Abitare Informati marzo 2019

SETTORE RAG. ANDREA CASARINI FISCALE Presidente Provinciale UPPI Bologna Il condominio e la fatturazione elettronica I l condominio non è un soggetto di fattura elettronica non comporta fronti del condominio vanno compi- IVA e non ha obbligo di fattura cambiamenti, perché, come spiega il late nel seguente modo: elettronica, nelle operazioni Fisco, il condominio non è un soggetto • si compila la fattura elettronica ripor- passive va trattato come un titolare di partita IVA e non emette fat- tando il codice fiscale del condominio consumatore finale: chiarimenti del- tura. Ciò nella stragrande maggioranza nell’apposito campo dell’identificativo l'Agenzia delle Entrate. dei casi essendo assimilato ad un con- fiscale del cessionario/committente; Gli obblighi di fattura elettronica non sumatore finale. Però ci possono essere • nel campo “codice destinatario” della riguardano il condominio, soggetto dei casi (quando il condominio è pos- fattura elettronica bisogna indicare il non titolare di partita IVA e di conse- sessore di partita Iva) in cui sarà ne- codice convenzionale “0000000” guenza non interessato alla nuova nor- cessario attrezzarsi in modo da tra- • la fattura elettronica così compilata va mativa. Coloro che invece fatturano smettere allo SDI le eventuali fatture inviata al SdI, sistema di interscambio; nei confronti del condominio, nel caso attive emesse. • L’indicazione che arriverà al fornitore in cui siano soggetti IVA, devono se- Si pensi ai casi in cui il condominio sullo SDI sarà “non consegnata” tipica guire le regole previste per il consu- ha entrate derivanti da pubblicità indicazione evidenziata ai privati. matore finale, quindi emettere la fat- (quando ad esempio si vedono imma- • una copia della fattura elettronica, in tura elettronica verso il sistema di gini pubblicitarie di mastodontiche di- formato digitale o analogico, va con- interscambio e consegnarne una copia mensioni in una parete condominiale segnata al condominio. Nella copia in formato analogico al condominio. o in tutti quei casi in cui svolge attività (che potrà essere cartacea, oppure rap- Finché, infatti, la fattura elettronica commerciale). presentata da un file Pdf inviato via non è trasmessa allo SDI la stessa non Chiaramente emettendo pochissime mail) dovrà essere esplicitamente in- può considerarsi emessa, con tutte le fatture attive sarà consigliabile attivarsi dicato che si tratta della copia della conseguenze che la normativa, in tema tramite i servizi gratuiti forniti dall’A- fattura trasmessa. IVA, comporta. genzia delle Entrate. Sono le precisazioni fornite dall’A- I software di gestione condominiale genzia delle Entrate nelle Faq pub- Operazioni con obbligo di e-fattura È probabile che anche i software di blicate sul sito in materia di fattura- Nel secondo caso, ovvero in relazione gestione condominiale si aggiornino zione elettronica che riguardano, alle operazioni passive, quindi a co- per prelevare automaticamente le fat- appunto, il condominio. loro che eseguono lavori o servizi per ture elettroniche passive dall’Agenzia il condominio e sono soggetti titolari delle Entrate in cui sono depositate, Operazioni esenti da e-fattura di partita IVA, la norma prevede che basterà solamente poi aggiornare il co- Le regole riguardano sia i documenti la fattura elettronica vada comunque dice di costo e legarlo al fornitore ed che vengono emessi dal condominio, emessa. Con le modalità previste per automatizzare così la contabilizzazione sia le fatture che invece vengono indi- il consumatore finale, descritte nel delle fatture passive. Ciò dovrebbe rizzate all’ente di gestione del caseg- provvedimento del Direttore dell’A- agevolare l’amministratore e rispar- giato. Ebbene, nel primo caso, come genzia delle Entrate del 30 aprile 2018. miare tempo nella fase di imputazione detto, l’entrata in vigore dell’obbligo In pratica, le fatture emesse nei con- delle fatture passive. 50

TEL. 051 232790 AFFIDATI ALL’UPPI 051 222258 GESTIONE FAX 051 279340 CONTRATTI DI LOCAZIONE Il servizio di gestione del Proroga del contratto di locazione contratto prevede: - predisposizione della comunicazione al competente Verifica giuridicoamministrativa Ufficio delle Entrate; del contratto e classificazione - invio telematico della comunicazione al competente secondo il tipo di normativa. Ufficio delle Entrate; - invio di copia di quanto sopra al locatore tramite RACCOMANDATA A.R.; Aggiornamento ISTAT del contratto Invio delle comunicazioni e rinnovo annuale: di disdetta ai conduttori - calcolo dell’ISTAT alla scadenza contrattuale; (su espressa richiesta della proprietà) - calcolo della relativa imposta di registro; tramite RACCOMANDATA A.R. - versamento dell’imposta tramite banca o posta; - predisposizione della comunicazione al conduttore Risoluzione anticipata del con evidenziato il canone aggiornato, richiesta di contratto di locazione rimborso dell’imposta di registro di competenza del conduttore e trasmissione di copia del versamento; - predisposizione della comunicazione al competente invio della stessa comunicazione tramite RACCO- Ufficio delle Entrate; MANDATA A.R.; - invio telematico della comunicazione al competente - invio di copia di quanto sopra al locatore tramite Ufficio delle Entrate RACCOMANDATA A.R.; - invio di copia di quanto sopra al locatore tramite RACCOMANDATA A.R.; Opzione e/o revoca cedolare secca Nuovo servizio di gestione globale del contratto di locazione - esercizio dell’opzione per i contratti in corso - comunicazioni all’Agenzia delle Entrate - incasso diretto dei canoni di locazione - comunicazioni ai conduttori in relazione alle opzioni - servizio pronto intervento per manutenzioni esercitate e riparazioni - controllo solvibilità inquilino Chiama per fissare il tuo appuntamento.

Rubrica Gli orientamenti dei giudici Appuntamento con le norme A cura dell’avvocato ROSALIA DEL VECCHIO Delegazione UPPI di Castel Maggiore - Granarolo dell’Emilia - Argelato C on questa rubrica l’UPPI obbligo di fare e deve quindi essere fornisce ai lettori tem- stabilita con delibera approvata all’u- pestive notizie sulle in- nanimità (Cass. Cost. 13 novembre terpretazioni giurispru- 2018, n. 29220). denziali in materie che interessano la Come accertare i rumori in condominio casa ed il territorio. Il quesito. Si può fare ricorso alla nor- mativa speciale per accertare se le im- Pulizie scale in condominio missioni acustiche in condominio su- civilistico (Cass. ordinanza n. 39243 Il quesito. Con quale maggioranza perano la soglia della normale del 20.12.2018). deve essere approvata la delibera che tollerabilità? impone ai condomini di pulire le scale? La risposta della Corte. Sì. Anche Lavori in condominio La risposta della Corte. La delibera quando la intollerabilità delle immis- Il quesito. Lavori sul cortile posto so- deve essere approvata all’unanimità. sioni acustiche sia stata lamentata in pra ai box del singolo condomino: chi Infatti, il diritto-dovere di ciascun con- giudizio invocando la disciplina civi- paga le spese? domino di provvedere alla manuten- listica di cui all’art. 844 c.c., è corretto La risposta della Corte. Secondo la zione delle cose comuni comporta cer- misurare la soglia di intollerabilità dei Corte di Cassazione, qualora sia ne- tamente non solo l’obbligo di rumori facendo riferimento alla nor- cessario procedere alla riparazione del sostenere le spese, ma anche tutti gli mativa speciale che tuteli gli interessi cortile, od anche di un viale di ac- altri obblighi di fare connessi alle mo- della collettività. Secondo i giudici cesso, all’edificio condominiale, che dalità esecutive dell’attività manuten- della Corte di Cassazione, infatti, se funga anche da copertura per i locali tiva. A ciò consegue che deve ritenersi l’immissione acustica è tale da pre- sotterranei di proprietà esclusiva di un affetta da nullità la delibera condomi- giudicare la quiete pubblica, a maggior niale con la quale si modifichino, a ragione essa, ove si risolva in una maggioranza e non all’unanimità, i emissione sonora nell’ambito della criteri legali o di regolamento contrat- proprietà del vicino – ancor più espo- tuale di riparto delle spese necessarie sto degli altri, in ragione della conti- per la prestazione di servizi nell’inte- guità delle proprietà, al suo effetto resse comune, come ad esempio dannoso – deve, per ciò solo, consi- quello della pulizia scale. Tale dispo- derarsi intollerabile, ex art. 844 c.c. e, sizione assembleare, infatti, incide su pertanto, illecita anche sotto il profilo diritti individuali del singolo condo- mino attraverso l’imposizione di un 52

singolo condomino, per poter deter- vieti in radice al condomino di rinun- gna. Sì. Secondo il giudice, infatti, l' minare come ripartire le spese si deve ciare all’utilizzo dell’impianto centra- Assemblea è libera di prevedere mo- fare riferimento all’art. 1125 c.c., da lizzato di riscaldamento e di distaccare dalità di utilizzo delle parti comuni, applicarsi per analogia. Infatti, tale le diramazioni della sua unità immo- con l' unico limite posto dall' art. 1138, norma accolla interamente le spese re- biliare dell’impianto termico comune, comma 4 c.c., che impone il rispetto lative alla manutenzione della parte seppure il suo distacco non cagioni dei diritti di ciascun condomino, quali della struttura complessa identifican- alcun notevole squilibrio di funziona- previsti dagli atti di acquisto e dalle tesi con il pavimento del piano supe- mento né aggravio di spesa per gli convenzioni e postula il divieto di de- riore a chi con l’uso esclusivo della altri partecipanti” (Cass. ordinanza 2 rogare alle norme di cui agli articoli stessa determina la necessità della ine- novembre 2018 n. 28051). 1118 comma 2, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 c.c.. Pertanto, rente manutenzione (Cass. ordinanza Vendita immobile qualora la delibera assembleare sia 30935 del 29.11.2018). e dissenso alla lite stata approvata con le maggioranze Riscaldamento centralizzato Il quesito. Il venditore aveva espresso previste dalla legge, allora sarà per- Il quesito. Si può vietare il distacco il dissenso alla lite ma l’acquirente ha fettamente valida, atteso anche il fine dal riscaldamento centralizzato in con- pagato le spese: chi è tenuto al paga- di tali disposizioni regolamentari di dominio? mento delle spese del giudizio? preservare l' integrità del bene comune La risposta della Corte. No. Secondo La risposta del Tribunale di Bolo- e le tranquillità, comodità di utilizzo i giudici della Cassazione “è nulla, per gna. Qualora nel rogito di acquisto il e sicurezza dei condomini stessi (Tri- violazione del diritto individuale del venditore si sia obbligato a proseguire bunale di Bologna, seconda sezione, condomino sulla cosa comune, la clau- in prima persona, a coltivare e seguire sent. 21004/2018). sola del regolamento condominiale, le liti pendenti, espressamente men- così come come la deliberazione as- zionate nel rogito, è soltanto a costui Convocazione assemblea sembleare che vi dia applicazione, che imputabile il non aver fatto valere, nel condominiale via e-mail momento della definizione delle quote Il quesito. È legittima la convocazione di spese legali spettanti ai singoli con- dell’assemblea di condominio a domini, il predetto dissenso, se rile- mezzo e-mail? vante e pertinente. Pertanto sarà il ven- La risposta del Tribunale. No. Il tri- ditore stesso a dover pagare le spese bunale di Modena ha avuto modo di di lite e, se anticipate dall’acquirente, ribadire che a norma del terzo comma sarà tenuto al rimborso. Ed il diritto dell’articolo 66 delle disposizioni di di rivalsa del condomino dissenziente? attuazione del codice civile l’avviso di È fatto salvo. Alla stregua dell’art. convocazione, contenente specifica in- 1132 comma secondo c.c., il condo- dicazione dell’ordine del giorno, deve mino dissenziente \"ha diritto di rivalsa essere comunicato a mezzo di posta per ciò che abbia dovuto pagare alla raccomandata, posta elettronica certi- parte vittoriosa\". Ciò significa che il ficata, fax o tramite consegna a mano, condomino venditore, anche ove dis- e deve contenere l’indicazione del senziente rispetto alle specifiche liti, luogo e dell’ora della riunione. Ai sensi potrà legittimamente rivalersi nei con- dell’art. 72 disp. att. c.c. l’art. 66 è in- fronti del Condominio soccombente, derogabile anche da un regolamento e non già nei confronti del condòmino di natura contrattuale. Quindi non pos- avente causa che, in sua vece, ha anti- sono essere ritenute ammissibili forme cipato suddette spese, ed ha diritto in- diverse di comunicazione. Per tali ra- contestabile ad ottenerne la rifusione gioni, qualora la convocazione venga in forza di rapporto inter partes costi- trasmessa ad un indirizzo di posta elet- tuente titolo autonomo, ovvero il pre- tronica semplice (non certificata) che detto rogito (Tribunale di Bologna, non consenta di avere prova dell’av- Sentenza n. 21073 del 20.12.2018). venuta ricezione, ovvero con modalità non conformi a quanto previsto dal- Delibere condominiali l’art. 66 disp. att. c.c.., la stessa non Il quesito. Il regolamento condomi- sarà ritenuta regolare e la delibere adot- niale può inibire l’accesso nel par- tate in seno a quell’assemblea non re- cheggio ad autoveicoli di grandi di- golarmente costituita andranno annul- mensioni? late (Tribunale di Modena, sentenza n. La risposta del Tribunale di Bolo- 1958 del 29.311.2018). 53

SETTORE AVV. ROSALIA DEL VECCHIO LLEEGGAALLEE Delegazione UPPI Castel Maggiore - Granarolo dell’Emilia - Argelato IL PROTOCOLLO SFRATTI Misure straordinarie per la riduzione del disagio abitativo L o scorso 21 Febbraio, nella La Dott.ssa Candidi ha sollecitato un splendida cornice di Palazzo intervento della Regione, in favore Caprara, l’Uppi d’intesa con di detti comuni, in quanto le residue la Prefettura e unitamente al risorse regionali pari a circa 39.991,99, destinate appunto ai comuni non ad Tribunale di Bologna, l’Ordine degli alta tensione abitativa, comprensivi anche dei comuni in precedenza de- Avvocati di Bologna, al Comune di nominati ad Alto Disagio abitativo, si esauriranno a breve (si prevede intorno Bologna, Città metropolitana di Bo- a maggio-giugno 2019). Il Giudice ha evidenziato oltretutto che proprio in logna e altri Comuni ad alta tensione questi comuni si sta registrando un aumento delle convalide di sfratto che abitativa della Città Metropolitana, sono invece in calo nella città di Bo- logna. Acer e alle associazioni rappresentative Sul punto è dunque intervenuta la Dott.ssa Gualmini, Vicepresidente e e ai sindacati dei proprietari e degli Assessore alle politiche di welfare e politiche abitative della Regione, la inquilini, ha sottoscritto il nuovo “Pro- quale ha assunto l'impegno ad attivarsi al riguardo. tocollo recante misure straordinarie All'esito del dibattito le parti presenti , tra cui UPPI, hanno sottoscritto il di intervento per la riduzione del di- nuovo protocollo che avrà validità dal 21.02.2019 al 31 dicembre 2020. sagio abitativo.” Esaminiamo ora nel dettaglio obiettivi, finalità e contenuto del Protocollo. In tale sede il Prefetto ha illustrato Le finalità e gli obiettivi brevemente il contenuto del Protocollo Alla sottoscrizione di questo nuovo protocollo si è addivenuti in quanto in questione. anche per l’anno 2018 nella provincia di Bologna si è registrato un elevato Successivamente la Dott.ssa Elisabetta alto numero dei procedimenti di sfratto Candidi Tommasi, Presidente della seconda sezione del Tribunale civile di Bologna che si occupa della materia locatizia, intervenuta per conto del Tribunale di Bologna, ha evidenziato una criticità del nuovo protocollo con- sistente nella mancata estensione delle misure straordinarie ai Comuni ad alto disagio abitativo ( Budrio, Castel San Pietro Terme, Crevalcore, Medicina, Molinella, Monte San Pietro, Ozzano dell'Emilia, San Giovanni in Persiceto, San Pietro in Casale, Valsamoggia) che quest’anno non lo hanno sotto- scritto. 54

avviati e di quelli già definiti con con- straordinarie e di sostegno economico • contratto di locazione di unità im- valida, con conseguenti disagi abitativi gli inquilini che si trovino nella con- mobiliare ad uso abitativo regolarmente e tensioni sociali che rischiano di ac- dizione di “morosità incolpevole” nei registrato, ad esclusione degli immobili crescersi ulteriormente; Comuni ad alta tensione abitativa (cd. appartenenti alle categorie catastali Ulteriormente è emerso che un numero ATA). Tali inquilini potranno usufruire Al, A8 e A9; rilevante di procedure esecutive è ri- delle risorse derivanti dal Fondo na- • pendenza di un procedimento di in- conducibile a casi di morosità del con- zionale destinato agli inquilini morosi timazione di sfratto per morosità per duttore, determinata in misura notevole previsto, da ultimo, dal D.M. 31 maggio il quale non sia ancora intervenuto il dalla perdita o diminuzione della ca- 2018. Attualmente invece gli inquilini provvedimento di convalida ovvero pacità reddituale subita dalle famiglie dei Comuni non ad alta tensione abi- procedimenti per cui è intervenuta la in conseguenza diretta e indiretta della tativa, comprensivi anche dei comuni convalida ma per i quali non c’è stata perdurante crisi economica e dei relativi in precedenza denominati ad Alto di- ancora l’esecuzione; effetti sui redditi delle famiglie. sagio abitativo, non essendo stati de- • importo massimo di morosità non Il nuovo protocollo sostituisce ad ogni stinatari delle risorse statali relative superiore a € 10.000 per immobili si- effetto le precedenti misure di cui al al Fondo destinato agli inquilini morosi tuati nei comuni ad alta tensione o di- protocollo scaduto al 31 dicembre incolpevoli, potranno usufruire soltanto sagio abitativo ed € 7.000 per tutti gli 2018 poi prorogato sino alla sotto- delle rimanenti risorse regionali che altri immobili; scrizione del nuovo testo. ammontano ad €. 39.0991,99. Al ri- • residenza nell’immobile oggetto della Il protocollo sfratti si prefigge dunque guardo, come sopra evidenziato, si procedura di rilascio da almeno un l’obiettivo di fare fronte all’emergenza auspica un intervento della Regione anno; abitativa e di agevolare con misure in favore di detti Comuni. • possesso documentato di una situa- zione soggettiva - tra quelle qui di se- Chi potrà beneficiarne guito elencate a titolo esemplificativo, I soggetti che potranno beneficiarne ma non esaustivo - per cui il nucleo sono i proprietari locatori e gli “in- familiare residente nell’immobile, a quilini morosi incolpevoli”. seguito di un evento intervenuto a I vantaggi dell’adesione partire dalla data di sottoscrizione del al protocollo. contratto di locazione dell’immobile I proprietari-locatori potranno rientrare oggetto di procedura di sfratto, ha su- delle morosità maturate nei limiti di bito una diminuzione della capacità quanto previsto, mentre gli inquilini reddituale che ha portato ad una con- potranno conservare il rapporto con- seguente situazione di inadempienza trattuale o ottenere un rinvio dell’ese- all’obbligo di pagamento del canone cuzione. Gli inquilini potranno anche di locazione, tra cui per esempio: per- beneficiare di contributi nella ricerca dita del lavoro per licenziamento; ac- di nuove soluzioni abitative che ver- cordi aziendali o sindacali con consi- ranno erogati in favore dei proprietari. stente riduzione dell'orario di lavoro; cassa integrazione ordinaria o straor- Requisiti per l’accesso dinaria che limiti notevolmente la ca- al Protocollo pacità reddituale; mancato rinnovo di Gli inquilini, in base a quanto previsto contratti a termine o di lavoro atipici; dall’art. 3 del protocollo potranno ri- cessazioni di attività libero-professio- chiedere l’accesso alle misure ivi pre- nali o di imprese registrate, derivanti viste, sempreché vi sia l’assenso dei da cause di forza maggiore o da perdita proprietari, quando sussistano le se- di avviamento in misura consistente; guenti condizioni: malattia grave, infortunio o decesso • possesso della cittadinanza italiana di un componente del nucleo familiare o di un paese dell’UE ovvero, nei che abbia comportato la consistente casi di cittadini non appartenenti al- riduzione del reddito complessivo del l’Unione Europea, possesso di un re- nucleo medesimo o la necessità del- golare titolo di soggiorno; l'impiego di parte notevole del reddito per fronteggiare rilevanti spese mediche L’Avv. Rosalia Del Vecchio, in rappre- e assistenziali; sentanza dell’UPPI, alla firma del Pro- • possesso di un reddito attuale I.S.E. tocollo Sfratti in Prefettura non superiore a € 35.000,00, o valore I.S.E.E. non superiore a € 26.000,00; 55

• l’inquilino, ovvero un componente vamente al contributo per il pagamento a) provvedimento di convalida con del nucleo familiare, non deve risultare dei canoni futuri, comunque nel limite fissazione del termine per il rilascio titolare di diritti di proprietà, usufrutto, di Euro 12.000 complessivi; già scaduto; uso o abitazione nella provincia di re- • l’inquilino non abbia già beneficiato b) possesso in capo al conduttore e- sidenza di altro immobile fruibile e a- delle misure di cui al presente Proto- secutato dei requisiti di cui all’art. 3 deguato alle esigenze del proprio collo; nei casi in cui l'inquilino risulti del presente protocollo; nucleo familiare. invece già beneficiario di tali misure, c) accordo scritto tra le parti per il La priorità nella concessione dei con- per eventi occorsi precedentemente, è differimento dell’esecuzione; tributi previsti sarà a favore di inquilini necessario che l'ammontare comples- il proprietario procedente potrà richiedere, che, trovandosi nelle condizioni qui sivo dei contributi ricevuti (compreso una sola volta, al Comune nel quale è disciplinate, fanno parte di un nucleo quello in discorso) non ecceda Euro ubicato l’alloggio, allegando l’accordo all'interno del quale almeno un com- 12.000 per i residenti nei Comuni ad di cui al precedente punto c), il ricono- ponente sia: ultrasettantenne, ovvero alta tensione abitativa, ed Euro 4.000 scimento di un contributo a fondo perduto minore, ovvero con invalidità accertata per i residenti negli altri Comuni. - a parziale estinzione dei crediti del ri- per almeno il 74%, ovvero in carico ai Nella ricorrenza di tali presupposti chiedente - in misura pari a: servizi sociali o alle competenti aziende oltreché di quelli indicati nell’art. 3 1) n. 6 mensilità del canone indicato sanitarie locali per l'attuazione di un di cui sopra la proprietà avrà facoltà nel contratto scritto e registrato, in progetto assistenziale individuale. di aderire al Protocollo. In caso di a- caso di rinvio per 6 mesi, comunque desione dovrà essere sottoscritto dalle nella misura massima di € 4.000,00; Applicabilità del protocollo e parti un accordo che dovrà essere de- 2) n. 12 mensilità del canone indicato ammontare del contributo: come positato dinanzi al Giudice competente nel contratto scritto e registrato, in e quando avvalersene alla trattazione della controversia per caso di rinvio per 12 mesi, comunque Applicabilità del Protocollo ai PROCE- la convalida dello sfratto o per il nella misura massima di € 6.000,00; DIMENTI DI SFRATTO PER MORO- rilascio dell’immobile. Il Giudice, Una volta riconosciuta l’ammissibilità SITÀ NON ANCORA CONVALIDATI preso atto dell’accordo intervenuto tra al contributo, lo stesso verrà erogato In pendenza di un procedimento di le parti, concederà un termine, a con- mediante rate trimestrali posticipate, intimazione di sfratto per morosità clusione del quale, verificato che siano previa richiesta del proprietario ese- per il quale non sia ancora intervenuto soddisfatte tutte le condizioni previste cutato, che attesti di volta in volta la il provvedimento di convalida, la mo- nell’accordo, dichiarerà cessata la ma- perdurante occupazione dell’alloggio. rosità complessiva, come accertata in teria del contendere ovvero l’estinzione sede giudiziale, sarà aumentata nella del giudizio. misura del 10% in considerazione L’accordo dovrà contenere, a pena di delle spese legali sostenute e forfetta- inammissibilità: l’accettazione del pro- riamente considerate. prietario dell’immobile alla rideter- La morosità così determinata sarà co- minazione delle somme dovute secondo perta al 100% da un contributo a fondo i criteri di calcolo sopra indicati. Il perduto che in ogni caso non può proprietario da parte sua dovrà impe- essere superiore a € 8.000 per gli im- gnarsi a rinunciare agli atti della pro- mobili ubicati nei Comuni ad alta ten- cedura di convalida di sfratto o di e- sione abitativa ed € 4.000 per gli altri secuzione promossa in danno dell’in- immobili. quilino. L’erogazione di tale contributo sarà L'erogazione del contributo al legittimo subordinata alle condizioni che: beneficiario, da parte dell'Ammini- • alla data di richiesta di accesso al strazione competente, avverrà secondo contributo del presente articolo per- criteri di speditezza e comunque entro mangano almeno due anni residui 30 giorni dal ricevimento di tutti gli dalla conclusione del contratto di lo- atti necessari a perfezionare il proce- cazione e, qualora tale periodo sia dimento. stato superato, alla stipula di un nuovo contratto di locazione per lo stesso Applicabilità del Protocollo ai PRO- immobile, a canone concordato ex L CEDIMENTI GIA’ CONVALIDATI 431/98 art. 2 comma 3; in quest'ultimo IN CUI SIA GIA’ STATO FISSATO caso, solo nei comuni ad Alta tensione UN TERMINE PER IL RILASCIO abitativa, trovano applicazione anche DELL’IMMOBILE i dispositivi contenuti nel successivo Nei soli comuni ad alta tensione abitativa, Art. 7 del presente Protocollo relati- ove concorrano le seguenti condizioni: 56

Il Comune, verificate le domande di con- mensilità del nuovo canone, tale per zionale e la prima mensilità verranno tributo, provvederà a trasmetterne copia cui la somma dei due contributi (ca- erogate in un unica soluzione all’av- alla Prefettura e all’UNEP. L'erogazione parra e mensilità) non ecceda Euro venuto rilascio dell’immobile oggetto del contributo al legittimo beneficiario, 12.000,00. di provvedimento di sfratto, sulla base da parte dell'Amministrazione compe- Tali contributi verranno erogati diret- di un verbale di restituzione a cura tente, avverrà secondo criteri di spedi- tamente al nuovo locatore alle seguenti del locatore intimante; tezza, comunque entro 30 giorni dal ri- condizioni e nei seguenti termini: • il contributo inerente i canoni di lo- cevimento di tutti gli atti necessari a • l’inquilino non abbia già beneficiato cazione futuri verrà erogato mediante perfezionare il procedimento. delle misure di cui al presente Proto- rate trimestrali posticipate, previa ri- collo; nei casi in cui l'inquilino risulti chiesta del locatore, che attesti di volta Applicabilità del Protocollo ai PRO- invece già beneficiario di tali misure, in volta la perdurante occupazione CEDIMENTI NEI QUALI LO per eventi occorsi precedentemente, è dell’alloggio; SFRATTO SIA GIA’ STATO CON- necessario che l'ammontare comples- • l'erogazione al legittimo beneficiario VALIDATO MA NON ESEGUITO- sivo dei contributi ricevuti (compreso dei sopracitati contributi, da parte del- MISURE DI ACCOMPAGNAMEN- quello in discorso) non ecceda Euro l'Amministrazione competente, avverrà TO PER LA RICERCA DI UNA 12.000,00; secondo criteri di speditezza, comunque SOLUZIONE ABITATIVAALTER- • sia previsto un nuovo contratto di entro 30 giorni dal ricevimento di tutti NATIVA NEI COMUNI AD ALTA locazione a canone concordato ex L gli atti necessari a perfezionare il pro- TENSIONE ABITATIVA 431/98 regolarmente registrato, even- cedimento. L’inquilino in possesso dei requisiti tualmente anche relativo allo stesso di cui all’art. 3, nei confronti del quale immobile oggetto di liberazione; Applicabilità del Protocollo ai PRO- lo sfratto sia già stato convalidato, • il deposito cauzionale e le mensilità CEDIMENTI NEI QUALI LO ma non ancora eseguito, che abbia da corrispondere a titolo di canone di SFRATTO SIA GIA’ STATO CON- sottoscritto un contratto di locazione locazione siano interamente esplicitate VALIDATO MA NON ESEGUITO- per un nuovo alloggio, potrà richiedere nel nuovo contratto di locazione; MISURE DI ACCOMPAGNAMEN- un contributo a fondo perduto utile a • lo spontaneo rilascio dell'immobile TO PER LA RICERCA DI UNA corrispondere per intero il deposito avvenga a data certa concordata con SOLUZIONE ABITATIVAALTER- cauzionale relativo al nuovo contratto la proprietà; NATIVA NEI COMUNI NON AD di locazione nonché un numero di • il contributo inerente il deposito cau- ALTA TENSIONE ABITATIVA Per tutti i comuni non ad alta tensione, l’inquilino in possesso dei requisiti di cui all’art. 3, nei confronti del quale lo sfratto sia già stato convalidato, ma non ancora eseguito, che abbia trovato un nuovo alloggio, potrà ri- chiedere un contributo a fondo perduto utile a corrispondere per intero il de- posito cauzionale necessario alla stipula del nuovo contratto di locazione, purché sia previsto un canone soste- nibile rispetto alla capacità economica del conduttore e purché detto deposito cauzionale sia interamente esplicitato nel nuovo contratto di locazione. Detto contributo verrà erogato all’avvenuto rilascio dell’immobile oggetto di prov- vedimento di sfratto. Le misure previste dal protocollo na- scono, dunque, per contemperare le esigenze abitative di conduttori con il legittimo diritto dei proprietari al re- cupero del loro credito costituito da canoni e spese di locazione. Con la sottoscrizione di questo Proto- collo UPPI interviene ancora una volta a tutela e nell’interesse della proprietà. 57

SSEETTTTOORREE AVV. MARCO LANDUCCI LEGALE Delegazione UPPI Casalecchio di Reno - Zola Predosa - Sasso Marconi Quesiti On Line Di seguito alcuni quesiti posti dai nostri associati tramite il nostro indirizzo di posta elettronica: [email protected] P uò essere conveniente ac- ai valori di mercato, fino ad arrivare, totale trasparenza delle informazioni: quistare un immobile ad nei casi più vantaggiosi, a risparmi del tutta la documentazione relativa all'im- un asta giudiziaria? 30/40% sul valore di mercato. mobile in asta è di facile ed immediata Quali sono i meccanismi? Un altro importante vantaggio dell'ac- acquisizione, essendo liberamente sca- Negli ultimi anni, complice la crisi eco- quisto di immobili in asta risiede nella ricabile dal sito del Tribunale (Per Bo- nomica, vi è stato un rilevante aumento delle procedure esecutive immobiliari, che hanno portato un rilevante numero di immobili messi all'asta, non solo da parte delle banche, che si sono attivate a procedere al recupero del loro credito a mezzo esecuzione forzata, ma anche da parte di numerosi amministratori condominiali, stante la morosità dei proprietari condòmini. A torto o a ragione, tali situazioni hanno determinato un forte interesse nei con- fronti del settore delle aste immobi- liari. Sul punto occorre fare chiarezza poiché oltre ai vantaggi, occorre bene mettere in conto anche le criticità che vanno conosciute ed affrontate per un maggior acquisto immobiliare consapevole. Di seguito proviamo a sintetizzare quelli che sono i principali vantaggi e svantaggi dell'acquisto di immobili al- l'asta giudiziaria, rispetto a una normale compravendita immobiliare. I vantaggi delle aste immobiliari Indubbiamente il principale vantaggio dell'acquisto di immobili in asta risiede nel significativo potenziale risparmio sul prezzo di acquisto dell'immobile: si parte da un risparmio del 10% rispetto 58

logna il sito ufficiale delle aste giudi- procedura; nulla vieta che comunque In particolare, ex art. 586 c.p.c., a se- ziarie è: www.intribunale.net) un eventuale aggiudicatario nomini un guito del versamento del prezzo da In relazione agli immobili in asta vi è proprio professionista di fiducia. parte dell'aggiudicatario, il giudice del- obbligo di redazione di una perizia: a Negli acquisti di immobili in asta l'ac- l'esecuzione pronuncia il decreto di tra- norma dell'art. 568 c.p.c. l'immobile in quirente non è tenuto a corrispondere sferimento ed ordina la cancellazione, asta viene preventivamente visionato alcuna spesa per il decreto di trasferi- a cura della procedura, delle trascrizioni da un professionista esperto nominato mento dell’immobile, così come invece di pignoramenti e ipoteche nonché di dal Tribunale (solitamente un Geome- accade in una normale vendita. sequestri conservativi: tale cancella- tra, o un Architetto, o un Ingegnere), il zione non riguarda però altri diritti o quale redige una perizia di stima, che Le criticità delle Aste domande gravanti sul bene ad esempio viene resa disponibile gratuitamente Immobiliari diritti con usufrutto, abitazione, fondi per l’eventuale aggiudicatario sul sito La procedura è indubbiamente com- patrimoniali, res litigiosa (domande del Tribunale. Il costo della medesima plessa, specie se non la si conosce; in giudiziali trascritte). In relazione a tali è a carico della procedura esecutiva. tal caso è bene seguire tutte le indica- diritti o domande il giudice dell'esecu- Trattasi, in sostanza, di uno strumento zioni del custode giudiziario, ed even- zione non può disporre la cancella- completo ed autorevole a disposizione tualmente farsi assistere da un profes- zione, non perché sia “cattivo” ma per- dell’interessato che reca molte notizie sionista esperto in materia. ché non lo prevede la legge: occorrerà tecniche sull’immobile, ivi comprese La vendita forzata non è soggetta alle apposito provvedimento del giudice le sue difformità (catastali, violazioni norme concernenti la garanzia per vizi competente. edilizie, ecc) o mancanza di qualità. La totale esclu- Qualora l'immobile acquistato in asta Negli acquisti di immobili in asta l'ac- sione di garanzie discende dalla natura fosse occupato (da una famiglia con quirente non è tenuto a corrispondere coattiva del trasferimento, cioè dalla minori, da una famiglia con figli mag- provvigioni per mediazione immobi- mancanza di qualsiasi consenso alla giorenni o senza), bisogna valutare con liare, infatti il compenso del custode vendita da parte del debitore esecutato grande attenzione la possibilità di ot- giudiziario è a carico anch’esso della nonché dalla funzione stessa del prezzo tenere la liberazione in tempi brevi. Il ricavato dall'asta che è quello di essere compito di liberarlo è del custode giu- ripartito fra i creditori: completata l'e- diziario (un avvocato nominato ad hoc secuzione, non rimane più un soggetto dal G.E.) che si occupa sia di far visi- responsabile cui l'aggiudicatario possa tare l’immobile, che di essere il legale rivolgersi per lamentare i vizi del bene. della procedura, deputato quindi ad oc- Inoltre, in conformità a quanto pre- cuparsi della parte pratica di liberazione visto dall'art. 2922 del Codice Civile del compendio pignorato. Il compenso l'esistenza di eventuali vizi, man- del custode giudiziario è anch’esso a canza di qualità o difformità della carico della procedura esecutiva. cosa venduta, oneri di qualsiasi ge- Inoltre l'acquirente dovrà preliminar- nere ivi compresi, ad esempio, quelli mente valutare se l'esecutato abbia un urbanistici ovvero derivanti dalla valido titolo anteriore al pignoramento eventuale necessità di adeguamento immobiliare; a titolo esemplificativo di impianti alle leggi vigenti, spese un contratto di locazione registrato in condominiali dell'anno in corso e del- data anteriore al pignoramento immo- l'anno precedente non pagate dal de- biliare: in tale caso per la liberazione bitore, per qualsiasi motivo non con- dell'immobile occorrerà attendere il ter- siderate, e comunque non evidenziati mine di scadenza del contratto. in perizia, non potranno dar luogo Infine, qualora l'occupante non abbia ad alcun risarcimento, indennità o valido titolo anteriore al pignoramento, riduzione del prezzo, essendosi peral- il decreto di trasferimento emesso dal tro di ciò tenuto conto nella valutazione Tribunale costituirà titolo esecutivo per dei beni. il rilascio dell'immobile. Nella prassi Ad ogni buon conto, se non lo facesse bolognese il custode giudiziario, pre- di sua sponte, tali informazioni si pos- viamente autorizzato dal G.E., ha sono ottenere dal custode giudiziario, 120 giorni di tempo per far liberare in modo che l’eventuale “rischio” si l’immobile, anche avvalendosi della possa ricomporre. Il custode diligente forza pubblica in caso di resistenza è l’ausiliario del Giudice che può avere dell’occupante. accesso a tutte queste criticità ed aiutare l’interessato a non avere sorprese. Fonte Sole 24 ore DIRITTO 24. 59

SETTORE AVV. ROSALIA DEL VECCHIO LLEEGGAALLEE Delegazione UPPI Castel Maggiore - Granarolo dell’Emilia - Argelato Amministratore di condominio: revoca assembleare e giudiziale L a revoca assembleare. L’am- Quali sono i casi di grave irregolarità • Qualora sia stata promossa azione ministratore di condominio previsti dal codice civile? giudiziaria per la riscossione delle può essere revocato dall’as- • L’omessa convocazione dell'assem- somme dovute al condominio, l'aver semblea di condominio in blea per l'approvazione del rendiconto omesso di curare diligentemente l'a- condominiale, il ripetuto rifiuto di zione e la conseguente esecuzione ogni tempo, con la maggioranza pre- convocare l'assemblea per la revoca e coattiva; la nomina del nuovo amministratore • L’'inottemperanza agli obblighi di vista per la sua nomina oppure secondo o negli altri casi previsti dalla legge; cui all'art. 1130 c.c., n. 6, 7, e 9 (man- • La mancata esecuzione di provvedi- cata tenuta del registro di anagrafe le modalità previste dal regolamento menti giudiziari e amministrativi, non- condominiale, del registro dei verbali ché di deliberazioni dell'assemblea; delle assemblee, del registro di nomina di condominio. È sempre l’assemblea • La mancata apertura ed utilizzazione e revoca dell'amministratore e del re- del conto corrente condominiale; gistro di contabilità, nonché la mancata che, convocata per la revoca o in se- • La gestione secondo modalità che fornitura, al condominio che ne faccia possono generare possibilità di con- richiesta, dell'attestazione relativa allo guito alle dimissioni dell’amministra- fusione tra il patrimonio del condo- stato dei pagamenti degli oneri con- minio e il patrimonio personale del- dominiali e delle relative liti in cor- tore, nomina il nuovo. l'amministratore o di altri condomini; so); • L’aver acconsentito, per un credito • L’omessa, incompleta o inesatta co- È necessaria una giusta causa per insoddisfatto, alla cancellazione delle municazione dei dati anagrafici e pro- formalità eseguite nei registri immobiliari fessionali, del codice fiscale o, si tratta revocare? No, la revoca da parte del- a tutela dei diritti del condominio; di società, della sede legale e della l’assemblea condominiale non richiede l’esistenza di una giusta causa, consi- derata la natura fiduciaria del rapporto tra amministratore e condominio. Tut- tavia la giurisprudenza ha ritenuto che, potendosi applicare a tale rapporto contrattuale la disciplina del mandato, qualora la giusta causa non sussista, l’amministratore potrà chiedere il ri- sarcimento del danno conseguente alla sua revoca. La revoca giudiziale. Il codice civile all’art. 1129 stabilisce poi che la revoca dell’amministratore può essere altresì disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131 (omessa/tardiva comunicazione all’assemblea dei condomini della notifica di una citazione o provvedi- mento che abbia un contenuto che e- sorbita dalle sue attribuzioni) ovvero in caso di gravi irregolarità. 60

denominazione, del locale ove si tro- CONVENZIONE vano i registri di cui ai nn. 6) e 7) del- UPPI l'art. 1130 c.c., nonché dei giorni e delle ore in cui ogni interessato può EUROPAUDITORIUM prenderne visione ed estrarne copia). E IL CELEBRAZIONI Si tratta di un elenco tassativo? No, non si tratta di un elenco tassativo, STAGIONE TEATRALE 2018/2019 ossia potrebbero esserci anche altre i- potesi di grave irregolarità, anche non Per la stagione 2018/2019 l’UPPI ha stipu- previste espressamente dalla norma, lato convenzioni con il Teatro Europau- valutabili caso per caso da parte del- ditorium e il Teatro Il Celebrazioni di l’assemblea condominiale. La giuri- Bologna che permetteranno a tutti gli as- sprudenza ha infatti ritenuto gravi ir- sociati UPPI di ottenere sconti sull’ac- regolarità nella gestione anomala, non quisto di abbonamenti e biglietti. necessariamente dissennata o infedele, purché esistano elementi precisi e con- Il prezzo riservato è nelle tabelle prezzi del pro- cordanti che portino a ritenere che la gramma riportato con la dicitura “RIDOTTO”. protratta permanenza nella carica del- Restano esclusi da questo vantaggio gli eventi l'amministratore revocando risulti pre- che non riportano la dicitura RIDOTTO all’interno giudizievole per l'interesse del con- della tabella prezzi. dominio. Costituisce grave irregolarità anche la mancata predisposizione del Gli sconti verranno applicati solo dietro presenta- rendiconto condominiale entro il ter- zione della tessera UPPI alla biglietteria. mine di legge. Inoltre, anche la mancata apertura del conto corrente ad opera Per maggiori informazioni: dell’amministratore che comporti con- www.uppi-bologna.it fusione tra il suo patrimonio e quello www.teatrocelebrazioni.it del condominio integra una grave ir- www.teatroeuropa.it regolarità cui può conseguire la revoca dello stesso. (Le Direzioni si riservano la facoltà di apportare modifiche Quali comportamenti non sono in- al calendario degli spettacoli per cause di forza maggiore, vece ritenuti gravi irregolarità? variare i prezzi dei biglietti e abolire le riduzioni in particolari Secondo la giurisprudenza non sono occasioni) ritenute idonee ad integrare gravi ir- regolarità, ad esempio: • il mancato ricorso in giudizio contro la ditta appaltante per vizi nell’esecu- zione delle opere edili; • l’incremento delle quote condominiali senza autorizzazione, qualora ci siano gravi urgenze; • il ritardo di quattro mesi nell’infor- mare i condomini di un contenzioso in atto; • l’esecuzione di delibere nulle o an- nullabili; • lamentele inerenti delibere mai im- pugnate dai condomini ricorrenti. Come si svolge la procedura di revoca? L’amministratore può essere revocato dall’assemblea di condominio con le stesse maggioranze richieste per la sua nomina. In caso di revoca giudiziaria con ricorso anche di un solo condomino al giudice competente.

LEGALESSEETTTTOORREE AVV. ELISABETTA STAGNI Avvocato in Bologna Bolletta dell’acqua sproporzionata rispetto ai consumi: come comportarsi? I l contatore dell'acqua è uno mente eccessivi sono: il malfunzio- c.d. reclamo. strumento che ha il compito di namento del contatore ovvero la Nel caso sussista un malfunziona- misurare con precisione il con- presenza di perdite occulte. mento del contatore dell’acqua, il sumo dell'acqua dell'utente. In In entrambi i casi, la bolletta deve es- problema non può certamente essere base al consumo registrato dall'appa- sere contestata, con comunicazione addebitato all’utente. recchio viene poi fatturata al cliente scritta, alla Società erogatrice che, Recentemente la giurisprudenza di la bolletta dell'acqua. successivamente, aprirà una pratica di cassazione ha avuto modo di pro- Il volume di consumo indicato nel quadrante si riferisce al totale dei me- tri cubi conteggiati dall'installazione dello stesso. Per calcolare il consumo in un certo periodo di tempo è necessario effet- tuare la sottrazione del consumo di due letture: all'inizio ed alla fine del periodo considerato. Il contatore è di proprietà della ditta distributrice ed il cliente non può in alcun modo manometterlo, spostarlo o sostituirlo, neppure in caso di mal- funzionamento poiché tale incom- benza spetta, eseguiti gli opportuni controlli e verifiche, alla società ero- gatrice del servizio. . Tuttavia, il ricevimento di bollette co- siddette “anomale”, ossia contenenti importi che divergono notevolmente da quelli di norma registrati, costitui- sce un fatto piuttosto frequente per le utenze, soprattutto di acqua. La prima cosa da fare in questi casi è cercare di individuare la causa dell’a- nomalia. Le ragioni che più comunemente comportano l’emissione di bollette dell’acqua per importi manifesta- 62

nunciarsi in materia ed ha affermato namento di lavatrice e lavastoviglie. consumi storici medi degli ultimi anni che, in tema di contratti di sommini- In questa situazione le lancette del oppure, se questi non sono disponi- strazione, la rilevazione dei consumi contatore, ovvero i decimali del qua- bili, in base ai consumi medi annui di mediante contatore è assistita da una drante, devono rimanere fermi. utenti caratterizzati dalla stessa tipo- presunzione di veridicità: pertanto, In caso contrario l’utente potrà fare logia d'uso, con conseguente rim- in caso di contestazione, grava sul richiesta di verifica del contatore, te- borso all’utente dell’eventuale somministrante l’onere di provare il lefonando al numero verde del Servi- maggior consumo fatturato e già da corretto funzionamento del conta- zio Clienti ovvero recandosi perso- quest’ultimo corrisposto. tore. nalmente ad uno Sportello Clienti Qualora però il guasto dovesse essere Il fruitore del servizio deve invece di- dell’Ente erogante la fornitura o an- imputabile al cliente, per sua negli- mostrare che l’eccessività dei con- cora inoltrando una richiesta scritta a genza o per dolo, la spesa del sopral- sumi è dovuta a fattori esterni al suo mezzo posta, mail o fax cercando il luogo e della riparazione saranno a controllo e che non avrebbe potuto recapito della Società nella bolletta carico dell'utente stesso. evitare con un’attenta custodia del- dell’acqua o sul sito online dell’A- In caso di perdita occulta di acqua, l’impianto, ovvero di avere diligente- zienda. dovuta ad una rottura dell’impianto mente vigilato affinchè eventuali Una volta inviata la richiesta, verrà idrico privato, sarà necessario, oltre intrusioni di terzi non potessero alte- concordato con il cliente un sopral- che riparare quanto prima il guasto ed rare il normale funzionamento del mi- luogo per la verifica del contatore. Se arrestare la fuga, accertarsi se è stata suratore o determinare un incremento da tale verifica il contatore risulterà pagata in bolletta una copertura assi- dei consumi (così Cass. n.23699/ funzionante, il costo dell’intervento curativa. 2016; Cass. n.30290/2017 ed in ul- sarà addebitato all’utente. In caso Alcune compagnie erogatrici, infatti, timo Cass. n. 1954/2018). contrario, qualora il contatore risul- forniscono agli utenti la possibilità di Pertanto, in caso si ipotizzi un mal- tasse guasto, la riparazione o la sosti- un servizio di assicurazione, natural- funzionamento del contatore, l’utente tuzione saranno a spese del gestore mente a pagamento. potrà inizialmente fare lui stesso una dell'acqua ed i consumi non conformi In caso in cui vi sia copertura assicu- verifica chiudendo tutti i rubinetti di che sono stati rilevati dovranno essere rativa, l’utente potrà inoltrare una ri- casa ed arrestando l’eventuale funzio- riconteggiati e ricostruiti in base ai chiesta al fine di essere rimborsato della maggior spesa nei limiti consen- titi dall’assicurazione. La domanda dovrà essere ampia- mente documentata e solo in seguito all’acquisizione dei documenti richie- sti (copia della fattura di riparazione della perdita, fotografia del contatore e del tubo danneggiato e riparato) verrà valutata dall’Ente erogatore. È bene tuttavia sapere che non sem- pre il presentato reclamo, e quindi la relativa domanda di rimborso, potrà essere accolto dalla Società erogatrice del servizio. Esiste, infatti, un Regolamento Fondo Fughe (scaricabile online) che con- tiene una serie di articoli che richia- mano requisiti e circostanze che devono sussistere per l’accoglimento della domanda. Laddove l’utente ritenga che l’even- tuale rigetto del reclamo non sia giu- stificato, potrà agire nei confronti della Compagnia erogatrice presen- tando una richiesta di conciliazione all’Autorità Garante e/o agire davanti al giudice per ottenere l’annullamento o la riduzione della bolletta conte- stata. 63

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SETTORE AVV. MARCO PERRINA LEGALE Delegazione UPPI San Lazzaro di Savena Procedimento di accertamento tecnico preventivo I l procedimento di accertamento il Giudice, unitamente alle parti co- differenza più evidente del procedi- tecnico preventivo previsto dal- stituite discutono sui quesiti che le mento in esame è che lo stesso non l’art. 696 del codice di proce- parti ritengono più pertinenti i fini del termina con un provvedimento giudi- dura civile viene spesso utiliz- procedimento ed il Consulente d’Uf- ziale (es. una condanna od il rigetto zato in campo immobiliare, poiché ha ficio deve comunicare l’eventuale ac- della domanda) ma unicamente con il come precipuo scopo quello di verifi- cettazione dell’incarico e le tempisti- deposito di una perizia. care, con urgenza, lo stato dei luoghi, che con le quali prevede di svolgere l’eventuale causa dei danni eventual- l’incarico. mente presenti e la valutazione dei Sino all’inizio delle operazioni peri- danni stessi. tali, le parti hanno diritto di nominare Pensiamo, ad esempio, ad un’azione i propri Consulenti di Parte, la cui fun- di garanzia per vizi costruttivi che un zione è quella di effettuare con il Con- acquirente può svolgere nei confronti sulente d’Ufficio tutte e operazioni in del costruttore-venditore; oppure ad contraddittorio, illustrando allo stesso un’azione di risarcimento per danni le argomentazioni tecniche dei propri subiti da un vicino; o ancora ad un’a- assistiti. zione di risarcimento che un proprie- Dopo tale udienza (salvo eventualità tario può svolgere nei confronti del- particolari) si apre la fase tecnica, ov- l’impresa che ha eseguito opere nella vero la fase gestita dal Consulente sua proprietà. d’Ufficio durante la quale lo stesso unitamente ai Consulenti di Parte e Il procedimento spesso alle parti stesse, effettua so- Dopo il deposito del ricorso presso pralluoghi, sondaggi, prove tecniche l’Autorità Giudiziaria competente, e studi presso il proprio ufficio. quest’ultima fissa l’udienza di com- Esaurite tali operazioni, il Consulente parizione delle parti, onerando il ri- d’Ufficio redige una bozza di perizia corrente di provvedere alla notifica che invia alle parti, rispetto alla quale del ricorso e del provvedimento di fis- i Consulenti di Parte effettuano le pro- sazione d’udienza ai soggetti che il ri- prie osservazioni. corrente intende chiamare ed al Con- Il procedimento termina con il depo- sulente d’Ufficio, ovvero il tecnico sito della relazione finale del Consu- nominato dal Giudice, al quale lo lente d’Ufficio, nella quale lo stesso stesso porrà i quesiti ritenuti più op- risponde ai quesiti posti da Giudice portuni ai fini dell’accertamento ri- ed anche alle osservazioni dei Consu- chiesti dal ricorrente. lenti di Parte. All’udienza di comparizione, infatti, Pertanto, rispetto ad un Giudizio, la 66

Conseguentemente, non vi sarà alcuna mesi dall’udienza di comparizione. Consulente d’Ufficio potrà essere uti- condanna alla rifusione di spese legali, Pertanto, il tempo stimabile per un lizzata dalla parte che la riterrà ma ogni parte dovrà sostenere le spese ATP si aggira dai sei agli otto mesi. conforme alla propria tesi in un even- del proprio avvocato del proprio tec- Tale vantaggio si concreta nella pos- tuale successivo giudizio. nico (oltre alla spese del Consulente sibilità per la parte di poter modificare Diversamente, la parte che ha visto d’Ufficio). i luoghi successivamente all’accerta- disattendere la propria tesi dal Con- mento, avendo già ottenuto un’inda- sulente d’Ufficio potrà evitare l’even- I vantaggi gine approfondita degli stessi (pen- tuale successivo giudizio di merito Nonostante il procedimento termini siamo, per esempio, alla possibilità di (già parzialmente compromesso da con una perizia e non con una con- effettuare interventi di ripristino il cui una perizia richiesta dall’Autorità Giu- danna, l’Accertamento Tecnico Pre- ritardo aggraverebbero danni già pre- diziaria) trovando un componimento ventivo ha senza dubbio diversi van- senti in un edificio). transattivo della vertenza. taggi. Altro vantaggio del procedimento de Il primo vantaggio è quello di poter quo è la possibilità che le parti pos- L’efficacia dell’ATP nel giudizio ottenere una “fotografia” dei luoghi sano trovare una conciliazione, tenta- di merito molto velocemente, poiché, a diffe- tivo che spesso viene specificatamente Come anticipato, la relazione finale renza delle tempistiche di una causa richiesto dal Giudice al momento può svolgere il ruolo di prova all’in- ordinaria (che di norma non termina dell’incarico stesso. terno dell’eventuale causa ordinaria mai prima di un paio d’anni), in pochi Il Consulente d’Ufficio, infatti, esa- che potrebbe essere azionata dalla mesi si è in grado di ottenere una pe- minata la situazione ed avendo un qua- parte dopo il Procedimento di Accer- rizia redatta da un Consulente super dro così più completo, è agevolato an- tamento Tecnico Preventivo (è il caso, partes, nominato dal Giudice. che nel tentativo di avvicinare le per esempio, del proprietario che ot- Di norma la prima udienza viene fis- pretese delle rispettive parti. tenuto l’accertamento della presenza sata entro un paio di mesi dal deposito La possibilità di conciliare la vertenza d i vizi costruttivi nel proprio immo- del ricorso e la perizia viene a sua permane anche dopo il deposito della bile, chieda successivamente al Giu- volta depositata dopo circa quattro relazione finale, poiché la perizia del dice la condanna del costruttore al ri- sarcimento dei danni). L’efficacia dell’ATP è, peraltro, molto estesa, tenuto conto di quanto più volte ribadito dalla Suprema Corte di Cas- sazione: “Il Giudice di merito può uti- lizzare, in mancanza di qualsiasi di- vieto di legge, anche prove raccolte in un diverso giudizio fra le stesse e anche altre parti, come qualsiasi altra produzione delle parti stesse, al fine di trarne non solo semplici indizi o elementi di convincimento, ma anche di attribuire loro valore di prova esclusiva, il che vale anche per una perizia svolta in sede penale o una consulenza tecnica svolta in altre sedi civili” (Cass. 8585/1999; Cass. 15714/2010; Cass. 9843/2014; conformi: Corte di Cassazione III Se- zione Civile Sentenza n.9242 del 6 maggio 2016; Cassaz. sez. lav. 28855 del 5.12.2008 Cass. n. 5013/1996; 1999/8585; 2001/5682; 2002/3102; 2003/244 ). Pertanto, l’efficacia probatoria della relazione finale ben potrà essere uti- lizzata dalla parte che la riterrà utile anche in giudizi differenti e con sog- getti che non hanno partecipato al pro- cedimento stesso. 67

LEGALESETTORE AVV. BEATRICE BERTI Delegazione UPPI Imola Il “Decreto Sicurezza” e le novità in materia locatizia I l testo del Decreto Sicurezza, 113/2018, pubblicato nella Gazzetta nei confronti dei locatori, ma anche voluto fortemente dal Ministro Ufficiale il 3 dicembre 2018, estende al caso dei sublocatori. dell'Interno Matteo Salvini e questo obbligo anche ai locatori che La comunicazione, che prevede l'invio pubblicato in Gazzetta Uffi- locano immobili o parti di essi con delle “schedine alloggiati”, andrà ef- ciale nel dicembre scorso, prevede di- contratti di durata inferiore a trenta fettuata online tramite il portale “Al- verse novità in materia di affitto. In giorni, le cosiddette locazioni brevi. loggiati Web” della Polizia di Stato. passato era già previsto dalla norma- In particolare, il locatore dovrà richie- La procedura, abbastanza complessa, tiva che i proprietari che avessero vo- dere a ciascun inquilino la propria prevede la richiesta di credenziali di luto concedere in locazione i propri carta di identità o, se cittadino extra- accesso al servizio presso la Questura, immobili, avessero l'obbligo di comu- comunitario, il suo passaporto od altro effettuabile anche via web. Il ritiro del nicazione alla Questura, entro 24 ore documento valido, purchè munito di nome utente e della password dovrà dall'arrivo, dei dati del proprio inqui- fotografia. La comunicazione, che già però esser effettuata di persona. Vi sa- lino. era prevista per gli alberghi, viene ranno, necessariamente, degli adegua- L’articolo 19 bis del decreto-legge n. quindi estesa e sarà applicata non solo menti in base alla provincia, per ren- dere effettivo ed efficace il termine delle 24 ore. L'iter di abilitazione quindi potrà essere diversificato, tra- mite persona, via posta, fax, email o pec. Ma, nel caso di mancato rispetto della norma, si applicheranno sanzioni che prevedono l'arresto fino a tre mesi od una multa fino a 206 euro, così come stabilito dal Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza. Questa norma, che da una parte pone fine ad una incertezza e si dimostra un aiuto per il controllo del territorio, dall'altra dovrà trovare, da parte degli organi competenti, una semplifica- zione ed una uniformazione nelle mo- dalità di accesso al servizio, dimodo- chè la procedura possa esser effettuata tramite modalità fruibili a qualsiasi proprietario di immobile. 68

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SETTORE MICHELA ZUMPANO TECNICO Consulente Condominiale UPPI Delegazione Castel San Pietro Terme Il rimborso delle spese sostenute dal singolo condomino N el condominio, le decisioni Nel condominio, le decisioni di ge- ficio (dovendo fare fronte a tutte le di gestione sono affidate a stione sono affidate a due soggetti/or- attività che la conservazione dei beni due soggetti/organi ben di- gani ben distinti: all’amministratore e degli impianti comuni e l’erogazione stinti: (per gli atti di amministrazione ordi- dei servizi comportano), è necessario • all'amministratore (per gli atti di am- naria) e all’assemblea (per quelli distinguere con precisione l’ambito (o ministrazione ordinaria) di straordinaria amministrazione). Che gli ambiti) della competenza ad assu- • all'assemblea (per quelli di straordi- cosa accade se il singolo condomino mere le relative decisioni. In tale pro- naria). effettua, in via autonoma, una spesa spettiva, il codice civile ripartisce la Che cosa accade se il singolo con- riguardante un interesse comune? Ha competenza gestionale/decisionale tra domino effettua, in via autonoma, diritto al rimborso? A quali condi- l’amministratore di condominio e l’as- una spesa riguardante un interesse zioni? semblea dei condomini. In particolare, comune? È evidente che, per ben gestire un edi- secondo le norme ivi previste, all’am- ministratore compete assumere le de- cisioni che riguardano l’amministra- zione “ordinaria” (cfr. art. 1130 cod. civ., nonché, a contrario, l’art. 1135 cod. civ.), mentre all’assemblea sono affidate le determinazioni che riguar- dano la “straordinaria” (art. 1135 cod. civ.). Ovviamente – ed è pacifico – l’assem- blea può in ogni caso assumere qual- siasi decisione riguardi la gestione del- l’edificio e quindi anche quanto attinente all’amministrazione “ordina- ria” (questioni che, d’altro canto, pos- sono essergli sottoposte su iniziativa dell’amministratore stesso, senza che il medesimo venga meno ai suoi do- veri di incarico). A completamento di ciò, è opportuno ricordare che, secondo quanto dispo- sto dal comma 2 dell’art. 1135 cod. civ., l’amministratore torna compe- tente qualora l’attività di amministra- zione “straordinaria” da decidere/ef- 70



fettuare sia di carattere urgente (che singolo che si sia ingerito nell’ammi- Fonti: tale soggetto potrà disporre diretta- nistrazione dello stabile, di ottenere il “Il condominio non può, senza inter- mente). rimborso dei costi sostenuti. Secondo pellare gli altri condomini e l'ammi- Come si vede, in forza del disposto di tale ottica, rimane inalterata la neces- nistratore, dunque senza avere otte- precise disposizioni di legge, al sin- sità della sussistenza di una situazione nuto il loro consenso, provvedere alle golo condomino è del tutto precluso di urgenza, che rappresenta un requi- spese per le cose comuni, salvo che si intervenire sulle attività amministra- sito imprescindibile per ottenere le tratti di spese “urgenti”.” tive necessarie/utili al fabbricato, mo- chieste restituzioni. Secondo pacifici Cass., sent. 2 settembre 2013, n. 20099 strandosi in tal modo la spiccata pre- principi generali, l’onere della prova ferenza dell’ordinamento per una grava sul richiedente, cioè sul singolo “Nell'ambito del condominio, la spesa gestione “collegiale”. Tuttavia, anche condomino che, nell’interesse co- autonomamente sostenuta da uno dei a fronte di un siffatto complesso di re- mune, ha anticipato la spesa. Per la condomini è rimborsabile solo nel gole, è certamente possibile che, di giurisprudenza, la nozione dell'ur- caso in cui abbia i requisiti dell'ur- fatto, il singolo, avviando un’iniziativa genza gode di una certa elasticità e va genza, ai sensi dell'art. 1134 cod. civ.: autonoma, si ingerisca nell’ammini- riferita a quelle spese che, in base a difatti il condomino che ha fatto spese strazione e addirittura provveda a ero- una valutazione da buon padre di fa- per le cose comuni senza autorizza- gare pagamenti a terzi. miglia sono da ritenersi indifferibili e zione dell'amministratore o dell'as- In questo caso, scatta l’operatività del- devono essere effettuate allo scopo di semblea non ha diritto al rimborso, l’art. 1134 cod. civ., che regola la pos- evitare un possibile, anche se non salvo che si tratti di spesa urgente (art. sibilità di ottenere un rimborso. certo, danno. 1134 cod. civ.). Il condomino non ha La norma che regola le anticipazioni A ben vedere, l’art. 1134 cod. civ. con- l’obbligo, ma solo la facoltà di prov- di spesa effettuate dal singolo condo- tiene un principio che è sostanzial- vedere alle riparazioni urgenti antici- mino è l’art. 1134 cod. civ., che è stato mente negativo: il singolo condomino pandone le spese. Vanno considerate parzialmente modificato dalla riforma non ha diritto al rimborso delle spese “urgenti” quelle spese che, secondo il del condominio di cui alla legge fatte sulle parti comuni (se non ecce- criterio del bonus pater familias, ap- 220/2012 (in vigore dal 18 giugno zionalmente). Tale criterio trae origine paiono indifferibili allo scopo di evi- 2013). L’intervento della novella tut- dall’impostazione generale che in- tare un possibile, anche se non certo, tavia appare ininfluente rispetto alla tende impedire dannose interferenze nocumento alla cosa comune. In con- problematica del rimborso (e sembra nell'amministrazione. creto va considerata urgente la spesa essersi limitato a un tentativo di un In buona sostanza, il condomino, il la cui erogazione non può essere dif- ampliamento delle attività che il sin- quale ritiene che si debba effettuare ferita senza danno o pericolo, nell'at- golo può compiere e che sono costi- una spesa per attività necessarie, non tesa che l'amministratore (o l'assem- tuite non più solo dalle spese fatte, ma può (potrebbe) provvedere diretta- blea dei condomini), valutandone ricomprendono anche gli atti di \"ge- mente, senza avere prima interpellato l'indispensabilità, possa impartire le stione di iniziativa individuale\"). In l'amministratore del condominio af- necessarie disposizioni per com- ogni caso, la questione centrale della finché convochi l'assemblea dei con- pierla.” fattispecie rimane la possibilità, per il domini per le necessarie deliberazioni. Cass., sent. 28 febbraio 2018, n. 4684 72

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SETTORE ING. MASSIMO CORSINI TECNICO Comprendere e misurare il consumo energetico del proprio immobile L ’attestato di prestazione È chiaro che al di là dell’importanza zione e la classe dell’attestato di pre- energetica è uno strumento dell’APE nell’evidenziare in maniera stazione energetica non tiene conto ormai abbastanza diffuso e semplice ed immediata il valore ener- delle abitudini dell’utenza e della conosciuto che ci fornisce getico dell’immobile e quindi valo- reale efficienza degli impianti. rizzarne in modo chiaro anche le In merito al primo aspetto, si pensi una fotografia delle caratteristiche potenzialità in previsione di un suo quanto si può discostare nella realtà il efficientamento, sarebbe ancora più consumo effettivo da quello teorico che energetiche del proprio immobile. È importante, almeno sul piano pratico ipotizza una temperatura di 20°C ed un per conseguire un risparmio energe- funzionamento di 14 ore del riscalda- una sorta di carta d’identità da cui tico, conoscere i dati assoluti e non mento, in assenza di deroghe, soltanto relativi e soprattutto sapere quali sono agilmente ricavabili le informa- sono i consumi reali e non teorici dell’immobile legati ad un uso stan- zioni più importanti, prima fra tutte dardizzato. Cambiano le finalità: l’attestato di la prestazione energetica ovvero il prestazione energetica ha lo scopo di dotare l’immobile di caratterizzarne consumo annuo per unità di superfi- le caratteristiche in modo sintetico in occasione di compravendite, affitti o cie e la classe energetica espressa con richiesta di detrazioni, la diagnosi in- vece ha l’ambizione di fornire uno una lettera che varia da A4 (per gli strumento di comprensione più reali- stico che possa guidare l’utenza ad edifici più virtuosi) a G (per quelli un uso più consapevole ed efficace dell’immobile. più energivori). È intuibile che la diagnosi sia più complessa rispetto alla certificazione Ma se i contenuti e l’aspetto sono or- perché rispetto a questa presuppone l’acquisizione dei dati di consumo mai abbastanza familiari, non tutti reali e non una semplice modella- zione matematica dell’immobile co- sanno che la valutazione energetica struita sulla sua geometria (dimensioni, esposizione) e sulle pre- contenuta nell’attestato di presta- stazioni dichiarate degli impianti. In altre parole il modello matematico zione energetica ha il limite di non su cui viene determinata la presta- esprimere un dato assoluto ma sol- tanto relativo che deriva dal raffronto tra il nostro immobile ed un edificio di riferimento in condizioni di uti- lizzo standard. L’edificio di riferimento è di fatto un edificio teorico definito dalla norma- tiva come identico in termini di geo- metria (sagoma, volumi, superficie calpestabile, superfici degli elementi costruttivi e dei componenti), orien- tamento, ubicazione territoriale, de- stinazione d’uso e situazione al contorno e avente caratteristiche ter- miche e parametri energetici prede- terminati. 74

nel periodo 15 ottobre-15 aprile. levate è possibile in molti casi deter- potto) o anche per il semplice cambio In merito agli impianti, si pensi che minare un legame matematico di- di gestione della centrale termica (e il rendimento dell’attestato è un ren- retto. questo si noterebbe costruendo la dimento teorico che non tiene conto Si scopre cioè in molti casi che, al di firma energetica prima e dopo), op- delle inefficienze, dei malfunziona- là dell’ovvia correlazione tra un pure ancora potrebbe segnalare l’in- menti e dalla cattiva gestione. clima più rigido ed un incremento dei capacità dell’involucro dell’edificio Per avere la fotografia reale dell’im- consumi energetici, la firma energe- a fronteggiare climi rigidi in virtù di mobile con la diagnosi non proce- tica ci fornisce spesso una potente eccessive dispersioni oppure mo- diamo più al calcolo di una chiave di lettura per individuare i strare inefficienze nelle stagioni più prestazione energetica ma alla misu- pregi ed i difetti energetici di un im- temperate per l’incapacità dell’im- razione diretta ai consumi per un pe- mobile sia con riferimento alle sue pianto a garantire elevati rendimenti riodo abbastanza esteso per avere caratteristiche strutturali (ovvero a condizioni di carico termico ri- delle medie temporali che non siano come è fatto e di che impianti è do- dotto. troppo influenzate da picchi stagio- tato) che a come è utilizzato e gestito. In conclusione, anche se a rigore è nali anomali. Ad esempio potremmo scoprire che forse improprio affermare che la Per far comprendere meglio la diffe- il legame tra temperatura esterna e firma energetica fornisca indicazioni renza tra certificazione e diagnosi consumo non è lineare ma per esem- assolute sul consumo ottimale di un energetica, accenniamo ad una meto- pio i consumi variano in modo ano- edificio, essa può essere però consi- dologia diagnostica denominata malo in corrispondenza delle stagioni derata come un efficace strumento di “firma energetica” basata sull’analisi intermedie più variabili (e questo po- analisi qualitativa da utilizzare in della relazione che intercorre fra la trebbe indicare un sistema di regola- fase di verifica energetica per con- temperatura esterna e la potenza ter- zione dell’impianto inefficiente che frontare i consumi teorici con quelli mica media assorbita da un edificio. non consente un veloce adattamento reali, e comprendere se vi è l’esi- Attraverso la creazione di un data alle mutate condizioni esterne), op- genza o meno di un intervento strut- base che correli un certo numero di pure a parità di altre caratteristiche turale sull’edificio (sull’involucro letture energetiche (relative al solo ri- potrebbe indicare il miglioramento o e/o sugli impianti) o al fine di conse- scaldamento depurato dell’eventuale peggioramento a seguito di un inter- guire un apprezzabile risparmio ener- contributo alla generazione di acqua vento di efficientamento (per esem- getico è sufficiente un più corretto calda sanitaria o alla cottura dei cibi) pio per effetto del cambio della utilizzo e/o una più efficiente ge- con le relative temperature esterne ri- caldaia o della realizzazione del cap- stione della dotazione impiantistica.

Il Museo e la città etrusca di Marzabotto I ncastonata nella suggestiva centro antico, a lungo ritenuto erro- e mezzo sfruttando la posizione stra- cornice dell’Appennino bolo- neamente Misa, è finalmente noto tegicamente favorevole rispetto alle gnese, l’area archeologica di grazie a diversi graffiti vascolari rin- direttrici commerciali transappenni- Marzabotto offre coi suoi 17 venuti negli scavi di Marzabotto. niche. Fu abbandonata intorno alla ettari la possibilità di immergersi in Kainua prosperò per circa un secolo metà del IV sec. a.C. in concomi- un antico spazio urbano fatto di case, templi, strade, officine e tombe. Pianta dell’area archeologica Il museo custodisce numerosi e im- portanti reperti, frutto di quasi due secoli di scavi nell’area della città e delle ricerche nei siti della valle del Reno. Il Museo Nazionale Etrusco “Pom- peo Aria” e l’area archeologica di Kainua costituiscono dunque un si- stema semantico articolato e coe- rente, nell’ambito del quale resti antichi, testimonianze storiche e va- lori paesaggistici si sostanziano a vi- cenda. Dal 2018 il Polo Museale dell’Emilia Romagna ne ha assunto la gestione con l’obiettivo di rendere Marza- botto, attraverso opportuni pro- grammi di valorizzazione, uno dei capisaldi dell’offerta culturale regio- nale. La città antica sorse sull’odierno Pian di Misano, un plateau protetto su due lati da un’ansa del fiume Reno, importante via di collega- mento tra l’Etruria tirrenica e la val Padana. Sui resti di un precedente abitato del VI sec. a.C. gli Etruschi fondarono intorno al 500 a.C. Kai- nua, “la (città) nuova”. Il nome del 76

Veduta della necropoli est rispecchia ancora oggi soluzioni mu- Diverse evidenze mostrano come seografiche degli anni Settanta del l’urbanistica di Kainua risponda non tanza con la discesa delle tribù celti- Novecento. soltanto a esigenze di organizzazione che in Italia. La vita relativamente breve e l’as- razionale e modulare dello spazio, In età romana l’area della città etru- senza di sovrapposizioni sostanziali ma altresì a principi religiosi e astro- sca era ormai campagna, rimanendo dopo l’abbandono, fanno dell’abitato nomici che hanno guidato le proce- tale fino all’inizio delle ricerche ar- etrusco di Kainua un caso eccezio- dure agrimensorie e determinato il cheologiche negli anni Trenta del- nale per completezza e leggibilità. risultato finale. Un ciottolo con croce l’Ottocento. L’impianto urbano si sviluppa at- graffita orientata secondo punti car- La scoperta della città antica è stret- torno a un grande asse nord-sud in- dinali fu interrato al di sotto dell’in- tamente legata all’acquisto del la- tersecato da tre strade est-ovest. Una crocio centrale della città, a tifondo di Misano da parte dei conti serie di vie secondarie definisce iso- suggellare una quadripartizione dello Aria. Nell’ambito della sistemazione lati stretti e allungati. spazio urbano che rifletteva nell’im- di quello che sarebbe divenuto il maginario etrusco quella del tem- parco di Villa Aria furono intercettati L’altare D sull’acropoli plum celeste. Il tracciato delle strade gli edifici dell’acropoli e la necropoli est-ovest ricalca il tragitto che il sole settentrionale. Le pionieristiche inda- descrive in apparenza nei giorni del gini ottocentesche videro impegnate solstizio estivo (strada nord), dei due eminenti personalità del panorama equinozi (strada centrale) e del sol- archeologico bolognese, su tutti Gio- stizio invernale (strada sud). vanni Gozzadini ed Edoardo Brizio. Non sorprende in questo quadro A quest’ultimo il conte Pompeo Aria come la topografia religiosa rappre- affidò il compito di organizzare la senti uno degli tratti salienti della collezione di antichità che avrebbe città di Kainua. costituito il primo nucleo del museo Il quadrante nord-orientale dell’area presso la sede di Villa Aria. urbana fu sottratto alla lottizzazione Nel 1933, a circa un secolo dall’ini- abitativa e destinato a un grande spa- zio delle ricerche, il conte Adolfo zio sacro al cui interno furono eretti Branca Aria donò al Regno d’Italia la i templi dedicati a Tinia e Uni, le di- collezione archeologica e l’area su vinità principali del pantheon etru- cui insistevano i resti della città etru- sco, corrispondenti a Zeus ed Hera sca. Il museo fu contestualmente tra- dei Greci. Il tempio di Uni, della fine sferito nella sede attuale, gravemente del VI sec. a.C., era di tipo tuscanico, danneggiata durante la Seconda Guerra Mondiale. Rinnovata e am- pliata nel dopoguerra, l’esposizione 77

L’allestimento ottocentesco presso Villa Aria oggi occupata dal parcheggio, da cui proviene una ricca stipe di votivi. con doppio colonnato sulla fronte e Statua femminile in bronzo, Nelle città etrusche gli spazi dei vivi cella tripartita. Il tempio di Tinia – ca. 500-475 a.C. erano generalmente separati da quelli appena più recente – era un periptero destinati ai morti. Le necropoli di ispirato a modelli greci, con colon- Kainua sorgono pertanto fuori dallo nato tutt’intorno alla cella. Entrambi spazio urbano, a nord e a est, a ri- gli edifici recavano una ricca decora- dosso di importanti percorsi stradali zione di sculture ed elementi poli- in uscita dalla città verso Bologna e cromi in terracotta, di cui restano la Toscana. diversi frammenti. Sono attestate diverse tipologie di se- La collina dell’acropoli era ugual- polture, che testimoniano differenti mente riservata alle attività religiose modi di trattare il corpo. Le tombe a e ospitava alcuni dei più venerandi cassa di travertino custodivano le edifici sacri della città, in parte con- urne cinerarie coi resti delle crema- nessi alla sua stessa fondazione. Tra zioni, quelle a fossa terragna erano essi figuravano l’auguraculum, il po- destinate alle inumazioni. La pre- dio da cui l’aruspice abbracciava con senza delle sepolture era indicata da lo sguardo l’area del nascituro centro segnacoli in pietra. I più modesti urbano, e il mundus, il pozzo-altare erano costituiti da ciottoli di fiume, i consacrato alla divinità infera Manth, più elaborati avevano forma sferica, legata secondo la tradizione alla na- di pigna o colonna. Eccezionali sono scita delle città dell’Etruria padana. I infine in cippi in marmo a forma di santuari dell’acropoli hanno resti- bulbo. tuito numerosissime offerte votive in Lo stanziamento delle tribù celtiche terracotta e in bronzo, tra cui diverse a Pian di Misano determinò la con- riproduzioni anatomiche che testimo- trazione e il progressivo disfaci- niano la proprietà taumaturgiche ri- mento del tessuto abitativo etrusco, conosciute ad alcuni dei culti ivi come mostra la presenza di tombe praticati. nell’area urbana e persino all’interno Carattere salutare aveva certamente dei pozzi nei cortili delle case. il santuario sorto attorno a una fonte Le rovine di Kainua si avviano così d’acqua appena fuori città, nell’area a divenire paesaggio rurale, processo pressoché compiuto con la romaniz- zazione della regione, come mostra la villa rustica sorta nel settore nord- orientale del pianoro. Il museo e l’area archeologica di Marzabotto costituiscono oggi un os- servatorio prezioso per conoscere le dinamiche del popolamento antico nella valle del Reno. Kainua rappre- senta inoltre un documento unico in Italia per quel che concerne la cultura urbana degli Etruschi. “Una Pompei etrusca nel bolognese” – per ripren- dere le suggestive parole di Edoardo Brizio – da tutelare, valorizzare e consegnare intatta alle future genera- zioni di appassionati, ricercatori e cittadini. Rosario Maria Anzalone Polo Museale dell’Emilia Romagna 78

“Baci Sparsi” di Giovanna Maccari I aci sparsi è un romanzo am- questo percorso e anche in seguito al anche in campo sentimentale, senza bientato nella Parigi degli rientro in Francia di Gerard, la prota- farsi condizionare dalla morale e anni ’50. La protagonista è gonista inizia a prendere consapevo- dalle regole imposte dalla società. una giovane donna che con- lezza di ciò che la rende felice e a Uno stile delicato e a tratti poetico vi duce una vita all’apparenza stabile e compiere delle scelte che la portano condurranno lungo le strade di Pa- serena. Si sente realizzata lavorando a lasciare lungo il cammino alcune rigi, nella vita di una giovane donna come viceredattrice in una casa edi- cose. Ed è sempre così quando si che impara a diventare coraggiosa. trice in cui ha idee brillanti, accolte vuole arrivare a una meta godendosi, Un romanzo per tutti quelli che rico- con entusiasmo e uno spazio con- a un tempo, il viaggio: bisogna impa- noscono l’importanza delle decisioni cesso raramente alle donne dell’e- rare a diventare leggeri. e di rischiare per la propria felicità. poca. Pure, tra le sue frequentazioni, Un romanzo con atmosfere da Nou- E quando qualcosa è chiaro dentro di emergono figure di donne emanci- velle Vague che tratta tematiche at- noi, anche il resto del mondo po- pate e autonome, come le sue ami- tuali. L’importanza dell’autonomia, trebbe allinearsi a favore. che. L’apertura della realtà lavorativa dell’autorealizzazione e di assecon- è in contrasto con la condizione per- dare i propri più autentici desideri, La redazione di Abitare Informati sonale della donna, più chiusa e con- dizionata rispetto all’imminente rivoluzione dei costumi degli anni a seguire. In particolare Margot, la pro- tagonista, sta per sposare l’uomo cui è legata da sempre e, attraverso il rapporto epistolare coll’amico d’in- fanzia Gerard, esprime i suoi dubbi. Lo fa non tanto guardandosi dentro ma osservando e vedendo cambiare una serie di circostanze esterne a lei. Fare chiarezza, nel terreno instabile dei sentimenti, non è facile, conside- rando la sostanziale inesperienza di Margot anche originata dalla condi- zione di semi isolamento cui è stata costretta durante l’infanzia a causa di una malattia. Mai come all’avvici- narsi delle nozze la realtà diventa qualcosa di sdrucciolevole, instabile e poco rassicurante. Eppure durante 79

UNIVERSO FUTURISTA Fondazione N el 2018, a San Lazzaro di Sa- rilevanti del periodo futurista la cui pro- Massimo e Sonia vena, a pochi chilometri da Bo- duzione artistica è ben documentata nella logna, ha aperto al pubblico la Collezione Cirulli) e gli “spazi“ (2 in- Cirulli Fondazione Massimo e Sonia Cirulli, stallazioni costruite intorno agli arredi). una nuova istituzione privata italiana In mostra un nucleo di oltre 200 opere Via Emilia, 275 che nasce sulla base di un archivio storico realizzate in diversi materiali, forme e San Lazzaro di Savena (Bo) dedicato alla cultura italiana del XX se- misure create da artisti quali Balla, Boc- colo, avviato a New York nel 1984 dai cioni, Bonzagni, Bucci, Casarini, Chiat- Tel. 051 6288300 suoi fondatori, Massimo e Sonia Cirulli tone, D’Albisola, Depero, Diulgheroff, e che oggi conta una collezione di alcune Guerrini, Korompay, Licini, Marchi, Ma- migliaia di pezzi. rinetti, Masoero, Munari, Prampolini, Russolo, Schawinsky, Sant’Elia, Sironi, Contestualmente all’apertura dello spazio Tato, Thayaht. è stata inaugurata la mostra UNIVERSO FUTURISTA, a cura di Jeffrey T. Sch- La mostra è allestita nell’edificio che napp e Silvia Evangelisti, focalizzata gli architetti e designer Achille e Pier sul nucleo della collezione dedicato a Giacomo Castiglioni hanno progettato questo periodo storico (1909 -1939) su per Dino Gavina e Maria Simoncini, a cui non cessa di rinnovarsi l’attenzione San Lazzaro di Savena, nel 1960. L’edi- degli studiosi, attraverso mostre e pub- ficio è stato restaurato nel pieno rispetto blicazioni, e del pubblico. delle scelte originali cercando di ridurre La mostra presenta una selezione di al minimo i necessari interventi per l’a- opere dalla collezione della Fondazione deguamento alla sua nuova vita pubblica. Cirulli e pone l’accento su tematiche Una particolare cura è stata rivolta al- centrali dell’estetica futurista come l’inno l’allestimento della mostra nell’intento alla vitalità creativa, alla giocosità e alla di mantenere lo spazio libero e ben fantasia di un’arte che rallegra il mondo visibile affinché il visitatore possa godere ricreandolo integralmente, riprendendo di un’esperienza immersiva sia nello le parole del Manifesto “Ricostruzione spirito futurista che nell’architettura. Futurista dell’Universo” redatto nel 1915 Grafica e allestimento sono a cura di da Giacomo Balla e Fortunato Depero. Daniele Ledda, xycomm, Milano, Eli- sabetta Terragni, Studio Terragni Ar- L’estetica futurista muove i suoi passi chitetti, Como, New York. da un nuovo modo di concepire la crea- zione artistica, che supera i confini delle http://fondazionecirulli.org arti tradizionali e coinvolge la vita quo- tidiana nella sua totalità per diventare “arte totale”, creando un legame stret- tissimo tra arte e vita. UNIVERSO FU- TURISTA approfondisce questa nuova concezione estetica attraverso l’accurata selezione di dipinti, sculture, oggetti di design, disegni progettuali, fotografie e fotomontaggi, manifesti pubblicitari e documenti autografi di ogni genere rea- lizzati da artisti futuristi dal 1909 fino alla fine degli anni ‘30 del Novecento. Attraverso una straordinaria varietà di opere della Fondazione Cirulli, il percorso espositivo propone \"ambientazioni\" de- dicate a tematiche care ai futuristi come la velocità, l’energia, il progresso, l’uomo meccanizzato e il design domestico, che si organizzano attorno a cinque unità strutturali principali: la sala della conquista dell'aria, il muro dei manifesti, le “co- stellazioni“ (8 unità tematiche), le “orbite“ (6 aree monografiche dedicate a figure



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