41213_กฏหมายทรัพย์สิน สรุป

51 เจา้ หนา้ ท่ี ดงั นัน้ แมก้ ารซอื้ ขายดงั กลา่ วคสู่ ญั ญาจะตกลงกนั ดว้ ยวาจาเทา่ นัน้ กเ็ ป็ นการชอบดว้ ย กฎหมายแลว้ นายเอตอ้ งการซอ้ื เรอื กลไฟลาํ หนง่ึ ซง่ึ มรี ะวาง 3 ตนั จากนายทักษิณ เพอื่ ใชเ้ ป็ นเรอื ประมง ออกทะเลหาปลา แตน่ ายเอกลวั วา่ การซอ้ื ขายจะทําไมถ่ กู ตอ้ งตาม พระราชบญั ญัตเิ รอื ไทย พ .ศ. 2491 นายเอ จงึ ไดม้ าพบและปรกึ ษานักกฎหมายเพอื่ ขอคําแนะนํา นักกฎหมายจะใหค้ าํ แนะนํา อยา่ งไรแกน่ ายเอ การซอ้ื ขายดงั กลา่ วจงึ จะชอบดว้ ยกฎหมาย เมอื่ นายเอมาปรกึ ษาขอ้ กฎหมาย นักกฎหมายจะใหค้ ําปรกึ ษาแกน่ ายเอ วา่ เรอื ทซี่ อ้ื ขายกนั ดงั กลา่ วเป็ นเพยี งเรอื กล คอื เรอื ทเ่ี ดนิ ดว้ ยเครอ่ื งกําลงั จากเครอื่ งจกั รและแมอ้ าจจะใชพ้ ลงั อนื่ เขา้ ชว่ ยดว้ ยหรอื ไมก่ ต็ ามแตเ่ ป็ นเรอื กลทเ่ี ป็ นเรอื ขนาดเล็กกวา่ กฎหมายระบนุ ้ําหนักเรอื ทตี่ อ้ งบงั คบั ให ้ แสดงใหป้ รากฏทางทะเบยี นในการไดม้ า ฉะนัน้ เมอื่ ไมใ่ ชก่ รณีกฎหมายบงั คบั ไวด้ งั กลา่ วในพระราชบญั ญัตกิ ารเดนิ เรอื ในน่านน้ําไทย 2456 ประกอบพระราชบญั ญตั ลิ กั ษณะปกครองทอ้ งที่ พ .ศ. 2457 ซง่ึ ประมวลกฎหมายแพ่งและ พาณชิ ยม์ าตรา 1302 บญั ญตั ไิ วใ้ หก้ ารไดม้ าตอ้ งแสดงใหป้ รากฏทางทะเบยี น แมก้ ารซอ้ื ขายเรอื กลดงั กลา่ วทําขน้ึ ดว้ ยวาจามไิ ดท้ ําเป็ นหนังสอื และจดทะเบยี นตอ่ พนักงานเจา้ หนา้ ท่ี การซอ้ื ขายก็ ชอบดว้ ยกฎหมาย แบบประเมนิ ผลการเรยี นหนว่ ยท่ี 9 มาตรา 1299 ภายในบงั คบั แหง่ บทบญั ญัตใิ นประมวลกฎหมายนี้หรอื กฎหมายอนื่ ทา่ นวา่ การไดม้ าโดยนติ กิ รรมซงึ่ อสงั หารมิ ทรัพยห์ รอื ทรพั ยสทิ ธอิ ันเกยี่ วกบั อสงั หารมิ ทรัพยน์ ัน้ ไมบ่ รบิ รู ณ์ เวน้ แตน่ ติ กิ รรมจะไดท้ ําเป็ นหนังสอื และ ไดจ้ ดทะเบยี นการไดม้ ากบั พนักงานเจา้ หนา้ ท่ี ถา้ มผี ไู ้ ดม้ าซง่ึ อสงั หารมิ ทรพั ยห์ รอื ทรัพยสทิ ธอิ ันเกย่ี วกบั อสงั หารมิ ทรัพย์ โดยทางอนื่ นอกจากนติ กิ รรม สทิ ธขิ องผไู ้ ดม้ านัน้ ถา้ ยังมไิ ดจ้ ดทะเบยี นไซร ้ ทา่ นวา่ จะมกี ารเปลย่ี นแปลงทาง ทะเบยี นไมไ่ ด ้ แล ะสทิ ธอิ นั ยงั มไิ ดจ้ ดทะเบยี นนัน้ มใิ หย้ กขนึ้ เป็ นขอ้ ตอ่ สบู ้ คุ คลภายนอกผไู ้ ดส้ ทิ ธิ มาโดยเสยี คา่ ตอบแทนและ โดยสจุ รติ และไดจ้ ดทะเบยี นสทิ ธโิ ดยสจุ รติ แลว้ 1. ป.พ.พ. มาตรา 1299 บญั ญัตถิ งึ เรอื่ งเกยี่ วกบั อสงั หารมิ ทรพั ยใ์ นประเดน็ การไดม้ า 2. คาํ วา่ ไมบ่ รบิ รู ณ์ ตามมาตรา 1299 วรรคแรก มคี วามหมาย สมบรู ณ์เป็ นบคุ คลสทิ ธิ 3. หากเป็ นกรณีการไดม้ าซงึ่ อสงั หารมิ ทรัพยโ์ ดยทางนติ กิ รรมตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรค แรกโดยไมจ่ ดทะเบยี นและฝ่ ายลกู หนไี้ มย่ นิ ยอมโอนทรพั ยใ์ หท้ งั้ ฝ่ ายเจา้ หนีป้ ระสงคใ์ หโ้ อน ดงั น้ี ฝ่ ายเจา้ หน้ี มสี ทิ ธฟิ ้องบงั คบั ใหโ้ อนไดท้ ันทเ่ี พราะกฎหมายใหอ้ ํานาจไว ้ 4. ทดี่ นิ ประเภท น.ส. 3 ข เมอื่ มกี ารโอนทด่ี นิ ตอ้ งจดทะเบยี นนติ กิ รรมการโอนกบั เจา้ หนา้ ทคี่ อื นายอําเภอหรอื ผทู ้ ําการแทน 5. การไดม้ าซง่ึ อสงั หารมิ ทรพั ยต์ าม ป .พ.พ. มาตรา 1299 วรรค 2 เมอ่ื ไดจ้ ดทะเบยี นแลว้ จะ ตอ่ สบู ้ คุ คลภายนอกไดท้ กุ กรณี 6. ผลการไดม้ าซง่ึ อสงั หารมิ ทรัพยโ์ ดยทางอนื่ นอกจากนติ กิ รรมโดยไมจ่ ดทะเบยี นคอื เป็ น ทรพั ยส์ ทิ ธใิ นทันทที ไ่ี ดม้ า 7. การไดอ้ สงั หารมิ ทรพั ยม์ าโดยทางรบั มรดกในฐานะผรู ้ ับพนิ ัยกรรม ศาลฎกี าเคยวนิ จิ ฉัยวา่ เป็ นการไดม้ าโดยวธิ กี าร นติ กิ รรม 8. นาย ก . ยอมใหน้ าย ข . ทําทางเดนิ ทางเทา้ ในทด่ี นิ ของตน แตไ่ มไ่ ดจ้ ดทะเบยี น มผี ล ทาง กฎหมายคอื ผกู พันถงึ ทายาทผรู ้ ับมรดกของ ก. 9. นาย ก . เป็ นเจา้ ของทด่ี นิ มโี ฉนด และนาย ข . เขา้ ครอบครองทําประโยชน์ แตไ่ มไ่ ดจ้ ด ทะเบยี นตอ่ พนักงานเจา้ หนา้ ที่ จนระยะเวลาลว่ งเลยมา 11 ปี ดงั นม้ี ผี ลทางกฎหมายคอื นาย ข . ไดท้ ด่ี นิ โดยทางอนื่ นอกจากนติ กิ รรม 10. นาย ก. ไดท้ ดี่ นิ ของนาย ข. เป็ นทางภาระจํายอมโดยทางนติ กิ รรม จะตอ้ งบงั คบั ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคแรกเพราะ ตอ้ งบงั คบั ตาม เพราะภาระจํายอมเป็ นทรัพยสทิ ธเิ กย่ี วกบั อสงั หารมิ ทรพั ยป์ ระเภทหนง่ึ

52 11. การไดร้ บั ทรพั ยสทิ ธเิ กย่ี วกบั อสงั หารมิ ทรพั ยม์ า แตเ่ ป็ นประเภทรอนกรรมสทิ ธิ์ กฎหมายกําหนดไวอ้ ยา่ งไรจงึ จะทําใหก้ ารไดม้ านัน้ สมบรู ณ์ คําตอบ ตอ้ งจดทะเบยี น เพราะ กฎหมายมไิ ดย้ กเวน้ ไวว้ า่ ไมต่ อ้ งจดทะเบยี น 12. การไดม้ าซงึ่ ทดี่ นิ ทมี่ แี ตใ่ บตราจองตอ้ งจดทะเบยี นท่ี สํานักงานทดี่ นิ ทท่ี ดี่ นิ นัน้ ตงั้ อยู่ ในเขต จงึ จะถกู ตอ้ งตามกฎหมาย 13. ขอ้ ทศี่ าลฎกี าเห็นวา่ ไมเ่ ป็ นการไดม้ าซง่ึ อสงั หารมิ ทรัพยโ์ ดยทางนติ กิ รรมตาม ป . พ.พ. มาตรา 1299 วรรคแรก คอื ไดม้ าโดยการครอบครองปรปักษ์ 14. การไดร้ บั ทดี่ นิ มาเพราะคําพพิ ากษาของศาลทคี่ คู่ วามสามารถตกลงประนีประนอม ยอมความกนั ได ้ เป็ นการไดม้ าซงึ่ อสงั หารมิ ทรพั ยห์ รอื ทรัพยส์ ทิ ธเิ กยี่ วกบั อสงั หารมิ ทรัพยโ์ ดยทาง อน่ื นอกจากนติ กิ รรม 15. ผไู ้ ดอ้ สงั หารมิ ทรพั ยห์ รอื ทรัพยสทิ ธเิ กย่ี วกบั อสงั หารมิ ทรพั ยต์ าม ป .พ.พ. มาตรา 1299 วรรค 2 จะใชส้ ทิ ธิ การขายไมไ่ ด ้ 16. “ยกขน้ึ ตอ่ สบู ้ คุ คลภายนอกไมไ่ ด”้ หมายความวา่ ยกขนึ้ กลา่ วอา้ งตอ่ บคุ คลภายนอก ไมไ่ ด ้ 17. “เจา้ หนจี ํานอง” คอื “บคุ คลภายนอก” ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคสอง 18. ผทู ้ อี่ ยใู่ นการอนั จะใหจ้ ดทะเบยี นสทิ ธไิ ดก้ อ่ นทจ่ี ะขอใหเ้ พกิ ถอนการจดทะเบยี นตาม ป.พ.พ. มาตรา 1300 คอื เจา้ ของรวมผคู ้ รอบครองเป็ นสว่ นของตนมาเกนิ 10 ปีแลว้

53 หนว่ ยท่ี 10 ระบบทดี่ นิ และทดี่ นิ ของรฐั 1. ทดี่ นิ หมายถงึ อาณาเขตบนพน้ื โลก ทด่ี นิ จงึ หมายความถงึ พนื้ ดนิ และพน้ื นํ้า เชน่ แมน่ ํ้าลํา คลอง ทะเลสาบ 2. ทด่ี นิ นัน้ อาจแบง่ ไดห้ ลายประเภท แลว้ แตจ่ ะมองในแงใ่ ด แตส่ ว่ นใหญแ่ บง่ เป็ นทดี่ นิ ของรัฐ และทดี่ นิ ของเอกชน 3. ทดี่ นิ ของรัฐเป็ นสาธารณะสมบตั ขิ องแผน่ ดนิ ทงั้ สน้ิ แบง่ เป็ นสป่ี ระเภทคอื ทด่ี นิ รกรา้ งวา่ ง เปลา่ ทด่ี นิ ของรฐั ประเภทพลเมอื งใชร้ ่วมกนั ทรี่ าชพัสดุ และทสี่ งวนหวงหา้ ม 4. ทดี่ นิ รกรา้ งวา่ งเปลา่ เป็ นทด่ี นิ ของรัฐประเภทเดยี วเทา่ นัน้ ทเ่ี อกชนจะไดม้ าตามกฎหมาย ทดี่ นิ ได ้ 5. ทดี่ นิ ของรัฐประเภทพลเมอื งใชร้ ว่ มกนั และทรี่ าชพัสดุ เป็ นทด่ี นิ ทไี่ มส่ ามารถมาจัดให ้ ประชาชนได ้ อธบิ ดกี รมทด่ี นิ จงึ จดั ใหม้ หี นังสอื สําคญั สาํ หรบั ทหี่ ลวงเพอื่ แสดงเขตไวเ้ ป็ นหลกั ฐาน 6. ทดี่ นิ ของรฐั ประเภทพลเมอื งใชร้ ว่ มกนั หรอื ทดี่ นิ ราชพัสดุ อาจถกู ถอนสภาพโดย พระราชบญั ญัตหิ รอื พระราชกฤษฎกี าทําใหท้ ดี่ นิ ตกเป็ นทรี่ กรา้ งวา่ งเปลา่ ได ้ 7. ทด่ี นิ ของวัดวาอารามในพระพุทธศาสนา จะถกู บคุ คลใดมาแยง่ การครอบครองหรอื ครอบครองปรปักษ์ไมไ่ ด ้ และอาจจะโอนใหร้ าชการ รัฐวสิ าหกจิ หรอื เอกชนโดยพระราชบญั ญตั ิ หรอื พระราชกฤษฎกี า 8. ทด่ี นิ ในศาสนาอน่ื เชน่ ทดี่ นิ ของวดั ในศาสนาครสิ ต์ ทด่ี นิ ของมสั ยดิ อสิ ลาม และทดี่ นิ ของ ศาลเจา้ ก็อาจถกู บคุ คลใดมาแยง่ การครอบครองหรอื ครอบครองปรปักษ์ได ้ เชน่ เดยี วกบั ทด่ี นิ ของ เอกชน 9. ทดี่ นิ ของพระมหากษัตรยิ ก์ จ็ ะถกู บคุ คลใดแยง่ การครอบครองหรอื ครอบครองปรปักษ์ไมไ่ ด ้ 10.1 ระบบทด่ี นิ 1. ความหมายของทด่ี นิ ตาม ป .พ.พ. มาตรา 139 และตามประมวลกฎหมายทดี่ นิ มาตรา 1 มี ความหมายเหมอื นกนั คอื ทดี่ นิ หมายถงึ อาณาเขตบนพน้ื โลก ทดี่ นิ จงึ หมายรวมถงึ พนื้ ดนิ และพน้ื น้ําดว้ ย 2. ทด่ี นิ กบั พน้ื ดนิ มคี วามหมายไมเ่ หมอื นกนั พน้ื ดนิ ประกอบดว้ ยแรธ่ าตุ กรวดทราย เป็ นทรพั ย์ ประกอบเป็ นอันเดยี วกบั ทดี่ นิ ซงึ่ เป็ นอสงั หารมิ ทรพั ยช์ นดิ ท่ี 3 ตาม ป.พ.พ. มาตรา 139 3. ทด่ี นิ อาจแบง่ ไดเ้ ป็ นทด่ี นิ ของรฐั และทดี่ นิ ของเอกชน 4. ทดี่ นิ อาจแบง่ ไดเ้ ป็ นทดี่ นิ ทยี่ ังไมเ่ ป็ นของใคร ทดี่ นิ ไมอ่ าจใหเ้ ป็ นกรรมสทิ ธข์ิ องผใู ้ ดไดโ้ ดย เดด็ ขาด ทดี่ นิ ทไี่ มเ่ ป็ นของผใู ้ ดโดยเฉพาะเจาะจงแตร่ ฐั ใหร้ าษฎรใชป้ ระโยชนร์ ว่ มกนั และทด่ี นิ ทม่ี ี เจา้ ของแลว้ 5. ทดี่ นิ อาจจําแนกเป็ นประเภทเพอื่ อนุรกั ษ์ทรพั ยากรป่ าไมค้ อื แบง่ เป็ นป่ าอนุรักษ์ และป่ า เศรษฐกจิ 10.1.1 ความเป็ นมาของทด่ี นิ ทดี่ นิ และพน้ื ดนิ แตกตา่ งกนั อยา่ งไร ทดี่ นิ หมายถงึ อาณาเขตบนพน้ื โลก ดงั นัน้ อาณาเขตหนง่ึ ๆ จงึ ประกอบดว้ ยพนื้ ดนิ พน้ื นํ้า เชน่ แมน่ ้ําลําคลอง ทะเลสาบดว้ ย ทดี่ นิ ถอื เป็ นอสงั หารมิ ทรพั ยช์ นดิ แรกตาม ป .พ.พ. มาตรา 139 สว่ นพนื้ ดนิ เป็ นอสงั หารมิ ทรัพยช์ นดิ ที่ 3 ตาม ป .พ.พ. มาตรา 139 คอื เป็ นทรพั ยป์ ระกอบอัน เดยี วกบั ทดี่ นิ แมน่ ้ําลําคลองเป็ นทดี่ นิ หรอื ไม่ ถา้ ถอื วา่ เป็ นจะเป็ นทดี่ นิ ประเภทใด แมน่ ้ํา ลําคลอง ถอื วา่ เป็ นทด่ี นิ เหมอื นกนั ตามประมวลกฎหมายทด่ี นิ มาตรา 1 และถอื วา่ เป็ นทด่ี นิ ของรฐั ประเภทพลเมอื งใชร้ ว่ มกนั ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1304(2) ทดี่ นิ ของเอกชนจะประกอบดว้ ยพน้ื น้ําดว้ ยไดห้ รอื ไม่ ทด่ี นิ เอกชนก็ประกอบดว้ ยพนื้ น้ําได ้ เชน่ ทน่ี าทเี่ จา้ ของขดุ เป็ นครู ะบายนํ้า หรอื ทดี่ นิ ทขี่ ดุ เป็ นสระวา่ ยน้ํา ซง่ึ พนื้ นํ้าเหลา่ นี้ถอื วา่ เป็ นสว่ นหนงึ่ ของอาณาเขตของเจา้ ของทด่ี นิ คนนัน้ นั่นเอง

54 10.1.2 การแบง่ ประเภทของทดี่ นิ ทด่ี นิ หลวงแบง่ ออกไดเ้ ป็ นกป่ี ระเภท อะไรบา้ ง ทดี่ นิ หลวงแบง่ เป็ นหลายประเภทคอื (1) ทด่ี นิ ของชาติ กรมทดี่ นิ เป็ นผดู ้ แู ล (2) ทดี่ นิ ของศาสนา กรมการศาสนาเป็ นผดู ้ แู ล (3) ทด่ี นิ ของพระมหากษัตรยิ ์ สํานักงานทรพั ยส์ นิ สว่ นพระมหากษัตรยิ ห์ รอื สํานักงาน พระราชวงั เป็ นผดู ้ แู ล (4) ทด่ี นิ ของรัฐบาลหรอื ทรี่ าชพัสดุ กรมธนารักษ์ กระทรวงการคลงั เป็ นผดู ้ แู ล ทด่ี นิ ของรฐั ทยี่ งั ไมม่ ใี ครเป็ นเจา้ ของและทดี่ นิ ของรฐั ทมี่ เี จา้ ของมลี กั ษณะตา่ งกนั อยา่ งไร ทดี่ นิ ของรัฐทย่ี ังไมม่ ใี ครเป็ นเจา้ ของ ไดแ้ กท่ ด่ี นิ รกรา้ งวา่ งเปลา่ ตาม ป .พ.พ. มาตรา 1304(1) สว่ นทด่ี นิ ของรัฐทม่ี เี จา้ ของแลว้ เจา้ ของอาจจะเป็ นรัฐบาล (คอื ทร่ี าชพัสด)ุ หรอื เจา้ ของ อาจเป็ นองคก์ รศาสนา เชน่ วดั วาอารามในพุทธศาสนา หรอื เจา้ ของอาจเป็ นสํานักงานทรัพยส์ นิ สว่ นพระมหากษัตรยิ ก์ ไ็ ด ้ 10.2 ทด่ี นิ ของรฐั 1. ทรพั ยส์ นิ ของแผน่ ดนิ แบง่ ออกเป็ น 2 ประเภทคอื ทรพั ยส์ นิ แผน่ ดนิ ธรรมดาทสี่ ามารถ จําหน่ายจา่ ยโอนได ้ จงึ เป็ นทรพั ยใ์ นพาณชิ ยแ์ ละสาธารณะสมบตั ขิ องแผน่ ดนิ ซงึ่ ตามปกตจิ ะโอน ใหบ้ คุ คลใดไมไ่ ดจ้ งึ มลี กั ษณะเป็ นทรัพยน์ อกพาณชิ ย์ 2. สาธารณะสมบตั ขิ องแผน่ ดนิ ประเภททร่ี กรา้ งวา่ งเปลา่ ตาม ป .พ.พ. มาตรา 1304(1) และ ประเภทใชเ้ พอ่ื ประโยชนข์ องแผน่ ดนิ โดยเฉพาะตาม ป .พ.พ. มาตรา 1304(3) จดั เป็ นทรพั ยส์ นิ ของแผน่ ดนิ ทใี่ ชเ้ พอื่ สาธารณะประโยชน์ สว่ นสาธารณะสมบตั ขิ องแผน่ ดนิ ประเภทพลเมอื งใช ้ รว่ มกนั ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1304(2) ถอื เป็ นทรพั ยส์ นิ ของแผน่ ดนิ ประเภททสี่ งวนไวเ้ พอ่ื ประโยชน์ สว่ นรวม 3. สาธารณะสมบตั ขิ องแผน่ ดนิ ประเภทพลเมอื งใชร้ ว่ มกนั เชน่ ท่ี ชายตลงิ่ แมน่ ้ํา ลําคลอง เป็ นทดี่ นิ ทไี่ มส่ ามารถจดั ใหป้ ระชาชนได ้ อธบิ ดกี รมทด่ี นิ จงึ จดั ใหม้ กี ารออกหนังสอื สาํ คญั สําหรบั ที่ หลวงเพอ่ื แสดงเขตไวเ้ ป็ นหลกั ฐาน 4. สาธารณะสมบตั ขิ องแผน่ ดนิ ประเภททใ่ี ชเ้ พอื่ ประโยชนข์ องแผน่ ดนิ โดยเฉพาะหรอื ทรี่ าช พัสดุ คอื ทด่ี นิ ทต่ี งั้ ของหน่วยราชก ารทงั้ ทหารและพลเรอื น เชน่ ทตี่ งั้ ศาลากลางจังหวดั ทต่ี งั้ ทวี่ า่ การอําเภอ ทด่ี นิ ทต่ี งั้ กระทรวง ทบวง กรม เป็ นตน้ 5. สาธารณะสมบตั ขิ องแผน่ ดนิ ประเภททส่ี งวนหรอื หวงหา้ ม เชน่ ทภี่ เู ขา ทป่ี ่ าสงวนแหง่ ชาติ ทอ่ี ทุ ยานแหง่ ชาติ เขตรักษาพันธสุ์ ตั วป์ ่ า 6. หนังสอื สําคญั สาํ หรับทห่ี ลวงคอื หนังสอื สําคญั ในทดี่ นิ ของรัฐประเภทพลเมอื งใชร้ ว่ มกนั และในทร่ี าชพัสดเุ ทา่ นัน้ ไมม่ กี ารออกในทดี่ นิ ของรฐั ประเภททรี่ กรา้ งวา่ งเปลา่ 7. สาธารณะสมบตั ขิ องแผน่ ดนิ ประเภทพลเมอื งใชร้ ว่ มกนั อาจถกู ถอนสภาพโดย พระราชบญั ญตั หิ รอื พระราชกฤษฎกี า ทําใหก้ ลบั กลายเป็ นทดี่ นิ ของรัฐประเภททร่ี กรา้ งวา่ งเปลา่ ได ้ 10.2.1 ลกั ษณะทว่ั ไปของสาธารณะสมบตั ขิ องแผน่ ดนิ และทรพั ยส์ นิ ของแผน่ ดนิ ธรรมดา ทรัพยส์ นิ ของแผน่ ดนิ ธรรมดาแตกตา่ งจากทรัพยส์ นิ ของเอกชนอยา่ งไร ทรพั ยส์ นิ ของเอกชนสามารถถกู ยดึ ได ้ แตท่ รัพยส์ นิ ของแผน่ ดนิ ธรรมดาหา้ มยดึ ตาม ป . พ.พ. มาตรา 1307 ทรัพยส์ นิ ของแผน่ ดนิ ธรรมดาแตกตา่ งกบั สาธารณะสมบตั ขิ องแผน่ ดนิ อยา่ งไร ทรพั ยส์ นิ ใดทแ่ี ผน่ ดนิ ถอื ไวใ้ นฐานะความเป็ นอยเู่ สมอื นบรษิ ัทเอกชนใหญ่ มที รพั ยส์ นิ ไว ้ จําหน่ายจา่ ยโอน ทําผลประโยชนห์ ากาํ ไรเขา้ ทอ้ งพระคลงั ได ้ ถอื เป็ นทรพั ยส์ นิ ของแผน่ ดนิ ธรรมดา ถกู ยดึ ไมไ่ ด ้ ถกู ครอบครองปรปักษ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382 ได ้ ทรัพยส์ นิ ใดทแ่ี ผน่ ดนิ ถอื ไวใ้ นฐานะเป็ นผแู ้ ทนของราษฎรและรักษาไวเ้ พอื่ สาธารณะ ประโยชนห์ รอื เพอื่ ประโยชนข์ องราษฎรรว่ มกนั โดยตรง ไดช้ อ่ื วา่ เป็ นสาธารณะสมบตั ขิ องแผน่ ดนิ มี

55 ลกั ษณะเป็ นทรพั ยน์ อกพาณชิ ยเ์ พราะโอนไมไ่ ด ้ จะถกู ยดึ ไมไ่ ด ้ บคุ คลใดจะยกอายคุ วามอายุ ความ ขน้ึ ตอ่ สกู ้ บั แผน่ ดนิ กไ็ มไ่ ด ้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1305 1306 และ 1307 10.2.2 สาธารณสมบตั ขิ องแผน่ ดนิ ประเภททร่ี กรา้ งวา่ งเปลา่ ทรี่ กรา้ งวา่ งเปลา่ หมายความวา่ อยา่ งไร ทป่ี ่ าถอื วา่ เป็ นทรี่ กรา้ งวา่ งเปลา่ หรอื ไม่ ทด่ี นิ รกรา้ งวา่ งเปลา่ หมายความถงึ ทด่ี นิ ทยี่ งั ไมไ่ ดจ้ ดั ใหร้ า ษฎรจับจอง ยังไมไ่ ด ้ นําไป ออกโฉนดหรอื น .ส. 3 ใหร้ าษฎร ทปี่ ่ าถอื วา่ เป็ นทร่ี กรา้ งวา่ งเปลา่ ได ้ แตต่ อ้ งไมใ่ ชท่ ป่ี ่ าสงวนตอ้ ง เป็ นทป่ี ่ าธรรมดาเทา่ นัน้ บคุ คลใดเป็ นผดู ้ แู ลรักษาทด่ี นิ รกรา้ งวา่ งเปลา่ ตามประมวลกฎหมายทดี่ นิ มาตรา 8 นัน้ อธบิ ดกี รมทดี่ นิ จะเป็ นผดู ้ แู ลรักษาท่ี รกรา้ งวา่ ง เปลา่ แตใ่ นทางปฏบิ ตั มิ คี ําสงั่ กระทรวงมหาดไทยที่ 890/2498 ลงวนั ท่ี 16 สงิ หาคม 2498 มอบหมายใหจ้ งั หวัด เทศบาลหรอื สขุ าภบิ าลเป็ นผดู ้ แู ลรกั ษาทรี่ กรา้ งวา่ งเปลา่ นัน้ แทนอธบิ ดกี รม ทด่ี นิ ทด่ี นิ รกรา้ งวา่ งเปลา่ สามารถนํามาใชป้ ระโยชนอ์ ยา่ งไรไดบ้ า้ ง ทรี่ กรา้ งวา่ งเปลา่ สมารถนํามาดําเนนิ การไดด้ งั นี้ (1)สามารถนํามาจดั ใหป้ ระชาชนตามกฎหมายทดี่ นิ ได ้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1334 (2) อธบิ ดกี รมทด่ี นิ สามารถนําทด่ี นิ รกรา้ งวา่ งเปลา่ มาจดั หาผลประโยชน์ โดยวธิ กี ารซอ้ื ขายแลก เปลย่ี น ใหเ้ ชา่ และใหเ้ ชา่ ซอื้ ได ้ ตามประมวลกฎหมายทด่ี นิ มาตรา 10 11 (3) รัฐมนตรมี หาดไทยสามารถนําทดี่ นิ รกรา้ งวา่ งเปลา่ มาจัดขน้ึ ทะเบยี นเพอ่ื ใหท้ บวง การเมอื งใชป้ ระโยชนใ์ นราชการได ้ ตามประมวลกฎหมายทด่ี นิ มาตรา 8 ทวิ (4) รัฐมนตรมี หาดไทยสามารถนําทดี่ นิ รกรา้ งวา่ งเปลา่ มาใหส้ มั ปทานแกเ่ อกชนหรอื ให ้ เอกชนใชใ้ นระยะเวลาอนั จํากดั ได ้ ตามประมวลกฎหมายทด่ี นิ มาตรา 12 10.2.3 สาธารณะสมบตั ขิ องแผน่ ดนิ ประเภทพลเมอื งใชร้ ว่ มกนั สาธารณะสมบตั ขิ องแผน่ ดนิ ประเภทพลเมอื งใชร้ ว่ มกนั จําเป็ นตอ้ งมที ะเบยี นกาํ หนดไวว้ า่ เป็ นทด่ี นิ ประเภทนหี้ รอื ไม่ สาธารณะสมบตั ขิ องแผน่ ดนิ ประเภทพลเมอื งใชร้ ว่ มกนั ไมจ่ ําเป็ นจอ้ งมที ะเบยี นวา่ อยทู่ ใี่ ด เนอ้ื ทเ่ี ทา่ ใดเพราะการจะเป็ นสาธารณะสมบตั ขิ องแผน่ ดนิ ชนดิ น้ี ขน้ึ อยกู่ บั วา่ มรี าษฎรใชท้ ด่ี นิ นัน้ เพอ่ื ประโยชนร์ ว่ ม กนั หรอื ไมก่ พ็ อแลว้ สาธารณะสมบตั ขิ องแผน่ ดนิ ประเภทพลเมอื งใชร้ ว่ มกนั มผี ดู ้ แู ลรักษาหรอื ไม่ สาธารณะสมบตั ขิ องแผน่ ดนิ ประเภทพลเมอื งใชร้ ว่ มกนั มผี ดู ้ แู ลรกั ษาทัง้ สนิ้ เชน่ แมน่ ํ้า ลําคลอง กรมเจา้ ทา่ เป็ นผดู ้ แู ล ทางหลวง กรมทางหลวงเป็ นผดู ้ แู ล ทเ่ี ลย้ี งสตั วส์ าธารณะ หนอง น้ําสาธารณะ ป่ าชา้ สาธารณะ นายอําเภอทอ้ งทเ่ี ป็ นผดู ้ แู ลรกั ษา มกี ารออกหนังสอื สาํ คญั ในทดี่ นิ ของรัฐประเภทพลเมอื งใชร้ ว่ มกนั หรอื ไม่ ถา้ มอี อกหนังสอื ชนดิ ใด จะมกี ารออก “หนังสอื สาํ คญั สําหรบั ทหี่ ลวง” สําหรบั ทดี่ นิ ของรฐั ประเภทพลเมอื งใช ้ รว่ มกนั เชน่ มกี ารออกในทเี่ ลยี้ งสตั วส์ าธารณะ เป็ นตน้ 10.2.4 สาธารณะสมบตั ขิ องแผน่ ดนิ ประเภททใี่ ชเ้ พอื่ ประโยชนข์ องแผน่ ดนิ โดยเฉพาะ ทร่ี าชพัสดแุ บง่ เป็ นกป่ี ระเภทอะไรบา้ ง ทร่ี าชพัสดแุ บง่ เป็ น 2 ประเภทคอื (1) ทรี่ าชพัสดทุ เี่ ป็ นสาธารณะสมบตั ขิ องแผน่ ดนิ คอื เป็ นทด่ี นิ ทต่ี งั้ สถานทรี่ าชการมาแต่ ตน้ (2) ทร่ี าชพัสดทุ เ่ี ป็ นทรัพยส์ นิ ของแผน่ ดนิ ธรรมดาเดมิ เป็ นทที่ ดี่ นิ ของเอกชน แตร่ ฐั บาล ไดท้ ดี่ นิ นัน้ มาจากเอกชน เชน่ ยดึ หรอื ซอ้ื มาจากเอกชน แตย่ ังไมไ่ ดน้ ําทด่ี นิ นัน้ มาใชใ้ นราชการแต่ อยา่ งใด ทร่ี าชพัสดคุ อื ทด่ี นิ ประเภทใด ใครเป็ นผดู ้ แู ล

56 ทรี่ าชพัสดุ คอื ทด่ี นิ ทตี่ งั้ กระทรวง ทบวง กรมในรฐั บาล ทัง้ ทหารและพลเรอื น แตไ่ มใ่ ช่ ทด่ี นิ ของรัฐวสิ าหกจิ และไมใ่ ชท่ ดี่ นิ ของเทศบาลหรอื สขุ าภบิ าล ผดู ้ แู ลรกั ษาทรี่ าชพัสดคุ อื กรมธนารกั ษ์ กระทรวง การคลงั 10.2.5 สาธารณะสมบตั ขิ องแผน่ ดนิ ประเภททส่ี งวนหรอื หวงหา้ ม การหวงหา้ มทด่ี นิ กอ่ นหนา้ มกี ารประกาศใช ้ พ .ร.บ. วา่ ดว้ ยการหวงหา้ มทด่ี นิ รกรา้ งวา่ ง เปลา่ อนั เป็ นสาธารณะสมบตั ขิ องแผน่ ดนิ พ.ศ. 2478 จะตอ้ งดาํ เนนิ การอยา่ งไร การหวงหา้ มทดี่ นิ กอ่ นมกี ารประกาศใช ้ พ .ร.บ. วา่ ดว้ ยการหวงหา้ มทด่ี นิ รกรา้ งวา่ งเปลา่ พ.ศ. 2478 จะดําเนนิ การประกาศหรอื ออกกฎหมายเป็ นรายๆไป เชน่ ประกาศกรมโยธาธกิ าร วา่ ดว้ ยการสรา้ งถนนเยาวราช ร.ศ. 110 (พ.ศ. 2434) เป็ นตน้ ทด่ี นิ ทห่ี วงหา้ มไวต้ าม พ .ร.บ. หวงหา้ มทด่ี นิ รกรา้ งวา่ งเปลา่ พ .ศ. 2478 ยงั คงเป็ นทดี่ นิ รกรา้ งวา่ งเปลา่ อยหู่ รอื ไม่ ทด่ี นิ รกรา้ งวา่ งเปลา่ ทไ่ี ดท้ ําการหวงหา้ มไวต้ าม พ .ร.บ. หวงหา้ มทดี่ นิ รกรา้ งวา่ งเปลา่ พ.ศ. 2478 ไมเ่ ป็ นทรี่ กรา้ งวา่ งเปลา่ อกี ตอ่ ไปแตจ่ ะเป็ นทดี่ นิ ของรฐั ประเภทพลเมอื งใชร้ ว่ มกนั หรอื เป็ นทรี่ าชพัสดแุ ลว้ แตก่ รณี ทเี่ ขา ทภ่ี เู ขา สามารถออกโฉนดไดห้ รอื ไมเ่ พราะเหตใุ ด ทเ่ี ขา ทภ่ี เู ขา ตามหลกั ท่ัวไป จะออกโฉนดไมไ่ ด ้ คอื บคุ คลทค่ี รอบครองทเ่ี ขา ทภี่ เู ขา ตงั้ แตป่ ระกาศใช ้ ประมวลกฎหมายทด่ี นิ นับตงั้ แตว่ นั ท่ี 1 ธันวาคม 2497 เป็ นตน้ ไป แตถ่ า้ บคุ คลใด ครอบครองทเี่ ขา ทภ่ี เู ขามากอ่ นหนา้ วันที่ 1 ธนั วาคม 2497 และไดแ้ จง้ ส.ค. 1 แลว้ กม็ สี ทิ ธไิ ดร้ บั โฉนดได ้ เพราะไมต่ อ้ งห ้ ามตามกฎหมาย เพราะกฎหมายหา้ มออกโฉนดในทภ่ี เู ขา นับแตว่ ันท่ี ประกาศใช ้ ประมวลกฎหมายทดี่ นิ เป็ นตน้ มาเทา่ นัน้ 10.2.6 การออกหนงั สอื สาคญั สาหรบั ทหี่ ลวง หนังสอื สําคญั สาํ หรบั ทหี่ ลวงจะออกในทดี่ นิ ประเภทใดบา้ ง หนังสอื สาํ คญั สําหรบั ทห่ี ลวงจะออกไดใ้ นทดี่ นิ 2 ประเภทคอื (1) ทดี่ นิ ของรฐั ประเภทพลเมอื งใชร้ ว่ มกนั เชน่ ทเ่ี ลยี้ งสตั ว์ สาธารณะ ทหี่ นองนํ้า สาธารณะ (2) ทรี่ าชพัสดุ เชน่ ทสี่ นามบนิ ทตี่ งั้ สํานักราชการบา้ นเมอื ง หนังสอื สาํ คญั สําหรบั ทห่ี ลวงเป็ นหนังสอื สาํ คญั แสดงกรรมสทิ ธใิ์ นทด่ี นิ หรอื ไม่ หนังสอื สําคญั สําหรับทหี่ ลวงไมใ่ ชห่ นังสอื สาํ คญั แสดงกรรมสทิ ธใ์ิ นทด่ี นิ แตเ่ ป็ นหนังสอื ท่ี แสดงแนวเขตทด่ี นิ ของราชการเทา่ นัน้ 10.2.7 การถอนสภาพสาธารณะสมบตั ขิ องแผน่ ดนิ ทด่ี นิ ของรัฐประเภทพลเมอื งใชร้ ว่ มกนั จะถกู ถอนสภาพใหเ้ ป็ นทด่ี นิ รกรา้ งวา่ งเปลา่ ไดโ้ ดย วธิ กี ารใดไดบ้ า้ ง ทด่ี นิ ของรฐั ประเภทพลเมอื งใชร้ ว่ มกนั จะถกู ถอนสภาพเป็ นทรี่ กรา้ งวา่ งเปลา่ ได ้ 2 วธิ คี อื (1) ถกู ถอนสภาพโดยพระราชบญั ญัติ กรณีทที่ บวงการเมอื ง รัฐวสิ าหกจิ หรอื เ อกชนหา ทด่ี นิ แปลงอนื่ มาใหพ้ ลเมอื งใชแ้ ทน (2) ถกู ถอนสภาพโดยพระราชกฤษฎกี า กรณีทพ่ี ลเมอื งเลกิ ใชป้ ระโยชนใ์ นทดี่ นิ นัน้ แลว้ ป.ทด่ี นิ มาตรา 8 วรรค 2(1) ทด่ี นิ ราชพัสดจุ ะถกู ถอนสภาพไดโ้ ดยอาศยั กฎหมายฉบบั ใด ทร่ี าชพัสดนุ ัน้ เดมิ การถกู ถอนสภาพใหใ้ ช ้ ป .ทดี่ นิ มาตรา 8 วรรค 2(2) ตอ่ มาถงึ พ .ศ. 2518 ไดม้ กี ารประกาศใช ้ พ.ร.บ. ทร่ี าชพัสดุ มาตรา 8 , 9 เป็ นหลกั เกณฑใ์ นการถอนสภาพแทน 10.3 ทดี่ นิ ของศาสนาและพระมหากษตั รยิ ์ 1. วดั ในพระพุทธศาสนา สามารถไดม้ าซง่ึ ทด่ี นิ โดยไดร้ ับกา รอทุ ศิ จากราษฎร โดยซอื้ จาก ราษฎร และเขา้ ครอบครองปรปักษ์ทด่ี นิ ของราษฎร 2. ทดี่ นิ ของวดั ในพทุ ธศาสนา จะถกู บคุ คลใดแยง่ การครอบครองหรอื ครอบครองปรปักษ์ไมไ่ ด ้

57 3. ทดี่ นิ ของวัดในพุทธศาสนาจะโอนไปใหห้ น่วยราชการ หรอื บคุ คลไดก้ ต็ อ้ งอาศยั ทางราช กฤษฎกี าหรอื พระราชกฤษฎกี าแลว้ แตก่ รณี 4. มซิ ซงั โรมันคาทอลกิ เป็ นวดั ในศาสนาครสิ ตซ์ งึ่ มลี กั ษณะเป็ นนติ บิ คุ คล จงึ มสี ทิ ธถิ อื ทดี่ นิ ใน ประเทศไทยได ้ 5. มสั ยดิ อสิ ลาม เป็ นนติ บิ คุ คลตาม พ .ร.บ. มสั ยดิ อสิ ลาม 2490 จงึ มสี ทิ ธถิ อื ทดี่ นิ ได ้ ซงึ่ อาจ ไดม้ าซง่ึ ทดี่ นิ โดยทางนติ กิ รรมหรอื เขา้ ไปแยง่ การครอบครองหรอื ครอบครองปรปักษ์ทด่ี นิ ของ เอกชนก็ได ้ 6. ศาลเจา้ ทตี่ งั้ อยใู่ นทด่ี นิ ของรฐั บาล หรอื แมจ้ ะตงั้ ในทด่ี นิ ของเอกชน แตเ่ อกชนอทุ ศิ ทดี่ นิ นัน้ ใหเ้ ป็ นสมบตั ขิ องศาลเจา้ ทด่ี นิ ชนดิ น้เี ป็ นสาธารณะสมบตั ขิ องแผน่ ดนิ ใครจะยกอายคุ วาม ครอบครองปรปักษ์ขนึ้ ตอ่ สไู ้ มไ่ ด ้ 7. ศาลเจา้ ทต่ี งั้ อยใู่ นทดี่ นิ ของเอกชน และเอกชนมไิ ดอ้ ทุ ศิ ใหเ้ ป็ นของรฐั บาล ทด่ี นิ แบบนี้ยัง เป็ นของเอกชนอยู่ จงึ อาจเสยี สทิ ธโิ ดยถกู แยง่ การครอบครอง หรอื ถกู ครอบครองปรปักษ์ได ้ 8. ทด่ี นิ ของพระมหากษัตรยิ ไ์ มว่ า่ จะเป็ นทด่ี นิ ทเี่ ป็ นทรัพยส์ นิ สว่ นพระองค์ ทรพั ยส์ นิ สว่ น สาธารณะสมบตั ขิ องแผน่ ดนิ และทรพั ยส์ นิ สว่ นพระ มหากษัตรยิ ์ เชน่ ทท่ี รัพยส์ นิ บคุ คลใดจะ มา แยง่ การครอบครองหรอื ครอบครองปรปักษ์ไมไ่ ด ้ 10.3.1 ทดี่ นิ ในวดั วาอารามในพทุ ธศาสนา ทดี่ นิ ของวัดในพุทธศาสนามอี ะไรบา้ ง มี 3 ประเภทคอื (1) ทว่ี ัด คอื ทซี่ ง่ึ ตงั้ วัด ตลอดจนเขตของวดั นัน้ (2) ทธี่ รณีสงค์ คอื ทซี่ ง่ึ เป็ นสมบตั ขิ องวดั (3) ทกี่ ลั ปนา คอื ทซี่ ง่ึ มผี อู ้ ทุ ศิ แตผ่ ลประโยชนใ์ หแ้ กว่ ัดหรอื พระศาสนา (พ.ร.บ.คณะสงฆ์ มาตรา 33) การโอนทด่ี นิ ของวัดในพุทธศาสนาจะทําไดโ้ ดยวธิ กี ารใดบา้ ง ตามปกติ จะทําไดโ้ ดยพระราชบญั ญัติ (พ.ร.บ. คณะสงฆ์ มาตรา 34 วรรค 1) แตอ่ าจจะ โอนโดยพระราชกฤษฎกี าถา้ จะโอนทวี่ ัดใหส้ ว่ นราชการรฐั วสิ าหกจิ หรอื หน่วยงานอนื่ ของรฐั เมอ่ื มหาเถรสมาคมไมข่ ดั ขอ้ ง (พ.ร.บ. คณะสงฆม์ าตรา 34 วรรค 2) 10.3.2 ทด่ี นิ ของวดั ในศาสนาครสิ ตใ์ นประเทศไทย ทด่ี นิ ของมซิ ซงั โรมนั คาทอลกิ แบง่ เป็ นกปี่ ระเภท อะไรบา้ ง แบง่ เป็ นสองประเภทใหญๆ่ คอื (1) ทดี่ นิ ทใ่ี ชเ้ ป็ นวดั โรงเรอื น ตกึ ราม วัดบาดหลวง แยกยอ่ ยเป็ นสองชนดิ คอื - สถานวัดบาดหลวง - สถานพักสอนศาสนา (2) ทดี่ นิ เพอ่ื ประโยชนไ์ ดแ้ ก่ มซิ ซงั (พ.ร.บ. ลกั ษณะวดั บาทหลวงโรมนั คาทอลกิ ร .ศ. 128 มาตรา 6) ทด่ี นิ ของมซิ ซงั หนองแสง มอี ยใู่ นเขตใดบา้ ง ทดี่ นิ มซิ ซงั หนองแสงมอี ยู่ 7 จังหวดั คอื (1) อบุ ลราชธานี (2) ศรษี ะเกษ (3) นครพนม (4)อดุ รธานี (5) หนองคาย (6) สกลนคร (7) เลย 10.3.3 ทดี่ นิ ของมสั ยดิ อสิ ลาม มสั ยดิ อสิ ลามจะไดม้ าซงึ่ ทด่ี นิ โดยวธิ กี ารใดบา้ ง อาจไดม้ าหลายวธิ ดี งั น้ี (1) ไดม้ าโดยทางนติ กิ รรม เชน่ ทําการซอ้ื ขายแลกเปลย่ี นหรอื มผี ยู ้ กให ้ (2) ไดม้ าโดยการเขา้ ไปครอบครองปรปักษ์ทดี่ นิ มโี ฉนดของเอกชนเกนิ 10 ปี (ป.พ.พ. มาตรา 1382) และเขา้ ไปแยง่ ครอบครองทดี่ นิ มอื เปลา่ ของเอกชนเกนิ 1 ปี (ป.พ.พ. มาตรา 1375) (3) ไดม้ าตามบทบญั ญตั ขิ องศาสนาอสิ ลาม

58 10.3.4 ทด่ี นิ ของศาลเจา้ ทด่ี นิ ทตี่ งั้ ศาลเจา้ ถอื เป็ นสาธารณะสมบตั ขิ องแผน่ ดนิ เสมอไปหรอื ไม่ ไมเ่ สมอไป อาจแยกไดด้ งั น้คี อื (1) ถา้ ศาลเจา้ นัน้ ตงั้ อยใู่ นทดี่ นิ ของรัฐบาล หรอื แมแ้ ตจ่ ะตงั้ อยใู่ นทด่ี นิ ของเอกชน แต่ เอกชนอทุ ศิ ทดี่ นิ นัน้ ใหเ้ ป็ นสมบตั ขิ องศาลเจา้ และอยใู่ นความปกครองของรัฐบาล ทด่ี นิ ชนดิ นถ้ี อื วา่ เป็ นสาธารณะสมบตั ขิ องแผน่ ดนิ (2) ถา้ ศาลเจา้ ตงั้ อยใู่ นทด่ี นิ ของเอกชน และเอกชนมไิ ดอ้ ทุ ศิ ใหเ้ ป็ นของรฐั บ าล ทดี่ นิ ชนดิ นัน้ ยังเป็ นเอกชนอยู่ ไมเ่ ป็ นสาธารณะสมบตั ขิ องแผน่ ดนิ 10.3.5 ทดี่ นิ ของพระมหากษตั รยิ ์ ทรัพยส์ นิ ของพระมหากษัตรยิ แ์ บง่ เป็ นกป่ี ระเภท อะไรบา้ ง มี 3 ประเภทคอื (1) ทรัพยส์ นิ สว่ นพระองค์ หมายความวา่ ทรัพยส์ นิ ทเี่ ป็ นของพระมหากษัตรยิ อ์ ยแู่ ลว้ กอ่ น ขน้ึ ครองราชยส์ มบตั ิ หรอื ทรพั ยส์ นิ ทร่ี ฐั ทลู เกลา้ ถวาย หรอื ทรพั ยส์ นิ ทที่ รงไดม้ าไมว่ า่ ทางใดและ เวลาใด นอก จากทท่ี รงไดม้ าในฐานะทที่ รงเป็ นพระมหากษัตรยิ ์ (2) ทรพั ยส์ นิ สว่ นสว่ นสาธารณะสมบตั ขิ องแผน่ ดนิ คอื ทรพั ยส์ นิ ในพระมหากษัตรยิ ซ์ ง่ึ ใช ้ เพอื่ ประโยชนข์ องแผน่ ดนิ โดยเฉพาะ เชน่ พระราชวงั (3) ทรัพยส์ นิ สว่ นพระมหากษัตรยิ ์ คอื ทรัพยส์ นิ ในพระมหากษัตรยิ ์ นอกจากทรพั ยส์ นิ สว่ น พระองคแ์ ละทรัพยส์ นิ สว่ นสาธารณะสมบตั ขิ องแผน่ ดนิ เชน่ ทท่ี รพั ยส์ นิ เป็ นตน้ แบบประเมนิ ผลการเรยี นหนว่ ยที่ 10 1. ทดี่ นิ หมายความถงึ อาณาเขตบนพน้ื โลก 2. ทด่ี นิ รกรา้ งวา่ งเปลา่ หมายถงึ ทป่ี ่ าธรรมดา 3. ทป่ี ่ าธรรมดาเป็ นทดี่ นิ ประเภท ทร่ี กรา้ งวา่ งเปลา่ 4. ทป่ี ่ าสงวนเป็ นทดี่ นิ ประเภท ทส่ี งวนหวงหา้ ม 5. ทเ่ี ลย้ี งสตั วส์ าธารณะทไ่ี มม่ รี าษฎรคนใดใชเ้ ป็ นทเี่ ลย้ี งสตั วอ์ กี ตอ่ ไปแลว้ อาจจะถอนสภาพ ใหเ้ ป็ นทร่ี กรา้ งวา่ งเปลา่ ไดโ้ ดยวธิ กี าร ออกเป็ นพระราชกฤษฎกี า 6. ทช่ี ายตลง่ิ ซงึ่ ตอ่ จากทดี่ นิ เอกชนทตี่ น้ื เขนิ จนเป็ นทง่ี อกรมิ ตลง่ิ แลว้ ไมต่ อ้ งถอนสภาพแต่ ประการใดเพราะทด่ี นิ ตกเป็ นของเอกชนแลว้ 7. ทธี่ รณีสงฆค์ อื ทดี่ นิ ทต่ี กเป็ นสมบตั ขิ องวัดเป็ นทท่ี ําประโยชนข์ องวดั นัน้ 8. ผดู ้ แู ลรักษาทเี่ ลยี้ งสตั วส์ าธารณะคอื นายอําเภอทอ้ งท่ี 9. ผดู ้ แู ลทดี่ นิ ทตี่ งั้ กระทรวง ทบวง กรม ในรัฐบาลคอื อธบิ ดกี รมธนารักษ์ 10. ทท่ี รพั ยส์ นิ เป็ นทรัพยส์ นิ ประเภท ทรัพยส์ นิ สว่ นพระมหากษัตรยิ ์ 11. ทดี่ นิ เกาะชา้ งมสี ภาพเป็ น อทุ ยานแหง่ ชาติ 12. ทดี่ นิ รกรา้ งวา่ งเปลา่ นัน้ อธบิ ดกี รมทดี่ นิ มหี นา้ ทด่ี แู ลรกั ษาทร่ี กรา้ งวา่ งเปลา่ ตาม กฎหมาย 13. ป่ าชา้ สาธารณะ เป็ นทด่ี นิ ของรฐั ประเภทพลเมอื งใชร้ ว่ มกนั 14. ทด่ี นิ ทต่ี งั้ ของมหาวทิ ยาลยั ของรัฐ เป็ นทดี่ นิ ทร่ี าชพัสดุ 15. ทด่ี นิ ประเภททสี่ ามารถออกหนังสอื สาํ คญั สําหรบั ทหี่ ลวงได ้ ไดแ้ ก่ คลองชลประทาน 16. บคุ คลผทู ้ ม่ี อี ํานาจออกหนังสอื สาํ คญั สาํ หรบั ทหี่ ลวงไดแ้ ก่ อธบิ ดกี รมทดี่ นิ 17. การโอนทดี่ นิ ของวัดในพทุ ธศาสนาอาจทําไดโ้ ดย พระราชบญั ญตั หิ รอื พระราช กฤษฎกี า 18. จงั หวดั ทมี่ ที ดี่ นิ อยใู่ นเขตของมชิ ซงั หนองแสง คอื อดุ รธานี 19. จงั หวัดทม่ี มี ัสยดิ มากทสี่ ดุ ในประเทศไทยไดแ้ ก่ ปัตตานี

59 หนว่ ยที่ 11 ทดี่ นิ ของเอกชน 1. ทด่ี นิ ของเอกชนมสี องประเภท คอื ทดี่ นิ ทเี่ อกชนมกี รรมสทิ ธใิ์ นทด่ี นิ กบั ทดี่ นิ ทเี่ อกชน ยงั ไม่ มกี รรมสทิ ธใิ์ นทดี่ นิ (หรอื ทด่ี นิ มอื เปลา่ ) 2. ตามปกตเิ อกชนจะมกี รรมสทิ ธใ์ิ นทด่ี นิ เพราะมหี นังสอื สาํ คญั แสดงกรรมสทิ ธิ์ แตใ่ นบางกรณี เอกชนอาจมกี รรมสทิ ธใิ์ นทดี่ นิ แปลงนัน้ โดยยังไมม่ หี นังสอื สาํ คญั แสดงกรรมสทิ ธกิ์ ไ็ ด ้ 3. ทบ่ี า้ นทสี่ วนตามกฎหมายเบ็ดเสร็จบทท่ี 42 ถอื วา่ เป็ นทด่ี นิ ทม่ี กี รรมสทิ ธแิ์ มเ้ จา้ ของจะไมม่ ี โฉนดทดี่ นิ กต็ าม 4. ทด่ี นิ มอื เปลา่ คอื ทด่ี นิ ทเ่ี อกชนยงั ไมม่ กี รรมสทิ ธใิ์ นทดี่ นิ ทด่ี นิ มอื เปลา่ อาจมหี นังสอื สาํ คญั ในทด่ี นิ บางอยา่ ง เชน่ มี ส.ค. 1 น.ส. 3 น.ส.3 ก หรอื อาจไมม่ หี นังสอื อะไรเลยกไ็ ด ้ 5. ทด่ี นิ มอื เปลา่ ทไี่ มม่ หี นังสอื สําคญั อะไรเลยไดแ้ ก่ ทดี่ นิ ทต่ี กคา้ งการแจง้ ส .ค. 1 และทดี่ นิ ที่ มผี คู ้ รอบครองทดี่ นิ โดยพละการเมอ่ื มกี ารประกาศใชป้ ระมวลกฎหมายทดี่ นิ แลว้ 6. ตามปกตคิ นไทยจะไมถ่ กู จํากดั สทิ ธใิ นการถอื ครองทดี่ นิ แตค่ นตา่ งดา้ วถกู จํากดั สทิ ธใิ นการ ถอื ครองทดี่ นิ 7. คนตา่ งดา้ วจะไดม้ าซงึ่ ทดี่ นิ จะตอ้ งเป็ นคนตา่ งดา้ วของประเทศทม่ี สี นธสิ ญั ญากบั ประเทศ ไทยทก่ี าํ หนดใหค้ นตา่ งดา้ วของประเทศนัน้ มสี ทิ ธถิ อื ทดี่ นิ ในประเทศไทยได ้ และจะตอ้ งไดร้ ับ อนุญาตจากรฐั มนตรมี หาดไทยดว้ ย 8. ทด่ี นิ ของเอกชนอาจจะกลบั คนื มาสรู่ ฐั ไดห้ ลายวธิ ี เชน่ การเวนคนื ทด่ี นิ และการทอดทงิ้ ทดี่ นิ เป็ นตน้ 11.1 การแบง่ ประเภททด่ี นิ ของเอกชน 1. ทด่ี นิ เอกชนมสี องประเภท คอื ทด่ี นิ ทเี่ อกชนมกี รรมสทิ ธใิ์ นทดี่ นิ และทด่ี นิ ทเ่ี อกชนยงั ไมม่ ี กรรมสทิ ธใ์ิ นทดี่ นิ 2. เอกชนอาจจะมกี รรมสทิ ธใิ์ นทดี่ นิ โดยไมม่ หี นังสอื สําคญั แสดงกรรมสทิ ธกิ์ ไ็ ดเ้ ชน่ ไดท้ ง่ี อก รมิ ตลงิ่ จากทด่ี นิ ทมี่ โี ฉนดของตน การเขา้ ครอ บครองปรปักษ์ในทด่ี นิ มโี ฉนด ทด่ี นิ ของบคุ คลอน่ื จนครบ 10 ปี หรอื เป็ นเจา้ ของบา้ น ทส่ี วนตามกฎหมายเบด็ เสร็จบทท่ี 42 กไ็ ด ้ 3. ถา้ บคุ คลใดทําทดี่ นิ เป็ นทบี่ า้ นหรอื ทําเป็ นทสี่ วนผลไมย้ นื ตน้ มากอ่ น พ .ศ. 2475 ถอื วา่ เป็ น บา้ นทสี่ วนตามกฎหมายเบ็ดเสร็จบทท่ี 42 ซงึ่ เป็ นทดี่ นิ กรรมสทิ ธ์ิ แมจ้ ะไมม่ โี ฉนดทด่ี นิ กต็ าม 4. คนทม่ี ชี อื่ ใน น .ส. 3 น.ส. 3 ก หรอื ส .ค. 1 ซง่ึ เป็ นทดี่ นิ มอื เปลา่ แมบ้ คุ คลนัน้ จะไมม่ ี กรรมสทิ ธใ์ิ นทด่ี นิ กถ็ อื วา่ บคุ คลนัน้ เป็ นเจา้ ของทดี่ นิ ได ้ 5. ตามหลกั ในประมวลกฎหมายทดี่ นิ มาตรา 2 ถอื หลกั วา่ ทดี่ นิ มอื เปลา่ ทกุ ชนดิ ยงั เป็ นของรัฐ อยแู่ ตร่ ัฐกค็ งไมไ่ ปยงุ่ เกยี่ วขบั ไลเ่ จา้ ของทดี่ นิ มอื เปลา่ นัน้ ออกไปจากทด่ี นิ กย็ งั ปลอ่ ยให ้ ครอบครองทดี่ นิ แปลงนัน้ อยู่ 6. ตามปกติ บคุ คลทเ่ี ขา้ ครอบครองทด่ี นิ ของรัฐโดยพละการ เมอ่ื ประกาศใชป้ ระมวล กฎหมาย ทดี่ นิ แลว้ จะมคี วามผดิ และมโี ทษตามกฎหมาย แตภ่ ายหลงั กฎหมายทด่ี นิ กลบั มบี ท บญั ญตั ผิ อ่ น ผันใหบ้ คุ คลดงั กลา่ วไดร้ บั โฉนดทด่ี นิ โดยการประกาศทงั้ ตาํ บลได ้ เมอื่ เขา้ หลกั เกณฑท์ กี่ ฎหมาย กาํ หนดไว ้ 11.1.1 ทดี่ นิ ของเอกชนทมี่ กี รรมสทิ ธิ์ บคุ คลอาจจะมกี รรมสทิ ธใิ์ นทดี่ นิ โดยทไ่ี มม่ หี นังสอื สาํ คญั แสดงกรรมสทิ ธทิ์ ดี่ นิ แปลงนัน้ เลยไดห้ รอื ไม่ ถา้ มจี ะมไี ดใ้ นกรณีใด บคุ คลอาจจะมกี รรมสทิ ธใิ์ นทดี่ นิ โดยทไ่ี มม่ หี นังสอื สาํ คญั แสดงกรรมสทิ ธใ์ิ นทด่ี นิ ไดใ้ น กรณีดงั ตอ่ ไปน้ี (1) ไดม้ าซง่ึ กรรมสทิ ธใิ์ นทด่ี นิ ทเ่ี ป็ นทงี่ อกรมิ ตลง่ิ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1308 (2) ไดม้ าซง่ึ กรรมสทิ ธใ์ิ นทดี่ นิ โดยการครอบครองปรปักษ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382 (3) ไดม้ าซงึ่ กรรมสทิ ธใ์ิ นทดี่ นิ โดยทางมรดก ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1599 และ 1600

60 11.1.2 ทบ่ี า้ น ทสี่ วนตามกฎหมายเบ็ดเสร็จบทที่ 42 ทบ่ี า้ น ทส่ี วนตามกฎหมายเบ็ดเสร็จบทท่ี 42 มลี กั ษณะอยา่ งไร และมคี วามสําคญั อยา่ งไร ทบ่ี า้ น ทสี่ วนตามกฎหมายเบด็ เสร็จบทที่ 42 ถอื วา่ เป็ นทดี่ นิ ทมี่ กี รรมสทิ ธโิ์ ดยทบ่ี คุ คลนัน้ ไมม่ หี นังสอื สาํ คญั แสดงกรรมสทิ ธแิ์ ตอ่ ยา่ งใดเลย โดยจะตอ้ งเป็ นบคุ คลทสี่ รา้ งบา้ นหรอื สวนไมย้ นื ตน้ มากอ่ นปี พ .ศ. 2475 ถา้ ทําหลงั ปี พ .ศ. 2475 ไมถ่ อื วา่ เป็ นกรรมสทิ ธิ์ ทปี่ ระเภทนี้จะเสยี สทิ ธิ์ โดยถกู บคุ คลอนื่ ครอบครองประโยชนค์ รบ 10 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382 11.1.3 ลกั ษณะทว่ั ไปของทด่ี นิ มอื เปลา่ ทดี่ นิ มอื เปลา่ หมายความวา่ อยา่ งไร ทดี่ นิ มอื เปลา่ หมายความถงึ ทด่ี นิ ทเี่ อกชนไมม่ หี นังสอื สําคญั แสดงกรรมสทิ ธอิ์ ยา่ งหนง่ึ อยา่ งใดในสอ่ี ยา่ งและไมใ่ ชท่ บี่ า้ น ทสี่ วนตามกฎหมายเบ็ดเสร็จบทที่ 42 ดว้ ยทดี่ นิ มอื เปลา่ อาจจะ เป็ นทด่ี นิ ทมี่ หี นังสอื บางอยา่ งเชน่ น .ส. 3 น.ส. 3ก ส .ค. 1 หรอื อาจจะไมม่ หี นังสอื อยา่ งไรเลยก็ ได ้ ทดี่ นิ มอื เปลา่ แตกตา่ งจากทด่ี นิ ทม่ี กี รรมสทิ ธอ์ิ ยา่ งไร ทด่ี นิ มอื เปลา่ แตกตา่ งจากทด่ี นิ มกี รรมสทิ ธท์ิ ส่ี าํ คญั ดงั ตอ่ ไปน้ี (1) ทด่ี นิ มกี รรมสทิ ธิ์ เจา้ ของมกี รรมสทิ ธิ์ ทดี่ นิ มอื เปลา่ เจา้ ของไมม่ กี รรมสทิ ธใิ์ นทด่ี ิ น อยา่ งมากทสี่ ดุ ก็อาจมแี ตเ่ พยี งสทิ ธคิ รอบครองในทด่ี นิ เทา่ นัน้ (2) ทดี่ นิ มกี รรมสทิ ธิ์ อาจถกู ผอู ้ น่ื ครอบครองประโยชนค์ รบ 10 ปี (มาตรา 1382) ทด่ี นิ มอื เปลา่ อาจเสยี สทิ ธใิ นทด่ี นิ โดยถกู บคุ คลอนื่ แยง่ การครอบครองเกนิ 1 ปี (มาตรา 1375) 11.1.4 ทดี่ นิ มอื เปลา่ ชนดิ ทไ่ี มม่ หี นงั สอื สาหรบั ทดี่ นิ แตอ่ ยา่ งใด ทดี่ นิ มอื เปลา่ ชนดิ ทไ่ี มม่ หี นังสอื สําคญั ในทด่ี นิ ไดแ้ กท่ ด่ี นิ ประเภทใด ทดี่ นิ มอื เปลา่ ชนดิ ทไ่ี มห่ นังสอื สาํ คญั ในทด่ี นิ ไดแ้ ก่ (1) ทด่ี นิ รกรา้ งวา่ งเปลา่ ทรี่ าษฎรไดเ้ ขา้ ไปครอบครองและทําประโยชนใ์ นทดี่ นิ กอ่ นหนา้ พ.ร.บ. ออกโฉนดทดี่ นิ ฉบบั ท่ี 6 พ.ศ. 2479 โดยไมไ่ ดม้ หี นังสอื แสดงการจบั จองแตอ่ ยา่ งใด (2) ทดี่ นิ ของรัฐทมี่ ผี คู ้ รอบครองโดยพละการ สมยั ใช ้ พ .ร.บ. ออกโฉนดทด่ี นิ ฉบบั ที่ 6 พ.ศ. 2479 และครอบครองตลอดมาจนปัจจบุ นั (3) ทด่ี นิ ของรัฐทม่ี ผี คู ้ รอบครองโดยพลการสมยั ใชป้ ระมวลกฎหมายทด่ี นิ ทด่ี นิ ทม่ี ผี บู ้ กุ รกุ โดยพละการเมอื่ ประมวลกฎหมายทด่ี นิ ประกาศใชแ้ ลว้ จะมสี ทิ ธไิ ดร้ ับ โฉนดทดี่ นิ หรอื ไม่ ภายใตห้ ลกั เกณฑแ์ ละเงอ่ื นไขอยา่ งไร ทด่ี นิ ทม่ี ผี บู ้ กุ รกุ โดยพลการเมอ่ื ประมวลกฎหมายทดี่ นิ ประกาศใชแ้ ลว้ กม็ สี ทิ ธไิ ดร้ บั โฉนด ทดี่ นิ โดยมหี ลกั เกณฑด์ งั ตอ่ ไปนี้ (1) มสี ทิ ธไิ ดร้ ับโฉนดทดี่ นิ หรอื หนังสอื รบั รองการทําประโยชนท์ งั้ ตาํ บล (น.ส. 3ก) ตาม ประมวลกฎหมายทดี่ นิ มาตรา 38 เทา่ นัน้ ไมม่ สี ทิ ธยิ ื่ นขอออกโฉนดทดี่ นิ สายเฉพาะรายตาม ประมวลกฎหมายทดี่ นิ มาตรา 59 (2) จะไดร้ บั โฉนดหรอื หรอื น .ส. 3ก ไดไ้ มเ่ กนิ 50 ไร่ ถา้ ตอ้ งการเกนิ 50 ไร่ ก็ตอ้ งขอ อนุมตั ติ อ่ ผวู ้ า่ ราชการจงั หวัดเป็ นการเฉพาะราย (3) เมอ่ื ไดโ้ ฉนดหรอื น .ส. 3 ก แลว้ จะถกู หา้ มโอนภายใน 10 ปี เวน้ แตท่ ด่ี นิ จะตกทอด มาทางมรดกหรอื โอนใหท้ บวงการเมอื ง ฯลฯ 11.2 การถอื สทิ ธใิ นทดี่ นิ ของเอกชน 1. บคุ คลทม่ี สี ญั ชาตไิ ทย ไมไ่ ดถ้ กู จํากดั สทิ ธใิ นการถอื ทดี่ นิ แตอ่ ยา่ งใด 2. บคุ คลตา่ งดา้ วถกู จํากดั สทิ ธใิ นการถอื ครองทดี่ นิ ทงั้ ในดา้ นทอี่ ยอู่ าศยั การอตุ สาหกรรม และ การพาณชิ ยก์ รรม 3. คนตา่ งดา้ วจะไดม้ าซง่ึ ทด่ี นิ จะตอ้ งเป็ นคนตา่ งดา้ ว ของประเทศทมี่ สี นธสิ ญั ญากบั ประเทศ ไทยทกี่ าํ หนดใหค้ นตา่ งดา้ วของประเทศนัน้ มสี ทิ ธถิ อื ทดี่ นิ ได ้ และจะตอ้ งไดร้ บั อนุมตั จิ าก รฐั มนตรวี า่ การกระทรวง มหาดไทยดว้ ย

61 4. บรษิ ัทจํากดั ทจ่ี ดทะเบยี นในประเทศไทย ถา้ มหี นุ ้ ทค่ี นตา่ งดา้ วถอื เกนิ กวา่ รอ้ ยละ 49 ของ ทนุ จดทะเบยี นหรอื ผถู ้ อื หนุ ้ เป็ นคนตา่ งดา้ วเกนิ กวา่ กง่ึ จํานวนผถู ้ อื หนุ ้ ใหถ้ อื วา่ มสี ทิ ธถิ อื ทด่ี นิ ได ้ เสมอื นคนตา่ งดา้ ว 5. การจดั สรรทดี่ นิ ตามหลกั เกณฑใ์ น พ .ร.บ. การจัดสรรทด่ี นิ พ .ศ. 2543 จะตอ้ งเป็ นการ จดั สรรจําหน่ายทด่ี นิ ตดิ ตอ่ กนั เป็ นแปลงยอ่ ยมจี ํานวนตงั้ แตส่ บิ แปลงขน้ึ ไป ไมว่ า่ ดว้ ยวธิ ใี ด โดย ไดร้ ับทรพั ยส์ นิ หรอื ประโยชน์ ไมว่ า่ ทางตรงหรอื ทางออ้ มเป็ นคา่ ตอบแทน 11.2.1 สทิ ธใิ นทด่ี นิ ของบคุ คลทม่ี สี ญั ชาตไิ ทย บคุ คลสญั ชาตไิ ทยจะถกู จํากดั สทิ ธใิ นการถอื ครองทดี่ นิ ในประเทศไทยหรอื ไม่ บคุ คลสญั ชาตไิ ทยสมัยเมอ่ื ประมวลกฎหมายทดี่ นิ ประกาศใชใ้ หมๆ่ ถกู จํากดั สทิ ธใิ นการ ถอื ครองทด่ี นิ คอื จะถอื ทดี่ นิ เพอื่ เกษตรกรรมไมเ่ กนิ 50 ไร่ จะถอื ทดี่ นิ เพอื่ อตุ สาหกรรมไมเ่ กนิ 10 ไร่ ตอ่ มาถงึ พ .ศ. 2502 รฐั บาลไดย้ กเลกิ หลกั เกณฑเ์ รอื่ งขอ้ จํากดั สทิ ธขิ องคนไทย โดยยกเ ลกิ หลกั ในประมวลกฎหมายทด่ี นิ มาตรา 34-49 ไปทงั้ หมด ดงั นัน้ ในปัจจบุ นั คนไทยจงึ ไมถ่ กู จํากดั สทิ ธใิ นการถอื ครองทด่ี นิ แตอ่ ยา่ งใด 11.2.2 สทิ ธใิ นทด่ี นิ ของคนตา่ งดา้ วและนติ บิ คุ คลบางประเภท คนตา่ งดา้ วจะมสี ทิ ธถิ อื ทด่ี นิ ในประเทศไทยภายใตห้ ลกั เกณฑแ์ ละเงอ่ื นไขอยา่ งไรบา้ ง คนตา่ งดา้ วจะมสี ทิ ธถิ อื ทดี่ นิ ในประเทศไทยไดภ้ ายใตห้ ลกั เกณฑด์ งั ตอ่ ไปนี้ (1) ตอ้ งเป็ นคนตา่ งดา้ วของประเทศทมี่ สี นธสิ ญั ญากบั ประเทศไทย โดยสนธสิ ญั ญานัน้ เป็ นสญั ญาตา่ งตอบแทนกนั คอื มขี อ้ ตกลงกนั วา่ ใหค้ นไทยถอื ทดี่ นิ ในประเทศนัน้ ได ้ คนตา่ งดา้ ว มนประเทศนัน้ จงึ จะมสี ทิ ธถิ อื ทด่ี นิ ในประเทศไทยได ้ (2) ตอ้ งไดร้ ับอนุมัตจิ ากรัฐมนตรวี า่ การกระทรวงมหาดไทยกอ่ น (3) จะถกู จํากดั ในการถอื ครองทดี่ นิ ดงั น้คี อื - ทอ่ี ยอู่ าศยั ครอบครวั ละ ไมเ่ กนิ 1 ไร่ - ทใี่ ชเ้ พอ่ื พาณชิ ยกรรม ไมเ่ กนิ 1 ไร่ - ทใี่ ชเ้ พอื่ อตุ สาหกรรม ไมเ่ กนิ 10 ไร่ - ทดี่ นิ เพอ่ื ใชเ้ กษตรกรรม ครอบครัวละไมเ่ กนิ 10 ไร่ - ทใี่ ชเ้ พอ่ื การศาสนา ไมเ่ กนิ 1 ไร่ - ทใี่ ชเ้ พอ่ื กศุ ลสาธารณะ ไมเ่ กนิ 5 ไร่ - ทใี่ ชเ้ พอ่ื สสุ านตระกลู ละไมเ่ กนิ 1 ไร่ 11.2.3 การคา้ ทดี่ นิ ตามประมวลกฎหมายทดี่ นิ และการจดั สรรทด่ี นิ ตามกฎหมาย พเิ ศษ การจัดสรรทด่ี นิ หมายความวา่ อยา่ งไร ตาม พ.ร.บ. การจัดสรรทด่ี นิ พ.ศ. 2543 ไดว้ างหลกั เกณฑก์ ารจดั สรรทด่ี นิ หมายความถงึ การจดั จําหน่ายทด่ี นิ ตดิ ตอ่ กนั เป็ นแปลงยอ่ ยมจี ํานวนตงั้ แต่ 10 แปลงขน้ึ ไปไมว่ า่ ดว้ ยวธิ ใี ด โดย ไดร้ ับทรพั ยส์ นิ หรอื ประโยชนเ์ ป็ นคา่ ตอบแทน และใหห้ มายความรวมถงึ การดําเนนิ การทไ่ี ดม้ กี าร แบง่ ทดี่ นิ เป็ นแปลงยอ่ ยไมถ่ งึ 10 แปลงและตอ่ มาไดแ้ บง่ ทดี่ นิ แปลงเดมิ เพมิ่ เตมิ ภายใน 3 ปี เมอื่ รวมกนั แลว้ มจี ํานวนตงั้ แต่ 10 แปลงขน้ึ ไป 11.3 วธิ กี ารทท่ี ดี่ นิ ของเอกชนจะกลบั คนื มาสรู่ ฐั 1. ผมู ้ สี ทิ ธใิ นทดี่ นิ ไมว่ า่ จะเป็ นทดี่ นิ มโี ฉนดทดี่ นิ หรอื ทด่ี นิ มอื เปลา่ ถา้ จะเวนคนื ทด่ี นิ ใหร้ ฐั โดย สมัครใจใหไ้ ปยน่ื คาํ ขอเวนคนื ตอ่ พนักงานเจา้ หนา้ ท่ี 2. การเวนคนื ทด่ี นิ โดยสมัครใจทําใหท้ ด่ี นิ ของเอกชนกลบั มาเป็ นทดี่ นิ ของรฐั ประเภททร่ี กรา้ ง วา่ งเปลา่ 3. การเวนคนื โดยถกู บงั คบั ตาม พ .ร.บ. เวนคนื สงั หารมิ ทรพั ย์ 2530 ทด่ี นิ ของเอกชนจะ กลบั มาเป็ นทด่ี นิ ของรฐั ประเภทพลเมอื งใชร้ ว่ มกนั หรอื เป็ นทร่ี าชพัสดแุ ลว้ แตก่ รณี

62 4. การทเ่ี อกชนเป็ นเจา้ ของทด่ี นิ มอื เปลา่ สละเจตนาครอบครอง หรอื ไมย่ ดึ ถอื ทด่ี นิ มอื เปลา่ ตอ่ ไปก็ทําใหท้ ด่ี นิ มอื เปลา่ นัน้ ตกเป็ นของรัฐประเภททร่ี กรา้ งวา่ งเปลา่ ได ้ แตว่ ธิ นี ี้จะไมใ่ ชก้ บั ทด่ี นิ มี กรรมสทิ ธิ์ 5. เอกชนเจา้ ของทด่ี นิ มโี ฉนดทด่ี นิ ถา้ ทอดทงิ้ ทขี่ องตนเกนิ 10 ปี ตดิ ตอ่ กนั หรอื ทอ ดทงิ้ ทม่ี ี น.ส. 3 น.ส. 3 ก ของตนเกนิ 5 ปีตดิ ตอ่ กนั ทําใหท้ ด่ี นิ ตกเป็ นทรี่ กรา้ งวา่ งเปลา่ ได ้ 11.3.1 การเวนคนื ตามประมวลกฎหมายทดี่ นิ การเวนคนื โดยสมัครใจตามประมวลกฎหมายทดี่ นิ จะมไี ดใ้ นในทด่ี นิ ประเภทใดบา้ ง การเวนคนื โดยสมัครใจตามประมวลกฎหมายทดี่ นิ อาจมไี ดใ้ นทด่ี นิ ดงั ตอ่ ไปน้ี (1) ทด่ี นิ ทมี่ โี ฉนดแผนทโี่ ฉนดตราจอง ตราจองทต่ี ราวา่ ไดท้ ําประโยชนแ์ ลว้ หรอื โฉนด ทดี่ นิ (2) ทดี่ นิ มใี บไตส่ วน (3) ทด่ี นิ มหี นังสอื รบั รองการทําประโยชน์ (4) ทดี่ นิ มี ส.ค. 1 (5) ทด่ี นิ ทตี่ กคา้ งการแจง้ การครอบครอง 11.3.2 การอทุ ศิ ทดี่ นิ ใหเ้ ป็ นทางสาธารณะ การทเี่ อกชนจะอทุ ศิ ทด่ี นิ ของตนใหเ้ ป็ นทางสาธารณะมหี ลกั เกณฑอ์ ยา่ งไรบา้ ง การทเ่ี อกชนจะอทุ ศิ ทด่ี นิ ของตนใหเ้ ป็ นทางสาธารณะนัน้ อาจเป็ นการแสดงออกเจตนา อทุ ศิ โดยตรงหรอื โดยปรยิ ายก็ไดโ้ ดยไมจ่ ําเป็ นตอ้ งทําเป็ นหนังสอื และจดทะเบยี นตอ่ พนักงาน เจา้ หนา้ ทแ่ี ตอ่ ยา่ งใด และเมอื่ มปี ระชาชนทั่วไปมาใชเ้ ป็ นทางสาธารณะแลว้ ก็ เป็ นทางสาธารณะ ทนั ที 11.3.3 การสละเจตนาครอบครอง หรอื ไมย่ ดึ ถอื ทดี่ นิ นน้ั ตอ่ ไป การทเี่ จา้ ของทดี่ นิ จะสละเจตนาครอบครอง หรอื ไมย่ ดึ ถอื ทด่ี นิ แปลงนัน้ ตอ่ ไปและทําให ้ ทดี่ นิ แปลงนัน้ ตกเป็ นของรัฐประเภททร่ี กรา้ งวา่ งเปลา่ นัน้ จะทําไดใ้ นทด่ี นิ ประเภทใด การทเ่ี จา้ ของทดี่ นิ จะสละเจตนาครอบครองหรอื ไมย่ ดึ ถอื ทดี่ นิ แปลงนัน้ ตอ่ ไป และทําให ้ ทด่ี นิ แปลงนัน้ ตกเป็ นของรัฐนัน้ จะทําไดเ้ ฉพาะทดี่ นิ มอื เปลา่ เทา่ นัน้ จะทําไมไ่ ดใ้ นทดี่ นิ ทม่ี หี นังสอื สาํ คญั แสดงกรรมสทิ ธเิ์ พราะเจา้ ของทดี่ นิ มกี รรมสทิ ธน์ิ ัน้ แมเ้ จา้ ของจะไดส้ ละเจตนาครอบครอง หรอื ไมย่ ดึ ถอื ทด่ี นิ ตอ่ ไป กรรมสทิ ธใิ์ นทด่ี นิ แปลงนัน้ ก็ยงั คงอยตู่ อ่ ไป 11.3.4 การเวนคนื ตามกฎหมายเวนคนื การเวนคนื โดยถกู บงั คบั ตาม พ .ร.บ. เวนคนื อสงั หารมิ ทรัพย์ พ.ศ. 2530 แตกตา่ งกบั การ เวนคนื โดยสมคั รใจอยา่ งไร การเวนคนื โดยสมัครใจตาม ประมวลกฎหมายทดี่ นิ มาตรา 5 แตกตา่ งกบั การเวนคนื โดย ถกู บงั คบั ตาม พ.ร.บ. เวนคนื อสงั หารมิ ทรัพย์ พ.ศ. 2530 ดงั น้ี (1)เวนคนื โดยสมัครใจ ไมต่ อ้ งจดทะเบยี นเวนคนื เวนคนื โดยถกู บงั คบั ตอ้ งจดทะเบยี น เวนคนื (2) เวนคนื โดยสมัครใจ ผเู ้ วนคนื จะไมไ่ ดร้ ับคา่ ตอบแทนใดๆ ทัง้ สนิ้ เวนคนื โดยถกู บงั คบั รฐั ตอ้ งใหค้ า่ ตอบแทนแกผ่ ถู ้ กู เวนคนื ทกุ ราย (3) เวนคนื โดยสมัครใจ ท่ี ดนิ ทเ่ี วนคนื กลบั มาเป็ นทร่ี กรา้ งวา่ งเปลา่ ตาม ป .พ.พ. มาตรา 1304(1) เวนคนื โดยถกู บงั คบั อาจกลบั มาเป็ นทดี่ นิ ของรฐั ประเภทพลเมอื งใชร้ ว่ มกนั ตาม ป .พ.พ. 1304(2) หรอื กลบั มาเป็ นทรี่ าชพัสดตุ าม ป.พ.พ. มาตรา 1304(3) แลว้ แตก่ รณี 11.3.5 การทอดทง้ิ ทดี่ นิ ตามประมวลกฎหมายทด่ี นิ การทอดทง้ิ ทด่ี นิ ของเอกชนและจะทําใหท้ ดี่ นิ ตกเป็ นของรฐั นัน้ มหี ลกั เกณฑอ์ ยา่ งไรบา้ ง เอกชนจะทอดทง้ิ ทด่ี นิ ของตนและทําใหท้ ด่ี นิ ตกเป็ นของรฐั นัน้ มหี ลกั เกณฑด์ งั ตอ่ ไปนี้ (1) ทอดทงิ้ ทดี่ นิ มโี ฉนดทด่ี นิ เกนิ 10 ปี (2) ทอดทง้ิ ทดี่ นิ มี น.ส. 3 น.ส. 3 ก เกนิ 5 ปีตดิ ตอ่ กนั (3) อธบิ ดกี รมทดี่ นิ ยน่ื คํารอ้ งตอ่ ศาลใหส้ อบสวนขอ้ เท็จจรงิ

63 (4) ศาลพจิ ารณาไดค้ วามจรงิ แลว้ ใหศ้ าลเพกิ ถอนโฉนดทด่ี นิ หรอื น .ส. 3 น.ส. 3 ก แปลงทมี่ กี ารทอดทงิ้ และทําใหท้ ดี่ นิ แปลงนัน้ ตกเป็ นทร่ี กรา้ งวา่ งเปลา่ ตอ่ ไป แบบประเมนิ ผลการเรยี นหนว่ ยท่ี 11 1. ทด่ี นิ มกี รรมสทิ ธห์ิ มายถงึ ทดี่ นิ ประเภท ทบ่ี า้ นตามกฎหมายเบ็ดเสร็จบทที่ 42 2. การครอบครองปรปักษ์ทบี่ า้ นหรอื ทสี่ วนตามกฎหมายเบด็ เสร็จบทที่ 42 ตอ้ งใชเ้ วลาคนอบ ครองนาน 10 ปี 3. ทบ่ี า้ นทสี่ วนตามกฎหมายเบด็ เสร็จบทท่ี 42 ตอ้ งเป็ นบา้ นหรอื ทท่ี ําเป็ นสวน ตอ้ งทํามากอ่ น หนา้ การประกาศใช ้ ป.พ.พ. บรรพ 4 วา่ ดว้ ยทรพั ยส์ นิ (พ.ศ. 2475) 4. ทดี่ นิ มี ส.ค. 1 น.ส. 3 น.ส. 3 ก. ถอื วา่ เป็ น ทด่ี นิ มอื เปลา่ 5. ทดี่ นิ มี น .ส. 3 จะตอ้ งทอดทงิ้ ทด่ี นิ ของตนเองเป็ นเวลา 5 ปี ทด่ี นิ จงึ จะตกเป็ นของรัฐ ประเภททดี่ นิ รกรา้ งวา่ งเปลา่ อกี ครงั้ หนงึ่ 6. การเวนคนื ทดี่ นิ โดยสมัครใจตามประมวลกฎหมายทดี่ นิ มาตรา 5 และการเวนคนื โดยถูก บงั คบั ตาม พ .ร.บ. เวนคนื อสงั หารมิ ทรัพย์ 2530 มขี อ้ แตกตา่ งในประเดน็ การเวนคนื โดยสมัครใจ ทด่ี นิ จะกลบั คนื มาเป็ นทรี่ กรา้ งวา่ งเปลา่ แตก่ ารเวนคนื โดยถกู บงั คบั จะไมก่ ลบั มาเป็ นทรี่ กรา้ งวา่ ง เปลา่ แตจ่ ะกลบั มาเป็ นทด่ี นิ ของรฐั ประเภทอนื่ แลว้ แตจ่ ดุ มงุ่ หมายของการเวนคนื 7. ทส่ี วนทที่ ํากนิ เมอื่ ปี พ.ศ. 2480 จะเสยี สทิ ธใิ นทด่ี นิ โดยถกู คนอน่ื แยง่ เป็ นระยะเวลา 1 ปี 8. การแยง่ การครอบครองทด่ี นิ ทมี่ ี น.ส. 3 ก. ตอ้ งใชเ้ วลา 1 ปี จงึ จะไดส้ ทิ ธใิ นทด่ี นิ 9. ผบู ้ กุ รกุ ทดี่ นิ ของรัฐโดยพลการหลงั ประมวลกฎหมายทด่ี นิ ประกาศใชแ้ ลว้ เมอื่ ไดร้ ับโฉนด ทด่ี นิ มาแลว้ กฎหมายกาํ หนดวา่ ภายในระยะเวลา 10 ปี นับแตไ่ ดร้ ับโฉนดจะโอนทด่ี นิ ใหบ้ คุ คลอน่ื ไมไ่ ด ้ เวน้ แตจ่ ะเขา้ ขอ้ ยกเวน้ 10. คนตา่ งดา้ วซง่ึ มสี ทิ ธไิ ดท้ ดี่ นิ ในประเทศไทยนัน้ เมอื่ ไดท้ ดี่ นิ มาเพอ่ื จะใชเ้ ป็ นทอี่ ยู่ อาศยั กฎหมายกําหนดใหไ้ ดจ้ ํานวน 1 ไร่ 11. คนตา่ งดา้ วทตี่ อ้ งการถอื ทดี่ นิ ในประเทศไทยเพอื่ ใชใ้ นการอตุ สาหกรรมนัน้ กฎหมาย ทดี่ นิ กาํ หนดจํานวนสงู สดุ ในการถอื ครองทด่ี นิ เพอ่ื ทํากจิ กรรมชนดิ นี้ไว ้ จํานวน 10 ไร่ 12. คนตา่ งดา้ วจะถอื ครองทดี่ นิ ในประเทศไทยไดน้ ัน้ จะตอ้ งไดร้ บั อนุญาตถอื ครองทด่ี นิ จาก รฐั มนตรวี า่ การกระทรวงมหาดไทย 13. คนตา่ งดา้ วจะไดม้ าซงึ่ ทดี่ นิ ในประเทศไทย จะตอ้ งเป็ นคนตา่ งดา้ วของประเทศทม่ี ี สนธสิ ญั ญากบั ประเทศไทยใหพ้ ลเมอื งของแตล่ ะประเทศถอื ทด่ี นิ ตา่ งตอบแทนกนั ได ้ 14. บรษิ ัทจํากดั ทจี่ ดทะเบยี นในประเทศไทย ถา้ มคี นตา่ งดา้ วถอื หนุ ้ ในบรษิ ัทนัน้ เกนิ กวา่ รอ้ ยละ 49 ของทนุ จดทะเบยี น มผี ลทําใหบ้ รษิ ัทนัน้ ถอื ทด่ี นิ ในประเทศไทยได ้ เสมอื นกบั คนตา่ ง ดา้ ว 15. การทเ่ี อกชนอทุ ศิ ทดี่ นิ ของตนใหเ้ ป็ นทางสาธารณะจะทําไดโ้ ดย อทุ ศิ โดยตรงหรอื โดยปรยิ าย 16. ทดี่ นิ ทมี่ โี ฉนดทด่ี นิ ถา้ เจา้ ของทดี่ นิ ทอดทงิ้ ทด่ี นิ เกนิ 10 ปี ตดิ ตอ่ กนั ทดี่ นิ นัน้ จะตก เป็ นของรัฐตอ่ เมอ่ื อธบิ ดกี รมทด่ี นิ ยน่ื เรอื่ งราวการทอดทงิ้ ทด่ี นิ ตอ่ ศาล แ ละศาลไดพ้ จิ ารณาแลว้ ก็ สงั่ เพกิ ถอนโฉนดแปลงทมี่ กี ารทอดทง้ิ นัน้

64 หนว่ ยท่ี 12 การออกหนงั สอื แสดงสทิ ธใิ นทด่ี นิ 1. กอ่ นหนา้ การออกโฉนดแผนท่ี หนังสอื สําคญั ในทด่ี นิ ทท่ี างราชการออกใหร้ าษฎรเป็ นหมาย เก็บภาษีทงั้ สน้ิ 2. โฉนดแผนทเี่ ป็ นหนังสอื สาํ คญั แสดงกรรมสทิ ธฉ์ิ บบั แรกทเี่ กดิ ขน้ึ ในประเทศไทยมอี ยู่ 2 สมัยคอื สมัยแรก ร.ศ. 120 สมัยทส่ี อง ร.ศ. 127 3. โฉนดตราจองออกตาม พ .ร.บ. ออกโฉนดตราจอง ร.ศ. 124 ออกไดเ้ ฉพาะในมณฑล พษิ ณุโลก 4. ตราจองทตี่ ราวา่ ไดท้ ําประโยชนแ์ ลว้ เป็ นหนังสอื สาํ คญั แสดงกรรมสทิ ธใิ์ นทดี่ นิ ทอ่ี อกตาม พ.ร.บ. ออกโฉนดทดี่ นิ ฉบบั ที่ 6 พ.ศ. 2479 5. โฉนดทดี่ นิ ออกตามประมวลกฎหมายทด่ี นิ ปัจจบุ นั มอี ยสู่ องรปู แบบ คอื การออกโฉนดทด่ี นิ ทงั้ ตําบล (ป. ทด่ี นิ มาตรา 58) และการออกโฉนดทดี่ นิ เฉพาะราย (ป.ทดี่ นิ มาตรา 59) 6. ทกุ ครงั้ กอ่ นออกโฉนดทด่ี นิ เจา้ หนา้ ทต่ี อ้ งทําใบไตส่ วนกอ่ นเสมอ 7. หนังสอื รับรองการทําประโยชนม์ หี ลายแบบคอื หมายเลข 3 น.ส. 3 น.ส. 3 ก และ น.ส. 3 ข 8. ผมู ้ หี นา้ ทแ่ี จง้ การครอบครองทด่ี นิ (ส.ค. 1) คอื บคุ คลทคี่ รอบครองทด่ี นิ มากอ่ นหนา้ วนั ท่ี 1 ธนั วาคม 2497 และยงั ไมม่ หี นังสอื สําคญั แสดงกรรมสทิ ธใิ์ นทด่ี นิ 9. บคุ คลทต่ี กคา้ งการแจง้ ส .ค. 1 ก็ยงั มสี ทิ ธไิ ดร้ ับโฉนดหรอื หนังสอื รบั รองการทําประโยชน์ ทงั้ สายเฉพาะตาํ บลและสายเฉพาะราย 10. ใบจองเป็ นหนังสอื อนุญาตใหจ้ ับจองตามประมวลกฎหมายทดี่ นิ มสี องรปู แบบคอื ใบ จองในการจัดทด่ี นิ ผนื ใหญแ่ ละใบจองในกรณีจดั ทดี่ นิ แปลงเล็กแปลงนอ้ ย 11. เมอ่ื หนังสอื แสดงสทิ ธใิ นทด่ี นิ สญู หาย มกี ารออกใบแทนได ้ 12. ถา้ มกี ารออกหนังสอื แสดงสทิ ธใิ นทด่ี นิ ไปโดยคลาดเคลอื่ นหรอื ไมช่ อบดว้ ยกฎหมาย กม็ กี ารเพกิ ถอนหรอื แกไ้ ขได ้ โดยอธบิ ดกี รมทดี่ นิ หรอื ศาลยตุ ธิ รรม 12.1 การออกหนงั สอื สาคญั แสดงกรรมสทิ ธใิ์ นทดี่ นิ 1. ในสมยั กรงุ ศรอี ยธุ ยาและสมยั กรงุ รตั นโกสนิ ทรต์ อนตน้ ไมม่ หี นังสอื สําคญั แสดงกรรมสทิ ธิ์ ในทดี่ นิ เลย มแี ตห่ นังสอื ทเี่ ป็ นหมายเรยี กเก็บภาษีอากรทัง้ สนิ้ 2. โฉนดแผนทถี่ อื วา่ เป็ นหนังสอื สาํ คญั แสดงกรรมสทิ ธฉ์ิ บบั แรกทเี่ กดิ ขน้ึ ในประเทศไทย การ สรา้ งหนังสอื ชนดิ น้ีไดน้ ําเอาหลกั การระบบทอเรนซ์ (Torrens system) ของตา่ งประเทศมาใช ้ 3. โฉนดตราจอง 12.1.1 โฉนดแผนทแี่ ละโฉนดตราจอง โฉนดแผนทมี่ ดี ว้ ยกนั กส่ี มัย โฉนดแผนทม่ี ดี ว้ ยกนั 2 สมยั คอื (1)โฉนดแผนทตี่ าม พ.ร.บ. ออกโฉนดทดี่ นิ ร.ศ. 120 (2)โฉนดแผนทต่ี าม พ.ร.บ. ออกโฉนดทด่ี นิ ร.ศ. 127 โฉนดตราจองออกตามกฎหมายฉบบั ใด จะออกไดใ้ นทอ้ งทใี่ ดไดบ้ า่ ง โฉนดตราจองออกตาม พ .ร.บ. ออกโฉนดตราจอง ร .ศ. 124 (เปลยี่ นชอ่ื จากเดมิ คอื พ.ร.บ. ออกตราจองชวั่ คราว ร.ศ. 121) โฉนดตราจองออกไดเ้ ฉพาะในเขตมณฑลพษิ ณุโลกเดมิ ที่ เป็ นเขตจงั หวัดพษิ ณุโลก สโุ ขทัย พจิ ติ ร อตุ รดติ ถ์ และนครสวรรคบ์ างสว่ น 12.1.2 ตราจองทต่ี ราวา่ ไดท้ าประโยชนแ์ ลว้ บคุ คลพวกใดบา้ งทม่ี สี ทิ ธไิ ดร้ ับตราจองทตี่ ราวา่ ไดท้ ําประโยชนแ์ ลว้ บคุ คลทมี่ สี ทิ ธไิ ดร้ ับตราจองทต่ี ราวา่ ไดท้ ําประโยชนแ์ ลว้ ไดแ้ กบ่ คุ คลดงั ตอ่ ไปน้ี (1) บคุ คลทขี่ ออนุญาตจบั จองเป็ นตราจองตาม พ .ร.บ. ออกโฉนดทด่ี นิ ฉบบั ท่ี 6 พ.ศ. 2479 ถา้ ทําประโยชนค์ รบ 3 ปี แลว้ จงึ มสี ทิ ธยิ นื่ ขอตราจองทต่ี ราวา่ ไดท้ ําประโยชนแ์ ลว้ ได ้ (2) บคุ คลทไี่ ดค้ รอบครองและทําประโยชนบ์ นทดี่ นิ อยกู่ อ่ น พ .ร.บ. ออกโฉนดทด่ี นิ ฉบบั ที่ 6 พ.ศ. 2479 โดยยังไมไ่ ดร้ บั หนังสอื สําคญั แสดงกรรมสทิ ธใิ์ หม้ าขน้ึ ทะเบยี นทด่ี นิ เอาไว ้ ตอ่ มา

65 กใ็ หพ้ นักงานเจา้ หนา้ ทอ่ี อกตราจองทต่ี ราวา่ ไดท้ ําประโยชนแ์ ลว้ ใหต้ อ่ ไป (พ.ร.บ. ออกโฉนดทดี่ นิ ฉบบั ท่ี 7 พ.ศ. 2486 มาตรา 13 มาตรา 15) ผไู ้ ดร้ บั อนุญาตใหจ้ ับจองเป็ นใบเหยยี บยํา่ ตาม พ .ร.บ. ออกโฉนดทด่ี นิ ฉบบั ท่ี 6 พ.ศ. 2479 เมอื่ ทําประโยชนใ์ นทดี่ นิ ครบ 2 ปี แลว้ จะมสี ทิ ธไิ ดร้ ับตราจองทตี่ ราวา่ ไดท้ ําประโยชนแ์ ลว้ หรอื ไม่ บคุ คลทไี่ ดร้ บั อนุญาตใหจ้ ับจองเป็ นใบเหยยี บยํา่ ตาม พ .ร.บ. ออกโนดทด่ี นิ ฉบบั ที่ 6 พ.ศ. 2479 เมอื่ ทําประโยชนค์ รบในทด่ี นิ ครบ 2 ปีแลว้ แมต้ ามมาตรา 11 ของ พ.ร.บ. ออกโฉนด ทด่ี นิ ฉบบั ท่ี 6 จะดคู ลา้ ยๆวา่ จะมสี ทิ ธไิ ดร้ บั ตราจองทตี่ ราวา่ ไดท้ ําประโยชนแ์ ลว้ เหมอื นผไู ้ ดร้ บั อนุญาตใหจ้ ับจองเป็ นตราจอง แตใ่ นทางปฏบิ ตั แิ ลว้ พนักงานเจา้ หนา้ ทจี่ ะออกหนังสอื รับรองการ ทําประโยชนแ์ ลว้ เหมอื นผไู ้ ดร้ บั อนุญาตใหจ้ ับจองเป็ นตราจอง แตใ่ นทางปฏบิ ตั แิ ลว้ พนักงาน เจา้ หนา้ ทจ่ี ะออกหนังสอื รบั รองการทําประโยชนแ์ ลว้ ตามแบบหมายเลข 3 ใหแ้ ทน 12.1.3 โฉนดทดี่ นิ โฉนดทดี่ นิ จะออกใหร้ าษฎรไดโ้ ดยอาศยั หลกั เกณฑอ์ อยา่ งไร โฉนดทดี่ นิ จะออกแกร่ าษฎรไดโ้ ดยอาศยั หลกั เกณฑด์ งั นี้ (1) ทอ้ งทนี่ ัน้ ตอ้ งมกี ารสรา้ งระวางแผนทก่ี อ่ น (2) จะตอ้ งไมใ่ ชท่ ด่ี นิ ทร่ี าษฎรใชป้ ระโยชนร์ ว่ มกนั ไมใ่ ชท่ ภ่ี เู ขาทส่ี งวนหวงหา้ ม ฯลฯ (3) จะตอ้ งเป็ นบคุ คลประเภทที่ ประมวลกฎหมายทดี่ นิ มาตรา 58 ทวไิ ดร้ ะบไุ วเ้ ชน่ เป็ นผู ้ มี ส.ค. 1 ใบจอง ใบเหยยี บยํา่ น.ส. 3 น.ส. 3ก หรอื เป็ นผตู ้ กคา้ งแจง้ ส.ค. 1 การออกโฉนดทดี่ นิ ทงั้ ตาํ บลและการออกโฉนดทด่ี นิ เฉพาะรายมหี ลกั สําคญั แตกตา่ งกนั อยา่ งไร การออกโฉนดทดี่ นิ ทัง้ ตาํ บลและการออกโฉนดเฉพาะรายมขี อ้ แตกตา่ งทสี่ ําคญั ดงั น้ี (1) การออกโฉนดทัง้ ตําบลเป็ นการบงั คบั ใหเ้ จา้ ของทด่ี นิ ไปนําเดนิ สํารวจผใู ้ ดไมไ่ ปมี โทษปรับไมเ่ กนิ 500 บาท (ป. ทดี่ นิ มาตรา 107) การออกโฉนดเฉพาะราย ไมเ่ ป็ นการบงั คบั ใครจะมายนื่ ขอออกก็ไดต้ ามใจสมัคร (2) การออกโฉนดทัง้ ตําบลเจา้ ของทดี่ นิ ไมต่ อ้ งออกคา่ ใชจ้ า่ ยใดๆ เวน้ แตค่ า่ โฉนดทดี่ นิ 50 บาท การออกโฉนดเฉพาะรายผยู ้ น่ื คําขอตอ้ งเสยี คา่ ธรรมเนยี ม คา่ มัดจํา คา่ พาหนะเดนิ ทาง คา่ คนงานทกุ อยา่ ง (3) การออกโฉนดทัง้ ตําบลเจา้ หนา้ ทจ่ี ากสว่ นกลางคอื จากกรมทดี่ นิ มานําเดนิ สาํ รวจ การออกโฉนดเฉพาะราย โดยปกตจิ ะใชเ้ จา้ หนา้ ทจี่ ากสาํ นักงานทด่ี นิ ทท่ี ด่ี นิ แปลงนัน้ ตงั้ อยู่ (4) การออกโฉนดทดี่ นิ ทัง้ ตาํ บลตามปกตริ งั วัดออกโฉนดดว้ ยแผนทชี่ นั้ หนงึ่ คอื กลอ้ งธโี อ โดไลท์ การออกโฉนดเฉพาะราย ตามปกตจิ ะรังวัดดว้ ยแผนทช่ี นั้ สอง 12.2 การออกหนงั สอื สาคญั ในทด่ี นิ ประเภทอน่ื ทไี่ มใ่ ชห่ นงั สอื สาคญั แสดงกรรมสทิ ธิ์ 1. ผมู ้ หี นา้ ทแ่ี จง้ การครอบครองตามแบบ ส .ค. 1 คอื ผทู ้ ที่ ําประโยชนใ์ นทดี่ นิ กอ่ นหนา้ วนั ที่ 1 ธ.ค. 2497 และยงั ไมม่ หี นังสอื สาํ คญั แสดงกรรมสทิ ธ์ 2. บคุ คลทเี่ ขา้ หลกั เกณฑท์ จ่ี ะตอ้ งแจง้ ส.ค. 1 แตไ่ มแ่ จง้ และครอบครองทดี่ นิ มาจนปัจจบุ นั ถอื วา่ เป็ นการตกคา้ งการแจง้ การครอบครอง ซงึ่ มสี ทิ ธไิ ดร้ บั โฉนดทดี่ นิ หรอื หนังสอื รบั เอาการทํา ประโยชนเ์ หมอื นกนั แตจ่ ะตอ้ งปฏบิ ตั ใิ หถ้ กู ตอ้ งตาม ป. ทด่ี นิ มาตรา 27 ตรี และมาตรา 59 ทวิ 3. ใบจองเป็ นหนังสอื อนุญาตใหจ้ บั จองทดี่ นิ ตามประมวลกฎหมายทด่ี นิ ปัจจบุ นั ออกไดส้ องวธิ ี คอื ใบจองในการจดั ทด่ี นิ ผนื ใหญ่ และใบจองในการจดั ทดี่ นิ แปลงเลก็ แปลงนอ้ ยตาม ป . ทด่ี นิ มาตรา 33 4. การจดั ทดี่ นิ ตาม พ .ร.บ. จัดทด่ี นิ เพอ่ื การครองชพี มกี ารจัดทด่ี นิ ไดส้ องรปู แบบคอื แบบนคิ ม สรา้ งตนเองของกรมประชาสงเคราะหแ์ ละแบบนคิ มสหกรณข์ องกรมสง่ เสรมิ สหกรณ์

66 5. หนังสอื รับรองการทําประโยชนม์ กี ารออกไดท้ งั้ ในการออกทงั้ ตําบลตาม ป . ทดี่ นิ มาตรา 58 และ ตาม ป. ทดี่ นิ มาตรา 59 ไดเ้ ชน่ เดยี วกบั การออกโฉนดทด่ี นิ 6. ทกุ ครงั้ กอ่ นออกโฉนดทด่ี นิ เจา้ หนา้ ทจ่ี ะตอ้ งทําใหไ้ ตส่ วนกอ่ นเสมอ 12.2.1 แบบแจง้ การครอบครองทดี่ นิ (ส.ค.1) บคุ คลผมู ้ หี นา้ ทแี่ จง้ การครอบครองตามแบบ ส.ค. 1 จะตอ้ งมลี กั ษณะอยา่ งไร บคุ คลผมู ้ หี นา้ ทแ่ี จง้ การครอบครองตามแบบ ส.ค. 1 ตอ้ งมคี ณุ สมบตั ดิ งั นี้ (1)ตอ้ งครอบครองและทําประโยชนใ์ นทด่ี นิ กอ่ นหนา้ วันที่ 1 ธันวาคม 2497 (2) ยังไมม่ หี นังสอื สําคญั แสดงกรรมสทิ ธใิ์ นทดี่ นิ คอื ยงั ไมม่ โี ฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง หรอื ตราจองทตี่ ราวา่ ไดท้ ําประโยชนแ์ ลว้ ผมู ้ ี ส.ค. 1 และผตู ้ กคา้ งการแจง้ ส.ค. 1 จะมสี ทิ ธไิ ดร้ ับโฉนดทดี่ นิ หรอื หนังสอื รบั รองการ ทําประโยชนเ์ ต็มเนือ้ ทท่ี ต่ี นครอบครองหรอื ไม่ ผมู ้ ี ส .ค. 1 จะไดโ้ ฉนดทด่ี นิ หรอื หนังสอื รับรองการทําประโยชนเ์ ตม็ ทค่ี รอบครองหรอื ไม่ ตอ้ งดวู า่ เนอ้ื ทท่ี ปี่ รากฏใน ส .ค. 1 แตกตา่ งกบั เนอื้ ทที่ รี่ งั วัดไดต้ อนออกโฉนดทดี่ นิ หรอื ไม่ คอื เนื้อ ทท่ี รี่ งั วัดไดต้ อนออกโฉนดทด่ี นิ มากกวา่ หรอื นอ้ ยกวา่ ทป่ี รากฏใน ส.ค. 1 ก็ออกใหไ้ ดต้ ามจํานวนที่ รังวัดไดไ้ มใ่ หถ้ อื ตามเนอื้ ทที่ ร่ี ะบใุ น ส.ค. 1 (มาตรา 59 ตร)ี สว่ นผตู ้ กคา้ งการแจว้ ส .ค. 1 จะมสี ทิ ธไิ ดร้ ับโฉนดทดี่ นิ หรอื หนังสอื รับรองการทํา ประโยชนไ์ ดไ้ มเ่ กนิ 50 ไร่ ถา้ ตอ้ งการจะไดเ้ กนิ 50 ไร่ จะตอ้ งขออนุมัตจิ ากผวู ้ า่ ราชการจังหวัด เป็ นการเฉพาะราย (ตามระเบยี บคณะกรรมการจดั ทด่ี นิ แหง่ ชาตฉิ บบั ท่ี 12 พ.ศ. 2532 หมวด 1 ขอ้ 5 และ ขอ้ 6) 12.2.2 ใบเหยยี บยา่ และตราจอง ใบเหยยี บยํา่ ทอี่ อกหลงั วันประกาศใชป้ ระมวลกฎหมายทด่ี นิ มไี ดห้ รอื ไม่ ถา้ มจี ะมไี ดก้ รณี ใด ใบเหยยี บยํ่าทอี่ อกหลงั วนั ประกาศใชป้ ระมวลกฎหมายทด่ี นิ ก็อาจมไี ด ้ คอื ใบเหยยี บยํา่ ตาม พ .ร.บ. ใหใ้ ช ้ ป . ทด่ี นิ มาตรา 14 คอื บคุ คลทย่ี นื่ ขอจับจองทดี่ นิ ตามพ .ร.บ. ออกโฉนดทด่ี นิ ฉบบั ที่ 6 แตท่ างการยงั ไมอ่ นุญาต ประมวลกฎหมายทด่ี นิ ก็ประกาศใชเ้ ป็ นกฎหมายเสยี กอ่ น กฎหมายจงึ กําหนดใหน้ ายอําเภอมอี ํานาจจัดการตาม พ .ร.บ. ออกโฉนดทดี่ นิ ฉบบั ที่ 6 ตอ่ ไป คอื ใหน้ ายอําเภอมอี ํานาจออก “ใบเหยยี บยํา่ ” ใหแ้ กผ่ ขู ้ อจับจองให ้ แมจ้ ะเป็ นเวลาเมอ่ื ประกาศใช ้ ประมวลกฎหมายทดี่ นิ แลว้ กต็ าม ผมู ้ ใี บเหยยี บยํา่ ตาม ป . ทดี่ นิ มาตรา 58 ทวิ วรรคสอง คอื ผทู ้ มี่ ใี บเหยยี บยํ่าเมอ่ื ป . ทดี่ นิ ประกาศใชแ้ ลว้ ตาม พ.ร.บ. ใหใ้ ช ้ ป. ทด่ี นิ มาตรา 14 ทวี่ า่ “บคุ คลใดไดด้ าํ เนนิ การขอจบั จองทด่ี นิ ไวต้ อ้ พนักงานเจา้ หนา้ ท่ี กอ่ นวันทพ่ี ระราชบญั ญตั ิ น้ีใชบ้ งั คบั แตย่ งั ไมไ่ ดร้ ับอนุญาต ใหน้ ายอําเภอมอี ํานาจดําเนนิ การตามนัยแหง่ พระราชบญั ญตั อิ อก โฉนดทด่ี นิ ฉบบั ที่ 6 พุทธศกั ราช 2479 ตอ่ ไปจนถงึ ทส่ี ดุ ได”้ 12.2.3 ใบจอง ใบจองจะออกใหแ้ กป่ ระชาชนไดใ้ นกรณีใดบา้ ง ใบจองจะออกใหป้ ระชาชนได ้ 2 กรณีคอื (1) ใบจองในกรณีจัดทดี่ นิ ผนื ใหญ่ ตาม ป. ทด่ี นิ มาตรา 30 (2) ใบจองในกรณีจัดทด่ี นิ แปลงเล็กแปลงนอ้ ย ตาม ป.ทด่ี นิ มาตรา 33 ผรู ้ ับโอนโดยสง่ มอบการครอบครองจากผมู ้ ใี บจองจะมสี ทิ ธไิ ดร้ ับโฉนดทด่ี นิ หรอื หนังสอื รบั รองการทําประโยชน์ หรอื ไม่ เพราะเหตใุ ด ผรู ้ ับโอนโดยสง่ มอบการครอบครองจากผมู ้ ใี บจองไมม่ สี ทิ ธไิ ดร้ บั โฉนดทดี่ นิ หรอื หนังสอื รับรองการทําประโยชน์ ไมว่ า่ สายทงั้ ตาํ บล (ป. ทด่ี นิ มาตรา 58) ทวิ หรอื สายเฉพาะราย (ป. ทด่ี นิ มาตรา 59)เพราะมาตรา 58ทวิ และมาตรา 59 ไมไ่ ดบ้ ญั ญตั ไิ ว ้ ซง่ึ แตกตา่ งจากผรู ้ บั โอนโดยสง่ มอบการครอบครองจากผมู ้ ี ส.ค. 1 ซงึ่ กฎหมายอนุญาตใหท้ ําได ้

67 โฉนดทดี่ นิ หรอื หนังสอื รับรองการทําประโยชนท์ อ่ี อกสบื เนือ่ งจากใบจอง จะมขี อ้ กาํ หนด หา้ มโอนเสมอไปหรอื ไม่ โฉนดทดี่ นิ หรอื หนังสอื รบั รองการทําประโยชนท์ อ่ี อกสบื เนือ่ งจากใบจอง บางกรณีมี ขอ้ กาํ หนดหา้ มโอน บางกรณีก็ไมม่ ี โดยมหี ลกั ดงั น้ี (1) โฉนดทด่ี นิ หรอื หนังสอื รับรองการทําประโยชนท์ ไี่ ดอ้ อกสบื เน่อื งมาจากใบจอง จะถกู หา้ มโอน 5 ปี ถา้ ใบจองนัน้ ออกกอ่ นวนั ที่ 14 ธันวาคม พ.ศ. 2515 และรฐั ใหก้ ารชว่ ยเหลอื ดา้ น สาธารณูปโภค (2) โฉนดทด่ี นิ หรอื หนังสอื รบั รองการทําประโยชนท์ อ่ี อกสบื เนอ่ื งจากใบจอง จะไมถ่ กู บงั คบั หา้ มโอนเลย ถา้ ใบจองนัน้ ออกกอ่ นวันท่ี 14 ธันวาคม พ .ศ. 2515 และรฐั ไมใ่ หค้ วาม ชว่ ยเหลอื ดา้ นสาธารณูปโภค (3) โฉนดทดี่ นิ หรอื หนังสอื รับรองการทําประโยชนท์ อี่ อกสบื เนือ่ งจากใบจอง จะถกู หา้ ม โอนมกี าํ หนด 10 ปี ถา้ ใบจองนัน้ ออกในหรอื หลงั วนั ที่ 14 ธันวาคม พ.ศ. 2515 เป็ นตน้ ไป และไม่ วา่ รัฐจะใหค้ วามชว่ ยเหลอื ในดา้ นสาธารณูปโภคหรอื ไมก่ ็ตาม 12.2.4 หนงั สอื แสดงการทาประโยชนต์ าม พ .ร.บ. จดั ทด่ี นิ เพอื่ การครองชพี พ .ศ. 2511 การจดั ทดี่ นิ เพอ่ื การครองชพี แตกตา่ งจากการจัดทดี่ นิ เพอื่ ประชาชนตามประมวลกฎหมาย ทดี่ นิ อยา่ งไร การจัดทดี่ นิ เพอ่ื การครองชพี แตกตา่ งกบั การจัดทด่ี นิ เพอ่ื ประชาชน ทส่ี าํ คญั ดงั น้ี (1) การจดั ทดี่ นิ เพอ่ื ประชาชน เป็ นอํานาจของคณะกรรมการจัดทดี่ นิ แหง่ ชาติ การจัดทด่ี นิ เพอ่ื การครองชพี เป็ นการจัดในรปู นคิ มมสี องประเภทคอื นคิ มสรา้ งตนเอง ซง่ึ มอี ธบิ ดกี รมประชาสงเคราะหเ์ ป็ นผดู ้ ําเนนิ การและนคิ มสหกรณซ์ ง่ึ มอี ธบิ ดกี รมสง่ เสรมิ สหกรณ์ เป็ นผดู ้ าํ เนนิ การ (2)การจัดทดี่ นิ เพอ่ื ประชาชน หลงั จากคดั เลอื กบคุ คลแลว้ กจ็ ะจัดใหน้ ายอําเภอทอ้ งท่ี ออกใบจองใหย้ ดึ ถอื หลกั ฐาน การจดั ทดี่ นิ เพอ่ื การครองชพี ไมม่ กี ารออกใบจองแตจ่ ะออก น.ค. 2 แทน (3) การจัดทด่ี นิ เพอื่ ประชาชน ผไู ้ ดร้ บั คดั เลอื กตอ้ งทําประโยชนใ์ นทด่ี นิ ใหแ้ ลว้ เสร็จ ภายใน 3 ปีนับแตไ่ ดร้ บั ใบจอง การจดั ทด่ี นิ เพอ่ื การครองชพี สมาชกิ นคิ มมสี ทิ ธคิ รอบครองทําประโยชนใ์ นทด่ี นิ ไดไ้ ม่ ตาํ่ กวา่ 5 ปี และ เฉพาะสมาชกิ นคิ มสรา้ งตนเอง อธบิ ดกี รมประชาสงเคราะหม์ สี ทิ ธขิ ยายเวลาทํา ประโยชนต์ อ่ ไปอกี คราวละ 1 ปี แตต่ อ้ งไมเ่ กนิ 3 ปี คอื อยา่ งมากไมเ่ กนิ 8 ปี 12.2.5 หนงั สอื รบั รองการทาประโยชน์ หนังสอื รับรองการทําประโยชนม์ แี บบฟอรม์ อะไรบา้ ง ใครเป็ นผอู ้ อก หนังสอื รับรองการทําประโยชนม์ ี 4 แบบฟอรม์ คอื (1) แบบฟอรม์ หมายเลข 3 นายอําเภอเป็ นคนออก (2) แบบ น.ส. 3 นายอําเภอทอ้ งทเี่ ป็ นคนออก (3) แบบ น .ส.3 ก ตามกฎหมายเกา่ นายอําเภอเป็ นคนออก แตต่ ามกฎ หมายใหมเ่ จา้ พนักงานทด่ี นิ เป็ นคนออก (4) แบบ น.ส. 3 ข. เจา้ พนักงานทด่ี นิ เป็ นคนออก ผมู ้ ี ส .ค. 1 หรอื ใบจองจะสามารถไปยนื่ ขอออกโฉนดทดี่ นิ ไดท้ ันทหี รอื ไม่ จําเป็ นตอ้ งยน่ื ขอ น.ส. 3 เสยี กอ่ นหรอื ไม่ เพราะเหตใุ ด ผมู ้ ี ส.ค. 1 หรอื ใบจอง สามารถไปยนื่ ขอออกโฉนดทด่ี นิ เฉพาะรายไดท้ นั ที ถา้ ทอ้ งทนี่ ัน้ มี การสรา้ งวางแผนทเี่ พอ่ื การออกโฉนดทด่ี นิ ไวแ้ ลว้ โดยไมจ่ ําเป็ นตอ้ งไปยน่ื ขอ น .ส. 3 เสยี กอ่ นแต่ อยา่ งได

68 12.2.6 ใบไตส่ วน ใบไตส่ วนคอื อะไร ใบไตส่ วนคอื หนังสอื สอบสวนกอ่ นออกโฉนดทดี่ นิ คอื ทกุ ครงั้ กอ่ นออกโฉนดทดี่ นิ เจา้ พนักงานจะตอ้ งทําใบไตส่ วนเสยี กอ่ นเสมอ จะ ไมท่ ําไมไ่ ด ้ ตามปกตจิ ะทําเป็ นสองฉบบั ฉบบั หนงึ่ เจา้ พนักงานเกบ็ ไว ้ อกี ฉบบั หนงึ่ เจา้ ของทด่ี นิ เกบ็ ไวเ้ ป็ นหลกั ฐานสาํ หรบั ไปขอรบั โฉนดทดี่ นิ ตอ่ ไป ใบไตส่ วนมคี วามสาํ คญั คอื ถา้ ใบไตส่ วนสญู หายทงั้ สองฉบบั จะสรา้ งโฉนดไมไ่ ดเ้ ลย ตอ้ งออกไป รังวัดเดนิ สาํ รวจออกโฉนดใหม่ 12.3 การเปลย่ี นแปลงและการเพกิ ถอนหนงั สอื แสดงสทิ ธใิ นทดี่ นิ 1. โฉนดทดี่ นิ ทอี่ อกไปนานแลว้ การครอบครองของเจา้ ของทดี่ นิ ยอ่ มเปลย่ี นไปจากรปู แผนท่ี ทท่ี ําไว ้ จงึ จําเป็ นตอ้ งมกี ารสอบเขตทดี่ นิ กนั ขน้ึ 2. ทด่ี นิ ทไี่ ดท้ ําการสอบเขตแลว้ เจา้ พนักงานทด่ี นิ มอี ํานาจทําโฉนดทดี่ นิ ใหใ้ หมแ่ ทนฉบบั เดมิ สว่ นฉบบั เดมิ เป็ นอนั ยกเลกิ และใหส้ ง่ คนื 3. การรงั วัดสอบเขตมสี องวธิ คี อื การรงั วดั สอบเขตโฉนดทดี่ นิ ทัง้ ตําบลและการทํารงั วัดสอบ เขตโฉนดทดี่ นิ เฉพาะราย 4. ประเภทของการรังวดั ทจ่ี ะขอรังวดั ไดโ้ ดยใชบ้ รกิ ารจากสํานักงานชา่ งวัดเอกชน ตาม พ .ร.บ. ชา่ งรังวดั เอกชน พ.ศ. 2535 มไี ดเ้ ฉพาะรังวดั สอบเขต รงั วัดแบง่ แยกและรงั วดั รวมโฉนดทด่ี นิ 5. ถา้ โฉนดทดี่ นิ หรอื หนังสอื รบั รองการทําประโยชนเ์ กดิ สญู หายหรอื ชํารดุ เจา้ พนักงาน สามารถออกใบแทนใหไ้ ด ้ เมอ่ื ออกใบแทนแลว้ หนังสอื สาํ คญั ฉบบั เดมิ เป็ นอนั ถกู ยกเลกิ ใชไ้ มไ่ ด ้ ตอ่ ไป 6. ถา้ มกี ารออกโฉนดทดี่ นิ หรอื หนังสอื รบั รองการทําประโยชนไ์ ปโดยคลาดเคลอ่ื นหรอื ไมช่ อบ ดว้ ยกฎหมาย อธบิ ดกี รมทด่ี นิ หรอื ผวู ้ า่ ราชการจังหวดั สามารถแกไ้ ขหรอื เพกิ ถอนได ้ 12.3.1 การรงั วดั สอบเขตโฉนดทดี่ นิ และการตรวจสอบเนอื้ ทต่ี ามหนงั สอื รบั รองการ ทาประโยชน ์ ในการรังวัดสอบเขตโฉนดเฉพาะรายตาม ป. ทด่ี นิ มาตรา 69 ทวิ ถา้ มผี คู ้ ดั คา้ น กฎหมาย ใหเ้ จา้ พนักงานทด่ี นิ เป็ นผสู ้ อบสวนไกลเ่ กลย่ี การสอบสวนไกลเ่ กลย่ี ตา่ งจากการสอบสวน เปรยี บเทยี บในกรณีโต ้ แยง้ คดั คา้ นในการออกโฉนดตามมาตรา 60 อยา่ งไร การสอบสวนไกลเ่ กลยี่ ในการรังวัดสอบเขตโฉนดเฉพาะรายตาม ป. ทดี่ นิ มาตรา 69 ทงั้ นี้ ผสู ้ อบสวนไกลเ่ กลย่ี ไมม่ อี ํานาจสง่ั การไดว้ า่ จะเห็นดว้ ยกบั ฝ่ ายใด จงึ แตกตา่ งกบั การสอบสวน เปรยี บเทยี บในกรณีโตแ้ ยง้ คดั คา้ นในการออกโฉนดทด่ี นิ ตาม ป . ทด่ี นิ มาตรา 60 ซง่ึ ผสู ้ อบสวน สามารถสง่ั การไดว้ า่ ตนจะเห็นดว้ ยกบั ฝ่ ายใด คอื จะเห็นดว้ ยกบั ผยู ้ นื่ ขอออกโฉนดทด่ี นิ หรอื ผู ้ คดั คา้ นสทิ ธขิ องผยู ้ นื่ ดงั ขอ 12.3.2 การออกใบแทนและการจดั ทาหนงั สอื แสดงสทิ ธใิ นทด่ี นิ ขน้ึ ใหม่ กรณีใดทจี่ ะออกใบแทนโฉนดทดี่ นิ ได ้ กรณีทจี่ ะออกในแทนโฉนดทดี่ นิ มไี ด ้ 3 กรณี (1)โฉนดทดี่ นิ นัน้ เป็ นอนั ตรายทงั้ ฉบบั เชน่ ถกู ไฟไหมจ้ นกลายเป็ นเถา้ ถา่ น (2)โฉนดทด่ี นิ ชาํ รดุ (3)โฉนดทด่ี นิ สญู หาย เมอ่ื มกี ารออกใบแทนแลว้ ตอ่ มาไปพบโฉนดท่ี ดนิ ทค่ี ดิ วา่ หายเขา้ ในภายหลงั จะตอ้ ง ดําเนนิ การอยา่ งไร เมอื่ มกี ารออกใบแทนโฉนดแลว้ ตอ่ มาไปพบโฉนดทด่ี นิ ทคี่ ดิ วา่ หายเขา้ ในภายหลงั เชน่ น้ี ตามหลกั แลว้ เมอ่ื มกี ารออกใบแทน โฉนดทดี่ นิ เดมิ เป็ นอนั ถกู ยกเลกิ ไปแลว้ (ป. ทดี่ นิ มาตรา 63) ดงั นัน้ ถา้ เจา้ ของตอ้ งการใหโ้ ฉนดเดมิ ยังคงใชไ้ ด ้ ก็ตอ้ งยนื่ คํารอ้ งตอ่ ศาล ขอใหศ้ าลมคี ําสง่ั วา่ ให ้ โฉนดทดี่ นิ เดมิ เป็ นอนั ใชไ้ ดต้ อ่ ไป โดยใหย้ กเลกิ ใบแทนเสยี

69 12.3.3 การเพกิ ถอนหรอื แกไ้ ขหนงั สอื แสดงสทิ ธใิ นทดี่ นิ ทอี่ อกไปโดยคลาดเคลอื่ น หรอื ไมช่ อบดว้ ยกฎหมาย หรอื หนังสอื รับรองการทําประโยชนอ์ อกไปทบั ทเ่ี ลยี้ งสตั ว์ ถา้ มกี ารออกโฉนดทด่ี นิ สาธารณะ บคุ คลใดบา้ งทจี่ ะมสี ทิ ธเิ พกิ ถอนหนังสอื สาํ คญั ดงั กลา่ ว หรอื หนังสอื รบั รองการทําประโยชนอ์ อกไปทบั ทเ่ี ลยี้ งสตั ว์ ถา้ มกี ารออกโฉนดทด่ี นิ สาธารณะ บคุ คลผมู ้ สี ทิ ธเิ พกิ ถอนโฉนดทอี่ อกไปโดยไมช่ อบดว้ ยกฎหมายน้ี (1) อธบิ ดกี รมทด่ี นิ (2) รองอธบิ ดกี รมทดี่ นิ ทอ่ี ธบิ ดกี รมทดี่ นิ มอบหมาย (3) ศาลยตุ ธิ รรม ถา้ มผี ยู ้ น่ื คาํ ขอใหเ้ พกิ ถอน ไมว่ า่ ทเี่ ลยี้ งสตั วส์ าธารณะนัน้ จะอยทู่ ใ่ี ดก็ ตาม (ป.ทดี่ นิ มาตรา 61) แบบประเมนิ ผลการเรยี นหนว่ ยท่ี 12 1. หนังสอื สาํ คญั ในทดี่ นิ ประเภท โฉนดตราจอง ถอื วา่ เป็ นหนังสอื สําคญั แสดงกรรมสทิ ธใ์ิ น ทด่ี นิ 2. หนังสอื สําคญั แสดงกรรมสทิ ธใิ์ นทด่ี นิ ฉบบั แรกทเี่ กดิ ขนึ้ ในประเทศไทยคอื โฉนดแผนที่ 3. หนังสอื สําคญั ในทด่ี นิ ทถี่ อื วา่ เป็ นหนังสอื สําคญั แสดงกรรมสทิ ธฉ์ิ บบั แรกทอี่ อกแทนโฉนด แผนทใี่ นทอ้ งทท่ี มี่ โี ฉนดแผนทท่ี ย่ี ังรังวดั ไปไมถ่ งึ คอื ตราจองชว่ั คราว 4. จงั หวดั ลาํ ปาง เป็ นจงั หวดั ทไี่ มม่ กี ารออกโฉนดตราจอง 5. โฉนดทด่ี นิ แปลงใด ทม่ี กี ารลงชอื่ เจา้ พนักงานทดี่ นิ แตผ่ เู ้ ดยี วในโฉนดคอื น.ส. 4 จ. 6. การออกโฉนดทดี่ นิ ในปัจจบุ นั มี 2 รปู แบบ คอื การออกโฉนดทด่ี นิ ทัง้ ตําบลตาม ป .ทด่ี นิ มาตรา 58 และการออกโฉนดทดี่ นิ เฉพาะรายตามมาตรา 59 7. การโอนทดี่ นิ ทมี่ ี ส.ค. 1 จะทําไดโ้ ดย สง่ มอบการครอบครองทด่ี นิ ใหผ้ รู ้ บั โอน จงึ จะถกู ตอ้ ง ตามกฎหมาย 8. ทด่ี นิ ทไ่ี ดร้ ับอนุญาตใหจ้ บั จองเป็ นใบเหยยี บยํา่ เมอื่ พ .ศ. 2495 เป็ นทด่ี นิ ประเภททต่ี อ้ งทํา การแจง้ การครอบครองตามแบบ ส.ค. 1 ตอ่ พนักงานเจา้ หนา้ ที่ 9. การโอนทดี่ นิ ทม่ี ใี บจอง (น.ส. 2) จะตอ้ งขอ น .ส. 3 เสยี กอ่ นจงึ จะนําทดี่ นิ แปลงทม่ี ใี บจอง เดมิ นไี้ ปทําการโอนจดทะเบยี นตอ่ พนักงานเจา้ หนา้ ท่ี จงึ จะถกู ตอ้ งตามกฎหมายทดี่ นิ 10. แบบฟอรม์ ของใบไตส่ วนคอื น.ส. 5 11. แบบฟอรม์ ใบจองคอื น.ส. 2 ก. 12. ทด่ี นิ ทถ่ี อื วา่ เป็ นทดี่ นิ ตกคา้ งการแจง้ การครอบครอง (ตกคา้ งการแจง้ ส .ค. 1) คอื ทดี่ นิ ทม่ี ผี บู ้ กุ รกุ โดยพลการเมอื่ พ.ศ. 2495 แลว้ ไมย่ อมแจง้ ส.ค. 1 13. ผตู ้ กคา้ งการแจง้ การครอบครอง (ตกคา้ งการแจง้ ส .ค. 1) จะตอ้ งทํา เพอ่ื จะไดร้ บั โฉนดทด่ี นิ ทัง้ ตาํ บลเมอื่ ทอ้ งทที่ ตี่ นอยู่ ทางราชการไดป้ ระกาศวา่ จะเตรยี มดาํ เนนิ การออกโฉนดทงั้ ตาํ บล คอื นําพนักงานเจา้ หนา้ ทเ่ี ดนิ สํารวจในทดี่ นิ ของตน 14. ถา้ มกี ารออกโฉนดทด่ี นิ คลาดเคลอ่ื นหรอื ไมช่ อบดว้ ยกฎหมาย ผมู ้ อี ํานาจเพกิ ถอน หรอื แกไ้ ขคอื เจา้ พนักงานทดี่ นิ หรอื อธบิ ดกี รมทด่ี นิ 15. ในกฎหมายทด่ี นิ ในปัจจบุ นั พนักงานเจา้ หนา้ ทผี่ มู ้ อี ํานาจลงชอ่ื ในโฉนดทด่ี นิ คอื เจา้ พนักงานทด่ี นิ 16. เกย่ี วกบั การออกเอกสารสทิ ธใิ นทด่ี นิ ใบจองมกี าร ออกได ้ 2 วธิ คี อื ใบจองในการจัด ทด่ี นิ ผนื ใหญ่ (มาตรา 30) และใบจองในการจัดทดี่ นิ แปลงเลก็ แปลงนอ้ ย (มาตรา 33)

70 หนว่ ยท่ี 13 การจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรม 1. การจดทะเบยี นสทิ ธิ เชน่ จดทะเบยี นการไดม้ าซง่ึ การครอบครองปรปักษ์ การจดทะเบยี น มรดก การจดทะเบยี นลงชอ่ื ผจู ้ ัดการมรดก 2. การจดทะเบยี นนติ กิ รรม เชน่ การจดทะเบยี นสญั ญาซอื้ ขาย แลกเปลย่ี น ใหเ้ ชา่ หรอื จํานอง 3. การจดทะเบยี นทรพั ยส์ นิ บางอยา่ งมไี ดท้ งั้ การจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละการจดทะเบยี นนติ กิ รรม เชน่ สทิ ธเิ หนือพนื้ ดนิ อาจไดม้ าโดยนติ กิ รรมและอาจไดม้ าโดยทางมรดกดว้ ย 4. การจดทะเบยี นในหนังสอื แสดงสทิ ธใิ นทด่ี นิ เชน่ โฉนดทดี่ นิ หรอื หนังสอื รบั รองการทํา ประโยชน์ อาจทําไดท้ ัง้ นติ กิ รรมและไมใ่ ชน่ ติ กิ รรม เชน่ จดทะเบยี นซอื้ ขายทด่ี นิ ทมี่ โี ฉนดทด่ี นิ และจดทะเบยี นมรดก ในทดี่ นิ ทม่ี โี ฉนดทดี่ นิ 5. การจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมในอสงั หารมิ ทรัพยน์ ัน้ ตามปกตจิ ะตอ้ งจดทะเบยี นใน ทอ้ งทซี่ ง่ึ มที ด่ี นิ แปลงนัน้ ตงั้ อยู่ แตอ่ าจจะจดทะเบยี นตา่ งทอ้ งทกี่ ไ็ ด ้ ถา้ การจดทะเบยี นนัน้ ไมม่ กี าร ประกาศกอ่ นจดทะเบยี นหรอื ไมม่ กี ารรังวัดกอ่ นจดทะเบยี น 6. การจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมในอสงั หารมิ ทรพั ย์ ถา้ ทําไปโดยคลาดเคลอื่ นหรอื ไมช่ อบ ดว้ ยกฎหมายกอ็ าจจะถกู แกไ้ ขหรอื เพกิ ถอนได ้ 7. การจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมในอสงั หารมิ ทรพั ย์ อาจถกู ระงับชว่ั คราวเมอ่ื มบี คุ คลใดมา ยน่ื ขออายดั ทดี่ นิ แปลงนัน้ ไวแ้ ละพนักงานเจา้ หนา้ ทท่ี ร่ี ับอายดั ไวแ้ ลว้ 13.1 หลกั เกณฑท์ ว่ั ไปในการจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมเกยี่ วกบั อสงั หารมิ ทรพั ย์ 1. การจดทะเบยี นอสงั หารมิ ทรพั ยม์ ที ัง้ การจดทะเบยี นสทิ ธิ เชน่ จดทะเบยี นมรดกและการจด ทะเบยี นนติ กิ รรม เชน่ จดทะเบยี นสญั ญาซอื้ ขายทด่ี นิ 2. ตามปกตสิ ถานทสี่ าํ หรับการจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมเกย่ี วกบั อสงั หารมิ ทรพั ย์ คอื สํานักงานทดี่ นิ จงั หวดั และสาํ นักงานทดี่ นิ สาขา ซง่ึ ทกุ จงั หวัดจะมสี าํ นักงานทด่ี นิ จงั หวัดตั้ งอยู่ จังหวดั ละ 1 แหง่ แตบ่ างจังหวดั มงี านจดทะเบยี นมากกจ็ ะมสี ํานักงานทดี่ นิ สาขาตงั้ ขนึ้ เพอื่ เป็ น การแบง่ เบาภาระของสํานักงานทด่ี นิ จังหวัด 3. กอ่ นทจ่ี ะจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรม พนักงานเจา้ หนา้ ทจี่ ะสามารถสอบสวนคกู่ รณีหรอื เรยี กใหบ้ คุ คลอน่ื มาใหถ้ อ้ ยคําเพอ่ื ทจ่ี ะใหก้ ารจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมในทด่ี นิ เป็ นไปโดย ถกู ตอ้ งและไมผ่ ดิ พลาด 4. ถา้ ปรากฏตอ่ พนักงานเจา้ หนา้ ทว่ี า่ นติ กิ รรมทค่ี กู่ รณีนํามาจดทะเบยี นเป็ นโมฆะกรรม ก็ไม่ ตอ้ งจดทะเบยี นใหเ้ ลย 5. ถา้ ปรากฏแกพ่ นักงานเจา้ ทว่ี า่ นติ กิ รรมทค่ี กู่ รณีนํามาจดทะเบยี นเป็ นโมฆะกรรม พนักงาน เจา้ หนา้ ทส่ี ามารถรบั จดทะเบยี นได ้ ถา้ คกู่ รณีทอี่ าจเสยี หายยนื ยันใหจ้ ดทะเบยี น 6. ตามปกตกิ ารจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมในอสงั หารมิ ทรพั ย์ คกู่ รณีตอ้ งมาทัง้ สองฝ่ าย แต่ มบี างกรณีทก่ี ฎหมายกาํ หนดใหม้ ายนื่ ของจดทะเบยี นไดฝ้ ่ ายเดยี ว เชน่ การจดทะเบยี นมรดกและ การจดทะเบยี นการไดม้ าโดยการครอบครองปรปักษ์ เป็ นตน้ 7. ตามปกตคิ า่ ธรรมเนยี มในการจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมทมี่ ที นุ ทรพั ย์ ใหเ้ รยี กเกบ็ รอ้ ยละ 2 ของราคาประเมนิ ทนุ ทรัพย์ 13.1.1 ประวตั คิ วามเป็ นมาและประเภทของการจดทะเบยี นสทิ ธิ และนติ กิ รรม เกย่ี วกบั อสงั หารมิ ทรพั ย์ การจดทะเบยี นสทิ ธิ และการจดทะเบยี นนติ กิ รรมในอสงั หารมิ ทรพั ย์ คอื อะไร อธบิ าย การจดทะเบยี นสทิ ธหิ มายถงึ การจดทะเบยี นสงิ่ ทบี่ คุ คลมอี ยหู่ รอื ไดม้ าโดยผลของ กฎหมาย เชน่ จดทะเบยี นโอนมรดก โอนมรดกบางสว่ น แบง่ โอนมรดก จดทะเบยี นลงชอ่ื ผจู ้ ัดการ มรดก จดทะเบยี นการไดม้ าซง่ึ การครอบครองปรปักษ์เป็ นตน้ การจดทะเบยี นนติ กิ รรม ห มายถงึ การจดทะเบยี นการมอี ยหู่ รอื การไดม้ าทเ่ี กดิ จากการ กระทําของบคุ คลทช่ี อบดว้ ยกฎหมาย กอ่ ใหเ้ กดิ ความผกู พันขน้ึ ระหวา่ งบคุ คลทไ่ี มว่ า่ เป็ นการกอ่ เปลย่ี นแปลง โอน สงวนหรอื ระงับซงึ่ สทิ ธกิ ต็ าม เชน่ จดทะเบยี นซอ้ื ขาย ขายฝาก ให ้ จํานอง เป็ น ตน้

71 13.1.2 สถานทแ่ี ละพนกั งานเจา้ หนา้ ทใี่ นการจดทะเบยี นสทิ ธิ และนติ กิ รรมเกย่ี วกบั อสงั หารมิ ทรพั ย์ ใครเป็ นพนักงานเจา้ หนา้ ทใ่ี นการจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมเกย่ี วกบั อสงั หารมิ ทรพั ย์ พนักงานเจา้ หนา้ ทใี่ นการจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมเกยี่ วกบั อสงั หารมิ ทรพั ยต์ าม ป . ทด่ี นิ มาตรา 71 เดมิ มอี ยสู่ องสาย สายแรกคอื เจา้ พนักงานทด่ี นิ จังหวัดหรอื เจา้ พนักงานทดี่ นิ สาขา รบั จดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมเกย่ี วกบั ทดี่ นิ ทม่ี โี ฉนดหรอื ใบไตส่ วนและนายอําเภอทอ้ งทมี่ ี อํานาจรบั จดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมในทดี่ นิ ทมี่ หี นังสอื รบั รองการทําประโยชน์ ส .ค. 1 หรอื ใบ จอง และรับจดทะเบยี นและนติ กิ รรมเก่ี ยวกบั อาคารหรอื สง่ิ ปลกู สรา้ งอยา่ งเดยี ว ไมว่ า่ สงิ่ ปลกู สรา้ ง นัน้ จะอยใู่ นทด่ี นิ ทมี่ โี ฉนดทด่ี นิ ใบไตส่ วนหรอื ทดี่ นิ มอื เปลา่ อยา่ งอนื่ ก็ตาม ตอ่ มา ป . ทด่ี นิ มาตรา 71 ถกู แกไ้ ขใหมเ่ มอ่ื ปี 2528 โดยมหี ลกั ใหเ้ จา้ พนักงานทดี่ นิ เทา่ นัน้ เป็ นผมู ้ หี นา้ ทร่ี ับจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมเกยี่ วกบั อสงั หารมิ ทรัพยไ์ มว่ า่ จะเป็ นทดี่ นิ มี โฉนดทด่ี นิ ใบไตส่ วน หนังสอื รบั จดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมเกยี่ วกบั อสงั หารมิ ทรัพย์ ไมว่ า่ จะ เป็ นทดี่ นิ ทม่ี โี ฉนดทดี่ นิ ใบไตส่ วน หนังสอื รบั รองการทําประโยชนห์ รอื ทด่ี นิ ประเภทใดกต็ ามโดย ตดั อํานาจนายอําเภอทอ้ งที่ แตน่ ายอํา เภอทอ้ งทย่ี ังมอี ํานาจตามบทเฉพาะกาลใน พ .ร.บ. แกไ้ ข เพม่ิ เตมิ ป . ทด่ี นิ ฉบบั ที่ 4 พ.ศ. 2528 มาตรา 19 คอื อํานาจของหัวหนา้ เขต นายอําเภอยังมี หนา้ ทรี่ ับจดทะเบยี นทดี่ นิ ทม่ี หี นังสอื รับรองการทําประโยชนห์ รอื อาคารสถานทอ่ี ยตู่ อ่ ไป จนกวา่ รัฐมนตรมี หาดไทยจะยกเลกิ อํานาจดงั กลา่ วเป็ นเขตๆ ไปทั่วราชอาณาจักรซง่ึ ในปัจจบุ นั รฐั มนตรวี า่ การมหาดไทยยกเลกิ อํานาจหัวหนา้ เขตในกรงุ เทพมหานคร และบางจังหวดั เทา่ นัน้ อํานาจของนายอําเภอในตา่ งจังหวดั หลายสบิ จงั หวดั ยงั ไมไ่ ดย้ กเลกิ 13.1.3 อานาจและหนา้ ทขี่ องพนกั งานเจา้ หนา้ ทใี่ นการจดทะเบยี นสทิ ธิ และนติ ิ กรรมในอสงั หารมิ ทรพั ย์ ถา้ พนักงานเจา้ หนา้ ทวี่ า่ นติ กิ รรมทเ่ี กยี่ วกบั ทดี่ นิ ทค่ี กู่ รณีนํามาจดทะเบยี นเป็ นโมฆยี กรรม พนัก งานเจา้ หนา้ ทจี่ ะรบั จดทะเบยี นใหไ้ ดห้ รอื ไม่ เพราะเหตใุ ด ถา้ พนักงานเจา้ หนา้ ทเี่ ห็นวา่ นติ กิ รรม ทเี่ กยี่ วกบั ทด่ี นิ ทคี่ กู่ รณีนํามาจดทะเบยี นเป็ น โมฆยี ะกรรม พนักงา นเจา้ หนา้ ทอี่ าจจะรบั จดทะเบยี นใหก้ ไ็ ด ้ เมอื่ คกู่ รณีอกี ฝ่ ายทอ่ี าจเสยี หาย ยนื ยันใหจ้ ดทะเบยี น ผเู ้ ยาวจ์ ะมาจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมเกย่ี วกบั ทด่ี นิ จะทําไดห้ รอื ไม่ ถา้ ทําไดจ้ ะทําได ้ โดยวธิ ี การใด ผเู ้ ยาวจ์ ะมาจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมเกยี่ วกบั ทด่ี นิ ผเู ้ ยาวจ์ ะมาขอจดทะ เบยี นโดย ลําพังไมไ่ ด ้ นติ กิ รรมจะเป็ นโมฆยี ะ แมว้ า่ คกู่ รณีอกี ฝ่ ายหนงึ่ จะยนื ยันใหจ้ ดทะเบยี น พนักงาน เจา้ หนา้ ทก่ี จ็ ะไมจ่ ดทะเบยี นให ้ ผเู ้ ยาวจ์ ะจดทะเบยี นไดก้ ็ตอ่ เมอื่ ผใู ้ ชอ้ ํานาจปกครองคอื บดิ ามารดา ของผเู ้ ยาวท์ งั้ สองคน (ถา้ ยงั มชี วี ติ อยทู่ ัง้ ค)ู่ ยน่ื คําของรว่ มกนั แสดงตวั เป็ นผใู ้ ชอ้ ํานาจปกครองเพอื่ ทํานติ กิ รรมแทนผเู ้ ยาว์ (คําสง่ั กรมทด่ี นิ ท่ี 8/2489 ลงวันที่ 26 ธนั วาคม 2489 และหนังสอื กรม ทด่ี นิ ม.ท. 0612/1/ว 41051 ลงวันที่ 29 พฤศจกิ ายน พ.ศ. 2519) 13.1.4 การจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมในอสงั หารมิ ทรพั ย์ ทค่ี กู่ รณีตอ้ งมาทง้ั สอง ฝ่ ายและทสี่ ามารถมาไดฝ้ ่ ายเดยี ว การจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมในอสงั หารมิ ทรพั ยค์ กู่ รณีจําเป็ นตอ้ งมาจดทะเบยี นพรอ้ ม กนั ทงั้ สองฝ่ ายเสมอไปหรอื ไม่ เพราะเหตใุ ด ตามปกติ การจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมในอสงั หารมิ ทรัพยค์ กู่ รณีจําเป็ นตอ้ งมาจด ทะเบยี นดว้ ยกนั ทงั้ สองฝ่ าย (ป.ทด่ี นิ มาตรา 72 วรรค 1) แตม่ บี างกรณีทกี่ ฎหมายกําหนดมาเพยี ง ฝ่ ายเดยี วก็ได ้ (1)การจดทะเบยี นการไดม้ าซงึ่ การครอบครองปรปักษ์ในทด่ี นิ (ป.ทดี่ นิ มาตรา 81) (2) การจดทะเบยี นไถถ่ อนจํานองหรอื การไถถ่ อนจากการขายฝาก เมอ่ื ผรู ้ บั จํานองหรอื ผขู ้ ายฝากไดท้ ําหลกั ฐานเป็ นหนังสอื วา่ ไดม้ กี ารไถถ่ อนแลว้ (ป.ทด่ี นิ มาตรา 80)

72 (3)การจดทะเบยี นการไดม้ า โดยทางมรดกในอสงั หารมิ ทรัพย์ (ป.ทด่ี นิ มาตรา 81) (4)การจดทะเบยี นลงชอื่ ผจู ้ ัดการมรดกในหนังสอื แสดงสทิ ธใิ นทด่ี นิ (ป.ทดี่ นิ มาตรา 82) 13.1.5 คา่ ธรรมเนยี มในการจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมในอสงั หารมิ ทรพั ย์ คา่ ธรรมเนยี มในการจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมในอสงั หารมิ ทรพั ยช์ นดิ ทมี่ ที นุ ทรัพย์ ตอ้ งเสยี ในอตั ราเทา่ ไร คา่ ธรรมเนียมในการจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมในอสงั หารมิ ทรัพย์ ถา้ เป็ นการ จด ทะเบยี นชนดิ ทมี่ ที นุ ทรพั ย์ เชน่ ขาย ขายฝาก แลกเปลยี่ น ให ้ โอน ชําระหนี้ จํานอง โอนมรดก ตอ้ งเสยี รอ้ ยละ 2 ของราคาประเมนิ ทนุ ทรพั ยแ์ ตม่ ขี อ้ ยกเวน้ คอื (1) ถา้ เป็ นการโอนอสงั หารมิ ทรัพยเ์ ฉพาะในกรณีทม่ี ลู นติ ชิ ยั พัฒนา หรอื มลู นธิ ิ สง่ เสรมิ ศลิ ปาชพี สมเด็จพระนางเจา้ สริ กิ ติ ์ิ เป็ นผรู ้ บั โอนหรอื ผโู ้ อน เรยี กตามราคาประเมนิ ทนุ ทรพั ยร์ อ้ ยละ 0.001 (ใหด้ กู ฎกระทรวง ฉบบั ท่ี 41 พ.ศ. 2534) (2) ถา้ เป็ นการจดทะเบยี นโอนมรดกหรอื ให ้ เฉพาะระหวา่ งผบู ้ พุ การกี บั ผสู ้ บื สนั ดานหรอื ระหวา่ งคสู่ มรส เรยี กตามราคาประเมนิ ทนุ ทรัพยร์ อ้ ยละ 0.5 (กฎกระทรวง ฉบบั ท่ี 41 พ.ศ. 2534) 13.2 ประเภทของการจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมในอสงั หารมิ ทรพั ย์ 1.ทด่ี นิ มโี ฉนดทด่ี นิ เมอื่ ถกู ครอบครองปรปักษ์ครบ 10 ปีแลว้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382 แลว้ ผู ้ ครอบครองปรปักษ์มกี รรมสทิ ธใิ์ นทดี่ นิ นัน้ ทันที แตถ่ า้ ยงั ไมไ่ ดจ้ ดทะเบยี นการไดม้ าโดยการ ครอบครองปรปักษ์จะเปลยี่ นแปลงทะเบยี นไมไ่ ด ้ 2.ผไู ้ ดม้ าโดยการครอบครองปรปักษ์จะตอ้ งดาํ เนนิ การทางศาลใหศ้ าลมคี ําพพิ ากษาวา่ ตนมี กรรมสทิ ธใ์ิ นทด่ี นิ โดยการครองครองแลว้ จงึ จะมสี ทิ ธนิ ําเอาคาํ พพิ ากษามาแสดงตอ่ เจา้ พนักงาน ทดี่ นิ เพอ่ื ใหเ้ จา้ พนักงานใสช่ อ่ื ตนลงในโฉนดได ้ 3.การยนื่ คําขอจดทะเบยี นการไดม้ าโดยทางมรดกในอสงั หารมิ ทรัพย์ พนักงานเจา้ หนา้ ทจ่ี ะรับ จดทะเบยี นในวนั ยนื่ คาํ ขอไมไ่ ด ้ จะตอ้ งประกาศใหค้ นมาคดั คานกอ่ นภายใน 30 วนั 4.การจดทะเบยี นลงชอื่ ผจู ้ ัดการมรดกตามคาํ สงั่ ศาล พนักงานเจา้ หนา้ ทด่ี ําเนนิ การจดทะเบยี น ใหไ้ ดต้ ามคาํ ขอโดยไมต่ อ้ งประกาศใหค้ นมาคดั คา้ นกอ่ น 5.การจดทะเบยี นลงชอ่ื ผจู ้ ัดการมรดกตามพนิ ัยกรรม พนักงานเจา้ หนา้ ทจี่ ะตอ้ งประกาศใหค้ น มาคดั คา้ นกอ่ นภายใน 30 วนั จะจดทะเบยี นไปในทนั ทไี มไ่ ด ้ 6.การจดทะเบยี นซอ้ื ขายอสงั หารมิ ทรพั ยอ์ าจมกี ารจดทะเบยี นไดห้ ลายประเภท เชน่ ขายเตม็ แปลง ขายเฉพาะสว่ น แบง่ ขาย ขายระหวา่ งจํานอง 7. การจดทะเบยี นทรพั ยสทิ ธติ าม ป .พ.พ. บรรพ 4 บางอยา่ งอาจไดม้ าโดยนติ กิ รรมเทา่ นัน้ เชน่ สทิ ธอิ าศยั และสทิ ธเิ กบ็ กนิ จะไดม้ าทางอน่ื นอกจากนติ กิ รรมเชน่ ทางมรดกไมไ่ ด ้ 8.สทิ ธเิ หนอื พนื้ ดนิ และภาระตดิ พันในอสงั หารมิ ทรัพยอ์ าจจะไดม้ าทัง้ ทางนติ กิ รรม และการรบั มรดกกไ็ ด ้ 13.2.1 การจดทะเบยี นการไดม้ าซง่ึ ทดี่ นิ โดยการครอบครองปรปกั ษ์ เมอื่ ผคู ้ รอบครองปรปักษ์ไดเ้ อาคําพพิ ากษาของศาล ซง่ึ แสดงวา่ ตนมกี รรมสทิ ธใิ์ นทดี่ นิ โดยการครอบครองปรปักษ์มาแสดงตอ่ เจา้ พนักงานทดี่ นิ แตป่ รากฏวา่ เจา้ ของทดี่ นิ เดมิ ไมย่ อมสง่ มอบโฉนดใหเ้ จา้ พนักงานทดี่ นิ เพอ่ื นํามาจดทะเบยี น เจา้ พนักงานทด่ี นิ จะดาํ เนนิ การอยา่ งไร เมอ่ื ผคู ้ รอบครองปรปักษ์ไดเ้ อาคาํ พพิ ากษาซงึ่ แสดงวา่ ตนมกี รรมสทิ ธใิ์ นทดี่ นิ โดยการ ครอบครองปรปักษ์มาแสดงตอ่ เจา้ พนักงานทด่ี นิ แตเ่ จา้ ของเดมิ ไมย่ อมสง่ มอบโฉนดใหเ้ จา้ พนักงานทดี่ นิ ทน่ี ํามาจดทะเบยี น กฎหมายใหถ้ อื วา่ โฉนดเดมิ สญู หายใหอ้ อกใบแทนโฉนด โดยให ้ ผคู ้ รอบครองปรปักษ์ไปดาํ เนนิ การยน่ื คํารอ้ งขอออกใบแทนในกรณีโฉนดสญู หายเมอ่ื ไดใ้ บแทน แลว้ เจา้ พนักงานทดี่ นิ นัน้ จะจดทะเบยี นลงชอื่ ผคู ้ รอบครองปรปักษ์ลงในโฉนดใบแทนตอ่ ไป 13.2.2 การจดทะเบยี นมรดกในอสงั หารมิ ทรพั ย์ การจดทะเบยี นมรดกในทด่ี นิ จะจดทะเบยี นไดใ้ นทดี่ นิ ทกุ ประเภทหรอื ไม่ เพราะเหตใุ ด

73 การจดทะเบยี นมรดกในทด่ี นิ ตามประมวลกฎหมายทด่ี นิ มาตรา 81 สามารถขอจดทะเบยี น ไดใ้ นทกุ ประเภท ไมว่ า่ จะเป็ นทด่ี นิ มโี ฉนดทด่ี นิ หนัง สอื รับรองการทําประโยชน์ ใบไตส่ วน ส .ค. 1 ใบเหยยี บยํา่ หรอื ทด่ี นิ ทไ่ี มม่ หี นังสอื สาํ คญั แตอ่ ยา่ งใดเลยกต็ าม 13.2.3 การจดทะเบยี นผจู้ ดั การมรดกในหนงั สอื แสดงสทิ ธใิ นทด่ี นิ การจดทะเบยี นผจู ้ ัดการมรดกตามคาํ สงั่ ศาล และการจดทะเบยี นผจู ้ ัดการมรดกโดย พนิ ัยกรรม มวี ธิ ดี ําเนนิ การแตกตา่ งกนั อยา่ งไร ถา้ เป็ นการจดทะเบยี นผจู ้ ดั การมรดกตามคําสงั่ ศาลใหพ้ นักงานเจา้ หนา้ ทล่ี งชอื่ ผจู ้ ัดการ มรดกในหนังสอื แสดงสทิ ธติ ามคําขอไดท้ ันทโี ดยไมต่ อ้ งประกาศใหม้ คี นมาคดั คา้ นเสยี กอ่ น ถา้ เป็ นกรณีผจู ้ ดั การมรดกโดยพนิ ัยกรรม พนักงานเจา้ หนา้ ทจี่ ะตอ้ งสอบสวนและตรวจ หลกั ฐานแลว้ ดําเนนิ การประกาศตาม ป . ทดี่ นิ มาตรา 81 วรรค 2 ใหค้ นทงั้ หลายมโี อกาสคดั คา้ น กอ่ น โดยทําเป็ นหนังสอื ปิดไวใ้ นทเี่ ปิดเผยมกี าํ หนด 30 วัน ถา้ ไมม่ ผี ใู ้ ดไดแ้ ยง้ ภายใน 30 วัน พนักงานเจา้ หนา้ ทส่ี ามารถจดทะเบยี นลงชอ่ื ผจู ้ ัดการมรดกโดยพนิ ัยกรรมลงในหนังสอื แสดงสทิ ธิ ในทด่ี นิ ตามคาํ ขอนัน้ ได ้ 13.2.4 การจดทะเบยี นสญั ญาซอ้ื ขาย ขายฝาก แลกเปลยี่ น ให้ เชา่ และจานอง อสงั หารมิ ทรพั ย์ การจดทะเบยี น “แบง่ ขาย” และขาย “เฉพาะสว่ น” มลี กั ษณะแตกตา่ งกนั อยา่ งไร “แบง่ ขาย” คอื โฉนดทด่ี นิ นัน้ มชี อื่ เจา้ ของคนเดยี วเจา้ ของแบง่ ขายทด่ี นิ ของตนบางสว่ น ใหบ้ คุ คลอน่ื เชน่ ทดี่ นิ มโี ฉน ดเนอ้ื ท่ี 10 ไร่ เจา้ ของแบง่ ขายใหบ้ คุ คลอนื่ ไป 3 ไร่ เป็ นตน้ หรอื ใน โฉนดมบี คุ คลหลายคนมชี อื่ รวมกนั ในโฉนด เจา้ ของรวมทกุ คนไดแ้ บง่ ขายทด่ี นิ บางสว่ นใหผ้ อู ้ นื่ โดยมกี ารรังวัดแบง่ แยกแลว้ ออกหนังสอื แสดงสทิ ธแิ ปลงใหมใ่ หผ้ ซู ้ อ้ื “ขายเฉพาะสว่ น” หมายความวา่ ในโฉนดนัน้ มชี อื่ หลายคนเป็ นเจา้ ของแตล่ ะคนไมท่ ราบ อาณาเขตของตนวา่ อยแู่ คไหน เชน่ ก. ข. เป็ นเจา้ ของรว่ มกนั ในโฉนดทด่ี นิ แปลงหนง่ึ เนือ้ ที่ 10 ไร่ ก. ไดข้ ายเฉพาะสว่ นของตนให ้ ค. โดย ค. เขา้ มามชี อ่ื รว่ มกบั ข. ในโฉนดทดี่ นิ 10 ไร่ น้ีตามเดมิ การขายแบบน้ีเจา้ ของรวมแตล่ ะคนสามารถทําไดโ้ ดยไมต่ อ้ งไปขอความยนิ ยอมจากเจา้ ของคนอน่ื (ป.พ.พ.มาตรา 1361 วรรค 1) การจดทะเบยี น “แบง่ ให”้ และให ้ “เฉพาะสว่ น” แตกตา่ งกนั อยา่ งไร “แบง่ ให”้ คอื หนังสอื แสดงสทิ ธใิ นทด่ี นิ นัน้ มชี อ่ื เจา้ ของคนเดยี ว เจา้ ของคนนัน้ แบง่ ให ้ ทดี่ นิ ของตนใหผ้ รู ้ ับไปบางสว่ น หรอื ถา้ ทด่ี นิ มชี อ่ื เ จา้ ของหลายคนเจา้ ของทกุ คนไดแ้ บง่ ใหท้ ดี่ นิ บางสว่ นโดยมกี ารรงั วัดแบง่ แยกและออกหนังสอื แสดงสทิ ธแิ ปลงใหมใ่ ห ้ (ป.ทด่ี นิ มาตรา 79) “ใหเ้ ฉพาะสว่ น” คอื โฉนดทด่ี นิ นัน้ มชี อ่ื เจา้ ของหลายคน เจา้ ของบางคนไดใ้ หเ้ ฉพาะสว่ น ของตนไปใหบ้ คุ คลอนื่ เขา้ มาเป็ นเจา้ ของรว่ มในโฉนดแทนตน การจดทะเบยี น “จํานองเฉพาะสว่ น” และ “ขายระหวา่ งจํานอง” มลี กั ษณะอยา่ งไร “จํานองเฉพาะสว่ น” หมายความวา่ หนังสอื แสดงสทิ ธใิ นทดี่ นิ มชี อื่ เจา้ ของหลายคน เจา้ ของบางคนหรอื หลายคนแตไ่ มท่ งั้ หมด จํานองเฉพาะสว่ นของตน สว่ นของคนอนื่ บางคนไมไ่ ด ้ จํานองดว้ ย “ขายระหวา่ งจํานอง” คอื เจา้ ของทดี่ นิ ไดจ้ ํานองทดี่ นิ ไวแ้ กบ่ คุ คลหนงึ่ แตย่ ังไมไ่ ดไ้ ถถ่ อน จํานอง เจา้ ของทด่ี นิ ไดข้ ายทดี่ นิ ใหบ้ คุ คลอนื่ ไปโดยมจี ํานองตดิ ไปดว้ ย 13.2.5 การจดทะเบยี นทรพั ยส์ ทิ ธติ าม ป.พ.พ. บรรพ 4 ทรัพยสทิ ธติ าม ป .พ.พ. บรรพ 4 ทจี่ ดทะเบยี นการไดม้ าโดยทางพนิ ัยกรรมอยา่ งเดยี ว ไดแ้ กอ่ ะไรบา้ ง ทรพั ยส์ นิ ตาม ป .พ.พ. บรรพ 4 ทไี่ ดม้ าโดยทางนติ กิ รรมอยา่ งเดยี วไดแ้ ก่ “สทิ ธอิ าศยั ” และ “สทิ ธเิ กบ็ กนิ ” สองอยา่ งนจ้ี ะไดม้ าโดยทางอน่ื นอกจากนติ กิ รรม เชน่ โดยทางมรดกไมไ่ ด ้ ถา้ เจา้ ของทดี่ นิ สามยทรพั ยแ์ ละภารยทรัพยจ์ ดทะเบยี นการไดม้ าซงึ่ ภาระจํายอมโดยนติ ิ กรรมมกี าํ หนด 10 ปี เมอ่ื ครบ 10 แลว้ จะตอ้ งจดทะเบยี นเลกิ ภาระจํายอมหรอื ไม่

74 เจา้ ของทด่ี นิ สามยทรัพยแ์ ละภารยทรัพยจ์ ดทะเบยี นการไดม้ าซงึ่ ภาระจํายอมโดยนติ ิ กรรมมกี ําหนด 10 ปี เมอื่ ครบ 10 ภาระจํายอมก็สน้ิ ไปตามระยะเวลา ไมจ่ ําเป็ นตอ้ งจดทะเบยี น เลกิ ภาระจํายอมแตอ่ ยา่ งใด การจดทะเบยี น “เลกิ ภาระจํายอม” จะมไี ดใ้ นกรณีทภี่ ารยทรพั ยแ์ ละสามยทรพั ยต์ กเป็ น เจา้ ของคนเดยี วกนั กใ็ หเ้ พกิ ถอนการจดทะเบยี นได ้ (ป.พ.พ. มาตรา 1398) 13.2.6 การจดทะเบยี นแบง่ แยกทด่ี นิ แปลงเดยี วออกเป็ นหลายแปลง และการรวม ทด่ี นิ หลายแปลงเขา้ เป็ นแปลงเดยี ว การรวมทดี่ นิ หลายแปลงเขา้ เป็ นแปลงเดยี วกนั มวี ธิ ดี าํ เนนิ การอยา่ งไร การรวมทดี่ นิ หลายแปลงเขา้ เป็ นแปลงเดยี วกนั ตอ้ งใหพ้ นักงานเจา้ หนา้ ทไ่ี ปทําการรังวดั รวมทดี่ นิ เสร็จแลว้ ก็จะทําการออกโฉนดทดี่ นิ หรอื หนังสอื รบั รองการทําประโยชนท์ ร่ี วมเป็ นแปลง เดยี วเสร็จแลว้ ใหก้ บั ผขู ้ อตอ่ ไป โดยไมต่ อ้ งทําการจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมรวมทดี่ นิ แตอ่ ยา่ ง ใด การแบง่ แยกทด่ี นิ แปลงเดยี วออกเป็ นหลายแปลงมวี ธิ กี ารดําเนนิ การอยา่ งไร การแบง่ แยกทด่ี นิ แปลงเดยี วออกเป็ นหลายแปลงตอ้ งดําเนนิ การตาม ป . ทด่ี นิ มาตรา 79 ดงั น้ี (1) เจา้ ของทด่ี นิ ตอ้ งไปยน่ื คําขอแบง่ แยกตอ่ พนักงานเจา้ หนา้ ที่ แลว้ นําหนังสอื แสดง สทิ ธใิ นทด่ี นิ ของตนไปแสดงตอ่ เจา้ หนา้ ท่ี (2) เมอ่ื พนักงานไดร้ ับคาํ ขอกจ็ ะออกไปทําการรงั วดั แบง่ แยกทด่ี นิ ให ้ (3) หลงั จากหมดเรอ่ื งรังวัดผยู ้ น่ื คําขอตอ้ งมาจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมตอ่ พนักงาน เจา้ หนา้ ทซ่ี ง่ึ อาจจะจดทะเบยี นแบง่ ขาย แบง่ ให ้ แบง่ ในนามเดมิ แบง่ กรรมสทิ ธริ์ วม เป็ นตน้ (4) หลงั จากจดทะเบยี นแบง่ แยกแลว้ ใ หพ้ นักงานเจา้ หนา้ ทอ่ี อกหนังสอื แสดงสทิ ธฉิ บบั ใหมใ่ ห ้ ในทางปฏบิ ตั ไิ มไ่ ดอ้ อกหนังสอื แสดงสทิ ธใิ นทดี่ นิ ฉบบั ใหมใ่ หใ้ นทด่ี นิ ทถี่ กู แบง่ แยกทกุ แปลงเชน่ ทดี่ นิ มโี ฉนดแปลงหนงึ่ มกี ารแบง่ แยกเป็ น 10 แปลง เจา้ หนา้ ทจ่ี ะออกโฉนดใหมใ่ หเ้ พยี ง 9 ฉบบั ในทด่ี นิ 9 แปลง สว่ นอกี แปลงหนึ่ งมกี ารใชโ้ ฉนดเดมิ ซงึ่ มกี ารแกไ้ ขแผนทแ่ี ละเนอื้ ทใ่ี ห ้ ตรงกบั ทเ่ี หลอื อยเู่ รยี กวา่ “โฉนดคงเหลอื ” 13.3 การจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมในหนงั สอื แสดงสทิ ธใิ นทด่ี นิ 1. การจดทะเบยี นในโฉนดทดี่ นิ อาจเป็ นไปทัง้ การจดทะเบยี นสทิ ธิ เชน่ จดทะเบยี นมรดก หรอื จดทะเบยี นนติ กิ รรม เชน่ จดทะเบยี นสญั ญาซอ้ื ขาย แลกเปลย่ี น หรอื ใหเ้ ชา่ เกนิ กวา่ 3 ปี 2. การจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมในทดี่ นิ มโี ฉนดทดี่ นิ ตามปกตไิ มต่ อ้ งประกาศใหค้ นทว่ั ไป มาคดั คา้ นก็สามารถจดทะเบยี นได ้ แตม่ บี างกรณี เชน่ การจดทะเบยี นมรดกหรอื การจดทะเบยี นลง ชอ่ื ผจู ้ ัดการมรดกทตี่ งั้ ขนึ้ โดยพนิ ัยกรรม ตอ้ งประกาศใหค้ นมาคดั คา้ นกอ่ นจดทะเบยี น 3. การจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมในทดี่ นิ มโี ฉนด ตามปกตติ อ้ งจดทะเบยี นทสี่ าํ นักงานทดี่ นิ ในทอ้ งทซ่ี ง่ึ ทด่ี นิ แปลงนัน้ ตงั้ อยู่ แตอ่ าจจดทะเบยี นขา้ มทอ้ งทก่ี ไ็ ด ้ คอื อาจจะจดทะเบยี นที่ สํานักงานทดี่ นิ แหง่ ใดก็ไดท้ ว่ั ราชอาณาจักร ถา้ การจดท ะเบยี นไมม่ กี ารประกาศกอ่ นหรอื ไมม่ กี าร รงั วดั กอ่ นจดทะเบยี น 4. การโอนทดี่ นิ ทม่ี หี นังสอื รบั รองการทําประโยชน์ กอ่ นหนา้ มกี ารประกาศใช ้ ป . ทดี่ นิ มาตรา 4 ทวิ มกี ารโอนไดส้ องอยา่ งคอื โอนโดยการทําเป็ นหนังสอื และจดทะเบยี นตอ่ พนักงานเจา้ หนา้ ที่ หรอื โอนโดยสง่ มอบการครอบครองตาม ป.พ.พ. มาตรา 1378 แตเ่ มอ่ื มมี าตรา 4 ทวแิ ลว้ กฎหมายกําหนดใหโ้ อนทด่ี นิ ทมี่ หี นังสอื รับรองการทําประโยชนใ์ หท้ ําเป็ นหนังสอื และจดทะเบยี น ตอ่ เจา้ หนา้ ทเี่ ทา่ นัน้ 5. การจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมในทดี่ นิ ทม่ี ใี บไตส่ วนหรอื หนังสอื รับรองการทําประโยชน์ ตามปกตจิ ะตอ้ งจดทะเบยี นในทอ้ งทซ่ี ง่ึ มที ดี่ นิ นัน้ ตงั้ อยู่ แตก่ อ็ าจจดทะเบยี นตา่ งทอ้ งทไ่ี ด ้ ถา้ การ จดทะเบยี นนัน้ ไมม่ กี ารประกาศกอ่ นจดทะเบยี นหรอื ไมม่ กี ารรังวดั แตอ่ ยา่ งใด

75 6. การซอื้ ขายทดี่ นิ ทม่ี ี ส .ค. 1 ไมต่ อ้ งตกอยใู่ นบงั คบั ป .พ.พ. มาตรา 456 แตต่ อ้ งทําการซอ้ื ขายกนั เองและสง่ มอบกนั เอง ตาม ป .พ.พ. มาตรา 1378 การโอนเป็ นอันสมบรู ณ์ ไมต่ กเป็ นโมฆะ ตามมาตรา 456 แตอ่ ยา่ งใด 13.3.1 การจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมในทด่ี นิ ทมี่ โี ฉนดทด่ี นิ นายแดงเป็ นเจา้ ของทด่ี นิ มโี ฉนดทด่ี นิ แปลงหนง่ึ อยจู่ งั หวดั เชยี งราย นายแดงตอ้ งการจะ ขายทดี่ นิ แปลงน้ีรว่ มกบั บา้ นทป่ี ลกู อยใู่ หน้ ายเขยี ว โดยจะ มายน่ื ขอจดทะเบยี นซอื้ ขายทส่ี าํ นักงาน ทดี่ นิ จงั หวดั เชยี งใหมจ่ ะทําไดห้ รอื ไม่ เพราะเหตใุ ด นายแดงเป็ นเจา้ ของทด่ี นิ ทม่ี โี ฉนดทดี่ นิ แปลงหนงึ่ อยจู่ ังหวดั เชยี งราย นายแดงตอ้ งการ จะขายทด่ี นิ แปลงน้รี วมกบั บา้ นทป่ี ลกู อยใู่ หแ้ กน่ ายเขยี ว โดยจะมายน่ื ของจดทะเบยี นซอื้ ขายทด่ี ิ น แปลงนท้ี สี่ าํ นักงานทด่ี นิ จังหวัดเชยี งใหมส่ ามารถทําได้ เพราะตามปกตกิ ารจดทะเบยี นซอ้ื ขาย ทดี่ นิ มโี ฉนดทด่ี นิ เป็ นการจดทะเบยี นไมต่ อ้ งมกี ารประกาศกอ่ นการจดทะเบยี นแตอ่ ยา่ งใด (ป.ทด่ี นิ มาตรา 72 วรรค 2) นายเอกจะจดทะเบยี นมรดกในทด่ี นิ ทมี่ โี ฉนดทดี่ นิ แปลงหนง่ึ ทตี่ งั้ อยทู่ ล่ี าํ ปาง นายเอกจะ มายน่ื ขอจดทะเบยี นทสี่ ํานักงานทดี่ นิ จงั หวดั ลําพูนไดห้ รอื ไม่ เพราะเหตใุ ด นายเอกจะมาจดทะเบยี นมรดกในทด่ี นิ ทมี่ โี ฉนดทดี่ นิ ทต่ี งั้ อยทู่ จ่ี งั หวัดลาํ ปาง นายเอกจะ มายน่ื ขอจดทะเบยี นทสี่ ํานักงานทด่ี นิ จังหวัดลาํ พนู ไมไ่ ด้ เพราะการจดทะเบยี นมรดกจะตอ้ งมกี าร ประกาศใหค้ นมาคดั คา้ นกอ่ น 30 วนั ตาม ป .ทด่ี นิ มาตรา 81 จงึ ยน่ื ตา่ งทอ้ งทไี่ มไ่ ด ้ ตอ้ งหา้ มตาม ป.ทด่ี นิ มาตรา 72 วรรค 2 13.3.2 การจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมในทด่ี นิ ทม่ี หี นงั สอื รบั รองการทาประโยชน์ นายสะอาดตอ้ งการจะขายทดี่ นิ ทม่ี ี น .ส. 3 ทต่ี งั้ อยทู่ พ่ี ษิ ณุโลกใหน้ ายกําธรคกู่ รณีจะมา ยนื่ ขอจดทะเบยี นทสี่ ํานักงานทดี่ นิ จงั หวัดนครสวรรคไ์ ดห้ รอื ไม่ นายสะอาดตอ้ งการจะขายทด่ี นิ ทมี่ ี น .ส. 3 ทต่ี งั้ อยทู่ พี่ ษิ ณุโลกใหน้ ายกาํ ธรคกู่ รณีจะมา ยนื่ ขอจดทะเบยี นทสี่ ํานักงานทด่ี นิ จังหวัดนครสวรรคไ์ มไ่ ดเ้ พราะตามปกตกิ ารจดทะเบยี นทด่ี นิ ทมี่ ี น.ส. 3 ตอ้ งประกาศใหค้ นมาคดั คา้ นกอ่ นจดทะเบยี นมกี ําหนด 30 วัน (กฎกระทรวงฉบบั ท่ี 35 พ.ศ. 2531) นายวษิ ณุตอ้ งการจะขายทด่ี นิ ทมี่ ี น .ส. 3 ก. ทต่ี งั้ อยทู่ จ่ี ังหวดั นครพนมใหน้ ายประสทิ ธ์ิ คกู่ รณีจะมายน่ื ขอจดทะเบยี นทสี่ าํ นักงานทดี่ นิ จังหวดั สกลนครจะไดห้ รอื ไม่ นายวษิ ณุตอ้ งการจะขายทด่ี นิ ทม่ี ี น .ส. 3 ก. ทตี่ งั้ อยทู่ นี่ ครพนมใหน้ ายประสทิ ธค์ิ กู่ รณีจะ มายนื่ ขอจดทะเบยี นทส่ี ํานักงานทดี่ นิ จังหวัดสกลนครได ้ เพราะการจดทะเบยี นทดี่ นิ ทมี่ ี น .ส. 3 ก. ไมจ่ ําเป็ นตอ้ งมกี ารประกาศใหค้ นมาคดั คา้ นกอ่ นจดทะเบยี นแตอ่ ยา่ งได (กฎกระทรวงฉบบั ที่ 35 พ.ศ. 2531) 13.3.3 การจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมในทดี่ นิ ทมี่ ใี บไตส่ วน นายทะนงเป็ นเจา้ ของทด่ี นิ ทม่ี ใี บไตส่ วนแปลงหนง่ึ ซงึ่ ตงั้ อยจู่ ังหวดั สงขลา นายทะนง ตอ้ งการจะขายทแี่ ปลงนใ้ี หน้ ายธนูทอ่ี ยจู่ ังหวดั ยะลา คกู่ รณีจะมายนื่ ขอจดทะเบยี นซอื้ ขายทแี่ ปลง นที้ สี่ าํ นักงานทดี่ นิ จังหวดั ยะลาจะทําไดห้ รอื ไม่ เพราะเหตใุ ด นายทะนงเป็ นเจา้ ของทดี่ นิ ทมี่ ใี บไตส่ วนแปลงหนงึ่ ตงั้ อยทู่ จ่ี งั หวดั สงขลา นายทะนง ตอ้ งการจะขายทแ่ี ปลงนใี้ หน้ ายธนูทอ่ี ยทู่ จ่ี งั หวัดยะลาคกู่ รณีจะมายนื่ ของจดทะเบยี นซอ้ื ขายท่ี แปลงน้ที สี่ ํานักงานทดี่ นิ จงั หวดั ยะลาสามารถทําได ้ เพราะตามปกตกิ ารซอ้ื ขายทด่ี นิ ทม่ี ใี บไตส่ วน ไมจ่ ําเป็ นทจ่ี ะตอ้ งมกี ารประกาศใหค้ นมาคดั คา้ นกอ่ นจดทะเบยี น 30 วันแตอ่ ยา่ งใด (ป.ทด่ี นิ มาตรา 72 วรรค 2 กฎกระทรวงฉบบั ที่ 35/2531) 13.3.4 การจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมในทด่ี นิ ทมี่ ี ส.ค. 1 การซอื้ ขายทดี่ นิ ทมี่ ี ส .ค. 1 นัน้ จะตอ้ งทําเป็ นหนังสอื และจดทะเบยี นตอ่ พนักงาน เจา้ หนา้ ทห่ี รอื ไม่ อยา่ งไร การซอ้ื ขายทด่ี นิ ทม่ี ี ส .ค. 1 นัน้ ไมต่ อ้ งทําเป็ นหนังสอื และจดทะเบยี นตอ่ พนักงาน เจา้ หนา้ ทเี่ พราะทดี่ นิ ทมี่ ี ส .ค. 1 เป็ นทดี่ นิ ทเ่ี จา้ ของมเี พยี งสทิ ธคิ รอบครองไมอ่ ยใู่ นบงั คบั ป.พ.พ.

76 มาตรา 456 ประกอบกบั ป . ทด่ี นิ มาตรา 4 ทวิ ระบใุ หก้ ารโอนทด่ี นิ ซึ่ งมสี ทิ ธคิ รอบครองประเภท หนังสอื รับรองการทําประโยชนเ์ ทา่ นัน้ ทต่ี อ้ งโอนโดยการทําเป็ นหนังสอื จดทะเบยี นตอ่ พนักงาน เจา้ หนา้ ที่ อยา่ งไรก็ตาม การซอื้ ขายทด่ี นิ ทม่ี ี ส .ค. 1 นัน้ สามารถกระทําไดโ้ ดยการสง่ มอบหรอื สละ การครอบครองตาม ป.พ.พ. มาตรา 1337 และมาตรา 1338 13.4 การระงบั การจดทะเบยี นและการเพกิ ถอนการจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรม เกย่ี วกบั อสงั หารมิ ทรพั ย์ 1. การอายดั ทด่ี นิ เป็ นการใหร้ ะงับการเปลยี่ นแปลงทางทะเบยี นทดี่ นิ ไวช้ วั่ ระยะหนงึ่ จนกวา่ จะ ไดว้ นิ จิ ฉัยสทิ ธซิ งึ่ กนั และกนั 2. ผมู ้ สี ว่ นไดเ้ สยี อนั อาจจะฟ้องบงั คบั ใหม้ กี ารจดทะเบยี นหรอื เปลย่ี นแปลงทางทะเบยี นใน ทดี่ นิ แปลงนัน้ ไดเ้ ทา่ นัน้ ทม่ี สี ทิ ธยิ นื่ ขออายัดได ้ 3. เมอ่ื มกี ารยน่ื ขออายัดแลว้ เมอื่ เจา้ พนักงานทด่ี นิ ไดส้ อบสวนหลกั ฐานเห็นวา่ สมควรเชอ่ื ถอื ได ้ ก็ใหร้ ับอายัดไวไ้ ดม้ กี าํ หนด 30 วนั 4. การอายดั ซ้าํ คอื การขออายดั ทดี่ นิ แปลงเดยี วกนั หลายครัง้ ในกรณีเดยี วกนั จะทําไมไ่ ด ้ 5. เมอื่ มกี ารจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมในอสงั หารมิ ทรัพยโ์ ดยคลาดเคลอ่ื นหรอื ไมช่ อบดว้ ย กฎหมาย อธบิ ดกี รมทดี่ นิ หรอื ศาลสามารถแกไ้ ขหรอื เพกิ ถอนได ้ 13.4.1 การอายดั ทด่ี นิ นายวชิ ยั ทําสญั ญาจะซอ้ื ทดี่ นิ มโี ฉนดทด่ี นิ แปลงหนง่ึ จากนายองอาจ โดยมหี ลกั ฐานเป็ น หนังสอื สญั ญากนั วา่ นายองอาจจะไปจดทะเบยี นซอื้ ขายทดี่ นิ แปลงน้ีใหน้ ายวชิ ยั ในวันท่ี 10 ตลุ าคม 2539 ตอ่ มานายองอาจไปทําสญั ญาจะขายทดี่ นิ แปลงนใ้ี หน้ ายไพโรจน์ เชน่ น้ี นายวชิ ยั มี สทิ ธขิ ออายัดทด่ี นิ แปลงนห้ี รอื ไม่ เพราะเหตใุ ด นายวชิ ยั ทําสญั ญาจะซอื้ ทด่ี นิ ทม่ี โี ฉนดทดี่ นิ จากนายองอาจโดยมหี ลกั ฐานเป็ นหนังสอื สญั ญาวา่ จะไปจดทะเบยี นซอ้ื ขายกนั ในวนั ท่ี 10 ตลุ าคม 2539 ตอ่ มานายองอาจไปทําสญั ญาจะ ขายทดี่ นิ แปลงนี้ใหน้ ายไพโรจน์ นายวชิ ยั มสี ทิ ธมิ าขออายัดทดี่ นิ แปลงน้ีไวก้ อ่ นได ้ ตาม ป .ทด่ี นิ มาตรา 83 เพราะถอื วา่ นายวชิ ยั ผจู ้ ะซอื้ เป็ นผมู ้ สี ว่ นไดส้ ว่ นเสยี ในทด่ี นิ อนั อาจจะฟ้องรอ้ งบงั คบั ใหม้ ี การจดทะเบยี นหรอื ใหม้ กี ารเปลยี่ นแปลงทางทะเบยี นใหแ้ กต่ นได ้ 13.4.2 การเพกิ ถอนและการแกไ้ ขการจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมใน อสงั หารมิ ทรพั ยท์ ที่ าไปโดยคลาดเคลอ่ื นหรอื ไมช่ อบดว้ ยกฎหมาย ถา้ มกี ารจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมใหบ้ คุ คลทไ่ี ดป้ ลอมตวั มาโดยเจา้ ของทด่ี นิ จรงิ ๆไมร่ ู ้ เรอื่ ง บคุ คลใดจะมสี ทิ ธเิ พกิ ถอนการจดทะเบยี นดงั กลา่ ว ถา้ มกี ารจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมใหบ้ คุ คลทไ่ี ดป้ ลอมตวั มาโดยเจา้ ของทด่ี นิ จรงิ ๆไมร่ ู ้ เรอ่ื งถอื วา่ เป็ นการจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมเกย่ี วกบั อสงั หารมิ ทรัพยท์ ที่ ําไปโดยไมช่ อบดว้ ย กฎหมาย ผมู ้ สี ทิ ธเิ พกิ ถอนการจดทะเบยี นดงั กลา่ วคอื (1) อธบิ ดกี รมทด่ี นิ (2) ศาล ถา้ มบี คุ คลใดยน่ื คํารอ้ งตอ่ ศาลใหเ้ พกิ ถอนการจดทะเบยี นไมว่ า่ การจดทะเบยี น จะทําทใ่ี ดกต็ าม ( ป.ทด่ี นิ มาตรา 61) แบบประเมนิ ผลการเรยี นหนว่ ยท่ี 13 1. พนักงานเจา้ หนา้ ที่ ทก่ี ฎหมายทด่ี นิ กําหนดใหเ้ ป็ นผทู ้ ําการจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรม เกย่ี วกบั อสงั หารมิ ทรพั ย์ คอื เจา้ พนักงานทดี่ นิ ทอ้ งทท่ี ด่ี นิ นัน้ ตงั้ อยู่ และนายอําเภอทอ้ งที่ 2. ตามกฎหมายทดี่ นิ ปัจจบุ นั นายอําเภอทอ้ งทย่ี ังเป็ นผมู ้ หี นา้ ทจ่ี ดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรม เกยี่ วกบั อสงั หารมิ ทรัพย์ อยู่ คอื ยังมอี ํานาจจดทะเบยี นอยู่ จนกวา่ รฐั มนตรมี หาดไทยจะประกาศ ยกเลกิ อํานาจของนายอําเภอเป็ นเขตๆ ไปท่วั ราชอาณาจกั ร

77 3. ทดี่ นิ ทมี่ หี นังสอื รบั รองการทําประโยชน์ กฎหมายทด่ี นิ บงั คบั ไวว้ า่ การโอนทด่ี นิ ชนดิ นี้ตอ้ ง ทําเป็ นหนังสอื และจดทะเบยี นตอ่ พนักงานเจา้ หนา้ ทเ่ี ทา่ นัน้ จะโอนโดยสง่ มอบการครองครอง ไมไ่ ด ้ 4. การจดทะเบยี นมรดกในทดี่ นิ พนั กงานเจา้ หนา้ ทต่ี อ้ งประกาศใหผ้ มู ้ สี ว่ นไดส้ ว่ นเสยี คดั คา้ น ภายในเวลา 30 วัน 5. การจดทะเบยี นทต่ี อ้ งมกี ารประกาศใหค้ นมาคดั คา้ นกอ่ นการจดทะเบยี นคอื สญั ญาซอ้ื ขาย ทดี่ นิ ทมี่ โี ฉนดตราจอง 6. การจดทะเบยี นซอื้ ขายทดี่ นิ พรอ้ มบา้ นในทด่ี นิ มโี ฉนดทด่ี นิ ไมต่ อ้ งมปี ระกาศใหค้ นมา คดั คา้ นกอ่ นจดทะเบยี น 7. การซอ้ื ขายทด่ี นิ มโี ฉนดทด่ี นิ เพยี งครงึ่ แปลง จะตอ้ งมกี ารรังวดั ทดี่ นิ กอ่ นการจดทะเบยี น 8. การจดทะเบยี นทด่ี นิ ตา่ งทอ้ งที่ จะทําไดโ้ ดยอาศยั หลกั เกณฑ์ การจดทะเบยี นนัน้ จะตอ้ งไม่ มกี ารประกาศกอ่ นการจดทะเบยี น และ การจดทะเบยี นนัน้ จะตอ้ งไมม่ รี ังวดั กอ่ นการจดทะเบยี น 9. การซอ้ื ทด่ี นิ มโี ฉนดทอ่ี ยทู่ จี่ งั หวัดเชยี งใหม่ คกู่ รณีอาจ จะยนื คําขอไดจ้ ากสาํ นักงานทด่ี นิ ท่ี แหง่ ใดก็ไดท้ ่วั ราชอาณาจักร 10. การจดทะเบยี นตา่ งทอ้ งทจี่ ะกระทําไมไ่ ด ้ ถา้ การจดทะเบยี นนัน้ ตอ้ งมกี ารประกาศ กอ่ นการจดทะเบยี น 11. การไดม้ าซง่ึ การครอบครองปรปักษ์ในทดี่ นิ ตาม ป .พ.พ. มาตรา 1382 นัน้ ผไู ้ ดม้ า ไดก้ รรมสทิ ธใ์ิ นทดี่ นิ แปลงนัน้ ทนั ทเี มอื่ ปฏบิ ตั ถิ กู ตอ้ งตามหลกั เกณฑท์ ี่ ป .พ.พ. มาตรา 1382 บญั ญตั ไิ ว ้ 12. การทผ่ี มู ้ สี ว่ นไดส้ ว่ นเสยี ขออายัดทด่ี นิ นัน้ ถา้ พนักงานเจา้ หนา้ ทส่ี อบสวนแลว้ เห็นสมควรเชอื่ ถอื ไดก้ ็ใหร้ ับอายดั ไวไ้ ดม้ กี ําหนด 30 วัน นับแตว่ ันทสี่ ง่ั รบั อายัด 13. ทด่ี นิ ทม่ี ี น .ส. 3 ในการโอนจําเป็ นตอ้ งทําเป็ นหนังสอื และจดทะเบยี นตอ่ พนักงาน เจา้ หนา้ ทเ่ี ทา่ นัน้ 14. ทดี่ นิ มี ส .ค. 1 ในการโอนตอ้ งมกี ารโอนโดยสง่ มอบการครอบครองใหผ้ รู ้ ับโอนเพยี ง อยา่ งเดยี ว เป็ นทดี่ นิ ทส่ี ามารถทําการโอนโดยจดทะเบยี นตอ่ พนักงาน 15. ทด่ี นิ ทมี่ ใี บไตส่ วน เจา้ หนา้ ท่ี และโอนโดยการสง่ มอบการครอบครองใหผ้ รู ้ บั โอนไดท้ ัง้ สองอยา่ ง 16. การจดทะเบยี นลงชอ่ื ผจู ้ ดั การมรดกโดยพนิ ัยกรรมลงในโฉนดทดี่ นิ จําเป็ นตอ้ งมี การ ประกาศกอ่ นการจดทะเบยี น 17. การจดทะเบยี นขายบา้ นและทด่ี นิ พรอ้ มกนั ในทดี่ นิ ทมี่ ี น.ส. 3 ก. ไมจ่ ําเป็ นตอ้ งมี การประกาศกอ่ นการจดทะเบยี น

78 หนว่ ยที่ 14 การปฏริ ูปทดี่ นิ เพอื่ เกษตรกรรม 1. หลกั การเบอ้ื งตน้ ของการปฏริ ปู ทดี่ นิ เพอื่ เกษตรกรรม ครอบคลมุ เนอื้ หาสาระในสว่ นของ แนวคดิ ทม่ี าของการปฏริ ปู ทด่ี นิ ววิ ฒั นาการของกฎหมายปฏริ ปู ทด่ี นิ ในประเทศไทย นอกจากน้ี การศกึ ษาถงึ ความหมายของคําสาํ คญั ตามกฎหมายปฏริ ปู ทดี่ นิ และกฎหมายอน่ื ทเี่ กย่ี วขอ้ ง กถ็ อื วา่ เป็ นสาระสําคญั ทนี่ ําไปสคู่ วามเขา้ ใจในเน้อื หาของการปฏริ ปู ทด่ี นิ เพอื่ เกษตรกรรมยง่ิ ขน้ึ 2. องคก์ รทําหนา้ ทดี่ าํ เนนิ การปฏริ ปู ทด่ี นิ ปฏริ ปู ทดี่ นิ เพอื่ เกษตรกรรมนัน้ ประกอบไปดว้ ยหลาย สว่ นทงั้ ทเ่ี ป็ นคณะกรรมการทท่ี ําหนา้ ทก่ี าํ หนดนโยบายและแผน ตลอดจนองคก์ รทท่ี ําหนา้ ทอ่ี นุมัติ เพอื่ การดาํ เนนิ การตามโครงการปฏริ ปู ทด่ี นิ ซง่ึ มอี ํานาจหนา้ ทล่ี ดหลน่ั กนั ลงไป โดยมอี งคก์ รทเ่ี ป็ น สว่ นราชการทัง้ ในสว่ นกลางและสว่ นภมู ภิ าค ทําหนา้ ทดี่ ําเนนิ การตามนโยบายและแผนของ คณะกรรมการ นอกจากนี้ในการปฏริ ปู ทดี่ นิ เพอื่ เกษตรกรรมยังมกี องทนุ ทใ่ี ชใ้ นการปฏริ ปู ทด่ี นิ อกี ทงั้ กรรมการดา้ นตา่ งๆ ทําหนา้ ทท่ี เ่ี กย่ี วขอ้ งและสบื เน่ืองจากผลการปฏริ ปู ทด่ี นิ เพอ่ื ทําใหก้ ารปฏริ ปู ทดี่ นิ บรรลวุ ตั ถปุ ระสงคต์ ามเจตนารมณ์ 3. การดาํ เนนิ งานปฏริ ปู ทดี่ นิ เพอื่ เกษตรกรรม เป็ นผลจากการปฏบิ ตั ใิ หเ้ ป็ นไป ตาม พระราชบญั ญัตกิ ารปฏริ ปู ทด่ี นิ พ .ศ. 2518 โดยมเี นอื้ หาในสว่ นทเี่ ป็ นสาระสําคญั กลา่ วคอื การ กําหนดเขตปฏริ ปู ทดี่ นิ ประเภททดี่ นิ ทนี่ ํามาใชใ้ นเขตปฏริ ปู ทด่ี นิ อํานาจหนา้ ทข่ี องสาํ นักงานการ ปฏริ ปู ทดี่ นิ เพอื่ เกษตรกรรม ตลอดจนเจา้ พนักงานในการดาํ เนนิ การปฏริ ปู ทด่ี นิ การจัดที่ ดนิ ให ้ เกษตรกร ผลภายหลงั การจัดทดี่ นิ ใหเ้ กษตรกร ตลอดจนโครงการทหี่ น่วยงานของรัฐใหก้ าร สง่ เสรมิ และพัฒนาเพอ่ื เพมิ่ ผลผลติ ใหเ้ กษตรกรในเขตปฏริ ปู ทดี่ นิ 14.1 หลกั เบอ้ื งตน้ ของการปฏริ ูปทดี่ นิ เพอ่ื เกษตรกร 1. การปฏริ ปู ทด่ี นิ เพอื่ เกษตรกรรมมแี นวคดิ มาจากการทเ่ี กษตรกรขาดแคลนทดี่ นิ ทํากนิ หรอื มี ขนาดทดี่ นิ ไมเ่ พยี งพอกบั การทํากนิ ตลอดจนผลผลติ ทางการเกษตรกรรมตกตาํ่ สง่ ผลให ้ เศรษฐกจิ ของประเทศตกตาํ่ ทําใหม้ ปี ัญหาตอ่ ประเทศชาตใิ นภาพรวม เน่อื งจากผลผลติ ทางการ เกษตรไมเ่ ออ้ื ตอ่ การพัฒนาประเทศ รายไดข้ องเกษตรกรตํา่ ลงและการถอื กรรมสทิ ธใิ์ นทด่ี นิ ไมม่ ี การกระจายไปยงั เกษตรกรทจี่ ําเป็ นตอ้ งใชพ้ นื้ ทดี่ นิ จงึ มแี นวคดิ ในการปรบั ปรงุ แกไ้ ขปัญหา ดงั กลา่ วโดยวธิ กี ารปฏริ ปู ทดี่ นิ เพอ่ื เกษตรกรรม 2. การเปลยี่ นแปลงทางเศรษฐกจิ ของประเทศจากการทําการเกษตรเพอื่ ยงั ชพี เปลย่ี นไปเป็ น คา้ รัฐมนี โยบายใหก้ ารชว่ ยเหลอื สนับสนุนการทําเกษตรกรรมโดยการจดั ทํา เพอ่ื การ สาธารณูปโภค แตย่ ังคง มปี ัญหาในเรอ่ื งการกระจายทด่ี นิ เกษตรกรใชท้ ํากนิ ซงึ่ ทําใหผ้ ลผลติ ทาง การเกษตรตกตํา่ ตามแนวคดิ ในขอ้ 1 ปัญหาดงั กลา่ วมที มี่ าจากการเกษตรกรขายทด่ี นิ ทํากนิ ใหแ้ ก่ นายทนุ ทําใหเ้ กษตรกรกลายเป็ นผเู ้ ชา่ ทด่ี นิ สง่ ผลใหเ้ กษตรกรมฐี านะยากจนไมส่ ามารถมชี วี ิ ต ความเป็ นอยไู่ ดด้ เี ทา่ ทค่ี วร กระทั่งมเี หตกุ ารณ์เกดิ การเรยี กรอ้ งทด่ี นิ ทํากนิ ในกลมุ่ เกษตรกรท่ี เดนิ ขบวนเขา้ มาประทว้ งรฐั บาล รวมทัง้ ยงั มเี กษตรกรอกี สว่ นหนงึ่ ใชว้ ธิ กี ารบกุ รกุ ป่ าสงวน ปัญหา ตา่ งๆทเ่ี กดิ ขน้ึ ดงั กลา่ วผนวกกบั แนวคดิ ของการปฏริ ปู ทด่ี นิ ทมี่ มี าอยกู่ อ่ นแลว้ จึ งไดม้ กี ารผลกั ดนั ใหเ้ ป็ นนโยบายการปฏริ ปู ทดี่ นิ ซงึ่ ในทส่ี ดุ ไดม้ ผี ลใชบ้ งั คบั เป็ นกฎหมายปฏริ ปู ทดี่ นิ เพอื่ เกษตรกรรม 3. พระราชบญั ญัตกิ ารปฏริ ปู ทด่ี นิ เพอ่ื เกษตรกรรม พ .ศ. 2518 มแี กไ้ ข 2 ครงั้ ใน พ .ศ. 2519 และ พ .ศ. 2532 เพอื่ ใหเ้ กดิ ความชดั เจน ความคลอ่ งตวั และบรรลตุ ามเจตน ารมณ์ของกฎหมายใน การปฏริ ปู ทดี่ นิ เพอื่ เกษตรกรรม 4. การศกึ ษาถงึ คําศพั ทส์ าํ คญั ในกฎหมายปฏริ ปู ทด่ี นิ เป็ นสง่ิ จําเป็ นอยา่ งยง่ิ เพอื่ ใหท้ ราบถงึ ความหมายของคาํ ศพั ทบ์ างคาํ เชน่ เขตปฏริ ปู ทด่ี นิ ทดี่ นิ ของรฐั เกษตรกร ซงึ่ ในคําบางคาํ มี ปัญหาในการปฏบิ ตั มิ ากในการตคี วามเพอ่ื ใหเ้ ป็ นไปตามเจตนารมณข์ องกฎหมายทด่ี นิ นอกจากนี้ ยังจําเป็ นตอ้ งศกึ ษาและเขา้ ใจคําวา่ กรรมสทิ ธ์ิ ซง่ึ นําไปใชก้ บั การถอื ครองทด่ี นิ ของเกษตรกรใน เขตปฏริ ปู ทด่ี นิ และตามพระราชบญั ญตั กิ ารปฏริ ปู ทดี่ นิ เพอื่ เกษตรกรรม พ .ศ. 2518 มบี ทบญั ญัตทิ ี่ กาํ หนดใหเ้ กษตรกรอาจมกี รรมสทิ ธใิ์ นทด่ี นิ ทตี่ นถอื ครองจาก ส.ป.ก. ดว้ ย

79 14.1.1 แนวคดิ ในการปฏริ ูปทดี่ นิ เพอ่ื เกษตรกรรม อธบิ ายความหมายของการปฏริ ปู การเกษตร ปฏริ ปู ทด่ี นิ ในความหมายอยา่ งแคบ และการ ปฏริ ปู ทด่ี นิ ในความหมายอยา่ งกวา้ ง พรอ้ มเชอ่ื มโยงความสมั พันธข์ องความหมายการปฏริ ปู การเกษตรกบั การปฏริ ปู ทด่ี นิ การปฏริ ปู การเกษตร หมา ยถงึ การปรับปรงุ เปลย่ี นแปลงโครงสรา้ งทางการเกษตรทไี่ ม่ ถกู ตอ้ งหรอื ไมด่ ี การปฏริ ปู ทด่ี นิ ในความหมายอยา่ งแคบ หมายถงึ การกระจายหรอื การถอื ครองทด่ี นิ จากผู ้ ทมี่ ที ด่ี นิ มากพอเพยี งตอ่ การทํากนิ นํามากระจายใหแ้ กผ่ ทู ้ ขี่ าดแคลน หรอื มปี ัญหาเกย่ี วกบั การมี ทดี่ นิ หรอื ถอื ครองทดี่ นิ เพอ่ื การประกอบอาชพี การปฏริ ปู ทด่ี นิ ในความหมายอยา่ งกวา้ ง มคี วามหมายคลมุ ไปถงึ การกระจายการถอื ครอง ทด่ี นิ (ทถี่ อื เป็ นการปฏริ ปู ทด่ี นิ ในความหมายอยา่ งแคบ) และยังรวมไปถงึ การดําเนนิ การของ หน่วยงานของรฐั เพอ่ื จัดทํากจิ กรรมและโครงการดา้ นตา่ งๆ ทมี่ ลี กั ษณะเออื้ ประโยชนต์ อ่ ก าร สนับสนุนใหเ้ กษตรกรมเี ศรษฐกจิ และชวี ติ ความเป็ นอยทู่ ดี่ ขี นึ้ สว่ นความสมั พันธข์ องการปฏริ ปู การเกษตรกบั การปฏริ ปู ทด่ี นิ คอื การปฏริ ปู ทด่ี นิ อยา่ ง กวา้ งถอื เป็ นการปฏริ ปู การเกษตร 14.1.2 ทมี่ าของการปฏริ ูปทด่ี นิ เพอื่ เกษตรกรรม อธบิ ายทม่ี าของการปฏริ ปู ทด่ี นิ และเหตผุ ลของการที่ ประเทศไทยจําเป็ นตอ้ งมกี ฎหมาย ปฏริ ปู ทดี่ นิ เพอ่ื เกษตรกรรม ทมี่ าและเหตผุ ลทป่ี ระเทศไทยจําเป็ นตอ้ งมีกฎหมายปฏริ ปู ทดี่ นิ เพอ่ื เกษตรกรรม เนื่องมาจากการขาดแคลนทดี่ นิ ทํากนิ ของเกษตรกร ปัญหาความยากจนของเกษตรกร การไมม่ ี นโยบายเพอ่ื พัฒนาทางการเกษตรเพอื่ เป็ นแนวทางหรอื สวัสดกิ ารใหแ้ กเ่ กษตรกรอยา่ งพอเพยี ง ซงึ่ สง่ ผลกระทบตอ่ ประเทศในภาพรวม 14.1.3 ววิ ฒั นาการของกฎหมายปฏริ ูปทดี่ นิ ในประเทศไทย เหตใุ ดพระราชบญั ญัตกิ ารปฏริ ปู ทด่ี นิ เพอ่ื เกษตรกรรม พ .ศ. 2518 จงึ มกี ารแกไ้ ขคอ่ นขา้ ง เร็วมาก กลา่ วคอื แกไ้ ขในปี พ.ศ. 2519 ทงั้ ทก่ี ฎหมายมผี ลบงั คบั ใชไ้ มถ่ งึ 1 ปี กฎหมายปฏริ ปู ทด่ี นิ เพอ่ื การเกษตรมบี ทบญั ญัตทิ ไ่ี มร่ ดั กมุ และเหมาะสมทําใหเ้ ป็ น อปุ สรรคตอ่ การดําเนนิ การปฏริ ปู ทด่ี นิ อยหู่ ลายประการ อธบิ ายเหตผุ ล และสาระสําคญั ของการแกไ้ ขกฎหมายปฏริ ปู ทดี่ นิ เพอื่ เกษตรกรรมในครัง้ ทส่ี องโดยสงั เขป เหตผุ ลในการแกไ้ ขเพมิ่ เตมิ กฎหมายปฏริ ปู ทดี่ นิ เพอื่ การเกษตรในครงั้ ทสี่ อง เนอ่ื งจาก ยงั คงมอี ปุ สรรคทท่ี ําใหไ้ มอ่ าจดาํ เนนิ การไปโดยเหมาะสมตามควร และสมควรขยายขอบเขตการ จดั การปฏริ ปู ทดี่ นิ ใหก้ วา้ งขวางขน้ึ ใหส้ ามารถชว่ ยเหลอื ผปู ้ ระสงคจ์ ะเป็ นเกษตรกรได ้ ตลอดจน การจัดทดี่ นิ เพอ่ื ใหก้ ารดาํ เนนิ งานครงวงจรภาคเกษตรกรรม 14.1.4 ความหมายของคาศพั ทส์ าคญั ในกฎหมายปฏริ ปู ทดี่ นิ เพอื่ เกษตรกรรม คําวา่ “เกษตรกร” มคี วามหมายประการใด โดยเปรยี บเทยี บกฎหมายปฏริ ปู ทดี่ นิ เพอื่ เกษตรกรรมฉบบั ปัจจบุ นั กบั กฎหมายปฏริ ปู ทดี่ นิ เพอ่ื เกษตรกรรมฉบบั เดมิ เกษตรกร ตามความหมายของกฎหมายปฏริ ปู ทดี่ นิ ฉบบั เดมิ หมายถงึ ผปู ้ ระกอ บอาชพี เกษตรกรรมเป็ นหลกั สว่ นคาํ วา่ เกษตรกรตามความหมายของกฎหมายปฏริ ปู ทด่ี นิ ฉบบั ปัจจบุ นั นอกจากจะหมายถงึ ผปู ้ ระกอบอาชพี เกษตรกรเป็ นหลกั แลว้ ยังหมายความรวมถงึ บคุ คลผยู ้ ากจน หรอื ผจู ้ บการศกึ ษาทางดา้ นเกษตรกรรม หรอื ผเู ้ ป็ นบตุ รของเกษตรกร บรรดาซง่ึ ไมม่ ที ด่ี นิ เพอ่ื เกษตรกรรมเป็ นของตนเองและประสงคจ์ ะประกอบอาชพี เกษตรกรรมเป็ นหลกั ความหมายของคําวา่ “กรรมสทิ ธ”ิ์ และกรรมสทิ ธทิ์ ม่ี คี วามเกยี่ วขอ้ งกบั กฎหมายปฏริ ปู ทดี่ นิ เพอื่ เกษตรกรรมอยา่ งไร

80 คาํ วา่ กรรมสทิ ธไ์ิ มม่ กี ฎหมายใดใหค้ ํานยิ ามไวแ้ ตต่ ามประมวลกฎหมายทดี่ นิ ไดใ้ ห ้ ความหมายไวว้ า่ กรรมสทิ ธิ์ ถอื เป็ นสว่ นหนง่ึ ของสทิ ธใิ นทด่ี นิ เป็ นสทิ ธขิ องเจา้ ของทจ่ี ะดําเนนิ การ อยา่ งไรก็ไดใ้ นทรพั ยส์ นิ ทต่ี นเป็ นเจา้ ของ (ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1336 ) กรรมสทิ ธม์ิ คี วามหมายเกย่ี วขอ้ งกบั กฎหมายปฏริ ปู ทดี่ นิ ในแงท่ เ่ี กษตรกรสามารถมี กรรมสทิ ธใ์ิ นทด่ี นิ ทร่ี ัฐจัดใหใ้ นเขตปฏริ ปู ทดี่ นิ เพอ่ื เกษตรกรรมได ้ 14.2 องคก์ รดาเนนิ การปฏริ ูปทดี่ นิ เพอื่ เกษตรกรรม 1. คณะกรรมการปฏริ ปู ทดี่ นิ เพอ่ื เกษตรกรรมถอื เป็ นองคก์ รหลกั ในการปฏริ ปู ทดี่ นิ เพอ่ื เกษตรกรรมในสว่ นทเ่ี กยี่ วกบั การใหน้ โยบาย การกาํ กบั ดแู ลสว่ นราชการทดี่ าํ เนนิ การปฏริ ปู ทดี่ นิ ซง่ึ มโี ครงสรา้ งคอ่ นขา้ งใหญ่ และมอี ํานาจหนา้ ทตี่ ามทกี่ ฎหมายกาํ หนดหลายประการ 2. สาํ นักงานการปฏริ ปู ทด่ี นิ เพอ่ื เกษตรกรรม หรอื ส .ป.ก. เป็ นองคก์ รหลกั ในการดาํ เนนิ การ เพอ่ื การปฏริ ปู ทด่ี นิ เพอ่ื เกษตรกรรม เป็ นสว่ นราชการในระดบั กรมสงั กดั กระทรวงเกษตรและ สหกรณ์ โดยในการดําเนนิ การปฏริ ปู ทดี่ นิ นี้ ส .ป.ก. จะมแี นวนโยบายและการกําหนดภารกจิ หรอื ขนั้ ตอนในการดําเนนิ การปฏริ ปู ทดี่ นิ ใหเ้ ป็ นไปตามเจตนารมณ์ของกฎหมาย 3. คณะกรรมการปฏริ ปู ทดี่ นิ จังหวัด เป็ นองคก์ รทกี่ าํ หนดนโยบายและกาํ กบั ดแู ลสว่ นราชการที่ เกย่ี ว ขอ้ งกบั การปฏริ ปู ทดี่ นิ ในระดบั จังหวดั ทมี่ สี ว่ นเกยี่ วขอ้ งกบั องคก์ รเพอื่ การปฏริ ปู ทด่ี นิ ใ นสว่ น อนื่ ๆ อยา่ งเป็ นระบบ มโี ครงสรา้ งทค่ี อ่ นขา้ งใหญ่ และมอี ํานาจหนา้ ทแ่ี ละความรบั ผดิ ชอบตาม กฎหมายหลายประการ 4. สาํ นักงานปฏริ ปู ทด่ี นิ จังหวัด หรอื ส .ป.ก. จังหวดั เป็ นหน่วยงานในสงั กดั ของ ส .ป.ก. มี อํานาจหนา้ ทใ่ี นการดาํ เนนิ การปฏริ ปู ทดี่ นิ เพอื่ เกษตรกรรม ตามทค่ี ณะกรรมการก ารปฏริ ปู ทด่ี นิ เพอ่ื เกษตรกรรมและคณะกรรมการการปฏริ ปู ทดี่ นิ จังหวดั กาํ หนด 5. กองทนุ การปฏริ ปู ทดี่ นิ เพอื่ เกษตรกรรมจัดตงั้ ขน้ึ มาพรอ้ มกบั ส .ป.ก. โดยไดเ้ งนิ และ ทรพั ยส์ นิ จากทงั้ รฐั บาลและแหลง่ เงนิ อน่ื ๆ เพอื่ เป็ นทนุ หมนุ เวยี น และใชจ้ า่ ยเพอ่ื การปฏริ ปู ทดี่ นิ เพอื่ เกษตรกรรม ปัจ จบุ นั กองทนุ การปฏริ ปู ทด่ี นิ เพอ่ื เกษตรกรรมน้ี เป็ นกองทนุ ทที่ ําใหก้ ารปฏริ ปู ทด่ี นิ บรรลวุ ัตถปุ ระสงคใ์ นหลายสว่ น 6. คณะกรรมการกําหนดเงนิ คา่ ทดแทนและคณะกรรมการอทุ ธรณ์ เป็ นองคก์ รทจ่ี ดั ตงั้ ขน้ึ ตาม กฎหมายทดี่ นิ เพอื่ เกษตรกรรม และมหี นา้ ทต่ี ามกฎหมายทเี่ กย่ี วขอ้ ง กรณีการกาํ หนดเงิ นคา่ ทดแทนจากการเวนคนื ทด่ี นิ ของเอกชน ซงึ่ หากผทู ้ ถี่ กู เวนคนื ไมเ่ ห็นชอบดว้ ยกบั จํานวนเงนิ ท่ี คณะกรรมการกาํ หนดเงนิ คา่ ทดแทน ก็สามารถอทุ ธรณ์ตอ่ คณะกรรมการอทุ ธรณ์ได ้ 14.2.1 คณะกรรมการปฏริ ูปทดี่ นิ เพอื่ เกษตรกรรม ปัจจบุ นั คณะกรรมการปฏริ ปู ทด่ี นิ เพอื่ เกษตรกรรมมกี ารออกประกาศ และระเบยี บเพอ่ื ใชใ้ น การดําเนนิ งานปฏริ ปู ทดี่ นิ เป็ นจํานวนมาก ใหย้ กตวั อยา่ งระเบยี บคณะกรรมการปฏริ ปู ทด่ี นิ เพอ่ื เกษตรกรรมทอี่ อกตามอํานาจหนา้ ทแี่ ละความรบั ผดิ ชอบ ตามมาตรา 19 พระราชบญั ญัตกิ ารปฏริ ปู ทดี่ นิ เพอื่ เกษตรกรรม พ.ศ. 2518 ตวั อยา่ ง เชน่ ระเบยี บคณะกรรมการปฏริ ปู ทด่ี นิ เ พอื่ เกษตรกรรม วา่ ดว้ ยการใหเ้ กษตรกร และสถาบนั เกษตรกรผไู ้ ดร้ ับทดี่ นิ จากการปฏริ ปู ทดี่ นิ เพอ่ื การเกษตรกรรมปฏบิ ตั เิ กยี่ วกบั การเขา้ ทํา ประโยชนใ์ นทด่ี นิ พ.ศ. 2535 14.2.2 สานกั งานการปฏริ ปู ทด่ี นิ เพอ่ื เกษตรกรรม อธบิ ายภารกจิ หรอื ขนั้ ตอนในการดาํ เนนิ งานปฏริ ปู ทด่ี นิ ของ ส .ป.ก. วา่ มคี วามสอดคลอ้ ง กบั นโยบายที่ ส.ป.ก. ไดก้ าํ หนดไวเ้ พอ่ื การปฏริ ปู ทด่ี นิ ประการใด ขนั้ ตอนในการดําเนนิ การของ ส.ป.ก. ในการเตรยี มการ การจดั ทด่ี นิ การพัฒนาโครงสรา้ ง พนื้ ฐานและการเพม่ิ รายไดน้ ัน้ ถอื ไดว้ า่ เป็ นการดําเนนิ งานของ ส .ป.ก. ทมี่ คี วามสอดคลอ้ งกบั นโยบายในการดาํ เนนิ งานของ ส .ป.ก. เพอ่ื สนองนโยบายของรัฐและเพอื่ ใหก้ ารปฏริ ปู ทด่ี นิ บรรลุ เป้าหมายโดยเร็วทส่ี ดุ

81 14.2.3 คณะกรรมการปฏริ ูปทดี่ นิ จงั หวดั ใหอ้ ธบิ ายอํานาจหนา้ ทแี่ ละความรบั ผดิ ชอบของคณะกรรมการปฏริ ปู ทด่ี นิ จังหวดั พอ สงั เขป อํานาจหนา้ ทหี่ ลกั ของคณะกรรมการปฏริ ปู ทด่ี นิ จงั หวัดคอื การกําหนดมาตร การและ วธิ กี ารปฏบิ ตั งิ านของสาํ นักงานการปฏริ ปู ทดี่ นิ จังหวดั และยังมอี ํานาจหนา้ ทใี่ นการพจิ ารณาให ้ ความเห็นชอบในเรอื่ งตา่ งๆ ทสี่ าํ นักงานการปฏริ ปู ทด่ี นิ จงั หวัดเสนอตดิ ตามการปฏบิ ตั งิ านของ ส . ป.ก. จังหวัดพจิ ารณาผลการปฏบิ ตั งิ าน จัดทํางบประมาณคา่ ใชจ้ า่ ยดาํ เนนิ การเกย่ี วกบั การเงนิ และ กจิ การอน่ื ๆ ในการปฏริ ปู ทด่ี นิ เพอ่ื เกษตรกรรม ตลอดจนวางระเบยี บหรอื ขอ้ บงั คบั เกยี่ วกบั การ ปฏบิ ตั งิ านของ ส.ป.ก. จงั หวัด 14.2.4 สานกั งานคณะกรรมการปฏริ ูปทด่ี นิ จงั หวดั ใหอ้ ธบิ ายอํานาจหนา้ ทขี่ องสาํ นักงานปฏริ ปู ทด่ี นิ จังหวดั เกยี่ วกบั การปฏริ ปู ทด่ี นิ เพอื่ เกษตรกรรม ส.ป.ก. จังหวัดมอี ํานาจหนา้ ทใ่ี นการดําเนนิ การปฏริ ปู ทดี่ นิ เพอื่ เกษตรกรรม ตามที่ คณะกรรมการปฏริ ปู ทด่ี นิ เพอ่ื เกษตรกรรม และคณะกรรมการปฏริ ปู ทด่ี นิ จงั หวดั กําหนด 14.2.5 กองทนุ การปฏริ ูปทดี่ นิ เพอื่ เกษตรกรรม มคี วามคดิ เห็นอยา่ งไรกบั การบรหิ ารจดั การองคก์ รของกองทนุ การปฏริ ปู ทด่ี นิ เพื่อ เกษตรกรรม หากนําไปเปรยี บเทยี บกบั องคก์ รหรอื สถาบนั การเงนิ ทต่ี อ้ งมกี ําไรหรอื เลยี้ งตวั เองได ้ กองทนุ การปฏริ ปู ทด่ี นิ เพอื่ เกษตรกรรม ไมน่ ่าจะนําไปเปรยี บเทยี บกบั องคก์ รหรอื สถาบนั การเงนิ ทวั่ ไปทต่ี อ้ งมกี ําไรหรอื เลย้ี งตวั เองได ้ เนือ่ งจากโดยวัตถปุ ระสงคแ์ ละเจตนารมณ์ของ กฎหมายปฏริ ปู ทดี่ นิ เพอ่ื การเกษตรกรรมเป็ นการกระจายการถอื ครองทดี่ นิ ใหเ้ กษตรกร ตลอดจน การพัฒนาความเป็ นอยขู่ องเกษตรกรใหด้ ขี นึ้ มใิ ชเ่ ป็ นการดาํ เนนิ การเพอื่ หากําไร 14.2.6 คณะกรรมการกาหนดเงนิ คา่ ตอบแทนและคณะกรรมการอทุ ธรณ์ อธบิ ายขนั้ ตอนการดําเนนิ งานของคณะกรรมการกาํ หนดเงนิ ทดแทนและคณะกรรมการ อทุ ธรณ์ ซงึ่ มคี วามหมายเกย่ี วขอ้ งกนั ในฐานะทเี่ ป็ นองคก์ รเสรมิ เพอ่ื การปฏริ ปู ทด่ี นิ เพอ่ื เกษตรกรรม คระกรรมการกาํ หนดเงนิ ทดแทน จะมหี นา้ ทกี่ าํ หนดเงนิ ทดแทนจากการเวนคนื ทดี่ นิ ของ เอกชนโดยพจิ ารณาปัจจยั หลายประการ เชน่ ทําเลทต่ี งั้ ของทดี่ นิ ความสมบรู ณ์ของทดี่ นิ ซงึ่ หาก เจา้ ของทด่ี นิ ทไ่ี ดร้ ับแจง้ จํานวนเงนิ คา่ ทดแทน จากคณะกรรมการกําหนดเงนิ ทดแทนแลว้ ไม่ เห็นชอบดว้ ยกบั จํานวนเงนิ ทดแทน ก็มสี ทิ ธอิ ทุ ธรณจ์ ํานวนเงนิ คา่ ทดแทนตอ่ คณะกรรมการ อทุ ธรณไ์ ด ้ 14.3 การดาเนนิ การปฏริ ูปทดี่ นิ เพอื่ เกษตรกรรม 1. การดําเนนิ การปฏริ ปู ทดี่ นิ เพอื่ เกษตรกรรม ในสว่ นของก ารกาํ หนดเขตปฏริ ปู ทด่ี นิ ถอื เป็ น จดุ เรม่ิ ตน้ ทสี่ าํ คญั ของขนั้ ตอนในการปฏบิ ตั ขิ อง ส .ป.ก. และพนักงานเจา้ หนา้ ท่ี โดยการเลอื ก พน้ื ทที่ ใ่ี ชใ้ นการปฏริ ปู ที่ ดนิ เพอ่ื ประกาศเป็ นเขตปฏริ ปู ทดี่ นิ โดยตราเป็ นพระราชกฤษฎกี าและ จัดทําแผนทแ่ี นบทา้ ยพระราชกฤษฎกี า 2. เพอื่ ใหก้ ารดาํ เนนิ การปฏริ ปู ทด่ี นิ เพอื่ เกษตรกรรม เป็ นไปตามวตั ถปุ ระสงคห์ ลกั ในการมอบ สทิ ธใิ นทดี่ นิ แกเ่ กษตรกร ซง่ึ จะตอ้ งใชท้ ดี่ นิ เป็ นจํานวนมาก จงึ ไดม้ กี ารนําทดี่ นิ ทัง้ ของรัฐและของ เอกชนมาใชใ้ นการปฏริ ปู ทดี่ นิ 3. พนักงานเจา้ หนา้ ทที่ อ่ี ยใู่ นเขตปฏริ ปู ทดี่ นิ ของเอกชนเพอ่ื การสํารวจทด่ี นิ ตลอดจนทํา เครอ่ื งหมายขอบเขตหรอื แนวเขตโดยปักหลกั หรอื ขดุ รอ่ งแนว หรอื การสรา้ งหมดุ หลกั ฐานแผนท่ี ในเขตปฏริ ปู ทด่ี นิ เป็ นสว่ นราชการหลกั มหี นา้ ทห่ี ลายประการในการดาํ เนนิ การปฏริ ปู ทด่ี นิ เพอ่ื 4. ส.ป.ก. เกษตรกรรม อาทิ การนําทดี่ นิ สาธารณะสมบตั แิ ผน่ ซงึ่ เป็ นทด่ี นิ ของรัฐ การจัดซอื้ หรอื การ ดําเนนิ การเวนคนื ทดี่ นิ ของเอกชน มาใชใ้ นการปฏริ ปู ทด่ี นิ ซง่ึ ในการดําเนนิ การของ ส .ป.ก. น้ี

82 กฎหมายปฏริ ปู ทดี่ นิ กม็ บี ทบญั ญัตพิ เิ ศษในสว่ นทเี่ กยี่ วขอ้ งกบั การดําเนนิ การปฏริ ปู ทด่ี นิ ของ ส . ป.ก. อกี ดว้ ย 5. การจัดทด่ี นิ ใหเ้ กษตรกรเป็ นสว่ นหนงึ่ ในอํานาจหนา้ ทข่ี อง ส .ป.ก. ในการดําเนนิ การปฏริ ปู ทด่ี นิ เพอ่ื เกษตรกรรม โดยจะจัดใหเ้ กษตรกรมสี ทิ ธถิ อื ครองไดต้ ามจํานวนทเี่ หมาะสมกบั การ ประกอบการเกษตรในแตล่ ะประเภท นอกเหนอื จากการจดั ทด่ี นิ ใหเ้ กษตร แลว้ ส .ป.ก. ยังสามารถ จดั ทดี่ นิ ใหส้ ถาบนั เกษตรกร และผปู ้ ระกอบกจิ การอนื่ ทเี่ ป็ นการสนับสนุนหรอื เกย่ี วเนอื่ งกบั การ ปฏริ ปู ทด่ี นิ ใหส้ ถาบนั เกษตรกรรม 14.3.1 การกาหนดเขตปฏริ ูปทด่ี นิ ใหอ้ ธบิ ายขนั้ ตอนการกําหนดเขตปฏริ ปู ทด่ี นิ พอสงั เขป ขนั้ ตอนการกําหนดเขตปฏริ ปู ทดี่ นิ จะเรม่ิ จากการพจิ ารณาความเหมาะสมของพน้ื ทท่ี จ่ี ะ ใชใ้ นการปฏริ ปู ทด่ี นิ โดยพจิ ารณาจากเกณฑใ์ นการจัดอนั ดบั ความสาํ คญั กอ่ นหลงั จากนั้ นจงึ เสนอ คณะกรรมการปฏริ ปู ทดี่ นิ เพอื่ เกษตรกรรม หลงั จากคณะกรรมการฯ อนุมตั แิ ลว้ ส .ป.ก. จะจัดทํา แผนทเี่ พอ่ื ใชแ้ นบทา้ ยพระราชกฤษฎกี าจากนัน้ จงึ สง่ รา่ งไปยงั สํานักเลขาธกิ ารคณะรัฐมนตรี เพอื่ เสนอรัฐมนตรใี หค้ วามเห็นชอบ เมอ่ื คณะรฐั มนตรใี หค้ วามเห็นชอบแลว้ กจ็ ะนําทลู เกลา้ ฯ ถ วาย พระบาทสมเด็จพระเจา้ อยหู่ วั ฯ เพอื่ ทรงลงพระปรมาภไิ ธยประกาศในราชกจิ จานุเบกษา 14.3.2 ทด่ี นิ ทนี่ ามาใชใ้ นการปฏริ ูปทดี่ นิ เหตใุ ดทดี่ นิ ของรฐั บางประเภท เมอื่ นํามาใชใ้ นการปฏริ ปู ทดี่ นิ เพอ่ื เกษตรกรรมแลว้ ไม่ จําเป็ นตอ้ งดาํ เนนิ การถอนสภาพตามกฎหมายนัน้ ๆ เนือ่ งจากกฎหมายปฏริ ปู ทดี่ นิ เพอื่ เกษตรกรรม มบี ทบญั ญัตทิ ม่ี ผี ลในการถอนสภาพการ เป็ นสาธารณะสมบตั ขิ องแผน่ ดนิ โดยกฎหมายฉบบั นี้ ซงึ่ ไมจ่ ําเป็ นตอ้ งดาํ เนนิ การถอนสภาพตาม กฎหมายของทด่ี นิ ในสว่ นทเี่ กย่ี วขอ้ งนัน้ ๆอกี อธบิ ายขนั้ ตอนการยน่ื คาํ รอ้ งขอตอ่ พนักงานเจา้ หนา้ ที่ ในกรณีของเอกชนประสงคจ์ ะขอมี สทิ ธใิ นทด่ี นิ ของตนเกนิ กวา่ จํานวนทกี่ ฎหมายกําหนดตอ่ ไป เจา้ ของทด่ี นิ จะตอ้ งยน่ื คํารอ้ งตอ่ พนักงานเจา้ หนา้ ที่ พรอ้ มแสดงหลกั ฐานวา่ ตนได ้ ประกอบเกษตร กรรมดว้ ยตนเองเกนิ กวา่ จํานวนทกี่ ฎหมายกาํ หนดมาแลว้ ไมต่ าํ่ กวา่ 1 ปี กอ่ นที่ กฎหมายปฏริ ปู ทด่ี นิ จะมผี ลบงั คบั ใช ้ และตอ้ งแสดงไดว้ า่ ตนมี ความสามารถและมปี ัจจัยทจ่ี ะทํา ทด่ี นิ นัน้ ใหเ้ ป็ นประโยชนท์ างเกษตรกรรมได ้ จากนัน้ พนักงานเจา้ หนา้ ทจ่ี ะสอบสวนตามคํารอ้ งและ เสนอคณะกรรมการปฏริ ปู ทดี่ นิ เพอ่ื เกษตรกรรมเพอ่ื อนุญาตใหผ้ รู ้ อ้ งขอมสี ทิ ธใิ นทด่ี นิ ของตนตอ่ ไป 14.3.3 การดาเนนิ การปฏริ ูปทด่ี นิ ของพนกั งานเจา้ หนา้ ท่ี อธบิ ายอํานาจหนา้ ทข่ี องพนักงานเจา้ หนา้ ทใี่ นการดาํ เนนิ การปฏริ ปู ทดี่ นิ พอสงั เขป อํานาจหนา้ ทใ่ี นการดาํ เนนิ การปฏริ ปู ทดี่ นิ ของพนักงานเจา้ หนา้ ทโี่ ดยหลกั แลว้ จะเป็ นการ เขา้ ไปในทด่ี นิ ทอี่ ยใู่ นเขตปฏริ ปู ทด่ี นิ ซงึ่ มพี ระราชกฤษฎกี ากําหนดเขตปฏริ ปู ทดี่ นิ ในพน้ื ทแ่ี ลว้ เพอื่ การสํารวจรงั วัด การทําเครอ่ื งหมายขอบเขตหรอื แนวเขตโดยปักหลกั หรอื ขดุ รอ่ งแนว หรอื อา จ สรา้ งหมดุ หลกั ฐานการแผนทด่ี ว้ ยก็ได ้ 14.3.4 อานาจของ ส.ป.ก. ในการดาเนนิ การปฏริ ปู ทดี่ นิ ส.ป.ก. มอี ํานาจนําทด่ี นิ ของเอกชนมาใชใ้ นการปฏริ ปู ทด่ี นิ ไดโ้ ดยวธิ ใี ดบา้ ง ส.ป.ก. มอี ํานาจนําทดี่ นิ ของเอกชนมาใชใ้ นการปฏริ ปู ทด่ี นิ สองวธิ ี คอื การจดั ซอ้ื และ ดาํ เนนิ การเวนคนื ทดี่ นิ ทําไม ส.ป.ก. จงึ ไมใ่ ชม้ าตรการในการเวนคนื ทด่ี นิ ของเอกชนมาใชใ้ นการปฏริ ปู ทดี่ นิ เนื่องจาก ส .ป.ก. สามารถเจรจาขอจดั ซอื้ ทด่ี นิ จากเอกชนไดเ้ ป็ นจํานวนทม่ี ากพอแลว้ ประกอบกบั สามารถนําทดี่ นิ อนั เป็ นสาธารณะสมบตั ขิ องแผน่ ดนิ มาใชใ้ นการปฏริ ปู ทดี่ นิ ไดด้ ว้ ย ประกอบกบั การจดั ซอ้ื ทดี่ นิ จากเอกชนดว้ ย

83 14.3.5 การจดั ทด่ี นิ ใหเ้ กษตรกร อธบิ ายหลกั เกณฑแ์ ละขนาดของทด่ี นิ ที่ ส .ป.ก. จัดใหเ้ กษตรกรและผเู ้ กย่ี วขอ้ งพอเป็ น สงั เขป การจดั ทด่ี นิ ใหเ้ กษตรกรตามปกติ ส .ป.ก. จะจัดใหเ้ กษตรกรและบคุ คลในครอบครัว เดยี วกนั มสี ทิ ธถิ อื ครองทด่ี นิ ไดไ้ มเ่ กนิ 50 ไร่ สาํ หรับประกอบเกษตรกรรม และหากเป็ นการ ประกอบเกษตรกรรมเลย้ี งสตั วใ์ หญส่ ามารถถอื ครองทด่ี นิ ไดไ้ มเ่ กนิ 100 ไร่ และหา กเกษตรกรถอื ครองทดี่ นิ ของรฐั บาลกอ่ นกาํ หนดเวลาทคี่ ณะกรรมการปฏริ ปู ทดี่ นิ เพอ่ื เกษตรกรรมกาํ หนด เกษตรกรจะไดร้ บั ทด่ี นิ ไมเ่ กนิ 100 ไร่ แตเ่ กษตรกรอาจถอื ครองทดี่ นิ ไดเ้ กนิ กําหนด 1 เทา่ ตวั หาก แสดงไดว้ า่ ตนมคี วามสามารถและมปี ัจจัยทจี่ ะทําทดี่ นิ ทขี่ อเพมิ่ ใหเ้ ป็ นประโยชนใ์ นทาง เกษตรกรรมได ้ นอกจากนี้ ส .ป.ก. สามารถจัดทดี่ นิ ใหแ้ กส่ ถาบนั เกษตรกรไดต้ ามจํานวนทคี่ ณะกรรมการ ปฏริ ปู ทด่ี นิ เพอื่ เกษตรกรรมเห็นสมควร และ ส .ป.ก. ยงั สามารถจดั ทด่ี นิ ใหแ้ กผ่ ปู ้ ระกอบกจิ การอน่ื ทเี่ ป็ นการสนับสนุนหรอื เกยี่ วเนือ่ งกบั การปฏริ ปู ทด่ี นิ เพอ่ื เกษตรกรรมไดอ้ กี ไมเ่ กนิ 50 ไร่ 14.3.6 ผลภายหลงั การจดั ทด่ี นิ ใหเ้ กษตรกร อธบิ ายหลกั เกณฑข์ องขอ้ จํากดั ในการโอนทด่ี นิ ทเี่ กษตรกรไดม้ าจากที่ ส.ป.ก. จัดใหต้ าม กฎหมายทด่ี นิ เพอ่ื เกษตรกรรม ในสว่ นของการอยใู่ นระหวา่ งใชส้ ทิ ธกิ ารเชา่ หรอื เชา่ ซอื้ กบั การได ้ กรรมสทิ ธใิ์ นทด่ี นิ ของเกษตรกร กฎหมายปฏริ ปู ทดี่ นิ เพอ่ื เกษตรกรรมกําหนดมใิ หเ้ กษตรกรโอนสทิ ธกิ ารเชา่ หรอื หรอื เชา้ ซอ้ื ใหแ้ กผ่ อู ้ น่ื โดยทเี่ กษตรกรจะมหี นังสอื อนุญาตใหเ้ ขา้ ทําประโยชนใ์ นทด่ี นิ (ส.ป.ก. 4-01) และ อยใู่ นระหวา่ งการทําสญั ญาเชา่ หรอื เชา่ ซอ้ื ทด่ี นิ จาก ส.ป.ก. สว่ นขอ้ กาํ หนดหา้ มแบง่ แยกหรอื โอนกรรมสทิ ธใิ์ นทด่ี นิ ใหแ้ กผ่ อู ้ นื่ นัน้ เป็ นผลภายหลงั จาก ทเ่ี กษตรกร ไดเ้ ชา่ ซอ้ื ทด่ี นิ จาก ส .ป.ก. ไดป้ ระสานงานกบั กรมทดี่ นิ เพอื่ โอนกรรมสทิ ธใ์ิ นทด่ี นิ ท่ี เกษตรกรเชา่ ซอื้ ใหแ้ กเ่ กษตรกร ทําใหเ้ กษตรกรไมส่ ามารถแบง่ แยกหรอื โอนกรรมสทิ ธใิ์ นทดี่ นิ ใหแ้ กผ่ อู ้ น่ื ได ้ 14.3.7 โครงการสง่ เสรมิ เพอื่ พฒั นาและเพม่ิ ผลผลติ ในเขตปฏริ ปู ทดี่ นิ โครงการตา่ งๆ ตามเรอื่ งทศี่ กึ ษา มคี วามสอดคลอ้ งกบั วัตถปุ ระสงคใ์ นการปฏริ ปู ทดี่ นิ เพื่ อ เกษตรกรรมอยา่ งไร เป็ นโครงการทส่ี อดคลอ้ งกบั วัตถปุ ระสงคใ์ นการปฏริ ปู ทดี่ นิ เพอ่ื เกษตรกรรม ในสว่ นของ การพัฒนาอาชพี เกษตรกรรม การใชท้ รพั ยากรทด่ี นิ ใหม้ ปี ระสทิ ธภิ าพดว้ ยการปรับปรงุ การผลติ ใหบ้ รกิ ารสนิ เชอ่ื และการตลาดเพอ่ื ใหเ้ กษตรกรมรี ายไดส้ งู ขน้ึ และยังเป็ นการจดั ตงั้ สถาบนั เกษตรกร พัฒนาอาชพี นอกจากการเกษตร บรกิ ารสาธารณูปโภค เพอื่ เพม่ิ สวสั ดกิ ารและ เสรมิ สรา้ งความเจรญิ ในทอ้ งถนิ่ ของเกษตรกร แบบประเมนิ ผลการเรยี นหนว่ ยที่ 14 1. การกระจายการถอื ครองทด่ี นิ ใหเ้ กษตรกร คอื ความสําคญั ลาํ ดบั แรกทรี่ ัฐจะตอ้ งจดั ใหม้ ใี น การปฏริ ปู ทดี่ นิ เพอ่ื เกษตรกรรม 2. การขดุ คลอง ทเี่ ป็ นตวั อยา่ งทแี่ สดงใหเ้ ห็นถงึ พัฒนาการ ของการมสี าธารณูปโภคเพอื่ ใชใ้ น การเกษตรกรรมไดแ้ ก่ คลองรังสติ 3. กระทรวงทเี่ ขา้ มาดแู ลกองทนุ การปฏริ ปู ทด่ี นิ เพอื่ เกษตรกรรมคอื กระทรวงการคลงั 4. สาํ นักงานปฏริ ปู ทดี่ นิ เพอ่ื เกษตรกรรม เป็ นองคก์ รทม่ี คี วามสาํ คญั ตอ่ การปฏริ ปู ทดี่ นิ ในฐานะ หน่วยงานระดบั กรม ซง่ึ มแี นวนโยบายและการกําหนดการถอื หรอื ขนั้ ตอนในการดาํ เนนิ การปฏริ ปู ทด่ี นิ ใหเ้ ป็ นไปตามเจตนารมณ์ของกฎหมาย 5. ส.ป.ก. อาจใชว้ ธิ กี ารในขนั้ ตอนปกตทิ ส่ี ามารถดาํ เนนิ การปฏริ ปู ทด่ี นิ เพอื่ เกษตรกรรมโดยไม่ ตอ้ งประกาศเป็ นเขตปฏริ ปู ทด่ี นิ คอื การจดั ซอ้ื ทดี่ นิ เพม่ิ จากเจา้ ของทไี่ ดข้ ายทดี่ นิ ทงั้ แปลง

84 6. กฎหมายปฏริ ปู ทดี่ นิ เพอื่ เกษตรกรรม กาํ หนดให ้ ส .ป.ก. มอี ํานาจเวนคนื อสงั หารมิ ทรัพยไ์ ด ้ องคก์ รทท่ี ําหนา้ ทดี่ แู ลเกย่ี วกบั ดาํ เนนิ การเวนคนื อสงั หารมิ ทรพั ยเ์ พอื่ ใหเ้ กดิ ความเป็ นธรรมแก่ สงั คม คอื คณะกรรมการกําหนดเงนิ คา่ ทําแทน 7. ขนั้ ตอนการดําเนนิ การเพอ่ื การปฏริ ปู ทด่ี นิ ของ ส .ป.ก. คอื พจิ ารณาความเหมาะสมของเขต พน้ื ทที่ จ่ี ะใชใ้ นการปฏริ ปู ทดี่ นิ เพอื่ เกษตรกรรม 8. นับตงั้ แตเ่ วลา 1 ปี ทพ่ี ระราชกฤษฎกี ากําหนดเขตปฏริ ปู ทดี่ นิ ใชบ้ งั คบั กฎหมายบญั ญัตหิ า้ ม มใิ หผ้ ใู ้ ดจําหน่ายดว้ ยประการใดๆ หรอื กอ่ ใหเ้ กดิ ภาระตดิ พันใดๆ ซงึ่ ทดี่ นิ ในเขตปฏริ ปู ทด่ี นิ 9. การถอนสภาพสาธารณะสมบตั ขิ องแผน่ ดนิ สาํ หรบั สําหรับพลเมอื งใชร้ ว่ มกนั ใชบ้ งั คบั ตาม กฎหมายปฏริ ปู ทด่ี นิ เพอ่ื เกษตรกรรม 10. ตามปกตเิ กษตรกรและบคุ คลในครอบครัวเดยี วกนั มสี ทิ ธถิ อื ครองทดี่ นิ จากการปฏริ ปู ทด่ี นิ เพอ่ื เกษตรกรรมไดไ้ มเ่ กนิ 50 ไร่ 11. การปฏริ ปู ทดี่ นิ เพอ่ื การเกษตร คอื ความหมายของ การปฏริ ปู ทดี่ นิ 12. ผเู ้ สนอความคดิ ในการจัดระบบการถอื ครองทดี่ นิ ในสมดุ ปกเหลอื ง โดยมเี นอื้ หา เกยี่ วกบั การจัดระบบการถอื ครองทดี่ นิ และไดถ้ กู ตอ่ ตา้ นอยา่ งมากโดยถกู มองวา่ เป็ นระบบ คอมมวิ นสิ ต์ คอื นายปรดี ี พนมยงค์ 13. การแกไ้ ขกฎหมายปฏริ ปู ทด่ี นิ ทมี่ ผี ลบงั คบั ใชใ้ นปัจจบุ นั มกี ารนําทดี่ นิ เขตป่ าสงวน มาเพมิ่ เตมิ เพอ่ื ใชใ้ นการปฏริ ปู ทด่ี นิ เพอ่ื เกษตรกรรม 14. การเวนคนื ไมใ่ ชข่ นั้ ตอนในการทํางานเบอ้ื งตน้ ของ ส.ป.ก. 15. ส.ป.ก. เรม่ิ มเี งนิ ประเดมิ ของกองทนุ การปฏริ ปู ทดี่ นิ เพอื่ การเกษตรกรรมเมอื่ ปี พ.ศ. 2520 16. คณะกรรมการอทุ ธรณ์ มอี ํานาจวนิ จิ ฉัยเรอ่ื งราวกรณีทเ่ี จา้ ของทด่ี นิ หรอื อสงั หารมิ ทรัพยไ์ มพ่ อใจเกยี่ วกบั สทิ ธทิ จี่ ะไดเ้ งนิ คา่ ตอบแทนกรณีอสงั หารมิ ทรพั ยถ์ กู เวนคนื 17. เหตผุ ลสาํ คญั ทม่ี กี ารกาํ หนดเขตทด่ี นิ ในเขตตาํ บลหรอื อําเภอเป็ นเขตปฏริ ปู ทด่ี นิ โดยจะตอ้ งหมายถงึ เฉพาะทต่ี งั้ อยนู่ อกเขตเทศบาลและสขุ าภบิ าลคอื เป็ นเขตทมี่ รี ะดบั การพัฒนา ทม่ี กั อยใู่ นระดบั ตาํ่ กวา่ เขตเมอื ง 18. จํานวนทดี่ นิ ทสี่ งู ทส่ี ดุ ทค่ี ณะกรรมการปฏริ ปู ทด่ี นิ เพอื่ เกษตรกรรม จะพจิ ารณาอนุญาต ใหเ้ กษตรกรมสี ทิ ธใิ นทดี่ นิ เกนิ กาํ หนดได ้ 200 ไร่ 19. การเพกิ ถอนสาธารณะสมบตั ขิ องแผน่ ดนิ สาํ หรบั ใชป้ ระโยชนข์ องแผน่ ดนิ หรอื ราช พัสดุ โดยไมต่ อ้ งดําเนนิ การครองสภาพทด่ี นิ ดงั กลา่ วตามกฎหมายวา่ ดว้ ยทรี่ าชพัสดุ สามารถทํา ไดโ้ ดย พระราชกฤษฎกี ากาํ หนดเขตปฏริ ปู ทดี่ นิ 20. ในการเวนคนื ทดี่ นิ ของเอกชนเพอ่ื นํามาใชใ้ นเขตปฏริ ปู ทด่ี นิ หาก ส .ป.ก. ได ้ ดาํ เนนิ การไปตามขนั้ ตอนของกฎหมายแลว้ ทําใหก้ ฎหม ายมผี ลบงั คบั มใิ หผ้ ถู ้ กู เวนคนื ทําการ จําหน่ายหรอื กอ่ ใหเ้ กดิ ภาระตดิ พันใดๆ ในทด่ี นิ ของตน ที่ ส.ป.ก. จะนํามาใชใ้ นการปฏริ ปู ทดี่ นิ จะมี ผล เป็ นโมฆะ

85 หนว่ ยท่ี 15 กรรมสทิ ธใิ์ นอาคารชุด 1. กรรมสทิ ธใ์ิ นอาคารชดุ เป็ นรปู แบบการถอื กรรมสทิ ธโ์ิ ดยผถู ้ อื หลายคนอยา่ งหนงึ่ แตม่ ี ลกั ษณะเฉพาะทม่ี งุ่ ใชก้ บั การถอื กรรมสทิ ธใ์ิ นอาคารสงู โดยกําหนดใหเ้ จา้ ของรว่ มแตล่ ะบคุ คล สามารถแยกการถอื กรรมสทิ ธอ์ิ อกจากกนั เป็ นสดั สว่ นได ้ ซงึ่ ในตา่ งประเทศมมี าเป็ นเวลานานแลว้ แตใ่ นประเทศไทยเพง่ิ บญั ญัตเิ ป็ นกฎหมายเฉพาะเมอื่ พ.ศ. 2522 2. กรรมสทิ ธใิ์ นอาคารชดุ จําแนกออกเป็ น 2 สว่ นคอื กรรมสทิ ธใิ์ นทรพั ยส์ ว่ นบคุ คล และ กรรมสทิ ธร์ิ ว่ มในทรพั ยส์ ว่ นกลาง การถอื กรรมสทิ ธร์ิ ว่ มทงั้ 2 สว่ นสว่ นนี้ตอ้ งควบคกู่ นั เสมอ อาคาร พรอ้ มทด่ี นิ ใดทเ่ี จา้ ของประสงคจ์ ะใหอ้ ยภู่ ายใตก้ รรมสทิ ธใ์ิ นอาคารชดุ จะตอ้ งจดทะเบยี นเป็ น อาคารชดุ และอาจเลกิ อาคารชดุ ไดโ้ ดยสมัครใจ หรอื โดยสภาพบงั คบั ตามกฎหมาย 3. กรรมสทิ ธใิ์ นอาคารชดุ เป็ นการจดั รปู แบบการถอื กรรมสทิ ธใิ์ นการอยรู่ ว่ มกนั ฉะนัน้ เจา้ ของ รว่ มจงึ ตอ้ งมสี ทิ ธแิ ละหนา้ ทใ่ี นการปฏบิ ตั ติ อ่ กนั ทัง้ ตามกฎหมายอาคารชดุ และตามกฎหมายแพ่ง ทงั้ น้เี พอ่ื ความสงบเรยี บรอ้ ยในการอยรู่ ว่ มกนั 15.1 ความหมาย ความเป็ นมา และลกั ษณะทว่ั ไปของกรรมสทิ ธใ์ิ นอาคารชดุ 1. กรรมสทิ ธใ์ิ นอาคารชดุ เป็ นการจดั รปู แบบการถอื กรรมสทิ ธใ์ิ นอาคารและทดี่ นิ ขน้ึ ใหม่ โดย ใหเ้ จา้ ของรว่ มแตล่ ะคนสามารถแยกการถอื กรรมสทิ ธอิ์ อกจากกนั เป็ นสดั สว่ นได ้ ซง่ึ ในตา่ งประเทศ มมี าเป็ นเวลานานแลว้ แตใ่ นประเทศไทยเพงิ่ บญั ญัตเิ ป็ นกฎหมายเฉพาะคอื พระราชบญั ญตั อิ าคาร ชดุ พ.ศ. 2522 2. กรรมสทิ ธใ์ิ นอาคารชดุ เป็ นรปู แบบการถอื กรรมสทิ ธโิ์ ดยผถู ้ อื หลายคนอยา่ งหนงึ่ ตา่ งไปจาก กรรมสทิ ธร์ิ วมตามประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ อาคารชดุ เปรยี บเสมอื นการนําบา้ นหลายๆ หลงั มาซอ้ นอยรู่ ว่ มกนั ในอาคารและทดี่ นิ เดยี วกนั จงึ ตอ้ งจัดรปู แบบการถอื กรรมสทิ ธใิ์ หม้ ที งั้ กรรมสทิ ธใิ์ นทรพั ยส์ ว่ นบคุ คล และกรรมสทิ ธริ์ ว่ มในทรพั ยส์ ว่ นกลาง ตา่ งไปจากการถอื กรรมสทิ ธ์ิ ในอาคารบา้ น อาคารแถว สหกรณอ์ าคารชดุ และบรษิ ัทอาคารชดุ 15.1.1 ความหมายและความเป็ นมาของกรรมสทิ ธใิ์ นอาคารชุด จงสรปุ ความหมายของคําวา่ อาคารชดุ คําวา่ “อาคารชดุ ” หมายถงึ รปู แบบของการจัดการถอื กรรมสทิ ธใ์ิ นอสงั หารมิ ทรพั ยท์ ม่ี ี อาคารพรอ้ มทดี่ นิ เป็ นทรพั ยส์ นิ ทส่ี าํ คญั โดยเจา้ ของรว่ มแตล่ ะคน สามารถแยกการถอื กรรมสทิ ธ์ิ ออกเป็ นสว่ นๆได ้ ทัง้ นแ้ี ตล่ ะสว่ นตอ้ งประกอบดว้ ยกรรมสทิ ธริ์ ว่ มในทรพั ยส์ ว่ นกลาง ในยโุ รปไดม้ บี ทบญั ญตั ใิ นเรอ่ื งกรรมสทิ ธริ์ วมในอาคารไวโ้ ดยเฉพาะตงั้ แตเ่ มอ่ื ใด และไดม้ ี การพัฒนารปู แบบการถอื กรรมสทิ ธจ์ิ นเป็ นหลกั กรรมสทิ ธใ์ิ นอาคารชดุ ดงั เชน่ ในปัจจบุ นั ตงั้ แต่ เมอื่ ใด อธบิ ายเหตผุ ลโดยสงั เขป ในยโุ รปไดม้ บี ทบญั ญัตกิ ฎหมายเรอ่ื งกรรมสทิ ธริ์ วมในอาคารชดุ ไวโ้ ดยเฉพาะและถอื ปฏบิ ตั กิ นั มาตงั้ แตส่ มยั กลาง (Middle Age) ทงั้ น้เี พราะเมอื งสําคญั ๆ ของยโุ รปในสมยั นัน้ คบั แคบ ไมส่ ามารถขยายขอบเขตออกไปได ้ ทําใหป้ ระชาชนอยรู่ วมกนั อยา่ งหนาแน่น หรอื มฉิ ะนัน้ กเ็ กดิ จากกรณีทบ่ี า้ นเมอื งถกู ทําลายโดยอัคคภี ยั หรอื ภยั ธรรมชาติ เมอ่ื มกี ารกอ่ สรา้ งใหมจ่ งึ มกั นิ ยม กอ่ สรา้ งบา้ นพักอาศยั รว่ มกนั โดยเขา้ เป็ นเจา้ ของกรรมสทิ ธร์ิ วมในอาคารทก่ี อ่ สรา้ งขน้ึ อยา่ งไรกด็ ี หลกั กรรมสทิ ธริ์ วมในอาคารทใ่ี ชก้ นั อยเู่ ดมิ ในสมัยกลางนัน้ ยังไมม่ ี หลกั เกณฑท์ ค่ี รอบคลมุ และชดั เจนเพยี งพอ เมอื่ ความนยิ มในเรอื่ งกรรมสทิ ธริ์ วมในอาคารเพมิ่ ขน้ึ อยา่ งรวดเร็วในชว่ งตน้ ศตวรรษที่ 20 ซงึ่ สง่ ผลใหเ้ กดิ ปัญหาในทางปฏบิ ตั ริ นุ แรงยง่ิ ขนึ้ จงึ ไดม้ กี าร แกไ้ ขตวั บทกฎหมาย และพัฒนารปู แบบการถอื กรรมสทิ ธ์ิ จนเป็ นกรรมสทิ ธใ์ิ นอาคารชดุ เชน่ ใน ปัจจบุ นั อธบิ ายเหตผุ ลของการบญั ญัตกิ ฎหมายอาคารชดุ ขนึ้ เป็ นกฎหมายเฉพาะในประเทศไทย โดยสงั เขป เหตผุ ลของการบญั ญัตกิ ฎหมายเฉพาะในประเทศไทยนัน้ เน่อื งมาจากภาวการณ์ขาด แคลนทอ่ี ยอู่ าศยั ในเมอื งเพราะอตั ราความเจรญิ ของเมอื ง ทัง้ ในเมอื งหลวงและภมู ภิ าคเพม่ิ ขน้ึ อยา่ งรวดเร็วทําใหเ้ กดิ ปัญหาความขาดแคลนทด่ี นิ เพอื่ การอยอู่ าศยั ในเมอื ง การทจี่ ะขยายมอื งอ

86 อกไปในทางราบก็เกดิ ปัญหาดา้ นสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ การสน้ิ เปลอื งพลงั งาน การ สญู เสยี ทด่ี นิ ในภาคเกษตรกรรมตลอดจนดลุ ยภาพในสง่ิ แวดลอ้ ม ดว้ ยเหตดุ งั กลา่ ว จงึ จําเป็ นตอ้ ง ขยายเมอื งไปในทางสงู ซง่ึ ไดแ้ กก่ ารเพมิ่ ทอ่ี ยอู่ าศยั ในอาคารสงู น่ันเอง แตก่ ป็ ระสบปัญหาทาง กฎหมาย เพราะหลกั กรรมสทิ ธใิ์ นอสั งหารมิ ทรพั ย์ ตาม ป .พ.พ. ไมอ่ าจตอบสนองความตอ้ งการ ของประชาชนซง่ึ ตอ้ งอยอู่ าศยั ในอาคารเดยี วกนั โดยรว่ มกนั มกี รรมสทิ ธใิ์ นอาคารนัน้ แยกจากกนั เป็ นสดั สว่ นได ้ จงึ ไดน้ ําหลกั กรรมสทิ ธใ์ิ นอาคารชดุ ทใี่ ชก้ นั อยใู่ นตา่ งประเทศมาใชใ้ นประเทศไทย โดยตราเป็ นกฎหมายเฉพาะขน้ึ คอื พระราชบญั ญตั อิ าคารชดุ พ.ศ. 2522 15.1.2 ลกั ษณะทว่ั ไปของกรรมสทิ ธใิ์ นอาคารชุด อธบิ ายความแตกตา่ งระหวา่ งกรรมสทิ ธใ์ิ นอาคารชดุ กบั กรรมสทิ ธต์ิ าม ป .พ.พ. มา โดยสงั เขป กรรมสทิ ธใิ์ นอาคารชดุ กบั กรรมสทิ ธต์ิ าม ป .พ.พ. แตกตา่ งกนั ในประเด็นสาํ คญั ๆ ดงั ตอ่ ไปนี้ (1) ลกั ษณะของกฎหมาย กรรมสทิ ธต์ิ าม ป.พ.พ. เป็ นกฎหมายท่ัวไปซงึ่ ใชบ้ งั คบั กบั ทรัพยส์ นิ ทั่วไปทัง้ สงั หารมิ ทรัพยแ์ ละอสงั หารมิ ทรัพย์ แตก่ รรมสทิ ธใิ์ นอาคารชดุ เป็ นกฎหมาย พเิ ศษซง่ึ มงุ่ เนน้ กรรมสทิ ธใ์ิ นอาคารและทดี่ นิ เป็ นสาํ คญั (2) การกอ่ ตงั้ กรรมสทิ ธ์ิ ทรัพยส์ นิ โดยทวั่ ไปอยใู่ ตข้ อ้ บงั คบั ของกรรมสทิ ธติ์ าม ป .พ.พ. อยแู่ ลว้ แตก่ รรมสทิ ธใิ์ นอาคารชดุ นัน้ ตอ้ งจดทะเบยี นกอ่ ตงั้ เป็ นอาคารชดุ ตามบทบญั ญัตขิ อง กฎหมาย (3) ลกั ษณะของกรรมสทิ ธิ์ กรรมสทิ ธติ์ าม ป .พ.พ. จําแนกไดเ้ ป็ น 2 ประเภท คอื กรรมสทิ ธโ์ิ ดยผถู ้ อื คนเดยี วและกรรมสทิ ธร์ิ วม โดยแตล่ ะประเภทแยกตา่ งหากจากกนั สาํ หรบั กรรมสทิ ธใิ์ นอาคารชดุ นัน้ จําแนกการถอื กรรมสทิ ธอ์ิ อกเป็ น 2 สว่ น คอื กรรมสทิ ธใิ์ นทรัพยส์ ว่ น บคุ คลและกรรมสทิ ธร์ิ ว่ มในทรัพยส์ ว่ นกลาง ในกรรมสทิ ธทิ์ งั้ สองสว่ นตอ้ งอยคู่ วบคกู่ นั จะแยกออก จากกนั ไมไ่ ด ้ (4) สทิ ธใิ นการจดั การทรพั ยส์ นิ กรรมสทิ ธติ์ ามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ยน์ ัน้ หากเป็ นกรรมสทิ ธโิ์ ดยถอื ผเู ้ ดยี ว เจา้ ของกรรมสทิ ธยิ์ อ่ มมสี ทิ ธใ์ิ นการจัดการทรพั ยส์ นิ เป็ นเอกเทศ ของตนเอง สว่ นกรรมสทิ ธร์ิ วมนัน้ กฎหมายใหส้ ทิ ธเิ จา้ ของรวมเป็ นผจู ้ ัดการทรัพยส์ นิ รวมกนั สําหรับกรรมสทิ ธใ์ิ นอาคารชดุ นัน้ หากเป็ นกรรมสทิ ธใ์ิ นทรัพยส์ ว่ นบคุ คล เจา้ ของกรรมสทิ ธยิ์ อ่ มมี สทิ ธจิ ัดการทรพั ยส์ นิ เป็ นเอกเทศของตนเอง ทัง้ นอี้ ยภู่ ายในบทบญั ญตั ิ ของกฎหมาย หากเป็ น กรรมสทิ ธใิ์ นทรัพยส์ ว่ นกลาง กฎหมายอาคารชดุ กําหนดใหม้ นี ติ บิ คุ คลอาคารชดุ เป็ นผมู ้ อี ํานาจ หนา้ ทกี่ ารจัดการ ซง่ึ เจา้ ของรว่ มเป็ นผคู ้ วบคมุ การจัดการของนติ บิ คุ คลอาคารชดุ โดยผา่ นการออก เสยี งลงคะแนนในทป่ี ระชมุ อธบิ ายความแตกตา่ งระหวา่ งกรรมสทิ ธใิ์ นอาคารชดุ กบั อาคารแถว (Townhouse) ใน ประเด็นของการถอื กรรมสทิ ธ์ิ กรรมสทิ ธใ์ิ นอาคารชดุ กบั ในอาคารแถวแตกตา่ งกนั ในประเดน็ ของการถอื กรรมสทิ ธิ์ ดงั ตอ่ ไปนี้ กรรมสทิ ธใิ์ นอาคารแถวเจา้ ของถอื กรรมสทิ ธใ์ิ น 2 สว่ นดงั น้ี (1) สว่ นทเ่ี ป็ นบา้ นและทดี่ นิ อาจถอื กรรมสทิ ธโิ์ ดยบคุ คลคนเดยี วหรอื กรรมสทิ ธร์ิ วมกไ็ ด ้ (2) สว่ นทเี่ ป็ นผนังของอาคารทใ่ี ชร่ ว่ มกนั ถอื กรรมสทิ ธร์ิ ว่ มระหวา่ งเจา้ ของทใ่ี ชผ้ นัง รว่ มกนั นัน้ สาํ หรบั กรรมสทิ ธใิ์ นอาคารชดุ นัน้ เจา้ ของรว่ มถอื กรรมสทิ ธใ์ิ น 3 สว่ นดงั นี้ (1) สว่ นทเ่ี ป็ นหอ้ งชดุ สงิ่ ปลกู สรา้ งอยา่ งอน่ื หรอื ทดี่ นิ ทจี่ ัดไวใ้ หเ้ ป็ นของเจา้ ของหอ้ งชดุ แตล่ ะรายเป็ นการถอื กรรมสทิ ธใิ์ นทรพั ยส์ ว่ นบคุ คล (2) สว่ นทเ่ี ป็ นทรพั ยส์ ว่ นกลางเป็ นการถอื กรรมสทิ ธร์ิ ว่ มในทรัพยส์ ว่ นกลาง

87 (3) สว่ นทเ่ี ป็ นฝาผนัง พนื้ หรอื เพดานทกี่ นั้ ระหวา่ งหอ้ งชดุ ทตี่ ดิ ตอ่ กนั ถอื เป็ นกรรมสทิ ธ์ิ รวมระหวา่ งเจา้ ของหอ้ งชดุ ทต่ี ดิ ตอ่ กนั นัน้ ซงึ่ เป็ นการถอื กรรมสทิ ธริ์ วมเหมอื นกบั กรณีของฝาผนัง ของอาคารแถว 15.2 หลกั การ การกอ่ ตงั้ และการเลกิ กรรมสทิ ธใิ์ นอาคารชดุ 1. กรรมสทิ ธใ์ิ นอาคารชดุ นัน้ เปรยี บเสมอื นการนําเอากรรมสทิ ธโิ์ ดยผถู ้ อื คนเดยี ว และ กรรมสทิ ธริ์ วมมาควบคอู่ ยใู่ นทรัพยส์ นิ อันเดยี วกนั ซง่ึ ตาม ป.พ.พ. แตเ่ ดมิ ไมเ่ ปิดชอ่ งใหท้ ําได ้ โดย กําหนดใหม้ กี รรมสทิ ธใิ์ นทรัพยส์ ว่ นบคุ คลและกรรมสทิ ธริ์ ว่ มในทรัพยส์ ว่ นกลาง การถอื กรรมสทิ ธิ์ ทงั้ สองสว่ นนจี้ ะตอ้ งควบคกู่ นั เสมอ จะแยกออกจากกนั มไิ ด ้ 2. อาคารพรอ้ มทดี่ นิ ใดทเี่ จา้ ของประสงคจ์ ะใหอ้ ยภู่ ายใตก้ รรมสทิ ธใ์ิ นอาคารชดุ จะตอ้ งจด ทะเบยี นอาคารชดุ พรอ้ มทงั้ จดทะเบยี นนติ บิ คุ คลอาคารชดุ และขอ้ บงั คบั ของอาคารชดุ เมอื่ จด ทะเบยี นแลว้ จะตอ้ งเปลยี่ นแปลงเอกสารแสดงสทิ ธจิ์ ากโฉนดทดี่ นิ เดมิ เป็ นหนังสอื กรรมสทิ ธหิ์ อ้ ง ชดุ 3. การเลกิ กรรมสทิ ธใิ์ นอาคารชดุ อาจทําโดยสมัครใจหรอื โดยสภาพบงั คบั แล ะผลของการ เลกิ จะตอ้ งนําโฉนดทด่ี นิ เดมิ กลบั มาใชอ้ กี และจดั การทรพั ยส์ นิ ตามหลกั เกณฑข์ องกฎหมาย 15.2.1 หลกั กรรมสทิ ธใ์ิ นอาคารชดุ ขอ้ ความทว่ี า่ “กรรมสทิ ธใิ์ นหอ้ งชดุ จะแบง่ แยกมไิ ด”้ หมายความวา่ อยา่ งไร และบคุ คล หลายคนจะถอื กรรมสทิ ธร์ิ วมในหอ้ งชดุ เดยี วกนั ไดห้ รอื ไม่ ขอ้ ความทวี่ า่ “กรรมสทิ ธใิ์ นหอ้ งชดุ จะแบง่ แยกมไิ ด”้ นัน้ หมายความวา่ หอ้ งชดุ หนง่ึ ๆ เจา้ ของจะขอจดทะเบยี นแบง่ แยกหอ้ งชดุ นัน้ เป็ นหอ้ งชดุ ยอ่ ยๆ ตอ่ ไปอกี ไมไ่ ดท้ งั้ นี้เพราะหอ้ งชดุ แตล่ ะหอ้ งชดุ โดยสภาพยอ่ มสมบรู ณ์และเหมาะแกก่ ารใชส้ อยอยแู่ ลว้ ในขณะทข่ี อจดทะเบยี น อาคารชดุ หากยนิ ยอมใหม้ กี าร แบง่ แยกหอ้ งชดุ ตอ่ ไปอกี อาจมขี อ้ ยงุ่ ยากในเรอื่ งการดดั แปลงตอ่ เตมิ รวมทัง้ ในสว่ นของการกําหนดอตั ราสว่ นกรรมสทิ ธใิ์ นทรัพยส์ ว่ นกลางดว้ ย อยา่ งไรกด็ ี บคุ คลหลายคนจะถอื กรรมสทิ ธร์ิ วมในหอ้ งรวมชดุ เดยี วกนั ตามหลกั กรรมสทิ ธิ์ รวมแหง่ ป .พ.พ. ได ้ แตเ่ จา้ ของรวมนัน้ จะขอแบง่ แยกกรรม สทิ ธใิ์ หห้ อ้ งชดุ นัน้ อกี ไมไ่ ดด้ งั กลา่ ว แลว้ ฉะนัน้ การแบง่ ในระหวา่ งเจา้ ของกรรมสทิ ธริ์ วมจงึ ตอ้ งกระทําโดยการขายหอ้ งชดุ แลว้ นําเงนิ ท่ี ไดม้ าแบง่ กนั ตามบทบญั ญตั แิ หง่ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์ อาคารชดุ แหง่ หนงึ่ มหี อ้ งชดุ ทงั้ หมด 120 หอ้ ง แบง่ เป็ นหอ้ งชดุ แบบ ก . 100 หอ้ ง รา คา ขณะทขี่ อจดทะเบยี นอาคารชดุ หอ้ งชดุ ละ 500,000 บาท และหอ้ งชดุ แบบ ข . 20 หอ้ งชดุ ราคา ขณะทขี่ อจดทะเบยี นอาคารชดุ หอ้ งชดุ ละ 2,000,000 บาท หากแดงถอื กรรมสทิ ธใ์ิ นหอ้ งชดุ แบบ ก. 1 หอ้ งชดุ ดงั น้แี ดงจะมกี รรมสทิ ธริ์ ว่ มในทรพั ยส์ ว่ นกลางเทา่ ใด แดงจะมกี รรมสทิ ธริ์ ว่ มในทรพั ยส์ ว่ นกลางตามวธิ กี ารคาํ นวณดงั น้ี ราคารวมของหอ้ งชดุ ทงั้ หมด = (100X500,000) + (20X2,000,000) บาท = 50,000,000+40,000,000 บาท = 90,000,000 บาท แดงมกี รรมสทิ ธร์ิ ว่ มในทรัพยส์ ว่ นกลาง = 500,000/90,000,000 = 1/180 เพราะฉะนัน้ แดงมกี รรมสทิ ธร์ิ ว่ มในทรัพยส์ ว่ นกลาง หนง่ึ ในหนง่ึ รอ้ ยแปดสบิ สว่ น 15.2.2 การกอ่ ตงั้ กรรมสทิ ธใ์ิ นอาคารชดุ เมอ่ื จดทะเบยี นอาคารชดุ แลว้ จะมผี ลประการใดตอ่ โฉนดทดี่ นิ และจะมเี อกสารใดแสดง กรรม สทิ ธใิ์ นอาคารชดุ นัน้ ตามพระราชบญั ญัตอิ าคารชดุ พ .ศ. 2522 มาตรา 9 วรรคหนงึ่ เมอื่ พนักงานเจา้ หนา้ ทรี่ ับ จดทะเบยี นอาคารชดุ แลว้ ใหพ้ นักงานเจา้ หนา้ ทสี่ ง่ โฉนดทดี่ นิ ทยี่ น่ื ตามมาตรา 6 ไปยงั พนักงาน

88 ทด่ี นิ ทอ้ งทอี่ าคารชดุ นัน้ ตงั้ อยภู่ ายใน 15 วนั เพอ่ื จดแจง้ ในสารบญั สาํ หรบั จดทะเบยี นของโฉนด ทดี่ นิ วา่ ทดี่ นิ นัน้ อยภู่ ายใตบ้ งั คบั แหง่ พระราชบญั ญตั นิ ้ี และใหเ้ ก็บรักษาโฉนดทด่ี นิ นั้นไว ้ มาตรา 20 วรรคหนง่ึ เมอ่ื ไดจ้ ดทะเบยี นอาคารชดุ ตามมาตรา 7 แลว้ ใหพ้ นักงาน เจา้ หนา้ ทด่ี ําเนนิ การออกหนังสอื กรรมสทิ ธหิ์ อ้ งชดุ ตามแผนผังอาคารชดุ ทจ่ี ดทะเบยี นนัน้ โดยไม่ ชกั ชา้ ตามบทบญั ญตั ดิ งั กลา่ ว เพอ่ื พนักงานเจา้ หนา้ ทร่ี ับจดทะเบยี นอาคารชดุ แลว้ พนักงาน เจา้ หนา้ ทจี่ ะสง่ โฉนดทด่ี นิ นัน้ ไปใหเ้ จา้ พนักงานทดี่ นิ ทอ้ งทท่ี อี่ าคารชดุ นัน้ ตงั้ อยู่ เพอ่ื จดแจง้ ใน สารบญั และเกบ็ รกั ษาโฉนดทด่ี นิ นัน้ ไว ้ (มาตรา 20 วรรคหนงึ่ ) สาํ หรับโฉนดทดี่ นิ ทเ่ี ก็บไวน้ ัน้ จะ ถกู นํากลบั มาใชใ้ หมต่ อ่ เมอื่ มกี ารเลกิ อาคารชดุ นัน้ แลว้ สมชายจดทะเบยี นอาคารชดุ แหง่ หนง่ึ แลว้ แตม่ ปี ัญหาสภาพคลอ่ งทางการเงนิ จงึ มคี วาม ประสงคจ์ ะโอนขายกรรมสทิ ธใิ์ นหอ้ งชดุ ทงั้ หมดใหแ้ กส่ มบตั โิ ดยทยี่ ังมไิ ดจ้ ดทะเบยี นนติ บิ คุ คล อาคารชดุ จะกระทําไดห้ รอื ไม่ เพราะเหตใุ ด ตามพระราชบญั ญตั อิ าคารชดุ พ.ศ. 2522 มาตรา 31 วรรคหนง่ึ การโอนกรรมสทิ ธใ์ิ นหอ้ ง ชดุ ใหแ้ กบ่ คุ คลหนงึ่ บคุ คลใด โดยไมเ่ ป็ นการโอนกรรมสทิ ธใ์ิ นหอ้ งชดุ ทงั้ หมดในอาคารชดุ ใหแ้ ก่ บคุ คลคนเดยี วกนั หรอื หลายคนโดยถอื กรรมสทิ ธร์ิ วม จะกระทําไดต้ อ่ เมอื่ ผโู ้ อนและผขู ้ อรับโอน กรรมสทิ ธใิ์ นหอ้ งชดุ ดงั กลา่ วยนื่ คาํ ขอโอนกรรมสทิ ธใิ์ นหอ้ งชดุ พรอ้ มกบั คาํ ขอจดทะเบยี นนติ ิ ดยมสี ําเนาขอ้ บงั คบั และหลกั ฐานในการจดทะเบยี นอาคารชดุ ตอ่ พนักงาน บคุ คลอาคารชดุ โ เจา้ หนา้ ท่ี ตามปัญหาสมชายจดทะเบยี นอาคารชดุ แหง่ หนง่ึ แลว้ ประสงคจ์ ะโอ นมอบกรรมสทิ ธใ์ิ น หอ้ งชดุ ทัง้ หมดใหแ้ กส่ มบตั นิ ัน้ เป็ นการโอนกรรมสทิ ธใ์ิ นหอ้ งชดุ ทงั้ หมดในอาคารชดุ ใหแ้ กบ่ คุ คล คนเดยี วมใิ ชเ่ ป็ นการโอนแตล่ ะหอ้ งชดุ ใหแ้ กบ่ คุ คลเป็ นรายบคุ คลเป็ นครงั้ แรก จงึ เขา้ ขอ้ ยกเวน้ ไม่ จําเป็ นตอ้ งยนื่ คําขอโอนกรรมสทิ ธใ์ิ นหอ้ งชดุ พรอ้ มกบั คําขอจดทะเบยี นนติ บิ คุ คลอาคารชดุ ตาม มาตรา 31 วรรคหนงึ่ ดงั กลา่ ว ฉะนัน้ สมชายสามารถโอนขายกรรมสทิ ธใิ์ นหอ้ งชดุ ทัง้ หมดใหแ้ กส่ มบตั ไิ ด ้ โดยไม่ จําเป็ นตอ้ งจดทะเบยี นนติ บิ คุ คลอาคารชดุ 15.2.3 การเลกิ กรรมสทิ ธใิ์ นอาคารชุด อาคารชดุ แหง่ หนง่ึ มหี อ้ งชดุ ทัง้ สน้ิ 400 หอ้ ง ราคาหอ้ งชดุ ขณะทไ่ี ดจ้ ดทะเบยี นอาคาร อาคารชดุ เทา่ ๆกนั ทกุ หอ้ งชดุ โดยมอี าคาร 2 หลงั หลงั เอมี 100 หอ้ งชดุ หลงั บมี ี 300 หอ้ งชดุ เจา้ ของรว่ มในอาคารหลงั บมี ี 300 หอ้ งชดุ ประสงคจ์ ะเลกิ อาคารชดุ ในเฉพาะสว่ นอาคารหลงั บี ของตน จะกระทําไดห้ รอื ไม่ ตามพระราชบญั ญตั อิ าคารชดุ พ .ศ. 2522 มาตรา 51(2) อาคารชดุ ทไ่ี ดจ้ ดทะเบยี นไว ้ อาจเลกิ ไดด้ ว้ ยเหตเุ จา้ ของรว่ มมมี ตเิ อกฉันทใ์ หเ้ ลกิ อาคารชดุ ตามปัญหาเจา้ ของรว่ มในอาคารหลงั บี ทงั้ 300 หอ้ ง ประสงค์จะเลกิ อาคารชดุ ในเฉพาะ สว่ นอาคาร บี ของตนนัน้ กฎหมายไมเ่ ปิดชอ่ งใหม้ กี ารเลกิ อาคารชดุ เฉพาะสว่ นได ้ หากประสงคจ์ ะ เลกิ อาคารชดุ เจา้ ของรว่ มทงั้ 400 หอ้ งชดุ จะตอ้ งมมี ตเิ อกฉันทใ์ หเ้ ลกิ อาคารชดุ ตามมาตรา 51(2) ดงั กลา่ ว หากมเี จา้ ของหอ้ งชดุ เพยี งรายเดยี วไมต่ กลงยนิ ยอมดว้ ยกไ็ มอ่ าจเลกิ อาคารชดุ ได ้ ฉะนัน้ แมเ้ จา้ ของรว่ มในอาคารทงั้ หลงั บมี คี วามประสงคจ์ ะเลกิ อาคารชดุ เฉพาะอาคารหลงั บขี องตนก็ไมส่ ามารถทําได ้ มกี รณีใดบา้ งทเี่ จา้ ภาพรว่ มไมจ่ ําตอ้ งยนื่ คาํ ขอจดทะเบยี นเลกิ อาคารชดุ ตามพระราชบญั ญัตอิ าคารชดุ พ .ศ. 2522 มาตรา 51(4) อาคารชดุ ทไ่ี ดจ้ ดทะเบยี นไว ้ อาจเลกิ ไดด้ ว้ ยเหตอุ าคารชดุ ถกู เวนคนื ทัง้ หมดตามกฎหมายวา่ ดว้ ยการเวนคนื อสงั หารมิ ทรพั ย์ มาตรา 56 วรรค 1 ในกรณีอาคารชดุ เลกิ เพราะเหตตุ ามมาตรา 51(4) ใหห้ นังสอื กรรมสทิ ธห์ิ อ้ งชดุ ของอาคารชดุ นัน้ เป็ นอันยกเลกิ ใหพ้ นักงานเจา้ หนา้ ที่ จดทะเบยี นอาคารชดุ และ ใหป้ ระกาศจดทะเบยี นเลกิ อาคารชดุ นัน้ ในราชกจิ จานุเบกษา

89 กรณีเจา้ ของรว่ มไมจ่ ําตอ้ งยน่ื คาํ ขอเลกิ อาคารชดุ มกี รณีเดยี วคอื อาคารชดุ ถกู เวนคนื ทงั้ หมดตามกฎหมายวา่ ดว้ ยการเวนคนื อสงั หารมิ ทรัพย์ ตามมาตรา 51(4) ดงั กลา่ ว ซง่ึ เป็ นการ ยกเลกิ โดยสภาพบงั คบั ทําใหอ้ าคารชดุ ตอ้ งถกู ยกเลกิ โดยผลของกฎหมายจงึ เทา่ กบั อาคารชดุ ตอ้ งเลกิ โดยรยิ าย เจา้ ของรว่ มจงึ ไมต่ อ้ งยน่ื คาํ ขอจดทะเบยี นเลกิ อาคารชดุ แตป่ ระการใด อยา่ งไรกต็ าม แมเ้ จา้ ของรว่ มจะไมต่ อ้ งยนื่ คาํ ขอจดทะเบยี นเลกิ อาคารชดุ แตพ่ นักงาน เจา้ หนา้ ทกี่ จ็ ะตอ้ งจดทะเบยี นเลกิ อาคารชดุ และประกาศจดทะเบยี นเลกิ อาคารชดุ นัน้ ในราชกจิ จา นุเบกษา ตามมาตรา 56 วรรค 1 ดงั กลา่ ว 15.3 สทิ ธแิ ละหนา้ ทข่ี องผถู้ อื กรรมสทิ ธใ์ิ นอาคารชดุ 1. เจา้ ของรว่ มยอ่ มมสี ทิ ธใิ นฐานะเจา้ ของกรรมสทิ ธิ์ มสี ทิ ธใิ นการออกเสยี งลงคะแนนและมี สทิ ธใิ นการจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรม เมอ่ื มสี ทิ ธแิ ลว้ กย็ อ่ มตอ้ งมขี อ้ จํากดั สทิ ธดิ ว้ ย ซง่ึ ทงั้ ขอ้ จํากดั สทิ ธติ ามกฎหมายอาคารชดุ และขอ้ จํากดั สทิ ธติ ามหลกั ทัว่ ไปในกฎหมายแพ่ง นอกจากน้ี คนตา่ งดา้ วหรอื นติ บิ คุ คลซงึ่ กฎหมายถอื วา่ เป็ นคนตา่ งดา้ วอาจถอื กรรมสทิ ธใิ์ นหอ้ งชดุ ได ้ ตาม บทบญั ญตั แิ หง่ กฎหมาย 2. เมอ่ื มสี ทิ ธยิ อ่ มมหี นา้ ทค่ี วบคกู่ นั กฎหมายจงึ กาํ หนดใหเ้ จา้ ของรว่ มมหี นา้ ท่ีในการปฏบิ ตั ติ าม ขอ้ บงั คบั และมตขิ องเจา้ ของรว่ ม 15.3.1 สทิ ธขิ องผถู้ อื กรรมสทิ ธใ์ิ นอาคารชุด มตใิ นกรณีใดบา้ ง ทจี่ ะตอ้ งไดร้ ับคะแนนเสยี งเกนิ กง่ึ หนงึ่ ของจํานวนคะแนนเสยี งของ เจา้ ของรว่ มทงั้ หมด มตทิ จ่ี ะตอ้ งไดร้ ับคะแนนเสยี งเกนิ กงึ่ หนง่ึ ของจํานวนคะแนนเสยี งของเจา้ ของรว่ มทงั้ หมด นัน้ มี 4 กรณี ตามมาตรา 48 วรรคแรก และมาตรา 50 วรรคหนง่ึ ประกอบวรรคหา้ ดงั น้ี (1) การอนุญาตใหเ้ จา้ ของรว่ มคนใดคนหนง่ึ ทําการกอ่ สรา้ ง ตอ่ เตมิ ทมี่ ผี ลตอ่ ทรพั ย์ สว่ นกลางหรอื ลกั ษณะภายนอกของอาคาร โดยคา่ ใชจ้ า่ ยของผนู ้ ัน้ เอง (2) การแตง่ ตงั้ หรอื ถอดถอนผจู ้ ัดการนติ บิ คุ คลอาคารชดุ (3) การกําหนดกจิ การทผี่ จู ้ ัดการนติ บิ คุ คลอาคารชดุ มอี ํานาจมอบหมายใหผ้ อู ้ นื่ ทําการ แทนได ้ (4) กรณีอาคารชดุ เสยี หายทัง้ หมดหรอื เป็ นบางสว่ นแตเ่ กนิ ครง่ึ หนง่ึ ของจํานวนหอ้ งชดุ ทงั้ หมด การลงมตทิ จ่ี ะใหห้ รอื ไมใ่ หก้ อ่ สรา้ งหรอื ซอ่ มแซมอาคารชดุ ทเ่ี สยี หายนัน้ ขอ้ จํากดั สทิ ธขิ องเจา้ ของรว่ มตามกฎหมายอาคารชดุ มกี รณีใดบา้ ง ขอ้ จํากดั สทิ ธขิ องเจา้ ของรว่ ม ตามพระราชบญั ญัตอิ าคารชดุ พ .ศ. 2522 มี 5 กรณี ดงั ตอ่ ไปนี้ (1)กรรมสทิ ธใ์ิ นหอ้ งชดุ จะแบง่ แยกมไิ ด ้ (2) การถอื กรรมสทิ ธใ์ิ นทรพั ยส์ ว่ นบคุ คลและกรรมสทิ ธร์ิ ว่ มในทรพั ยส์ ว่ นกลางจะแบง่ แยก ออกจากกนั ไมไ่ ด ้ ตอ้ งถอื ควบคกู่ นั เสมอ (3) ทรพั ยส์ ว่ นกลางเป็ นกรรมสทิ ธร์ิ ว่ มทข่ี อแบง่ แยกออกจากกนั ไมไ่ ด ้ (4) เจา้ ของหอ้ งชดุ จะทําการใดๆ ตอ่ ทรัพยส์ ว่ นบคุ คลของตน อนั จะเป็ นการ กระทบกระเทอื นตอ่ โครงสรา้ งความม่ันคง และการป้องกนั ความเสยี หายตอ่ ตวั อาคารมไิ ด ้ (5) การกระทําใดๆทต่ี อ้ งหา้ มตามขอ้ บงั คบั ของอาคารชดุ นายหวอ่ งชาวฮอ่ งกงกบั เพอ่ื นชาวตา่ งประเทศไดน้ ําเงนิ เขา้ มาในราชอาณาจักร เพอ่ื ซอ้ื หอ้ งชดุ ทงั้ หมดในอาคารชดุ แหง่ หนงึ่ ในเขตกรงุ เทพมหานคร โดยมที ดี่ นิ ทตี่ งั้ อาคารชดุ รวมกบั ทด่ี นิ สนามกอลฟ์ ซง่ึ เป็ นทรัพยส์ ว่ นกลางจํานวน 50 ไร่ เชน่ นี้จะกระทําไดห้ รอื ไมเ่ พราะเหตใุ ด ตามพระราชบญั ญตั อิ าคารชดุ พ .ศ. 2522 มาตรา 19 ทวิ อาคารชดุ แตล่ ะอาคารชดุ จะมี คนตา่ งดา้ วหรอื นติ บิ คุ คลตามทรี่ ะบไุ วใ้ นมาตรา 19 ถอื กรรมสทิ ธใ์ิ นหอ้ งชดุ ได ้ เมอ่ื รวมกนั แลว้ ตอ้ ง ไมเ่ กนิ อตั รารอ้ ยละสส่ี บิ เกา้ ของเนอ้ื ทข่ี องหอ้ งชดุ ทงั้ หมดในอาคารชดุ นัน้ ในขณะทข่ี อจดทะเบยี น อาคารชดุ ตามมาตรา 6

90 อาคารชดุ ใดทจ่ี ะมคี นตา่ งดา้ วหรอื นติ บิ คุ คลตามทรี่ ะบไุ วใ้ นมาตรา 19 ถอื กรรมสทิ ธใิ์ น หอ้ งชดุ เกนิ กวา่ อัตราทกี่ ําหนดไวใ้ นวรรคหนง่ึ อาคารชดุ นัน้ จะตอ้ งตงั้ อยใู่ นเขตกรงุ เทพมหานคร เขตเทศบาล หรอื เขตราชการสว่ นทอ้ งถน่ิ อนื่ ทก่ี ําหนดในกฎกระทรวง และมที ดี่ นิ ทต่ี งั้ อาคารรวม กบั ทด่ี นิ ทมี่ ไี วเ้ พอ่ื ใหห้ รอื เพอ่ื ประโยชนร์ ว่ มกนั สาํ หรับเจา้ ของรว่ มทงั้ หมดไมเ่ กนิ หา้ ไร่ การไดม้ าซงึ่ กรรมสทิ ธใิ์ นหอ้ งชดุ ตามวรรคสองของคนตา่ งดา้ ว และนติ บิ คุ คลตามทรี่ ะบไุ ว ้ ในมาตรา 19 ใหเ้ ป็ นไปตามหลกั เกณฑ์ วธิ กี าร และเงอื่ นไขทก่ี าํ หนดในกฎกระทรวง มาตรา 19(5) คนตา่ งดา้ วหรอื นติ บิ คุ คลทกี่ ฎหมายถอื วา่ เป็ นคนตา่ งดา้ ว อาจถอื กรรมสทิ ธิ์ ในอาคารชดุ ได ้ หากไดน้ ําเงนิ ตราตา่ งประเทศเขา้ มาในราชอาณาจักร หรอื ถอนเงนิ จากบญั ชเี งนิ บาทของบคุ คลทมี่ ถี น่ิ ทอ่ี ยนู่ อกประเทศ หรอื ถอนเงนิ จากบญั ชเี งนิ ฝากเงนิ ตราตา่ งประเทศ ตามปัญหา นายหวอ่ งชาวฮอ่ งกงกบั เพ่ือนชาวตา่ งประเทศ ถอื วา่ เป็ นคนตา่ งดา้ ว แตไ่ ดน้ ํา เงนิ เขา้ มาในราชอาณาจกั รเพอ่ื ซอื้ อาคารชดุ จงึ เป็ นบคุ คลตา่ งดา้ วทอ่ี าจถอื กรรมสทิ ธใิ์ นอาคารชดุ ได ้ ตามมาตรา 19(5) ดงั กลา่ ว แตโ่ ดยเหตทุ น่ี ายหวอ่ งกบั เพอื่ นชาวตา่ งประเทศจะซอ้ื อาคารชดุ ในเขตกรงุ เทพมหานคร โดยมที ดี่ นิ ทตี่ งั้ อาคารชดุ รวมกบั ทด่ี นิ สนามกอลฟ์ ซงึ่ เป็ นทรัพยส์ ว่ นกลางจํานวน 50 ไรน่ ัน้ เกนิ ขอ้ จํากดั 5 ไร่ ตามมาตรา 19 ทวิ วรรคสอง ดงั กลา่ ว เงนิ นี้นายหวอ่ งกบั เพอ่ื ชาวตา่ งประเทศจงึ ไม่ อาจซอ้ื หอ้ งชดุ ทัง้ หมดในอาคารชดุ นัน้ ไดจ้ งึ ตอ้ งอยภู่ ายในบงั คบั ของมาตรา 19 ทววิ รรคหนงึ่ นั่น คอื นายหวอ่ งกบั เพอื่ นชาวตา่ งประเทศจะถอื กรรมสทิ ธใ์ิ นหอ้ งชดุ ไดเ้ มอื่ รวมกนั แลว้ ตอ้ งไมเ่ กนิ รอ้ ย ละ 49 ของเนื้อทข่ี องหอ้ งชดุ นัน้ ในขณะทข่ี อจดทะเบยี นอาคารชดุ ฉะนัน้ นายหวอ่ งชาวฮอ่ งกงกบั เพอื่ นชาวตา่ งประเทศจะซอ้ื หอ้ งชดุ ดงั กลา่ วทัง้ หมดไมไ่ ด ้ จะซอ้ื ไดไ้ มเ่ กนิ รอ้ ยละ 49 ของเนือ้ ทข่ี องหอ้ งชดุ เทา่ นัน้ 15.3.2 หนา้ ทขี่ องผถู้ อื กรรมสทิ ธใ์ิ นอาคารชุด อธบิ ายหลกั เกณฑก์ ารเฉลย่ี คา่ ใชจ้ า่ ยของเจา้ ของรว่ มในอาคารชดุ และมาตรการในการ บงั คบั ชําระหน้ี หลกั เกณฑก์ ารเฉลยี่ คา่ ใชจ้ า่ ยของเจา้ ของรว่ ม มบี ญั ญตั ไิ วใ้ นพระราชบญั ญัตอิ าคารชดุ พ.ศ. 2522 มาตรา 18 ดงั นี้ มาตรา 18 เจา้ ของรว่ มตอ้ งรว่ มกนั ออกคา่ ใชจ้ า่ ยทเี่ กดิ จากกการบรกิ ารสว่ นรวมและทเี่ กดิ จากเครอ่ื งมอื เครอ่ื งใชท้ ม่ี ไี วเ้ พอ่ื ประโยชนร์ ว่ มกนั ตามสว่ นแหง่ ประโยชนท์ มี่ ตี อ่ หอ้ งชดุ ทัง้ นี้ตามท่ี กาํ หนดไวใ้ นขอ้ บงั คบั เจา้ ของรว่ มตอ้ งรว่ มกนั ออกคา่ ภาษีอากรและคา่ ใชจ้ า่ ยทเ่ี กดิ ขนึ้ จากการดแู ลรกั ษาและ ดําเนนิ การเกย่ี วกบั ทรพั ยส์ ว่ นกลาง ตามอัตราสว่ นทเี่ จา้ ของรว่ มแตล่ ะคนมกี รรมสทิ ธใ์ิ นทรัพย์ สว่ นกลางตามมาตรา 14 ตามบทบญั ญตั ดิ งั กลา่ วอาจจําแนกการเฉลย่ี คา่ ใชจ้ า่ ยของเจา้ ของรว่ มออกเป็ นสอง ประเภทไดแ้ ก่ (1)คา่ ใชจ้ า่ ยตามสว่ นแหง่ ประโยชนท์ ม่ี ตี อ่ หอ้ งชดุ (มาตรา 18 วรรคหนงึ่ ) ไดแ้ ก่ คา่ ใชจ้ า่ ยทเี่ กดิ จากการบรกิ ารสว่ นรวมและทเี่ กดิ จากเครอ่ื งมอื เครอื่ งใชท้ มี่ ไี วเ้ พอื่ ประโยชนร์ ว่ มกนั (2)คา่ ใชจ้ า่ ยตามอตั ราสว่ นกรรมสทิ ธใิ์ นทรพั ยส์ ว่ นกลาง (ตามมาตรา 18 วรรคสอง) ไดแ้ กค่ า่ ใชจ้ า่ ยเกย่ี วกบั ภาษีอากร การดแู ลรักษา และการดําเนนิ การเกย่ี วกบั ทรัพยส์ ว่ นกลาง สาํ หรบั มาตรการในการบงั คบั ชาํ ระหน้ีนัน้ มบี ญั ญัตไิ วใ้ นพระราชบญั ญัตอิ าคารชดุ พ .ศ. 2522 มาตรา 41 ดงั นี้ (1) บรุ มิ สทิ ธเิ กยี่ วกบั คา่ ใชจ้ า่ ยตามมาตรา 18 วรรคหนงึ่ ใหถ้ อื วา่ บรุ มิ สทิ ธใิ นลําดบั เดยี วกบั บรุ มิ สทิ ธติ ามมาตรา 259(1) แหง่ ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ยแ์ ละมอี ยเู่ หนือ สงั หารมิ ทรพั ยท์ เ่ี จา้ ของหอ้ งชดุ นัน้ นํามาไวใ้ นหอ้ งชดุ ของตน (2) บรุ มิ สทิ ธเิ กย่ี วกบั คา่ ใชจ้ า่ ยตามมาตรา 18 วรรคสองใหถ้ อื วา่ เป็ นบรุ มิ สทิ ธใิ นลําดบั เดยี วกบั บรุ มิ สทิ ธติ ามมาตรา 273(1) แหง่ ป .พ.พ. และมอี ยเู่ หนอื ทรัพยส์ ว่ นบคุ คลของแตล่ ะ เจา้ ของหอ้ งชดุ

91 บรุ มิ สทิ ธติ าม (2) ถา้ ผจู ้ ัดการไดส้ ง่ รายการหน้ตี อ่ พนักงานเจา้ หนา้ ทแี่ ลว้ ใหถ้ อื วา่ อยใู่ น ลําดบั กอ่ นเจา้ ของ ตามบทบญั ญตั ดิ งั กลา่ ว อาจจําแนกมาตรการในการบงั คบั ชาํ ระหนี้ออกเป็ นสองกรณี ไดแ้ ก่ (1) กรณีคา่ ใชจ้ า่ ยตามอัตราสว่ นแหง่ ประโยชนท์ มี่ ตี อ่ หอ้ งชดุ ใหน้ ติ บิ คุ คลอาคาร ชดุ มี บรุ มิ สทิ ธใิ นลําดบั เดยี วกบั การคา้ งคา่ เชา่ อสงั หารมิ ทรัพย์ และมอี ยเู่ หนือสงั หารมิ ทรพั ยท์ เ่ี จา้ ของ หอ้ งชดุ นัน้ นํามาวางไวใ้ นหอ้ งชดุ ของตน (2) กรณีคา่ ใชจ้ า่ ยตามอตั ราสว่ นกรรมสทิ ธใิ์ นทรัพยส์ ว่ นกลาง ใหน้ ติ บิ คุ คลอาคารชดุ มี บรุ มิ สทิ ธใิ นลาํ ดบั เดยี วกบั ลกู หนใี้ นการรักษาอสงั หารมิ ทรพั ย์ และมอี ยเู่ หนอื ทรัพยส์ ว่ นบคุ คลของ แตล่ ะเจา้ ของหอ้ งชดุ บรุ มิ สทิ ธใิ นกรณีนี้ หากผจู ้ ดั การนติ บิ คุ คลอาคารชดุ ไดส้ ง่ รายการหน้ีตอ่ พนักงานเจา้ หนา้ ทแ่ี ลว้ ใหถ้ อื วา่ อยใู่ นระดบั กอ่ นจํานอง อาคารชดุ แหง่ หนง่ึ มหี อ้ งชดุ ทงั้ สน้ิ 100 หอ้ ง ราคาในขณะขอจดทะเบยี นอาคารชดุ ห ้ อง ชดุ ละ 600,000 บาท เทา่ กนั ทกุ หอ้ ง ตอ่ มาหอ้ งชดุ ถกู เวนคนื จํานวน 20 หอ้ งชดุ โดยนาย ก. เป็ น เจา้ ของหอ้ งชดุ ถกู เวนคนื 1 หอ้ งชดุ นาย ก . จะไดร้ ับชดใชร้ าคาจากเจา้ ของรว่ มทห่ี อ้ งชดุ ไมถ่ กู เวนคนื สาํ หรบั ทรพั ยส์ นิ สว่ นกลางทเี่ หลอื อยเู่ ป็ นจํานวนเทา่ ใด หากทรพั ยส์ นิ สว่ นกลางที่ เหลอื อยู่ มมี ลู คา่ 20 ลา้ นบาท ตามพระราชบญั ญตั อิ าคารชดุ พ .ศ. 2522 มาตรา 14 กรรมสทิ ธสิ์ ว่ นทเี่ ป็ นเจา้ ของรว่ มใน ทรพั ยส์ ว่ นกลาง ใหเ้ ป็ นไปตามอตั ราสว่ นระหวา่ งราคาของหอ้ งชดุ แตล่ ะหอ้ งชดุ กบั ราคารวมของ หอ้ งชดุ ทงั้ หมดในขณะทขี่ อจดทะเบยี นอาคารชดุ ตามมาตรา 16 มาตรา 34 วรรคแรก ในกรณีทอี่ าคารชดุ ถกู เวนคนื บางสว่ นตามกฎหมายวา่ ดว้ ยการเวนคนื อสงั หารมิ ทรพั ย์ ใหเ้ จา้ ของซง่ึ ถกู เวนคนื หอ้ งชดุ หมดสทิ ธใิ นทรัพยส์ ว่ นกลางทเี่ หลอื จาการถกู เวนคนื ในกรณีน้ีใหน้ ติ บิ คุ คลคนอาคารชดุ จดั การใหเ้ จา้ ของรว่ มซงึ่ ไมถ่ กู เวนคนื หอ้ งชดุ รว่ มกนั ชดใชร้ าคาใหแ้ กเ่ จา้ ของรว่ มซงึ่ หมดสทิ ธไิ ปดงั กลา่ ว ทัง้ นต้ี ามอตั ราสว่ นทเ่ี จา้ ของรว่ มแตล่ ะคนมี กรรมสทิ ธใ์ิ นทรพั ยส์ ว่ นกลาง ตามปัญหา นาย ก . เป็ นเจา้ ของหอ้ งชดุ 1 หอ้ งชดุ ราคา 600,000 บาท นาย ก . จงึ มี กรรมสทิ ธใิ์ นทรัพยส์ ว่ นกลาง ตามมาตรา 14 ดงั น้ี 600,000 / (600,000 X 100) = 1/100 สว่ น ในกรณีนี้ กฎหมายกาํ หนดใหน้ ติ บิ คุ คลอาคารชดุ จดั การใหเ้ จา้ ของรว่ มซงึ่ ไมถ่ กู เวนคนื หอ้ งชดุ รว่ มกนั ชดใชร้ าคาใหแ้ กเ่ จา้ ของรว่ มซง่ึ หมดสทิ ธไิ ปตามอัตราสว่ นทเี่ จา้ ของรว่ มแตล่ ะคนมี กรรมสทิ ธใ์ิ นทรพั ยส์ ว่ นกลางตามมาตรา 34 วรรคแรกดงั กลา่ วและนาย ก . ก็ยอ่ มจะไดร้ บั ชดใช ้ จากเจา้ ของรว่ มทไ่ี มถ่ กู เวนคนื ตามอตั ราสว่ นทต่ี นมกี รรมสทิ ธใ์ิ นทรัพยส์ ว่ นกลางเชน่ เดยี วกนั ดงั นี้ (1/100) X 20,000,000 = 200,000 บาท ดงั นัน้ นาย ก . จะไดร้ บั ชดใชจ้ ากเจา้ ของรวมทไี่ มถ่ กู เวนคนื สําหรบั ทรัพยส์ ว่ นกลางท่ี เหลอื อยู่ เป็ นจํานวน 200,000 บาท หมายเหตุ นาย ก . ไดร้ ับคา่ เวนคนื สาํ หรบั หอ้ งชดุ ซงึ่ เป็ นทรั พยส์ ว่ นบคุ คลของตนเต็ม จํานวน และจะ ไดร้ บั คา่ เวนคนื สําหรบั ทรพั ยส์ ว่ นกลางทถี่ กู เวนคนื ตามอตั ราสว่ นทต่ี กเป็ น กรรมสทิ ธใ์ิ นทรพั ยส์ ว่ น กลางดว้ ย

92 แบบประเมนิ ผลการเรยี นหนว่ ยที่ 15 1. กฎหมายอาคารชดุ ของไทยอาศยั กฎหมายอาคารชดุ ของประเทศ ฝร่งั เศส รฐั ฮาวาย และ สหรัฐอเมรกิ า เป็ นแนวทางในการรา่ ง 2. ทด่ี นิ ทจ่ี ัดไวเ้ ป็ นทจ่ี อดรถของแตล่ ะหอ้ งชดุ เป็ นกรรมสทิ ธใิ์ นทรัพยส์ ว่ นบคุ คล 3. กรรมสทิ ธร์ิ ว่ มในทรพั ยส์ ว่ นกลางนัน้ กฎหมายอาคารชดุ กําหนดใหเ้ ป็ นไปตาม อัตราสว่ น ของราคาแตล่ ะหอ้ งชดุ กบั ราคารวมของหอ้ งชดุ ทงั้ หมด 4. ทดี่ นิ และอาคารทจี่ ะขอจดทะเบยี นอาคารชดุ ไดต้ อ้ งเป็ นไป เฉพาะทเี่ จา้ ของมกี รรมสทิ ธ์ิ เทา่ นัน้ 5. การจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมเกย่ี วกบั หอ้ งชดุ จะกระทํามไิ ดจ้ นกวา่ จะไดก้ ระทําการ จด ทะเบยี นนติ บิ คุ คลอาคารชดุ 6. การเลกิ อาคารชดุ โดยสมคั รใจ จะตอ้ งอาศยั มติ เอกฉันท์ 7. ในการลงคะแนนเสยี งนัน้ กฎหมายอาคารชดุ กาํ หนดใหน้ ับคะแนนเสยี งตาม อัตราสว่ นทมี่ ี กรรมสทิ ธใิ์ นทรัพยส์ ว่ นกลาง 8. ตามกฎหมายอาคารชดุ ตอ้ งจดั ใหม้ กี ารประชมุ ใหญภ่ ายในเวลา 6 เดอื น นับแตว่ นั ทไี่ ดจ้ ด ทะเบยี นนติ บิ คุ คลอาคารชดุ 9. มตใิ นเรอ่ื ง การแตง่ ตงั้ หรอื ถอดถอนผจู ้ ดั การ ทตี่ อ้ งไดร้ บั คะแนนเสยี งเกนิ กงึ่ หนง่ึ ของ จํานวนคะแนนเสยี งของเจา้ ของรว่ มทัง้ หมด 10. กรณีคา่ ใชจ้ า่ ยตามอตั ราสว่ นแหง่ ประโยชนท์ มี่ ตี อ่ หอ้ งชดุ กฎหมายกาํ หนดใหน้ ติ ิ บคุ คลอาคารชดุ มบี รุ มิ สทิ ธใิ นลาํ ดบั เดยี วกบั การคา้ งคา่ เชา่ อสงั หารมิ ทรัพย์ 11. สว่ นของฝาผนังกนั้ ระหวา่ งหอ้ งชดุ เป็ นสว่ นของอาคารชดุ ทเี่ จา้ ของหอ้ งชดุ ถอื กรรมสทิ ธริ์ วมตาม ป.พ.พ. 12. กรรมสทิ ธใิ์ นหอ้ งชดุ จะแบง่ แยก ไมไ่ ด ้ ตอ้ งหา้ มดว้ ยบทบญั ญตั แิ หง่ กฎหมาย 13. กรรมสทิ ธริ์ ว่ มในทรพั ยส์ ว่ นกลาง กฎหมายอาคารชดุ กาํ หนดใหเ้ ป็ นไปตามอตั ราสว่ น ระหวา่ งราคาแตล่ ะหอ้ งชดุ กบั ราคารวมของหอ้ งชดุ ทงั้ หมดโดยคดิ ราคาในขณะ ขอจดทะเบยี น อาคารชดุ 14. การจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมเกย่ี วกบั หอ้ งชดุ จะกระทํามไิ ดจ้ นกวา่ จะจดทะเบยี น นติ บิ คุ คลอาคารชดุ เวน้ แตก่ รณี จดทะเบยี นไถถ่ อนจํานอง และ โอนกรรมสทิ ธใ์ิ นหอ้ งชดุ ใหแ้ ก่ บคุ คลคนเดยี ว 15. การเลกิ อาคารชดุ ทไ่ี มต่ อ้ งยนื คําขอเลกิ อาคารชดุ ไดแ้ ก่ ในกรณีอาคารชดุ ถกู เวนคนื ทงั้ หมด 16. การประชมุ ใหญน่ ัน้ ตอ้ งมผี มู ้ าประชมุ ซง่ึ มคี ะแนนเสยี งรวมกนั ไมน่ อ้ ยกวา่ 1 ใน 3 จงึ จะเป็ นองคป์ ระชมุ 17. กรณีคา่ ใชจ้ า่ ยตามอัตราสว่ นกรรมสทิ ธใิ์ นทรัพยส์ ว่ นกลาง กฎหมายกาํ หนดใหน้ ติ ิ บคุ คลอาคารชดุ มบี รุ มิ สทิ ธใิ นลาํ ดบั เดยี วกบั มลู หนใ้ี นการรักษาอสงั หารมิ ทรพั ย์ 18. มตใิ นเรอ่ื ง การแกไ้ ขอตั ราสว่ นคา่ ใชจ้ า่ ยรว่ มกนั ในขอ้ บงั คบั ตอ้ งไดร้ ับคะแนนเสยี ง ไมน่ อ้ ยกวา่ 3 ใน 4 ของคะแนนเสยี งของเจา้ ของรว่ มทัง้ หมด ---------------------------------------------------