ขายบ้านเอง ไม่ง้อนายหน้า

E-Book ขายอสังหาฯ เองได้ ไม่ง้อนายหน้า

บทนำ หลังจากสถานการณ์โควิด-19 ถูกประกาศให้เป็นโรคประจำถิ่น การยกเลิกการพักชำระหนี้ต่างๆ ได้ยุติลงโดยปริยาย ผู้เขียนได้รับฟัง รับทราบถึงปัญหาของบุคคลใกล้ชิดหลายคน ถึงปัญหาของหนี้สินที่รุมเร้า ผ่อนบ้านไม่ไหว ต้องการขายเพื่อตัดภาระ ออกไป หลายๆคนเมื่อมาคำนวนดูแล้วหากขายบ้านออกไปก็ไม่มีเงิน เหลือเพียงพอที่จะจ่ายค่าคอมมิชชั่นให้กับโบร๊กเกอร์ บางรายก็มีความไม่ สะดวกใจในการทำสัญญาฝากขายกับโบร๊กเกอร์ เพราะกังวลเรื่องของ เงื่อนไขเรื่องระยะเวลาในการฝากขาย และกังวลถึงสภาพคล่องที่จะเกิด ขึ้นในอนาคตหากการขายล่าช้าไม่เป็นดังใจหวัง ผู้เขียนเองทำงานด้านลงทุนในด้านอสังหาฯ มาเป็นระยะเวลากว่า 10 ปี และมีความรู้ด้านเทคโนโลยีสารสนเทศ (สื่อโซเชียลมีเดีย) จึงได้ รับการติดต่อเข้ามาปรึกษาในเรื่องของการขายอสังหาฯ ด้วยตนเองเสมอ จึงตัดสินใจจัดทำ E-Book ฉบับนี้ เพื่อสนับสนุนให้ท่านที่มีความประสงค์ จะขายอสังหาฯ ด้วยตนเอง มีความรู้ความเข้าใจในการขาย มีความมั่นใจ รู้ถึงเทคนิค กลยุทธ์การขายโดยไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายในการว่าจ้างตัวแทน ขาย ขายอสังหาฯ ได้ด้วยตนเองให้สำเร็จให้จงได้ โดยผู้เขียนได้นำ ประสบการณ์จากการทำงานจริง ความเชื่อความศรัทธามาถ่ายทอดลงใน E-Book เล่มนี้ ผู้เขียนหวังเป็นอย่างยิ่งว่าท่านที่ได้อ่านจะสามารถปิดการ ขายได้ด้วยตนเองโดยใช้ระยะเวลาไม่นาน

เนื้อหา สารบัญ การวางแผนการขาย 1-2 วิธีการตั้งราคา 3 การประชาสัมพันธ์การขาย 4-10 วิธีการนำเสนอและคัดกรองลูกค้า 11 ราคาประเมิน 12 วิธีการเขียนสัญญา 13 วิธีการยื่นสินเชื่อธนาคาร การโอนกรรมสิทธิ 14-18 ค่าใช้จ่ายในวันโอน 20-26 ศาสตร์สายมูกับอสังหาฯ 27 28-37

“การตั้งเป้าหมายคือขั้นตอนแรกของการทำสิ่งที่เป็นไปไม่ได้ให้เป็นไปได้” — Tony Robbins- (นักพูดสร้างแรงบันดาลใจ ไลฟ์โค้ช นักเขียน นักธุรกิจ มหาเศรษฐีชื่อดังของโลก)

1 เริ่มต้นจากการวางแผนการขาย 1.ปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์ของเราให้น่าสนใจ เช่น ทาสีให้ดูใหม่ ตัดหญ้าไม่ให้ดูรกร้าง ตัดแต่งต้นไม้ให้ดูร่มรื่นไม่รก 2.ออกแบบแผนการขาย โดยใช้หลักการ SWOT Analysis โดยเราจะนำมาใช้กับการพิจารณาที่ดินของเรา เพื่อสร้างโอกาสใน การขายให้รวดเร็วยิ่งขึ้น ผ่านการวิเคราะห์ปัจจัย 4 ประการ ดังต่อ ไปนี้ Strength(จุดแข็ง) เช่น ทำเลที่ตั้ง ผังสี สภาพที่ดินและตัวอาคาร สถานที่แวดล้อมใกล้เคียง Weakness (จุดอ่อน)เช่น ทำเลที่ตั้ง ผังสี สภาพที่ดินและตัวอาคาร สถานที่แวดล้อมใกล้เคียง (เป็นได้ทั้งจุดแข็งและจุดอ่อน) ที่ดิน ของเราเสียเปรียบที่ดินในละแวกใกล้เคียงที่ขายอย่างไร Opportunities (โอกาส) เช่น โอกาสที่เมืองจะขยายตัวออกมาใน อนาคต ซื้อวันนี้ราคาเท่านี้ แต่ปีหน้าจะหาซื้อราคาไม่ได้อีก หรือ ระยะนี้ธนาคารมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ค่อนข้างต่ำ หรือ ผู้ซื้ออายุยังน้อยธนาคารให้ระยะเวลาในการกู้นานแถมดอกเบี้ยใน ช่วงนี้ต่ำ ค่างวดต่อเดือนจะผ่อนถูกมาก นโยบายลดหย่อนภาษีโอน ของภาครัฐ เหล่านี้ล้วนเป็นการกระตุ้นให้ผู้ซื้อตัดสินใจได้เร็วขึ้น Therats (ความเสี่ยง) เช่น ศักยภาพของผู้ซื้อ ซึ่งส่วนมากจะไม่ค่อย แจ้งปัญหาตามจริง การตัดราคาของคู่แข่ง สภาพแวดล้อมบริเวณ ใกล้เคียงที่เหนือการควบคุมของเรา เช่น ภัยธรรมชาติ เพื่อนบ้าน

2 ตัวอย่างโจทย์การวิเคราะห์แปลงที่ดินตามหลัก SWOT ป้าเล็กประสงค์ขายบ้านราคาในราคา 2 ล้านบาท ลักษณะเป็นบ้านชั้นเดียว พร้อมที่ดินจำนวน 2งาน 75 ตรางวา (275 ตรว.) ตั้งอยู่ที่ต.น้ำเค็ม อ.ตะกั่วป่า จ.พังงา บ้านมีอายุ 30 ปี ค่อนข้างเก่าทรุดโทรมตามกาลเวลา บ้านป้าเล็กห่าง จากท่าเรือท่องเที่ยวประมาณ 2 กิโลเมตร ที่ดินของป้าเล็กตั้งอยู่ในบริเวณ หมู่บ้านชาวประมง ทำเลติดถนนลาดยาง มีน้ำประปาและไฟฟ้าใช้ คู่แข่ง สำคัญคือข้างบ้านป้าเล็กมีทรัพย์สินรอการขายของธนาคารมาติดป้ายขาย เช่นกันในราคา 1.5 ล้านบาท โดยที่มีขนาดของบ้านและเนื้อที่เท่ากัน ถูกกว่า ของป้าเล็ก5แสนบาท แต่สภาพบ้านเสื่อมโทรมกว่าของป้าเล็กมาก รกร้าง และ น้ำไฟโดนตัดไปนานแล้ว จุดแข็ง จุดอ่อน ใกล้ท่าเรือ สภาพเก่าไม่ได้รีโนเวท เป็นบ้านสวนมีผู้อยู่อาศัยไม่รกร้าง ขายตามสภาพ ผังสีเป็นเขตเขตพักอาศัยไม่มี มลภาวะจากโรงงาน ติดถนนลาดยาง มีประปา น้ำไฟ พร้อมใช้งาน โอกาส ความเสี่ยง ติดถนนลาดยางและใกล้ท่าเรือท่อง มีทรัพย์รอการขายที่ราคาถูกกว่า เนื้อที่ เที่ยวนอกจากพักอาศัยยังค้าขายหรือ เท่ากันเป็นทางเลือกให้กับลูกค้าอีก ใช้ประกอบธุรกิจได้ หนึ่งทางเลือก ที่ดินมีจำนวน275 ตรว. ผู้ซื้อสามารถ นำไปพัฒนาได้อีก

3 วิธีการตั้งราคา ตรวจสอบราคาบ้านหรือที่ดินแปลงใกล้เคียง หรือในละแวกใกล้เคียงกับทรัพย์สินของเรา แล้วนำมาเปรียบเทียบข้อดี ข้อด้อย แบบไม่หลอกตัวเอง เช่นที่ดินแปลงอื่นมีการถมที่ดิน ไหม ของแปลงคู่แข่ง รีโนเวทไหม มีการตั้งราคาและโปรโมชั่นอย่างไร แล้วของเราล่ะ บ้านที่ขายไม่ออกกว่า 80% มักจะตั้งราคาขายตามความผูกพัน คือ อยู่อาศัยมานานจน ผูกพัน การขายเต็มเปี่ ยมไปด้วยอารมณ์ขายแบบเสียดาย ใจหนึ่งก็อยากขาย ใจหนึ่งก็ไม่ ได้อยากขายเสียทีเดียว จึงตั้งราคาไว้สูงกว่าความเป็นจริงค่อนข้างมาก พอลูกค้ามาซื้อราคา ขายสูงกว่าราคาตลาดและราคาประเมินไปมาก ผู้ซื้อต้องจ่ายส่วนต่างเยอะเกินความจำเป็น เขาก็จะปฏิเสธและไปสนใจบ้านหลังอื่นแทน ลองคิดในมุมกลับกันสักนิด ผู้ซื้อเขาซื้อไป เพื่ออะไร แน่นอนว่าส่วนใหญ่ซื้อเพื่อที่เขาจะไปอยู่อาศัยหรือลงทุน เราไม่ได้ขายคอลเล็คชั่ นของสะสมที่มีชิ้นเดียวในโลก หรือพระเครื่อง บ้านและที่ดินมีฐานข้อมูลราคาประเมินทั้ง ของภาครัฐและภาคเอกชนอยู่แล้ว การตั้งราคาขายที่สมเหตุสมผลจะทำให้เราปิดการขาย ได้ง่ายและรวดเร็วมากกว่า ตรวจสอบกฎหมายในการขายที่ดินในพื้นที่ที่คุณต้องการขาย นั่นคือ ผังเมือง ออกแบบโดยกรมโยธาธิการและผังเมือง เพื่อกำหนดความเป็นอยู่ของคนใน เมืองว่า อะไรควรอยู่ตรงไหน ถนนหนทางควรเป็นอย่างไร ผังสี คือแผนผังที่กำหนดการใช้ประโยชน์ในที่ดิน ซึ่งแต่ละจังหวัดจะมีการกำหนดผังสีที่ แตกต่างกัน เช่น ผังสีของกรุงเทพมหานคร ผังสีจะมีความหลากหลายกว่าจังหวัดเพชรบุรี เป็นต้น ผังเมืองและผังสีต่างๆ สำคัญมากโดยเฉพาะที่ดินที่มีราคาสูง เพราะกฎหมายกำหนดการ การขอใบอนุญาตการก่อสร้าง อาคารและบ้านเรือนต่างๆ ต้องอยู่ในกรอบและขอบเขตที่ กฎหมายผังเมืองกำหนดไว้ ประเภทของสีผังเมืองแบ่งออกเป็น 10 ประเภท ดังต่อไปนี้ เขตสีเหลือง ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย เขตสีส้ม ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง เขตสีน้ำตาล ที่ดินประภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก เขตสีแดง ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม เขตสีม่วง ที่ดินประเภทอุตสาหกรรมและคลังสินค้า เขตสีเม็ดมมะปราง ที่ดินประเภทคลังสินค้า เขตสีม่วงอ่อน ที่ดินประเภทอุตสหกรรมเฉพาะกิจ เขตสีเขียว ที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม เขตสีเขียวมมะกอก ที่ดินประเภทสถาบันการศศึกษา เขตสีขาวมีกรอบและเส้นทแยงสีเขียว ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม เขตสีน้ำตาลอ่อน ที่ดินประเภทอนุรักษ์เพื่อส่งเสริมเอกลักษณ์ศิลปวัฒนธรรมไทย เขตสีเทา ที่ดินประเภทสถาบันศาสนา เขตสีน้ำเงิน ที่ดินประเภทสถาบันราชการ การสาธารณูปโภคและสาธารณุปการ ผังสี เป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญในการกำหนดราคาขายของท่าน เพราะกฎหมายกำหนดในผู้ ซื้อนำที่ดินมาใช้ประโยชน์เพื่อสร้างรายได้ไม่เท่ากัน

4 การประชาสัมพันธ์การขาย เป็นส่วนหนึ่งของการตลาดที่สื่อสารไปถึงลูกค้าให้มาเจออสังหาฯ ของ เรา ซึ่งมีด้วยกัน 2 ประเภท คือ 1.แบบ offline คือ การติดป้ายหน้าบ้านและในบริเวณใกล้เคียง วิธี ออฟไลน์นี้เราไม่ควรมองข้ามเพราะจะช่วยเพิ่มโอกาสให้กับผู้สนใจ โดยเฉพาะในละแวกบ้านของตนเอง แต่อย่าลืมทำป้ายที่มีข้อมูลการ ติดต่อชัดเจนด้วยนะคะ เทคนิคการติดป้ายขายโดยใช้หลักจิตวิทยาแห่งสี สีส้ม หากต้องการสื่อถึง ความเป็นมิตร ความกล้า ความกระตือรือร้น ความสนุกสนาน ต้องเป็นสีส้ม นอกจากนั้นยังสื่อถึงความเป็นกันเอง ได้ดีอีกด้วย ตัวอย่างบริษัทที่ใช้สีส้มเป็นโลโก้ เช่น SC Asset สีแดง เป็นสีที่กระตุ้นอารมณ์ ความรัก ความปรารถนา ความตื่นเต้น ความมุ่งมั่น ป้าย Sale ต่างๆ ถึงได้เป็นสีแดงเพราะสามารถดึงดูด ผู้คนด้วยอารมณ์ได้ดีนั่นเอง นอกจากนี้ยังเป็นสีแบรนด์มงคลที่ชวน หลงใหลด้วย สีเหลือง เป็นสีของการมองโลกในแง่ดี ซึ่งมันฉูดฉาดพอที่จะดึงดูด ความสนใจของผู้บริโภคจากระยะไกลได้ สีขาว เป็นสีที่สื่อถึงความบริสุทธิ์ ความสะอาด ความปลอดภัย สันติภาพ ความดี ความยุติธรรม

5 2.แบบ online คือ ปัจจุบันที่การตลาดออนไลน์มีความสำคัญมากเป็น อย่างมาก โดยมีเครื่องมือ เทคโนโลยี และสื่อโซเชียลมีเดียต่างๆ ช่วย ให้สามารถเข้าถึงลูกค้าได้สะดวกขึ้น ดังนี้ 2.1 ขายผ่านเว็บไซต์ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีทั้งแบบไม่เสียค่า ใช้จ่าย และเสียค่าใช้จ่าย ซึ่งเว็บไซต์เหล่านี้จะดึงดูดกลุ่มผู้ที่สนใจซื้อ อสังหาริมทรัพย์เข้ามาหาข้อมูล เป็นโอกาสในการขายอสังหาริมทรัพย์ มากขึ้น เช่นเว็บไซต์ DD Property Dot Property เป็นต้น 2.2 โพสขายในกลุ่ม Facebook ขายอสังหาริมทรัพย์ในเขตพื้นที่นั้นๆ เป็นอีกช่องทางหนึ่งที่ได้รับความนิยม เช่น กลุ่มซื้อขายบ้านและที่ดิน ในจังหวัดพังงา ซื้อขายบ้านมือสองในจังหวัดนนทบุรี เป็นต้น 2.3 Facebook Marketplace เพื่อโฆษณาการขายบ้านในบริเวณ พื้นที่ใกล้เคียง โดยมีขั้นตอนดังนี้ - เข้าเว็ปไซต์ หรือ แอปฯ Facebook ส่วนตัวของเรา ค้นหาปุ่ม Marketplace - กดปุ่ม “ขาย” - แล้วเลือกหมวดสินค้าที่เราต้องการประกาศขาย - ใส่รูปภาพสินค้าสวยๆ กรอกรายละเอียด ราคาสินค้าให้ครบถ้วน เสร็จแล้วกดที่ปุ่ม “เผยแพร่”

6 เทคนิคการประชาสัมพันธ์ ลงภาพถ่ายและวีดีโอโฆษณาขายบ้านให้สะดุดตา รูปภาพและวีดีโอ เป็นสิ่งแรกที่ดึงดูดสายตาลูกค้าได้ดีที่สุด ดังนั้นก่อนลงมือถ่ายรูปควร จัดบ้านและห้องต่างๆ ภายในบ้านให้เรียบร้อยก่อนถ่ายภาพเสมอ เพื่อ ให้ได้รูปที่ดูดีและโดดเด่นดูน่าอยู่ขึ้นด้วยเทคนิคเหล่านี้ เทคนิคจัดองค์ประกอบของภาพให้สมบูรณ์ ไม่ว่าจะเป็นการจัดวาง เฟอร์นิเจอร์ โทนสี และแสง เพื่อให้ลูกค้าได้เห็นมุมภาพที่ดูดีที่สุด ดูสะอาดตา เทคนิคการใช้ประโยชน์จากแสงธรรมชาติ ถ่ายภาพลงประกาศขาย บ้านในช่วงเช้าหรือเย็นๆ เวลาที่มีแสงแดดสีอ่อนๆ เพื่อเพิ่มความ สดใสและความมีชีวิตชีวาให้กับรูปถ่าย เทคนิคการถ่ายภาพสะท้อนมุมกระจก เพื่อให้ได้ภาพพื้นที่ในบ้านดู กว้างขึ้น เขียนประกาศขายบ้านให้คนอ่านเข้าใจได้ง่าย พร้อมใส่คีย์เวิร์ดด้วยคำ ที่คนชอบค้นหา อีกสิ่งสำคัญไม่แพ้การรูปถ่าย คือการใส่ข้อมูลที่ชัดเจน ถูกต้อง และ ครบถ้วนในเว็บลงประกาศขายบ้าน ขียนเน้นจุดเด่นและสิ่งจำเป็นที่ ลูกค้าควรรู้ เช่น ราคาขายบ้าน ที่ตั้งโครงการ สถานที่สำคัญรอบๆ โครงการ รวมถึงค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ว่าใครเป็นผู้ออกเท่าไรบ้าง ควรใส่คีย์เวิร์ดหรือคำที่ลูกค้าชอบค้นหาบน Google ซึ่งเป็นเทคนิคการ โฆษณาขายบ้านให้ได้เร็ว และยังเป็นการเพิ่มโอกาสให้มีคนเห็นโพสต์ ประกาศของคุณมากขึ้นอีกด้วย

7 รายละเอียดข้อมูลลงประกาศขายบ้านที่ควรใส่ในโพสต์ - ชื่อโครงการและทำเลที่ตั้ง - ขนาดบ้านและที่ดิน หรือขนาดห้องสำหรับคอนโด - รายละเอียดการตกแต่ง ต่อเติม - สิ่งอำนวยความสะดวก ระบบสาธารณูปโภค และสถานที่ใกล้เคียง - ราคาขายต้องลงให้ชัดเจน (ราคาปกติ, ราคาพิเศษ, ราคาประเมิน) ไม่ควรให้ ลูกค้าทักแชทมาถาม - ชื่อและข้อมูลติดต่อผู้ขายต้องครบถ้วน - สถานที่สำคัญที่อยู่ใกล้โครงการบ้าน เช่น โรงพยาบาล อาคารสำนักงาน โรงเรียน ห้างสรรพสินค้า ปักหมุดให้ถูกต้อง โดยมีขั้นตอนดังนี้ -เปิด Google Map ขึ้นมา คลิ๊กที่ -คลิ๊กหัวข้อ \"สถานที่ของคุณ\" -คลิ๊ก แผน ที่ และ สร้างแผนที่

8 -เมื่อคลิ๊กสร้างแผนที่จะได้ดังภาพ -ตั้งชื่อแผนที่ ให้เรียบร้อย โดย คลิ๊ก ที่แผนที่ที่ไม่มีชื่อ แก้ไขชื่อแผนที่ และคลิ๊กปุ่ม บันทึก -การตั้งชื่อแผนที่จะทำให้คุณไม่ลืมหากคุณมีแผนที่ มากกว่า 1 แผนที่ คลิ๊ก เลเยอร์ที่ไม่มีชื่อ ชื่อ แก้ไขชื่อเลเยอร์ และคลิ๊กปุ่ม บันทึก -ค้นหาสถานที่ที่คุณต้องการปักหมุด เช่น ต้องการปักหมุดสนามกีฬาใน มทร.ธัญบุรี คำค้นหาคือ มหาวิทยาลัยเทคโนโลยีราชมงคล ธัญบุรี เพื่อ ค้นหาสถานที่ใกล้เคียงสถานที่ที่เราต้องการปักหมุดมากที่สุด

9 - เลือกสถานที่ที่ต้องการปักหมุด หากสถานที่นั้นมีใน Google Map แล้วเรา สามารถคลิ๊กหมุดของ Google ได้เลยจากนั้น คลิ๊กเพิ่มลงในแผนที่ จะเห็นได้ว่ามีสถานที่ที่เราคลิ๊กเพิ่มไปในเลเยอร์ที่เราสร้างไว้ -หากสถานที่นั้นไม่ได้ปรากฏหมุดใน Google Map คุณสามารถปักหมุดของ คุณเองโดยการ คลิ๊กที่ เพิ่มเครื่องหมาย -ให้คลิ๊กปักหมุดสถานที่นั้น Google Map จะทำการเพิ่มจุดมาให้คุณเพิ่มชื่อ สถานที่ของคุณ

10 -พิมพ์ชื่อสถานที่ และคลิ๊กปุ่ม บันทึก เพื่อบันทึกสถานที่ของคุณ -สังเกตได้ว่า สถานที่ที่คุณปักหมุดเพิ่มลงไปจะมีพิกัดมาปรากฏขึ้นมา และ พิกัดนั้นจะสามารถนำไปค้นหาใน Google Map เพื่อใช้งาน GPS ได้

11 การนำเสนอและคัดกรองลูกค้าตัวจริง เมื่อมีการนัดหมายเข้ามาดูบ้านแล้ว ลูกค้าที่สนใจจะซื้อจริง จะซัก ถามเยอะและละเอียด ท่านควรตอบข้อซักถามอย่างตรงไปตรง มา แสดงถึงความจริงใจและโปร่งใสในการขาย คำถามสำคัญๆที่ มักจะได้รับการสอบถามจากผู้ซื้อบ่อยๆเช่น บ้านนี้เคยมีผู้เสีย ชีวิตหรือไม่ , เพื่อนบ้านเป็นอย่างไร , ละแวกนี้โจรขโมยชุกชุม หรือไม่ และท้ายที่สุดคือ ลดราคาลงอีกได้ไหม ลูกค้าตัวจริงเมื่อได้รับคำรู้สึกตอบที่พึงพอใจแล้ว ก็จะเริ่มพูดคุย เข้าสู่บทสนนทนาเรื่องการซื้อขายทันที หากผู้ซื้อประสงค์จะยื่นกู้ ธนาคาร เขาจะเริ่มพูดถึงศักยภาพของตัวเอง เช่น ข้อมูลอาชีพ ฐานรายได้ ประวัติทางการเงินที่ผ่านๆมา และสิ่งที่ท่านต้องตอบ คำถามของผู้ซื้อให้ได้ คือ เรื่องของ\" ราคาประเมิน\" คำแนะนำเรื่องของการยื่นสินเชื่อกับธนาคาร บ้านมือสอง ธนาคารอนุมัติให้ที่ 90-95% ของราคาซื้อขาย หรือของราคาประเมินของธนาคาร ราคาใดราคาหนึ่งที่ต่ำกว่า ที่ดินเปล่า ธนาคารอนุมัติให้ที่ 50% ของราคาซื้อขาย หรือของ ราคาประเมินของธนาคาร ราคาใดราคาหนึ่งที่ต่ำกว่า

12 ราคาประเมิน การประเมินราคาบ้านและที่ดิน เป็นเรื่องที่ต้องอาศัยผู้เชี่ยวชาญในการ ประเมินมูลค่า ราคาประเมินที่ใช้เป็นส่วนประกอบหลักๆในการขายบ้าน และที่ดินของเรา แนะนำว่าให้ใช้ราคาตลาดเป็นเกณฑ์ในการตั้งราคา อสังหาฯ ของเราจะดีกว่า ควรตั้งให้สอดคล้องไม่สูงโด่งจนเกินไป เพราะ การตั้งราคาไว้สูง จะมีผลต่อผู้ซื้อที่ซื้อโดยผ่านการกู้ธนาคาร ต้องหาเงิน ส่วนต่างมาชดเชยกับราคาบ้านที่ซื้อจากท่าน การประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ของธนาคาร เจ้าหน้าที่ประเมินจะเข้ามาสำรวจที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง บ้านหรือตัวอาคาร จะมีค่าเสื่อมตามกาลเวลา อีกทั้งการค้นหาราคาซื้อขาย ของตลาด เจ้าหน้าที่จะค้นหาข้อมูลราคาซื้อขายในละแวกข้างเคียง และนำ มาคำนวนหาค่าเฉลี่ยเพื่อออกเป็นรูปเล่มประเมินรับรองให้กับฝ่ายสินเชื่อ ของธนาคาร ข้อแนะนำ ราคาประเมินมีฐานข้อมูลส่วนกลางอยู่แล้ว การให้ราคา การรับรองราคา ผู้ที่มาประเมินไม่สามารถรับรองราคาตามใจได้ ฉะนั้นการประเมินมูลค่า อสังหาฯ ควรละทิ้งแนวคิดที่ว่าถ้าใส่ซองให้เงินเจ้าหน้าที่ประเมินแล้วเขาจะ ให้ราคาประเมินสูงๆ ยุคสมัยนี้ไม่สามารถทำได้อีกต่อไป หากต้องการขายให้ได้ไว ควรตั้งราคาขายให้ต่ำกว่าแปลงข้างเคียง เพื่อให้ ผู้ซื้อรู้สึกว่าตนเองกำลังเจอทรัพย์สินที่มีราคาถูกกว่า และรู้สึกว่าคุ้มค่าหาก ซื้อไป ก่อนเจ้าหน้าที่ประเมินจะเข้ามาสำรวจ ท่านควรจัดบ้าน ถางหญ้า ให้เจ้า หน้าที่ประเมินเข้าสำรวจได้โดยสะดวก หากเป็นบ้านพร้อมที่ดินที่ไม่ได้อยู่ ในโครงการจัดสรร เจ้าหน้าที่ประเมินจะขอให้ท่านนำไปดูหมุด หลักเขต ที่ดิน ท่านควรเตรียมการไว้ให้พร้อม เพื่อความสะดวกและรวดเร็ว ไม่ควรรับปากเรื่องราคาประเมินกับผู้ซื้อ แต่ควรตอบข้อซักถามเรื่องราคา ประเมินว่าท่านขายถูกกว่าราคาตลาด

13 การเขียนสัญญา หากผู้ซื้อมีความประสงค์จะซื้อโดยผ่านการยื่นกู้ธนาคาร สัญญาที่ท่านจะ ต้องลงนามกับผู้ซื้อ คือ \"สัญญาจะซื้อจะขาย\" แนะนำว่าท่านควรทำสัญญา จะซื้อจะขายแบบมีการวางมัดจำทุกกรณี เพราะผู้ซื้อตัวจริงจะไม่อิดออดหรือ บ่ายเบี่ยงในเรื่องของการวางเงินมัดจำเลย ซึ่งเงินมัดจำนั้นแล้วแต่ทางท่าน และผู้ซื้อจะตกลงกันว่าจะวางเท่าไหร่ การระบุเงื่อนไขในสัญญาว่าหากกู้ ธนาคารไม่ผ่านยินดีคืนค่ามัดจำให้ จะยิ่งเป็นการเพิ่มความสบายใจให้กับผู้ ซื้อในการวางเงินมัดจำยิ่งขึ้น แต่ในขณะเดียวกันก็ควรจะมีเงื่อนไขที่ คุ้มครองตัวท่านเองเช่นกัน คือหากผู้ซื้อกู้ธนาคารผ่านแล้วไม่มาดำเนินการ โอนกรรมสิทธิ์และชำระเงินส่วนที่เหลือให้ท่าน ท่านก็มีสิทธิริบเงินมัดจำนั้น เสีย เป็นการชดเชยค่าขาดโอกาสในการขายของท่านกับผู้ซื้อรายอื่นเช่น กัน ทั้งนี้การยื่นสินเชื่อกับทางธนาคารในกรณีที่ไม่ผ่านการพิจารณา ผูัซื้อสามารถร้องขอใบปฏิเสธผลการอนุมัติสินเชื่อจากทางธนาคารเพื่อนำ มาขอเงินคืนมัดจำจากท่านได้เช่นกัน ตัวอย่างสัญญาจะซื้อจะขาย สามารถเข้าไปดูได้ที่ลิงค์ https://docs.google.com/document/d/16luZr 320f3KDI8VdQdurFG0KCJeLJ4dx/edit? usp=sharing&ouid=113798884239442946374 &rtpof=true&sd=true

การยื่นสินเชื่อธนาคาร 14 ลำดับแรกของการยื่นสินเชื่อธนาคาร คือการสอบถามผู้ซื้อเรื่อง ของเครดิตบูโร เครดิตบูโร คืออะไร? คือข้อมูลที่บริษัทเครดิตแห่งชาติ จำกัด (NCB) เป็นบริษัทที่ทำหน้าที่เป็นศูนย์กลางในการจัดเก็บข้อมูล เครดิตลูกหนี้ เช่น บัญชีสินเชื่อ ประวัติการชำระเงิน ซึ่งส่งมาจาก สถา​ บันการเงินและบริษัทสมาชิก ข้อมูลเครดิต ได้แก่ – ข้อมูลบัญชีสินเชื่อ ซึ่งบอกว่า ลูกค้ามีสินเชื่ออยู่ทั้งหมดกี่บัญชี – ประเภทและเลขที่บัญชีของสินเชื่อ – ชื่อผู้ให้สินเชื่อ – วงเงินที่ได้รับอนุมัติ และวงเงินที่ใช้ไป – สถานะของบัญชี เช่น ปกติ ปิดบัญชี พักชำระหนี้ ค้างชำระหนี้ – รายละเอียดการชำระหนี้ ซึ่งจะแสดงประวัติการชำระหนี้ที่ผ่าน มา ทั้งที่ชำระตรง ชำระล่าช้า หรือผิดนัดชำระ – ข้อมูลอื่นๆ เช่น วันที่เปิดบัญชี วันที่ชำระหนี้ล่าสุด วันที่ปิด บัญชี วันที่ปรับปรุงโครงสร้างหนี้ ​ เครดิตบูโรมีผลอย่างไรกับการยื่น กู้ธนาคาร สำหรับสถาบันการเงิน เครดิตบูโรมีความสำคัญมาก เพราะช่วยให้ เห็นภาพลูกค้า และทำความเข้าใจลูกค้าได้ดีขึ้น จากข้อมูลต่างๆ ที่ ถูกบันทึกไว้ในระบบ เช่น หนี้ที่มีตอนนี้ ประวัติการชำระหนี้ หนี้สิน ต่อรายได้ ฯลฯ นอกจากนี้ ยังช่วยให้สถาบันการเงินพิจารณาความเสี่ยงลูกค้าได้ดี ขึ้น เช่น ประวัติการชำระหนี้ จ่ายตรงเวลา จ่ายช้า หรือค้างจ่ายนาน เท่าไหร่ ซึ่งเป็นตัวสะท้อนเบื้องต้นว่า ลูกหนี้คนไหนดีหรือไม่ดี มี ความเสี่ยงมากน้อยแค่ไหน เมื่อพิจารณาความเสี่ยงเสร็จแล้ว ก็จะนำไปสู่การตัดสินใจว่าจะ ปล่อยกู้ให้หรือไม่ ถ้าปล่อยกู้ให้ ข้อมูลเครดิตก็ยังมีผลต่อการคิด ดอกเบี้ยกับลูกหนี้แต่ละคนด้วย ถ้าเสี่ยงน้อย ดอกเบี้ยก็ต่ำ ถ้า เสี่ยงมาก ดอกเบี้ยก็สูง ฉะนั้น กรณีที่ผู้ซื้อมีประวัติเครดิตบูโรเสียหาย , ส่งล่าช้าบ่อยๆเกิน กว่าสามครั้ง หรือมีประวัติอยู่ระหว่างปรับปรุงโครงสร้างหนี้ ควร แนะนำให้ผู้ซื้อเปลี่ยนตัวผู้กู้เป็นบุคคลท่านอื่นในครอบครัวที่ ประวัติทางการเงินดี ไม่เสียหาย มายื่นกู้กับธนาคารแทน

15 การเตรียมเอกสารยื่นสินเชื่อ ผู้ซื้อเป็นพนักงานเงินเดือน เอกสารยืนยันตัวตนผู้กู้ สำเนาบัตรประชาชน ไม่ขีดคร่อม ฆ่าทับข้อความสำคัญ สำเนาทะเบียนบ้าน เอกสารแสดงการเเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล (ถ้ามี) กรณีสมรสจดทะเบียน (สำเนา บัตรประชาชน และ สำเนาทะเบียน บ้านคู่สมรส) สำเนาทะเบียนสมรส เอกสารแสดงรายได้ หนังสือรับรองเงินเดือน (ต้องมีอายุไม่เกิน3เดือนรับตั้งแต่วันขอ) สลิปเงินเดือนย้อนหลัง 6 เดือน สลิปโบนัส สเตทเม้นท์เงินเดือนเข้าย้อนหลัง 6 เดือน ภงด.91 พร้อมใบเสร็จ หากยื่นย้อนหลัง2ปี จะยิ่งเพิ่มความมั่นใจให้ ธนาคารเห็นว่าผู้กู้ทำงานต่อเนื่องมีความมั่นคงสูง เอกสารทรัพย์สินปลอดภาระ เช่น สำเนาทะเบียนรถยนต์ รถ มอเตอร์ไซค์ปลอดภาระ สมุดบัญชีเงินฝาก ใบเสร็จการซื้อทองคำ ฯลฯ

16 การเตรียมเอกสารยื่นสินเชื่อ (ต่อ) ผู้ซื้อประกอบอาชีพค้าขาย เอกสารยืนยันตัวตนผู้กู้ สำเนาบัตรประชาชน ไม่ขีดคร่อม ฆ่าทับข้อความสำคัญ สำเนาทะเบียนบ้าน เอกสารแสดงการเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล (ถ้ามี) กรณีสมรสจดทะเบียน (สำเนาบัตรประชาชน และ สำเนา ทะเบียนบ้านคู่สมรส) สำเนาทะเบียนสมรส เอกสารแสดงรายได้ ทะเบียนการค้า สเตทเม้นท์ย้อนหลัง 1 ปี บันทึกการขายย้อนหลัง 1 ปี บิลซื้อ บิลขาย ย้อนหลัง6เดือน สัญญาเช่า กรณีร้านค้า ตลาด ย้อนหลังและสัญญาต้องไม่หมด อายุ กรณีร้านค้ามีการชำระภาษีป้าย ชำระภาษีโรงเรือนของภาครัฐ แนบหลักฐานใบเสร็จให้ธนาคารด้วย เอกสารทรัพย์สินปลอดภาระ เช่น สำเนาทะเบียนรถยนต์ รถ มอเตอร์ไซค์ปลอดภาระ สมุดบัญชีเงินฝาก ใบเสร็จการซื้อ ทองคำ ฯลฯ

17 การเตรียมเอกสารยื่นสินเชื่อ (ต่อ) ผู้ซื้อประกอบอาชีพอิสระ เอกสารยืนยันตัวตนผู้กู้ เอกสารยืนยันตัวตนผู้กู้ สำเนาบัตรประชาชน ไม่ขีดคร่อม ฆ่าทับ ข้อความสำคัญ สำเนาทะเบียนบ้าน เอกสารแสดงการเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล (ถ้ามี) กรณีสมรสจดทะเบียน (สำเนาบัตรประชาชน และ สำเนาทะเบียนบ้าน คู่สมรส) สำเนาทะเบียนสมรส เอกสารแสดงรายได้ หนังสือรับรองการทำงาน (ต้องมีอายุไม่เกิน3เดือนรับตั้งแต่วันขอ) สลิปแจ้งรายได้ย้อนหลัง 6 เดือน สลิปโบนัส สเตทเม้นท์เงินเข้าย้อนหลัง 6 เดือน ทวิ50 ที่ได้รับทุกเดือนย้อนหลัง 1 ปี ภงด.90 พร้อมใบเสร็จ ควรยื่นย้อนหลัง 2 ปี เพื่อเพิ่มความมั่นใจให้ ธนาคาร เอกสารทรัพย์สินปลอดภาระ เช่น สำเนาทะเบียนรถยนต์ รถ มอเตอร์ไซค์ปลอดภาระ สมุดบัญชีเงินฝาก ใบเสร็จการซื้อทองคำ ฯลฯ อาชีพอิสระ หมายถึง อาชีพที่ไม่มีเงินเดือนประจำ รับรายได้เป็น คอมมิชชั่น หรือตามผลงานอย่างเดียว เช่นเซลล์ขายรถ รถรับจ้างขนส่ง ไรเดอร์ อาชีพเหล่านี้ปัจจุบันเป็นที่นิยมของคนรุ่นใหม่มาก เพราะอิสระ และสามารถหารายได้ได้แบบไม่จำกัด แต่สำรับธนาคารจะค่อนข้าง ระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อเพราะรายรับไม่แน่นอน

18 การเตรียมเอกสารยื่นสินเชื่อ (ต่อ) ผู้ซื้อมีธุรกิจบริษัทจดทะเบียน เอกสารยืนยันตัวตนผู้กู้ สำเนาบัตรประชาชน ไม่ขีดคร่อม ฆ่าทับข้อความสำคัญ สำเนาทะเบียนบ้าน เอกสารแสดงการเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล (ถ้ามี) กรณีสมรสจดทะเบียน (สำเนาบัตรประชาชน และ สำเนาทะเบียนบ้านคู่ สมรส) สำเนาทะเบียนสมรส เอกสารแสดงรายได้ เอกสารการจดทะเบียนบริษัท 1 ชุด มี 5 หน้า หนังสือบริคนห์สนธิ ทะเบียนรายชื่อผู้ถือหุ้น สเตทเม้นท์บริษัทย้อนหลัง 1 ปี งบการเงินย้อนหลัง 2 ปี บิลซื้อ ใบวางบิล ย้อนหลัง 6 เดือน สัญญาเช่า กรณีเช่าบริษัท โกดัง ย้อนหลังและสัญญาเช่าต้องไม่หมดอายุ ภพ.30 พร้อมใบเสร็จ ย้อนหลัง6เดือน เอกสารทรัพย์สินปลอดภาระ เช่น สำเนาทะเบียนรถยนต์ รถมอเตอร์ไซค์ ปลอดภาระ สมุดบัญชีเงินฝาก ใบเสร็จการซื้อทองคำ ฯลฯ

19 การเตรียมเอกสารยื่นสินเชื่อ (ต่อ) เอกสารของท่านที่ต้องเตรียมให้ธนาคาร พร้อมกับเอกสาร ยื่นสินเชื่อของผู้ซื้อ สำเนาโฉนดหน้า-หลัง ทะเบียนรายชื่อผู้ถือกรรมสิทธ์ต้อง อัพเดท สำเนาทะเบียนบ้าน หน้าที่ระบุชื่อเจ้าบ้าน สัญญาจะซื้อจะขาย สำเนาบัตรประชาชน และ สำเนาทะเบียนบ้านเจ้าของ กรรมสิทธิ์ (ผู้ขาย) หมายเหตุ การเตรียมเอกสารให้พร้อม และนำไปยื่นให้กับธนาคาร ถือเป็น หัวใจสำคัญของการขายอสังหาฯเป็นอย่างยิ่ง เพราะจะช่วยลดระยะ เวลารอคอยผลการพิจารณาสินเชื่อให้น้อยลง กว่า 90% ของการพิจารณาสินเชื่อที่ใช้ระยะเวลานาน เกิดจากการ ติดตามขอเพิ่มเอกสารจากผู้กู้ และผู้กู้ส่งให้ล่าช้า หรือเอกสารที่ส่ง ให้ธนาคารหมดอายุ จนไม่สามารถพิจารณาต่อได้ต้องขอใหม่

20 การโอนกรรมสิทธิ์ ในกรณีที่ธนาคารแจ้งผลอนุมัติสินเชื่อแล้ว จะเข้าสู่การโอน กรรมสิทธิ์ เพื่อเปลี่ยนกรรมสิทธิ์จากท่านเป็นผู้ซื้อ โดยธนาคารจะ ทำการนัดทำนิติกรรมที่สำนักงานที่ดินในเขตพื้นที่ ที่ที่ดินนั้นๆตั้ง อยู่ วันโอนกรรมสิทธิ์จะเป็นที่ท่านจะได้รับเงินจากการขาย แต่ก็จะมี การเสียค่าใช้จ่ายให้กับภาครัฐเช่นกัน นั้นคือภาษี ท่านสามารถตรวจสอบค่าใช้จ่ายด้วยตนเองได้ที่เว็บไซวต์ของกรม ที่ดินที่ https://lecs.dol.go.th/rcal/index.html#/ โดยทำการ กรอกข้อมูลของท่านลงไป ตัวอย่างดังต่อไปนี้ 1.เข้าคลิ๊กที่เริ่มต้นคำนวณค่าใช้จ่าย

21 2.เลือกประเภทการจดทะเบียน เช่น ต้องการขายคลิ๊กเลือกที่ ขาย 3.เลือกประเภทเอกสิทธิ และเลือกประเภทบุคคล ดังภาพ

22 4. กรอกราคาซื้อ-ขาย เมื่อกรอกเรียบร้อยแล้ว ให้คลิ๊ก ถัดไป ดังภาพ 5. กรอกข้อมูลส่วนของราคาประเมิน ส่วนของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ทั้งนี้เมื่อกรอก พ.ศ.ที่ปลูกสร้าง ร้อยละของค่าเสื่อมจะขึ้นมาเองโดยอัตโนมัติ

23 วิธีการตรวจสอบราคาประเมิน 1. ไปที่ลิงค์ https://assessprice.treasury.go.th/ 2. กรอกรายละเอียดให้ครบถ้วน 3.ท่านสามารถเลือกค้นหาจากเลขที่ดิน หรือเลขโฉนดก็ได้. 4. เมื่อใส่ข้อมูลจนครบแล้ว กดค้นหา ก็จะได้ราคาประเมินของกรมธนารักษ์มา ตรวจ สอบเนื้อที่ว่าถูกต้องตามโฉนดหรือไม่

24 ราคาประเมินสิ่งปลูกสร้างต่อตารางเมตร ในส่วนนี้หากท่านไม่ทราบให้ใส่ ตัวเลขเป็นราคาประมาณ ตามคุณภาพและเกรดวัสดุที่ท่านใช้ ผู้เขียนเลือก บ้านป้าเล็กเป็นโจทย์จึงใส่ราคาที่ 3,000 บาท โดยประเมินตามเกรดวัสดุ

25 6. กรอกรายละเอียดการได้มาของที่ดิน และการได้มาของสิ่งปลูกสร้าง 7. กรอกลดหย่อนภาษีกรณีที่ดินนอกเขตเทศบาล คลิ๊กถัดไป

26 7. จะได้รายงานสรุปค่าธรรมเนียมและภาษีอากร อย่างละเอียด

27 ค่าใช้จ่ายในวันโอน ค่าคำขอโอน 5 บาท ค่าอากร 5 บาท ค่าพยาน 20 บาท ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมินหรือราคาขาย โดยใช้ราคาสูงสุดในการคำนวณ ค่าอากรสแตมป์คิด 0.50% ของราคาซื้อขาย แต่หากต่ำกว่า ราคาประเมิน ให้ใช้ราคาประเมินในการคำนวณราคาค่าโอน ที่ดิน แต่ถ้าเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ คิด3.3% องราคาซื้อขาย ซึ่งหากต่ำกว่า ราคาประเมิน ให้ใช้ราคาประเมินในการคำนวณราคาโอนที่ดิน (ซึ่งค่าภาษีธุรกิจเฉพาะจะงดเว้นไม่ต้องเสีย ในกรณีที่ อสังหาฯได้ มาโดยการรับมรดก หรือถือครองเกิน5ปีนับตั้งแต่วันที่ได้มา หรือ มีชื่อในทะเบียนบ้านเกินกว่า1ปี) - ค่าจดจำนอง เฉพาะกรณีกู้เงินจากสถาบันการเงินมาซื้อ ซึ่งคิดที่ 1% ของมูลค่าที่จดจำนอง แต่ไม่เกิน 200,000 บาท โดยธรรมเนียมปฏิบัติ ค่าใช้จ่ายในการโอนขึ้นอยู่กับท่านตกลง กันกับผู้ซื้อว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบ หรือจะรับผิดชอบกันคนละ ครึ่งขึ้นอยู่กับความสะดวกใจของทั้ง 2 ฝ่าย

28 ศาสตร์สายมูกับอสังหาฯ ตามหลักศาสตร์ภูมิเจ้าที่ เป็นความเชื่อส่วนบุคคลขึ้นอยู่กับวิจารณญาณของท่าน

29 เคล็ดการดูเลขที่ดินและรู้จักเจ้าที่ การดูเลขที่ดิน เพื่อเป็นการอ่านความหมายของเลขที่ดินตามดาว อันจะ บอกถึงลักษณะและความเป็นไปของที่ดินแปลงนั้นๆ หรือรู้ลักษณะของ พระภูมิเจ้าที่เพื่อที่จะปฏิบัติได้อย่างถูกต้อง ไม่ว่าจะเป็นการอยู่อาศัย เพื่อทำมาหากิน หรือขายที่ดินให้กับผู้อื่น ศาสตร์การดูเลขที่ดิน ดูพระภูมิเจ้าที่ ให้พิจารณาคู่ดาว แล้วนำมาบวกกันให้เหลือหลักเดียว แล้วพยากรณ์ตามดาวที่ได้ เช่น 5+2+9=16 6+1=7 ตามมาอ่าน ผลลัพธ์กันนะคะ

30 พยากรณ์อุปนิสัยเจ้าที่ตามดาวต่างๆ เลข 1 ดาวอาทิตย์ ตามตำนานพระอาทิตย์สร้างจากกำลังราชสีห์ ซึ่งให้ ความหมายถึงอุปนิสัยใจคอและอิริยาบถแห่งราชสีห์ คือเจ้าที่มีลักษณะ สง่าผ่าเผย องอาจสง่างาม หากท่านจะรีโนเวทบ้านก่อนที่จะขาย ลักษณะ บ้านและที่ดินควรตกแต่งให้ดูโดดเด่น สง่า โทนสีที่ใช้ควรจะใช้โทนสี ธาตุไฟ เช่น สีทับทิม แดงเพลิง แดงชาด แดงอิฐ เลข2 ดาวจันทร์ ตามตำนานพระจันทร์สร้างจากนางฟ้า เจ้าที่มีลักษณะ เป็นสตรี หรือมีอุปนิสัยอ่อนหวาน มีเมตตา เจ้าแง่แสนงอนใจน้อย แต่ ก็มีความเมตตาช่วยเหลือผู้อยู่อาศัยเป็นอย่างดี บ้านและเลขที่ดินที่มี เจ้าที่ดาวจันทร์ มักจะเป็นบ้านที่สวยหรือมีลักษณะสะอาดโดดเด่นกว่า หลังอื่นๆ หากท่านจะรีโนเวทบ้านก่อนที่จะขาย ลักษณะบ้านและที่ดิน ควรตกแต่งให้ออกแนวหวานๆ โรแมนติก สีที่ใช้ควรเป็นสีเหลืองนวล ครีม สีดอกบวบ เหลืองมะนาว สีดอกกระดังงา หรือสีขาว เลข 3 ดาวอังคาร ตามตำนานพระอังคารสร้างมาจากกระบือ เจ้าที่จะมี ลักษณะบึกบึนเข้มแข็ง แต่ถ้าทำให้โกรธก็จะให้โทษผู้อยู่อาศัยรุนแรง การขายบ้านหรือที่ดินที่มีเลขที่ดินของเจ้าที่ดาวอังคารนี้ ต้องอาศัย ความอดทน และอาศัยความมีปฏิภาณไหวพริบพอสมควร หากท่านจะรีโนเวทบ้านก่อนที่จะขาย ลักษณะบ้านและที่ดินควร ตกแต่งให้ออกแนวทนทาน ไม่ดูบอบบาง ใช้ประโยชน์ได้ทุกมุมของ บ้าน สีที่ใช้ควรจะเป็น สีชมพู สีกุหลาบ สีกลีบบัว เลข 4 ดาวพุธ พระพุธสร้างจากช้าง เจ้าที่จะมีอุปนิสัยคล้ายคลึงกับ ช้าง คือ เป็นมิตร สุภาพ เข้ากับผู้อยู่อาศัยง่าย ให้คุณมากกว่าให้ โทษ หากท่านจะรีโนเวทบ้านก่อนที่จะขาย ลักษณะบ้านและที่ดิน ควรตกแต่งให้ออกแนวเน้นความเป็นธรรมชาติให้ดูมีพื้นที่นั่งเล่น พักผ่อน อาจจะมีต้นไม้ ดอกไม้ ดูร่มรื่น และดูเรียบง่าย สีที่ใช้ควร จะเป็น สีเขียว สีเขียวตองอ่อน สีเขียวมรกต สีฝรั่งดอง

31 พยากรณ์อุปนิสัยเจ้าที่ตามดาวต่างๆ (ต่อ) เลข 5 ดาวพฤหัส ตามตำนานพระพฤหัสสร้างจากฤาษี อุปนิสัยใจคอ เจ้าที่จะมีเมตตา โอบอ้อมอารีย์ต่อผู้อยู่อาศัย มีความยุติธรรม มี ความเลื่อมใสในศาสนา ให้คุณแก่ผู้อยู่อาศัยมากกว่าให้โทษ หาก ท่านจะรีโนเวทบ้านก่อนที่จะขาย ลักษณะบ้านและที่ดินควรตกแต่ง ให้ออกแนวเรียบๆมีมุมส่วนตัวสำหรับอ่านหนังสือ ทำงาน เน้นความสงบ สันโดษ สีที่ใช้ควรจะเป็นสีส้ม สีหมากสุก สีจำปา สี ขมิ้น เลข 6 ดาวศุกร์ ตามตำนานพระศุกร์สร้างจากโค อุปนิสัยจะมีความ สุภาพ อ่อนน้อม ใจเย็น รักสงบสันติ หากท่านจะรีโนเวทบ้านก่อนที่จะ ขาย ลักษณะบ้านและที่ดินควรตกแต่งให้ดูอบอุ่น มีพิ้นที่สำหรับ กิจกรรมของครอบครัว พระศุกร์เป็นธาตุน้ำ การตกแต่งพื้นที่บ้าน ควรตกแต่งให้ดูเย็น ร่มรื่น สีที่ควรใช้คือสีฟ้า ฟ้าน้ำทะเล สีคราม สีน้ำเงิน เลข 7 ดาวเสาร์ ตามตำนานพระเสาร์สร้างจากเสือ ตามตำราภูมิเจ้าที่ เจ้าที่ดาวเสาร์ค่อนข้างเข้มงวด รักสันโดษ หากไหว้หรือดูแลไม่ดีก็จะ ให้โทษมากกว่าให้คุณ บ้านที่มีเจ้าที่ดาวเสาร์มัักจะพบเจอปรากฎ การณ์ลี้ลับอยู่บ่อยๆ การขายบ้านและที่ดินที่มีเจ้าที่ดาวเสาร์มักจะพบ เจออุปสรรคที่ไม่คาดคิด ต้องใช้ความอดทนรอคอยเป็นอย่างมากใน การขาย หากท่านจะรีโนเวทบ้านก่อนที่จะขาย ลักษณะบ้านและที่ดิน ควรตกแต่งให้ดูมิดชิด มีความเป็นส่วนตัว สีที่ควรใช้คือ สีม่วง สีดอกตะแบก สีดอกรักม่วง สีเม็ดมะปราง สีเปลือกมังคุด สีที่ควร หลีกเลี่ยงอย่างเด็ดขาดคือสีในกลุ่มของพระอังคาร

32 พยากรณ์อุปนิสัยเจ้าที่ตามดาวต่างๆ (ต่อ) เลข 8 พระราหู ตามตำนานพระราหูสร้างจากผีโขมด เจ้าที่ราหูจะค่อน ข้างดุ ชอบเครื่องเซ่นไหว้ของกำนัล พระราหูเป็นธาตุลม หากผู้อยู่อาศัย เซ่นไหว้ดูแลดีก็จะขายได้เร็ว หากท่านจะรีโนเวทบ้านก่อนที่จะขาย การ ตกแต่งบ้านไม่กำหนดแบบแผนจะตกแต่งแบบไหนก็ได้ สีที่ควรใช้คือ สีน้ำตาล สีดอกพิกุล สีเทา สีทราย สีน้ำตาลไหม้ สีฟาง เลข 9 พระเกตุ มิใช่ดาวประจำวันเกิดแต่อย่างใด ตามตำนานพระเกตุ คือดาวที่คุ้มครองอายุ เลขที่ดินที่ตกเลขพระเกตุ ลักษณะเจ้าที่จะให้คุณ มากหากผู้อยู่อาศัยอยู่ในศีลในธรรมปฏิบัติดี หากท่านจะรีโนเวทบ้าน ก่อนที่จะขาย การตกแต่งบ้านไม่กำหนดจะตกแต่งแบบไหนก็ได้ สีที่ ควรใช้คือสีทอง สีเลื่อมพรายเป็นประกาย เช่นสีเงิน สีบรอนซ์เงิน บรอนซ์ทอง หรือสีผสมผสานเช่นสีรุ้ง

33 คำอธิษฐานและบทสวดมนต์เมื่อต้องการขายที่ดินด้วยตนเอง สิ่งที่ต้องเตรียม เทียนแดง 2 เล่ม ธูป 9 ดอก จุดธูปแล้วอธิษฐาน \"ข้าพเจ้าชื่อ ............... สกุล...............เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินผีนนี้ เลขที่โฉนด.............ตั้งอยู่ที่ตำบล..........อำเภอ.......จังหวัด................. บัดนี้ข้าพเจ้าไม่ต้องการถือครองกรรมสิทธิ์บนที่ดินผืนนี้อีกต่อไปแล้ว ขอให้ท่านเจ้าที่ไปหาคนอื่นที่เหมาะสมมาซื้อโดยเร็ว เมื่อขายได้แล้ว ข้าพเจ้าจะเซ่นไหว้ท่านเจ้าที่ด้วยเหล้าไหไก่ตัว\" ปักเทียน ธูปลงบนดิน หากมีศาลเจ้าที่ก็ใช้ปักที่เชิงเทียนกระถางธูป วิธีการแก้ที่แรง หรือที่มีอาถรรพ์ อันเป็นที่ดินที่เจ้าของเดิมยังยึดติด แม้นกายสลายเป็นธุลีแต่จิต วิญญาณยังผูกติดมีกรรมเกี่ยวข้องในที่นั้น พึงถวายสังฆฑานอุทิศบุญ กรวดน้ำบนธรณีนั้นเสมอทุกวันพระ เจ้าของที่ดินพึงเจริญพระพุทธ มนต์บทสวดรัตนสูตร

34 มนต์บทสวดรัตนสูตร \" ยานีธะ ภูตานิ สะมาคะตานิ ภุมมานิ วา ยานิวะ อันตะลิกเข เหล่าภูตทั้งหลาย ทั้งที่อยู่ ณ ภาคพื้นก็ดี ทั้งที่อยู่ในอากาศก็ดี ที่มา ชุมนุมกันอยู่ ณ สถานที่นี้ก็ดี สัพเพ วะ ภูตา สุมะนา ภะวันตุ ขอหมู่ภูตทั้งปวงนั้น จงเป็นผู้มีใจดีเถิด อะโถปิ สักกัจจะ สุณันตุ ภาสิตัง และเชิญฟังคำสดุดีพระรัตนตรัย อันข้าพเจ้ากล่าว โดยเคารพเถิด ตัสมา หิ ภูตา นิสาเมถะ สัพเพ ดูก่อนภูตทั้งหลาย เพราะเหตุนั้นแล ท่านทั้งหลายทั้งปวงจงฟังข้าพเจ้า เมตตัง กะโรถะ มานุสิยา ปะชายะ ขอท่านทั้งหลาย จงกระทำเมตตาจิต ในประชาชาวมนุษย์เถิด ทิวา จะ รัตโต จะ หะรันติ เย พะลิง ซึ่งเขาทั้งหลาย ทำเทวตาพลีอยู่ ทั้งกลางวันกลางคืน ตัสมา หิ เน รักขะถะ อัปปะมัตตา ฯ เพราะเหตุนั้นแล ท่านทั้งหลาย จงเป็นผู้ไม่ประมาท ช่วยคุ้มครองรักษา เขาเหล่านั้นด้วยเถิด ยังกิญจิ วิตตัง อิธะ วา หุรัง วา ทรัพย์อย่างใดอย่างหนึ่งในโลกนี้ หรือในโลกอื่น สัคเคสุ วา ยัง ระตะนัง ปะณีตัง หรือรัตนะอันใดอันสูงค่า ในสรวงสวรรค์ นะ โน สะมัง อัตถิ ตะถาคะเตนะ ทรัพย์หรือรัตนะนั้นๆ ที่จะเสมอด้วยพระตถาคตเจ้า ไม่มีเลย อิทัมปิ พุทเธ ระตะนัง ปะณีตัง ข้อนี้ จัดเป็นรัตนะคุณอันสูงส่ง ในพระพุทธเจ้า เอเตนะ สัจเจนะ สุวัตถิ โหตุ ฯ

35 มนต์บทสวดรัตนสูตร (ต่อ) ด้วยคำสัตย์นี้ ขอความสวัสดี จงบังเกิดมีเถิด ยัมพุทธะเสฏโฐ ปะริวัณณะยี สุจิง พระพุทธเจ้าผู้ประเสริฐสุดทรงสรรเสริญสมาธิว่าเป็นธรรมอันสะอาด สะมาธิมานันตะริกัญญะมาหุ บัณฑิตทั้งหลาย กล่าวว่าสมาธิเป็นคุณธรรมอันให้ผลโดยลำดับสม่ำเสมอ สะมาธินา เตนะ สะโม นะ วิชชะติ คุณธรรมอื่น ที่เสมอด้วยสมาธินั้น ย่อมไม่มี อิทัมปิ ธัมเม ระตะนัง ปะณีตัง ข้อนี้ จัดเป็นรัตนะคุณอันสูงส่ง ในพระธรรม เอเตนะ สัจเจนะ สุวัตถิ โหตุ ฯ ด้วยคำสัตย์นี้ ขอความสวัสดี จงบังเกิดมีเถิด เย ปุคคะลา อัฏฐะ สะตัง ปะสัตถา บุคคลเหล่าใด นับเรียงองค์ได้เป็น 8 จัตตาริ เอตานิ ยุคานิ โหนติ นับเป็นคู่ได้ 4 คู่ อันสัตบุรุษทั้งหลายสรรเสริญแล้ว เต ทักขิเณยยา สุคะตัสสะ สาวะกา บุคคลเหล่านั้น เป็นสาวกของพระสุคตเจ้า เป็นผู้ควรรับทักษิณาทาน เอเตสุ ทันนานิ มะหัปผะลานิ ทานทั้งหลาย ที่บุคคลถวายในท่านเหล่านั้น ย่อมมีผลเป็นอันมาก อิทัมปิ สังเฆ ระตะนัง ปะณีตัง ข้อนี้ จัดเป็นรัตนะคุณอันสูงส่ง ในพระสงฆ์ เอเตนะ สัจเจนะ สุวัตถิ โหตุ ฯ ด้วยคำสัตย์นี้ ขอความสวัสดี จงบังเกิดมีเถิด \"

36 หากในที่ดินมีผู้พักอาศัยอยู่พึงเจริญพุทธมนต์บทสวด บทกรณียเมตตสูตร \" กะระณียะมัตถะกุสะเลนะ ยันตัง สันตัง ปะทัง อะภิสะเมจจะ สักโก อุชู จะ สุหุชู จะ สุวะโจ จัสสะ มุทุ อะนะติมานี สันตุสสะโก จะ สุภะโร จะ อัปปะกิจโจ จะ สัลละหุกะวุตติ สันตินท์ริโย จะ นิปะโก จะ อัปปะคัพโภ กุเลสุ อะนะนุคิทโธ นะ จะ ขุททัง สะมาจะเร กิญจิ เยนะ วิญญู ปะเร อุปะวะเทยยุง สุขิโน วา เขมิโน โหนตุ สัพเพ สัตตา ภะวันตุ สุขิตัตตา เย เกจิ ปาณะภูตัตถิ ตะสา วา ถาวะรา วา อะนะวะเสสา ทีฆา วา เย มะหันตา วา มัชฌิมา รัสสะกา อะณุกะถูลา ทิฏฐา วา เย จะ อะทิฏฐา เย จะ ทูเร วะสันติ อะวิทูเร ภูตา วา สัมภะเวสี วา สัพเพ สัตตา ภะวันตุ สุขิตัตตา นะ ปะโร ปะรัง นิกุพเพ นาติมัญเญถะ กัตถะจิ นัง กิญจิ พยาโรสะนา ปะฏีฆะสัญญา นาญญะมัญญัสสะ ทุกขะมิจเฉยยะ มาตา ยะถา นิยัง ปุตตัง อายุสา เอกะปุตตะมะนุรักเข เอวัมปิ สัพพะภูเตสุ มานะสัมภาวะเย อะปะริมาณัง เมตตัญจะ สัพพะโลกัสมิง มานะสัมภาวะเย อะปะริมาณัง อุทธัง อะโธ จะ ติริยัญจะ อะสัมพาธัง อะเวรัง อะสะปัตตัง ติฏฐัญจะรัง นิสินโน วา สะยาโน วา ยาวะตัสสะ วิคะตะมิทโธ เอตัง สะติง อะธิฏเฐยยะ พรัหมะเมตัง วิหารัง อิธะมาหุ ทิฏฐิญจะ อะนุปะคัมมะ สีละวา ทัสสะเนนะ สัมปันโน กาเมสุ วิเนยยะ เคธัง นะ หิ ชาตุ คัพภะเสยยัง ปุนะเรตีติ \"

คำแปลบทสวดมนต์ กะระณียะเมตตะสุตตัง 37 \"กิจที่คนฉลาดในสิ่งที่มีประโยชน์ และมุ่งหมายจะบรรลุทางสงบ จะพึงทำก็คือ เป็นคนกล้า, เป็นคนซื่อ, เป็นคนตรง, ว่าง่าย, อ่อน โยน, ไม่เย่อหยิ่ง เป็นผู้สันโดษ, เลี้ยงง่าย, มีภาระกิจน้อย, คล่องตัว, ระมัดระวัง การแสดงออก, รู้ตัว, ไม่คะนอง, ไม่คลุกคลีในตระกูลทั้งหลาย ไม่ประพฤติสิ่งที่วิญญูชนตำหนิติเตียนได้, พึงแผ่เมตตาจิตว่า ขอสัตว์ทั้งปวง จงมีความสุขกายสบายใจ มีความเกษมสำราญเถิด ขอสัตว์ทั้งหลายบรรดามี ที่เป็นสัตว์ตัวอ่อน หรือตัวแข็งก็ตาม เป็นสัตว์มีลำตัวยาว หรือลำตัวใหญ่ก็ตาม มีลำตัวปานกลาง หรือ ตัวสั้นก็ตาม ตัวเล็กหรือตัวโตก็ตาม ที่มองเห็นหรือมองไม่เห็นก็ตาม ที่อยู่ไกลหรืออยู่ใกล้ก็ตาม ที่ เกิดแล้ว หรือกำลังหาที่เกิดอยู่ก็ตาม ขอสัตว์ทั้งหลายทั้งปวงนั้น จงสุขกายสบายใจเถิด บุคคลไม่พึงหลอกลวงผู้อื่น ไม่ควรดูหมิ่นเหยียดหยามใคร ๆ ไม่ ควรมุ่งร้ายต่อกันและกัน เพราะมีความขุ่นเคืองโกรธแค้นกัน คนเราพึงแผ่ความรักความเมตตา ไปยังสัตว์ทั้งหลายหา ประมาณมิได้ ดุจดังมารดาถนอม และปกป้องบุตรสุดที่รักคนเดียว ด้วยชีวิตฉันนั้น พึงแผ่เมตตาจิต ไม่มีขอบเขต ไม่คิดผูกเวร ไม่เป็นศัตรู อันหา ประมาณไม่ได้ ไปยังสัตว์โลกทั้งปวงทั่วทุกสารทิศ ผู้เจริญเมตตาจิตนั้น จะยืน จะเดิน จะนั่ง จะนอน ตลอดเวลาที่ ตนยังตื่นอยู่ พึงตั้งสติ อันประกอบด้วยเมตตานี้ให้มั่นไว้ บัณฑิต ทั้งหลายกล่าวว่า การอยู่ด้วยเมตตานี้ เป็นพรหมวิหาร (การอยู่อย่างประเสริฐ) ท่านผู้เจริญเมตตาจิต ที่ละความเห็นผิดแล้ว มีศีล มีความเห็น ชอบ ขจัดความใคร่ในกามได้ ก็จะไม่กลับมาเกิดอีกเป็นแน่แท้\"

ขอให้ท่านโชคดี