Abitare Informati settembre 2020

tonomo di garanzia escutibile a sem- zione dell'obbligazione di pagamento Ritiene, invero, il Tribunale che i pre- plice richiesta scritta e senza possibi- del canone di locazione, né potendosi supposti dell'exceptio doli difettavano lità di opporre alcuna eccezione; che ritenere che l'escussione fosse stata ef- anche in relazione all'ulteriore que- non ricorrevano nella fattispecie al- fettuata contro ogni legittima ed in- stione sollevata dalla società ricorrente l’esame i presupposti della exceptio colpevole aspettativa altrui. in base alla quale l'abusività dell'escus- doli generalis; che dunque il locatore Osservava ancora il Tribunale che dal- sione della fideiussione si desume- poteva richiederne legittimamente il l’esame degli interventi legislativi in rebbe dall'esistenza di un precedente pagamento immediato. materia emergeva chiaramente che il inadempimento della controparte con- Rileva al riguardo il Tribunale che l'au- Legislatore aveva avuto ben presente trattuale rispetto all'obbligo di rinego- tonomia del rapporto di garanzia trova il problema del pagamento dei canoni ziazione derivante dal generale dovere un preciso limite soltanto al ricorrere di locazioni commerciali nel periodo di buona fede ex art. 1375 c.c., ina- dei presupposti dell'exceptio doli ge- da marzo a maggio 2020 ed aveva ri- dempimento che renderebbe giustifi- neralis, allorché l'escussione della ga- tenuto di intervenire disciplinando ec- cato ex art. 1460 c.c. il mancato paga- ranzia da parte del beneficiario si pre- cezionalmente solo talune ipotesi. mento dei canoni di locazione da parte senti ictu oculi come abusiva e Che dalle norme in questione non era della società conduttrice. fraudolenta ossia quando risulti evi- dato evincere alcuna automatica estin- Osserva in proposito che, anche a vo- dente, certa ed incontestabile l'avvenuta zione delle obbligazioni di pagamento lere solo per ipotesi ritenere sussi- estinzione dell'obbligazione per adem- dei canoni di locazione relativi ad stente nel caso di specie un obbligo di pimento della prestazione o per altra esercizi commerciali e che le ipotesi rinegoziazione fondato sul generale causa ovvero quando il diritto viene di riduzione del canone riguardavano dovere di buona fede e riferito alla so- esercitato al fine di realizzare uno in modo espresso e specifico i soli pravvenuta, imprevedibile sospen- scopo diverso da quello riconosciuto contratti di locazione di palestre, pi- sione dell'attività commerciale della dall'ordinamento o comunque all'esclu- scine e impianti sportivi. società conduttrice, difetta in ogni sivo fine di arrecare pregiudizio o an- Ne deduce che il complesso delle pre- caso quella prova evidente, immediata cora contro ogni legittima ed incolpe- visioni legislative emanate e richia- e liquida dell'abusività dell'escussione vole aspettativa altrui; altro limite è mate in sentenza depone nel senso del- richiesta ai fini del legittimo esercizio costituito dalla possibilità di opporre l'insussistenza degli invocati dell'exceptio doli. Rilevava peraltro eccezioni fondate sulla nullità del con- presupposti dell'exceptio doli non es- in proposito il Tribunale che tra le tratto principale per contrarietà a norme sendo evidente, certa ed incontestabile parti non era affatto mancata una ne- imperative o per illiceità della causa. l'estinzione dell'obbligazione di paga- goziazione in quanto entrambe le parti Che nel caso di specie non ricorrevano mento del canone di locazione per ef- risultavano aver formulato proposte gli estremi dell'exceptio doli generalis fetto delle misure di prevenzione e reciproche su cui impostare la tratta- non potendosi ritenere che la sospen- contenimento connesse all'emergenza tiva ed entrambe avevano mostrato di sione dell'attività commerciale del sanitaria. Né, d'altro canto, ritiene il aver tenuto conto -per quanto in ter- conduttore imposta dalle misure legi- Tribunale che l'escussione potesse mini sensibilmente diversi- di una plu- slative connesse all'emergenza sani- considerarsi abusiva per essere stata ralità di fattori, tra i quali rientrava si- taria da COVID-19 comportasse in effettuata contro ogni legittima ed in- curamente la sopravvenuta emergenza maniera certa ed incontestabile l'estin- colpevole aspettativa altrui. sanitaria. ILLECITO IL BLOCCO DEGLI SFRATTI L’UPPI denuncia pubblicamente l’ultima vessazione contro la proprietà immobiliare. L’art.17bis della Legge n.77 del 17 luglio scorso ha prorogato fino al 31/12/2020 la sospensione degli sfratti. Il Parlamento ha pertanto sospeso, in sede di conversione del DL n.34/20, senza giustificazioni di alcun genere fino alla fine del corrente anno con un vergognoso, arrogante ed incostituzionale emendamento presentato dai gruppi del Partito Democratico e di Liberi e Uguali ed approvato in Commissione Bilancio della Camera dei deputati tutti gli sfratti, anche e soprattutto quelli per morosità, già convalidati dall’Autorità Giudiziaria. L’UPPI, non potendo indire manifestazioni di piazza, essendo in vigore il provvedimento in materia di contenimento e gestione dell’emergenza epidemiologica da COVID-19 emanato dal Governo il 14 luglio 2020, ricorrerà alla Corte di Giustizia Europea, in quanto la decretazione di urgenza reiterata è già stata dichiarata incostituzionale e so- prattutto perché il DPCM è un atto amministrativo inidoneo a limitare le libertà espressamente garantite dalla Co- stituzione. Il patrimonio immobiliare rappresenta per il nostro Paese non solo una ricchezza economica, ma anche culturale e sociale e va, quindi, tutelato a tutti i livelli, soprattutto in caso di morosità, situazione in cui i redditi vengo tassati anche se non percepiti. La certezza del diritto è sacrosanta e il nostro sindacato farà tutto il possibile per difenderla e farla rispettare! UPPI - Sede Nazionale 49

SSEETTTTOORREE AVV. MARCO LANDUCCI LEGALE Delegazione UPPI Casalecchio di Reno - Zola Predosa - Sasso Marconi Quesiti On Line Di seguito alcuni quesiti posti dai nostri associati tramite il nostro indirizzo di posta elettronica: [email protected] D omanda. È sufficiente consegnare le chiavi per re- stituire l'immobile locato? Il conduttore di un immo- bile in locazione ad uso diverso dall'a- bitativo veniva condannato in primo grado per inadempimento, per non aver pagato i canoni scaduti, relativi anche al periodo di preavviso del recesso an- ticipato e aver riconsegnato le chiavi dei locali non sgombri, ossia non liberi da cose mobili (mobili, strumenti di la- voro etc). Il conduttore proponeva ap- pello e la Corte territoriale confermava la pronuncia di primo grado; successi- vamente effettua con il proprio legale di fiducia un ricorso in Cassazione, che lo respinge. La consegna delle chiavi è condotta idonea a consentire la reim- missione nel possesso del locatore ma la restituzione deve essere incondizio- nata, cioè effettiva, e determinare la concreta disponibilità del bene da parte del locatore (principio statuito nella Sentenza n. 6467/2017 Cassazione Ci- vile – Sezione III). Per il Collegio della Suprema Corte, le doglianze del ricorrente sono dunque infondate. Anzitutto, il Giudice di primo grado aveva fondato la sua decisione sulla «fondata distinzione tra consegna materiale delle chiavi dell'immobile lo- cato ad uso diverso dalla abitazione, ed esatto adempimento dell'obbligazione di rilascio dell'immobile derivante dal contratto di locazione e gravante sul conduttore ai sensi dell’art. 1590 c.c.», 50

e anche la Corte d'Appello aveva rilevato satisfattivo della obbligazione “ex con- Domanda. Desidererei avere deluci- il perdurante inadempimento del con- tractu” avente ad oggetto la restituzione dazioni in caso di dissenso dei condo- duttore «non essendo stato posto il lo- del bene posta a carico del conduttore mini rispetto alle liti. catore nella piena ed incondizionata di- ex art. 1590 c.c. (cfr. Corte cass. Sez. 3, Qualora l'assemblea dei condomini ab- sponibilità del bene, in quanto occupato Sentenza n. 5270 del 05/06/1996; id. bia deliberato di promuovere una lite da beni di pertinenza del conduttore che Sez. 3, Sentenza n. 5841 del 24/03/2004 o di resistere a una domanda, il condo- ne impedivano il libero godimento». che equipara la consegna delle chiavi mino dissenziente, con atto notificato La Cassazione ricorda che «Per giuri- alla incondizionata messa a disposi- all'amministratore, può separare la pro- sprudenza consolidata, la consegna al zione del bene; id. Sez. 3, Sentenza n. pria responsabilità in ordine alle con- locatore da parte del conduttore delle 550 del 17/01/2012)». seguenze della lite per il caso di soc- chiavi dell'immobile locato, costituisce Ma precisa anche che «altra questione combenza. L'atto deve essere notificato condotta idonea (produttiva di effetti -che attiene esclusivamente al piano entro trenta giorni da quello in cui il impeditivi anche della “mora solvendi” della valutazione del merito delle risul- condomino ha avuto notizia della deli- ex art. 1220 c.c.: cfr. Corte cass. Sez. 6 tanze istruttorie- è quella dell'accerta- berazione. – 3, Ordinanza n. 1337 del 20/01/2011) mento in concreto se, con la consegna Il condomino dissenziente ha diritto di a consentire la reimmissione del primo o messa a disposizione delle chiavi del- rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare nel possesso del bene, e dunque con- l’immobile, possa effettivamente rite- alla parte vittoriosa. Se l'esito della lite dotta apprezzabile come adempimento nersi immesso il locatore nella piena è stato favorevole al condominio, il disponibilità e godimento dell’immobile. condomino dissenziente che ne abbia Ed infatti l'obbligazione di restituzione tratto vantaggio è tenuto a concorrere dell'immobile locato, posta a carico del nelle spese del giudizio che non sia conduttore dall’art. 1590 cod.civ., non stato possibile ripetere dalla parte soc- si esaurisce in una qualsiasi generica combente. messa a disposizione delle chiavi, ma Fonte Smartlex il Sole24 ore. richiede, per il suo esatto adempimento, un'attività consistente in una “incondi- Domanda. Sono socio di una coope- zionata” restituzione del bene, vale a rativa e ho ricevuto l'assegnazione no- dire in un’effettiva immissione dell’im- tarile di un alloggio. Il condominio mobile nella sfera di concreta disponi- non si è ancora costituito, nonostante bilità del locatore (cfr. Corte cass. Sez. ci sia un regolamento condominiale 3 n. 5841 del 24 marzo 2004; id. Sez. 3 con relativi millesimi. La gestione è n. 5270 del 5 giugno 1996; id. Sez. 3, ancora in carico alla cooperativa, la Sentenza n. 8616 del 12/04/2006)». quale ha appartamenti da assegnare Con la ulteriore osservazione sul re- e altri, per mancanza di soci, non pre- gime dell'onere della prova: «ritenuta notati. Come vanno ripartite le even- non idonea la mera consegna delle tuali spese ordinarie o straordinarie chiavi, spetta al conduttore fornire la che la cooperativa sta sostenendo per prova contraria dell'esatto adempi- conto dei soci? mento della obbligazione di rilascio e Anche nel caso dell'edificio realizzato cioè la prova che i beni rimasti nei lo- da una cooperativa edilizia, il condo- cali non impedivano in ogni caso la minio nasce automaticamente nel mo- facoltà di godimento e sfruttamento mento in cui le unità immobiliari di cui dell'immobile da parte del locatore». quell'edificio si compone cessano di Con la conseguenza che «pertanto, non appartenere allo stesso soggetto. Ge- emerge affatto il principio di diritto neralmente questo accade per effetto che vorrebbe affermare il ricorrente della prima alienazione (da ultimo, secondo cui la riconsegna dell'immo- Cassazione, sezione seconda, 9 agosto bile ingombro di beni, arredi e suppel- 2018, sentenza 20693). Ne consegue lettili integra esatto adempimento del- che fin dalla prima assegnazione si ap- l'obbligazione ex art. 1590 c.c., plicano la disciplina del condominio e dovendo essere valutato, caso per caso, tutte le norme che riguardano la ripar- se lo stato dell'immobile, del quale tizione delle spese, che dovrà avvenire sono state restituite le chiavi, consenta secondo il criterio di volta in volta ap- effettivamente al locatore di disporre plicabile, e mai in parti uguali per unità liberamente e pienamente». immobiliare. Fonte: www.diritto.it Fonte Smartlex il Sole24 ore. 51

LEGALESETTORE AVV. BEATRICE BERTI Delegazione UPPI Imola Alberi e distanze Q ual è la distanza che si elencate al n. 3 dell'art.892 c.c. e sulla luce del fondo vicino. Lo stesso deve tenere dai confini Lo scopo della norma è quello di li- non vale per gli altri tipi di recinzione per alberi e siepi, e se mitare il diritto a piantare alberi e siepi (rete metallica, cancello ecc.) in sporgono rami e radici per tutelare la proprietà del vicino dai quanto queste servono solo a delimi- sulla mia proprietà cosa posso fare? possibili danni derivanti dal propa- tare i confini ma non arrecano nessuna Problematiche che tutti prima o poi ci garsi delle radici, dalla caduta delle diminuzione di luce e/o vista. troviamo ad affrontare. foglie ovvero dall'immissione di om- Se il vicino non si attiene a queste di- Una prima risposta arriva dal Codice bra e umidità ed impedire che la parte stanze, abbiamo il diritto di chiedere civile che indica le distanze legali de- fuori terra degli alberi riesca di danno ed ottenere l’estirpazione della pianta. gli alberi e delle siepi. L’art. 892 c.c. ai vicini, per diminuzione di aria, luce, Tale richiesta deve essere formulata individua infatti le distanze che il pro- soleggiamento o panoramicità. con sollecitudine, infatti qualora il vi- prietario di un fondo deve rispettare La Cassazione ha inoltre precisato che cino abbia piantato ad una distanza se vuole piantare alberi e/o siepi in tali distanze previste dall’art. 892 c.c. inferiore nella tolleranza del vicino e prossimità dei confini. vanno rispettate anche se gli alberi siano trascorsi 20 anni, questi avrà È bene precisare che tali prescrizioni non sono piantati in terra e si trovano usucapito il diritto a tenere l’albero dell’art. 892 c.c. si applicano se non in vasi e contenitori mobili. ad una distanza inferiore rispetto a vi sono a livello locale altre norme in Quando vi è un muro sul confine, gli quella legale e non potrà più farsi va- deroga. alberi e le siepi potranno sì essere im- lere il diritto all’estirpazione. L’inizio Dunque, stando a quanto dispone l’art. piantate ad una distanza minore ri- del termine ventennale per usucapire 892 c.c. gli alberi di alto fusto vanno spetto a quella indicata dall’art. 892 la servitù costituita dal diritto a tenere piantati ad una distanza di almeno 3 c.c. ma dovranno mantenersi all’al- l’albero a distanza inferiore a quella metri dal confine tra le due proprietà. tezza massima del muro e ciò perché, prevista dalla legge decorre dal mo- Per alberi di alto fusto devono inten- innalzandosi al di sopra del muro l’al- mento del piantamento, ma si estingue dersi quelle piante che possono supe- bero/siepe vada ad incidere nuova- se muore o viene eliminato l’albero rare i 3 metri di altezza. A titolo esem- mente in maniera negativa sulla vista non essendo possibile una sostituzione plificativo il Codice elenca i noci, i dello stesso. castagni, le querce, i pini, i cipressi, Inoltre, l’art. 896 c.c., invece, dispone gli olmi, i pioppi, i platani e simili. che i rami del vicino non possono pro- Sono da considerare ad alto fusto an- tendere sino alla nostra proprietà così che gli alberi il cui tronco, pur essendo come le radici. Qualora il vicino abbia inferiore ai 3 metri di altezza, si invaso la nostra proprietà con i suoi diffonda in rami alti più di 3 metri rami se ne potrà chiedere il taglio, e (Cassazione sentenza n. 3232/2015). potremmo addirittura recidere noi Si potranno invece piantare ad una di- stessi le radici dell’albero del vicino stanza di 1 metro e mezzo gli alberi che giungano sino al nostro fondo. Il di non alto fusto e cioè quelli che non diritto a chiedere il taglio dei rami e raggiungono l’altezza di 3 metri. È delle radici non si prescrive mai, non di mezzo metro la distanza dal confine essendo possibile l’usucapione della per le viti, gli alberi da frutto non più relativa servitù stando a quanto sinora alti di 2 metri e mezzo ed alcune siepi affermato dalla Cassazione. 52

TEL. 051 232790 AFFIDATI ALL’UPPI 051 222258 GESTIONE FAX 051 279340 CONTRATTI DI LOCAZIONE Il servizio di gestione del Proroga del contratto di locazione contratto prevede: - predisposizione della comunicazione al competente Verifica giuridicoamministrativa Ufficio delle Entrate; del contratto e classificazione - invio telematico della comunicazione al competente secondo il tipo di normativa. Ufficio delle Entrate; - invio di copia di quanto sopra al locatore tramite RACCOMANDATA A.R.; Aggiornamento ISTAT del contratto Invio delle comunicazioni e rinnovo annuale: di disdetta ai conduttori - calcolo dell’ISTAT alla scadenza contrattuale; (su espressa richiesta della proprietà) - calcolo della relativa imposta di registro; tramite RACCOMANDATA A.R. - versamento dell’imposta tramite banca o posta; - predisposizione della comunicazione al conduttore Risoluzione anticipata del con evidenziato il canone aggiornato, richiesta di contratto di locazione rimborso dell’imposta di registro di competenza del conduttore e trasmissione di copia del versamento; - predisposizione della comunicazione al competente invio della stessa comunicazione tramite RACCO- Ufficio delle Entrate; MANDATA A.R.; - invio telematico della comunicazione al competente - invio di copia di quanto sopra al locatore tramite Ufficio delle Entrate RACCOMANDATA A.R.; - invio di copia di quanto sopra al locatore tramite RACCOMANDATA A.R.; Opzione e/o revoca cedolare secca Nuovo servizio di gestione globale del contratto di locazione - esercizio dell’opzione per i contratti in corso - comunicazioni all’Agenzia delle Entrate - incasso diretto dei canoni di locazione - comunicazioni ai conduttori in relazione alle opzioni - servizio pronto intervento per manutenzioni esercitate e riparazioni - controllo solvibilità inquilino Chiama per fissare il tuo appuntamento. 53

SSEETTTTOORREE AVV. MARCO PERRINA LLEEGGAALLEE Delegazione UPPI San Lazzaro di Savena Scioglimento della comunione ereditaria I l procedimento di scioglimento mediato scioglimento può pregiudi- usufruttuario ecc.). della comunione ereditaria è fi- care gli interessi dei condividenti; I creditori iscritti e coloro che hanno nalizzata a far acquisire agli • sospensione legale ex art. 715 cod. acquistato diritti sull'immobile in virtù eredi la titolarità esclusiva di civ., quando tra i coeredi vi siano sog- di atti soggetti a trascrizione e trascritti una quota dell’asse ereditario. getti futuri e incerti (nascituri conce- prima della trascrizione dell'atto di di- Il provvedimento di scioglimento, piti e non concepiti, pendenza in giu- visione o della trascrizione della do- avendo natura dichiarativa e non tra- dizio della qualità di figlio legittimo). manda di divisione giudiziale devono slativa, ha effetto retroattivo per ciò Il procedimento giudiziale di sciogli- necessariamente essere chiamati ad che attiene la titolarità dei beni, rima- mento della comunione ereditaria pre- intervenire, perché la divisione abbia nendo esclusi gli eventuali frutti per- vede il litisconsorzio necessario (vale effetto nei loro confronti. cepiti dai soggetti partecipanti alla co- a dire l’obbligatoria citazione in causa) Il procedimento giudiziale di sciogli- munione eventualmente incamerati di tutti i coeredi. mento della comunione ereditaria deve prima dello scioglimento. Inoltre, nel procedimento in esame, essere preceduto dal procedimento di Ogni coerede ha diritto di attivarsi per hanno diritto ad intervenire: mediazione, che in questo caso è ob- lo scioglimento della comunione ere- • i creditori (privilegiati, ipotecari o bligatoria, poiché prevista ex lege ditaria; tale diritto è imprescrittibile chirografi, anche per crediti non sca- come condizione di procedibilità del e, pertanto, può essere azionato senza duti o sottoposti a condizione sospen- giudizio. limiti di tempo. siva o risolutiva); Il procedimento di mediazione consi- Il diritto di divisione dell’asse eredi- • gli aventi causa di uno dei coeredi, ste nel tentativo di conciliazione della tario può essere momentaneamente ovvero coloro che abbiano acquistato vertenza insorta fra i condividenti. soggetto a sospensione, nei seguenti diritti su uno dei beni comuni (l’ac- Il procedimento di mediazione si casi: quirente di una quota immobiliare, un svolge presso un organo di mediazione • per volontà del testatore, che può anche disporre che la divisione dell'e- redità o di alcuni beni non abbia luogo prima che sia trascorso dalla sua morte un termine non superiore a cinque anni, oppure quando tutti vi siano eredi minorenni, potendo disporre che la divisione sia sospesa sino a quando non sia trascorso un anno dalla mag- giore età dell'ultimo nato; • per accordo dei coeredi per un pe- riodo massimo di 10 anni (accordo che deve essere redatto in forma scritta e trascritto nei registri immobiliari); • per ordine del giudice, per un tempo non eccedente i cinque anni, se l'im- 54

abilitato e necessita della presenza TEL. 051 232790 delle parti (o di un loro delegato) e 051 222258 dei rispettivi avvocati. Il mediatore, che non ha alcun potere FAX 051 279340 giurisdizionale e quindi di coazione sulla volontà delle parti, tenta di age- AFFIDATI ALL’UPPI volare la conciliazione delle diverse posizioni, tramite colloqui congiunti REVISIONI e separati con le parti assistite dai pro- CONTABILITÀ pri avvocati. CONDOMINIALI In caso di fallimento del tentativo di mediazione, viene redatto un verbale L’amministratore di condominio si dimostra ne- negativo, che determina la conclu- gligente nell’espletamento della propria profes- sione del procedimento di mediazione. sione? Da quale momento ogni coerede ha Risulta poco chiaro e trasparente nella diritto di rivolgersi all’Autorità Giu- gestione condominiale? diziaria, per ottenere lo scioglimento Presso l’Uppi potrai far eseguire la revisione della comunione ereditaria. della contabilità del Tuo condominio! Il procedimento in esame ha un iter Se ritieni che il Tuo amministratore condomi- bifasico. niale non si comporti correttamente, potrai Nella prima fase il Giudice è chiamato verificare i conti avvalendoti dei nostri esperti! a delibare eventuali questioni di giu- ridiche sul diritto di ogni coerede o Chiama per fissare il tuo appuntamento. sulla consistenza dell’asse ereditario, come per esempio: • l'entità della quota di ciascun coe- rede; • l’eventuale presenza di diritti parti- colari sui beni oggetto dell’asse ere- ditario; • la richiesta di inclusione di alcuni determinati beni nell’asse ereditario, magari intestati ad altri soggetti, ecc. Risolte le questioni su citatesi può, quindi avere un quadro definito del- l’asse ereditario e dei diritti dei con- dividenti. La seconda fase del procedimento di scioglimento della comunione eredi- taria prosegue con la nomina di un consulente tecnico, che viene incari- cato dal Tribunale di stimare i beni oggetto dell’asse ereditario e redigere un progetto di divisione. Il Consulente Tecnico nominato dal Tribunale, di norma unitamente ai consulenti che ogni parte ha il diritto di nominare in causa, procede quindi alla stima dei beni ed alla redazione di un progetto divisionale secondo le quote di tutti i partecipanti. Redatto il progetto di divisione e, per- tanto, formati i lotti, l’assegnazione può avvenire per accordo fra le parti, per estrazione a sorte o per ordine del giudice con la sentenza definitiva.

SETTORE AVV. FRANCESCA URSOLEO LEGALE Consulente Legale UPPI Bologna L’amministratore del Condominio e l’emergenza coronavirus I n linea generale, l’Amminista- dell’immobile (Corte di Cassazione, condomini, può procedere nell’imme- tore deve attivarsi affinchè sia 3 aprile 2007,n. 8233). diato a conferire incarico per la sani- assicurato a ciascuno dei con- Oltre la mera gestione dei beni collet- ficazione degli ambienti comuni ad domini il miglior godimento tivi, rientrante nell’ambito dellìarticolo apposita ditta specializzata. Sarà ne- delle cose comuni, e adoperarsi, altresì, 1177 c.c., rientrano tra i compiti del- cessario valutare attentamente la scelta per l’efficienza dei servizi forniti; nel- l’amministratore anche le rinnovate della ditta, ricorrendo alla ricerca nel- l’espletamento di tali compiti, l’am- esigenze di salubrità, sicurezza, ri- l’albo provinciale delle imprese arti- ministratore deve vigilare sulla rego- sparmio energetico e informazione. giane di cui alla Legge n° 82/1994 larità dei servizi comuni, e intervenire A seguito della emergenza sanitaria, affinchè sia mantenuta la parità di go- si è palesato necessario che gli ammi- dimento da parte di tutti i partecipanti nistratori di condominio assumessero al Condominio. un ruolo attivo nella diffusione delle Lo stesso, viene investito di poteri e informazioni necessarie al fine di sen- doveri di cautela, tutela e conservazione sibilizzare condomini e fornitori. delle parti comuni, come stabilito dal- Le varie attribuzioni di legge devono l’articolo 1130 c.c., e, tra questi, anche poi integrarsi con quelle segnate dalle gli interventi urgenti volti a preservare normative speciali, che intercettano il il funzionamento del Condominio, ruolo dell’amministratore in contesti nonché la sicurezza e la conservazione diversi. Risulta ormai pacifica la tesi dello stesso. secondo cui l’amministratore è assog- In particolare, al paragrafo 2) dell’ar- gettabile alle norme del testo unico ticolo 1130 c.c., si annovera il dovere sulla sicurezza del lavoro. di disciplinare l’uso delle cose comuni, Il ruolo assunto dall’amministratore, e la fruzione dei servizi nell’interesse dunque, gli impone di mantenere e comune, in modo che ne sia assicurato conservare i beni comuni, garantendo il miglior godimento a ciascuno dei l’utilizzo degli stessi a tutti i condomini, condomini, ed ancora, al punto 5) occupandosi di mantenere in sicurezza compiere gli atti conservativi relativi gli ambienti a vantaggio dei condomini alle parti comuni. ma anche a tutela delle persone che vi L’obbligo, in particolare, di eseguire transitano e, maggiormente, di quelle gli atti conservativi dei diritti inerenti che vi lavorano alle parti comuni dell’edificio, si in- Fatta questa premessa, se l’ammini- tende riferito ai soli atti materiali ne- stratore dovesse ricevere notizia di un cessari per la salvaguardia dell’integrità caso sospetto di contagio tra i propri 56

che disciplina le attività di disinfesta- vista dall’articolo 9, lettera f del GDPR VID 19 non è tenuto, pertanto, a co- zione, derattizzazione e sanificazio- In alternativa, l’Amministratore po- municarlo all’Amministratore, né ai ne. trebbe acquisire il consenso del Con- singoli condomini né l’amministratore, La sanificazione dovrà essere effettuata domino sia alla comunicazione agli ricevuta la comunicazione ufficiosa nell’immediatezza e si tratterà di un altri del proprio contagio, sia dell’in- del contagio,è tenuto a volta a sostituirsi intervento da considerarsi straordinario serimento di questo dato nella conta- alla persona ammalata per darne noti- e urgente- bilità condomiminale a scopo di giu- zia. L’amministratore inoltre, ad intervento stificazione della spesa. Ciò in quanto si parla comunque di avvenuto, provvederà ad annotare lo Ciò, anche tenendo presente una recente dati sanitari e, pertanto, considerati svolgimento dell’attività presso il Re- sentenza della Corte di Cassazione, particolari. Come tali, possono essere gistro Anagrafe Sicurezza , descrivendo risalente a pochi giorni prima del lock- trattati solo laddove si sia ottenuto il le modalità di esecuzione, il prodotto down, e precisamente del 28.02.2020 consenso specifico oppure, laddove utilizzato, la certificazione da parte n.5522, la quale afferma che “se l’am- ne ricorrano i presupposti, in caso di della ditta, la relativa scheda tecnica ministratore è legittimato ad agire necessità derivante dallo stato di salute del prodotto utilizzato. La certificazione senza preventiva delibera al verificarsi prorpio o di altri. dell’attività potrà essere messa in ba- di una situazione che richiede il com- All’amministratore di condominio, checa. pimento di un atto conservativo ur- quindi, non è stato conferito il mandato Se l’amministratore intendesse pro- gente, compreso anche il costo, questo alla tutela della salute dei singoli con- cedere alla sanificazione senza atten- non lo esime dalla eventuale successiva domini, ma solo quello di tutelare, dere il preventivo consenso dell’As- contestazione, adeguatamente motivata mantenere e rendere sicure le parti semblea, sarà consigliabile che egli dalla assenza di congruità della spesa comuni dell’edificio. acquisisca vari preventivi dalle ditte sostenuta”. L’amministratore non ha il potere/do- specializzate, così che, in caso di con- Per il resto, i protocolli normativi pre- vere di comunicare i riferimenti del testazione dell’operato dello stesso vedono iter riguardanti casi di sospetto soggetto sospettato di contagio da co- egli avrà il diritto, allo scopo di di- contagio da demandare agli stessi sog- ronavirus per le ragioni riguardanti i fendersi contro le domande del Con- getti che accusano sintomi,attraverso dati sensibili e sanitari sopra elencate, dominio o del singolo condòmino, di la segnalazione dello stato di salute essendo al massimo tenuto ad effet- produrre in giudizio la comunicazione alle autorità sanitarie, al proprio medico tuare, autonomamente, una accurata in chiaro, trattandosi di un dato parti- di famiglia e alla protezione civile. sanificazione, certificandone l’attività colare ricadente sotto l’eccezione pre- Chi accusa sintomi della malattia CO- tramite impresa autorizzata.

SETTORE AVV. LORENZO COTTIGNOLI LEGALE Presidente LAIC - Lega Amministratori Immobiliari Condominiali Presidente UPPI Modena Poteri e facoltà del Consiglio di Condominio e delle Commissioni di Condomini C hi opera quotidianamente pegnano a favore della collettività l’Amministratore e, probabilmente, nel settore dell’ammini- condominiale, partecipando del Con- anche al fine di evitare le conseguenze strazione immobiliare, in siglio di condominio o di Commis- negative che deriverebbero da un ec- particolare laddove gesti- sioni che l’Assemblea nominasse ad cesso di potere in capo all’iniziativa hoc in relazione a specifiche attività. o alla potestà di pochi. La giurispru- sca complessi di rilevanti dimensioni Il ruolo di tali Organi, tuttavia, per denza, invece, sia di merito che di le- quanto degna di rilievo nella pratica, gittimità, interviene sulla materia con e con numeri importanti di unità, ben appare dimenticato da buona parte un insegnamento pacifico. della dottrina e minimamente consi- Appare opportuno pertanto, provare conosce l’importanza strategica del derato dalla legge, verosimilmente a tratteggiare, senza pretese di esau- con l’intento di privilegiare il ruolo stività ma con un mero intento di coinvolgimento, in vista delle deci- istituzionale dell’Assemblea e del- chiarezza espositiva e di lettura siste- matica, il perimetro in cui è consentito sioni più ordinarie, come di quelle più a tali Organi di partecipare della vita condominiale. eccezionali, di quei condomini, mag- La norma codicistica che disciplina il Consiglio di Condominio, come ben giormente autorevoli - o talora solo noto, è stata introdotta solamente con la Riforma del 2012. Prima di essa, il maggiormente disponibili - che si im- vigente codice civile taceva sul punto. Tuttavia, gli storici del diritto inse- gnano come, anteriormente al codice del 1942, fosse in vigore la disciplina di cui all’art. 16 R.D.L. 56/1934, con- vertito con modificazioni nella Legge n. 8/1935, il quale, disciplinando al- l’epoca in materia di Condominio ne- gli edifici, disponeva come “Nei con- domini numerosi, l'amministratore puo' essere coadiuvato da un consi- glio composto di non meno di due membri scelti fra i partecipanti al 58

condominio. Detto consiglio è l'or- U.P.P.I. gano consultivo dell'amministratore, PROVINCIALE ne controlla l'operato riferendone all'assemblea ed ha la precipua fun- MODENA zione di conciliare le vertenze fra i condomini. I regolamenti speciali Viale Giuseppe Verdi, 29/31 - 41124 Modena possono affidare al consiglio altre at- Numero Verde 800 200 059 tribuzioni fra quelle riservate dal presente decreto all'amministratore.” www.uppimodena.it - [email protected] Si tratta di disposizioni che tenevano in alta considerazione il Consiglio di SERVIZI PER GLI ASSOCIATI: Condominio, al punto da equipararlo, di fatto, ad un Consiglio di Ammin- • Contratti di locazione abitativa e commerciale strazione, con poteri non solo consul- - redazione e assistenza alla stipula tivi e di controllo, ma altresì conci- - ricerca inquilino con selezione reddituale liativi e persino gestori, in - cessioni, subentri e risoluzioni sostituzione dell’amministratore - calcolo canone concordato stesso. - registrazioni, proroghe e rinnovi Come si noterà, l’unica disposizione - gestione scadenziario, istat e tassazione normativa che oggi disciplina il Con- • Servizio convenzionato di agenzia immobiliare siglio di Condominio è invece molto • Consulenza legale, fiscale, tecnica e notarile più asciutta e contenuta, ed è dettata • Amministrazioni condominiali dall’art. 1130 bis c.c. il quale è rubri- • Albo fornitori convenzionati cato “Rendiconto condominiale”, ar- • Consulenze su mutui e polizze assicurative gomento che effettivamente esso • Agevolazioni fiscali per ristrutturazioni tratta nel suo primo comma. Al se- • Dichiarazioni di successione condo comma, invece, dispone te- • Sportello C.A.F (Imu, Isee, Red, Mod. 730, Unico) stualmente: “L'assemblea può anche nominare, oltre all'amministratore, Difendi la tua casa ed ASSOCIATI all’UPPI!! un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edi- fici di almeno dodici unità immobi- liari. Il consiglio ha funzioni consul- tive e di controllo.” Si annota, rispetto alle norme previ- genti al Codice, e in ossequio ad un predominante orientamento giurispru- denziale e dottrinale, la riduzione del Consiglio di Condominio a mere fun- zioni di consultazione e verifica, pre- cipuamente della contabilità. Nella prospettiva attuale, certamente non sfugge, in primo luogo, come la norma preveda, ai fini della legitti- mazione passiva all’elezione in Con- siglio di Condominio, che il candidato possegga la qualità di condomino. Tale qualità dovrà altresì permanere in capo al consigliere per tutta la du- rata dell’incarico. Ne discende, dun- que, come non saranno eleggibili sog- getti che non sono condomini (i.e. delegati, inquilini, conviventi, co- niuge non proprietario, etc.) e non po- tranno, allo stesso modo, permanere nel Consiglio soggetti che perdono la

qualità di condomino (per intervenuta norma, devono intendersi, inoltre, pa- tato degli Immobili Urbani, Milano, alienazione del bene). rificate al Consiglio, quelle Commis- 2017, pp.529) come non sia legittima Non pare revocabile in dubbio, altresì, sioni che l’Assemblea dovesse no- la previsione regolamentare – an- la gratuità dell’incarico, in quanto minare, per determinati interventi corché contrattuale - che attribui- non configurabile né come mandato manutentivi o specifiche attività, e sca al Consiglio di Condominio fa- ai sensi dell’art. 1703 e ss. c.c. (ferma dunque legittimate esclusivamente coltà di emettere pareri vincolanti restando la vexata quaestio in merito alle medesime funzioni consultive e per l’Assemblea, o che conferisca alla presunzione di onerosità del man- di controllo. al Consiglio deleghe di funzioni as- dato ex art. 1709 c.c. in ambito con- Va precisato, infatti, che la previsione sembleari, in quanto contrasterebbe dominiale) né quale nomina di colle- normativa che limita l’esistenza del apertamente col disposto di cui all’art. gio sindacale, non potendo pertanto Consiglio laddove il condominio sia 1136 c.c. – pacificamente riconosciuta applicarsi l’art. 2402 c.c. in tema di composto da almeno tre condomini quale norma imperativa, anche come obbligatoria retribuzione dello stesso. negli edifici di almeno dodici unità previsto dall’art. 1138 cpv. c.c. - in Quanto alle funzioni esercitate da tale immobiliari deve intendersi deroga- relazione alle maggioranze assem- organo: chi si accinge ad una inter- bile sia da norme del regolamento che bleari costitutive e deliberative. pretazione sistematica della norma ne prevedano l’esistenza anche in as- In conclusione, merita di essere men- ben conosce l’importanza della sua senza delle condizioni di legge sia, zionata, ex pluribus, tra i numerosi collocazione. Certo, dunque, non si per casi specifici, da delibere assem- interventi giurisprudenziali in materia, può ignorare come la disposizione in bleari. la pronuncia della Suprema Corte del materia di Consiglio di Condominio In tema di disposizioni regolamentari, 15 marzo 2019, n. 7484. sia inserita all’ultimo comma dell’ar- è doveroso evidenziare come il rego- Il Giudice di legittimità interviene nel ticolo che disciplina le modalità di lamento condominiale, nella sua caso di un condominio torinese, il cui rendiconto dell’Amministratore, evi- forma più cogente, ovvero quella del Consiglio di Condominio, composto dentemente a sottolineare come le regolamento contrattuale, può certa- da soli cinque condomini, con propria funzioni “consultive e di controllo” mente contemplare la costituzione di delibera del 2014, aveva approvato, che sono attribuite al Consiglio siano un Consiglio di Condominio o di dopo avere esaminato diversi preven- da esercitarsi – quantomeno in via Commissioni assembleari, anche in tivi, la sottoscrizione di un contratto principale - in relazione alla rendi- ipotesi diversa da quella codicistica- di appalto per rifacimento del lastrico contazione contabile. mente prevista, descrivendone le fun- solare, così suddividendo la spesa tra Non si vedono preclusioni a che le zioni in forma più ampia rispetto a tutti i condomini. Nessuna delibera medesime funzioni di vigilanza siano quanto – sinteticamente – disposto dal assembleare, né precedente a quella rivolte, se non altro per relationem, a codice civile. Altrettanto certamente, consiliare, né successiva, interveniva tematiche afferenti la gestione del- tuttavia, va chiarito, pur in disaccordo ad approvare l’esecuzione di tali l’edificio nella sua ordinarietà, quali con autorevole dottrina (cfr. V. Cuf- opere ed i relativi costi (più precisa- la gestione del portierato, del verde, faro – F. Padovini – Codice Commen- mente, il Condominio sosteneva di degli impianti comuni, dei parcheggi, aver ratificato l’operato del Consiglio ed altresì alla gestione straordinaria con una successiva delibera del 2015, inerente, per esempio, la stipulazione che tuttavia non risultava prodotta in di contratti di appalto per rifacimenti giudizio). La Corte di Cassazione, o innovazioni. pertanto, ribadisce la propria pacifica A tal proposito, come insegna auto- giurisprudenza, nella quale ricono- revole dottrina, nel caso di lavori sciamo la ricostruzione dottrinale e straordinari, il Consiglio “può essere sistematica qui poc’anzi esposta, con delegato a seguire le fasi di scelta del- la quale si insegna che i compiti del l’impresa incaricata, segnalando al- Consiglio di Condominio e della l’assemblea o all’amministratore, nel Commissioni di Condomini non caso di delega allo stesso, quella più possono altro che limitarsi a fun- indicata, nel caso di interventi non zioni consultive e di controllo e che, preventivati può relazionare all’as- diversamente, per esser vincolanti an- semblea sulla loro effettiva necessità”. che nei confronti dei dissenzienti, le In ogni caso “i suoi pareri non pos- decisioni del Consiglio debbano es- sono mai essere considerati vinco- sere rimesse alla successiva approva- lanti”(cfr. A. Gallucci, Il Condominio zione, con le maggioranze di legge, negli edifici, Milano, 2013, pp. 534 e dell’Assemblea condominiale, altri- ss.). menti esse non possono in alcun Per applicazione analogica della modo assumere valenza decisoria. 60

MIG - MODERNA INDUSTRIE GRAFICHE s.r.l. Via dei Fornaciai, 4 - 40129 Bologna Tel +39 051 326518 (6 linee r.a.) - Fax +39 051 326689 commerciale@tipografiamoderna.it

UP UNIONE PI PICCOLI PROPRIETARI IMMOBILIARI



SETTORE AVV. MICHELE ZUPPARDI LEGALE Foro di Taranto www.condominioweb.com Il condòmino vuole copia dei documenti? La richiesta deve essere specifica C ’è uno sport molto in ger, qui da noi permane nei confronti amministratore a consentire in ogni voga, di questi tempi, ed dell'intera categoria una diffidenza tempo, a ciascun condòmino, di pren- è particolarmente perni- atavica, che appare inversamente pro- dere visione ed estrarre copia dei do- cioso in quanto non è ri- porzionale al grado di competenze cumenti giustificativi di spesa. raggiunte e che può essere vinta solo Il Tribunale di Catania, già quattro generante, né ludico, né formativo, e soltanto attraverso un serio cambia- anni fa, ha offerto un importante chia- mento di rotta in termini educativi e rimento in risposta alle strumentali e ma pericolosamente fondato sul pre- culturali. spesso petulanti richieste di molti am- Vi starete certamente chiedendo il ministrati, ritenendo che \"non è con- supposto che chi gestisce la proprietà perché di questo preambolo, e dunque templato che l'amministratore debba vengo subito al sodo. fornire specifiche informazioni al di comune abbia chissà quali interessi Riordinando i miei documenti, mi è fuori delle ipotesi codificate o debba capitato tra le mani un decreto del consegnare copia di tutta la docu- o quali carte da nascondere. Tribunale di Catania, seguito al pro- mentazione in proprio possesso o di cedimento giudiziale n. 4287/2014 e intere categorie, essendo di certo di- È quello di dare addosso agli ammi- reso il 28 gennaio 2015, con il quale ritto del singolo condomino prendere si è rigettata - con esemplare con- visione di tutta la documentazione, nistratori condominiali, i quali - in danna alle spese - la richiesta ex art da cui trarre le informazioni del caso, 737 c.p.c. azionata da alcuni condo- e di estrarre copia dei singoli atti, pochi anni - hanno vissuto una repen- mini che pretendevano documenti che non possono che, in adempimento condominiali senza sapere neanche del necessario obbligo di collabora- tina trasformazione che li ha indotti loro di quale tipologia. zione e correttezza, essere specifica- Com'è noto, ai sensi degli articoli mente indicati\". quasi generalmente a un percorso di 1129 e 1130 bis del codice civile, Non solo. Lo stesso Tribunale si è l'amministratore che accetta l'incarico preoccupato di evidenziare come \"se estrema qualificazione professionale, conferitogli deve contestualmente in- è vero che la disciplina codicistica non dicare il luogo, i giorni e le ore in cui enuncia la necessità che il condomino alla stregua di veri e propri manager ogni interessato, previa richiesta, può alleghi l'interesse qualificato all'ac- prendere gratuitamente visione e ot- cesso a determinati atti, essendo sif- della \"property\", ossia della proprietà tenere, previo rimborso delle relative fatto interesse intrinseco nell'esistenza spese, copia dei registri. di controllo dell'operato dell'ammini- immobiliare così come viene chia- La norma, inoltre, obbliga lo stesso stratore tenuto alla trasparenza nella mata dagli inglesi. Capita dunque che mentre gli addetti ai lavori si impegnano alacremente per affermare nei fatti - e in sintonia con la enorme mole di leggi - una rin- novata e sempre maggiore professio- nalità, molta parte dell'utenza ha pur- troppo ancora in testa la vecchia figura del \"capo condomino\", incari- cato tuttofare, magari un po' improv- visato e simpaticamente tuttologo. Insomma se in Inghilterra, come al- trove, gli amministratori sono rico- nosciuti quali veri e propri mana- 64

gestione e alla periodica rendiconta- degli amministratori di condominio, cipi di correttezza e non si risolva in zione, è ovvio che un siffatto diritto ove i cavilli e le generiche richieste un onere economico per il condomi- non possa essere esercitato con mo- di documenti e scartoffie varie - al nio, dovendo i costi relativi alle ope- dalità che tracimino le suesposte esi- fine di individuare chissà quale rube- razioni compiute gravare esclusiva- genze di controllo, sovrapponendo pe- ria - la fanno troppo spesso da pa- mente sui condomini richiedenti raltro il piano della presa visione degli droni. (Cass.21.9.2011, n. 19210). atti con la relativa estrazione di copia, Il provvedimento in esame, inoltre, si Il rigetto della richiesta di revoca del- potendo la prima, di certo, essere ge- spinge a considerare un ulteriore e l'amministratore ha comportato la neralizzata e dovendo la seconda, ne- non meno importante aspetto della condanna alle spese processuali nei cessariamente, essere riferibile a sin- questione. \"Anche prima della modi- confronti dei condòmini guerrafondai. goli atti cui ancorare la richiesta fica codicistica che interessa - af- Evidentemente, dalla prospettazione all'amministratore\". ferma il Tribunale - è stato pacifica- dei fatti, il Tribunale di Catania ha ri- Dunque nessuna tracimazione, di- mente affermato che ciascun tenuto non solo insussistenti le ragioni cono i Magistrati catanesi. Cosa si- comproprietario ha la facoltà di ot- formulate dai ricorrenti, ma ha oltre- gnifica? tenere dall'amministratore del con- tutto rilevato l'atteggiamento ostativo Nella lingua italiana, la tracimazione dominio l'esibizione dei documenti e scorretto che questi hanno perpe- è il superamento della cresta di un contabili in qualsiasi tempo (e non trato nei confronti dell'amministra- argine o di una diga da parte dell'ac- soltanto in sede di rendiconto attuale tore. Come dire: cari condòmini, state qua che ne è contenuta, e lascia chia- e di approvazione del bilancio da attenti. Prima di reclamare i vostri sa- ramente intendere, in pratica, il supe- parte dell'assemblea) e senza l'onere crosanti diritti, siete sicuri di aver ramento di un limite. di specificare le ragioni della richie- svolto diligentemente i vostri doveri? Nel decreto del Tribunale di Catania sta (finalizzata a prendere visione o E soprattutto, siete sicuri di esercitare viene dunque utilizzato un termine estrarre copia dai documenti), purché richieste nella perfetta buona fede e che si identifica alla perfezione con l'esercizio di tali facoltà non risulti senza secondi fini? Pensateci bene, la le fattispecie ossessive così tanto fre- di ostacolo all'attività dell'ammini- caccia alle streghe può costare molto quentemente rappresentate negli studi strazione, non sia contraria ai prin- cara. 65

SETTORE AVV. ALESSANDRO GALLUCCI LEGALE Foro di Lecce www.condominioweb.com Legittima difesa e rapporti di vicinato L e nuove norme sulla legit- e quindi siamo tutti portati a visua- Le norme sull'autodifesa dunque pos- tima difesa in caso di viola- lizzare la l'atto di violenza previsto sono trovare applicazione anche nel zione di domicilio si appli- dalle norme in parola in quelle circo- caso in cui il domicilio venga violato cano anche se la violazione stanze. per ragioni quali d es. una lite furi- Ma, come tutti noi ben sappiamo, il bonda tra vicini di casa. di domicilio è compiuta dal vicino di conflitto sociale non si limita ai casi di furto etc., ma può raggiungere li- Violazione di domicilio casa, lo ha affermato la Corte di Cas- velli elevatissimi anche, ad es., tra vi- e legittima difesa, le norme cini di casa. Ricordiamo un episodio sazione. per tutti, quello notissimo, avvenuto Infatti, le norme sulla legittima difesa ad Erba in provincia di Como nel non menzionano affatto l'elemento del Nel nostro immaginario siamo tutti 2006 ad opera della coppia dei co- furto o della rapina, salve le eccezioni niugi passati tristemente alla notorietà che vedremo tra un attimo. portati a pensare che le nuove norme con loro nome di battesimo, Olindo e Diamo quindi uno sguardo alle norme Rosa: quella volta fu proprio una che riguardano la c.d. causa di giusti- sulla legittima difesa riguardino solo strage. ficazione della legittima difesa in caso il caso di aggressione in casa per ra- pine, furti, etc. Ciò accade perché gli episodi di cro- naca che hanno portato all'emana- zione delle nuove norme riguardano tentativi di furti nelle abitazioni etc. 66

di violazione di domicilio, aggiornate TEL. 051 232790 con le modifiche apportate dalla 051 222258 Legge sulla legittima difesa (L. n. 36/2019). FAX 051 279340 Prevede l'art. 52 c.p., dedicato alla le- gittima difesa, che \"non è punibile chi AFFIDATI ALL’UPPI ha commesso il fatto, per esservi stato costretto dalla necessità di difendere SERVIZI DI RECUPERO un diritto proprio od altrui contro il CREDITI E RICHIESTE pericolo attuale di un'offesa ingiusta, RISARCIMENTO DANNI sempre che la difesa sia proporzio- nata all'offesa\" (co.1) e che nei casi Rivolgiti a noi con fiducia. di violazione di domicilio tale rap- La nostra esperienza deriva porto di proporzione sussiste sempre da 50 anni di attività \"se taluno legittimamente presente in uno dei luoghi ivi indicati usa • Morosità inquilini nel pagamento un'arma legittimamente detenuta o dei canoni locativi e spese condominiali altro mezzo idoneo al fine di difen- dere: • Richieste risarcimento danni da opere e a) la propria o la altrui incolumità; lavori edilizi b) i beni propri o altrui, quando non vi è desistenza e vi è pericolo d'ag- • Infortunistica stradale gressione\" (v. co.2). • Recupero danni da furto, atti vandalici, Lo stesso art. 52 prevede poi oggi che \"la difesa colui che compie un atto incendi, spandimento acqua e altri per respingere l'intrusione posta in • Recupero crediti essere, con violenza o minaccia di uso • Richieste danni a compagnie assicurative di armi o di altri mezzi di coazione fisica, da parte di una o più persone\" Gestione totale delle pratiche (v. co.4) e che le disposizioni di cui Rapidità e risultato ai co. 2 e 4 \"si applicano anche nel caso in cui il fatto sia avvenuto al- l'interno di ogni altro luogo ove venga esercitata un'attività commerciale, professionale o imprenditoriale\". Chiama per fissare il tuo appuntamento.

Sempre con riferimento alla legittima derazione dalla nuova legge solo (in- con le lesioni; testualmente, si legge difesa, poi, l'art. 55 c.p. successiva- sieme alla violazione di domicilio) ai che \"il D., aggredito dallo S. prima a mente alla riforma del 2019 esclude fini dell'inasprimento delle pene. parole e poi con spintoni, al fine di l'eccesso colposo - cioè una reazione Aggiungiamo che le novità riguar- far cessare il morso che lo S. gli stava sproporzionata all'aggressione che dano anche il campo civile, dove l'art. dando sotto una ascella, aveva attinto come tale escluderebbe l'applicazione 2044 c.c., che prima prevedeva solo il contendente con un pugno al volto\". dell'art. 52 c.p. - qualora, nei casi di che \"Non è responsabile chi cagiona Tale comportamento era stato giudi- cui all'art. 52 co. 2, 3 e 4, chi ha com- il danno per legittima difesa di sé o cato dalla corte d'appello come affetto messo il fatto per la salvaguardia della di altri\"; oggi prevede anche che nei da eccesso colposo, dunque da una propria o altrui incolumità, ha agito casi di cui all'art. 52, co.2, 3 e 4 c.p., reazione sproporzionata all'offesa. in condizioni di non potersi difendere la responsabilità di chi ha compiuto Nel cassare la sentenza e rinviarla ai (ex art. 61, co.1, n. 5) c.c. o in stato il fatto è esclusa e che nel caso di cui giudici del merito, la Corte, per quanto di grave turbamento, causato dalla si- all'art. 55, co.2 c.p., al danneggiato qui interessa, osserva che essi do- tuazione di pericolo in atto. spetta una indennità quantificata con vranno altresì verificare se al caso de La violazione di domicilio è l'intro- equo apprezzamento dal giudice, il quo possa applicarsi la normativa sul- duzione \"nell'abitazione altrui, o in quale deve tenere anche conto \"della l'eccesso colposo introdotta dalla L. altro luogo di privata dimora, o nelle gravità, delle modalità realizzative e n. 36/2019: difatti, la colluttazione og- appartenenze di essi, contro la vo- del contributo causale della condotta getto della decisione risulta avvenuta lontà espressa o tacita di chi ha il di- posta in essere dal danneggiato\". all'interno di un giardino recintato e ritto di escluderlo, ovvero\" o l'intro- l'art. 55 c.p., come detto, alla luce della duzione clandestina o con l'inganno; Nuove norme sulla legittima riforma suddetta, esclude l'eccesso le stesse pene sono previste per chi difesa, una prima sentenza della colposo nei casi di violazione di do- \"si trattiene nei detti luoghi contro Corte di Cassazione micilio. La nuova normativa, spiega l'espressa volontà di chi ha il diritto la Corte, essendo più favorevole per di escluderlo, ovvero vi si trattiene E arriviamo dunque alla citata sen- il reo rispetto alla precedente, può ap- clandestinamente o con inganno\" (v. tenza della Corte di Cassazione. Il plicarsi anche in via retroattiva, cioè art. 614 co.1 e 2 c.p.). caso su cui si decide, come anticipato, anche per le fattispecie che si sono Gli aspetti relativi al furto in abita- riguarda una lite tra vicini: un diverbio verificate prima della sua entrata in zione e rapina e sono presi in consi- che, iniziato con le parole, termina vigore (ex art 2 c.p.). 68

Agrigento OLTRE Alessandria 100 SEDI Ancona AL TUO Aosta SERVIZIO Arezzo Ascoli Piceno L’iscrizione all’UPPI di Bologna Asti dà diritto a ricevere gratuitamente Avellino consulenze presso Aversa le altre sedi provinciali dislocate Avezzano e Marsica sul territorio nazionale Bari Barletta Massa Rovigo Bassano del Grappa Merano Salerno Benevento Messina Sassari Bergamo Mestre Savona Bologna Milano Siena Brescia Modena Siracusa Brindisi Napoli Taranto Cagliari Novara Teramo Caltanissetta Oristano Terni Campobasso Padova Torino Caserta Palermo Trento Catania Parma Treviso Chieti Pavia Trieste Como Perugia Udine Cosenza Pesaro Varese Cremona Pescara Venezia Cuneo Pisa Verbania Enna Pistoia Vercelli Fermo Pordenone Verona Firenze Prato Vicenza Foligno Ravenna Forlì Reggio Calabria UPPI con te Frosinone Reggio Emilia Genova Rieti Ovunque in Italia Gorizia Rimini una consulenza dedicata. Grosseto Roma Imperia Rossano Sempre. L’Aquila La Spezia Latina Lecce Livorno Lucca Macerata Mantova

LEGALESETTORE AVV. ALESSANDRO GALLUCCI www.condominioweb.com Revoca del contratto di comodato d’uso di un immobile I l comodato d'uso , così lo de- Contratto di comodato d'uso, la sopravviene un urgente e impreveduto finisce l'art. 1803 c.c., è un forma e la durata bisogno al comodante, questi può esi- contratto essenzialmente gra- gerne la restituzione immediata.» tuito col quale una parte, il co- Il legislatore non prevede alcuna Di norma, quindi, nei contratti di co- modante, concede all'altra, il como- forma obbligata, nemmeno per il co- modato con previsione di un termine datario, una cosa mobile o immobile, modato di beni immobili. La forma finale la restituzione deve avvenire a «affinché se ne serva per un tempo o scritta è quella consigliabile perché tale scadenza e può essere domandata per un uso determinato, con l'obbligo tutela entrambe le parti rispetto allo prima solamente se vi sono giustifi- di restituire la stessa cosa ricevuta». svolgimento del rapporto contrattuale. cate ragioni di chiederlo indietro. Il diritto che ne deriva per chi gode Svolte queste doverose premesse, en- del bene è unanimemente considerato triamo nel merito della questione. un diritto personale di godimento su Prima valutazione che bisogna fare è cosa altrui. Classico l'esempio della la durata del contratto di comodato. concessione in comodato d'uso di una Esso, come si è inteso leggendo il di- casa. sposto dell'art. 1803 c.c., può essere In questo contesto ci giunge il quesito stipulato: di un nostro lettore, che espone e do- a) per un tempo determinato; manda: «Tempo fa ho concesso ad un b) senza determinazione di durata. mio conoscente un appartamento di L'elemento temporale incide in modo mia proprietà in comodato d'uso. sostanziale sulla facoltà del proprie- Adesso mi servirebbe e vorrei chie- tario del bene di poter revocare il derglielo indietro; siccome per vari contratto e di conseguenza ottenere motivi nel frattempo i nostri rapporti indietro l'immobile. si sono incrinati, avrei necessità di agire nel migliore dei modi, cioè Revoca del comodato a tempo senza commettere errori. determinato e restituzione del Che cosa devo fare?» bene Premessa: il fatto così come esposto è estremamente generico. Dare una Recita l'art. 1809 c.c., rubricato per risposta precisa è come fare una pre- l'appunto Restituzione: «Il comoda- visione del tempo che ci sarà tra una tario è obbligato a restituire la cosa settimana; possibile ma anche proba- alla scadenza del termine convenuto bile che sia sbagliata. o, in mancanza di termine, quando se Il quesito postoci dal lettore, tuttavia, ne è servito in conformità del con- ci consente di trattare il tema della tratto. Se però, durante il termine revoca del contratto di comodato convenuto o prima che il comodatario d'uso. abbia cessato di servirsi della cosa, 70

Revoca del comodato a tempo strare la richiesta di restituzione nel malmente fruttifera di essi. indeterminato e restituzione del caso di controversie in merito. Dato questo contesto, come quantifi- bene care il danno? Questione di non poco Revoca del comodato e mancata conto, visto che il comodato è essen- Nel caso di comodato senza determi- restituzione del bene, quali zialmente gratuito. nazione di durata, invece, a mente del conseguenze? Al riguardo la Corte di Cassazione ha successivo art. 1810 c.c. il comoda- affermato che: tario è tenuto a restituire la cosa che Ipotizzando che sia tutto lineare, ov- • il danno subito dal proprietario si ha in uso non appena il comodante la vero che sia stato concesso un bene può dunque ritenere in re ipsa, discen- richiede. in comodato con o senza determina- dendo automaticamente dall'indispo- Si badi: se il termine pur non previsto zione di durata è indifferente e che nibilità del bene, cioè non c'è bisogno nel contratto sia desumibile dall'uso alla scadenza ovvero alla revoca le- di dimostrazione dell'esistenza del (es. concessione della casa in como- gittima non sia seguita la restituzione danno, bastando dimostrare la man- dato fintanto che non termina la co- del bene. cata riconsegna; struzione di quella acquistata e simili), Che cosa accade in questi casi? • in conseguenza di ciò, è stato detto si applicano le norme dettate per i Al riguardo, in tante occasioni, la giu- che il risarcimento può essere para- contratti di comodato con determina- risprudenza ha avuto modo di affer- metrato al così detto danno figurativo zione (in questo caso implicita) di du- mare che una volta scaduto ovvero pari al valore locativo dell'immobile rata. Per rispondere al lettore, quindi, revocato il comodato, l'occupazione e quindi alla perdita corrispondente a non si può prescindere dalla cono- dell'immobile oltre termine diviene tutto il periodo di ritardo nella ricon- scenza di questo elemento. Cono- occupazione senza titolo. segna (cfr. Cass., sez. III, 8.5.2006, n. scendo egli la situazione, tuttavia, ne Da ciò ne consegue che ai proprietari 10498; Cass., sez. III, 18.1.2006, n. potrà trarre le più opportune conclu- del bene spetta il risarcimento del 827; Cass., sez. II, 7.6.2001, n. 7692). sioni. danno consistente nella perdita di di- Come dire: se il valore locatizio è 10 È bene che la comunicazione di re- sponibilità del bene e quindi nella im- e l'immobile è stato riconsegnato 12 voca avvenga in forma scritta e do- possibilità di conseguire l'utilità ge- mesi dopo la data dovuta, il proprie- cumentabile (raccomandata a.r. o a neralmente ricavabile dagli immobili tario avrà diritto ad un risarcimento mano) in modo tale da poter dimo- in considerazione della natura nor- pari a 12.

LEGALESETTORE AVV. ALESSANDRO GALLUCCI www.condominioweb.com Anagrafe condominiale, perché bisogna comunicare il cambio d'inquilino? I l registro di anagrafe condo- Anagrafe condominiale e comu- Il registro di anagrafe non è obbli- miniale è una delle novità che nicazione dati dei conduttori, il gatorio nei condomini in cui non è nel 2013 furono introdotte nel quesito obbligatoria la nomina dell'ammini- codice civile dalla legge n. 220 stratore, fintanto che lo stesso non del 2012. Ci scrive un nostro lettore: «L'ammi- venga comunque nominato. Come Questo fu, per certi versi, una vera e nistratore del condominio in cui vivo dire: la tenuta di questo documento è propria innovazione, per altri una mi ha invitato, con raccomandata a.r., mansione specificamente riconduci- semplice sistematizzazione di infor- a comunicargli il nome del nuovo in- bile all'amministratore e non al con- mazioni, dati e documenti già posse- quilino, altrimenti procederà ad ef- dominio (che ad esempio deve sempre duti dell'amministratore di condomi- fettuare la ricerca con spese a mio essere dotato di codice fiscale). nio. carico. È giusto che debba dare que- Le informazioni che devono essere Tra le novità, senza dubbio, quella sta informazione?» contenute nel registro di anagrafe con- dell'indicazione, nel registro de quo, Chi ci scrive, probabilmente, non ha dominiale sono varie e tutte indivi- del nome dei titolari di diritti perso- sentito parlare dell'anagrafe condo- duate dall'art. 1130 n. 6 c.c.; e sono: nali di godimento. Ergo: conduttori miniale e degli obblighi di collabo- • le generalità dei singoli proprietari e comodatari. razione gravanti sui condòmini per la e dei titolari di diritti reali e di diritti Come sempre accade le norme di sua regolare tenuta. personali di godimento, comprensive nuova o recente introduzione neces- Per rispondergli, oltre a quanto già del codice fiscale e della residenza o sitano di un periodo di rodaggio e, detto è utile esporre brevi cenni al domicilio; magari, di un collaudo con qualche contenuto del così detto registro di • i dati catastali di ciascuna unità im- modifica. anagrafe condominiale. mobiliare; Così è stato pure per l'anagrafe con- • ogni dato relativo alle condizioni dominiale, anche proprio con riferi- Anagrafe condominiale, di sicurezza delle parti comuni del- mento ai conduttori. il contenuto l'edificio. Ciò detto, partiamo dal quesito di un Esso è uno dei quattro registri (assieme Sul mio appartamento grava un diritto nostro lettore che ci dà lo spunto per a quello dei verbali, di contabilità e di d'usufrutto? Devo comunicare all'am- chiarire alcuni aspetti inerenti al rap- nomina e revoca) che l'amministratore ministratore generalità (nome, co- porto tra conduttori e adempimenti deve tenere e mettere a disposizione gnome, data e luogo di nascita), il co- connessi alla tenuta del registro di dei condòmini per la libera consultazione dice fiscale e la residenza o il anagrafe condominiale. l'estrazione di copie a pagamento. domicilio dell'usufruttuario. 72

Anagrafe condominiale, non esiste alcuna anagrafe pubblica per avere certezza, a meno che questo la comunicazione dei dati dei contratti di locazione. Mentre per non si palesi personalmente, potrebbe del conduttore l'usufrutto è sufficiente effettuare una adire un giudice. Al condomino, Ho concesso la mia unità immobiliare ricerca nei pubblici registri immobi- quindi, anche se praticamente questa in locazione? Idem. liari, o per la residenza presso l'ufficio pare una soluzione remota, conviene Lo stesso art. 1130 n. 6 c.c. specifica anagrafe del Comune, per gli affitti collaborare e rispondere alla richie- che «ogni variazione dei dati deve es- (siano essi ad uso abitativo o ad uso sta. sere comunicata all'amministratore diverso) non è così. Ricordiamo che oltre all'obbligo di in forma scritta entro sessanta giorni. Esiste una norma esattamente l'art. comunicazione dei dati del condut- L'amministratore, in caso di inerzia, 18, terzo comma, d.p.r. n. 131/86, che tore, nel caso di primo affitto, nonché mancanza o incompletezza delle co- recita: «su richiesta delle parti con- di variazione dell'intestatario del con- municazioni, richiede con lettera rac- traenti, dei loro aventi causa o di co- tratto, ovvero di nuovo contratto, v'è comandata le informazioni necessarie loro nel cui interesse la registrazione l'obbligo di comunicazione al mede- alla tenuta del registro di anagrafe. è stata eseguita, l'ufficio del registro simo mandatario dell'avvenuta regi- Decorsi trenta giorni, in caso di rilascia copia delle scritture private, strazione del contratto locatizio. omessa o incompleta risposta, l'am- delle denunce e degli atti formati al- Tanto specifica l'art. 13 della legge n. ministratore acquisisce le informa- l'estero dei quali è ancora in possesso 431/98 dettato in materia di locazione zioni necessarie, addebitandone il co- nonché delle note e delle richieste di di immobili ad uso abitativo, il quale, sto ai responsabili». registrazione di qualunque atto pub- al primo comma, recita: «[…]. È fatto Come dire: devo comunicare all'am- blico o privato. carico al locatore di provvedere alla ministratore tutto ciò che riguarda Il rilascio di copie ad altre persone registrazione nel termine perentorio questi aspetti, altrimenti lui può re- può avvenire soltanto su autorizza- di trenta giorni, dandone documen- perirli di propria iniziativa facendomi zione del pretore competente. tata comunicazione, nei successivi pagare il costo della ricerca (e l'ono- Nei casi previsti dall'art. 17 in luogo sessanta giorni, al conduttore ed al- rario per la stessa se \"messo chiara- del rilascio della copia è attestato il l'amministratore del condominio, an- mente in preventivo\", cfr. art. 1129, contenuto del modello di versa- che ai fini dell'ottemperanza agli ob- quindicesimo comma, c.c.). mento». blighi di tenuta dell'anagrafe Il problema, se così si può dire, ri- Insomma l'amministratore per cono- condominiale di cui all'articolo 1130, spetto ai dati del conduttore è che scere il nome del conduttore, meglio numero 6), del codice civile». 73

TECNICOSETTORE ING. MASSIMO CORSINI Tutto sul superbonus D i che cosa stiamo par- ”Decreto requisiti”, delle superfici o- b) Intervento sulle parti comuni lando? pache verticali e/o orizzontali e/o in- dell’edificio per la sostituzione degli clinate, a condizione che tale inter- impianti di climatizzazione esistenti Della possibilità, introdotta dall’art. vento interessi almeno il 25% della (sono pertanto esclusi dall’agevola- 119 del “decreto Rilancio” poi con- superficie disperdente lorda (superficie zione i nuovi impianti installati dove vertito nella Legge 77/2020, qualora che separa gli ambienti risaldati del- non erano presenti) con impianti cen- ricorrano determinate circostanze e l’immobile con quelli esterni e/o non tralizzati per il riscaldamento, il raf- per determinate categorie di immobili riscaldati). frescamento o la fornitura di acqua e proprietari, di portare in detrazione fiscale in 5 anni un importo pari al 110% (cd. superbonus) delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 e fino al 31 dicembre 2021 per il risparmio e- nergetico, per le misure antisismiche, per l’installazione di pannelli foto- voltaici e delle colonnine di ricarica dei veicoli elettrici. Per quali lavori è possibile godere del superbonus? Occorre distinguere tra interventi “trainanti” ed interventi “trainati”. Condizione imprescindibile per ac- cedere al superbonus è che almeno uno degli interventi rientri tra quelli definiti trainanti che sono: a) Intervento di “isolamento ter- mico” (cappotto esterno o interno, i- solamento in intercapedine con in- sufflaggio), effettuato con materiali isolanti che rispettino i CAM (requisiti minimi ambientali del DM 11/10/2017) ed i limiti fissati dal 74

calda sanitaria, a condensazione con dal miglioramento di classe sismica e sistemi di accumulo. efficienza almeno “A”, a pompa di conseguito. Anche per gli interventi trainati la calore, compresi gli impianti ibridi e Nel caso in cui venga realizzato al- norma fissa dei i requisiti tecnici mi- geotermici, con impianti di microge- meno un intervento trainante di nimi che devono essere soddisfatti nerazione o a collettori solari. Sono tipo a), b) o c) è possibile usufruire per consentire l’agevolazione fiscale agevolabili anche le spese relative del superbonus anche per i seguenti e stabilisce dei limiti massimi di im- allo smaltimento ed alla bonifica del- interventi “trainati”: porto. l’impianto sostituito. • gli altri interventi agevolati con il Godono del superbonus anche gli in- c) Intervento sugli edifici unifami- precedente ’”ecobonus” (per esempio terventi di demolizione e ricostruzione liari o funzionalmente indipendenti sostituzione delle finestre) anche se con eventuale modifica di sagoma ed per la sostituzione degli impianti realizzati da un singolo condomino incremento di volume anche senza di climatizzazione invernale esistenti nella propria unità immobiliare; nessun intervento trainante e senza con impianti per il riscaldamento, il • installazione delle colonnine di ri- doppio salto di classe. raffrescamento o la fornitura di acqua carica per i veicoli elettrici; calda sanitaria a condensazione con • installazione di pannelli fotovoltaici Per quali soggetti e quali immobili efficienza almeno “A”, a pompa di e sistemi di accumulo (a condizione è applicabile il superbonus? calore, compresi gli impianti ibridi e di cedere in favore del GSE l’energia La detrazione spetta ai condómini geotermici, con impianti di microge- non auto-consumata in sito o non nel caso vengano realizzati gli inter- nerazione o a collettori solari. Sono condivisa per l’autoconsumo). venti a), b) o d), alle persone fisiche agevolabili anche le spese relative Ulteriore condizione da soddisfare (al di fuori dall’esercizio d’impresa, allo smaltimento ed alla bonifica del- (non per gli interventi di tipo d) è arti e professioni) nel caso di interventi l’impianto sostituito. che l’insieme degli interventi (trai- di tipo a), c) o d) realizzati su edifici d) Misure antisismiche speciali com- nanti + trainati) consenta di effet- unifamiliari o, nel caso di edifici plu- prensive anche della realizzazione di tuare un doppio salto di classe e- rifamiliari, nel caso siano funzional- sistemi di monitoraggio strutturale. nergetica o, se impossibile, il con- mente indipendenti e dispongano di A differenza di quanto avveniva in seguimento della classe più eleva- almeno un accesso autonomo dall’e- precedenza per il sismabonus, la de- ta. sterno (che colleghi l’area esterna al- trazione spetta sia per tutte le opere Nel caso dell’intervento trainante tipo l’unità immobiliare senza che sia ne- strutturali sia statiche che di miglio- d) il superbonus è estendibile solo cessario attraversare l’area condomi- ramento simico ed indipendentemente all’installazione di pannelli fotovoltaici niale).Sono esclusi dal beneficio fiscale gli immobili appartenenti alle categorie catastali A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli). Quali sono i limiti di spesa massima? Per gli interventi trainanti sono previste le seguenti soglie d’investimento: • Per gli interventi di tipo a) - Nel caso dei condomíni: € 40.000 moltiplicati per il numero delle prime 8 unità immobiliari ed € 30.000 per le successive - Per le case unifamiliari o funzio- nalmente autonome: € 50.000 (ma per un numero massimo di due unità immobiliari per persona fisica) • Per gli interventi di tipo b): - € 20.000 moltiplicati per il numero delle prime 8 unità immobiliari ed € 15.000 per le successive • Per gli interventi di tipo c) - € 30.000 (ma per un numero massi- mo di due unità immobiliari per per- sona fisica) • Per gli interventi di tipo d): 75

- i limiti di spesa rimangono quelli definiti dal DL 63/2013 ma, a diffe- renza degli altri interventi trainanti, non ci sono in questo caso limiti sul numero massimo di unità immobiliari agevolabili per persona fisica È possibile accedere al superbo- nus per gli edifici vincolati? Nel caso di edifici vincolati o co- munque per i quali vi sia l’impossi- bilità di realizzare gli interventi trai- nanti a causa di regolamenti edilizi, urbanistici o ambientali, il superbonus può essere ugualmente richiesto a condizione che sia comunque conse- guito il doppio salto di classe ener- getica. Quale maggioranza condominiale stessa percentuale anche tutte le spese cioè, sotto forma di sconto sul corri- è necessaria per approvare gli per le prestazioni professionali indi- spettivo dovuto, fino a un importo interventi agevolati? spensabili e collegate alla realizzazione massimo pari al corrispettivo stesso, Tutti gli interventi connessi al super- delle opere. anticipato dal fornitore e che que- bonus possono essere deliberati dalla Tra queste spese tecniche, oltre alla st’ultimo potrà recuperare con un cre- maggioranza “semplice” dei presenti progettazione ed alla direzione dei dito d’imposta in assemblea, che rappresenti almeno lavori, citiamo, tra le altre, quelle re- • per la cessione del credito corri- un terzo dei millesimi. lative alle perizie ed agli studi di fat- spondente alla detrazione, con possi- Questa semplificazione è da ricondursi tibilità, ai sopralluoghi, alle relazioni bilità anche di cessione successiva alla finalità dell’intervento al conte- di conformità degli impianti, alle as- ad altri soggetti, inclusi istituti di cre- nimento del consumo energetico del- severazioni, alla redazione degli At- dito e altri intermediari finanziari l’edificio, e pertanto è vincolato alla testati di Prestazione Energetico ante Tale opzione potrebbe risultare par- dimostrazione mediante APE che a e post-interventi, alla redazione delle ticolarmente interessante per gli in- seguito degli interventi deliberati è pratiche edilizie, quelle funzionali al- capienti che, nel caso non riescano conseguibile il miglioramento di due l’opzione per il godimento alternativo ad utilizzare la quota annuale di cre- classi energetiche. del beneficio fiscale (visto di confor- dito, per quell’anno non potrebbero A rendere più facile la realizzazione mità), nonché il compenso extra ri- più recuperarla o chiederne il rim- di lavori con detrazione al 110% in chiesto dall’amministratore condo- borso. condominio è arrivato anche il co- miniale in qualità di responsabile dei Ovviamente tale anticipazione all’at- siddetto “Decreto Semplificazioni”, lavori. tualità di un beneficio fiscale che attualmente in fase di conversione in verrà percepito solo dall’anno suc- legge, che precisa infatti che “ciascun È possibile cedere il credito? cessivo ed in cinque rate, comporta partecipante alla comunione o al con- Uno degli aspetti salienti della legge di norma l’applicazione di costi che dominio può realizzare a proprie spese di conversione del “decreto rilancio”, potrebbero anche essere superiori al ogni opera” incentivata con il Super- è la possibilità, in alternativa al godi- 10% determinando un residuo di spesa bonus (oltre ad altri lavori per ri- mento diretto della detrazione fiscale, che resta a carico del committente. muovere barriere architettoniche), per il contribuente di optare: In caso di interventi in edifici pluri- “anche servendosi della cosa comune” • per lo sconto in fattura, un contributo, familiari, ogni condomino può deci- purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Le spese professionali connesse ai lavori sono detraibili? Nel caso di interventi agevolati con superbonus, sono detraibili con la 76

asseverare la compatibilità dell’in- tervento con lo strumento urbanistico. Il primo passo è pertanto verificare la situazione edilizia che, in caso non sia soddisfatta, può compromettere non soltanto l’accesso alla detrazione fiscale ma anche comportare l’irro- gazione di sanzioni se non addirittura la demolizione delle opere abusive. dere autonomamente se fruire della dei Trasporti o in alternativa, se il Conclusioni: quali sono le detrazione o esprimere l’opzione per costo non è riportato nel prezzario, strategie da porre in atto per cederla sotto forma di credito d’im- dai prezzari della DEI; massimizzare i vantaggi del posta ad un altro soggetto. • energetico: occorre che il doppio Superbonus? salto di classe sia dimostrato dalla Dalla lettura dei precedenti punti e- Quali sono le verifiche e gli certificazione energetica prima e dopo mergono su tutti due termini chiave: adempimenti per accedere gli interventi. Gli attestati di presta- • OPPORTUNITÀ: il superbonus al superbonus zione energetica, qualora redatti per rappresenta una grande opportunità I requisiti da soddisfare per l’acceso edifici con più unità immobiliari, per ristrutturare a “costo zero” il pro- al superbonus sono i seguenti: sono detti \"convenzionali\" e sono ap- prio immobile migliorandone le perfor- • tecnico: occorre asseverare che i positamente predisposti ed utilizzabili mance energetiche e/o strutturali e materiali utilizzati garantiscano le esclusivamente allo scopo; quindi, in ultima analisi, incremen- prestazioni minime indicate nel “de- • fiscale: visto di conformità dell’in- tandone il valore creto requisiti” e che rispettino i termediario abilitato per la verifica • COMPLESSITÀ: proprio in virtù CAM. Nel caso di interventi antisi- della detraibilità della spesa nel caso dei grandi vantaggi, il Ministero ha smici occorre inoltre che l’efficacia il contribuente esprima l’opzione di posto in essere tutta una serie di a- degli stessi al fine della riduzione trasformare la detrazione in credito dempimenti, verifiche e controlli che del rischio sismico sia asseverata dal d’imposta cedibile a terzi oppure per coinvolgono un gran numero di sog- progettista strutturale; lo sconto in fattura; getti (progettisti, imprese, commer- • economico: oltre al tetto di spesa • edilizio-urbanistico: affinché sia cialisti, certificatori energetici, asse- per ogni tipologia di intervento, oc- conseguibile il superbonus, occorre veratori, assicurazioni, amministratori corre far asseverare, in occasione che vi sia la conformità urbanistica di condominio, banche,…). degli stati di avanzamento dei lavori, ovvero che l’edificio sia in regola Le due considerazioni suddette do- che i costi contabilizzati siano congrui con i regolamenti comunali e sia cor- vrebbero consigliare gli interessati al ovvero non superiori ai prezzi medi rispondente allo stato autorizzato. In- superbonus a: desumibili dai prezzari predisposti fatti per ogni intervento edilizio oc- • curare con grande attenzione le annualmente dalle Regioni di concerto corre predisporre la relativa pratica verifiche iniziali per evitare di ac- con il Ministero delle Infrastrutture e edilizia nell’ambito della quale occorre corgersi strada facendo che mancano tutti i requisiti per l’accesso al super- bonus; • anche sfruttando la detraibilità delle spese tecniche, puntare su strutture tecniche “pe(n)santi” che non siano soltanto in grado di progettare e diri- gere i lavori ma anche di coordinare tutti i soggetti implicati, di organizzare e pianificare gli interventi, di assicurare il rispetto non solo dei requisiti nor- mativi per l’accesso al superbonus (che si dà per scontato) ma anche di farlo nei tempi prestabiliti ed assicu- rando la qualità richiesta, supportando l’amministratore di condominio e contemperando le esigenze del con- dominio con quelle dei singoli condó- mini, sia a livello tecnico che fiscale. 77

DeR Domande e Risposte La parola all’esperto a cura del Rag. Fausto Monti RIMBORSO DANNI trattare avrebbe potuto ottenere l'intero importo Distinti saluti DA PERDITA ACQUA della fattura. Infine la dolente nota della fran- Studio Monti SRL - Centro Gestione Stabili chigia: è consuetudine comportarsi come ha Buongiorno, a causa della rottura di un tubo fatto il suo amministratore, però se un condo- RIPRISTINO CANCELLO posto sotto il pavimento in corrispondenza del mino esige che la franchigia venga pagata dal- COMUNE O PRIVATO? piatto doccia del bagno dell'appartamento di l'intero condominio ha ragione perchè la polizza cui sono proprietaria, ho causato danni al- è intestata al condominio e pagata da tutti Salve! l'appartamento sottostante. anche il costo della franchigia. Spero di essere Abito in un piccolo condominio composto da 4 Nell'immediatezza del fatto e stato contattato stato esaustivo. Cordiali saluti. unita , di cui 2 al primo piano e 2 al secondo. l'amministratore del condominio il quale ha Studio Monti SRL - Centro Gestione Stabili Da poco sono diventato proprietario di uno tempestivamente mandato gli operai per la ri- dei 4 , ed ho già un piccolo problema. cerca del guasto (rimozione del box doccia, LAVORI FOGNE SENZA Il condominio presenta due ingressi laterali del piatto doccia, rottura del pavimento...) e i DELIBERA ASSEMBLEA per accesso auto dove sempre lateralmente successivi lavori di ripristino. L'amministratore sono presenti su entrambi i lati i garage , ed al ha dato lo \"scarico\" all'assicurazione del con- Salve, sono proprietario di un box situato nel centro dei due cancelli è presente il cancello dominio, la quale ha rimborsato al condominio, piano sotterraneo di un palazzo. È da qualche piccolo per accesso pedonale. Tutti e tre i can- che aveva provveduto al pagamento delle anno che ci sono problemi con le fogne, quando celli sono rotti: quello con accesso pedonale fatture, la spesa per i lavori nel mio apparta- piove molto l'amministratore chiama un auto- non si chiude per niente, mentre gli altri due mento e per i danni subiti da quello sottostante, spurgo per far in modo che non fuoriesca il li- grandi laterali non hanno più il fermo centrale in misura inferiore al totale della spesa sostenuta quame. Tre giorni fa, ricevo una telefonata da dove vanno in battuta le due ante, con il rischio e al netto della franchigia prevista in polizza. parte del consigliere, nella quale mi si comunica che le ante si girino al contrario andando L'amministratore, in sede di riparto delle spese che dall'indomani inizieranno i lavori di rifa- dalla parta opposta in apertura. condominiali, mi ha addebitato interamente cimento dell'impianto fognario che interesse- Siccome ho due bimbi piccoli non posso farli sia la franchigia che la quota non rimborsata. ranno il mio e altri due box. giocare giù in giardino con il terrore che Preciso che tutti i rapporti con l'assicurazione Sottolineo che non ho ricevuto nessuna comu- escano fuori in strada. sono stati condotti dall'amministratore e non nicazione scritta e non c'è stata alcuna assem- Delle 4 unita del condominio, in 2 abbiamo sono a conoscenza dell'esatto motivo in base blea a riguardo. È corretta una procedura del acquistato da poco mentre le altre 2 unità ( di al quale l'assicurazione non ha rimborsato in- genere? Inoltre, essendoci i lavori, che mi era cui una in affitto ) sono entrambe della stessa teramente il danno, a parte naturalmente la stato detto che duravano 2-3 giorni sono co- proprietaria che si rifiuta di dividere con noi quota di franchigia. Preciso, anche, che non stretto a parcheggiare l'auto fuori. le spese per far ripristinare il tutto. ho una polizza personale di R.C. Chiedo, cor- Parlando con gli operai mi è stato detto che ci Chiedo a voi, è mai possibile che i cancello tesemente, se e corretto che debba pagare io o vorrà un'altra settimana, in totale saranno d’ingresso più i due laterali non facciano parte se invece la somma debba essere ripartita fra una decina di giorni in cui non potrò usufruire di bene comune del condominio? Come e pos- tutti condomini. del mio box e sarò costretto ogni giorni a sibile risolvere il problema? Vi ringrazio molto per la cortese risposta. cercare parcheggio. Mi sarei potuto rifiutare Nell'attesa di una vostra gradita risposta, Claudio Ferri di mettere a disposizione degli operai il mio colgo l'occasione per inviarle i miei saluti. box non essendoci stata nessuna assemblea nè Grazia Rinaldi RISPOSTA nessuna comunicazione scritta? Il danno che La domanda è corretta e spero lo sia anche la mi è stato cagionato è in qualche modo quan- RISPOSTA risposta. Come prima cosa sarebbe stato più tificabile? Posso chiedere la detrazione dalle Il problema si risolve in modo semplice: occorre corretto che le fatture relative alla riparazione spese condominiali o cose similari? leggere un rogito di acquisto con allegata la fossero state intestate a lei come committente Grazie Renato Giorgi planimetria dello stabile. in quanto lavoro privato. Nel rogito dovrebbero essere elencate le com- Ella avrebbe avuto la possibilità di dialogare RISPOSTA petenze sulle parti comuni. con il perito e trattare il rimborso. Se si tratta di un problema condominiale Ella Cordiali saluti L'assicurazione di solito rimborsa l'intero non si può rifiutare di saldare la Sua quota. Studio Monti SRL - Centro Gestione Stabili importo della fattura al netto della franchigia e Quello che mi stupisce è che detto lavoro Ulteriori informazioni potrete chiederle tramite dell'IVA, a volte può capitare che il perito venga fatto senza alcuna assemblea o almeno il modulo on-line o presso lo studio ammini- ritenga eccessiva una fattura e liquidi ciò che una comunicazione da parte dell'Amministratore strativo monti, tramite appuntamento o entrando ritiene corretto. Se invece fosse stato lei a qualora sia stata accertata l' urgenza direttamente sul sito cliccando la voce “messa in opera di un ascensore” 78