EL DESAHUCIO EN JURISDICCIÓN NOTARIAL

3.2.5. Dirección o domicilio El lugar donde debe notificarse, es el lugar en el cual se ha esta- blecido como domicilio en el contrato, de no existir la dirección exacta, es menester que el actor declare la dirección domiciliaria que tiene el arrendatario, y si la desconoce, indicar que la única dirección que conoce es la dirección del inmueble arrendado, pro- porcionando la dirección, croquis y fotografía del lugar exacto con la referencia indicada. Clases de domicilio según el Código Civil 1. Domicilio político. - Art. 46.- “El domicilio político es relativo al territorio del Estado en general. El que lo tiene o adquiere, es o se hace miembro de la sociedad ecuatoriana, aunque conserve la calidad de extranjero. La constitución y efectos del domicilio polí- tico pertenecen al Derecho Internacional.” 2. Domicilio civil. - Art. 47.- “El domicilio civil es relativo a una parte determinada del territorio del Estado.” El domicilio civil puede ser: Atendiendo a su generalidad: Es general. - El que se utiliza para todos los efectos jurídicos civi- les. Es especial. - El que rige para ciertos efectos jurídicos determina- dos. Considerando su origen o fuente: Es Legal. - Le atribuye la ley a una persona. Es Convencional. - El que libremente eligen. 51

3.2.5.1. Del procedimiento para realizar las citaciones De acuerdo al Reglamento para la Gestión de Citaciones Judiciales, se establece lo siguiente: Artículo 4.- Del procedimiento. - En la gestión de citaciones se de- berá cumplir el siguiente procedimiento: -Una vez calificada la demanda, acto pre procesal o diligencia pre- via y ejecutoriado el auto respectivo, la o el actor adjuntará tres ejemplares de la misma para la elaboración de las boletas de ci- taciones. En caso de que haya más de un demandado, se deberá adjuntar tres ejemplares de la demanda por cada persona deman- dada. Para ello, la o el actor, en el término de tres (3) días, deberá en- tregar al archivo de la dependencia judicial, las copias necesarias para la gestión de citación, adjunto al “formulario de entrega de copias para citación”. Dicha entrega quedará registrada en el sis- tema SATJE con una razón sentada por parte de la o el secretario a cargo del proceso, en la cual se especificará la fecha de recepción de las copias para citación, en un término máximo de un (1) día después de recibido el formulario en mención. Se exceptúan las citaciones que, por los tiempos de tramitación establecidos en la normativa legal vigente, requieran de la gestión de citación inmediata, para lo cual la o el secretario a cargo del proceso judicial será el responsable de diligenciar las boletas de citación. -Sentada la razón de recibidas las copias de citación por parte de la o el secretario a cargo del proceso judicial, las y los ayudan- tes judiciales, en el término de dos días elaborarán las boletas de citación para que la o el secretario a cargo del proceso suscriba las mismas, cerciorándose bajo su exclusiva responsabilidad, que incluyan los siguientes datos: nombres y apellidos completos, la designación del lugar en que debe citarse a la o el demandado o la parte contra la que se hará valer el acto pre procesal o diligencia previa, entendiéndose como tal: cantón, parroquia, calle principal, calle secundaria, nomenclatura o numeración, código postal y de 52

ser posible, una referencia, croquis, mapa y/o fotografía a color y demás identificativos necesarios; así como, la calidad en la que se debe citar a la o el demandado. -Debidamente diligenciadas las boletas de citación, las cuales deben contener: carátula, demanda completa y su aclaración (de ser el caso), último escrito presentado por la parte actora en refe- rencia al lugar de citación y/o identidad de las o los demanda- dos, según corresponda, calificación de la demanda y certificación de las boletas por parte de la o el secretario a cargo del proceso, entregará a la o el delegado o responsable de citaciones de la de- pendencia judicial o el citador o el servidor judicial de ser el caso, en el término de dos (2) días las referidas boletas de citación. Se exceptúan las acciones constitucionales y las demás en las que la ley disponga plazos o términos diferentes. - La o el delegado o responsable de citaciones de la dependencia judicial, la o el citador o el servidor judicial, de ser el caso, recibirá diariamente de las y los secretarios las respectivas boletas de cita- ción y procederá a cotejar el número de boletas. En caso de detec- tar que la documentación se encuentre incompleta y/o errónea, devolverá las boletas de manera física y digital a la o el secretario a cargo del proceso, en el término de un (1) día para su enmienda inmediata, efectuada la misma se procederá conforme el presente reglamento. - La o el delegado o responsable de citaciones de la dependen- cia judicial, en el término de un (1) día, entregará a lao el citador o servidor judicial, de ser el caso, las boletas de citación para su respectiva gestión, conforme a las rutas establecidas. En caso de incumplimiento de los plazos y términos antes indicados, se toma- rán las medidas disciplinarias correspondientes de conformidad con la ley. Artículo 5.- Del término para realizar la gestión de citación. - Las o los citadores o servidores judiciales, de ser el caso, realizarán la diligencia de citación, en un término máximo de quince (15) días contados desde el día siguiente de la recepción de las boletas de citación. Se excepciona de este término los casos que determine la ley acorde a la materia. 53

Artículo 6.- Del acta de citación. - Las o los citadores o servidores judiciales, de ser el caso, al concluir la diligencia de citación, se obligan a suscribir el acta de citación en el término de un (1) día, conforme al formato: “Acta de Citación”. Artículo 7- Devolución a las dependencias judiciales. - El acta de citación suscrita por las o los citadores o servidores judiciales, se enviará de manera automática al histórico del proceso judicial, a través del Sistema Automático de Trámite Judicial Ecuatoriano (SATJE). De manera excepcional, en caso de no contar con un medio tecno- lógico, se procederá con la devolución de las actas de citación a la o el secretario de la dependencia judicial a cargo del proceso con- forme el formato “Recepción de Documentación”, en el término de un (1) día de practicada la diligencia de citación. En caso de que la práctica de citación tenga como resultado un “Acta de Citación no realizada”, la o el delegado o responsable de citaciones de la dependencia judicial, la o el citador o servidor ju- dicial, de ser el caso, procederá con la devolución de las boletas de citación físicas a las y los secretarios, a través de las Coordinaciones de las dependencias judiciales, mediante el anexo 3, en el término de un (1) día de generada el “Acta de Citación”. Artículo 8.- Razón de citación. - La o el secretario de la depen- dencia judicial a cargo del proceso, en el término máximo de dos (2) días, deberá anexar el acta de citación al expediente físico y/o digital; y, sentar la respectiva “razón de citación” en el sistema, para constancia de las partes. 3.2.5.2. Deberes y responsabilidades de la o el delegado o res- ponsable de citaciones (personal administrativo) de la depen- dencia judicial. Artículo 9.- Para el cumplimiento de sus funciones en las distin- tas dependencias judiciales a las que pertenecen, las y los dele- gados responsables de citaciones tendrán los siguientes deberes y responsabilidades: 54

1. Recibir y cotejar las boletas de citaciones emitidas por la o el secretario a cargo del proceso, para practicar la diligencia de la citación. 2. Devolver a la o el secretario a cargo del proceso, la documenta- ción incompleta y/o errónea para la enmienda correspondiente, en el término de un (1) día de recibida la documentación. 3. Entregar a la o el citador o servidor judicial de ser el caso, las boletas de citación para su respectiva gestión, conforme a las rutas establecidas, en el término de un (1) día. 4. Usar de manera obligatoria la herramienta informática facili- tada por el Consejo de la Judicatura para la gestión de citaciones. Artículo 10.- Deberes y responsabilidades de las o los citadores o servidores judiciales que practiquen la citación. - Para el cumpli- miento de sus funciones en las distintas dependencias judiciales a las que pertenecen, las y los citadores tendrán los siguientes debe- res y responsabilidades: 1. Practicar las citaciones que les fuere encomendadas. 2. Realizar las actas de citación. 3. Suscribir en el sistema informático la respectiva acta de citación. 4. Reportar al jefe de citaciones o quien haga sus veces en la pro- vincia un cuadro diario y/u hoja de ruta con el número de citacio- nes que hubiere practicado. 5. Digitar e ingresar diariamente los datos sobre las diligencias practicadas. 6. Realizar el número de gestiones de citación óptimas estableci- das por la Dirección Nacional de Gestión Procesal. 7. Usar de manera obligatoria la herramienta informática facili- tada por el Consejo de la Judicatura para la gestión de citaciones. 55

8. Cumplir las demás obligaciones que la ley y los reglamentos imponen a las y los servidores judiciales. Artículo 11.- Deberes y responsabilidades de las o los jefes de cita- ciones o quien haga sus veces. - Para el cumplimiento de sus fun- ciones, en las distintas dependencias judiciales a las que pertene- cen, las o los jefes de citaciones o quienes hagan sus veces, tendrán los siguientes deberes y responsabilidades: 1. Distribuir el trabajo entre las o los citadores o servidores judi- ciales de ser el caso, mediante el sistema de rotación por cada una de las zonas, con el fin de que, durante el año, las o los citadores o servidores judiciales de ser el caso, cumplan con su trabajo en todos los sectores. 2. Vigilar la asistencia y el cumplimiento eficiente de las obliga- ciones de las y los citadores o servidores judiciales de ser el caso. 3. Distribuir por sectores el recorrido de los vehículos y rutas de las y los citadores o servidores judiciales de ser el caso. 4. Revisar que se hayan realizado las actas de citación. 5. Informar mensualmente a la Dirección Nacional de Gestión Procesal sobre el número de citaciones practicadas en la provincia a su cargo y de las novedades producidas. 6. Usar de manera obligatoria la herramienta informática facili- tada por el Consejo de la Judicatura para la gestión de citaciones. 7. Notificar a la Unidad Provincial de Control Disciplinario y poner en conocimiento a la Dirección Nacional de Gestión Procesal, cual- quier falta o infracción cometida por alguno de los miembros del personal. El incumplimiento de esta obligación le hará solidaria- mente responsable con el infractor. 56

3.2.5.3. De los deberes y responsabilidades de la o el secretario de la Dependencia Judicial Artículo 12.- Para el cumplimiento y correcta ejecución del proce- so de citaciones, las y los secretarios tendrán los siguientes debe- res y responsabilidades: 1. Elaborar y suscribir las boletas de citación, para lo cual deberán cerciorarse, bajo su exclusiva responsabilidad, que en las mismas se incluyan los datos establecidos en el numeral 4.2 del presente Reglamento. 2. Entregar las boletas de citación, diligencias preparatorias, comi- siones o deprecatorios, a la o el delegado o responsable de citacio- nes, en el tiempo establecido en el presente Reglamento. 3. Recibir las boletas de citación que la o el delegado o responsable de citaciones (personal administrativo) de la dependencia judicial, haya devuelto para la enmienda correspondiente. 4. Anexar el acta de citación al expediente físico y/o digital. 5. Usar de manera obligatoria la herramienta informática facili- tada por el Consejo de la Judicatura para la gestión de citaciones. 6. Sentar razón de citación en un término de dos (2) días de re- cibida las actas de citación por parte de la o el citador o servidor judicial, de ser el caso. Artículo 13.- De las atribuciones y responsabilidades de la o el director provincial o su delegado/a.- Para el cumplimiento y co- rrecta ejecución del proceso de citaciones, la o el director provin- cial o su delegado tendrán las siguientes atribuciones y responsa- bilidades: 1. Designar a la o el jefe de citaciones y a las o los delegados o res- ponsables de citaciones en la provincia a su cargo. 2. Coordinar con la o el jefe de citaciones de su jurisdicción, la entrega oportuna de los reportes de cumplimiento de citaciones. 57

3. Velar por la continuidad, cumplimiento y buen funcionamiento del proceso de citación en su jurisdicción. 4. Las demás dispuestas por las leyes vigentes y la máxima auto- ridad. 3.3. La responsabilidad del Notario 3.3.1. Conceptualización Etimológicamente la palabra responsabilidad se remonta al térmi- no latino “responderé” que es una forma latina del término res- ponder, por eso de que la responsabilidad es la habilidad de res- ponder. El Diccionario de la lengua española lo define como una deuda, obligación de reparar y satisfacer por sí o por otra persona a consecuencia de un delito, de una culpa o de otra causa legal. La responsabilidad notarial es aquella en la que incurre el Notario por incumplimiento de las obligaciones que le impone el ejercicio de la función. Los hechos del notario pueden afectar al orden pú- blico de la sociedad, el interés privado de los ciudadanos o violar los derechos relativos de las relaciones internas de la jerarquía ad- ministrativa. Los funcionarios o funcionarias públicas responderán penal, civil, administrativa y disciplinariamente por los delitos, faltas, hechos ilícitos e irregularidades administrativas cometidas en el ejercicio de sus funciones, además en los casos de cuando renuncien, dismi- nuyan o comprometan sus competencias de dirección o de gestión en la función pública, mediante actos unilaterales o bilaterales. Según SIERRZ Violeta Susana, define a la Responsabilidad como “la obligación de responder por los actos o abstenciones que oca- sionan perjuicio”. Es la reparación del daño causado, y agrega que el deber de responder surge toda vez que se haya causado perjui- cio a una persona o sus bienes, y que el mismo le sea imputable al actor. Proviene de una culpa de un dolo, la conducta por el cual se es responsable, debe haber sido en algún aspecto al menos, antiju- rídica o violatoria del orden impuesto. 58

La responsabilidad de un sujeto, es la inobservancia de la norma por su parte, sin embargo, creemos que un sujeto puede incurrir en un acto que le repercuta responsabilidad sin tener que atentar contra una norma, sino cuando dentro de un comportamiento que no esté específicamente regulado, procure un daño a otra persona. 3.4. Elementos de la responsabilidad Para varios tratadistas existen ciertos elementos básicos que deben estar presentes al momento de analizar la responsabilidad de un sujeto; para efectos de estudio se toma cuatro expuestos por el es- critor GONZALEZ. 1) La existencia de un acto o hecho, positivo o negativo; 2) Que dicha acción produzca un daño; 3) Que entre la acción y el daño exista una relación causal; 4) Que el sujeto responsable, sea culpable por el hecho dañoso. Para quedar incurso en la reparación deben darse simultáneamen- te cuatro hipótesis: responsabilidad o relación de causalidad, anti- juridicidad, culpa y dolo: • Responsabilidad: dicho de una persona. Estar obligada u obli- garse a la pena y resarcimiento correspondiente al daño causado o a la culpa cometida. • Antijuridicidad: Elemento esencial del delito: Es formalmente; la contradicción al derecho: Lo que interesa al jurista es conocer el contenido; la materialidad de ese conflicto entre el hecho y el derecho. • Culpa: Elemento intencional del cuasidelito, consiste en la omi- sión de aquellas diligencias exigidas por la naturaleza de las cosas, para evitar el daño sobreviviente por el incumplimiento de obli- gaciones. • Dolo: Es el factor subjetivo de atribuciones (actitud, intención). El que comete a La sola idea de la responsabilidad tiene como su- puesto principal la violación de una norma jurídica por parte del sujeto obligado. 59

Si el ejercicio del notariado es una función del poder público, la responsabilidad es la garantía de la actuación correcta y de estos principios generales se refiere que existe responsabilidad del no- tario en los diversos aspectos del ejercicio profesional; responsabi- lidad civil, penal, administrativa y disciplinaria. La importancia de delimitar los elementos necesarios para que exista la responsabilidad es que, al faltar al menor uno de ellos, inmediatamente se eliminaría la imputación del daño al sujeto. 3.5. El principio de responsabilidad del notariado Este principio se basa en que, para la preservación del modelo de Estado de la sociedad moderna, se hace necesario la institución de la seguridad jurídica, la cual garantiza a quien sufre un daño que el mismo les sea resarcido y que hasta donde sea posible se lle- gue a atenuar la situación y de esa forma evitemos que la Ley del Talión vuelva a regir en la sociedad contemporánea. La función notarial está enmarcada por una responsabilidad se- vera, los notarios responden por todas las faltas, por mínimas que sean sus errores, de hecho, o de derecho. El Notario cumple una función de consultor, consejero, depositario de la confianza ge- neral. Existe debitio funcionis, Principio de rogación de requeri- miento y obligación de prestar servicios. El Notario actúa con total sujeción a la Constitución y al ordena- miento jurídico del país, principio de legalidad., Interpretar y dar forma legal a la voluntad de las partes, principio de calificación. Debe redactar los instrumentos adecuadamente y conservar los originales. Todas las servidoras y servidores de la Función Judicial en la que se encuentra inmerso el notario, cualquiera sea su denomi- nación, función, labor o grado, así como los otros operadores de justicia, aplicarán el principio de la debida diligencia en los pro- cesos a su cargo. Conforme el Art. 15 de la Función Judicial: serán Administrativa, Civil y Penalmente responsables por sus acciones u omisiones en el desempeño de sus funciones, según los casos prescritos en la Constitución, las leyes y los reglamentos. 60

Implica que la inobservancia de algunas de las prescripciones nor- mativas por un sujeto se traduce en violación de derechos subjeti- vos y objetivos que afectan al tercero por el acto contrario a dere- cho y merece la imposición de una sanción al infractor u obligado a reparar el mal causado, imponiendo pena y reparación, por lo que en el ámbito notarial existe la responsabilidad civil contrac- tual, penal, fiscal y disciplinaria o administrativa. El Notario no tiene facultades más allá de la que le da la Ley; no tiene arbitrios incontrolados. Ninguna autoridad pública está exenta de responsabilidades esta es una norma de jerarquía cons- titucional y por tanto supremamente imperativa en nuestro país. El término responsabilidad, implica para el derecho un alcance es- pecífico que se concreta en la consecuencia que trae la inobservan- cia o violación de una obligación determinada, se trata de respon- sabilidad que se concreta en el deber de reparar los daños que se han causado. La responsabilidad es fuente del daño que se causa a otro, por lo que la responsabilidad del Notario puede ser de tipo Penal, Civil, Disciplinario o Administrativo, Tributario. CARNELUTTI Francisco (2001), dice:” Cuanto más Notario, menor Juez; cuanto más consejo del Notario, cuanta más cultura del notario, cuanta más conciencia del notario, tantas menos posi- bilidades de litis”. El Notario, no es un mero documentador, no es un simple trans- criptor, no es un ente mecánico que está al capricho del solicitan- te o de las partes, sus facultades le imponen obligaciones tras- cendentes, perfectamente regladas por la norma jurídica, por la moral y la ética que permite que el acto jurídico unilateral, simple o colectivo, el contrato o diligencia notarial sea el vivo reflejo de la voluntad de la o las partes, perfectamente armonizadas por el quehacer protagónico del notario, que más allá de cuidar la lega- lidad que sin duda es una de sus funciones trascendentes, debe cuidar también de la moralidad de los contratos y diligencias que autoriza, su función no implica la mera autorización, su rol va más allá de la autorización, a más de las funciones señaladas, también tiene la obligación de redactar los actos y contratos a los que fuera llamado a autorizar. 61

Por lo expuesto, el Notario es un verdadero hacedor instrumen- tal como lo determina el numeral primero del artículo 18 de la Ley Notarial. Esta función es justamente la esencia de la función notarial, pero para llegar hacer del instrumento notarial la ley le impone deberes y obligaciones al notario que están establecidas en el artículo 27 de la Ley invocada, obliga al notario a examinar en primer término la capacidad de los otorgantes, la libertad con que proceden, el conocimiento con el que se obligan y el pago de los tributos. En consecuencia, el Notario debe hacer un examen de los requisi- tos de existencia y validez a saber, los requisitos de existencia son: la voluntad o consentimiento, el objeto, la causa y las solemnida- des prescritas por la Ley en consideración al acto o contrato, y con ello, las siguientes responsabilidades: a) Responsabilidad por asesoramiento. - Quien asesora está fa- cilitando con su opinión una decisión y orientación al requirente sobre el acto que se instrumentará, debemos diferenciar el aseso- ramiento del consejo que no se documenta, y en consecuencia no origina responsabilidad. b) Responsabilidad por fe de conocimiento. - La fe de conoci- miento es el juicio de notoriedad que realiza el notario de los otor- gantes de la escritura, que le permite tener la convicción de que la persona es quien dice ser, utilizando los medios que considere convenientes para tener acreditada la identidad del otorgante. c) Responsabilidad por estudio de título. - Es indiscutible la im- portancia que tiene en el quehacer notarial y para el tráfico jurí- dico la tarea de estudiar los títulos y antecedentes de dominio. (BUERES, 2010, pág. 140). El Notario, como se sabe, tiene la obligación funcional de estudiar los títulos y antecedentes muchos años atrás y asimismo tiene el deber de indicar a las partes cuando encuentra algún defecto for- mal o material en los mismos. 62

3.6. Ámbitos de la responsabilidad Notarial Abarca los ámbitos civil, penal, administrativo o fiscal y discipli- nario. Por un mismo caso el notario puede responder simultánea- mente en los distintos ámbitos. La diferencia radica en los distintos bienes o valores jurídicos protegidos que respectivamente tienden a tutelar. 3.6.1. La Responsabilidad disciplinaria La responsabilidad disciplinaria es aquella en la que incurre el no- tario por el incumplimiento de los deberes impuestos por la ley. Los servidores públicos con su conducta lesionan o entorpecen la consecución de los deberes que la administración le tiene en- comendada y cometen irregularidades, ante lo cual se acciona la potestad sancionadora de la administración y de comprobarse res- ponsabilidades se le aplica las sanciones respectivas, el incumpli- miento de los deberes generan normalmente una responsabilidad que puede tener carácter patrimonial, penal o disciplinaria. La responsabilidad disciplinaria opera mediante una acción que tiene: a) Por objeto reprimir una falta a los deberes de la profesión regla- mentada. b) Por fin, el mantenimiento de la disciplina necesarias en interés moral de la profesión cuyas normas de ejercicio han sido violados; c) Por medios, la medida o penas a infringir por una institución instituida para el propósito. Se concluye que la responsabilidad disciplinaria, ocurre por in- fringir normas profesionales y éticas que lesionan el correcto des- empeño de la función que le enviste al funcionario público y pro- vocan un daño a los particulares o usuarios externos y a la institu- ción jurídica a la que representan. 63

Con relación a los hechos que generan responsabilidad Notarial, se da cuando los notarios se negaren sin justa causa a intervenir según su oficio. 1. Cuando el Notario otorga una escritura en que, a su juicio, todos o algunos de los otorgantes carezcan de capacidad necesaria para hacerlo. 2. Cuando la identificación de los otorgantes no se haya efectuado correctamente. 3. Cuando la representación del que comparezca en nombre de tercera persona no está debidamente acreditada. 4. La prestación indebida de la función. El Notario tiene un deber de asesoramiento e imparcialidad. Al ser los notarios responsables civil, penal y administrativamen- te, deben ser bastante cuidadoso en sus funciones, las cuales son establecidas por la ley de la materia y en todo caso el derecho no- tarial es una rama del derecho sancionador. La Responsabilidad Disciplinaria, opera mediante una acción que tiene: por objeto reprimir un a falta a los deberes de la profesión; por fin el mantenimiento de la disciplina necesaria en interés moral de la profesión cuyas normas de ejercicio ha sido violadas; y por medio de las medidas o penas a infringir por una jurisdicción ins- tituida con ese propósito. El Notario incurre en responsabilidad disciplinaria, cuando falta a la Ética Profesional o atenta en contra del prestigio y decoro de la profesión. Los hechos o elementos que generan la responsabilidad son: que haya violación de un deber legal, por acción u omisión del notario; que haya culpa o negligencia de parte del notario; y, que se cause un perjuicio. 64

3.6.2. La Responsabilidad Administrativa Este tipo de responsabilidad supone la inobservancia o incumpli- miento de normas que impone deberes a través de las leyes admi- nistrativas. En el ejercicio del notariado, el notario público podría incurrir en violaciones de carácter administrativo, que serán san- cionadas previos a los procedimientos que la Ley señala. El Art. 104, del Código Orgánico de la Función Judicial dice: La Responsabilidad Administrativa. - Las servidoras y los servi- dores de la Función Judicial serán sancionados por las infraccio- nes disciplinarias que incurrieren en el ejercicio de sus funciones, de acuerdo con lo regulado en este Capítulo, independientemente de las responsabilidades civiles o penales que hubiere lugar. En cualquier tiempo, de presumirse motivadamente la existencia de un delito de acción pública, se remitirán los antecedentes al Fiscal General del Estado, a los fiscales distritales o agentes fiscales, según corresponda. (R.O., 2009) De lo antes indicado, se puede decir que la Responsabilidad Administrativa en el Servicio Notarial consiste en todos los actos que realice el notario público vayan en contra de los lineamientos legales y jurídicos o por omisión o falta en la presentación de los índices y documentación requerida afecten a los intereses y satis- facción de los usuarios externos, a lo que se enfrentarían a la san- ción que el Consejo Nacional de la Judicatura lo determine. El Art. 233 de la Constitución de la República del Ecuador dice “Ninguna servidora ni servidor público estará exento de respon- sabilidades, por los actos realizados en el ejercicio de sus funcione, o por sus omisiones, y serán responsables administrativa, civil y penalmente por el manejo y administración de fondos, bienes o recursos públicos”. Por lo antes expuesto se puede decir que los Notarios del Ecuador, prestan un servicio público y forman parte de la función Judicial, por tanto, son servidores públicos. El Notariado es un órgano au- xiliar de la Función Judicial, por ende, están sujetos a las sanciones que les impongan el Consejo Nacional de la Judicatura. 65

En el Art. 105.- Clases de Sanciones Disciplinarias. -Las sancio- nes disciplinarias serán de las siguientes clases: 1. Amonestación escrita. 2. Sanción Pecuniaria que no exceda del diez por ciento de su re- muneración mensual. 3. Suspensión del cargo, sin goce de remuneración, por un plazo que no exceda de treinta días. 4. Destitution. (R.O., 2009) El Art. 106.- Prescripción de la Acción. -La acción disciplinaria prescribe: 1. Por infracciones susceptibles de sanción pecuniaria o de amo- nestación en el plazo de treinta días. 2. Por infracciones susceptibles de sanción de suspensión defun- ciones sin goce de remuneración en el plazo de sesenta días. 3. Por las infracciones susceptibles de destitución, en el plazo de un año, salvo las que estuvieren vinculadas con un delito que prescribirán en cinco años, sin perjuicio del régimen de prescrip- ción del delito o de la acción establecida en la ley. Los plazos de prescripción de la acción disciplinaria se contarán, en el caso de queja o denuncia desde que se cometió la infracción; y en el caso de acciones de oficio, desde la fecha que tuvo conoci- miento la autoridad sancionadora. La iniciación del proceso disciplinario interrumpe la prescripción hasta por un año. Vencido este plazo, la acción disciplinaria pres- cribe definitivamente. El Art. 107.- Infracciones Leves. - A la servidora o al servidor de la Función Judicial se le podrá imponer amonestación escrita o sanción pecuniaria, a juicio del sancionador, por las siguientes in- fracciones disciplinarias: 66

1. Incurrir en tres o más faltas injustificadas de puntualidad o atra- sos al trabajo, siempre que no excedan de cinco en un mismo mes, o tres o más abandonos de la oficina en horarios de trabajo. 2. Recibir a una de las partes o a su defensor para tratar asuntos relativos a la causa, sin proceder en la forma prevista en el artículo 103 número 14, para que la otra parte pueda ejercer su derecho o concurrir a la audiencia. Esta disposición será aplicable únicamen- te a las Juezas y Jueces. 3. Desempeñar actividades extrañas a las funciones que le corres- pondan durante las horas de trabajo. 4. Agredir de palabra o escrito a sus compañeros o a otros servi- dores de la Función Judicial o a los usuarios de los servicios de justicia” etc. El Art. 108.- Infracciones Graves. - A la servidora o al servidor de la Función Judicial se le podrá imponer sanción de suspensión por las siguientes infracciones: 1. Agredir de palabra o por escrito, siempre que los términos em- pleados constituyan injuria grave, según el Código Penal, o de obra a sus superiores o inferiores jerárquicos, compañeros de tra- bajo o usuarios del servicio. 2. Acudir en estado de ebriedad o bajo el efecto de sustancias estu- pefacientes al lugar del trabajo; o consumir bebidas alcohólicas o sustancias estupefacientes en el lugar de trabajo. 3. Propiciar, organizar o ser activista en paralizaciones del servicio de justicia. 4. Causar daño grave en equipos, documentos, expedientes, ense- res y demás bienes bajo su custodia, mantenimiento o utilización, sea por negligencia o por dolo” etc. El Art. 109.- Infracciones Gravísimas. -A la servidora o al servi- dor de la Función Judicial se le impondrá sanción de destitución, por las siguientes infracciones disciplinarias: 67

1. Vulnerar, a pretexto de ejercer facultad de supervisión, la inde- pendencia interna de las servidoras y los servidores de la Función Judicial. 2. Abandonar el trabajo por más de tres días laborables conse- cutivos o por más de cinco no consecutivos injustificados en un mismo mes. 3. Haber sido sancionado disciplinariamente con sanción pecunia- ria por más de tres veces en el lapso de un año. 4. Retener indebidamente documentos, procesos o bienes de la Función Judicial o de terceros que se encuentran en la dependen- cia donde labora o sea responsable de su manejo o cuidado. Se conoce por responsabilidad administrativa, aquella que tiene su origen en el cumplimiento de los deberes impuestos al nota- rio en el ejercicio de sus funciones, por la Ley que la reglamenta y por las resoluciones que se dictaren para el mejor desenvolvi- miento de la actividad notarial y resguardo de la ética y decoro de la Institución Notarial. Para que el Notariado pueda cumplir su misión adecuadamente, es imperativo lograr que el notario con su conducta íntegra prestigie a la institución Notarial e inspire la confianza y el respeto de aquellos a quienes haya de prestar su función, sancionando al notario que viole estos principios. Por otra parte, el notario ha de pertenecer a una corporación que vigile el ejercicio de su función, dicte criterio para el mejor ejerci- cio etc. Y esa pertenencia obliga a cumplir las normas internas de la corporación, pero se da casos en que se exige responsabilidad penal o civil a un notario y en ocasiones no queda suficientemente sancionado el desprestigio que la mala actuación produce en la institución notarial. El funcionario notarial, esta investido para ejercer un ministerio que debe honrarlo en su totalidad, por lo que encierra la confian- za dada por el Estado, para servir a sus ciudadanos en el ámbi- to legal, contractual y social de su desarrollo, la ética profesional debe primar en los funcionarios notariales. 68

El Código Orgánico de la Función Judicial, en su título VI, capítulo I sobre las Notarías y Notarios, en su artículo 296 dice “Notariado.- El notariado es un órgano auxiliar de la Función Judicial y el ser- vicio notarial consiste en el desempeño de una función pública que la realizan las notarías y Notarios, quienes son funcionarios investidos de fe pública para autorizar, a requerimiento de parte, los actos, contratos y documentos determinados en las leyes y dar fe de la existencia de los hechos que ocurran en su presencia”. En su artículo 297 del mismo cuerpo legal dice: “Régimen Legal. - El Servicio Notarial se rige por la Constitución, este Código, la Ley Notarial y demás disposiciones legales y reglamentarias”. Por lo expuesto El Notariado en el Ecuador, es un órgano auxiliar de la Función Judicial, y se le considera como un servidor público, por lo que están sujetos a las sanciones que les imponga el Consejo Nacional de la Judicatura. La Responsabilidad Administrativa, se refiere a las acciones rea- lizadas por el notario ante la Administración Pública y específica- mente en relación con los Registros, por los efectos que conlleva el respectivo registro de los contratos o actos en que han intervenido. 3.6.3. La responsabilidad civil El tema de la responsabilidad civil no debe ser desarrollado ajeno a un análisis de la relación jurídica obligatoria que esta se desen- vuelve dentro de la dinámica de una obligación. • La responsabilidad civil que nació de una misma fuente, fue di- vidida así en dos áreas, diferenciadas según su concepción, de esta génesis única, el ALTERUM NON LAEDERE, ha nacido la res- ponsabilidad civil contractual y la extracontractual. • La responsabilidad civil extracontractual como sistema gira en torno a la tutela de un interés general que recoge el principio origi- nal y general del ALTURUM NOM LAEDERE, que no es otra cosa que un deber jurídico general de no causar daño a nadie, deber que el ordenamiento jurídico impone a todos los particulares. 69

• La responsabilidad civil en general debe ser conceptualizada “como un conjunto de consecuencias jurídicas a los que los par- ticulares se someten por el hecho de haber asumido una situa- ción jurídica pasiva sea en forma voluntaria o por efectos de ley. (http//www.monografias.com/trabajos53/responsabilidad-ci- vil/responsabilidad- civil2) En lo concerniente a la Responsabilidad Civil del Notario Público, es estimable señalar que, por ser el Notario Público un funcionario perteneciente a la administración pública, se establece como tal responsabilidad, la perteneciente a todo funcionario público. En tal sentido, para hacer el ejercicio analógico, LARES (2008) ma- nifiesta: Incurren en responsabilidad administrativa los funcionarios pú- blicos que, en el ejercicio de sus funciones, con intención o por negligencia o imprudencia o abuso de poder causan daños a los particulares o a la Administración. De tal forma, la falta del fun- cionario genera en estos casos la obligación de indemnizar, o lo que es lo mismo, reparar pecuniariamente los daños causados” (LARES, 2008, págs. 421-422). La responsabilidad civil, es la obligación que recae sobre una per- sona de reparar el daño que ha causado a otro, sea en naturaleza o bien por un equivalente monetario, habitualmente mediante el pago de una indemnización de perjuicio. La sujeción de una persona que vulnere un deber de conducta im- puesta en interés de otro sujeto a la obligación de reparar el daño producido. Aunque la persona que responde suele ser la causante del daño, es posible que se haga responsable a una persona distin- ta del autor del daño, caso en el que se habla de responsabilidad por hechos ajenos, como ocurre, por ejemplo, cuando a los padres se les hace responder de los daños causados por sus hijos o al pro- pietario del vehículo de los daños causados por el conductor con motivo de la circulación. 70

La responsabilidad civil puede ser contractual o extracontractual. Cuando la norma jurídica violada es una ley (en sentido amplio), se habla de responsabilidad extracontractual, la cual a su vez puede ser o bien delictual o penal ( si el daño causado fue debido a una acción tipificada como delito), o cuasi-delictual o no dolosa (si el perjuicio se originó en una falta involuntaria), Cuando la norma jurídica transgredida es una obligación establecida en una decla- ración de voluntad particular (contrato, oferta unilateral, etc.), se habla entonces de responsabilidad contractual. Las funciones de la reparación civil son: a) Disuasiva. - Concerniente al papel que cumple la responsabili- dad civil en el desincentivo o cualquiera que lo intente, voluntaria o culposamente, cometer actos perjudiciales contra terceros. b) Preventiva. - Referida a la toma de decisiones que permitan evitar la ocurrencia de daños similares en el futuro. c) Resarcitoria. - reacciona contra el acto ilícito dañino, a fin de resarcir a los sujetos a los cuales se ha causado el daño. d) Equivalente. - Por lo cual se establece que debe existir una ade- cuada correspondencia entre el contenido patrimonial de la pres- tación indemnizatoria y lo que egresa del patrimonio del deudor. Se concluye que la responsabilidad civil, surge del acto irregular del notario, cuando en el ejercicio de su función falta a los deberes propios de su actividad, e incumple obligaciones que, y tengan origen convencional o legal por acción u omisión culposa o dolo- sa, productora de un daño que él sea imputable según las reglas de la causalidad, sea a un tercero o una parte. 71

3.7. Clases de responsabilidad civil 3.7.1. La Responsabilidad Civil Contractual El incumplimiento de una obligación nacida de un contrato es una responsabilidad contractual, y su problema fundamental en la ciencia jurídica porque la responsabilidad contractual y sus lími- tes han durado desde Roma hasta nuestros días. El primitivo derecho romano, no conocía el término obligación, pero se basaba en la palabra “nexum” cuyo significado es ligar, anudar. Este vínculo tenía un carácter material ya que el deudor que no pagaba podía ser encadenado por el acreedor para hacerle responder por su deuda con su propio cuerpo. En la época clásica no era considerada la culpa subjetiva del deudor sino la causa objetiva del incumplimiento, pero posteriormente, el pensamiento Justiniano valoró la conducta subjetiva del deudor refiriéndola a lo objetivo del incumplimiento. Las obligaciones se clasifican habitualmente como de medios y de resultados, y esto tiene una gran importancia al determinar la responsabilidad civil contractual. El incumplimiento, que es uno de los requisitos básicos para que la responsabilidad se produzca, dependerá de la clase de obligación. Cuando una norma o un contrato obliga a una persona a lagu- na cosa determinada, sea ésta una acción o una abstención (hacer o no hacer algo), esta obligación se considera de resultado. Tal es el caso de un transportista que se obliga a llevar determinada mercadería a un destino en particular. Aquí la responsabilidad es prácticamente automática, pues la víctima sólo debe probar que el resultado no ha sido alcanzado, y entonces el demandado no podrá escapar a dicha responsabilidad, excepto si puede probar que el perjuicio proviene de una causa ajena, por ejemplo, que se debe a un caso fortuito o de fuerza mayor. En aquellos casos en que una norma o un contrato sólo obligan al deudor a actuar con prudencia y diligencia, la obligación es consi- derada de medios. 72

Este es el caso de la obligación que tiene un médico respecto a su paciente, el médico no tiene la obligación de sanarlo, sino de poner sus mejores oficios y conocimientos al servicio del paciente, es decir, de actuar en forma prudente y diligente (aunque haya excepciones, en algunos casos la carga de la prueba le corresponde a la víctima o demandante, quien deberá probar que el agente fue negligente o imprudente al cumplir sus obligaciones. En el caso de la obligación de medios es más difícil probar la res- ponsabilidad civil, dado que el incumplimiento no depende sólo de no haber logrado el resultado, sino que habría que demostrar que pudo ser posible haberlo logrado, si el obligado hubiese ac- tuado correctamente. 3.7.2. La responsabilidad civil extracontractual Surge cuando el daño o perjuicio causado no tiene su origen en una relación contractual, sino en cualquier otro tipo de actividad. Se define de la siguiente forma : Aquella que existe cuando una persona causa, ya sea por sí mismo, por medio de otra de la que responde, por una cosa de su propie- dad o de que se sirve, un daño a otra persona, respecto de la cual no estaba ligada por un vínculo obligatorio anterior relacionado con el daño producido. Esta área del derecho civil se conoce como delitos y cuasidelitos civiles. Un caso de responsabilidad extracontractual es el que puede sur- gir daños y perjuicios causados a terceros como consecuencia de actividades que crean riesgos a personas ajenas a la misma. La res- ponsabilidad puede tener su origen en actos de otra persona, por la que hay que responder: un padre es responsable de los daños y perjuicios que cause su hijo menor de edad; un empresario, de los que causen sus empleados. 73

La responsabilidad civil con relación al notario, no existe un proce- dimiento específico para exigir la responsabilidad de los notarios. Por tanto, el procedimiento será el juicio ordinario correspondien- te con la posibilidad de recurso de apelación ante la Audiencia Provincial, cuando la cuantía o la naturaleza del procedimiento lo justifiquen de recurso de casación ante el Tribunal Supremo. Es así que la ley notarial establece en su art. 20 las prohibiciones del Notario. Se prohíbe a los Notarios: 1. Ser depositarios de cosas litigiosas o de dinero, salvo el que co- rresponda al valor de los impuestos que ocasione el acto o contra- to. 2. Permitir que por ningún motivo se saquen de sus oficinas los protocolos archivados. 3. Autorizar escrituras de personas incapaces, sin los requisitos legales; o en que tengan interés directo los mismos notarios, o en que intervengan como parte su cónyuge o sus parientes dentro del cuarto grado de consanguinidad o segundo de afinidad. 4. Otorgar a sabiendas, escrituras simuladas. 5. Ejercer libremente la abogacía o ejercer un cargo público o pri- vado remunerado a excepción de la docencia universitaria. La responsabilidad civil del notario deberá hacérsela de acuerdo a las normas establecidas en el Código Civil. Art. 776.- Las reclamaciones sobre los incidentes relativos a la ad- ministración de la guarda, durante ésta, se resolverán en juicio verbal sumario. Art. 777.- El guardador nombrado que quiera excusarse, o que no pueda ejercer el cargo por incapacidad, debe hacerlo presente al juez, dentro del término fijado en el Código Civil. Se correrá traslado de la solicitud del guardador a dos de los parientes más próximos del pupilo, de mayor edad y mejor juicio y al agente fiscal. 74

Si éstos convienen en la verdad de la incapacidad o justicia de la excusa, se pronunciará sentencia; y, si el juez la admite nombrará otro guardador. CONCORD: CODIGO CIVIL: Art. 558, 561. Art. 778.- Si los parientes se oponen, fundándose en hechos justi- ficables, se concederá el término de diez días, para la prueba; y, se pronunciará sentencia. Art. 779.- Pendiente el juicio promovido por el guardador, segui- rá éste ejerciendo el cargo, hasta que se pronuncie sentencia y lo asuma el nuevo guardador. Art. 780.- En caso de que la incapacidad del guardador fuere de- nunciado por un consanguíneo del pupilo, o por otro que tenga derecho para ello, se oirá al guardador, y observarán los mismos trámites expresados en los artículos precedentes; pero desde que se trabe la Litis hasta que se ejecutoríe, se hará cargo de la guarda un curador interino. 3.7.3. La responsabilidad Penal Este tipo de responsabilidad surge por los hechos de los escriba- nos que pueden alterar la seguridad jurídica o el orden de la co- munidad, siempre y cuando estén tipificados en una norma penal. Para SIERRZ Violeta Susana (2006), “La responsabilidad penal del escribano se tipifica cuando aquel incurre el delito configurado en la ley penal, pero atinentes a su labor en el ejercicio de la función pública”. (pág. 360) La responsabilidad penal es aquella en que incurre el notario cuando comete o intente cometer delitos atinentes a su profesión, tipificados por la norma común. Los hechos punibles más cercanos son: Delito contra la fe pública, violación del secreto. El procesamiento del escribano, en la gene- ralidad de los casos, es por un hecho grave en la función notarial. Su situación procesal pude ser como imputado, procesado, con- denado. 75

La sanción de los notarios por delitos penales tiene distintos alcan- ces, pues consiste en la privación de la libertad, el resarcimiento del daño o multas, y además la inhabilitación transitoria o definiti- va para el ejercicio de la profesión, conforme a las leyes notariales del país. Sobre esta responsabilidad penal, LARES (2008), señala que in- curre en responsabilidad penal los Notarios, que en el ejercicio de sus funciones, por acción u omisión, realizan infracciones ex- presamente previstas por las leyes de la república como delitos o faltas, las cuales deben ser sancionadas legalmente como penas determinadas para cada caso específico. La responsabilidad penal de los notarios, conlleva los actos del no- tario y debe ser responsable por los incumplimientos de las obli- gaciones y deberes que acarrea el ser profesional en dicha rama, pudiendo derivar dicha responsabilidad en la disciplina civil y penal. Esta responsabilidad es esencialmente individual referida tan solo al sujeto del hecho punible, porque el dolo, la culpa o la preterintencional son intransferibles. Los hechos punibles que puede cometer el funcionario notarial son el peculado por apropiación, el peculado por uso, el peculado culposo abandono del cargo, o la intervención política, y a todo lo que se cometa en relación a la actividad notarial. Un Notario puede violar el ordenamiento jurídico en cuanto a lo penal de dos formas: 1) Como sujeto corriente, que actúa independientemente de su profesión. 2) Como profesional que abuse de su carácter de funcionario pú- blico, o que pone entredicho la fe pública que lo enviste. 76

Lo que más nos interesa es la segunda, de la que podríamos hacer varias acotaciones: Las sanciones, en el caso de los escribanos, las sanciones por delitos penales tienen distintos alcances, pues consiste en la privación de la libertad, el resarcimiento del daño o multa, y además la inhabilitación transitoria o definitiva para el ejercicio de la profesión, conforme a las leyes notariales del país. La responsabilidad penal, aun admitiendo que el notario no es funcionario público, cada vez más que el Código Orgánico Integral Penal, se tipifica un delito relacionado con los funcionarios pú- blicos como sujetos activos del mismo, tal tipificación vincula al notario por el ejercicio de la función pública. Los delitos contem- plados en el Código Integral Penal vigente en que puede incurrir el notario son: • Revelación del Secreto Profesional Art. 20 Núm.6- Ley Notarial Se prohíbe a los notarios: Permitir que mientras viva el Testador, alguien se informe de sus disposiciones testamentarias, si no fuere el mismo testador. • Casos especiales- Abuso de confianza El que fraudulentamente hubiere distraído o disipado en perjuicio de otros, finiquitos, asientos de cualquier especie, que contenga obligación a descargo, y que le hubieran sido entregados con la condición de restituirlos, o hacer de ellos un uso o empleo deter- minado. • Falsedad material Los funcionarios públicos o servidores públicos que, en ejercicio de sus funciones, hubieren cometido una falsedad que consiste en: - Firmas falsas - Alteración de actas, escrituras o firmas - Suposición de personas - Escrituras hechas o intercaladas en registros u otros documentos públicos, en escritos u otras actuaciones judiciales, después de su formación o clausura. 77

CAPÍTULO 4 El PROCEDIMIENTO DE DESAHUCIO 4.1. La acción del Desahucio La acción de desahucio no es sino el medio o procedimiento que tiene el dueño del bien inmueble, para la desocupación del inmue- ble en cuestión, se lo realiza amparado en la justicia y es aplicado en beneficio del usufructuario, usuario o poseedor. El libro Cuarto del Código Civil habla sobre las obligaciones y contratos y reco- noce esta calidad absorbente de la acción de desahucio establecida dentro del contrato de arrendamiento. El tratadista Mucius Scaevola determina la naturaleza jurídica de la acción de desahucio de acuerdo a las siguientes características: 1.- Tiene carácter resolutorio del contrato de arrendamiento. 2.- Es de carácter personal con efectos reales. 3.- La acción de desahucio es unilateral . 4.- Es una acción privilegiada. 5.- La acción de desahucio tiene carácter inmobiliario. Según la Ley de Inquilinato el desahucio procede únicamente en los siguientes casos: en el determinado en el literal h) del artículo 30 que es por demolición del local arrendado, en el determinado en el artículo 31 de la misma Ley que se refiere al caso de transfe- rencia de dominio del bien inmueble por parte del arrendador, y en el caso de cumplimiento del plazo constante en el artículo 33 de dicha Ley. El procedimiento que se debe dar al desahucio por transferencia de dominio, se encuentra normado como atribución exclusiva de los Notarios Públicos, en el artículo 18 numeral 35 de la Ley Notarial, y que faculta a la o al interesado en el desahucio dirigir una solicitud a la o al Notario, acompañado prueba de su preten- sión, recibida la solicitud y los documentos que se acompaña a ella, la o el notario dispondrá que se notifique a la o al desahucia- do, de cuyo acto deberá sentarse una razón. 78

4.2. Casos de Desahucio Los Notarios solo pueden solemnizar el desahucio (notificación de terminación del contrato de arrendamiento) en los siguientes casos: • Por cumplimiento del plazo estipulado en el contrato. • Por transferencia de dominio. • Por obra nueva. • Desahucio según el Código Civil • Desahucio por cumplimiento del plazo del contrato Es la más común de las peticiones de desahucio, al respecto la Ley de Inquilinato en su Artículo 33 establece: Anticipación del arren- dador. - El arrendador comunicará al arrendatario su resolución de terminar el contrato con noventa días de anticipación, por lo menos, a la fecha de expiración del mismo. Si no lo hiciere, el con- trato se entenderá renovado en todas sus partes, por el período de un año y por una sola vez. Transcurrido este plazo, cualquiera de las partes podrá darlo por terminado mediante el desahucio respectivo. Notificado con el desahucio el arrendatario deberá desahuciar a su vez, a los subarrendatarios o cesionarios en el término de quin- ce días. Si no lo hiciere, y el subarrendatario o cesionario fuere desalojado, le indemnizará con una cantidad igual a la pensión de tres meses. El Notario está en la obligación de hacer el cálculo del tiempo de anticipación necesario para que proceda la solemnización, por ende, no se podría hacer un desahucio con ochenta y nueve días de anticipación a la fecha de término estipulada en el contrato. Sin embargo, no se establece el tiempo máximo de anticipación, la Ley solo dispone noventa días de anticipación “por lo menos”. Debemos recordar que los derechos de los inquilinos son irrenun- ciables, y cualquier vulneración a sus derechos se entenderá como no escrita. 79

Como ejemplo, no procedería un desahucio por cumplimiento de plazo de un año establecido en el contrato de arriendo de un in- mueble destinado para vivienda ya que la Ley de Inquilinato esta- blece como tiempo mínimo de duración del contrato de arriendo para vivienda en dos años. • Desahucio por transferencia de dominio La causa o justificativo para que opere el desahucio es la transfe- rencia de dominio del inmueble o local arrendado, la Ley no es- tablece como causal la transferencia de una parte, de derechos y acciones, o por fallecimiento del propietario presentando la pose- sión efectiva, por lo que el Notario deberá desechar la petición si no se justifica o prueba la transferencia de dominio del inmueble arrendado. Esto se prueba únicamente con la escritura pública de transferencia de dominio debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad. Es recomendable adjuntar a la petición, un certificado de grava- men actualizado, a fin de probar que no existe contrato de arrien- do por escritura pública inscrito en el Registro de la Propiedad. No importa si la transferencia fue a título gratuito, oneroso, dación en pago, remate, adjudicación, restitución fiduciaria, o de padres a hijos o viceversa, etcétera, el Notario debe realizar la notificación del desahucio dentro de un mes plazo, (treinta días, todos los días) posterior a la fecha de inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad. La Ley de Inquilinato en su Artículo 31 establece “La transferencia de dominio del local arrendado termina el contrato de arrenda- miento. En este caso, el dueño dará al arrendatario un plazo de tres meses para la desocupación. Si el arrendatario no fuere desahuciado en el plazo de un mes con- tado desde la fecha de transferencia de dominio, subsistirá el con- trato. Este plazo debe contarse desde la fecha de inscripción en el Registro de la Propiedad, hasta el día que se cite la solicitud de desahucio al inquilino. 80

Se respetarán los contratos celebrados por escritura pública, ins- crita en el Registro de la Propiedad del respectivo cantón. • Desahucio por obra nueva Como prueba de la pretensión se debe adjuntar copia certifica- da del permiso de demolición, otorgado por la autoridad com- petente que son los Gobiernos Autónomos Descentralizados de la Municipalidades, o del Municipio del Distrito Metropolitano según sea el caso. La Ley de Inquilinato en el literal h del artículo 30, establece la causal de terminación del contrato de arrendamiento mediante desahucio, por resolución del arrendador de demoler el local para nueva edificación. Hay que tomar en cuenta que el desahucio debe notificarse con tres meses de anticipación por lo menos a la fecha fijada para la demolición; para esto el arrendador debe indicar en su petición la fecha en la que iniciará la demolición. • Desahucio según el Código Civil Desahucio regulado por el Código Civil procede cuando no se ha fijado tiempo para la duración del arriendo según, lo regula el Artículo 1892: “Si no se ha fijado tiempo para la duración del arriendo, o si el tiempo no es determinado por el servicio especial a que se destina la cosa arrendada, o por la costumbre, ninguna de las dos partes podrá hacerlo cesar sino por desahucio, esto es, noticiándoselo anticipadamente a la otra parte. La anticipación se ajustará al período o medida del tiempo que re- gula los pagos. Si se arrienda a tanto por día, semana, mes, el des- ahucio será respectivamente de un día, de una semana, de un mes. El desahucio empezará a correr al mismo tiempo que el próximo período. El desahucio deberá notificarse de acuerdo al período de tiempo de pago de las pensiones de arrendamiento (Artículo 1892 inciso 3 del Código Civil). 81

En el caso de casas, almacenes o edificios se aplicará el art. 1917 del Código Civil: “Artículo 1917 “El desahucio, en los casos en que tenga lugar, deberá darse con anticipación de un período entero de los designados por la convención o la ley para el pago de la renta”. En el caso de predios rústicos el desahucio deberá darse con anti- cipación de un año Artículo 1927 del Código Civil; No habiendo tiempo fijo para la duración del arriendo, deberá darse el desahu- cio con anticipación de un año, para hacerlo cesar. 4.3. Requisitos para accionar en cada tipo de Desahucios 1. Terminación del plazo del contrato La petición o solemnización de desahucio se realiza por lo menos con 90 días de anticipación a la terminación del contrato. Los requisitos que se requieren para realizar este trámite son: • Petición suscrita y firmada por un abogado y el peticionario • Documentos que justifican la pretensión (contrato de arrenda- miento debidamente inscrito en una notaría o juzgado de inquili- nato, inscripción de la oficina de arriendos del Municipio) • Copia de cédula y papeleta de votación de los peticionarios. • En la petición se debe establecer la dirección exacta en donde se debe notificar al desahuciado de conformidad a lo previsto en el COGEP. 2. Transferencia de dominio La petición o solemnización del desahucio se realiza dentro de los 30 días posteriores a la inscripción de la transferencia de dominio en el Registro de la Propiedad : Los requisitos que se requieren para realizar este trámite son: • Petición suscrita y firmada por un abogado y el peticionario 82

• Documentos que justifican la pretensión (Escritura pública de- bidamente inscrita en el Registro de la Propiedad, certificado de gravámenes actualizado) • Copia de cédula y papeleta de votación de los peticionarios • En la petición se debe establecer la dirección exacta en donde se debe notificar al desahuciado de conformidad a lo previsto en el COGEP. 3. Obra Nueva La petición o solemnización de desahucio se realiza por lo menos con 3 meses de anticipación a la iniciación de la demolición pro- gramada. Los requisitos que se requieren para realizar este trámite son: • Petición suscrita y firmada por un abogado y el peticionario • Documentos que justifican la pretensión (copia certificada del permiso de demolición otorgado por la autoridad competente, por lo general Municipios y GAD´s). • Contrato de arrendamiento debidamente inscrito. • Copia de cédula y papeleta de votación de los peticionarios. 83

4.4. El desahucio como facultad del arrendatario El artículo 35 de la Ley de Inquilinato brinda la facultad al arren- datario de dar por terminado el contrato de arrendamiento, pero solo en los contratos escritos que no se haya estipulado plazo y en los contratos verbales. El desahucio al arrendador podrá reali- zarlo al inquilino en cualquier tiempo, siempre y cuando sea con un mes de anticipación, por lo menos; pero está obligado a pagar el precio del arrendamiento por todo ese tiempo y a permitir que los interesados en arrendar el inmueble lo examinen no obstan- te, lo manifestado, el inquilino no está obligado a notificar con el desahucio al arrendador, en los casos de excepción enumerados taxativamente en el último inciso de la indicada norma legal, esto es, en los casos de los literales, a), b) y c) del artículo 28 de la Ley de Inquilinato, que hacen alusión: a) Al arrendamiento de habitaciones en hoteles, casas de pensión o posadas. b) Al arrendamiento de locales a individuos o familiares que, te- niendo su residencia habitual en un lugar, van a otros transitoria- mente. c) Al arrendamiento de locales para exhibiciones, espectáculos y otros fines, que por su propia naturaleza tengan corta duración. 4.5. La acción de desahucio La acción de desahucio no es sino el medio o procedimiento que tiene el dueño del bien inmueble, para la desocupación del inmue- ble en cuestión, se lo realiza amparado en la justicia y es aplicado en beneficio del usufructuario, usuario o poseedor. El libro Cuarto del Código Civil habla sobre las obligaciones y contratos y reco- noce esta calidad absorbente de la acción de desahucio establecida dentro del contrato de arrendamiento. El tratadista Mucius Scaevola determina la naturaleza jurídica de la acción de desahucio de acuerdo a las siguientes características: 84

1.- Tiene carácter resolutorio del contrato de arrendamiento. 2.- Es de carácter personal con efectos reales. 3.- La acción de desahucio es unilateral. 4.- Es una acción privilegiada. 5.- La acción de desahucio tiene carácter inmobiliario. 4.5.1. El desahucio en sede Notarial Según la Ley de Inquilinato el desahucio procede únicamente en los siguientes casos: en el determinado en el literal h) del artículo 30 que es por demolición del local arrendado, en el determinado en el artículo 31 de la misma Ley que se refiere al caso de transfe- rencia de dominio del bien inmueble por parte del arrendador, y en el caso de cumplimiento del plazo constante en el artículo 33 de dicha Ley. El procedimiento que se debe dar al desahucio por transferencia de dominio, se encuentra normado como atribución exclusiva de los Notarios Públicos, en el artículo 18 numeral 35 de la Ley Notarial, y que faculta a la o al interesado en el desahucio dirigir una solicitud a la o al notario, acompañado prueba de su preten- sión, recibida la solicitud y los documentos que se acompaña a ella, la o el notario dispondrá que se notifique a la o al desahucia- do, de cuyo acto deberá sentarse una razón. El Notario debe levantar un acta en la que califica de procedente el desahucio y dispone su notificación en sede notarial a través del propio Notario. El notario debe preparar un oficio de notificación, en el que debe hacer constar lo siguiente: - Lugar y fecha. - El nombre de la persona (arrendatario) a quien va dirigido. - La mención del petitorio y de la calificación de su procedencia. - La notificación con el plazo de que en noventa días proceda a desocupar la vivienda - Firma de la o el notario. - Forma de notificación (según lo establecido en el Código General de Procesos) 85

- De este trámite el Notario sentará una razón de que se dio cum- plimiento con la notificación con el desahucio, llegando a cumplir así su atribución exclusiva. La parte final de la Disposición transitoria Décimo quinta del Código Orgánico General de Procesos, a su vez dispone que, luego de la notificación que realiza el Notario con el desahucio, si existe controversia, en Notario tendrá que enviar una fotocopia auténtica de todo lo actuado a la oficina de sorteos del respectivo cantón, en el término de tres días contados a partir de recibida la oposición, para que radicada su competencia en uno de los Jueces de lo civil, proceda mediante procedimiento sumario. Teniendo en cuenta que conforme al artículo 48 de la Ley de Inquilinato 23, la oposición únicamente podrá sustentarse en el hecho de haber transcurrido más de un mes desde el traspaso de dominio, o en haber celebrado el contrato de arrendamiento me- diante escritura pública, conforme a la disposición constante en el artículo 29 de la citada ley. 4.5.2. Admisibilidad de la pretensión del desahucio por parte del Notario Recibida la petición con las pruebas de sustento por la causal que se pretende, el Notario deberá revisar la documentación presen- tada y comprobar que se cumpla con todos los requisitos deter- minados en la ley para proceder con el trámite del desahucio, y así determinar su admisibilidad o no. En caso de ser admisible, el notario mediante un acta procederá a la notificación, y en el caso de no ser admisible, el notario deberá señalar las causas para que el peticionario pueda completar la prueba. 86

4.5.3. Notificación del desahucio Ahora en los desahucios el Notario deberá realizar la notificación según las reglas de citación personal o por boletas según el Código Orgánico General del Procesos, es decir mediante tres boletas. El Código Orgánico General de Procesos, regula en el Libro II sobre la Actividad Procesal, título I Disposiciones Generales, Capítulo I Citación, artículo 53 primer inciso señala que: “La citación es el acto por el cual se le hace conocer a la o al de- mandado el contenido de la demanda o de la petición de una di- ligencia preparatoria y de las providencias recaídas en ellas. Se realizará en forma personal, mediante boletas o a través del medio de comunicación ordenado por la o el juzgador.” El artículo 54 Ibídem sobre la citación personal estipula: “Se cum- plirá con la entrega personal a la o el demandado o en el caso de personas jurídicas u otras que no pueden representarse por sí mismas a su representante legal en cualquier lugar, día y hora, el contenido de la demanda, de la petición de una diligencia prepa- ratoria, de todas las providencias recaídas en ella y de cualquier otra información que a juicio de la o del juzgador sea necesaria para que las partes estén en condiciones de ejercer sus derechos. De la diligencia la o el citador elaborará el acta respectiva.”. El artículo 55 Ibídem referente a la citación por boletas, señala lo siguiente: “Si no se encuentra personalmente a la o el demandado, se le citará por medio de tres boletas que se entregarán en días distintos en su domicilio o residencia a cualquier persona de la familia. Si no se encuentra a persona alguna a quien entregarlas se fijarán en la puerta del lugar de habitación. La citación por boletas a la o el representante legal de una persona jurídica se hará en el respectivo establecimiento, oficina o lugar de trabajo, en días y horas hábiles, entregándolas a uno de sus de- pendientes o empleados, previa constatación de que se encuentra activo.”. 87

El artículo 63 del mismo Código Orgánico General de Procesos expresa referente a la constancia de la citación y responsabilidad del citador, lo siguiente: “En el proceso se extenderá acta de la citación con la expresión del nombre completo de la o del citado, la forma en la que se la haya practicado y la fecha, hora y lugar de la misma. La o el citador tendrá responsabilidad administrativa, civil y penal por el incumplimiento de sus obligaciones, incluida la certifica- ción de la identidad de la persona citada y de la determinación del lugar de la citación. Se deja a salvo la responsabilidad del Estado por la falta o deficiencia en la prestación del servicio. La o el citador podrá hacer uso de cualquier medio tecnológico para dejar constancia de lo actuado. El Consejo de la Judicatura reglamentará el sistema de acreditación de las personas naturales o jurídicas que deban realizar la citación.” Ahora bien, de darse el caso de que el inquilino desahuciado por el Notario, se allanare o no presentare oposición alguna, ni tampoco desocupa el local arrendado, se declarará que el desahucio da por terminado el contrato y una vez transcurrido los plazos previstos en las disposiciones citadas, se tendría que efectuar el lanzamien- to, pero ahí el problema planteado en el presente trabajo, quién ordena el lanzamiento si el Notario es un mero notificador y no tiene la competencia para ordenar el lanzamiento. Ante este caso, si el interesado acude ante el Juez para iniciar por la vía civil este trámite, encontraría una negativa, ya que, dicho contrato se dio por terminado con el desahucio que realizó el Notario, es por esta razón que yo he propuesto una reforma a la Ley de Inquilinato. Por su parte, en n la ley de inquilinato en su artículo 33, se men- ciona sobre la “Anticipación del Arrendador; señalando que es obligación de arrendador, informar al arrendatario, la decisión de terminar el contrato, comunicando esto al menos por 90 días de anticipación, antes del término del contrato. 88

En el caso de que el arrendador no cumpla con lo señalado, el mismo estará aprobando la renovación del contrato, en todas y cada una de sus cláusulas, por un periodo de aproximadamente un año y solo por una vez. Una vez se da a conocer el desahucio, el inquilino tendrá que desahuciar al mismo tiempo a los suba- rrendarios, o en su caso a los cesionarios no en un tiempo mayor a 15 días, en el que caso de no hacerlo, y si el arrendatario fuera obligado a desocupar, este tendrá la obligación de indemnizarlo con una cantidad similar a lo que este pagaba durante tres meses. 4.5.4. Oposición al desahucio En caso de oposición al desahucio de parte del inquilino, corres- ponderá al juez de lo civil conocer sobre esta controversia, la que se sustanciará en procedimiento sumario conforme lo establece el art.332 numeral 1 y 7 y el art.18 numeral 37 segundo inciso de la ley Notarial. 4.5.5. Juicio de inquilinato El juez interviene en los procedimientos de desahucio en materia de inquilinato cuando existe una oposición expresa o tácita del arrendatario, se dice que es una oposición expresa cuando el des- ahuciado presenta su escrito de oposición ante el notario, y en este caso dicho funcionario actuara conforme lo establece en el Código orgánico general de proceso que reformó el art. 18 de la ley nota- rial, el que textualmente expresa. De existir oposición en los casos previstos como atribución exclu- siva de los notarios, este deberá remitir copia auténtica de todo lo actuado a la oficina de sorteos del cantón de su ejercicio dentro del término de tres días contados a partir de recibida la oposición, con objeto de que luego del respectivo sorteo se radique la com- petencia en uno de los jueces de lo civil del cantón y se sustancie mediante proceso sumario. 89

En el caso de oposición tacita, esto es, valga la redundancia, cuan- do no existe una oposición expresa presentada ante el notario, pero que el desahuciado a pesar de haber sido notificado o citado con el desahucio, no cumple o no procede con la desocupación y la entrega del inmueble arrendado. El interesado, esto es el arrendador o el nuevo propietario según el caso, deberá solicitar que el notario que le otorgue copia certi- ficada de todo lo actuado, para poder presentar la demanda co- rrespondiente que se tramitar en proceso sumario, ya que, si bien es cierto no existe norma legal expresa que determine el proce- dimiento a seguir, en la praxis así se lo ejecuta, toda vez que los derechos de las personas no pueden quedar en el limbo, más aún cuando a falta de ley prevalecen los principios del derecho. Una vez presentada la demanda ante el Juez de lo Civil, esta de- berá reunir los requisitos que establecen los artículos 142 y 143 del código general de procesos, y como documentos habilitantes y prueba documental se deberá adjuntar como requisito sinec qua- non el trámite de desahucio, constituyendo en si una diligencia preparatoria, vale recalcar que el trámite que se le dará a esta de- manda será el sumario. 4.6. El desahucio laboral El desahucio es cuando el trabajador presenta su renuncia volun- tariamente. La notificación deberá realizarse con al menos 15 días del cese definitivo de las labores, dicho plazo puede reducir por aceptación del empleador, indica el Código. El empleador bonificará al trabajador con el 25% del equivalente a la última remuneración mensual por cada año de servicio. La misma bonificación se pagará en caso de terminación laboral por acuerdo entre las partes. La liquidación se pagará 15 días después del aviso de desahucio. Ese tiempo el empleado debe permanecer en la empresa, con la intención de que el patrono consiga un nuevo empleado que llene el cargo. 90

Sin embargo, si hay una buena relación con el empleador es po- sible acordar la salida inmediata del obrero, sin afectar el monto global de su liquidación. Por otro lado, el Código establece que, si el trabajador deja su puesto intempestivamente, sin previo aviso de desahucio, pagará al empleador una suma equivalente a 15 días de remuneración. (Diario El Comercio). 4.6.1. Procedimiento Dicha notificación se realizará con al menos quince días del cese definitivo de las labores, dicho plazo puede reducirse por la acep- tación expresa del empleador al momento del aviso. En los casos de terminación de la relación laboral por desahucio, el empleador bonificará al trabajador con el veinticinco por ciento del equivalente a la última remuneración mensual por cada uno de los años de servicio prestados a la misma empresa o empleador. El empleador, en el plazo de quince días posteriores al aviso del desahucio, procederá a liquidar el valor que representan las boni- ficaciones correspondientes y demás derechos que le correspon- dan a la persona trabajador. 91

4.7. Modelos de demandas de desahucio por Notaria 4.7.1. Desahucio por cumplimiento del plazo del contrato SEÑOR NOTARIO: ................... Y ....................., ecuatorianos, de estado civil .....................s entre sí, domiciliados y residentes en esta ciudad de ..................., ante usted muy respetuosamente comparecemos y ex- ponemos: Mediante contrato escrito de fecha .................... de ................... del .............. año .................... dimos en arrendamiento al señor ....................., un ...................... con el área de ...................... ubicado en la ...................... Nº ..................... y ..................... de esta ciudad de ..................... Por este bien inmueble el inquilino can- cela la cantidad de ...................... DOLARES AMERICANOS men- suales más IVA, el bien dado en arrenda miento está destinado exclusiva mente para vivienda. Con el antecedente expuesto y por cuanto es nuestro deseo y vo- luntad dar por terminado el contrato de arrendamiento del inmue- ble solicitamos a usted muy comedidamente se sirva NOTIFICAR el presente DESAHUCIO al inquilino señor ...................... petición que la realizamos con 90 días de anticipación, de conformidad a lo establecido en el Artículo 33 de la Ley de Inquilinato, solicitando además que el inquilino nos entregue el bien inmueble en las mis- mas condiciones que le fue arrendado, y cancelado los cánones de arrendamiento pactados. La cuantía por su naturaleza es indeterminada Petición que lo hacemos amparados en lo prescrito en el Art 18 de la Ley Notarial Reformada, según la disposición reformatoria décimo quinta del Código Orgánico General de Procesos, de fecha 22 de mayo de 2015 Registro Oficial Nº 506. A esta petición me permito adjuntar: - Contrato de arrendamiento inscrito. - Solicitud de inscripción de predios realizado en el Municipio del Distrito Metropolitano de ...................... - Copia de nuestras cédulas y papeletas de votación. 92

Al arrendatario señor ......................... se le notificara con el presen- te DESAHUCIO en ...................... Nº ............................ y ...................... de esta ciudad de ................................. De ser necesario para notificaciones señalamos la siguiente direc- ción ........................ No. .................... y ................... telé- fono ........................., correo electrónico .......................... Sírvase atender lo solicitado. 4.7.2. Desahucio por transferencia de dominio SEÑOR NOTARIO: ..................... y ......................, ecuatorianos, de estado civil casados entre sí, domiciliados y residentes en esta ciudad de ......................., ante usted muy respetuosamente comparecemos y exponemos: Mediante contrato de transferencia de dominio, de fecha ............................... de ............... del año ..................... inscrito en el registro de la propiedad el ..................... de ..................... del año .................... adquirimos a los señores ..................... y ....................., el inmueble compuesto de ....................., ubi- cado en la calle ............................ Nº ..................... y ..................... de esta ciudad de ....................., el mismo que se encuentra ocu- pado por el señor ...................... en calidad de arrendatario. Por este bien inmueble el inquilino cancela la cantidad de ..................... DOLARES AMERICANOS mensuales más IVA, el bien dado en arrendamiento está destinado exclusivamente para vivienda. Con el antecedente expuesto y por cuanto es nuestro deseo y vo- luntad dar por terminado el contrato de arrendamiento del inmue- ble solicitamos a usted muy comedidamente se sirva NOTIFICAR el presente DESAHUCIO al inquilino señor ....................., petición que la realizamos dentro del plazo de ......................... mes contado desde la fecha de inscripción de la escritura de transferencia de dominio en el Registro de la Propiedad, de conformidad a lo es- tablecido en el artículo 31 de la Ley de Inquilinato, concediéndole el plazo de ...................... meses para la desocupación y entrega del inmueble arrendado hoy de nuestra propiedad. 93

La cuantía por su naturaleza es indeterminada Petición que lo hacemos amparados en lo prescrito en el Art. 18 de la Ley Notarial Reformada, según la disposición reformatoria décimo quinta del Código Orgánico General de Procesos, de fecha 22 de mayo de 2015 Registro Oficial Nº 506. Esta petición me per- mito adjuntar: - Contrato de transferencia de dominio inscrito en el Registro de la Propiedad. - Copia de nuestras cedulas y papele- tas de votación. Al arrendatario señor ..................... se le notificara con el presen- te DESAHUCIO en ..................... Nº ..................... y ...................... de esta ciudad de ..................... De ser necesario para notificaciones señalamos la siguiente di- rección ...................... Nº ..................... y ....................., teléfono: ....................., correo electrónico: ..................... Sírvase atender lo solicitado. Firmamos con nuestro Abogado patrocinador. ABOGADO SR MAT ABOGADO ..................... SR. .......................... 94

GLOSARIO Desahucio: El desahucio es la acción por medio de la cual se soli- cita la ayuda de las autoridades para expulsar a un ocupante ilegí- timo de una vivienda. Arrendamiento: Un arrendamiento es una relación entre dos par- tes contractuales mediante la cual se produce una cesión por un tiempo determinado de un bien o servicio. A cambio, la parte que aprovecha esta posesión debe realizar una contraprestación eco- nómica. Trámite: Cada uno de los actos, concatenados y regulados por el derecho, que integran un proceso jurídico. Procedimiento: Es una palabra derivada de “proceder”, de actuar de una determinada manera; es toda aquella actividad o acto es- tandarizado tendiente a obtener un determinado resultado apli- cando el, o los, mismos métodos. Contrato de arrendamiento: Un contrato de arrendamiento es un documento en el que se establece un acuerdo entre dos partes. Una de ellas denominada arrendador, entrega algún tipo de bien de su pertenencia que puede ser mueble o inmueble. La otra parte, denominada arrendatario, es la que podrá usar dicho bien en su propio beneficio. Notario: Un notario es un funcionario público que está autoriza- do para dar fe a instancias de contratos, testamentos, entre otros documentos, y en actos extrajudiciales. Es decir, el notario tiene la facultad de controlar a los mismos y es el testigo de la celebración de los mencionados contratos o firmas de documentos. 95

Bien Inmueble: Los bienes inmuebles, también conocidos como bienes raíces, son todos los objetos tangibles que poseen una situa- ción fija en el espacio que impide que sean desplazados sin detri- mento de su naturaleza. Inquilino: Un inquilino es una persona que tiene el derecho de ocupar y utilizar una propiedad en renta, arrendada a un arren- dador. Un inquilino es responsable de la renta al arrendador y de cualquier daño que cause a la propiedad, ya sea él, o las partes relacionadas con él, durante el tiempo que dure la ocupación. 96

CONCLUSIÓN Con la elaboración de este libro, se concluye que el desahucio es una acción que es consecuencia del incumplimiento de las obliga- ciones que adquiere el arrendatario al momento de concretar un contrato de arrendamiento, entre las cuales se encuentra el impa- go del canon de arrendamiento. Es importante establecer que cuando se arrienda un inmueble, ambas partes adquieren deberes, obligaciones y responsabilida- des que deben cumplir, de lo contrario, podrán ejercer las acciones pertinentes para solucionar un determinado conflicto que se pue- dan presentar. Las normas que rigen esta materia son muy específicas en los casos en los que se pueden ejercer las acciones legales, así como su proceso establecido en las leyes. 97

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