МЕТОДОЛОГИЯ УЧЕТА ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО Когда можно изменить цену договора с дольщиком Обязательные условия, которые позволяют изменить цену ДДУ после его заключения 1. Договор предусматрива- 2. Цена изменяется 3. Застройщик при увеличе- ет изменение цены, случаи по соглашению сторон нии цены договора обязан заплатить взносы в компен- и условия ее изменения сационный фонд пропорцио- нально такому увеличению В одностороннем порядке пересчитать цену договора 51 застройщик не вправе. Это противоречит положениям статей 4, 5, 7 и 9 Закона № 214-ФЗ. Если договор содержит неверный порядок пересчета цены, стройнадзор выдаст предписание устранить нарушение. Суды поддержива- ют контролеров. Рассмотрим подробнее, какие условия договора могут вызвать претензии. Ошибка 1 – нет лимита изменения площади квар- тиры. Застройщик включил в ДДУ условие об изменении цены договора при отклонении фактической площади от проектной более чем на 0,2 кв. м. Образец 1. 53 Контролеры выдали предписание поменять этот пункт договора. Застройщик не согласился. Однако судьи признали предписание законным (постановление Арби- тражного суда Восточно-Сибирского округа от 21.01.2019 № Ф02-6348/201). Аргументы такие. Одно из существенных условий ДДУ – цена квартиры, которая определяется исходя из указанной в договоре площади. Уменьшение или уве- личение площади квартиры по сравнению с договорной площадью – это отступление от условий договора, которое приводит к изменению его цены. Застройщик обязан передать дольщику объект, качество которого соответствует договору, проектной документа- ции и т. д. Изменение площади объекта может привести №5, май 2019 года
МЕТОДОЛОГИЯ УЧЕТА ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО к ухудшению его качества. Это позволяет дольщику требовать возврат денег за всю разницу в площади, если квартира не соответствует параметрам договора. В пун- кте 1.6.1 договора не указано, насколько может измениться площадь квартиры, а соответственно, и ее цена. Некоторые судьи признают такую формулировку, как в образце 1, законной (решения Центрального районного суда г. Читы от 12.08.2014 по делу № 2-5802/2014, от 17.04.2014 по делу № 2-2688/2014). Но безопаснее ориентироваться на более поздние выводы судей. Во-первых, действительно не понятно, до каких преде- лов может доходить разница в площади. Создается впе- чатление, что дольщик согласен на любое отклонение. На самом же деле дольщика может не устроить значи- тельное отклонение. Допустим, человек выбрал квартиру за 2 500 00 руб. А по окончании строительства оказывается, что ему надо заплатить за нее 2 700 000 руб. Пример 1. К чему может привести неточная формулировка в договоре долевого участия В договоре указано, что перерасчет цены производится при откло- нении фактической площади от проектной более чем на 0,2 кв. м. Предел отклонения не указан. Фактическая площадь оказалась больше на 5 кв. м. Цена 1 кв. м по договору – 40 000 руб. Дольщику нужно доплатить 200 000 руб. (40 000 ₽/кв. м Î 5 кв. м). На такую доплату дольщик На заметку Чем опасно отклонение площади свыше 5 процентов Дольщик вправе расторгнуть договор долевого площади жилого помещения, которое может участия в судебном порядке, если проектная быть установлено в договоре в размере документация изменится. В том числе при не более 5 процентов от указанной площади превышении допустимого изменения общей (подп. 2 п. 1.1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ). 52 Учет в строительстве • e.stroychet.ru
МЕТОДОЛОГИЯ УЧЕТА ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО Образец 1. Неточное условие об изменении цены договора <...> НЕПРАВИЛЬНО 1.6.1. После фактического обмера квартир для внесения данных в документы на право собственности производится перерасчет общей суммы договора в случае, если разница между проектной и фактической общей площадью жилого помещения составит более 0,2 кв. м. Перерасчет производится исходя из средней цены 1 кв. м жилья, сложившейся в результате финансирования данной квартиры участником в течение 10 дней с момента получения уведомления о вводе объекта в эксплуатацию. <...> Образец 2. Каким может быть условие об изменении цены договора <...> ПРАВИЛЬНО 1.6.1. Цена договора может быть изменена по соглашению сторон в случае, если после фактического обмера квартир для внесения данных в документы на право собственности разница между проектной и фактической общей площадью жилого помещения составит в пределах 5 процентов от площади, указанной в договоре. Перерасчет общей суммы дого- вора производится исходя из цены 1 кв. м площади жилья, указанной в договоре, в течение 10 дней с момента получения уведомления о вводе объекта в эксплуатацию. Изменение установленной договором цены оформляется дополнительным соглашением. <...> не рассчитывал – у него нет такой суммы. На момент заключения 53 договора дольщик не мог точно определить, на какую сумму может увеличиться цена договора. Во-вторых, по закону при уменьшении площади доль- щик вправе получить разницу в оплате за всю уменьшен- ную площадь. А по приведенной формулировке – толь- ко начиная с 0,2 кв. м. За меньшую разницу в площади №5, май 2019 года
МЕТОДОЛОГИЯ УЧЕТА ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО Образец 3. Какого условия не должно быть в договоре <...> НЕПРАВИЛЬНО 3.3. Цена договора фиксируется и остается неизменной в случае изменения площади объекта долевого строительства в меньшую сторону в результате обмеров, произведенных органами технической инвентаризации. <...> застройщик ничего возвращать не собирается. Это тоже противоречит закону. Пример 2. Сколько потеряет дольщик из-за изменения цены Цена ДДУ – 40 000 руб. за 1 кв. м. После обмеров БТИ фактиче- ская площадь квартиры оказалась меньше проектной. Отклонение составило 0,5 кв. м. Дольщик уплатил за эти полметра 20 000 руб. Застройщик вернет ему только 12 000 руб. (40 000 ₽/кв. м Î(0,5 кв. м – – 0,2 кв. м)). Получается, дольщик теряет 8000 руб. (20 000 – 12 000). Хотя по закону он вправе получить от застройщика всю разницу. Ошибка 2 – указали, что цена остается неизменной. Часто застройщик вносит в договор условие о том, что, если фактическая площадь квартиры получится меньше проектной, цена не пересчитывается. Образец 3 выше. Такое условие в договоре незаконно. Контролеры выдадут предписание исключить его из договоров. Суд их поддержит (постановление Арбитражного суда Вос- точно-Сибирского округа от 12.12.2018 № Ф02-5943/2018 по делу № А33-4826/2018). Если площадь квартиры получилась меньше, чем предусматривает договор, значит, застройщик отступил от условий договора. Это дает дольщику право требовать уменьшить цену, если в договоре она определяется исходя 54 Учет в строительстве • e.stroychet.ru
МЕТОДОЛОГИЯ УЧЕТА ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО из конкретной площади. Застройщик не может лишать дольщика такого права. Включать в договор условие о неизменной цене при уменьшении площади квартиры нельзя. Что будет за неправильное условие о пересчете цены Если неправильно указать в договоре условие о пересчете цены, у застройщика могут возникнуть проблемы. При- чем не только с контролерами, но и с дольщиками. Риск 1 – стройнадзор потребует устранить наруше- ние. Компания получит предписание. Придется исправ- лять договоры. Как это сделать, читайте в следующем разделе. 56 Компания обязана выполнить предписание стройнад- зора в срок, который он укажет в предписании. Обычно это три месяца. Если вовремя не выполните предписание, будут штрафы (ч. 4 ст. 19.5 КоАП). С 25 декабря 2018 года плановые проверки застройщи- ков стройнадзор не проводит (п. 10 ст. 23 Закона № 214-ФЗ, подп. «в» п. 12 ст. 1 Федерального закона от 25.12.2018 № 478-ФЗ). Обнаружить нарушение контролеры могут при внеплановой проверке. Например, по жалобе дольщика или если подозрение вызовет ежеквартальная отчетность застройщика (п. 11 ст. 23 Закона № 214-ФЗ). Важные цифры Штрафы, если не выполнить предписания стройнадзора 10–15 100–200 тыс. руб. – тыс. руб. – штраф для директора штраф для компании №5, май 2019 года 55
МЕТОДОЛОГИЯ УЧЕТА ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО Документ Риск 2 – не удастся получить с дольщиков допла- Правила регистрации дого- ту. Дольщик может отказаться доплачивать за разницу воров и сделок с недви- в метрах. Если не оформить его согласие на изменение жимостью – в Федераль- цены договора, суд откажется взыскивать доплату (опре- ном законе от 13.07.2015 деление Верховного суда от 10.06.2014 № 41-КГ14-3). № 218-ФЗ Судьи пришли к выводу, что у дольщиков не было прямой обязанности оплатить разницу. Договоры устанав- ливали лишь потенциальную возможность заключения допсоглашений об изменении цены договоров. Главный аргумент – застройщик не заключил с дольщи- ками дополнительных соглашений к ДДУ об изменении цены. В договорах было указано условие изменения цены – заключение допсоглашений. Застройщик не направлял дольщикам ни проектов допсоглашений, ни писем. Значит, нельзя считать, что дольщики уклонялись от заключения допсоглашений. Верховный суд поддержал дольщиков. Как исправить договоры Соглашение об изменении условий ДДУ надо составить в письменной форме, подписать у обеих сторон и зареги- стрировать. Перерасчет цены договора возможен лишь по соглашению сторон (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 21.01.2019 № Ф02-6348/201 по делу № А78-2293/2018). Чек-лист. Как внести изменения в ДДУ Оформить допсоглашения с дольщиками об изменении условий договора – исключить какой-то пункт или внести в него исправления. Оформить допсоглашения с дольщиками об изменении цены договора. Зарегистрировать изменения в Росреестре. Уплатить госпошлину. Доплатить взносы в компенсационный фонд при увеличении цены договора. 56 Учет в строительстве • e.stroychet.ru
МЕТОДОЛОГИЯ УЧЕТА ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО Образец 4. Дополнительное соглашение об изменении цены ДДУ. Фрагмент приложения к договору <...> В соответствии с пунктом 1.6.1 договора участия в долевом строительстве № 5 от 15.02.2016 стороны договорились об изменении цены договора. Указанная в пункте 1.3 договора цена составляет 2 600 000 руб. По результатам обмера БТИ фактическая площадь квартиры составила 67,5 кв. м. Проект- ная площадь – 65 кв. м. Отклонение от проектной площади составило 2,5 кв. м в сторону увеличения. Перерасчет производится исходя из фактической площади квартиры и цены 1 кв. м, установленной в пункте 1.3 договора, – 40 000 руб. за 1 кв. м. Окончательная цена договора исходя из фактической площади квартиры и цены за 1 кв. м составляет 2 700 000 руб. (67,5 кв. м Î 40 000 ₽/ кв. м). Участник долевого строительства вносит доплату в сумме 100 000 руб. (2 700 000 – 2 600 000) на расчетный счет застройщика в семидневный срок с даты регистрации данного допол- нительного соглашения. <...> Если стройнадзор выдал предписание внести исправле- ния в ДДУ, придется вносить изменения во все договоры. Необходимо оформить допсоглашения с дольщиками. Образец 4 выше. Пример 3. Расчет доплаты взносов при увеличении цены ДДУ Совет Цена квартиры по договору – произведение цены 1 кв. м на общую Проконсультируйтесь площадь квартиры. Цена за 1 кв. м – 40 000 руб. Площадь кварти- в стройнадзоре заранее ры, указанная в договоре, – 65 кв. м. Общая стоимость квартиры, по поводу формулировок указанная в договоре, – 2 600 000 руб. (40 000 ₽/кв. м Î 65 кв. м). об изменении цены ДДУ. По результатам обмера БТИ фактическая площадь квартиры соста- Это позволит избежать вила 67, 5 кв. м. Отклонение – 2,5 кв. м. претензий Стороны договора подписали дополнительное соглашение об увеличении цены договора на 100 000 руб. (40 000 Р/кв. м Î Î 2,5 кв. м). Застройщик должен доплатить 1200 руб. (1,2% Î Î 100 000 ₽) №5, май 2019 года 57
МЕТОДОЛОГИЯ УЧЕТА ОБРЕМЕНЕНИЯ ДЛЯ ЗАСТРОЙЩИКОВ Разрешение на строительство при условии передачи властям объекта инфраструктуры. Учет и налоги Альмин РА Б И Н О В И Ч , руководитель управления бухгалтерского и налогового консалтинга ООО «ФинЭкспертиза», к. и. н О чем пойдет речь: вы узнаете, как учитывать затраты на обременения, которые возникают у застройщиков по требованию местных властей. Часто разрешение на строительство основного объекта власти выдают застройщику при условии строительства социально значимых объектов. Например, чтобы возвести многоквартирный дом, застройщик должен построить детсад, спортивную площадку, школу, подстанцию, дорогу и т. п. Это касается как долевого, так и промышленного или коммерческого строительства. Нормативного порядка учета затрат на обременения нет, поэтому возникают сложности. Подскажем, как избежать рисков. Бухучет Передача объектов инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность в бухучете не отражается. То же самое, если по поручению властей компания переда- ет обременение специализированным эксплуатирующим организациям. Затраты учитываются по мере реализации 58 Учет в строительстве • e.stroychet.ru
МЕТОДОЛОГИЯ УЧЕТА ОБРЕМЕНЕНИЯ ДЛЯ ЗАСТРОЙЩИКОВ Проводки для учета затрат на обременения Строительство за счет застройщика Строительство за счет дольщиков ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 60 (70, 69, 02, 10) ДЕБЕТ 20 (08) КРЕДИТ 60 (10, 70, 69) – учтены затраты на строительство, включая затраты – учтены затраты на строительство, включая затраты на обременения; на обременения; ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90 ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 20 (08) – отражена реализация построенных объектов; – списаны затраты на строительство, включая затраты ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 20 на обременения, за счет целевых средств – списана себестоимость реализованных объектов, а так- же пропорциональная часть себестоимости обременений жилых и нежилых помещений. Записи в бухучете зависят от того, за счет каких средств компания строит объект инфраструктуры. Проводки смотрите выше. Налог на прибыль Налоговый учет расходов на обременения зависит от источ- Опасно ника их финансирования – собственные средства застрой- Если включить в расходы щиков или деньги дольщиков. Рассмотрим оба варианта. стоимость строительства обременительных объектов Обременения за счет застройщика. Застройщик за счет средств дольщиков, возводит объект собственными силами, в том числе с при- инспекторы доначислят влечением подрядчиков. Средства покупателей жилых налог на прибыль и нежилых помещений учитывает в доходах от реализа- ции (ст. 271 НК). Возникают обременения, которые застройщик будет передавать в государственную или муниципальную соб- ственность, либо по поручению властей спецорганизациям. Такие расходы можно включить в стоимость основного объекта и признавать по мере реализации жилых, про- мышленных и коммерческих помещений. Минфин соглашался с такими выводами еще в 2016 году (письмо от 05.07.2016 № 03-03-РЗ/39299). Чиновники тогда №5, май 2019 года 59
МЕТОДОЛОГИЯ УЧЕТА ОБРЕМЕНЕНИЯ ДЛЯ ЗАСТРОЙЩИКОВ На заметку не считали передачу обременительных объектов властям Президент попросил разре- безвозмездной. шить застройщику учитывать расходы на обременения В 2017 году в Законе о долевом строительстве появилась для налога на прибыль (п. 2 оговорка, что передача обременений в государственную Перечня поручений, утв. или муниципальную собственность является безвозмездной Президентом 27.02.2019 (ст. 18.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ). 61 № Пр-294) Поправки в Закон № 214-ФЗ внес Федеральный закон от 03.07.2016 № 304-ФЗ. А после этого вышло письмо Мин- фина № 03-03-РЗ/39299. Более того, еще позже ФНС напра- вила его инспекциям для использования в работе (письмо от 20.09.2016 № СД-4-3/17624). Значит, чиновники понимали, что их разъяснения будут актуальны и после того, как вышел Закон № 304-ФЗ. Об этом свидетельствует и более позднее письмо Минфи- на от 22.05.2017 № 03-03-06/1/31170. В нем – прямая ссылка на прежнее письмо от 05.07.2016 № 03-03-РЗ/39299. Таким образом, чиновники подтвердили, что для налога на при- быль можно признать расходы на обременения. Обременения за счет дольщиков. Застройщик дей- ствует как техзаказчик. При расчете налога на прибыль не учитываются расходы в виде стоимости имущества, которое передали в рамках целевого финансирования (п. 17 ст. 270 НК). А средства дольщиков и инвесторов на счетах застройщика относятся как раз к целевому финансированию (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК). Расходы, связанные с безвозмездной передачей, не могут учитываться при расчете налога на прибыль. Кроме случаев, которые предусмотрены в Налоговом кодексе. Олег ХО Р О Ш И Й , начальник отдела налогообложения прибыли организаций Департамента налоговой и таможенной политики Минфина 60 Учет в строительстве • e.stroychet.ru
МЕТОДОЛОГИЯ УЧЕТА ОБРЕМЕНЕНИЯ ДЛЯ ЗАСТРОЙЩИКОВ Значит, стоимость обременений за счет денег дольщи- ков не надо включать в расходы для налога на прибыль. Затраты, которые превышают суммы полученных целевых средств, в расходах для налога на прибыль не учитываются. Застройщик не вправе включить их в рас- ходы ни при передаче объектов долевого строительства дольщикам, ни при передаче самих обременений властям или по их поручению спецорганизациям. НДС Безвозмездная передача детсадов, дорог, подстанций и других подобных объектов властям или по их решению спецорганизациям НДС не облагается (подп. 2 п. 2 ст. 146 НК). При строительстве таких объектов входной НДС застройщик к вычету не принимает, а включает в стои- мость объектов (подп. 4 п. 2 ст. 170 НК). Если застройщик возводит объекты, которые он будет одновременно использовать в облагаемой и не облагае- мой НДС деятельности, то часть предъявленного по ним налога можно принять к вычету (п. 4, 4.1 ст. 170 НК). На заметку Какие объекты инфраструктуры можно построить на деньги дольщиков С 2017 года застройщики вправе тратить До 2017 года застройщики могли строить деньги дольщиков на любые объекты за счет средств дольщиков только объекты инфраструктуры, если они безвозмездно инженерно-технической инфраструктуры. передаются в государственную, муни- При условии, что многоквартирный дом или ципальную собственность или на такие другую недвижимость компания возводила объекты возникает право общей долевой на участке для комплексного освоения под собственности у участников строитель- жилищное строительство. А значит, объекты ства по договору (Федеральный закон социально-культурной и жилищно-коммуналь- от 03.07.2016 № 304-ФЗ). ной сферы надо было возводить за свой счет. №5, май 2019 года 61
МЕТОДОЛОГИЯ УЧЕТА ОБРЕМЕНЕНИЯ ДЛЯ ЗАСТРОЙЩИКОВ Расходы на обременения связаны со строительством и реализацией объектов жилого фонда, а также нежилых помещений. Продажа жилья НДС не облагается, продажа нежилых помещений – облагается. Путаницу вносит формулировка, которую мы рассмо- трели в предыдущем разделе. Если считать, что передача обременений властям носит возмездный характер, то часть входного НДС застройщик может принять к вычету. Напри- мер, в части, которая относится к реализации нежилых помещений при строительстве домов на продажу. Если же считать, что передача обременений безвоз- мездная, то вычет НДС невозможен Мнение юриста Надо ли начислять НДС при передаче обременений Безвозмездная передача властям или специализированным органи- зациям объектов социально-культурного назначения и иных объек- тов инфраструктуры от НДС освобождается (подп. 2 п. 2 ст. 146 НК). Поэтому суммы НДС по таким объектам к вычету не принимаются (п. 2 ст. 170 НК). Если такие объекты передаются на возмездной осно- ве, то НДС исчисляется при передаче объектов. А суммы налога, предъявленные при создании имущества, принимаются к вычету. Елена В И Х Л Я Е В А , заместитель начальника отдела НДС Департамента налоговой и таможенной политики Минфина 62 Учет в строительстве • e.stroychet.ru
ПРОВЕРКА «Для строительных компаний налоговики придумали новый вид проверок» 64 Юлия В Е Р Е В К И Н А , ведущий эксперт журнала «Учет в строительстве» ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ Аудиторы расскажут инспекторам все Вопрос – ответ: о нарушениях, за о стройкомпаниях – правда или миф 69 которые оштрафуют до 250 000 руб. 73 №5, май 2019 года 63
ПРОВЕРКА ТЕМАТИЧЕСКИЕ КАМЕРАЛКИ Для застройщиков и подрядчиков ФНС придумала новый вид проверок – тематические камералки Юлия В Е Р Е В К И Н А , ведущий эксперт журнала «Учет в строительстве» Главное в статье 1 Эксперимент на строительных ком- 3 Плюсы и минусы посещения заседа- паниях – что интересует инспекто- ния рабочей группы – что безопас- ров в этой отрасли 64 нее для компании 66 2 Заседание рабочей группы в рамках тематической проверки – что это такое 65 Появился новый вид камеральных ревизий – тематиче- ские налоговые проверки. Эксперимент начался осенью 2018 года. В первую очередь инспекторов волнуют стро- ительные компании. В зоне риска те из них, у кого про- грамма АСК НДС находит разрывы по НДС. Подробности узнаете далее. Кто попадает на проверку Изначально испытывать эффективность тематических проверок по НДС начали на строительных организациях. Налоговики считают, что именно в этой сфере компании 64 Учет в строительстве • e.stroychet.ru
ПРОВЕРКА ТЕМАТИЧЕСКИЕ КАМЕРАЛКИ чаще всего применяют схемы с обналичкой. Конечно, не обходится без сомнительных контрагентов, а зна- чит, будут и разрывы по НДС – программа ФНС находит их автоматически. Теперь инспекторы распространяют тематические ревизии и на другие отрасли. Но приори- тетной остается строительство. ЦБ тоже считает, что строительство наиболее активно формировало спрос на теневые финансовые услуги в пер- вом полугодии 2018 года. Доля компаний этой отрасли составляет 30 процентов от всех махинаций. О тематических выездных проверках ФНС говорила еще в письме от 25.07.2013 № АС-4-2/13622. В нем инспек- торам рекомендовали проводить данные мероприятия в особых случаях. Теперь же такие ревизии инспекторы практикуют повсеместно. В 2018 году камералки поменялись. Теперь у нало- говиков не три, а всего два месяца, чтобы проверить декларацию по НДС (подп. «б» п. 4 ст. 1 Федерального закона от 03.08.2018 № 302-ФЗ). Это выгодная поправка для компаний, но инспекторы не успевают качественно проанализировать операции и возможные риски за столь короткий срок. Поэтому налоговики все чаще стали про- водить тематические проверки. Как проходит тематическая камералка Программа налоговиков АСК НДС находит разрывы. 2 Инспекторы запрашивают документы по сделке с контр- агентом. Не важно, какое звено занимает компания в цепоч- месяца ке операций. Инспекторы могут отследить контрагента вместо трех теперь до седьмого колена. Вполне возможно, что организация длятся камеральные даже не подозревает о причастности к незаконной схеме с обналичкой. проверки После запроса документов налоговики могут прислать вызов или уведомление. Если в нем увидите ссылку на подпункт 4 пункта 1 статьи 31 Налогового кодекса, №5, май 2019 года 65
ПРОВЕРКА ТЕМАТИЧЕСКИЕ КАМЕРАЛКИ приготовьтесь защищать интересы компании. Это сигнал о том, что налоговики всерьез подозревают компанию в нарушении. Скорее всего, у инспекторов есть основания полагать, что организация фактически является выгодо- приобретателем. В ответ на вызов представитель компании должен будет явиться на заседание рабочей группы «по рассмо- трению деятельности налогоплательщиков – участников схем сомнительных операций, установленных с исполь- зованием АСК НДС». Налоговики предложат доплатить НДС добровольно. Заседание рабочей группы среди мероприятий контроля в Налоговом кодексе не упоминается. ФНС проводит такие встречи, чтобы запугать организацию и по возможности получить дополнительную информацию. Если компания все же отказывается идти на поводу у инспекторов, они могут пригрозить выездной налого- вой проверкой либо передачей документов в отдел эко- номической безопасности и противодействия коррупции МВД – ОЭБиПК. Как отвечать на вопросы инспекторов На встречу с инспекторами возьмите с собой адвоката или проверенного налогового консультанта. Они ориентируются На заметку Обязательно ли идти на заседание рабочей группы в налоговую Каждая компания решает сама, идти или Но посетить заседание – в интересах ком- не идти на заседание рабочей группы в нало- пании. Так вы получите сведения о том, говую. В законе такой обязанности нет. какой информацией против вас налоговики Поэтому, даже если вы не явитесь на это располагают, какую сумму стремятся дона- мероприятие, требовать штрафы или приме- числить, какие контрагенты задействованы нять другие санкции инспекторы не вправе. в цепочке и т. д. 66 Учет в строительстве • e.stroychet.ru
ПРОВЕРКА ТЕМАТИЧЕСКИЕ КАМЕРАЛКИ Спрос на услуги обналички в секторах экономики. Пресс-служба ЦБ 30 процентов – доля строительных компаний среди потребителей теневых услуг на законодательство и знакомы с типичными психологи- 67 ческими приемами инспекторов. Таким образом, у вас будет больше шансов не нагово- рить лишнего под избыточным давлением со стороны налоговиков. Если налоговые инспекторы нарушат про- цедуру допроса и экспертизы, итоги мероприятий можно оспорить в суде. Быстрее всех обнаружат такие промахи юристы. Стоит подготовиться к любым вопросам по сделкам. В ходе тематических проверок налоговики выясняют, кто в цепочке контрагентов был выгодоприобретателем, а кто транзитером. Отвечайте строго на тот вопрос, который задают инспекторы. Следите, чтобы беседа развивалась лишь в той тематике, которая была обозначена в пись- менном уведомлении. Если вопрос инспекторов покажется провокационным либо не понравится по какой-то другой причине, поста- райтесь не отвечать на него. Но помните, что предста- витель компании вправе отказаться давать показания только по законным основаниям (п. 3 ст. 90 НК). Напри- мер, директор может не свидетельствовать против своей №5, май 2019 года
ПРОВЕРКА ТЕМАТИЧЕСКИЕ КАМЕРАЛКИ семьи – жены, детей, родителей и пр. (ст. 51 Конституции, п. 4 ст. 69 ГПК). Налоговики чаще всего вызывают на допрос предста- вителей компаний строительной отрасли. Однако многие из них даже с учетом такого давления не доплачивают налоги и страховые взносы. После таких мероприятий компании усиленно собирают документы, которые дока- зывают собственную добросовестность и благонадежность контрагентов. Налоговики могут назначить выездную ревизию, если компания игнорирует требования на камеральной про- верке. Не имеет значения, что просят налоговики – пред- ставить документы или уточнить суммы. Инспекторы вос- пользуются возможностью проверить организацию очно. Выездные налоговые проверки компаний подорожали до 22,7 млн руб. На заметку Может ли на допрос в инспекцию вместо сотрудника пойти его представитель Сотрудник не вправе отправить на допрос должен прийти лично. Если он отправит вместо себя представителя. К такому выводу представителя, ревизоры перенесут встре- пришла ФНС в решении по жалобе от 11.04.2018 чу и оштрафуют свидетеля на 1000 руб. № СА-3-9/2269. Инспекторы вправе вызвать (ст. 128 НК). Налоговики не возражают, если на допрос кого угодно (ст. 90 НК). Чаще всего на допросе будет присутствовать юрист это директор или главбух, но могут пригла- с доверенностью, а свидетель сам ответит сить водителей, кладовщиков и др. Инспек- на вопросы. В случае с заседанием рабочей торы рассказали, что из-за одной сделки группы такие ограничения не действуют, ведь допрашивают по 100 работников. Свидетель формат мероприятия нерегламентирован. 68 Учет в строительстве • e.stroychet.ru
ПРОВЕРКА АУДИТОРСКАЯ ТАЙНА Какие тайны вашего строительного бизнеса аудиторы рассекретят перед ФНС Мария СТ Р И ГА Л Е В А , руководитель аудиторской и юридической практики консалтинговой группы BLcons О чем пойдет речь: вы узнаете, какие документы и сведения аудиторы теперь будут передавать в ФНС и насколько опасны новые правила. С 2019 года аудиторы обязаны передавать налоговым инспекторам документы клиентов. Речь идет об инфор- мации, которая составляет аудиторскую тайну. С одной стороны, раскрывать сведения о компании обязывает закон, с другой – аудитору важно соблюдать конфиденци- альность информации о клиенте. Далее расскажем, в чем главный смысл данных поправок и так ли они опасны для компаний. Что такое аудиторская тайна Аудиторская тайна охватывает любые сведения и доку- Документ менты, которые аудитор получает в процессе работы, Передавать сведения о ком- за исключением самого факта заключения договора паниях в ФНС аудиторов и стоимости услуг (ст. 9 Федерального закона от 30.12.2008 обязал Федеральный закон № 307-ФЗ). Бухгалтеры стали переживать, что налоговики от 29.07.2018 № 231-ФЗ получат от аудиторов любую информацию о компании. №5, май 2019 года 69
ПРОВЕРКА АУДИТОРСКАЯ ТАЙНА 2 В законе не сказано, что именно сообщит аудитор. Еще более непонятно, какие выводы сделают налоговики компании на основе полученных сведений. Стоит ли волноваться, из 1000 в среднем смотрите далее. получают решение о выездной проверке. Когда инспекторы запросят информацию Остальных инспекторы контролируют при Истребовать документы у аудитора инспектор может помощи камералок исключительно на основании решения высших долж- ностных лиц инспекции – руководителя либо его замести- теля. Требовать у аудиторов документы и информацию об исчислении и уплате налогов инспекция вправе в двух ситуациях. Первая – документы либо информацию в инспекцию по требованию ФНС не представила сама компания. Запросить бумаги и у организации, и у аудиторов, чтобы сравнить их, инспекция не вправе. Важно, что речь идет о запросе документов в рамках выездной проверки или проверки связи с взаимозависимыми лицами. Выездные проверки налоговики проводят редко, и количество таких ревизий год от года неуклонно падает. Например, в 2018 году количество проверок сократилось на 30 процентов. На заметку Предупредит ли компанию аудитор о том, что налоговая требует информацию Аудитору не запрещено информировать сво- Однако фактически наказания за наруше- его клиента о том, что поступило требование ние такого запрета российское налоговое от налоговой инспекции или документы уже законодательство в настоящий момент отправили в ФНС. Исключением является не предусматривает. Поэтому заранее дого- ситуация, когда запрос из налоговой инспек- воритесь с аудиторами о том, что они будут ции иностранного государства содержит оперативно информировать вашу компанию запрет на такое информирование. о подобных ситуациях. 70 Учет в строительстве • e.stroychet.ru
ПРОВЕРКА АУДИТОРСКАЯ ТАЙНА Вторая ситуация – на компанию поступил запрос из ино- странного государства на основании международных договоров Российской Федерации. Иностранная налого- вая при проверке зарубежной компании вправе прислать запрос российским инспекциям, если обнаружит связь между организациями. Какие документы представит аудитор налоговикам, смотрите далее. Какие документы запросят инспекторы В Налоговом кодексе нет закрытого перечня документов, которые служат основанием для исчисления и уплаты налога. Обычно к таким документам относятся первичка, счета-фактуры и регистры налогового учета. Когда инспекторы формируют запрос документов в ходе проверок, используют рекомендации из письма ФНС от 25.07.2013 № АС-4-2/13622. Инспекторы вправе истребовать документы по списку (ниже). Он открытый. У аудитора может не быть каких-то документов. Ведь в аудиторскую выборку попадают не все операции, а стан- дарты не обязывают включать копии первички в рабочую документацию. Кроме того, на сегодня у инспекторов нет возможности проверить, какой объем информации аудитор собрал в ходе оказания услуг. Другое дело – понятие информации, которую аудито- ры тоже должны представлять инспекторам. Российское Шпаргалка Какие документы инспекторы вправе запросить у компании в ходе проверки 1. Учредительные документы 5. Первичные учетные документы. 2. Учетная политика. 6. Иные документы и информацию, необхо- 3. Налоговые декларации или расчеты. димые для исчисления и уплаты налогов. 4. Регистры налогового учета. №5, май 2019 года 71
ПРОВЕРКА АУДИТОРСКАЯ ТАЙНА Авторы налоговое законодательство не содержит определения Благодарим за помощь информации. Под данным термином подразумеваются в написании статьи любые сведения, сообщения, данные независимо от формы Дарью Серегину, помощни- их представления (ст. 2 Федерального закона от 27.07.2006 ка юриста консалтинговой № 149-ФЗ). группы BLcons Получается, это могут быть сведения о сторонах и усло- виях договора, расчетах, формах и методах исполнения обязательств, информация о состоянии финансово-хозяй- ственной деятельности организации и т. д. Возникает вопрос: можно ли считать информацией рабочую документацию аудитора или отчет? Сейчас инспекторы часто присылают требование о представле- нии документов, в котором сказано, что информацию надо подготовить в виде справки. Но какие именно данные нужно раскрыть в этой справке, неясно. Конечно, в поня- тие «информация» включается, по сути, неограниченный объем сведений. А значит, инспекторы будут запраши- вать от аудиторов письменные разъяснения в отношении конкретных сделок. На самом деле у инспекторов нет права требовать рабо- чие документы и записи аудитора, равно как и отчеты аудитора. Ведь они не служат основанием для исчисления и уплаты налогов компании. Поэтому в отношении такой документации режим аудиторской тайны сохраняется без исключений. Опасаться проблем с налоговиками после аудита отчетности не стоит еще и потому, что главный смысл поправок – защита инспекторов от злоупотреблений самих организаций на проверках. Речь идет о ситуации, когда компания узнает о скорой налоговой проверке, заключает договор с аудиторами и передает им документы. Нало- говики же не могут истребовать эти бумаги, ведь на них распространяется режим аудиторской тайны. Теперь эту лазейку из законодательства убрали. Для подобного способа защиты документации компа- нии до сих пор используют режим адвокатской тайны. Но, скорее всего, такая ситуация продлится недолго 72 Учет в строительстве • e.stroychet.ru
ПРОВЕРКА ВОПРОС – ОТВЕТ Какие нарушения могут привести к штрафам от 1000 до 250 000 рублей Недавно выяснили, что разнорабочие не стоят на учете Работодатели в военкомате. Обязаны ли мы сообщить об этом куда-то теперь обязаны и какие риски возможны в случае проверки, если ничего сообщать не делать? в военкомат о мужчинах Отвечает Инна Петрова, юрист и женщинах Работодатель теперь обязан сообщать в военкомат о тех сотрудниках, которые должны были встать на воинский учет, но не встали. Уведомить военкомат нужно в течение двух недель после того, как обнаружили таких работни- ков (Федеральный закон от 06.02.2019 № 8-ФЗ). Если про- игнорировать новые требования, компанию оштрафуют на 1000 руб. (ст. 21.1, 21.2, 21.4 КоАП). Такие правила дей- ствуют с 17 февраля 2019 года. Правда, не ясно, как проверяющие докажут, что компа- ния выявила у себя уклонистов. В любом случае каждый работодатель обязан вести учет призывников и военно- обязанных, в том числе женщин, имеющих военно-учетные специальности (п. 1 ст. 52 Федерального закона от 28.03.1998 № 53-ФЗ, п. 14 Положения, утв. постановлением Прави- тельства от 27.11.2006 № 719). При приеме на работу проверяйте документы сотрудни- ков. В паспорте, как правило, есть отметки об отношении к воинской обязанности. Если в документах есть ошибки, неточности или сотрудник не стоит на учете, компания оповещает военкомат. Сотрудник, который отвечает за ведение воинского учета, ежегодно сверяет данные в личных карточках с документами сотрудников. Для этого собирает с работников актуальные документы. №5, май 2019 года 73
ПРОВЕРКА Перевозим рабочих с одного строительного объекта на другой на собственном микроавтобусе. Нужно ли полу- ВОПРОС – ОТВЕТ чать специальную лицензию? Если да, то что будет за ее отсутствие? На доставку работников Отвечает Жанна Бокова, юрист с объекта на объект Все зависит от количества пассажирских мест в микро- надо получить автобусе. Если их больше восьми, лицензия обязательна. лицензию Ее надо успеть оформить до 29 июня (ст. 6 Федерального закона от 30.10.2018 № 386-ФЗ). Не надо оформлять лицен- зию для транспорта, арендованного с экипажем. Также можно обойтись без документа, если компания перевозит работников вне дорог общего пользования. За перевозки работников без лицензии для собственных нужд органи- зацию оштрафуют на сумму от 170 000 до 250 000 руб., пред- принимателя – от 30 000 до 40 000 руб. (ч. 1 ст. 19.20 КоАП). Нанимать В России появился новый налог на самозанятых граждан. самозанятых Они платят налоги самостоятельно. Можно ли работ- вместо штатных ников по трудовому договору заменить на самозанятых работников или это рискованно? опасно Отвечает Семен Артамонов, юрист Это рискованно. Компаниям не запрещено работать с самозанятыми. Но только по гражданско-правово- му договору. Если заключите с ним трудовой договор, то все доходы под налог на профессиональный доход не подпадут (п. 2 ст. 6 Закона № 422-ФЗ). То есть придется платить с зарплаты такого сотрудника НДФЛ и взносы в общем порядке. Когда работаете с самозанятым по ГПД, то он платит все налоги сам. Однако стоит подстраховаться. Прежде чем заключать договор, проверьте, действительно ли у потенциального исполнителя есть статус самозанятого. Для этого попросите у него справку о постановке на учет 74 Учет в строительстве • e.stroychet.ru
ПРОВЕРКА ВОПРОС – ОТВЕТ из приложения «Мой налог» (письмо ФНС от 28.12.2018 № ЕД-4-20/25962). Многим компаниям приглянулась идея сэкономить на НДФЛ и взносах за счет самозанятых. Для этого пред- лагают уволить всех сотрудников, зарегистрировать как плательщиков налога на профессиональный доход, а затем взять обратно по договорам ГПД. Однако такой вариант чреват штрафами. В Законе о налоге на профессиональный доход про- писано, что под него не подпадают выплаты от работо- дателей, у которых самозанятый работал в течение двух последних лет (ст. 6 Закона № 422-ФЗ). То есть, даже если заключите с таким физлицом ГПД, под налог выплаты все равно не подпадут и с них придется в общем порядке удерживать НДФЛ и платить взносы. Прораб узнал, что у него зарплата ниже, чем у коллеги Одинаковые на такой же должности. Требует поднять оклад и угро- должности – жает жалобой в Роструд. Как быть? не всегда одна и та же зарплата Отвечает Олег Заболотный, юрист Запишите в кадровых документах условия, от которых зависит зарплата сотрудников. Ознакомьте с правилами работников. Разные оклады для сотрудников с одинако- выми должностями часто приводят к претензиям и со сто- роны сотрудников, и со стороны трудовой инспекции. Компании грозит штраф в 50 000 руб. (ч. 1 ст. 5.27 КоАП). Если функции у сотрудников одинаковые, то и оклады тоже не должны отличаться (абз. 6 ч. 2 ст. 22 ТК). Но если кто-то из работников трудится в организации дольше остальных или у него в подчинении больше людей, зарплату можно поднять. По правилам Трудового кодекса оклады работников зависят от их квалификации, сложно- сти работы, дополнительных обязанностей и количества персонала в подчинении (ч. 1 ст. 129 ТК). №5, май 2019 года 75
ПРОВЕРКА ПРОВЕРЬТЕ СЕБЯ Как избежать ошибок в расчете налогов, проверок и увольнения из-за нового профстандарта 1 При строительстве каких объектов не надо платить НДС с авансов? А. Машино-мест коммерческого назначения. Б. Многоквартирного дома с подземным паркингом для жильцов дома. В. Пекарни. 2 Можно ли уволить бухгалтера за то, что его знания и навыки не соот- ветствуют новому профессиональному стандарту? А. Да, можно. Б. Можно, если включить такое условие во внутренние документы. В. Нет, нельзя. 3 Какое условие договора может вызвать претензии у стройнадзора по пересмотру цен на квартиры дольщиков? А. Цена за квартиру не пересчитывается, если фактическая площадь квартиры получится меньше проектной. Б. Цену договора можно изменить по соглашению сторон. В. Дольщик вправе расторгнуть договор долевого участия, если изме- нится проект будущего дома. 4 В рамках какой налоговой проверки стройкомпании аудиторы обя- заны передать информацию по запросу в ИФНС? А. Камеральной. Б. Выездной. В. Встречной. 5 Когда инспекторы придут в компанию с тематической проверкой? А. Программа АСК НДС нашла разрывы в декларации по НДС. Б. У компании импортные контракты. В. В течение года поменялся состав учредителей организации. №5, май 2019 года 77
ПРОВЕРКА ПРОВЕРЬТЕ СЕБЯ Правильные ответы 1—Б В данном случае авансы – это взносы дольщиков, с которых налог платить не надо. Услуги застройщика по договору долево- 2—Б го строительства не облагаются НДС (подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК). 3—А Не важно, какие помещения будут в многоквартирном доме – 4—Б жилые или нежилые. 14 5—А У нового профстандарта бухгалтера – рекомендательный статус. Но если закрепить во внутренних документах, что профстан- дарт обязателен для работников, то за провал на тестировании можно расторгнуть трудовой договор (п. 3 ч. 1 ст. 81 ТК). 26 Устанавливать фиксированную цену застройщик не вправе. Если площадь квартиры получилась меньше, чем предусматривает договор, значит, застройщик отступил от условий договора. Это дает дольщику право требовать уменьшить цену. 50 Требовать у аудиторов документы и информацию об исчис- лении и уплате налогов инспекция вправе в рамках выездной проверки или проверки связи с взаимозависимыми лицами. 69 Появился новый вид камеральных ревизий – тематические налоговые проверки. Эксперимент начался осенью 2018 года. В первую очередь инспекторов волнуют строительные компа- нии. В зоне риска те из них, у кого программа АСК НДС находит разрывы по НДС. 64 78 Учет в строительстве • e.stroychet.ru
Search
