Guia a tener en cuenta para alquilar tu vivienda (1)

I​ ntroducción Antes de la crisis económica en el año 2008 España era esencialmente un país de compradores. Cuando empezaron los problemas asociados al trabajo y comenzaron los despidos, las familias españolas cambiaron sus hábitos y el alquiler de viviendas se convirtió en la opción más común.​ Tras los años de la crisis el mercado de trabajo ha ido mejorando y los datos de paro también, lo que ha ayudado a reactivar tanto el mercado de venta de viviendas como el de alquiler. Con la entrada del Covid-19 se ha vuelto al inicio comentado antes. Vuelven los problemas de okupas y con más fuerza al sentirse apoyados por algunas instituciones, los impagos, las negociaciones, y con el estado de alarma, los cambios con los decretos relativos al alquiler. En este sentido cabe destacar que e​ l precio de los a​ lquileres, en base a los datos publicados por idealista.com aumentó un 15,9% en 2016 ​y en cuanto a las ventas según los datos que publica el INE (Instituto Nacional de Estadística) l​ a variación anualdel Índice d​ e Precios de Vivienda (IPV) en el cuarto trimestre de ​2016 se situó en el 4,5% y​ ​el número de ventas de ​viviendas en febrero de 2017 aumentó en un 1,2%​ r​ especto a febrero de 2016​. Otro factor decisivo para el mercado de alquiler de viviendas ha sido la escasez de oferta, puesto que en muchas ciudades no existe una oferta de vivienda nueva frente a la gran demanda, lo que ha hecho aumentar los precios. Como consecuencia de todo lo anterior, por lo tanto, los precios de los alquileres han aumentado en los últimos años y en ciudades como Madrid y Barcelona han alcanzado máximos históricos.

A pesar de la subida de precios, muchas familias continúan eligiendo alquilar la vivienda en la que viven, debido, sobre todo, a la capacidad de adaptación del precio del alquiler a la situación económica de la familia en cada momento. En el caso de que aumente la familia o de que haya que mudarse por motivos de trabajo a otra ciudad, es mucho más sencillo cambiar de casa si no estás atado a una vivienda en propiedad y, probablemente, con una hipoteca. Por su parte, los propietarios de viviendas habían ya visto aumentar la rentabilidad de sus casas debido a la subida de los precios de los alquileres y también habían recuperado la confianza en el mercado puesto que los casos de impago de las rentas de alquiler se habían reducido debido a la recuperación económica del país. Pues ahora otra vez a empezar de nuevo. La situación del mercado del alquiler, por lo tanto, es propicia a ser propietario y a alquilar una vivienda para obtener una rentabilidad que con el tiempo puede aumentar, debido a la subida progresiva de los precios que se puede ver en el futuro mercado de alquiler. Cómo sabemos que durante el alquiler pueden surgir conflictos con el inquilino, y especialmente en los momentos presentes debido, como hemos dicho a la actual situación coyuntural, en los siguientes puntos te damos varios consejos para que todo sea más sencillo y puedas alquilar con seguridad.

Pasos a realizar antes de firmar el contrato de alquiler Alquilar una vivienda es un trámite muy habitual, muchas personas alquilan viviendas cada día, pero antes de firmar un contrato de alquiler te pueden surgir algunas dudas sobre cómo elegir a tu inquilino o cómo hacer el contrato. Cuando se firman contratos de los que se adquieren en los estancos, no sabemos lo que nos puede pasar. Buscarás en internet y le preguntarás a tus amigos y familiares, pero ten en cuenta que en estos casos el redactado de un contrato hecho por un abogado o API que tenga experiencia en contratos de alquiler te dará la confianza necesaria para firmar el contrato de alquiler con seguridad y resolver cualquier duda que te pueda surgir. Además, es importante que sigas algunas recomendaciones antes de firmar que te ayudarán a que el alquiler de la vivienda se realice con éxito y a evitar problemas en el futuro: 1.1 Revisa el estado de la vivienda El propietario debe asegurarse antes de alquilar la vivienda de algo esencial: que la vivienda es habitable. Esto quiere decir que antes de alquilar la vivienda las instalaciones de luz, agua o calefacción deben estar en perfectas condiciones y que cualquier circunstancia que afecte a dicha habitabilidad debe ser resuelta por el propietario. Lo recomendable es que revises con un técnico de tu confianza toda la casa para que todo funcione perfectamente antes de alquilarla para que realice las obras y reparaciones que sean necesarias antes de alquilar y emita un certificado de que todo lo que afecta a la habitabilidad de la casa funciona correctamente.

1.2 Busca al inquilino adecuado A la vez que revisas tu vivienda para ponerla en alquiler puedes empezar a buscar inquilino. La búsqueda del arrendatario adecuado para alquilar la vivienda requiere paciencia y tiempo. Puedes utilizar varios métodos, por ejemplo: • Publica un anuncio en diferentes páginas webs especializadas en el alquiler de viviendas (​idealis​ta,​ f​ otocasa​ ​o​ ​milanuncios​, ​entre otras muchas). • Coloca un cartel de “Se alquila” en el portal, en una ventana o en el balcón. Pero cuidado que estas dando muchas pistas a los posibles okupas. • Habla con tus amigos y conocidos por si conocen a algún posible interesado en alquilar. • Colabora con una agencia inmobiliaria especializada en la zona. Te cobrarán por sus servicios (o quizás se lo cobraran al inquilino), pero puede que el proceso de encontrar al inquilino sea más rápido. • Acude a organismos oficiales para que gestionen el alquiler, como alguna asociación que defienda tus intereses. En algunos casos ofrecen ventajas diversas y garantías del pago del alquiler que pueden ser por debajo del valor de mercado. En este caso habrá que recomendar hablar con estos organismos para que le informen bajo qué condiciones se producirá el alquiler. Estos métodos no se excluyen unos a otros, sino que los podrás utilizar de forma simultánea para que la búsqueda de tu inquilino perfecto sea más rápida. Una vez que has encontrado al inquilino adecuado y que tenéis un acuerdo sobre la renta y los aspectos básicos del contrato de alquiler, será preciso que pases a la siguiente fase para averiguar si el potencial inquilino es solvente.

1.3 Analiza la solvencia del inquilino Uno de los aspectos que probablemente más te preocupará como propietario y futuro arrendador es que el arrendatario tenga la suficiente capacidad económica para poder pagar el alquiler cada mes. Los documentos que se suelen solicitar para cotejar la solvencia del inquilino, según los casos, son los siguientes: 1. En el caso en que el inquilino trabaje por cuenta ajena es aconsejable solicitarle lo siguiente: ● Una copia de las dos últimas nóminas. ● La vida laboral en el caso en que en la nómina no figure la antigüedad en la compañía o ésta sea inferior a un año. ● Con esta documentación deberás tener en cuenta que por ejemplo si tiene un contrato indefinido o lleva un tiempo en la empresa, este inquilino te dará una mayor seguridad de cara al pago. 2. En el caso en que el inquilino trabaje como autónomo, es recomendable pedirle la siguiente documentación: ● Justificante de ingresos (declaración del IRPF modelo 100, últimos dos pagos fraccionados del IRPF modelos 130 y 131). ● Copia de la vida laboral si en base a los documentos anteriores no se acredita una antigüedad superior a un año. ● Las agencias inmobiliarias con más experiencia y desde las asociaciones de propietarios llaman a la empresa para corroborar dichos datos, y comprobar que las nóminas presentadas no son falsas. Con esta documentación podrás conocerlos ingresos de tu inquilino y valorar si son suficientes para pagar el alquiler mensualmente. 3. Para el caso en que el inquilino sea pensionista, se le solicitará lo siguiente: ● Documento oficial de la Seguridad Social actualizado de la pensión o certificado de rentas. El importe de la pensión te dará una idea de los ingresos del inquilino y de si puede hacer frente al pago de la renta. 4. Finalmente, en el supuesto en que el inquilino sea una empresa, es aconsejable solicitarle la siguiente documentación: ● Copia del último Impuesto de Sociedades (modelo 200). ● En el caso en que la antigüedad de la empresa sea inferior a 1 año, es necesario aportar un avalista.

Los datos del Impuesto de Sociedades te ayudarán a saber cuánto ingresa la empresa al mes y al año y si tiene capacidad para pagar el alquiler. En definitiva, toda la documentación citada anteriormente se utiliza para conocer la solvencia del futuro inquilino, pero para interpretar los datos correctamente o profundizar en la información mediante el acceso a un registro de morosos, deberás acudir a un profesional que sepa valorarlos. En cuanto a la solvencia es necesario que tengas en cuenta que alquilar a amigos o conocidos no es garantía de que no pueda haber incidencias con el pago del alquiler, por lo que la información detallada anteriormente es preciso solicitarla siempre. La precaución en este sentido es fundamental para prevenir y evitar problemas en el futuro. Evita alquilar a familiares, amigos o conocidos, suelen ser foco de problemas constantes. 1.4 Ten en cuenta los impuestos que inciden en el alquiler En cuanto a los aspectos fiscales del alquiler ten en cuenta los siguientes aspectos: ● El alquiler supondrá un ingreso para ti como propietario (porque es un rendimiento de capital inmobiliario) que tendrás que declarar en el IRPF, por lo que es conveniente que te asesores fiscalmente de cómo incidirá en tu declaración. ● En general, el alquiler de la vivienda está exento de pago del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), salvo los casos en los que la vivienda seutilice en parte o totalmente como despacho profesional, o si se alquila a una persona jurídica (empresa) para que sea la vivienda de uno de los empleados. ● Hay impuestos, como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), que no inciden en el alquiler directamente, pero que podrás repercutir al inquilino junto con la renta. No obstante, no olvides que tú como propietario tienes la obligación de pago frente a Hacienda.

2. Cláusulas del contrato de alquiler de vivienda El contenido del contrato de alquiler se pacta entre las partes teniendo en cuenta lo regulado por la L​ AU. ​Lo habitual es que inicialmente acuerdes con el inquilino el importe de la renta, los gastos y las garantías que se van a entregar y luego envíes un borrador de contrato al potencial arrendatario para matizar el resto de cláusulas. Para negociar el contrato de alquiler y salvaguardar tus intereses es importante que conozcas el contenido de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la forma en la que se puede pactar cada cláusula. A continuación, analizamos las cláusulas más importantes del contrato. Uno de los aspectos esenciales del contrato de alquiler es lo que se va a alquilar, el objeto del contrato, en este caso un piso, una casa, un garaje. 2.1 El objeto del contrato: lo que vas a alquilar Para poder describir bien lo que se alquila en el contrato puedes copiar la descripción que consta en la escritura por la que eres propietario compraventa, por lo general). Otra opción, si no tienes a mano la escritura, es solicitar una nota simple (pero que quede bien determinado lo que alquilamos y no conduzca a error) en el Registro de la Propiedad. La puedes pedir presencialmente o por internet.​ Además de lo anterior, si alquilas una vivienda con muebles y electrodomésticos, es recomendable adjuntar al contrato una relación o inventario de cada mueble o electrodoméstico con una descripción detallada y un reportaje fotográfico.

Por otro lado, junto a la vivienda se podrán alquilar garajes y trasteros. En este caso deberán estar perfectamente detallados en el contrato. Por lo tanto, para describir correctamente lo que se va a alquilar en el contrato deberá constar lo siguiente: ● Dirección de la vivienda: calle, piso, letra, escalera, etc. ● Descripción de la vivienda en base a la escritura o a la nota simple (superficie, habitaciones, distribución, etc.). ● Descripción de muebles y electrodomésticos y fotos, si los hay. ● Descripción, en caso de que los haya, de los anexos a la vivienda que se alquilen (plazas de garaje o trasteros): número, planta, superficie, etc. 2.1 La renta y cómo se actualiza El importe de la renta se puede pactar de la forma que quieran el inquilino y el propietario. No obstante, para poner tu piso en alquiler deberás marcar un precio de alquiler y para ello puedes analizar (o que te lo analice una agencia o asociación inmobiliaria) casas similares a la que quieres alquilar en cuanto a ubicación y características, comparar los precios y establecer el que creas más justo. Cuando comiences a negociar con los inquilinos verás si la renta que has establecido es la adecuada o si es necesario un ajuste para que esté en la media del mercado. El importe de la renta se puede pactar de la forma que quieran el inquilino y el propietario. En el momento de la negociación del contrato si el inquilino quiere rebajar el importe de la renta puedes solicitar, por ejemplo, una duración más larga, para asegurarte más ingresos a largo plazo. La LAU indica que el inquilino puede abandonar la vivienda una vez pasados los 6 primeros meses y que la indemnización está limitada por ley a un mes por año que quede por cumplir de contrato y no se puede pactar en contra.

La renta se revisará cada año según lo que hayan acordado las partes del contrato y si no han acordado nada no se revisará el precio. Tener en cuenta el artículo 18, párrafo 3 del punto 1 por el que el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual del IPC a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice publicado a fecha de actualización del contrato. Suena complicado, por eso siempre recomendamos la intervención de un profesional. Es una inversión que debes proteger. 2.3 Gastos Junto con la renta se pueden repercutir al inquilino: ● Los gastos de comunidad del edificio, en el caso en que existan. Para poder repercutirlos será necesario que quede detallado el importe en el contrato. Por lo general, se suelen repercutir los gastos ordinarios de comunidad (gastos de portería, de calefacción o de servicios comunes como el ascensor o la piscina si los hay) y no los extraordinarios (derramas por obras en el edificio, por ejemplo). ● Los gastos de reparaciones por el uso normal de la vivienda o uso indebido corresponderán al inquilino y los que se refieran a la habitabilidad y al desgaste habitual deberá asumirlos el arrendador. ● El alta de los suministros es un gasto que se puede repercutir al inquilino o lo puede asumir el propietario. ● Los consumos de agua, luz y gas serán de cuenta del arrendatario. ● En el caso en que el propietario contrate un seguro de impago de alquiler podrá pactar con el inquilino que este se haga cargo del pago del seguro. 2.4 Duración La duración del contrato será la que pacten el propietario y el inquilino, pero en el caso en que sea inferior a cinco años, el contrato se prorrogará de año en año hasta tener esa duración, salvo que el arrendatario comunique con un mes de antelación la terminación del contrato o de sus prórrogas su voluntad de no prorrogar el contrato. Por ejemplo, si el contrato se ha pactado con una duración de un año y se ha firmado el 1 de enero de 2017, un mes antes del 1 de enero de 2018 el inquilino podrá informar al propietario de que no quiere prorrogar el contrato y si no comunica nada el contrato se prorroga, año a año, hasta que alcance los 5 años (o 7 años si es persona jurídica).

Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato. Es muy importante que como propietario realices todas las obras y reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad. 2.5 Obras En cuanto al arrendatario, no podrá realizar obras sin el consentimiento del propietario. Si le concedes al arrendatario una autorización para realizar alguna obra en la vivienda, es conveniente que describa por escrito lo que va a hacer, con planos y detalle de las obras. En estos casos, lo más adecuado es incluir una cláusula en el contrato para regular la obra o hacer un anexo al contrato para regular todas las condiciones de la obra. 2.6 Garantías de pago Para asegurar el pago de la renta y de los gastos se pueden pactar diversas garantías con el arrendatario siempre con límite máximo de una mensualidad y no sería compatible con hacer pagar el seguro de impago de alquiler al inquilino.

● En primer lugar, es obligatorio que el arrendatario entregue al arrendador, un mes de renta en concepto de fianza legal, esta fianza se deberá depositar por el propietario en el organismo que corresponda según cada Comunidad Autónoma. ● En segundo lugar, además de la fianza legal, se pueden pedir más garantías como un aval bancario, es decir, que una entidad bancaria se comprometa a pagar si el inquilino no lo hace. ● También se puede pedir un depósito de dinero en efectivo, por el que el inquilino entregará al propietario una cantidad de dinero en depósito hasta que finalice el contrato. ● Otra opción es que el contrato lo firme también otra persona como fiador o avalista personal, que responda de las obligaciones derivadas del contrato para el caso en que el arrendatario no las cumpla. ● Finalmente, existe la opción de contratar por parte del propietario un seguro que cubra el impago de la renta. ● Todas estas garantías tienen el objetivo de prevenir futuros perjuicios y para garantizar el cumplimiento del contrato una vez finalizado. 3. Principales conflictos que puede surgir con el inquilino Cuando nos relacionamos con otra persona por un alquiler de una casa pueden surgir situaciones en las que haya malentendidos o desacuerdos. En algunas ocasiones se resuelven con una simple llamada en la que se aclaran las cosas y en otras la situación se puede complicar y aparecer un conflicto. En los alquileres de vivienda los problemas o conflictos más habituales son los relacionados con el pago de la renta o con la resolución del contrato. 3.1 Conflictos relacionados con las obras en la vivienda Es bastante habitual que el arrendador y el arrendatario hablen de hacer una obra (por ejemplo, instalar el aire acondicionado) y que no quede nada por escrito, de esta forma en el momento en que finalice el contrato pueden surgir varios conflictos. Por ejemplo, imagina que no has pactado nada por escrito, dejas al inquilino que ponga un aire acondicionado y al final del contrato se lo quiere llevar y cuando le dices que tape los agujeros en la pared y la deje como estaba, se niega a hacerlo. Para evitar estas situaciones, es conveniente, regular todo por escrito y describir qué ocurre con las obras cuando finaliza el contrato: si se debe devolver la vivienda al estado anterior o si las reformas hechas se quedan implementadas en la vivienda.

3.2 Conflictos por impago de la renta El impago de la renta es uno de los principales conflictos que pueden surgir entre el inquilino y el propietario. Puede suceder que el inquilino deje de pagar de un día para otro, que cada mes se retrase a la hora de pagar o que un día decida dejar de pagar por que piensa que la renta no se adecúa al mercado. El impago de la renta es uno de los principales conflictos que pueden surgir entre el inquilino y el propietario. Para evitar y prevenir este tipo de problemas es aconsejable contratar un seguro que nos de asesoramiento legal en el supuesto de conflicto con el inquilino y que nos proporcione una garantía para los casos de impago. Con los seguros de impago de alquiler obtendrás varias ventajas: ● Si el inquilino no te paga la renta, la compañía de seguros te pagará según lo que hayáis pactado. ● En el caso en que tengas que demandar al inquilino para recuperar tu vivienda, la compañía de seguros se hará cargo del procedimiento legal. ● Si tras el desahucio compruebas que el inquilino ha destrozado tu casa, la compañía aseguradora te pagará una indemnización. En los casos de impago de renta lo recomendable es hablar antes con el inquilino para intentar alcanzar un acuerdo de pago aplazado y, si realmente no es posible que pague, lo mejor es que intentes acordar una resolución del contrato, de forma que el inquilino se pueda marchar y puedas alquilar la vivienda de nuevo.

Si no puedes resolver el contrato porque el inquilino no quiere, porque no le localizas o porque simplemente se niega a marcharse, tienes la opción de hacer una reclamación por escrito al inquilino mediante un burofax. Si esta opción tampoco es efectiva llegará el momento en que deberás estudiar la posibilidad de iniciar acciones judiciales para recuperar la posesión de la vivienda y lograr el pago de la cantidad adeudada. En este caso es totalmente imprescindible el asesoramiento de un abogado especializado. 3.3 Conflictos derivados de la resolución del contrato de alquiler Hay ocasiones en las que la resolución del contrato de alquiler puede suponer un conflicto entre arrendador y arrendatario por diversas cuestiones como las que te planteamos a continuación: ● El inquilino quiere finalizar el contrato y marcharse antes de que termine su duración. En este caso se produce un incumplimiento del contrato y lo aconsejable es que el propio contrato tenga previsto estos supuestos. ● El inquilino ha dejado en malas condiciones la vivienda. El uso de una casa durante un largo periodo de tiempo por el inquilino puede suponer un desgaste. Por ejemplo, puede que se manche la pintura o que se rompa un pomo de una puerta. Esto son deterioros que se pueden deber a un uso normal de las cosas. Pero, en otros casos puede haber deterioros causados con mala intención o por un uso inadecuado. En estos supuestos te podrías plantear retener toda o parte de la fianza o ejecutar el aval bancario para pagar las reparaciones. No obstante, es importante que te informes bien de las posibilidades que tienes con un abogado especializado en derecho inmobiliario. ● El inquilino ha pagado todas las rentas, ha abandonado el piso, pero no ha devuelto las llaves y está ilocalizable. En este caso no has recuperado la posesión de tu vivienda y es mejor no entrar en la vivienda salvo que un juez te devuelva la citada posesión, no olvides que se trata del domicilio de otra persona. Por lo tanto, deberás buscar asesoramiento legal y estudiar un posible inicio de acciones judiciales. ● El inquilino no ha pagado los consumos de agua, luz o gas y están a tu nombre. Es habitual que los consumos de agua, luz y gas estén a nombre del propietario y se domicilien en la cuenta del arrendatario o se le repercutan junto a la renta una vez pagados por el arrendador.

Si el inquilino se va sin pagar los recibos, es probable que tengas que hacer frente al pago tú y posteriormente reclamar al inquilino, retener la fianza o ejecutar el aval si lo hay, para cubrir el coste de los suministros. Alquilar una vivienda está a la orden del día y es una práctica muy habitual. Tener éxito en el alquiler simplemente depende de varios pasos sencillos de seguir: ● Mantén la vivienda en buenas condiciones para que pueda ser alquilada. ● Busca al inquilino adecuado y asegúrate de que puede pagar la renta. ● Conoce cómo negociar las cláusulas del contrato de alquiler y qué contenido pueden tener. ● Toma medidas de prevención para el caso de que surja un conflicto con el inquilino en relación a la renta, al contrato de alquiler o al estado de la vivienda Para ayudarte en el proceso de arrendamiento y resolver las dudas que puedan surgir tienes la opción de darte de alta en alguna asociación como ASPILL en Cataluña o contratar un seguro de protección jurídica, que es una solución cómoda que te dará seguridad en la operación y te aportará la confianza que necesitas para alquilar tu casa.