631081316

สัญญาเช่าทรัพย์ เสนอ อาจารย์วีณา สุวรรณโณ นายสันติสุข หมื่นละม้าย รหัสนิสิต 631081316 คณะนิติศาสตร์

คำนำ รายงานเล่มนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นส่วนหนึ่งของวิชา เอกเทศสัญญาชั้นปีที่2 เพื่อให้ได้ศึกษาหาความใน เรื่องสัญญาเช่าทรัพย์ และได้ศึกษาอย่างเข้าใจ เพื่อเป็นประโยชน์กับการเรียน ผู้จัดทำหวังว่า รายงานเล่มนี้จะเป็นประโยชน์กับผู้ อ่าน หรือนักเรียน นักศึกษา ที่กำลังหาข้อมูลเรื่อง นี้อยู่ หากมีข้อแนะนำหรือข้อผิดพลาดประการใด ผู้จัดทำขอน้อมรับไว้และขออภัยมา ณ ที่นี้ด้วย ผู้จัดทำ สันติสุข หมื่นละม้าย

สารบัญ 1 2 สัญญาเช่าทรัพย์ 4 บทนำ 7 ตามบทนิยามนี้ 9 สัญญาเช่าทรัพย์มีสาระสำคัญดังนี้ แบบสัญญาเช่าทรัพย์ สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการ เช่าธรรมดา สัญญาเช่าลักษณะต่างๆ บรรณานุกรม 21

1 สัญญาเช่าทรัพย์ ความหมายของสัญญาเช่าทรัพย์ ความหมายของสัญญาเช่าทรัพย์ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 บัญญัติว่า “อันว่าเช่าทรัพย์สินนั้น คือสัญญาซึ่ง บุคคลคนหนึ่ง เรียกว่าผู้ให้เช่า ตกลงให้บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่าผู้เช่า ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่ง ชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด และผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อ การนั้น”

ตามบทนิยามนี้ 2 สัญญาเช่าทรัพย์มีสาระสำคัญดังนี้ 1) เป็นสัญญาสองฝ่าย คือ ผู้ให้เช่า และ ผู้เช่า ซึ่งแต่ละ ฝ่ายจะประกอบด้วยบุคคลคนเดียวหรือหลายคน จะเป็น บุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลก็ได้ 2)ผู้เช่าตกลงให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สิน ที่เช่า ซึ่งหมายความว่า ผู้เช่าจะได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ อย่างใดอย่างหนึ่งในทรัพย์สินที่เช่า เช่น หากผู้เช่าเช่า บ้านก็ได้อยู่อาศัย เช่านาก็ได้ทำนา เป็นต้น สัญญาเช่าทรัพย์นั้นทรัพย์สินที่จะให้เช่านั้น อาจเป็นวัตถุ ที่มีรูปร่าง หรือไม่มีรูปร่างก็ได้ โดยอาจเป็นทรัพย์สินที่ เป็นสังหาริมทรัพย์ หรืออสังหาริมทรัพย์ก็ได้ เพียงแต่ ต้องได้ความว่าผู้เช่าได้ใช้ หรือได้รับประโยชน์ใน ทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งได้ หากผู้เช่ารายใดไม่ได้ใช้ หรือไม่ได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งแล้ว สัญญานั้นจะไม่ใช่สัญญาเช่าทรัพย์ โดยทั่วไป การที่จะได้ใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่าหรือ ไม่นั้น สามารถเห็นได้โดยง่าย แต่บางกรณีอาจจะเห็นได้ โดยยาก

3 3. ผู้เช่าตกลงให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น สัญญาเช่าทรัพย์สินเป็น สัญญาต่างตอบแทนเนื่องจากว่าคู่สัญญาทั้ง 2 ฝ่ายต่างมี หนี้ตอบแทนกัน กล่าวคือ ผู้ให้เช่าต้องให้ผู้เช่าได้ใช้สอยหรือ ได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่าโดยได้รับค่าเช่าเป็นการ ตอบแทน ในทางตรงกันข้ามฝ่ายผู้เช่าซึ่งเมื่อได้ใช้หรือได้รับ ประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่า ก็มีหน้าที่ต้องจ่ายค่าเช่า หาก สัญญาเช่านั้นไม่มีการจ่ายค่าเช่าเป็นการตอบแทน ก็อาจไม่ใช่ สัญญาเช่า แต่อาจเป็นสัญญาอื่น เช่น สัญญายืม หรือหาก เป็นการให้อยู่ในอาคารโดยไม่คิดค่าเช่าก็เป็นเรื่องสิทธิอาศัย เป็นต้น

แบบสัญญาเช่าทรัพย์ 4 1.การเช่าสังหาริมทรัพย์ เช่น เช่ารถ เช่าเรือ เช่าช้าง เป็นต้น ในทางกฎหมายไม่ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ ก็สามารถฟ้อง ร้องบังคับคดีกันได้ และจะเช่านานเท่าใดก็ได้ แต่ต้องมีการระบุ ระยะเวลาที่ชัดเจน เช่น เช่า 1 ปี หรือ 40 ปี คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 14324/2558 จำเลยเป็นฝ่ายเริ่มต้นติดต่อกับโจทก์เพื่อคืนรถยนต์ที่เช่าซื้อ แสดงให้เห็นจุดประสงค์ของจำเลยที่ต้องการบอกเลิก สัญญาเช่าซื้อเท่านั้น เมื่อโจทก์ได้รับการติดต่อก็ตกลงและ นัดหมายรับรถยนต์ที่เช่าซื้อไปคืนโดยมอบหมายให้ ส. ตัวแทนโจทก์ การที่จำเลยส่งมอบรถยนต์ที่เช่าซื้อให้แก่ ส. จึงเป็นการบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อด้วยการส่งมอบทรัพย์คืน แก่โจทก์ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 573 สัญญาเช่าซื้อเป็นอันเลิก กันนับแต่วันดังกล่าวแล้ว แม้ต่อมาจำเลยจะตกลงขายสิทธิ การเช่าซื้อให้ ส. ก็เป็นเรื่องที่เกิดขึ้นหลังจากสัญญาเช่าซื้อ เลิกกันแล้ว เมื่อจำเลยมิได้ผิดนัดชำระค่าเช่าซื้อและไม่ปรากฏ ว่าขณะเลิกสัญญาจำเลยมีหน้าที่ต้องรับผิดต่อโจทก์อย่างไร จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์ตามฟ้อง

5 2.การเช่าอสังหาริมทรัพย์ เช่น เช่าที่ดิน เช่าบ้าน เป็นต้น จะต้องทำหลักฐานเป็นหนังสือไว้จึงจะฟ้อง ร้องบังคับคดีกันได้ และถ้าเป็นการเช่ากันเกินกว่า 3 ปี หรือตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า จะต้อง ทำเป็นหนังสือจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้า หน้าที่ด้วย มิฉะนั้นการเช่านั้นจะฟ้องร้องบังคับคดี กันได้เพียง 3 ปีเท่านั้น คำพิพากษาฎีกาที่ 1430-1432/2510 จำเลยทำสัญญา เช่าที่ดินเพื่อปลูกสร้างตึกให้เช่า เมื่อก่อสร้างเสร็จให้ตึกเป็น กรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดิน แต่เจ้าของที่ดินยอมให้จำเลยมี สิทธิครอบครองและให้เช่าช่วงต่อไปได้ การที่โจทก์เช่าตึก รายนี้จากจำเลยจึงเป็นการเช่าช่วงโดยชอบ แต่ต่อมาเมื่อ เจ้าของที่ดินบอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยและใช้สิทธิครอบ ครองตึก เพราะจำเลยผิดสัญญา จำเลยก็หมดสิทธิที่จะ ครอบครองและให้โจทก์เช่าช่วงได้ต่อไป ถือว่าจำเลยผิด สัญญาเช่าเพราะไม่สามารถให้โจทก์ได้ใช้ประโยชน์ในตึกที่เช่า ได้ตามสัญญา เพราะกรณีเช่นนี้มิใช่เรื่องที่จำเลยโอน กรรมสิทธิ์ในตึกให้เจ้าของที่ดินหลังจากจำเลยให้โจทก์เช่า จึงไม่ต้องด้วยมาตรา 569 เจ้าของที่ดินไม่ต้องรับเอาผล ของสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยแต่อย่างใด

6 หน้าที่ของผู้ให้เช่า คือ ต้องส่งมอบทรัพย์สินที่เช่า นอกจากนี้ กฎหมายยังกำหนดให้มีหน้าที่อื่นๆ อีก เช่น ต้องออกค่าฤชาธรรมเนียมในการทำสัญญาจำนวนครึ่ง หนึ่ง ต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่องในทรัพย์สินที่เช่า หน้าที่ของผู้เช่า คือ ต้องชำระค่าเช่าและกฎหมายยัง กำหนดให้มีหน้าที่อื่นๆ อีก เช่น ต้องออกค่าฤชา ธรรมเนียมในการทำสัญญาจำนวนครึ่งหนึ่ง หน้าที่เกี่ยว กับการใช้สอยทรัพย์สินที่เช่า หน้าที่ในการสงวนรักษาและ ดูแลทรัพย์สิน หน้าที่คืนทรัพย์สินที่เช่า

7 สัญญาต่างตอบแทนพิเศษ ยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาคือ อะไร โดยสรุปอาจกล่าวได้ว่าคือสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ ชนิดหนึ่งที่ผู้เช่า ต้องจ่ายค่าตอบแทนใดๆ เพิ่มขึ้นให้แก่ผู้ให้ เช่านอกเหนือไปจากค่าเช่าตามปกติ เช่น การเช่าอาคารโดยผู้ เช่าจะต้องปลูกสร้างอาคารขึ้นมาแล้ว ยกกรรมสิทธิ์ใน อาคารนั้นให้แก่เจ้าของที่ดิน การออกเงินช่วยเจ้าของที่ดิน เพื่อทำการก่อสร้างอาคาร และผู้ให้เช่าจึงจะให้เช่าอาคารนั้น การเช่าที่ดินโดยผู้เช่าจะต้องปลูกต้นไม้ลงบนที่ดินนั้นแล้วยก กรรมสิทธิ์ใน ต้นไม้ให้แก่เจ้าของที่ดิน เป็นต้น

8 ลักษณะของสัญญาต่างตอบแทนพิเศษ ยิ่งกว่าสัญญาเช่า ธรรมดานี้ มิได้ถูกกำหนด หรือบัญญัติไว้ในประมวล กฎหมายแพ่งและพาณิชย์แต่ประการใด หากแต่เกิดขึ้น เพราะแนวคำพิพากษาของศาลฎีกาที่กำหนดขึ้นมาด้วย วัตถุประสงค์ ที่จะให้เกิดความเป็นธรรมระหว่างคู่กรณี เพราะในสัญญาเช่าธรรมดาผู้เช่ามีหน้าที่ชำระค่าเช่าเท่านั้น แต่ในสัญญาเช่าที่มีสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษซ้อนอยู่นี้ นอกจากค่าเช่าตามปกติแล้ว ผู้เช่ายังจะต้องให้ค่าตอบแทน พิเศษอย่างอื่นแก่ผู้ให้เช่าด้วย ดังนั้น หากจะให้บังคับกัน เยี่ยงสัญญาเช่าธรรมดาก็อาจก่อให้เกิดความไม่เป็นธรรม แก่ ผู้เช่าได้ ซึ่งจะพบตามคำพิพากษาฎีกาเป็นการทั่วไปว่า สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ศาล จะไม่นำบทบัญญัติว่าด้วยสัญญาเช่าตามประมวลกฎหมาย แพ่งและพาณิชย์มาใช้ เช่น หากเป็นกรณีการเช่า อสังหาริมทรัพย์แม้จะมิได้ทำตามแบบก็มีผลใช้บังคับ ถือเป็น บุคคลสิทธิ แต่ไม่ใช่สิทธิเฉพาะตัวสามารถตกทอดแก่ทายาท ได้เป็นต้น อย่างไรก็ดี ค่าตอบแทนพิเศษต่างๆ ในบางกรณี ก็ไม่ถือว่าเป็นค่าตอบแทนพิเศษนอกเหนือไปจากค่าเช่า เช่น กรณีเงิน กินเปล่าหรือเงินแป๊ะเจี๊ยะ เงินค่าหน้าดิน เป็นต้น ซึ่งเมื่อไม่เป็นค่าตอบแทนพิเศษนอกเหนือไปจากค่าเช่าแล้ว สัญญาเช่าดังกล่าวก็จะต้องบังคับกันเช่นสัญญาเช่า ธรรมดาทั่วไปเท่านั้น

9 ไม่มีกฎหมายบัญญัติว่าผู้ให้เช่าต้องเป็นเจ้าของ กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ให้เช่า คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 15922/2553 การเช่าทรัพย์ไม่มีกฎหมายบัญญัติว่าผู้ให้เช่าต้องเป็น เจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ให้เช่า เมื่อจำเลยที่ 1 ทำ สัญญาเช่าที่ดินพิพาทกับโจทก์ ทั้งสองฝ่ายย่อมต้องผูกพัน ตามสัญญาเช่านั้น การที่จำเลยที่ 1 นำที่ดินพิพาทและสิ่ง ปลูกสร้างไปให้จำเลยที่ 2 เช่าช่วงโดยโจทก์ยินยอม จำเลย ที่ 2 จึงเป็นผู้เช่าช่วงโดยชอบ และต้องรับผิดต่อโจทก์ผู้ให้ เช่าเดิมโดยตรงตาม ป.พ.พ. มาตรา 545 จำเลยที่ 2 หาใช่ บริวารของจำเลยที่ 1 ไม่ เมื่อสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับ จำเลยที่ 1 สิ้นสุดลงทำให้สัญญาเช่าช่วงระหว่างจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 2 สิ้นสุดลงในวันเดียวกันด้วย เพราะเมื่อ จำเลยที่ 1 ไม่มีสิทธิเช่าต่อไปแล้ว จำเลยที่ 1 ย่อมไม่มีสิทธิ ให้จำเลยที่ 2 เช่าช่วงอีกต่อไป การที่จำเลยที่ 2 ยังครอบ ครองทรัพย์ที่เช่าช่วงตลอดมาหลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุดลง ย่อมเป็นการทำละเมิดต่อโจทก์ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่ และเรียกค่าเสียหายจากจำเลยที่ 2 ได้ จำเลยที่ 2 จะโต้ เถียงว่าที่ดินพิพาทเป็นที่ราชพัสดุ โจทก์ไม่ใช่เจ้าของ กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ให้เช่าจึงไม่มีอำนาจฟ้องหาได้ไม่

10 ให้สิทธิใช้ประโยชน์จากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินดัง กล่าว แต่ต้องรับภาระจ่ายค่าตอบแทนให้แก่เจ้าของที่ดิน เป็นรายเดือนในรูปของเงินเดือนและเป็นรายปีในรูปของ เงินปันผล นิติสัมพันธ์ระหว่างเจ้าของที่ดินกับผู้ใช้ที่ดินจึง เข้าเกณฑ์การเช่าทรัพย์สินตาม ป.พ.พ. มาตรา 537 คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 752/2553 ที่ดินที่ถูก เวนคืนเป็นกรรมสิทธิ์ของ ส. ซึ่งเป็นกรรมการผู้จัดการ บริษัทโจทก์ ส. มีวัตถุประสงค์จะตั้งสาขาในการขายประกัน และให้บริการแก่ลูกค้าของโจทก์ในบริเวณท้องที่ที่ที่ดินนั้น ถูกเวนคืน ส. จึงให้สิทธิแก่โจทก์ใช้ประโยชน์จากที่ดินและ สิ่งปลูกสร้างบนที่ดินดังกล่าว แต่โจทก์ต้องรับภาระจ่ายค่า ตอบแทนให้แก่ ส. เป็นรายเดือนในรูปของเงินเดือนและเป็น รายปีในรูปของเงินปันผล นิติสัมพันธ์ระหว่าง ส. กับโจทก์ ดังกล่าวจึงเข้าเกณฑ์การเช่าทรัพย์สินตาม ป.พ.พ. มาตรา 537 ฉะนั้น การที่โจทก์ครอบครองและใช้ประโยชน์ในที่ดิน ที่ถูกเวนคืนจึงเป็นการครอบครองในฐานะผู้เช่า ซึ่งเป็นการ ครอบครองแทน ส. ผู้ให้เช่า ถือไม่ได้ว่าโจทก์ยึดถือที่ดินที่ ถูกเวนคืนโดยเจตนายึดถือเพื่อตน โจทก์จึงไม่ได้สิทธิครอบ ครองในที่ดินดังกล่าว ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1367 ส่งผล ให้โจทก์ไม่มีฐานะเป็นผู้มีสิทธิครอบครองโดยชอบด้วย กฎหมายในที่ดินที่ถูกเวนคืนอันจะมีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทน ตาม พ.ร.บ.ว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2530 มาตรา 18 (1) โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง

11 สัญญาเช่ามีกำหนดเวลานั้น ย่อมสิ้นสุดลงเพื่อครบ กำหนดเวลาตามสัญญาโดยไม่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้า คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2153/2552 เมื่อ สัญญาเช่าแผงจำหน่ายอาหารครบกำหนดเวลาเช่าตามที่ได้ ตกลงกันไว้สัญญาเช่าเป็นอันระงับลงโดยมิพักต้องบอก กล่าวก่อน จำเลยมีหน้าที่ต้องส่งคืนแผงที่เช่าแก่โจทก์ การ ที่จำเลยไม่ยอมส่งคืนแผงที่เช่าแก่โจทก์เป็นการผิดสัญญา เช่าและการที่จำเลยยังครอบครองแผงที่เช่าต่อไปโดยโจทก์ ไม่ยินยอมเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ทำให้โจทก์ได้รับ ความเสียหายด้วย โจทก์ย่อมมีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหาย จากจำเลยได้ทั้งฐานผิดสัญญาและฐานกระทำละเมิด แต่ ตามสัญญาเช่าไม่มีข้อความใดกำหนดให้โจทก์มีสิทธิเรียกค่า เสียหายฐานผิดสัญญาเช่าในกรณีสัญญาเช่าสิ้นสุดหรือ ระงับลงเพราะครบกำหนดเวลาเช่า จึงไม่กำหนดค่าเสียหาย จากการผิดสัญญาเช่าให้แก่โจทก์ โจทก์คงมีสิทธิเรียกร้อง ค่าเสียหายในมูลละเมิดจากจำเลยนับแต่วันที่จำเลยไม่ยอม ออกจากแผงที่เช่า แต่ค่าเสียหายในมูลละเมิดดังกล่าวที่เกิด ก่อนวันฟ้องคดีย้อนขึ้นไปเกิน 1 ปี เป็นอันขาดอายุความ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 448 วรรคหนึ่ง

12 สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเป็น เพียงบุคคลสิทธิที่ใช้บังคับกันได้เฉพาะแต่ในระหว่างคู่ สัญญา ไม่ผูกพันโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้รับ โอนที่ดินนั้นด้วย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 454/2552 สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเป็น เพียงบุคคลสิทธิที่ใช้บังคับกันได้เฉพาะแต่ในระหว่างคู่ สัญญา ไม่ผูกพันโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้รับ โอนที่ดินพิพาท เว้นแต่โจทก์ผู้รับโอนที่ดินพิพาทจะได้ ตกลงยินยอมผูกพันที่จะปฏิบัติตามสัญญาต่าง ตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาแทนผู้ให้เช่าเดิม ข้อเท็จจริงได้ความว่าโจทก์ไม่ได้ตกลงยินยอมที่จะ ผูกพันตามสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่า ธรรมดา แม้โจทก์จะทราบว่ามีสัญญาต่างตอบแทน ยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาระหว่างจำเลยกับบริษัท ม. ใน ขณะรับโอนที่ดินพิพาท สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่า การเช่าธรรมดาก็ไม่ผูกพันโจทก์ และไม่ถือว่าโจทก์รับ โอนที่ดินพิพาทโดยไม่สุจริต

13 ปลี่ยนลักษณะการใช้อาคารพิพาท จากร้านขายของเป็นร้านอาหารประเภทบาร์เบียร์ และทำการซ่อมแซมอาคารพิพาทเป็นการกระทำ เพื่อความสะดวกสบายใช้สอยทรัพย์สินที่เช่าจาก โจทก์เท่านั้น ไม่มีลักษณะเป็นสัญญาต่าง ตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3005/2551 จำเลยเช่าอาคารจากโจทก์เป็นเวลา 10 ปี การที่ จำเลยเปลี่ยนลักษณะการใช้อาคารจากร้านขาย ของเป็นร้านอาหารประเภทบาร์เบียร์เป็นการ กระทำเพื่อความสะดวกสบายในการใช้สอย ทรัพย์สินที่เช่าจากโจทก์เท่านั้น ไม่มีลักษณะเป็น สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่า ธรรมดาที่จะทำให้จำเลยมีสิทธิยิ่งไปกว่าสัญญา เช่าธรรมดา

14 จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินโจทก์ แต่จำเลย มีหน้าที่ต้องพัฒนาที่ดินที่เช่า ซึ่งเป็นการเพิ่มภาระแก่ จำเลยมากขึ้นจากสัญญาเช่าตามธรรมดา และเมื่อครบ กำหนดระยะเวลาการเช่า ฝ่ายจำเลยก็ยินยอมให้สวนและ สิ่งปลูกสร้างที่จำเลยปลูกสร้างขึ้นในที่ดินพิพาทเป็น ของโจทก์ สัญญาเช่าดังกล่าวจึงเป็นสัญญาต่าง ตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 451/2551 เดิมจำเลยเช่าที่ดิน โจทก์เพื่อทำสวน โดยเสียค่าเช่ารายปีละ 7,500 บาท มี การทำสัญญาเช่ากันครั้งละ 1 ปี โดยโจทก์ให้จำเลยเช่า ตลอดมาเป็นเวลาประมาณ 15 ปี แล้วและในวันที่ 19 พฤษภาคม 2536 โจทก์ได้ทำบันทึกข้อตกลงกับจำเลย ระบุว่าโจทก์อนุญาตให้จำเลยผู้เช่าที่ดินเพื่อทำสวนสามารถ พัฒนาที่ดินกลบร่อง ยกร่อง พร้อมทั้งตกแต่งคันล้อมขึ้น มาใหม่ เพื่อปรับปรุงทำสวนจนเต็มเนื้อที่ โจทก์ตกลงให้เช่า ที่ดินแปลงนี้มีกำหนด 30 ปี ครบกำหนดให้สวนและสิ่ง ปลูกสร้างเป็นของโจทก์ ต่อมาโจทก์จำเลยได้ทำสัญญาเช่า ที่ดินพิพาทกันอีก เมื่อวันที่ 1 เมษายน 2542 มีกำหนดเช่า 1 ปี จากนั้นโจทก์ไม่ยอมทำสัญญาให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาท อีก ในวันที่ 6 มีนาคม 2544 โจทก์มีหนังสือบอกเลิก สัญญาเช่าและให้จำเลยออกจากที่ดินพิพาทเห็นว่าจำเลยจะ ต้องใช้ค่าใช้จ่ายเป็นเงินจำนวนมาก จึงต้องพิจารณาระยะ เวลาเช่าในปี 2536

15 จำเลยได้ยกร่องสวนและปลูกต้นมะนาวแล้วตั้งแต่ปี 2537 ทั้งโจทก์ยังเบิกความยอมรับว่าในการปรับระดับที่ดินและยก ร่องสวนใหม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายเป็นเงิน 50,000 บาท จะ เห็นได้ว่าตามข้อตกลงดังกล่าว จำเลยมิได้มีหน้าที่เพียงแต่ บำรุงรักษาซ่อมแซมที่ดินที่เช่าตามปกติ แต่จำเลยมีหน้าที่ ต้องพัฒนาที่ดินพิพาทให้เป็นไปตามข้อตกลงดังกล่าว ซึ่ง เป็นการเพิ่มภาระแก่จำเลยมากขึ้นจากสัญญาเช่าตาม ธรรมดา และหากมีระยะเวลาการเช่าเพียง 1 ปี ตามปกติ จัก ทำให้จำเลยได้รับผลประโยชน์ได้คุ้มกับที่จำเลยได้ลงทุนไปใน การพัฒนาที่ดินและทำสวนมะนาว ทั้งเมื่อครบกำหนดระยะ เวลาการเช่า ฝ่ายจำเลยก็ยินยอมให้สวนและสิ่งปลูกสร้างที่ จำเลยปลูกสร้างขึ้นในที่ดินพิพาทเป็นของโจทก์ เป็น ประโยชน์แก่โจทก์ด้วย มิใช่ว่าไม่เป็นประโยชน์แก่โจทก์เลย โจทก์เองก็ได้แสดงเจตนาโดยชัดแจ้งตกลงยินยอมให้จำเลย เช่าที่ดินพิพาทเป็นระยะเวลา 30 ปี เป็นการตอบแทน สัญญาเช่าดังกล่าวจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่า สัญญาเช่าธรรมดา เมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่าจำเลยได้ ปฏิบัติตามข้อตกลงคือได้พัฒนาที่ดิน กลบร่องสวนเดิม ยก ร่องสวนใหม่ ตบแต่งคันล้อมขึ้นมาใหม่ และปลูกต้นมะนาว แล้ว ข้อตกลงดังกล่าวย่อมมีผลผูกพันโจทก์

16 ลงทุนก่อสร้างโครงเหล็กบนชั้นดาดฟ้าอาคารที่เช่าเป็นเงิน 1,500,000 บาท นั้น เพื่อให้ติดตั้งป้ายโฆษณาสินค้าอัน เป็นประโยชน์ของผู้เช่าเอง สัญญาเช่าจึงไม่มีลักษณะเป็น สัญญาต่างตอบแทนเป็นพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7717/2550 การที่ จำเลยได้ลงทุนก่อสร้างโครงเหล็กบนชั้นดาดฟ้าอาคารพิพาท เป็นเงิน 1,500,000 บาท นั้น เป็นเรื่องที่จำเลยกระทำเพื่อ ให้ติดตั้งป้ายโฆษณาสินค้าอันเป็นประโยชน์ของจำเลยเอง โจทก์มิได้เรียกร้องให้จำเลยกระทำแต่อย่างใด ตามสัญญา เช่าพื้นที่และหนังสือสัญญาให้ความยินยอมต่อสัญญาเช่าก็ ไม่มีข้อความบ่งบอกว่ามีข้อตกลงพิเศษที่โจทก์จะให้จำเลยเช่า ถึง 20 ปี แต่กลับปรากฏว่าเมื่อสัญญาสิ้นสุดลง ผู้เช่ามี สิทธิรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างกลับคืนไปได้ทั้งหมด ตาม พฤติการณ์เห็นได้ว่าโจทก์ไม่ได้รับผลประโยชน์อื่นใดจาก จำเลยนอกเหนือไปจากค่าเช่าเท่านั้น สัญญาเช่าระหว่างโจทก์ กับจำเลยจึงไม่มีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนเป็นพิเศษ ยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา

17 สิทธิของผู้เช่ามีสภาพเป็นการเฉพาะตัว เมื่อ ผู้เช่าตายสิทธิการเช่าตามสัญญาเช่าก็เป็นอันระงับสิ้น สุดลง และไม่เป็นมรดกตกทอดไปถึงทายาท คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 9201/2551 สิทธิ การเช่าเป็นสิทธิเรียกร้องอย่างหนึ่งที่เกิดขึ้นโดย สัญญา ซึ่งผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับ ประโยชน์ในทรัพย์สิน อันเป็นหนี้เหนือบุคคล หาใช่เป็น สิทธิเหนือทรัพย์สินหรือเป็นทรัพยสิทธิไม่ และการเช่า ทรัพย์สินนั้น ปกติผู้ให้เช่าย่อมเพ่งเล็งถึงคุณสมบัติ ของผู้เช่าว่าสมควรได้รับความไว้วางใจในการใช้และ ดูแลทรัพย์สินที่เช่าหรือไม่ สิทธิของผู้เช่าจึงมีสภาพ เป็นการเฉพาะตัว เมื่อผู้เช่าตายสิทธิการเช่าตามสัญญา เช่าก็เป็นอันระงับสิ้นสุดลง และไม่เป็นมรดกตกทอดไป ถึงทายาททั้งนี้โดยไม่ต้องคำนึงว่ามีข้อตกลงให้ผู้เช่า โอนสิทธิการเช่าหรือไม่ เพราะหากมีข้อตกลงก็เป็นเรื่อง ที่ผู้ให้เช่ายอมให้ผู้เช่าโอนสิทธิการเช่าแก่บุคคลภายนอก ในระหว่างที่ผู้เช่ามีชีวิตอยู่ ซึ่งอาจทำได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 544 เท่านั้น ดังนั้น พินัยกรรมของ ท. ที่ยก สิทธิการเช่าที่ดินให้แก่โจทก์จึงไม่ก่อให้เกิดสิทธิเรียก ร้องใด ๆ แก่โจทก์เกี่ยวกับที่ดินที่เช่าและไม่ผูกพัน จำเลยที่ 1 จะต้องให้โจทก์เป็นผู้เช่าต่อไป จำเลยที่ 1 ย่อมพิจารณาให้จำเลยที่ 2 และให้จำเลยที่ 3 และที่ 4 เป็นผู้เช่าที่ดินแต่ละแปลงต่อไปได้

18 สาธารณสมบัติของแผ่นดินประเภทพลเมืองใช้ร่วมกัน ไม่มี สิทธินำมาให้ผู้ใดเช่า คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4437/2550 ส. บิดา โจทก์ทั้งสองได้อุทิศที่ดินพิพาทให้แก่มัสยิดเพื่อใช้ประกอบ พิธีกรรมทางศาสนาอิสลาม ต่อมาได้มีการก่อสร้างมัสยิดลง บนที่ดินดังกล่าวรวมทั้งบางส่วนได้ทำเป็นสุสานฝังศพผู้นับถือ ศาสนาอิสลาม การอุทิศที่ดินรวมทั้งที่ดินพิพาทเป็นการอุทิศ เพื่อประโยชน์แก่ชาวบ้านผู้นับถือศาสนาอิสลามหรืออิสลามนิกช นโดยทั่วไป มิได้จำกัดแต่เพียงเพื่อประโยชน์แก่บุคคลใดบุคคล หนึ่งหรือคณะบุคคลใดคณะบุคคลหนึ่งโดยเฉพาะ ถือได้ว่าที่ดิน ดังกล่าวตกเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินประเภทพลเมืองใช้ ร่วมกันนับแต่เวลาที่อุทิศแล้ว แม้โจทก์ทั้งสองจะมีชื่อเป็นผู้ถือ กรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินดังกล่าว โจทก์ทั้งสองก็ไม่มีอำนาจนำ ที่ดินดังกล่าวรวมทั้งที่ดินพิพาทให้จำเลยเช่า

19 ผู้เช่าที่มีสิทธิในที่ดินของผู้อื่นตามสัญญาเช่าใช้สิทธิ นั้นปลูกสร้างตึกแถวไว้ในที่ดินนั้น ตึกแถวไม่ใช่ส่วนควบกับ ที่ดิน ผู้เช่าสามารถนำตึกแถวออกให้เช่าได้ แต่ไม่มีอำนาจให้ เช่าห้องพิพาทเกินกำหนดระยะเวลาการเช่าที่ดิน คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4260/2550 เดิมที่ดิน เป็นกรรมสิทธิ์ของ ท. ต่อมาผู้จัดการมรดกของ ท. ได้ทำ สัญญาให้ ธ. เช่าที่ดินมีกำหนด 20 ปี การที่ ธ. ปลูกสร้าง ตึกแถวลงบนที่ดิน จึงไม่ถือว่าเป็นส่วนควบกับที่ดินตาม ป.พ.พ. มาตรา 146 โจทก์ซื้อที่ดินมาจากผู้จัดการมรดกของ ท. ระหว่างอายุสัญญาเช่า โจทก์จึงไม่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ตึกแถว แต่เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าที่ดิน ธ. ย่อมหมดสิทธิ ในที่ดินต้องรื้อถอนตึกแถวออกไป เว้นแต่ ธ. ยินยอมให้ ตึกแถวตกเป็นของโจทก์ ตึกแถวย่อมกลายเป็นส่วนควบของ ที่ดินและตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ตามมาตรา 144 วรรค สอง เมื่อโจทก์ได้รับมอบสิทธิในตึกแถวแล้ว ตึกแถวย่อม กลายเป็นส่วนควบของที่ดินและตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ ตามมาตรา 144 วรรคสอง แต่ ธ. ซึ่งเป็นเจ้าของตึกแถว ไม่มีอำนาจให้เช่าห้องพิพาทเกินกำหนดระยะเวลาการเช่าที่ดิน เมื่อสัญญาเช่าที่ดินครบกำหนดแล้ว ระยะเวลาการเช่าห้อง พิพาทส่วนที่เกินกว่านั้นย่อมไม่ตกมายังโจทก์ตามมาตรา 569 เมื่อโจทก์ไม่ประสงค์ที่จะให้จำเลยอยู่ในห้องพิพาทอีกต่อ ไป แต่จำเลยไม่ยอมออกไป จึงเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลย

การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม 20 คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 983 - 984/2549 จำเลยที่ 19 ได้ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจาก ส. แต่ขณะ นั้น ส. เป็นเพียงผู้จะซื้อที่ดินพิพาทจากโจทก์ที่ 1 (ธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) โจทก์ในสำนวนหลัง) โดยสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทระหว่าง ส. กับโจทก์ที่ 1 มีข้อตกลงว่าในระหว่างการผ่อนชำระเงินค่าที่ดิน ส. จะ ต้องไม่ทำนิติกรรมใด ๆ ก่อให้เกิดภาระผูกพันที่ดินพิพาท ด้วย ดังนั้น สัญญาเช่านาระหว่าง ส. กับจำเลยที่ 19 จึง เป็นเพียงบุคคลสิทธิที่มีผลผูกพันระหว่าง ส. กับจำเลยที่ 19 เท่านั้น หาได้มีผลผูกพันโจทก์ที่ 1 ไม่ ส. มีสิทธิครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดิน พิพาทโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายไม่ใช่สัญญา เช่า ดังนั้น แม้ ส. จะให้จำเลยที่ 19 เช่าที่ดินพิพาททำนาก็ หาใช่เป็นการที่ผู้เช่านำทรัพย์สินซึ่งเช่านั้นไปให้เช่าช่วง อัน จะมีผลทำให้การเช่าที่ดินระหว่าง ส. กับจำเลยที่ 19 เข้า ลักษณะเป็นการเช่าตามความหมายแห่ง พ.ร.บ. การเช่า ที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 มาตรา 5 ทั้งโจทก์ที่ 1 ไม่ได้ยินยอมให้จำเลยที่ 19 ใช้ที่ดินพิพาทเพื่องาน เกษตรกรรมทำนาโดยได้รับค่าเช่า และมิได้กระทำนิติกรรม อื่นใดต่อกันอันจะเป็นการอำพรางการเช่านาด้วย ดังนั้น การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมทำนาระหว่าง ส. กับจำเลยที่ 19 จึงมิได้มีผลถือว่าเป็นการเช่านาระหว่างโจทก์ที่ 1 กับ จำเลยที่ 19 ตาม พ.ร.บ. การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 มาตรา 5 จำเลยที่ 19 จึงมิได้รับสิทธิและ ความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติดังกล่าว

21 บรรณานุกรม ทนายความและที่ปรึกษากฎหมาย. (2564).(ออนไลน์).เข้าถึง ได้จาก:https://wichianlaw.blogspot.com/ (วันที่เค้าหาข้อมูล : วันที่25 สิงหาคม 2564). ขอนแก่น อินเตอร์เนชั่นแนล ลอร์เฟิร์ม. (ไม่ระบุปีที่พิมพ์). (ออนไลน์).เข้าถึงได้จาก : https://sites.google.com/site/khonkaenlawfirmth ai/sayya-chea-thraphy : (วันที่เค้าหาข้อมูล :วันที่25 สิงหาคม 2564). Smart sme. (2564).(ออนไลน์).เข้าถึงได้จาก : https://www.smartsme.co.th/content/29156 : (วันที่เค้าหาข้อมูล :วันที่25 สิงหาคม 2564). สำนักงานพีศิริ ทนายความ. (ไม่ระบุปีที่พิมพ์).(ออนไลน์).เข้า ถึงได้จาก : https://www.peesirilaw.com/html. (วันที่ เค้าหาข้อมูล :วันที่25 สิงหาคม 2564).