51 10.2.7 การถอนสภาพสาธารณะสมบตั ขิ องแผน่ ดนิ ทดี่ นิ ของรัฐประเภทพลเมอื งใชร้ ว่ มกนั จะถกู ถอนสภำพใหเ้ ป็ นทดี่ นิ รกรำ้ งวำ่ งเปลำ่ ไดโ้ ดย วธิ กี ำรใดไดบ้ ำ้ ง ทด่ี นิ ของรัฐประเภทพลเมอื งใชร้ ว่ มกันจะถกู ถอนสภำพเป็ นทร่ี กรำ้ งวำ่ งเปลำ่ ได ้ 2 วธิ คี อื (1) ถกู ถอนสภำพโดยพระรำชบัญญัติ กรณีทที่ บวงกำรเมอื ง รัฐวสิ ำหกจิ หรอื เอกชนหำ ทดี่ นิ แปลงอนื่ มำใหพ้ ลเมอื งใชแ้ ทน (2) ถูกถอนสภำพโดยพระรำชกฤษฎกี ำ กรณีทพ่ี ลเมอื งเลกิ ใชป้ ระโยชน์ในทด่ี นิ นัน้ แลว้ ป.ทดี่ นิ มำตรำ 8 วรรค 2(1) ทดี่ นิ รำชพัสดจุ ะถกู ถอนสภำพไดโ้ ดยอำศยั กฎหมำยฉบบั ใด ทร่ี ำชพัสดุนัน้ เดมิ กำรถูกถอนสภำพใหใ้ ช ้ ป.ทด่ี นิ มำตรำ 8 วรรค 2(2) ต่อมำถงึ พ.ศ. 2518 ไดม้ กี ำรประกำศใช ้ พ.ร.บ. ทรี่ ำชพัสดุ มำตรำ 8 , 9 เป็ นหลักเกณฑใ์ นกำรถอนสภำพแทน 10.3 ทดี่ นิ ของศาสนาและพระมหากษตั รยิ ์ 1. วัดในพระพุทธศำสนำ สำมำรถไดม้ ำซงึ่ ทด่ี นิ โดยไดร้ ับกำรอุทศิ จำกรำษฎร โดยซอื้ จำก รำษฎร และเขำ้ ครอบครองปรปักษ์ทด่ี นิ ของรำษฎร 2. ทดี่ นิ ของวดั ในพทุ ธศำสนำ จะถกู บคุ คลใดแยง่ กำรครอบครองหรอื ครอบครองปรปักษ์ไมไ่ ด ้ 3. ทด่ี นิ ของวัดในพุทธศำสนำจะโอนไปใหห้ น่วยรำชกำร หรอื บุคคลไดก้ ็ตอ้ งอำศัยทำงรำช กฤษฎกี ำหรอื พระรำชกฤษฎกี ำแลว้ แตก่ รณี 4. มซิ ซงั โรมันคำทอลกิ เป็ นวดั ในศำสนำครสิ ตซ์ ง่ึ มลี กั ษณะเป็ นนติ บิ คุ คล จงึ มสี ทิ ธถิ อื ทด่ี นิ ใน ประเทศไทยได ้ 5. มสั ยดิ อสิ ลำม เป็ นนติ บิ คุ คลตำม พ.ร.บ. มัสยดิ อสิ ลำม 2490 จงึ มสี ทิ ธถิ อื ทด่ี นิ ได ้ ซง่ึ อำจ ไดม้ ำซงึ่ ทดี่ นิ โดยทำงนิตกิ รรมหรือเขำ้ ไปแย่งกำรครอบครองหรอื ครอบครองปรปักษ์ทดี่ นิ ของ เอกชนก็ได ้ 6. ศำลเจำ้ ทตี่ งั้ อยใู่ นทด่ี นิ ของรัฐบำล หรอื แมจ้ ะตงั้ ในทด่ี นิ ของเอกชน แตเ่ อกชนอทุ ศิ ทดี่ นิ นัน้ ใหเ้ ป็ นสมบัตขิ องศำลเจำ้ ท่ีดินชนิดน้ีเป็ นสำธำรณะสมบัติของแผ่นดนิ ใครจะยกอำยุควำม ครอบครองปรปักษ์ขนึ้ ตอ่ สไู ้ มไ่ ด ้ 7. ศำลเจำ้ ทต่ี ัง้ อย่ใู นทด่ี นิ ของเอกชน และเอกชนมไิ ดอ้ ทุ ศิ ใหเ้ ป็ นของรัฐบำล ทดี่ นิ แบบน้ียัง เป็ นของเอกชนอยู่ จงึ อำจเสยี สทิ ธโิ ดยถกู แยง่ กำรครอบครอง หรอื ถกู ครอบครองปรปักษ์ได ้ 8. ท่ีดนิ ของพระมหำกษั ตริย์ไม่ว่ำจะเป็ นที่ดนิ ท่ีเป็ นทรัพย์สนิ ส่วนพระองค์ ทรัพย์สนิ ส่วน สำธำรณะสมบัตขิ องแผ่นดนิ และทรัพยส์ นิ สว่ นพระมหำกษัตรยิ ์ เช่น ทท่ี รัพยส์ นิ บุคคลใดจะมำ แยง่ กำรครอบครองหรอื ครอบครองปรปักษ์ไมไ่ ด ้ 10.3.1 ทด่ี นิ ในวดั วาอารามในพทุ ธศาสนา ทดี่ นิ ของวดั ในพทุ ธศำสนำมอี ะไรบำ้ ง มี 3 ประเภทคอื (1) ทวี่ ดั คอื ทซ่ี งึ่ ตัง้ วดั ตลอดจนเขตของวดั นัน้ (2) ทธ่ี รณีสงค์ คอื ทซี่ งึ่ เป็ นสมบัตขิ องวดั (3) ทก่ี ัลปนำ คอื ทซี่ งึ่ มผี อู ้ ทุ ศิ แตผ่ ลประโยชนใ์ หแ้ กว่ ดั หรอื พระศำสนำ (พ.ร.บ.คณะสงฆ์ มำตรำ 33) กำรโอนทดี่ นิ ของวดั ในพทุ ธศำสนำจะทำไดโ้ ดยวธิ กี ำรใดบำ้ ง ตำมปกติ จะทำไดโ้ ดยพระรำชบัญญัติ (พ.ร.บ. คณะสงฆ์ มำตรำ 34 วรรค 1) แตอ่ ำจจะ โอนโดยพระรำชกฤษฎกี ำถำ้ จะโอนทว่ี ดั ใหส้ ว่ นรำชกำรรัฐวสิ ำหกจิ หรอื หน่วยงำนอนื่ ของรัฐเมอ่ื มหำ เถรสมำคมไมข่ ดั ขอ้ ง (พ.ร.บ. คณะสงฆม์ ำตรำ 34 วรรค 2) 10.3.2 ทดี่ นิ ของวดั ในศาสนาครสิ ตใ์ นประเทศไทย ทดี่ นิ ของมซิ ซงั โรมนั คำทอลกิ แบง่ เป็ นกป่ี ระเภท อะไรบำ้ ง แบง่ เป็ นสองประเภทใหญๆ่ คอื (1) ทดี่ นิ ทใ่ี ชเ้ ป็ นวดั โรงเรอื น ตกึ รำม วดั บำดหลวง แยกยอ่ ยเป็ นสองชนดิ คอื
52 - สถำนวดั บำดหลวง - สถำนพักสอนศำสนำ (2) ทดี่ นิ เพอ่ื ประโยชน์ไดแ้ ก่ มซิ ซัง (พ.ร.บ. ลักษณะวัดบำทหลวงโรมันคำทอลกิ ร.ศ. 128 มำตรำ 6) ทดี่ นิ ของมซิ ซงั หนองแสง มอี ยใู่ นเขตใดบำ้ ง ทด่ี นิ มซิ ซงั หนองแสงมอี ยู่ 7 จังหวัด คอื (1) อบุ ลรำชธำนี (2) ศรษี ะเกษ (3) นครพนม (4)อดุ รธำนี (5) หนองคำย (6) สกลนคร (7) เลย 10.3.3 ทด่ี นิ ของมสั ยดิ อสิ ลาม มัสยดิ อสิ ลำมจะไดม้ ำซง่ึ ทด่ี นิ โดยวธิ กี ำรใดบำ้ ง อำจไดม้ ำหลำยวธิ ดี งั นี้ (1) ไดม้ ำโดยทำงนติ กิ รรม เชน่ ทำกำรซอ้ื ขำยแลกเปลยี่ นหรอื มผี ยู ้ กให ้ (2) ไดม้ ำโดยกำรเขำ้ ไปครอบครองปรปักษ์ทด่ี นิ มโี ฉนดของเอกชนเกิน 10 ปี (ป.พ.พ. มำตรำ 1382) และเขำ้ ไปแยง่ ครอบครองทด่ี นิ มอื เปลำ่ ของเอกชนเกนิ 1 ปี (ป.พ.พ. มำตรำ 1375) (3) ไดม้ ำตำมบทบญั ญตั ขิ องศำสนำอสิ ลำม 10.3.4 ทด่ี นิ ของศาลเจา้ ทด่ี นิ ทตี่ งั้ ศำลเจำ้ ถอื เป็ นสำธำรณะสมบตั ขิ องแผน่ ดนิ เสมอไปหรอื ไม่ ไมเ่ สมอไป อำจแยกไดด้ งั นคี้ อื (1) ถำ้ ศำลเจำ้ นั้นตัง้ อยู่ในที่ดนิ ของรัฐบำล หรอื แมแ้ ต่จะตัง้ อยู่ในทด่ี นิ ของเอกชน แต่ เอกชนอทุ ศิ ทด่ี นิ นัน้ ใหเ้ ป็ นสมบัตขิ องศำลเจำ้ และอยใู่ นควำมปกครองของรัฐบำล ทดี่ นิ ชนดิ นถี้ อื วำ่ เป็ นสำธำรณะสมบัตขิ องแผน่ ดนิ (2) ถำ้ ศำลเจำ้ ตัง้ อยใู่ นทด่ี นิ ของเอกชน และเอกชนมไิ ดอ้ ุทศิ ใหเ้ ป็ นของรัฐบำล ท่ีดนิ ชนดิ นัน้ ยังเป็ นเอกชนอยู่ ไมเ่ ป็ นสำธำรณะสมบัตขิ องแผน่ ดนิ 10.3.5 ทด่ี นิ ของพระมหากษตั รยิ ์ ทรัพยส์ นิ ของพระมหำกษัตรยิ แ์ บง่ เป็ นกปี่ ระเภท อะไรบำ้ ง มี 3 ประเภทคอื (1) ทรัพยส์ นิ สว่ นพระองค์ หมำยควำมวำ่ ทรัพยส์ นิ ทเี่ ป็ นของพระมหำกษัตรยิ อ์ ยแู่ ลว้ กอ่ น ขน้ึ ครองรำชยส์ มบัติ หรอื ทรัพยส์ นิ ทรี่ ัฐทูลเกลำ้ ถวำย หรอื ทรัพยส์ นิ ทท่ี รงไดม้ ำไมว่ ำ่ ทำงใดและ เวลำใด นอก จำกทท่ี รงไดม้ ำในฐำนะทท่ี รงเป็ นพระมหำกษัตรยิ ์ (2) ทรัพยส์ นิ สว่ นสว่ นสำธำรณะสมบัตขิ องแผน่ ดนิ คอื ทรัพยส์ นิ ในพระมหำกษัตรยิ ซ์ งึ่ ใช ้ เพอ่ื ประโยชนข์ องแผน่ ดนิ โดยเฉพำะ เชน่ พระรำชวงั (3) ทรัพยส์ นิ สว่ นพระมหำกษัตรยิ ์ คอื ทรัพยส์ นิ ในพระมหำกษัตรยิ ์ นอกจำกทรัพยส์ นิ สว่ น พระองคแ์ ละทรัพยส์ นิ สว่ นสำธำรณะสมบัตขิ องแผน่ ดนิ เชน่ ทท่ี รัพยส์ นิ เป็ นตน้ แบบประเมนิ ผลการเรยี นหนว่ ยที่ 10 1. ทด่ี นิ หมำยควำมถงึ อำณำเขตบนพนื้ โลก 2. ทด่ี นิ รกรำ้ งวำ่ งเปลำ่ หมำยถงึ ทป่ี ่ ำธรรมดำ 3. ทป่ี ่ ำธรรมดำเป็ นทด่ี นิ ประเภท ทร่ี กรำ้ งวำ่ งเปลำ่ 4. ทป่ี ่ ำสงวนเป็ นทดี่ นิ ประเภท ทสี่ งวนหวงหำ้ ม 5. ทเ่ี ลย้ี งสัตวส์ ำธำรณะทไ่ี มม่ รี ำษฎรคนใดใชเ้ ป็ นทเ่ี ลย้ี งสตั วอ์ กี ตอ่ ไปแลว้ อำจจะถอนสภำพ ใหเ้ ป็ นทร่ี กรำ้ งวำ่ งเปลำ่ ไดโ้ ดยวธิ กี ำร ออกเป็ นพระรำชกฤษฎกี ำ 6. ทชี่ ำยตลงิ่ ซง่ึ ตอ่ จำกที่ดนิ เอกชนที่ตนื้ เขนิ จนเป็ นทงี่ อกรมิ ตลงิ่ แลว้ ไมต่ อ้ งถอนสภำพแต่ ประกำรใดเพรำะทดี่ นิ ตกเป็ นของเอกชนแลว้ 7. ทธี่ รณีสงฆค์ อื ทด่ี นิ ทตี่ กเป็ นสมบตั ขิ องวดั เป็ นทที่ ำประโยชนข์ องวดั นัน้
53 8. ผดู ้ แู ลรักษำทเ่ี ลยี้ งสตั วส์ ำธำรณะคอื นำยอำเภอทอ้ งท่ี 9. ผดู ้ แู ลทด่ี นิ ทต่ี งั้ กระทรวง ทบวง กรม ในรัฐบำลคอื อธบิ ดกี รมธนำรักษ์ 10.ทท่ี รัพยส์ นิ เป็ นทรัพยส์ นิ ประเภท ทรัพยส์ นิ สว่ นพระมหำกษัตรยิ ์ 11.ทดี่ นิ เกำะชำ้ งมสี ภำพเป็ น อทุ ยำนแหง่ ชำติ 12.ทดี่ นิ รกรำ้ งวำ่ งเปลำ่ นัน้ อธบิ ดกี รมทดี่ นิ มหี นำ้ ทดี่ แู ลรักษำทรี่ กรำ้ งวำ่ งเปลำ่ ตำมกฎหมำย 13.ป่ ำชำ้ สำธำรณะ เป็ นทด่ี นิ ของรัฐประเภทพลเมอื งใชร้ ว่ มกัน 14.ทดี่ นิ ทตี่ งั้ ของมหำวทิ ยำลยั ของรัฐ เป็ นทด่ี นิ ทร่ี ำชพัสดุ 15.ทด่ี นิ ประเภททสี่ ำมำรถออกหนังสอื สำคัญสำหรับทหี่ ลวงได ้ ไดแ้ ก่ คลองชลประทำน 16.บคุ คลผทู ้ ม่ี อี ำนำจออกหนังสอื สำคัญสำหรับทห่ี ลวงไดแ้ ก่ อธบิ ดกี รมทดี่ นิ 17.กำรโอนทดี่ นิ ของวดั ในพทุ ธศำสนำอำจทำไดโ้ ดย พระรำชบญั ญตั หิ รอื พระรำชกฤษฎกี ำ 18.จังหวดั ทมี่ ที ด่ี นิ อยใู่ นเขตของมชิ ซงั หนองแสง คอื อดุ รธำนี 19.จังหวดั ทม่ี มี สั ยดิ มำกทส่ี ดุ ในประเทศไทยไดแ้ ก่ ปัตตำนี หนว่ ยท่ี 11 ทดี่ นิ ของเอกชน 1. ทดี่ นิ ของเอกชนมสี องประเภท คอื ทด่ี นิ ทเี่ อกชนมกี รรมสทิ ธใิ์ นทด่ี นิ กับทดี่ นิ ทเี่ อกชนยังไม่ มกี รรมสทิ ธใิ์ นทด่ี นิ (หรอื ทดี่ นิ มอื เปลำ่ ) 2. ตำมปกตเิ อกชนจะมกี รรมสทิ ธใิ์ นทดี่ นิ เพรำะมหี นังสอื สำคัญแสดงกรรมสทิ ธิ์ แตใ่ นบำงกรณี เอกชนอำจมกี รรมสทิ ธใิ์ นทด่ี นิ แปลงนัน้ โดยยงั ไมม่ หี นังสอื สำคญั แสดงกรรมสทิ ธกิ์ ็ได ้ 3. ทบ่ี ำ้ นทส่ี วนตำมกฎหมำยเบ็ดเสร็จบทที่ 42 ถอื วำ่ เป็ นทด่ี นิ ทมี่ กี รรมสทิ ธแิ์ มเ้ จำ้ ของจะไมม่ ี โฉนดทด่ี นิ ก็ตำม 4. ทดี่ นิ มอื เปลำ่ คอื ทด่ี นิ ทเ่ี อกชนยังไมม่ กี รรมสทิ ธใ์ิ นทด่ี นิ ทด่ี นิ มอื เปลำ่ อำจมหี นังสอื สำคัญ ในทดี่ นิ บำงอยำ่ ง เชน่ มี ส.ค. 1 น.ส. 3 น.ส.3 ก หรอื อำจไมม่ หี นังสอื อะไรเลยก็ได ้ 5. ทดี่ นิ มอื เปลำ่ ทไ่ี มม่ หี นังสอื สำคัญอะไรเลยไดแ้ ก่ ทดี่ นิ ทต่ี กคำ้ งกำรแจง้ ส.ค. 1 และทด่ี นิ ท่ี มผี คู ้ รอบครองทดี่ นิ โดยพละกำรเมอื่ มกี ำรประกำศใชป้ ระมวลกฎหมำยทดี่ นิ แลว้ 6. ตำมปกตคิ นไทยจะไมถ่ กู จำกดั สทิ ธใิ นกำรถอื ครองทดี่ นิ แตค่ นตำ่ งดำ้ วถกู จำกัดสทิ ธใิ นกำร ถอื ครองทดี่ นิ 7. คนตำ่ งดำ้ วจะไดม้ ำซงึ่ ทดี่ นิ จะตอ้ งเป็ นคนต่ำงดำ้ วของประเทศทมี่ สี นธสิ ัญญำกับประเทศ ไทยทกี่ ำหนดใหค้ นต่ำงดำ้ วของประเทศนั้นมสี ทิ ธถิ อื ท่ีดนิ ในประเทศไทยได ้ และจะตอ้ งไดร้ ับ อนุญำตจำกรัฐมนตรมี หำดไทยดว้ ย 8. ทีด่ นิ ของเอกชนอำจจะกลับคนื มำสูร่ ัฐไดห้ ลำยวธิ ี เช่น กำรเวนคนื ท่ดี นิ และกำรทอดทง้ิ ทดี่ นิ เป็ นตน้ 11.1 การแบง่ ประเภททดี่ นิ ของเอกชน 1. ทด่ี นิ เอกชนมสี องประเภท คอื ทด่ี นิ ทเ่ี อกชนมกี รรมสทิ ธใ์ิ นทดี่ นิ และทด่ี นิ ทเ่ี อกชนยังไม่มี กรรมสทิ ธใ์ิ นทดี่ นิ 2. เอกชนอำจจะมกี รรมสทิ ธใิ์ นทดี่ นิ โดยไมม่ หี นังสอื สำคัญแสดงกรรมสทิ ธกิ์ ็ไดเ้ ชน่ ไดท้ งี่ อก รมิ ตลง่ิ จำกทด่ี นิ ทมี่ โี ฉนดของตน กำรเขำ้ ครอบครองปรปักษ์ในทดี่ นิ มโี ฉนด ทดี่ นิ ของบคุ คลอนื่ จน ครบ 10 ปี หรอื เป็ นเจำ้ ของบำ้ น ทสี่ วนตำมกฎหมำยเบ็ดเสร็จบทท่ี 42 ก็ได ้ 3. ถำ้ บคุ คลใดทำทดี่ นิ เป็ นทบี่ ำ้ นหรอื ทำเป็ นทสี่ วนผลไมย้ นื ตน้ มำกอ่ น พ.ศ. 2475 ถอื วำ่ เป็ น บำ้ นทส่ี วนตำมกฎหมำยเบ็ดเสร็จบทท่ี 42 ซงึ่ เป็ นทด่ี นิ กรรมสทิ ธ์ิ แมจ้ ะไมม่ โี ฉนดทดี่ นิ ก็ตำม 4. คนที่มีชอ่ื ใน น.ส. 3 น.ส. 3 ก หรือ ส.ค. 1 ซง่ึ เป็ นที่ดนิ มือเปล่ำ แมบ้ ุคคลนั้นจะไม่มี กรรมสทิ ธใ์ิ นทดี่ นิ ก็ถอื วำ่ บคุ คลนัน้ เป็ นเจำ้ ของทดี่ นิ ได ้ 5. ตำมหลักในประมวลกฎหมำยทด่ี นิ มำตรำ 2 ถอื หลักวำ่ ทด่ี นิ มอื เปลำ่ ทุกชนดิ ยังเป็ นของรัฐ อยแู่ ตร่ ัฐก็คงไมไ่ ปยงุ่ เกย่ี วขบั ไลเ่ จำ้ ของทด่ี นิ มอื เปลำ่ นัน้ ออกไปจำกทด่ี นิ ก็ยังปลอ่ ยใหค้ รอบครอง ทด่ี นิ แปลงนัน้ อยู่
54 6. ตำมปกติ บคุ คลทเี่ ขำ้ ครอบครองทดี่ นิ ของรัฐโดยพละกำร เมอ่ื ประกำศใชป้ ระมวลกฎหมำย ทด่ี นิ แลว้ จะมคี วำมผดิ และมโี ทษตำมกฎหมำย แตภ่ ำยหลงั กฎหมำยทดี่ นิ กลบั มบี ทบัญญัตผิ อ่ นผัน ใหบ้ ุคคลดังกล่ำวไดร้ ับโฉนดท่ีดนิ โดยกำรประกำศทัง้ ตำบลได ้ เมอ่ื เขำ้ หลักเกณฑท์ ี่กฎหมำย กำหนดไว ้ 11.1.1 ทด่ี นิ ของเอกชนทมี่ กี รรมสทิ ธิ์ บคุ คลอำจจะมกี รรมสทิ ธใ์ิ นทด่ี นิ โดยทไี่ มม่ หี นังสอื สำคัญแสดงกรรมสทิ ธท์ิ ดี่ นิ แปลงนัน้ เลยไดห้ รอื ไม่ ถำ้ มจี ะมไี ดใ้ นกรณใี ด บคุ คลอำจจะมกี รรมสทิ ธใ์ิ นทด่ี นิ โดยทไ่ี มม่ หี นังสอื สำคัญแสดงกรรมสทิ ธใ์ิ นทด่ี นิ ไดใ้ น กรณีดงั ตอ่ ไปนี้ (1) ไดม้ ำซง่ึ กรรมสทิ ธใ์ิ นทดี่ นิ ทเ่ี ป็ นทง่ี อกรมิ ตลง่ิ ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1308 (2) ไดม้ ำซงึ่ กรรมสทิ ธใ์ิ นทด่ี นิ โดยกำรครอบครองปรปักษ์ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1382 (3) ไดม้ ำซงึ่ กรรมสทิ ธใิ์ นทดี่ นิ โดยทำงมรดก ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1599 และ 1600 11.1.2 ทบี่ า้ น ทส่ี วนตามกฎหมายเบ็ดเสร็จบทที่ 42 ท่ีบำ้ น ท่ีสวนตำมกฎหมำยเบ็ดเสร็จบทท่ี 42 มีลักษณะอย่ำงไร และมีควำมสำคัญ อยำ่ งไร ทบี่ ำ้ น ทส่ี วนตำมกฎหมำยเบ็ดเสร็จบทท่ี 42 ถอื วำ่ เป็ นทด่ี นิ ทม่ี กี รรมสทิ ธโ์ิ ดยทบี่ คุ คลนัน้ ไมม่ หี นังสอื สำคญั แสดงกรรมสทิ ธแิ์ ตอ่ ยำ่ งใดเลย โดยจะตอ้ งเป็ นบคุ คลทสี่ รำ้ งบำ้ นหรอื สวนไมย้ นื ตน้ มำก่อนปี พ.ศ. 2475 ถำ้ ทำหลังปี พ.ศ. 2475 ไมถ่ อื วำ่ เป็ นกรรมสทิ ธิ์ ทป่ี ระเภทน้ีจะเสยี สทิ ธ์ิ โดยถกู บคุ คลอนื่ ครอบครองประโยชนค์ รบ 10 ปี ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1382 11.1.3 ลกั ษณะทว่ั ไปของทดี่ นิ มอื เปลา่ ทด่ี นิ มอื เปลำ่ หมำยควำมวำ่ อยำ่ งไร ทดี่ นิ มอื เปล่ำ หมำยควำมถงึ ทดี่ นิ ทเ่ี อกชนไมม่ หี นังสอื สำคัญแสดงกรรมสทิ ธอิ์ ยำ่ งหนงึ่ อยำ่ งใดในสอ่ี ยำ่ งและไมใ่ ชท่ บี่ ำ้ น ทสี่ วนตำมกฎหมำยเบ็ดเสร็จบทที่ 42 ดว้ ยทด่ี นิ มอื เปลำ่ อำจจะ เป็ นทด่ี นิ ทมี่ หี นังสอื บำงอยำ่ งเชน่ น.ส. 3 น.ส. 3ก ส.ค. 1 หรอื อำจจะไมม่ หี นังสอื อยำ่ งไรเลยก็ได ้ ทดี่ นิ มอื เปลำ่ แตกตำ่ งจำกทด่ี นิ ทม่ี กี รรมสทิ ธอ์ิ ยำ่ งไร ทดี่ นิ มอื เปลำ่ แตกตำ่ งจำกทด่ี นิ มกี รรมสทิ ธท์ิ ส่ี ำคัญดงั ตอ่ ไปนี้ (1) ทด่ี นิ มกี รรมสทิ ธ์ิ เจำ้ ของมกี รรมสทิ ธิ์ ทด่ี นิ มอื เปล่ำ เจำ้ ของไม่มกี รรมสทิ ธใิ์ นทดี่ นิ อยำ่ งมำกทส่ี ดุ ก็อำจมแี ตเ่ พยี งสทิ ธคิ รอบครองในทดี่ นิ เทำ่ นัน้ (2) ทด่ี นิ มกี รรมสทิ ธ์ิ อำจถกู ผอู ้ น่ื ครอบครองประโยชนค์ รบ 10 ปี (มำตรำ 1382) ทดี่ นิ มอื เปลำ่ อำจเสยี สทิ ธใิ นทดี่ นิ โดยถกู บคุ คลอนื่ แยง่ กำรครอบครองเกนิ 1 ปี (มำตรำ 1375) 11.1.4 ทด่ี นิ มอื เปลา่ ชนดิ ทไี่ มม่ หี นงั สอื สาหรบั ทด่ี นิ แตอ่ ยา่ งใด ทดี่ นิ มอื เปลำ่ ชนดิ ทไี่ มม่ หี นังสอื สำคญั ในทด่ี นิ ไดแ้ กท่ ดี่ นิ ประเภทใด ทด่ี นิ มอื เปลำ่ ชนดิ ทไ่ี มห่ นังสอื สำคัญในทดี่ นิ ไดแ้ ก่ (1) ทดี่ นิ รกรำ้ งวำ่ งเปลำ่ ทรี่ ำษฎรไดเ้ ขำ้ ไปครอบครองและทำประโยชนใ์ นทดี่ นิ กอ่ นหนำ้ พ.ร.บ. ออกโฉนดทด่ี นิ ฉบบั ที่ 6 พ.ศ. 2479 โดยไมไ่ ดม้ หี นังสอื แสดงกำรจับจองแตอ่ ยำ่ งใด (2) ทด่ี นิ ของรัฐทม่ี ผี คู ้ รอบครองโดยพละกำร สมัยใช ้ พ.ร.บ. ออกโฉนดทดี่ นิ ฉบับท่ี 6 พ.ศ. 2479 และครอบครองตลอดมำจนปัจจบุ ัน (3) ทดี่ นิ ของรัฐทมี่ ผี คู ้ รอบครองโดยพลกำรสมยั ใชป้ ระมวลกฎหมำยทด่ี นิ ทด่ี นิ ที่มผี ูบ้ ุกรุกโดยพละกำรเมอ่ื ประมวลกฎหมำยทด่ี นิ ประกำศใชแ้ ลว้ จะมสี ทิ ธไิ ดร้ ับ โฉนดทดี่ นิ หรอื ไม่ ภำยใตห้ ลกั เกณฑแ์ ละเงอ่ื นไขอยำ่ งไร ทด่ี นิ ทม่ี ผี บู ้ กุ รกุ โดยพลกำรเมอื่ ประมวลกฎหมำยทด่ี นิ ประกำศใชแ้ ลว้ ก็มสี ทิ ธไิ ดร้ ับโฉนด ทดี่ นิ โดยมหี ลกั เกณฑด์ งั ตอ่ ไปน้ี (1) มสี ทิ ธไิ ดร้ ับโฉนดทดี่ นิ หรอื หนังสอื รับรองกำรทำประโยชน์ทัง้ ตำบล (น.ส. 3ก) ตำม ประมวลกฎหมำยที่ดินมำตรำ 38 เท่ำนั้น ไม่มีสทิ ธยิ ่ืนขอออกโฉนดท่ีดนิ สำยเฉพำะรำยตำม ประมวลกฎหมำยทดี่ นิ มำตรำ 59
55 (2) จะไดร้ ับโฉนดหรอื หรือ น.ส. 3ก ไดไ้ มเ่ กนิ 50 ไร่ ถำ้ ตอ้ งกำรเกนิ 50 ไร่ ก็ตอ้ งขอ อนุมตั ติ อ่ ผวู ้ ำ่ รำชกำรจังหวดั เป็ นกำรเฉพำะรำย (3) เมอ่ื ไดโ้ ฉนดหรอื น.ส. 3 ก แลว้ จะถูกหำ้ มโอนภำยใน 10 ปี เวน้ แต่ทด่ี นิ จะตกทอด มำทำงมรดกหรอื โอนใหท้ บวงกำรเมอื ง ฯลฯ 11.2 การถอื สทิ ธใิ นทดี่ นิ ของเอกชน 1. บคุ คลทม่ี สี ญั ชำตไิ ทย ไมไ่ ดถ้ กู จำกดั สทิ ธใิ นกำรถอื ทดี่ นิ แตอ่ ยำ่ งใด 2. บคุ คลตำ่ งดำ้ วถกู จำกดั สทิ ธใิ นกำรถอื ครองทด่ี นิ ทัง้ ในดำ้ นทอ่ี ยอู่ ำศยั กำรอตุ สำหกรรม และ กำรพำณชิ ยก์ รรม 3. คนตำ่ งดำ้ วจะไดม้ ำซงึ่ ทด่ี นิ จะตอ้ งเป็ นคนตำ่ งดำ้ ว ของประเทศทม่ี สี นธสิ ัญญำกับประเทศ ไทยท่ีกำ หนดใหค้ นต่ำงดำ้ วของประเทศนั้นมีสทิ ธิถือท่ีดินได ้ และจะตอ้ งไดร้ ับอนุมัตจิ ำก รัฐมนตรวี ำ่ กำรกระทรวง มหำดไทยดว้ ย 4. บรษิ ัทจำกัดทจี่ ดทะเบยี นในประเทศไทย ถำ้ มหี นุ ้ ทคี่ นตำ่ งดำ้ วถอื เกนิ กวำ่ รอ้ ยละ 49 ของ ทุนจดทะเบยี นหรอื ผูถ้ ือหุน้ เป็ นคนต่ำงดำ้ วเกนิ กว่ำกงึ่ จำนวนผูถ้ ือหุน้ ใหถ้ ือว่ำมสี ทิ ธถิ อื ท่ดี นิ ได ้ เสมอื นคนตำ่ งดำ้ ว 5. กำรจัดสรรที่ดนิ ตำมหลักเกณฑ์ใน พ.ร.บ. กำรจัดสรรทดี่ นิ พ.ศ. 2543 จะตอ้ งเป็ นกำร จัดสรรจำหน่ำยทด่ี นิ ตดิ ต่อกันเป็ นแปลงย่อยมจี ำนวนตัง้ แต่สบิ แปลงขนึ้ ไป ไม่วำ่ ดว้ ยวธิ ใี ด โดย ไดร้ ับทรัพยส์ นิ หรอื ประโยชน์ ไมว่ ำ่ ทำงตรงหรอื ทำงออ้ มเป็ นคำ่ ตอบแทน 11.2.1 สทิ ธใิ นทดี่ นิ ของบคุ คลทม่ี สี ญั ชาตไิ ทย บคุ คลสญั ชำตไิ ทยจะถกู จำกดั สทิ ธใิ นกำรถอื ครองทดี่ นิ ในประเทศไทยหรอื ไม่ บคุ คลสัญชำตไิ ทยสมัยเมอื่ ประมวลกฎหมำยทดี่ นิ ประกำศใชใ้ หมๆ่ ถกู จำกัดสทิ ธใิ นกำร ถอื ครองทดี่ นิ คอื จะถอื ทด่ี นิ เพอ่ื เกษตรกรรมไมเ่ กนิ 50 ไร่ จะถอื ทดี่ นิ เพอื่ อตุ สำหกรรมไมเ่ กนิ 10 ไร่ ตอ่ มำถงึ พ.ศ. 2502 รัฐบำลไดย้ กเลกิ หลักเกณฑเ์ รอื่ งขอ้ จำกัดสทิ ธขิ องคนไทย โดยยกเลกิ หลัก ในประมวลกฎหมำยทด่ี นิ มำตรำ 34-49 ไปทัง้ หมด ดังนัน้ ในปัจจุบันคนไทยจงึ ไมถ่ กู จำกัดสทิ ธใิ น กำรถอื ครองทด่ี นิ แตอ่ ยำ่ งใด 11.2.2 สทิ ธใิ นทดี่ นิ ของคนตา่ งดา้ วและนติ บิ คุ คลบางประเภท คนตำ่ งดำ้ วจะมสี ทิ ธถิ อื ทด่ี นิ ในประเทศไทยภำยใตห้ ลกั เกณฑแ์ ละเงอ่ื นไขอยำ่ งไรบำ้ ง คนตำ่ งดำ้ วจะมสี ทิ ธถิ อื ทดี่ นิ ในประเทศไทยไดภ้ ำยใตห้ ลักเกณฑด์ ังตอ่ ไปน้ี (1) ตอ้ งเป็ นคนตำ่ งดำ้ วของประเทศทม่ี สี นธสิ ัญญำกับประเทศไทย โดยสนธสิ ัญญำนัน้ เป็ นสญั ญำตำ่ งตอบแทนกนั คอื มขี อ้ ตกลงกันวำ่ ใหค้ นไทยถอื ทดี่ นิ ในประเทศนัน้ ได ้ คนตำ่ งดำ้ วมน ประเทศนัน้ จงึ จะมสี ทิ ธถิ อื ทด่ี นิ ในประเทศไทยได ้ (2) ตอ้ งไดร้ ับอนุมตั จิ ำกรัฐมนตรวี ำ่ กำรกระทรวงมหำดไทยกอ่ น (3) จะถกู จำกดั ในกำรถอื ครองทดี่ นิ ดังนค้ี อื - ทอี่ ยอู่ ำศัย ครอบครัวละ ไมเ่ กนิ 1 ไร่ - ทใ่ี ชเ้ พอ่ื พำณชิ ยกรรม ไมเ่ กนิ 1 ไร่ - ทใี่ ชเ้ พอ่ื อตุ สำหกรรม ไมเ่ กนิ 10 ไร่ - ทดี่ นิ เพอื่ ใชเ้ กษตรกรรม ครอบครัวละไมเ่ กนิ 10 ไร่ - ทใ่ี ชเ้ พอื่ กำรศำสนำ ไมเ่ กนิ 1 ไร่ - ทใ่ี ชเ้ พอ่ื กศุ ลสำธำรณะ ไมเ่ กนิ 5 ไร่ - ทใี่ ชเ้ พอื่ สสุ ำนตระกลู ละไมเ่ กนิ 1 ไร่ 11.2.3 การคา้ ทด่ี นิ ตามประมวลกฎหมายทดี่ นิ และการจดั สรรทด่ี นิ ตามกฎหมาย พเิ ศษ กำรจัดสรรทด่ี นิ หมำยควำมวำ่ อยำ่ งไร ตำม พ.ร.บ. กำรจัดสรรทด่ี นิ พ.ศ. 2543 ไดว้ ำงหลักเกณฑก์ ำรจัดสรรทดี่ นิ หมำยควำม ถงึ กำรจัดจำหน่ำยทด่ี นิ ตดิ ตอ่ กันเป็ นแปลงยอ่ ยมจี ำนวนตงั้ แต่ 10 แปลงขนึ้ ไปไมว่ ำ่ ดว้ ยวธิ ใี ด โดย ไดร้ ับทรัพยส์ นิ หรอื ประโยชนเ์ ป็ นคำ่ ตอบแทน และใหห้ มำยควำมรวมถงึ กำรดำเนนิ กำรทไี่ ดม้ กี ำร
56 แบง่ ทด่ี นิ เป็ นแปลงยอ่ ยไม่ถงึ 10 แปลงและตอ่ มำไดแ้ บ่งทด่ี นิ แปลงเดมิ เพม่ิ เตมิ ภำยใน 3 ปี เมอ่ื รวมกนั แลว้ มจี ำนวนตงั้ แต่ 10 แปลงขนึ้ ไป 11.3 วธิ กี ารทท่ี ดี่ นิ ของเอกชนจะกลบั คนื มาสรู่ ฐั 1. ผมู ้ สี ทิ ธใิ นทดี่ นิ ไมว่ ำ่ จะเป็ นทดี่ นิ มโี ฉนดทด่ี นิ หรอื ทดี่ นิ มอื เปลำ่ ถำ้ จะเวนคนื ทด่ี นิ ใหร้ ัฐโดย สมคั รใจใหไ้ ปยนื่ คำขอเวนคนื ตอ่ พนักงำนเจำ้ หนำ้ ที่ 2. กำรเวนคนื ทด่ี นิ โดยสมัครใจทำใหท้ ด่ี นิ ของเอกชนกลับมำเป็ นทดี่ นิ ของรัฐประเภททร่ี กรำ้ ง วำ่ งเปลำ่ 3. กำรเวนคืนโดยถูกบังคับตำม พ.ร.บ. เวนคืนสังหำริมทรัพย์ 2530 ท่ีดนิ ของเอกชนจะ กลบั มำเป็ นทดี่ นิ ของรัฐประเภทพลเมอื งใชร้ ว่ มกนั หรอื เป็ นทร่ี ำชพัสดแุ ลว้ แตก่ รณี 4. กำรท่เี อกชนเป็ นเจำ้ ของทดี่ นิ มอื เปล่ำสละเจตนำครอบครอง หรอื ไม่ยดึ ถือที่ดนิ มอื เปล่ำ ตอ่ ไปก็ทำใหท้ ดี่ นิ มอื เปลำ่ นัน้ ตกเป็ นของรัฐประเภททร่ี กรำ้ งวำ่ งเปลำ่ ได ้ แตว่ ธิ นี ้ีจะไมใ่ ชก้ ับทด่ี นิ มี กรรมสทิ ธิ์ 5. เอกชนเจำ้ ของทด่ี นิ มโี ฉนดทดี่ นิ ถำ้ ทอดทง้ิ ทข่ี องตนเกนิ 10 ปี ตดิ ตอ่ กัน หรอื ทอดทง้ิ ทม่ี ี น.ส. 3 น.ส. 3 ก ของตนเกนิ 5 ปีตดิ ตอ่ กนั ทำใหท้ ด่ี นิ ตกเป็ นทร่ี กรำ้ งวำ่ งเปลำ่ ได ้ 11.3.1 การเวนคนื ตามประมวลกฎหมายทด่ี นิ กำรเวนคนื โดยสมัครใจตำมประมวลกฎหมำยทด่ี นิ จะมไี ดใ้ นในทด่ี นิ ประเภทใดบำ้ ง กำรเวนคนื โดยสมคั รใจตำมประมวลกฎหมำยทด่ี นิ อำจมไี ดใ้ นทดี่ นิ ดงั ตอ่ ไปนี้ (1) ทดี่ นิ ทม่ี โี ฉนดแผนทโี่ ฉนดตรำจอง ตรำจองทต่ี รำวำ่ ไดท้ ำประโยชนแ์ ลว้ หรอื โฉนด ทด่ี นิ (2) ทดี่ นิ มใี บไตส่ วน (3) ทด่ี นิ มหี นังสอื รับรองกำรทำประโยชน์ (4) ทดี่ นิ มี ส.ค. 1 (5) ทด่ี นิ ทตี่ กคำ้ งกำรแจง้ กำรครอบครอง 11.3.2 การอทุ ศิ ทดี่ นิ ใหเ้ ป็ นทางสาธารณะ กำรทเ่ี อกชนจะอทุ ศิ ทดี่ นิ ของตนใหเ้ ป็ นทำงสำธำรณะมหี ลกั เกณฑอ์ ยำ่ งไรบำ้ ง กำรทเ่ี อกชนจะอทุ ศิ ทด่ี นิ ของตนใหเ้ ป็ นทำงสำธำรณะนัน้ อำจเป็ นกำรแสดงออกเจตนำ อุทศิ โดยตรงหรือโดยปรยิ ำยก็ไดโ้ ดยไม่จำเป็ นตอ้ งทำเป็ นหนังสอื และจดทะเบยี นต่อพนักงำน เจำ้ หนำ้ ทแี่ ตอ่ ย่ำงใด และเมอ่ื มปี ระชำชนทั่วไปมำใชเ้ ป็ นทำงสำธำรณะแลว้ ก็เป็ นทำงสำธำรณะ ทันที 11.3.3 การสละเจตนาครอบครอง หรอื ไมย่ ดึ ถอื ทดี่ นิ นน้ั ตอ่ ไป กำรทเี่ จำ้ ของทดี่ นิ จะสละเจตนำครอบครอง หรอื ไมย่ ดึ ถอื ทด่ี นิ แปลงนัน้ ตอ่ ไปและทำให ้ ทดี่ นิ แปลงนัน้ ตกเป็ นของรัฐประเภททรี่ กรำ้ งวำ่ งเปลำ่ นัน้ จะทำไดใ้ นทดี่ นิ ประเภทใด กำรทเี่ จำ้ ของทด่ี นิ จะสละเจตนำครอบครองหรอื ไมย่ ดึ ถอื ทดี่ นิ แปลงนัน้ ตอ่ ไป และทำให ้ ทด่ี นิ แปลงนัน้ ตกเป็ นของรัฐนัน้ จะทำไดเ้ ฉพำะทด่ี นิ มอื เปลำ่ เทำ่ นัน้ จะทำไมไ่ ดใ้ นทดี่ นิ ทมี่ หี นังสอื สำคัญแสดงกรรมสทิ ธเิ์ พรำะเจำ้ ของที่ดนิ มกี รรมสทิ ธน์ิ ัน้ แมเ้ จำ้ ของจะไดส้ ละเจตนำครอบครอง หรอื ไมย่ ดึ ถอื ทดี่ นิ ตอ่ ไป กรรมสทิ ธใ์ิ นทด่ี นิ แปลงนัน้ ก็ยังคงอยตู่ อ่ ไป 11.3.4 การเวนคนื ตามกฎหมายเวนคนื กำรเวนคนื โดยถกู บังคับตำม พ.ร.บ. เวนคนื อสงั หำรมิ ทรัพย์ พ.ศ. 2530 แตกตำ่ งกับกำร เวนคนื โดยสมัครใจอยำ่ งไร กำรเวนคนื โดยสมัครใจตำม ประมวลกฎหมำยทด่ี นิ มำตรำ 5 แตกตำ่ งกับกำรเวนคนื โดย ถกู บังคับตำม พ.ร.บ. เวนคนื อสงั หำรมิ ทรัพย์ พ.ศ. 2530 ดงั นี้ (1) เวนคนื โดยสมัครใจ ไมต่ อ้ งจดทะเบยี นเวนคนื เวนคนื โดยถูกบังคับตอ้ งจดทะเบยี น เวนคนื
57 (2) เวนคนื โดยสมัครใจ ผเู ้ วนคนื จะไมไ่ ดร้ ับคำ่ ตอบแทนใดๆ ทัง้ สน้ิ เวนคนื โดยถกู บังคับ รัฐตอ้ งใหค้ ำ่ ตอบแทนแกผ่ ถู ้ กู เวนคนื ทกุ รำย (3) เวนคนื โดยสมัครใจ ที่ดนิ ทเ่ี วนคนื กลับมำเป็ นทรี่ กรำ้ งวำ่ งเปลำ่ ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1304(1) เวนคนื โดยถกู บังคับอำจกลับมำเป็ นทดี่ นิ ของรัฐประเภทพลเมอื งใชร้ ่วมกันตำม ป.พ.พ. 1304(2) หรอื กลับมำเป็ นทรี่ ำชพัสดตุ ำม ป.พ.พ. มำตรำ 1304(3) แลว้ แตก่ รณี 11.3.5 การทอดทง้ิ ทด่ี นิ ตามประมวลกฎหมายทด่ี นิ กำรทอดทงิ้ ทดี่ นิ ของเอกชนและจะทำใหท้ ดี่ นิ ตกเป็ นของรัฐนัน้ มหี ลักเกณฑอ์ ยำ่ งไรบำ้ ง เอกชนจะทอดทง้ิ ทด่ี นิ ของตนและทำใหท้ ด่ี นิ ตกเป็ นของรัฐนัน้ มหี ลกั เกณฑด์ งั ตอ่ ไปนี้ (1) ทอดทง้ิ ทดี่ นิ มโี ฉนดทดี่ นิ เกนิ 10 ปี (2) ทอดทง้ิ ทด่ี นิ มี น.ส. 3 น.ส. 3 ก เกนิ 5 ปีตดิ ตอ่ กนั (3) อธบิ ดกี รมทดี่ นิ ยนื่ คำรอ้ งตอ่ ศำลใหส้ อบสวนขอ้ เท็จจรงิ (4) ศำลพจิ ำรณำไดค้ วำมจรงิ แลว้ ใหศ้ ำลเพกิ ถอนโฉนดท่ีดนิ หรือ น.ส. 3 น.ส. 3 ก แปลงทม่ี กี ำรทอดทง้ิ และทำใหท้ ดี่ นิ แปลงนัน้ ตกเป็ นทรี่ กรำ้ งวำ่ งเปลำ่ ตอ่ ไป แบบประเมนิ ผลการเรยี นหนว่ ยที่ 11 1. ทดี่ นิ มกี รรมสทิ ธหิ์ มำยถงึ ทดี่ นิ ประเภท ทบี่ ำ้ นตำมกฎหมำยเบ็ดเสร็จบทที่ 42 2. กำรครอบครองปรปักษ์ทบี่ ำ้ นหรอื ทสี่ วนตำมกฎหมำยเบ็ดเสร็จบทท่ี 42 ตอ้ งใชเ้ วลำคนอบ ครองนำน 10 ปี 3. ทบี่ ำ้ นทสี่ วนตำมกฎหมำยเบ็ดเสร็จบทที่ 42 ตอ้ งเป็ นบำ้ นหรอื ทท่ี ำเป็ นสวน ตอ้ งทำมำกอ่ น หนำ้ กำรประกำศใช ้ ป.พ.พ. บรรพ 4 วำ่ ดว้ ยทรัพยส์ นิ (พ.ศ. 2475) 4. ทดี่ นิ มี ส.ค. 1 น.ส. 3 น.ส. 3 ก. ถอื วำ่ เป็ น ทดี่ นิ มอื เปลำ่ 5. ท่ีดนิ มี น.ส. 3 จะตอ้ งทอดทงิ้ ท่ีดนิ ของตนเองเป็ นเวลำ 5 ปี ท่ีดนิ จงึ จะตกเป็ นของรัฐ ประเภททดี่ นิ รกรำ้ งวำ่ งเปลำ่ อกี ครัง้ หนงึ่ 6. กำรเวนคนื ทดี่ นิ โดยสมัครใจตำมประมวลกฎหมำยทดี่ นิ มำตรำ 5 และกำรเวนคนื โดยถูก บังคับตำม พ.ร.บ. เวนคนื อสงั หำรมิ ทรัพย์ 2530 มขี อ้ แตกตำ่ งในประเด็น กำรเวนคนื โดยสมัครใจ ทดี่ นิ จะกลับคนื มำเป็ นทรี่ กรำ้ งวำ่ งเปล่ำ แตก่ ำรเวนคนื โดยถูกบังคับจะไมก่ ลับมำเป็ นทร่ี กรำ้ งวำ่ ง เปลำ่ แตจ่ ะกลบั มำเป็ นทด่ี นิ ของรัฐประเภทอนื่ แลว้ แตจ่ ดุ มงุ่ หมำยของกำรเวนคนื 7. ทสี่ วนทที่ ำกนิ เมอ่ื ปี พ.ศ. 2480 จะเสยี สทิ ธใิ นทด่ี นิ โดยถกู คนอน่ื แยง่ เป็ นระยะเวลำ 1 ปี 8. กำรแยง่ กำรครอบครองทด่ี นิ ทม่ี ี น.ส. 3 ก. ตอ้ งใชเ้ วลำ 1 ปี จงึ จะไดส้ ทิ ธใิ นทดี่ นิ 9. ผบู ้ กุ รุกทด่ี นิ ของรัฐโดยพลกำรหลังประมวลกฎหมำยทด่ี นิ ประกำศใชแ้ ลว้ เมอื่ ไดร้ ับโฉนด ทด่ี นิ มำแลว้ กฎหมำยกำหนดวำ่ ภำยในระยะเวลำ 10 ปี นับแตไ่ ดร้ ับโฉนดจะโอนทดี่ นิ ใหบ้ คุ คลอน่ื ไมไ่ ด ้ เวน้ แตจ่ ะเขำ้ ขอ้ ยกเวน้ 10.คนต่ำงดำ้ วซง่ึ มสี ทิ ธไิ ดท้ ี่ดนิ ในประเทศไทยนัน้ เม่อื ไดท้ ดี่ นิ มำเพ่อื จะใชเ้ ป็ นท่อี ยู่อำศัย กฎหมำยกำหนดใหไ้ ดจ้ ำนวน 1 ไร่ 11.คนตำ่ งดำ้ วทตี่ อ้ งกำรถอื ทด่ี นิ ในประเทศไทยเพอื่ ใชใ้ นกำรอุตสำหกรรมนัน้ กฎหมำยทด่ี นิ กำหนดจำนวนสงู สดุ ในกำรถอื ครองทด่ี นิ เพอื่ ทำกจิ กรรมชนดิ นไ้ี ว ้ จำนวน 10 ไร่ 12.คนต่ำงดำ้ วจะถอื ครองท่ดี นิ ในประเทศไทยไดน้ ัน้ จะตอ้ งไดร้ ับอนุญำตถือครองทดี่ นิ จำก รัฐมนตรวี ำ่ กำรกระทรวงมหำดไทย 13.คนต่ำงดำ้ วจะไดม้ ำซงึ่ ที่ดนิ ในประเทศไทย จะตอ้ งเป็ นคนต่ำงดำ้ วของประเทศที่มี สนธสิ ญั ญำกบั ประเทศไทยใหพ้ ลเมอื งของแตล่ ะประเทศถอื ทดี่ นิ ตำ่ งตอบแทนกนั ได ้ 14.บรษิ ัทจำกัดทจี่ ดทะเบยี นในประเทศไทย ถำ้ มคี นตำ่ งดำ้ วถอื หนุ ้ ในบรษิ ัทนัน้ เกนิ กวำ่ รอ้ ยละ 49 ของทนุ จดทะเบยี น มผี ลทำใหบ้ รษิ ัทนัน้ ถอื ทด่ี นิ ในประเทศไทยไดเ้ สมอื นกบั คนตำ่ งดำ้ ว 15.กำรทเี่ อกชนอุทศิ ทดี่ นิ ของตนใหเ้ ป็ นทำงสำธำรณะจะทำไดโ้ ดย อุทศิ โดยตรงหรือโดย ปรยิ ำย 16.ทดี่ นิ ทมี่ โี ฉนดท่ีดนิ ถำ้ เจำ้ ของทด่ี นิ ทอดทงิ้ ทด่ี นิ เกนิ 10 ปี ตดิ ต่อกัน ทดี่ นิ นั้น จะตกเป็ น ของรัฐตอ่ เมอื่ อธบิ ดกี รมทด่ี นิ ยนื่ เรอ่ื งรำวกำรทอดทง้ิ ทด่ี นิ ตอ่ ศำล และศำลไดพ้ จิ ำรณำแลว้ ก็ส่ังเพกิ ถอนโฉนดแปลงทม่ี กี ำรทอดทงิ้ นัน้
58 หนว่ ยท่ี 12 การออกหนงั สอื แสดงสทิ ธใิ นทดี่ นิ 1. กอ่ นหนำ้ กำรออกโฉนดแผนท่ี หนังสอื สำคัญในทด่ี นิ ทที่ ำงรำชกำรออกใหร้ ำษฎรเป็ นหมำย เก็บภำษีทัง้ สน้ิ 2. โฉนดแผนทเี่ ป็ นหนังสอื สำคัญแสดงกรรมสทิ ธฉ์ิ บับแรกทีเ่ กดิ ขนึ้ ในประเทศไทยมอี ยู่ 2 สมยั คอื สมยั แรก ร.ศ. 120 สมัยทสี่ อง ร.ศ. 127 3. โฉนดตรำจองออกตำม พ.ร.บ. ออกโฉนดตรำจอง ร.ศ. 124 ออกไดเ้ ฉพำะในมณฑล พษิ ณุโลก 4. ตรำจองทต่ี รำวำ่ ไดท้ ำประโยชนแ์ ลว้ เป็ นหนังสอื สำคัญแสดงกรรมสทิ ธใ์ิ นทดี่ นิ ทอ่ี อกตำม พ.ร.บ. ออกโฉนดทดี่ นิ ฉบบั ที่ 6 พ.ศ. 2479 5. โฉนดทดี่ นิ ออกตำมประมวลกฎหมำยทดี่ นิ ปัจจบุ ันมอี ยสู่ องรูปแบบ คอื กำรออกโฉนดทด่ี นิ ทัง้ ตำบล (ป. ทด่ี นิ มำตรำ 58) และกำรออกโฉนดทดี่ นิ เฉพำะรำย (ป.ทด่ี นิ มำตรำ 59) 6. ทกุ ครัง้ กอ่ นออกโฉนดทด่ี นิ เจำ้ หนำ้ ทต่ี อ้ งทำใบไตส่ วนกอ่ นเสมอ 7. หนังสอื รับรองกำรทำประโยชนม์ หี ลำยแบบคอื หมำยเลข 3 น.ส. 3 น.ส. 3 ก และ น.ส. 3 ข 8. ผมู ้ หี นำ้ ทแี่ จง้ กำรครอบครองทด่ี นิ (ส.ค. 1) คอื บคุ คลทคี่ รอบครองทดี่ นิ มำกอ่ นหนำ้ วันที่ 1 ธันวำคม 2497 และยงั ไมม่ หี นังสอื สำคัญแสดงกรรมสทิ ธใ์ิ นทด่ี นิ 9. บคุ คลทตี่ กคำ้ งกำรแจง้ ส.ค. 1 ก็ยังมสี ทิ ธไิ ดร้ ับโฉนดหรอื หนังสอื รับรองกำรทำประโยชน์ ทัง้ สำยเฉพำะตำบลและสำยเฉพำะรำย 10.ใบจองเป็ นหนังสอื อนุญำตใหจ้ ับจองตำมประมวลกฎหมำยทดี่ นิ มสี องรปู แบบคอื ใบจองใน กำรจัดทด่ี นิ ผนื ใหญแ่ ละใบจองในกรณจี ัดทดี่ นิ แปลงเล็กแปลงนอ้ ย 11.เมอ่ื หนังสอื แสดงสทิ ธใิ นทด่ี นิ สญู หำย มกี ำรออกใบแทนได ้ 12.ถำ้ มกี ำรออกหนังสอื แสดงสทิ ธใิ นทด่ี นิ ไปโดยคลำดเคลอื่ นหรอื ไมช่ อบดว้ ยกฎหมำยก็มกี ำร เพกิ ถอนหรอื แกไ้ ขได ้ โดยอธบิ ดกี รมทด่ี นิ หรอื ศำลยตุ ธิ รรม 12.1 การออกหนงั สอื สาคญั แสดงกรรมสทิ ธใ์ิ นทด่ี นิ 1. ในสมัยกรุงศรอี ยธุ ยำและสมัยกรงุ รัตนโกสนิ ทรต์ อนตน้ ไมม่ หี นังสอื สำคัญแสดงกรรมสทิ ธ์ิ ในทด่ี นิ เลย มแี ตห่ นังสอื ทเี่ ป็ นหมำยเรยี กเก็บภำษีอำกรทัง้ สนิ้ 2. โฉนดแผนทถ่ี อื วำ่ เป็ นหนังสอื สำคัญแสดงกรรมสทิ ธฉิ์ บับแรกทเ่ี กดิ ขน้ึ ในประเทศไทย กำร สรำ้ งหนังสอื ชนดิ นไ้ี ดน้ ำเอำหลกั กำรระบบทอเรนซ์ (Torrens system) ของตำ่ งประเทศมำใช ้ 3. โฉนดตรำจอง 12.1.1 โฉนดแผนทแี่ ละโฉนดตราจอง โฉนดแผนทม่ี ดี ว้ ยกันกสี่ มัย โฉนดแผนทม่ี ดี ว้ ยกัน 2 สมยั คอื (1) โฉนดแผนทต่ี ำม พ.ร.บ. ออกโฉนดทดี่ นิ ร.ศ. 120 (2) โฉนดแผนทตี่ ำม พ.ร.บ. ออกโฉนดทดี่ นิ ร.ศ. 127 โฉนดตรำจองออกตำมกฎหมำยฉบบั ใด จะออกไดใ้ นทอ้ งทใี่ ดไดบ้ ำ่ ง โฉนดตรำจองออกตำม พ.ร.บ. ออกโฉนดตรำจอง ร.ศ. 124 (เปลยี่ นชอื่ จำกเดมิ คือ พ.ร.บ. ออกตรำจองชว่ั ครำว ร.ศ. 121) โฉนดตรำจองออกไดเ้ ฉพำะในเขตมณฑลพษิ ณุโลกเดมิ ที่ เป็ นเขตจังหวดั พษิ ณุโลก สโุ ขทัย พจิ ติ ร อตุ รดติ ถ์ และนครสวรรคบ์ ำงสว่ น 12.1.2 ตราจองทต่ี ราวา่ ไดท้ าประโยชนแ์ ลว้ บคุ คลพวกใดบำ้ งทม่ี สี ทิ ธไิ ดร้ ับตรำจองทตี่ รำวำ่ ไดท้ ำประโยชนแ์ ลว้ บคุ คลทม่ี สี ทิ ธไิ ดร้ ับตรำจองทตี่ รำวำ่ ไดท้ ำประโยชนแ์ ลว้ ไดแ้ กบ่ คุ คลดังตอ่ ไปน้ี
59 (1) บคุ คลทขี่ ออนุญำตจับจองเป็ นตรำจองตำม พ.ร.บ. ออกโฉนดทด่ี นิ ฉบับที่ 6 พ.ศ. 2479 ถำ้ ทำประโยชนค์ รบ 3 ปีแลว้ จงึ มสี ทิ ธยิ น่ื ขอตรำจองทตี่ รำวำ่ ไดท้ ำประโยชนแ์ ลว้ ได ้ (2) บคุ คลทไี่ ดค้ รอบครองและทำประโยชนบ์ นทดี่ นิ อยกู่ อ่ น พ.ร.บ. ออกโฉนดทดี่ นิ ฉบับ ท่ี 6 พ.ศ. 2479 โดยยังไมไ่ ดร้ ับหนังสอื สำคญั แสดงกรรมสทิ ธใ์ิ หม้ ำขนึ้ ทะเบยี นทด่ี นิ เอำไว ้ ตอ่ มำก็ ใหพ้ นักงำนเจำ้ หนำ้ ทอี่ อกตรำจองทต่ี รำวำ่ ไดท้ ำประโยชน์แลว้ ใหต้ ่อไป (พ.ร.บ. ออกโฉนดทด่ี นิ ฉบบั ที่ 7 พ.ศ. 2486 มำตรำ 13 มำตรำ 15) ผไู ้ ดร้ ับอนุญำตใหจ้ ับจองเป็ นใบเหยยี บย่ำตำม พ.ร.บ. ออกโฉนดท่ีดนิ ฉบับท่ี 6 พ.ศ. 2479 เมอ่ื ทำประโยชน์ในทด่ี นิ ครบ 2 ปี แลว้ จะมสี ทิ ธไิ ดร้ ับตรำจองทต่ี รำวำ่ ไดท้ ำประโยชน์แลว้ หรอื ไม่ บุคคลทไ่ี ดร้ ับอนุญำตใหจ้ ับจองเป็ นใบเหยียบย่ำตำม พ.ร.บ. ออกโนดทดี่ นิ ฉบับท่ี 6 พ.ศ. 2479 เมอื่ ทำประโยชนค์ รบในทด่ี นิ ครบ 2 ปีแลว้ แมต้ ำมมำตรำ 11 ของ พ.ร.บ. ออกโฉนด ทดี่ นิ ฉบับท่ี 6 จะดูคลำ้ ยๆวำ่ จะมสี ทิ ธไิ ดร้ ับตรำจองทตี่ รำวำ่ ไดท้ ำประโยชน์แลว้ เหมอื นผูไ้ ดร้ ับ อนุญำตใหจ้ ับจองเป็ นตรำจอง แต่ในทำงปฏบิ ัตแิ ลว้ พนักงำนเจำ้ หนำ้ ทจี่ ะออกหนังสอื รับรองกำร ทำประโยชน์แลว้ เหมอื นผูไ้ ดร้ ับอนุญำตใหจ้ ับจองเป็ นตรำจอง แต่ในทำงปฏบิ ัตแิ ลว้ พนักงำน เจำ้ หนำ้ ทจ่ี ะออกหนังสอื รับรองกำรทำประโยชนแ์ ลว้ ตำมแบบหมำยเลข 3 ใหแ้ ทน 12.1.3 โฉนดทดี่ นิ โฉนดทดี่ นิ จะออกใหร้ ำษฎรไดโ้ ดยอำศยั หลักเกณฑอ์ อยำ่ งไร โฉนดทด่ี นิ จะออกแกร่ ำษฎรไดโ้ ดยอำศัยหลกั เกณฑด์ งั น้ี (1) ทอ้ งทน่ี ัน้ ตอ้ งมกี ำรสรำ้ งระวำงแผนทกี่ อ่ น (2) จะตอ้ งไมใ่ ชท่ ดี่ นิ ทร่ี ำษฎรใชป้ ระโยชนร์ ว่ มกนั ไมใ่ ชท่ ภ่ี เู ขำทส่ี งวนหวงหำ้ ม ฯลฯ (3) จะตอ้ งเป็ นบคุ คลประเภทท่ี ประมวลกฎหมำยทดี่ นิ มำตรำ 58 ทวไิ ดร้ ะบไุ วเ้ ชน่ เป็ นผู ้ มี ส.ค. 1 ใบจอง ใบเหยยี บยำ่ น.ส. 3 น.ส. 3ก หรอื เป็ นผตู ้ กคำ้ งแจง้ ส.ค. 1 กำรออกโฉนดทด่ี นิ ทัง้ ตำบลและกำรออกโฉนดทด่ี นิ เฉพำะรำยมหี ลักสำคัญแตกตำ่ งกัน อยำ่ งไร กำรออกโฉนดทด่ี นิ ทัง้ ตำบลและกำรออกโฉนดเฉพำะรำยมขี อ้ แตกตำ่ งทส่ี ำคัญดงั นี้ (1) กำรออกโฉนดทัง้ ตำบลเป็ นกำรบังคับใหเ้ จำ้ ของทด่ี นิ ไปนำเดนิ สำรวจผูใ้ ดไม่ไปมี โทษปรับไมเ่ กนิ 500 บำท (ป. ทดี่ นิ มำตรำ 107) กำรออกโฉนดเฉพำะรำย ไมเ่ ป็ นกำรบังคับ ใครจะมำยนื่ ขอออกก็ไดต้ ำมใจสมัคร (2) กำรออกโฉนดทัง้ ตำบลเจำ้ ของทด่ี นิ ไมต่ อ้ งออกคำ่ ใชจ้ ่ำยใดๆ เวน้ แตค่ ำ่ โฉนดทด่ี นิ 50 บำท กำรออกโฉนดเฉพำะรำยผยู ้ นื่ คำขอตอ้ งเสยี คำ่ ธรรมเนียม ค่ำมัดจำ ค่ำพำหนะเดนิ ทำง คำ่ คนงำนทกุ อยำ่ ง (3) กำรออกโฉนดทัง้ ตำบลเจำ้ หนำ้ ทจ่ี ำกสว่ นกลำงคอื จำกกรมทด่ี นิ มำนำเดนิ สำรวจ กำรออกโฉนดเฉพำะรำย โดยปกตจิ ะใชเ้ จำ้ หนำ้ ทีจ่ ำกสำนักงำนท่ีดนิ ทที่ ี่ดนิ แปลงนั้น ตงั้ อยู่ (4) กำรออกโฉนดทด่ี นิ ทัง้ ตำบลตำมปกตริ ังวัดออกโฉนดดว้ ยแผนทช่ี นั้ หนง่ึ คอื กลอ้ งธโี อ โดไลท์ กำรออกโฉนดเฉพำะรำย ตำมปกตจิ ะรังวดั ดว้ ยแผนทช่ี นั้ สอง 12.2 การออกหนงั สอื สาคญั ในทดี่ นิ ประเภทอน่ื ทไ่ี มใ่ ชห่ นงั สอื สาคญั แสดงกรรมสทิ ธิ์ 1. ผมู ้ หี นำ้ ทแี่ จง้ กำรครอบครองตำมแบบ ส.ค. 1 คอื ผทู ้ ท่ี ำประโยชน์ในทด่ี นิ กอ่ นหนำ้ วนั ที่ 1 ธ.ค. 2497 และยงั ไมม่ หี นังสอื สำคัญแสดงกรรมสทิ ธ์ 2. บคุ คลทเี่ ขำ้ หลักเกณฑท์ จ่ี ะตอ้ งแจง้ ส.ค. 1 แต่ไมแ่ จง้ และครอบครองทดี่ นิ มำจนปัจจุบัน ถอื วำ่ เป็ นกำรตกคำ้ งกำรแจง้ กำรครอบครอง ซง่ึ มสี ทิ ธไิ ดร้ ับโฉนดทด่ี นิ หรอื หนังสอื รับเอำกำรทำ ประโยชนเ์ หมอื นกัน แตจ่ ะตอ้ งปฏบิ ัตใิ หถ้ กู ตอ้ งตำม ป. ทดี่ นิ มำตรำ 27 ตรี และมำตรำ 59 ทวิ 3. ใบจองเป็ นหนังสอื อนุญำตใหจ้ ับจองทด่ี นิ ตำมประมวลกฎหมำยทดี่ นิ ปัจจบุ ันออกไดส้ องวธิ ี คอื ใบจองในกำรจัดท่ีดนิ ผนื ใหญ่ และใบจองในกำรจัดทดี่ นิ แปลงเล็กแปลงนอ้ ยตำม ป. ท่ีดนิ มำตรำ 33
60 4. กำรจัดทด่ี นิ ตำม พ.ร.บ. จัดทดี่ นิ เพอื่ กำรครองชพี มกี ำรจัดทดี่ นิ ไดส้ องรปู แบบคอื แบบนคิ ม สรำ้ งตนเองของกรมประชำสงเครำะหแ์ ละแบบนคิ มสหกรณ์ของกรมสง่ เสรมิ สหกรณ์ 5. หนังสอื รับรองกำรทำประโยชนม์ กี ำรออกไดท้ ัง้ ในกำรออกทัง้ ตำบลตำม ป. ทดี่ นิ มำตรำ 58 และ ตำม ป. ทด่ี นิ มำตรำ 59 ไดเ้ ชน่ เดยี วกบั กำรออกโฉนดทดี่ นิ 6. ทกุ ครัง้ กอ่ นออกโฉนดทดี่ นิ เจำ้ หนำ้ ทจี่ ะตอ้ งทำใหไ้ ตส่ วนกอ่ นเสมอ 12.2.1 แบบแจง้ การครอบครองทดี่ นิ (ส.ค.1) บคุ คลผมู ้ หี นำ้ ทแ่ี จง้ กำรครอบครองตำมแบบ ส.ค. 1 จะตอ้ งมลี กั ษณะอยำ่ งไร บคุ คลผมู ้ หี นำ้ ทแี่ จง้ กำรครอบครองตำมแบบ ส.ค. 1 ตอ้ งมคี ณุ สมบตั ดิ ังน้ี (1) ตอ้ งครอบครองและทำประโยชนใ์ นทด่ี นิ กอ่ นหนำ้ วนั ท่ี 1 ธนั วำคม 2497 (2) ยังไม่มหี นังสอื สำคัญแสดงกรรมสทิ ธใิ์ นทดี่ นิ คอื ยังไมม่ โี ฉนดแผนท่ี โฉนดตรำจอง หรอื ตรำจองทต่ี รำวำ่ ไดท้ ำประโยชนแ์ ลว้ ผมู ้ ี ส.ค. 1 และผตู ้ กคำ้ งกำรแจง้ ส.ค. 1 จะมสี ทิ ธไิ ดร้ ับโฉนดทด่ี นิ หรอื หนังสอื รับรองกำร ทำประโยชนเ์ ต็มเนอ้ื ทที่ ต่ี นครอบครองหรอื ไม่ ผมู ้ ี ส.ค. 1 จะไดโ้ ฉนดทด่ี นิ หรอื หนังสอื รับรองกำรทำประโยชนเ์ ต็มทคี่ รอบครองหรอื ไม่ ตอ้ งดวู ำ่ เนอื้ ทท่ี ปี่ รำกฏใน ส.ค. 1 แตกตำ่ งกับเนอื้ ทท่ี ร่ี ังวดั ไดต้ อนออกโฉนดทด่ี นิ หรอื ไม่ คอื เนื้อที่ ทรี่ ังวัดไดต้ อนออกโฉนดทดี่ นิ มำกกวำ่ หรอื นอ้ ยกวำ่ ทปี่ รำกฏใน ส.ค. 1 ก็ออกใหไ้ ดต้ ำมจำนวนท่ี รังวดั ไดไ้ มใ่ หถ้ อื ตำมเนอ้ื ทท่ี ร่ี ะบใุ น ส.ค. 1 (มำตรำ 59 ตร)ี ส่วนผูต้ กคำ้ งกำรแจว้ ส.ค. 1 จะมีสทิ ธไิ ดร้ ับโฉนดท่ีดนิ หรือหนังสือรับรองกำรทำ ประโยชนไ์ ดไ้ มเ่ กนิ 50 ไร่ ถำ้ ตอ้ งกำรจะไดเ้ กนิ 50 ไร่ จะตอ้ งขออนุมัตจิ ำกผวู ้ ำ่ รำชกำรจังหวดั เป็ น กำรเฉพำะรำย (ตำมระเบยี บคณะกรรมกำรจัดทด่ี นิ แหง่ ชำตฉิ บับท่ี 12 พ.ศ. 2532 หมวด 1 ขอ้ 5 และ ขอ้ 6) 12.2.2 ใบเหยยี บยา่ และตราจอง ใบเหยยี บยำ่ ทอี่ อกหลงั วนั ประกำศใชป้ ระมวลกฎหมำยทดี่ นิ มไี ดห้ รอื ไม่ ถำ้ มจี ะมไี ดก้ รณี ใด ใบเหยยี บย่ำทอี่ อกหลังวนั ประกำศใชป้ ระมวลกฎหมำยทด่ี นิ ก็อำจมไี ด ้ คอื ใบเหยยี บย่ำ ตำม พ.ร.บ. ใหใ้ ช ้ ป. ทดี่ นิ มำตรำ 14 คอื บุคคลทยี่ นื่ ขอจับจองทดี่ นิ ตำมพ.ร.บ. ออกโฉนดทดี่ นิ ฉบับท่ี 6 แต่ทำงกำรยังไม่อนุญำต ประมวลกฎหมำยท่ีดนิ ก็ประกำศใชเ้ ป็ นกฎหมำยเสยี ก่อน กฎหมำยจงึ กำหนดใหน้ ำยอำเภอมอี ำนำจจัดกำรตำม พ.ร.บ. ออกโฉนดทด่ี นิ ฉบับที่ 6 ต่อไป คอื ใหน้ ำยอำเภอมอี ำนำจออก “ใบเหยยี บย่ำ” ใหแ้ ก่ผูข้ อจับจองให ้ แมจ้ ะเป็ นเวลำเมอ่ื ประกำศใช ้ ประมวลกฎหมำยทด่ี นิ แลว้ ก็ตำม ผมู ้ ใี บเหยยี บยำ่ ตำม ป. ทดี่ นิ มำตรำ 58 ทวิ วรรคสอง คอื ผทู ้ มี่ ใี บเหยยี บยำ่ เมอ่ื ป. ทดี่ นิ ประกำศใชแ้ ลว้ ตำม พ.ร.บ. ใหใ้ ช ้ ป. ทดี่ นิ มำตรำ 14 ทว่ี ำ่ “บคุ คลใดไดด้ ำเนนิ กำรขอจับจองทด่ี นิ ไวต้ อ้ พนักงำนเจำ้ หนำ้ ที่ กอ่ นวนั ทพี่ ระรำชบัญญัติ นใี้ ชบ้ งั คบั แตย่ งั ไมไ่ ดร้ ับอนุญำต ใหน้ ำยอำเภอมอี ำนำจดำเนนิ กำรตำมนัยแหง่ พระรำชบัญญัตอิ อก โฉนดทด่ี นิ ฉบับท่ี 6 พทุ ธศักรำช 2479 ตอ่ ไปจนถงึ ทสี่ ดุ ได”้ 12.2.3 ใบจอง ใบจองจะออกใหแ้ กป่ ระชำชนไดใ้ นกรณีใดบำ้ ง ใบจองจะออกใหป้ ระชำชนได ้ 2 กรณคี อื (1) ใบจองในกรณีจัดทด่ี นิ ผนื ใหญ่ ตำม ป. ทดี่ นิ มำตรำ 30 (2) ใบจองในกรณีจัดทดี่ นิ แปลงเล็กแปลงนอ้ ย ตำม ป.ทด่ี นิ มำตรำ 33 ผรู ้ ับโอนโดยสง่ มอบกำรครอบครองจำกผมู ้ ใี บจองจะมสี ทิ ธไิ ดร้ ับโฉนดทดี่ นิ หรอื หนังสอื รับรองกำรทำประโยชน์ หรอื ไม่ เพรำะเหตใุ ด ผรู ้ ับโอนโดยสง่ มอบกำรครอบครองจำกผมู ้ ใี บจองไมม่ สี ทิ ธไิ ดร้ ับโฉนดทด่ี นิ หรอื หนังสอื รับรองกำรทำประโยชน์ ไมว่ ำ่ สำยทัง้ ตำบล (ป. ทดี่ นิ มำตรำ 58) ทวิ หรอื สำยเฉพำะรำย (ป. ทด่ี นิ มำตรำ 59)เพรำะมำตรำ 58ทวิ และมำตรำ 59 ไมไ่ ดบ้ ัญญัตไิ ว ้ ซง่ึ แตกต่ำงจำกผรู ้ ับโอนโดยสง่ มอบกำรครอบครองจำกผมู ้ ี ส.ค. 1 ซง่ึ กฎหมำยอนุญำตใหท้ ำได ้
61 โฉนดทด่ี นิ หรอื หนังสอื รับรองกำรทำประโยชน์ทอี่ อกสบื เนื่องจำกใบจอง จะมขี อ้ กำหนด หำ้ มโอนเสมอไปหรอื ไม่ โฉนดทีด่ นิ หรือหนังสอื รับรองกำรทำประโยชน์ทีอ่ อกสบื เน่ืองจำกใบจอง บำงกรณีมี ขอ้ กำหนดหำ้ มโอน บำงกรณีก็ไมม่ ี โดยมหี ลักดงั น้ี (1) โฉนดทด่ี นิ หรอื หนังสอื รับรองกำรทำประโยชนท์ ไ่ี ดอ้ อกสบื เนอ่ื งมำจำกใบจอง จะถูก หำ้ มโอน 5 ปี ถำ้ ใบจองนัน้ ออกก่อนวันท่ี 14 ธันวำคม พ.ศ. 2515 และรัฐใหก้ ำรชว่ ยเหลอื ดำ้ น สำธำรณูปโภค (2) โฉนดทดี่ นิ หรอื หนังสอื รับรองกำรทำประโยชน์ทอ่ี อกสบื เน่ืองจำกใบจอง จะไม่ถูก บังคับหำ้ มโอนเลย ถำ้ ใบจองนั้นออกก่อนวันท่ี 14 ธันวำคม พ.ศ. 2515 และรัฐไม่ใหค้ วำม ชว่ ยเหลอื ดำ้ นสำธำรณูปโภค (3) โฉนดทด่ี นิ หรอื หนังสอื รับรองกำรทำประโยชน์ทอี่ อกสบื เน่อื งจำกใบจอง จะถูกหำ้ ม โอนมกี ำหนด 10 ปี ถำ้ ใบจองนัน้ ออกในหรอื หลังวนั ท่ี 14 ธันวำคม พ.ศ. 2515 เป็ นตน้ ไป และไม่ วำ่ รัฐจะใหค้ วำมชว่ ยเหลอื ในดำ้ นสำธำรณูปโภคหรอื ไมก่ ็ตำม 12.2.4 หนงั สอื แสดงการทาประโยชนต์ าม พ.ร.บ. จดั ทดี่ นิ เพอ่ื การครองชพี พ.ศ. 2511 ก ำ ร จั ด ท่ีด ิน เ พื่อ ก ำ ร ค ร อ ง ช ีพ แ ต ก ต่ำ ง จ ำ ก ก ำ ร จั ด ที่ ด ิน เ พ่ือ ป ร ะ ช ำ ช น ต ำ ม ป ร ะ ม ว ล กฎหมำยทดี่ นิ อยำ่ งไร กำรจัดทด่ี นิ เพอื่ กำรครองชพี แตกตำ่ งกับกำรจัดทดี่ นิ เพอื่ ประชำชน ทสี่ ำคญั ดงั นี้ (1) กำรจัดทด่ี นิ เพอื่ ประชำชน เป็ นอำนำจของคณะกรรมกำรจัดทด่ี นิ แหง่ ชำติ กำรจัดทดี่ นิ เพอื่ กำรครองชพี เป็ นกำรจัดในรูปนคิ มมสี องประเภทคอื นคิ มสรำ้ งตนเอง ซง่ึ มอี ธบิ ดกี รมประชำสงเครำะหเ์ ป็ นผดู ้ ำเนนิ กำรและนคิ มสหกรณ์ซงึ่ มอี ธบิ ดกี รมสง่ เสรมิ สหกรณ์ เป็ นผดู ้ ำเนนิ กำร (2) กำรจัดทด่ี นิ เพอ่ื ประชำชน หลังจำกคัดเลอื กบุคคลแลว้ ก็จะจัดใหน้ ำยอำเภอทอ้ งที่ ออกใบจองใหย้ ดึ ถอื หลกั ฐำน กำรจัดทด่ี นิ เพอื่ กำรครองชพี ไมม่ กี ำรออกใบจองแตจ่ ะออก น.ค. 2 แทน (3) กำรจัดที่ดนิ เพื่อประชำชน ผูไ้ ดร้ ับคัดเลือกตอ้ งทำประโยชน์ในท่ีดนิ ใหแ้ ลว้ เสร็จ ภำยใน 3 ปีนับแตไ่ ดร้ ับใบจอง กำรจัดทดี่ นิ เพอ่ื กำรครองชพี สมำชกิ นคิ มมสี ทิ ธคิ รอบครองทำประโยชนใ์ นทด่ี นิ ไดไ้ ม่ ตำ่ กวำ่ 5 ปี และ เฉพำะสมำชกิ นคิ มสรำ้ งตนเอง อธบิ ดกี รมประชำสงเครำะหม์ สี ทิ ธขิ ยำยเวลำทำ ประโยชนต์ อ่ ไปอกี ครำวละ 1 ปี แตต่ อ้ งไมเ่ กนิ 3 ปี คอื อยำ่ งมำกไมเ่ กนิ 8 ปี 12.2.5 หนงั สอื รบั รองการทาประโยชน์ หนังสอื รับรองกำรทำประโยชนม์ แี บบฟอรม์ อะไรบำ้ ง ใครเป็ นผอู ้ อก หนังสอื รับรองกำรทำประโยชนม์ ี 4 แบบฟอรม์ คอื (1) แบบฟอรม์ หมำยเลข 3 นำยอำเภอเป็ นคนออก (2) แบบ น.ส. 3 นำยอำเภอทอ้ งทเี่ ป็ นคนออก (3) แบบ น.ส.3 ก ตำมกฎหมำยเก่ำนำยอำเภอเป็ นคนออก แต่ตำมกฎหมำยใหม่เจำ้ พนักงำนทดี่ นิ เป็ นคนออก (4) แบบ น.ส. 3 ข. เจำ้ พนักงำนทดี่ นิ เป็ นคนออก ผมู ้ ี ส.ค. 1 หรอื ใบจองจะสำมำรถไปยน่ื ขอออกโฉนดทดี่ นิ ไดท้ ันทหี รอื ไม่ จำเป็ นตอ้ งยน่ื ขอ น.ส. 3 เสยี กอ่ นหรอื ไม่ เพรำะเหตใุ ด ผมู ้ ี ส.ค. 1 หรอื ใบจอง สำมำรถไปยนื่ ขอออกโฉนดทดี่ นิ เฉพำะรำยไดท้ ันที ถำ้ ทอ้ งทน่ี ัน้ มกี ำรสรำ้ งวำงแผนทเ่ี พอื่ กำรออกโฉนดทดี่ นิ ไวแ้ ลว้ โดยไมจ่ ำเป็ นตอ้ งไปยน่ื ขอ น.ส. 3 เสยี ก่อน แตอ่ ยำ่ งได 12.2.6 ใบไตส่ วน ใบไตส่ วนคอื อะไร
62 ใบไต่สวนคอื หนังสอื สอบสวนก่อนออกโฉนดทดี่ นิ คือทุกครัง้ ก่อนออกโฉนดทด่ี นิ เจำ้ พนักงำนจะตอ้ งทำใบไตส่ วนเสยี กอ่ นเสมอ จะไม่ทำไม่ได ้ ตำมปกตจิ ะทำเป็ นสองฉบับ ฉบับหนง่ึ เจำ้ พนักงำนเก็บไว ้ อกี ฉบับหนง่ึ เจำ้ ของทด่ี นิ เก็บไวเ้ ป็ นหลักฐำนสำหรับไปขอรับโฉนดทดี่ นิ ตอ่ ไป ใบไต่สวนมคี วำมสำคัญคอื ถำ้ ใบไตส่ วนสญู หำยทัง้ สองฉบับจะสรำ้ งโฉนดไมไ่ ดเ้ ลย ตอ้ งออกไป รังวดั เดนิ สำรวจออกโฉนดใหม่ 12.3 การเปลยี่ นแปลงและการเพกิ ถอนหนงั สอื แสดงสทิ ธใิ นทด่ี นิ 1. โฉนดทด่ี นิ ทอี่ อกไปนำนแลว้ กำรครอบครองของเจำ้ ของทด่ี นิ ยอ่ มเปลยี่ นไปจำกรูปแผนท่ี ทที่ ำไว ้ จงึ จำเป็ นตอ้ งมกี ำรสอบเขตทด่ี นิ กันขนึ้ 2. ทดี่ นิ ทไ่ี ดท้ ำกำรสอบเขตแลว้ เจำ้ พนักงำนทด่ี นิ มอี ำนำจทำโฉนดทดี่ นิ ใหใ้ หมแ่ ทนฉบับเดมิ สว่ นฉบับเดมิ เป็ นอันยกเลกิ และใหส้ ง่ คนื 3. กำรรังวัดสอบเขตมสี องวธิ คี อื กำรรังวัดสอบเขตโฉนดทด่ี นิ ทัง้ ตำบลและกำรทำรังวัดสอบ เขตโฉนดทดี่ นิ เฉพำะรำย 4. ประเภทของกำรรังวดั ทจ่ี ะขอรังวดั ไดโ้ ดยใชบ้ รกิ ำรจำกสำนักงำนชำ่ งวดั เอกชน ตำม พ.ร.บ. ชำ่ งรังวดั เอกชน พ.ศ. 2535 มไี ดเ้ ฉพำะรังวดั สอบเขต รังวดั แบง่ แยกและรังวดั รวมโฉนดทด่ี นิ 5. ถำ้ โฉนดที่ดนิ หรือหนังสอื รับรองกำรทำประโยชน์เกดิ สูญหำยหรือชำรุด เจำ้ พนักงำน สำมำรถออกใบแทนใหไ้ ด ้ เมอื่ ออกใบแทนแลว้ หนังสอื สำคัญฉบับเดมิ เป็ นอันถูกยกเลกิ ใชไ้ ม่ได ้ ตอ่ ไป 6. ถำ้ มกี ำรออกโฉนดทด่ี นิ หรอื หนังสอื รับรองกำรทำประโยชนไ์ ปโดยคลำดเคลอ่ื นหรอื ไมช่ อบ ดว้ ยกฎหมำย อธบิ ดกี รมทดี่ นิ หรอื ผวู ้ ำ่ รำชกำรจังหวดั สำมำรถแกไ้ ขหรอื เพกิ ถอนได ้ 12.3.1 การรงั วดั สอบเขตโฉนดทดี่ นิ และการตรวจสอบเนอ้ื ทต่ี ามหนงั สอื รบั รอง การทาประโยชน ์ ในกำรรังวดั สอบเขตโฉนดเฉพำะรำยตำม ป. ทด่ี นิ มำตรำ 69 ทวิ ถำ้ มผี คู ้ ัดคำ้ น กฎหมำย ใหเ้ จำ้ พนักงำนที่ดนิ เป็ นผูส้ อบสวนไกล่เกล่ีย กำรสอบสวนไกล่เกลี่ยต่ำงจำกกำรสอบสวน เปรยี บเทยี บในกรณีโต ้ แยง้ คดั คำ้ นในกำรออกโฉนดตำมมำตรำ 60 อยำ่ งไร กำรสอบสวนไกล่เกลยี่ ในกำรรังวัดสอบเขตโฉนดเฉพำะรำยตำม ป. ทด่ี นิ มำตรำ 69 ทัง้ นผี้ สู ้ อบสวนไกลเ่ กลย่ี ไมม่ อี ำนำจสงั่ กำรไดว้ ำ่ จะเห็นดว้ ยกบั ฝ่ ำยใด จงึ แตกตำ่ งกับกำรสอบสวน เปรียบเทยี บในกรณีโตแ้ ยง้ คัดคำ้ นในกำรออกโฉนดทดี่ นิ ตำม ป. ทดี่ นิ มำตรำ 60 ซงึ่ ผูส้ อบสวน สำมำรถส่ังกำรไดว้ ่ำตนจะเห็นดว้ ยกับฝ่ ำยใด คอื จะเห็นดว้ ยกับผูย้ น่ื ขอออกโฉนดทดี่ นิ หรอื ผู ้ คดั คำ้ นสทิ ธขิ องผยู ้ นื่ ดงั ขอ 12.3.2 การออกใบแทนและการจดั ทาหนงั สอื แสดงสทิ ธใิ นทด่ี นิ ขน้ึ ใหม่ กรณใี ดทจ่ี ะออกใบแทนโฉนดทดี่ นิ ได ้ กรณที จ่ี ะออกในแทนโฉนดทด่ี นิ มไี ด ้ 3 กรณี (1) โฉนดทดี่ นิ นัน้ เป็ นอนั ตรำยทัง้ ฉบบั เชน่ ถกู ไฟไหมจ้ นกลำยเป็ นเถำ้ ถำ่ น (2) โฉนดทด่ี นิ ชำรดุ (3) โฉนดทดี่ นิ สญู หำย เม่อื มีกำรออกใบแทนแลว้ ต่อมำไปพบโฉนดท่ีดนิ ที่คดิ ว่ำหำยเขำ้ ในภำยหลังจะตอ้ ง ดำเนนิ กำรอยำ่ งไร เมอ่ื มีกำรออกใบแทนโฉนดแลว้ ต่อมำไปพบโฉนดท่ีดนิ ที่คดิ ว่ำหำยเขำ้ ในภำยหลัง เชน่ นต้ี ำมหลักแลว้ เมอ่ื มกี ำรออกใบแทน โฉนดทดี่ นิ เดมิ เป็ นอันถูกยกเลกิ ไปแลว้ (ป. ทดี่ นิ มำตรำ 63) ดังนัน้ ถำ้ เจำ้ ของตอ้ งกำรใหโ้ ฉนดเดมิ ยังคงใชไ้ ด ้ ก็ตอ้ งยน่ื คำรอ้ งตอ่ ศำล ขอใหศ้ ำลมคี ำสงั่ วำ่ ใหโ้ ฉนดทด่ี นิ เดมิ เป็ นอนั ใชไ้ ดต้ อ่ ไป โดยใหย้ กเลกิ ใบแทนเสยี 12.3.3 ก า ร เ พิก ถ อ น ห รือ แ ก้ไ ข ห น งั สือ แ ส ด ง สิท ธิใ น ที่ดิน ที่อ อ ก ไ ป โ ด ย คลาดเคลอ่ื นหรอื ไมช่ อบดว้ ยกฎหมาย ถำ้ มีกำรออกโฉนดที่ดนิ หรือหนังสอื รับรองกำรทำประโยชน์ออกไปทับท่ีเล้ียงสัตว์ สำธำรณะ บคุ คลใดบำ้ งทจ่ี ะมสี ทิ ธเิ พกิ ถอนหนังสอื สำคัญดังกลำ่ ว
63 ถำ้ มีกำรออกโฉนดท่ีดนิ หรือหนังสือรับรองกำรทำประโยชน์ออกไปทับที่เลี้ยงสัตว์ สำธำรณะ บคุ คลผมู ้ สี ทิ ธเิ พกิ ถอนโฉนดทอี่ อกไปโดยไมช่ อบดว้ ยกฎหมำยนี้ (1) อธบิ ดกี รมทด่ี นิ (2) รองอธบิ ดกี รมทด่ี นิ ทอี่ ธบิ ดกี รมทด่ี นิ มอบหมำย (3) ศำลยตุ ธิ รรม ถำ้ มผี ยู ้ นื่ คำขอใหเ้ พกิ ถอน ไมว่ ำ่ ทเ่ี ลยี้ งสตั วส์ ำธำรณะนัน้ จะอยทู่ ใี่ ดก็ ตำม (ป.ทด่ี นิ มำตรำ 61) แบบประเมนิ ผลการเรยี นหนว่ ยที่ 12 1. หนังสอื สำคัญในทด่ี นิ ประเภท โฉนดตรำจอง ถอื วำ่ เป็ นหนังสอื สำคัญแสดงกรรมสทิ ธใ์ิ น ทดี่ นิ 2. หนังสอื สำคญั แสดงกรรมสทิ ธใ์ิ นทดี่ นิ ฉบับแรกทเี่ กดิ ขน้ึ ในประเทศไทยคอื โฉนดแผนท่ี 3. หนังสอื สำคัญในทด่ี นิ ทถ่ี อื วำ่ เป็ นหนังสอื สำคัญแสดงกรรมสทิ ธฉ์ิ บับแรกทอี่ อกแทนโฉนด แผนทใ่ี นทอ้ งทที่ มี่ โี ฉนดแผนทท่ี ย่ี ังรังวดั ไปไมถ่ งึ คอื ตรำจองชว่ั ครำว 4. จังหวดั ลำปำง เป็ นจังหวดั ทไี่ มม่ กี ำรออกโฉนดตรำจอง 5. โฉนดทดี่ นิ แปลงใด ทม่ี กี ำรลงชอ่ื เจำ้ พนักงำนทด่ี นิ แตผ่ เู ้ ดยี วในโฉนดคอื น.ส. 4 จ. 6. กำรออกโฉนดทดี่ นิ ในปัจจุบันมี 2 รูปแบบ คอื กำรออกโฉนดที่ดนิ ทัง้ ตำบลตำม ป.ท่ีดนิ มำตรำ 58 และกำรออกโฉนดทด่ี นิ เฉพำะรำยตำมมำตรำ 59 7. กำรโอนทดี่ นิ ทมี่ ี ส.ค. 1 จะทำไดโ้ ดย สง่ มอบกำรครอบครองทด่ี นิ ใหผ้ รู ้ ับโอน จงึ จะถูกตอ้ ง ตำมกฎหมำย 8. ทดี่ นิ ทไ่ี ดร้ ับอนุญำตใหจ้ ับจองเป็ นใบเหยยี บยำ่ เมอ่ื พ.ศ. 2495 เป็ นทดี่ นิ ประเภททตี่ อ้ งทำ กำรแจง้ กำรครอบครองตำมแบบ ส.ค. 1 ตอ่ พนักงำนเจำ้ หนำ้ ท่ี 9. กำรโอนทดี่ นิ ทม่ี ใี บจอง (น.ส. 2) จะตอ้ งขอ น.ส. 3 เสยี กอ่ นจงึ จะนำทด่ี นิ แปลงทม่ี ใี บจอง เดมิ นไ้ี ปทำกำรโอนจดทะเบยี นตอ่ พนักงำนเจำ้ หนำ้ ที่ จงึ จะถกู ตอ้ งตำมกฎหมำยทดี่ นิ 10.แบบฟอรม์ ของใบไตส่ วนคอื น.ส. 5 11.แบบฟอรม์ ใบจองคอื น.ส. 2 ก. 12.ทด่ี นิ ทถี่ อื วำ่ เป็ นทดี่ นิ ตกคำ้ งกำรแจง้ กำรครอบครอง (ตกคำ้ งกำรแจง้ ส.ค. 1) คอื ทดี่ นิ ทม่ี ี ผบู ้ กุ รกุ โดยพลกำรเมอ่ื พ.ศ. 2495 แลว้ ไมย่ อมแจง้ ส.ค. 1 13.ผตู ้ กคำ้ งกำรแจง้ กำรครอบครอง (ตกคำ้ งกำรแจง้ ส.ค. 1) จะตอ้ งทำ เพอ่ื จะไดร้ ับโฉนด ทด่ี นิ ทัง้ ตำบลเมอื่ ทอ้ งทท่ี ตี่ นอยู่ ทำงรำชกำรไดป้ ระกำศวำ่ จะเตรยี มดำเนนิ กำรออกโฉนดทัง้ ตำบล คอื นำพนักงำนเจำ้ หนำ้ ทเี่ ดนิ สำรวจในทด่ี นิ ของตน 14.ถำ้ มกี ำรออกโฉนดท่ีดนิ คลำดเคลือ่ นหรือไม่ชอบดว้ ยกฎหมำย ผูม้ อี ำนำจเพกิ ถอนหรือ แกไ้ ขคอื เจำ้ พนักงำนทดี่ นิ หรอื อธบิ ดกี รมทดี่ นิ 15.ในกฎหมำยที่ดนิ ในปั จจุบัน พนักงำนเจำ้ หนำ้ ที่ผูม้ ีอำนำจลงชอื่ ในโฉนดที่ดนิ คือ เจำ้ พนักงำนทด่ี นิ 16.เกยี่ วกับกำรออกเอกสำรสทิ ธใิ นทด่ี นิ ใบจองมกี ำรออกได ้ 2 วธิ คี อื ใบจองในกำรจัดทดี่ นิ ผนื ใหญ่ (มำตรำ 30) และใบจองในกำรจัดทดี่ นิ แปลงเล็กแปลงนอ้ ย (มำตรำ 33) หนว่ ยท่ี 13 การจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรม 1. กำรจดทะเบยี นสทิ ธิ เชน่ จดทะเบยี นกำรไดม้ ำซงึ่ กำรครอบครองปรปักษ์ กำรจดทะเบยี น มรดก กำรจดทะเบยี นลงชอื่ ผจู ้ ัดกำรมรดก 2. กำรจดทะเบยี นนติ กิ รรม เชน่ กำรจดทะเบยี นสญั ญำซอื้ ขำย แลกเปลย่ี น ใหเ้ ชำ่ หรอื จำนอง 3. กำรจดทะเบยี นทรัพยส์ นิ บำงอยำ่ งมไี ดท้ ัง้ กำรจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละกำรจดทะเบยี นนติ กิ รรม เชน่ สทิ ธเิ หนอื พนื้ ดนิ อำจไดม้ ำโดยนติ กิ รรมและอำจไดม้ ำโดยทำงมรดกดว้ ย
64 4. กำรจดทะเบยี นในหนังสอื แสดงสทิ ธใิ นท่ีดนิ เช่น โฉนดทีด่ นิ หรือหนังสอื รับรองกำรทำ ประโยชน์ อำจทำไดท้ ัง้ นติ กิ รรมและไมใ่ ชน่ ติ กิ รรม เชน่ จดทะเบยี นซอ้ื ขำยทด่ี นิ ทมี่ โี ฉนดทด่ี นิ และ จดทะเบยี นมรดก ในทด่ี นิ ทม่ี โี ฉนดทด่ี นิ 5. กำรจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนิตกิ รรมในอสังหำรมิ ทรัพยน์ ั้น ตำมปกตจิ ะตอ้ งจดทะเบียนใน ทอ้ งทซี่ ง่ึ มที ดี่ นิ แปลงนัน้ ตงั้ อยู่ แตอ่ ำจจะจดทะเบยี นตำ่ งทอ้ งทก่ี ็ได ้ ถำ้ กำรจดทะเบยี นนัน้ ไมม่ กี ำร ประกำศกอ่ นจดทะเบยี นหรอื ไมม่ กี ำรรังวดั กอ่ นจดทะเบยี น 6. กำรจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมในอสงั หำรมิ ทรัพย์ ถำ้ ทำไปโดยคลำดเคลอื่ นหรอื ไมช่ อบ ดว้ ยกฎหมำยก็อำจจะถกู แกไ้ ขหรอื เพกิ ถอนได ้ 7. กำรจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมในอสงั หำรมิ ทรัพย์ อำจถูกระงับช่วั ครำวเมอื่ มบี คุ คลใดมำ ยนื่ ขออำยดั ทด่ี นิ แปลงนัน้ ไวแ้ ละพนักงำนเจำ้ หนำ้ ทที่ รี่ ับอำยดั ไวแ้ ลว้ 13.1 หลกั เกณฑท์ ว่ั ไปในการจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมเกย่ี วกบั อสงั หารมิ ทรพั ย์ 1. กำรจดทะเบยี นอสงั หำรมิ ทรัพยม์ ที ัง้ กำรจดทะเบยี นสทิ ธิ เชน่ จดทะเบยี นมรดกและกำรจด ทะเบยี นนติ กิ รรม เชน่ จดทะเบยี นสญั ญำซอื้ ขำยทดี่ นิ 2. ตำมปกตสิ ถำนท่ีสำหรับกำรจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนิตกิ รรมเก่ยี วกับอสังหำริมทรัพย์ คือ สำนักงำนที่ดนิ จังหวัด และสำนักงำนทด่ี นิ สำขำ ซงึ่ ทุกจังหวัดจะมสี ำนักงำนที่ดนิ จังหวัดตัง้ อยู่ จังหวดั ละ 1 แหง่ แตบ่ ำงจังหวดั มงี ำนจดทะเบยี นมำกก็จะมสี ำนักงำนทด่ี นิ สำขำตัง้ ขน้ึ เพอ่ื เป็ นกำร แบง่ เบำภำระของสำนักงำนทด่ี นิ จังหวดั 3. กอ่ นที่จะจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรม พนักงำนเจำ้ หนำ้ ทจ่ี ะสำมำรถสอบสวนคกู่ รณีหรอื เรียกใหบ้ ุคคลอ่นื มำใหถ้ อ้ ยคำเพ่ือทีจ่ ะใหก้ ำรจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนิตกิ รรมในที่ดนิ เป็ นไปโดย ถกู ตอ้ งและไมผ่ ดิ พลำด 4. ถำ้ ปรำกฏต่อพนักงำนเจำ้ หนำ้ ทวี่ ำ่ นติ กิ รรมทคี่ ูก่ รณีนำมำจดทะเบยี นเป็ นโมฆะกรรม ก็ไม่ ตอ้ งจดทะเบยี นใหเ้ ลย 5. ถำ้ ปรำกฏแกพ่ นักงำนเจำ้ ท่ีวำ่ นติ กิ รรมทคี่ ู่กรณีนำมำจดทะเบยี นเป็ นโมฆะกรรม พนักงำน เจำ้ หนำ้ ทสี่ ำมำรถรับจดทะเบยี นได ้ ถำ้ คกู่ รณีทอ่ี ำจเสยี หำยยนื ยันใหจ้ ดทะเบยี น 6. ตำมปกตกิ ำรจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมในอสงั หำรมิ ทรัพย์ คกู่ รณีตอ้ งมำทัง้ สองฝ่ ำย แต่ มบี ำงกรณีทกี่ ฎหมำยกำหนดใหม้ ำยนื่ ของจดทะเบยี นไดฝ้ ่ ำยเดยี ว เชน่ กำรจดทะเบยี นมรดกและ กำรจดทะเบยี นกำรไดม้ ำโดยกำรครอบครองปรปักษ์ เป็ นตน้ 7. ตำมปกตคิ ำ่ ธรรมเนยี มในกำรจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมทม่ี ที นุ ทรัพย์ ใหเ้ รยี กเก็บรอ้ ยละ 2 ของรำคำประเมนิ ทนุ ทรัพย์ 13.1.1 ประวตั คิ วามเป็ นมาและประเภทของการจดทะเบยี นสทิ ธิ และนติ กิ รรม เกยี่ วกบั อสงั หารมิ ทรพั ย์ กำรจดทะเบยี นสทิ ธิ และกำรจดทะเบยี นนติ กิ รรมในอสงั หำรมิ ทรัพย์ คอื อะไร อธบิ ำย กำรจดทะเบียนสทิ ธหิ มำยถงึ กำรจดทะเบยี นสงิ่ ท่ีบุคคลมีอยู่หรือไดม้ ำโดยผลของ กฎหมำย เชน่ จดทะเบยี นโอนมรดก โอนมรดกบำงสว่ น แบง่ โอนมรดก จดทะเบยี นลงชอื่ ผจู ้ ัดกำร มรดก จดทะเบยี นกำรไดม้ ำซง่ึ กำรครอบครองปรปักษ์เป็ นตน้ กำรจดทะเบยี นนติ กิ รรม หมำยถงึ กำรจดทะเบยี นกำรมอี ยู่หรอื กำรไดม้ ำทเี่ กดิ จำกกำร กระทำของบุคคลทช่ี อบดว้ ยกฎหมำย ก่อใหเ้ กดิ ควำมผกู พันขน้ึ ระหวำ่ งบคุ คลทไี่ ม่วำ่ เป็ นกำรก่อ เปลยี่ นแปลง โอน สงวนหรอื ระงบั ซงึ่ สทิ ธกิ ็ตำม เชน่ จดทะเบยี นซอ้ื ขำย ขำยฝำก ให ้ จำนอง เป็ น ตน้ 13.1.2 สถานที่และพนกั งานเจ้าหน้าที่ในการจดทะเบยี นสทิ ธิ และนติ กิ รรม เกย่ี วกบั อสงั หารมิ ทรพั ย์ ใครเป็ นพนักงำนเจำ้ หนำ้ ทใ่ี นกำรจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมเกย่ี วกบั อสงั หำรมิ ทรัพย์ พนักงำนเจำ้ หนำ้ ทใ่ี นกำรจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมเกยี่ วกับอสังหำรมิ ทรัพยต์ ำม ป. ทดี่ นิ มำตรำ 71 เดมิ มอี ยสู่ องสำย สำยแรกคอื เจำ้ พนักงำนทดี่ นิ จังหวดั หรอื เจำ้ พนักงำนทดี่ นิ สำขำ รับจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมเกย่ี วกับทดี่ นิ ทมี่ โี ฉนดหรอื ใบไตส่ วนและนำยอำเภอทอ้ งทม่ี อี ำนำจ รับจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมในทด่ี นิ ทม่ี หี นังสอื รับรองกำรทำประโยชน์ ส.ค. 1 หรอื ใบจอง และ
65 รับจดทะเบยี นและนติ กิ รรมเกยี่ วกับอำคำรหรอื สง่ิ ปลกู สรำ้ งอยำ่ งเดยี ว ไมว่ ำ่ สงิ่ ปลกู สรำ้ งนัน้ จะอยู่ ในทด่ี นิ ทมี่ โี ฉนดทด่ี นิ ใบไตส่ วนหรอื ทดี่ นิ มอื เปลำ่ อยำ่ งอนื่ ก็ตำม ต่อมำ ป. ที่ดนิ มำตรำ 71 ถูกแกไ้ ขใหม่เมอ่ื ปี 2528 โดยมีหลักใหเ้ จำ้ พนักงำนที่ดนิ เท่ำนั้นเป็ นผูม้ หี นำ้ ทร่ี ับจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมเกยี่ วกับอสังหำรมิ ทรัพยไ์ ม่วำ่ จะเป็ นทด่ี นิ มี โฉนดทดี่ นิ ใบไตส่ วน หนังสอื รับจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมเกยี่ วกับอสงั หำรมิ ทรัพย์ ไมว่ ำ่ จะเป็ น ทด่ี นิ ทมี่ โี ฉนดทดี่ นิ ใบไต่สวน หนังสอื รับรองกำรทำประโยชน์หรอื ทดี่ นิ ประเภทใดก็ตำมโดยตัด อำนำจนำยอำเภอทอ้ งท่ี แต่นำยอำเภอทอ้ งท่ียังมีอำนำจตำมบทเฉพำะกำลใน พ.ร.บ. แกไ้ ข เพม่ิ เตมิ ป. ทดี่ นิ ฉบับท่ี 4 พ.ศ. 2528 มำตรำ 19 คอื อำนำจของหัวหนำ้ เขต นำยอำเภอยังมหี นำ้ ที่ รับจดทะเบยี นทด่ี นิ ทม่ี หี นังสอื รับรองกำรทำประโยชน์หรอื อำคำรสถำนทอ่ี ยตู่ อ่ ไป จนกวำ่ รัฐมนตรี มหำดไทยจะยกเลกิ อำนำจดังกล่ำวเป็ นเขตๆ ไปท่ัวรำชอำณำจักรซงึ่ ในปัจจุบัน รัฐมนตรีวำ่ กำร มหำดไทยยกเลกิ อำนำจหัวหนำ้ เขตในกรุงเทพมหำนคร และบำงจังหวัดเท่ำนั้น อำนำจของ นำยอำเภอในตำ่ งจังหวดั หลำยสบิ จังหวดั ยังไมไ่ ดย้ กเลกิ 13.1.3 อานาจและหนา้ ทข่ี องพนกั งานเจา้ หนา้ ทใ่ี นการจดทะเบยี นสทิ ธิ และนติ ิ กรรมในอสงั หารมิ ทรพั ย์ ถำ้ พนักงำนเจำ้ หนำ้ ทว่ี ำ่ นติ กิ รรมทเี่ กย่ี วกับทด่ี นิ ทคี่ กู่ รณีนำมำจดทะเบยี นเป็ นโมฆยี กรรม พนัก งำนเจำ้ หนำ้ ทจี่ ะรับจดทะเบยี นใหไ้ ดห้ รอื ไม่ เพรำะเหตใุ ด ถำ้ พนักงำนเจำ้ หนำ้ ท่ีเห็นว่ำนิตกิ รรม ที่เก่ียวกับท่ีดนิ ท่ีคู่กรณีนำมำจดทะเบียนเป็ น โมฆยี ะกรรม พนักงำนเจำ้ หนำ้ ทอี่ ำจจะรับจดทะเบยี นใหก้ ็ได ้ เมอ่ื คกู่ รณีอกี ฝ่ ำยทอ่ี ำจเสยี หำยยนื ยัน ใหจ้ ดทะเบยี น ผเู ้ ยำวจ์ ะมำจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมเกยี่ วกับทดี่ นิ จะทำไดห้ รอื ไม่ ถำ้ ทำไดจ้ ะทำได ้ โดยวธิ ี กำรใด ผูเ้ ยำวจ์ ะมำจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมเกยี่ วกับทด่ี นิ ผูเ้ ยำวจ์ ะมำขอจดทะเบยี นโดย ลำพังไม่ได ้ นิตกิ รรมจะเป็ นโมฆยี ะ แมว้ ่ำคู่กรณีอกี ฝ่ ำยหนึ่งจะยืนยันใหจ้ ดทะเบียน พนักงำน เจำ้ หนำ้ ทก่ี ็จะไมจ่ ดทะเบยี นให ้ ผเู ้ ยำวจ์ ะจดทะเบยี นไดก้ ็ตอ่ เมอื่ ผใู ้ ชอ้ ำนำจปกครองคอื บดิ ำมำรดำ ของผเู ้ ยำวท์ ัง้ สองคน (ถำ้ ยังมชี วี ติ อยทู่ ัง้ ค)ู่ ยนื่ คำของร่วมกันแสดงตัวเป็ นผใู ้ ชอ้ ำนำจปกครองเพอ่ื ทำนติ กิ รรมแทนผเู ้ ยำว์ (คำสงั่ กรมทดี่ นิ ที่ 8/2489 ลงวนั ที่ 26 ธันวำคม 2489 และหนังสอื กรมทด่ี นิ ม.ท. 0612/1/ว 41051 ลงวนั ท่ี 29 พฤศจกิ ำยน พ.ศ. 2519) 13.1.4 การจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมในอสงั หารมิ ทรพั ย์ ทค่ี ูก่ รณีตอ้ งมาทง้ั สองฝ่ ายและทสี่ ามารถมาไดฝ้ ่ ายเดยี ว กำรจดทะเบียนสทิ ธแิ ละนิตกิ รรมในอสังหำรมิ ทรัพยค์ ู่กรณีจำเป็ นตอ้ งมำจดทะเบียน พรอ้ มกันทัง้ สองฝ่ ำยเสมอไปหรอื ไม่ เพรำะเหตใุ ด ตำมปกติ กำรจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนิตกิ รรมในอสังหำรมิ ทรัพยค์ ู่กรณีจำเป็ นตอ้ งมำจด ทะเบยี นดว้ ยกันทัง้ สองฝ่ ำย (ป.ทด่ี นิ มำตรำ 72 วรรค 1) แตม่ บี ำงกรณีทกี่ ฎหมำยกำหนดมำเพยี ง ฝ่ ำยเดยี วก็ได ้ (1) กำรจดทะเบยี นกำรไดม้ ำซง่ึ กำรครอบครองปรปักษ์ในทดี่ นิ (ป.ทดี่ นิ มำตรำ 81) (2) กำรจดทะเบยี นไถ่ถอนจำนองหรอื กำรไถ่ถอนจำกกำรขำยฝำก เมอื่ ผรู ้ ับจำนองหรอื ผขู ้ ำยฝำกไดท้ ำหลักฐำนเป็ นหนังสอื วำ่ ไดม้ กี ำรไถถ่ อนแลว้ (ป.ทด่ี นิ มำตรำ 80) (3) กำรจดทะเบยี นกำรไดม้ ำ โดยทำงมรดกในอสงั หำรมิ ทรัพย์ (ป.ทดี่ นิ มำตรำ 81) (4) กำรจดทะเบยี นลงชอื่ ผจู ้ ัดกำรมรดกในหนังสอื แสดงสทิ ธใิ นทด่ี นิ (ป.ทด่ี นิ มำตรำ 82) 13.1.5 คา่ ธรรมเนยี มในการจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมในอสงั หารมิ ทรพั ย์ ค่ำธรรมเนียมในกำรจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมในอสังหำรมิ ทรัพยช์ นดิ ทม่ี ที ุนทรัพย์ ตอ้ งเสยี ในอตั รำเทำ่ ไร ค่ำธรรมเนียมในกำรจดทะเบียนสทิ ธแิ ละนิตกิ รรมในอสังหำรมิ ทรัพย์ ถำ้ เป็ นกำรจด ทะเบยี นชนดิ ท่มี ที ุนทรัพย์ เชน่ ขำย ขำยฝำก แลกเปลย่ี น ให ้ โอน ชำระหน้ี จำนอง โอนมรดก ตอ้ งเสยี รอ้ ยละ 2 ของรำคำประเมนิ ทนุ ทรัพยแ์ ตม่ ขี อ้ ยกเวน้ คอื
66 (1) ถำ้ เป็ นกำรโอนอสงั หำรมิ ทรัพยเ์ ฉพำะในกรณีทม่ี ลู นติ ชิ ัยพัฒนำ หรอื มลู นธิ สิ ง่ เสรมิ ศลิ ปำชพี สมเด็จพระนำงเจำ้ สริ กิ ติ ิ์ เป็ นผรู ้ ับโอนหรอื ผโู ้ อน เรยี กตำมรำคำประเมนิ ทนุ ทรัพยร์ อ้ ยละ 0.001 (ใหด้ กู ฎกระทรวง ฉบบั ท่ี 41 พ.ศ. 2534) (2) ถำ้ เป็ นกำรจดทะเบยี นโอนมรดกหรอื ให ้ เฉพำะระหวำ่ งผบู ้ พุ กำรกี ับผสู ้ บื สันดำนหรอื ระหวำ่ งคสู่ มรส เรยี กตำมรำคำประเมนิ ทนุ ทรัพยร์ อ้ ยละ 0.5 (กฎกระทรวง ฉบับที่ 41 พ.ศ. 2534) 13.2 ประเภทของการจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมในอสงั หารมิ ทรพั ย์ 1. ทด่ี นิ มโี ฉนดทดี่ นิ เมอื่ ถกู ครอบครองปรปักษ์ครบ 10 ปีแลว้ ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1382 แลว้ ผูค้ รอบครองปรปักษ์มีกรรมสทิ ธใิ์ นท่ีดนิ นั้นทันที แต่ถำ้ ยังไม่ไดจ้ ดทะเบยี นกำรไดม้ ำโดยกำร ครอบครองปรปักษ์จะเปลยี่ นแปลงทะเบยี นไมไ่ ด ้ 2. ผไู ้ ดม้ ำโดยกำรครอบครองปรปักษ์จะตอ้ งดำเนินกำรทำงศำลใหศ้ ำลมคี ำพพิ ำกษำวำ่ ตนมี กรรมสทิ ธใ์ิ นทดี่ นิ โดยกำรครองครองแลว้ จงึ จะมสี ทิ ธนิ ำเอำคำพพิ ำกษำมำแสดงต่อเจำ้ พนักงำน ทดี่ นิ เพอื่ ใหเ้ จำ้ พนักงำนใสช่ อื่ ตนลงในโฉนดได ้ 3. กำรยน่ื คำขอจดทะเบยี นกำรไดม้ ำโดยทำงมรดกในอสังหำรมิ ทรัพย์ พนักงำนเจำ้ หนำ้ ทจี่ ะรับ จดทะเบยี นในวนั ยน่ื คำขอไมไ่ ด ้ จะตอ้ งประกำศใหค้ นมำคดั คำนกอ่ นภำยใน 30 วนั 4. กำรจดทะเบยี นลงชอื่ ผจู ้ ัดกำรมรดกตำมคำส่ังศำล พนักงำนเจำ้ หนำ้ ทด่ี ำเนนิ กำรจดทะเบยี น ใหไ้ ดต้ ำมคำขอโดยไมต่ อ้ งประกำศใหค้ นมำคัดคำ้ นกอ่ น 5. กำรจดทะเบยี นลงชอ่ื ผจู ้ ัดกำรมรดกตำมพนิ ัยกรรม พนักงำนเจำ้ หนำ้ ทจี่ ะตอ้ งประกำศใหค้ น มำคดั คำ้ นกอ่ นภำยใน 30 วนั จะจดทะเบยี นไปในทันทไี มไ่ ด ้ 6. กำรจดทะเบยี นซอ้ื ขำยอสังหำรมิ ทรัพยอ์ ำจมกี ำรจดทะเบยี นไดห้ ลำยประเภท เชน่ ขำยเต็ม แปลง ขำยเฉพำะสว่ น แบง่ ขำย ขำยระหวำ่ งจำนอง 7. กำรจดทะเบยี นทรัพยสทิ ธติ ำม ป.พ.พ. บรรพ 4 บำงอย่ำงอำจไดม้ ำโดยนติ กิ รรมเท่ำนัน้ เชน่ สทิ ธอิ ำศัยและสทิ ธเิ ก็บกนิ จะไดม้ ำทำงอนื่ นอกจำกนติ กิ รรมเชน่ ทำงมรดกไมไ่ ด ้ 8. สทิ ธเิ หนือพนื้ ดนิ และภำระตดิ พันในอสังหำรมิ ทรัพยอ์ ำจจะไดม้ ำทัง้ ทำงนติ กิ รรม และกำรรับ มรดกก็ได ้ 13.2.1 การจดทะเบยี นการไดม้ าซง่ึ ทด่ี นิ โดยการครอบครองปรปกั ษ์ เมอ่ื ผคู ้ รอบครองปรปักษ์ไดเ้ อำคำพพิ ำกษำของศำล ซงึ่ แสดงวำ่ ตนมกี รรมสทิ ธใ์ิ นทด่ี นิ โดยกำรครอบครองปรปักษ์มำแสดงตอ่ เจำ้ พนักงำนทดี่ นิ แตป่ รำกฏวำ่ เจำ้ ของทดี่ นิ เดมิ ไมย่ อมสง่ มอบโฉนดใหเ้ จำ้ พนักงำนทดี่ นิ เพอ่ื นำมำจดทะเบยี น เจำ้ พนักงำนทด่ี นิ จะดำเนนิ กำรอยำ่ งไร เมอื่ ผูค้ รอบครองปรปักษ์ไดเ้ อำคำพพิ ำกษำซงึ่ แสดงวำ่ ตนมกี รรมสทิ ธใ์ิ นทดี่ นิ โดยกำร ครอบครองปรปั กษ์มำแสดงต่อเจำ้ พนักงำนที่ดนิ แต่เจำ้ ของเดมิ ไม่ยอมส่งมอบโฉนดใหเ้ จำ้ พนักงำนทด่ี นิ ทน่ี ำมำจดทะเบยี น กฎหมำยใหถ้ อื วำ่ โฉนดเดมิ สญู หำยใหอ้ อกใบแทนโฉนด โดยให ้ ผคู ้ รอบครองปรปักษ์ไปดำเนินกำรยน่ื คำรอ้ งขอออกใบแทนในกรณีโฉนดสญู หำยเมอื่ ไดใ้ บแทน แลว้ เจำ้ พนักงำนทด่ี นิ นัน้ จะจดทะเบยี นลงชอ่ื ผคู ้ รอบครองปรปักษ์ลงในโฉนดใบแทนตอ่ ไป 13.2.2 การจดทะเบยี นมรดกในอสงั หารมิ ทรพั ย์ กำรจดทะเบยี นมรดกในทด่ี นิ จะจดทะเบยี นไดใ้ นทด่ี นิ ทกุ ประเภทหรอื ไม่ เพรำะเหตใุ ด กำรจดทะเบียนมรดกในที่ดนิ ตำมประมวลกฎหมำยที่ดนิ มำตรำ 81 สำมำรถขอจด ทะเบยี นไดใ้ นทกุ ประเภท ไมว่ ำ่ จะเป็ นทด่ี นิ มโี ฉนดทดี่ นิ หนังสอื รับรองกำรทำประโยชน์ ใบไตส่ วน ส.ค. 1 ใบเหยยี บยำ่ หรอื ทด่ี นิ ทไ่ี มม่ หี นังสอื สำคญั แตอ่ ยำ่ งใดเลยก็ตำม 13.2.3 การจดทะเบยี นผจู้ ดั การมรดกในหนงั สอื แสดงสทิ ธใิ นทดี่ นิ กำรจดทะเบยี นผูจ้ ัดกำรมรดกตำมคำสั่งศำล และกำรจดทะเบยี นผูจ้ ัดกำรมรดกโดย พนิ ัยกรรม มวี ธิ ดี ำเนนิ กำรแตกตำ่ งกันอยำ่ งไร ถำ้ เป็ นกำรจดทะเบยี นผูจ้ ัดกำรมรดกตำมคำส่ังศำลใหพ้ นักงำนเจำ้ หนำ้ ทลี่ งชอ่ื ผจู ้ ัดกำร มรดกในหนังสอื แสดงสทิ ธติ ำมคำขอไดท้ ันทโี ดยไมต่ อ้ งประกำศใหม้ คี นมำคดั คำ้ นเสยี กอ่ น ถำ้ เป็ นกรณีผจู ้ ัดกำรมรดกโดยพนิ ัยกรรม พนักงำนเจำ้ หนำ้ ทีจ่ ะตอ้ งสอบสวนและตรวจ หลักฐำนแลว้ ดำเนินกำรประกำศตำม ป. ทด่ี นิ มำตรำ 81 วรรค 2 ใหค้ นทัง้ หลำยมโี อกำสคัดคำ้ น
67 ก่อน โดยทำเป็ นหนังสอื ปิ ดไวใ้ นที่เปิ ดเผยมกี ำหนด 30 วัน ถำ้ ไม่มีผูใ้ ดไดแ้ ยง้ ภำยใน 30 วัน พนักงำนเจำ้ หนำ้ ทส่ี ำมำรถจดทะเบยี นลงชอ่ื ผจู ้ ัดกำรมรดกโดยพนิ ัยกรรมลงในหนังสอื แสดงสทิ ธิ ในทดี่ นิ ตำมคำขอนัน้ ได ้ 13.2.4 การจดทะเบยี นสญั ญาซอื้ ขาย ขายฝาก แลกเปลย่ี น ให้ เชา่ และจานอง อสงั หารมิ ทรพั ย์ กำรจดทะเบยี น “แบง่ ขำย” และขำย “เฉพำะสว่ น” มลี ักษณะแตกตำ่ งกนั อยำ่ งไร “แบง่ ขำย” คอื โฉนดทด่ี นิ นัน้ มชี อ่ื เจำ้ ของคนเดยี วเจำ้ ของแบง่ ขำยทด่ี นิ ของตนบำงสว่ น ใหบ้ ุคคลอนื่ เชน่ ทด่ี นิ มโี ฉนดเนื้อท่ี 10 ไร่ เจำ้ ของแบ่งขำยใหบ้ ุคคลอนื่ ไป 3 ไร่ เป็ นตน้ หรอื ใน โฉนดมบี ุคคลหลำยคนมชี อ่ื รวมกันในโฉนด เจำ้ ของรวมทุกคนไดแ้ บ่งขำยทด่ี นิ บำงสว่ นใหผ้ ูอ้ น่ื โดยมกี ำรรังวดั แบง่ แยกแลว้ ออกหนังสอื แสดงสทิ ธแิ ปลงใหมใ่ หผ้ ซู ้ อื้ “ขำยเฉพำะสว่ น” หมำยควำมวำ่ ในโฉนดนัน้ มชี อ่ื หลำยคนเป็ นเจำ้ ของแตล่ ะคนไมท่ รำบ อำณำเขตของตนวำ่ อยแู่ คไหน เชน่ ก. ข. เป็ นเจำ้ ของรว่ มกันในโฉนดทดี่ นิ แปลงหนงึ่ เนอ้ื ท่ี 10 ไร่ ก. ไดข้ ำยเฉพำะสว่ นของตนให ้ ค. โดย ค. เขำ้ มำมชี อ่ื รว่ มกับ ข. ในโฉนดทดี่ นิ 10 ไร่ นีต้ ำมเดมิ กำรขำยแบบนเ้ี จำ้ ของรวมแตล่ ะคนสำมำรถทำไดโ้ ดยไมต่ อ้ งไปขอควำมยนิ ยอมจำกเจำ้ ของคนอน่ื (ป.พ.พ.มำตรำ 1361 วรรค 1) กำรจดทะเบยี น “แบง่ ให”้ และให ้ “เฉพำะสว่ น” แตกตำ่ งกนั อยำ่ งไร “แบ่งให”้ คอื หนังสอื แสดงสทิ ธใิ นทด่ี นิ นั้นมชี อื่ เจำ้ ของคนเดยี ว เจำ้ ของคนนัน้ แบง่ ให ้ ทด่ี นิ ของตนใหผ้ ูร้ ับไปบำงส่วน หรอื ถำ้ ที่ดนิ มชี อื่ เจำ้ ของหลำยคนเจำ้ ของทุกคนไดแ้ บ่งใหท้ ีด่ นิ บำงสว่ นโดยมกี ำรรังวดั แบง่ แยกและออกหนังสอื แสดงสทิ ธแิ ปลงใหมใ่ ห ้ (ป.ทดี่ นิ มำตรำ 79) “ใหเ้ ฉพำะสว่ น” คอื โฉนดทด่ี นิ นัน้ มชี อ่ื เจำ้ ของหลำยคน เจำ้ ของบำงคนไดใ้ หเ้ ฉพำะสว่ น ของตนไปใหบ้ คุ คลอน่ื เขำ้ มำเป็ นเจำ้ ของรว่ มในโฉนดแทนตน กำรจดทะเบยี น “จำนองเฉพำะสว่ น” และ “ขำยระหวำ่ งจำนอง” มลี ักษณะอยำ่ งไร “จำนองเฉพำะส่วน” หมำยควำมว่ำหนังสอื แสดงสทิ ธใิ นท่ีดนิ มีชอ่ื เจำ้ ของหลำยคน เจำ้ ของบำงคนหรอื หลำยคนแตไ่ มท่ ัง้ หมด จำนองเฉพำะสว่ นของตน สว่ นของคนอนื่ บำงคนไมไ่ ด ้ จำนองดว้ ย “ขำยระหวำ่ งจำนอง” คอื เจำ้ ของทดี่ นิ ไดจ้ ำนองทด่ี นิ ไวแ้ กบ่ คุ คลหนงึ่ แตย่ งั ไมไ่ ดไ้ ถถ่ อน จำนอง เจำ้ ของทด่ี นิ ไดข้ ำยทด่ี นิ ใหบ้ คุ คลอน่ื ไปโดยมจี ำนองตดิ ไปดว้ ย 13.2.5 การจดทะเบยี นทรพั ยส์ ทิ ธติ าม ป.พ.พ. บรรพ 4 ทรัพยสทิ ธติ ำม ป.พ.พ. บรรพ 4 ทจี่ ดทะเบยี นกำรไดม้ ำโดยทำงพนิ ัยกรรมอย่ำงเดยี ว ไดแ้ กอ่ ะไรบำ้ ง ทรัพยส์ นิ ตำม ป.พ.พ. บรรพ 4 ทไ่ี ดม้ ำโดยทำงนติ กิ รรมอย่ำงเดยี วไดแ้ ก่ “สทิ ธอิ ำศัย” และ “สทิ ธเิ ก็บกนิ ” สองอยำ่ งนจ้ี ะไดม้ ำโดยทำงอน่ื นอกจำกนติ กิ รรม เชน่ โดยทำงมรดกไมไ่ ด ้ ถำ้ เจำ้ ของทด่ี นิ สำมยทรัพยแ์ ละภำรยทรัพยจ์ ดทะเบยี นกำรไดม้ ำซง่ึ ภำระจำยอมโดยนติ ิ กรรมมกี ำหนด 10 ปี เมอ่ื ครบ 10 แลว้ จะตอ้ งจดทะเบยี นเลกิ ภำระจำยอมหรอื ไม่ เจำ้ ของทดี่ นิ สำมยทรัพยแ์ ละภำรยทรัพยจ์ ดทะเบยี นกำรไดม้ ำซงึ่ ภำระจำยอมโดยนิติ กรรมมกี ำหนด 10 ปี เมอื่ ครบ 10 ภำระจำยอมก็สน้ิ ไปตำมระยะเวลำ ไมจ่ ำเป็ นตอ้ งจดทะเบยี นเลกิ ภำระจำยอมแตอ่ ยำ่ งใด กำรจดทะเบยี น “เลกิ ภำระจำยอม” จะมไี ดใ้ นกรณีทภ่ี ำรยทรัพยแ์ ละสำมยทรัพยต์ กเป็ น เจำ้ ของคนเดยี วกนั ก็ใหเ้ พกิ ถอนกำรจดทะเบยี นได ้ (ป.พ.พ. มำตรำ 1398) 13.2.6 การจดทะเบยี นแบง่ แยกทดี่ นิ แปลงเดยี วออกเป็ นหลายแปลง และการรวม ทด่ี นิ หลายแปลงเขา้ เป็ นแปลงเดยี ว กำรรวมทดี่ นิ หลำยแปลงเขำ้ เป็ นแปลงเดยี วกันมวี ธิ ดี ำเนนิ กำรอยำ่ งไร กำรรวมทด่ี นิ หลำยแปลงเขำ้ เป็ นแปลงเดยี วกันตอ้ งใหพ้ นักงำนเจำ้ หนำ้ ทไ่ี ปทำกำรรังวดั รวมทด่ี นิ เสร็จแลว้ ก็จะทำกำรออกโฉนดทด่ี นิ หรอื หนังสอื รับรองกำรทำประโยชน์ทรี่ วมเป็ นแปลง เดยี วเสร็จแลว้ ใหก้ ับผูข้ อตอ่ ไป โดยไมต่ อ้ งทำกำรจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมรวมทด่ี นิ แตอ่ ยำ่ ง ใด
68 กำรแบง่ แยกทด่ี นิ แปลงเดยี วออกเป็ นหลำยแปลงมวี ธิ กี ำรดำเนนิ กำรอยำ่ งไร กำรแบง่ แยกทดี่ นิ แปลงเดยี วออกเป็ นหลำยแปลงตอ้ งดำเนนิ กำรตำม ป. ทด่ี นิ มำตรำ 79 ดงั นี้ (1) เจำ้ ของทด่ี นิ ตอ้ งไปยนื่ คำขอแบ่งแยกต่อพนักงำนเจำ้ หนำ้ ที่ แลว้ นำหนังสอื แสดง สทิ ธใิ นทดี่ นิ ของตนไปแสดงตอ่ เจำ้ หนำ้ ท่ี (2) เมอื่ พนักงำนไดร้ ับคำขอก็จะออกไปทำกำรรังวดั แบง่ แยกทดี่ นิ ให ้ (3) หลังจำกหมดเรอ่ื งรังวดั ผยู ้ นื่ คำขอตอ้ งมำจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมตอ่ พนักงำน เจำ้ หนำ้ ทซี่ ง่ึ อำจจะจดทะเบยี นแบง่ ขำย แบง่ ให ้ แบง่ ในนำมเดมิ แบง่ กรรมสทิ ธร์ิ วม เป็ นตน้ (4) หลังจำกจดทะเบยี นแบง่ แยกแลว้ ใหพ้ นักงำนเจำ้ หนำ้ ทอี่ อกหนังสอื แสดงสทิ ธฉิ บับ ใหมใ่ ห ้ ในทำงปฏบิ ัตไิ ม่ไดอ้ อกหนังสอื แสดงสทิ ธใิ นทด่ี นิ ฉบับใหม่ใหใ้ นทดี่ นิ ทถ่ี ูกแบ่งแยกทุก แปลงเชน่ ทด่ี นิ มโี ฉนดแปลงหนงึ่ มกี ำรแบง่ แยกเป็ น 10 แปลง เจำ้ หนำ้ ทจ่ี ะออกโฉนดใหมใ่ หเ้ พยี ง 9 ฉบับ ในทดี่ นิ 9 แปลง สว่ นอกี แปลงหนงึ่ มกี ำรใชโ้ ฉนดเดมิ ซงึ่ มกี ำรแกไ้ ขแผนทแ่ี ละเน้ือทใี่ ห ้ ตรงกบั ทเี่ หลอื อยเู่ รยี กวำ่ “โฉนดคงเหลอื ” 13.3 การจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมในหนงั สอื แสดงสทิ ธใิ นทด่ี นิ 1. กำรจดทะเบยี นในโฉนดทดี่ นิ อำจเป็ นไปทัง้ กำรจดทะเบยี นสทิ ธิ เชน่ จดทะเบยี นมรดก หรอื จดทะเบยี นนติ กิ รรม เชน่ จดทะเบยี นสญั ญำซอื้ ขำย แลกเปลยี่ น หรอื ใหเ้ ชำ่ เกนิ กวำ่ 3 ปี 2. กำรจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมในทด่ี นิ มโี ฉนดทดี่ นิ ตำมปกตไิ มต่ อ้ งประกำศใหค้ นท่ัวไป มำคัดคำ้ นก็สำมำรถจดทะเบยี นได ้ แตม่ บี ำงกรณี เชน่ กำรจดทะเบยี นมรดกหรอื กำรจดทะเบยี นลง ชอ่ื ผจู ้ ัดกำรมรดกทต่ี งั้ ขนึ้ โดยพนิ ัยกรรม ตอ้ งประกำศใหค้ นมำคัดคำ้ นกอ่ นจดทะเบยี น 3. กำรจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมในทดี่ นิ มโี ฉนด ตำมปกตติ อ้ งจดทะเบยี นทส่ี ำนักงำนทดี่ นิ ในทอ้ งที่ซง่ึ ที่ดนิ แปลงนั้นตั้งอยู่ แต่อำจจดทะเบียนขำ้ มทอ้ งท่ีก็ได ้ คืออำจจะจดทะเบียนที่ สำนักงำนทด่ี นิ แหง่ ใดก็ไดท้ ่ัวรำชอำณำจักร ถำ้ กำรจดทะเบยี นไม่มกี ำรประกำศกอ่ นหรอื ไมม่ กี ำร รังวดั กอ่ นจดทะเบยี น 4. กำรโอนทด่ี นิ ทม่ี หี นังสอื รับรองกำรทำประโยชน์ กอ่ นหนำ้ มกี ำรประกำศใช ้ ป. ทดี่ นิ มำตรำ 4 ทวิ มกี ำรโอนไดส้ องอยำ่ งคอื โอนโดยกำรทำเป็ นหนังสอื และจดทะเบยี นตอ่ พนักงำนเจำ้ หนำ้ ท่ี หรอื โอนโดยสง่ มอบกำรครอบครองตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1378 แตเ่ มอ่ื มมี ำตรำ 4 ทวแิ ลว้ กฎหมำย กำหนดใหโ้ อนท่ีดินท่ีมีหนังสือรับรองกำรทำประโยชน์ใหท้ ำเป็ นหนังสือและจดทะเบียนต่อ เจำ้ หนำ้ ทเี่ ทำ่ นัน้ 5. กำรจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมในทดี่ นิ ทมี่ ใี บไตส่ วนหรอื หนังสอื รับรองกำรทำประโยชน์ ตำมปกตจิ ะตอ้ งจดทะเบยี นในทอ้ งทซี่ งึ่ มที ด่ี นิ นัน้ ตัง้ อยู่ แตก่ ็อำจจดทะเบยี นตำ่ งทอ้ งทไ่ี ด ้ ถำ้ กำร จดทะเบยี นนัน้ ไมม่ กี ำรประกำศกอ่ นจดทะเบยี นหรอื ไมม่ กี ำรรังวดั แตอ่ ยำ่ งใด 6. กำรซอ้ื ขำยทดี่ นิ ทมี่ ี ส.ค. 1 ไมต่ อ้ งตกอยใู่ นบังคับ ป.พ.พ. มำตรำ 456 แตต่ อ้ งทำกำรซอ้ื ขำยกันเองและสง่ มอบกันเอง ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1378 กำรโอนเป็ นอันสมบรู ณ์ ไมต่ กเป็ นโมฆะ ตำมมำตรำ 456 แตอ่ ยำ่ งใด 13.3.1 การจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมในทดี่ นิ ทม่ี โี ฉนดทด่ี นิ นำยแดงเป็ นเจำ้ ของทด่ี นิ มโี ฉนดทด่ี นิ แปลงหนงึ่ อยจู่ ังหวดั เชยี งรำย นำยแดงตอ้ งกำรจะ ขำยทด่ี นิ แปลงน้ีร่วมกับบำ้ นทป่ี ลกู อยใู่ หน้ ำยเขยี ว โดยจะมำยน่ื ขอจดทะเบยี นซอ้ื ขำยทส่ี ำนักงำน ทด่ี นิ จังหวดั เชยี งใหมจ่ ะทำไดห้ รอื ไม่ เพรำะเหตใุ ด นำยแดงเป็ นเจำ้ ของทดี่ นิ ทมี่ โี ฉนดทด่ี นิ แปลงหนงึ่ อยจู่ ังหวดั เชยี งรำย นำยแดงตอ้ งกำร จะขำยทด่ี นิ แปลงนีร้ วมกับบำ้ นทปี่ ลกู อยใู่ หแ้ กน่ ำยเขยี ว โดยจะมำยนื่ ของจดทะเบยี นซอ้ื ขำยทดี่ นิ แปลงนที้ สี่ ำนักงำนทด่ี นิ จังหวดั เชยี งใหมส่ ำมำรถทำได้ เพรำะตำมปกตกิ ำรจดทะเบยี นซอื้ ขำยทด่ี นิ มโี ฉนดที่ดนิ เป็ นกำรจดทะเบยี นไม่ตอ้ งมีกำรประกำศก่อนกำรจดทะเบยี นแต่อย่ำงใด (ป.ที่ดนิ มำตรำ 72 วรรค 2) นำยเอกจะจดทะเบยี นมรดกในทด่ี นิ ทมี่ โี ฉนดทดี่ นิ แปลงหนง่ึ ทตี่ ัง้ อยทู่ ลี่ ำปำง นำยเอกจะ มำยนื่ ขอจดทะเบยี นทสี่ ำนักงำนทด่ี นิ จังหวดั ลำพนู ไดห้ รอื ไม่ เพรำะเหตใุ ด
69 นำยเอกจะมำจดทะเบยี นมรดกในทด่ี นิ ทม่ี โี ฉนดทดี่ นิ ทต่ี ัง้ อยทู่ จ่ี ังหวัดลำปำง นำยเอกจะ มำยนื่ ขอจดทะเบยี นทสี่ ำนักงำนทดี่ นิ จังหวดั ลำพนู ไมไ่ ด้ เพรำะกำรจดทะเบยี นมรดกจะตอ้ งมกี ำร ประกำศใหค้ นมำคัดคำ้ นกอ่ น 30 วนั ตำม ป.ทด่ี นิ มำตรำ 81 จงึ ยน่ื ตำ่ งทอ้ งทไี่ มไ่ ด ้ ตอ้ งหำ้ มตำม ป.ทด่ี นิ มำตรำ 72 วรรค 2 13.3.2 การจดทะเบียนสทิ ธิและนิติกรรมในท่ีดินที่มีหนงั สือรบั รองการท า ประโยชน ์ นำยสะอำดตอ้ งกำรจะขำยทดี่ นิ ทม่ี ี น.ส. 3 ทตี่ ัง้ อยทู่ พ่ี ษิ ณุโลกใหน้ ำยกำธรคกู่ รณีจะมำ ยน่ื ขอจดทะเบยี นทสี่ ำนักงำนทด่ี นิ จังหวดั นครสวรรคไ์ ดห้ รอื ไม่ นำยสะอำดตอ้ งกำรจะขำยทดี่ นิ ทม่ี ี น.ส. 3 ทต่ี ัง้ อยทู่ พี่ ษิ ณุโลกใหน้ ำยกำธรคกู่ รณีจะมำ ยนื่ ขอจดทะเบยี นทสี่ ำนักงำนทด่ี นิ จังหวดั นครสวรรคไ์ มไ่ ดเ้ พรำะตำมปกตกิ ำรจดทะเบยี นทดี่ นิ ทมี่ ี น.ส. 3 ตอ้ งประกำศใหค้ นมำคัดคำ้ นกอ่ นจดทะเบยี นมกี ำหนด 30 วนั (กฎกระทรวงฉบับที่ 35 พ.ศ. 2531) นำยวษิ ณุตอ้ งกำรจะขำยทด่ี นิ ทม่ี ี น.ส. 3 ก. ทตี่ ัง้ อยูท่ จ่ี ังหวัดนครพนมใหน้ ำยประสทิ ธิ์ คกู่ รณีจะมำยนื่ ขอจดทะเบยี นทส่ี ำนักงำนทดี่ นิ จังหวดั สกลนครจะไดห้ รอื ไม่ นำยวษิ ณุตอ้ งกำรจะขำยทด่ี นิ ทม่ี ี น.ส. 3 ก. ทต่ี ัง้ อยทู่ นี่ ครพนมใหน้ ำยประสทิ ธคิ์ กู่ รณีจะ มำยนื่ ขอจดทะเบยี นทสี่ ำนักงำนทด่ี นิ จังหวัดสกลนครได ้ เพรำะกำรจดทะเบยี นทด่ี นิ ทม่ี ี น.ส. 3 ก. ไม่จำเป็ นตอ้ งมกี ำรประกำศใหค้ นมำคัดคำ้ นกอ่ นจดทะเบยี นแตอ่ ยำ่ งได (กฎกระทรวงฉบับที่ 35 พ.ศ. 2531) 13.3.3 การจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมในทด่ี นิ ทมี่ ใี บไตส่ วน นำยทะนงเป็ นเจำ้ ของทด่ี นิ ทม่ี ใี บไต่สวนแปลงหนง่ึ ซง่ึ ตัง้ อยู่จังหวัดสงขลำ นำยทะนง ตอ้ งกำรจะขำยทแ่ี ปลงนใี้ หน้ ำยธนูทอี่ ยจู่ ังหวดั ยะลำ คกู่ รณีจะมำยน่ื ขอจดทะเบยี นซอื้ ขำยทแ่ี ปลงนี้ ทส่ี ำนักงำนทดี่ นิ จังหวดั ยะลำจะทำไดห้ รอื ไม่ เพรำะเหตใุ ด นำยทะนงเป็ นเจำ้ ของที่ดนิ ที่มใี บไต่สวนแปลงหน่ึงตัง้ อยู่ทจ่ี ังหวัดสงขลำ นำยทะนง ตอ้ งกำรจะขำยท่ีแปลงนี้ใหน้ ำยธนูทอ่ี ยู่ทจ่ี ังหวัดยะลำคู่กรณีจะมำยนื่ ของจดทะเบยี นซอ้ื ขำยท่ี แปลงน้ีทส่ี ำนักงำนทดี่ นิ จังหวัดยะลำสำมำรถทำได ้ เพรำะตำมปกตกิ ำรซอื้ ขำยทดี่ นิ ทมี่ ใี บไต่สวน ไม่จำเป็ นที่จะตอ้ งมกี ำรประกำศใหค้ นมำคัดคำ้ นก่อนจดทะเบียน 30 วันแต่อย่ำงใด (ป.ท่ีดนิ มำตรำ 72 วรรค 2 กฎกระทรวงฉบับที่ 35/2531) 13.3.4 การจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมในทด่ี นิ ทมี่ ี ส.ค. 1 กำรซ้ือขำยที่ดนิ ที่มี ส.ค. 1 นั้น จะตอ้ งทำเป็ นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงำน เจำ้ หนำ้ ทหี่ รอื ไม่ อยำ่ งไร กำรซอื้ ขำยที่ดนิ ที่มี ส.ค. 1 นั้น ไม่ตอ้ งทำเป็ นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงำน เจำ้ หนำ้ ทเี่ พรำะทดี่ นิ ทม่ี ี ส.ค. 1 เป็ นทด่ี นิ ทเี่ จำ้ ของมเี พยี งสทิ ธคิ รอบครองไมอ่ ยใู่ นบังคับ ป.พ.พ. มำตรำ 456 ประกอบกับ ป. ทด่ี นิ มำตรำ 4 ทวิ ระบุใหก้ ำรโอนทดี่ นิ ซงึ่ มสี ทิ ธคิ รอบครองประเภท หนังสอื รับรองกำรทำประโยชน์เท่ำนั้นท่ตี อ้ งโอนโดยกำรทำเป็ นหนังสอื จดทะเบยี นต่อพนักงำน เจำ้ หนำ้ ที่ อยำ่ งไรก็ตำม กำรซอื้ ขำยทด่ี นิ ทมี่ ี ส.ค. 1 นัน้ สำมำรถกระทำไดโ้ ดยกำรสง่ มอบหรอื สละ กำรครอบครองตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1337 และมำตรำ 1338 13.4 การระงบั การจดทะเบยี นและการเพกิ ถอนการจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรม เกยี่ วกบั อสงั หารมิ ทรพั ย์ 1. กำรอำยัดทด่ี นิ เป็ นกำรใหร้ ะงับกำรเปลยี่ นแปลงทำงทะเบยี นทด่ี นิ ไวช้ ่ัวระยะหนง่ึ จนกวำ่ จะ ไดว้ นิ จิ ฉัยสทิ ธซิ ง่ึ กันและกนั 2. ผูม้ สี ว่ นไดเ้ สยี อันอำจจะฟ้ องบังคับใหม้ กี ำรจดทะเบยี นหรือเปลยี่ นแปลงทำงทะเบยี นใน ทด่ี นิ แปลงนัน้ ไดเ้ ทำ่ นัน้ ทม่ี สี ทิ ธยิ นื่ ขออำยัดได ้ 3. เมอื่ มกี ำรยน่ื ขออำยดั แลว้ เมอ่ื เจำ้ พนักงำนทดี่ นิ ไดส้ อบสวนหลักฐำนเห็นวำ่ สมควรเชอื่ ถอื ได ้ ก็ใหร้ ับอำยัดไวไ้ ดม้ กี ำหนด 30 วนั
70 4. กำรอำยัดซ้ำ คอื กำรขออำยัดทด่ี นิ แปลงเดยี วกนั หลำยครัง้ ในกรณีเดยี วกนั จะทำไมไ่ ด ้ 5. เมอ่ื มกี ำรจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมในอสงั หำรมิ ทรัพยโ์ ดยคลำดเคลอ่ื นหรอื ไมช่ อบดว้ ย กฎหมำย อธบิ ดกี รมทด่ี นิ หรอื ศำลสำมำรถแกไ้ ขหรอื เพกิ ถอนได ้ 13.4.1 การอายดั ทด่ี นิ นำยวชิ ยั ทำสญั ญำจะซอื้ ทด่ี นิ มโี ฉนดทด่ี นิ แปลงหนงึ่ จำกนำยองอำจ โดยมหี ลักฐำนเป็ น หนังสอื สญั ญำกันวำ่ นำยองอำจจะไปจดทะเบยี นซอ้ื ขำยทด่ี นิ แปลงนใี้ หน้ ำยวชิ ยั ในวนั ท่ี 10 ตลุ ำคม 2539 ต่อมำนำยองอำจไปทำสัญญำจะขำยทดี่ นิ แปลงนี้ใหน้ ำยไพโรจน์ เชน่ น้ี นำยวชิ ยั มสี ทิ ธขิ อ อำยดั ทดี่ นิ แปลงนหี้ รอื ไม่ เพรำะเหตใุ ด นำยวชิ ัยทำสัญญำจะซอ้ื ทดี่ นิ ทม่ี โี ฉนดทดี่ นิ จำกนำยองอำจโดยมหี ลักฐำนเป็ นหนังสอื สัญญำวำ่ จะไปจดทะเบยี นซอื้ ขำยกันในวันท่ี 10 ตลุ ำคม 2539 ต่อมำนำยองอำจไปทำสัญญำจะ ขำยทดี่ นิ แปลงน้ีใหน้ ำยไพโรจน์ นำยวชิ ัยมสี ทิ ธมิ ำขออำยัดทด่ี นิ แปลงน้ีไวก้ ่อนได ้ ตำม ป.ทด่ี นิ มำตรำ 83 เพรำะถอื วำ่ นำยวชิ ัยผจู ้ ะซอื้ เป็ นผมู ้ สี ว่ นไดส้ ว่ นเสยี ในทด่ี นิ อันอำจจะฟ้องรอ้ งบังคับใหม้ ี กำรจดทะเบยี นหรอื ใหม้ กี ำรเปลย่ี นแปลงทำงทะเบยี นใหแ้ กต่ นได ้ 13.4.2 ก า ร เ พิก ถ อ น แ ล ะ ก า ร แ ก้ไ ข ก า ร จ ด ท ะ เ บีย น สิท ธิแ ล ะ นิติก ร ร ม ใ น อสงั หารมิ ทรพั ยท์ ท่ี าไปโดยคลาดเคลอื่ นหรอื ไมช่ อบดว้ ยกฎหมาย ถำ้ มกี ำรจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมใหบ้ คุ คลทไ่ี ดป้ ลอมตัวมำโดยเจำ้ ของทดี่ นิ จรงิ ๆไมร่ ู ้ เรอ่ื ง บคุ คลใดจะมสี ทิ ธเิ พกิ ถอนกำรจดทะเบยี นดงั กลำ่ ว ถำ้ มกี ำรจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมใหบ้ คุ คลทไ่ี ดป้ ลอมตัวมำโดยเจำ้ ของทด่ี นิ จรงิ ๆไมร่ ู ้ เรอ่ื งถอื วำ่ เป็ นกำรจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนิตกิ รรมเกย่ี วกับอสังหำรมิ ทรัพยท์ ท่ี ำไปโดยไมช่ อบดว้ ย กฎหมำย ผมู ้ สี ทิ ธเิ พกิ ถอนกำรจดทะเบยี นดงั กลำ่ วคอื (1) อธบิ ดกี รมทดี่ นิ (2) ศำล ถำ้ มบี คุ คลใดยนื่ คำรอ้ งตอ่ ศำลใหเ้ พกิ ถอนกำรจดทะเบยี นไมว่ ำ่ กำรจดทะเบยี น จะทำทใี่ ดก็ตำม ( ป.ทดี่ นิ มำตรำ 61) แบบประเมนิ ผลการเรยี นหนว่ ยท่ี 13 1. พนักงำนเจำ้ หนำ้ ที่ ท่ีกฎหมำยท่ีดนิ กำหนดใหเ้ ป็ นผูท้ ำกำรจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนิตกิ รรม เกยี่ วกบั อสงั หำรมิ ทรัพย์ คอื เจำ้ พนักงำนทด่ี นิ ทอ้ งทที่ ด่ี นิ นัน้ ตงั้ อยู่ และนำยอำเภอทอ้ งท่ี 2. ตำมกฎหมำยทดี่ นิ ปัจจุบัน นำยอำเภอทอ้ งทยี่ ังเป็ นผูม้ หี นำ้ ทจี่ ดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรม เกยี่ วกับอสังหำรมิ ทรัพย์ อยู่ คอื ยังมอี ำนำจจดทะเบยี นอยู่ จนกวำ่ รัฐมนตรมี หำดไทยจะประกำศ ยกเลกิ อำนำจของนำยอำเภอเป็ นเขตๆ ไปทั่วรำชอำณำจักร 3. ทดี่ นิ ทม่ี หี นังสอื รับรองกำรทำประโยชน์ กฎหมำยทด่ี นิ บังคับไวว้ ำ่ กำรโอนทดี่ นิ ชนดิ นีต้ อ้ ง ทำเป็ นหนังสอื และจดทะเบยี นต่อพนักงำนเจำ้ หนำ้ ที่เท่ำนัน้ จะโอนโดยสง่ มอบกำรครองครอง ไมไ่ ด ้ 4. กำรจดทะเบยี นมรดกในทดี่ นิ พนักงำนเจำ้ หนำ้ ทต่ี อ้ งประกำศใหผ้ มู ้ สี ว่ นไดส้ ว่ นเสยี คัดคำ้ น ภำยในเวลำ 30 วนั 5. กำรจดทะเบยี นทตี่ อ้ งมกี ำรประกำศใหค้ นมำคัดคำ้ นกอ่ นกำรจดทะเบยี นคอื สญั ญำซอ้ื ขำย ทดี่ นิ ทม่ี โี ฉนดตรำจอง 6. กำรจดทะเบียนซ้ือขำยท่ีดนิ พรอ้ มบำ้ นในท่ีดนิ มีโฉนดท่ีดนิ ไม่ตอ้ งมีประกำศใหค้ นมำ คัดคำ้ นกอ่ นจดทะเบยี น 7. กำรซอ้ื ขำยทด่ี นิ มโี ฉนดทด่ี นิ เพยี งครง่ึ แปลง จะตอ้ งมกี ำรรังวดั ทดี่ นิ กอ่ นกำรจดทะเบยี น 8. กำรจดทะเบยี นทด่ี นิ ตำ่ งทอ้ งท่ี จะทำไดโ้ ดยอำศยั หลักเกณฑ์ กำรจดทะเบยี นนัน้ จะตอ้ งไม่ มกี ำรประกำศกอ่ นกำรจดทะเบยี น และ กำรจดทะเบยี นนัน้ จะตอ้ งไมม่ รี ังวดั กอ่ นกำรจดทะเบยี น 9. กำรซอื้ ทด่ี นิ มโี ฉนดทอี่ ยทู่ จี่ ังหวดั เชยี งใหม่ คกู่ รณีอำจ จะยนื คำขอไดจ้ ำกสำนักงำนทดี่ นิ ที่ แหง่ ใดก็ไดท้ ั่วรำชอำณำจักร 10.กำรจดทะเบยี นต่ำงทอ้ งทจี่ ะกระทำไมไ่ ด ้ ถำ้ กำรจดทะเบยี นนัน้ ตอ้ งมกี ำรประกำศกอ่ นกำร จดทะเบยี น
71 11.กำรไดม้ ำซง่ึ กำรครอบครองปรปักษ์ในท่ีดนิ ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1382 นั้น ผูไ้ ดม้ ำได ้ กรรมสทิ ธใิ์ นทด่ี นิ แปลงนัน้ ทันทเี มอ่ื ปฏบิ ัตถิ กู ตอ้ งตำมหลักเกณฑท์ ี่ ป.พ.พ. มำตรำ 1382 บัญญัติ ไว ้ 12.กำรทผี่ มู ้ สี ว่ นไดส้ ว่ นเสยี ขออำยัดทดี่ นิ นัน้ ถำ้ พนักงำนเจำ้ หนำ้ ทสี่ อบสวนแลว้ เห็นสมควร เชอ่ื ถอื ไดก้ ็ใหร้ ับอำยดั ไวไ้ ดม้ กี ำหนด 30 วนั นับแตว่ นั ทส่ี ง่ั รับอำยัด 13.ที่ดนิ ที่มี น.ส. 3 ในกำรโอนจำเป็ นตอ้ งทำเป็ นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงำน เจำ้ หนำ้ ทเ่ี ทำ่ นัน้ 14.ทด่ี นิ มี ส.ค. 1 ในกำรโอนตอ้ งมกี ำรโอนโดยสง่ มอบกำรครอบครองใหผ้ รู ้ ับโอนเพยี งอยำ่ ง เดยี ว 15.ทดี่ นิ ที่มใี บไต่สวน เป็ นท่ดี นิ ทส่ี ำมำรถทำกำรโอนโดยจดทะเบียนต่อพนักงำนเจำ้ หนำ้ ที่ และโอนโดยกำรสง่ มอบกำรครอบครองใหผ้ รู ้ ับโอนไดท้ ัง้ สองอยำ่ ง 16.กำรจดทะเบียนลงชอ่ื ผูจ้ ัดกำรมรดกโดยพนิ ัยกรรมลงในโฉนดท่ีดนิ จำเป็ นตอ้ งมี กำร ประกำศกอ่ นกำรจดทะเบยี น 17.กำรจดทะเบยี นขำยบำ้ นและทด่ี นิ พรอ้ มกัน ในทด่ี นิ ทมี่ ี น.ส. 3 ก. ไมจ่ ำเป็ นตอ้ งมกี ำร ประกำศกอ่ นกำรจดทะเบยี น หนว่ ยท่ี 14 การปฏริ ปู ทดี่ นิ เพอื่ เกษตรกรรม 1. หลักกำรเบอื้ งตน้ ของกำรปฏริ ูปทด่ี นิ เพื่อเกษตรกรรม ครอบคลุมเน้ือหำสำระในสว่ นของ แนวคดิ ที่มำของกำรปฏริ ูปทดี่ นิ ววิ ัฒนำกำรของกฎหมำยปฏริ ูปท่ดี นิ ในประเทศไทย นอกจำกน้ี กำรศกึ ษำถงึ ควำมหมำยของคำสำคัญตำมกฎหมำยปฏริ ปู ทดี่ นิ และกฎหมำยอน่ื ทเี่ กยี่ วขอ้ ง ก็ถอื วำ่ เป็ นสำระสำคญั ทน่ี ำไปสคู่ วำมเขำ้ ใจในเนอื้ หำของกำรปฏริ ปู ทด่ี นิ เพอ่ื เกษตรกรรมยง่ิ ขนึ้ 2. องคก์ รทำหนำ้ ทด่ี ำเนนิ กำรปฏริ ปู ทดี่ นิ ปฏริ ปู ทด่ี นิ เพอ่ื เกษตรกรรมนัน้ ประกอบไปดว้ ยหลำย สว่ นทัง้ ทเ่ี ป็ นคณะกรรมกำรทท่ี ำหนำ้ ทกี่ ำหนดนโยบำยและแผน ตลอดจนองคก์ รทที่ ำหนำ้ ทอี่ นุมัติ เพอ่ื กำรดำเนนิ กำรตำมโครงกำรปฏริ ูปทด่ี นิ ซงึ่ มอี ำนำจหนำ้ ทล่ี ดหล่ันกันลงไป โดยมอี งคก์ รทเี่ ป็ น ส่วนรำชกำรทัง้ ในส่วนกลำงและส่วนภูมภิ ำค ทำหนำ้ ที่ดำเนินกำรตำมนโยบำยและแผนของ คณะกรรมกำร นอกจำกนใ้ี นกำรปฏริ ูปทดี่ นิ เพอ่ื เกษตรกรรมยังมกี องทนุ ทใ่ี ชใ้ นกำรปฏริ ปู ทด่ี นิ อกี ทัง้ กรรมกำรดำ้ นตำ่ งๆ ทำหนำ้ ทที่ เ่ี กย่ี วขอ้ งและสบื เนอ่ื งจำกผลกำรปฏริ ปู ทด่ี นิ เพอื่ ทำใหก้ ำรปฏริ ปู ทดี่ นิ บรรลวุ ตั ถปุ ระสงคต์ ำมเจตนำรมณ์ 3. กำรด ำเนินงำนปฏิรูปที่ดินเพ่ือเกษตรกรรม เป็ นผลจ ำกกำรปฏิบัติใหเ้ ป็ นไป ตำม พระรำชบัญญัตกิ ำรปฏริ ูปทด่ี นิ พ.ศ. 2518 โดยมเี นื้อหำในส่วนทีเ่ ป็ นสำระสำคัญ กล่ำวคอื กำร กำหนดเขตปฏริ ูปทด่ี นิ ประเภททดี่ นิ ทนี่ ำมำใชใ้ นเขตปฏริ ูปทดี่ นิ อำนำจหนำ้ ทขี่ องสำนักงำนกำร ปฏริ ูปทด่ี นิ เพ่อื เกษตรกรรม ตลอดจนเจำ้ พนักงำนในกำรดำเนินกำรปฏริ ูปทด่ี นิ กำรจัดท่ีดนิ ให ้ เกษตรกร ผลภำยหลังกำรจัดทดี่ นิ ใหเ้ กษตรกร ตลอดจนโครงกำรทห่ี น่วยงำนของรัฐใหก้ ำรสง่ เสรมิ และพัฒนำเพอื่ เพม่ิ ผลผลติ ใหเ้ กษตรกรในเขตปฏริ ปู ทดี่ นิ 14.1 หลกั เบอ้ื งตน้ ของการปฏริ ปู ทดี่ นิ เพอื่ เกษตรกร 1. กำรปฏริ ปู ทดี่ นิ เพอื่ เกษตรกรรมมแี นวคดิ มำจำกกำรทเี่ กษตรกรขำดแคลนทดี่ นิ ทำกนิ หรอื มี ขนำดท่ีดนิ ไม่เพียงพอกับกำรทำกิน ตลอดจนผลผลติ ทำงกำรเกษตรกรรมตกต่ำ ส่งผลให ้ เศรษฐกจิ ของประเทศตกต่ำ ทำใหม้ ปี ัญหำต่อประเทศชำตใิ นภำพรวม เนื่องจำกผลผลติ ทำงกำร เกษตรไม่เออื้ ต่อกำรพัฒนำประเทศ รำยไดข้ องเกษตรกรต่ำลงและกำรถอื กรรมสทิ ธใ์ิ นทด่ี นิ ไม่มี กำรกระจำยไปยังเกษตรกรทจ่ี ำเป็ นตอ้ งใชพ้ น้ื ทด่ี นิ จงึ มแี นวคดิ ในกำรปรับปรงุ แกไ้ ขปัญหำดงั กลำ่ ว โดยวธิ กี ำรปฏริ ปู ทด่ี นิ เพอ่ื เกษตรกรรม 2. กำรเปลย่ี นแปลงทำงเศรษฐกจิ ของประเทศจำกกำรทำกำรเกษตรเพอื่ ยังชพี เปลยี่ นไปเป็ น เพอ่ื กำร คำ้ รัฐมนี โยบำยใหก้ ำรชว่ ยเหลอื สนับสนุนกำรทำเกษตรกรรมโดยกำรจัดทำสำธำรณูปโภค แตย่ งั คงมปี ัญหำในเรอ่ื งกำรกระจำยทด่ี นิ เกษตรกรใชท้ ำกนิ ซงึ่ ทำใหผ้ ลผลติ ทำงกำรเกษตรตกต่ำ ตำมแนวคดิ ในขอ้ 1 ปัญหำดังกล่ำวมที ่ีมำจำกกำรเกษตรกรขำยทด่ี นิ ทำกนิ ใหแ้ ก่นำยทุน ทำให ้
72 เกษตรกรกลำยเป็ นผเู ้ ชำ่ ทดี่ นิ สง่ ผลใหเ้ กษตรกรมฐี ำนะยำกจนไม่สำมำรถมชี วี ติ ควำมเป็ นอยไู่ ดด้ ี เท่ำที่ควร กระทั่งมีเหตุกำรณ์เกดิ กำรเรียกรอ้ งที่ดนิ ทำกนิ ในกลุ่มเกษตรกรที่เดนิ ขบวนเขำ้ มำ ประทว้ งรัฐบำล รวมทัง้ ยังมเี กษตรกรอกี ส่วนหนงึ่ ใชว้ ธิ กี ำรบุกรุกป่ ำสงวน ปัญหำต่ำงๆท่ีเกดิ ขน้ึ ดังกลำ่ วผนวกกับแนวคดิ ของกำรปฏริ ปู ทด่ี นิ ทม่ี มี ำอยกู่ อ่ นแลว้ จึงไดม้ กี ำรผลักดันใหเ้ ป็ นนโยบำย กำรปฏริ ปู ทด่ี นิ ซง่ึ ในทสี่ ดุ ไดม้ ผี ลใชบ้ ังคับเป็ นกฎหมำยปฏริ ปู ทดี่ นิ เพอื่ เกษตรกรรม 3. พระรำชบัญญัตกิ ำรปฏริ ูปทด่ี นิ เพอ่ื เกษตรกรรม พ.ศ. 2518 มแี กไ้ ข 2 ครัง้ ใน พ.ศ. 2519 และ พ.ศ. 2532 เพอ่ื ใหเ้ กดิ ควำมชัดเจน ควำมคลอ่ งตัวและบรรลตุ ำมเจตนำรมณ์ของกฎหมำยใน กำรปฏริ ปู ทด่ี นิ เพอ่ื เกษตรกรรม 4. กำรศกึ ษำถงึ คำศัพทส์ ำคัญในกฎหมำยปฏริ ูปทดี่ นิ เป็ นสง่ิ จำเป็ นอยำ่ งยง่ิ เพอื่ ใหท้ รำบถงึ ควำมหมำยของคำศพั ทบ์ ำงคำ เชน่ เขตปฏริ ปู ทด่ี นิ ทดี่ นิ ของรัฐ เกษตรกร ซง่ึ ในคำบำงคำมปี ัญหำ ในกำรปฏบิ ัตมิ ำกในกำรตคี วำมเพ่ือใหเ้ ป็ นไปตำมเจตนำรมณ์ของกฎหมำยท่ีดนิ นอกจำกน้ียัง จำเป็ นตอ้ งศกึ ษำและเขำ้ ใจคำวำ่ กรรมสทิ ธ์ิ ซงึ่ นำไปใชก้ ับกำรถอื ครองทดี่ นิ ของเกษตรกรในเขต ปฏริ ูปที่ดนิ และตำมพระรำชบัญญัตกิ ำรปฏริ ูปที่ดนิ เพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 มบี ทบัญญัตทิ ี่ กำหนดใหเ้ กษตรกรอำจมกี รรมสทิ ธใิ์ นทด่ี นิ ทต่ี นถอื ครองจำก ส.ป.ก. ดว้ ย 14.1.1 แนวคดิ ในการปฏริ ปู ทดี่ นิ เพอ่ื เกษตรกรรม อธบิ ำยควำมหมำยของกำรปฏริ ปู กำรเกษตร ปฏริ ปู ทดี่ นิ ในควำมหมำยอยำ่ งแคบ และกำร ปฏริ ูปท่ีดนิ ในควำมหมำยอย่ำงกวำ้ ง พรอ้ มเช่ือมโยงควำมสัมพันธ์ของควำมหมำยกำรปฏริ ูป กำรเกษตรกบั กำรปฏริ ปู ทดี่ นิ กำรปฏริ ูปกำรเกษตร หมำยถงึ กำรปรับปรุงเปลยี่ นแปลงโครงสรำ้ งทำงกำรเกษตรทไี่ ม่ ถกู ตอ้ งหรอื ไมด่ ี กำรปฏริ ปู ทด่ี นิ ในควำมหมำยอยำ่ งแคบ หมำยถงึ กำรกระจำยหรอื กำรถอื ครองทดี่ นิ จำกผู ้ ทม่ี ที ด่ี นิ มำกพอเพยี งตอ่ กำรทำกนิ นำมำกระจำยใหแ้ ก่ผทู ้ ข่ี ำดแคลน หรอื มปี ัญหำเกยี่ วกับกำรมี ทด่ี นิ หรอื ถอื ครองทดี่ นิ เพอ่ื กำรประกอบอำชพี กำรปฏริ ปู ทด่ี นิ ในควำมหมำยอยำ่ งกวำ้ ง มคี วำมหมำยคลมุ ไปถงึ กำรกระจำยกำรถอื ครอง ที่ดนิ (ท่ีถือเป็ นกำรปฏริ ูปที่ดนิ ในควำมหมำยอย่ำงแคบ) และยังรวมไปถงึ กำรดำเนินกำรของ หน่วยงำนของรัฐ เพ่ือจัดทำกจิ กรรมและโครงกำรดำ้ นต่ำงๆ ที่มีลักษณะเอ้อื ประโยชน์ต่อก ำร สนับสนุนใหเ้ กษตรกรมเี ศรษฐกจิ และชวี ติ ควำมเป็ นอยทู่ ด่ี ขี นึ้ สว่ นควำมสัมพันธข์ องกำรปฏริ ูปกำรเกษตรกับกำรปฏริ ูปทด่ี นิ คอื กำรปฏริ ูปทด่ี นิ อยำ่ ง กวำ้ งถอื เป็ นกำรปฏริ ปู กำรเกษตร 14.1.2 ทม่ี าของการปฏริ ปู ทดี่ นิ เพอ่ื เกษตรกรรม อธบิ ำยทมี่ ำของกำรปฏริ ูปทด่ี นิ และเหตผุ ลของกำรท่ีประเทศไทยจำเป็ นตอ้ งมกี ฎหมำย ปฏริ ปู ทดี่ นิ เพอ่ื เกษตรกรรม ท่ีมำและเหตุผลที่ประเทศไทยจำเป็ นตอ้ งมีกฎหมำยปฏิรูปที่ดินเพ่ือเกษตรกรรม เนื่องมำจำกกำรขำดแคลนทดี่ นิ ทำกนิ ของเกษตรกร ปัญหำควำมยำกจนของเกษตรกร กำรไม่มี นโยบำยเพอ่ื พัฒนำทำงกำรเกษตรเพอื่ เป็ นแนวทำงหรอื สวสั ดกิ ำรใหแ้ กเ่ กษตรกรอยำ่ งพอเพยี ง ซงึ่ สง่ ผลกระทบตอ่ ประเทศในภำพรวม 14.1.3 ววิ ฒั นาการของกฎหมายปฏริ ปู ทดี่ นิ ในประเทศไทย เหตใุ ดพระรำชบัญญัตกิ ำรปฏริ ปู ทด่ี นิ เพอ่ื เกษตรกรรม พ.ศ. 2518 จงึ มกี ำรแกไ้ ขคอ่ นขำ้ ง เร็วมำก กลำ่ วคอื แกไ้ ขในปี พ.ศ. 2519 ทัง้ ทก่ี ฎหมำยมผี ลบงั คับใชไ้ มถ่ งึ 1 ปี กฎหมำยปฏิรูปที่ดนิ เพื่อกำรเกษตรมีบทบัญญัตทิ ่ีไม่รัดกุมและเหมำะสมทำใหเ้ ป็ น อปุ สรรคตอ่ กำรดำเนนิ กำรปฏริ ปู ทดี่ นิ อยหู่ ลำยประกำร อธบิ ำยเหตผุ ล และสำระสำคัญของกำรแกไ้ ขกฎหมำยปฏริ ูปทด่ี นิ เพอ่ื เกษตรกรรมในครัง้ ทส่ี องโดยสงั เขป เหตุผลในกำรแกไ้ ขเพมิ่ เตมิ กฎหมำยปฏริ ูปทดี่ นิ เพอ่ื กำรเกษตรในครัง้ ทสี่ อง เน่ืองจำก ยังคงมอี ปุ สรรคทที่ ำใหไ้ ม่อำจดำเนนิ กำรไปโดยเหมำะสมตำมควร และสมควรขยำยขอบเขตกำร
73 จัดกำรปฏริ ปู ทดี่ นิ ใหก้ วำ้ งขวำงขนึ้ ใหส้ ำมำรถชว่ ยเหลอื ผปู ้ ระสงคจ์ ะเป็ นเกษตรกรได ้ ตลอดจนกำร จัดทด่ี นิ เพอ่ื ใหก้ ำรดำเนนิ งำนครงวงจรภำคเกษตรกรรม 14.1.4 ความหมายของคาศพั ทส์ าคญั ในกฎหมายปฏริ ปู ทด่ี นิ เพอื่ เกษตรกรรม คำวำ่ “เกษตรกร” มีควำมหมำยประกำรใด โดยเปรียบเทียบกฎหมำยปฏริ ูปท่ีดนิ เพื่อ เกษตรกรรมฉบับปัจจบุ นั กบั กฎหมำยปฏริ ปู ทด่ี นิ เพอื่ เกษตรกรรมฉบบั เดมิ เกษตรกร ตำมควำมหมำยของกฎหมำยปฏริ ูปทีด่ นิ ฉบับเดมิ หมำยถงึ ผปู ้ ระกอบอำชพี เกษตรกรรมเป็ นหลัก ส่วนคำวำ่ เกษตรกรตำมควำมหมำยของกฎหมำยปฏริ ูปทด่ี นิ ฉบับปัจจุบัน นอกจำกจะหมำยถงึ ผปู ้ ระกอบอำชพี เกษตรกรเป็ นหลักแลว้ ยังหมำยควำมรวมถงึ บุคคลผยู ้ ำกจน หรือผูจ้ บกำรศกึ ษำทำงดำ้ นเกษตรกรรม หรอื ผูเ้ ป็ นบุตรของเกษตรกร บรรดำซง่ึ ไม่มีที่ดนิ เพ่ือ เกษตรกรรมเป็ นของตนเองและประสงคจ์ ะประกอบอำชพี เกษตรกรรมเป็ นหลัก ควำมหมำยของคำว่ำ “กรรมสทิ ธ”ิ์ และกรรมสทิ ธท์ิ ่มี คี วำมเกยี่ วขอ้ งกับกฎหมำยปฏริ ูป ทด่ี นิ เพอ่ื เกษตรกรรมอยำ่ งไร คำว่ำกรรมสทิ ธ์ไิ ม่มีกฎหมำยใดใหค้ ำนิยำมไวแ้ ต่ตำมประมวลกฎหมำยท่ีดนิ ไดใ้ ห ้ ควำมหมำยไวว้ ำ่ กรรมสทิ ธ์ิ ถอื เป็ นสว่ นหนงึ่ ของสทิ ธใิ นทด่ี นิ เป็ นสทิ ธขิ องเจำ้ ของทจี่ ะดำเนนิ กำร อยำ่ งไรก็ไดใ้ นทรัพยส์ นิ ทต่ี นเป็ นเจำ้ ของ (ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1336 ) กรรมสทิ ธมิ์ ีควำมหมำยเกี่ยวขอ้ งกับกฎหมำยปฏริ ูปท่ีดนิ ในแง่ที่เกษตรกรสำมำรถมี กรรมสทิ ธใ์ิ นทดี่ นิ ทร่ี ัฐจัดใหใ้ นเขตปฏริ ปู ทด่ี นิ เพอ่ื เกษตรกรรมได ้ 14.2 องคก์ รดาเนนิ การปฏริ ปู ทดี่ นิ เพอื่ เกษตรกรรม 1. คณะกรรมกำรปฏิรูปท่ีดนิ เพ่ือเกษตรกรรมถือเป็ นองค์กรหลัก ในกำรปฏริ ูปที่ดินเพ่ือ เกษตรกรรมในสว่ นทเี่ กยี่ วกบั กำรใหน้ โยบำย กำรกำกับดแู ลสว่ นรำชกำรทดี่ ำเนนิ กำรปฏริ ปู ทด่ี นิ ซง่ึ มโี ครงสรำ้ งคอ่ นขำ้ งใหญ่ และมอี ำนำจหนำ้ ทต่ี ำมทกี่ ฎหมำยกำหนดหลำยประกำร 2. สำนักงำนกำรปฏริ ูปที่ดนิ เพอ่ื เกษตรกรรม หรอื ส.ป.ก. เป็ นองคก์ รหลักในกำรดำเนินกำร เพอื่ กำรปฏริ ปู ทดี่ นิ เพอ่ื เกษตรกรรม เป็ นสว่ นรำชกำรในระดับกรมสงั กดั กระทรวงเกษตรและสหกรณ์ โดยในกำรดำเนนิ กำรปฏริ ูปทด่ี นิ นี้ ส.ป.ก. จะมแี นวนโยบำยและกำรกำหนดภำรกจิ หรอื ขนั้ ตอนใน กำรดำเนนิ กำรปฏริ ปู ทด่ี นิ ใหเ้ ป็ นไปตำมเจตนำรมณ์ของกฎหมำย 3. คณะกรรมกำรปฏริ ปู ทด่ี นิ จังหวดั เป็ นองคก์ รทก่ี ำหนดนโยบำยและกำกับดแู ลสว่ นรำชกำรที่ เกย่ี ว ขอ้ งกับกำรปฏริ ูปทดี่ นิ ในระดับจังหวัด ทม่ี สี ว่ นเกยี่ วขอ้ งกับองคก์ รเพอ่ื กำรปฏริ ปู ทด่ี นิ ในสว่ น อน่ื ๆ อย่ำงเป็ นระบบ มโี ครงสรำ้ งที่ค่อนขำ้ งใหญ่ และมอี ำนำจหนำ้ ที่และควำมรับผดิ ชอบตำม กฎหมำยหลำยประกำร 4. สำนักงำนปฏริ ูปที่ดนิ จังหวัด หรอื ส.ป.ก. จังหวัด เป็ นหน่วยงำนในสังกัดของ ส.ป.ก. มี อำนำจหนำ้ ทใ่ี นกำรดำเนนิ กำรปฏริ ูปทด่ี นิ เพอื่ เกษตรกรรม ตำมทคี่ ณะกรรมกำรกำรปฏริ ูปทด่ี นิ เพอ่ื เกษตรกรรมและคณะกรรมกำรกำรปฏริ ปู ทด่ี นิ จังหวดั กำหนด 5. กองทุนกำรปฏริ ูปที่ดนิ เพ่ือเกษตรกรรมจัดตัง้ ขนึ้ มำพรอ้ มกับ ส .ป.ก. โดยไดเ้ งนิ และ ทรัพยส์ นิ จำกทัง้ รัฐบำลและแหลง่ เงนิ อนื่ ๆ เพอ่ื เป็ นทนุ หมนุ เวยี น และใชจ้ ำ่ ยเพอื่ กำรปฏริ ปู ทด่ี นิ เพอื่ เกษตรกรรม ปัจจุบันกองทุนกำรปฏริ ูปทดี่ นิ เพอื่ เกษตรกรรมนี้ เป็ นกองทุนทที่ ำใหก้ ำรปฏริ ูปทด่ี นิ บรรลวุ ตั ถปุ ระสงคใ์ นหลำยสว่ น 6. คณะกรรมกำรกำหนดเงนิ คำ่ ทดแทนและคณะกรรมกำรอุทธรณ์ เป็ นองคก์ รทจี่ ัดตัง้ ขน้ึ ตำม กฎหมำยท่ีดนิ เพ่ือเกษตรกรรม และมีหนำ้ ท่ีตำมกฎหมำยที่เกี่ยวขอ้ ง กรณีกำรกำหนดเงินค่ำ ทดแทนจำกกำรเวนคืนท่ีดนิ ของเอกชน ซงึ่ หำกผูท้ ่ีถูกเวนคืนไม่เห็นชอบดว้ ยกับจำนวนเงนิ ที่ คณะกรรมกำรกำหนดเงนิ คำ่ ทดแทน ก็สำมำรถอทุ ธรณ์ตอ่ คณะกรรมกำรอทุ ธรณ์ได ้ 14.2.1 คณะกรรมการปฏริ ปู ทด่ี นิ เพอ่ื เกษตรกรรม ปัจจุบันคณะกรรมกำรปฏริ ูปทด่ี นิ เพอ่ื เกษตรกรรมมกี ำรออกประกำศ และระเบยี บเพอื่ ใช ้ ในกำรดำเนินงำนปฏริ ูปที่ดนิ เป็ นจำนวนมำก ใหย้ กตัวอย่ำงระเบยี บคณะกรรมกำรปฏริ ูปท่ีดนิ เพ่อื เกษตรกรรมทอ่ี อกตำมอำนำจหนำ้ ทแ่ี ละควำมรับผดิ ชอบ ตำมมำตรำ 19 พระรำชบัญญัตกิ ำรปฏริ ูป ทดี่ นิ เพอ่ื เกษตรกรรม พ.ศ. 2518
74 ตัวอยำ่ ง เชน่ ระเบยี บคณะกรรมกำรปฏริ ูปทดี่ นิ เพอื่ เกษตรกรรม วำ่ ดว้ ยกำรใหเ้ กษตรกร และสถำบันเกษตรกรผไู ้ ดร้ ับทด่ี นิ จำกกำรปฏริ ปู ทดี่ นิ เพอ่ื กำรเกษตรกรรมปฏบิ ัตเิ กย่ี วกับกำรเขำ้ ทำ ประโยชนใ์ นทด่ี นิ พ.ศ. 2535 14.2.2 สานกั งานการปฏริ ปู ทดี่ นิ เพอ่ื เกษตรกรรม อธบิ ำยภำรกจิ หรอื ขนั้ ตอนในกำรดำเนนิ งำนปฏริ ปู ทดี่ นิ ของ ส.ป.ก. วำ่ มคี วำมสอดคลอ้ ง กับนโยบำยที่ ส.ป.ก. ไดก้ ำหนดไวเ้ พอื่ กำรปฏริ ปู ทด่ี นิ ประกำรใด ขัน้ ตอนในกำรดำเนินกำรของ ส.ป.ก. ในกำรเตรียมกำร กำรจัดที่ดนิ กำรพัฒนำ โครงสรำ้ งพ้ืนฐำนและกำรเพ่ิมรำยไดน้ ั้นถือไดว้ ่ำเป็ นกำรดำเนินงำนของ ส .ป.ก. ท่ีมีควำม สอดคลอ้ งกับนโยบำยในกำรดำเนนิ งำนของ ส.ป.ก. เพอื่ สนองนโยบำยของรัฐและเพอ่ื ใหก้ ำร ปฏริ ปู ทด่ี นิ บรรลเุ ป้ำหมำยโดยเร็วทสี่ ดุ 14.2.3 คณะกรรมการปฏริ ปู ทดี่ นิ จงั หวดั ใหอ้ ธบิ ำยอำนำจหนำ้ ที่และควำมรับผดิ ชอบของคณะกรรมกำรปฏริ ูปท่ีดนิ จังหวัดพอ สงั เขป อำนำจหนำ้ ท่ีหลักของคณะกรรมกำรปฏริ ูปท่ีดนิ จังหวัดคอื กำรกำหนดมำตร กำรและ วธิ กี ำรปฏบิ ัตงิ ำนของสำนักงำนกำรปฏริ ูปทีด่ นิ จังหวัด และยังมอี ำนำจหนำ้ ทีใ่ นกำรพจิ ำรณำให ้ ควำมเห็นชอบในเรอื่ งต่ำงๆ ทส่ี ำนักงำนกำรปฏริ ปู ทดี่ นิ จังหวัดเสนอตดิ ตำมกำรปฏบิ ัตงิ ำนของ ส. ป.ก. จังหวดั พจิ ำรณำผลกำรปฏบิ ัตงิ ำน จัดทำงบประมำณคำ่ ใชจ้ ำ่ ยดำเนนิ กำรเกยี่ วกับกำรเงนิ และ กจิ กำรอื่นๆ ในกำรปฏริ ูปท่ีดนิ เพ่ือเกษตรกรรม ตลอดจนวำงระเบยี บหรือขอ้ บังคับเกยี่ วกับกำร ปฏบิ ัตงิ ำนของ ส.ป.ก. จังหวดั 14.2.4 สานกั งานคณะกรรมการปฏริ ปู ทด่ี นิ จงั หวดั ใหอ้ ธบิ ำยอำนำจหนำ้ ที่ของสำนักงำนปฏริ ูปที่ดนิ จังหวัด เกย่ี วกับกำรปฏริ ูปที่ดนิ เพ่ือ เกษตรกรรม ส.ป.ก. จังหวัดมีอำนำจหนำ้ ท่ีในกำรดำเนินกำรปฏิรูปที่ดนิ เพื่อเกษตรกรรม ตำมที่ คณะกรรมกำรปฏริ ปู ทด่ี นิ เพอ่ื เกษตรกรรม และคณะกรรมกำรปฏริ ปู ทดี่ นิ จังหวดั กำหนด 14.2.5 กองทนุ การปฏริ ปู ทดี่ นิ เพอ่ื เกษตรกรรม มีควำมคดิ เห็นอย่ำงไรกับกำรบริหำรจัดกำรองค์กรของกองทุนกำรปฏิรูปท่ีดนิ เพื่อ เกษตรกรรม หำกนำไปเปรยี บเทยี บกับองคก์ รหรอื สถำบันกำรเงนิ ทต่ี อ้ งมกี ำไรหรอื เลย้ี งตวั เองได ้ กองทนุ กำรปฏริ ปู ทด่ี นิ เพอื่ เกษตรกรรม ไมน่ ่ำจะนำไปเปรยี บเทยี บกับองคก์ รหรอื สถำบัน กำรเงนิ ทั่วไปที่ตอ้ งมีกำไรหรือเลยี้ งตัวเองได ้ เนื่องจำกโดยวัตถุประสงค์และเจตนำรมณ์ของ กฎหมำยปฏริ ูปทดี่ นิ เพอื่ กำรเกษตรกรรมเป็ นกำรกระจำยกำรถอื ครองทด่ี นิ ใหเ้ กษตรกร ตลอดจน กำรพัฒนำควำมเป็ นอยขู่ องเกษตรกรใหด้ ขี นึ้ มใิ ชเ่ ป็ นกำรดำเนนิ กำรเพอื่ หำกำไร 14.2.6 คณะกรรมการกาหนดเงนิ คา่ ตอบแทนและคณะกรรมการอทุ ธรณ์ อธบิ ำยขัน้ ตอนกำรดำเนนิ งำนของคณะกรรมกำรกำหนดเงนิ ทดแทนและคณะกรรมกำร อุทธรณ์ ซ่ึงมีควำมหมำยเก่ียวขอ้ งกัน ในฐำนะท่ีเป็ นองค์กรเสริมเพื่อกำรปฏิรูปท่ีดินเพ่ือ เกษตรกรรม คระกรรมกำรกำหนดเงนิ ทดแทน จะมหี นำ้ ทก่ี ำหนดเงนิ ทดแทนจำกกำรเวนคนื ทด่ี นิ ของ เอกชนโดยพจิ ำรณำปัจจัยหลำยประกำร เชน่ ทำเลทต่ี ัง้ ของทดี่ นิ ควำมสมบรู ณ์ของทดี่ นิ ซง่ึ หำก เจำ้ ของที่ดนิ ที่ไดร้ ับแจง้ จำนวนเงนิ ค่ำทดแทน จำกคณะกรรมกำรกำหนดเงนิ ทดแทนแลว้ ไม่ เห็นชอบดว้ ยกับจำนวนเงนิ ทดแทน ก็มสี ทิ ธอิ ทุ ธรณจ์ ำนวนเงนิ คำ่ ทดแทนตอ่ คณะกรรมกำรอทุ ธรณ์ ได ้ 14.3 การดาเนนิ การปฏริ ปู ทดี่ นิ เพอื่ เกษตรกรรม 1. กำรดำเนนิ กำรปฏริ ูปทีด่ นิ เพอ่ื เกษตรกรรม ในส่วนของกำรกำหนดเขตปฏริ ูปทดี่ นิ ถอื เป็ น จดุ เรม่ิ ตน้ ทสี่ ำคัญของขนั้ ตอนในกำรปฏบิ ตั ขิ อง ส.ป.ก. และพนักงำนเจำ้ หนำ้ ที่ โดยกำรเลอื กพื้นท่ี
75 ทใี่ ชใ้ นกำรปฏริ ปู ที่ ดนิ เพอื่ ประกำศเป็ นเขตปฏริ ปู ทดี่ นิ โดยตรำเป็ นพระรำชกฤษฎกี ำและจัดทำแผน ทแ่ี นบทำ้ ยพระรำชกฤษฎกี ำ 2. เพอ่ื ใหก้ ำรดำเนนิ กำรปฏริ ูปทดี่ นิ เพอื่ เกษตรกรรม เป็ นไปตำมวัตถุประสงคห์ ลักในกำรมอบ สทิ ธใิ นทด่ี นิ แกเ่ กษตรกร ซงึ่ จะตอ้ งใชท้ ดี่ นิ เป็ นจำนวนมำก จงึ ไดม้ กี ำรนำทด่ี นิ ทัง้ ของรัฐและของ เอกชนมำใชใ้ นกำรปฏริ ปู ทดี่ นิ 3. พนักงำนเจำ้ หนำ้ ที่ท่ีอยู่ในเขตปฏริ ูปท่ีดนิ ของเอกชนเพื่อกำรสำรวจท่ีดนิ ตลอดจนทำ เครอื่ งหมำยขอบเขตหรอื แนวเขตโดยปักหลักหรอื ขดุ รอ่ งแนว หรอื กำรสรำ้ งหมดุ หลักฐำนแผนที่ใน เขตปฏริ ปู ทด่ี นิ 4. ส.ป.ก. เป็ นส่วนรำชกำรหลักมีหนำ้ ท่ีหลำยประกำรในกำรดำเนินกำรปฏิรูปท่ีดนิ เพ่ือ เกษตรกรรม อำทิ กำรนำท่ีดินสำธำรณะสมบัตแิ ผ่นซง่ึ เป็ นท่ีดินของรัฐ กำรจัดซื้อหรือกำร ดำเนินกำรเวนคนื ที่ดนิ ของเอกชน มำใชใ้ นกำรปฏริ ูปที่ดนิ ซงึ่ ในกำรดำเนินกำรของ ส.ป.ก. นี้ กฎหมำยปฏริ ปู ทดี่ นิ ก็มบี ทบญั ญัตพิ เิ ศษในสว่ นทเี่ กยี่ วขอ้ งกับกำรดำเนนิ กำรปฏริ ปู ทดี่ นิ ของ ส.ป.ก. อกี ดว้ ย 5. กำรจัดทดี่ นิ ใหเ้ กษตรกรเป็ นสว่ นหนง่ึ ในอำนำจหนำ้ ทข่ี อง ส.ป.ก. ในกำรดำเนนิ กำรปฏริ ูป ท่ีดนิ เพื่อเกษตรกรรม โดยจะจัดใหเ้ กษตรกรมีสทิ ธถิ ือครองไดต้ ำมจำนวนท่ีเหมำะสมกับกำร ประกอบกำรเกษตรในแตล่ ะประเภท นอกเหนอื จำกกำรจัดทดี่ นิ ใหเ้ กษตรแลว้ ส.ป.ก. ยังสำมำรถ จัดทด่ี นิ ใหส้ ถำบันเกษตรกร และผูป้ ระกอบกจิ กำรอ่ืนท่เี ป็ นกำรสนับสนุนหรือเกยี่ วเนื่องกับกำร ปฏริ ปู ทดี่ นิ ใหส้ ถำบันเกษตรกรรม 14.3.1 การกาหนดเขตปฏริ ปู ทดี่ นิ ใหอ้ ธบิ ำยขนั้ ตอนกำรกำหนดเขตปฏริ ปู ทดี่ นิ พอสงั เขป ขนั้ ตอนกำรกำหนดเขตปฏริ ูปทด่ี นิ จะเรมิ่ จำกกำรพจิ ำรณำควำมเหมำะสมของพนื้ ทท่ี จ่ี ะ ใชใ้ นกำรปฏริ ูปทดี่ นิ โดยพจิ ำรณำจำกเกณฑใ์ นกำรจัดอันดับควำมสำคัญกอ่ นหลัง จำกนัน้ จงึ เสนอ คณะกรรมกำรปฏริ ูปทด่ี นิ เพอ่ื เกษตรกรรม หลังจำกคณะกรรมกำรฯ อนุมัตแิ ลว้ ส.ป.ก. จะจัดทำ แผนทเี่ พอ่ื ใชแ้ นบทำ้ ยพระรำชกฤษฎกี ำจำกนัน้ จงึ สง่ ร่ำงไปยังสำนักเลขำธกิ ำรคณะรัฐมนตรี เพอื่ เสนอรัฐมนตรใี หค้ วำมเห็นชอบ เมอื่ คณะรัฐมนตรีใหค้ วำมเห็นชอบแลว้ ก็จะนำทูลเกลำ้ ฯ ถ วำย พระบำทสมเด็จพระเจำ้ อยหู่ ัวฯ เพอ่ื ทรงลงพระปรมำภไิ ธยประกำศในรำชกจิ จำนุเบกษำ 14.3.2 ทด่ี นิ ทนี่ ามาใชใ้ นการปฏริ ปู ทด่ี นิ เหตุใดทด่ี นิ ของรัฐบำงประเภท เมอื่ นำมำใชใ้ นกำรปฏริ ูปทดี่ นิ เพอื่ เกษตรกรรมแลว้ ไม่ จำเป็ นตอ้ งดำเนนิ กำรถอนสภำพตำมกฎหมำยนัน้ ๆ เนื่องจำกกฎหมำยปฏริ ปู ที่ดนิ เพอ่ื เกษตรกรรม มบี ทบัญญัตทิ มี่ ผี ลในกำรถอนสภำพกำร เป็ นสำธำรณะสมบัตขิ องแผ่นดนิ โดยกฎหมำยฉบับน้ี ซงึ่ ไมจ่ ำเป็ นตอ้ งดำเนนิ กำรถอนสภำพตำม กฎหมำยของทด่ี นิ ในสว่ นทเี่ กย่ี วขอ้ งนัน้ ๆอกี อธบิ ำยขนั้ ตอนกำรยนื่ คำรอ้ งขอตอ่ พนักงำนเจำ้ หนำ้ ท่ี ในกรณขี องเอกชนประสงคจ์ ะขอมี สทิ ธใิ นทด่ี นิ ของตนเกนิ กวำ่ จำนวนทกี่ ฎหมำยกำหนดตอ่ ไป เจำ้ ของที่ดนิ จะตอ้ งย่ืนคำรอ้ งต่อพนักงำนเจำ้ หนำ้ ที่ พรอ้ มแสดงหลักฐำนว่ำตนได ้ ประกอบเกษตร กรรมดว้ ยตนเองเกนิ กว่ำจำนวนทกี่ ฎหมำยกำหนดมำแลว้ ไม่ต่ำกวำ่ 1 ปี ก่อนที่ กฎหมำยปฏริ ปู ทดี่ นิ จะมผี ลบงั คับใช ้ และตอ้ งแสดงไดว้ ำ่ ตนมคี วำมสำมำรถและมปี ัจจัยทจ่ี ะทำทดี่ นิ นัน้ ใหเ้ ป็ นประโยชนท์ ำงเกษตรกรรมได ้ จำกนัน้ พนักงำนเจำ้ หนำ้ ทจี่ ะสอบสวนตำมคำรอ้ งและเสนอ คณะกรรมกำรปฏริ ปู ทดี่ นิ เพอื่ เกษตรกรรมเพอื่ อนุญำตใหผ้ รู ้ อ้ งขอมสี ทิ ธใิ นทดี่ นิ ของตนตอ่ ไป 14.3.3 การดาเนนิ การปฏริ ปู ทดี่ นิ ของพนกั งานเจา้ หนา้ ที่ อธบิ ำยอำนำจหนำ้ ทขี่ องพนักงำนเจำ้ หนำ้ ทใ่ี นกำรดำเนนิ กำรปฏริ ปู ทด่ี นิ พอสงั เขป อำนำจหนำ้ ทใี่ นกำรดำเนนิ กำรปฏริ ูปทดี่ นิ ของพนักงำนเจำ้ หนำ้ ทโ่ี ดยหลักแลว้ จะเป็ น กำรเขำ้ ไปในทดี่ นิ ทอี่ ยใู่ นเขตปฏริ ูปทด่ี นิ ซงึ่ มพี ระรำชกฤษฎกี ำกำหนดเขตปฏริ ูปทดี่ นิ ในพน้ื ทแี่ ลว้ เพอ่ื กำรสำรวจรังวดั กำรทำเครอ่ื งหมำยขอบเขตหรอื แนวเขตโดยปักหลักหรอื ขดุ รอ่ งแนว หรอื อำจ สรำ้ งหมดุ หลกั ฐำนกำรแผนทดี่ ว้ ยก็ได ้
76 14.3.4 อานาจของ ส.ป.ก. ในการดาเนนิ การปฏริ ปู ทดี่ นิ ส.ป.ก. มอี ำนำจนำทด่ี นิ ของเอกชนมำใชใ้ นกำรปฏริ ปู ทดี่ นิ ไดโ้ ดยวธิ ใี ดบำ้ ง ส.ป.ก. มอี ำนำจนำทด่ี นิ ของเอกชนมำใชใ้ นกำรปฏริ ูปท่ดี นิ สองวธิ ี คอื กำรจัดซอื้ และ ดำเนนิ กำรเวนคนื ทด่ี นิ ทำไม ส.ป.ก. จงึ ไมใ่ ชม้ ำตรกำรในกำรเวนคนื ทดี่ นิ ของเอกชนมำใชใ้ นกำรปฏริ ปู ทด่ี นิ เน่ืองจำก ส.ป.ก. สำมำรถเจรจำขอจัดซอ้ื ทดี่ นิ จำกเอกชนไดเ้ ป็ นจำนวนทม่ี ำกพอแลว้ ประกอบกับสำมำรถนำที่ดนิ อันเป็ นสำธำรณะสมบัตขิ องแผ่นดนิ มำใชใ้ นกำรปฏริ ูปท่ีดนิ ไดด้ ว้ ย ประกอบกับกำรจัดซอื้ ทดี่ นิ จำกเอกชนดว้ ย 14.3.5 การจดั ทด่ี นิ ใหเ้ กษตรกร อธบิ ำยหลักเกณฑแ์ ละขนำดของทดี่ นิ ท่ี ส.ป.ก. จัดใหเ้ กษตรกรและผเู ้ กยี่ วขอ้ งพอเป็ น สงั เขป กำรจัดท่ีดนิ ใหเ้ กษตรกรตำมปกติ ส.ป.ก. จะจัดใหเ้ กษตรกรและบุคคลในครอบครัว เดยี วกันมสี ทิ ธถิ อื ครองทด่ี นิ ไดไ้ มเ่ กนิ 50 ไร่ สำหรับประกอบเกษตรกรรม และหำกเป็ นกำรประกอบ เกษตรกรรมเลย้ี งสตั วใ์ หญส่ ำมำรถถอื ครองทดี่ นิ ไดไ้ มเ่ กนิ 100 ไร่ และหำกเกษตรกรถอื ครองทด่ี นิ ของรัฐบำลกอ่ นกำหนดเวลำทคี่ ณะกรรมกำรปฏริ ปู ทดี่ นิ เพอื่ เกษตรกรรมกำหนด เกษตรกรจะไดร้ ับ ทด่ี นิ ไมเ่ กนิ 100 ไร่ แตเ่ กษตรกรอำจถอื ครองทด่ี นิ ไดเ้ กนิ กำหนด 1 เท่ำตัว หำกแสดงไดว้ ำ่ ตนมี ควำมสำมำรถและมปี ัจจัยทจี่ ะทำทด่ี นิ ทข่ี อเพมิ่ ใหเ้ ป็ นประโยชนใ์ นทำงเกษตรกรรมได ้ นอกจำกน้ี ส.ป.ก. สำมำรถจัดทด่ี นิ ใหแ้ กส่ ถำบันเกษตรกรไดต้ ำมจำนวนทค่ี ณะกรรมกำร ปฏริ ปู ทด่ี นิ เพอื่ เกษตรกรรมเห็นสมควร และ ส.ป.ก. ยังสำมำรถจัดทด่ี นิ ใหแ้ กผ่ ปู ้ ระกอบกจิ กำรอน่ื ท่ี เป็ นกำรสนับสนุนหรอื เกย่ี วเนอ่ื งกบั กำรปฏริ ปู ทดี่ นิ เพอ่ื เกษตรกรรมไดอ้ กี ไมเ่ กนิ 50 ไร่ 14.3.6 ผลภายหลงั การจดั ทดี่ นิ ใหเ้ กษตรกร อธบิ ำยหลักเกณฑข์ องขอ้ จำกัดในกำรโอนท่ีดนิ ทเ่ี กษตรกรไดม้ ำจำกที่ ส.ป.ก. จัดให ้ ตำมกฎหมำยทด่ี นิ เพอื่ เกษตรกรรม ในสว่ นของกำรอยใู่ นระหวำ่ งใชส้ ทิ ธกิ ำรเชำ่ หรอื เชำ่ ซอื้ กับกำร ไดก้ รรมสทิ ธใิ์ นทดี่ นิ ของเกษตรกร กฎหมำยปฏริ ูปทด่ี นิ เพอื่ เกษตรกรรมกำหนดมใิ หเ้ กษตรกรโอนสทิ ธกิ ำรเชำ่ หรอื หรอื เชำ้ ซอ้ื ใหแ้ กผ่ อู ้ น่ื โดยทเี่ กษตรกรจะมหี นังสอื อนุญำตใหเ้ ขำ้ ทำประโยชนใ์ นทด่ี นิ (ส.ป.ก. 4-01) และ อยใู่ นระหวำ่ งกำรทำสญั ญำเชำ่ หรอื เชำ่ ซอ้ื ทดี่ นิ จำก ส.ป.ก. สว่ นขอ้ กำหนดหำ้ มแบ่งแยกหรอื โอนกรรมสทิ ธใ์ิ นทดี่ นิ ใหแ้ ก่ผอู ้ น่ื นัน้ เป็ นผลภำยหลัง จำกทเี่ กษตรกร ไดเ้ ชำ่ ซอ้ื ทด่ี นิ จำก ส.ป.ก. ไดป้ ระสำนงำนกับกรมทด่ี นิ เพอื่ โอนกรรมสทิ ธใ์ิ นทด่ี นิ ทเี่ กษตรกรเชำ่ ซอื้ ใหแ้ กเ่ กษตรกร ทำใหเ้ กษตรกรไมส่ ำมำรถแบง่ แยกหรอื โอนกรรมสทิ ธใ์ิ นทด่ี นิ ใหแ้ กผ่ อู ้ น่ื ได ้ 14.3.7 โครงการสง่ เสรมิ เพอื่ พฒั นาและเพม่ิ ผลผลติ ในเขตปฏริ ปู ทดี่ นิ โครงกำรตำ่ งๆ ตำมเรอ่ื งทศี่ กึ ษำ มคี วำมสอดคลอ้ งกับวตั ถุประสงคใ์ นกำรปฏริ ปู ทดี่ นิ เพอ่ื เกษตรกรรมอยำ่ งไร เป็ นโครงกำรทสี่ อดคลอ้ งกับวตั ถุประสงคใ์ นกำรปฏริ ูปทด่ี นิ เพอื่ เกษตรกรรม ในสว่ นของ กำรพัฒนำอำชพี เกษตรกรรม กำรใชท้ รัพยำกรท่ดี นิ ใหม้ ปี ระสทิ ธภิ ำพดว้ ยกำรปรับปรุงกำรผลติ ใหบ้ รกิ ำรสนิ เชอื่ และกำรตลำดเพื่อใหเ้ กษตรกรมีรำยไดส้ ูงขนึ้ และยังเป็ นกำรจัดตัง้ สถำบัน เกษตรกร พัฒนำอำชพี นอกจำกกำรเกษตร บรกิ ำรสำธำรณูปโภค เพอื่ เพม่ิ สวสั ดกิ ำรและเสรมิ สรำ้ ง ควำมเจรญิ ในทอ้ งถน่ิ ของเกษตรกร แบบประเมนิ ผลการเรยี นหนว่ ยที่ 14 1. กำรกระจำยกำรถอื ครองทดี่ นิ ใหเ้ กษตรกร คอื ควำมสำคัญลำดับแรกทร่ี ัฐจะตอ้ งจัดใหม้ ใี น กำรปฏริ ปู ทด่ี นิ เพอื่ เกษตรกรรม 2. กำรขดุ คลอง ทเ่ี ป็ นตวั อยำ่ งทแี่ สดงใหเ้ ห็นถงึ พัฒนำกำร ของกำรมสี ำธำรณูปโภคเพอื่ ใชใ้ น กำรเกษตรกรรมไดแ้ ก่ คลองรังสติ
77 3. กระทรวงทเี่ ขำ้ มำดแู ลกองทนุ กำรปฏริ ปู ทด่ี นิ เพอื่ เกษตรกรรมคอื กระทรวงกำรคลัง 4. สำนักงำนปฏริ ปู ทด่ี นิ เพอ่ื เกษตรกรรม เป็ นองคก์ รทมี่ คี วำมสำคญั ตอ่ กำรปฏริ ูปทดี่ นิ ในฐำนะ หน่วยงำนระดับกรม ซงึ่ มแี นวนโยบำยและกำรกำหนดกำรถอื หรอื ขัน้ ตอนในกำรดำเนนิ กำรปฏริ ูป ทด่ี นิ ใหเ้ ป็ นไปตำมเจตนำรมณ์ของกฎหมำย 5. ส.ป.ก. อำจใชว้ ธิ กี ำรในขนั้ ตอนปกตทิ สี่ ำมำรถดำเนนิ กำรปฏริ ปู ทดี่ นิ เพอ่ื เกษตรกรรมโดยไม่ ตอ้ งประกำศเป็ นเขตปฏริ ปู ทดี่ นิ คอื กำรจัดซอ้ื ทด่ี นิ เพมิ่ จำกเจำ้ ของทไ่ี ดข้ ำยทดี่ นิ ทัง้ แปลง 6. กฎหมำยปฏริ ปู ทดี่ นิ เพอ่ื เกษตรกรรม กำหนดให ้ ส.ป.ก. มอี ำนำจเวนคนื อสงั หำรมิ ทรัพยไ์ ด ้ องคก์ รทที่ ำหนำ้ ทีด่ ูแลเกยี่ วกับดำเนินกำรเวนคนื อสังหำรมิ ทรัพยเ์ พ่ือใหเ้ กดิ ควำมเป็ นธรรมแก่ สงั คม คอื คณะกรรมกำรกำหนดเงนิ คำ่ ทำแทน 7. ขนั้ ตอนกำรดำเนนิ กำรเพอ่ื กำรปฏริ ปู ทดี่ นิ ของ ส.ป.ก. คอื พจิ ำรณำควำมเหมำะสมของเขต พนื้ ทท่ี จ่ี ะใชใ้ นกำรปฏริ ปู ทด่ี นิ เพอื่ เกษตรกรรม 8. นับตงั้ แตเ่ วลำ 1 ปี ทพ่ี ระรำชกฤษฎกี ำกำหนดเขตปฏริ ปู ทด่ี นิ ใชบ้ ังคับ กฎหมำยบัญญตั หิ ำ้ ม มใิ หผ้ ใู ้ ดจำหน่ำยดว้ ยประกำรใดๆ หรอื กอ่ ใหเ้ กดิ ภำระตดิ พันใดๆ ซงึ่ ทด่ี นิ ในเขตปฏริ ปู ทด่ี นิ 9. กำรถอนสภำพสำธำรณะสมบัตขิ องแผน่ ดนิ สำหรับสำหรับพลเมอื งใชร้ ่วมกัน ใชบ้ ังคับตำม กฎหมำยปฏริ ปู ทด่ี นิ เพอื่ เกษตรกรรม 10.ตำมปกตเิ กษตรกรและบุคคลในครอบครัวเดยี วกันมสี ทิ ธถิ อื ครองทด่ี นิ จำกกำรปฏริ ูปทดี่ นิ เพอื่ เกษตรกรรมไดไ้ มเ่ กนิ 50 ไร่ 11.กำรปฏริ ปู ทดี่ นิ เพอื่ กำรเกษตร คอื ควำมหมำยของ กำรปฏริ ปู ทด่ี นิ 12.ผเู ้ สนอควำมคดิ ในกำรจัดระบบกำรถอื ครองทด่ี นิ ในสมดุ ปกเหลอื ง โดยมเี นอ้ื หำเกย่ี วกับกำร จัดระบบกำรถอื ครองทด่ี นิ และไดถ้ กู ตอ่ ตำ้ นอยำ่ งมำกโดยถกู มองวำ่ เป็ นระบบคอมมวิ นสิ ต์ คอื นำย ปรดี ี พนมยงค์ 13.กำรแกไ้ ขกฎหมำยปฏริ ูปท่ีดนิ ที่มีผลบังคับใชใ้ นปั จจุบัน มีกำรนำท่ีดนิ เขตป่ ำสงวน มำ เพม่ิ เตมิ เพอื่ ใชใ้ นกำรปฏริ ปู ทดี่ นิ เพอ่ื เกษตรกรรม 14.กำรเวนคนื ไมใ่ ชข่ นั้ ตอนในกำรทำงำนเบอ้ื งตน้ ของ ส.ป.ก. 15.ส.ป.ก. เรม่ิ มเี งนิ ประเดมิ ของกองทนุ กำรปฏริ ปู ทดี่ นิ เพอื่ กำรเกษตรกรรมเมอื่ ปี พ.ศ. 2520 16.คณะกรรมกำรอทุ ธรณ์ มอี ำนำจวนิ จิ ฉัยเรอื่ งรำวกรณีทเี่ จำ้ ของทดี่ นิ หรอื อสงั หำรมิ ทรัพยไ์ ม่ พอใจเกยี่ วกบั สทิ ธทิ จ่ี ะไดเ้ งนิ คำ่ ตอบแทนกรณอี สงั หำรมิ ทรัพยถ์ กู เวนคนื 17.เหตุผลสำคัญท่ีมีกำรกำหนดเขตท่ีดนิ ในเขตตำบลหรืออำเภอเป็ นเขตปฏริ ูปที่ดนิ โดย จะตอ้ งหมำยถงึ เฉพำะทตี่ งั้ อยนู่ อกเขตเทศบำลและสขุ ำภบิ ำลคอื เป็ นเขตทมี่ รี ะดับกำรพัฒนำทมี่ ัก อยใู่ นระดบั ตำ่ กวำ่ เขตเมอื ง 18.จำนวนทดี่ นิ ที่สงู ทส่ี ดุ ทคี่ ณะกรรมกำรปฏริ ูปทด่ี นิ เพื่อเกษตรกรรม จะพจิ ำรณำอนุญำตให ้ เกษตรกรมสี ทิ ธใิ นทด่ี นิ เกนิ กำหนดได ้ 200 ไร่ 19.กำรเพกิ ถอนสำธำรณะสมบตั ขิ องแผน่ ดนิ สำหรับใชป้ ระโยชนข์ องแผน่ ดนิ หรอื รำชพัสดุ โดย ไมต่ อ้ งดำเนนิ กำรครองสภำพทดี่ นิ ดังกลำ่ วตำมกฎหมำยวำ่ ดว้ ยทร่ี ำชพัสดุ สำมำรถทำไดโ้ ดย พระ รำชกฤษฎกี ำกำหนดเขตปฏริ ปู ทด่ี นิ 20.ในกำรเวนคนื ทด่ี นิ ของเอกชนเพอื่ นำมำใชใ้ นเขตปฏริ ูปทดี่ นิ หำก ส.ป.ก. ไดด้ ำเนนิ กำรไป ตำมขัน้ ตอนของกฎหมำยแลว้ ทำใหก้ ฎหมำยมผี ลบังคับมใิ หผ้ ูถ้ ูกเวนคืนทำกำรจำหน่ำยหรือ กอ่ ใหเ้ กดิ ภำระตดิ พันใดๆ ในทด่ี นิ ของตน ที่ ส.ป.ก. จะนำมำใชใ้ นกำรปฏริ ปู ทด่ี นิ จะมผี ล เป็ นโมฆะ หนว่ ยที่ 15 กรรมสทิ ธใ์ิ นอาคารชดุ 1. กรรมสทิ ธใิ์ นอำคำรชุด เป็ นรูปแบบกำรถือกรรมสทิ ธโิ์ ดยผูถ้ ือหลำยคนอย่ำงหน่ึง แต่มี ลักษณะเฉพำะที่มุ่งใชก้ ับกำรถือกรรมสทิ ธใิ์ นอำคำรสูง โดยกำหนดใหเ้ จำ้ ของร่วมแต่ละบุคคล สำมำรถแยกกำรถอื กรรมสทิ ธอิ์ อกจำกกันเป็ นสดั สว่ นได ้ ซงึ่ ในตำ่ งประเทศมมี ำเป็ นเวลำนำนแลว้ แตใ่ นประเทศไทยเพง่ิ บญั ญตั เิ ป็ นกฎหมำยเฉพำะเมอ่ื พ.ศ. 2522
78 2. กรรมสทิ ธใิ์ นอำคำรชุดจำแนกออกเป็ น 2 ส่วนคอื กรรมสทิ ธใิ์ นทรัพย์ส่วนบุคคล และ กรรมสทิ ธริ์ ่วมในทรัพยส์ ว่ นกลำง กำรถอื กรรมสทิ ธริ์ ว่ มทัง้ 2 สว่ นสว่ นน้ตี อ้ งควบคกู่ ันเสมอ อำคำร พรอ้ มท่ีดนิ ใดท่ีเจำ้ ของประสงค์จะใหอ้ ยู่ภำยใตก้ รรมสทิ ธใิ์ นอำคำรชุด จะตอ้ งจดทะเบยี นเป็ น อำคำรชดุ และอำจเลกิ อำคำรชดุ ไดโ้ ดยสมคั รใจ หรอื โดยสภำพบังคับตำมกฎหมำย 3. กรรมสทิ ธใ์ิ นอำคำรชดุ เป็ นกำรจัดรูปแบบกำรถอื กรรมสทิ ธใิ์ นกำรอยรู่ ว่ มกัน ฉะนัน้ เจำ้ ของ รว่ มจงึ ตอ้ งมสี ทิ ธแิ ละหนำ้ ทใี่ นกำรปฏบิ ัตติ อ่ กัน ทัง้ ตำมกฎหมำยอำคำรชดุ และตำมกฎหมำยแพ่ง ทัง้ นเี้ พอ่ื ควำมสงบเรยี บรอ้ ยในกำรอยรู่ ว่ มกัน 15.1 ความหมาย ความเป็ นมา และลกั ษณะทว่ั ไปของกรรมสทิ ธใ์ิ นอาคารชุด 1. กรรมสทิ ธใิ์ นอำคำรชดุ เป็ นกำรจัดรูปแบบกำรถอื กรรมสทิ ธใิ์ นอำคำรและทดี่ นิ ขน้ึ ใหม่ โดย ใหเ้ จำ้ ของรว่ มแตล่ ะคนสำมำรถแยกกำรถอื กรรมสทิ ธอิ์ อกจำกกันเป็ นสดั สว่ นได ้ ซง่ึ ในตำ่ งประเทศ มมี ำเป็ นเวลำนำนแลว้ แตใ่ นประเทศไทยเพง่ิ บัญญัตเิ ป็ นกฎหมำยเฉพำะคอื พระรำชบัญญัตอิ ำคำร ชดุ พ.ศ. 2522 2. กรรมสทิ ธใ์ิ นอำคำรชดุ เป็ นรูปแบบกำรถอื กรรมสทิ ธโ์ิ ดยผูถ้ อื หลำยคนอย่ำงหนง่ึ ต่ำงไป จำกกรรมสทิ ธริ์ วมตำมประมวลกฎหมำยแพ่งและพำณิชย์ อำคำรชุดเปรียบเสมอื นกำรนำบำ้ น หลำยๆหลงั มำซอ้ นอยรู่ ว่ มกันในอำคำรและทดี่ นิ เดยี วกัน จงึ ตอ้ งจัดรปู แบบกำรถอื กรรมสทิ ธใ์ิ หม้ ที ัง้ กรรมสทิ ธใิ์ นทรัพยส์ ว่ นบคุ คล และกรรมสทิ ธร์ิ ว่ มในทรัพยส์ ว่ นกลำง ตำ่ งไปจำกกำรถอื กรรมสทิ ธใิ์ น อำคำรบำ้ น อำคำรแถว สหกรณ์อำคำรชดุ และบรษิ ัทอำคำรชดุ 15.1.1 ความหมายและความเป็ นมาของกรรมสทิ ธใิ์ นอาคารชดุ จงสรปุ ควำมหมำยของคำวำ่ อำคำรชดุ คำวำ่ “อำคำรชดุ ” หมำยถงึ รูปแบบของกำรจัดกำรถือกรรมสทิ ธใิ์ นอสังหำรมิ ทรัพยท์ ่ีมี อำคำรพรอ้ มทด่ี นิ เป็ นทรัพยส์ นิ ทสี่ ำคัญ โดยเจำ้ ของร่วมแต่ละคนสำมำรถแยกกำรถือกรรมสทิ ธ์ิ ออกเป็ นสว่ นๆได ้ ทัง้ นแี้ ตล่ ะสว่ นตอ้ งประกอบดว้ ยกรรมสทิ ธร์ิ ว่ มในทรัพยส์ ว่ นกลำง ในยโุ รปไดม้ บี ทบญั ญัตใิ นเรอื่ งกรรมสทิ ธร์ิ วมในอำคำรไวโ้ ดยเฉพำะตัง้ แตเ่ มอื่ ใด และได ้ มกี ำรพัฒนำรูปแบบกำรถือกรรมสทิ ธจิ์ นเป็ นหลักกรรมสทิ ธใ์ิ นอำคำรชดุ ดังเชน่ ในปัจจุบันตัง้ แต่ เมอื่ ใด อธบิ ำยเหตผุ ลโดยสงั เขป ในยุโรปไดม้ บี ทบัญญัตกิ ฎหมำยเรือ่ งกรรมสทิ ธริ์ วมในอำคำรชุดไวโ้ ดยเฉพำะและถือ ปฏบิ ัตกิ ันมำตัง้ แตส่ มัยกลำง (Middle Age) ทัง้ นเี้ พรำะเมอื งสำคัญๆ ของยโุ รปในสมัยนัน้ คับแคบ ไมส่ ำมำรถขยำยขอบเขตออกไปได ้ ทำใหป้ ระชำชนอยรู่ วมกนั อยำ่ งหนำแน่น หรอื มฉิ ะนัน้ ก็เกดิ จำก กรณีทบ่ี ำ้ นเมอื งถกู ทำลำยโดยอัคคภี ัยหรอื ภัยธรรมชำติ เมอ่ื มกี ำรกอ่ สรำ้ งใหมจ่ งึ มักนิยมกอ่ สรำ้ ง บำ้ นพักอำศยั รว่ มกนั โดยเขำ้ เป็ นเจำ้ ของกรรมสทิ ธร์ิ วมในอำคำรทกี่ อ่ สรำ้ งขนึ้ อย่ำงไรก็ดี หลักกรรมสทิ ธ์ิรวมในอำคำรท่ีใชก้ ันอยู่เดิมในสมัยกลำงนั้น ยังไม่มี หลักเกณฑท์ คี่ รอบคลมุ และชัดเจนเพยี งพอ เมอื่ ควำมนยิ มในเรอื่ งกรรมสทิ ธริ์ วมในอำคำรเพม่ิ ขน้ึ อยำ่ งรวดเร็วในชว่ งตน้ ศตวรรษที่ 20 ซงึ่ สง่ ผลใหเ้ กดิ ปัญหำในทำงปฏบิ ัตริ นุ แรงยงิ่ ขนึ้ จงึ ไดม้ กี ำร แกไ้ ขตัวบทกฎหมำย และพัฒนำรูปแบบกำรถอื กรรมสทิ ธิ์ จนเป็ นกรรมสทิ ธใ์ิ นอำคำรชดุ เชน่ ใน ปัจจบุ นั อธบิ ำยเหตผุ ลของกำรบัญญัตกิ ฎหมำยอำคำรชดุ ขน้ึ เป็ นกฎหมำยเฉพำะในประเทศไทย โดยสงั เขป เหตุผลของกำรบัญญัตกิ ฎหมำยเฉพำะในประเทศไทยนัน้ เนื่องมำจำกภำวกำรณ์ขำด แคลนทอ่ี ยอู่ ำศยั ในเมอื งเพรำะอตั รำควำมเจรญิ ของเมอื ง ทัง้ ในเมอื งหลวงและภมู ภิ ำคเพมิ่ ขนึ้ อยำ่ ง รวดเร็วทำใหเ้ กดิ ปัญหำควำมขำดแคลนทด่ี นิ เพอื่ กำรอยู่อำศัยในเมอื ง กำรทจ่ี ะขยำยมอื งออกไป ในทำงรำบก็เกดิ ปัญหำดำ้ นสำธำรณูปโภคและสำธำรณูปกำร กำรสนิ้ เปลอื งพลังงำน กำรสญู เสยี ทด่ี นิ ในภำคเกษตรกรรมตลอดจนดุลยภำพในสงิ่ แวดลอ้ ม ดว้ ยเหตุดังกลำ่ ว จงึ จำเป็ นตอ้ งขยำย เมอื งไปในทำงสงู ซง่ึ ไดแ้ กก่ ำรเพมิ่ ทอ่ี ยอู่ ำศัยในอำคำรสงู น่ันเอง แตก่ ็ประสบปัญหำทำงกฎหมำย เพรำะหลักกรรมสทิ ธิใ์ นอสังหำรมิ ทรัพย์ ตำม ป.พ.พ. ไม่อำจตอบสนองควำมตอ้ งกำรของ ประชำชนซง่ึ ตอ้ งอยู่อำศัยในอำคำรเดยี วกัน โดยร่วมกันมกี รรมสทิ ธใ์ิ นอำคำรนัน้ แยกจำกกันเป็ น สดั สว่ นได ้ จงึ ไดน้ ำหลักกรรมสทิ ธใ์ิ นอำคำรชดุ ทใ่ี ชก้ ันอยใู่ นตำ่ งประเทศมำใชใ้ นประเทศไทยโดย ตรำเป็ นกฎหมำยเฉพำะขน้ึ คอื พระรำชบญั ญตั อิ ำคำรชดุ พ.ศ. 2522
79 15.1.2 ลกั ษณะทว่ั ไปของกรรมสทิ ธใ์ิ นอาคารชดุ อธบิ ำยควำมแตกต่ำงระหว่ำงกรรมสทิ ธใิ์ นอำคำรชุดกับกรรมสทิ ธติ์ ำม ป.พ.พ. มำ โดยสงั เขป กรรมสทิ ธใ์ิ นอำคำรชุด กับกรรมสทิ ธต์ิ ำม ป.พ.พ. แตกต่ำงกันในประเด็นสำคัญๆ ดังตอ่ ไปนี้ (1) ลักษณะของกฎหมำย กรรมสทิ ธต์ิ ำม ป.พ.พ. เป็ นกฎหมำยทั่วไปซง่ึ ใชบ้ ังคับกับ ทรัพยส์ นิ ทั่วไปทัง้ สงั หำรมิ ทรัพยแ์ ละอสงั หำรมิ ทรัพย์ แตก่ รรมสทิ ธใ์ิ นอำคำรชดุ เป็ นกฎหมำยพเิ ศษ ซง่ึ มงุ่ เนน้ กรรมสทิ ธใ์ิ นอำคำรและทด่ี นิ เป็ นสำคัญ (2) กำรกอ่ ตัง้ กรรมสทิ ธิ์ ทรัพยส์ นิ โดยทั่วไปอยใู่ ตข้ อ้ บังคับของกรรมสทิ ธต์ิ ำม ป.พ.พ. อยู่แลว้ แต่กรรมสทิ ธใิ์ นอำคำรชุดนั้นตอ้ งจดทะเบียนก่อตัง้ เป็ นอำคำรชุดตำมบทบัญญัตขิ อง กฎหมำย (3) ลักษณะของกรรมสทิ ธ์ิ กรรมสทิ ธติ์ ำม ป.พ.พ. จำแนกไดเ้ ป็ น 2 ประเภท คือ กรรมสทิ ธโ์ิ ดยผูถ้ ือคนเดียวและกรรมสทิ ธร์ิ วม โดยแต่ละประเภทแยกต่ำงหำกจำกกัน สำหรับ กรรมสทิ ธใิ์ นอำคำรชดุ นัน้ จำแนกกำรถือกรรมสทิ ธอ์ิ อกเป็ น 2 สว่ น คอื กรรมสทิ ธใิ์ นทรัพยส์ ่วน บคุ คลและกรรมสทิ ธร์ิ ว่ มในทรัพยส์ ว่ นกลำง ในกรรมสทิ ธทิ์ ัง้ สองสว่ นตอ้ งอยคู่ วบคกู่ ัน จะแยกออก จำกกันไมไ่ ด ้ (4) สทิ ธใิ นกำรจัดกำรทรัพยส์ นิ กรรมสทิ ธติ์ ำมประมวลกฎหมำยแพ่งและพำณิชยน์ ัน้ หำกเป็ นกรรมสทิ ธโิ์ ดยถอื ผเู ้ ดยี ว เจำ้ ของกรรมสทิ ธยิ์ อ่ มมสี ทิ ธใ์ิ นกำรจัดกำรทรัพยส์ นิ เป็ นเอกเทศ ของตนเอง สว่ นกรรมสทิ ธริ์ วมนัน้ กฎหมำยใหส้ ทิ ธเิ จำ้ ของรวมเป็ นผจู ้ ัดกำรทรัพยส์ นิ รวมกัน สำหรับ กรรมสทิ ธใ์ิ นอำคำรชุดนั้นหำกเป็ นกรรมสทิ ธใิ์ นทรัพยส์ ่วนบุคคล เจำ้ ของกรรมสทิ ธย์ิ ่อมมสี ทิ ธิ จัดกำรทรัพยส์ นิ เป็ นเอกเทศของตนเอง ทัง้ นอ้ี ยภู่ ำยในบทบัญญตั ขิ องกฎหมำย หำกเป็ นกรรมสทิ ธิ์ ในทรัพยส์ ว่ นกลำง กฎหมำยอำคำรชดุ กำหนดใหม้ นี ติ บิ ุคคลอำคำรชุดเป็ นผูม้ อี ำนำจหนำ้ ที่กำร จัดกำร ซงึ่ เจำ้ ของร่วมเป็ นผูค้ วบคุมกำรจัดกำรของนิตบิ ุคคลอำคำรชุด โดยผ่ำนกำรออกเสยี ง ลงคะแนนในทป่ี ระชมุ อธบิ ำยควำมแตกต่ำงระหวำ่ งกรรมสทิ ธใิ์ นอำคำรชดุ กับอำคำรแถว (Townhouse) ใน ประเด็นของกำรถอื กรรมสทิ ธ์ิ กรรมสทิ ธใ์ิ นอำคำรชุดกับในอำคำรแถวแตกต่ำงกันในประเด็นของกำรถือกรรมสทิ ธิ์ ดังตอ่ ไปนี้ กรรมสทิ ธใิ์ นอำคำรแถวเจำ้ ของถอื กรรมสทิ ธใ์ิ น 2 สว่ นดงั น้ี (1) สว่ นทเี่ ป็ นบำ้ นและทดี่ นิ อำจถอื กรรมสทิ ธโ์ิ ดยบคุ คลคนเดยี วหรอื กรรมสทิ ธริ์ วมก็ได ้ (2) ส่วนที่เป็ นผนังของอำคำรที่ใช่ร่วมกันถือกรรมสทิ ธริ์ ่วมระหว่ำงเจำ้ ของที่ใชผ้ นัง รว่ มกันนัน้ สำหรับกรรมสทิ ธใ์ิ นอำคำรชดุ นัน้ เจำ้ ของรว่ มถอื กรรมสทิ ธใ์ิ น 3 สว่ นดงั นี้ (1) สว่ นทเ่ี ป็ นหอ้ งชดุ สง่ิ ปลูกสรำ้ งอย่ำงอน่ื หรอื ทด่ี นิ ทจี่ ัดไวใ้ หเ้ ป็ นของเจำ้ ของหอ้ ง ชดุ แตล่ ะรำยเป็ นกำรถอื กรรมสทิ ธใ์ิ นทรัพยส์ ว่ นบคุ คล (2) สว่ นทเี่ ป็ นทรัพยส์ ว่ นกลำงเป็ นกำรถอื กรรมสทิ ธริ์ ว่ มในทรัพยส์ ว่ นกลำง (3) สว่ นทเี่ ป็ นฝำผนัง พน้ื หรอื เพดำนทก่ี นั้ ระหวำ่ งหอ้ งชดุ ทต่ี ดิ ตอ่ กัน ถอื เป็ นกรรมสทิ ธ์ิ รวมระหวำ่ งเจำ้ ของหอ้ งชดุ ทตี่ ดิ ต่อกันนัน้ ซงึ่ เป็ นกำรถอื กรรมสทิ ธริ์ วมเหมอื นกับกรณีของฝำผนัง ของอำคำรแถว 15.2 หลกั การ การกอ่ ตง้ั และการเลกิ กรรมสทิ ธใ์ิ นอาคารชดุ 1. กรรมสิทธิ์ในอำคำรชุดนั้นเปรียบเสมือนกำรนำเอำกรรมสทิ ธิ์โดยผูถ้ ือคนเดียว และ กรรมสทิ ธร์ิ วมมำควบคอู่ ยใู่ นทรัพยส์ นิ อันเดยี วกันซงึ่ ตำม ป.พ.พ. แตเ่ ดมิ ไมเ่ ปิดชอ่ งใหท้ ำได ้ โดย กำหนดใหม้ กี รรมสทิ ธใ์ิ นทรัพยส์ ว่ นบคุ คลและกรรมสทิ ธริ์ ่วมในทรัพยส์ ว่ นกลำง กำรถอื กรรมสทิ ธิ์ ทัง้ สองสว่ นนจ้ี ะตอ้ งควบคกู่ นั เสมอ จะแยกออกจำกกนั มไิ ด ้ 2. อำคำรพรอ้ มทดี่ นิ ใดทเ่ี จำ้ ของประสงคจ์ ะใหอ้ ยู่ภำยใตก้ รรมสทิ ธใ์ิ นอำคำรชดุ จะตอ้ งจด ทะเบยี นอำคำรชดุ พรอ้ มทัง้ จดทะเบยี นนติ บิ คุ คลอำคำรชุด และขอ้ บังคับของอำคำรชดุ เมอ่ื จด
80 ทะเบยี นแลว้ จะตอ้ งเปลย่ี นแปลงเอกสำรแสดงสทิ ธจ์ิ ำกโฉนดทด่ี นิ เดมิ เป็ นหนังสอื กรรมสทิ ธห์ิ อ้ ง ชดุ 3. กำรเลกิ กรรมสทิ ธใิ์ นอำคำรชดุ อำจทำโดยสมัครใจหรอื โดยสภำพบังคับ และผลของกำร เลกิ จะตอ้ งนำโฉนดทดี่ นิ เดมิ กลับมำใชอ้ กี และจัดกำรทรัพยส์ นิ ตำมหลักเกณฑข์ องกฎหมำย 15.2.1 หลกั กรรมสทิ ธใ์ิ นอาคารชุด ขอ้ ควำมทวี่ ำ่ “กรรมสทิ ธใ์ิ นหอ้ งชดุ จะแบง่ แยกมไิ ด”้ หมำยควำมวำ่ อยำ่ งไร และบคุ คล หลำยคนจะถอื กรรมสทิ ธร์ิ วมในหอ้ งชดุ เดยี วกันไดห้ รอื ไม่ ขอ้ ควำมทว่ี ่ำ “กรรมสทิ ธใิ์ นหอ้ งชุดจะแบ่งแยกมไิ ด”้ นั้นหมำยควำมว่ำหอ้ งชุดหนึ่งๆ เจำ้ ของจะขอจดทะเบยี นแบง่ แยกหอ้ งชดุ นัน้ เป็ นหอ้ งชดุ ยอ่ ยๆ ตอ่ ไปอกี ไมไ่ ดท้ ัง้ นี้เพรำะหอ้ งชดุ แต่ละหอ้ งชุดโดยสภำพย่อมสมบูรณ์และเหมำะแก่กำรใชส้ อยอยู่แลว้ ในขณะท่ีขอจดทะเบยี น อำคำรชดุ หำกยนิ ยอมใหม้ กี ำรแบง่ แยกหอ้ งชดุ ต่อไปอกี อำจมขี อ้ ยงุ่ ยำกในเรอื่ งกำรดัดแปลงต่อ เตมิ รวมทัง้ ในสว่ นของกำรกำหนดอัตรำสว่ นกรรมสทิ ธใ์ิ นทรัพยส์ ว่ นกลำงดว้ ย อยำ่ งไรก็ดี บคุ คลหลำยคนจะถอื กรรมสทิ ธร์ิ วมในหอ้ งรวมชดุ เดยี วกันตำมหลักกรรมสทิ ธ์ิ รวมแหง่ ป.พ.พ. ได ้ แตเ่ จำ้ ของรวมนัน้ จะขอแบง่ แยกกรรมสทิ ธใ์ิ หห้ อ้ งชดุ นัน้ อกี ไมไ่ ดด้ ังกลำ่ วแลว้ ฉะนั้น กำรแบ่งในระหวำ่ งเจำ้ ของกรรมสทิ ธร์ิ วมจงึ ตอ้ งกระทำโดยกำรขำยหอ้ งชดุ แลว้ นำเงนิ ท่ี ไดม้ ำแบง่ กันตำมบทบญั ญัตแิ หง่ ประมวลกฎหมำยแพง่ และพำณชิ ย์ อำคำรชดุ แหง่ หนงึ่ มหี อ้ งชดุ ทัง้ หมด 120 หอ้ ง แบง่ เป็ นหอ้ งชดุ แบบ ก. 100 หอ้ ง รำคำ ขณะทขี่ อจดทะเบยี นอำคำรชดุ หอ้ งชดุ ละ 500,000 บำท และหอ้ งชดุ แบบ ข. 20 หอ้ งชดุ รำคำ ขณะทขี่ อจดทะเบยี นอำคำรชดุ หอ้ งชดุ ละ 2,000,000 บำท หำกแดงถอื กรรมสทิ ธใิ์ นหอ้ งชดุ แบบ ก. 1 หอ้ งชดุ ดงั นแ้ี ดงจะมกี รรมสทิ ธร์ิ ว่ มในทรัพยส์ ว่ นกลำงเทำ่ ใด แดงจะมกี รรมสทิ ธริ์ ว่ มในทรัพยส์ ว่ นกลำงตำมวธิ กี ำรคำนวณดังน้ี รำคำรวมของหอ้ งชดุ ทัง้ หมด = ( 1 0 0 X500,000) + (20X2,000,000) บำท = 50,000,000+40,000,000 บำท บำท = 90,000,000 แดงมกี รรมสทิ ธริ์ ว่ มในทรัพยส์ ว่ นกลำง = 500,000/90,000,000 = 1/180 เพรำะฉะนัน้ แดงมกี รรมสทิ ธร์ิ ว่ มในทรัพยส์ ว่ นกลำง หนง่ึ ในหนงึ่ รอ้ ยแปดสบิ สว่ น 15.2.2 การกอ่ ตงั้ กรรมสทิ ธใิ์ นอาคารชุด เมอื่ จดทะเบยี นอำคำรชดุ แลว้ จะมผี ลประกำรใดตอ่ โฉนดทด่ี นิ และจะมเี อกสำรใดแสดง กรรม สทิ ธใ์ิ นอำคำรชดุ นัน้ ตำมพระรำชบัญญัตอิ ำคำรชดุ พ.ศ. 2522 มำตรำ 9 วรรคหนงึ่ เมอื่ พนักงำนเจำ้ หนำ้ ทรี่ ับ จดทะเบยี นอำคำรชดุ แลว้ ใหพ้ นักงำนเจำ้ หนำ้ ทส่ี ง่ โฉนดทดี่ นิ ทย่ี นื่ ตำมมำตรำ 6 ไปยังพนักงำน ทด่ี นิ ทอ้ งทอี่ ำคำรชดุ นัน้ ตัง้ อยภู่ ำยใน 15 วัน เพอ่ื จดแจง้ ในสำรบัญสำหรับจดทะเบยี นของโฉนด ทด่ี นิ วำ่ ทดี่ นิ นัน้ อยภู่ ำยใตบ้ ังคับแหง่ พระรำชบญั ญัตนิ ้ี และใหเ้ ก็บรักษำโฉนดทด่ี นิ นั้นไว ้ มำตรำ 20 วรรคหนึ่ง เม่ือไดจ้ ดทะเบียนอำคำรชุดตำมมำตรำ 7 แลว้ ใหพ้ นักงำน เจำ้ หนำ้ ทดี่ ำเนนิ กำรออกหนังสอื กรรมสทิ ธหิ์ อ้ งชดุ ตำมแผนผังอำคำรชดุ ทจี่ ดทะเบยี นนัน้ โดยไม่ ชกั ชำ้ ตำมบทบัญญัตดิ ังกล่ำว เพอ่ื พนักงำนเจำ้ หนำ้ ทรี่ ับจดทะเบยี นอำคำรชดุ แลว้ พนักงำน เจำ้ หนำ้ ที่จะสง่ โฉนดท่ีดนิ นั้นไปใหเ้ จำ้ พนักงำนทด่ี นิ ทอ้ งท่ที อ่ี ำคำรชดุ นัน้ ตัง้ อยู่ เพอ่ื จดแจง้ ใน สำรบัญและเก็บรักษำโฉนดทด่ี นิ นัน้ ไว ้ (มำตรำ 20 วรรคหนง่ึ ) สำหรับโฉนดทด่ี นิ ทเี่ ก็บไวน้ ัน้ จะถูก นำกลับมำใชใ้ หมต่ อ่ เมอื่ มกี ำรเลกิ อำคำรชดุ นัน้ แลว้ สมชำยจดทะเบยี นอำคำรชดุ แหง่ หนง่ึ แลว้ แตม่ ปี ัญหำสภำพคลอ่ งทำงกำรเงนิ จงึ มคี วำม ประสงคจ์ ะโอนขำยกรรมสทิ ธใ์ิ นหอ้ งชุดทัง้ หมดใหแ้ ก่สมบัตโิ ดยทย่ี ังมไิ ดจ้ ดทะเบยี นนิตบิ ุคคล อำคำรชดุ จะกระทำไดห้ รอื ไม่ เพรำะเหตใุ ด
81 ตำมพระรำชบัญญัตอิ ำคำรชุด พ.ศ. 2522 มำตรำ 31 วรรคหนง่ึ กำรโอนกรรมสทิ ธใิ์ น หอ้ งชดุ ใหแ้ ก่บุคคลหนงึ่ บุคคลใด โดยไม่เป็ นกำรโอนกรรมสทิ ธใ์ิ นหอ้ งชุดทัง้ หมดในอำคำรชดุ ใหแ้ ก่บคุ คลคนเดยี วกันหรอื หลำยคนโดยถอื กรรมสทิ ธร์ิ วม จะกระทำไดต้ อ่ เมอ่ื ผูโ้ อนและผูข้ อรับ โอนกรรมสทิ ธใ์ิ นหอ้ งชดุ ดังกลำ่ วยนื่ คำขอโอนกรรมสทิ ธใิ์ นหอ้ งชดุ พรอ้ มกับคำขอจดทะเบยี นนติ ิ บุคคลอำคำรชุด โดยมสี ำเนำขอ้ บังคับและหลักฐำนในกำรจดทะเบียนอำคำรชุดต่อพนักงำน เจำ้ หนำ้ ที่ ตำมปัญหำสมชำยจดทะเบยี นอำคำรชดุ แหง่ หนงึ่ แลว้ ประสงคจ์ ะโอนมอบกรรมสทิ ธใิ์ น หอ้ งชดุ ทัง้ หมดใหแ้ กส่ มบัตนิ ัน้ เป็ นกำรโอนกรรมสทิ ธใิ์ นหอ้ งชดุ ทัง้ หมดในอำคำรชดุ ใหแ้ กบ่ คุ คล คนเดยี วมใิ ชเ่ ป็ นกำรโอนแต่ละหอ้ งชดุ ใหแ้ กบ่ คุ คลเป็ นรำยบคุ คลเป็ นครัง้ แรก จงึ เขำ้ ขอ้ ยกเวน้ ไม่ จำเป็ นตอ้ งยน่ื คำขอโอนกรรมสทิ ธใ์ิ นหอ้ งชดุ พรอ้ มกับคำขอจดทะเบยี นนติ บิ คุ คลอำคำรชดุ ตำม มำตรำ 31 วรรคหนงึ่ ดังกลำ่ ว ฉะนั้นสมชำยสำมำรถโอนขำยกรรมสทิ ธใิ์ นหอ้ งชุดทั้งหมดใหแ้ ก่สมบัตไิ ด ้ โดยไม่ จำเป็ นตอ้ งจดทะเบยี นนติ บิ คุ คลอำคำรชดุ 15.2.3 การเลกิ กรรมสทิ ธใิ์ นอาคารชุด อำคำรชดุ แห่งหนง่ึ มหี อ้ งชดุ ทัง้ สนิ้ 400 หอ้ ง รำคำหอ้ งชดุ ขณะทไี่ ดจ้ ดทะเบยี นอำคำร อำคำรชดุ เท่ำๆกัน ทุกหอ้ งชดุ โดยมอี ำคำร 2 หลัง หลังเอมี 100 หอ้ งชดุ หลังบมี ี 300 หอ้ งชุด เจำ้ ของรว่ มในอำคำรหลงั บมี ี 300 หอ้ งชดุ ประสงคจ์ ะเลกิ อำคำรชดุ ในเฉพำะสว่ นอำคำรหลังบขี อง ตน จะกระทำไดห้ รอื ไม่ ตำมพระรำชบัญญัตอิ ำคำรชดุ พ.ศ. 2522 มำตรำ 51(2) อำคำรชดุ ทไี่ ดจ้ ดทะเบยี นไว ้ อำจเลกิ ไดด้ ว้ ยเหตเุ จำ้ ของรว่ มมมี ตเิ อกฉันทใ์ หเ้ ลกิ อำคำรชดุ ตำมปัญหำเจำ้ ของรว่ มในอำคำรหลัง บี ทัง้ 300 หอ้ ง ประสงคจ์ ะเลกิ อำคำรชดุ ในเฉพำะ สว่ นอำคำร บี ของตนนัน้ กฎหมำยไม่เปิดชอ่ งใหม้ กี ำรเลกิ อำคำรชดุ เฉพำะสว่ นได ้ หำกประสงคจ์ ะ เลกิ อำคำรชดุ เจำ้ ของรว่ มทัง้ 400 หอ้ งชดุ จะตอ้ งมมี ตเิ อกฉันทใ์ หเ้ ลกิ อำคำรชดุ ตำมมำตรำ 51(2) ดังกลำ่ ว หำกมเี จำ้ ของหอ้ งชดุ เพยี งรำยเดยี วไมต่ กลงยนิ ยอมดว้ ยก็ไมอ่ ำจเลกิ อำคำรชดุ ได ้ ฉะนัน้ แมเ้ จำ้ ของร่วมในอำคำรทัง้ หลังบมี คี วำมประสงคจ์ ะเลกิ อำคำรชดุ เฉพำะอำคำร หลงั บขี องตนก็ไมส่ ำมำรถทำได ้ มกี รณีใดบำ้ งทเ่ี จำ้ ภำพรว่ มไมจ่ ำตอ้ งยน่ื คำขอจดทะเบยี นเลกิ อำคำรชดุ ตำมพระรำชบัญญัตอิ ำคำรชดุ พ.ศ. 2522 มำตรำ 51(4) อำคำรชดุ ทไ่ี ดจ้ ดทะเบยี นไว ้ อำจเลกิ ไดด้ ว้ ยเหตอุ ำคำรชดุ ถกู เวนคนื ทัง้ หมดตำมกฎหมำยวำ่ ดว้ ยกำรเวนคนื อสงั หำรมิ ทรัพย์ มำตรำ 56 วรรค 1 ในกรณีอำคำรชุดเลกิ เพรำะเหตุตำมมำตรำ 51(4) ใหห้ นังสือ กรรมสทิ ธห์ิ อ้ งชดุ ของอำคำรชดุ นัน้ เป็ นอันยกเลกิ ใหพ้ นักงำนเจำ้ หนำ้ ทจี่ ดทะเบยี นอำคำรชดุ และ ใหป้ ระกำศจดทะเบยี นเลกิ อำคำรชดุ นัน้ ในรำชกจิ จำนุเบกษำ กรณีเจำ้ ของร่วมไม่จำตอ้ งยนื่ คำขอเลกิ อำคำรชุดมีกรณีเดยี วคอื อำคำรชดุ ถูกเวนคืน ทัง้ หมดตำมกฎหมำยวำ่ ดว้ ยกำรเวนคนื อสังหำรมิ ทรัพย์ ตำมมำตรำ 51(4) ดังกล่ำว ซง่ึ เป็ นกำร ยกเลกิ โดยสภำพบงั คับทำใหอ้ ำคำรชดุ ตอ้ งถกู ยกเลกิ โดยผลของกฎหมำยจงึ เท่ำกับอำคำรชดุ ตอ้ ง เลกิ โดยรยิ ำย เจำ้ ของรว่ มจงึ ไมต่ อ้ งยนื่ คำขอจดทะเบยี นเลกิ อำคำรชดุ แตป่ ระกำรใด อย่ำงไรก็ตำม แมเ้ จำ้ ของร่วมจะไมต่ อ้ งยน่ื คำขอจดทะเบยี นเลกิ อำคำรชดุ แต่พนักงำน เจำ้ หนำ้ ทก่ี ็จะตอ้ งจดทะเบยี นเลกิ อำคำรชดุ และประกำศจดทะเบยี นเลกิ อำคำรชดุ นัน้ ในรำชกิจจำ นุเบกษำ ตำมมำตรำ 56 วรรค 1 ดังกลำ่ ว 15.3 สทิ ธแิ ละหนา้ ทขี่ องผถู้ อื กรรมสทิ ธใิ์ นอาคารชุด 1. เจำ้ ของร่วมย่อมมสี ทิ ธใิ นฐำนะเจำ้ ของกรรมสทิ ธ์ิ มสี ทิ ธใิ นกำรออกเสยี งลงคะแนนและมี สทิ ธใิ นกำรจดทะเบียนสทิ ธแิ ละนิตกิ รรม เม่ือมสี ทิ ธแิ ลว้ ก็ย่อมตอ้ งมขี อ้ จำกัดสทิ ธดิ ว้ ย ซงึ่ ทัง้ ขอ้ จำกัดสทิ ธติ ำมกฎหมำยอำคำรชดุ และขอ้ จำกัดสทิ ธติ ำมหลักทั่วไปในกฎหมำยแพง่ นอกจำกนี้ คนต่ำงดำ้ วหรือนิตบิ ุคคลซงึ่ กฎหมำยถอื ว่ำเป็ นคนต่ำงดำ้ วอำจถือกรรมสทิ ธใิ์ นหอ้ งชุดได ้ ตำม บทบญั ญัตแิ หง่ กฎหมำย 2. เมอ่ื มสี ทิ ธยิ ่อมมหี นำ้ ท่คี วบคู่กัน กฎหมำยจงึ กำหนดใหเ้ จำ้ ของร่วมมหี นำ้ ที่ในกำรปฏบิ ัติ ตำมขอ้ บังคบั และมตขิ องเจำ้ ของรว่ ม
82 15.3.1 สทิ ธขิ องผถู้ อื กรรมสทิ ธใ์ิ นอาคารชดุ มตใิ นกรณีใดบำ้ ง ทีจ่ ะตอ้ งไดร้ ับคะแนนเสยี งเกนิ กง่ึ หนงึ่ ของจำนวนคะแนนเสยี งของ เจำ้ ของรว่ มทัง้ หมด มตทิ ี่จะตอ้ งไดร้ ับคะแนนเสียงเกนิ กง่ึ หน่ึงของจำนวนคะแนนเสียงของเจำ้ ของร่วม ทัง้ หมดนัน้ มี 4 กรณี ตำมมำตรำ 48 วรรคแรก และมำตรำ 50 วรรคหนงึ่ ประกอบวรรคหำ้ ดังน้ี (1) กำรอนุญำตใหเ้ จำ้ ของร่วมคนใดคนหนึ่งทำกำรก่อสรำ้ ง ต่อเตมิ ที่มีผลต่อทรัพย์ สว่ นกลำงหรอื ลกั ษณะภำยนอกของอำคำร โดยคำ่ ใชจ้ ำ่ ยของผนู ้ ัน้ เอง (2) กำรแตง่ ตงั้ หรอื ถอดถอนผจู ้ ัดกำรนติ บิ คุ คลอำคำรชดุ (3) กำรกำหนดกจิ กำรทผี่ จู ้ ัดกำรนติ บิ ุคคลอำคำรชดุ มอี ำนำจมอบหมำยใหผ้ อู ้ น่ื ทำกำร แทนได ้ (4) กรณีอำคำรชดุ เสยี หำยทัง้ หมดหรอื เป็ นบำงสว่ นแต่เกนิ ครงึ่ หนงึ่ ของจำนวนหอ้ งชุด ทัง้ หมด กำรลงมตทิ จี่ ะใหห้ รอื ไมใ่ หก้ อ่ สรำ้ งหรอื ซอ่ มแซมอำคำรชดุ ทเี่ สยี หำยนัน้ ขอ้ จำกัดสทิ ธขิ องเจำ้ ของรว่ มตำมกฎหมำยอำคำรชดุ มกี รณีใดบำ้ ง ขอ้ จำกัดสทิ ธขิ องเจำ้ ของร่วม ตำมพระรำชบัญญัตอิ ำคำรชุด พ.ศ. 2522 มี 5 กรณี ดงั ตอ่ ไปน้ี (1) กรรมสทิ ธใิ์ นหอ้ งชดุ จะแบง่ แยกมไิ ด ้ (2) กำรถอื กรรมสทิ ธใ์ิ นทรัพยส์ ว่ นบคุ คลและกรรมสทิ ธร์ิ ว่ มในทรัพยส์ ว่ นกลำงจะแบง่ แยก ออกจำกกันไมไ่ ด ้ ตอ้ งถอื ควบคกู่ ันเสมอ (3) ทรัพยส์ ว่ นกลำงเป็ นกรรมสทิ ธริ์ ว่ มทข่ี อแบง่ แยกออกจำกกันไมไ่ ด ้ (4) เจ ำ้ ข อ ง ห อ้ งชุด จ ะ ท ำก ำร ใด ๆ ต่อ ท รั พ ย์ส่วน บุค ค ล ขอ งต น อัน จ ะ เป็ นก ำ ร กระทบกระเทอื นตอ่ โครงสรำ้ งควำมมัน่ คง และกำรป้องกันควำมเสยี หำยตอ่ ตัวอำคำรมไิ ด ้ (5) กำรกระทำใดๆทต่ี อ้ งหำ้ มตำมขอ้ บังคบั ของอำคำรชดุ นำยหวอ่ งชำวฮอ่ งกงกับเพอื่ นชำวตำ่ งประเทศไดน้ ำเงนิ เขำ้ มำในรำชอำณำจักร เพอ่ื ซอ้ื หอ้ งชดุ ทัง้ หมดในอำคำรชดุ แหง่ หนง่ึ ในเขตกรงุ เทพมหำนคร โดยมที ดี่ นิ ทต่ี งั้ อำคำรชดุ รวมกับทดี่ นิ สนำมกอลฟ์ ซงึ่ เป็ นทรัพยส์ ว่ นกลำงจำนวน 50 ไร่ เชน่ นจ้ี ะกระทำไดห้ รอื ไมเ่ พรำะเหตใุ ด ตำมพระรำชบัญญัตอิ ำคำรชดุ พ.ศ. 2522 มำตรำ 19 ทวิ อำคำรชดุ แตล่ ะอำคำรชดุ จะมี คนตำ่ งดำ้ วหรอื นติ บิ คุ คลตำมทรี่ ะบไุ วใ้ นมำตรำ 19 ถอื กรรมสทิ ธใิ์ นหอ้ งชดุ ได ้ เมอื่ รวมกันแลว้ ตอ้ ง ไมเ่ กนิ อัตรำรอ้ ยละสสี่ บิ เกำ้ ของเน้อื ทขี่ องหอ้ งชดุ ทัง้ หมดในอำคำรชดุ นัน้ ในขณะทข่ี อจดทะเบยี น อำคำรชดุ ตำมมำตรำ 6 อำคำรชดุ ใดทจ่ี ะมคี นตำ่ งดำ้ วหรือนติ บิ คุ คลตำมทรี่ ะบไุ วใ้ นมำตรำ 19 ถอื กรรมสทิ ธใ์ิ น หอ้ งชดุ เกนิ กว่ำอัตรำทก่ี ำหนดไวใ้ นวรรคหนง่ึ อำคำรชุดนัน้ จะตอ้ งตัง้ อย่ใู นเขตกรุงเทพมหำนคร เขตเทศบำล หรอื เขตรำชกำรสว่ นทอ้ งถนิ่ อนื่ ทก่ี ำหนดในกฎกระทรวง และมที ด่ี นิ ทตี่ ัง้ อำคำรรวมกับ ทด่ี นิ ทม่ี ไี วเ้ พอื่ ใหห้ รอื เพอ่ื ประโยชนร์ ว่ มกันสำหรับเจำ้ ของรว่ มทัง้ หมดไมเ่ กนิ หำ้ ไร่ กำรไดม้ ำซงึ่ กรรมสทิ ธใิ์ นหอ้ งชดุ ตำมวรรคสองของคนต่ำงดำ้ ว และนติ บิ ุคคลตำมทรี่ ะบุ ไวใ้ นมำตรำ 19 ใหเ้ ป็ นไปตำมหลกั เกณฑ์ วธิ กี ำร และเงอ่ื นไขทกี่ ำหนดในกฎกระทรวง มำตรำ 19(5) คนต่ำงดำ้ วหรือนิตบิ ุคคลท่ีกฎหมำยถือว่ำเป็ นคนต่ำงดำ้ ว อำจถือ กรรมสทิ ธใ์ิ นอำคำรชดุ ได ้ หำกไดน้ ำเงนิ ตรำต่ำงประเทศเขำ้ มำในรำชอำณำจักร หรอื ถอนเงนิ จำก บญั ชเี งนิ บำทของบคุ คลทมี่ ถี นิ่ ทอ่ี ยนู่ อกประเทศ หรอื ถอนเงนิ จำกบญั ชเี งนิ ฝำกเงนิ ตรำตำ่ งประเทศ ตำมปัญหำ นำยหวอ่ งชำวฮ่องกงกับเพอื่ นชำวตำ่ งประเทศ ถอื วำ่ เป็ นคนต่ำงดำ้ ว แต่ได ้ นำเงนิ เขำ้ มำในรำชอำณำจักรเพอ่ื ซอื้ อำคำรชดุ จงึ เป็ นบคุ คลตำ่ งดำ้ วทอี่ ำจถอื กรรมสทิ ธใิ์ นอำคำร ชดุ ได ้ ตำมมำตรำ 19(5) ดงั กลำ่ ว แตโ่ ดยเหตทุ น่ี ำยหวอ่ งกบั เพอื่ นชำวตำ่ งประเทศจะซอื้ อำคำรชดุ ในเขตกรุงเทพมหำนคร โดยมที ด่ี นิ ท่ีตัง้ อำคำรชดุ รวมกับทีด่ นิ สนำมกอลฟ์ ซง่ึ เป็ นทรัพยส์ ่วนกลำงจำนวน 50 ไร่นั้น เกนิ ขอ้ จำกัด 5 ไร่ ตำมมำตรำ 19 ทวิ วรรคสอง ดังกลำ่ ว เงนิ นน้ี ำยหวอ่ งกับเพอ่ื ชำวตำ่ งประเทศจงึ ไม่ อำจซอื้ หอ้ งชดุ ทัง้ หมดในอำคำรชดุ นัน้ ไดจ้ งึ ตอ้ งอยภู่ ำยในบังคับของมำตรำ 19 ทววิ รรคหนงึ่ นั่น คอื นำยหวอ่ งกบั เพอ่ื นชำวตำ่ งประเทศจะถอื กรรมสทิ ธใ์ิ นหอ้ งชดุ ไดเ้ มอ่ื รวมกันแลว้ ตอ้ งไมเ่ กนิ รอ้ ย ละ 49 ของเนอ้ื ทขี่ องหอ้ งชดุ นัน้ ในขณะทขี่ อจดทะเบยี นอำคำรชดุ
83 ฉะนัน้ นำยหวอ่ งชำวฮอ่ งกงกับเพอื่ นชำวตำ่ งประเทศจะซอ้ื หอ้ งชดุ ดังกลำ่ วทัง้ หมดไมไ่ ด ้ จะซอื้ ไดไ้ มเ่ กนิ รอ้ ยละ 49 ของเนอ้ื ทขี่ องหอ้ งชดุ เทำ่ นัน้ 15.3.2 หนา้ ทขี่ องผถู้ อื กรรมสทิ ธใ์ิ นอาคารชุด อธบิ ำยหลักเกณฑก์ ำรเฉลยี่ คำ่ ใชจ้ ่ำยของเจำ้ ของรว่ มในอำคำรชดุ และมำตรกำรในกำร บงั คบั ชำระหน้ี หลักเกณฑก์ ำรเฉลย่ี คำ่ ใชจ้ ่ำยของเจำ้ ของรว่ ม มบี ัญญัตไิ วใ้ นพระรำชบัญญัตอิ ำคำรชดุ พ.ศ. 2522 มำตรำ 18 ดังนี้ มำตรำ 18 เจำ้ ของรว่ มตอ้ งรว่ มกันออกคำ่ ใชจ้ ำ่ ยทเี่ กดิ จำกกกำรบรกิ ำรสว่ นรวมและทเี่ กดิ จำกเครอื่ งมอื เครอ่ื งใชท้ มี่ ไี วเ้ พอื่ ประโยชน์ร่วมกันตำมสว่ นแหง่ ประโยชนท์ ม่ี ตี อ่ หอ้ งชดุ ทัง้ นีต้ ำมที่ กำหนดไวใ้ นขอ้ บงั คับ เจำ้ ของร่วมตอ้ งร่วมกันออกคำ่ ภำษีอำกรและคำ่ ใชจ้ ่ำยทเี่ กดิ ขนึ้ จำกกำรดแู ลรักษำและ ดำเนินกำรเก่ียวกับทรัพย์ส่วนกลำง ตำมอัตรำส่วนท่เี จำ้ ของร่วมแต่ละคนมกี รรมสทิ ธใิ์ นทรัพย์ สว่ นกลำงตำมมำตรำ 14 ตำมบทบัญญัตดิ ังกล่ำวอำจจำแนกกำรเฉลีย่ ค่ำใชจ้ ่ำยของเจำ้ ของร่วมออกเป็ นสอง ประเภทไดแ้ ก่ (1) ค่ำใชจ้ ่ำยตำมส่วนแห่งประโยชน์ท่ีมีต่อหอ้ งชุด (มำตรำ 18 วรรคหน่ึง) ไดแ้ ก่ คำ่ ใชจ้ ำ่ ยทเี่ กดิ จำกกำรบรกิ ำรสว่ นรวมและทเี่ กดิ จำกเครอ่ื งมอื เครอื่ งใชท้ ม่ี ไี วเ้ พอื่ ประโยชนร์ ว่ มกนั (2) ค่ำใชจ้ ่ำยตำมอัตรำส่วนกรรมสทิ ธใิ์ นทรัพยส์ ่วนกลำง (ตำมมำตรำ 18 วรรคสอง) ไดแ้ กค่ ำ่ ใชจ้ ำ่ ยเกยี่ วกบั ภำษีอำกร กำรดแู ลรักษำ และกำรดำเนนิ กำรเกย่ี วกับทรัพยส์ ว่ นกลำง สำหรับมำตรกำรในกำรบังคับชำระหน้ีนัน้ มบี ัญญัตไิ วใ้ นพระรำชบัญญัตอิ ำคำรชดุ พ.ศ. 2522 มำตรำ 41 ดังนี้ (1) บุรมิ สทิ ธเิ กยี่ วกับค่ำใชจ้ ่ำยตำมมำตรำ 18 วรรคหน่ึง ใหถ้ ือวำ่ บุรมิ สทิ ธใิ นลำดับ เดียวกับบุริมสทิ ธติ ำมมำตรำ 259(1) แห่งประมวลกฎหมำยแพ่งและพำณิชย์และมีอยู่เหนือ สงั หำรมิ ทรัพยท์ เี่ จำ้ ของหอ้ งชดุ นัน้ นำมำไวใ้ นหอ้ งชดุ ของตน (2) บรุ มิ สทิ ธเิ กยี่ วกับคำ่ ใชจ้ ่ำยตำมมำตรำ 18 วรรคสองใหถ้ อื วำ่ เป็ นบรุ มิ สทิ ธใิ นลำดับ เดยี วกับบุรมิ สทิ ธติ ำมมำตรำ 273(1) แห่ง ป.พ.พ. และมอี ยู่เหนือทรัพย์ส่วนบุคคลของแต่ละ เจำ้ ของหอ้ งชดุ บรุ มิ สทิ ธติ ำม (2) ถำ้ ผูจ้ ัดกำรไดส้ ง่ รำยกำรหนี้ตอ่ พนักงำนเจำ้ หนำ้ ทแ่ี ลว้ ใหถ้ อื วำ่ อยู่ใน ลำดบั กอ่ นเจำ้ ของ ตำมบทบัญญัตดิ ังกล่ำว อำจจำแนกมำตรกำรในกำรบังคับชำระหน้ีออกเป็ นสองกรณี ไดแ้ ก่ (1) กรณีค่ำใชจ้ ่ำยตำมอัตรำสว่ นแหง่ ประโยชน์ทมี่ ตี อ่ หอ้ งชดุ ใหน้ ติ บิ คุ คลอำคำรชดุ มี บรุ มิ สทิ ธใิ นลำดับเดยี วกับกำรคำ้ งคำ่ เชำ่ อสังหำรมิ ทรัพย์ และมอี ยู่เหนือสังหำรมิ ทรัพยท์ เี่ จำ้ ของ หอ้ งชดุ นัน้ นำมำวำงไวใ้ นหอ้ งชดุ ของตน (2) กรณีคำ่ ใชจ้ ่ำยตำมอัตรำสว่ นกรรมสทิ ธใ์ิ นทรัพยส์ ว่ นกลำง ใหน้ ติ บิ คุ คลอำคำรชดุ มี บรุ มิ สทิ ธใิ นลำดับเดยี วกับลกู หนีใ้ นกำรรักษำอสังหำรมิ ทรัพย์ และมอี ยเู่ หนือทรัพยส์ ว่ นบคุ คลของ แต่ละเจำ้ ของหอ้ งชุดบุรมิ สทิ ธใิ นกรณีนี้ หำกผูจ้ ัดกำรนิตบิ ุคคลอำคำรชุดไดส้ ่งรำยกำรหน้ีต่อ พนักงำนเจำ้ หนำ้ ทแี่ ลว้ ใหถ้ อื วำ่ อยใู่ นระดับกอ่ นจำนอง อำคำรชดุ แหง่ หนง่ึ มหี อ้ งชดุ ทัง้ สน้ิ 100 หอ้ ง รำคำในขณะขอจดทะเบยี นอำคำรชดุ หอ้ ง ชดุ ละ 600,000 บำท เท่ำกันทุกหอ้ ง ตอ่ มำหอ้ งชดุ ถกู เวนคนื จำนวน 20 หอ้ งชดุ โดยนำย ก. เป็ น เจำ้ ของหอ้ งชดุ ถูกเวนคนื 1 หอ้ งชดุ นำย ก. จะไดร้ ับชดใชร้ ำคำจำกเจำ้ ของร่วมทห่ี อ้ งชดุ ไมถ่ ูก เวนคนื สำหรับทรัพยส์ นิ สว่ นกลำงทเี่ หลอื อยเู่ ป็ นจำนวนเทำ่ ใด หำกทรัพยส์ นิ สว่ นกลำงทเ่ี หลอื อยมู่ ี มลู คำ่ 20 ลำ้ นบำท ตำมพระรำชบัญญตั อิ ำคำรชดุ พ.ศ. 2522 มำตรำ 14 กรรมสทิ ธสิ์ ว่ นทเ่ี ป็ นเจำ้ ของร่วมใน ทรัพยส์ ว่ นกลำง ใหเ้ ป็ นไปตำมอัตรำสว่ นระหวำ่ งรำคำของหอ้ งชดุ แต่ละหอ้ งชดุ กับรำคำรวมของ หอ้ งชดุ ทัง้ หมดในขณะทขี่ อจดทะเบยี นอำคำรชดุ ตำมมำตรำ 16 มำตรำ 34 วรรคแรก ในกรณีที่อำคำรชุดถูกเวนคนื บำงส่วนตำมกฎหมำยว่ำดว้ ยกำร เวนคนื อสงั หำรมิ ทรัพย์ ใหเ้ จำ้ ของซงึ่ ถกู เวนคนื หอ้ งชดุ หมดสทิ ธใิ นทรัพยส์ ว่ นกลำงทเ่ี หลอื จำกำร
84 ถกู เวนคนื ในกรณีนใ้ี หน้ ติ บิ ุคคลคนอำคำรชดุ จัดกำรใหเ้ จำ้ ของรว่ มซง่ึ ไม่ถูกเวนคนื หอ้ งชดุ ร่วมกัน ชดใชร้ ำคำใหแ้ กเ่ จำ้ ของร่วมซงึ่ หมดสทิ ธไิ ปดังกลำ่ ว ทัง้ น้ีตำมอัตรำสว่ นทเี่ จำ้ ของร่วมแตล่ ะคนมี กรรมสทิ ธใ์ิ นทรัพยส์ ว่ นกลำง ตำมปัญหำ นำย ก. เป็ นเจำ้ ของหอ้ งชดุ 1 หอ้ งชุด รำคำ 600,000 บำท นำย ก. จงึ มี กรรมสทิ ธใ์ิ นทรัพยส์ ว่ นกลำง ตำมมำตรำ 14 ดงั นี้ 600,000 / (600,000 X 100) = 1/100 สว่ น ในกรณีนี้ กฎหมำยกำหนดใหน้ ติ บิ คุ คลอำคำรชดุ จัดกำรใหเ้ จำ้ ของร่วมซง่ึ ไมถ่ ูกเวนคนื หอ้ งชดุ ร่วมกันชดใชร้ ำคำใหแ้ กเ่ จำ้ ของร่วมซงึ่ หมดสทิ ธไิ ปตำมอัตรำสว่ นทเ่ี จำ้ ของร่วมแตล่ ะคนมี กรรมสทิ ธใ์ิ นทรัพยส์ ว่ นกลำงตำมมำตรำ 34 วรรคแรกดังกลำ่ วและนำย ก. ก็ยอ่ มจะไดร้ ับชดใชจ้ ำก เจำ้ ของรว่ มทไี่ มถ่ กู เวนคนื ตำมอัตรำสว่ นทต่ี นมกี รรมสทิ ธใิ์ นทรัพยส์ ว่ นกลำงเชน่ เดยี วกันดังนี้ (1/100) X 20,000,000 = 200,000 บำท ดังนัน้ นำย ก. จะไดร้ ับชดใชจ้ ำกเจำ้ ของรวมทไี่ มถ่ ูกเวนคนื สำหรับทรัพยส์ ว่ นกลำงที่ เหลอื อยู่ เป็ นจำนวน 200,000 บำท หมำยเหตุ นำย ก. ไดร้ ับค่ำเวนคนื สำหรับหอ้ งชดุ ซง่ึ เป็ นทรัพยส์ ่วนบุคคลของตนเต็ม จำนวน และจะไดร้ ับคำ่ เวนคนื สำหรับทรัพยส์ ว่ นกลำงทถ่ี กู เวนคนื ตำมอัตรำสว่ นทตี่ กเป็ นกรรมสทิ ธ์ิ ในทรัพยส์ ว่ น กลำงดว้ ย แบบประเมนิ ผลการเรยี นหนว่ ยท่ี 15 1. กฎหมำยอำคำรชดุ ของไทยอำศัยกฎหมำยอำคำรชดุ ของประเทศ ฝร่ังเศส รัฐฮำวำย และ สหรัฐอเมรกิ ำ เป็ นแนวทำงในกำรรำ่ ง 2. ทด่ี นิ ทจ่ี ัดไวเ้ ป็ นทจ่ี อดรถของแตล่ ะหอ้ งชดุ เป็ นกรรมสทิ ธใ์ิ นทรัพยส์ ว่ นบคุ คล 3. กรรมสทิ ธริ์ ่วมในทรัพยส์ ว่ นกลำงนัน้ กฎหมำยอำคำรชดุ กำหนดใหเ้ ป็ นไปตำม อัตรำสว่ น ของรำคำแตล่ ะหอ้ งชดุ กับรำคำรวมของหอ้ งชดุ ทัง้ หมด 4. ทด่ี นิ และอำคำรที่จะขอจดทะเบยี นอำคำรชุดไดต้ อ้ งเป็ นไป เฉพำะทเ่ี จำ้ ของมกี รรมสทิ ธ์ิ เทำ่ นัน้ 5. กำรจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมเกยี่ วกับหอ้ งชดุ จะกระทำมไิ ดจ้ นกวำ่ จะไดก้ ระทำกำร จด ทะเบยี นนติ บิ คุ คลอำคำรชดุ 6. กำรเลกิ อำคำรชดุ โดยสมัครใจ จะตอ้ งอำศัยมติ เอกฉันท์ 7. ในกำรลงคะแนนเสยี งนัน้ กฎหมำยอำคำรชดุ กำหนดใหน้ ับคะแนนเสยี งตำม อัตรำสว่ นทม่ี ี กรรมสทิ ธใิ์ นทรัพยส์ ว่ นกลำง 8. ตำมกฎหมำยอำคำรชดุ ตอ้ งจัดใหม้ กี ำรประชมุ ใหญภ่ ำยในเวลำ 6 เดอื น นับแตว่ ันทไ่ี ดจ้ ด ทะเบยี นนติ บิ คุ คลอำคำรชดุ 9. มตใิ นเร่ือง กำรแต่งตัง้ หรือถอดถอนผูจ้ ัดกำร ท่ีตอ้ งไดร้ ับคะแนนเสยี งเกนิ กง่ึ หนึ่งของ จำนวนคะแนนเสยี งของเจำ้ ของรว่ มทัง้ หมด 10.กรณีค่ำใชจ้ ่ำยตำมอัตรำส่วนแห่งประโยชน์ท่ีมีต่อหอ้ งชุดกฎหมำยกำหนดใหน้ ติ บิ ุคคล อำคำรชดุ มบี รุ มิ สทิ ธใิ นลำดบั เดยี วกบั กำรคำ้ งคำ่ เชำ่ อสงั หำรมิ ทรัพย์ 11.สว่ นของฝำผนังกัน้ ระหวำ่ งหอ้ งชดุ เป็ นสว่ นของอำคำรชดุ ทเี่ จำ้ ของหอ้ งชดุ ถอื กรรมสทิ ธิ์ รวมตำม ป.พ.พ. 12.กรรมสทิ ธใ์ิ นหอ้ งชดุ จะแบง่ แยก ไมไ่ ด ้ ตอ้ งหำ้ มดว้ ยบทบัญญตั แิ หง่ กฎหมำย 13.กรรมสทิ ธร์ิ ่วมในทรัพย์ส่วนกลำง กฎหมำยอำคำรชุดกำหนดใหเ้ ป็ นไปตำมอัตรำส่วน ระหวำ่ งรำคำแต่ละหอ้ งชุดกับรำคำรวมของหอ้ งชุดทัง้ หมดโดยคดิ รำคำในขณะ ขอจดทะเบยี น อำคำรชดุ
85 14.กำรจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนิตกิ รรมเกยี่ วกับหอ้ งชุดจะกระทำมไิ ดจ้ นกวำ่ จะจดทะเบยี นนิติ บคุ คลอำคำรชดุ เวน้ แตก่ รณี จดทะเบยี นไถ่ถอนจำนอง และ โอนกรรมสทิ ธใ์ิ นหอ้ งชดุ ใหแ้ กบ่ คุ คล คนเดยี ว 15.กำรเลกิ อำคำรชดุ ทไี่ มต่ อ้ งยนื คำขอเลกิ อำคำรชดุ ไดแ้ ก่ ในกรณอี ำคำรชดุ ถกู เวนคนื ทัง้ หมด 16.กำรประชมุ ใหญน่ ัน้ ตอ้ งมผี มู ้ ำประชมุ ซงึ่ มคี ะแนนเสยี งรวมกันไมน่ อ้ ยกวำ่ 1 ใน 3 จงึ จะเป็ น องคป์ ระชมุ 17.กรณีค่ำใชจ้ ่ำยตำมอัตรำสว่ นกรรมสทิ ธใ์ิ นทรัพยส์ ่วนกลำง กฎหมำยกำหนดใหน้ ติ บิ ุคคล อำคำรชดุ มบี รุ มิ สทิ ธใิ นลำดับเดยี วกับ มลู หนใี้ นกำรรักษำอสงั หำรมิ ทรัพย์ 18.มตใิ นเรอ่ื ง กำรแกไ้ ขอัตรำสว่ นคำ่ ใชจ้ ่ำยรว่ มกันในขอ้ บังคับ ตอ้ งไดร้ ับคะแนนเสยี งไมน่ อ้ ย กวำ่ 3 ใน 4 ของคะแนนเสยี งของเจำ้ ของรว่ มทัง้ หมด ---------------------------------------------------
Search
