631081400

ณิษกัทยัลายทิวาหม ์รตสาศิตินะณค สัญญาเช่าทรัพย์ รายวิชา เอกเทศสัญญา นางสาวเจนจิรา จันทร์ช่วย 631081400

คำนำ รายงานเล่มนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นส่วนหนึ่งของวิชาเอกเทศสัญญา เพื่อให้ได้ศึกษาหาความรู้ในเรื่องราวของ สัญญาเช่าทรัพย์ในวิชาเอกเทศสัญญา โดยได้ศึกษาผ่านแหล่งความรู้ต่างๆ อาทิเช่น หนังสือ และแหล่งความรู้ จากเว็บไซต์ต่างๆ ผู้จัดทำคาดหวังเป็นอย่างยิ่งว่าการจัดทำเอกสารฉบับนี้จะมีข้อมูลที่เป็นประโยชน์ต่อผู้ที่สนใจศึกษาวิชา เอกเทศสัญญา หากมีสิ่งใดในรายงานฉบับนี้จะต้องปรับปรุง ข้าพเจ้าขอน้อมรับในข้อชี้แนะและจะนำไปแก้ไขหรือ พัฒนาให้ถูกต้องสมบูรณ์ต่อไป นางสาว เจนจิรา จันทร์ช่วย

สารบัญ หน้า เรื่อง ก ข คำนำ 1 สารบัญ 3 7 สัญญาเช่าทรัพย์ 9 ความหมายของสัญญาเช่าทรัพย์ 16 ลักษณะของสัญญาเช่าทรัพย์ 20 หน้าที่และความรับผิดของผู้เช่า ต ความสิ้นสุดของสัญญาเช่า สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา บรรณานุกรม

สัญญาเช่าทรัพย์

สัญญาเช่าทรัพย์ สัญญาเช่าทรัพย์เป็นเอกเทศสัญญาชนิดหนึ่งที่ปรากฏอยู่ในบรรพ 3 ลักษณะ 4 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์รวมทั้งหมด 35 มาตรา ซึ่งเริ่มตั้งแต่มาตรา 537 - 571 โดยแบ่งออกเป็น 4 หมวด ดังนี้ หมวดที่ 1 หมวดที่ 2 หมวดที่ 3 หมวดที่ 4 บทเบ็ดเสร็จทั่วไป หน้าที่และความรับผิดของผู้ให้เช่า หน้าที่และความรับผิดของผู้เช่า ความระงับแห่งสัญญาเช่า มาตรา 537 - 545 มาตรา 546 - 551 มาตรา 552 - 563 มาตรา 564 - 571

ความหมาย ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 บัญญัติว่า “อันว่าเช่าทรัพย์สินนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่ง ของสัญญา เรียกว่าผู้ให้เช่า ตกลงให้บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่าผู้เช่า ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่ง เช่าทรัพย์ ชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด และผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น” 1) เป็นสัญญาสองฝ่าย คือ ผู้ให้เช่า และ ผู้เช่า ซึ่งแต่ละฝ่ายจะประกอบด้วยบุคคลคน เดียวหรือหลายคน จะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลก็ได้ 2) ผู้เช่าตกลงให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่า ซึ่งหมายความว่า ผู้เช่าจะได้ ใช้หรือได้รับประโยชน์อย่างใดอย่างหนึ่งในทรัพย์สินที่เช่า เช่น หากผู้เช่าเช่าบ้านก็ได้อยู่อาศัย เช่านาก็ได้ทำนา เป็นต้น สัญญาเช่าทรัพย์นั้นทรัพย์สินที่จะให้เช่านั้น อาจเป็นวัตถุที่มีรูปร่าง หรือไม่มีรูปร่างก็ได้ โดยอาจเป็นทรัพย์สินที่เป็น สังหาริมทรัพย์ หรืออสังหาริมทรัพย์ก็ได้ เพียงแต่ต้องได้ความว่าผู้เช่าได้ใช้ หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งได้ หากผู้เช่ารายใดไม่ได้ใช้ หรือไม่ได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งแล้ว สัญญานั้นจะไม่ใช่สัญญาเช่าทรัพย์ โดยทั่วไป การที่จะได้ใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่าหรือไม่นั้น สามารถเห็นได้โดยง่าย แต่บางกรณีอาจจะเห็นได้โดยยาก

ความหมาย ตัวอย่างปรากฏตามแนวคำพิพากษาฎีกา ดังนี้ ของสัญญา คำพิพากษาฎีกาที่ 1255/2537 สัญญาเช่าระหว่างการถไฟฟ้าแห่งประเทศไทยโจทก์ (ผู้ให้เช่า) กับจำเลย โดย เช่าทรัพย์ ตกลงกันว่าจะให้จำเลยได้ใช้ หรือได้รับประโยชน์ในการมีสิทธิเก็บค่ารักษาความสะอาดจากพ่อค้าแม่ค้าที่มาใช้พื้นที่เพื่อ ทำการค้าในระยะเวลาอันจำกัดตามอัตราที่กำหนดไว้ในสัญญาของการรถไฟสถานีธนบุรี โดยจำเลยต้องชำระค่าเช่าเป็นราย เดือนให้แก่โจทก์ เช่นนี้เห็นได้ว่า การที่จำเลยมีสิทธิเก็บค่ารักษาความสะอาดจากพ่อค้าแม้ค้าที่มาใช้พื้นที่เท่ากับเป็นการที่ จำเลยได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่าแล้ว จึงเป็นสัญญาเช่าทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 357 3) ผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อเป็นการตอบแทน โดยอาจจะเป็นเงินหรือสิ่งอื่นก็ได้ เช่น เช่านา อาจชำระค่าเช่าด้วยข้าวเปลือกหรือข้าวสารก็ได้ คำพิพากษาฎีกาที่ 268/2501 จำเลยเข้าไปอยู่ที่ห้องที่โจทก์เช่ามา โดยจำเลยเสียเงินให้โจทก์เท่ากับค่าเช่าที่โจทก์ต้องไปจ่ายให้แก่ผู้เช่า และจำเลยให้หุ้น ในการค้าแก่โจทก์หนึ่งหุ้น โดยโจทก์ไม่ต้องออกเงินค่าหุ้น ดังนี้เป็นการที่จำเลยเช่าทรัพย์จากโจทก์ไม่ใช่เป็นกาอยู่อาศัย แต่ถ้ามีการใช้ทรัพย์สิน โดยมีการชำระค่าตอบแทนบ้างเพียงเล็กน้อย หรือให้บ้างไม้ให้บ้าง เป็นบางครั้งบางครั้งบางคราว ชำระไม่แน่นอน ดังนี้ ลักษณะเป็นการตอบแทนบุญคุณไม่ถือว่าเป็นเงินค่าเช่า จึงไม่เป็นการเช่าช่วง

ความหมาย ตัวอย่างปรากฏตามแนวคำพิพากษาฎีกา ดังนี้ ของสัญญา คำพิพากษาฎีกาที่ 1310/2498 ผู้เช่าให้ผู้อื่นเข้าอยู่ในห้องเช่าด้านบน โดยผู้เข้าอยู่เสียเงินให้แก่ผู้เช่าเล็กๆ น้อยๆ ทดแทน เช่าทรัพย์ บุญคุณไม่ถือเป็นค่าเช่า จึงไม่เป็นการเช่าช่วง 4) เป็นสัญญาที่มีระยะเวลาจำกัด หมายความว่า สัญญาเช่าทรัพย์เป็นสัญญาที่ผู้เช่าจะได้ ใช้หรือได้รับประโยชน์อย่างใดอย่างหนึ่งในทรัพย์สินที่เช่าชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด เมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่า ผู้เช่าจะต้องคืนทรัพย์ที่เช่านั้นคือแก่ผู้ให้เช่า โดยการกำหนดระยะเวลาเช่านั้น อาจจะกำหนดเป็นเวลา (เป็นราย ชั่วโมง รายวัน รายสัปดาห์ รายเดือน รายปี) หรือกำหนดด้วยอายุของคู่สัญญาก็ได้(อายุของบุคคลธรรมดา เท่านั้นไม่หมายความรวมถึงอายุของนิติบุคคล)

ในการเช่าทรัพย์นั้น ทรัพย์สินที่เช่ากันนั้นอาจเป็นสังหาริมทรัพย์ หรืออสังหาริมทรัพย์ ก็ได้ แต่หากเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น กฎหมายได้กำหนดหลักเกณฑ์บางประการ ดังนี้ แบบของสัญญา จะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด แต่หากกำหนดเวลาเช่ามากกว่าสามปีการเช่าจะต้องทำเป็นหนังสือและจด ทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ หากไม่เป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้า หน้าที่จะบังคับได้เพียงสามปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 กำหนดเวลาเช่า กำหนดได้ไม่เกินสามสิบปี แต่เมื่อสัญญาเช่าฉบับแรกสิ้นสุด สามารถต่อสัญญาอีกได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540 (ข้อยกเว้นต้องเข้าเงื่อนไขตามพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการ พาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ.2542)

สัญญาเช่าทรัพย์ นอกจากหลักเกณฑ์สี่ประการดังกล่าวมาแล้วนั้น สัญญาเช่าทรัพย์ยังมีลักษณะที่สำคัญอีกสี่ประการ คือ 1) เป็นสัญญาที่มิได้มีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่า ดังนั้น ผู้ให้เช่าจึงไม่จำเป็นต้องเป็น เจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ให้เช่า แต่จะต้องแสดงให้ปรากฏว่ามีสิทธิอย่างใดอย่างหนึ่งที่ สามารถนำทรัพย์ออกมาให้เช่าได้ สัญญาเช่าจึงจะถูกต้องสมบูรณ์ เช่น ผู้เช่าอาจเป็น · ตัวแทนของเจ้าทรัพย์ แต่หากเป็นตัวแทนรับมอบอำนาจทั่วไป ไม่มีอำนาจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ กว่าสามปีขึ้นไป ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 801(2) · ผู้จัดการมรดก · ผู้ใช้อำนาจปกครอง แต่หากผู้ใช้อำนาจปกครองจะให้เช่าอสังหาริมทรัพย์กว่าสามปีขึ้นไปจะต้องได้รับ อนุญาตจากศาลตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1574(5) · ผู้ทรงสิทธิเก็บกิน · ผู้เช่าเองให้เช่าช่วง กรณีที่ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิใดๆในทรัพย์สินที่เช่า สัญญาเช่าจะไม่ผูกพันเจ้าของทรัพย์นั้น

2) เป็นสัญญาต่างตอบแทน หมายความว่า ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์ สัญญาเช่าทรัพย์ ที่เช่าส่วนผู้ให้เช่าจะได้รับค่าเช่าตอบแทนด้วย 3) เป็นสัญญาที่ก่อให้เกิดบุคคลสิทธิ หมายความว่า เป็นสัญญาที่ก่อให้เกิดสิทธิขึ้น ระหว่างบุคคล(คู่สัญญา) ในการที่จะเรียกร้องให้อีกฝ่ายปฏิบัติการชำระหนี้ แต่มีข้อยกเว้น คือ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 ที่ว่า หากเป็นการเช่า อสังหาริมทรัพย์ สัญญานี้จะไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินซึ่งให้เช่า ดังนั้น ผู้รับโอนจะต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่าด้วย 4) เป็นสัญญาที่ถือคุณสมบัติของผู้เช่าเป็นสำคัญ หมายความว่า สิทธิการเช่าเป็นสิทธิ เฉพาะตัวของผู้เช่า ฉะนั้นหากผู้เช่าถึงแก่ความตายในระหว่างสัญญาเช่า สัญญาเช่าเป็นอัน ระงับ ไม่ตกทอดไปถึงทายาท หรือ ผู้เช่าจะโอนสิทธิของตนให้แก่ผู้อื่นไม่ว่าโดยทางมรดกหรือ ทางนิติกรรมไม่ได้ เว้นแต่จะได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่า แต่หากกรณีมีผู้เช่าหลายคน แล้วผู้เช่าคนใดคนหนึ่งตาย สิทธิการเช่าย่อมระงับไปเฉพาะผู้เช่าที่ตายเท่านั้น (ดูคำพิพากษา ฎีกาที่ 5859/2530) เช่นเดียวกันกับนิติบุคคล หากนิติบุคคลสิ้นสภาพบุคคลไปสัญญา เช่าก็ระงับเช่นกัน (ดูคำพิพากษาฎีกาที่ 901/2508)

สัญญาเช่าทรัพย์ หน้าที่และความรับ ผิดของผู้เช่า

2.1 หน้าที่และความรับผิดของผู้ให้เช่า ์ยพัรทา่ชเาญญัส 2.1.1 ส่งมอบทรัพย์ที่ให้เช่า มาตรา 546 มาตรา 549(461) - อาจส่งมอบการครอบครองหรือไม่ก็ได้ เช่นในกรณีที่ผู้ให้เช่าอาจไม่มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ให้เช่า - ทรัพย์อยู่ในสภาพซ่อมแซมดีแล้ว ในกรณีที่มีการเช่าหลายต่อ มีการชชำรุดต้องซ่อมแซมให้อยู่ใน สภาพดีแล้วก่อนส่งมอบ ตามมาตรา 546 ผลของการผิดหน้าที่ - กรณีส่งมอบไม่ถูกต้อง เช่น ส่งมอบทรัพย์ชำรุดบกพร่อง หรือชำระหนี้เป็นอย่างอื่น ผู้เช่ามีสิทธิ ปฏิเสธการรับชำระหนี้ได้ ตามมาตรา 320 - ผู้เช่ามีสิทธิเรียกค่าเสียหาย ตามมาตรา 204 มาตรา 215 - ผู้เช่ามีสิทธิเลิกสัญญา ตามมาตรา 387 มาตรา 388 มาตรา 389 2.1.2 รับผิดกรณีทรัพย์ที่ส่งมอบชำรุดบกพร่องและรอนสิทธิ มาตรา 549(472,475) มาตรา 549 การส่งมอบทรัพย์สินซึ่งเช่าก็ดี ความรับผิดของผู้ให้เช่าในกรณีชำรุดบกพร่องและรอนสิทธิก็ดี ผลแห่งข้อสัญญาว่าจะไม่ต้องรับผิดก็ดี เหล่านี้ ท่านให้บังคับด้วยบทบัญญัติทั้งหลายแห่งประมวลกฎหมายนี้ว่าด้วย การซื้อขายอนุโลมความตามควร จากบทบัญญัติมาตรา 549 กล่าวคือ ในกรณีที่ส่งมอบทรัพย์ที่เช่า หรือความรับผิดเพื่อชำรุดบกพร่องหรือ รอนสิทธิ หรือข้อสัญญาว่าจะไม่ต้องรับผิด ให้บังคับตามบทบัญญัติว่าด้วยซื้อขายโดยอนุโลม ซึ่งเป็นกรณีที่ทรัพย์ที่ ส่งมอบนั้น มีความชำรุดบกพร่องหรือรอนสิทธิอยู่ก่อนหรือในขณะที่ส่งมอบ ทรัพย์ที่เช่า ผู้ให้เช่าจึงต้องรับผิดตาม มาตรา 549 2.1.3 รับผิดและซ่อมแซมทรัพย์ชำรุดบกพร่องในระหว่างเวลาเช่า มาตรา 550 มาตรา 550 ผู้ให้เช่าย่อมต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่องอันเกิดขึ้นในระหว่างเวลาเช่า และผู้ให้เช่าต้อง จัดการซ่อมแซมทุกอย่างบรรดาซึ่งเป็นการ จำเป็นขึ้น เว้นแต่การซ่อมแซมชนิดซึ่งมีกฎหมายหรือจารีตประเพณีว่าผู้เช่าจะพึงต้องทำเอง

มาตรา 551 ถ้าความชำรุดบกพร่องแห่งทรัพย์สินที่เช่านั้นไม่เป็นเหตุถึงแก่ผู้เช่าจะต้องปราศจากการใช้ และประโยชน์ และผู้ให้เช่ายังแก้ไข ์ยพัรทา่ชเาญญัส ได้ไซร้ ผู้เช่าต้องบอกกล่าวแก่ผู้ให้เช่าให้จัดการแก้ไขความชำรุดบกพร่องนั้น ก่อน ถ้าและผู้ให้เช่าไม่จัดทำให้คืนดีภายในเวลาอันสมควร ผู้เช่าจะ บอกเลิกสัญญาเสียก็ได้ หากว่าความชำรุด บกพร่องนั้นร้ายแรงถึงสมควรจะทำเช่นนั้น จากบทบัญญัติมาตรา 551 ถ้าผู้ให้เช่าไม่ซ่อมแซม ทรัพย์ที่เช่าซึ่งชำรุดบกพร่องให้ผู้เช่าสามารถใช้ทรัพย์ หรือใช้ประโยชน์ได้ ก็เป็นเหตุบอกเลิกสัญญาได้ 2.1.4 ชดใช้เงินให้แก่ผู้เช่าที่ได้จ่ายไปเพื่อรักษาทรัพย์ที่เช่า มาตรา 547 มาตรา 547 ผู้เช่าต้องเสียค่าใช้จ่ายไปโดยความจำเป็นและสมควรเพื่อรักษาทรัพย์สินซึ่งเช่านั้นเท่าใด ผู้ให้เช่าจำต้องชดใช้ให้แก่ผู้เช่า เว้นแต่ค่าใช้จ่ายเพื่อบำรุงรักษาตามปกติและเพื่อซ่อมแซมเพียงเล็กน้อย จากบทบัญญัติมาตรา 547 ในเหตุเร่งด่วน ถ้าผู้เช่าต้องเสียค่าใช้จ่ายไป ผู้เช่าสามารถเรียกเงินค่าซ่อมแซม จากผู้ให้เช่าได้ เว้นแต่ กรณี ค่าซ่อมแซมเล็กน้อย เช่น ผู้เช่าเช่ารถ ไปจอดรถที่ห้างสรรพสินค้าเพื่อซื้อของ กลับ ออกมาปรากฏว่าล้อรถถูกขโมยหายไปทั้งหมด ผู้เช่าจึงได้ จ่ายเงินไปเพื่อเอายางมาใส่ให้รถวิ่งต่อไปได้ ดังนี้ ผู้เช่า สามารถเรียกให้ผู้ให้เช่าใช้เงินค่าล้อรถที่ได้จ่ายไปได้ตามมาตรา 547

2.2 หน้าที่และความรับผิดของผู้เช่า ์ยพัรทา่ชเาญญัส 2.2.1 ช าระค่าเช่า มาตรา 537 มาตรา 537 อันว่าเช่าทรัพย์สินนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่า ผู้ให้เช่า ตกลงให้บุคคลอีก คน หนึ่งเรียกว่า ผู้เช่า ได้ใช้หรือได้ รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด และผู้เช่าตกลง จะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น ค่าเช่าตกลงกันเป็นเงินหรือสิ่งของก็ได้ อัตราค่าเช่าเป็นไปตามที่ตกลงกัน ถ้าไม่ได้ตกลงอัตราค่าเช่า ให้ บังคับตามมาตรา 368 เรื่องหลักสุจริต ถ้าทรัพย์สูญหายไปบางส่วน ขอลงค่าเช่าได้ มาตรา 568 วรรคหนึ่ง หรือ อาจเลิกสัญญาได้ มาตรา 568 วรรคสอง การละเลยหน้าที่ 1. ผู้เช่าต้องรับผิดในดอกเบี้ยและชดใช้ค่าเสียหาย ตามมาตรา 204 มาตรา 224 2. ผู้ให้เช่าเลิกสัญญาได้ ตามมาตรา 560 ปัญหามีอยู่ว่า กรณีไม่สามารถใช้ทรัพย์ที่เช่า ต้องจ่ายค่าเช่าหรือไม่ เช่น เช่าที่นา ทำนาไม่ได้ เพราะน้ำท่วมหรือฝนแล้ง หรือเช่าหอน้ำ ท่วม หรือเช่าเครื่องเสียงใช้ในงานบวช เครื่องไม่ทำงาน หรือเช่ารถกระเช้าเพื่อขน ของสำหรับอาคารสูง กลไกการยกกระเช้าไม่ทำงาน ต้องจ่าย ค่าเช่าหรือไม่ กรณีดังกล่าว การชำระค่าเช่าเป็นการตอบแทนการใช้ทรัพย์หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์ ถ้าไม่ได้ใช้ทรัพย์ ก็ไม่ต้องชำระค่าเช่า ถือว่าผู้ให้เช่ายังไม่ทำหน้าที่ คือผู้ให้เช่ายอมให้ผู้เช่าได้ใช้ทรัพย์หรือได้รับประโยชน์ใน ทรัพย์สินตามมาตรา 537 ด้วยการส่งมอบทรัพย์ที่เช่า และทรัพย์สามารถใช้ได้ ผู้เช่าจึงมีสิทธิปฏิเสธการชำระค่าเช่า ตอบแทนได้ตามมาตรา 369 สัญญาต่างตอบแทน แต่ถ้าผู้เช่าคาดเห็นได้ว่าฝน แล้ง ผู้ให้เช่ายอมลดค่าเช่าให้ กรณี เช่นนี้ ผู้เช่าต้องจ่ายเพราะคาดเห็นได้แล้วและมีเจตนาตกลงยินยอมด้วย

2.2.2 ใช้ทรัพย์ตามสัญญาหรือตามปกติประเพณี มาตรา 552 มาตรา 552 อันผู้เช่าจะใช้ทรัพย์สินที่เช่าเพื่อการอย่างอื่นนอกจากที่ใช้กันตาม ์ยพัรทา่ชเาญญัส ประเพณีนิยมปกติหรือการ ดังกำหนดไว้ในสัญญานั้น ท่านว่าหาอาจจะทำได้ไม่ จากบทบัญญัติมาตรา 552 ผู้เช่าย่อมใช้ทรัพย์ที่เช่าตามประเพณีนิยม ปกติย่อมพึงใช้กันหรือตามที่ตกลง กันตามสัญญา จะใช้นอกจากนั้นไม่ได้ เช่น เช่าชุดครุยรับปริญญาใช้ถ่ายรูป ซ้อมรับปริญญา เข้าพิธีรับปริญญา จะเอาชุดครุยไปเป็นผ้าถูพื้นไม่ได้ หรือเช่าพื้นที่ขายของในห้าง ย่อมขายแผ่นซีดีเถื่อนไม่ได้ หรือเช่าห้องพัก สัญญา กำหนดให้ผู้เช่าอยู่เพียงคนเดียว แต่ชวนญาติมาอยู่ทั้งหมู่บ้านไม่ได้ หรือเช่าพื้นที่ในห้างเพื่อขายอาหาร แต่กลับทำ เป็นร้านนวดไม่ได้ เป็นต้น ผลของการฝ่าฝืนหน้าที่ 1. รับผิดชดใช้ค่าเสียหายกรณีความเสียหายเกิดแก่ตัวทรัพย์ที่เช่า ตามมาตรา 562 วรรคหนึ่ง 2. รับผิดชดใช้ค่าเสียหาย กรณีเกิดความเสียหายอื่น ๆ เช่น ละเลยหน้าที่การใช้ทรัพย์ ตามมาตรา 215 3. เป็นเหตุเลิกสัญญา ตามมาตรา 554 2.2.3 สงวนรักษาทรัพย์ที่เช่าอย่างวิญญูชน มาตรา 553 มาตรา 553 ผู้เช่าจำต้องสงวนทรัพย์สินที่เช่านั้นเสมอกับที่วิญญูชนจะพึงสงวนทรัพย์สินของตนเอง และ ต้องบำรุงรักษาทั้งทำการซ่อมแซมเล็ก น้อย ด้วย จากบทบัญญัติมาตรา 553 ผู้เช่ามีหน้าที่ต้องสงวนรักษาทรัพย์ที่เช่าอย่างที่วิญญูชนจะสงวนรักษา ทรัพย์สินของตนเอง เช่น เช่ารถยนต์ ต้องสงวนรักษาอย่างวิญญูชนจะสงวนรักษารถยนต์ของตนเอง เป็นต้น ผลของการฝ่าฝืน 1. รับผิดในความเสียหาย มาตรา 562 วรรคหนึ่ง 2. เหตุบอกเลิกสัญญา มาตรา 554

ผลของการฝ่าฝืน ์ยพัรทา่ชเาญญัส 1. รับผิดในความเสียหาย มาตรา 562 วรรคหนึ่ง 2. เหตุบอกเลิกสัญญา มาตรา 554 2.2.4 บำรุงรักษาและซ่อมแซมเล็กน้อย มาตรา 553 มาตรา 553 ผู้เช่าจำ ต้องสงวนทรัพย์สินที่เช่านั้นเสมอกับที่วิญญูชนจะพึงสงวนทรัพย์สินของตนเอง และ ต้องบำรุงรักษาทั้งทำการซ่อมแซมเล็ก น้อยด้วย จากบทบัญญัติมาตรา 553 ผู้เช่ามีหน้าที่ต้องบำรุงรักษาทรัพย์ที่เช่าไม่ให้เสื่อมโทรม ต้องดูแลตามชนิด สภาพ และประเภทของทรัพย์นั้น เช่น เช่ารถยนต์ต้องบำรุงรักษาตามสมุดคู่มือและใช้ทรัพย์อย่างสม่ำเสมอ หรือ เช่าสัตว์เลี้ยง ต้องดูแลรักษาตามชนิดและประเภทของสัตว์ เป็นต้น ผลของการฝ่าฝืน 1. รับผิดในความเสียหาย มาตรา 562 วรรคหนึ่ง 2. เหตุบอกเลิกสัญญา มาตรา 554 2.2.5 ละเว้นการให้เช่าช่วง มาตรา 544 มาตรา 545 มาตรา 544 ทรัพย์สินซึ่งเช่านั้น ผู้เช่าจะให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิของตนอันมีในทรัพย์สินนั้นไม่ว่าทั้งหมด หรือแต่บางส่วนให้แก่ บุคคลภายนอก ท่านว่าหาอาจทำได้ไม่ เว้นแต่จะได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญาเช่า ถ้าผู้เช่าประพฤติฝ่าฝืนบทบัญญัติอันนี้ ผู้ให้เช่าจะบอกเลิก สัญญาเสียก็ได้

2.2.6 แจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบถึงอันตรายอันจะเกิดแก่ทรัพย์ที่เช่า มาตรา 557 ์ยพัรทา่ชเาญญัส มาตรา 557 ในกรณีอย่างใด ๆ ดังจะกล่าวต่อไปนี้ คือ (1) ถ้าทรัพย์สินที่เช่านั้นช ารุดควรที่ผู้ให้เช่าจะต้องซ่อมแซมก็ดี (2) ถ้าจะต้องจัดการอย่างหนึ่งอย่างใดเพื่อปัดป้องภยันตรายแก่ทรัพย์สินนั้นก็ดี (3) ถ้าบุคคลภายนอกรุกล้ำเข้ามาในทรัพย์สินที่เช่าหรือเรียกอ้างสิทธิอย่างใดอย่างหนึ่งเหนือทรัพย์สินนั้นก็ดี ในเหตุดังกล่าวนั้นให้ผู้เช่าแจ้งเหตุแก่ผู้ให้เช่าโดยพลัน เว้นแต่ผู้ให้เช่าจะได้ทราบเหตุนั้นอยู่ก่อนแล้ว ถ้าผู้เช่าละเลยเสียไม่ปฏิบัติตามบทบัญญัตินี้ไซร้ ท่านว่าผู้เช่าจะต้องรับผิดต่อผู้ให้เช่าในเมื่อผู้ให้เช่าต้อง เสียหายอย่างใด ๆ เพราะความละเลยชักช้าของผู้เช่านั้น 2.2.7 ละเว้นการดัดแปลงต่อเติม มาตรา 558 มาตรา 558 อันทรัพย์สินที่เช่านั้น ถ้ามิได้รับอนุญาตของผู้ให้เช่าก่อน ผู้เช่าจะทำการดัดแปลงหรือ ต่อเติม อย่างหนึ่งอย่างใดหาได้ไม่ ถ้าและผู้เช่าทำไปโดยมิได้รับอนุญาตของผู้ให้เช่าเช่นนั้นไซร้ เมื่อผู้ให้เช่าเรียกร้อง ผู้เช่า จะต้องทำให้ทรัพย์สินนั้นกลับคืนคงสภาพเดิม ทั้งจะ ต้องรับผิดต่อผู้ให้เช่าในความสูญหายหรือบุบสลายอย่างใด ๆ อันเกิดแต่การดัดแปลงต่อเติมนั้นด้วย จากบทบัญญัติมาตรา 558 ผู้เช่ามีหน้าที่ต้องละเว้นการดัดแปลงต่อเติม การเช่าทรัพย์เขาก็ต้องใช้ทรัพย์ ตามที่มันเป็นอยู่ ถ้าเกิดความเสียหายผู้เช่าต้องรับผิดต่อผู้ให้เช่า 2.2.8 คืนทรัพย์เมื่อสัญญาสิ้นสุดลง มาตรา 561 มาตรา 561 ถ้ามิได้ทำหนังสือลงลายมือชื่อของคู่สัญญาแสดงไว้ต่อกันว่าทรัพย์สินที่ให้เช่ามีสภาพเป็นอยู่ อย่างไร ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าผู้เช่าได้รับทรัพย์สินที่เช่า นั้นไปโดยสภาพอันซ่อมแซมดีแล้ว และเมื่อสัญญาได้ เลิกหรือระงับลง ผู้เช่าก็ต้องส่งคืนทรัพย์สินในสภาพเช่นนั้น เว้นแต่จะพิสูจน์ได้ว่าทรัพย์สินนั้นมิได้ซ่อมแซมไว้ดีใน ขณะที่ ส่งมอบ จากบทบัญญัติมาตรา 561 ผู้เช่ามีหน้าที่ต้องส่งมอบทรัพย์ที่เช่าคืนให้แก่ผู้ให้เช่าเมื่อสัญญาสิ้นสุดลง ซึ่งผู้เช่าต้องส่งมอบทรัพย์ที่เช่าคืนในสภาพที่ใช้ได้ ในสภาพที่ดี เว้นแต่เสื่อมไปตามสภาพแห่งทรัพย์ กล่าวคือ เสื่อมสภาพตามปกติก็คืนตามสภาพที่เป็นอยู่ แต่ถ้าทรัพย์ที่เช่าชำรุดบกพร่องก็ต้องคืนเหมือนตอนที่ได้รับมา และ ถ้าผู้ให้เช่า ครอบครองทรัพย์ที่ให้เช่าอยู่แล้ว ผู้เช่าไม่มีหน้าที่ส่งมอบคืนทรัพย์ที่เช่า เช่น ในกรณีที่ผู้เช่าใช้ทรัพย์ อย่างเดียวไม่ได้ครอบครองทรัพย์ที่เช่า นั่นเอง ผลของการฝ่าฝืนมาตรา 561 ผู้เช่าต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายตามมาตรา 562 วรรคหนึ่ง

ความสิ้นสุด ของ สัญญาเช่า

์ยพัรทา่ชเาญญัส 3.1 เมื่อคู่สัญญาได้ชำระหนี้อย่างสมบูรณ์ เมื่อคู่สัญญาได้ชำระหนี้อย่างสมบูรณ์ทั้งสองฝ่าย กล่าวคือ ชำระหนี้ทุกอย่างแล้ว สัญญาย่อมเป็นอันสิ้นสุดลง 3.2 สัญญาสิ้นสุดลงตามระยะเวลา มาตรา 564 สัญญายังคงผูกพันกันต่อไปหากเข้ากรณี มาตรา 570 มาตรา 564 อันสัญญาเช่านั้น ท่านว่าย่อมระงับไปเมื่อสิ้นกำหนดเวลาที่ได้ตกลงกันไว้ มิพักต้องบอกกล่าว ก่อนมาตรา 570 ในเมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่า ซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้นถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่ และผู้ให้เช่ารู้ ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มี กำหนดเวลา จากบทบัญญัติมาตรา 564 สัญญาเช่าย่อมสิ้นสุดลงเมื่อครบกำหนดเวลา ที่ได้ตกลงกัน แต่อย่างไรก็ตาม ถ้าผู้เช่าครองทรัพย์ที่เช่าอยู่ และผู้ให้เช่าไม่ ทักท้วง สัญญาเช่ายังคงผูกพันกันต่อไปเป็นสัญญาเช่าไม่มีกำหนดเวลา ตามมาตรา 570 และสิ้นสุดลงเมื่อได้เลิกสัญญาหรือด้วยอำนาจทางกฎหมาย 3.3 ทรัพย์ที่เช่าสูญหายไปทั้งหมด มาตรา 567 มาตรา 567 ถ้าทรัพย์สินซึ่งให้เช่าสูญหายไปทั้งหมดไซร้ ท่านว่าสัญญาเช่าก็ย่อมระงับไปด้วย จากบทบัญญัติมาตรา 567 ถ้าทรัพย์ที่เช่าสูญหายไป ทั้งหมด สัญญาเช่าก็ระงับทันที เพราะตัวทรัพย์อัน เป็นวัตถุแห่งสัญญาสูญหายไปทั้งหมด ผู้เช่าย่อมไม่สามารถใช้ทรัพย์หรือใช้ประโยชน์จากทรัพย์ที่ได้อีก สัญญาเช่าก็ ระงับทันที คำว่า “สูญหาย” หมายความว่า ไม่สามารถใช้ทรัพย์ได้โดยสิ้นเชิง อาจเป็นเหตุจากธรรมชาติก็ได้ เช่น สึนามิ ผู้เช่าไม่ต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหาย ตาม มาตรา 562 วรรคหนึ่ง หรืออาจเป็นเหตุจากผู้เช่าก็ได้ ถ้าความสูญหายเกิดจากผู้เช่า เช่น ผู้เช่าไม่ใช้ระดับความระมัดระวังอย่าง วิญญูชน ตามมาตรา 553 ผู้เช่าต้องชดใช้ค่า เสียหายตามมาตรา 562 วรรคหนึ่ง แต่ถ้าความสูญหายไม่ได้เกิดจากผู้เช่า ผู้เช่าก็ไม่ต้องรับผิดตามมาตรา 562 วรรคสอง

์ยพัรทา่ชเาญญัส 3.4 ผู้เช่าตาย (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 383/2540) คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 383/2540 ผู้เช่าตายเป็นเหตุให้สัญญาเช่าสิ้นสุด เพราะสัญญาเช่ามีลักษณะ เฉพาะตัว ผู้เช่าได้เข้าครอบครอง ทรัพย์ที่มีราคาสูงมากเทียบไม่ได้กับสัดส่วนที่ผู้ให้เช่าได้รับค่าเช่า จึงต้องมีความ ไว้วางใจว่า ผู้เช่าจะำระค่าเช่าตามที่ตกลงกันไว้ มาตรา 559 ใช้ทรัพย์อย่างถูกต้อง มาตรา 552 บ ารุงรักษาทรัพย์ ให้อยู่ในสภาพดี มาตรา 553 แจ้งผู้ให้เช่าทราบทันทีที่อาจเกิดความเสียหายต่อ ทรัพย์ที่เช่า มาตรา 557 และส่ง มอบทรัพย์คืนเมื่อสัญญาสิ้นสุดลง มาตรา 561 ในทางตรงกันข้าม ถ้าผู้ให้เช่าตาย สัญญาเช่าไม่สิ้นสุดลง อย่างไรก็ตาม ถ้าในสัญญาเช่า คู่สัญญามิได้ค านึงถึงคุณสมบัติของผู้เช่าเป็นสาระ สำคัญแล้ว แม้ผู้เช่าตาย สัญญาเช่าก็ไม่ระงับ (เทียบค าพิพากษาศาลฎีกาที่ 11058/2559) 3.5 การบอกเลิกสัญญา 3.5.1 สัญญาเช่าไม่มีก าหนดเวลาสิ้นสุด มาตรา 566 มาตรา 566 ถ้าก าหนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความที่ตกลงกันหรือไม่พึงสันนิษฐานได้ไซร้ ท่านว่าคู่สัญญา ฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญาเช่าใน ขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นก าหนดช าระค่าเช่าก็ได้ทุกระยะ แต่ต้องบอกกล่าวแก่ อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อนชั่วก าหนดเวลาช าระค่าเช่าระยะ หนึ่งเป็นอย่างน้อยแต่ไม่จ าต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่าสอง เดือน จากบทบัญญัติมาตรา 566 เป็นการเลิกสัญญากรณีไม่ปรากฏความผิด ของคู่สัญญาฝ่ายใด ซึ่งจะใช้ในกรณี เป็นสัญญาเช่าไม่มีก าหนดเวลาสิ้นสุดหรือสัญญาที่ก าหนดเวลาเช่าไม่อาจสันนิษฐานได้เท่านั้น ถ้า สัญญาเช่ามี ก าหนดเวลาต้องบังคับตามก าหนดเวลา จะเลิกสัญญาตามมาตรา 566 ไม่ได้ ซึ่งสัญญาเช่าไม่มีก าหนดเวลาสิ้นสุดนี้ หากคู่ สัญญาต้องการให้สัญญาสิ้นสุดย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ แต่ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อน ภายในสองเดือน

์ยพัรทา่ชเาญญัส 3.5.2 กรณีฝ่ายหนึ่งผิดสัญญา - ผู้ให้เช่าผิดหน้าที่ มาตรา 387 มาตรา 388 มาตรา 389 มาตรา 548 มาตรา 551 มาตรา 556 มาตรา 568 วรรคสอง - ผู้เช่าผิดหน้าที่ มาตรา 544 มาตรา 554 มาตรา 556 มาตรา 560 ในกรณีการเลิกสัญญานี้ตามบทบัญญัติดังกล่าวข้างต้น ต้องปรากฏความผิดของคู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง ถ้าไม่ปรากฏความผิดของคู่ สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งจะบอกเลิกสัญญาไม่ได้ ตัวอย่างเช่น เช่าแผงขายทุเรียนในตลาด ผู้เช่าโกงน้ำหนักขายทุเรียนให้ลูกค้าเจ้าของตลาดรู้ จึงเตือน ผู้เช่ากระทำผิดซ้ำ จึงเลิกสัญญาเช่า ทันที การเลิกสัญญาชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ กรณีดังกล่าว ผู้เช่าได้ใช้ทรัพย์ฝ่าฝืน มาตรา 552 คือไม่เป็นไปตามประเพณีนิยมปกติ ใช้ทรัพย์ที่เช่า ในทางทุจริต กระทำผิดอาญา ทำให้ประชาชนเสียหาย ผู้ให้เช่าได้ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาอย่างถูกต้องแล้วตาม มาตรา 554 คือได้บอกกล่าวให้ยุติการกระทำที่ไม่ชอบด้วย กฎหมาย หลังจากนั้นผู้เช่ายังฝ่าฝืนอีก ผู้ให้เช่าจึงมี อำนาจโดยชอบในการบอกเลิกสัญญา หรือตัวอย่างเช่น ผู้ให้เช่าแผงค้าในตลาด ฉ้อฉลลูกค้าที่มาซื้อในแผงขายที่ตนเช่า ผู้ให้เช่าจะเลิกสัญญาเช่า ทันทีได้หรือไม่ กรณีดังกล่าว มาตรา 554 ไม่เปิดช่องให้ทำเช่นนั้น การเลิกสัญญาทันทีต้องใช้ “หลักสุจริต” มาตรา 368 ถือว่าเป็นช่องว่างของสัญญา ผู้เช่ากระทำผิดอย่างร้ายแรง อยู่นอกความผิดตาม มาตรา 554 วิญญูชนที่อยู่สภาวะ เช่นนั้น หากรู้ว่าจะเกิดพฤติการณ์เช่นนี้ ย่อมยอมตกลงให้เลิกสัญญาทันที เพราะเรื่องแบบนี้เป็นเรื่องร้ายแรง สังคมยอมรับให้เลิก สัญญาได้ทันที

สัญญาต่างตอบแทนพิเศษ ยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา

์ยพัรทา่ชเาญญัส 4.1 ลักษณะของสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา - เป็นหลักที่เกิดขึ้นโดยคำพิพากษาศาลฎีกา ซึ่งสร้างหลักขึ้นมาแตกต่างจากตัวบทกฎหมาย เพื่อคุ้มครอง ผู้เช่า - สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระยะเวลาเช่ากว่าสามปีหรือตลอดชีวิต - สัญญาเช่าทำเป็นหนังสือ มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตามมาตรา 538 - ผลบังคับของสัญญา - สัญญาบังคับกันได้ตามระยะเวลาเช่าที่ตกลงกัน - บังคับให้มีการจดทะเบียนได้ ตามมาตรา 538 - ถ้าผู้เช่าตาย สัญญาไม่ระงับ สิทธิหน้าที่ตามสัญญาตกทอดไปยังทายาท - ผูกพันเฉพาะคู่สัญญา ไม่ผูกพันผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่เช่า มาตรา 569 ซึ่งเป็นข้อยกเว้น หลักมาตรา 569 ในกรณีที่ไม่ได้จดทะเบียน บุคคลภายนอกไม่รู้ว่ามีสัญญาดังกล่าว เป็นการคุ้มครอง บุคคลภายนอก 4.2 ข้อสังเกตของสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา - มีลักษณะฝ่าฝืน มาตรา 538 แต่บังคับได้ตามระยะเวลาที่ตกลงกัน - เป็นกฎหมายจารีตประเพณีตามแนวค าพิพากษาของศาล (เทียบคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4156/2533 328/2540, 491/2540, 8534/2542) - มีวัตถุประสงค์เพื่อคุ้มครองผู้เช่าที่ตอบแทนผู้ให้เช่าเป็นจำนวนมาก

์ยพัรทา่ชเาญญัส 4.3 ตัวอย่างของสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา เช่น สัญญาเช่าที่ของ คณะนิติศาสตร์ ท่าพระจันทร์ เพื่อทำร้านกาแฟ กำหนดระยะเวลาเช่า 3 ปี เมื่อ สัญญาสิ้นสุดลง ให้สิ่งก่อสร้างที่เป็นร้านค้าตกเป็น กรรมสิทธิ์ของคณะนิติศาสตร์ หรือสัญญาเช่าที่ดิน มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ส าหรับการศึกษาของสถาบันพัฒนาเทคโนโลยีเอเชีย (AIT) ระยะเวลาเช่า 30 เมื่อสัญญา สิ้นสุดลง ให้กรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดบนที่ก่อสร้างเหนือทรัพย์ที่เช่า ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ เป็นต้น ปัญหามีอยู่ว่า บริเวณทุ่งนาใกล้กับมหาวิทยาลัย ขาวท าหนังสือสัญญาเช่าที่ดินจากจำนวน 100 ไร่เพื่อ สร้างห้างสรรพสินค้า “ Nice Siam” ให้ทัน สมัยที่สุดในประเทศไทย ระยะเวลาเช่า 30 ปีอัตราค่าเช่าปีละ 10 ล้านบาท ข้อสัญญาระบุให้ดำนำหนังสือสัญญาไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน 7 วันนับแต่คู่สัญญาลง ลายมือชื่อในสัญญา เมื่อพ้นเวลาดังกล่าวดำไม่ได้ปฏิบัติตามความตกลง หากปรากฏในข้อสัญญาว่า “ เมื่อครบกำหนดระยะเวลา 30 ปีสัญญาสิ้นสุดลง ให้สิ่งก่อสร้างทั้งหมดที่ผู้ เช่าได้ทำขึ้นบนทรัพย์ที่เช่าตกเป็นกรรมสิทธิ์ ของผู้ให้เช่า” เมื่อคู่สัญญาผูกพันกันมาครบ 5 ปีด าต้องการเลิกสัญญา เพราะต้องการขายที่ดินให้คนอื่นที่เสนอราคาสูงมาก ดำมีสิทธิเลิกสัญญาหรือไม่ กรณีดังกล่าว ดำม่มีสิทธิเลิกสัญญา เพราะเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา แม้สัญญาเช่าทำเป็นหนังสือ มิได้จดทะเบียนต่อ พนักงานเจ้าหน้าที่ ตามมาตรา 538 สัญญาก็บังคับกันได้ตาม ระยะเวลาเช่าที่ตกลงกัน หรือหากปรากฏข้อเท็จจริงตามคำถามข้างต้น ดำไม่แสดงเจตนาเลิกสัญญาเช่า แต่ได้ขายที่ดินดังกล่าวให้ ดี โดยได้ทำตามแบบแล้ว ดีประสงค์ให้ยาวออก จากทรัพย์ที่เช่า ดีมีสิทธิเลิกสัญญาเช่าหรือไม่ กรณีดังกล่าว ดีมีสิทธิเลิกสัญญาเช่า เพราะสัญญาดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่า ธรรมดา ซึ่งผูกพันเฉพาะคู่สัญญา ไม่ผูกพัน ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่เช่า ตามมาตรา 569 ซึ่งเป็นข้อยกเว้นหลัก มาตรา 569 ในกรณีที่ไม่ได้จดทะเบียน บุคคลภายนอกไม่รู้ว่ามีสัญญาดังกล่าว เป็นการคุ้มครองบุคคลภายนอก นั่นเอง ข้อสังเกตที่ควรพิจารณาเป็นสำคัญคือ สัญญาเช่าทำโดย “วาจา” หรือ “ทำเป็นหนังสือ” หรือ “ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่” ผลทางกฎหมายย่อมมีความแตกต่างกันนั่นเอง

บรรณานุกรม สรุปสัญญาเช่าทรัพย์-ผศ.ดร.สุรศักดิ์-ลำปาง.pdf (ไม่ระบุปีที่พิมพ์).[ออนไลน์] สืบค้น 1 กันยายน http://www.law.tu.ac.th/blog/wp- content/uploads/2020/04/%E0%B8%AA%E0%B8%A3%E0%B8%B8%E0%B8%9B%E0%B8%AA%E0%B8%B1%E 0%B8%8D%E0%B8%8D%E0%B8%B2%E0%B9%80%E0%B8%8A%E0%B9%88%E0%B8%B2%E0%B8%97%E0 %B8%A3%E0%B8%B1%E0%B8%9E%E0%B8%A2%E0%B9%8C- %E0%B8%9C%E0%B8%A8.%E0%B8%94%E0%B8%A3.%E0%B8%AA%E0%B8%B8%E0%B8%A3%E0%B8%A8% E0%B8%B1%E0%B8%81%E0%B8%94%E0%B8%B4%E0%B9%8C- %E0%B8%A5%E0%B8%B3%E0%B8%9B%E0%B8%B2%E0%B8%87.pdf สถาบันนิติธรรมาลัย (ไม่ระบุปีที่พิมพ์).[ออนไลน์] สืบค้นเมื่อวันที่ 8 กันยายน https://sites.google.com/site/khonkaenlawfirmthai/sayya-chea-thraphy