631081364

สสััญญญญาาเเชช่่าาททรรััพพยย์์ นนาางงสสาาววออััญญชชลลิิตตาา ตตัั้้นนซซ้้ววนน รรหหััสสนนิิสสิิตต 663311008811336644 เเสสนนออ ออาาจจาารรยย์์ววีีณณาา สสุุววรรรรณณโโณณ 00880011221111 เเออกกเเททศศสสััญญญญาา11

คำนำ หนังสือเล่มนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นส่วนหนึ่งของวิชา 0801211 เอกเทศสัญญา1 เรื่องสัญญาเช่าทรัพย์และได้ศึกษาอย่างเข้าใจและ สร้างเป็นหนังสืออิเล็กทรอนิกส์หรือ E-Bood เพื่อให้เกิดเป็น ประโยชน์กับท่านใดที่สนใจเรียนรู้ ผู้จัดทำหวังว่าหนังสือเล่มนี้จะเป็นประโยชน์กับผู้อ่านที่กำลังหา ข้อมูลเรื่องนี้อยู่ไม่มากไม่น้อย หากมีข้อแนะนำหรือข้อผิดพลาด ประการใดผู้จัดทำขอน้อมรับไว้และขออภัยมา ณ ที่นี้ นางสาวอัญชลิตา ตั้นซ้วน ผู้จัดทำ ก

สารบัญ เรื่อง หน้า คำนำ ก สารบัญ ข ความหมายของสัญญา 1 สาระสำคัญของสัญญา 2 ลักษณะของสัญญาเช่าทรัพย์ 3 สัญญาเช่าทรัพย์เป็นสัญญาที่มีคู่สัญญาสองฝ่าย 4 สัญญาเช่าที่มีระยะเวลาจำกัด 15 คำมั่นจะให้เช่า 17 แบบของสัญญาเช่า(ทรัพย์) 21 การโต้แย้งการเช่าหลายราย 25 บรรณานุกรม 31 ข

ความหมายของสัญญาเช่าทรัพย์ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ลักษณะ 4 เช่าทรัพย์ หมวด 1 บทเบ็ดเสร็จทั่วไป มาตรา 537 บัญญัติว่า “ อันว่าเช่าทรัพย์สินนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่ง เรียกว่าผู้ให้เช่า ตกลงให้บุคคลอีกคน หนึ่ง เรียกว่าผู้เช่า ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ ในทรัพย์สินอย่างใด อย่างหนึ่งชั่วระยะเวลาอันมีจ ากัด และผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่า เพื่อ การนั้น ” 1

สาระสำคัญของสัญญาเช่าทรัพย์ สัญญาเช่าทรัพย์นั้น ทรัพย์สินที่จะ ให้เช่านั้น อาจเป็นวัตถุที่มีรูป ร่างหรือไม่ มีรูปร่างก็ได้ โดยอาจเป็นทรัพย์สินที่เป็น สังหาริมทรัพย์ หรืออสังหาริมทรัพย์ก็ได้ เพียงแต่ต้องได้ความว่าผู้เช่า ได้ใช้หรือ ได้ รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใด อย่างหนึ่งได้ หากผู้เช่ารายใดไม่ได้ ใช้ หรือไม่ได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่าง ใดอย่างหนึ่งแล้ว สัญญา นั้นจะไม่ใช่ สัญญาเช่าทรัพย์ 1) เป็นสัญญาสองฝ่าย คือ ผู้ให้เช่าและผู้เช่า ซึ่งแต่ละฝ่ายจะ ประกอบด้วยบุคคลคนเดียวหรือหลาย คนจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือ นิติบุคคลก็ได้ 2) ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินที่ เช่า ซึ่งหมายความว่า ผู้เช่าจะ ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์อย่างใดอย่าง หนึ่งใน ทรัพย์สินที่เช่า เช่น หากผู้เช่าเช่าบ้านก็ได้อยู่อาศัย เป็นต้น 2

ลักษณะของสัญญาเช่าทรัพย์ เป็นสัญญาต่างตอบแทน เพราะคู่สัญญาต่างเป็น เจ้าหนี้และลูกหนี้ซึ่งกันและกัน ผู้เช่ามีสิทธิที่จะใช้หรือได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่า เป็น เพียงสิทธิที่จะได้รับประโยชน์ใดๆจากทรัพย์สินเช่าเท่านั้น แต่ มิได้มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้น ผู้เช่าตกลงให้เช่าเพื่อตอบแทนการใช้ทรัพย์สิน ค่าเช่าโดยปกติ จะ เป็นเงินตราที่คู่สัญญาต่างตกลงให้แก่กันเพื่อเป็นการ ตอบแทนใน การทรัพย์สินที่เช่าแต่ค่าเช่าไม่ได้เป็นเงินตราเสมอ ไป 3

สัญญาเช่าทรัพย์เป็นสัญญา ที่มีคู่สัญญาสองฝ่าย สัญญาเช่าทรัพย์เป็นนิติกรรมอย่างหนึ่งซึ่งมีคู่สัญญาสองฝ่าย ฝ่ายหนึ่งเรียกว่าผู้เช่าและอีกฝ่ายหนึ่งเรียกว่าผู้ให้เช่า ซึ่งทั้งสองฝ่าย มุ่งที่จะแสดงเจตนาระหว่างกันเพื่อผูกนิติสัมพันธ์ให้เกิดขึ้นตาม กฎหมาย โดยให้ผู้เช่าได้ตกลงให้ ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับผลประโยชน์ใน ทรัพย์อันมีระยะเวลาจ ากัด และผู้เช่าตกลงให้ค่าเช่าแก่ผู้ให้เช่า ดัง นั้นผู้ให้เช่า และผู้เช่าจะต้องมีค าเสนอและสนองต้องตรงกัน สัญญา เช่าทรัพย์จึงจะเกิดขึ้นและมีผลผูกพันตามกฎหมาย ตัวอย่าง นาย ก. ได้มาทำงานที่ในเมืองจังหวัดชลบุรีจึงได้ทำการเช่าห้อง พักรายเดือนจาก นาย ข. ผู้ให้เช่า โดยตกลงกันว่าเช่ากันเป็นระยะ เวลาหกเดือน โดยคิดอัตราค่าเช่า เดือนละ 4,500 บาท ซึ่งผู้ให้เช่า โฆษณาว่ามีทีวี ตู้เย็น แต่เมื่อได้เข้าพักอาศัยจริง กลับพบว่าไม่มีแต่ อย่างใด ดังนั้น สัญญาเช่าตกเป็นโมฆียะเนื่องจากเกิดจาก ความ สำคัญผิด 4

คำพิ พากษาศาลฎีกา ที่ 3374/2559 ตามคำโฆษณาโครงการยูเนี่ยนมอลล์ของจำเลย ภายในโครงการ นอกจากจะมีพื้นที่ให้เช่าขายสินค้าแล้วยังมี ร้านอาหาร สถานที่ออก กำลังกาย และสถานที่อื่น ๆ อีก แสดงว่าจำเลยมีเจตนาจัดให้มีสถาน บริการดังกล่าวเพื่อจูงใจให้ ลูกค้าจองสิทธิและทำสัญญาเช่าพื้นที่ ภายในโครงการ การเช่าพื้นที่ภายในโครงการระหว่างโจทก์กับจำเลยมี เหตุผลให้เชื่อว่า เกิดจากเจตนาของจำเลยที่เสนอจะจัดให้มีสถาน บริการดังกล่าวตามที่จำเลยโฆษณาไว้ และโจทก์ได้แสดงเจตนาสนอง รับเข้าทำสัญญาเช่าพื้นที่ดังกล่าวเพราะเชื่อตามที่จำเลยได้โฆษณาไว้ ซึ่งจะเป็นโครงการที่ทันสมัยมีผู้คนเข้าไปจับจ่ายใช้สอยจำนวนมาก ทำให้โจทก์มีโอกาสที่จะจำหน่ายสินค้าของโจทก์ได้มากขึ้น คุ้มค่ากับ การลงทุนเช่าพื้นที่ แม้ข้อความในสัญญาเช่าจะไม่ได้ระบุข้อความตาม ที่จำเลยโฆษณาไว้ก็ตามแต่ จำเลยก็ต้องผูกพันและมีหน้าที่ต้องจัดให้มี สถานที่บริการตามคำโฆษณาที่โฆษณา ไว้ต่อโจทก์และลูกค้ารายอื่น ค ำโฆษณาของจำเลยที่มีลักษณะเป็นการจูงใจโจทก์ให้เข้าทำสัญญาเช่า นั้น ถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาเช่าพื้นที่ภายในโครงการระหว่างโจทก์ กับจำเลยด้วย 5

ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าได้ใช้ หรือ ได้รับประโยชน์อย่างใดอย่างหนึ่ง สัญญาเช่าทรัพย์นั้นผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับ ประโยชน์ในทรัพย์สินใดอย่างหนึ่งอันมีระยะเวลา จำกัด ทั้งนี้สัญญา เช่าทรัพย์สินนั้นไม่มีวัตถุประสงค์ที่จะมุ่งโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ เช่ากัน แต่อย่างใดหากผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินที่ เช่านั้นก็เพียงพอและบรรลุวัตถุประสงค์ของสัญญาเช่าทรัพย์แล้ว และ หากพิจารณาบทมาตรา 537 แล้วนั้นจะเห็นได้ว่าใช้คำว่า “ ทรัพย์สิน ” กล่าวคือในสัญญาเช่าทรัพย์นั้นผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าได้ ใช้หรือได้รับ ประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งซึ่งลักษณะของ วัตถุประสงค์ เช่นนี้ถือเป็นวัตถุประสงค์ในทางภาวะวิสัยตามทฤษฎี ภาวะวิสัยเพราะ เป็นวัตถุที่ขึ้นอยู่กับสภาพของสัญญาเองไม่ เปลี่ยนแปลงไปตามตัวหรือ เจตนาของคู่สัญญาสัญญาเช่าทรัพย์จะ ต้องมีวัตถุประสงค์นี้เสมอไม่ว่า ตัวทรัพย์อันเป็นวัตถุแห่งสัญญาเช่า จะเป็นอะไรก็ตาม 6

สำหรับ“ ทรัพย์สิน” นั้น หมายความรวมทั้งทรัพย์และวัตถุไม่มีรูป ร่างซึ่งอาจมีราคาและอาจถือเอาได้ เช่นตึกอาคารที่ดินรถยนต์ข้างม้า สิทธิใน เครื่องหมายการค้าสิทธิบัตรลิขสิทธิ์เป็น ต้นซึ่งเราอาจแบ่ง “ทรัพย์สิน” ตามสัญญาเช่าทรัพย์ออกได้เป็น อสังหาริมทรัพย์ สังหาริมทรัพย์พิเศษและ สังหาริมทรัพย์โดยมีรายละเอียดดังนี้ 7

อสังหาริมทรัพย์หมายถึงที่ดินและทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินมี ลักษณะเป็นการถาวรหรือ ประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดิน นั้นและหมายความรวมถึงทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับที่ดิน หรือ ทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดิน นั้นด้วย สังหาริมทรัพย์พิเศษหมายถึงสังหาริมทรัพย์บางอย่างที่หากทำ สัญญาซื้อขายกันจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงาน เจ้าหน้าที่เรียกว่า “ สังหาริมทรัพย์พิเศษ ” ได้แก่ เรือมีระวางตั้งแต่ 5 ต้นขึ้นไปแพและสัตว์พาหนะซึ่งนำมาใช้บังคับแก่การทำสัญญา เช่าทรัพย์ด้วย สังหาริมทรัพย์หมายถึงทรัพย์สินอื่นนอกจากอสังหาริมทรัพย์จะ มีรูปร่าง หรือไม่มีรูปร่างก็ได้และหมายความรวมถึงสิทธิอัน เกี่ยวกับทรัพย์สินนั้นด้วย ตามมาตรา 140 เช่น รถยนต์ รถจักรยาน โทรทัศน์ โทรศัพท์มือถือ ทองคำ รูปพรรณ สุนัข เป็นต้น 8

คำพิพากษาฎีกาที่ 118/2541 โจทก์ตกลงทำสัญญาเช่าฉางเก็บรักษาข้าวเปลือกจากจำเลยโดย มีข้อสัญญาที่จำเลยจะต้องรับผิดถ้าเกิดความเสียหายหรือสูญหาย ขึ้นและต้องชดใช้ราคาข้าวเปลือกที่ ยุบตัวตามสภาพไม่เกินร้อยละ 2 ของจำนวนข้าวทั้งหมดหรือเกิดจากเหตุสุดวิสัยสัญญา ดังกล่าวเป็น สัญญาเช่าทรัพย์ อย่างไรก็ดีหากพิจารณาถึงประกาศคณะกรรมการ ว่าด้วยสัญญาเรื่องธุรกิจการ ให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2562 แล้วนั้นหากเป็นสัญญาเช่า ทรัพย์ที่ผู้ ประกอบธุรกิจตกลงให้ผู้เช่าซึ่งเป็นบุคคลธรรมดาได้ใช้อาคารเพื่ออยู่ อาศัยไม่ว่าจะเป็นห้องพักบ้านอาคารชุดอพาร์ตเม้นต์หรือสถานที่พัก อาศัยที่เรียกชื่ออย่างอื่นที่จัดขึ้น สำหรับการให้เช่าเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย ( ไม่รวมถึงหอพักตามกฎหมายว่าด้วยหอพัก และโรงแรมตาม กฎหมายว่าด้วยโรงแรม ) และผู้เช่าได้ตกลงจะให้ค่าเช่า เพื่อการนั้น โดยมีสถานที่ให้เช่าตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไปไม่ว่าจะอยู่ในอาคาร เดียวกัน หรือหลายอาคารรวมกันเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา 9

สำหรับสังหาริมทรัพย์ที่เป็น “ โภคยทรัพย์” ซึ่งหมายถึง สังหาริมทรัพย์ซึ่งเมื่อใช้ไปย่อมเสียภาวะเสื่อมสลายไปในทันใด เพราะ การใช้นั้นหรือซึ่งใช้ไปในที่สุดย่อมสิ้นเปลืองหมดไปเช่น ข้าวสารสบู่ น้ำมันถ่านเกลือเป็นต้นหากคู่สัญญาตกลงกันว่าเมื่อ เลิกสัญญาเช่าก็ จะต้องนำเอาทรัพย์สินนั้นมาคืนดังนี้ก็ถือเป็น สัญญาเช่าทรัพย์หาก คืนด้วยโภคยทรัพย์อื่นๆ ที่เป็นสัญญายืมใช้ สิ้นเปลืองอันมีค่า ตอบแทน แต่หากไม่ต้องคืนก็เป็นสัญญาซื้อขาย อย่างไรก็ดี บทบัญญัติในเรื่องโภคยทรัพย์ได้ถูกยกเลิกไปแล้ว ข้อสังเกต สัญญาเช่าทรัพย์สินนั้นไม่มี วัตถุประสงค์ที่จะมุ่งโอนกรรมสิทธิ์ ในทรัพย์สินที่เช่ากัน แต่อย่างใดดังนั้นในสัญญา เช่าทรัพย์ผู้ให้เช่าจึง ไม่จำเป็นต้องมีกรรมสิทธิ์ ในทรัพย์สินอันเป็นวัตถุแห่งสัญญาเช่า ทรัพย์ก็ ได้เช่นเจ้าของบ้านไม่อยู่ไปต่างประเทศได้ มอบบ้านให้ ภรรยาดูแลแทนแม้ภรรยานั้นจะ ไม่ใช่ภรรยาเจ้าของบ้านตาม กฎหมายก็ตาม เมื่อภรรยานั้นให้คนเช่าบ้านเช่าอยู่อาศัยผู้เช่า นั้นก็ ย่อมได้รับความคุ้มครองตาม พระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่า ฯลฯ เพราะถือ ได้ว่าเป็นการตั้งภรรยาเป็นตัวแทน 10

ตัวอย่างที่ 1 นาย ก. เช่าห้องพักรายเดือนจากนาย ข. ผู้ให้เช่าโดยตกลงกันว่า จะเช่ากันเป็น ระยะเวลา 1 ปีโดยคิดอัตราค่าเช่าเดือนละ 3,000 บาท ดังนี้เป็นสัญญาเช่า อสังหาริมทรัพย์แม้ข้อเท็จจริงนาย ข. จะไม่ใช่ เจ้าของห้องพักที่ให้เช่าสัญญาเช่า ก็ผูกพันคู่สัญญานาย ก. ผู้เช่าจะ ปฏิเสธยอมผูกพันตามสัญญาเช่าทรัพย์ไม่ได้ ตัวอย่างที่ 2 นาย ก. เจ้าของบ้านเช่าเดินทางไปประกอบอาชีพที่ต่างประเทศจึง มอบหมายให้ นาย ร. น้องชายดูแลแทนดังนี้หากนายคมาติดต่อขอ เช่าบ้านดังกล่าวจากนาย ข. ก็ สามารถทำได้เนื่องจากนาย ข. เป็นผู้มี สิทธิที่จะให้เช่าได้สัญญาเช่าผูกพันคู่สัญญา 11

คำพิพากษาฎีกาที่ 1035/2547 การเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นมาตรา 537 ไม่ได้บังคับว่าผู้ให้ เช่าจำต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่ให้เช่าดังนั้นแม้ทรัพย์สินที่ให้ เช่าจะมิใช่ของโจทก์ แต่จำเลยยอมทำสัญญาเช่ากับโจทก์จำเลย ย่อมต้องผูกพัน ตามสัญญาโจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยได้ ดังนั้น ในสัญญาเช่าทรัพย์นั้นผู้ให้เช่าจึงไม่จำเป็นต้องมีกรรมสิทธิ์ ในทรัพย์สินอันเป็นวัตถุแห่ง สัญญาเช่าทรัพย์ก็ได้เช่นการตั้งตัวแทน ผู้แทนโดยชอบธรรม ผู้จัดการมรดกเจ้าของร่วมผู้ทรงสิทธิเก็บกิน อย่างไรก็ดีแม้ผู้ให้เช่าไม่จำเป็นต้องมี กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินอันเป็น วัตถุแห่งสัญญาเช่าก็ตาม แต่หากเจ้าของทรัพย์สินไม่ได้รู้เห็นหรือ ยินยอมให้ผู้ให้เช่านำทรัพย์สิน ของตนไปให้บุคคลอื่นเช่าการเช่านั้นก็ ไม่มีผลผูกพันเจ้าของทรัพย์สินนั้น แต่อย่างใดเจ้าของทรัพย์สินนั้นมี อำนาจฟ้องขับไล่ ผู้เช่าได้ตามบทมาตรา 1338 เรื่องทรัพย์และแม้ การเช่านั้นจะได้ท าเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ก็ตาม แต่ เมื่อผู้เช่าได้รับความเสียหายเช่นนี้ก็มีสิทธิเรียกร้องให้ผู้ให้ เช่ารับผิดต่อตนได้ในฐานะถูกรอนสิทธิตามมาตรา 549” 12

ผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าจากการได้ใช้ หรือ ได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินนั้น ผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าจากการได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ใน ทรัพย์สินนั้นสัญญาเช่าทรัพย์เป็นสัญญาต่าง ตอบแทนอันจะต้องนำ เอาบทมาตรา 369 และมาตรา 372 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและ พาณิชย์มาใช้บังคับตราบที่ ไม่ขัดต่อกฎหมายเช่าทรัพย์ โดยผู้ให้เช่า ตกลงให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่ง อันมี ระยะเวลาจำกัดและในทางกลับกัน ผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่า (Rent) จากการได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินนั้นตอบแทน ตัวอย่าง นายเอ ทำสัญญาเช่าห้องพักรายเตือนจากนาย บี ผู้ให้เช่า โดย ตกลงกันว่าจะ ระยะเวลา 2 ปี โดยคิดอัตราด่าเช่าเดือนละ 3,000 บาท ดังนี้ เป็นกรณีที่นายบี ผู้ให้เช่าตกลงให้นายเอ เช่าได้ใช้หรือได้ รับประโยชน์ในทรัพย์สินอันมีระยะเวลาจำกัด และนายเอ ผู้เช่าตกลง จะให้ค่าเช่าจากการได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินนั้น 13

ข้อสังเกต ในสัญญาเช่าทรัพย์นั้น คำว่า \"ได้ใช้\" หรือ \"ได้รับประโยชน์\" ใน ทรัพย์สิน อย่างใดอย่างหนึ่ง จึงอาจหมายถึง การได้ใช้ทรัพย์สินนั้น โดยทางตรง หรือได้รับ ประโยชน์ทรัพย์สินโดยทางอ้อมนั่นเอง สำหรับ “ค่าเช่า” โดยทั่วไปนั้น มักจะตกลงกันเป็นเงิน แต่คู่สัญญา อาจตกลงกันเป็น”เงิน\" หรือ \"ทรัพย์สิน\" ก็ได้ เช่น สัญญาเช่าทำขึ้น โดยคู่สัญญาตกลงจะชำระค่าเช่าเป็นข้าวเปลือกก็สามารถทำได้ ดังนั้น ในสัญญาเช่าทรัพย์ ผู้เช่ามีหน้าที่ให้ \"ค่าเช่า\" เพื่อเป็นการ ตอบแทนจากการได้ใช้หรือ ได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินนั้น ถือเป็น สัญญาต่างตอบแทนอย่างหนึ่ง หากไม่มีการให้ค่าเช่าเป็นการ ตอบแทนก็อาจไม่ใช่สัญญาเช่า แต่อาจเป็นสัญญาประเภทอื่น สัญญา ยืมใช้สิ้นเปลือง ยืมใช้คงรูป การให้อาศัย แล้วแต่กรณี 14

สัญญาเช่ามีระยะเวลาจำกัด สัญญาเช่าทรัพย์นั้น คู่สัญญาจะตกลงกันว่าจะเช่ากันเป็นระยะ เวลาเท่าใดก็ได้ ไม่ว่าจะกำหนดเอาไว้ เป็นชั่วโมง เป็นวัน เดือน ปี แล้วแต่จะตกลงกนตามสัญญา หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือ ผู้ให้เช่าก็ได้ มาตรา 541 สัญญาเช่านั้นจะทำกันเป็นกำหนดว่าตลอด อายุของผู้ให้เช่าหรือของผู้เช่าก็ให้ทำได้ ตัวอย่าง นาย ค. ทำสัญญา เช่ารถยนต์กับนาย ง.ระยะเวลาเช่ากัน 5 ปี อัตราค่าเช่าเดือนละ 10,000 บาท โดยทำสัญญาเช่ากันในวันที่ 1 มกราคม และมีผลเริ่ม ใช้บังคับสัญญาเช่าวันที่ 1 กุมภาพันธ์ ดังนั้น การนับ เวลาระยะเวลา 5 ปีจึงต้องเริ่มนับตั้งแต่วันที่วันที่ 1 กุมภาพันธ์เป็นต้นไป ดังนั้น สัญญาเช่าทรัพย์จะต้องมีสาระสำคัญเกี่ยวกับกำหนดระยะ เวลาการเช่า หากไม่มีรายละเอียด ในเรื่องการกำหนดระยะเวลาเช่า และอัตราค่าเช่าแล้วนั้น ก็ไม่ใช่สัญญาเช่าทรัพย์ เนื่องจาก รายละเอียดในเรื่องกำหนดระยะเวลาเช่าและอัตราค่าเช่า อันถือเป็น สาระสำคัญของสัญญาเช่าทรัพย์ 15

คำพิพากษาฎีกาที่ 3897/2525 ข้อความในสัญญาประนีประนอมยอมความที่ว่า หากครบสัญญา เช่าแล้วโจทก์จะให้จำเลยเป็นผู้เช่าต่อเป็นรายแรก ไม่อาจตีความว่า เป็นสัญญาเช่า เพราะไม่มีรายละเอียดในเรื่องกำหนดระยะเวลาเช่าและ อัตราค่าเช่า ซึ่งถือเป็นสารสำคัญของสัญญาเช่าทรัพย์ แสดงว่าโจทก์ จำเลยจะต้องตกลงกันในเรื่องนี้อีกครั้งหนึ่ง เมื่อยังไม่มีการตกลงกันก็ ต้องถือว่ายังไม่มี สัญญาต่อกันจำเลยจะขอให้บังคับโจทก์ยอมให้ จำเลยเช่าทรัพย์ไม่ได้ สำหรับประเด็นที่ว่าสัญญาเช่าจะต้องมีระยะเวลาอันจำกัดนั้น คำว่า ”ชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด” ให้หมายถึงระยะเวลาที่ผู้เช่าได้ใช้หรือ ได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่าเป็นการชั่วคราวไม่ใช่กรณีที่คู่สัญญา จะตกลงกำหนดเวลาเช่ากันไว้เป็นเงื่อนเวลาสิ้นสุดตามสัญญาเช่าแต่ เป็นระยะเวลาหนึ่งไม่ว่าจะสั้นหรือยาวเมื่อผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับ ประโยชน์แล้วก็จะต้องส่งคืนทรัพย์สินให้แก่ผู้เช่าซึ่งระยะเวลาที่ได้ใช้ หรือได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินนั้นอาจจะสั้นหรือยาวกว่าที่ตกลงกัน ไว้ในสัญญาก็ได้ คู่สัญญาอาจจะตกลงทำสัญญาเช่าทรัพย์กันโดยไม่มี กำหนดเวลาก็ได้ซึ่งเป็นไปตามหลักเสรีภาพในการให้ทำสัญญา 16

คำมั่นจะให้เช่า สำหรับ ”คำามั่นจะให้เช่า” นั้น แม้ไม่ได้มีการบัญญัติเอาไว้ โดยตรงเหมือนอย่างคำมั่นจะซื้อจะขาย คำมั่นจะให้ทรัพย์สิน คำมั่น จะให้รางวัล แต่ก็เป็นที่ยอมรับโดยทั่วกันว่าคำมั่นจะให้เช่านั้นมีผล บังคับได้ตามกฎหมาย คู่สัญญาสามารถตกลงกันได้ตราบเท่าที่ไม่ ขัดต่อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับความสงบเรียบร้อยหรือศีลและทำอัน ดีของประชาชนอีกทั้งยังมีคำพิพากษาฎีกาหลายฉบับได้วินิจฉัยเอา ว่าเอาไว้ว่าคำมั่นจะให้เช่านั้นมีได้ ดังนั้น คำนั้นจะให้เช่าจึงมีลักษณะ ที่ว่าผู้ให้เช่ายอมผูกพันตนไว้แน่นอนว่าจะต้องให้เช่าหากผู้เช่า ประสงค์ ถือเป็นนิติกรรมฝ่ายเดียว ผูกพันผู้ให้คำมั่นและเมื่อผู้เช่า แสดงเจตนารับตามคำมั่นนั้นก็จะเกิดเป็นสัญญาเช่าต่อไป ดังนั้น คำมั่นจะให้เช่าเป็นการแสดงเจตนาหรือคำเสนอฝ่าย เดียวอันเกิดจากผู้ให้เช่า คำมั่นจะให้เช่าจึง ต้องมีลักษณะที่ว่าผู้ให้ เช่ายอมผูกพันตนไว้แน่นอนว่าจะต้องให้เช่าหากผู้เช่าประสงค์ ถือ เป็นนิติกรรมฝ่ายเดียว ผูกพันผู้ให้คำมั่น ผู้เช่าจะสนองรับคำมั่นเอา ไว้หรือไม่ก็ได้ แต่หากผู้เช่าแสดงเจตนารับตามคำมั่นนั้นก็จะเกิด เป็น สัญญาเช่าต่อไป จะปฏิเสธในภายหลังไม่ได้ 17

คำพิพากษาฎีกาที่ 748 / 2533 หนังสือสัญญาเช่ามีข้อตกลงว่า ผู้ให้เช่าสัญญาว่าเมื่อครบก าหน ดอายุสัญญา นี้แล้ว ผู้ให้เช่าก็จะให้ผู้เช่าได้เช่าต่อไปอีกเป็นเวลา 10 ปี ทั้งนี้ โดยผู้ให้เช่าตกลง ยินยอมให้ผู้เช่าเช่าที่ดินดังกล่าวแล้วในค่า เช่าเดือนละ 800 บาท โดยผู้เช่ามิต้อง จ่ายเงินเป็นก้อนเพิ่มเติม ข้อ ตกลงดังกล่าวเป็นค ามั่นของฝ่ายผู้ให้เช่าที่จะให้ผู้เช่า เลือกจะบังคับ ผู้ให้เช่าให้ต้องยอมท าสัญญาเช่าต่อไปอีกเป็นเวลา 10 ปีหรือไม่ ข้อสังเกต สำหรับกรณีที่ผู้ให้คำมั่นจะให้เช่าถึงแก่ความตายลงก่อนครบ กำหนดระยะเวลาเพื่อบอกกล่าวรับคำมั่น คำมั่นดังกล่าวจะผูกพัน ทายาทของผู้ให้คำมั่นหรือไม่นั้น จะต้องเอาบทมาตรา 169 และ มาตรา 360 มาเพื่อประกอบพิจารณาทำให้สามารถสรุปได้ว่า ถ้าหาก ผู้รับคำมั่นนั้นรู้อยู่แล้วว่าผู้ให้คำมั่นถึงแก่ความตายก่อนที่ตนจะ สนองรับคำมั่นนั้นย่อมไม่ผูกพันทายาทของผู้ให้คำมั่นที่จะต้องปฏิบัติ ตามคำมั่นแต่อย่างใด คำมั่นเป็นอันตกไปตามมาตรา 360 ไม่ผูกพัน ทายาทให้ต้องปฏิบัติตามมาตรา 569 18

สัญญาจะให้เช่าทรัพย์สินสัญญาต่าง ตอบแทนพิ เศษยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา สัญญาเช่าแบบต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา จะต่าง กับ สัญญาเช่าธรรมดา คือ การที่เราไปเช่าที่ดินเขา แล้วเราลงทุน สร้าง สิ่งก่อสร้างเช่น ร้านอาหาร, โรงแรม, ห้างสรรพสินค้า เป็นต้น โดยมี ข้อตกลงว่า พอหมดสัญญาเช่าสิ่งก่อสร้างเหล่านี้ให้ตกเป็น กรรมสิทธิ์ ของเจ้าของที่ดิน หรือ ถ้าเราได้ช่วยเจ้าของที่ดินออกค่า ก่อสร้างอาคาร ที่เราจะเช่าบนที่ดินของเจ้าของที่ดิน หรือเราเช่าที่ดิน ท าสวน ปลูกต้นไม้ และตกลงกันว่าหมดสัญญา ต้นไม้ตกเป็นของ เจ้าของที่ดิน ตัวอย่าง นายเอเจ้าของที่ดินทำข้อตกลง ให้นายบีสร้างอาคารลงในที่ดินที่ ให้เช่า โดยให้กรรมสิทธิ์ตกเป็นของนายเอซึ่ง เป็นเจ้าของที่ดิน โดย ให้นายบีมีสิทธินำทรัพย์สินออกให้ผู้อื่นเช่าต่อไปมีกำหนด 20 ปี ดังนี้ นอกจากสัญญาเช่าที่ดินปกติ แล้ว ยังมีข้อตกลงเรื่องก่อสร้างอาคาร และกำหนดสิทธิหน้าที่ของทั้งสองฝ่ายหลังก่อสร้างอาคารเสร็จแล้ว ด้วย 19

คำพิพากษาฎีกาที่ 1057/2509 สัญญาเช่าตึกแถวพิพาทโดยจำเลยเป็นผู้สร้างและยอมให้ตึกเป็น ของโจทก์ และโจทก์ยอมให้จำเลยเช่ามีกำหนด 9 ปี อันเป็นสัญญา ต่างตอบแทนและมีข้อตกลงในสัญญาเช่าด้วยว่า ผู้เช่ายอมให้ผู้ให้เช่า บอกเลิกสัญญาได้ทันทีเมื่อผู้ เช่าผิดสัญญาแม้ข้อหนึ่งข้อใดนั้น หาก ต่อมาผู้เช่าผิดสัญญาไม่ชำระค่าเช่า 4 งวด ติดกัน ผู้มาให้เช่าย่อม บอกเลิกสัญญาเช่าได้เพราะข้อตกลงดังกล่าวไม่ขัดต่อ ความสงบ เรียบร้อยและศีลธรรมอันดีของประชาชน เมื่อได้ตกลงไว้ในสัญญา เช่นนี้ กำหนดเวลาเช่า 9 ปีก็ต้องอยู่ภายในข้อตกลงนั้นด้วย เมื่อ จำเลยผิดสัญญา ไม่ชำระค่าเช่า 4 งวดติดกัน โจทก์ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ตาม ข้อตกลงนั้น 20

แบบของสัญญาเช่า (ทรัพย์) 1. สัญญาเช่าสังหาริมทรัพย์ สัญญาเช่าสังหาริมทรัพย์นั้น กฎหมายไม่ได้กำหนดรูปแบบหรือ อยู่ในที่บังคับที่จะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือและลงลายมือชื่อฝ่ายที่ ต้องรับผิดแต่อย่างใด ดังนั้นสัญญาเช่าสังหาริมทรัพย์นั้น ย่อมเกิด ขึ้นได้แม้จะมีการตกลงด้วยวาจาก็ตาม หรือตกลงเช่าสังหาริมทรัพย์ กันระยะเวลายาวนาน เพียงใดก็ตามและหากเกิดข้อพิพาทใดๆที่จะ ต้องฟ้องร้องบังคับคดีแล้วนั้นคู่สัญญาสามารถฟ้องร้อง บังคับคดีได้ ทันที อีกทั้งไม่จำต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้า หน้าที่ ตัวอย่าง นาย ก. เช่ารถยนต์ รายเดือนจากนาย ข. ผู้ให้เช่า โดยตกลงกันว่า จะเช่ากันเป็นระยะเวลาหนึ่งปี โดยคิดอัตราค่าเช่าเดือนละ 5,000 บาท ดังนี้ ถือเป็นสัญญาเช่าสังหาริมทรัพย์อันมีกำหนดระยะเวลา ซึ่ง กฎหมาย ไม่ได้กำหนดแบบหรืออยู่ในบังคับที่จะต้องมีหลักฐานเป็น ลายมือชื่อ ฝ่ายที่ต้องรับผิดแต่อย่างใด 21

2. สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ 2.1) หลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด กฎหมายกำหนดให้การทำนิติกรรม สัญญาบางประเภทต้องทำเป็น หนังสือ หรือต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับ ผิด มิฉะนั้น สัญญานั้นๆ ย่อมตกเป็นโมฆะ หรือไม่อาจนำมาฟ้องร้อง บังคับคดีได้ ส่วนการ เช่าอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามีกำหนดไม่เกิน3 ปี ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่ง ลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้อง ❖รับผิดมิฉะนั้นจะฟ้องร้อง ให้บังคับคดีกันไม่ได้ หลักฐานการเช่า การเช่าอสังหาริมทรัพย์ ต้องมีการท า หลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่าย ที่ต้องรับผิด (ผู้เช่าหรือผู้ให้ เช่า) ถ้าไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ จะฟ้องร้องให้ ปฏิบัติตามสัญญาเช่า ❖ไม่ได้ หลักฐานเป็นหนังสือ ไม่จำเป็นจะต้องเป็นรูปหนังสือ สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ทั้งฉบับแต่จะเป็นหนังสือใดๆ ก็ย่อมได้ เช่น จดหมายที่ผู้ให้เช่าหรือผู้เช่าเขียนถึงกันเพื่อตก ลงราคาค่าเช่า หรือใบเสร็จรับเงินค่าเช่า เป็นต้น 22

ตัวอย่าง ก. ให้ ข. เช่าบ้านพร้อมที่ดินมีกำหนดการเช่า 10 ปีโดยมีหลัก ฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้เช่าแต่เพียงฝ่ายเดียว กรณีนี้มีผลตาม กฎหมายประการใด สามารถฟ้องร้องให้บังคับคดีกันได้เพียง 3 ปี เท่านั้น เนื่องจากการเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำหนดกว่า 3 ปี ขึ้นไป หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จะฟ้อง ร้องบังคับคดีกันได้เพียง 3 ปีตามมาตรา 538 ซึ่งกรณีตามโจทย์เป็น แต่เพียงการมีหลักฐานเป็นหนังสือที่ใช้สำหรับฟ้องบังคับคดีกัน เท่านั้นยังไม่ถือว่าเป็นการทำเป็นหนังสือ ซึ่งการทำเป็นหนังสือจะต้อง ทำสัญญาเป็นหนังสือ และลงลายมือชื่อคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายคือ ก. และ ข. 23

2.1) เช่าเกิน 3 ปี การทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระยะเกินกว่า 3 ปีขึ้นไป กฎหมายกำหนดให้ทำสัญญากันเป็นหนังสือลงลายมือชื่อ ผู้รับผิด และต้องไปจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ด้วย เนื่องจากการทำ สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่เกินกว่า 3 ปีนั้นจะต้องเสียค่า ธรรมเนียมให้แก่เจ้าหน้าที่กรมที่ดิน หากทำเป็นหนังสือเพียงอย่าง เดียว ไม่ไปจดทะเบียนต่อเจ้าหน้า ผลคือจะสามารถ ฟ้องร้องบังคับ คดีกันได้เพียง3ปีเท่านั้น มีหลายคนที่ทำสัญญาเช่าต่อกันทีละหลาย ฉบับพร้อมกัน ฉบับละไม่เกิน 3 ปี เพื่อ หลีกเลี่ยงการไปจดทะเบียน ต่อเจ้าหน้าที่ ผลคือสัญญาเช่าที่ทำต่อกันหลายฉบับนั้นสามารถ บังคับใช้ได้เพียงฉบับเดียวซึ่งก็ คือแค่ 3 ปี ฉบับอื่นไม่มีผลทาง กฎหมาย แต่หากทำสัญญาต่อกันทีละ 3 ปี เมื่ออีกฉบับใกล้หมดระยะ เวลาก็ทำสัญญาเช่าต่อ กันอีก 3 ปีเป็นคราวๆไป อย่างนี้สามารถ ทำได้ ไม่ถือเป็นการเลี่ยงกฎหมายแต่หากสัญญาเช่าได้หมดระยะ เวลาตามสัญญา แล้วทั้งสองฝ่ายยังนิ่งเฉย จะถือว่าเป็นสัญญาที่ไม่ กำหนดระยะเวลามีผลตามกฎหมายจนกว่าฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งจะบอก เลิกสัญญา ผลคือฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งสามารถบอกเลิกสัญญาได้ทันที โดยบอกกล่าวล่วงหน้าก่อนระยะเวลาหนึ่งประมาน 30 วัน 24

การโต้แย่งการเช่าหลายราย 1. กรณีสังหาริมทรัพย์ กรณีสังหาริมทรัพย์มาตรา 542 บัญญัติว่า“ บุคคลหลายคน เรียกเอาสังหาริมทรัพย์อันเดียวกันอาศัยมูลสัญญาเช่า ต่างรายท่าน ว่าทรัพย์ตกไปอยู่ในครอบครองผู้เช่าคนใดก่อนด้วยสัญญาเช่าทรัพย์ นั้นคนนั้นมีสิทธิยิ่งกว่าคนอื่น ๆ ” ซึ่งกรณี ตามมาตรา 542 นี้จะต้อง ปรากฏว่ามีบุคคลหลายคนเรียกเอาสังหาริมทรัพย์อันเดียวกันโดย อาศัยมูลสัญญาเช่าต่างรายดังนั้นหากสังหาริมทรัพย์นั้นตกไปอยู่ใน ครอบครองผู้เช่าคนใดก่อน ( พิจารณาจากวันครอบครองไม่ใช่วันท าสัญญา ) ผู้เช่าคนนั้นก็มีสิทธิยิ่งกว่าคนอื่น ๆ 25

2. กรณีอสังหาริมทรัพย์ กรณีอสังหาริมทรัพย์มาตรา 543 บัญญัติว่า“ บุคคลหลายคน เรียกร้องเอาอสังหาริมทรัพย์อันเดียวกันอาศัยมูลสัญญาเช่าต่าง ราย ท่านให้วินิจฉัยดังต่อไปนี (1) ถ้าการเช่านั้นเป็นประเภทซึ่งมิได้บังคับไว้โดยกฎหมายว่าต้อง จด ทะเบียนท่านให้ถือว่าผู้เช่าซึ่งได้ทรัพย์สินไปไว้ในครอบครองก่อน ด้วย สัญญาเช่าของตนนั้นมีสิทธิยิ่งกว่าคนอื่น ๆ (2) ถ้าการเช่าทุก ๆ รายเป็นประเภทซึ่งบังคับไว้โดยกฎหมายว่า ต้องจดทะเบียนท่านให้ถือว่าผู้เช่าซึ่งได้จดทะเบียนการเช่าของตน ก่อนนั้นมีสิทธิยิ่งกว่าคนอื่น ๆ (3) ถ้าการเช่ามีทั้งประเภทซึ่งต้องจดทะเบียนและประเภทซึ่งไม่ ต้องจด ทะเบียนตามกฎหมายยันกันอยู่ไซร้ท่านว่าผู้เช่าคนที่ได้จด ทะเบียนการเช่า ของตนนั้นมีสิทธิยิ่งกว่าเว้นแต่ผู้เช่าคนอื่นจะได้ ทรัพย์สินนั้นไปไว้ใน ครอบครองด้วยการเช่าของตนเสียก่อนวันจด ทะเบียนนั้นแล้ว” 26

การโต้แย้งการเช่าหลายราย สำหรับการโต้แย้งการเช่าหลายรายจากการที่มีบุคคลหลายคน เรียกร้องเอาทรัพย์สินที่เช่าโดยอาศัยเหตุมูลสัญญาเช่าต่างรายกันไม่ ว่าจะเป็นกรณีสังหาริมทรัพย์ ตามมาตรา 542 หรือการอ้างสิทธิการ เช่าอสังหาริมทรัพย์ตามมาตรา 543 ลักษณะของสัญญาเช่าทรัพย์ มาตรา 537 อันว่าเช่าทรัพย์สินนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่ง เรียกว่าผู้ให้เช่า ตกลงให้บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่าผู้เช่าได้ใช้หรือได้ รับประโยชน์ ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งชั่วระยะเวลาอันมีจ ากัด และผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อ การนั้น 27

1.1 สัญญาเช่าทรัพย์เป็นสัญญาที่มีทรัพย์สินเป็นวัตถุแห่งสัญญา คำว่า “ทรัพย์สิน” ตามมาตรา 138 หมายความทั้งทรัพย์ คือวัตถุที่มี รูปร่างและรวมทั้งวัตถุ ไม่มีรูปร่างซึ่งอาจมีราคาและอาจถือเอาได้ ฉะนั้นการเช่าทรัพย์สินตามมาตรา 537 จึง หมายถึงการเช่า ทรัพย์สินที่มีรูปร่าง อันได้แก่ อสังหาริมทรัพย์ สังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ รวม ตลอดถึงสิทธิต่าง ๆที่ไม่มีรูปร่าง เช่น ลิขสิทธิ์ สิทธิบัตร สิทธิใน เครื่องหมายการค้า เป็นต้น 1.2 เป็นสัญญาที่ตกลงชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด ผู้เช่าได้ใช้หรือรับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งชั่วระยะ เวลาอันจำกัด ซึ่งหมายความว่าไม่ใช่จะเช่ากันตลอดไปจะต้องมีการ ตกลงกันว่าชั่วระยะเวลาอันมีจำกัดเช่ากันนานเท่าใด เช่น รายวัน ราย เดือน รายปี แต่เช่ากันโดยไม่มีเวลาสิ้นสุดนั้นไม่ได้ 28

1.3 เป็นสัญญาที่มิได้มีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน เห็นได้ชัดว่าผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์ที่เช่าเท่านั้น มิได้ มีข้อตกลงให้ โอนกรรมสิทธ์ที่เช่าแต่อย่างใด แม้ผู้เช่าจะได้ครอบ ครองทรัพย์สินที่ให้เช่า ก็เป็น การครอบครองเพื่อใช้หรือได้รับ ประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่า 1.4 เป็นสัญญาซึ่งก่อให้เกิดเพียงบุคคลสิทธิ์ ไม่ใช่ทรัพย์สิทธิ เมื่อการเช่ามิได้เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ การเช่าทรัพย์ก็ย่อมไม่ก่อให้เกิด ทรัพย์สิน เป็นเพื่อแต่ก่อให้เกิดบุคคลสิทธิขึ้นเท่านั้น 29

คำพิพากษาฎีกาที่ 952/2498 โจทก์เถียงว่าจำเลยทำนาโจทก์โดยการเช่า แม้สัญญาเช่าจะสิ้น แล้วแต่จำเลยยังคงทำต่อมาเช่นนี้ต้องถือว่าจำเลยได้เช่าต่อมาโดย ไม่มีกำหนดและจำเลยครอบครอง ไว้แทนโจทก์ไม่ใช่เพื่อตนเอง จะ ครอบครองนานเท่าใดก็ไม่ได้สิทธิ แต่คดีได้ความว่า ชั้นต้นจำเลยเช่า แต่ตอนหลังโจทก์จะไปเก็บค่าเช่าจำเลยไม่ยอมให้ ทั้งบอกว่าเป็นที่ ของ จำเลยมิได้เช่าจากโจทก์แล้ว ดังนี้ก็เป็นการแสดงว่าจำเลยถือตน ว่าเป็นเจ้าของนานั้น และไม่ยอมตนว่าเป็นผู้ครอบครองแทนโจทก์ ฐานผู้เช่าต่อไปแล้ว (ป.พ.พ.ม. 1381) โจทก์ต้องฟ้องภายใน 1 ปี ตาม ป.พ.พ.ม. 1375 เมื่อโจทก์ไม่ฟ้องภายในกำหนดคดี โจทก์จึง ขาดอายุความ 30

บรรณานุกรม ธีรยุทธ ปักษา.คำอธิบายประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ซื้อ ขาย แลกเปลี่ยนให้เช่าทรัพย์เช่าซื้อ. พิมพ์ครั้งที่ 1. สำนักพิมพ์ สำนักพิ่มม์นิติธรรม, 2564 กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา.(ไม่ระบุปีที่จัดทำ). [ออนไลน์].เข้าถึงได้ จาก:https://www.smartdeka.com/each.deka/ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3374_2559(วัยที่ค้นข้อมูล: 10 สิงหาคม 2564) คลังบ้าน.com(สินเชื่อธนาคาร):รวมข้อมูลการสินเชื่อธนาคาร เพื่อที่อยู่อาศัย.(ไม่ระบุปีที่จัดทำ).[ออนไลน์].เข้าถึงได้จาก https://homeloan.klungbaan.com/รู้จักสัญญาเช่า อสังหาริมทรัพย์(วันที่ค้นข้อมูล 10 สิงหาคม 2564) ผศ.ดร. เมธาสุพงษ์.(2555). ลักษณะของสัญญาเช่าทรัพย์. (ออนไลน์) เข้าถึงได้ จาก:https://www.gotoknow.org/posts/301996 (สีบคันเมื่อวันที่ 13 สิงหาคม 2564) 31

บรรณานุกรม (ต่อ) สำนักกฎหมายสรรมเนติ (ไม่ระบุปีที่จัดทำ). [ออนไลน์]. เข้าถึง ได้จาก: https://www.facebook.com/100937560080733/p osts/1369315273223009 (วันที่ค้นข้อมูล: 10 สิงหาคม 2564) สุชาภรวณิชย์สิริกุลการโต้แย้งหลากหลาย. (2555). [ออนไลน์] .http://libdoc.dpu.ac.th(สืบค้นเมื่อวันที่ 13 สิงหาคม 2564) SHARTFINN Hatching Hattorn ขายฝากอสังหาฯ กับ นักลงทุน. (ไม่ระบุปีจัดทำ). [ออนไลน์. เข้าถึงได้จาก https: // www.smartinn.co.th/article/ สัญญาเช่าแขนต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่ธรรมดา (วัยที่หา ข้อมูล: 10 สิงหาคม 2564) 32