Handelsanalyse Bjørkelangen

Rapport 2019/40 Handelsanalyse Bjørkelangen Hanne Toftdahl, Oscar Haavardsholm

Handelsanalyse Bjørkelangen Dokumentdetaljer Tittel Handelsanalyse Bjørkelangen Rapportnummer 2019/40 ISBN 978-82-8126-436-6 Forfattere Prosjektleder Hanne Toftdahl, Oscar Haavardsholm Oppdragsgiver Hanne Toftdahl Dato for ferdigstilling Bjørkelangen Sentrumsutvikling AS Kilde forsidefoto 05.06.19 Nøkkelord Hanne Toftdahl Varehandel Om Vista Analyse Vista Analyse AS er et samfunnsfaglig analyseselskap med hovedvekt på økonomisk utredning, evaluering, råd- givning og forskning. Vi utfører oppdrag med høy faglig kvalitet, uavhengighet og integritet. Våre sentrale te- maområder omfatter klima, energi, samferdsel, næringsutvikling, byutvikling og velferd. Våre medarbeidere har meget høy akademisk kompetanse og bred erfaring innenfor konsulentvirksomhet. Ved behov benytter vi et velutviklet nettverk med selskaper og ressurspersoner nasjonalt og internasjonalt. Selskapet er i sin helhet eiet av medarbeiderne. Vista Analyse | 2019/40 2

Handelsanalyse Bjørkelangen Forord Denne analysen er gjennomført på oppdrag for Bjørkelangen Sentrumsutvikling AS. Planansvarlig kontaktper- son har vært AMB arkitekter med Michael Bowe, mens oppdragsgivers kontaktperson har vært Ole Tom Nordby. Analysen har vært gjennomført i dialogmøter med arkitekt AMB arkitekter AS med mål om en omforent løsning for sentrum der både planmessige mål og økonomisk bærekraft ivaretas. 29. september, 2019 Hanne Toftdahl Partner Vista Analyse AS Vista Analyse | 2019/40 3

Handelsanalyse Bjørkelangen Vista Analyse | 2019/40 4

Handelsanalyse Bjørkelangen Innhold Innhold .......................................................................................................................................................5 Sammendrag og konklusjoner....................................................................................................................7 1 Innledning.........................................................................................................................................10 1.1 Bakgrunn 10 1.2 Tiltak og planarbeid 10 1.3 Rapportens oppbygging 10 2 Trender i varehandelen ....................................................................................................................12 2.1 Sterk påvirkning internasjonalt presser prisene ned 12 2.2 Varekonsumet går ned – tjenester i vekst; fint for sentrum 12 2.3 Sterk konkurranse på pris – handelen flytter ut i rimelige lokaler 13 2.4 Økt handel i/fra utlandet påvirker bysentrum 15 2.5 Vinnere og tapere i varehandelen 16 2.6 Transport er et kritisk ledd 18 2.7 Redde handelen eller byen? 19 2.8 Fremtidens by og fremtidens handel 20 3 Regional utvikling .............................................................................................................................22 3.1 Befolkning 22 3.2 Næringsliv og sysselsetting 23 4 Utvikling i varehandelen...................................................................................................................25 4.1 Omsetning i detaljvarehandelen 25 4.2 Omsetning i kjøpesentrene 33 5 Planmessige føringer ........................................................................................................................35 5.1 Statlige føringer 35 5.2 Regional plan for handel, service og senterstruktur 35 6 Muligheter og trusler i Bjørkelangen................................................................................................40 6.1 Hva betyr utviklingstrekkene for Bjørkelangen? 40 6.2 Bjørkelangen sentrum – utfordringer og muligheter 42 6.3 Det anbefales en differensiert strategi med kompakte elementer 49 Referanser ................................................................................................................................................ 52 7 Bibliografi .........................................................................................................................................54 Figurer Utvikling i vare- og tjenestekonsumet....................................................................... 13 Figur 2-1 Prosentvis endring i andel av husholdningenes forbruk av noen varer og tjenester. Figur 2-2 1970-2000-2016......................................................................................................... 13 Stadig færre butikker ................................................................................................. 14 Figur 2-3 Prosentvis endring av antall butikker i ulike bransjer ............................................... 14 Figur 2-4 Små marginer i varehandelen.................................................................................... 15 Figur 2-5 Vista Analyse | 2019/40 5

Handelsanalyse Bjørkelangen Figur 2-6 Prosentvis endring i utvikling i omsetning i varehandel etter et utvalg vareslag. Fra 2002 til 2017. Prisjustert (2017). ............................................................................... 16 Figur 2-7 Utvikling i omsetning av et lite utvalg vareslag. Endring i omsetning. 2002 – 2017. Prisjustert (2017). I mill. Kroner................................................................................. 18 Figur 2-8 Figur 2-9 Endring i alle ledd – økonomiske utfordringer.......................................................... 19 Figur 3-1 En arealmessig og transportmessig kompleksitet..................................................... 19 Figur 3-2 Antall innbyggere etter kommune. 2008-2014-2018 ............................................... 22 Figur 3-3 Alderssammensetning. Aurskog Høland og Skedsmo............................................... 22 Figur 3-4 Sysselsatte i næringer etter arealbruk. 2008, 2014 og 2018.................................... 23 Figur 4-1 Utvikling i ledighet, antall uføre og sykefravær. Etter kommune. 2013 til 2017. .... 24 Omsetning av detaljhandel totalt - minus drivstoff til motorvogn, postordre og Figur 4-2 netthandel. Per innbygger. Utvalgte kommuner. Utvikling 2008-2017. Prisjustert 2017............................................................................................................................ 26 Figur 4-3 Omsetning per innbygger av plasskrevende varer i et utvalg kommuner og landet, Figur 4-4 2008-2017. Prisjustert 2017. ..................................................................................... 27 Figur 4-5 Omsetning i utvalgsvarer. Per innbygger. 2008-207. Prisjustert (2017) .................. 28 Utvalgsvarer innen apotek. Per innbygger. 2008-2017. Prisjustert 2018. ............... 29 Figur 4-6 Omsetning innen leker, fritid og sport. Per innbygger. 2008-2017. Prisjustert 2018. Figur 4-7 .................................................................................................................................... 30 Figur 4-8 Omsetning bredt vareutvalg per innbygger. 2008 – 2017. Prisjustert 2017. ........... 31 Figur 4-9 Omsetning i jernvarer, fargevarer og byggevarer. Per innbygger. 2008-2017. Figur 5-1 Prisjustert 2017. ......................................................................................................... 32 Figur 5-2 Omsetning i blomster og planter. Per innbygger. 2008-2017. Prisjustert 2017 ...... 33 Figur 5-3 Omsetning i kjøpesentrene i regionen. 2012-2017. Prisjustert................................ 34 Figur 5-4 Arealplan sentrum ..................................................................................................... 36 Figur 6-1 Målsetting for kommunedelplanen for Bjørkelangen sentrum ................................ 37 Sentrums typologier................................................................................................... 38 Figur 6-2 39 Felles big-boxes i Lillehammer for Jula, Jysk, Bohus og Europris. Arealeffektiv big-box. Figur 6-3 .................................................................................................................................... 40 Figur 6-4 Storgata på Jessheim – eksempel på god transformasjon fra handel til tjenesteyting Figur 6-5 i tråd med trendene................................................................................................... 41 Figur 6-6 Eksempler fra Strømmen sentrum. Butikker med bredt vareutvalg i sentrum........ 41 Figur 6-7 Fra Gågata .................................................................................................................. 43 Eksempel på hvordan en kombinasjon av turvei og gate kan stimulere til opphold og Figur 6-8 bruk. ........................................................................................................................... 44 Eksempel på feilaktig disponering av et hjørnebygg................................................. 45 Figur 6-9 Fru Blom i Rakkestad bidrar med et attraktivt innslag langs bygulvet. Hjørnelokale. Figur 6-10 .................................................................................................................................... 45 Eksempel på feilaktig tilrettelegging for boliger i gateplan. Grøntrabatt er feilplassert Figur 6-11 .................................................................................................................................... 46 Eksempel på boliger i gateplan- bidrag til attraktivitet i gateplan............................ 46 Figur 6-12 Eksempel på hvordan det med beplantning kan oppstå synergier mellom offentlig og Figur 6-13 privat rom i gateplan.................................................................................................. 47 Rådhuset skal være en storstue med et torg i forkant. Ikke en parkeringsplass. Rådhuset kan gjerne ligge i sentrum med inngang fra gågata.................................. 47 Et godt grep av offentlig funksjonsbygg .................................................................... 48 Tilrettelegg for ett område for servering. Serveringssteder samlokaliseres. ........... 48 Vista Analyse | 2019/40 6

Handelsanalyse Bjørkelangen Sammendrag og konklusjoner Generelle utviklingstrekk Forbruket av varer går ned og omsetningen av utvalgsvarer stagnerer Det private forbruket av varer økte mye i perioden fra 2000 til finanskrisen inntraff i 2008. Fra 2008 har det skjedd endringer, både knyttet til hvor varehandelen foregår og knyttet til hvilke varer som handles hvor. I perioden fra 2014 til 2017 har omsetningen i varehandelen stagnert på landsbasis1. Høyere forbruk av tjenester og mindre forbruk av varer I perioden fra 2013 og fram til i dag har det skjedd en overgang i forbruket fra kjøp av varer til kjøp av tjenester. Vi får et høyere velstandsnivå men velger å bruke mindre penger på varer og mer penger på opplevelser, kultur, helsetjenester, aktiviteter og service av ulike slag. By- og tettstedssentrum har godt potensial for å utvikle tilbud av tjenester innen bespisning, kultur, helse, aktivitet og opple- velse. Ny teknologi påvirker handlemønsteret Fysisk butikkhandel utgjør 86 prosent av all handel. Grensehandel og nordmenns handel i utlandet utgjør syv prosent. Netthandel – både fra inn- og utlandet - har det samme beskjedne omfanget, selv om den prosentvis øker mest. Elektroniske betalingsformer, kassaløse butikker og automatisert lo- gistikk bidrar også til å endre handleatferd og butikkenes lokaliseringsmønster og konsepter. Prispress utfordrer sentrumshandelen Presset på pris har påvirket hvor varer tilbys og omsettes. Nye forretningskonsepter med bredt va- reutvalg har gitt forretninger med utvalgsvarer i sentrum sterk konkurranse. Netthandel presser prisene ytterligere og dette gir butikker i sentrum store utfordringer med å betjene leiepriser er høy- ere i enn utenfor sentrum. For butikker uten tilstrekkelig kundegrunnlag kan leieprisene bli for høye og butikken må legges ned. Tilbyderne må konkurrere med prisene i netthandelen. Bransjeglidning og oppkjøp utfordrer sentrumsaktørene Utvalgsvarer omsettes ofte i småbutikker i sentrum og disse er særlig sårbare for det økende om- fanget av samme typer varer i forretninger med bredt vareutvalg, hypermarked og forretninger som selger plasskrevende varer og på nettet. Veksten i etterspørselen etter utvalgsvarer har stagnert samtidig som tilbudet i de nye forretningskonseptene har ekspandert. 1 Tallene er oppgitt per innbygger og de er prisjustert. 7 Vista Analyse | 2019/40

Handelsanalyse Bjørkelangen Overetablering gir tapere og vinnere i markedet De store kjedene kjøper opp små forretninger og presset på pris øker. Samtidig har det vært en overetablering ut fra antatt forventning om økt forventet forbruk av varer. Denne forventningen er ikke innfridd og det pågår en markedstilpasning gjennom konkurser. Dette er en del av presset på småbutikker i sentrum. Kontorer og boliger i sentrum bidrar til økt bruk av byen Analyser fra England viser at tilrettelegging av arbeidsplasser i sentrum har hatt større betydning for by- og tettstedssentrum enn tilrettelegging for handel. Når folk nå handler mindre og søker flere opplevelser, kan det være grunnlag for å vurdere om det er handel som skal redde byene eller om det er andre målsettinger bør styre byplanleggingen. Tilrettelegging for et godt kundegrunnlag gjen- nom økt konsentrasjon av kontorarbeidsplasser (mange kunder) ved de kollektive knutepunktene, høy romlig attraktivitet og funksjonelle bygg er faktorer som kan være sentrale for å nå mål om et vitalt bysentrum med handel som en fortsatt viktig funksjon. Handelstilbud oppstår der det er et tilstrekkelig antall kunder. God sirkulasjon og friksjon er sentralt. Kontorer gir høyere tetthet av kun- der enn boliger. Sentrum skal være kompakt, hyggelig, inneha småskala virksomhet, mye service og tje- nesteyting og attraktive inne- og uterom. Fremtidens sentrum bygges ikke med dagens handel. Fremtidens handel blir i større grad transport av varer motsatt vei av i dag og en kombinasjon av lager, show-rooms og butikk som ofte kombineres med service. Men selv om handelen er i endring, vil folk fortsatt møtes og der folk møtes skapes næring. Desto tettere et sentrum utvikles, desto større blir etterspørselen etter husholdningsbaserte varer og tjenester. Det er derfor viktig å kanalisere folk inn sentrum. Den enkleste måten å gjøre det på er å bygge boliger i sentrum, legge offentlig virksomhet inn i sentrum og sørge for arbeidsplasser i sentrum. Boliger og kontorer bør derfor inn i sentrum. Det skaper daglig sirkulasjon av mennesker, som igjen skaper grunnlag for etterspørsel etter varer og tjenester i sentrum. Med økt etterspørsel etter service og tjenester og at folk fortsatt har behov for å møtes, er det viktig at sentrum utvikles som en attraktiv møteplass med gode uterom, opprettholdelse av tradisjonelle bygg som trekker disse virksomhetene. Det må være kort avstand mellom hver inngang. Utfordringer og muligheter i Bjørkelangen 35 prosent handelslekkasje Det er 16 390 innbyggere I kommunen. Det er tilstrekkelig antall innbyggere til at en vesentlig del av handelstilbudet kan dekkes lokalt, noe det også gjør. Handelslekkasjen er relativt lav til å være en kommune med et betydelig handelstilbud i nabokommuner og naboland. Underdekningen ligger på nær 450 millioner kroner hvorav 150 millioner kroner er handelslekkasje av dagligvarer og drikkeva- rer. Et utvalg hovedtall i listen under: • 35 prosent handelslekkasje totalt • 24 prosent handelslekkasje for dagligvarer og drikkevarer • 84 prosent handelslekkasje for plasskrevende varer Vista Analyse | 2019/40 8

Handelsanalyse Bjørkelangen • 42 prosent underdekning for utvalgsvarer – som representerer 2 500 kvm butikkflate. • 100 prosent dekning for apotekvarer • Underdekning for jernvarer, byggevarer, møbler m fl. • 7 prosent overdekning for butikker med bredt vareutvalg Rådhuset er lokalisert i sentrums randsone og med parkering foran inngangen svekkes potensialet for sirkulasjon gjennom sentrum (arbeidstakere og besøkende). Bjørkelangen sentrum kan ikke tilrettelegges for handel alene i Gågata o Varehandelsomsetningen i gateplan i små butikkformater er i tilbakegang og det kan ikke forventes at aktiviteten i gateplan langs strøksgater/gågater skal holdes oppe av småbutikker i årene som kommer. Potensialet for butikker med utvalgsvarer er liten. o Potensialet for tilbud av varer innen de arealkrevende handelskonseptene er til stede så sant tilbudene (byggene) kan settes opp på rimelige tomter og med rimelige konstruksjoner slik at prisene kan holdes lave. o Gågata bør rustes opp med grøntareal og attraktivt bygulv. o Offentlige funksjoner bør inn i sentrum. Privat sektor kan ikke redde sentrum alene. o Det må et samarbeid mellom privat og offentlig sektor til for å redde sentrum som en møte- plass. o Offentlig og privat virksomhet kan med fordel samlokaliseres. Evt kan det vurderes OPS. o Nytt rådhus i sentrum vil være svært positivt, ikke minst fordi det trekker arbeidstakere og besøkende daglig inn i sentrum, noe som bidrar til myldring og tilgang på kunder. o Bibliotek må fortsatt være lokalisert i sentrum men kan styrkes med en fasade ut mot gågata som en funksjon som trekker folk for opphold i sentrum. Det kan erstatte tapet av småbu- tikker, men det kan også bidra til flere folk som gir bedre grunnlag for tilbud av varer og tjenester. o Servering og opplevelse bør samlokaliseres og ikke spres. o Boliger kan med fordel legges langs bygulvet i ytre sone men med beplantning foran. o Hushjørnene må utnyttes særskilt. o Turveier kan gjerne gå gjennom gågata – det kan trekke folk inn på kveldstid. Etter endt tur er man ofte sulten. o Gammel og ny bygningsmasse gir ulik pris på lokalleie. Lokalleiene må variere for å trekke til seg aktører med lav fortjeneste. De kan trekke kunder som bruker øvrig tilbud. o Mat er stadig viktigere. Et mattorg kan være en løsning. Vista Analyse | 2019/40 9

Handelsanalyse Bjørkelangen 1 Innledning 1.1 Bakgrunn Denne handelsanalysen tilfredsstiller kravene fra offentlig sektor til slike analyser. Den kan derfor brukes som underlag i politiske og administrative anbefalinger og beslutninger. Tiltakshaver har som mål å utvikle for handel, service, boliger og kontorer i Bjørkelangen sentrum. Kommunen har i kommunedelplan for sentrum lagt vekt på at handel i gateplan skal et sentralt vir- kemiddel for å oppnå mål om et vitalt sentrum. Dette skaper noen kommersielle utfordringer som trekkes opp i denne analysen. Sentrum med gågata er fram til nå utviklet gjennom private kommersielle initiativ, mens kommunen har lokalisert sin virksomhet utenfor det sentrale sentrumsområdet. Bjørkelangen har lekkasje til store handelstilbud både i Sverige, Ullensaker, Skedsmo og Lillestrøm m.fl. Samtidig er kundegrunnlaget lokalt tilstrekkelig til å holde et tilfredsstillende tilbud lokalt for mange, om enn ikke for alle varer. 1.2 Tiltak og planarbeid Bjørkelangen Torg AS har søkt kommunen om å kjøpe naboeiendom vest for kjøpesenteret for ut- bygging. Her er tanken å bygge parkeringshus til Bjørkelangen Torg samt kino og leiligheter. I tillegg til disse planene vurderer kommunen behov for areal i forbindelse med kommunesammen- slåing med Rømskog kommune i 2020. Sentrum er aktuell lokalisering for flere offentlige funksjoner. Disse problemstillingene i sum bidrar til at Bjørkelangen Torg AS og Bjørkelangen Sentrumsutvikling AS jobber for en større utvikling av kommunesenteret, noe som bidrar til at det åpnes muligheter i sentrum for både offentlig og privat sektor. OPS kan vurderes. Bjørkelangen Torg AS har i sine skisser tegnet et signalbygg opp mot 11 etasjer som kan romme både privat og offentlig virksomhet. Tiltakshaver ønsker et samarbeid der offentlige og private funksjoner kan samordnes i felles bygg eller felles områder i sentrumskjernen slik at gågata styrkes. Tiltakshaver har som mål å tilrettelegge for bredt tilbud av varer og tjenester innenfor de markeds- messige rammene. 1.3 Rapportens oppbygging I kapittel 2 trekker vi opp trender i varehandelen som gjelder på landsbasis og i utlandet. I kapittel 3 illustreres situasjonen i kommunen og regionen rundt gjennom statistiske analyser av demografi, folketall og sysselsetting. I kapittel 4 går vi gjennom statistiske fakta om varehandelsomsetningen i Ullensaker og regionen rundt. I kapittel 5 går vi gjennom de planmessige rammebetingelsene fra departement, fylke og kommune til reguleringsbestemmelsene i tiltaksområdet. I kapittel 6 drøfter vi hvordan alle disse utviklingstrekkene og trendene påvirker Bjørkelangen sentrum. I dette kapitlet Vista Analyse | 2019/40 10

Handelsanalyse Bjørkelangen har vi presentert eksempler fra andre byer for å illustrere utfordringer og muligheter med relevans for Bjørkelangen. Vi oppsummerer resultater i sammendrag og konklusjon foran i rapporten. Vista Analyse | 2019/40 11

Handelsanalyse Bjørkelangen 2 Trender i varehandelen Handelsstrukturen er historisk betinget og påvirkes av øvrige samfunnstrender, byenes utvikling og økonomiske drivkrefter. Både ressursgrunnlaget, historiske beslutningsprosesser, nye investorer og til slutt initiativtakeres bosted, får betydning for utviklingen. I tillegg kommer tilpasninger til grunn- leggende endringer i markeder, teknologi, internasjonal arbeidsdeling, og menneskenes preferanser. Vi trekker i dette kapitlet opp en del problemstillinger som påvirker handelen og som sjelden er hen- syntatt i regionale planer. Det empiriske grunnlaget som legges til grunn for drøftingen i dette kapitlet av hvordan trender og utviklingstrekk kan slå ut er i hovedsak hentet fra andre analyser Vista Analyse har gjennomført i regionen, blant andre (Vista Analyse, 2018d) (Vista Analyse, 2017) (Vista Analyse, 2018) (Vista Analyse, 2013). 2.1 Sterk påvirkning internasjonalt presser prisene ned Vi blir mer internasjonale og en økende andel av handelen skjer via internett, både fra nasjonale og utenlandske leverandører. Fortsatt er netthandelsandelen lav, men ifølge Virke er det netthandelen mot utlandet som øker mest. I perioden 2011 til 2017 økte netthandelen med utlandet med 281 prosent, mens netthandelen i Norge økte med 101 prosent. Fysisk butikkhandel i utlandet økte med 62 prosent og fysisk butikkhandel i Norge økte med 17 prosent. Vi ser altså en sterk tendens til at vi blir mer internasjonale og at det utalandske markedet blir stadig viktigere for nordmenn. Utfordringen i forhold til økt kjøp av varer fra utlandet er den sterke konkurransen på pris. Det er positivt for forbrukeren, men utfordrende for handelsnæringen. Med stadig mindre marginer, vil utslag på areal/leiekostnader slå ut. Mange av butikkene som i dag er lokalisert på Karl Johan i Oslo, har ikke en omsetning som forsvarer leiekostnadene. I stedet defineres de som brandstores/consept stores hvor utgiftene føres på markedsføringsbudsjettet. 2.2 Varekonsumet går ned – tjenester i vekst; fint for sentrum Varekonsumet går ned og vi handler i stedet flere tjenester. Dette er godt nytt for sentrumsutvikling i byer og tettsteder. Når kunden kjøper tjenester behøver man ikke frakte varen hjem. Den konsu- meres på stedet og man behøver ikke bil. I tillegg er den gjerne forbundet med et lenger opphold som innebærer at kunden oppholder seg lenger på stedet og sånn sett bidrar mer til aktivitet og liv i sentrum. De siste årene har vi sett en endring i husholdningenes forbruk der en økende andel av forbruket går til kjøp av tjenester på bekostning av varer, se figuren under. Når en økende andel av handelen etab- leres utenfor sentrumssonen, skaper denne utviklingen nye muligheter for sentrum. Under har vi vist noen figurer som illustrerer utviklingen. Andelen av forbruket som går til dagligvarer er fortsatt over en tredel av totalkonsumet, og daglig- varer frakter de fleste hjem med bil. Ikke bidrar det til lange opphold heller, man vil raskt hjem med varer til kjøl og frys. Vista Analyse | 2019/40 12

Handelsanalyse Bjørkelangen Figur 2-1 Utvikling i vare- og tjenestekonsumet 170000 Vare- og tjenstekonsum i faste priser 160000 Sesongkorrigert i 1000 -2015-kr 150000 140000 2000K1 130000 2000K3 120000 2001K1 110000 2001K3 100000 2002K1 2002K3 90000 2003K1 80000 2003K3 2004K1 Kilde SSB 2004K3 2005K1 Figur 2-2 2005K3 2006K1 2006K3 2007K1 2007K3 2008K1 2008K3 2009K1 2009K3 2010K1 2010K3 2011K1 2011K3 2012K1 2012K3 2013K1 2013K3 2014K1 2014K3 2015K1 2015K3 2016K1 2016K3 2017K1 Varekonsum Tjenestekonsum Prosentvis endring i andel av husholdningenes forbruk av noen varer og tjenester. 1970-2000-2016. Kilde SSB 2.3 Sterk konkurranse på pris – handelen flytter ut i rimelige lokaler Vi opplever en sterk nedgang i antall butikker. I figurene under har vi hentet tall fra Virke som har registrert hvilke bransjer som er i vekst og hvilke som taper. Det er kategorien bredt vareutvalg som er i sterk vekst i tillegg til nettbutikker. Det er også små marginer og en sterk konkurranse på pris. Derfor er det svært vanskelig å oppnå gode økonomiske resultater på tomter i sentrum der lokal- leien er høy. Dette er noe av årsaken til at handelen søker ut av byene. Det er nødvendig med store formater, rimelig bygg og rimelige tomter. Under har vi hentet noen bilder fra Virkes presentasjon om utfordringer i varehandelen. (Andersen, 2018) Vista Analyse | 2019/40 13

Handelsanalyse Bjørkelangen Figur 2-3 Stadig færre butikker Kilde Virke Prosentvis endring av antall butikker i ulike bransjer Figur 2-4 Kilde Virke 14 Vista Analyse | 2019/40

Handelsanalyse Bjørkelangen Figur 2-5 Små marginer i varehandelen 2.4 Økt handel i/fra utlandet påvirker bysentrum Byenes sentrum påvirkes av økt internasjonalt tilbud Globalisering og ny teknologi har de siste tiårene vært nøkkelbegrep for å forstå endringene i vare- handelen. Den teknologiske revolusjonen knyttet til internett har påvirket varehandel i stor grad. Digitaliseringen har forsterket globaliseringen av markedene, samtidig som nye måter å drive vare- handel på har oppstått. Dette har også påvirket forbrukerne til nye handlemønster. Med internasjo- nalisering blir tilbudet større, prisene følger internasjonalt nivå, og kundene blir mer kresne. Folk er blitt mer internasjonale, og en økende andel av handelen fra utlandet skjer via internett, både fra nasjonale og utenlandske leverandører. Samtidig reiser folk mer og handler når de er i utlandet. Ifølge Virke2 er det netthandelen mot utlandet som øker mest, selv om den foreløpig er relativt be- skjeden i omfang. I perioden 2011 til 2017 økte netthandelen med utlandet med 281 prosent, mens netthandelen i Norge økte med 101 prosent. Fysisk butikkhandel i utlandet økte med 62 prosent og fysisk butikkhandel i Norge økte med 17 prosent. Vi ser altså en sterk tendens til at man blir mer internasjonale og at det utenlandske markedet blir stadig viktigere for nordmenn. Klær er en av bran- sjene som møter denne internasjonale konkurransen. Klesbutikker har vært sentralt i bybildet, og på den måten truer handel fra utlandet byenes handelssentrum. Tilbudet av varer i utlandet påvirker også prisutviklingen og dermed handelens lokalise- ringsmønster Tilbudet av varer i utlandet bidrar også indirekte på omsetningen i Norge gjennom en økt konkur- ranse på pris. Utfordringen i forhold til økt kjøp av varer fra utlandet er at norske priser må følge de internasjonale. Det er positivt for forbrukeren som får mer for pengene, men utfordrende for 2 Virke opererer med kroneverdier som ikke er prisjustert. Det gir høyere prosentverdier enn i rapporten forøvrig. 15 Vista Analyse | 2019/40

Handelsanalyse Bjørkelangen handelsnæringen. Med stadig mindre marginer, vil utslag på areal/leiekostnader slå ut. Husleien er høyest i sentrum og handelsnæringen som presses på pris, trekker ut av sentrum til rimeligere lokaler sentrumseksternt. Økt tilbud med lave priser fra utlandet påvirker derfor sentrum direkte og indi- rekte. 2.5 Vinnere og tapere i varehandelen Fra vekst via nedgang til stabilisering I perioden fra 2002 til 2008 var veksten i kjøp varer høy. Fra 2008 til 2013 var det nedgang i omset- ning i mange vareslag, mens det i perioden fra 2014 til 2017 har ligget relativt stabilt og uendret. Figur 2-6 Prosentvis endring i utvikling i omsetning i varehandel etter et utvalg vareslag. Fra 2002 til 2017. Prisjustert (2017). 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0% Endring 2002-08 Endring 2008-13 Endring 2014-17 -10 % -20 % -30 % -40 % -50 % Bredt vareutvalg inkl matvarer Klær Bok papir Ur foto optikk Blomster og planter Jernvarer fargevarer Elektro Kilde SSB/Vista Analyse Etter sterk vekst ble det overetablering og konkurser De senere årene har etterspørselen etter varer blitt kraftig redusert. Dette har skjedd samtidig som det er foretatt mange oppkjøp av kjeder i forventninger om økt konsum. Det har gitt overetablering og konkurs i mange bransjer, blant annet innen konfeksjon, utstyr og interiør som alle har vært loka- lisert i byers sentrumskjerner. Konsekvensene er store, og gjennom 2018 og 2019 har det skjedd en rekke konkurser og røde tall både i Norge og utlandet gjennom 2018, som Til Bords, PM, Enklere Liv, Rafens, Hansen& Dysvik og Spaceworld. I utlandet forsvant merkevarer som Mulberry, Tommy Hil- finger, Ralph Lauren med flere. Deretter ble det meldt røde tall for blant andre MX-sport, Jernia, Nille, G-Sport og Kid interiør. Nordli/Libris melder i mai 2019 at de skal legge ned 30 butikker i inneværende år, og Sport 1 har lagt ned i Oslo sentrum på grunn av for høy husleie. Vista Analyse | 2019/40 16

Handelsanalyse Bjørkelangen Nye markedsvinnere presser prisene Det pågår en sterk konsolidering i varehandelen der noen blir vinnere og andre blir tapere. Etter en overetablering i varehandelen pågår både oppkjøp og konkurser. De sterkeste merkevarene har svært høy omsetning og fungerer også som dragere på andre butikker. Mens noen forsvinner ut av markedet, styrkes andre. Veksten fortsetter innen elektronikk og bredt vareutvalg i 2018, og samtidig er det vekst i varer som knyttes til oppussing av hus og hytter. I tillegg har det vært en vekst innen ur, optikk, apotek (som i dag også konkurrerer har kosmetikk i vareutvalget) (Virke, 2019).Sportsbransjen profiterer også på bransjeglidning og har hentet inn konfeksjon, elektronikk, dyrefór i tillegg til tilbud av tjenester (re- parasjoner, kurs, arrangement mv). Flere av disse har også tilrettelagt nettbutikker og nettsalg. Motstykket til disse negative trendene er de svenske kjedene Biltema, Clas Ohlson, Jula og Rusta. Disse er sammen med Europris markedsvinnerne. Ifølge Dagens Næringsliv (august 2018) omsatte Biltema for 4 mrd, Claes Ohlson for over 3 mrd, Jula for 2mrd og Europris for 5,5 mrd i 2017. Rusta er i sterk vekst og øker sin posisjon i det norske markedet etter å ha bygget opp en god struktur etter 30 år i bransjen. Rusta er nå blitt en drager som trekker andre aktører mot samme lokalisering. Rusta søker lokaler på rundt 2 000 kvadratmeter utenfor bysentrum, men har også hatt suksess med loka- lisering inne i kjøpesentre, som er en erfaring fra Norge som er tatt med til Sverige. Alle disse er arealkrevende handelskonsepter med stor mix av store og små varer som selges til markedsvennlige priser. Mange av konseptene i disse kategoriene leverer prisgunstige tilbud av varer. De bidrar dermed i et økt press på pris. Mange av dem lokaliserer seg i bysentrums randsone på billige tomter i billige bygg (big-boxes). De bidrar til økt press på pris, (men klarer å konkurrere med nettprisene) og de bidrar til å trekke handel ut av sentrum. Mange av dem er arealkrevende og har en omsetning pr kvadratmeter som kan være en firedel av omsetningen i et kjøpesenter. De bidrar med økt press på areal i byenes randsone. Prispress, konkurser og forbruksendringer gir nytt innhold i kjøpesentrene Kjøpesentrene merker også de store endringene, og omstrukturerer innholdet fra varer til tjeneste- yting og opplevelser. Helsesenter, bibliotek, kino, bowling, bespisning er noen av tilbudene som er på vei inn i kjøpesentrene og forventes å øke i årene som kommer. I tillegg øker andelen arealkre- vende varehandelskonsepter i kjøpesentrene (Kilde; Dagens Næringsliv 20.08.18). Dermed ser vi enda et eksempel på god tilpasning fra de store kommersielle aktørenes side. Dersom kjøpesentrene får anledning til å utvikle innhold mot tjenester som erstatning for varer, vil bysentrums sjanse til å bli en møteplass for kultur, aktivitet og tjenesteyting utfordres. Vista Analyse | 2019/40 17

Handelsanalyse Bjørkelangen Figur 2-7 Utvikling i omsetning av et lite utvalg vareslag. Endring i omsetning. 2002 – 2017. Prisjustert (2017).3 I mill. Kroner. 200000 Klær Bok papir Ur foto optikk Blomster og Jernvarer Elektro planter fargevarer 180000 2002 2005 2008 2013 2017 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 Bredt vareutvalg inkl matvarer Kilde SSB/Vista Analyse Forretningene som har hatt unntak fra kjøpesenterbestemmelsen har hatt et fortrinn med sin sentrumseksterne lokalisering. De bransjene som inngår i unntak fra kjøpesenterbestemmelsene har gjennom flere tiår hatt tilgang til billige tomter der de har etablert seg i billige bygg. De har et fortrinn som de andre ikke har, og har de siste årene utviklet et stort tilbud innen småvarer i mange kategorier. På den måten presser de prisene på varer ned og får på mange måter fungere som en skjermet næring i byens periferi. Samtidig har de klart å overleve det økende prispresset internasjonalt av samme grunn. Situasjonen er de siste årene snudd på hodet ettersom handelen nå er i sterk tilbakegang. Det betyr at målet om at handel vil redde sentrum kan være feil diagnose og feil medisin. Vi står overfor en situasjon der målet ikke lenger er å redde sentrum, men å redde handelen. Handelsaktørene er sterkt presset på pris og trenger billige tomter og billige bygg for å kunne tilby de samme prisene som nettet har. Alternativet er netthandelen eller tilbudet av rimelige varer andre steder der tilbudet allerede er etablert. Tilbudet av billige utvalgsvarer/småvarer er utviklet som viktige deler av konseptene for de bransjene som har vært unntatt kjøpesenterstoppen. 2.6 Transport er et kritisk ledd Alle ledd i varehandelen er i bevegelse. Varen utstilles i butikk, i show-room eller på nett. Service pågår i butikk, på nett eller via chat. I butikken kan kundene få hjelp/service, eller butikken kan være ubetjent (vare-scanning). Varens plassering kan være på et eksternt lager, i butikk eller sammen med 3 Tilgang til tidsseriedata i varehandelen er svekket da SSB endret bransjeinndelingen i 2008. Noen varegrupper kan likevel følges over et lenger tidsrom. Vista Analyse | 2019/40 18

Handelsanalyse Bjørkelangen butikken. Distribusjon/transport foregår ved at kundene henter varen selv i butikk, i et pic-up- punkt/postkontor, i et lager eller varen fraktes helt hjem til kundene. Figur 2-8 Endring i alle ledd – økonomiske utfordringer Kilde Dyrvik arkitekter Figur 2-9 En arealmessig og transportmessig kompleksitet Kilde Dyrvik arkitekter Den planmessige utfordringen knytter seg til kompleksiteten i utfordringene: • Hvordan skal varene fraktes? Skal de fraktes helt hjem til kundene eller til et pick-up-punkt. Fram til nå ligger de kostnadsmessige utfordringene i netthandel i «the last mile» (frakten siste strekning hjem til kundene). • Hvor skal varelageret være? Samlokalisering av varelagre kan effektivisere transportarbeidet. • Blir de store big-boxene utenfor sentrum lager om noen år? 2.7 Redde handelen eller byen? Urbanisering og økt tetthet bidrar til økt vekst – boliger og arbeidsplasser tilbake til sen- trum Stadig flere mennesker trekkes mot byene. Urbanisering er en forutsetning for økonomisk vekst (Glaeser, 2001). Urbaniseringen de siste tiårene har gitt stor arealspredning fordi boligene bygges i byenes randsone og arbeidsplasser i økende grad har vært flyttet ut av sentrum. Etter hvert kom mot-trenden, og stadig flere bysentra ble revitalisert slik vi har sett i Oslo, Trondheim og Drammen Vista Analyse | 2019/40 19

Handelsanalyse Bjørkelangen for å nevne noen. Det er mange eksempler internasjonalt på byer med økonomisk vekst (Storper, 2013). Kan handelen redde sentrum? Gjennom flere tiår har det fra offentlige myndigheters side vært arbeidet målrettet for å holde han- delen i sentrum. Hensikten har vært å bidra til økt bruk av sentrum. En undersøkelse gjennomført i England, har en mer nyansert analyse av hva som skaper vitalitet i bysentrum. Den konkluderer med at antall kontorarbeidsplasser lokalisert i sentrum er en kritisk suk- sessfaktor for bysentrums vitalitet. Og viktigst av disse er kompetansearbeidsplassene. Å lokalisere kompetansearbeidsplasser tett på de kollektive knutepunktene bidrar til redusert transport og flere kunder i bysentrum, noe som igjen gir godt grunnlag for handel og service. Analysen konkluderer med at de mest vitale bysentrene er de som har et høyt antall kontorarbeidsplasser ved de kollektive knutepunktene. Debatten om bysentrum må fokusere mer på arbeidsplasser i sentrum, enn vare- handel, ifølge forfatterne (Swinney, 2013). En lokalisering av arbeidsplasser i sentrum bidrar til økt bruk av kollektive transportmidler (redusert bilbruk) hos de ansatte og et bedre grunnlag for handel og service i bysentrum forårsaket av at det er flere folk i gatene. Det er altså viktigere å lokalisere kontorarbeidsplasser i sentrum enn varehandel. Etterspørsel etter handelstjenester, servering o.a. kommer som en konsekvens av at det er mennesker i sirkulasjon i området. Dette kan bety at kjøpe- senterstoppen ikke var tilstrekkelig. Folk reiser ikke inn til bysentrum for å handle når de bor og jobber utenfor sentrum, særlig ikke når både mor og far er i full jobb. Urbaniseringsgraden påvirkes av flere faktorer. Med mer attraktive og funksjonelle bykjerner, flere arbeidsplasser i sentrum og bedre kollektivtransport, følger en økende interesse hos unge for å bo urbant, og for kunnskapsarbeidere for å arbeide urbant. Dette gjør at bosettingen i økende grad klumper seg i eller nær byene. Tidligere industriområder blir transformert til boliger, offentlige ram- mebetingelser reverserer utflytting av varehandelen fra sentrum, og bedre kollektive transportmid- ler bidrar til å bedre tilgjengelighet til bysentrum. Gitt denne trenden vil det være viktig i tidsperspektivet fram mot 2030 og 2050 å legge til rette for boligbygging og kunnskapsarbeidsplasser i sentrum gjennom fortetting. Dette vil igjen bidra til økt etterspørsel etter varer og tjenester i sentrum, som stimulerer økonomisk vekst og sysselsetting. På denne måten kan den handelen som de siste tiårene er etablert utenfor sentrum (fordi folk bor uten- for sentrum) trekkes tilbake mot sentrum. 2.8 Fremtidens by og fremtidens handel Sentrum skal være kompakt, hyggelig, inneha småskala virksomhet, service og tjeneste- yting, attraktive inne- og uterom og offentlige arbeidsplasser. Fremtidens sentrum bygges ikke med dagens handel. Vi ser konturene av endringer i form av flere kombinasjoner av varer og tjenester i samme butikk, flere butikker med bredt vareutvalg, mer nett- handel, varesalg i kombinasjon med lager og show-rooms.. Men selv om handelen er i endring, og sentrum kan bli den tapende part vil folk fortsatt møtes. Der folk møtes skapes næring. Det er viktig å kanalisere folk inn i sentrum slik at det oppstår sirkulasjon og friksjon. Den enkleste måten å gjøre Vista Analyse | 2019/40 20

Handelsanalyse Bjørkelangen det på er å legge offentlig virksomhet inn i sentrum og sørge for arbeidsplasser i sentrum. Det skaper daglig sirkulasjon av mennesker, som igjen skaper grunnlag for etterspørsel etter varer og tjenester i sentrum. Med økt etterspørsel etter service og tjenester og at folk fortsatt har behov for å møtes, er det viktig at sentrum utvikles som en attraktiv møteplass med gode uterom, og opprettholdelse av tradisjonelle bygg som trekker disse virksomhetene. Det må være kort avstand mellom hver inng- ang. Oppsummert Dette kapitlet antyder drivkrefter og faktorer som påvirker utviklingen i handelen og bysentra, med vekt på utviklingstrekk i markedet selv (befolkning, kjøpekraft, handlemønster) og utviklingen i han- delen selv (organisering, bransjer, konsepter) samt fremveksten av netthandel. I tillegg komme andre faktorer i byenes omgivelser og rammer, som endringer i utbyggingsmønster (lokalisering av næring, boliger, handel), kommunale planvedtak (som påvirker utbyggingen), sen- trums rammebetingelser (som bompenger og parkering) og lokal prioritering og samarbeid for sen- trumsutvikling. Vista Analyse | 2019/40 21

Handelsanalyse Bjørkelangen 3 Regional utvikling Hele Osloregionen er i vekst og det gjelder også Nedre Romerike. I dette kapitlet viser vi et lite utvalg utviklingstrekk rundt befolkning, sysselsetting og næringsliv. 3.1 Befolkning Alle kommunene i Nedre Romerike har hatt en sterk befolkningsvekst. De fleste av kommunene har hatt en befolkningsvekst på rund 18 prosent i perioden. Sørums vekst har vært noe større. Alders- sammensetningen viser noen færre mellom 20 og 40 år og noen flere eldre enn Skedsmo. Figur 3-1 Antall innbyggere etter kommune. 2008-2014-2018 60000 50000 2008 40000 2013 30000 2018 20000 10000 0 0226 Sørum 0227 Fet 0228 Rælingen 0230 Lørenskog 0231 Skedsmo 0221 Aurskog-Høland Kilde: SSB/Vista Analyse Figur 3-2 Alderssammensetning. Aurskog Høland og Skedsmo 0,18 0,16 0,14 0,12 0,10 0,08 0,06 0,04 0,02 0,00 0-9 år 10-19 år 20-29 år 30-39 år 40-49 år 50-59 år 60-69 år 70-79 år Aurskog Høland Skedsmo Kilde: SSB/Vista Analyse Vista Analyse | 2019/40 22

Handelsanalyse Bjørkelangen 3.2 Næringsliv og sysselsetting I figuren under har Vista Analyse benyttet sitt verktøy for sysselsetting etter arealbrukskategorier der bransjer er kategorisert etter arealbruk. Figuren viser utvikling i antall sysselsatte fra 2008 til 2018. Resultatene viser at Aurskog Høland har en stor andel sysselsatte innen bransjer som ofte lokaliserer seg i områder med rimelig areal slik vi ofte ser i randsonen rundt de store byene. Tilsvarende situa- sjon ser vi i Sørum. Antall sysselsatte i arealkrevende handel har gått ned i perioden fra 2008 til 2018, mens sysselsettingen har økt i kundeintensiv handel og service og nærmer seg nå 1 000 sysselsatte i disse næringene. Offentlig forvaltning har nest flest sysselsatte, men færre enn i Rælingen og Sørum. Det har også vært moderat vekst i offentlig sysselsetting i perioden. Figur 3-3 Sysselsatte i næringer etter arealbruk. 2008, 2014 og 2018. 1 800 2008 1 600 2014 1 400 2018 1 200 1 000 800 600 400 200 0 Arealkrevende handel og service Flyttbar produksjon Kundeintensiv handel og service Kunnskapsbedrifter Offentlig forvaltning Ressursbasert produksjon Arealkrevende handel og service Flyttbar produksjon Kundeintensiv handel og service Kunnskapsbedrifter Offentlig forvaltning Ressursbasert produksjon Arealkrevende handel og service Flyttbar produksjon Kundeintensiv handel og service Kunnskapsbedrifter Offentlig forvaltning Ressursbasert produksjon Arealkrevende handel og service Flyttbar produksjon Kundeintensiv handel og service Kunnskapsbedrifter Offentlig forvaltning Ressursbasert produksjon 0221 Aurskog-Høland 0226 Sørum 0227 Fet 0228 Rælingen Kilde SSB/Vista Analyse Figur 3-4 viser volum og utvikling i ulike former for fravær fra arbeidslivet, andel ledige, andel uføre og andel med sykefravær. Vista Analyse | 2019/40 23

Vista Analyse | 2019/40 0221 Aurskog-Høland Summer av Ledighet Figur 3-4 Handelsanalyse Bjørkelangen Summer av Sykefravær Kilde: SSB/Vista Analyse 10 Summer av Uføre 9 Summer av Ledighet 8 Summer av Sykefravær 7 6 Summer av Uføre 5 Summer av Ledighet 4 Summer av Sykefravær 3 2 Summer av Uføre 1 Summer av Ledighet 0 Summer av Sykefravær 0226 Sørum Utvikling i ledighet, antall uføre og sykefravær. Etter kommune. 2013 til 2017. Summer av Uføre 0227 Fet Summer av Ledighet 2013 Summer av Sykefravær 2017 0228 Rælingen Summer av Uføre 0230 Lørenskog Summer av Ledighet Summer av Sykefravær 0231 Skedsmo Summer av Uføre 24

Handelsanalyse Bjørkelangen 4 Utvikling i varehandelen I dette kapittelet presenteres statistikk som viser utviklingen i varehandelen i regionen. Alle tallene er prisjustert etter konsumprisindeksen (KPI=2018). Tallene viser omsetning per innbygger. Resulta- tene for Aurskog Høland er sammenholdt mot snitt for landet, nabokommuner og Lillestrøm han- delsregion. Vi har presentert resultater for de fleste bransjer og i tillegg vist to kategorier separat: Plasskrevende varer omfatter byggevarehus, trelast, møbler og planter og er vist i statistikken under som en spesifikk kategori som omfatter vareslag som også ligger under andre kategorier. Dette er gjort fordi det knytter seg egne planbestemmelser til plasskrevende varer. Bredt vareutvalg omfatter forretninger som for eksempel Coop Obs. Disse selger også dagligvarer. Kategorien utvalgsvarer omfatter småvarer som klær og sko. I tillegg til disse kommer kategorien sport, leker og fritid som omfatter varer som også selges i sentrum. Dersom det ikke fremkommer resultat (søyler i diagrammet) for en varekategori er det fordi det enten er færre en tre forretninger i bransjen og tall ikke kan oppgis, eller fordi tilbudet mangler helt. 4.1 Omsetning i detaljvarehandelen Omsetningen i detaljvarehandelen målt i snitt per innbygger går ned, og det gjelder også Aurskog Høland. Eneste kommune med vekst er Rælingen, selv om kommunen i utgangspunktet hadde en svært lav omsetning per innbygger. Handelslekkasjen ligger på 35 prosent som gir en handelslekka- sje på nær 450 millioner kroner (eks mva). 15 000 innbyggere er normalt et tilstrekkelig grunnlag for ha en god egendekning, men med spredt bosetting og flere senterområder svekkes muligheten til å opprettholde ett bredt samlet tilbud. Handelslekkasjen til Skedsmo, Lillestrøm og Sverige skjer som følge av et svært godt handelstilbud der. Vista Analyse | 2019/40 25

Handelsanalyse Bjørkelangen Figur 4-1 Omsetning av detaljhandel totalt - minus drivstoff til motorvogn, postordre og nett- handel. Per innbygger. Utvalgte kommuner. Utvikling 2008-2017. Prisjustert 2017 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 0226 Sørum 0227 Fet 0228 Rælingen 0230 Lørenskog 0231 Skedsmo Lillestrøm Norge handelsregion 0221 Aurskog- Høland 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2008 2009 2010 Kilde: SSB/Vista Analyse Vista Analyse | 2019/40 26

Handelsanalyse Bjørkelangen Vi ser av Figur 4-2 at omsetningen i snitt per innbygger har gått ned betydelig for plasskrevende varer i Aurskog Høland. Dette stemmer med sysselsettingstallene i Figur 3-4. Plasskrevende varer har vært i vekst en periode men har stabilisert seg de siste årene som handel generelt. Nedgangen i Aurskog Høland har vært svært stor og det er en noe overraskende utvikling. Ø Det har vært en betydelig nedgang i omsetning av plasskrevende varer i kommunen. Ø Underdekningen er på 84 prosent. Ø Underdekningen tilsvarer en omsetning på 140 millioner kroner Ø Plasskrevende varer lokaliseres utenfor sentrumskjernen i områder avsatt for slike formål og vil ikke være aktuelt å lokalisere i en sentrumskjerne. Ø Med fratrekk for underdekning i plasskrevende varer som ikke vil lokaliseres i sentrum, står det igjen 130 millioner kroner underdekning i kommunen. Figur 4-2 Omsetning per innbygger av plasskrevende varer i et utvalg kommuner og landet, 2008-2017. Prisjustert 2017. 25000 20000 15000 10000 5000 0 0226 Sørum 0230 Lørenskog 0231 Skedsmo Lillestrøm Norge 0221 Aurskog-Høland handelsregion 2016 2017 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Kilde: SSB/Vista Analyse Vista Analyse | 2019/40 27

Handelsanalyse Bjørkelangen Utvalgsvarer er svært viktig som sentrumstilbud. Utvalgsvarer omfattes av konfeksjon, gave, småin- teriør mv. Her har det vært en vekst i kommunen gjennom hele perioden. Se Figur 4-3. Underdek- ningen er på 42 prosent. Med et betydelig tilbud i Skedsmo og på svensk side av grensen er det ikke uvanlig at underdekningen blir stor for utvalgsvarer. Det er både utvalg og pris som styrer tilbud og etterspørsel. Utvalgsvarer er samtidig det vi omtaler som hyggehandel/shopping og som gjerne kom- bineres med opplevelser. Ø Underdekning på 42 prosent for utvalgsvarer Ø Underdekningen representerer rundt 100 millioner kroner og representerer 2 500 kvadrat- meter butikkflate. Ø Det er svært utfordrende å konkurrere med de store kjøpesentrene på utvalgsvarer, slik at en egendekning på 58 prosent bør ansees å være svært bra. Figur 4-3 Omsetning i utvalgsvarer. Per innbygger. 2008-207. Prisjustert (2017) 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 0226 Sørum 0227 Fet 0228 Rælingen 0230 Lørenskog 0231 Skedsmo Lillestrøm Norge 0221 Aurskog- 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 handelsregion Høland Kilde: SSB/Vista Analyse Vista Analyse | 2019/40 28

Handelsanalyse Bjørkelangen Blant utvalgsvarer sorterer apotek. Apotekene utvider sitt tilbud til også å inkludere kosmetikk slik at omsetningen innen apotek har økt på landsbasis. Det henger også sammen med økt interesse for helse og en befolkning som blir eldre. Veksten har vært svært stor i hele handelsregionen, men om- setningen ligger også over landssnittet i Aurskog Høland. Det kan henge noe sammen med demogra- fien, men apotek er godt egnet i strøksgater i sentrum. Figur 4-4 Utvalgsvarer innen apotek. Per innbygger. 2008-2017. Prisjustert 2018. 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 0226 Sørum 0230 Lørenskog 0231 Skedsmo Lillestrøm handelsregion Norge 0221 Aurskog-Høland 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Kilde: SSB/Vista Analyse Vista Analyse | 2019/40 29

Handelsanalyse Bjørkelangen Omsetningen innen varer som brukes til sport, lek og fritid har vist en nedgang for landet, noe som også kan henge sammen med økt omsetning på nettet for nettopp fritidsvarer. Det er kun Skedsmo som har hatt en omsetningsøkning innen kategorien sport, lek og fritid. Ofte er det de store kjede- butikkene som presser pris maksimalt som er vinnere i kampen om kunder. Dette gjelder særlig for sport og fritid. I regionen er dette tydelig med en svært høy snittomsetning i Skedsmo på bekostning av både Lørenskog og Aurskog Høland. Figur 4-5 Omsetning innen leker, fritid og sport. Per innbygger. 2008-2017. Prisjustert 2018. 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 0228 Rælingen 0230 Lørenskog 0231 Skedsmo Lillestrøm handelsregion Norge 0221 Aurskog-Høland 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Kilde: SSB/Vista Analyse Flere detaljer om bransjer som ofte defineres i kategorien plasskrevende varer Omsetning innen bredt vareutvalg øker på landsbasis. Se Figur 4-6. Både på landsbasis, og i hel Lille- strøm handelsregion har det vært en vekst i disse handelsbransjene. Utfordringen med hensyn til arbeidsplasser er at det skjer en teknologiutvikling som reduserer antall arbeidsplasser innen bran- sjen, og dette gjelder ikke minst denne kategorien handel. Flere av disse konseptene er kommet fra Sverige og for forbrukeren er de attraktive fordi de tilbyr bredt utvalg til lave priser. Her får man alt til hjemmefikseren, til kjøkkenet eller til hytta. Det skjer en viss omfordeling mellom de enkelte kon- septene. Mens noen har røde tall og legger ned, kommer andre til. Felles for kategorien er at de ofte er lokalisert i egne handelshus (big-boxes) i sentrums randsone, langs hovedveinettet og gjerne lett tilgjengelig fra boligområder. Med en lokalisering i et billig bygg på en billig tomt kan de også kon- kurrere med prisene på nettet og de overtar også omsetningen som har vært i butikker som har holdt høyere priser. 22.05.19 uttaler sjefen for COOP i Dagens Næringsliv at COOP har tjent for godt på vaske- og hygieneprodukter og at billigbutikkene har drevet ned prisene. Han sier til DN at det er «beintøff konkurranse i markedet». Billigbutikkene, som han kaller det har presset prisene. Men samtidig er disse igjen presset av prisene på nettet. Det er altså en sammenhengende kjede av ef- fekter. Vinneren i markedet er billigbutikkene/butikker med bredt vareutvalg. Vista Analyse | 2019/40 30

Handelsanalyse Bjørkelangen Ø Det har vært en vekst i omsetning innen det vi har definert som en samlekategori for bredt vareutvalg, både i kommunen, i landet og i regionen. Ø Omsetningen i kategorien bredt vareutvalg Aurskog Høland ligger over landsnittet. Det er altså en liten overdekning for disse vareslagene. Ø Som hovedregel kan vi si at den største andelen av disse forretningene er lokalisert på rime- lige tomter i rimelige bygg utenfor sentrum på områder avsatt til plasskrevende varer. Figur 4-6 Omsetning bredt vareutvalg4 per innbygger. 2008 – 2017. Prisjustert 2017. 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 0226 Sørum 0230 Lørenskog 0231 Skedsmo Lillestrøm handelsregion Norge 0221 Aurskog-Høland 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Kilde: SSB/Vista Analyse 4 Dette er en sammenstilling av flere varer som er plasskrevende og som inngår i flere av de andre figurene. 31 Vista Analyse | 2019/40

Handelsanalyse Bjørkelangen Omsetningen innen jernvarer, fargevarer og byggevarer har vist en sterk nedgang gjennom perioden i kommunen mens det har vært en vekst i landet og i Skedsmo. Omsetningen i handelsregionen har vært relativt stabil i perioden. Ø Omsetningen innen jernvare, fargevarer og byggevare har vist en sterk nedgang. Men dette er de samme varene som ligger i kategorien plasskrevende varer, slik at nedgangen innen plasskrevende kan tilskrives en antatt nedleggelse av virksomhet innen jern, farge og/eller bygg. Figur 4-7 Omsetning i jernvarer, fargevarer og byggevarer. Per innbygger. 2008-2017. Prisjus- tert 2017. 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 0230 Lørenskog 0231 Skedsmo Lillestrøm handelsregion Norge 0221 Aurskog-Høland 2008 2009 2010 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2011 Kilde: SSB/Vista Analyse Omsetningen av blomster og planter er høy i kommunen og den ligger over landssnittet. Se Figur 4-8. Omsetningen i Skedsmo har gått ned for blomster og planter i samme periode, mens den har holdt seg stabil på landsnivå. Ø Omsetningen innen blomster og planter er høy i kommunen Ø Hagesentre er lokalisert utenfor sentrum, mens blomsterbutikker er lokalisert i sentrum. Vista Analyse | 2019/40 32

Handelsanalyse Bjørkelangen Figur 4-8 Omsetning i blomster og planter. Per innbygger. 2008-2017. Prisjustert 2017 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 0226 Sørum 0227 Fet 0230 Lørenskog 0231 Skedsmo Lillestrøm Norge 0221 Aurskog-Høland 2008 2009 2010 2011 handelsregion 2017 2012 2013 2014 2015 2016 Kilde: SSB/Vista Analyse 4.2 Omsetning i kjøpesentrene Omsetningen i kjøpesentrene i regionen varierer mye, mens Strømmen Storsenter og Jessheim Stor- senter har høyest omsetning og trekker kunder fra store kundeomland. Strømmen Storsenter har gjennom de siste utvidelsene fått inn flere av de plasskrevende butikkene og storsenteret har også fått inn flere i kategorien bredt vareutvalg. Når prisene presses, er det forretningene med lave priser og bredt vareutvalg som trekker flest kunder. Vi ser en tydelig trend at det i kjøpesentrene blir færre butikker med utvalgsvarer og en økende andel butikker med bredt vareutvalg og tjenester. Ø De små kjøpesentrene i Aurskog Høland har en omsetning på under 200 millioner kroner og dermed relativt beskjedne kjøpesentre. Ø Konkurransen mot de store kjøpesentrene blir så stor at det blir nær umulig å konkurrere mot disse. Det gir stor handelslekkasje innen utvalgsvarer, sport og plasskrevende varer som utgjør en stor andel i f eks Strømmen kjøpesenter Vista Analyse | 2019/40 33

Handelsanalyse Bjørkelangen Figur 4-9 Omsetning i kjøpesentrene i regionen. 2012-2017. Prisjustert. 3500000 3000000 2500000 2000000 2013 1500000 2014 1000000 2015 2016 2017 500000 0 STRØMMEN JESSHEIM AURSKOG SENTER AMFI STORSENTER STORSENTER BJØRKELANGEN TRIADEN LØRENSKOG TORG STORSENTER Kilde: Andhøy kjøpsenterregister/Vista Analyse Vista Analyse | 2019/40 34

Handelsanalyse Bjørkelangen 5 Planmessige føringer 5.1 Statlige føringer Staten har hatt bestemmelser for etablering av handel og kjøpesentre siden 1999. (Miljøverndepartementet, 1999)Først gjennom rikspolitisk retningslinje (RPR) fram til 2008. Deretter gjennom rikspolitisk bestemmelse (RPB) (Miljøverndepartementet (senere KMD), 2008) fram til 2018 og nå gjennom en mer generell statlig planretningslinje for areal og transport. (Kommunal- og moderniseringsdepartementet , 2018). Når etablering og lokalisering av varehandel generelt og kjøpesentre spesielt nå skal ivaretas av fø- ringer for bolig, areal og transport innebærer det at det er et mål å se på en helhetlig plan. RPR fra 1999 hadde blant annet definert fire vareslag som unntak fra bestemmelsene, mens RPB fra 2008 hadde fjernet disse vareslagene i unntaksbestemmelsen fordi det erfaringsvis hadde vist seg vanske- lig å definere hvilken bransje den økende andelen nye forretningskonsepter skulle defineres som, samtidig som innholdet i de som var innenfor unntaket syntes å omsette for en økende andel små- varer. Det ga sånn sett de som falt innenfor unntaket et fortrinn og kanskje også en skjerming mot konkurrenter som ikke var tillatt etablert med de samme rammebetingelser; billige bygg på billige tomter. 5.2 Regional plan for handel, service og senterstruktur Ny Regional plan for handel, service og senterstruktur i Akershus ble vedtatt 17.12.18 etter en lenger planprosess. (Akershus fylkeskommune, 2018). I utgangspunktet hadde fylkesadministrasjonen lagt frem et forslag om en innstrammet definisjon av begrepet plasskrevende varer som ikke omfattet møbler og hvitevarer. I stedet foretok fylkestinget omformuleringer og endringer i plandokumentet som lå ved den politiske saksframstillingen. (Akershus fylkeskommune, 2019) Om innhold i planen Målet med ny regional plan er å motvirke bilavhengighet og sørge for god tilgjengelighet for de uten bil i tillegg til å styrke by- og tettstedssentrene for å unngå byspredning. Det skal legges til rette for at sterke og mangfoldige handels- og servicebedrifter skal lokaliseres etter en planlagt senterstruktur i sentrumsområder og mot kollektivknutepunkt. Et samspill mellom næringsliv, kultursektoren, miljø- og bevaringsinteresser skal bidra til å skape attraktive, opplevelsesrike og relevante handels- og ser- vicemiljø i sentrumsområdene. Områder utenfor byer og tettsteder for plasskrevende varegrupper skal ha så få parkeringsplasser per arealenhet at det ikke vil være mulig å etablere omfattende de- taljvirksomhet i strid med denne planen. Krav til handelsanalyser Handelsanalyser må synliggjøre konsekvenser både for sentrumsområde de er en del av og for øvrig senterstruktur. Analysene må være sammenliknbare og ha en form og et innhold som gjør dem til- gjengelige for beslutningstakerne. Vista Analyse | 2019/40 35

Handelsanalyse Bjørkelangen Områder som avsettes for omsetning av plasskrevende varegrupper skal defineres og dimensjoneres med utgangspunkt i en egen handelsanalyse, Områdene skal avgrenses i kommuneplan med krav om tilhørende bestemmelser i plan som sikrer type handel brutto handelsareal, utnyttelsesgrad og par- keringsdekning. Dimensjonering av handelsareal skal tilpasses et regionalt handelsomland. Etableringer under 3 000 kvm BRA utløser ikke krav om handelsanalyse. 5.2.1 Kommunedelplan Bjørkelangen sentrum Figur 5-1 Arealplan sentrum Sentrumsformål S1, S2 og S3: Kilde Aurskog Høland kommune Planens hovedprinsipper Kommunedelplan for Bjørkelangen sentrum (Aurskog Høland kommune, 2014) ble opprinnelig ini- tiert i forbindelse med lokalisering av enkelte formålsbygg. Målet var å videreutvikle og styrke Bjør- kelangen so kommunesenter. Planen vektlegger korte avstander med sentrumsnær boligutvikling og konsentrasjon av ulike funksjoner og tilbud med mål om positive synergieffekter og grunnlag for vekstkraft og attraktivitet. Vista Analyse | 2019/40 36

Handelsanalyse Bjørkelangen Figur 5-2 Målsetting for kommunedelplanen for Bjørkelangen sentrum Kilde Aurskog Høland kommune Bysentrum er planlagt etter en kvartalsstruktur og påbegynt i 1923, hvor hovedprinsippet er gjeldene fortsatt. Sentrum inndeles etter ulike typologier som vist i kartet under (Figur 5-3). Tiltaksområdet ligger delområde 2 (Gågata-Miljøgata) og delvis også i delområde 1 (Stasjonsbyen) og 6 (Briskebyen villaområde). Miljøgata er et moderne handelssentrum bygget etter en lineær organisering. Briskebyen represen- terer en karakteristisk villabebyggelse bygget ut i samsvar med den bymessige reguleringsplanen fra 1923. Retningslinjer for sentrumskjernen Sentrumskjernen er definert fra Bjørkelangen videregående skole til Stasjonsområdet. Sentrum skal være et kompakt tettsted med korte avstander, en økende boligandel, god fremkommelighet, Vel- utviklet grøntstruktur og tilrettelagte møteplasser. Planen legger opp til at det skal bygges høyt og tett i fremtiden. Ø Samlokalisering og sambruk er viktige forutsetninger for et livskraftig handels- og servicetil- bud. Planen tilrettelegger for at samspillet mellom handel, service, rekreasjon, kultur og ak- tiviteter blir forsterket. Ø Alle viktige målpunkt og sentrumsfunksjoner skal ligge innenfor gangavstand til knutepunktet Tusenårsparken. Ø Innenfor sentrumsformålet er det åpnet for alle typer tjenesteyting, service og detaljvarehan- del samt boligformål. Ø Planen krever at alle nybygg med fasade mot Rådhusgata/Miljøgata, Gågata, og Bjørkeveien skal ha publikumsrettede funksjoner (handel, service, bevertning mv). Øvrige etasjer kan in- neholde boligformål evt i kombinasjon med f eks. service og kontor. Ø Boligformål tillates ikke på bakkeplan. Ø Mot Stasjonsveien tillates ikke dagligvarehandel – men boligformål kan tillates på bakkeplan. Ø Publikumsrettede formål henvendes ot Tusenårsparken. Vista Analyse | 2019/40 37

Handelsanalyse Bjørkelangen Figur 5-3 Sentrums typologier. Kilde Aurskog Høland kommune Handel og næring Planen tilrettelegger for videre vekst i tettstedet som kommunesenter og handelssted. Stor handels- lekkasje til Sverige, Strømmen og Lillestrøm har bidratt til stor handelslekkasje som målet er å demme opp for. Planen åpner derfor for en betydelig økning i handelsflaten. Detaljhandel skal styres mot sentrum mens plasskrevende handel lokaliseres til Bliksrud næringspark. Grøntstruktur, sosiale møteplasser og folkehelse Offentlige møteplasser og sammenhengende ganglinjer og grøntstrukturer er vektlagt i kommune- delplanen. Ivaretakelse av eksisterende og utvikling av nye inngår i planen. Turvei langs Lierelva er sentral del av grøntakse-strukturen. Vista Analyse | 2019/40 38

Handelsanalyse Bjørkelangen Bjørkelangen skal utvikles og utformes til et sentrum for alle brukergrupper og med aktivitet på kveldstid. God helse er viktig og turveinettet skal innby til rekreasjon og aktivitet. Figur 5-4 Kilde AMB arkitekter Vista Analyse | 2019/40 39

Handelsanalyse Bjørkelangen 6 Muligheter og trusler i Bjørke- langen 6.1 Hva betyr utviklingstrekkene for Bjørkelangen? Big-boxes må ut av sentrum Vista Analyse har gjennomført en arealbruksanalyse for prosjektsamarbeidet Mjøsbyen der vi erfarte at omsetningen i big-boxene var betydelig lavere per kvadratmeter enn i kjøpesentre og strøksga- tene. Det betyr at selv om bygningsmassen er stor, så er omsetningen anslagsvis 50 prosent av den vi har i kjøpesentrene. I attraktive bysentrum og mellomstore kjøpesentre ligger omsetningen på et snitt rundt NOK 40 000 per kvadratmeter, mens den i big-boxene ligger på mellom 15 og 20 000 per kvadratmeter. Det betyr at selv om byggene er store, så er omsetningen relativt lav. (Vista Analyse, 2018) Store ansamlinger av big-boxes bør ut i bysentrums randsone. I Figur 6-1 er byggene samlokalisert med felles parkering og felles adkomst. Det er en gunstig løsning. Disse byggene er svært uegnet for lokalisering i sentrum, da de skaper dødrom i gateplan. I gateplan skaper de en lukket fasade og bidrar ikke til liv. Figur 6-1 Felles big-boxes i Lillehammer for Jula, Jysk, Bohus og Europris. Arealeffektiv big- box. Kilde Vista Analyse Tjenester må inn der butikkene forsvinner Bjørkelangen har en struktur med gågate som har et godt utgangspunkt for møter og opphold, her- under tilbud innen servering og bevertning. Med de nye trendene mot økt kjøp av tjenester er det servering og service som bør inn i bysentrum. Under har vi vist et bilde fra Storgata i Jessheim som de senere årene har utviklet et bredt tilbud innen servering. Dette gir en differensiert strategi der Jessheim Storsenter tilbyr varer mens Storgata tilbyr tjenester. Vista Analyse | 2019/40 40

Handelsanalyse Bjørkelangen På neste bilde har vi vist en illustrasjon fra Strømmen. Strømmen har på samme måte som Jessheim et stort kjøpesenter i sentrum. I Strømmen er bygulvet preget at arealkrevende butikk-konsepter som ikke bidrar positivt ut mot gateplan. Her bidrar ikke varehandelen til et godt bygulv. Det er altså ikke likegyldig hva slags virksomhet som legges langs bygulvet. Figur 6-2 Storgata på Jessheim – eksempel på god transformasjon fra handel til tjenesteyting i tråd med trendene. Kilde Vista Analyse Figur 6-3 Eksempler fra Strømmen sentrum. Butikker med bredt vareutvalg i sentrum. Kilde Vista Analyse 41 Vista Analyse | 2019/40

Handelsanalyse Bjørkelangen Bygulvets kvalitet er svært viktig Målet må være å skape liv i sentrum. Det skjer gjennom boliger, kontorarbeidsplasser, handel og service. For å trekke folk til sentrum er sentrums kvalitet viktig. Dette er et viktig fortrinn for Freiburg som har lykkes med å holde handel i sentrum. Fortauene bør være brede, gangakser bør utvikles smart i forhold til strøksgatene, uterommene må være attraktive og offentlig sektor må trekke sin virksomhet inn i sentrum. Det er plansmart å sam- lokalisere service og tjenesteyting og ikke minst kommunal virksomhet i et kompakt sentrum og til- rettelegge boliger for unge i sentrum. Convinience Faktoren convinience står helt sentralt når kundene velger sitt handelssted. Bredt utvalg, god pris og god tilgjengelighet sammen med et hyggelig miljø er viktig. Og det er spesielt viktig for en travel barnefamilie. I en strategi for lokalisering av handel blir det viktig å vurdere hele helhetsbildet – handlereisen fra hjem/jobb til butikk. Noen varer er tunge å frakte hjem og andre er enkle å ta med på buss/tog. Samlokalisering i nærings- og bransjeklynger gir en transportgevinst ved varetransport Bransjeklynger gir et godt utgangspunkt for felles uttransportering av varer hjem til kunden eller til et pick-up-punkt. Den største økonomiske utfordringen innen netthandel er det som omtales som «the last mile»; transport hjem til kunden. Med så spredt bosetting som vi har i Norge, er dette en kritisk faktor. 6.2 Bjørkelangen sentrum – utfordringer og muligheter Handelen kan ikke redde sentrum – bygulvet må fylles med andre formål Omsetning i varehandelen er på retur. Vi kjøper mindre varer og søker i stedet gode opplevelser i hyggelige omgivelser. Det stiller krav til det visuelle. Kvalitet på fellesrom er viktig for å trekke folk til stedet. Desto hyggeligere, desto større sannsynlighet for at det kommer folk. Desto flere som samles på et sted, desto flere kommer til. Folk trekker folk. I mindre tettsteder som Bjørkelangen er det derfor viktig at de offentlige og private møteplassene er i samme område og ikke spres rundt. Sentrumsplanen har krav og retningslinjer som ikke er tilpasset den tiden vi nå er inne i. Det legges stor vekt på at handel skal være sentralt i sentrumsbildet og boliger skal ikke være på gateplan. For netthandelen, bransjeglidning, krav om lave priser og endret forbruk bidrar til at handel ikke kan forventes å være utløsende faktor for liv i sentrum. En økning i arealflate for handel vil neppe bidra til livskraftig handelstilbud. Samlokalisering og sambruk, slik det står i sentrumsplanen, er viktige forutsetninger for et livskraftig sentrum. Og det er svært viktig for et livskraftig servicetilbud. Det pekes på et samspill mellom han- del, service, rekreasjon, kultur og aktivitet i planen. Dette er viktig men det er ikke tilstrekkelig. Det er nødvendig å tilrettelegge for at dette samspillet vil oppstå. Det krever: Vista Analyse | 2019/40 42

Handelsanalyse Bjørkelangen Ø En betydelig opprusting av utearealet i Gågata. Ø At arbeidsplasser lokaliseres tett opp mot Gågata Ø At offentlig service og offentlige bygg lokaliseres tett opp mot Gågata og at det også tilret- telegges et torg foran disse byggene. Rådhuset ligger nærmest bak en parkeringsplass. Det er dårlig utnyttelse av en av kommunens største kontorarbeidsplasser. Ø Med flere kontorarbeidsplasser i Gågata vil det naturlig strømme mer folk i gatene og der- med oppstår grunnlag for økt tilbud av tjenesteyting. Ø At det åpnes for mer kreativitet omkring hva som skal lokaliseres i første etasje. Det kan være en resepsjon, en kantine (samtidig åpen for alle), kontorer mv. Ø At delområder i S1, S2 og S3 differensieres slik at for eksempel servering samlokaliseres i ett område i S1. Tilsvarende bør handel i gateplan lokaliseres på kjøpesenterets bakside (S1). Ø Byggenes hjørner er helt sentrale og her bør det ikke ligge en eiendomsmekler. De betaler gjerne høyest husleie og søker nettopp gatehjørner. Men et gatehjørne i Gågata bør huse en kafe eller en blomsterbutikk. Det trekker flere folk innover i gata. Ø S2 bør tilrettelegges for boliger i gateplan. Det er en enkel måte å skape liv i gateplan dersom det tilrettelegges med grøntrabatter og små forhaver. Her vil folk sitte ute og dermed bidra til liv. Dette bør også gjelde for deler av S1. Gågata kan gjennom enkle tiltak opprustes med mer beplantning og bedre uterom. Potensialet for forbedringer er til stede. Men gata kan ikke forventes å fylles med handel. Tjenesteyting blir viktig. Samtidig må andre publikumsrettede funksjoner inn i gateplan. Figur 6-4 Fra Gågata Vista Analyse | 2019/40 43

Handelsanalyse Bjørkelangen Kilde Vista Analyse Figur 6-5 Eksempel på hvordan en kombinasjon av turvei og gate kan stimulere til opphold og bruk. Hjørnene er en viktig ressurs Hushjørner er viktig. De må ikke lukkes og de bør huse et vitalt tilbud som for eksempel et kaffehus eller en blomsterforretning. Ofte lokaliserer eiendomsmeglere seg her. Det bør ikke skje. Vista Analyse | 2019/40 44

Handelsanalyse Bjørkelangen Figur 6-6 Eksempel på feilaktig disponering av et hjørnebygg. Kilde Vista Analyse Figur 6-7 Fru Blom i Rakkestad bidrar med et attraktivt innslag langs bygulvet. Hjørnelokale. Kilde Vista Analyse 45 Vista Analyse | 2019/40

Handelsanalyse Bjørkelangen Boliger kan gjerne ligge langs bygulvet Figur 6-8 Eksempel på feilaktig tilrettelegging for boliger i gateplan. Grøntrabatt er feilplassert Kilde Vista Analyse Figur 6-9 Eksempel på boliger i gateplan- bidrag til attraktivitet i gateplan Kilde Gillespies south-gardens 46 Vista Analyse | 2019/40

Handelsanalyse Bjørkelangen Figur 6-10 Eksempel på hvordan det med beplantning kan oppstå synergier mellom offentlig og privat rom i gateplan. Kilde Fischer Architekten – Sonnenhof Residential Complex Figur 6-11 Rådhuset skal være en storstue med et torg i forkant. Ikke en parkeringsplass. Råd- huset kan gjerne ligge i sentrum med inngang fra gågata. Kilde Vista Analyse Vista Analyse | 2019/40 47

Handelsanalyse Bjørkelangen Figur 6-12 Et godt grep av offentlig funksjonsbygg Kilde Vista Analyse Figur 6-13 Tilrettelegg for ett område for servering. Serveringssteder samlokaliseres. Vista Analyse | 2019/40 48

Handelsanalyse Bjørkelangen AMB arkitekter 6.3 Det anbefales en differensiert strategi med kompakte elementer Det er ikke grunnlag for vekst i varehandelen i kommunen. Men det er behov for at folk skal møtes i sentrum. Vi anbefaler derfor en differensiert strategi der funksjonene i Gågata deles opp etter ulikt innhold i ulike deler. Ettersom ikke alle bygg kan huse handel, bør det tilrettelegges for at funksjons- bygg også kan ligge i Gågata med utadrettet virksomhet. Ø Gågata må utvikles mer kompakt Ø Utearealet må løftes betraktelig mht estetikk. Tenk gjerne at det skal etableres en hageby. Ø Det anbefales at det kan legges boliger helt ned i gateplan – men med grøntrabatt foran. Ø Det anbefales å benytte den lave bygningsmassen til servering og å samlokalisere denne Ø Det anbefales å legge turveiene slik at de går gjennom Gågata. Alle skal ut å gå – ikke minst de eldre som flytter inn leiligheter og må bevege seg. Ø Offentlige bygg bør inn i sentrum. Ø Resepsjoner og kantine kan ligge i gateplan. Ø Det er ikke grunnlag for å legge handel over så store områder som sentrumsplanen skisserer Ø Kjøpesentret bør vende hovedinngangen mot Gågata. Inngangspartiet må være åpent og attraktivt. Ø Vista Analyse | 2019/40 49

Handelsanalyse Bjørkelangen Vista Analyse | 2019/40 50