631081386

คำนำ . หนงั สือเล่มน้ีจดั ทำข้ึนเพอ่ื เป็นส่วนหน่ึงของวชิ ำ 0801211 เอกเทศสญั ญำ 1 เพื่อให้ไดศ้ ึกษำหำควำมรู้ในเร่ืองสญั ญำเช่ำทรัพยแ์ ละไดศ้ ึกษำอยำ่ งเขำ้ ใจเพอ่ื เป็น ประโยชนก์ บั กำรเรียน ผจู้ ดั ทำหวงั ว่ำ หนงั สือเล่มน้ีจะเป็นประโยชนก์ บั ผอู้ ่ำน ที่กำลงั หำขอ้ มลู เร่ืองน้ี อยู่ หำกมีขอ้ แนะนำหรือขอ้ ผดิ พลำดประกำรใด ผจู้ ดั ทำขอนอ้ มรับไวแ้ ละขออภยั มำ ณ ทนี่ ้ีดว้ ย นำยฮำมีดี ดอเล๊าะ ผ้จู ดั ทา

สำรบญั หน้ำ สัญญำเช่ำทรัพย์ 1-2 1.ลักษณะของสัญญำเช่ำทรัพย์ 3-6 2.ควำมสมบรู ณ์ของสัญญำเช่ำทรัพย์ 7 3.หน้ำท่แี ละควำมรับผิดของค่สู ัญญำ 7-9 10-18 3.1 หนำ้ ทแ่ี ละควำมรับผิดของผใู้ หเ้ ชำ่ 19-21 22-23 3.2 หนำ้ ทแ่ี ละควำมรบั ผิดของผเู้ ช่ำ 24 4.ควำมสิ้นสุดของสัญญำเช่ำ 5.สัญญำต่ำงตอบแทนพิเศษย่ิงกว่ำสัญญำเช่ำธรรมดำ บรรณำนุกรม

1 สัญญำเช่ำทรัพย์ 1.ลกั ษณะของสัญญำเช่ำทรัพย์ มำตรำ 537 อนั ว่ำเชำ่ ทรพั ยส์ ินน้นั คอื สัญญำซ่ึงบุคคลคนหน่ึงเรียกว่ำ ผูใ้ ห้เช่ำ ตกลงให้ บุคคลอีกคนหน่ึง เรียกวำ่ ผเู้ ชำ่ ไดใ้ ชห้ รือไดร้ บั ประโยชน์ในทรพั ยส์ ินอยำ่ งใดอยำ่ งหน่ึงชวั่ ระยะเวลำอนั มีจำกดั และผเู้ ช่ำตกลงจะใหค้ ำ่ เชำ่ เพอ่ื กำรน้นั จำกบทบญั ญตั ิมำตรำ 537 สญั ญำเช่ำทรัพยม์ คี ูส่ ญั ญำคือ ผใู้ หเ้ ชำ่ และผเู้ ช่ำ ซ่ึงสญั ญำเชำ่ ทรพั ยเ์ ป็นสัญญำตำ่ งตอบแทน กลำ่ วคือ ผูใ้ ห้เชำ่ และผูเ้ ช่ำตำ่ งเป็นเจำ้ หน้ีและลูกหน้ีซ่ึงกนั และ กนั ในหน้ียอมให้ใชห้ รือไดร้ ับประโยชนใ์ นทรัพยแ์ ละในหน้ีค่ำเช่ำ สัญญำเช่ำทรัพยอ์ ำจจะมกี ำรส่งมอบกำรครอบครองหรือไมก่ ไ็ ด้ เช่น เช่ำบำ้ น เชำ่ หนงั สือ เชำ่ เคร่ืองซกั ผำ้ หยอดเหรียญ เชำ่ ห้องน้ำตำมทสี่ ำธำรณะ เป็นตน้ เหตขุ องกำรทำสญั ญำเชำ่ เชน่ ทรพั ยท์ เ่ี ชำ่ มรี ำคำสูงมำก ผูเ้ ช่ำไมอ่ ยูใ่ นฐำนะทีจ่ ะซ้ือได้ หรือตอ้ งกำรใชท้ รัพยเ์ พียงชว่ั ครำว หรือตอ้ งกำรใชท้ รัพยเ์ พยี งคร้งั เดียว หรือเทคโนโลยมี กี ำร เปลีย่ นแปลงบ่อย หรือตอ้ งกำรใชท้ รพั ยท์ ่ีใหม่เสมอ หรือเจำ้ ของทรพั ยไ์ ม่ต้องกำรขำย เป็นตน้ ทรพั ยอ์ นั เป็นวตั ถุแห่งสัญญำเช่ำ มีไดท้ ้งั สังหำริมทรัพยแ์ ละอสงั หำริมทรัพย์ สังหำริมทรัพย์ เชน่ สำนกั งำนคอนเทนเนอร์ ครุยรับปริญญำ ชุดเจำ้ สำว รถจกั รยำน มำ้ กลอง หนงั สือกำร์ตูน เครื่องถ่ำยเอกสำร แผ่นดีวีดี เส้ือผำ้ รองเทำ้ กระเป๋ ำ เคร่ืองซกั ผำ้ หุ่นยนต์ เป็ นตน้ อสงั หำริมทรพั ย์ เชน่ ที่ดิน บำ้ น หอพกั โรงแรม รีสอร์ท อำคำรสำนกั งำน ทำ่ เทียบเรือ ป้ำยโฆษณำขนำดใหญ่ ทตี่ ้งั เคร่ืองถอนเงนิ อตั โนมตั ิ ห้องน้ำสำธำรณะ เป็นตน้ ปัญหำท่ี 1 ในสถำนกำรณ์โรคระบำด Covid-19 น้นั ถำ้ ผเู้ ช่ำไม่ไดใ้ ชท้ รพั ยแ์ ลว้ ตอ้ งจำ่ ย คำ่ เชำ่ หรือไมค่ ำตอบคือ ไมต่ อ้ งจำ่ ย ผเู้ ช่ำจะจำ่ ยเม่อื ไดเ้ ชำ่ หรือไดใ้ ชป้ ระโยชนอ์ ยำ่ งสมบูรณ์จำก ทรัพยท์ ่ีเชำ่ แมผ้ ูเ้ ชำ่ ไม่ผดิ ผูใ้ ห้เช่ำก็ไมผ่ ิด แตร่ ัฐบำลเขำส่ังปิ ดก็เป็นไปตำมอำนำจของกฎหมำย

2 คำพพิ ำกษำศำลฎีกำที่ 1035/2547 กำรเชำ่ อสังหำริมทรัพยต์ ำม ป.พ.พ. มำตรำ 537 มไิ ดบ้ งั คบั ว่ำผใู้ หเ้ ช่ำจำตอ้ งเป็นเจำ้ ของ ทรัพยส์ ินทีใ่ ห้เชำ่ เพียงแตผ่ ใู้ หเ้ ชำ่ มหี ลกั ฐำนกำรเชำ่ เป็นหนงั สือกส็ ำมำรถฟ้องรอ้ งบงั คบั คดีได้ ดงั น้นั กำรท่ีโจทก์ฟ้องขอใหบ้ งั คบั ตำมสญั ญำเช่ำซ่ึงโจทก์จำเลยทำไวต้ ่อกนั แมท้ รัพยส์ ินทเ่ี ชำ่ จะมใิ ชข่ องโจทก์ แตเ่ มอื่ จำเลยยอมรบั ทำสญั ญำเช่ำกบั โจทก์ จำเลยยอ่ มตอ้ งผกู พนั ตำมสัญญำ เม่อื จำเลยผดิ สญั ญำ โจทกจ์ งึ มีอำนำจฟ้องจำเลยได้ สญั ญำเชำ่ กำหนดไว้ 3 ปี สญั ญำยอ่ มระงบั เม่อื ส้ินกำหนดระยะเวลำ โดยไมต่ อ้ งมีกำร บอกกล่ำวก่อน กำรท่ีจำเลยต่อสู้ว่ำเมื่อครบกำหนดเวลำเช่ำแลว้ จำเลยยงั คงอยใู่ นที่ดินทเ่ี ชำ่ และ ชำระคำ่ เชำ่ แกโ่ จทก์ โจทกก์ ร็ บั ไวโ้ ดยมไิ ดท้ กั ทว้ ง ถอื วำ่ โจทกจ์ ำเลยไดท้ ำสญั ญำกนั ใหมต่ อ่ ไป โดยไม่มีกำหนดเวลำน้นั หมำยควำมว่ำขอ้ ตกลงเก่ียวกบั กำหนดระยะเวลำไม่มผี ลบงั คบั กนั ต่อไป ส่วนขอ้ สญั ญำอน่ื คงเป็นไปตำมสญั ญำเดิมรวมท้งั อตั รำคำ่ เชำ่ ดว้ ย หำกมีกำรตอ่ สญั ญำเช่ำ กนั จริงกไ็ มม่ ีเหตุผลอนั ใดทจี่ ำเลยจะชำระค่ำเช่ำสูงกวำ่ อตั รำคำ่ เช่ำตำมท่ีระบใุ นหนงั สือสญั ญำ เชำ่ ที่ดิน ขอ้ นำสืบของจำเลยเกี่ยวกบั กำรชำระคำ่ เช่ำจงึ ไม่มนี ้ำหนกั แกก่ ำรรับฟังและไมอ่ ำจ หักลำ้ งพยำนหลกั ฐำนโจทก์ได้ จึงฟังไมไ่ ดว้ ำ่ โจทกจ์ ำเลยทำสัญญำเช่ำกนั ใหม่ จำเลยจงึ ตอ้ ง ออกไปจำกทดี่ ินทเ่ี ชำ่ ทนั ทีทส่ี ิ้นสุดกำหนดเวลำ โดยโจทก์ไมจ่ ำตอ้ งมหี นงั สือบอกเลิกสัญญำเช่ำ กบั จำเลยกอ่ นฟ้อง

3 2.ควำมสมบรู ณ์ของสัญญำเช่ำทรัพย์ ลกั ษณะของกำรแสดงเจตนำทำสญั ญำ มีได้ 3 กรณี ดงั น้ี 1. ทำเป็นหนงั สือ 2. ทำโดยวำจำ 3. ทำโดยกริยำทำ่ ทำง เชน่ กำรเขำ้ ไปใชห้ ้องน้ำสำธำรณะ โดยตอ้ งชำระคำ่ บริกำร เป็น กำรเชำ่ อสงั หำริมทรพั ย์ จำกกำรแสดงเจตนำดงั กล่ำว เมอ่ื มีกำรแสดงเจตนำเสนอและกำรแสดงเจตนำสนองท่ี ตอ้ งตรงกนั กเ็ พยี งพอที่สัญญำเชำ่ ทรัพยเ์ กิดข้นึ ได้ ดงั น้นั สญั ญำเชำ่ ทรพั ยไ์ มต่ อ้ งกำรแบบ อำจทำสัญญำดว้ ยวำจำ หรือทำเป็นหนงั สือ หรือ โดยกริยำทำ่ ทำงได้ แตถ่ ำ้ คู่สญั ญำตอ้ งกำรทำสญั ญำเป็นหนงั สือ สัญญำเกิดเมอ่ื ไดท้ ำสญั ญำเป็น หนงั สือแลว้ ตำมมำตรำ 366 วรรคสอง กลำ่ วคอื ตอ้ งดเู จตนำของคสู่ ัญญำเป็นหลกั เช่น กำรบนิ ไทย เช่ำเคร่ืองบินซ่ึงมีขอ้ สญั ญำเป็นจำนวนมำก และมลู คำ่ ของสัญญำมหำศำล กต็ อ้ งทำเป็น หนงั สือ ส่วนกำรเชำ่ อสังหำริมทรัพย์ ไมต่ อ้ งกำรแบบ สมบูรณ์แมท้ ำดว้ ยวำจำ แต่กำรฟ้องรอ้ ง บงั คบั คดีตอ้ งทำตำมมำตรำ 538 มำตรำ 538 เช่ำอสังหำริมทรัพยน์ ้นั ถำ้ มิไดม้ ีหลกั ฐำนเป็นหนงั สืออยำ่ งหน่ึงอยำ่ งใดลง ลำยมอื ช่ือฝ่ำยทต่ี อ้ งรับผิดเป็นสำคญั ทำ่ นว่ำจะฟ้องรอ้ งให้บงั คบั คดีหำไดไ้ ม่ ถำ้ เชำ่ มกี ำหนดกวำ่ สำมปี ข้ึนไป หรือกำหนดตลอดอำยขุ องผเู้ ช่ำหรือผใู้ หเ้ ช่ำไซร้ หำกมไิ ดท้ ำเป็นหนงั สือและจด ทะเบยี นตอ่ พนกั งำนเจำ้ หนำ้ ท่ี ทำ่ นว่ำกำรเชำ่ น้นั จะฟ้องรอ้ งให้บงั คบั คดีไดแ้ ต่เพียงสำมปี จำกบทบญั ญตั มิ ำตรำ 538 สรุปไดด้ งั น้ี 1. เช่ำอสงั หำริมทรพั ย์ โดยวำจำ สัญญำเกิดข้นึ ตำมทีค่ สู่ ญั ญำตกลง แตม่ ิไดม้ หี ลกั ฐำน เป็นหนงั สืออยำ่ งหน่ึงอยำ่ งใดลงลำยมือช่ือฝ่ำยทีต่ อ้ งรบั ผิดเป็นสำคญั คสู่ ญั ญำจะฟ้องรอ้ งบงั คบั คดีไมไ่ ดเ้ ลย

4 2. เชำ่ อสงั หำริมทรัพย์ โดยทำเป็นหนงั สือ ไมว่ ่ำจะมกี ำหนดระยะเวลำเทำ่ ใดกต็ ำม สัญญำเกิดข้ึนตำมที่คู่สญั ญำตกลง แต่คสู่ ญั ญำจะฟ้องรอ้ งบงั คบั คดีไดแ้ ตเ่ พียงสำมปี เทำ่ น้นั 3. เชำ่ อสงั หำริมทรพั ย์ โดยทำเป็นหนงั สือและจดทะเบยี นต่อพนกั งำนเจำ้ หนำ้ ท่ี สญั ญำ เกิดข้นึ ตำมทีค่ ู่สญั ญำตกลง และคสู่ ญั ญำจะฟ้องรอ้ งบงั คบั คดีไดต้ ำมทตี่ กลงในสญั ญำกำรท่ี กฎหมำยบงั คบั ใหจ้ ดทะเบียนกำรเช่ำอสังหำริมทรพั ยท์ เ่ี กินกว่ำสำมปี หรือตลอดอำยุน้นั มี วตั ถปุ ระสงค์ คือ มเี วลำให้คดิ ตดั สินใจ เพ่ือแสดงให้เห็นว่ำต้งั ใจจะจดทะเบยี นจริง ๆ ไม่ใช่ทำ สญั ญำต่อกนั เป็นหนงั สือที่อยำกจะเปลยี่ นใจเมือ่ ไหร่กไ็ ด้ กำรทีก่ ำหนดใหไ้ ปจดทะเบียนยุง่ ยำก ซบั ซ้อนก็เพือ่ ใหม้ เี วลำคิด เปลยี่ นใจไดก้ อ่ นจดทะเบียน ถำ้ จดทะเบยี นแลว้ กเ็ ปลย่ี นใจไม่ไดแ้ ลว้ นนั่ เอง มำตรำ 540 อนั อสงั หำริมทรพั ย์ ทำ่ นหำ้ มมใิ ห้เชำ่ กนั เป็นกำหนดเวลำเกินกวำ่ สำมสิบปี ถำ้ ไดท้ ำสัญญำกนั ไวเ้ ป็นกำหนดเวลำนำนกว่ำน้นั ทำ่ นก็ให้ลดลงมำเป็นสำมสิบปี อน่ึงกำหนดเวลำเชำ่ ดงั กล่ำวมำน้ี เมื่อส้ินลงแลว้ จะต่อสัญญำอีกก็ได้ แตต่ อ้ งอยำ่ ให้เกิน สำมสิบปี นบั แต่วนั ตอ่ สัญญำ มำตรำ 541 สญั ญำเชำ่ น้นั จะทำกนั เป็นกำหนดว่ำตลอดอำยขุ องผใู้ หเ้ ชำ่ หรือของผเู้ ช่ำก็ ให้ทำได้ ตัวอย่ำงท่ี 1 สัญญำเช่ำอำคำรสำนักงำน ขำวทำสญั ญำเช่ำดว้ ยวำจำอำคำรสำนกั งำนจำกดำเพื่อทำสำนกั งำนทนำยควำม อตั รำคำ่ เชำ่ เดือนละ100,000 บำท ระยะเวลำ 3 ปี สญั ญำเชำ่ เกิดข้ึนสมบูรณ์แมท้ ำโดยวำจำ และแมเ้ ป็น อสังหำริมทรพั ย์ กำรชำระหน้ีตำมสญั ญำยอ่ มสมบรู ณ์ มิใช่ลำภมิควรไดต้ ำมมำตรำ 406ถำ้ ผูเ้ ชำ่ ไมช่ ำระคำ่ เช่ำ ผใู้ หเ้ ชำ่ ฟ้องบงั คบั คดีไม่ไดต้ ำมมำตรำ 538 หรือถำ้ เวลำผำ่ นไป 1 ปี ผใู้ หเ้ ชำ่ ตอ้ งกำรใหผ้ เู้ ช่ำออกจำกพ้ืนทเี่ ชำ่ โดยอำศยั อำนำจผถู้ ือกรรมสิทธ์ิตำมมำตรำ 1336 ผเู้ ชำ่ จะยกเอำ สญั ญำเช่ำข้ึนต่อสู้ไม่ไดต้ ำมมำตรำ 538 ผูเ้ ช่ำตอ้ งออกจำกที่เช่ำ

5 ตัวอย่ำงที่ 2 สัญญำเช่ำระยะยำว: อสังหำริมทรัพย์ คู่สญั ญำทำหนงั สือสญั ญำเช่ำอำคำรสำนกั งำนเพ่อื ทำสำนกั งำนทนำยควำมเป็นระยะเวลำ 5 ปี ดงั น้ี สญั ญำเกิดข้นึ เป็นสัญญำทีส่ ำมำรถฟ้องร้องบงั คบั คดีไดม้ กี ำหนดระยะเวลำเพียง 3 ปี ตำมมำตรำ538 และเมอ่ื ครบ 3 ปี สญั ญำยงั คงประสงคผ์ กู พนั กนั ต่อไป ใหก้ ลำยเป็นสญั ญำท่ไี ม่ มีกำหนดระยะเวลำตำมมำตรำ570 โดยมีขอ้ สญั ญำเชน่ เดิม ซ่ึงสัญญำยอ่ มสิ้นสุดลงดว้ ยกำรแสดง เจตนำเลิกสญั ญำโดยกำรบอกกล่ำวลว่ งหนำ้ ตำมมำตรำ 566 ตวั อย่ำงที่ 3 สัญญำเช่ำระยะยำว: ทำเป็ นหนงั สือสัญญำหลำยฉบบั คสู่ ัญญำทำหนงั สือสญั ญำเชำ่ อำคำรสำนกั งำนเพื่อทำสำนกั งำนทนำยควำมเป็นระยะเวลำ 9 ปี โดยทำสญั ญำเป็นสัญญำ 3 ฉบบั มรี ะยะเวลำตอ่ เนื่องกนั ไปจนครบ 9 ปี ดงั น้ี คู่สญั ญำกระทำ กำรดงั กลำ่ วโดยมเี จตนำเลี่ยงกฎหมำย สญั ญำฉบบั แรกจงึ มผี ลบงั คบั 3 ปี ส่วนสัญญำฉบบั ทีส่ อง และฉบบั ทีส่ ำมตกเป็นโมฆะตำมมำตรำ 538 ประกอบมำตรำ 150 เนื่องจำกค่สู ญั ญำมีเจตนำเล่ียง กฎหมำย ฝ่ำฝืนต่อกฎหมำยเกี่ยวกบั ควำมสงบเรียบร้อยฯ เมอ่ื ครบ 3 ปี สัญญำยงั คงประสงค์ ผกู พนั กนั ตอ่ ไป ใหก้ ลำยเป็นสญั ญำท่ีไม่มีกำหนดระยะเวลำตำมมำตรำ 570 โดยมขี อ้ สญั ญำ เชน่ เดิม ซ่ึงยอ่ มผกู พนั ไปเรื่อย ๆ สัญญำยอ่ มสิ้นสุดลงดว้ ยกำรแสดงเจตนำเลิกสญั ญำโดยกำร บอกกล่ำวลว่ งหนำ้ เพอ่ื ให้อกี ฝ่ ำยไดเ้ ตรียมตวั ตำมมำตรำ 566 ท้งั น้ีคสู่ ญั ญำก็ตกลงยกเวน้ มำตรำ 566 ได้

6 ปัญหำท่ี 1ถ้ำทรัพย์อันเดยี วกันมีบคุ คลหลำยคนเช่ำพร้อมกัน ใครจะมีสิทธดิ ีกว่ำ มำตรำ 542 บคุ คลหลำยคนเรียกเอำสังหำริมทรัพยอ์ นั เดยี วกนั อำศยั มลู สญั ญำเช่ำตำ่ งรำย ทำ่ นวำ่ ทรพั ย์ ตกไปอยูใ่ นครอบครองผูเ้ ช่ำคนใดกอ่ นดว้ ยสัญญำเช่ำทรพั ยน์ ้นั คนน้นั มีสิทธิยง่ิ กว่ำคนอ่ืน ๆ มำตรำ 543 บคุ คลหลำยคนเรียกร้องเอำอสังหำริมทรพั ยอ์ นั เดียวกนั อำศยั มูลสญั ญำเช่ำต่ำงรำย ท่ำนให้ วนิ ิจฉัยดงั ต่อไปน้ี (1)ถำ้ กำรเชำ่ น้นั เป็นประเภทซ่ึงมิไดบ้ งั คบั ไวโ้ ดยกฎหมำยวำ่ ตอ้ งจดทะเบียน ท่ำนให้ถือวำ่ ผเู้ ชำ่ ซ่ึงได้ ทรพั ยส์ ินไปไวใ้ นครอบครองก่อนดว้ ยสัญญำเช่ำของตนน้ันมสี ิทธิย่ิงกว่ำคนอน่ื ๆ (2)ถำ้ กำรเช่ำทุก ๆ รำยเป็นประเภทซ่ึงบงั คบั ไวโ้ ดยกฎหมำยวำ่ ตอ้ งจดทะเบยี น ทำ่ นให้ถือว่ำผเู้ ชำ่ ซ่ึง ไดจ้ ดทะเบียนกำรเชำ่ ของตนก่อนน้นั มสี ิทธิยิ่งกวำ่ คนอื่น ๆ (3)ถำ้ กำรเชำ่ มีท้งั ประเภทซ่ึงตอ้ งจดทะเบียนและประเภทซ่ึงไมต่ อ้ งจดทะเบยี นตำมกฎหมำยยนั กนั อยู่ไซร้ท่ำนว่ำผเู้ ช่ำคนทไี่ ดจ้ ดทะเบยี นกำรเชำ่ ของตนน้นั มสี ิทธิยง่ิ กว่ำ เวน้ แต่ผเู้ ชำ่ คนอน่ื จะไดท้ รัพยส์ ินน้นั ไปไวใ้ นครอบครองดว้ ยกำรเชำ่ ของตนเสียก่อนวนั จดทะเบยี นน้นั แลว้ คำตอบ ถำ้ เป็นสังหำริมทรพั ย์ ดูคนทค่ี รอบครองอยกู่ ็มสี ิทธิดกี วำ่ ตำมมำตรำ 542 ส่วน อสังหำริมทรพั ยจ์ ะเป็นไปตำมมำตรำ 543 ซ่ึงหลกั ร่วมของมำตรำ 542 และมำตรำ 542 คอื ผใู้ ดครอบครองมี สิทธิดีกว่ำ เวน้ แต่กรณีมำตรำ 543 (2) ผจู้ ดทะเบยี นกอ่ นมีสิทธิดีกว่ำ ปัญหำท่ี 3 สิทธิของผ้เู ช่ำจะเป็ นอย่ำงไร เม่ือมกี ำรโอนกรรมสิทธ์ใิ นทรัพย์ที่เช่ำ แบ่งออกเป็นกำรโอนกรรมสิทธ์ิในทรัพยท์ เี่ ชำ่ เป็นอสงั หำริมทรพั ยแ์ ละสังหำริมทรพั ย์ ในกรณีของกำรโอนกรรมสิทธ์ิในทรพั ยท์ เี่ ช่ำเป็นอสังหำริมทรพั ยส์ ัญญำเช่ำยอ่ มไมร่ ะงบั ผรู้ บั โอน กรรมสิทธ์ิยอ่ มรบั ไปท้งั สิทธิและหนำ้ ทตี่ ำมสญั ญำเช่ำน้นั ตำมมำตรำ 569 ท้งั น้ี เพื่อเป็นกำรคุม้ ครองผเู้ ช่ำให้ อยู่ในทรัพยท์ ่เี ชำ่ ตอ่ ไปได้ แมม้ ีกำรโอนกรรมสิทธ์ิในทรัพยท์ ี่เช่ำ มำตรำ 569 อนั สัญญำเชำ่ อสงั หำริมทรพั ยน์ ้นั ยอ่ มไม่ระงบั ไปเพรำะเหตุโอนกรรมสิทธ์ิทรัพยส์ ินซ่ึง ให้เช่ำ ผูร้ บั โอนยอ่ มรับไปท้งั สิทธิและหนำ้ ท่ขี องผูโ้ อนซ่ึงมีต่อผูเ้ ชำ่ น้นั ดว้ ย ตวั อย่ำงที่ 4 กำรโอนกรรมสิทธ์ใิ นทรัพย์ท่ีเช่ำเป็ นอสังหำริมทรัพย์ ขำวนกั ศกึ ษำทำหนงั สือเชำ่ หอพกั ของดำเป็นระยะเวลำเช่ำ 3 ปี ค่ำเชำ่ 4,000 บำทตอ่ เดอื น เมอื่ ระยะเวลำเช่ำผำ่ นไป 1 ปี ดำขำยหอพกั ให้ดี ดยี ่อมผกู พนั ตำมสัญญำเช่ำกบั ขำวตอ่ ไปตำมขอ้ สัญญำเดมิ ทกุ ประกำรตำมมำตรำ 569 นนั่ เอง

7 3.หน้ำที่และควำมรับผิดของค่สู ัญญำ 3.1 หน้ำที่และควำมรับผิดของผู้ให้เช่ำ 3.1.1 ส่งมอบทรัพย์ที่ให้เช่ำ มำตรำ 546 มำตรำ 549(461) - อำจส่งมอบกำรครอบครองหรือไม่กไ็ ด้ เช่นในกรณีทผี่ ใู้ หเ้ ช่ำอำจไมม่ กี รรมสิทธ์ิในทรพั ย์ ทีใ่ ห้เชำ่ - ทรพั ยอ์ ยใู่ นสภำพซ่อมแซมดีแลว้ ในกรณีทม่ี กี ำรเชำ่ หลำยต่อ มีกำรชำรุดตอ้ งซ่อมแซมให้ อยใู่ นสภำพดีแลว้ กอ่ นส่งมอบ ตำมมำตรำ 546 ผลของกำรผดิ หน้ำท่ี - เชน่ ส่งมอบทรพั ยช์ ำรุดบกพร่อง หรือชำระหน้ีเป็นอยำ่ งอื่น ผูเ้ ช่ำมสี ิทธิ ปฏิเสธกำรรบั ชำระหน้ีได้ ตำมมำตรำ 320 -ผเู้ ชำ่ มสี ิทธิเรียกคำ่ เสียหำย ตำมมำตรำ 204 มำตรำ 215 - ผเู้ ชำ่ มสี ิทธิเลกิ สญั ญำ ตำมมำตรำ 387 มำตรำ 388 มำตรำ 389 3.1.2 รับผดิ กรณีทรัพย์ท่สี ่งมอบชำรุดบกพร่องและรอนสิทธิ มำตรำ 549(472,475) มำตรำ 549 กำรส่งมอบทรัพยส์ ินซ่ึงเช่ำกด็ ี ควำมรับผิดของผใู้ ห้เชำ่ ในกรณีชำรุดบกพร่อง และรอนสิทธิกด็ ี ผลแห่งขอ้ สัญญำวำ่ จะไม่ตอ้ งรับผดิ ก็ดี เหล่ำน้ี ท่ำนให้บงั คบั ดว้ ยบทบญั ญตั ิ ท้งั หลำยแห่งประมวลกฎหมำยน้ี ว่ำดว้ ยกำรซ้ือขำยอนุโลมควำมตำมควร จำกบทบญั ญตั มิ ำตรำ 549 กลำ่ วคือ ในกรณีทีส่ ่งมอบทรัพยท์ เ่ี ชำ่ หรือควำมรบั ผิดเพอื่ ชำรุดบกพร่องหรือรอนสิทธิ หรือขอ้ สัญญำวำ่ จะไมต่ อ้ งรับผดิ ให้บงั คบั ตำมบทบญั ญตั ิวำ่ ดว้ ย ซ้ือขำยโดยอนุโลม ซ่ึงเป็นกรณีทที่ รัพยท์ ส่ี ่งมอบน้นั มีควำมชำรุดบกพร่องหรือรอนสิทธิอยู่ ก่อนหรือในขณะทสี่ ่งมอบทรพั ยท์ ีเ่ ช่ำ ผใู้ หเ้ ชำ่ จึงตอ้ งรบั ผดิ ตำมมำตรำ 549

8 3.1.3 รับผิดและซ่อมแซมทรัพย์ชำรุดบกพร่องในระหว่ำงเวลำเช่ำ มำตรำ 550 มำตรำ 550 ผใู้ ห้เชำ่ ยอ่ มตอ้ งรับผิดในควำมชำรุดบกพร่องอนั เกิดข้นึ ในระหว่ำงเวลำเชำ่ และผใู้ ห้เชำ่ ตอ้ งจดั กำรซ่อมแซมทุกอยำ่ งบรรดำซ่ึงเป็นกำรจำเป็นข้ึน เวน้ แตก่ ำรซ่อมแซมชนิด ซ่ึงมกี ฎหมำยหรือจำรีตประเพณีวำ่ ผเู้ ชำ่ จะพึงตอ้ งทำเอง จำกบทบญั ญตั มิ ำตรำ 550 เป็นควำมรับผิดเพ่อื ควำมชำรุดบกพร่องของผใู้ ห้เชำ่ เชน่ เดียวกบั มำตรำ 549 แตม่ ำตรำ 550 เป็นกรณีทท่ี รัพยท์ เี่ ชำ่ มคี วำมชำรุดบกพร่องข้นึ หลงั จำก ส่งมอบทรพั ยท์ เี่ ช่ำแลว้ ตำ่ งจำกมำตรำ 549 ทท่ี รัพยท์ ่เี ชำ่ มีควำมชำรุดบกพร่องก่อนหรือขณะส่ง มอบ ซ่ึงโดยหลกั แลว้ ผใู้ หเ้ ชำ่ มีหนำ้ ท่ีตอ้ งซ่อมแซมเพอื่ ให้ผเู้ ชำ่ ไดใ้ ชท้ รัพยห์ รือใชป้ ระโยชน์ใน ทรัพย์ เวน้ แตใ่ นกรณีกำรซ่อมแซมซ่ึงมีกฎหมำยหรือจำรีตประเพณีว่ำผเู้ ช่ำจะตอ้ งทำเองกล่ำวคอื แบ่งกำรซ่อมแซมออกเป็น 2 ประเภท ไดแ้ ก่ กำรซ่อมแซมใหญ่ ผูใ้ ห้เชำ่ มีหนำ้ ท่ีซ่อม แต่ถำ้ เป็นกำรซ่อมแซมเลก็ ผเู้ ชำ่ มหี นำ้ ทซี่ ่อม และถำ้ ไมไ่ ดใ้ ชท้ รพั ยก์ ็ไมต่ อ้ งชำระค่ำเชำ่ มำตรำ 551 ถำ้ ควำมชำรุดบกพร่องแห่งทรัพยส์ ินทเี่ ช่ำน้นั ไม่เป็นเหตุถึงแก่ผเู้ ช่ำจะตอ้ ง ปรำศจำกกำรใชแ้ ละประโยชน์ และผใู้ ห้เช่ำยงั แกไ้ ขไดไ้ ซร้ ผเู้ ชำ่ ตอ้ งบอกกล่ำวแก่ผใู้ ห้เชำ่ ให้ จดั กำรแกไ้ ขควำมชำรุดบกพร่องน้นั ก่อน ถำ้ และผใู้ ห้เชำ่ ไมจ่ ดั ทำใหค้ นื ดีภำยในเวลำอนั สมควร ผเู้ ช่ำจะบอกเลิกสัญญำเสียก็ได้ หำกว่ำควำมชำรุดบกพร่องน้นั ร้ำยแรงถึงสมควรจะทำเช่นน้นั จำกบทบญั ญตั ิมำตรำ 551 ถำ้ ผใู้ ห้เชำ่ ไมซ่ ่อมแซมทรพั ยท์ ่เี ชำ่ ซ่ึงชำรุดบกพร่องใหผ้ เู้ ช่ำ สำมำรถใชท้ รพั ยห์ รือใชป้ ระโยชน์ได้ กเ็ ป็นเหตุบอกเลิกสัญญำได้

9 3.1.4 ชดใช้เงินให้แก่ผู้เช่ำท่ไี ด้จ่ำยไปเพอ่ื รักษำทรัพย์ทีเ่ ช่ำ มำตรำ 547 มำตรำ 547 ผเู้ ชำ่ ตอ้ งเสียคำ่ ใชจ้ ำ่ ยไปโดยควำมจำเป็นและสมควรเพือ่ รักษำทรพั ยส์ ินซ่ึง เชำ่ น้นั เท่ำใด ผูใ้ หเ้ ช่ำจำตอ้ งชดใชใ้ ห้แกผ่ เู้ ช่ำ เวน้ แตค่ ำ่ ใชจ้ ำ่ ยเพ่อื บำรุงรกั ษำตำมปกติและเพอื่ ซ่อมแซมเพียงเลก็ นอ้ ย จำกบทบญั ญตั ิมำตรำ 547 ในเหตเุ ร่งด่วน ถำ้ ผเู้ ช่ำตอ้ งเสียคำ่ ใชจ้ ำ่ ยไป ผเู้ ช่ำสำมำรถเรียก เงนิ ค่ำซ่อมแซมจำกผใู้ หเ้ ชำ่ ได้ เวน้ แต่ กรณีคำ่ ซ่อมแซมเลก็ นอ้ ย เช่น ผเู้ ชำ่ เชำ่ รถ ไปจอดรถที่ ห้ำงสรรพสินคำ้ เพื่อซ้ือของ กลบั ออกมำปรำกฏว่ำลอ้ รถถกู ขโมยหำยไปท้งั หมด ผูเ้ ช่ำจงึ ได้ จ่ำยเงินไปเพือ่ เอำยำงมำใส่ใหร้ ถวง่ิ ต่อไปได้ ดงั น้ี ผเู้ ช่ำสำมำรถเรียกใหผ้ ูใ้ หเ้ ชำ่ ใชเ้ งนิ ค่ำลอ้ รถท่ี ไดจ้ ำ่ ยไปไดต้ ำมมำตรำ 547

10 3.2 หน้ำที่และควำมรับผิดของผ้เู ช่ำ 3.2.1 ชำระค่ำเช่ำ มำตรำ 537 มำตรำ 537 อนั วำ่ เช่ำทรัพยส์ ินน้นั คอื สญั ญำซ่ึงบุคคลคนหน่ึงเรียกวำ่ ผใู้ หเ้ ชำ่ ตกลงให้ บคุ คลอกี คนหน่ึงเรียกวำ่ ผูเ้ ช่ำ ไดใ้ ชห้ รือไดร้ ับประโยชน์ในทรพั ยส์ ินอยำ่ งใดอยำ่ งหน่ึงชวั่ ระยะเวลำอนั มีจำกดั และผูเ้ ช่ำตกลงจะใหค้ ำ่ เช่ำเพือ่ กำรน้นั ค่ำเช่ำตกลงกนั เป็นเงินหรือสิ่งของกไ็ ด้ อตั รำคำ่ เช่ำเป็นไปตำมท่ีตกลงกนั ถำ้ ไม่ไดต้ กลง อตั รำคำ่ เชำ่ ใหบ้ งั คบั ตำมมำตรำ 368 เรื่องหลกั สุจริต ถำ้ ทรพั ยส์ ูญหำยไปบำงส่วน ขอลงคำ่ เชำ่ ได้ มำตรำ 568 วรรคหน่ึง หรืออำจเลกิ สญั ญำได้ มำตรำ 568 วรรคสอง กำรละเลยหน้ำท่ี 1. ผูเ้ ช่ำตอ้ งรับผดิ ในดอกเบ้ียและชดใชค้ ่ำเสียหำย ตำมมำตรำ 204 มำตรำ 224 2. ผใู้ หเ้ ชำ่ เลิกสญั ญำได้ ตำมมำตรำ 560 ปัญหำมีอยวู่ ำ่ กรณีไม่สำมำรถใชท้ รพั ยท์ ี่เช่ำ ตอ้ งจ่ำยค่ำเชำ่ หรือไม่ เช่น เชำ่ ท่ีนำ ทำนำไม่ได้ เพรำะน้ำท่วมหรือฝนแลง้ หรือเชำ่ หอน้ำท่วม หรือเชำ่ เครื่องเสียงใชใ้ นงำนบวช เครื่องไม่ทำงำน หรือเช่ำรถกระเชำ้ เพือ่ ขนของสำหรับอำคำร สูง กลไกกำรยกกระเชำ้ ไมท่ ำงำน ตอ้ งจำ่ ยค่ำเช่ำหรือไม่ กรณีดงั กล่ำว กำรชำระคำ่ เช่ำเป็นกำรตอบแทนกำรใชท้ รพั ยห์ รือไดร้ บั ประโยชน์ใน ทรพั ย์ ถำ้ ไม่ไดใ้ ชท้ รัพยก์ ็ไมต่ อ้ งชำระคำ่ เชำ่ ถือวำ่ ผใู้ ห้เชำ่ ยงั ไมท่ ำหนำ้ ท่ี คอื ผใู้ หเ้ ชำ่ ยอมใหผ้ เู้ ชำ่ ไดใ้ ชท้ รพั ยห์ รือไดร้ บั ประโยชน์ในทรัพยส์ ินตำมมำตรำ 537 ดว้ ยกำรส่งมอบทรัพยท์ ี่เชำ่ และ ทรัพยส์ ำมำรถใชไ้ ด้ ผเู้ ชำ่ จึงมีสิทธิปฏเิ สธกำรชำระค่ำเชำ่ ตอบแทนไดต้ ำมมำตรำ 369 สญั ญำต่ำง ตอบแทน แต่ถำ้ ผเู้ ช่ำคำดเหน็ ไดว้ ่ำฝนแลง้ ผใู้ หเ้ ชำ่ ยอมลดค่ำเช่ำให้ กรณีเชน่ น้ี ผเู้ ช่ำตอ้ งจ่ำย เพรำะคำดเหน็ ไดแ้ ลว้ และมเี จตนำตกลงยนิ ยอมดว้ ย อยำ่ งไรก็ตำม มคี ำพิพำกษำศำลฎีกำวำงหลกั วำ่ กำรเชำ่ ทีน่ ำ ตอ่ มำน้ำำท่วมไมส่ ำมำรถ ทำนำได้ ผเู้ ช่ำยงั คงมหี นำ้ ที่ชำระค่ำเช่ำ เทยี บเคยี งคำพิพำกษำศำลฎีกำที่ 425/2472, 469/2488, 317/2489

11 คำพพิ ำกษำศำลฎีกำที่ 425/2472 เมอ่ื พ.ศ.2470 โจทกท์ ำหนงั สือสญั ญำเชำ่ นำจำกจำเลย ( โดยไม่มีขอ้ ไขอยำ่ งอนื่ ใด ) และ โจทก์ไดช้ ำระค่ำเช่ำเสร็จแลว้ คร้ันถึงฤะดทู ำนำเกิดน้ำทว่ มทำนำไมไ่ ด้ โจทกจ์ ึงขอทำนำในปี พ.ศ. 2471 ต่อไปหรือขอใหค้ ืนค่ำเชำ่ อำ้ งเบ็ดเสร็จบทท่ี 48 ศำลเดิมยกฟ้องโจทก์ ศำลอทุ ธรณ์เหน็ วำ่ ตำม ป.ม.537,567 แล 568 สัญญำเลิกไปโดยเหตุสุดวสิ ัย และตำม กฎหมำยท่อี ำ้ งมีควำมวำ่ ถำ้ ทรพั ยท์ ี่เช่ำสูญหำยท้งั หมดหรือบำงส่วนสญั ญำยอ่ มระงบั หรือลดคำ่ เชำ่ ลงตำมส่วนและตำมเบ็ดเสร็จที่ 48 ยอมผ่อนผนั ทำนำไดใ้ นปี ตอ่ ไป จงึ ตดั สินให้จำเลยคืนคำ่ เช่ำ ศำลฎีกำเห็นวำ่ จะยกเหตุสุดวสิ ัยข้ึนมำอำ้ งเพอ่ื ให้สัญญำเช่ำระงบั ไปไมไ่ ด้ และคำ่ เชำ่ ระวำงโจทก์จำเลยไดเ้ กิดข้นึ บริบูรณแ์ ลว้ โจทกจ์ ะเรียกคำ่ เชำ่ คนื ไม่ได้ เพรำะในสญั ญำไมม่ ขี อ้ ไขเป็นอยำ่ งใดและจะยกเบ็ดเสร็จท่ี 47 มำใชก้ บั คดีน้ีไมไ่ ด้ เพรำะมีประมวลแพ่งบญั ญตั ิไวแ้ ลว้ คำพพิ ำกษำศำลฎกี ำที่ 469/2488 คดีน้ี โจทก์ฟ้องขอใหศ้ ำลบงั คบั จำเลยชำระคำ่ เชำ่ ทนี่ ำ และคำ่ ภำษโี รงร้ำนใหโ้ จทก์ จำเลยใหก้ ำรต่อสู้ว่ำ จำเลยไดเ้ ทำ่ ที่นำ+เช่ำจำกโจทกไ์ ปให้เชำ่ ช่วง แตผ่ เู้ ช่ำชว่ งทำนำไม่ได้ จำเลยไดข้ อใหโ้ จทกด์ ำเนินคดีแทนแลว้ และฟ้องแยง้ ขอให้โจทกค์ นื ค่ำเชำ่ ทผ่ี เู้ ช่ำช่วงชำระให้ โจทก์เกินไปในปี ก่อนดว้ ย ช้นั พิจำรณำ คคู่ วำมแถลงรับกนั ในประเดน็ บำงขอ้ คงเหลอื ประเด็นสำคญั ในขอ้ กฎหมำยใหศ้ ำลพิจำรณำเพียงวำ่ ในปี ท่จี ำเลยเช่ำนำไปจำกโจทกน์ ้ี เกิดอทุ กภยั ทำนำไม่ได้ แต่ ปรำกฎว่ำ ผเู้ ช่ำชว่ งจำกจำเลยไดร้ ับเงนิ คำ่ เช่ำนำจำกลูกนำมำบำ้ งแลว้ ดงั น้ีจำเลยจะตอ้ งชำระคำ่ เช่ำให้โจทก์เพยี งไรหรือไม่ ในประเด็นขอ้ น้ี ศำลช้นั ตน้ เหน็ ว่ำ จำเลยเช่ำนำโจทกไ์ ปเพ่อื ใหค้ นอื่นเช่ำช่วงตอ่ ไป เพอ่ื หำประโยชน์จำกกำรเชำ่ กำรที่เกิดอทุ กภยั ทำนำไมไ่ ด้ จงึ เป็นเร่ืองของจำเลยไมเ่ ก่ยี วกบั โจทก์ และตำมขอ้ สัญญำกไ็ ม่มขี อ้ ยกเวน้ ไวว้ ำ่ จำเลยจะไมต่ อ้ งเสียคำ่ เชำ่ ใหโ้ จทกพ์ ิพำกษำให้ จำเลยชำระเงินคำ่ เช่ำนำใหโ้ จทกต์ ำมฟ้อง

12 ศำลอทุ ธรณเ์ หน็ วำ่ สญั ญำเชำ่ นำเป็นสัญญำตำ่ งตอบแทน เมื่อมเี หตพุ น้ วสิ ยั ทำใหจ้ ำเลย ทำนำไม่ได้ โจทก์ก็เรียกค่ำเชำ่ นำจำกจำเลยไม่ไดเ้ ช่นเดียวกนั ตำม ป.ม.แพง่ ฯ ม.๓๗๒ วรรค ๑ พพิ ำกษำใหย้ กฟ้องโจทก์ ศำลฎีกำวนิ ิจฉยั วำ่ ตำม ป.ม.แพ่ง ฯ ม.372วรรค 1 ท่ศี ำลอุทธรณย์ กข้ึนอำ้ งน้นั เป็น เร่ืองกำรชำระหน้ีตกเป็นพน้ วิสยั แตใ่ นคดีน้ี โจทกไ์ ดป้ ฏิบตั ิกำรชำระหน้ี คอื ส่งมอบท่ีนำทเ่ี ชำ่ ให้จำเลยแลว้ กำรทจี่ ะไดร้ บั ผลจำกกำรทำนำตำ่ งหำกเป็นพน้ วสั ัย ซ่ึงในกฎหมำยและขอ้ สัญญำ ไม่มยี กเวน้ มใิ ห้จำเลยเสียค่ำเช่ำ กำรทำนำไม่ไดไ้ มใ่ ช่เป็นควำมผิดของโจทก์พิพำกษำแกศ้ ำล อุทธรณ์ บงั คบั คดีตำมศำลช้นั ตน้ คำพพิ ำกษำศำลฎกี ำท่ี 317/2489 โจทกใ์ หจ้ ำเลยเช่ำนำ 5 ปี คอื พ.ศ. 2484, 2485, 2486 คร้นั ถงึ ปี 2485 น้ำท่วมจำเลยไม่ ชำระคำ่ เชำ่ ปี 2485 ไดท้ วงใหจ้ ำเลยชำระจำเลยกเ็ ฉย โจทกจ์ ึงบอกเลกิ สญั ญำและเรียกคำ่ เช่ำ สำหรบั ปี 2485 ฝ่ำยจำเลยตอ่ สูว้ ่ำไม่ผดิ สญั ญำและโจทกบ์ อกเลกิ สญั ญำไม่ได้ ศำลช้นั ตน้ และศำลอุทธรณพ์ ิพำกษำใหจ้ ำเลยชำระคำ่ เชำ่ นำแก่โจทก์ ศำลฎีกำตดั สินวำ่ จำเลยไม่ชำระคำ่ เช่ำ 2,000 บำทแกโ่ จทกต์ ำมสัญญำ ท่ีจำเลยตอ่ สู้ว่ำ ปี น้นั กำรทำนำไมไ่ ดผ้ ล (เพรำะน้ำทว่ ม) จำเลยเกบ็ ค่ำเช่ำจำกผูเ้ ช่ำชว่ งไม่ได้ จงึ มสี ิทธิงดชำระค่ำ เช่ำแกโ่ จทกต์ ำมประมวลกฎหมำยแพ่งและพำณิชย์ มำตรำ 369, 372 น้นั ศำลฎีกำเห็นวำ่ 2 มำตรำน้ีเป็นเร่ืองกำรชำระหน้ีกลำยเป็นพน้ วสิ ัยในสัญญำตำ่ งตอบแทน กรณีไม่ตอ้ งดว้ ย 2 มำตรำน้นั กำรเชำ่ น้นั หนำ้ ที่ชำระหน้ีของผใู้ หเ้ ชำ่ อยทู่ ี่ส่งมอบทรัพยใ์ ห้แกผ่ ูเ้ ชำ่ เรื่องน้ีโจทกก์ ็ มอบนำให้จำเลยแลว้ กำรทจี่ ำเลยไปหำกำไรไม่ไดห้ รือเกบ็ เงินจำกผเู้ ช่ำช่วงไม่ได้ หำทำใหก้ ำร ชำระหน้รี ะหวำ่ งโจทกจ์ ำเลยตกเป็นพน้ วิสยั ไม่ และเม่ือจำเลยผิดนดั ไม่ชำระโจทกก์ บ็ อกเลิก สญั ญำเป็นอนั ระงบั ลงและเอำทรัพยค์ นื ไดข้ อ้ ท่ีจำเลยวำ่ โจทกใ์ ชค้ นไปทวงค่ำเชำ่ และบอกเลิก สญั ญำมิไดแ้ ต่งต้งั เป็นหนงั สือน้นั ฟังไม่ข้นึ เพรำะกรณี 2 อยำ่ งน้ีไมม่ ีกฎหมำยบงั คบั ให้ตอ้ งทำ เป็นหนงั สือหรือตอ้ งมหี ลกั ฐำนเป็นหนงั สือและกำรทีจ่ ำเลยผิดสัญญำดงั น้ีแลว้ จำเลยก็ไม่มีสิทธิ เรียกคำ่ เสียหำย จงึ พิพำกษำยืนตำมศำล

13 3.2.2 ใช้ทรัพย์ตำมสัญญำหรือตำมปกตปิ ระเพณี มำตรำ 552 มำตรำ 552 อนั ผเู้ ชำ่ จะใชท้ รพั ยส์ ินทเ่ี ช่ำเพ่อื กำรอยำ่ งอน่ื นอกจำกทใี่ ชก้ นั ตำม ประเพณีนิยมปกตหิ รือกำรดงั กำหนดไวใ้ นสญั ญำน้นั ทำ่ นว่ำหำอำจจะทำไดไ้ ม่ จำกบทบญั ญตั ิมำตรำ 552 ผเู้ ช่ำยอ่ มใชท้ รพั ยท์ ีเ่ ชำ่ ตำมประเพณีนิยมปกติยอ่ มพึงใช้ กนั หรือตำมท่ีตกลงกนั ตำมสญั ญำ จะใชน้ อกจำกน้นั ไม่ได้ เช่น เชำ่ ชุดครุยรับปริญญำใช้ ถำ่ ยรูป ซอ้ มรบั ปริญญำ เขำ้ พิธีรับปริญญำ จะเอำชุดครุยไปเป็นผำ้ ถูพ้นื ไมไ่ ด้ หรือเช่ำพ้นื ท่ี ขำยของในห้ำง ยอ่ มขำยแผน่ ซีดีเถอ่ื นไม่ได้ หรือเชำ่ หอ้ งพกั สัญญำกำหนดให้ผเู้ ชำ่ อยเู่ พยี ง คนเดียว แต่ชวนญำตมิ ำอยูท่ ้งั หมบู่ ำ้ นไม่ได้ หรือเช่ำพน้ื ทีใ่ นห้ำงเพอ่ื ขำยอำหำร แตก่ ลบั ทำ เป็นรำ้ นนวดไม่ได้ เป็นตน้ ผลของกำรฝ่ ำฝื นหน้ำท่ี 1. รบั ผดิ ชดใชค้ ำ่ เสียหำยกรณีควำมเสียหำยเกิดแกต่ วั ทรพั ยท์ ีเ่ ช่ำ ตำมมำตรำ 562 วรรคหน่ึง 2. รับผดิ ชดใชค้ ำ่ เสียหำย กรณีเกิดควำมเสียหำยอ่ืน ๆ เชน่ ละเลยหนำ้ ท่กี ำรใช้ ทรัพย์ ตำมมำตรำ 215 3. เป็นเหตเุ ลิกสัญญำ ตำมมำตรำ 554 มำตรำ 562 ผูเ้ ชำ่ จะตอ้ งรับผิดในควำมสูญหำยหรือบบุ สลำยอยำ่ งใด ๆ อนั เกิดข้นึ แกท่ รพั ยส์ ินทเี่ ชำ่ เพรำะควำมผิดของผเู้ ช่ำเอง หรือของบุคคลซ่ึงอยูก่ บั ผเู้ ชำ่ หรือของผูเ้ ช่ำ ชว่ ง แต่ผูเ้ ช่ำไมต่ อ้ งรับผดิ ในควำมสูญหำยหรือบบุ สลำยอนั เกิดแต่กำรใชท้ รพั ยส์ ินน้นั โดยชอบ จำกบทบญั ญตั ิมำตรำ 562 ถำ้ ผเู้ ชำ่ ใชท้ รพั ยฝ์ ่ำฝืนประเพณีนิยมปกติหรือฝ่ำฝืน สญั ญำ ผเู้ ช่ำมีควำมรบั ผิดในควำมสูญหำยหรือบุบสลำยอนั เกิดแกท่ รัพยท์ ่ีเชำ่ ตำมมำตรำ 562 วรรคหน่ึง แต่ถำ้ ผเู้ ชำ่ ใชท้ รัพยต์ ำมประเพณี

14 ปกตนิ ิยมหรือตำมสญั ญำกไ็ มจ่ ำเป็นตอ้ งรับผิด เพรำะทรัพยอ์ ำจเสื่อมสลำยตำมกำรใชง้ ำน มำตรำ 554 ถำ้ ผเู้ ชำ่ กระทำกำรฝ่ำฝืนบทบญั ญตั ใิ นมำตรำ 552 มำตรำ 553 หรือฝ่ำฝืน ขอ้ สญั ญำ ผใู้ หเ้ ช่ำจะบอกกลำ่ วให้ผเู้ ชำ่ ปฏิบตั ิให้ถูกตอ้ งตำมบทกฎหมำยหรือขอ้ สญั ญำ น้นั ๆ กไ็ ด้ ถำ้ และผเู้ ช่ำละเลยเสียไมป่ ฏิบตั ติ ำมท่ำนวำ่ ผใู้ หเ้ ช่ำจะบอกเลกิ สญั ญำเสียกไ็ ด้ จำกบทบญั ญตั มิ ำตรำ 554 ถำ้ ผเู้ ชำ่ ใชท้ รพั ยฝ์ ่ำฝืนประเพณีนิยมปกติหรือฝ่ำฝืนสัญญำ ตำมมำตรำ 552ผใู้ ห้เช่ำจะบอกกล่ำวใหผ้ เู้ ช่ำใชท้ รัพยต์ ำมประเพณีนิยมปกตหิ รือท่กี ำหนด ไวใ้ นสัญญำกไ็ ด้ ถำ้ ผเู้ ช่ำไม่ปฏบิ ตั ิตำมผใู้ หเ้ ช่ำมีสิทธิเลกิ สัญญำได้ เป็นหลกั เดียวกบั มำตรำ 387 จะเลกิ สัญญำไดต้ อ้ งบอกกลำ่ วกอ่ นปัญหำมีอยูว่ ำ่ เช่ำพ้นื ท่ีขำยปลำตำกแหง้ ในตลำดนดั แตข่ ณะขำยทำกำรเปล่ยี นปลำตำกแหง้ ทมี่ ีน้ำหนกั นอ้ ยกว่ำให้ผซู้ ้ือ จะเป็นกำรผิดสัญญำเช่ำ หรือไม่ และผใู้ หเ้ ชำ่ เลกิ สญั ญำทนั ทีไดห้ รือไมก่ รณีดงั กล่ำว ผเู้ ชำ่ ไม่ไดใ้ ชท้ รัพยท์ ่เี ชำ่ ตำม ประเพณีนิยมปกติ เนื่องจำกโกงรำคำ จงึ เป็นกำรฝ่ำฝืนมำตรำ 552 ส่วนในประเด็นกำรเลิก สญั ญำตำมมำตรำ 554 น้นั ผใู้ ห้เชำ่ ตอ้ งบอกให้ผูเ้ ช่ำส่งปลำตำกแหง้ ตำมท่ผี ซู้ ้ือยื่นให้ ตำมควำมเป็นจริง ถำ้ ผเู้ ชำ่ ยงั ฝ่ำฝืน ผใู้ ห้เช่ำมสี ิทธิบอกเลิกสัญญำเช่ำได้ หรือกล่ำวอีกนยั หน่ึง ผูใ้ หเ้ ช่ำไมส่ ำมำรถบอกเลิกสัญญำเชำ่ ไดท้ นั ที ตอ้ งบอกกล่ำวให้ใชใ้ หถ้ ูกตอ้ งก่อน แม้ ผเู้ ช่ำทำผดิ ร้ำยแรง

15 3.2.3 สงวนรักษำทรัพย์ที่เช่ำอย่ำงวิญญชู น มำตรำ 553 มำตรำ 553 ผเู้ ช่ำจำตอ้ งสงวนทรพั ยส์ ินทเี่ ชำ่ น้นั เสมอกบั ท่ีวญิ ญชู นจะพึงสงวน ทรัพยส์ ินของตนเอง และตอ้ งบำรุงรกั ษำท้งั ทำกำรซ่อมแซมเล็กนอ้ ยดว้ ย จำกบทบญั ญตั มิ ำตรำ 553 ผเู้ ชำ่ มหี นำ้ ทต่ี อ้ งสงวนรักษำทรพั ยท์ ี่เชำ่ อยำ่ งทีว่ ญิ ญูชนจะ สงวนรกั ษำทรัพยส์ ินของตนเอง เช่น เชำ่ รถยนตต์ อ้ งสงวนรกั ษำอยำ่ งวิญญูชนจะสงวนรกั ษำ รถยนตข์ องตนเอง เป็นตน้ ผลของกำรฝ่ ำฝื น 1. รับผิดในควำมเสียหำย มำตรำ 562 วรรคหน่ึง 2. เหตุบอกเลิกสัญญำ มำตรำ 554 3.2.4 บำรุงรักษำและซ่อมแซมเลก็ น้อย มำตรำ 553 มำตรำ 553 ผเู้ ช่ำจำตอ้ งสงวนทรพั ยส์ ินทีเ่ ชำ่ น้นั เสมอกบั ที่วิญญชู นจะพึงสงวน ทรพั ยส์ ินของตนเอง และตอ้ งบำรุงรกั ษำท้งั ทำกำรซ่อมแซมเล็กนอ้ ยดว้ ย จำกบทบญั ญตั ิมำตรำ 553 ผเู้ ชำ่ มหี นำ้ ท่ตี อ้ งบำรุงรกั ษำทรพั ยท์ ี่เชำ่ ไม่ใหเ้ ส่ือมโทรม ตอ้ งดูแลตำมชนิดสภำพ และประเภทของทรัพยน์ ้นั เช่น เช่ำรถยนตต์ อ้ งบำรุงรกั ษำตำมสมุดคมู่ อื และใชท้ รัพยอ์ ยำ่ งสมำ่ เสมอ หรือเช่ำสตั วเ์ ล้ยี ง ตอ้ งดแู ลรักษำตำมชนิดและประเภทของสัตว์ เป็ นตน้ ผลของกำรฝ่ ำฝื น 1. รับผดิ ในควำมเสียหำย มำตรำ 562 วรรคหน่ึง 2. เหตบุ อกเลิกสญั ญำ มำตรำ 554

16 3.2.5 ละเว้นกำรให้เช่ำช่วง มำตรำ 544 มำตรำ 545 มำตรำ 544 ทรัพยส์ ินซ่ึงเช่ำน้นั ผเู้ ชำ่ จะให้เชำ่ ชว่ งหรือโอนสิทธิของตนอนั มีในทรัพยส์ ิน น้นั ไมว่ ำ่ ท้งั หมดหรือแต่บำงส่วนใหแ้ ก่บุคคลภำยนอก ท่ำนว่ำหำอำจทำไดไ้ ม่ เวน้ แต่จะไดต้ กลง กนั ไวเ้ ป็นอยำ่ งอ่ืนในสัญญำเชำ่ ถำ้ ผเู้ ช่ำประพฤตฝิ ่ำฝืนบทบญั ญตั อิ นั น้ี ผใู้ ห้เช่ำจะบอกเลิกสญั ญำเสียก็ได้ มำตรำ 545 ถำ้ ผเู้ ชำ่ เอำทรัพยส์ ินซ่ึงตนเช่ำไปให้ผอู้ น่ื เช่ำชว่ งอกี ทอดหน่ึงโดยชอบท่ำนว่ำ ผูเ้ ช่ำชว่ งยอ่ มตอ้ งรบั ผิดตอ่ ผใู้ ห้เชำ่ เดิมโดยตรง ในกรณีเชน่ ว่ำน้ีหำกผูเ้ ช่ำช่วงจะไดใ้ ชค้ ำ่ เช่ำ ให้แก่ผูเ้ ช่ำไปกอ่ น ทำ่ นว่ำผูเ้ ชำ่ ช่วงหำอำจจะยกข้ึนเป็นขอ้ ตอ่ สู้ผูใ้ หเ้ ช่ำไดไ้ ม่ อน่ึง บทบญั ญตั ิอนั น้ีไมห่ ำ้ มกำรทีผ่ ูใ้ ห้เชำ่ จะใชส้ ิทธิของตนต่อผูเ้ ชำ่ จำกบทบญั ญตั มิ ำตรำ 544 กำรเช่ำช่วงในทรัพยท์ ีเ่ ชำ่ จะกระทำไม่ได้ เพรำะสญั ญำเชำ่ มี ลกั ษณะเฉพำะกลำ่ วคอื ดูคณุ สมบตั ขิ องผเู้ ชำ่ ว่ำผเู้ ชำ่ มคี วำมสำมำรถในกำรจ่ำยค่ำเชำ่ และดูแล รกั ษำทรัพยส์ ินตำมวิญญชู นไดห้ รือไม่ ซ่ึงหำกมกี ำรเชำ่ ชว่ งจะถอื เป็นควำมผิดร้ำยแรง ผใู้ ห้เช่ำ สำมำรถบอกเลกิ สัญญำทนั ทไี ดเ้ ลยตำมมำตรำ 544วรรคสอง แตอ่ ยำ่ งไรกต็ ำม บทบญั ญตั ิ ดงั กลำ่ วไมใ่ ช่บทบญั ญตั ิเกี่ยวดว้ ยควำมสงบเรียบร้อยฯ สำมำรถตกลงแตกตำ่ งได้ เช่น ขำวเช่ำ หอ้ งในหอพกั ในระยะปิ ดเทอมกลบั ไปบำ้ นตำ่ งจงั หวดั จึงให้เพ่ือนเชำ่ ตอ่ ในช่วงปิ ดเทอม เป็นกำรกระทำทีไ่ มช่ อบ ผใู้ หเ้ ชำ่ เลิกสัญญำไดท้ นั ทีตำมมำตรำ 544 วรรคสอง แตถ่ ำ้ ในกรณี สญั ญำเช่ำระบุให้เชำ่ ชว่ งในระยะปิ ดเทอมได้ กำรกระทำของขำวยอ่ มชอบตำมสญั ญำ ผเู้ ชำ่ ชว่ งมี หนำ้ ทชี่ ำระคำ่ เช่ำโดยตรงต่อผใู้ ห้เชำ่ ตำมมำตรำ 545 นน่ั เอง

17 3.2.6 แจ้งให้ผู้ให้เช่ำทรำบถงึ อันตรำยอนั จะเกิดแก่ทรัพย์ทเี่ ช่ำ มำตรำ 557 มำตรำ 557 ในกรณีอยำ่ งใด ๆ ดงั จะกล่ำวต่อไปน้ี คือ (1) ถำ้ ทรพั ยส์ ินที่เชำ่ น้นั ช ำรุดควรที่ผใู้ ห้เช่ำจะตอ้ งซ่อมแซมกด็ ี (2) ถำ้ จะตอ้ งจดั กำรอยำ่ งหน่ึงอยำ่ งใดเพอ่ื ปัดป้องภยนั ตรำยแกท่ รพั ยส์ ินน้นั ก็ดี (3) ถำ้ บุคคลภำยนอกรุกล้ำเขำ้ มำในทรัพยส์ ินท่เี ช่ำหรือเรียกอำ้ งสิทธิอยำ่ งใดอยำ่ งหน่ึง เหนือทรพั ยส์ ินน้นั ก็ดี ในเหตดุ งั กลำ่ วน้นั ใหผ้ ูเ้ ชำ่ แจง้ เหตแุ ก่ผูใ้ หเ้ ชำ่ โดยพลนั เวน้ แตผ่ ูใ้ ห้เชำ่ จะไดท้ รำบเหตุน้นั อยูก่ ่อนแลว้ ถำ้ ผูเ้ ช่ำละเลยเสียไมป่ ฏบิ ตั ิตำมบทบญั ญตั นิ ้ีไซร้ ท่ำนว่ำผูเ้ ช่ำจะตอ้ งรบั ผดิ ต่อผใู้ หเ้ ชำ่ ใน เมื่อผใู้ ห้เชำ่ ตอ้ งเสียหำยอยำ่ งใด ๆ เพรำะควำมละเลยชกั ชำ้ ของผเู้ ช่ำน้นั จำกบทบญั ญตั มิ ำตรำ 557 ผูเ้ ช่ำมีหนำ้ ทต่ี อ้ งแจง้ ใหผ้ ูใ้ ห้เชำ่ ทรำบถึงอนั ตรำยอนั จะเกดิ แก่ ทรพั ยท์ เ่ี ชำ่ ในกรณีท่ีผเู้ ช่ำไม่แจง้ ถำ้ เกิดควำมเสียหำยผเู้ ช่ำตอ้ งรับผิดต่อผใู้ ห้เช่ำในควำมเสียหำย เพรำะควำมละเลยชกั ชำ้ ของผูเ้ ชำ่ น้นั 3.2.7 ละเว้นกำรดดั แปลงต่อเติม มำตรำ 558 มำตรำ 558 อนั ทรัพยส์ ินท่เี ช่ำน้นั ถำ้ มิไดร้ บั อนุญำตของผูใ้ ห้เชำ่ กอ่ น ผูเ้ ช่ำจะท ำกำร ดดั แปลงหรือตอ่ เตมิ อยำ่ งหน่ึงอยำ่ งใดหำไดไ้ ม่ ถำ้ และผเู้ ชำ่ ทำไปโดยมิไดร้ บั อนุญำตของผใู้ ห้ เช่ำเชน่ น้นั ไซร้ เมือ่ ผใู้ หเ้ ช่ำเรียกรอ้ ง ผเู้ ช่ำจะตอ้ งทำใหท้ รพั ยส์ ินน้นั กลบั คืนคงสภำพเดิม ท้งั จะตอ้ งรับผดิ ตอ่ ผใู้ หเ้ ช่ำในควำมสูญหำยหรือบบุ สลำยอยำ่ งใด ๆอนั เกิดแต่กำรดดั แปลงต่อเติม น้นั ดว้ ย จำกบทบญั ญตั ิมำตรำ 558 ผเู้ ชำ่ มีหนำ้ ท่ตี อ้ งละเวน้ กำรดดั แปลงตอ่ เตมิ กำรเชำ่ ทรัพยเ์ ขำ ก็ตอ้ งใชท้ รัพยต์ ำมท่ีมนั เป็นอยู่ ถำ้ เกิดควำมเสียหำยผเู้ ชำ่ ตอ้ งรบั ผิดต่อผใู้ ห้เชำ่

18 3.2.8 คนื ทรัพย์เม่ือสัญญำสิ้นสุดลง มำตรำ 561 มำตรำ 561 ถำ้ มไิ ดท้ ำหนงั สือลงลำยมือชื่อของค่สู ัญญำแสดงไวต้ อ่ กนั ว่ำทรพั ยส์ ินทใ่ี ห้ เช่ำมีสภำพเป็นอยูอ่ ยำ่ งไร ทำ่ นให้สนั นิษฐำนไวก้ ่อนว่ำผูเ้ ชำ่ ไดร้ บั ทรพั ยส์ ินท่ีเชำ่ น้นั ไปโดย สภำพอนั ซ่อมแซมดีแลว้ และเมื่อสัญญำไดเ้ ลิกหรือระงบั ลง ผเู้ ชำ่ กต็ อ้ งส่งคืนทรพั ยส์ ินในสภำพ เช่นน้นั เวน้ แต่จะพิสูจน์ไดว้ ำ่ ทรพั ยส์ ินน้นั มไิ ดซ้ ่อมแซมไวด้ ีในขณะทสี่ ่งมอบ จำกบทบญั ญตั ิมำตรำ 561 ผเู้ ชำ่ มหี นำ้ ทีต่ อ้ งส่งมอบทรพั ยท์ ่เี ชำ่ คืนให้แกผ่ ูใ้ ห้เชำ่ เมื่อ สัญญำส้ินสุดลง ซ่ึงผูเ้ ชำ่ ตอ้ งส่งมอบทรพั ยท์ ่ีเชำ่ คนื ในสภำพที่ใชไ้ ด้ ในสภำพท่ดี ี เวน้ แต่เสื่อม ไปตำมสภำพแห่งทรพั ย์ กลำ่ วคือเสื่อมสภำพตำมปกตกิ ค็ นื ตำมสภำพท่ีเป็นอยู่ แต่ถำ้ ทรพั ยท์ ่ี เชำ่ ช ำรุดบกพร่องกต็ อ้ งคืนเหมือนตอนทไ่ี ดร้ บั มำ และถำ้ ผใู้ หเ้ ชำ่ ครอบครองทรัพยท์ ใ่ี ห้เชำ่ อยู่ แลว้ ผเู้ ช่ำไม่มหี นำ้ ทีส่ ่งมอบคนื ทรัพยท์ ี่เช่ำ เช่น ในกรณีทผ่ี เู้ ชำ่ ใชท้ รพั ยอ์ ยำ่ งเดียวไม่ได้ ครอบครองทรพั ยท์ ่ีเช่ำ นน่ั เอง ผลของกำรฝ่ำฝืนมำตรำ 561 ผเู้ ช่ำตอ้ งรับผิดชดใชค้ ำ่ เสียหำยตำมมำตรำ 562 วรรคหน่ึง

19 4. ควำมสิ้นสุดของสัญญำเช่ำ 4.1 เม่ือค่สู ัญญำได้ชำระหน้ีอย่ำงสมบรู ณ์ เม่อื คู่สญั ญำไดช้ ำระหน้ีอยำ่ งสมบูรณท์ ้งั สองฝ่ำย กลำ่ วคือ ชำระหน้ีทุกอยำ่ งแลว้ สญั ญำ ยอ่ มเป็นอนั สิ้นสุดลง 4.2 สัญญำสิ้นสุดลงตำมระยะเวลำ มำตรำ 564 สัญญำยงั คงผกู พันกนั ต่อไปหำกเข้ำกรณี มำตรำ 570 มำตรำ 564 อนั สญั ญำเชำ่ น้นั ทำ่ นว่ำยอ่ มระงบั ไปเมอื่ สิ้นกำหนดเวลำท่ีไดต้ กลงกนั ไว้ มพิ กั ตอ้ งบอกกล่ำวกอ่ น มำตรำ 570 ในเมอ่ื สิ้นกำหนดเวลำเช่ำซ่ึงไดต้ กลงกนั ไวน้ ้นั ถำ้ ผูเ้ ชำ่ ยงั คงครองทรพั ยส์ ินอยู่ และผใู้ ห้เชำ่ รู้ ควำมน้นั แลว้ ไม่ทกั ทว้ งไซร้ ท่ำนให้ถอื ว่ำคูส่ ญั ญำเป็นอนั ไดท้ ำสญั ญำใหม่ตอ่ ไป ไม่มกี ำหนดเวลำ จำกบทบญั ญตั ิมำตรำ 564 สญั ญำเชำ่ ยอ่ มส้ินสุดลงเมอ่ื ครบกำหนดเวลำที่ไดต้ กลงกนั แต่ อยำ่ งไรก็ตำมถำ้ ผเู้ ช่ำครองทรัพยท์ ีเ่ ช่ำอยู่ และผใู้ หเ้ ชำ่ ไม่ทกั ทว้ ง สัญญำเช่ำยงั คงผกู พนั กนั ต่อไป เป็นสญั ญำเชำ่ ไมม่ ีกำหนดเวลำ ตำมมำตรำ 570 และสิ้นสุดลงเม่อื ไดเ้ ลกิ สัญญำหรือดว้ ยอำนำจ ทำงกฎหมำย 4.3 ทรัพย์ทเี่ ช่ำสูญหำยไปท้งั หมด มำตรำ 567 มำตรำ 567 ถำ้ ทรัพยส์ ินซ่ึงใหเ้ ชำ่ สูญหำยไปท้งั หมดไซร้ ทำ่ นวำ่ สญั ญำเชำ่ กย็ อ่ มระงบั ไป ดว้ ย จำกบทบญั ญตั ิมำตรำ 567 ถำ้ ทรพั ยท์ ี่เช่ำสูญหำยไปท้งั หมด สัญญำเชำ่ ก็ระงบั ทนั ที เพรำะ ตวั ทรพั ยอ์ นั เป็นวตั ถุแห่งสัญญำสูญหำยไปท้งั หมด ผเู้ ช่ำยอ่ มไม่สำมำรถใชท้ รพั ยห์ รือใช้ ประโยชนจ์ ำกทรพั ยท์ ่ไี ดอ้ กี สญั ญำเช่ำกร็ ะงบั ทนั ที คำว่ำ “สูญหำย” หมำยควำมวำ่ ไมส่ ำมำรถใชท้ รัพยไ์ ดโ้ ดยสิ้นเชิง อำจเป็นเหตุจำกธรรมชำตกิ ็ได้ เชน่ สึนำมิ ผเู้ ช่ำไม่ตอ้ งรับผิดชดใชค้ ำ่ เสียหำย ตำมมำตรำ 562 วรรคหน่ึง

20 หรืออำจเป็นเหตุจำกผเู้ ชำ่ ก็ได้ ถำ้ ควำมสูญหำยเกิดจำกผเู้ ช่ำ เชน่ ผเู้ ช่ำไมใ่ ชร้ ะดบั ควำม ระมดั ระวงั อยำ่ งวญิ ญชู น ตำมมำตรำ 553 ผเู้ ชำ่ ตอ้ งชดใชค้ ำ่ เสียหำยตำมมำตรำ 562 วรรคหน่ึง แต่ถำ้ ควำมสูญหำยไม่ไดเ้ กิดจำกผเู้ ช่ำ ผเู้ ชำ่ กไ็ ม่ตอ้ งรับผดิ ตำมมำตรำ 562 วรรคสอง 4.4 ผ้เู ช่ำตำย (คำพิพำกษำศำลฎกี ำที่ 383/2540) คำพิพำกษำศำลฎีกำท่ี 383/2540 ผูเ้ ช่ำตำยเป็นเหตใุ หส้ ัญญำเช่ำสิ้นสุด เพรำะสญั ญำเชำ่ มี ลกั ษณะเฉพำะตวั ผเู้ ช่ำไดเ้ ขำ้ ครอบครองทรพั ยท์ ่ีมีรำคำสูงมำกเทยี บไมไ่ ดก้ บั สดั ส่วนทผ่ี ใู้ หเ้ ชำ่ ไดร้ บั คำ่ เช่ำ จงึ ตอ้ งมคี วำมไวว้ ำงใจว่ำ ผเู้ ช่ำจะชำระค่ำเชำ่ ตำมทีต่ กลงกนั ไว้ มำตรำ 559 ใชท้ รัพย์ อยำ่ งถูกตอ้ ง มำตรำ 552 บำรุงรกั ษำทรพั ยใ์ ห้อยใู่ นสภำพดี มำตรำ 553 แจง้ ผใู้ ห้เชำ่ ทรำบทันทที ี่ อำจเกิดควำมเสียหำยตอ่ ทรัพยท์ ี่เชำ่ มำตรำ 557 และส่งมอบทรพั ยค์ ืนเมื่อสญั ญำสิ้นสุดลง มำตรำ 561ในทำงตรงกนั ขำ้ ม ถำ้ ผูใ้ หเ้ ชำ่ ตำย สญั ญำเชำ่ ไม่ส้ินสุดลง อยำ่ งไรก็ตำม ถำ้ ในสญั ญำเชำ่ ค่สู ญั ญำมไิ ดค้ ำนงึ ถงึ คุณสมบตั ขิ องผเู้ ช่ำเป็นสำระสำคญั แลว้ แมผ้ ูเ้ ชำ่ ตำย สญั ญำเชำ่ ก็ไมร่ ะงบั (เทียบคำพพิ ำกษำศำลฎีกำที่ 11058/2559) 4.5 กำรบอกเลิกสัญญำ 4.5.1 สัญญำเช่ำไม่มีกำหนดเวลำสิ้นสุด มำตรำ 566 มำตรำ 566 ถำ้ กำหนดเวลำเช่ำไม่ปรำกฏในควำมทต่ี กลงกนั หรือไม่พึงสันนิษฐำนไดไ้ ซร้ ทำ่ นวำ่ คสู่ ญั ญำฝ่ำยใดจะบอกเลกิ สญั ญำเชำ่ ในขณะเมอ่ื สุดระยะเวลำอนั เป็นกำหนดชำระคำ่ เช่ำก็ ไดท้ ุกระยะ แต่ตอ้ งบอกกลำ่ วแก่อกี ฝ่ำยหน่ึงให้รู้ตวั ก่อนชวั่ กำหนดเวลำชำระคำ่ เชำ่ ระยะหน่ึง เป็นอยำ่ งนอ้ ยแต่ไม่จำตอ้ งบอกกล่ำวลว่ งหนำ้ กว่ำสองเดือน จำกบทบญั ญตั ิมำตรำ 566 เป็นกำรเลิกสัญญำกรณีไม่ปรำกฏควำมผดิ ของคูส่ ญั ญำฝ่ำยใด ซ่ึงจะใชใ้ นกรณีเป็นสญั ญำเชำ่ ไมม่ กี ำหนดเวลำส้ินสุดหรือสัญญำท่กี ำหนดเวลำเช่ำไมอ่ ำจ สนั นิษฐำนไดเ้ ท่ำน้นั ถำ้ สญั ญำเชำ่ มกี ำหนดเวลำตอ้ งบงั คบั ตำมกำหนดเวลำ จะเลิกสัญญำตำม มำตรำ 566 ไม่ได้ ซ่ึงสญั ญำเชำ่ ไม่มกี ำหนดเวลำสิ้นสุดน้ีหำกคสู่ ญั ญำตอ้ งกำรใหส้ ัญญำส้ินสุด ยอ่ มมสี ิทธิบอกเลิกสญั ญำได้ แต่ตอ้ งบอกกล่ำวแก่อีกฝ่ำยหน่ึงใหร้ ูต้ วั ก่อนภำยในสองเดือน

21 4.5.2 กรณีฝ่ ำยหนึง่ ผิดสัญญำ - ผใู้ หเ้ ช่ำผิดหนำ้ ที่ มำตรำ 387 มำตรำ 388 มำตรำ 389 มำตรำ 548 มำตรำ 551 มำตรำ 556 มำตรำ 568 วรรคสอง - ผเู้ ช่ำผิดหนำ้ ที่ มำตรำ 544 มำตรำ 554 มำตรำ 556 มำตรำ 560 ในกรณีกำรเลกิ สญั ญำน้ีตำมบทบญั ญตั ิดงั กลำ่ วขำ้ งตน้ ตอ้ งปรำกฏควำมผิดของคู่สญั ญำ ฝ่ำยใดฝ่ำยหน่ึง ถำ้ ไมป่ รำกฏควำมผดิ ของคสู่ ัญญำฝ่ำยใดฝ่ำยหน่ึงจะบอกเลิกสัญญำไมไ่ ด้ ตวั อยำ่ งเชน่ เชำ่ แผงขำยทเุ รียนในตลำด ผูเ้ ชำ่ โกงน้ำหนกั ขำยทเุ รียนใหล้ ูกคำ้ เจำ้ ของ ตลำดรู้ จงึ เตอื น ผเู้ ชำ่ กระทำผดิ ซ้ำจึงเลกิ สญั ญำเชำ่ ทนั ที กำรเลิกสญั ญำชอบดว้ ยกฎหมำยหรือไม่ กรณีดงั กล่ำว ผเู้ ชำ่ ไดใ้ ชท้ รัพยฝ์ ่ำฝืน มำตรำ 552 คอื ไม่เป็นไปตำมประเพณีนิยมปกติ ใชท้ รัพยท์ ี่เช่ำในทำงทุจริต กระทำผดิ อำญำ ทำให้ประชำชนเสียหำย ผใู้ ห้เช่ำไดใ้ ชส้ ิทธิบอกเลิก สญั ญำอยำ่ งถกู ตอ้ งแลว้ ตำมมำตรำ 554 คือไดบ้ อกกลำ่ วให้ยุตกิ ำรกระท ำทีไ่ ม่ชอบดว้ ยกฎหมำย หลงั จำกน้นั ผเู้ ช่ำยงั ฝ่ำฝืนอีก ผใู้ ห้เช่ำจงึ มีอำนำจโดยชอบในกำรบอกเลิกสัญญำ หรือตวั อยำ่ งเชน่ ผใู้ หเ้ ชำ่ แผงคำ้ ในตลำด ฉอ้ ฉลลกู คำ้ ท่ีมำซ้ือในแผงขำยที่ตนเชำ่ ผูใ้ ห้ เชำ่ จะเลิกสญั ญำเชำ่ ทนั ทีไดห้ รือไม่ กรณีดงั กลำ่ ว มำตรำ 554 ไม่เปิ ดชอ่ งให้ทำเชน่ น้นั กำรเลิกสญั ญำทนั ทตี อ้ งใช้ “หลกั สุจริต” มำตรำ 368 ถอื วำ่ เป็นชอ่ งวำ่ งของสัญญำ ผเู้ ช่ำกระทำผิดอยำ่ งรำ้ ยแรง อยนู่ อกควำมผดิ ตำม มำตรำ 554 วญิ ญูชนทอี่ ยสู่ ภำวะเช่นน้นั หำกรู้ว่ำจะเกิดพฤตกิ ำรณ์เช่นน้ี ยอ่ มยอมตกลงให้ เลิกสัญญำทนั ที เพรำะเรื่องแบบน้ีเป็นเร่ืองรำ้ ยแรง สงั คมยอมรบั ให้เลกิ สัญญำไดท้ นั ที

22 5. สัญญำต่ำงตอบแทนพเิ ศษยิง่ กว่ำสัญญำเช่ำธรรมดำ 5.1 ลกั ษณะของสัญญำต่ำงตอบแทนพิเศษยง่ิ กว่ำสัญญำเช่ำธรรมดำ - เป็นหลกั ท่ีเกิดข้ึนโดยคำพิพำกษำศำลฎีกำ ซ่ึงสรำ้ งหลกั ข้ึนมำแตกตำ่ งจำกตวั บท กฎหมำย เพ่อื คมุ้ ครองผเู้ ช่ำ - สัญญำเช่ำอสงั หำริมทรัพยร์ ะยะเวลำเช่ำกว่ำสำมปี หรือตลอดชีวิต - สญั ญำเชำ่ ทำเป็นหนงั สือ มิไดจ้ ดทะเบยี นต่อพนกั งำนเจำ้ หนำ้ ที่ ตำมมำตรำ 538 - ผลบงั คบั ของสญั ญำ - สัญญำบงั คบั กนั ไดต้ ำมระยะเวลำเช่ำทีต่ กลงกนั - บงั คบั ให้มีกำรจดทะเบยี นได้ ตำมมำตรำ 538 - ถำ้ ผเู้ ชำ่ ตำย สญั ญำไม่ระงบั สิทธิหนำ้ ที่ตำมสญั ญำตกทอดไปยงั ทำยำท - ผกู พนั เฉพำะคู่สญั ญำ ไม่ผูกพนั ผรู้ บั โอนกรรมสิทธ์ิในทรัพยท์ เี่ ชำ่ มำตรำ 569 ซ่ึงเป็น ขอ้ ยกเวน้ หลกั มำตรำ 569 ในกรณีท่ีไมไ่ ดจ้ ดทะเบียน บุคคลภำยนอกไม่รู้ว่ำมสี ญั ญำดงั กล่ำว เป็นกำรคมุ้ ครองบคุ คลภำยนอก 5.2 ข้อสังเกตของสัญญำต่ำงตอบแทนพิเศษยง่ิ กว่ำสัญญำเช่ำธรรมดำ - มลี กั ษณะฝ่ำฝืน มำตรำ 538 แต่บงั คบั ไดต้ ำมระยะเวลำท่ตี กลงกนั - เป็นกฎหมำยจำรีตประเพณีตำมแนวคำพิพำกษำของศำล (เทียบคำพิพำกษำศำลฎีกำท่ี 4156/2533328/2540, 491/2540, 8534/2542) - มวี ตั ถุประสงคเ์ พื่อคมุ้ ครองผเู้ ช่ำท่ีตอบแทนผใู้ ห้เช่ำเป็นจำนวนมำก 5.3 ตัวอย่ำงของสัญญำต่ำงตอบแทนพเิ ศษยง่ิ กว่ำสัญญำเช่ำธรรมดำ เช่น สญั ญำเชำ่ ท่ีของ คณะนิตศิ ำสตร์ ท่ำพระจนั ทร์ เพ่อื ทำรำ้ นกำแฟ กำหนดระยะเวลำ เชำ่ 3 ปี เมอื่ สัญญำส้ินสุดลง ใหส้ ิ่งก่อสร้ำงท่ีเป็นร้ำนคำ้ ตกเป็นกรรมสิทธ์ิของคณะนิตศิ ำสตร์ หรือสัญญำเช่ำท่ดี ิน มหำวทิ ยำลยั ธรรมศำสตร์สำหรับกำรศกึ ษำของสถำบนั พฒั นำเทคโนโลยี เอเชีย (AIT) ระยะเวลำเชำ่ 30 เม่ือสัญญำส้ินสุดลง ใหก้ รรมสิทธ์ิในสิ่งปลกู สรำ้ งท้งั หมดบนที่ ก่อสรำ้ งเหนือทรพั ยท์ ่เี ช่ำ ตกเป็นกรรมสิทธ์ิของมหำวทิ ยำลยั ธรรมศำสตร์ เป็นตน้

23 ปัญหำมีอยวู่ ำ่ บริเวณทุง่ นำใกลก้ บั มหำวทิ ยำลยั ขำวทำหนงั สือสญั ญำเชำ่ ทด่ี ินจำกจำนวน 100 ไร่เพือ่ สรำ้ งหำ้ งสรรพสินคำ้ “ Nice Siam” ใหท้ นั สมยั ทีส่ ุดในประเทศไทย ระยะเวลำเช่ำ 30 ปี อตั รำคำ่ เชำ่ ปี ละ 10 ลำ้ นบำท ขอ้ สญั ญำระบุใหด้ ำนำหนงั สือสญั ญำไปจดทะเบียนต่อพนกั งำน เจำ้ หนำ้ ท่ีภำยใน 7 วนั นบั แตค่ ู่สญั ญำลงลำยมอื ช่ือในสญั ญำ เมอ่ื พน้ เวลำดงั กล่ำวดำไม่ไดป้ ฏบิ ตั ิ ตำมควำมตกลง หำกปรำกฏในขอ้ สญั ญำว่ำ “ เม่อื ครบกำหนดระยะเวลำ 30 ปี สัญญำสิ้นสุดลง ให้ สิ่งกอ่ สรำ้ งท้งั หมดท่ผี ูเ้ ชำ่ ไดท้ ำข้ึนบนทรัพยท์ ่ีเช่ำตกเป็นกรรมสิทธ์ิของผูใ้ ห้เชำ่ ” เมือ่ คู่สัญญำ ผูกพนั กนั มำครบ 5 ปี ดำตอ้ งกำรเลกิ สญั ญำเพรำะตอ้ งกำรขำยที่ดินให้คนอ่ืนทเ่ี สนอรำคำสูงมำก ดำมสี ิทธิเลิกสัญญำหรือไม่ กรณีดงั กลำ่ วดำไมม่ ีสิทธิเลิกสัญญำ เพรำะเป็นสัญญำตำ่ งตอบแทนพเิ ศษยง่ิ กวำ่ สญั ญำเชำ่ ธรรมดำ แมส้ ัญญำเชำ่ ทำเป็นหนงั สือ มไิ ดจ้ ดทะเบียนตอ่ พนกั งำนเจำ้ หนำ้ ที่ ตำมมำตรำ 538 สญั ญำก็บงั คบั กนั ไดต้ ำมระยะเวลำเช่ำทตี่ กลงกนั หรือหำกปรำกฏขอ้ เทจ็ จริงตำมคำถำมขำ้ งตน้ ดำไมแ่ สดงเจตนำเลิกสัญญำเชำ่ แต่ไดข้ ำย ทีด่ ินดงั กลำ่ วให้ดี โดยไดท้ ำตำมแบบแลว้ ดีประสงคใ์ หย้ ำวออกจำกทรัพยท์ ่เี ช่ำ ดีมีสิทธิเลิก สัญญำเช่ำหรือไม่ กรณีดงั กล่ำว ดีมีสิทธิเลกิ สญั ญำเชำ่ เพรำะสญั ญำดงั กล่ำวเป็นสัญญำตำ่ งตอบแทนพเิ ศษ ยงิ่ กว่ำสญั ญำเชำ่ ธรรมดำ ซ่ึงผูกพนั เฉพำะคูส่ ญั ญำ ไมผ่ ูกพนั ผูร้ ับโอนกรรมสิทธ์ิในทรัพยท์ ่ีเชำ่ ตำมมำตรำ 569 ซ่ึงเป็นขอ้ ยกเวน้ หลกั มำตรำ 569 ในกรณีทไี่ มไ่ ดจ้ ดทะเบยี น บุคคลภำยนอกไมร่ ู้ ว่ำมีสญั ญำดงั กลำ่ ว เป็นกำรคมุ้ ครองบุคคลภำยนอกนนั่ เอง ขอ้ สงั เกตทีค่ วรพจิ ำรณำเป็นสำคญั คือ สญั ญำเชำ่ ทโดย “วำจำ” หรือ “ทำเป็นหนงั สือ” หรือ “ทำเป็นหนงั สือและจดทะเบียนตอ่ พนกั งำนเจำ้ หนำ้ ท่”ี ผลทำงกฎหมำยยอ่ มมีควำมแตกตำ่ งกนั นน่ั เอง

24 บรรณำนุกรม ผศ.ดร.สุรศักด์ิ มณีศร. (ไมร่ ะบุปี จดั ทำ).กฎหมำยสญั ญำทำงพำณิชย1์ .ศูนยล์ ำปำง .[เน้ือหำกำรบรรยำย].เขำ้ ถึงไดจ้ ำก. http://www.law.tu.ac.th/blog/wp- content/uploads/2020/04/%E0%B8%AA%E0%B8%A3%E0%B8%B8%E0%B8%9B%E0%B 8%AA%E0%B8%B1%E0%B8%8D%E0%B8%8D%E0%B8%B2%E0%B9%80%E0%B8%8 A%E0%B9%88%E0%B8%B2%E0%B8%97%E0%B8%A3%E0%B8%B1%E0%B8%9E%E 0%B8%A2%E0%B9%8C- %E0%B8%9C%E0%B8%A8.%E0%B8%94%E0%B8%A3.%E0%B8%AA%E0%B8%B8%E 0%B8%A3%E0%B8%A8%E0%B8%B1%E0%B8%81%E0%B8%94%E0%B8%B4%E0%B9 %8C-%E0%B8%A5%E0%B8%B3%E0%B8%9B%E0%B8%B2%E0%B8%87.pdf สืบค้นฎีกำ (ไม่ระบุปี จดั ทำ). [ออนไลน์]. เขำ้ ถึงไดจ้ ำก http://deka.supremecourt.or.th/