New Rich Text Document

หรืออาจปักป้ายสงวนสิทธิ โดยเฉพาะอยา่ งยงิ่ ในกรณีท่ีเขา้ ซอยแยกจะตอ้ งสังเกตใหร้ อบคอบ เพราะซอยเมน เป็นซอยสาธารณะ แตซ่ อยแยกลาง จะยงั เป็นซอยส่วนบคุ คลก็ได้ 1.2 ไม่มีเคร่ืองหมายแสดงการสงวนสิทธิใด ๆ เช่าเป้ายสงวนสิทธิ หรือเครื่องกีดขวางต่างๆ เป็นตน้ 1.3 หน่วยงานของทางราชการเป็นผทู้ าผวิ จราจร หรือใหก้ ารบารุงรักษาสภาพ ในวนั ทาการสารวจจึง ควรสอบถามบุคคลในทอ้ งท่ี 1.4 ใชเ้ ป็นทางสญั จรของบุคคลโดยทวั่ ไป มิใช่มีลกั ษณะเป็นซอยตนั ใชส้ ัญจรเฉพาะบุคคลเพียงบาง กลุ่ม หรือเป็นทางเขา้ บา้ นเพียง 2.3 หลงั 1.5 ซอยสาธารณะท่ีมีมานานมกั จะระบุไวใ้ นรูปแผนที่หลงั เอกสารสิทธิในท่ีดิน โดยจะใชข้ อ้ ความวา่ “ทาง าธารณประโยชน์\" หรือระบชุ ่ือซอย หรือทางกระบือ หรือทางควาย\" เวน้ แตจ่ ะเป็นซอยส่วนบคุ คลท่ี เจา้ ของอทุ ิศใหใ้ นภายหลงั หมายเหตุ เม่ือพิสูจนท์ ราบแลว้ วา่ เป็นซอยสาธารณะ ในเชิงหลกั ประกนั ควรคานึงถึงความสะดวกใน การสัญจร ของรถยนตด์ ว้ ย เช่น สภาพของผิวจราจร ทอ่ ระบายน้า ความกวา้ งของซอย รวมท้งั ขอ้ กาหนดทางการ จราจร เป็นตน้ 2. ลกั ษณะของซอยส่วนบคุ คล และข้อควรสังเกต 2.1 ช่ือซอยมกั จะเป็นช่ือหรือช่ือสกุลของเจา้ ของและป้ายชื่อซอยจะไม่เป็นไปตามแบบมาตรฐานของ ทางราชการ 2.2 แสดงการสงวนสิทธิ เช่น ปักป้ายสงวนสิทธิ หรือมีสิ่งกีดขวาง 2.3 สภาพผิวจราจรอาจไมเ่ หมือนกนั ตลอดซอย เช่น บางช่วงเป็นคอนกรีต หรือลาดยาง และบางช่วง เป็นลูกรัง เป็นตน้ 2.4 สภาพโดยทวั่ ไปเป็นที่รกร้างวา่ งเปล่า ไมม่ ีการใชป้ ระโยชนใ์ นที่ดินสองฟากของซอย มีการสัญจร นอ้ ย วชั พืชข้นึ รกเกือบตลอดเสน้ ทาง หรือเป็นซอยดนั 2.5 เป็นซอยดนั ลกั ษณะเป็นทางเขา้ บา้ นเพยี งไมก่ ี่หลงั คาเรือน

2.6 รูปแผนที่หลงั เอกสารสิทธิในท่ีดิน จะไม่ปรากฎทางสายดงั กลา่ ว แต่จะระบุขา้ งเคียงติดเลขที่ดิน หรือที่มีการครอบครอง (ปัจจุบนั เจา้ ของอาจยกให้ หรืออทุ ิศใหเ้ ป็นทางสาธารณะแลว้ ก็ได)้ ดงั ไดก้ ล่าวแลว้ ในตอนตน้ วา่ เสน้ ทางคมนาคมน้นั สาระสาคญั มิไดอ้ ยทู่ ่ีเป็นทางสาธารณะหรือทาง ส่วนบคุ คล แตป่ ัญหาอยทู่ ่ีที่ดินแปลงที่เสนอเป็นหลกั ประกนั มีสิทธ์ิในการใชท้ างสายน้นั หรือไม่ (สิทธิในท่ีน้ี หมายถึง สิทธิในการใชท้ างของบุคคลโดยทว่ั ไป มิใช่เฉพาะตวั บุคคลบางคนหรือบางกลุ่ม) เพราะทางส่วน บุคคลบางประเภทไม่ก่อใหเ้ กิดปัญหากบั หลกั ประกนั แต่อยา่ งใด ดงั รายละเอียดต่อไปน้ี ลกั ษณะของทางส่วนบคุ คลที่ไม่มีปัญหาในเรื่องสิทธกิ ารใช้ทาง ประเภทท่ี 1 ทางส่วนบคุ คลภายในบริเวณโครงการจดั สรรท่ีไดร้ ับอนุญาตถกู ตอ้ ง และหลกั ประกนั ก็ อยใู่ นโครงการ ดงั กลา่ ว ประเภทท่ี 2 เจา้ ของทางส่วนบุคคลไดแ้ สดงเจตนาใหป้ ระจกั ษช์ ดั วา่ มีความประสงคจ์ ะยกใหเ้ ป็นทาง สาธารณะ แมจ้ ะไมไ่ ดไ้ ปจดทะเบียนที่สานกั งานที่ดินกต็ าม เช่น เป็นลกั ษณะของคามนั่ หรือสญั ญา โดยมี ผปู้ กครองทอ้ งที่รับทราบ หรือมีการเรียกประชุมและประกาศใหท้ ราบโดยทวั่ กนั เป็นตน้ ประเภทท่ี 3 เปิ ดใหบ้ ุคคลทวั่ ไปใชอ้ ยา่ งเสรีติดต่อกนั มาเป็นเวลาต้งั แต่ 10 ปี ข้นึ ไป โดยมิไดแ้ สดงการ สงวนสิทธิในวนั ทาการสารวจ ถา้ พบสภาพที่น่าสงสยั วา่ จะเป็นทางส่วนบุคคล ควรสอบถามประวตั ิความเป็นมา ของทางสายน้นั จากบคุ คลในทอ้ งถ่ิน แต่ถา้ ไม่สามารถสอบถามใครได้ ควรสงั เกตอายขุ องเส้นทางสายน้นั โดยดู จากอายตุ น้ ไมส้ องฟากทางหรืออายอุ าคารส่วนใหญ่ท่ีอยใู่ นซอยน้นั วา่ มีอายเุ กิน 10 ปี หรือไม่ รวมท้งั ตรวจดู ลกั ษณะของการสงวนสิทธิดว้ ยถา้ ครบองคป์ ระกอบของทางส่วนบคุ คลประเภทท่ี 3 กไ็ มน่ ่าจะมีปัญหาในเร่ือง สิทธิการใชท้ าง หรือถา้ ทกุ อยา่ งคลุมเครือ ไม่สามารถพิสูจนไ์ ดแ้ น่ชดั วธิ ีการสุดทา้ ย คอื ทาการตรวจสอบรายชื่อ เจา้ ของที่ดินแปลงขา้ งเคียงดา้ นที่มีสภาพเป็นถนนซอยน้นั จากสานกั งานที่ดิน วิธีน้ีจะทราบรายละเอียดได้ ถกู ตอ้ งตรงกบั ความเป็นจริงแต่เป็นการสิ้นเปลืองท้งั เวลา และค่าใชจ้ ่าย

วธิ แี ก้ปัญหาเร่ืองทางส่วนบุคคล การกระทาใดๆ ที่จะมีผลผกู พนั ระยะยาวกบั ที่ดินน้นั จะตอ้ งทาการจดทะเบียน ดงั น้นั การที่จะให้ หลกั ประกนั มีสิทธิ ใชท้ างส่วนบุคคล (ซ่ึงเจา้ ของสงวนสิทธิ) ไดต้ ลอดไป จึงจาเป็นตอ้ งทาการจดทะเบียน เช่นกนั ท้งั น้ี ควรให้เหมาะสมตามแตก่ รณี คอื กรณีท่ี 1 ผถู้ ือกรรมสิทธิในที่ดินแปลงถนนกบั แปลงหลกั ประกนั เป็นบุคคลเดียวกนั ไมส่ ามารถจด ทะเบียนภาระจายอมเร่ืองทางได้ ควรจานองแปลงถนนควบไปกบั แปลงหลกั ประกนั (บคุ คลธรรมดากบั นิติ บคุ คล แมบ้ ุคคลผนู้ ้นั จะเป็นเจา้ ของนิติบคุ คลดงั กล่าวกต็ าม กฎหมายถือวา่ ตา่ งบคุ คลกนั สามารถจดภาระจายอม ใหแ้ ก่กนั ได)้ กรณีท่ี 2 เจา้ ของหลกั ประกนั ถือกรรมสิทธิร่วมกบั ผอู้ ่ืนในที่ดินแปลงที่เป็นถนนลกั ษณะเช่นน้ี สามารถแกป้ ัญหาได้ 3 วิธี คือ 2.1 จานองเฉพาะส่วนเพ่มิ หลกั ทรัพย์ หรือ 2.2 จานองเพ่ิมหลกั ทรัพยเ์ ต็มท้งั แปลง หรือ 2.3 จดทะเบียนภาระจายอม กรณีที่ 3 ผถู้ ือกรรมสิทธ์ิในท่ีดินแปลงท่ีเสนอมาเป็นหลกั ประกนั เป็นคนละคนกนั กบั ที่ดินแปลงถนน ควรใหจ้ ดทะเบียนภาระจายอมใหก้ บั หลกั ประกนั ถา้ ลกู คา้ ประสงคจ์ ะนามาจานองดว้ ย ตอ้ งทาจานองเพ่ิม หลกั ทรัพย์ หมายเหตุ การจานองเพิ่มหลกั ทรัพย์ เป็นการจานองโดยไมม่ ีวงเงินจานองในที่ดินแปลงท่ีเป็นถนน แต่จะทาจานองเตม็ วงเงินสินเชื่อในท่ีดินแปลงท่ีเสนอเป็นหลกั ประกนั ท้งั น้ี เพ่ือป้องกนั มิใหผ้ ทู้ ี่ถือกรรมสิทธ์ิ ในแปลงถนนมา ขอไถ่ถอนเฉพาะถนนออกไป ซ่ึงจะทาใหห้ ลกั ประกนั ที่เหลือเป็นท่ีดินบอดได้ ในเร่ืองของภาระจายอมน้ี ควรขอสาเนาบนั ทึกขอ้ ตกลง รวมท้งั รูปแผนที่แนบทา้ ยบนั ทึกขอ้ ตกลง ดงั กลา่ วมาพจิ ารณาดว้ ยวา่ ไดแ้ กป้ ัญหาตลอดเสน้ ทางจนสามารถออกสู่ทางสาธารณะได้ ท้งั น้ี เพราะทางส่วน บุคคลน้นั อาจจะผา่ นท่ีดินหลายแปลง

อน่ึง มกั ปรากฏอยบู่ ่อยคร้ังที่เจา้ ของหลกั ประกนั มีหนงั สือยนิ ยอมใหใ้ ชท้ างมาแสดง (แมจ้ ะมี ค่าตอบแทนกต็ าม) หนงั สือยนิ ยอมดงั กล่าวกระทากนั ในลกั ษณะของสัญญา มีขอ้ ความผกู มดั กนั อยา่ งแน่นหนา ชดั เจน เช่น “ขา้ พเจา้ นายช่ือ คดใน , ยนิ ยอมให้ นางหมู แสนเล่ียน รวมท้งั บริวาร ตลอดจนบุคคลอื่นที่ไดร้ ับ โอนที่ดินโฉนดเลขที่ 1010 (แปลงที่เสนอเป็น หลกั ประกนั ) จะดว้ ยเหตุใด ๆ กต็ ามมีสิทธิใชเ้ ส้นทางที่ตดั ผา่ น ที่ดินโฉนดเลขท่ี 1011 ซ่ึงเป็นของขา้ พเจา้ ไดต้ ลอดไป แมท้ ี่ดินแปลงท่ีเป็นทางน้ีจะตกทอดไปเป็นของผอู้ ื่น ก็ ยงั คงมีผลบงั คบั ต่อไปดว้ ย” เป็นตน้ จากขอ้ ความในสญั ญาตามขา้ งตน้ ถา้ พิจารณาเพียงผวิ เผินก็น่าจะใชไ้ ด้ แตท่ ี่ถกู ตอ้ งแลว้ สัญญาจะมีผล บงั คบั เฉพาะคู่กรณีที่ทาสัญญากนั เทา่ น้นั ไม่สามารถจะใชบ้ งั คบั บคุ คลท่ี 3 ซ่ึงมิไดม้ ีส่วนรู้เห็นในการทาสัญญา ฉบบั น้นั ได้ หรือในกรณีท่ีผใู้ หส้ ัญญาตาย ผลแห่งสญั ญาน้นั ยอ่ มสิ้นสุดลงดว้ ยเช่นกนั 3. ลกั ษณะของทางน้าสาธารณะและข้อสังเกต ทางน้าสาธารณะ ไดแ้ ก่ ลาราง ลากระโดง หรือคลองสาธารณประโยชน์ เส้นทางคมนาคมทางน้าน้ี สงั เกตได้ งา่ ยกวา่ ทางบก เพราะทางน้าสาธารณะมกั จะมีมาเป็นเวลานาน (การคมนาคมในสมยั ก่อนอาศยั เรือเป็น หลกั ) จึงมกั จะปรากฏใหเ้ ห็นในรูปแผนท่ีหลงั หนงั สือสาคญั สาหรับที่ดินหรือถา้ เป็นคลองชลประทานที่รัฐ จดั ทาข้ึนก็จะระบุติดเขตชลประทาน 4. ลกั ษณะทางน้าส่วนบคุ คลและข้อควรสังเกต ในรูปแผนที่หลงั หนงั สือสาคญั สาหรับท่ีดินจะไม่ปรากฎทางน้าดงั กล่าว และสภาพในที่ดินก็มกั จะ เป็นทางน้าแคบ ๆ เช่น เป็นลกั ษณะของลาราง หรือลากระโดง ไมม่ ีช่ือ มีความยาวไมม่ ากนกั ส่ิงบอกเหตุที่พอจะสังเกตเห็นไดช้ ดั เจน คือ ลกั ษณะและสภาพการใชป้ ระโยชน์ ทางน้าส่วนบุคคล มกั จะเกิดข้นึ เพราะความจาเป็นของเจา้ ของ เช่น ขดุ ข้ึนเพ่ือใชส้ ่งน้าเขา้ ท่ีเพาะปลกู ของตน หรือใชเ้ ป็นเส้นทางนา เรือเขาเก็บ หรือใชใ้ นการลาเลียงผลผลิตทางการเกษตรจากพ้นื ท่ีเพาะปลกู ของตนออกสู่เสน้ ทางคมนาคม ภายนอก จึงมกั จะมีความกวา้ งไม่มาก นกั และมกั จะเป็นทางตน้ หมายเหตุ เมื่อตรวจสอบหรือพสิ ูจน์ทราบแลว้ วา่ เสน้ ทางคมนาคมทางน้าสายน้นั เป็นทางสาธารณะ แมจ้ ะไมม่ ีปัญหาเร่ืองสิทธิการใชท้ างแลว้ กต็ าม ในเชิงหลกั ประกนั ยงั ควรเป็นเส้นทางที่ใชส้ ัญจรไดท้ กุ ฤดูกาล ตลอดปี ดว้ ย ผสู้ ารวจจึงควรสอบถามจากคนขบั เรือ

5. การสาธารณปู โภคประเภทอื่นและข้อควรสังเกต ท่ีดินในยา่ นท่ีทาการสาธารณูปโภคยงั ไมพ่ ร้อม เช่น มีเส้นทางคมนาคม แตไ่ ฟฟ้าหรือน้าใชย้ งั เขา้ ไม่ ถึง ยอ่ มไมส่ ะดวกแก่การพกั อาศยั การเปล่ียนแปลงการใชป้ ระโยชนใ์ นท่ีดินก็จะเป็นไปอยา่ งชา้ ๆซ่ึงจะมีผลถึง ความเจริญและราคาตลาด ดงั น้นั ในการสารวจดา้ นการสาธารณูปโภค นอกจากเรื่องเส้นทางคมนาคมแลว้ ผสู้ ารวจยงั ตอ้ ง รวบรวมขอ้ มูลการสาธารณปโภคประเภทอื่นๆ มาโดยละเอียด เช่น มีไฟฟ้า น้าประปา หรือน้าบาดาล ผา่ น หรือไม่ ในกรณีที่ยงั ไม่ผา่ นหลกั ประกนั แต่อยไู่ ม่ไกลนกั ควรระบุดว้ ยวา่ สิ้นสุดลง ณ ท่ีใด ห่างจากหลกั ประกนั เป็นระยะทางเทา่ ใด การเห็นแทง็ กน์ ้าบาดาลอยใู่ นบริเวณใกลเ้ คียง มิไดห้ มายความวา่ หลกั ประกนั จะมีน้าใชเ้ สมอไป เพราะอาจจะเป็นแทง็ กน์ ้าบาดาลของหมบู่ า้ นจดั สรร หรือของโรงงาน ซ่ึงหลกั ประกนั ไมม่ ีสิทธิท่ีจะต่อมาใชไ้ ด้ ในกรณีที่หลกั ประกนั เป็นท่ีดินวา่ งเปล่า เราจะทราบไดว้ ่ามีน้าใชห้ รือไม่ โดยสังเกตจากบา้ นท่ีอยู่ ใกลๆ้ ในบริเวณน้นั ถา้ แต่ละบา้ นมีตุม่ น้าจานวนมากพอสมควร แสดงวา่ น้าใชย้ งั เขา้ ไม่ถึง บา้ นเหล่าน้นั อาศยั น้าฝน

ตอนที่ 3.4 วธิ ีสารวจคณุ ภาพของหลกั ประกนั มูลค่าของหลกั ประกนั โดยเฉพาะอยา่ งยง่ิ ที่ดินน้นั มีองคป์ ระกอบหลายตวั ท่ีจะส่งผลกระทบถึงราคา และความตอ้ งการของตลาด แมท้ ี่ดินจะอยรู่ ิมถนนสายเดียวกนั และต้งั อยใู่ นบริเวณใกลเ้ คียงกนั แต่ราคาอาจจะ ไม่เทา่ กนั ได้ เช่น ท่ีหนา้ กวา้ งยอ่ มจะมีราคาสูงกวา่ ที่หนา้ แคบ รวมท้งั รูปร่าง ขนาด ความเหมาะสมที่จะใช้ ประโยชน์ และทาเลที่ต้งั เป็นตน้ ดงั น้นั ในการสารวจหลกั ประกนั นอกจากการสาธารณูปโภคแลว้ ผสู้ ารวจยงั ตอ้ งเก็บรายละเอียด ภายในบริเวณหลกั ประกนั และสภาพแวดลอ้ มภายนอกมาประกอบการพจิ ารณาประเมินราคาดว้ ยดงั จะอธิบาย แยกไวใ้ นแตล่ ะเร่ืองดงั น้ี วธิ สี ารวจสภาพภายในบริเวณหลกั ประกนั การเกบ็ ขอ้ มลู ภายในบริเวณหลกั ประกนั น้นั ควรเก็บรายละเอียดภายในบริเวณท้งั หมด โดยยดึ หลกั ท่ีวา่ มีอะไรเป็นของใคร จานวนเท่าใด อยตู่ รงไหน สภาพเป็นอยา่ งไร มีปัญหาหรือไม่ ในกรณีที่มีปัญหา มี ปัญหาอะไรมากนอ้ ยแค่ไหนและจะมีวธิ ีแกไ้ ขอยา่ งไร ดงั ตวั อยา่ งแสดงวธิ ีการสารวจรวบรวมขอ้ มูลรายละเอียด ดงั ตอ่ ไปน้ี

ตัวอย่าง แสดงวธิ ีการเกบ็ รายละเอยี ดภายในบริเวณหลกั ประกนั ในวนั สารวจ หลกั ประกนั เป็นที่ดินพร้อมส่ิงปลูกสร้าง ท่ีดินบางส่วนไดร้ ับการปรับปรุงถมดินแลว้ บางส่วนยงั ไม่ ถมดิน บางส่วนเป็นบ่อน้า และบางส่วนใหผ้ อู้ ื่นเช่าเพื่อปลกู บา้ นพกั อาศยั การเกบ็ รายละเอียดในวนั ทาการสารวจ ควรบนั ทึกมาใหค้ รบถว้ นดงั น้ี รายละเอยี ดที่ดิน ส่วนปรับปรุงถมดินแลว้ เน้ือที่ประมาณ 1/2 ของเน้ือท่ีท้งั หมด ระดบั สูงกวา่ ถนนประมาณ 0.30 เมตร ส่วนที่ยงั ไมไ่ ดร้ ับการปรับปรุงถมดิน เน้ือท่ีประมาณ 1/4 ของเน้ือท่ีท้งั หมด ระดบั ต่ากวา่ ถนน ประมาณ 0.50 เมตร (หรือต่ากวา่ ส่วนที่ถมดินแลว้ 0.80 เมตร) ส่วนท่ีเป็นบอ่ มีเน้ือท่ีประมาณ 1 ใน 4 ของเน้ือท่ีท้งั หมด ความลึกของบอ่ ประมาณ 0.50 เมตร (บอ่ ที่มี น้าขงั ไม่ สามารถมองเห็นกนั บอ่ ได้ ควรใชไ้ ม้ หรือเชือก หรือวสั ดุอ่ืนใดท่ีพอจะหาไดห้ ยง่ั ความลึกบริเวณรอบๆ บอ่ เวน้ แต่จะมีพชื บางชนิดข้ึนกระจายอยทู่ วั่ บริเวณบ่อ ท้งั น้ี ตอ้ งไมใ่ ช่พืชที่ลอยน้า เช่น ถา้ มีตน้ กกข้ึนอยทู่ ว่ั บริเวณ ก็พอจะประมาณความ ลึกของกนั บ่อไดว้ า่ ไมน่ ่าจะลึกเกิน 1.50 เมตร เป็นตน้ )

รายละเอยี ดสิ่งปลกู สร้าง [1]1 [6] 6ทะเบียนเลขท่ี 1031-6 เป็นของผอู้ ่ืนเช่าท่ีปลูก มีสญั ญาเช่าท่ีดินประกอบ (7)7 ทะเบียนเลขที่ 102 เป็นของเจา้ ของท่ีดินใชอ้ ยอู่ าศยั เอง มีใบอนุญาตใหป้ ลกู สร้างอาคารและ แบบแปลนแนบ [8]8 [9] เ9ป็นครัวเรือน และโรงรถ หมายเลขทะเบียนเดียวกนั กบั 7 (รายละเอียดเก่ียวกบั สิ่งปลกู สร้าง โปรดศึกษาจากคมู่ ือการสารวจและประเมินราคาสิ่งปลูกสร้าง) ข้อควรสังเกต ในกรณีที่ลูกคา้ แจง้ วา่ \"ใหญ้ าติอาศยั อยู่โดยไม่มีสัญญาเช่าแตอ่ ยา่ งใด\" ควรหาโอกาสสอบถามบคุ คล ในบา้ นน้นั หรือบา้ นขา้ งเคยี ง การใชค้ าถามไมค่ วรถามนา เช่น \"เช่าอยหู่ รือเปล่า\" แตค่ วรจะใชค้ าถามลวงเพื่อให้ ไดค้ วามจริง เช่น ค่าเช่าแพงไหม หรือค่าเช่าเดือนละเทา่ ไร เป็นตน้ หรือถา้ เป็นท่ีนาซ่ึงมีการทานา แต่เจา้ ของ มิไดท้ าเอง กอ็ าจจะสอบถามจากผทู้ ี่ทานาอยใู่ นที่ดินผืนน้นั โดยใชค้ าถามในลกั ษณะของการทกั ทาย เช่น \"ดิน ฟ้าอากาศปี น้ีเป็นอยา่ งไร ไดข้ า้ วคุม้ ค่าเช่าไหม” เป็นตน้ นอกจากน้ี ยงั ควรสังเกตความสมั พนั ธ์ระหวา่ งเจา้ ของท่ีดิน กบั ผทู้ ี่อยใู่ นท่ีดินแปลงน้นั โดยวสิ ยั ของผู้ อาศยั แลว้ ควรจะทกั ทายกนั อยา่ งสนิทสนมและใหก้ ารตอ้ นรับ รวมท้งั ยนิ ดีใหก้ ารช่วยเหลือ หรืออานวยความ สะดวกต่าง ๆ เช่น ช่วยคน้ หาหลกั เขตที่ดิน เป็นตน้ ตลอดจนการแสดงออกก็จะแฝงไวซ้ ่ึงความเกรงใจ ความ เคารพนบั ถือ ซ่ึงพอจะสงั เกตเห็นได้ ในกรณีของที่นา ถา้ มีการทานาโดยเจา้ ของมิไดเ้ ป็นผทู้ าเอง แมจ้ ะไม่มีสญั ญาเช่า หรือสัญญาเช่าระบุ ระยะเวลาการเช่านอ้ ย กวา่ 6 ปี กต็ าม ถา้ เป็นที่น่าสงสยั หรือสืบทราบไดว้ า่ เป็นการเช่า ใหถ้ ือวา่ หลกั ประกนั มี ภาระผกู พนั อยา่ งนอ้ ย 6 ปี การประเมินราคา ใหห้ กั มูลค่าภาระผกู พนั ปี ละ 5% รวม 6 ปี 30% ท้งั น้ีเพราะ พ.ร.บ. ควบคุมการเช่านาใหค้ วามคุม้ ครองผเู้ ช่าคราวละ 6 ปี (ทานาในท่ีน้ีหมายรวมถึงการทาไร่หรือปลกู ไมล้ ม้ ลกุ ดว้ ย)

วธิ สี ารวจสภาพแวดล้อมภายนอกหลกั ประกนั วตั ถุประสงคข์ องการสารวจสภาพแวดลอ้ มโดยทว่ั ไปจะเนน้ ที่สภาพความเจริญในปัจจุบนั แนวโนม้ และทิศทางของความเจริญ มีความหนาแน่นมากนอ้ ยเพยี งใด มีผลกระทบท่ีเป็นเหตุใหห้ ลกั ประกนั ดอ้ ยคา่ บา้ ง หรือไม่ ตวั อยา่ งเช่น สภาพแวดล้อมทีท่ าให้หลกั ประกนั ด้อยค่า 1. อยใู่ กลก้ บั สิ่งรบกวนต่าง ๆ เช่น กล่ิน เสียง หรือมลภาวะอื่นๆ 2. อยใู่ กลก้ บั สถานท่ีท่ีน่ารังเกียจ เช่น ฌาปนสถา นร้านจาหน่ายโรงศพ หรือชุมชนแออดั เป็นตน้ 3. ถกู จากดั สิทธิการใชป้ ระโยชน์ในที่ดิน เช่น อยใู่ นรัศมีหา้ มปลูกสร้างอาคารตามแนวสายส่งศกั ยส์ ูง เป็ นตน้ 4. เสน้ ทางคมนาคมไมส่ ะดวก เทา่ ที่ควร 5. การสาธารณูปโภคยงั ไม่พร้อม 6. ขดั กบั ความเช่ือถือของทอ้ งถ่ิน เช่น ที่ดินอยบู่ ริเวณทางสามแพร่ง, บริเวณที่เคยเป็นป่ าชา้ มาก่อน หรือ ในบริเวณใกลเ้ คียงกบั หลกั ประกนั เคยเกิดเหตุวินาศภยั มีผเู้ สียชีวิตเป็นจานวนมาก ซ่ึงข่าวน้นั ยงั ไมเ่ ลือนไปจาก ความทรงจาของคนส่วนใหญ่ เป็นตน้ 7. พ้ืนท่ีท่ีประสบกบั ปัญหาน้าทว่ มอยเู่ สมอ ความด้อยค่าภายในตวั หลกั ประกนั เอง 1. ท่ีดินที่มีรูปร่างเวา้ แหวง่ มาก หรือมีแนวเขตเฉียงกบั แนวถนนมาก (ไม่ต้งั ฉากกบั แนวถนน) 2. ถูกขดุ หนา้ ดิน 3. ลกั ษณะการใชป้ ระโยชน์จะตอ้ งใชร้ ่วมกบั ท่ีดินแปลงขา้ งเคียงแต่เสนอมาเป็นหลกั ประกนั เพยี งบาง แปลง

ตอนท่ี 3.5 วิธีร่างแผนท่สี ังเขปในวันทาการสารวจ การร่างแผนท่ีขณะทาการสารวจน้นั เป็นการเกบ็ รวบรวมขอ้ มลู เกี่ยวกบั หลกั ประกนั เพ่ือใชเ้ ตือน ความจาในการทารายงานการสารวจ โดยจะนามาเขยี นแผนท่ีใหเ้ รียบร้อยสวยงามอีกคร้ังหน่ึง ดงั น้นั การร่าง แผนที่ในวนั ทาการสารวจจึงไม่จาเป็นตอ้ งคานึงถึงความสวยงาม แต่ตอ้ งเขียนให้ตวั เองเขา้ ใจไดง้ ่าย และมี สาระสาคญั ครบถว้ นดงั ต่อไปน้ี คอื 1. สถานท่ีต้งั ของหลกั ประกนั (ควรต้งั ใหถ้ กู ทิศ) 2. หลกั เขตที่ตรวจพบ 3. เส้นทางคมนาคม และระยะทางแตล่ ะช่วงของทางแยกจากหลกั ประกนั ถึงถนนใหญ่ รวมท้งั ช่ือซอย เป็นทางสาธารณะ หรือส่วนบคุ คล ความกวา้ ง ชนิดของผิวจราจร และสภาพ ในกรณีของคลอง ใหบ้ อกชื่อคลอง ความกวา้ ง สามารถใชส้ ัญจรไดท้ กุ ฤดูกาลหรือไม่ มีเรือโดยสาร ผา่ นหรือไม่ ในวนั ทาการสารวจเดินทางโดยเรืออะไร จากจุดไหนถึงหลกั ประกนั ใชเ้ วลานานเทา่ ไร 4. สภาพแวดลอ้ มและความเจริญ แสดงไดด้ ว้ ยการเก็บรายละเอียดเกี่ยวกบั การใชป้ ระโยชน์ในท่ีดิน ตลอด 2 ฟากซอย 5. เกบ็ รายละเอียดภายในบริเวณหลกั ประกนั ในกรณีที่รายละเอียดภายในมีมาก ควรเขียนภาพขยาย ประกอบ 6. ในกรณีที่มีปัญหา เช่น ที่ดินดา้ นริมคลองถกู น้าเซาะพงั หรือเน้ือท่ีดินบางส่วนถูกใชเ้ ป็นทางเขา้ ที่ดินแปลงอื่น หรือมีส่ิงปลกู สร้างปลูกคร่อมกบั ท่ีดินแปลงขา้ งเคียง อน่ึง การร่างแผนที่สงั เขปควรทาในขณะเดินทางกลบั ขาไปควรสงั เกตสภาพแวดลอ้ ม 2 ฟากทาง และ สถานท่ีสาคญั ต่างๆ ที่คาดวา่ จะเก็บรายละเอียดลงในแผนท่ีเมื่อเดินทางกลบั พร้อมท้งั จบั ระยะทาง แต่ละช่วง ของทางแยก โดยอาศยั มาตรวดั ระยะในรถยนต์

44

ตอนที่ 3.6 วธิ ีถ่ายภาพแสดงรายละเอยี ดเกยี่ วกบั หลกั ประกนั การถา่ ยภาพเพอ่ื ใชป้ ระกอบรายงานการสารวจน้นั เพอื่ เสริมใหผ้ อู้ ่านรายงานไดเ้ ห็นรายละเอียด ชดั เจนยงิ่ ข้ึนคลา้ ยกบั วา่ ไดเ้ ห็นมาดว้ ยตาตนเอง จึงควรทาการถ่ายภาพตามข้นั ตอน และในทิศทางของการ เดินทางไปสู่หลกั ประกนั ดงั ตวั อยา่ งต่อไปน้ี (ตวั อยา่ งเดียวกบั การร่างแผนท่ี) ตวั อย่างท่ี 1 วธิ ีการถา่ ยภาพแสดงรายละเอียดเสน้ ทางคมนาคม จากภาพตวั อยา่ งแสดงใหเ้ ห็นตาแหน่ง และทิศทางการถา่ ยภาพ รวมท้งั ความกวา้ งของภาพถา่ ย (ถา้ ความกวา้ ง เพียงภาพเดียวไม่พอ อาจจะตอ้ งถา่ ยหลายภาพมาตดั ต่อกนั ) ภาพถ่ายท่ี 1, 2 และ 3 แสดงสภาพเสน้ ทางคมนาคมและสภาพ 2 ฟากทาง (ทิศทางของทกุ ภาพจะมุ่ง หนา้ เขา้ สู่หลกั ประกนั ) ภาพถา่ ยที่ 4 นอกจากจะแสดงสภาพซอยช่วงผา่ นหลกั ประกนั แลว้ ยงั แสดงรายละเอียดสถานที่ต้งั หลกั ประกนั ดว้ ย นอกจากภาพถ่ายท้งั 4 ภาพ ซ่ึงแสดงสภาพภายนอกหลกั ประกนั แลว้ ยงั จาเป็นตอ้ งมีภาพถ่ายแสดง สภาพภายในบริเวณหลกั ประกนั ดว้ ย เช่น บริเวณขดุ หนา้ ดิน บริเวณที่ถมดินแลว้ หรือสิ่งปลูกสร้างแตล่ ะหลงั ก็ ควรจะถ่ายภาพรายละเอียดภายในบริเวณหลกั ประกนั แต่ละจุดดงั กลา่ วใหเ้ ห็นไดช้ ดั เจน (สาหรับสิ่งปลูกสร้าง

แตล่ ะหลงั ควรถ่ายใหเ้ ห็นอย่างนอ้ ย 2 ดา้ น และถา้ เป็นอาคารพเิ ศษคอื มีการตกแตง่ ภายในดีมาก หรือใชว้ สั ดุที่มี ราคาสูงกวา่ ราคาประเมินท่ีธนาคารกาหนด ควรถ่ายภาพภายในอาคารประกอบดว้ ย) การท่ีจะกาหนดราคาทรัพยส์ ินไดเ้ หมาะสม ตรงตามวตั ถุประสงคน์ ้นั ในกรณีที่ดิน วิธีการที่นิยมใช้ กนั มากคือ วธิ ีเปรียบเทียบขอ้ มลู ราคาตลาด ดงั น้นั ผทู้ ี่ทาการประเมินราคาท่ีดินจึงจาเป็นตอ้ งติดตามความ เคล่ือนไหวของราคาตลาดอยเู่ สมอ การสารวจขอ้ มลู ราคาตลาดน้นั กระทาไดห้ ลายวิธี เช่น จากการสอบถามโดยตรง หรือโทรถามตาม ป้ายประกาศขายหรือจากการประกาศขายตามหนา้ หนงั สือพิมพ์ เป็นตน้ ท้งั น้ีควรสอบถามใหท้ ราบถึงคณุ สมบตั ิ ของท่ีดินแปลงที่ประกาศขายน้นั ดว้ ย เช่น ตาแหน่งที่ต้งั จานวนเน้ือท่ี หนา้ กวา้ งติดเสน้ ทางคมนาคม ตลอดจน การปรับปรุง (ถมดินแลว้ หรือยงั ไม่ไดถ้ ม) และรูปร่างที่ดิน เป็นตน้

ขอ้ มลู ราคาท่ีไดม้ าน้นั ควรทาการจดั เก็บ เพอื่ ประโยชนใ์ นการใชพ้ ิจารณาเปรียบเทียบอา้ งอิงกบั หลกั ประกนั รายต่อไป วธิ ีการจดั เกบ็ ควรคานึงถึงความสะดวกในการคน้ หาขอ้ มลู เหล่าน้นั เป็นสาคญั เช่น แยก เป็นจงั หวดั อาเภอ ตาบล ถนน ถนนซอย และขอ้ มูลทุกรายการควรลง วนั เดือนปี กากบั ไวด้ ว้ ย ข้อควรสังเกต ในกรณีของการสารวจราคาตลาดในวนั สารวจหลกั ประกนั พงึ ระวงั ป้ายประกาศขายที่ ติดใหมๆ่ ซ่ึงอยใู่ นบริเวณใกลเ้ คียง หรือลกั ษณะคลา้ ยผนู้ าสารวจจงใจพาผา่ นไปใหเ้ ห็น เพราะอาจจะจุดไตต้ าตอ ได้ ควรจะสอบถามจากหลายๆ ปาก และนามาเปรียบเทียบกบั ขอ้ มลู ท่ีไดจ้ ดั เก็บไวต้ ามขา้ งตน้ เพื่อหาราคาท่ีเป็น จริง และน่าเชื่อถือได้

หน่วยที่ 4 รายงานการสารวจหลกั ประกนั ตอนที่ 4.1 วธิ ีทารายงานการสารวจหลักประกนั การนาเสนอขอ้ มลู เก่ียวกบั หลกั ประกนั อสังหาริมทรัพยน์ ้นั กระทาไดห้ ลายวธิ ี ปัจจุบนั ธนาคารไดท้ า การปรับปรุงและกาหนดเป็นแบบฟอร์มข้ึนใชแ้ ลว้ รายงานการสารวจหลกั ประกนั อสังหาริมทรัพย์ 1 ชุด ประกอบดว้ ยแบบฟอร์มต่างๆ ตามลาดบั ดงั น้ี 1. สรุปการประเมินราคาหลกั ประกนั 2. รายงานกาสารวจและประเมินราคาที่ดิน 3. รายงานการสารวจและประเมินราคาสิ่งปลูกสร้าง 4. แผนท่ีสังเขป 5. ภาพถา่ ยแสดงรายละเอียดหลกั ประกนั คาแนะนาการใช้แบบฟอร์ม 1. แบบฟอร์มสรุปการประเมินราคาหลกั ประกนั สรุปการประเมินราคาหลกั ประกนั น้ีเป็นใบปะหนา้ โดยยกเอาเฉพาะรายการประเมินราคาจาก 2 และ 3. มาลงไว้ เพ่ือสะดวกในการนาเอามลู คา่ ของหลกั ประกนั ไปใชป้ ระกอบการพิจารณาสินเช่ือหรืองานดา้ นอ่ืนๆ ท่ีตอ้ งการทราบ ราคาประเมินดงั กลา่ ว โดยไม่ตอ้ งเสียเวลาคน้ หาจากรายงานในแบบฟอร์มฉบบั ท่ี 2 และ 3. สาหรับเน้ือท่ีวา่ งส่วนท่ีเหลือใตร้ ายการประเมินราคาตามขา้ งตน้ ควรแสดงรายการเปรียบเทียบขอ้ มูล ราคาตลาด หรือ ราคาประเมินท่ีดินของลูกคา้ รายอื่นๆ ที่อยใู่ นยา่ นใกลเ้ คยี ง พร้อมท้งั รับรองราคาประเมินส่ิง ปลูกสร้างดว้ ย ผทู้ ี่ทา การเปรียบเทียบและรับรองราคาประเมินดงั กลา่ วคือ “ผตู้ รวจ” ในกรณีที่หลกั ประกนั มีปัญหา เช่น อยใู่ นระวางที่จะมีการเวนคนื หรือทางเขา้ หลกั ประกนั เป็นทาง ส่วนบุคคล ใหแ้ สดงรายละเอียดพร้อมวิธีแกไ้ ขหรือขอ้ เสนอแนะอื่นไวใ้ นช่องหมายเหตุ

2. แบบฟอร์มรายงานการสารวจและประเมนิ ราคาท่ดี นิ แบบฟอร์มน้ีเป็นแบบฟอร์มสาเร็จ ผใู้ ชเ้ พียงแต่เติมขอ้ ความหรือเช็คตามหวั ขอ้ ที่กาหนด โดยครบถว้ น ถกู ตอ้ งตรงตามความเป็นจริง และถา้ มีปัญหาหรือขอ้ เสนอแนะใดๆ เก่ียวกบั หลกั ประกนั ใหล้ งไวใ้ นช่องหมาย เหตุ ในกรณีที่เป็นท่ีดินหลายแปลง และมีเน้ือที่ไมต่ ิดต่อกนั ท้งั หมดหรืออยแู่ ยกเป็นกลมุ่ ควรใช้ แบบฟอร์มรายงาน แยกแต่ละกลุ่ม 3. แบบฟอร์มรายงานการสารวจและประเมินราคาส่ิงปลกู สร้าง ลกั ษณะของแบบฟอร์ม และวิธีใชเ้ ช่นเดียวกบั ขอ้ 2. ในกรณีที่มีส่ิงปลูกสร้างหลายหลงั และรูปแบบ ต่างกนั ควรใชแ้ บบฟอร์มรายงานแยกหลงั ละ 1 แผน่ 4. แบบฟอร์มแผนทสี่ ังเขป ใชแ้ สดงท่ีต้งั ของหลกั ประกนั โดยใหเ้ ห็นและเขา้ ใจงา่ ย มีการหมายสี เช่น หลกั ประกนั กบั ระยะทาง เขยี นดว้ ยสีแดง สาหรับประกนั เดิม หรือหลกั ประกนั ที่อยู่ขา้ งเคยี งใชส้ ีเขียว เป็นตน้ ดงั รายละเอียดในเรื่องตอ่ ไป ในกรณีที่เป็นท่ีดินวา่ งเปล่า ควรใหผ้ ถู้ ือกรรมสิทธ์ิลงนามรับรองในแบบฟอร์มแผนท่ีสงั เขป และ ภาพถ่าย

ตอนท่ี 4.2 การเขียนแผนที่สังเขป ลกั ษณะของแผนท่ีท่ีดีน้นั จะประกอบดว้ ยส่วนสาคญั 3 ประการ คือ ถกู ตอ้ งใกลเ้ คียงความเป็นจริง แสดงรายละเอียดไดค้ รบถว้ นตรงตามวตั ถปุ ระสงคใ์ นการใชแ้ ผนท่ี และชดั เจนอา่ นเขา้ ใจง่าย เท่าท่ีผา่ นมา ผสู้ ารวจมกั จะใหค้ วามสาคญั ของแผนที่เพียงเพอ่ื ใชเ้ ป็นตวั นาทางไปสู่จุดหมายเท่าน้นั สาหรับแผนท่ีที่จดั ทาข้นึ เพ่ือใชง้ านดา้ นประกนั นอกจากจะแสดงตาแหน่งท่ีต้งั ของหลกั ประกนั แลว้ ยงั ควร แสดงรายละเอียดทาเลที่ต้งั รวมท้งั ความเจริญดว้ ย จึงควรศึกษาและทาความเขา้ ใจในเร่ืองตา่ งๆ ดงั ต่อไปน้ี คือ 1. ลกั ษณะของแผนที่สังเขป 2. ความถกู ตอ้ งของแผนท่ี 3. ความชดั เจนของตาแหน่งท่ีต้งั หลกั ประกนั 4. วธิ ีแสดงสภาพและความเจริญของทาเลท่ีต้งั หลกั ประกนั 5. รายละเอียดภายในบริเวณหลกั ประกนั ลกั ษณะของแผนทส่ี ังเขป การเขียนแผนที่ควรมีลกั ษณะเป็นสากลอ่านเขา้ ใจงา่ ย มีรายละเอียดครบถว้ นตามวตั ถุประสงคข์ อง การใชง้ าน เช่น หนั ทิศเหนือข้ึนหวั กระดาษ คาบรรยายต่างๆ เป็นแถวไดร้ ะเบียบตามแนวราบ และหัน หวั ตวั อกั ษรไปทางทิศเหนือ เวน้ แต่ ช่ือถนนหรือคลอง ควรเขยี นขนานกบั แนวเสน้ ทางน้นั จดั รูปแผนท่ีใหพ้ อ งาม แต่ไดส้ ัดส่วนและควรหลีกเลี่ยง ความรกรุงรังในรูปแผนท่ี เช่น ใชต้ วั เลขในบริเวณที่มีเน้ือท่ีนอ้ ย ใชส้ ีใน ส่วนที่ตอ้ งการเนน้ หรือใชค้ วามแตกตา่ งของเส้นในรูปแผนที่ แลว้ จึงเขียนคาบรรยายสญั ลกั ษณ์แหลา่ น้นั ไวใ้ น บริเวณที่มีที่วา่ งเพยี งพอ ดงั ตวั อยา่ งในตอนทา้ ย

5. แบบฟอร์มตดิ ภาพถ่ายหลกั ประกนั การติดภาพถ่ายหลกั ประกนั ควรติดเรียงตามลาดบั เช่นเดียวกบั การเดินทางมุง่ หนา้ สู่หลกั ประกนั โดย เริ่มต้งั แต่สภาพถนนใหญบ่ ริเวณปากซอย เร่ือยไปจนถึงสถานที่ต้งั หลกั ประกนั และสภาพภายในบริเวณ หลกั ประกนั หมายเหตุ แบบฟอร์มในขอ้ 2. และ 3. น้นั ไดบ้ รรจุสาระสาคญั ที่ควรสงั เกตในวนั ทาการสารวจไวโ้ ดยครบถว้ น ท้งั น้ีเพื่อป้องกนั การหลงลืม วตั ถุประสงคข์ องแบบฟอร์มท้งั 2 ฉบบั น้ี คอื การแฝงไวซ้ ่ึงวธิ ีการสารวจ โดย จดั เรียงไวอ้ ยา่ งเป็นข้นั ตอนตามลาดบั เพือ่ ใหผ้ สู้ ารวจไดส้ ังเกตในส่ิงที่ควรสงั เกตโดยครบถว้ น อนั จะมีส่วนช่วย ป้องกนั ความผดิ พลาดท่ีเกิดจากการสารวจที่ดินผิดแปลงหรือเก็บรายละเอียดวสั ดุของส่ิงปลูกสร้างไมค่ รบ จึงควรนาแบบฟอร์มท้งั 2 ฉบบั น้ีไปใชเ้ ก็บรายละเอียดในขณะทาการสารวจดว้ ย แลว้ จึงกลบั มาลอก ลงในชุดใหม่ใหเ้ ป็นระเบียบเพอื่ นาเสนอต่อไป อน่ึง แบบฟอร์มฉบบั ที่ 1, 2 และ 3 น้นั เป็นแบบพิมพท์ ่ีมีตวั อกั ษรสีดา เพ่ือเป็นการประหยดั เวลา และ อ่านสาระสาคญั ไดเ้ ด่นชดั จึงควรเขยี นดว้ ยปากกาหมึกสีน้าเงินแทนการพิมพด์ ีด เวน้ แต่ผทู้ ่ีมีลายมืออ่าน คอ่ นขา้ งยาก การลงนามในแบบฟอร์ม ในช่องผตู้ รวจและผปู้ ระเมินราคา ควรเป็นพนกั งานระดบั ช่วยบริหารข้ึนไป สาหรับผอู้ นุมติใหเ้ ป็นไปตามอานาจ (ผตู้ รวจและผสู้ ารวจควรจะเป็นคนละคนกนั เพราะถา้ ทาเองตรวจเอง อาจ เกิดความมน่ั ใจละเลยการตรวจไปได)้ ความถูกต้องของแผนที่ แผนที่หลกั ประกนั น้นั เป็นเพียงแผนท่ีสังเขป จดั เป็นงานท่ีค่อนขา้ งหยาบ ระยะทางใชร้ ะยะ โดยประมาณ ไม่ตอ้ งการความละเอียดถึงข้นั วดั ระยะจริง เวน้ แตใ่ นกรณีที่น่าสงสัยวา่ จะมีปัญหา เช่น มีการรุกล้า ที่สาธารณประโยชน์ หรือน่าสงสยั วา่ อาคารจะปลูกคร่อมที่ดินแปลงขา้ งเคียง ซ่ึงมิไดเ้ สนอเป็นหลกั ประกนั หรือ ที่ต้งั หลกั ประกนั อยใู่ กลเ้ คยี งแนวเขตเวนคนื ฯลฯ เป็นตน้ แตก่ ค็ วรคานึงถึงสัดส่วนของรูปแผนที่ใหส้ อดคลอ้ ง กบั ความเป็นจริง เช่น ระยะทางที่ใกลก้ วา่ กค็ วรเขียนใหส้ ้นั กวา่ ช่วงที่ไกล ความกวา้ งของถนนเมน ถนนซอย และซอยแยก กใ็ หม้ ีขนาดความกวา้ งลดหลนั่ ตรงตามความ เป็นจริง เป็นตน้

ในเร่ืองของแผนท่ีน้นั สิ่งท่ีขาดเสียมิไดก้ ค็ ือ \"ทิศ\" การเขยี นแผนที่หลกั ประกนั ใหถ้ กู ทิศ ควรใชท้ ิศใน รูปแผนท่ีหลงั หนงั สือสาคญั ฯ เป็นหลกั โดยเริ่มเขียนจากหลกั ประกนั ออกสู่ถนนใหญ่ แนวถนน ตรอก ซอย หรือเสน้ ทางคมนาคมอ่ืนๆควรใหค้ ดโคง้ ไปตามสภาพความเป็นจริง บริเวณปากทางแยกทุกจุดควรสงั เกต ลกั ษณะของทางแยกวา่ เป็นสามแยก ส่ีแยก ฯลฯ แยกเป็นมมุ ฉาก หรือเบ่ียงเบนไปทางใด เป็นตน้ การเขียนแผนที่ใหถ้ ูกทิศและใกลเ้ คยี งความเป็นจริงมากท่ีสุดน้ี จะมีประโยชน์ในการตรวจสอบ ทิศทางตาแหน่งที่ต้งั หลกั ประกนั ได้ โดยนาแผนที่สงั เขปมาเปรียบเทียบกบั แนวถนนสายเมนที่ปรากฏในแผนท่ี ตวั จริง การสารวจผิดที่ในบางกรณีเมื่อเขยี นแผนที่แลว้ แนวถนนสายเมนจะขดั แยง้ กบั แผนท่ีตวั จริง ลกั ษณะการ ขดั แยง้ ดงั กล่าวจะปรากฏใหเ้ ห็นไดช้ ดั เจนเฉพาะในกรณีท่ีท่ีดินแปลงท่ีทาการสารวจวางตวั อยใู่ นทิศทางที่ แตกตา่ งกบั ที่ดินแปลงจริงเท่าน้นั แต่ก็ยงั ดีกวา่ ไม่มีการตรวจสอบเลย การกาหนดระยะทาง ควรกาหนดเป็นช่วง เช่น จากปากซอยถึงปากซอยแยก และจากปากซอยแยกถึง หลกั ประกนั เป็นตน้ ความชัดเจนของตาแหน่งท่ตี ้ังหลกั ประกนั หลกั ประกนั เป็นหวั ใจของแผนที่ประเภทน้ี ดงั น้นั ควรเขียนใหเ้ ห็นไดเ้ ด่นชดั กวา่ รายละเอียดอ่ืนๆ วิธีการเนน้ ใหเ้ ห็นไดช้ ดั เจนน้นั กระทาไดห้ ลายวธิ ี วิธีที่ง่ายและรวดเร็วก็โดยการใชส้ ีใหต้ ่างไปจากรายละเอียด อ่ืนๆ เช่น ใชส้ ีแดงกบั ตวั หลกั ประกนั และใชส้ ีน้าเงินหรือสีดากบั รายละเอียดอ่ืนๆ เป็นตน้ (ถา้ มีหลกั ประกนั ราย อ่ืนอยใู่ นบริเวณใกลเ้ คยี ง ควรระบไุ วใ้ นแผนท่ีดว้ ย พร้อมท้งั บรรยายรายละเอียดประกอบ เช่น ล. ของนายสุข สวสั ด์ิ เน่ืองทวี เป็นที่ดินวา่ งเปลา่ ยงั ไมป่ รับปรุงเน้ือที่ 0-1-00ไร่ ประเมินราคาไว้ วาละ 1,000 บาท เม่ือ 12/5/2533 เป็นตน้ ท้งั น้ีเพ่ือใชเ้ ป็นตวั เปรียบเทียบในการประเมินราคาท่ีดินรายใหม่น้ี) อน่ึง การใชส้ ีในแผนท่ีน้นั ไม่ควรใชส้ ีที่ฉูดฉาดโดยไม่จาเป็น และไม่ควรใชห้ ลายสีมากเกินไป เพราะ จะทาใหล้ ายตาอา่ นยาก และไม่น่าดู รูปร่างของหลกั ประกนั น้นั ควรยอ่ ใหไ้ ดส้ ดั ส่วนใกลเ้ คียงกบั รูปแผนที่หลงั หนงั สือสาคญั ฯ หรือใน กรณีท่ีภายในหลกั ประกนั มีรายละเอียดมาก อาจจาเป็นตอ้ งเขียนภาพขยายประกอบ ดงั ไดอ้ ธิบายไวใ้ นเร่ืองของ รายละเอียดภายในหลกั ประกนั

วิธีแสดงสภาพและความเจริญของทาเลทตี่ ้งั หลกั ประกนั ดงั ไดก้ ลา่ วแลว้ ในตอนตน้ วา่ แผนที่สามารถบอกรายละเอียดไดม้ ากมายตามความประสงคข์ องการใช้ งาน แผนท่ีหลกั ประกนั น้นั นอกจากจะแสดงตาแหน่งที่ต้งั แลว้ ยงั ควรบอกใหท้ ราบถึงความเจริญของทาเลน้นั ดว้ ย วธิ ีแสดงสภาพความเจริญของทาเลท่ีต้งั หลกั ประกนั น้นั เราสามารถแสดงไดโ้ ดยระบุการใชป้ ระโยชน์ ในที่ดินบริเวณใกลเ้ คยี งตลอด 2 ฟากถนนและซอย ตวั อยา่ งเช่น มีบา้ นพกั อาศยั ขนาดกลาง - ขนาดใหญ่ตลอด 2 ฟากซอย แสดงวา่ เป็นยา่ นพกั อาศยั ท่ีมีความเจริญแลว้ ถา้ พ้นื ที่ส่วนใหญ่มีสภาพเป็นสวน นา หรือไร่ แสดงวา่ หลกั ประกนั อยใู่ นยา่ นเกษตรกรรม แตถ่ า้ พ้ืนที่ส่วนใหญ่ เป็นที่รกร้างวา่ งเปล่าท้งั ๆ ท่ีอยไู่ ม่ห่างไกลจากยา่ นพกั อาศยั ท่ีมีความเจริญแลว้ การคมนาคมกส็ ะดวกพอสมควร ลกั ษณะเช่นน้ีมกั จะมีสาเหตุมาจากการสาธารณูปโภคยงั ไมพ่ ร้อม เช่น ไฟฟ้า หรือน้าใชย้ งั ไปไม่ถึง ในกรณีที่หลกั ประกนั อยใู่ นยา่ นการคา้ ท่ีมีความเจริญมาก ปานกลาง หรือมีความเจริญนอ้ ย ความ หนาแน่นของอาคารพาณิชยก์ ็จะมีมาก หรือนอ้ ยลดหลนั่ ตามลาดบั การเขยี นแผนท่ีควรระบุใหช้ ดั เจนวา่ เป็น อาคารพาณิชย์ หรือตึกแถวพกั อาศยั ไม่ควรใชเ้ พยี งคาวา่ “ตึกแถว\" เพราะเป็นคาคลมุ เครือ อาจเป็นไดท้ ้งั ยา่ น การคา้ และยา่ นพกั อาศยั สาหรับยา่ นธุรกิจมกั จะอยปู่ ะปนกบั ยา่ นพาณิชยกรรม ในแผนที่จะมีอาคารพาณิชย์ สานกั งาน หา้ ง ร้าน บริษทั รวมท้งั สถาบนั การเงินต้งั อยปู่ ะปนกนั แตถ่ า้ เป็นยา่ นอตุ สาหกรรม การใชป้ ระโยชน์ในท่ีดินส่วนใหญจ่ ะเป็นที่ต้งั โรงงาน หรือเป็นนิคม อตุ สาหกรรม ส่วนยา่ นเกษตรกรรมน้นั นอกจากพ้นื ท่ีส่วนใหญ่จะถูกใชไ้ ปเพอ่ื การเพาะปลูกแลว้ ยงั อาจมี โรงงานท่ีเกี่ยวเน่ืองกบั การเกษตร เช่น โรงสี โรงงานอนั มนั เมด็ โรงน้าตาล หรือโรงงานผลิตผลไมก้ ระป๋ อง เป็น ตน้ โรงงานดงั กล่าวยงั เป็นเคร่ืองบง่ ช้ีใหท้ ราบถึงผลผลิตทางการเกษตรของทอ้ งถ่ินน้นั ๆ ดว้ ย จะเห็นไดว้ า่ ถา้ ผเู้ ขียนแผนที่ระบรุ ายละเอียดต่างๆ ดงั กล่าวแลว้ จะทาใหผ้ อู้ า่ นแผนท่ีทราบสภาพทาเล ได้ แมจ้ ะเป็นท่ีที่ไม่คุน้ เคย นอกจากน้ียงั สามารถแสดงสภาพดอ้ ยต่างๆ ไดด้ ว้ ย เช่น ชุมชนแออดั มีสายส่งศกั ย์ สูงพาดผา่ น เป็นตน้

รายละเอยี ดภายในบริเวณหลักประกนั หลกั ประกนั ท่ีเป็นท่ีดินพร้อมส่ิงปลูกสร้าง ควรระบสุ ถานที่ต้งั ของตวั อาคารแตล่ ะหลงั ดว้ ย ดงั ภาพ ตวั อยา่ งต่อไปน้ี จากภาพตวั อยา่ ง แมจ้ ะไมป่ ระเมินราคาส่ิงปลกู สร้างหลงั ใดหลงั หน่ึงหรือทุกหลงั จะดว้ ยเหตุใดก็ตาม ก็ควรเขยี นอาคารเหล่าน้นั ใหค้ รบถว้ นตรงตามสภาพความเป็นจริงในวนั ทาการสารวจ ในกรณีหลกั ประกนั ที่ดินจานวนหลายแปลง ไม่สามารถระบุลงในรูปแผนท่ีใหเ้ ห็นชดั เจนได้ กค็ วร เขยี นภาพขยายแสดงการต่อรูปท่ีดินใหค้ รบทกุ แปลง พร้อมท้งั แสดงหมายเลขหนงั สือสาคญั สาหรับที่ดินแต่ละ แปลงดว้ ย ดงั ภาพตวั อยา่ ง ในกรณีที่หลกั ประกนั เป็นโครงการจดั สรร มีการแบ่งแยกที่ดินแปลงยอ่ ยเป็นจานวนมาก ควรขอผงั แบง่ แยกมาใชใ้ นภาพขยายประกอบ โดยกาหนดหมายเลขประจาแปลง พร้อมท้งั แสดงรายละเอียดของที่ดินแต่ ละแปลงในตารางดงั ตวั อยา่ งตอ่ ไปน้ี

54

กรณีที่ลูกคา้ มีท่ีดินหลายแปลงติดต่อเป็นผนื เดียวกนั แต่เสนอเป็นหลกั ประกนั เพยี งบางแปลงพร้อม สิ่งปลกู สร้าง ผสู้ ารวจควรกาหนดตาแหน่งของอาคารโดยละเอียดจากการวดั ระยะจริง เพราะอาจปลูกคร่อมที่ดิน แปลงที่มิไดเ้ สนอเป็นหลกั ประกนั ดว้ ย ถึงแมล้ ูกคา้ จะเสนอท่ีดินมาท้งั หมดกค็ วรทาเช่นเดียวกนั ท้งั น้ีเพ่ือสะดวก แก่การพจิ ารณา เมื่อลกู คา้ อาจจะขอปลอดจานองที่ดินบางแปลงในโอกาสต่อไป วิธกี ารวัดระยะสกดั ABCD เป็นรูปแผนท่ีที่เขา้ มาตราส่วน ซ่ึงระบไวใ้ นโฉนดแลว้ เราจึงถือเอา ABCD เป็นหลกั ในการหา ตาแหน่งของ A', B', C', และ D' โดยกาหนดจุดดงั กลา่ วแตล่ ะจุดลงในรูปแผนท่ีหลงั โฉนดดว้ ยมาตราส่วน เดียวกนั จากระยะที่ตดั กนั ดงั น้ี เม่ือกาหนดตาแหน่งของจุด A, B, C และ D ตามขา้ งตน้ แลว้ ใหข้ ดี เสน้ โยงระหวา่ งจุดท้งั 4 เวยี น ตามลาดบั ก็จะไดต้ าแหน่งของตวั อาคาร A B C D' รวมท้งั ขนาดของอาคารดงั กลา่ วไปพร้อมกนั ดว้ ย

การกาหนดจุดตา่ งๆ ในภูมิประเทศจริงลงในแผนท่ีน้นั กระทาไดห้ ลายวิธี และมีเคร่ืองมือหรือ อปุ กรณ์ท่ีจะเลือกใชไ้ ดห้ ลายชนิด ตามความเหมาะสมของงานแตล่ ะประเภทท่ีตอ้ งการความละเอียดแตกตา่ งกนั ไป สาหรับแผนที่ท่ีใชง้ านดา้ นหลกั ประกนั น้ีการกาหนดตาแหน่งของตวั อาคารโดยวิธีวดั ระยะสกดั ก็จดั วา่ มี ความละเอียดเพยี งพอกบั งานแลว้ ข้อควรระวัง ในการกาหนดตาแหน่งท่ีต้งั ของตวั อาคารขา้ งตน้ ถา้ ตวั อาคารอยใู่ กลห้ รือชิดกบั รอยต่อระหวา่ งที่ดิน 2 แปลง หรือมากกวา่ น้นั ควรสงั เกตส่วนยน่ื พน้ แนวผนงั อาคารดว้ ย เช่น ระเบียบช้นั บน หรือชายคา เป็นตน้ ภาพถ่ายแสดงรายละเอยี ดหลกั ประกนั ลาดบั การติดภาพถา่ ยน้นั ไดอ้ ธิบายไวแ้ ลว้ ในวธิ ีการใชแ้ บบฟอร์มขอ้ ท่ี 5 สาหรับภาพถ่ายแสดงสภาพ อาคารแตล่ ะหลงั ควรเขียนคาบรรยายใตภ้ าพแสดงหมายเลขทะเบียนแตล่ ะหลงั ใหส้ อดคลอ้ งตรงกบั ในแผนท่ี สงั เขปดว้ ย

หน่วยท่ี 5 การประเมินราคาทรัพย์สิน การประเมินราคา คือ การกะประมาณอยา่ งมีหลกั เกณฑแ์ ละวธิ ีการ ซ่ึงมีท้งั การใชข้ อ้ มูลราคาท่ีมีการ ซ้ือขายจริงมาเป็นตวั เปรียบเทียบ และวิธีการอ่ืนๆ เช่น คานวณจากการลงทุน หรือจากผลตอบแทนที่ไดจ้ าก ทรัพยส์ ินน้นั เป็นตน้ ดงั น้นั ความถูกตอ้ งของราคาประเมินจึงข้นึ อยกู่ บั ความรู้ ความสามารถ และประสบการณ์ ของผทู้ ี่ทาการประเมินราคารวมท้งั ความถูกตอ้ งของขอ้ มูลท่ีนามาใชป้ ระกอบการพจิ ารณา ก่อนอื่นผปู้ ระเมิน ราคาควรทราบถึงปัจจยั ต่างๆ ท่ีมีผลกระทบตอ่ มูลคา่ ทรัพยส์ ิน ดงั จะไดอ้ ธิบายไวพ้ อเป็นสงั เขปดงั น้ี คือ ตอนท่ี 5.1 ปัจจยั ท่มี ีผลกระทบต่อมูลค่าทรัพย์สิน ทรัพยส์ ินต่างๆ จะมีมลู คา่ มากหรือนอ้ ยเพียงใด ข้นึ อยกู่ บั ปัจจยั สาคญั 4 ประการ คือ 1. ปัจจยั ทางสงั คม เช่น ความหนาแน่นของประชากร ระดบั การศึกษา ระดบั ของสงั คม รูปแบบดา้ น สถาปัตยกรรม และคา่ นิยม เป็นตน้ 2. ปัจจยั ทางเศรษฐกิจ เช่น บรรยากาศของการลงทุน สภาพคล่องดา้ นการเงิน การใหเ้ ครดิต อตั รา ดอกเบ้ีย และอานาจการซ้ือ เป็นตน้ 3. ปัจจยั ทางการเมือง อนั เน่ืองมาจากนโยบายของรัฐบาล เช่น พ.ร.บ.ควบคมุ ในเร่ืองตา่ ง ๆ ไดแ้ ก่ พ้นื ที่สีเขยี ว กฎหมายผงั เมือง และโครงการเวนคืน เป็นตน้ 4. ปัจจยั ทางดา้ นธรรมชาติ ไดแ้ ก่ สภาพพ้นื ที่ ดินฟ้าอากาศ และความสมบรู ณ์ของแร่ธาตุในดิน เป็น ตน้

ตอนท่ี 5.2 การวเิ คราะห์แนวโน้มราคาทรัพย์สิน ในบรรดาปัจจยั ท้งั 4 ที่มีผลกระทบตอ่ มลู คา่ ของทรัพยส์ ิน ดงั ที่ไดก้ ล่าวมาแลว้ ในตอนที่ 5.1 น้นั ตวั การสาคญั ที่เกิดสภาพคลอ่ งในตลาด ไดแ้ ก่ ปัจจยั ทางเศรษฐกิจ อนั จะเป็นเหตใุ หม้ ูลคา่ ของทรัพยส์ ินแปล่ียน แปลงตามไปตลอดเวลาดงั น้นั ผปู้ ระเมินราคาจึงควรรู้ และเขา้ ใจถึงแนวโนม้ ทางเศรษฐกิจของประเทศวา่ เป็น อยา่ งไร ตกต่า กาลงั รุ่งเรือง หรือจะรุ่งเรืองยง่ิ ข้นึ ส่ิงที่ถือไดว้ า่ เป็นเคร่ืองบ่งช้ีภาวะเศรษฐกิจของประเทศ ท่ีพอจะใชเ้ ป็นแนวทางในการพยากรณ์ แนวโนม้ ไดพ้ อสมควรไดแ้ ก่ 1. ภาวะการเงินของธนาคาร และอตั ราดอกเบ้ีย 2. บรรยากาศการลงทนุ สังเกตไดจ้ ากนโยบายของรัฐ และจานวนบริษทั หรือจานวนโครงการเกิดใหม่ 3. ความผนั แปรของราคาหุ้นในตลาดหลกั ทรัพย์ 4. จานวนธุรกิจที่ลม้ เหลว 5. ระดบั รายไดเ้ ฉล่ียของประชากร ซ่ึงหมายถึง อานาจซ้ือของประชาชน ตอนที่ 5.3 การวเิ คราะห์คุณภาพของชุมชน \"ชุมชน” คอื สถานที่รวมของกลุ่มคน อนั ประกอบข้นึ ดว้ ยกลุ่มของทรัพยส์ ินประเภทต่าง ๆ เช่น อาคารพกั อาศยั อาคารพาณิชย์ สานกั งาน โรงงาน และพ้นื ท่ีกสิกรรม เป็นตน้ ขนาดของชุมชนจะเลก็ หรือใหญ่ แตกตา่ งกนั ไปตามความหนาแน่นของประชากร ประกอบกบั ความจาเป็น และสภาพความเหมาะสมในการใช้ ประโยชนจ์ ากท่ีดิน ลกั ษณะของชุมชนจะมีการเปล่ียนแปลงไปตามสภาวะการขยายตวั ของชุมชน เป็นเหตุใหม้ ีการ ปรับปรุงเปลี่ยนแปลงการใชป้ ระโยชน์จากท่ีดิน ทาให้ราคาที่ดินเปลี่ยนแปลงตามไปดว้ ย

จากลกั ษณะการใชป้ ระโยชน์ในท่ีดินซ่ึงแตกตา่ งกนั น้ี เราพอจะจาแนกประเภทของชุมชน เพอ่ื ทาการ วเิ คราะห์คุณภาพของชุมชนแตล่ ะประเภทไดด้ งั น้ี คือ 1. ยา่ นพกั อาศยั 2. ยา่ นการคา้ 3. ยา่ นอตุ สาหกรรม 4. ยา่ นเกษตรกรรม การวเิ คราะห์คุณภาพของย่านพกั อาศัย คณุ คา่ ของยา่ นพกั อาศยั ข้นึ อยกู่ บั สิ่งอานวยความสะดวก และความเหมาะสมในการใชอ้ ยอู่ าศยั ดงั รายละเอียดต่อไปน้ี 1. ความพร้อมดา้ นการสาธารณูปโภคและบริการ เช่น น้าใช,้ ไฟฟ้า, โทรศพั ท,์ สภาพเส้นทาง คมนาคม รถโดยสารประจาทาง, ตลาด, คุณภาพของสถาบนั การศึกษา, สถานที่พกั ผอ่ น เป็นตน้ 2.ระดบั การศึกษา, สถานะทางสังคม, ความรับผิดชอบของคนในชุมชนและคา่ นิยม 3 สภาพแวดลอ้ ม ความมีระเบียบ และการวางผงั อน่ึง ปัจจยั ที่ทาใหย้ า่ นพกั อาศยั มีคุณคา่ ต่าลง เช่น ความแออดั , สถานภาพทางเศรษฐกิจ สงั คมหรือ ขนบธรรมเนียมประเพณีท่ีแตกตา่ งกนั ภายในชุมชนเดียวกนั และมลภาวะเป็นตน้ ในการวิเคราะหค์ ุณภาพของที่อยอู่ าศยั ประเภทอาคารสูง หรืออาคารท่ีมีผอู้ ยอู่ าศยั จานวนมาก นอกจากปัจจยั ท้งั 3 ประการตามขา้ งตน้ แลว้ ยงั ตอ้ งคานึงถึงพ้นื ท่ีจอดรถดว้ ยวา่ มีเพยี งพอหรือไม่ หรือพิจารณา อยา่ งคร่าวๆ ไดจ้ ากอตั ราคา่ เช่าก็พอจะมองเห็นคุณภาพของชุมชนในอพาร์ตเมน้ ทน์ ้นั ได้ พอเป็นสังเขป

การวเิ คราะห์คุณภาพของย่านการค้า ชุมชนแต่ละยา่ นมีความสมั พนั ธ์ซ่ึงกนั และกนั สาหรับยา่ นการคา้ จะตอ้ งอาศยั กาลงั ซ้ือจากยา่ นพกั อาศยั ในการวิเคราะห์ยา่ นการคา้ จึงมกั จะพจิ ารณาจากองคป์ ระกอบท่ีเกี่ยวขอ้ งดงั ต่อไปน้ี 1. ทาเลที่ต้งั มีความสัมพนั ธ์เช่ือมโยงกบั ยา่ นพกั อาศยั ที่มีกาลงั ซ้ือเพียงใด 2. ความอิ่มตวั ของทาเลถึงขีดสูงสุดหรือยงั ถา้ ยงั มีแนวโนม้ วา่ จะขยายตวั อีกต่อไป จะตอ้ งคานึงถึง พ้นื ที่วา่ งท่ีจะรองรับมีเพียงพอหรือไม่ ตลอดจนภาวะการแขง่ ขนั 3. ทิศทางของความเจริญมุ่งไปทางไหน และคา่ นิยมมีมากนอ้ ยเพยี งใด การวิเคราะห์คุณภาพของย่านอุตสาหกรรม ผทู้ าการวิเคราะห์ควรพจิ ารณาดูวา่ เป็นยา่ นอุตสาหกรรมเก่า หรือเป็นยา่ นที่พฒั นาข้ึนมาใหม่ มี กฎหมายผงั เมืองแยกออกเป็นเขตอุตสาหกรรมจาเพาะหรือไม่ เช่น นิคมอุตสาหกรรม หรือมีการแยกเป็นเขต อตุ สาหกรรมภายในประเทศและเขตส่งออก เป็นตน้ ปัจจยั สาคญั ที่มีผลกระทบตอ่ ยา่ นอตุ สาหกรรม ไดแ้ ก่ 1. นโยบายการส่งเสริมของรัฐบาล 2. ประเภทของผลิตภณั ฑ์ 3. แหลง่ วตั ถุดิบ 4. ความสะดวกในการขนส่งวตั ถดุ ิบ และผลผลิต 5. ปริมาณและคณุ ภาพของแรงงานในทอ้ งถิ่น การวเิ คราะห์คุณภาพของย่านเกษตรกรรม ยา่ นเกษตรกรรมควรพิจารณาวา่ อยใู่ นเขตพ้นื ที่ปฏิรูปท่ีดินเพือ่ การเกษตรหรือไม่ นโยบายส่งเสริม ของภาครัฐบาลเป็นอยา่ งไร และปัจจยั ที่สาคญั อ่ืนๆ คือ 1. คุณภาพดิน เหมาะแก่การเพาะปลกู พืชชนิดใด ผลผลิตเฉล่ียเป็นอยา่ งไร เป็นพชื เศรษฐกิจหรือไม่ ความตอ้ งการของตลาดและปริมาณการผลิตมีสดั ส่วนเหมาะสมเพยี งใด หรือเป็นพ้ืนที่ที่เหมาะแก่การเล้ียงสัตว์ 2. สภาพความเหมาะสมทางภูมิศาสตร์ เช่น แหลง่ น้า ระบบการชลประทาน ระดบั ผวิ ดิน เป็นตน้ 3. ความเส่ียงและการป้องกนั ภยั ธรรมชาติ 4. ความสะดวกในการขนส่งผลผลิต

ราคาท่ีดินในยา่ นเกษตรกรรมมกั จะไมส่ ูงนกั เวน้ แต่ในกรณีที่มีการขยายของตวั เมือง ทาใหเ้ กิดการ เปล่ียนแปลงการใชป้ ระโยชนใ์ นที่ดิน ราคากอ็ าจจะสูงข้นึ อยา่ งรวดเร็วได้ ตอนท่ี 5.4 หลกั การประเมินราคาทรัพย์สิน การประเมินราคาทรัพยส์ ิน ควรกระทาใหเ้ ป็นไปตามลาดบั ข้นั ตอนดงั ต่อไปน้ี 1. วตั ถปุ ระสงคใ์ นการประเมินราคา 2. สารวจและรวบรวมขอ้ มลู 3. วิเคราะห์ขอ้ มลู 4. ประเมินมูลคา่ ข้นั ตน้ 5. ประเมินราคาข้นั สุดทา้ ย รายละเอียดและวิธีดาเนินการในแต่ละข้นั ตอนตามขา้ งตน้ น้นั มีดงั ต่อไปน้ี คือ วตั ถปุ ระสงค์ในการประเมินราคา ก่อนอ่ืนผปู้ ระเมินราคาจะตอ้ งทราบวตั ถปุ ระสงคอ์ ยา่ งชดั เจนวา่ จะทาการประเมินราคาเพื่อจะเอาทรัพยส์ ินน้นั ไปทาอะไร ท้งั น้ีเพราะวตั ถปุ ระสงคท์ ี่แตกตา่ งกนั จะทาใหก้ ารพิจารณาหาขอ้ มูลรายละเอียดต่างกนั ตลอดจน การใหค้ วามสาคญั กบั วิธีการประเมินราคาในแต่ละวธิ ีกแ็ ตกต่างกนั ไปดว้ ย และผลสุดทา้ ยการประเมินราคาข้นั สุดทา้ ยกอ็ าจจะแตกต่างกนั ไปดว้ ยเช่นกนั เม่ือเป็นเช่นน้ีจะเห็นไดว้ า่ แมจ้ ะทาการประเมินราคาทรัพยส์ ินชิ้นเดียวกนั ถา้ มีวตั ถปุ ระสงคใ์ นการ ประเมินต่างกนั ราคาประเมินข้นั สุดทา้ ยอาจจะต่างกนั ไปดว้ ย เช่น เพือ่ การซ้ือ-ขาย, เพอื่ รับเหมา หรือเพื่อรับไว้ เป็นหลกั ประกนั เป็นตน้

การสารวจและรวบรวมข้อมูล งานในข้นั ตอนน้ีจะเป็นการคน้ หารวบรวมขอ้ มูลรายละเอียดที่เก่ียวขอ้ งกบั ทรัพยส์ ินท่ีจะทาการ ประเมินราคา อนั ไดแ้ ก่ 1. ตาแหน่งที่ต้งั ของทรัพยส์ ินที่จะทาการประเมินราคา 2. ขอ้ มูลทวั่ ไป เช่น สภาพแวดลอ้ ม ขอ้ จากดั หรือขอ้ กาหนดต่างๆ ของกฎหมาย โครงการในอนาคต รวมท้งั มีปัจจยั ท่ีมีผลกระทบท้งั ทางตรงและทางออ้ ม 3. ขอ้ มลู เฉพาะ หรือคณุ สมบตั ิเฉพาะตวั ของทรัพยส์ ินท่ีจะทาการประเมินราคา เช่น ผถู้ ือกรรมสิทธ์ิ ภาระผกู พนั ตา่ งๆ ความพร้อมดา้ นการสาธารณูปโภค รูปร่างขนาด การปรับปรุงประโยชน์ ตลอดจนความ เหมาะสมในอนั ท่ีจะใชป้ ระโยานได้ สูงสุด ฯลฯ เป็นตน้ . ขอ้ มลู ราคาตลาด ผสู้ ารวจควรรวบรวมขอ้ มลู ราคาตลาดใหม้ ากพอสมควร ขอ้ มูลเหลา่ น้ีควรเป็นราคา ที่มีการซ้ือขายกนั ในช่วงระยะเวลาท่ีใกลเ้ คียงกบั วนั ที่ทาการประเมินราคา ภายใตเ้ ง่ือนไขและสภาวการณ์ปกติ โดยมีคุณสมบตั ิต่างๆ ที่ใกลเ้ คยี ง หรือสามารถเปรียบเทียบกนั ได้ การวเิ คราะห์ข้อมูลราคาตลาด เมื่อทา่ การรวบรวมขอ้ มลู ตา่ ง ๆ ตามขา้ งตน้ แลว้ ผปู้ ระเมินราคาจะตอ้ งทาการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ ของขอ้ มลู เช่น ขอ้ มูลราคาตลาดท่ีรวบรวมมาไดม้ ีระดบั ราคาแตกต่างกนั มาก ผปู้ ระเมินจะตอ้ งคน้ หาสาเหตุของ ความแตกตา่ งในแต่ละขอ้ มลู น้นั โดยพจิ ารณาเปรียบเทียบท้งั คณุ สมบตั ิทวั่ ไป และคณุ สมบตั ิเฉพาะตวั เง่ือนไข ต่างๆ จุดเด่น และขอ้ ดอ้ ยในแต่ละขอ้ มูลสาหรับขอ้ มูลราคาท่ีมีความถ่ีสูง (ระดบั ราคาใกลเ้ คียงหรือเท่ากนั จานวนหลายราย) แสดงวา่ เป็นราคาท่ีมีการซ้ือขายจริง โดยทวั่ ไปของทรัพยส์ ินชนิดเดียวกนั ในยา่ นน้นั การประเมนิ มูลค่าข้นั ต้น ในข้นั ตอนน้ีผปู้ ระเมินราคาทรัพยส์ ินจะคานึงถึงมลู คา่ ใน 3 ทาง คือ ตน้ ทุน (COST) รายได้ (INCOME) และราคาตลาด (MARKET DATA) ดงั รายละเอียดในแตล่ ะวธิ ีดงั น้ี 1. วิธีประเมินจากราคาตลาด (MARKET DATA APPROACH) วธิ ีน้ีเป็นวธิ ีที่สะดวกรวดเร็วและเป็น ท่ีนิยมกนั มาก โดยทาการเปรียบเทียบทรัพยส์ ินชนิดเดียวกนั มีลกั ษณะและคณุ สมบตั ิใกลเ้ คยี งกนั ที่เร่ิมจะมีการ ซ้ือขาย หรือมีการเสนอขาย ตลอดจนเง่ือนไขในการซ้ือขายทรัพยส์ ินน้นั ๆ ดว้ ย

2. วิธี คานวณตน้ ทุน (COST APPROACH) โดยทว่ั ไปจะแยกประเมินระหวา่ งที่ดินกบั สิ่งปลกู สร้าง ท่ีดินน้นั มกั จะทาการประเมินจากการเปรียบเทียบราคาตลาด สาหรับสิ่งปลกู สร้างจะทาการประเมินจากตน้ ทุน การก่อสร้าง ณ วนั ทาการ ประเมิน แลว้ หกั คา่ เส่ือมสภาพ รวมท้งั ความลา้ สมยั การประเมินราคาส่ิงปลกู สร้างโดยวิธีน้ี เราอาศยั สมมุติฐานที่วา่ ตน้ ทุนการก่อสร้างในปัจจุบนั ยอ่ ม สูง กวา่ ในอดีต ท้งั น้ีเพราะราคาวสั ดุรวมท้งั ค่าจา้ งแรงงานยอ่ มจะเปลี่ยนแปลงสูงข้ึนตามสภาวะเศรษฐกิจ 3. วิธีคานวณจากรายได้ (INCOME APPROACH) วธิ ีน้ีมกั จะใชก้ บั การลงทนุ ประเภทอพาร์ทเมน้ ท์ หรือ บา้ นเช่า โดยคานึงถึงคา่ เช่าในปัจจุบนั และที่คาดวา่ จะไดร้ ับในอนาคต เพ่อื คานวณหารายไดส้ ุทธิ (NET INCOME) วา่ ปี ละเทา่ ไร จากน้นั เราก็กาหนดอตั ราค่าเสียโอกาส (CAPITALIZATION RATE) ท่ีควรจะไดร้ ับ จากการลงทนุ ประเภทอื่น แลว้ จึงทาการคานวณมูลค่าทรัพยส์ ินโดยประมาณตวั อยา่ งเช่น สมมุติวา่ เราคานวณรายไดส้ ุทธิไดป้ ี ละ 50,000 บาท และตดั สินใจเลือก CAPITALIZATION RATE ปี ละ 10% ESTIMATE VALUE ก็จะเป็นดงั น้ี รายไดส้ ุทธิปี ละ 10 บาท จากเงินลงทุน 100 บาท 50,000 บาท 100 x 50,000 บาท มูลค่าทรัพยส์ ินโดยประมาณน่าจะไม่เกิน 10 500,000 การคานวณหารายไดส้ ุทธิน้นั เราพอจะประมาณไดจ้ ากรายไดต้ ลอดปี หกั ดว้ ยคา่ ใชจ้ ่ายต่างๆ เช่น ภาษี เบ้ียประกนั และคา่ บารุงรักษาสภาพทรัพยส์ ิน เป็นตน้ ส่ิงที่ยากที่สุดในวธิ ีน้ีคอื การกาหนดค่าเสียโอกาส วธิ ีที่งา่ ยที่สุดคอื กาหนดจากเปอร์เซ็นตท์ ่ีเราจะ ไดร้ ับจากการลงทนุ ประเภทฝากธนาคาร ซ้ือพนั ธบตั ร หรือซ้ือตวั สัญญาใชเ้ งิน ท้งั น้ีควรคานึงถึงแนวโนม้ ท่ีจะ เกิดข้นึ ในอนาคตดว้ ย การประเมินราคาข้ันสุดท้าย เมื่อเราไดม้ ูลค่าของทรัพยส์ ินจากการคานวณท้งั 3 วธิ ีตามขา้ งตน้ เราก็จะนามาพิจารณาดู ความสมั พนั ธ์ของท้งั 3 วิธี ดูความแตกต่างของมลู คา่ ต่าสุด และมลู ค่าสูงสุด โดยคานึงถึงวตั ถปุ ระสงคใ์ นการ ประเมินราคา ชนิดของทรัพยส์ ินรวมท้งั ขอ้ จากดั ของขอ้ มูล แลว้ จึงใหค้ วามสาคญั กบั วิธีท่ีเหมาะสม และเชื่อถือ

ไดก้ บั ทรัพยส์ ินท่ีทาการประเมิน หลงั จากน้นั จึงใช้ ดุลยพินิจเปรียบเทียบกบั อีก 2 วิธี เราจะไมใ่ ชว้ ธิ ีหาคา่ เฉลี่ย จากผลการคานวณมลู คา่ ใน 3 ทางดงั กล่าว เมื่อพิจารณากาหนดราคาประเมินท่ีเหมาะสมไดแ้ ลว้ ผปู้ ระเมินจะทารายงานเสนอโดยใหข้ อ้ มูลตา่ งๆ วิธีวิเคราะหแ์ ละเทคนิคที่นามาใช้ พร้อมท้งั เสนอความคิดเห็นประกอบ

หน่วยที่ 6 การประเมนิ ราคาอสังหาริมทรัพย์เพื่อรับเป็ นหลกั ประกนั วตั ถุประสงคข์ องการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ เพ่ือรับเป็นหลกั ประกนั น้นั ก็คือ การกะประมาณ ราคาหรือมลู คา่ ของทรัพยส์ ินเพ่อื รับไวเ้ ป็นหลกั ทรัพยค์ า้ ประกนั หน้ีในการใหส้ ินเชื่อ ดงั น้นั ธนาคารในฐานะ เจา้ หน้ีควรคานึงถึงกรณีท่ีหน้ีมีปัญหาถึงท่ีสุด หรือจาเป็นตอ้ งรับโอนทรัพยส์ ินน้นั มาแทนการชาระหน้ี ธนาคาร กน็ ่าจะไดร้ ับค่าตอบแทนจากการใชป้ ระโยชน์น้นั หรือสามารถจาหน่ายไดค้ มุ้ ยอดหน้ี ภายในระยะเวลาที่ กาหนด อสงั หาริมทรัพยท์ ่ีธนาคารรับไวเ้ ป็นหลกั ประกนั น้นั แยกตามประเภทของการทานิติกรรมได้ 2 ประเภท คือ จานองและโอนสิทธิการเช่า หลกั ประกนั ท้งั 2 ประเภท ดงั กลา่ ว เม่ือมีการโอนชาระหน้ี ธนาคารจะ ไดร้ ับสิทธิและผลตอบแทนท่ีแตกตา่ งกนั ดงั น้นั การประเมินราคาจึงตอ้ งพิจารณาใหส้ อดคลอ้ งกบั ผลตอบแทนท่ี คาดวา่ จะไดร้ ับภายหลงั การโอนชาระหน้ีดว้ ย ดงั จะไดอ้ ธิบายแยกไวใ้ นแต่ละประเภท ดงั ตอ่ ไปน้ี 1. การประเมินราคาหลกั ประกนั ประเภทจดทะเบียนจานอง 1.1 หลกั ประกนั รายยอ่ ย 1.2 หลกั ประกนั ประเภทโครงการ 1.3 หลกั ประกนั ท่ีมีภาระผกู พนั 2. การประเมินราคาหลกั ประกนั ประเภทสิทธิการเช่า 2.1 สิทธิการเช่าท่ีมีเงินกินเปลา่ 2.2 สิทธิการเช่าที่ไมม่ ีเงินกินเปล่า

ตอนท่ี 6.1 การประเมินราคาหลกั ประกันประเภทจดทะเบียนจานอง หลกั ประกนั ประเภทน้ี จดั วา่ เป็นหลกั ประกนั ที่มีความมนั่ คงมาก เพราะในกรณีท่ีมีการโอนชาระหน้ี หรือ ภายหลงั จากการฟ้องบงั คบั จานองและทาการขายทอดตลาดแลว้ ธนาคารจะไดก้ รรมสิทธ์ิในหลกั ทรัพยน์ ้นั (ในกรณีท่ีธนาคารไปมูลไดจ้ ากการขายทอดตลาด) ซ่ึงสามารถจะนามาจาหน่ายจ่ายโอนต่อไปได้ การประเมินราคาหลกั ประกนั ประเภทน้ีจึงเป็นการประเมินมลู ค่าของตวั ทรัพยส์ ินน้นั ภายใต้ สมมตุ ิฐานท่ีวา่ จะเป็นราคาท่ีธนาคารสามารถจาหน่ายไดง้ ่ายพอสมควร ภายในระยะเวลาไมน่ านนกั ท้งั น้ีมิได้ หมายความวา่ ผทู้ าการประเมินราคาจะกดราคาใหต้ ่าจนขาดความเป็นธรรม แตก่ ็มิไดห้ มายความวา่ ราคาประเมิน ในแง่ของหลกั ประกนั จะตอ้ งใกลเ้ คียงกบั ราคาทนุ เสมอไป ท้งั น้ีข้ึนอยกู่ บั ความตอ้ งการของตลาด และอานาจ ซ้ือในมือของคนส่วนมากเป็นสาคญั ตวั อยา่ งเช่น ความสิ้นเปลืองท่ีหมดไปเพียงเพอื่ สนองความตอ้ งการเฉพาะตวั ของผเู้ ป็นเจา้ ของ เป็นตน้ วา่ บา้ นพกั อาศยั เพียงครอบครัวเดียวมีมูลคา่ สูงถึง 40-50 ลา้ นบาท ผปู้ ระเมินควรคานึงถึงความจริงที่วา่ จะนาไปขายใหใ้ คร อานาจซ้ือของชนในชาติมีเพียงใด เป็นตน้ การประเมนิ ราคาหลกั ประกนั รายย่อย การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ เราจะแยกการประเมินออกเป็น 2 ส่วนคือ ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (เวน้ แต่อาคารพาณิชย์ หรือทาวนเ์ ฮาส์ ซ่ึงเป็นลกั ษณะของการซ้ือขายทาเลการคา้ ราคาแต่ละคูหาจะสูงกวา่ ปกติ มาก) การประเมินราคาที่นิยมใชว้ ธิ ีการเปรียบเทียบราคาตลาด การประเมินราคาท่ีดิน ควรประเมินในลกั ษณะของที่ดินก่อนการปรับปรุง ในกรณีท่ีเป็นที่ดินท่ีไดร้ ับ การปรับปรุงถมดินแลว้ ควรเพม่ิ คา่ ถมดินแยกใหอ้ ีกส่วนหน่ึง คา่ ปรับปรุงถมดินน้นั พิจารณาจากอตั ราจา้ งเหมาในแตล่ ะทอ้ งที่ สาหรับในเขตกรุงเทพมหานคร อตั ราค่าถมดิน โดยทว่ั ไปจะอยใู่ นเกณฑป์ ระมาณ ตรว.ละ 600-700 บาท (ระดบั ดินถมโดยเฉลี่ย 1.00-1.20 เมตร) ในกรณีของท่ีดินผืนใหญ่หรืออยใู่ กลบ้ ่อดิน ค่าถมดินจะต่ากวา่ ขา้ งตน้ ในทางกลบั กนั ถา้ เป็นกรณีที่ท่ีดินถกู ขดุ หนา้ ดิน กค็ วรคานวณคา่ ใชจ้ ่ายในการท่ีจะถมดินใหก้ ลบั คนื สู่ สภาพเดิมตามธรรมชาติแลว้ นามาหกั ออก หรือในกรณีที่มีท่ีดินบางส่วนถกู จากดั สิทธิการใชป้ ระโยชน เช่น อยู่

ในรัศมีขา้ งละ 12-40 ม. จากแนวสายส่งศกั ยส์ ูง ท่ีริมตล่ิงซ่ึงถกู น้าเซาะพงั จนเสียสภาพ หรือบริเวณท่ีตกเป็น ภารยทรัพยใ์ นเร่ืองทางเดินทางรถ ของที่ดินแปลงอ่ืน ก็ควรหกั มลค่าของที่ดินในส่วนน้นั ออกเช่นกนั กจ็ ะได้ ราคาประเมินข้นั สุดทา้ ยดงั น้ี ราคาประเมินท่ีดินท้งั แปลง (ก่อนปรับปรุง) 900 ตรว. @ 2,000 บาท เป็นเงิน 1,800,000.00 บาท ค่าปรับปรุงถมดิน (เฉพาะส่วนท่ีถมดิน) 400 ตรว. @ 500 บาท \" 200,000.00 \" รวม \" 2,000,000.00 \" ส่วนท่ีถูกขดุ ลึก 1.00 ม. เน้ือท่ีประมาณ 200 ตรว. @ 500 บาท \" 100,000.00 \" ตกเป็นการยทรัพยเ์ ร่ืองทาง 6x80 ม. = 120 ตรว. @ 2,500 บาท \" 300,000.00 \" : ประเมินข้นั สุดทา้ ยของท่ีดินแปลงน้นั เป็นเงิน 1,600,000.00 \" หมายเหตุ 1. ที่ดินท่ีมีสภาพเป็นบ่อเล้ียงปลา (ถกู ขดุ หนา้ ดิน) เราควรพิจารณาทาเลที่ต้งั ประกอบ ในกรณีที่อาชีพ หลกั ของคนในแถบน้นั คอื การทาบอ่ ปลา การประเมินราคาก็ควรจะประเมินตามสภาพของบอ่ ปลา โดย เปรียบเทียบกบั ราคาตลาดของการซ้ือขายบอ่ ปลาในยา่ นน้นั และไมต่ อ้ งหกั คา่ ถมดินเพ่ือปรับพ้นื ท่ีใหก้ ลบั สู่ สภาพเดิม เพราะธนาคารสามารถจาหน่ายได้ ในสภาพของบ่อปลา แต่ถา้ บ่อปลาดงั กลา่ วไปอยใู่ นยา่ นอ่ืนๆ เช่น ยา่ นเพาะปลูก ยา่ นอุตสาหกรรม เป็นตน้ กค็ วรคานวณ หกั มลู ค่าในการท่ีจะถมดินเพ่ือปรับสภาพใหค้ นื สู่สภาพเดิม เพ่ือใหเ้ หมาะสมกบั การใชป้ ระโยชน์ในท่ีดินของ ยา่ นน้นั ๆ ดว้ ย 2. ในกรณีที่ท่ีดินถกู แนวสายส่งศกั ยส์ ูงพาดผา่ น แตอ่ ยใู่ นยา่ นเกษตรกรรม ก็ไมค่ วรหกั มลู คา่ ของเน้ือ ที่ดินภายในรัศมีบา้ งละ 40 เมตรจากแนวสายส่งศกั ยส์ ูง เพราะภายใตร้ ัศมีดงั กลา่ วมีขอ้ หา้ มเฉพาะการปลกู สร้าง อาคาร แต่ไมเ่ ป็นอุปสรรคทางการเกษตร ท้งั น้ี การประเมินราคาเฉล่ียท้งั แปลงควรจะต่ากวา่ ท่ีดินแปลงขา้ งเคียง ที่มิไดถ้ กู แนวสายส่งพาดผา่ นเพราะถา้ มีการเปล่ียนแปลงการใชป้ ระโยชนใ์ นที่ดินต่อไปในอนาคต อนั อาจจะ สืบเน่ืองมาจากการขยายตวั ของชุมชน ท่ีดินแปลงดงั กลา่ วจะดอ้ ยกว่าแปลงอื่น ๆ ในยา่ นเดียวกนั

สาหรับการประเมินราคาส่ิงปลูกสร้างน้นั เราจะคานวณจากราคาค่าก่อสร้างในปัจจุบนั แลว้ หกั ค่า เส่ือมสภาพตามอายแุ ละประเภทอาคาร ซ่ึงธนาคารไดก้ าหนดไวเ้ ป็นระเบียบปฏิบตั ิดงั น้ี 1. อาคารไม้ เร่ิมหกั ค่าเสื่อมสภาพต้งั แต่ปี ที่ 4 เป็นตน้ ไป 2. อาคารคร่ึงตึกคร่ึงไม้ เริ่มหักคา่ เส่ือมสภาพต้งั แตป่ ี ที่ 6 เป็นตน้ ไป 3. อาคารตึก เริ่มหกั ค่าเส่ือมสภาพต้งั แตป่ ี ที่ 6 เป็นตน้ ไป 4. อตั ราคา่ เสื่อมสภาพตามขา้ งตน้ คิดปี ละ 5% ในกรณีของสิ่งปลกู สร้างที่ไดร้ ับการบารุงรักษาดี ควรหกั คา่ เสื่อมสภาพตามสภาพความเป็นจริง โดย กะประมาณตามสภาพท่ีเห็น วิธีการประเมินราคาสิ่งปลูกสร้างน้นั ศึกษารายละเอียดไดจ้ ากเอกสารวชิ าการชุด \"การสารวจและประเมินราคาสิ่งปลกู สร้าง\" ของฝ่ายหน้ีสินและหลกั ทรัพย์ ตวั อยา่ งในหนา้ ต่อไปเป็นรายงาน การสารวจ และการประเมินราคาหลกั ประกนั รายยอ่ ย

70

71

72

73

74

75

76

77

78

79

80

81

82