คู่มือการปฏิบัตงิ าน (Work Manual) เรือ่ ง กระบวนงานการหาราคาซ้ือขายกันตามปกติ ในทอ้ งตลาดของอสงั หารมิ ทรัพย์ สว่ นจัดหาทด่ี ินท่ี 1-4 เมษายน 2561 สานกั กฎหมายและทีด่ ิน กรมชลประทาน
คมู่ อื การปฏบิ ตั งิ าน (Work Manual) เร่ือง กระบวนงานการหาราคาซือ้ ขายกันตามปกติ ในท้องตลาดของอสงั หาริมทรัพย์ รหัสคู่มอื สมด./สจด.(1-4) 2/2561 หนว่ ยงานทจี่ ดั ทา ฝ่ายจดั หาท่ีดนิ สว่ นจดั หาทีด่ ินท่ี 1-4 สานักกฎหมายและทดี่ ิน ทปี่ รกึ ษา นายปรุ ิมพัฒน์ เกดิ นมิ ิตร นายวีรวฒุ ิ เฉวียงวาศ นายอโณทัย ศรีเจริญ นายจุฑามิตร ใจสมทุ ร พมิ พค์ รงั้ ที่ 1 จานวน 5 เล่ม เดือนเมษายน พ.ศ. 2561 หมวดหมูก่ ฎหมายและที่ดนิ
คู่มือการปฏบิ ตั งิ าน (Work Manual) เร่ือง กระบวนงานการหาราคาซอ้ื ขายกันตามปกติ ในทอ้ งตลาดของอสงั หารมิ ทรพั ย์ จดั ทาโดย ชอื่ -สกุล จ.ส.อ. สรุ ชัย ปัญญสุทธ์ิ สังกัด สว่ นจัดหาทด่ี นิ ท่ี 4 ตาแหน่ง หวั หน้าฝ่ายจดั หาทดี่ นิ ท่ี 3/4 สงั กัด สว่ นจัดหาที่ดินท่ี 1 ชื่อ-สกลุ นายเสนชี ัย ชอ่ ผกู สงั กัด สว่ นจดั หาที่ดินที่ 2 ตาแหน่ง หวั หนา้ ฝ่ายจดั หาทด่ี ินที่ 3/1 สังกัด สว่ นจัดหาทด่ี ินท่ี 3 ชอ่ื -สกลุ นายสุวิทย์ ชูเกิด สงั กดั สว่ นจดั หาท่ดี นิ ท่ี 4 ตาแหนง่ นกั วชิ าการจัดหาท่ดี ินชานาญการ สังกัด สว่ นจดั หาที่ดินท่ี 3 ชอื่ -สกุล นายสรุ ศักดิ์ สวุ รรณมณี ตาแหน่ง นกั วชิ าการจดั หาทด่ี ินชานาญการ ชื่อ-สกุล นายสายัณห์ เหลม็ โส๊ะ ตาแหนง่ นกั วชิ าการจดั หาทด่ี นิ ชานาญการ ชอ่ื -สกุล นายรณกร สมบุญ ตาแหน่ง หวั หน้าฝา่ ยจดั หาทดี่ นิ ท่ี 3/3 สามารถตดิ ต่อสอบถามรายละเอยี ด/ข้อมูลเพิม่ เตมิ ไดท้ ่ี ฝ่ายจัดหาทีด่ ินที่ 3/4 เบอรโ์ ทรศัพท์ 0 7439 0140
คำนำ คณะทำงำนจดั ทำคู่มอื กำรปฏิบัติงำนคณะที่ 9 กระบวนงำนกำรหำรำคำท่ซี ้อื ขำยกันตำมปกติ ในท้องตลำดของอสังหำริมทรัพย์ ตำมคำสั่งสำนักกฎหมำยและที่ดิน ท่ี 31/2560 ลงวันท่ี 20 ธันวำคม 2560 โดยกำรจัดทำคู่มือกำรปฏิบัติงำนเพื่อใช้ประกอบเป็นแนวทำงในกำรพิจำรณำกำหนดรำคำค่ำทดแทน ทรัพย์สินที่ถูกเขตชลประทำนกรณีกำรจัดหำที่ดินโดยวิธีตกลงซื้อขำย และกรณีกำรออกพระรำชกฤษฎีกำ กำหนดเขตท่ดี นิ ในบรเิ วณทที่ ่ีจะต้องเวนคืนทจี่ ะตอ้ งดำเนินกำรตำมกฎหมำยรัฐธรรมนญู แห่งรำชอำณำจกั รไทย พุทธศักรำช 2560 มำตรำ 37 วรรคสำม และวรรคส่ี และตำมพระรำชบัญญัติว่ำด้วยกำรเวนคืน อสังหำริมทรัพย์ พ.ศ.2530 ประกอบกับคณะรัฐมนตรีได้มีมติเมื่อวันที่ 22 สิงหำคม 2560 ให้ทุกส่วน รำชกำรและหน่วยงำนของรัฐถือเป็นหลักปฏิบัติอย่ำงเคร่งครัดว่ำ ในกรณีท่ีมีควำมจำเป็นต้องเวนคืนท่ีดิน เพื่อใช้ดำเนินกำรโครงกำรต่ำง ๆ ของภำครัฐ ให้พิจำรณำกำหนดรำคำค่ำเวนคืนท่ีดินและสิ่งปลูกสร้ำง (ถ้ำมี) ให้ถูกต้องตำมกฎหมำย ระเบียบ หลักเกณฑ์ และมติคณะรัฐมนตรีที่เกี่ยวข้อง รวมทั้งให้สอดคล้องกับสภำพ ควำมเป็นจริงและรำคำตลำดของแต่ละพ้ืนที่ เพื่อให้เกิดควำมเป็นธรรมแก่ผู้ถูกเวนคืนอย่ำงแท้จริง กระบวนงำนกำรหำรำคำท่ีซ้ือขำยกันตำมปกติในท้องตลำดของอสังหำริมทรัพย์ จึงเป็นแนวทำง หนึ่ง ท่ีจะนำมำใช้ประกอบกำรพิจำรณำกำหนดรำคำค่ำทดแทนทรัพย์สินท่ีถูกเขตชลประทำนได้เหมำะสม และเปน็ ธรรมแก่ผ้ถู ูกเวนคนื ได้ยง่ิ ขน้ึ คณะทำงำนหวังว่ำคู่มือกำรปฏิบัติงำนที่จัดทำขึ้นนี้จะเป็นแนวทำงในกำรปฏิบัติงำน ให้มีมำตรฐำนสูงข้ึน ลดข้อพิพำทที่อำจเกิดจำกกำรจัดซ้ือที่ดินและกำรเวนคืนที่ดินเพื่อกำรชลประทำน และทำใหก้ ำรได้มำซ่งึ ทด่ี ินเพ่อื ใชใ้ นกิจกำรชลประทำนสำเร็จตำมยทุ ธศำสตรข์ องกรมชลประทำน คณะทำงำนจดั ทำคูม่ อื กำรปฏบิ ตั งิ ำนคณะที่ 9 สำนกั กฎหมำยและทีด่ ิน กรมชลประทำน
สารบัญ หน้า 1 วตั ถุประสงค์ 1 ขอบเขต 2 คาจากดั ความ 3 หนา้ ทค่ี วามรับผิดชอบ 6 Work Flow 20 ขนั้ ตอนการปฏบิ ัตงิ าน 27 ระบบติดตามประเมนิ ผล 39 เอกสารอ้างอิง 40 ภาคผนวก 41 44 1) การจดั ทาแผนทีโ่ ครงการแสดงแนวเขตทด่ี นิ ที่จะตอ้ งเวนคนื /จัดซื้อ 46 2) การสบื หาราคาซือ้ ขายในบรเิ วณทที่ จ่ี ะต้องเวนคนื /จดั ซอื้ 52 3) การตรวจสอบราคาซอ้ื ขายบรเิ วณที่ท่ีจะตอ้ งเวนคืน/จัดซ้ือจากสานกั งานท่ดี นิ 53 4) การจดั หาขอ้ มลู ซอื้ ขายจากฐานข้อมูลราคาซ้อื ขายอสังหาริมทรพั ย์จากธนารกั ษพ์ ืน้ ท่ี 5) การจัดหาราคาซื้อขายท่ดี นิ หรอื ราคาขายทด่ี นิ พร้อมอาคารแลว้ คานวณย้อนกลับ 55 62 เพอ่ื ใหท้ ราบราคาทด่ี นิ เดมิ 64 6) การแตง่ ตง้ั คณะทางานเพ่ือสบื หาราคาซ้ือขาย 65 7) การจาแนกราคาซอ้ื ขายกันตามปกตขิ องทด่ี นิ แต่ละประเภท 8) จดั ทาภาพถ่ายทางอากาศ/ระวางแผนที่ทีด่ ินทมี่ กี ารซ้ือขายเสนอคณะกรรมการ 9) รายงานการประชมุ คณะกรรมการจดั ซื้อ ฯ ทกี่ าหนดราคาคา่ ทดแทนท่ีดนิ ตามราคาซอ้ื ขาย
คมู่ ือการปฏบิ ตั ิงาน กระบวนงาน การหาราคาที่ซอื้ ขายกันตามปกติในทอ้ งตลาดของอสงั หาริมทรัพย์ 1. วตั ถปุ ระสงค์ 1.1 เพ่ือศึกษาแนวทางในการหาราคาทีซ่ ื้อขายกันตามปกตใิ นท้องตลาดของอสังหาริมทรัพย์ของกรม ชลประทาน และหน่วยงานอื่นท่ีได้มีการเวนคืนที่ดินในลักษณะเดียวกัน ตลอดจนตามแนวคาวินิจฉัยของศาล ที่เกี่ยวข้องนามาพัฒนาและปรับปรุงคู่มือการปฏิบัติงานให้มีมาตรฐานอย่างมืออาชีพ ลดปัญหาอุปสรรคความ ไม่เปน็ ธรรมในการกาหนดราคาทดแทนทรัพย์สนิ 1.2 เพื่อใช้ประกอบการพิจารณากาหนดราคาค่าทดแทนทรัพย์สินท่ีถูกเขตชลประทานของ คณะกรรมการที่เกี่ยวข้องให้เป็นไปตามนัยพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 มาตรา 21 วรรคหน่ึง (1) ราคาที่ซื้อขายกันตามปกติในท้องตลาดของอสังหาริมทรัพย์ที่จะต้องเวนคืน ตามทเ่ี ปน็ อยใู่ นวันใชบ้ ังคับพระราชกฤษฎีกาที่ออกตามมาตรา 6 1.3 เพื่อให้เจ้าหน้าที่ผู้ปฏิบัติงานจัดหาท่ีดินสามารถจัดหาราคาท่ีซ้ือขายกันตามปกติในท้องตลาด ได้ถูกต้องเหมาะสมสอดคล้องกับสภาพความเป็นจริงและราคาตลาดแต่ละโครงการเป็นไปตามกฎหมาย มตคิ ณะรฐั มนตรี ระเบียบ และคาสั่งท่ีเกี่ยวขอ้ ง 2. ขอบเขต กรมชลประทานมีพันธกิจในการพัฒนาแหล่งน้าและเพิ่มพนื้ ที่ชลประทานตามศักยภาพของลุ่มน้าและ บริหารจัดการน้าอย่างบูรณาการ การดาเนินการจัดหาท่ีดินเพื่อการชลประทานท่ีสานักกฎหมายและที่ดิน มีภารกิจสาคัญที่ต้องรับผิดชอบ เพ่ือให้ได้ซึ่งท่ีดินมาใช้ในการก่อสร้างโครงการชลประทานทั่วประเทศ จงึ มคี วามจาเปน็ อยู่เองท่ีจะต้องดาเนินการตามข้ันตอนของกฎหมาย ระเบียบ หลกั เกณฑ์ และมติคณะรฐั มนตรี ท่ีเก่ียวข้องกับการกาหนดราคาค่าทดแทนทรัพย์สินโดยถูกต้องครบถ้วน มีมาตรฐานการปฏิบัติงานท่ีดี จึงจะสามารถบรรเทาความเดือดรอ้ นเสยี หายทีเ่ จ้าของทด่ี นิ ได้รบั ผลกระทบจากการเวนคนื หรือการจัดซอ้ื ท่ดี นิ ของกรมชลประทานให้มีความเป็นอยู่ไม่ดอ้ ยไปกว่าเดิม การกาหนดราคาคา่ ทดแทนทรัพย์สินตามราคาซ้ือขาย กันตามปกติในท้องตลาดของอสังหาริมทรัพย์ท่ีจะต้องเวนคืน ตามท่ีเป็นอยู่ในวันใช้บังคับพระราชกฤษฎีกา ท่ีออกตามมาตรา 6 จึงเป็นแนวทางหน่ึงท่ีจะสามารถให้ความเป็นธรรมแก่ราษฎรได้ดี หากแต่ต้อง มีกระบวนงานการหาราคาซื้อขายกันตามปกติในท้องตลาดของอสังหาริมทรัพย์ เพ่ือใช้ประกอบการพิจารณา กาหนดราคาค่าทดแทนทรัพย์สนิ ของคณะกรรมการจัดซ้ือและกาหนดค่าทดแทนทรัพย์สินเพื่อการชลประทาน หรือคณะกรรมการกาหนดราคาเบ้อื งตน้ ของอสังหาริมทรพั ยท์ ีจ่ ะตอ้ งเวนคืน ฯ ตลอดจนเจา้ หนา้ ทผ่ี ูป้ ฏิบัติงาน จัดหาทดี่ นิ สามารถนาไปใช้เป็นแนวทางการหาราคาซ้ือขายกนั ตามปกติในท้องตลาด โดยมีขอบเขตและข้ันตอน การปฏบิ ัติงานในการจัดทาคมู่ อื การปฏิบตั ิ ดังน้ี 1. การขออนมุ ตั เิ ปิดโครงการและการประกาศวันเร่มิ ดาเนินการก่อสรา้ ง 2. การจัดทาแผนท่ีโครงการเพ่ือแสดงแนวเขตที่ดินในบริเวณท่ีจะต้องเวนคืน หรือแนวเขตที่ดิน ในบริเวณท่ีจะต้องจัดซ้ือ ประกอบกับระวางแผนที่ของที่ดินแสดงจุดและตาแหน่งที่จะต้องดาเนินการเวนคืน/ จัดซอื้ ทดี่ ิน 3. การสารวจเพ่อื ทราบข้อเท็จจรงิ ทดี่ นิ ที่จะต้องเวนคนื /จดั ซ้อื 1
4. สืบหาข้อมูลราคาซื้อขายท่ีดินในบริเวณที่ท่ีจะต้องเวนคืนหรือจัดซ้ือท่ีดินจากเจ้าของที่ดิน ผู้ปกครองท้องท่ี ผู้นาชมุ ชน หรอื สว่ นราชการอนื่ 5. ตรวจสอบราคาซ้อื ขาย ราคาจดทะเบยี นจานองท่ไี ด้จดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนิตกิ รรมต่อสานกั งานท่ีดิน ก่อนวันท่ีพระราชกฤษฎีกามีผลใช้บังคับ/ก่อนวันประกาศวันเร่ิมดาเนินการก่อสร้าง ในบริเวณที่ดินท่ีจะต้อง เวนคนื หรือจัดซ้ือ หรือในบริเวณใกลเ้ คียง 6. ตรวจสอบราคาที่เสนอขายในบริเวณท่ีดินท่ีจะต้องเวนคืน/จัดซ้ือ หรือบริเวณใกล้เคียงจาก เจ้าของท่ดี นิ ผู้รับเหมา หรือนายหน้า 7. จดั หาขอ้ มลู ราคาซือ้ ขายจากฐานข้อมูลราคาซือ้ ขายอสงั หารมิ ทรพั ย์ของธนารักษ์พ้นื ท่ี 8. จัดหาราคาซ้ือขายที่ดิน หรือราคาขายท่ีดินพร้อมอาคารในโครงการจัดสรรใกล้เคียง แล้วคานวณ ย้อนกลบั เพ่ือให้ทราบราคาท่ีดนิ เดิม 9. แต่งต้ังคณะทางานเพ่ือสืบหาราคาซ้ือขายกันตามปกติในท้องตลาด ในกรณีท่ีมีข้อเท็จจริงยุ่งยาก ซับซอ้ นหรอื ไม่มขี อ้ มูล/จานวนราคาซอื้ ขายที่ไม่เพียงพอ หรือมรี าคาซอื้ ขายท่ดี ินแต่ละประเภทไมค่ รบถ้วน 10. จาแนกราคาซ้ือขายกันตามปกติของท่ีดินแต่ละประเภทให้เป็นไปตามลักษณะสภาพทาเลและ ที่ตั้ง การใชป้ ระโยชน์ในทด่ี ิน วตั ถุประสงค์ในการซื้อขายที่ดิน 11. จัดทาแผนที่ภาพถ่ายทางอากาศ/ระวางแผนท่ีที่ดินที่มีการซ้ือขายท่ีดินกับแนวเขตที่ดินที่จะต้อง เวนคนื /จัดซ้ือท่ีดนิ พรอ้ มแสดงรายละเอยี ดเพ่อื เสนอคณะกรรมการ ฯ ประกอบการพิจารณากาหนด ค่า ทดแทน 3. คาจากดั ความ รัฐมนตรี หมายถงึ รัฐมนตรีวา่ การกระทรวงเกษตรและสหกรณ์ เจา้ หน้าท่เี วนคืน หมายถึง อธิบดีกรมชลประทาน ซง่ึ มีอานาจในการเวนคนื หรอื ควบคุมการเวนคนื ผูซ้ ่งึ ได้รบั มอบหมายจากเจา้ หนา้ ที่ หมายถึง ผทู้ ไี่ ด้รับการมอบหมายจากอธบิ ดีกรมชลประทาน การจัดหาที่ดิน หมายถึง การให้ได้มาซ่ึงท่ีดินเพื่อใช้ในกิจการชลประทาน โดยวิธีการเจรจาตกลง ซื้อขายและโดยวิธกี ารออกพระราชกฤษฎีกากาหนดเขตทีด่ นิ ในบริเวณท่ีทีจ่ ะตอ้ งเวนคืน โครงการชลประทาน หมายถึง สานักงานก่อสร้างชลประทานขนาดใหญ่ สานักงานก่อสร้าง ชลประทานขนาดกลาง และโครงการชลประทานท่ีเก่ยี วขอ้ งของสานกั งานชลประทานท่ี 1 - 17 เงินค่าทดแทน หมายถึง ค่าทดแทนอสังหาริมทรัพย์ อาคาร ส่ิงปลูกสร้าง ต้นไม้และไม้ผล รวมทั้ง ค่าทดแทนอ่นื ๆ ตามพระราชบญั ญตั ิว่าดว้ ยการเวนคนื อสังหาริมทรัพย์ ฯ เวนคืน หมายถึง บังคับเวนคืนที่ดิน หรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอ่ืนตามเง่ือนไขแห่งพระราชบัญญัติ ว่าด้วยการเวนคนื อสังหารมิ ทรัพย์ พ.ศ. 2530 การเจรจาซ้ือขาย หมายถงึ การทาความตกลงซือ้ ขายกบั ราษฎรเจา้ ของท่ีดินตามคาส่งั กระทรวงเกษตร ที่ 429/2560 ลงวันท่ี 1 พฤษภาคม 60 ก่อน โดยไม่ออกพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนตามนัยหนังสือ กรมสารบรรณคณะรฐั มนตรีฝ่ายบรหิ าร ท่ี นร 155/2500 ราคาตลาด หมายถึง ราคาท่ีทั้งผู้ซ้ือหรือผู้ขายส่วนมากตกลงซ้ือขายกันและทราบข้อมูลในทรัพยส์ นิ ที่จะซ้ือขายนั้นพอสมควร มิได้ถูกบังคับหรือมีแรงจูงใจให้ซ้ือขายกัน เป็นราคาในตลาดการค้าเสรีไม่ใช่ราคา ตลาดผูกขาด โดยผซู้ ้อื และผขู้ าย หรอื ราคาในภาวะที่เศรษฐกจิ ตกต่าหรอื เงินเฟ้อ 2
การประเมินมูลค่าทรัพย์สิน หมายถึง การให้ความเห็นเก่ียวกับมูลค่าของทรัพย์สินโดยผู้ประเมิน ซึ่งมีคณุ สมบตั ิความรคู้ วามสามารถและประสบการณ์ทางวชิ าชีพท่ีเหมาะสม 4. หน้าที่ความรบั ผดิ ชอบ - กระทรวงเกษตรและสหกรณ์ โดยรัฐมนตรีว่าการกระทรวง มีอานาจในการแต่งตั้งคณะกรรมการ ตามกฎหมายเกษตรและสหกรณ์ - กรมชลประทาน เป็นหน่วยงานที่กาหนดแนวเขตท่ีดินท่ีจะต้องดาเนินการจัดซื้อท่ีดิน หรือขอตรา พระราชกฤษฎกี ากาหนดเขตท่ีดนิ ในบริเวณที่ที่จะเวนคนื อันมีวตั ถปุ ระสงคเ์ พือ่ ประโยชน์แกก่ ารชลประทาน - สานักงานชลประทาน สานักพัฒนาแหล่งน้าขนาดใหญ่และกองพัฒนาแหล่งน้าขนาดกลาง มีหน้าที่ รับผิดชอบให้การสนับสนุนเจ้าหน้าท่ีสานักกฎหมายและที่ดิน ในการดาเนินงานเพ่ือให้ได้มาซ่ึงท่ีดิน เพือ่ การชลประทาน - สานักสารวจด้านวิศวกรรมและธรณีวิทยา มีหน้าท่ีเข้าทาการสารวจปักหลักเขต การจัดทาภาพ ถ่ายดาวเทียม ขอบเขตพื้นท่ีโครงการชลประทาน โครงการขนาดใหญ่ จัดทาเม่ือเสนอคณะรัฐมนตรีและ ภายใน 7 วัน เมื่อคณะรัฐมนตรีอนุมัติโครงการขนาดกลางจัดทาเมื่อขอต้ังงบประมาณดาเนินการด้านจัดหา ท่ีดิน และภายใน 7 วัน หลังประกาศเร่ิมดาเนินการก่อสร้าง เพื่อนาไปใช้ในการรังวัดจัดทาแผนท่ีและบัญชี รายช่ือเจ้าของที่ดินที่ถูกเขตชลประทาน หรือการสารวจเพ่ือทราบข้อเทจ็ จริงเกย่ี วกับอสังหารมิ ทรัพย์ที่จะต้อง เวนคืน และหรือเม่ือได้รับมอบหมายให้ดาเนินการตามบันทึกข้อตกลงระหว่างกรมที่ดินและกรมชลประทาน หรอื ในฐานะผซู้ ึง่ ไดร้ ับมอบหมายจากเจ้าหน้าท่ี ฯ ใหม้ ีหน้าทรี่ ังวดั และจดั ทาแผนท่ีแสดงแนวเขตทดี่ ินในบรเิ วณ ทีท่ จี่ ะต้องเวนคืน/จดั ซ้อื ท่ดี นิ เพ่อื ประกอบการจ่ายเงินค่าทดแทน - กองส่งเสริมการมีส่วนร่วมของประชาชน มีหน้าที่รับผิดชอบในการประชุมช้ีแจงถึงวัตถุประสงค์ ของโครงการ ตลอดจนผลกระทบต่อส่วนได้เสียสาคัญของประชาชน และจัดให้มีกระบวนการรับฟังความ คิดเหน็ ของประชาชนอย่างทว่ั ถงึ ก่อนดาเนนิ การโครงการ - สานักกฎหมายและที่ดิน มีอานาจหน้าที่ตามกฎกระทรวงแบ่งส่วนราชการกรมชลประทาน กระทรวงเกษตรและสหกรณ์ พ.ศ. 2554 ดงั ตอ่ ไปนี้ 1. ดาเนินการเก่ียวกับงานด้านกฎหมายว่าด้วยการชลประทาน กฎหมายว่าด้วยคันและคูน้า กฎหมายว่าด้วยการจัดรปู ทีด่ ินเพือ่ เกษตรกรรม และกฎหมายอืน่ ทเ่ี ก่ยี วข้อง 2. ดาเนินการเกี่ยวกับงานนิติกรรมและสัญญา งานเก่ียวกับความรับผิดทางแพ่ง อาญา งานคดีปกครอง และงานคดีอ่ืนที่อยู่ในอานาจหน้าท่ีของกรม รวมทั้งการให้คาปรึกษา วินิจฉัยและตีความ ข้อกฎหมาย 3. ศกึ ษาและวิเคราะหเ์ พอื่ ยกร่างและพฒั นากฎหมายที่อย่ใู นความรับผิดชอบของกรม 4. ดาเนนิ การเก่ยี วกับการจดั กรรมสิทธ์ทิ ่ดี นิ เพ่อื การชลประทาน 5. ปฏิบัติงานร่วมกับหรือสนับสนุนการปฏิบัติงานของหน่วยงานอื่นท่ีเกี่ยวข้อง หรือท่ีได้รับ มอบหมาย - ส่วนจัดหาท่ีดิน มีอานาจหน้าท่ีตามคาสั่งกรมชลประทานท่ี 60/2558 ลงวันท่ี 7 เมษายน 2558 ดังน้ี 1. วางแผน ควบคุม กากับ ดูแล ตรวจสอบและติดตามการปฏิบัติงานด้านจัดหาที่ดิน และจัดท่ีดินอพยพ โดยช้ีแนะหรือให้คาแนะแนวทางในการแก้ไขปัญหาอุปสรรคต่างๆ ติดตามและเร่งรัด เพอ่ื ใหก้ ารดาเนนิ การไปอย่างมปี ระสิทธภิ าพบรรลตุ ามแผนงานและงบประมาณทก่ี าหนดไว้ 3
2. ศึกษา วิเคราะห์ ตีความ เสนอแนะ แนวทางพิจารณาเร่ืองต่าง ๆ เกี่ยวกับกฎหมาย ระเบียบ และคาส่ังที่เก่ียวข้องกับการจัดหาท่ีดิน เพื่อให้มีการแก้ไขพร้อมหาทางออกท่ีเหมาะสม และเป็นประโยชน์สูงสดุ แกห่ นว่ ยงาน 3. ศึกษา วิเคราะห์ พัฒนากระบวนการจัดหาที่ดินให้เป็นไปตามระบบการบริหาร มงุ่ ผลสัมฤทธิ์ เพอื่ ให้เกิดความคมุ้ คา่ มีประสทิ ธภิ าพและประสทิ ธผิ ล 4. พิจารณาวางแผน ประชุมปรึกษาหารือร่วมกับหน่วยงานภายในและหน่วยงานภายนอก ที่เก่ียวข้อง เพื่อให้การปฏิบัติงานเป็นไปด้วยความเรียบร้อยและส่งมอบพื้นท่ีให้กับโครงการก่อสร้างได้ทันตาม แผนงานท่กี าหนดไว้ 5. เป็นกรรมการพิจารณาอุทธรณ์เพ่ือพิจารณาทบทวนความถูกต้องเหมาะสมเป็นธรรม ของจานวนเงินค่าทดแทนนาเสนอรัฐมนตรีว่าการกระทรวงเกษตรและสหกรณ์วินิจฉัยอันเป็นข้อยุติในการ ใชอ้ านาจของฝา่ ยบรหิ ารก่อนที่จะนาคดีขึ้นสูศ่ าลปกครอง 6. รวมรวม วิเคราะห์ และบรหิ ารจัดการขอ้ มลู ดา้ นจัดหาท่ดี นิ เพือ่ ประเมินศกั ยภาพ ดา้ น จัดหาท่ดี นิ และเปน็ ขอ้ มูลในการวางแผนงานด้านงบประมาณ 7. ปฏิบัติงานร่วมกับ หรือสนับสนุนการปฏิบัติงานของหน่วยงานอ่ืนๆ ที่เก่ียวข้อง เพ่ือให้ ภารกิจของสานักกฎหมายและที่ดิน กรมชลประทาน หรือภารกิจอ่ืนที่ได้รับมอบหมายประสบผลสาเร็จตาม เปา้ หมาย - ฝ่ายจัดหาทีด่ นิ มหี นา้ ท่คี วามรบั ผิดชอบ ตามคาสั่งกรมชลประทาน ที่ 86/2559 ลงวนั ที่ 2 พฤษภาคม 2559 ดังนี้ 1. วางแผน ควบคุม กากับ ดูแล ตรวจสอบและติดตามการปฏิบัติงานด้านจัดหาที่ดินและ จัดที่ดินอพยพ โดยชีแ้ นะหรือให้คาแนะนาแนวทางในการแกไ้ ขปญั หาอุปสรรคต่าง ๆ ตดิ ตามและเร่งรดั เพื่อให้ การดาเนนิ การไปอย่างมปี ระสิทธิภาพบรรลุตามแผนงานและงบประมาณทกี่ าหนดไว้ 2. ศึกษา วิเคราะห์ ตีความ เสนอแนะ แนวทางพิจารณาเรื่องต่าง ๆ ที่เก่ียวกับกฎหมาย ระเบียบ และคาสั่งท่ีเก่ียวข้องกับการจัดหาที่ดิน เพ่ือให้มีการแก้ไขพร้อมหาทางออกที่เหมาะสมและ เป็นประโยชน์สงู สดุ แก่หนว่ ยงาน 3. ศึกษา วิเคราะห์ พัฒนากระบวนการจัดหาที่ดินให้เป็นไปตามระบบการบริหาร มุ่ง ผลสมั ฤทธิ์ เพอื่ ใหเ้ กิดความค้มุ คา่ มปี ระสทิ ธิภาพบรรลตุ ามแผนงานและงบประมาณท่กี าหนดไว้ 4. พิจารณาวางแผนงาน ประชุมปรึกษาหารือรว่ มกับหนว่ ยงานภายในและหน่วยงานภายนอก ที่เก่ียวข้อง เพ่ือให้การปฏิบัติงานเป็นไปด้วยความเรียบร้อยและส่งมอบพื้นท่ีให้กับโครงการก่อสร้างได้ทัน ตามแผนงานทีก่ าหนดไว้ 5. รวบรวม วิเคราะห์ และบริหารจัดการข้อมูลด้านจัดหาท่ีดิน เพื่อประเมินศักยภาพ ดา้ นจดั หาทดี่ ินและเป็นข้อมูลในการวางแผนงานดา้ นงบประมาณ 6. ปฏิบัติงานร่วมกัน หรือสนับสนุนการปฏิบัติงานของหน่วยงานอ่ืน ๆ ท่ีเกี่ยวข้อง เพ่ือให้ ภารกิจของสานักกฎหมายและที่ดิน กรมชลประทาน หรือภารกิจอ่ืนที่ได้รับมอบหมายประสบผลสาเร็จ ตามเป้าหมาย - ผู้ซ่ึงได้รับมอบหมายจากเจ้าหน้าที่ มีหน้าที่ดาเนินการสารวจเพื่อทราบข้อเท็จจริงเกี่ยวกับ อสงั หาริมทรัพย์ทจี่ ะตอ้ งเวนคืนที่แนน่ อนให้เสรจ็ ภายในเวลาตามท่ีกฎหมายกาหนด - คณะกรรมการกาหนดราคาเบื้องต้นของอสังหาริมทรัพย์ที่จะต้องเวนคืนและจานวนเงินค่าทดแทน มหี นา้ ท่กี าหนดราคาเบ้อื งตน้ ของอสังหาริมทรพั ยท์ จ่ี ะต้องเวนคืนและจานวนเงินค่าทดแทนให้แก่บคุ คลผู้มีสิทธิ ตามกฎหมาย โดยอาศยั หลกั เกณฑต์ ามพระราชบญั ญตั วิ า่ ด้วยการเวนคนื ฯ พ.ศ. 2530 4
- คณะกรรมการจดั ซ้ือและกาหนดคา่ ทดแทนทรพั ย์สินเพ่ือการชลประทาน มีหน้าท่ีจัดซ้ือและกาหนด ราคาค่าทดแทนทรัพย์สินที่ถูกเขตงานก่อสร้างโครงการชลประทาน ตามนัยแห่งพระราชบัญญัติว่าด้วย การเวนคนื อสังหารมิ ทรัพย์ พ.ศ. 2530 และทแ่ี กไ้ ขเพิ่มเตมิ กาหนดตวั อกั ษร พ.ร.ฎ. หมายถงึ พระราชกฤษฎกี ากาหนดเขตทด่ี นิ ในบริเวณทท่ี ่ีจะเวนคืน รมว.กษ. หมายถึง รฐั มนตรวี ่าการกระทรวงเกษตรและสหกรณ์ กรม. หมายถงึ กรมชลประทาน สมด. หมายถงึ สานักกฎหมายและทดี่ นิ สพญ. หมายถงึ สานกั พฒั นาแหล่งนา้ ขนาดใหญ่ สสธ. หมายถึง สานกั สารวจด้านวิศวกรรมและธรณวี ทิ ยา สชป. หมายถงึ สานกั งานชลประทาน กพก. หมายถึง กองพฒั นาแหลง่ นา้ ขนาดกลาง 5
Work Flow กระบวนงานการหาราคาทซี่ ื้อขายกันตามปกตใิ นท้องตลาดของอสงั หารมิ ทรพั ย์ ลาดบั ขออนมุ ตั ิเปิดโครงการ เวลาวนั 1 โครงการดาเนินการ 1. รบั ฟังความคิดเห็น 2. จัดทาภาพถา่ ย ดาวเทยี ม 3. การสารวจเพ่ือ ปกั หลกั เขต จัดทาแผนทีโ่ ครงการแสดงแนวเขต 15 วนั 2 ที่ดนิ ท่ีจะตอ้ งเวนคนื /จัดซอื้ 3 สำรวจเพื่อทรำบข้อเทจ็ จริง ทดี่ ินที่จะต้อง 30 วนั เวนคืน/จดั ซอื ้ สบื หาข้อมูลราคาซือ้ ขายที่ดินในบรเิ วณท่ีท่ี 4 จะตอ้ งเวนคนื /จัดซือ้ ท่ดี นิ จากเจา้ ของท่ีดิน 15 วนั ผู้ปกครองท้องที่ ผนู้ าชมุ ชนหรือสว่ น ราชการอ่ืน ตรวจสอบราคาซ้ือขาย/จดทะเบียนจานอง 5 บริเวณท่ีจะต้องเวนคืน/จัดซ้ือจากสานักงาน 15 วัน ท่ีดิน ก่อนวันท่ี พรฎ. มีผลใช้บังคับประกาศ เริ่ม โค รงก ารก่อ สร้าง พ ร้อ ม คั ดสาเน า ระวางแผนท่ีหลักฐานที่ดินและตาแหน่งท่ีต้ัง ของทดี่ ิน ตรวจสอบราคาที่เสนอขายในบริเวณท่ีดินท่ี 6 จะต้องเวนคืน/จดั ซอ้ื หรือบรเิ วณใกล้เคียง 15 วนั จากเจ้าของทด่ี ิน ผูร้ ับเหมา หรอื นายหนา้ จัดหาขอ้ มูลราคาซื้อขายจากฐานขอ้ มลู 7 ราคาซอ้ื ขายอสังหารมิ ทรัพย์ของธนารักษ์ 15 วนั พื้นที่ 6
ลาดบั จดั หาราคาซอ้ื ขายทด่ี ิน หรือราคาขายทดี่ ิน เวลาวัน 8 พร้อมอาคารในโครงการจัดสรรใกล้เคียง 15 วัน 9 แล้วคานวณย้อนกลบั เพ่ือให้ทราบราคา 15 วัน 10 ที่ดนิ เดมิ 11 แตง่ ตงั้ คณะทางานเพ่อื สืบหาราคาซอ้ื ขาย กรณที ย่ี ุ่งยาก/ไม่มีข้อมลู /ราคาซ้ือขาย ไม่เพียงพอ จาแนกราคา 15 วัน ซื้อขายกนั ตามปกติของทดี่ ินแตล่ ะประเภทให้ เป็นไปตามลกั ษณะสภาพทาเลและที่ตงั้ การใช้ ประโยชน์ในทดี่ นิ วัตถุประสงค์ในการซอื้ ขาย ทีด่ ิน จดั ทาแผนท่ีภาพถา่ ยทางอากาศ/ระวาง 15 วนั แผนท่ที ่ีดนิ ที่มกี ารซื้อขาย พรอ้ มแสดง รายละเอียดเพอื่ เสนอคณะกรรมการ ฯ ประกอบการพจิ ารณากาหนดคา่ ทดแทน รวมเวลาทั้งหมด 165 วนั 7
5. Work Flow กระบวนการ ชือ่ กระบวนการ : กระบวนงานกรณีการหาราคาท่ีซอ้ื ขายกนั ตามปกตใิ นทอ้ งตลาดของอสงั หารมิ ทรพั ย์ ตวั ช้ีวดั ท่สี าคัญของกระบวนการจดั ทาค่มู ือการปฏบิ ตั ิงาน : ลาดับที่ ผงั กระบวนการ ระยะเวลา รายละเอยี ดงาน มาตรฐานคณุ ภาพงาน ผรู้ บั ผิดชอบ 1. อนมุ ัตเิ ปิดโครงการ 1. โครงการก่อสร้างชลประทานขนาดใหญ่เมื่อได้ - ตามพระราชกฤษฎีกาว่าด้วย สบก. , สคญ. ทาการศึกษาความเหมาะสมพิจารณาวางโครงการและ การเสนอเร่ืองและการประชุม , สชป./กพก. สารวจออกแบบโครงการแล้ว สานักพัฒนาแหล่งนา คณะรัฐมนตร พ.ศ.2548 ขนาดใหญ่ (สคญ.) นาเรียนกรมเสนอกระทรวงฯ เพื่อ มาตรา 4 (8) และหนังสือสานัก เสนอ ค.ร.ม. อนุมัติเปิดโครงการ เ ล ข า ธิ ก า ร ค ณ ะ รั ฐ ม น ต รี 2. โครงการก่อสร้างชลประทานขนาดกลาง เมื่อได้ ท่ี นร. 0504/ว.63 ลงวันที่ ทาการศึกษาความเหมาะสมพิจารณาโครงการเสร็จ 19 เมษายน 2548 เร่ือง การ แล้ว สานักงานชลประทานที่ 1-17 หรือกองพัฒนา กาหนดโครงการลงทุนขนาด แหล่งนาขนาดกลาง เสนอกรมเพื่ออนุมัติเปิดโครงการ ใหญข่ องสว่ นราชการรัฐวสิ าหกจิ เมื่อได้รับการอนุมัติให้เปิดโครงการแล้ว จะต้องแจ้ง องค์การมหาชน หรือหน่วยงาน สานักกฎหมายและที่ดินทราบ เพ่ือดาเนินการต่อไป อื่น - ตามหนังสือหน้าหอ้ งรองอธิบดี ฝ่ายก่อสร้าง กรมชลประทานที่ E รธส. 144/2552 ลงวันที่ 26 มิถุนายน 2552 เร่ือง แนว ทางการขออนุมัติเปิดโครงการ ข น า ด ก ล า ง แ ล ะ ก า ร จั ด ท า ประกาศกรม กาหนดวนั เริ่ม ดาเนนิ การโครงการก่อสรา้ ง 8
ลาดบั ที่ ผงั กระบวนการ ระยะเวลา รายละเอยี ดงาน มาตรฐานคณุ ภาพงาน ผรู้ บั ผดิ ชอบ 2. จัดทาแผนทีแ่ สดงแนวเขตที่ดนิ ท่จี ะตอ้ ง 15 วนั นาแผนท่ีภาพถ่ายทางอากาศ/ระวางแผนท่ีที่ดินมาระบุ การจัดทาแผนที่แสดงแนวเขต สพญ. , กพก. เวนคนื /จดั ซอื แสดงแนวเขตชลประทาน เช่น แนวคลองส่งนา คลอง ทด่ี ินที่จะต้องเวนคืน/จัดซอื ควร ,สชป. , สมด. ระบายนา บริเวณอ่างเก็บนา เพ่ือให้ทราบเบืองต้นว่า ต้องสอดคล้อง หรือใกล้เคียงกับ , สสร. ท่ีดินที่จะต้องจัดซือ/เวนคืนมีท่ีดินท่ีจะต้องดาเนินการมี ขอ้ เท็จจรงิ ของทีด่ นิ จุดและตาแหน่งของอสังหาริมทรัพย์/ท่ีดินอยู่บริเวณ ใดบา้ ง 3. สารวจเพอื่ ทราบข้อเทจ็ จรงิ ของทด่ี ิน 30 วนั ผู้ซึ่งได้รับมอบหมายจากเจ้าหน้าท่ีเวนคืน/เจ้าหน้าที่ - กรณีออกพระราชกฤษฎีกา ผู้ซ่ึงได้รับ สานักกฎหมายและท่ีดิน จาเป็นต้องสารวจเพ่ือทราบ กาหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ท่ี มอบหมายฯ/ ที่จะต้องเวนคืน/จดั ซือ ขอ้ เทจ็ จรงิ เบอื งตน้ ของอสังหารมิ ทรพั ย์ที่จะตอ้ งเวนคืน/ จ ะ ต ้อ ง เ ว น ค ืน ผู ้ซึ ่ง ไ ด ้ร ับ เจ้าหน้าท่ี จัดซือ ว่ามีลักษณะสภาพและท่ีตัง ผลกระทบที่อาจ ม อ บ ห ม า ย จ า ก เ จ ้า ห น ้า ที ่ สานักกฎหมาย เกิดขึนภายหลังการเวนคืน/จัดซือท่ีดิน โดยนาแผนที่ จาเป็นเพื่อทาการสารวจและ และท่ีดิน/ ภาพถ่ายทางอากาศ/ระวางแผนที่ที่ดิน/แผนท่ีกันเขต/ เพื่อทราบข้อเท็จจริงเกี่ยวกับ เจ้าหน้าท่ี แผนท่ีโครงการท่ีแสดงแนวเขตชลประทานไว้มา อสังหาริมทรัพย์ที่จะต้องเวนคืน ชลประทาน/ ประกอบการสารวจ พร้อมทังจัดทาแผนท่ีแปลง ที่แน่นอน เช่น ข้อมูลเกี่ยวกับ ช่างรังวัด กรรมสทิ ธิ์ (ร.ว. 43 ก.) ที่จะต้องเวนคืน/จดั ซือทด่ี นิ ของ ที ่ด ิน ว ่า ตั ง อ ยู ่ใ น ท ้อ ง ที ่ใ ด กรมท่ีดิน ทด่ี ินแต่ละแปลง แสดงจานวนเนอื ทที่ ่ีถูกเขตชลประทาน ประเภทของหนังสือแสดงสิทธิ ในที่ดิน รายละเอียดเกี่ยวกับ สภาพทาเลและที่ตังเป็นที่ดิน ประเภทใด ลักษณะทางเข้าออก 9
ลาดบั ท่ี ผังกระบวนการ ระยะเวลา รายละเอยี ดงาน มาตรฐานคณุ ภาพงาน ผูร้ บั ผดิ ชอบ สภาพถนน ความกว้าง ผิวจราจร การพัฒนาท่ีดิน และการใช้ ประโยชน์ฯ พรอ้ มทังรูปแบบแผน ที่ แ ล ะ เ นื อ ท่ี ที่ จ ะ ต้ อ ง เ ว น คื น ต า ม ที่ ผู้ ซ่ึ ง ไ ด้ รั บ ม อ บ ห ม า ย ฯ ได้ จั ด ท า มา เพื่ อ เป็ น ข้ อ มู ล นาเสนอประกอบการกาหนด ห ลั ก เ ก ณ ฑ์ แ ล ะ ร า ค า ข อ ง กรรมการฯ - กรณีการตกลงเจรจาซือขาย เจ้าหน้าที่สานักกฎหมายและ ที่ ดิ น / เ จ้ า ห น้ า ท่ี โ ค ร ง ก า ร จาเป็นต้องสารวจข้อเท็จจริง เบืองต้นของอสังหาริมทรัพย์ ที่จะต้องจัดซือตามเผนท่ีแปลง กรรมสิทธิ (ร.ว. 43 ก.) ที่ช่าง รังวัดกรมทีด่ ินไดจ้ ัดทาไว้นัน 4. สบื หาขอ้ มูลราคาซือขายท่ีดินในบรเิ วณ 15 วัน ผู้ซ่ึงได้รับมอบหมายฯ/เจ้าหน้าที่สานักกฎหมายและ 1. การสืบหาข้อมูลราคาซือขาย ผซู้ งึ่ ไดร้ บั ทจ่ี ะตอ้ งเวนคืน/จัดซอื ทดี่ ินจากเจ้าของ ที่ดิน ต้องสืบหาข้อมูลซือขายที่ดินท่ีจะต้องเวนคืน/ จ ะต้ อ งเป็นท่ี ดิ นที่ ตั งอ ยู่ใน มอบหมายฯ/ ทด่ี นิ ผู้ปกครองท้องท่ี ผนู้ าชุมชนหรอื ซือขาย เพื่อให้ทราบข้อเท็จจริงเบืองต้นว่าบริเวณ บริเวณท่ีจะต้องเวนคืน/จัดซือ เจา้ หนา้ ทฝ่ี ่าย สว่ นราชการอน่ื ดังกล่าวหรือในบริเวณใกล้เคียง มีการซือขายที่ดินอย่าง ท่ีดิน หรือบริเวณใกล้เคียง และ จัดหาทด่ี ิน ใดหรือไม่ หากมขี อ้ มูลจะไดใ้ ช้ประกอบเป็นแนวทาง ควรอยู่ในท้องทตี่ าบลเดียวกัน 10
ลาดับท่ี ผงั กระบวนการ ระยะเวลา รายละเอียดงาน มาตรฐานคณุ ภาพงาน ผรู้ ับผดิ ชอบ เบอื งตน้ ทจี่ ะสืบหา หรือแสวงหาข้อมูล หรือจะไดป้ รับ 2. ข้ อ มู ลร า ค า ซื อ ขา ยท่ี จะ นามาใช้ประกอบได้นัน ที่ดินควร กลยทุ ธก์ ารสบื หาขอ้ มูล เน่อื งจากบคุ คลหรือส่วน จะต้องมีลักษณะสภาพทาเลและ ที่ตัง ลักษณะการใช้ประโยชน์ ราชการดังกลา่ วยอ่ มที่จะทราบขอ้ เท็จจริงของการซือ ห รื อ ลั ก ษ ณ ะ ก า ย ภ า พ อ ย่ า ง เดียวกนั หรอื ใกลเ้ คยี งกัน ขายท่ีดนิ ในท้องท่ขี องตนเองหรือท่ีเคยจดั ซือดีอยแู่ ลว้ 3. ข้อมูลราคาซือขายควรเกิด ก่อนหรือในวันท่ี พรฎ. มีผลใช้ บังคบั หรือในกรณีตกลงเจรจาซือ ขายควรเกิดก่อนวันประกาศเริ่ม โครงการก่อสร้าง 4. ทาให้ทราบรายละเอียดของ ที่ ดิ น ดั ง ก ล่ า ว เ บื อ ง ต้ น ว่ า มีหลักฐานท่ีดินประเภทใด เช่น โฉนด , น.ส.3 ก. , ระวางเลขทด่ี ิน สภาพทาเลและที่ตังของที่ดิน แ ล ะ บุ ค ค ล ใ ด เ ป็ น ผู้ ซื อ ผู้ ข า ย เป็นตน้ 11
ลาดับท่ี ผังกระบวนการ ระยะเวลา รายละเอยี ดงาน มาตรฐานคุณภาพงาน ผู้รับผิดชอบ 5. ตรวจสอบราคาซือขาย/จดทะเบียน 15 วนั 1. นาข้อมูลรายละเอียดที่ได้รับจากการสืบหาข้อมูล 1. ราคาซือขายท่ีจะนามาใช้ ผซู้ ่งึ ไดร้ ับ จานองบรเิ วณทจี่ ะต้องเวนคืน/จัดซือ ราคาซือขายจากเจ้าของท่ีดิน ผู้ปกครองท้องที่ ผู้นา อ้างอิงได้นันควรเกิดขึนก่อนหรือ มอบหมายฯ/ จากสานักงานท่ีดนิ ชุมชน หรอื ส่วนราชการอื่น มาประกอบเพ่อื ทาหนังสือ ในวันที่ พรฎ. มีผลใช้บังคับ หรือ เจา้ หน้าท่ฝี า่ ย ขออนุญาตถ่ายสาเนาสัญญาซือขาย/จดทะเบียน ในกรณีเจรจาตกลงซือขายควร จดั หาทด่ี ิน จานอง หลักฐานท่ีดนิ ระวางแผนท่ีจากสานักงานทดี่ ิน ก่อนวันประกาศเร่ิมโครงการ เพิ่มเติม (ถา้ ม)ี ก่อสรา้ ง 2. ทาหนังสือขอความอนุเคราะห์สานักงานท่ีดินให้ 2. ราคาซือขายท่ีจะนามาใช้ ตรวจสอบราคาซือขาย/จดทะเบียนจานองในบริเวณที่ อ้างอิงได้นัน จะต้องตังอยู่ใน จะต้องเวนคืน/จัดซือ หรือบริเวณใกล้เคียงท่ีราคาสูง บริเวณท่ีจะต้องเวนคืน/จัดซือ กว่าราคาประเมินทุนทรัพย์ฯ หรือขอถ่ายสาเนาการ หรือบริเวณใกล้เคียงกันและควร รายงานการจดทะเบียนซือขายประจาเดือนที่ได้ส่งให้ อยตู่ าบลเดยี วกนั ธนารกั ษ์พืนที่ ฯ ในแต่ละเดือน พรอ้ มทงั ขอถ่ายสาเนา 3. ราคาซอื ขายท่ีดนิ ควรจะต้องมี หลักฐานที่ดิน สัญญาซือขายท่ีดิน สัญญาจานอง ลักษณะสภาพทาเลและที่ตังของ ระวางโฉนด ระวางภาพถ่ายทางอากาศเพื่อใช้เป็น ท่ีดิน ลักษณะการใช้ประโยชน์ หลกั ฐานประกอบการดาเนนิ การ ลั ก ษ ณ ะ ท า งก า ยภา พ อ ย่า ง เดียวกนั หรอื ใกลเ้ คียงกัน 4. วัตถุประสงค์ในการซือขาย จ ะ ต้ อ ง ไ ม่ ใ ช่ ใ น ซื อ ข า ย เ ชิ ง พาณิชย์/ธุรกิจหากาไรหรือไม่มี ราคาสูงเกนิ ปกติ 12
ลาดบั ที่ ผงั กระบวนการ ระยะเวลา รายละเอียดงาน มาตรฐานคุณภาพงาน ผู้รับผดิ ชอบ 5. จานวนราคาซือขายเพียงพอ มีราคาเหมาะสมสอดคล้องกับ สภาพความเป็นจรงิ (ถ้าม)ี 6. ตรวจสอบราคาท่ีเสนอขายในบริเวณ 15 วัน เพื่อทราบราคาการเสนอขายหรือประกาศขายท่ีดิน 1. การกาหนดขอบเขตพืนท่ีไม่เกิน ผู้ซงึ่ ได้รบั ทด่ี นิ ทจ่ี ะตอ้ งเวนคืน/จดั ซอื หรือ ของเจ้าของท่ีดินในบริเวณท่ีท่ีจะต้องเวนคืน/จัดซือ ระยะทาง 3 กิโลเมตร จากบริเวณ มอบหมายฯ/ บริเวณใกล้เคียงจากเจา้ ของทด่ี นิ หรือบริเวณใกล้เคียง นามาเป็นข้อมูลประกอบการ ที่ท่ีจะต้องเวนคืน/จัดซือ และควร เจา้ หน้าท่ฝี า่ ย ผรู้ ับเหมาหรือนายหน้า เสนอคณะกรรมการกาหนดราคาค่าทดแทนเบืองต้น อยูใ่ นทอ้ งท่ีตาบลเดยี วกัน จัดหาท่ีดิน ของอสังหาริมทรัพย์ที่จะตอ้ งเวนคนื และจานวนเงนิ ค่า 2. แปลงท่ีดินท่ีประกาศขาย/เสนอ ทดแทนหรือคณะกรรมการจัดซือและกาหนดราคาค่า ขายควรต้องมีลักษณะสภาพทาเล ทดแทนทรัพย์สินเพ่ือการชลประทาน พิจารณา และที่ตัง ลักษณะการใช้ประโยชน์ กาหนดหลักเกณฑ์และราคาค่าทดแทนให้กับราษฎร ลักษณะทางกายภาพของท่ีดิน ท่ีจะต้องเวนคืน/จัดซือ เพ่ือให้เกิดความเป็นธรรมกับ เหมือนกัน หรือใกล้เคียงกับแปลง ราษฎร และเป็นไปตามกฎหมาย ระเบียบหลกั เกณฑ์ท่ี ท่ดี ินที่จะตอ้ งเวนคืน/จัดซือ เกย่ี วขอ้ ง 3. ราคาเสนอขายหรือประกาศ ขายควรเกิดขึนก่อน พรฎ. มีผล ใช้บังคับ หรือกรณีเจรจาตกลง ซือขายควรก่อนวันประกาศเริ่ม โครงการก่อสร้าง 13
ลาดับที่ ผงั กระบวนการ ระยะเวลา รายละเอยี ดงาน มาตรฐานคุณภาพงาน ผู้รับผดิ ชอบ 4. วัตถปุ ระสงคใ์ นการเสนอขาย/ ประกาศขายจะต้องไม่มีมูลเหตุ จงู ใจพเิ ศษ 5. จานวนทด่ี นิ ท่มี ีการเสนอขาย/ ประกาศขายที่ดินเพียงพอ และ ควรต้องปรับลด/ต่อรองราคาให้ เหมาะสมกับสภาพความเป็นจริง (ถ้าม)ี 6. เพ่ือให้ราคาซือขายมีท่ีมา ชัดเจนและเช่ือถือได้ ในการ จัดเก็บข้อมูลควรจะต้องระบวุ ันท่ี ทาการสารวจ สภาพทาเลและ ท่ีตังของที่ดิน แปลงท่ีเสนอขาย และราคาที่ต่อรองสาหรับที่ดิน แต่ละแปลงไว้ด้วย 14
ลาดับท่ี ผังกระบวนการ ระยะเวลา รายละเอยี ดงาน มาตรฐานคุณภาพงาน ผู้รับผิดชอบ 7. จัดหาข้อมลู ราคาซอื ขายจากฐาน 15 วัน เพ่ือทราบข้อมูลการซือขายที่ดินในบริเวณที่ท่ีจะต้อง 1. การกาหนดขอบเขตพืนที่ ผู้ซง่ึ ได้รับ ข้อมูลราคาซือขายอสังหารมิ ทรัพย์ เวนคืน/จัดซือหรือบริเวณข้างเคียง ที่ธนารักษ์พืนที่ได้ ไม่เกินระยะทาง 3 กิโลเมตร จาก มอบหมายฯ/ ของธนารกั ษพ์ ืนท่ี รวบรวมจากสานักงานที่ดิน เพื่อเป็นฐานข้อมูลในการ บริเวณที่ที่จะต้องเวนคืน/จัดซือ เจ้าหน้าท่ฝี า่ ย กาหนดราคาค่าทดแทนท่ีดินแต่ละแปลง/กลุ่มที่ดิน แตค่ วรอยใู่ นท้องท่ีตาบลเดยี วกัน จดั หาท่ดี ิน แต่เพ่ือความเป็นธรรมแก่เจ้าของที่ดินและสอดคล้อง 2. แปลงท่ีดินที่มีการซือขายต้อง กับราคาตลาดในแต่ละพืนท่ี ควรนาราคาซือขายท่ีจด มีลักษณะสภาพทาเลและที่ตัง แจ้งต่อเจ้าหน้าที่ในราคาท่ีสูงกว่าราคาประเมินทุน ลักษณะการใช้ประโยชน์ ลกั ษณะ ทรัพย์ฯมาเป็นข้อมูลเสนอคณะกรรมการกาหนดราคา ทางกายภาพเหมือนกันหรือ ค่าทดแทนเบืองต้นของอสังหาริมทรัพย์ท่ีจะต้อง ใกล้เคียงกับแปลงท่ีดินท่ีจะต้อง เวนคืนและจานวนเงินค่าทดแทนหรือคณะกรรมการ เวนคนื /จดั ซอื จัดซือและกาหนดราคาค่าทดแทนทรัพย์สินเพื่อการ 3. ราคาซือขายท่ีจะนามาใช้อ้างอิง ชลประทาน ประกอบการพิจารณากาหนดราคาค่า จะต้องเกิดก่อน หรือกรณีเจรจาซือ ทดแทนให้กับราษฎรท่ีจะต้องเวนคืน/จัดซือ เพ่ือให้ ขายควรก่ อนวั นประกาศเร่ิม เกิดความเป็นธรรมกับราษฎร และเป็นไปตามระเบียบ โครงการ หลกั เกณฑข์ องกฎหมายทเี่ ก่ียวข้อง 4. วัตถุประสงค์ในการซือขาย ไมใ่ ชเ่ ชงิ พาณชิ ย/์ ธุรกิจหากาไร 5. จานวนราคาซือขายเพียงพอ และราคาเหมาะสมสอดคล้องกับ สภาพความเปน็ จริง (ถ้าม)ี 15
ลาดับท่ี ผงั กระบวนการ ระยะเวลา รายละเอียดงาน มาตรฐานคณุ ภาพงาน ผูร้ บั ผิดชอบ 8. จดั หาราคาซือขายทดี่ ิน หรอื ราคา 15 วนั เพื่อทราบราคาขายที่ดินของโครงการบ้านจัดสรรใน 1. การกาหนดขอบเขตพืนที่ไม่เกิน ผซู้ ึ่งได้รับ ขายท่ีดนิ พรอ้ มอาคารในโครงการ บริเวณใกล้เคียงกับท่ีดินท่ีจะต้องเวนคืน/จัดซือ แล้ว ระยะทาง 3 กิโลเมตร จากบริเวณท่ี มอบหมายฯ/ จัดสรรใกลเ้ คยี งแลว้ คานวณยอ้ นกลบั นามาคานวณราคาย้อนกลับ เพื่อให้ทราบราคาท่ีดิน ที่จะต้องเวนคืน/จัดซือ และควร เจา้ หน้าท่ีฝ่าย เพ่อื ใหท้ ราบราคาทด่ี ินเดมิ เดิม นามาเป็นข้อมูลเสนอคณะกรรมการกาหนดราคา ตงั อยใู่ นท้องทตี่ าบลเดยี วกัน จัดหาท่ดี ิน ค่าทดแทนเบืองต้นของอสังหาริมทรัพย์ที่จะต้อง 2. ควรต้องเป็นโครงการบ้านอยอู่ าศยั เวนคืนและจานวนเงินค่าทดแทนหรือคณะกรรมการ ที่มีการพัฒนาระบบสาธารณูปโภค จัดซือและกาหนดราคาค่าทดแทนทรัพย์สินเพื่อการ ครบถ้วนแลว้ ชลประทาน ประกอบการพิจารณากาหนดราคาค่า 3. ควรจาแนกราคาซือขายตาม ทดแทนให้กับราษฎรที่จะต้องเวนคืน/จัดซือ เพ่ือให้ ลั กษณะสภาพท าเลและที่ ตั ง เกิดความเป็นธรรมกับราษฎร และเป็นไปตามระเบียบ ลักษณะการใช้ประโยชน์ท่ีอาจ หลักเกณฑ์ ของกฎหมายที่เก่ยี วข้อง แตกต่างกันไว้ด้วย เช่น บ้านจัดสรร หรอื อาคารเชงิ พาณชิ ย์ เปน็ ตน้ 4. จานวนท่ีเพียงพอและเหมาะสม สอดคล้องกับสภาพความเปน็ จริง 16
ลาดับท่ี ผงั กระบวนการ ระยะเวลา รายละเอยี ดงาน มาตรฐานคุณภาพงาน ผ้รู บั ผิดชอบ 9. การแตง่ ตงั คณะทางานเพื่อสบื หา/ กรณีที่ไมม่ ีข้อมูลราคาซือขาย/จดทะเบียนจานองราคา 1. แต่งตังเจ้าหน้าท่ีหรือบุคคลท่มี ี ฝ่ายจัดหาทด่ี ิน/ จัดหาราคาซอื ขายกรณีทมี่ ขี ้อเท็จจรงิ ย่งุ ยาก/ไม่มีข้อมลู /ราคาซอื ขาย เสนอขาย ฐานข้อมูลราคาซือขายอสังหาริมทรัพย์ ความรู้เช่ียวชาญเก่ียวกับการ คณะกรรมการ ไม่เพยี งพอ ของธนารักษ์พืนที่หรือสานักงานที่ดิน หรือไม่มีราคา ประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ ซือขายท่ีดินประเภทใดประเภทหนึ่ง หรือมีจานวน โดยเฉพาะ เพ่ือแสวงหา/จัดหา น้อยไม่เพียงพอท่ีจะนามาใช้อ้างอิงตามหลักวิชาการ ราคาซือขายกันตามปกติ พร้อม หรืออาจเป็นกรณีท่ีการเวนคืน/จัดซือท่ีดินจานวนมาก ทังให้ความเห็นแก่คณะกรรมการ และทาให้ได้รับความเสียหายและส่งผลกระทบเป็น ฯ หรือผู้เกี่ยวข้องให้สอดคล้องกับ วงกว้าง จึงมีความจาเป็นต้องกาหนดราคาค่าทดแทน สภาพความเป็นจริงและราคา ให้สอดคล้องกับความเสียหายที่ได้รับจริง ตลอดจน ตลาดของแต่ละพืนที่ ตลอดจน เพื่อให้ราษฎรสามารถอพยพโยกย้ายถิ่นฐานไป ความเสียหายทไี่ ด้รับ โดยมีความเป็นอยู่ไม่ด้อยไปกว่าเดิมได้ จึงต้อง 2. กรณีท่ีมีราคาซือขายท่ีดิน ด า เ นิ น ก า ร ต า ม ม ติ ค ณ ะ รั ฐ ม น ต รี เ มื่ อ วั น ท่ี ป ร ะ เ ภ ท ห น่ึ ง อ า จ ใ ช้ วิ ธี ก า ร 22 สิงหาคม 2560 ที่ให้ทางส่วนราชการและ เปรียบเทียบปรับแก้ราคาท่ีดินท่ีมี หน่วยงานของรัฐถือเป็นหลักปฏิบัติอย่างเคร่งครัด ทาเลที่ตังคล้ายคลึงกนั แตล่ ักษณะ ว่า ในกรณีท่ีมีความจาเป็นต้องเวนคืนท่ีดิน เพื่อใช้ การใช้ประโยชน์ในที่ดินต่างกันไป ดาเนินการโครงการต่าง ๆ ของภาครัฐ ให้พิจารณา เช่น ทราบราคาท่ีดินพาณิชย- กาหนดราคาค่าเวนคืนท่ีดินและส่ิงปลูกสร้าง (ถ้ามี) กรรมก็สามารถประเมินที่ดิน ให้ถูกต้องตามกฎหมาย ระเบียบ หลักเกณฑ์และมติ ที่เป็นท่ีอยู่อาศัยและท่ีว่างได้ โดย คณะรัฐมนตรีที่เกี่ยวข้อง รวมทงั ให้สอดคลอ้ งกับสภาพ อ า ศั ย อั ต ร า ส่ ว น ร ะ ห ว่ า ง ที่ ความเป็นจริง และราคาตลาดของแตล่ ะพืนที่ พาณชิ ยกรรม ท่อี ยอู่ าศยั 17
ลาดับท่ี ผงั กระบวนการ ระยะเวลา รายละเอียดงาน มาตรฐานคณุ ภาพงาน ผรู้ บั ผดิ ชอบ เพ่ือให้เกิดความเป็นธรรมแก่ผู้ถูกเวนคืนอย่างแท้จริง ท่ีว่าง = 1 : 0.8571 : 0.7143 คณะกรรมการจัดซือฯ จึงอาจแต่งตังคณะทางานหรือ ตามมาตรฐานการประเมินที่ดิน คณะอนุกรรมการ เพ่ือปฏิบัติงานอ่ืนตามท่ีเห็นสมควร คราวละมากแปลง โดยสานักงาน หรืออาจมีความจาเป็นต้องอาศัยอานาจตามกฎหมาย ประเมินราคาทรัพย์สินกรมธนา ระเบียบ หรือคาสั่งอ่ืนใด เพื่อแต่งตังเจ้าหน้าท่ีหรือ รั ก ษ์ โ ด ย ข อ ใ ห้ ค ณ ะท า งา น บุคคลท่ีมีความรู้ความเชี่ยวชาญในการประเมินราคา พิจารณาความเหมาะสม เพ่อื แก้ไข อสังหาริมทรัพย์ เพ่ือให้เสนอความเห็นที่สมควรจะนา ปัญหาจานวนราคาซือขายที่ดิน ราคาซอื ขายใด ๆ มากาหนดราคาคา่ ทดแทนต่อไป ป ร ะ เ ภ ท ใ ด ป ร ะ เ ภ ท ห น่ึ ง ไมเ่ พยี งพอได้ 10. จาแนกราคา 15 วัน ราคาซือขายท่ีได้มานันต้องจาแนกท่ีดินแต่ละประเภท เน่ืองจากราคาซือขายกันตามปกติ ฝา่ ยจัดหาที่ดนิ ซอื ขายของทด่ี นิ แตล่ ะประเภทตามลักษณะสภาพทาเล ตามลักษณะสภาพทาเลและท่ีตงั การใช้ประโยชน์และ ที่ผู้ซ่ึงได้รับมอบหมาย/เจ้าหน้าที่ และท่ีตังท่ดี ิน การใช้ประโยชน์ วัตถปุ ระสงคใ์ นการซอื ขายท่ีดนิ ดังนี ได้มานันในแต่ละแปลงเบืองต้น ในทดี่ นิ วัตถปุ ระสงค์ ในการซอื ขาย 1. สภาพทาเลและที่ตัง เช่น ท่ีดินที่ติดถนน ซอย ทาง ย่อ มมีลัก ษณ ะที่ แต ก ต่ างกัน ที่ดินตดิ คลอง ความกว้างและผวิ จราจร ท่ดี ินอยู่ในย่าน จึงไม่สมควรที่จะนาราคาที่ดิน พาณิชยกรรม อุตสาหกรรม เกษตรกรรม ท่ีดินจัดสรร แต่ละประเภทท่ีมีเหตุปัจจัยด้าน หรอื ท่ีดนิ วา่ งเปล่า ท่ีดินถมแลว้ ทดี่ นิ ตงั ในเขตเทศบาล ราคาที่แตกตา่ งกนั มาก มาคละกนั หรือนอกเขต เปน็ ต้น เพื่อหาราคาซือขายกันตามปกติ 2. การใช้ประโยชน์ในทีด่ ิน เช่น ทีด่ ินเชงิ พาณชิ ยกรรม หากแต่จาเป็นต้องจาแนกราคา ที่ดินเกษตรกรรม ท่ีอยู่อาศัย ที่ว่างเปล่า ท่ีดินจัดสรร ซือขายที่มีคุณลักษณะแตกต่าง เป็นต้น กันไป เพื่อให้สามารถอ้างอิง 3. วัตถุประสงค์ในการซือขายท่ีดินไม่ใช่เพื่อประสงค์ นามาใช้ในการกาหนดราคา แสวงหากาไร การคา้ หรือเชิงธรุ กิจ คา่ ทดแทนทดี่ นิ แตล่ ะประเภท 18
ลาดบั ท่ี ผังกระบวนการ ระยะเวลา รายละเอียดงาน มาตรฐานคณุ ภาพงาน ผรู้ บั ผิดชอบ 4. จานวนเนือที่ รูปแปลง ขนาดความกว้างยาวของ ได้ใกล้เคยี งความเปน็ จริง ท่ีดิน หน้ากว้างท่ีดิน ที่ติดถนน ซอย ทางของท่ีดิน แตล่ ะแปลง 11. จัดทาแผนที่ภาพถ่าย 15 วนั การจัดทาแผนท่ภี าพถ่ายทางอากาศ/ระวางแผนท่ีที่ตัง การจัดทาแผนที่ภาพถ่ายทาง ฝา่ ยจดั หาทดี่ นิ ทางอากาศ/ระวางแผนทท่ี ี่ดนิ แสดง ของที่ดิน ที่มีการซือขายทดี่ ินกับแนวเขตที่ดินท่จี ะตอ้ ง อากาศ/ระวางแผนที่ที่ตังท่ีดิน รายละเอียดและตาแหนง่ ที่มีการซือ เวนคืน/จัดซือ ให้แสดงจุดและตาแหน่ง รูปแปลง ที่ชัดเจนเพียงพอ ในบางกรณี ขายเสนอคณะกรรมการ ฯ ประกอบ จานวนแปลง เนือที่แต่ละแปลง ราคาซือขายเฉล่ีย ท่ีคณะกรรมการไม่ได้ออกไป กาหนดราคาคา่ ทดแทน จาแนกตามลักษณะทางกายภาพของท่ีดินแต่ละ ตรวจสอบพืนท่ีก่อนสามารถ ประเภท แสดงลักษณะสภาพทาเล และที่ตัง ลักษณะ อ้างอิงและพิจารณารายละเอียด การใช้ประโยชน์ของที่ดินแต่ละแปลง ตามที่ได้จาแนก ราคาซือขายได้ชัดเจนและเป็น ไว้ออกเป็นกลุ่ม หรือเป็นรายแปลง เพ่ือใช้นาเสนอ รูปธรรมย่ิงขึน ประกอบการ คณะกรรมการ ฯ ประกอบการพิจารณากาหนดราคา กาหนดหลักเกณฑ์และราคา ค่าทดแทน ค่าทดแทนได้สอดคล้องกับความ จ ริ ง ใ น แ ต่ ล ะ ส ภ า พ พื น ท่ี ที่ อ า จ แตกตา่ งกนั ได้อยา่ งมมี าตรฐาน 19
6. ข้ันตอนการปฏบิ ัติงาน รายละเอียดงาน ขั้นตอนการปฏิบตั งิ าน เอกสาร/ระเบยี บ/แบบฟอรม์ ทใี่ ช้ ผรู้ บั ผิดชอบ เงอ่ื นไขการปฏิบตั งิ าน 1. อนุมัติเปิด 1. สานักบริหารโครงการการศึกษาความเหมาะสมพิจารณา 1. บนั ทกึ ความเหมาะสมโครงการ สบก. โครงการจะต้องดาเนินการ โครงการ สพญ. ต า มขั นต อ นขอ งก ฎ ห ม า ย วางโครงการและสารวจออกแบบ 2. รายละเอยี ดโครงการ สชป. / กพก ระเบยี บและคาสง่ั ท่ีเกย่ี วข้อง สพญ. , สชป. , 2. การเสนออนมุ ตั ิ กพก. และ สมด. 2.1 กรณีโครงการก่อสร้างขนาดใหญ่ สานักพัฒนาแหล่งนา ขนาดใหญ่ นาเสนอกรมพิจารณาเสนอกระทรวงฯ เพ่ือนาเข้า ค.ร.ม. อนมุ ัตโิ ครงการ 2.2 กรณีโครงการก่อสร้างขนาดกลาง หรืองานของสานักงาน ชลประทาน กองพัฒนาแหล่งนาขนาดกลางหรือสานักงาน ชลประทาน เสนอกรม พจิ ารณาอนมุ ัตโิ ครงการ 3. สานัก / กอง ที่รับผิดชอบแจ้งให้สานักกฎหมายและท่ีดิน ดาเนินการ 2 . จั ด ท า แ ผ น ท่ี นาแผนที่ภาพถ่ายทางอากาศ/ระวางแผนที่ท่ีดินมาระบุแสดงแนว แผนทภี่ าพถ่ายทางอากาศ สพญ. กพก. ควรจัดทาแผนท่ีแสดงแนวเขต แสดงแนวเขตท่ีดินท่ี เขตชลประทาน เช่น แนวคลองส่งนา คลองระบายนา บริเวณ แผนทร่ี ะวางโฉนด สชป. สมด. สสร. ที่ดินท่ีจะต้องเวนคืน/จัดซือ จะตอ้ งเวนคนื /จัดซือ อ่างเก็บนา เพ่ือให้ทราบเบืองต้นว่าท่ีดินที่จะต้องจัดซือ/เวนคืน ระวางภาพถ่ายทางอากาศ ที่ดินก่อนที่จะสืบหา/ตรวจสอบ มีที่ดินที่จะต้องดาเนินการมีจุดและตาแหน่งของอสังหาริมทรัพย์/ แผนทีโ่ ครงการ ราคาซอื ขายท่ดี ิน ทด่ี นิ อยบู่ ริเวณใดบา้ ง 20
รายละเอียดงาน ข้ันตอนการปฏบิ ัตงิ าน เอกสาร/ระเบยี บ/แบบฟอรม์ ที่ใช้ ผ้รู ับผดิ ชอบ เงื่อนไขการปฏบิ ตั ิงาน 3. สารวจเพื่อทราบ 1. กรณีออกพระราชกฤษฎีกาเวนคืน ฯ ส่งหนังสือแจ้งเข้าทาการ 1. กรณีเวนคืนดาเนินการตาม ผู้ซงึ่ ไดร้ ับ กรณีท่ีเจ้าของหรือผคู้ รอบครอง ข้ อ เ ท็ จ จ ริ ง ข อ ง สารวจเพ่ือทราบข้อเท็จจริงเก่ียวกับอสังหาริมทรัพย์ที่จะต้อง มาตรา 8 และสามารถนาวิธีการแจ้ง มอบหมายจาก โดยชอบด้วยกฎหมายไม่นา อสังหาริมทรัพย์ เวนคืนใหเ้ จ้าของทราบล่วงหน้าไม่นอ้ ยกว่า 15 วัน ตาม พ.ร.บ. วิธีปฏิบัติราชการทาง เจา้ หนา้ ท่ีฯ/ สารวจ สามารถดาเนินการโดย ที่จะต้องเวนคืน/ 2. กรณีจัดซือท่ีดิน เจ้าหน้าที่สานักกฎหมายและที่ดิน ควรต้อง ปกครอง พ.ศ. 2539 มาตรา 68 ถงึ เจา้ หนา้ ทส่ี านัก เจ้าหน้าท่ีฝ่ายเดียวได้ แต่ต้อง จดั ซอื สารวจข้อเท็จจริงของท่ีดินท่ีถูกเขตชลประทานโดยทาหนังสือแจ้ง มาตรา 74 มาใชบ้ งั คับได้ กฎหมายและ ทางอาเภอ ผู้ปกครองท้องท่ี องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น เพื่อขอ 2. เอกสารการดาเนินการ ที่ดนิ /เจา้ หนา้ ที่ แจ้งไวใ้ นหนงั สอื วา่ จะทากจิ การ ความร่วมมอื ในการสารวจพนื ที่เบอื งต้นในภาพรวมก่อน กรมชลประทาน เชน่ นันเสยี กอ่ น 2 . 1 บั น ทึ ก ถ้ อ ย ค า เ จ้ า ข อ ง ทรัพย์สนิ 2.2 บันทึกรายละเอียดเก่ียวกับ ที่ดิน 2.3 หลกั ฐานอน่ื ๆ 21
รายละเอยี ดงาน ขั้นตอนการปฏิบัติงาน เอกสาร/ระเบยี บ/แบบฟอร์มท่ใี ช้ ผู้รับผดิ ชอบ เงื่อนไขการปฏบิ ตั ิงาน 4. สืบหาราคาซือขาย 1. ผู้ซึ่งได้รับมอบหมายฯ/เจ้าหน้าท่ีสืบหาราคาซือขายท่ีดินใน 1 . แบบสอ บถา มเจ้ า ขอ งที่ดิน ผู้ซงึ่ ไดร้ ับ ต้องดาเนินการให้แล้วเสร็จ ก่อนประชุมคณะกรรมการฯ ที่ ดิ นในบริ เวณท่ี บริเวณท่ีจะต้องเวนคืน/จัดซือท่ีดิน หรือบริเวณใกล้เคียงโดยควร ผู้ปกครองท้องที่ ผู้นาชุมชน เบืองต้น มอบหมายฯ/ พิจารณากาหนดหลักเกณฑ์ และราคาคา่ ทดแทน จะต้องเวนคืน/จัดซือ มีระยะทางหา่ งไมเ่ กนิ 3 กโิ ลเมตร และควรทดี่ ินควรตงั อยู่ในท้องท่ี เกี่ยวกับราคาซอื ขายทีด่ ิน เจา้ หน้าทีฝ่ ่าย ท่ีดินจากเจ้าของท่ีดนิ ตาบลเดยี วกัน จดั หาท่ดี ิน ผู้ปกครองที่ดิน ผู้นา 2. สอบถามเจ้าของท่ีดิน ผู้ปกครองท้องที่ ผู้นาชุมชนหรือส่วน 2 บั น ทึ ก ถ้ อ ย ค า เ จ้ า ข อ ง ท่ี ดิ น ชุ มชน หรื อส่ วน ราชการอื่นๆ ในเบืองต้นเก่ียวกับราคาซือขายที่ดินเก่ียวกับท่ีดิน ผู้ปกครองท้องท่ี ผู้นาชุมชนหรือทา ราชการอ่ืน บันทึกรายละเอียดราคาซือขายท่ีมีเกี่ยวกับหลักฐานท่ีดิน ราคา หนงั สอื สอบถามส่วนราชการอ่นื เกี่ยว การจดทะเบียน ช่วงระยะเวลา ลักษณะสภาพทาเลและท่ีตัง การซือขายท่ีดินและรายละเอียด ลักษณะการใช้ประโยชน์ จานวนเนือท่ี ลักษณะทางกายภาพอย่าง เกยี่ วกบั ทีด่ นิ ทังหมด อื่น 5. ตรวจสอบราคา 1. สรุปรายละเอียดการสืบหาราคาซือขายจากเจ้าของที่ดิน 1.บัญชีสรุปรายละเอียดการสืบหา ผู้ซงึ่ ไดร้ บั ต้องดาเนินการให้แล้วเสร็จ ก่อนประชุมคณะกรรมการฯ ซือขาย/จดทะเบียน ผู้ปกครองทอ้ งท่ี ผู้นาชุมชนหรือส่วนราชการอ่นื (ถา้ ม)ี ราคาซือขาย/จดทะเบียนจานองจาก มอบหมาย/ พิจารณากาหนดหลักเกณฑ์ และราคาคา่ ทดแทน จ านองบริ เวณที่ 2. ทาหนังสือขอความร่วมมือจากสานักงานท่ีดินตรวจสอบราคา เจ้าของท่ีดิน ผู้ปกครองท้องท่ี ผู้นา เจา้ หน้าทีฝ่ า่ ย จ ะ ต้ อ ง เ ว น คื น / ซือขายที่ดินท่ีได้จดทะเบียนฯ และขออนุญาตถ่ายสาเนาสัญญา ชุมชน หรือสว่ นราชการอ่ืน จดั หาทีด่ นิ จั ดซื อท่ี ดิ น จาก ซือขาย/จดทะเบียนจานอง หลักฐานท่ีดิน ระวางท่ีดินท่ีมีราคาสูง 2 . ห นั ง สื อ แ จ้ ง ส า นั ก ง า น ท่ี ดิ น สานกั งานท่ีดนิ กว่าราคาประเมินทุนทรัพย์ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ขออนุญาตถา่ ยสัญญาซือขาย/จานอง บรเิ วณทีจ่ ะต้องเวนคืน/จดั ซือ หรอื บรเิ วณใกลเ้ คยี ง ทคี่ วรเกดิ กอ่ น หลักฐานที่ดิน ระวางที่ดินหรือ วันที่ พรฎ. มีผลใช้บังคับ หรือกรณีเจรจาซือขายควรก่อนวัน เอกสารอื่นทีเ่ กี่ยวข้อง ประกาศเร่ิมโครงการกอ่ สรา้ ง 22
รายละเอยี ดงาน ข้นั ตอนการปฏิบัตงิ าน เอกสาร/ระเบยี บ/แบบฟอร์มทใ่ี ช้ ผูร้ ับผิดชอบ เงือ่ นไขการปฏิบตั งิ าน 3. จาแนกราคาซือขายตามลักษณะสภาพทาเลและที่ตัง ลักษณะ การใช้ประโยชน์ หรือลักษณะทางกายภาพอย่างเดียวกัน หรือ ใกลเ้ คียงกัน 4. ตรวจสอบวัตถุประสงค์ในการซือที่ดินจะต้องไม่ใช่ในเชิง พาณชิ ย/์ ธรุ กจิ แสวงหากาไร 5. จานวนที่ดินที่มีการซือขายเพียงพอ และราคาเหมาะสม สอดคลอ้ งกบั สภาพความเปน็ จรงิ (ถ้ามี) 6. ตรวจสอบราคาท่ี 1. กาหนดขอบเขตบริเวณพืนท่ีที่จะต้องดาเนินการเวนคืน/จัดซือ ภาพถ่ายประกาศขายที่ดินในพืนท่ี/ ผซู้ ่งึ ได้รับ ต้องดาเนินการให้แล้วเสร็จ ก่อนประชุมคณะกรรมการฯ เสนอขายในบริเวณ ท่ีดิน หรือบริเวณใกล้เคยี งกัน สาเนาการประกาศขายท่ีดินจาก มอบหมายฯ/ พิจารณากาหนดหลักเกณฑ์ และราคาค่าทดแทน ที่ดินท่ีจะต้องเวนคืน/ 2. สอบถามข้อมูลจากผู้นาชุมชน/ผู้ปกครองท้องท่ี หรือหาข้อมูล Internet เจา้ หน้าท่ีฝา่ ย จัดซือ หรือบริเวณ จาก Internet การประกาศขายทด่ี นิ ตามพนื ทท่ี กี่ าหนดไว้ แผนท่ีภาพถ่ายทางอากาศ/ระวาง จัดหาทดี่ นิ ใกล้เคียงจากเจ้าของ 3. ติดต่อผู้ประกาศขายที่ดิน (เจ้าของที่ดิน/ผู้รับเหมา/นายหน้า) แผนท่ีที่ดินแสดงที่ตังท่ีดินของที่ดิน ที่ดิน ผู้รับเหมาหรือ เพื่อต่อรองราคาให้ทราบราคาขายท่ีเป็นราคาขายจริงที่สามารถ แตล่ ะแปลง ขายได้ และควรจดั เกบ็ ขอ้ มูล ควรระบวุ นั ที่สารวจ สภาพทาเลและ บันทึกข้อมูลรายละเอียดการเสนอ นายหนา้ ที่ตงั แปลงที่เสนอขาย เพอ่ื ให้ข้อมูลมีที่มาชัดเจนและนา่ เชือ่ ถอื ขายที่ดิน 4. ตรวจสอบสภาพทาเลท่ีตังและการใช้ประโยชน์ของท่ีดิน ท่ีประกาศขาย พร้อมถ่ายภาพสภาพพืนท่ีประกอบของท่ีดิน แตล่ ะแปลง 5. จัดทาข้อมูลรายละเอียดการเสนอขายท่ีดิน/แผนที่ตังของท่ีดิน หลักฐานท่ีดิน จานวนแปลง จานวนเนือท่ี (ถ้ามี) นาเสนอ คณะกรรมการฯ ประกอบการพจิ ารณา 23
รายละเอียดงาน ขน้ั ตอนการปฏิบัตงิ าน เอกสาร/ระเบยี บ/แบบฟอร์มทใ่ี ช้ ผูร้ ับผดิ ชอบ เงื่อนไขการปฏิบัตงิ าน 7. จัดหาข้อมูลราคา 1. กาหนดขอบเขตบรเิ วณพนื ที่ทจ่ี ะดาเนนิ การ หนังสือแจ้งธนารักษ์พืนที่ขอข้อมูล ผู้ซ่ึงได้รับ ต้องดาเนินการให้แล้วเสร็จก่อน ประชมุ คณะกรรมการฯ พจิ ารณา ซือขายจากฐานข้อมูล 2. จัดทาหนังสือถึงธนารักษ์พืนที่ขอความอนุเคราะห์ทราบข้อมูล รายละเอียดการซือขายท่ีดิน/สาเนา มอบหมายฯ/ กาหนดราคาคา่ ทดแทน ร า ค า ซื อ ข า ย ราคาซือขายอสังหาริมทรัพย์ที่นามาเป็นฐานข้อมูลในการจัดทา หนังสอื สญั ญาซอื ขายทดี่ ินและแผนท่ี เจา้ หนา้ ที่ฝา่ ย อสั งหาริ มทรั พย์ ราคาประเมินทุนทรัพย์ของทีด่ ินบริเวณทจ่ี ะต้องเวนคนื /จัดซือหรือ แสดงตาแหนง่ ราคาซือขาย (ถา้ มี) จดั หาท่ีดนิ ของธนารกั ษ์พืนที่ ใกล้เคียง 3. ทาหนังสือขอความอนุเคราะห์คัดสาเนาสัญญาซือขายทดี่ ินและ เอกสารทีเ่ ก่ยี วขอ้ งจากสานกั งานที่ดนิ จังหวดั หรอื สาขาทเ่ี กย่ี วข้อง 4. ตรวจสอบสภาพทาเลและท่ีตังที่ดินและการใช้ประโยชน์ของ ท่ดี ินทีม่ กี ารซือขายพร้อมถ่ายภาพสภาพพนื ท่ีแต่ละแปลงประกอบ 5. จัดทาข้อมูลรายละเอียดการซือขายที่ดิน/แผนที่ท่ีตังของที่ดิน นาเสนอคณะกรรมการฯ ประกอบการพิจารณา 8. จัดหาราคาซือขาย 1. กาหนดขอบเขตบรเิ วณพนื ที่ท่จี ะดาเนินการ สาเนาเอกสารประกาศขายบ้าน ผูซ้ ่ึงได้รับ ต้องดาเนินการให้แล้วเสร็จก่อน ประชุมคณะกรรมการฯ พจิ ารณา ที่ดิน หรือราคาขาย 2. สอบถามข้อมูลจากผู้นาชุมชน/ผู้ปกครองท้องท่ีหรือหาข้อมูล จัดสรรหรืออาคารพ าณิชย์ของ มอบหมายฯ/ กาหนดราคาคา่ ทดแทน ท่ีดินพร้อมอาคาร ประกาศจาก internet/ประกาศขายของโครงบ้านการจัดสรร โครงการ เจา้ หนา้ ท่ฝี ่าย ในโครงการจัดสรร 3. ติดต่อโครงการขอทราบราคาขาย แล้วนามาคานวณย้อนกลับ จดั หาที่ดิน ใกล้เคียงแล้วคานวณ เพ่ือใหท้ ราบราคาทด่ี นิ เดมิ โดยอาศัยอัตราส่วนระหว่าง ท่ี ย้อนกลับ เพื่อให้ พาณิชยกรรม : ท่ีอยู่อาศัย : ที่ว่าง = 1 : 0.8571 : 0.7143 ทราบราคาท่ดี นิ เดิม (ท่ีมา : คู่มือการกาหนดเงินค่าทดแทน กระทรวงคมนาคม พ.ศ. 2556) 4. จัดทาข้อมูลรายละเอียดการขายท่ีดิน/แผนที่ท่ีตังของที่ดิน นาเสนอคณะกรรมการ ฯ ประกอบการพจิ ารณา 24
รายละเอียดงาน ขัน้ ตอนการปฏบิ ตั ิงาน เอกสาร/ระเบียบ/แบบฟอร์มท่ีใช้ ผู้รบั ผิดชอบ เง่อื นไขการปฏิบตั งิ าน 9. ก า ร แ ต่ ง ตั ง 1 . ก ร ณี ท่ี ไ ม่ มีข้ อ มูล ร า ค า ซื อ ข า ย/ จ ด ท ะ เ บี ยนจ า นอ ง ม ติ ค ณ ะ รั ฐ ม น ต รี เ ม่ื อ วั น ที่ ฝ่ายจดั หาท่ดี ิน/ ต้องดาเนินการให้แล้วเสร็จก่อน ค ณ ะท า งานเพ่ือ ราคาเสนอขาย ฐานข้อมูลราคาซือขายอสังหาริมทรัพย์ของ 22 สงิ หาคม 2560 กรรมการ ประชุมคณะกรรมการฯ พจิ ารณา สืบหา/จัดหาราคา ธนารักษ์พืนที่หรือสานักงานที่ดิน หรือไม่มีราคาซือขายที่ดิน คาสั่งแตง่ ตงั คณะทางานฯ กาหนดราคาค่าทดแทน ซื อ ข า ย ก ร ณี ท่ี มี ประเภทใดประเภทหนึ่ง หรอื มจี านวนนอ้ ยไม่เพียงพอทจี่ ะนามาใช้ ข้อเท็จจริงยุ่งยาก/ อ้างองิ ตามหลกั วิชาการ ไม่มีข้อมูล/ราคาซือ 2. กรณีที่มีการเวนคืน/จัดซือที่ดินจานวนมาก และทาให้ได้รับ ขายไมเ่ พยี งพอ ความเสียหายและส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง จึงต้องกาหนดราคา ค่าทดแทนให้สอดคล้องกับความเสียหายท่ีได้รับจริง ตลอดจน เพื่อให้ราษฎรสามารถอพยพโยกย้ายถ่ินฐานไปโดยมีความเป็นอยู่ ไม่ด้อยไปกว่าเดิมได้ จึงต้องดาเนินการตามมติคณะรัฐมนตรี เมื่อวนั ที่ 22 สิงหาคม 2560 10. จาแนกราคา 1. จัดทาบัญชีสรุปรายละเอียดราคาซือขายท่ีได้มาจากการสืบหา บัญชีสรุปรายละเอียดราคาซือขาย ฝา่ ยจดั หาทดี่ ิน ต้องดาเนินการให้แล้วเสร็จก่อน ซือขายของที่ดินแต่ ข้อมูลในพืนท่ี การตรวจสอบราคาซือขาย/จดทะเบียนจานองจาก ท่ีดินแต่ละประเภท ประชุมคณะกรรมการฯ พิจารณา ล ะ ป ร ะ เ ภ ท ต า ม สานักงานที่ดิน ราคาเสนอขาย/ประกาศขาย ข้อมูลราคาซือขาย กาหนดราคาค่าทดแทน ลักษณะสภาพทาเล จากธนารักษ์พืนท่ีและราคาซือขายที่ดินพร้อมอาคารในโครงการ และท่ีตัง ลักษณะ จดั สรรแลว้ คานวณย้อนกลบั การใช้ประโยชน์ใน 2. จาแนกท่ีดินแต่ละประเภทตามลักษณะสภาพทาเลและท่ีตัง ที่ดิน วัตถุประสงค์ การใชป้ ระโยชน์และวตั ถปุ ระสงค์ในการซอื ขายที่ดิน ดังนี ในการซอื ขายทด่ี ิน 2.1 สภาพทาเลและที่ตัง เช่น ที่ดินท่ีติดถนน ซอย ทาง ท่ีดิน ติดคลอง ความกว้างและผิวจราจร ที่ดินอยู่ในย่านพาณิชยกรรม อตุ สาหกรรม เกษตรกรรม ที่ดินจัดสรร ท่ีดินถมแลว้ ท่ีดนิ ตงั ในเขต เทศบาลหรอื นอกเขต เปน็ ตน้ 25
รายละเอียดงาน ขน้ั ตอนการปฏบิ ัติงาน เอกสาร/ระเบยี บ/แบบฟอรม์ ที่ใช้ ผรู้ บั ผดิ ชอบ เงอื่ นไขการปฏบิ ัติงาน 2.2 การใช้ประโยชน์ในท่ีดิน เช่น ท่ีดินเชิงพาณิชยกรรม ท่ีดิน เกษตรกรรม ทีอ่ ยอู่ าศยั ทีว่ า่ งเปล่า ที่ดนิ จัดสรร เปน็ ตน้ 2.3. วัตถปุ ระสงคใ์ นการซอื ทีด่ ินไมใ่ ช่เพือ่ แสวงหากาไร การค้า หรอื เชิงธุรกิจ 2.4 จานวนเนือท่ี รูปแปลง ขนาดความกว้างยาวของที่ดิน หนา้ กว้างทีด่ ินท่ตี ิดถนน ซอย ทาง 11. จัดทาแผนที่ การจัดทาแผนที่ภาพถ่ายทางอากาศ/ระวางแผนท่ีท่ีตังของที่ดิน แผนที่ภาพถ่ายทางอากาศ/ระวาง ฝา่ ยจดั หาท่ดี นิ ต้องดาเนินการให้แล้วเสร็จก่อน ภาพถ่ายทางอากาศ/ ท่ีมีการซือขายที่ดินกับแนวเขตท่ีดินที่จะต้องเวนคืน/จัดซือ แผนทที่ ี่ดิน/แผนทโ่ี ครงการ ประชุมคณะกรรมการฯ พิจารณา ระวางแผนท่ีท่ีดนิ ที่มี ให้แสดงจุดและตาแหน่ง รูปแปลง จานวนแปลง เนือที่แต่ละแปลง บัญชีสรุปรายละเอียดราคาซือขาย กาหนดราคาคา่ ทดแทน การซือขายแสดง ราคาซือขายเฉลี่ย จาแนกตามลักษณะทางกายภาคของท่ีดิน ทด่ี ินแต่ละประเภท รายละเอียดเสนอ แต่ละประเภท แสดงลักษณะสภาพทาเลและท่ีตัง ลักษณะการใช้ ค ณ ะก รรมกา รฯ ประโยชน์ของที่ดินแต่ละแปลง ตามที่ได้จาแนกไว้ออกเป็นกลุ่ม กาหนดค่าทดแทน หรือเป็นรายแปลง เพื่อใช้นาเสนอคณะกรรมการ ฯ ประกอบการ พิจารณากาหนดราคาค่าทดแทน 26
7. ระบบติดตามประเมนิ ผล กระบวนการ มาตรฐานคุณภาพงาน วธิ กี ารติดตามประเมนิ ผล ผตู้ ดิ ตาม/ ข้อเสนอแนะ 1. อนุมัติเปดิ โครงการ ประเมินผล ตามพระราชกฤษฎีกาวา่ ดว้ ยการเสนอเร่ือง 1. สมด.ทาบันทึกติดตามความก้าวหน้า 1. ติดตามความก้าวหน้าของการ และการประชุมคณะรัฐมนตรี พ.ศ. 2548 ของการเปิดโครงการ สมด. ดาเนินการทุกระยะ 3 เดือน มาตรา 4 (8) และหนังสือสานักเลขาธิการ 2. โครงการก่อสร้างขนาดใหญ่ ค.ร.ม. และ 6 เดอื น คณะรัฐมนตรี ที่ นร.0504/ว.63 ลงวันท่ี อนุมตั เิ ปิดโครงการ 2. แจ้งโครงการจัดทาแผนที่ 19 เมษายน 2548 เร่ือง การกาหนด 3 . โ ค ร ง ก า ร ก่ อ ส ร้ า ง ข น า ด ก ล า ง ภาพถ่ายทางอากาศหรือภาพถ่าย โครงการลงทุนขนาดใหญ่ของส่วนราชการ กรมเปน็ ผ้อู นุมัตเิ ปิดโครงการ ด า ว เ ที ย ม จ า น ว น 2 ค รั ง รัฐวิสาหกิจ องค์การมหาชน หรือหน่วยงาน คือ จัดทาเม่ือเสนอเปิดโครงการ อ่ื น ต า ม ห นั ง สื อ ร อ ง อ ธิ บ ดี ฝ่ า ย ก่ อ ส ร้ า ง และภายใน 7 วัน หลังจาก กรมชลประทาน ท่ี E รธส.144/2552 ประกาศโครงการ ลงวันที่ 26 มิถุนายน 2552 เรื่องแนวทาง การขออนุมตั ิเปดิ โครงการชลประทาน 2. จดั ทาแผนทีแ่ สดงแนวเขต เ พื่ อ ท ร า บ ข้ อ เ ท็ จ จ ริ ง เ บื อ ง ต้ น ข อ ง ตรวจสอบแผนที่แสดงแนวเขตท่ีดิน ฝา่ ยจดั หาทด่ี ิน การจัดทาแผนที่แสดงแนวเขต ทด่ี ินทจี่ ะต้องเวนคืน/จัดซือ อสังหาริมทรัพย์/ท่ีดินที่จะต้องจัดซือ/ จะต้องเวนคืน/จัดซือให้มีมาตรฐานและ ชลประทานที่จะต้องเวนคืน/ เวนคืน ตังอยู่บริเวณใด มีลักษณะสภาพ ความน่าเชือ่ ถือ จัดซือจาเป็นที่ต้องจัดทาเพ่ือให้ ทาเลและท่ีตังอย่างไร ครอบคลุมในท้องท่ี เ จ้ า ข อ ง ที่ ดิ น / เ จ้ า ห น้ า ที่ / ตาบล อาเภอ จังหวัดใด ได้รับผลกระทบ ก ร ร ม ก า ร พิ จ า ร ณ า ภ า พ ร ว ม จากการเวนคืนในลกั ษณะอย่างใด เป็นรูปธ ร ร มได้ชั ดเจน และ ควรต้องขอความร่วมมือจาก โครงการชลประทานในการ จดั ทา 27
กระบวนการ มาตรฐานคณุ ภาพงาน วธิ ีการตดิ ตามประเมนิ ผล ผตู้ ดิ ตาม/ ขอ้ เสนอแนะ ประเมนิ ผล 3. สารวจข้อเท็จจริงของ 1. กรณีเวนคืนดาเนินการตามมาตรา 8 1. กรณเี วนคืนตอ้ งตรวจสอบวา่ มีหนังสือ ก ร ณี เ ว น คื น เ จ้ า ข อ ง ที่ ดิ น ไ ม่ สมด. ยิ น ย อ ม ใ ห้ เ ข้ า ส า ร ว จ ค ว ร ล ง บั น ทึ ก ป ร ะ จ า วั น ไ ว้ ท่ี ส ถ า นี อ สั ง ห า ริ ม ท รั พ ย์ ท่ี ท่ี จ ะ ภายในกาหนดอายุแห่งพระราชกฤษฎีกา แจ้งเจ้าของหรือผู้ครอบครองโดยชอบ ตารวจท้องท่ีไว้ และควรขอให้ ผู้ ป ก ค ร อ ง ท้ อ ง ท่ี / เ จ้ า ห น้ า ท่ี เวนคนื /จดั ซือ ท่ีอ อ ก ต ามมาตรา 6 เจ้ า หน้า ที่หรือ ดว้ ยกฎหมายลว่ งหนา้ ไม่นอ้ ยกวา่ 15 วนั ฝ่ า ย ป ก ค ร อ ง ร่ ว ม เ ป็ น พ ย า น เ พื่ อ เ ป็ น พ ย า น ห ลั ก ฐ า น ก ร ณี ผู้ซ่ึงได้รับมอบหมายจากเจา้ หน้าที่มีสทิ ธิเขา้ และดาเนินการภายในกาหนดอายุแห่ง จั ด ซื อ ห า ก เ จ้ า ข อ ง ที่ ดิ น ไม่ยินยอม/ไม่ร่วมมือเจ้าหน้าที่ ไปในที่ดินหรืออสงั หาริมทรัพย์อย่างอ่ืนทีอ่ ยู่ พรฎ.หรอื ไม่ ไม่สมควรเข้าไปสารวจข้อเทจ็ จรงิ ในเขตท่ีดินตามแผนที่ เพ่ือกระทากิจการ 3. ตรวจสอบว่าราคาซือขายที่ได้มาเป็น เท่าท่ีเห็นว่าจาเป็น เพ่ือทาการสารวจ ราคาซอื ขายกันตามปกตหิ รอื ไม่ แ ล ะ เ พ่ื อ ท ร า บ ข้ อ เ ท็ จ จ ริ ง เ ก่ี ย ว กั บ 4. มีแบบฟอร์มให้ผู้ปฏิบัติดาเนินการได้ อสังหาริมทรัพย์ที่ต้องเวนคืนท่ีแน่นอน อยา่ งรวดเรว็ แต่ต้องแจ้งเป็นหนังสือให้ผู้เป็นเจ้าของ 5. ตรวจสอบการเข้าทาการสารวจ หรือผู้ครอบครองโดยชอบด้วยกฎหมาย ทรัพย์สินของบุคคลได้ข้อมูลชนิด ขนาด ซ่ึงอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว ทราบถึงกิจการ จานวน รายละเอียดข้อเท็จจริงของ ที่จะต้องกระทาไม่น้อยกว่า 15 วัน อสังหาริมทรัพย์ท่ีจะต้องเวนคืน/จัดซือ ก่อนเร่ิมทากิจการนัน และผู้ท่ีเป็นเจ้าของ ต า ม นั ย ม า ต ร า 1 8 , 2 1 , 2 2 , 2 4 หรือผู้ครอบครองโดยชอบด้วยกฎหมาย แห่ง พรบ. เวนคืนอสังหาริมทรัพย์ ฯ ซ่ึงอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวชอบที่จะได้รับ ครบถ้วนถูกต้องพร้อมที่จะนาเสนอ ค่าทดแทนสาหรับความเสียหายที่เกิดขึน คณะกรรมการกาหนดราคาเบืองต้น/ จากกจิ การทต่ี ้องกระทานนั จัดซือ พิจารณากาหนดหลักเกณฑ์และ ราคาได้ 28
กระบวนการ มาตรฐานคุณภาพงาน วธิ กี ารติดตามประเมนิ ผล ผู้ตดิ ตาม/ ข้อเสนอแนะ ประเมินผล 2. กรณจี ัดซือทีด่ นิ เจา้ หน้าทสี่ านกั กฎหมาย และที่ดิน ควรต้องสารวจข้อเท็จจริงของ ที่ดินที่ถูกเขตชลประทานโดยทาหนังสือแจง้ ทางอาเภอ ผู้ปกครองท้องท่ี องค์กรปกครอง ส่วนท้องถิ่น เพ่ือขอความร่วมมือในการ สารวจพืนทเี่ บอื งต้นในภาพรวมก่อน 1. การสืบหาข้อมูลราคาซือขายจะต้องเป็น 4. สืบหาข้อมูลราคาซือขาย ท่ีดินท่ีตังอยู่ในบริเวณท่ีจะต้องเวนคืน/ 1. แจ้งให้ฝ่ายจัดหาท่ีดินดาเนินการตาม สมด. 1 . ข้อ มูลร า ค า ซือ ขา ยที่ จ ะ ที่ ดิ น ใ น บ ริ เ ว ณ ท่ี จ ะ ต้ อ ง จัดซือที่ดิน หรือบริเวณใกล้เคียง และควร ระเบยี บและหลกั เกณฑ์ทกี่ าหนดไว้ เว นคื น/จั ดซือท่ีดิน จ าก อยใู่ นท้องที่ตาบลเดยี วกนั นามาใช้ประกอบได้นัน ท่ีดินควร 2. ต้องมีการบันทกึ ข้อมูลการสบื หาราคา จะต้องมีลักษณะสภาพทาเลและ เจ้าของท่ีดิน ผู้ปกครองท้องที่ 2. ข้อมูลราคาซือขายที่จะนามาใช้ประกอบ ซือขายในการประชุมคณะ กรรมการ ฯ ท่ีตัง ลักษณะการใช้ประโยชน์ ได้นัน ท่ีดินควรจะต้องมลี ักษณะสภาพทาเล และจัดทาบันทึกรายงานการประชุม หรื อลั กษณะกายภาพอย่ า ง ผู้นาชุมชน หรือส่วนราชการ และที่ตัง ลักษณะการใช้ประโยชน์ หรือ เสนอกรมชลประทานทราบ เดียวกันหรือใกล้เคียงกัน ในท้องที่ อื่น ตาบลเดยี วกัน ลัก ษณ ะก า ยภา พ อย่า งเดี ยว กั นหรือ ใกล้เคยี งกัน 29
กระบวนการ มาตรฐานคณุ ภาพงาน วธิ ีการติดตามประเมนิ ผล ผูต้ ิดตาม/ ข้อเสนอแนะ ประเมนิ ผล 3. ข้อมูลราคาซือขายควรเกิดก่อนหรือใน 2 . ข้ อ มู ล ร า ค า ซื อ ข า ย ค ว ร วันท่ี พรฎ. มีผลใช้บังคับ หรือในกรณีตกลง เกิดก่อนหรือในวันที่ พรฎ. มีผล เจรจาซือขายควรเกิดก่อนวันประกาศเริ่ม ใชบ้ ังคบั หรอื ในกรณีตกลงเจรจา โครงการกอ่ สรา้ ง ซือขายควรเกิดก่อนวันประกาศ 4. ทาใหท้ ราบรายละเอยี ดของท่ีดนิ ดงั กล่าว เริ่มโครงการกอ่ สรา้ ง เบืองต้นว่าเป็นหลักฐานที่ดินเป็น โฉนด , น.ส.3 ก. เลขที่ใด ระวาง เลขท่ีดิน สภาพ ทาเลและท่ีตังของที่ดิน .และบุคคลใดเป็น ผู้ซอื ผ้ขู าย เป็นต้น 5. ตรวจสอบราคาซือขาย/ 1. ราคาซือขายที่จะนามาใช้อ้างอิงได้นัน 1. แจ้งให้ฝ่ายจัดหาท่ีดินดาเนินการตาม สมด. 1. ข้อมูลราคาซือขายท่ีจะ จดทะเบียนจานองบริเวณ ควรเกิดขึนก่อนหรือในวันท่ี พรฎ. มีผลใช้ ระเบยี บและหลักเกณฑ์ท่ีกาหนดไว้ นามาใช้ประกอบไดน้ นั ที่ดนิ ควร ที่ จ ะ ต้ อ ง เ ว น คื น / จั ด ซื อ บังคับ หรือในกรณีเจรจาตกลงซือขาย 2. ต้องมีการบันทึกข้อมูลการสืบหาราคา จะต้องมีลักษณะสภาพทาเลและ จากสานกั งานท่ดี ิน ควรกอ่ นวันประกาศเริ่มโครงการก่อสร้าง ซือขายในการประชุมคณะกรรมการฯ ที่ตัง ลักษณะการใช้ประโยชน์ 2. ราคาซือขายท่ีจะนามาใช้อ้างอิงได้นัน และจัดทาบันทึกรายงานการประชุมเสนอ ห รื อ ลั ก ษ ณ ะ ก า ย ภ า พ อ ย่ า ง จะต้องตังอยู่ในบริเวณที่จะต้องเวนคืน/ กรมชลประทานทราบ เ ดี ย ว กั น ห รื อ ใ ก ล้ เ คี ย ง กั น จัดซือ หรือบริเวณใกล้เคียงกันและควรอยู่ ในท้องทีต่ าบลเดียวกนั ตาบลเดียวกัน 2. ข้อมูลราคาซือขายควรเกิด 3. ราคาซือขายท่ีดินควรจะต้องมีลักษณะ ก่อนหรือในวันที่ พรฎ. มีผลใช้ สภาพทาเลและท่ีตังของที่ดิน ลักษณะการ บังคับ หรือในกรณีตกลงเจรจา ใช้ประโยชน์ ลักษณะทางกายภาพอย่าง ซือขายควรเกิดก่อนวันประกาศ เดยี วกนั หรือใกลเ้ คยี งกนั เรม่ิ โครงการกอ่ สรา้ ง 30
กระบวนการ มาตรฐานคณุ ภาพงาน วิธกี ารติดตามประเมินผล ผู้ตดิ ตาม/ ขอ้ เสนอแนะ ประเมนิ ผล 4. วัตถุประสงค์ในการซือขายจะต้องไม่ใช่ 3 . ร า ค า จ ด ท ะ เ บี ย น จ า น อ ง ในซือขายเชิงพาณิชย์/ธุรกิจหากาไรหรือไม่ จ ะ ต้ อ ง พิจ า ร ณ า ด้ ว ยค ว า ม มรี าคาสูงเกนิ ปกติ ระมัดระวังและควรใช้ประกอบ 5. จานวนราคาซือขายเพียงพอ มีราคา กับข้อเท็จจริงอนื่ เท่านนั เหมาะสมสอดคล้องกับสภาพความเป็นจริง (ถา้ มี) 6. ตรวจสอบราคาท่ีเสนอขาย 1. การกาหนดขอบเขตพืนท่ีไม่เกินระยะทาง 1. แจ้งให้ฝ่ายจัดหาที่ดินดาเนินการตาม สมด. กรมชลประทานต้องจัดทาคู่มือ/ ใ น บ ริ เ ว ณ ท่ี ดิ น ที่ จ ะ ต้ อ ง 3 กิโลเมตร จากบริเวณที่ท่ีจะต้องเวนคืน/ ระเบียบ หลกั เกณฑท์ ก่ี าหนด ระเบียบในการหาราคาที่ซือขาย เวนคืน/จัดซือ หรือบริเวณ จดั ซือ และควรอยู่ในท้องทีต่ าบลเดยี วกัน 2. ต้องมีการบันทึกข้อมูลการหาราคา กันตามปกติในท้องตลาดของ ใกล้เคียงจากเจ้าของที่ดิน 2. แปลงท่ีดินท่ีประกาศขาย/เสนอขายควร ซือขาย ในการประชุมคณะกรรมการ ฯ อสังหาริมทรัพย์ การพิจารณา ผู้รับเหมา หรอื นายหนา้ ต้องมีลักษณะสภาพทาเลและที่ตัง ลักษณะ และจัดทาบันทึกรายงานการประชุม ก า ห น ด ร า ค า ค่ า ท ด แ ท น ข อ ง การใช้ประโยชน์ ลักษณะทางกายภาพของ เสนอกรมชลประทานทราบ อ สั ง ห า ริ ม ท รั พ ย์ ต้ อ ง เ ป็ น ทดี่ นิ เหมอื นกนั หรอื ใกลเ้ คียงกับแปลงที่ดินท่ี ไปตามกฎหมายรัฐธรรมนูญฯ จะต้องเวนคืน/จดั ซอื มาตรา 37 วรรคสามและวรรคส่ี 3. ราคาเสนอขายหรือประกาศขายควร และตามพระราชบัญญัติว่าด้วย เกิดขึนก่อน พรฎ. มีผลใช้บังคับ หรือกรณี ก า ร เ ว น คื น ฯ ป ร ะ ก อ บ กั บ เจรจาตกลงซือขายควรก่อนวันประกาศเริ่ม คณะรัฐมนตรีมีมติ เมื่อวันที่ 22 โครงการกอ่ สรา้ ง สิงหาคม 2560 ให้ทุกส่วน ราชการและหน่วยงานของรัฐถือ เป็นหลกั ปฏบิ ตั ิอย่างเคร่งครัด 31
กระบวนการ มาตรฐานคณุ ภาพงาน วิธกี ารตดิ ตามประเมินผล ผู้ตดิ ตาม/ ขอ้ เสนอแนะ ประเมนิ ผล 4. วัตถุประสงค์ในการเสนอขาย/ประกาศ ในกรณีมีความจาเป็นต้องเวนคืน ขายจะต้องไมม่ ีมลู เหตุจงู ใจพิเศษ ที่ดิน เพ่ือใช้ในโครงการต่าง ๆ 5. จานวนท่ีดินที่มีการเสนอขาย/ประกาศ ของภาครัฐ ให้พิจารณากาหนด ขายที่ดินเพียงพอ และควรต้องปรับลด/ ราคาค่าเวนคืนท่ีดินและสิ่งปลูก ต่อรองราคาให้เหมาะสมกับสภาพความเป็น สร้าง (ถ้ามี) ให้ถูกต้องตาม จรงิ (ถ้าม)ี กฎหมายระเบียบ หลักเกณฑ์ 6. เพ่ือให้ราคาซือขายมีท่ีมาชัด เจน และมตคิ ณะรัฐมนตรีทีเ่ กี่ยวข้อง และเช่ือถือได้ ในการจัดเก็บข้อมูลควร จะต้องระบุวันที่ทาการสารวจสภาพทาเล และที่ตังของท่ีดิน แปลงที่เสนอขายและ ร า ค า ที่ ต่ อ ร อ ง ส า ห รั บ ที่ ดิ น แ ต่ ล ะ แ ป ล ง ไวด้ ว้ ย 1 . ก า ร ก า หนด ขอ บเขต พืนที่ ไม่เกิน 7. จัดหาข้อมูลราคาซือขาย ระยะทาง 3 กิโลเมตร จากบริเวณท่ีที่ 1. แจ้งให้ฝ่ายจัดหาที่ดินดาเนินการตาม สมด. กรมชลประทานต้องจัดทาคู่มือ/ จากฐานข้อมูลราคาซือขาย จะต้องเวนคืน/จัดซือ แต่ควรอยู่ในท้องที่ ระเบียบ หลกั เกณฑ์ทกี่ าหนด อสังหาริมทรัพย์ของธนารักษ์ ตาบลเดียวกนั ระเบียบว่าด้วยหลักเกณฑ์ในการ 2. ต้องมีการบันทึกข้อมูลการหาราคา พนื ท่ี 2. แปลงท่ีดินท่ีมีการซือขายต้องมีลักษณะ ซือขาย ในการประชุมคณะกรรมการฯ หาราคา ที่ซือขายกันตามปกติ สภาพทาเลและท่ีตัง ลักษณะการใช้ และจัดทาบันทึกรายงานการประชุม ในท้องตลาดของอสังหาริมทรัพย์ ประโยชน์ ลักษณะทางกายภาพเหมือนกัน เสนอกรมชลประทานทราบ ก า ร พิ จ า ร ณ า ก า ห น ด ร า ค า หรือใกลเ้ คียงกับแปลงทีด่ ินทจ่ี ะต้องเวนคืน/ ค่าทดแทนของอสังหาริมทรัพย์ ต้ อ ง เ ป็ น ไ ป ต า ม ก ฎ ห ม า ย จัดซือ รัฐธรรมนูญฯ มาตรา 37 32
กระบวนการ มาตรฐานคณุ ภาพงาน วิธกี ารตดิ ตามประเมินผล ผู้ตดิ ตาม/ ข้อเสนอแนะ ประเมินผล 3. ราคาซือขายที่จะนามาใช้อ้างอิงจะต้อง วรรคสาม และวรรคส่ี ว่าด้วย เกิดก่อน หรือกรณีเจรจาซือขายควรก่อนวนั ก า ร เ ว น คื น ฯ ป ร ะ ก อ บ กั บ ประกาศเริ่มโครงการ คณะรัฐมนตรีมีมติ เมื่อวันท่ี 4. วัตถุประสงค์ในการซือขายไม่ใช่เชิง 22 สิงหาคม 2560 ให้ทุกส่วน พาณชิ ย์/ธรุ กจิ หากาไร ราชการและหน่วยงานของรัฐถือ 5. จานวนราคาซือขายเพียงพอ และราคา เป็นหลักปฏิบัติอย่างเคร่งครัด เหมาะสมสอดคล้องกับสภาพความเป็นจริง ในกรณีมีความจาเป็นต้องเวนคืน (ถา้ มี) ที่ดิน เพื่อใช้ในโครงการต่าง ๆ ของภาครัฐ ให้พิจารณากาหนด ราคาค่าเวนคืนที่ดินและสิ่งปลูก สร้าง (ถ้ามี) ให้ถูกต้องตาม กฎหมายระเบียบ หลักเกณฑ์ และมตคิ ณะรัฐมนตรีที่เกี่ยวข้อง 8. จัดหาราคาซือขายท่ีดิน 1 . ก า ร ก า หนด ขอ บเขต พืนท่ี ไม่เกิน 1. แจ้งให้ฝ่ายจัดหาท่ีดินดาเนินการตาม สมด. กรมชลประทานต้องจัดทาคู่มือ/ หรือราคาขายที่ดิน พร้อม ระยะทาง 3 กิโลเมตร จากบริเวณที่ท่ี ระเบียบ หลกั เกณฑท์ ี่กาหนด ระเบียบว่าด้วยหลักเกณฑ์ในการ อาคารในโครงการจัดสรร จะต้องเวนคืน/จัดซือ และควรตังอยู่ 2. ต้องมีการบันทึกข้อมูลการหาราคา หาราคาท่ีซือขายกันตามปกติใน ใ ก ล้ เ คี ย ง แ ล้ ว ค า น ว ณ ในทอ้ งทีต่ าบลเดียวกนั ซือขาย ในการประชุมคณะกรรมการ ฯ ท้องตลาดของอสังหาริมทรัพย์ ย้อนกลับ เพื่อให้ทราบราคา 2. ควรต้องเป็นโครงการบ้านอยู่อาศัย และจัดทาบันทึกรายงานการประชุม ก า ร พิ จ า ร ณ า ก า ห น ด ร า ค า ทด่ี ินเดิม ที่มีการพัฒนาระบบสาธารณูปโภคครบถ้วน เสนอกรมชลประทานทราบ ค่าทดแทนของอสังหาริมทรัพย์ แล้ว ต้ อ ง เ ป็ น ไ ป ต า ม ก ฎ ห ม า ย รัฐธรรมนูญฯ มาตรา 37 33
กระบวนการ มาตรฐานคุณภาพงาน วธิ กี ารตดิ ตามประเมนิ ผล ผ้ตู ิดตาม/ ข้อเสนอแนะ ประเมนิ ผล 3. ควรจาแนกราคาซือขายตามลักษณะ วรรคสามและวรรคส่ีและตาม สภาพทาเลและที่ตัง ลักษณะการใช้ พ ร ะร า ช บัญญัติ ว่ า ด้ ว ยก า ร ประโยชน์ท่อี าจแตกต่างกันไว้ด้วย เช่น บ้าน เ ว น คื น ฯ ป ร ะ ก อ บ กั บ ค ณ ะ จัดสรร หรอื อาคารเชงิ พาณชิ ย์ เป็นต้น รัฐมนตรีมีมติ เมื่อวันท่ี 22 4 . จ า นว นท่ี เพียงพ อ และเหมา ะส ม สิงหาคม 2560 ให้ทุกส่วน สอดคลอ้ งกบั สภาพความเปน็ จริง ราชการและหน่วยงานของรัฐถือ เป็นหลักปฏิบัติอย่างเคร่งครัดใน กรณีมีความจาเป็นต้องเวนคืน ท่ีดิน เพื่อใช้ในโครงการต่าง ๆ ของภาครัฐ ให้พิจารณากาหนด ราคาค่าเวนคืนที่ดินและสิ่งปลูก สร้าง (ถ้ามี) ให้ถูกต้องตาม กฎหมายระเบียบ หลักเกณฑ์ และมตคิ ณะรัฐมนตรีที่เกย่ี วขอ้ ง 9. จาแนกราคาซือขายของ เนื่องจากราคาซือขายกันตามปกติที่ผู้ซ่ึง ตรวจสอบราคาซือขายที่ได้มานันว่า สมด. กรมชลประทานต้องจัดทาคู่มือ/ ท่ี ดิ น แ ต่ ล ะ ป ร ะ เ ภ ท ต า ม ไดร้ บั มอบหมาย/เจ้าหน้าทีไ่ ด้มานันในแต่ละ จาแนกท่ีดินแต่ละประเภทตามลักษณะ ระเบียบว่าด้วยหลักเกณฑ์ในการ ลักษณะสภาพทาเลและที่ตัง แปลงเบืองต้นย่อมมีลักษณะท่ีแตกต่างกัน สภาพทาเลและท่ีตัง การใช้ประโยชน์ หาราคาที่ซือขายกันตามปกติใน ลักษณะการใช้ประโยชน์ จึงไมส่ มควรทีจ่ ะนาราคาทด่ี นิ แต่ละประเภท และวัตถุประสงค์ในการซือขายที่ดิน ท้องตลาดของอสังหาริมทรัพย์ ในที่ดิน วัตถุประสงค์ในการ ท่ีมีเหตุปัจจัยด้านราคาท่ีแตกต่างกันมาก ดงั นี ก า ร พิ จ า ร ณ า ก า ห น ด ร า ค า ซือขายท่ดี นิ มาคละกันเพ่อื หาราคาซือขายกนั ตามปกติ ค่าทดแทนของอสังหาริมทรัพย์ 34
กระบวนการ มาตรฐานคุณภาพงาน วิธกี ารตดิ ตามประเมินผล ผู้ตดิ ตาม/ ขอ้ เสนอแนะ ประเมนิ ผล ต้ อ ง เ ป็ น ไ ป ต า ม ก ฎ ห ม า ย หากแต่จาเป็นต้องจาแนกราคาซือขายท่ีมี 1. สภาพทาเลและท่ีตัง เช่น ที่ดินท่ีติด รั ฐ ธ ร ร ม นู ญ ฯ ม า ต ร า 3 7 วรรคสามและวรรคสี่และตาม คุณลักษณะแตกต่างกันไป เพื่อให้สามารถ ถนน ซอย ทาง ที่ดินติดคลอง ความ พ ร ะร า ช บัญญัติ ว่ า ด้ ว ยก า ร เว นคื น ฯ ปร ะก อ บกั บค ณ ะ อ้ า ง อิ ง น า ม า ใ ช้ ใ น ก า ร ก า ห น ด ร า ค า กว้างและผิวจราจร ท่ีดินอยู่ในย่าน รัฐมนตรีมีมติ เม่ือวันท่ี 22 สิงหาคม 2560 ให้ทุกส่วน ค่าทดแทนที่ดินแต่ละประเภทได้ใกล้เคียง พาณิชยกรรม อุตสาหกรรมเกษตรกรรม ราชการและหน่วยงานของรัฐถือ เป็นหลักปฏิบัติอย่างเคร่งครัดใน ความเป็นจริง ที่ ดิ น จั ด ส ร ร ห รื อ ที่ ดิ น ว่ า ง เ ป ล่ า กรณีมีความจาเป็นต้องเวนคืน ท่ีดิน เพื่อใช้ในโครงการต่าง ๆ ที่ดินถมแล้ว ท่ีดินตังในเขตเทศบาลหรือ ของภาครัฐ ให้พิจารณากาหนด ราคาค่าเวนคืนที่ดินและสิ่งปลูก นอกเขต เปน็ ต้น สร้าง (ถ้ามี) ให้ถูกต้องตาม กฎหมายระเบียบ หลักเกณฑ์ 2. การใช้ประโยชน์ในที่ดิน เช่น ท่ีดิน และมตคิ ณะรัฐมนตรที ่เี กี่ยวขอ้ ง เชิงพาณิชยกรรม ท่ีดนิ เกษตรกรรม ที่อยู่ อาศยั ท่ีวา่ งเปล่า ทด่ี ินจดั สรร เป็นต้น 3. วัตถุประสงค์ในการซือขายท่ีดินไม่ใช่ เพื่อประสงค์แสวงหากาไร การค้าหรือ เชิงธุรกิจ 4. จานวนเนือที่ รูปแปลง ขนาดความ กว้างยาวของท่ีดิน หน้ากว้างท่ีดินที่ติด ถนน ซอย ทางของท่ดี ินแตล่ ะแปลง 35
กระบวนการ มาตรฐานคุณภาพงาน วิธกี ารตดิ ตามประเมินผล ผตู้ ดิ ตาม/ ข้อเสนอแนะ ประเมินผล 10. การแต่งตังคณะทางาน 1. แต่งตังเจ้าหน้าท่ีหรือบุคคลท่ีมีความรู้ คณะกรรมการกาหนดราคาเบืองต้น/ สมด./กรรมการ ควรแต่งตังบุคคลผู้มีความรู้ เพ่ือสืบหา/จัดหาราคาซือขาย เชี่ยวชาญเก่ียวกับการประเมินราคา คณะกรรมการจัดซือ/สานักกฎหมาย เช่ียวชาญเกี่ยวกับการประเมิน กรณีท่ีมีข้อเท็จจริงยุ่งยาก/ อสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ เพ่ือแสวงหา/ และที่ดินต้องตรวจสอบรายละเอียดและ ราคาอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ ไม่มีข้อมูล/ราคาซือขายไม่ จัดหาราคาซือขายกันตามปกติ พร้อมทังให้ ความเห็นของคณะทางานว่าเป็นไปตาม และจัดอบรมหลักสูตรเก่ียวกับ เพยี งพอ ค ว า ม เ ห็ น แ ก่ ค ณ ะ ก ร ร ม ก า ร ฯ ห รื อ หลกั เกณฑข์ องกฎหมายหรือไม่ ก า ร ป ร ะ เ มิ น ร า ค า ค่ า ท ด แ ท น ผู้เกี่ยวข้องให้สอดคล้องกับสภาพความเป็น ท รั พ ย์ สิ น แ ก่ เ จ้ า ห น้ า ที่ ส า นั ก จริงและราคาตลาดของแตล่ ะพนื ที่ ตลอดจน กฎหมายและทีด่ นิ เพ่ิมเตมิ ความเสยี หายท่ีไดร้ ับ 2. กรณีท่ีมีราคาซือขายที่ดินประเภทหนึ่ง อาจใช้วิธีการเปรียบเทียบปรับแก้ราคาที่ดิน ที่มีทาเลท่ีตังคล้ายคลึงกัน แต่ลักษณะการ ใช้ประโยชน์ในที่ดินต่างกันไป เช่น ทราบ ราคาท่ีดินพาณิชยกรรมก็สามารถประเมิน ที่ดินท่ีเป็นทีอ่ ยูอ่ าศยั และท่วี า่ งได้ โดยอาศัย อัตราส่วนระหว่างท่ีพาณิชยกรรม ท่ีอยู่ อาศัย ที่ว่าง = 1 : 0.8571 : 0.7143 ตามมาตรฐานการประเมินที่ดนิ คราวละมาก แปลง โดยสานักงานประเมินราคาทรัพย์สิน กรมธนารักษ์ โดยขอให้คณะทางาน พิจารณาความเหมาะสม เพ่ือแก้ไขปัญหา จ า น ว น ร า ค า ซื อ ข า ย ท่ี ดิ น ป ร ะ เ ภ ท ใ ด ประเภทหน่งึ ไมเ่ พยี งพอได้ 36
กระบวนการ มาตรฐานคุณภาพงาน วธิ กี ารตดิ ตามประเมินผล ผู้ตดิ ตาม/ ขอ้ เสนอแนะ ประเมินผล 11. จดั ทาแผนที่ภาพถ่ายทาง การจัดทาแผนทภ่ี าพถ่ายทางอากาศ/ระวาง สานักกฎหมายและที่ดินจะต้องแจ้งให้ สมด/กรรมการ. การจัดทาแผนที่ควรดาเนินการ อากาศ/ระวางแผนที่ทดี่ นิ ทม่ี ี แ ผ น ที่ ที่ ตั ง ท่ี ดิ น ท่ี ชั ด เ จ น เ พี ย ง พ อ ฝ่ายจัดหาที่ดินท่ีเก่ียวข้องจัดทาแผนที่ โดยเจ้าหน้าท่ีของโครงการหรือ การซือขายแสดงรายละเอียด คณะกรรมการสามารถอ้างอิงและพิจารณา ภาพถ่ายทางอากาศ/ระวางแผนที่ท่ีตัง สานักสารวจฯ เสนอคณะกรรมการฯ รายละเอียดราคาซือขายได้ชัดเจนและเป็น ทดี่ ินให้มีมาตรฐาน กาหนดค่าทดแทน รูปธรรมย่ิงขึน ประกอบการกาหนด หลักเกณฑ์และราคาท่าทดแทนด้าอดคล้อง กับความจริงในแต่ละสภาพพืนท่ีท่ีอาจ แตกตา่ งกันไดม้ มี าตรฐาน 37
แบบฟอรม์ การควบคมุ และแจกจ่ายเอกสาร ช่อื คู่มอื ปฏบิ ตั งิ าน รหสั คู่มอื ผ้จู ดั ทา วนั ที่ประกาศใช้ หน่วยงานท่ตี ้อง ผู้ถอื ครองเอกสาร ลายมือชือ่ ผู้รับ แจกจ่าย เอกสาร 38
8. เอกสารอ้างองิ 1. รฐั ธรรมนูญแห่งราชอาณาจักรไทย พทุ ธศักราช 2560 2. พระราชบัญญตั ิวา่ ดว้ ยการเวนคืนอสังหาริมทรพั ย์ พ.ศ. 2530 3. มติคณะรัฐมนตรี เมอ่ื วนั ที่ 22 สงิ หาคม 2560 4. คาสงั่ กระทรวงมหาดไทย ท่ี 290/2541 ลงวนั ที่ 19 มิถุนายน 2541 5. คาส่ังกระทรวงเกษตรและสหกรณ์ ท่ี 429/2560 ลงวันท่ี 1 พฤษภาคม 2560 6. คมู่ ือการกาหนดเงินค่าทดแทนตามพระราชบญั ญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหารมิ ทรัพย์ พ.ศ. 2530 กระทรวงคมนาคม พ.ศ. 2556 7. คู่มือการปฏิบัติงานกระบวนงานจัดหาท่ีดินตามพระราชกฤษฎีกากาหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่ จะต้องเวนคนื สานักกฎหมายและทดี่ ิน พ.ศ. 2560 8. หลักเกณฑ์ในการกาหนดราคาค่าทดแทนที่ดินตามราคาซื้อขายกันตามปกติในท้องตลาด ตามมาตรา 21 (1) สานกั กฎหมายและทดี่ ิน พ.ศ. 2559 9. มาตรฐานและจรรยาบรรณวิชาชพี การประเมนิ มลู ค่าทรัพย์สินในประเทศไทย 10. แนวทางปฏบิ ตั ใิ นการดาเนินการเวนคืนอสังหารมิ ทรัพย์ กรมทางหลวงชนบท 11. คู่มือการประเมนิ ราคาทด่ี นิ รายแปลง สานกั ประเมินราคาทรัพยส์ นิ กรมธนารักษ์ พ.ศ. 2552 39
ภาคผนวก ตวั อยา่ งการหาราคาท่ซี อื้ ขายกนั ตามปกติในทอ้ งตลาด 1. การจดั ทาแผนทโ่ี ครงการแสดงแนวเขตท่ดี ินทจี่ ะต้องเวนคืน/จัดซื้อ 2. การสบื หาราคาซ้อื ขายในบรเิ วณที่ที่จะต้องเวนคนื /จัดซื้อ 3. การตรวจสอบราคาซอื้ ขายบริเวณทีท่ ่จี ะต้องเวนคนื /จดั ซ้ือจากสานักงานท่ดี นิ 4. การจดั หาขอ้ มลู ซ้ือขายจากฐานขอ้ มลู ราคาซ้ือขายอสงั หาริมทรพั ย์จากธนารกั ษพ์ ้ืนที่ 5. การจดั หาราคาซือ้ ขายทด่ี ินหรือราคาขายทดี่ นิ พร้อมอาคารแลว้ คานวณย้อนกลับเพอ่ื ใหท้ ราบราคาที่ดนิ เดมิ 6. การแต่งตง้ั คณะทางานเพอื่ สบื หาราคาซือ้ ขาย 7. การจาแนกราคาซื้อขายกนั ตามปกตขิ องทด่ี ินแต่ละประเภท 8. จัดทาภาพถา่ ยทางอากาศ/ระวางแผนทท่ี ่ีดินทมี่ ีการซ้อื ขายเสนอคณะกรรมการ 9. รายงานการประชุมคณะกรรมการจดั ซ้ือฯ ทกี่ าหนดราคาคา่ ทดแทนทดี่ นิ ตามราคาซ้ือขาย 40
Search
