หน่วยที่ 3 การสำรวจที่ดิน

หน่วยที่ 3 การสารวจทดี่ นิ ก่อนท่ีธนาคารจะรับที่ดินไวเ้ ป็ นหลกั ประกนั ในข้นั แรกจะตอ้ งทราบเสียก่อนว่า ที่ดินที่ลูกคา้ นามาเสนอ น้นั อยทู่ ่ีไหน การสาธารณูปโภคพร้อมเพียงใด สภาพแวดลอ้ มเป็ นอยา่ งไร และมีมูลค่าเท่าไร รวมท้งั ความตอ้ งการของ ตลาดมีมากหรือน้อย แค่ไหน มีปัญหาอะไรหรือไม่ ขอ้ มูลต่างๆ ดงั กล่าว จะไดม้ าโดยการสารวจ ซ่ึงจะตอ้ งทาตาม ข้นั ตอนต่อไปน้ี คือ ตอนที่ 3.1 การเตรียมการก่อนออกสารวจ ลาดบั แรกจะเป็ นเร่ืองของเอกสารที่ใชป้ ระกอบการสารวจ ซ่ึงลูกคา้ ควรจะจดั เตรียมมาใหพ้ ร้อมก่อนวนั สารวจ เพ่อื ผสู้ ารวจจะไดม้ ีเวลาพจิ ารณาทาความเขา้ ใจ และเตรียมตวั ให้พร้อม เพราะรายละเอียดจากเอกสารต่างๆ ท่ีจะ กล่าวตอ่ ไป น้ีเป็นเครื่องบ่งช้ีถึงขอ้ ที่ควรสงั เกตสาหรับที่ดินแต่ละแปลง นอกจากน้ียงั อาจทราบถึงปัญหา หรือขอ้ สงสัย บางประการท่ี ควรพสิ ูจนท์ ราบใหแ้ น่ชดั ในวนั ทาการสารวจ เอกสารต่าง ๆ ท่ีควรขอจากลูกคา้ ในข้นั ตอนน้ีควรเป็ นลกั ษณะของสาเนา ไม่สมควรอยา่ งย่ิงท่ีจะรับเอา ตน้ ฉบบั ตวั จริงของลูกคา้ ไว้ แมล้ ูกคา้ จะยนิ ดีมอบใหไ้ วก้ ็ตาม เพราะอาจเกิดการชารุดสูญหายได้ อน่ึง ลกั ษณะของสาเนาท่ีดีควรถูกตอ้ งตรงกบั ตน้ ฉบบั ในขณะน้นั มีขนาดเท่าตวั จริง รายละเอียดครบ สมบูรณ์ทุกหนา้ และอ่านไดช้ ดั เจน เอกสารดงั กล่าวไดแ้ ก่ เอกสารทใี่ ช้ประกอบการพจิ ารณาหลกั ประกนั ประเภททด่ี ิน 1. เอกสารสิทธิในท่ีดิน เฉพาะที่ธนาคารรับเป็ นหลกั ประกนั มีอยู่ 3 ประเภท คือ น.ส. 3, น.ส. 3 ก. และ โฉนดท่ีดิน 2. สญั ญาซ้ือขาย หรือสญั ญาจะซ้ือจะขาย (ถา้ มี) 3. ในกรณีท่ีท่ีดินติดจานอง อยกู่ บั บุคคลอ่ืน ควรขอสาเนาสญั ญาจานองดว้ ย 4. สญั ญาภาระผกู พนั ตา่ งๆ (ถา้ มี) เช่น 4.1 สัญญาเช่า (แมจ้ ะเป็นการเช่าอาคารกต็ าม) 4.2 ในกรณีท่ีมีการจดทะเบียนภาระจายอม ไม่วา่ ที่ดินแปลงที่จะเสนอเป็ นหลกั ประกนั น้นั จะดกเป็ น ภารยทรัพย์ หรือสามยทรัพย์ กบั ที่ดินแปลงอื่นก็ตาม ควรขอสาเนาเอกสารสิทธิของที่ดินแปลงคู่กรณี พร้อมท้งั บนั ทึก ขอ้ ตกลงแห่ง ภาระจายอมน้นั ดว้ ย

5. ในกรณีที่เป็นโครงการจดั สรร ควรขอเอกสารเพิม่ เติมจากท่ีกล่าวแลว้ คือ 5.1 แผนผงั โครงการ พร้อมรายละเอียดสาธารณูปโภค 5.2 ประมาณการของโครงการ 5.3 สญั ญาจา้ งเหมาตา่ งๆ เช่น จา้ งเหมาถมดิน เป็นตน้ 5.4 เอกสารสิทธิในท่ีดินแปลงคงเหลือ หรือแปลงแมท่ ุกแปลงท้งั โครงการ 6. ในกรณีท่ีเป็ นที่ดินจานวนหลายแปลง ซ่ึงอยูต่ ิดหรือใกลก้ นั ควรขอสาเนารูปแผนท่ีของท่ีดินแปลงแม่ เช่นกนั ท้งั น้ีเพื่อความสะดวกในการตอ่ รูปแผนท่ีของที่ดินแต่ละแปลง เมื่อได้เอกสารต่าง ๆ ตามข้างต้นครบถ้วนแล้ว ผูท้ ี่จะทาการสารวจควรศึกษารายละเอียดเก่ียวกับ หลกั ประกนั รวมท้งั ขอ้ ควรสังเกตต่างๆ ให้เขา้ ใจ พร้อมที่จะทาการพิสูจน์ทราบในวนั สารวจ ถา้ พบขอ้ สงสัยหรือขอ้ ควรสงั เกตใดๆ จากเอกสาร ดงั กล่าว ควรจดบนั ทึกไวเ้ ป็นขอ้ ๆ ตามลาดบั ความสาคญั เพือ่ จะไดส้ อบถามหรือตรวจสอบ ให้ตรงประเด็นในวนั ทาการสารวจ สาระสาคญั ท่ีควรศึกษาและทาความเขา้ ใจจากเอกสารดงั กล่าวก่อนออกสารวจมี ดงั น้ี คือ 1. ตรวจหาตาแหน่งที่ต้งั ของท่ีดินพอเป็นสังเขปจากกระวางท่ีดินท่ีไดจ้ ดั ทาข้ึน โดยดีเส้นระวางลงในแผนที่ มาตราส่วน 1:20,000 ของกรมแผนที่ทหาร (แต่ละระวางมีขนาดกวา้ งยาวด้านละ 2 กม. สาหรับกรุงเทพมหานคร นนทบุรี,สมุทรปราการ,ปทุมธานี, บางส่วนของนครปฐมและบางส่วนของสมุทรสาคร ใช้จุดศูนยก์ าเนิดแผนท่ีจุด เดียวกนั คือ ภูเขาทอง) 2. เมื่อทราบตาแหน่งที่ต้ังพอเป็ นสังเขปแล้ว ควรตรวจดูว่าในพ้ืนท่ีน้ัน มีข้อกาหนดอะไรบา้ งหรือมี โครงการ เวนคืนหรือไม่ 3. ตรวจภาระผูกพนั ต่างๆ จากสารบญั จดทะเบียนหลงั เอกสารสิทธิของท่ีดินแปลงที่เสนอมาน้นั โดยอ่าน ราย การจดทะเบียนนิติกรรมทุกรายการต้งั แต่ตน้ จนถึงปัจจุบนั ตามลาดบั (ในกรณีที่สารบญั จดทะเบียนมีจานวนหลาย แผน่ ควร จดั เรียงตามลาดบั ของวนั , เดือน, ปี ที่จดทะเบียน) ขอ้ ควรสังเกต วนั , เดือน, ปี ท่ีออกเอกสารสิทธิในท่ีดินกบั รายการจดทะเบียนคร้ังแรกน้นั ส่วนใหญ่จะอยู่ ในช่วง เวลาไม่ห่างกนั มากนกั ถา้ ห่างกนั มากควรตรวจสอบกบั ตน้ ฉบบั หรือฉบบั สานกั งานที่ดิน เพราะลูกคา้ อาจจะ ถ่ายสาเนามาให้ ไม่ครบ หรือในกรณีที่สารบญั จดทะเบียนมีหลายแผน่ รายการจดทะเบียนคร้ังสุดทา้ ยในแต่ละหนา้ กบั รายการจด ทะเบียนรายการแรกในหนา้ ถดั ไป ส่วนมากกม็ กั จะอยใู่ นช่วงเวลาที่ห่างกนั ไมม่ ากนกั เช่นกนั 4. ตรวจความถูกตอ้ ง รวมท้งั ความเป็นไปไดข้ องสัญญาต่างๆ เช่น การลงนาม เงื่อนไขความเหมาะสม ราคา หรืออตั ราคา่ เช่า เป็นตน้ ท้งั น้ีเพราะเอกสารดงั กล่าวอาจจะเป็นเอกสารเทจ็ ซ่ึงจดั ทาข้ึนเพอ่ื ใชป้ ระกอบการขอสินเชื่อได้ 5. ต่อรูปแผนท่ีของที่ดินท่ีเสนอเป็นหลกั ประกนั ให้ครบทุกแปลงเพื่อใหท้ ราบถึงขอบเขตรูปร่างของท่ีดินท่ี มีพ้ืนท่ีติดต่อ เป็ นผืนเดียวกนั ว่ามีมากน้อยเพียงใด หรือแปลงใดหลุดออกไปจากกลุ่ม (ไม่ติดกนั ) นอกจากน้ี ยงั อาจ ทราบถึงปัญหาเรื่อง เส้นทางคมนาคม ท่ีดินมีตะเข็บลอ้ มอยโู่ ดยรอบ ดา้ นที่อยูต่ ิดทางน้าอาจถูกน้าเซาะพงั รายละเอียด ต่างๆ ตามขา้ งตน้ ควร ใชเ้ ป็นขอ้ สังเกตในวนั สารวจ

ตอนที่ 3.2 วธิ ีสารวจสถานทีต่ ้งั ของท่ดี นิ งานในข้นั ตอนน้ีค่อนขา้ งจะยุง่ ยากอยู่ไม่น้อย เพียงการตรวจหมายเลขหลกั เขตท่ีดินว่าถูกตอ้ งตรงกบั ท่ี ระบุไวใ้ นเอกสารสิทธิน้ัน ยงั ไม่เป็ นการเพียงพอ ท้งั น้ี เพราะผูท้ ุจริตอาจเคลื่อนยา้ ยหมดหลกั เขตมาปักไวผ้ ิดท่ีได้ สาหรับท่ีดินท่ีมี เอกสารสิทธิประเภท น.ส. 3 และ น.ส. 3 ก. น้นั หลกั เขตจะไม่มีหมายเลข วธิ ีการสารวจจึงตอ้ งสังเกตุ สิ่งอ่ืนๆ ประกอบ จึงขออธิบายแยกประเภทไวด้ งั น้ี คือ วธิ ีสารวจสถานทตี่ ้งั ของโฉนดทด่ี ิน ผสู้ ารวจท่ียงั ขาดประสบการณ์ มกั จะใหค้ วามสาคญั กบั หมายเลขหลกั เขตท่ีดินเพียงอยา่ งเดียว การกระทา เช่นน้ี แมจ้ ะตรวจพบหลกั เขตครบทุกหลกั ก็ยงั มีความเส่ียงสูงในเร่ืองสารวจที่ดินผิดแปลง เพราะหลกั เขตอาจถูก เคลื่อนยา้ ยได้ เพ่ือลดความเส่ียงในเรื่องของสถานท่ีต้งั ของโฉนดที่ดิน ควรตรวจสอบรายละเอียดต่างๆ ที่ปรากฏในรูป แผนที่หลงั โอน โดยครบถว้ นดงั น้ี 1. หลกั เขตที่ดิน (ถา้ พบ) 2. รูปร่างท่ีดิน 3. ขนาดที่ดิน 4. ทิศทาง 5. สภาพแวดลอ้ ม จากการตรวจสอบท้ัง 5 หัวข้อตามข้างต้น แม้จะไม่พบหลักเขต แต่รู ปร่าง ขนาด ทิศทาง และ สภาพแวดลอ้ มถูกตอ้ งสอดคลอ้ งกบั รูปแผนที่หลงั โฉนดก็ยงั มน่ั ใจไดใ้ นเร่ืองของสถานท่ีต้งั ของที่ดินการตรวจสอบใน แต่ละหวั ขอมีวธิ ีการดงั น้ีคือ 1. วธิ ีการตรวจหลกั เขตทดี่ นิ (ถ้าพบ) 1.1 ชนิดของหลกั เขตที่ดิน 1.2 หมายเลข 1.3 สภาพของหลกั เขต 1.4 สภาพดินบริเวณรอบหลกั เขต 1.1 ชนิดของหลกั เขตท่ดี ิน หลกั เขตที่ดินของเอกชนโดยทวั่ ไปมีหลายชนิด และใชส้ ัญลกั ษณ์ที่หลงั โฉนดแตกต่างกนั ดงั ตวั อยา่ งตอ่ ไปน้ี สัญลกั ษณ์ หลักเหล็ก เป็ นหลกั รุ่นเก่าไม่มีหมายเลขกากบั ลกั ษณะเป็ นเหล็กเส้นใช้ฝังบริเวณที่เป็ น ล.ล. คอนกรีตปัจจุบนั ยงั พอหลงเหลือให้พบไดบ้ า้ ง เช่น หลกั เขตท่ีดินของธนาคารไทยพาณิชย์ จากดั (สาขาตลาดนอ้ ย) เป็นตน้

สญั ลกั ษณ์ หลักไม้แก่น เป็ นหลกั ท่ีไม่มีหมายเลขกากบั เช่นเดียวกบั หลกั เหล็ก ปัจจุบนั ผุพงั ตรวจไม่พบ ใชป้ ัก บริเวณที่เป็นดิน (อาจใชอ้ กั ษรยอ่ ล.ม. กากบั หรือมีเฉพาะวงหมุดตามภาพซา้ ยมือ ข. หลกั ปนู มีพยญั ชนะ และหมายเลขกากบั บนหวั หลกั ลกั ษณะเป็นแทง่ คอนกรีตกลม ส่วนฐาน ผายออก 14673 เล็กนอ้ ย ใชป้ ักบริเวณที่เป็นพ้นื ดิน หมุดทองเหลือง ลกั ษณะเป็นแผน่ ทองเหลืองขนาด 1 ตารางนิ้ว มีตวั เลขและอกั ษรยอ่ ข.ท.ด (เขตที่ดิน) ข.ท.ด. ตอกอยดู่ า้ นบน ดา้ นล่างบริเวณก่ึงกลางแผน่ ทองเหลืองมีเดือยงอ ใชฝ้ ังบริเวณพ้ืนคอนกรีต 31425 นอกจากสัญลกั ษณ์ของหลกั เขตท่ีดินท้งั 4 ชนิดดงั กล่าวแลว้ ยงั อาจพบสัญลกั ษณ์ ซ่ึงบอกให้ทราบ หลกั เขตวา่ เป็นหลกั ชารุด โดยเขียนอกั ษรยอ่ ช.ร. กากบั ไวบ้ นวงหมุดดงั น้ี ช.ร. 1.2 หมายเลขหลักเขต หมายเลขหลกั เขตอาจคลาดเคลื่อนไม่ตรงกบั ที่ระบุไวใ้ นรูปแผนที่หลงั โฉนดได้ สาเหตุของความผดิ พลาดอาจเกิดข้ึนไดห้ ลายกรณี เช่น อาจเกิดจากความบกพร่องของตวั ช่างรังวดั เอง โดยจดหมาย เลข สลบั ตาแหน่ง (หมายเลขท่ีถูกตอ้ งคือ 12648 แต่เขียนในรูปแผนที่หลงั โฉนดเป็ น 16248 หรือ 12468) นอกจากน้ียงั อาจ เกิดจากตวั เลขบนหวั หลกั อ่านไดไ้ ม่ชดั เจน เช่น เลข 0, 6 และ9 จะมีลกั ษณะคลา้ ยกนั หรือเลข 3 จะคลา้ ยกบั เลข 8 เป็ น ตน้ ดงั น้นั ในกรณีที่อ่านหมายเลขบนหวั หลกั เขตไดไ้ ม่ตรงกบั ในรูปแผนที่หลงั โฉนด ผสู้ ารวจควรพิจารณา ลกั ษณะความ ผิดน้นั วา่ อาจเกิดจากความบกพร่องในลกั ษณะต่างๆ ตามขา้ งตน้ ไดห้ รือไม่ ไม่ควรด่วนสรุปวา่ \"ผิดท่ี\" หรือแมแ้ ต่หมาย เลขหลกั เขตผดิ หมดทุกตวั ก็ยงั เป็ นไปไดใ้ นกรณีที่ท่ีดินแปลงขา้ งเคียงมีการรังวดั สอบเขต ปรากฏว่า หลกั เก่าซ่ึงใชร้ ่วมกนั กบั ที่ดินแปลงที่ทาการสารวจหายแลว้ ผูร้ ังวดั ไดท้ าการปักหลกั ใหม่แทน หลงั จากที่มีการปักหลกั ใหม่แทนหลกั เก่าที่หายน้นั ท่ีดินแปลงท่ีเราทาการสารวจยงั ไม่เคยมีการรังวดั ใหม่เลย หมายเลขหลกั เขตในรูปแผนที่ หลงั โฉนดจึงยงั คงเป็นหมาย เลขของหลกั เก่าอยู่ เป็นตน้ 1.3 สภาพของหลักเขตท่ีดิน ในการสารวจสภาพของหลกั เขตน้นั ให้พิจารณาถึงความเหมาะสม ตาม สภาพท่ีตรวจพบ โดยเปรียบเทียบกบั อายุการใชง้ านหรืออีกนยั หน่ึงก็คือ ให้พิจารณาสภาพความเก่าใหม่ของหลกั เขต ซ่ึงปักอยใู่ นบริเวณที่มีสภาพแวดลอ้ มเช่นน้นั เป็นเวลาใกลเ้ คียงกบั วนั ท่ีออกโฉนด (วนั ออกโฉนดจะปรากฏอยดู่ า้ นหนา้ ของ โฉนดท่ีดิน) หรือในกรณีท่ีเป็นหลกั แบง่ แยก กจ็ ะมีอายใุ กลเ้ คียงกบั วนั ท่ีจดทะเบียนแบง่ แยกในสารบญั จดทะเบียน หลงั โฉนด 1.4 สภาพดนิ รอบหลกั เขต ควรสังเกตสภาพความเก่าใหมข่ องดินวา่ เหมาะสมเพียงใด มีร่องรอยคลา้ ย การ ขดุ เคลื่อนยา้ ยหลกั เขตหรือไม่ ท้งั น้ี ใหเ้ ปรียบเทียบกบั ระยะเวลาท่ีออกโฉนดฉบบั น้นั มาเช่นกนั 2. วิธีตรวจรูปร่างของที่ดิน ถา้ ไม่มีอุปสรรคมากนกั ผสู้ ารวจควรเดินรอบแปลง หรือถา้ เป็ นที่ดินแปลงใหญ่มากอย่าง นอ้ ยควรเขา้ ไปดูตามมุมที่ดิน หรือตามจุดเวา้ แหวง่ ต่างๆ ให้มากจุดที่สุดเท่าที่จะเขา้ ไปได้ ที่ดินแต่ละ จุดสังเกตรูปร่าง ไดด้ งั น้ี คือ

2.1 ท่ีดินท่ีมีร้ัวลอ้ มรอบ สังเกตจากแนวร้ัว ในกรณีที่เป็นที่วา่ งเปล่าไม่มีร้ัวลอ้ ม ให้สังเกตรูปร่างจากความ แตกต่างอ่ืนๆ ท่ีต่างไปจากท่ีดินแปลงขา้ งเคียง เช่น ขอบเขตของแนวดินถม เป็นตน้ 2.2 ที่นา สงั เกตรูปร่างที่ดินจากแนวคนั นา 2.3 ท่ีสวน สงั เกตจากทอ้ งร่องสวน หรือแนวคนั สวนท่ีใชเ้ ป็นทางเดินร่วมกนั ร่องปลูก พืช2ห.4รือพถ้ืน้าทอ่ีเยพู่ใานะทปี่ลลุู่มกพอาืชจไสร่ังอเกาจตสไังดเ้จกาตกรูแปนร่าวงคทนั ่ีดดินินไดทจ้ ี่เจาก้าขแนองวทลาารลา้องมทร่ีขอุดบเลแาปะลริมงทที่ด่ีดิินนเแพล่ือะปล้อกั งษกณันะนก้าํ าทร่วยมก นอกจากน้ียงั อาจจะ สังเกตรูปร่างที่ดินไดจ้ ากการใชป้ ระโยชน์ที่แตกต่างกบั ที่ดินแปลงขา้ งเคียง เช่น ปลูกพืชต่างชนิด กนั หรือความเจริญ เติบโตของตน้ พืชท่ีตา่ งกนั เป็นตน้ อน่ึงสาหรับท่ีรกร้างวา่ งเปล่าท่ีมีสภาพเหมือนกบั แปลงขา้ งเคียงโดยรอบท่ีดินในลกั ษณะเช่นน้ี ยากแก่การ สังเกตรูปร่าง เวน้ แต่จะตรวจพบหลกั เขต หรืออาจมีสิ่งบอกเหตุอื่นๆ ที่พอจะสังเกตได้ เช่น บริเวณหลกั ประกนั ไดร้ ับ การถมดินเต็มท้งั แปลง และแปลงขา้ งเคียงโดยรอบยงั ไม่ได้ถม หรือมีการปักเสาถาวรไวเ้ ป็ นเครื่องหมายบริเวณมุม ท่ีดิน เป็นตน้ 3. วิธีตรวจขนาดของท่ีดิน การกะขนาดของท่ีดินในเชิงหลกั ประกนั น้นั ไม่ตอ้ งการความละเอียดถึงข้นั วดั ระยะ จริง เพียงฝึ กการกา้ วเทา้ เดินให้อยู่ในเกณฑค์ งที่สม่าเสมอ ก็เพียงพอท่ีจะใช้กะระยะเพ่ือนามาเปรียบเทียบกบั ระยะท่ีวดั ได้ จากรูปแผนที่หลงั โฉนดที่ดิน ถา้ ขนาดท่ีกะไดใ้ นท่ีดินแตกต่างกนั ขนาดที่วดั ไดจ้ ากรูปแผนที่หลงั โฉนดมากผิดปกติ อาจ เกิดจากสาเหตุดงั น้ี 3.1 กรณีท่ีขนาดท่ีกะไดใ้ นท่ีดินใหญ่กวา่ ที่วดั ไดจ้ ากรูปแผนท่ีหลงั โฉนด อาจเป็ นไปไดว้ า่ ภายในบริเวณ หลกั ประกนั น้นั มีจานวนโฉนดมากกวา่ ท่ีเสนอมาเป็ นหลกั ประกนั และถา้ ส่ิงปลูกสร้างปลูกคร่อมหรือล้าเขา้ ไปใน ท่ีดินแปลงที่มี ไดเ้ สนอมาดงั กล่าว ก็ควรขอท่ีดินแปลงน้ันเพ่ิม หรือไม่ประเมินราคาอาคารหลงั น้นั ให้ แลว้ แต่กรณี ท้งั น้ี จะตอ้ งทา จานองอาคารหลงั น้นั ดว้ ย เพราะอาจจะมีปัญหาเร่ืองคา่ ร้ือถอนตามมาได้ เม่ือมีการยดึ ทรัพย์ 3.2 ในกรณีท่ีขนาดที่กะไดใ้ นท่ีดินเล็กกวา่ ในรูปแผนที่ อาจเป็ นไปไดว้ ่า ถนนหรือซอยที่อยูต่ ิดกบั ที่ดิน แปลงน้นั ดดั ผา่ นเขา้ มาในที่ดินโดยมิไดม้ ีการรังวดั แบ่งแยก ควรสอบถามผูน้ าสารวจให้ทราบความจริงหรือถา้ เป็ นที่ดิน ริมน้า ก็อาจจะถูกน้าเซาะพงั ไป ทาให้เน้ือที่ส่วนท่ีเหลือมีขนาดเล็กกวา่ ท่ีระบุในรูปแผนที่หลงั โฉนด ในการประเมิน ราคาควรหกั เน้ือที่ส่วนที่ขาดหายไปออก อน่ึง ถา้ ตรวจหาสาเหตุของความแตกต่างในเร่ืองของขนาดท่ีดินไม่พบ ไมว่ า่ จะเลก็ หรือใหญ่กวา่ รูปแผนท่ี หลงั โฉนด ก็ตาม ควรตรวจสอบเอกสารท่ีสานกั งานท่ีดิน เพราะอาจจะผดิ แปลงได้ 4. วธิ ีตรวจสอบทิศทางของโฉนดท่ดี ิน การใชเ้ ข็มทิศก็เป็ นวิธีหน่ึง แต่ตอ้ งคานึงถึงความเบ่ียงเบนของเข็มทิศ คุณภาพ และสารแม่เหลก็ ท่ีอยใู่ กล้ เช่น แหวน (ท่ีทาจากโลหะชนิดท่ีเป็นสารแมเ่ หล็ก) นาฬิกาขอ้ มือ หวั เขม็ ขดั ฯลฯ เป็นตน้ ลักษณะของงานสนามโดยทัว่ ไป ควรคานึงถึงความคล่องตวั เป็ นสาคัญ ไม่สมควรนาอุปกรณ์หรือ เคร่ืองมือเครื่องใช้ ติดตวั ไปมากเกินความจาเป็ น แมจ้ ะไม่ใชเ้ ข็มทิศเราก็สามารถตรวจสอบทิศทางไดโ้ ดยหนั รูปแผนท่ี หลังโฉนดให้ด้านที่ติด เส้นทางคมนาคมขนานไปกับเส้นทางน้ัน รูปแผนที่หลังโฉนดก็จะวางตัวถูกทิศทาง โดยประมาณแลว้ หลงั จากน้นั จึงเริ่ม ร่างแผนท่ีสังเขปจากที่ต้งั หลกั ประกนั ออกไปสู่ถนนหรือคลองสายเมน ซ่ึงเป็ นที่ รู้จกั กนั โดยทวั่ ไป หลงั จากน้นั จึงนามาเปรียบเทียบกบั แผนท่ีจริง ถา้ การร่างแผนท่ีกระทาไดใ้ กลเ้ คียงความเป็ นจริง ทิศทางของคลองหรือถนนจะสอดคลอ้ ง หรือใกลเ้ คียงกบั แผนที่จริงที่ใชเ้ ปรียบเทียบ (วธิ ีร่างแผนท่ีสังเขปน้นั จะอธิยาย โดยละเอียดไวใ้ นตอนต่อไป)

5. วิธีตรวจสภาพแวดล้อม สภาพแวดลอ้ มที่จะทาการตรวจสอบในท่ีน้ี หมายถึง สภาพแวดลอ้ มในการพิสูจน์ สถาน ที่ต้งั ของโฉนดที่ดิน ที่ดินแตล่ ะแปลงจะมีลกั ษณะเฉพาะตวั ที่แตกต่างกนั ไป เปรียบเสมือนลายมือของแต่ละคน จึงเป็ น การเหนือวิสัยท่ีจะบรรยายไวไ้ ดค้ รบถ้วนในทุกกรณี ผูส้ ารวจจะสามารถต้งั ขอ้ สังเกตต่างๆ จากรูปแผนท่ีหลงั โฉนด เพ่ือใช้เปรียบเทียบกบั สภาพในท่ีดินได้มากน้อยเพียงใดน้นั ย่อมข้ึนอยู่กบั ประสบการณ์และความรอบคอบของตวั ผสู้ ารวจ เองเป็นสาคญั จึงขอยกตวั อยา่ งประกอบพอใหเ้ ห็นเป็นแนวทางประกอบการพจิ ารณาดงั น้ี คือ จากรูปแบบแผนที่ตามตวั อยา่ งท่ี 1. น้ี มีขอ้ ควรสังเกตและพอจะคาดคะเนถึงสภาพสถานท่ีต้งั ของท่ีดินได้ ดงั น้ี ก. น่าจะอยใู่ นบริเวณท่ีดินจดั สรร หรือมีการแบ่งแยกในคราวเดียวกนั จานวนหลายแปลงคลา้ ยการจดั สรร สังเกตจากเลขท่ีดินซ่ึงเรียงกนั ตามลาดบั และสามารถทราบต่อไปไดว้ ่าเป็ นที่ดินท่ีอยูใ่ นโครงการซ่ึงไดร้ ับใบอนุญาต จดั สรรหรือไม่ โดยดูจากสารบญั จดทะเบียนหลงั โฉนด ถ้าไดร้ ับใบอนุญาตจดั สรรถูกตอ้ ง จะระบุไวใ้ นสารบญั จด ทะเบียนรายการแรกวา่ ท่ี ดินแปลงน้ีอยภู่ ายใตก้ ารจดั สรร ข. ดา้ นทิศเหนือและทิศตะวนั ออกของที่ดินควรจะเป็ นถนน สังเกตจากเลขท่ีดิน 101 ซ่ึงนอ้ ยกวา่ ขา้ งเคียง ดา้ นอื่นๆ ประกอบกบั ลกั ษณะการขีดเขตขา้ งเคียง (เส้นที่ขีดเลยหมุดหลกั เขตที่ดินออกไป) สาเหตุที่แปลงถนนมกั จะมีเลขท่ีดินนอ้ ยกวา่ แปลงอื่นๆ ก็เพราะที่ดินแปลงใหญ่เมื่อนามารังวดั แบ่งแยก เป็ นแปลงย่อย ก็จะออกโฉนดใหม่ให้กบั แปลงแบ่งแยกเหล่าน้นั พร้อมท้งั ให้หมายเลขที่ดินใหม่ไปดว้ ย เลขท่ีดินของ โฉนดแปลงแบ่งแยก จึงมีหมายเลขเพิ่มมากข้ึนตามลาดบั (เลขที่ดินในระวางเดียวกนั จะไม่มีหมายเลขซ้าซ้อนกนั เป็ น อนั ขาด) เมื่อแบง่ แยก แปลงยอ่ ยออกไปจนเต็มท้งั แปลงใหญ่แลว้ เน้ือท่ีดินส่วนที่เหลืออยใู่ นท่ีดินแปลงใหญ่มกั จะเป็ น ถนน ซ่ึงยงั คงใช้เลขที่ดินเดิม ดงั น้นั แลขท่ีดินของแปลงคงเหลือจึงมีเลขท่ีดินน้อยกวา่ แปลงแบ่งแยกทุกแปลง (ท่ีดิน แปลงคงเหลือที่เรียกส้นั ๆวา่ \"แปลงคง หรือแปลงแม่\")

ค. บริเวณมุมท่ีดินดา้ นทิศตะวนั ออกเฉียงเหนือมีการปาดมุม (ระหวา่ งหลกั เขตหมายเลข ก. กบั ก. ) 13282 13270 ลกั ษณะการปาดมุมเช่นน้ีกระทาเพือ่ ใหร้ ถยนตเ์ ล้ียวไดส้ ะดวก และป้องกนั มุมร้ัว มิให้บงั สายตาคนขบั รถ ดว้ ย เหตุผลตามขา้ งตน้ จึงมนั่ ใจไดว้ า่ ท่ีดินแปลงน้ีควรจะอยบู่ ริเวณมุมทางแยก แต่จะเป็ นสามแยก, สี่แยก หรือบริเวณ มุมถนน หกั เล้ียว ยอ่ มเป็นไปไดท้ ้งั สิ้น จากรูปแผนที่ตามตวั อยา่ งท่ี 1. พอสรุปไดว้ า่ สภาพแวดลอ้ มของที่ดินแปลงน้ีควรจะอยใู่ นบริเวณโครงการ จดั สรร และอยู่ติดถนนสองดา้ น คือ ดา้ นทิศเหนือและตะวนั ออก ตาแหน่งที่ต้งั ท่ีมีความเป็ นไปไดค้ วรจะเป็ นกรณีใด กรณีหน่ึง ดงั ต่อไปน้ี

จากรูปแผนที่ตามตวั อยา่ งที่ 2. มีขอ้ สงั เกตและพอจะคาดคะเนถึงสภาพท่ีต้งั ของที่ดินไดด้ งั น้ี ก. น่าจะอยู่ในบริเวณโครงการจดั สรร เพราะเลขที่ดินเรียงกนั ตามลาดบั แสดงวา่ มีการแบ่งแยกในคราว เดียวกนั จานวนหลายแปลง ข. ดา้ นทิศเหนือซ่ึงมีเลขท่ีดินนอ้ ยที่สุดน่าจะเป็ นถนน ค. ดา้ นทิศใตถ้ ดั จากท่ีดินแปลงน้ีลงมาอีก 1 แปลง น่าจะมีถนนขนานกบั ดา้ นทิศเหนือเช่นกนั เพราะใช้ เป็นทางเขา้ แปลงเลขที่ดิน 3400-3402 ลกั ษณะการจดั ต้งั โครงการจดั สรรโดยทว่ั ไปจะจดั ใหท้ ี่ดินแปลงยอ่ ยหนั หลงั ชน กนั และหนั หนา้ ออกถนน จากรูปแผนท่ีตามตัวอย่างที่ 2. น้ี พอสรุปได้ว่าสภาพแวดล้อมของท่ีดินแปลงน้ีควรจะอยู่ในบริเวณ โครงการจดั สรร(จะไดร้ ับใบอนุญาตถูกตอ้ งหรือไม่ ให้ดูจากสารบญั จดทะเบียนหลงั โฉนด) อยูต่ ิดถนนทางดา้ นทิศ เหนือ และท่ีดินแปลงขา้ งเคียงน่าจะมีขนาดใกลเ้ คียงกนั หรือเท่าๆ กนั ตาแหน่งท่ีต้งั ของท่ีดินแปลงน้ีควรจะเป็นดงั น้ี

จากรายละเอียดในรูปแผนที่หลงั โฉนดตามตวั อยา่ งที่ 2 พอจะคาดคะเนสภาพแวดลอ้ มบริเวณที่ต้งั ของ ท่ีดินไดต้ ามภาพ ขา้ งตน้ แต่จะไมส่ ามารถทราบไดว้ า่ เป็นแปลงท่ีเทา่ ใด ในกรณีท่ีเป็ นท่ีดินวา่ งเปล่าไม่พบหลกั เขต ควร ตรวจจากผงั แบง่ แยก หรือจากโฉนดแปลงแม่ จากรูปแผนท่ีตามตวั อย่างที่ 3. มีขอ้ ควรสังเกตและพอจะคาดคะเนถึงสภาพแวดลอ้ มบริเวณท่ีต้งั ของ โฉนดท่ีดิน แปลงดงั กล่าวไดด้ งั น้ี ก. น่าจะอยใู่ นบริเวณโครงการจดั สรร เพราะเลขที่ดินขา้ งเคียงเรียงกนั ตามลาดบั แสดงวา่ มีการแบ่งแยกใน คราว เดียวกนั หลายแปลง ข. ขา้ งเคียงดา้ นทิศตะวนั ตกเลขท่ีดิน 14 แมจ้ ะมีค่านอ้ ยที่สุด แต่คาดวา่ ไม่น่าจะเป็ นถนนสังเกตจากเลขที่ ดินที่ เรียงกนั ตามลาดบั จะอยู่ในกลุ่มดา้ นทิศเหนือ, ได้ และตะวนั ออก นอกจากน้ียงั สังเกตไดจ้ ากหลกั เขตที่ดินดา้ นท่ี ติดกบั ที่ดิน แปลงเลขที่ดิน 14 เป็นหลกั รุ่นเก่ามีหมายเลขเพยี ง 3 ตวั คือ 126 และ 160 แสดงวา่ เป็ นที่ดินแปลงด้งั เดิม ซ่ึง อยนู่ อก โครงการจดั สรรรายน้ี จึงคาดวา่ ที่ดินแปลงน้ีน่าจะอยใู่ นบริเวณโครงการจดั สรร และอยรู่ ิมโครงการ ค. แปลงเลขที่ดิน 110 น่าจะเป็นถนน ดงั น้นั บริเวณมุมท่ีดินดา้ นทิศตะวนั ออกเฉียงเหนือน่าจะติดถนน

จากรูปแผนท่ีหลงั โฉนดตามตวั อยา่ งที่ 3 พอสรุปไดว้ า่ ท่ีดินแปลงน้ีน่าจะอยใู่ นโครงการจดั สรร และอยู่ บริเวณริม โครงการ ติดถนนทางดา้ นทิศตะวนั ออกเฉียงเหนือ สถานท่ีต้งั ควรจะเป็นดงั น้ี จากรูปแผนทีหลงั โฉนดตามตวั อยา่ งท่ี 4 น้ี เป็ นโฉนดรุ่นเก่าไม่มีหลกั เขต พอจะสังเกตและคาด จากรูป แผาเทหลงั เกตสภาพแวดลอ้ มบริเวณท่ีต้งั ไดด้ งั น้ี

ก. เป็ นโฉนดรุ่นเก่าไม่เคยมีการรังวดั แบ่งแยก และท่ีดินแปลงขา้ งเคียงก็น่าจะยงั คงเป็ นท่ีดินด้งั เดิมแปลง ใหญ่ ปกติ ท่ีดินที่อยูใ่ นยา่ นที่เจริญแลว้ มกั จะมีการรังวดั แบ่งแยกเพื่อใหเ้ หมาะแก่การใชป้ ระโยชน์ในท่ีดิน หรือมีการ แบ่งขาย เจา้ ของมกั จะไม่ทิ้งให้เป็ นรูปแผนที่รุ่นเก่าเช่นน้ี ส่วนใหญ่มกั จะเป็ นท่ีรกร้างว่างเปล่า หรือเป็ นพ้ืนที่ทา การเกษตร ข. การพสิ ูจน์สถานที่ต้งั ของท่ีดินแปลงน้ี ควรสังเกตรูปร่างที่เวา้ แหวง่ ประกอบกบั เส้นทางคมนาคมท่ีอยู่ ติดกบั ที่ดินดา้ นทิศใตก้ บั ทิศตะวนั ออก และบริเวณทางแยกมุมท่ีดินเป็ นสาคญั ส่ิงต่างๆดงั กล่าวควรสอดคลอ้ งหรือ ถูกตอ้ งตรงกบั รูปแผนท่ีหลงั โฉนดทุกประการ จากรูปแผนที่หลงั โฉนดตามตวั อยา่ งท่ี 5 มีขอ้ ควรสังเกต และพอจะคาดคะเนสภาพบริเวณที่ต้งั ของที่ดินไดด้ งั น้ี ก. เป็ นท่ีดินริมแม่น้านครไชยศรี คาดว่าตล่ิงอาจจะถูกน้าเซาะพงั เพราะมีการปักหลักพยาน (หลัก หมายเลข 14628 และ 14780) ห่างจากเขตที่ดินเป็นระยะ 8.00 เมตร แสดงวา่ บริเวณมุมเขตท่ีดินมีสภาพไม่เหมาะแก่การ ปักหลกั เขต เหตุ ที่ตอ้ งปักหลกั พยาน หรือเรียกอีกอยา่ งหน่ึงวา่ \"ปักหลกั ไมถ่ ึงเขต\" เป็ นไปได้ 2 กรณี คือ บริเวณมุมเขต ที่ดินอาจจะมีสิ่งกีดขวาง หรืออาจจะถูกน้าเซาะพงั ไมเ่ หมาะแก่การปักหลกั เขต ในที่น้ีน่าจะเป็ นกรณีหลงั มากกวา่ เพราะ อยรู่ ิมแมน่ ้า ผสู้ ารวจตอ้ ง ตรวจดูวา่ บริเวณริมแม่น้าเจา้ ของยงั รักษาสิทธิในท่ีดินของตนอยหู่ รือไม่ เช่น ทาเขื่อนที่ถาวร หรือมีแนวคนั หิน หรือร้ัว เป็ นตน้ หากเจา้ ของมิไดแ้ สดงการรักษาสิทธิดงั กล่าวไว้ อาจเสียสิทธิในท่ีดินส่วนที่ถูกน้า เซาะพงั ไปได้ ข. ถา้ มีถนนหรือซอยเขา้ ถึง ก็น่าจะอยทู่ างดา้ นทิศใตข้ องแปลงท่ีดิน เพราะมีเลขที่ดินนอ้ ยท่ีสุด และยงั ตอ้ ง ตรวจ สอบในเร่ืองของสิทธิในการใชท้ างดว้ ย เพราะการที่แปลงถนนมีเลขท่ีดินแสดงวา่ เป็ นทางส่วนบุคคล แต่ปัจจุบนั เจา้ ของ อาจจะยกใหเ้ ป็นสาธารณะ หรืออุทิศใหแ้ ลว้ ก็ได้ นอกจากน้ี ทางส่วนบุคคลบางประเภทยงั อาจตกเป็ นทางภาระ จายอม โดยเง่ือนเวลาได้ ซ่ึงจะไดอ้ ธิบายรายละเอียดไวใ้ นเรื่องของการสารวจเกี่ยวกบั สาธารณูปโภคต่อไป

จากรูปแผนท่ีหลงั โฉนดตามตวั อยา่ งท่ี 5 น้ี พอสรุปไดว้ า่ ที่ดินอยรู่ ิมแม่น้านครไชยศรี สภาพบริเวณริมตล่ิง น่าจะถูกน้าเซาะพงั ถา้ มีถนนเขา้ ถึง กน็ ่าจะเป็นทางดา้ นทิศใตข้ องแปลงที่ดิน สภาพที่ต้งั จึงควรเป็นดงั น้ี หมายเหตุ ในวนั ทาการสารวจ หากตรวจไมพ่ บหลกั พยานบริเวณริมตลิ่ง ตอ้ งกะระยะดา้ นทิศตะออก และ ทิศตะวนั ตก ให้ดี (ระยะจากถนนถึงริมตลิ่ง) เพราะบริเวณริมตล่ิงอาจถูกน้าเซาะพงั เขา้ มาในแปลงที่ดินจนเลยหลกั พยานแลว้ กไ็ ดท้ ่ีดินริมน้าบางแปลงอาจถูกน้าเซาะพงั จนหมดท้งั แปลงเลยก็มี ผสู้ ารวจจะตอ้ งระวงั ใหม้ าก อน่ึง สาหรับที่ดินบางแปลง รูปแผนที่หลงั โฉนดไม่สามารถสังเกตหรือคาดคะเนไดว้ า่ ดา้ นใดติดถนน แต่ ตามสภาพท่ีเป็ นจริงอยู่ติดถนนหรือมีถนนตดั ผ่านเขา้ ไปในแปลง โดยมิไดม้ ีการแบ่งหักทางดงั กล่าว ลกั ษณะเช่นน้ี จาเป็น ตอ้ งตรวจสอบจากระวางที่ดิน หรือรายการรังวดั ใหม่ (ร.ว.ม.) ของท่ีดินแปลงขา้ งเคียง วธิ ีสารวจสถานทตี่ ้งั ของ น.ส. 3 เอกสารสิทธิประเภท น.ส. 3 น้ี ยากแก่การต่อรูปแผนที่ และยากแก่การพิสูจน์สถานที่ต้งั เพราะรูปแผนท่ี ของ น.ส. 3 เช่นแผนท่ีรูปลอย ไมม่ ีระวางแผนที่ควบคุมตาแหน่งท่ีต้งั ของที่ดิน จึงไม่มีเลขท่ีดินกากบั ในรูปแผนที่แต่ละ แปลง หลกั เขดเป็นหลกั ไมแ้ ก่นไม่มีหมายเลขกากบั (ส่วนใหญ่จะตรวจไม่พบหลกั เขต) การพิสูจน์สถานท่ีต้งั ของ น.ส. 3 จะตอ้ งสงั เกตจาก ขนาด รูปร่าง ทิศทาง และสภาพแวดลอ้ ม ประกอบกบั การสอบถามรายช่ือเจา้ ของที่ดินขา้ งเคียงโดย ตวั อยา่ งตอ่ ไปน้ี

จากรูปแผนที่ น.ส. 3 ตามตวั อยา่ งท่ี 1. น้ี มีขอ้ สังเกตเกี่ยวกบั สภาพแวดลอ้ มบริเวณท่ีต้งั ของท่ีดิน ซ่ึงพอจะ คาดคะเนไดด้ งั น้ี ก. ดา้ นทิศเหนือและทิศตะวนั ตกของที่ดินติดทางสาธารณะ เป็นที่ดินที่อยบู่ ริเวณมุมทางแยก (สามแยก) ข. ดา้ นทิศใตต้ ิดทุ่งเล้ียงสัตวส์ าธารณะ และดา้ นทิศตะวนั ออกติดที่ดินของนายขาว ดาสนิท รายละเอียด เหล่าน้ีตอ้ ง อาศยั การสอบถามชาวบา้ นในทอ้ งท่ีน้นั หรือจะสอบถามจากกานนั หรือผใู้ หญ่บา้ นก็ได้ อน่ึง การสอบถามรายชื่อเจา้ ของท่ีดินแปลงขา้ งเคียงน้นั อาจจะไดร้ ายชื่อไมต่ รงกบั ที่ระบุในรูปแผนที่ อยา่ ด่วนสรุปวา่ ผดิ ท่ีเพราะอาจจะเป็นรายชื่อของเจา้ ของท่ีดินคนปัจจุบนั ซ่ึงมีการโอนซ้ือขายกนั มาหลายทอดแลว้ ก็เป็ นได้ จึงควรสอบ ถามจากหลายๆ คนเพ่ือใหท้ ราบถึงเจา้ ของท่ีด้งั เดิม สาหรับวิธีการตรวจขนาด, รูปร่างและทิศทางน้นั กระทาเช่นเดียวกบั การสารวจโฉนดที่ดิน ถา้ เป็ นท่ีดิน แปลงน้นั จริง ขอ้ มูลที่ไดใ้ นวนั สารวจควรสอดคลอ้ งหรือถูกตอ้ งตรงกบั รายละเอียดที่ระบุตามรูปแผนที่ น.ส. 3 ฉบบั น้นั ทุกประการ จากรูปแผนที่ น.ส. 3 ตามตวั อยา่ งท่ี 2 น้ี จะเห็นไดว้ ่า มีรายละเอียดท่ีเป็ นประโยชน์แก่การพิสูจน์สถาน ท่ีต้งั ของ ที่ดินมากพอสมควร แตไ่ ม่ทราบช่ือเจา้ ของที่ดินแปลงขา้ งเคียง ขอ้ ควรสังเกตในการสารวจสถานท่ีต้งั ของท่ีดินแปลงน้ี คือ ดา้ นทิศตะวนั ตกของท่ีดินจะติดกบั ห้วยเสือ เตน้ บริเวณ มุมท่ีดินฝ่ังตรงขา้ มจะมีทางน้าแยกจากหวั ยดงั กล่าว และดา้ นทิศใตจ้ ะติดกบั ทางสาธารณะซ่ึงมาชนกบั ห้วย เสือเตน้ (จะมี สะพานขา้ มคลองหรือไม่น้นั ไม่อาจทราบได้ จะตอ้ งตรวจดูจากสภาพในท่ีดินจริง) สาหรับการสอบถาม รายชื่อเจา้ ของที่ดิน แปลงขา้ งเคียงน้นั ไม่มีประโยชน์ เพราะในรูปแผนท่ีระบุเพียงเป็ นท่ีดินที่มีการครอบครอง แต่ควร จะสอบถามชื่อเจา้ ของท่ี ดินแปลงท่ีเราทาการสารวจ เพ่ือดูวา่ จะตรงกบั ที่ระบุใน น.ส. 3 หรือไม่ (ช่ือเจา้ ของที่ไดจ้ าก การสอบถามอาจมิใช่คนปัจจุบนั ควรตรวจดูรายช่ือเจา้ ของเดิมจากสารบญั จดทะเบียนหลงั น.ส. 3 น้นั )

จากรูปแผนท่ี น.ส. 3 ตามตวั อยา่ งท่ี 3 น้ีพอจะสงั เกตสภาพแวดลอ้ มบริเวณท่ีต้งั ของที่ดินไดจ้ ากลกั ษณะการหกั เล้ียวของ ทางสาธารณะ ซ่ึงติดกบั บางส่วนของที่ดินดา้ นทิศใต้ นอกจากการสังเกตสภาพแวดลอ้ มแลว้ สิ่งที่ขาดมิได้ คือ ตอ้ งกะ ขนาด ดูรูปร่าง และทิศทางดว้ ย ข้อควรระวัง ท่ีดินแปลงน้ีตามรูปแผนที่ น.ส. 3 ระบุดา้ นทิศเหนือ,ใต้ และตะวนั ออกติดป่ าสงวน ดูคลา้ ย กบั ที่ดินยนื่ เขา้ ไปในเขตป่ าสงวนดงั กล่าว ผสู้ ารวจควรตรวจหาหลกั ปูน ซ่ึงแสดงถึงขอบเขตป่ าสงวนดว้ ย (บางพ้ืนที่ซ่ึง ทางการไดป้ ระกาศเป็ นเขตป่ าสงวน โดยกาหนดขอบเขตลงในแผนที่ระวาง แต่งานรังวดั กนั เขตป่ าสงวนยงั ดาเนินการ ไป ไมถ่ ึง ก็จะยงั ไมไ่ ดป้ ักหลกั เขตไว)้ ท้งั น้ีเพราะหากพสิ ูจนไ์ ดใ้ นภายหลงั วา่ น.ส. 3 ฉบบั ดงั กล่าว มีการบุกรุกที่ดินป่ า สงวนแลว้ แมท้ างการจะออกเอกสารสิทธิใหแ้ ลว้ กต็ าม ก็ยงั สามารถยกเลิกเพิกถอนเอกสารสิทธิดงั กล่าวได้ อน่ึง การตรวจสอบขอบเขตป่ าสงวนในพ้นื ท่ีท่ียงั มิไดม้ ีการรังวดั กนั เขตกระทาไดย้ ุง่ ยากมาก แมแ้ ต่พนกั งาน เจา้ หนา้ ท่ี ท่ีรับผิดชอบเรื่องน้ีโดยตรง บางคร้ังก็ยงั ทราบขอบเขตในรูปแผนท่ีระวางท่ีดินเท่าน้นั ไม่สามารถช้ีเขตในพ้ืนท่ีจริงได้ การจะรับที่ดินที่มีขอบเขตติดป่ าสงวนจึงคอ่ นขา้ งจะมีความเส่ียงอยบู่ า้ ง วธิ ีสารวจสถานทต่ี ้งั ของ น.ส. 3 ก. น.ส. 3 ก. แมจ้ ะเป็นเอกสารสิทธิในที่ดินประเภทเดียวกนั น.ส. 3 คือเป็ นหนงั สือรับรองการทาประโยชน์เหมือนกนั แต่ น.ส. 3 ก. มีระวางภาพถ่ายทางอากาศเป็ นตวั ควบคุมตาแหน่งท่ีต้งั ของที่ดิน รูปแผนท่ีของ น.ส. 3 ก. จึงมีเลขท่ีดิน เช่นเดียวกบั โฉนด การต่อรูปแผนที่กระทาไดง้ ่ายกวา่ น.ส. 3 วธิ ีการพิสูจน์สถานท่ีต้งั ของ น.ส. 3 ก. ก็กระทาเช่นเดียว กบั การพิสูจน์สถานที่ต้งั ของโฉนดที่ดินดงั กล่าวมาแล้วทุกประการ เวน้ แต่ในเร่ืองของการตรวจหมายเลขหลกั เขต เพราะหลกั เขตของ น.ส. 3 ก. ไมม่ ีหมายเลขเช่นเดียวกบั น.ส. 3

วธิ ีสารวจเพอื่ พสิ ูจนส์ ถานที่ต้งั ของ น.ส. 3 ก. กระทาเช่นเดียวกบั การสารวจสถานที่ต้งั ของโฉนดที่ดิน ใน กรณีที่ไม่แน่ใจเพราะรูปแผนที่ น.ส. 3 ก. บางฉบับมีรายละเอียดที่ดินข้างเคียงน้อย ไม่สามารถจะคาดคะเน สภาพแวดลอ้ ม บริเวณที่ต้งั ของที่ดินได้ หรือไม่สามารถพิสูจน์ไดช้ ดั เจนในท่ีดิน ในกรณีเช่นน้ีผูส้ ารวจควรจบั ระยะ ทางออกสู่ถนนใหญ่ หรือระยะห่างจากจุดสาคญั เช่น วดั และร่างแผนที่สังเขปไปตามเส้นทางคมนาคมออกสู่ถนนใหญ่ พร้อมท้งั เก็บราย ละเอียดความคดโคง้ ของเส้นทางให้ใกลเ้ คียงความเป็ นจริง แลว้ นาไปตรวจสอบจากระวางภาพถ่าย ทางอากาศ ณ สานกั งานท่ีดินในทอ้ งท่ีน้นั วธิ ีสารวจสถานทตี่ ้งั ของสิทธิการเช่า สิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ แบ่งตามประเภทของทรัพยส์ ินท่ีเช่าได้ 3 ประเภท คือ 1. สิทธิการเช่าท่ีดิน 2. สิทธิการเช่าอาคาร 3. สิทธิการเช่าที่ดินพร้อมอาคาร วิธีสารวจสถานท่ีต้งั ของทรัพยส์ ินที่เช่าน้ัน อาศยั รายละเอียดท่ีระบุในสัญญาเช่า หรือแผนท่ีแนบทา้ ย สญั ญาเช่าเป็น สาคญั ตวั อยา่ งเช่น สัญญาเช่าระบุหมายเลขโฉนด หรือ น.ส. 3 หรือ น.ส. 3 ก. การสารวจจะตอ้ งใชส้ าเนาโฉนด, น.ส. 3 หรือ น.ส. 3 ก. ประกอบ โดยกระทาตามวธิ ีการท่ีกล่าวมาแลว้ หรือพิจารณาจากแผนที่ทา้ ยสญั ญาเช่า (ถา้ มี) สาหรับสิทธิการเช่าประเภทท่ี 2 และ 3 ในสัญญาเช่าจะระบุหมายเลขทะเบียนของอาคาร หรือระบุท้งั หมายเลขทะเบียนอาคารและหมายเลขเอกสารสิทธิในที่ดินซ่ึงเป็ นท่ีต้งั ของอาคารที่เช่าการสารวจก็จะอาศยั หมายเลข ทะเบียนอาคารเป็ นสาคญั ข้อควรสังเกต ในกรณีท่ีเป็ นตึกแถว หมายเลขทะเบียนอาคารควรจะเรียงกนั ตามลาดบั เพราะก่อสร้าง พร้อมกนั ท้งั แถว การสารวจจึงตอ้ งดูหมายเลขทะเบียนของห้องขา้ งเคียงดว้ ยวา่ เรียงกนั หรือไม่ (ป้องกนั การสับเปลี่ยน เป้าหมายเลขทะเบียน อาคาร) นอกจากน้ียงั ตอ้ งสังเกตดว้ ยว่า เป็ นคูหาที่ 21 หรือไม่ โดยนบั จากห้องหัวแถว เพราะ อาจจะเป็นหอ้ งที่ปลูกไมถ่ ูกตอ้ ง (เทศบญั ญตั ิกาหนดใหต้ ึกแถวหรือเรือนแถวแต่ละแถวจะปลูกติดต่อกนั ไดไ้ ม่เกินแถว ละ 20 คูหา จะตอ้ งเวน้ ช่องวา่ ง 4.00 เมตร)

ตอนที่ 3.3 วธิ ีสารวจในเรื่องของการสาธารณูปโภค สาธารณูปโภคเป็นปัจจยั สาคญั ท่ีมีผลโดยตรงกบั ความเจริญของท่ีดิน อนั จะมีผลเก่ียวโยงถึงความตอ้ งการ ของตลาดและราคาซ้ือขายที่ดินที่อยู่ในย่านท่ีมีความพร้อมทางดา้ นการสาธารณูปโภค ความเจริญยอ่ มแผ่ขยายไปได้ รวดเร็วกวา่ ท่ีดินที่อยใู่ นยา่ นท่ีการสาธารณูปโภคไปไม่ถึง ดงั น้นั ตลาดยอ่ มมีความตอ้ งการมากกวา่ ดว้ ยเช่นกนั เป็ นเหตุ ใหร้ าคาที่ดินสูงตามไปดว้ ย การสาธารณูปโภคน้นั สาระสาคญั อยู่ที่สิทธิในการใชป้ ระโยชน์ ผูส้ ารวจจะตอ้ งตรวจสอบใหแ้ น่ชดั ถึง สิทธิในการใชท้ างของท่ีดินแปลงที่จะรับไวเ้ ป็นหลกั ประกนั ดงั รายละเอียดที่จะอธิบายไวใ้ นแตล่ ะเรื่องดงั ต่อไปน้ี 1. ลกั ษณะของทางสาธารณะ 2. ลกั ษณะของทางส่วนบุคคล 3. การสาธารณูปโภคประเภทอ่ืน ลกั ษณะของทางสาธารณะและข้อควรสังเกต ผูเ้ ขียนใช้คาว่า \"ทาง\" เพราะตอ้ งการให้มีความหมายรวม คือ เส้นทางคมนาคมท้งั ทางบกและทางน้า สาหรับทางสาธารณะน้ีไม่มีปัญหาในเร่ืองของสิทธิการใชท้ าง แต่สาคญั อยูท่ ่ีวิธีการตรวจสอบให้ทราบแน่ชดั วา่ เป็ น ทางสาธารณะจริงซ่ึงพอจะมีขอ้ สงั เกตไดด้ งั น้ี 1. ลกั ษณะของซอยสาธารณะ และข้อควรสังเกต 1.1 ส่วนมากจะมีช่ือซอย ลกั ษณะของป้ายบอกชื่อซอยจะมีรูปร่าง ขนาด และตวั อกั ษรเป็ นมาตรฐาน เดียวกนั ดงั ที่เห็นปรากฏอยทู่ ว่ั ไป อน่ึง แมจ้ ะมีป้ายชื่อซอยลกั ษณะดงั กล่าวปักอยบู่ ริเวณปากซอย ผสู้ ารวจยงั ตอ้ งสังเกตสภาพต้งั แต่ปากซอย ไปจน ถึงท่ีต้งั หลกั ประกนั ดว้ ย เพราะอาจจะมีบางช่วงท่ีเจา้ ของยงั คงสงวนสิทธิของตนอยู่ ตวั อยา่ งเช่น ผิวจราจรมีการ เปล่ียนแปลงต่างไปจากช่วงปากซอย หรือบริเวณกน้ ซอยมีการแสดงการสงวนสิทธิ (มีส่ิงกีดขวาง หรืออาจปักป้าย สงวนสิทธิ โดยเฉพาะอยา่ งยิง่ ในกรณีที่เขา้ ซอยแยกจะตอ้ งสังเกตให้รอบคอบ เพราะซอยเมนเป็ นซอยสาธารณะ แต่ ซอยแยกลาง จะยงั เป็นซอยส่วนบุคคลกไ็ ด้ 1.2 ไม่มีเคร่ืองหมายแสดงการสงวนสิทธิใด ๆ เช่าเป้ายสงวนสิทธิ หรือเครื่องกีดขวางตา่ งๆ เป็นตน้ 1.3 หน่วยงานของทางราชการเป็ นผูท้ าผิวจราจร หรือให้การบารุงรักษาสภาพ ในวนั ทาการสารวจจึง ควรสอบถามบุคคลในทอ้ งที่ 1.4 ใชเ้ ป็ นทางสัญจรของบุคคลโดยทว่ั ไป มิใช่มีลกั ษณะเป็ นซอยตนั ใชส้ ัญจรเฉพาะบุคคลเพียงบาง กลุ่ม หรือเป็นทางเขา้ บา้ นเพียง 2.3 หลงั 1.5 ซอยสาธารณะที่มีมานานมกั จะระบุไวใ้ นรูปแผนที่หลงั เอกสารสิทธิในที่ดิน โดยจะใช้ขอ้ ความวา่ “ทางสาธารณประโยชน์\" หรือระบุชื่อซอย หรือทางกระบือ หรือทางควาย\" เวน้ แต่จะเป็ นซอยส่วนบุคคลท่ีเจา้ ของอุทิศ ใหใ้ นภายหลงั

2. ลกั ษณะของซอยส่วนบุคคล และข้อควรสังเกต 2.1 ช่ือซอยมกั จะเป็นช่ือหรือช่ือสกุลของเจา้ ของและป้ายชื่อซอยจะไม่เป็ นไปตามแบบมาตรฐานของทาง ราชการ 2.2 แสดงการสงวนสิทธิ เช่น ปักป้ายสงวนสิทธิ หรือมีส่ิงกีดขวาง 2.3 สภาพผวิ จราจรอาจไม่เหมือนกนั ตลอดซอย เช่น บางช่วงเป็ นคอนกรีต หรือลาดยาง และบางช่วงเป็ น ลูกรัง เป็นตน้ 2.4 สภาพโดยทว่ั ไปเป็ นท่ีรกร้างวา่ งเปล่า ไม่มีการใชป้ ระโยชน์ในที่ดินสองฟากของซอย มีการสัญจร นอ้ ย วชั พืชข้ึนรกเกือบตลอดเส้นทาง หรือเป็นซอยดนั 2.5 เป็นซอยดนั ลกั ษณะเป็นทางเขา้ บา้ นเพยี งไมก่ ี่หลงั คาเรือน 2.6 รูปแผนท่ีหลงั เอกสารสิทธิในท่ีดิน จะไม่ปรากฎทางสายดงั กล่าว แต่จะระบุขา้ งเคียงติดเลขที่ดิน หรือ ท่ีมีการครอบครอง (ปัจจุบนั เจา้ ของอาจยกให้ หรืออุทิศใหเ้ ป็นทางสาธารณะแลว้ ก็ได)้ ดงั ไดก้ ล่าวแลว้ ในตอนตน้ วา่ เส้นทางคมนาคมน้นั สาระสาคญั มิไดอ้ ยทู่ ี่เป็ นทางสาธารณะหรือทางส่วน บุคคล แต่ปัญหาอยูท่ ่ีที่ดินแปลงท่ีเสนอเป็ นหลกั ประกนั มีสิทธ์ิในการใช้ทางสายน้ันหรือไม่ (สิทธิในท่ีน้ี หมายถึง สิทธิในการใชท้ างของบุคคลโดยทว่ั ไป มิใช่เฉพาะตวั บุคคลบางคนหรือบางกลุ่ม) เพราะทางส่วนบุคคลบางประเภทไม่ ก่อใหเ้ กิดปัญหากบั หลกั ประกนั แตอ่ ยา่ งใด ดงั รายละเอียดต่อไปน้ี ลกั ษณะของทางส่วนบุคคลทไ่ี ม่มปี ัญหาในเรื่องสิทธิการใช้ทาง ประเภทท่ี 1 ทางส่วนบุคคลภายในบริเวณโครงการจดั สรรที่ไดร้ ับอนุญาตถูกตอ้ ง และหลกั ประกนั ก็อยู่ ในโครงการ ดงั กล่าว ประเภทที่ 2 เจา้ ของทางส่วนบุคคลไดแ้ สดงเจตนาให้ประจกั ษ์ชดั ว่า มีความประสงค์จะยกให้เป็ นทาง สาธารณะ แมจ้ ะไม่ไดไ้ ปจดทะเบียนท่ีสานกั งานที่ดินก็ตาม เช่น เป็ นลกั ษณะของคามนั่ หรือสัญญา โดยมีผปู้ กครอง ทอ้ งที่รับทราบ หรือมีการเรียกประชุมและประกาศใหท้ ราบโดยทวั่ กนั เป็นตน้ ประเภทที่ 3 เปิ ดให้บุคคลทวั่ ไปใช้อย่างเสรีติดต่อกนั มาเป็ นเวลาต้งั แต่ 10 ปี ข้ึนไป โดยมิไดแ้ สดงการ สงวนสิทธิในวนั ทาการสารวจ ถา้ พบสภาพท่ีน่าสงสัยว่าจะเป็ นทางส่วนบุคคล ควรสอบถามประวตั ิความเป็ นมาของ ทางสายน้นั จากบุคคลในทอ้ งถ่ิน แต่ถา้ ไม่สามารถสอบถามใครได้ ควรสังเกตอายุของเส้นทางสายน้นั โดยดูจากอายุ ตน้ ไมส้ องฟากทางหรืออายุอาคารส่วนใหญ่ท่ีอยูใ่ นซอยน้นั ว่า มีอายุเกิน 10 ปี หรือไม่ รวมท้งั ตรวจดูลกั ษณะของการ สงวนสิทธิดว้ ยถา้ ครบองคป์ ระกอบของทางส่วนบุคคลประเภทท่ี 3 ก็ไมน่ ่าจะมีปัญหาในเรื่องสิทธิการใชท้ าง หรือถา้ ทุกอย่างคลุมเครือ ไม่สามารถพิสูจน์ไดแ้ น่ชดั วิธีการสุดทา้ ย คือ ทาการตรวจสอบรายช่ือเจา้ ของ ท่ีดินแปลงขา้ งเคียงดา้ นท่ีมีสภาพเป็นถนนซอยน้นั จากสานกั งานที่ดิน วิธีน้ีจะทราบรายละเอียดไดถ้ ูกตอ้ งตรงกบั ความ เป็นจริงแต่เป็นการสิ้นเปลืองท้งั เวลา และค่าใชจ้ า่ ย

วธิ ีแก้ปัญหาเร่ืองทางส่วนบุคคล การกระทาใดๆ ท่ีจะมีผลผูกพนั ระยะยาวกับท่ีดินน้ันจะต้องทาการจดทะเบียน ดังน้ันการท่ีจะให้ หลกั ประกนั มีสิทธิ ใชท้ างส่วนบุคคล (ซ่ึงเจา้ ของสงวนสิทธิ) ไดต้ ลอดไป จึงจาเป็ นตอ้ งทาการจดทะเบียนเช่นกนั ท้งั น้ี ควรใหเ้ หมาะสมตามแตก่ รณี คือ กรณีที่ 1 ผูถ้ ือกรรมสิทธิในที่ดินแปลงถนนกับแปลงหลกั ประกนั เป็ นบุคคลเดียวกัน ไม่สามารถจด ทะเบียนภาระจายอมเร่ืองทางได้ ควรจานองแปลงถนนควบไปกบั แปลงหลกั ประกนั (บุคคลธรรมดากบั นิติบุคคล แม้ บุคคลผนู้ ้นั จะเป็นเจา้ ของนิติบุคคลดงั กล่าวกต็ าม กฎหมายถือวา่ ตา่ งบุคคลกนั สามารถจดภาระจายอมใหแ้ ก่กนั ได)้ กรณีท่ี 2 เจา้ ของหลกั ประกนั ถือกรรมสิทธิร่วมกบั ผูอ้ ื่นในท่ีดินแปลงที่เป็ นถนนลกั ษณะเช่นน้ีสามารถ แกป้ ัญหาได้ 3 วธิ ี คือ 2.1 จานองเฉพาะส่วนเพิม่ หลกั ทรัพย์ หรือ 2.2 จานองเพม่ิ หลกั ทรัพยเ์ ตม็ ท้งั แปลง หรือ 2.3 จดทะเบียนภาระจายอม กรณีท่ี 3 ผูถ้ ือกรรมสิทธ์ิในที่ดินแปลงท่ีเสนอมาเป็ นหลกั ประกนั เป็ นคนละคนกนั กบั ที่ดินแปลงถนน ควรใหจ้ ดทะเบียนภาระจายอมใหก้ บั หลกั ประกนั ถา้ ลูกคา้ ประสงคจ์ ะนามาจานองดว้ ย ตอ้ งทาจานองเพ่ิมหลกั ทรัพย์ หมายเหตุ การจานองเพมิ่ หลกั ทรัพย์ เป็นการจานองโดยไม่มีวงเงินจานองในท่ีดินแปลงที่เป็ นถนน แต่จะ ทาจานองเตม็ วงเงินสินเช่ือในท่ีดินแปลงท่ีเสนอเป็ นหลกั ประกนั ท้งั น้ี เพ่ือป้องกนั มิให้ผูท้ ี่ถือกรรมสิทธ์ิในแปลงถนน มา ขอไถ่ถอนเฉพาะถนนออกไป ซ่ึงจะทาใหห้ ลกั ประกนั ที่เหลือเป็นท่ีดินบอดได้ ในเร่ืองของภาระจายอมน้ี ควรขอสาเนาบนั ทึกขอ้ ตกลง รวมท้งั รูปแผนที่แนบทา้ ยบนั ทึกขอ้ ตกลงดงั กล่าว มาพิจารณาดว้ ยวา่ ไดแ้ กป้ ัญหาตลอดเส้นทางจนสามารถออกสู่ทางสาธารณะได้ ท้งั น้ี เพราะทางส่วนบุคคลน้นั อาจจะ ผา่ นท่ีดินหลายแปลง อน่ึง มกั ปรากฏอยบู่ ่อยคร้ังที่เจา้ ของหลกั ประกนั มีหนงั สือยนิ ยอมให้ใชท้ างมาแสดง (แมจ้ ะมีค่าตอบแทน ก็ตาม) หนงั สือยนิ ยอมดงั กล่าวกระทากนั ในลกั ษณะของสัญญา มีขอ้ ความผกู มดั กนั อยา่ งแน่นหนาชดั เจน เช่น “ขา้ พเจา้ นายชื่อ คดใน , ยินยอมให้ นางหมู แสนเล่ียน รวมท้งั บริวาร ตลอดจนบุคคลอ่ืนท่ีได้รับโอนท่ีดินโฉนดเลขท่ี 1010 (แปลงที่เสนอเป็ น หลกั ประกนั ) จะดว้ ยเหตุใด ๆ ก็ตามมีสิทธิใชเ้ ส้นทางท่ีตดั ผา่ นที่ดินโฉนดเลขท่ี 1011 ซ่ึงเป็ นของ ขา้ พเจา้ ไดต้ ลอดไป แมท้ ่ีดินแปลงที่เป็นทางน้ีจะตกทอดไปเป็นของผอู้ ่ืน ก็ยงั คงมีผลบงั คบั ต่อไปดว้ ย” เป็นตน้ จากขอ้ ความในสัญญาตามขา้ งตน้ ถา้ พิจารณาเพียงผิวเผินก็น่าจะใชไ้ ด้ แต่ที่ถูกตอ้ งแลว้ สัญญาจะมีผล บงั คบั เฉพาะคู่กรณีท่ีทาสัญญากนั เท่าน้นั ไม่สามารถจะใชบ้ งั คบั บุคคลท่ี 3 ซ่ึงมิไดม้ ีส่วนรู้เห็นในการทาสัญญาฉบบั น้นั ได้ หรือในกรณีที่ผใู้ หส้ ญั ญาตาย ผลแห่งสัญญาน้นั ยอ่ มสิ้นสุดลงดว้ ยเช่นกนั

3. ลกั ษณะของทางนา้ สาธารณะและข้อสังเกต ทางน้าสาธารณะ ไดแ้ ก่ ลาราง ลากระโดง หรือคลองสาธารณประโยชน์ เส้นทางคมนาคมทางน้าน้ี สังเกต ได้ ง่ายกว่าทางบก เพราะทางน้าสาธารณะมกั จะมีมาเป็ นเวลานาน (การคมนาคมในสมยั ก่อนอาศยั เรือเป็ นหลกั ) จึง มกั จะปรากฏใหเ้ ห็นในรูปแผนท่ีหลงั หนงั สือสาคญั สาหรับท่ีดินหรือถา้ เป็ นคลองชลประทานท่ีรัฐจดั ทาข้ึนก็จะระบุติด เขตชลประทาน 4. ลกั ษณะทางนา้ ส่วนบุคคลและข้อควรสังเกต ในรูปแผนที่หลงั หนงั สือสาคญั สาหรับท่ีดินจะไม่ปรากฎทางน้าดงั กล่าว และสภาพในท่ีดินก็มกั จะเป็ น ทางน้าแคบ ๆ เช่น เป็นลกั ษณะของลาราง หรือลากระโดง ไมม่ ีชื่อ มีความยาวไม่มากนกั ส่ิงบอกเหตุท่ีพอจะสังเกตเห็นไดช้ ดั เจน คือ ลกั ษณะและสภาพการใชป้ ระโยชน์ ทางน้าส่วนบุคคลมกั จะ เกิดข้ึนเพราะความจาเป็ นของเจา้ ของ เช่น ขุดข้ึนเพื่อใชส้ ่งน้าเขา้ ที่เพาะปลูกของตน หรือใชเ้ ป็ นเส้นทางนาเรือเขาเก็บ หรือใชใ้ นการลาเลียงผลผลิตทางการเกษตรจากพ้ืนที่เพาะปลูกของตนออกสู่เส้นทางคมนาคมภายนอก จึงมกั จะมีความ กวา้ งไมม่ าก นกั และมกั จะเป็นทางตน้ หมายเหตุ เม่ือตรวจสอบหรือพิสูจนท์ ราบแลว้ วา่ เส้นทางคมนาคมทางน้าสายน้นั เป็นทางสาธารณะ แมจ้ ะ ไม่มีปัญหาเรื่องสิทธิการใชท้ างแลว้ ก็ตาม ในเชิงหลกั ประกนั ยงั ควรเป็ นเส้นทางที่ใช้สัญจรไดท้ ุกฤดูกาลตลอดปี ดว้ ย ผสู้ ารวจจึงควรสอบถามจากคนขบั เรือ 5. การสาธารณูปโภคประเภทอ่ืนและข้อควรสังเกต ที่ดินในยา่ นท่ีทาการสาธารณูปโภคยงั ไม่พร้อม เช่น มีเส้นทางคมนาคม แต่ไฟฟ้าหรือน้าใชย้ งั เขา้ ไม่ถึง ยอ่ มไม่สะดวกแก่การพกั อาศยั การเปลี่ยนแปลงการใชป้ ระโยชน์ในท่ีดินก็จะเป็ นไปอยา่ งชา้ ๆซ่ึงจะมีผลถึงความเจริญ และราคาตลาด ดงั น้นั ในการสารวจดา้ นการสาธารณูปโภค นอกจากเร่ืองเส้นทางคมนาคมแลว้ ผูส้ ารวจยงั ตอ้ งรวบรวม ขอ้ มูลการสาธารณูปโภคประเภทอ่ืนๆ มาโดยละเอียด เช่น มีไฟฟ้า น้าประปา หรือน้าบาดาล ผา่ นหรือไม่ ในกรณีท่ียงั ไมผ่ า่ นหลกั ประกนั แต่อยไู่ มไ่ กลนกั ควรระบุดว้ ยวา่ สิ้นสุดลง ณ ที่ใด ห่างจากหลกั ประกนั เป็นระยะทางเท่าใด การเห็นแท็งกน์ ้าบาดาลอยูใ่ นบริเวณใกลเ้ คียง มิไดห้ มายความวา่ หลกั ประกนั จะมีน้าใช้เสมอไป เพราะ อาจจะเป็นแทง็ กน์ ้าบาดาลของหมูบ่ า้ นจดั สรร หรือของโรงงาน ซ่ึงหลกั ประกนั ไมม่ ีสิทธิท่ีจะต่อมาใชไ้ ด้ ในกรณีที่หลกั ประกนั เป็ นท่ีดินวา่ งเปล่า เราจะทราบไดว้ า่ มีน้าใชห้ รือไม่ โดยสังเกตจากบา้ นที่อยูใ่ กลๆ้ ในบริเวณน้นั ถา้ แตล่ ะบา้ นมีตุ่มน้าจานวนมากพอสมควร แสดงวา่ น้าใชย้ งั เขา้ ไมถ่ ึง บา้ นเหล่าน้นั อาศยั น้าฝน

ตอนท่ี 3.4 วธิ ีสารวจคุณภาพของหลกั ประกนั มูลค่าของหลกั ประกนั โดยเฉพาะอยา่ งย่งิ ท่ีดินน้นั มีองคป์ ระกอบหลายตวั ท่ีจะส่งผลกระทบถึงราคาและ ความตอ้ งการของตลาด แมท้ ี่ดินจะอยรู่ ิมถนนสายเดียวกนั และต้งั อยใู่ นบริเวณใกลเ้ คียงกนั แต่ราคาอาจจะไม่เท่ากนั ได้ เช่น ที่หนา้ กวา้ งยอ่ มจะมีราคาสูงกวา่ ท่ีหนา้ แคบ รวมท้งั รูปร่าง ขนาด ความเหมาะสมที่จะใชป้ ระโยชน์ และทาเลท่ีต้งั เป็ นตน้ ดงั น้นั ในการสารวจหลกั ประกนั นอกจากการสาธารณูปโภคแลว้ ผูส้ ารวจยงั ตอ้ งเก็บรายละเอียดภายใน บริเวณหลกั ประกนั และสภาพแวดลอ้ มภายนอกมาประกอบการพิจารณาประเมินราคาดว้ ยดงั จะอธิบายแยกไวใ้ นแต่ละ เรื่องดงั น้ี วธิ ีสารวจสภาพภายในบริเวณหลกั ประกนั การเกบ็ ขอ้ มูลภายในบริเวณหลกั ประกนั น้นั ควรเก็บรายละเอียดภายในบริเวณท้งั หมด โดยยึดหลกั ที่วา่ มี อะไรเป็ นของใคร จานวนเท่าใด อยตู่ รงไหน สภาพเป็ นอยา่ งไร มีปัญหาหรือไม่ ในกรณีที่มีปัญหา มีปัญหาอะไรมาก นอ้ ยแคไ่ หนและจะมีวธิ ีแกไ้ ขอยา่ งไร ดงั ตวั อยา่ งแสดงวธิ ีการสารวจรวบรวมขอ้ มูลรายละเอียดดงั ต่อไปน้ี

ตวั อย่าง แสดงวธิ ีการเกบ็ รายละเอยี ดภายในบริเวณหลกั ประกนั ในวนั สารวจ หลกั ประกนั เป็ นท่ีดินพร้อมส่ิงปลูกสร้าง ที่ดินบางส่วนไดร้ ับการปรับปรุงถมดินแลว้ บางส่วนยงั ไม่ถมดิน บางส่วน เป็ นบ่อน้า และบางส่วนให้ผูอ้ ่ืนเช่าเพ่ือปลูกบ้านพกั อาศยั การเก็บรายละเอียดในวนั ทาการสารวจควรบนั ทึกมาให้ ครบถว้ นดงั น้ี รายละเอยี ดทด่ี ิน ส่วนปรับปรุงถมดินแลว้ เน้ือท่ีประมาณ 1/2 ของเน้ือท่ีท้งั หมด ระดบั สูงกวา่ ถนนประมาณ 0.30 เมตร ส่วนที่ยงั ไม่ไดร้ ับการปรับปรุงถมดิน เน้ือที่ประมาณ 1/4 ของเน้ือที่ท้งั หมด ระดบั ต่ากว่าถนนประมาณ 0.50 เมตร (หรือต่ากวา่ ส่วนท่ีถมดินแลว้ 0.80 เมตร) ส่วนท่ีเป็ นบ่อมีเน้ือท่ีประมาณ 1 ใน 4 ของเน้ือที่ท้งั หมด ความลึกของบ่อประมาณ 0.50 เมตร (บ่อท่ีมีน้า ขงั ไม่ สามารถมองเห็นกนั บ่อได้ ควรใชไ้ ม้ หรือเชือก หรือวสั ดุอื่นใดท่ีพอจะหาไดห้ ยง่ั ความลึกบริเวณรอบๆ บ่อ เวน้ แต่จะมีพืช บางชนิดข้ึนกระจายอยูท่ ว่ั บริเวณบ่อ ท้งั น้ี ตอ้ งไม่ใช่พืชท่ีลอยน้า เช่น ถา้ มีตน้ กกข้ึนอยู่ทว่ั บริเวณ ก็พอจะ ประมาณความ ลึกของกนั บ่อไดว้ า่ ไมน่ ่าจะลึกเกิน 1.50 เมตร เป็นตน้ ) รายละเอยี ดส่ิงปลูกสร้าง 1 - 6 ทะเบียนเลขที่ 1031-6 เป็นของผอู้ ่ืนเช่าท่ีปลูก มีสัญญาเช่าท่ีดินประกอบ 7 ทะเบียนเลขท่ี 102 เป็ นของเจา้ ของท่ีดินใชอ้ ยอู่ าศยั เอง มีใบอนุญาตใหป้ ลูกสรา้ งอาคารและ แบบแปลนแนบ 8 - 9 เป็นครัวเรือน และโรงรถ หมายเลขทะเบียนเดียวกนั กบั 7 (รายละเอียดเกี่ยวกบั ส่ิงปลูกสร้าง โปรดศึกษาจากคู่มือการสารวจและประเมินราคาส่ิงปลูกสร้าง)

ข้อควรสังเกต ในกรณีที่ลูกคา้ แจง้ วา่ \"ให้ญาติอาศยั อยูโ่ ดยไม่มีสัญญาเช่าแต่อยา่ งใด\" ควรหาโอกาสสอบถามบุคคลใน บา้ นน้นั หรือบา้ นขา้ งเคียง การใช้คาถามไม่ควรถามนา เช่น \"เช่าอยูห่ รือเปล่า\" แต่ควรจะใชค้ าถามลวงเพ่ือใหไ้ ดค้ วาม จริง เช่น ค่าเช่าแพงไหม หรือคา่ เช่าเดือนละเทา่ ไร เป็นตน้ หรือถา้ เป็นที่นาซ่ึงมีการทานา แต่เจา้ ของมิไดท้ าเอง ก็อาจจะ สอบถามจากผทู้ ่ีทานาอยใู่ นท่ีดินผนื น้นั โดยใชค้ าถามในลกั ษณะของการทกั ทาย เช่น \"ดินฟ้าอากาศปี น้ีเป็ นอยา่ งไร ได้ ขา้ วคุม้ ค่าเช่าไหม” เป็นตน้ นอกจากน้ี ยงั ควรสังเกตความสัมพนั ธ์ระหวา่ งเจา้ ของที่ดิน กบั ผูท้ ่ีอยู่ในที่ดินแปลงน้นั โดยวิสัยของผู้ อาศยั แลว้ ควรจะทกั ทายกนั อย่างสนิทสนมและใหก้ ารตอ้ นรับ รวมท้งั ยนิ ดีใหก้ ารช่วยเหลือ หรืออานวยความสะดวก ต่าง ๆ เช่น ช่วยคน้ หาหลกั เขตท่ีดิน เป็ นตน้ ตลอดจนการแสดงออกก็จะแฝงไวซ้ ่ึงความเกรงใจ ความเคารพนบั ถือ ซ่ึง พอจะสงั เกตเห็นได้ ในกรณีของที่นา ถา้ มีการทานาโดยเจา้ ของมิได้เป็ นผูท้ าเอง แมจ้ ะไม่มีสัญญาเช่า หรือสัญญาเช่าระบุ ระยะเวลาการเช่านอ้ ย กวา่ 6 ปี ก็ตาม ถา้ เป็ นท่ีน่าสงสัย หรือสืบทราบไดว้ ่าเป็ นการเช่า ให้ถือวา่ หลกั ประกนั มีภาระ ผกู พนั อยา่ งนอ้ ย 6 ปี การประเมินราคา ให้หกั มูลค่าภาระผูกพนั ปี ละ 5% รวม 6 ปี 30% ท้งั น้ีเพราะ พ.ร.บ. ควบคุมการ เช่านาใหค้ วามคุม้ ครองผเู้ ช่าคราวละ 6 ปี (ทานาในที่น้ีหมายรวมถึงการทาไร่หรือปลูกไมล้ ม้ ลุกดว้ ย) วธิ ีสารวจสภาพแวดล้อมภายนอกหลกั ประกนั วตั ถุประสงคข์ องการสารวจสภาพแวดลอ้ มโดยทว่ั ไปจะเนน้ ที่สภาพความเจริญในปัจจุบนั แนวโนม้ และ ทิศทางของความเจริญ มีความหนาแน่นมากน้อยเพียงใด มีผลกระทบท่ีเป็ นเหตุให้หลกั ประกนั ดอ้ ยค่าบา้ งหรือไม่ ตวั อยา่ งเช่น สภาพแวดล้อมทท่ี าให้หลกั ประกนั ด้อยค่า 1.อยใู่ กลก้ บั ส่ิงรบกวนตา่ ง ๆ เช่น กล่ิน เสียง หรือมลภาวะอ่ืนๆ 2. อยใู่ กลก้ บั สถานที่ท่ีน่ารังเกียจ เช่น ฌาปนสถานร้านจาหน่ายโรงศพ หรือชุมชนแออดั เป็นตน้ 3. ถูกจากดั สิทธิการใชป้ ระโยชน์ในท่ีดิน เช่น อยใู่ นรัศมีหา้ มปลูกสร้างอาคารตามแนวสายส่งศกั ยส์ ูง เป็ น ตน้ 4. เส้นทางคมนาคมไม่สะดวกเท่าท่ีควร 5. การสาธารณูปโภคยงั ไมพ่ ร้อม 6. ขดั กบั ความเชื่อถือของทอ้ งถ่ิน เช่น ที่ดินอยบู่ ริเวณทางสามแพร่ง,บริเวณที่เคยเป็ นป่ าชา้ มาก่อน หรือใน บริเวณใกลเ้ คียงกบั หลกั ประกนั เคยเกิดเหตุวนิ าศภยั มีผเู้ สียชีวิตเป็ นจานวนมาก ซ่ึงข่าวน้นั ยงั ไม่เลือนไปจากความทรง จาของคนส่วนใหญ่ เป็นตน้ 7. พ้ืนที่ท่ีประสบกบั ปัญหาน้าท่วมอยเู่ สมอ ความด้อยค่าภายในตวั หลกั ประกนั เอง 1. ที่ดินท่ีมีรูปร่างเวา้ แหวง่ มาก หรือมีแนวเขตเฉียงกบั แนวถนนมาก (ไมต่ ้งั ฉากกบั แนวถนน) 2. ถูกขดุ หนา้ ดิน 3. ลกั ษณะการใชป้ ระโยชน์จะตอ้ งใช้ร่วมกบั ท่ีดินแปลงขา้ งเคียงแต่เสนอมาเป็ นหลกั ประกนั เพียงบาง แปลง

ตอนท่ี 3.5 วธิ ีร่างแผนที่สังเขปในวนั ทาการสารวจ การร่างแผนที่ขณะทาการสารวจน้นั เป็ นการเก็บรวบรวมขอ้ มูลเกี่ยวกบั หลกั ประกนั เพ่ือใชเ้ ตือนความจา ในการทารายงานการสารวจ โดยจะนามาเขียนแผนท่ีใหเ้ รียบร้อยสวยงามอีกคร้ังหน่ึง ดงั น้นั การร่างแผนที่ในวนั ทาการ สารวจจึงไม่จาเป็นตอ้ งคานึงถึงความสวยงาม แต่ตอ้ งเขียนใหต้ วั เองเขา้ ใจไดง้ ่าย และมีสาระสาคญั ครบถว้ นดงั ต่อไปน้ี คือ 1. สถานท่ีต้งั ของหลกั ประกนั (ควรต้งั ใหถ้ ูกทิศ) 2. หลกั เขตท่ีตรวจพบ 3. เส้นทางคมนาคม และระยะทางแต่ละช่วงของทางแยกจากหลกั ประกนั ถึงถนนใหญ่ รวมท้งั ช่ือซอย เป็นทางสาธารณะ หรือส่วนบุคคล ความกวา้ ง ชนิดของผวิ จราจร และสภาพ ในกรณีของคลอง ใหบ้ อกชื่อคลอง ความกวา้ ง สามารถใชส้ ัญจรไดท้ ุกฤดูกาลหรือไม่ มีเรือโดยสารผา่ น หรือไม่ ในวนั ทาการสารวจเดินทางโดยเรืออะไร จากจุดไหนถึงหลกั ประกนั ใชเ้ วลานานเท่าไร 4. สภาพแวดลอ้ มและความเจริญ แสดงไดด้ ว้ ยการเก็บรายละเอียดเก่ียวกบั การใชป้ ระโยชน์ในที่ดินตลอด 2 ฟากซอย 5. เก็บรายละเอียดภายในบริเวณหลกั ประกนั ในกรณีที่รายละเอียดภายในมีมาก ควรเขียนภาพขยาย ประกอบ 6. ในกรณีท่ีมีปัญหา เช่น ท่ีดินดา้ นริมคลองถูกน้าเซาะพงั หรือเน้ือที่ดินบางส่วนถูกใช้เป็ นทางเขา้ ที่ดิน แปลงอื่น หรือมีส่ิงปลูกสร้างปลูกคร่อมกบั ท่ีดินแปลงขา้ งเคียง อน่ึง การร่างแผนที่สังเขปควรทาในขณะเดินทางกลบั ขาไปควรสังเกตสภาพแวดลอ้ ม 2 ฟากทาง และ สถานที่สาคญั ต่างๆ ท่ีคาดวา่ จะเก็บรายละเอียดลงในแผนท่ีเมื่อเดินทางกลบั พร้อมท้งั จบั ระยะทาง แต่ละช่วงของทาง แยก โดยอาศยั มาตรวดั ระยะในรถยนต์



ตอนที่ 3.6 วธิ ีถ่ายภาพแสดงรายละเอยี ดเกยี่ วกบั หลกั ประกนั การถ่ายภาพเพ่ือใชป้ ระกอบรายงานการสารวจน้นั เพื่อเสริมให้ผูอ้ ่านรายงานไดเ้ ห็นรายละเอียดชดั เจน ยิ่งข้ึนคล้ายกบั ว่าได้เห็นมาด้วยตาตนเอง จึงควรทาการถ่ายภาพตามข้นั ตอน และในทิศทางของการเดินทางไปสู่ หลกั ประกนั ดงั ตวั อยา่ งตอ่ ไปน้ี (ตวั อยา่ งเดียวกบั การร่างแผนท่ี) ตัวอย่างท่ี 1 วธิ ีการถ่ายภาพแสดงรายละเอียดเส้นทางคมนาคม จากภาพตวั อยา่ งแสดงใหเ้ ห็นตาแหน่ง และทิศทางการถ่ายภาพ รวมท้งั ความกวา้ งของภาพถ่าย (ถา้ ความ กวา้ ง เพยี งภาพเดียวไมพ่ อ อาจจะตอ้ งถ่ายหลายภาพมาตดั ตอ่ กนั ) ภาพถ่ายที่ 1, 2 และ 3 แสดงสภาพเส้นทางคมนาคมและสภาพ 2 ฟากทาง (ทิศทางของทุกภาพจะมุ่งหนา้ เขา้ สู่หลกั ประกนั ) ภาพถ่ายที่ 4 นอกจากจะแสดงสภาพซอยช่วงผ่านหลกั ประกันแล้ว ยงั แสดงรายละเอียดสถานท่ีต้ัง หลกั ประกนั ดว้ ย นอกจากภาพถ่ายท้งั 4 ภาพ ซ่ึงแสดงสภาพภายนอกหลกั ประกนั แลว้ ยงั จาเป็ นตอ้ งมีภาพถ่ายแสดงสภาพ ภายในบริเวณหลกั ประกนั ดว้ ย เช่น บริเวณขุดหน้าดิน บริเวณท่ีถมดินแลว้ หรือส่ิงปลูกสร้างแต่ละหลงั ก็ควรจะ ถ่ายภาพรายละเอียดภายในบริเวณหลกั ประกนั แต่ละจุดดงั กล่าวให้เห็นไดช้ ดั เจน (สาหรับส่ิงปลูกสร้างแต่ละหลงั ควร ถ่ายให้เห็นอย่างน้อย 2 ดา้ น และถา้ เป็ นอาคารพิเศษคือ มีการตกแต่งภายในดีมาก หรือใช้วสั ดุท่ีมีราคาสูงกว่าราคา ประเมินที่ธนาคารกาหนด ควรถ่ายภาพภายในอาคารประกอบดว้ ย)

การที่จะกาหนดราคาทรัพยส์ ินไดเ้ หมาะสม ตรงตามวตั ถุประสงค์น้นั ในกรณีที่ดิน วิธีการท่ีนิยมใชก้ นั มากคือ วิธีเปรียบเทียบขอ้ มูลราคาตลาด ดงั น้นั ผูท้ ี่ทาการประเมินราคาที่ดินจึงจาเป็ นตอ้ งติดตามความเคล่ือนไหวของ ราคาตลาดอยเู่ สมอ การสารวจขอ้ มูลราคาตลาดน้นั กระทาไดห้ ลายวิธี เช่น จากการสอบถามโดยตรง หรือโทรถามตามป้าย ประกาศขายหรือจากการประกาศขายตามหนา้ หนงั สือพิมพ์ เป็ นตน้ ท้งั น้ีควรสอบถามให้ทราบถึงคุณสมบตั ิของท่ีดิน แปลงท่ีประกาศขายน้นั ดว้ ย เช่น ตาแหน่งท่ีต้งั จานวนเน้ือท่ี หนา้ กวา้ งติดเส้นทางคมนาคม ตลอดจนการปรับปรุง (ถม ดินแลว้ หรือยงั ไม่ไดถ้ ม) และรูปร่างท่ีดิน เป็นตน้ ข้อมูลราคาท่ีได้มาน้ัน ควรทาการจดั เก็บ เพ่ือประโยชน์ในการใช้พิจารณาเปรียบเทียบอ้างอิงกับ หลกั ประกนั รายต่อไป วิธีการจดั เก็บควรคานึงถึงความสะดวกในการคน้ หาขอ้ มูลเหล่าน้ันเป็ นสาคญั เช่น แยกเป็ น จงั หวดั อาเภอ ตาบล ถนน ถนนซอย และขอ้ มูลทุกรายการควรลง วนั เดือนปี กากบั ไวด้ ว้ ย ข้อควรสังเกต ในกรณีของการสารวจราคาตลาดในวนั สารวจหลกั ประกนั พึงระวงั ป้ายประกาศขายที่ติด ใหมๆ่ ซ่ึงอยใู่ นบริเวณใกลเ้ คียง หรือลกั ษณะคลา้ ยผนู้ าสารวจจงใจพาผา่ นไปใหเ้ ห็น เพราะอาจจะจุดไตต้ าตอได้ ควรจะ สอบถามจากหลายๆ ปาก และนามาเปรียบเทียบกบั ข้อมูลท่ีได้จดั เก็บไวต้ ามข้างตน้ เพื่อหาราคาที่เป็ นจริง และ น่าเชื่อถือได้