631081340

วิชา เอกเทศสัญญา 1 รหัสวิชา 0801211 สัญญาเชา่ ทรพั ย์ นายโสภณวชิ ญ จติ รหมนั รหสั นิสติ 631081340

คํานํา E-book เลมนี้เป็นสวนหน่ึงของวชิ าเอกเทศสัญญา รหัสวิชา 0801211 ซ่งึ จดั ทําในเร่ืองสัญญาเชาทรัพย ทัง้ ในเร่ืองของหลักทัว่ ไป ความหมาย และหลกั เกณฑ และรวมถงึ หน าท่ีและความรับผิดของผใู หแ ละผใู ห เชา จนไปถงึ การระงับของสญั ญาเชาทรัพย โสภณวชิ ญ จติ รหมนั้

สารบญั บทที 2 บทที 4 หลกั เกณฑก์ ารทําสญั ญาเชา่ ทรพั ย์ ความระงับแหง่ สญั ญาเชา่ บทที 1 บทที 3 บททัวไป หน้าทีและความรบั ผดิ ความหมายของสญั ญาเชา่ ทรพั ย์ ของผใู้ หเ้ ชา่ และผเู้ ชา่

บทที 1 บททัวไป ความหมายของสญั ญาเชา่ เชา่ ทรพั ย์ ความหมายของสญั ญาเชา่ ทรพั ย์ 1.เชา่ ทรพั ยเ์ ปนสญั ญาระหวา่ งบุคคลสองฝาย เปนสญั ญาสองฝาย ฝายหนึงเรยี กวา่ “ผใู้ หเ้ ชา่ ” อีกฝายหนึงเรยี กวา่ “ผเู้ ชา่ ” ซงึ แต่ละฝายอาจเปน มาตรา 537 อันวา่ เชา่ ทรพั ยส์ นิ นนั คือสญั ญาซงึ บุคคลคน บุคคลธรรมดาหรอื นิติบุคคลก็ได้ แต่ละฝายจะมกี ีคนก็ได้ แต่ทังสองฝายต้องมเี จตนาทีจะผกู พนั ตาม หนงึ เรยี กวา่ ผใู้ หเ้ ชา่ ตกลงใหบ้ ุคคลอีกคนหนงึ เรยี กวา่ ผเู้ ชา่ สญั ญาเชา่ นัน หากเปนการผกู พนั เฉพาะฝายเดยี ว เชน่ กรณีคํามนั ก็มใิ ชส่ ญั ญาเชา่ นอกจากนีโดย ไดใ้ ชห้ รอื ไดร้ บั ประโยชนใ์ นทรพั ยส์ นิ อยา่ งใดอยา่ งหนงึ ชวั ระยะ หลกั แลว้ เมอื เปนสญั ญาจงึ ต้องอยูใ่ นบงั คับของหลกั ทัวไปในการทํานิติกรรมดว้ ย กลา่ วคือ เปนไป เวลาอันมจี าํ กัด และผเู้ ชา่ ตกลงจะใหค้ ่าเชา่ เพอื การนนั ตามหลกั ความสมบูรณ์ของนิติกรรมมาใชบ้ งั คับและความสามารถในการทํานิติกรรม การทําสญั ญา ตามบทนิยามดงั กลา่ ว สญั ญาเชา่ ทรพั ยม์ สี าระสาํ คัญ ดงั นี ผลของสญั ญาเปนโมฆยี ะหรอื โมฆะกรรมหรอื ไม่ รวมตลอดทังหลกั เกณฑใ์ นเอกเทศสญั ญาอืนๆ 2.ผใู้ หเ้ ชา่ ใหผ้ เู้ ขา่ ไดใ้ ชห้ รอื ไดร้ บั ประโยชนใ์ นทรพั ยส์ นิ คือ ผเู้ ชา่ ไดใ้ ชห้ รอื ไดร้ บั ประโยชน์ในทรพั ยส์ นิ ทีเชา่ ไดใ้ ช้ คือ การไดค้ รอบครองใชท้ รพั ยส์ นิ ทีเชา่ เชน่ เชา่ หอพกั ก็ไดใ้ ชห้ อพกั เปนต้น สว่ นไดร้ บั ประโยชน์ คือไมไ่ ดค้ รอบครองทรพั ยส์ นิ ทีเชา่ นัน แต่จะไดผ้ ล ประโยชน์ตอบแทนจากทรพั ยส์ นิ ทีเชา่ นัน เชน่ การนําทรพั ยส์ นิ ไปเชา่ ชว่ งโดยผเู้ ชา่ จะไดร้ บั ประโยชน์ ตอบแทนจากผเู้ ชา่ ชว่ ง เปนต้น คําพพิ ากษาฎีกาที 3483/2529 สาระสาํ คัญของสญั ญาเชา่ คือ ผใู้ หเ้ ชา่ ต้องสง่ มอบทรพั ยส์ นิ ให้ แก่ผเู้ ชา่ ไดใ้ ชป้ ระโยชน์ สญั ญาทีระบุวา่ เปนสญั ญาเชา่ แต่ผเู้ ชา่ ไมไ่ ดร้ บั มอบการครอบครองใหใ้ ช้ ทรพั ยส์ นิ ไมใ่ ชส่ ญั ญาเชา่ ทรพั ย์

3.ผเู้ ชา่ ตกลงใหค้ ่าเชา่ เปนค่าตอบแทน เมอื ผู้เชา่ ไดใ้ ชส้ อยหรอื ไดร้ บั ประโยชน์ในทรพั ยส์ นิ ทีเชา่ มานัน ก็ยอ่ มจะต้องเสยี ค่าตอบแทนในการใชป้ ระโยชน์นันดว้ ย ค่าตอบแทนมชี อื เฉพาะวา่ “ค่าเชา่ ” หากเปนการใหใ้ ชส้ อยเปลา่ ๆโดยไมเ่ สยี ค่าตอบแทน อาจจะเปนสญั ญายมื ใชส้ นิ เปลอื งหรอื ยมื ใชค้ งรูปแลว้ แต่กรณี สาํ หรบั ค่าเชา่ จะเปนเงินหรอื เปนสงิ อืนก็ได้ คําพพิ ากษาฎีกาที 1413/2492 เชา่ นาอาจชาํ ระค่าเชา่ เปนขา้ วเปลอื กหรอื ขา้ วสารก็ได้ แรงงานก็เปนค่าเชา่ ต้อง แรงงานโดยต้องมาชว่ ยเจา้ ของบา้ นทํางานบา้ นเดอื นละ10วนั เชน่ ถ้าคํานวณเปนราคาก็ยอ่ มทําได้ แต่ถ้ามกี ารใชท้ รพั ยส์ นิ โดยมกี ารชาํ ระค่าตอบแทนบา้ งเพยี งเลก็ น้อย และชาํ ระไมแ่ น่นอน ดงั นีมลี กั ษณะเปนการ ตอบแทนบุญคณุ กันเปนครงั คราว ไมถ่ ือวา่ เปนการชาํ ระค่าเชา่ จงึ ไมเ่ ปนสญั ญาเชา่ ทรพั ย์ คําพพิ ากษาฎีกาที 1310/2498 ผู้เชา่ ใหผ้ ู้อืนเขา้ อยูใ่ นหอ้ งเชา่ ชนั บนโดยผู้เขา้ อยูเ่ สยี เงินแก่ผู้เชา่ เลก็ ๆน้อยๆทดแทน บุญคณุ ไมถ่ ือเปนเงินค่าเชา่ จงึ ไมเ่ ปนการเชา่ ชว่ ง 4.เปนสญั ญามรี ะยะเวลาอันจาํ กัด สญั ญาเชา่ ต้องมรี ะยะเวลาสนิ สดุ ทังนีเพราะสญั ญาเชา่ ไมม่ กี ารโอนกรรมสทิ ธใิ น ทรพั ยส์ นิ จงึ ต้องจาํ กัดระยะเวลาชวั เวลาหนึงเท่านัน หากยอมใหเ้ ชา่ โดยไมจ่ าํ กัดเวลาก็จะ เปนการโอนประโยชน์ในทรพั ยส์ นิ ทีเชา่ ไปทังหมด ยอ่ มขดั กับลกั ษณะของการเชา่ ทรพั ย์ สญั ญาเชา่ ทีไมม่ กี ําหนดระยะเวลา ค่สู ญั ญาฝายใดฝายหนึงอาจบอกเลกิ สญั ญาเมอื ใดก็ได้ ตามมาตรา 566 ซงึ เท่ากับเปนการจาํ กัดระยะเวลาไวโ้ ดยปรยิ าย สญั ญาเชา่ ทรพั ยท์ ีกําหนดวา่ ตลาดอายุของผู้ใหเ้ ชา่ หรอื ของผู้เชา่ นัน แมจ้ ะไมไ่ ด้ จาํ กัดเปนวนั เดอื นปใหเ้ หน็ เปนแน่นอน แต่อายุของคนก็มเี วลาทีจาํ กัด แมจ้ ะไมร่ ูว้ า่ จาํ กัดแค่ ไหนแน่นอน แต่ก็จาํ กัดเพราะไมม่ ใี ครทีอยูค่ ําฟา อยา่ งไรก็ดกี ารกําหนดตลอดอายุของคู่ สญั ญาน่าจะใชไ้ ดเ้ ฉพาะกรณีของบุคคลธรรมดา ไมร่ วมถึงนิติบุคคล เพราะนิติบุคคลอาจ มอี ายุต่อไปเรอื ยๆไมจ่ าํ กัดดว้ ยความตาย ถ้าเอาอายุของนิติบุคคลมากําหนดเปนเวลาเชา่ อาจจะกลายเปนการเชา่ ทีไมม่ กี ําหนดเวลาอันขดั กับหลกั เกณฑ์ของมาตรา 537 ได้

ลักษณะสําคัญ 2.เปนสญั ญาทีมวี ตั ถเุ ปนทรพั ยส์ นิ 3.เปนสญั ญาทีมไิ ดม้ กี ารโอนกรรมสทิ ธิ ทรพั ยส์ นิ ตามมาตรา 138 ไดใ้ หค้ วามหมายรวม สญั ญาเชา่ ทรพั ยต์ ่างจากสญั ญาซอื ขาย เนืองจาก ของสัญญาเชา่ ทังทรพั ยว์ ตั ถไุ มม่ รี ปู รา่ ง ซงึ อาจมรี าคาและอาจ สญั ญาซอื ขายเปนการโอนกรรมสทิ ธทิ รพั ยส์ นิ ทีซอื ถือเอาได้ ดงั นัน ทรพั ยส์ นิ ทีสามารถนํามาทํา ขายแก่ผซู้ อื สว่ นสญั ญาเชา่ ทรพั ยเ์ ปนเพยี งแต่ใหผ้ ู้ ทรพั ย์ สญั ญาเชา่ กันได้ คือ อสงั หารมิ ทรพั ย์ เชา่ ไดใ้ ชห้ รอื ไดร้ บั ประโยชน์ในทรพั ยท์ ีเชา่ เชน่ เชา่ สงั หารมิ ทรพั ยแ์ ละสทิ ธติ ่างๆ เชน่ ลขิ สทิ ธิ สทิ ธิ รถยนต์ก็ไดร้ ถยนต์มาขบั ขี ฉะนัน ถ้าผเู้ ชา่ ครอบ 1.เปนสญั ญาต่างตอบแทน ไดร้ บั สมั ปทานการทําเมอื งแร่ เปนต้น ครองใชป้ ระโยชน์ในทรพั ยส์ นิ ตามสญั ญเชา่ ไมว่ า่ จะ กลา่ วคือ ผเู้ ชา่ ไดใ้ ชท้ รพั ยห์ รอื ไดร้ บั ประโยชน์ นานเท่าใด ก็ไมไ่ ดก้ รรมสทิ ธิ เพราะถือวา่ เปนการ จากทรพั ย์ สว่ นผใู้ หเ้ ชา่ ไดร้ บั ค่าเชา่ เปนค่า อนึงทรพั ยส์ นิ ชนิดสงั หารมิ ทรพั ย์ ประเภท ครอบครองแทนผใู้ หเ้ ชา่ ดงั นัน ผเู้ ชา่ จงึ ไมอ่ าจอ้าง ตอบแทนจงึ ต้องนําหลกั เกียวกับสญั ญาต่าง ใชไ้ ปสนิ ไป เชน่ ขา้ วสาร ถ่าน เกลอื สบู่ นํามนั การครอบครองปกปกษ์ได้ เวน้ แต่ จะแจง้ เปลยี น ตอบมาใชบ้ งั คับดว้ ย ตามมาตรา 369-372 จะทําสญั ญาเชา่ กันไดห้ รอื ไมน่ ัน ต้องพจิ ารณา เจตนาการครอบครอง เพอื ตนเองไปยงั เจา้ ของ จากเจตนาหรอื ความตกลงของค่สู ญั ญา ทรพั ยก์ ่อน คําพพิ ากษาฎีกาที 1058/2500 เชา่ ทีดนิ แต่ผใู้ หเ้ ชา่ สง่ มอบทีดนิ เพยี งบางสว่ นไมค่ รบ 4.เปนสญั ญาซงึ ก่อใหเ้ กิดเพยี งบุคคลสทิ ธิ ไมก่ ่อใหเ้ กิดทรพั ยสทิ ธิ 5.เปนสญั ญาทีถือคณุ สมบตั ิ สญั ญา จงึ ไมเ่ ปนไปตามสญั ญาต่างตอบแทน หลัก สญั ญาเชา่ เปนเพยี งบุคคลสทิ ธิ (ผกู พนั เฉพาะผเู้ ชา่ และผใู้ หเ้ ชา่ เท่านนั จะยนั ของผเู้ ชา่ เปนสาํ คัญ ผใู้ หเ้ ชา่ จงึ ผดิ สญั ญา ผเู้ ชา่ ก็งดชาํ ระค่าเชา่ ต่อ บุคคลภายนอกไมไ่ ด)้ 5.1 ผเู้ ชา่ จะต้องใชท้ รพั ยส์ นิ ไปได้ ไมถ่ ือวา่ ผเู้ ชา่ ผดิ สญั ญา ขอ้ ยกเวน้ ถ้าเปนการเชา่ อสงั หารมิ ทรพั ย์ สทิ ธแิ ละหน้าทีตามสญั ญาเชา่ โอนไปยงั ผรู้ บั นันเอง จะเอาไปใหบ้ ุคคล โอนดว้ ย (ผกู พนั ธผ์ รู้ บั โอนและผเู้ ชา่ ตามมาตรา 569 แต่ไมไ่ ดห้ มายความวา่ จะทําให้ ภายนอกใชห้ รอื เชา่ ต่อโดยผู้ การเชา่ เปนทรพั ยสทิ ธ)ิ ใหเ้ ชา่ ไมย่ นิ ยอมไมไ่ ด้ ตัวอยา่ ง นายหอมเชา่ รถยนต์นายตะไครก้ ําหนด 1 ปหลงั จากทําสญั ญาเชา่ 3 วนั นาย 5.2 เมอื ผเู้ ชา่ ตาย สญั ญา ตะไครไ้ ดโ้ อนรถยนต์คันดงั กลา่ วใหก้ ับนายมะนาว นายมะนาวจงึ เรยี กใหน้ ายหอมสง่ เชา่ จงึ ระงับ แมย้ งั ไมห่ มด มอบรถยนต์ใหแ้ ก่ตน ดงั นี นายหอมจะอ้างวา่ ตนมสี ทิ ธติ ามสญั ญาเชา่ จนกวา่ จะครบ เวลาเชา่ ก็ตาม ทายาทผรู้ บั 1 ปไมไ่ ดเ้ พราะสทิ ธติ ามสญั ญาเชา่ เปนบุคคลสทิ ธใิ ชอ้ ้างไดเ้ ฉพาะนายหอมและนาย มรดกจะรบั สทิ ธกิ ารเชา่ หรอื ตะไครค้ ่สู ญั ญาเท่านัน ไมร่ วมถึงนายมะนาวบุคคลภายนอกดว้ ย เขา้ ไปสวมสทิ ธขิ องผเู้ ชา่ เดมิ แต่ถ้ากรณีดงั กลา่ วเปนการเชา่ อสงั หารมิ ทรพั ยเ์ ชน่ บา้ นหรอื ทีดนิ นายหอมสามารถ ไมไ่ ด้ สทิ ธกิ ารเชา่ ไมต่ กทอด อ้างไดเ้ พราะผรู้ บั โอนต้องรบั หน้าทีจากผโู้ อนในการให้ นายหอมเชา่ อยูต่ ่อไปจนกวา่ จะ ไปยงั ทายาท ครบ 1 ปตามมาตรา 569 ถึงแมน้ ายมะนาวจะมใิ ชค่ ่สู ญั ญาเดมิ ก็ตาม

บทที 2 การทําสญั ญาเชา่ ทรพั ย์ หลักเกณฑ์การ ทําสัญญาเชา่ มาตรา 538 เชา่ อสงั หารมิ ทรพั ยน์ ัน ถ้ามไิ ดม้ หี ลกั ฐานเปนหนังสอื อยา่ งหนึงอยา่ งใดลงลายมอื ชอื ฝายที ต้องรบั ผดิ เปนสาํ คัญ ท่านวา่ จะฟองรอ้ งใหบ้ งั คับคดี หาไดไ้ ม่ ถ้าเชา่ มกี ําหนดกวา่ สามปขนึ ไป หรอื กําหนด ตลอดอายุของผเู้ ชา่ หรอื ผใู้ หเ้ ชา่ ไซร้ หากมไิ ดท้ ําเปน หนังสอื และจดทะเบยี นต่อพนักงานเจา้ หน้าที ท่าน วา่ การเชา่ นันจะฟองรอ้ งใหบ้ งั คับคดไี ดแ้ ต่เพยี งสามป การเชา่ สงั หารมิ ทรพั ย์ เมอื พจิ ารณาบทบญั ญัติมาตรา 538 ดงั ขา้ งต้นจะเหน็ วา่ ไมม่ บี ทกฎหมายใดกําหนดวา่ การเชา่ สงั หารมิ ทรพั ยต์ ้องมหี ลกั เกณฑ์อยา่ งไร ฉะนันการเชา่ อสงั หารมิ ทรพั ย์ หากเปนสญั ญา เชา่ สงั หารมิ ทรพั ย์ ไมว่ า่ จะเปนสงั หารมิ ทรพั ยธ์ รรมดา เชน่ เชา่ รถยนต์ เชา่ รถจกั รยานยนต์ หรอื เชา่ หนังสอื มาอ่าน หรอื สงั หารมิ ทรพั ยช์ นิดพเิ ศษตามมาตรา 456 วรรคแรก ไดแ้ ก่ เรอื มรี ะวาง ตังแต่ 5 ตันขนึ ไป แพและสตั วพ์ าหนะ ยอ่ มไมต่ กอยูใ่ นบงั คับตามมาตรา 538 แมจ้ ะตกลงกัน ดว้ ยวาจาก็มผี ลผูกพนั ค่สู ญั ญาไมว่ า่ สงั หารมิ ทรพั ยน์ ันจะมรี าคามากน้อยเพยี งใดก็ตาม คําพพิ ากษาฎีกาที 534/2480 กฎหมายบงั คับใหม้ หี ลกั ฐานการเชา่ เฉพาะการเชา่ อสงั หารมิ ทรพั ย์ ดงั นัน การเชา่ เรอื ยนต์ซงึ เปนสงั หารมิ ทรพั ยจ์ งึ ไมต่ ้องมหี ลกั ฐานเปนหนังสอื

การเชา่ อสงั หารมิ ทรพั ยก์ ําหนดเวลาไมเ่ กิน 3 ป 1. หลักฐานเปนหนังสอื กฎหมายมไิ ดบ้ คั ัขวา่ ต้องเปนหนังสอื สญั ญาเชา่ เท่านัน ดงั นัน หลกั ฐานจะเปนอะไรก็ไดท้ ีเปนหนังสอื มขี อ้ ความไม่ เหน็ วา่ มกี ารทําสญั ญาเชา่ อสงั หารมิ ทรพั ยน์ ัน ไมจ่ าํ เปนวา่ ต้องเปนหลกั ฐาน ฉบบั เดยี ว อาจมหี ลายฉบบั ซงึ เมอื อ่านรวมกันแลว้ มใี จความสาํ คัญเปนหลกั ฐานการเชา่ ก็ใชไ้ ดแ้ ละหลกั ฐานดงั กลา่ ว จะเกิดขนึ หลงั การตกลงทําสญั ญา เชา่ ก็ได้ แต่ต้องเกิดขนึ ก่อนการฟองรอ้ งบงั คับคดี คําพพิ ากษาฎีกาที 660 / 2495 ผู้เชา่ เคยฟองผู้ใหเ้ ชา่ เปนคดอี าญา หาวา่ ผู้ใหเ้ ชา่ ขนึ ค่าเชา่ โดยผิดกฎหมาย แต่ศาลพพิ ากษายกฟอง ปรากฏในคํา ใหก้ ารของผู้เชา่ ในคดนี ันวา่ ผู้เชา่ ไดใ้ หค้ ่าเชา่ แก่ผู้ใหเ้ ชา่ ไปตามทีเรยี กรอ้ ง ถือ ไดว้ า่ คําใหก้ ารของผู้เชา่ ในคดดี งั กลา่ วเปนหลกั ฐานเปนหนังสอื ลงลายมอื ชอื ผู้เชา่ แลว้ ผู้ใหเ้ ชา่ ใชห้ ลกั ฐานฟองเรยี กค่าเชา่ ในคดนี ีได้ 2.ลงลายมอื ชอื ฝายทีต้องรบั ผดิ หลกั ฐานจะต้องมลี ายมอื ชอื ของผู้ต้องรบั ผิดในหลกั ฐาน นันดว้ ย กลา่ วคือ หากผู้ใหเ้ ชา่ จะฟองผู้เชา่ หลกั ฐานเปนหนังสอื นันจะต้องมลี ายมอื ชอื ผู้เชา่ หรอื หากผู้เชา่ จะฟองผู้ใหเ้ ชา่ หลกั ฐานเปนหนังสอื นันจะต้องมลี ายมอื ชอื ของผู้ใหเ้ ชา่ ดงั นันหลกั ฐานเปนหนังสอื จะใชย้ นั เฉพาะผู้ทีลงลายมอื ชอื เท่านัน การลงลายมอื ฝายทีต้องรบั ผิด ลายมอื ชอื นัน จะเปนชอื จรงิ หรอื ชอื เลน่ เขยี นเปนชอื ตัวหรอื ลายเซน็ ภาษาไทยหรอื ภาษาต่างประเทศก็ได้ และจะอ่านออกหรอื ไมก่ ็ไมใ่ ชส่ าระสาํ คัญ ขอเพยี ง แต่เปนลายมอื ชอื ของฝายผู้ต้องรบั ผิดเท่านัน ดงั นันแมส้ ญั ญาเชา่ จะเขยี นดว้ ยลายมอื ของผู้ เชา่ หรอื ผู้ใหเ้ ชา่ แต่ถ้าผู้เชา่ หรอื ผู้ใหเ้ ชา่ มไิ ดล้ งลายมอื ชอื จะถือเอาลายมอื ของผู้นันแทนลายมอื ชอื ไมไ่ ด้ คําพพิ ากษาฎีกาที 237 / 2504 ผู้เชา่ พรอ้ มทีจะทําสญั ญาเชา่ และลงชอื ในสญั ญาใน ฐานะผู้เชา่ แลว้ แต่ผู้ใหเ้ ชา่ ไมไ่ ดล้ งชอื ในฐานะเปนผู้ใหเ้ ชา่ เอกสารดงั กลา่ วยงั ไมใ่ ชห่ ลกั ฐานเปน หนังสอื ตามมาตรา 538 ผู้เชา่ จะยกสทิ ธแิ หง่ การเชา่ ขนึ อ้างยนั ผู้ใหเ้ ชา่ ไมไ่ ด้

ผลในทางกฎหมายเมอื สญั ญาเชา่ อสงั หารมิ ทรพั ยน์ นั ไมม่ ี หลักฐานเปนหนงั สอื ลงลายมอื ชอื ฝายทีต้องรบั ผดิ 1.ผใู้ หเ้ ชา่ จะฟองเรยี กค่าเชา่ ไมไ่ ด้ 2.ผเู้ ชา่ จะบงั คับใหผ้ ใู้ หเ้ ชา่ ยอมใหใ้ ชท้ รพั ยท์ ีเชา่ ไมไ่ ด้ 3.ผเู้ ชา่ จะอ้างสทิ ธติ ามมาตรา 566 ไมไ่ ด้ 4.ผเู้ ชา่ จะยกสทิ ธเิ กียวกับสญั ญาเชา่ ขนึ ต่อสผู้ ใู้ หเ้ ชา่ 5.การฟองรอ้ งบงั คับคดตี ามมาตรา 538 หมายถึง ฟองบงั คับกัน เกียวกับสทิ ธติ ามสญั ญาเชา่ เท่านันแต่ถ้าเปนฟองรอ้ งอยา่ งอืนทีไมใ่ ช่ สทิ ธติ ามสญั ญาเชา่ แลว้ แมไ้ มม่ หี ลกั ฐานเปนหนังสอื ฟองรอ้ งกันได้ เชน่ 5.1 การฟองขบั ไลผ่ เู้ ชา่ ออกจากทรพั ยท์ ีเชา่ 5.2 การฟองเรยี กค่าของทีสญู หายหรอื ค่าใชจ้ า่ ยทีผใู้ หเ้ ชา่ ออก แทนใหผ้ เู้ ชา่ ไปก่อน 5.3 การฟองคดลี ะเมดิ 5.4 การฟองเรยี กค่าเชา่ ทีสง่ เกินไปฐานลาภมคิ วรได้ 5.5 การฟองเรยี กค่าเสยี หายหลงั จากเลกิ สญั ญาแลว้

การเชา่ อสังหารมิ ทรพั ย์ การทําเปนหนังสอื หมายถึง มเี อกสารเปนลายลกั ษณ์อักษรวา่ เปนสญั ญาเชา่ และต้องมกี ารลง กําหนดเวลาเกินกวา่ 3 ป ลายมอื ชอื ค่สู ญั ญาทังสองฝาย หากปรากฏวา่ เอกสารนันมเี พยี งลายมอื ชอื ของฝายใดฝายหนึงเพยี งฝาย หรอื ตลอดอายุของผู้เชา่ เดยี วเอกสารนัน ถือวา่ เปนเพยี งหลกั ฐานเปนหนังสอื มใิ ชห่ นังสอื ตามความหมายนี หรอื ผู้ใหเ้ ชา่ ในเรอื งการจดทะเบยี นนันต้องขอจดทะเบยี นต่อพนักงานเจา้ หน้าที คือ (ก) เจา้ พนักงานทีดนิ (สาํ หรบั ทีดนิ หรอื อสงั หารมิ ทรพั ยอ์ ืนในเขตทีมสี าํ นักงานทีดนิ จงั หวดั หรอื สาํ นักงานทีดนิ จงั หวดั หรอื สาํ นักงานทีดนิ สาขา) (ข) นายอําเภอ ปลดั อําเภอหรอื ผู้เปนหวั หน้าประจาํ กิงอําเภอคือ (สาํ หรบั ทีดนิ หรอื อสงั หารมิ ทรพั ยอ์ ืนใน ท้องทีอําเภอหรอื กิงอําเภอ) การเชา่ อาจจะอสงั หารมิ ทรพั ยท์ ีจะต้องนําไปจดทะเบยี นนี หมายความเฉพาะการเชา่ ทีมกี ําหนดระยะ เวลาเกินกวา่ สามปขนึ ไปหรอื ตลอดอายุผู้เชา่ หรอื ผู้ใหเ้ ชา่ เท่านัน ถ้าไมเ่ กินสามปกฎหมายไมบ่ งั คับใหจ้ ด ทะเบยี น การเชา่ อสงั หารมิ ทรพั ยเ์ กินกวา่ สามปหรอื ตลอดอายุของผู้เชา่ หรอื ผู้ใหเ้ ชา่ แต่มไิ ดท้ ําเปนหนังสอื และ จดทะเบยี นต่อพนักงานเจา้ หน้าที หาเปนผลใหส้ ญั ญาเชา่ ตกเปนโมฆะแต่ประการใดไม่ เพยี งแต่ฟองรอ้ ง บงั คับไดเ้ พยี งสามปเท่านัน มใิ ชก่ ําหนดเวลาตามทีตกลงกันไว้ ทังนีเพราะบทบญั ญัติในมาตรา 538 นี มใิ ช่ แบบทีกฎหมายบงั คับไว้ แต่เปนเพยี งหลกั ฐานทีใชใ้ นการฟองรอ้ งเท่านัน ขอ้ ควรจาํ การเชา่ อสงั หารมิ ทรพั ยไ์ มว่ า่ จะมรี ะยะเวลานานเท่าใด ถ้าไมม่ หี ลักฐานเปนหนงั สอื ก็ฟองรอ้ งบงั คับเกียวกับการเชา่ ไมไ่ ด้

คํามนั จะใหเ้ ชา่ ในเรอื งคํามนั จะใหเ้ ชา่ ไมม่ กี ฎหมายบญั ญัติไวโ้ ดยเฉพาะ ดงั เชน่ คํามนั จะซอื หรอื ขายตามมาตรา 454 อยา่ งไรก็ตาม ตามแนวคําพพิ ากษาฎีกาก็ยอมรบั วา่ ในเรอื งเชา่ ทรพั ย์ ก็มคี ํามนั ได้ โดยทัวไปแลว้ คํามนั ในเรอื งเชา่ ทรพั ยจ์ ะเปนกรณีทีผู้ใหเ้ ชา่ ไดใ้ หค้ ํามนั แก่ผู้เชา่ วา่ จะใหเ้ ชา่ ทรพั ยม์ กี ําหนดระยะเวลาต่อจากสญั ญาเชา่ เดมิ ทีทํากันไวแ้ ลว้ ทังนีจะดว้ ยวาจาหรอื ลายลกั ษณ์อักษรก็ได้ แมเ้ ปนอสงั หารมิ ทรพั ย์ ก็อาจมคี ํามนั จะใหเ้ ชา่ ไดด้ ว้ ยวาจา คํามนั จะใหเ้ ชา่ เปนนิติกรรมฝายเดยี วมผี ลผูกพนั เฉพาะผู้ใหค้ ํามนั (ผู้ใหเ้ ชา่ ) เท่านัน ผู้ไดร้ บั ประโยชน์จากคํามนั (ผู้เชา่ ) จะรบั เอาคํามนั หรอื ไมก่ ็ไดด้ งั นันผู้ใหเ้ ชา่ จะฟองบงั คับใหผ้ ู้ เชา่ จาํ ต้องเชา่ ต่อไปไมไ่ ด้ คําพพิ ากษาฎีกาที 146 / 2495 ขอ้ สญั ญาวา่ “เมอื เชา่ กันครบสามปแลว้ ผู้ใหเ้ ชา่ และผู้เชา่ จะทําสญั ญาเชา่ กันต่ออีก 3 ป” ดงั นีไมเ่ ปนคํามนั จะใหเ้ ชา่ เพราะมใิ ชก่ ารแสดง เจตนาฝายเดยี วของผู้ใหเ้ ชา่ อยา่ งไรก็ดคี ํามนั ทีจะมผี ลใหเ้ กิดสญั ญาเชา่ ใหมเ่ ท่านันจะต้องมขี อ้ ความแน่นอน โดยเฉพาะในเรอื งอัตราค่าเชา่ และระยะเวลาการเชา่ ซงึ เปนสาระสาํ คัญของการเชา่ ตาม กฎหมาย หากตกลงกันไมไ่ ดก้ ็ยอ่ มจะต่อสญั ญาเชา่ กันใหมไ่ มไ่ ด้ คําพพิ ากษาฎีกาที 729 / 2512 “ยอมใหเ้ ชา่ ต่อไปอีก ในอัตราค่าเชา่ เดมิ หรอื อัตรา ค่าเชา่ อืนใดสดุ แต่ค่สู ญั ญาทังสองฝายจะตกลงกัน” นันหมายความวา่ อัตราค่าเชา่ จะเปน อยา่ งเดมิ ก็ดี หรอื อยา่ งอืนก็ดี ค่สู ญั ญาจะต้องตกลงกันเสยี ก่อน เมอื เรอื งค่าเชา่ ยงั ตกลง กันไมแ่ น่นอน ยงั ไมเ่ ปนคํามนั จะใหเ้ ชา่

ผลของการทําสัญญาหลีกเลียงการจดทะเบียน 1.การทําสญั ญาเชา่ 2.ทําสญั ญาเชา่ อสงั หารมิ ทรพั ยเ์ กิน 3.เมอื ปรากฎวา่ สญั ญาเชา่ นันมผี ลบงั คับไดเ้ พยี ง อสงั หารมิ ทรพั ยท์ ีมรี ะยะเวลา กวา่ 3 ปหรอื ตลอดอายุบงั คับผู้ให้ 3 ปตามมาตรา 538(กรณีไมจ่ ดทะเบยี น)แต่ผู้เชา่ เชา่ รวมกันเกินกวา่ 3 ปโดยมไิ ด้ เชา่ ใหต้ นเชา่ ไดม้ กี ําหนด 3 ป ผู้ใหช้ ่ ยงั คงครอบทรพั ยส์ นิ ทีเชา่ ต่อไป โดยผู้ใหเ้ ชา่ รแู้ ลว้ จดทะเบยี นมผี ลบงั คับกันได้ ไมม่ อี ํานาจฟองขบั ไลผ่ ู้เชา่ ก่อนครบ ไมท่ ักท้วง ก็ถือวา่ เปนการทําสญั ญาเชา่ กันใหมต่ ่อ เพยี ง 3 ปและเมอื ครบกําหนด กําหนด 3 ป เพราะถือวา่ การเชา่ ใน 3 ไปไมม่ กี ําหนดเวลาตามมาตรา 570 ซงึ ผู้ใหเ้ ชา่ หรอื 3 ปแลว้ ผู้ใหเ้ ชา่ ยอ่ มบอกเลกิ ปนีเปนการเชา่ ทีมกี ําหนดระยะเวลา ผู้เชา่ น่ามสี ทิ ธบิ อกเลกิ สญั ญาเชา่ เมอื ใดก็ได้ แต่ ต้องใหถ้ กู ต้องตามมาตรา 566 และเมอื บอกเลกิ สญั ญาและฟองขบั ไลไ่ ด้ สญั ญาเชา่ ตามมาตรา 566 แลว้ สญั ญาเชา่ ยอ่ ม ระงับไปผู้ใหเ้ ชา่ มอี ํานาจฟองขบั ไลไ่ ด้ ผู้เชา่ จะอ้างวา่ ผู้ใหเ้ ชา่ ไดร้ บั เงินค่าเชา่ ลว่ งหน้าสาํ หรบั ค่าเชา่ เมอื พน้ กําหนด 3 ปไวแ้ ลไ้ มย่ อมออกจากทีเชา่ หาไดไ้ ม่

บทที 3 หน้าทีและความรบั ผิดของ ผูใ้ หเ้ ชา่ และผูเ้ ชา่ หน าทีแ่ ละความรบั ผดิ ของผูใหเชา ใหเป็นไปตามมาตรา 546 ถึง 551 ซึงอาจแยกหน้าทีและความรบั ผดิ ของผูใ้ หเ้ ชา่ ได้ดังนี 1.หนา้ ทีสง่ มอบทรพั ยส์ นิ ทีใหเ้ ชา่ แก่ผเู้ ชา่ 2. หน้าทีสง่ มอบทรพั ยส์ นิ ใหเ้ หมาะสมแก่การใชป้ ระโยชน์ 3. การสง่ มอบทรพั ยส์ นิ ทีใหเ้ ชา่ มาตรา 549 ในสภาพ อันซอ่ มแซมดแี ล้ว มาตรา 546 มาตรา 548 สภาพทีจะเหมาะแก่การใชป้ ระโยชน์หรอื ไม่ การสง่ มอบทรพั ยส์ นิ ทีใหเ้ ชา่ กฎหมาย เพอื การทีผเู้ ชา่ จะไดใ้ ชส้ อยหรอื ไดร้ บั พจิ ารณาจากวตั ถปุ ระสงค์ของสญั ญาเชา่ เปนสาํ คัญ เชน่ ประโยชน์จากทรพั ยส์ นิ ทีเชา่ ไดเ้ ต็มที จงึ เชา่ รถบสั เพอื ขนสง่ ผู้โดยสารจะสง่ มอบรถบรรทกุ ไมไ่ ด้ หรอื บญั ญัติใหน้ ําเรอื งซอื ขายมาบงั คับใชโ้ ดย จาํ เปนทีผใู้ หเ้ ชา่ จะต้องสง่ มอบทรพั ยส์ นิ ที เชา่ พอ่ หมูเพอื ไปผสมพนั ธุ์ จะสง่ มอบพอ่ หมูทีตอนแลว้ ไมไ่ ด้ อนุโลม โดยทัวไปแลว้ นัน คือ ใหเ้ ชา่ ในสภาพด(ี ไมจ่ าํ ต้องเปนทรพั ยส์ นิ หรอื เชา่ อาคาร ถ้ามไิ ดร้ ะบุไวใ้ นสญั ญาเปนอยา่ งงอืนใหถ้ ือวา่ 1.สง่ มอบใหอ้ ยูใ่ นเงือมมอื ของผเู้ ชา่ (ผเู้ ชา่ ใหมเ่ สมอไป) หากมกี ารชาํ รดุ บกพรอ่ ง ไมว่ า่ ตกลงเชา่ กันทังหลงั ผู้ใหเ้ ชา่ จะสง่ มอบเฉพาะชนั ลา่ งไมไ่ ด้ สามารถครอบครองทรพั ยส์ นิ ได)้ อาจสง่ มอบ มากหรอื น้อยก็ตาม ผใู้ หเ้ ชา่ ต้องซอ่ มแซม หรอื เชา่ ทีดนิ ยอ่ มรวมไปถึงต้นผลไมท้ ีอยูใ่ นทีดนิ ทีเชา่ ดว้ ย โดยตรงหรอื โดยปรยิ ายก็ไดต้ ามมาตรา 462 ใหอ้ ยูใ่ นสภาพดกี ่อนสง่ มอบ เชน่ หลงั คารวั 2.สง่ มอบตามทีกําหนดไวใ้ นสญั ญาตาม ปลวกกิน ยางแบน ไฟเลยี วแตก ทีปดนํา ผลของการผดิ หน้าทีของผใู้ หเ้ ชา่ ตามมาตรา 548 มาตรา 456 และมาตรา 466 ฝนหกั เชน่ นีก็ต้องซอ่ มแซมก่อนสง่ มอบ 1.ผู้เชา่ มสี ทิ ธบิ อกเลกิ สญั ญาไดต้ ามมาตรา 548 หรอื ไม่ 3.สง่ มอบตามกําหนดเวลาทีตกลงไวใ้ น บอกเลกิ สญั ญา แต่ฟองบงั คับใหผ้ ู้เชา่ สง่ มอบทรพั ยท์ ีเหมาะ สญั ญา เปนต้น สมแก่การใชป้ ระโยชน์ไดแ้ ละ 2.ถ้าผู้เชา่ ต้องเสยี หายก็อาจเรยี กค่าเสยี หายหรอื ค่าสนิ ไหม ทดแทนไดอ้ ีกดว้ ย

หน้าทีในการชดใช้ หน้าทีจะต้องซ่อมแซม หน้าทีจะต้องรบั ผิดในกรณีชาํ รุด เงนิ ค่าใชจ้ ่าย ทรพั ยส์ ินทีเชา่ บุกพรอ่ ง มาตรา 549 550 551 มาตรา 547 (ซ่อมแซมใหญ่) จากบทบญั ญัติทังสามมาตราดงั กลา่ ว จะทําใหเ้ หน็ ไดว้ า่ นอกจากทีผู้ใหเ้ ชา่ จะต้องรบั ผิดในความชาํ รุดบกพรอ่ งในทรพั ยส์ นิ ทีเชา่ ทีมกี ่อนสง่ มอบแลว้ ค่าใชจ้ า่ ยทีผู้เชา่ มสี ทิ ธทิ ีจะไดร้ บั ชดใชค้ ืน มาตรา 550 โดยในของมาตรา 546 ผู้ใหเ้ ชา่ ยงั ต้องรบั ผิดในความชาํ รุดบกพรอ่ งอันเกิด จากผู้ใหเ้ ชา่ นันจะต้องเขา้ เงือนไขดงั ต่อไปนี ขนึ ในระหวา่ งเวลาเชา่ ดว้ ยมาตรา 550 สว่ นจะรบั ผิดอยา่ งไรนัน ใหเ้ ปนไป 1.ผู้เชา่ ไดอ้ อกค่าใชจ้ า่ ยไปแลว้ หมายความวา่ ผู้ใหเ้ ชา่ มหี น้าทีซอ่ มแซมความ ตามมาตรา 549 ทีใหน้ ําบทบญั ญัติวา่ ดว้ ยซอื ขายมาใชบ้ งั คับโดยอนุโลม 2.ค่าใชจ้ า่ ยไดถ้ กู จา่ ยไปโดยความจาํ เปน ชาํ รุดบกพรอ่ งในทกุ กรณีทีมไิ ดอ้ ยูใ่ นหน้าทีของ ขอ้ ยกเวน้ ทีผู้ใหเ้ ชา่ จะไมต่ ้องรบั ผิดในความชาํ รุดบกพรอ่ ง และเหมาะสม ผู้เชา่ และเฉพาะทีเปนการจาํ เปนเท่านัน ยกเวน้ (ก) ความชาํ รุดบกพรอ่ งทีเกิดจากผู้เชา่ เอง 3.ค่าใชจ้ า่ ยนีมใิ ชค่ ่าใชจ้ า่ ยเพอื บาํ รุงรกั ษา ใน 2 กรณีทีผู้เชา่ ไมม่ หี น้าทีต้องซอ่ มแซม (ข) ความชาํ รุดบกพรอ่ งอันจะต้องซอ่ มแซมเลก็ น้อยโดยนัยมาตรา 550 ทรพั ยส์ นิ ทีเชา่ ตามปกติและเพอื ซอ่ มแซม 1.กรณีทีกฎหมายกําหนดใหผ้ ู้เชา่ ต้องซอ่ มแซม ( ค) ถ้าผู้เชา่ ไดร้ ูถ้ ึงความชาํ รุดบกพรอ่ งในเวลาทําสญั ญาเชา่ หรอื ควรจะ เพยี งเลก็ น้อย (ต้องเปนการซอ่ มแซมใหญ่) เอง คือ การซอ่ มแซมเลก็ น้อยนันเอง เชน่ เชา่ ไดร้ ูเ้ ชน่ นัน หากไดใ้ ชค้ วามระมดั ระวงั อันจะพงึ คาดหมายไดอ้ ยา่ งวญิ ูชน บา้ นมาหากบานเกรด็ หน้าต่างแตกไป 1 บาน ผู้ (ง) ถ้าความชาํ รุดบกพรอ่ งนันเปนอันเหน็ ประจกั ษ์ในเวลาสง่ มอบ และผู้ ใหเ้ ชา่ ก็ไมต่ ้องซอ่ มแซม เปนต้น เชา่ ก็รบั เอาไวโ้ ดยไมอ่ ิดเอือน 2.กรณีทีจารตี ประเพณีมแี นวทางปฏิบตั ิวา่ ผู้ (จ) มขี อ้ จาํ กัดความลบั ผิดของผู้ใหเ้ ชา่ ในความชาํ รุดบุกพอ่ งยกเวน้ ความ เชา่ ต้องซอ่ มแซมเอง ชาํ รุดบุกพอ่ งทีเกิดจากผู้ใหเ้ ชา่ เองหรอื ผู้ใหเ้ ชา่ รูว้ า่ มนั มแี ต่ปกปดเสยี ขอ้ ควรระวงั ถ้าผู้เชา่ เปนผู้ก่อใหเ้ กิดเหตทุ ีจะ (ฉ) ความสาํ เรจ็ บกพรอ่ งทีเกิดจากความผิดของบุคคลภายนอก ต้องซอ่ มแซมเอง แมจ้ ะเปนการซอ่ มแซมใหญ่ก็ (ช) ความชาํ รุดบุกพอ่ งทีเกิดขนึ เพราะเหตสุ ดุ วสิ ยั จะเรยี กใหผ้ ู้ใหเ้ ชา่ ซอ่ มแซมไมไ่ ด้ เชน่ ขบั รถทีเชา่ ไปชนต้นไมด้ ว้ ยความประมาทเลนิ เลอ่ เปนต้น

หน้าทีจะต้องรบั ผิดในกรณีรอนสิทธิ มาตรา 475 479 549 จากบทบญั ญตั ิทัง 2 มาตราดังกล่าว จะเหน็ ได้วา่ การรอนสิทธจิ ึงอาจเกิดขนึ ได้ 2 ประการ 1.การรอนสิทธทิ ีเกิดจากบุคคลภายนอกมีสิทธเิ หนือ 2.การรอนสิทธทิ ีเกิดเพราะความผดิ ของผูใ้ หเ้ ชา่ ทรพั ยส์ ินทีเชา่ อยูแ่ ล้วในเวลาทําสัญญาเชา่ หลักในการพจิ ารณา หลักในการพจิ ารณา 1.1 บุคคลภายนอกจะมสี ทิ ธทิ ิเหนือทรพั ยส์ นิ ทีเชา่ ตาม 1.1 บุคคลภายนอกต้องมสี ทิ ธเิ หนือทรพั ยส์ นิ ที กฎหมายดกี วา่ ผเู้ ชา่ หรอื ไมก่ ็ได้ เชา่ ตามกฎหมายดกี วา่ ผเู้ ชา่ 1.2 สทิ ธขิ องบุคคลภายนอกมอี ยูก่ ่อนหรอื ภายหลงั ทํา 1.2 สทิ ธขิ องบุคคลภายนอกมอี ยูก่ ่อนหรอื ขณะ สญั ญาเชา่ ก็ได้ ทําสญั ญาเชา่ 1.3 เปนเพราะความผดิ ของผใู้ หเ้ ชา่ 1.3 บุคคลภายนอกต้องก่อการรบกวนขดั สทิ ธิ 1.4 บุคคลภายนอกต้องการรบกวนขดั สทิ ธขิ องผเู้ ชา่ ดว้ ย ของผใู้ หเ้ ชา่ ดว้ ย

การฟองรอ้ งบุคคลภายนอกผู้รอนสิทธิ มาตรา 477 โดยเหตุทีสัญญาเชา่ ทรพั ยเ์ ปนเพยี งบุคคลสิทธิ การทีผูเ้ ชา่ จะฟองบุคคลภายนอกผูร้ อนสิทธไิ ด้หรอื ไม่นันขนึ อยูก่ ับวา่ 1. ผเู้ ชา่ ไดค้ รอบครอง 2. ผเู้ ชา่ ยงั ไมไ่ ดค้ รอบครองทรพั ยส์ นิ ทีเชา่ หรอื ไมส่ ามารถทีจะ ทรพั ยส์ นิ ทีเชา่ แลว้ ต่อมาถกู ครอบครองทรพั ยส์ นิ ทีเชา่ ไดเ้ พราะมบี ุคคลภายนอกครอบครอง รอนสทิ ธิ กรณีมผี เู้ ชา่ ฟอง อยูก่ ่อนผเู้ ชา่ จะอาศัยสทิ ธติ ามสญั ญาเชา่ ฟองผเู้ ชา่ โดยตรงไมไ่ ด้ บุคคลภายนอกไดโ้ ดยตรง เพราะบุคคลภายนอกมไิ ดล้ ะเมดิ สทิ ธขิ องผเู้ ชา่ ขอใหศ้ าลเรยี กผใู้ ห้ เชา่ มาเปนโจทยร์ ว่ ม จงึ มอี ํานาจฟองขบั ไลไ่ ด้ คําพพิ ากษาฎีกาที 1224 / 2511 (ประชุมใหญ)่ มารดาโจทก์เชา่ ทีดนิ มา และใหจ้ าํ เลยอาศัยปลกู บา้ นในทีดนิ นันบาง สว่ น แมต้ ่อมามารดาโจทก์ตายและสทิ ธเิ ชา่ ระงับก็ตาม แต่เมอื โจทก์เปนผคู้ รอบครองทีดนิ อยูแ่ ละไดท้ ําสญั ญาเชา่ ทีดนิ ต่อ จากผใู้ หเ้ ชา่ แลว้ จงึ มสี ทิ ธฟิ องขบั ไลจ่ าํ เลยไดโ้ ดยทีผใู้ หเ้ ชา่ ไมจ่ าํ ต้องสง่ มอบทีดนิ ใหโ้ จทก์อีก ขอ้ สงั เกต ตามคําพพิ ากษาฎีกาดงั กลา่ วจะเหน็ ไดว้ า่ แมจ้ าํ เลยจะไดค้ รอบครองอยูก่ ่อนโจทก์ทําสญั ญาเชา่ แต่เมอื โจทก์ เปนทายาทของผเู้ ชา่ เดมิ และต่อมาโจทก์ยงั เปนผเู้ ชา่ โดยตรง ซงึ ไดค้ รอบครองทีเชา่ แลว้ จงึ มอี ํานาจฟองขบั ไลจ่ าํ เลยได้

หน้าทีและความรบั ผดิ ของผูเ้ ชา่ หนา้ ทีต้องใชท้ รพั ยส์ นิ โดยชอบ มาตรา 552 อันผเู้ ชา่ จะใชท้ รพั ยส์ นิ ทีเชา่ เพอื การอยา่ งอืนนอกจากทีใชก้ ันตาม ประเพณีนิยมปกติ หรอื การดงั กําหนดไวใ้ นสญั ญานัน ท่านวา่ หาอาจจะทําไดไ้ ม่ อธบิ าย การใชท้ รพั ยส์ นิ โดยชอบตามมาตรา 552 นีแบง่ ได้ 3 ประการ คือ 1.ใชต้ ามประเพณีนิยม เชน่ เชา่ กระบอื มปี ระเพณีนิยมวา่ ต้องนําไปใชไ้ ถนา จะเอาไปชนกัน ไมไ่ ดเ้ วน้ แต่ประเพณีนิยมของจงั หวดั นครศรธี รรมราชอาจจะเชา่ กระบอื เพอื ไปชนกันก็ได้ 2.ใชต้ ามปกติของทรพั ย์ เชน่ เชา่ ชา้ งมาลากซุง ก็ต้องใหห้ ยุดพกั บา้ งไมใ่ ชท่ ังวนั ทังคืน หรอื เชา่ บา้ นปกติก็ต้องใชอ้ ยูอ่ าศัยจะเชา่ เพอื เปดรา้ นอาหาร บอ่ นการพนันหรอื ซอ่ ง โสเภณีไมไ่ ด้ 3.ใชต้ ามทีกําหนดไวใ้ นสญั ญา เชน่ เชา่ สถานทีเพอื การค้า แต่มไิ ดท้ ําการค้าเลย จะ เปลยี นเปนทีอยูอ่ าศัยไมไ่ ดห้ รอื เชา่ พนื ทีในโรงแรมเพอื เปดรา้ นเสรมิ สวย แต่ไดเ้ ปด กิจการอาบ อบ นวด เชน่ นี เปนการใชซ้ บั เพอื อยา่ งอืนนอกจากการทีกําหนดในสญั ญา

ผลของการใชท้ รพั ยส์ ินโดยไม่ชอบ มาตรา 544 การใชท้ รพั ยส์ นิ โดยไมช่ อบ ผใู้ หเ้ ชา่ มสี ทิ ธบิ อกเลกิ สญั ญา เชา่ ได้ แต่ต้องบอกกลา่ วใหผ้ เู้ ชา่ ใชท้ รพั ยส์ นิ โดยชอบก่อน ซงึ อาจจะใหเ้ วลาพอสมควร ถ้าผเู้ ชา่ ยงั ฝาฝน ผใู้ หเ้ ชา่ จงึ บอกเลกิ สญั ญาไดท้ ังนีตามมาตรา 554 แต่ทังนีผเู้ ชา่ และผใู้ หเ้ ชา่ อาจ ตกลงกันใหผ้ ใู้ หเ้ ชา่ บอกเลกิ สญั ญาไดท้ ันที โดยไมต่ ้องบอก กลา่ วก็ไดข้ อ้ ตกลงเชน่ นีไมเ่ ปนโมฆะ นอกจากนีเมอื ผเู้ ชา่ บุคคล ซงึ อยูก่ ับผเู้ ชา่ หรอื ผเู้ ชา่ ชว่ งใชท้ รพั ยส์ นิ ทีเชา่ โดยไมช่ อบแลว้ บุคคลเหลา่ นันจะต้องรบั ผดิ ในความสญู หายหรอื บุบสลายใดๆ อันเกิดทรพั ยส์ นิ นันต่อผใู้ หเ้ ชา่ ดว้ ยตามมาตรา 562 วรรคแรก แต่ใชท้ รพั ยส์ นิ โดยชอบ แมจ้ ะสญู หายหรอื บุบสลายใดๆ ผเู้ ชา่ ก็ ไมต่ ้องรบั ผดิ ตามมาตรา 562 วรรคสอง

หน้าทีต้องสงวน 1.ต้องสงวนทรพั ยส์ ินยา่ ง 2.ต้องบาํ รุงรกั ษาและ ทรพั ยส์ ินและ บุคคลธรรมดาทัวๆไปสงวน ซอ่ มแซมเล็กน้อยด้วย เชน่ ต้องซ่อมแซ่ม ทรพั ยส์ ินของเค้า เชน่ เชา่ ดูแลทําความสะอาด ปดกวาด เล็กน้อย รถยนต์มาต้องไม่จอดตาก เชด็ เติมลมยางรถดูดส้วม มาตรา553 แดดตากฝน ระวงั ปองกันไม่ เปนต้น ส่วนการซอ่ มแซมเล็ก ใหถ้ ูกขโมยหรอื แม้แต่การ ขบั รถไปชนต้นไม้ขา้ งทาง ก็ น้อยก็คือ การจัดการให้ ทรพั ยส์ ินทีเชา่ อยูใ่ นสภาพเดิม ถือวา่ เปนการไม่สงวน ทรพั ยส์ ินทีเชา่ เชน่ วญิ ูชน เชน่ เดียวกับทีเชา่ มา ซงึ จะ ต้องเกียวเนืองกับการสงวน จะพงึ กระทําได้เชน่ กัน รกั ษาทรพั ยส์ ินทีเชา่ โดยจําเปน อยา่ งไรก็ดีหากจะสงวน และสมควร มิใชเ่ พอื ความ ทรพั ยส์ ินเกินกวา่ ทีวญิ ูชน สะดวกสบาย แต่หากเปนการ จะพงึ กระทําก็ไม่หา้ ม ซอ่ มแซมใหญ่ ก็เปนหน้าทีของ ผูใ้ หเ้ ชา่ ไป มิใชข่ องผูเ้ ชา่ ผลของการไม่สงวนทรพั ยส์ ินและซ่อมแซม (เชน่ เดียวกับผลของการใชท้ รพั ยส์ ินโดยไม่ชอบ)

หน้าทีต้องยอมใหผ้ ูเ้ ชา่ หรอื ตัวแทน หน้าทีต้องยอมใหผ้ ูใ้ ห้เชา่ ซอ่ มแซม เขา้ ตรวจดูทรพั ยส์ ินทีเชา่ มาตรา 555 ทรพั ยส์ ินทีเชา่ มาตรา 556 อธบิ าย การตรวจตราดูแลทรพั ยส์ ินทีเชา่ ของผู้ให้เชา่ หรอื อธบิ าย เอกยมื พวกปล่อยใหเ้ ชา่ จะซอ่ มแซมตามมาตรานีคือการซอ่ มแซม ตัวแทนสามารถกระทําได้ แต่ต้องอยูใ่ นเงอื นไข คือ ใหญ่นันเองแต่ทังนีจํากัดเฉพาะเหตุทีจะต้องรบี กระทําการ จะปล่อยไวช้ กั ชา้ 1.มีสิทธเิ ปนครงั คราวเท่านันจะตรวจตราเปนประจําและถีจน ไม่ได้เท่านัน เชน่ โอบามาเชา่ บา้ นหนึงหลังจากแมคเคนเพอื อยูอ่ าศัย ต่อมา ควรไม่ได้ เกิดพายุหลังคาบา้ นเกิดรอยรวั ขนาดใหญ่หลายแหง่ หากปล่อยไวจ้ ะเกิด 2.มีสิทธใิ นเวลาอนั ควร เชน่ ตอนกลางวนั ไม่ใชต่ อนกลางคืนหรอื ความเสียหายแก่ตัวบา้ นและพรมปูพนื หากแมคเคนจะต้องการจะเชา่ ฝนตกหนักหรอื ไม่มีคนอยูอ่ าศัย ซอ่ มแซมหลังคาบา้ นโอบามาจะต้องยนิ ยอม แม้วา่ ในระหวา่ งการซอ่ มแซมโอ 3.มีสิทธใิ นระยะเวลาอนั ควร เชน่ ตรวจห้องๆ เดียวจะใชเ้ วลา บามา จะได้รบั ความไม่สะดวกจากการทีมีบุคคลอนื เขา้ ไปซอ่ มแซมหลังคา นานเปนวนั เชน่ นีนานเกินไป ทําใหข้ าดความเปนส่วนตัวและเสียงดังและฝุนละอองอนั เกิดจากการ ซอ่ มแซมตามนัน

หน้าทีต้องแจ้งใหผ้ ูใ้ หเ้ ชา่ ทราบ ในเหตุการณ์บางอยา่ ง มาตรา 557 อธบิ าย ผูเ้ ชา่ มีหน้าทีแจ้งเหตุ 3 ประการดังจะกล่าวต่อไปนี ใหผ้ ูใ้ หเ้ ชา่ ทราบโดยเรว็ ทีสุดเท่าทีจะสามารถทําได้ เวน้ แต่ผูใ้ หเ้ ชา่ จะทราบเหตุนันอยูก่ ่อนแล้ว 1.ถ้าทรพั ยส์ ินทีเชา่ นันชาํ รุด ควรทีผู้ให้เชา่ 2. ถ้าจะต้องจัดการอยา่ งหนึงอยา่ งใด 3.ถ้าคนภายนอกรุกลําเข้ามาในทรพั ยส์ ินที จะต้องซอ่ มแซม ในกรณีนีหมายถึงการ เพือปดปองภยนั ตรายแก่ทรพั ยส์ ินทีเชา่ เชา่ หรอื เรยี กอา้ งสิทธอิ ยา่ งใดอยา่ งหนึง ซอ่ มแซมใหญ่ เชน่ หลังคาบ้านเชา่ พังไป เหนือทรพั ยส์ ิน เชน่ เจ้าของทีดินข้างเคียง หนึงแถบหรอื หลังคาบ้านทีทําด้วยไม้ถูก เชน่ ต้นไม้ทีปลูกไวใ้ นบรเิ วณบ้านเชา่ กับทีดินทีผู้เชา่ เชา่ มา รุกเข้ามาในทีดินนัน ปลวกกินหรอื อาจพังลงมาได้ เปนต้น กําลังจะล้มมาถูกบ้านหลังนัน เปนต้น หรอื เชา่ รถยนต์ ต่อมามีบุคคลภายนอก รถยนต์คืน โดยอา้ งวา่ เปนเจ้าของรถยนต์ที เชา่ นัน เปนต้น ดังนัน ถ้ามีเหตุ 3 ประการนีเกิดขนึ แต่ผูเ้ ชา่ ไม่แจ้งหรอื บอกกล่าวแก่ผูใ้ หเ้ ชา่ หรอื บอกกล่าวชกั ชา้ เกินสมควร แล้วมีความเสียหายอยา่ งใดๆ เกิด ขนึ เชน่ หลังคาบา้ นพงั ลงมา ต้นไม้ล้มทับบา้ นหรอื บุคคลภายนอกเอารถยนต์ไปตามหาไม่เจอ เชน่ นีผูเ้ ชา่ จะต้องรบั ผดิ ต่อผูใ้ หเ้ ชา่

หน้าทีไม่ดัดแปลงหรอื สําหรบั ผลแหง่ การทีผูเ้ ชา่ ทําการ ดัดแปลงต่อเติมทรพั ยส์ ินทีใหเ้ ชา่ โดย ต่อเติมทรพั ยส์ ินทีเชา่ มาตรา 558 มิได้รบั อนญุ าตนันมี 2 ประการ คือ 1. เมือผูใ้ หเ้ ชา่ เรยี กรอ้ ง ผูใ้ หเ้ ชา่ จะต้อง อธบิ าย เนืองจากผูเ้ ชา่ มีเพยี งสิทธใิ นการใชส้ อยหรอื ได้รบั ประโยชน์ใน ทําใหท้ รพั ยส์ ินนันกลับคืนคงสภาพเดิม ทรพั ยส์ ินทีเชา้ เท่านันมิได้เปนเจ้าของทรพั ยส์ ินทีเชา่ ดังนัน ผูเ้ ชา่ จึงจะทําการ ถ้าผูเ้ ชา่ ไม่ทําใหท้ รพั ยส์ ินทีเชา่ กลับคืน ดัดแปลง(แก้ไขเปลียนแปลงทรพั ยส์ ินทีเชา่ ใหผ้ ดิ ไปจากผดิ ) เชน่ ดัดแปลงหอ้ ง คงสภาพเดิม ผูใ้ หเ้ ชา่ อาจจ้างคนอนื มา นอนใหก้ ลายเปนหอ้ งนํา ฯลฯหรอื ต่อเติม (เพมิ เติมบางสิงบางอยา่ งลงไปใน ทําแล้วเรยี กค่าใชจ้ ่ายจากผูเ้ ชา่ ก็ได้ ทรพั ยส์ ินทีเชา่ ) เชน่ เชา่ อาคาร 2 ชนั ต่อมาสรา้ งชนั ที 3 เติมขนึ มาหรอื เทปูน 2. ผูเ้ ชา่ จะต้องรบั ผดิ ต่อผูใ้ หเ้ ชา่ ใน ซเี มนต์บรเิ วณถนนทีเปนดินลูกรงั ฯลฯ เพอื ความสะดวกแก่ตนไม่ได้ เวน้ แต่ผูใ้ ห้ ความสูญหายหรอื บุบสลายอยา่ งใดๆ เชา่ จะอนญุ าต ซงึ การอนญุ าตนีอาจตกลงกันไวใ้ นสัญญาเชา่ หรอื ได้รบั อนญุ าต อนั เกิดแก่การดัดแปลงต่อเติมนันด้วย ภายหลังก็ได้จะด้วยลายลักษณ์อกั ษรหรอื ด้วยวาจาและจะโดยตรงหรอื โดย ปรยิ าย เชน่ รูถ้ ึงการต่อเติมแต่มิได้ทักท้วงก็ยอ่ มทําได้ทังนัน แต่ถ้าผูเ้ ชา่ ได้รบั อนญุ าตจากผูใ้ ห้ เชา่ ยอ่ มถือวา่ ดัดแปลงหรอื ต่อเติม อยา่ งไรก็ดีการดัดแปลงหรอื ต่อเติม อนั จะเปนการประพฤติผดิ หน้าที กระทําโดยชอบแล้ว ผูใ้ หเ้ ชา่ จะใชส้ ิทธิ ของผูเ้ ชา่ นัน จะต้องในลักษณะตรงึ ตรากับทรพั ยส์ ินและทําใหท้ รพั ยส์ ินนัน ทัง 2 ประการนีบงั คับผูเ้ ชา่ ไม่ได้ เปลียนแปลงรูปทรงไปจากเดิมด้วย ถ้าเพยี งแต่กันหอ้ งด้วยไม้อดั รอื ออกได้งา่ ย และไม่ทําความเสียหายหรอื เปลียนแปลงรูปทรงยอ่ มไม่ถือเปนการดัดแปลงต่อ เติม

หน้าทีต้องชาํ ระค่าเชา่ มาตรา 559 อธบิ าย ค่าเชา่ นีถือเปนสาระสําคัญประการหนึงของสัญญาเชา่ ทรพั ยเ์ ลยก็วา่ ได้ เพราะถ้าไม่มีค่าเชา่ แม้สัญญานันจะ เรยี กวา่ เปนสัญญาเชา่ ก็มิใชส่ ัญญาเชา่ ทรพั ยส์ ินตามความหมายในประมวลกฎหมายนี ส่วนค่าเชา่ จะเปนอะไรก็ได้ ไม่วา่ จะเปน เงนิ หรอื ทรพั ยส์ ินอนื ใด แม้จะเปนแรงงานก็ยอ่ มได้ ขอเพียงแต่ต้องชาํ ระให้กับผู้ให้เชา่ เท่านัน คําพิพากษาฎีกาที 496/2488 เชา่ นาแล้วนําท่วมหรอื ฝนแล้ง ก็ยงั ต้องชาํ ระค่าเชา่ การชาํ ระหนีไม่พน้ วสิ ัยคงพน้ วสิ ัย เฉพาะเรอื งทีจะไม่ได้รบั ผลแห่งการทํานาเท่านัน 1.จาํ นวนค่าเชา่ ทีต้อง 2.เวลาทีต้องชาํ ระค่าเชา่ 3. สถานทีชาํ ระค่าเชา่ 4.ความรบั ผิดในการไมช่ าํ ระค่าเชา่ ชาํ ระแก่ผู้ใหเ้ ชา่ มาตรา 560 2.1ตามทีตกลงกันไวใ้ นสญั ญา เชน่ ใหช้ าํ ระค่าเชา่ ทกุ 3.1 กรณีทีมไิ ดต้ กลงถึงสถานทีชาํ ระ ค่าเชา่ นีตกลงกันจาํ นวนเท่าใด ผเู้ ชา่ ก็ วนั หรอื ทกุ วนั 15 วนั หรอื วนั สนิ เดอื นหรอื 6 เดอื น หรอื ค่าเชา่ ใหช้ าํ ระ ณ ภมู ลิ าํ เนาของผใู้ หเ้ ชา่ อธบิ าย ผใู้ หเ้ ชา่ มสี ทิ ธบิ อกเลกิ สญั ญาได้ ถ้าผเู้ ชา่ ไม่ มหี น้าทีชาํ ระค่าเชา่ เท่านัน ถ้าจะเปลยี นแปลง จะกําหนด ใหผ้ เู้ ชา่ ชาํ ระค่าเชา่ ลว่ งหน้าก็ไดแ้ ละแมจ้ ะ ตามมาตรา 324 ชาํ ระค่าเชา่ ทังนีมหี ลกั เกณฑ์ คือ ถ้าผเู้ ชา่ ไมช่ าํ ระค่าเชา่ ก็ต้องไดร้ บั ยนิ ยอมจากทังสองฝาย เวน้ แต่ กําหนดเวลาไวช้ ดั แจง้ แต่ผเู้ ชา่ ก็ชาํ ระไมต่ รงตามกําหนดผู้ 3.2 กรณีทีไดต้ กลงกันถึงสถานทีชาํ ระ 1.1กําหนดชาํ ระค่าเชา่ ตํากวา่ รายเดอื น เชน่ ตกลงชาํ ระ ค่สู ญั ญาจะตกลงกันไวล้ ว่ งหน้าลว่ ง เชน่ มี ใหเ้ ชา่ ก็รบั ไวท้ กุ ครงั จะถือวา่ ผเู้ ชา่ ผดิ สญั ญาไมไ่ ด้ ค่าเชา่ และวธิ กี ารอยา่ งไร ก็ใหเ้ ปนไปตาม ค่าเชา่ ทกุ 5 วนั หรอื ทกุ สปั ดาหห์ รอื ทกุ 20 วนั เปนต้น เงือนไขตกลงวา่ ถ้าเทศบาลประเมนิ ภาษีขนึ 2.2 ตามทีกําหนดโดยจารตี ประเพณี คือ ไมไ่ ดต้ กลงกัน ขอ้ ตกลงนัน เชน่ นี ผใู้ หเ้ ชา่ บอกเลกิ สญั ญาไดท้ ันทีในวนั รงุ่ ขนึ โดยไม่ จะต้องขนึ ค่าเชา่ ตามนัน ขอ้ ตกลงนีใชบ้ งั คับ ไวใ้ นสญั ญาก็ใหเ้ ปนไปตามจารตี ประเพณีเชน่ เชา่ นาก็ ต้องบอกลา่ วลว่ งหน้า ทังนีไมค่ ํานึงวา่ จะเปน ได้ อยา่ งไรก็ดกี ารเปลยี นแปลงอัตราค่าเชา่ เพงิ ชาํ ระค่าเชา่ เมอื สนิ สดุ ฤดกู าลเก็บเกียวหรอื เชา่ รถ คําพพิ ากษาฎีกาที 998-1000/2509 อสงั หารมิ ทรพั ยห์ รอื สงั หารมิ ทรพั ย์ อสงั หารมิ ทรพั ย์ ต้องมหี ลกั ฐานเปนหนังสอื ต้องชาํ ระเชา่ ทันทีในวนั ทําสญั ญา เปนต้น ตกลงใหผ้ เู้ ชา่ นําค่าเชา่ ไปชาํ ระใหผ้ ใู้ หเ้ ชา่ 1.2กําหนดชาํ ระค่าเชา่ เปนรายเดอื นหรอื มากกวา่ ราย ดว้ ย จะนําพยานบุคคลมานําสบื แทนหลกั ผเู้ ชา่ จะสง่ ค่าเชา่ ไปชาํ ระทางธนาณัติไม่ เดอื น เชน่ ตกลงชาํ ระค่าเชา่ ทกุ วนั สนิ เดอื น หรอื ทกุ 6 ฐานเปนหนังสอื หาไดไ้ ม่ เปนการต้องหา้ ม 2.3 ตามทีถ้าไมม่ กี ารตกลงกันไวใ้ นสญั ญาและไมม่ ี ได้ เปนการปฏิบตั ิชาํ ระโดยมชิ อบ เดอื นหรอื ทกุ สนิ ป เปนต้น ผใู้ หเ้ ชา่ จะบอกเลกิ สญั ญา ตามป.ว.ิ พ.มาตรา 94 จารตี ประเพณีวา่ จะชาํ ระเชา่ เมอื ใดก็ใหผ้ เู้ ชา่ ชาํ ระเมอื สนิ ทันทีไมไ่ ด้ จะต้องปฏิบตั ิใหค้ รบ 2 ขนั ตอนดงั นี คือ ระยะเวลาอันไดต้ กลงกันไวท้ กุ คราวไปเชน่ เชา่ กันหลายป 1.2.1บอกกลา่ วแก่ผเู้ ชา่ ใหม้ าชาํ ระค่าเชา่ โดยใหเ้ วลา ก็ชาํ ระเมอื สนิ ปเท่ากันรายเดอื นก็ชาํ ระเมอื สนิ เดอื น อยา่ งน้อย 15 วนั 1.2.2 ถ้าผเู้ ชา่ ยงั ไมช่ าํ ระค่าเชา่ ผใู้ หเ้ ชา่ จงึ บอกเลกิ 2.4 กฎหมายกําหนดตามมาตรา 559 คือ ถ้าไมม่ กี าร สญั ญาได้ ตกลงกันไวใ้ นสญั ญาและไมม่ จี ารตี ประเพณีวา่ จะชาํ ระเชา่ เมอื ใด ก็ใหผ้ เู้ ชา่ ชาํ ระเมอื สนิ ระยะเวลาอันไดต้ กลงกันไว้ ทกุ คราวไป เชน่ เชา่ กันรายปก็ชาํ ระเมอื สนิ ป เชา่ กันราย เดอื นก็ชาํ ระเมอื สนิ เดอื น เปนต้น

หน้าทีต้องส่งคืน ทรพั ยส์ ินทีเชา่ มาตรา 561 อธบิ าย เมอื สญั ญาเชา่ สนิ สดุ ลงไมว่ า่ ดว้ ยเหตใุ ด ก็ตาม ผเู้ ชา่ มหี น้าทีสง่ คืนทรพั ยส์ นิ ใหก้ ับผใู้ หเ้ ชา่ 1. ถ้าไดท้ ําหนังสอื ลงลายมอื ชอื ค่สู ญั ญาทัง 2 ฝายวา่ ทรพั ยส์ นิ ทีเชา่ นัน มสี ภาพเปนเชน่ ไร เวลาผเู้ ชา่ สง่ คืนทรพั ยส์ นิ ทีเชา่ ผเู้ ชา่ ต้องคืนทรพั ยส์ นิ ในสภาพนัน 2. ถ้ามไิ ดท้ ําหนังสอื ลงลายมอื ชอื ค่สู ญั ญาวา่ ทรพั ยส์ นิ ทีเชา่ นัน มสี ภาพเชน่ ไรเวลาผเู้ ชา่ จะต้องคืน ทรพั ยส์ นิ ทีเชา่ ผเู้ ชา่ ต้องคืนทรพั ยส์ นิ ในสภาพอัน ซอ่ มแซมดแี ลว้ คําพพิ ากษาฎีกาที 573 / 2484 ก่อนสง่ มอบ โรง เลอื ยจกั รอยูใ่ นสภาพไมเ่ รยี บรอ้ ยเพราะสายพานและ เครอื งบางอยา่ งไมด่ ี เดนิ เครอื งไมไ่ ด้ จนผเู้ ชา่ ต้องซอื สายพานมาใสเ่ ครอื งจงึ เดนิ ได้ ผใู้ หเ้ ชา่ จะขอใหส้ ง่ คืน สายพานดว้ ยไมไ่ ดเ้ พราะสายพานเปนของผเู้ ชา่

หน้าทีจะต้องรบั ผิดใน ความผิดของผู้เชา่ เอง หมายถึง ความผิดของผู้เชา่ ชว่ ง โดยไม่คํานึงวา่ จะ ความสูญหายหรอื บุบ การทีผู้เชา่ จงใจหรอื ประมาทเลินเล่อ เปนการเชา่ ชว่ งโดยชอบหรอื ไม่ก็ตาม สลายแหง่ ทรพั ยส์ ินทีเชา่ ทําให้ทรพั ยท์ ีเชา่ สูญหายหรอื เสีย อยา่ งไรก็ดีผู้เชา่ ไม่ต้องรบั ผิดในความ มาตรา 562 หาย แม้ความเสียหายจะเกิดขึนจาก สูญหายหรอื บุบสลายถ้าปรากฏวา่ การกระทําของบุคคลอนื แต่ถ้าเกิด 1.ความสูญหายหรอื บุบสลาย เกิดแต่ หลัก ผู้เชา่ ไม่ต้องรบั ผิดในความ ระหวา่ งทีผู้เชา่ ประพฤติผิดหน้าทีผู้ เหตุสุดวสิ ัย เชน่ ชา้ งตกเขาตาย คนรา้ ยลัก สูญหายหรอื บุบสลาย ถ้าให้ทรพั ยส์ ินที เชา่ เชน่ ไม่สงวนทรพั ยส์ ินทีเชา่ ผู้ หรอื ปล้นทรพั ยส์ ินทีเชา่ หรอื เรอื จมเพราะ เชา่ นันโดยชอบมาตรา 552 หรอื เชา่ ก็ต้องรบั ผิดและหมายความถึง คลืนลมแรง แต่ถ้ามีข้อตกลงให้รบั ผิดแม้จะ มาตรา 553 (วรรคสอง) การกระทําของลูกจ้าง ซงึ ผู้เชา่ ต้อง เกิดเหตุสุดวสิ ัย ก็ต้องเปนไปตามข้อตกลง รบั ผิด ตามมาตรา 425 ด้วย ข้อยกเวน้ ผู้เชา่ ต้องรบั ผิด ถ้าความ 2. ความสูญหายหรอื บุบสลาย เกิดขึนเพราะ สูญหายหรอื บุบสลายเกิดจากการผิด ความผิดของบุคคลซงึ อยูก่ ับ บุคคลภายนอก โดยมิใชผ่ ู้เชา่ ได้ประพฤติผิด หน้าทีตามมาตราและมาตรา 553 หรอื ผู้เชา่ (person living with หน้าทีของผู้เชา่ แต่อยา่ งใด เชน่ ผู้เชา่ ขับรถที เกิดจากความผิดของผู้เชา่ เอง หรอื him) เชน่ คนในครอบครวั ของผู้ เชา่ โดยปกติ มีบุคคลภายนอกขับรถมาชนรถ บุคคลซงึ อยูก่ ับผู้เชา่ หรอื ผู้เชา่ ชว่ ง เชา่ ตลอดจนคนใชข้ องผู้เชา่ และ ทีเชา่ นัน เชน่ นี ผู้เชา่ ไม่ต้องรบั ผิด (วรรคหนึง) ครอบครวั ขอ้ สังเกต ผูใ้ หเ้ ชา่ จะต้องเปนผูน้ ํา สืบถึงความเสียหายนัน วา่ เปนเหตุ ใหเ้ สือมเสียสภาพหรอื เสือมราคา อยา่ งไรหากพสิ ูจน์ไม่ได้ดังวา่ นันผู้ เชา่ ก็ไม่ต้องรบั ผดิ ตามมาตรา 562 วรรคแรก

บทที 5 ความระงบั แหง่ สัญญาเชา่ สัญญาเชา่ ระงบั ลงเมือครบกําหนดเวลาทีตกลงกัน มาตรา 564 อธบิ าย 1. ครบกําหนดเวลาแน่นอนตามทีได้ตกลงกัน เชน่ - ตกลงเชา่ 1 ป ครบกําหนด 1 ป สัญญาเชา่ ยอ่ มระงบั ลงโดยอตั โนมัติ มิพกั ต้อง บอกเลิกสัญญาก่อน ผูใ้ หเ้ ชา่ หรอื ผูเ้ ชา่ จะบอกเลิกสัญญาก่อนครบกําหนด 1 ปไม่ได้ ถ้าบอกเลิกก่อนครบกําหนดอกี ฝายยอ่ มเรยี กค่าเสียหายได้ - ตกลงกําหนดระยะเวลาเชา่ ไวต้ ลอดอายุของผูเ้ ชา่ หรอื ผูใ้ หเ้ ชา่ เมือผูเ้ ชา่ หรอื ผูใ้ ห้ เชา่ ตาย สัญญาก็เปนอนั ระงบั ทันที มิต้องบอกกล่าวก่อน - อยา่ งไรก็ดีกฎหมายเชา่ ทรพั ยท์ ุกมาตรามิใชก่ ฎหมายเกียวกับความสงบเรยี บรอ้ ย และศีลธรรมอนั ดีของประชาชน คู่สัญญาจึงตกลงเปนอยา่ งอนื ได้ เชน่ ตกลงใหม้ ี การบอกเลิกสัญญาก่อนครบกําหนดได้ คําพพิ ากษาฎีกาที 1536/2518 เชา่ ทีดินทําเปนหนังสือและจดทะเบยี นมี กําหนด 15 ป ตกลงวา่ ผูใ้ หเ้ ชา่ มีสิทธบิ อกเลิกสัญญาก่อนได้ แต่ต้องบอกกล่าวล่วง หน้าก่อน 30 วนั ขอ้ ตกลงนีใชบ้ งั คับ แม้สัญญาจะกําหนดเวลาเชา่ ไวแ้ น่นอนก็ตาม อยา่ งไรก็ดี เมือสัญญาเชา่ ครบกําหนดเวลาตามทีได้ตกลงกันแล้ว แม้ผูเ้ ชา่ จะขอ ต่ออายุสัญญาเชา่ ผูใ้ หเ้ ชา่ สิทธทิ ีจะเลือกกวา่ จะต่ออายุสัญญาเชา่ ใหห้ รอื ไม่ก็ได้ เปนสิทธขิ องผูใ้ หเ้ ชา่ ในฐานะทีเปนเจ้าของกรรมสิทธติ ามกฎหมาย

ตามขอ้ ตกลงหรอื เงอื นไขของสัญญา สัญญาเชา่ ยอ่ มระงบั ลงตามขอ้ ตกลงหรอื เงอื นไข ของสัญญา เชน่ เชา่ ชา้ งไปลากซุง 20 ต้นถ้าลากซุง เสรจ็ ใหส้ ัญญาเชา่ ระงบั หรอื เชา่ กระบอื ไปไถนา กระบอื ไถนาเสรจ็ สัญญาเชา่ ก็ระงบั คําพพิ ากษาฎีกาที 177-186/2519 สัญญาเชา่ หอ้ งมีขอ้ ความ วา่ ถ้าหอ้ งเชา่ เกิดอคั คีภัย สัญญาเชา่ เปนอนั ระงบั สินสุด เมือเกิดไฟ ไหม้ชนั บนและไหม้ครวั บนั ได และฝาบา้ นเสียหายมาก ต้องใหส้ ังกะสี มุงหลังคาปองกันฝนถือวา่ สัญญาเชา่ ระงบั การทีผูเ้ ชา่ ซอ่ มแซมหอ้ ง เชา่ และอยูอ่ าศัยต่อมา หาทําใหส้ ัญญาเชา่ มีผลบงั คับต่อไปไม่ คําพพิ ากษาฎีกาที 1623/2492 สัญญาเชา่ มีวา่ ถ้าผูเ้ ชา่ ประพฤติผดิ สัญญาขอ้ ใดขอ้ หนึง หรอื ไม่ปฎิบตั ิตามหน้าทีของผูเ้ ชา่ ตามกฎหมาย ผูใ้ หเ้ ชา่ บอกเลิกสัญญาได้ทันที ขอ้ ตกลงเชน่ นีไม่เปน โมฆะ

เมือมีบอกเลิกสัญญาทีไม่มีกําหนดเวลา 1.ลักษณะของสัญญาเชา่ ทีไม่มีกําหนดระยะเวลาเชา่ 1.1คู่สัญญามิได้ 1.2 สัญญาเชา่ เดิมได้ 1.3การเชา่ อสังหารมิ ทรพั ยท์ ีมี กําหนดระยะเวลา สินสุดลงตามระยะ กําหนดเกินกวา่ 3 ปซงึ มีหลักฐาน เชา่ กันมาตังแต่แรก เวลาทีกําหนดกันไวแ้ ต่ เปนหนังสือหรอื ทําสัญญาเปน เรมิ ทําสัญญา แรก แต่ผูเ้ ชา่ ยงั คง หนังสือ โดยไม่จอดทะเบยี นการเชา่ ครอบครองทรพั ยส์ ิน ต่อพนักงานเจ้าหน้าที จึงใชบ้ งั คับได้ เพยี ง 3 ปตามมาตรา 538 เมือครบ อยูแ่ ละผูใ้ หเ้ ชา่ ก็ทราบ 3 ปผูเ้ ชา่ ยงั คงครอบครองทรพั อยู่ แต่ไม่ทักท้วง และผูใ้ หเ้ ชา่ ก็ทราบแต่ไม่ทักท้วง

2. การบอกเลิกสัญญาเชา่ ทีไม่มีกําหนดระยะเวลาเชา่ อธบิ าย การบอกเลิกสัญญาเชา่ ทีไม่มีกําหนดระยะเวลานันผู้ให้เชา่ หรอื ผู้เชา่ จะบอกเลิกสัญญาเมือใดก็ได้แม้อกี ฝายหนึงจะมิได้ทําผิดสัญญาอะไรเลยก็ตามทังนีจะบอกเลิกด้วยหนังสือหรอื วาจาก็ยอ่ มใชไ้ ด้เพราะกฏหมายมิได้บังคับ ให้ต้องทําเปนหนังสือเท่านัน ในขณะเมือสุดระยะเวลาอนั เปนกําหนดชาํ ระค่าเชา่ หมายถึง รบั ชาํ ระค่าเชา่ ซงึ อาจเปนวนั ที 1 มกรา 28 หรอื 29 กุมภา 31 มีนา 30 เมษาหรอื ทุกวนั ทีเจ็ดหรอื ทุกวนั ที 15 ของเดือน ซงึ ระยะเวลาชาํ ระค่าเชา่ ระยะหนึง หมายถึง ระยะจากวนั ชาํ ระค่าเชา่ ขา่ วได้ขา่ วหนึงไปถึงวนั ชาํ ระค่าเชา่ ของคราวถัด ไปเชน่ ชาํ ระค่าเชา่ ทุกวนั สินเดือนถ้าเรมิ นับตังแต่วนั ที 31 มีนาจะต้องนับเวลาต่อไปอกี หนึงชว่ งของการชาํ ระค่าเชา่ คือ วนั ที 30 เมษา การบอกเลิกสัญญาเชา่ ทีมีกําหนดชาํ ระตังแต่สองเดือนขึนไปหรอื กวา่ นันขึนไป สัญญาเชา่ ทีมีกําหนดชาํ ระค่าเชา่ ตังแต่ 2 เดือนหรอื กวา่ นันขนึ ไป เชน่ กําหนดชาํ ระค่าเชา่ ทุกวนั สินป หรอื ปละ ครงั หรอื ทุก 6 เดือน ถ้าผู้ให้เชา่ จะบอกเลิกสัญญาก็ไม่ต้องนํามาตรา 566 มาใช้ กล่าวคือ ถ้าบอกเลิกสัญญาเชา่ ในวนั สินป ผู้ให้เชา่ จะต้องให้เวลาถึงวนั สินปของปหน้า ซงึ เปนระยะเวลาทียาวนานเกินไป กฎหมายจึงกําหนดให้ระยะเวลา ยาวทีสุดทีผู้บอกเลิกสัญญาจะใชไ้ ด้ คือ สามารถบอกเลิกสัญญาในวนั ใดก็ได้ แต่ต้องให้เวลาผู้เชา่ 2 เดือนนับแต่วนั บอกกล่าว (มิใชว่ นั ชาํ ระค่าเชา่ ) หรอื อาจจะให้เวลายาวกวา่ 2 เดือนก็ได้ สัญญาเชา่ ระงบั เมือทรพั ยส์ ินทีเชา่ สูญหายไปทังหมด อธบิ าย วตั ถุประสงค์ของสัญญาเชา่ คือ การทีผู้เชา่ ได้ใช้ หรอื ได้รบั ประโยชน์จากทรพั ยส์ ินทีเชา่ เมือตัวทรพั ยอ์ นั เปน วตั ถุแห่งสัญญาเชา่ ไม่มีอยูต่ ่อไป เพราะสูญหาย หรอื ถูกทําลายตอบทังหมด ผู้เชา่ จึงไม่อาจจะได้ใชห้ รอื ได้รบั ประโยชน์ ตามสัญญาเชา่ อกี สัญญาเชา่ จึงจะต้องระงบั ไปทันที โดยไม่มีการบอกกล่าว สัญญาเชา่ ยอ่ มระงบั ไปทันทีเมือทรพั ยส์ ินทีเชา่ สูญหายหรอื ถูกทําลายไปทังหมด โดยไม่ต้องคํานึงวา่ จะเกิดขนึ แต่ ความผิดของคู่สัญญาฝายใด หรอื เกิดจากเหตุสุดวสิ ัย เพราะการทีใครจะต้องรบั ผิดเพราะเหตุสูญหายของทรพั ยส์ ิน เปนอกี เรอื งหนึงต่างหาก

กรณีทรพั ยส์ ินทีเชา่ สูญหายไป สัญญาเชา่ ยอ่ ม เพยี งแต่บางส่วน มาตรา 568 ระงบั เมือผูเ้ ชา่ ในกรณีเชน นี้ ถาผูเชา ไมส ามารถใชส อยทรพั ยส ินสว นทย่ี งั คงเหลอื อยูนัน้ สาํ เร็จ ถึงแก่ความตาย ประโยชนไดดังทไี่ ดมงุ หมายเขาทาํ สญั ญาเชาไซร ทานวา ผูเ ชาจะบอกเลิกสัญญาเสยี กไ็ ด สัญญาเชา่ เปนสิทธเิ ฉพาะตัว ของผูเ้ ชา่ ฉะนันถ้าหากไม่มีผูเ้ ชา่ อธบิ าย ในกรณีทท่ี รัพยสนิ ที่เชา สูญหายไปเพียงแตบางสว น เชน เชา บา นมี 3 หอ ง ผูใ้ ชถ้ ึงผูไ้ ด้รบั ประโยชน์ใน นอนเกดิ ไฟไหม 1 หอง มิไดส ญู หายหรือถกู ทาํ ลายไปทงั้ หมด สญั ญาเชายอ มไมร ะงับ ทรพั ยส์ ินยอ่ มไม่มีสัญญาเชา่ ลง แตผ ูเชา มีสทิ ธิ 2 ประการ คอื ขอลดคา เชาลงตามสวนทสี่ ูญหาย หรอื บอกเลิกสญั ญา ยอ่ มสินสุดลงไม่ตกทอดเปน ตามมาตรา 568 มรดกแก่ทายาทของผูเ้ ชา่ 1. สทิ ธิทขี่ อลดคาเชา ลงตามสว นท่ีสูญหายตามมาตรา 568 วรรคแรกมีหลกั เกณฑค อื (ก) ทรัพยสนิ ที่สญู หายไปเพยี งบางสว น (ข) การสญู หายของทรัพยสนิ ท่เี ชา ไมไดเกิดจากความผดิ ของผเู ชา 2. สทิ ธบิ อกเลกิ สัญญาเชาตามมาตรา 568 วรรคสองมหี ลกั เกณฑ คือ (ก) ทรพั ยสินท่ีสญู หายไปเพยี งบางสวน (ข) การสูญหายของทรัพยส ินท่เี ชาไมไดเ กิดจากความผิดของผูเ ชา (ค) ทรัพยสินทเ่ี หลืออยไู มสามารถใชส อยใหส ําเรจ็ ประโยชนไดด ังทม่ี ุง หมายเคาทาํ สัญญา เชน เชาบาน 2 ชัน้ ไฟไหมช ัน้ บนหมด เหลือแตช ัน้ ลา ง หรอื เชารถยนตม คี น ขโมยเคร่อื งยนตไป เป็นตน