Standard de finition 2020

Standard Chaussée de Mons, 595 • 1070 Bruxelles de finition Bergensesteenweg, 595 • 1070 Brussel Edition 2020-2021 2 1

Il y a quatre ans, nous vous présentions un premier Sommaire guide concernant notre standard de finition dans nos logements en entretiens locatifs. 1. Avant-propos 2. Définition Durant cette période, nous avons appris de nos er- 3. Vétusté & dégradation reurs, nous avons retenu, mais surtout notre degré 4. Electricité d’exigence a changé. 5. Plomberie-sanitaire 6. Maçonnerie Aujourd’hui, nous vous proposons donc un nouveau 7. Menuiserie guide tout neuf avec l’intégration de ces nouvelles 8. Peinture normes. 9. Sols souples 10. Serrurerie HUET Jérémie 11. Vitrerie Responsable Cellule entretiens locatifs 12. Chauffage 13. Cas particuliers WATY Nathalie Directrice pôle locataires DELSEMME Philippe Responsable Cellule patrimoine 34

Page 7 Page 11 Page 15 Square Albert 1er 56

Avant-propos Avant-propos 1. Avant-propos Page 8 Le présent document a pour vocation de définir les standards de finitions pour nos logements en phase rénovation entretiens locatifs. Ce document est une ligne directrice et un curseur de niveau de gamme qu'il faut suivre à chaque rénovation. Le niveau de finition devra toujours être au moins égal à ce standard. Des améliorations pourront naturellement être envisagées ponctuellement et au cas par cas suivant la durée locative du bien et la configuration du logement. Ce standard de finition est valable sur l’ensemble des sites. Ce document se présente par lots (Electricité, plomberie…etc.). 78

Pour chaque lot, vous trouverez : · 1 partie généralité · 1 tableau récapitulatif du standard souhaité pièce par pièce · 1 visuel des produits à mettre en œuvre · 1 book photos (non exhaustif) des éléments conformes et non conformes Rue Victor Rauter 9 10

Définition Définition 1. Définition Page 12 Le degré de finition désiré dans nos logements est obtenu par cette règle simple : Standard de finition = Fonction de l’élément + Aspect de l’élément Fonction de l’élément: • La fonction de l’élément en question est-il assuré ? L’aspect de l’élément: • L’aspect de l’élément est-il conforme à notre standard ? Exemple: Prenons l’exemple d’une porte de distribution. La fonction : Cette porte doit pouvoir se fermer et s’ouvrir sans difficulté. L’aspect: Elle doit être conforme au standard défini dans le lot « menuiserie » et ne comporter aucun coup dans le vantail de porte par exemple. Si un de ces deux éléments n’est pas conforme, alors la porte devra être rem- placée. Cette règle doit être posée lors des Etats Des Lieux de Sorties (E.D.L.S.) par les coordinateurs de chantiers et les concierges conjointement et collégia- lement le jour de la sortie locative. 11 12

Vue rue Victor Rauter 13 14

Vétusté Définition Dégradation « La vétusté est la dégradation normale d'un matériau ou d'un équipement dû à 1. Définition Page 16 l'usage et au temps. Elle est également synonyme \"d'état d'usage\" ou \"d'usure normale\". La dégradation d'un bien (une peinture, un revêtement de sol, une 2. Grille de vétusté chaudière, etc.) liée à la vétusté n'est pas assimilable à une détérioration : elle ne met pas en cause la responsabilité du locataire, qui n'a donc pas à prendre à locative Page 17 sa charge les éventuels frais de réparation ou de remise en état. » VOn parle de dégradation lorsqu’il y a une preuve manifeste, volontaire ou non, de détérioration. De manière générale, si le locataire vient à abîmer l’un des élé- Dments du bien, il doit le remplacer ou le faire réparer à ses frais et sans attendre. Dégradation radiateur et revêtement de sols 15 16

Grille de vétusté locative Définition des termes utilisés Cette grille permet de déterminer la durée de vie des équipements et appareils • Durée de vie : Nombre d’années durant lesquelles l’élément est électroménagers ainsi que d’évaluer leur état de dégradation. La dégradation supposé fonctionner. causée par le temps et un usage normal des équipements relève de la vétusté tandis qu’une dégradation anormale est considérée comme un dommage dont • Franchise: Nombre d’années pendant lesquelles le coût d’achat la réparation pèsera sur le dépôt de garantie du locataire. d’origine reste identique. Equipement Durée de vie Franchise Abattement Quote-part • Abattement: Valeur que l’équipement perd chaque année (en %). • Quote-part: Coût de l’équipement à la fin de sa durée de vie et au annuel résiduelle -delà, jusqu’à sa date de remplacement. Mobilier stratifié 10 ans 2 ans 10% 20% Comment utiliser la grille de vétusté pour les réparations locatives ? Menuiserie intérieure 20 ans 9 ans 8% 12% Cette grille s’applique avec la formule suivante : Carrelage, faïence 20 ans 5 ans 5% 25% Avec : f = Valeur résiduelle Faïence murale 20 ans 10 ans 8% 20% d = Durée locative F = Franchise Papiers peints 7 ans 1 an 15% 10% a = % d’abattement Peinture 7 ans 1 an 15% 10% 18 Revêtements de sols souples 15 ans 5 ans 8% 20% Dalles plastique 10 ans 2 ans 10% 20% Plomberie, canalisations 15 ans 5 ans 8% 20% Chauffage 25 ans 5 ans 4% 20% Réseau électrique 20 ans 5 ans 5% 25% App. électrique/chauffage 15 ans 5 ans 8% 20% Quincaillerie 10 ans 2 ans 10% 20% Robinetterie 10 ans 2 ans 10% 20% Appareils sanitaires 20 ans 5 ans 5% 25% Appareils ménagers 8 ans 5 ans 2% 25% 17

Exemple 1 : Revêtement de sol souple du type Gerflor® ou dalles Exemple 2 : Revêtement de peinture En prenant la grille et la formule ci-dessus, voici le graphique dégressif d’un re- Un autre exemple de graphique dégressif concernant la peinture dans un loge- vêtement de sol souple du type Gerflor® ou dalles. ment. Abattement de 8 % Abattement de 15% chaque année chaque année Durée de vie 15 ans Durée de vie 7 ans 5 ans de franchise 1 an de franchise Cas de figure : Cas de figure : L’état des lieux de sortie fait apparaitre des dégradations qui sont dus au mau- L’état des lieux de sortie fait apparaitre des dégradations qui sont dus au mau- vais comportement du locataire. Le montant des réparations se chiffre à 500€. vais comportement du locataire. Le montant des réparations se chiffre à 700€. 1. Si le locataire quitte le logement entre 1 et 5 ans, il devra alors payer l’inté- 1. Si le locataire quitte le logement avant 1 an, il devra alors payer l’intégralité gralité de la somme demandée = 500 € de la somme demandée = 700 € 2. Si le locataire quitte le logement entre 6 et 15 ans après la pose, la somme 2. Si le locataire quitte le logement entre 2 et 7 ans après la pose, la somme sera réduite en fonction de l’abattement annuel en %. Exemple : le locataire sera réduite en fonction de l’abattement annuel en %. Exemple : le locataire part au bout de 8 ans, il devra alors payer 76 % de la somme f = 1-(8-5)*8% part au bout de 3 ans, il devra alors payer 70 % de la somme f = 1-(3-1) = 76% soit 500 € * 0,76 = 380 € *15% = 70% soit 700 € * 0,70 = 490 € 3. Si le locataire quitte le logement 15 ans ou plus après la pose, le bailleur 3. Si le locataire quitte le logement 7 ans ou plus après la pose, le bailleur peut peut demander au locataire de payer 20% de la somme = 100 € demander au locataire de payer 10 % de la somme = 70 € 19 20

Exemple 3: Plomberie—sanitaire Autres graphiques Dernier exemple. Le cas de la plomberie dans un logement. Abattement de 5 % chaque année Durée de vie 20 ans 5 ans de franchise Cas de figure : L’état des lieux de sortie fait apparaitre des dégradations qui sont dus au mau- vais comportement du locataire. Le montant des réparations se chiffre à 900€. 1. Si le locataire quitte le logement entre 1 et 5 ans, il devra alors payer l’inté- gralité de la somme demandée = 900 € 2. Si le locataire quitte le logement entre 6 et 20 ans après la pose, la somme sera réduite en fonction de l’abattement annuel en %. Exemple : le locataire part au bout de 11 ans, il devra alors payer 70% de la somme f = 1-(11-5) *8% = 70% soit 900 € * 0,70 = 630 € 3. Si le locataire quitte le logement 20 ans ou plus après la pose, le bailleur peut demander au locataire de payer 25% de la somme = 225 € 21 22

Vue rue du Goujons 23 24

Electricité Généralités 1. Généralités Page 26 • L’ensemble des logements E.L. devront avoir une attesta- 2. Tableau Page 27 tion de conformité électrique en cours de validité. Page 28 3. Visuel Page 30 • Chaque attestation comprendra le rapport de contrôle, le 4. Photos schéma unifilaire et le schéma de position. 25 • L’ensemble de l’installation sera conforme au R.G.I.E. (Règlement Général sur les Installations Electriques) pour les logements rénovés complètement ou extension d’installa- tion et à défaut, au Code du Logement en vigueur. • L’ensemble des appareillages électriques seront blancs et homogènes dans le logement. • Installation encastrée sauf cas particulier (en goulotte). • Chaque pièce possède au minimum 1 point lumineux en plafonnier avec des ampoules type ECO. • 1 détecteur de fumée dans chaque pièce entre la porte d’entrée logement et les chambres. • Respect des volumes dans les salles d’eau et protection IP44—IK07. • Prises 2P 16A autorisées dans les logements seulement si ces derniers n’ont pas fait l’objet d’une rénovation complète (filerie existante) > A remplacer en 2P+T 16A • Dispositions minimales:  1 prise de courant 2P+T 16 A pour chaque pièce  5 prises de courant 2P+T 16 A pour le séjour  1 prise de courant spécialisée 16 A sur circuit séparé  1 prise de courant spécialisée 25 A pour la cuisine sur circuit séparé (gros électroménager) > Sotrelco  1 prise téléphone TV  1 prise Belgacom  2 différentiels : 300 mA et 30 mA  1 point lumineux en applique (réglette) au dessus de l’évier cuisine et au dessus du lavabo SDB.  1 sonnette filaire par logement  1 coffret avec porte fonctionnelle 26

Tableau récapitulatif Visuel Appareillages Hall Séjour Cuisine SDB Ch Wc Appareillages Legrand—gamme Niloé® Point lumineux plafonnier 1 1 1 1 1 1 Point lumineux applique 11 Prise 2P+T 16A 1 5(1) 2 1 3 Prise spécialisée 16 A 1 (2) Prise spécialisée 25 A 1 (3) Prise plan de travail 4 (4) Prise Belgacom 1 Prise 2P+T 16A Prise 2P 16A Prise RJ11 RÉF. 396637 RÉF. 396657 RÉF. 396664 Prise TV 1 (1) Séjour : 1 prise par tranche de 4m² avec un minium de 5 prise dans le cas de Prise TV mâle 14dB Prise Belgacom Prise 2x2P+T compact rénovation complète ou extension d’installation RÉF. 396691 RÉF. 396685 (2) 1 prise spécialisée 16A soit dans la cuisine ou dans le kot suivant la typologie des sites. (3) 1 prise spécialisée 25A dans la cuisine si le logement a fait l’objet d’une réno- vation complète dans le cadre du marché Sotrelco. (4) Cuisine : 6 prises, dont 4 à hauteur du plan de travail si le logement a fait l’ob- jet d’une rénovation complète dans le cadre du marché Sotrelco. Interrupteur 2 directions Interrupteur 2 dir. double RÉF. 396601 Interrupteur triple 27 28

Photos Appareillages dégradés.. Non conforme Aucun lustre existant lors de la sortie locative ou de câbles dénudés. Inter.2 dir à voyant Interrupteur bipolaire Plaque 1 poste blanc RÉF. 396607 RÉF. 396628 RÉF. 665001 Coffret modulaire et différentiels Pas de traces de peinture sur les appa- Pas papier collant sur les appareillages. reillages. Diff. 300 mA Coffret saillie—36modules Diff. 30 mA RÉF. 401642 Manque le capot de protection IP 24 Fils dénudés sans protection. Eclairage Ampoule ECO E27 + soquet Applique Prismaline IP 24 avec prise rasoir 29 30

conforme Ampoule et soquet. Annexes Plaque présente. Les volumes de protections Le R.G.I.E. définit, à l’intérieur de la salle de bains, 4 volumes de protection : 0, 1, 2 et 3. Ce sont eux qui déterminent la pose des circuits et appareillages électriques comme suit : Détecteur de fumée présent. Coffret conforme. 31 32

Plomberie Sanitaire 33 34

Maçonnerie 35 36

Menuiserie 37 38

Peinture 39 40

Sols souples 41 42

Serrurerie 43 44

Vitrerie 45 46

Chauffage 47 48

Cas particuliers 49 50