หน่วยที่ 1 ความรู้ทั่วไปเกี่ยวกับที่ดิน

กรรมสิทธ์ิในผืนแผน่ ดินไทยในสมยั กรุงสุโขทยั , กรุงศรีอยุธยา เร่ือยมาจนถึงกรุงรัตนโกสินทร์ตอนตน้ ถือไดว้ า่ เป็ น เพลงพระมหากษตั ริยแ์ ต่เพียงพระองคเ์ ดียว เพราะพระองค์ทรงไดผ้ ืนแผ่นดินมาจากการรบชนะ จึงมีอีก พระนามหน่ึงว่า \"พระเจา้ แผ่นดิน” แต่พระองค์ได้พระราชทานแก่ขา้ ราชบริพารของพระองค์ตามช้ันและตาแหน่ง ตลอดจนราษฎร ไดถ้ ือสิทธิครอบครองเพ่ือใช้เป็ นที่ดินทากิน ดงั น้นั การขาดสิทธิในการครอบครองจึงเป็ นไปไดง้ ่าย หากผคู้ รอบครองละทิ้ง และมีผอู้ ่ืนเขา้ ทาประโยชน์แทนท่ีในกรณีที่มีการซ้ือขายเพียงแต่ส่งมอบการครอบครองกนั ก็ ถือวา่ สมบูรณ์แลว้ ต่อมาในสมยั รัชกาลที่ 2 แห่งกรุงรัตนโกสินทร์ จึงเร่ิมมีการออกหลกั ฐานแสดงสิทธิในที่ดินคือตราแดง และโฉนดสวน เมื่อคร้ังที่มีการออกเดินประเมินนา ประเมินสวน เพ่อื การจดั เก็บภาษีค่านา และภาษีอากรสวนใหญ่ การ ซ้ือขายที่ดินในสมยั น้ีจึงตอ้ งมีการส่งมอบเอกสารแห่งสิทธิในท่ีดินน้นั ดว้ ย การเปลี่ยนแปลงคร้ังสาคญั เกิดข้ึนในสมยั รัชกาลที่ 5 ไดน้ าระบบกรรมสิทธ์ิในที่ดินมาใช้เป็ นคร้ังแรก โดยมี ประกาศออกโฉนดที่ดิน ร.ศ. 120 และมีการปรับปรุงใหม่เรียกวา่ “พระราชบญั ญตั ิออกโฉนดที่ดิน ร.ศ.127” การ ซ้ือขาย จึงเริ่มมีการจดทะเบียนนิติกรรม สาหรับการจดทะเบียนนิติกรรมประเภทอื่นๆ น้นั เกิดข้ึนภายหลงั จากการ ประกาศใช้ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชยเ์ มื่อปี พ.ศ. 2475 หลงั จากน้ันประมาณ 22 ปี จึงได้มีการประกาศใช้ ประมวลกฎหมายที่ดิน พ. ศ. 2497 คาวา่ “สิทธิในที่ดิน” หมายความวา่ กรรมสิทธ์ิ และใหห้ มายความรวมถึง สิทธิครอบครองดว้ ย จึงอาจแบ่งเอกสารสิทธิในท่ีดินไดเ้ ป็น 2 ประเภทใหญ่ ๆ คือ 1. หนงั สืออนุญาตใหจ้ บั จองและแสดงสิทธิครอบครอง 2. หนงั สือสาคญั แสดงกรรมสิทธ์ิ

หนังสืออนุญาตให้จบั จองและแสดงสิทธิครอบครอง เอกสารสิทธิประเภทน้ีเป็ นหนงั สืออนุญาตให้จบั จองที่ดิน เพื่อเขา้ ทาประโยชน์ไดช้ ว่ั คราวลกั ษณะสาคญั ของ เอกสาร สิทธิประเภทน้ี คือ 1. มีสิทธิหวงหา้ ม และสามารถเขา้ ทาประโยชนไ์ ดช้ ว่ั คราว 2. มีกาหนดระยะเวลาในการทาประโยชน์จากดั และจะตอ้ งทาประโยชน์ใหเ้ ต็มพ้ืนท่ีภายในระยะเวลาที่กาหนด ไวน้ ้นั เอกสารสิทธิประเภทน้ีมีอยหู่ ลายชนิด เช่น ใบเหยยี บยา่ , ตราจองที่เป็นใบอนุญาต (ตราจองในท่ีน้ีมิใช่โฉนดตรา จอง ตามที่เห็นกันในปัจจุบนั แต่มีลกั ษณะคลา้ ยใบเหยียบย่า, หนงั สือแจง้ การครอบครองท่ีดิน (ส.ค.1), ใบจอง (น.ส.2) และหนงั สือรับรองการทาประโยชน์ (น.ส.3 และ น.ส. 3 ก.) หนังสือสาคญั แสดงกรรมสิทธ์ิในทด่ี นิ ในบรรดาเอกสารสิทธิที่กล่าวมาแล้วทุกประเภท เป็ นเพียงสิทธิครอบครองและหนงั สือรับรองการทาประโยชน์ สาหรับเอกสารสิทธิท่ีจะกล่าวตอ่ ไปน้ีจดั วา่ เป็นเอกสารท่ีใหค้ วามมนั่ คงสูงสุดแก่ผถู้ ือครองเพราะแสดงถึงความเป็ นเจา้ ของ หรืออีกนยั หน่ึงก็คือ ผถู้ ือครองมีกรรมสิทธ์ิในที่ดิน เอกสารสิทธิที่วา่ น้ีก็คือ \"โฉนดท่ีดิน” ซ่ึงแต่เดิมน้นั ประมวลกฎหมาย ท่ีดิน พ.ศ. 2497 ได้กาหนดแบบไวเ้ พียง 3 แบบ คือ น.ส. 4 ก., น.ส. 4 ข. และ น.ส. 4 ค. ปัจจุบนั มีแบบพิมพ์เพิ่มข้ึน ตามลาดบั จนถึง 2 น.ส. 4 จ. แลว้ ประเภทของที่ดินน้ันสามารถจาแนกได้เป็ น 2 ประเภทใหญ่ๆ คือ ท่ีดินของรัฐ กบั ที่ดินของเอกชน ในที่น้ีจะกล่าวถึง เฉพาะการไดม้ าซ่ึงสิทธิในท่ีดินของเอกชนและการเสียสิทธ์ิ ซ่ึงสามารถแยกตามลกั ษณะของสิทธิในท่ีดินได้ 2 ลกั ษณะ ดงั ตอ่ ไปน้ี คือ 1. ที่ดินมือเปล่า หมายถึง ท่ีดินที่มีเพียงสิทธิครอบครองเท่าน้นั เช่น ใบเหยียบย่า, ใบจอง (น.ส. 2) แบบแจง้ การ ครอบครอง (ส.ค. 1) และหนงั สือรับรองการทาประโยชน์ (น.ส. 3 และน.ส. 3 ก.) เป็นตน้ 2. ที่ดินท่ีมีหนงั สือสาคญั แสดงกรรมสิทธ์ิ เช่น โฉนดแผนท่ี โฉนดตราจองและโฉนดที่ดิน เป็ นตน้ การไดม้ าซ่ึงสิทธิในที่ดินตามลกั ษณะดงั กล่าวตอ้ งเป็ นไปตามบทบญั ญตั ิของกฎหมาย โดยทางราชการ หนงั สือ สาคญั ใหไ้ วเ้ ป็นหลกั ฐาน หนงั สือสาคญั ที่ยงั คงออกใหใ้ นปัจจุบนั มีหลายประเภท ไดแ้ ก่ ใบจอง , รับรองการทาประโยชน์ (น.ส. 3 และ น.ส. 3 ก.) และโฉนดที่ดิน (น.ส. 4) ซ่ึงจะไดอ้ ธิบายรายละเอียด เสียสิทธิของหนงั สือสาคญั แตล่ ะประเภทไว้ พอเป็นสังเขปดงั น้ี

การได้มาซ่ึงสิทธิและการเสียสิทธิจากใบจอง (น.ส. 2) การไดม้ าซ่ึงสิทธิในใบจอง วตั ถุประสงคข์ องการออกใบจองน้นั เพ่ือสงเคราะห์ผูย้ ากไร้ใหม้ ีที่อยูอ่ าศยั และ ที่ทากินของ ตนเอง โดยนาที่ดินของรัฐบาลท่ีมิใช่สาธารณสมบตั ิ ซ่ึงประชาชนใชป้ ระโยชน์ร่วมกนั หรือมิใช่ท่ีสงวนหวงหา้ ม มาทาการวาง ผงั พร้อมท้งั จดั ให้มีการสาธารณูปโภคตามความเหมาะสมของทอ้ งถ่ิน เช่น ตดั ถนน ขุดสระน้า สร้างสะพาน เป็ นตน้ แลว้ จึง ทาการแบ่งแยกและออกใบจองใหก้ บั ผูท้ ่ีมีความประสงคจ์ ะขอจบั จอง โดยพิจารณาจากบุคคลที่มีภูมิลาเนา อยู่ในทอ้ งถิ่นน้นั เป็นอนั ดบั แรก ท้งั น้ี ผทู้ ่ีจะขอจบั จองที่ดินไดจ้ ะตอ้ งมีคุณสมบตั ิครบถว้ นดงั ต่อไปน้ี คือ 1. มีสัญชาติไทย บรรลุนิติภาวะแลว้ หรือเป็นหวั หนา้ ครอบครัว 2. ไมม่ ีท่ีดินเป็นของตนเอง หรือมีนอ้ ยไมพ่ อเล้ียงชีพ 3. มีร่างกายสมบูรณ์ ขยนั ขนั แขง็ และมีความประพฤติดี 4. มีความสามารถท่ีจะประกอบอาชีพในที่ดินที่ขอจบั จองน้นั ได้ 5. ตอ้ งรับที่จะปฏิบตั ิตามระเบียบ ขอ้ บงั คบั ตามที่คณะกรรมการจดั ที่ดินแห่งชาติกาหนด การได้มาซึ่งสิทธิและการเสียสิทธิจากใบจอง (น.ส. 2) จะเป็ นไปตามเงื่อนไขที่คณะกรรมการจัดท่ีดิ น การได้มาซ่ึ งสิ ทธิ ในหนังสื อรับรอง การทา แห่งชาติเป็นผกู้ าาหนด โดยเนน้ ที่การทาประโยชน์ในที่ดินที่ ประโยชน์ จะตอ้ งเป็ นผูค้ รอบครองและทาประโยชน์ใน ขอจบั จองเป็ นสาคญั ลกั ษณะของการเสียสิทธิจากเอกสาร ท่ีดินแล้ว โดยมีเอกสารแสดงสิทธิการครอบครอง เช่น ประเภทน้ีพอสรุปไดด้ งั น้ี คือ ส.ค. 1, ใบจอง (น.ส. 2) หรือใบเหยียบย่า, ดราจอง หรือ หลักฐานการเสี ย ภาษีท่ีดิน (ในกรณีท่ีมิได้แจ้งการ 1. จะตอ้ งเริ่มทาประโยชน์ในท่ีดินภายใน 6 เดือนนบั ครอบครอง) จากวนั ที่ได้รับใบจอง ถ้าไม่ปฏิบตั ิตามอธิบดีกรมท่ีดิน มี อานาจพิจารณาส่ังใหผ้ ูน้ ้นั หมดสิทธิจากท่ีดิน ตามมาตรา 32 สาหรับกรณีท่ีมีไดแ้ จง้ การครอบครองที่ดินท่ีจะขอ แห่งประมวลกฎหมายท่ีดินเวน้ แตจ่ ะมีเหตุอนั ควรผอ่ นผนั ออกเอกสารสิทธิชนิดน้ีไดต้ อ้ งเป็ นท่ีดินท่ีไม่อยูใ่ นทอ้ งท่ี ที่ทางการ ได้เคยเดินสารวจออก น.ส. 3 ก. ไปแล้ว 2. จะตอ้ งทาประโยชน์ใหแ้ ลว้ เสร็จไมน่ อ้ ยกวา่ 3 ใน 4 นอกจากน้ียงั ตอ้ งไม่ใช่ที่สาธารณะ, ท่ีภูเขา หรือท่ีสงวน ส่วนของที่ดินที่จบั จองภายใน 3 ปี นบั จากวนั ท่ีไดใ้ บจอง หวงหา้ ม เวน้ แต่คณะกรรมการจดั ท่ีดินแห่งชาติจะกาหนดระยะเวลา การทาประโยชน์ไวเ้ กินกวา่ 3 ปี ตามความจาเป็ นของทอ้ งที่ น้นั ๆ 3. ถ้าทาประโยชน์ไม่แล้วเสร็จตามระยะเวลาท่ี คณะกรรมการจดั ท่ีดินแห่งชาติกาหนด อธิบดีกรมท่ีดินจะ เป็น ผพู้ ิจารณาส่ังการใหเ้ สียสิทธิตามขอ้ 1

การเสียสิทธิจากหนังสือรับรองการทาประโยชน์ เอกสารสิทธิชนิดน้ีเน้นที่การครอบครองทาประโยชน์ ดงั น้นั สิทธิครอบครองจะยงั คงมีอยู่ตราบเทา่ ท่ีผูถ้ ือครองยงั คง ยดึ ถืออยโู่ ดยมีเจตนาเพ่อื ตนเอง และจะสิ้นสุดลงดว้ ยเหตุดงั น้ี 1. โดยเจตนาสละสิทธิครอบครอง หรือไม่ครอบครองทาประโยชน์อีกต่อไป (การเก็บผลประโยชน์จากที่ดิน เช่น ค่าเช่า หรือการเสียภาษีบารุงทอ้ งท่ี ถือไดว้ า่ ยงั คงมีเจตนายดึ ถือท่ีดินแปลงน้นั อย)ู่ 2. ในกรณีท่ีมีผอู้ ่ืนมาครอบครองแทนท่ีเกิน 1 ปี นบั แต่วนั ที่ถูกแยง่ การครอบครอง หากตอ้ งการจะรักษา สิทธิครอบครอง ของตนไว้ จะตอ้ งฟ้องขบั ไล่ภายในกาหนด 1 ปี 3. ถูกเวนคืน หนังสือสาคญั แสดงกรรมสิทธ์ิ (น.ส. 4) จะตอ้ งมีคุณสมบตั ิเช่นเดียวกนั กบั น.ส. 3 และที่ดินท่ีจะขอออกโฉนด ไดน้ ้นั จะตอ้ งอยใู่ นทอ้ งท่ีที่มีระวางแผนท่ีเพื่อ การออกโฉนดท่ีดินแลว้ การเสียสิทธิจากโฉนดท่ีดิน ในบรรดาเอกสารสิทธิทุกประเภทที่กล่าวมาแลว้ น้นั โฉนดที่ดินเป็ นเอกสารสิทธิที่ให้ ความม่นั คงต่อผูถ้ ือครองมากที่สุด รองจากโฉนดท่ีดินก็คือ น.ส. 3 แต่ผูถ้ ือครองก็ยงั คงมีโอกาสเสียสิทธิได้ด้วยเหตุ ดงั ต่อไปน้ีคือ 1. ถูกเพกิ ถอน เพราะการออกโฉนดฉบบั น้นั เป็ นการกระทาอนั มิชอบ หรือออกโฉนดใหโ้ ดยเจา้ หนา้ ท่ีสาคญั ผดิ 2. เจา้ ของละทิ้งและมีผูอ้ ื่นเขา้ ครอบครองโดยสงบ เปิ ดเผย แสดงเจตนาเป็ นเจา้ ของเป็ นเวลาติดต่อกนั ต้งั แต่ 10 ปี ข้ึน ไป พร้อมท้งั ร้องขอและศาลมีคาสั่งใหก้ ารครอบครองน้นั เป็ นการครอบครองปรปักษ์ 3. ถูกเวนคืน 4. โดยการโอนกรรมสิทธ์ิไปสู่ผอู้ ่ืน การไดม้ าซ่ึงสิทธิในที่ดินโดยวิธีอื่นๆ การได้มาซ่ึงท่งี อกริมตลง่ิ การไดม้ าซ่ึงสิทธิในท่ีดิน นอกจากจะไดม้ าโดยการ ท่ีดิ นแปลงใดท่ีอยู่ริ มทางน้ าสาธารณะแล้ว ครอบครองทาประโยชน์ และขอออกเอกสารสิทธิแต่ละ เกิดที่งอกติดต่อเป็นผนื เดียวกนั ออกไปโดยธรรมชาติ ยอ่ ม ประเภท ดงั กล่าวแลว้ บุคคลยงั อาจได้มาซ่ึงสิทธิในที่ดิน ถือว่าท่ีงอกน้ัน เป็ นทรัพย์สินของเจ้าของท่ีดินแปลง โดยวิธีการอ่ืนๆ เช่น โดยการซ้ือ รับซ้ือฝาก รับให้ เช่าซ้ือ ดงั กล่าวดว้ ย แมเ้ จา้ ของท่ีดินจะอุทิศท่ีดินของตนบางส่วน รับโอนชาระหน้ี รับมรดก ท่ีงอกริมตลิ่ง และโดยการ ซ่ึงอยตู่ ิดกบั ท่ีงอกใหเ้ ป็ นทางสาธารณะทาให้ท่ีดินของตน ครอบครองปรปักษ์ ลกั ษณะการไดม้ าโดย 2 วิธีหลังน้ี กับที่งอกขาดจากกันโดยมีทางสาธารณะที่ได้อุทิศให้ ค่อนขา้ งจะผดิ แผกแตกต่างไป จากวิธีการโดยทว่ั ไป จึงจะ ดงั กล่าวมาคนั่ กลางก็มิได้เป็ นเหตุให้เสีย สิทธิในท่ีงอก ขอกล่าวรายละเอียดไวพ้ อเป็นสังเขปดงั น้ี น้ันไป ยงั คงมีสิทธิที่จะขอออกเอกสารสิทธิในท่ีงอก ดงั กล่าวได้

การได้มาโดยการครอบครองปรปักษ์ การครอบครองปรปักษ์จะตอ้ งมีลกั ษณะท่ีครบองค์ประกอบ ดงั ต่อไปน้ี คือ เป็ นการครอบครองที่ดินซ่ึงมีเอกสาร สิทธิของบุคคล อ่ืนด้วยความสงบ เปิ ดเผย มีเจตนาเป็ นเจ้าของ ระยะเวลาการ ครอบครองติดต่อกนั มาเป็ นเวลา 10 ปี ข้ึนไป และผูค้ รอบครองตอ้ ง ร้องขอต่อศาลให้มีคาสั่งให้ไดท้ ี่ดินแปลงน้นั มาดว้ ยการครอบครอง ปรปักษ์ ท้งั น้ีจะตอ้ งทาการ จดทะเบียนใหถ้ ูกตอ้ ง การเช่านา ความหมาย \"ทานา” หมายความวา่ การเพาะปลูกขา้ วหรือพืชไร่ \"พืชไร่” หมายความวา่ ไมล้ ม้ รุกที่มีอายุส้ัน หรือสามารถเก็บเกี่ยวคร้ังแรกไดภ้ ายใน 12 เดือน นบั จากวนั ท่ีปลูก \"การเช่านา\" หมายความวา่ การเช่าหรือการเช่าช่วงที่นาเพื่อทานา โดยผใู้ หเ้ ช่าไดร้ ับคา่ เช่านา ใดๆ อนั\"คอา่าเจชค่าานนาว”ณหเมปา็นยเคงวินาไมดว้ าซ่ ่ึงจผานเู้ ชว่านใหเงเ้ินป็นหครื่าอตผอลบผแลทิตนจากกานรเาชท่าี่เนชา่า หรือทรัพยส์ ินอื่นๆ รวมท้งั ประโยชน์ ข้อกาหนดเกย่ี วกบั การเช่านา คกข้น่าวั เา่ชสท่าูงี่คนจ1ณะา.ใอะไหกมตั เ้ รรร่เกียราินกคมเ่าผกกเลาชบ็ รผ่าเปนลก็ิตนาาขหขร้นั้านนั ยสดสปูงูงีมจภหิไะาลดถยงัู้หกเจวกลาน้ กางั แหเจสตานรก่ใด็จนหโฤกกัดดรคยณูก่าคใาีทณลช่ีไทะจ้ ดก่า่าร้ยนรับใรานคแมกลวกาาว้ามรรทเคหาว็นนบชาคแอุมลบกว้ จาาผรกเใู้ ชคห่าณ้เนชะา่ากใจนระรเแรมตียก่ลกาะเรกทฯ็บอ้ ใกงนาทรอี่ เคตัร่าีรยเาบชท่าเก่ีสน็บูงา ถือวา่ ร2ะ.ยระะเวยละเาวกลาารกเชา่ารนเชา่าแนตา่ละแคมรจ้ าะวทไามส่นัญอ้ ญยกาวเชา่ ่า6ระปยี ะส้ัน เช่น คราวละ 3 ปี หรือไม่มีสัญญาเช่าก็ตาม ให้ ทรเกวับารนหาคคบนวืนาดโ3ม(ดต.เยฉยากนิ มพาทยขราาอบะา้เปมงสอ็ตจน่วกน้านหเกลมทนเิกิไจี่ถงั ดา้สเูกขม้ ือเเอ่วืวอนงนแ้คลคแรใะชืบนตผท้่ใร)เูน้ะี่นเชปยก่าา็นะยผรงเตัณิดวคน้ีลตปงา่อทรเไชาะนปเ่าภาน6ทต้ี เอ่ ชลปไ่นะีปทตผถาิ้งเู้มนือชขว่าาไเาอ่้ กไมิน2ด่ช.เ้ าช1แร่าลปะตีว้คอ่ท่าถไ้งัเปชา้สผ่อาอรูใ้ีกงหวฝ6ม้่เาชปย2่าีตมผกปิไใู้ ีลหดใงแ้เ้หเชลจ้ผ่าิงก้ จูอ้ กกะื่นาาบเรรชอยเ่าชกกช่าเเลวลหง็กิกรโกใือด่หอนยน้ผมาสูเ้ถิไชิ้นูกด่า้

ในเร่ืองของการเช่านาน้ี แมจ้ ะครบเวลาการเช่าแล้วก็ตาม จะต้องมีการบอกเลิกโดยแจ้งเป็ นหนังสือ ล่วงหนา้ ไมน่ อ้ ยกวา่ 1 ปี และจะตอ้ งมีเหตุอนั ควร ท้งั น้ี คณะกรรมการควบคุมการเช่านาสามารถยบั ย้งั การบอกเลิกน้นั ได้ ถา้ พิจารณาแลว้ เห็นว่า ผูใ้ ห้เช่ายงั ไม่มีความจาเป็ นรีบด่วน หรือการบอกเลิกน้นั จะทาให้ผูเ้ ช่านาเดือดร้อน แต่จะ ยบั ย้งั ไดไ้ มเ่ กิน 2 ปี หมายเหตุ จะเห็นไดว้ า่ กฎหมายใหค้ วามคุม้ ครองแก่ผูเ้ ช่านามาก ดงั น้นั ในการรับทุนาไวเ้ ป็ นประกนั หน้ีโดยเจา้ ของ มิไดท้ านาเอง ควรพจิ ารณาในเร่ืองการเช่านาใหด้ ี เพราะจะทาใหห้ ลกั ประกนั มีภาระผกู พนั นานถึง 6 ปี อายดั ทด่ี ิน การอายดั ท่ีดิน หมายถึง การหยุดน่ิงไม่ทาอะไรต่อไป หรือให้ระงบั การเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไวช้ วั่ ระยะเวลาหน่ึง (ไมเ่ กิน 60 วนั ) เพื่อให้ผขู้ ออายดั ไปดาเนินการทางศาลภายในระยะเวลาดงั กล่าว เม่ือศาลรับฟ้องแลว้ ผู้ ขออายดั ตอ้ งนาหลกั ฐานไปแสดงต่อพนกั งานเจา้ หนา้ ที่เพอ่ื จะไดร้ อเร่ืองไวจ้ นกวา่ ศาลจะมีคาส่ัง หรือคาพพิ ากษาแลว้ การขออายดั ท่ีดินจะตอ้ งกระทาก่อนการฟ้องร้องต่อศาล ถา้ ฟ้องแลว้ จะขออายดั ไม่ได้ เวน้ แต่ในกรณีศาล จะสังอาย ตวั อยา่ งของเหตุจาเป็ นที่จะตอ้ งขออายดั ท่ีดิน เช่น ทาสัญญาจะซ้ือจะขายท่ีดินเม่ือครบกาหนดตามสัญญา ผขู้ ายไม่ยอมไปจดทะเบียนขายให้ หรือทายาทของเจา้ มรดก ซ่ึงมีสิทธิท่ีจะไดร้ ับมรดกท่ีดินแปลงน้นั แต่มีผูข้ อรับมรดก ไปเสียก่อน เป็นตน้ คุณสมบัติของผ้ทู จี่ ะขออายดั ทด่ี นิ (มาตรา 83 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน) 1. ตอ้ งเป็นผทู้ ่ีมีส่วนไดเ้ สียในที่ดินแปลงน้นั และ 2. ตอ้ งอาจฟ้องบงั คบั ใหม้ ีการจดทะเบียน หรือใหม้ ีการเปล่ียนแปลงทางทะเบียนได้ การสิ้นสุดของการอายดั ทดี่ นิ 1. ผูข้ ออายดั มิได้นาหลักฐานการฟ้องร้องต่อศาลไปแสดงต่อพนักงานเจา้ หน้าท่ีผูร้ บั อายดั ภายใน กาหนด 60 วนั นบั จากวนั ที่ขออายดั 2. สิ้นสุดโดยคาสงั่ ศาล 3. ผขู้ ออายดั ขอถอนการอายดั 4. เพิกถอนการอายดั ดว้ ยเหตุท่ีพนกั งานเจา้ หนา้ ท่ีรับอายดั ไวโ้ ดยหลงผดิ การเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ การเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ จะกระทาไดเ้ ม่ือรัฐตอ้ งการเพื่อกิจการที่จาเป็ น เช่น เพื่อการสาธารณูปโภค การ ป้องกนั ประเทศ การไดม้ าซ่ึงทรัพยากรธรรมชาติ หรือเพ่ือประโยชน์อ่ืนๆ ของรัฐ โดยจะกระทาเป็นข้นั ตอนดงั น้ี 1. ออกพระราชกฤษฎีกากาหนดเขตท่ีดินในบริเวณที่คิดว่าจะเวนคืน (บริเวณท่ีจะทาการสารวจเพื่อการ เวนคืน) พระราชกฤษฎีกาน้ีมีอายุ 2 ปี หรือตามที่ระบุไวใ้ นกฤษฎีกาน้นั แต่ตอ้ งไม่เกิน 5 ปี และจะมีแผนที่หรือแผนผงั แสดงขอบ เขตท่ีดินในบริเวณที่จะทาการสารวจดว้ ย ในพระราชกฤษฎีกาดงั กล่าวจะมีสาระสาคญั ดงั น้ี 1.1 ความประสงคท์ ี่จะเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ 1.2 เจา้ หนา้ ท่ีเวนคืน 1.3 กาหนดเขตท่ีดินท่ีคิดวา่ จะเวนคืน

2. เมื่อไดท้ าการสารวจและปักหลกั หมายเขตบริเวณที่จะเวนคืนแลว้ จึงออกพระราชบญั ญตั ิเวนคืนอสังหา ริมทรัพยอ์ ีกฉบบั หน่ึง โดยมีแผนท่ีหรือแผนผงั แสดงเขตเวนคืนอยา่ งชดั เจน และจะระบุรายละเอียดอสังหาริมทรัพยท์ ่ี ถูกเวนคืนไวโ้ ดยละเอียด เช่น แปลงที่ดิน, สิ่งปลูกสร้าง, หรือทรัพยส์ ินอื่นๆ พร้อมท้งั รายชื่อเจา้ ของ หรือผู้ ครอบครอง ทรัพยส์ ินโดยชอบดว้ ยกฎหมาย เงินค่าทดแทนในการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ การเวนคืนโดยทว่ั ไปรัฐจะจ่ายเงินค่าทดแทนใหต้ ามควรแก่กรณี (เวน้ แต่เจา้ ของจะแสดงความประสงคท์ ่ี จะยกใหห้ รือ อุทิศให้) โดยมีหลกั การพิจารณาดงั น้ี หลกั การพจิ ารณาเงนิ ค่าทดแทน เงินค่าทดแทนท่ีเจา้ ของทรัพยส์ ินท่ีถูกเวนคืนจะไดร้ ับ ถ้ามีไดม้ ีบญั ญตั ิไวเ้ ป็ นพิเศษในพระราชบญั ญตั ิ เวนคืนแบบใด เป็นการเฉพาะแลว้ การกาหนดราคาทรัพยส์ ินท่ีถูกเวนคืนจะกาหนดตามความเป็ นธรรมในวนั ท่ีพระราช กฤษฎีกามีผลใช้ บงั คบั โดยมีหลกั เกณฑก์ ารพจิ ารณาดงั น้ี คือ 1. คานึงถึงสภาพและทาเล โดยนาเอาราคาประเมินกลางท่ีใชจ้ ดั เกบ็ ภาษีมาประกอบการพิจารณาดว้ ย 2. ในกรณีที่ถูกเวนคืนบางส่วน และเป็ นเหตุให้ส่วนที่เหลือน้นั มีราคาต่าลงกวา่ เมื่อก่อนที่จะเวนคืน ก็จะ พจิ ารณาเงินทดแทนในส่วนท่ีเหลือ ซ่ึงมีราคาลดลงน้นั ดว้ ย 3. ในกรณีเท่ีถูกเวนคืนบางส่วน และเป็ นเหตุให้ส่วนที่เหลือมีราคาสูงข้ึนเป็ นพิเศษในขณะน้นั ก็จะนาเอา ราคา ท่ีสูงข้ึนน้นั มาหกั ออกจากจานวนเงินทดแทน ผู้มีสิทธิได้รับเงนิ ทดแทนจากการถูกเวนคืน 1. เจา้ ของที่ดินหรือเจา้ ของอาคารท่ีร้ือถอนไม่ได้ ซ่ึงมีอยูใ่ นวนั ที่พระราชกฤษฎีกามีผลบงั คบั หรือปลูก สร้างข้ึน ภายหลงั โดยไดร้ ับอนุญาตจากเจา้ หนา้ ท่ี ในกรณีของอาคารท่ีร้ือถอนได้ จะไดร้ ับเงินค่าทดแทนในการซ้ือขน ยา้ ยวสั ดุ รวม ท้งั คา่ ปลูกสร้างใหม่ 2. เจา้ ของไมย้ นื ตน้ ซ่ึงมีอยใู่ นท่ีดินเช่นแดียวกบั ขอ้ 1 3. ผเู้ ช่าที่ดิน หรืออาคารท่ีปลูกอยใู่ นที่ดินที่ถูกเวนคืน โดยมีหลกั ฐานการเช่าเป็ นหนงั สือที่ทาไวก้ ่อนวนั ที่ พระราชกฤษฎีกาใชบ้ งั คบั หรือไดก้ ระทาข้ึนภายหลงั โดยไดร้ ับอนุญาตจากเจา้ หนา้ ที่ และการเช่ายงั ไมส่ ิ้นสุดลง 4. บุคคลผูเ้ สียสิทธิในการใชท้ าง หรือเสียสิทธิในการวางท่อน้า ท่อระบายน้า สายไฟฟ้า หรือสิ่งอื่นซ่ึง คลา้ ยกนั ผา่ นท่ีดินที่ถูกเวนคืน โดยผทู้ ี่เสียสิทธิไดใ้ หค้ า่ ตอบแทนเพื่อการไดส้ ิทธิดงั กล่าวแก่เจา้ ของท่ีดินไปแลว้ อน่ึง อสงั หาริมทรัพยส์ ่วนท่ีเหลือจากการเวนคืน ถา้ ใชก้ ารไม่ไดเ้ จา้ ของมีสิทธิท่ีจะร้องขอให้เวนคืนส่วน ที่เหลือไปท้งั หมดได้ เช่น ท่ีดินแปลงใดเหลือเน้ือท่ีภายหลงั จากถูกเวนคืนนอ้ ยกวา่ 25 ตารางวาหรือดา้ นใดดา้ นหน่ึงมี ความยาวนอ้ ยกวา่ 10 เมตร ท้งั น้ีท่ีดินส่วนท่ีเหลือน้นั ตอ้ งไมต่ ิดต่อกบั ที่ดินแปลงอื่น ซ่ึงเป็นของเจา้ ของเดียวกนั เป็นตน้

ปัจจุบนั ราคาท่ีดินเปลี่ยนแปลงสูงข้ึนรวดเร็วมาก จึงมกั มีการทุจริตเกี่ยวกบั ที่ดินโดยวิธีการต่างๆ ปรากฏให้เห็น อยบู่ อ่ ยคร้ัง เพื่อเป็นการคุม้ ครองผสู้ ุจริต กรมที่ดินจึงไดแ้ นะนาวธิ ีป้องกนั การกระทาอนั มิชอบไวด้ งั น้ีคือ 1. วธิ ีป้องกนั โดยตวั เจ้าของทดี่ นิ เอง 1.1ควรเก็บเอกสารสิทธิในที่ดินไวใ้ นที่ที่ปลอดภยั ในกรณีที่บุคคลอื่นมาขอดู จะดว้ ยเหตุผลใดก็ตาม ควร ระมดั ระวงั ใหม้ าก เพราะผทู้ ุจริตอาจจะนาโฉนดปลอมมาเปล่ียนเอาฉบบั จริงไปได้ 1.2 อยา่ ใหบ้ ุคคลอื่นยมื เอกสารสิทธิในท่ีดินไป 1.3ในกรณีที่เอกสารสิทธ์ิสูญหายหรือถูกขโมย ตอ้ งรีบแจง้ ความโดยเร็ว แลว้ นาใบแจง้ ความไปแสดงตอ่ พนกั งานเจา้ หนา้ ที่เพ่อื ขอออกใบแทนใหม่ 1.4 อยา่ เซ็นชื่อในหนงั สือมอบอานาจ โดยมิไดก้ รอกขอ้ ความเป็นอนั ขาด ถา้ จะมอบหมายใหผ้ อู้ ่ืนไปทานิติกรรม แทนตนในเร่ืองใด ตอ้ งเขียนใบมอบอานาจใหช้ ดั เจน 1.5ควรหาโอกาสนาเอกสารสิทธิฉบบั เจา้ ของท่ีดินไปตรวจสอบท่ีสานกั งานที่ดิน วา่ หลกั ฐานตา่ งๆ ยงั ถูกตอ้ ง ตรงกบั ฉบบั สานกั งานท่ีดินหรือไม่ 1.6 ในกรณีท่ีเจา้ ของมิไดอ้ ยใู่ นที่ดินกค็ วรจะตอ้ งไปดูสภาพของที่ดินบา้ งเป็ นคร้ังคราว เพราะการละทิ้งท่ีดิน เป็น เวลานานอาจถูกขดุ หนา้ ดิน หรืออาจจะมีผบู้ ุกรุกจนเป็นเหตุให้เสียสิทธิไปบา้ ง 2. วธิ ีป้องกนั โดยผ้จู ะรับซื้อ รับซื้อฝาก หรือรับจานอง 2.1ควรไปตรวจสอบสถานที่ต้งั ของที่ดินเสียก่อนวา่ ถูกตอ้ งตรงกบั เอกสารสิทธิฉบบั น้นั หรือไม่ ถา้ สงสัย ควรไป ขอตรวจสอบท่ีสานกั งานท่ีดิน 2.2 ควรติดตอ่ กบั เจา้ ของที่ดินโดยตรง 2.3 อยา่ ทาสญั ญากูย้ ืมเงินกนั เอง โดยรับมอบเอกสารสิทธิในท่ีดินไวเ้ ป็ นประกนั ถึงแมเ้ จา้ ของจะไดเ้ ซ็นใบมอบ อานาจเปล่าไวใ้ ห้ด้วยก็ตาม เพราะอาจจะเป็ นฉบบั ของปลอม หรืออาจไปแจง้ หายเพ่ือขอออกใบแทนใหม่ได้ วิธี ท่ี ถูกตอ้ งควรไปจดทะเบียนรับจานอง หรือรับซ้ือฝาก ณ สานกั งานท่ีดินจึงจะปลอดภยั และในกรณีซ้ือขายกค็ วรจะไป จด ทะเบียนใหเ้ รียบร้อยในวนั ชาระเงินเช่นกนั หมายเหตุ การส่งมอบเอกสารสิทธิในที่ดินไวเ้ ป็ นประกนั ตามขอ้ 2.3น้นั ถา้ มิไดท้ าการจดทะเบียนดงั กล่าวแลว้ แมเ้ จา้ ของ ท่ีดินจะเซ็นใบมอบอานาจโดยมิไดก้ รอกขอ้ ความให้ไว้ หรือไดต้ รวจสอบเอกสารสิทธิฉบบั น้นั แลว้ วา่ มิใช่ฉบบั ของ ปลอมกต็ าม การกระทาเช่นวา่ น้ียอ่ มไมป่ ลอดภยั ดว้ ยกนั ท้งั 2 ฝ่ าย คือ เจา้ หน้ีอาจจะกรอกขอ้ ความในใบมอบอานาจเปล่าน้นั ให้เป็ นการมอบอานาจ เพ่ือกระทาการซ้ือขายแทนเจา้ ของ ที่ดิน แลว้ นาไปขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธ์ิในที่ดินแปลงน้นั มาเป็ นของตน เป็ นเหตุให้เจา้ ของที่ดินตอ้ งขาดสิทธิใน ท่ีดินของตนไปท้งั ๆที่เจตนาเป็นเพียงการใหย้ ดึ ถือไวเ้ พอื่ ค้าประกนั หน้ีเทา่ น้นั หรือ เจา้ ของท่ีดินอาจจะไปแจง้ ความวา่ เอกสารสิทธิในท่ีดินฉบบั ดงั กล่าวหาย แลว้ นาใบแจง้ ความไปแสดงต่อพนกั งาน เจา้ หนา้ ท่ีเพ่อื ขอออกใบแทนใหม่ เป็นเหตุใหฉ้ บบั ท่ีเจา้ หน้ียดึ ถือไวน้ ้นั ถูกยกเลิกไป เป็นตน้