OFICIO ASSOCIACAO CONSTRUTORES

OFÍCIO Nº 01/2020 Ao Excelentíssimo Senhor Marco Aurélio Gomes dos Santos Prefeito Municipal, da Estância Turística de Itanhaém Avenida Washington Luiz, nº 75, Centro CEP 11740-000 SP Senhor Prefeito, Cumprimentamo-nos cordialmente, vimos pelo presente ofício, na condição de representantes legais da Associação Geral de Empreendedores - AGE, uma organização civil de interesse social, sem fins lucrativos, sem cunho político e religioso, com sede na cidade de Itanhaém/SP, que tem por finalidade principal a defesa dos superiores interesses da atividade empreendedora, empresarial, econômica e social do Município sede, bem como da Região Metropolitana da Baixada Santista, composta pelos Municípios de Santos, São Vicente, Cubatão, Guarujá, Bertioga, Praia Grande, Mongaguá, Peruíbe e Itanhaém, denominada RMBS, porém sem limitação de atuação geográfica, principalmente, defender, amparar, orientar e fomentar o empreendedorismo e a livre iniciativa. A AGE nasceu da iniciativa de dois grupos com 250 empresários, sua maioria do Município sede da associação, sendo um deles com 137 membros do setor da CONSTRUÇÃO CIVIL E AFINS que, diante das dificuldades encontradas para o fomento desta atividade no município e da comunicação com as associações representativas locais, entidades de classe, autarquias e todos os departamentos do Poder Público, envolvidos direta ou indiretamente com nosso setor da Indústria da Construção Civil, tomamos a iniciativa de nos associarmos, e o principal tema dos debates deste setor serão relatados adiante. Rua Leopoldino Araújo, 199, Centro – Itanhaém – São Paulo – CEP 11740-000 www.ageempreendedores.org [email protected] 1

Nosso setor responde por algo em torno de 500.000 milhões de reais anuais na economia de Itanhaém, e gera mais de 12 milhões de reais anuais somente em ITBI, além de ser um grande gerador de emprego e renda da RMBS, assim como no mundo. Estamos há mais de três meses debatendo, estudando e analisando, tecnicamente, todos os problemas da indústria da construção civil e afins, e elaboramos o relatório adiante. Devido ao fato de estarmos vivendo uma pandemia de saúde global, causada pelo COVID-19, iremos exemplificar todo o resultado destes estudos técnicos utilizando de termos médicos para comparativo. Os problemas detectados serão descritos como “DOENÇAS” do setor em questão, em Itanhaém, que causam como efeitos o que chamamos de “DORES/SINTOMAS”, cujas soluções serão indicadas como “REMÉDIOS” e, o resultado do tratamento das questões apontadas será chamado de “EFEITOS NÃO COLATERAIS”. Esperamos que o Poder Executivo possa receber nosso estudo e debater juntamente com o Poder Legislativo, outros poderes constituídos e com as demais associações da sociedade civil da Cidade de Itanhaém, e colocamos-nos à disposição para novos debates, estudos e análises, uma vez que é de conhecimento nosso que há uma necessidade urgente de mudanças de Legislação que envolva toda a indústria da construção civil na Cidade, e não apenas na questão de verticalização. Ainda em tempo, tomamos ciência de que a nova Lei de verticalização será enviada para a Câmara Municipal, e de acordo com o texto proposto ela não será propícia para atrair investimentos economicamente viáveis, o que a tornará ineficiente para o setor e para a população, conforme demostraremos. Em nosso entender o COMDU (Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano), deve ampliar o número de audiências e consultas públicas a respeito dessas Rua Leopoldino Araújo, 199, Centro – Itanhaém – São Paulo – CEP 11740-000 www.ageempreendedores.org [email protected] 2

alterações, incluindo representantes efetivos da indústria da construção civil nessas reuniões, incluindo a AGE, para então ser enviada à Câmara Municipal para votação, porém com a urgência que os tempos de pandemia exigem, utilizando-se de tecnologia de vídeo conferência para sugestões de mudanças. Outra solução para o envio imediato de referida Lei para a Câmara é uma audiência pública neste órgão, uma vez que o setor não teve acesso às atas, votações e decisões que fizeram parte das reuniões do COMDU para a elaboração das mudanças na Lei de verticalização, mesmo tendo sido solicitado insistentemente por nós durante semanas ao Sr. Ruy Santos, Secretário de Planejamento e Meio Ambiente do Município. Desta forma evita-se a judicialização de referida Lei. Acreditamos ser, a casa legislativa, o local onde é possível que os representantes de nosso setor, através da AGE, possam ser ouvidos e expressarem suas opiniões técnicas e mercadológicas sobre o destino efetivo de uma Lei que, sem atrair os investimentos privados, também se tornará inerte e ineficiente, sem atender às necessidades daqueles que investem recursos financeiros na indústria da construção civil e da Cidade. Fazendo de uma das formas acima sugeridas, nossas exigências, legítimas e justas, para as mudanças da Lei, cria proteção contra o atendimento direcionado da Lei, abrangendo um maior número de investidores da indústria da construção civil, atraindo-os para Itanhaém e possibilitando geração de empregos na Cidade, entre outros benefícios que indicaremos adiante. Apesar de entendermos que temos que cumprir o atual plano diretor e as políticas públicas municipais, estaduais e federais, que determinam e desenham o futuro da cidade, também entendemos que há muitas amarras que necessitam serem desfeitas neste exato momento em que a recessão, fome, desemprego e a falência de empresas e empreendedores batem às nossas portas. A grande maioria delas, no caso de Itanhaém, encontra-se justamente no setor que terá maior capacidade de geração de empregos e renda no Rua Leopoldino Araújo, 199, Centro – Itanhaém – São Paulo – CEP 11740-000 www.ageempreendedores.org [email protected] 3

mundo, que é o da indústria da construção civil. Desamarrando e desburocratizando este setor em Itanhaém, teremos capacidade de triplicar os investimentos em menos de três anos, espantando a recessão, fome e desemprego das portas das famílias mais desprovidas de recursos na cidade, espantando a quebradeira geral de nosso setor e de tantos outros ligados à indústria da construção civil. Os pontos cruciais de nossas reinvindicações são basicamente: A) Atender ao pequeno e médio construtor que investe na cidade há décadas, sendo este sim o maior gerador dos 500 milhões ano na economia local, via lei de condomínios horizontais, casas agrupadas, sobrepostas e afins, portanto mais emergencial; B) Discussão com os pequenos e médios construtores a respeito da Lei de verticalização; C) Readequação dos tributos ISSQN, ITBI e taxas, além da lei 1082 que trata do uso do solo em geral, inclusive o Plano Diretor; D) Definição imediata a respeito das regularizações dos loteamentos da Cidade junto ao Ministério Público, Secretaria de Obras e Departamento Jurídico da Prefeitura Municipal de Itanhaém; E) Implantação de sistemas de inteligência artificial para a análise e aprovações de projetos, bem como a flexibilização da legislação e tramites do meio ambiente junto ao Governo Federal e Estadual, maior participação junto a CONSEMA - Conselho Estadual do Meio Ambiente, FEHIDRO - Fundo Estadual de Recursos Hídricos, CONDEMA - Conselho Municipal de Defesa do Meio Ambiente, CODIVAR - Consórcio de Desenvolvimento Intermunicipal do Vale do Ribeira e Litoral Sul, CONDESB - Conselho de Desenvolvimento da Região Metropolitana da Baixada Santista e outros; F) Intervenção municipal junto a ANEEL – Agência Nacional de Energia Elétrica, Elektro, SABESP e Ministério Público Estadual, a respeito da Rua Leopoldino Araújo, 199, Centro – Itanhaém – São Paulo – CEP 11740-000 www.ageempreendedores.org [email protected] 4

infraestrutura dos loteamentos urbanos, uma vez que os pequenos e médios construtores de Itanhaém/SP estão tendo que arcar com a instalação das redes de energia e água e aguardar prazos inaceitáveis para a conclusão desses serviços por parte das concessionárias, chegando até a 120 dias, causando grandes prejuízos ao setor, cancelamento de vendas e desistência de novos investimentos no setor, e isto se tornará pior pós COVID-19. No caso específico da ANEEL, as resoluções que estão quebrando o setor da indústria da construção civil, principalmente os pequenos e médios, podem ser acessadas nos links abaixo. https://www.legisweb.com.br/legislacao/?id=106645 http://www2.aneel.gov.br/cedoc/bren2010414.pdf http://www2.aneel.gov.br/cedoc/ren2018823.pdf A indústria da construção civil e afins vem discutindo, debatendo, analisando e se organizando em diversos assuntos relacionados ao presente e futuro de nossas empresas, de nossa cidade, de nossos colaboradores, de suas e nossas famílias, o que é o mais importante! Temos ciência que algumas variáveis estão totalmente fora de nosso controle, porém entendemos que o pagador de impostos é o responsável em sustentar a máquina pública e suas realizações, portanto essas realizações precisam ser direcionadas aos que pagam por elas. Desde tempos o sentimento do pagador de impostos é que todas as instituições estão simplesmente prestando um desserviço, prejudicando aqueles que deveriam ser assistidos, ouvidos e levados em consideração, com respeito e dignidade. Não há mais espaço para decisões tomadas dentro de gabinetes fechados, e assim o fazemos na AGE – Associação Geral de Empreendedores, de portas abertas às ideias, ao Rua Leopoldino Araújo, 199, Centro – Itanhaém – São Paulo – CEP 11740-000 www.ageempreendedores.org [email protected] 5

empreendedorismo e à livre iniciativa, separando definitivamente o que é público do que é privado! Atenciosamente, Douglas Martins do Prado Presidente ***Segue em anexo análises técnicas e sugestões da Indústria da Construção Civil e da AGE – Associação Geral de Empreendedores, que terá linguagem de entendimento da população, uma vez que a mesma terá acesso público. Iniciamos este estudo com uma observação importante à toda população da Cidade de Itanhaém: respeitamos a população, os poderes constituídos, as entidades de classe, o meio ambiente, a cultura e a história da Cidade. Partindo do princípio de respeito acima, temos plena consciência e convicção de que a indústria da construção civil pode se expandir sem entrar em choque com o status quo. Itanhaém tem quatro vezes a área territorial da Praia Grande, então é certo que há muito espaço para expandir neste segmento, sem agredir o meio ambiente, que representa grande parte da economia global. Devemos buscar soluções e inspirações em outras cidades do Brasil e do mundo. Devemos trazer para Itanhaém as melhores soluções que já foram aplicadas em outras cidades, sem medo de errar, sem termos que aprender com erros e acertos. Basta seguirmos os exemplos de sucesso. Quando finalizamos o presente estudo descobrimos que a indústria da construção civil impacta, direta ou indiretamente, em todos os demais setores da economia, como ficará provado adiante. Trata-se de um estudo detalhado por áreas temáticas, distribuídas em TABELAS, uma vez que não há outra forma Rua Leopoldino Araújo, 199, Centro – Itanhaém – São Paulo – CEP 11740-000 www.ageempreendedores.org [email protected] 6

de se desenhar o futuro de um setor tão importante sem os devidos cuidados que os impactos irão provocar em toda a população da cidade, conforme veremos agora. TABELA 1 – OBRAS PARTICULARES ÁREA DOENÇAS DORES/SINTOMAS REMÉDIOS EFEITOS NÃO COLATERAIS -ESPERA ENTRE 30 E 40 -REDUÇÃO DOS PRAZOS DIAS PARA FINALIZAÇÃO DE APROVAÇÕES DE 30 DAS ANÁLISES BÁSICAS DIAS ÚTEIS PARA O -ELEVADO NÚMERO DE FASE 1 EMERGENCIAL MENOS DE 3 DIAS COMUNIQUE-SES -MELHOR (DURAÇÃO DE 6 MESES): PRODUTIVIDADE DO B -DEMORA NAS -PRAZOS FINAIS PARA ANÁLISES, APROVAÇÕES DEPARTAMENTO R ANÁLISES DE CONFORMIDADE DE ATÉ E ALVARÁS A PROJETOS 4 MESES -MELHOR CONTROLE -RECEBIMENTO DE DE TODO O PROCESSO S -DEMORA NAS -INÍCO DE OBRAS SEM PROJETOS EM ARQUIVO APROVAÇÕES DE ALVARÁS DIGITAL -REDUÇÃO DRÁSTICA PROJETOS DO TEMPO DE -INCORRÊNCIA EM –OBSERVAR SOMENTE A RETORNO DE CAPITAL AP -DEMORA NAS CRIMES QUESTÃO DOS RECUOS INVESTIDO EMISSÕES DOS PARA LIBERAÇÃO EM ATÉ -RISCOS DE MUDANÇAS 48 HORAS -REDUÇÃO DRÁSTICA R ALVARÁS DE DE LEGISLAÇÕES DE CUSTOS TI OBRAS -EMISSÃO DIGITAL DOS -CONCLUSÕES DE OBRAS ALVARÁS -ELIMINAÇÃO DE ANTES DOS ALVARÁS TODOS OS RISCOS - COMUNIQUE-SES POR PROVOCADOS PELA -MARGEM PARA MEIO DIGITAL BUROCRACIA CORRUPÇÃO -DEMORA NAS -AUMENTO EXPRESSIVO -DOCUMENTOS -ENTRAVE PARA DO TEMPO DE RETORNO IMPRESSOS APÓS CORRUPÇÃO C EMISSÕES DOS DE CAPITAL LIBERAÇÃO ALVARÁS DE -AUMENTO DA ARRECADAÇÃO U HABITABILIDADE L -PREJUÍZOS FASE 2: A -EXCESSO DE -RETORNO DE -ADOÇÃO DE SOFTWARE -AUMENTO DA BUROCRACIA INVESTIMENTOS DE ATÉ DE INTELIGÊNCIA COMPETITIVIDADE 1 ANO OU MAIS ARTIFICIAL PARA TODAS -FIM DA BUROCRACIA R AS FASES ACIMA, SEM -AUMENTO DE E -QUEDA DE SOLUÇÕES CASEIRAS, INVESTIMENTOS S INVESTIMENTOS BUSCANDO EFICIÊNCIA. -AUMENTO DE ESTOQUES -GERAÇÃO DE -DESEMPREGO EMPREGOS Rua Leopoldino Araújo, 199, Centro – Itanhaém – São Paulo – CEP 11740-000 www.ageempreendedores.org [email protected] 7

Analisando a TABELA 1 detectamos vários problemas que afetam negativamente o setor. É inconcebível que uma simples análise de projeto chegue a demorar meses! Efetivamente os construtores protocolizam seus projetos e sequer aguardam o alvará de obras, uma vez que não podem aguardar meses com o capital parado. Atualmente, com as taxas de juros no menor patamar da história, há necessidade de aplicar este capital com maior urgência. Algumas questões foram levantadas a respeito desse início de obras sem autorização legal: 1- Qual a garantia de que o projeto não sofrerá alterações para aprovação? 2- Qual consequência o construtor sofrerá em caso de acidentes na obra? Certamente as respostas para ambas as questões afasta muitos investidores do setor, e coloca os demais em riscos que fogem de qualquer planilha de custos. Sem dizer no risco criminal de terem suas liberdades restritas, além de multas e sanções. A morosidade e burocracia nas aprovações chega ao ponto de muitas obras serem finalizadas sem o alvará para início. Inaceitável! Outro problema detectado é a falta de parâmetros e regras claras, abrindo espaço para interpretações pessoais da Secretaria de Obras sobre o que pode ou não ser construído. A insegurança para o setor é explícita quando há PARECERES ESCRITOS À LÁPIS, dentro da Secretaria de Obras, sobre papéis de Leis e normas que deveriam estar publicadas no Portal da Transparência. Não estão! Por esses e outros motivos expostos na TABELA 1 é que estamos sugerindo a adoção de um sistema de inteligência artificial para a análise de todos os Rua Leopoldino Araújo, 199, Centro – Itanhaém – São Paulo – CEP 11740-000 www.ageempreendedores.org [email protected] 8

projetos, utilizando somente de meios digitais desde o início do protocolo até a emissão do alvará de habitabilidade. TABELA 2 – OBRAS PÚBLICAS ÁREA DOENÇAS DORES/SINTOMAS REMÉDIOS EFEITOS NÃO COLATERAIS O B -DESORGANIZAÇÃO DAS R OBRAS PÚBLICAS A S -DESVALORIZAÇÃO DOS FASE 1 EMERGENCIAL IMÓVEIS (DURAÇÃO DE 1 MÊS) P Ú -INFRAESTRUTURA -QUEDA DE VGV -DISCUSSÃO COM O -INVESTIMENTOS EM B PRECÁRIA E SEM SETOR PRIVADO, EM OBRAS PÚBLICAS COM L PLANEJAMENTO -AUMENTO DE GRUPO, A RESPEITO DE INÍCIO, MEIO E FIM, I DESCONTOS OBRAS PÚBLICAS POR POR SETOR E BAIRRO, C -REDE ELÉTRICA BAIRRO E REGIÃO, SEM SEM REMENDOS E A DE DISTRIBUIÇÃO -AUMENTO DE CUSTOS EMENDAS ESPALHADAS INGERÊNCIA DE S E ILUMINAÇÃO PARA O CONSTRUTOR PELA CIDADE INTERESSES POLÍTICOS PRECÁRIAS -DEPRECIAÇÃO -FORNECIMENTO DE -REDUÇÃO DRÁSTICA -REDE DE MATERIAIS E DE CUSTOS ABASTECIMENTO -COBRANÇAS ABUSIVAS MAQUINÁRIO PARA DE ÁGUA E DE TAXAS E SERVIÇOS OBRAS PÚBLICAS - MELHORA NA ESGOTO EMERGÊNCIAIS FISCALIZAÇÃO PRECÁRIAS -AFASTAMENTO DE VOLTADAS À CLIENTES CALÇAMENTO, REDES -AUMENTO DE PLUVIAIS E ILUMINAÇÃO INVESTIMENTOS E -MARGEM PARA PÚBLICA, POR BAIRRO E GERAÇÃO DE CORRUPÇÃO REGIÃO, NO SENTIDO DE EMPREGOS BAIXAR ESTOQUES E -FALTA DE -AUMENTO DE RETORNAR OS -TRANSPARÊNCIA ZELADORIA MANUTENÇÃO DE INVESTIMENTOS VEÍCULOS DOS PRIVADOS EM CURTO -VIAS PÚBLICAS PROFISSIONAIS E PRAZO, MANTENDO A PRECÁRIAS POPULAÇÃO CAPACIDADE DE REINVESTIMENTOS E -PROBLEMAS COM -AUMENTO DE PRESERVAÇÃO DE -ENTRAVE PARA ENCHENTES INVESTIMENTOS EMPREGOS. CORRUPÇÃO PRIVADOS EM OBRIGAÇÕES DE FASE 2 -FIM DA BUROCRACIA -EXCESSO DE CUSTEIO PÚBLICO -DISCUSSÃO COM O BUROCRACIA SETOR PARA OS -AUMENTO DE DOENÇAS FUTUROS E PRAGAS INVESTIMENTOS A -AUMENTO DO TEMPO DE SEREM FEITOS COM OU DESLOCAMENTO DOS SEM PPP (PARCERIA PROFISSIONAIS DO PÚBLICO-PRIVADA). SEGMENTO, MUNÍCIPES E TURISTAS Rua Leopoldino Araújo, 199, Centro – Itanhaém – São Paulo – CEP 11740-000 www.ageempreendedores.org [email protected] 9

Na TABELA 2 detalhamos os motivos pelos quais a Cidade encontrar-se em um verdadeiro caos de planejamento, zeladoria e, consequentemente, feiúra aos olhos da população, do turista, do veranista e daquele que pretende investir na Cidade de Itanhaém. Lotes de terrenos em área urbana que sequer passaram pelo processo mínimo de urbanização, como a instalação de guias, sargetas, postes e iluminação pública, são vendidos para empresários da indústria da construção civil como se a obrigação de preparar esta infraestrutura fosse deles. Não é! Um loteamento urbano tem que oferecer as condições mínimas de acesso, moradia e segurança, o que não ocorre em vários loteamentos na Cidade. Há casos em que a Prefeitura emite o alvará de obras e depois não emite o alvará de habitabilidade. Por que? Porque não atende à Legislação! O IPTU chega. Sempre que questionamos a respeito de toda esta infraesturuta que, perante a Lei, é de responsabilidade do loteador, há a resposta de que isto está sub júdice, e que o problema foi gerado em administrações passadas. Perguntas: 1- A administração que encerra um mandato também encerra o CNPJ da Prefeitura? 2- O administrador atual não tem responsabilidades sobre o que o administrador anterior fez em sua gestão, no tocante às consequências negativas que a falta de fiscalização está provocando em sua gestão? 3- Quando um loteamento tem seu registro aprovado pela Prefeitura, esta última não recebe LOTES EM GARANTIA? 4- Para que servem esses lotes dados em garantia? 5- Onde estão os lotes que foram dados em garantia desses loteamentos inacabados e que são frequentemente embargados pela Justiça? Rua Leopoldino Araújo, 199, Centro – Itanhaém – São Paulo – CEP 11740-000 www.ageempreendedores.org [email protected] 10

6- Por que a Prefeitura não promove leilões desses lotes para a conclusão da infraestutura desses loteamentos? 7- Se há processos a respeito desses loteamentos embargados, irregulares ou sem a devida conclusão, quais ações a administração atual está tomando dentro desses processos? 8- Há acesso público a respeito desses processos? A impressão que temos é que tudo não passa de um engodo! Queremos que a indústria da construção civil cresça e ajude a Cidade a crescer, com regras claras e planejamento. Isto sendo feito os empregos crescem, a renda cresce, a arrecadação cresce e todos os demais setores da sociedade e economia crescem. No iníco deste ofício esclarecemos a respeito das resoluções da ANEEL, e provocamos o Poder Público a agir conosco neste sentido. O mesmo tem que ser feito junto à Elektro e SABESP, que estão gerando enormes prejuízos ao setor. Quando este setor perde, todos os outros perdem, inclusive a população! Para finalizar os temas da TABELA 2 estamos propondo uma espécie de FORÇA TAREFA para a CONCLUSÃO de cada loteamento inacabado, iniciando pelos de maior número de obras do setor no momento e depois em direção aos demais. A forma como essas obras de infraestrutura estão sendo feitas está totalmente em desacordo com a razoabilidade, uma vez que em local “X” é pavimentada determinada rua, deixando o entorno sem nenhuma obra e, simultaneamente há obras semelhantes em locais “Y” e “Z”, repetindo o sistema ineficiente acima. O motivo? Obras indicadas por políticos para seus currais eleitorais. Continuaremos assim por mais 488 anos? A indústria da construção civil não está somente cobrando. Estamos apresentando soluções lógicas e que já foram aplicadas em outras Cidades do Brasil e do mundo. O resultado final não beneficia somente os investidores do Rua Leopoldino Araújo, 199, Centro – Itanhaém – São Paulo – CEP 11740-000 www.ageempreendedores.org [email protected] 11

setor. Os beneficiados principais são a população da Cidade, os demais setores da economia privada e pública, incluindo a saúde, educação e segurança. TABELA 3 – LEGISLAÇÃO ÁREA DOENÇAS DORES/SINTOMAS REMÉDIOS EFEITOS NÃO COLATERAIS -REDUÇÃO DRÁSTICA DE CUSTOS E VALORES DE VENDAS -AUMENTO NOS CUSTOS FASE 1 EMERGENCIAL -AUMENTO DRÁSTICO DE AQUISIÇÃO DE (DURAÇÃO DE 2 DE ARRECADAÇÃO E TERRENOS SEMANAS). INVESTIMENTOS -AUMENTO DE HORAS - LIBERAÇÃO DE ÁREA -GARANTIA DE TRABALHADAS E MÍNIMA DE UNIDADES INVESTIMENTOS DESPERDÍCIO DE TEMPO AUTÔNOMAS PARA FUTUROS E HOTÉIS E AFINS E EMPREGABILIDADE L -LEGISLAÇÃO -INTERPRETAÇÕES PRÉDIOS -LEGISLAÇÃO PESSOAIS NAS ANÁLISES MODERNA, PENSADA ULTRAPASSADA E E APROVAÇÕES DE -OCUPAÇÃO DAS VAGAS PARA 50 ANOS E SEM PROJETOS DO COMDU PELOS NECESSIDADE DE E NÃO REPRESENTANTES DE EMENDAS FUTURAS G TRANSPARENTE, -MARGEM PARA NOSSO GRUPO CORRUPÇÃO -POSSIBILIDADE DE SEM AMPLA -CONVOCAÇÃO DE NOVA USO DA INTELIGÊNCIA -AUMENTO DO VALOR ASSEMBLÉIA PARA ARTIFICIAL, SEM I CONSULTA PARA POR M2 ESTUDOS DE MUDANÇAS POSSIBILIDADE DE MUDANÇAS NA LEI DE PARECERES PESSOAIS -FALTA DE LIBERDADE VERTICALIZAÇÃO QUE S -FALTA LIBERDADE CRIATIVA E CONTEMPLE TODO O -LIBERDADE DE L EMPREENDEDORA EMPRESARIAL SETOR, INCLUINDO AS CRIAÇÃO OBRAS NÃO A -BARREIRAS -TRAVAMENTO DE VERTICALIZADAS -LIBERDADE INVESTIMENTOS EMPRESARIAL CRIATIVAS FASE 2 ÃÇ -BUROCRACIA O -PERDA DE -ELABORAÇÃO DE TODAS -INCENTIVO AO INVESTIMENTOS PARA AS EMENDAS EMPREENDEDORISMO OUTROS MUNICÍPIOS -DESEMPREGO NECESSÁRIAS PARA A -AUMENTO DO FINALIZAÇÃO DA NOVA TURISMO LEI DE VERTICALIZAÇÃO, -QUEDA NA COM ENVIO PARA -AUMENTO DE ARRECADAÇÃO VOTAÇÃO NA CÂMARA COMPETITIVIDADE -AUMENTO DE CUSTOS ATÉ O FINAL DE AGOSTO REGIONAL DE 2020 -ENTRAVE PARA CORRUPÇÃO -FIM DA BUROCRACIA Rua Leopoldino Araújo, 199, Centro – Itanhaém – São Paulo – CEP 11740-000 www.ageempreendedores.org [email protected] 12

Ao analisarmos a TABELA 3, chegamos ao calcanhar de Aquiles de nossos estudos sobre o futuro da Cidade, que é justamente a questão da Lei de verticalização, que altera as questões sobre a construção de prédios. Em Itanhaém há um limite para que sejam construídos somente 10 andares, o que é desinteressante para se obter retorno financeiro ao investidor da indústria da construção civil. Qual seria o ideal? Não há uma fórmula a respeito sobre o ideal ser “X” ou “Y” andares, mas sim qual é o custo de um terreno e o valor total de vendas (VGV) que será conseguido no final. Quanto maior for o custo do terreno e menor a quantidade de andares, maior será o preço de venda de cada unidade para que o retorno seja satisfatório. Resumo: Itanhaém quebra as construtoras que arriscam investir neste segmento! Em qualquer Cidade do mundo, tudo se inicia na região central. Em Itanhaém isto não é possível porque temos um aeroporto que nos obriga a uma limitação de altura de prédios. Em nossos estudos técnicos, com auxílio de um engenheiro aeronáutico e consultas ao DECEA (Departamento de Controle do Espaço Aéreo) vinculado ao Ministério da Defesa e à Força Aérea Brasileira, fomos informados que há o limite de 15 andares na região central da Cidade. Ainda assim a velha, e a futura nova Lei de Verticalização, se apresenta com um limite de 12 andares. Por que? A resposta é um verdadeiro tapa na cara da indústria da construção civil! Ouvimos que “temos que manter menos andares porque alguns construtores podem desobedecer as medidas de pé direito” (altura entre o piso e o forro de um compartimento ou pavimento), fazendo com que o edifício ultrapasse os 45 metros de altura indicados pelo DECEA no site https://servicos.decea.gov.br/aga/?i=planos&view=9860e495-792b-405b- acbb875446e01972&pln=PBZPA (ver figura abaixo). Rua Leopoldino Araújo, 199, Centro – Itanhaém – São Paulo – CEP 11740-000 www.ageempreendedores.org [email protected] 13

Perguntas: 1- As Leis são feitas considerando aqueles que irão burlá-las ou para penalizarem os que as burlam? 2- O Poder Público, quando faz Leis que só consideram “o povo do mal”, está fazendo algo de bem para aqueles “do povo do bem”? 3- O Poder Público tem o direito de criar Leis com a presunção de que um setor inteiro da economia, especificamente o da indústria da construção civil, irá descumprí-la? 4- Criando Leis desta forma, o Poder Público não está nivelando por baixo o caráter e a honestidade da grande maioria que faz parte do “povo de bem”, que faz as coisas dentro das Leis? 5- Com Leis que consideram TODOS como propensos criminosos, como o Poder Público espera atrair investimentos para a Cidade? Sem esses investimentos, os empregos da indústria da construção civil não crescem, o dinheiro dessa mão de obra não gera vendas e consumo no Rua Leopoldino Araújo, 199, Centro – Itanhaém – São Paulo – CEP 11740-000 www.ageempreendedores.org [email protected] 14

comércio local, não contrata serviços na Cidade e não gera arrecadação para a Prefeitura. É inadimissível que o Poder Público desconsidere a honestidade da grande maioria dos empeendedores da indústria da construção civil, impondo limites em desacordo com normas Federais por pura presunção de desobediência! Pior! É inadimissível que o Poder Público desconsidere que em cada obra projetada há assinaturas de RESPONSABILIDADE TÉCNICA E CRIMINAL de ENGENHEIROS E ARQUITETOS. Esses profissionais estudaram e foram capacitados para trabalharem burlando Leis? NÃO! Certamente há exceções de desvio de funçaõ profissional, e de caráter, em todas as categorias profissionais. Nestes casos é necessário que haja a responsabilização civil e criminal não somente contra a construtra, mas principalmente sobre os maus profissionais responsáveis pelas obras executadas em desacordo com as Leis. Diante deste verdadeiro abuso de autoridade moral, há uma pergunta que não quer, não pode e não será calada: Qual a função dos fiscais do Poder Público? Resposta nossa: fiscalizar obras que há responsáveis técnicos, que responderão civil e criminalmente por erros de execução. Outra pergunta: por que os fiscais não estão fiscalizando obras e loteamentos irregulares na Cidade? Mais adiante trataremos da questão da fiscalização. Há décadas a industria da construção civil de Itanhaém é constituída, em mais de 80%, por pequenos e médios empreendedores, assim como na grande maioria dos Municípios do Brasil, que não tem investimentos em prédios, mas buscam investir neste segmento, ampliando sua carteira de produtos. E por que não investem? Simples: porque a Secretaria de Planejamento e Meio Ambiente, a Secretaria de Obras e outras Secretarias da Municipalidade, juntamente com as associações que até então existiam na Cidade, as Autarquias Federais Rua Leopoldino Araújo, 199, Centro – Itanhaém – São Paulo – CEP 11740-000 www.ageempreendedores.org [email protected] 15

CRECI, CREA, CAU E OAB, que se reuniram em reuniões do COMDU, não convidaram os verdadeiros responsáveis pelo VGV de 500 milhões no setor da construção civil, que são os construtores. Efetivamente não há serviços para arquitetos, engenheiros, pedreiros, eletricistas e os demais trabalhadores e prestadores de serviços relacionados à industria da construção civil sem o investimento e empreendedorismo do construtor. Acreditamos que este setor precisa ser ouvido com extrema urgência! Não somos contra a nova Lei de verticalização, nem contra as demais Leis. Somos contra qualquer Lei que não fale com as reais necessidades do setor que ela afeta. Vemos hoje o Presidente da República e seus Ministros conversando e debatendo com empresários a respeito de cada medida que poderá ser adotata em cada setor da economia. Nada é decidido sem que aqueles que investem sejam ouvidos, PUBLICAMENTE! E aqui em Itahaém? Em Itanhaém, a consequência será que esta Lei não terá sucesso, nem para o setor, nem para a Cidade, muito menos para a população que precisa de mais empregos. Empregos? Sim! Se nossa proposta de Lei de verticalização, e outras, forem aceitas, Itanhaém terá um aumento de mais de 3,7 Bilhões no PIB (Produto Interno Bruto). Itanhaém terá uma arrecadação de impostos de 1,2 Bilhão ao ano, já antes do 5º ano da implementação. Propomos Leis sem amarras e pensando no futuro. Nos números acima não estamos computando o aumento do PIB dos demais segmentos da indústria, comércio e serviços. Temos condições de triplicar as vagas de emprego em Itanhaém nos próximos 5 anos! O que sempre ouvimos como resposta é que “a população não quer que Itanhaém tenha prédios”. População é muita gente, né? Que população está falando? Onde moram? Foram realmente ouvidos? Onde está a maioria da Rua Leopoldino Araújo, 199, Centro – Itanhaém – São Paulo – CEP 11740-000 www.ageempreendedores.org [email protected] 16

população residente da Cidade? Que população residente não quer ter mais emprego, renda, educação, transporte, segurança e saúde? Não há como falar da indústria da construção civil sem citar exemplos de outras cidades, como Balneário Camburiú, Dubai e Praia Grande. Peguemos como exemplo a Praia Grande, que simplemente foi transformada pela indústria da construção civil nos últimos 30 anos. Certamente alguns irão falar que lá há problemas. Certamente há! Porém, vamos falar das benfeitorias e melhorias para a população local? Lá há grandes investimentos em saúde, educação, segurança, transporte, infraesturuta e demais benefícios para a população. Tudo isso só foi possível ser conquistado porque a indústria da construção civil foi ouvida e incentivada a investir. Praia Grande é o melhor exemplo? Certamente não! Praia Grande é o pior exemplo? Certamente não! Temos que tirar o melhor proveito da experiência de 30 anos que Praia Grande tem. Temos que tirar proveito da experiência que Balneário Camburiú e até mesmo Dubai tiveram no segmento da construção civil e os demais benefícios propiciados para a população. Não precisamos cometer os mesmos, e pequenos, erros. Temos que repetir e melhorar os grandes acertos, lembrando que somos 4 vezes maior, em área, que Praia Grande e mais de 12 vezes que Balneário Camburiú. Quantos hospitais públicos e privados temos em Itanhaém? Quantas escolas e creches temos em Itanhaém? Quantas empresas de transporte público temos em Itanhaém? Quanto de tudo isso Praia Grande tem? De onde veio grande parte do dinheiro que custeou tudo isso em Praia Grande? Resposta: Da indústria da construção civil! O que a indústria da construção civil está propondo para Itanhaém é mudar seu rumo, mudar sua história, mudar os níveis de emprego e renda, saúde, educação, segurança, moradia, transporte, bem estar e economia. Fora o Rua Leopoldino Araújo, 199, Centro – Itanhaém – São Paulo – CEP 11740-000 www.ageempreendedores.org [email protected] 17

apresentado, proposto e estudado acima, seguimos abaixo com o resultado de nossos estudos técnicos. Primeiramente temos que acabar com o mito de que Itanhaém é uma Cidade turística. Será? Uma Cidade turística tem esgoto a céu aberto? Tem ruas cheias de buracos? Tem um morro único, como o do Paranambuco, com vista para o mar e sem segurança? Tem uma orla da praia sem condições de transitar? Tem grande parte de suas ruas sem iluminação? Tem ruas de terra em bairros de veraneio e moradores? Tem enchentes nas principais vias de acesso da Cidade e? Tem a população tendo suas casas invadidas por enchentes e pragas? Tem somente duas viaturas de policiamento rodando após as 20:00 horas? Tem moradores de rua vivendo na praça principal da Cidade? Tem consumo de drogas ilícitas na mesma praça? Tem pescadores, que dependem da pesca para o sustento de suas famílias, morrendo porque não conseguem sair e entrar em um rio no centro da Cidade? Tem a falta de um calendário de eventos turísticos? Tem a falta de uma verdadeira indústria do turismo para a população que precisa de empregos? Itanhaém é uma Cidade turística? Não é! Na Lei atual são permitidos até 10 andares, e na “nova” estão propondo 18. Qual a diferença entre 18, 28 ou 50? Alguns podem responder que um prédio de 50 andares irá fazer sombra na areia da praia, porém o fato é que isto não ocorre na região que compreende os mais de 11 KM de orla entre o Cibratel e a Aldeia Indígena Awa Porungawa Dju, com mais de 80% dos imóveis costeiros em péssimo estado de conservação ou abandono. Do ponto de vista da indústria da construção civil há uma grande diferença: acima de 30 andares os investimentos aparecem com maior frequência, e isso possibiliataria a triplicação do PIB da Cidade de Itanhaém, bem como da arrecadação e geração de empregos, trazendo retorno de infraestrura para a população, uma vez que com uma arrecadação acima de 1,2 Bilhão de Reais por ano, haveriam recursos para serem resolvidos todos os problemas da saúde, educação, segurança, Rua Leopoldino Araújo, 199, Centro – Itanhaém – São Paulo – CEP 11740-000 www.ageempreendedores.org [email protected] 18

moradia e transporte da Cidade, sem falar nos benefícios que geraria no comércio e serviços locais e empregos. Considerando a área limite do DECEA, ainda temos outros 6 KM de orla com as mesmas características entre o Satélite e a divisa de Mongaguá. Com a aprovação de somente 50 empreendimentos deste porte na orla desta região, seguindo o detalhamento abaixo, haveriam recursos para a construção das avenidas à beira mar, como a de Santos, por exemplo, sem a necessidade do poder público investir recursos próprios. Como? Simples! Libera-se até 20 andares, sem condiderar os pavimentos térreos e de vagas de garagens sobre os térreos, e cobra-se outorga onerosa dos pavimentos acima desses. No térreo, obrigatoriamente, haveriam espaços comerciais, onde seriam instalados restaurantes, padarias, lojas de conveniência e demais tipos de comércios, hoje inexistentes nessas regiões. Os restaurantes seriam ocupados pelos atuais quiosques, que seriam retirados da areia da praia, indo para espaços com higiene, conforto e condições sanitárias adequadas, deixando a faixa de areia livre para a colocação de equipamentos de lazer e esportes, além de cadeiras, mesas e guarda-sóis ofertados pelos próprios restaurantes e condomínios. Respeitando a real altura permitida em Lei pelo DECEA, os novos prédios do centro da Cidade, que sofrem restrições de altura entre a Boca da Barra e o Posto do Corpo de Bombeiros no Suarão, poderiam ser construídos da mesma forma, assim seriam criados novos espaços comerciais no centro da Cidade, baixando os valores de locação comercial devido ao aumento da oferta de espaços. Isso sem contar nas vagas de estacionamento público que seriam ofertadas e que hoje são disputadas à tapas na alta temporada ou em feriados prolongados. Voltando à região entre o Cibratel e a divisa com Peruíbe, a quantidade de empregos gerados fora do setor da indústria da construção civil seria Rua Leopoldino Araújo, 199, Centro – Itanhaém – São Paulo – CEP 11740-000 www.ageempreendedores.org [email protected] 19

infinitamente superior à quantidade de empregos já existentes em toda aquela região. De onde viria a mão de obra para trabalhar nesta nova orla? Viria exatamente das regiões periféricas da Cidade, mediante cursos de capacitação ofertados pelas incorporadoras e construtoras da indústria da construção civil, entidades de classe, associações, incluindo a AGE e o poder público. Isto também elevaria a renda média familiar da população em geral. Mas, somente os valores arrecadados com a outorga onerosa dos edifícios seriam suficientes para custear toda uma orla como a de Santos aqui em Itanhaém? Não! De onde viriam outros recursos? Da própria estrutura abaixo dos edifícios, dos pavimentos que tecnicamente chamamos de meio subsolo, atualmente utilizados como estacionamento para proprietários dos apartamento. Nesses pavimentos seriam instalados estacionamentos públicos, onde os turistas pagariam para deixarem seus veículos em segurança, gerando renda para custear parte dos investimentos da nova orla. Uma outra fonte de renda para custear esta nova orla viria da concessão de exploração de publicidade nesses mais de 11 KM de praia na região em questão. Posteriormente o mesmo poderia ser feito na região do centro e até o limite de Mongaguá. Grandes empresas se interessam em participar de projetos desta magnitude, que geram pouco impacto ambiental, e geram grande impacto econômico e social. Social? Sim! Os atuais flanelinhas, por exemplo, deixariam a informalidade para serem treinados pelas empresas que explorariam esses bolsões de estacionamento, novamente ajudando a combater o desemprego na Cidade. Se essas ações transformam as vidas de flanelinhas, é possível imaginar o que poderá fazer para melhorar a vida de toda a população e economia da Cidade? O céu é o limite! Rua Leopoldino Araújo, 199, Centro – Itanhaém – São Paulo – CEP 11740-000 www.ageempreendedores.org [email protected] 20

Seguindo na questão socio-econômica, da geração de empregos e renda oriundos da indústria da construção civil, direta e indiretamente, entendemos que o setor de hotelaria, que já estava sufocado antes do COVID-19, está à beira da falência, e será um dos últimos setores que irão se recuperar após a pandemia. Mas o que o setor de hotelaria tem a ver com o setor da construção civil? Tudo! A Lei que regula a construção civil na Cidade é a mesma que regula o setor de hotelaria. Mas quantos hoteis e pousadas temos em Itanhaém? Em torno de somente 40, com oferta de menos de 800 quartos, o que prova que Itanhaém não é uma Cidade preparada para atender a uma grande demanda de turistas. Há mais leitos em colônias de férias, 65% da oferta, do que em hotéis e pousadas. Nossa proposta emergencial para salvar o setor de hotelaria é de permitir, e não obrigar, a transformação de hotéis e pousadas em condomínios. Condomínios iguais aos de prédios existentes. Para isso é necessário que a Lei seja alterada, permitindo que se reduza o tamanho mínimo de área construída de uma unidade habitacional. Por que o poder público tem que definir a área mínima que uma casa ou apartamento deve ter? A Lei atual também exige que para cada unidade habitacional haja uma vaga de garagem. O poder público define quem deve ou não ter carro? Se você não tem carro, por que tem que comprar uma casa ou apartamento com vaga de garagem, que acrescenta custo ao preço final? Além de acrescentar custo ao preço final, acrescenta poluição no meio ambiente, o que vai contra todo o discurso de preservação da própria Secretaria Municipal que está propondo as mudanças nas Leis. Sim, a Secretaria de Planejamento e Meio Ambiente! Enquanto no mundo inteiro as pessoas cada vez menos utilizam carros, em Itanhaém a Lei obriga que os condomínios e hotéis tenham vagas de garagem para cada unidade. Isto é condizente com as necessidades do Século 21? As vantagens em transformar hotéis e pousadas em condomínios são inúmeras. Por exemplo, acrescentaríamos no mercado imobiliário centenas de unidades Rua Leopoldino Araújo, 199, Centro – Itanhaém – São Paulo – CEP 11740-000 www.ageempreendedores.org [email protected] 21

com características de Flats, inexistentes na Cidade, com valores muito atraentes em relação aos existentes nas cidades vizinhas. Isto geraria, imediatamente, uma corrida para a contratação de mão de obra de arquitetos, engenheiros, pedreiros, eletricistas e demais prestadores de serviços da construção civil, para adequações, adaptações e reformas desses locais, que incrementariam a carteira de produtos dos corretores de imóveis da Cidade, movimentando milhões de reais em vendas, comissões e impostos, atualmente inexistentes. Outro benefício seria o de geração de centenas de empregos para a terceirização de portarias, lavanderias, limpeza e conservação desses locais, hoje desocupados. Para finalizar, esses empreendedores teriam seu capital disponível em caixa, possibilitando que se transformem em investidores da indústria da construção civil, e ainda continuando na administração não mais um hotel ou pousada sem clientes, mas um condomínio com proprietários de seus Flats, que certamente utilizarão o espaço com mais frequência, gerando consumo no comércio local e mais prestação de serviços de profissionais locais. Na questão do público consumidor que esses novos condomínios trariam para a Cidade, teríamos um upgrade, uma vez que aquele que adquire um bem imóvel em um local acaba colaborando para a preservação e conservação da Cidade, tomando-a como sua segunda casa. Quem quer comprar uma casa para depredar seu entorno? O perfil deste novo público para esses produtos também pode ser segmentado, seguindo uma tendência global de nichos de mercado imobiliário. Determinados novos condomínios poderiam servir ao consumidor da terceira idade, oferecendo serviços específicos para as necessidades deste público, com serviços terceirizados de restaurante, lavanderia, zeladoria e médicos, incluindo o de cuidadores. Outros poderiam ser segmentados especificamente para o público evangélico e, outros para o público LGBT, que possuem outras Rua Leopoldino Araújo, 199, Centro – Itanhaém – São Paulo – CEP 11740-000 www.ageempreendedores.org [email protected] 22

necessidades, e assim por diante. Conseguiríamos uma drástica mudança econômica para este setor. É Fundamental, para o sucesso na adoção prática desses estudos da indústria da construção civil, que o Poder Público e as Leis também liberem algumas amarras que impactam nos pequenos e médios construtores. Por exemplo, a obrigatoriedade de construção de guaritas em condomínios horizontais que jamais serão usadas. Só geram custo e retiram espaço do condomínio! Outro exemplo é a liberação de construção de unidades no estilo Triplex, ou mesmo pequenos prédios de 2, 3 ou 4 andares, com as coberturas estruturadas com piscinas e espaços gourmets. É difícil para as Secretarias de Planejamento e Obras da Cidade vislumbrarem a riqueza e a beleza que esses empreendimentos trariam para a Cidade, pricipalmente nas regiões que possuem vista para a natureza? Hoje não pode! Por que? Porque não há diálogo com a indústria da construção civil, e as Leis atuais são do século passado! Diante do exposto até o presente, é possível calcularmos a quantidade de novos empregos que todas essas propostas gerariam na Cidade? Será que a população seria contra o que estamos propondo? Que população não quer ter emprego garantido, capacitação profissional, aumento de renda, melhorias na saúde, educação, segurança, transporte entre outros? É possível entender que tudo o que está sendo proposto afetará diretamente a indústria do turismo na Cidade, que terá capacidade de investimentos que atraiam o verdadeiro turista, que terá os mesmos benefícios que a população local terá. Por exemplo, se fôsse resolvida a questão do enrocamento da Boca da Barra, aumentado o calado do Rio Itanhaém, seria possível atrair centenas de turistas de maior poder aquisitivo, que viriam com seus barcos e iates até nossa Cidade. Falaremos mais adiante sobre turismo. Rua Leopoldino Araújo, 199, Centro – Itanhaém – São Paulo – CEP 11740-000 www.ageempreendedores.org [email protected] 23

TABELA 4 – FUNCIONALISMO/DEPARTAMENTOS/ FISCALIZAÇÃO ÁREA DOENÇAS DORES/SINTOMAS REMÉDIOS EFEITOS NÃO COLATERAIS F -AUMENTO DE CUSTOS -CRIAÇÃO DE CANAL -REDUÇÃO DE JORNADA U EXCLUSIVO PARA DE TRABALHO N -QUEDA DE ATENDIMENTO A DESNECESSÁRIO C INVESTIMENTOS PROFISSIONAIS DO I SETOR, INCLUSIVE VIA -DIMINUIÇÃO DE O -AUMENTO DO PRAZO DE MEIO DIGITAL E COM RETRABALHO N RETORNO DE CAPITAL PRAZO DE 24 HORAS A PARA RESPOSTAS -AUMENTO DE L -RUÍDO DE ARRECADAÇÃO I COMUNICAÇÃO -DESCENTRALIZAÇÃO DA S HIERARQUIA DOS -CRIAÇÃO DE NOVOS M -EXCESSIVOS ERROS NA DEPARTAMENTOS EMPREGOS EM TODOS O EMISSÃO E OS SETORES INFORMAÇÕES EM -INFORMATIZAÇÃO DE D DOCUMENTOS TODAS AS ETAPAS DO -CAPACITAÇÃO DE MÃO PROCESSO DE OBRA E -AUMENTO DE AÇÕES JUDICIAIS E COBRANÇAS -CRIAÇÃO DE FICHA -LIBERDADE DE ACESSO P - MOROSIDADE INDEVIDAS ANALÍTICA COMPLETA À INFORMAÇÃO A -FALTA DE CONTROLE -CURSOS DE -TRANPARÊNCIA R - FALTA DE CAPACITAÇÃO AOS T CAPACITAÇÃO -MARGEM PARA PROFISSIONAIS -ENTRAVE PARA A CORRUPÇÃO CORRUPÇÃO A - EXCESSO DE -CRIAÇÃO DE VAGAS DE M BUROCRACIA -DEPRECIAÇÃO DO ESTACIONAMENTO DE -FIM DA BUROCRACIA E CAPITAL INTELECTUAL USO EXCLUSIVO PARA AS ENTIDADES DE CLASSE N -DESESTÍMULO -CRIAÇÃO DE ALVARÁ DE T -FALTA DE HABITABILIDADE TRANSPARÊNCIA PROVISÓRIO COM O VALIDADE DE 30 - EXCESSO DE S TRABALHOS MANUAIS E -UTILIZAÇÃO DE DESLOCAMENTOS SISTEMA GPS PARA F GEOLOCALIZAÇÃO E I ENTRADA NO SISTEMA S DE INTELIGÊNCIA C ARTIFICIAL DE A INTERPRETAÇÃO DE L FOTOS I Z A Ç Ã O Rua Leopoldino Araújo, 199, Centro – Itanhaém – São Paulo – CEP 11740-000 www.ageempreendedores.org [email protected] 24

Na TABELA 4 detalhamos outro fator muito importante para o sucesso de uma verdadeira virada sócio, econômica e cultural da Cidade, que é o princípio de tudo aquilo que pode garantir que as mudanças ocorram: o funcionário! Em nosso conceito um funcionário tem que funcionar, ou perde o sentido de estar empregado e recebendo salários e benefícios. Na questão do funcionalismo público de Itanhaém, a morosidade dos processos, dos departamentos, a falta de capacitação do funcionalismo e o excesso de burocracia acabam por desestimular o funcionamento da máquina. Uma máquina pública que não funciona não permite que os funcionários funcionem! Esta máquina pública está gerando aumento nos custos da indústria da construção civil, queda nos investimentos, aumento no prazo de retorno de capital, ruído excessivo em nossa comunicação com o poder público, excessivo número de documentos emitidos com erros, aumento de ações judiciais e cobranças indevidas, falta de controle de todos os processos, depreciação do capital intelectual do próprio funcionalismo, falta de transparência e excesso de trabalhos manuais e repetitivos, além de deslocamentos desnecessários de pessoal. Tudo isso também está sendo gerado em todos os demais setores da economia da Cidade, impactando negativamente na população. O desestímulo dos profissionais concursados é nítido e reflete para o aumento da quase inércia dos Departamentos e Secretarias da Prefeitura. Um dos motivos para tamanho desestímulo, além do excesso de burocracia, é o excesso de cargos comissionados com salários duas ou três vezes maiores que os pagos aos funcionários de carreira. Por que valorizar tanto um funcionário que é temporário em detrimento daquele que passará por vários Governos? Para piorar a situação, a máquina pública permite que comissionados de altos cargos, incluindo Secretários, Secretários Adjuntos e Diretores de Departamentos, prestem serviços pessoais para o setor privado, cobrando por Rua Leopoldino Araújo, 199, Centro – Itanhaém – São Paulo – CEP 11740-000 www.ageempreendedores.org [email protected] 25

“consultoria ou responsabilidade técnica” de empresas privadas que necessitam de aprovações de projetos do próprio departamento no qual são comissionados. Um verdadeiro absurdo ético e moral! Como se não bastasse, isto também está ocorrendo com funcionários concursados do alto escalão. O resultado deste tipo de conduta? CORRUPÇÃO! Corrupção em toda a cadeia administrativa e funcional, uma vez que o exemplo, inclusive os maus, veem de cima. A indústria da construção civil vem sofrendo com “chantagens legalizadas” via contratos imorais e facilitações de serviços e aprovações através de direcionamento à determinadas empresas privadas, ligadas, direta ou indiretamente, a funcionários do setor público. Isto, também, está ocorrendo em outros setores e não somente da indústria da construção civil! A promiscuidade entre o que é Público e o que é Privado não tem mais espaço no Século 21! Com algumas medidas é possível realizar um verdadeiro choque de gestão neste setor tão importante, e propomos as seguintes: - Criação de canal exclusivo para o atendimento a profissionais do setor, utilizando-se, inclusive, de meio digital, com prazo máximo de 24 horas para as respostas; - Descentralização da hierarquia dos departamentos, hoje excessivamente dependentes de Diretores e Secretários; - Informatização de todas as etapas do processo, possibilitando respostas imediatas aos questionamentos; - Criação de ficha analítica completa, contendo todas as informações sobre um lote ou imóvel, incluindo o que pode ou não ser construído no local, com total acesso das informações pelos profissionais da área, devidamente cadastrados (ver ficha de exemplo); - Criação de vagas de estacionamento exclusivas para as entidades de classe e profissionais da área, na região da PMI e do Registro de Imóveis; - Criação de alvará de habitabilidade provisório, com validade de 30 dias, permitindo que os processos de financiamento imobiliário possam ser iniciados Rua Leopoldino Araújo, 199, Centro – Itanhaém – São Paulo – CEP 11740-000 www.ageempreendedores.org [email protected] 26

antes da conclusão da obra, com futura vistoria para liberação do alvará definitivo; -Liberar o responsável técnico pela obra para a vistoria de emissão de alvará de habitabilidade, utilizando de sistema de Inteligência Artificial, inclusive para leitura e interpretação de fotos, com Geolocalização para acesso e envio de fotos via internet; As medidas acima reduziriam a jornada de trabalho, tanto dos funcionários públicos, como dos profissionais do setor, aumentaria a arrecadação e diminuiria gastos do Município, liberaria a atual fiscalização para prevenir invasões, grilagens, crimes ambientais e construções irregulares, permitiria a criação de mais empregos em todos os setores, propiciaria capacitação de mão de obra para operacionalizar todo esse sistema, tornaria livre o acesso à informação, daria transparência à todo o processo, hoje inexistente e ineficiente, criaria forte entrave para a corrupção e acabaria de vez com a burocracia do setor, atraindo mais investimentos, mantendo os empregos atuais e possibilitando a contratação de mais mão de obra. Há um mito de que a informatização e a Inteligência Artificial irá acabar com os empregos dos seres humanos, e a verdade é que funciona exatamente ao contrário! Novas vagas em novos setores são criadas, com maior capacitação técnica e, consequentemente, maiores salários e menores jornadas de trabalho. Essas transformações estruturais permitem que a máquina pública funcione na velocidade que o mundo privado funciona. No mesmo ritmo todo o sistema trabalha em harmonia, possibilitando maiores investimentos do setor público e do setor privado. Deixando o setor privado trabalhar em seu ritmo empreendedor, ele transforma boa parte de seu sucesso financeiro em taxas e impostos, permitindo ao setor público investir mais em saúde, educação, segurança, moradia, transporte e demais setores fundamentais para toda a população local da Cidade. Rua Leopoldino Araújo, 199, Centro – Itanhaém – São Paulo – CEP 11740-000 www.ageempreendedores.org [email protected] 27

MODELO DE FICHA ANALÍTICA SUGERIDA Rua Leopoldino Araújo, 199, Centro – Itanhaém – São Paulo – CEP 11740-000 www.ageempreendedores.org [email protected] 28

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TABELA 5 – ADMINISTRAÇÃO ÁREA DOENÇAS DORES/SINTOMAS REMÉDIOS EFEITOS NÃO COLATERAIS -DEBATER A TECNICAMENTE COM O -DESTRAVA TOTALMENTE SETOR A RESPEITO DAS O SETOR D -TRAVAMENTO DO AMARRAS M -EXCESSO DE SETOR -FIM DE DECISÕES -FIM DE INGERÊNCIA BUROCRACIA POLÍTICAS PARA OBRAS POLÍTICA EM ASSUNTOS -MOROSIDADE NAS PÚBLICAS PÚBLICOS E PRIVADOS I TOMADAS DE DECISÕES N -FALTA DE -USAR AS MÍDIAS -TRANSPARÊNCIA -DECISÕES TOMADAS PLANEJAMENTO I -PENSAMENTO DE POLITICAMENTE E NÃO SOCIAIS PARA -CRESCIMENTO DA S CURTO PRAZO TECNICAMENTE CONVOCAÇÕES E CIDADE, COMUNICADOS CONSEQUENTEMENTE DA -FUGA DE CAPITAIS E INERENTES AO SETOR, REGIÃO T -MOROSIDADE NA INVESTIMENTOS ASSIM COMO QUANDO TOMADA DE DAS REALIZAÇÕES -MAIOR COMPETITIVIDADE R DECISÕES -MARGEM PARA -INEFICIÊNCIA DE CORRUPÇÃO -SOLUÇÕES LOCAIS REGIONAL -FALTA DE PARA PROBLEMAS -ENTRAVE PARA AÇ GESTÃO TRANSPARÊNCIA LOCAIS CORRUPÇÃO -NÃO ACEITAÇÃO DA Ã PRAÇA DE PEDÁGIO NO -FIM DA BUROCRACIA TRECHO DE ENTRADA O OU MEIO DA CIDADE Na TABELA 5 chegamos ao cérebro da questão, a ADMINISTRAÇÃO. Entendemos que sem uma administração desvinculada daquilo que é PRIVADO, o PÚBLICO não terá sucesso em ter isenção total para implementar todas as medidas capazes de mudar o rumo e o futuro de uma Cidade. Este princípio funciona em Itanhaém, nos demais 5569 Municípios do Brasil e em qualquer Governo no mundo. Onde há falta de isenção do Poder Público há excesso de interesses pessoais, há o empreguismo, o favoritismo e o direcionamento para determinados grupos. Assim o Poder Público fica refém de favores pessoais e não consegue realmente implementar nenhum plano de Governo. Vamos até a internet pesquisar a respeito dos Planos de Governos da atual e das últimas Rua Leopoldino Araújo, 199, Centro – Itanhaém – São Paulo – CEP 11740-000 www.ageempreendedores.org [email protected] 32

administrações e comparar tudo aquilo que foi prometido e aquilo que realmente foi cumprido? Lamentável! Não estamos culpando administração “A”, “B” ou “C”. Estamos cobrando que a atual administração rompa com todo esse sistema de promessas e passe, agora, a executar as coisas. O Poder Executivo só serve quando EXECUTA ações que favoreçam a população pagadora de impostos! A população de Itanhaém está recebendo o retorno adequado pelos impostos pagos? Não! Ainda há tempo de o Governo atual executar boa parte do que a indústria da construção civil e a AGE estão propondo, aproveitando o COVID-19 para também criar um NOVO NORMAL EM GESTÃO PÚBLICA. A história cobrará isto! Nosso pedido é legítimo porque não somos políticos, não somos candidatos a nenhum cargo eletivo, não temos interesse em ocupar cargos públicos comissionados ou concursados, e temos amor por esta Cidade que tem tudo para ser destaque regional e até internacional. A indústria do turismo precisa de investimentos pesados para atrair turistas, e a liberação das amarras da indústria da construção civil é que irá proporcionar que o Governo Municipal tenha caixa para fazer esses investimentos. Atualmente vemos políticos se vangloriando em redes sociais que Deputado “X” ou Senador “Y” liberou R$ 100 mil para investir aqui, R$ 200 mil para investir ali, R$ 150 mil para investir acolá, tudo sem planejanto central e organizado. É sério isso? Os Poderes Executivo e Legislativo de Itanhaém realmente acreditam que com esses valores pífios, e sem planejamento, os problemas da Cidade se resolverão? Não irão se resolver! Não se trata de ingratidão em relação às verbas conseguidas pelos políticos, muito pelo contrário. Trata-se de abrir os olhos da população a respeito das reais necessidades da Cidade. Há muito o que ser feito e é necessário muito Rua Leopoldino Araújo, 199, Centro – Itanhaém – São Paulo – CEP 11740-000 www.ageempreendedores.org [email protected] 33

dinheiro para fazer o que tem que ser feito. Já provamos acima que não há outra forma de conseguir dinheiro suficiente sem a liberação das amarras da construção civil, que possibilitaria mais de R$ 800 milhões de reais de arrecadação extra para os cofres da Cidade nos próximos 5 anos, em impostos diretamente gerados no próprio setor, sem considerar os demais setores que são importantes para geração de impostos. Vemos o Governo atual divulgar investimentos de R$ 1 Bilhão na Cidade. O que não vemos é a informação correta: Mais de R$ 900 milhões deste dinheiro é de obras sob responsabilidade da SABESP, e que serão diluídos ao londo de mais de 20 anos, ou seja, em torno de 40 milhões ao ano, o que é praticamente 10% da arrecadação da Prefeitura de Itanhaém. Não resolve os problemas! A realidade é que Itanhaém precisa investir R$ 1 Bilhão, de recursos próprios, em obras emergenciais diretamente ligadas à infraestrutura, saúde, educação, segurança, transporte, turismo e demais setores, ou não mudará sua história e seu futuro. O que propomos é exatamente as condições para que este 1 Bilhão de reais não vá para outras cidades da região, e sim para Itanhaém. Este recurso todo não pode vir somente da iniciativa privada. O setor público precisa ser mais responsável na aplicação de seus recursos. Precisa ser mais transparente também! É inadimissível conviver com obras com prazo de validade de meses, semanas e às vezes dias. É inadimissível ouvir falar em uma Câmara Municipal aumentando em 60% seu próprio orçamento em plena crise econômica e de saúde. Econômica? Sim! O pior do COVID-19 está por vir. Infelizmente, milhares de vidas foram levadas, e outras tantas serão levadas pela fome, pela miséria, pelo desemprego e pela falta de comprometimento dos Governos para com a população em geral. Os que mais sofrem são os mais humildes. Nossa proposta também é para salvar esses últimos. Rua Leopoldino Araújo, 199, Centro – Itanhaém – São Paulo – CEP 11740-000 www.ageempreendedores.org [email protected] 34

TABELA 6 – IMPOSTOS ÁREA DOENÇAS DORES/SINTOMAS REMÉDIOS EFEITOS NÃO COLATERAIS -MAIOR PERCENTUAL DE ITBI DA BAIXADA -MAIOR CONTROLE DOS SANTISTA INVESTIMENTOS, ARRECADAÇÃO E GASTOS -AUMENTO NO CUSTO -DESENVOLVIMENTO DE AQUISIÇÃO RÁPIDO DA CIDADE -GERAÇÃO DE EMPREGOS I -DESESTÍMULO DE FASE 1 EMERGENCIAL -INCREMENTO NA COMPRA (DURAÇÃO DE 2 ANOS) RECEITA -MAIOR M -ITBI ELEVADO -PERDA DE CLIENTES -DESTINAÇÃO COMPETITIVIDADE P -ISS ELEVADO PARA OUTRAS CIDADES OBRIGATÓRIA DE 30% REGIONAL DO ITBI, ISS E IPTU -MELHOR DESTINAÇÃO DOS RECURSOS O -EXCESSO DE -MOROSIDADE DOS PARA AS OBRAS -ENTRAVE PARA S PROCEDIMENTOS E PROCESSOS EMERGENCIAIS, ALÉM CORRUPÇÃO DOS RECURSOS JÁ -FIM DA BUROCRACIA T TAXAS -ELEVEÇÃO DOS DESTINADOS -TAXAS ELEVADAS CUSTOS DO SETOR O -BUROCRACIA -QUEDA DA FASE 2 ARRECADAÇÃO GERAL S -QUEDA NOS LUCROS DO SETOR -REDUÇÃO MÍNIMADE 30% DESSES TRIBUTOS -AUMENTO DE ESTOQUES -MARGEM PARA CORRUPÇÃO Na TABELA 6 chegamos ao CAIXA que paga todas as contas da Prefeitura, através da arrecadação de impostos. Na verdade é a população que paga por todas as contas, então pedimos maior transparência e, principalmente, maior zelo no uso do dinheiro que é nosso. Hoje temos o ITBI mais caro da RMBS, um ISS elevado, excesso de procedimentos e taxas, que não são baratas, e excesso de burocracia. Só para exemplificar o custo elevado de taxas e certidões, uma Análise de Situação Ambiental on-line custa R$ 43,68. Rua Leopoldino Araújo, 199, Centro – Itanhaém – São Paulo – CEP 11740-000 www.ageempreendedores.org [email protected] 35

Estamos propondo que 30% dos impostos e taxas diretamente ligados à indústria da construção civil, incluindo o IPTU, sejam destinados para a finalização dos loteamentos inacabados, já mencionados neste documento. O uso desses recursos seria pelo período de 2 anos, e após este prazo uma redução mínima de 30% no ITBI (imposto pago sobre cada transação imobiliária), bem como no ISS (Imposto Sobre Serviços). Os benefícios dessas ações está explicitado na própria tabela, sem a necessidade de grandes explicações. Ainda no tema ITBI, um fato gerou grande preocupação na indústria da construção civil: duplicidade de ITBI em ações de adjudicação. Recentemente a Prefeitura de Itanhaém começou a cobrar ITBI nesses tipos de ações para todos os contratos de Cessão de Direitos e Obrigações. Cessão de Direitos é o instrumento através do qual se opera a transmissão de direitos sobre determinado bem. Por meio dela, o vendedor, conhecido como cedente, repassa ao comprador, denominado cessionário, os direitos sobre o bem objeto da Cessão, que poderá ser móvel ou imóvel. Isto causa uma instabilidade jurídica em todos os contratos firmados anteriormente e que ainda estão sub judice. Em nossos estudos fomos informados, pelo Cartório de Registro de Imóveis, que esta decisão está baseada na ação abaixo. O texto é longo, mas esclarece a origem dos atos. “Processo 1078145-83.2019.8.26.0100 – Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR – Dúvida - Notas - Filipe Olim e outro - Vistos. Trata-se de dúvida inversa suscitada por Filipe Olim, diante da negativa do Oficial do 10º Registro de Imóveis da Capital em registrar a carta de adjudicação expedida pelo MMº Juízo da 2ª Vara Cível do Foro Regional IV - Lapa, referente ao imóvel matriculado Rua Leopoldino Araújo, 199, Centro – Itanhaém – São Paulo – CEP 11740-000 www.ageempreendedores.org [email protected] 36

sob nº 4.603. Os óbices registrários referem-se: a) violação ao princípio da continuidade, tendo em vista que o proprietário tabular e os cônjuges dos promitentes cedentes não compuseram a ação de adjudicação; b) ausência de apresentação da guia de recolhimento do ITBI relativa à cessão de direitos. Insurge-se o suscitante das exigências formuladas, sob o argumento de que o primeiro óbice não constou na prenotação nº 412.631, violando o princípio da segurança juridica. Em relação à exigência de recolhimento do ITBI, salienta a ocorrência de decadência em relação ao mencionado tributo, bem como que o fato gerador é a transferência do imóvel e não a cessão de direitos. Juntou documentos às fls.07/63 e 65. O Registrador manifestou-se às fls.69/70, corroborando os óbices acima mencionados. Apresentou documentos às fls.71/72. O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls.84/89). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Em que pesem as razões do Registrador, bem como da D. Promotora de Justiça, entendo que a dúvida é parcialmente procedente. Preliminarmente, cumpre destacar que os títulos judiciais não estão isentos de qualificação, positiva ou negativa, para ingresso no fólio real. O Egrégio Conselho Superior da Magistratura já decidiu que a qualificação negativa do título judicial não caracteriza desobediência ou descumprimento de decisão judicial (Apelação Cível n.413-6/7). Deve-se salientar que, no ordenamento jurídico pátrio, incumbe ao registrador, no exercício do dever de qualificar o título que lhe é apresentado, examinar o aspecto formal, extrínseco, e observar os princípios que regem e norteiam os registros públicos, dente eles, o da legalidade, que consiste na aceitação para registro somente do título que estiver de acordo com a lei. A análise do título deve obedecer a regras técnicas e objetivas, o desempenho dessa função atribuída ao registrador, deve ser exercida com independência, exigindo largo conhecimento jurídico. Feitas esta consideração, em relação à alegação de violação ao princípio da continuidade, tendo em vista que o proprietário tabular e os cônjuges dos promitentes cedentes não compuseram a ação de adjudicação, o Acórdão proferido nos autos da Apelação nº 101041- 71.204.8.26.0224, que alterou o entendimento do Egrégio Conselho Superior da Rua Leopoldino Araújo, 199, Centro – Itanhaém – São Paulo – CEP 11740-000 www.ageempreendedores.org [email protected] 37

Magistratura, decidiu que, independentemente do direito real de aquisição que os compromissários compradores detém, a aquisição do imóvel feita diretamente pelos titulares de domínio não viola os princípios da continuidade, logo, a ação poderá ser proposta apenas em face daqueles que constam da matrícula como proprietários. Assim, não há obrigatoriedade de constar do polo passivo da ação os promitentes cedentes ou seus cônjuges. Neste sentido: “Registro de Imóveis Dúvida Irresignação parcial Inadmissibilidade Possibilidade, contudo, do exame em tese das exigências impugnadas a fim de orientar eventuais novas qualificações Carta de adjudicação Título não imune à qualificação registral Desnecessidade da inclusão dos cedentes no pólo passivo da ação de adjudicação compulsória, bastando a daquele que consta da matrícula como proprietário Precedente do STJ Inteligência do art. 1418 do Código Civil Quebra do princípio da continuidade inocorrente Dúvida prejudicada Recurso não conhecido (Apelação nº 1010491-71.2014.8.26.0224; Apelante: Guarubel Imóveis LTDA; Apelado: 1º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Guarulhos). Contudo, pertinente o segundo entrave, referente à ausência de recolhimento do ITBI. O Imposto Municipal sobre transmissão onerosa inter vivos de direitos imobiliários (ITBI) incide no caso de compra e venda de imóvel, bem como na cessão de direitos de compromisso de compra e venda, conforme estabelecido nos artigos 1º, II, e 2º, VIII do Decreto Municipal nº 51.627: “Art. 1º O Imposto sobre Transmissão “Inter Vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos à sua aquisição ITBI-IV tem como fato gerador: ... II a cessão, por ato oneroso, de direitos relativos à aquisição de bens imóveis”. “Art. 2º: Estão compreendidos na incidência do Imposto: ... VIII a cessão de direitos do arrematante ou adjudicatário, depois de assinado o auto de arrematação ou adjudicação” Conforme consta dos autos, a escritura pública de promessa de cessão de direitos e compromisso de venda e compra mencionou expressamente a cessão de direitos, com a indicação do valor, o que configura a transação onerosa do negócio jurídico entabulado entre as partes, que muito Rua Leopoldino Araújo, 199, Centro – Itanhaém – São Paulo – CEP 11740-000 www.ageempreendedores.org [email protected] 38

embora não tenham sido registrada, foi levada a conhecimento dos adquirentes. Neste contexto, o suscitante apenas comprovou o recolhimento da guia do ITBI relativa à compra e venda, havendo omissão em relação à cessão de direitos. Não sendo possível questionar a constitucionalidade da lei municipal na esfera administrativa, deve-se examinar sua estrita legalidade. Assim ausente o recolhimento do imposto relativo a cessão de direitos, conforme preconizado na norma legal supra mencionada, inviável o acesso do registro do título no fólio real. Tal questão já foi objeto de análise perante o Egrégio Conselho Superior da Magistratura: “Registro de Imóveis Dúvida julgada procedente, impedindo-se o registro de escritura pública de venda e compra, englobando cessão - Ausência de recolhimento de imposto ITBI que é devido pela cessão e pela venda e compra impossibilidade de reconhecimento de inconstitucionalidade e de decadência ou prescrição pela via administrativa Recurso desprovido” (Conselho Superior da Magistratura, Rel. Cor. Pereira Calças). Neste contexto, embora a cessão não tenha sido registrada, deve ser objeto de análise pelo registrador, uma vez que devem ser observados os princípios da legalidade, continuidade e disponibilidade que regem os atos registrários, de forma que a permissão do registro do título apresentado permitiria que os suscitados se furtassem ao recolhimento dos impostos de transmissão, bem como realizassem outros negócios jurídicos envolvendo os imóveis, sem recolhimento de impostos. Incumbe ao Oficial de Registro fiscalizar o pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhe forem apresentados em razão do ofício, na forma do artigo 289 da Lei nº 6.015/73, sob pena de responsabilização pessoal do oficial delegado, e dentre estes impostos se encontra o ITBI, cuja prova de recolhimento deve instruir os títulos apresentados a registro, salvo hipótese de isenção devidamente demonstrada, o que não é o caso. Por fim, em relação a alegação de decadência para pagamento do ITBI, gerando a extinção do débito é matéria que deve ser discutida na esfera judicial, não cabendo ao Registrador, na via administrativa fazer tal análise. Neste sentido é pacífico o entendimento do Egrégio Conselho Superior da Magistratura: “A prova do recolhimento do imposto de transmissão Rua Leopoldino Araújo, 199, Centro – Itanhaém – São Paulo – CEP 11740-000 www.ageempreendedores.org [email protected] 39

“inter vivos”, porém, é requisito previsto nos artigos 289 da Lei nº 6.015/73 e 30, inciso XI, da Lei nº 8.935/94, e não pode ser dispensada (cf. CSM, Apelação Cível nº 579-6/3, da Comarca de Ribeirão Pires, de que foi relator o Desembargador Gilberto Passos de Freitas). Essa exigência, por sua vez, não é afastada pela alegação de prescrição porque o procedimento de dúvida tem natureza administrativa e não se presta para sua a declaração, até porque dele não participa o credor tributário. Nesse sentido foi o v. acórdão prolatado por este Colendo Conselho Superior da Magistratura na Apelação Cível nº 551-6/6, da Comarca de São Bernardo do Campo, de que foi relator o Desembargador Gilberto Passos de Freitas, assim fundamentado: “Ademais, a prescrição e a decadência de tributos podem ser reconhecidas somente na via jurisdicional, pois extrapolam os estreitos limites deste procedimento administrativo de dúvida registrária. Assim decidiu este Conselho Superior da Magistratura nos autos da Apelação Cível nº 000.460.6/0-00, “verbis”: Registro de imóveis - Dúvida julgada improcedente - Formal de partilha - Inexistência de prova do recolhimento do imposto de transmissão “causa mortis” - Prescrição do imposto que não pode ser reconhecida neste procedimento de dúvida, de que não participa a Fazenda do Estado - Provas, ademais, insuficientes para reconhecer a inexistência de causa interruptiva ou suspensiva da prescrição - Recurso provido para julgar a dúvida procedente. (...) Ao oficial de registro cumpre fiscalizar o pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão do ofício, na forma do art. 289 da Lei nº 6.015/73, e dentre estes impostos se encontra o de transmissão “causa mortis”, cuja prova do recolhimento, ou isenção, deve instruir o formal de partilha. Inexistente tal prova, correta a recusa manifestada pelo Sr. Oficial ao registro do título porque não tem, entre suas atribuições, a de reconhecer prescrição de crédito tributário. Neste sentido o seguinte trecho do v. acórdão prolatado por este C. Conselho Superior da Magistratura na Apelação Cível nº 154-6/4, da Comarca de Lorena, que relatei: “O art. 289 da Lei de Registros Públicos é categórico ao estabelecer que “cumpre aos oficiais de registro fazer rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem Rua Leopoldino Araújo, 199, Centro – Itanhaém – São Paulo – CEP 11740-000 www.ageempreendedores.org [email protected] 40

apresentados em razão do ofício”. Por outro lado, não lhes compete, evidentemente, o reconhecimento de eventual prescrição de créditos tributários, matéria estranha, de todo, à atividade registrária. Cogita-se de questão que só pode ser objeto de discussão e decisão em esfera própria, a qual, sem dúvida, não coincide com o restrito âmbito de atuação dos registradores”. É inviável, ademais, o reconhecimento da prescrição neste procedimento de dúvida porque, a par da natureza administrativa, dele não participa o credor tributário que é o titular do direito cuja pretensão a apelada pretende seja declarada extinta.” (Apelação Cível 1.221-6/8 Itaquaquecetuba, Rel. Des. Munhoz Soares, j. 01.06.2010). “A prova do recolhimento do imposto de transmissão „inter vivos‟, porém, é requisito previsto nos artigos 289 da Lei nº 6.015/73 e 30, inciso XI, da Lei nº 8.935/94, e não pode ser dispensada (cf. CSM, Apelação Cível nº 579-6/3, da Comarca de Ribeirão Pires, de que foi relator o Desembargador Gilberto Passos de Freitas). Essa exigência, por sua vez, não é afastada pela alegação de prescrição porque o procedimento de dúvida tem natureza administrativa e não se presta para sua a declaração, até porque dele não participa o credor tributário.” (acórdão do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo na Ap. Cív. 1.221-6/8 Itaquaquecetuba, j. 13.04.2010, Rel. Munhoz Soares). E ainda: “Ao oficial de registro cumpre fiscalizar o pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhe forem apresentados em razão do ofício, na forma do art. 289 da Lei nº 6.015/73, e dentre estes impostos se encontra o de transmissão causa mortis, cuja prova do recolhimento, ou isenção, deve instruir o formal de partilha. Inexistente tal prova, correta a recusa manifestada pelo Sr. Oficial ao registro do título porque não tem, entre suas atribuições, a de reconhecer prescrição de crédito tributário. Neste sentido o seguinte trecho do v. acórdão prolatado por este C. Conselho Superior da Magistratura na Apelação Cível nº 154-6/4, da Comarca de Lorena, que relatei: „O art. 289 da Lei de Registros Públicos é categórico ao estabelecer que cumpre aos oficiais de registro fazer rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão do ofício. Por outro lado, não lhes compete, Rua Leopoldino Araújo, 199, Centro – Itanhaém – São Paulo – CEP 11740-000 www.ageempreendedores.org [email protected] 41

evidentemente, o reconhecimento de eventual prescrição de créditos tributários, matéria estranha, de todo, à atividade registrária. Cogita-se de questão que só pode ser objeto de discussão e decisão em esfera própria, a qual, sem dúvida, não coincide com o restrito âmbito de atuação dos registradores.‟ É inviável, ademais, o reconhecimento da prescrição neste procedimento de dúvida porque, a par da natureza administrativa, dele não participa o credor tributário que é o titular do direito cuja pretensão a apelada pretende seja declarada extinta. O mesmo ocorre com arguição de decadência, pois a certidão de inexistência de inscrição de dívida ativa em nome do de cujus que foi apresentada pela apelada (fls. 49) não é suficiente para demonstrar a inexistência da constituição definitiva do tributo e de sua cobrança contra a herdeira”. (acórdão do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo na Ap. Cív. 460-6/0 São Paulo, j. 15.12.05, Rel. José Mário Antonio Cardinale). Logo, entendo que esta exigência imposta pelo registrador mostra-se correta. Diante do exposto, julgo parcialmente procedente a dúvida inversa suscitada por Filipe Olim, em face da negativa do Oficial do 10º Registro de Imóveis da Capital, e consequentemente mantenho o entrave registrário. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. - ADV: HAMILTON DONIZETI RAMOS FERNANDEZ (OAB 209895/ SP) (Acervo INR – DJe de 23.10.2019 – SP)”. A seguir iremos transcrever trechos dos esclarecimentos do Cartório: “De acordo com o art. 156, II da CF (Constituição Federal), é competência do município intituir imposto sobre transmissão inter vivos. O município de Itanhaém, pela lei municipal 25/1998, instituiu o Código Tributário e o seu artigo 83, III estabelece como fator gerador da ITBI a cessão de direitos relativos a aquisição de imóveis. De acordo com o art. 289 da Lei 6.015/73 o oficial delegado é responsável pela rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos devidos pelo registro de títulos de transmissão. Além das leis e Rua Leopoldino Araújo, 199, Centro – Itanhaém – São Paulo – CEP 11740-000 www.ageempreendedores.org [email protected] 42

decretos, o registrador deve obedecer a jurisprudência e as decisões emanadas pela Corregedoria Geral da Justiça e Conselho Superior da Magistratura. Após a decisão postada pelo acima de 23/10/2019 o Registro de Imóveis começou a exigir a apresentação do recolhimento do ITBI nas cessões de direitos de compromisso de venta e compra mencionadas nos títulos definitivos, assim como no caso constante da decisão. Frise-se que essa exigência já era feita quando da apresentação de títulos de cessão de direitos de compromisso. A adjudicação compulsória é o remédio utilizado quando o detentor dos direitos de compromissário comprador do imóvel não consegue o título definitivo do promitente vendedor. Imaginem a seguinte situação. A proprietário do imóvel prometeu vender o imóvel para B, em prestações. Durante o pagamento ou após o pagamento, B cede para C os direitos dessa promessa de venda e compra. Após a quitação, C solicita para A a escritura definitiva para registrar no Registro de Imóveis. A se nega a transferir o imóvel ou C não consegue mais encontrar A. Para resolver o problema, C, com base no Art. 1.418 do Código Civil requer ao Juiz a adjudicação do imóvel. O Juiz adjudica o imóvel a C que leva o título no Cartório. Na Carta de Adjudicação consta a cadeia de aquisição dos direitos e menciona a cessão de direitos, daí é obrigação, como vimos gategóricamente afirmado na decisão, do oficial exigir a apresentação do ITBI sobre a cessão ou as cessões. A questão mais importante e consta na decisão, é que a cobrança do ITBI sobre a cessão vem sendo declarada inconstitucional, entretanto, essas decisões não podem ser tomadas na esfera administrativa (no Registro de Imóveis). Cabe ao interessado ingressar com uma ação própria na justiça pedindo a não exigibilidade da cobrança por ser inconstitucional.” Na prática esta cobrança está gerando Vício oculto ou Vício redibitório, que “é uma figura do direito civil, aplicada aos contratos de compra e venda e, portanto, vincula também ao direito comercial e do consumidor, que especifica a possibilidade de existência de um \"vício\" - aqui entendido por defeito - de Rua Leopoldino Araújo, 199, Centro – Itanhaém – São Paulo – CEP 11740-000 www.ageempreendedores.org [email protected] 43

forma oculta no bem ou coisa objeto de uma venda, e do qual o comprador não poderia tomar conhecimento quando efetuou o negócio, de tal forma que este vicio torne o uso ou destinação do bem imprestável ou impróprio, ou ainda diminuindo-lhe o valor”. É, portanto, uma garantia da lei, que protege o adquirente, independentemente de previsão contratual. Isto também está causando o que chamamos de INSEGURANÇA JURÍDICA. “O princípio da segurança jurídica, também conhecido como princípio da confiança legítima (proteção da confiança), é um dos subprincípios básicos do Estado de Direito, fazendo parte do sistema constitucional como um todo e, portanto, trata-se de um dos mais importantes princípios gerais do Direito.” A pergunta que não quer calar é: por que antes desta decisão a Prefeitura de Itanhaém não estava efetuando esta cobrança, uma vez que em tese já possuía este direito? Nem vamos pensar a respeito de uma teoria sobre prevaricação, mas precisamos entender que o Código Tributário da Cidade de Itanhaém é do século passado, mais precisamente de 14 de Dezembro de 1998, e não atende às necessidades atuais do século 21, assim como as demais Leis. A verdade é que a indústria da construção civil, e a AGE, pedem ao poder Executivo que trate deste assunto com o Poder Legislativo para o cancelamento definitivo dessas cobranças em cascata, não sendo necessário acionarmos o Judiciário para que isto seja feito, uma vez que, salvo melhor juízo, é Inconstitucional, evitando assim atolar o judiciário com ações desnecessárias e de pleno direito. Rua Leopoldino Araújo, 199, Centro – Itanhaém – São Paulo – CEP 11740-000 www.ageempreendedores.org [email protected] 44

Outra questão importante levantada sobre o tema IMPOSTOS é a respeito da PLANTA GENÉRICA, que por meio dela são definidos os valores de IPTU. Transcrevemos a seguir uma explicação técnica de especialistas: “O lançamento correto do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto de Transmissão sobre Bens Imóveis (ITBI) impõe a necessidade do conhecimento do espaço urbano, por meio de um cadastro imobiliário atualizado e da realidade do mercado imobiliário, alcançado mediante a aplicação de técnicas de avaliação de imóveis em massa. As bases de cálculo do ITBI, da Contribuição de Melhoria e do IPTU, são apuradas de acordo com o valor venal dos imóveis, entendido como o “preço à vista que o imóvel alcançaria, se colocado à venda em condições normais no mercado imobiliário” (SABBAG, 2011, p. 984). Utilizar as informações cadastrais atualizadas e o conhecimento do valor real dos imóveis é condição essencial para a elaboração de uma planta de valores genéricos que promova justiça e equidade fiscal, além de equilibrar a necessidade de arrecadação dos municípios e a capacidade de pagamento dos contribuintes. O valor dos imóveis é influenciado por diversos fatores como vizinhança, serviços comunitários, potencial de utilização, distância das áreas de maior valorização, acessibilidade; Logradouros públicos: largura, melhoramentos públicos, declividade, tráfego de pedestres e de veículos; e características físicas do imóvel: testada, profundidade, área, forma, relevo, natureza da superfície, subsolo. A Planta de Valores Genéricos, ou simplesmente Planta de Valores, é um conjunto de cartas analógicas em escala topográfica, onde constam as características espaciais da cidade ou região, como a malha viária e as quadras, sendo registradas, em suas posições por face de quadra, os valores unitários dos terrenos calculados, após pesquisa de mercado e análise do cadastro urbano, a saber: equipamentos públicos existentes (energia, telefonia, pavimentação, etc.). Os valores dos terrenos são obtidos utilizando-se os valores unitários em fórmulas ou modelos empíricos, e servirão de base para a tributação. Uma Planta de Valores Genéricos deve apresentar as características de uniformidade e dinamismo (Martins, 1990): Rua Leopoldino Araújo, 199, Centro – Itanhaém – São Paulo – CEP 11740-000 www.ageempreendedores.org [email protected] 45

a) Uniformidade: quando de sua confecção, deve-se observar a uniformidade de critérios e de métodos de trabalho no estabelecimento dos valores unitários. Para tanto, deve-se utilizar uma metodologia que considere as reais condições do mercado imobiliário e que leve em conta os atributos do imóvel que influenciam no seu valor de mercado. b) Dinamismo: a Planta de Valores Genéricos deve ser dinâmica, tendo seus valores renovados periodicamente, já que os valores praticados pelo mercado estão em constante movimento. Isto é decorrente, dentre outros fatores, do crescimento urbano do município, dos melhoramentos realizados, de modificações na lei do uso do solo, das tendências de mercado. Como os tributos municipais são anuais, o período de um ano é o mais indicado para a renovação da planta. Quando os municípios não reavaliam as suas plantas de valores com razoável frequência, ocorre a transferência permanente de riqueza para os proprietários de imóveis que se beneficiaram de valorização em razão de melhorias feitas com recursos públicos na região onde se localizam, sendo este um claro modelo concentrador de renda. Nas regiões de queda dos valores dos imóveis o efeito é o contrário, com prejuízo aos proprietários (AVERBECK, 2003). Outra consequência é a possível queda do valor da arrecadação a cada exercício, quando não for atualizada a base de cálculo do IPTU, e, ainda mais grave a ocorrência de prejuízos aos cidadãos. O resultado é uma arrecadação mais baixa do que a que realmente deveria ter tido, onde o valor da arrecadação que efetivamente ingressa nos cofres públicos da municipalidade fica aquém do que aquilo que de fato ocorreria se a base de cálculo do IPTU fosse atualizada e reajustada em cada ano fiscal. A utilização da Planta Genérica de Valores e do cadastro imobiliário atualizados, em conjunto com a avaliação correta dos imóveis, permite ganhos de eficiência em todas as áreas da gestão municipal. Mariza Nunes – Analista de Controle Externo – TCEMG Referências: SABBAG, Eduardo de Moraes. Manual de direito tributário. 3ª ed. São Paulo: Saraiva, 2011. AVERBECK, Carlos Etor. Os sistemas de cadastro e planta genérica de valor no município: prejuízos da desatualização. Florianópolis: UFSC, 2003. 203 f. Dissertação (Mestrado em Engenharia Civil) – Programa de Pós-Graduação em Engenharia, Universidade Federal de Santa Catarina, Florianópolis, 2003.” Rua Leopoldino Araújo, 199, Centro – Itanhaém – São Paulo – CEP 11740-000 www.ageempreendedores.org [email protected] 46

Novamente, devido a uma Lei antiga, Nº 2.405, DE 10 DE DEZEMBRO DE 1998, as discrepâncias entre os valores de IPTU na cidade são assustadoras e em desacordo com a realidade. Nesta questão, sugerimos aos Poderes Executivo e Legislativo a implemantação de sistemas modernos e transparentes de cálculo e aplicação de tais cobranças, bem como transparência para a população em geral e a indústria da construção civil, conforme o exemplo de Santos, que pode ser consultado no link abaixo. https://www.santos.sp.gov.br/?q=content/planta-generica-de-valores Para finalizar este tema, questionamos o que leva o Poder Público a instalar departamentos e secretarias em imóveis particulares, com valores elevados de locação, sendo ele proprietário de área com espaço suficiente para instalar toda essa estrutura? Para quem não sabe, a área onde se encontra as sucatas de ambulâncias da Cidade, onde está inslatado o SAMU, na Estrada Gentil Perez, tem mais de 35 mil m2 (figura abaixo), e seria suficiente para instalar toda a estrutura da municipalidade, sem a necessidade de mais nenhum imóvel alugado. Há espaço inclusive, para ser construído um novo e moderno Paço Municipal. Por que não? Se isso não foi pensado e o espaço não será usado, por que não vender e transformar esses recursos em benefícios de infraestrutura para a população? De onde viriam os recursos para a construção de toda essa estrutura? Novamente a resposta é “da indústria da construção civil”, que faria uma troca de área com o atual espaço ocupado pelo Paço Municipal, e com a economia das centenas de milhares de reais gastos com aluguéis. Outra alternativa seria repassar toda a obra, sob encomenda, para um investidor da construção, pagando um único aluguel sobre todo o espaço, ou através de uma Parceria Público-Privada. Rua Leopoldino Araújo, 199, Centro – Itanhaém – São Paulo – CEP 11740-000 www.ageempreendedores.org [email protected] 47

ÁREA DE PROPRIEDADE DA PREFEITURA MUNICIPAL DE ITANHAÉM TABELA 7 – COMUNICAÇÃO ÁREA DOENÇAS DORES/SINTOMAS REMÉDIOS EFEITOS NÃO COLATERAIS C O M -TRANSPARÊNCIA U -IMPOSIÇÃO DE SOLUÇÕES QUE VÃO -ELIMINAÇÃO DE RUÍDOS CONTRA O SETOR DE COMUNICAÇÃO N -FALTA DE CANAL -CRIAÇÃO DE CANAL DE -FACILIDADE E I DE COMUNICAÇÃO -RUÍDOS E COMUNICAÇÃO AGILIDADE NAS COM O SETOR INTERPRETAÇÕES EXCLUSIVO COM O TOMADAS DE DECISÕES SETOR, POR VIA DIGITAL E COBRANÇAS C EQUIVOCADAS A E PRESENCIAL A -BUROCRACIA RESPEITO DAS -ENTRAVE PARA DECISÕES CORRUPÇÃO A -FALTA DE -FIM DA BUROCRACIA Ç TRANSPARÊNCIA Ã O Rua Leopoldino Araújo, 199, Centro – Itanhaém – São Paulo – CEP 11740-000 www.ageempreendedores.org [email protected] 48

A TABELA 7 corresponde ao último tema levantado em nossos mais de 3 meses de debates, conversas e estudos, quando na verdade deveria ter sido o primeiro e mais importante tema. E é! Se houvesse comunicação do Poder Público, das entidades de classe, das autarquias federais com os demais setores da sociedade civil, incluindo a população, o grupo de WhatsAPP da indústria da construção civil e afins, a AGE – Associação Geral de Empreendedores, bem como este documento, não existiriam! O que buscamos é dialogar com todos os setores do setor Público e privado, sem restrição de assuntos, de ideias e de temas que julgamos serem necessários para a melhoria da Cidade de Itanhaém e da Região Metropolitana da Baixada Santista. Toda vez que um grupo se propõe a fazer mudanças drásticas na forma que o poder público trata as “coisas”, haverá gente descontente com as propostas de mudanças. É impossível agradar a todos! Nessas situações, o que tem que ser feito é um amplo debate a respeito dos assuntos que impactam no maior número de beneficiados. Este grupo levantou várias questões de extrema importância para o futuro de nosso segmento, da Cidade e da população em geral. Em nosso grupo não há o sujeito “EU”. Existe o sujeito “NÓS”! Não levamos assuntos coletivos para o lado pessoal. Aceitamos críticas daquilo que está errado e precisa ser corrigido. Aceitamos o contraditório. O que queremos é que o Poder Público aceite nosso direito de cobrar que as mudanças sejam feitas. Rua Leopoldino Araújo, 199, Centro – Itanhaém – São Paulo – CEP 11740-000 www.ageempreendedores.org [email protected] 49

Mudanças necessárias para que não somente a indústria da construção civil ganhe, mas que a população ganhe, através de mais e melhores escolas, hospitais, postos de saúde, clínicas de especialidades, opções de transporte público digno e seguro, segurança, vias públicas e áreas de lazer, sou seja, tudo aquilo que um Cidadão pagador de impostos espera que lhe seja devolvido. Se conseguirmos obter êxito somente em nossa comunicação, já teremos dado um grande passo para, que no mínimo, a transparência das ações surjam. Este documento procurou ser o mais transparente e compreensível possível, uma vez que toda a população de Itanhaém terá acesso a seu conteúdo, bem como os demais poderes legalmente constituídos, do Judiciário, do Ministério Público, do Legislativo, das demais entidades de classe, Autarquias Federais e, principalmente, para todos os PRÉ-CANDIDATOS ao cargo de Prefeito nas próximas eleições. No aguardo de breve retorno, colocomo-nos à disposição para esclarecimentos, Atenciosamente, Douglas Martins do Prado Presidente Rua Leopoldino Araújo, 199, Centro – Itanhaém – São Paulo – CEP 11740-000 www.ageempreendedores.org [email protected] 50