Abitare Informati Giugno 2018

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LEGALESETTORE AVV. GIACOMO CARINI Presidente Onorario UPPI La successione nel rapporto locativo ad uso abitativo Il beneficio di successione nel contratto di affitto non riguarda solo i parenti stretti.D a tempo le scelte del Legi- degli effetti civili dello stesso, succede convivente, in caso di cessazione della slatore sono state orientate l’altro coniuge se il diritto di abitare convivenza, quando vi sia prole na- verso una “ampia” tutela la casa coniugale sia stato attribuito turale, al convivente more uxorio in del diritto di succedere nel a quest’ultimo dal Giudice ovvero se caso di morte del conduttore, ed infine sia così convenuto tra i coniugi in caso al coniuge separato di fatto se tra i rapporto al conduttore intestatario del di separazione consensuale o di nul- coniugi si sia così convenuto. lità del matrimonio. contratto, allo scopo di tutelare e ga- Un ulteriore passo avanti fu poi com- La portata dell’art. 6 piuto dalla Corte Costituzionale che della legge 392/78 rantire la prosecuzione della perma- con la sentenza n. 404 del 7 aprile 1988 estese il diritto successorio al Quindi l’art. 6, integrato dalle succes- nenza della famiglia, intesa in senso “allargato”, collegata all’originario in- quilino, nel medesimo contesto abita- tivo in cui viveva quest’ultimo. In tale ottica alla disciplina codicistica che all’art. 1641 cc limitava la suc- cessione “agli eredi” con possibilitàdegli stessi di recedere dal contrattoentro tre mesi dalla morte si è sosti-tuita la legislazione speciale succedu-tasi nel tempo che ha sempre più pre-servato ed ampliato tale diritto.Già l’art. 1, comma IV della legge n.253 del 23 maggio del 1950, nel san-cire una ulteriore “proroga” dei con-tratti di locazione e sublocazione in“corso” la estese in caso di locazioneabitativa oltre che al coniuge, ed aglieredi legittimi o testamentari, ancheagli affini a condizione che ricorresseil requisito della abituale convivenza. Il suddetto concetto fu ripreso dalla legge n. 392/78 che all’art. 6 sancì che nel caso di morte del conduttore gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi, i parenti affini con lui abitual- mente conviventi mentre, in caso diseparazione giudiziale, di sciogli-mento del matrimonio o di cessazione50

sive decisioni della Corte Costituzio- speculazioni, ha ritenuto e ritiene che che non sia in tale situazione nonnale, ha previsto una tutela ancora più ai fini della prova della effettiva “co- spetta il diritto successorio (dovendosiestesa aumentando sia gli eventi da munanza di vita” non è sufficiente un ritenere abrogato anche il disposto co-cui far scaturire la successione nel rap- certificato anagrafico storico, cui deve dicistico di cui all’art. 1614 cc). Egliporto locativo (alla ipotesi di “morte” essere attribuito valore meramente è pertanto “detentore precario dellasi sono aggiunti i casi di cessazione presuntivo (Cass. N. 8652 del cosa locata sicché nei suoi confrontidel rapporto matrimoniale o di convi- 3/10/1996 e Cass. N. 578 del sono esperibili le azioni di rilascio pervenza) che i soggetti beneficiari, tute- 17/01/2001). occupazione senza titolo e di respon-lando non solo la famiglia nucleare o Il Giudice, pertanto, mancando un rin- sabilità extracontrattuale (Cass. N.parentale ma anche un aggregato com- vio testuale all’elemento della resi- 6965 del 22.05.2001).posto da estranei (parenti senza limiti denza anagrafica” ben può raggiun- • In considerazione della tassativitàdi grado e finanche affini) e si ritiene gere un diverso convincimento in delle “cause di successione” è dache esso abbia abrogato la disciplina presenza di prove contrarie sull’esi- escludersi che il subentro possa invo-codicistica, ai sensi dell’art. 84 della stenza o meno “dell’abituale convi- carsi nella ipotesi di abbandono dellegge n. 392/78 (Cass. 3 sez. Civ. N. venza” (Relazione ministeriale dell’11 conduttore dell’alloggio locatogli o di11328 del 23.11.1990). maggio 1979). recesso dello stesso dal contratto diTale estensione è stata però limitata Quindi: locazione e non è fondata la questionecon la conforma del requisito della • Per essere giuridicamente rilevante di legittimità costituzionale dell’art. 6abituale convivenza già richiamato e dar luogo alla successione la “con- che abbia escluso tale ipotesi succes-dall’art. 1 della Legge 23 maggio vivenza” deve tradursi in un vincolo soria (Corte Costituzionale n. 252 del1950. sufficientemente profondo e consoli- 18.05.1989 in Giust. Civ. 1989, 1271,Trattasi di elemento essenziale pre- dato, tale da dar vita ad una salda co- con nota di M. De Tilla).supposto del diritto al “subentro”, an- munione di vita domestica sia dal • L’assegnazione, in sede di separa-che se nella relazione ministeriale punto di vista affettivo e morale sia zione, dell’alloggio familiare al co-dell’11 maggio 1979 si riteneva che il dal punto di vista oggettivo che da niuge non titolare del relativo rapportorequisito della convivenza ricorresse quello economico. locativo ai sensi dell’art. 6 della Leggenormalmente “tutte le volte in cui l’in- • Essa, pertanto, non può essere tran- 392/78, determina la estinzione delteressato avesse al momento della sitoria, precaria o strumentale, per cui rapporto locativo in capo al coniugemorte del conduttore, la stessa resi- non può essere ritenuta idonea alla originario conduttore. Non è quindidenza anagrafica”. successione nella locazione quella di possibile la sua riviviscenza neancheLa Giurisprudenza, ad evitare facili coloro che prima del decesso del con- nel caso di abbandono dell’immobile duttore si siano trasferiti nell’immo- da parte del coniuge assegnatario bile di costui per prestargli assistenza (Cass. N. 10890 del 04/11/1993, Foro o perché ammalato. (cass. N. 11328 It., 1994, I, 3439). del 23/11/1990 in Foro It. 1991, 2462). • Il requisito dell’abituale convivenza Opponibilità della successione con l’inquilino deceduto va verificata al locatore alla data del decesso dello stesso ed non ha alcuna rilevanza giuridica la La giurisprudenza ha più volte affer- circostanza che gli aventi diritto ex mato il principio dell’ “automatismo art. 6 legge 392/78 siano rimasti nel- della successione” nel senso che essa l’alloggio locato dopo la morte del si verifica in presenza dei presuppo- conduttore “poiché la successione nel sti che la legittimano e, quindi in contratto di locazione è fatto giuridico forza della oggettiva sussistenza della istantaneo che si realizza o non si rea- “convivenza abituale e stabile” indi- lizza all’atto della morte dell’inquilino pendentemente dalla conoscenza essendo ininfluenti gli eventi succes- che il locatore ne abbia avuto. sivi” (Cass. N. 10034 del 01/08/2000). Sorge, quindi, il problema della “tu- • L’elencazione degli aventi diritto di tela” dei diritti del locatore medesimo cui all’art. 6 della legge 392/78 è cu- allorquando l’evento da cui deriva la mulativa e non alternativa, per cui suc- successione non presenta il requisito cedono al de cuius tutti coloro che si della “facile conoscibilità” come si trovano nella situazione di abituale verifica invece per la morte che costi- convivenza con il conduttore. tuisce un fatto più delle volte notorio • Stante l’essenzialità dell’elemento e si evince da apposita certificazione. della “abituale convivenza” all’erede In particolare, nel caso di separazione 51

dei coniugi e, a maggior ragione nella erroneamente incardinata nei confronti cui all’art. 6 era da ritenersi nullo.ipotesi di cessazione della convivenza del conduttore originario e non di Senonchè la legge 431/98, ha abrogatodi fatto sorge il problema della validità quello effettivo, la domanda dovrà es- l’art. 79 per cui attualmente non esi-ed efficacia degli atti di gestione del sere rigettata (non vertendosi neppure stendo più la sanzione espressa di nul-rapporto compiuti dal locatore e indi- in una ipotesi di litisconsorzio neces- lità, occorre valutare se la previsionerizzati al conduttore originario, pur es- sario) salvo il diritto del locatore al di cui all’art. 6 sia ancora immodifi-sendosi già verificata la successione risarcimento dei danni patiti o, tuttal- cabile dall’accordo delle parti o meno.nel contratto, senza che nulla gli sia più, l’omessa comunicazione della Premettiamo che la legge 431/98 hastato comunicato. successione potrebbe configurare un limitato i casi di nullità a quelli ine-In tal caso occorre conciliare la tutela inadempimento ed essere valutato ai renti alle pattuizioni volte a determi-della buona fede del locatore – ignaro, fini della risoluzione del rapporto lo- nare un importo di canone superiorecon l’effetto automatico della succes- cativo (Trib. Milano 31.01.1994 n. a quello riportato nel contratto scrittosione. 1021). e registrato; a quelli volti a derogareÈ opportuno che in proposito si debba ai limiti di durata stabiliti dalla legge;distinguere tra gli atti extraprocessuali L’articolo 6 e la legge 431/1998 a quelli rivolti, nei contratti vincolati,(disdetta locazione) effettuata dal lo- ad attribuire al locatore un canone su-catore e quelli giudiziari. Di particolare attualità è poi la que- periore a quello predeterminato inQuanto ai primi, si ritiene che conser- stione della efficacia e portata della base ai parametri di legge; ai casi invino la loro efficacia ed opponibilità disposizione in esame a seguito della cui si pattuisce successivamente alai successori nonostante siano indiriz- entrata in vigore della legge 431/98. sorgere del contratto un canone supe-zati a persona diversa dall’effettivo Infatti, l’art. 6 rientra in quelle norme riore a quello inizialmente convenuto.conduttore, in quanto non può ammet- che non sono state abrogate dalla Ne consegue, quindi, che non essendotersi che taluno possa trarre vantaggio legge 431 su richiamata, per cui essa stata ribadita una specifica inderoga-da una situazione apparente che a con- è ancora in vigore. bilità delle pattuizioni rimaste in vi-tribuito a formare. Ecco perché è stata Ma nel precedente assetto essa, al pari gore, si dovrebbe ipotizzare che leritenuta valida la disdetta inviata dal di altri disposizioni, non era deroga- parti siano libere di disporre di esse.locatore all’ex-conduttore al quale, in bile in virtù dell’art. 79 della l. 392/78 Ma per valutare la derogabilità o menovirtù di separazione, è subentrato l’al- che, quale norma catenaccio, commi- delle norme “superstiti” è necessariotro coniuge, allorquando allo stesso nava di nullità tutte le pattuizioni che esaminarne specificamente la portatanon è stata indirizzata alcuna valida in generale potessero attribuire al lo- tenendo conto dei nuovi principi co-comunicazione, ed opponibile agli catore un vantaggio in contrasto con munque deducibili dalla nuova nor-eredi quella inviata al conduttore de- tutte le disposizioni di cui alla legge mativa.ceduto e non rifiutata. 392/78 medesima. Ed in particolare, per quanto concerneLo stesso discorso vale per tutti gli Pertanto, anche il patto che avesse de- l’art. 6, è da propendere per la sua in-atti di gestione del rapporto (richieste rogato alla previsione successoria di derogabilità sulla base delle seguentiistat ecc.) Che potranno mantenere va- riflessioni:lidità ed efficacia. • I soggetti ammessi a succedere nelNon si può invece argomentare allo rapporto di locazione sono portatoristesso modo per le azioni giudiziarie di una autonoma posizione soggettivarivolte nei confronti del conduttore che non può essere pregiudicata aprio-originario e non di quello effettivo risticamente da una clausola deroga-poiché, in tali ipotesi, vi sarebbe una toria, da essi non approvata;vera e propria inammissibilità dell’a- • Anche alla luce della sentenza dellazione (e dei relativi provvedimenti), Corte Costituzionale 404/88 la dispo-in quanto proposta nei confronti di un sizione in parola presenta le caratteri-soggetto non più legittimato. stiche della norma di portata sociale eCiò perché la successione opera auto- di ordine pubblico in quanto diretta amaticamente a prescindere dalla co- tutelare “la conservazione della abi-noscenza che il locatore abbia di essa tazione alla residua comunità fami-per cui la comunicazione non ne co- liare”;stituisce un presupposto non essendo • La limitazione o esclusione del di-stata espressamente prevista dalla ritto a succedere potrebbe essere in-legge (come invece è accaduto ad es. terpretata come pattuizione volta aPer gli usi diversi ex art. 36 L. violare i limiti di durata e quindi in-392/78). correre nella nullità ex art. 13 dellaPertanto, nella ipotesi di una azione 431/98.52

TEL. 051 232790 AFFIDATI ALL’UPPI 051 222258 DICHIARAZIONEFAX 051 279340 DI SUCCESSIONE Non è necessario il notaio Tariffe agevolate Consulenza sulla redazione dei testamenti Deposito fiduciario testamenti Riunioni di usufrutto Pratiche successorie Anche al vostro domicilioChiama per fissare il tuo appuntamento.

SETTORE AVV. MARCO PERRINA LEGALE Delegazione UPPI San Lazzaro di Savena Divisione ereditaria di immobili non comodamente divisibiliI n tema di divisione ereditaria praticabile le prime due soluzioni, la l’art. 727 c.c. statuisce il prin- vendita all’incanto. cipio generale per cui le por- zioni da attribuire a ciascun Concetto di “non comodacondividente devono comprendere divisibilità”una quantità di mobili, immobili e Risulta ormai pacifico l’orientamentocrediti di eguale natura e qualità in giurisprudenziale secondo il quale laproporzione all’entità di ciascuna non comoda divisibilità dell’immo-quota, che possono essere pretesi da bile è configurabile qualora non siaciascun condividente in natura (art. possibile procedere alla omogenea718 c.c.). divisione prevista dall’art. 718 c.c.Al fine di risolvere i casi in cui i beni anche a discapito di uno solo dei con-oggetto della comunione non consen- dividenti.tono di giungere ad una divisione A tale proposito risulta necessariosulla base di detti principi (es. indi- precisare che per indirizzo consoli-visibilità dei beni), il codice civile dato della Suprema Corte, in sede diprevede alcune norme derogative dei formazione delle porzioni non si ri-suddetti principi. chiede un’omogeneità assoluta delleL’art. 720 c.c., ad esempio, contem- stesse essendo sufficiente che, nel-pla l’ipotesi in cui nell’eredità vi l’ambito di ciascuna categoria di benisiano immobili “non comodamente immobili, mobili e crediti da divi-divisibili” (e la divisione dell’intera dere, taluni di essi siano assegnatisostanza non possa effettuarsi senza per l’intero a una quota e altri sempreil loro frazionamento). per l’intero ad altra quota salvi i ne-In questi casi il su citato articolo pre- cessari conguagli.vede diversi criteri divisionali, pre- Il diritto dei condividenti a una por-visti in ordine preferenziale, ovvero: zione in natura di ciascuna delle ca-il conferimento per l’intero con ad- tegorie dei beni in comunione nondebito dell’eccedenza a uno dei con- consiste nell’assegnazione ai condi-dividenti aventi diritto alla quota videnti di una quota di beni pariteticamaggiore, l’assegnazione nelle por- per ogni categoria (immobili, mobilizioni di più coeredi se questi ne ri- e crediti), ma nella proporzionale di-chiedono congiuntamente l’attribu- visione dei beni in base al loro valore,zione e, infine, qualora non fossero dovendo evitarsi un eccessivo frazio-54

namento dei cespiti facenti parte della zamento del bene (es. incidere sul- divisione, lasciando non un solocomunione che possa comportare l’originaria destinazione dello erede (caso in cui - senza dubbio - lapregiudizio al diritto dei coeredi e stesso). divisione si farebbe sempre per capi)dei condividenti di ottenere una quota Il momento dell’accertamento della ma più eredi.dell’asse ereditario corrispondente non comoda divisibilità dell’immo- A tale proposito la Suprema Corte haalla propria quota di eredità. bile stabilisce che deve aversi ri- ritenuto opportuno precisare che aiL’immobile, inoltre, può legittima- guardo alla situazione economica e fini dell’accertamento della comodamente definirsi “non comodamente giuridica dei beni al momento della divisibilità o meno degli immobilidivisibile” quando il frazionamento divisione e non a quello dell’apertura deve aversi riguardo al numero delledello stesso sia oggettivamente im- della successione. quote che spettavano agli originaripossibile (es. problemi tecnici ecces- Infatti, non sempre al momento della chiamati (di primo grado: una quotasivamente gravosi e costosi) o sia im- divisione i condividenti sono gli per ogni capo; o di secondo grado:possibile formare porzioni suscettibili stessi chiamati al momento dell’aper- una quota per ogni stirpe) che ab-di libero godimento (e cioè senza che tura della successione. biano accettato, senza che abbia ri-il godimento stesso sia gravato da Può, infatti, accadere che i chiamati lievo il fatto che a uno dei condivi-servitù, pesi o limitazioni eccessivi) all’eredità o taluni di essi muoiano denti sia succeduta al momento dellaoppure comporti un notevole deprez- dopo averla acquistata ma prima della divisione una pluralità di soggetti. . 55

SETTORE AVV. ROSALIA DEL VECCHIO LLEEGGAALLEE Delegazione UPPI Castel Maggiore - Granarolo dell’Emilia - Argelato L’azione esecutiva dell’impresa creditrice Alcune valutazioni su una recente sentenza della Corte.I l caso: un’impresa viene in- mini; caricata di eseguire lavori • per procedere ad esecuzione for- per conto di un condominio zata nei confronti del singolo con- e non viene poi pagata. L’im- domino in base al titolo esecutivopresa agisce esecutivamente nei con- formatosi contro il Condominiofronti soltanto di taluni condomini. occorre preventivamente notificareLa sentenza in esame chiarisce quali personalmente detto titolo ed ilsono le corrette modalità con le quali precetto al singolo condomino.l’impresa creditrice può agire e quali Afferma la Suprema Corte che l’unicosono invece le azioni giudiziarie che onere incombente sul creditore delun condomino può esperire a sua tu- Condominio che intenda agire neitela nell’ipotesi in cui vengano a lui confronti dei singoli condomini perrichieste somme eccedenti la sua recuperare il proprio credito - unaquota millesimale. volta ottenuto il titolo esecutivo neiNella fattispecie in esame l’impresa confronti dell’ente di gestione - èchiedeva ed otteneva dal Tribunale quello di dimostrare la legittimazioneingiunzione dei pagamento dei con- passiva, sul piano esecutivo, dei con-fronti del Condominio minacciando domini aggrediti (ossia la loro qualitàl’esecuzione coattiva in danno dei di condomini).singoli condomini. La Corte infatti esclude che il credi-Con questa interessante pronuncia tore procedente sia onerato dellala Corte mette in evidenza alcuni prova della misura della quota mil-punti fondamentali in tema di re- lesimale spettante a ciascun condo-sponsabilità dei singoli condomini mino essendo, invece, sufficiente cheper le obbligazioni assunte dal Con- questa sia semplicemente allegatadominio e precisamente: dall’intimante; spetterà infatti al con-• l’obbligazione (contrattuale) del domino cui eventualmente sia richie-Condominio grava pro parte sui sto il pagamento di un importo ec-singoli condomini, e non in solido cedente rispetto a quello di sua ef-per l’intero sugli stessi; fettiva spettanza “proporre opposi-• il titolo formatosi contro il Con- zione all’esecuzione, ma in tale sededominio è valido, ai fini dell’azione sarà suo onere dimostrare l’esattaesecutiva, contro i singoli condo- misura di detta quota”.56

Analogamente dovrà avvenire qualora pagamento dell’obbligazione gra- zione prevista e disciplinata dall’art.il creditore: vante sul condominio - senza la spe- 615 c.p.c., eccepire di essere con-• intimi il pagamento dell’intera ob- cificazione della minor quota pretesa domino per una quota millesimalebligazione ad uno o più condomini dal singolo condomino - non può inferiore a quella allegata dal cre-(sostenendo che sono titolari della che essere equiparata ad una im- ditore cosicché il precetto divengatotalità delle quote condominiali o plicita “allegazione”, da parte del efficacia unicamente nei limiti dianche assumendone, erroneamente, creditore intimante, di una respon- essa. In caso contrario subirà l’ese-la responsabilità solidale per l’intera sabilità dell’intimato per l’intero cuzione per la quota allegata dalobbligazione), ammontare dell’obbligazione del creditore e, laddove detta quota non• intimi comunque il pagamento della condominio”. sia stata specificata, per l’intero de-quota ad un solo condomino, indi- In definitiva il condomino cui venga bito di cui risulti intimato il paga-cando nel precetto l’importo totale intimato il pagamento dell’intero mento (ferme restando, nel vigoredel credito ma senza specificare la debito condominiale o per una quota della nuova normativa, le limitazionimisura della quota millesimale del- eccedente quella di sua effettiva di cui dell’art. 63 disp. att. c.p.c.,l’intimato. spettanza dovrà, dunque, con lo stru- comma 2, in tema di beneficium ex-A parere della Corte “La richiesta di mento dell’opposizione all’esecu- cussionis). 57

SETTORE AVV. FRANCESCA URSOLEO LEGALE Consulente Legale UPPI Bologna Condominio: corriamo ai ripari L’iter da affrontare per difendersi in caso di cattiva amministrazione condominialeN onostante la Legge di occorre una delibera favorevole del- Anche in tal caso, la legge prevede riforma del Condominio l’assemblea con la maggioranza degli che in mancanza di tali iniziative, ogni sia ormai entrata in vigore intervenuti all’assemblea medesima condomino potrà rivolgersi all’autorità dal mese di dicembre del che rappresentino almeno la metà del giudiziaria chiedendo la revoca del- valore dell’edificio. l’amministratore. 2012, molti associati richiedono con- L’articolo 1129 c.c. prevede, in primo luogo, la revoca dell’amministratore Responsabilità penale sulenza legale a causa di svariati epi- di condominio qualora: dell’amministratore • non abbia presentato il bilancio an- Oltre alla possibilità di procedere alla sodi di cattiva gestione dell’ammini- nuale dell’amministrazione finanzia- revoca dell’incarico, l’amministratore ria; può essere chiamato a rispondere delle strazione condominiale da parte • abbia compiuto gravi irregolarità; sue condotte anche a livello penale, • non abbia convocato l’assemblea dei nell’ipotesi in cui queste costituiscono dell’amministratore a ciò preposto, a condomini per rendere noto alla stessa reato.Le ipotesi più rilevanti sono: la citazione in giudizio del condomi- seguito della sua nomina da parte nio, trattandosi di questioni che esor- bitano dai suoi poteri, dovendo in tal dell’assemblea condominiale. caso essere autorizzato a procedere dall’assemblea medesima La nomina a svolgere il ruolo di am- In questi casi, ogni condomino potrà adire l’autorità competente, al dine di ministratore del condominio, com- accertare le responsabilità dell’ammi- nistratore e di conseguenza che venga porta la nascita in capo allo stesso di disposta la revoca dell’incarico. In secondo luogo, l’amministratore obblighi e doveri, che assumono rile- può essere revocato dall’incarico quando risultino gravi irregolarità fi- vanza sia a livello civile che penale. scali ovvero il conto corrente condo- miniale non sia stato aperto o non La cattiva amministrazione condomi- venga adoperato.In questi casi, cia- scun condomino è legittimato a chie- niale può dar luogo: dere la convocazione di un’apposita assemblea affinchè si deliberi l’inter- • alla facoltà per l’assemblea dei con- ruzione di tali irregolarità o in man- canza, si proceva a revocare l’incarico domini, di deliberare la revoca del- all’amministratore. l’incarico; • alla responsabilità penale dell’am- ministratore, qualora abbia commesso un reato; • alla responsabilità contrattuale, se provoca danni al condominio.Revoca dell’amministratorie dicondominioInnanzitutto, lo strumento principaleche la legge riconosce in capo ai con-domini, nei casi di cattiva amministra-zione condominiale, è la revoca del-l’incarico affidato all’amministratore.Se il regolamento non prevede unamaggioranza specifica per la revoca,58

• diffamazione (art. 595 c.p) quando presenza di un’ordinanza del sindaco provare il rendiconto del condominio,ad esempio nel corso dell’assemblea, qualora vi sia pericolo di caduta di un ovvero si rifiuta di convocarla, perl’amministratore offenda in presenza cornicione. procedere alla revoca o alla nominadi più persone un condomino, ledendo In questi casi, i condomini, conos- di un nuovo amministratore;la sua reputazione; sciuta la circostanza che potrebbe dar • non esegua un provvedimento del• l’appropriazione indebita (art. 646 luogo ad una responsabilità penale a giudice o dell’autorità amministrativac.p.) quando l’amministratore si ap- carico dell’amministratore, potranno ovvero una delibera dell’assemblea;propri del denaro dei condomini, ne- procedere attraverso un esposto agli • non dia luogo alla apertura e suc-cessario per le spese di gestione, di organi competenti, ovvero denunciare cessivo utilizzo del conto corrente ovecui abbia disponibilità per ottenere un il fatto penalmente rilevante entro il far confluire le risorse del condominioprofitto a loro scapito; termine massimo di novanta giorni necessarie a far fronte alle spese di• la truffa (art. 640 c.p.) cioè l’inganno dalla conoscenza del fatto che costi- gestione dello stesso;col quale l’amministratore, tramite ar- tuisce reato all’autorità giudiziaria. • crea confusione tra il suo patrimoniotifizi o raggiri, ottiene un profitto in- personale o di un condomino e il pa-fiusto a danno dei condomini, come Responsabilità contrattuale trimonio del condominio (ad esempio,nel caso in cui si accordi con una ditta dell’amministratore quando faccia confluire somme per-che deve eseguire dei lavori, gon- Accanto alla responsabilità penale, sonali sul conto del condominio, ge-fiando le spese che dovranno sborsare l’amministratore può essere chiamato nerando possibile uso improprio di de-i condomini, per riscuotere la diffe- a rispondere anche civilmente delle naro altrui);renza; suo azioni, qualora queste provochino • abbia consentito la cancellazione di• l’omissione di eseguire provvedi- un danno al condominio. Difatti, il pignoramenti o ipoteche nei registrimenti giudiziali (art. 388 c.p.) ad rapporto tra il condominio e l’ammi- immobiliari, iscritte a tutela dei dirittiesempio quando l’amministratore si nistratore è assimilabile al mandato, condominiali, pur non essendo statorifiuti ovvero ometta di procedere ad da cui deriva il sorgere della respon- il relativo credito soddisfatto;esecuzione forzata contro un condo- sabilità contrattuale per quest’ultimo • non abbia curato con la dovuta dili-mino moroso, a cui è stato ingiunto il quando crei un danno al condominio genza l’azione giudiziaria e la fase dipagamento di un credito; da lui gestito, come nel caso di catttiva recupero coattivo, di somme dovute• l’omissione a compiere quanto ne- amministrazione condominiale. al condominio e rimaste insolute;cessario per evitare pericoli di rovina Ciò può avvenire ad esempio nel caso • non abbia curato la tenuta del regi-per l’edificio (art. 677 c.p.) che ricorre in cui non abbia dato esecuzione ad stro dell’anagrafe dei condomini, delnell’ipotesi in cui l’amministratore si un’ordinanza comunale che imponeva registro dei verbali dell’assemblea erifiuti o ometta di eseguire interventi l’obbligo di rimuovere una situazione del registro di contabilità, ovvero nonsull’edificio al fine di rimuovere una di pericolo, che abbia a causa di tale abbia fornito ai condomini richiedenti,situazione di pericolo, ad esempio in trascuratezza creato un danno a copia degli atti relativi alla gestione terzi.In queste ipotesi, potrà essere dei pagamenti e degli oneri condomi- convenuto in giudizio dal condominio niali e degli atti relativi ad eventuali per ottenere un risarcimento danni pa- liti in corso; titi a sua colpa. • abbia omesso, ovvero comunicato in Al riguardo, trattandosi di responsa- modo incompleto o inesatto, i propri bilità contrattuale, al condominio ba- dati anagrafici o professionali, il co- sterà provare il danno e che questo sia dice fiscale o , se si tratta di Società, dovuto all’inosservanza dei doveri sul- anche la sede legale e la denomina- l’amministratore.Sarà poi quest’ultimo zione, il locale ove si trovano i registri a dover dimostrare che il danno non è dell’anagrafe dei condomini e dei ver- a lui imputabile, provando che esso bali assembleari e della contabilità. sia dipeso da caso fortuito o forza In tutti questi casi, la legge prevede maggiore o, comunque, per causa ad che, in caso di revoca dell’incarico esso non ascrivibile. all’amministratore disposta dall’auto- rità giudiziaria, l’assemblea non può Gravi irregolarità rinominare l’amministratore revocato. Le gravi irregolarità ex articolo 129 Alla cessazione dell’incarico, l’ammi- c.c. che rendono possibile la revoca nistratore è comunque tenuto a con- dell’amministratore, con ricorso di segnare tutti i documenti in suo pos- ogni condomino all’autorità giudizia- sesso e a svolgere tutte le attività ria, susistono quando: urgenti, fino a quando non venga no- • non convochi l’assemblea per ap- minato un nuovo amministratore. 59

SETTORE AVV. GABRIELE BRUYÈRELLEEGGAALLEE Presidente Nazionale UPPI Il RAS Registro Anagrafe SicurezzaÈ senza dubbio necessaria e norma né una qualche spiegazione scano in alcun modo con la tutela doverosa una puntualizza- su come deve essere tenuto dagli am- delle strutture essenziali e comuni zione in merito al Registro ministratori tale Registro “obbliga- (tra cui quelle portanti dell’edificio), Anagrafe Condominiale a torio”: proprio la mancanza quanto- indicate nell’articolo 1117.” Orbene, meno di circolari ministeriali né nel testo del decreto legge, néseguito dell’intervento sulla disci- esplicative ha impedito ancora oggi nella relazione di accompagnamento, la pubblicazione e la vendita di ap- né soprattutto nella legge di conver-plina del condomino da parte del positi regolari Registri Anagrafe sione si fa riferimento alcuno ad un Condominiale. I dubbi di redazione fantomatico RAS definito, non si saD.L. 145/2013, convertito con mo- ovviamente non riguardano le gene- bene da chi, Registro Anagrafe Si- ralità dei singoli proprietari e dei ti- curezza; ed ancor meno, come si rin-dificazioni dalla L. 21 febbraio 2014 tolari di diritti reali e di diritti per- viene in molte note ed articoli anche sonali di godimento, comprensiven. 9, noto come “Decreto Destina- del codice fiscale e della residenza o domicilio, e i dati catastali di cia-zione Italia”, e per quanto qui inte- scuna unità immobiliare che il Regi- stro Anagrafe Condominiale deveressa particolarmente sull’art. 1130 contenere, ma proprio la nuova pre- scrizione legislativa riferita ad ognin. 6 del codice civile da parte del- dato relativo alle condizioni di sicu- rezza delle parti comuni del condo-l’art. 1 comma 9 lettera c). minio. E la giustificazione di tale integra-L’intervento normativo ha senza dub- zione è facilmente reperibile nella “relazione” che ha accompagnato ilbio apportato un ulteriore aggravio nuovo testo: “Con la lettera c) si spe- cifica che i dati relativi alle condi-alle attribuzioni dell’amministratore zioni di sicurezza da inserire nell’a- nagrafe condominiale sono quelliladdove dopo le parole: “nonché ogni relativi alle parti comuni dell’edifi- cio, di cui all’articolo 1117 del Co-dato relativo alle condizioni di sicu- dice civile, evitando che la formula- zione normativa più generica possarezza” sono state inserite le parole: dar luogo a intromissioni nelle pro- prietà individuali anche allorché le“delle parti comuni dell’edificio”. attività ivi realizzate non interferi-L’aggravio è dato non solo dal fattoche il Registro Anagrafe Condomi-niale è uno dei quattro libri “obbli-gatori” che la nuova legge n.220/2012 ha imposto all’ammini-strare di tenere e di curarne la tenuta(a pena di revoca), ma anche dallamancanza di ogni specificazionesulla tenuta di questo Registro.E a tutt’oggi, nonostante le richiesteai Ministeri competenti di UPPI, Fe-derproprietà, Arpe, Confappi eAnaci, e nonostante i convegni or-ganizzati in merito da queste asso-ciazioni, non è ancora giunta alcunainterpretazione legislativa di tale60

di operatori del settore, che tale fan- per tutti non ha fatto altro che isti- obbligatorie come quelle di cui alletomatico registro dovrebbe essere al- tuirlo semplicemente richiedendo normative di legge sugli impianti co-legato in qualche modo all’unico Re- che nel Registro dell’Anagrafe Con- muni che devono attestare la confor-gistro previsto dal Legislatore che dominiale (libro che obbligatoria- mità degli impianti alle norme vi-deve essere tenuto a cura dell’am- mente deve essere tenuto dall’ammi- genti (ad esempio la documentazioneministratore del condominio, e cioè nistratore) fossero inseriti relativa alla centrale termica, all’a-al Registro Anagrafe Condominiale. semplicemente dall’amministratore scensore, etc…).Detto inesistente registro anagrafe stesso i dati delle sicurezza delle Pertanto l’amministratore dovrà in-sicurezza – definito, si ribadisce non parti comuni del condominio: non ha serire nel registro dell’anagrafe con-si sa da chi, RAS - non è assoluta- richiesto di inserire all’interno di dominialemente previsto da alcuna legge, né detto registro altri registri (il fanto- • i dati riferiti al DM 37/08 e cioèdall’art. 1130 n. 6 cod. civ. come mo- matico Ras)e meno che meno che alle dichiarazione di conformità deglidificato dalla legge n. 220/2012. Né dovesse essere fatta una valutazione impianti condominiali elettrico ci-è previsto alcun modulo VCS (valu- delle condizioni di sicurezza (VCS) tofonico, televisivo (se centraliz-tazione condizioni sicurezza), altra che comporterebbero una serie di co- zato), elettronico (videosorveglianza,invenzione, che viene spacciato sti notevoli per i condomini ed un sistema di anti-intrusione), idrico,come obbligatorio e la cui nascita impegno dell’amministratore che antincendio, sanitario (allacciamentosarebbe dovuta al predetto decreto- non rientra nelle sue competenze ed alla fogna), adduzione GAS (partelegge n. 145/2013. Poiché gli ammi- anche nel suo compenso. Vediamo condominiale), riscaldamento e cli-nistratori di condominio sono oberati allora, nel tentativo di semplificare matizzazione (se centralizzato), pro-dal legislatore di responsabilità ed i quanto richiesto all’amministratore tezione dalle scariche atmosferiche,condomini (i proprietari) sono i sog- quali sono questi dati della sicurezza che devono già essere in suo pos-getti più oberati di spese (ivi com- in relazione alla sua responsabilità e sesso.presa una tassazione al di là dell’in- a quella del condominio quanto • i dati riferiti alla documentazioneverosimile) non pare il caso di meno in via esemplificativa. Appare degli impianti sotto pressione (riscal-addossare incombenze e oneri al di ovvio immediatamente che i dati re- damento centralizzato, autoclave) elà di quanto prevede la legge in ma- lativi alle condizioni di sicurezza alla dichiarazione CE ai sensi dellateria di sicurezza delle parti comuni delle parti comuni dell’edificio non direttiva macchine relativa al can-del condominio. possono derivare dalla semplice con- cello automatizzato che devono giàEd il legislatore, tenuto conto che un statazione delle parti stesse d parte essere in suo possesso.libretto del fabbricato potrebbe es- dell’amministratore, ma sono, in pri- • i dati relativi alla Certificazione Vi-sere effettivamente troppo oneroso mis, i dati inseriti nelle certificazioni gili del Fuoco (se prevista), CPI (Certificato Prevenzione Incendi), rinnovo CPI, eventuale SCIA, dopo la riforma, che devono già essere in suo possesso. • i dati riferiti al certificato di confor- mità edilizia e agibilità che deve già essere in suo possesso. • i dati riferiti al libretto ascensore attestante il relativo collaudo con in- dicazione del numero di matricola che deve già essere in suo possesso. • i dati riferiti all’impianto elevatore disabili e alle le verifiche periodiche dell’impianto ascensore che devono già essere in suo possesso. • i dati riferiti alla documentazione di carattere chimico, fisico e batte- riologico (in presenza di serbatoio, cisterna o tubazione comune per l’adduzione dell’acqua potabile e gli impianti di riscaldamento centraliz- zati e di climatizzazione centraliz- zati, nonché al protocollo di con- trollo del rischio Legionellosi», 61

documento che deve contenere una e sottosuolo (che dovrebbero essere dalla revoca cui può andare incontro,“valutazione del rischio” con l’obiet- già in suo possesso); dalla documentazione mancante puòtivo di identificare tutti i fattori di • i dati relativi alle dotazioni del fab- derivare pericolo per le cose comunirischio del condominio e, in partico- bricato e al certificato di agibilità di cui egli ed il condominio sono in-lare, degli impianti idrici secondo il (oggi unico documento unito all’a- dubbiamente custodi a sensi dell’art.quanto previsto dalle linee guida del bitabilità) che devono essere in suo 2051 cod. civ. con le relative respon-Ministero della Salute che devono possesso. sabilità. Superfluo poi ricordare chegià essere in suo possesso; Non vi è allo stato, come si è detto, a seguito del mancato inserimento• i dati riferiti alla marcature CE in alcuna indicazione di alcun genere dei dati sulla sicurezza richiesto dallacaso di presenza di giardino con al- su come devono essere inseriti i dati legge potrebbero sorgere problema-talene o altri giochi per bambini che della sicurezza nel Registro Anagrafe tiche anche per gli eventuali risarci-devono già essere in suo possesso. Condominiale, ma certo è che l’am- menti da parte delle compagnie di• i dati relativi alla documentazione ministratore non deve tenere due re- assicurazioni.e agli adempimenti previsti dal gistri. Dovendo solo inserire detti Né possono essere procrastinati nelD.Lgs. 81/08 nel caso di presenza dati è sufficiente che i dati della si- tempo eventuali aggiornamenti deiportiere che devono già essere in suo curezza siano inseriti in qualche medesimi dati in conseguenza di va-possesso. modo all’interno del Registro Ana- riazioni delle condizioni di sicurezza• i dati relativi a eventuali interventi grafe, senza particolari formalismi delle parti comuni che dovessero ve-per la valutazione o la rimozione di ma con la semplice accortezza che rificarsi anche a causa di manuten-amianto e ad eventuali interventi di tutti i dati siano immediatamente in- zioni o di lavori straordinari che nelmanutenzione straordinaria eseguiti dividuabili all’occorrenza da chi ha tempo dovessero essere eseguiti daldal condominio e soggetti al coordi- necessità di consultare il registro per condominio. Alla luce di quanto so-namento per la sicurezza che devono qualsiasi motivo; e considerato anche pra è evidente che non solo non èessere già in suo possesso. che questi dati devono già essere in previsto un autonomo registro della• i dati relativi alla presenza di mac- possesso dell’amministratore l’inse- sicurezza (che peraltro non esiste inchine, impianti e di eventuali pro- rimento degli stessi dati è un preciso alcuna norma di legge) da inserireblemi strutturali, che devono essere obbligo di legge che incombe sul- all’interno del Registro Anagrafegià in suo possesso. l’amministratore stesso. Laddove Condominiale, ma che i dati della si-Quanto sopra senza dimenticare che non ne sia in possesso, ma non se ne curezza delle parti comuni del con-non possono in ogni caso mancare vede il motivo, l’amministratore non dominio dovrebbero già essere in• i dati di identificazione dell’edificio potrà procrastinare nel tempo la re- possesso dell’amministratore non es-con i dati storici, urbanistici che de- gistrazione e dovrà senza indugio sendovi pertanto necessità di effet-vono già essere in suo possesso; informare l’assemblea della necessità tuare per i proprietari di casa parti-• i dati relativi alla sicurezza statica dell’adempimento al fine di eseguirla colari spese se non in casidell’edificio (strutture portanti, suolo al più presto perché, a prescindere eccezionali.62

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LEGALESETTORE AVV. ALESSANDRO GALLUCCI www.condominioweb.com Chi rompe paga? Stuccatura buchi sulle pareti a fine locazione, a chi spetta?I n mancanza di riferimenti e Come dev’essere restituita l’u- un elemento utile a desumerla può es- salvo propria contraria spetta nità immobiliare concessa in lo- sere il pagamento dell’imbianchino ef- al conduttore la stuccatura dei cazione? fettuato dal conduttore. buchi presenti nel muro. A questa domanda troviamo risposta Descrizione dello stato dei luoghiIl conduttore che abbia abbellito le nell’art. 1590 del codice civile, per in contrattopareti dell’abitazione con quadri e l’appunto rubricato Restituzione dellaaltri oggetti è tenuto alla stuccatura cosa locata. Il primo comma dell’arti- È evidente, per quanto detto finodei buchi conseguente dell’infissione colo testé citato fa obbligo al condut- adesso, che la richiesta di un’accu-di chiodi al momento della restitu- tore di restituire al locatore la cosa nel rata decisione dello stato dei luoghizione dell’appartamento? medesimo stato in cui l’ha ricevuta. Il nel contratto non è un’attività pedan-È questa, nella sostanza, la domanda primo elemento che la norma richiama tesca, ma una buona pratica a garanziache ci pone un nostro lettore; il quesito per individuare tale stato è dato dalla di entrambe le parti, per aspetti nonriguarda le locazioni ad uso abitativo, descrizione che ne sia stata fatta dalle sempre ricordabili.ma non v’è motivo per non considera parti. Fanno eccezione «il deteriora- Quello dei buchi da infissione di chiodivalido quanto detto anche con riferi- mento o il consumo risultante dall’uso nel muro è proprio uno di questimento alle locazioni ad uso differente della cosa in conformità del con- aspetti: in effetti non è cosa semplicis-da quello abitativo, quelle che con una tratto». sima ricordare se quattro, otto o ancorsintesi non precisissima vengono de- E se le parti non hanno detto nulla in più anni orsono l’appartamento è statofinite locazioni commerciali. Dal que- merito alla descrizione dello stato dei lasciato con dei buchi nel muro, ovverosito del nostro lettore non è chiaro luoghi? se gli stessi fossero stati stuccati. De-cosa dicesse il contratto di locazione, scrivere questo aspetto in contratto al-elemento in questo caso fondamentale Qual è lo stato in cui il bene lora è utile per sapere chi deve fare cheper comprendere la situazione. dev’essere restituito? cosa al momento della restituzione del bene. Oltre che nel contratto tali aspettiContratto di locazione Al riguardo il secondo comma dell’art. possono essere rilevati, in contraddit- 1591 c.c. chiarisce che in mancanza torio tra le parti, anche alla consegnaCome viene consegnata una cosa e della summenzionata descrizione, si del bene ad inizio locazione. In tal casocome dev’essere restituita sono fac- deve presumere che la cosa in buono è bene che l’accordo locatizio rimandicende che è bene siano disciplinata da stato di manutenzione. Si tratta di una per questo aspetto al suddetto verbaleun’apposita clausola del contratto di presunzione, ossia di una fictio iuris di consegna.locazione. Tanto si può desumere sia che può essere superata da una prova In mancanza di riferimenti e salvo pro-dalla prassi quotidiana che vede im- contraria; se quando si riceva casa que- pria contraria - che può consistere an-pegnati gli addetti ai lavori a dare so- sta non è stata pitturata e quindi così che in un’ammissione del locatore -luzione a questi quesiti, tanto dallo dev’essere lasciata, ma nella descri- si deve concludere che spetta al con-stesso codice civile che disciplina la zione non v’è traccia della circostanza duttore la stuccatura dei buchi presentirestituzione della cosa locata. (o magari non v’è descrizione), allora nel muro.64

TEL. 051 232790 AFFIDATI ALL’UPPI 051 222258 GESTIONEFAX 051 279340 CONTRATTI DI LOCAZIONEIl servizio di gestione del Proroga del contratto di locazionecontratto prevede: - predisposizione della comunicazione al competenteVerifica giuridicoamministrativa Ufficio delle Entrate;del contratto e classificazione - invio telematico della comunicazione al competentesecondo il tipo di normativa. Ufficio delle Entrate; - invio di copia di quanto sopra al locatore tramite RACCOMANDATA A.R.;Aggiornamento ISTAT del contratto Invio delle comunicazionie rinnovo annuale: di disdetta ai conduttori- calcolo dell’ISTAT alla scadenza contrattuale; (su espressa richiesta della proprietà)- calcolo della relativa imposta di registro; tramite RACCOMANDATA A.R.- versamento dell’imposta tramite banca o posta;- predisposizione della comunicazione al conduttore Risoluzione anticipata del con evidenziato il canone aggiornato, richiesta di contratto di locazione rimborso dell’imposta di registro di competenza del conduttore e trasmissione di copia del versamento; - predisposizione della comunicazione al competente invio della stessa comunicazione tramite RACCO- Ufficio delle Entrate; MANDATA A.R.; - invio telematico della comunicazione al competente- invio di copia di quanto sopra al locatore tramite Ufficio delle Entrate RACCOMANDATA A.R.; - invio di copia di quanto sopra al locatore tramite RACCOMANDATA A.R.;Opzione e/o revoca cedolare secca Nuovo servizio di gestione globale del contratto di locazione- esercizio dell’opzione per i contratti in corso- comunicazioni all’Agenzia delle Entrate - incasso diretto dei canoni di locazione- comunicazioni ai conduttori in relazione alle opzioni - servizio pronto intervento per manutenzioni esercitate e riparazioni - controllo solvibilità inquilinoChiama per fissare il tuo appuntamento.

SSEETTTTOORREE AVV. MARCO LANDUCCI LEGALE Delegazione UPPI Casalecchio di Reno - Zola Predosa - Sasso Marconi Quesiti On Line Di seguito alcuni quesiti posti dai nostri associati tramite il nostro indirizzo di posta elettronica: [email protected] L astrico solare: a chi spet- tura, in quanto, da un lato, la sua su- • diversamente, nel caso in cui risulti tano le spese per i danni de- perficie, costituisce oggetto dell’uso che il titolare del diritto di uso esclu- zione? rivanti da infiltrazioni e le esclusivo di chi abbia il relativo di- sivo del lastrico solare o della terrazza eventuali spese di manuten- ritto; e, dall’altro, la sua parte struttu- a livello sia responsabile dei danni rale sottostante costituisce “cosa co- Chi vanta la titolarità esclusiva del la- mune”, perché contribuisce ad strico solare dell’edificio deve rasse- assicurare la copertura dell’edificio; gnarsi a pagare i danni. • diverse sono le posizioni del titolare Un principio confermato anche dalla dell’uso esclusivo sul lastrico solare sentenza della Cassazione a Sezioni e del condominio; unite del 10 maggio 2016, n. 9449, ri- • da una parte, il titolare di tale diritto guardante fattispecie della responsa- è tenuto agli obblighi di custodia, ex bilità per danni derivanti dal lastrico articolo 2051 del Codice civile, in solare esclusivo (esistente in un edifi- quanto si trova in rapporto diretto con cio in condominio). il bene potenzialmente dannoso; La Suprema corte, infatti, con la pro- • dall’altra parte, il condominio è te- nuncia n. 3239 del 7 febbraio 2017 ha nuto (secondo gli articoli 1130, affrontato, ancora una volta tale ipo- comma 1, n. 4. e 1135, comma 1, n. tesi dannosa, facendo anche un passo 4, del Codice civile) a compiere gli in più nell’ulteriore specificazione in- atti conservativi e le opere di manu- terpretativa dell’articolo 1126 del Co- tenzione straordinaria relativi alle parti dice civile. comuni dell’edificio e della relativa Per cercare di avere un quadro più omissione risponde in base all’ articolo chiaro è opportuno ripercorrere 2043 del Codice civile; quanto affermato dalle Sezioni unite. • queste due responsabilità di cui ai punti Vediamo in ordine i riferimenti da d) ed e) possono concorrere tra loro; seguire: • in tal caso, il criterio di riparto pre- • la responsabilità per l’eventuale visto per le spese di riparazione o di danno causato dalle infiltrazioni pro- ricostruzione dall’articolo 1126 del venienti dal lastrico solare esclusivo Codice civile (un terzo/due terzi) co- (o dalla terrazza a livello, sempre stituisce un parametro legale rappre- esclusiva) va ricondotta nell’ambito sentativo di una situazione di fatto, dell’illecito extracontrattuale; correlata all’uso e alla custodia della • in ogni caso, non si può ignorare la cosa, valevole anche ai fini della ri- specificità di tale tipologia di coper- partizione del danno eventualmente cagionato;66

provocati ad altre unità immobiliari La pronuncia della Cassazione Lastrico solare: è possibile ripartirepresenti nell’edificio per effetto di una 3239/2017, oltre a confermare questa le spese fra tutti i condomini?condotta che abbia essa stessa provo- impostazione, aggiunge un tassellocato il danno; ipotesi in cui il titolare importante per la valutazione del caso In tema di ripartizione delle spese didel diritto va conseguentemente rite- concreto: per poter attribuire la re- impermeabilizzazione e pavimenta-nuto l’unico responsabile. sponsabilità per danni derivanti dal la- zione della terrazza a livello, di usoDa tale impostazione, che ormai può strico solare occorre effettuare un’in- esclusivo di un solo condomino, nondirsi definitiva, deriva che non possono dagine - a mezzo di perizia tecnica (e devono contribuire agli esborsi unica-più essere prese in considerazione le anche in base alle altre risultanze pro- mente i proprietari delle unità immo-precedenti sentenze della Cassazione cessuali) - sulle specifiche cause del- biliari sottostanti – che fruiscono dellache attribuivano la custodia del lastrico l’evento e se tali cause, in particolare, copertura - ma tutti i condomini se ilsolare al condominio (25288/2015), ai sono ascrivibili a un concorso di re- regolamento condominiale dispone incondòmini (1674/2015), o addirittura sponsabilità oppure a un fatto esclu- tal senso. Così si è pronunciata la Corteall’amministratore (17983/2014) anche sivo del titolare del diritto di uso di Cassazione con la sentenza del 16se tale area fosse esclusiva. In sostanza, (come nell’ipotesi dei danni provocati febbraio 2017, n. 4183.per le Sezioni unite precedenti il «cu- dall’ostruzione alla griglia di scarico La vicenda scaturisce dall’impugna-stode» è solo il titolare esclusivo, e delle acque piovane su un lastrico so- zione di due delibere assembleari,non il condominio, il quale risponde, lare di proprietà esclusiva, chiarita aventi ad oggetto i criteri di riparti-al massimo, per una sua condotta ille- dalla Cassazione con la sentenza zione delle spese relative alla pavi-cita (articolo 2043 del Codice civile), 26086/2005 ). mentazione ed impermeabilizzazionequal è certamente l’omissione di ma- della terrazza di proprietà esclusivanutenzione. Fonte Sole 24 ore Norme e tributi dell’attore. Il giudice di prime cure 67

aveva annullato le delibere impu- spone che, in caso di uso esclusivo mente dei proprietari degli apparta-gnate, mentre in appello la domanda del bene, le eventuali spese per le ri- menti sottostanti alla porzione dan-attorea – volta all’annullamento delle parazioni vadano sostenute per un neggiata ma di tutti, proprio in virtùdeliberazioni di cui sopra – era stata terzo da chi ne fruisce in modo esclu- della sua forma. Inoltre, secondo ilrigettata. In particolare, la corte terri- sivo e per i due terzi dai condomini a ricorrente, la funzione di coperturatoriale aveva ritenuto che gli esborsi cui il lastrico solare offre copertura del terrazzo riguardava solo la por-dovessero porsi non già a carico di in proporzione del valore del piano. zione compresa entro i muri perime-tutti i condomini, ma unicamente in Le unità immobiliari ubicate al di trali, non anche la parte aggettante,capo a quelli le cui unità immobiliari sotto di esso devono contribuire sulla la quale assumeva la diversa funzioneerano collocate nella colonna sotto- base dei metri quadrati che risultino di cornicione ovvero di balcone. Per-stante al lastrico solare, fruendo della effettivamente coperti e non per l’in- tanto, egli chiedeva che dalla riparti-sua funzione di copertura. Contro tale tero valore millesimale dell’apparta- zione delle spese fosse esclusa la partericostruzione era stato proposto ri- mento. suddetta.corso in Cassazione dal proprietario L’obbligo di contribuzione da parte La Suprema Corte, nella pronuncia indella terrazza. di tutti i condomini che godono della commento, censura la decisione delPreme ricordare che il lastrico solare copertura del lastrico trova la propria giudice di appello che ha trascuratoè una copertura, che può impiegarsi ratio nel principio in virtù del quale di considerare quanto previsto dal re-come terrazza; serve da “tetto” a tutti il dovere di contribuzione grava in ra- golamento condominiale. Nel casoi condomini sottostanti e come ter- gione dell’utilitas che si tragga dal oggetto di scrutinio, infatti, la disci-razzo per chi ne ha l’uso esclusivo. bene da riparare. plina convenzionale – che prevedevaSi tratta di un bene comune benché, Nel caso di specie, il regolamento di un diverso riparto delle spese rispettotalora, sia fruibile solo da alcuni. Le condominio – a base contrattuale – all’art. 1126 c.c. – derogava a quellaeventuali spese per la pavimenta- derogava alla disciplina codicistica di legale e prevaleva sulla stessa.zione, l’impermeabilizzazione, le ri- cui sopra (art. 1126 c.c.). Esso preve- Quindi, tutti i condomini dovevanoparazioni strutturali sono a carico dei deva la ripartizione delle spese per i partecipare agli esborsi pro quota, incondomini che ne fruiscono in modo beni comuni in ragione dei millesimi base ai millesimi di proprietà, pur nonesclusivo e che lo usano come coper- di proprietà; per questo motivo, le de- usufruendo della funzione di coper-tura. Inoltre, qualora il lastrico offra libere impugnate prevedevano che do- tura della terrazza.“protezione” a locali comuni (ad vessero contribuire anche i proprietari Per tutte le ragioni di cui sopra, laesempio, la caldaia), devono contri- che non si giovavano della copertura Corte ha cassato con rinvio ed ha for-buire alle spese tutti i condomini, offerta dal lastrico. La peculiare mulato il seguente principio di diritto:senza distinzioni. morfologia del palazzo in questione, «in tema di regolamento di condomi-In materia di ripartizione delle spese a forma di “T”, determinava che le nio c.d. contrattuale la clausola se-afferenti ai lastrici solari, trova appli- spese per i lavori di manutenzione condo cui i condomini devono con-cazione l’art. 1126 c.c. La norma di- non dovessero porsi a carico unica- tribuire alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dei beni co- muni deve essere interpretata nel senso di verificare la ricomprensione di singole voci di spesa nella regola- mentazione e alla luce del canone fi- nale dell’equo contemperamento, che va applicato in tutti i casi di assoluta incertezza dell’elemento letterale del testo, in modo da accertare se la quota posta a carico di tutti i pro- prietari in proporzioni dei millesimi non abbia proprio l’effetto di com- pensare la partecipazione soltanto per un quarto dei proprietari esclusivi dei terrazzi facendoli contribuire pro quota anche al residuo, che ai sensi dell’art. 1126 c.c., avrebbe dovuto gravare soltanto sui proprietari delle unità immobiliari sottostanti». Fonte altalex68



SETTORE AVV. ALESSANDRO GALLUCCILEGALE www.condominioweb.com Rifacimento bagno e successive perditeC hi è responsabile se il ba- • quello del proprietario dell’apparta- L’opera dell’impresa che ha ristrut- gno appena risistemato mento dal quale proviene il danno turato il bagno non può essere con- causa dei danni ai proprie- verso il proprio vicino. siderata fatto di terzo? tari del piano inferiore? Partiamo da questa ultima situazione: Ad avviso dello scrivente no. Chiara- non vi sono dubbi che i danni derivanti mente la mala esecuzione non andrà È questo il quesito che ci pone un no- da infiltrazioni proveniente dal bagno esente da responsabilità, ma a lavori di un’abitazione vadano ricondotte finiti e ad opera consegnata l’unico stro lettore che dice: nell’alveo dei danni da cose in custo- responsabile del bene è il suo custode, dia ai sensi dell’art. 2051 c.c. cioè nel caso di tubature incassate «In seguito alla segnalazione di un Il proprietario di una cosa che sia nella struttura dell’edificio il proprie- causatrice del danno e non mero stru- tario dell’unità immobiliare. mio vicino - macchie sul soffitto in mento di propagazione di un evento Si diceva della responsabilità dell’im- proveniente da altro bene ne risponde presa. Questa - la valutazione andrà corrispondenza del mio bagno - ho in quanto custode. Come si è più volte eseguita di caso in caso - potrà essere specificato da queste colonne si tratta chiamata a rispondere: deciso di ristrutturare i servizi igienici di una ipotesi di responsabilità obiet- • nell’ambito della garanzia biennale tiva che ammette esclusione solamente legata alla esecuzione del contratto di della mia casa. nell’ipotesi di caso fortuito, ovvero di appalto per vizi o difformità delle fatto accidentale o di un terzo non ad- opere (art. 1667 c.c.); In effetti l’impresa che ha eseguito i debitabile alla sfera di vigilanza del • nell’ambito della più ampia garan- custode stesso. zia decennale per gravi difetti - ai lavori ha individuato la rottura in più sensi dell’art. 1669 c.c. - in questo caso chiaramente se il fatto è confi- punti di una tubatura di adduzione gurabile come grave l’azione può es- sere proposta anche dal proprietario dell’acqua. che non ha appaltato i lavori, trattan- dosi di responsabilità di tipo extra- Pensavo di avere risolto il problema, contrattuale. In sintesi: il proprietario dell’appar- ma un mese dopo la fine dei lavori lo tamento danneggiato avrà certamente diritto di domandare i danni a quello stesso vicino continua a lamentare la dal quale proviene l’evento dannoso, mentre il proprietario di quest’ultimo presenza di macchie, solo che adesso potrà, ricorrendone tempi e presup- posti, rifarsi sulla ditta esecutrice delle si è stufato e mi chiede i danni. Che opere. cosa posso fare?» Partiamo da una necessaria premessa: non è chiaro se le macchie lamentate siano conseguenza della precedente infiltrazione ovvero fenomeni ricon- ducibili ad un nuovo evento dannoso. Diamo per scontato che si tratti di que- sta seconda ipotesi: nella prima non si dovrebbe far nulla, se non aspettare che le murature si asciughino. Nell’ipotesi di danni derivanti dal “nuovo bagno” è possibile distinguere due livelli di responsabilità: • quello dell’impresa appaltatrice verso il proprietario dell’unità immo- biliare;70

TEL. 051 232790 AFFIDATI ALL’UPPI 051 222258 AMMINISTRAZIONIFAX 051 279340 CONDOMINIALI Il vostro amministratore di condominio si dimo- stra negligente nell’espletamento della propria professione? Risulta poco chiaro e trasparente nella gestione condominiale? Vorreste revocarlo e non sapete come fare? Rivolgetevi a noi! Da oggi potremo seguire l’am- ministrazione del Vostro condominio con profes- sionalità e competenza! Richiedi un incontro con i nostri esperti, anche per un preventivo! REVISIONI CONTABILITÀ CONDOMINIALI Presso l’ Uppi potrai far eseguire la revisione della contabilità del Tuo condominio! Se ritieni che il Tuo amministratore condominiale non si comporti correttamente, potrai verificare i conti avvalendoti dei nostri esperti!Chiama per ogni informazione.

SETTORE MICHELA ZUMPANO TECNICO Consulente Condominiale UPPI Delegazione Castel San Pietro Terme L’amministratore condominiale al termine del mandatoL e dimissioni sono un atto at- stituto. predecessore tutta la documentazione traverso il quale l’ammini- Nessuno può vietare la rinomina in possesso di questo afferente al con- stratore dell’edificio in con- dell’amministratore dimissionario. dominio e ai singoli condomini. dominio comunica ai propri Con la revoca, invece, si ha un prov- Si tratta del così detto passaggio di vedimento unilaterale promanante consegne: tale adempimento è obbli-condomini l’intenzione di non prose- dall’assemblea e rispetto al quale l’amministratore - se non condòminoguire nell’incarico. Le dimissioni, - non può far altro che prenderne atto, salvo chiedere i danni in caso di re-cioè l’abbandono dell’incarico, voca ingiusta, così vale anche per le dimissioni.hanno effetto dalla loro comunica- Nomina sostituto e passaggiozione ai condòmini: queste non ne- consegne L’assemblea, com’è noto, provvedecessitano di una presa d’atto da parte alla nomina dell’amministratore con il voto favorevole della maggioranzadell’assemblea, né tanto meno di una dei presenti alla riunione che rappre- sentino almeno la metà del valore mil-ratificazione da parte dell’organismo lesimale dell’edificio. La nomina dell’amministratore è ob-assembleare bligatoria quando i condòmini sono almeno nove. Al di sotto di questa so-L’amministratore che si dimette dal glia la nomina è facoltativa e a diffe- renza della prima ipotesi, l’inerziaproprio incarico, cioè l’amministra- dell’assemblea non può essere sop- perita dal ricorso all’Autorità Giudi-tore che rassegna le dimissioni non è ziaria (art. 1129, primo comma, c.c.). Che sia di nomina obbligatoria o fa-più mandatario della compagine. coltativa, una volta accettato l’inca- rico l’amministratore ha i medesimiMa, in verità non è proprio così. poteri ed obblighi. In questo contesto l’amministratoreL’amministratore dimissionario, in nuovo nominato deve avere dal suovirtù del disposto dell’art. 1129, ot-tavo comma, c.c., è tenuto ad «ese-guire le attività urgenti al fine di evi-tare pregiudizi agli interessi comunisenza diritto ad ulteriori compensi».Ciò vuol dire che fintanto che nonvenga nominato un suo sostituto, cuipassare i documenti così come pre-scritto dalla medesima norma citata,il dimissionario non potrà disinteres-sarsi della gestione della compagine.In buona sostanza, allora, è evidenteche rassegnare le dimissioni è atto ac-compagnato dalla convocazione diun’assemblea per la nomina di un so-72

gatorio e non darvi corso può portare di condominio: il passaggio di con- trattenere le copie di alcuni (oppurealla richiesta ed emissione di un prov- segne deve comunque avvenire. di tutti) i documenti del condominio?vedimento giudiziale che lo imponga. L’amministratore di condominio ces-La legge non specifica entro quanto sato dall’incarico – è indifferente se È possibile effettuare un passag-tempo dalla nuova nomina (meglio, per dimissioni o revoca – deve con- gio “parziale” di consegne?dall’accettazione dell’incarico) debba segnare la documentazione e le cose A queste domande, nella sostanza, haavvenire il passaggio di consegne. In afferente al condominio; si tratta del dato risposta il Tribunale di Firenzeeffetti è uno di quegli adempimenti così detto passaggio di consegne. con un’ordinanza del settembrerispetto ai quali non è utile imporre 2017 emessa a seguito di un giudizioun termine perentorio. A chi deve consegnare la ex art. 702-bis c.p.c. (ProcedimentoAvere amministrato un condominio documentazione? sommario di cognizione).per pochi anni è cosa differente del- Se si tratta di un condominio nel quale Si tratta di un provvedimento moltol’averlo gestito per un decennio, spe- è obbligatoria la nomina di un altro interessante in quanto sottolinea comecie nelle ipotesi di compagini di no- amministratore, evidentemente tale non si possa non guardare alle speci-tevoli dimensioni, dove occorre più passaggio di consegne dovrà avvenire ficità dei casi nei quali deve esseretempo per la catalogazione della do- tra i due gestori immobiliari. eseguito il così detto passaggio dicumentazione in consegna e l’archi- Ove, invece, alla revoca/dimissioni consegne può portare all’assunzioneviazione di ciò che resta. non segua una nuova nomina perché di decisioni articolate e non standar-Passaggio di consegne tra ammini- non obbligatoria, i documenti possono dizzabili.stratori, facciamo chiarezza su que- essere consegnati ad uno dei condò- Come dire: non sta scritto da nessunasto argomento mini. parte che il passaggio di consegneIl termine utile massimo, che dev’es- Entro quanto tempo deve avvenire il debba avvenire tutto in un sol colpo.sere comunque ragionevole, va valu- passaggio di consegne? Andiamo per ordine e cerchiamo ditato volta per volta. L’adempimento È necessario eseguirlo tutto in un capire come si è arrivati alla decisionein esame è il medesimo che si tratti giorno, oppure si può ipotizzare un e quindi che cosa ha stabilito l’ufficiodi sostituzione in seguito a revoca ov- suo frazionamento? giudiziario fiorentino.vero a dimissioni dell’amministratore L’amministratore uscente ha diritto a Un condominio, in persona dell’am- ministratore pro-tempore, azionava un ricorso ai sensi dell’art. 702-bis c.p.c. (un procedimento sommario e più rapido) per ottenere dal Tribunale l’ordine a vedersi consegnati i docu- menti condominiali dal precedente amministratore. Si trattava di un grosso condominio, ossia di una compagine con 150 unità immobiliari che l’amministratore uscente aveva gestito negli ultimi dieci anni. L’ordinanza non esplicita il numero di servizi comuni, ma chi è pratico del mestiere sa bene di che mole (non indifferente) di carte si stava parlando. Insomma nel motivare la propria de- cisione il giudice inizia dicendo: è vero, il condominio ha certamente diritto ai propri documenti, ma la mole di essi è tale da non poter non essere tenuta in considerazione. Ciò, dice il magistrato adito, non so- lamente per la normale tempistica necessaria ad organizzare il passag- gio di consegne, ma anche in rela- zione «all’esigenza condivisibile del precedente amministratore di con- servare traccia del proprio operato 73

per poter salvaguardare l’integrità Innanzitutto riprendiamo la nozionedella propria posizione da possibili di rapporto che s’instaura tra ammi-future accuse di mala gestio condo- nistratore e condòmini. Esso è unminiale.» mandato che, ci dice la giurispru-Insomma, l’amministratore uscente denza, s’instaura tra i condòmini e ildeve poter valutare di quali carte gestore dell’edificio.necessita di trattenere una copia per In ragione di tale contratto al manda-l’ipotesi in cui sia chiamato a rispon- tario vengono consegnati documentidere del proprio operato. e cose riferibili ai condòmini o alleSi pensi a suoi provvedimenti, a ver- parti comuni dell’edificio.bali di assemblea di loro ratifica, ecc. Ove si cessi l’incarico deve avvenireCome gestire tutto questo? la restituzione che, nel caso di sosti-Non esiste una norma che imponga tuzione, avviene mediante consegnal’immediato passaggio di consegne al nuovo amministratore, mentreovvero un’altra tempistica né dispo- nell’ipotesi di assenza di sostituto,sizioni inerenti la sua effettuazione in avviene mediante consegna ad unoun’unica soluzione ovvero in più atti. dei condòmini.Il Tribunale di Firenze, in questo con- D’altronde l’art. 1129, ottavo comma,testo, ha ordinato alle parti in causa c.c. fa riferimento all’obbligo di con-di fissare entro trenta giorni dal pro- segna senza espressamente nominareprio provvedimento una prima riu- il destinatario della medesima.nione organizzativa nella quale fissare Esso, infatti, muta di caso in caso eun calendario di lavoro mantenendosi può essere il nuovo amministratore,entro i limiti di un anno documentale ovvero uno o più condòmini.per sessione di lavoro. È punibile per appropriazione indebita la mancata restituzione della docu-Nessuna nomina di un nuovo mentazione da parte dell’amministra-amministratore: a chi vengono tore uscente.consegnati i documenti del con- In termini pratici, ciò che deve faredominio? l’amministratore dimissionario puòQuanto finora detto accade se alle di- essere sintetizzato nei seguenti pas-missioni dell’amministratore segue la saggi:nomina di un sostituto. E quando, in- • comunicazione delle dimissioni me-vece, l’assemblea non nomina nes- diante convocazione di assemblea persuno? la nomina di un nuovo amministra-Se la nomina è obbligatoria, allora il tore;dimissionario può chiedere al giudice • in caso di nomina del sostituto, pren-di provvedervi in sostituzione dell’as- dere contatti con questo per organiz-sise inerte. zare la consegna della documenta-Anche un condomino, nel caso di un zione;condominio senza obbligo di ammi- • in mancanza di nomina e se la stessanistratore può ritirare i documenti e non è obbligatoria, individuazione diconservarli in nome e per conto del uno o più condòmini ai quali inviarecondominio. la richiesta di consegna della docu-Che cosa deve fare l’amministratore mentazione.dimissionario? Quali i suoi obblighi Qualcuno potrebbe dire: ma non sa-e quale il modo per liberarsi da re- rebbe meglio inviare direttamentesponsabilità? l’incartamento?Domande alle quali le norme condo- Sì, potrebbe farsi, ma la sua mancataminiali non danno risposta: siccome percezione, ad avviso dello scrivente,tali disposizioni non vanno mai lette non farebbe venire meno gli obblighicome si trattasse di un “comparti- del dimissionario.mento stagno”, ma sempre nell’in- Per arrivare a questo risultato, comesieme delle disposizioni codicistiche, vedremo, è consigliabile attivare laè da questo insieme che si può trarre procedura della mora del creditore,la risposta. prevista dall’art. 1206 e ss. c.c.74

Amministratore dimissionario, L’ingiusto profitto per sé o perfin quando è in prorogatio? altriLa prorogatio, o quanto meno gli ob- Non ogni possesso però, ancorché in-blighi individuati dall’art. 1129, ot- giustificato ed illegittimo, dà luogotavo comma, c.c. durano fintanto che ad un’appropriazione indebita: perchénon si è consegnata la documenta- il reato si configuri è necessario chezione? il possesso sia finalizzato a conseguireNo, non è così, viceversa si arrive- (o far conseguire ad altri) un profittorebbe all’assurdo di considerare un ingiusto.amministratore dimissionario obbli- Irrilevante è poi che tale intento sigato per sempre se i condòmini non concretizzi o meno: anche se il pro-si attivano per prendere in consegna i fitto non si realizza, infatti, il reato èdocumenti. compiuto, essendo sufficiente per laLa procedura della mora del creditore Giurisprudenza della Suprema Corte- condòmino che non si attiva per ri- il solo compimento di atti finalizzaticevere quanto l’amministratore dimis- a conseguirlo, ponendosi così l’ac-sionario, debitore, è obbligato a con- cento sulla forma letterale dell’arti-segnare, ossia i documenti - prevede colo in questione, che punisce, comela possibilità in capo al debitore di detto, “chi per procurare…”, non giàdomandare il deposito delle cose (art. “chi procura”.1209 e ss. c.c.). Una procedura com- Tale ingiusto profitto, infine, nonplessa, ma che sicuramente consente deve avere necessariamente connota-la liberazione da responsabilità. zioni di carattere patrimoniale (può cioè anche non essere di tipo econo-Amministratore di condominio: mico): perché si concretizzi l’ipotesiquando scatta l’appropriazione delittuosa in questione “basta ancheindebita? solo il fine di perseguire un (ingiusto)Affinché si compia un’appropriazione vantaggio di altra natura” (Cass. Pe-indebita è necessario innanzitutto far nale, Sez. II, sent. n. 40119 delpropria una cosa mobile altrui, tratte- 12/11/2010).nendola contro la volontà del legit-timo proprietario. Di tale bene, però, Il comportamento dell’ammini-si deve già avere il possesso (ossia stratore ed il profilo sanziona-quella forma qualificata di deten- toriozione): in caso contrario la condotta Così delineati i contorni del reato insarebbe qualificabile come furto. esame è agevole comprendere perchéNel caso di specie, inoltre, avendo l’ex amministratore è stato primal’ex amministratore avuto il pos- chiamato a risponderne per poi esseresesso della documentazione condo- giustamente condannato.miniale (ed abusandone) “per rela- La restituzione della documentazionezioni di prestazione d’opera”, condominiale, infatti, era un obbligol’appropriazione commessa è di tipo conseguente alla sua destituzione, laaggravato, secondo quanto indicato cui regolarità era stata anche confer-dall’art. 61 n. 11 c.p., a tal fine ri- mata dal Tribunale che, infatti, avevachiamato dal terzo comma dell’art. emesso un apposito ordine di restitu-646 c.p.. zione, disatteso però dall’ex ammi-Successivamente alla delibera dell’as- nistratore: con tale comportamentosemblea con la quale l’ormai ex am- (ed in tale preciso istante, come chia-ministratore era stato spogliato di tale risce la Suprema Corte, analizzandocarica, egli aveva l’obbligo di resti- il momento consumativo del reato aituire la documentazione in suo pos- fini del calcolo dei termini della suasesso, benché non ritenesse valida la prescrizione) egli si è quindi appro-decisione: rifiutando la restituzione priato indebitamente di beni appar-egli ha illegittimamente protratto la tenenti a terzi, ponendo in essere ladetenzione di tali documenti, dei quali condotta punita dalla norma in que-si è così indebitamente appropriato. stione. 75

TECNICOSETTORE ING. MASSIMO CORSINI I ponti termici Quello che si dovrebbe sapere, anche senza essere tecnici.C hi avrà voglia di affron- quale è realizzato ma è anche legata terno ed esterno. tare la lettura di questo ar- in modo proporzionalmente diretto Le cause di queste discontinuità pos- ticolo si accorgerà che alla differenza di temperatura tra in- sono essere varie: si va dalle discon- dietro un titolo un po’ criptico per i non addetti ai lavori si cita in realtà un argomento di grande interesse per tutti a causa delle rica- dute pratiche che ha sulla vita di tutti i giorni e che probabilmente merita una conoscenza più approfondita. Ma prima veniamo alla definizione: che cosa è un ponte termico? I ponti termici sono definiti dalla let- teratura scientifica come “quella zona locale limitata dell’involucro edilizio che rappresenta una densità di flusso termico rispetto agli elementi costrut- tivi adiacenti”. Per l’interesse d è ovvio che ciò che ci soffermeremo in questa sede mag- giormente sui i ponti termici associati ad un aumento localizzato della dif- ferenza di temperatura tra interno ed esterno, facilmente individuabili an- che solo al tatto perché più freddi delle zone limitrofe. Infatti la discontinuità che si manife- sta nel ponte termico, determina in quel punto una dispersione termica localizzata dall’interno dell’apparta- mento verso l’esterno, tanto più ac- centuata quanto è maggiore la quantità di calore che attraversa l’in- volucro, quantità che dipende dalle caratteristiche dei materiali con il76

tinuità costruttive, legate alla prossi- cro oppure se, per i suddetti motivi, comporta generalmente particolarimità di materiali eterogenei con ca- esistono dei ponti termici che vanifi- difficoltà realizzative per gli elementiratteristiche termiche ed igrometriche cano in alcune zone l’efficacia del- piani (solai orizzontali e pareti verti-anche molto diverse tra loro, alla di- l’investimento effettuato. cali) spesso più problematico è inter-scontinuità di tipo geometrico, ri- Tali discontinuità possono incidere in venire nelle posizioni più scomode edscontrabili in corrispondenza degli maniera significativa sul microclima inaccessibili come per esempio gli in-spigoli, nel punto di intersezione tra interno e determinare sgraditi feno- nesti del solaio e del relativo muro.parete e solaio o tra parete ed infissi, meni come la formazione di muffa e In generale, eliminare completamentein prossimità di balconi, finestre o da- condensa: infatti se l’umidità presente un ponte termico non è cosa sem-vanzali. negli ambienti incontra una superficie plice, ma con alcuni rimedi, si pos-Per capirci, se abbiamo sostituito i con temperatura più bassa, come av- sono attenuarne gli effetti; particolarevecchi infissi in legno e vetro sem- viene in presenza di ponti termici attenzione va data alle correzioni deiplice con altri più moderni in PVC e dove il calore tende a “scappare” al- ponti termici presenti negli infissi evetro camera abbiamo migliorato l’esterno, tale umidità cambia di stato nei balconi: punto cruciale spessosenza dubbio le caratteristiche termi- da gassoso a liquido, ovvero si tra- sono gli infissi non adeguati ma an-che dell’appartamento così come sforma in acqua, che si deposita ori- che, in caso di loro sostituzione, lapure abbiamo fatto applicando uno ginando così la condensa. non corretta cura dei collegamentistrato di isolante all’interno o all’e- In tal caso sulle superfici delle pareti all’interno dell’infisso, tra infisso esterno delle murature di separazione si sviluppano non solo muffe, ma pro- parete e, punto spesso dolente, nelverso l’esterno o verso ambienti non liferano anche microorganismi batte- non corretto isolamento del casso-climatizzati: resta però da appurare se rici, che rappresentano non solo un netto.la protezione applicata è uniforme ed danno estetico, ma anche un pericolo Altro punto delicato sono i balconiomogenea in ogni punto dell’involu- per la salute e dal punto di vista igie- dove i ponti termici sono quasi sem- nico. pre presenti: per eliminare in modo Ora che abbiamo definito i ponti ter- definitivo tali ponti termici occorre- mici ed abbiamo capito le cause e gli rebbe, nei casi più complessi, demo- effetti, cerchiamo di capire come tale lire la gettata del balcone insieme alla problema può essere affrontato ov- stessa soletta e provvedere a rico- vero “risolto”. struirla in modo più adeguato. La prima soluzione è banalmente la Ricordando che tutti gli interventi che prevenzione ovvero non creare a prevedono una riqualificazione ener- priori le condizioni per la loro forma- getica dell’edificio godono di agevo- zione: è un problema prima di tutto lazioni fiscali, si evidenzia come, con progettuale perché è nell’ideazione l’entrata in vigore delle recente nor- dell’intervento che occorre porsi la mativa in materia di efficienza ener- domanda se, al di là della sua teorica getica, siano stati stabiliti i nuovi correttezza, non ci sia il rischio di criteri per la valutazione della presta- creare dei ponti termici (si pensi al- zione energetica sia degli edifici già l’applicazione di un buon isolante ma esistenti, che per quelli di nuova co- in adiacenza ad una muratura meno struzione. performante oppure la non corretta at- Tra le novità, c’è l’obbligo a carico tenzione ai punti di intersezione con del certificatore energetico di consi- gli infissi o con i solai orizzontali), derare in modo dettagliato ed anali- ma anche realizzativo perché un in- tico la presenza e la dimensione dei tervento ben progettato può essere va- ponti termici proprio perché come vi- nificato da una posa non corretta. sto in precedenza la loro sottovaluta- Più complesso è invece correggere un zione può portare ad un errato calcolo ponte termico esistente. della prestazione energetica dell’edi- La soluzione classica è l’applicazione ficio. di un buon strato d’isolamento ter- La violazione della previsione norma- mico con la realizzazione di un cap- tiva può comportare la nullità dell’At- potto agendo dall’interno oppure, più testato di Prestazione Energetica, con spesso e più efficacemente, dall’e- tutte le conseguenze del caso per il sterno, in modo da ridurre in modo proprietario, e l’applicazione di san- sensibile il coefficiente lineico di di- zioni amministrative ai danni dei cer- spersione termica, ma se ciò non tificatori energetici. 77

FESTA DEL GELATO ARTIGIANALE Casalecchio di Reno 20-21-22 luglio 2018È alle porte la tredicesima e- • 19 punti gelato per circa 30.000 settimana precedente il weekend della dizione della Festa del Ge- cialde vendute Festa e alla preziosa Biciclettata del lato Artigianale, ormai fa- • 50 punti ristoro Gusto che, grazie ad AVIS, unirà la mosa ed importante nell’in- • 10 punti spettacolo bontà del gelato al fitness con il tour • Tutti i negozi aperti delle gelaterie dentro e fuori la mani-tera area metropolitana di Bologna, Una festa che negli anni non smette festazione. A luglio ci aspettano tre di stupire arricchendo sempre più il giorni di festa, di divertimento, di so-promossa dal Tavolo di Coordinamento suo programma di spettacoli, punti cialità, di buon cibo, di ottimo gelato. gelato, qualità e novità. Non ci resta che invitarvi il 20-21-22Casalecchio fa Centro, con la co-pro- Molto ricco sarà anche il programma luglio a partecipare alla kermesse che del 2018 che non rinuncerà alle im- per un weekend torna a far vivere ilgettazione del Comune di Casalecchio portanti anteprime organizzate nella centro di Casalecchio di Reno!di Reno e organizzata dalla SocietàCooperativa Eventi.Dal 20 al 22 luglio tutta Casalecchiosarà un grande palcoscenico per ilgelato: l’alimento principe dell’estate.Completo, equilibrato, gustoso lo de-finiscono esperti e nutrizionisti.Preparate il palato per decretare ilgusto dell’anno su cui si sfiderannole gelaterie di Casalecchio.Tre giorni in cui dalle 17.00 alle 24.00Via Marconi e le Piazze annesse sa-ranno animate da una kermesse cheriscuote sempre più successo e i numeridell’edizione 2017 ne sono la provaschiacciante:78



GIAPPONE Storie d’amore e guerra BOLOGNA, PALAZZO ALBERGATI 24 marzo - 9 settembre 2018 Palazzo AlbergatiVia Saragozza, 28 - Bologna T utta l’arte dell’Ottocento giap- il racconto della nascita dell’ukiyo-e e ponese – da Hiroshige a U- le famose stampe shunga ricche di e- tamaro, da Hokusai a Ku- rotismo, le opere che ritraggono gli attori del teatro Nō e Kabuki accanto a niyoshi – calata in una elegante e raffi- quelle che rappresentano il mondo della natura in tutte le sue manifestazioni – nata riproduzione degli ambienti del fiori, uccelli e paesaggi. periodo Edo nelle sale di Palazzo Al- La mostra sarà corredata da un nutrito programma di attività didattiche e col- bergati laterali quali la cerimonia del te, la creazione degli origami e molto altro. Geisha e samurai, donne bellissime ed Sarà insomma un meraviglioso viaggio attraverso la storia, l’arte e la bellezza eroi leggendari, attori kabuki, animali del Giappone. fantastici, mondi visionari e paesaggi Con il patrocinio del Comune di Bo- logna, del Consolato Generale del bizzarri sono i protagonisti della mostra Giappone a Milano e della Fondazione Italia Giappone, la mostra è prodotta Giappone. Storie d’amore e guerra. e organizzata dal Gruppo Arthemisia e curata da Pietro Gobbi grande stu- Attraverso una selezione di oltre 200 dioso dell’arte giapponese. opere, il Mondo Fluttuante dell’ukiyo- e arriva per la prima volta a Bologna a Palazzo Albergati.Utagawa Kunisada (1786-1864) Saranno esposti i più grandi artisti del-Nurekami Chōgorō – Oseki l’Ottocento giapponese tra cui Hiroshige, Utamaro, Hokusai, Kuniyoshi, ma laKōgyo Tsukioka (1869-1927) mostra offre un panorama completoArashiyama anche sulla vita dell’epoca in Giappone, con l’esposizione di vestiti di samurai, kimono, ventagli e fotografie. Il percorso si snoda tra il suadente mondo femminile delle geishe e delle ōiran (le cortigiane d’alto rango) e il fascino dei leggendari guerrieri samurai, Yōshū Chikanobu (1838-1912) Tango Ama no Hashidate “Ama no Hashidate nella provincia di Tango”



LIBERA DI ESSERETE STESSA. Obob bg \hg]hfbgbh h aZb ngZ \Ze]Zb^mmZ ZnmhghfZ3 \hg ebglmZeeZsbhg^ ]b ng lblm^fZ ]b k^`heZsbhg^ ^ohenmh%`^lmb[be^Zg\a^]ZemnhlfZkmiahg^%ihmkZbÛgZef^gm^k^`heZk^eZm^fi^kZmnkZ]^eeZmnZ\ZlZbg fh]hi^klhgZebssZmh^]^_Û\b^gm^' >\hM^kfhEh`b\%Zsb^g]Ze^Z]^kg^el^mmhk^% i^ke^mn^^lb`^gs^%lZik¨\hglb`ebZkmbbelblm^fZib½Z]Zmmh^]^_Û\b^gm^' ObZMhefbgh%.-&-)*,-;heh`gZM^e').*'01'**'2/&).*'./',.',.?Zq).*'./')0'*-ppp'^\hm^kfheh`b\'bm^&fZbe3bg_h9^\hm^kfheh`b\'bm