การออกแบบอาคารที่อยู่อาศัยรวม

บทที่ 8 กระบวนการออกแบบอาคารท่อี ยูอ่ าศยั รวม 8.1 ประเภทของอาคารท่อี ยู่อาศยั รวม อสงั หาริมทรัพย์ประเภททอ่ี ยู่อาศัยรวมในประเทศไทย ส่วนใหญจ่ ะมีจดุ ต่างในด้านสงิ่ อานวยความ สะดวก ขนาดความกวา้ ง ความสูง และภาพลักษณ์ตามการออกแบบที่โครงการจะนาเสนอ แต่โดยรวมแล้วทุก รปู แบบ จะอยู่ในรูปแบบอาคารแนวสูงเหมือนๆกันท้งั ส้นิ อาคารทกุ รปู แบบมีลักษณะการบริการเดยี วกนั คือ ใชง้ านเป็นท่พี ักอาศยั แต่จะมีลักษณะการใหส้ ิทธิครอบครอง รวมถึงการให้สงิ่ อานวยความสะดวกที่แตกต่าง กันออกไปในแต่ละประเภท ข้ึนอยู่กบั ระดบั ของราคาและภาพลกั ษณ์ ดงั นี้ 8.1.1 หอพัก เป็นรปู แบบการบรกิ ารหอ้ งพักแบบให้เชา่ เป็นรายเดอื น มรี ะดับราคาต้ังแต่ ถกู –ปาน กลาง มสี ิ่งอานวยความสะดวกมาก-นอ้ ยแตกตา่ งกัน ขนึ้ อยู่กับระดับราคา และหน้าตาอาคาร เชน่ หอเลก็ ๆ ราคาถูก กจ็ ะสง่ิ อานวยความสะดวกน้อย ไม่มสี ระว่ายนา้ หรือฟติ เนส ห้องนา้ อาจเป็นหอ้ งน้ารวม อาคารอาจ สุงไมเ่ กิน 5 ชน้ั ไม่มีลิฟต์ โดยมากรูปแบบของหอพักมักจะใหบ้ รกิ ารกับนกั ศึกษา หากเป็น “หอใน” (ภายใน สถานศกึ ษา) กจ็ ะมีกฎระเบยี บเขม้ งวด เช่น มีเวลาเปดิ -ปิด มีการแยกชาย-หญิง ส่วน “หอนอก”ท่ใี ห้บริการ กบั นกั ศึกษา ก็จะมกี ฎระเบยี บเช่นเดียวกนั แตอ่ าจจะยืดหย่นุ กว่า มหี นา้ ตา มีสง่ิ อานวยความสะดวกทีด่ ดู ีกว่า ซ่ึงก็จะตามมาดว้ ยราคาท่ีแพงกว่าดว้ ย จาง่ายๆก็คือลักษณะคลา้ ยๆกับอพารท์ เม้น ทีร่ ะดบั ต่ากว่าด้วยขนาด และราคาน่ันเอง โดยหอสาหรับนักศกึ ษานนั้ จะเน้นการใหบ้ ริการแกน่ ักศึกษา 8.1.2 อพารท์ เมน้ ท์ เปน็ รปู แบบอาคารทมี่ ีการใหบ้ ริการคล้ายคลงึ กบั หอพักทุกประการ เป็นการให้ เชา่ รายเดือน ทาสญั ญาเช่าเป็นรายปี บางแห่งอาจมีรายวัน(ผิดกฎหมาย) ราคาจะอยู่ในระดบั ถูก–ปานกลาง เหมอื นหอพัก แต่จะเหมาะกับวัยทางานมากกว่า เพราะไม่มีจากัดอายุ หรอื เพศ อาจมสี ่ิงอานวยความสะดวก หรอื ไม่มกี ็ได้ แตม่ ักจะไมเ่ ป็นหอ้ งนา้ รวม เพราะลกั ษณะจะมีความเปน็ ห้องส่วนตวั มากกว่า โดยกรรมสิทธิ์ทั้ง อาคารจะอยู่ทเ่ี จา้ ของอพาร์ทเมน้ ท์ หลายแห่งจงึ มักมีการกาหนดกฎเกณฑ์เข้มงวดท่ผี เู้ ช่าต้องปฎิบัตติ าม เช่น หา้ มทาครัว หา้ มเลยี้ งสตั ว์ ห้ามส่งเสยี งดัง หรอื มีกาหนดเวลาเขา้ -ออก เป็นต้น 8.1.3 แมนช่ัน คาวา่ แมนช่นั (mansion) แปลตรงตัววา่ คฤหาสถ์ แต่ประเทศไทยเรามักนามาให้ ผิดๆ ด้วยความต้องการให้อาคารน้ันๆ หรหู รา และดูดี โดยลักษณะของแมนชน่ั จะคลา้ ยๆกบั อพารท์ เมน้ ท์ ท่ีมี ความหรูหรามากกว่า มีสิ่งอานวยความสะดวกมากกวา่ มีขนาดใหญ่กว่า อพาร์ทเม้นอาจเปน็ สตดู ิโอห้องเดยี ว แต่แมนชนั่ อาจเป็นห้องขนาดใหญท่ ี่มีการแบ่งห้องด้านในย่อยๆได้อีก (เปน็ ที่มาของคาวา่ แมนชั่น) โดย ลักษณะการครอบครอง จะเป็นการปลอ่ ยเช่า (มีทัง้ รายวัน-รายเดือน) บางแหง่ อาจเป็นการเซง้ หรือขายขาด คลา้ ยกบั คอนโด แต่ว่าอาคารท้ังหมดยังเปน็ กรรมสิทธขิ์ องเจ้าของเพยี งผเู้ ดยี วเหมือนเดิม ราคาจะอยู่ในระดบั ปานกลาง – สูง โดยรวมแลว้ แมนชั่นจะลักษณะเป็นเหมือนอพาร์ทเม้นท์ที่ยกระดับข้ึน และทาตัวก้าก่งึ ระหว่าง หอพัก กับ โรงแรม 8.1.4 แฟลต เป็นอาคารที่พักอาศัยรวมสาหรับผ้มู ีรายได้น้อย ระดับคณุ ภาพ และมาตรฐาน จะอยใู่ น ลักษณะใกลเ้ คยี งกับอพาร์ทเม้นทร์ าคาถูก ขนาดหอ้ งไม่ใหญ่ แต่กม็ ีส่ิงอานวยความสะดวกทพ่ี ร้อมอยู่สาหรับ

ครอบครัว ไม่ค่อยมสี ง่ิ อานวยความสะดวกส่วนกลาง รูปแบบการครอบครองจะเปน็ การขายสทิ ธิการเช่า หรือ เปน็ การขายขาด คล้ายๆกับคอนโดมเิ นียม แต่มรี าคาอยู่ในระดบั ตา่ -ปานกลาง เปรยี บเทียบเหมอื นเปน็ คอนโดมิเนยี มสาหรบั ผู้มีรายไดน้ ้อยน่ันเอง 8.1.5 คอนโดมเิ นียม เป็นอาคารท่อี ยู่อาศยั แนวสงู รปู แบบหนึ่ง ทีใ่ หบ้ รกิ ารห้องพักในรูปแบบของการ ซื้อขายขาด โดยความพิเศษของคอนโด คอื ห้องที่ซอ้ื มาน้ีจะถือเปน็ กรรมสิทธ์ขิ องเจา้ ของห้องเลย เทา่ กบั ว่า อาคารทงั้ อาคารจะถูกแบง่ กรรมสทิ ธก์ิ นั ออกไปตามแตห่ อ้ งของแตล่ ะคน นอกจากน้ี พ้ืนทีท่ างเดนิ สิง่ อานวย ความสะดวกส่วนกลาง รวมถึงท่ดี ินทีต่ ง้ั อาคาร กเ็ ป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของห้องทุกคนท่ีมสี ิทธ์ริ ่วมกัน ราคา คอนโดจึงสงู เพราะเปน็ ราคาขาย ตา่ งจากที่อยู่อาศัยรวมแบบอ่นื ทจ่ี ะเปน็ ราคาเชา่ ในทางปฎบิ ัติแล้ว คอนโด จานวนมากมักถูกซอื้ เพอ่ื ลงทุน โดยคนท่ีซือ้ ห้องไปจะนาห้องมาปล่อยเช่าตอ่ เป็นรายได้แบบ Passive income เท่ากับว่าไม่ต้องเป็นเจา้ ของทั้งอาคาร ก็สามารถเปน็ ผู้ให้เชา่ ได้ ทาใหร้ าคาเชา่ คอนโดจงึ อยู่ในระดับที่ ค่อนข้างสูงเมื่อเทยี บกบั ราคาเช่าหอพกั หรืออพารท์ เมน้ ท์ เพราะคอนโดมเิ นียมจริงๆแล้วกเ็ หมอื นเปน็ อพาร์ท เมน้ ท์ ทถี่ ูกอัพเกรดขนึ้ มสี ่ิงอานวยความสะดวกมากขนึ้ หลากหลายขึน้ เชน่ สระวา่ ยน้า ฟิตเนส สวน สนาม เดก็ เล่น หอ้ งทางาน ห้องสมุด ฯลฯ โดยจะมากน้อยก็ข้นึ อยู่กบั ระดับราคา และภาพลักษณ์โครงการ ทผ่ี ู้พฒั นา จะให้ และเมื่อคอนโดมเิ นียมไม่ไดม้ ีเจ้าของเพยี งคนเดียว จึงทาให้การบรหิ ารมลี ักษณะพิเศษ ทจี่ าเปน็ จะต้อง ทาการจัดตงั้ นิติบคุ คลขึ้นมาบรหิ ารโครงการ เพ่ือทาหนา้ ทด่ี ูแลพืน้ ทส่ี ว่ นกลาง รกั ษาความเป็นระเบียบ เรียบร้อย และดูแลลูกบ้าน แทนทุกๆคน ผู้เปน็ เจา้ ของร่วมทุกคนจงึ มีภาระร่วมกันในการต้องจา่ ยค่าสว่ นกลาง ดว้ ยนั่นเอง ลักษณะเดียวกันกับการจ่ายค่าสว่ นกลางหมบู่ า้ น พูดงา่ ยๆซ้ือคอนโดกเ้ หมือนซ้ือบา้ น เพียงแค่ไม่ใช่ บา้ นบนดินเท่านนั้ เอง ในทางกฏหมายวา่ ดว้ ยการควบคมุ อาคาร ไม่มีคาจากดั ความเฉพาะของแต่ละประเภท มีเพียงใน กฏหมายวา่ ดว้ ยการควบคุมอาคาร ที่ใหค้ านยิ ามไวด้ งั น้ี ”อาคารอย่อู าศยั รวม” หมายความวา่ อาคารหรือ ส่วนหนึง่ ส่วนใดของอาคารที่ใช้เปน็ ทอ่ี ยู่อาศยั สาหรับหลายครอบครัว โดยแบง่ ออกเป็นหนว่ ยแยกจากกัน สาหรับแตล่ ะครอบครัว มหี ้องนา้ ห้องสว้ ม ทางเดนิ ทางเข้าออก และทางข้ึนลงลิฟตแ์ ยกจากกันหรือร่วมกนั ซ่ึงก็ตคี วามได้ครอบคลมุ อาคารในรปู แบบที่อยู่อาศยั แนวสงู ทัง้ หมด ในดา้ นของลกั ษณะการจดทะเบยี น และ พรบ.ทคี่ วบคุมกิจการอาคารแตล่ ะประเภทนัน้ แม้จะเปน็ อาคารอยู่อาศัยรวมเหมอื นกนั มีลักษณะหนา้ ตา รปู แบบคล้ายๆกนั แต่ดว้ ยลักษณะการบริการ และการใหส้ ิทธก์ิ ารครอบครองไมเ่ หมือนกัน ทาใหแ้ ต่ละแบบจงึ ใชพ้ รบ. และกฎระเบยี บข้อบังคับ ที่ต้องปฎิบตั ติ ามแตกต่างกนั ออกไป ดังนี้ พรบ.หอพัก เป็นพระราชบัญญตั ิท่อี อกมาเพื่อควบคมุ ดูแลความเป็นระเบียบเรยี บรอ้ ย ต่อการ ประกอบกจิ การหอพกั ทใ่ี ห้บริการกบั นักเรียน นิสิต นักศกึ ษา ซึ่งแบง่ ได้เป็น 2 ประเภท คอื “หอพัก สถานศึกษา”(หอใน) และ “หอพักเอกชน”(หอนอก) โดยกิจการหอพักทจี่ ดทะเบยี นอนุญาตแบบน้ี จะต้องมี การจัดเก็บข้อมลู ทะเบียนผู้พัก อนั ไดแ้ ก่ ชอื่ อายุ เพศ เลขประจาตวั ประชาชน สถานศึกษาของผูพ้ ัก รวมท้ัง ชอื่ บิดา มารดา หรือผูป้ กครอง เพือ่ ส่งให้กับนายทะเบยี น มีการควบคมุ เร่ืองการพนนั เรื่องยาเสพตดิ และมี การแบง่ แยก หอชาย-หอหญิง ออกจากกัน โดยรฐั จะมีการจูงใจใหผ้ ูป้ ระกอบการมาจดทะเบยี น “หอพัก” ดว้ ย การให้สิทธิพิเศษในการลดหย่อนภาษี หรอื ยกเวน้ ภาษเี งนิ ไดใ้ นกรณีต่างๆ

พรบ.ควบคมุ อาคาร ในส่วนนีเ้ ปน็ พรบ.ที่ไมไ่ ด้มผี ลต่อข้อบังคบั ในการดาเนนิ กิจการ หรือการควบคุม กฎระเบียบใดๆทเ่ี กย่ี วข้องกบั ตวั ผ้เู ข้าพกั แต่จะเนน้ ในสว่ นของการควบคุมการออกแบบตวั อาคาร ไม่ว่าจะเป็น ขนาด ความกว้าง ความยาว ความสูง ในส่วนตา่ งๆ ซง่ึ จดุ น้ีกเ็ ปน็ หน้าทีข่ องสถาปนกิ ผู้ออกแบบในการทาแบบ ใหถ้ กู ต้องตามกฎหมาย ซ่ึงรูปแบบ ”อาคารอยู่อาศยั รวม” ทุกประเภทที่ก่อสร้าง ล้วนต้องผ่านการขออนุญาต ท้งั ส้ิน ส่วนกฎระเบยี บใดๆในอาคารนนั้ เป็นเรื่องท่ีเจา้ ของอาคารเป็นผู้กาหนดเอง แตจ่ ะมีกฎหมายควบคมุ สัญญาเช่า ทค่ี อยควบคุมการเอารัดเอาเปรียบระหวา่ งผู้เชา่ และผู้ให้เชา่ อีกทดี ว้ ย ประเภทอาคารทเ่ี ขา้ ข่าย ลักษณะน้ี กค็ ืออาคารทีอ่ ยู่อาศัยรมทด่ี าเนินกิจการใหเ้ ช่าหอ้ งพักแบบรายเดอื นทัง้ หมด อยา่ งเชน่ แฟลต แมนช่ัน และอพาร์ทเมน้ ท์ตา่ งๆ เปน็ ต้น พรบ.โรงแรม เปน็ พระราชบัญญตั ทิ ี่ควบคุมดแู ลกิจการที่ให้บรกิ ารหอ้ งพกั ในรูปแบบช่วั คราว ไม่ใชท่ ี่ อย่อู าศยั ระยะยาว เช่น บรกิ ารให้เชา่ หอ้ งพักรายวนั ต่างๆ ซึ่งจะมเี นื้อหาครอบคลุมในหลายๆสว่ น ต้งั แต่ในด้าน การออกแบบอาคาร ขนาด–จานวนห้องพัก และส่งิ อานวยความสะดวกตา่ งๆ ไปจนถึง กฎเกณฑ์และระเบียบ ปฎบิ ัตติ ่างๆในการใหบ้ รกิ ารด้วย ซ่ึงกิจการทีจ่ าเปน็ ต้องขออนญุ าตประกอบกิจการโรงแรม ก็ได้แก่ โรงแรมทุก ประเภท(ไม่ว่าจะเปน็ อาคารรูปแบบใด) รวมถึงอาคารท่ีอยู่อาศยั รวม ไมว่ า่ จะเป็น อพาร์ทเมน้ หรือแมนชนั่ ตา่ งๆ หากบริการให้เชา่ หอ้ งพักรายวัน ก็ต้องผ่านพรบ.นี้ เช่น เซอรว์ ิสอพาร์ทเม้นท์ ซ่ึงเป็นหอ้ งพักเกรดสงู มี บรกิ ารแบบโรงแรม เปน็ ตน้ แต่ในความเป็นจรงิ เราอาจจะพบเห็น แมนช่ัน หรือ อพาร์ทเม้นท์ หลายแห่งท่ี บริการห้องพกั รายเดอื น แต่แอบให้บรกิ ารห้องเชา่ รายวนั ด้วย ในกรณนี ถี้ ือวา่ ผิดกฎหมายนั่นเอง พรบ.อาคารชดุ เปน็ พระราชบญั ญัติของไทยที่ออกมาในช่วง พ.ศ. 2522 ซง่ึ เปน็ ยคุ ท่ีกลุ่มผลู้ งทนุ ใน ไทยเร่ิมมีการเปลีย่ นแปลง การบริการห้องพัก จากการปล่อยเชา่ รายวัน–รายเดือน มาเป็นการขายกรรมสิทธ์ิ ห้องพักมากขึ้น โดยมจี ุดประสงคเ์ พื่อควบคุม และกากับดูแลการดาเนินการของกจิ การอาคารท่ีอยู่อาศยั รวม ท่ี มกี ารขายกรรมสทิ ธิใ์ นการถือครองห้องชดุ โดยมเี นอื้ ความครอบคลุมต้งั แต่ การออกแบบ การจดทะเบียน อาคาร กฎ ระเบยี บ ข้อบงั คบั รวมถึงหน้าท่ีในการจัดตัง้ และดาเนนิ การของนติ บิ ุคคล ไปจนถึงการดูแลเรื่อง การทาสญั ญาซอ้ื –ขาย หอ้ งชุดตา่ งๆด้วย โดยอาคารท่ตี ้องปฎิบัติตามภายใตพ้ รบ.ได้แก่ คอนโดมเิ นยี ม 8.2 แนวทางการออกแบบห้องสาหรบั อาคารพักอาศยั รวม ภาพประกอบท่ี 8.1 เปรียบเทียบการออกแบบห้องพักแบบหนา้ แคบ-หนา้ กวา้ ง

การออกแบบผังห้อง กแ็ ล้วแต่ผูป้ ระกอบการจะเนน้ วางผงั อยา่ งไร ซ่งึ หากวางผังหอ้ งแคบ-ลึก กจ็ ะได้ จานวนห้องทม่ี ากขนึ้ แต่อาจไดค้ วามโปร่งโล่งสบายน้อยกว่า แบบกวา้ งต้ืน ซง่ึ แบบกวา้ ง-ต้ืนนจี้ ะทาให้ผู้อาศัย ไดแ้ สงและความโปรง่ โล่งสบายมากกว่า จะทาห้องแบบไหนก็แล้วแตค่ วามต้องการของกลุ่มลกู ค้าเปน็ หลัก ภาพประกอบที่ 8.2 เปรยี บเทียบการออกแบบห้องพักแบบหนา้ แคบ-หนา้ กว้าง ดังน้นั การออกแบบทด่ี ีควรตอ้ งหาจุดสมดลุ ของขนาดหอ้ งคอื ไม่กวา้ งเกินไปและไมล่ ึกจนเกนิ ไป นั่นเอง ซง่ึ จะทาให้ห้องที่ใช้ประกอบเป็นอาคารพักอาศยั รวม มีความน่าอยู่อาศัยมากยิ่งขึ้น ภาพประกอบท่ี 8.3 การวางตาแหน่งหอ้ งพักควรคานงึ ถึงระยะท่ีเหมาะสมกบั การ จัดทจ่ี อดรถยนต์ (ในกรณจี ัดทจ่ี อดรถใตอ้ าคาร)

ขนาดห้องพกั ควรสอดคล้องกับท่จี อดรถ เนื่องจากความกว้างของเสาจะกาหนดขนาดช่องจอดรถ ด้านล่างอาคารพอดี ดงั นัน้ หากมีที่จอดรถด้านลา่ งอาคารควรหาขนาดหอ้ งทีเ่ หมาะสมสาหรบั ท่จี อดรถด้านลา่ ง ด้วย อ้างองิ จาก : www.living-estate.blogspot.com 8.3 ข้อกฎหมายท่เี ก่ียวขอ้ งกับการออกแบบอาคารทอ่ี ยู่อาศัยรวม ขอ้ 1. อาคารพักอาศยั รวม หมายความวา่ อาคารหรอื ส่วนหนงึ่ ส่วนใดของอาคารท่ใี ช้เป็นทอี ยู่อาศยั สาหรบั หลายครอบครัว โดยแบ่งออกเปน็ หน่วยแยกจากกันสาหรับแตล่ ะครอบครัว ข้อ2. อาคารขนาดใหญ่ หมายถึง อาคารท่ีมีพนื้ ท่รี วมกันทุกชั้นหรือชน้ั หนึง่ ชัน้ ใดในหลังเดียวกันเกิน 2000 ตารางเมตร หรืออาคารท่ีมคี วามสูงต้ังแต่ 15.00 ม.ขึน้ ไปและมีพืน้ ที่รวมกันทุกช้ันหรอื ช้นั หนง่ึ ชน้ั ใดใน หลังเดียวกนั เกิน 1000 ตารางเมตร แตไ่ มเ่ กนิ 2000 ตารางเมตร แตถ่ า้ สงู เกนิ 23.00ม.นับเปน็ อาคารสงู และ ถา้ สูงเกิน23.00ม. และมีพ้ืนที่รวมกันเกนิ 10,000 ตารางเมตร นบั เป็นอาคารขนาดใหญ่พเิ ศษ ขอ้ 3. พืน้ ที่อาคาร หมายความว่า (อ้างตามกฎกระทรวงฉบับท่ี 33 ข้อ 1) พน้ื ทข่ี องพ้ืนอาคารแตล่ ะ ช้นั ทีบ่ คุ คลเขา้ อยหู่ รือเขา้ ใชส้ อยไดภ้ ายในขอบเขตด้านนอกของคานหรอื ภายในพืน้ ที่น้ัน หรือภายในขอบเขต ด้านนอกของผนงั อาคาร และหมายความรวมถึงเฉลียงหรือระเบยี งดว้ ย แตไ่ ม่รวมพื้นดาดฟ้าและบนั ไดนอก หลังคา ข้อ4. ดาดฟ้า หมายความวา่ พน้ื บนสุดของอาคารท่ีไม่มีหลงั คาคลมุ และบุคคลสามารถข้ึนไปใชส้ อยได้ ขอ้ 5 กรณีทเี่ ปน็ อาคารสูงเกนิ 23.00 ม.นับเป็นอาคารสูง ไม่คิดพนื้ ท่ดี าดฟ้าเปน็ พ้นื ท่รี วมอาคาร แต่ หากเป็นอาคารขนาดใหญ่หรืออาคารสูงไมเ่ กิน 15.00 ม. คิดรวมพื้นดาดฟ้าบา้ ง-ไม่คดิ บ้าง… ในอาคารสงู ไม่ เกนิ 15.00 อยา่ สรา้ งบันไดข้ึนไป แก้ไขโดยมหี ้องลิฟทแ์ ละ MANHOLE บันไดทางดิง่ ข้ึนไป SERVICE ขอ้ 6. อาคารสูง หมายความว่า อาคารท่ีบคุ คลอาจเขา้ อย่หู รือเขา้ ใช้สอยได้มีความสงู ตัง้ แต่ 23.00 ม. ขนึ้ ไป ข้อ7. เป็นอาคารขนาดใหญ่ต้องมีทจ่ี อดรถ -ใน กทม. พื้นท่ีอาคาร 120 ตร.ม./ 1 คนั เศษคดิ รวมเปน็ 1 คนั – ในเขตเทศบาลทอ้ งถน่ิ 240 ตร.ม./ 1 คัน เศษคิดรวมเป็น 1 คนั ข้อ8. ทางเขา้ ทจ่ี อดรถหากเป็น 2 เลน (ว่ิงสวนทางกันได้) ต้องกว้างไม่น้อยกว่า 6.00 ม. เลนเดยี ว (จัดระบบจราจรเปน็ แบบรถวิ่งทางเดยี ว) ต้องกวา้ งไม่น้อยกว่า 3.50 ม. ขอ้ 9. ขนาดของของทจี่ อดรถตอ้ งกว้างไมน่ ้อยกว่า 2.40 ม. – ความยาว หากจอดขนานกับทางเขา้ ต้องยาวไม่นอ้ ยกวา่ 6.00 ม. – หากจอดเป็นมุมองศา 30-90 เป็นทาง 2 เลนยาว 5.00 เปน็ ทางเลนเดียวยาว 5.50 ม.

ภาพประกอบท่ี 8.4 ขนาดสดั สว่ น รถยนต์ รถจักรยานยนต์และรถบัส ภาพประกอบท่ี 8.5 รูปแบบการจัดทจ่ี อดรถยนตแ์ บบต่างๆ ขอ้ 10. ดา้ นหน้า ถา้ ไม่ติดทางสาธารณะต้องเวน้ 6.00 ม. หากติดทางสาธารณะทก่ี ว้างน้อยกว่า 10.00 ม.ต้องเวน้ ระยะจากศูนยก์ ลางถนนไมต่ ่ากว่า 6.00 ม หากถนนสาธารณะกว้าง 10.00-20.00 ม.ตอ้ ง เวน้ 1/10 ความกว้างถนนหากถนนสาธารณะกว้าง 20.00 ม.ขน้ึ ไปต้องเวน้ 2.00 จากแนวท่ีดิน (แตต่ อ้ ง คานงึ ถึงระยะ SET BACK (2L=H) ด้วย) ข้อ11. ระยะ SET BACK (อ้างตามกฎกระทรวงฉบับที่ 55 ขอ้ 44) ความสูงอาคารไม่ว่าจากจุดใดจดุ หนง่ึ ต้องไม่เกนิ 2 เท่าของระยะราบ วัดจากจุดนน้ั ไปต้งั ฉากกบั แนวเขตดา้ นตรงขา้ มของถนนสาธารณะทีอยู่

ใกลอ้ าคารน้นั มากทีส่ ดุ (หากติดถนน 2 เส้น/ใหใ้ ช้เส้นกวา้ งกว่า) ขอ้ 12. ระยะ SET BACK กบั ระยะรน่ ตามข้อ 15 อันไหนมากกวา่ ให้ยดึ อนั นนั้ ข้อ13. ชอ่ งเปิด หมายถึง ประตู หนา้ ต่าง ระเบียง บล็อคแก้ว กันสาดหรอื ส่วนย่นื ทางสถาปตั ยกรรม ทยี่ น่ื เกิน 0.50 ม. ขอ้ 14. ระยะรน่ ด้านท่ีไม่ตดิ ถนนสาธาณะ – ต้องการเจาะชอ่ งเปิด (ประตู-หน้าต่าง) อาคารสงู ไมเ่ กนิ 9.00 ม.เวน้ 2.00 ม. สงู เกิน 9.00-23.00 ม.เวน้ 3.00 ม. – ผนังทึบ อาคารสูงไมเ่ กนิ 15.0 ม.เว้น 1.00 ม. อาคารสูงเกนิ 15.00 แต่ไม่ถงึ 23.00 ม. เวน้ 2.00 ม. ขอ้ 15. บันไดอาคารพักอาศัยรวมต้องกวา้ งไมน่ ้อยกวา่ 1.50 ม. ลูกต้ังสงู ไมเ่ กิน 18 ซม. ลกู นอนกว้าง ไม่น้อยกว่า 25 ซม. ข้อ16. ทางเดินกลางต้องกวา้ งไม่น้อยกวา่ 1.50 ข้อ17. ขนาดห้อง(รวมระเบยี ง)ตอ้ งมพี น้ื ที่ไมน่ อ้ ยกวา่ 20.00 ตร.ม. ข้อ18. อาคารท่ีสงู 3 ชน้ั ขน้ึ ไป และมพี ้ืนที่ดาดฟา้ เกนิ 16.00 ตร.ม. ตอ้ งมีบนั ไดหนไี ฟ ขอ้ 19. บันไดหนีไฟ – หากเปน็ ผนงั ทึบ อาคารสงู ไม่เกนิ 15.00 กันระยะรน่ 0.50 หากสูงเกิน 15.00 ม. กนั แนว 1.00 ม. – ต้องก่อลอ้ มด้วยวสั ดทุ นไฟ แต่มพี น้ื ทร่ี ะบายอากาศ(ชอ่ งเปดิ ) รวมแลว้ ไมน่ ้อยกวา่ 1.40 ตร.ม. – ชนั ไดไ้ ม่เกนิ 60 องศา มีชานพักทุกชั้น – ลูกนอนกว้างไม่น้อยกวา่ 25 ซม.ยาวไมน่ อ้ ยกว่า 80 ซม. – ประตูบนั ไดหนีไฟ ต้องเป็นประตูทนไฟ มีโชค๊ อพั ติด เปิดผลกั เขา้ สบู่ นั ไดหนีไฟในชั้น 2 ขึน้ ไป ช้ันล่างเปดิ ออกสทู่ ่ีโลง่ – หนา้ บนั ไดหนีไฟต้องมีพนื้ วา่ งยาวไม่น้อยกว่า 1.50 ม. - ระยะหา่ งระหว่างบันไดหนีไฟไม่น้อยกว่า 60 เมตร และระยะจากปลายทางเดนิ ท่ีเป็น ปลายตนั จนถงึ บันไดหนีไฟต้องไม่น้อยกว่า 10 เมตร บนั ไดหนีไฟทเี่ ปน็ ลกั ษณะบนั ไดหนีไฟภายนอกอาคาร ให้ ทาบนั ไดหนีไฟถึงแค่ชน้ั 2 ได้ – มีปา้ ยบอกชั้น ป้ายบอกบันไดหนีไฟเรืองแสง มีไฟฉุกเฉิน - ต้องติดตงั้ ระบบเตือนอัคคภี ัยและเคร่ืองดบั เพลงิ แสดงในแบบขออนญุ าต ข้อ20. อาคารทีส่ งู ต้ังแต่ 5 ช้ันขึ้นไปควรมีลิฟท์ ขอ้ 21. อาคารพักอาศัยรวม ตอ้ งมีท่ีสดั สว่ นทว่ี า่ งบนทีด่ นิ ไม่นอ้ ยกว่าร้อยละ 30 ข้อ22. ในกรณที ี่เป็นอาคารพักอาศัยรวมตัง้ แต่ 80 ห้องขนึ้ ไป จะตอ้ งจัดทารายงานผลกระทบ สิ่งแวดลอ้ ม เพื่อนาเสนอต่อคณะกรรมการสง่ิ แวดล้อมฯพจิ ารณา

ภาพประกอบท่ี 8.6 ตวั อย่างผังอาคา (กรณีอาคารส

ารพกั อาศัยรวมแบบ Single Coridor สูงไม่ถึง 3ชัน้ )

ภาพประกอบท่ี 8.7 ตวั อยา่ งผ (กรณีอา

ผงั อาคารพกั อาศัยรวมแบบ Single Coridor าคารสงู ต้ังแต่ 3 ช้นั )

ภาพประกอบท่ี 8.7 ตัวอย่างผงั (กรณีอา

งอาคารพักอาศัยรวมแบบ Double Coridor าคารสงู ตั้งแต่ 3 ชน้ั )

ภาพประกอบท่ี 8.8 ตัวอย่างผงั (ชนดิ หอ้

งอาคารพกั อาศยั รวมแบบ Double Coridor องนา้ อย่รู ิมทางเดมิ )



ภาพประกอบที่ 8.8 ตวั อยา่ งผังอาคารพกั อาศยั รวมแบบ Single Coridor (รปู ทรงตวั แอล L )

ภาพประกอบท่ี 8.9 คาสั่ง : สาหรบั ใช้เปน็ โจทยใ์ นการออก

กแบบอาคารพกั อาศยั รวม ประเภท “หอพักหรืออพารต์ เมนท์”

ภาพประกอบที่ 8.10 รูปผงั บรเิ วณที่ใชส้ าหรบั การออกแ

แบบอาคารพกั อาศยั รวม ประเภท “หอพักหรอื อพารต์ เมนท์”

ภาพประกอบท่ี 8.11 รูปผงั บริเวณท่ีแสดงแนว Setback สาห

หรบั การออกแบบอาคารพกั อาศยั รวม ประเภท “หอพักหรืออพารต์ เมนท์”

จอดรถยนต์ จอ บันไดหนีไฟ ทางเขา้ อา ห้องน้า ห้องน้า ห้องนา้ ห้องน ห้องพกั 3 ห้องพัก 4 ห้องพกั 5 ห้อ ทางเดิน บนั ไดหนีไฟ ภาพประกอบท่ี 8.11 ตัวอย่างการนาเสนอแบบร่างผงั พ้ืนสาห

ควรใสร่ ะยะในแบบ ห้องน้า ควรใส่ชอื่ พ้นื ท่/ี ชอื่ ห้องใหค้ รบถว้ น อดรถยนต์ หอ้ งพกั 1 หอ้ งพกั 2 โถง าคาร แบบรา่ งยังไมจ่ าเป็นต้องใสร่ ะดับ รายละเอียด เกี่ยวกบั ผวิ พนื้ ผนัง ประตู/หนา้ ตา่ ง นา้ หอ้ งนา้ ห้องนา้ ชอ่ งท้ิงขยะ องพัก 6 ห้องพกั 7 ห้องพกั 8 หรับการออกแบบอาคารพักอาศยั รวม ประเภท “หอพักหรืออพาร์ตเมนท์”