Laurent Schmitz

Laurent Schmitz Les 10 pièges à éviter dans l’immobilier www.laurentschmitz.be

Qui suis-je ? Je me présente Laurent Schmitz. Investisseur dans l’âme, j’ai tout appris par moi-même. Autodidacte, je me suis construit seul en commençant à investir à l’âge de 23 ans, en 2013. En quelques années, j’ai acquis plus d'une quinzaine de biens immobilier et vécu de nombreuses expériences. Ceci me permet aujourd’hui de proposer mon aide à tous ceux qui, comme moi, comprennent l’intérêt d’être propriétaire ou d'être multi-propriétaire. Bien évidemment, tout ne s’est pas fait en un jour. Il m’a fallu surmonter certains obstacles, régler des problèmes inattendus et gérer les contraintes. C’est d’ailleurs pour cela que j’ai décidé de partager ma passion avec le plus grand nombre à travers des séminaires, des coachings, des mastermind et des formations en ligne. En effet, je me suis très vite rendu compte que ce qui me paraissait naturel ne l’était pas forcément pour tout le monde. Souvent, il ne manque qu’une petite impulsion pour permettre à d’autres de se lancer. Et c’est justement pour cela que je suis là. J’ai eu la chance d’investir dans plusieurs types de bien ; maisons, appartements, immeubles, commerces, garages, entrepôts, terrain, parkings. Tout cela m’a permis d’avoir une très bonne expérience du monde immobilier. Depuis quelques années, j’aide et j’accompagne des personnes dans leur projet d’investissement immobilier. Qu’il s’agisse de particuliers qui souhaitent acquérir leur maison de rêve ou des investisseurs qui souhaitent devenir tout comme moi rentiers grâce à l'immobilier, chacun a su profiter de mes conseils. À VOTRE TOUR Laurent Schmitz, \"L'achat immobilier, LANCEZ VOUS ! enfin accessible à tous ! \" 2 Laurent Schmitz

TABLE DES MATIÈRES 1. NE PAS RESPECTER SON PROFIL D’INVESTISSEUR 2. ACHETER TROP VITE OU TROP TARD 3. ACHETER TROP GRAND OU TROP PETIT 4. SOUS-ESTIMER LE BUDGET NÉCESSAIRE À L’ACHAT, 5. À LA RÉNOVATION ET À L’ENTRETIEN D’UN BIEN CHERCHER UNIQUEMENT LA BONNE AFFAIRE 6. NE SE LIMITER QU’À UN CRÉDIT 7. TROP ÉCOUTER LES AVIS DES AUTRES 8. APPORTER UN MAXIMUM DE FONDS PROPRES 9. VOULOIR FAIRE TOUT SOI-MÊME / SOUS-ESTIMER 10. LE TEMPS NÉCESSAIRE N’AVOIR QU’UNE IDÉE DE PROJET Laurent Schmitz 3

Les pièges à éviter dans l’immobilier 4 Laurent Schmitz

1. NE PAS RESPECTER SON PROFIL D’INVESTISSEUR C’est évidemment un point essentiel pour Certains individus sont du métier ou sont quiconque souhaite se lancer dans le monde de autodidactes et apprennent par leurs propres l’immobilier. moyens à réaliser des travaux dans leur habitation. À l’inverse, d’autres boudent les Mais avant toute chose, il me faut définir ce travaux manuels ou n’ont simplement pas les qu’est un profil d’investisseur. capacités et/ou les connaissances nécessaires Vous le savez, chaque personne est unique et en pour mener à bien un projet qui requiert ce type ce sens, il est donc normal que chacun investisse de compétences. différemment. Dès lors, vous comprenez bien que tous les types Certains préfèrent les appartements, d’autres les de biens, compte tenu de leur état, ne sont pas maisons. D’aucuns rêvent d’une maison adaptés à tous les profils d’investisseurs. Il est contemporaine tandis que d’autres craquent en effet difficile d’imaginer un parfait novice devant le charme des vieilles briques. Tous les rénover une maison du tout au tout (et goûts sont dans la nature et c’est tant mieux ! notamment du gros œuvre). Néanmoins, il ne faut pas commettre l’erreur d’investir dans un bien qui ne correspondrait pas à votre profil. À ce stade, vous vous demandez sans doute comment connaître votre profil d’investisseur. Il n’existe pas de réponse universelle à cette question. Pour y répondre, vous devez impérativement être honnête avec vous-même et demeurer conscient.e.s de vos compétences en matière de travaux manuels mais également du temps que vous êtes prêt.e.s à y consacrer. Laurent Schmitz 5

Quelques questions devraient vous mettre sur la voie… : Avez-vous déjà effectué des travaux autres que peindre des murs et monter des meubles en kit ? Avez-vous des connaissances en matière de rénovation ? Y a-t-il des personnes de votre entourage qui pourraient vous prêter main-forte? Pourriez-vous réaliser la grande majorité des travaux vous-même ? Si vous répondez par la négative à ces questions, il serait peu recommandable de vous lancer dans la rénovation totale d’une maison à moins, bien entendu, d’avoir le budget nécessaire pour confier cette tâche à une entreprise générale de construction. Envie d’en apprendre plus sur les différents profils d’investisseurs et les différents types de biens ? Retrouvez ces informations complémentaires dans mon E-book : « Définir son profil d’investisseur et les différents types de bien ». 2. ACHETER TROP VITE OU TROP TARD Cela va sans dire, l’achat d’un bien est un événement important. C’est souvent l’achat de toute une vie. Parfois, pour certains, c’est aussi source d’angoisse. Dans le cadre de mon activité de coaching, certaines interrogations reviennent régulièrement. Quel est le bon Faut-il avoir trois moment pour ans d’ancienneté acheter ? au travail ? Faut-il Faut-il obligatoirement absolument avoir un CDI ? acheter à deux ? 6 Laurent Schmitz

Ne vous méprenez pas, il est Autrement dit, vos revenus Invraisemblable vous dites? Pas sain de vous poser ces devraient être stables, réguliers questions mais celles-ci sont et, last but not least, suffisants. tant que ça. Dans ce type de cas empreintes de nombreux Cela ne signifie pas que vous préjugés. Elles sont aussi de devez patienter trois ans ! Après de figure, la banque va nature à vous freiner même six mois de régularité lorsque vos prétentions sont financière, vous pouvez d’ores simplement prendre tout à fait raisonnables et et déjà entamer des démarches réalisables. Je vous propose de afin de prendre la température, davantage de précautions. Elle déconstruire ensemble ces de voir comment les banques idées préconçues. accueillent votre projet. peut, évidemment, s’assurer Profitez-en pour faire le tour Notons dans un premier temps des institutions financières afin que vos revenus sont stables et qu’il y a autant de situations de vous renseigner sur votre différentes que d’acheteurs capacité d’emprunt. N’attendez permettent l’achat d’un bien en potentiels. N’écoutez donc pas pas que la banque vienne vous le frère de la cousine de votre chercher, il est évident qu’elle minimisant le risque de grande tante paternelle ne le fera pas ! lorsqu’il vous dit que non, vous surendettement. Elle va, bien n’obtiendrez jamais de crédit Nous voici maintenant à la hypothécaire si vous n’avez pas question qui soulève les entendu, prendre connaissance trois ans d’ancienneté, Un CDI passions. Faut-il travailler sous de fonctionnaire, un mari et un contrat CDI pour acheter son de votre situation et vérifier que labrador. L’expérience m’a premier bien immobilier ? La démontré à plusieurs reprises réponse est NON ! Plusieurs votre place au sein de que ce n’est aucunement le cas. organismes financiers sont disposés à suivre des candidats l’entreprise dans laquelle vous Il convient donc de nuancer ces à l’achat immobilier même si propos. Idéalement, le bon ces derniers travaillent sous travaillez est assurée. De moment pour acheter contrat à durée déterminée ou correspond à une certaine contrat d’intérimaire. manière générale, les stabilité financière. institutions financières ont conscience qu’un grand nombre d’employeurs ont de plus en plus souvent recours à la prolongation de CDD, lesquels s’étalent même parfois sur plusieurs années avant l’obtention du sacro-saint CDI. Si votre projet tient financièrement la route, les portes ne se ferment pas ! Laurent Schmitz 7

Ensuite, à titre personnel, je vous conseillerais d’acheter votre premier bien avant l’âge de 30 ans. Plusieurs raisons justifient cette position : Premièrement Si vous achetez jeune, votre crédit devrait être remboursé avant votre pension, - a priori vers 50-55 ans-, ce qui vous permettrait d’avoir une certaine liberté financière et de vous faire plaisir. Deuxièmement Le montant des assurances augmente proportionnellement à votre âge. En effet, les banques et compagnies d’assurances considèrent légitimement que votre santé est meilleure si vous êtes jeune. Dès lors, elle tient compte de plusieurs éléments susceptibles de réduire votre espérance de vie : métier, masse corporelle, antécédents médicaux, tabagisme, etc. Pareillement, la compagnie d’assurance va prendre en considération votre âge. La prime d’assurance augmente proportionnellement à votre âge dans la mesure où, plus celui-ci est avancé, et plus le risque de décès augmente. Or, en cas de décès prématuré, il y a un risque pour la banque de ne pas récupérer l’entièreté du montant emprunté. En l’occurrence, lorsqu’on passe le cap des 50 ans, il est plus difficile d’obtenir un crédit hypothécaire (mais pas impossible évidemment !) dans la mesure où les banques vont imposer une restriction quant à la durée du crédit. En outre, le montant des assurances, comme énoncé précédemment, sera plus élevé. Troisièmement Si vous souhaitez acquérir plusieurs biens immobiliers, mieux vaut vous y atteler le plus rapidement possible. En effet, plus tôt vous commencerez, plus vous avez de chances de développer un grand patrimoine immobilier (et surtout d’en jouir !). Quatrièmement Plus vous achetez tôt, et plus vous financerez votre propre bien et pas celui d’un autre ! En effet, louer, c’est potentiellement participer au remboursement du crédit hypothécaire de votre bailleur. Mon conseil ? Foncez ! Allez démarcher les banques, voyez comment elles reçoivent votre projet. Passez d’une institution financière à l’autre afin d’étudier leurs différentes propositions et conditions. N’hésitez pas à faire appel à des courtiers qui s’occupent de crédits hypothécaires. Mais surtout, adressez-vous à 7 organismes financiers, c’est un minimum ! Si vous le souhaitez, je peux également vous accompagner dans ces différentes démarches afin d’optimiser votre dossier et de mettre toutes les chances de votre côté pour l’obtention d’un crédit. 8 Laurent Schmitz

3. ACHETER TROP GRAND OU TROP PETIT Guidées par leurs craintes lors d’un premier achat, les personnes que j’accompagne dans le cadre de mes activités de coaching se tournent souvent vers de petits biens immobiliers. Beaucoup ont dans l’idée qu’il faut toujours commencer par un petit projet. Ce choix peut être le plus indiqué en fonction de votre capacité d’emprunt et de votre profil d’investisseur. Néanmoins, vous devez aussi tenir compte de vos habitudes, de vos envies et de votre mode de vie. Si vous souhaitez acheter un petit appartement parce que vous pensez que c’est la meilleure solution pour commencer mais que celui-ci est deux fois plus petit que votre habitation actuelle, allez-vous réellement vous y sentir chez vous ? Dans la négative, et si votre capacité d’emprunt vous le permet, peut-être est-il plus cohérent de se tourner vers un bien qui correspond davantage à celui que vous louez actuellement voire plus spacieux. Par ailleurs, vous devez également tenir compte de vos souhaits pour l’avenir. Acquérir un appartement minuscule alors qu’en parallèle vous vous apprêtez à avoir une ribambelle d’enfants, un Terre Neuve et deux poneys, n’est sans doute pas le choix le plus judicieux. Vous souhaitez investir et voir plus grand ? Rien ne vous empêche non plus de vous intéresser à un petit immeuble avec deux, trois appartements potentiels ou existants. Cela vous permettrait de faire un achat pour deux ou trois entités locatives en une seule transaction. Dans le meilleur des cas, la location des appartements que vous n’habitez pas permet de couvrir l’entièreté de la mensualité du crédit hypothécaire et même, éventuellement, de faire un bénéfice. Vivre chez vous gratuitement, c’est le pied non ?! Partez toujours du constat suivant : si la banque prend le « risque » de vous prêter de l’argent, c’est qu’elle aura pris assez de renseignements pour s’assurer de votre solvabilité. Bien sûr, il vous appartient ensuite de supporter votre crédit en bon père de famille. Attention, voir trop grand est aussi une erreur à éviter ! Si vous êtes un couple et heureux parents d’un enfant, serait-il pertinent d’acheter une maison qui comporte cinq chambres ? Avez-vous pris en compte le montant des différentes charges, des assurances, de l’entretien du bien et des éventuels travaux à réaliser ? Tous ces éléments doivent être pris sérieusement en compte et mûrement réfléchis. Ne zappez pas cette étape essentielle et effectuez tous vos calculs avant de vous lancer dans un nouveau projet immobilier. En bref, quel que soit le bien sur lequel se porte votre choix, vous devez tenir compte des éléments suivants : Votre profil d’investisseur Votre capacité d’emprunt Vos envies, vos habitudes, votre mode de vie L’évolution de votre vie (partenaire, enfants, …) Votre objectif (acquérir le bien de toute une vie ou devenir multi-propriétaire ?) Laurent Schmitz 9

4. SOUS-ESTIMER LE BUDGET NÉCESSAIRE À L’ACHAT, À LA RÉNOVATION ET À L’ENTRETIEN D’UN BIEN L’argent, c’est le nerf de la guerre disent-ils. Voilà qui est vrai, surtout quand il s’agit de se fixer un budget maximum. C’est certainement le point le plus difficile à évaluer quand on veut se lancer dans un projet immobilier. Il convient alors de se poser quelques questions incontournables : Ai-je suffisamment les moyens d’acquérir ce bien ? Assez d’argent de côté pour supporter ce nouveau projet ? L’argent prêté par la banque pour réaliser des travaux sera-t-il suffisant ? Ai-je prévu suffisamment d’argent pour meubler le nouveau bien ? Me reste-t-il un peu d’argent de côté pour parer aux imprévus ? Dans la négative, ai-je un plan B, un petit bas de laine ? Beaucoup de personnes, par manque d’argent pour mener un projet à terme, se voient contraintes de l’abandonner ou de revendre en dessous du prix du marché. Une mauvaise évaluation du budget nécessaire, - qu’il soit question de travaux, de charges ou de mensualités du crédit-, est à l’origine de ce problème. Plus que jamais, la crise du Covid-19 nous a appris que personne n’est à l’abri de potentielles difficultés financières. Parviendrez-vous à honorer vos mensualités si une situation similaire devait se reproduire ? Pour votre information, sachez que vous pouvez gratuitement souscrire une assurance perte de revenus auprès de la Région wallonne ou flamande si toutefois vous habitez le territoire. Sous réserve d’acceptation de votre dossier, lequel doit respecter certaines conditions, vous pourrez bénéficier d’une aide financière mensuelle destinée à assurer le remboursement de votre crédit hypothécaire. Bien sûr, cette aide est conditionnée et limitée dans le temps. Ne comptez donc pas uniquement sur les aides régionales. Vous trouverez plus d’informations sur le site de la Région flamande : https://www.vlaanderen.be/fr/demenager-et-se-loger/assurance-logement-garanti ainsi que sur le site de la Région wallonne : https: //www.wallonie.be/f r/demarches/beneficier-dune-assurance-gratuite-pour-le-rembourseme nt-dun-pret-hypothecaire-en-cas-de-perte-de Dès lors, comment estimer au mieux le montant des travaux lors d’un nouvel achat ? Plusieurs possibilités s’offrent à vous : 1 Faites appel à plusieurs entrepreneurs pour recevoir des devis détaillés afin d’avoir une idée du coût des travaux. Tenez compte, autant que faire se peut, des « surprises » que vous pourriez découvrir durant la rénovation du bien. N’hésitez pas à comparer les différents devis reçus et à poser des questions préparées au préalable aux différents entrepreneurs qui se présenteront. Gardez à l’esprit que les moins chers ne sont pas forcément les plus efficaces. Un prix peu élevé est parfois signe d’une maîtrise douteuse des compétences requises. 10 Laurent Schmitz

2 Vous pouvez également recourir aux services d’un Architecte, lequel se rendra sur place afin d’estimer le montant des travaux en fonction de votre budget et de vos souhaits. Les Architectes proposent souvent un tarif à l’heure pour ce type de devis. Vous pouvez également demander à l’Architecte que vous aurez choisi d’assurer le suivi du chantier et, pourquoi pas, d’utiliser son carnet d’adresse pour sélectionner des entrepreneurs. D’une part, cette solution vous épargne de longues recherches pour trouver des entrepreneurs compétents. D’autre part, l’Architecte devient votre seul intermédiaire et suit le chantier de A à Z. 3 Plus on est de fous, plus on rit : faites appel aux deux ! Les devis d’entrepreneurs sont théoriquement gratuits tandis que les services d’un Architecte sont payants. Toutefois, faire appel aux deux vous assure d’avoir un dossier solide et complet. Cela vous évitera de sous-estimer votre budget mais aussi d’apporter plus de poids à votre dossier bancaire. En outre, lorsque vous faites appel à des constructeurs, en l’occurrence des Architectes et des entrepreneurs, vous bénéficiez d’une garantie décennale. Cette garantie, valable dix ans, vous permet d’obtenir réparation d’un vice du sol ou d’un vice de construction qui mettrait en péril la stabilité, la solidité ou l’étanchéité de votre bâtiment. Autrement dit, il n’est pas possible d’invoquer la garantie décennale pour un carrelage qui aurait été mal posé. Enfin, si vous achetez un bien ayant été rénové cinq ans auparavant, vous pourrez, en qualité de nouveau propriétaire, invoquer la garantie décennale durant les cinq années restantes si cela s’avère nécessaire. Si vous louez votre bien à un tiers, je vous conseille vivement de mettre 15 à 20 % des loyers sur un compte pour couvrir des frais éventuels ou parer à des imprévus tels que le changement d’une chaudière, un dégât de toiture ou encore d’autres petits travaux. L’idéal, à mon sens, serait d’avoir l’équivalent d’une année de loyers sur ce compte. Mieux vaut être trop prudent quant à des frais de cette importance. Exemple : si vous louez votre bien 800 €, mettez 15 à 20 % de côté jusqu'à atteindre une somme de 9 600 € pour couvrir les frais annexes. Bien entendu ce calcul fonctionne pour un bien en bon état qui a bénéficié récemment d’un rafraîchissement complet. Si le bien est dans état moins favorable, attendez-vous à devoir faire face, tôt ou tard, à des dépenses conséquentes pour le remettre en état. Ne sous-estimez jamais le volet assurances ! Assurez-vous pour tout ce qui serait susceptible de vous tomber dessus : incendie, dégâts des eaux, intempéries, mais aussi le recours voisin, l’assurance locataire, la protection juridique, l’abandon de recours, etc. Mais surtout n’hésitez pas à choisir l’ « abandon de recours ». Il s’agit d’une option de l’assurance incendie qui vous garantit d’être couvert si un feu devait se déclarer chez l’un de vos locataires. En choisissant cette option, vous renoncez à poursuivre votre locataire, même si ce dernier est responsable du départ de feu. L’avantage étant que vous avez dès lors la certitude d’obtenir réparation pour les dégâts occasionnés. Certes, cela vous coûtera un peu plus cher, mais cela peut réellement faire toute la différence en cas d’incendie. ATTENTION L'ensemble des compagnies d'assurance ne proposent pas l'abandon de recours, donc renseignez-vous correctement avant toute souscription Laurent Schmitz 11

5. CHERCHER UNIQUEMENT LA BONNE AFFAIRE Le premier réflexe des individus qui souhaitent se J’ai rencontré des dizaines de personnes qui lancer dans l’aventure immobilière, c’est de vouloir étaient exclusivement à l’affût de la bonne affaire. à tout prix flairer la bonne affaire. Mais qu’est-ce Celles-ci perdent un temps considérable dans qu’une bonne affaire ? Et surtout, la bonne affaire cette recherche tandis que d’autres sont en est-elle réellement une ? entre-temps devenus propriétaires ou multi-propriétaires. Parfois même, à l’issue d’une Attendre absolument un bien en dessous du prix du longue attente, les premiers finissent par trouver marché peut s’avérer long, décourageant et à le Saint Graal tant recherché, le bien 10.000 euros terme, décevant. En outre, cela nécessite une en dessous du prix du marché, mais ne certaine connaissance du marché de parviendront jamais à en faire un véritable foyer, l’immobilier. En effet, connaître le juste prix d’un un cocon, un « home sweet home » dans lequel bien en fonction de sa localisation, de sa surface elles prennent plaisir à rentrer. Dans ce dernier habitable, de ses aménagements, n’est pas chose cas, cela va sans dire, la bonne affaire n’en était aisée. Dès lors, courir après la bonne affaire l’est pas une. Vous y aurez perdu du temps, de encore moins. l’énergie et des illusions. Et le temps, chers lecteurs, c’est de l’argent ! Dans un coin de votre À mon sens, il y a « des bonnes affaires pour tout le esprit, ayez conscience que vous continuez à monde » et « la bonne affaire pour vous ». louer pendant toute la durée de vos recherches. Assurément, ce qui doit vous motiver, c’est la recherche d’un bien qui vous ressemble, qui vous Concrètement, si celles-ci s’étalent sur deux correspond et qui se présente au moment années durant lesquelles vous avez payé un loyer opportun. La bonne affaire, c’est parfois votre de 600 euros, vous aurez finalement « perdu » bien « coup de cœur », la maison de vos rêves, un 14400 euros. Là encore, la bonne affaire à 10.000 bien unique dans lequel vous vous projetez euros en dessous du prix du marché n’en était naturellement. C’est parfois aussi, plus simplement, pas une. le bien qui répond à vos critères de budget, de localisation, de proximité avec votre famille, … Le prix, s’il doit raisonnablement rester un facteur déterminant, ne doit donc pas devenir exclusif. 12 Laurent Schmitz

6. NE SE LIMITER QU’À UN CRÉDIT J’entends souvent dire : « En outre, il est tout à fait erroné Exemple : il y a quelques de considérer qu’une banque j’achèterai un autre bien quand ne vous suivra que pour un seul années, vous avez décidé de projet à la fois. Au contraire, la j’aurai remboursé mon premier plupart des organismes faire contracter un premier financiers sont prêts à vous crédit hypothécaire ». À moins accompagner pour mener à crédit pour financer votre bien vos achats immobiliers. Ne que vous n’ayez trouvé le secret l’oubliez pas, les banques ne résidence principale, font pas dans la charité et si de la vie éternelle et que vous elles accordent des crédits, c’est l’habitation privée que vous parce cela leur rapporte de souhaitiez le partager avec l’argent. Il est clair que celle-ci habitez actuellement. Rien ne vont prendre toutes les nous, pauvres mortels, cette précautions nécessaires pour vous empêche, dans quelques analyser et s’assurer de la perspective me parait peu pertinence de votre projet mois ou quelques années, de avant de vous accorder un pertinente. En effet, si vous nouveau crédit si le premier est solliciter un second crédit pour toujours en cours mais cela achetez un bien aux alentours arrive couramment. C’est un nouveau bien même monnaie courante. Ne de 30 ans, votre premier crédit vous limitez donc pas pour ce d’investissement. Vous pourriez type de motif. Il est tout à fait hypothécaire arrivera à possible d'emprunter pour un alors mettre celui-ci en location second bien immobilier voire échéance lorsque vous aurez davantage si vous le souhaitez. ou l’habiter et dans ce cas, louer atteint un âge compris entre 50 votre premier bien. et 60 ans. Or, comme je l’ai déjà mentionné plus haut, il devient Croyez-moi, le fait d’être déjà propriétaire, loin d’être un alors plus difficile de frein, peut vraiment devenir un levier pour obtenir une contracter un nouveau prêt nouvelle acceptation de crédit pour un bien supplémentaire hypothécaire dans des car la banque aura déjà une ancienneté sur les mensualités conditions confortables. déjà remboursées. En ce sens, elle pourra constater que vous Compte tenu de votre âge plus êtes bon payeur et que vous gérez correctement vos avancé, le prix des assurances comptes. De plus, il y a de grandes chances que votre devient conséquent tandis que premier bien ait pris de la valeur entre le moment où vous l’avez les banques imposent des acheté et le moment où vous souhaitez en acheter un restrictions en matière de durée second. de crédit. Une autre solution s’offre également à vous. Si vous décidez de changer de banque, - et je vous le rappelle, il convient d’en solliciter au moins sept -, vous pouvez demander un rachat de crédit qui engloberait l’ancien et le nouveau. L’un des avantages de cette méthode est de diminuer le montant de votre mensualité de crédit si toutefois vous choisissez, avec l’accord de la banque, de repartir sur une longue période de remboursement. Laurent Schmitz 13

L’exemple suivant devrait vous permettre d’y voir plus clair... Contexte : Il y a trois ans, vous avez acheté un appartement A pour un montant de 150.000€ à un taux fixe de 2,4 %. La mensualité du crédit A est de 663,45 € et il reste 22 ans avant le remboursement intégral. Aujourd’hui, vous décidez d’acheter une nouvelle maison B et de mettre votre appartement en location au prix de 800 €/mois. Cette nouvelle maison coûte 245.000 €. La banque vous propose un crédit avec un taux fixe à 1,55 %. La mensualité pour le remboursement du crédit B serait de 1083,63€ et s’étalerait sur 25 ans. 14 Laurent Schmitz

Les choix possibles : 1 Vous acceptez cette offre et devez vous acquitter du remboursement mensuel de deux crédits à des taux différents. Crédit A de 663,45 €/mois + Crédit B de 1.083,63 €/mois Total mensuel Crédit A + Crédit B : 1.747,08 €/mois Total mensuel Crédit A + Crédit B avec un apport loyer du Crédit A : 1.747,08 €/mois - 800€/mois = 947,08 €/mois Durée du crédit : - 22 ans pour le Crédit A - 25 ans pour le Crédit B 2 Vous demandez à refinancer l’appartement A car le taux proposé pour la nouvelle maison B est plus intéressant. La banque accepte. Solde restant du Crédit A : 136.331 € sur 22 ans. Total Crédit A + Crédit B après refinancement du Crédit A : 245.000 € + 136.331 € = 381.331 € Total mensuel Crédit A + Crédit B : 1532,10 €/mois Total mensuel Crédit A + Crédit B avec un apport loyer du Crédit A : 1.532,10 €/mois - 800€/mois = 732,10 €/mois Durée du Crédit A + B : - 25 ans Si vous choisissez l’option deux, vous n’aurez qu’un seul crédit et une seule échéance de 25 ans pour les deux biens. De même, la seconde option vous assure une diminution de charge immédiate de l’ordre de 30 %. Toutefois, le crédit de votre appartement repartira pour 25 ans et non 22 ans. Le choix vous appartient. Posez-vous la question suivante : est-il plus intéressant de rembourser rapidement le crédit ou d’avoir plus de liquidités tout de suite quitte à laisser courir le crédit quelques années de plus ? Laurent Schmitz 15

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7. TROP ÉCOUTER LES AVIS DES AUTRES C’est bien connu, tout le monde a un avis sur l’immobilier ! C’est d’ailleurs l’un des sujets favoris des Belges et on dit volontiers que ceux-ci ont une brique dans le ventre. On l’aborde en famille le soir du réveillon de Noël ou avec des amis autour d’un cocktail en terrasse. De votre oncle Bertrand, propriétaire d’une unique maison achetée en 1950, en passant par votre ami Hugo qui loue son premier bien à une personne atteinte du syndrome de Diogène jusqu’à votre meilleur ami qui, faute de budget pour terminer les travaux de sa toute nouvelle maison de maître, a été contraint de revendre, chacun y va de son petit conseil ou commentaire. Quel que soit votre projet, vous devez vous attendre à des réactions variées de la part de votre entourage. Souvent, ces réactions ne sont pas de nature à vous donner des ailes. Bien au contraire, beaucoup vont tuer dans l’œuf vos ambitions à grands coups de récits effrayants. Certains vont vous encourager à sauter le pas mais ils sont plus rares. Vous entendrez souvent ce type de remarques : « il y a trop de problèmes avec les locataires qui détruisent le bien ou ne payent pas », « les banques ne prêtent plus aussi facilement qu’avant, si tu n’as pas un CDI, tu n’auras jamais d’accord de crédit » ou encore « si l’immobilier rapportait vraiment de l’argent, ça se saurait et tout le monde serait multipropriétaire ». Et bien non, tout le monde n’a pas l’idée ou l’envie de consacrer du temps, de l’énergie et de l’argent à un projet immobilier ! Ces quelques répliques témoignent en réalité d’une méconnaissance du marché immobilier. Du reste, la majorité de ces conseils vous viendront de personnes qui ne sont pas propriétaires ou qui ont acquis leur propriété en se conformant aux préjugés qui circulent en la matière. Rappelez-vous que, comme le dit parfaitement l’adage, les conseilleurs ne sont pas les payeurs. De plus, comme je l’ai mentionné dans le premier point, il y a autant de situations différentes que d’acheteurs potentiels. Faites preuve de résilience et ne laissez pas ces remarques venir à bout de vos projets ! Bien préparé et bien pensé, l’investissement immobilier pourra très certainement vous enrichir. Il est important que vous fassiez l’effort de vous forger votre propre opinion. Ne vous laissez pas influencer, c’est vous qui achetez, pas les autres ! Laurent Schmitz 17

8. APPORTER UN MAXIMUM DE FONDS PROPRES De vielles croyances persistent Si vous disposez de 50.000 € de à dire qu’il faut absolument être riche pour investir dans capital, ne vous précipitez pas l’immobilier ou qu’il faut être capable d’apporter un gros pour les investir entièrement ! Il capital en fonds propres. C’est FAUX ! se peut que la banque n’exige que 30.000 € pour financer votre projet immobilier voire beaucoup moins. Chaque cas est particulier. Par conséquent, Nombre de personnes, il est vraiment primordial de désireuses d’investir dans ne pas engager toutes vos l’immobilier, économisent économies quand ce n’est pas pendant de longues années absolument nécessaire. afin de mettre une somme Gardez à l’esprit que de importante de côté. Souvent, mauvaises surprises sont quand ce montant est atteint, possibles lors d’un tel achat et ils l’investissent qu’à cet effet, vous serez intégralement dans le toujours plus serein en nouveau bien. Les économies préservant un certain montant de toute une vie s’envolent sur votre compte bancaire. En parfois en un simple clic. Ce outre, cet argent peut n’est pourtant pas toujours également vous être utile nécessaire. pour l’achat ultérieur d’un autre bien immobilier car là Tout d’abord, avant d’annoncer aussi, la banque est susceptible aux différents organismes financiers le capital dont vous de requérir un apport disposez en fonds propres, essayez plutôt de prendre personnel. subtilement la température. Tentez de déterminer le Si vous êtes déjà propriétaire, montant d’apport personnel souhaité par la banque. Cela une autre solution, qui peut vous permettra d’avoir une première idée et d’estimer dans s’avérer très intéressante, doit quelle mesure cela se répercute sur vos projets. N’hésitez pas à être examinée. Vous pouvez négocier et à surfer sur la compétition qui existe entre effectivement proposer à la les différents organismes bancaires. Il y a fort à parier que banque d’hypothéquer, les quelques banques vers lesquelles vous vous serez c’est-à-dire de mettre en tourné.e.s vous soumettent des propositions très différentes. garantie, un autre bien immobilier. Cette méthode pourrait vous permettre de préserver totalement ou en partie votre capital personnel. Dans le même ordre d’idées, il est possible de considérer une hypothèque de deuxième rang sur l’un de vos biens en garantie. Dans ce cas de figure et dans la mesure du possible, plusieurs banques prendraient en garantie un même bien. 18 Laurent Schmitz

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9. VOULOIR FAIRE TOUT SOI-MÊME / SOUS-ESTIMER LE TEMPS NÉCESSAIRE Il est certain que si vous souhaitez réduire les coûts liés à la recherche, l’achat, la mise en location et l’entretien d’un bien, vous devrez effectuer la majeure partie des tâches vous-même. Par tâches, j’entends la recherche de votre bien, la réalisation de travaux de rénovation ou encore la mise en location. D’autre part, il le faut avouer, les travaux sont ce qu’il y a de plus chronophage. C’est déjà vrai lorsqu’on doit faire appel à divers corps de métier, les recevoir et analyser les quelques devis reçus mais ça l’est d’autant plus si vous décidez de réaliser vous-même les travaux. En fonction de votre profil, plusieurs choix s’offrent à vous : 1. Vous réalisez l’intégralité des travaux vous-même. 2. Vous réalisez une partie des travaux vous-même et déléguez le reste à un/des entrepreneur.s. 3. Vous ne réalisez aucuns travaux vous-même et en déléguez l’ensemble à un Architecte ou/et un/des entrepreneur.s. Évidemment, si vous souhaitez faire des économies, il est préférable de faire un maximum de travaux vous-même car en Belgique, la main-d’œuvre dans le domaine de la construction demeure très onéreuse et correspond grosse modo à 40% du montant total des travaux. Attention toutefois de rester lucide et réaliste quant à vos connaissances en la matière. Ne vous lancez pas à corps perdu dans des travaux de rénovation si vous n’en avez pas les capacités car vous risqueriez, in fine, de perdre potentiellement beaucoup plus d’argent qu’en faisant appel à des professionnels. À l’heure des tutoriels YouTube, même les tâches les plus compliquées qui nécessitent une réelle expertise peuvent sembler à la portée de tous. Or, n’est pas maçon ou électricien qui veut. Si vous ne vous sentez pas capable de réaliser une tâche particulière, faites appel à un expert. Mieux vaut laisser la destruction d’un mur porteur à un spécialiste plutôt que de risquer un effondrement des fondations de votre habitation. C’est d’autant plus vrai que dans ce cas précis, votre responsabilité est engagée. Les assurances n’interviendront pas si les dégâts sont de votre fait. De plus, un entrepreneur a l’obligation de vous donner une garantie décennale (10 ans) sur les travaux structurels réalisés par sa société (voir point 4). Si vous êtes parfaitement apte à réaliser vos travaux vous-même, vous devez maintenant tenir compte du temps que cela implique. Combien d’heures, de jours, de mois ou d’années pouvez-vous consacrer à la rénovation d’une maison ? Trois mois, six mois, deux ans ? Pouvez-vous y travailler en soirée après votre journée de travail, les week-ends, pendant vos congés ? Un chantier conséquent peut parfois nécessiter des années de travail. A contrario, en passant par un entrepreneur, un gros chantier peut être clôturé en quelques mois. Choisir, c’est renoncer dit l’adage. Réaliser les travaux vous-même vous coûte du temps mais vous fait gagner de l’argent tandis que déléguer ces travaux à des entreprises spécialisées vous coûte de l’argent mais vous fait gagner du temps. Par ailleurs, confier ces travaux à des tiers permet de ne pas cumuler deux crédits hypothécaires ou encore un crédit hypothécaire et un loyer car vous auriez alors la possibilité d’occuper le bien que vous venez d’acquérir rapidement. 20 Laurent Schmitz

Exemple : Bruno et Marie viennent d’acheter une Vous l’aurez compris, la gestion du temps est une maison. Sur les conseils d’amis et afin de réaliser notion souvent sous-estimée voire totalement de précieuses économies., ils entreprennent de ignorée. Lorsqu’elle est toutefois prise en compte, faire les travaux eux-mêmes. beaucoup oublient que les travaux de Il leur aura fallu un an et demi pour parvenir à rénovation ne sont pas l’unique étape terminer l’ensemble de ces travaux. Famille et chronophage. En effet, quand vous décidez amis sont venus prêter main-forte quand c’était d’acquérir un bien, encore faut-il le trouver. Là possible mais n’ont évidemment pas pu être aussi, les recherches peuvent se révéler longues mobilisés en permanence. Quant à Marie et et laborieuses. Si vous souhaitez confier cette Bruno, ils y ont passé des soirées entières, la étape à un tiers, c’est tout à fait possible. Ainsi, majorité des week-ends et la moitié de leurs des professionnels, - et je pense notamment congés respectifs. Ils ont également renoncé à aux agences immobilières-, peuvent être de partir en vacances à l’étranger afin de continuer à précieux intermédiaires dans la mesure où ils avancer sur le chantier de leur propriété. Cette sont expérimentés et ont une bonne période, à n’en pas douter, aura été connaissance du marché de l’immobilier. contraignante et fatigante. Ces sacrifices sont Pareillement, si vous êtes propriétaire et que heureusement synonymes d’économies d’argent vous souhaitez louer votre bien, une agence (mais pas de temps). peut être sollicitée. Dans certains cas, cela Cependant, pendant un an et demi donc, ils ont permet d’épargner quelques semaines voire continué à louer leur appartement 890 € par quelques mois de recherches infructueuses mois. Au final, en dix-huit mois, ils auront payé durant lesquelles vous ne recevez aucun loyer. 16.020€ de loyer. À cela bien entendu s’ajoute la Bien sûr, les agences perçoivent alors une mensualité du crédit hypothécaire. En définitive, commission. Si vous optez pour cette formule, il des travaux entrepris par des professionnels vous en coûtera en général un mois de auraient peut-être coûté moins cher. Il importe location. En fonction de votre situation, ce peut donc de faire des calculs pertinents au préalable. être la solution gagnante. C’est d’autant plus vrai que les visites et le volet administratifs incombent dans ce cas à l’agence. Encore une fois, vous gagnez du temps et potentiellement de l’argent. Bien entendu, vous pouvez également recourir à mes services pour gagner un temps précieux et devenir plus efficace.s dans la poursuite de vos projets immobiliers. Laurent Schmitz 21

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N’AVOIR QU’UNE IDÉE DE PROJET Comme évoqué plus haut, il faut impérativement éviter de chercher la bonne affaire à tout prix. Vous devez avoir la même réflexion quant au projet immobilier que vous poursuivez. Si vous attendez la maison quatre façades qui comporte trois chambres, un garage pour trois voitures, un toit-terrasse, un grand jardin et un sauna finlandais, vous risquez d’attendre encore fort longtemps. Soyez plus souple.s ! Élargissez votre horizon ! En étant si exigeant.e.s dès le départ, vous risquez de passer à côté de votre maison coup de cœur. Or, il arrive qu’un bien n’annonce que deux chambres mais qu’un grenier soit aménageable et permette d’ajouter une ou deux pièces supplémentaires. Parfois même, la pose d’une cloison ou l’obtention d’un permis de bâtir suffit pour rencontrer vos souhaits. Les propriétaires qui vendent leur maison ne pensent pas forcément à mentionner ce genre de choses. Dans un souci d’efficacité, vous devez donc vous montrer plus flexible et considérer des biens qui, de prime abord, ne répondent pas à l’ensemble de vos critères. 24 Laurent Schmitz

Si vous souhaitez devenir multi-propriétaire, comportez-vous de la même façon. Faites preuve d’exigence quant à la rentabilité de vos nouveaux biens mais veillez à rester ouvert.e.s aux différents projets qui s’offrent à vous. À titre personnel, il m’est déjà arrivé de tomber sur une opportunité extraordinaire et très rentable alors même que le quartier n’était pas l’un de mes critères de choix et que le bien ne correspondait aucunement à ce que je cherchais au départ. En cherchant exclusivement un seul type de bien, - par exemple des kots étudiants à Namur -, vous risquez de passer à côté d’un immeuble de rapport qui contient trois appartements déjà loués par douze étudiants en colocation. Dans le même ordre d’idées, si vous cherchez des places de parking, ne faites pas vos recherches en portant des œillères, il se peut que trois garages soient à vendre à deux rues de chez vous. Si vous ciblez la location mais que vous habitez la campagne, ne désespérez pas ! Gardez à l’esprit que des biens se louent partout en Belgique, que ce soit dans les grandes villes comme Bruxelles, Liège, Charleroi, Namur, etc. Mais il y a aussi des candidats à la location dans des plus petites villes ou dans des villages. Il est primordial de s’obliger à chercher plusieurs types de bien à la fois ! Le meilleur conseil que je puisse vous donner si vous souhaitez devenir multi-propriétaire, - et c’est là un point essentiel -, c’est de diversifier vos investissements au maximum.N’hésitez pas à investir dans des garages, des appartements, des entrepôts ou même des commerces. La majeure partie des grands investisseurs de ma connaissance ont une spécialité en investissement mais tous ont diversifié leurs achats immobiliers. Laurent Schmitz 25

Récapitulatif 1) NE PAS RESPECTER SON PROFIL D’INVESTISSEUR Comment définir son profil d’investisseur ? En étant honnête avec vous-même et lucide quant à vos compétences : Je suis autodidacte et manuel (un peu, beaucoup, passionnément, à la folie ?). Alors vous pouvez envisager de la rénovation en fonction de votre niveau. Je ne suis pas manuel du tout. Alors je me dirige vers un bien en bon état ou je fais appel à des professionnels du bâtiment. Tous les types de biens ne sont pas adaptés à tous les profils d’investisseurs. Définissez le vôtre avant d’investir. 2) ACHETER TROP VITE OU TROP TARD Le bon moment pour acheter, c’est quand ? C’est le moment où vous bénéficiez de revenus stables, réguliers et suffisants. Vous ne devez pas impérativement travailler sous contrat CDI 26 Laurent Schmitz

Mes conseils : Acheter avant 30 ans Vous aurez plus de liberté financière dès 50-55 ans. Le montant des assurances augmente avec l’âge tandis que la durée de remboursement de crédit diminue. Plus vous commencez tôt et plus vous développez votre patrimoine. Plus vous achetez tôt et moins vous financez le bien d’un autre. Démarchez au moins 7 organismes financiers ! 3) ACHETER TROP PETIT OU TROP GRAND De quoi devez-vous tenir compte ? De votre profil d’investisseur. De votre capacité d’emprunt. De vos habitudes, de votre mode de vie, de vos envies De l’évolution de votre vie (enfants, conjoint, etc). De votre objectif (bien de toute une vie ou multipropriétaire ?). Mes conseils ? Faites correctement vos calculs avant tout achat. Ayez une vision à long terme. 4) SOUS-ESTIMER LE BUDGET NÉCESSAIRE À L’ACHAT, À LA RÉNOVATION ET À L’ENTRETIEN D’UN BIEN. Il s’agit du point le plus difficile à évaluer. Vous devez rester vigilant.e.s ! Comment estimer au mieux le montant des travaux ? Faites appel à un entrepreneur (devis gratuits). Faites appel à un architecte (service payant, souvent à l’heure). Faites appel aux deux. Mes conseils ? Mettez 15 à 20% de vos revenus locatifs sur un compte pour parer aux imprévus. Assurez-vous pour tout ce qui est susceptible de vous tomber dessus (abandon de recours, incendie, intempéries, etc). Laurent Schmitz 27

5) CHERCHER UNIQUEMENT LA BONNE AFFAIRE Pourquoi n’est-ce pas la meilleure démarche ? Cela nécessite une certaine connaissance du marché immobilier. Vous êtes susceptible.s d’y perdre du temps, de l’énergie et de l’argent. Qu’est-ce qu’une bonne affaire ? Le bien coup de cœur. Le bien qui correspond à vos critères de budget, de localisation, de goûts, … Le prix, s’il doit raisonnablement rester un facteur déterminant, ne doit pas devenir exclusif. 6) NE SE LIMITER QU’À UN CRÉDIT Pourquoi contracter plusieurs crédits hypothécaires ? Si vous attendez le remboursement d’un premier crédit, il sera plus difficile, compte tenu de votre âge, d’en obtenir un nouveau dans des conditions confortables. Pour augmenter votre patrimoine immobilier. Et les banques alors ? La plupart des organismes financiers sont prêts à vous suivre pour des crédits supplémentaires. Le fait d’être déjà propriétaire peut être un levier pour l’obtention d’un nouveau crédit. Mon conseil ? Faites une simulation de rachat de crédit auprès de la banque à laquelle vous comptez confier votre dossier. 7) TROP ÉCOUTER LES AVIS DES AUTRES Les réactions de votre entourage Souvent négatives et méfiantes. Positives et enthousiastes mais c’est moins courant. Leur légitimité ? En général, ces personnes ont une connaissance très lacunaire du marché immobilier. Il y a autant de situations différentes que d’acheteurs potentiels. 28 Laurent Schmitz

Mon conseil ? Ne vous laissez pas démonter par des réactions négatives. Persévérez ! Si vous êtes bien préparé.e.s, vous avez toutes les chances d’atteindre vos objectifs ! À l’impossible, nul n’est tenu. 8) APPORTER UN MAXIMUM DE FONDS PROPRES Pourquoi ne pas investir la totalité de vos fonds propres ? Ce n’est pas toujours absolument nécessaire. Parfois, la banque exige beaucoup moins de capital personnel que ce qu’on est en mesure d’avancer. L’argent personnel conservé peut servir à financer des travaux ou l’achat d’un autre bien. Mes conseils ? Utilisez la compétition qui existe entre les différentes banques à votre avantage. Proposez à la banque d’hypothéquer un autre bien afin de conserver un maximum de fonds propres. L’hypothèque de 2ème rang est une piste à ne pas négliger. 9) FAIRE TOUT SOI-MÊME/SOUS-ESTIMER LE TEMPS NÉCESSAIRE Quelles possibilités quant à la réalisation des travaux ? Vous réalisez l’intégralité des travaux vous-même. Vous réalisez une partie des travaux vous-même et déléguez le reste à des professionnels. Vous ne réalisez aucuns travaux et en confiez l’intégralité à des professionnels. Avantages d’une prise en charge totale de la recherche, de la rénovation et de la mise en location d’un bien par vos soins. Gain d’argent. Désavantages d’une prise en charge totale de la recherche, de la rénovation et de la mise en location d’un bien par vos soins. Chronophage. Impossibilité de bénéficier des garanties liées à l’intervention d’un professionnel (exemple : garantie décennale). Pas d’intervention des assurances en cas de gros dégâts (exemple : mur porteur). Parfois perte d’argent (location qui s’éternise car bien inhabitable pendant de longs mois). Mes conseils ? Restez lucide quant à vos compétences manuelles. Interrogez vous quant au temps que vous êtes prêt à consacrer à la recherche, la rénovation et la mise en location de votre bien. Faire appel à des intermédiaires (entrepreneurs, agences immobilières, …) vous fera parfois gagner du temps et de l’argent. Laurent Schmitz 29

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10) N’AVOIR QU’UNE IDÉE DE PROJET Pourquoi ne faut-il pas se limiter à un seul type de projet ? Pour ne pas perdre de temps à attendre la maison qui répond à la totalité de nos critères (le temps, c’est de l’argent !). Parce que des travaux d’aménagement sont parfois possibles pour rencontrer tous nos critères. Pour ne pas rater un bien beaucoup plus rentable. Mes conseils ? Élargissez vos horizons, restez ouvert.e.s aux différents projets qui se présentent. Diversifiez vos investissements au maximum. Laurent Schmitz 31

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