BM News 10

Building Management-BM Vol. 10 : March 2021 Building Management News Dhanarak Asset Development Co., Ltd. : Building Management “บริหารอาคารแบบครบวงจร ”ใส่ใจแบบมอื อาชีพ นางสาวปาณสิ รา เพ็ชรคง เจ้าหนา้ ทชี่ านาญการ สวัสดีค่ะผู้อ่านทุกท่าน จุลสารบริหารอาคารได้เดินทางมาถึง ฉบับที่ 10 แล้ว เรา ยังคงมุง่ เนน้ การพัฒนาคุณภาพการบริการ อานวยความสะดวก และการบริหารจัดการอาคาร ให้แก่ผู้ใช้บริการอยูเ่ สมอ สิ่งหน่ึงในนั้น นั่นคือการถ่ายทอดความรู้ในการดูแลรักษาอาคาร เพ่ือการอยูร่ ่วมกนั อยา่ งมีความสขุ และยงั่ ยืน ฉบับนี้ จงึ ขอเสนอ “แกป้ ั ญหากลนิ่ ในห้องนา้ อยา่ งไรให้ตรงจุด” การดูแลบารุงรักษา ห้องน้าให้ปลอดกลิ่นรบกวน และหัวขอ้ อาคารธนพิพัฒน์กับเกณฑ์มาตรฐานอาคารยัง่ ยืนของ เยอรมัน (German Sustainable Building Council : DGNB) คุณสมบัติเด่นที่ทาให้อาคาร ได้รับรางวัลมากนั สาหรบั Ep. นีจ้ ะเป็นเร่ือง องคป์ ระกอบต่าง ๆ ในเชิงสังคม สิง่ แวดลอ้ ม คะ่ ทา่ นสามารถสง่ ขอ้ ความ ขา่ วสาร กิจกรรม ขอ้ เสนอแนะ ติชม ผา่ นทางช่องทางของ เราได้ที่ [email protected] เพ่ือทางทีมงานจะได้นาไปพัฒนาจุลสารให้มีความน่าสนใจ ถูกใจทา่ นผอู้ า่ นมากทสี่ ุด แลว้ พบกนั ใหมฉ่ บบั หนา้ สวสั ดีคะ่ นางสาวปาณสิ รา เพ็ชรคง 2 เจ้าหนา้ ทชี่ านาญการ

Building Management-BM แกป้ ญั หากล่นิ ในห้องนา้ อยา่ งไรให้ตรงจุด \"กล่ิน…เป็ นปัญหารบกวนใจสาหรับทกุ คน โดยเฉพาะกล่ินในห้องน้าทอี่ ยากจะขจัดให้หมดไป หากเป็ นห้องน้าในห้องทางานด้วยแล้ว ย่ิงต้องรีบแก้ไขให้เร็วที่สุด จะแก้ไขอย่างไร ก็ต้องรู้ ก่อนว่า ทมี่ าของกล่ินนัน้ มาจากไหน ถึงจะแก้ไขให้ไร้กล่ินกวนใจได้ตรงจดุ \" กลน่ิ มาจากท่อระบายนา้ ทพี่ น้ื ใหต้ ิดอุปกรณก์ ันกลิ่น และหมั่นถอดล้างท้าความสะอาด การเดินท่อระบายน้า ท่ีพืนอย่างถูกวิธี จะมีการติดตังอุปกรณ์ดักกลิ่นในตัว จุดแรกคือตะแกรงระบายน้าที่พืน (Floor Drain) และ อีกจุดคือส่วนข้องอดักกลิ่นแบบ U-Trap หรือ P-Trap หากมีกลิ่นมาจากท่อระบายน้า เราสามารถตรวจเช็ค เบอื งต้นเองว่าบา้ นเรามกี ารติดตังอุปกรณเ์ หลา่ นีหรือไม่ ดังนี 1. สงั เกตวา่ เปน็ ตะแกรงกันกลิ่นหรือไม่ ถ้าเป็นตะแกรง กนั กล่ิน ใหส้ ังเกตว่ามนี า้ อยู่ในตะแกรงหรือไม่ ถ้าไมม่ ใี ห้ ถอดออกมาล้างท้าความสะอาดและเทน้าลงไป ถ้าไม่ใช่ ตะแกรงกันกลิน่ ให้เปล่ยี นเป็นตะแกรงกันกล่ินแทน 3

Building Management-BM ตะแกรงกันกลิ่น (เรียกอกี อยา่ งว่า “Bell Trap”) และ รูปตดั เป็นลกั ษณะขงั นา้ ในตัว มีรปู ทรงคล้ายชามคว่า้ กันกลนิ่ ย้อนขนึ มา ควรหม่นั ทา้ ความสะอาดและตรวจสอบใหม้ ีน้าขังอยู่เสมอ ภาพจาก www.scgbuildingmaterials.com 2. ตรวจเชค็ U-Trap หรือ P-Trap ของห้องน้าชันบน โดยเปิดฝา้ เพดานของชนั ลา่ งดูว่ามขี อ้ งอหรือทอ่ ดัก กลิ่นแบบ U-Trap หรอื P-Trap หรอื ไม่ Floor drain แบบกนั กลน่ิ จะมถี ้วยหลอ่ น้าไม่ให้กล่ินยอ้ น กลนิ่ นา้ ท่ีค้างอยู่ใน P-trap นี้ ชว่ ยทา้ ให้ไมม่ ีกล่นิ เหมน็ ย้อน 4

Building Management-BM กลน่ิ ข้ึนมาจากท่อน้าอ่างล้างหนา้ ใหถ้ อดทอ่ น้าท้งิ ออกมาล้างทา้ ความสะอาด ใต้อา่ งลา้ งหน้าจะมีทอ่ น้าทงิ อยู่ ไม่ว่าจะเปน็ รปู แบบกระปุก หรือรูปตัว P ก็สามารถดักกลิ่นได้ทังคู่ จึงไม่ต้องกังวลเร่ืองกล่ินเท่าไรนัก เว้นแต่กรณีมีเศษสิ่งสกปรกตกลงไปสะสมนาน ๆ จนอาจอุดตัน และ เกดิ กล่ินไมพ่ งึ ประสงค์ไหลย้อนขนึ มา ซง่ึ ปัญหารบกวนจมูกนเี ราสามารถแกไ้ ด้โดยถอดท่อดักกล่ินออกมา ลา้ งทา้ ความสะอาด กลิน่ เหล่านกี ็จะหมดไป ทอ่ น้ำทง้ิ แบบกระปกุ และ ทอ่ น้ำท้ิงรูปตัว P ท่อน้าทิ้งจะมี 2 แบบ 1. แบบกระปกุ เม่อื รสู้ กึ ว่าน้าไหลไม่สะดวกก็ ถอดดา้ นล่างทา้ ความสะอาดไดเ้ ลย 2. แบบ P Tape มลี กั ษณะโคง้ ๆ การท้าความสะอาด เหมอื นกับแบบกระปกุ วิธีท้าความสะอาด 1. หมนุ ตามเข็มนาฬิกา 2. กดออกมาทา้ ความสะอาด 3. เทนา้ ออกและล้างให้สะอาด 4. หมนุ ทวนเขม็ นาฬกิ าเพื่อปดิ ใหแ้ นน่ ข้อควรระวัง: ระวังซีลยางขาด เม่ือมีอายุการใช้ งานนานจะเป่อื ย เกลยี วเปราะบาง แตกง่าย 5

Building Management-BM ทอ่ น้าทิ้ง P-TRAP คอื อะไร ส่วน P-Trap คือ ท่อน้าท่ีมีเพื่อใช้ในการดักกลิ่น ของน้าเสีย ซึ่งท่ีดักกลิ่นนีถูกออกแบบมาให้ ท่อน้าทิ้ง เป็นหนึ่งในองค์ประกอบระบบท่อระบาย ลักษณะเป็นท่อท่ีตรงลงในแนวด่ิงก่อนจะโค้งเป็น น้า ซึ่งระบบท่อระบายน้าคือระบบท่ีใช้ในการ รูปตวั U ในความสูงท่ีไม่เท่ากับความยาวของท่อท่ี รวบรวมน้าเสียจากการใช้งานภายในบ้านทังหมดไป ตรงลงมาในแนวด่ิง และต่อจากท่อส่วนตัว U นัน บ้าบัดหรือระบายทิงลงท่อระบายน้านั่นเอง และ จะเป็นท่อในลักษณะแนวราบยาวออกไป ซ่ึง สว่ นประกอบหลักของระบบท่อระบายนา้ ไดแ้ ก่ บริเวณท่อท่ีมีลักษณะเป็นตัว U น่ันคือส่วนที่เรา เรียกว่า P-Trap เพราะเมื่อดูลักษณะโดยรวมท่อ ทัง 3 ส่วนจะคล้ายกับตัว P ปกติแล้วท่อ P-Trap จะเป็นท่อที่ระดับน้าขังอยู่ภายในท่อตลอดเวลา ซึง่ นา้ ทข่ี ังอยู่ในบรเิ วณ P-Trap นี จะกันไม่ไห้กล่ิน จากน้าเสียหรือระบบรองรับน้าเสียผ่านชันน้าเข้า มาสู่ภายในตวั บ้านหรืออาคารได้ ท่อแรงโน้มถ่วง เป็นท่อที่รับน้าเสียที่ไหลตามแรง โน้มถ่วงของโลก จะมีการวางท่อให้มีความลาดเอียง อย่างเหมาะสม ขนาดของท่อชนิดนีขึนอยู่กับ ปริมาตรนา้ เสียที่ตอ้ งรองรบั P-Trap ทดี่ ตี อ้ งมคี ณุ สมบตั ิหลักคือ สามารถขังน้า ท่อแรงดัน เป็นท่อที่ส่งน้าเสียจากท่ีต่้าไปยังท่ีสูงกว่า ไดส้ ูงพอประมาณท่ีจะสามารถกักน้าไว้ในปริมาตร โดยท่อนีต้องสามารถรับแรงดันท่ีเกิดจากการสูบน้า ท่ีเพียงพอท่จี ะกนั ไม่ให้มีกลน่ิ ของน้าเสียผา่ นเข้าใน ของเครอ่ื งสบู น้าได้ ท่อได้ และ P-Trap ต้องสามารถถอดเพ่ือล้างเอา ขยะหรือส่ิงสกปรกต่างๆออกจาก P-Trap ได้ ท่อดักน้าเสีย เป็นท่อที่ใช้เช่ือมต่อระหว่างท่อระบาย สะดวก ซ่ึงในปัจจุบันนีเคร่ืองสุขภัณท่ีมีขายใน น้าฝนและท่อน้าเสียในระบบ มีหน้าท่ีในการดักน้า ท้องตลาดส่วนใหญ่จะมี P-Trap มาให้ในตัวอยู่ เสียก่อนท่ีน้าเสียจะไหลลงสู่แหล่งน้า และน้าน้าเสีย แล้ว หรอื ถา้ หากไม่มีเราก็สามารถหาซือเองได้ตาม ไปบ้าบดั เสยี ก่อนที่จะปล่อยลงสแู่ หลง่ น้าต่อไป รา้ นขายเคร่ืองสขุ ภัณฑห์ รือของใชใ้ นบา้ นน่ันเอง ขอบคุณขอ้ มลู จาก beestory.online 6

Building Management-BM กลิน่ จากโถสขุ ภัณฑ์ชาย ใหล้ า้ งท้าความสะอาดทังโถ และท่อระบายน้าใตโ้ ถสขุ ภัณฑ์ จะคลา้ ยกับอา่ งล้างหน้าตรงทมี่ ีทอ่ ระบายนา้ ใตส้ ุขภณั ฑ์ ซง่ึ เป็นท่อดกั กลิ่นในตวั หากหลงั จากใชง้ าน มีการกดนา้ ช้าระลา้ งไมส่ ะอาดหมดจด กอ็ าจเป็นสาเหตหุ น่ึงของปญั หากลิน่ ได้ แนะน้าใหล้ ้างท้าความ สะอาดกอ่ น หากกลิน่ ยังอยู่ ควรถอดชดุ ดกั กล่นิ ออกมาลา้ งท้าความสะอาดด้วย ปะเกน็ กันซมึ ของโถสุขภณั ฑ์ ขอบคุณภาพ : ซา้ ย - www.pantip.com กลน่ิ จากโถสขุ ภณั ฑ์ แกจ้ ากวิธที ี่ง่ายที่สุดกอ่ น คอื การเตมิ จุลินทรีย์ ถ้ายังไม่หายต้องเรียกชา่ งมาแกไ้ ขให้ โถสขุ ภัณฑ์มีการออกแบบใหส้ ามารถกันกล่ินไดใ้ นตัว ในลักษณะคอหา่ นของโถสขุ ภัณฑ์ แตห่ ากเกิด กลิ่นขนึ อาจเปน็ ไปได้ดังนี 1. ถังบ้าบัดไม่บ้าบัด อาจเกิดจากเชือจุลินทรีย์ตาย เน่ืองจากใช้น้ายาล้างห้องน้าท่ีมีกรดเยอะ ๆ ต้องซือ จลุ ินทรยี ์มาเตมิ เพมิ่ ลงไป 7

Building Management-BM 2. การตดิ ตงั ไม่ไดม้ าตรฐาน หรอื ผิดวธิ จี ากทผ่ี ู้ผลติ กา้ หนด เชน่ - ใส่อุปกรณ์ไม่ครบ โดยเฉพาะ “ปะเก็นกันซึม” หรือ “ปะเก็นกันกลิ่น” หรือ “ปะเก็นขีผึง” หรือ “ปะเก็นแว็กซ์” (มีเนือเหมือนขีผึงเหนียวๆ ลักษณะเป็นวงแหวนขนาดพอดีกับท่อสุขภัณฑ์ มี หน้าที่ป้องกันกล่ินเล็ดลอดออกมาตามจุดรอยต่อของท่อและสุขภัณฑ์ บ่อยครังท่ีช่างมักละเลยไม่ติดไป ด้วย กลน่ิ จึงลอยออกมา) ต้องใหช้ า่ งมารอื สุขภณั ฑอ์ อกแล้วติดตงั ใหมโ่ ดยใส่ปะเกน็ กนั ซึมเขา้ ไปดว้ ย - อุดปูนหรือยาแนวรอบโถสุขภัณฑ์ไม่ดีพอหรือผิดวิธี หรืออาจเกิดการกระเทาะของปูน บริเวณรอบฐานสขุ ภณั ฑ์ แนะนา้ ให้ชา่ งมาแกไ้ ขให้ใหม่ - การวางระบบท่อไม่ดีพอ เช่น ท่อมีความลาดเอียงไม่เหมาะสมเกิดการขังค้างสะสม ไม่มีท่อ ระบายอากาศหรือการวางระบบท่อระบายอากาศของบ่อเกรอะไม่ดีพอ ต้องอาศัยช่างผู้ช้านาญมาแก้ไข วางระบบท่อใหม่ การปอ้ งกนั ปัญหาต่างๆ เหล่าน้ี เริ่มได้ตั้งแต่ข้ันตอนการสร้างห้องน้า มีทีมช่างท่ีติดตั้งอย่างถูกวิธี ที่ส้าคญั คอื หม่นั ดูแลท้าความสะอาดอยา่ งสม่า้ เสมอ เพอ่ื ไมใ่ หม้ ีกลิ่นมากวนใจเราไปอกี นาน ขอขอบคณุ ขอ้ มลู จาก SCG Building Material 8

EP. 9 March 2021 สวัสดีเดือนมีนาคม เดือนท่ีเข้าสู่หน้าร้อนอย่างเป็น ทางการ วันนีก็จะมาต่อกัน ในหัวข้อ อาคารธนพิพัฒน์ กั บ เ ก ณ ฑ์ ม า ต ร ฐ า น อ า ค า ร ยั่ ง ยื น ข อ ง เ ย อ ร มั น (German Sustainable Building Council : DGNB) และคุณสมบัติเด่นที่ท้าให้อาคารได้รับรางวัล ส้าหรับ Ep. นีจะเป็นเรื่อง องค์ประกอบต่าง ๆ ในเชิง สังคม สิ่งแวดล้อม ซ่ึงจะเป็นอย่างไรนัน ตามมาชมกัน เลยครบั คณุ สมบตั ิเด่นเรอ่ื งท่ี 10 : การใช้น้าอย่างมปี ระสิทธิภาพ (Water Efficiency) อาคารธนพพิ ฒั นถ์ ูกออกแบบมาให้ใช้สุขภัณฑ์และก๊อกน้าประหยัดน้า ท้าให้ช่วยลดการใช้ น้าประปา และตรงตามเกณฑ์ DGNB แต่อีกส่ิงหนึ่งท่ีเกณฑ์ DGNB ท้าทายการออกแบบและการบริหาร จัดการอาคารคือ การน้าน้ากลับมาใช้ใหม่ น้าใช้จากอาคารธนพิพัฒน์ และจากทุกอาคารในศูนย์ราชการ เฉลิมพระเกียรติฯ จะถูกส่งไปบ้าบัดท่ีอาคารบ้าบัดน้าเสีย น้าที่ผ่านการบ้าบัดแล้ว (และมีการฆ่าเชือโรค แลว้ ) จะถูกส่งกลบั มาท่อี าคารธนพิพัฒน์ เพือ่ ใช้ซา้ ในระบบฟลชั นา้ ของโถสุขภณั ฑ์ภายในอาคาร 9

Building Management-BM คุณสมบตั ิเดน่ เรอ่ื งที่ 11 : การส่งเสรมิ การใช้รถพลงั งานทางเลอื ก (EV Charging Station) การด้าเนินการตามเกณฑ์นี ในช่วงปี 2560 - 2561 อาจจะดูเป็นเร่ืองท่ีไกลตัวพอสมควร ส้าหรับการติดตังท่ีชาร์จรถพลังงานไฟฟ้า อย่างไรก็ตามด้วยความร่วมมือจากการไฟฟ้านครหลวงในการ ติดตังตู้ชาร์จส้าหรับยานยนต์ไฟฟ้า (Electric Vehicle : EV) หรือยานยนต์ระบบปล๊กั อินไฮบรดิ Plug in Hybrid Vehicle : PHEV) สา้ หรับยริการประชาชนทัว่ ไป และทาง ธพส. ก็ใช้ยานยนต์ไฟฟ้าในการให้บริการ ประชาชน และการเดินทางตรวจสอบสถานที่ภายในศูนย์ราชการเฉลิมพระกียรติฯ ของพนักงานเป็นประจ้า นอกจากนตี ชู้ าร์จทอี่ ยหู่ น้าอาคารธนพิพัฒนย์ ังได้รับไฟจากระบบ Solar Roof top ซ่งึ ทา้ ใหเ้ กดิ การประหยัด พลงั งานในภาพรวมสูงยง่ิ ขึนไปอกี คณุ สมบัตเิ ดน่ เร่อื งที่ 12 : การส่งเสริมศลิ ปนิ รนุ่ เยาว์ (Young Artist Promotion) หนึ่งในเกณฑท์ ่อี าจจะเป็นเร่อื งใหม่ส้าหรับประเทศไทยคือ การส่งเสรมิ ผลงานศิลป์ของศิลปิน รุน่ เยาว์ โดยตามเกณฑ์ DGNB ต้องมมี มุ จัดแสดงภาพสา้ หรับศิลปนิ รุ่นเยาวใ์ นท้องถ่ิน เพ่ือส่งเสริมให้เยาวชน มีความกล้าแสดงออกและสร้างสรรค์ผลงานในเชิงศิลปะ จึงมีการประกวดการวาดภาพของจิตรกรรุ่นเยาว์ จากกิจกรรม Kids Day Camp และนา้ ผลงานของผู้ชนะเลิศอันดับท่ี 1 – 3 ในแต่ละรุ่นอายุ มาจัดแสดงโชว์ ในอาคารธนพิพฒั นใ์ หผ้ ู้มาเยย่ี มชมอาคารได้ชม 10

Building Management-BM คณุ สมบตั ิเด่นเรื่องที่ 13 : ความสะดวกในการเขา้ ถงึ โดยรถสาธารณะ (Internal Bus Stop) หนึ่งในเกณฑ์ DGNB ที่แตกต่างจากมาตรฐานอาคารย่ังยืนประเภทอ่ืน ๆ คือการก้าหนดการ เข้าถึงอาคารต้องเข้าถึงได้ง่าย โดยรถโดยสารสาธารณะ ดังนันแล้ว ธพส. จึงจัดให้มีป้ายหยุดรถโดยสาย ภายในศูนย์ราชการเฉลิมพระเกียรติฯ หน้าอาคารธนพิพัฒน์ และก้าหนดเส้นทางการเดินรถโดยสารให้ผ่าน หน้าอาคาร เพือ่ ใหก้ ารเขา้ ถึงอาคารได้ง่ายและสะดวก คณุ สมบัตเิ ดน่ เร่อื งท่ี 14 : การควบคุมอาคารโดยอัตโนมัติ (BAS / BMS System) การควบคุมอาคารโดยอัตโนมัติ เป็นหน่ึงในฟีเจอร์เด่น ๆ ของอาคารสมัยใหม่ ซึ่งอาคาร ธนพิพัฒน์ก็ได้น้าระบบนีมาใช้งานเช่นกัน โดยระบบอัตโนมัติต้องใช้ในการควบคุมและบริหารจัดการเรื่อง พลังงานภายในอาคารอย่างครบถ้วนถึงจะตรงตามข้อก้าหนดในเกณฑ์ DGNB ซ่ึงสิ่งที่อาคารธนพิพัฒน์ใช้ ควบคุมและบริหารจัดการได้แก่ ไฟฟ้าแสงสว่างตามจุดต่าง ๆ ทังภายในและภายนอกอาคาร ระบบแอร์ใน อาคาร รวมถงึ ระบบควบคุมการจ่ายอากาศบริสุทธ์ิ 11

Building Management-BM คุณสมบัตเิ ด่นเรอื่ งท่ี 15 : สง่ เสริมการใช้จกั รยาน (Cyclist Facilities) หน่ึงในคุณสมบัติเด่นในยุโรป แต่ดูเหมือนจะเป็นปัญหาส้าหรับการใช้งานในเมืองไทย คือการ ก้าหนดให้มีที่จอดรถจักรยาน ส้าหรับเจ้าหน้าที่และผู้มาติดต่อท่ีใช้จักรยานเป็นพาหนะในการเดินทาง และ ดว้ ยความยืดหยุ่นของมาตรฐาน DGNB ที่สามารถปรับใช้ตามสถานที่ต่าง ๆ ได้ จึงก้าหนดให้มีท่ีจอดจักรยาน ในอตั รา 3% จากจา้ นวนพนกั งานในองค์กร และด้วยการออกแบบ (จากผ้อู อกแบบ 2 คนในรูป) ท้าให้ท่ีจอดท่ี จอดจกั รยาน ไม่ได้เป็นเพยี งแคท่ จ่ี อดจกั รยาน แต่ยงั สามารถเปน็ ที่นง่ั ให้ชมทศั นยี ภาพบริเวณหน้าอาคารได้ด้วย ส้าหรับ EP.นี ก็เป็นการแนะน้าคุณสมบัติเด่น ๆ ของ อาคารธนพิพัฒน์ ท่ีท้าให้ได้รับ รางวัลมาตรฐานย่ังยืนของเยอรมัน (DGNB) ไปอีก 6 คุณสมบัติแล้วนะครับ ซึ่งก็จะครบถ้วนส้าหรับ คณุ สมบัติทงั หมดตามเกณฑ์รางวลั ในระดับ Platinum แลว้ นะครับ ซ่ึงนอกจากคุณสมบัติเด่น ๆ แล้ว การบริหาร จดั การในช่วงการก่อสร้าง ก็เปน็ ปจั จัยสา้ คญั ท่ีท้าให้อาคารแหง่ นีไดร้ บั รางวัล ส้าหรับฉบับหน้าก็เป็นเร่ืองราวใหม่ ๆ แล้วนะครับ ส่วนจะเป็นเรื่องอะไรนันขออุบไว้ก่อนนะครับ ยงั ไงก็รอติดตามชมกนั นะครบั แลว้ พบกนั ใหม่ฉบับหนา้ ขอบคณุ และสวัสดีครับ  Admin โอหม์ ส่วนจัดการความรแู้ ละนวัตกรรม Knowledge Management and Innovation Section 12

“แลว้ พบกนั ใหม่”