Planinitiativ, Bjørkelangen Sentrum

Bjørkelangen Sentrum I Planinitiativ PLANINITIATIV FOR BJØRKELANGEN SENTRUM Bjørkelangen sentrum: Gnr/bnr 73/397 Gnr/bnr 73/419 Gnr/bnr 73/245 Gnr/bnr 73/283 Gnr/bnr 73/351 Gnr/bnr 73/291 Gnr/bnr 73/293 Gnr/bnr 73/257 Gnr/bnr 73/284 Gnr/bnr 73/243 Gnr/bnr 73/14 Gnr/bnr 73/331 Gnr/bnr 73/288 Gnr/bnr 75/27 Gnr/bnr 75/393 Gnr/bnr 73/362 Gnr/bnr 73/38 delvis berørt Gnr/bnr 73/237 delvis berørt Gnr/bnr 75/295 delvis berørt Gnr/bnr 238/2 delvis berørt Forslagsstiller: Bjørkelangen Sentrumsutvikling AS, Bjørkeveien 4, 1940 Bjørkelangen Fagkyndig: AMB Arkitekter AS, Pilestredet 73, 0354 Oslo Utkast utarbeidet: 19.11.2019 - ​Revidert 27.11.2019   AMB arkitekter AS  Pilestredet 73  Tel +47 22 54 04 00  [email protected]  Michael Bowe  Foretaksregisteret  www.ark-amb.no  Mario Obmascher   942 530 501 MVA  NO-0354 Oslo Christian Bratz  Bank 1620 05 05631  Justin Hayes      1

Bjørkelangen Sentrum I Planinitiativ INNHOLD Sammendrag...……….…………………………………………………………………...03 A. Formål med planen…………………………………………………………………...06 -Formål med planinitiativ, lokale målsettinger, område for planinitiativ, gjeldende planer B. Planområdet​ og om planarbeidet får virkning utenfor planområdet………..09 -planområde, bestemmelser, endringer i plan, innvirkning på nærliggende område C. Planlagt bebyggelse, anlegg og andre tiltak…​ ………………………………….13 -masterplan bebyggelse, omfang av bygninger, parkering, formål. D. Utbyggingsvolum og byggehøyder…​ …………………………………………....19 -BYA/BRA, høyder, grønn overflatefaktor E. Funksjonelle og miljømessige kvaliteter…​ ……………………………………...20 -trafikkforhold (bilbruk i sentrum), sambruksareal F. Virkning på, og tilpasning til, landskap og omgivelser…​ ………………...…..26 -solforhold, utfordringer prosjektet kan gi, hva prosjektet bidrar med G. Forholdet til kommuneplan, eventuelle gjeldende reguleringsplaner og retningslinjer, og pågående planarbeid…​ ………………………………………29 -spesifikke avvik fra kommuneplan/reguleringsplan H. Vesentlige interesser som berøres av planinitiativet​………………...……….31 -hvilke myndigheter som har interesse av prosjektet i. Ivaretakelse av samfunnssikkerhet​ og risikoforebygging…………...……...31 J​. Samarbeid og medvirkning…​ ……………………………………………………..31 K.​ Vurderingen av behov for konsekvensutredninger​…………………​ ………...32   AMB arkitekter AS  Pilestredet 73  Tel +47 22 54 04 00  [email protected]  Michael Bowe  Foretaksregisteret  www.ark-amb.no  Mario Obmascher   942 530 501 MVA  NO-0354 Oslo Christian Bratz  Bank 1620 05 05631  Justin Hayes      2

Bjørkelangen Sentrum I Planinitiativ Sammendrag Hensikten med planarbeidet er å foreta en detaljregulering av del av område innenfor reguleringsplan ​Bjørkelangen sentrum​, PlanId 22120070005, for å legge til rette for en utbygging av Bjørkelangen sentrum i tråd med gjeldende overordnede føringer fra senere vedtatt kommunedelplan og kommuneplan. Området tiltenkt utbygd er sentrumsområdet mellom Bjørkeveien, Rådhusveien og Stasjonsveien. Planinitiativet redegjør for prosjektet, forhold til eksisterende planverk og avvik fra dette. Gjeldende reguleringsplan for området er ​Bjørkelangen sentrum​, PlanId 22120070005, vedtatt 07.05.2007. I reguleringsplanen er bebyggelsens formål generelt satt til “kombinerte formål” (Bolig/forretning/kontor). Innenfor områder regulert til “kombinerte formål” legger reguleringsplanen opp til bygninger med inntil 3 etasjer til gesims, hvorav alle første etasjer er forbeholdt forretning, kontor eller servering. Til forskjell fra reguleringsplanen åpner kommunedelplanen for byggehøyder på mellom 2 og 6 etasjer. Kommunedelplan overstyrer reguleringsplan i slike tilfeller. Kommuneplanen legger opp til en gjennomsnittlig befolkningsvekst på 2 % frem mot 2028. Det tilsvarer en befolkningsøkning på totalt nesten 4000 personer, og et behov for i underkant av 2000 boenheter. Samtidig er det et uttalt mål at 80% av denne veksten skal skje på Bjørkelangen. Det er enighet om at det skal bygges tettere innenfor sentrumskjernen, og høyere tetthet i området vil i stor grad bety høyere bygg. Kommunen har ambisjoner om et aktivt sentrum, og en tydelig sentrumskjerne. Planinitiativet beskriver en fortetting innenfor sentrumskjernen, hvor eksisterende bebyggelse i stor grad erstattes med nybygg. Det planlegges flere næringslokaler på bakkeplan i og rundt Bjørkelangen Torg samt publikumsrettede formål i tilknytning til Tusenårsparken. Boliger bygges i Briskebyen, på “Kulturhus-tomten” og sentrum øst mot Stasjonsveien. Parkeringsplasser legges under bakkeplan, eller dekkes med takterrasser og grønne fasader. Terrenget mellom Bjørkelangen Torg og Stasjonsområdet heves for å tilrettelegge for parkering i sentrum og mulighet for boliger på bakkeplan. Gågaten beholdes og oppgraderes til et sentrumsområde med aktivitet over en stor del av døgnet. Utbyggingen vil gjennomføres fasevis: Fase 1: Tilbygg til Bjørkelangen Torg, butikker på bakkeplan, kontorareal og boliger over. Fase 2: Offentlige og publikumsrettede formål i tilknytning til Bjørkelangen Torg,   AMB arkitekter AS  Pilestredet 73  Tel +47 22 54 04 00  [email protected]  Michael Bowe  Foretaksregisteret  www.ark-amb.no  Mario Obmascher   942 530 501 MVA  NO-0354 Oslo Christian Bratz  Bank 1620 05 05631  Justin Hayes      3

Bjørkelangen Sentrum I Planinitiativ senterparkering på bakkeplan, og beboerparkering i kjeller. Boliger i de øvre etasjene, grønne takhager. Fase 3: Konsentrert boligbebyggelse i Briskebyen. Parkering på bakkeplan og i kjeller, både for næring og beboere. Grønne takhager over parkering. Fase 4: Konsentrert boligbebyggelse i sentrum, parkering på bakkeplan og i kjeller. Næringslokaler enkelte steder. Grønne takhager og grønn gågate, aktive gateløp. Fase 5: Næringslokaler med bolig over. Strategisk del av utbyggingen, område utenfor forslagsstillers eierskap pr.idag. Detaljreguleringen legger opp til følgende endringer fra gjeldende reguleringsplan: - Ø​ kning av antall etasjer/kotehøyder.​ Økning av antall etasjer vil gi en høyere utnyttelse BRA, og få et høyere antall boenheter inn i sentrumskjernen uten at dette går ut over tilliggende grøntarealer. Det foreslås i hovedsak en etasjehøyde på 6-7 etasjer, med enkelte bygg opp mot 10 etasjer. - Legge til rette for at det tillates å bygge ​bolig på bakkeplan i enkelte områder.​ Handelsanalyse utført for forslagsstiller konkluderer med at handelsgrunnlaget for sentrum ikke er stort nok til å kunne ha publikumsrettede formål over alt i 1 etasje. Næringsareal konsentreres rundt Bjørkelangen Torg, og det planlegges at boliger på bakkeplan bygges i sentrum øst. Forslagsstiller har eierskap/kontroll over de fleste tomtene i innenfor planområdet. Således har man vilje og gjennomføringsevne til å utføre utbyggingen som skisseres i planinitiativet. Men det er flere viktige forutsetninger for videre planlegging og utvikling av sentrum: Parkeringsplasser​ - Det er viktig at eksisterende handlemønster forstyrres minst mulig under sentrumsutbyggingen. Mister man handelsgrunnlaget vil man også kunne oppleve økt butikkdød og redusert investeringsvilje i sentrum. En utbygging forutsetter at dagens parkeringstilbud beholdes. Eierskap av kulturhustomt​ - Forslagsstiller er i dialog med kommunen angående kjøp av kulturhus-tomten. Kontroll over denne tomten er avgjørende for å kunne beholde eksisterende parkeringsdekning. Uten senterparkering på 1 etasje av “Kulturhus”-tomten (Fase 2) lar det seg heller ikke gjøre å gjennomføre utbygging i Briskebyen (Fase 3 Oppgradering av Bjørkeveien​ - Bjørkeveien planlegges gjenåpnet og oppgradert som en del av utbyggingen, da vann- og avløpsinfrastruktur tenkes plassert i gateløpet her. V/A-kapasiteten i sentrum er allerede på maks. Bjørkeveien vil kun oppgraderes ifb gjennomføring av Fase 3.   AMB arkitekter AS  Pilestredet 73  Tel +47 22 54 04 00  [email protected]  Michael Bowe  Foretaksregisteret  www.ark-amb.no  Mario Obmascher   942 530 501 MVA  NO-0354 Oslo Christian Bratz  Bank 1620 05 05631  Justin Hayes      4

Bjørkelangen Sentrum I Planinitiativ Oppsummering av sammendrag En detaljregulering vil i stor grad følge de føringer som er lagt i reguleringsplan og overordnet planverk. Formålet med planinitiativet er å beskrive de overordnede grep og strategier for sentrumsutbyggingen. Aktuelle utfordringer og nødvendige endringer belyses på et tidlig stadium i prosessen, slik at man oppnår en god og effektiv prosess med god kommunikasjon mellom forslagsstiller, berørte parter administrasjon og politikere. Målet er å fortette Bjørkelangen sentrum på en helhetlig og god måte, slik at man kan bevare områdets karakter og særegenhet samtidig som man legger til rette for vekst og utvikling. Figur 1 - Oversiktsbilde Bjørkelangen   AMB arkitekter AS  Pilestredet 73  Tel +47 22 54 04 00  [email protected]  Michael Bowe  Foretaksregisteret  www.ark-amb.no  Mario Obmascher   942 530 501 MVA  NO-0354 Oslo Christian Bratz  Bank 1620 05 05631  Justin Hayes      5

Bjørkelangen Sentrum I Planinitiativ A. Formål med planen Hva er et planinitiativ? Planinitiativ utarbeides og sendes inn til kommunen av forslagsstiller. Et planinitiativ redegjør for forslagsstillers prosjekt, lokale forhold og virkninger på omgivelsene. Man setter seg inn i stedet gjennom steds- og mulighetsanalyse, tar stilling til overordnede planer og retningslinjer, og gjør en vurdering av hva som er relevant for tiltaket. Tiltaket fremstilles med hovedvekt på arealbruk, utnyttelse, høyder og viktige overordnede plangrep. Det redegjøres for hva som er i tråd med overordnede føringer, samt hvor tiltaket eventuelt strider mot gjeldende retningslinjer. Er tiltaket i strid med overordnede føringer vil dette bli redegjort for, og begrunnet. Planinitiativet utarbeides på et tidlig stadie i prosjektet. Det må vurderes ses i lys av at forslagsstiller er i startfasen av sitt utviklingsarbeid og derfor ikke kan redegjøre i detalj for alle sider av prosjektet på samme måte som når det foreligger et mer gjennomarbeidet utkast til planforslag. Initiativet vil derfor i tillegg til selve utbyggings-/planforslag angi mulige interessekonflikter og utredningsbehov. Formål med planinitiativ Hensikten med planarbeidet er å foreta en detaljregulering av område innenfor reguleringsplan ​Bjørkelangen sentrum,​ PlanId 22120070005, for å legge til rette for en utbygging av Bjørkelangen sentrum i tråd med gjeldende overordnede føringer fra senere vedtatt kommunedelplan og kommuneplan. Området tiltenkt utbygd er sentrumsområdet mellom Bjørkeveien, Rådhusveien og Stasjonsveien (Illustrert i figur 2) Bakgrunnen for planinitiativet er at Bjørkelangen i Kommunedelplan Bjørkelangen 2014-2025 anses som kommunesenter, med følgende målsettinger: - Sentrale forretnings- og servicetilbud som det bare er plass til en av i kommunen, skal lokaliseres til Bjørkelangen. - Konsentrerte sentrumsområder med sunn blanding av boliger, forretninger og servicetilbud. - Høyne estetisk standard og ivareta kravene til universell utforming. - Oppnå god samordning mellom befolkningsvekst og tjenestetilbud. ​Lokale målsettinger - fortetting Kommuneplanen legger opp til en gjennomsnittlig befolkningsvekst på 2 % frem mot 2028. Det tilsvarer en befolkningsøkning på totalt nesten 4000 personer, og et behov for i underkant av 2000 boenheter. Fortettingsanalyse gjennomført i forbindelse med Kommuneplan 2018-2028 tilsier at kommuneplanen teoretisk åpner for mellom 500 og 1000 nye boliger/ leiligheter innenfor sentrumskjernen. Av hensyn til varierende   AMB arkitekter AS  Pilestredet 73  Tel +47 22 54 04 00  [email protected]  Michael Bowe  Foretaksregisteret  www.ark-amb.no  Mario Obmascher   942 530 501 MVA  NO-0354 Oslo Christian Bratz  Bank 1620 05 05631  Justin Hayes      6

Bjørkelangen Sentrum I Planinitiativ grad av gjennomførbarhet bl.a. knyttet til grunneierforhold og utbyggingsøkonomi vil utbygging etter all sannsynlighet foregå i faser. Kommunen vurderer det derfor som hensiktsmessig å planmessig åpne for denne boligreserven i planperioden. Område for planinitiativ Sentrumskjernen er definert fra Bjørkelangen videregående skole til Stasjonsområdet med Lierelva, og inkluderer Stasjonsveien til Kjelle-brua. Rådhusgata og gågata er hovedakser øst-vest og «Tusenårsparken» med sentralt busstopp er knutepunkt i tettstedet. Innenfor sentrumskjernen er butikker og offentlige funksjoner i stor grad plassert langs Rådhusveien (miljøgate) og gågaten, samt inne på Bjørkelangen Torg. Plasskrevende varehandel er i stor grad plassert i Bjørkelangen Næringspark, utenfor sentrumskjernen. Figur 2 - Sentrumskjernen med omfang av utbyggingsområde Gjeldende planer Gjeldende reguleringsplan for området er B​ jørkelangen sentrum,​ PlanId 22120070005, vedtatt 07.05.2007. Kommunedelplan Bjørkelangen (vedtatt 2015) og Kommuneplan for Aurskog-Høland kommune (vedtatt 2019) legger også føringer for utvikling av Bjørkelangen sentrum. I reguleringsplanen er bebyggelsens formål generelt satt til “kombinerte formål” (Bolig/forretning/kontor), med unntak av gågaten, Tusenårsparken og   AMB arkitekter AS  Pilestredet 73  Tel +47 22 54 04 00  [email protected]  Michael Bowe  Foretaksregisteret  www.ark-amb.no  Mario Obmascher   942 530 501 MVA  NO-0354 Oslo Christian Bratz  Bank 1620 05 05631  Justin Hayes      7

Bjørkelangen Sentrum I Planinitiativ parkeringsplassen tilhørende Bjørkelangen Torg. Rådhusveien er regulert til Offentlig trafikkområde - sentrumsgate. Områdene som tilgrenser det aktuelle området er i stor grad regulert til bolig, enten som konsentrert boligbebyggelse eller kombinerte formål (bolig/forretning/kontor). Innenfor områder regulert til “kombinerte formål” legger reguleringsplanen opp til bygninger med inntil 3 etasjer til gesims, hvorav alle første etasjer er forbeholdt forretning, kontor eller servering. Langs gågaten skal det være et åpent preg med en utforming som underbygger menneskelig interaksjon mellom bygningene og utemiljø. Maksimal gesims- og mønehøyde er henholdsvis 9 og 12 meter, og BYAmaks = 66%. Foreslåtte avvik fra gjeldende planverk Foreslåtte endringer i gjeldende reguleringsplan gjenspeiler føringer i ny kommuneplan ved at de legger opp til fortetting innenfor et etablert sentrumsområde hvor man allerede har de nødvendige funksjoner. Slik bidrar endringene til å fremme bærekraftig utvikling ved at man unngår å bygge ut landbruksjord eller andre naturområder. Fortetting innenfor sentrum bidrar også til å redusere bilbruk, og bygging av leiligheter i sentrum gjør at man samtidig tilrettelegger for at flere kan bo på Bjørkelangen. Planlagte endringer omfatter økning av bebygd areal, økning av antall etasjer/gesimshøyde samt å legge til rette for bolig på bakkeplan i enkelte områder. Det legges også opp til en justering av offentlig trafikkareal (gågate) innenfor planområdet. Arbeidsprosess Utviklingen av konseptet for denne utbyggingen har pågått over lengre tid, og ble først presentert for Aurskog-Høland kommune på et arbeidsmøte 28.03.2019, parallelt med at tiltakshaver arbeider med konkrete utbyggingsprosjekter i sentrum. Prosessen med detaljregulering av sentrumsområdet er et resultat av at man ønsker en helhetlig strategi for fortetting av Bjørkelangen. Tiltakshaver og forslagsstiller mener at foreslått konsept for utbygging i all hovedsak forholder seg til føringer og ambisjoner i kommuneplan og kommunedelplan, og at det er både hensiktsmessig og nødvendig med en detaljregulering som gjenspeiler disse.   AMB arkitekter AS  Pilestredet 73  Tel +47 22 54 04 00  [email protected]  Michael Bowe  Foretaksregisteret  www.ark-amb.no  Mario Obmascher   942 530 501 MVA  NO-0354 Oslo Christian Bratz  Bank 1620 05 05631  Justin Hayes      8

Bjørkelangen Sentrum I Planinitiativ B. Planområdet​ og om planarbeidet får virkning utenfor planområdet Figur 3 - Avgrensning av planområde Planområdet ligger på Bjørkelangen i Aurskog-Høland kommune, om lag 57 km fra Oslo og 62 km fra Charlottenberg (Sverige). Området omfatter eksisterende handelssenter med tilhørende markparkering og gågate. Området består av kjøpesenter (Bjørkelangen Torg) og flere frittstående butikker og leilighetsbygg. Planområdet er omkranset av områder med forskjellig karakter. Mot nord grenser området mot Briskebyen, en representativ feltorganisert villautbyggelse, mens i sør grenser det til både kombinert butikk- og boligbygg, et gårdstun og et jordbruksområde (Diesethjordet). Briskebyen er et område hvor man over tid ser for seg at det fortettes som en del av Sentrum. I øst grenser området til Stasjonsbyen, med kollektivknutepunkt og grøntområder langs Lierelva, og i vest finner man konsentrert boligbebyggelse med relativt nye leilighetsbygg. Alle tilstøtende områder er adskilt fra planområdet av vegareal.   AMB arkitekter AS  Pilestredet 73  Tel +47 22 54 04 00  [email protected]  Michael Bowe  Foretaksregisteret  www.ark-amb.no  Mario Obmascher   942 530 501 MVA  NO-0354 Oslo Christian Bratz  Bank 1620 05 05631  Justin Hayes      9

Bjørkelangen Sentrum I Planinitiativ Figur 4 - Plankart kommunedelplan - utsnitt av sentrumskjernen I kommuneplanens arealdel, vedtatt av kommunestyret den 25.03.2019, avklares området gjennom kommunedelplanen. Der hvor kommuneplanen og kommunedelplanen avviker fra hverandre er det kommuneplanen (sist vedtatt) som er retningsgivende. Kommuneplanen er klar på at det er stor enighet om utvikling av et kompakt og konsentrert sentrumsområde på Bjørkelangen, og på viktigheten av å bevare de grøntområder som eksisterer i dag. Kommunedelplanen for Bjørkelangen sentrum er klar på at det innenfor sentrumskjernen er åpent for alle typer tjenesteyting, service og detaljvarehandel samt boligformål. Planen krever at alle nybygg med fasade mot Rådhusgata/Miljøgata, Gågata og Bjørkeveien skal ha publikumsrettede funksjoner (handel, service, bevertning mv) i første etasje. Øvrige etasjer kan inneholde boligformål, eventuelt i kombinasjon med andre formål (service, kontor mv). Plasskrevende varehandel henvises til Bjørkelangen Næringspark og tillates ikke i sentrumskjernen.   AMB arkitekter AS  Pilestredet 73  Tel +47 22 54 04 00  [email protected]  Michael Bowe  Foretaksregisteret  www.ark-amb.no  Mario Obmascher   942 530 501 MVA  NO-0354 Oslo Christian Bratz  Bank 1620 05 05631  Justin Hayes      10

Bjørkelangen Sentrum I Planinitiativ Figur 5 - Gjeldende reguleringsplan planområde Gjeldende reguleringsplan for det aktuelle området ble stadfestet av kommunen 07.05.2007, PlanID 22120070005. Området er inndelt i 11 felt med 4 forskjellige formål. BFK4, BFK5, BFK6, BFK7 og BFK8 er regulert til bolig, forretning og kontor, OT10, OT11 og OT12 til offentlig trafikkområde, O5 til offentlige bygninger og anlegg og FG1 til felles gangareal. Til forskjell fra reguleringsplanen åpner kommunedelplanen for byggehøyder på mellom 2 og 6 etasjer. Krav til byggehøyder er differensiert innenfor sentrumsformålet slik at hensyn til sol/skygge for nabobebyggelse og på viktige møteplasser og uterom ivaretas. Endringer fra vedtatt områderegulering Det er enighet om at det skal bygges tettere innenfor sentrumskjernen, og høyere tetthet i området vil i stor grad bety høyere bygg. Økning av antall etasjer vil gi en høyere utnyttelse BRA, og få et høyere antall boenheter inn i sentrumskjernen uten at dette går ut over tilliggende grøntarealer. Endringene som foreslås i dette planinitiativet omfatter i hovedsak økning av antall etasjer/kotehøyder samt å legge til rette for at det tillates å bygge bolig på bakkeplan i enkelte områder. Endringene   AMB arkitekter AS  Pilestredet 73  Tel +47 22 54 04 00  [email protected]  Michael Bowe  Foretaksregisteret  www.ark-amb.no  Mario Obmascher   942 530 501 MVA  NO-0354 Oslo Christian Bratz  Bank 1620 05 05631  Justin Hayes      11

Bjørkelangen Sentrum I Planinitiativ sikrer at man oppnår høyere BRA, variasjon i kotehøyder og samtidig sikrer gode grøntarealer i området rundt. Utført handelsanalyse (juni 2019) konkluderes konkluderes med at sentrum, selv om man oppfyller prognosen for befolkningsvekst, ikke har behov for den mengden butikkareal man vil få dersom det bare tillates næring (handel, service, bevertning mv)på bakkeplan. Ved at man tillater en blanding av funksjoner på bakkeplan gjør at man vil kunne sikre økt aktivitet i sentrum gjennom en større del av døgnet, og området vil oppleves som et mer sosialt sted. Det anbefales derfor å bygge boliger av god kvalitet på bakkeplan, sammen med kontor og offentlige funksjoner. Virkninger utenfor planområde Andre nærliggende områder vil også kunne oppleve økt aktivitet som følge av en utbygging i sentrum av Bjørkelangen. Ved en befolkningsvekst er det naturlig at grunnlaget for handel og tjenesteyting i Bjørkelangen blir mer bærekraftig, og det vil bli mer attraktivt å drive næring i området. Flere arbeidsplasser i og rundt Bjørkelangen vil medføre behov for et styrket kollektivtilbud til og fra området. Oppføring av leiligheter i sentrum kan frigjøre eneboliger i området rundt Bjørkelangen. Området vil da være mer attraktivt for barnefamilier og andre med behov for mer plass og grøntområder rundt seg. En utbygging i større skala i sentrum kan også ha innvirkning på lokal infrastruktur som vann/avløp og strømforsyning. Vann, avløp og strømtilførsel forutsettes oppgradert i forbindelse med utbyggingen, og området utenfor planområdet vil ikke påvirkes negativt. Forslagsstiller anser disse endringene som i tråd med ønsket utviklingen i kommuneplan og kommunedelplan. Endringene i planen vil ikke medføre negative konsekvenser for nærliggende områder, men heller forbedre infrastruktur, øke potensialet for arbeidsplasser og lokal handel.   AMB arkitekter AS  Pilestredet 73  Tel +47 22 54 04 00  [email protected]  Michael Bowe  Foretaksregisteret  www.ark-amb.no  Mario Obmascher   942 530 501 MVA  NO-0354 Oslo Christian Bratz  Bank 1620 05 05631  Justin Hayes      12

Bjørkelangen Sentrum I Planinitiativ C. Planlagt bebyggelse, anlegg og andre tiltak Steds- og byutvikling Gjennom Regional plan for areal- og transport i Oslo og Akershus har Aurskog-Høland kommune fått definert Bjørkelangen som prioritert vekstområde. Planen krever at det legges til rette for at minimum 80 % av bolig- og arbeidsplassveksten i kommunen skjer på Bjørkelangen. Samtidig stilles det krav til høy arealutnyttelse i sentrumsområder gjennom bl.a. fortetting, og at gangavstand til sentrum og kollektivknutepunkt skal være styrende for hvor arealutviklingen skal skje. Utviklingen utenfor vekstområdet bør skje innenfor allerede etablerte byggeområder. Det er ikke ønskelig med unødvendig nedbygging av dyrkbar mark I den nylig vedtatte kommuneplanen er kommunens uttalte målsetting for boligutbygging at det skal bygges tettere og høyere desto nærmere sentrum boligen ligger, samt at man skal ha et differensiert tilbud av boliger i lokalsamfunnene. Planprogrammet for kommuneplanens arealdel slår også fast at kommunesenteret Bjørkelangen skal ha størst vekst, være det største kollektivknutepunktet og kommunens definerte handels- og servicesenter. Sentrumsområdet skal gjøres kompakt og konsentrert, noe som gjør det nødvendig å sikre større sentrale grøntområder. Planlagt bebyggelse Figur 6 - Intensjon for planlagt bebyggelse   AMB arkitekter AS  Pilestredet 73  Tel +47 22 54 04 00  [email protected]  Michael Bowe  Foretaksregisteret  www.ark-amb.no  Mario Obmascher   942 530 501 MVA  NO-0354 Oslo Christian Bratz  Bank 1620 05 05631  Justin Hayes      13

Bjørkelangen Sentrum I Planinitiativ Bebyggelsen innenfor sentrumskjernen er i dag, med unntak av Bjørkelangen Torg, stort sett enkeltstående næringslokaler. Det er frittstående bygninger over 2 etasjer, med markparkering rett utenfor. Det bærer preg av en sentrumsutvikling uten en helhetlig strategi. Åpningen av Tusenårsparken og oppgraderingen av Rådhusveien til miljøgate viser ambisjoner om hvordan kommunen ønsker at sentrum skal utvikles, men bygningsmassen og området generelt reflekterer ikke dette ambisjonsnivået. Med dagens situasjon som bakteppe foreslår forslagsstiller en utbygging av sentrumsområdet mellom Rådhusveien og Bjørkeveien for å tilrettelegge for kommunens ambisjoner om et tettere og mer konsentrert sentrumsområde. Forslagsstiller legger opp til fortetting med boligbebyggelse mellom Bjørkelangen Torg og Stasjonsbyen, som i stor grad vil erstatte dagens bebyggelse, samt boligbebyggelse mellom Bjørkelangen Torg og Briskebyen. I disse områdene planlegges det hovedsakelig leiligheter, men det åpnes også for noe næring og offentlige formål på bakkeplan. I tillegg til fortetting i sentrum øst planlegges et tilbygg til eksisterende kjøpesenter på “kulturhustomten” vest for Bjørkelangen torg. Dette gjøres for å tilrettelegge for den planlagte konsentreringen av næringslokaler i dette området, og samtidig for å kunne utvide dagens offentlig kulturtilbud med f.eks kino og fornyet bibliotek i direkte tilknytning til Tusenårsparken. Tilbygget omfatter næringslokaler, arealer til kulturformål, boliger og nødvendig parkering. Figur 7 - Arbeidsskisse - Faseplan fortetting i sentrum   AMB arkitekter AS  Pilestredet 73  Tel +47 22 54 04 00  [email protected]  Michael Bowe  Foretaksregisteret  www.ark-amb.no  Mario Obmascher   942 530 501 MVA  NO-0354 Oslo Christian Bratz  Bank 1620 05 05631  Justin Hayes      14

Bjørkelangen Sentrum I Planinitiativ Utbyggingen vil bestå av: - FASE 1 (BFK5 i områdereg.)​: Utvidelse av Bjørkelangen Torg med nye forretningslokaler, kontorlokaler og leiligheter. Forretningsarealer i senterets 2.etasje flyttes ned til bakkeplan slik at all handel er på samme plan. - FASE 2 (O5/BFK5 i områdereg.):​ Kulturhustomten bebygges med flere offentlige/ publikumsrettede formål i tilknytning til Bjørkelangen torg, samt leiligheter. Det planlegges senterparkering på bakkeplan og parkering til bolig/kontorer i kjeller. - FASE 3 (OT12 i områdereg.)​: Boligbebyggelse med parkering på bakkeplan og i kjeller. Takoverflate over parkeringsareal opparbeides som grøntareal. Gateløpet i Bjørkeveien gjenopprettes, og infrastruktur for vann og avløp oppgraderes. - FASE 4 (BFK4/BFK6/FG1 i områdereg.):​ Eksisterende bebyggelse rives og erstattes av ny bebyggelse, hovedsakelig boligbebyggelse over parkeringsarealer, men også dagligvareforretning. - FASE 5 (BFK8/BFK4 i områdereg.):​ Eksisterende bebyggelse rives og erstattes av næringslokaler/bolig. - FG1: Gågaten tilpasses nye bygg, plassering og høyde justeres for å tilrettelegge for parkeringshus/parkeringskjeller under bakken. Illustrasjonene i planititiativet er i hovedsak arbeidsskisser, og viser flere mulige sammensetninger av bygg i sentrum. Skissene er ment å illustrere de overordnede tankene og konseptene som legges til grunn for detaljreguleringen, og viser ikke et konkret planforslag. I det videre arbeidet med detaljreguleringen vil bygningsform, høyde og plassering utredes videre. Forutsetninger for detaljregulering og utbygging i sentrum For å beholde handelstilbud og parkeringsdekning i sentrum er forslagsstiller avhengig av at en utbygging skjer fasevis. Fase 1 kan bygges uten større påvirkning på området, men det lar seg ikke gjøre å gjennomføre bygging av Fase 3 før man har sikret tilgang til parkeringsplasser i Fase 2. Det er avgjørende for forretninger i Bjørkelangen Torg, især dagligvare, at det er en tett og god forbindelse med parkering på same nivå(bakke). Forslagsstiller har idag kontroll på de fleste tomteområder innenfor det foreslåtte planområdet, forholdene ligger dermed til rette for å få gjennomført utbyggingen som foreslås. Områdene som ligger utenfor forslagsstillers eierskap pr.nå er tomtene i Fase 2 og 5. Forslagsstiller er i dialog med kommunen angående kjøp av kulturhus-tomten (Fase 2) fra kommunen, denne tomten er et vesentlig element i planen for sentrumsutbygging. Uten å ha eierskap/kontroll over Fase 2 vil man ut fra praktiske og økonomiske aspekter ikke kunne realisere Fase 3 og flytting av Bjørkeveien.   AMB arkitekter AS  Pilestredet 73  Tel +47 22 54 04 00  [email protected]  Michael Bowe  Foretaksregisteret  www.ark-amb.no  Mario Obmascher   942 530 501 MVA  NO-0354 Oslo Christian Bratz  Bank 1620 05 05631  Justin Hayes      15

Bjørkelangen Sentrum I Planinitiativ Fase 5 inkluderes for å sikre en helhetlig strategi for handel i sentrum. Gjenåpning av Bjørkeveien avhenger også av en fasevis utbygging. Hvis det ikke lar seg gjøre å realisere Fase 3 vil man heller ikke gjenåpne veien som indikert her, bare oppgradere nødvendig infrastruktur. Figur 8 - Foreløpig arealberegning - fortetting i sentrum. Det er kun leilighetsareal som er medregnet BRA Bolig, balkonger og svalganger er holdt utenfor arealberegningen. ​(REVIDERES) Figur 8 viser foreløpig arealberegning av en utbygging i sentrum som illustrert i figur 7. Med fortetting i et slikt omfang vil det være mulig med opp mot 450 nye boenheter i sentrum, avhengig av størrelse/etasjeantall på bygninger, og størrelse på de enkelte boenhetene. Endelig antall leilighet og variasjon av store, mellomstore og mindre leiligheter styres til slutt av boligmarkedet, og hva man kan forvente å få solgt.   AMB arkitekter AS  Pilestredet 73  Tel +47 22 54 04 00  [email protected]  Michael Bowe  Foretaksregisteret  www.ark-amb.no  Mario Obmascher   942 530 501 MVA  NO-0354 Oslo Christian Bratz  Bank 1620 05 05631  Justin Hayes      16

Bjørkelangen Sentrum I Planinitiativ Figur 9 - Arbeidsskisse sentrum øst ( FASE 1, 3, 4 og 5) - Volumskisse ​(REVIDERES NÅR PLASSERING OG HØYDE AV BYGG ER BESTEMT) Parkering Det er viktig at eksisterende handlemønster forstyrres minst mulig under sentrumsutbyggingen. Hvis sentrum oppleves som utilgjengelig og den enkeltes handlemønster endres til fordel for andre butikker/områder vil det være vanskelig å få kundene tilbake til Bjørkelangen sentrum. Mister man handelsgrunnlaget vil man også kunne oppleve økt butikkdød og redusert investeringsvilje i sentrum. Gjeldende parkeringsnorm legges til grunn, og det planlegges parkering “under lokk” på bakkeplan og i kjeller, med boliger og grøntområder over. Dette vil bli gjort i tilknytning til eksisterende kjøpesenter, i sentrumskjernen og under den nye bebyggelsen langs Bjørkeveien. Slik får man fordelt trafikken bedre gjennom sentrum, og gjennomgangstrafikken i Rådhusveien reduseres. Terreng i gågate bearbeides og heves slik at man får en levende gågate i et attraktivt miljø. Takflatene over parkeringsarealer opparbeides som grøntområder for boligområdene. På generelt grunnlag vil parkeringsplasser til bolig (adskilte langtidsparkering) plasseres i kjeller, mens parkeringsplasser til kontor,tjenesteyting og handel plasseres på bakkeplan. For å redusere antall parkeringsplasser forutsettes det et sambruk av offentlig tilgjengelig parkeringsplasser til b.l.a. gjesteparkering for boliger. Parkering bygges ut i faser, slik at man hele tiden sikrer tilstrekkelig parkering for eksisterende forretninger . Spesielt dagligvarehandelen er avhengig av kort avstand mellom butikk og parkeringsplass, og det må legges til rette for handelsstandens behov gjennom utbyggingsprosessen. Det vil i forbindelse med sentrumsutbyggingen derfor lages en faseplan slik at man sikrer tilstrekkelig parkeringsdekning gjennom hele prosessen. Trafikkarealer   AMB arkitekter AS  Pilestredet 73  Tel +47 22 54 04 00  [email protected]  Michael Bowe  Foretaksregisteret  www.ark-amb.no  Mario Obmascher   942 530 501 MVA  NO-0354 Oslo Christian Bratz  Bank 1620 05 05631  Justin Hayes      17

Bjørkelangen Sentrum I Planinitiativ Figur 10 -Arbeidsskisse - Gjenåpning og forlengelse av Bjørkeveien, samt parkeringsareal under lokk Bjørkeveien I forbindelse med utbyggingen i sentrum planlegges det også at Bjørkeveien oppgraderes med fortau og kobles sammen med Stasjonsveien (se figur 10). Plassering av kommunal infrastruktur, samt økningen i trafikk gjør en oppgradering nødvendig, og ved å forlenge Bjørkeveien helt frem til Stasjonsveien legger man til rette for mer oversiktlig gate struktur i sentrum.. Den planlagte oppgraderingen vil skje i faser etterhvert som man bygger ut sentrumsområdet, og er avhengig av at man får godkjent en løsning med parkeringsplasser i direkte tilknytning til Bjørkelangen Torg (Fase 2). Stasjonsveien Mellom busstasjonen og Rådhusveien vil Stasjonsveien oppgraderes med nye overflater og flere grøntarealer. Dette gjøres for å binde Stasjonsområdet og sentrum bedre sammen, og målet er at dette skal redusere farten og legge opp til at fotgjengere prioriteres i trafikkbildet. Det anlegges et torg ved inngangen til gågaten, og området vil bli en portal inn den nye sentrumskjernen. Det er et viktig mål å forsterke sentrum og gågate-forbindelse mellom Stasjonsområdet (?) og øvrige gang/sti nett i øst. Forhold til kommunal strategi og områderegulering Forslaget er i tråd med kommunens strategi for utvikling. Det bygger opp under kommunens mål om å vokse, bygge tettere og høyere i sentrum, samt at man sikrer bevaring av eksisterende grøntområder. Utbyggingen tilrettelegger for at flere kan bli boende på Bjørkelangen etter hvert som behov endrer seg, da man får en større blanding av eneboliger og leiligheter. Forslaget utfordrer dagens områdeplan på byggehøyder innenfor sentrumsområdet, og på forutsetning om kun handel og service på bakkeplan. Høyde utfordres med   AMB arkitekter AS  Pilestredet 73  Tel +47 22 54 04 00  [email protected]  Michael Bowe  Foretaksregisteret  www.ark-amb.no  Mario Obmascher   942 530 501 MVA  NO-0354 Oslo Christian Bratz  Bank 1620 05 05631  Justin Hayes      18

Bjørkelangen Sentrum I Planinitiativ bakgrunn i kommunens strategi for utvikling, da det å bygge høyere enn hva dagens plan tillater anses som helt nødvendig for å oppfylle kommunens ambisjoner om vekst innenfor sentrum uten å legge beslag på grøntarealer. Utnyttelse i 1 etasje utfordres med grunnlag i manglende behov for vesentlig økning av store handelsarealer i sentrum. D. Utbyggingsvolum og byggehøyder Figur 11 - Prinsippskisse - Etasjehøyder i sentrumskjernen. Høyder Det er en ambisjon i kommuneplanen om at det skal bygges tettere og høyere desto nærmere sentrum boligen ligger. Tatt i betrakting at den foreslåtte utbyggingen ligger midt i sentrum av Bjørkelangen anses det som riktig å øke tillatt maksimal høyde over det gjeldende regulering åpner for. Maksimal gesims- og mønehøyde er i reguleringsplanens bestemmelser satt til henholdsvis 9 og 12 meter, og maks 3 etasjer. Kommunedelplanen avviker fra dette,   AMB arkitekter AS  Pilestredet 73  Tel +47 22 54 04 00  [email protected]  Michael Bowe  Foretaksregisteret  www.ark-amb.no  Mario Obmascher   942 530 501 MVA  NO-0354 Oslo Christian Bratz  Bank 1620 05 05631  Justin Hayes      19

Bjørkelangen Sentrum I Planinitiativ og åpner for et etasjeantall på mellom 2 og 6 etasjer innenfor sentrumskjernen (S1, S2 og S3). Ved slike avvik er det kommunedelplanen som er gjeldende. I tråd med reguleringsplan legges det opp til en variasjon i etasjehøyde, men nå fra 5 til 10 etasjer. Dette anses som høyder som gjenspeiler ambisjonen om et mer kompakt sentrum med mer aktivitet, og bidrar til å definere det aktuelle området som sentrum av Bjørkelangen. Et bygg på 6 etasjer (1 etasje næring, 5 etasjer bolig) vil ha en gesimshøyde på ca. 19,5 meter. Variasjon i byggehøyder bidrar til å sikre at flest mulig av boenhetene får gode solforhold, samt at det tilrettelegges for gode offentlige rom. Figur 12 - Prinsippskisse - Utbygging mellom Bjørkeveien og Briskebyen. E. Funksjonelle og miljømessige kvaliteter Eksisterende situasjon I den nylig vedtatte kommuneplanen legger kommunen opp til en mangfoldig samfunnsutvikling. Økende befolkning settes i sammenheng med ønsket om å verne om landbruksressursene. Det skal legges til rette for en samfunnsutvikling som balanserer vekst og vern, og tar hensyn til miljø, sosiale forhold, natur- og kulturlandskap, samt beholde det lokale særpreget med kort vei fra boligen til man er ute i naturen. Befolkningsveksten i Bjørkelangen skyldes i hovedsak tilflytting, og prognosene tyder på at dette vil fortsette. Det er aldersgruppen “unge eldre” (67+) og eldre som øker mest. Kommunens strategi er at det i boligbygging satses på leiligheter i   AMB arkitekter AS  Pilestredet 73  Tel +47 22 54 04 00  [email protected]  Michael Bowe  Foretaksregisteret  www.ark-amb.no  Mario Obmascher   942 530 501 MVA  NO-0354 Oslo Christian Bratz  Bank 1620 05 05631  Justin Hayes      20

Bjørkelangen Sentrum I Planinitiativ sentrumsnære strøk, tilpasset en aldersgruppe som ikke lenger har behov for større eneboliger . Mange populær offentlige tilbud er også i sentrum fra før, Bjørkebadet, Helsehuset m.m. Dagens sentrumskjerne i Bjørkelangen er bygget opp av et bilbasert lokalsamfunn. Butikker ligger relativt spredt, og med mye markparkering er det enkelt og naturlig at mange bruker bilen selv over relativt korte avstander i sentrum. Samtidig har kommunen også, ved å oppgradere Rådhusveien til en miljøgate, lagt til rette for syklister og fotgjengere, og for økt bruk av kollektivtilbudet i sentrum. Figur 13 - dagens situasjon med markparkering i sentrum. Varelevering til Bjørkelangen Torg gjøres via Bjørkeveien, dette vil også være tilfelle ved en sentrumsutbygging. Ellers har de fleste butikker markparkering i umiddelbar tilknytning til lokalet, dette muliggjør varelevering uten behov for at større kjøretøy ferdes i gågaten, og bidrar i så måte til at gågaten er forbeholdt fotgjengere. Den spredte bebyggelsen gjør at mange har enkel tilgang til grøntområder fra der de bor. Turstier i området ligger i kort avstand til de etablerte boligområdene, men de er ikke like synlige fra sentrum. Utbygging   AMB arkitekter AS  Pilestredet 73  Tel +47 22 54 04 00  [email protected]  Michael Bowe  Foretaksregisteret  www.ark-amb.no  Mario Obmascher   942 530 501 MVA  NO-0354 Oslo Christian Bratz  Bank 1620 05 05631  Justin Hayes      21

Bjørkelangen Sentrum I Planinitiativ Utbyggingen legger opp til en videreføring av arbeidet kommunen har startet på, ved å tilrettelegge for enda flere butikker og offentlige funksjoner i sentrum, parkeringsplasser hvor man enkelt kan sette fra seg bilen og en miks mellom bolig og næring hvor man tar sikte på å få ned bilbruken totalt sett. En funksjonsblanding bidrar til mindre bilbruk i hverdagen for mange, og utvidelsen av handelstilbudet og boliger tett opp mot allerede eksisterende sentrumstilbud, skole og barnehage vil bidra til å redusere beboernes behov for bruk av bil i hverdagen. Figur 14 - Fordeling av funksjoner i sentrumsområdet. ​(REVIDERES NÅR PLASSERING OG HØYDE AV BYGG ER BESTEMT) Ved å konsentrere nærings- og butikkarealer til området ved Bjørkelangen Torg, i nærhet til busstopp og hvor det også legges opp til innendørs parkering, reduserer man behovet for å kjøre mellom butikker innad i sentrum. Parkering for beboere legges under lokk i sentrum, med grøntarealer for beboerne over. Prosjektet skaper allment tilgjengelige uterom med gode kvaliteter. Grøntarealene hjelper med å skape et bredere biologisk mangfold enn i dag, selv om sentrum fortettes. I sammenheng med at gågaten forbedres legges det også opp til en bedre kobling mellom Stasjonsbyen og gågaten. Overflater, dekker, visuelle elementer og møblement i gatebildet vil bidra til at Stasjonsbyen føles som en del av sentrumsområdet. Endringer i omgivelser, materialitet og dekker allerede i Stasjonsveien vil gjøre bilister mer oppmerksomme, slik at farten senkes og området fremstår som tryggere for gående og syklende. Mye av det positive ved å bo i en by eller et tettsted er samspillet og de tilfeldige møtene som skjer når man utføre   AMB arkitekter AS  Pilestredet 73  Tel +47 22 54 04 00  [email protected]  Michael Bowe  Foretaksregisteret  www.ark-amb.no  Mario Obmascher   942 530 501 MVA  NO-0354 Oslo Christian Bratz  Bank 1620 05 05631  Justin Hayes      22

Bjørkelangen Sentrum I Planinitiativ forskjellige gjøremål. En tett utvikling av bolig, service, kontor og handel rundt en fungerende gågate/akse vil underbygge disse tilfeldighetene som beriker tilværelsen. Materialbruk Når sentrum detaljreguleres som en helhet legges det føringer for hvilke materialer som skal benyttes. En helhetlig og restriktiv materialpalett vil gjøre at bygningene i sentrum henger bedre sammen, samtidig er det viktig å oppnå variasjon slik at man unngår overdreven ensartethet. På det nåværende tidspunkt er det for tidlig å angi spesifikke materialer, dette vil utredes etterhvert som prosjektet utvikler seg, men man legger til grunn at materialvalg og fargebruk har en lokal forankring og ikke leses som fremmedelementer i bybildet. Miljøutfordringer Bjørkelangen ligger i en flomsone, samtidig ligger også grunnvannsnivået relativt høyt. Dette gjør at man ved en utbygging i sentrum må finne gode løsninger for fordrøyning og drenering av vann. En helhetlig strategi for sentrumsutbyggingen gjør at man får dannet seg et bedre bilde av behovet, og man får en løsning som er best tilpasset områdets behov. I utbyggingen legges det opp til utstrakt bruk av grønne tak. Grønne tak bidrar til å forsinke og redusere mengden vann som må dreneres. Grøntområder på bakkeplan også vil hjelpe til med drenering av vann, det utredes også hvorvidt man kan inkorporere vannspeil i dreneringsstrategien. Hovedstrategien for overvannshåndtering har blitt drøftet med kommunens tekniske etater og baserer seg på en kombinasjon av oppgradert ledningsnett og bruk av Bjørkeveien som flomvei I tillegg til håndtering av overflatevann. Tilgjengelighet/Universell utforming Bjørkelangen ligger på en flate mellom to åser, og sentrum er i stor grad tilgjengelig for alle. Vegsystem og gatenett er planlagt for vekst og utvikling samtidig som arealbruk er ivaretatt. Gang- og sykkelstier omkranser sentrumskjernen, og det relativt flate terrenget er en stor fordel for rullestolbrukere. Gjenåpningen av Bjørkeveien er en del av kommunedelplanens strategi for utvikling i sentrum, og forsterker kvartalsstrukturen. Tilgjengeligheten bevares og forbedres i utbyggingen ved at det bygges gang/sykkelstier langs Bjørkeveien. Sentrumsutbyggingen legger også til rette for at flere kan bosette seg nærmere servicetilbud og offentlige tjenester. Deler av terrenget i sentrum må heves for å legge til rette for parkering i henhold til gjeldende krav. Ramper og trapper sikrer at området fremdeles vil fremstå som   AMB arkitekter AS  Pilestredet 73  Tel +47 22 54 04 00  [email protected]  Michael Bowe  Foretaksregisteret  www.ark-amb.no  Mario Obmascher   942 530 501 MVA  NO-0354 Oslo Christian Bratz  Bank 1620 05 05631  Justin Hayes      23

Bjørkelangen Sentrum I Planinitiativ tilgjengelig for alle. Utformingen av området vil sikre at gågate-følelsen bevares og nivåene kan bidra til å danne varierte oppholdsarealer og møteplasser. Avfallshåndtering Avfalls- og renovasjonsløsning er en viktig del av utformingen for å skape gode og grønne byrom. Det vil, i samarbeid med Romerike Avfallsforedling (ROAF), utarbeides en helhetlig strategi for avfallshåndtering i sentrumskjernen for å sikre at alle relevante krav blir ivaretatt på et tidlig stadium. Det legges opp til felles avfallspunkter, hvor det planlegges nedgravde avfallsbrønner. Ved å benytte avfallsbeholdere som graves ned unngår man synlige avfallsstasjoner i bybildet, og at innvendige avfallsstasjoner tar opp verdifullt bruksareal innvendig i bygningene. Grøntstruktur og sosiale uteområder I nærområdet ligger Bjørkelangen sportshall med idrettsbane og fotballbane, Bjørkebadet, Tusenårsparken og Stasjonsområdet. Disse bindes sammen av trygge ganglinjer, som også leder videre ut i området og til oppmerkede turstier. Utvikling av Stasjonsområdet og Elveparken som et aktivt møtested er en av intensjonene som kommunedelplanen legger opp til. Figur 15 - Utbygging i sentrum kobler sammen eksisterende turstier og uteområder.   AMB arkitekter AS  Pilestredet 73  Tel +47 22 54 04 00  [email protected]  Michael Bowe  Foretaksregisteret  www.ark-amb.no  Mario Obmascher   942 530 501 MVA  NO-0354 Oslo Christian Bratz  Bank 1620 05 05631  Justin Hayes      24

Bjørkelangen Sentrum I Planinitiativ Dagens sentrum har lite grøntstruktur mellom Tusenårsparken og Stasjonsområdet, dette er i all hovedsak harde overflater. Således har sentrum et svakt tilbud med tanke på grønne sosiale møteplasser. Foreslått utbygging vil legge til rette for flere grøntområder, både offentlige og private. Samtidig vil utbyggingen styrke forbindelsen mellom de eksisterende grøntområdene ved å legge opp til at veistykket mellom busstasjonen og Rådhusveien oppgraderes. Gjennom materialbruk, beplantning og fartsreduksjon legges det her til rette for et område hvor fotgjengere er i fokus, og bilens rolle reduseres. Grønn overflatefaktor Aurskog-Høland kommune bruker grønn overflatefaktor (GOF) som et alternativ til minimum uteareal (MUA) i planarbeid og reguleringsplaner. GOF skal sikre at miljømessige mål oppnås ved utbygging. Områdereguleringen forutsetter en GOF på 0,5, og utbyggingen forholder seg til områdereguleringen. Grønne arealer som medregnes i GOF inkluderer også beplantede flater over garasje/parkeringsanlegg, grønne tak, takterrasser og grønne vegger. Privat uteoppholdsareal Hver boenhet vil ha direkte tilgang til privat uteoppholdsareal. I stor grad vil dette være balkonger, men også markterrasse for de boliger som ligger på bakkeplan. Der hvor man har gjennomgående leiligheter vil det legges til rette for uteoppholdsareal på begge sider av leiligheten. Dette gjør at man benytte uteområdene over en større del av døgnet, og er også et sosialt tiltak da det øker muligheter for kontakt med andre beboere. Det planlegges også private uteoppholdsareal på bakkeplan, privat i forståelsen av at det er skjermet fra offentligheten og tilhører beboerne i bygget. Dette legger til rette for at barn og unge med større behov for plass kan oppholde seg i umiddelbar nærhet av boenheten.   AMB arkitekter AS  Pilestredet 73  Tel +47 22 54 04 00  [email protected]  Michael Bowe  Foretaksregisteret  www.ark-amb.no  Mario Obmascher   942 530 501 MVA  NO-0354 Oslo Christian Bratz  Bank 1620 05 05631  Justin Hayes      25

Bjørkelangen Sentrum I Planinitiativ Figur 16 - Prinsippdiagram på utearealer, på terrasse og bakkeplan F. Virkning på, og tilpasning til, landskap og omgivelser Dagens sentrum består stort sett av spredt villabebyggelse eller næring/leilighetsbygg på 2-3 etasjer. Unntakene er Bjørkelangen Torg, Felleskjøpets kornsilo og enkelte offentlige bygg som enten dekker et større fotavtrykk eller er høyere enn gjennomsnittet. En sentrumsutbygging på en skala som foreslås her vil naturlig nok ha en innvirkning på det nærliggende området. Det uttalte målet om fortetting i sentrum vil medføre at sentrum oppleves som mer kompakt, og man vil komme nærmere sine naboer enn før. Naboer som er vant til å ha relativt fri utsikt til natur kan oppleve at de mister noe av utsikten som følge av en sentrumsutbygging. Prosjektet er utformet for å ha minst mulig negativ effekt på de nærliggende områdene, samtidig som det også balanserer kommunens mål om fortetting og økonomisk bærekraft for potensielle utbyggere. Langs Bjørkeveien prosjekteres det nye boliger på den eksisterende parkeringsplassen, samt i forlengelsen av Bjørkelangen Torg. Bjørkeveien utbedres med både fortau og beplanting, slik at fotgjengere trygt kan ferdes langs veien her. Utbyggingen nord for Bjørkeveien vil bestå av lave blokker, hvor den laveste blokken plasseres nærmest eksisterende bebyggelse og byggehøyden øker mot sentrum (illustrert i figur 12). Byggehøyden på blokkene sikrer at bebyggelsen i Briskebyen   AMB arkitekter AS  Pilestredet 73  Tel +47 22 54 04 00  [email protected]  Michael Bowe  Foretaksregisteret  www.ark-amb.no  Mario Obmascher   942 530 501 MVA  NO-0354 Oslo Christian Bratz  Bank 1620 05 05631  Justin Hayes      26

Bjørkelangen Sentrum I Planinitiativ påvirkes minst mulig med tanke på solforhold. De nye boligene plasseres lengst mulig nord på tomten, slik at man får god plass til både myke og harde trafikanter i Bjørkeveien. Figur 17 - Prinsippskisse gateløp - Bjørkeveien Mellom Bjørkeveien og Rådhusveien skal det fortettes med høyere utnyttelsesgrad enn utbyggingen i Briskebyen. Kommuneplanens retningslinjer for sentrumsutbygging åpner for at det bygges tettere og høyere jo nærmere man kommer sentrumskjernen, derfor vil det være naturlig at det bygges med et høyere etasjeantall i sentrum enn i Briskebyen. Terrenget mellom Bjørkeveien og Rådhusveien heves for å muliggjøre parkering under bakken for å oppfylle den kommunale parkeringsnormen. Det høyeste punktet vil her være ved Bjørkelangen Torg, hvoretter terrenget igjen trappes ned mot Stasjonsområdet. Terrengendringen brukes også som et verktøy for å skape gode boliger på bakkeplan, samt for gradvis tilpasning til nærliggende områder. Den nye bebyggelsen i sentrumskjernen vil planlegges og plasseres på en slik måte at flest mulig skal få gode solforhold hele dagen. Bygningenes utforming og etasjeantall vil sikre at fjernvirkning/slagskygge på de nærliggende områdene reduseres mest mulig.   AMB arkitekter AS  Pilestredet 73  Tel +47 22 54 04 00  [email protected]  Michael Bowe  Foretaksregisteret  www.ark-amb.no  Mario Obmascher   942 530 501 MVA  NO-0354 Oslo Christian Bratz  Bank 1620 05 05631  Justin Hayes      27

Bjørkelangen Sentrum I Planinitiativ Figur 18 - Prinsippskisse sentrumsutbygging - Parkering under forhøyet bakkeplan, gode grøntareal mellom boligbygg i 4-8 etasjers høyde. ​(REVIDERES NÅR PLASSERING OG HØYDE AV BYGG ER BESTEMT) Utfordringer som prosjektet kan gi: Høyder må vurderes opp mot kommuneplan og utviklingsmål for området. Kommuneplan og kommunedelplan avviker fra gjeldende reguleringsplan når det kommer til etasjehøyder i sentrum. Planlagte høyder i forbindelse med den forestående reguleringsendringen vurderes nøye for eksisterende og fremtidig nabobebyggelse. En økning i antall boenheter i sentrum kan gi noe økt trafikkmengde til og fra sentrumskjernen. Ved å tilrettelegge for innkjøring til parkering via Bjørkeveien og Rådhusveien minimeres påvirkningen på sentrumsområdet. Samtidig vil nærheten til butikker og offentlige funksjoner redusere behovet for bruk av bil for de som bor i sentrum. Hva detaljreguleringen bidrar med for området, landskap og omgivelser: Eksisterende handelssenter er i kommuneplanen fremhevet som et senter, men fremstår idag som lite tilpasset fremtidens Bjørkelangen. Dette prosjektet vil legge til rette for en helt nødvendig modernisering av sentrumskjernen for å imøtekomme de mange nye og fremtidige lokale beboerne. Utskifting av eldre bebyggelse vil gi området både et estetisk og et bærekraftig løft. Dagens sentrum er preget av lite helhetlig planlegging over tid, sentrum fremstår derfor som en samling individuelle bygninger mer enn et sammenhengende område. En detaljregulering av sentrumskjernen vil bidra til å definere sentrum både visuelt og estetisk. En helhetlig strategi og utbygging gjør det mulig å tydeliggjøre stedets identitet gjennom bruk av materialer og gjennom holdningen til landskapet rundt. Det legges til rette for at sentrum blir et sted for opphold, både for de korte møtene og for de som ønsker å bo i sentrum.   AMB arkitekter AS  Pilestredet 73  Tel +47 22 54 04 00  [email protected]  Michael Bowe  Foretaksregisteret  www.ark-amb.no  Mario Obmascher   942 530 501 MVA  NO-0354 Oslo Christian Bratz  Bank 1620 05 05631  Justin Hayes      28

Bjørkelangen Sentrum I Planinitiativ For å tilrettelegge for variert bruk og økt aktivitet legger detaljreguleringen opp til et tidsriktig sentrum med fokus på sambruk og møteplasser. Sambruk er både arealeffektivt og bidrar til at folk kan møtes og tilbringe tid sammen i kort avstand til jobb, bolig og butikker. Et sammenhengende sentrumsareal virker også samlende på omgivelsene. Bjørkelangen har et godt utvalg av turstier og friluftsaktiviteter, men sentrum føles frakoblet fra disse. Utbyggingen binder sammen sentrum, og trekker en sammenhengende linje fra Tusenårsparken til Stasjonsområdet, hvor turstiene ut av sentrum begynner. Man kan si at utbyggingen trekker friluftsområdene nærmere sentrum, og et grønnere sentrumsområde og en grønn gågate vil være selve koblingen mellom øst og vest. Utbyggingen muliggjør at man kan øke boligtilbudet uten at det går på bekostning av landbruksarealer. Nærhet til naturen er en av Bjørkelangens karakteristikker, og naturen kommer helt inn til sentrumskjernen. Detaljreguleringen bidrar til å bevare dette ved å bygge konsentrert innenfor de områder som allerede er bebygd. En etablering av flere praktiske boliger for eldre i sentrum vil kunne bidra til frigjøring av eksisterende eneboliger for nye barnefamilier i områdene rundt. Med kort avstand og gode gangveier mellom områdene i sentrum vil dette også være et bidrag til økt aktivitet. G. Forholdet til kommuneplan, eventuelle gjeldende reguleringsplaner og retningslinjer, og pågående planarbeid Planområdet omfattes av disse planene: Reguleringsplan: PlanId 22120070005 B​ jørkelangen sentrum,​ vedtatt 07.05.2007. Kommunedelplan Bjørkelangen 2014-2025 (vedtatt 2015) Kommuneplan for Aurskog-Høland kommune 2018-2028 (vedtatt 2019) Ettersom nyeste reguleringsplan (områderegulering) for området trådte i kraft i 2007, samtidig som ny arealdel for kommuneplanen ble vedtatt i 2015 finnes det visse avvik mellom nyeste overordnede planer og gjeldende områderegulering. Avvik er naturlig tatt i betraktning tidsrommet mellom områderegulering og overordnede planer. Overordnede planer er gjeldende hvor det forekommer avvik. Formål i kommunedelplan   AMB arkitekter AS  Pilestredet 73  Tel +47 22 54 04 00  [email protected]  Michael Bowe  Foretaksregisteret  www.ark-amb.no  Mario Obmascher   942 530 501 MVA  NO-0354 Oslo Christian Bratz  Bank 1620 05 05631  Justin Hayes      29

Bjørkelangen Sentrum I Planinitiativ Planområdet er i sentrumsplanen regulert til sentrumsformål, hvor det tillates publikumsrettede funksjoner, tjenesteyting, service og varehandel. Kommunedelplanen er klar på at det ikke tillates boliger på bakkeplan, samtidig som den også ønsker en økende boligandel i sentrum. I den foreslåtte detaljreguleringen vil et sentralt avvik være at det prosjekteres boliger på bakkeplan. En faglig vurdering ut fra handelsanalysen tilsier at det ikke er behov for publikumsrettede arealer på bakkeplan i en slik mengde at det er forsvarlig å prosjektere næringsarealer på bakkeplan i hele sentrum. Forslagsstiller anser det som hensiktsmessig at man samler butikker, kontorer og servicefunksjoner nærmere Bjørkelangen Torg, og legger opp til en friere blanding av utadrettet næring og boliger mellom Bjørkelangen Torg og Stasjonsområdet. Forslagsstiller anser denne løsningen som i tråd med intensjoner i kommuneplanens arealdel da man sikrer et forsvarlig og realistisk antall lokaler for butikker og kontorer, samt at man ved å bygge boliger på bakkeplan får en bedre dynamikk i sentrum. Boliger, butikker, kontorer og servicetilbud er aktive på forskjellige deler av døgnet, og ved å kombinere disse funksjonene på bakkeplan vil Bjørkelangen sentrum oppleves som aktivt og levende. Høyde Maksimal gesims- og mønehøyde er i reguleringsplanens bestemmelser satt til henholdsvis 9 og 12 meter, og maks 3 etasjer. Kommunedelplanen avviker fra dette, og åpner for et etasjeantall på mellom 2 og 6 etasjer innenfor sentrumskjernen (S1, S2 og S3). Ved slike avvik er det kommunedelplanen som er gjeldende. Foreslått detaljregulering åpner for høyere bebyggelse enn hva som tillates i kommunedelplan. Ved å øke antall etasjer ut over kommunedelplanens begrensninger legger man til rette for at boligveksten i sentrum kan skje på et mer konsentrert område, og man bevarer da mer av grøntområdene rundt kjernen. Grøntarealet er også en viktig ressurs for de som skal bo i sentrum, og forslagsstiller ser det som en riktig avveining å tillate høyere bygninger for å sikre gode utearealer. Etasjeantall i detaljreguleringen er vurdert i forhold til kommunens ambisjon om fortetting, sol- og skyggeforhold for de nærliggende områdene, og ut fra plasseringen av hvert enkelt bygg. Dette sikrer at alle boenheter skal få gode kvaliteter både i private og felles uteareal, samt at eksisterende bygg beholder mest mulig av sine uteromskvaliteter. Forslagsstiller anser derfor en økning av tillatt antall etasjer for å være i tråd med retningslinjer og mål i kommuneplan og kommunedelplan. Arealutnyttelse:   AMB arkitekter AS  Pilestredet 73  Tel +47 22 54 04 00  [email protected]  Michael Bowe  Foretaksregisteret  www.ark-amb.no  Mario Obmascher   942 530 501 MVA  NO-0354 Oslo Christian Bratz  Bank 1620 05 05631  Justin Hayes      30

Bjørkelangen Sentrum I Planinitiativ Tillatt arealutnyttelse er i gjeldende reguleringsplan satt til BYAmaks = 66% for kombinerte formål. Kommunedelplan for Bjørkelangen legger opp til BYAmaks = 70% innenfor sentrumsområdet (S1, S2 og S3), samt BYAmaks = 45% for blokkbebyggelse (B1). Kommunedelplanen overstyrer i dette tilfellet reguleringsplanen. I detaljreguleringen legges det i stor grad opp til parkering under bakkenivå for beboere, i tråd med reguleringsplanens føringer. Parkering på bakkenivå vil ha også ha grøntområder på tak. Jamfør referat fra oppstartsmøte regulering den 30.04.2019 forutsetter forslagsstiller at grøntområder på tak ikke regnes med i BYA, da parkeringen på bakkeplan i praksis vil oppleves som å være under bakkenivå. Med utgangspunkt i dette vil arealutnyttelsen i stor grad være i tråd med kommunedelplan, med forbehold om at utnyttelsesgrad vil være avhengig av feltinndeling. Ved avvik fra BYAmaks vil man vurdere avbøtende tiltak i hvert tilfelle. Ettersom arbeidet med detaljreguleringen fortsatt pågår vil det være for tidlig å si hvorvidt man i vesentlig grad vil overstige BYAmaks vedtatt i kommunedelplanen, men en eventuell overskridelse må sees i sammenheng med kommunens ambisjoner om et mer kompakt sentrum. Forslagsstiller vil i regulere med hensyn til BRAmaks i detaljreguleringen, i motsetning til BYAmaks som brukes i områdeplanen. BRA benyttes fordi dette vil være et bedre utgangspunkt for et fortettingsprosjekt i og med at man vil kunne danne seg et bedre bilde av størrelsen på utbyggingen. Maks BYA vil bare angi informasjon om arealutnyttelse på bakkeplan. H. Vesentlige interesser som berøres av planinitiativet Naboer, grunneiere og hjemmelshavere vil bli kontaktet og hørt i forbindelse med reguleringsendringen. Offentlige instanser og andre som vil bli hørt: -Kommune -Fylkesmann -Fylkeskommune -Statens Vegvesen -Ruter -NVE -Høland og Setskog elverk (HSEV) -Romerike Avfallsforedling IKS (ROAF) - Nedre Romerike brann- og redningsvesen IKS (NRBR) (Hafslund Nett AS og Telenor hvis nødvendig)   AMB arkitekter AS  Pilestredet 73  Tel +47 22 54 04 00  [email protected]  Michael Bowe  Foretaksregisteret  www.ark-amb.no  Mario Obmascher   942 530 501 MVA  NO-0354 Oslo Christian Bratz  Bank 1620 05 05631  Justin Hayes      31

Bjørkelangen Sentrum I Planinitiativ i. Ivaretakelse av samfunnssikkerhet​ og risikoforebygging Kommunens retningslinjer for ROS-analyse vil ligge til grunn for vurdering av risiko, og det vil utarbeides en ROS-analyse for fortetting innenfor sentrumskjernen i det videre arbeidet med detaljreguleringen. Foreløpige emner: -Flomsikring og overvannshåndtering -Tilkomst for brann og politi -Beredskap -Støy -Grunnforhold J.​ Samarbeid og medvirkning Arbeidsmøte med kommunen 28.03.2019: Det har blitt avholdt arbeidsmøte med Aurskog-Høland kommune for å presentere generelle tanker om sentrumsutvikling. Representanter fra næringsliv og administrasjon var tilstede, samt forslagsstiller. Generelle problemstillinger om identitet, infrastruktur, parkering og grøntområder diskuteres, samt hvordan sentrum kan fortettes. Oppstartsmøte 30.04.2019 Oppstartsmøte regulering avholdt hos Aurskog-Høland kommune. Representanter fra avdelinger for plan, samfunn/utvikling, vann/avløp, skogbruk og barn/ungdom. Oppsummering av arbeidsmøte, legges føringer for videre arbeid med reguleringsplan. Avgrensning av planområde, parkering, utnyttelsesgrad, vann og avløp er blant hovedtema. Workshop 05.11.2019 Workshop arrangert av Aurskog-Høland kommune i samarbeid med Regionalpark Haldenkanalen. Befaring i sentrum, presentasjoner fra kommune, landskapsarkitekt og arkitekt. Workshop med utgangspunkt “Hva er Bjørkelangen? Hva er Bjørkelangen ikke?” gjennomføres, fri diskusjon om hva Bjørkelangen er, og hva man ønsker at Bjørkelangen skal være i fremtiden.   AMB arkitekter AS  Pilestredet 73  Tel +47 22 54 04 00  [email protected]  Michael Bowe  Foretaksregisteret  www.ark-amb.no  Mario Obmascher   942 530 501 MVA  NO-0354 Oslo Christian Bratz  Bank 1620 05 05631  Justin Hayes      32

Bjørkelangen Sentrum I Planinitiativ Samarbeid og medvirkning fremover: Informasjonsmøter for berørte parter avholdes hvis/når dette blir nødvendig. En åpen prosess er viktig slik at alle får anledning til å gi sin mening. Dialog med berørte parter dokumenteres. K​. Vurderingen av behov for konsekvensutredninger Ettersom planforslaget vil samsvare vesentlig med både vedtatt reguleringsplan for Bjørkelangen sentrum (PlanID 2​ 2120070005)​ , samt Kommuneplanens arealdel og dens bestemmelser, vurderer forslagsstiller at endringer til planforslaget ikke utløser krav om konsekvensutredning i henhold til plan- og bygningslovens §12-10, første ledd, jf §4.2, med tilhørende forskrift.   AMB arkitekter AS  Pilestredet 73  Tel +47 22 54 04 00  [email protected]  Michael Bowe  Foretaksregisteret  www.ark-amb.no  Mario Obmascher   942 530 501 MVA  NO-0354 Oslo Christian Bratz  Bank 1620 05 05631  Justin Hayes      33