Társasházi törvény

2003. évi CXXXIII. törvény, a társasházakról A közös tulajdon speciális esete, mert keveredik benne a közös és a külön tulajdoni elem. A társasháztulajdonnal kapcsolatban a Ptk. rendelkezéseit (Ötödik könyv, VI. cím) az e törvényben nem szabályozott kérdésekben kell alkalmazni. → háttér jogszabály Társasház alapítása ➔ legalább 2, külön tulajdonként bejegyzett lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség 1 van vagy kialakítható A) alapító okiratban kifejezett alapítási elhatározás B) Bíróság által: a. közös tulajdon - ha a társasház létesítésének feltételei egyébként fennállnak - az ingatlan társasházzá alakításával megszüntethető → a társasház alapító okiratát a bíróság ítélete pótolja. b. több épületből álló társasház esetén az egyik épület kérheti, hogy önálló társasházzá kiválhasson (ha ezzel nem sérti a többiek méltányos érdekét) ➔ ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzés (felépítendő épületnél az alapítási szándékot jegyzik fel a tulajdoni lapra) A legfeljebb 6 lakásos társasház közössége dönthet arról, hogy szervezetére és működésére a Társasházi törvény rendelkezéseit VAGY a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályait alkalmazza ( SzMSz, közgyűlés, közös képviselő/ intéző bizottság, SzB). 1 Amely kizárólag ipari, építőipari, mezőgazdasági, vízgazdálkodási, kereskedelmi, tárolási, szolgáltatási, igazgatási, honvédelmi, rendészeti, művelődési, oktatási, kutatási, egészségügyi, szociális, jóléti és más gazdasági célra szolgál. (Lakás tv.) 1

Alapító Okirat a tulajdonostársak írják alá, vagy az ingatlan tulajdonosa (egyszemélyi alapító -pl. építtető) a külön tulajdonban álló lakásra/ nem lakás céljára szolgáló helyiségre a tulajdonostársak javára elővásárlási, előbérleti jog létesíthető Kötelező tartalmi elemek: a) a külön tulajdonú lakások/ nem lakás céljára szolgáló helyiségek meghatározása, b) a közös tulajdonú épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető - a külön tulajdonú lakáshoz tartozó - tulajdoni hányadok és ezek meghatározásának módja, c) a közös tulajdonú épületrészek felsorolása, d) az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatok/ jogok/ tények, e) a közösség közös neve (egyéb megjelölés hiányában a társasház címe, a „társasház” megjelöléssel) közokiratban vagy ügyvéd/ jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni Közös tulajdon: - az épület tartószerkezetei és azok részei - az épület biztonságát (állékonyságát), a tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrész épületberendezés vagyontárgy Alapító okirat módosítása Főszabály: valamennyi tulajdonos hozzájárulása szükséges (100 %) Ha közgyűlésen már megszavazták és belekerült az alapító okiratba: ➔ összes tulajdoni hányad 2/3-os többsége közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés esetén (pl. tetőtér eladása), ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható, vagy azzal egy külön tulajdon bővíthető ➔ összes tulajdoni hányad 4/5-ös többsége közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés esetén, DE! a határozatban fel kell hívni a kisebbségben maradt tulajdonostársakat a közös képviselő/ intézőbizottság elnök) részére történő írásbeli nyilatkozat megtételére arról, hogy élnek-e az e törvényben meghatározott keresetindítási jogukkal. Nyilatkozattételi határidő: a határozat meghozatalától számított 60 nap. Ha lemond a jogáról vagy nem nyilatkozik, akkor rendben van… Közokiratban vagy ügyvéd/ jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni! ➔ a közgyűlés határozata alapján - ha a fenti feltételek egyike sem áll fenn - bármely tulajdonostárs kérheti a bíróságtól, hogy a közös tulajdonban álló olyan épületrészre, amely önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglevő külön tulajdon tárgya bővíthető, megszüntesse a közös tulajdont, ha az a kisebbség méltányos érdekét nem sérti. (pl. a tulajdonostárs megkísérelte, hogy a közgyűlés hozzon a fenti „rendes” módok valamelyikén határozatot az elidegenítés tárgyában. Ha ez eredménytelen, akkor hozhat a közgyűlés egy olyan általános határozatot, amely szerint az elidegenítést nem ellenzi [összes 2

tulajdoni hányad több, mint felével rendelkezők jelen kell lennie; szavazás eredményességéhez nincs szükség minősített többségre] vagy a közgyűlés érvényesen elhatározta az elidegenítést, azonban az valamilyen okból nem hajtható végre, mert mondjuk az adásvételi szerződést már nem írja 2/3 vagy a kisebbség a megtámadás jogával él) ➔ ha a külön tulajdonban álló lakásban olyan építési munkát terveznek, amely a lakás megosztását vagy összevonását eredményezi, de a többi tulajdonostárs tulajdoni hányada változatlan marad, a közgyűlési határozathoz elegendő az összes tulajdoni hányad szerinti egyszerű szavazattöbbség Szervezeti-működési Szabályzat (SzMSz) A közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, a közös költség viselésének szabályait állapítják meg benne. 2004. január 1-től kötelező (elmaradásának azonban szankciója nincs). Az alakuló közgyűlésen, de legkésőbb az attól számított 60 napon belül megtartott közgyűlésen határozattal állapítják meg. → összes tulajdoni hányad egyszerű szavazattöbbsége Írábeli szavazás útján is meghozható. Ingatlan-nyilvántartási adatokhoz csatolni kell. Bármikor módosítható, a meghozatalára vonatkozó szabályok szerint. Kötelező tartalmi elemek: ➢ a tulajdonostárs külön tulajdonának használatára/ hasznosítására, a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díjának elszámolására és megfizetésére, ➢ a közös tulajdon fenntartására, ezen belül o a közös költség viselésére és a költséghátralékok megfizetésére, o felújítási alap képzése esetén az alap felhasználására, ➢ a közgyűlés, illetőleg a részközgyűlés hatáskörére és eljárására, ➢ a közös képviselő/ intézőbizottság elnöke és tagjai hatáskörére és feladataira, ➢ SzB, ennek hiányában a közösség ellenőrzési jogkörére, feladataira, ➢ az írásbeli szavazásra és az eredmény megállapítására vonatkozó részletes szabályok; ➢ a társasházi lakóépület házirendje Lehetséges tartalmi elemek: - a tulajdonostárs köteles a közös képviselőnek/ intézőbizottság elnökének bejelenteni: ▪ külön tulajdona tekintetében a tulajdonosváltozást, ▪ lakcímét, az ingatlan-nyilvántartásban bárki által megtekinthető személyes adatát, illetőleg a jogi személy nyilvános adatát, ▪ a külön tulajdonát bérlő, használó személy adatait, ha a közüzemi szolg. díja a ▪ a külön tulajdonában lakó személyek számát, bérlőt terheli ▪ haszonélvezettel terhelt tulajdon esetében a haszonélvező személy nevét ▪ a bérlő írásbeli felszólítására, ill. a hátralék megfizetésére vonatkozó részletes előírások ▪ a közös költség tulajdoni hányadtól eltérő megfizetése esetén, az érintett költségnemek és a számítás módja 3

▪ a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díja tekintetében az egyes szolgáltatásokra vonatkozó külön jogszabályok alapján történő elszámolás és a megfizetés szabályai ▪ a közösköltség-hátralék megfizetése érdekében a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének az adós tulajdonostárs határidő megjelölésével történő felszólításával, továbbá - ha a felszólítás eredménytelen - a fizetési meghagyás kibocsátásának kezdeményezésével, ill. a jelzálogjog bejegyzése (és annak törlése) iránti kérelem benyújtásával kapcsolatos feladatok ▪ felújítási alap képzésének elhatározása esetén a hozzájárulás mértéke, valamint az alap felhasználásának szabályai ▪ a közös tulajdonban álló területek megfigyelését szolgáló kamerarendszer létesítése és üzemeltetése esetén az üzemeltetéséhez szükséges - a személyes adatok védelmére vonatkozó előírásokkal összhangban megállapított - adatkezelési szabályok Házirend ✓ külön tulajdonon belüli építési-szerelési munka, és a zajjal járó más tevékenység végzésének a lakhatás nyugalmát szolgáló szabályai ✓ a közös tulajdonban lévő épületrészek, területek és helyiségek használatára vonatkozó részletes szabályok  szabályait - a használat jogcímétől függetlenül - a lakás/ nem lakás céljára szolgáló helyiség mindenkori használója köteles betartani! Jogok és kötelezettségek a társasházban A tulajdonostársak közössége az általa viselt közös név alatt az épület fenntartása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során ❖ jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat, ❖ önállóan perelhet és perelhető, ❖ gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat/ viseli a közös tulajdon terheit. A közösséget terhelő kötelezettség teljesítéséért a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk - vagy az SzMSz-ben ettől eltérően meghatározott mérték - szerint felelnek az egyszerű (sortartásos) kezesség szabályai szerint. A) Külön tulajdonnal kapcsolatos o birtoklás o használat nem lehet ellentétes a többi tulajdonostárs o hasznok szedése jogával; nem járhat törvényes érdekük sérelmével o rendelkezés joga  szabályait az SzMSz határozza meg o lakáson belüli kisebb építkezés • lakás fenntartása 4

• lehetővé tenni és tűrni, hogy a lakásába a közösség megbízottja a közös tulajdonban álló épületrészekkel/ berendezésekkel összefüggésben a szükséges ellenőrzés, a rendkívüli káresemény vagy veszélyhelyzet fennállása miatt a lakáson belül szükséges hibaelhárítás, valamint a fenntartási munkák elvégzése céljából arra alkalmas időben bejuthasson a tulajdonostárs, illetőleg a bentlakó szükségtelen háborítása nélkül • szükséges intézkedés megtétele ahhoz, hogy a vele együtt lakó személy, valamint az, akinek lakása használatát átengedte, betartsa a fenti rendelkezéseket • a lakásban tervezett építkezésről értesíteni a közös képviselőt/ intézőbizottság elnökét • olyan építkezés megkezdése előtt, amely az Alapító Okirat módosítását nem igényli, azonban közös tulajdonú épületrész műszaki állapotának/ biztonságának/ állékonyságának megváltozásával jár, ki kell kérni az érintett tulajdonostársak hozzájárulását B) Közös tulajdonnal kapcsolatos ➢ birtoklás nem lehet ellentétes a többi tulajdonostárs ➢ használat jogával; nem járhat törvényes érdekük sérelmével ➢ hasznosítás  módját a közgyűlés határozza meg A közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége (közös költség) a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli (ha az SzMSz másképp nem rendelkezik). A társasház szervezete 1. Közgyűlés A közösség legfőbb döntéshozó szerve, amely a tulajdonostársakból áll. Alakuló közgyűlés - az Alapító Okirat aláírását követő 60 napon belül meg kell tartani - bármely tulajdonostárs vagy az építtető hívhatja össze - megválasztják ▪ az első közös képviselőt/ intézőbizottság elnökét + tagjait ▪ szükség esetén a számvizsgáló bizottság (SzB) tagjait - határoznak fizetési számla nyitásáról Rendes közgyűlés - szükség szerint, de legalább évente 1x tartani kell - az elszámoló közgyűlést 05.31-ig kell megtartani - a közös képviselő/ intézőbizottság elnöke hívja össze - valamennyi tulajdonostársat írásban kell értesíteni, legkésőbb a közgyűlés előtt 8 nappal - a meghívót ki kell függeszteni a társasházban 5

A meghívó kötelező tartalmi elemei: 1. a közgyűlés időpontja és helye 2. a közgyűlés levezető elnöke, jegyzőkönyvvezető és a jegyzőkönyvet hitelesítő 2 tulajdonostárs megválasztására, valamint a szavazásra előterjesztett napirendi pontok 3. részközgyűlések tartása esetén az erre a körülményre történő utalás 4. a megismételt közgyűlés időpontja és az eltérő határozatképességi szabályra vonatkozó figyelemfelhívás 5. + melléklet: írásos előterjesztések - kötelező összehívni, ha a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak a napirend, az ok és a közgyűlési határozatra tett javaslat megjelölésével írásban kérték. Ha a közös képviselő 30 napon belül nem teszi meg, az SzB jogosult; ha 15 napon belül ők sem, akkor a kezdeményező tulajdonos. - HATÁROZATKÉPESSÉG: ha az összes tulajdoni hányadnak több mint a felével rendelkező tulajdonostárs jelen van (50 % +1) - ha nem határozatképes, akkor megismételt közgyűlés – 15 napon belül, az eredetivel azonos napirendi pontokkal. A jelenlevők tulajdoni hányadára tekintet nélkül határozatképes. (ahol a törvény a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított meghatározott arányát követeli meg a határozat elfogadásához, ennek hiányában a kérdésben határozat nem hozható – pl. 2/3 vagy 4/5) - a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illeti meg a szavazati jog - a tulajdonosok helyett meghatalmazással más is részt vehet a közgyűlésen - határozatokat a jelen levő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű szavazattöbbségével hoz - a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalásához a tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges A közgyűlési jegyzőkönyv kötelező tartalmi elemi: 1) levezető elnök/ jegyzőkönyvvezető/ jegyzőkönyv hitelesítők neve 2) azt, hogy a megjelent tulajdonostársak nevét, tulajdoni hányadát, a távollévő tulajdonostárs által meghatalmazott személy nevét a jegyzőkönyvhöz mellékelt jelenléti ív tartalmazza 3) a közgyűlés határozatképességének megállapítása 4) a tárgyalt napirendek összefoglalása 5) a közgyűlés által meghozott határozatok szó szerint és a szavazás eredményére vonatkozó adatok A levezető elnök és a jegyzőkönyvvezető írja alá; a közgyűlésen erre megválasztott 2 tulajdonostárs hitelesíti. A társasházban ki kell függeszteni. (8 nap) Ha az SzMSz előírja, a tulajdonosoknak is meg kell küldeni. A közgyűlés kizárólagos hatáskörében határoz: a) az alapító okirat módosításáról, a társasháztulajdon megszüntetéséről; b) a közös tulajdonban álló épületrészek használatáról, hasznosításáról, fenntartásáról és a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalásáról; c) a közösséget terhelő kötelezettségek vállalásáról; d) a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének és tagjainak, valamint az SzB megválasztásáról, felmentéséről és díjazásáról; 6

e) a közösség éves költségvetésének elfogadásáról, valamint a közös képviselő/ intézőbizottság részére a jóváhagyás megadásáról; f) a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke, tagja), illetőleg az SzB elnöke, tagja (az ellenőrzési feladatot ellátó tulajdonostárs) ellen kártérítési per indításáról/ büntetőfeljelentés megtételéről; g) polgári jogi vita esetén permegelőző közvetítői eljárás kezdeményezéséről; A közgyűlés a közös képviselőt, az intéző-, illetőleg a számvizsgáló bizottságot bármikor felmentheti → köteles az új közös képviselő (intézőbizottság) megválasztásáig, de legfeljebb felmentésétől számított 90 napig ügyvivőként ellátni a közösség ügyeinek intézését. A közgyűlés a határozatával a legalább 3 hónapnak megfelelő közös költség összegének befizetésével hátralékba került tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzálogjoggal való megterhelését rendelheti el a hátralék megfizetésének biztosítékául. (Az érintett tulajdonostárs ebben a napirendi pontban nem szavazhat!) Kamerarendszer létesítéséről és üzemeltetéséről a közgyűlés az összes tulajdoni hányad szerinti legalább 2/3-os többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet. Ha a közgyűlés határozata jogszabályba, az alapító okiratba vagy SzMSz-be ütközik vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, bármely tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását a határozat meghozatalától számított 60 napon belül. A kereset a határozat végrehajtását nem gátolja, a bíróság azonban a végrehajtást indokolt esetben felfüggesztheti. 2. Közös képviselő vagy intézőbizottság A közösség ügyintézését látja el. Intézőbizottság = min. 1 elnök +2 tag Kötelezettségei: a) a közgyűlés határozatait előkészíteni és végrehajtani, gondoskodva arról, hogy azok megfeleljenek a jogszabályok, az alapító okirat és az SzMSz rendelkezéseinek, b) az épület fenntartásának biztosítása érdekében szükséges intézkedések, c) közölni és beszedni a közös költséget/ meghatározott szolgáltatások díjait, valamint érvényesíteni a közösség ezzel kapcsolatos igényeit, d) megőrizni az ingatlanügyi hatósághoz benyújtott alapító okirat és szervezeti-működési szabályzat egy példányát e) tájékoztatni a tulajdonostársa(ka)t a rezsicsökkentésről (→ fogyasztóvédelmi rendelkezések) f) a közgyűlés határozatairól és a határozatok végrehajtásáról nyilvántartást vezetni (Közgyűlési Határozatok Könyve) g) a külön tulajdont érintő tulajdonosváltozás esetén - a tulajdonostárs kérésére - írásbeli nyilatkozatot ad a közösköltség-tartozásról (ún. „nullás-igazolás”) h) a számviteli szabályok szerint éves elszámolás, valamint (köv. évi) költségvetési javaslat készítése 7

Jogosult a közösség képviseletének ellátására a bíróság és más hatóság előtt is. Nem lehet közös képviselő/ intézőbizottság elnöke, tagja, és nem láthat el társasház-kezelői/ ingatlankezelői tevékenységet: ➢ aki büntetett előéletű, ➢ aki ilyen tevékenység folytatását kizáró foglalkozástól eltiltás hatálya alatt áll2, ➢ az a természetes személy/ gazdálkodó szervezet, aki/ amely ilyen tevékenységével összefüggően keletkezett, jogerősen megállapított fizetési kötelezettségének nem tett eleget, ➢ üzletszerűen végzett társasház-kezelői/ ingatlankezelői tevékenység esetén az, aki nem rendelkezik szakképesítéssel és nem tesz eleget a nyilvántartásba vételre vonatkozó bejelentési kötelezettségének. 3. Számvizsgáló Bizottság 25 lakásnál több lakás esetén kötelező! - a közösség gazdálkodásának ellenőrzésére SzB és Intézőbizottsági elnök/ tag csak tulajdonos lehet! Az összeférhetetlenségi szabályok rájuk is vonatkoznak! bármikor ellenőrizheti a közös képviselő/ intézőbizottság ügyintézését, havonként ellenőrzi a közösség pénzforgalmát, véleményezi a közgyűlés elé terjesztett javaslatot, így különösen az éves elszámolást és a következő évi költségvetést javaslatot tesz a közös képviselő/ intézőbizottság elnöke és tagjai díjazására, összehívja a közgyűlést, ha a közös képviselő/ intézőbizottság elnöke az erre vonatkozó kötelességének nem tesz eleget. A társasház szerveinek törvényességi felügyelete → jegyző 155/2015. (VI. 25.) Korm. rendelet, a jegyző társasházak feletti törvényességi felügyeletének eljárási szabályairól A társasház működésének, a társasház szerveinek és e szervek működésének törvényességi felügyeletét látja el; nem terjed ki az olyan ügyre, amelyben bírósági/ hatósági eljárásnak van helye. Ellenőrzi, hogy a társasház a) alapító okirata, SzMSz-e és azok módosítása megfelel-e a jogszabályoknak, b) működése, közgyűlési határozata megfelel-e a jogszabályoknak, az alapító okiratnak és SzMSz-nek, és c) működése megfelel-e a közgyűlési határozatokban foglaltaknak. A közös képviselő/ intézőbizottság elnöke köteles a jegyzővel együttműködni (iratok rendelkezésre bocsátása, helyszíni ellenőrzés). Ha a jegyző valamilyen rendellenességet talál, a társasházat felhívja a működés törvényességének helyreállítására. 2 az első két kitételt kinevezéskor és/vagy felhívásra bármikor 15 napon belül hatósági bizonyítvánnyal kell igazolni 8

Ha 60 napon belül a működés törvényességét nem állítják helyre, a jegyző 30 napon belül bírósághoz fordulhat. (Pp., társasház címe szerinti járásbíróság hatásköre és illetékessége) A bíróság a) megsemmisítheti a közgyűlés határozatát és szükség szerint új határozat meghozatalát rendelheti el, b) összehívhatja a közgyűlést vagy arra a jegyzőt vagy az SzB-t jogosíthatja fel, c) 100.000.- től 5.000.000.- Ft-ig terjedő, a jogsértés súlyával arányos bírság megfizetésére kötelezheti a közös képviselőt, ill. az intézőbizottság elnökét és tagjait Ha a közösség éves pénzforgalma meghaladja a 20 M forintot vagy az alapító okirat szerinti külön tulajdon meghaladja az 50-et, az SzB, ill. az ellenőrzési jogkör gyakorlójának segítésére (beszámoló és a következő évi költségvetési javaslat előzetes vizsgálata és véleményezése) gazdasági ellenőrzést segítő személyt kell igénybe venni, aki a számviteli törvény szerinti könyvviteli szolgáltatás végzésére jogosult szolgáltató vagy okleveles könyvvizsgálói képesítéssel rendelkező és regisztrált személy lehet. Az e törvény hatálybalépése előtt keletkezett körülményre alapított igényt a keletkezés idején hatályos szabály szerint kell elbírálni. A törvény hatálybalépésekor bejegyzett társasház alapító okiratának az e törvény kötelező jellegű rendelkezéseivel ellentétes rendelkezése hatályát veszti, és helyébe e törvény rendelkezése lép. Az alapító okirat ennek megfelelő kijavítását az alapító okiratnak egyéb okból első ízben történő módosítása során kell elvégezni. 9