A földforgalmi szabályozás a tulajdonjog és a haszonélvezeti jog oldaláról (részlet)

ANKA MÁRTON TIBOR A földforgalmi szabályozás a tulajdonjog és a haszonélvezeti jog oldaláról



ANKA MÁRTON TIBOR A földforgalmi szabályozás a tulajdonjog és a haszonélvezeti jog oldaláról

© Anka Márton Tibor, 2021 © HVG-ORAC Lap- és Könyvkiadó Kft., 2021 Szakmai lektor: ANKA TIBOR A kézirat lezárva: 2021. március 17. A kiadó számára minden jog fenntartva. Jelen könyvet, illetve annak részleteit tilos reprodukálni, adatrendszerben tárolni, bármely formában vagy eszközzel – elektronikus, fényképészeti úton vagy más módon – a kiadó engedélye nélkül közölni. ISBN 978 963 258 527 7 Budapest, 2021 A HVG-ORAC Lap- és Könyvkiadó Kft. kiadása Felelős kiadó: dr. Frank Ádám, a kft. ügyvezetője Internet: www.hvgorac.hu E-mail: [email protected] Kiadói szerkesztő: Faragó Angéla Tipográfia és műszaki szerkesztés: Harkai Éva

Tartalom I. A FÖLD TULAJDONJOGÁNAK A MEGSZERZÉSE 1. A földforgalmi törvény hatálya. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 1.1. Tárgyi hatály. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 1.1.1. A mező- és erdőgazdasági hasznosítású föld. . . . . . . . . . 19 1.1.2. A tanya. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 1.1.3. Telekhatár-rendezés. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 1.2. Időbeli hatály . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 1.2.1. A szerzőképességre vonatkozó rendelkezések időbeli hatálya . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 1.2.1.1. Az ingatlan-nyilvántartáson kívüli szerzés. . . . . 27 1.2.1.2. A szerződéses átruházás. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31 1.2.1.3. Az ex nunc, ítéleti hatályú jogszerzés. . . . . . . . . . . 32 1.2.2. Az átmeneti rendelkezések. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 1.2.3. Az időbeli hatály és a biztonsági okmány . . . . . . . . . . . . 35 1.3. Az Fftv. hatálya alól kivont ügyletek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37 1.3.1. A törvényen alapuló öröklés. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38 1.3.2. A fikciós törvényes öröklés. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38 1.3.2.1. A haláleseti megajándékozott és a dologi hagyományos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39 1.3.2.2. A szerződéses örökös. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39 1.3.3. A halál idejére visszaható jogcselekmények. . . . . . . . . . . 42 1.3.4. Az állam javára történő felajánlás . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46 2. Az Fftv. tulajdonszerzési korlátozásai, tilalmai, feltételei. . . . . . . . . . . . . . 48 2.1. A személyi korlátok. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48 2.1.1. A külföldi természetes személy. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48 2.1.1.1. A svájci állampolgár. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48 2.1.2. Az állam. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50 2.1.3. A jogi személy. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50 2.1.3.1. A jogi személy jogutódlása. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51 2.2. A mennyiségi korlátozások . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52 2.2.1. Az 1 hektáros korlát. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52 2.2.1.1. A közös tulajdon megszüntetése. . . . . . . . . . . . . . 54 2.2.1.2. A házastársi közös vagyon megosztása. . . . . . . . 54 5

Tartalom 2.2.1.3. A jogi személy. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55 2.2.1.4. A földműves . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55 2.2.1.5. A közeli hozzátartozók közötti ügylet . . . . . . . . . 55 2.2.1.6. A rekreációs célú földszerzés. . . . . . . . . . . . . . . . . 57 2.2.2. A földszerzési maximum. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58 2.2.3. A birtokmaximum. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60 2.3. Jogcímhez kapcsolódó korlátozások. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61 2.3.1. A földtulajdonszerzési jogcímek korlátozottsága . . . . . . 61 2.3.2. A csere . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62 2.3.3. A birtokösszevonási célú földcsere. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63 2.3.4. Az ajándékozás. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64 2.3.5. Tulajdonszerzés tartás és életjáradék jogcímén. . . . . . . . 64 2.3.6. A bizalmi vagyonkezelés. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64 2.3.7. Tulajdonátruházás haszonélvezeti jog fenntartásával . . 65 2.4. A nyilatkozatok . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66 2.4.1. Az Fftv. 13. §-a szerinti nyilatkozatok. . . . . . . . . . . . . . . . 66 2.4.1.1. A külön íven megtett nyilatkozat. . . . . . . . . . . . . . 66 2.4.1.2. A kötelezettségvállalás megsértése. . . . . . . . . . . . 67 2.4.1.3. A használat. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69 2.4.1.4. Nem kell megtenni az Fftv. 13. §-a szerinti nyilatkozatot. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70 2.4.1.5. A bírósági, hatósági határozaton alapuló szerzés . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71 2.4.1.6. A földműves közeli hozzátartozó. . . . . . . . . . . . . . 75 2.4.1.7. A 2014. május 1-jén meglévő földön fennálló közös tulajdon megszüntetése . . . . . . . . . . . . . . . . 75 2.4.1.8. A használat átengedésének a tilalma alóli jogszabályi kivételek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77 2.4.1.9. Ha a föld harmadik személy használatában van. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79 2.4.2. Nyilatkozat arról, hogy nincs a földhasználatért járó ellenszolgáltatás teljesítéséből eredő díjtartozás . . . . . . . 79 2.4.3. Nyilatkozat szerzési korlátozások megkerülésére irányuló jogügyletről. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81 2.4.4. A pályakezdő gazdálkodó kötelezettségvállalásai. . . . . 82 2.4.5. Az elővásárlási jogosultként való tulajdonszerzéshez megkövetelt kötelezettségvállalások. . . . . . . . . . . . . . . . . 82 2.4.5.1. Az ökológiai célra történő tulajdonszerzés . . . . . 82 6

Tartalom 2.4.5.2. A szaporítóanyag-előállítás céljára történő tulajdonszerzés. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84 2.4.5.3. A szőlőültetvény telepítésére tett kötelezettségvállalás. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84 2.4.6. Az aranykorona-nyilatkozat. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85 2.5. Quasi tulajdonszerzési korlátozások. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86 3. A tulajdonszerzési korlátozásba, tilalomba ütközés anyagi jogi jogkövetkezménye . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88 3.1. A tulajdonszerzési korlátozás, tilalom meghatározása. . . . . . . 88 3.2. A tulajdonszerzési korlátozásba ütköző szerződés. . . . . . . . . . . 90 3.2.1. A feltétel és az időhatározás. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93 3.2.2. A tulajdonszerzési korlátozásokba ütköző szerződések érvényessé válása a felek akaratából. . . . . . . . . . . . . . . . . 96 3.3. A tulajdonszerzési korlátozásba ütköző átruházásnak nem minősülő megállapodás. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98 3.4. Az elő- és visszavásárlási, vételi, eladási jogot alapító szerződés. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99 3.5. Mikor ütközhet a szerzés az Fftv. korlátozásaiba, tilalmaiba?. . . . 101 4. A jóváhagyás és a hatósági bizonyítvány . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103 4.1. A jóváhagyás . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103 4.1.1. Mikor kell a jóváhagyás?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103 4.1.2. Jogszabályi kivételek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105 4.1.3. A jóváhagyás megtagadásának jogkövetkezménye . . . . 106 4.2. A földforgalmi törvény szerinti feltételeknek a fennállását igazoló hatósági bizonyítvány. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109 4.2.1. Mely esetekben kell a földforgalmi törvény szerinti feltételeknek a fennállását igazoló hatósági bizonyítvány? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109 4.3. A szerzési képességet igazoló hatósági bizonyítvány. . . . . . . . 111 4.3.1. A szerzési képességet igazoló hatósági bizonyítvány kiadásának az esetei. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111 4.3.2. A mezőgazdasági igazgatási szerv vizsgálatának a köre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112 4.3.3. A bírósági határozat. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113 4.3.3.1. A már bekövetkezett szerzés megállapítása . . . . 113 4.3.3.2. Az ítélet jogerőre emelkedésével vagy egy jövőbeni időpontban bekövetkező szerzések. . . . 115 7

Tartalom 5. Az elővásárlási jog és az adásvételi szerződés jóváhagyására irányuló eljárás. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 118 5.1. Az elővásárlási jog kötelmi jogi oldala. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 118 5.1.1. A szerződésbe való belépés. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 118 5.1.2. Az elővásárlási jog fennállása. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 120 5.1.3. A bejegyzési engedély. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 122 5.1.4. A szerzés feltételeként megkívánt nyilatkozatok. . . . . . . 122 5.1.5. Az ügyvédi meghatalmazás és a megbízási szerződés . . . 122 5.1.6. A teljesítés . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123 5.1.7. A közvetlen végrehajthatóság. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125 5.1.8. A szerződés szerinti vevővel való elszámolás . . . . . . . . . 127 5.1.9. A szerződésbe való belépés időpontja a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyását nem igénylő szerződés esetén . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 127 5.2. Az Fftv. elővásárlási jogra vonatkozó rendelkezései . . . . . . . . . 129 5.2.1. Az elővásárlási jog nem áll fenn. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129 5.2.2. Az elővásárlásra jogosultak rangsora . . . . . . . . . . . . . . . . 130 5.2.3. Az elővásárlási jog mezőgazdasági termelőszövetkezeti földtulajdoni részarány esetén. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134 5.2.4. Több föld egybefoglalt vételáron történő eladása . . . . . . 135 5.2.5. A hirdetményi közlés. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136 5.2.5.1. A közzétételi kérelem . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136 5.2.5.2. A hirdetményi úton közlendő szerződés alaki és tartalmi kellékei. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139 5.2.5.3. A szerződés közlése vételi, visszavásárlási és eladási jog gyakorlásával létrejött szerződés esetén . . . . 141 5.2.5.4. Az adásvételi egyezség közlése. . . . . . . . . . . . . . . 142 5.2.5.5. A közzétételi kérelem előterjesztésének határideje. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 144 5.2.5.6. A jegyző vizsgálata . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145 5.2.5.7. A közzétételi kérelem visszavonása . . . . . . . . . . . 147 5.2.5.8. A hirdetmény közzététele. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 147 5.2.6. Az elfogadó nyilatkozat. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 148 5.2.7. Az elővásárlási jog gyakorolhatósága nem hatályosan közölt szerződés esetén . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 152 5.2.8. Az elővásárlási jog gyakorolhatósága a hirdetményi közlésre vonatkozó szabályok megsértése esetén. . . . . . 154 5.2.9. Ismételt közlés. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 155 5.2.10. Az eladó, illetve a vevő halála . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 155 8

Tartalom 5.3. Az adásvételi szerződés jóváhagyására irányuló eljárás. . . . . . . 157 5.3.1. Az előzetes vizsgálat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157 5.3.1.1. A vizsgálat szempontjai. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157 5.3.1.2. A vevői nyilatkozat vizsgálata. . . . . . . . . . . . . . . . 159 5.3.1.3. A z önmagából a szerződésből meg nem állapítható tulajdonszerzési korlátozásokba ütközés vizsgálata . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 160 5.3.1.4. A jóváhagyáskor fennálló körülmény folytán tulajdonszerzési korlátozásokba, tilalmakba ütközés vizsgálata . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 161 5.3.1.5. A z ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez szükséges alaki és tartalmi elemek vizsgálata. . . . . . . . . . . . 161 5.3.1.6. Az Fétv. szerinti tartalmi elemek vizsgálata . . . . 162 5.3.1.7. Az elővásárlással kapcsolatos eljárás vizsgálata . . 163 5.3.1.8. A z ökológiai gazdálkodás céljára történő tulajdonszerzéssel kapcsolatos vizsgálat . . . . . . . 166 5.3.1.9. A szaporítóanyag-előállítás folytatása céljára történő tulajdonszerzéssel kapcsolatos vizsgálat. 167 5.3.1.10. A Hktv. alapján elővásárlásra jogosult esetén vizsgálandó szempontok. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 168 5.3.1.11. A tényállás tisztázása az előzetes vizsgálat során. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 168 5.3.1.12. Az előzetes vizsgálat eredménye. . . . . . . . . . . . . 169 5.3.2. A helyi földbizottság állásfoglalása. . . . . . . . . . . . . . . . . . 172 5.3.3. Az adásvételi szerződés jóváhagyása . . . . . . . . . . . . . . . . 175 5.3.4. A vevő halála. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 177 6. A z adásvételnek nem minősülő tulajdonátruházás és az átruházásnak nem minősülő szerzés jóváhagyása. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 180 6.1. Az elővásárlási jog nem áll fenn . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 180 6.2. A csere és adásvételnek nem minősülő földátruházási szerződés. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 181 6.3. A tulajdonos elismerésén alapuló elbirtoklás. . . . . . . . . . . . . . . 181 6.4. Az elbirtoklási per. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 185 6.5. A végintézkedés a hagyatéki eljárásban. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 187 6.6. Árverés . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 188 6.7. A törvényes vételi jog . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 188 9

Tartalom 7. Az ügyészi perindítás és az ingatlanügyi hatóság eljárása a szerzési korlátozásokba, tilalmakba ütközés esetén. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 190 7.1. Az ügyész perindítása. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 190 7.2. Az ingatlanügyi hatóság és a szerzési korlátozásokba ütközés. . . 191 8. A mezőgazdasági igazgatási szerv hatósági ellenőrzése. . . . . . . . . . . . . . . . 194 8.1. Az ellenőrzés szempontjai. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 194 8.1.1. A tulajdonszerzést követően bekövetkező körülmények. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 194 8.1.2. A szerzés feltételeként vállalt kötelezettség. . . . . . . . . . . 195 8.1.3. A szerzés feltételeként az Fftv.-ben előírt meghatározott célú földhasználat. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 196 8.1.4. Jogszabályi kivételek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 196 8.1.5. A földet ökológiai gazdálkodás céljára megszerző igazolási kötelezettsége. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 198 8.2. A kényszerhasznosításba adás. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 199 8.2.1. A kényszerhasznosítóként való jelentkezés és a kényszerhasznosító kijelölése. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 201 8.3. A törvényes vételi jog . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 202 8.3.1. A vételi jog jogosultja. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 202 8.3.2. Az adásvételi szerződés lényeges tartalmi elemei. . . . . . 204 8.3.3. Az adásvételi szerződés létrejöttének időpontja . . . . . . . 205 8.3.4. A föld állapotában a vételi jog gyakorlásával létrejött szerződés idejére bekövetkezett értéknövekedés megtérítése. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 205 8.3.5. Elővásárlási jog a törvényes vételi jog gyakorlásával létrejött adásvételi szerződés esetén . . . . . . . . . . . . . . . . . 206 8.3.6. A tulajdonjog bejegyzése. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 206 9. A föld tulajdonjogának megszerzésére irányuló szerződések, az ilyen szerződést létrehozó egyoldalú nyilatkozatok biztonsági okmányon kívüli formai és tartalmi követelményei. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 208 9.1. A föld tulajdonjogának megszerzésére irányuló szerződések formai követelményei. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 208 9.2. A föld tulajdonjogának megszerzésére irányuló szerződések Fétv. szerinti tartalmi követelményei. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 208 9.3. A föld tulajdonjogának megszerzésére irányuló szerződések ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez szükséges tartalmi követelményei. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 210 10

Tartalom 9.4. Az elővásárlási jogot gyakorló nyilatkozat tartalmi követelményei. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 212 9.5. A vételi, az elővásárlási, a visszavásárlási és az eladási jogot létrehozó szerződés. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 213 9.6. A vételi, a visszavásárlási és az eladási jog gyakorlása. . . . . . . 214 9.7. A törvényes vételi jog gyakorlása. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 215 10. A biztonsági okmány. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 216 10.1. Jogkövetkezmény. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 216 10.1.1. Semmisség?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 217 10.1.2. Bejegyzéshez szükséges alaki kellék?. . . . . . . . . . . . . . . . 218 10.1.3. A semmisség jogkövetkezményei . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 221 10.2. Az időbeli hatály és a biztonsági okmány. . . . . . . . . . . . . . . . . . 223 10.3. A nem jogi képviselő által készített okirat. . . . . . . . . . . . . . . . . . 224 10.4. A bírósági, hatósági határozat, egyezség. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 225 10.5. A magánokiratról készült hiteles másolat. . . . . . . . . . . . . . . . . . 226 10.6. Az erdeti közjegyzői okirat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 227 10.7. Ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául nem szolgáló okiratok. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 230 10.8. A végintézkedés. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 231 10.9. A föld tulajdonjogát érintő jogügylet a Módtv. hatálybalépése előtt. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 232 10.10. Az elővásárlási, vételi, visszavásárlási, eladási jogok és ezek gyakorlása. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 234 10.10.1. Valóban egyoldalú és csak egyoldalúnak tűnő jognyilatkozatok (külön okiratokba foglalt jognyilatkozatok révén létrejött szerződés). . . . . . . . . . 234 10.10.2. A vételi, visszavásárlási és eladási jogot létrehozó szerződés. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 236 10.10.3. A vételi, visszavásárlási, eladási jog gyakorlása . . . . . 237 10.11. Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez szükséges jognyilatkozatok. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 239 10.11.1. A bejegyzési engedély . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 239 10.11.2. A meghatalmazás. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 242 10.12. A biztonsági okmány – összegzés. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 243 11

Tartalom 11. Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzést megelőző teljesítés, illetve birtokba adás. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 245 11.1. A szerző fél ingatlan-nyilvántartási bejegyzést megelőző birtokba lépése. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 245 11.2. A szerződés szerinti vevő által megfizetett vételár visszafizetésének a biztosítása . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 247 11.3. A kétszeres eladás kizárása elidegenítési és terhelési tilalommal. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 248 11.4. Az eljárás függőben tartása. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 249 11.5. A föld tulajdonjogának átruházására irányuló szerződés benyújtásának a ténye. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 251 11.4.1. A feljegyzés joghatása . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 251 11.4.2. A feljegyzés iránti kérelem. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 252 11.4.3. A feljegyzés törlése. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 253 11.4.4. A föld tulajdonjogának átruházására irányuló szerződés benyújtásának a ténye feljegyzése, valamint az elidegenítési és terhelési tilalom. . . . 253 11.4.5. A feljegyzéssel kapcsolatos probléma . . . . . . . . . . 254 12. A végintézkedésen alapuló öröklés. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 257 12.1. A fogalmak tisztázása. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 257 12.2. A végintézkedés tételekori tulajdonszerzési korlátozások . . . . 258 12.3. A végintézkedés a hagyatéki eljárásban. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 259 12.3.1. A fogalmak tisztázása. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 259 12.3.2. A tulajdonszerzés jóváhagyása megtagadásának jogkövetkezményei . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 261 12.3.3. A végintézkedés értelmezése. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 265 12.3.4. A végintézkedés megküldése. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 269 12.3.5. A halott tulajdonszerzésének jóváhagyása . . . . . . . . . . . 272 12.3.6. A hatósági bizonyítvány kiadása tárgyában született határozattól függően megtehető jognyilatkozatok. . . . . 273 12.3.7. Az örökös nyilatkozattételi kötelezettsége. . . . . . . . . . . . 275 12.3.8. A hagyaték átadása teljes vagy ideiglenes hatállyal. . . . 275 12.4. A végintézkedés tartalma. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 277 12.5. A végintézkedés a perben. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 278 12.6. Az örököst megillető kártalanítás. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 279 12.6.1. A kártalanítás rejtett feltétele. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 280 12

Tartalom II. A FÖLDET TERHELŐ HASZONÉLVEZETI JOG KELETKEZÉSE 1. Bevezetés. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 284 1.1. A haszonélvezeti jogra alkalmazandó rendelkezések. . . . . . . . . 284 2. Az Fftv. hatálya. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 287 2.1. A tárgyi hatály. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 287 2.1.1. A haszonélvezeti jog fenntartása. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 287 2.1.2. A haszonélvezeti jog öröklése. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 291 2.2. Az időbeli hatály . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 293 2.2.1. A semmisségi okok időbeli hatálya. . . . . . . . . . . . . . . . . . 293 2.2.2. A szerzési korlátozások időbeli hatálya. . . . . . . . . . . . . . . 295 3. A haszonélvezeti jog alapítására, öröklésére vonatkozó korlátozások, tilalmak. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 296 3.1. A haszonélvezeti jog alapítása. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 296 3.1.1. A haszonélvezeti jog alapítás jogcíme. . . . . . . . . . . . . . . . 296 3.1.2. A tulajdonszerzésre vonatkozó tilalmak, korlátozások alkalmazása. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 297 3.1.3. A haszonélvezeti jogot alapító szerződés semmissége. . . 298 3.1.4. A haszonélvezeti jog alapítására vonatkozó korlátozásokba, tilalmakba ütközés vizsgálata. . . . . . . . . 300 3.2. A haszonélvezeti jog öröklése. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 301 3.2.1. A haszonélvezeti jog öröklésére vonatkozó korlátozások. . 301 3.2.2. A haszonélvezeti jog öröklésére vonatkozó korlátozásokba, tilalmakba ütközés vizsgálata. . . . . . . . 302 3.2.3. A haszonélvezeti jog öröklésére vonatkozó korlátozásokba, tilalmakba ütközés jogkövetkezménye. . . 304 4. Formai követelmények. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 305 5. A haszonélvezeti jog ex lege megszűnése. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 306 13



Rövidítések jegyzék AB Alkotmánybíróság ABGB Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch, osztrák általános polgári törvénykönyv Ákr. 2016. évi CL. törvény az általános közigazgatási rendtartásról Árverr. 191/2014. (VII. 31.) Korm. rendelet a mező- és erdőgazdasági haszno- sítású földek végrehajtási, felszámolási vagy önkormányzati adós- ságrendezési eljárás keretében árverés útján történő értékesítésének szabályairól BDT Bírósági Döntések Tára BGB Bürgerliches Gesetzbuch, német polgári törvénykönyv BH Bírósági Határozatok Bor. 47/2014. (II. 26.) Korm. rendelet a föld tulajdonjogának átruházását, vagy a föld tulajdonjogát érintő más írásba foglalt jogügyletet tartal- mazó papír alapú okmány biztonsági kellékeiről és kibocsátásainak szabályairól Bszi. 2011. évi CLXI. törvény a bíróságok szervezetéről és igazgatásáról Code civil Code civil, francia polgári törvénykönyv Codice civile Codice civile, olasz polgári törvénykönyv Ctv. 2006. évi V. törvény a cégnyilvánosságról, a bírósági cégeljárásról és a végelszámolásról Díjtv. 1996. évi LXXXV. törvény az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. tör- vény módosításáról, valamint a hiteles tulajdonilap-másolat igazga- tási szolgáltatási díjáról EBH elvi bírósági határozat Efer. 384/2016. (XII. 2.) Korm. rendelet az egyes földügyi eljárások részle- tes szabályairól EUMSZ az Európai Unió működéséről szóló szerződés Fétv. 2013. évi CCXII. törvény a mező- és erdőgazdasági földek forgalmá- ról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezé- sekről és átmeneti szabályokról Fftv. 2013. évi CXXII. törvény a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról Fnyr. 38/2014. (II. 24.) Korm. rendelet a földművesekről, a mezőgazdasági termelőszervezetekről, valamint a mezőgazdasági üzemközpon- tokról vezetett nyilvántartás részletes szabályairól Hetv. 2010. évi XXXVIII. törvény a hagyatéki eljárásról Hirdr. 474/2013. (XII. 12.) Korm. rendelet az elővásárlási és előhaszonbérleti jog gyakorlása érdekében az adás-vételi és a haszonbérleti szerződés hirdetményi úton történő közlésére vonatkozó eljárási szabályokról 15

Rövidítések jegyzéke Hktv. 2012. évi CCXIX. törvény a hegyközségekről ÍH Ítélőtáblai Határozatok Inytv. 1997. évi CXLI. törvény az ingatlan-nyilvántartásról Inytv. vhr. 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról Itv. 1990. évi XCIII. törvény az illetékekről Jat. 2010. évi CXXX. törvény a jogalkotásról KGD Közigazgatási-Gazdasági Döntvénytár Kjnp. 2008. évi XLV. törvény az egyes közjegyzői nemperes eljárásokról Kjtv. 1991. évi XLI. törvény a közjegyzőkről Kstv. 2007. évi CXXIII. törvény a kisajátításról Ltv. 1992. évi LXVI. törvény a polgárok személyi adatainak és lakcímé- nek nyilvántartásáról Módtv. 2020. évi XL. törvény a termelőszövetkezeti földhasználati jog alatt álló földrészletek tulajdonjogának rendezéséről és egyes földügyi tárgyú törvények módosításáról NFK Nemzeti Földügyi Központ Oktv. 2020. évi LXXI. törvény a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról és a földnek minősülő ingatlanok jogosultjai adatai- nak ingatlan-nyilvántartási rendezéséről PK Polgári Kollégium Pp. 2016. évi CXXX. törvény a polgári perrendtartásról Ptk. 2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről Ptké. 2013. évi CLXXVII. törvény a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény hatálybalépésével összefüggő átmeneti és felhatalma- zó rendelkezésekről régi Ptk. 1959. évi IV. törvény a Polgári Törvénykönyvről régi Ptké. 1960. évi 11. törvényerejű rendelet a Polgári Törvénykönyv hatályba- lépéséről és végrehajtásáról Szankció tv. 2017. évi CXXV. törvény a közigazgatási szabályszegések szankcióiról Tftv. 1996. évi XXI. törvény a területfejlesztésről és a területrendezésről Tfvt. 2007. évi CXXIX. törvény a termőföld védelméről Tvt. 1996. évi LIII. törvény a természet védelméről UNIDROIT International Institute for the Unification of Private Law, Nemzetkö- zi Intézet a Magánjog Egységesítésére Üttv. 2017. évi LXXVIII. törvény az ügyvédi tevékenységről Vht. 1994. évi LIII. törvény a bírósági végrehajtásról ZGB Zivilgesetzbuch, svájci polgári törvénykönyv 16

I. A FÖLD TULAJDONJOGÁNAK A MEGSZERZÉSE



1. A földforgalmi törvény hatálya 1.1. Tárgyi hatály 1.1.1. A mező- és erdőgazdasági hasznosítású föld A földforgalmi törvény tárgya a mező- és erdőgazdasági hasznosítású föld (a továbbiakban: föld). Az Fftv. 5. § 17. pontja szerint földnek minősül a fek- vésétől (belterület, külterület) függetlenül valamennyi olyan földrészlet, amely az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, le- gelő (gyep), nádas, erdő és fásított terület művelési ágban van nyilvántart- va, továbbá az olyan művelés alól kivett területként nyilvántartott földrész- let, amelyre az ingatlan-nyilvántartásban az Országos Erdőállomány Adat- tárban erdőként nyilvántartott terület jogi jelleg van feljegyezve. Az Fftv. 5. § 17. pontja a föld fekvésénél csak a belterületi és a külterületi fekvést nevesíti, a zártkerti fekvést nem. Ez nem azt jelenti, hogy a zártker- ti fekvésben, az Fftv. 5. § 17. pontjában felsorolt művelési ágak valamelyiké- ben nyilvántartott vagy a tulajdoni lapon erdő jogi jelleg feljegyzést tartal- mazó ingatlanra nem terjed ki az Fftv. hatálya. Csupán azt jelenti, hogy a földről szóló 1987. évi I. törvény hatályon kívül helyezésével a zártkerti fekvés kategória megszűnt. Az ezt megelőzően zártkerti fekvésben nyilvántartott ingatlanok nevükben ugyan őrzik a zártkert fekvést [Inytv. vhr. 2. § h) pont], azonban külterületi fekvésű ingatlannak kell őket tekinteni.1 Így a zártkerti fekvésben nyilvántartott, de a fentiek szerint külterületi fekvésűnek minő- sülő földrészletre is vonatkozik az Fftv. hatálya, ha megfelel az Fftv. 5. § 17. pontja szerinti meghatározásnak;2 mindezt az Fétv. 3. §-a nyomatékosítja. Az Fftv. 5. § 17. pontja alapján az Fftv. hatálya a földrészletre vonatkozik (egyéb feltételek fennállása esetén). Az ingatlan-nyilvántartás tárgya maga az ingatlan. Az ingatlan-nyilvántartás tárgyát képező ingatlanok lehetnek önálló ingatlanok (földrészlet és egyéb önálló ingatlan) és önállónak nem tekinthető „külön” ingatlanok. A földrészlet „a föld felszínének természet- ben összefüggő területe, amelynek minden részére azonosak a tulajdoni 1 A Tftv. 89. §-ához fűzött miniszteri indokolás. 2 Budapest Környéki Közigazgatási és Munkaügyi Bíróság K.27.353/2014. 19

I. A FÖLD TULAJDONJOGÁNAK A MEGSZERZÉSE vagy vagyonkezelői (kezelési) viszonyok”.3 Az egyéb önálló ingatlan kifeje- zés gyűjtőfogalom. Olyan ingatlanok tartoznak ide, melyek tulajdoni szem- pontból függetlenek attól a földrészlettől, amelyen létesültek. Az ilyen in- gatlan önállóan forgalomképes (az épület jogi szempontból nem alkotóré- sze a földrészletnek). Az egyéb önálló ingatlanra nem terjed ki a földforgal- mi törvény hatálya, még akkor sem, ha a földforgalmi törvény hatálya alá tartozó földrészleten áll. A külön ingatlan kategórián belül kizárólag a mezőgazdasági termelő- szövetkezeti tulajdoni részarány önállóan forgalomképes. Csak a mezőgaz- dasági termelőszövetkezeti tulajdoni részarány ruházható át és terhelhető meg úgy, mint az önálló ingatlan, így a földforgalom szempontjából kizáró- lag erről kell szót ejteni. Az Fftv. 6. § (2) bekezdése alapján a földforgalmi törvény hatálya alá tartozik az aranykorona-értékben kifejezett, hatósági földkiadási eljárás útján kijelölésre váró részaránytulajdon megszerzése is. Az Fftv. 6. § (2) bekezdése magától értetődőnek veszi, hogy a földtulajdon és a mezőgazdasági termelőszövetkezeti földtulajdoni részaránytulajdon a rész és egész viszonyában állnak: minden mezőgazdasági termelőszövetke- zeti földtulajdoni részaránytulajdon földtulajdon. Ezért nincs az Fftv.-ben olyan rendelkezés, hogy a részaránytulajdon megszerzésére a föld tulaj- donjogának megszerzésére vonatkozó szabályok az irányadók. A földfor- galmi törvény valamennyi olyan rendelkezése – eltérő rendelkezés hiányá- ban – alkalmazandó az aranykorona-értékben kifejezett, hatósági földki- adási eljárás útján kijelölésre váró részaránytulajdon megszerzésére, amely a föld tulajdonjogának a megszerzésére vonatkozik. Ha a tanyának nem minősülő földrészleten belül szántó, szőlő, gyümöl- csös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő és fásított terület művelési ágban nyilvántartott alrészlet van, annak területnagyságától függetlenül – a tör- vény eltérő rendelkezése hiányában – a teljes földrészletre e törvény rendel- kezéseit kell alkalmazni (Fftv. 4. §). Az Fftv. tárgyi hatálya szűkebb, mint a korábban hatályos Tftv. tárgyi ha- tálya. A Tftv. hatálya ugyanis mindig kiterjedt a halastóként nyilvántartott földrészletre is. Az Fftv. 4/A. §-a szerint, ha a földrészlet az ingatlan-nyil- vántartásban halastóként nyilvántartott alrészlet mellett tartalmaz az in- gatlan-nyilvántartásban az Fftv. 5. § 17. pontjában meghatározott művelési ágban nyilvántartott alrészletet is, a teljes földrészletre az Fftv. rendelkezé- seit csak akkor kell alkalmazni, ha az 5. § 17. pontjában meghatározott mű- 3 Juhász Erzsébet (szerk.: Fenyő György): Közhitelű nyilvántartás az ingatlanokról, Székesfehérvár, Nyugat-Magyarországi Egyetem Földmérési és Földrendezői Főiskolai Kar, 2000, 53. 20

1. A földforgalmi törvény hatálya velési ágban nyilvántartott alrészlet területnagysága meghaladja a halastó- ként nyilvántartott alrészlet nagyságát. Kérdés, hogy ez a rendelkezés vajon azt jelenti, hogy ha a halastóként nyilvántartott alrészlet mellett az Fftv. 5. § 17. pontjában meghatározott mű- velési ágban nyilvántartott, a halastóként nyilvántartott alrészlet terület- nagyságát meg nem haladó alrészlet is van, akkor a teljes földrészletre nem kell alkalmazni az Fftv. rendelkezéseit, vagy csak a halastóként nyilvántar- tott alrészletre. Tekintettel arra, hogy az alrészlet önmagában nem ruház- ható át, és az Fftv. nagyrészt tulajdonszerzési korlátozásokról rendelkezik, az tűnik valószínűnek, hogy ha a halastóként nyilvántartott alrészlet mel- lett az Fftv. 5. § 17. pontjában meghatározott művelési ágban nyilvántartott, de a halastóként nyilvántartott alrészlet területnagyságát meg nem haladó alrészlet is van, akkor a teljes földrészletre nem kell alkalmazni az Fftv. ren- delkezéseit, tehát az Fftv. 5. § 17. pontjában meghatározott művelési ágban nyilvántartott alrészletre sem. Ez tűnik ki a Módtv.-hez fűzött miniszteri indokolásból is.4 Mindez logikus, hiszen ha a szerző fél az ingatlan halastóként nyilván- tartott alrészletére szerzőképes, az Fftv. 5. § 17. pontjában meghatározott művelési ágban nyilvántartott alrészletére pedig nem, akkor ő éppúgy nem tudja a halastóként nyilvántartott alrészletet megszerezni, mintha a teljes ingatlanra szerzőképtelen lenne, mivel tulajdonjogot egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre vagy ezek eszmei hányadára lehet bejegyezni [Inytv. vhr. 6. § (1) bekezdés]. Ugyanezen okból megoldhatatlan problémát jelentene az is, hogy az ilyen ingatlan halastóként nyilvántartott alrészletét az önálló bírósági vég- rehajtó lenne jogosult elárverezni, az Fftv. 5. § 17. pontjában meghatározott művelési ágban nyilvántartott alrészletét pedig a mezőgazdasági igazgatási szerv (Fftv. 35. §), de önállóan az egész ingatlant egyikük sem lenne jogo- sult árverés útján értékesíteni. További problémát okozna az is, hogy az in- gatlan alrészletére nem lehetne gyakorolni az Fftv.-ben szabályozott törvé- nyes vételi jogot (Fftv. 67/A. §). 4 „A halastavak üzemeltetéséhez elengedhetetlen a nem halastóként nyilvántartott, hanem az ingatlanon belüli egyéb, a halastó működtetéséhez szükséges alrészletek használata is.” A Módtv. 70. §-ához fűzött miniszteri indokolás. 21

I. A FÖLD TULAJDONJOGÁNAK A MEGSZERZÉSE 1.1.2. A tanya Az Fftv. 3. § (1) bekezdése szerint – eltérő rendelkezés hiányában – a tanyá- ra a földre vonatkozó rendelkezéseket kell alkalmazni. Az Fftv. 5. § 25. pontja szerint a tanya a település külterületén fekvő, legfeljebb 1 hektár nagyságú olyan földrészlet, amelyhez a föld mellett növénytermesztés és állattenyésztés, továbbá az ezekkel kapcsolatos termékfeldolgozás és ter- méktárolás céljára létesített lakó- és gazdasági épület, illetve ilyen épület- csoport is tartozik, vagy az olyan földrészlet, amely az ingatlan-nyilvántar- tásban tanyaként szerepel. Éppúgy, ahogy a föld esetén, a tanya esetén is beleértendő a külterületi fekvésbe a zártkerti fekvés is,5 még akkor is, ha az Fétv. 3. §-a nem tartalmazná azt a rendelkezést, hogy a földre vonatkozó szabályokat kell alkalmazni a zártkerti fekvésű tanyára. Ahhoz, hogy az Fftv. 5. § 25. pontjának második fordulata szerint a föld- részlet tanyának minősüljön, külterületi vagy zártkerti fekvés mellett, vagy az kell, hogy – a földrészlet az ingatlan-nyilvántartásban tanyaként szerepeljen, vagy – a földrészlet területe legfeljebb 1 hektár legyen, és a mező- és erdőgaz- dasági hasznosítású földhöz növénytermesztés és állattenyésztés, továbbá az ezekkel kapcsolatos termékfeldolgozás és terméktárolás céljára létesített lakó- és gazdasági épület, illetve ilyen épületcsoport is tartozzon. Az Fftv. 5. § 25. pontja azt tartalmazza, hogy a „földrészlet az ingatlan- nyilvántartásban tanyaként szerepel”. Az Inytv. 17. § (1) bekezdés 10. pontja szerint az ingatlan tulajdoni lapjára tényként az ingatlan jogi jellege jegyez- hető fel. Az Inytv. vhr. 39/A. § (1) bekezdés g) pontja szerint a tanya jogi jel- leg. Az Inytv. vhr. 2. § e) pontja szerint a jogi jelleget a tulajdoni lap I. részé- re kell feljegyezni. Csak az lehet az oka annak, hogy az Fftv. nem a „tanya jogi jelleg feljegyzése” fordulatot tartalmazza a tanya fogalom meghatáro- zásában, hogy – egyéb feltételek fennállása mellett – akkor is tanyának mi- nősül az ingatlan, ha a „tanya” jogi jelleg feljegyzés nem a tulajdoni lap I. részén van, hanem bárhol, bármilyen formában tartalmazza a tulajdoni lap a „tanya” fordulatot. Az Fftv. hatálybalépése előtt erősen ingadozó volt a gyakorlat abban a kérdésben, hogy ha a tanya jogi jelleg feljegyzés olyan ingatlan tulajdoni 5  A „zártkert” ma már csak ingatlan-nyilvántartási adatként létezik, az 1987. évi I. törvény hatályon kívül helyezésével a zártkert mint jogi kategória megszűnt, a zártkerti fekvésűként nyilvántartott ingatlan tehát valójában külterületi fekvésű ingatlant jelent [Inytv. vhr. 2. § h) pont]. 22

1. A földforgalmi törvény hatálya lapjának az I. részén van, amelyhez nem tartozik művelési ágban nyilván- tartott alrészlet, és a tulajdoni lapon az erdő jogi jelleg feljegyzés sem szere- pel („termőföld nélküli tanya”), akkor az az ingatlan termőföldnek minő- sül-e.6 Az Fftv. hatálybalépésével ez a kérdés megoldódott. Az Fftv. 5. § 25. pontja szerint az a földrészlet, amely az ingatlan-nyilvántartásban tanya- ként (azaz a tanya jogi jelleg feltüntetésével) szerepel, tanyának minősül, függetlenül attól, hogy ahhoz tartozik-e valamilyen, a 17. pont szerinti mű- velési ágban nyilvántartott földrészlet (adott esetben alrészlet) vagy pedig nem. Ha pedig a földrészlet tanyának minősül, akkor a földre vonatkozó rendelkezések az alkalmazandók rá, az Fftv. kifejezett eltérő rendelkezése hiányában. Ilyen eltérő rendelkezés, hogy az Fftv. 38. § (5) bekezdése szerint a tanya lakó- és gazdasági épület használatának (de nem a tulajdonának) – a földtől elválasztott – önálló átengedésére az Fftv. rendelkezései nem vo- natkoznak, továbbá az, hogy az Fftv. 40. § (5) bekezdése szerint tanya föld- használati jogosultságát földművesnek nem minősülő természetes személy, illetve mezőgazdasági termelőszervezetnek nem minősülő jogi személy – ide nem értve az Fftv. 41. §-ában meghatározott jogi személyeket – is meg- szerezheti. Ezek a szabályok egyaránt vonatkoznak az Fftv. 25. pont első fordulata szerinti tanyára (föld, valamint lakó- és gazdasági épület, illetve ilyen épületcsoport, akkor is, ha a tanya jogi jelleg feltüntetése nélkül szere- pel az ingatlan-nyilvántartásban), valamint az utolsó fordulata szerinti, az ingatlan-nyilvántartásban tanya jogi jelleggel szereplő ingatlanra, akár tar- tozik hozzá a 17. pont szerinti föld, akár nem. Az Fftv. 5. § 25. pont első fordulata szerint a földrészlet – a külterületi vagy zártkerti fekvés mellett – négy feltétel együttes fennállása esetén mi- nősül tanyának, a tanya jogi jellegként vagy egyéb módon történt feljegyzé- se hiányában (ha az ingatlan tulajdoni lapján szerepel a „tanya” fordulat, tanyának minősül az alábbi feltételek fennállásától függetlenül). A feltéte- lek az alábbiak: – a földrészlet területe legfeljebb 1 hektár és – a tulajdoni lapján az Fftv. 5. § 17. pontjában meghatározott művelési ág- ban nyilvántartott alrészlet vagy erdő jogi jelleg feljegyzés van, és – emberi tartózkodás céljára szolgáló építmény, valamint 6 Ez nem új keletű kérdés. Az Fftv. hatálybalépése előtt sem volt egységes ebben a kérdésben a gyakorlat. Lásd BDT 2002.651.: van olyan tanya, amelyhez nem tartozik termőföld; Legfelsőbb Bíróság Kfv.28.981/1999. és Kfv.29.328/1999.: a tanyának fogalmi eleme, hogy hozzá termőföld tartozzon; KGD 2005.104.: a tanyához nem tartozik termőföld. 23

I. A FÖLD TULAJDONJOGÁNAK A MEGSZERZÉSE – növénytermesztés és állattenyésztés, továbbá az ezekkel kapcsolatos termékfeldolgozás és terméktárolás céljára létesített gazdasági épület is áll rajta. Az ingatlan tulajdoni lapján azonos helyrajzi szám alatt kell szerepelnie a művelési ágban nyilvántartott alrészletnek, a lakóépületnek és a gazdasá- gi épületnek, vagy pedig annak az ingatlannak a tulajdoni lapján kell sze- repelnie az erdő jogi jelleg feljegyzésnek, amelyen a lakóépület és a gazda- sági épület fel van tüntetve. Ha természetben a földrészleten áll ugyan a lakóépület és a gazdasági épület, de ezek az épületek tulajdoni szempontból függetlenek attól a föld- részlettől, amelyen állnak, így azokat (az épületeket) a földhivatal egyéb önálló ingatlanként, önálló helyrajzi számon tartja nyilván, akkor az a föld- részlet, amelyen az épületek természetben állnak, jogilag azoktól (az épüle- tektől) független. Így a földrészletnél hiányzik a tanyának minősüléshez az emberi tartózkodás céljára szolgáló építmény, valamint a növénytermesztés és állattenyésztés, továbbá az ezekkel kapcsolatos termékfeldolgozás és ter- méktárolás céljára létesített gazdasági épület, az ilyen földrészlet tehát nem minősülhet tanyának. Ennek az az oka, hogy a jogalkotó a tanya fogalom bevezetésével első- sorban a tanyának minősülő ingatlanon álló épületek használatának kön�- nyítését akarja elérni (az Fftv. 3. §-ához fűzött indokolás). Viszont ha a ta- nyának minősülő földrészleten egyéb önálló ingatlan áll (egyéb önálló in- gatlanként nyilvántartott épület, építmény), az már önálló ingatlannak minősül, nem tanyának, ezért nem tartozik a földforgalmi törvény hatálya alá. Az egyéb önálló ingatlan forgalomképessége maradéktalanul megva- lósul, mivel az egyéb önálló ingatlanra nem terjed ki a földforgalmi tör- vény hatálya (még akkor sem, ha arra a földrészletre kiterjed, amelyen az természetben áll), így az egyéb önálló ingatlanok korlátozásmentes forgal- ma biztosított. 1.1.3. Telekhatár-rendezés Telekhatár-rendezés történik, ha a szomszédos ingatlanok térképi határa úgy változik, hogy egyik ingatlan sem szűnik meg, és a tulajdoni lapra be- jegyzett tulajdonosok személyében sem történik változás. Az egyetlen vál- tozás, ami a tulajdoni lapot érintheti, az az ingatlan területi adataiban kö- vetkezhet be. De ez sem szükségszerű, hiszen a telekhatár-rendezés ered- ményeképpen az egyik ingatlan egyik területében csökkenés, a másik in- 24

1. A földforgalmi törvény hatálya gatlanéban akár pontosan ugyanakkora növekedés is bekövetkezhet. Az a szükségszerű, hogy az ingatlanok térképi határa változzon. Mindez azzal jár, hogy a telekhatár-rendezés tárgya nem az önálló helyrajzi számon nyil- vántartott ingatlan mint ingatlan-nyilvántartási egység, sem annak eszmei hányada, csupán az ingatlannak egy természetben meghatározott része. Az ingatlan természetben meghatározott része nem fajta és mennyiség szerint meghatározott szolgáltatásként ruházható át, és az egyik ingatlan ter- mészetben meghatározott részének a másik ingatlanhoz való „átcsatolása” – feltéve, hogy a két ingatlan tulajdonosa különböző személy7 – szükségszerű- en megában foglalja az „átcsatolt” rész tulajdonosának a megváltozását, leg- alábbis az ingatlan-nyilvántartás szempontjából. Ugyanakkor ha az ingatlan- nyilvántartás bármilyen okból hamis állapotot tükröz, akkor az ingatlan- nyilvántartásnak a valóságos állapotnak megfelelő módosítása érdekében megejtett telekhatár-rendezés valójában nem jár tulajdonosváltozással, így ahhoz átruházási jogcím sem kell, hiszen tulajdonosváltozás valójában nem történik. Viszont ha a telekhatár-rendezés keretében az „átcsatolásra” kerülő, természetben meghatározott ingatlanrész tekintetében nemcsak az ingatlan- nyilvántartásban, hanem valójában is bekövetkezik a tulajdonosváltozás, ak- kor ez esetben is igaz, hogy semmilyen tulajdonosváltozás nem következhet be jogcím nélkül, bár a tulajdoni lapon ez esetben a jogváltozás jogcíme nem tüntethető fel, ezért ehhez sok földhivatal nem is ragaszkodik. A jogváltozás jogcímeként akár telekhatár-rendezés is elfogadható, hiszen a Ptk.-ban a tu- lajdonszerzési jogcímek köre nem taxatíve meghatározott. Az Fftv. 2. § (1) bekezdése alapján a törvény hatálya kiterjed az ország te- rületén fekvő valamennyi földre. Az Fftv. 5. § 17. pontja szerint föld föld- részlet lehet. Az ingatlan-nyilvántartásban a földrészlet fogalmába a föld természetben meghatározott része nem tartozik bele [Inytv. 11. § (1) bekez- dés a) pont]. Ha ennek megfelelően értelmezendő az Fftv.-ben is a földrész- let fogalma, akkor az Fftv. hatálya alá a földrészlet tartozik és nem a föld természetben meghatározott része, a telekhatár-rendezés tárgya pedig a föld természetben meghatározott része, így a telekhatár-rendezés nem tar- tozik az Fftv. hatálya alá. Az Fftv. 36. § (1) bekezdés g) pontja ezzel szemben arról az esetről rendel- kezik, amikor „egy vagy több, önálló helyrajzi számú földet érintő telekalakí- tás következtében a tulajdonosok tulajdoni hányadát képező földterület nagysága az ingatlannyilvántartásban a kiinduló állapot szerinti tulajdoni hányadból számítható területnagyságot nem haladja meg”, így az Fftv. hatá- 7 Ha a két ingatlan tulajdonosai megegyeznek, tulajdonosváltozás nem történik. BH 1976.265. 25

I. A FÖLD TULAJDONJOGÁNAK A MEGSZERZÉSE lya mégiscsak kiterjed a föld természetben meghatározott részére is. Elen- gedhetetlen ezzel az Fftv. hatályáról szóló rendelkezések összhangba hozása. 1.2. Időbeli hatály Az Fftv. és az Fétv. rendelkezései két csoportba oszthatók. Vannak eljárásjo- gi és vannak anyagi jogi rendelkezések. Eljárásjogi rendelkezések a jóváha- gyási eljárásra vonatkozó rendelkezések, anyagi jogi rendelkezések a tulaj- donszerzési tilalmakat, korlátozásokat, szerzési feltételeket szabályozó, va- lamint az egyes jogügyletek semmisségét kimondó rendelkezések. Átmeneti rendelkezés hiányában az eljárásjogi rendelkezéseket a hatály- balépésüket követően megkezdett eljárási cselekményekre kell alkalmazni, a hatálybalépésüket megelőzően megkezdett eljárási cselekményekre pedig a megkezdésükkor hatályos jogszabályi rendelkezéseket azok hatályvesz- tését követően is alkalmazni kell (Jat. 15. §). Az anyagi jogi rendelkezések tekintetében bonyolultabb a helyzet. A tu- lajdonszerzési tilalmak, korlátozások, szerzési feltételek a tulajdonszerzés- kor, valamint a tulajdonszerzést megelőzően szükséges jóváhagyás esetén a jóváhagyáskor gátjai a tulajdonjog megszerzésének, az alkalmazandó rendelkezések időbeli hatálya is ehhez igazodik. A jogügylet megkötésekor hatályos semmisségről szóló rendelkezések a jogügylet megkötésekor okoz- hatják a jogügylet semmisségét. Mindezt átmeneti rendelkezés sem írhatja felül.8 Az Fftv.-ben szabályozott tulajdonszerzési tilalmak, korlátozások, szer- zési feltételek a szerzőképességen keresztül korlátozzák a tulajdonszerzést. A szerzőképesség arra ad választ, hogy a konkrét esetben az adott személy az adott jogot vagy kötelezettséget megszerezheti-e vagy sem. A tulajdon- szerzést a szerzőképesség nem gátolja, a szerzőképtelenség viszont kizárja. A szerzőképtelenség a már megszerzett tulajdont nem korlátozza, ezért a szerzőképesség, nem a tulajdonhoz való jog korlátozását jelenti. A szerzés bekövetkeztét követően bekövetkezett szerzőképtelenség a szerzést már nem zárhatja ki, hiszen az már bekövetkezett, a szerzést követően már csak a tulajdonjog elveszítése kerülhetne szóba, de az nem a szerzőképességtől függő kategória. Mindez az időbeli hatály oldaláról azt jelenti, hogy a szer- zés bekövetkeztét követően hatályba lépett szerzőképességre vonatkozó rendelkezéseknek a már bekövetkezett szerzésre semmilyen hatásuk sincs. 8 3242/2017. (X. 10.) AB határozat. 26