ОТЧЕТНОСТЬ РАСЧЕТ ПО ВЗНОСАМ Сотрудники получали частично облагаемые выплаты Частично облагаемые выплаты отразите в подразде- Документ лах 1.1 и 1.2 раздела 1. Например, это подарки, матпо- Форма расчета по стра- мощь. По строкам 030 укажите все выплаты по трудо- ховым взносам и поря- вым и гражданско-правовым договорам. То есть суммы, док заполнения – в при- которые включают и облагаемую, и необлагаемую часть казе ФНС от 18.09.2019 (п. 1 и 2 ст. 420 НК). По строке 040 отразите только необлага- № ММВ-7-11/470 емые выплаты по статье 422 Налогового кодекса. Разница между строкой 030 и строкой 040 попадет в облагаемую базу по строке 050. Сотрудники заняты на вредных работах 49 Долгое время не было ясности, зависит ли право работни- ка досрочно выйти на пенсию от обязанности начислять взносы по доптарифам. Конституционный суд считает, что это никак не связано между собой (определение от 24.12.2020 № 2890-О). ПФР доначислил организации взносы по дополни- тельному тарифу на выплаты работникам, занятым на вредных и опасных работах менее 80 процентов рабо- чего времени. Арбитражные суды поддержали инспекто- ров. Тогда организация обратилась в Конституционный суд, который поставил точку в этом споре. Итог: взносы по доптарифу нужно платить и при неполной занятости на вредных работах. Логика такая. Правила не предполагают каких-либо исключений. То есть обязанность начислять страховые взносы по доптарифу не зависит от занятости застрахо- ванного лица. Те суммы, что компания перечисляет дополнительно, создают источник для выплат пенсий всем, кто занят на вредных работах. А значит, права страхователей не нарушаются №4, апрель 2021 года
ОТЧЕТНОСТЬ 6-НДФЛ Что необычного в обновленном бланке расчета 6-НДФЛ и как его заполнить с первого раза Элина БАС Ы Р О В А , ведущий эксперт журнала «Учет в строительстве» О чем пойдет речь: справку о доходах, которые сотрудники получили после 1 января 2021 года, выдавайте по новой форме. А до 30 апреля сдайте отчетность 6-НДФЛ на новом бланке. За I квартал 2021 года отчитайтесь по форме 6-НДФЛ по-новому (утв. приказом ФНС от 15.10.2020 № ЕД-7-11/753). 6-НДФЛ и 2-НДФЛ объединили (подп. «а» п. 19 ст. 2 Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ). Справки о доходах сотрудников за 2021-й и последующие годы сдавать отдельно не нужно. Собрали для вас в таблицу главные изменения в рас- чете 6-НДФЛ. Изменились и структура, и содержание бланка. 51 Смотрите, как правильно заполнить документ по переходящим выплатам с I на II квартал. 52 Как заполнить новый бланк расчета 6-НДФЛ В расчете 6-НДФЛ поменяли местами разделы 1 и 2. Теперь в разделе 1 покажите сведения о сроках и суммах налога к уплате. Там же укажите даты возврата НДФЛ и его сум- мы за последние три месяца. В разделе 2 соберите данные о налоге, доходах, вычетах. Больше не нужно сообщать 50 Учет в строительстве • e.stroychet.ru
ОТЧЕТНОСТЬ 6-НДФЛ Таблица со всеми изменениями в расчете 6-НДФЛ Информация В старой форме В новой форме из расчета Титульный лист Поля «Период представления Поля «Отчетный период (код)», «Календарный (код)», «Налоговый период год», «Форма реорганизации (ликвидации) (код)/ (год)», «Форма реорганизации Лишение полномочий (закрытие) обособленного (ликвидации) (код)»,«ИНН/ подразделения (код)», «ИНН/КПП реоргани- КПП реорганизованной орга- зованной организации/ИНН/КПП лишенного низации» переименовали (закрытого) обособленного подразделения» Код не был утвержден в прика- Утвердили код 9 – лишение полномочий или закры- зе, но специалисты ФНС реко- тие обособленного подразделения мендовали указывать код 9 Общие сведения Раздел 1«Обобщенные пока- Раздел 2 «Расчет исчисленных, удержанных и пере- о доходах, выче- затели» численных сумм налога на доходы физических лиц» тах и налоге Не было поля для КБК Ввели новое поле КБК, так как для НДФЛ с 2021 года действуют новые коды Сумму доходов указывали Общую сумму доходов нужно детализировать. общую, без детализации Покажите отдельно в строках 111–113 суммы дивидендов, доходов по трудовым и гражданско- правовым договорам Сумму излишне удержанного В поле «Сумма налога, излишне удержанная» налога не указывали укажите сумму, если по ошибке удержали налог больше, чем нужно Даты уплаты Раздел 2 «Даты и суммы фак- Раздел 1 «Данные об обязательствах налогового и суммы налога тически полученных доходов агента» и удержанного налога на дохо- ды физических лиц» Сумму удержанного НДФЛ Ввели новое поле «Сумма налога на доходы физи- за последние три месяца ческих лиц, удержанная за последние три месяца не указывали отчетного периода» Сумму возвращенного НДФЛ Теперь, если удержали налог в сумме большей, за последние три месяца чем нужно, заполните поля 030–032, укажите дату не указывали и сумму налога, которую вернули сотруднику Заполняли поля с датой и сум- Теперь эти сведения отражать не нужно мой фактического получения дохода, дату удержания налога Справка о дохо- Была отдельная форма 2-НДФЛ для инспекции включили в 6-НДФЛ – это дах и суммах 2-НДФЛ приложение 1 к расчету налогов физлица № 4, апрель 2021 года 51
ОТЧЕТНОСТЬ 6-НДФЛ о датах и суммах, которые фактически получил сотрудник, о дате, когда удержали налог. Будьте внимательны: расчет дополнили новыми полями. Теперь нужно указывать КБК, разделить доходы по источ- нику. Это дивиденды, зарплата или оплата подряда. Если сделаете ошибку и будете корректировать расчет, то уточненный 6-НДФЛ представьте без приложений – без справок о доходах и суммах налогов физлица. Весь расчет нужно подавать, только если уточняете сведения в справках. Как заполнить 6-НДФЛ, если зарплату выдали во II квартале В разделе 1 расчета за I квартал нужно показать все суммы, которые перечислили своим работникам в янва- ре – марте. Даже если это зарплата за декабрь. В разде- ле 2 отразите выплаты, которые начислили за I квар- тал, а также суммы исчисленного и удержанного с них налога. В строке 160 этого раздела отразите суму НДФЛ, фактически удержанную при выплате доходов за первые три месяца этого года (письмо ФНС от 01.12.2020 № БС-4- 11/19702). Смотрите на примере. Важно знать! Необлагаемые выплаты в 6-НДФЛ не включайте Доходы, с которых не нужно платить НДФЛ, определяете при каждой выплате, например в расчет не включайте. Например, детские суточные, то включите в поле 110 только пособия, алименты. Выплаты, которые облагаемую часть. частично освобождены от НДФЛ, отразите За то, что сотруднику выдали зарпла- в поле 110 в зависимости от того, как уста- ту с опозданием, нужно выплатить ему новлен необлагаемый лимит. Если лимит денежную компенсацию. С самой суммы установлен на год, в поле 110 включите всю зарплаты НДФЛ удержите в общем порядке, сумму выплаты. Например, подарки, мат- а вот с компенсации в полной сумме налог помощь, выходные пособия. Если лимит платить не нужно. 52 Учет в строительстве • e.stroychet.ru
ОТЧЕТНОСТЬ 6-НДФЛ Пример. Как показать в 6-НДФЛ переходящие выплаты В компании трудятся 10 человек с окладом 30 000 руб. Окончатель- ный расчет по зарплате — каждое 5-е число следующего месяца. Так как НДФЛ с зарплаты за март бухгалтер перечислит только в апре- ле, удерживать налог тоже нужно в апреле. Поэтому исчисленная сумма налога (это НДФЛ за три месяца) — 117 000 руб. (30 000 ₽ × × 13% × 10 чел. × 3 мес.), а удержанная — только за два. Смотрите образец, как правильно заполнить разделы 1 и 2 расчета. 54 Как выдать справку о доходах сотруднику, если он увольняется Новый документ с выплатами работнику за 2021 год выда- вайте в последний рабочий день сотрудника, который увольняется. В разделе 2 справки укажет данные сотруд- ника. Для налоговых резидентов ставьте код 1. Раздел 3 содержит суммы дохода и налога. Если у сотрудника были доходы по разным ставкам, выде- лите под каждую ставку отдельную страницу справки. В разделе 4 отразите суммы налоговых вычетов. Коды не изменились (приложение № 2 к приказу ФНС от 10.09.2015 № ММВ-7-11/387). Как отразить в 6-НДФЛ выплаты иностранцам Зарплату, отпускные и другие выплаты иностранным Важно знать сотрудникам нужно показать в 6-НДФЛ в обычном Сумму НДФЛ уменьшайте порядке. Но есть и особенности, как отразить сведения на сумму авансовых плате- о выплатах иностранцам, которые работают в компании жей на основании патента. Суммы НДФЛ нужно уменьшить на сумму авансовых платежей, которые иностранный работник заплатил за патент. При этом место уплаты фиксированных плате- жей не имеет значения. Иностранец может их оплатить № 4, апрель 2021 года 53
ОТЧЕТНОСТЬ 6-НДФЛ Образец заполнения расчета 6-НДФЛ с переходящими выплатами (фрагмент) 18210102010011000110 78000---------- 05 02 2021 39000---------- 05 03 2021 39000---------- <…> 30 18210102010011000110 900000------ 00 ------------ 00 900000------ 00 0----------- 00 10---- 0----------- 00 117000--------- 0-------------- 0-------------- 78000---------- <…> как по месту трудоустройства, так и по месту своего жительства. В любом случае налоговый агент должен принимать эти суммы к зачету 54 Учет в строительстве • e.stroychet.ru
ОТЧЕТНОСТЬ НАЛОГ НА ПРИБЫЛЬ Четыре запутанные ситуации, знакомые бухгалтерам стройкомпаний. Готовые решения в декларации по налогу на прибыль Ирина ГА РА Н И Н А , ведущий эксперт журнала «Учет в строительстве» О чем пойдет речь: подскажем, как заполнить декларацию по прибыли за I квартал застройщикам и другим строительным компаниям. По-прежнему актуален вопрос, надо ли показывать день- ги на счетах эскроу как целевые средства. Есть и другие сложные ситуации – для компаний с обособками, при продаже недвижимости и т. д. Если при заполнении декларации по налогу на прибыль у вас возникли вопро- сы, прочитайте нашу статью – в ней вы найдете ответы на частые вопросы. Средства на счетах эскроу Теперь средства дольщиков на счетах эскроу относятся Документ к целевому финансированию (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК). Форма декларации и поря- Норма применяется к правоотношениям, которые воз- док ее заполнения – в при- никли с 1 января 2020 года. казе ФНС от 23.09.2019 № ММВ-7-3/475 Рассмотрим подробнее, как это влияет на заполнение декларации по налогу на прибыль. №4, апрель 2021 года 55
ОТЧЕТНОСТЬ НАЛОГ НА ПРИБЫЛЬ Надо ли застройщику заполнять лист 07 декларации по налогу на прибыль, если деньги дольщиков все еще находятся на счетах эскроу, а строительство МКД не закончено? Да, надо. Официальных разъяснений по этому поводу нет. Но такой вывод следует из поправок, которые в Налоговый кодекс внес Федеральный закон от 09.11.2020 № 368-ФЗ (подп. «а» п. 11 ст. 2). Лист 07 «Отчет о целевом использовании...» заполняется только в годовой декларации (п. 1.1., 18.1 Порядка заполнения декларации). За I квартал 2021 года лист 07 заполнять не надо. Его застройщики в следующий раз будут заполнять в годовой декларации за 2021 год. Целевые Целевые средства. Законодатели устранили неясность, средства которая возникла из-за перехода долевого строительства ни в доходах, на проектное финансирование. Формально средства доль- ни в расходах щиков на счетах эскроу целевыми назвать было нельзя, не учитываются так как эти деньги не аккумулировались на счетах застрой- щика. Закон № 368-ФЗ дополнил подпункт 14 пункта 1 статьи 251 НК абзацем, который приравнял к целевому финансированию средства дольщиков на эскроу. А также установил, что расходы застройщика, которые в дальнейшем возмещаются за счет таких средств, учиты- ваются отдельно как произведенные в рамках целевого финансирования. То есть для налога на прибыль целевые средства ни в доходах, ни в расходах не учитываются при условии ведения раздельного учета. Поправку задним числом распространили на отноше- ния, которые возникли с 1 января 2020 года (п. 5 ст. 3 Зако- на № 368-ФЗ). Это устранило неопределенность, в которой в 2020 году находились все застройщики, не понимая, можно ли вести учет по-прежнему в рамках целевого финансирования. Новая редакция подпункта 14 пункта 1 статьи 251 НК позволяет безопасно исключать из налоговой базы сред- ства, поступившие на счета эскроу. И облагать налогом только положительную разницу между полученными от дольщиков суммами и затратами на строительство переданных им объектов. Застройщики могут продолжать 56 Учет в строительстве • e.stroychet.ru
ОТЧЕТНОСТЬ НАЛОГ НА ПРИБЫЛЬ применять привычный порядок налогового учета средств дольщиков. И не важно, что деньги поступают сначала на счета эскроу. С учетом указанных поправок отчетность за 2020 год застройщики должны были составить исходя из обновлен- ных положений относительно средств целевого финанси- рования. То есть отнести средства дольщиков к целевым и заполнить лист 07 декларации по налогу на прибыль, как и до перехода на эскроу. Как быть застройщикам, которые в 2020 году из-за возникшей неяс- ности не признали деньги дольщиков на счетах эскроу целевыми средствами? И соответственно не показали их в листе 07 декларации. Надо ли подать уточненку? Можно пересчитать налоговую базу как исправление ошибки или искажения и сдать уточненную декларацию за 2020 год (ст. 54 НК). Это касается застройщи- ков, которые посчитали финансовый результат иным способом, но хотят вернуться к прежней модели учета в виде целевого финансирования. В частности, признать экономию по окончании строительства. Пересчет показателей. Изменение порядка учета 28 отдельных операций в целях налогообложения осущест- вляется в случае изменения налогового законодательства апреля или применяемых методов учета. сдать декларацию по налогу на прибыль Решение о внесении изменений в учетную политику за I квартал 2021 года при изменении применяемых методов учета принима- ется с начала нового налогового периода. А при изме- нении законодательства о налогах и сборах – не ранее чем с момента вступления в силу внесенных изменений. Такие правила приведены в статье 313 Налогового кодекса. Для поправки, которая приравняла деньги дольщиков на счетах эскроу к целевому финансированию, введены специальные переходные положения. Поэтому застрой- щик может пересчитать налоговую базу по налогу на прибыль за 2020 год. №4, апрель 2021 года 57
ОТЧЕТНОСТЬ НАЛОГ НА ПРИБЫЛЬ Промежуточные дивиденды На заметку Общества с ограниченной ответственностью (ООО и акци- Дивиденды можно выпла- онерные общества – АО) могут выплачивать дивиденды тить по итогам квартала, не только по итогам года, но и в течение года – промежу- если у компании есть чистая точные дивиденды. Закон это разрешает (п. 1 ст. 28 Феде- прибыль рального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ, п. 1 ст. 42 Федераль- ного закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ). Обязанности налогового агента. Для получателей дивидендов их сумма – доход, который облагается налогом. Для организаций – это налог на прибыль. Компания – источ- ник выплаты дивидендов является налоговым агентом. Она обязана рассчитать, удержать налог у получателей и перечислить его в бюджет (п. 3 ст. 275 НК). При этом сама компания, которая выплачивает дивиденды, не учиты- вает их в расходах по налогу на прибыль (п. 1 ст. 279 НК). Отражение данных. При выплате промежуточных дивидендов суммы исчисленного и удержанного налога надо показать в декларации по налогу на прибыль. Нуж- но заполнить титульный лист, подраздел 1.3 раздела 1 и лист 03 декларации (п. 1.1, 4.9, 14.2.1 Порядка заполнения Мнение чиновника Средства на счетах эскроу в декларации по налогу на прибыль Раз средства на счетах эскроу приравниваются к средствам целево- го финансирования, значит, к ним применяются соответствующие нормы. Следовательно, отражать в листе 07 декларации по налогу на прибыль их надо. Если вы классический застройщик, то можно воспользоваться новой нормой с начала 2020 года. То есть сдать уточненные декларации по налогу на прибыль за все отчетные периоды 2020 года и отчет за год в целом. Олег ХО Р О Ш И Й , начальник отдела налога на прибыль организаций Департамента налоговой политики Минфина 58 Учет в строительстве • e.stroychet.ru
ОТЧЕТНОСТЬ НАЛОГ НА ПРИБЫЛЬ декларации). Если компания является плательщиком Кодекс налога на прибыль, налоговый расчет о суммах удер- не предусмат- жанного налога включите в состав общей декларации. ривает возможность Опасности. Особенностей исчисления и уплаты нало- переквалифи- гов в отношении промежуточных дивидендов кодекс цировать не устанавливает. Они облагаются налогами так же, как выплаченные и дивиденды по итогам года. дивиденды Но существует опасность, что годовая прибыль может оказаться меньше той, что распределили по данным про- межуточной отчетности. В этом случае в дальнейшем менять квалификацию выплаченных дивидендов для налоговых целей налого- вики не должны. В Налоговом кодексе нет таких положений, которые позволяют в указанной ситуации переквалифицировать выплаченные дивиденды. Налоговики это подтвердили (письмо ФНС от 19.10.2020 № СД-4-3/17130). Разъяснение пригодится в спорах с инспекцией. Например, когда по итогам года убыток, но за I квар- тал текущего года была прибыль и вы успели выдать дивиденды. Организация в I квартале исчислила и уплатила налог на прибыль с промежуточных дивидендов учредителя – юридического лица. Это отразили по строке 040 подраздела 1.3 раздела 1 и по строке 120 раздела А листа 03 декларации по налогу на прибыль за I квартал. Нужно ли в декларации за полугодие по строке 040 подраздела 1.3 раздела 1 указывать сумму налога на прибыль? В разделе А листа 03 декларации за полугодие эта сумма отражается в строке 110. В строке 120 проставляется прочерк, если дивиденды по итогам полугодия боль- ше не будут начисляться и выплачиваться. Подраздел 1.3 раздела 1 декларации за полугодие организация может не заполнять. Подраздел 1.3 раздела 1 предна- значен для сумм налога, который зачисляется в федеральный бюджет в послед- нем квартале или месяце отчетного или налогового периода (п. 4.9 Порядка заполнения декларации). Соответственно подраздел 1.3 раздела 1 декларации за полугодие организация – налоговый агент представлять не обязана при усло- вии, что дивиденды в этом отчетном периоде не будут больше начислены и выпла- чены. №4, апрель 2021 года 59
ОТЧЕТНОСТЬ НАЛОГ НА ПРИБЫЛЬ Как отразить дивиденды от российской компании в декларации по налогу на прибыль? Дивиденды от российской компании вы получите за вычетом удержанного налога на прибыль (п. 3 ст. 275 НК). В декларации по налогу на прибыль должны быть титульный лист, подраздел 1.1 раздела 1, лист 02, приложения № 1, № 2 к листу 02 (п. 1.1 Порядка заполнения декларации). Полученные дивиденды отразите в декларации за тот отчетный период, в котором они поступили: – в общей сумме внереализационных доходов (строка 020 листа 02 и строка 100 приложения № 1 к листу 02 декларации); – доходах, которые исключаются при расчете налога на прибыль (строка 070 листа 02). Таким образом, дивиденды, с которых налоговый агент уже удержал налог, не увеличат облагаемую базу по налогу на прибыль по строке 100 листа 02 (п. 5.4 Порядка заполнения декларации). Пример. Как отразить дивиденды, полученные от россий- ской компании Организация получила дивиденды от российской компании в марте текущего года в размере 260 000 руб. Иных внереализационных доходов у организации не было. Организация представляет деклара- ции по налогу на прибыль ежеквартально. В декларации за I квартал текущего года она отразит их, как в образцах. 61 Важно знать Обособленные подразделения Дивиденды от российской компании вы получите У многих стройкомпаний есть обособки в разных регионах. за вычетом удержанного На что обратить внимание при заполнении декларации, налога на прибыль читайте далее. Куда сдавать декларации. Если у вас есть обособлен- ные подразделения, декларацию подавайте: – по организации в целом – по местонахождению своего головного подразделения; – по каждому обособленному подразделению – по его местонахождению, если подразделение не входит в группу обособок, по которым налог в региональный 60 Учет в строительстве • e.stroychet.ru
ОТЧЕТНОСТЬ НАЛОГ НА ПРИБЫЛЬ Образец 1. Лист 02 декларации по налогу на прибыль Лист 02 <...> Показатели Расчет налога Сумма в рублях <...> 1 3 Код строки 2 Внереализационные доходы (стр. 100 Приложения 0 2 0 2 6 0 0 0 0 – – – – – – – – – № 1 к Листу 02) <...> 070 2 6 0 0 0 0 – – – – – – – – – Доходы, исключаемые из прибыли <...> Образец 2. Приложение № 1 к листу 02 декларации по налогу на прибыль Приложение № 1 к Листу 02 Доходы от реализации и внереализационные доходы <...> Показатели Код строки Сумма в рублях <...> 1 2 3 Внереализационные доходы – всего 100 2 6 0 0 0 0 – – – – – – – – – в том числе: <...> бюджет платится в целом по группе. Если подразде- На заметку ление входит в такую группу, отдельную декларацию Сдавать отчетность нужно по нему подавать не надо; и по закрытым в текущем – по каждой группе обособленных подразделений – году обособкам. Декла- по местонахождению ответственного подразделения, рации по ним надо подать если налог в региональный бюджет в целом по группе по местонахождению голов- платит ответственное подразделение. ного подразделения Как заполнять. Декларацию по компании заполните в общем порядке. Включите в нее дополнительно прило- жение № 5 к листу 02: №4, апрель 2021 года 61
ОТЧЕТНОСТЬ НАЛОГ НА ПРИБЫЛЬ – по каждому обособленному подразделению (группе подразделений); – и по компании без обособленных подразделений. В декларацию по обособленному подразделению обыч- но включаются титульный лист, подразделы 1.1 и 1.2 раз- дела 1 и приложение № 5 к листу 02: Заполняйте декларацию по прибыли за I квартал с учетом разъяснений чиновников. Как применять коды в декларации, ФНС рассказала в письме от 19.02.2021 № СД-4-3/2143. Уточнения касаются кодов для обозначения местонахождения и распределения платежей. Какой код местонахождения указать в титульном листе? В декларации по обособленному подразделению на титульном листе в поле «По месту нахождения (учета) (код)» можно поставить только один из двух кодов: – 220 – по местонахождению обособленного подразделения российской органи- зации; – 223 – по местонахождению (учета) российской организации при представлении декларации по закрытому обособленному подразделению. Даже если организация пользуется льготой, другой код не ставят. Как указать, кто подает расчет распределения платежей в региональ- ный бюджет? Компания платит авансы и налог, которые зачисляются в региональный бюджет, по местонахождению компании, а также по местонахождению каждого из ее обо- собленных подразделений (п. 2 ст. 288 НК). В приложении № 5 к листу 02 в поле «Расчет составлен (код)» укажите код: – 1 – по организации без входящих в нее обособленных подразделений; – 2 – по обособленному подразделению; – 3 – по обособленному подразделению, закрытому в течение текущего года; – 4 – по группе обособленных подразделений, находящихся на территории одного субъекта РФ. Если в одном регионе или в субъекте РФ у компании несколько обособок, можно выбрать ответственное подразделение, которое платит за них налог в региональ- ный бюджет. Тогда в приложении № 5 к листу 02 в поле «Расчет составлен (код)» укажите код 4. Этот же код нужно поставить, когда компания перечисляет налог в региональные бюджеты централизованно, но имеет в каком-то субъекте РФ только одно подраз- деление. 62 Учет в строительстве • e.stroychet.ru
ОТЧЕТНОСТЬ НАЛОГ НА ПРИБЫЛЬ Продажа недвижимости Продажу недвижимости Компания может продать недвижимость – построенную отражайте или купленную. Здесь тоже есть свои тонкости. в декларации в зависимости Что учесть. Продажу недвижимости отражайте в декла- от назначения рации в зависимости от назначения объекта. Сначала опре- объекта делите, к какой группе относится недвижимость. Их две: – амортизируемые основные средства; – покупные товары, готовая продукция или прочее имущество. Как отразить в декларации. Порядок отражения для каждой из этих групп разный. Подробности – далее Как отразить в декларации продажу объектов недвижимости – амор- тизируемых основных средств? Если вы продали недвижимость как амортизируемое основное средство, отразите эту операцию в приложении № 3 к листу 02 декларации в строках 010–060. Затем эти сведения переносятся в другие подразделы декларации. Приложение запол- няйте за период, в котором вы продали недвижимость (ст. 323 НК, п. 8.1 Порядка заполнения декларации). Как отразить в декларации продажу объектов недвижимости, кото- рые не относятся к основным средствам? Если недвижимость для вас покупной товар, готовая продукция или прочее иму- щество, то ее продажу отразите в приложениях № 1, № 2 к листу 02 декларации (п. 6.2, 7.1–7.5 Порядка заполнения декларации). В приложении № 1 к листу 02 укажите доходы от ее продажи: – в строке 011 – для недвижимости, которую вы построили сами; – в строке 012 – для недвижимости – покупного товара; – в строке 014 – для недвижимости – прочего имущества. В приложении № 2 к листу 02 – расходы: – в строке 010 – прямые расходы для недвижимости, которую продаете как гото- вую продукцию; – в строках 020, 030 – прямые расходы для продажи покупной недвижимости; – в строке 040 – косвенные расходы для недвижимости, которую продаете как покупной товар или как готовую продукцию; – в строке 060 – цену приобретения недвижимости и расходы, связанные с ее продажей, если недвижимость продаете как прочее имущество. №4, апрель 2021 года 63
РекламаОТЧЕТНОСТЬ НАЛОГ НА ПРИБЫЛЬ Как отразить продажу земельного участка, купленного у частного собственника? Если вы продаете участки, купленные у частного собственника или полученные в качестве вклада в уставный капитал, отразите операцию как продажу прочего имущества (п. 6.1, 7.5 Порядка заполнения декларации по налогу на прибыль). Укажите: – по строке 014 приложения № 1 к листу 02 выручку от продажи участка без НДС (п. 1 ст. 248 НК); – по строке 060 приложения № 2 к листу 02 – цену его приобретения и расхо- ды, связанные с его продажей. Если вы продаете участок, полученный в качестве вклада в уставный капитал, включите в эту строку стоимость участка, опреде- ленную при его внесении (подп. 2 п. 1 ст. 268 НК, письмо Минфина от 18.07.2013 № 03-03-06/1/28205). Если вы продаете участок, полученный в порядке прива- тизации государственного или муниципального имущества, в качестве расходов учитывайте стоимость участка, определенную на дату приватизации по правилам бухучета (письмо Минфина от 13.01.2020 № 03-03-07/465). Интернет-магазин изданий для бухгалтера госучреждения Заказ в один клик только в магазине proflit.ru! 8 (800) 511 98 61 64 Учет в строительстве • e.stroychet.ru
ЮРИДИЧЕСКАЯ К О Н С УЛ ЬТА Ц И Я «Застройщиков штрафуют за то, что стоимость квартиры слишком быстро растет» 66 Элина БАС Ы Р О В А , ведущий эксперт журнала «Учет в строительстве» ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ Как исправить договоры с дольщиками, Ошибки строительства, за которые чтобы не нарушать права потребителей: отвечает управляющая компания таблица 68 самостоятельно 72 №4, апрель 2021 года 65
ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ СПОРЫ С РОСПОТРЕБНАДЗОРОМ Про цены: опасно вводить дольщиков и покупателей в заблуждение. Штрафы доходят до полумиллиона рублей Элина БАС Ы Р О В А , ведущий эксперт журнала «Учет в строительстве» Главное в статье 1 Чем грозит обман о стоимости квар- 3 Как правильно оформить изменение тиры от застройщика 67 цены на квартиру 69 2 Как можно исправить договор ДДУ, 4 Какие убытки придется возмещать чтобы не было претензий 68 собственникам 70 Застройщика могут обвинить в том, что он обманывает потребителей и указывает цены на жилье ниже, чем есть на самом деле. За это грозит административная ответ- ственность, штрафы большие. 67 В спорах с гражданами и Роспотребнадзором суды все чаще поддерживают потребителей. Кроме штрафов и пеней по Закону РФ от 07.02.1992 № 2300-1 (далее – Закон о защите прав потребителей) придется возместить доль- щику еще и убытки. Теперь таковыми признают даже обычный рост стоимости квартиры. 70 Читайте далее в статье, как минимизировать риски по договору доле- вого участия, чтобы у проверяющих и собственников не было претензий. 66 Учет в строительстве • e.stroychet.ru
ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ СПОРЫ С РОСПОТРЕБНАДЗОРОМ Что будет, если цены в отделе продаж выше, чем на сайте Чтобы привлечь больше покупателей, рекламные агент- ства, которых застройщики привлекают к работе, часто на баннерах и в объявлениях указывают цену ниже, чем на самом деле. Когда покупатель обращается в отдел продаж, оказывается, что дешевую квартиру уже купили, осталось жилье стоимостью на 100 000–200 000 руб. дороже, чем в объявлении. То есть квартира с ценой ниже была в продаже, но приобрести ее уже нет возможности. Еще один вариант – объявить цену самой дешевой квартиры в доме. Если об этом указать в объявлении, то обмана не будет. Но вот повышать стоимость определенных квартир по мере обращения в отдел продаж опасно. За введение в заблуж- дение могут привлечь к административной ответственно- сти. Штраф для компании составляет до 500 000 руб., для Мнение чиновника 67 Штрафы за манипуляции с ценой квартиры Закон о защите прав потребителей содержит требования общие для всех коммерческих организаций, в том числе и для застройщи- ков. Потребитель выбирает квартиру не просто в отдельно взятом доме, а на рынке недвижимости в целом. Поэтому важно представить информацию о строящемся объекте в такой форме, чтобы не вве- сти клиента в заблуждение. Если продавец публично называет одни условия сделки, а к моменту заключения договора они изменяются, то речь может идти о манипулировании информацией, это запреще- но законом. Из-за нечестной конкурентной борьбы в итоге постра- дает репутация компании. Клиенты могут отказаться от сделки или в дальнейшем оспорить ее условия. За нарушение права потребителя на информацию придется платить штраф – до 10 000 руб. компа- нии и до 1000 руб. руководителю (ч. 1 ст. 14.8 КоАП). За сознатель- ное манипулирование информацией с целью ввести потребителя в заблуждение штраф для компании – до 500 000 руб., для руково- дителя – до 20 000 руб. (ч. 2 ст. 14.7 КоАП). Андрей ПУЧКОВСКИЙ, заместитель начальника Управления федерального государственного надзора в области защиты прав потребителей №4, апрель 2021 года
ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ СПОРЫ С РОСПОТРЕБНАДЗОРОМ Самые распространенные нарушения прав потребителей застройщиками Пункт в договоре Что нарушает Как избежать Застройщик в одностороннем порядке Ч. 2 ст. 5 Феде- Изменить цену можно дополнительным меняет цену. Новая цена становиться рального зако- соглашением сторон, которое должны обязательной для сторон с момента на от 30.12.2004 подписать обе стороны получения потребителем уведомления № 214-ФЗ, ст. 310 ГК от застройщика об этом Потребитель оплачивает выставлен- Ст. 421 ГК, Прописать в договоре, что обязанность ные застройщиком счета по оплате ст. 153 ЖК по оплате возникает у потребителя за жилищно-коммунальные услуги с даты подписания акта приема-переда- чи жилого помещения В случае если фактическая площадь Ч. 1 ст. 7 Зако- Прописать в договоре, что в случае если квартиры окажется меньше общей на № 214-ФЗ, фактическая площадь квартиры ока- проектной площади, это не считается ст. 309 ГК жется меньше общей проектной пло- недостатком объекта щади на 5 процентов и более, стороны заключают дополнительное соглашение к договору и осуществляют перерасчет исходя из стоимости одного квадрат- ного метра общей проектной площади на день подписания договора Потребитель не вправе отказываться Ст. 9 Закона Установить право потребителя в любое от договора долевого строительства № 214-ФЗ, время отказаться от договора с воз- ст. 32 Закона мещением расходов, понесенных № 2300-1, ст. 715 застройщиком и 717 ГК Застройщик имеет право в случае Ч. 4 и 6 ст. 5 Застройщик имеет право отказаться нарушения потребителем срока Закона № 214-ФЗ от договора участия в долевом стро- оплаты расторгнуть договор участия ительстве в одностороннем порядке, в долевом строительстве в односто- в случае если дольщик нарушил сроки роннем порядке внесения платежа более чем три раза в течение 12 месяцев или просрочил внесение платежа в течение более двух месяцев В случае обнаружения скрытых дефек- Ч. 2 и 8 ст. 7, Указать в договоре, что потреби- тов жилого помещения дольщик может п. 1 ст. 29 Закона тель может выбрать, что требовать требовать от застройщика безвозмезд- № 2300-1 от застройщика: безвозмездно устра- но устранить недостатки нить недостатки, соразмерно уменьшить цену договора или возместить свои рас- ходы на устранение недостатков 68 Учет в строительстве • e.stroychet.ru
ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ СПОРЫ С РОСПОТРЕБНАДЗОРОМ руководителя – до 20 000 руб. (ст. 14.7 КоАП). Обновляйте Документ на сайте информацию о стоимости квартир оперативно. Условия для изменения Покупатели могут пожаловаться в Роспотребнадзор на то, цены ДДУ — в пункте 2 ста- что цены не соответствуют действительности. Проверя- тьи 5 Федерального закона ющие отреагируют на жалобу и могут провести внепла- от 30.12.2004 № 214-ФЗ новую проверку. А выиграть споры в суде с участием Роспотребнадзора все сложнее. Когда цена на квартиру может вырасти без последствий для застройщика Изменить цену квартиры уже после заключения догово- ра участия в долевом строительстве можно, но для этого нужно выполнить требования: – цена договора изменилась по соглашению сторон; – договор предусматривает возможность изменить цену, случаи и условия ее изменения; – застройщик заплатит дополнительно в компенсаци- онный фонд взносы, пропорционально увеличению стоимости квартиры. Пропишите в договоре, что в случае изменения площади квартиры в большую сторону дольщик обязан доплатить исходя из стоимости квадратного метра на дату заклю- чения договора. Определите, какая разница в договоре не повлияет на стоимость квартиры. Например, если площадь окажется более чем на 1 кв. м по данным тех- нической инвентаризации больше, то дольщик обязан доплатить. Если, наоборот, меньше, то застройщик воз- вращает разницу. Если указать, что цена остается твердой и изменению не подлежит, то получить доплату даже из-за значительной разницы в площади не получится (поста- новление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 10.09.2019 № Ф02-3955/2019 по делу № А58-12427/2018). Изменение цены согласуйте с дольщиком, подпиши- те с ним дополнительное соглашение к договору. Толь- ко так можно доказать, что вы права гражданина как №4, апрель 2021 года 69
ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ СПОРЫ С РОСПОТРЕБНАДЗОРОМ потребителя не нарушили. При согласии с повышением цены договора участник долевого строительства обязан подписать соглашение, а при несогласии вправе растор- гнуть договор (постановление Арбитражного суда Вол- го-Вятского округа от 12.03.2019 № Ф01-396/2019 по делу № А39-2823/2018). Подписанный дольщиком передаточный акт не осво- бождает от обязанности вернуть разницу, если квартира окажется меньше, чем планировалось. Гражданин может потребовать от застройщика соразмерно уменьшить цену договора и взыскать излишне уплаченные за жилое поме- щение денежные средства. То, что дольщик подписал акт приема-сдачи квартиры, не означает, что у собственника нет претензий (апелляционное определение Кемеровско- го областного суда от 03.07.2018 по делу № 33-9177/2017). Когда за рост цен на квартиру будет платить застройщик Застройщик отвечает перед дольщиками за нарушение сроков строительства. Потребители в суде взыскивают Мнение эксперта Риски девелопера, когда стоимость квартиры на сайте отличается от конечной цены ее реализации Информация на сайте застройщика обычно не является публичной офертой. Поэтому юридически нарушений закона со стороны девелопера нет. Различие в ценах на сайте и в отделе продаж могут объяснить тех- нической ошибкой, сбоем в программе. Доказать, что девелопер вводит потребителей в заблуждение в таком случае сложно. Однако возможен репутационный вред компании: есть риск, что потребители могут посчи- тать, что их обманули. Публикации в соцсетях, негативные комментарии на страницах застройщика, на сайтах с отзывами могут оттолкнуть потен- циальных клиентов и снизить привлекательность объектов строительства. Павел Р Е П И Н , директор по развитию «НовостройGroup», г. Екатеринбург 70 Учет в строительстве • e.stroychet.ru
ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ СПОРЫ С РОСПОТРЕБНАДЗОРОМ заплаченные за квартиру деньги по договору, неустойку, компенсацию морального вреда, убытки из-за банков- ских процентов, расходы на представителя в судебных заседаниях, оплату госпошлины. Однако теперь есть риск, что убытки платить придется еще и исходя из роста стоимости квартиры. Гражданин купил у другого гражданина по догово- ру цессии право требовать от застройщика квартиру. На момент заключения договора цессии застройщик уже просрочил сдачу дома. Новый собственник решил расторгнуть договор и помимо всего прочего требовал возместить разницу между ценой, уплаченной первона- чальному дольщику, и стоимостью квартиры на момент расторжения договора. Первоначально суд не поддержал гражданина, указал, что он изначально знал о наруше- нии застройщиком срока передачи квартиры. В том, что собственник потерял интерес в этой недвижимости, вины застройщика нет. Однако Верховный суд не согласился с выводами нижестоящих судов. Разница между упла- ченной и актуальной ценой на аналогичную квартиру – убытки гражданина. И их должен возместить застройщик. На это не влияет то, что гражданин мог знать в момент уступки о нарушении застройщиком срока (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 19.01.2021 № 69-КГ20-15-К7) Важные цифры Споры застройщиков с Роспотребнадзором 95 500 процентов – судебных разбирательств шансы на победу потребителя в споре ежегодно проходит с участием Роспотреб- с застройщиком надзора по спорам с дольщиками №4, апрель 2021 года 71
ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ Управляющая компания или застройщик – кто ответит за ошибки в новом доме Павел Л О БАЧ Е В , ведущий юрист компании Содружество Земельных Юристов О чем пойдет речь: в статье расскажем, в каких ситуациях управляющая компания отвечает перед жильцами за дефекты в жилых домах, а в каких несет ответственность застройщик. Управляющая организация выполняет обязанности по управлению многоквартирным домом (МКД), надле- жащему содержанию и ремонту, поддержанию общего имущества дома в рабочем состоянии и предоставлению коммунальных услуг. Но нередко возникают ситуации, когда жильцы обращаются к управляющей компании из-за дефектов строительства, которые нельзя заметить при приемке квартиры. Приходится отвечать за недо- четы застройщика, хотя в этом нет вины управляющей организации. Даже если еще не истек гарантийный срок, в течение которого дольщик может обратиться к застройщику, граждане требуют исправить ситуацию не у строительной компании, а у управляющей. Ведь так проще и быстрее. Управляющим компаниям ничего не остается, кроме как отреагировать на жалобы и выполнять требования жильцов, ведь иначе есть риск административной ответ- ственности. 75 Читайте далее, как управляющей орга- низации возместить свои расходы на устранение чужих ошибок. 72 Учет в строительстве • e.stroychet.ru
ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ В каких случаях управляющая компания отвечает за недостатки недвижимости Для новостроек действует минимальный гарантийный Документ срок – это пять лет со дня передачи объекта долевого Минимальный список работ, строительства покупателю. А на технологическое и инже- которые должна выполнять нерное оборудование этот срок составляет не менее трех управляющая компания, лет. Несмотря на то что отвечать за недостатки должен утвержден постановлением застройщик, есть много случаев, когда устранять нару- Правительства от 03.04.2013 шения приходится управляющей компании. № 290 Госжилинспекция в ходе проверки обнаружила, что в многоквартирном доме повреждена и протекает крыша. Проверяющие выдали управляющей компании предпи- сание устранить недостатки. Компания не согласилась с тем, что отвечать нужно ей, и оспорила это предписание через суд. УК утверждала, что это строительные недостат- ки, то есть вины управляющей компании в их появлении нет. Более того, она попыталась добиться от застройщика устранения протечек, но пока безуспешно. Сама же управ- ляющая компания исполнить предписание не может, поскольку взносов на содержание дома, которые вносят жильцы, для ремонта кровли недостаточно. Суд первой инстанции доводы управляющей компании поддержал. Но с этим не согласилась апелляция и реше- ние отменила. Дальше кассация отменила постановление апелляции. В конечном счете точку в этом деле поста- вил Верховный суд, который признал, что предписание жилищной инспекции было законным. Отвечать должна управляющая компания (определение Верховного суда от 20.02.2021 № 309-ЭС20-20751 по делу № А47-8215/2019). Суд пришел к выводу, что управляющая компания в силу закона должна выполнять ремонтные работы для обще- го имущества независимо от того, что это также должен делать кто-то другой. В данном случае – это застройщик как виновник недостатков. Смотрите, за какие ошиб- ки строительства приходится отвечать управляющим компаниям. 74 При этом за строительные недостатки, №4, апрель 2021 года 73
ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ Ошибки строительства, за которые отвечает управляющая компания Дефект строительства Решение суда Судебное постановление Ошибка в проектировании Протечки в квартире произошли в зоне ответ- Апелляционное или ошибка при строи- тельстве МКД, в результате ственности УК. Подписывая акт приемки определение Санкт- которой нарушена гидро- изоляция. В квартире, жилого дома и при принятии дома к управле- Петербургского город- расположенной на послед- нем этаже, протечки после нию, компания должна была провести провер- ского суда от 28.03.2018 дождя ку всего имущества, конструкций дома. При № 33-5546/2018 управлении домом обязана была проводить проверки и следить за техническим состояни- ем общего имущества В паркинге на цокольном Причина залива – некачественное выполне- Апелляционное этаже некачественная гер- ние работ по устройству герметизации швов определение Санкт- метизация деформационно- и ненадлежащая эксплуатация помещения, Петербургского город- го шва перекрытия потолка. в ходе которой герметизация утрачена. В этом ского суда от 12.03.2020 Из-за протечки повредилось виноваты и застройщик, и УК в равной степени № 33-5393/2020 лакокрасочное покрытие автомобиля Залив холодной водой Причина залива – неисправность регулятора Определение Тре- нескольких квартир из-за давления воды, который установил застрой- тьего кассационного разрыва резьбы фильтра щик с нарушениями. УК приняла в управление суда общей юрис- дом с неисправным инженерным оборудова- дикции от 21.09.2020 нием. Обе компании несут ответственность № 88-14041/2020 перед собственником в равных долях Залило квартиру из-за Застройщику было выдано разрешение Определение Тре- ненадлежащего состоя- на ввод МКД в эксплуатацию. Экспертизой тьего кассационного ния кровли жилого дома, подтверждено, что дом построен в соответ- суда общей юрис- появились следы плесени ствии с требованиями. Поэтому вины застрой- дикции от 29.07.2020 и грибка щика нет. УК не доказала, что надлежащем № 88-7426/2020 образом выполняла обязанности по содержа- нию кровли которые не относятся к общему имуществу, управляю- щая компания не отвечает. Например, за некачественную отделку квартир. На первый взгляд, кажется несправедливым то, что устранять строительные ошибки приходится управляю- щим компаниям. Однако в этом есть цель – обеспечить 74 Учет в строительстве • e.stroychet.ru
ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ надлежащее содержание общедомового имущества и соблюдение прав жильцов, безопасности эксплуатации многоквартирных домов. То есть управляющая компа- ния берет на себя ответственность за многоквартирный дом и должна устранять повреждения и недостатки его общего имущества даже в том случае, когда виноват застройщик. Причем делать это необходимо оперативно и фактически за свой счет, поскольку альтернативный вариант их устранения – понуждение застройщика – может занять слишком много времени. Если не предпринять меры вовремя, есть риск безопасности граждан и админи- стративной ответственности, если жилищная инспекция проведет проверку (п. 2 ст. 14.1.3 КоАП). Штрафы немалые: до 300 000 руб. с компании и до 100 000 руб. с должностных лиц. Список работ, которые управляющая компания долж- на выполнять, есть в минимальном перечне услуг и работ (утв. постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290). Как управляющей компании компенсировать свои расходы на устранение нарушений Если управляющая компания принимает решение о неот- ложном устранении недостатков, то у нее есть два варианта, Важно знать! Управляющая компания устраняет строительные недостатки, даже если... ...недостатки общего имущества воз- ...суд уже обязал застройщика устра- никли из-за некачественного строи- нить недостатки общего имущества тельства в многоквартирном доме ...управляющая компания обратилась ...ремонт стоит очень дорого и пла- к застройщику с требованием устра- ты, которую вносят жильцы, для его нить недостатки покрытия недостаточно №4, апрель 2021 года 75
ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ Примеры из жизни, как суды разрешают спор между застройщиком и управляющей организацией Нарушение Кто отвечает Вывод суда Где посмотреть Внутренняя поверх- Застройщик. По его УК ежегодно проводила про- Апелляционное определение ность трубопровода мнению, коррозия мывку системы горячего водо- Ленинградско- го областного горячего водоснабже- железа и накипь в тру- снабжения, надлежащим суда от 16.01.2019 № 33-122/2019 ния заполнена продук- бопроводе – резуль- образом выполняла обязан- тами железа и накипью тат его эксплуатации. ности по содержанию общего более чем на 70 про- Нарушения вызваны имущества. Выводы судебной центов действиями УК, кото- строительно-технической экс- рая не промывала пертизы не исключают вину трубопровод застройщика Нарушается темпера- Управляющая компа- При управлении МКД управля- Постановление турно-влажностный режим подвального ния. По ее мнению, ющая организация несет ответ- Арбитражного помещения МКД, есть следы намокания, нарушения появились ственность перед собствен- суда Северо-Кав- трещины на стенах, плесень, грибок вследствие строитель- никами за выполнение работ, казского округа ных ошибок которые обеспечивают над- от 29.09.2020 лежащее содержание общего № Ф08-7759/2020 имущества по делу № А32- 3222/2020 Прорыв внутридомо- Управляющая ком- Канализационные сети, в кото- Постановление вой канализацион- пания. По ее мне- ной трубы, из-за чего нию, ответственность рых произошел прорыв трубы, Арбитражного затопило подвальное за прорыв трубы помещение. Там рас- несет застройщик относятся к общему имуще- суда Восточно- положен фитнес-клуб, имущество которого ству многоквартирного дома. Сибирского окру- затопило УК должна обеспечивать прове- га от 13.06.2019 дение профилактических работ № Ф02-2224/2019 по осмотру, промывке системы по делу № А19- канализации, обеспечивать 16827/2017 их бесперебойную работу. Ком- пания несет ответственность за возникшие в связи с наруше- нием в их работе убытки как это сделать: провести работы за свой счет или полу- чить финансирование от собственников в МКД. В первом случае компания признает расходы на ремонт общего иму- щества в общеустановленном порядке: в составе расходов 76 Учет в строительстве • e.stroychet.ru
ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ по обычным видам деятельности – в бухгалтерском учете Важно знать и материальных – в налоговом (подп. 6 п. 1 ст. 254 НК). Требовать возместить траты Поскольку понесенные затраты не покрыты поступле- на устранение дефектов ниями, у управляющей организации образуется убыток. строительства, если застрой- Во втором случае убытка у компании не будет, так как щик обанкротился, можно деньги на ремонт принадлежат собственникам МКД. от предыдущей УК Возлагать ответственность на тех, кто не виноват за некачественное строительство, несправедливо. Поэто- му у управляющей компании есть несколько вариантов, как возместить затраты. Взыскать расходы с застройщика. Судебная прак- тика подтверждает, что если управляющая компания исправила строительные дефекты дома за свой счет, она может взыскать свои траты с застройщика (постановле- ние Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2019 № 15АП-6170/2019 по делу № А53-37406/2017). Для этого нужно направить претензию застройщику, где подробно описать, в чем недостатки, приложить копии обращений жильцов. Если застройщик не реагирует, то придется обращаться в суд с иском. К иску нужно приложить документы, в которых зафиксировали недо- статки. Например, акты жилищной комиссии, договоры с подрядчиками со сметой и актами приемки работ, пла- тежные поручения. Если УК обращается с иском до того, как исправила дефекты, то нужно подготовить расчет расходов и доказательства их размера, например, отче- том оценщика. Также можно организовать внесудебную экспертизу и ее результаты представить вместе с иском. Расходы на экспертизу затем также можно взыскать с застройщика. Взыскать расходы с предыдущей управляющей компании. В практике есть случаи, когда действую- щая управляющая организация получила компенсацию от предыдущей компании, которая не устранила недостатки, возникшие по вине застройщика-банкрота (постановле- ния Арбитражного суда Поволжского округа от 17.07.2019 № Ф06-48474/2019 по делу № А57-28387/2017, Двенадцатого №4, апрель 2021 года 77
ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ Примеры минимума работ и услуг, которые должна выполнять управляющая компания Объект работ Что нужно делать Несущие конструкции Проверять техническое состояние видимых частей конструкций Подвалы Проверять состояние гидроизоляции фундаментов и систем водоотвода Стены многоквартир- фундамента ного дома Проверять температурно-влажностный режим подвальных помещений Контролировать состояние дверей подвалов и технических подполий, запор- Крыша ных устройств на них Выявлять следы коррозии, деформаций и трещин в местах расположения Лестницы арматуры и закладных деталей Фасад Выявлять повреждения в кладке Составлять и выполнять план мероприятий по восстановлению проектных условий эксплуатации стен Проверять кровлю, чтобы не было протечек Проверять состояние защитных бетонных плит и ограждений Контролировать состояние оборудования или устройств, которые предотвра- щают образование наледи и сосулек Проверять и при необходимости чистить кровлю и водоотводящие устройства от мусора, грязи и наледи Выявлять деформацию и повреждения в несущих конструкциях, трещины в плитах, разрабатывать план восстановительных работ и выполнять его Выявлять нарушения отделки фасадов и их элементов Контролировать состояние и заменять при необходимости крыльцо и зонты над входами в здание, подвалы и над балконами арбитражного апелляционного суда от 21.05.2020 № 12АП- 2394/2020 по делу № А57-10499/2019). Такое требование основывается на том, что предшествующая управляющая организация должна была и могла выявить и исправить дефекты общего имущества, но не сделала этого. И если действующая УК устраняет эти дефекты за свой счет или на деньги собственника, то она вправе требовать компен- сировать расходы 78 Учет в строительстве • e.stroychet.ru
Search
