Rapporto Immobiliare 2015 settore residenziale

RAPPORTO IMMOBILIARE 2015Il settore residenzialecon la collaborazione didata di pubblicazione: 21 maggio 2015periodo di riferimento: anno 2014

RAPPORTO IMMOBILIARE 2015Il settore residenzialea cura dell’Ufficio Statistiche e Studi sul mercato immobiliaredella Direzione Centrale Osservatorio Mercato Immobiliare e Servizi [email protected] redazione del Rapporto Immobiliare è coordinata da Maurizio Festa.A questa edizione ha collaborato il gruppo di lavoro composto daIsidora Barbaccia, Erika Ghiraldo, Saverio Serafini, Beatrice Squilloni,Alessandra Storniolo, Alessandro Tinelli, Gregorio Vendittiper l’ABI ha collaborato l’Ufficio Analisi Economichedella Direzione Strategie e Mercati [email protected] Chiorazzo (responsabile)Ufficio Analisi EconomichePierluigi Morelli, Paola Pulci (collaboratori)data di pubblicazione: 21 maggio 2015Le informazioni rese nel presente rapporto sono di proprietà esclusiva dell’Agenzia delle Entrate edell’ABI limitatamente alla parte che riguarda l’Affordability index. Non è consentito vendere,affittare, trasferire, cedere i dati contenuti o assumere alcune altre obbligazioni verso terzi. Leinformazioni possono essere utilizzate, anche ai fini della loro elaborazione, purché, nel caso dipubblicazione, venga citata la relativa fonte.

RAPPORTO IMMOBILIARE 2015Il settore residenzialeIndicePresentazione .......................................................................................................................................11 Le compravendite ..........................................................................................................................2 1.1 I volumi............................................................................................................................................................ 4 1.2 Le dimensioni ................................................................................................................................................ 13 1.3 Il fatturato ..................................................................................................................................................... 17 1.4 Le pertinenze................................................................................................................................................. 22 1.5 La nuda proprietà .......................................................................................................................................... 232 I mutui ipotecari ..........................................................................................................................25 2.1 I volumi.......................................................................................................................................................... 25 2.2 Le dimensioni ................................................................................................................................................ 30 2.3 I capitali erogati............................................................................................................................................. 33 2.4 Tasso medio e durata .................................................................................................................................... 383 Dati regionali...............................................................................................................................40 3.1 Le compravendite.......................................................................................................................................... 40 3.2 I mutui ipotecari ............................................................................................................................................ 434 Le principali città .........................................................................................................................48 4.1 Le compravendite.......................................................................................................................................... 48 4.2 I mutui ipotecari ............................................................................................................................................ 545 Fonti e criteri metodologici ..........................................................................................................566 Le famiglie italiane e l’acquisto della casa: l’indicatore di accessibilità (affordability index) ...........60 6.1 Introduzione.................................................................................................................................................. 60 6.2 L’indice di affordability.................................................................................................................................. 60 6.3 Gli andamenti dell’indice di affordability per il complesso delle famiglie .................................................... 62 6.4 L’indice di affordability a livello regionale .................................................................................................... 68Indice delle figure ...............................................................................................................................80Indice delle tabelle..............................................................................................................................81

RAPPORTO IMMOBILIARE 2015Il settore residenzialePresentazioneIl Rapporto Immobiliare 2015, dedicato al settore residenziale, è l’appuntamento annuale dell’Osservatoriodel mercato immobiliare dell’Agenzia delle entrate, assieme all’Associazione Bancaria Italiana, perapprofondire i dati di consuntivo dell’anno precedente relativamente al mercato immobiliare delleabitazioni, i cui dati finali provvisori sono stati già forniti in occasione della nota al IV trimestre 2014.Anche quest’anno nel Rapporto Immobiliare l’ABI, con la quale prosegue una proficua collaborazione,propone l’analisi dell’indice di affordability, una misura della possibilità di accesso all’acquisto diun’abitazione da parte delle famiglie.Le analisi riportate nel Rapporto presentano: o gli andamenti dei volumi di compravendite di abitazioni e delle pertinenze (magazzini, box e posti auto in gran parte collegati al settore residenziale); o le classi dimensionali, le superfici complessive e le superfici medie delle abitazioni oggetto di compravendita, stimate in relazione ai vani catastali; o gli andamenti dei volumi di compravendite della nuda proprietà delle abitazioni; o il valore del volume di scambio delle abitazioni, stimato sulla base delle quotazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare e delle superfici compravendute calcolate; o le principali caratteristiche dei prestiti erogati dagli istituti di credito tramite mutuo ipotecario in termini di numero di compravendite che utilizzano tale strumento di finanziamento, capitale erogato complessivo e medio per unità, durata e tasso di interesse medio iniziale pattuito; o un capitolo finale, curato dall’ABI, è dedicato all’indice di affordability.Quest’anno il Rapporto si compone provvisoriamente solo di una parte generale, che presenta i datinazionali con approfondimenti per macro-aree geografiche (Nord-Ovest, Nord-Est, Centro, Sud ed Isole).Mentre le consuete schede regionali, ognuna dedicata ad una o più regioni, nelle quali sono riportati i datisul mercato immobiliare residenziale con il dettaglio delle province e dei capoluoghi, saranno pubblicatesuccessivamente sul sito Internet dell’Agenzia.Sui dati del 2014, specie per quanto riguarda le quotazioni, ha influito significativamente il lavoro conclusodi verifica e modifica delle zone OMI, ovvero degli ambiti territoriali che delimitano zone omogenee dimercato e a cui sono riferite le quotazioni. Le zone OMI erano ferme da un decennio e dunque si è ritenutoindispensabile aggiornarle in relazione alle modifiche intervenute sul piano urbanistico ed economico inquesto decennio, oltre che riesaminare, a fini di miglioramento, ogni singola zona. Le modificheintervenute, in molti comuni, comportano una difficoltà ad individuare, per le quotazioni, la continuità dellaserie storica. Sono state pertanto utilizzate tecniche per garantire, almeno a livello medio comunale, lacontinuità suddetta. Gianni Guerrieri 1

RAPPORTO IMMOBILIARE 2015Il settore residenziale1 Le compravenditeIl mercato immobiliare delle abitazioni, dopo la lunga e ripida discesa osservata dal 2007, torna a crescerenel 2014, raggiungendo la quota di 421 mila unità compravendute, rimanendo comunque ancora al di sottodei valori registrati alla fine degli anni ‘80.Figura 1: Andamento del NTN (migliaia) 1985-2013 900 877 866 835 816 800 768 769NTN residenziali (migliaia) 700 696 687 689 642 617 600 578 603 558 614 519 525 503 504 494 500 476 497 467 483 464464 430 448 421 407 400 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014Non bisogna però trascurare che, come già illustrato nelle note trimestrali pubblicate nel corso del 2014, ildato moderatamente positivo, +3,5%, dipende in parte dagli effetti che ha avuto sul mercato l’entrata invigore, il 1° gennaio 2014, del nuovo regime delle imposte di registro, ipotecaria e catastale applicabile agliatti di trasferimento a titolo oneroso di diritti reali immobiliari (Articolo 10 del D.lgs.14 marzo 2011, n. 23).A partire da tale data, infatti, per la generalità dei trasferimenti immobiliari, la nuova disciplina risultanormalmente più vantaggiosa e deve avere, per questo, indotto gli acquirenti a traslare la stipula degli attidi compravendita al 2014, con l’effetto di far risultare più depresso l’andamento dell’ultimo trimestre del2013 e, per contro, più positivo l’andamento del I trimestre 2014.In particolare, sulla base dei primi dati provvisori, disponibili alla data di pubblicazione del presenterapporto relativi al mese di gennaio 2015, neutralizzando l’effetto della traslazione degli atti da dicembre2013 a gennaio 2014, è stato ricostruito un tasso di variazione del 2014 rispetto al 2013, al netto quindidell’effetto fiscale, per le unità immobiliari residenziali compravendute pari a +0,7%, più moderato quindirispetto al tasso osservato.Deve quindi ridimensionarsi il giudizio più che positivo sulla ripartenza del mercato residenziale, anche se letendenze in atto rimangono orientate alla crescita. È sull’intensità di questa che probabilmente si devemoderare l’ottimismo.Nel proseguo del rapporto si presenteranno i dati senza la neutralizzazione dell’effetto fiscale tra il 2013e il 2014, per cui le variazioni dovranno essere lette con l’opportuna cautela. 2

RAPPORTO IMMOBILIARE 2015Il settore residenzialeLe prospettive per ipotizzare una nuova fase del mercato immobiliare e soprattutto residenziale dipende daquattro fattori. 1. In primo luogo il livello delle unità abitative compravendute era giunto nel 2013 al di sotto dei livelli del 1985. Per un bene d’uso come l’abitazione è inevitabile che oltre certi livelli è difficile scendere, nel senso che seppure l’acquisto può essere rinviato, le necessità alla base dell’acquisto imporranno prima o poi la realizzazione della compravendita. 2. In secondo luogo, diversi indicatori mostrano un quadro di maggiore fiducia delle famiglie; per esempio l’indice relativamente al clima futuro (assai più utile per comprendere la propensione ad affrontare acquisti che richiedono una forte esposizione nel lungo periodo), è passato da una media di 91,4 nel 2013, ad un 103,8 del 2014. Nei primi due mesi del 2015 è ulteriormente aumentato (107,4 a gennaio 2015 e 116,6 a febbraio 2015). 3. In terzo luogo, i tassi di interessi sono ulteriormente diminuiti ed il credito delle banche è aumentato, seppure mantenga un carattere di maggiore selettività rispetto alle pratiche in uso prima della crisi del 2008-2009. I dati contenuti nel Rapporto al riguardo mostrano che nel 2014 gli acquisti effettuati con mutuo ipotecario (limitando l’osservazione a quegli acquisti effettuati con ipoteca iscritta sull’abitazione acquistata) sono incrementati del 12,7% ed il tasso di interesse medio (calcolato sulla prima rata) si è ridotto di 0,54 punti percentuali attestandosi al 3,4% in media nel 2014. 4. Infine, occorre rammentare che nel corso del 2014 è proseguita la riduzione dei prezzi delle abitazioni. In media la discesa dei prezzi nominali non è stata nel complesso particolarmente vistosa, almeno rispetto al crollo che negli anni scorsi (specie nel 2012) hanno subito le compravendite. Come mostra la Figura 2 questa discesa dei prezzi, pari a circa il 12% tra il 2011 e il 2014, è probabilmente percepita dai potenziali acquirenti come “occasione da non perdere” e questo induce ad una maggiore propensione all’acquisto.Questi fattori hanno portato ad un miglioramento degli andamenti delle compravendite nel 2014, ma,come è stato detto, si è trattato di un lievissimo miglioramento. L’intensità, della crescita dipende dalrafforzarsi anche nel 2015 dei quattro fattori sopracitati. Quale contrappeso di qualche rilievo ai fattori dicrescita è da rilevare, invece, la drastica riduzione dei tassi di risparmio cui si è assistito nell’ultimodecennio. In effetti, come scrivemmo nel rapporto dello scorso anno, “questa riduzione di caratterestrutturale reca con sé la riduzione dello stock accumulato da poter mobilizzare nel futuro per l’acquistodell’abitazione. E’ evidente che risulterà ancor più rilevante la copertura con debito, che richiede condizionidi accesso e sostenibilità “più sicure”. Peraltro, la copertura con debito normalmente non avviene al 100% equindi tutte le famiglie che non riescono a sostenere un tasso di accumulazione tale da poter permettersi dacoprire almeno parte del prezzo di acquisto, saranno impossibilitate all’accesso al mercato della proprietà”.Si rammenta, infine, che a partire dal 2012 l’ISTAT, nell’ambito del programma EUROSTAT, pubblica l’indicedei prezzi delle abitazioni (IPAB). L’attuale procedura di produzione dell’indice beneficia dellacollaborazione dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate. Con lo scopo di fornireuna lettura più completa delle dinamiche che hanno caratterizzato il mercato immobiliare residenzialenell’ultimo decennio è stata effettuata un’analisi comparata degli andamenti dei volumi dellecompravendite di abitazioni e dei relativi prezzi di scambio. A tal fine, sono stati elaborati gli indici del NTNe dei prezzi delle abitazioni (Figura 2). Quest’ultimo è stato ricostruito sulla base delle quotazioni OMI1, finoal 1° semestre 2010, e, dopo tale semestre, utilizzando l’indice IPAB dell’ISTAT2.1 Si vedano le Note trimestrali sull’andamento del mercato immobiliare fino al IV trimestre 2011 pubblicate sul sito internetdell’Agenzia delle Entrate, alla pagina web: Home-Documentazione-Osservatorio del Mercato Immobiliare-Pubblicazioni-Notetrimestrali-Archivio Note trimestrali.2 Cfr. Prezzi delle abitazioni – IV trimestre 2014, pubblicato sul sito dell’ISTAT, http://www.istat.it. 3

RAPPORTO IMMOBILIARE 2015Il settore residenzialeFigura 2: Indice dei prezzi e delle compravendite di abitazioni dal 2004 7,3% 8,3% 6,1% 3,7% 1,3% 3,0% 3,5% 0,4% 0,1% 0,8% -0,5% -2,2% -2,9% -10,9% -7,0% -5,7% -4,1% -9,2% -15,4% 123,2 126,8 126,2 126,3 127,3 -25,8% 97,7 82,6 73,6 73,9 123,6100,0 107,3 116,1 116,6 111,8 103,7 105,0 48,7 50,4 var% NTN var% prezzi 72,2 I NTN I prezzi 53,62004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 20141.1 I volumiCon la sola esclusione dei comuni delle provincie di Trento e Bolzano, nel 2014, il volume di compravenditedi abitazioni in Italia, è stato pari a 421.336 NTN facendo registrare un incremento del 3,5% rispetto al2013. Per il comparto residenziale si tratta del primo rialzo dopo tre anni di perdite consecutive. Nel corsodell’intero 2014, l’andamento trimestrale3 ha evidenziato una generale tendenza alla ripresa con tassi divariazione, calcolati su trimestri omologhi, positivi nel primo trimestre (+4,2%) e negli ultimi due trimestridell’anno (+4,2% e +7,1% rispettivamente) intervallata solo da un secondo trimestre che ha mostrato uncalo tendenziale dell’1%.L’andamento e la distribuzione dei volumi di scambio per macro aree geografiche (Tabella 1 e Figura 3)evidenzia una ripresa delle compravendite più accentuata nell’area del Centro, che con una quota dimercato pari al 21,3%, segna un rialzo del 6,5%. Nell’area del Nord-Est, che rappresenta il 19% degli scambicomplessivi, l’incremento è del 5,0%, mentre l’area del Nord-Ovest, dove si concentra la quota più elevatadelle transazioni, 32,7%, guadagna il 3,4%. Infine, risultano ancora contenuti i tassi registrati nelle aree delSud, +0,8% e delle Isole, +0,2%.L’analisi condotta nel dettaglio dei comuni capoluoghi e non capoluoghi mostra come il rialzo complessivo,osservato a livello nazionale, sia influenzato in misura maggiore dalle buone performance dei comunicapoluogo, dove le compravendite di abitazioni sono cresciute, rispetto al 2013, del 7,1%. Tra le diversearee del paese, i capoluoghi del Centro registrano l’incremento più elevato con un tasso di rialzo del 10,5%.Piuttosto sostenuti risultano anche i tassi di variazione dei capoluoghi del Nord, con il Nord-Est in rialzo del7,9% e il Nord-Ovest del 7,1%. I capoluoghi delle due isole maggiori, mostrano un recupero degli scambiprossimo al 4%, mentre più lieve è il rialzo al Sud, +1,1%.3 Cfr. Nota trimestrale - Andamento del mercato immobiliare nel IV trimestre 2014 e sintesi annua, pubblicata sul sito dell’Agenzia delle Entrate, http://www.agenziaentrate.gov.it. 4

RAPPORTO IMMOBILIARE 2015Il settore residenzialeNei comuni non capoluogo gli scambi di abitazioni risultano complessivamente in rialzo dell’1,8% con unapunta del 3,6% per quelli dell’area Nord Est mentre restano ancora in campo negativo i comuni minori delleIsole che perdono, anche nel 2014, l’1,5% dei volumi di scambio.Nel 2014, l’IMI (intensità del mercato immobiliare) risulta piuttosto stabile rispetto al 2013, con un valore, alivello nazionale, pari all’1,24%. La quota di abitazioni compravendute, rispetto allo stock esistente,raggiunge l’1,44% nel Nord Ovest e scende sotto l’1% nel Sud e nelle Isole. Come già osservato per il NTN,sono i capoluoghi a trainare la ripresa del mercato con un IMI che guadagnando 0,11 punti percentuali siporta a 1,74%.In Figura 4 sono presentati i grafici dell’andamento del numero indice del NTN4 dal 2004, per l’Italia e lesingole aree geografiche, per i comuni capoluogo e i non capoluoghi.Osservando l’andamento degli indici del NTN, è evidente, per tutte le macro aree, la crescita del volume dicompravendite per i comuni non capoluogo fino al 2006, mentre il mercato dei capoluoghi nello stessoanno subiva la prima flessione ad eccezione dei capoluoghi del Nord dove il calo si manifesta nel 2007. Dal2009 si nota la migliore tenuta del mercato nei capoluoghi dove, anche nel 2011, si registrano le miglioriperformance, mentre le compravendite di abitazioni continuano a subire un ridimensionamento per icomuni minori. Nel 2012 è evidente il crollo generalizzato delle compravendite, in tutte le aree geografichee senza distinzione fra capoluoghi e non capoluoghi. Il 2013 mostra ancora volumi in contrazione ma a ritmimeno sostenuti rispetto a quelli osservati nel 2012. Con la sola eccezione dei comuni non capoluogo delleIsole, nel 2014 appare evidente un’inversione di tendenza che porta il mercato in nuova fase di ripresageneralizzata delle compravendite sia per i capoluoghi sia per i comuni non capoluoghi.L’andamento dell’indicatore dell’intensità del mercato, IMI (Tabella 1 e Figura 5), segue le compravendite,evidenziando un valore medio nazionale pari all’1,24%, segnando un aumento di 0,04 punti percentualirispetto al 2014. L’aumento maggiore si riscontra al Centro che segna un incremento di 0,08 puntipercentuale, anche il Nord Ovest ed il Nord Est segnano un aumento dell’IMI, rispettivamente di 0,04 e 0,06punti percentuali, mentre nelle aree del Sud e delle Isole il valore dell’IMI è abbastanza simile a quello del2013. L’area del Nord Ovest si conferma quella con la maggiore quota di stock compravenduto con un IMIdell’1,44%.L’andamento del mercato distinto per classi demografiche di comuni (Tabella 2 e Figura 6), mostra nel 2014un generale incremento delle compravendite confermando l’effetto traino delle grandi città (con più di 250mila abitanti) che crescono dell’8,6% e dei comuni con popolazione nelle classi tra 50 e 250 mila e tra 25 e50 mila in rialzo del 4,8% e del 4,2% rispettivamente. L’analisi conferma, inoltre, il ritardo della ripresa neicomuni minori, con popolazione inferiore ai 5 mila abitanti, che anche nel 2014 continuano a mostrare unaperdita degli scambi, -2,3%. Infine, la classe dei comuni 5 - 25 mila abitanti, classe nella quale si realizza laquota più elevata di compravendite, 32,2% del mercato nazionale di abitazioni, mostra una variazionepositiva del 2,5%.In termini di IMI, sono le stesse grandi città (più di 250 mila abitanti) a registrare il valore più elevato, 1,71%e il maggior rialzo, 0,15 punti percentuali. Di contro, il valore minimo dell’IMI, 0,87%, ancora in calo nel2014, -0,02 punti percentuali, si riscontra per la classe dei comuni con meno di 5.000 abitanti, classe nellaquale rientrano molti comuni montani e in calo demografico.L’andamento dal 2004 degli indici del NTN per classi demografiche dei comuni, sottolinea quanto giàosservato, con le compravendite in aumento fino al 2006 per le 3 classi di comuni più piccoli, con numero diabitanti inferiore a 50.000, mentre la classe delle città maggiori, con oltre 250.000 abitanti, risulta in calogià a partire dal 2005, e la classe intermedia, tra 50.000 e 250.000 abitanti, risulta stazionaria nel 2006. Nel2008 e nel 2009 è evidente la decisa decrescita per tutte le classi di comuni e nel 2010 nelle città con oltre25 mila abitanti il mercato torna a crescere. Nel 2011 le compravendite di abitazioni continuano a cresceresolo nelle grandi città mentre nel 2012 è evidente la discesa dell’indice di circa 20 punti in tutte le classi. Nel2013 si conferma per tutti le classi un rallentamento delle perdite. In controtendenza, nel 2014 le4 Le serie storiche dell’indice NTN e dell’IMI non comprendono i dati dei 45 comuni del Friuli Venezia Giulia dove vige il sistema ‘tavolare’. 5

RAPPORTO IMMOBILIARE 2015Il settore residenzialecompravendite immobiliari crescono in tutte le classi di comuni con la sola eccezione dei comuni con menodi 5.000 abitanti (Figura 6).La mappa della distribuzione comunale del NTN nel 2014 (Figura 8) mostra come, nonostante si osservi unaripresa dei volumi in tutte le ripartizioni geografiche, i comuni nei quali si registra uno scarso numero discambi risulta ancora piuttosto elevato. Sono infatti più di 6.900 i comuni nei quali sono statecompravendute meno di 100 abitazioni e solo 89 i comuni nei quali nel 2014 si sono superate le 500abitazioni compravendute.Infine, la Figura 9 riporta la mappa della distribuzione dell’IMI nel 2014 e, in alto a destra, la mappa dell’IMInel 2006, anno in cui si è rilevato il massimo numero di NTN di abitazioni. Risulta evidente quanto abbiaperso in dinamica il mercato abitativo negli ultimi anni, conservando sostanzialmente immutata ladistribuzione sul territorio nazionale. Erano 3.293, infatti, i comuni nel 2006 con un IMI superiore al 3%, nel2014 sono stati solo 35 (erano 32 nel 2013, 73 nel 2012, 351 nel 2011 e 982 nel 2010).Tabella 1: NTN ed IMI e variazione annua per area, capoluoghi e non capoluoghiArea NTN Var.% Quota NTN IMI Differenza 2014 NTN per Area 2014 IMI 2013/14Nord OvestNord Est 137.611 2013/14 32,7% 1,44% 0,04Centro 79.640 18,9% 1,37% 0,06Sud 89.681 3,4% 21,3% 1,37% 0,08Isole 76.290 5,0% 18,1% 0,96% 0,01ITALIA 38.114 6,5% 0,92% 0,00 0,8% 9,0% 1,24% 0,04Area 421.336 0,2% 100,0%(Capoluoghi) 3,5% IMI Differenza NTN Var.% Quota NTN 2014 IMI 2013/14Nord Ovest 2014 NTN per AreaNord Est 2013/14 1,74% 0,11Centro 42.816 29,7% 1,59% 0,12Sud 26.467 7,1% 18,4% 1,71% 0,18Isole 43.456 7,9% 30,2% 1,25% 0,01ITALIA 19.047 10,5% 13,2% 1,17% 0,04 12.331 1,1% 1,56% 0,11Area 144.118 3,9% 8,6%(Non Capoluoghi) 7,1% 100,0% IMI Differenza NTN Var.% 2014 IMI 2013/14Nord Ovest 2014 NTN Quota NTNNord Est 2013/14 per Area 1,33% 0,02Centro 94.795 1,28% 0,04Sud 53.173 1,8% 34,2% 1,15% 0,02Isole 46.225 3,6% 19,2% 0,89% 0,00ITALIA 57.243 2,9% 16,7% 0,83% -0,01 25.782 0,7% 20,6% 1,12% 0,01 277.218 -1,5% 1,8% 9,3% 100,0% 6

RAPPORTO IMMOBILIARE 2015Il settore residenzialeFigura 3: Distribuzione NTN 2014 per aree geografiche, capoluoghi e non capoluoghiITALIA Nord Ovest 32,7% Isole 9,0% Sud Centro non capoluoghi Nord Est 18,1% 21,3% 18,9% Isolecapoluoghi Nord Ovest 9,3% Nord Ovest Isole 29,7% 34,2% 8,6% Nord Est Sud Nord Est Sud 18,4% 20,6% 19,2%13,2% Centro Centro 16,7% 30,2% 7

RAPPORTO IMMOBILIARE 2015Il settore residenzialeFigura 4: Numero indice NTN nazionale e per aree geografiche, capoluoghi e non capoluoghi120 120110 107,2 110 109,8 104,6 106,2 100 103,7 100,6 100 102,6100 100,0105,0 106,4 101,5 99,9 97,7 90 103,790 84,6 98,9 85,9 91,0 82,6 75,7 97,1 97,6 83,180 74,3 75,4 89,2 80 73,4 72,0 73,5 73,1 72,0 73,6 73,972,2 75,9 78,0 73,170,970 70 72,0 72,2 73,571,4 69,060 ITALIA 56,5 56,7 60 Nord Ovest 55,6 56,5 52,8 Capoluoghi 52,8 Capoluoghi 53,6 50,4 50 53,0 50,7 Non Capoluoghi 47,750 52,4 48,7 Non Capoluoghi 53,7 49,0 46,9 47,6 48,440 40 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014120 120110 106,1 110 103,6104,1 102,3 103,2 105,4 103,1 99,5 103,0 98,9100 100 102,6 103,4 96,8 100 102,7 99,6 96,4 10090 90 81,3 81,2 91,3 79,7 91,8 81,480 78,6 72,8 80 80,6 74,4 70,3 75,6 69,8 79,732,9 71,9 74,170 75,6 69,4 70 60,3 69,4 69,2 68,1 67,2 71,7 69,3 61,960 Nord Est 65,9 50,9 52,7 60 Centro 56,0 Capoluoghi 54,1 51,750 Capoluoghi 46,5 48,1 49,9 48,6 Non Capoluoghi 47,7 44,3 46,6 5040 42,8 44,2 Non Capoluoghi 43,5 44,8 40 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014120 120110 103,8 105,8 110 107,3 108,5 106,3 103,7 104,5 106,1 99,9 104,2100 103,5 100,2 100 100 101,0 100 100,2 97,7 88,6 98,490 89,7 86,480,2 77,5 90 95,1 88,5 86,9 81,1 76,7 83,2 79,280 78,9 77,4 76,1 80 76,1 79,7 74,677,175,3 74,4 75,070 61,4 70 75,274,873,4 74,160 Sud 58,3 55,9 56,5 60 Isole 55,6 48,9 Capoluoghi 59,1 53,7 50 Capoluoghi50 53,3 Non Capoluoghi 52,3 54,6 50,2 48,7 48,8 Non Capoluoghi 52,5 52,8 40 48,3 48,140 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 8

RAPPORTO IMMOBILIARE 2015Il settore residenzialeFigura 5: Andamento IMI nazionale e per aree geografiche, capoluoghi e non capoluoghi4,0% 4,0%3,5% 2,99% 3,00% 3,5% 3,37% 3,36% 3,243%,24% 3,30% 2,89%2,90% 3,30% 3,07% 2,84%3,0% 3,0% 3,24% 3,00% 3,12%3,11%2,83% 2,62%2,5% 2,77%2,84%2,82% 2,59% 2,5% 2,82% 2,52% 2,24% 2,28% 2,22% 2,13% 2,0% 2,48% 2,16%2,13% 2,58% 2,04% 1,5% 2,15% 2,10% 1,0% 2,38% 2,08%2,0% 2,13% 1,87% 1,80% 2,13% 1,72% 1,74%1,5% 2,12% 2,09%2,00% 1,63%1,0% 1,89% 1,56% 1,56% 1,84%1,78% 1,45% 1,54% 1,39% 1,44% 1,47% 1,69% 1,20% 1,24% 1,32% 1,31% 1,33% ITALIA Nord Ovest 1,24% Capoluoghi 1,10%1,12% Capoluoghi Non Capoluoghi Non Capoluoghi0,5% 0,5% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 20144,0% 4,0%3,5%3,0% 3,46% 3,48% 3,43% 3,5% 3,10% 3,16% 3,04% 3,42%3,44% 3,39% 3,32%3,363%,31% 3,11% 3,0% 3,09% 3,13% 3,012%,82% 3,05% 3,09% 3,11% 2,89% 2,45% 2,96% 2,77% 2,29% 2,16%2,24% 2,5% 2,6292,%2,276%%2,022%,13%2,320,0%7%2,28%2,010,%69%2,5% 2,42% 2,11% 2,16% 2,0%2,0% 1,5%1,5% 2,36% 2,09% 2,00%1,0%0,5% 2,09% 2,03% 1,94% 1,541%,45% 1,60% 1,71% 1,96% 1,92% 1,53% 1,40% 1,36% 1,82% 1,29% 1,37% 1,35% 1,30% 1,27% 1,44% Nord Est Centro Capoluoghi 1,24% Non Capoluoghi 1,0% Capoluoghi 1,29% 1,13% 1,15% Non Capoluoghi 0,5% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 20144,0% 4,0% Isole Sud3,5% Capoluoghi 3,5% Capoluoghi Non Capoluoghi Non Capoluoghi3,0% 3,0% 2,5% 2,42%2,49%2,37% 2,0% 2,49%2,58%2,46% 1,5% 2,16% 2,27%2,222%2,3,002%%2,00%2,5% 2,06% 2,11% 2,10% 1,0%2,0% 2,08%1,911%,85%1,72%1,76%1,71% 0,5%1,5% 1,97%2,02%2,01%1,87%1,621%,66%1,50%1,45%1,38%1,371%,24% 1,25% 2,04%2,16%2,13%1,92% 1,79%1,77% 1,72%1,0% 1,75%0,5% 1,58% 1,49% 1,41% 1,67% 1,501%,39% 1,22%1,13%1,17% 1,44% 1,06% 1,37% 1,30% 0,96% 1,31% 0,96% 1,03% 0,92% 0,92% 0,99% 0,97% 0,89% 0,89% 0,84%0,83% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 9

RAPPORTO IMMOBILIARE 2015Il settore residenzialeTabella 2: NTN, IMI e variazione annua per classi demografiche dei comuniAnno 2014Classi N. comuni NTN Var.% NTN Quota NTN IMI Differenzademografiche 2014 2013/14 per Classe 2014 IMI 2013/14di comuni 5.392 1.991 63.990 -2,3% 15,2% 0,87% -0,02< 5.000 135.787 2,5% 32,2% 1,18% 0,025.000 - 25.000 241 4,2% 13,6% 1,29% 0,0525.000 - 50.000 128 57.445 4,8% 19,1% 1,36% 0,0550.000 - 250.000 80.678 8,6% 19,8% 1,73% 0,15> 250.000 12 83.436 3,5% 100,0% 1,24% 0,04Totale 7.764 421.336Figura 6: Indice NTN per classi demografiche dei comuni110 105,6107,5 108,0 105,2 105,0 103,7 102,3100 102,9 103,0 101,4 97,7 100,0 100,6 98,1 97,990 95,1 87,7 84,2 87,9 83,8 82,6 75,2 75,5 76,880 80,6 74,4 73,674,6 75,3 73,2 73,9 72,8 75,4 72,7 72,2 70,670 73,2 70,7 72,0 69,6 59,1 61,260 56,4 < 5.000 5.000 - 25.000 53,0 54,9 52,0 50.000 - 250.000 51,6 50,450 25.000 - 50.000 Totale 53,6 49,9 50,6 >250.000 47,1 52,1 48,2 48,7 45,2 46,0 46,240 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014Figura 7: Andamento IMI per classi demografiche dei comuni3,30% 3,08% 3,01% 3,04% 3,04% 2,99% 2,98% 2,98% 3,00% 2,88% 2,79% 2,84%2,80% 2,83% 2,83% 2,89% 2,59% 2,26% 2,27%2,30% 2,20% 2,03%1,80% 2,37% 2,02% 2,16%1,30% 2,32% 2,35% 2,19%0,80% 1,96% 2,20% 2,15% 2,05% 1,98% 1,90% 1,93% 1,93% 1,84% 1,84% 1,89% 1,871%,80% 1,68% 1,73% 1,80% 1,58% 1,35% 1,43% 1,29% 1,24% 1,55% 1,46% 1,37% 1,30% 1,18% 1,32% 1,24% 0,87% < 5.000 5.000 - 25.000 1,38% 1,20% 25.000 - 50.000 50.000 - 250.000 1,30% >250.000 Totale 1,01% 1,16% 0,89% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 10

RAPPORTO IMMOBILIARE 2015Il settore residenzialeFigura 8: Mappa distribuzione NTN 2014 nei comuni italiani 11

RAPPORTO IMMOBILIARE 2015Il settore residenzialeFigura 9: Mappa distribuzione IMI 2014 nei comuni italiani 12

RAPPORTO IMMOBILIARE 2015Il settore residenziale1.2 Le dimensioniNel 2014 si sono vendute abitazioni per un totale di circa 44 milioni di metri quadrati5, con una superficiemedia per unità abitativa compravenduta pari a 105,2 m2 (Tabella 3). Rispetto al 2013, a livello nazionale lasuperficie compravenduta è aumentata del 5,0%, valore poco più elevato del rialzo dei volumi. Le abitazionicompravendute sono mediamente più piccole nei capoluoghi, 98,2 m2, rispetto ai 108,9 m2 dei noncapoluoghi. In particolare, è nei capoluoghi del Nord Ovest che le abitazioni scambiate sono mediamentepiù piccole, 90 m2 a fronte delle residenze compravendute nel Nord Est per le quali si osserva la superficiemedia più elevata, 115,1 m2. Nel Sud e nelle Isole le differenze di superficie media tra capoluoghi e comuniminori risultano più attenuate con una superficie media di poco superiore ai 106 m2 nei comuni capoluogo edi poco superiore ai 109 m2 nei comuni minori.In Tabella 4 è riportata la distribuzione delle compravendite (in termini di NTN) per classi dimensionali delleabitazioni (monolocali, piccola, medio-piccola, media e grande), dalla quale si nota che le tipologiemaggiormente scambiate sono la ‘media’ (130.233 NTN) e la ‘piccola’ (103.822 NTN).In termini di variazioni, rispetto al 2013, la Tabella 5 mostra una situazione piuttosto diversificata e consegni opposti per le diverse classi dimensionali. L’analisi di dettaglio evidenzia come la ripresa complessiva,osservata a livello nazionale e in tutte le aree del paese sia maggiormente concentrata per le abitazioni didimensioni maggiori con tassi di aumento che decrescono al diminuire della dimensione degli alloggi fino adivenire negativi per le abitazioni piccole e monolocali. In particolare a fronte di una crescita degli scambi diabitazioni grandi di circa il 10%, i monolocali continuano a registrare un calo del 3,3%. La tendenza risultaanaloga nei comuni non capoluogo, mentre nei capoluoghi il rialzo coinvolge tutte le tipologie di abitazionima con tassi decisamente più contenuti per i monolocali (+0,5%) e la tipologia piccola (+4,5%) rispetto aquelli osservati per le abitazioni grandi (+12,9%) e medie (+10,4%).La distribuzione del NTN 2014 per classi dimensionali delle abitazioni compravendute, nazionale, per areegeografiche e per capoluoghi e non capoluoghi, mostrata nella Figura 10, evidenzia un andamentodiversificato nei diversi ambiti territoriali. Infatti, nel Sud e soprattutto nelle Isole si osservata una quotamaggiore di compravendite di abitazioni di taglio medio, mentre risulta ridotto, rispetto alle altre aree, loscambio di abitazioni piccole in misura ancora più accentuata nei comuni capoluogo. Per contro, nel Nord ein particolare nel Nord-Ovest, gli acquisti riguardano in maggior parte abitazioni di dimensioni più ridottenei capoluoghi.Relativamente alla distinzione per classi demografiche di comuni (Tabella 6), le abitazioni compravenduterisultano mediamente più grandi nei comuni più piccoli (con meno di 5.000 abitanti), con una superficiemedie di 113 m2 circa che decresce fino ai 92,6 m2 osservati per le abitazioni scambiate nelle città piùpopolose (oltre 250.000 abitanti).5 Le superfici complessive e medie per unità residenziale oggetto di compravendita sono state stimate sulla base dei vani catastali e della superficie del vano medio comunale. Ai fini del calcolo sono state stimate anche le consistenze in vani delle unità immobiliari per le quali quest’ultimo dato non è presente nella nota Unica di trascrizione. 13

RAPPORTO IMMOBILIARE 2015Il settore residenzialeTabella 3: Superficie totale e media per unità (stima) delle abitazioni compravendute per area, capoluoghi e noncapoluoghiArea Superficie Superficie Quota Var% Differenza sup. 2014 media superficie per area superficie media 2013/14Nord Ovest m2 m2Nord Est 31,3% 2013/14 m2Centro 13.896.154 101,0 19,9%Sud 8.822.009 110,8 20,8% 4,6% 1,2Isole 9.215.129 102,8 18,7% 6,7% 1,7ITALIA 8.280.975 108,5 7,6% 1,1 4.128.962 108,3 9,3% 2,4% 1,7Area 105,2 100% 2,2% 2,2(Capoluoghi) 44.343.230 Superficie 5,0% 1,4 Superficie media Quota Var% Differenza sup.Nord Ovest superficie per area superficie media 2013/14Nord Est 2014 m2 2013/14 m2Centro m2 27,3%Sud 90,1 19,1% 8,2% 0,9Isole 3.858.121 102,0 30,0% 9,3% 1,3ITALIA 2.699.994 14,4% 12,2% 1,4 4.248.290 97,8 2,6% 1,6Area 2.036.222 106,9 9,3% 5,1% 1,2(Non Capoluoghi) 1.313.246 106,5 100% 8,4% 1,2 14.155.873 Var% Differenza sup.Nord Ovest Superficie 98,2 Quota superficie media 2013/14Nord Est Superficie superficie per area 2013/14 m2Centro 2014Sud m2 media 33,3% 3,3% 1,6Isole m2 20,3% 5,5% 2,1ITALIA 10.038.033 16,5% 3,9% 1,1 6.122.015 105,9 20,7% 2,3% 1,7 4.966.839 115,1 0,9% 2,6 6.244.754 107,4 9,3% 3,4% 1,7 2.815.716 109,1 100% 109,2 30.187.357 108,9Tabella 4: NTN 2014 per classi dimensionali delle abitazioni per area, capoluoghi e non capoluoghiArea Monolocali Piccola Medio Media Grande nd Totale piccolaNord Ovest 11.077 39.032 40.879 14.525 3.176 137.611Nord Est 4.347 17.503 28.922 27.130 11.386 3.386 79.640Centro 7.375 23.148 15.888 26.511 5.384 89.681Sud 9.899 15.993 17.992 23.610 9.271 5.481 76.290Isole 4.186 14.470 12.104 6.838 2.685 38.114Italia 8.146 130.233 4.198 20.112 36.884 103.822 6.795 46.218 421.336Area 84.066 Media nd(Capoluoghi) Monolocali Piccola Grande Totale Medio 11.741 502Nord Ovest 4.343 13.504 piccola 9.271 3.523 587 42.816Nord Est 1.731 6.065 2.899 1.716 26.467Centro 3.612 9.204 13.220 3.976 708 43.456Sud 2.008 12.087 5.913 6.659 2.013 713 19.047Isole 1.191 3.777 8.845 4.642 1.438 4.227 12.331Italia 12.885 2.229 3.881 13.849 144.118 2.117 45.533 ndArea Monolocali 37.663 29.961 Grande Totale(Non Capoluoghi) Media 2.674 6.734 Piccola Medio 11.002 2.799 94.795Nord Ovest 2.616 piccola 29.138 8.487 3.668 53.173Nord Est 3.763 25.528 17.859 5.294 4.773 46.225Centro 7.890 11.437 19.718 13.291 4.825 1.971 57.243Sud 2.995 11.061 9.975 16.951 2.760 15.886 25.782Isole 23.999 12.215 9.147 277.218Italia 7.462 32.369 5.917 10.589 84.700 66.159 4.677 54.106 14

RAPPORTO IMMOBILIARE 2015Il settore residenzialeTabella 5: Variazione NTN 2013/14 (%) per classi dimensionali delle abitazioni per area, capoluoghi e non capoluoghiArea Monolocali Piccola Medio Media Grande nd Totale piccolaNord Ovest -2,4% -0,1% 4,8% 8,9% 4,9% 3,4%Nord Est -2,1% -1,5% 5,9% 9,6% 11,0% -11,9% 5,0%Centro 0,3% 4,3% 7,5% 9,8% 12,6% 6,5%Sud -5,1% -2,8% 8,6% 2,8% -6,4% 0,8%Isole -8,2% -3,6% 3,1% 3,5% 7,2% 1,0% 0,2%Italia -3,3% -0,1% 4,0% 6,3% 8,5% -8,9% 3,5% 6,1% 9,9% -4,2%Capoluoghi Monolocali Piccola Medio Media Grande nd Totale piccolaNord Ovest 1,9% 5,7% 8,5% 10,9% 16,1% 7,1%Nord Est 3,0% 2,4% 8,2% 12,1% 13,9% -12,6% 7,9%Centro -1,1% 8,4% 8,7% 15,6% 15,2% 10,5%Sud -2,0% -5,5% 11,1% 10,4% 3,4% 1,1%Isole 0,7% 1,2% 3,4% 4,6% 13,0% -17,1% 3,9%Italia 0,5% 4,5% 1,0% 6,9% 12,9% 7,1% 7,9% 10,4% -7,7% -3,7%Non Capoluoghi Monolocali Piccola Medio Media Grande nd Totale piccolaNord Ovest -5,1% -2,8% 3,3% 8,3% 3,0% 1,8%Nord Est -5,2% -3,4% 4,8% 8,3% 10,1% -11,8% 3,6%Centro 1,8% 0,1% 6,7% 4,6% 10,8% -10,3% 2,9%Sud -5,8% -1,9% 6,2% 2,1% 0,7%Isole -11,3% -5,3% 3,0% 1,5% 5,9% 4,4% -1,5%Italia -5,2% -2,5% 5,4% 4,1% 6,4% -9,3% 1,8% 5,1% 8,6% -4,3% 15

RAPPORTO IMMOBILIARE 2015Il settore residenzialeFigura 10: Quote NTN 2014 per classi dimensionali delle abitazioni compravendute, nazionale e per aree geografiche Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande100% 11,5% 9,9% 12,4% 100% 10,8% 8,3% 11,9% 90% 90% 80% 32,5% 32,5% 80% 30,4% 27,7% 31,6% 70% 70% 60% 32,4% 60% 50% 50% 40% 40% 21,5% 21,8% 30% 30% 20% 21,0% 21,4% 20,7% 20% 21,4% 10% 10% 0% 25,9% 26,9% 25,3% 0% 29,0% 31,9% 27,7% 9,2% 9,2% 9,2% Italia Capoluoghi Non Capoluoghi 8,2% 10,3% 7,3% Nord Ovest Capoluoghi Non Capoluoghi Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande100% 14,9% 11,2% 16,8% 100% 11,0% 9,5% 12,4% 90% 90% 80% 35,8% 80% 31,4% 31,7% 31,2% 70% 70% 60% 35,6% 35,5% 60% 50% 50% 40% 20,8% 22,8% 19,8% 40% 21,3% 21,2% 21,5% 30% 30% 20% 23,0% 23,4% 22,7% 20% 27,5% 29,0% 26,0% 10% 5,7% 6,7% 5,2% 10% 8,7% 8,7% 8,8% 0% Nord Est Capoluoghi Non Capoluoghi 0% Centro Capoluoghi Non Capoluoghi Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande100% 9,7% 11,0% 9,2% 100% 11,9% 12,4% 11,6% 90% 90% 34,2% 80% 33,3% 36,3% 32,3% 80% 31,3% 70% 70% 19,2% 60% 60% 23,0% 40,0% 50% 50% 11,8% 40% 20,4% 21,2% 20,2% 40% Isole 18,2% 19,6% 30% 30% 20% 22,6% 20,6% 23,3% 20% 19,2% 24,8% 10% 14,0% 11,0% 15,0% 10% 10,3% 12,6% 0% Sud Capoluoghi Non Capoluoghi 0% Capoluoghi Non CapoluoghiTabella 6: Superficie totale e media per unità (stima) delle abitazioni compravendute per classi demografiche dei comuniClassi N. comuni Superficie Superficie Quota Var% Differenza sup.demografiche 2014 media superficie per superficie media 2013/14di comuni 5.392 m2 m2 1.991 classe 2013/14 m2< 5.000 7.234.336 113,15.000 - 25.000 241 15.010.430 110,5 16,3% -0,3% 2,325.000 - 50.000 128 103,2 33,9% 4,3% 1,850.000 - 250.000 5.930.473 104,6 13,4% 5,2% 1,0> 250.000 12 8.438.193 19,0% 6,4% 1,5Totale 7.764 7.729.798 92,6 17,4% 10,0% 1,2 44.343.230 105,2 100% 5,0% 1,4 16

RAPPORTO IMMOBILIARE 2015Il settore residenziale1.3 Il fatturatoDalla Banca dati OMI è possibile calcolare le quotazioni medie del settore residenziale per ciascun comune.È opportuno ribadire che nel 2014 è stata realizzata la revisione generale delle zonizzazioni comunalisull’intero territorio nazionale e tale processo ha reso necessaria la ricostruzione della serie storica dellequotazioni, in particolare tra il 2013 e il 2014, al fine di neutralizzare gli effetti dei mutati ambiti territorialidi riferimento.La mappa riportata in Figura 11 mostra la distribuzione del rapporto tra la quotazione media di ciascuncomune e la quotazione media nazionale delle abitazioni.Sulla base delle superfici stimate e delle quotazioni medie comunali tratte dalla banca dati OMI si èeffettuata una stima6 di larga massima del valore monetario delle abitazioni compravendute nel 2014.In linea con l’andamento delle transazioni il valore di scambio complessivo risulta in aumento del 4%(Tabella 7). Per l’acquisto di abitazioni nel 2014 il settore ha guadagnato circa 5 miliardi, si sono spesi infatti72,1 miliardi di euro a fronte dei 67,5 miliardi registrati nel 2013. L’aumento è diffuso in tutto le aree delpaese con il tasso di rialzo più elevato nell’area del Centro, 6,5%, del 4% circa al Nord, e contenuti intorno a0,5% al Sud e nelle Isole. La crescita del “fatturato” è più elevata nei comuni capoluogo (+6,2%) rispetto aicomuni non capoluogo (+2,2%). La distribuzione del valore monetario tra le aree, in linea con quella delNTN, mostra una quota maggiore al Nord Ovest, che rappresenta il 34% circa del “fatturato” nazionale,mentre tra i capoluoghi il fatturato è maggiormente concentrato nell’area del Centro, 37% circa del totaledel valore monetario realizzato nei comuni capoluogo (Figura 12).Se osserviamo la stima del fatturato medio per unità, emerge chiaramente il maggior valore medio delleabitazioni del Centro, in generale, ed in particolare dei capoluoghi, con 276 mila euro circa spesi perl’acquisto di un‘abitazione nelle città di quest’area.Nei grafici di Figura 13 sono riportati l’andamento dal 20077 dei numeri indice del fatturato per i capoluoghie per i comuni non capoluoghi nonché il confronto tra la serie degli indici del fatturato e delle transazioni.Le serie mostrano tassi di crescita del valore di scambio delle abitazioni più accentuati nei comunicapoluogo rispetto ai comuni minori. È evidente, inoltre, che l’andamento del valore di scambio èfortemente influenzamento dal NTN con le due serie che mostrano variazioni del tutto simili nell’interoperiodo.La stima del fatturato delle abitazioni per classi demografiche dei comuni (Tabella 8) conferma che i valoripiù bassi si riscontrano nei comuni più piccoli, inferiori a 5.000 abitanti, con 117.000 euro circa perabitazione, e il valore mediamente più elevato si ha per le città più grandi, 268.000 euro circa. Quest’ultimaè anche la classe di comuni in cui il fatturato presenta l’aumento maggiore, +7,5%, rispetto agli incrementicompresi tra il 2,7% e il 3,4% rilevate nelle classi tra 5mila e 250mila fino alla variazione negativa che siosserva per i comuni con meno di 5mila abitanti.6 Tale stima è stata ottenuta moltiplicando la quotazione media comunale per metro quadrato di ciascun semestre per il rispettivo totale comunale delle superfici compravendute (vedi nota 5).7 I numeri indice del fatturato e del NTN dal 2007 sono stati calcolati, per comparabilità, escludendo tutti i comuni dove vige il sistema ‘tavolare’ nelle province autonome di Trento (n. 223 comuni) e Bolzano (n. 116 comuni), nel Friuli Venezia Giulia (n. 45 comuni), nel Veneto (n. 3 comuni) e nella Lombardia (n. 2 comuni). 17

RAPPORTO IMMOBILIARE 2015Il settore residenzialeFigura 11: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali 2014 (valore medio nazionale* 1.046 = 1)* il valore medio nazionale è rappresentato dalla media non pesata dei valori medi comunali 18

RAPPORTO IMMOBILIARE 2015Il settore residenzialeTabella 7: Stima del fatturato totale e medio per unità e variazione annua per area, capoluoghi e non capoluoghiArea Stima Stima fatturato Quota Var.% Differenza fatturato 2014 medio u.i. fatturato fatturato fatturato medioNord Ovest € per area 2013/14Nord Est miliardi € u.i. 2013/14Centro 176.600 33,7% 4,0% €Sud 24,3 168.700 18,6% 4,2%Isole 13,4 225.000 28,0% 6,5% 1.100ITALIA 20,2 125.500 13,3% 0,6% -1.300 120.100 0,4%Area 9,6 171.000 6,4% 4,0% 0(Capoluoghi) 4,6 100,0% Var.% -300 72,1 Stima fatturato fatturato 200Nord Ovest medio u.i. Quota 2013/14 800Nord Est Stima € fatturato DifferenzaCentro fatturato 2014 per area 5,7% fatturato medioSud 236.900 4,6% u.i. 2013/14Isole miliardi € 204.300 31,2% 9,7%ITALIA 275.900 16,6% 0,3% € 10,1 169.300 36,9% 3,1%Area 5,4 141.400 6,2% -3.100(Non Capoluoghi) 225.600 9,9% Var.% -6.300 12,0 5,4% fatturato -2.100Nord Ovest 3,2 Stima fatturato 100,0% 2013/14 -1.300Nord Est 1,7 medio u.i. -1.100Centro € Quota 2,9% -1.800Sud 32,5 fatturato 3,9% DifferenzaIsole 149.300 per area 2,1% fatturato medioITALIA Stima 151.000 0,7% u.i. 2013/14 fatturato 2014 177.100 35,8% -1,2% 110.900 20,3% 2,2% € miliardi € 109.900 20,7% 142.700 16,1% 1.500 14,2 400 8,0 7,2% 8,2 100,0% -1.400 6,4 0 2,8 300 39,6 700 19

RAPPORTO IMMOBILIARE 2015Il settore residenzialeFigura 12: Quote fatturato 2014 per aree geografiche, capoluoghi e non capoluoghiITALIA Nord Ovest 33,7% Isole 6,4% Sud 13,3% Centro Nord Est 28,0% 18,6%capoluoghi Nord non capoluoghi Nord Ovest Ovest Isole 31,2% Isole 35,8% 5,4% 7,2%Sud Nord Est Sud Nord Est9,9% 16,6% 16,1% 20,3% Centro Centro 36,9% 20,7%Figura 13: Numero indice fatturato nazionale capoluoghi, non capoluoghi e indice fatturato e NTN nazionale 110 100 100 90 87,5 86,9 87,8 86,7 81,2 80 86,3 77,8 79,879,6 70 75,7 75,4 74,4 66,0 64,1 60 Italia 58,8 60,2 Capoluoghi 54,8 50 52,6 Non Capoluoghi 54,4 40 47,9 48,9 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 20

RAPPORTO IMMOBILIARE 2015Il settore residenzialeFigura 14: Numeri indice fatturato e NTN, nazionale e per aree geografiche110 ITALIA 110 NORD OVEST 100 100100 10090 86,7 90 86,8 80 84,1 75,8 77,3 78,2 77,8 79,8 79,680 84,670 75,4 75,7 74,0 70 73,0 73,9 72,860 I Fatturato 58,8 60 I Fatturato 57,8 52,6 54,8 52,3 54,450 I NTN 54,9 51,6 50 I NTN 54,4 51,3 49,8 49,640 40 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014110 NORD EST 110 CENTRO 100 100100 10090 90 86,0 83,0 82,2 81,980 81,2 73,5 74,9 73,8 77,9 80 83,670 70 75,7 78,4 76,9 71,7 71,7 69,4 60,360 I Fatturato 53,4 51,4 60 I Fatturato 53,1 56,650 I NTN 49,2 50 I NTN 56,2 50,4 53,6 49,3 45,740 48,1 40 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014110 SUD 110 ISOLE 100 100100 100 91,0 91,890 85,8 86,6 84,8 90 84,5 84,3 83,8 88,580 88,3 80 80,8 79,2 77,070 65,9 80,5 70 77,3 75,360 I Fatturato 60,4 57,1 57,5 60 I Fatturato 60,350 I NTN 54,5 55,0 53,2 53,3 50 I NTN 55,5 49,5 49,640 40 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014Tabella 8: Stima del fatturato totale e medio per unità e variazione annua per classi demografiche dei comuniClassi Stima Stima fatturato Quota Var.% Differenzademografiche fatturato fatturato fatturato mediodi comuni N. comuni fatturato 2014 medio u.i. per classe 2013/14 u.i. 2013/14< 5.000 miliardi € € 10,4% €5.000 - 25.000 27,4%25.000 - 50.000 5.392 7,5 116.800 12,5% -1,4% 1.10050.000 - 250.000 1.991 19,8 145.700 18,7% 3,4% 1.200>250.000 31,0% 2,7% -2.200Totale 241 9,0 156.200 100,0% 3,3% -2.300 128 13,5 167.400 7,5% -2.600 22,3 267.700 4,0% 12 72,1 171.000 800 7.764 21

RAPPORTO IMMOBILIARE 2015Il settore residenziale1.4 Le pertinenzeDal 2007 sono disponibili i dati delle compravendite disaggregati anche per le categorie catastali C6 e C7,comprendenti box e posti auto, e C2, magazzini e locali di deposito, che sono conteggiate come ‘pertinenze’e queste categorie possono in buona parte ricondursi al settore residenziale, almeno per la quotarappresentativa dei box e posti auto e delle cantine e soffitte collegati alle abitazioni.Il mercato delle pertinenze mostra una ripresa più lieve rispetto al mercato delle abitazioni con gli scambi dimagazzini che segnano, rispetto al 2013, un timido rialzo dell’1% e una situazione stabile per i box che simantengono a livelli analoghi a quelli registrati nel 2013.L’analisi nel dettaglio delle aree del paese mostra segni alterni di cali e recuperi. Per i Magazzini, la crescitamaggiore si registra nel Nord Est con un aumento delle compravendite del 5,8%, mentre resta ancoraancora in calo il Sud che perde il 2,6% degli scambi. Il Centro e il Nord Est mostrano la performance miglioreper i box e posti auto, con una crescita rispettivamente dell’1,2% e del 3,1%. In controtendenza sonoancora in flessione gli scambi di queste unità nel Nord Ovest e nelle Isole, -2% circa, e al Sud, -1,1%.Il valore dell’intensità del mercato (IMI) per queste unità risulta essere simile a quello dell’anno precedentein tutte le aree geografiche sia per i magazzini sia per i box e posti auto.Tabella 9: NTN ed IMI e variazione annua Magazzini e Box e posti auto per areaMagazzini NTN 2014 Va% NTN Quota NTN per IMI 2014 Differenza IMI 2013/14 Area 2013/14Area 22.102 1,34%Nord-Ovest 10.579 1,2% 30,0% 1,24% 0,00Nord-Est 17.774 5,8% 14,4% 1,18% 0,06Centro 15.866 1,5% 24,1% 0,82% 0,01Sud -2,6% 21,6% 0,87% -0,03Isole 7.303 0,4% 1,09% -0,01Italia 73.624 1,0% 9,9% 0,00Box e posti auto 100,0% IMI 2014 NTN 2014 Va% NTN Differenza IMIArea 2013/14 Quota NTN per 1,65% 2013/14Nord-Ovest 102.778 Area 1,56%Nord-Est 65.171 -1,9% 1,63% -0,05Centro 49.581 3,1% 39,5% 1,36% 0,04Sud 30.599 1,2% 25,1% 1,21% 0,00Isole 11.925 -1,1% 19,1% 1,56% -0,03Italia -1,8% 11,8% -0,03 260.053 0,0% -0,01 4,6% 100,0%Figura 15: Quote NTN 2014 Magazzini e Box e posti auto per aree geograficheMagazzini Nord-Ovest Box e posti auto Nord- 30,0% Ovest Isole Isole 39,5% 9,9% 4,6% Sud 11,8% Sud Nord-Est Centro21,6% 14,4% 19,1% Centro Nord-Est 24,1% 25,1% 22

RAPPORTO IMMOBILIARE 2015Il settore residenziale1.5 La nuda proprietàIn questo paragrafo si analizzano le compravendite del diritto di nuda proprietà sulle abitazioni (NTNnp),ovvero i trasferimento da parte del venditore della proprietà dell’immobile ma non del diritto reale digodimento del bene (usufrutto); quel diritto, cioè, che consente al titolare di mantenerne il possesso e ilpieno utilizzo per tutta la vita o per un determinato periodo.Il volume di compravendita del diritto di nuda proprietà per le abitazioni in Italia nel 2014 è pari a 21.181NTNnp, +1,5% rispetto al 2013, valore poco inferiore all’andamento delle compravendite.La distribuzione per macro aree geografiche e per capoluoghi e non capoluoghi (Tabella 10 e Figura 16),mostra che il maggiore volume di compravendite di nuda proprietà si registra nei comuni non capoluogoche totalizzano quasi i due terzi del NTNnp nazionale. Nell’area del Nord Ovest si realizza il 30% del mercatocon un aumento dell’1,7%. La variazione più elevata si osserva al Centro (+3%), mentre le compravendite dinuda proprietà registrano un calo al Sud e nelle Isole (-1% e -5%).In Figura 17 sono presentati i grafici dell’andamento del numero indice del NTNnp dal 2004, per l’Italia, per icomuni capoluogo e i non capoluoghi e il confronto con l’andamento del numero indice del NTN.Osservando l’andamento degli indici del NTNnp, è evidente la crescita del volume di compravendite fino al2006, la discesa fino al 2009, la migliore tenuta del mercato nei capoluoghi fino al 2011. Negli ultimi anni,come per le compravendite della piena proprietà, è evidente il crollo generalizzato della nuda proprietàsenza distinzione fra capoluoghi e non capoluoghi. Il 2014 segna un’inversione di tendenza con unincremento, seppure di intensità diverse, per entrambi i mercati.Tabella 10: NTNnp e variazione annua per area, capoluoghi e non capoluoghiArea NTNnp Var.% Quota NTNnp 2014 NTNnp per Area 2013/14Nord Ovest 6.516 30,8%Nord Est 3.989 1,7% 18,8%Centro 4.999 2,5% 23,6%Sud 3.905 2,9% 18,4%Isole 1.771 -1,0%ITALIA 21.181 -5,0% 8,4% 1,1% 100%Area NTNnp(Capoluoghi) 2014 Var.% Quota NTNnp NTNnp per AreaNord Ovest 2.063 2013/14Nord Est 1.207 28,6%Centro 2.309 5,9% 16,8%Sud -2,4% 32,0%Isole 997 5,1% 13,8%ITALIA 629 -4,1% 7.206 0,3% 8,7%Area 2,2% 100%(Non Capoluoghi) NTNnp 2014 Var.% Quota NTNnp NTNnp per AreaNord Ovest 4.454 2013/14Nord Est 2.782 31,9%Centro 2.690 -0,1% 19,9%Sud 2.908 4,8% 19,2%Isole 1.142 1,2% 20,8%ITALIA 13.975 0,1% -7,7% 8,2% 0,5% 100% 23

RAPPORTO IMMOBILIARE 2015Il settore residenzialeFigura 16: Distribuzione NTNnp 2014 per aree geografiche, capoluoghi e non capoluoghiITALIA Nord Ovest 30,8% Isole 8,4% Sud 18,4% Nord Est 18,8% Centro 23,6%capoluoghi Nord Ovest non capoluoghi Nord Ovest 28,6% 31,9% Isole Isole 8,7% 8,2% Nord Est 16,8% Sud13,8% Sud Nord Est 20,8% 19,9% Centro Centro 32,0% 19,2%Figura 17: Numero indice NTNnp nazionale, capoluoghi e confronto con NTN Italia120 120110 107,8 110 106,5 102,7 106,5 103,7 101,4100 100,0 103,8 96,3 100 101,4 105,0 97,7 98,6 94,2 100,0 94,2 82,390 83,6 90 82,6 89,7 82,3 79,6 78,2 74,7 78,280 74,6 76,1 80 74,6 74,6 79,7 74,6 70 73,6 73,9 72,270 75,3 74,5 73,9 59,860 NTN np ITALIA 57,2 53,1 54,9 60 NTN np ITALIA 57,2 53,6 50,6 51,4 Capoluoghi 56,0 51,4 50 NTN ITALIA50 50,6 48,7 50,4 Non Capoluoghi 49,4 49,740 40 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 24

RAPPORTO IMMOBILIARE 2015Il settore residenziale2 I mutui ipotecari2.1 I volumiNel 2014 le compravendite di abitazioni con mutuo ipotecario8 (NTN IP) ammontano a 161.842 unità emostrano un netto segnale di ripresa rispetto al 2013 con un tasso di rialzo del 12,7% (Tabella 11).Al Sud si registra il maggior incremento rispetto all’anno precedente (+15,4%) ma, in termini assoluti, è alNord-Ovest che si registra il maggior numero di compravendite assistite da mutuo, 36,7% del totalenazionale, seguito dal Centro con il 22,5%.L’incidenza dei mutui sulle corrispondenti compravendite di abitazioni effettuate da persone fisiche, nellearee del Nord è circa il 45%, mentre nel Sud e nelle Isole tale quota è poco superiore al 30%. Rispetto al2013, l’incidenza degli acquisti con mutuo risulta in aumento, con incremento medio nazionale di 3,1 puntipercentuali.L’andamento degli indici del NTN IP (Figura 19) sottolinea l’inversione di tendenza con una situazioneanaloga in tutte le aree geografiche, con una forte crescita nel biennio 2005-06 per i comuni noncapoluogo. Per tutte le aree del paese, ad eccezione della ripresa del 2010, il calo delle compravendite conmutuo ipotecario risulta continuo dal 2007, anno di inversione della tendenza, con tassi di flessioneaccentuati nel 2008, attenuati nel 2009 e nel 2011, fortemente negativi nel 2012 ed in rallentamento nel2013. Nel 2014 il decisivo rialzo. Gli indici evidenziano, inoltre, come per tutte le aree e per tutti gli ambititerritoriali analizzati, nel 2014 si raggiunge un livello che supera quello del 2012.In Figura 20 sono confrontati gli andamenti dal 2004 della serie dei numeri indice del complesso dellecompravendite di abitazioni relative alle sole persone fisiche (NTN), delle compravendite delle personefisiche assistite da ipoteca (NTN IP) e delle compravendite riconducibili alle stesse persone fisiche diabitazioni sulle quali non si è accesa ipoteca (NTN no IP).L'analisi di confronto evidenzia come nei periodi di espansione i tassi di crescita delle NTN IP siano piùaccentuati del NTN relativo alle PF e soprattutto del NTN per le quali non si è fatto ricorso al creditoipotecario (NTN PF no IP). In altri termini, l’aumento delle compravendite assistite da ipoteca trascina incampo positivo le compravendite delle persone fisiche, mentre rimangono stabili o in discesa, lecompravendite delle persone fisiche non assistite da ipoteca. In modo analogo, nei periodi di ribasso delmercato, le compravendite con ipoteca mostrano le flessioni maggiori. Quanto osservato si presenta inmodo analogo in tutte le aree del paese.Osservando gli andamenti per classi di comuni (Tabella 12) si nota come ancora la classe dei comuni mediopiccoli (con numero di abitanti tra 5.000 e 25.000) sia quella in cui si concentra il maggior numero di NTN IP(53.456), il 33% circa del totale, in crescita rispetto all’anno precedente del 10,9%. L’aumento maggiore(+15,7%) si registra però nelle grandi città (comuni con più di 250.000 abitanti). L’incidenza degli acquisticon mutuo ipotecario rispetto alle compravendite di abitazioni da parte di persone fisiche risulta piùelevata nelle grandi città con una quota di transazioni assistite da ipoteca del 44,1%, a fronte diun’incidenza piuttosto bassa nei comuni piccoli, 31% circa. Risulta in aumento ovunque, con un massimo di+3,5 punti percentuali nei comuni con la classe di 25.000-50.000 abitanti.In Figura 21 è riportata la mappa tematica della distribuzione dell’incidenza dei mutui sulle corrispondenticompravendite di abitazioni (NTN PF), che evidenzia un ricorso al credito minore nei comuni del Sud e delleIsole.8 I mutui ipotecari per l’acquisto di abitazioni da parte di persone fisiche, si riferiscono esclusivamente a quei casi in cui la garanzia reale è proprio l’abitazione acquistata. Non rientrano nella presente analisi, quegli acquisti di abitazioni finanziati da mutui ma con ipoteca iscritta su un immobile diverso da quello acquistato o fornendo altra garanzia reale. Sono escluse, inoltre, le ulteriori forme di finanziamento per l’acquisto delle abitazioni, nonché la rinegoziazione del mutuo, operazione che a fronte di una formale iscrizione di un nuovo mutuo non comporta l’acquisto dell’abitazione. I dati relativi ai mutui riguardano l’intero territorio nazionale ad eccezione dei comuni dove vige il sistema dei libri fondiari (o sistema tavolare) per la pubblicità immobiliare. 25

RAPPORTO IMMOBILIARE 2015Il settore residenzialeTabella 11: NTN IP, incidenza su NTN PF e variazione annua per area, capoluoghi e non capoluoghiArea NTN IP Var% NTN IP Quota NTN-IP INC-NTN PF Differenza INC 2014 2013/14 per area 2014 2013/14Nord-OvestNord-Est 59.419 11,2% 36,7% 45,3% 2,9Centro 32.570 13,2% 20,1% 45,5% 2,8Sud 36.464 13,7% 22,5% 42,5% 2,6Isole 22.088 15,4% 13,6% 30,2% 3,7Italia 11.301 11,5% 30,8% 2,9 161.842 12,7% 7,0% 40,6% 3,1Area 100%(Capoluoghi) NTN IP Var% NTN IP INC-NTN PF Differenza INC 2014 2013/14 Quota NTN-IP 2014 2013/14Nord-Ovest per areaNord-Est 18.014 14,1% 44,2% 2,6Centro 10.023 16,4% 30,9% 44,1% 2,6Sud 19.016 15,4% 17,2% 45,8% 2,3Isole 21,0% 32,6% 37,0% 5,8Italia 6.790 17,7% 11,6% 37,3% 3,9 4.488 16,0% 43,1% 3,1Area 58.331 7,7%(Non Capoluoghi) Var% NTN IP 100% INC-NTN PF Differenza INC NTN IP 2013/14 2014 2013/14Nord-Ovest 2014 Quota NTN-IPNord-Est 10,0% per area 45,8% 3,0Centro 41.406 11,8% 46,1% 3,0Sud 22.547 11,9% 40,0% 39,5% 2,7Isole 17.448 13,0% 21,8% 28,0% 3,0Italia 15.298 16,9% 27,6% 2,3 7,8% 14,8% 39,4% 3,0 6.813 11,0% 103.511 6,6% 100%Figura 18: Quote NTN IP 2014 per aree geografiche Sud Isole Nord-Ovest 13,6% 7,0% 36,7%Centro22,5% Nord-Est 20,1% 26

RAPPORTO IMMOBILIARE 2015Il settore residenzialeFigura 19: Numero indice NTN IP nazionale e per aree geografiche, capoluoghi e non capoluoghi130 130120 116,6 120 114,8 110,2110 109,1 113,1 107,4 110 108,0 105,7 106,1 111,3 103,3 101,5100 106,7105,7 100 90 100 101,4102,590 100 94,880 78,1 91,070 75,678,6 74,6 72,2 80 73,9 76,760 73,8 70,5 70 65,5 70,6 69,569,168,75040 70,5 67,5 73,469,6 66,9 64,230 ITALIA 60 66,767,7 65,2 50,2 Nord Ovest 60,8 Capoluoghi Capoluoghi 43,2 44,8 43,3 45,0 50 43,5 43,741,6 47,4 Non Capoluoghi 42,5 44,5 40 38,3 39,9 42,5 30 Non Capoluoghi 42,8 43,3 39,4 40,0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014130 130 116,7120 114,5 120 110,2 111,7 110 111,1 108,6110 108,0 112,2 107,1 103,3 111,8 102,8100 104,8106,1 100,8 100 105,590 100 94,3 90 100 95,6 82,2 80 77,6 79,280 73,7 68,8 72,0 70 78,070 62,1 60 72,0 68,3 50 74,8 71,3 74,0 76,7 69,6 70,8 67,5 63,563,167,654,6 65,6 71,4 67,5 56,4 Nord Est60 Centro 50,148,850 Capoluoghi 38,9 41,2 40,146,7 Capoluoghi 45,7 42,5 48,440 Non Capoluoghi 38,0 41,4 40 Non Capoluoghi 42,230 35,3 36,6 39,5 30 37,4 41,9 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014130 121,3 130 125,5 120,1 122,1117,8120 113,7 117,1 120 118,4 112,5 112,8 110 115,4116,3 114,2110 107,6100 109,7107,3 100 108,0 90 10090 100 95,2 85,8 81,7 88,5 85,680 76,9 79,8 80 86,9 80,7 85,1 80,670 82,2 75,060 74,7 70 84,0 767,92,0847,62,7 78,1 73,5 69,3 75,270,8 73,7 Sud 44,9 48,3 60 46,7 49,850 Isole Capoluoghi 44,2 40,4 46,4 50 Capoluoghi 45,5 40,8 46,140 Non Capoluoghi 42,5 40 Non Capoluoghi 464,13,442,3 44,030 40,240,0 45,6 30 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 27

RAPPORTO IMMOBILIARE 2015Il settore residenzialeFigura 20: Numero indice NTN PF, NTN IP e NTN PF no IP nazionale e per aree geografiche130 130120 ITALIA 120 111,3 NORD OVEST110 109,1 113,1 110 106,1 106,5 100 104,9 103,3 103,5 99,5101,5100 103,7 98,0 100 93,6 90 100 100,4 100,9 97,2 82,9 79,890 98,9 97,8 88,7 80,5 93,3 79,9 75,880 82,6 74,9 76,5 80 83,0 72,8 74,3 74,2 68,970 75,7 73,870,5 73,7 70 73,9 63,1 62,460 74,1 65,0 58,6 58,0 64,2 69,5 68,7 67,5 60 55,2 I NTN IP 49,8 I NTN IP50 I NTN PF no IP 43,2 54,839,9 51,9 50 I NTN PF no IP 43,5 50,7 52,844,540 I NTN PF 40 I NTN PF 40,0 45,030 30 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014130 130120 112,2 NORD EST 120 111,1111,7 CENTRO 110 103,9102,7 102,8 107,1 105,8110 102,6 100,8100 100 96,3 90 100 97,6 98,3 90 100 97,8 95,090,9 97,3 94,0 86,9 84,9 79,0 79,2 78,970,575,071,7 80 80,3 75,6 75,8 74,680 75,070 72,0 69,9 70 74,8 72,8 72,975,1 74,0 60 69,6 63,1 68,865,6 61,8 50 62,8 54,755,9 56,8 57,3 40 I NTN IP60 I NTN IP 49,5 I NTN PF no IP 55,050 I NTN PF no IP 46,0 52,440 I NTN PF 48,8 I NTN PF 45,7 49,1 42,5 48,4 38,9 36,6 41,430 30 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014130 130 122,1 SUD 118,4 ISOLE120 117,1 120 114,2 112,5110 103,7 103,9 107,6 110 105,9105,1100 97,6 100 97,8 90 100 90 100 80 98,9 96,6 89,1 80 99,8 96,6 86,9 70 92,1 70 86,2 85,1 60 86,681,3 77,5 60 89,7 85,9 79,7 76,5 79,8 76,2 50 78,1 82,2 78,9 40 74,5 75,3 79,5 67,7 74,7 76,273,7 79,0 61,0 58,5 72,2 72,7 59,8 I NTN IP 53,1 51,450 I NTN IP 59,4 I NTN PF no IP 55,3 49,6 I NTN PF no IP 44,2 5430,7,2 54,246,4 46,3 49,240 I NTN PF I NTN PF 41,4 46,130 30 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014Tabella 12: NTN IP, incidenza su NTN PF e variazione annua per classi demografiche dei comuniClassi demografiche di n. comuni NTN IP Var% NTN IP Quota NTN-IP INC-NTN PF Differenza INCcomuni 2014 2013/14 per classe 2014 2013/14 5.399< 5.000 1.997 18.752 6,9% 11,6% 31,0% 2,45.000-25.000 53.456 10,9% 33,0% 41,6% 2,825.000-50.000 242 23.091 14,5% 14,3% 42,2% 3,550.000-250.000 128 31.322 15,1% 19,4% 42,0% 3,4> 250.000 35.221 15,7% 21,8% 44,1% 2,9Totale 12 161.842 12,7% 100% 40,6% 3,1 7.778 28

RAPPORTO IMMOBILIARE 2015Il settore residenzialeFigura 21: Mappa distribuzione incidenza NTN IP 2014 su NTN persone fisiche nei comuni italiani 29

RAPPORTO IMMOBILIARE 2015Il settore residenziale2.2 Le dimensioniLe abitazioni acquistate con mutuo ipotecario si distribuiscono, in base alla dimensione delle stesse, inmodo leggermente diverso rispetto al totale di abitazioni compravendute (Tabella 13).In generale, in Italia nel 2014 vengono acquistate abitazioni con mutuo ipotecario principalmente di mediadimensione (60.181 NTN IP) seguono quelle di medio piccola (35.436 NTN IP) e piccola (35.370 NTN IP)dimensione. Nel 2014, gli incrementi maggiori riguardano gli acquisti con mutuo di abitazioni grandi(+16,5%), medio-piccole (+15,6%) e medie (+13,8%) (Tabella 14). Dalla Tabella si evince anche che le unicheflessioni si registrano nell’acquisto dei monolocali nei comuni non capoluogo delle Isole e del Nord est. Siritorna ad acquistare le abitazioni grandi (+21,2%) e le abitazioni medie e medio-piccole (+18% circa) neicapoluoghi.L’incidenza degli acquisti con mutuo (Tabella 15) delle abitazioni ipotecate risulta massima per ledimensioni ‘medio piccola’, ‘media’ e ‘grande’ superando il 44% delle compravendite complessiveeffettuate da persone fisiche. Superano il 50% gli acquisti con mutuo delle abitazioni medie nel Nord Oveste nel Nord Est soprattutto nei comun non capoluogo di queste aree.L’incidenza di acquisti di abitazione con mutuo per classi demografiche (Tabella 16 e Tabella 17) è minimainvece per i monolocali acquistati nei comuni con meno di 5.000 abitanti (10,5%) ed è massima (49,8%circa) per le abitazioni di media dimensione acquistate nelle città medio piccole (tra 5 e 25 mila abitanti).Sono comunque le abitazioni medie ad avere l’incidenza maggiore in tutte le classi demografiche oltrevalori alti anche nelle incidenze delle abitazioni grandi.Tabella 13: NTN IP per dimensioni delle abitazioni, per area, capoluoghi e non capoluoghiAnno 2014 Monolocali Piccola Medio Media Grande nd Totale piccolaArea 2.465 14.888 20.838 6.905 801 59.420Nord Ovest 811 5.896 13.523 12.935 5.160 932 32.570Nord Est 9.049 6.836 12.092 3.864 1.765 36.464Centro 1.795 3.669 7.900 2.623 600 22.088Sud 751 1.868 4.990 9.455 1.621 420 11.301Isole 342 2.188 4.862 20.173 4.518 161.842Italia 35.370 60.181 6.164 35.436 nd TotaleArea Monolocali Piccola Medio Media Grande 137 18.014(Capoluoghi) piccola 132 10.023 652 19.016Nord Ovest 961 5.118 4.305 5.872 1.620 120Nord Est 309 1.880 2.370 4.072 1.259 200 6.790Centro 1.084 5.142 4.168 6.201 1.769 1.242 4.488Sud 196 1.125 1.539 2.920 58.331Isole 117 2.093 891 ndItalia 2.667 569 831 21.160 677 Totale 13.834 13.213 6.215 664 799 41.406Area Monolocali Piccola Medio Media Grande 1.113 22.547(Non Capoluoghi) piccola 480 17.448 220 15.298Nord Ovest 1.504 9.770 9.218 14.965 5.286 3.276Nord Est 502 4.016 4.466 8.863 3.901 6.813Centro 710 3.907 3.732 5.890 2.095 103.511Sud 555 2.545 3.451 6.535 1.732Isole 225 1.298 1.357 2.768Italia 21.536 22.223 944 3.496 39.022 13.958 30

RAPPORTO IMMOBILIARE 2015Il settore residenzialeTabella 14: Variazione annua NTN IP per dimensioni delle abitazioni, per area, capoluoghi e non capoluoghiVar% 2013/14 Monolocali Piccola Medio Media Grande nd Totale piccolaArea 11,8% 7,4% 10,9% 15,2% 19,8% 11,2%Nord Ovest 3,9% 4,0% 13,4% 17,0% 15,7% 7,7% 13,2%Nord Est 4,1% 10,6% 15,1% 16,3% 17,7% 4,6% 13,7%Centro 9,3% 16,1% 13,6% 20,9% 15,4%Sud 10,6% 6,0% 22,0% 12,4% 15,1% 12,6% 11,5%Isole -3,2% 7,7% 14,7% 13,8% 16,5% 11,1% 12,7%Italia 7,4% 15,6% 9,3% TotaleArea Monolocali Piccola Medio Media Grande nd(Capoluoghi) piccola 14,1% 16,4%Nord Ovest 6,4% 10,4% 17,8% 15,0% 16,3% 49,2% 15,4%Nord Est 14,8% 7,8% 17,4% 20,1% 20,9% -7,8% 21,0%Centro 19,4% 17,8% 17,9% 4,9% 17,7%Sud 2,4% 13,1% 24,6% 23,5% 35,6% 21,2% 16,0%Isole 6,7% 4,6% 13,0% 17,1% 26,5% 52,1%Italia 11,4% 9,8% 18,7% 18,1% 21,2% 14,2% Totale 5,8% 10,5% 10,0% 11,8%Area Monolocali Piccola Medio Media Grande nd 11,9%(Non Capoluoghi) piccola 13,0%Nord Ovest 15,6% 5,9% 11,5% 9,4% 14,9% 15,1% 7,8%Nord Est -1,9% 2,3% 13,9% 15,6% 14,1% 10,8% 11,0%Centro 6,9% 7,4% 12,6% 14,8% 17,5%Sud 12,0% 11,5% 20,8% 14,5% 4,4% TotaleIsole -9,4% 4,4% 15,8% 9,7% 10,7%Italia 8,6% 6,0% 13,8% 9,1% 8,1% -10,7% 45,3% 11,6% 14,5% 7,6% 45,5% 42,5%Tabella 15: Incidenza NTN IP su NTN PF per dimensioni delle abitazioni per area, capoluoghi e non capoluoghi 30,2% 30,8%Anno 2013 Monolocali Piccola Medio Media Grande nd 40,6% piccolaArea 24,2% 40,1% 52,5% 49,7% 35,0% TotaleNord Ovest 21,9% 38,4% 48,5% 51,8% 49,4% 33,9%Nord Est 25,6% 40,7% 47,5% 47,4% 44,0% 36,8% 44,2%Centro 23,8% 45,3% 41,0% 39,7% 13,2% 44,1%Sud 8,0% 23,9% 35,5% 41,2% 39,6% 17,4% 45,8%Isole 8,5% 36,1% 33,4% 48,1% 46,0% 26,9% 37,0%Italia 18,0% 44,1% 37,3% 43,1%Area Monolocali Piccola Medio Media Grande nd(Capoluoghi) piccola TotaleNord Ovest 24,8% 39,9% 48,3% 51,4% 48,3% 42,7% 45,8%Nord Est 22,2% 37,8% 46,2% 49,5% 49,3% 29,6% 46,1%Centro 31,5% 44,2% 48,5% 49,2% 47,1% 42,1% 39,5%Sud 10,2% 30,8% 40,5% 44,8% 45,5% 23,4% 28,0%Isole 10,3% 26,3% 40,3% 45,7% 48,1% 29,7% 27,6%Italia 22,7% 39,3% 46,4% 48,8% 47,7% 35,5% 39,4%Area Monolocali Piccola Medio Media Grande nd(Non Capoluoghi) piccolaNord Ovest 23,9% 40,2% 48,6% 53,0% 50,1% 33,7%Nord Est 21,8% 38,7% 48,3% 53,0% 49,4% 34,7%Centro 19,9% 36,9% 42,2% 45,7% 41,7% 34,2%Sud 21,7% 33,7% 39,5% 37,3% 12,0%Isole 7,4% 22,9% 30,3% 38,3% 35,1% 12,7%Italia 7,8% 34,4% 42,9% 47,8% 45,3% 24,7% 15,5% 31

RAPPORTO IMMOBILIARE 2015Il settore residenzialeFigura 22: Quote NTN IP 2014 per dimensione delle abitazioni per capoluoghi e non capoluoghi100% Monolocali Piccola Medio piccola 90% 80% 12,8% 10,9% 13,9% 70% 60% 38,3% 37,1% 38,9% 50% 40% 22,5% 23,1% 22,2% 30% 20% 22,5% 24,2% 21,5% 10% 3,9% 4,7% 3,5% 0% Italia Capoluoghi Non CapoluoghiTabella 16: NTN IP per dimensione delle abitazioni per classi demografiche di comuniAnno 2014 Monolocali Piccola Medio Media Grande nd Totale piccolaClassi demografiche dei 708 3.467 6.674 3.570 698 18.752comuni 1.654 10.718 3.634 20.517 7.304 1.827 53.456< 5.000 11.437 2.358 23.0915.000-25.000 781 5.300 8.843 3.934 653 31.32225.000-50.000 1.030 6.071 5.157 12.774 3.006 660 35.22150.000-250.000 1.991 9.814 6.852 11.374 20.173 680 161.842> 250.000 6.164 35.370 8.356 60.181 4.518Totale 35.436 TotaleTabella 17: Incidenza NTN IP su NTN PF per dimensioni delle abitazioni per classi demografiche di comuni 31,0% 41,6%Anno 2014 Monolocali Piccola Medio Media Grande nd 42,2% piccola 42,0%Classi demografiche dei 10,5% 24,4% 40,8% 41,2% 18,3% 44,1%comuni 17,2% 35,9% 33,7% 49,8% 47,1% 27,6% 40,6%< 5.000 18,7% 38,8% 44,7% 48,6% 46,1% 27,1%5.000-25.000 18,1% 36,1% 46,0% 48,6% 48,6% 30,0%25.000-50.000 24,6% 42,0% 44,5% 49,4% 46,7% 39,5%50.000-250.000 18,0% 36,1% 48,3% 48,1% 46,0% 26,9%> 250.000 44,1%TotaleFigura 23: Quote NTN IP per dimensione delle abitazioni per classi demografiche dei comuni100% 19,8% Monolocali Piccola Medio piccola 8,7% 90% 32,9% 80% 37,0% 14,1% 10,5% 12,8% 70% 60% 20,1% 39,7% 39,4% 41,7% 50% 19,2% 40% 3,9% 22,2% 23,0% 22,3% 24,2% 30% 20% < 5.000 20,8% 23,6% 19,8% 28,4% 10% 5,8% 0% 3,2% 3,5% 3,4% > 250.000 5.000-25.000 25.000-50.000 50.000-250.000 32

RAPPORTO IMMOBILIARE 2015Il settore residenziale2.3 I capitali erogatiCoerentemente con l’aumento del numero di unità abitative acquistate con mutuo ipotecario, si registraper il capitale complessivo erogato un incremento del 10%, passando dai circa 17,6 miliardi di euro del 2013ai 19,3 miliardi di euro del 2014 (Tabella 18), tornando quasi ai livelli del 2012. Tra le aree del paese gliincrementi del capitale erogato oscillano tra il 7,8% registrato nel Nord Ovest e il 12,7% nel Sud. L’area chedetiene la maggior quota del capitale è il Nord Ovest (37%) seguita dal Centro (26%). Le Isole registrano laminor quota di capitale erogato (6%).In contrasto con l’aumento del capitale erogato risulta in diminuzione il capitale unitario che scende di circa3 mila euro passando da 122 mila euro medi erogati nel 2013 per un’abitazione a 119 mila euro nel 2014.Tra le aree il calo maggiore si registra nel Nord Ovest, -3.735 euro, mentre l’area nella quale si rileva ilcapitale unitario massimo è il Centro (135.254) ma con una diminuzione di circa 2.700 euro rispetto al 2013.Nei comuni non capoluogo del Sud e delle Isole il capitale unitario medio erogato assume il valore minimoscendendo poco sotto i 100 mila euro.Nella Figura 25 e nella Figura 26 sono riportati i grafici degli andamenti per aree geografiche, distinguendoaltresì i capoluoghi e i non capoluoghi, dell’indice del capitale erogato e del capitale medio per unitàabitativa.L’andamento degli indici del capitale erogato (Figura 25) registra come per il NTN IP l’inversione positiva.Esso risulta molto simile in tutte le aree geografiche, con una forte crescita nel biennio 2005-06 per icomuni non capoluogo. Per tutte le aree del paese, ad eccezione della ripresa del 2010, il calo dellecompravendite con mutuo ipotecario risulta continuo dal 2007, anno di inversione della tendenza, con tassidi flessione accentuati nel 2008, attenuati nel 2009 e nel 2011, fortemente negativi nel 2012 ed inrallentamento nel 2013. Nel 2014 il decisivo rialzo. Gli indici evidenziano, inoltre, come per tutte le aree eper tutti gli ambiti territoriali analizzati, nel 2014 si raggiunge un livello che supera quello del 2012.È stata inoltre effettuata una stima del valore di scambio delle abitazioni ipotecate moltiplicando lasuperficie media delle abitazioni compravendute per il numero di compravendite NTN IP e per laquotazione media comunale. Come mostrato in Tabella 20, il valore delle abitazioni compravenduteavvalendosi di mutuo ipotecario ammonta a circa 30,1 miliardi di euro; il capitale erogato rappresentaquindi circa il 64% della spesa di acquisto. La quota di valore finanziato è minima al Centro, dove è circa il57%, e massima nelle Isole, 75%. 33

RAPPORTO IMMOBILIARE 2015Il settore residenzialeTabella 18: Capitale complessivo e unitario erogato e variazione annua per area, capoluoghi e non capoluoghiArea Capitale 2014 Var.% capitale Quota Capitale Capitale unitario Differenza miliardi € 2013/14 per Area 2014 € Capitale unitarioNord-OvestNord-Est 7,1 7,8% 37% 120.042 2013/14 €Centro 3,7 10,2% 19% 113.516Sud 4,9 11,4% 26% 135.254 -3.735Isole 2,3 12,7% 12% 106.316 -3.055Italia 1,2 11,0% 105.828 -2.782 19,3 10,0% 6% 119.290 -2.465Area 100%(Capoluoghi) Capitale 2014 Var.% capitale Capitale unitario -472 miliardi € 2013/14 Quota Capitale 2014 € -2.995Nord-Ovest per AreaNord-Est 2,4 9,9% 131.140 DifferenzaCentro 1,2 11,7% 30% 117.819 Capitale unitarioSud 2,9 13,1% 15% 152.137Isole 0,8 18,6% 37% 123.151 2013/14 €Italia 0,5 15,7% 11% 116.053 7,8 12,6% 133.605 -4.983Area 7% -5.017(Non Capoluoghi) Capitale 2014 Var.% capitale 100% Capitale unitario -3.032 miliardi € 2013/14 2014 € -2.424Nord-Ovest Quota Capitale -1.933Nord-Est 4,8 6,8% per Area 115.213 -3.933Centro 2,5 9,5% 111.604Sud 2,0 9,0% 41% 116.853 DifferenzaIsole 1,5 9,7% 22% Capitale unitarioItalia 0,7 7,6% 18% 98.843 11,5 8,2% 13% 99.092 2013/14 € 111.223 6% -3.387 100% -2.293 -3.077 -2.974 -157 -2.835Figura 24: Quote capitale erogato nel 2014 per aree geografiche Sud Isole Nord-Ovest 12,2% 6,2% 36,9%Centro25,5% Nord-Est 19,2% 34

RAPPORTO IMMOBILIARE 2015Il settore residenzialeFigura 25: Indice del capitale erogato per aree geografiche, capoluoghi e non capoluoghi155 155140 136,4 140 133,6 126,1 133,0 130,6 128,8125 120,8 126,7 124,6 125 117,4 121,7 119,2 110 115,8 123,7110 116,4 116,9 98,5 95 112,0 111,3 95 100 89,1 80 93,3 94,7 94,8 100 91,8 88,7 87,8 65 90,873,2 90,1 79,2 88,5 86,5 50 35 85,9 82,942,787,5 77,9 86,9 80 82,8 87,9 80,9 ITALIA 74,7 Capoluoghi 55,051,4 57,9 65 Nord Ovest 50,9 52,2 49,7 54,6 Non Capoluoghi 50 51,3 49,4 51,5 46,1 50,6 Capoluoghi 49,6 Non Capoluoghi 43,1 46,7 35 44,2 45,9 47,2 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014155 155140 130,0 140 139,2 132,5134,0 127,2 128,0125 118,0 125 123,0 126,7 116,0 115,0 125,8110 123,0 115,8 110 118,7 119,5 108,5 95 100 103,1303,8 112,5 110,4 95,295 100 Nord Es8t 0,275,382,7237,8332,08,2805,8,8768,61,177,9 87,6 96,980 91,2 98,16550 80 87,3 84,085,890,0 65,2 57,6 65 Centro 61,5 Capoluoghi 72,1 45,4 Capoluoghi 55,5 49,8 55,5 49,5 Non Capoluoghi 42,9 4328,,17 47,1 50 Non Capoluoghi 41,9 42,6 35 42,1 45,935 37,3 40,8 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014155 148,1 155 156,0 152,2 143,1 144,2 153,0 149,2140 126,9 140 136,1 148,5144,8 126,2 125,2 134,6 136,6125 124,9 133,0 125 132,2 118,1 119,7 111,7 110 110,9 114,7 121,0 121,7 110,1 110,0 116,1 124,5110 100,4 100,9 113,1 109,5111,4 105,2 97,2 106,8 100,2 107,3 95 100 95 100 80 95,3 98,8 90,8 80 63,7 66,865 Sud 56,849,6 59,6 65 Isole 62,4 62,953,1 61,0 Capoluoghi 54,9 56,2 49,8 56,1 Capoluoghi 50 57,8 57,250 55,0 Non Capoluoghi Non Capoluoghi 50,2 54,435 35 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 35

RAPPORTO IMMOBILIARE 2015Il settore residenzialeFigura 26: Capitale (migliaia di euro) erogato per unità abitativa per aree geografiche, capoluoghi e non capoluoghi180 153 152 180 Nord Ovest ITALIA170 170 Capoluoghi Capoluoghi160 Non Capoluoghi 160 Non Capoluoghi150 150 150 148140 140 137 139 141 140 143 141 144 142 138 139 139 130 126 127 129 130 131 137 136 136 134 137 136 119130 126 125 128 127 129 126 111 127 124 131 122 133 132 120120 116 116 122 121 123 120 114 118 126 126 128 128 127 123 123 115 119 119110 106 118 110 108 115 114 111 100 106100 10190 9080 8070 70 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014180 180 174 175170 Nord Est 170 164 164 154 154 161 Capoluoghi 161 155160 160 157 143 Non Capoluoghi 150 145 144 145 152150 132 131 131 140140 137 136 139 139 132 142 140 131 132 130 136 131 129 130 138 135 129 136 136 125130 126 126 127 123 128 122 123 118 118 120 120 117120 117119 122 128 127 123 125 120 119 117 114 121110 110 114 112 116 110 108 107100 10090 90 Centro Capoluoghi80 80 Non Capoluoghi70 70 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014180 180170 Sud 170 Isole Capoluoghi Capoluoghi160 160 Non Capoluoghi Non Capoluoghi150 150140 142 139 140 129 128 129 131 130 128130 124 130 122 121 121120 113 119 126 120 116 116 118 117 118 110 112 112 112 114 123 110 110 105 107 111110 107 108 109 106 109 106 116 100 106 106 102 99 106100 98 101 112 99 100 111 111 105 100 98 102 105 99 102 99 90 86 91 9590 8880 83 92 80 80 8670 70 76 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 36

RAPPORTO IMMOBILIARE 2015Il settore residenzialeTabella 19: Capitale complessivo e unitario erogato e variazione annua per classi demografiche dei comuniClassi Capitale 2014 Var.% capitale Quota Capitale Capitale unitario Differenza Capitaledemografiche di miliardi € 2013/14 per classe 2014 unitario 2013/14comuni € € 2,0 3,9% 10,2%< 5.000 6,0 8,7% 31,1% 104.661 -3.0175.000-25.000 2,6 10,6% 13,5% 112.143 -2.28525.000-50.000 3,5 10,5% 18,3% 112.927 -4.01550.000-250.000 5,2 13,3% 26,9% 113.039 -4.692> 250.000 19,3 10,0% 100% 147.657 -3.094Totale 119.290 -2.995Figura 27: Quote capitale erogato nel 2014 per classi demografiche dei comuni > 250.000 < 5.000 26,9% 10,2% 5.000-25.000 31,1% 50.000-250.000 18,3% 25.000-50.000 13,5%Tabella 20: Stima del fatturato del NTN IP e incidenza del capitale per area, capoluoghi e non capoluoghiArea Stima fatturato NTN Quota fatturato per INC Capitale Valore IP 2014 Area 2014Nord-OvestNord-Est miliardi € 36,3% 65,3%Centro 18,8% 65,5%Sud 10,9 28,7% 57,2%Isole 5,6 11,0% 71,0%Italia 8,6 75,0% 3,3 5,3% 64,2%Area 1,6 100%(Capoluoghi) INC Capitale Valore 30,1 Quota fatturato per 2014Nord-Ovest AreaNord-Est Stima fatturato NTN 52,2%Centro IP 2014 32,2% 55,3%Sud 15,2% 53,4%Isole miliardi € 38,6% 66,3%Italia 73,3% 4,5 9,0% 55,5%Area 2,1 5,1%(Non Capoluoghi) 5,4 100% INC Capitale Valore 1,3 2014Nord-Ovest 0,7 Quota fatturato perNord-Est 14,0 Area 74,5%Centro 71,7%Sud Stima fatturato NTN 39,9% 63,6%Isole IP 2014 21,9% 73,9%Italia 20,0% 76,4% miliardi € 12,8% 71,7% 6,4 5,5% 3,5 100% 3,2 2,0 0,9 16,0 37

RAPPORTO IMMOBILIARE 2015Il settore residenziale2.4 Tasso medio e durataNel 2014 il tasso medio continua a diminuire rispetto al 2013. A livello nazionale il tasso medio per il 2014risulta pari al 3,4%. Tra le diverse aree del paese, i tassi medi risultano più elevati nelle regioni del Sud(3,74%) e del Centro (3,65%), mentre i tassi più bassi si registrano nelle regioni del Nord (3,2% circa).La durata media del mutuo è pari a 22,6 anni, in media. La differenza tra le diverse aree del Paese non èmolto rilevante e rispetto al 2013 si nota una sostanziale stabilità (Figura 29).La diminuzione dei tassi d’interesse, combinata alla diminuzione del capitale unitario erogato, ha portato aduna diminuzione generalizzata della rata mensile9 che è da 682 euro nel 2013 scende a 631 euromediamente nel 2014 (Tabella 21 e Figura 30).Tabella 21: Tasso di interesse iniziale, durata media mutuo (anni), rata media mensile (€) e variazione annuaArea Tasso medio Differenza tasso Durata media Differenza Rata media Var% 2014 medio 2013/14 2014 durata media mensile 2014 Rata mediaNord-Ovest anniNord-Est 3,21% -0,50 2013/14 € 2013/14Centro 3,17% -0,54 22,8 anniSud 3,65% -0,56 21,9 € 619 -7,7%Isole 3,74% -0,62 23,3 0,0 € 600 -7,2%Italia 3,55% -0,64 22,0 -0,1 € 719 -7,4% 3,40% -0,55 22,3 0,0 € 591 -8,0% 22,6 0,1 € 572 -6,8% 0,1 € 631 -7,5% 0,09 La rata è stata calcolata considerando il tasso iniziale medio, il capitale medio per unità e la durata media in mesi. 38

RAPPORTO IMMOBILIARE 2015Il settore residenzialeFigura 28: Andamento tasso d'interesse medio iniziale per aree geografiche06 5,69555,,5,65555 55,,4448 5,46 5,4405 5,32 5,28 5,19 5,2805 3,80 3,89 4,48 4,06 4,70 4,36 4,56 4,2004 4,50 4,31 3,99 4,47 4,19 3,97 4,33 3,79 4,18 4,25 3,94 3,8604 3,85 4,28 3,97 3,71 4,03 3,71 3,68 3,48 3,71 3,7403 3,56 3,67 3,71 3,68 3,54 3,59 3,65 3,54 3,38 3,37 3,55 3,40 3,58 3,21 Italia 3,55 3,06 3,18 3,1703 Nord-Est Nord-Ovest 3,20 Centro 2,83 Sud Isole 2,90 2,73 2,54 2,5902 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2004Figura 29: Andamento durata media mutuo (anni) per aree geografiche 2524 23,7 23,6 23,8 24,0 24,223 23,6 23,6 23,6 23,6 23,3 23,2 23,2 23,1 23,2 23,4 23,4 23,3 22,8 22,9 22,8 22,622,7 22,722,9 22,5 22,7 22,7 22,7 23,0 23,2 22,6 22,3 22,0 22,6 22,4 22,6 22,7 22,3222,22,9 22,6 22,8 22,0 21,922 21,6 21,8 22,2 22,3 22,0 21,5 21,5 22,3 22,0 22,2 21,421 20,9 21,1 20,3 20,220 20,0 19,9 19,5 19,619 19,0 Italia Nord-Ovest 18,4 Nord-Est Centro Sud Isole18 17,817 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2004Figura 30: Andamento rata media iniziale mensile (euro) per aree geografiche950 913 920 Italia Nord-Ovest Centro900 Nord-Est Isole Sud850 798 800 812 821 819 814 720800 777 792 706 687 776 676 755 791 788 648 733750 738 736 2012 737 715 719 698 729 693 697 698 682700 667 693 631 685 660 686 672 671 619650 662 663 678 654 650 647 600 636 656 651 642 591 647 572600 629 588 614 561 603 638 618 625 630 593550 544500 519 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2013 2014 39

RAPPORTO IMMOBILIARE 2015Il settore residenziale3 Dati regionali3.1 Le compravenditeLa ripresa degli scambi di abitazioni registrata a livello regionale, +3,5%, è confermata, con tassidiversificati, in quasi tutte le regioni (Tabella 22). Le regioni che rappresentano la maggiore quota ditransazioni, la Lombardia, 20% circa del totale nazionale, e il Lazio, 11,3% del NTN totale, registrano rialzidel 3% e dell’8,5%. Anche i mercati dell’Emilia- Romagna e della Liguria guadagnano il 6,2% e il 7,8% degliscambi. Continuano a segnare delle perdite, seppur più contenute rispetto agli anni precedenti, le regioniAbruzzo, Calabria e Sardegna (-4,2%, -7,8% e -3,5% rispettivamente) e con cali poco più contenuti le regioniValle d’Aosta e Basilicata (-3% circa).La Lombardia e il Lazio che, come detto, sono le regioni che detengono la quota maggiore dellecompravendite nazionali, sono quelle che nel 2014 registrano l’intensità del mercato immobiliare (IMI) piùalta, 1,52% e 1,54% rispettivamente. L’IMI più basso si realizza invece nella regione Sicilia, dove nel 2014 èstato compravenduto meno dell’1% dello stock di abitazioni (Tabella 22).Le compravendite di nuda proprietà (Tabella 23), mostrano un andamento piuttosto diversificato tra leregioni con tassi che si presentano in segno opposto e di intensità differenti. In Emilia Romagna e Molise siregistrano le variazioni positive più alte (8% circa), seguite, con un rialzo del 7% dalle regioni Lazio eToscana. Per contro la flessione più accentuata, di scambi del diritto di nuda di proprietà, si osserva neicomuni della regione Friuli Venezia Giulia, -32,0%, ma piuttosto negativi sono anche gli andamenti inUmbria, -14,0% in Sardegna e nella Marche, -11%. Come per il NTN, le quote maggiori di NTNnp sonorappresentate dalle regioni Lombardia e Lazio (16,5% e 11,9% rispettivamente).In Tabella 24 è riportato il valore di scambio stimato per le abitazioni compravendute nelle diverse regioninel 2014. Si osserva una tendenza analoga a quanto rilevato per i volumi con tassi di crescita simili. L’unicaeccezione è rappresentata dal Piemonte, -1% circa, imputabile a un moderato rialzo del NTN che non èriuscito a compensare la marcata riduzione dei prezzi delle abitazioni in questa regione. In Figura 31 èpresentata la mappa tematica regionale con la distribuzione del valori di scambio delle abitazioni nel 2014.Tabella 22: NTN, IMI e variazione annua per regioneRegione NTN Var.% NTN Quota NTN IMI Differenza IMI 2014 2013/14 per Regione 2014 2013/14AbruzzoBasilicata 8.443 -4,2% 2,0% 0,97% -0,05Calabria 3.115 -2,8% 0,7% 0,87% -0,02Campania 10.137 -7,8% 2,4% 0,75% -0,06Emilia-Romagna 26.187 2,4% 6,2% 0,93% 0,02Friuli- Venezia Giulia 34.742 6,2% 8,2% 1,39% 0,08Lazio 9.691 1,1% 2,3% 1,35% 0,01Liguria 47.698 8,5% 11,3% 1,54% 0,11Lombardia 15.413 7,8% 3,7% 1,32% 0,09Marche 83.948 3,0% 19,9% 1,52% 0,04Molise 9.090 1,0% 2,2% 1,04% 0,01Piemonte 2.154 10,8% 0,5% 0,94% 0,09Puglia 36.912 2,8% 8,8% 1,33% 0,03Sardegna 26.254 4,4% 6,2% 1,15% 0,05Sicilia 9.427 -3,5% 2,2% 0,94% -0,04Toscana 28.687 1,4% 6,8% 0,91% 0,01Umbria 27.056 5,9% 6,4% 1,29% 0,07Valle d'Aosta 5.837 2,1% 1,4% 1,18% 0,02Veneto 1.339 -3,0% 0,3% 1,02% -0,04ITALIA 35.206 5,0% 8,4% 1,35% 0,06 421.336 3,5% 100,0% 1,24% 0,04 40

RAPPORTO IMMOBILIARE 2015Il settore residenzialeTabella 23: NTN np e variazione annua per regioneRegione NTN np Var.% NTN np Quota NTN np 2014 2013/14 per RegioneAbruzzo 448 -2,0% 2,1%Basilicata 105 -8,5% 0,5%Calabria 434 -2,2% 2,0%Campania 1.644 -1,1% 7,8%Emilia-Romagna 1.839 8,3% 8,7%Friuli- Venezia Giulia 288 -32,0% 1,4%Lazio 2.526 6,5% 11,9%Liguria 1.014 2,2% 4,8%Lombardia 3.500 0,3% 16,5%Marche 506 -11,0% 2,4%Molise 103 8,5% 0,5%Piemonte 1.900 4,0% 9,0%Puglia 1.171 0,1% 5,5%Sardegna 430 -11,0% 2,0%Sicilia 1.341 -2,9% 6,3%Toscana 1.650 6,7% 7,8%Umbria 317 -14,0% 1,5%Valle d'Aosta 102 5,4% 0,5%Veneto 1.863 5,3% 8,8%ITALIA 21.181 1,1% 100%Tabella 24: Stima del fatturato totale e medio per unità e variazione annua per regione Stima fatturato Fatturato medio Quota fatturato Var.% Differenza 2014 u.i. 2014 per RegioneRegione € fatturato fatturato medio u.i. milioni € 1,4%Abruzzo 115.800 0,4% 2013/14 2013/14 €Basilicata 978 95.000 1,2%Calabria 296 83.900 5,9% -5,8% -2.000Campania 850 8,4% -5,2% -2.500Emilia-Romagna 4.229 161.500 2,0% -8,2%Friuli- Venezia Giulia 6.045 174.000 16,4% 1,5% -400Lazio 1.447 149.300 4,6% 3,2% -1.300Liguria 11.799 247.400 21,2% 1,6% -5.000Lombardia 3.350 217.300 2,0% 8,3%Marche 15.294 182.200 0,3% 5,7% 800Molise 1.460 160.600 7,5% 5,7% -400Piemonte 205 4,2% 2,5% -4.300Puglia 5.421 95.100 2,1% 15,9% 4.600Sardegna 3.016 146.900 4,3% -0,9% 2.300Sicilia 1.507 114.900 8,5% 4,0% 4.200Toscana 3.070 159.900 1,1% -2,9% -5.500Umbria 6.124 107.000 0,3% 2,1% -400Valle d'Aosta 795 226.300 8,2% 4,7% 1.000Veneto 233 136.100 100,0% 1,7% 700ITALIA 5.945 174.000 -2,6% -2.700 72.062 168.900 5,9% -500 171.000 4,0% 800 1.500 800 41

RAPPORTO IMMOBILIARE 2015Il settore residenzialeFigura 31: Mappa distribuzione del fatturato (milioni di euro) 2014 nelle regioni italiane 42

RAPPORTO IMMOBILIARE 2015Il settore residenziale3.2 I mutui ipotecariI mutui ipotecari per l’acquisto di abitazioni NTN IP, come già visto, mostrano nel 2014, una crescita del12,7% rispetto al 2013. L’analisi regionale evidenzia una ripresa diffusa, con tassi sostenuti, in tutto ilterritorio (Tabella 25). Gli incrementi più elevati, oltre il 30%, si registrano in Molise e Valle d’Aosta. LaLombardia e il Lazio, regioni che rappresentano la quota maggiore di NTN IP con percentualirispettivamente del 24% e del 12,3%, mostrano una crescita delle transazioni con ipoteca in linea con iltasso nazionale (10,2% e 14,2%).L’incidenza dei mutui sulle compravendite di abitazioni effettuate da persone fisiche è mediamente piùelevata nelle regioni del Nord. L’incidenza più elevata si riscontra in Friuli Venezia Giulia e in Lombardia,dove gli acquisti con ipoteca rappresentano il 51,8% e il 48,9% del totale degli acquisti effettuati da personefisiche. Tra le regioni del Nord superano la soglia del 40% anche Veneto ed Emilia Romagna. Incontrotendenza risultano Valle d’Aosta e Liguria, dove la percentuale di acquisti con ricorso ad ipoteca èpiuttosto contenuta (36,9% e 36,9% rispettivamente). Al Centro, Lazio e Toscana, hanno incidenze intornoal 40%. Nelle regioni del Sud si osservano le quote di acquisti con ipoteca più distanti dal livello medionazionale. In particolare, la Calabria presenta l’incidenza più bassa, 19,8%, valore di ben 30 puntipercentuali inferiore al valore massimo.In analogia con il NTN IP anche l’ammontare di capitale erogato risulta in aumento in tutte le regioni(Tabella 26). Gli incrementi più elevati si riscontrano in Campania, +19%, e in Molise, +30%. Dei complessivi19,3 miliardi di capitale erogati, a livello nazionale in aumento del 10% circa rispetto al 2013, più del 40%finanzia l’acquisto di abitazioni ubicate in Lombardia (25,4%) e nel Lazio (15,3%). Il valore del capitaleunitario di ciascuna regione, mostrato nella stessa tabella, riflette le differenze delle quotazioni medie delleabitazioni che si apprezzano tra le stesse. Nel 2014, infatti, il capitale erogato per un’unità abitativa èmassimo (148 mila euro circa) nel Lazio, regione con elevati livelli dei prezzi, e scende a circa 91 mila euro inCalabria.In termini di tasso di interesse applicato alla prima rata, più di un punto percentuale distanzia la Calabria,regione con il tasso più elevato, 3,90% circa, dalla Valle d’Aosta, regione con il tasso minimo, 2,49%. Conqualche eccezione, sono le regioni del Sud a presentare tassi di interesse più elevati, mentre al Nord i tassisono più bassi. Rispetto al 2013, i tassi di interesse sono in calo in tutte le regioni.L’effetto congiunto di capitale unitario e tasso di interesse sono evidenti nella rata calcolata per ciascunaregione. Lazio e Toscana, regioni per le quali il capitale unitario è molto elevato anche a causa dei livelli diprezzo delle abitazioni, presentano le rate più alte, 787 euro e 667 euro mensili rispettivamente.Nonostante, il tasso di interesse sia tra i più elevati, il valore contenuto del capitale unitario rende la ratadella regione Calabria la più bassa tra le rate regionali. 43

RAPPORTO IMMOBILIARE 2015Il settore residenzialeTabella 25: NTN IP, incidenza su NTN PF e variazione annua per regioneRegione NTN IP Var% NTN IP Quota NTN IP per INC-NTN PF Differenza INC 2014 2013/14 Regione 2014 2013/14AbruzzoBasilicata 2.364 8,1% 1,5% 29,4% 2,9Calabria 704 15,9% 0,4% 23,5% 3,3Campania 1,2% 19,8% 2,8Emilia Romagna 1.920 8,0% 5,0% 32,4% 5,0Friuli Venezia Giulia 8.130 20,8% 9,0% 44,4% 2,7Lazio 14.604 14,0% 1,8% 51,8% 2,7Liguria 2.922 12,3% 43,8% 2,5Lombardia 19.970 8,3% 3,4% 36,9% 2,6Marche 5.523 14,2% 24,0% 48,9% 2,7Molise 38.910 16,7% 2,0% 37,8% 2,6Piemonte 3.276 10,2% 0,3% 22,9% 3,9Puglia 10,4% 9,0% 41,2% 3,1Sardegna 473 34,2% 5,2% 33,7% 2,7Sicilia 14.520 11,4% 2,1% 38,5% 3,8Toscana 13,4% 4,8% 28,3% 2,8Umbria 8.496 6,9% 42,9% 3,0Valle D'Aosta 3.452 8,7% 1,3% 37,6% 1,2Veneto 7.849 12,8% 0,3% 36,9% 9,3Italia 11.147 14,9% 9,3% 45,5% 3,1 2.071 100% 40,6% 3,1 7,7% 466 30,4% Differenza 15.044 13,4% Capitale unitario 161.842 12,7% 2013/14 €Tabella 26: Capitale complessivo e unitario erogato e variazione annua per regione -3.306Regione Capitale Var.% Capitale Quota Capitale Capitale unitario -4.928 2014 2013/14 per Regione 2014 -2.969Abruzzo € -2.664Basilicata milioni € 4,6% 1,2% -3.741Calabria 10,0% 0,3% 98.697 -3.342Campania 233,3 0,9% 92.033 -2.781Emilia Romagna 64,8 4,6% 5,1% 90.781 -7.307Friuli Venezia Giulia 18,2% 8,7% 121.056 -3.395Lazio 174,3 10,4% 1,6% 115.383 -2.766Liguria 984,2 15,3% 102.984 -2.904Lombardia 1.685,1 4,9% 3,4% 148.075 -2.865Marche 300,9 12,1% 25,4% 118.129 -2.686Molise 2.957,1 1,9% 126.018Piemonte 652,4 9,9% 0,2% 109.302 523Puglia 4.903,4 7,3% 7,9% 90.105 -922Sardegna 358,1 7,7% 4,4% 104.643 -2.992Sicilia 30,0% 1,9% 99.929 -4.860Toscana 42,6 8,5% 4,3% 106.143 -14.355Umbria 1.519,4 10,4% 7,3% 105.690 -2.438Valle D'Aosta 9,2% 1,1% 126.588 -2.995Veneto 849,0 11,8% 0,3% 99.318Italia 366,4 12,3% 8,9% 123.467 829,6 2,6% 100% 113.751 1.411,0 16,8% 119.290 205,7 11,0% 10,0% 57,6 1.711,2 19.306,2 44

RAPPORTO IMMOBILIARE 2015Il settore residenzialeFigura 32: Mappa distribuzione incidenza NTN IP 2014 su NTN PF (%) nelle regioni italiane 45

RAPPORTO IMMOBILIARE 2015Il settore residenzialeFigura 33: Mappa distribuzione del capitale erogato (milioni di euro) nelle regioni italiane 46

RAPPORTO IMMOBILIARE 2015Il settore residenzialeTabella 27: Tasso d'interesse iniziale, durata media mutuo (anni), rata media mensile (€) e variazione annuaRegione Tasso medio Differenza Durata media Differenza Rata media Var% 2014 tasso medio 2014 durata media mensile Rata mediaAbruzzo anni 2014Basilicata 3,64% 2013/14 2013/14 € 2013/14Calabria 3,84% 21,0 anniCampania 3,90% -0,60 19,9 € 561 -7,4%Emilia Romagna 3,74% -0,68 20,4 -0,3 € 552 -9,1%Friuli Venezia Giulia 3,20% -0,66 22,8 -0,5 € 538 -8,2%Lazio 3,36% -0,60 21,7 -0,2 € 657 -8,4%Liguria 3,78% -0,52 21,9 0,3 € 614 -7,4%Lombardia 3,28% -0,75 23,8 -0,2 € 553 -9,7%Marche 3,15% -0,57 21,9 -0,1 € 787 -7,4%Molise 3,42% -0,57 23,2 0,1 € 630 -10,3%Piemonte 3,60% -0,49 22,0 -0,2 € 639 -7,3%Puglia 3,35% -0,55 20,8 0,0 € 590 -7,7%Sardegna 3,73% -0,57 22,2 0,1 € 513 -8,6%Sicilia 3,49% -0,51 22,2 0,2 € 558 -7,6%Toscana 3,57% -0,64 23,3 0,1 € 553 -8,3%Umbria 3,50% -0,84 21,9 0,0 € 556 -7,5%Valle D'Aosta 3,60% -0,55 23,0 0,0 € 580 -6,5%Veneto 2,94% -0,55 22,0 0,2 € 667 -7,5%Italia 3,11% -0,54 23,6 0,0 € 545 -8,4% 3,40% -0,55 22,1 -0,4 € 605 -15,2% -0,51 22,6 -0,1 € 595 -6,7% -0,55 -0,1 € 631 -7,5% 0,0 47