LA OBLIGACIÓN DE INSCRIPCIÓN DEL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA DE BIENES INMUEBLES EN LA LEGISLACIÓN ECUATORIANA

criterios éticos en la elabo- la máxima seguridad ju- ración del presente trabajo rídica y formalismo: es- de investigación, respetan- tableciendo legalmente la do las fuentes de consulta obligatoriedad de inscribir citándolas en debida for- el contrato haciendo efec- ma, sin atribuirse su crea- tivo el Principio de Publi- ción intelectual. cidad Registral, cada vez es más común que preten- RESULTADOS. diéndose asegurarvel ne- gocio; y, ante la imposibi- La promesa de compra- lidad de concretarlo en ese venta es un contrato en que momento, las partes con- una parte promete com- tratantes se comprometan prar y la otra promete ven- por escrito, como lo de- der, llamándose la prime- termina la ley, anticipán- ra promitente comprador dose a lo que en un futuro y la segunda promitente próximo ha de celebrase vendedor. El contrato de ya el contrato en virtud promesa de compraventa del cual se transfiera el de- es de amplia utilización en recho real de dominio del el negocio de bienes raíces, bien objeto de la negocia- tanto que no se recomien- ción. da hacer negocio alguno sin que previamente se haya firmado la respectiva De la fundamentación promesa de compraventa. doctrinal tanto del Prin- cipio de Publicidad como Allí justamente radica la también del contrato de importancia de brindarle -96-

promesa de compraven- la legislación ecuatoria- ta se ha de concluir que na vigente, a primera vis- el objetivo del Principio ta desde el punto de vista de Publicidad Registral es del Código Civil y la Ley hacer conocer la situación de Registro, y bajo el prin- jurídica del bien inmue- cipio de que en el Derecho ble, esto es: los derechos y Público está permitido obligaciones del dueño o sólo lo establecido en la titular del derecho real de ley, no resulta procedente dominio, para lograr este se inscriba en el Registro objetivo se requiere que de la Propiedad el contra- previamente se realice la to de promesa de compra- inscripción en el Registro venta de un bien inmueble, de la Propiedad de todo esta posición la asumen la acto o contrato, entre los mayoría de Registradores cuales se encuentra el de de la Propiedad tal como promesa de compraventa. se refleja en la entrevista a ellos realizada, toda vez Cabe mencionar la im- que no se halla contem- portancia de la Publicidad plado esta posibilidad en por su tripe efecto: noti- la Ley de Registro; y, en el cia-advertencia – reserva, Código Civil se establece gravitante para la seguri- otra solemnidad: que sea dad jurídica y el tráfico in- por escritura pública. Mas mobiliario. De la revisión la Ley Orgánica del Siste- doctrinal y análisis docu- ma Nacional de Registros mental, en lo referente a de Datos Públicos, sien- -97-

do esta una norma más bre Derecho Registral, sus moderna (2010), y lo más principios, y particular- importante que es jerár- mente en lo referente al quicamente superior, por Principio de Publicidad; ser una Ley Orgánica, al mientras que en los países Código Civil y Ley de Re- vecinos tales como el caso gistro, en cuyo artículo 5 de Colombia y Perú sí exis- sí se recoge al Principio de te doctrina, así como tam- Publicidad Registral. Se bién jurisprudencia refe- concluye, por lo tanto: la rente al Derecho Registral, posibilidad cierta a la ins- tal como se ha podido ob- cripción en el Registro de la servar en las obras y refe- Propiedad del contrato de rencia a la jurisprudencia promesa de compraventa que hacen los tratadis- de bienes inmuebles; e, in- tas argentinos, colombia- clusive el legislador ecua- nos, chilenos, peruanos toriano debería reformar- y mexicanos. Se concluye las: actualizando tanto el que en el caso ecuatoriano Código Civil como la Ley no se lo aprecia en su real de Registro, estableciendo dimensión, importancia y de manera expresa la obli- alcance para el tráfico in- gación de inscribir las pro- mobiliario. En el Ecuador, mesas de compraventa de existen contados esfuerzos bienes inmuebles. académicos plasmados en tesis de grado y de maes- En Ecuador, aún es in- tría sobre el tema, mismas cipiente la doctrina so- que coinciden con el plan- -98-

teamiento del Autor. ros. Igual efecto sería de- seable para las promesas No existe el hábito, cos- de compraventa de bienes tumbre o practica en el inmuebles; y, en tal vir- Ecuador de inscribir los tud se propone reformar contratos de promesa de la legislación ecuatoriana compraventa de bienes in- plasmando el principio de muebles en el Registro de publicidad al positivizar la la Propiedad del cantón obligación legal de inscri- donde se encuentra ubica- bir estos contratos. do el bien. Caso contrario, sucede con las posesiones De las entrevistas reali- efectivas en el caso de las zadas se concluye que exis- herencias yacentes, estas te el criterio mayoritario; sí son inscritas en los Re- mas no se hace efectivo gistros de la Propiedad del en la práctica por la cues- cantón al que pertenece el tión económica del pago, bien raíz y si está ubicado en el sentido que debería en distintos cantones se ser obligatoria la inscrip- inscribe en cada Registro ción, en el Registro de la de cada cantón, pese a que Propiedad, del contrato de las mismas no generan de- promesa de compra venta recho alguno, ni se trata de los bienes inmuebles, de gravámenes; pero se da a fin de dejar la constan- a conocer -se publicita- la cia en el Libro Repertorio aceptación de la herencia del Registro de la Propie- y la existencia de herede- dad idóneo, esto es el del -99-

cantón donde está ubica- propiedad. do el bien, que dicho bien inmueble ya está prome- Los profesionales del de- tido en venta a determi- recho en Ecuador, esto es: nada persona; y, así evitar abogados en libre ejercicio posibles estafas. Ya que ac- profesional, notarios y re- tualmente se da la posibi- gistradores de la propie- lidad real de otorgar varias dad conocen a cabalidad el promesas de compraventa tratamiento establecido en sobre un mismo bien in- la legislación ecuatoriana mueble; e, inclusive se da (artículo 1.570 del Código situación más grave aún, Civil vigente), en relación que es: la posibilidad de al otorgamiento del con- otorgar varios contratos trato de promesa de com- de compraventa del mis- praventa, el cual necesa- mo bien inmueble. Toda riamente deber celebrarse vez que la tradición se pro- por escritura pública, aun duce con la inscripción del cuando los primeros sue- contrato en el Registro de len insistir en realizar sola- la Propiedad; y, en la rea- mente un reconocimiento lidad lamentablemente ha de firmas, lo que ocasiona dado lugar a la venta del la nulidad del mismo al no mismo bien a más de dos cumplir con la solemnidad personas, quienes al des- establecida expresamente conocer el derecho supo- en la ley, así lo confirma la nen que firmando la escri- Jurisprudencia. En su ma- tura el bien raíz ya es de su yoría consideran innece- -100-

sario realizar el trámite de nidad de otorgarlo en es- inscripción del contrato de critura pública, formali- promesa de compra venta dad sin la cual no surte de bienes inmuebles en el ningún efecto y su ausen- Registro de la Propiedad, cia degenera en otro con- ya que opinan que no surte trato con las consecuen- efecto legal alguno; pero sí cias legales que establece se estaría cumpliendo con el Código Civil, debiendo el principio Registral de señalar que en este caso en la Publicidad, tal como se particular provoca la nuli- cumple con la inscripción dad del contrato; otra cir- de las posesiones efectivas. cunstancia que el contrato prometido no sea ineficaz En la legislación ecua- según la ley; que contenga toriana, en tratándose del el plazo o condición que contrato de promesa de fije la época de celebración compraventa de bienes in- del contrato prometido, muebles difiere de las le- estos dos elementos se en- gislaciones Argentina, Co- tienden ser propios de la lombina, Chilena, Peruana naturaleza del contrato de y Mexicana revisadas, dán- promesa; y, que sólo falte dole un tratamiento dife- la tradición para su per- rente, el cual consiste en: feccionamiento. Agregán- ubicarlo en los contratos dole la cláusula penal, que solemnes, como una ca- sin ser de la esencia ni de racterística de su esencial naturaleza de este contra- ya que establece la solem- to, se la incluye para ase- -101-

gurar el cumplimiento de praventa. La Publicidad la obligación de hacer: el Registral, tiene que ver di- otorgamiento del contrato rectamente con la seguri- prometido. dad dinámica o tráfico in- mobiliario, ya que protege El Principio de la Publici- a terceros involucrados en dad Registral, siendo esta la circulación de la rique- el fin que justifica la exis- za. tencia misma del Registro como institución del Esta- Si bien no está contem- do, el cual tiene la obliga- plado como solemnidad ción de brindar a sus habi- del contrato de promesa tantes certeza y seguridad de compra venta de bie- jurídica a sus negocios, nes inmuebles, que este tiene como objetivo el ha- sea inscrito en el Registro cer notorio un hecho, cir- de la Propiedad. No exis- cunstancia o contrato, esto te impedimento legal para es: el negocio jurídico que realizar este trámite por en este caso en particular una vía indirecta: al dis- se refiere a la existencia de poner la legislación ecua- un contrato de promesa toriana que sea realizado de compraventa sobre un por escritura pública; y, bien inmueble, negocia- si existe el antecedente de ción que se halla proceso y que se han inscrito algu- que ha de culminar con el nos de estos contratos. Y la otorgamiento del contrato promesa de compraventa, prometido esto es la com- al constar en el certificado -102-

que emite el Registrador de tema. Considera pertinen- la Propiedad comúnmen- te y necesario reformar te llamado de gravámenes, la legislación ecuatoriana aclarando que no se trata (Código Civil y Ley de Re- de ningún gravamen, se gistro), a fin de actualizar- estaría hablado de una pu- la en concordancia con la blicidad formal, esto es: la Ley Orgánica del Sistema información que consta en Nacional de Registros de los asientos registrales. Datos Públicos, en cuyo artículo 5 está reconoci- El Autor, como resultado do expresamente el Prin- del análisis, a saber: cipio de Publicidad y por 1) de la doctrina en lo re- tanto, actualmente, es de ferente al principio de pu- obligatorio cumplimiento blicidad y del contrato de en la legislación ecuatoria- promesa de compraventa na. Así como también do- (su evolución histórica), tar al contrato de promesa 2) de la normativa legal vi- de compraventa, dada su gente en el Ecuador, 3) de trascendencia económica la legislación comparada e importancia social y ju- con Argentina, Colombia, rídica, de una normativa Chile, Perú y México, 4) legal propia, que lo regule de la Jurisprudencia ecua- expresamente y de mejor toriana; y, 5) el criterio de manera, a fin de dar segu- los señores registradores, ridad jurídica al tráfico in- notario y abogados involu- mobiliario y así contribuir crados diariamente en este a la paz social y la justicia. -103-

ENTREVISTA. libre ejercicio: El Autor realizó una en- Primera pregunta: ¿Ha trevista cerrada, por cuan- realizado contrato de pro- to estuvo expresamente mesa de compra venta de direccionada a quienes día bien inmueble? a día tienen contacto con este negocio jurídico, “imi- Si han realizado No han realizado tando” en algo el procedi- miento que se realiza en Figura 1 España previo a la aproba- ción de una Ley, el contra- El 86.36 % de los entre- to de promesa de compra- vistados manifestaron que venta de bienes inmuebles, sí ha realizado el contrato direccionada a los Regis- de promesa de compra- tradores de la Propiedad, venta sobre bienes inmue- Notarios y Abogados en el bles. libre ejercicio profesional. A fin de conocer su crite- La segunda pregunta: rio, por demás valioso, ya ¿Conoce Usted cual es tra- por su actividad diaria en tamiento de la legislación el ejercicio de su cargo en ecuatoriana al contrato de el caso de los Registrado- promesa de compra venta res y Notarios; y, por su conocimiento de la legis- lación ecuatoriana en el caso de los abogados en el -104-

de bienes inmuebles? 120 no conoce 100 80 95,45 % 60 40 20 0 Si conoce Figura 2 Ha inscrito No ha inscrito El 95.45% de los encues- Figura 3 tados respondió afirmati- vamente sí conoce la legis- La respuesta a esta inte- lación ecuatoriana sobre rrogante es: el 31.18% sí ha el contrato de promesa de inscrito un contrato de pro- compraventa de bienes in- mesa de compraventa de muebles, lo cual es muy bienes inmuebles en el Re- lógico por su formación gistro de la Propiedad. Se profesional de abogados Refleja claramente el bajo porcentaje de realización de este trámite en el Ecua- dor. La tercera pregunta: ¿Ha Registradores que no han inscrito inscrito en el Registro de la Propiedad un contrato de Registradores que si han inscrito promesa de compraventa? 0 10 20 30 40 50 60 70 80 Registradores que no han inscrito Registradores que si han inscrito Figura 4 -105-

Cabe acotar que en el de compraventa de un bien caso de los Registradores inmueble en el Registro de de la Propiedad el 70% la Propiedad? manifiesta que nunca han inscrito una promesa de compraventa de bienes in- muebles, ya que su crite- rio es que no es una tras- ferencia de dominio, ni un gravamen, no tiene reper- cusiones legales, la ley de Considera que si hay ventaja Considera que no hay ventaja Registro no lo permite; y, al Figura 5 estar ellos en el ámbito del El 54.54% de los profe- derecho público al no estar sionales encuestados ma- contemplada expresamen- nifestaron que sí existe una te esto en la ley consideran ventaja en la inscripción que no es procedente ins- del contrato de compra- cribirla. Quienes si lo han venta por seguridad jurí- hecho ha sido con motivo dica, garantizar su cumpli- de su ejercicio profesional miento, publicidad entre antes de ser Registradores otras razones; y, el 45.46% o consideran que sí es pro- consideran que no existe cedente. ninguna ventaja el inscri- bir el contrato de promesa Cuarta pregunta: ¿Cuál de compraventa de los bie- considera que sería la ven- nes inmuebles, entre otras taja de inscribir la promesa razones porque generaría -106-

inconvenientes porque ge- compraventa de un bien neraría falsa expectativas, inmueble a efectos de que no genera ningún efecto se cumpla con el Principio jurídico si se la inscribe, de Publicidad Registral; y, no existe ventaja alguna. el 45.46% no consideran necesaria la inscripción en Quinta pregunta: ¿Con- el registro de la Propiedad. sidera Usted, a efectos de cumplir con el Principio de Publicidad Registral, PROPUESTA. es necesario la inscripción Reformar el artículo 25 del contrato de promesa de de la Ley Registral, con la compraventa de un bien in- finalidad de positivizar en mueble? la norma jurídica la obli- gación de inscribir en el Si es necesario a efectos de cumplir con el Principio de Publicidad Registro de la Propiedad No es necesario a efectos de cumplir con el Principio de Publicidad todo contrato de promesa de compraventa de bienes Figura 6 inmuebles, a fin de que en El 54.54% de los entre- la realidad fáctica se dé vistados considera nece- cumplimiento al Principio saria la inscripción del de Publicidad Registral re- contrato de promesa de conocido expresamente en el artículo 5 de la Ley Or- gánica del Sistema Nacio- nal de Registro de Datos Públicos, mismo que está -107-

directamente relacionado; los derechos de usufructo, con el Principio de Segu- de uso, de habitación, de ridad Jurídica Art. 25.- Es- servidumbres reales y de tán sujetos al registro los cualquier otro gravamen, títulos, actos y documen- y en general, los títulos en tos siguientes: virtud de los cuales se po- nen limitaciones al domi- a) Todo contrato o acto nio sobre bienes raíces; entre vivos que cause tras- lación de la propiedad de f) Los testamentos; bienes raíces; g) Las sentencias o apro- b) Los contratos de pro- baciones judiciales de par- mesa de compraventa de tición de bienes, así como bienes inmuebles; los actos de partición, ju- c)Toda demanda sobre diciales o extrajudiciales; propiedad o linderos de h) Las diligencias de re- bienesraíces; las sentencias mate de bienes raíces; definitivas ejecutoriadas determinadas en el Códi- i) Los títulos de registro go Civil y en el Código de de minas con sujeción a Procedimiento Civil; las leyes de la materia; d) Los títulos constituti- j) Los documentos que vos de hipoteca o de pren- se mencionan en el libro da agrícola o industrial; primero, sección segunda, párrafo segundo del Códi- e) Los títulos constituti- go de Comercio, inclusi- vos sobre bienes raíces de ve los nombramientos de -108-

los administradores de las vos nombres que impu- Compañías Civiles y Mer- sieren a las partes que les cantiles; hayan adjudicado. k) El arrendamiento, en Quienes no cumplieren el caso del Art. 2020 del la obligación determinada Código Civil; en este literal, incurrirán en la multa de doscientos l) El cambio o variación sucres que les impondrá del nombre de una finca el Juez correspondiente, rural. cuando por razón de las El que hace la variación visitas a la Oficina del Re- debe solicitar el registro gistro o por cualquier otro del nuevo nombre al Re- motivo tuviere conoci- gistrador correspondien- miento de la falta, o el Tri- te, a más tardar dentro de bunal que tuviere el mismo los quince días siguientes conocimiento, sin perjui- a aquél en que se haya he- cio de llevarse a efecto el cho uso en documento pú- registro de la variación o blico u oficial o en alguna imposición del nombre, a diligencia o acto público u costa del que o de los que oficial, del nombre varia- la hubieren hecho; y, do o cambiado. La misma obligación tie- m) Cualquier otro acto o contrato cuya inscripción nen los partícipes de una sea exigida por la Ley. finca rural, dividida o par- tida, en cuanto a los nue- -109-

CONCLUSIONES Definitivamente, en base no está contemplado como a la evolución histórica del solemnidaddelcontratode contrato de promesa de promesa de compra venta compraventa y su Doctri- de bienes inmuebles, que na, así como del Principio este sea inscrito en el Re- de Publicidad: procede re- gistro de la Propiedad; mas plantear, en la legislación no existe impedimento le- ecuatoriana, el tratamien- gal para realizar este trá- to del contrato de promesa mite por una vía indirecta: de compraventa regulán- al disponer la legislación dolo de manera expresa y ecuatoriana que sea reali- como tal; y, haciendo efec- zado por escritura públi- tivo el Principio de Publi- ca abriendo la posibilidad cidad Registral con el fin cierta de su inscripción; y, de que todos conozcan la si existe el antecedente de situación jurídica del bien que se han inscrito algu- inmueble, esto es: el con- nos de estos contratos. La junto de derechos y obli- promesa de compraventa, gaciones q u e posee el al constar en el certificado propietario sobre el bien; que emite el Registrador de la Propiedad comúnmen- Desde la óptica de la te llamado de gravámenes, Doctrina, la Legislación y aclarando que no se trata la Jurisprudencia: si bien -110-

de ningún gravamen, se proceso; En la mayoría de estaría hablado de una pu- las legislaciones compa- blicidad formal, esto es: de radas, esto es: Argentina, la información que cons- Colombia, Chile, Perú y ta en los asientos registra- México, para otorgar una les; Los efectos jurídicos promesa de compraventa del contrato de promesa de bienes inmuebles sola- de compraventa de bienes mente se requiere que sea inmuebles son solamente por escrito, que el contra- personales para las par- to prometido no sea inefi- tes contratantes, quienes caz y establecer el plazo se generan mutuamen- o condición. No debe ser te una obligación de ha- otorgado por escritura pú- cer: el otorgamiento de un blica, ni tampoco debe ser contrato de compraventa. inscrito en el Registro de No existen efectos reales, la Propiedad; pero se han ya que la celebración de creado otros mecanismos este contrato: no constitu- a fin de asegurar su cum- ye ni titulo ni modo trans- plimiento; y, Es importante ferencia del derecho real que se realice una reforma de dominio, y tampoco es al artículo 25 de la Ley de un gravamen sobre el bien Registro, con el firme obje- que impida su venta a una tivo de dar cumplimiento tercera persona; y, su ins- al Principio de Publicidad cripción sólo tiene como Registral, estableciendo la objetivo dar Publicidad obligatoriedad de inscribir de un negocio jurídico en en el Registro de la Propie- -111-

dad, del cantón en donde cual también repercutirá a está ubicado el bien in- favor del Principio de Se- mueble creando el registro guridad Jurídica; y, lograr de promesas de compra- el fin de la paz social y la venta, el contrato de pro- Justicia. mesa de compraventa; lo RECOMENDACIONES Al constar la promesa propiedad raíz; Sería per- de compraventa en el cer- tinente, dar al contrato de tificado de gravámenes, promesa de compraventa aclarando que no se trata un tratamiento como tal, de gravamen alguno, que es decir: en el Código Civil emite el Registrador de la reubicarlo de las obligacio- Propiedad. La tercera per- nes que actualmente está, sona interesada se infor- proceder a legislar brin- mará sobre la negociación dándole un reconocimien- en proceso; y, tiene dos to expreso como contrato, opciones: estableciendo: su natura- leza jurídica, sus elemen- a) Respetar esa promesa tos esenciales, de su natu- de compra venta; o, raleza y accidentales; y, los b) Insistir en la compra efectos tanto reales como mejorandoelprecioofreci- personales; y, Se debe po- do por la compra de dicha sitivizar en la legislación -112-

ecuatoriana la obligación tral, así como también de de inscribir el contrato de los demás principios regis- promesa de compraven- trales, ya que son normas ta de bienes inmuebles en que necesariamente deben cumplimiento del Princi- cumplirse para la eficiencia pio de Publicidad Regis- del tráfico inmobiliario. -113-

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