eBook_issue02_FINAL

รวมเรอ่ื ง ต้องรู้ ของคน ซอ้ื บา้ น กอ่ นถงึ วนั โอนกรรมสทิ ธ์ิ • ถ้าตอ้ งกู้ ควรเตรียมตัวอยา่ งไร • Checklist ตรวจรบั บา้ น • รายการเอกสารทตี่ ้องใช้ • การโอนกรรมสทิ ธ์ิ กบั list ค่าใช้จ่าย

เม่อื เลอื กบ้าน คอนโด หรือทาวนโ์ ฮม ทีถ่ ูกใจได้แลว้ ขน้ั ตอนทีส่ �ำ คัญต่อมาคือ การเตรยี มความพรอ้ ม กอ่ นการโอนกรรมสทิ ธิ์ ซ่ึงมีรายละเอยี ด และเอกสารทต่ี ้องเตรยี มมากมาย ดังนั้นเราควรศึกษาไวก้ ่อน เพือ่ ความสะดวก รวดเรว็ และปอ้ งกนั ความผดิ พลาดต่าง ๆ



ถา้ ตอ้ งกู้ ควรเตรียมตัวอยา่ งไร เพราะการจะซื้อบา้ น คอนโด หรอื ทาวนโ์ ฮมสกั หลงั นนั้ ใช้เงินคอ่ นข้างสูง ดังนัน้ คนจ�ำ นวนมากจึงไม่สามารถซอื้ ด้วยเงินสดได้ จงึ ตอ้ งกูเ้ งนิ เพือ่ มาจ่ายคา่ บ้าน และการกูน้ น้ั ถือเปน็ ขน้ั ตอนสำ�คัญช้ีเป็นชีต้ ายวา่ เราจะควา้ บ้านหลังท่ีฝนั มาครอบครองได้หรอื ไม่ แลว้ ยงั มรี ายละเอียด และข้อจ�ำ กดั ตา่ ง ๆ มากมาย ดงั นน้ั หากคณุ เปน็ หนง่ึ คน ทีจ่ ะตอ้ งเตรียมตัวก้เู งนิ เพอื่ ซ้อื บา้ น ก็ควรจะเตรยี มตัวล่วงหนา้ ตามค�ำ แนะนำ�ดงั ต่อไปน้ี ประเมินรายได้ จัดการหนผ้ี อ่ นช�ำ ระต่าง ๆ วา่ สามารถกู้ได้เทา่ ไหร่ เนื่องจากมีผลตอ่ การคำ�นวณวงเงนิ ในการกู้ กู้คนเดียวไดห้ รอื ไม่ และความสามารถในการผ่อนช�ำ ระ หากตอ้ งกู้รว่ ม เตรียมเอกสารตา่ ง ๆ ไว้ตัง้ แต่เนิ่น ๆ ให้พร้อม ผกู้ รู้ ่วมตอ้ งเตรียม ประวตั ิการเงนิ ให้ดเี ช่นกัน อยา่ งนอ้ ย 2 – 3 เดือน เชน่ ใบรับรองเงินเดือน สลปิ เงนิ เดอื น จดั การหนสี้ ินใหห้ มด หรือเหลือนอ้ ยมากทีส่ ุด เชน่ หน้ีบัตรเครดติ เพราะมผี ลต่อการคิดวงเงินทจ่ี ะสามารถกู้ได้ 03



Checklist ตรวจรับบ้าน กอ่ นจะไปถงึ ขัน้ ตอนการโอนกรรมสิทธ์ิ กจ็ ะตอ้ งมกี ารตรวจรับบา้ นหรือห้องก่อน วา่ อยใู่ นสภาพทีน่ ่าพงึ พอใจหรือไม่ ทั้งนี้การตรวจรบั บ้านเปน็ ขน้ั ตอนทีค่ อ่ นขา้ ง มรี ายละเอยี ดเยอะ ดังนน้ั เรากค็ วรเตรียมลสิ ตร์ ายการท่ีต้องตรวจเช็คไวล้ ่วงหนา้ ว่าจะต้องให้ความส�ำ คญั กับจุดไหน ตรวจเช็คอยา่ งไร เพื่อให้พร้อมก่อนวนั ตรวจรบั บ้านจรงิ 1 อุปกรณ์ เชค็ ลิสต์ พร้อมปากกา เศษผ้า ใช้เพื่อตรวจรับบ้าน ใชท้ ดสอบการรั่วซมึ และเขียนคอมเมนตเ์ พิ่มเติม และทดสอบการระบายน�้ำ แบบแปลนบ้านของคณุ ลกู แก้วหรอื ลกู เหล็ก ช่วยให้ไมล่ ืมวา่ ต้องเชค็ ใหค้ รบทกุ ห้อง ใชท้ ดสอบความลาดเอยี งของพืน้ ห้อง เทปกาว ขนมปงั ท�ำ เครื่องหมายในจุดต่าง ๆ ใช้ทดสอบการท�ำ งานของโถสุขภัณฑ์ ถังน้ำ� กล้องถ่ายภาพ ใช้เทน้ำ�เพื่อทดสอบ ใชถ้ ่ายภาพจุดต่าง ๆ เก็บไว้ การระบายนำ�้ ในห้องนำ้� สามารถใช้โทรศัพท์แทนได้ ท่ีชารจ์ โทรศพั ท์ ใชต้ รวจเชค็ การท�ำ งานเต้าเสียบปลก๊ั ไฟ 05

Checklist ตรวจรับบา้ น 2.4 การระบายนำ้� 2 พื้นทน่ี อกบ้าน ระดับของบา้ น 2.1 ประตรู ้วั ควรสงู กว่าถนน เปดิ -ปิดได้งา่ ย มีระบบระบายน้�ำ ไมฝ่ ดื ผิดปกติ บริเวณรอบที่ดินเพ่อื ระบายน�ำ้ หรือไมล่ น่ื จนไมส่ ามารถเปิดค้างไว้ได้ ออกสู่ภายนอก กลอนประตู มรี างหรอื รอ่ งระบายน้�ำ ลอ็ คและไขเข้าได้ ไมม่ ปี ญั หา ภายนอกบ้านสามารถ • ถา้ เปน็ บานเปิด ควรมที ่ลี อ็ คได้ ทดสอบโดยการลองเอาถังน�ำ้ ราดดา้ นหนา้ บ้านและดูการไหลของน้�ำ เวลาเปดิ คา้ งไว้ • ถ้าเป็นบานเลอ่ื น ต้องไม่ตกราง ตรวจสอบบ่อพักน�ำ้ ให้ลองทดสอบเล่อื นเปิดปดิ หลาย ๆ คร้งั วา่ ไมม่ ตี ะกอน หรอื เศษหินปูนอยหู่ รือไม่ ร้ัวเหลก็ 2.3 ดินถม ตอ้ งมกี ารทาสีกนั สนมิ ทุกจุด ดินมีการปรบั เรียบ ตอ้ งไม่เห็นตวั เนอ้ื เหล็ก สมำ่�เสมอไม่มหี ลมุ บ่อ 2.2 รั้ว ไมม่ ีเศษปูน แนวร้ัวตอ้ งตง้ั ด่งิ ไม่เอยี ง ไมล่ ้ม ไมม่ รี อยแตกร้าว สฉี าบเรียบร้อย หรือเศษวสั ดุอ่นื ปนในดิน โครงสร้างของรั้ว และตวั บา้ น ต้องแยกจากกนั 06

Checklist ตรวจรับบ้าน 3.2 ผนังภายนอก 3 ตัวบ้านภายนอก พน้ื ผวิ 3.1 หลังคา ต้องไมม่ ีรอยแตกร้าว ปกู ระเบ้อื งหลงั คาเรียบรอ้ ย สี ไม่ให้เกดิ การรั่วซึม ต้องมกี ารทาอย่างสม่ำ�เสมอ ไมม่ กี ารปดู บวม สังเกตเหน็ ไดช้ ดั ตรวจดใู ต้ฝา้ เม่อื โดนแสงแดด เพ่ือดวู า่ มสี ่วนใดท่ปี ูกระเบ้อื งไมเ่ รียบร้อย และมนี ้�ำ ขงั บนฝา้ เพดานหรอื ไม่ วสั ดทุ ่ีใช้ภายนอก ตอ้ งเปน็ ชนิดกนั ชนื้ 3.3 พน้ื ที่จอดรถ และระเบียง ควรลาดเอียงใหน้ ้�ำ ไหลออกนอกบา้ น ตรวจโดยการลองเทน้�ำ แล้วเชค็ ดูทศิ ทางการไหลของน�ำ้ พนื้ เรียบสมำ่�เสมอไมม่ ีรอยปดู 07

Checklist ตรวจรบั บ้าน 4 พื้น 4.2 พ้ืนห้องน�ำ้ 4.1 ผวิ ของพื้น ระดับพ้ืน พน้ื เรียบได้ระนาบ ต้องลาดเอยี งเพยี งพอใหน้ �้ำ ระบายออกไป ยังจดุ ระบายไดด้ ี ทดสอบโดย ไมเ่ ปน็ แอง่ ไม่มสี ว่ นที่โก่งนนู ขึน้ มา การลองเทน้�ำ ในถัง แลว้ ดทู ิศทาง ทดสอบโดยการใชล้ ูกแก้วหลาย ๆ การไหลของน้�ำ ลกู มาวางหา่ งกัน แล้วดวู า่ ลูกแกว้ มีการเคล่อื นที่หรือไม่ 4.3 บันได งานปพู ื้นแน่นดี บันไดตอ้ งแขง็ แรง ทดสอบโดยใชเ้ หรยี ญสุม่ เคาะตามจุดต่าง ๆ ทดสอบโดยการเดนิ แลว้ ไม่มีเสยี ง ถา้ ปูไม่แน่นเป็นโพรง จะได้ยนิ เสยี งก้อง ดังเอี๊ยดอา๊ ด และไมร่ ู้สกึ ยวบ ดงั กวา่ ปกติ ควรแจ้งให้โครงการแก้ไข ราวบนั ได พ้ืนผิวเรยี บรอ้ ย ต้องสูงอย่างน้อย 90 ซม. ไมเ่ ผยอ ทดสอบได้โดยการเดินเท้าเปล่า และแข็งแรง ทดสอบโดย สมั ผัสไปรอบ ๆ หอ้ ง การลองจบั และโยก สขี องพ้ืน ตอ้ งสม่�ำ เสมอ ลกู นอน (ขั้นที่ใชเ้ หยยี บ) ช่องระหว่างลามิเนต หรอื กระเบอื้ ง ตอ้ งไมเ่ อียง ทดสอบโดยการวางลูกแกว้ ตอ้ งมีความสม�่ำ เสมอ เป็นแนวสวยงาม 08

Checklist ตรวจรบั บ้าน 5 ผนัง ฝา้ ฉาบเรียบ ผนงั เรียบ ตอ้ งไมเ่ หน็ รอยตอ่ ทดสอบโดยการใช้มอื ขอบมุมระหวา่ งฝ้ากบั ผนงั ลองสุ่มลูบ ทกุ ผนัง ตอ้ งเรยี บร้อยเปน็ เสน้ ตรง ไมม่ รี ู ไมม่ ีรอยรา้ ว โดยเฉพาะบรเิ วณท่มี รี อยต่อ เชน่ ผนงั ประตู หนา้ ตา่ ง ตรวจสอบรอยต่อ รอยชน ระหวา่ งผนงั กับพื้นเพดาน บวั พน้ื ตอ้ งเป็นเสน้ ตรง รอยต่อเรียบรอ้ ย สที าต้องสม�ำ่ เสมอ 6 ฝา้ เพดาน ระดบั ฝ้า ไม่มีการหยอ่ นหรอื แอ่นจนผดิ รูป ควรมชี อ่ งเซอร์วสิ โดยเฉพาะในสว่ นทต่ี อ้ งมีงานระบบเยอะ เชน่ ห้องนำ้� หอ้ งครวั 09

Checklist ตรวจรบั บ้าน 7 ประตูหน้าตา่ ง 7.1 การล็อค ตรวจสอบการล็อค และการไขกญุ แจ สำ�หรบั ประตหู น้าต่างทกุ บาน หากมีการลงกลอน ตอ้ งสามารถลงกลอนได้ปกติ ไมฝ่ ืดเกนิ ไป 7.2 บานกระจก ตรวจสอบบานกระจก ว่าติดตง้ั แข็งแรงดีหรือไม่ ทดสอบโดยการลองดัน และออกแรงผลัก รอยร้าว บานกระจกต้องไม่มีรอยรา้ ว 8 ระบบไฟ 8.2 หลอดไฟ 8.1 ปลั๊กไฟ ตรวจสอบไฟทกุ ดวง ว่าใชง้ านได้ปกตหิ รือไม่ ตรวจสอบเตา้ เสียบ (ปลั๊กไฟ) 8.3 อุปกรณ์ไฟฟา้ อืน่ ๆ ทุกอัน ว่าใช้งานได้หรอื ไม่ ลองเปิดใช้งานเครือ่ งใช้ไฟฟ้า ตรวจสอบว่ามกี ารเดนิ สายดิน ท่ตี ิดต้ังเอาไว้ เชน่ แอร์ โดยสอบถามจากโครงการ โดยเฉพาะเรื่อง พัดลมดดู อากาศ เครื่องดดู ควนั ความลกึ ซึง่ สายดนิ ควรอยู่ลกึ ลงไป เป็นตน้ วา่ ใช้งานไดป้ กตหิ รอื ไม่ 2 เมตร จากพน้ื ดิน ขอใบรับประกนั ของอปุ กรณ์ จากโครงการใหค้ รบ 10

Checklist ตรวจรบั บา้ น 9 ระบบน�้ำ 9.2 อา่ งลา้ งหนา้ อา่ งอาบน�้ำ ฝักบัว 9.1 โถสขุ ภัณฑ์ ความแรงของน้ำ� โถสุขภณั ฑ์ ทดลองเปดิ น้ำ�เพอ่ื ตรวจสอบ ตอ้ งทำ�งานไดป้ กติ โดยการ ความแรงของนำ�้ ที่ไหลออกมา นำ�เศษขนมปงั ใสล่ งไปแล้วกดใช้งาน ตรวจสอบการร่ัวซมึ ตรวจสอบระบบเก็บน�ำ้ ของน�้ำ บนพื้นและผนัง ของสุขภัณฑ์ โดยการน�ำ ผา้ หรอื กระดาษช�ำ ระ วา่ ท�ำ งานได้ปกตหิ รือไม่ วางไวต้ รงบรเิ วณรอยต่อทต่ี ดิ ตงั้ โดยลองกดนำ้�อยา่ งน้อย 2 – 3 คร้ัง 9.3 การระบายน�้ำ ตรวจสอบการร่วั ซึม ของน้ำ�บนพื้นและผนัง ตรวจสอบการระบายน�้ำ โดยการน�ำ ผ้า หรอื กระดาษชำ�ระ โดยการลองเปดิ น�้ำ จากก๊อกอา่ งล้างหนา้ วางไว้ตรงบริเวณรอยตอ่ ทีต่ ิดต้งั ฝกั บัว อ่างอาบน้ำ� และทดลองกดชักโครก พร้อม ๆ กัน เช็คดูวา่ น�้ำ ระบายไดท้ นั หรือไม่ 11

รายการ เอกสารท่ตี ้องใช้

รายการเอกสาร ท่ีตอ้ งใช้ เอกสารทต่ี อ้ งใช้ บุคคลธรรมดา บคุ คลธรรมดา นติ ิบคุ คล (กรณสี มรส) 1 สำ�เนาบัตรประชาชน (กรณีเปลยี่ นช่ือให้เตรียมสำ�เนาใบเปลีย่ นช่อื ด้วย) 2 สำ�เนาทะเบียนบ้าน 3 สำ�เนาบตั รประชาชนของคู่สมรส (กรณเี ปลีย่ นช่อื ใหเ้ ตรยี มส�ำ เนาใบเปลย่ี นช่ือดว้ ย) 4 สำ�เนาทะเบยี นบา้ นของคสู่ มรส (หากมีชอื่ อยคู่ นละทะเบยี นบ้านกนั ) 5 หนงั สอื ยนิ ยอมของคูส่ มรส 6 สำ�เนาใบทะเบียนสมรส 7 สำ�เนาใบทะเบียนหยา่ (กรณหี ยา่ ร้าง) 8 กรณีคูส่ มรสเสยี ชวี ิต ใหเ้ ตรยี มส�ำ เนาใบมรณบตั ร 9 ส�ำ เนาบตั รประจ�ำ ตวั ประชาชน และทะเบยี นบา้ น ของกรรมการผ้มู อี �ำ นาจลงนาม 10 สำ�เนาหนังสอื รับรองการจดทะเบยี น (อายไุ ม่เกิน 1 เดอื น) 11 ส�ำ เนาบญั ชรี ายช่อื ผู้ถอื ห้นุ (อายไุ ม่เกนิ 1 เดอื น) 12 สำ�เนาหนังสอื บริคณห์สนธิ 13 รายงานการประชุม คณะกรรมการบรษิ ทั เพื่อซือ้ ห้องชุด โดยระบทุ ่มี าของเงินที่ซอ้ื และวัตถปุ ระสงคข์ องการซื้อ 14 หนงั สอื แสดงตวั อย่าง ลายมอื ชอื่ กรรมการบริษัท 15 แบบ ก. (กรรมการเขา้ ใหม่) 16 สำ�เนาเอกสารจดทะเบียนนติ ิบคุ คล **ส�ำ เนาทุกฉบบั ใหผ้ ซู้ อ้ื หรอื เจ้าของเอกสารลงลายมอื ชื่อรบั รองสำ�เนาถูกตอ้ ง 13

การโอน กรรมสิทธิ์ กบั ลิสตค์ า่ ใชจ้ า่ ย

การโอนกรรมสิทธิ์ กับลสิ ตค์ ่าใชจ้ า่ ย 4.1 ค่าธรรมเนียม 4.2 คา่ อากร • จดทะเบียนโอนกรรมสทิ ธ์ิในแต่ละคร้ัง • ในสว่ นน้ีจะเปน็ ผู้ขายฝ่ายเดียวที่ต้องช�ำ ระ จะตอ้ งเสียค่าธรรมเนียม ในอัตราร้อยละ 2 ในขัน้ ตอนการจดทะเบยี นโอนกรรมสิทธ์ิ จากราคาประเมิน ไมม่ ขี ้อยกเวน้ • พิจารณาจากราคาประเมิน หรือการลดหย่อนใด ๆ และราคาตลาดร่วมกัน แล้วเลือก • นยิ มแบ่งคา่ ธรรมเนียมให้ท้ังสองฝา่ ย ราคาที่สงู กว่ามาคำ�นวณ รับผิดชอบคนละคร่งึ ผซู้ ้อื คา่ ธรรมเนยี ม ในอตั รารอ้ ยละ 0.5 ช�ำ ระรอ้ ยละ 1 ผูข้ ายชำ�ระคา่ ธรรมเนยี ม • จะไดร้ ับยกเวน้ ก็ตอ่ เม่ือต้องเสยี ร้อยละ 1 โดยใหร้ ะบุในสัญญาจะซ้ือจะขาย ภาษธี รุ กจิ เฉพาะ 4.3 ภาษธี รุ กิจเฉพาะ • ผขู้ ายทคี่ รอบครองอสังหารมิ ทรพั ยเ์ ป็นระยะเวลาน้อยกว่า 5 ปี จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ในอัตราร้อยละ 3.3 จากราคาประเมินหรือราคาตลาดขึ้นอยูก่ บั ว่าราคาใดสงู กว่า • ยกเว้นในกรณที ผ่ี ูข้ ายครอบครองอสงั หาฯ นานเกนิ กวา่ 5 ปี หรือมีชอื่ อยู่ในทะเบียนบา้ นนานกว่า 1 ปี หรอื ถูกเวนคนื บ้าน ทดี่ ิน หรือเป็นอสังหาฯ ท่ีได้มาโดยมรดก 15

การโอนกรรมสทิ ธ์ิ กับลสิ ต์คา่ ใชจ้ ่าย 4.4 ภาษีเงนิ ไดห้ กั ณ ทจี่ ่าย 4.5 ภาษีเงินไดน้ ิติบุคคล • เมอ่ื เกดิ การขายอสังหารมิ ทรัพย์ • กรณีทีผ่ ูข้ ายเปน็ นติ ิบุคคลจะไมใ่ ช้ จะนับเป็นรายได้แกผ่ ขู้ าย ผขู้ ายจึงตอ้ ง การคำ�นวณภาษีเงินได้หัก ณ ทจ่ี า่ ย เปน็ ฝา่ ยรบั ผดิ ชอบภาษฯี เองท้ังหมด ตามวธิ กี ารขา้ งต้น • โดยน�ำ มาคำ�นวณเปน็ เงนิ ได้พงึ ประเมนิ • คิดภาษใี นอตั รารอ้ ยละ 1 ของราคาตลาด ท่จี ะต้องค�ำ นวณภาษเี งินได้บคุ คลธรรมดา หรือราคาประเมินข้ึนอยกู่ ับราคาใดสงู กว่า หัก ณ ทจ่ี ่าย • ไม่น�ำ จำ�นวนปีทีถ่ อื ครอง • ภาษีเงินไดจ้ ะพจิ ารณาจากราคาประเมนิ เข้ามาพจิ ารณาค�ำ นวณภาษี และจำ�นวนปที ีถ่ อื ครอง • จำ�นวนปที ถ่ี อื ครองน้ันจะนับตามปบี ัญชี • เรม่ิ นบั ตง้ั แต่วนั ท่ี 1 มกราคมไปจนถึง 31 ธนั วาคมของปเี ดยี วกนั • การซ้อื ขายภายในปีเดียวกัน นบั เปน็ การถอื ครอง 1 ปี • หากครอบครองตงั้ แต่เดอื นธนั วาคมปีนี้ ถึงมีนาคมปหี นา้ กใ็ หน้ บั เปน็ ถอื ครอง 2 ปี 16

แสนสริ เิ รามงุ่ เน้นการเปน็ ผ้นู �ำ ด้านทอี่ ยอู่ าศัยและการใชช้ วี ติ ซงึ่ สะทอ้ นออกมาในรปู แบบของไลฟ์สไตล์ เทคโนโลยี สงั คมและวัฒนธรรม รวมถึงค่มู ือการใช้ชวี ติ ทค่ี ณุ สามารถติดตาม และอพั เดตบทความตา่ งๆ ได้จาก blog.sansiri.com หรอื ค้นหาโครงการบา้ น คอนโด และทาวเฮาส์ ทเ่ี ป็นตัวคณุ ไดท้ ่ี Sansiri.com