หน่วยที่ 2 การพิจารณารับที่ดินไว้เป็นหลักประกัน

หน่วยที่ 2 การพจิ ารณารับทดี่ นิ ไว้เป็ นหลกั ประกนั คาว่า \"ที่ดิน\" น้ัน นอกจากจะเป็ นหน่ึงใน ธนาคารในฐานะของเจา้ หน้ีควรคานึงอยเู่ สมอวา่ ปัจจัยส่ีของการดารงชีวิตแล้ว มนุษย์ยงั สามารถ ถา้ หน้ีมีปัญหาถึงที่สุดก็ควรจะจาหน่ายหลกั ประกนั ได้ คุม้ หน้ี ภาย ในระยะเวลาพอสมควร คาวา่ คุม้ หน้ีในท่ีน้ี แสวงหาประโยชน์จากที่ ดิ นได้อี กมากมาย หมายถึง เงินตน้ พร้อมดอกเบ้ียเงินกู้ ดงั น้นั ก่อนท่ีจะรับ นานัปการ เพ่ือให้สอดคล้องกับวตั ถุประสงคข์ อง ที่ดินไวเ้ ป็นหลกั ประกนั ควรจะพิจารณาถึงคุณลกั ษณะ การจดั ทาหนังสือเล่มน้ี ผูเ้ ขียนจึงหยิบยกมากล่าว เฉพาะเรื่องของการนาที่ดินมาใช้เป็ นหลกั ทรัพยค์ ้า ดงั ต่อไปน้ี คือ ประกนั หน้ีเพียงอยา่ งเดียวเท่าน้นั ตอนท่ี 2.1 ลกั ษณะของทดี่ นิ ทีส่ มควรรับเป็ นหลกั ประกนั ทรัพยส์ ินทุกชนิดจะมีมูลค่าไดย้ ่อมข้ึนอยูก่ บั ความตอ้ งการของตลาด ที่ดินก็เช่นกนั จะมีมูลค่ามากหรือ นอ้ ย ยอ่ ม ข้ึนอยกู่ บั คุณสมบตั ิเฉพาะแปลงและความขาดแคลน ถา้ จะพจิ ารณาในเชิงหลกั ประกนั ควรมีคณุ สมบตั ิดงั น้ี 1. ตลาดมีความตอ้ งการพอสมควร (มีสภาพคล่องในการจาหน่าย) 2. มีเอกสารสิทธิชนิดท่ีใหค้ วามมน่ั คงแก่ผยู้ ดึ ถือ เช่น น.ส. 3, น.ส. 3 ก. และโฉนดที่ดิน เป็นตน้ 3. มีมูลคา่ คุม้ หน้ี 4. ปลอดจากปัญหาในการจาหน่าย 5. ปลอดจากภาระผกู พนั อนั จะทาใหธ้ นาคารเสียประโยชน์ 6. การคมนาคมสะดวก เวน้ แต่ในกรณีของสินเชื่อเพ่ือการเกษตร ท่ีนาพ้ืนท่ีทาการเกษตรของตนมา เสนอ เป็นหลกั ประกนั

ตอนท่ี 2.1 ลกั ษณะของทีด่ นิ ที่สมควรรับเป็ นหลกั ประกนั 1. มีเอกสารสิทธิในท่ีดินประเภทที่ให้ความมน่ั คงไม่เพียงพอ (เอกสารสิทธิประเภทอ่ืนๆ ที่นอกเหนือจาก น.ส. 3, น.ส. 3 ก. และโฉนด) 2. เป็นท่ีดินบอด หมายถึง เป็นที่ดินท่ีมีการคมนาคมไมส่ ะดวก ซ่ึงแบ่งไดเ้ ป็น 2 ประเภท คือ 2.1 รถยนต์ หรือเรือยนตเ์ ขา้ ไม่ถึง หรือเขา้ ไดเ้ ฉพาะบางฤดูกาลเทา่ น้นั 2.2 เป็นทางส่วนบุคคล ซ่ึงหลกั ประกนั ไม่มีสิทธิใชย้ านพาหนะตามขอ้ 2.1 ผา่ นเขา้ -ออก 3. ท่ีดินท่ีอยใู่ นแนวเขตเวนคืน เวน้ แตจ่ ะพิสูจน์ไดแ้ น่ชดั วา่ ท่ีดินส่วนท่ีเหลือยงั คงใชป้ ระโยชนไ์ ด้ 4. ที่ดินในเขตปฏิรูปท่ีดินเพ่ือการเกษตร เวน้ แต่เป็ นท่ีดินท่ีอยู่ในเขตเทศบาล หรือสุขาภิบาลจานวนแปลงเดียว หรือ หลายแปลง ซ่ึงถือกรรมสิทธ์ิโดยบุคคลคนเดียวหรือหลายคนในครอบครัวเดียวกนั และมีเน้ือที่รวมกนั ไม่เกิน 50 ไร่ โดยตอ้ งไม่เป็นท่ีดินที่ใชท้ าการเกษตร 5. โฉนดที่ดิน หรือน.ส. 3 ท่ีอยใู่ นข่ายบงั คบั หา้ มโอนภายในระยะเวลาตามที่กาหนด (หรือท่ีเรียกวา่ \"น.ส. 3 หลงั แดงๆ เวน้ แต่ระยะเวลาหา้ มโอนเหลือไม่เกิน 1 ปี 6. ที่ดินในเขตพ้ืนท่ีสีเขียว (พ้ืนที่ที่สงวนไวเ้ พ่ือการเพาะปลูก) แต่เดิมทางการไดก้ าหนดให้ใช้เฉพาะการเพาะปลูก อนุญาตใหป้ ลูกสร้างอาคารไดเ้ ฉพาะบา้ นพกั ของเกษตรกร และอาคารท่ีเกี่ยวเน่ืองกบั การเกษตรเท่าน้นั ปัจจุบนั ผอ่ นผนั ใหป้ ลูกบา้ นพกั อาศยั , ทาการจดั สรร รวมท้งั ใหป้ ลูกสร้างอาคารพาณิชยท์ ่ีมีพ้ืนที่ช้นั ล่างรวมกนั ไม่เกิน 100 ตาราเมตร ท้งั น้ีอาคารดงั กล่าว ตอ้ งไม่เป็ นลกั ษณะของห้องแถว เรือนแถว หรือตึกแถว และตอ้ งมีความสูงไม่เกิน 12 เมตร จึง อนุโลมใหร้ ับที่ดินประเภทน้ีเป็นหลกั ประกนั ได้ 7. ที่ดินในเขตผนั น้า (พ้ืนท่ีท่ีสงวนไวเ้ พ่ือใชเ้ ก็บกกั น้าบรรเทาภาวะน้าท่วมกรุงเทพฯ) ซ่ึงปัจจุบนั ไดม้ ีการผอ่ นผนั ให้ เช่นเดียวกบั ขอ้ 6 8. ท่ีดินที่มิไดเ้ ป็นการจานองอนั ดบั แรก ท้งั น้ีเพราะผรู้ ับจานองอนั ดบั แรกจะไดร้ ับชาระหน้ีจนครบถว้ นก่อน ส่วนที่เหลือผรู้ ับจานองอนั ดบั ถดั ไปจึงจะไดร้ ับ ซ่ึงอาจจะไมเ่ หลือเลยกเ็ ป็นได้ 9. ท่ีดินที่เสนอจานองเฉพาะส่วน ที่ดินที่มีการถือกรรมสิทธิร่วมกนั ต้งั แต่ 2 เจา้ ของข้ึนไปน้นั ตราบใดท่ียงั มิไดท้ าการ รังวดั แบ่งแยกใหเ้ รียบร้อย จะไม่สามารถกาหนดไดว้ า่ ของใครอยสู่ ่วนไหนของท่ีดินแปลงน้นั (ผูถ้ ือกรรมสิทธ์ิ ร่วมจะมี กรรมสิทธ์ิในกรวดทรายทุกเมด็ ที่กระจายอยเู่ ตม็ พ้ืนที่ของท่ีดินแปลงน้นั ตามส่วนของตน) ลกั ษณะเช่นน้ีจะขาด สภาพ คล่องในการขาย 10. ท่ีดินหรือส่วนควบที่มีภาระผูกพนั นานเกิน 3 ปี เวน้ แต่จะเป็ นท่ีดินที่มีมูลค่าสูง เมื่อหักมูลค่าภาระผูกพนั แลว้ ยงั เหลือราคาท่ีคุม้ หน้ี

11. ท่ีดินและสิ่งปลูกสร้างท่ีคนหมู่มากใช้ประโยชน์ร่วมกัน เช่น โรงพยาบาล โรงเรียน หอพกั นักเรียน เป็ นต้น (ปัจจุบนั อนุโลมใหพ้ ิจารณารับไดเ้ ป็นรายๆ ไป ตามความเหมาะสม) 12. ท่ีดินที่อยใู่ กลส้ ถานที่ที่ชุมชนรังเกียจ เช่น ใกลส้ ุสาน หรืออยใู่ นบริเวณชุมชนแออดั เป็นตน้ 13. ท่ีดินท่ีถูกรอนสิทธิในการใชป้ ระโยชน์ เช่น เป็ นท่ีดินแปลงเล็กอยูใ่ นรัศมีห้ามปลูกสร้างอาคาร (อยู่ใตแ้ นวสายส่ง ศกั ยส์ ูง) เป็นตน้ 14. ที่ดินที่ถูกทาลายจนเสียสภาพไม่เหมาะแก่การใชป้ ระโยชน์ เช่น ถูกขดุ หนา้ ดินลึกจนไม่เหลือมูลค่า (ค่าถมดินใหค้ ืน สู่สภาพเดิมแพงกวา่ ราคาที่ดินในยา่ นน้นั ) หรือถูกน้าเซาะพงั จนเปล่ียนสภาพเป็นคู คลอง หนอง บึงไปแลว้ เป็นตน้ 15. ท่ีดินที่มีขนาดและรูปร่างไม่เหมาะแก่การใชป้ ระโยชน์ เช่นเป็ นที่หน้าแคบมีความยาวมากจนดูคลา้ ยถนน หรือ มี รูปร่างเวา้ แหวง่ มาก การใชป้ ระโยชน์จะตอ้ งใชร้ ่วมกบั ที่ดินแปลงขา้ งเคียง เป็นตน้ 16. ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างท่ีเคยมีคดีฆาตกรรม หรือการฆ่าตวั ตาย ถา้ ทราบกค็ วรหลีกเล่ียงเพราะขาดสภาพคล่อง ในการขาย 17. ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างท่ีเคยประสบภยั พบิ ตั ิมีผเู้ สียชีวติ เป็นจานวนมาก เช่น ตึกถล่ม ไฟไหม้ เป็นตน้ 18. ที่ดินที่ขดั กบั ความเช่ือถือของคนในทอ้ งถ่ิน เช่น ที่ดินที่อยบู่ ริเวณทางสามแพร่ง