หน่วยที่ 6 การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์เพื่อรับเป็นหลักประกัน

หน่วยที่ 6 การประเมนิ ราคาอสังหาริมทรัพย์เพ่ือรับเป็ นหลกั ประกนั วตั ถุประสงคข์ องการประเมินราคาอสงั หาริมทรัพย์ เพื่อรับเป็ นหลกั ประกนั น้นั ก็คือ การกะประมาณราคา หรือมูลค่าของทรัพยส์ ินเพ่ือรับไวเ้ ป็ นหลกั ทรัพยค์ า้ ประกนั หน้ีในการให้สินเช่ือ ดงั น้นั ธนาคารในฐานะเจา้ หน้ีควร คานึงถึงกรณีท่ีหน้ีมีปัญหาถึงที่สุด หรือจาเป็ นตอ้ งรับโอนทรัพยส์ ินน้นั มาแทนการชาระหน้ี ธนาคารก็น่าจะได้รับ คา่ ตอบแทนจากการใชป้ ระโยชน์น้นั หรือสามารถจาหน่ายไดค้ ุม้ ยอดหน้ี ภายในระยะเวลาที่กาหนด อสังหาริมทรัพยท์ ี่ธนาคารรับไวเ้ ป็ นหลกั ประกนั น้นั แยกตามประเภทของการทานิติกรรมได้ 2 ประเภท คือ จานองและโอนสิทธิการเช่า หลกั ประกนั ท้งั 2 ประเภท ดงั กล่าว เมื่อมีการโอนชาระหน้ี ธนาคารจะไดร้ ับสิทธิและ ผลตอบแทนที่แตกต่างกัน ดงั น้ันการประเมินราคาจึงตอ้ งพิจารณาให้สอดคล้องกบั ผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับ ภายหลงั การโอนชาระหน้ีดว้ ย ดงั จะไดอ้ ธิบายแยกไวใ้ นแต่ละประเภท ดงั ตอ่ ไปน้ี 1. การประเมินราคาหลกั ประกนั ประเภทจดทะเบียนจานอง 1.1 หลกั ประกนั รายยอ่ ย 1.2 หลกั ประกนั ประเภทโครงการ 1.3 หลกั ประกนั ที่มีภาระผกู พนั 2. การประเมินราคาหลกั ประกนั ประเภทสิทธิการเช่า 2.1 สิทธิการเช่าท่ีมีเงินกินเปล่า 2.2 สิทธิการเช่าท่ีไม่มีเงินกินเปล่า ตอนที่ 6.1 การประเมนิ ราคาหลกั ประกนั ประเภทจดทะเบยี นจานอง หลกั ประกนั ประเภทน้ี จดั วา่ เป็นหลกั ประกนั ท่ีมีความมนั่ คงมาก เพราะในกรณีที่มีการโอนชาระหน้ี หรือ ภายหลงั จากการฟ้องบงั คบั จานองและทาการขายทอดตลาดแลว้ ธนาคารจะไดก้ รรมสิทธ์ิในหลกั ทรัพยน์ ้นั (ในกรณีที่ ธนาคารไปมูลไดจ้ ากการขายทอดตลาด) ซ่ึงสามารถจะนามาจาหน่ายจา่ ยโอนตอ่ ไปได้ การประเมินราคาหลกั ประกนั ประเภทน้ีจึงเป็ นการประเมินมูลค่าของตวั ทรัพยส์ ินน้นั ภายใตส้ มมุติฐาน ท่ีวา่ จะเป็ นราคาที่ธนาคารสามารถจาหน่ายไดง้ ่ายพอสมควร ภายในระยะเวลาไม่นานนกั ท้งั น้ีมิไดห้ มายความวา่ ผูท้ า การประเมินราคาจะกดราคาให้ต่าจนขาดความเป็ นธรรม แต่ก็มิไดห้ มายความวา่ ราคาประเมินในแง่ของหลกั ประกนั จะตอ้ งใกลเ้ คียงกบั ราคาทุนเสมอไป ท้งั น้ีข้ึนอยูก่ บั ความตอ้ งการของตลาด และอานาจซ้ือในมือของคนส่วนมากเป็ น สาคญั ตวั อยา่ งเช่น

ความสิ้นเปลืองที่หมดไปเพียงเพ่ือสนองความตอ้ งการเฉพาะตวั ของผเู้ ป็ นเจา้ ของ เป็ นตน้ วา่ บา้ นพกั อาศยั เพียง ครอบครัวเดียวมีมูลคา่ สูงถึง 40-50 ลา้ นบาท ผูป้ ระเมินควรคานึงถึงความจริงที่วา่ จะนาไปขายให้ใคร อานาจซ้ือ ของชนในชาติมีเพียงใด เป็นตน้ การประเมินราคาหลกั ประกนั รายย่อย การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ เราจะแยกการประเมินออกเป็ น 2 ส่วนคือ ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (เวน้ แตอ่ าคารพาณิชย์ หรือทาวนเ์ ฮาส์ ซ่ึงเป็นลกั ษณะของการซ้ือขายทาเลการคา้ ราคาแต่ละคูหาจะสูงกวา่ ปกติมาก) การประเมินราคาที่นิยมใชว้ ธิ ีการเปรียบเทียบราคาตลาด การประเมินราคาท่ีดิน ควรประเมินในลกั ษณะของท่ีดินก่อนการปรับปรุง ในกรณีท่ีเป็ นที่ดินที่ไดร้ ับการ ปรับปรุงถมดินแลว้ ควรเพม่ิ คา่ ถมดินแยกใหอ้ ีกส่วนหน่ึง ค่าปรับปรุงถมดินน้นั พจิ ารณาจากอตั ราจา้ งเหมาในแต่ละทอ้ งที่ สาหรับในเขตกรุงเทพมหานคร อตั ราค่า ถมดิน โดยทว่ั ไปจะอยใู่ นเกณฑป์ ระมาณ ตรว.ละ 600-700 บาท (ระดบั ดินถมโดยเฉลี่ย 1.00-1.20 เมตร) ในกรณี ของที่ดินผนื ใหญ่หรืออยใู่ กลบ้ อ่ ดิน คา่ ถมดินจะต่ากวา่ ขา้ งตน้ ในทางกลบั กนั ถา้ เป็ นกรณีท่ีที่ดินถูกขุดหน้าดิน ก็ควรคานวณค่าใชจ้ ่ายในการท่ีจะถมดินให้กลบั คืนสู่ สภาพเดิมตามธรรมชาติแลว้ นามาหกั ออก หรือในกรณีท่ีมีที่ดินบางส่วนถูกจากดั สิทธิการใชป้ ระโยชน เช่น อยู่ ในรัศมีขา้ งละ 12-40 ม. จากแนวสายส่งศกั ยส์ ูง ที่ริมตลิ่งซ่ึงถูกน้าเซาะพงั จนเสียสภาพ หรือบริเวณท่ีตกเป็ น ภารยทรัพยใ์ นเรื่องทางเดินทางรถ ของที่ดินแปลงอ่ืน ก็ควรหักมลค่าของท่ีดินในส่วนน้นั ออกเช่นกนั ก็จะได้ ราคาประเมินข้นั สุดทา้ ยดงั น้ี ราคาประเมินที่ดินท้งั แปลง (ก่อนปรับปรุง) 900 ตรว. @ 2,000 บาท เป็นเงิน 1,800,000.00 บาท คา่ ปรับปรุงถมดิน (เฉพาะส่วนที่ถมดิน 400 ตรว. @ 500 บาท \" 200,000.00 \" รวม \" 2,000,000.00 \" ส่วนที่ถูกขดุ ลึก 1.00 ม. เน้ือที่ประมาณ 200 ตรว. @ 500 บาท \" 100,000.00 \" ตกเป็นการยทรัพยเ์ รื่องทาง 6x80 ม. = 120 ตรว. @ 2,500 บาท \" 300,000.00 \" หมายเหต: ุประเมินข้นั สุดทา้ ยของที่ดินแปลงน้นั เป็นเงิน 1,600,000.00 \" 1. ท่ีดินท่ีมีสภาพเป็ นบ่อเล้ียงปลา (ถูกขุดหน้าดิน) เราควรพิจารณาทาเลที่ต้งั ประกอบ ในกรณีที่อาชีพ หลักของคนในแถบน้ันคือการทาบ่อปลา การประเมินราคาก็ควรจะประเมินตามสภาพของบ่อปลา โดย เปรียบเทียบกบั ราคาตลาดของการซ้ือขายบ่อปลาในย่านน้นั และไม่ตอ้ งหักค่าถมดินเพ่ือปรับพ้ืนที่ให้กลบั สู่ สภาพเดิม เพราะธนาคารสามารถจาหน่ายได้ ในสภาพของบ่อปลา แต่ถา้ บ่อปลาดงั กล่าวไปอยู่ในยา่ นอ่ืนๆ เช่น ย่านเพาะปลูก ย่านอุตสาหกรรม เป็ นตน้ ก็ควรคานวณหัก มูลค่าในการที่จะถมดินเพ่ือปรับสภาพให้คืนสู่สภาพเดิม เพ่ือใหเ้ หมาะสมกบั การใชป้ ระโยชน์ในท่ีดินของยา่ น น้นั ๆ ดว้ ย

2. ในกรณีท่ีที่ดินถูกแนวสายส่งศกั ยส์ ูงพาดผา่ น แตอ่ ยใู่ นยา่ นเกษตรกรรม ก็ไม่ควรหกั มูลค่าของเน้ือท่ีดิน ภายในรัศมีบา้ งละ 40 เมตรจากแนวสายส่งศกั ยส์ ูง เพราะภายใตร้ ัศมีดงั กล่าวมีขอ้ หา้ มเฉพาะการปลูกสร้างอาคาร แต่ไม่เป็ นอุปสรรคทางการเกษตร ท้งั น้ี การประเมินราคาเฉล่ียท้งั แปลงควรจะต่ากวา่ ท่ีดินแปลงขา้ งเคียงท่ีมิได้ ถูกแนวสายส่งพาดผ่านเพราะถ้ามีการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ในท่ีดินต่อไปในอนาคต อนั อาจจะสืบ เนื่องมาจากการขยายตวั ของชุมชน ที่ดินแปลงดงั กล่าวจะดอ้ ยกวา่ แปลงอื่น ๆ ในยา่ นเดียวกนั สาหรับการประเมินราคาสิ่งปลูกสร้างน้ัน เราจะคานวณจากราคาค่าก่อสร้างในปัจจุบนั แล้วหักค่า เสื่อมสภาพตามอายแุ ละประเภทอาคาร ซ่ึงธนาคารไดก้ าหนดไวเ้ ป็นระเบียบปฏิบตั ิดงั น้ี 1. อาคารไม้ เริ่มหกั คา่ เสื่อมสภาพต้งั แต่ปี ที่ 4 เป็นตน้ ไป 2. อาคารคร่ึงตึกคร่ึงไม้ เร่ิมหกั ค่าเส่ือมสภาพต้งั แต่ปี ที่ 6 เป็นตน้ ไป 3. อาคารตึก เริ่มหกั คา่ เสื่อมสภาพต้งั แต่ปี ท่ี 6 เป็นตน้ ไป 4. อตั ราคา่ เสื่อมสภาพตามขา้ งตน้ คิดปี ละ 5% ในกรณีของสิ่งปลูกสร้างท่ีไดร้ ับการบารุงรักษาดี ควรหกั ค่าเส่ือมสภาพตามสภาพความเป็ นจริง โดยกะ ประมาณตามสภาพที่เห็น วธิ ีการประเมินราคาส่ิงปลูกสร้างน้นั ศึกษารายละเอียดไดจ้ ากเอกสารวชิ าการชุด \"การ สารวจและประเมินราคาสิ่งปลูกสร้าง\" ของฝ่ ายหน้ีสินและหลกั ทรัพย์ ตวั อย่างในหน้าต่อไปเป็ นรายงานการ สารวจ และการประเมินราคาหลกั ประกนั รายยอ่ ย



























การประเมนิ ราคาหลกั ประกนั ประเภทโครงการ โครงการตา่ งๆ เช่น การจดั สรร อาคารชุด และศูนยก์ ารคา้ เป็ นตน้ ผปู้ ระเมินราคาควรทราบวตั ถุประสงค์ ของ เช่น การจดั สร การขอสินเช่ือ เพื่อจะไดพ้ ิจารณาเลือกใช้วิธีการประเมินราคาท่ีเหมาะสม การขอสินเชื่อ ประเภทโครงการตามขา้ งตน้ วตั ถุประสงคโ์ ดยทวั่ ไปแบง่ ไดเ้ ป็น 2 ลกั ษณะ คือ 1. เพือ่ ใชเ้ ป็นทุนดาเนินโครงการ 2. เพอ่ื ขอสินเชื่อใหก้ บั ผซู้ ้ือรายยอ่ ย จากวตั ถุประสงคท์ ี่ตา่ งกนั น้ี วธิ ีการประเมินราคาหลกั ประกนั ยอ่ มจะต่างกนั ไปดว้ ย โดยวตั ถุประสงคต์ าม ขอ้ 1. เรา จะใชว้ ธิ ีการประเมินตน้ ทุนของโครงการ และในการขอสินเช่ือตามวตั ถุประสงคใ์ นขอ้ 2. เราจะทาการ ประเมินราคาโดยใช้ วธิ ีเปรียบเทียบราคาตลาดเช่นเดียวกบั หลกั ประกนั รายยอ่ ยโดยทว่ั ไป ดงั ไดก้ ล่าวมาแลว้ ดงั รายละเอียดตอ่ ไปน้ี วธิ ีการประเมนิ ราคาทุนของโครงการ การประเมินราคาทุนของโครงการน้นั ควรแบง่ รายการประเมินราคาออกเป็น 2 ส่วนดงั น้ี ส่วนที่ 1. ทดี่ นิ ประกอบดว้ ยรายการประเมินราคาดงั ตอ่ ไปน้ี 1.1 ราคาท่ีดินดิบท้งั โครงการ (ก่อนการปรับปรุง) 1.2 ค่าถมดิน 1.3 ค่าใช้จ่ายในการจดั ใหม้ ีสาธารณูปโภคท้งั โครงการเช่นถนนพร้อมท่อระบายน้า ระบบไฟฟ้า และ น้าใช้ ค่าใชจ้ า่ ยในการจดั สถานท่ีพกั ผอ่ นหยอ่ นใจ เป็นตน้ ส่วนที่ 2 สิ่งปลกู สร้าง จะเป็ นการประเมินราคาค่าก่อสร้างอาคารแต่ละประเภทตามแบบแปลน โดยคานึงถึงคุณภาพของวสั ดุ รูปแบบ และปริมาณอาคารที่จะทาการก่อสร้าง สาหรับฝีมือการก่อสร้างน้นั สามารถประมาณการไดจ้ ากคุณภาพ ของวสั ดุท่ีใช้ หรือจากผลงานท่ีเคยทามาแลว้ ในโครงการอ่ืนๆ : มูลค่าของโครงการ = ราคาประเมินในส่วนท่ี 1 + 2 วธิ ีการประเมนิ ราคาเพ่ือการให้สินเชื่อกบั ผ้ซู ื้อรายย่อย ในกรณีท่ีเจา้ ของโครงการขอสินเชื่อท้งั 2 ประเภทดงั กล่าว คือ เพ่ือใชเ้ ป็ นทุนดาเนินโครงการ และเพื่อขอ การสนบั สนุนในการขอสินเชื่อให้กบั ผูซ้ ้ือรายย่อย การประเมินราคาวตั ถุประสงค์ประการหลงั น้ี เราสามารถ คานวณต่อเนื่อง จากมูลคา่ การลงทุนตามขา้ งตน้ ไดด้ งั น้ี คือ

ส่วนที่ 1. ทดี่ ิน จากการประเมินราคาทุนของโครงการในส่วนที่ดินที่ผา่ นมาแลว้ นาราคาทุนดงั กล่าวมาประเมินหาตน้ ทุน ในเน้ือที่ดินส่วนที่จะขายวา่ เป็นราคาทุน ตารางวาละเทา่ ไร โดยพิจารณาจาก ราคาทุน ตรว.ละ = ราคาท่ีดนิ ดบิ + คา่ ปรบั ปรุงทงั้ โครงการ เนือ้ ท่ีดนิ ในสว่ นขายทงั้ หมด กาหนดให้ ราคาทุน คือ ราคาทุนของท่ีดินในส่วนขายภายหลงั การจดั สรร ราคาที่ดินดิบ คือ ราคาที่ดินก่อนการปรับปรุงท้งั โครงการ ค่าปรับปรุง คือ ค่าใช้จ่ายในการพฒั นาที่ดินท้งั โครงการ เช่น ค่าถมดิน ค่าสาธารณูปโภคต่างๆ เน้ือท่ีดินในส่วนขาย หมายถึง เน้ือที่ดินเฉพาะส่วนที่จะขายได้ท้ังหมด หลังจากหักเน้ือที่ถนนทะเลสาบ บริเวณสถานท่ีพกั ผอ่ นหยอ่ นใจ และบริเวณที่ต้งั อาคารสโมสรแลว้ เมื่อไดร้ าคาทุนในเน้ือท่ีส่วนขายแลว้ เราจะเพิ่มค่าดาเนินการอ่ืน ๆ รวมท้งั ผลกาไรให้อีกประมาณ 30- 40% ก็จะเป็นราคาประเมินที่ดินเพอ่ื ใหก้ ารสนบั สนุนสินเช่ือแก่ผซู้ ้ือรายยอ่ ย ท้งั น้ี ควรเปรียบเทียบกบั ราคาตลาดของโครงการอ่ืนๆ ที่อยู่ในย่านเดียวกนั และมีสภาพใกล้เคียงกนั รวมท้งั เปรียบเทียบกบั ราคาขายตามประมาณการของโครงการที่ทาการประเมินดว้ ย เพ่ือพิจารณาความเหมาะสม และความเป็นไปไดข้ องโครงการ เพราะการลงทุนสูงมิไดห้ มายความวา่ จะขายไดแ้ พงเสมอไปไม่ ส่วนที่ 2. ส่ิงปลกู สร้าง การประเมินราคาส่ิงปลูกสร้างเพ่ือให้การสนบั สนุนสินเช่ือแก่ผูซ้ ้ือรายยอ่ ยน้นั กระทาเช่นเดียวกบั การ ประเมินราคาที่ดินโดยเพ่ิมค่าดาเนินการและผลกาไรให้ประมาณ 30-40% ของราคาทุนค่าก่อสร้าง พร้อมท้งั ทา การเปรียบเทียบดงั กล่าว ดงั รายละเอียดตามตวั อยา่ งในหนา้ ตอ่ ไป

































ประเมนิ ราคาหลกั ประกนั ทม่ี ภี าระผูกพนั หลกั ประกนั ที่มีภาระผูกพนั หมายถึง ทรัพยส์ ินที่เจา้ ของนาไปก่อให้เกิดความผูกพนั กบั ผูอ้ ่ืนในเร่ืองของ สิทธิการใชป้ ระโยชน์ในตวั ทรัพยส์ ินน้นั ซ่ึงอาจจะผูกพนั กนั โดยสัญญา (ภาระผูกพนั กนั ระยะส้ันไม่เกิน 3 ปี ) หรือโดยการจดทะเบียน นิติกรรม (ภาระผูกพนั ระยะยาวเกินกวา่ 3 ปี ) เช่น ใหผ้ ูอ้ ื่นเช่า สิทธิเก็บกิน และภาระจา ยอมในเร่ืองตา่ งๆ เป็นตน้ ตามระเบียบปฏิบตั ิงานสินเช่ือของธนาคารฯ ท่ีกก. ตส. 280232 หมวดที่ 4. เร่ืองการสารวจและประเมิน ราคา หลกั ประกนั ซ่ึงจะไดค้ ดั ลอกมาเพยี งบางขอ้ ท่ีวา่ ดว้ ยเร่ืองของการประเมินราคาหลกั ประกนั ท่ีมีภาระผกู พนั ดงั รายละเอียดต่อไปน้ี คือ 4.2.6 การประเมินราคาหลกั ประกนั ท่ีเป็ นอาคารพาณิชยห์ รือตึกแถว และเจา้ ของอยูเ่ อง หรือตกึ แถวท่ีทา สัญญาเช่า กนั เพยี ง 3 ปี น้นั ใหป้ ระเมินราคาตามปกติ เสมือนไม่มีภาระผกู พนั แต่ถา้ ตึกแถวที่ใหผ้ อู้ ื่นเช่า และได้ จดทะเบียนการเช่าไวเ้ กินกวา่ 3 ปี แลว้ การประเมินราคาใหป้ ระเมินดงั น้ี (1) ในกรณีท่ีกรรมสิทธ์ิ ในที่ดินและส่ิงปลูกสร้างเป็นของบุคคลเดียวกนั ให้ประเมินราคาโดยเอาราคาซ้ือ ขายง่าย หกั ดว้ ยเงินกินเปล่าที่ผเู้ ช่าไดเ้ สียใหก้ บั เจา้ ของท่ีดินและส่ิงปลูกสร้างน้นั เช่น ตึกแถว 3 ช้นั 1 คูหา แห่งหน่ึง มีราคาขาย 500,000 บาท แต่ถา้ เป็ นการเช่าระยะเวลาเช่า 20 ปี แลว้ ผเู้ ช่าจะ เงินกินเปล่าให้กบั เจา้ ของเป็ นจานวน 300,000 บาท และค่าเช่าเดือนละ 300 บาท เช่นน้ี จะตอ้ งประเมินราคา ตึกแถวรายน้ีในราคา 200,000 บาท เท่าน้นั คือ ราคาซ้ือขาย 500,000 บาท หักดว้ ยเงินกินเปล่าที่ผูเ้ ช่าเสียไปแลว้ 300,000 มาก เพราะถา้ หากมีการซ้ือขายกนั แลว้ ผูเ้ ช่าควรจะตอ้ งจ่ายเงินอีกเพียง 200,000 บาท ก็จะไดก้ รรมสิทธ์ิ ในตึกแถวน้ีไป (2.) ในกรณีที่กรรมสิทธ์ิในสิ่งปลูกสร้างยงั ไม่เป็ นของเจา้ ของท่ีดิน จะเป็ นกรรมสิทธ์ิของเจา้ ของที่ดิน ต่อเมื่อครบกาหนดสัญญาเช่าแลว้ ให้ประเมินราคาซ้ือขายง่ายเฉพาะท่ีดินหกั ดว้ ยระยะเวลาการเช่าที่เหลือตาม สญั ญาเช่าในอตั ราปี ละ 5% ของราคาประเมินที่ดิน (เศษของปี ปัดทิ้ง) ฉะน้นั หากท่ีดินติดสัญญาเช่า 20 ปี จะไม่ สามารถนามาเป็นหลกั ประกนั ธนาคารได้ ความเสี่ยงของธนาคาร หลกั ประกนั ที่มีภาระผูกพนั และยงั เหลืออายุสัญญาอีกเป็ นเวลานานน้นั การประเมินราคาตามขา้ งตน้ อาศยั สมมติฐานที่วา่ ธนาคารสามารถจาหน่ายใหก้ บั ผเู้ ช่าไดใ้ นขณะท่ีสญั ญาเช่ายงั ไม่สิ้นสุด แต่ถา้ ไม่เป็ นไปตาม สมมติฐานดงั กล่าว เช่น ผูเ้ ช่าอาจจะไม่ซ้ือ โดยคิดวา่ ตนยงั ไม่มีความจาเป็ นตอ้ งซ้ือ เพราะยงั มีสิทธิใชป้ ระโยชน์ ในทรัพยส์ ินท่ีเช่าตามอายุสัญญาท่ี ยงั คงเหลืออีกเป็ นเวลานานในกรณีเช่นน้ีธนาคารอาจจะตอ้ งรับความเส่ียง ดงั ตอ่ ไปน้ี 1. ไม่สามารถพยากรณ์ล่วงหนา้ ไดว้ า่ เม่ือสัญญาเช่าสิ้นสุดลงหลกั ทรัพยช์ ิ้นน้นั จะมีมูลค่าเท่าใด 2. เม่ือสญั ญาเช่าสิ้นสุดลง ตวั อาคารอาจจะหมดอายแุ ลว้ 3. ภายในระยะเวลาอนั ยาวนานเช่นน้นั หลกั ทรัพยอ์ าจจะถูกเวนคืนได้

ดงั น้นั จะดว้ ยเหตุใดก็ตาม ถา้ ธนาคารไม่สามารถจาหน่ายหลกั ทรัพย์ ในระหวา่ งท่ียงั มีภาระผูกพนั อยูไ่ ด้ ธนาคารจะเสียประโยชน์ไปในลกั ษณะของดอกเบ้ียทบตน้ ท้งั น้ีเพราะธนาคารสามารถนาเงินงวดท่ีไดร้ ับชาระหน้ีจาก ลูกคา้ ไปปล่อยสินเช่ือรายอื่นต่อไปได้ ความเส่ียงตามขอ้ 1. และ 2. น้นั อาจจะลดลงไดบ้ า้ ง โดยอาศยั สมมุติฐานท่ีว่า เม่ือหมดอายสุ ัญญา มูลค่า ของหลกั ทรัพยไ์ ม่น่าจะต่าไปกวา่ ราคาซ้ือขายง่ายในวนั ทาการประเมิน โดยพิจารณาสภาพของสิ่งปลูกสร้างแลว้ วา่ ยงั มี ความมน่ั คงเพียงพอท่ีจะใชป้ ระโยชน์ไดต้ ่อไป ภายหลงั จากการสิ้นสุดสัญญาเช่าแลว้ ต่อจากน้ันก็คานวณหาวงเงิน สินเชื่อที่จะปล่อยให้กบั หลกั ประกนั ชิ้นน้นั วา่ ควรให้ไดส้ ูงสุดเท่าใด ( MAX. LOAN VALUE ) โดยใชส้ ูตรการคิด ดอกเบ้ียทบตน้ ดงั ตวั อยา่ ง เช่น ตึกแถว 3 ช้นั 1 คูหา แห่งหน่ึง มีราคาขายง่าย 500,000 บาท ติดสญั ญาเช่า 20 ปี (ในวนั ทาการประเมินราคา เหลืออายุสัญญา 10 ปี ) ผูเ้ ช่าเสียเงินกินเปล่าให้กบั เจา้ ของเป็ นเงินจานวน 300,000 บาท และค่าเช่าเดือนละ 300 บาท วงเงินสินเชื่อสูงสุดสาหรับหลกั ประกนั รายน้ีจะเป็นดงั น้ี คือ F = ������ (1 + ������ )2 กาหนดให้ F = ยอดหน้ีในอีก 10 ปี ขา้ งหนา้ = มูลคา่ ของหลกั ทรัพยใ์ นอีก 10 ปี ขา้ งหนา้ = 500,000 บาท P = วงเงินสินเชื่อสูงสุดในวนั ทาการประเมิน ( MAX. LOAN VALUE ) i = อตั ราดอกเบ้ียเงินกู้ = ร้อยละ 18/ ปี n = อายสุ ัญญาเช่าที่เหลือ = 10 ปี แทนค่าสูตร 500,000 = ������( 1 + 18 )10 500,000 = ������( 1.18 )10 : p = 500,000 = 95,532.25 บาท 5.2338348 จะเห็นไดว้ ่า วงเงินสินเช่ือในวนั ทาการประเมินราคาเพียง 95,000 บาทเศษ ถ้าหน้ีมีปัญหาทนั ที เมื่อ หมดอายสุ ัญญาเช่าคืออีก 10 ปี ขา้ งหนา้ ธนาคารจะตอ้ งจาหน่ายหลกั ทรัพยช์ ิ้นน้ีในราคาข้นั ต่า 500,000 บาท จึงจะคุม้ หน้ี จากตวั อยา่ งเดียวกนั ตามขา้ งตน้ ถา้ ผเู้ ช่ามิไดเ้ สียเงินกินเปล่าให้กบั เจา้ ของ แต่เสียค่าเช่าในอตั ราสูง สมมติ ว่าเสียค่าเช่า เดือนละ 8,000 บาท ในวนั ทาการประเมินราคาเหลืออายุสัญญาเช่าอีก 10 ปี เช่นกนั ในกรณีเช่นน้ี ถ้า ธนาคารรับโอนชาระหน้ีแมจ้ ะไม่สามารถขายใหก้ บั ผเู้ ช่าเดิมไดท้ นั ทีจะดว้ ยเหตุผลใดก็ตาม ธนาคารยงั มีรายไดจ้ ากการ เก็บค่าเช่าเดือนละ 8,000 บาท (เสมือนการผอ่ นชาระหน้ีรายเดือน)

ในกรณีเช่นน้ีเราควรคานวณหารายไดส้ ุทธิ ภายหลงั การหักค่าใช้จ่ายต่างๆ เช่น ค่าบารุงรักษา และภาษี เป็นตน้ แลว้ จึงนารายไดส้ ุทธิรายเดือนน้นั มาคานวณหาวงเงินสินเช่ือสูงสุด (MAX. LOAN VALUE) โดยใชส้ ูตร การผอ่ นชาระเงินงวดดงั น้ี P= ������ 1+ⅈ ������−1 ⅈ 1+ⅈ ������ กาหนดให้ p = วงเงินสินเชื่อสูงสุด (MAX. LOAN VALUE) ในวนั ทาการประเมินราคา A = รายไดส้ ุทธิจากคา่ เช่า i - อตั ราดอกเบ้ียเงินกู้ (A, i และ n ตอ้ งสัมพนั ธ์กนั ในที่น้ีค่าเช่าเป็นรายเดือน) n = อายสุ ัญญาเช่าท่ีเหลือ คานวณหารายไดส้ ุทธิรายเดือน รายได้ จากคา่ เช่าเดือนละ 8,000 บาท รายจ่าย ค่าบารุงรักษาอาคารปี ละประมาณ 5% ของคา่ ก่อสร้าง ค่าก่อสร้างตึกแถว 3 ช้นั ขนาด 4.00 x 12.00 ม. = 144 ตรม. @ 1,700 บาท = 244 800 บาท คา่ บารุงรักษาเดือนละ 1,020 บาท : คา่ ภาษีประมาณเดือนละ 1% ของคา่ เช่า = 80 บาท รายไดส้ ุทธิเดือนละ 6,900 บาท คา่ ที่จะใชแ้ ทนในสูตรจะไดด้ งั น้ี P = MAX. LOAN VALUE (มูลคา่ ที่ตอ้ งการ) A = 6,900 บาท i - ร้อยละ 16/ ปี (ถา้ เงินตน้ 1 บาท เวลา 1 เดือน i = 0.013333 บาท) n = 10 ปี หรือ = 120 เดือน แทนคา่ ในสูตร 1 + 0.013333 120 − 1 ������ = 6,900 0.013333 1 + 0.013333 120 1.013333 120 − 1 = 6,900 0.013333 1 + 0.013333 120 4.90 − 1 = 6,900 0.013333 × 4.90 : MAX LOAN VALUE = 410,000 (ปัดเศษ) เม่ือได้ MAX LOAN VALUE แลว้ ควรนาไปเปรียบเทียบกบั ราคาซ้ือขายง่ายของ หลกั ประกนั น้นั เม่ือ ปลอดจากกา ผกู พนั (ราคาซ้ือขายง่ายในวนั ทาการประเมิน) และ MAX.LOAN VALUE ไม่ควรสูงเกินกวา่ ราคา ซ้ือขายง่าย

ตอนท่ี 6.1 การประเมนิ ราคาหลกั ประกนั ประเภทจดทะเบยี นจานอง หลักประกนั ประเภทสิทธิการเช่าน้ี จดั ว่ามีความมนั่ คงในการประกันหน้ีค่อนข้างต่า ท้งั น้ีเพราะตวั ทรัพยส์ ินมิไดเ้ ป็นประกนั หรือจะกล่าวอีกนยั หน่ึงก็คือ ธนาคารไม่สามารถยึดเอาตวั ทรัพยส์ ินมาจาหน่ายได้ แต่ จะไดร้ ับโอนมาเพยี ง สิทธิการใชป้ ระโยชนใ์ นตวั ทรัพยส์ ิน ซ่ึงสามารถจะนาไปเกบ็ ผลประโยชน์ไดจ้ ากผูเ้ ช่าช่วง อีกทอดหน่ึง มูลคา่ ของสิทธิการเช่าข้ึนอยกู่ บั องคป์ ระกอบหลายประการ เช่น เงินกินเปล่า ค่าเช่า อายุสัญญาเช่าท่ี เหลือ เง่ือนไขตา่ ง ๆ เป็นตน้ การประเมินราคาสิทธิการเช่ามีหลายวธิ ี ผปู้ ระเมินควรเลือกใชว้ ธิ ีที่เหมาะสม โดยคานึงถึงผลประโยชน์ท่ี คาดวา่ 2ธนาคารจะไดร้ ับเมื่อมีการเปล่ียนตวั ผูเ้ ช่า หรือมีการให้เช่าช่วงภายในระยะเวลาของอายุสัญญาท่ีเหลือ เป็น สาคญั สิทธิการเช่าบางประเภท แมจ้ ะเหลืออายุสัญญาเช่าอีกเป็ นเวลานาน มีการจดทะเบียนถูกตอ้ ง แต่เม่ือ พิจารณาในแง่ของหลักประกนั แล้วอาจจะไม่มีมูลค่าเลยก็มี ดงั จะอธิบายไวใ้ นเร่ืองต่อไป สิทธิการเช่าน้ัน สามารถแบ่งตามลกั ษณะของการเช่าได้ ประเภท คือ 1. สิทธิการเช่าท่ีไมม่ ีเงินกินเปล่า 2. สิทธิการเช่าที่มีเงินกินเปล่า สิทธิการเช่าทไี่ ม่มีเงนิ กนิ เปล่า สิทธิการเช่าชนิดน้ีจะมีอตั ราค่าเช่าสูง ไม่วา่ ระยะเวลาการเช่าจะเหลืออีกนานเท่าใด ธนาคารก็ไม่สามารถ จะแสวงหาผลประโยชน์จากสิทธิการเช่าประเภทน้ีได้ เพราะคงไม่มีผูเ้ ช่ารายใดท่ียอมจ่ายเงินกินเปล่า ท้งั ๆ ท่ี จะตอ้ งเสียค่าเช่าในอตั ราที่สูง แมธ้ นาคารจะเอาไปให้เช่าช่วงก็คงจะไม่สามารถต้งั อตั ราค่าเช่าสูงเกินกว่าท่ี เจา้ ของต้งั ไวเ้ ดิมได้ หรืออีกนยั หน่ึงกค็ ือ เจา้ ของทรัพยส์ ินจะไดค้ ่าเช่าไปแต่เพียงฝ่ ายเดียว โดยไม่มีส่วนเกินท่ีจะ เป็นของธนาคารเลย ดงั น้นั สิทธิการเช่าประเภทน้ีจึงไมม่ ีมูลค่าพอที่จะใชเ้ ป็ นหลกั ประกนั ได้ ลกั ษณะของสัญญาเช่าโดยทว่ั ไปจะไม่ระบุจานวนเงินกินเปล่า แต่จะระบุเพียงอตั ราค่าเช่าและเง่ือนไข อ่ืนๆ เท่าน้ัน(หลีกเลี่ยงภาษี) เราจะทราบไดว้ ่า สิทธิการเช่าน้นั จะมีเงินกินเปล่าหรือไม่ โดยการเปรียบเทียบ ระหวา่ งผลตอบแทน (ค่าเช่า)กบั การลงทุน (มูลค่าของทรัพยส์ ินที่เช่า) จากสมมติฐานท่ีว่า ผูล้ งทุนควรได้รับผลตอบแทนท่ีคุ้มค่า และอตั ราผลตอบแทนก็ไม่ควรจะต่ากว่า ดอกเบ้ียเงินฝาก(เดือนละประมาณ 1% ) ภายใตส้ มมติฐานดงั กล่าว พอสรุปไดว้ า่ สิทธิการเช่าท่ีไม่มีเงินกินเปล่าควรมีอตั ราค่าเช่าเดือนละไม่ต่ากว่า 1% ของราคาทรัพย์สินท่ีเช่า เช่น ทรัพยส์ ินที่เช่ามีราคา 1,000,000 บาท อตั ราคา่ เช่าไมค่ วรต่ากวา่ เดือนละ 10,000 บาท เป็นตน้ สาหรับสิทธิการเช่า ท่ีมีเงินกินเปล่าน้นั อตั ราคา่ เช่าจะต่ากวา่ น้ีมาก เช่น อาจจะเป็นเดือนละ 500 บาท หรือ 1,000 บาท เป็นตน้

สิทธิการเช่าทมี่ เี งินกนิ เปล่า จากมติของท่ีประชุมเมื่อวนั ที่ 13 มกราคม 2529 ซ่ึงประกอบดว้ ย ฝ่ ายหน้ีสินและหลกั ทรัพย์ ฝ่ ายสินเชื่อ สาขาฝ่ ายสินเช่ือและการตลาด และฝ่ ายตรวจสอบ โดยมีท่านผูช้ ่วยผูจ้ ดั การใหญ่ (นายสมมาตร พูนภกั ดี) เป็ น ประธานในการประชุมน้นั ผลสรุปของท่ีประชุมใหใ้ ชเ้ ป็นแนวทางประเมินราคาสิทธิการเช่า ดงั น้ี 1. สิทธิการเช่าอาคารซ่ึงเป็ นกรรมสิทธ์ิของหน่วยงานราชการ เช่น กรมธนารักษ์ กรมการศาสนา การ รถไฟฯ การนิคมอุตสาหกรรมฯ เทศบาล สุขาภิบาล มหาวิทยาลยั หรือนิติบุคคล เช่น บริษทั จากดั ห้างหุน้ ส่วน มูลนิธิ วดั วาอาราม คริสตจกั ร สานกั งานทรัพยส์ ินส่วนพระองค์ หรือเป็นอาคารในศูนยก์ ารคา้ ขนาดใหญ่ เช่น มา บุญครองเซ็นเตอร์ สีลม เทรดเซ็นเตอร์ ฯลฯ เป็ นตน้ อาคารประเภทดงั กล่าวส่วนใหญ่ต้งั อยใู่ นทาเลที่ดี มีความ เจริญมาก มีสภาพคล่องสูง ธนาคารสามารถจาหน่ายสิทธิการเช่าต่อไปไดง้ ่าย (เซง้ ต่อไดง้ ่าย) เช่นเดียวกบั อาคาร ที่เป็นกรรมสิทธ์ิของสานกั งานทรัพยส์ ินส่วนพระมหากษตั ริย์ ดงั น้นั การประเมินราคาจึงให้ประเมินราคาโดยใช้หลกั เกณฑ์เดียวกนั กบั การประเมินราคาสิทธิการเช่า อาคารท่ีเป็นกรรมสิทธ์ิของสานกั งานทรัพยส์ ินส่วนพระมหากษตั ริย์ ตามระเบียบสินเช่ือของธนาคารในหนงั สือ ท่ี กก.ดส. 280232 ลงวนั ท่ี 11 มิถุนายน 2528 หมวดท่ี 4 หนา้ ที่ 4-12 โดยประเมิน ราคาให้ไม่เกิน 80% ของราคา ที่เซง้ ต่อไปไดง้ ่ายในตลาด ข้ึนกบั ทาเลและแนวโนม้ ความเจริญบริเวณที่ต้งั หลกั ประกนั 2. สิทธิการเช่าอาคารท่ีเป็นกรรมสิทธ์ิของเอกชนเฉพาะบุคคลธรรมดา เช่น ตึกแถวหรืออาคารพาณิชยข์ อง บุคคลธรรมดาสิทธิการเช่าประเภทน้ีมีความเสี่ยงอนั อาจเกิดปัญหาได้ หากเจา้ ของกรรมสิทธ์ิอาคารหรือผใู้ ห้เช่า เสียชีวิตลง ดงั น้ันการประเมินราคาจึงประเมินราคาให้ไม่เกิน 70% ของราคาเซ้งต่อไปไดง้ ่ายในตลาด โดย กาหนดใหร้ าคาประเมินสิทธิการเช่าลดลงเป็นสดั ส่วนตามอายสุ ัญญาเช่าที่เหลือ ตวั อยา่ ง เช่น ตึกแถวแห่งหน่ึงซ่ึงเป็ นกรรมสิทธ์ิของบุคคลธรรมดา มีราคาซ้ือขายสิทธิการเช่า (เซ้ง) ซ่ึงมี สัญญาเช่า 20 ปี เป็นเงินคูหาละ 1,000,000 บาท ดงั น้นั ตามหลกั เกณฑท์ ี่กาหนด จะประเมินราคาสิทธิการเช่า 700,000 บาท โดยราคาประเมินการเช่าจะ ลดลงปี ละ = 700,000 = 35,000 บาท 20 หากตึกแถวดงั กล่าวเหลือสัญญาเช่าอีก 10 ปี จะมีราคาประเมินสิทธิการเช่า = 700,000 - ( 35,000x10 ) = 350,000 บาท 3. การประเมินราคาสิทธิการเช่าอาคาร ที่เป็ นกรรมสิทธ์ิของสานกั งานทรัพยส์ ินส่วนพระมหากษตั ริย์ หรือตามขอ้ 1. และ 2 หากไม่สามารถตรวจสอบราคาเซง้ ไดง้ ่ายในตลาด เช่น สิทธิการเช่าอาคารสานกั งาน แฟลต โรงแรม เป็นตน้ ใหป้ ระเมินราคาโดยใชว้ ธิ ี INCOME APPROACH (คิดเป็นมูลคา่ ปัจจุบนั จากผลกาไรสุทธิเฉลี่ย จากการดาเนินการ ที่คาดวา่ จะไดจ้ ากกิจการของอาการในอนาคต ภายในระยะเวลาแห่งอายุสัญญาเช่าที่เหลือ) โดยใชส้ ูตร

1 + ⅈሶ ������ − 1 ������ = ������ ⅈ 1 + ⅈ ������ กาหนดให้ P = มูลคา่ ปัจจุบนั หรือราคาประเมิน A = กาไรสุทธิเฉล่ียจากการดาเนินงานของกิจการ (เทา่ กนั ทุกงวด) i = อตั ราผลตอบแทนจากการลงทุนประมาณ 20% ตอ่ ปี n = จานวนงวด (จากอายสุ ัญญาเช่าท่ีเหลือ) ความสัมพนั ธ์ระหวา่ ง A, i และ n ถา้ A คิดเฉล่ียเป็นต่อเดือน i = 20 และ 12 ×100 n = จานวนเดือนท่ีเหลือ ถา้ A คิดเฉลี่ยเป็นตอ่ ไป i = 20 และ 100 n = จานวนปี ที่เหลือ ในการประเมินราคาโดยวิธี INCOME APPROACH ให้ใชต้ วั เลขกาไรสุทธิจากการดาเนินงาน (NET OPERATING INCOME) ของกิจการเฉล่ียยอ้ นหลงั อยา่ งนอ้ ย 5 ปี โดยเปรียบเทียบกบั กาไรสุทธิจากการดาเนิน กิจการประเภทเดียวกนั ของ ผูอ้ ่ืน (ถา้ สามารถหาขอ้ มูลมาเปรียบเทียบได้) หรือกรณีที่เป็ นโครงการใหม่ ไม่ สามารถตรวจสอบ NET OPERATING INCOME ไดใ้ ห้ใชต้ วั เลขจาก PROJECTIONของกิจการโดยพนกั งาน สินเช่ือของธนาคารเป็ นเกณฑ์ในการพิจารณากาหนดว่า NET OPERATING INCOME เฉลี่ยเพียง 60% ของ NET OPERATING INCOME จริง ตวั อยา่ ง ลูกคา้ เสนอสิทธิการเช่าอาคารโรงแรม 1 หลงั โดยเหลืออายุสัญญาเช่าอีก 10 ปี เป็ นหลกั ประกนั โรงแรมดงั กล่าวมีกาไรสุทธิเฉลี่ยประมาณปี ละ 1,000,000 บาท ดงั น้นั คา่ NET OPERATING INCOME (A) = 600,000 บาทตอ่ ปี กาหนดผลตอบแทนการลงทุน ( i ) = 20 % ต่อปี แทนค่าสูตร p = 600,000 1+12000 10 −1 20 1+12000 10 100 = 600,000 × 5.1917 1.2383 ดงั น้นั สิทธิการเช่ารายน้ีจะมีราคาประมาณ 2,515,561 บาท