Abitare Informati giugno 2019

involucro ma anche gli impianti di cui L’articolata normativa della legge n. pati del monitoraggi e delle progetta- i condominii e le singole unità immo- 457 del 1978, che concedeva ai pro- zioni degli interventi. biliari usufruiscono tant’è che la mag- prietari la possibilità di sostituire l’e- Allo stato, quindi, il libretto fabbricato gior parte dei crolli è statisticamente sistente tessuto urbano degradato con si ricorda solo in occasione di tragici dovuta a fughe di gas o a lavori ese- interventi finalizzati al risanamento, eventi come quelli recentemente ve- guiti senza la dovuta indagine sulla alla conservazione, alla ricostruzione rificatisi in molte città. consistenza statica. ad una migliore razionalizzazione del Tale documento è stato però opportu- Ma a tali sacrosanti principi non si è patrimonio edilizio, è rimasta inattuata namente riesumato dalla legge di data alcuna attuazione ed anzi, anche salvo poche eccezioni. riforma del condominio. Infatti, come nel caso di richieste da parte dei pro- I fondi ricevuti in occasione dei vari evidenziato dalla nostra organizza- prietari di esecuzione di lavori straor- eventi sismici sono stati sprecati in zione, il primo comma dell’art. 1130 dinari nell’ambito delle loro unità im- iniziative non esaustive del problema del cod. civ., nella nuova versione e mobiliari, si è operato un controllo della concreta messa in sicurezza del come emendata dal decreto di Desti- solo di tipo “cartaceo burocratico” patrimonio edilizio pubblico e privato. nazione Italia, ha previsto l’obbligo senza alcun successivo accertamento Per cercare di porre rimedio a tale cao- dell’amministratore del condominio in loco della conformità dell’inter- tica situazione L’UPPI nel 1995 ebbe di annotare ogni dato relativo alle con- vento posto in essere a quanto dichia- l’idea del “LIBRETTO DI FABBRI- dizioni di sicurezza delle parti comuni rato di voler effettuare per cui, a volte, CATO”: una specie di registro, un do- degli edifici. Tale obbligo non può es- si sono posti in essere in essere anche cumento nel quale, previo accurato sere adempiuto senza l’ausilio di un interventi difformi con coinvolgi- monitoraggio tecnico, si annotassero tecnico che deve effettuare doverosa- mento delle strutture ed aggravamento le condizioni di salute del fabbricato, mente un accurato monitoraggio per della situazione statica degli edifici. la consistenza delle murature con par- rilevare eventuali discrasie nelle parti Per cercare di porre rimedio a tale pe- ticolare riguardo alla situazione delle e servizi comuni. ricolo in uno dei tanti progetti di strutture in cemento armato e alle con- È lapalissiano poi che, che in caso di riforma del condominio era stato pre- dizione dei servizi, con l’espressa pre- indagini negative, l’amm.re non può visto l’obbligo dell’amministratore di visione di successive periodiche in- che sottoporre all’assemblea la deli- verificare, anche con l’ausilio di un dagini allo scopo di verificare la berazione di opere che eliminino pre- tecnico ed a spese del singolo condo- evoluzione o involuzione di tali ele- ventivamente e tempestivamente le si- mino, la conformità dei lavori straor- menti onde poter tempestivamente e tuazioni di insicurezza ad evitare dinari eseguiti o in via di esecuzione, preventivamente intervenire ad evi- dannose evoluzioni. a quanto dichiarato al Comune negli tare crolli ed eventi luttuosi. Insomma Orbene, recentemente ed opportuna- atti ufficiali. un facsimile del “bollino blu”. mente è stata emanata la normativa Tale utilissima norma non fu poi in- Apparentemente ciò costituisce indub- relativa all’ “eco bonus” e “sisma bo- serita nel definitivo testo di riforma. biamente un costo per i proprietari ma nus” che dà la possibilità ai proprietari È da evidenziare poi che si sono perse ritengo che gli interventi preventivi di mettere in sicurezza i beni con un una miriade di occasioni per riquali- invece siano un risparmio rispetto a notevole contributo da parte dello ficare il patrimonio immobiliare. quanto bisogna erogare in caso di ce- stato. dimento e/o crolli senza considerare NON PERDIAMO ANCHE QUESTA che la salvaguardia della vita umana OCCASIONE. non ha prezzo. Se tale iniziativa verrà gestita con ocu- Si richiedeva però che parte delle latezza e serietà, in sinergia tra gli ope- spese per la messa in sicurezza del pa- ratori del settore ed istituzioni e se, trimonio edilizio dovessero ricadere soprattutto, non scompariranno le ri- in parte sugli enti pubblici mediante sorse previste dal legislatore, si po- erogazioni di contributi ed esenzioni trebbe finalmente avere una inversione fiscali, perché la tutela preventiva di tendenza che potrebbe dare anche della sicurezza e la salvaguardia dei un nuovo impulso alla attività edilizia fabbricati interessa la collettività e che è vitale per la ripresa economica non solo i singoli utenti. del nostro paese. Tale iniziativa, che aveva avuto anche Mi auguro che anche i piccoli proprie- il benestare delle istituzioni, fu poi tari e gli amministratori di condominio affossata dalla assurda opposizione di comprendano l’importanza di tale op- una delle associazioni della proprietà portunità perché la sicurezza e la qua- che vedeva in essa un ulteriore bal- lità dell’abitare sono diritti fondamen- zello per i proprietari a vantaggio dei tali dell’umanità che tutti noi abbiamo professionisti che si sarebbero occu- l’obbligo di salvaguardare. 49

SSEETTTTOORREE AVV. MARCO LANDUCCI LEGALE Delegazione UPPI Casalecchio di Reno - Zola Predosa - Sasso Marconi Quesiti On Line Di seguito alcuni quesiti posti dai nostri associati tramite il nostro indirizzo di posta elettronica: [email protected] C ome funziona una ven- prezzo da lui proposto, da imputarsi a tuzione della società ed i poteri dita senza incanto, per cauzione. conferiti all’offerente in udienza. l’eventuale aggiudica- • Per la vendita senza incanto l’offerta • In presenza di una pluralità di do- zione di un immobile dovrà essere depositata in busta chiusa mande il Notaio delegato procederà all’asta giudiziaria nella Provincia (a mani, anche tramite delegato) presso ad una gara tra i partecipanti. di Bologna? l’Ufficio Unico Vendite presso il Tri- • Relativamente alla vendita senza in- • La vendita ha luogo nell’Aula Tassi- bunale di Bologna sito in via Farini n. canto l’aggiudicatario, nel termine di nari del Municipio di Bologna in Piazza 1, piano 2°; unitamente a tale domanda 120 giorni dall’aggiudicazione, dovrà Maggiore; se il lotto unico avesse un di partecipazione dovrà essere inserita depositare il residuo prezzo (atten- prezzo base d’asta di Euro 60.000,00, nella busta chiusa anche la ricevuta zione se si chiedesse un mutuo per i le offerte in aumento non potranno es- emessa dalla Banca titolare del conto tempi tecnici dello stesso nella pra- sere inferiori a: corrente della procedura designata tica, sarebbe consigliabile partire - Euro 1.000,00 per gli immobili valu- dal tribunale (non assegni circolari, mesi prima con la richiesta, onde evi- tati fino a 50.000,00; né ricevute proprie di bonifico on- tare il rischio che il mutuo non sia - Euro 2.000,00 (possibile in asta fare line) dell’avvenuto versamento. erogato con conseguente perdita anche offerte superiori) per gli immo- Nella sostanza se effettuo un bonifico della cauzione depositata), detratto bili valutati oltre i 50.000,00 e fino a bancario dal mio conto corrente, do- l’importo per cauzione già versato, nel 300.000,00; vrò passare dalla banca nominata CONTO CORRENTE BANCARIO - Euro 5.000,00 per gli immobili valu- dal Tribunale per ottenere la ricevuta sopraindicato e depositare la ricevuta tati oltre i 300.000,00 e fino a che attesta il versamento della cau- dell’avvenuta operazione a saldo 650.000,00; zione e accluderlo nella busta con la presso l’Ufficio Unico Vendite presso - Euro 10.000,00 per tutti gli immobili domanda. il Tribunale di Bologna, via Farini n. valutati oltre i 650.000,00. L’aggiudicatario dovrà dichiarare resi- 1, piano 2°. • Ogni offerente, tranne il debitore e denza ed eleggere domicilio in Bologna • Al momento del versamento del tutti i soggetti per legge non ammessi ai sensi dell’art. 582 c.p.c., in mancanza prezzo l’aggiudicatario dovrà provve- alla vendita (tra cui il custode giudi- le notificazioni e comunicazioni sa- dere ad integrare tale somma con le ziario che ha in custodia l’immobile), ranno effettuate presso la Cancelleria. spese necessarie agli adempimenti bu- dovrà depositare presso l’Ufficio • La domanda di partecipazione dovrà rocratici legati al trasferimento del bene Unico Vendite sito nel Tribunale di Bo- riportare: le complete generalità del- stesso ed in particolare alla sua regi- logna, entro le ore 12 dell’ultimo l’offerente; l’indicazione del codice fi- strazione, trascrizione e volturazione giorno non festivo precedente quello scale; in caso di persona coniugata, il (la comunicazione all’aggiudicatario di vendita, unitamente all’istanza in regime patrimoniale prescelto; in caso sarà a cura della cancelleria compe- bollo (euro 16,00, salvo modifiche) di di offerta presentata per conto e tente). partecipazione all’incanto, la ricevuta nome di una società, dovrà essere di effettuato pagamento sul Conto Cor- prodotto certificato in originale della Fonte: www.intribunale.net (sito uffi- rente di una somma pari al 20% del C.C.I.A.A. dal quale risulti la costi- ciale Tribunale civile di Bologna). 50

SETTORE AVV. ROSALIA DEL VECCHIO LLEEGGAALLEE Delegazione UPPI Castel Maggiore - Granarolo dell’Emilia - Argelato Ristorante in condominio No, se il regolamento lo vieta: l’attività di ristorazione non è attività commerciale bensì industriale C assazione, sentenza 4 aprile La decisione della Corte. La Cassa- mera attività di commercio – che si 2019 n. 9402) zione ha confermato la decisione della concretizza nella intermediazione e Corte d’Appello ed ha rigettato le ri- distribuzione di prodotti già confe- Il fatto. Nel caso di specie l’assemblea chieste della società di ristorazione. zionati-, si distingue dall’attività di di condominio negava ad una società, Secondo i giudici, infatti, nel caso in ristorazione. Quest’ultima è infatti conduttrice di immobile nello stabile, cui il regolamento di condominio con- connotata dalla trasformazione delle che si occupava di ristorazione, di po- tenga il divieto di destinare i negozi materie prime alimentari che vengono tere installare le canne fumarie ne- ad uso diverso da \"commercio rego- poi commercializzate. I beni originari cessarie alla propria attività, in quanto larmente autorizzato dalle autorità subiscono quindi una trasformazione il regolamento condominiale vietava competenti\", tale divieto è da intendersi e quelli che vengono venduti sono espressamente tutte le “attività diverse nel senso che l’intenzione comune dei beni destinati al consumo con carat- dal commercio regolarmente autoriz- condomini, espressa nel regolamento teristiche diverse. Il risultato economico zato dalla attività competenti”. La so- stesso, fosse quella di vietare l’attività che così si ottiene è nuovo ed è assi- cietà ristoratrice impugnava la delibera di ristorazione. Si è giunti a tale con- milabile non più all’attività commer- in questione innanzi il Tribunale di clusione poiché, secondo i giudici, la ciale, ma a quella industriale. Roma sostenendone l’illegittimità in quanto l’attività di ristorazione altro non era se non un attività commerciale, come tale, consentita dal regolamento del condominio. Il Tribunale di Roma rigettava la do- manda, sostenendo la piena legittimità della delibera assembleare. Anche in secondo grado la Corte d’Appello di Roma confermava la decisione assunta dal giudice di prime cure affermando che la disposizione del regolamento che vietava la destinazione dei negozi ad uso diverso dal commercio, inten- desse vietare l’attività di ristorazione in quanto quest’ultima è eterogenea rispetto all’attività propriamente com- merciale. La società, insoddisfatta, ricorreva in cassazione. 51

Agrigento OLTRE Alessandria 100 SEDI Ancona AL TUO Aosta SERVIZIO Arezzo Ascoli Piceno L’iscrizione all’UPPI di Bologna Asti dà diritto a ricevere gratuitamente Avellino consulenze presso Aversa le altre sedi provinciali dislocate Avezzano e Marsica sul territorio nazionale Bari Barletta Massa Rovigo Bassano del Grappa Merano Salerno Benevento Messina Sassari Bergamo Mestre Savona Bologna Milano Siena Brescia Modena Siracusa Brindisi Napoli Taranto Cagliari Novara Teramo Caltanissetta Oristano Terni Campobasso Padova Torino Caserta Palermo Trento Catania Parma Treviso Chieti Pavia Trieste Como Perugia Udine Cosenza Pesaro Varese Cremona Pescara Venezia Cuneo Pisa Verbania Enna Pistoia Vercelli Fermo Pordenone Verona Firenze Prato Vicenza Foligno Ravenna Forlì Reggio Calabria UPPI con te Frosinone Reggio Emilia Genova Rieti Ovunque in Italia Gorizia Rimini una consulenza dedicata. Grosseto Roma Imperia Rossano Sempre. L’Aquila La Spezia Latina Lecce Livorno Lucca Macerata Mantova

AFFIDATI ALL’UPPI NUOVA SEDE UPPI A MODENA! Ha una nuova sede l’Unione Piccoli Proprietari Immobiliari di Modena. Gli uffici, coordinati dall’Avv. Lorenzo Cottignoli, sono situati nel centralissimo Viale Trento e Trie- ste al numero 41. I servizi dedicati agli Associati, forniti dalla nuova sede sull’intera Provincia, spaziano dalle consu- lenze in materia legale, fiscale, tecnica e condo- miniale all’assistenza nella redazione, nella stipula e nella registrazione dei contratti di loca- zione, comprendendo il servizio CAF e numerose convenzioni con Agenzie Immobiliari, Assicura- zioni, Aziende, dedicate esclusivamente ai Pro- prietari Immobiliari aderenti all’UPPI Modena. Contatta la Segreteria per ogni informazione utile: Numero Verde 800 200 059 [email protected] www.uppimodena.it Chiama per fissare il tuo appuntamento.

SSEETTTTOORREE AVV. ELISABETTA STAGNILEGALE Avvocato in Bologna Locazioni brevi e locazioni di natura transitoria N el mondo immobiliare una della cedolare secca con l'aliquota del dello stabile e con le regole del con- delle principali novità è 21%, sostitutiva dell'Irpef e delle ad- dominio. rappresentata dai c.d. “af- dizionali sui redditi derivanti dalla lo- È bene quindi sapere, prima di av- fitti brevi”, che continuano cazione. viare tale tipologia di locazione, che I proprietari di casa avranno così due il Condominio può prevedere un re- a crescere in tutta Italia grazie anche possibilità: esercitare l'opzione per la golamento di natura contrattuale, ossia cedolare secca del 21% oppure assog- approvato in accordo tra i singoli con- ai vantaggi economici insiti nella fat- gettare all'Irpef i proventi delle loca- domini, che contiene divieti e limita- zioni brevi, indicandoli nella dichia- zioni alle destinazioni d'uso dei singoli tispecie. razione dei redditi. appartamenti e che, pertanto, potrebbe espressamente vietare la possibilità Tale tipologia contrattuale è discipli- Aspetti condominiali delle locazioni brevi. Gli immobili adibiti a tali locazioni Tuttavia, è bene precisare che tale di- nata dall'art. 4 della Legge n. 96 del spesso si trovano ad essere inseriti in vieto deve essere chiaramente contesti condominiali, esponendo di espresso, non potendo desumersi in 21/06/2017 e riguarda esclusivamente conseguenza i proprietari di tali unità via interpretativa dal regolamento: abitative al confronto con i residenti pertanto, in assenza di un divieto spe- gli immobili ad uso residenziale, con le relative pertinenze (box, posti auto, soffitte ecc), ovvero può interessare singole stanze dell'abitazione. La locazione breve può essere stipu- lata soltanto da persone fisiche, fuori dal regime di impresa, direttamente o tramite agenti immobiliari, oppure at- traverso gestori di portali telematici in grado di mettere in contatto milioni di persone. In Italia gli “affitti brevi”, o meglio le locazioni brevi, sono dunque quei con- tratti di locazione immobiliare ad uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la fornitura di servizi di biancheria e pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche al di fuori dell'attività d'im- presa, direttamente o tramite interme- diari, anche online. Secondo quanto previsto dalla norma- tiva del 2017, ai redditi che derivano da questi contratti, stipulati dal 1° giu- gno 2017, si applicano in via opzio- nale le disposizioni relative al regime 54

cifico, le attività di \"casa-vacanze\" e mento di un immobile per un periodo che il conduttore ha stipulato. B&B possono essere esercitate all'in- di tempo limitato ed a fronte di una Nel caso in cui tale indicazione venga terno del condominio anche in assenza specifica esigenza transitoria. omessa, il contratto sarà assoggettato di approvazione da parte dell’assem- L'esigenza alla quale risponde tale ti- alla disciplina ordinaria in materia di blea condominiale in quanto tale atti- pologia di contratto è quella di quanti locazioni a canone libero, con la con- vità non comporta una variazione della si trovano a vivere in una città diversa seguenza che la sua durata sarà di destinazione d'uso dell'immobile e non dalla propria per esigenze di vario tipo quattro anni rinnovabili per ulteriori è, di per sé, idonea a recare pregiudizio e per un periodo di tempo limitato, si quattro. agli altri condomini. pensi, ad esempio, ad esigenze di sa- La durata dei contratti di locazione In ogni caso, prima di accogliere ospiti lute o lavorative. di natura transitoria è compresa entro e turisti nel proprio appartamento, è In passato, per queste esigenze, il no- un periodo minimo e massimo stabi- buona norma informarsi sul loro stro ordinamento prevedeva la stipula lito dalla legge, ovverosia tra un mese conto, stipulare un’assicurazione di un contratto detto \"uso foresteria\", e diciotto mesi. danni e fare una lista dei servizi offerti che tuttavia diede luogo ad abusi ed I contratti che prevedono una durata dalla struttura, accertandosi che siano applicazioni che, nei fatti, esulavano inferiore a un mese sono automatica- tutti fruibili. dalla finalità temporanea che aveva mente di durata mensile, mentre quelli Un buon locatore è presente e dispo- legittimato l'introduzione di una simile che prevedono una durata superiore a nibile all’arrivo e alla partenza del- tipologia negoziale. diciotto mesi sono considerati cessati l’inquilino, fornisce tutte le indica- Proprio per scongiurare la prassi di ri- al sopraggiungere della durata mas- zioni necessarie e tutto ciò che può correre al contratto uso foresteria an- sima legislativamente prevista. servirgli per la permanenza, ivi com- che al di fuori delle reali condizioni Se il contratto supera i trenta giorni, è presa le informazioni sulle regole del che ne legittimavano l'utilizzo, nel necessario procedere alla sua registra- condominio che dovranno comunque 1998 il legislatore dettò la disciplina zione. essere rispettate dai conduttori, i quali dei contratti di natura transitoria, ac- In ogni caso, cessato il termine stabi- sono responsabili dei propri compor- compagnandola con un rigore buro- lito per il contratto è possibile che lo tamenti qualora utilizzino l’abitazione cratico tale da scoraggiarne l'uso, an- stesso sia rinnovato, purché l'esigenza o le parti comuni del condominio in che in maniera eccessiva. temporanea perduri (nel caso preso ad maniera difforme dagli usi consentiti Più nel dettaglio, tale disciplina è con- esempio sopra, si pensi all'ipotesi di dalla legge o dal regolamento condo- tenuta nell'articolo 5 della legge nu- proroga del contratto di lavoro a ter- miniale. mero 431/1998 e nell'articolo 2 del mine). Altra cosa dalla locazione breve è il decreto ministeriale del 5 marzo 1999, È a tal proposito indispensabile co- contratto di locazione abitativa di sostituito, a sua volta, dal decreto del municare all'altra parte il protrarsi del- natura transitoria che è una tipologia 16 gennaio 2017. l'esigenza con raccomandata. contrattuale utilizzata per esigenze Il contratto di locazione di natura tran- Nel caso in cui la transitorietà della temporanee non turistiche. sitoria deve essere stipulato per locazione sia derivata da esigenze del Con tale contratto il locatore mette a iscritto, anche utilizzando i modelli locatore, quest'ultimo, per evitare la disposizione del conduttore il godi- predisposti dal Ministero dei Trasporti cessazione del contratto, deve comu- e delle Infrastrutture e allegati, al de- nicare al conduttore che le stesse esi- creto ministeriale 16 gennaio 2017. genze sono persistenti prima della sca- Nel contratto, in particolare, vanno in- denza, altrimenti la locazione, laddove seriti la generalità delle parti, la de- perduri, sarà assoggettata alla disci- scrizione dell'immobile locato, l'im- plina ordinaria dei contratti a canone porto del canone e le modalità di libero. versamento, la durata del contratto e Infine, per quanto riguarda il canone la clausola con il quale il conduttore di locazione, in questi contratti esso dichiara di aver ricevuto l'attestazione può essere oggetto di libera pattui- di prestazione energetica dal condut- zione ad eccezione di determinate città tore. c..d. \"ad alta tensione abitativa\", ossia Non bisogna poi dimenticare di indi- Roma, Milano, Torino, Venezia, Ge- care in contratto l'esigenza transitoria nova, Firenze, Bologna, Napoli, Bari, alla base della stipula della locazione, Catania, Palermo, i Comuni con esse allegando la documentazione idonea confinanti e i capoluoghi di Provincia. a comprovare quanto affermato. Ad Per i contratti qui stipulati, infatti, il esempio, in caso di esigenze lavora- canone deve corrispondere a quello tive, occorrerà allegare copia del con- determinato con appositi accordi ter- tratto di lavoro a tempo determinato ritoriali. 55

SETTORE AVV. MARCO PERRINA LEGALE Delegazione UPPI San Lazzaro di Savena Tutela degli eredi legittimari: l’azione di riduzione L a successione legittima e la • se ci sono figli, legittimi o naturali o neanche sorelle e fratelli naturali del- successione testamentaria adottivi, i beni vanno a loro in parti l'ereditando, i beni vanno allo Stato possono concorrere tra loro. uguali; al coniuge, se ancora in vita, che li acquista senza bisogno di ac- va metà del patrimonio oppure un cettazione; non può rinunciarvi, ma La successione legittima si fonda sul terzo a seconda che concorra con un risponde dei debiti ereditari solo entro rapporto di famiglia che unisce l'ere- figlio o con più figli; il valore dei beni ereditati, in confor- ditando e gli eredi. • se non ci sono figli, due terzi vanno In questo vincolo familiare risiede la al coniuge e un terzo a genitori, fratelli giustificazione sociale dell'acquisto e sorelle; in mancanza di genitori, fra- dell'eredità, il titolo legislativamente telli e sorelle, andrà tutto al coniuge; valutato come idoneo all'acquisto, per • se non ci sono né figli né coniuge successione ereditaria, del patrimonio superstite, succedono i genitori, i fra- altrui. telli e le sorelle legittime; se mancano Il rapporto familiare è assunto in senso i genitori andrà tutto ai fratelli e alle molto ristretto nella successione ne- sorelle; se mancano i fratelli e le so- cessaria (ovvero limitato al coniuge, relle, andrà tutto ai genitori; ai discendenti e agli ascendenti); di- • se nessuno di costoro sia sopravvis- versamente nella successione legittima suto, i beni vanno ai parenti, senza di- risulta in senso molto ampio (ovvero stinzione di linea (diretta o collate- a favore dei parenti fino al sesto rale) grado). Ciascun grado esclude il successivo, Mentre nel primo caso lo stretto rap- vale a dire che se ci sono parenti di porto di famiglia è concepito dalla terzo grado essi succedono, in parti legge come costitutivo di un diritto uguali fra loro, con esclusione dei pa- alla successione sottratto al potere di- renti entro il quarto grado e così via, spositivo dell'ereditando, nel secondo (si tenga però presente che con queste caso, invece, il vincolo familiare è concorrono le norme sulla rappresen- concepito come titolo per la succes- tazione: così, se una sorella è pre- sione, che opera solo in mancanza di morta, succedono i figli della sorella, una diversa disposizione dell'eredi- in concorso con gli altri successibili tando. dello stesso ordine - i fratelli, i genitori Pertanto, se la persona muore senza ecc. - e se mancano altri successibili aver fatto testamento (oppure se il te- dello stesso ordine, tutto andrà ai figli stamento risulta invalido), i beni ere- della sorella premorta). ditari andranno ai parenti, secondo il Quando, infine, non ci sono parenti seguente ordine di successione: entro il sesto grado, e non ci sono 56

mità delle norme che regolano gli ef- tum), secondo le regole sulla colla- rio, egli è, innanzitutto, titolare del- fetti dell'accettazione con beneficio di zione. l'azione di riduzione, che costituisce inventario. Questa operazione, cui si dà il nome un diritto potestativo. Secondo la formulazione dell'art. 536, di riunione fittizia, ha la funzione di L’ “azione di riduzione”, consta in i legittimari sono “le persone a favore accertare se l'ereditando, donando in realtà di tre azioni distinte e autonome, delle quali la legge riserva una quota vita i propri beni, abbia pregiudicato se pur strettamente connesse: di eredità o altri diritti nella succes- diritti dei c.d. legittimari. • l'azione di riduzione in senso stretto, sione”, anche contro la volontà volta a far dichiarare l'inefficacia, in espressa dal defunto in atti di dona- L’azione di riduzione tutto o in parte, delle disposizioni te- zione o in un testamento. Prima dell'apertura della successione, stamentarie e delle donazioni che, ec- Pertanto, se l'ereditando ha un coniuge i futuri successibili non hanno alcun cedendo la quota disponibile, abbiano o ha discendenti o ascendenti, una diritto sul patrimonio del parente, né leso la quota riservata dalla legge ai quota dell'eredità è riservata a costoro, come pretesa sull'eredità, né come singoli legittimari; anche contro la sua espressa volontà. aspettativa giuridica. • l'azione di restituzione contro i be- Questa quota, che corrisponde a una La condizione di legittimario, dunque, neficiari delle disposizioni lesive; frazione aritmetica del patrimonio ere- assume rilevanza in ogni suo aspetto • l'azione di restituzione contro i terzi ditario, è detta di riserva o legittima; soltanto al momento dell'apertura della acquirenti, volte a far recuperare al mentre al resto del patrimonio eredi- successione, poiché solo allora può patrimonio del legittimario i beni - in tario, del quale il de cuius poteva li- evidenziarsi una lesione di legittima: possesso, rispettivamente, dei desti- beramente disporre per atto di libera- di conseguenza, potrà aprirsi la suc- natari delle disposizioni lesive o di lità, si dà il nome di quota disponibile. cessione necessaria (come effetto della terzi acquirenti - oggetto delle dispo- La quota disponibile e, quindi, la ri- dichiarazione di inefficacia, a seguito sizioni lesive rese inefficaci dall'a- serva si calcolano detraendo dal valore dell'esperimento dell'azione di ridu- zione di riduzione. del patrimonio relitto i debiti, ma ag- zione, delle disposizioni testamentarie È pacifico che l’azione di riduzione giungendovi le donazioni elargite dal e/o delle donazioni lesive). sia un’azione di accertamento costi- testatore in vita (relictum più dona- Quanto ai diritti spettanti al legittima- tutivo, perché in giudizio si accerta l'esistenza della lesione di legittima e la sussistenza delle altre condizioni dell'azione, e dall'accertamento con- segue automaticamente la modifica- zione giuridica del contenuto del diritto del legittimario, ossia l’integrazione della quota a lui riservata. Quanto alle distinzioni tra azione di riduzione e azione di restituzione giova precisare che l'effetto costitutivo dell'azione di riduzione si esaurisce nel rendere inefficaci le disposizioni lesive nei confronti dei legittimari che l'abbiano chiesta, e nella misura oc- corrente per reintegrare la quota agli stessi riservata. Successivamente il legittimario, nella sua qualità di erede, agirà contro i be- neficiari delle disposizioni lesive (o i terzi acquirenti) per ottenere la con- danna giudiziale alla restituzione dei beni oggetto della sentenza di ridu- zione; l'azione di restituzione non co- stituisce, quindi, la fase esecutiva del- l'azione di riduzione. L'azione di restituzione può, comun- que, essere proposta unitamente all'a- zione di riduzione, come domanda ac- cessoria di quest'ultima e per il caso di accoglimento della stessa. 57

SETTORE AVV. FRANCESCA URSOLEO LEGALE Consulente Legale UPPI Bologna La legittimazione del singolo condomino N el 2017, la Seconda Sezione La Sezione II, pertanto, che veniva giuridica (non distinto dai condomini) della Corte di Cassazione investita della decisione, si chiedeva e che pertanto la presenza in giudizio ha trasmesso gli atti al Pri- anzitutto se la terza condomina che dell’amministratore rappresenti una mo Presidente, per l’even- non era stata parte nei precedenti gradi semplificazione nell’instaurazione del di giudizio, fosse legittimata ad im- contraddittorio, che, altrimenti impor- tuale assegnazione alle Sezioni Unite pugnare la pronuncia di appello e, rebbe la presenza di tutti i condomini. quindi, ravvisando sul punto una que- È evidente dunque che, coerente- della questione di massima e particolare stione di massima di particolare im- mente alla ricostruzione in discorso, portanza, rimetteva gli atti al Primo il singolo condomino, ancorché non importanza riguardante la legittima- Presidente per l’eventuale assegnazione costituitosi nell’ambito della prece- alle Sezioni Unite. dente fase processuale, ben potrebbe zione ad impugnare la sentenza emessa A fondamento della propria ordinanza impugnare la sentenza emessa nei di rimessione alle Sezioni Unite la confronti del condominio (così Cass., nei confronti del Condominio da parte Seconda Sezione non ravvisa l’esi- sez. II, 16 dicembre 2015, n. 25288; stenza di un vero e proprio contrasto, Cass., sez. III, 16 maggio 2011, n. del singolo Condomino che non si è ma semmai l’esigenza di conciliare un costante orientamento di legittimità costituito nel precedente Giudizio con una più recente presa di posizione delle medesime Sezioni Unite. In (Corte di Cassazione, Sezione II, 15 questa direzione, la Suprema Corte dà anzitutto conto del tradizionale o- novembre 2017 n. 27101) rientamento giurisprudenziale (cfr. Cass., sez. II, 27 gennaio 1997, n. Caso 826; Cass., sez. II, 23 agosto 2007, n. Un condominio, per mezzo del suo 17925; Cass., sez. VI, 11 gennaio amministratore, proponeva domanda 2012, n. 177; Cass., sez. III, 24 luglio nei confronti di un’altra condomina 2012, n. 12911), stando al quale, con volta all’abbattimento delle opere rea- la costituzione in giudizio dell’ammi- lizzate da quest’ultima nonché alla nistratore, il singolo condomino – a conseguente tutela di una servitù di prescindere dal suo ingresso formale passaggio esercitata mediante una nel processo – acquisisce automatica- scala esterna. A fronte dell’integrale mente la qualità di parte. vittoria conseguita dal condominio al- Alla base di questa opzione interpre- l’esito del giudizio di primo grado, la tativa, vi è il convincimento che il condomina spiegava impugnazione in condominio sia un mero ente di ge- appello, che veniva parzialmente ac- stione, sfornito di qualsiasi soggettività colta in relazione alla mancata prova di un peggioramento nell’esercizio della citata servitù. Avverso la sentenza d’appello, ricorreva per cassazione la medesima condomina cui resisteva, da un lato, il condominio con contro- ricorso e, dall’altro lato, una condomina terza che non era mai intervenuta nel Giudizio precedente. 58

10717; Cass., sez. II, 19 maggio 2003, cessità di stabilire se il Condominio conferitigli dalla legge e dall’assemblea n. 7827). sia un mero ente di gestione o un vero e per questa via giunge ad attribuire Questa conclusione, tuttavia, come e proprio centro di imputazione di ai singoli condomini la legittimazione osservato dalla medesima Seconda diritti e doveri dotato di una autonoma, ad agire per la tutela dei diritti comuni Sezione potrebbe costituire oggetto anche se attenuata, soggettività giuri- e di quelli personali. di un più generale ripensamento ove dica. L’eventuale preferenza per l’una Dello stesso segno è la giurisprudenza si condividesse la tesi recentemente o per l’altra opzione interpretativa si successiva a SU 19663/14, giurispru- avanzata dalle Sezioni Unite (cfr. riflette direttamente sulla importante denza che ha continuato a ritenere Cass., sez. un., 18 settembre 2014, n. questione processuale sollevata dal- che nelle controversie aventi ad og- 19663, annotata da A. Carrato, in Corr. l’ordinanza della Seconda Sezione. getto un diritto comune, l’esistenza giur., 2015, 1535 e ss.). Queste, infatti, È necessario tenere presente che con dell’organo rappresentativo unitario nell’escludere che il singolo condo- la riforma del Condominio (Legge n° non priva i singoli condomini del mino, ove non costituitosi nel relativo 220/2012) non ha avuto seguito il ten- potere di agire in difesa dei diritti giudizio presupposto, sia legittimato tativo di attribuire al Condominio, pur connessi alla loro partecipazione, nè ad agire ex art. 2, l. 89 del 2001 per avanzato nel corso dei lavori prepara- di intervenire nel giudizio in cui tale ottenere l’equo indennizzo da durata tori, autonoma personalità giuridica. difesa sia stata legittimamente as- irragionevole del processo, hanno af- Parimenti, la tesi che riconduce il con- sunta. fermato che il condominio è un centro dominio ad un mero ente di gestione Questo orientamento, salvi i poteri di di imputazione di interessi, diritti e (avanzata dall’orientamento tradizio- rappresentanza dell’amministratore di doveri, dotato di una sia pur minima nale) conduce ad esiti non del tutto cui all’art. 1131 c.c., trova il suo per- soggettività giuridica. convincenti nella misura in cui legittima durante ancoraggio nella natura degli Ne dovrebbe seguire che l’ente con- il singolo condomino all’esercizio del- interessi in gioco nelle cause, come dominio è un soggetto giuridico – l’impugnazione nei confronti di sen- quella odierna, relative ai diritti dei anche sotto il profilo processuale – tenze aventi ad oggetto la mera gestione singoli sulle parti comuni o sui propri distinto dai singoli condomini, con la e/o custodia di un servizio comune, e beni facenti parte del condominio. conseguenza che la costituzione del quindi non direttamente incidenti sulla È importante sottolineare che l’o- primo, per mezzo dell’amministratore, sua posizione giuridica (cfr. Cass., rientamento finale sancito dalle Sezioni non implica l’automatica costituzione sez. II, 6 agosto 2015, n. 16562). Unite della Suprema Corte recente- dei secondi. La legittimazione ad impugnare sentenze mente emesso con la sentenza di aprile Pertanto, in assenza di loro rituale in- pronunciate nei confronti del Condo- di quest’anno, proviene in ogni caso gresso nel processo, dovrebbe parimenti minio da parte del singolo Condomino da alcuni insegnamenti in materia pro- escludersi la loro legittimazione ad si potrebbe circoscrivere alle liti che venienti dalle Sezioni Unite negli anni impugnare la sentenza emessa nei riguardano una situazione giuridica so- precedenti. confronti del condominio. stanziale direttamente incidente sul pro- È, inoltre, importante sottolineare Il contrasto è nato dunque nella ne- prio patrimonio giuridico , ad esempio che, comunque, il potere decisionale nei giudizi aventi ad oggetto il diritto in materia di azioni processuali spetta di proprietà sulle parti comuni dell’e- solo ed esclusivamente alla assemblea dificio ovvero il diritto esclusivo di che può anche ratificare con efficacia proprietà sulle singole unità immobiliari retroattiva l’operato dell’amministra- Con l’importantissima pronuncia delle tore, come organo meramente esecutivo Sezioni Unite (Corte di Cassazione, del condominio, che abbia agito senza sez. Unite Civili, sentenza 17 aprile autorizzazione. 2018 – 18 aprile 2019, n. 10934) In ogni caso, è importante evidenziare fanno chiarezza, riportando la bilancia che, allorquando si sia in presenza di in favore della piena legittimazione cause introdotte da un terzo o da un concorrente del singolo condomino condomino che riguardino diritti af- (salvo che per le azioni inerenti al ferenti al regime di proprietà e ai mera gestione) ed escludendo al sus- diritti reali relativi a parti comuni del sistenza di alcuna personalità o og- fabbricato e che incidono sui diritti gettività autonoma del condominio. vantati dal singolo Condomino su un Quanto alla impostazione tradizionale, bene comune , non potrà assolutamente va subito detto che essa valorizza l’as- negarsi la Legittimazione individuale senza di personalità giuridica del con- del singolo condomino a tutelare i dominio e la sua limitata facoltà di propri Diritti in maniera autonoma. agire e resistere in giudizio tramite l’amministratore nell’ambito dei poteri 59

SETTORE AVV. BEATRICE BERTILEGALE Delegazione UPPI Imola La nuova legittima difesa: cosa cambia? L a nuova legge n. 36/2019 in dite, etc.), commette il fatto per la sal- nalmente, per fatti commessi in con- materia di legittima difesa vaguardia della propria o altrui inco- dizioni di legittima difesa, nei con- modifica, almeno in parte, la lumità, sempre tenendo presente anche fronti del quale è disposta l'archivia- precedente normativa. È fin l’età della persona che si difende. Sarà zione o sentenza di non luogo a comunque sempre un giudice a valu- procedere o di proscioglimento perché d’ora necessario sottolineare che chi tare la fattispecie in cui è autorizzato il fatto non costituisce reato. Lo Stato il ricorso a «un’arma legittimamente avrà, tuttavia, diritto a ripetere le si difende, all’interno della propria detenuta o altro mezzo idoneo». Ac- somme anticipate nel caso in cui, a canto a questa modifica legislativa, vi seguito della riapertura delle indagini, abitazione, con un’arma da un’aggres- è poi un inasprimento delle pene pre- della revoca o della impugnazione viste. della sentenza di non luogo a proce- sione, causando danni fisici al ladro o Il provvedimento interviene anche in dere o della impugnazione della sen- materia di spese di giustizia esten- tenza di proscioglimento, sia pronun- al rapinatore, anche in futuro sarà sot- dendo il gratuito patrocinio alla per- ciata sentenza irrevocabile di sona nei cui confronti si procede pe- condanna. toposto a indagini e ci sarà sempre un giudice che valuterà se archiviare o rinviare a giudizio. Ma quindi cosa cambia? Innanzitutto si considera sempre sussistente il rapporto di pro- porzionalità tra offesa e difesa. Mentre in passato era sempre necessario va- lutare se la difesa, tramite un’arma, da parte del proprietario della casa era equivalente all’offesa (ovvero il furto o la rapina) posta in essere dal ladro o dal rapinatore, bilanciando quindi da una parte tra il bene vita del malvi- vente e il bene patrimonio, con la pub- blicazione della legge n. 36/2019, si ritiene che questo bilanciamento si realizzi in ogni caso. Nei casi di legittima difesa all’interno del proprio domicilio, di un negozio o di un ufficio, si esclude quindi la punibilità di chi, trovandosi in condi- zioni di minorata difesa o in stato di grave turbamento derivante dalla si- tuazione di pericolo (assalti notturni, figli minori in casa, donne sole aggre- 60

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SETTORE AVV. ALESSANDRO GALLUCCILEGALE www.condominioweb.com Revoca tacita dell’amministratore di condominio L'assemblea può nominare un nuovo amministratore senza l’espressa revoca di quello precedente L a revoca dell'amministra- dura un anno e si rinnova per un pari amministratore senza avere preventi- tore di condominio è deli- periodo. vamente revocato l'amministratore berabile dall'assemblea in Esso può essere interrotto: uscente» (Cass. 18 aprile 2014 n. ogni momento dell'anno, an- • dalle dimissioni dell'amministratore; 9082). • dalla revoca disposta dall'assemblea; Il pronunciamento dei magistrati di che immediatamente dopo la nomina. • dalla revoca decretata dall'Autorità Cassazione è chiarissimo: l'assemblea, Giudiziaria se ricorrono gravi motivi. legittimamente esercitando i propri po- La revoca dell'amministratore può La dimissioni e la revoca possono av- teri, può nominare un nuovo ammini- venire in qualunque momento, salvo stratore senza la espressa revoca di essere altresì disposta dall'Autorità risarcimento dei danni nei casi d'in- quello precedente. Ergo: è pienamente giusta cessazione del rapporto. legittima la revoca tacita del nuovo Giudiziaria, su ricorso anche di un solo mandatario. Revoca tacita amministratore Di più: se la nuova nomina avvenisse condòmino, se ricorrono gravi irrego- desumibile da qualunque atto senza inserimento dell'argomento nel- Che cosa succede se l'assemblea no- l'ordine del giorno e nessuno impu- larità nella gestione, esemplificativa- mina un nuovo amministratore senza gnasse quella decisione, essa diver- avere revocato quello precedente? rebbe assolutamente inoppugnabile, mente elencate dall'art. 1129, dodice- La delibera di nuova nomina può es- costringendo senza dubbi al passaggio sere considerata alla stregua d'una re- di consegne (che dovrebbe comunque simo comma, c.c.. In taluni casi il voca tacita oppure deve essere ritenuta avvenire pur in pendenza di giudizio inoperante? laddove non vi fosse sospensione del- ricorso giudiziale per la revoca dev'es- Al riguardo la Corte di Cassazione ha l'efficacia della delibera, art. 1137 c.c.) affermato che, «ai sensi dell'art. 1129 sere preceduto da un tentativo assem- cod. civ., l'amministratore può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea bleare. e, quindi, anche prima della scadenza annuale senza alcuna motivazione ov- Esiste una possibilità che la revoca vero indipendentemente da una giusta causa. possa essere tacita, cioè non espres- La norma ha la finalità di assicurare che la gestione dei beni e dei servizi - samente disposta dall'assemblea, ma che deve soddisfare gli interessi co- muni - riscuota la costante fiducia dei comunque desumibile da delibere del condomini: pertanto, l'assemblea - nel- l'esercizio delle sue prerogative - ben tenore tale da fare considerare cessato può procedere alla nomina del nuovo il rapporto di mandato tra amministra- tore, da una parte, e condominio, dal- l'altra? Ai rapporti tra amministratore e con- dominio si applicano le norme di cui agli artt. 1129 e 1130 c.c. e oltre ad esse quelle dettate in materia di con- tratto di mandato. L'amministratore, infatti, è considerato mandatario dei condòmini, ossia per- sona alla quale è affidato l'incarico di compiere atti e fatti giuridicamente ri- levanti in nome, per conto e nell'inte- resse dei condòmini. L'incarico affidatogli dall'assemblea (o in sua vece dell'Autorità Giudiziaria) 62

Conseguenze di una revoca ta- CONVENZIONE cita senza giusto motivo UPPI Il fatto che sia da ritenersi possibile e legittima la revoca tacita dell'ammi- EUROPAUDITORIUM nistratore di condominio non vuol E IL CELEBRAZIONI dire che la stessa non possa produrre conseguenze pregiudizievoli per il con- STAGIONE TEATRALE 2018/2019 dominio. Che vuol dire ciò? Per la stagione 2018/2019 l’UPPI ha stipu- Sull'argomento della revoca prima lato convenzioni con il Teatro Europau- della scadenza naturale del mandato, ditorium e il Teatro Il Celebrazioni di la Cassazione ha affermato che trat- Bologna che permetteranno a tutti gli as- tandosi di un rapporto di mandato che sociati UPPI di ottenere sconti sull’ac- si presume oneroso «se la revoca in- quisto di abbonamenti e biglietti. terviene prima della scadenza dell'in- carico, l'amministratore avrà diritto Il prezzo riservato è nelle tabelle prezzi del pro- alla tutela risarcitoria, esclusa solo in gramma riportato con la dicitura “RIDOTTO”. presenza di una giusta causa a fonda- Restano esclusi da questo vantaggio gli eventi mento della revoca (art. 1725, co. 1°, che non riportano la dicitura RIDOTTO all’interno cod. civ.)» (così Cass. 29 ottobre 2004 della tabella prezzi. n. 20957). Non vi sono ragioni per non conside- Gli sconti verranno applicati solo dietro presenta- rare la revoca tacita alla stregua di zione della tessera UPPI alla biglietteria. una revoca a tutti gli effetti, motivo per il quale non si può dubitare a di- Per maggiori informazioni: fronte ad una simile fattispecie l'am- www.uppi-bologna.it ministratore di condominio tacitamente www.teatrocelebrazioni.it sollevato dal proprio incarico abbia il www.teatroeuropa.it diritto di agire per ottenere risarci- mento del danno. (Le Direzioni si riservano la facoltà di apportare modifiche al calendario degli spettacoli per cause di forza maggiore, In che cosa può consistere la pre- variare i prezzi dei biglietti e abolire le riduzioni in particolari tesa dell'ex mandatario? occasioni) È ipotizzabile che la stessa coincida con il mancato guadagno, ossia la dif- ferenza tra quanto sino ad allora gua- dagnato e quanto avrebbe dovuto gua- dagnare se la revoca non fosse stata (nemmeno tacitamente) disposta. Ciò chiaramente a condizione che la revoca anticipata sia illegittima, perché ove dovesse essere considerata valida (ci si riferisce ad una valutazione giu- diziale), cioè ove si ritenessero ricor- renti i giusti motivi della sua disposi- zione, allora egli non avrebbe diritto ad alcunché anzi potrebbe essere espo- sto ad una contro azione, eventual- mente in via riconvenzionale, per il ri- sarcimento dei danni causati. Certo è che non ci si deve meravigliare o pensare che si sia operato in modo errato ove ci si trovi dinanzi ad un re- voca tacita dell'amministratore di con- dominio.

SETTORE AVV. MAURIZIO TARANTINO LEGALE Foro di Bari www.condominioweb.com Sostituzione dell’ascensore: pagano anche i proprietari dei negozi A differenza dell'installa- nale che differenziasse tra loro gli ob- lativamente ai condomini proprietari zione ex novo di un ascen- blighi dei partecipanti di concorrere di negozi o locali terranei con accesso sore in un edificio in con- agli oneri di manutenzione e sostitu- dalla strada, poiché pure tali condo- dominio (le cui spese zione degli ascensori, attribuendo gli mini ne fruiscono, quanto meno in or- stessi secondo criteri diversi da quelli dine alla conservazione e manuten- vanno suddivise secondo l'art. 1123 scaturenti dall'applicazione degli artt. zione della copertura dell'edificio, con 1124, 1123, 1117 e 1118 c.c. Avverso conseguente obbligo gravante anche c.c., ossia proporzionalmente al valore tale provvedimento, il condominio ha su detti partecipanti, di concorrere ai proposto ricorso in cassazione. lavori di manutenzione straordinaria della proprietà di ciascun condo- ed eventualmente di sostituzione del- Il ragionamento della Corte di l'ascensore, in rapporto ed in propor- mino), quelle relative alla manuten- legittimità zione all'utilità che possono in ipotesi Preliminarmente la corte ha evidenziato trarne. Ne consegue che i criteri di ri- zione e ricostruzione dell'ascensore che in materia di opposizione a decreto partizione, al pari di tutti gli altri criteri ingiuntivo afferente le spese condomi- legali di suddivisione delle spese con- già esistente vanno ripartite ai sensi niali, non possono esser fatte valere dominiali, possono essere derogati questioni attinenti alla annullabilità esclusivamente dal regolamento con- dell'art. 1124 c.c. della delibera condominiale di appro- dominiale contrattuale ovvero da una vazione dello stato di ripartizione. deliberazione dell'assemblea approvata Questo è il principio di diritto espresso Quanto al merito della vicenda, se- con il consenso di tutti i condòmini. condo gli ermellini, l'impianto di Sicché, in assenza di deroga, i criteri dalla Corte di Cassazione con l'ordi- ascensore in un condominio riveste legali di ripartizione delle spese con- la qualità di parte comune anche re- dominiali, incluso quello di riparti- nanza del 12 settembre 2018, n. 22157. zione delle spese di manutenzione e sostituzione degli ascensori segue la La vicenda regola di cui all'art. 1124 c.c. Tizio aveva proposto opposizione av- verso il decreto ingiuntivo del condo- In conclusione minio afferente le spese per il rinno- Alla luce di tutto quanto innanzi espo- vamento e la manutenzione sto, la corte di cassazione con la pro- straordinaria dell'impianto di ascen- nuncia in esame ha rigettato il ricorso sore. In primo grado, veniva accolta del condomino. Per l'effetto è stata di- l'opposizione per nullità della delibera. chiarata l'efficacia del provvedimento In secondo grado, invece, in riforma della corte territoriale romana. della sentenza di primo grado, la corte territoriale approvava l'appello del condominio rigettando, pertanto, l'op- posizione del condomino. Difatti, a parere della corte territoriale, il condomino ricorrente non poteva dirsi esonerato dalla spesa intimata in sede monitoria, non avendo rinvenuto nel regolamento del Condominio al- cuna esplicita disciplina convenzio- 64

TEL. 051 232790 AFFIDATI ALL’UPPI 051 222258 GESTIONE FAX 051 279340 CONTRATTI DI LOCAZIONE Il servizio di gestione del Proroga del contratto di locazione contratto prevede: - predisposizione della comunicazione al competente Verifica giuridicoamministrativa Ufficio delle Entrate; del contratto e classificazione - invio telematico della comunicazione al competente secondo il tipo di normativa. Ufficio delle Entrate; - invio di copia di quanto sopra al locatore tramite RACCOMANDATA A.R.; Aggiornamento ISTAT del contratto Invio delle comunicazioni e rinnovo annuale: di disdetta ai conduttori - calcolo dell’ISTAT alla scadenza contrattuale; (su espressa richiesta della proprietà) - calcolo della relativa imposta di registro; tramite RACCOMANDATA A.R. - versamento dell’imposta tramite banca o posta; - predisposizione della comunicazione al conduttore Risoluzione anticipata del con evidenziato il canone aggiornato, richiesta di contratto di locazione rimborso dell’imposta di registro di competenza del conduttore e trasmissione di copia del versamento; - predisposizione della comunicazione al competente invio della stessa comunicazione tramite RACCO- Ufficio delle Entrate; MANDATA A.R.; - invio telematico della comunicazione al competente - invio di copia di quanto sopra al locatore tramite Ufficio delle Entrate RACCOMANDATA A.R.; - invio di copia di quanto sopra al locatore tramite RACCOMANDATA A.R.; Opzione e/o revoca cedolare secca Nuovo servizio di gestione globale del contratto di locazione - esercizio dell’opzione per i contratti in corso - comunicazioni all’Agenzia delle Entrate - incasso diretto dei canoni di locazione - comunicazioni ai conduttori in relazione alle opzioni - servizio pronto intervento per manutenzioni esercitate e riparazioni - controllo solvibilità inquilino Chiama per fissare il tuo appuntamento.

SETTORE AVV. ALESSANDRO GALLUCCILEGALE www.condominioweb.com Ringhiere dei balconi arrugginite: manutenzione e spese A chi spetta pagare la ma- nutenzione delle ringhiere del balcone che presen- tano segni di arruggini- mento? Chi può ordinare l'intervento? Quali le modalità di contestazione nei casi in cui la decisione assunta non sia condivisa? Per rispondere alle domande, è evi- dente, non si può non soffermarsi, sia pur velocemente, alla questione affe- rente la proprietà dei balconi. Balconi in condominio Chi sia il proprietario del balcone, se si tratta di balcone aggettante, è fa- cile a dirsi: il titolare dell'unità im- mobiliare dalla quale vi si accede (tra le tante Cass. n. 30 luglio 2004, n. 14576). Non per tutte le sue parti, però; come più volte affermato dalla giurispru- denza, infatti, «in materia di balconi aggettanti, i quali, non assolvendo ad alcuna funzione di sostegno/copertura, costituiscono un mero prolungamento della corrispondente unità immobi- liare, si è precisato che occorre verifi- care se l'intervento manutentivo abbia interessato la struttura portante, di pro- prietà esclusiva dal titolare dell'appar- tamento, o il rivestimento che, se ha una funzione estetica, costituisce bene comune di tutti i condomini. 66

Tra i summenzionati elementi deco- nufatto rispetto all'estetica comples- in ragione dei millesimi di proprietà, rativi, possono annoverarsi - alla luce siva dell'edificio? Gli elementi che la a meno che non intercorra tra tutti delle vicende oggetto di precedenti di compongono sono da considerarsi essi un differente accordo (art. 1123, questa Corte appunto i frontalini (in- parti di proprietà condominiale o primo comma, c.c.). tendendo per tali la parte terminale esclusiva? Ciò per la seguente ragione: dato che della struttura armata del balcone La risposta, per chi scrive, stando alla le ringhiere si inseriscono nella fac- semplicemente perché visibile guar- giurisprudenza maggioritaria (rappre- ciata - concorrendo a delinearne il de- dando il balcone, a volte a filo, a volte sentata al momento da quella succi- coro - e dato che la facciata è una sporgente dallo stesso), il rivestimento tata) dipende dall'impatto di questi parte comune rispetto alla quale i costi (in marmo o con intonaco) della elementi sul decoro dell'edificio. di manutenzione devono essere soste- fronte della soletta dell'aggetto, i cie- È chiaro che un semplice tubolare non nuti dai condòmini secondo i mille- lini, le piantane, le fasce marcapiano, può essere considerato alla stessa stre- simi di proprietà è consequenziale che le aggiunte sovrapposte con malta ce- gua dell'elemento di ferro con motivo si giunga alla conclusione anzi detta. mentizia, le balaustre, le viti in ottone, decorativo che si presenta su uno o Diversamente, ossia nelle ipotesi in i piombi, le cimose, i basamenti, i pi- più balconi. cui le ringhiere non rappresentino in lastrini» (così, Cass. 2 marzo 2018 n. In questi casi, le ringhiere, al pari alcun modo un elemento connotante 5014). dei pilastrini che fungono da parapetto il decoro architettonico dell'edificio Diversa la situazione per il balcone del balcone sono da considerarsi parti - insomma che ci sono o che non ci incassato: la parte orizzontale viene di proprietà esclusiva nella loro inte- siano è indifferente - allora l'assem- considerata un prolungamento del so- rezza, diversamente da come avviene blea non può dire nulla sulla loro ma- laio e come tale considerata in comu- per le parti decorative del parapetto, nutenzione e di conseguenza la spesa nione tra le due unità immobiliari una che sono le uniche ad essere conside- dev'essere decisa ed affrontata esclu- sovrastante l'altra, con applicazione, rate di proprietà comune ove s'inseri- sivamente dal proprietario del bal- ai fini delle spese, dell'art. 1125 c.c. scano in una normale struttura. cone. Quanto alla parte frontale, per lo scri- La conseguenza di una decisione as- vente molto dipende dalla conforma- Contestazione delle decisioni sembleare che non poteva/doveva es- zione dell'edificio: parte integrante assembleari sulle ringhiere sere assunta è la nullità assoluta per della facciata se si presenta come un dei balconi insanabile di quella deliberazione. unicum con la stessa, ovvero proprietà Stanti le cose così come le abbiamo Il problema sta proprio nell'indivi- esclusiva se, ad esempio, si distingue descritte, non vi sono dubbi sul fatto duare le fattispecie rispetto alle quali dalla succitata facciata. che l'assemblea condominiale abbia la competenza a decidere è dell'as- voce in capitolo in merito alla ma- semblea e quelle in cui, invece, è il Decisioni sulle ringhiere nutenzione delle ringhiere dei bal- singolo condòmino a doversi attivare. dei balconi coni. La connotazione del decoro dell'edi- Proprio la manutenzione delle rin- Laddove sia esistente tale compe- ficio è argomento più facile a decli- ghiere, è evidente, può rappresentare tenza, le spese per il deliberato inter- narsi in teoria che a rappresentarsi in una fattispecie rispetto alla quale è vento manutentivo, ad esempio quello pratica ed è innegabile che molte si- alto il rischio di contenzioso. finalizzato all'eliminazione della rug- tuazioni sono al limite tra l'uno caso Motivo? Come valutare questo ma- gine, vanno suddivise tra i condòmini o l'altro. 67

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SETTORELEGALE www.condominioweb.com Il cortile condominiale e il suo regime giuridico L a mera confinazione di un nato a tali funzioni (anche) rispetto dall'art. 1117 c.c., n. 1, tra i beni co- edificio con il cortile non è all'altro immobile di cui sono com- muni, salvo titolo contrario (Cass., sufficiente a far operare in proprietarie. Cass. 21 novembre 2014 Sez. 2, 7 aprile 2000, n. 4350). Cass. favore del proprietario del- n. 24861 1 agosto 2014 n. 17556 Il cavedio (talora denominato chio- Nel caso di contenzioso in merito alla l'edificio la presunzione di cui all'art. strina, vanella o pozzo luce) - cortile proprietà condominiale (o meno) del di piccole dimensioni, circoscritto dai cortile è necessario integrare il con- 1117 c.c., la quale, secondo la giuri- muri perimetrali e dalle fondamenta traddittorio chiamando in causa tutti i dell'edificio comune - essendo desti- condòmini. Cass. 9 maggio 2013 n. sprudenza di questa S.C., trova appli- nato prevalentemente a dare aria e luce 10996 a locali secondari (quali ad esempio Al fine di stabilire se sussista un titolo cazione solo ove il cortile sia struttu- bagni, disimpegni, servizi), è sottopo- contrario alla presunzione di comu- sto al medesimo regime giuridico del nione di cui all'art. 1117 cod. civ., ivi ralmente destinato a dare aria, luce ed cortile, espressamente contemplato compreso il cortile, occorre fare rife- accesso a tutti i fabbricati che lo cir- condano (sent. 2 agosto 2010 n. 17993; 30 luglio 2004 n. 14559) e nella specie le ricorrenti non deducono neppure che il cortile sarebbe desti- 69

rimento all'atto costitutivo del condo- 11-2-1977 n. 621), e quindi di acce- L'uso particolare che il comproprieta- minio e, quindi, al primo atto di tra- dere ai rispettivi immobili anche con rio possa fare del cortile comune, in- sferimento di una unità immobiliare mezzi meccanici, poiché tale uso non terrando nel sottosuolo di esso una dell'originario proprietario ad altro può ritenersi condizionato tra l'altro centrale termica del proprio impianto soggetto. Cass. 27 maggio 2011 n. dall'eventuale più limitata forma di di riscaldamento non può considerarsi 11812 godimento del cortile comune prati- estraneo alla destinazione normale La presunzione legale di comunione cata in passato (Cass. 16-3-2006 n. dell'area, a condizione che si verifichi di taluni beni, stabilita dall'art. 1117 5848). Cass. 9 giugno 2010 n. 13879 in concreto che, per le dimensioni del cod. civ., è senz'altro applicabile anche Tra gli usi propri cui è destinato un manufatto in rapporto a quelle del sot- nel caso di cortile esistente tra più edi- cortile comune si deve annoverare la tosuolo, o per altre eventuali ragioni fici appartenenti a proprietari diversi, possibilità, per i partecipanti alla co- di fatto, tale uso non alteri l'utilizza- ove lo stesso sia strutturalmente de- munione, di accedere ai rispettivi im- zione del cortile praticata dagli altri stinato a dare aria, luce ed accesso a mobili anche con mezzi meccanici al comproprietari, nè1 escluda per gli tutti i fabbricati che lo circondano. fine di esercitarvi le attività - anche stessi la possibilità di fare del cortile Cass. 2 agosto 2010 n. 17993 diverse rispetto a quelle compiute in medesimo un analogo uso particolare Tra le destinazioni accessorie di un passato - che non siano vietate dal re- (cfr.: cass. civ,, sez. 2^, sent. 20 agosto cortile comune, la cui funzione prin- golamento condominiale, poiché tale 2002, n. 12262; cass. civ., sez. 2^, cipale è quella di dare aria e luce alle uso non può ritenersi condizionato ne sent. 17 maggio 1997, n. 4394). Cass. varie unità immobiliari, rientra anche dalla natura dell'attività legittima- 26 febbraio 2007 n. 4386 quella di consentire ai comproprietari mente svolta né dall'eventuale, più li- Il cortile, tecnicamente, è l'area sco- l'accesso a piedi o con veicoli alle loro mitata forma di godimento del cortile perta compresa tra i corpi di fabbrica proprietà, di cui il cortile costituisce comune praticata nel passato. Cass. di un edificio o di più edifici, che serve un accessorio, nonché la sosta anche 16 marzo 2006 n. 5848 in senso conf. a dare aria e luce agli ambienti circo- temporanea dei veicoli stessi (Cass. Cass. 9 ottobre 2009 n. 21256 stanti. Ma avuto riguardo all'ampia portata della parola e, soprattutto, alla funzione di dare aria e luce agli am- bienti, che vi prospettano, nel termine cortile possono ritenersi compresi an- che i vari spazi liberi disposti ester- namente alle facciate dell'edificio - quali gli spazi verdi, le zone di ri- spetto, i distacchi, le intercapedini, i parcheggi - che, sebbene non menzio- nati espressamente nell'art. 1117 cod. civ., vanno ritenute comuni a norma della suddetta disposizione. Cass. 9 giugno 2000 n. 7889. Il condomino, nel caso in cui il cortile comune sia munito di recinzione che lo separi dalla sua proprietà esclusiva, può ap- portare a tale recinzione, pur essa con- dominiale, senza bisogno del consenso degli altri partecipanti alla comunione, tutte le modifiche che gli consentono di trarre dal bene comune una parti- colare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini e, quindi, procedere anche all'apertura di un varco di accesso dal cortile con- dominiale alla sua proprietà esclusiva, purché tale varco non impedisca agli altri condomini di continuare ad uti- lizzare il cortile, come in precedenza (vedi la sentenza di questa Corte, sez. II, 4 marzo 1983 n. 1637). Cass. 5 gennaio 2000 n. 42 70

TEL. 051 232790 AFFIDATI ALL’UPPI 051 222258 AMMINISTRAZIONI FAX 051 279340 CONDOMINIALI Il vostro amministratore di condominio si dimo- stra negligente nell’espletamento della propria professione? Risulta poco chiaro e trasparente nella gestione condominiale? Vorreste revocarlo e non sapete come fare? Rivolgetevi a noi! Da oggi potremo seguire l’am- ministrazione del Vostro condominio con profes- sionalità e competenza! Richiedi un incontro con i nostri esperti, anche per un preventivo! REVISIONI CONTABILITÀ CONDOMINIALI Presso l’Uppi potrai far eseguire la revisione della contabilità del Tuo condominio! Se ritieni che il Tuo amministratore condominiale non si comporti correttamente, potrai verificare i conti avvalendoti dei nostri esperti! Chiama per fissare il tuo appuntamento.

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SETTORE ING. MASSIMO CORSINI TECNICO Dieci domande sulla certificazione energetica degli edifici I n quali casi è necessario menti utilizzabili o sfruttando gli ap- • i manufatti, comunque, non ricondu- predisporre l’APE? porti energetici gratuiti generati dal cibili alla definizione di edificio se- processo produttivo, ovvero quando il condo la definizione della normativa In Emilia Romagna è obbligatorio loro utilizzo e/o le attività svolte al regionale. procedere alla redazione dell’APE nel loro interno non ne prevedano la cli- caso di: matizzazione invernale o estiva Nel caso di un condominio è pos- • edifici di nuova costruzione, com- • per gli edifici agricoli o rurali non sibile emettere un unico APE va- presi tutti i casi di demolizione e rico- residenziali, sprovvisti di impianto lido per tutte le unità struzione di edifici esistenti, o di termico di climatizzazione immobiliari? edifici sottoposti a ristrutturazioni im- • per gli edifici il cui utilizzo standard È ammessa la produzione di un sin- portanti; non prevede l'installazione e l'impiego golo attestato “condominiale” soltanto • edifici esistenti, nel caso di vendita, di di sistemi tecnici, quali ad esempio a condizione che tutte le unità immo- trasferimento a titolo gratuito o di nuova box, cantine, autorimesse, parcheggi biliari: locazione, qualora l'edificio o l’unità im- multipiano, depositi, strutture stagio- • abbiano la medesima destinazione mobiliare non ne sia già dotato; nali a protezione degli impianti spor- d'uso, la medesima situazione al con- • edifici utilizzati da pubbliche ammi- tivi (in tali casi, l’obbligo di nistrazioni e aperti al pubblico con su- attestazione della prestazione energe- perficie utile totale superiore a 250 tica è limitato alle porzioni eventual- m2, qualora l'edificio non ne sia già mente adibite ad uffici e assimilabili, dotato. purché scorporabili ai fini della valu- tazione di efficienza energetica) Per quali immobili è necessario • per gli edifici adibiti a luoghi di culto predisporre l’Attestato di Pre- e allo svolgimento di attività religiose stazione Energetica (APE)? • per i ruderi, purché tale stato venga L’APE deve essere predisposta per espressamente dichiarato nell’atto no- tutti gli immobili ad eccezione dei se- tarile guenti casi: • per i fabbricati in costruzione purché • per i fabbricati isolati con una super- tale stato venga espressamente dichia- ficie utile totale inferiore a 50 metri rato nell’atto notarile. In particolare si quadrati fa riferimento o agli immobili venduti • per gli edifici industriali e artigia- nello stato di “scheletro strutturale”, nali, quando gli ambienti sono clima- cioè privi di tutte le pareti verticali tizzati per esigenze del processo esterne o di elementi dell'involucro produttivo o utilizzando reflui energe- edilizio o agli immobili venduti \"al ru- tici del processo produttivo non altri- stico\", cioè privi delle rifiniture e de- gli impianti tecnologici 74

torno, il medesimo orientamento e la Qual è la procedura che il certi- tivo” comporta che: medesima geometria ficatore deve seguire una volta • l’aggiornamento di un’APE esistente • siano servite dal medesimo impianto predisposto l’APE affinché ri- (calcolato in base al vecchio sistema) termico destinato alla climatizzazione sulti emesso e valido? può determinare teoricamente l’attri- invernale e, qualora presente, dal me- Una volta predisposto l’APE, il certi- buzione di una classe inferiore (in desimo sistema di climatizzazione ficatore deve provvedere alla registra- senso relativo) anche in presenza di in- estiva e che tali impianti centralizzati zione telematica presso il catasto terventi di miglioramento energetico siano privi di sistema di contabilizza- regionale. • non si può affermare a priori che un zione/ripar- tizione del calore. L’avvenuta registrazione, mediante immobile con una classe energetica In tutti gli altri casi occorre procedere firma digitale apposta dal soggetto migliore abbia caratteristiche energe- sempre con l'emissione di un Attestato certificatore accreditato, è attestata dal tiche migliori rispetto ad un altro im- di Prestazione Energetica per ogni codice univoco di identificazione rila- mobile con classe energetica peggiore singola unità immobiliare sciato dal sistema al termine delle qualora i due edifici abbiano caratte- operazioni di registrazione che con- ristiche tipologiche e strutturali non Da chi può essere redatto traddistingue l’APE e va riportato nei confrontabili. l’APE? contratti. L’APE può essere predisposta e rila- In alcuni casi (ad esempio in caso di Quali impianti vengono presi in sciata esclusivamente da un soggetto richiesta dell’abitabilità) l’APE va an- considerazione nell’APE? certificatore accreditato dalla Regione che consegnato in copia anche al Co- Per la determinazione dell’indice di ed inserito negli appositi elenchi re- mune. prestazione energetica vengono presi gionali. in considerazione i seguenti impianti: Inoltre è necessario che verificare che Che cosa indica l’APE? • la climatizzazione invernale vi sia assenza di conflitto d’interesse L’APE contiene numerose informa- • la climatizzazione estiva tra il certificatore e l’oggetto della cer- zioni sull’immobile ma soprattutto ri- • la produzione di acqua calda sanitaria. tificazione. porta l’indice di prestazione Solo per gli edifici del settore terziario Tra gli altri casi, si evidenzia che il energetico (espresso in consumo an- vengono inoltre contabilizzati anche i certificatore non può certificare: nuo per unità di superficie utile) e la consumi legati ai seguenti impianti: • un immobile di cui è proprietario op- classe energetica. • sistema di illuminazione pure è di proprietà di parenti (fino al • ascensori 4° grado) Come viene attribuita la classe • un immobile che ha progettato e/o energetica all’immobile certifi- Nel caso non siano presenti im- realizzato cato? pianti l’APE va comunque pre- • qualora sia coinvolto in modo diretto Il sistema di classificazione si può de- disposto? o indiretto con i produttori dei materiali finire come quel sistema mediante il Sì sempre. Per gli immobili privi e dei componenti in esso incorporati. quale viene definita la classe energe- d’impianto termico la determinazione tica dell’immobile. Il sistema un della classe avviene simulando la pre- tempo era basato su 8 classi “fisse” di senza di un impianto tradizionale per prestazione energetica (A+/A/B/ la climatizzazione invernale e la pro- C/D/E/F/G) corrispondenti a determi- duzione di acqua calda sanitaria. nati valori dell’indice di prestazione energetica espresso in kWh/mq. A Qual è la validità temporale partire dal 1° ottobre 2015 è stato in- dell’APE? trodotto un nuovo criterio per l’asse- L’APE ha una validità di 10 anni (la gnazione della classe energetica scadenza di validità è riportata sull’at- basato su 10 classi “scorrevoli” testato) a meno che: (A4/A3/A2/A1/B/C/D/E/F/ G), deter- • siano effettuati lavori che compor- minate in base al raffronto tra l’immo- tino la modifica delle prestazioni ener- bile certificato ed un edificio di getiche riferimento “virtuale” identico in ter- • cambino i riferimenti catastali mini di geometria, orientamento, ubi- • vengano modificate le dimensioni cazione territoriale, destinazione dell’immobile (ampliamento, frazio- d’uso e situazione al contorno e namento, demolizione,…) avente caratteristiche termiche e para- • non vengano rispettate le normative metri energetici predeterminati. È sul risparmio energetico ed in partico- bene evidenziare come il passaggio da lare gli impianti non siano sottoposti un criterio “assoluto” ad uno “rela- ai prescritti controlli 75

SETTORE MICHELA ZUMPANO TECNICO Consulente Condominiale UPPI Delegazione Castel San Pietro Terme L’amministratore e la tutela della privacy I n questo articolo affronteremo interessati (art. 4, 1° Reg. UE 679/16), direttamente dall'amministratore, con il delicato tema del bilancia- titolari dei propri dati personali, che addebito del relativo costo ai respon- mento tra principio di traspa- vengono da essi stessi, collettivamente sabili. renza, veridicità e correttezza e necessariamente, trattati (per il tra- Il Garante della Privacy ha stabilito, da una parte, e riservatezza dall'al- mite del loro amministratore). in via generale, la prevalenza del di- tra. Il Codice Civile, per rendere possibile ritto di accesso e di controllo (cfr. doc. Ogni condòmino ha il diritto di ac- lo svolgimento del rapporto di man- web. 1297626 del 18.05.2006) in linea cesso ai documenti e ai dati condomi- dato tra amministratore e condomini con la prevalente giurisprudenza. Lo niali, finalizzati al controllo sulla com- nell'attuazione del citato principio di stesso Garante, però, ha più volte sot- plessiva gestione del Condominio. trasparenza, sancisce una serie di ob- tolineato che l'amministratore, pur le- Tale finalità di controllo si fonda sul blighi e di corrispondenti diritti. citamente adempiendo alle imposi- rapporto di mandato instaurato tra la Quanto stabilito circa l'acquisizione zioni di legge a tutela della compagine condominiale e il proprio delle informazioni per la compilazione trasparenza, allo stesso tempo ha l'ob- amministratore, che è obbligato a ren- del registro di anagrafe condominiale bligo di farlo nel rispetto del principio dere il conto della sua gestione (art. (art. 1130, 1° 6. cc), si precisa che in di minimizzazione a presidio della ri- 1713, 1°,cc). caso di inerzia o incompleta risposta servatezza (art. 5 e cons.39 Reg. UE Tuttavia fondamentale è la privacy dei dell'avente diritto, protrattasi per 30 679/16: i dati personali sono…. ade- partecipanti al condominio, i soggetti giorni, esse possono essere ricercate guati, pertinenti e limitati a quanto 76



necessario rispetto alle finalità per le che con la dichiarazione di avvenuta trebbe sembrare, in quanto, se è vero quali sono trattati…). stipula rilasciata dal notaio rogante che il dettato legislativo identifica In sintesi, l'impostazione dell'Autorità (… ) provvista di tutte le indicazioni come soggetto richiedente soltanto il è la seguente: utili all'amministratore ai fini della \"condomino\", è pur vero che di prassi, • la legge impone al condomino di co- tenuta del registro dell'anagrafe con- sono gli agenti immobiliari interme- municare alcune informazioni per la dominiale\". diari nella compravendita dell'immo- tenuta del registro di anagrafe condo- bile a formulare la richiesta di rilascio miniale, senza aggiungere altro; Quando l'amministratore è ob- dell'attestazione all'amministratore. • la legge, di conseguenza, non im- bligato a rilasciare l'attestazione L’agente immobiliare, che sia stato pone di corredare di prova docu- dei pagamenti delle quote con- regolarmente incaricato alla vendita mentale le informazioni rese all'am- dominiali e delle liti in corso? da parte del condòmino, ha diritto a ministratore, che quindi le deve La compravendita degli immobili si- richiedere il rilascio dell'attestazione prendere per buone; tuati in condominio è sempre stata fo- dei pagamenti, di cui all'art. 1130 n. • di conseguenza, la legge non auto- riera di insidie per gli acquirenti, so- 9 c.c., a condizione che fornisca al- rizza l'amministratore ad acquisire prattutto per quelli che non hanno il l'amministratore prova dell'incarico questi documenti, ma solo le relative buon uso di informarsi sulla situazione ricevuto. informazioni (che sono cosa diversa delle spese condominiali connesse al- Mentre, per quanto riguarda le moti- dal documento che le contiene); l'unità immobiliare da acquistare. vazioni a supporto della richiesta di • in conclusione, l'acquisizione del L'errore più diffuso, posto in essere rilascio dell'attestazione dei paga- rogito di compravendita, che con- da chi compra in condominio, è pro- tiene informazioni ulteriori (come ad prio quello di disinteressarsi degli esempio il prezzo di acquisto) rispetto oneri condominiali pregressi, che a quelle strettamente richieste, sarebbe sono alla base dei principali conten- un'attività che si pone in contrasto con ziosi tra acquirente e venditore. il principio di proporzionalità, perti- È noto, infatti, che l'acquirente di nenza e non eccedenza (di minimiz- un immobile in condominio, ai sensi zazione), e come tale illecita e san- dell'art. 64, quarto comma disp. att. zionabile. c.c., è solidalmente responsabile con Tale ragionamento, in generale con- il condomino venditore, per il pa- divisibile, presenta alcune criticità di gamento delle quote condominiali coordinamento con il disposto dell'art. pregresse, relative all'anno di ac- 63, 5°, disp.att.cc, ai sensi del quale quisto ed a quello precedente. chi cede diritti su unità immobiliari Ed è proprio per limitare i contenziosi resta obbligato solidalmente con l'a- tra acquirente e venditore che il legi- vente causa per i contributi maturati slatore della riforma condominiale ha fino al momento in cui è trasmessa introdotto, al n. 9 dell'art. 1130 c.c., all'amministratore copia autentica del l'obbligo dell'amministratore di fornire titolo che determina il trasferimento al condomino richiedente l'attesta- del diritto. zione relativa allo stato dei paga- In questo caso il Codice Civile, rife- menti degli oneri condominiali e rendosi esplicitamente alla copia au- delle eventuali liti in corso. tentica del titolo, impone in maniera Tale specifico dovere dell'amministra- inequivocabile proprio l'invio del do- tore è diretto, infatti, a tutelare essen- cumento. Tale criticità è stata rilevata zialmente l'acquirente dell'immobile anche dal Consiglio Nazionale del in condominio che, di fatto, è messo Notariato, che in un suo studio (906- dalla legge in condizioni di poter co- 2013/C) ha chiarito che l'obbligo di noscere l'eventuale morosità nel pa- legge di trasmissione incombe solo gamento delle quote condominiali del sulle parti e non sul notaio rogante, venditore. che però può essere dalle medesime specificamente incaricato di compiere Chi può chiedere all'ammini- tale trasmissione. stratore di condominio il rilascio Pertanto il medesimo C.N.N., con nota dell'attestazione dei pagamenti del 19.05.17, ha ribadito che “la fina- e delle eventuali liti in corso e lità informativa cui la norma è preor- poi con quali motivazioni? dinata, deve ritenersi soddisfatta an- Il quesito non è banale, per come po- 78

menti, si osserva come il condòmino, mino-venditore, anche se nulla ziarie potrebbe comportare ulteriori o chi per lui, sia legittimato a richie- esclude che la stessa dichiarazione e rilevanti spese, tali da determinare dere la stessa attestazione in qualsiasi possa riguardare pure i pagamenti ef- una diversa valutazione in capo all'ac- momento e senza dover dimostrare fettuati dagli altri condòmini. quirente. particolari ragioni, rientrando tale fa- In buona sostanza, l'amministratore Ciò posto, dal punto di vista del valore coltà nell'ambito dei suoi generali po- si limita ad indicare nella sua dichia- di tale dichiarazione, si osserva come teri di accesso agli atti, nonché di vi- razione le quote condominiali che nella prassi, in modo improprio, c'è gilanza e controllo dell'attività sono state pagate dal condòmino-ven- chi identifica l'attestazione dei paga- gestionale condominiale. ditore, sulla scorta degli stati di ri- menti come una sorta di quietanza li- parto spese approvati dall'assemblea beratoria condominiale rilasciata dal- L'attestazione rilasciata dall'am- condominiale, specificando quali l'amministratore. ministratore ha valore di quie- siano gli importi scaduti alla data del Nulla di più sbagliato. tanza liberatoria? rilascio dell'attestazione e le eventuali Anzi, proprio a scanso di equivoci, è Innanzitutto occorre dire che l'attesta- cause giudiziarie in corso. consigliabile che l'amministratore zione è una semplice dichiarazione Con riferimento alle cause pendenti è specifichi nella sua dichiarazione che scritta, con la quale l'amministratore buona norma indicare, da parte del- la stessa viene rilasciata senza costi- certifica la situazione versamenti re- l'amministratore, il loro grado di giu- tuire una liberatoria dei pagamenti lativa alle quote condominiali pagate, dizio e gli eventuali costi conosciuti, condominiali e tale da non poter es- fino alla data del rilascio, dal condo- in quanto la pendenza delle liti giudi- sere opponibile allo stesso ammini- stratore estensore, per ulteriori ed eventuali quote che dovessero insor- gere successivamente alla data di ri- lascio. Peraltro, gli eventuali accordi inter- corsi tra acquirente e venditore, in me- rito al pagamento delle spese condo- miniali pregresse, non possono avere alcuna rilevanza nei confronti del con- dominio, così come non è neanche pensabile che l'acquirente possa essere sollevato dal venditore dall'obbligo di pagare le spese condominiali. A tal proposito, comunque, a tutela dell'acquirente è consigliabile che le dichiarazioni del venditore vengano contestualizzate nell'atto di compra- vendita, così come anche le attesta- zioni di pagamento è meglio che ven- gano allegate al rogito notarile, al fine di un'eventuale rivalsa dell'acquirente nei confronti del venditore, per i pa- gamenti di spese condominiali pre- gresse effettuati dallo stesso acqui- rente al condominio. Si precisa, comunque, che il notaio non è obbligato a verificare se le di- chiarazioni del venditore siano veri- tiere. In conclusione, si osserva come il mancato rilascio dell'attestazione dei pagamenti, da parte dell'amministra- tore, rappresenti una grave irregolarità della gestione condominiale, che può essere sanzionata, ai sensi dell'art. 1129 dodicesimo comma n. 7 c.c., con la revoca. 79

Ex Africa. Storie e identità di un’arte universale Museo Civico Archeologico D al 28 marzo all’8 settembre racconta l’intreccio di vicende africane di Bologna 2019 una mostra non etno- ed europee dall’antichità a oggi, at- grafica che presenta il va- traverso “storie” d’arte, di identità, di via dell’Archiginnasio 2 lore dell’arte africana, ricostruen- viaggi e di incontri partendo dalle done il contesto storico e culturale cronache dei viaggi e dei primi contatti ORARI: lun., mer., giov., ven. da cui essa trae origine, puntando a tra europei e africani. ore 10 - 19 raccontare storie d’arte, di identità, Ex Africa presenta il valore dell’arte di potere, di sacralità, di incontri e africana, ricostruendone il contesto sab., dom. ore 10 - 20 dialoghi storico e culturale da cui essa trae ori- Mar chiuso. Il Museo Civico Archeologico di Bo- gine, giungendo alla eredità e influenza logna ospita la mostra intitolata Ex nella pittura europea d’inizio Nove- www.mostrafrica.it Africa. Storie e identità di un’arte cento con il primitivismo e la cosiddetta universale, ideata e curata da Gigi Art Nègre, fino a toccare gli ambiti Pezzoli insieme a Ezio Bassani, scom- dell’arte contemporanea africana. parso durante i lavori del progetto, tra Sono proposte anche le nuove frontiere i maggiori studiosi italiani a cui si della ricerca sull’arte africana: l’anti- deve la diffusione della conoscenza chità di quelle manifestazioni e l’i- dell’arte africana nel nostro Paese. dentificazione di alcune “mani dei Si tratta di una mostra pensata appo- maestri” e con una sezione di indagine sitamente e unicamente per Bologna, sull’estetica diversa del vodu, un’arte con prestiti eccezionali dai più im- accumulativa impregnata di sacralità portanti musei e collezioni interna- nel suo persistente divenire con opere zionali, tra cui i Musei Vaticani con che vengono esposte in Italia per la opere di El Anatsui, Ernst Barlach, prima volta. Paul Klee, Max Pechstein, Karl Sch- L’ONU ha ritenuto il progetto coerente midt-Rottluff. con gli obiettivi dell’agenda 2030 per Articolata in diverse sezioni, la mostra lo sviluppo sostenibile.