การประมาณราคา

การประเมนิ ราคา การประเมิน ราคา คือ การพิจารณากาหนด มีการวิเคราะห์ตามระบบและมีการบนั ทึกขอ้ เท็จจริงตามสภาพและการลงทุน ของทรัพยส์ ิน ปกติจะมีการตรวจสอบรายการทรัพยส์ ิน แลว้ นาไปตรวจสอบกบั ขอ้ มูลที่ใกลเ้ คียงกนั ท่ีเปรียบเทียบกนั ได้ ทรัพย์สินท่จี ะประเมนิ ราคามอี ะไรบ้าง ทรัพย์สินทจ่ี ับต้องได้ เช่น ทรัพย์สินทจี่ ับต้องไม่ได้ เช่น 1.ท่ีดิน 1.กรรมสิทธ์ิในสิทธิบตั ร 2.ส่ิงคอบบนท่ีดิน เช่น ร้ัว ถนน ทางระบายน้า ฯลฯ 2.สิทธิการเช่า 3.อาคาร 3.เคร่ืองหมายการคา้ 4.สิ่งควบติดตรึงอาคาร เช่น ระบบไฟฟ้า ระบบ 4.คา่ นิยม ป้องกนั ไฟ 5.เคร่ืองใชส้ านกั งาน 6.เครื่องจกั ร วตั ถุประสงค์ของการประเมินราคา 1.เพอ่ื กูเ้ งิน 2.เพ่อื ประกนั ภยั 3.เพ่อื ร่วมลงทุน 4.เพื่อแยกหรือรวมกิจการ 5.เพื่อการซ้ือขาย 6.เพอื่ เขา้ ตลาดหลกั ทรัพย์ ฯลฯ

กระบวนการประเมนิ ราคา กาหนดปัญหา วางแผนการประเมินราคา รวบรวมขอ้ มูล เปรียบเทียบราคาตลาด ตน้ ทุน คานวณจากรายได้ MARKET COMPARISON COST APPROACH INCOME APPROACH APPROACH เปรียบเทียบราคา 3 วธิ ี ราคาประเมินข้นั สุดทา้ ย หลกั ประกนั ประเภททรัพย์สิน 2. สงั หาริมทรัพย์ - ทรัพยส์ ินที่เคลื่อนทไ่ี ด้ 1. อสังหาริมทรัพย์ - ทรัพยส์ ินที่เคลื่อนที่ไม่ได้ • ท่ีดิน ที่ดินวา่ งเปล่า เคร่ืองจกั ร เรือ • สิ่งปลูกสร้างบา้ นพกั อาศยั • สิทธิอนั เก่ียวกบั ท่ีดิน สานกั งาน สินคา้ ใบหุน้ โรงงาน พนั ธบตั ร เงินฝาก ตึกแถว/ทาวน์เฮา้ ส์ คอนโดมิเนียม สิทธิการเช่า

เอกสารสิทธ์ิ (ท่ีดิน) • โฉนดที่ดิน ( น.ส.4.) • โฉนดแผนที่ • โฉนดตราจอง • โฉนดตราจองที่ตราวา่ “ไดท้ าประโยชนแ์ ลว้ ” • หนงั สือรับรองการทาประโยชน์ (นส.3 ตอ้ งประกาศ 30 วนั , นส.3ก) เอกสารอ่ืน ๆ • แบบแจง้ แสดงครอบครองที่ดิน (สค.1) • ใบจอง (นส.2) • ใบเหยยี บยา่ จานองเป็นหลกั ประกนั ไมไ่ ด้ • ใบไต่สวน (นส.5) • เอกสารการเสียภาษี (ภ.บ.ท.5) เคร่ืองจกั ร ทะเบียนเคร่ืองจกั ร  เรือ ทะเบียนเรือ  คอนโดมิเนียม หนงั สือกรรมสิทธ์ิหอ้ งชุด ( 18.9.2)  สิทธิการเช่า สญั ญาเช่า ระเบียบสินเช่ือ-หนงั สือที่ กก.ตส.280232 อสังหาริมทรัพยท์ ี่ไมค่ วรรับเป็นหลกั ประกนั • เขตเวนคืน • เขตปฏิรูปที่ดิน • โฉนด + นส.3 ท่ีอยใู่ นขายหา้ มโอน • เขตพน้ น้า • เขตพ้ืนที่สีเขียว • ที่ดินบอด ไม่มีการเขา้ ออก • ติดสญั ญาเช่าระยะยาว เกิน 3 ปี • มีขอ้ จากดั ปลูกสร้างอาคาร • ในยา่ นชุมชนรังเกียจ, ส่ิงแวดลอ้ มไม่ดี • โรงพยาบาล, โรงเรียน • ที่ดินท่ีรถยนตเ์ ขา้ ไมถ่ ึง • มีขนาดและรูปร่างที่ไม่เหมาะสมแก่การใชป้ ระโยชน์ • ขดั ความเชื่อต่อความเชื่อคนทอ้ งถ่ิน

การประเมินราคาสิทธิการเช่า 1. กรณีรู้ราคาตลาด • สนง.ทรัพยส์ ิน, ราชการ ประเมิน 80% ราคาเซง้ ในตลาด • บุคคลธรรมดา ประเมิน 70% ราคาเซง้ ในตลาด 2. กรณีไมร่ ู้ราคาตลาด ท่ีดิน : • สนง.ทรัพยส์ ินฯ ราคาเซง้ ประมาณ 50% ราคากรณีมีการซ้ือ-ขาย (โอนกรรมสิทธ์ิ) • ของเอกชน ราคาเซง้ (ค่าหนา้ ดิน) สญั ญา 30 ปี ประมาณ 30-40% ราคากรณีซ้ือ-ขาย โอนกรรมสิทธ์ิ อาคาร : • ราคาเซงอาคาร 30 ปี ประมาณ 70% ราคากรณีซ้ือ-ขาย โอนกรรมสิทธ์ิ • ใช้ INCOME APPROACH P=A 1 + ������ ������ − 1 1 + ������ ������ ∗ ������ สูตร : มูลคา่ ปัจจุบนั PRESENT VALUE P=A 1 + ������ ������ − 1 1 + ������ ������ ∗ ������ P = PRESENT VALUE = มูลคาปัจจุบนั A = รายไดส้ ุทธิเป็นงวดเทา่ ๆ กนั ทุกงวด ตลอดอายสุ ญั ญาเช่า K = อตั ราผลตอบแทนการลงทุน N = จานวนงวด (อายสุ ัญญาเช่าท่ีเหลือ) การประกนั สิทธิการเช่า ลดความเสี่ยงของการนาสิทธิการเช่าเป็ นประกนั • สามารถประกนั ไดเ้ ทา่ กบั วงเงินสินเช่ือ • บริษทั ประกนั รับเฉพาะกรณีเป็ นลูกคา้ ธนาคาร ซ่ึงนาสิทธิการเชาเป็นประกนั เท่านน้ั (ลูกคา้ ทว่ั ไป ซ่ึงไมไ่ ดน้ าสิทธิการเช่าเป็นประกนั จะทาประกนั ชนิดน้ีไมไ่ ด)้

สิทธิการเช่าทค่ี วรรับเป็ นหลกั ประกนั โดยทวั่ ไปควรมีลกั ษณะดงั น้ี 1. มีอายสุ ัญญาเช่า หรือคงเหลืออายสุ ัญญาเช่าอีกนานปี (ควรมากกวา่ 10 ปี ) 2. มีการจดทะเบียนการเช่าตอ่ พนกั งานเจา้ หนา้ ท่ี 3. มีสภาพคล่องสูง หรือสามารถนาไปเซง้ ตอ่ ไปง่าย ยกเวน้ สัญญาเช่าของสานกั งานทรัพยส์ ินส่วนพระมหากษตั ริย์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลยั หน่วยงาน รัฐ เช่น กรมธนารักษ์ เทศบาล เป็ นตน้ ซ่ึงถึงแมว้ ่าจะมีอายุสัญญาเช่าส้ัน แต่มีสภาพคล่องสูง และให้ สิทธิผเู้ ขาไปไดเ้ ร่ือย ๆ กรณีน้ีหากผใู้ นเซายนิ ยอมใหน้ าสิทธิการเขา้ มาเป็ นประกนั กบั ธนาคาร ก็อาจรับ เป็นหลกั ประกนั ได้ • สถาบนั การเงินท่ี สนง.ทรัพยส์ ินฯ ยนิ ยอมใหน้ าสิทธิการเช่าเป็นประกนั ได้ • ธนาคารไทยพาณิชย์ จากดั • ธนาคารนครหลวงไทย จากดั • ธนาคารกรุงไทย จากดั • ธนาคารนครธน จากดั • ธนาคารไทยทนุ จากดั • บงล.ธนสยาม จากดั โดยธนาคารกรุงเทพ, ธนาคารกสิกรไทย สนง.ทรัพยส์ ินฯ ยงั ไม่ยนิ ยอม สัญญาเชาของสานกั งานทรัพยส์ ินส่วนพระมหากษตั ริย์ สามารถนาสิทธิการเช่าเป็นประกนั ได้ 4 ประเภท คือ 1. สัญญาเช่าอาคาร • ระยะส้ัน 3, ตา่ งจงั หวดั 1 ปี • ระยะยาวมากกวา่ 3 ปี มีการจดทะเบียนการเช่า 2. สญั ญาเช่าสร้าง 3. สัญญาเช่าสร้างอาคารพิเศษ 4. สัญญาเช่าที่ดิน • แบบมีเง่ือนไข ตอ้ งยกกรรมสิทธ์ิส่ิงปลูกสร้างใหส้ านกั งานทรัพยส์ ินฯ • แบบไมม่ ีเง่ือนไข หรือสร้างไมเ่ กิน 3 ช้นั ไม่ตอ้ งยกให้ แตค่ วรทาจานองสิ่งปลูกสร้างดว้ ย หากนาสิทธิการเช่าท่ีดินเป็นประกนั กบั ธนาคาร

หลกั และเทคนิคในการประเมินราคาอาคาร/สิ่งปลกู สร้าง จากหลกั การประเมินราคาหลกั ทรัพยโ์ ดยทวั่ ไป ดงั ท่ีอธิบายไวใ้ นหวั ขอ้ การประเมินราคาอาคารชุด (มี 3 วธิ ี คือ เปรียบเทียบราคาตลาด, จากรายไดจ้ ากทรัพยส์ ิน, จากราคาทุนทดแทน) เราจะใชห้ ลกั การประเมิน ราคาจากราคาทุนทดแทน (REPLACEMENT COST APPROACH) ผสมผสานกบั การประเมินราคาจากการ เปรียบเทียบราคาตลาด (MARKET COMPARISON APPROACH) จากโครงสร้างของราคาอาคารหรือหลกั ประกนั จะเห็นวา่ ประกอบดว้ ย 2 ส่วนคือ ราคาที่ดิน + ราคาอาคาร ราคาประเมินทรัพยส์ ินประเภทอาคาร โดยมีแนวทางปฏิบตั ิอยู่ 2 กรณีคือ 1. การประเมินราคาแบบแยกส่วน 2. การประเมินราคาแบบเบด็ เสร็จ ดงั มีสาระสาคญั สาหรับการปฏิบตั ิและนาไปใชด้ งั น้ี 1. การประเมินราคาแบบแยกส่วน ในการประเมินราคาแบบน้ีมักจะใช้กบั อาคารบ้านพกั อาศยั ทุกชนิด, โรงงาน และ โกดังอาคาร สานักงาน โดยจะทาการประเมินราคาที่ดิน และประเมินราคาลงปลูกสร้าง (หมายถึงตวั อาคาร)ซ่ึงราคา ประเมินที่ดินน้ีก็จะไดม้ ากจากการสอบถามราคาซ้ือขายจริงในปัจจุบนั และราคาประเมินสิ่งปลูกสร้างก็จะ ไดม้ าจากการประเมินราคาจากแบบก่อสร้าง หรือจากแบบสเก็ตซ์ ซ่ึงเป็ นขอ้ มูลที่ผปู้ ระเมินราคาอาจจะตอ้ ง ไปสารวจตวั อาคาร และเก็บขอ้ มูลเก่ียวกบั ตวั อาคารในดา้ นขนาดของอาคาร เพื่อใชค้ ิดพ้ืนที่อาคารท้งั หมด รวมท้งั บนั ทึกรายละเอียดวสั ดุท่ีใช้ภายในอาคาร เพ่ือการประเมินราคา (เลือกใช้ราคาต่อตารางเมตร) ได้ ถูกตอ้ งและใกลเ้ คียงกบั ความเป็ นจริง ซ่ึงสาหรับการประเมินราคาจากแบบหรือจากขอ้ มูลจะได้กล่าวใน อนั ดบั ต่อไป (ในหวั ขอ้ เทคนิคการประเมินราคาสิงปลูกสร้าง) เมื่อเราไดร้ าคาประเมินท้งั 2 ส่วนแลว้ (ท่ีดิน ส่ิงปลูกสร้าง) จึงนามารวมกนั เป็นราคาประเมินหลกั ประกนั 2. การประเมินราคาแบบเบด็ เสร็จ ในการประเมินราคาแบบน้ีมกั ใช้กบั อาคารพาณิชย์ (ตึกแถว) ทาวน์เฮ้าส์ และอาคารชุดพกั อาศัย สานกั งาน ซ่ึงวธิ ีน้ีจะตอ้ งทาการประเมินราคาที่และส่ิงปลูกสร้างรวมกนั เป็ นราคาประเมิน ซ่ึงราคาประเมินน้ี จะไดม้ ากจากการสอบถามราคาซ้ือขายที่มีการซ้ือขายจริงจากบริเวณใกลเ้ คียงกนั หรือทาเลท่ีต้งั คลา้ ยคลึงกนั รวมท้งั ตอ้ งเป็นอาคารประเภทเดียวกนั เช่น ถา้ เป็ นตึกตอ้ งเป็ นตึกแถวเหมือนกนั จานวนช้นั เท่ากนั หนา้ กวา้ ง ความลึก ที่ใกลเ้ คียงกนั เป็นตน้

และเราจะใชร้ าคาที่มีการซ้ือขายจริง เช่น อาจจะประเมินให้ 80-90% ของราคาซ้ือขายจริง ท้งั น้ีเพ่ือเป็ น การลดความเสี่ยงให้น้อยลง เหตุท่ีจาเป็ นตอ้ งใช้การประเมินราคาแบบเบ็ดเสร็จ ก็เพราะว่าหากจะทาการ ประเมินราคาแบบแยกส่วนแลว้ จะทาให้ราคาประเมินไม่ถูกตอ้ งและใกลเ้ คียงความเป็ นจริง ท้งั น้ีเป็ นเพราะ จะมีค่าของทาเลท่ีต้ังมาเกี่ยวข้อง ตัวอย่างเช่น ในการประเมินราคาตึกแถวย่านธุรกิจหรือที่สามารถ ประกอบการคา้ ได้ เป็ นตึกแถวสูง 4 ช้นั มีช้นั ลอยขนาดของอาคาร 4.00 x 12.00 เมตร ที่ดิน 16 ตารางวา ต้งั อยถู่ นนพฒั นาการ ซ่ึงที่ดินริมถนนในยา่ นน้ีราคาซ้ือขายตารางวาละ10,000 -12,000 บาท เม่ือดาเนินการ คานวณแบบแยกส่วนจะไดร้ าคาประเมินดงั น้ี ท่ีดิน = 16 ตารางวา ๆ ละ 12,000 บาท = 192,000 บาท สิ่งปลูกสร้าง = 4.00 x 12.00 x 4@ ละ 1,800 = 345,600 บาท รวมเป็นราคาประเมิน = 537,500 บาท แตป่ รากฏวา่ ราคาซ้ือขายตึกแถวหลงั น้นั หรือบริเวณน้นั ซ้ือขายคูหาละ 1-1.2 ลา้ น ซ่ึงจะเห็นวา่ เป็ นราคา ที่แตกต่างกนั มาก ดงั น้นั การประเมินราคาตึกแถว ทาวน์เฮา้ ส์ หรืออาคารชุดพกั อาศยั สานกั งานจึงควรตอ้ งใช้ วธิ ีน้ีเพือ่ การประเมินจะไดเ้ ป็ นธรรม และใกลเ้ คียงความจริงมากที่สุด (ซ่ึงเป็ นหลกั การประเมินราคาจากการ ประเมินเปรียบเทียบราคาตลาดน้นั เอง) เทคนิคในการประเมนิ ราคาส่ิงปลูกสร้าง สาหรับการประเมินราคาส่ิงปลูกสร้าง (หมายถึงตวั อาคารทุกชนิด) ในการประเมินราคาเราจะทาการ ประเมินจากแบบก่อสร้าง หรือจากขอ้ มูลที่ผปู้ ระเมินไปทาการสารวจตรวจสอบ ณ สถานที่จริง (ในกรณีไม่มี แบบก่อสร้างตอ้ งสเกต็ ซ์แบบอยา่ งคร่าว ๆ พร้อมขนาดอาคาร ขนาดหอ้ งของแตล่ ะหอ้ งพร้อมรายละเอียดของ วสั ดุที่ใช)้ โดยนามาคิดหาพ้ืนที่ใชส้ อบภายในอาคาร (LIVING AREA) และเมื่อไดพ้ ้ืนที่อาคารแลว้ จะนามา คูณดว้ ยราคาประเมินตอ่ หน่วย (ราคาเฉลี่ยตอ่ ตร.ม.) ตอ่ ไป (ดูตวั อยา่ ง ขา้ งทา้ ยน้ี) ในการคานวณหาพ้ืนที่ใชส้ อยภายในอาคาร และการเลือกใชร้ าคาเฉล่ียต่อ ตร.ม. ข้ึนอยกู่ บั ประเภทของ วสั ดุที่ใชใ้ นอาคารน้นั ถา้ ใชว้ สั ดุที่มีคุณภาพ ใชช้ ่างฝีมือดี ก็จะมีราคาประเมินเฉล่ียตอ่ ตร.ม. สูงกวา่ แบบทว่ั ๆ โดยมีวธิ ีการดงั น้ีคือ

1. แยกประเภทตามชนิดของวสั ดุก่อสร้าง และการใชป้ ระโยชนใ์ นพ้นื ท่ีน้นั (เป็นตารางเมตร) วธิ ีน้ีจะระบุ แน่ชดั อยา่ งละเอียดวา่ หอ้ งน้นั เป็นหอ้ งอะไร พ้นื ผวิ เป็นอะไร (เราใชป้ ระเภทผวิ พ้นื เป็ นเกณฑต์ ดั สินใจการ ประเมินราคา) ตวั อยา่ งเช่น พ้ืนปูบาร์เก้ หอ้ งรับแขก กวา้ ง x ยาว = พ้ืนท่ีหอ้ งรับแขก ตร.ม. หอ้ งนอน 1 และ 2 กวา้ ง x ยาว = พ้ืนที่หอ้ งนอน ตร.ม. รวมพ้นื ท่ีปูบาร์เก้ = พ้นื ท่ีหอ้ งนอน ตร.ม. พ้นื ปูกระเบ้ืองเคลือบ 8\" x 8\" หอ้ งน้า - ส้วม กวา้ ง x ยาว = พ้นื ท่ีหอ้ งน้า - ส้วม ตร.ม. หอ้ งครัว กวา้ ง x ยาว = พ้นื ท่ีหอ้ งครัว ตร.ม. รวมพ้นื ท่ีปูกระเบ้ืองเคลือบ = ตร.ม. สาหรับวธิ ีคานวณและประเมินราคาแบบน้ีมีขอ้ เสีย คือ มีวธิ ีปฏิบตั ิคอ่ นขา้ งยงุ่ ยากตอ้ งมีขอ้ มูลดา้ นราคาต่อ หน่วยมาก และละเอียด ถา้ มีแบบก่อสร้างจะสะดวกแต่ถา้ ไม่มีแบบก็จะตอ้ งสเก็ตซ์แบบจากของจริงใหล้ ะเอียด และครบถ้วน ซ่ึงในบางคร้ังโอกาสไม่อานวย ขอ้ ดีคือ จะไดร้ าคาประเมินท่ีใกลเ้ คียงความเป็ นจริงมากท่ีสุด (ขอ้ มูลราคาต่อหน่วยที่มีตอ้ งใกลเ้ คียงความจริงดว้ ยเช่นกนั ) 2. แยกตามพ้ืนที่ใช้สอยในอาคารเป็ นส่วน ๆ (เป็ นตารางเมตร) โดยไม่ตอ้ งแยกให้ละเอียดเหมือนขอ้ 1. มากนกั โดยมากมกั จะแบ่งเป็นดงั น้ีคือ 2.1 พ้ืนที่ใช้สอยในอาคารส่วนทว่ั ๆ ไป ไดแ้ ก่ ห้องต่าง ๆ ภายในอาคารรวมท้งั หมด เช่น ห้องนอน ห้องโถง ห้องครัว หอ้ งเก็บของ-คนใช้ หรือพ้ืนท่ีในส่วนท่ีมีผนงั ลอ้ มรอบท้งั หมดน้นั เอง รวมเป็ นพ้ืนท่ีท้งั หมด (ยกเวน้ ขอ้ 2.2) 2.2 พ้ืนท่ีใชส้ อยในอาคารส่วนพิเศษ ไดแ้ ก่ ห้องน้า-ส้วม เท่าน้นั เหตุที่พ้ืนท่ีส่วนน้ี แตกต่างจากขอ้ 2. ก็ เหตุที่ห้องน้า-ส้วมน้ีจะมีราคาเครื่องสุขภณั ฑ์ ท่อ ระบบประปา บ่อเกรอะ-ซึม มาเกี่ยวขอ้ งด้วยซ่ึงทาให้ราคา ประเมินต่อตารางเมตรสูงกวา่ ขอ้ 2.1 2.3 พ้นื ที่ใชส้ อยภายนอกอาคาร ซ่ึงจะแยกเป็นส่วน ๆ หรือแตล่ ะบริเวณ คือ เฉลียง ระเบียง โรงรถ ลานซกั ลา้ ง

สาหรับวิธีคานวณและประเมินราคาแบบน้ี ขอ้ เสียก็คือ ราคาประเมินจะหยาบกว่าวิธีท่ี 1 ขอ้ ดีคือ วิธี ปฏิบตั ิไม่ยุง่ ยากและขอ้ ซบั ซ้อนมาก ขอ้ มูลดา้ นราคาต่อหน่วยก็มีไม่มาก แต่จะหยาบกวา่ วธิ ีที่ 1 ก็เพราะวา่ เป็ น ค่าเฉลี่ยหลาย ๆ ค่ามารวมกนั ในกรณีถา้ ไม่มีแบบ และตอ้ งออกไปสเก็ตซ์ ขนาดของอาคารก็สามารถสเก็ตซ์ แบบคร่าว ๆ เท่าน้นั เพราะมีส่วนพ้ืนที่ท่ีจะแยกไม่มาก อน่ึงวิธีน้ีผทู้ ี่เกี่ยวขอ้ งสว่ นใหญ่มกั จะใชว้ ิธีที่ 2 ท้งั น้ีดว้ ย เหตุผลขอ้ ดี ขอ้ เสียดงั กล่าวขา้ งตน้ ซ่ึงเม่ือไดพ้ ้ืนที่อาคารแลว้ จากน้นั ก็จะคูณดว้ ยราคาเฉล่ียต่อตารางเมตร ซ่ึงจะ ไดเ้ ป็นราคาประเมินส่ิงปลูกสร้าง จากหลกั และเทคนิคในการประเมินราคาอาคารส่ิงปลูกสร้างดงั ที่กล่าวมาแลว้ ขา้ งตน้ พอสรุป เป็นข้นั ตอน ดงั น้ี หลกั ประเมินราคาอาคาร แยกเป็น 1. หลกั การประเมินราคาแบบแยกส่วน 2. หลกั การประเมินราคาแบบเบด็ เสร็จ เทคนิคหรือวธิ ีในการประเมินราคาส่ิงปลูกสร้าง 1 แยกประเภทตามชนิดวสั ดุก่อสร้าง และการใชป้ ระโยชนใ์ นพ้ืนท่ีน้นั ๆ 2. แยกประเภทตามการใชส้ อยพ้นื ท่ีในอาคารเป็นส่วน ๆ หรือบริเวณ จากหลกั และเทคนิคดงั กล่าวขา้ งตน้ น้ี เราจะนามาใชป้ ระเมินราคาก่ิงปลูกสร้างที่จะนามาเป็ นหลกั ประกนั ในการกูย้ มื ซ่ึงพอจะสรุปเป็ นแนวทางในการปฏิบตั ิสาหรับอาคารแต่ละประเภท (โดยใชเ้ ทคนิคและหลกั ตาม ขา้ งตน้ ) ไดด้ งั น้ี ประเภทบา้ นพกั อาศยั โรงงาน โกดงั โรงสี โรงเก็บผลิตผลทางเกษตร โรงเล้ียงสุกร-ไก่ อาคารดงั กล่าวน้ีเราจะมีวธิ ีการประเมินราคาแบบแยกส่วน โดยประเมินราคาที่ดินส่วนหน่ึงและประเมิน ราคาอาคารอีกส่วนหน่ึง แลว้ นามารวมกนั เป็นราคาประเมินรวมต่อไป ในการประเมินราคาอาคารบา้ นพกั อาศยั อาจจะยุง่ ยากและซบั ซ้อนกว่าโรงงาน ท้งั น้ีเพราะวา่ ในอาคาร บา้ นพกั อาศยั มีการใชว้ สั ดุ และพ้นื ที่ใชส้ อยหลายแบบ หลายราคา อีกท้งั ตอ้ งคานึงถึงฝีมอื การก่อสร้างรูปแบบอีก ด้วย ส่วนโรงงานและโกดัง จะแบ่งตามประเภทของอุตสาหกรรมหรือสินค้าท่ีเก็บ เป็ น 3 ประเภทคือ อุตสาหกรรมหรือเก็บสินคา้ ขนาดหนกั อุตสาหกรรม หรือเก็บสินคา้ ขนาดกลาง อุตสาหกรรมหรือเก็บสินคา้ ขนาดเบา ท้งั น้ีสาเหตุของความแตกต่างคือในอาคารโรงงานหรือโกดงั ขนาดหนกั การออกแบบจะตอ้ งออกแบบ ใหพ้ ้ืนรับน้าหนกั มาก เช่นเคร่ืองจกั รที่ติดต้งั มีน้าหนกั มาก และมีหลายเคร่ือง หรือสินคา้ ที่เก็บมีขนาดหนกั เช่น โกดงั เก็บขา้ วสารเคร่ืองเหลก็ ดงั น้ีเป็นตน้ กย็ อ่ มจะมีการตอกเข็มเป็ นเสริมที่พ้ืนมากนอ้ ยตามประเภทของอาคาร น้นั จึงเป็นมูลเหตุท่ีทาใหร้ าคาคา่ ก่อสร้างหรือราคาประเมินเฉล่ียต่อนารางเมตรแตกต่างกนั สรุปไดว้ า่ เทคนิคการ ประเมินราคาอาคารประเภทน้ีใชแ้ บบแยกส่วนและคิดแบบแยกตามพ้ืนท่ีใชส้ อย หรือประเภทวสั ดุ (ข้ึนอยูก่ บั ขอ้ มูลราคา)

รายละเอยี ดทไ่ี ด้จากข้างต้น ลกั ษณะเป็ นบา้ นพกั อาศยั 2 ช้นั 3 หอ้ งนอน (ขนาดตามภาพสเก็ตซ์) โครงสร้างทวั่ ไปเป็ น คอนกรีตเสริม เหล็กหลงั คาโครงเหล็ก มุงกระเบ้ืองซีแพคโมเนีย พ้ืนช้นั ล่าง หอ้ งรับแจก หอ้ งอาคาร ปูปาร์เกโ้ มเสด หอ้ งครัวปู กระเบ้ืองคมั พานา 8\"x8\" ห้องคนใชป้ ูกระเบ้ืองยาง บนั ไดไมเ้ น้ือแข็ง ฝ้าเพดานท้งั ช้นั บน-ล่างภายในอาคารเป็ น ยบิ ซมั บอร์ด เคร่าอลูมิเนียม ที่-บาร์ ฝ้าภายนอกเป็ นกระเบ้ือง กระดาษ โครงเคร่าไม้ ประตู-หน้าต่างวงกบและ กรอบบานไมล้ ูกฟักกระจก หอ้ งน้าปูกระเบ้ืองคมั พานา ผนงั กระเบ้ืองเคลือบ พร้อมสุขภณั ฑ์ภายในประเทศ ผนงั อาคารโดยทว่ั ไปก่ออิฐฉาบปูนเรียบสภาพใหม่ การประเมินราคา 1. พ้นื ท่ีใชส้ อบภานในอาคารไดแ้ ก่ หอ้ งรับแขก อาหาร ครัว คนใช้ โถงบนั ได หอ้ งนอน 3 หอ้ ง = 107.75 ม.2 2. พ้นื ที่ใชส้ อยภายในตวั อาคาร ส่วนพเิ ศษ ไดแ้ ก่ หอ้ งน้า - ส้วม = 9.00 ม.2 3. พ้ืนที่ใชส้ อยภายนอกอาคาร ไดแ้ ก่ • เฉลี่ยง TERRACE) = 8.50 ม.2 • ระเบียง (BALCONY) = 13.75 ม.2 • โรงรถ = 15.00 ม.2 • ซกั ลา้ ง = 4.50 ม.2

จากการแยกส่วนใชส้ อยตามขา้ งตน้ นามาประเมินราคาไดด้ งั น้ี พ้ืนท่ีใชส้ อย พ้นื ท่ี (ม.2) ราคา / ม.2 ราคาประเมิน 4500 487.875 1.พ้ืนท่ีใชส้ อยภายในอาคาร 107.75 6.000 54000 2.พ้นื ที่ภายในอาคาร (ส่วนพิเศษ) 9.00 1100 9350 1500 20625 3.พ้นื ที่ใชส้ อยภายนอกอาคาร 350 5250 300 1350 • เฉลียง (มีหลงั คาคลุม) 8.50 575450 • ระเบียง 13.75 • โรงรถ (อยใู่ ตร้ ะเบียง) 15.00 • ซกั ลา้ ง 4.50 รวมราคาเป็นราคาประเมินอาคาร (บา้ นพกั อาศยั ) ตวั อยา่ งการประเมินราคาอาคารชุด สมมติอาคารชุดหลงั หน่ึงสูง 15 ช้นั ช้นั 1 และ 2 เป็ นที่จอดรถ ช้นั 3-15 เป็ นส่วนพกั อาศยั และในช้นั ที่ 15 มีส่วนของสานกั งานและห้องเคร่ือง ส่วนประกอบอาคารประกอบดว้ ยลิฟท์โดยสาร 2 ชุด สระวา่ ยน้า หอ้ งโถง (LOBBY) ในช้นั ที่ 2 ปลูกสร้างบนที่ดิน 655 ตารางวา อยใู่ นซอยรื่นฤดี (สุขมุ วทิ ซอย 1) จุดประสงคใ์ นการประเมินราคาเพื่อสนบั สนุนโครงการ ขอ้ มูลที่ใชป้ ระกอบการพจิ ารณาประเมินราคา 1.ราคาซ้ือขายท่ีดินในซอยเดียวกนั หรือราคาซ้ือขายจริง ของที่ดินแปลงที่เป็นที่ต้งั โครงการที่เสนอมา น้ี (ถา้ มี) 2.แบบแปลน และแผนผงั โครงการ วธิ ีปฏิบตั ิ ทาการสอบถามราคาตลาดของท่ีดินในซอยเดียวกนั แลว้ ทาการเปรียบเทียบกบั ราคาซ้ือขายจริงของแปลงที่ เสนอเป็นหลกั ประกนั (ถา้ มี) ทาการคิดพ้นื ท่ีใชส้ อย (ม.2) โดยใชใ้ นการประเมินแบบแบ่งตามลกั ษณะการใช้ สอยในอาคาร

ข้อมูลทสี่ อนมาได้ และทค่ี ดิ จากแบบแปลน 1. ราคาที่ดินจากการสอบถาม ณ วนั ทาการสารวจ (3 ก.ค. 2537) ราคาซ้ือขายที่ดินในซอยรื่นฤดี ตารางวา ละประมาณ 22,000 บาท เม่ือเปรียบเทียบกบั ราคาที่เจา้ ของโครงการซ้ือมาแลว้ เห็นวา่ อยใู่ นเกณฑท์ ่ีใกลเ้ คียงกนั ดงั น้นั จึงประเมินราคาที่ดินแปลงน้ีในราคาตารางวาละ 22,000 บาท 2. จากการคานวณพ้ืนที่ใชส้ อยจากแบบก่อสร้างโดยแยกตามลกั ษณะการใชส้ อยไดด้ งั น้ี คือ ช้นั ท่ี 1-2 เป็นที่จอดรถ พ้นื ผวิ ขดั หยาบ ฝ้าเพดานเปลือย = 3,550 ม.2 ผวิ คอนกรีตแตง่ เรียบ ช้นั ที่ 2 ในส่วนหอ้ งโถง (LOBBY) พ้นื ปูกระเบ้ืองยาง = 55 ม.2 ฝ้าเพดานฉาบปูนทาสี ช้นั ท่ี 3-15 ในส่วนพกั อาศยั พ้นื ปูปาร์เกโ้ มเสด ฝ้าเพดาน = 12,204 ม.2 ฉาบปูนทาสี ช้นั 3-15 ในส่วนหอ้ งและบนั ไดพ้นื ปูกระเบ้ืองยาง = 423 ม.2 ฝ้าเพดานฉาบปูนทาสี ช้นั 3-15 ในส่วนทางเดิน (CORRIDOR) วสั ดุพ้นื = 2,117 ม.2 และฝ้าเพดานเหมือนกบั หอ้ งบนั ได ช้นั 3-15 ในส่วนหอ้ งเคร่ืองและสานกั งาน (วสั ดุเหมือน = 114 ม.2 ในส่วนทางเดิน ส่วนประกอบอ่ืน ๆ ที่ใชเ้ ป็ นขอ้ พิจารณาประเมินราคาต่อหน่วยพ้ืนท่ี (ผนงั โดยทวั่ ไปก่ออิฐฉาบปูนทาสี โครงสร้างท้งั หมดเป็ นคอนกรีตเสริมเหล็ก รวมท้งั หลงั คาดาดฟ้า (FLAT SLAB) ห้องน้าพ้ืนปูกระเบ้ืองโมเสด ผนงั บุกระเบ้ืองเคลือบดีพร้อมสุขภณั ฑภ์ ายในประเทศระบบส่ิงอานวยความ สะดวกประกอบดว้ ย ระบบรักษา ความปลอดภยั ระบบป้องกนั อคั คีภยั ระบบโทรทศั น์ ระบบปรับอากาศ ลิฟท์ สระว่ายน้า หอ้ งรับรองและโดง รวม ระบบโทรศพั ทว์ งจรปิ ดและระบบไฟฟ้าสารอง

การประเมินราคา พ้ืนที่ใชส้ อยในอาคาร พ้ืนที่ (ม.2) ราคา/หน่วย ราคาประเมิน 1500 5325000 1. ลานจอดรถช้นั ท่ี 1 – 2 3550 4500 247500 4000 48816000 2. หอ้ งโถง (LOBBY) ช้นั ที่ 2 55 3000 1269000 3000 342000 3. ส่วนพกั อาศยั (ภายในหอ้ งชุด) 12204 2500 5292500 - 2600000 4. ส่วนช่องบนั ได้ และลิฟท์ 423 750 11184750 - 650000 5. ส่วนหอ้ งเคร่ืองและสานกั งานช้นั 15 114 75726750 14410000 6. ทางเดินร่วม (CORRIDOR) 2117 90136750 7. ลิฟทโ์ ดยสาร - 8. งานระบบส่ิงอานวยความสะดวก 14913 9. สระวา่ ยน้า - รวมเป็ นราคาประเมินอาคาร ราคาประเมินท่ีดิน 655 ตารางวาๆ ละ 22000 บาท รวมเป็นราคาประเมินหลกั หลกั ประกนั หมายเหตุ ที่ดินแปลงน้ีไมม่ ีราคาการประเมินค่าถมดินเพราะ เจา้ ของโครงการซ้ือมาในสภาพที่ถมดินแลว้ พร้อมที่จะ ทาการสร้างได้ การประเมินราคาโครงการบา้ นจดั สรร จากขอ้ มูลท่ีมี 1. ที่ดินก่อนพฒั นา ท้งั หมดในโครงการ 100 ไร่ หรือ 40,000 ตารางวา 2. ราคาที่ดินท่ีซ้ือมาราคาไร่ละ 600,000 บาท หรือตารางวาละ 1,500 บาท ซ่ึงผสู้ ารวจไดท้ าการตรวจสอบ ราคา ซ้ือขายในยา่ นใกลเ้ คียงแลว้ ปรากฏวา่ อยใู่ นเกณฑร์ าคาเหมาะสม

3. คา่ พฒั นาที่ดินซ่ึงไดแ้ ก่ งานสาธารณูปโภคท้งั หมด เช่น ค่าถมดิน ถนน ทอ่ ระบายน้า ไฟฟ้า ประปา สนามเด็ก เล่น สวนสาธารณะ สโมสร สระวา่ ยน้า พอสรุปเป็นราคาประเมินแต่ละงานไดด้ งั น้ี ค่าถมดิน 100 ไร่ ๆ ละ 200,000 บาท 20,000,000 ค่าทาถนน + ท่อระบายน้าไฟฟ้า + ประปา 34,000,000 คา่ ทาสนามเด็กเล่นสวนสาธารณะ 200,000 คา่ ก่อสร้างสโมสร สระวา่ ยน้า + สนามเทนนิส 2,200,000 รวมเป็นค่าพฒั นาที่ดิน 56,400,000 4. ค่าก่อสร้างอาคาร (บา้ นจดั สรร) โดยสร้างบา้ นเดี่ยว 2 ช้นั มีแบบสร้าง 3 แบบ คือ ก. ข.และ ค. และมีราคาค่า ก่อสร้างแตล่ ะแบบ (จากการคิดราคาจากแบบค่าก่อสร้างคือแบบ ก. คา่ สร้างหลงั ละ 650,000 แบบ ข. หลงั ละ 550,000 และแบบ ค. หลงั ละ 450,000) 5. เม่ือหกั พ้ืนที่สาธารณูปโภคแลว้ เหลือเป็ นพ้นื ท่ีขาย = 40,000 - 11,000 = 29,000 ตารางวา จากขอ้ มูลขา้ งตน้ นามาหาราคาประเมินสาหรับโครงการจดั สรรและประเมินรายยอ่ ยดงั น้ี ประเมินสาหรับโครงการ = 60000000 ค่าที่ดิน 100 ไร่ ไร่ละ 600000 บาท เป็นเงิน = 56400000 ค่าพฒั นาที่ดิน = 58500000 คา่ ก่อสร้างอาคาร แบบ ก.90 หลงั ๆ ละ 650000 = 55000000 คา่ ก่อสร้างอาคาร แบบ ข. 100 หลงั ๆ ละ 550000 = 45000000 คา่ ก่อสร้างอาคาร แบบ ค. 100 หลงั ๆ ละ 450000 = 274900000 รวมเป็ นราคาประเมินโครงการ ประเมนิ สนับสนุนรายยอ่ ย จากสมการ = ราคาปนะเมินท่ีดนิ +คา่ พฒั นาท่ีดนิ = ราคาประเมนิ ท่ีดนิ ตอ่ ตารางวา พืน้ ท่ีท่ีจะขาย = 60000000+56400000 = 4013.76 บาท/ตารางวา 29000

ดงั น้นั ราคาประเมินรายยอ่ ยสาหรับบา้ นแต่ละแบบ คือ คา่ ก่อสร้าง คา่ ที่ดิน คา่ ดาเนินการ รวมเป็ นราคาประเมิน 30% ราคายอ่ ยตอ่ หลงั แบบ ก. ท่ีดิน 100 ตารางวา 650000 401379 315413 1366792 แบบ ข. ท่ีดิน 100 ตารางวา 550000 401379 315413 1236792 แบบ ค. ที่ดิน 100 ตารางวา 450000 401379 315413 1106792 อน่ึงเม่ือเราไดร้ าคาประเมินสนบั สนุนรายยอ่ ยแลว้ ควรตรวจสอบกบั ราคาขายต่อหลงั ของโครงการฯ ซ่ึง ต้งั ราคาขายโดยปกติแลว้ จากรูปแบบการคิดน้ีจะไดร้ าคาประเมินประมาณ 70-90% ของราคาขาย ขอ้ ควรระวงั ราคาประเมินเพอื่ สนบั สนุนรายยอ่ ยน้ี เม่ือประเมินตามข้นั ตอนแลว้ ตอ้ งไม่สูงกวา่ ราคาขายของหมู่บา้ น แต่ถา้ สูง กว่าแล้วแสดงว่ามีข้อผิดพลาดอาจประเมินตอนใดตอนหน่ึงผิด เช่น จากตวั อย่างจะได้ราคาท่ีดินในราคา 4,013.79 บาท/ตารางวา ซ่ึงเมื่อบวกกาไร 30% แล้วจะเก็บ 5,217.92 บาท/ตารางวา เช่นน้ีถ้าราคาท่ีดินของ โครงการควรจะอยปู่ ระมาณ 5,500-7,000 บาท ข้ึนไป เป็ นตน้ และถา้ ยงั ใกลเ้ คียงในดา้ นท่ีดินแลว้ ให้ตรวจสอบ คา่ ก่อสร้างของบา้ นแต่ละแบบตอ่ ไป

หลกั ตรรกยะวทิ ยาของก. ระบวนการประเมนิ ราคา วธิ ีการเปรียบ วธิ ีต้นทุน วธิ ีรายได้ เทยี บตลาด ราคาอาคาร รายไดส้ ุทธิ ขอ้ มูลซ้ือขาย หกั ค่าเส่ือมราคา ตอ่ ปี การปรับแก้ มูลค่าที่ดิน แปลงรายได้ ขอ้ มูลซ้ือขาย เป็ นมูลคา่ มูลค่าที่หาได้ มูลคา่ ที่หาได้ 220000 บาท มูลคา่ ท่ีหาได้ 200000 บาท 180000 บาท หาความสัมพนั ธ์ ของมูลคา่ ท่ีหาได้ ประมาณการมูลค่า ตลาด 200000 บาท

กระบวนการประเมนิ ราคา ข้นั ตอน 1 กาหนดปัญหาการประเมินราคา 1.ระบุตาแหน่ง 4.วตั ถุประสงค์ 2. สิทธิตา่ งๆ 5. คาจากดั ความของมูลคา่ 3.วนั ที่ประเมินราคา ข้นั ตอน 2 การวเิ คราะห์เบ้ืองตน้ และการเตรียมแผนงาน 1.ขอ้ มูลที่ตอ้ งการ 4. กาหนดเวลา 2. แหล่งของขอ้ มูล 5. เสนอค่าบริการ 3.จานวนบุคลากร ข้นั ตอน 3. การรวบรวม และวเิ คราะห์ขอ้ มูล 1.ขอ้ มูลทว่ั ไป 2.ขอ้ มูลเก่ียวกบั 3.ขอ้ มูลเฉพาะ ก. ทาเลท่ีต้งั ทรัพยส์ ินที่ ตน้ ทุน รายได้ ข. เศรษฐกิจ ประเมินราคา และการขาย ข้นั ตอน 4. การวเิ คราะห์การใชป้ ระโยชน์สูงสุด และดีท่ีสุด ข้นั ตอน 5 การประเมินมูลค่า 3. วธิ ีรายได้ 1. วธิ ีตน้ ทุน 2. วธิ ีเปรียบเทียบตลาด ข้นั ตอน 6. การวเิ คราะห์การใชป้ ระโยชน์สูงสุด และดีที่สุด มูลค่า ประมาฌการ สุดทา้ ย

เกณฑก์ ารพิจารณาในการใหค้ ะแนนถ่วงน้าหนกั (Weighted Quality Score) ที่ดิน ปัจจยั ที่พจิ ารณา องคป์ ระกอบของทรัพยส์ ิน ระดบั คะแนน ทาเลท่ีต้งั - ท่ีดินอยใู่ นยา่ นพาณิชยกรรมหรือศูนยก์ ลางธุรกิจของพ้นื ท่ี 10 - 9 - ที่ดินอยใู่ นยา่ นการพกั อาศยั ที่มีความหนาแน่นมาก 8–7 - ท่ีดินอยใู่ นยา่ นการพกั อาศยั ท่ีมีความหนาแน่นปานกลาง - นอ้ ย 6–5 - ท่ีดินอยใู่ นยา่ นอุตสาหกรรมหรือคลงั สินคา้ 4 3 การเขา้ ถึง - ที่ดินอยใู่ นยา่ นเกษตรกรรม 2-1 ตาแหน่งท่ีดิน 10 – 9 - ท่ีดินอยใู่ นพ้นื ท่ีท่ีส่วนใหญเ่ ป็นท่ีรกรา้ งไมไ่ ดใ้ ชป้ ระโยชน์ 8–7 - ท่ีดินอยรู่ ิมถนนสายหลกั 6–5 - ที่ดินอยรู่ ิมถนนสายรอง หรือซอยซ่ึงเป็นเสน้ ทางลดั 4–3 - ที่ดินอยรู่ ิมซอยที่ห่างจากถนนสายหลกั หรือสายรอง ไมเ่ กิน 200 เมตร และช่องทางจราจร ไม่ต่ากวา่ 2 ช่องทาง 2–1 10 – 9 - ท่ีดินอยรู่ ิมซอยท่ีมีช่องทางจราจร ไมต่ ่ากวา่ 2 ช่องทาง ผวิ จราจรเป็ น 8–7 ค.ส.ล. หรือลาดยาง สภาพดี 6–5 - ที่ดินอยรู่ ิมซอยท่ีห่างจากถนนสายหลกั หรือสายรอง ต้งั แต่ 200 เมตร 4–1 แตไ่ ม่เกิน 2 กิโลเมตร 10 – 9 8–7 - ที่ดินริมซอยที่มี 2 ช่องทางจราจร ผิวจราจรเป็ นดิน/ลูกรัง/หินคลุก หรือซอยที่มี 1 ช่องทางจราจร 6–5 - ท่ีดินริมซอยที่รถยนตไ์ มส่ ามารถเขา้ – ออกได้ หรือไมม่ ีทางเขา้ - ออก 4–3 2–1 - อยใู่ นเกณฑด์ ีมาก - อยใู่ นเกณฑด์ ี รูปร่างและขนาด - อยใู่ นเกณฑพ์ อใช้ ท่ีดิน - อยใู่ นเกณฑไ์ มด่ ี - ที่ดินขนาดเน้ือท่ี 50 – 200 ตารางวา รูปร่างที่ดินอยใู่ นเกณฑด์ ี - ดีมาก - ท่ีดินขนาดเน้ือท่ี มากกวา่ 200 – 400 ตารางวา หรือ 1 ไร่ รูปร่างที่ดินอยใู่ น เกณฑด์ ี - ดีมาก - ท่ีดินขนาดเน้ือที่มากกวา่ 1 ไร่ – 5 ไร่ รูปร่างที่ดินอยใู่ นเกณฑด์ ี – ดีมาก - ที่ดินขนาดเน้ือที่ไม่เกิน 400 ตารางวา หรือ 1 ไร่ แตร่ ูปร่างท่ีดินอยใู่ ยเกณฑพ์ อใช้ - ท่ีดินขนาดเน้ือท่ี 5 ไร่ – 50 ไร่ รูปร่างท่ีดินอยใู่ นเกณ์พอใช้ - ดีมาก - ท่ีดินขนาดเน้ือที่มากกวา่ 50 ไร่

ปัจจยั ท่ีพิจารณา องคป์ ระกอบของทรัพยส์ ิน ระดบั คะแนน สภาพที่ดิน - ระดบั ดินสูงเสมอหรือสูงกวา่ ระดบั ถนนดา้ นหนา้ 10 – 9 โครงสร้างพ้นื ฐาน 8–7 - ระดบั ดินต่ากวา่ ระดบั ถนนดา้ นหนา้ ไมเ่ กิน 0.50 เมตร 6–5 สภาพแวดลอ้ ม 4–3 การใชป้ ระโยชน์ - ระดบั ดินต่ากวา่ ระดบั ถนนดา้ นหนา้ ต้งั แต่ 0.5 – 1 เมตร 2–1 สูงสุด 10 – 9 - ระดบั ดินต่ากวา่ ระดบั ถนนดา้ นหนา้ ต้งั แต่ 1 – 2 เมตร 8–7 - ท่ีดินมีสภาพเป็ นบ่อระดบั ดินต่ากวา่ ถนนดา้ นหนา้ ต้งั แต่ 2.00 เมตร 6–5 - ระบบสาธารณูปโภค ประกอบดว้ ย ระบบไฟฟ้า น้าประปา โทรศพั ท์ ระบบระบาย น้า เสีย และระบบขนส่งมวลชน 4–3 - ระบบสาธารณูปการ เช่น โรงพยาบาล โรงเรียน สถานีตารวจ ร้านคา้ ตา่ ง ๆ ตลาดสด ฯลฯ ภายในรัศมีไมเ่ กิน 1 กิโลเมตร 2–1 - ระบบสาธารณูปโภค ประกอบดว้ ย ระบบไฟฟ้า น้าประปา โทรศพั ท์ ระบบระบาย น้า 10 – 9 เสีย และระบบขนส่งมวลชน 8–7 - ระบบสาธารณูปการ เช่น โรงพยาบาล โรงเรียน สถานีตารวจ ร้านคา้ ตา่ ง ๆ ตลาดสด 6–5 ฯลฯ ภายในรัศมีไม่เกิน 2 กิโลเมตร 4–3 2–1 - ระบบสาธารณูปโภค ประกอบดว้ ย ระบบไฟฟ้า น้าประปา โทรศพั ท์ 10 – 9 - ระบบสาธารณูปการ เช่น โรงพยาบาล โรงเรียน สถานีตารวจ ร้านคา้ ตา่ ง ๆ ตลาดสด 8–7 ฯลฯ ภายในรัศมีไมเ่ กิน 3 กิโลเมตร 6–5 - ระบบสาธารณูปโภค ประกอบดว้ ย ระบบไฟฟ้า น้าบาดาล - ระบบสาธารณูปการ เช่น สาธารณสุข โรงเรียน ร้านคา้ ตา่ ง ๆ คลาดสด ฯลฯ ภายในรัศมี 4–3 ไมเ่ กิน 5 กิโลเมตร 2–1 - ไม่มีระบบสาธารณูปโภค บริเวณท่ีต้งั ทรพั ยส์ ิน - ไมม่ ีระบบสาธารณูปการ ภายในรัศมี 5 กิโลเมตร - สภาพแวดลอ้ มอยใู่ นเกณฑด์ ีมาก - สภาพแวดลอ้ มอยใู่ นเกณฑด์ ี - สภาพแวดลอ้ มอยใู่ นเกณฑพ์ อใช้ - สภาพแวดลอ้ มอยใู่ นเกณฑค์ ่อนขา้ งต่า - สภาพแวดลอ้ มอยใู่ นเกณฑต์ ่า - สามารถก่อสร้างอาคารสูง หรืออาคารขนาดใหญ่พเิ ศษ อาคารศูนยก์ ารคา้ - สามารถก่อสร้างอาคารเพ่ือการพาณิชย์ สานกั งาน หรืออาคารพกั อาศยั ทีเป็น อาคารขนาดใหญ่ เช่น อาคารชุด อพาร์ทเมน้ ท์ หา้ งสรรพสินคา้ เป็ นตน้ - สามารถก่อสร้างอาคารที่เป็ นแปลงยอ่ ยเพื่อการพกั อาศยั หรือพาณิชย์ เช่น อาคารพาณิชย์ ทาวเฮา้ ส์ บา้ นเด่ียว บา้ นแฝด เป็ นตน้ - สามารถสร้างอาคารเพ่ือการอุตสาหกรรม หรือคลงั สินคา้ - ใชป้ ระโยชน์เพ่อื การเกษตร

ปัจจยั ท่ีพิจารณา องคป์ ระกอบของทรัพยส์ ิน ระดบั คะแนน แนวโนม้ ความ - มีโครงการภาครัฐ ที่จะช่วยเพิม่ ความเจริญของท่ีต้งั ทรัพยส์ ินโดยตรง 10 – 9 เจริญ 8–7 - มีโครงการภาครัฐ บริเวณใกลเ้ คียงท่ีต้งั ทรัพยส์ ิน ท่ีมีผลต่อความเจริญของ 6–5 สภาพอาคาร บริเวณที่ต้งั ทรัพยส์ ินดว้ ย 4–3 2–1 โครงสร้างพ้ืนฐาน - ไม่มีโครงการภาครัฐใดๆ แตม่ ีแนวโนม้ ของการขยายตวั หรือการเปล่ียนแปลงการ 10 – 9 ใชป้ ระโยชนท์ ี่ดินไปในทางท่ีดีข้ึน 8–7 6–5 - มีการเปลี่ยนแปลงไปตามปกติ 4–3 2–1 - ไมม่ ีแนวโนม้ ของการเปลี่ยนแปลงใดๆ หรือเปลี่ยนแปลงไปในทางดอ้ ยลง 10 – 9 - อายอุ าคารไม่เกิน 5 ปี 8–7 - อายอุ าคาร 5 -10 ปี 6–5 - อายอุ าคาร 10 - 20 ปี พิจารณาสภาพอาคารและการดูแลรักษาประกอบ 4–3 - อายอุ าคาร 20 -30 ปี 2–1 - อายอุ าคาร 30 -40 ปี - ระบบสาธารณูปโภค ประกอบดว้ ย ระบบไฟฟ้า น้าประปา โทรศพั ท์ ระบบระบาย น้า เสีย และระบบขนส่งมวลชน - ระบบสาธารณูปการ เช่น โรงพยาบาล โรงเรียน สถานีตารวจ ร้านคา้ ต่าง ๆ ตลาดสด ฯลฯ ภายในรัศมีไมเ่ กิน 1 กิโลเมตร - ระบบสาธารณูปโภค ประกอบดว้ ย ระบบไฟฟ้า น้าประปา โทรศพั ท์ ระบบระบาย น้า เสีย และระบบขนส่งมวลชน - ระบบสาธารณูปการ เช่น โรงพยาบาล โรงเรียน สถานีตารวจ ร้านคา้ ตา่ ง ๆ ตลาดสด ฯลฯ ภายในรัศมีไม่เกิน 2 กิโลเมตร - ระบบสาธารณูปโภค ประกอบดว้ ย ระบบไฟฟ้า น้าประปา โทรศพั ท์ - ระบบสาธารณูปการ เช่น โรงพยาบาล โรงเรียน สถานีตารวจ ร้านคา้ ต่าง ๆ ตลาดสด ฯลฯ ภายในรัศมีไม่เกิน 3 กิโลเมตร - ระบบสาธารณูปโภค ประกอบดว้ ย ระบบไฟฟ้า น้าบาดาล - ระบบสาธารณูปการ เช่น สาธารณสุข โรงเรียน ร้านคา้ ต่าง ๆ คลาดสด ฯลฯ ภายในรัศมี ไม่เกิน 5 กิโลเมตร - ไม่มีระบบสาธารณูปโภค บริเวณที่ต้งั ทรพั ยส์ ิน - ไมม่ ีระบบสาธารณูปการ ภายในรัศมี 5 กิโลเมตร

ปัจจยั ท่ีพจิ ารณา องคป์ ระกอบของทรัพยส์ ิน ระดบั คะแนน สภาพอาคาร - สภาพแวดลอ้ มอยใู่ นเกณฑด์ ีมาก 10 – 9 - สภาพแวดลอ้ มอยใู่ นเกณฑด์ ี 8–7 แนวโนม้ ความ - สภาพแวดลอ้ มอยใู่ นเกณฑพ์ อใช้ 6–5 เจริญ - สภาพแวดลอ้ มอยใู่ นเกณฑค์ อ่ นขา้ งต่า 4–3 - สภาพแวดลอ้ มอยใู่ นเกณฑต์ ่า 2–1 - มีโครงการภาครัฐ ท่ีจะช่วยเพมิ่ ความเจริญของที่ต้งั ทรพั ยส์ ินโดยตรง 10 – 9 - มีโครงการภาครัฐ บริเวณใกลเ้ คียงท่ีต้งั ทรัพยส์ ิน ท่ีมีผลต่อความเจริญของบริเวณ ที่ต้งั 8–7 ทรัพยส์ ินดว้ ย - ไมม่ ีโครงการภาครัฐใด ๆ แต่มีแนวโนม้ ของการขยายตวั หรือการเปลี่ยนแปลงการ ใช้ 6–5 ประโยชนท์ ี่ดินไปในทางที่ดีข้ึน - มีการเปลี่ยนแปลงไปตามปกติ 4–3 - ไมม่ ีแนวโนม้ ของการเปลี่ยนแปลงใด ๆ หรือเปลี่ยนแปลงไปในทางดอ้ ยลง 2–1