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BEL € 20 – INT € 25 Affordable Housing NL / FR  A+301 Bureau de dépôt Bruges – Revue bimestrielle 02760 Architecture  in  Belgium 51N4E, AgwA, Artau, Kempe Thill, Broekx-Schiepers, DBLVa, Ectv, Label, Metapolis, Robbrecht en Daem, Vers.a + interview Bruther

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+ A 301 Affordable Housing ÉDITO 5 Lisa De Visscher OPINION 7 Pénurie de logements  Theo Vaes 8 Élargissons le marché du logement  Peter Vanden Abeele À LA UNE 10 Escher – Other World  Eline Dehullu 13 Plants, Shadows and Models  Eline Dehullu AFFORDABLE 16 DBLVa, Nekkersput, Gand  Arnaud De Sutter HOUSING 24 Broekx-Schiepers, Logement collectif, Borgerhout  Bart Tritsmans 30 L’habitat abordable : une mission pour les concepteurs ?  Edith Wouters 34 Règles d’or pour un logement abordable  Eline Dehullu 38 Ectv, Habitat groupé Jean, Sint-Amandsberg  Paul Vermeulen 44 Six approches de l’habitat abordable  Eline Dehullu, Lisa De Visscher 55 Archive : 50 ans d’habitations sociales  Pieter T’Jonck 62 It’s the finance, stupid!  Kristiaan Borret, Ann De Cannière, Jean-Guy Pecher, Frederik Serroen 68 Vers.a, Biestebroeck, Anderlecht  Tim Peeters 72 Artau, Logement Arc, Liège  Élodie Degavre 78 Concours: Metapolis, Master-plan Kolderbos, Genk  Anne Malliet INTERVIEW 84 Bruther  Lisa De Visscher PROJETS RÉCENTS 90 Label, Love pt. II, Charleroi  Carla Frick-Cloupet 96 Robbrecht en Daem – VK, Hôpital ZNA Cadix, Anvers  Emmanuel van der Beek 102 Baro – Sum – Kempe Thill – Anno, Cirque d’hiver, Gand  Sara Vermeulen PRODUCT NEWS 108 Viviane Eeman ÉTUDIANT 114 Dynamisme  Eline Dehullu 116 Tiny City House  Riet Coosemans 118 Supersurface  Lisa De Visscher PORTRAIT 120 Linto  Lisa De Visscher 121 Pashenko Works  Eline Dehullu 122 Laboratoire  Lara Molino © Filip Dujardin ←  DBLVa, Nekkersput, Gand, 2020 (voir p. 16)

+2 Colophon A 301 A+ ARCHITECTURE IN BELGIUM  Revue bilingue (FR/NL), ISSN 1375–5072, Volume 50 (2023) N2 RÉDACTION Rédactrice en chef Copy-writing Imprimerie Véronique Patteeuw ÉQUIPE Hera Van Sande Lisa De Visscher Charlotte Bonduel (NL) Die Keure, Bruges Guillaume Vanneste CONSEIL Ward Verbakel D’ADMINIS- Rédactrice en chef adjointe Rédaction finale Image de couverture et table des matières TRATION Adresse ANNONCEURS Eline Dehullu controltaaldelete.be (NL) Notan, Duchesse, Benoît Francès (FR) Molenbeek, 2022 Rue Ernest Allard 21/3 AUTEURS Production et IT © Stijn Bollaert 1000 Bruxelles Graphisme [email protected] Grégoire Maus Commission artistique www.a-plus.be Terry Kritis Traductions Gilles Debrun Typeface Pauline Fockedey Eva Van Walle (NL) Nicolas Hemeleers Alain Kinsella (FR) Rhymes Kelly Hendriks Antoon Wouters (ProductNews) A+ est une publication de Office management et abonnements Communication et presse reproduite, archivée ou CIAUD Centre d’information transmise sous quelque de l’architecture de l’urbanisme Deborah Schwarzbaum Louise Van Laethem forme ou par quelque et du design. [email protected] moyen que ce soit sans [email protected] Expositions et conférences l’autorisation écrite préa- Éditeur responsable lable de l’éditeur. Chaque Publicité et sponsoring Lara Molino auteur est responsable de sa Philémon Wachtelaer Mattijs Brands contribution. Rue Ernest Allard 21/3 Rita Minissi 1000 Bruxelles [email protected] Copyright CIAUD/ICASD www.a-plus.be +32 497 500 292 Tous droits réservés. Aucune partie de cette publication ne peut être Président Secrétaire Membres Jo Huygh Anne Ledroit Philémon Wachtelaer Geert De Groote Petra Decouttere Isabelle Vanhoonacker Paul Dujardin Vice-présidente Trésorière Ruben Goots Nicolas Hemeleers Anne Sophie Nottebaert Stéphanie Lorfèvre Bigmat Gira Viessmann Bruxelles Environnement Gyproc Vola Bulo Jung Creaton Terreal Luminus Daw Neolith Erco Renson Febe Reynaers Finstral Schuco Frager – Harinck Simonswerk Geberit Stûv Kristiaan Borret Élodie Degavre Tim Peeters Paul Vermeulen est bouwmeester maître est architecte, enseignante, travaille pour le groupe est associé chez De Smet photographe et réali­satrice. de design Org en tant Vermeulen architectes architecte (BMA) de la Elle est diplômée de l’Insti- qu’architecte de projet à Gand et professeur Région de Bruxelles-­ tut supérieur d’architecture et urbaniste. En 2022, il d’architecture urbaine Capitale depuis 2015. de La Cambre. Après avoir co-fonde Falsework, une à la TU Delft. De 2006 à 2014, il a été collaboré avec plusieurs agence de recherche et de bouwmeester maître bureaux d’architecture, design basée à Rotterdam Sarah Vermeulen architecte d’Anvers. Depuis elle enseigne et mène une et Bruxelles. est architecte et 2005, il est professeur invité recherche sur le logement historienne de l’art. Elle d’urbanisme à l’Université à l’UCLouvain. Depuis Frederik Serroen travaille comme chargée de de Gand. 2017, elle écrit et réalise le est historien et urbaniste. Il mission pour l’Agence du Riet Coosemans documentaire La Vie en kit. travaille au sein de l’équipe patrimoine immobilier du diplômée en 2022 en tant du bouwmeester maître gouvernement flamand. qu’architecte (Sint-Lucas, Carla Frick-Cloupet architecte (BMA), où il KU Leuven). Auparavant, est architecte. Elle supervise des concours de Edith Wouters elle a obtenu un ensei­gne à l’ULB et dirige design avec un fort accent est ingénieure-architecte et baccalauréat en des mémoires de maîtrise mis sur l’habitat collectif a un master en manage- architecture d’intérieur à l’ENSA Paris La V­ illette. et le réemploi. ment de la construction. (2020) et a effectué une Elle est doctorante à Elle est la coordinatrice année Erasmus à Rome l’ENSA Saint-Étienne et à Bart Tritsmans artistique d’Ar-tur (Turn- (2021). l’Université Jean Monet. enseigne à l’Université hout). Depuis 2016, elle Ann De Cannière d’Anvers. En 2014, il dirige le cabinet d’architec- travaille dans l’équipe du Anne Malliet obtient un doctorat en ture culturelle Capasitee. maître architecte bruxellois est architecte histoire (Université (BMA) depuis 2017. (Université d’Anvers, 1981). d’Anvers) et en Emmanuel van der Beek Elle est également Elle fait partie de l’équipe architecture (ULB). Ses est journaliste indépendant. directrice générale adjointe du Vlaams Bouwmeester recherches portent sur Il écrit sur l’architecture du bureau bruxellois depuis 2001, après l’évolution historique des et la musique pour De d’urbanisme avoir travaillé comme espaces verts en milieu Standaard. Il a obtenu une Perspective.brussels. consultante en urbain. maîtrise en littérature en Arnaud De Sutter conservation de 2019. Il suit actuellement un est ingénieur-architecte monuments pour le Pieter T’ Jonck master en ingénierie-archi- (Université de Gand, 2020). gouvernement flamand est architecte. Il écrit tecture à la KU Leuven. Il travaille comme sur l’architecture, les arts architecte et écrit Jean-Guy Pecher vis­ uels et les arts du régulièrement sur diplômé en 2009 en spectacle pour divers l’architecture. Ses textes tant qu’ingénieur journaux et magazines sont parus dans A+ et De en construc­tion de belges et étrangers. Il Witte Raaf. l’UCLouvain. Depuis travaille pour la radio 2016, il travaille pour Klara et a été rédacteur le bouwmeester maître en chef d’A+ en 2017. architecte (BMA) de Bruxelles.

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A+301 5 ÉEdito Depuis plusieurs années, le secteur du logement social se Le nœud du problème n’est pas le coût du bâtiment, bat avec des listes d’attente kilométriques qui ne cessent de mais le fait que le terrain devienne un objet de spéculation. s’allonger. Aujourd’hui, dans un contexte de hausse des taux En Belgique, c’est principalement le fait d’entreprises im- d’intérêts et du prix des matériaux, construire coûte toujours mobilières classiques ou de promoteurs sociaux, même si, plus cher et la classe moyenne ne peut plus se permettre sous l’influence des modèles de coopératives suisses ou du d’acheter, de sorte que nous semblons nous diriger vers une Community Land Trust à l’américaine, les modèles d’habitat crise du logement généralisée. Pourtant, ce ne sont pas les alternatifs suscitent de plus en plus d’intérêt. Nous avons études expliquant précisément ce qu’est un logement abor- rencontré six de ces acteurs pour rassembler dans six lon- dable et comment y parvenir qui manquent. Filip Canfyn y gues interviews les approches d’architectes, de promoteurs a consacré son dernier livre Woon(on)betaalbaarheid – un privés et publics, ou encore d’organismes tels que Wooncoop fil conducteur pour Edith Wouters (Ar-tur) qui, dans son et CLT Brussels. Plusieurs d’entre eux soutiennent des lo- article L’habitat abordable : une mission pour les concepteurs ? gements vendus à prix abordable et plaident en faveur de (p.30) brosse un tableau critique de la complexité de la pro- la propriété. Geert De Pauw de CLT Brussels : « Posséder blématique du logement et ébauche des pistes qui devraient son habitation, c’est avoir une sécurité de logement, c’est se amener le marché à s’apaiser. constituer un capital, c’est être indépendant, et c’est aussi Mais se loger moins cher ne revient-il pas simplement un patrimoine à transmettre à ses héritiers, ce qui permet à construire moins cher ? Nous avons interrogé plusieurs de sortir de la spirale de la pauvreté générationnelle. »(p. 51) architectes pour savoir comment ils et elles procédaient pour « Ineptie totale ! », écrivait Björn Mallants, directeur gé- compresser les coûts de construction, et avons compilé onze néral de la société de logement social Elk Zijn Huis dans le conseils pour un produit meilleur marché, allant d’un plai- quotidien De Standaard du 14 mars. « Dans d’autres régions doyer pour un « urbanisme moins cher » et davantage de développées, la propriété ne semble absolument pas être circularité à l’abaissement des critères de confort et à l’auto- une condition sine qua non du bien-être de la population. » construction. Pour Kelly Hendriks (B-ild), il existe encore de la Alors que où Matthias Diependaele, ministre flamand du marge de manœuvre en misant sur les dimensions standards Logement (N-VA), vient d'attribuer au secteur privé un de- des matériaux de construction. « En appliquant au maximum mi-milliard d’euros issu des budgets prévus pour le logement ces principes, sans dépasser les dimensions maximales, on social en argumentant que la crise du logement ne touchait pourrait construire nettement moins cher. » (p. 34) pas que les plus pauvres, il plaide pour plus de logements « Des écrans de fumée ! », affirme Kristiaan Borret, le sociaux et un marché locatif plus fort. maître architecte bruxellois. « Le vrai problème est que Louer ou acheter... le débat est loin d’être clos, mais ce qui l’immobilier du logement est devenu un produit financier compte en réalité, c’est la sécurité du logement. L’absence qui s’appuie sur la spéculation foncière. Même quand les d’un logement stable est un piège à pauvreté. À l’inverse, architectes, promoteurs et entrepreneurs réussissent à ré- comme l’affirme Theo Vaes de l’ASBL ArmenTeKort dans duire le prix de conception et d’exécution d’une construction, son argumentaire à la p. 7, la sécurité du logement est une l’économie réalisée risque d’être engloutie dans la financia- arme importante dans la lutte contre la paupérisation. Alors risation du marché résidentiel. » (p. 62) construisons, construisons, construisons, et utilisons les moyens du marché pour éviter que celui-ci ne déraille, en proposant une offre qui, enfin, répondrait à la demande. Lisa De Visscher Rédactrice en chef © Stijn Bollaert ←  DBLVa, Nekkersput, Gand (voir p.16)

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A+301 7 On peut vaincre la pauvreté. C’est la conviction et la mission Il n’existe pas de solutions simples pour remédier à cette de l’ASBL ArmenTeKort. Des études démontrent que les crise du logement. C’est pourquoi je m’adresse ici aux ar- personnes précarisées disposent des ressources nécessaires chitectes et urbanistes, les derniers des homines universales, pour améliorer leur situation, mais que la société se doit ces gardiens de la qualité, notamment de l’espace public et créer des conditions propices à cette fin. La sécurité du bâti. La qualité est un ingrédient important de la précarité logement est l’une de ces conditions, essentielle. Dormir, du logement. Les habitations mal isolées, inadaptées ou trop manger, jouer, étudier, (télé)travailler, se détendre… Tout exiguës nuisent à la santé, à l’équilibre mental et au budget cela se passe dans le confort et la sécurité de notre maison, familial de leurs habitants. qui est également le lieu où l’on peut être soi-même, vivre Mais plus encore que les problèmes de qualité, la quantité en famille, s’épanouir. est également problématique sur notre marché du logement. À l’inverse, la précarité du logement est un piège à pau- Surtout dans son segment inférieur. En Flandre, l’offre de vreté. Lorsque le budget d’un ménage est trop serré pour logements sociaux atteint timidement 6 %. C’est peu en offrir un peu de souplesse, payer chaque mois son loyer comparaison de nos pays voisins. Et c’est tout simplement relève parfois de l’exploit. La précarité du logement aboutit insuffisant pour répondre aux besoins. Résultat : une liste également à un manque de perspectives. Se loger devient d’attente de 182.000 familles, avec 143.000 enfants scolarisés. une source de stress chronique. Impossible d’y échapper. Ce Par conséquent, le segment inférieur du marché locatif privé stress est présent chaque jour, du lever au coucher, et peut se retrouve lui aussi confronté à des situations pénibles où même être à l’origine d’insomnies. les problèmes de qualité et de quantité aboutissent à une Transformer la précarité en sécurité du logement permet prolifération des marchands de sommeil. de grandes opportunités. Tout d’abord au niveau de la scola- Comment redynamiser rapidement et de manière rentable rité. Si les résultats scolaires sont jaugés à l’école, une grande notre parc de logements (sociaux) ? C’est une question que part du travail doit être fournie à la maison. La sécurité du je soumets volontiers aux lecteurs d’A+, à celles et ceux qui logement permet également de s’investir correctement dans créent nos habitations et nos cadres de vie. La standardisa- une recherche d’emploi. Et pour celles et ceux qui travaillent tion conduit-elle inéluctablement à une grisaille uniforme ? déjà, une meilleure productivité sera au rendez-vous. Bref, Est-il possible de densifier sans étouffer ? Peut-on compacter la sécurité du logement est un levier favorisant l’accès à un en préservant la qualité ? Et tout cela contribue-t-il à rendre diplôme et un travail ! le logement plus abordable ? Comment allons-nous aborder La mauvaise nouvelle est que la précarité du logement l’extrême urgence de la vague de rénovation énergétique sans augmente. Dans son dernier livre intitulé Woon(on)betaal- déclencher un bain de sang social ? Faites retentir votre voix, baarheid  (trad. libre : logements (in)abordables), l’architecte pas seulement dans l’intimité de vos cercles professionnels, Filip Canfyn montre que l’insécurité du logement menace mais aussi et surtout dans le débat public ! une part toujours plus grande de la classe moyenne. La bonne nouvelle, en revanche, c’est qu’on est par ailleurs de Theo Vaes plus en plus conscient de l’urgence du problème. ArmenTeKort ASBL Pénurie de

8 A+301 Après plusieurs années d’exode urbain, nos villes ont repris Une piste de réflexion : mettre l’offre en adéquation avec une croissance rapide, de sorte que le marché du logement les besoins, les souhaits et les moyens des habitants. Le y « craque aux entournures ». Les prix d’achat, de location, logement doit être accessible à tous les groupes cibles de de construction et de rénovation augmentent fortement. l’échelle des revenus. Élargissons le marché du logement ! Les développements récents tels que la hausse du coût des Misons sur l’offre locative. Osons densifier, même en péri- matériaux et de la main-d’œuvre, ou encore celle des taux phérie des villes. Créons de nouvelles formes d’habitat, plus d’intérêt ne font qu’amplifier cette tendance. Un chiffre compactes et plus collectives. Encourageons d’autres formes résume parfaitement à lui seul la complexité de la crise du de commandes, de propriété et de gestion telles que les Com- logement urbain : ½. Un citadin sur deux est locataire de son munity Land Trusts, les coopératives et les intermédiaires logement. Et pendant ce temps, la politique du logement de location.* urbain doit composer avec des cadres régionaux et fédéraux Une deuxième piste : misons sur la propriété foncière. axés sur la propriété. Un bien locatif sur deux est en mauvais Même si les administrations des villes et communes ne état. La moitié des locataires doivent vivre sur un seul salaire possèdent que peu de biens, transformons-les en leviers. et consacrent une trop grande partie de leurs revenus à leur En diminuant le coût du terrain, au-delà de réduire le coût loyer. Contraints et forcés, bien entendu, puisqu’au cours total d’une nouvelle construction, on permet également des dix dernières années, les loyers urbains ont augmenté de d’imposer des exigences liées à des droits réels. Les parcelles moitié. Le résultat est que la moitié de la population urbaine urbaines peuvent ainsi devenir le terreau fertile d’un habitat ne trouve plus de loyers abordables, alors que se loger est un abordable. En tant que services publics, faites également droit fondamental. S’ajoute à cela le fait que la moitié des baisser la valeur résiduelle des terrains privés.* ménages sont des isolés, des familles monoparentales ou des Pour cette dernière proposition, il s’agit de changer familles nombreuses ou nouvellement recomposées, tandis d’échelle. Depuis quelques années, nos villes sont le théâtre que la politique de gestion des espaces demeure alignée sur de nombreuses expérimentations qui ne se font toutefois le modèle familial classique. qu’à échelle réduite. À présent que les besoins sont si éle- Offre insuffisante, logements inadaptés, loyers et prix vés et si nombreux (il suffit de constater la longueur des d’achat trop élevés ou encore qualité médiocre… Tous ces listes d’attente pour les logements sociaux), il faut mettre en éléments combinés font en sorte que trouver des habitations œuvre un projet de grande envergure. Je plaide pour qu’on abordables est désormais un problème complexe, alors que réunisse les connaissances et le savoir dans une « Bouwma- le marché du logement n’évolue que très lentement. Il n’y nifestatie Betaalbaar Wonen » – une instance consacrée à la a pas de solutions miracles : réduire la TVA, ou rendre les construction de logements abordables –, à l’instar de l’IBA emprunts hypothécaires fiscalement déductibles (l’aide au (Internationale Bauausstellung) qui existe en Allemagne. logement)? La principale conséquence a été une augmenta- L’objectif est de créer un partenariat entre les services pu- tion des prix étant donné que les ménages disposaient d’un blics, les promoteurs et les propriétaires. L’architecte, pour budget supérieur. Augmenter l’offre ? Construire davantage, sa part, devient alors la figure clé de l’assemblage du puzzle. plus haut et surtout plus petit ? Au lieu de résoudre la crise C’est possible, en ajoutant de la force créative aux règles, du logement, cette mesure a transformé l’immobilier en aux principes de construction conformes au marché, aux placement financier attrayant. Aucune de ces solutions n’a opportunités de densification et à l’imagination ! inversé la tendance, précisément parce qu’elles ne prenaient pas la mesure de la complexité de la situation. Alors, que * Les essais #01 Breed Wonen et #05 Vasthoudgoed sont disponibles faire pour remédier au problème ? (en néerlandais) sur le site du Stadsbouwmeester Gent : stad.gent/ nl/wonen-bouwen/stadsbouwmeester. Peter Vanden Abeele Maître-architecte de la Ville de Gand Éllearmgaisrscohnés

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10 A+301 ↘  Possible Architecture Linefjienui Inverse Landscape  ↓ Jusqu’à l’automne, le Kunstmuseum de La Haye présente l’exposition Escher – Other World. Au-d­ elà des œuvres du célèbre graphiste néer- landais  MC Escher, elle propose également des installations artis- tiques du duo d’architectes Gijs Van V­ aerenbergh. Eline Dehullu – Photos Johnny Umans

A+301 Escher – Other World 11 Faut-il encore présenter Maurits œuvre : légèreté et gravité, éphémère Dans les autres salles, les œuvres C­ ornelis Escher (1898 – 1972), artiste et éternité, architecture impossible et tout aussi impressionnantes de Gijs néerlandais célèbre dans le monde en- infini, symétrie et illusion d’optique, Van Vaerenbergh portent des titres tier pour ses sculptures en bois, xylogra- reflet et réflexion. éloquents tels que Two Curved Mirrors, vures et lithographies, dans lesquelles il Les sept grandes salles lumineuses Endless Line et Impossible Architecture. joue avec les principes mathématiques ? de l’exposition sont réparties de ma- Mais aussi Inverse Landscape, parce Ses gravures représentent à première nière thématique ; les œuvres d’Escher que la nature était tout autant un thème vue des objets mathématiques parfai- et les installations spatiales de Gijs Van central chez Escher. Dans une tenta- tement corrects, mais, en les observant V­ aerenbergh s’y renforcent mutuel- tive de capter la profondeur et l’étendue bien, on s’aperçoit que les surfaces évo- lement. Dans la salle spécifiquement de ses estampes de paysages, Gijs Van luent vers des formes impossibles ou dédiée à l’architecture, l’accent est mis Vaerenbergh ont suspendu sous une des motifs géométriques infinis. sur les estampes qu’Escher a faites des gigantesque coupole lumineuse des L’exposition de La Haye montre innombrables villes et bâtiments qu’il a centaines de feuilles de papier décou- des dessins d’Escher en corrélation visités au cours de sa vie. On y perçoit pées à la main. C’est une installation avec de grandes œuvres de Gijs Van sa fascination pour les éléments archi- puissante, qui fait penser et songer à ­Vaerenbergh qui occupent l’espace. Les tecturaux tels que les niches, les voûtes, des montagnes, des dunes, des nuages architectes belges sont connus pour les colonnes, les escaliers et les patios. ou des vagues. leurs installations artistiques, souvent C’est dans cette salle que le duo Gijs Van Explorer les limites de l’espace, du dans l’espace public, qui jouent avec Vaerenbergh a construit son installation paysage, de la perspective et de l’illu- la perspective. Les installations qu’ils intitulée Possible Architecture : une grille sion : ce qu’Escher faisait sur papier, présentent dans le cadre de l’exposition de trente colonnes et arcades. Un espace Gijs Van Vaerenbergh le font avec Escher, au-delà de servir d’arrière-plan où les visiteurs peuvent déambuler et leurs installations spatiales. Dans l’ex- ou de support pour les estampes, maté- découvrir, à chaque détour, une estampe po du Kunstmuseum, ces deux mondes rialisent par ailleurs une interprétation dont la vue était masquée par les nom- s’épousent à merveille. sculptée des principaux thèmes de son breuses colonnes. Impossible Architecture  ↓ Escher – Other World Where When Info and tickets Kunstmuseum Den Haag until 10 September 2023 kunstmuseum.nl

12 A+301 Un partenaire solide pour tous les toits en pente. Motivés par une passion commune et renforcés par des compétences complémentaires, nous avons décidé d’unir nos forces : désormais, nous sommes CREATON TERREAL Benelux. Ensemble, nous vous proposons une gamme complète de produits innovants et de haute qualité pour les toits en pente, allant des tuiles et de leurs accessoires aux éléments de façade et aux panneaux photovoltaïques intégrés. D’une beauté intemporelle aussi bien que d’une élégance contemporaine. De plus, vous pouvez réellement compter sur nous : un soutien de A à Z – de la demande à l’installation de la toiture – est le fondement de nos partenariats durables. creatonterrealbenelux.be

A+301 Plants, Shadows and Models 13 Au début de l’année, l’artiste peintre Koen van den Broek est un artiste L’idée de cette œuvre a germé lors Koen van den Broek a créé une contemporain qui, depuis la fin des d’un voyage de Koen van den Broek fresque murale au Centre d’archi- années 1990, a développé une pratique dans le Midi de la France, où il dé- tecture et d’art Vandenhove à Gand. mêlant photographie, peinture et ar- couvrit la petite chapelle du Rosaire à Réalisée sur mesure pour le bâtiment chitecture. À partir de photos prises à Vence, conçue à la fin des années 1940 et inspirée par la chapelle du Rosaire l’occasion de voyages en Belgique et à par le peintre Henri Matisse (1869 – d’Henri Matisse, cette œuvre vient l’étranger, il peint des fragments de lieux 1954). Touché par le jeu des lumières, compléter un des derniers projets de situés dans les villes et en périphérie, des des couleurs et des ombres à l’intérieur l’architecte Charles Vandenhove. détails de bâtiments et de rues, mais aus- et à l’extérieur de la chapelle, Koen van si des paysages campagnards. Ces der- den Broek l’avait photographiée sous Eline Dehullu – Photo Jan Kempenaers nières années, il a également multiplié tous les angles. Plants, Shadows and ses interventions dans des bâtiments. Models (Mural) est un assemblage de Le pavillon voisin de la Tour des Livres La fresque peinte par Koen van différentes images de la route menant à d’Henry van de Velde, à l’angle formé den Broek sur le mur de l’auditoire la chapelle, de ses abords et de son inté- par la Rozierstraat et la Sint-Pieters- situé au rez-de-chaussée du pavillon rieur. À l’aide de fusains, de crayons, de nieuwstraat, est un projet de l’architecte ­Vandenhove a été réalisée sur mesure peinture à l’huile et de pastels, il a repré- liégeois Charles Vandenhove (1927– pour le bâtiment. Charles Vandenhove senté des fragments et des séquences 2019) qui, en 2012, a offert sa collection avait imaginé un projet similaire à celui multicolores des ombres des plantes personnelle d’œuvres d’art à l’Univer- des salles d’audience du palais de justice sur les murs extérieurs de la chapelle, sité de Gand. Il fut l’un des architectes de Den Bosch, qui sont décorées de ta- ainsi qu’une série rythmique basée sur belges les plus importants et influents pisseries signées Marlene Dumas, Jeff les vitraux existants et sur les projets de de l’après-guerre. Auteur de nombreux Wall et Luc Tuymans. Pour le mur de Matisse qui n’ont jamais été réalisés. bâtiments publics remarquables, il a l’auditoire de Gand, l’architecte voulait Avec cette fresque de Koen van den signé des projets de rénovation et de collaborer avec Koen van den Broek Broek, le Centre Vandenhove mani- construction de logements en Belgique, pour la partie au-dessus du lambris. feste totalement son ambition d’être en France et aux Pays-Bas, notamment Au décès de Charles Vandenhove en un centre d’étude interfacultaire, à la le centre hospitalier universitaire 2019, le projet avait toutefois été mis en croisée entre l’architecture et l’art, en (CHU) et le quartier Hors-Château à suspens. Il faudra attendre début 2023 accordant une attention particulière au Liège, ainsi que le palais de justice de pour que Koen van den Broek réalise rôle des expositions en tant que forme Den Bosch aux Pays-Bas. finalement la fresque intitulée Plants, de savoir et de présentation. Shadows and Models (Mural). Rappel à Matisse Koen van den Broek: Where Info Plants, Shadows and Models (Mural) Vandenhove Centrum voor ugent.be/vandenhove Architectuur & Kunst, Universiteit Gent



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Affordable 16 A+301 housing

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18 DBLVa, Nekkersput, Gand A+301 ↓  DBLVa a transformé les appartements mono-orientés existants en « résidences idéales ». Les architectes ont créé un couloir central sur chacun des trois étages, autour duquel se déploient les appartements en duplex. Virbedomerdent ↙  En bordure du centre-ville de Gand se trouvait une tour résidentielle délabrée des années 1970 gérée par la société de logement social. DBLVa a procédé à une rénovation complète et à l’extension de l’immeuble à appartements.

A+301 19 ↓  Pour relier le complexe à l’alignement des immeubles voisins, l’équipe a introduit deux volumes supplémentaires séparés du bâtiment princi- pal. Les volumes séparés forment un empilement de deux ensembles de maisons mitoyennes, le niveau inférieur disposant d’un accès par la rue, et le niveau supérieur, par une terrasse en toiture. Dans la Nekkersputstraat, à la lisière du centre-ville L’immeuble original de huit étages, long et étroit, se com- de Gand, se dresse une tour résidentielle délabrée. Ce bâtiment des années 1970 est géré par la société de lo- pose de deux noyaux entourés de quatre appartements gement social De Gentse Haard – récemment intégrée dans Thuispunt Gent –, qui aurait a priori préféré le ­mono-orientés. Les murs porteurs en briques, régulièrement raser. Elle a engagé Dierendonck-Blancke-Lust-Van De Ghinste architecten (DBLVa) pour étudier l’avenir espacés de 360 cm, sont perpendiculaires à la façade longitudi- du site ; son intention était de construire plusieurs ha- bitations unifamiliales. La structure de la tour étant en nale et au plan d’aménagement. Ces façades sont parfaitement bon état, le bureau s’est opposé à cette idée. Contraire- ment à la demande initiale, il a préparé une rénovation orientées à l’ouest et à l’est, avec une vue respectivement sur en profondeur et un agrandissement de l’immeuble à appartements. les marais de la zone naturelle des Bourgoyen-Ossemeersen et le centre-ville. DBLVa joue résolument de ces atouts pour transformer les unités d’habitation en résidences idéales traversées de part en part par le soleil. Aucune circulation extérieure ne bouche la vue et, tous les trois étages, un couloir central est aménagé à l’intérieur du bâtiment, autour duquel se déploient les appartements en duplex.  → Arnaud De Sutter – Photos Filip Dujardin

+20 DBLVa, Nekkersput, Gand A 301 Reconversion typologique centre génère une série d’espaces ayant chacun une relation Cette rénovation constitue une profonde reconversion ty- caractéristique avec l’extérieur. L’implantation de la cuisine pologique et structurelle. À l’intérieur de l’espace libre de ne nuit cependant pas aux qualités de l’espace de vie que la 360 cm, les pièces de vie traversent le bâtiment d’une façade lumière du jour traverse de part en part. Citons également à l’autre. Tantôt au-dessus, tantôt en dessous se trouve le hall un point d’attention important pour les architectes : « Bien d’entrée, avec les chambres à coucher et les pièces d’eau. Les que les espaces de vie soient relativement petits, ils procurent appartements plus grands s’étendent quant à eux vers une un sentiment d’espace étant donné que la profondeur du travée à gauche ou à droite, créant un puzzle complexe en bâtiment y est partout perceptible. » trois dimensions. Dans cet immeuble, l’offre de logements est extrêmement diversifiée. Les 68 appartements identiques du Revitalisation urbanistique bâtiment initial sont transformés en 46 unités de différents types. Dans l’Architectuurboek Vlaanderen no 15, Martino Seul immeuble à appartements de la rue, la tour ne passe Tattara faisait l’éloge de cette double reconversion : « La pro- position semble apporter une réponse à de nombreux défis : pas inaperçue dans son environnement. De plus, elle sort la rénovation des logements sociaux existants construits dans la seconde moitié du siècle dernier, la nécessité de de l’alignement. DBLVa a donné un statut à la bande située transformer l’offre de logements en très grandes ou très pe- tites unités, et la capacité des habitations à mieux répondre entre le bâtiment et le sentier, y a compensé la différence de au mode de vie des grandes familles. »1 Martino Tattara fait référence à la division des espaces hauteur entre la rue et l’entrée, et a créé de l’espace pour la de vie du fait de la position centrale des cuisines des habi- tations. D’après lui, « en installant la cuisine au centre de pente menant à l’abri à vélos et au débarras. Pour relier le l’appartement au lieu de la “cacher” dans un coin, DBLVa renforce l’idée que la maison est un lieu de travail productif complexe à l’alignement des immeubles voisins, l’équipe a et reproductif, et le fait de le reconnaître est une condition sine qua non de la transformation sociale ».2 La cuisine introduit deux volumes supplémentaires séparés du bâtiment traversante sépare le séjour de la salle à manger en termes de logistique, mais jamais visuellement. L’emplacement au principal, mais en partie destinés à y donner accès. Ils font la moyenne entre les appartements en duplex de la tour et les maisons du quartier. DBLVa : « Nous avons envisagé les volumes séparés comme un empilement de deux ensembles de maisons mitoyennes, le niveau inférieur disposant d’un accès par la rue, et le niveau supérieur, par une terrasse en toiture. » Cette terrasse est reliée à la tour résidentielle centrale par une passerelle qui prolonge le couloir central. La coursive extérieure est accessible par les ascenseurs à l’intérieur ou par les cages d’escalier monumentales à l’extérieur.  → ↘  La façade ouest du bâtiment est dominée par une structure en acier qui abrite les terrasses extérieures des différentes unités. Elle constitue un ajout graphique à la façade arrière et donne de l’expression au programme interne.

A+301 DBLV, Nekkersput, Gent 21 ↑   Comme les appartements occupent plusieurs étages, ils ont également accès à plusieurs niveaux de terrasse jouxtant à la fois les espaces de vie et les chambres à coucher. L’ensemble est une joyeuse collection de lieux utilitaires et de stockage.

+22 DBLVa, Nekkersput, Gand A 301 Trame logées dans des encadrements en acier galvanisé, le revête- La façade ouest du bâtiment est dominée par une structure ment de façade illumine l’ensemble de la rue. en acier qui abrite les terrasses extérieures des différentes DBLVa a réussi à transformer une tour aux allures op- unités. Elle constitue un ajout graphique à la façade arrière pressantes en un bâtiment à la fois plein de légèreté et de et donne de l’expression au programme interne. Comme les modestie. Avec ses habitations spacieuses, le bâtiment met appartements occupent plusieurs étages, ils ont également la priorité sur la qualité de vie de ses résidents. La recon- accès à plusieurs niveaux de terrasses jouxtant à la fois les version intègre le complexe dans la rue – un exemple qui n’a espaces de vie et les chambres à coucher. L’ensemble est une malheureusement pas été suivi par les projets voisins qui joyeuse collection de lieux utilitaires et de stockage, comme ont vu le jour ultérieurement. Le voisinage ne remet pas en prévu par DBLVa. cause les lignes de force de l’immeuble Nekkersput, qui reste La fraîcheur de cette façade contraste de façon incroyable un exemple inspirant de réutilisation d’un logement social. avec la grisaille de sa version d’origine. Elle est revêtue de briques de parement blanches dont l’appareillage, par ses 1 Tattara, M. (2022), « Een kritische blik op nieuwe woningbouw in subtils changements, trahit la structure sous-jacente du Vlaanderen », dans S. De Caigny (éd.), Architectuurboek Vlaanderen bâtiment. Chaque type d’ouverture correspond à un espace no 15. Allianties met de realiteit. Anvers : Vlaams Architectuurinsti- intérieur spécifique, offrant dès la façade une lecture claire tuut, p. 237. de l’agencement caractéristique du plan intérieur. Par le vert de ses structures externes et l’aluminium de ses menuiseries 2 Ibid. Coupe Aa 01 10 m Coupe Bb 01 10 m Niveau 1 01 niv. +1 B 10 m Aa Niveau 0 01 niv. 0 0 2 10 20m b 10 m Completion Architect Programme Structural engineering May 2020 DBLVa Collective residential building of Sileghem & Partners 56 living units within an existing Total floor area Website structure Service engineering 11,235 m2 dblvarchitecten.eu Procedure Tech3 Budget Project name Private Competition Building physics € 8,192,000 (excl. VAT and fees) Nekkersput Client V.E.T.O. & Partners Product/Supplier Location SHM De Gentse Haard Lead contractor Aliplast (aluminium windows Ghent Landscape architect BBC Bekaert and doors) Lieve Van De Ginste

A+301 23 partner.gira.be Ressentir. Un interrupteur ? Ou un souhait com­ blé par un simple effleurement ? Le tastsensor 4 Gira est plus qu’un simple interrupteur. Son design est multiple. Il est pure intuition et facilement con­ figurable pour les fonctions KNX telles que le divertisse­ ment, les stores, la température ou l’éclairage. Un interrupteur qui offre des repères et qui vous fait être aux commandes non seulement de la do­ motique mais aussi de vos ressentis. Contrôler. Tastsensor 4 GiraGira / Smart Home /

24 Broekx-Schiepers, Logement collectif, Borgerhout A+301 ↓ →  L’immeuble de la Gravinstraat. La cage d’escalier des appartements n’a pas été intégrée au cœur du bâtiment, mais a été conçue comme un escalier extérieur permettant d’accéder aux terrasses des appartements depuis le jardin.

A+301 Broekx-Schiepers, Logement collectif, Borgerhout 25 Dans le tissu urbain animé et densément construit de Jo Broekx m’attend sous le grand auvent, dans le jardin in- Borgerhout, les architectes Broekx-Schiepers ont conçu térieur enneigé qui a l’air un peu désert étant donné que un habitat collectif comptant six appartements, quatre les premiers résidents n’ont pas encore emménagé dans les maisons mitoyennes et un parking souterrain autour habitations. Le trafic dense qui entre et sort de la ville par la d’un jardin intérieur commun. Avec ce projet, le client Turnhoutsebaan est très présent. Une partie de l’îlot entre AG Vespa visait la création d’habitations abordables la Gijsselsstraat et la Gravinstraat ne comporte en effet pas et de qualité, adaptées aux différentes compositions de encore de constructions, de sorte qu’à ce stade le jardin inté- ménage d’une population urbaine en pleine croissance. rieur est toujours ouvert le long du grand axe de circulation. Derrière le visage urbain reconnaissable des lieux, le Pourtant, en tant que visiteur, on peut d’emblée s’imaginer bureau Broekx-Schiepers a donné au projet une parti- à quel point ce jardin partagé sera un havre de paix dans le cularité remarquable. tumulte environnant. Autour du jardin intérieur (avec abri de jardin et toilettes), qui constitue le cœur du projet de logement, six appartements ont été aménagés dans la Gravinstraat, et LaBart Tritsmans – Photos Tim Van de Velde quatre maisons mitoyennes dans la Gijselsstraat.  → singularité dans le collectif ↘  Avec la plinthe en pierre, l’enduit léger et les bandes de béton verticales grâce auxquelles le bâtiment respecte l’échelle des maisons mitoyennes adjacentes, la façade s’inscrit harmonieusement dans la rangée.

+26 Broekx-Schiepers, Logement collectif, Borgerhout A 301 Coupe Aa Niveau 1 a A Niveau 0 02 5 10m Architect Programme Service engineering Budget Architecten Broekx-Schiepers 6 apartments, 4 houses, AE+ € 2,694,912 underground parking, (excl. VAT and fees) Website communal courtyard Acoustics Product/Supplier broekx-schiepers.be Procedure PS-Acoustics Soprema (roofing), Project name Raamcontract Grond- en Lead contractor Reynaers Aluminium Pandenbeleid (window frame), Wooncollectief Gravinstraat Dhulst’ Bolidt (floor finishing), Client Niko (electric equipment) Location Completion AG Vespa Gravinstraat – Gijselsstraat, June 2021 Borgerhout Structural engineering Total floor area AB Associates 2,259 m2

A+301 Broekx-Schiepers, Logement collectif, Borgerhout 27 Le bureau Broekx-Schiepers voulait « créer un lieu pour (la porte avant) et la cage d’escalier ouverte côté jardin (la des rencontres fortuites, en renforçant le caractère collectif porte arrière). Les terrasses des unités d’habitation sont de l’espace intérieur », explique Jo Broekx. C’est pourquoi toutes orientées vers le jardin (et donc également l’une vers toutes les terrasses privées sont tournées vers le jardin in- l’autre), et les rencontres fortuites dans les espaces partagés térieur qui occupe une place cruciale dans la circulation revêtent une dimension importante dans le projet. L’idéal est interne du bâtiment. L’escalier en colimaçon du parking sou- donc de tomber sur de bons voisins. terrain y aboutit (et un ascenseur donne directement accès L’habitat collectif avec jardin intérieur partagé est au- aux unités d’habitation), tandis qu’un passage couvert relie jourd’hui une typologie répandue et appréciée – et c’est éga- ce jardin intérieur à la rue. L’abri à vélos a été installé sous lement une formule récurrente dans les projets d’AG Vespa. l’auvent, qui peut également servir lors d’activités collectives. Les façades, que les architectes ont greffées sur les banales En outre, la cage d’escalier menant aux appartements n’a pas façades urbaines des environs, affichent une esthétique été intégrée au noyau du bâtiment, mais part du jardin pour reconnaissable. Avec la plinthe en pierre, l’enduit léger et permettre d’accéder par l’extérieur aux terrasses en galerie les bandes de béton verticales grâce auxquelles le bâtiment des appartements. Grâce à ce choix, les habitations disposant respecte l’échelle des maisons mitoyennes adjacentes (une d’un accès au rez-de-chaussée ne sont pas les seules à possé- idée que les architectes ont empruntée à l’Onkel Toms Hütte der une porte avant et une porte arrière ; les appartements, de l’architecte Bruno Taut), la façade s’inscrit harmonieu- eux aussi, sont accessibles à la fois par la cage d’ascenseur sement dans la rangée. La particularité du projet – et par → ↓  Toutes les terrasses privées donnent sur le jardin, qui occupe une place cruciale dans la circulation interne du bâtiment. L’escalier en colimaçon du parking souterrain s’ouvre sur le jardin, tandis qu’un passage couvert relie celui-ci à la rue.

+28 Broekx-Schiepers, Logement collectif, Borgerhout A 301 ailleurs un élément par lequel la société de développement béton. À l’avenir aussi, les habitations resteront adaptables : urbain crée souvent la surprise – est la latitude qui est offerte les éléments techniques qui passent par les plafonds – par aux architectes pour expérimenter les plans et les aména- exemple, la ventilation et l’électricité – sont intégrés dans les gements. AG Vespa s’est fixé comme objectif de mettre en sols porteurs « pour que si, dans cinquante ans, l’occupant œuvre des projets tests avec des plans et typologies alterna- des lieux décide de percer le sol, il ne tombe pas sur les élé- tifs permettant d’accueillir diverses compositions de ménage. ments techniques des voisins d’en bas », précise Jo Broekx. Dans la recherche d’une manière de développer des habita- En général, AG Vespa vend des habitations casco avec salle tions urbaines abordables et diversifiées à Anvers-Nord, AG de bain parachevée. Dans ce projet, Broekx-Schiepers archi- Vespa a déjà élaboré différentes typologies en collaboration tecten et AG Vespa ont choisi de livrer deux habitations (une avec de jeunes bureaux d’architectes. maison mitoyenne et un appartement) complètement finies, et Dans cet habitat collectif, le bureau Broekx-Schiepers a de vendre casco les autres unités. L’objectif est de donner aux choisi de laisser les plans d’étage des habitations les plus acheteurs potentiels une idée des possibilités d’aménagement dégagés possible. Les maisons mitoyennes sont constituées de l’habitation, sans imposer de choix spécifiques à tous les d’un empilement de trois ou quatre étages avec chaque fois candidats acquéreurs. L’aménagement de l’appartement du deux ou trois pièces identiques, et reliées par un escalier rez-de-chaussée montre le potentiel du projet bien pensé par ouvert. Les appartements traversés par le soleil, eux aussi, Broekx-Schiepers architecten. Les quatre pièces identiques, sont conçus avec un maximum de flexibilité pour que les pro- baignées de lumière, sont disposées en miroir autour de la priétaires puissent les aménager selon leurs propres besoins. salle de bain et de la cuisine. Des portes en bois à vitrage mat De part et d’autre des espaces fonctionnels (sanitaires et séparent les pièces, mais s’ouvrent et coulissent pour s’esca- techniques) sont disposées quatre pièces identiques, comme moter facilement dans les murs afin de créer des lignes de vue, demandé par AG Vespa lors de l’élaboration des plans. Les en évitant la présence de couloirs ou de petits coins perdus propriétaires sont libres de choisir d’habiter côté rue ou côté dans l’appartement. Les architectes Broekx-Schiepers ont jardin, de créer le nombre de chambres à coucher qui leur réussi à donner au projet d’habitation une singularité remar- convient, ainsi que de choisir l’emplacement de la cuisine. quable, tant par le jardin intérieur partagé (et les interactions Il n’y a pas de murs porteurs à l’intérieur des unités d’habi- qu’il favorise) que par l’ingéniosité de l’aménagement flexible tation ; la structure se compose de poutres et de colonnes en des unités d’habitation. ↓  Les plans ont été laissés aussi libres que possible. Les appartements traversés par le soleil ont également été conçus avec un maximum de flexibilité.

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30 A+301 L’habitat abordable : cuonnpecoemupritselseuisrosn ? ↑  Studio Thomas Willemse, logements sociaux Egelsvennen, Mol Le droit au logement est inscrit dans la Constitution1. Si on demande à un groupe d’architectes et de concepteurs Alors, comment expliquer que, rien qu’en Flandre, plus de ce qu’est un habitat abordable, ils parleront certainement des 180.000 ménages soient sur liste d’attente pour un logement critères devenus plus stricts et des processus de création dé- social ? Que 47 % des biens locatifs privés soient de qualité sormais plus complexes relatifs aux nouvelles constructions, médiocre ? Et que 52 % des locataires privés consacrent qui représentent à peine 1 % du marché du logement. Mais si plus du tiers de leurs revenus au paiement d’un loyer ? Ou l’on réunit une série d’acteurs qui s’occupent de locataires ou encore que 3 particuliers sur 10, après s’être acquittés de de personnes précarisées, on obtient des échos très différents leur loyer, n’ont plus suffisamment de moyens pour vivre sur les pénibles conditions de logement engendrées par le décemment ?2 Dans quelle mesure les concepteurs et com- manque de logements sociaux et la pénurie de biens sur le manditaires peuvent-ils influencer la situation ? marché locatif privé. Dans son dernier livre,3 Filip Canfyn considère que le Edith Wouters droit fondamental au logement s’est transformé en bien de

A+301 L’habitat abordable 31 ­consommation, en bien immobilier. On ne connaît que trop Il est clair que les autorités supralocales portent une lourde bien les dérives de la mainmise de la finance sur le marché du responsabilité en matière de logements pour les revenus les logement dans les grandes villes.4 Par ailleurs, ces dernières plus faibles et de baisse du prix des terrains. Par ailleurs, il décennies, la politique du logement a été axée sur la classe importe de rester attentif aux coûts supplémentaires inhé- moyenne, avec pour conséquence que les 40 % de revenus les rents aux constructions en ruban et aux habitations situées plus élevés en Flandre – qu’on appelle les quintiles de revenus en dehors du centre des villes et des villages. Q4 et Q5 –, et surtout ceux qui sont propriétaires de leur habi- tation sont les principaux bénéficiaires des incitants de l’État. Modèles de développement alternatifs Les locataires privés aux revenus les plus faibles et moyens – les Faute de mieux, des acteurs tels que Saamo, parfois en colla- quintiles de revenus Q1, Q2 et Q3 –, qui représentent le plus boration avec les autorités locales, se concentrent sur la prise grand groupe, ne reçoivent quasi aucun soutien pour acqué- en charge et le soutien de la rénovation énergétique des biens rir une habitation. De plus, ils sont confrontés à la pénurie locatifs. Les rénovations de grands immeubles à l’aide de du marché locatif, tant en termes de qualité que de quantité. fonds de roulement à Courtrai8 et le projet Dampoort-k­ napt­- Lorsqu’on ajoute à cela la hausse du prix de l’énergie, les prix op !9 à Gand, qui s’adressent à des groupes cibles vulnérables, deviennent donc inabordables pour les quintiles de revenus peuvent être source d’inspiration pour des rénovations de Q1, Q2 et Q3. En clair : cela concerne plus de la moitié de la quartiers entiers dans d’autres endroits. Le master-plan élabo- population. ré par Studio Thomas Willemse pour le quartier de logements Quand on parle de logements abordables, il convient de sociaux Egelsvennen à Mol est très prometteur en termes de prendre en considération l’ensemble du marché du logement soutien aux propriétaires privés, en leur proposant de béné- et ses dynamiques – du marché privé de la location et de la ficier également des économies d’échelle liées à la rénovation vente aux constructions neuves, en passant par le logement des biens locatifs du voisinage dédiés au logement social.10 social. Les études démontrent qu’il existe une corrélation Les promoteurs de projets expérimentent entre-temps des claire entre la hausse de ce que les ménages sont prêts à payer concepts susceptibles d’améliorer l’accès au logement. Un sur le marché du logement et la hausse des prix de l’immo- habitat modulaire et compact constitue la base d’un produit bilier et des terrains.5 6 Pour le formuler autrement : « Les abordable, souvent comme bien locatif destiné aux groupes prix du logement sont déterminés par ce que les ménages Q2 et Q3, qui disposent de revenus limités, mais stables. Sé- sont prêts à payer. » Au cours des dernières décennies, l’effet parer l’achat de l’habitation et du terrain11 est un pas qui va conjoint des incitants de l’État et des faibles taux d’intérêt a plus loin en offrant une formule abordable. Dans ce cas, la entraîné une hausse constante des prix. Vu la pression qui partie foncière est reprise dans une banque foncière, et n’est règne dans les villes, celles-ci ne sont pas les seules touchées acquise que plus tard, une fois que les capacités financières par le phénomène, et la hausse des prix du logement gagne du ménage le permettent. Cette formule s’adresse davantage également en périphérie et dans les zones rurales, ne laissant aux tranches de revenus Q3 et Q4 qui, en raison d’une mise aux gens quasi aucune réserve financière. Entre-temps, la de départ limitée, n’ont pas accès à la propriété. D’autres classe moyenne est aux prises avec une baisse de la valeur acteurs œuvrent en collaboration avec des investisseurs résiduelle des villas et des vieux appartements bas de pla- sociaux tels qu’Inclusio, qui s’est donné pour mission de fonds et en proie à la corrosion du béton, faisant s’évanouir proposer à relativement long terme des habitations de qua- la promesse d’un bien totalement remboursé pour bénéficier lité aux populations vulnérables, à des prix abordables. de revenus complémentaires au moment de la retraite. Le principal potentiel réside dans la neutralisation du ca- Filip Canfyn donne quelques recommandations pour ractère spéculatif de l’habitat, notamment par des formules résoudre le problème actuel du logement inabordable. La mixtes mêlant droit à la propriété et droit d’utilisation, à priorité absolue est que les pouvoirs publics construisent l’instar de ce que font depuis longtemps certaines coopéra- plus de 150.000 habitations sociales. Quand on sait que tives de logement en Suède et en Suisse, et plus récemment jusqu’à présent, la Flandre a construit environ 2.000 ha- également des coopératives telles que Wooncoop en Flandre bitations par an, c’est mission quasi impossible ! La bonne (voir p. 50). Ici et là, on voit également fleurir des expériences nouvelle, c’est que nouvelle habitation sociale de qualité de Community Land Trusts, qui conservent la propriété du permet à un ménage d’accéder à un logement. Ensuite, les sol et où les résidents détiennent pour les habitations des pouvoirs publics doivent réserver leurs propres terrains à droits réels d’utilisation tels que l’emphytéose ou le droit la construction de logements abordables, et doivent donner de superficie (voir p. 51). À Amsterdam, on expérimente l’exemple pour faire baisser le prix des terrains. Les autorités d’autres modèles de développement permettant de réali- locales ont un rôle important à jouer dans l’orientation à ser des appartements abordables pour les familles, sous la donner à la politique locale du logement.7 Cependant, dans la forme d’une formule hybride de location-achat. Les résidents pratique, il s’avère encore trop souvent que tant les pouvoirs louent les mètres carrés « nus » de leur habitation, et inves- publics que les acteurs du marché appliquent régulièrement tissent ensuite eux-mêmes dans l’aménagement intérieur.12 avec une certaine désinvolture le critère de sélection « ha- Ici aussi, il s’avère que les solutions sous forme de nouveau bitations abordables » qu’on croise parfois dans les cahiers hardware ne sont pas réalisables sans nouvel orgware. des charges des projets de développement. Une troisième recommandation est d’appliquer aux revenus Q1-3 l’aide au Il y a du pain sur la planche ! logement qui tend à disparaître pour les revenus Q4-5, pour Par un calcul éloquent partant de l’hypothèse où une construc- permettre aux premiers d’accéder à du logement abordable. tion neuve serait vendue 250.000 euros, Filip Canfyn décrit →

+32 L’habitat abordable A 301 entend conserver les superficies minimums des apparte- ments. Pour réduire le prix du marché, il faut préalablement créer des cadres clairs pour la part de logements sociaux qu’on souhaite. Et en conservant la propriété des terrains publics ainsi qu’en séparant la propriété du sol et celle de l’habitation, les pouvoirs locaux sont en mesure d’exercer une influence constante sur le prix des habitations.13 Les autorités supralocales doivent leur apporter leur sou- tien par un transfert du savoir et une politique de subsides réfléchie. Partout dans le pays, des voix s’élèvent en faveur du déploiement des coopératives de logement, en tant que troisième pilier s’ajoutant au logement social et à l’habitat privé. Plus encore que dans le domaine de l’aménagement de l’espace, la mission consiste principalement à concevoir une organisation et un système. l’impact que les différentes formules innovantes auraient sur 1 L’art. 23 de la Constitution belge stipule que chacun a le droit de mener le prix de l’habitation. Avec des formules telles que l’achat une vie conforme à la dignité humaine. Au-delà du droit au travail et à fractionné, l’épargne pour loyer ou la coopérative de logement, la sécurité sociale, la Constitution inclut le droit à un logement décent. l’accessibilité semble en tout cas améliorée pour les Q3, mais pour les Q2 et a fortiori pour les ménages ne disposant que 2 https://www.woonzaak.be d’un seul revenu, l’abordabilité des logements neufs reste ac- 3 Canfyn, F., Woon(on)betaalbaarheid. Over problemen, randfenomenen tuellement hypothétique. Au bout du compte – en l’occurrence en trente ans –, chaque formule hybride coûte plus cher – par- en oplossingen, Gompel & Svacina bv, 2023. fois jusqu’au double – que la simple formule d’achat classique. 4 Voir notamment le documentaire Push de 2019. Bien que les solutions proposées par les acteurs du mar- 5 De Decker, P., Meeus, B., Pannecoucke, I., e.a., Woonnood in Vlaande- ché et les acteurs sociaux à un petit nombre d’heureux élus puissent faire une énorme différence, une grande part de la ren – Feiten/mythen/voorstellen, Garant, 2015. population est laissée pour compte. Seule une approche à 6 On peut dès lors estimer que lorsque le budget de consommation repré- plusieurs niveaux par les autorités locales et supralocales, les sociétés de logement, les concepteurs et les promoteurs sente un tiers des revenus, laissant un tiers pour les frais de logement de projets serait susceptible d’alléger la situation. et un autre tiers pour les frais divers, le montant qu’on peut consacrer Les logements sociaux constituent un défi important en à une habitation correspond à six fois le revenu annuel disponible. termes de planification, de conception et de construction Chaque augmentation de revenu multiplie donc par six la hausse du pour pouvoir garantir un habitat abordable aux revenus les pouvoir d’offre ainsi que le prix de vente potentiel. Le taux d’intérêt plus faibles. Du point de vue de la conception, une approche détermine évidemment en priorité la capacité d’emprunt, exerçant ainsi efficace signifie par ailleurs souvent « reculer pour mieux un rôle de régulation des prix et du marché. Les faibles taux d’intérêt sauter ». Au lieu de rénover ou de construire des habitations de ces dernières années ont poussé à la hausse les prix sur le marché ad hoc, il est souvent préférable de prendre plus de temps afin immobilier. À mensualité constante, emprunter sur une plus longue de mener une étude intégrée, ciblée sur la zone concernée. période augmente la capacité d’emprunt tandis que pour les revenus Au-delà d’une étude spatiale en termes de types d’habitat liés à l’index, une inflation élevée réduit le poids d’un remboursement et de plans d’étages, cela implique aussi de faire un zoom fixe. En outre, les incitants fiscaux tels que la déductibilité des intérêts arrière sur les quartiers, îlots et communes pour développer ou la prime au logement augmentent dans la même proportion les une vision spatiale à plus grande échelle. revenus disponibles – et donc le pouvoir d’offre –, de sorte que le prix Formuler des ambitions claires donnant la priorité à un des habitations peut également enregistrer une hausse équivalente. habitat de qualité et abordable dans un cadre de vie agréable 7 https://www.vvsg.be/kennisitem/vvsg/betaalbaar-wonen est loin d’être une sinécure pour les autorités locales et les 8 https://www.complexestadsprojecten.be/Documents/Kortrijk_K/ nouvelles sociétés de logement. À Bruxelles, où quelque Boekje%20Bouwblokrenovatie%20Kortrijk.pdf 45.000 ménages seraient en attente d’un logement social, 9 https://degroteverbouwing.eu/fr/blocs+de+construction/dam- le nouveau Code de la constructionn rejette le discours des poort+knapt+op/ promoteurs qui veulent construire toujours plus petit, et 10 https://vlaamsbouwmeester.be/nl/instrumenten/oag2214-master- plan-integrale-wijkrenovatie-egelsvennen-mol et https://ar-tur.be/ dossiers/wijkmotor-egelsvennen-in-magazine-woonwoord 11 Par exemple : www.split-it.be 12 https://issuu.com/stadsontwikkeling/docs/woonlab010_eengezinsap- partement_iss 13 Selon Kristiaan Borret, le bouwmeester maître architecte de Bruxelles, lors de la présentation : « Méér wonen – Betaalbaar wonen in Brus- sel? », Archipel, Gand, 26 janvier 2023. Woon(on) Author Publisher ISBN Info betaalbaarheid: Over problemen, Filip Canfyn Gompel & Svacina, 9789463714235 gompel-svacina.eu randfenomenen en 2023 oplossingen Price Language € 29,90 Dutch

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Règles d’or34 A+301 2(GD) A+ a demandé à trois architectes du bâtiment des conseils concrets pour étayer le principe selon lequel « un habitat Réduisez abordable commence par une construction abordable ». l’individuel Voici onze règles de base partagées par Gilles Debrun, et renforcez Kelly Hendriks (B-ild) et Lieven Nijs (Blaf). le collectif. Pour améliorer la qualité de Eline Dehullu 1(GD) l’habitat, le nombre de m2/ personne ne doit pas aug- Retirez l’habitat de toute forme de spéculation. menter ; il doit diminuer. po Si se loger est devenu tellement cher, c’est avant tout parce C’est pourquoi les prescrip- tions urbanistiques devraient que l’immobilier est une forme de placement. Un chan- autoriser la construction gement de paradigme est nécessaire, tant au sein de d’habitations beaucoup plus l’administration que dans la mentalité des gens, pour petites (par exemple : un ap- retirer l’habitat du marché spéculatif. Il faut mettre partement deux chambres de des barrières légales à la promotion immobilière, 70 m2 bruts au lieu de 95 m2). et développer d’autres formes de propriété. Un C’est possible, pour autant exemple est le modèle des coopératives de que ces unités d’habitation logement (comme en Suisse) : on n’est pas disposent de plus d’espace propriétaire d’une habitation, mais on commun, par exemple une possède des parts d’une coopérative cuisine et une buanderie par- dont la valeur est liée à l’indice des tagées, un espace de co-wor- prix à la consommation. king ou une chambre d’amis, un jardin ou un potager col- 3(GD) lectif, ou un atelier partagé. Brisez le tabou des habitations sociales sous-occupées. De trop nombreuses habita- tions sociales de deux ou trois chambres sont occupées par des personnes isolées. Cette sous-occupation survient par exemple lorsque les enfants quittent le nid et que le ou les parents restent seuls dans l’habitation. Ces logements devraient pouvoir être réattribués aux familles qui sont sur liste d’attente, en permettant aux personnes seules de rester dans le même quartier, mais dans un logement plus petit. C’est un nouveau rôle que les sociétés de logements sociaux devraient jouer. 4(KH) Accélérez la construction des habitations sociales. La construction et la rénovation d’habitations sociales doivent passer à la vitesse supérieure. Non seulement en termes de budgets, mais aussi au niveau des délais de réalisation. En l’occurrence, à Bruxelles, les autorisations sont beaucoup trop lentes à être accordées. Lorsqu’un concours pour des habitations sociales est remporté, il faut en moyenne six ans pour que le chantier démarre enfin !

A+301 5(KH) Règles d’or pour un logement abordable 35 Poussez les choses à l’extrême, mais pas au-delà. 6(LN) Les architectes de chantier devraient amé- liorer leurs connaissances et prendre da- vantage en considération les dimensions standards des matériaux de construction. Internalisez tous les coûts et En appliquant au maximum ces principes, construisez de manière circulaire. sans dépasser les dimensions maximales, Le principe selon lequel un habitat abordable com- on pourrait construire nettement moins mence par une construction abordable est un point de vue cher. Les détails, quant à eux, s’ils doivent contesté. A fortiori lorsqu’on y intègre tous les coûts (notam- être bien pensés, ne doivent jamais être ment sociétaux) : le coût des matériaux (y compris l’extraction trop complexes pour éviter que l’exécution des matières premières, le processus de production, le transport), ne prenne trop de temps et ne coûte trop les frais de construction (main-d’œuvre, utilisation des sols, in- cher. Et faites des devis, des devis et encore frastructures), les coûts d’exploitation (énergie, eau, entretien) ain- des devis… en vous arrêtant juste avant si que les frais de démolition ou de rénovation (déchets et impact que votre équipe ne vous lâche. environnemental, robustesse, adaptabilité). Quand on prend en compte tous ces frais, on arrive rapidement au constat que ce 7 (LN) qui semblait initialement bon marché est en réalité souvent très cher. En d’autres termes, le grand changement dont nous avons besoin consiste à internaliser les coûts ur Évitez l’« urbanisme coûteux ». qui, jusqu’ici, restaient invisibles. C’est la condi- Les plans urbanistiques et les conditions tion sine qua non pour recadrer le débat sur l’« habitat abordable ». marginales sont souvent contre-productifs dans le cadre d’une construction économique. C’est pourquoi, quand on conçoit un projet pour un master-plan, il est préférable d’éviter les formes irrégulières et excentriques. Celles-ci nécessitent en effet la mise en œuvre de plus de matériaux et augmentent la surface de l’enveloppe par rapport au volume qu’elles renferment. Veillez également à ne pas sous-exploiter la hauteur de construction : entre un bâtiment de 10 m de haut et un autre de 25 m (construction moyenne à haute), les techniques pour les fondations, les systèmes de circulation et les installations techniques sont quasi identiques. Cela signifie que dans cette plage de hauteurs, chaque étage ajouté permet potentiellement de réduire le coût moyen de construction. Ceci est également valable pour la superficie tout court. La construction à petite échelle et la diversité sont souvent considé- rées en Flandre comme des critères de qualité, mais elles augmentent la fac- ture. Ne craignez donc pas de passer à une échelle supérieure. Traitez plusieurs habitations comme un seul grand bâtiment. Le gain généré par ce genre d’approche se traduit non seulement par une construction moins chère, mais aussi par plus un logementd’espace libre pour de l’eau, de la végétation, des espaces de jeu et de l’alimentation.  → abordable

+36 Règles d’or pour un logement abordable A 301 8(LN)   Optez pour des constructions passives et revoyez à la baisse les exigences de confort. Outre le loyer ou le remboursement du crédit hypothécaire, nous devons tous payer notre facture d’énergie. Et ceux qui ont le plus besoin d’une habitation abordable atterrissent souvent dans des bâtiments qui sont de véritables passoires énergétiques. Le mode de calcul du PEB flamand n’incite pas à atteindre la consommation énergétique d’une maison passive. Ce choix est motivé par le coût de construction (calculé notamment sur la base de projections de l’évolution du prix du gaz naturel). Pourtant, ce surcoût énergétique peut parfaitement être compensé au niveau de la conception. Il faudrait donc qu’il y ait une part de logements abordables conformes aux normes des 9(LN) maisons passives, de sorte qu’ils resteraient également   abordables en phase d’utilisation. Par ailleurs, les critères de confort pris en considération pour établir un rapport PEB entraînent de facto un surdimensionnement de tech- niques de construction souvent très onéreuses. Le mieux Ne confondez pas est souvent l’ennemi du bien. Il n’est pas indispensable de compact et petit, et créez garantir une température constante dans tous les coins de toutes les pièces, à tout moment de l’année. avec intelligence. En tant qu’architecte, efforcez-vous de convaincre vos clients de construire une maison plus petite que ce qu’ils avaient 10(LN) d’abord imaginé. Sans toutefois oublier qu’un habitat compact n’est pas forcément petit. Un grand bâtiment est généralement plus compact qu’un petit. Il ne s’agit pas de l’échelle, mais de la compacité, Mettez vous-même la c’est-à-dire du rapport entre le volume du bâtiment et son main à la pâte, et réduisez enveloppe. Rationalisez la surface au sol que vous pouvez le niveau des finitions. Dans la construction privée (individuelle ou collective), générer à l’intérieur de l’enveloppe. Les locaux de ser- construire soi-même permet de vice (espaces de rangement) peuvent par exemple réduire considérablement les être surbaissés pour empiler plusieurs niveaux coûts, sans toutefois sacrifier dans le même volume. Il est également la qualité. C’est plus facile lors- judicieux de répartir le programme en qu’on opte pour une ossature zones climatiques, et d’installer un bois. Les clients peuvent ensuite maximum de fonctions à l’ex- effectuer eux-mêmes une partie térieur du volume protégé. des travaux tels que la pose de Cela aussi permet de l’isolation, la fixation de pan- comprimer les coûts neaux ou les travaux d’étan- de construction. chéité à l’air. Ces compétences sont plus faciles à acquérir sur le tas que, par exemple, la pose d’une chape coulée, la réalisa- tion de soudures ou le montage d’un mur maçonné. En tant qu’architecte, vous devrez vous 11(LN) accommoder de délais d’exécution plus longs, et apporter votre soutien à votre client au- toconstructeur. Les économies peuvent dans ce cas atteindre Personnalisez l’entretien et la gestion jusqu’à 30  %. Revoyez égale- d’un bâtiment résidentiel. ment les finitions à la baisse en laissant le gros œuvre apparent. Si on veut pouvoir garantir que les ef- tant. Dans la discussion qualité-prix, Quelques petits efforts supplé- mentaires lors du gros œuvre forts consentis pour rendre les habi- l’équilibre se rétablit en partie sponta- permettent souvent de faire de belles économies. tations abordables (à la construction nément lorsqu’un client doit lui-même et à l’utilisation) profitent réellement assumer l’entretien et la gestion de son à l’utilisateur final, le glissement de immeuble résidentiel sur une longue l’achat vers la location auquel on assiste période. actuellement est un instrument impor-

EA+301 37 Invia The modular light structure 48V Invia configurator now online: www.erco.com/invia-site Light is the fourth dimension of architecture

38 A+301 ↘  L’ancienne champignonnière de Sint-Amandsberg abrite depuis six mois une dizaine de familles réunies au sein de l’habitat groupé Jean.

A+301 Ectv, Habitat groupé Jean, Sint-Amandsberg 39 Dans une ancienne champignonnière de Sint-Amands- berg (Gand), Els Claessens et Tania Vandenbussche du bureau d’architectes Ectv ont réalisé un projet d’habitat groupé royalement confortable. « La clé, c’est le partage, Enet ce qu’on décide de partager. » Paul Vermeulen – Photos Filip Dujardin second rang ←  Une frêle pergola, avec des planches soutenues par de minces colonnettes en acier, vient contrebalan- cer le côté massif du bâtiment. Les architectes y expriment leur sens du détail élémentaire, de la beauté.

+40 Ectv, Habitat groupé Jean, Sint-Amandsberg A 301 Où aller, à présent que les terrains à bâtir se font rares et en intérieur d’îlot. Le nom de la rue est un présage. À l’angle, que s’accroît la demande de logements urbains ? Dans la dans la vaste zone intérieure qui s’étend entre la Engelbert van périphérie du 19e siècle, peut-être ? Quoique bâclés, les îlots Arenbergstraat et la Schoolstraat, se trouve le Grand Bégui- qu’on y trouve sont de grande taille. Si les rues sont étroites, nage créé par Jean Bethune et ses disciples. Il a été construit les places peu nombreuses et que les seuls parcs sont ceux qui entre 1873 et 1878 ; à l’époque, cette parcelle était composée de ont été ultérieurement sauvés du laissez-faire, il y a de l’espace terres agricoles, le Sint-Baafskouter. C’était une revanche sur à l’arrière des bâtiments donnant sur la rue. Celui-ci était par la confiscation du béguinage médiéval de Sainte-Élisabeth, le passé réservé aux petites entreprises des habitants, avec le quartier caché qui avait été dévoilé et intégré dans la ville des constructions provisoires ou plus permanentes nichées publique. Toutefois, au Sint-B­ aafskouter, ce qui est désormais entre les jardins constellés de remises et d’annexes. Ce genre un intérieur d’îlot était apparu en premier. Les rues et les mai- de modèle u­ rbain en fait aujourd’hui rêver plus d’un : petites sons des alentours ne furent construites que plus tard. Ce rejet entreprises manufacturières, habitat proche du lieu de travail, réactionnaire de la modernisation est aujourd’hui – comme à dans une coexistence plus ou moins harmonieuse. Mais les l’époque – un cadre de vie quasi organique, à l’ambiance feu- entreprises de ce genre se raréfient ou sont drainées vers les trée, ciselé à la perfection pour des personnes en quête d’une zones d’activité périurbaines, et les autorités délivrant les vie différente. C’est autour de ce noyau que la ville apparente permis exigent avec intransigeance une végétalisation des a serré ses rangs. intérieurs d’îlots. Pourtant, lorsqu’une parcelle de ce genre se Dans le cas de l’habitat groupé Jean, la séquence est libère, on pourrait y habiter. Il resterait davantage d’espace inversée. Les architectes d’Ectv furent loin de jouir de la de jardin que ce dont se contentait l’entreprise. Cet habitat de même liberté d’action que Jean Bethune. Il y avait un long second rang se heurte toutefois à la méfiance des autorités qui terrain d’une bonne vingtaine de mètres de large, qui s’élar- accordent des permis et à celle du voisinage. Il se doit d’être gissait encore au fond, avec un goulot tordu côté rue. Les différent de celui situé à front de rue. possibilités d’aménagement sont vite apparues : tout mettre C’est le cas de la champignonnière de la Jean Bethunestraat du côté nord, où les bâtiments, en plus de s’adosser aux à Sint-Amandsberg, une commune de la ville de Gand. La constructions adjacentes pouvaient, comme dans une danse, réputation de cette culture urbaine n’était plus à faire ! Mais en suivre librement les différences de hauteur. Comme les soit, elle n’existe plus. Depuis un peu plus de six mois, au habitations sont peu profondes et larges, elles bénéficient terme d’un parcours de plusieurs années, la dizaine de fa- de suffisamment de lumière (complétée par les lucarnes milles réunies dans l’habitat groupé baptisé « Jean » y vivent au-dessus des escaliers) et d’un vaste jardin qui s’étire devant → ↘  Tout a été construit du côté nord, où les maisons pouvaient s’adosser au bâtiment commercial adjacent et, comme dans une danse, en suivre librement les différences de hauteur. Architect Location Landscape architect Total floor area ectv architecten Els Claessens Sint-Amandsberg (Ghent) Geert Meysmans 1,774 m2 Tania Vandenbussche Koen Mennes Programme Budget Website Structural engineering Cohousing € 3,430,283 (excl. VAT and fees) ectv.be Sileghem & Partners Procedure Product/Supplier Project name Completion Competition Velux (skylights and domes) Cohousing Jean December 2022 Client Cohousinggroep Jean

A+301 41 ←  Comme les habitations sont peu profondes et larges, elles bénéficient de suffisamment de lumière (complétée par les lucarnes au-dessus des escaliers) et d’un vaste jardin qui s’étire devant les fenêtres.

+42 Ectv, Habitat groupé Jean, Sint-Amandsberg A 301 les fenêtres. Plus loin, dans la partie plus large, le bâtiment réside la beauté, avaient-elles déclaré dans une interview forme un angle qui délimite le jardin. La maison côté rue, donnée à l’occasion de l’exposition Bravoure, organisée par bien au-dessus d’un large accès pour les pompiers, est sé- Advvt 1 dans le cadre de la Biennale de Venise. Ici toutefois, parée du bâtiment principal par un plateau audacieux qui les gradations ont remplacé les contrastes. Le premier rang, surplombe le mur du jardin, défiant le voisin qui mène la avec son collage de matériaux décomplexé, vient à la ren- danse – et qui a toutefois toléré la provocation. contre de la fragilité du second rang. D’autres voisins n’étaient pas aussi accommodants. Après Cet échange se vérifie également dans un sens urbanistique. la présentation de l’avant-projet, des années durent être Depuis la cour, à travers l’entrée, on peut voir le visage que pré- consacrées à résoudre des litiges et à proposer des ajuste- sente l’autre côté de la rue : une façade arrière en recul, derrière ments. Dans le même temps, des opportunités se sont pré- un mur de jardin. Pas si différent de ce qui se dresse derrière le sentées au groupe. Ainsi, un petit terrain situé à l’arrière du mur du jardin de la parcelle. Au-dessus de l’entrée carrossable, leur, sur lequel la Ville avait des vues, a pu être racheté. Cet on distingue un deuxième trou : une terrasse sépare du voisin endroit est à présent un jardin frais et paisible à côté de la l’habitation située à l’étage. De la rue, on voit qu’elle s’arrache cantine : une alternative au long jardin où les enfants jouent à l’alignement et plonge vers l’intérieur. Il manque encore la à l’ombre du noyer. Par ailleurs, entre la partie large en angle clôture et un mur miroir prévu pour renvoyer vers la rue le et la Doornakkerstraat, une maison s’est libérée ; le groupe reflet de ce qui se déroule dans le passage, mais ce que cette l’a achetée avec le projet d’en faire une maison de location façade de rue tectoniquement maladroite exprime est d’ores dès que ses finances le permettront. Les ajustements visaient et déjà d’une grande clarté : elle encadre la scène colorée à bien entendu les parties en hauteur. Celle située à l’extrémité l’intérieur de l’îlot. Le premier rang montre le second rang. fut scindée en deux, avec un vide et un escalier qui apportent En quoi la vie ici est-elle différente de celle à front de rue ? une lumière accueillante. Dans la partie perpendiculaire, le Les maisons ne sont pas petites. Si on y ajoute les espaces deuxième étage a été supprimé pour être remplacé par une partagés créés en dessous des parties hautes et qui ont été extension charmante, bricolée, avec loggia au premier étage. diversifiés avec autant de soin que les espaces de vie dans les L’improvisation et la fragmentation constituent l’essence maisons, on obtient un lieu de vie royalement confortable. même de cet intérieur d’îlot qui s’étale devant les étages. À La clé, c’est le partage, et ce qu’on décide de partager. Les travers un thème tout à fait limpide, la variation est partout. maisons du béguinage de Bethune, à l’écart de la rue, se Le bégaiement de la rangée de fenêtres du premier étage cachent en outre derrière des jardinets avant entourés d’un révèle qu’une des résidences se contente d’une fenêtre de mur : l’intimité est totale. Les maisons de Jean, en revanche, moins. Brique blanche, planches jaunes, grands lambris verts ont renoncé à l’intimité. Lorsqu’on entre dans le décor après et enduit peigné ou non... les matériaux alternent selon les avoir franchi le portail d’entrée, on passe devant de grandes besoins. Enfin, il y a la signature d’Ectv : une frêle pergola, baies vitrées uniquement protégées par une pergola. Mais avec des planches soutenues par de minces colonnettes en peu importe. Habiter ici, c’est choisir une vie différente. La acier. Il n’est pas rare que ce second rang tout en légèreté rue qui encadre leur petite idylle crée la distance qu’il faut. – dans un sens différent de ce qui précède – vienne saper le côté massif de leurs bâtiments. C’est là que les architectes 1 Christoph Grafe, Jan De Vylder, Bravoure Scarcity Beauty. Flanders montrent leur amour du détail élémentaire – c’est là que Architecture Institute, 2016, p. 26. ↘  Brique blanche, planches jaunes, grands lambris verts et enduit peigné ou non... les matériaux alternent selon les besoins.

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Six44 A+301 approches de alb’hoarbdiatbalte

A+301 Six approches de l’habitat abordable 45 Le terme « logement abordable » est plus large que celui 1 Agwa – Studio Tuin en Wereld de « logement social ». Le logement social est une forme très réglementée de logement abordable, mais ce dernier Les immeubles Scandinavie sont deux bâtiments de plus n’est défini nulle part dans la réglementation. A+ s’est entretenu avec six parties prenantes – des architectes, des de 300  habitations dans l’ancienne zone portuaire de coopératives, une société de développement urbain et un promoteur immobilier – qui tentent chacune de mieux Gand. Ces habitations sociales ont été construites dans comprendre la notion de logement abordable à partir de leur propre position. les années 1960 par un promoteur privé pour permettre à Eline Dehullu, Lisa De Visscher des personnes à faibles revenus d’acquérir leur logement. Aujourd’hui encore, la plupart des habitants sont pro- priétaires, mais, étant donné leur fragilité économique, la nécessaire rénovation des bâtiments va en contraindre plus d’un à revendre son bien. À l’initiative de la Ville de Gand, en collaboration avec le Stadsbouwmeester de Gand et le soutien de Stedenbeleid Vlaanderen, une étude concep- tuelle a été lancée l’an dernier pour explorer les possibilités d’intégration urbanistique, de transition énergétique et de qualité de vie des bâtiments. Nous nous sommes entrete- nus avec Tomas Ooms (Studio Tuin en Wereld) et Harold Fallon (AgwA), qui développent l’étude conceptuelle avec Domus Mundi pour la soumettre à la Ville.  → ↙  Studio Tuin en Wereld – AgwA– Domus Mundi imaginent l’avenir des immeubles Scandinavie à Gand. © Michiel De Cleene

+46 Six approches de l’habitat abordable A 301 A+  Sur quoi porte précisément votre recherche ? 2 Sogent  Sogent, la société de développement urbain de la Ville de Agwa – Studio Tuin en Wereld  Les immeubles Scandi- Gand, est également en charge de la politique en matière de navie sont deux bâtiments baptisés respectivement « Suède » développement urbain et de gestion immobilière. Elle met de et « Finlande ». Notre étude se concentre principalement sur plus en plus l’accent sur des logements locatifs abordables le bâtiment « Suède », qui compte 224 appartements répartis et de qualité comme alternative durable à l’achat d’habita- sur 17 étages et autour de trois noyaux. Les appartements tions à petit budget. A+ s’est entretenu avec Sylvianne Van de deux à trois chambres avec de grands balcons sont tous Butsele (directrice stratégie et opérations), Rebecca De Vos mono-orientés à l’est ou l’ouest. Ce sont des habitations de (manager immobilier) et Sofie Van Ginderachter (manager qualité, mais mal entretenues. Des interventions sont néces- développement régional). saires en termes de sécurité incendie, d’énergie et d’entretien. Nous étudions les problèmes et les possibilités intrinsèques A+  Depuis un certain temps, vous vous concentrez du bâtiment, non seulement sur le plan énergétique, mais sur l’extension de l’offre de biens locatifs abordables. aussi pour les aspects humains : qui sont les résidents ? Pour quelles raisons ? Quelles sont les communautés, les cultures et les langues qui s’y côtoient ? Et ainsi de suite... Vu la vulnérabilité éco- Sogent Les Gantois sont nombreux à vouloir devenir pro- nomique de la plupart des habitants, la copropriété ne va pas priétaires. Par ailleurs, nous constatons qu’à Gand, les lo- pouvoir assumer les travaux, ou certains propriétaires vont cations représentent quasi 50 % du marché du logement. Ce être contraints de renoncer à leur habitation. C’est pourquoi pourcentage est beaucoup plus élevé qu’ailleurs en Flandre. le projet prévoit de développer un nouveau bâtiment sur un Si Gand est en plein essor, c’est aussi une ville chère. Pour- terrain adjacent, en procédant à un échange de parcelles, afin tant, nous souhaitons préserver l’inclusion : nous voulons de trouver une solution financière. Pour cela, nous étudions que les personnes ayant un métier modeste et le groupe des les possibilités d’intégration dans le développement urbain isolés, qui ne cesse de croître, puissent continuer à y habiter. du quartier, en respectant à la fois le master-plan élaboré à Pendant un certain temps, la politique du logement s’est l’époque par OMA et le futur plan d’exécution spatiale (PES). concentrée sur l’octroi de subventions pour l’achat d’un loge- ment, par exemple via un prêt social ou l’offre d’habitations à A+  En quoi un nouveau développement est-il porteur petit budget, avec des maisons de ville vendues sous la valeur d’une solution ? du marché. Toutefois, cette approche n’a pas suffisamment atteint son groupe cible. En particulier si on veut également Agwa – STW  Un nouveau développement offre plusieurs s’adresser aux personnes dont les revenus sont juste un peu possibilités. Le bâtiment pourrait devenir une coopérative trop élevés pour pouvoir prétendre à un logement social, et dont les habitants pourraient acheter des parts après la vente qui ne possèdent souvent pas de mise de départ pour s’ache- de leur propre habitation. Par le biais d’une collaboration ter une habitation à petit budget. Pour pouvoir leur offrir, à avec Wooncoop, cette formule permettrait d’accueillir 7 à elles aussi, des habitations à prix abordable, nous devrions 8 % de profils financièrement fragiles. Une autre possibi- toutefois faire considérablement baisser le prix d’achat, et lité est le modèle du Community Land Trust, où le terrain l’apport public requis deviendrait beaucoup trop important. appartiendrait à la Ville de Gand tandis que les habitants Les programmes d’achat subsidié ne peuvent donc contri- n’achèteraient que leur habitation. buer que de manière limitée à un logement abordable. Par ailleurs, nous avons aussi constaté que le groupe visé A+  Quelles sont les possibilités pour le bâtiment lui- pouvait rapidement être exclu par les conditions d’achat même, indépendamment d’un nouveau développement ? d’une habitation à petit budget. Une des conditions pour y avoir droit est de renoncer à vendre le bien pendant les dix Agwa – STW  La Ville de Gand, la coopérative ou tout autre premières années suivant l’achat. Une situation profession- partenaire pourrait racheter les habitations pour ensuite les nelle ou familiale peut évoluer rapidement – beaucoup plus mettre en location via une société de logement social. Le bâ- rapidement qu’avant – et contraint souvent un propriétaire timent peut par ailleurs être considéré comme un lotissement à revendre sa maison avant cette échéance. Mais si nous vertical, dont les parties communes – telles que les noyaux, l’autorisions, nous passerions à côté de l’objectif que nous mais aussi les toitures, la chaufferie et les façades – sortent de poursuivons en subsidiant l’achat, et contribuerions à une la copropriété pour devenir la propriété de la Ville de Gand, spéculation qui rend les habitations inabordables. qui sera ensuite en charge des travaux requis. Il est donc essentiel que la politique du logement de la Nous étudions en outre d’autres instruments tels que les sub- Ville continue à se concentrer sur une augmentation de ventions énergétiques existantes, mais aussi les microcrédits ou l’offre de biens locatifs abordables. Cette politique mise à la le principe de « Gent Knapt Op » (Gand se rénove), qui octroie fois sur le logement social et les biens locatifs à petit budget. des prêts de type « bullet » pour financer la transition énergé- La société de logement Thuispunt Gent se concentre sur la tique. Les prêts sont plafonnés à 35.000 euros et remboursables location de logements sociaux. Chez Sogent, nous sommes en une seule fois, au moment de la vente par le propriétaire ou en faveur d’un glissement de l’achat à petit budget vers des par ses héritiers. Tous ces modèles financiers sont complexes, biens locatifs abordables. Et dans ce cas, le groupe cible et le premier défi consiste à donner les bonnes informations et à se compose de personnes qui, de peu, ne remplissent pas accompagner les habitants. La question plus générale est ici de les conditions d’accès à un logement social, ou pour qui le savoir comment empêcher une quasi inévitable gentrification. marché locatif à Gand est juste un peu trop cher.

A+301 Six approches de l’habitat abordable 47 A+ Comment concrétisez-vous précisément cette un contrat de collaboration avec le partenaire privé Acasa offre accrue de biens locatifs abordables ? Group. Le bâtiment proposera 63 logements à loyer modéré, Sogent Dans chacun de nos projets de logement, nous visons une saine mixité d’unités à vendre, de logements disposant tous d’une terrasse privée. Il y aura en outre un jar- sociaux et de locations à petit budget – c’est important pour la réussite du projet, notamment sous l’angle financier. din intérieur collectif, une terrasse en toiture et un pavillon Idéalement, un projet doit comporter 60 % d’habitations conventionnelles conformes au marché, 20 % d’habitations de jardin avec cuisine, où les habitants pourront se retrouver sociales et 20 % d’habitations à petit budget. Notre filiale Huuringent a déjà dix ans – elle a été fondée en ou organiser une activité privée. Les habitations seront mises 2013 ; cette agence de la Ville met en location des habitations privées à prix décent à des personnes à revenus modestes. en location par Huuringent à des loyers prédéterminés. Dans les futurs projets de logement de Sogent, Huuringent prendra en charge la mise en location à loyer abordable. Le Il est indispensable à la fois de revaloriser la location projet Kaai 24 dans l’avant-port du quartier du Muide, conçu par Dierendonckblancke et Lust architecten, en est un bel et d’améliorer l’offre locative, en la rendant par ailleurs exemple. Nous y construisons 72 appartements éco-énergé- tiques regroupés autour d’un jardin intérieur partagé. abordable. Pour concrétiser le changement de paradigme, Pour qu’un projet d’habitat de qualité comportant un certain pourcentage d’unités à faible loyer réussisse, il est il importe particulièrement que tout le monde s’implique : essentiel que le promoteur soit convaincu dès les balbutie- ments du projet et adapte son business model en consé- les pouvoirs publics, les promoteurs, les agences de loca- quence. Un exemple de réussite est le développement du nouveau bâtiment en S sur la Koningin Mathildeplein, du tion, les propriétaires privés et, bien entendu, les futurs côté sud de la gare de Gand-Saint-Pierre, qui est le fruit du travail du bureau 360 architecten. Pour cela, Sogent a conclu habitants. Il faut changer progressivement notre façon de voir l’habitat et l’achat ; appelons cela un changement de mentalité, un changement de génération ou un autre mode de pensée systémique. Cela prend du temps. La conjoncture économique actuelle ne nous aide pas vraiment, bien au contraire. Mais nous croyons fermement en la ville inclu- sive et sommes convaincus que pour cela, une offre locative à prix abordable est nécessaire. Nous sommes dans une phase pionnière : nous testons ce qui marche et ne marche pas, nous apprenons, et nous nous améliorons sans cesse. Un changement de paradigme ne s’obtient pas du jour au lendemain ; il n’est pas le fruit d’une révolution, mais d’une évolution permanente.  → ↙  Dierendonckblancke – Lust, Kaai 24, Gand

48 Six approches de l’habitat abordable A+301 3 51N4E-Cast Le studio Cast du bureau d’architecture 51N4E se consacre spécifiquement à la réalisation de bâtiments adaptables, qui poursuivent simultanément plusieurs objectifs et dy- namisent l’environnement. Un de ces objectifs – envisagé sous de multiples facettes plutôt que de manière linéaire – est le logement abordable. À l’occasion d’une interview, les porteurs du projet de 51N4E-Cast – Wim Menten, Matthieu Moreau et Aline Neirynck – ont partagé leur avis sur l’adap- tabilité, la collectivité, la densification et les liens possibles entre ces différents éléments. ↓ ↗  51N4E-Cast (en collaboration avec BAS, Istema, Coloco, Ara, De Fonseca), cité-jardin de Homborch, Uccle. L’entretien du paysage est un élément clé de l’attractivité du quartier en tant que prolongement de l’espace privé et comme espace de rencontre.