บทที่ 1 rev

เอกสารประกอบการสอนรายวิชา 4030105 บทท่ี 1 บทนา การจดั การทรัพยากรอาคาร (Facilities management) บทที 1 กลยทธก์ าร ั การ ทรัพยากร า าร เบ ้น ผลลัพธก์ ารเรียนรู้ : 1. สามารถอธบิ ายวิวัฒนาการของการจดั การทรัพยากรอาคาร (Facilities Management: FM) ได้ 2. สามารถอธิบายถึงความสาคัญของแต่ละองค์ประกอบภายใต้กรอบแนวคิดการจัดการทรัพยากรอาคาร อย่างย่ังยนื ได้ 3. สามารถอภปิ รายเกย่ี วกับรปู แบบการบรกิ ารของการจัดการทรพั ยากรอาคารทดี่ าเนนิ การในปัจจุบันได้ 1.1 บทนา การจัดการทรัพยากรอาคาร หรือ Facilities management (FM) ถือเป็นอาชีพท่ีมีการพัฒนาอย่างรวดเร็ว ซ่ึงในหลายปีที่ผ่านมา FM ได้มีการเปลย่ี นแปลงการดาเนินการ จากระดับปฏิบัติการพ้ืนฐานไปเป็นระดับกลยทุ ธ์ ทั้งน้ีเพ่ือให้ เกิดการเชือ่ มโยงการดาเนนิ งานทางธุรกิจและการสนับสนุนดา้ นโครงสรา้ งพนื้ ฐานเขา้ ด้วยกัน งานดา้ น FM นน้ั ได้ถือกาเนดิ ขน้ึ ครั้งแรกในประเทศสหรัฐอเมริกา เม่ือปี ค.ศ. 1970 ซ่งึ นาไปสกู่ ารกอ่ ตง้ั “สมาคมการ บริหารทรัพยากรอาคารสากล (International Facility Management Association: IFMA)” ข้ึนในปี ค.ศ. 1980 โดย ในขณะน้ันสมาคมประกอบไปด้วยสมาชิกจากองค์กรต่าง ๆ ท่ีมีจุดมุ่งหมายในการหาแนวทางการลดค่าใช้จ่ายท่ีเกิดขึ้นใน องค์กร ตลอดจนการฝึกอบรม และการจัดการกับพนักงานท่ีเก่ียวข้องกับการประสานงานในด้านพ้ืนที่ (Workplace) บุคคล (Staff) และกระบวนการต่าง ๆ (Processes) เข้าด้วยกัน ซ่ึงภายหลังตอ่ มาในปี ค.ศ. 1990 สมาคม IFMA ได้มีการจัดต้งั กลุ่ม European Facility Management Networks: EuroFM แห่งสหภาพยุโรป และกลุ่ม British Institute of Facilities Management: BIFM ในปี ค.ศ. 1993 ตามลาดับ เพ่ือให้เปน็ ศนู ย์รวมของผู้ประกอบวชิ าชพี การจัดการทรพั ยากรอาคาร และ ผทู้ ี่มีความสนใจในวิชาชีพการบริหารทรัพยากรอาคาร ในแต่ละภมู ิภาค ในปัจจุบันงานด้านการจัดการทรัพยากรอาคาร (FM) นั้นได้ให้ความสนใจและมุ่งเน้นในการกาหนดสาระสาคัญท่ี จาเป็น รวมถึงขอบเขตงานบริการด้านการจัดการทรัพยากรอาคารให้ครอบคลุมต่อหน้าที่รับผิดชอบในการให้บริการต่าง ๆ โดยได้มีการแบ่งประเภทของการบริการออกเปน็ 2 ประเภทหลกั คอื งานบริการดา้ นความรู้ (Hard service) เป็นงานบรกิ ารท่ี 1

เอกสารประกอบการสอนรายวิชา 4030105 บทท่ี 1 บทนา การจัดการทรพั ยากรอาคาร (Facilities management) เก่ียวข้องกับการใช้ความสามารถทางเทคนิค และงานบริการด้านอารมณ์ (Soft service) ซ่ึงเก่ียวข้องกับการใช้ไหวพรบิ หรือ สัญชาตญาณเป็นหลัก นอกจากน้ัน งานการจัดการทรัพยากรอาคารยังมหี น้าที่รับผิดชอบเกี่ยวกับงานอสงั หาริมทรัพย์ตา่ ง ๆ อกี ดว้ ย ซึง่ ในสมัยกอ่ นนน้ั จะเปน็ หนา้ ทีข่ องสมาคมนกั วิชาชีพอสังหาริมทรพั ยใ์ นประเทศสหราชอาณาจกั ร (Royal Institution of Chartered Surveyors: RICS) โดยหน้าท่ีดังกล่าวนั้นมีต้ังแต่ การพัฒนากลยุทธ์การจัดการทรัพยากร ผ่านการบริหาร จัดการและทบทวนกลยุทธ์ เพื่อให้เกิดการดาเนินงานขึ้นจรงิ และการส่งมอบงานบริการท่ีครอบคลุมทั้งธุรกิจหลัก และธุรกิจ เสริม อย่างไรก็ตาม สาหรับในหัวข้อต่อไปจะเป็นกลา่ วถึง ภาพรวมของการจัดการทรพั ยากรอาคาร ได้แก่ นิยามการจดั การ ทรัพยากรอาคาร รูปแบบทางเลือกของงานบริการ และบทบาทหน้าที่ของงานการจัดการทรัพยากรอาคาร ในการสนับสนุน ธุรกิจและองค์กร ภายใต้กรอบการพัฒนาอย่างยงั่ ยนื 1.2 นิยามข การ ั การทรัพยากร า าร การจดั การทรัพยากรอาคาร (Facility Management: FM) ได้ถือกาเนดิ ขนึ้ ในประเทศสหรัฐอเมรกิ า เนื่องมาจากการ เปลยี่ นผา่ นของสังคมทเี่ ข้าสู่ยุคอตุ สาหกรรม ทาให้เกดิ การขยายตวั ของชุมชนเมืองเพมิ่ มากข้ึนอยา่ งรวดเรว็ ท้ังปริมาณอาคาร สูงที่เพ่ิมข้ึน การขยายตัวของระบบคมนาคมท่ีมากข้ึน ส่งผลให้ราคาที่ดินสูงขึ้น เจ้าของอาคารและท่ีดินจาเป็นท่ีจะต้องหา ผลประโยชน์จากทรพั ยากรทม่ี ีอยู่อยา่ งจากัดให้มากที่สดุ อกี ท้ังยงั คานึงถงึ การบริหารจัดการสาธารณูปโภคของอาคารเพ่ือเพิ่ม ความสามารถในการใช้งานระบบสาธารณูปโภคของอาคารให้มีความคมุ้ ค่าและย่ังยืน จึงส่งผลให้เกิดสาขาวิชาชีพการจัดการ อาคาร (Building management) ข้ึนมาในเบื้องต้น ซึ่งในภายหลังได้มีการเปล่ียนแปลงแนวทางการบริหารใหม่เป็น “การ จัดการทรัพยากรอาคาร (Facilities Management: FM)” เนื่องมาจากการรวบรวมแนวคิดใหม่ ๆ ในการปรับโครงสร้างการ บริหารองค์กรโดยรวม เช่น การลดค่าใช้จ่ายในการปฏิบัติงานลง และความสนใจในการประยุกต์ศาสตร์ด้านความปลอดภัย (Security) พลังงาน (Energy) เทคโนโลยี (Technology) เข้ามามีส่วนร่วมในการจัดการเพื่อเข้าถึงเป้าหมายขององค์กร โดย สามารถแสดงบทบาทของการจัดการทรัพยากรอาคารในแต่ละยุคสมัยไดใ้ นตารางท่ี 1.1 ตารางท่ี 1.1 การววิ ัฒนาการ (Evolution) ของการจดั การทรพั ยากรอาคาร ปี .ศ. ย บทบาท ข บเข 1970 1G การจัดการการบริการ การจ้างแหล่งภายนอก แผนการจัดการทรัพยากร เชงิ ปฏบิ ตั กิ าร อาคารโดยรวม (Operational) 1980 2G การจัดการคุณภาพ ใช้บริษัทจ้างบริหาร การทา Benchmarking มี เชงิ ยทุ ธการ กระบวนการจดั การทรัพยากรอาคาร มกี ารจดั การการเงนิ (Tactical) 1990 3G การเป็นหุ้นส่วนในธุรกิจ การปรับรื้อกระบวนการทางาน การจัดการความรู้ เชิงกลยทุ ธ์ นวัตกรรมผลิตภณั ฑ์ การจัดการทรัพยากรอาคารอยา่ งยงั่ ยนื (Strategic) 2000 4G กระบวนการทางธุรกิจต่าง ๆ การเปิดรับนวัตกรรม การใช้งานได้ง่าย การ เชงิ การเปล่ียนแปลง บรกิ ารท่ียอดเย่ยี ม การส่งผ่านใหห้ น่วยงานภายนอก (Transformational) ทีม่ า: Alexander (2009) 2

เอกสารประกอบการสอนรายวิชา 4030105 บทที่ 1 บทนา การจดั การทรัพยากรอาคาร (Facilities management) จากตารางพบว่า ในสมัยก่อนการจัดการทรัพยากรอาคารน้ันเป็นการให้บริการในลักษณะการทางานแบบวันต่อวัน (Day-to-Day) แต่ในปจั จุบันงานดา้ นการจดั การทรัพยากรอาคาร จะดาเนนิ การไปในรูปแบบเชงิ กลยุทธ์ของการสง่ มอบบรกิ าร โดยถือเป็นกุญแจสาคัญในการเช่ือมโยงองค์กรหรืองานบริการสนับสนุนไปสู่ธุรกิจหลัก (Core-business) ขององค์กร ด้วย วิธีการนาเสนอแนวทางการบริหารแบบองค์รวมและแนวทางการเพิ่มประสทิ ธิภาพ รวมถึงนาเสนอวิธีการแก้ปัญหาทางธรุ กจิ ดว้ ยเครือ่ งมอื ทางธุรกิจตา่ ง ๆ เพ่ือไปส่กู ารดาเนนิ งานทเ่ี หมาะสมขององค์กร ดงั นัน้ สรปุ ได้ว่า การจดั การทรพั ยากรอาคารจึงเปน็ การใหก้ ารบริการสนับสนุนแก่การทางานหลักของธุรกจิ หรือองค์กร นั่นเอง โดยบริการเหล่านี้อาจดาเนินการโดยบุคลากรทอ่ี ยู่ภายในองค์กรหรือวา่ จ้างผูร้ ับเหมางานภายนอก นอกจากนี้ ไดม้ ีผ้ใู ห้ คาจากัดความของการจดั การทรพั ยากรไวม้ ากมาย ไดแ้ ก่ “Facilities Management หมายถึง บทบาทของการจัดการท่ีอาจจะครอบคลุมงานทั้งหมดหรืองานบางส่วน โดย มุ่งเน้นไปท่ีวิธีการพัฒนาบารุงรักษา และปรับปรุงสินทรัพย์ทางกายภาพที่จาเป็นในการสนับสนุนและเพ่ิมมูลค่าให้กับ กระบวนการทางธุรกิจขององค์กร รวมถงึ การสรา้ งและรกั ษาสถานทท่ี างานทางกายภาพ ใหเ้ กดิ การสนับสนุนทด่ี ีท่สี ุดแกบ่ คุ คล และองค์กร” (Drion et al., 2012) “Facilities Management หมายถึง อาชพี แบบบรู ณาการซ่ึงบทบาทของผู้จดั การทรัพยากรอาคารคอื ทาใหม้ ัน่ ใจว่า องค์กรจะได้รบั บรกิ ารท่ีเหมาะสมตอ่ ธุรกจิ หลกั ขององคก์ ร” (Kelly et al., 2005) “Facilities Management หมายถึง กระบวนการทางานที่เป็นระบบของการจัดทาฐานข้อมูล การวางแผน การ ออกแบบ การจัดสรรทรพั ยากร และการบารงุ รักษาพนื้ ที่ อุปกรณอ์ าคาร และเฟอรน์ ิเจอร์ สาหรบั การใชง้ านทั่วไปหรือการใช้ งานเฉพาะ ซงึ่ ท้งั หมดน้ตี ้องการความยดื หยุน่ ในการปรับเปลย่ี นการใช้งานของพื้นท่ี” (Jim Steinmann, 2002) “Facilities Management หมายถึง กระบวนผสานการทางานระหว่างการวางแผน การสนับสนุน บารุงรักษา และ การจดั ทาบัญชี ท่เี หมาะสมสาหรบั สถานท่ที างานและบริการเพื่อสนับสนนุ องคก์ ร ขณะเดียวกันก็จะต้องหาวธิ กี ารลดคา่ ใช้จ่าย ทั้งหมดทเ่ี กิดขึ้นดว้ ย” Jeffrey M. Hamer, 2008) 3

เอกสารประกอบการสอนรายวิชา 4030105 บทที่ 1 บทนา การจดั การทรพั ยากรอาคาร (Facilities management) “Facilities management หมายถึง กระบวนการทางานบริหารจัดการ กากับการใช้และดูแลซ่อมบารุงอาคารและ ทรัพยากรกายภาพ ได้แก่ ส่ิงก่อสร้าง อุปกรณ์อาคาร อุปกรณ์สานักงาน สถานที่และสภาพแวดล้อม ให้มีความพร้อมและ ตอบสนองการใชง้ าน เอื้อให้เกดิ ประโยชน์สูงสุดต่อผู้ใชแ้ ละเจ้าของอาคาร โดยกาหนดให้กิจกรรมและเป้าหมายขององค์กรเปน็ กลาง อาคารเป็นเคร่ืองมือสนับสนุนองค์กรเป็นศูนยก์ ลางอาคารเป็นเครื่องมือสนับสนุนองค์กร ในการเพ่ิมประสิทธิภาพและ ประสทิ ธผิ ล” (บณั ฑิ ลาสยั และ เสรชิ ย์ โช พิ านชิ , 2553) นอกจากน้ัน “สมาคมการบริหารทรัพยากรอาคารสากล (International Facility Management Association: IFMA)” ได้ใหค้ านยิ ามเก่ียวกับ FM โดยไดร้ ับการยอมรับอยา่ งกวา้ งขวาง ซง่ึ กล่าวไว้วา่ “Facilities Management หมายถึง กระบวนการประสานการทางานระหว่าง สถานที่ทางาน ผู้คน และงาน ของ องค์กร โดยเปน็ การประสานความร้รู ่วมกันทางดา้ นการบรหิ ารธุรกิจ กับศาสตร์ดา้ นสถาปัตยกรรม พฤติกรรม และวศิ วกรรม” The International Facility Management Association (IFMA), 2013 ดังน้ันจะเห็นได้ว่า การจัดการทรัพยากรอาคาร เป็นการผสมผสานกันระหว่างการทางานของบุคคล (People), กระบวนการ (Process), สถานที่ (Place) และเทคโนโลยี (Technology) โดยมีวัตถุประสงค์หลักในการเพ่ิมประสิทธิผลของ องค์กรและสนบั สนุนงานบรกิ ารทง้ั หมด โดยสามารถอธิบายลักษณะของงานบรกิ ารการจดั การทรพั ยากรอาคาร ได้ดังตอ่ ไปนี้ 1) การใหบ้ รกิ ารรูปแบบเดยี ว (Single service provision) รูปแบบการบริการลกั ษณะดงั กล่าวจะเปน็ การให้บริการเพียงรูปแบบเดียว หรือภารกิจใดภารกิจหนึ่งโดย เฉพาะเจาะจง เชน่ การบริการจัดเลี้ยง การรกั ษาความปลอดภยั การซ่อมบารุงรกั ษา เปน็ ตน้ ผา่ นผใู้ หบ้ รกิ ารทม่ี ี ความเช่ยี วชาญในสาขานนั้ ๆ 2) การให้บรกิ ารหลายรปู แบบหรือแบบแพค็ เกจ (Multiple or Packaged service provision) รูปแบบการให้บรกิ ารหลายรปู แบบนีเ้ กดิ ข้นึ เมอื่ มกี ารให้บริการอย่างน้อย 2 รูปแบบขึน้ ไป หรือมีการวา่ จ้าง บริษัทภายนอกในลกั ษณะเปน็ แบบเหมารวม (Package) ยกตัวอย่างเช่น บริษัทรักษาความปลอดภยั อาจมีการ ใหบ้ รกิ ารระบบสัญญาณกนั ขโมย ยามประจาพ้ืนท่ี และระบบรายการอเิ ลก็ ทรอนิกส์ รวมเปน็ แพคเกจเดยี วกนั 3) การบริหารสญั ญา (Management Contract) เปน็ รูปแบบการรวมกนั ระหวา่ งการจดั การและการส่งมอบบรกิ าร โดยการวา่ จา้ งบรษิ ทั ผูร้ บั เหมาภายนอก มาดาเนินการบริหารงานการจัดการทรัพยากรให้แกอ่ งค์กรตามระยะเวลาของสัญญาทกี่ าหนดขึ้น โดยท่ภี ายหลงั ผ้วู า่ จา้ งสามารถดาเนินการจัดการงานในองค์กรได้ 4) การจัดการทรัพยากรอาคารแบบครบวงจร (Integrated facilities management: IFM) เป็นรูปแบบการเพิ่มศักยภาพในการใหบ้ ริการดูแลอาคารสถานที่ จากเดิมท่ีเป็นเพียงแค่ Facility Service ซึ่งจะให้บริการในแต่ละส่วนงาน แต่การจัดการทรัพยากรอาคารแบบครบวงจรถือเป็นการจัดการอาคารที่เป็น การบริหารทรพั ยากร ซ่ึงครอบคลมุ ไปถงึ การวางแผน ควบคมุ ประเมนิ ผล รวมทั้งการจัดระบบฐานขอ้ มูลตา่ ง ๆ 4

เอกสารประกอบการสอนรายวิชา 4030105 บทที่ 1 บทนา การจดั การทรพั ยากรอาคาร (Facilities management) ซึ่งจาเป็นต้องอาศัยทีมงานท่ีมีความเชี่ยวชาญ และประสบการณ์ในแต่ละด้านเพ่ือให้อาคารนั้น ๆ สามารถใช้ ประโยชน์ได้อย่างสงู สดุ 5) การจดั การโครงสร้างพื้นฐาน (Infrastructure Management) งานจัดการโครงสรา้ งพ้ืนฐานน้ันจะเกี่ยวขอ้ งกบั การบารุงรักษาและการจัดการงานจาพวกระบบโครงสร้าง พื้นฐาน เช่น สะพาน รางรถไฟ ถนน และระบบสาธารณูปโภค (ไฟฟ้า น้าประปา และแก๊ส) เป็นต้น 6) การปฏบิ ัตกิ ารและซ่อมบารุงอาคาร (Building operations and maintenance) การปฏิบัติการและซ่อมบารุงอาคารจะเก่ียวข้องกับงานการจัดการอาคาร การซ่อมบารุง การจัดการงาน ระบบและอาคาร รวมถึงการบารงุ รักษาและการจดั การ M&E 7) การบรกิ ารสนับสนุนธุรกจิ (Business support services) การดาเนินการเกี่ยวกับงานธุรการ การเงิน การบริหารจัดการทรัพยากรบุคคล การจัดซ้ือ และบริหาร ความเสี่ยง เป็นต้น 8) การบรหิ ารจัดการอสงั หารมิ ทรัพย์ (Property management) การบริหารจัดการอสังหารมิ ทรัพย์ เป็นการนามาซึ่งการจัดการอสังหารมิ ทรัพย์ การวางแผนการซ้ือ/การ ใช้สอย การวางแผนการใช้พ้ืนที่ การจัดการโครงการ และการจดั การการขนยา้ ย เปน็ ตน้ 1.3 กร บแนว ิ ข การ ั การทรพั ยากร า าร (FM) การจัดการทรพั ยากรอาคารได้มกี ารยึดถือแนวคิดของความย่ังยืน (Sustainable) เป็นประเด็นหลกั โดยองค์ประกอบ สาคัญของความย่ังยืนในองค์กรใด ๆ น้ันจะเกี่ยวข้องกับการปรับตัวให้สอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงขององค์กรจะเกิดข้ึน ดังน้ันการให้ข้อมูลท่ีเกี่ยวกับการเปล่ียนแปลงในองค์กรเป็นสิ่งที่มีความสาคัญมาก ท่ีจะช่วยให้พนักงานทุกระดับขององค์กร เขา้ ใจถงึ ความจาเปน็ และผลกระทบทจ่ี ะเกิดขึ้น กรอบแนวคิดการจัดการทรัพยากรอาคารอย่างย่ังยืน (รูปที่ 1.1) ถือเป็นเครื่องมือที่มีประโยชน์ในการช่วยเหลือและ อานวยความสะดวกให้แก่ผู้จัดการอาคาร ตลอดจนพนักงานท่ีเก่ียวข้องในทุกระดับขององค์กร ซึ่งแนวคิดดังกล่าวจะช่วยให้ การเปลยี่ นแปลงองคก์ รน้ันประสบความสาเร็จและสง่ ผลให้เกิดการจัดการทรัพยากรอาคารอยา่ งย่ังยืน 5

เอกสารประกอบการสอนรายวิชา 4030105 บทที่ 1 บทนา การจัดการทรพั ยากรอาคาร (Facilities management) า าร ก มาย วบ ม (Building) า าร สิ แว ล้ ม (Regulators) ลูก า้ การบริ ารทรพั ยากร การ าเนนิ การ (Customers) า าร ยา ยั ยน (Operations) (Sustainable ปกรณ์ facility) ผูเ้ ขา้ พัก (Equipment) (Occupants) ผู้รบั เ มา ผ้สู ู าย พั พลายเ ร์ (Senior) (Contractors/ Suppliers) รปู ที 1.1 กรอบแนวคดิ การจดั การทรัพยากรอาคารอยา่ งย่งั ยนื ทม่ี า: David, Roper and Payant (2009) จากรูปท่ี 1.1 แสดงถึงองค์ประกอบในแต่ละด้านท่ีมีอิทธิพลต่อกันและกัน ดังน้ันถ้าเข้าใจถึงหลักการทางานของ องคป์ ระกอบใดองค์ประกอบหน่ึงทน่ี าไปสคู่ วามยง่ั ยืน กจ็ ะส่งผลใหอ้ งค์ประกอบอืน่ ๆ เกิดการเปลี่ยนแปลงอย่างยั่งยนื ตามไป ด้วย จงึ ทาใหเ้ กิดความเข้าใจและการยอมรับข้ึนในองค์กร โดยองคป์ ระกอบด้านบุคคล กระบวนการ และสถานที่เหล่าน้จี ะถูก นามาผสมผสานและทางานร่วมกันเพ่อื ให้เกดิ ความสมดุลนั่นเอง 1.4 ประสิทธผิ ลข ์กร การจัดการทรัพยากรอาคาร (FM) ถือเป็นประเด็นสาคัญอันดับแรกท่ีส่งผลต่อการเกิดประสิทธิผลขององค์กร โดย แนวทางการประเมินประสิทธิผลขององค์กรนั้น สามารถทาได้หลากหลายรูปแบบทั้งน้ีข้ึนอยู่กับภารกิจ เป้าหมายหลัก และ วตั ถปุ ระสงคข์ ององคก์ ร รวมทัง้ การโนม้ นา้ วผู้ทม่ี ีส่วนไดส้ ว่ นเสียในองค์กร ซึ่งใหค้ วามสนใจในประเดน็ ตอ่ ไปนี้ 6

เอกสารประกอบการสอนรายวิชา 4030105 บทที่ 1 บทนา การจัดการทรัพยากรอาคาร (Facilities management) - ลกู ค้า (Customer) – การดูแลลกู ค้า/การใหค้ วามสาคญั กับลูกคา้ - พนกั งาน (Employees) - ผถู้ อื หุ้นและผใู้ หเ้ ครดิต (Shareholders and creditors) - ผู้รว่ มธรุ กิจและซพั พลายเออร์ (Collaborators and suppliers) - ชมุ ชนและสงั คม (Community and society) - รฐั บาล (Government) โดยการวิเคราะห์ผู้ท่ีมีส่วนได้ส่วนเสียถูกนามาใช้ขึ้นในบางบริษัท เพื่อนามาแยกแยะและจัดกลุ่มความคาดหวังของ กลุ่มบุคคลเหล่าน้ี อย่างไรก็ตาม ประสิทธิผลขององค์กรอาจเป็นการอธิบายถึงการยึดมั่นในอุดมการณ์ของสมาชิกในองค์กร การสื่อสารในหน่วยงาน การมีภาพลักษณ์ที่ดีและการรับผิดชอบต่อภาพลักษณ์นั้น การส่งเสริมต่อการเปล่ียนแปลงและการ เพิ่มผลผลติ ซึ่งประเด็นตา่ ง ๆ ขา้ งต้นนเ้ี ปน็ องค์ประกอบที่มีศักยภาพในการมีส่วนรว่ ม และเป็นสง่ิ สาคัญทจี่ ะระบุขอบเขตของ องค์กร หรือสามารถเปลี่ยนแปลงได้ความต้องการขององค์กร และมีส่วนร่วมในการเพ่ิมผลผลิต การทากาไร การบริการและ คณุ ภาพได้ 1.4.1 การเปลีย่ นแปลงองค์กร (Organizational dynamics) การเปลี่ยนแปลงองค์กร อาจกล่าวได้ว่า เป็นลักษณะสาคัญที่มีอิทธิพลต่อการตอบสนองต่อความต้องการ ทรพั ยากร หรือการบรกิ ารของแต่ละองคก์ ร ถึงแม้วา่ องค์กรจะอยใู่ นภาคธุรกิจเดียวกนั แต่ในแต่ละองค์กรกม็ คี วามต้องการใน ทรัพยากร และรูปแบบการบรหิ ารทรัพยากรท่ีตา่ งกัน ซึ่งขอบเขตงานทอ่ี ยภู่ ายใตง้ านบรหิ ารทรพั ยากรอาคารทงั้ หมดสามารถ นามารวมเขา้ ดว้ ยกัน เพือ่ นามาซงึ่ ประโยชน์โดยรวมขององคก์ รและพนักงาน อย่างไรก็ตาม ในปัจจุบันวัตถุประสงค์ของงานจัดการทรัพยากรอาคาร (FM) ไม่ได้มุ่งเน้นเฉพาะการเพ่ิม ประสิทธิภาพในด้านค่าใช้จ่ายในการทางานของอาคารเพียงอย่างเดียว แต่ยังคานึงถึงประสทิ ธิภาพและความเหมาะสมในการ จดั การพนื้ ท่ี และการจดั การสินทรพั ย์อื่น ๆ ทเี่ กีย่ วข้องสาหรับบุคคลและกระบวนการทางานอีกด้วย นนั่ คอื เปน็ เป้าหมายและ ภารกิจขององคก์ รในการผสมผสานระหว่างประสทิ ธภิ าพ ตน้ ทนุ และคุณภาพ เพอ่ื ให้เกิดผลการดาเนนิ งานท่ดี ที ี่สุด สาหรบั งานจดั การทรัพยากรอาคารในองค์กรนั้น สามารถนามาสรปุ ประเด็นไดด้ ังต่อไปนี้ • การจัดทานโยบายท่ีบ่งบอกถงึ คา่ นิยมขององคก์ ร • การปรบั ปรงุ คุณภาพการบรกิ ารผา่ นหน่วยธรุ กิจการบริการ • การพฒั นาทรพั ยากรทต่ี รงตามเปา้ หมายและวตั ถุประสงค์ขององค์กร • การสร้างมูลค่าเพิ่มของทรัพยากรใหเ้ ปน็ ท่ีจดจาแก่ธุรกจิ หรอื องคก์ ร สาหรับบทบาทเชิงกลยุทธ์ของการจัดการทรัพยากรอาคาร สามารถนามาสรุปประเด็นได้ดังต่อไปน้ี (Alexander, 2003) • กาหนดและส่ือสารนโยบายการจดั การทรพั ยากรอาคาร • วางแผนและออกแบบการปรับปรงุ คุณภาพงานบรกิ ารอยา่ งตอ่ เนอ่ื ง • ระบุความต้องการทางธรุ กจิ และขอ้ กาหนดของผูใ้ ช้งาน • เจรจาข้อตกลงในระดบั การบรกิ าร 7

เอกสารประกอบการสอนรายวชิ า 4030105 บทที่ 1 บทนา การจัดการทรพั ยากรอาคาร (Facilities management) • สรา้ งกลยทุ ธก์ ารซอื้ และสญั ญาทมี่ ปี ระสิทธภิ าพ • สร้างพันธมิตรดา้ นการบรกิ าร • คณุ ภาพและความเสยี่ งในการประเมินการบรกิ ารอย่างเป็นระบบ รูปที 1.2 การตอบสนองต่อองค์กร ท่ีมา: Then (2000) รปู ท่ี 1.2 แสดงบทสรปุ ของความสัมพันธร์ ะหว่าง cause-responses-impact โดยแรงกดดนั ทางธุรกิจน้ันเป็น สาเหตุที่ทาให้องค์กรเกิดการเปลี่ยนแปลง ดังน้ัน ทรัพยากรทางกายภาพในงานบริการด้านความรู้ (Hard service) และงาน บริการด้านอารมณ์ (Soft service) จะถูกนามาใช้เพื่อช่วยในการจัดการการเปลี่ยนแปลงในองค์กร ท้ายท่ีสุดแล้วผลกระทบ หรือประสิทธิภาพของความสาเร็จขององค์กรจะพิจารณาจากตัวแปรที่สาคัญ 3 ตัวแปร คือ โครงสร้าง กระบวนการ และ สมรรถนะ ตามลาดบั • โครงสร้าง (Structure) - การจัดตง้ั องค์กรสาหรบั การให้บรกิ ารทรพั ยากร • กระบวนการ (Processes) – ระบบและขัน้ ตอนสาหรบั การสนับสนนุ การสง่ มอบบริการ และการจดั การ ทรัพยากร รวมถึงดาเนินการสินทรพั ย์ 8

เอกสารประกอบการสอนรายวิชา 4030105 บทท่ี 1 บทนา การจัดการทรัพยากรอาคาร (Facilities management) • สมรรถนะ (Competencies) – ทักษะและวิธีการท่ีจาเป็นสาหรับระบบการบริการท่ีมีประสิทธิภาพและ ประสทิ ธิผล 1.4.2 การดาเนินงานขององคก์ ร (Organizational operations) ในปัจจุบันการจัดการทรัพยากรอาคารได้แสดงให้เห็นถึงความเช่ือมโยงในการบริการ และธุรกิจหรือ การ ดาเนินงานหลักขององค์กร ซึ่งการจัดการทรพั ยากรอาคารจะเกี่ยวข้องกบั การสนบั สนุนเชิงกลยุทธ์ และความคมุ้ ค่าตอ่ องคก์ ร โดยมีการปรบั ปรงุ คุณภาพอย่างตอ่ เนอ่ื งเพือ่ ทาให้องค์กรมมี ลู ค่ามากยงิ่ ขึน้ โดยองค์กรทั่วโลกนยิ มใช้หลักการจัดการทรัพยากร อาคารเป็นส่วนหน่ึงของกลยุทธ์ในการปรับโครงสร้างเพ่ือเกิดความสามารถในการแข่งขัน เน่ืองจากการจัดการทรัพยากร อาคารสามารถมองเห็นถึงแนวทางการปรับปรุงกระบวนการท่ีจะทาให้องค์กรมีการจัดการท่ีดีข้ึน สามารถบรรลุประสิทธิผล ขององค์กรหรือธรุ กจิ ได้ โดยการจัดการทรพั ยากรทดี่ นี ัน้ จะสง่ ผลใหอ้ งคก์ รไดร้ ับประโยชน์ ดงั ต่อไปนี้ • จัดการทรพั ยส์ ินขององคก์ รหรอื ธรุ กิจไดอ้ ยา่ งมีประสทิ ธิผล • กระบวนการทางานทเ่ี ปน็ นวตั กรรมใหม่ • ยกระดับภาพลกั ษณแ์ ละตวั ตนขององคก์ ร • มสี ่วนช่วยการบรู ณาการทเี่ กี่ยวข้องกบั การเปลยี่ นแปลง การจัดหาทรัพยากร และการควบรวมกิจการ • เกดิ ความตอ่ เน่ืองทางธุรกจิ และความปลอดภยั ของพนกั งาน 1.5 บทสรป การจัดการทรัพยากรอาคาร (Facilities management: FM) นั้นเป็นการให้บริการสนับสนุนกิจกรรมหลักของธุรกิจ หรือองค์กร โดยมีกลยุทธก์ ารเชื่อมโยงระหวา่ งวัตถปุ ระสงคห์ ลกั ของธรุ กิจ การสนบั สนุนโครงสร้างพนื้ ฐาน และการบรกิ ารเข้า ไว้ด้วยกัน อาจกล่าวได้ว่า การจัดการทรัพยากรอาคาร เป็นหลักพื้นฐานในการวางแผนกลยุทธ์ทางธุรกิจ ซ่ึงการจัดการ ทรัพยากรอาคารทีด่ นี ้ันจะช่วยให้เกิดการจดั การสนิ ทรพั ย์ท่ีมีประสิทธภิ าพ เพ่มิ ภาพลกั ษณ์ขององค์กร สง่ เสรมิ การเตบิ โตของ ธุรกจิ รวมถงึ เพิ่มประสิทธิภาพของกระบวนการทางานและประสทิ ธผิ ลขององคก์ ร ตามลาดับ าสา ัญ (Key terms) ✓ การเปลย่ี นแปลงองคก์ ร (Organizational dynamics) ✓ กลยุทธก์ ารจดั การทรพยากรอาคาร (Strategic facilities management) ✓ ประสทิ ธผิ ลองคก์ ร (Organizational effectiveness) ✓ บรกิ ารสนบั สนุน (Support service) ✓ การดาเนินงานองค์กร (Organizational operations) ✓ ความย่งั ยืน (Sustainability) 9

เอกสารประกอบการสอนรายวชิ า 4030105 บทท่ี 1 บทนา การจดั การทรพั ยากรอาคาร (Facilities management) 1.6 กิ กรรมการเรียนรู้ 1.6.1 จงอธิบายวิวัฒนาการของการจัดการทรัพยากรอาคาร (Facilities Management: FM) ตั้งแต่อดีตจนถึง ปัจจุบนั 1.6.2 จงอธิบายความสัมพันธ์ของบุคคล (People) กระบวนการ (Process) และสถานที่ (Place) พร้อมยกตัวอย่าง ประกอบ 1.6.3 อธบิ ายรปู แบบการบริการของงานการจัดการทรพั ยากรอาคารที่มีอยใู่ นปัจจุบัน โดยสงั เขป 1.6.4 จงบอกขอ้ ดี - ข้อด้อยของการว่าจ้างสว่ นงานภายนอก (Outsource) ในการจดั การทรพั ยากรอาคาร 1.6.5 จงยกตวั อย่างปจั จัยท่มี ีผลต่อการจัดการทรพั ยากรอาคารอยา่ งยั่งยืน พร้อมใหเ้ หตผุ ลประกอบ 1.7 เ กสาร ้า ิ Alexander, K. (2003). A strategy for facilities management. Facilities, 21(11), 269 - 274. Alexander, K. (2009). Facilities management futures (1sted.). Naarden: EuroFM. British Institute of Facilities Management (BIFM). (2014). Facilities management introduction. Retrieved from http://www.bifm.org.uk/bifm/about/facilities David, G. C., Roper, K. O,, & Payant, R. P. (2009). The facility management handbook. New York: American Management Association. International Facility Management Association (IFMA). (2013). What is facility management. Retrieved from http://www.ifma.org/about/what-is facility-management Kelly, J., Hunter, K. Shen, G., & Yu, A. (2005). Briefing from a facilities management perspective. Facilities, 237), 356-367. Mohd Nazali, Mohd Noor, & Pitt, M. (2009). A critical review on innovation in facilities management service delivery. Facilities, 275/6) 211-228. Royal Institution of Chartered Surveyors. (2014) The strategic role of facilities management in business performance. Retrieved from https:// consultations.rics.org/ consult ti/Strategic FM/printCompound Doc?docid=709140& partid-709140 Then, D. s. s. (2000). The role of real estate assets in supporting the fulfillment of corporate business plans: Key organizational variables for an integrated resource management framework. Facilities, 187), 273- 28 10