หน่วยที่ 5 การประเมินราคาทรัพย์สิน

หน่วยที่ 5 การประเมนิ ราคาทรัพย์สิน การประเมินราคา คือ การกะประมาณอยา่ งมีหลกั เกณฑ์และวธิ ีการ ซ่ึงมีท้งั การใชข้ อ้ มูลราคาท่ีมีการซ้ือ ขายจริงมาเป็ นตวั เปรียบเทียบ และวธิ ีการอ่ืนๆ เช่น คานวณจากการลงทุน หรือจากผลตอบแทนท่ีไดจ้ ากทรัพยส์ ินน้นั เป็นตน้ ดงั น้นั ความถูกตอ้ งของราคาประเมินจึงข้ึนอยกู่ บั ความรู้ ความสามารถ และประสบการณ์ของผูท้ ่ีทาการประเมิน ราคารวมท้งั ความถูกตอ้ งของขอ้ มูลท่ีนามาใชป้ ระกอบการพิจารณา ก่อนอ่ืนผปู้ ระเมินราคาควรทราบถึงปัจจยั ต่างๆ ที่มี ผลกระทบตอ่ มูลคา่ ทรัพยส์ ิน ดงั จะไดอ้ ธิบายไวพ้ อเป็นสงั เขปดงั น้ี คือ ตอนที่ 5.1 ปัจจยั ท่มี ผี ลกระทบต่อมูลค่าทรัพย์สิน ทรัพยส์ ินต่างๆ จะมีมูลค่ามากหรือนอ้ ยเพียงใด ข้ึนอยกู่ บั ปัจจยั สาคญั 4 ประการ คือ 1. ปัจจยั ทางสังคม เช่น ความหนาแน่นของประชากร ระดับการศึกษา ระดับของสังคม รูปแบบด้าน สถาปัตยกรรม และค่านิยม เป็นตน้ 2. ปัจจยั ทางเศรษฐกิจ เช่น บรรยากาศของการลงทุน สภาพคล่องดา้ นการเงิน การใหเ้ ครดิต อตั รา ดอกเบ้ีย และอานาจการซ้ือ เป็นตน้ 3. ปัจจยั ทางการเมือง อนั เน่ืองมาจากนโยบายของรัฐบาล เช่น พ.ร.บ.ควบคุมในเรื่องต่าง ๆ ไดแ้ ก่ พ้ืนท่ีสี เขียว กฎหมายผงั เมือง และโครงการเวนคืน เป็นตน้ 4. ปัจจยั ทางดา้ นธรรมชาติ ไดแ้ ก่ สภาพพ้ืนที่ ดินฟ้าอากาศ และความสมบูรณ์ของแร่ธาตุในดิน เป็นตน้ ตอนที่ 5.2 การวเิ คราะห์แนวโน้มราคาทรัพย์สิน ในบรรดาปัจจยั ท้งั 4 ที่มีผลกระทบต่อมูลค่าของทรัพยส์ ิน ดงั ที่ไดก้ ล่าวมาแลว้ ในตอนท่ี 5.1 น้นั ตวั การ สาคญั ท่ีเกิดสภาพคล่องในตลาด ไดแ้ ก่ ปัจจยั ทางเศรษฐกิจ อนั จะเป็ นเหตุให้มูลค่าของทรัพยส์ ินแปลี่ยนแปลงตามไป ตลอดเวลาดงั น้นั ผูป้ ระเมินราคาจึงควรรู้ และเขา้ ใจถึงแนวโนม้ ทางเศรษฐกิจของประเทศว่าเป็ นอยา่ งไร ตกต่า กาลงั รุ่งเรือง หรือจะรุ่งเรืองยงิ่ ข้ึน

สิ่งท่ีถือไดว้ า่ เป็ นเครื่องบ่งช้ีภาวะเศรษฐกิจของประเทศ ท่ีพอจะใชเ้ ป็ นแนวทางในการพยากรณ์แนวโนม้ ไดพ้ อสมควรไดแ้ ก่ 1. ภาวะการเงินของธนาคาร และอตั ราดอกเบ้ีย 2. บรรยากาศการลงทุน สงั เกตไดจ้ ากนโยบายของรัฐ และจานวนบริษทั หรือจานวนโครงการเกิดใหม่ 3. ความผนั แปรของราคาหุน้ ในตลาดหลกั ทรัพย์ 4. จานวนธุรกิจที่ลม้ เหลว 5. ระดบั รายไดเ้ ฉลี่ยของประชากร ซ่ึงหมายถึง อานาจซ้ือของประชาชน ตอนท่ี 5.3 การวเิ คราะห์คุณภาพของชุมชน \"ชุมชน” คือสถานที่รวมของกลุ่มคน อนั ประกอบข้ึนดว้ ยกลุ่มของทรัพยส์ ินประเภทต่าง ๆ เช่น อาคารพกั อาศยั อาคารพาณิชย์ สานกั งาน โรงงาน และพ้นื ท่ีกสิกรรม เป็นตน้ ขนาดของชุมชนจะเล็กหรือใหญ่แตกต่างกนั ไปตาม ความหนาแน่นของประชากร ประกอบกบั ความจาเป็น และสภาพความเหมาะสมในการใชป้ ระโยชน์จากที่ดิน ลกั ษณะของชุมชนจะมีการเปลี่ยนแปลงไปตามสภาวะการขยายตวั ของชุมชน เป็ นเหตุใหม้ ีการปรับปรุง เปลี่ยนแปลงการใชป้ ระโยชน์จากท่ีดิน ทาใหร้ าคาท่ีดินเปล่ียนแปลงตามไปดว้ ย จากลกั ษณะการใช้ประโยชน์ในท่ีดินซ่ึงแตกต่างกนั น้ี เราพอจะจาแนกประเภทของชุมชน เพ่ือทาการ วเิ คราะห์คุณภาพของชุมชนแตล่ ะประเภทไดด้ งั น้ี คือ 1. ยา่ นพกั อาศยั 2. ยา่ นการคา้ 3. ยา่ นอุตสาหกรรม 4. ยา่ นเกษตรกรรม การวเิ คราะห์คุณภาพของย่านพกั อาศัย คุณค่าของย่านพกั อาศยั ข้ึนอยู่กับส่ิงอานวยความสะดวก และความเหมาะสมในการใช้อยู่อาศัยดัง รายละเอียดตอ่ ไปน้ี 1. ความพร้อมดา้ นการสาธารณูปโภคและบริการ เช่น น้าใช,้ ไฟฟ้า, โทรศพั ท,์ สภาพเส้นทางคมนาคม รถ โดยสารประจาทาง, ตลาด, คุณภาพของสถาบนั การศึกษา, สถานที่พกั ผอ่ น เป็นตน้ 2. ระดบั การศึกษา, สถานะทางสังคม, ความรับผดิ ชอบของคนในชุมชนและคา่ นิยม 3. สภาพแวดลอ้ ม ความมีระเบียบ และการวางผงั อน่ึง ปัจจยั ที่ทาให้ย่านพกั อาศยั มีคุณค่าต่าลง เช่น ความแออดั ,สถานภาพทางเศรษฐกิจ สังคมหรือ ขนบธรรมเนียมประเพณีท่ีแตกต่างกนั ภายในชุมชนเดียวกนั และมลภาวะเป็นตน้

ในการวิเคราะห์คุณภาพของท่ีอยูอ่ าศยั ประเภทอาคารสูง หรืออาคารท่ีมีผูอ้ ยู่อาศยั จานวนมาก นอกจาก ปัจจยั ท้งั 3 ประการตามขา้ งตน้ แลว้ ยงั ตอ้ งคานึงถึงพ้ืนที่จอดรถดว้ ยวา่ มีเพียงพอหรือไม่ หรือพิจารณาอยา่ งคร่าวๆ ได้ จากอตั ราคา่ เช่าก็พอจะมองเห็นคุณภาพของชุมชนในอพาร์ตเมน้ ทน์ ้นั ได้ พอเป็นสงั เขป การวเิ คราะห์คุณภาพของย่านการค้า ชุมชนแต่ละย่านมีความสัมพนั ธ์ซ่ึงกนั และกนั สาหรับย่านการคา้ จะตอ้ งอาศยั กาลงั ซ้ือจากยา่ นพกั อาศยั ในการวเิ คราะห์ยา่ นการคา้ จึงมกั จะพิจารณาจากองคป์ ระกอบท่ีเกี่ยวขอ้ งดงั ต่อไปน้ี 1. ทาเลท่ีต้งั มีความสัมพนั ธ์เชื่อมโยงกบั ยา่ นพกั อาศยั ที่มีกาลงั ซ้ือเพียงใด 2. ความอิ่มตวั ของทาเลถึงขีดสูงสุดหรือยงั ถา้ ยงั มีแนวโนม้ ว่าจะขยายตวั อีกต่อไป จะตอ้ งคานึงถึงพ้ืนท่ี วา่ งท่ีจะรองรับมีเพยี งพอหรือไม่ ตลอดจนภาวะการแขง่ ขนั 3. ทิศทางของความเจริญมุง่ ไปทางไหน และคา่ นิยมมีมากนอ้ ยเพียงใด การวเิ คราะห์คุณภาพของย่านอุตสาหกรรม ผูท้ าการวิเคราะห์ควรพิจารณาดูวา่ เป็ นยา่ นอุตสาหกรรมเก่า หรือเป็ นยา่ นที่พฒั นาข้ึนมาใหม่ มีกฎหมาย ผงั เมืองแยกออกเป็ นเขตอุตสาหกรรมจาเพาะหรือไม่ เช่น นิคมอุตสาหกรรม หรือมีการแยกเป็ นเขตอุตสาหกรรม ภายในประเทศและเขตส่งออก เป็นตน้ ปัจจยั สาคญั ที่มีผลกระทบตอ่ ยา่ นอุตสาหกรรม ไดแ้ ก่ 1. นโยบายการส่งเสริมของรัฐบาล 2. ประเภทของผลิตภณั ฑ์ 3. แหล่งวตั ถุดิบ 4. ความสะดวกในการขนส่งวตั ถุดิบ และผลผลิต 5. ปริมาณและคุณภาพของแรงงานในทอ้ งถิ่น การวเิ คราะห์คุณภาพของย่านเกษตรกรรม ยา่ นเกษตรกรรมควรพิจารณาวา่ อยูใ่ นเขตพ้ืนท่ีปฏิรูปที่ดินเพ่ือการเกษตรหรือไม่ นโยบายส่งเสริมของ ภาครัฐบาลเป็นอยา่ งไร และปัจจยั ท่ีสาคญั อื่นๆ คือ 1. คุณภาพดิน เหมาะแก่การเพาะปลูกพชื ชนิดใด ผลผลิตเฉลี่ยเป็ นอยา่ งไร เป็ นพืชเศรษฐกิจหรือไม่ ความ ตอ้ งการของตลาดและปริมาณการผลิตมีสดั ส่วนเหมาะสมเพียงใด หรือเป็นพ้ืนที่ที่เหมาะแก่การเล้ียงสัตว์ 2. สภาพความเหมาะสมทางภูมิศาสตร์ เช่น แหล่งน้า ระบบการชลประทาน ระดบั ผวิ ดิน เป็นตน้ 3. ความเส่ียงและการป้องกนั ภยั ธรรมชาติ 4. ความสะดวกในการขนส่งผลผลิต ราคาที่ดินในย่านเกษตรกรรมมกั จะไม่สูงนกั เวน้ แต่ในกรณีท่ีมีการขยายของตวั เมือง ทาให้เกิดการ เปล่ียนแปลงการใชป้ ระโยชนใ์ นท่ีดิน ราคากอ็ าจจะสูงข้ึนอยา่ งรวดเร็วได้

ตอนที่ 5.3 การวเิ คราะห์คุณภาพของชุมชน การประเมินราคาทรัพยส์ ิน ควรกระทาใหเ้ ป็นไปตามลาดบั ข้นั ตอนดงั ตอ่ ไปน้ี 1. วตั ถุประสงคใ์ นการประเมินราคา 2. สารวจและรวบรวมขอ้ มูล 3. วเิ คราะห์ขอ้ มูล 4. ประเมินมูลค่าข้นั ตน้ 5. ประเมินราคาข้นั สุดทา้ ย รายละเอียดและวธิ ีดาเนินการในแตล่ ะข้นั ตอนตามขา้ งตน้ น้นั มีดงั ตอ่ ไปน้ี คือ วตั ถุประสงค์ในการประเมินราคา ก่อนอื่นผูป้ ระเมินราคาจะตอ้ งทราบวตั ถุประสงค์อย่างชัดเจนว่า จะทาการประเมินราคาเพื่อจะเอา ทรัพยส์ ินน้ันไปทาอะไร ท้งั น้ีเพราะวตั ถุประสงค์ท่ีแตกต่างกนั จะทาให้การพิจารณาหาข้อมูลรายละเอียดต่างกัน ตลอดจนการให้ความสาคญั กบั วธิ ีการประเมินราคาในแต่ละวิธีก็แตกต่างกนั ไปดว้ ย และผลสุดทา้ ยการประเมินราคา ข้นั สุดทา้ ยก็อาจจะแตกตา่ งกนั ไปดว้ ยเช่นกนั เม่ือเป็ นเช่นน้ีจะเห็นได้ว่า แมจ้ ะทาการประเมินราคาทรัพย์สินชิ้นเดียวกัน ถ้ามีวตั ถุประสงค์ในการ ประเมินต่างกนั ราคาประเมินข้นั สุดทา้ ยอาจจะต่างกนั ไปด้วย เช่น เพ่ือการซ้ือ-ขาย, เพ่ือรับเหมา หรือเพื่อรับไวเ้ ป็ น หลกั ประกนั เป็นตน้ การสารวจและรวบรวมข้อมูล งานในข้นั ตอนน้ีจะเป็ นการคน้ หารวบรวมขอ้ มูลรายละเอียดท่ีเกี่ยวขอ้ งกบั ทรัพยส์ ินที่จะทาการประเมิน ราคา อนั ไดแ้ ก่ 1. ตาแหน่งท่ีต้งั ของทรัพยส์ ินท่ีจะทาการประเมินราคา 2. ขอ้ มูลทว่ั ไป เช่น สภาพแวดล้อม ขอ้ จากดั หรือข้อกาหนดต่างๆ ของกฎหมาย โครงการในอนาคต รวมท้งั มีปัจจยั ท่ีมีผลกระทบท้งั ทางตรงและทางออ้ ม 3. ขอ้ มูลเฉพาะ หรือคุณสมบตั ิเฉพาะตวั ของทรัพยส์ ินที่จะทาการประเมินราคา เช่น ผูถ้ ือกรรมสิทธ์ิ ภาระ ผกู พนั ต่างๆ ความพร้อมดา้ นการสาธารณูปโภค รูปร่างขนาด การปรับปรุงประโยชน์ ตลอดจนความเหมาะสมในอนั ที่ จะใชป้ ระโยานได้ สูงสุด ฯลฯ เป็นตน้ 4. ขอ้ มูลราคาตลาด ผสู้ ารวจควรรวบรวมขอ้ มูลราคาตลาดใหม้ ากพอสมควร ขอ้ มูลเหล่าน้ีควรเป็ นราคาที่ มีการซ้ือขายกนั ในช่วงระยะเวลาท่ีใกล้เคียงกบั วนั ท่ีทาการประเมินราคา ภายใตเ้ ง่ือนไขและสภาวการณ์ปกติ โดยมี คุณสมบตั ิตา่ งๆ ท่ีใกลเ้ คียง หรือสามารถเปรียบเทียบกนั ได้

การวเิ คราะห์ข้อมูลราคาตลาด เม่ือท่าการรวบรวมข้อมูลต่าง ๆ ตามข้างต้นแล้ว ผู้ประเมินราคาจะต้องทาการวิเคราะห์ความเป็ นไปได้ ของข้อมูล เช่น ข้อมูลราคาตลาดทรี่ วบรวมมาได้มีระดับราคาแตกต่างกันมาก ผู้ประเมินจะต้องค้นหาสาเหตุของความ แตกต่างในแต่ละข้อมูลน้ันโดยพิจารณาเปรียบเทียบท้งั คุณสมบัติทั่วไป และคุณสมบัติเฉพาะตัว เงื่อนไขต่างๆ จุดเด่น และข้อด้อยในแต่ละข้อมูลสาหรับข้อมูลราคาที่มีความถี่สูง (ระดับราคาใกล้เคียงหรือเท่ากนั จานวนหลายราย) แสดงว่า เป็ นราคาทมี่ กี ารซื้อขายจริง โดยทว่ั ไปของทรัพย์สินชนิดเดยี วกนั ในย่านน้ัน การประเมนิ มูลค่าข้นั ต้น ในข้นั ตอนน้ีผูป้ ระเมินราคาทรัพยส์ ินจะคานึงถึงมูลค่าใน 3 ทาง คือ ตน้ ทุน (COST) รายได้ (INCOME) และราคาตลาด (MARKET DATA) ดงั รายละเอียดในแตล่ ะวธิ ีดงั น้ี 1. วิธีประเมินจากราคาตลาด (MARKET DATA APPROACH) วิธีน้ีเป็ นวิธีที่สะดวกรวดเร็วและเป็ นท่ี นิยมกนั มาก โดยทาการเปรียบเทียบทรัพยส์ ินชนิดเดียวกนั มีลกั ษณะและคุณสมบตั ิใกลเ้ คียงกนั ที่เริ่มจะมีการซ้ือขาย หรือมีการเสนอขาย ตลอดจนเง่ือนไขในการซ้ือขายทรัพยส์ ินน้นั ๆ ดว้ ย 2. วธิ ี คานวณตน้ ทุน (COST APPROACH) โดยทวั่ ไปจะแยกประเมินระหวา่ งท่ีดินกบั สิ่งปลูกสร้าง ที่ดิน น้นั มกั จะทาการประเมินจากการเปรียบเทียบราคาตลาด สาหรับสิ่งปลูกสร้างจะทาการประเมินจากตน้ ทุนการก่อสร้าง ณ วนั ทาการ ประเมิน แลว้ หกั คา่ เสื่อมสภาพ รวมท้งั ความลา้ สมยั การประเมินราคาสิ่งปลูกสร้างโดยวธิ ีน้ี เราอาศยั สมมุติฐานท่ีวา่ ตน้ ทุนการก่อสร้างในปัจจุบนั ยอ่ ม สูงกวา่ ในอดีต ท้งั น้ีเพราะราคาวสั ดุรวมท้งั ค่าจา้ งแรงงานยอ่ มจะเปลี่ยนแปลงสูงข้ึนตามสภาวะเศรษฐกิจ 3. วิธีคานวณจากรายได้ (INCOME APPROACH) วิธีน้ีมกั จะใชก้ บั การลงทุนประเภทอพาร์ทเมน้ ทห์ รือ บา้ นเช่า โดยคานึงถึงคา่ เช่าในปัจจุบนั และท่ีคาดวา่ จะไดร้ ับในอนาคต เพ่ือคานวณหารายไดส้ ุทธิ (NET INCOME) วา่ ปี ละเท่าไร จากน้นั เราก็กาหนดอตั ราค่าเสียโอกาส (CAPITALIZATION RATE) ที่ควรจะไดร้ ับจากการลงทุนประเภท อ่ืน แลว้ จึงทาการคานวณมูลค่าทรัพยส์ ินโดยประมาณตวั อยา่ งเช่น สมมุติวา่ เราคานวณรายไดส้ ุทธิไดป้ ี ละ 50,000 บาท และตดั สินใจเลือก CAPITALIZATION RATE ปี ละ 10% ESTIMATE VALUE กจ็ ะเป็นดงั น้ี รายไดส้ ุทธิปี ละ 10 บาท จากเงินลงทุน 100 บาท 50,000 บาท = 100 × 50,000 10 มูลคา่ ทรัพยส์ ินโดยประมาณน่าจะไม่เกิน 500,000 บาท การคานวณหารายไดส้ ุทธิน้นั เราพอจะประมาณไดจ้ ากรายไดต้ ลอดปี หักดว้ ยค่าใช้จ่ายต่างๆ เช่น ภาษี เบ้ียประกนั และค่าบารุงรักษาสภาพทรัพยส์ ิน เป็นตน้

สิ่งท่ียากท่ีสุดในวิธีน้ีคือ การกาหนดค่าเสียโอกาส วธิ ีท่ีง่ายที่สุดคือ กาหนดจากเปอร์เซ็นตท์ ี่เราจะไดร้ ับ จากการลงทุนประเภทฝากธนาคาร ซ้ือพนั ธบตั ร หรือซ้ือตวั สัญญาใช้เงิน ท้งั น้ีควรคานึงถึงแนวโน้มที่จะเกิดข้ึนใน อนาคตดว้ ย การประเมนิ ราคาข้ันสุดท้าย เม่ือเราไดม้ ูลค่าของทรัพยส์ ินจากการคานวณท้งั 3 วิธีตามขา้ งตน้ เราก็จะนามาพิจารณาดูความสัมพนั ธ์ ของท้งั 3 วธิ ี ดูความแตกต่างของมูลค่าต่าสุด และมูลค่าสูงสุด โดยคานึงถึงวตั ถุประสงคใ์ นการประเมินราคา ชนิดของ ทรัพย์สินรวมท้งั ขอ้ จากดั ของขอ้ มูล แล้วจึงให้ความสาคญั กบั วิธีท่ีเหมาะสม และเชื่อถือได้กับทรัพยส์ ินที่ทาการ ประเมิน หลงั จากน้นั จึงใช้ ดุลยพินิจเปรียบเทียบกบั อีก 2 วิธี เราจะไม่ใชว้ ิธีหาค่าเฉล่ียจากผลการคานวณมูลค่าใน 3 ทางดงั กล่าว เม่ือพิจารณากาหนดราคาประเมินที่เหมาะสมไดแ้ ลว้ ผปู้ ระเมินจะทารายงานเสนอโดยให้ขอ้ มูลต่างๆ วิธี วเิ คราะห์และเทคนิคท่ีนามาใช้ พร้อมท้งั เสนอความคิดเห็นประกอบ