LA OBLIGACIÓN DE INSCRIPCIÓN DEL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA DE BIENES INMUEBLES EN LA LEGISLACIÓN ECUATORIANA

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JUAN CARLOS ÁVILA CÁRDENAS Nació en la ciudad de Quito D.M. en el año 1970, en la actualidad se encuentra radicado en Ambato. ESTUDIOS UNIVERSITARIOS LICENCIADO EN CIENCIAS JURÍDICAS, Pontifi- cia Universidad Católica del Ecuador año 1993. ABO- GADO, Pontificia Universidad Católica del Ecuador año 1998. DOCTOR EN JURISPRUDENCIA, Pontifi- cia Universidad Católica del Ecuador año 1998. ESPE- CIALISTA SUPERIOR EN TRIBUTACIÓN, Universi- dad Andina Simón Bolívar año 2004. ESPECIALISTA SUPERIOR EN DERECHO PROCESAL, Universidad Andina Simón Bolívar año 2008. MAGISTER EN DE- RECHO MENCION DERECHO NOTARIAL Y RE- GISTRAL, Universidad Católica Santiago de Guayaquil año 2020. -II-

EXPERIENCIA PROFESIONAL: Abogado en el Consultorio Jurídico Aslex Abogados & Consultores de 2001 a 2006. Abogado externo de coactivas en el Municipio del Distrito Metropolitano de Quito, de 2001 a 2010. Abogado director de juicios coactivos en el Instituto Ecuatoriano de Seguridad So- cial 2004. Gestor legal, Departamento Legal Artefactos Ecuatorianos para el Hogar S.A., de 1999 a 2000. In- vestigador, Departamentos de Análisis y Estudios, Cor- poración de Estudios y Publicaciones, de 1997 a 1999. Secretario de coactivas, Filanbanco S.A en Liquidación, 2009. Secretario Unidad de Procesos Especiales del Mi- nisterio de Salud Pública, de 2010 a 2012. Asesor legal del director nacional de talento humano, Dirección Na- cional de Talento Humano del Ministerio de Educación, 2012. Comisario de salud, Ministerio de Salud Pública, desde el 18 de 2012 a 2013. Notario primero del cantón Santiago de Píllaro, desde enero del 2014 hasta la actua- lidad. ARTICULOS Y OBRAS PUBLICADAS: • Autor del libro “GUÍA TRIBUTARÍA”, Derechos de Autor No. 027250 del 23-ago-07, ISBN No. 978-9942- 01-235-7 del 28-ago-07. • Artículo “EL DIVORCIO EN SEDE NOTARIAL”, Guía Notarial 2018. -III-

CONTENIDO INTRODUCCIÓN.................................................1 DELIMITACIÓN DEL PROBLEMA......................... 5 OBJETIVOS .................................................................. 9 DESARROLLO.....................................................10 PRINCIPIO DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL .10 CONTRATO DE PROMESA DE COMPRA VENTA DE BIENES INMUEBLES..........................27 METODOLOGÍA.................................................55 ENFOQUE. ................................................................55 ANÁLISIS DOCUMENTAL. ...................................57 EFECTOS REALES Y PERSONALES DEL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA DE BIENES INMUEBLES........64 LEGISLACIÓN COMPARADA ..........................66 ARGENTINA.............................................................. 66 COLOMBIA................................................................ 70 -IV-

CHILE.......................................................................... 72 PERÚ............................................................................ 79 MÉXICO...................................................................... 80 RESOLUCIONES DE LA TERCERA SALA .......84 LEGISLACIÓN CIVIL...............................................84 CATEGORÍAS, DIMENSIONES, INSTRUMENTOS................................................94 CRITERIOS ÉTICOS DE LA INVESTIGACIÓN. ...................................................95 RESULTADOS. ..........................................................96 ENTREVISTA. .........................................................104 PROPUESTA. ...........................................................107 CONCLUSIONES..............................................110 RECOMENDACIONES.....................................112 BIBLIOGRAFÍA................................................114 -V-

INTRODUCCIÓN En el ámbito del Dere- que necesariamente han cho Registral, siendo esta de observase y cumplirse disciplina jurídica una con la finalidad de reali- rama del Derecho Públi- zar una labor eficaz brin- co, debido al alto grado de dando certeza y seguridad complejidad que en la ac- jurídica; y, dentro de estos tualidad han desarrollado principios registrales está las relaciones humanas; y, el Principio de Publicidad, dentro de estas particular- que también es uno de los mente revisten de mayor fines de la Institución Re- complejidad los negocios gistral, esto es: dar a co- jurídicos. nocer o dar noticia sobre tDvtlpcdrfliuaeiaeracEemecligadannnrdhaoedbmccioncsioviiéachdpiiosIsnriioonmropotoiumlsgasdiaRd,neefoiqleoensaabducgslraitciemielcoapsiiaetralldurietoenruneealsqiatngnolacíudfo,aouliicoerecemcaiígarenolpae,Dainmuondlhddteeeseaíoaees----l,-1-calcbbbdqptraeaiiiiiuoeoarlceetssamecoinnniasodetreeniurnierepnssooaaneagi,uíscsoairzrninlit;n,caóneymvisoondscetoáeteuordmjcidbrrtucneoeeareaibrtemessncarrínlahdtealáadreoaotsqisasoco,cucet,asaraoxmleppesindenimriarsintoeeobotsleinepmichlstuednoaeaeinnyaerss----

podría cambiar el curso Una de las fuentes de las del negocio jurídico que obligaciones reconocidas se pretende realizar ya sea en nuestra legislación es desistiendo del mismo o el contrato, el Código Ci- mejorando la oferta ante- vil lo define como el con- riormente planteada. curso real de las volunta- des de dos o más personas. Dado el antecedente his- En relación al contrato de tórico común del Derecho promesa de compraven- Roman (en cuyo derecho se ta el Código Civil vigente, contemplaba la conventio establece que la promesa ó acuerdo, que compren- de celebrar un contrato, día dos formas de mani- cualquier tipo de contrato, festarse: el pactum cuando no produce obligación al- no había nombre ni cau- guna, salvo que concurran sa, y el contratus cuando las circunstancias siguien- sí los había), de los siste- tes: mas legales en la mayoría de los países desde Amé- Que la promesa conste rica está presente la figura por escrito; y por escritura legal del contrato de pro- pública, cuando fuere del mesa de compraventa que celebrar un contrato para establece entre las partes cuya validez se necesita de contratantes el acuerdo de tal solemnidad, conforme voluntades, en virtud del a las disposiciones de este cual a futuro celebrarán el Código; contrato de compraventa. Que el contrato prome- -2-

tido no sea de los que las nar la información sobre leyes declaran ineficaces; los datos existentes en sus Que la promesa contenga asientos registrales, refe- un plazo o condición que rentes a: fije la época de la celebra- ción del contrato; y, 1)Los titulares de los de- rechos reales, sean estos Que en ella se especifique personas naturales o jurí- de tal manera el contrato dicas; prometido, que sólo falte, para que sea perfecto, la 2)Los actos y contratos tradición de la cosa, o las cuyos efecto jurídicos re- solemnidades que las leyes caen sobre bienes inmue- prescriban. Estos son los bles con la finalidad y así parámetros legales para la lo expresa la Ley, de que celebración del contrato de personas interesadas y ter- promesa establecidos en la ceros conozcan esta in- legislación ecuatoriana. El formación y la impugnen Registro de la Propiedad si estos afectan en alguna es una entidad del Estado, medida sus derechos. creada con la finalidad de En el sistema judicial preservar la información ecuatoriano, es abundan- sobre la situación jurídica te en número de causas de los bienes para ofrecer demandando el cumpli- a los ciudadanos la segu- miento o la ineficacia del ridad jurídica a sus actos contrato de promesa de y contratos; y, proporcio- compra venta, lo cual evi- -3-

dencia la falta de seguri- veniente que se inscriban dad jurídica que el Estado las escrituras de promesa ecuatoriano ofrece a los de compraventa o títulos ciudadanos. similares? Cabe mencionar que Toda vez que en muchos según lo establece la le- ciudadanos optan por no gislación ecuatoriana la inscribirlo por razones de compraventa se perfec- tipo económico; y, algu- ciona cuando se ha ins- nos Registros de la Propie- crito el contrato en el Re- dad tienen la política de gistro de la Propiedad, lo no inscribirlos, ya que la cual ha abierto la puerta transferencia de dominio a la posibilidad real para de los bienes inmuebles, que se realicen múltiples como ya se mencionó, se contratos de promesa de perfecciona con su ins- compraventa e inclusive cripción en el registro de de compraventa, tal como la propiedad. No se estaría de hecho ocurre, sobre un cumpliendo con el Princi- mismo bien inmueble lo pio de Publicidad en el Sis- que deriva en el delito de tema Registral ecuatoria- estafa, aquí tampoco se no, siendo este uno de sus cumple con el principio principales fines. Sobre la de seguridad jurídica. De base de la fundamentación todo lo hasta aquí revisa- teórica de los presupuestos do nace la interrogante: doctrinales del Principio ¿Es jurídicamente con- de Publicidad Registral, -4-

del contrato de promesa la Ley de Registro. de compraventa: se pro- pone positivizar en la Ley Para lo cual se utilizó los Registral la obligación de métodos: Sistematización inscribir los contratos de jurídico doctrinal; Jurídi- promesa de compra venta. co-comparado. A fin de proponer la reforma al Se plantea como objeti- artículo 25 de la Ley Re- vos: gistral, para positivar en la norma jurídica la obli- Fundamentar los presu- gación de inscribir, en el puestos teóricos del prin- Registro de la Propiedad, cipio de publicidad re- todo contrato de promesa gistral y del contrato de de compraventa de bienes promesa de compraventa; inmuebles, para que en la analizar el Código Civil, realidad fáctica se dé cum- Ley de Registro y Ley Or- plimiento a los Principios gánica del Sistema Nacio- de Publicidad Registral y nal de Registro de Datos Seguridad Jurídica. Públicos en lo referente al contrato de promesa de DELIMITACIÓN DEL compraventa; entrevistas PROBLEMA. a registradores, notarios y He de iniciar por los re- abogados; comparar con ferentes históricos: la legislación de Argenti- na, Colombia, Chile, Perú Uno de los más impor- y México; y, proponer la tantes antecedentes de los reforma al artículo 25 de sistemas registrales es el -5-

francés, en el cual: como lo concurran las circunstan- analiza René Abeliuk M., cias siguientes: la promesa está contem- plada en el artículo 1.589 Que la promesa conste del Código Frances, que por escrito; y por escritura dice: pública, cuando fuere del celebrar un contrato para “la promesa de venta cuya validez se necesita de equivale a la compra cuan- tal solemnidad, conforme do existe consentimiento a las disposiciones de este recíproco de las dos partes Código; Que el contrato sobre la cosa y el precio”. prometido no sea de los que las leyes declaran in- Definición no muy exac- eficaces; Que la promesa ta, que como señala este contenga un plazo o con- tratadista dio lugar a gra- dición que fije la época de ves discusiones en la doc- la celebración del contra- trina y jurisprudencia, ra- to; y, Que en ella se especi- zón por la cual a futuro en fique de tal manera el con- muchos Códigos se evitó trato prometido, que sólo reglamentar este contra- falte, para que sea perfec- to. De conformidad con el to, la tradición de la cosa, Código Civil de la legisla- o las solemnidades que las ción ecuatoriana vigente, leyes prescriban. el mismo establece que la promesa de celebrar un Estos son los parámetros contrato no produce obli- legales establecidos en la gación alguna, salvo que legislación ecuatoriana -6-

para la celebración de cual- dadanos certeza y seguri- quier tipo de promesa, de dad jurídica a sus actos y los contratos reconocidos contratos. por nuestra legislación. No existe dentro de la le- Y en cumplimiento de gislación ecuatoriana un su fin principal que es dar tratamiento específico del publicidad de los datos contrato de promesa de existentes en sus asientos compraventa, esto es una registrales, referentes a: Ley que lo regule expre- samente pese a su cotidia- 1) Los titulares de los de- neidad e importancia. El rechos reales, sean estos Registro de la Propiedad personas naturales o jurí- dicas; es una Institución del Es- 2) Los actos y contratos tado, la misma que actual- cuyos efectos jurídicos re- mente funciona un Regis- caen sobre bienes inmue- tro en cada cantón bajo bles con la finalidad, así lo la dependencia económi- expresa la Ley, de que per- ca y administrativa de los sonas interesadas y terce- Gobiernos Autónomos ros conozcan esta informa- Descentralizados o GAD ción y la impugnen si estos Cantonales (Municipios), afectan en alguna medida creada con la finalidad de sus derechos. En el Siste- perpetuar la información ma Judicial ecuatoriano, sobre la situación jurídi- es abundante en número cas de los bienes, así como de causas: ya sea deman- también ofrecer a los ciu- dando el cumplimiento -7-

o la ineficacia del contra- a la posibilidad real para to de promesa de compra que se realicen múltiples venta, lo cual evidencia la contratos de compraventa, falta de seguridad jurídica tal como de hecho ocurre, que el Estado ecuatoriano sobre un mismo bien in- ofrece a los ciudadanos. mueble lo que lamentable- mente deriva en el delito Cabe mencionar en este de estafa, aquí claramen- punto, que según lo esta- te se aprecia que tampoco blece la legislación ecua- se cumple con el princi- toriana la compraventa de pio de seguridad jurídica, bienes inmuebles se per- mismo que debe ser refor- fecciona solamente cuan- zado con el cumplimiento do se ha inscrito el con- de los principios registra- trato en el Registro de la les entre ellos el Principio Propiedad del cantón en el de Publicidad Registral. cual está ubicado el bien, lo cual ha abierto la puerta -8-

OBJETIVOS El Autor se ha planteado 2. Determinar doctrina- los siguientes objetivos ge- ria y jurídicamente la po- neral y específicos: sibilidad de inscripción del contrato de promesa o títulos similares en los re- 1. En base en una fun- gistros de la propiedad; damentación de las tesis doctrinales tanto de prin- 3. Referirnos a los efec- cipio de publicidad, así tos reales y personales como también del contra- que nacen con ocasión del to de promesa; el análisis contrato de promesa de de la legislación ecuato- compraventa de bienes in- riana y comparada; y, la muebles experiencia de los agentes diariamente involucrados. 4. Analizar la legislación de Argentina, Colombia, Determinar jurídicamente Chile, Perú y México en la conveniencia de la ins- relación a la promesa de cripción del contrato de compraventa; y, promesa de compraventa; y, sugerir una reforma a la 5. Proponer la reforma Ley de Registro. al artículo 25 de la Ley de Registro. -9-

DESARROLLO PRINCIPIO DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL El Derecho Registral, a dades sociales van apare- lo largo del tiempo, esto ciendo en el transcurso del es: desde sus inicios hasta tiempo hacia la moderni- la actualidad ha adquirido dad, con el fin de preverlas, la categoría de ciencia ju- tipificarlas y regularlas. rídica debido a la comple- jidad alcanzada, por cuan- En tal virtud, y tenien- to debe regular situaciones do la categoría de ciencia reales con efectos legales: el Derecho Registral, el contratos y demás nego- mismo requiere de princi- cios jurídicos que cada día pios registrales, propios y revisten más complejidad; específicos para esta rama así como también por el del derecho público, estos surgimiento de nuevas fi- principios consisten en guras jurídicas o modali- criterios o esquemas pre- dades de contratación, las determinados de procedi- mismas obedecen a ne- miento, razonamientos ju- cesidades modernas, que rídicos que sintetizan los devienen de nuevas reali- procedimientos y reglas que de manera necesaria -10-

e inevitablemente han de ra en nivel superior frente cumplirse con el propósi- a la negligencia de quien to de brindar certeza a los no cumple la carga legal negocios jurídicos y se- de conservación de su de- guridad jurídica al tráfico recho. inmobiliario, así como la publicidad a los derechos Gunther Gonzales conci- reales y otras situaciones be a los principios como hi- jurídicas. pótesis de obligatoria apli- cación para proteger los Gunther Gonzales Ba- actos de adquisición; pero rrón, en referencia a los más que hipótesis son re- principios manifiesta: Los glas de obligatorio cumpli- principios registrales son miento; y, el autor coincide hipótesis concretas de pro- con el fin señalado que es tección de la apariencia, de proteger el negocio jurídico ámbito excepcional, y de celebrado (Barrón, 2010, p aplicación estricta con el 37). fin de salvaguardar algu- nos actos de adquisición Jaime Villalva, en re- que se fundan en la con- ferencia a los principios fianza de uno, y que se ori- manifiesta que: En con- gina en la apariencia crea- clusión, los principios re- da por culpa de otro. gistrales son principios del Derecho positivo o pensa- Puestos en la balanza mientos directores de una ambos intereses, la ino- determinada regulación, cencia y diligencia se valo- cuya eficacia procede de -11-

la ley que los recoge, y no Registral se debe cumplir de un pretendido o posi- con el Principio de la Pu- ble valor que expresen; y, blicidad, esto es: Mediante por lo tanto, tienen como este principio, se crea un misión servir a la interpre- estado de cognoscibilidad tación del derecho, a la in- general, es decir, la posibi- tegración del ordenamien- lidad de que todos puedan to jurídico y como pautas llegar a conocer la verifi- para la elaboración de la cación de hechos o actos normativa (leyes, regla- jurídicos. Para lograrlo mentos y resoluciones) de faculta a los particulares la Legislación registral co- para conocer en cualquier rres pondiente. Es impor- momento los asientos he- tante destacar el hecho de chos en el registro, es decir, que el tratadista ecuatoria- toda persona tiene la posi- no al hablar de los princi- bilidad de conocer la situa- pios registrales: de inicio ción jurídica de los inmue- señala que estos deben bles ya sea permitiendo el constar en la ley escrita registrador el examen de por lo que son de obliga- todos los elementos de su torio cumplimiento (Plaza archivo o a través de certi- J. V., Custinones Jurídicas ficación acercade la tradi- Esenciales, 2017, págs. 5, ción o historia registral de 6) los predios. Álvaro Tafur Galvis El tratadista manifiesta En el ámbito del Derecho que necesariamente se ha -12-

de cumplir con el Princi- tos (art. 27 id); y c) con la pio de la Publicidad en el expedición de certifica- ámbito del Derecho Regis- dos que además de pro- tral, el cual genera la po- veer publicidad- noticia sibilidad de conocer por (como es el punto b), sur- parte de los particulares la ten otros efectos (arts. 23, información de los asien- 24y 25, íd). La exhibición tos registrales, se refiere de los asientos constituye particularmente a la pu- la publicidad material del blicidad formal (Galvis, registro, y la publicidad 2015). formal es la que emana de certificaciones, informes o Según Raúl García Coni: copias autenticadas. Dis- La publicidad registral se tinto es el criterio de Fal- cumple ahora de tres ma- bo, para quien esto último neras: a) mediante la ex- es publicidad material, y hibición de los asientos, formal lo es la exhibición debiendo el registrador de los asientos. Las copias determinar “la forma en autenticadas de los asien- que la documentación po- tos, tanto las expedidas drá ser consultada sin ries- con valor certificante (que go de adulteración, pérdi- incluye reserva de priori- da o deterioro”(art- 22, ley dad indirecta y anuncio de 17.801); los negocios en gestión), como las de simple infor- b) con la expedición de me, participan a la vez de informes o de copias au- la publicidad formal y ma- tenticadas de los asien- -13-

terial, cambiándolas. Coni registro tomará nota en el desarrolla aún más el tema folio respectivo de la certi- al hablar de manera deta- ficaciones que extienda, “y llada sobre las tres facetas no dará otra sobre el mis- en las cuales se plasma y se mo inmueble dentro del hace efectiva la publicidad; plazo de su vigencia más y, diferencia a la publici- el plazo a que se refiere el dad material y la publici- art 5 (45 días), sin la ad- dad formal (Coni, 1978). vertencia especial acerca de las certificaciones ante- Cuando decimos que las riores que en dicho perio- certificaciones, además de do hubiere despachado” publicación–noticia, pro- ese asiento de expedición ducen otros efectos, que- –añade art 25-“ produci- remos referirnos a la ad- rá los efectos de anotación vertencia de los negocios preventiva a favor de quien en gestión (que protege a requiera, en el plazo legal, otra categoría de terceros) la inscripción del docu- y a la reserva de prioridad mento para cuyo otorga- indirecta que, combinada miento hubiera solicita- con la retroprioridad (art do”. Lo expuesto significa 5, ley 17801), asegura la que el registro protege no suerte inscriptiva del do- solo en su fase inscriptica, cumento que se presente sino también en la etapa en tiempo y forma. Al res- certificante, como que la pecto al art 25 de la ley sub certificación supone tam- examen establece que el bién un acento preventivo -14-

(la constancia de su expe- bre el principio de publi- dición) el registro deberán cidad registral manifies- entonces calificar si la pu- ta: blicidad que se le pide que debe tener como respues- Señala que la Publicidad ta un simple informe (art Registral es uno de los fi- 27 sit.) o una certificación nes esenciales del Regis- con triple efecto (noti- tro es dar publicidad a los cia-advertencia-reserva.), hechos que afectan el es- y en este último caso sin tado civil de las personas. quien pidió la prioridad En dos sentidos diversos directa (equivalente a una habla la doctrina de la pu- pre anotación) la utiliza blicidad del Registro: a) correctamente, El trata- En un aspecto material, dista aquí manifiesta cla- que hace referencia a los ramente los otros efectos efectos que se derivan de que surte la publicidad de la constatación publica en los negocios jurídicos: de el Registro de los hechos noticia, advertencia y re- de estado civil y, especial- serva, en diferentes etapas mente, a su eficacia pro- que conforman el trámite batoria, y b) Es un aspecto de inscripción en el regis- formal, que se refiere a la tro, se puede apreciar cla- proyección exterior de los ramente su utilidad e im- datos registrados, es decir, portancia (Coni, 1978). a los medios de dar a co- nocer los asientos registra- Francisco Luces Gil, so- les, con fines informativos, -15-

estadísticos o probatorios. 3001 del Código Civil, al El tratadista señala de ma- establecer que el registro nera expresa que la publi- público, que los registra- cidad es uno principales dores tienen la obligación fines del Registro; y, tam- de permitir a todo el mun- bién realiza una distinción do enterarse de las inscrip- doctrinaria entre la publi- ciones, estando obligado cidad material y la publici- también a expedir copias, dad formal (Gil). etc. Establece la excepción el Art. 1564, según el cual Luis Carral manifiesta: los informes acerca del tes- El Principio de Publici- tamento ológrafo sólo se dad es el principio regis- darán al mismo testador tral por excelencia, pues o a los jueces que los so- no se concibe sin el Regis- liciten. En países de siste- tro Público de la Propie- ma constitutivos o sustan- dad. El registro ha de re- tivos, lo no registrado, no velar la situación jurídica existe. En México, donde de los inmuebles; y toda no rige ese sistema sino el persona, sea o no terce- que llamamos declarativo ro registral o interesado, (que es un término medio tiene derecho de que se le entre éste y los de tipo ger- muestren los asientos del mánico), lo no registrado registro y de obtener cons- sí existe y produce todos tancias relativas a los mis- sus efectos entre los otor- mos. Este principio está gantes. Entre nosotros, el expresado en nuestro Art. registro del acto es inútil -16-

para sus otorgantes, pues se concibe sin el Registro aunque no esté inscrito Público de la propiedad. produce todos sus efectos El registro ha de revelar entre ellos. Inclusive lo no la situación jurídica de los registrado produce efecto inmuebles; y toda persona, a favor de tercero. Aunque sea o no tercero registral o este (Art.300 del C.C.) po- interesado, tienen derecho drá no aprovecharse del de que se muestren asien- acto, si le conviniere. Le da tos del registro y de obte- al Principio de Publicidad ner constancias relativas a Registral un sitio estelar, los mismos”, importantes con el cual el Autor coinci- elementos encontramos de plenamente: es la razón en esta referencia hecha de ser del Registro, a tra- por el autor citado, toda vés de la cual revela dice el vez que establece, a mi cri- autor la situación jurídica terio de manera muy acer- del bien y de la persona. tada, que en virtud de este A tal grado de importan- principio se ha de revelar cia que ha sido recogido la situación jurídica del in- expresamente en la legis- mueble en virtud de lo cual lación mexicana (Teresa, es importante que toda in- 1978). formación en referencia al bien inmueble sea inscrita Luis Carral y de Teresa, en el Registro de la Pro- señala que: piedad a efectos de cono- “Este es el principio regis- cer con certeza cuál es su tral por excelencia, pues no situación jurídica, esto es: -17-

si pesa algún gravamen so- lícito e incluso enterarse bre dicha propiedad, está para defender con base en prohibida su enajenación, ellos, los intereses propios hipotecada e inclusive si o comunes que estén in- este bien inmueble está volucrados o tengan con prometido su derecho real el documento público. El de dominio. Esta informa- autor Alirio Virviescas ción, manifiesta el autor es se refiere al objetivo de la importante para quienes publicidad registral, no es tienen un interés directo e otro que el procurar que incluso para terceros (Te- ciertos actos o contratos resa, 2007). sean conocidos y exami- nados por quienes tengan Alirio Virviescas Calve- interés en el mismo (Flor, te sobre el tema dice que: 2007). La publicidad, en gene- Gabriel De Reina sobre ral, busca que ciertos actos el principio de publici- puedan ser conocidos y dad nos dice: revisados por las personas con el fin de proporcionar De lo que se encarga el a todos aquellos que quie- principio de publicidad, ran ver algún instrumen- por el cual la información to o que tengan o puedan del Registro resulta acce- tener interés en las actua- sible para cualquiera que ciones o en los negocios, la tenga un interés legítimo posibilidad de informarse en “averiguar el estado ju- para cualquier propósito rídico de los bienes, docu- -18-

mentos, limitaciones o in- Se habla de “publicidad formal” en esa vertiente terdicciones inscritas” exógena o exteriorizadora, por la cual se facilita el efec- En virtud de este princi- tivo conocimiento de la pio quien tenga interés en información de los asien- el bien raíz a través de la tos del Registro, especial- información que posee el mente a aquellos que toda- Registro de la Propiedad vía no ostentan la calidad podrá informarse sobre su de titulares de un derecho situación jurídica (art. 21 susceptible de inscripción, de la ley 17.801). El trata- pero ponderan serlo. El ca- dista es enfático en señalar lificativo material adscrito que en virtud del principio a la publicidad resultaría, de publicidad se informa por lo tanto, una tautolo- sobre el estado jurídico gía tratándose de registros del bien y no se limita a los jurídicos, al resumir con efectos reales como son: la el término el conjunto de transferencia de dominio, efectos ocasionados por la gravámenes; su criterio es inscripción. El tratadista amplio y por ello muy va- habla puntualmente de la lioso (PRINCIPIOS RE- publicidad formal, lo que GISTRALES, 2009, pág. esta significa o compren- 57) . Gabriel De Reina Tar- de, esto es: el conocimien- tiére habla de la publici- to de la información que dad formal: consta en el Registro, de importancia para quienes -19-

tienen interés en el bien que estén involucrados o (Tartiére G. d., 2011). tengan con el documen- to público… La publici- Según Bécquer Carvajal dad es un elemento nuevo Flor, referencia al Princi- en el ámbito del Derecho pio de Publicidad: y de manera particular en el Derecho Registral, cuyo Es un elemento nuevo, fin es el de informar a quie- mismo que alcanza su auge nes pudieran tener interés en los tiempos modernos; en el negocio jurídico. (LA y, cita en su obra a Alirio ACTIVIDAD NOTARIAL Virviescas Calvete, quien EN EL ECUADOR , 2007, señala: La publicidad, en págs. 88, 89) general, busca que ciertos actos puedan ser cono- Jaime Villava, sobre la cidos y revisados por las Publicidad manifiesta personas con el fin de pro- que: porcionar a todos aque- llos que quieran ver algún La publicidad jurídi- instrumento o que tengan ca se refiere a un hecho o o puedan tener interés en acontecimiento que tie- las actuaciones o en los nen relevancia jurídica y negocios, la posibilidad de produce algún efecto jurí- informarse para cualquier dico específico, como las propósito lícito e incluso citaciones y notificacio- enterarse para defender nes judiciales, en donde la con base en ellos, los inte- publicidad registral tiene reses propios o comunes un fin especifico y único, -20-

con vigencia efímera; y, la liar, donación irrevocable, publicidad registral pro- constitución de hipoteca, duce efectos trascenden- tradición del domino res- tales que se extiende en pecto de los título traslati- el tiempo al tratarse de la cios de dominio, partición propiedad inmobiliaria: Judicial, el auto de adjudi- la publicidad registral tie- cación de remate, cesión ne como función producir de crédito hipotecario; y, cognoscibilidad general, actos y contratos de ins- es decir, posibilidad de co- cripción facultativa, tales nocimiento, que la ofrece como: arrendamientos y el Registro, en forma per- anticresis. Mas no ubica manente, por lo que aún en ninguno de los dos gru- cuando no se lo haya con- pos al contrato de prome- sultado siempre existe la sa de compraventa, el cual posibilidad de conocer el por estar elevado a escri- registro. En su obra el tra- tura por mandato legal se tadista ecuatoriano tam- encontraría en los de Ins- bién hace una revisión de cripción facultativa (Plaza los actos y contratos de ins- J. V . , 2011, pág. 60). cripción obligatoria, como son capitulaciones matri- Luis Moisset de Espa- moniales, constitución de nés, habla de bienes re- derechos de uso o de ha- gistrables y no registra- bitación, constitución de bles y también trata sobre fideicomiso civil, constitu- los fines de este principio, ción de patrimonio fami- dice: -21-

Que desde hace algo más ción entre bienes muebles de medio siglo la doctri- e inmuebles, ahora se mira na propone la distinción a su importancia econó- entre bienes registrables y mica y si se lo puede iden- bienes que no son suscep- tificar (Espanés, 2003). tibles de registro, como la categoría de más trascen- Seguridad dinámica o de dencia en la actualidad, tráfico, procurando brin- que por su importancia dar protección a los terce- creciente está destinada a ros que se ven involucra- desplazar del primer lugar dos en la circulación de la a la distinción entre mue- riqueza. Lo que se proyec- bles e inmuebles. ta en dos vertientes: Los acreedores del enajenante Señala el autor que para y los adquirentes, estos úl- determinar si el bien está timos que no deben estar en la categoría de registra- expuestos a la sorpresa de ble ya no se atenderá a la que el bien que se les tras- movilidad o inmovilidad mite se encuentre gravado de la cosa, sino en su im- o embargado. La seguri- portancia económica y la dad estática, suele encon- posibilidad de individua- trar defensa suficiente en lizar el bien. Moisset ha- la exteriorización poseso- bla sobre el nuevo criterio ria del derecho y la prohi- para definir cuando el bien bición general de turbar es registrable o no, dejan- la tranquilidad y la paz do de lado la clásica distin- públicas. Pero la exterio- -22-

rización posesoria resulta Concluye que tanto la insuficiente para proteger seguridad dinámica - o de la seguridad dinámica, y tráfico-, cuanto la seguri- entonces suele aparecer la dad estática, exigen mayor publicidad registral como publicidad del derecho medio idóneo para con- y esto se logra, en el mo- tribuir a la seguridad del mento actual de evolución tráfico, poniendo al alcan- histórica, por medio de la ce de cualquier interesado registración” Siendo esta del bien, su libre disponi- clave para poner a dispo- bilidad o los gravámenes y sición de las personas in- las cargas que sobre él pe- teresada la información san. La publicidad registral existente en el Registros, aparece como una conse- que previamente ha sido cuencia de la necesidad de inscrita. Sea que se trate de proteger el tráfico jurídico la seguridad dinámica, o y facilitar la circulación de de la seguridad estática, la la riqueza, mediante la in- publicidad persigue como formación que se brinda fin preservar un valor de a los interesados sobre el primordial importancia bien, que consta en el Re- para el ordenamiento jurí- gistro de la Propiedad (Es- dico, el valor “seguridad”, panés, 2003, p.19) razón por la cual debemos afirmar que no se reduce Moisset habla del requi- a tutelar intereses priva- sito necesario para la pu- dos, sino que está en juego blicidad: el interés público, ya que -23-

contribuye a afianzar la emplean ciertos instru- paz social y hacer efectivo mentos o herramientas el valor supremo del orde- publicitarias que reciben namiento, la justicia. Para el nombre de publicidad Moisset la publicidad es formal. Doctrinariamente una actividad dirigida ha- a la Publicidad se la divide cer notorio un hecho, una en Material, con efecto de situación o una relación oponibilidad erga omnes, jurídica, la misma no se y la Formal con el efecto cumple si no existe previa- de dar publicidad a la in- mente su inscripción en el formación que consta en el Registro (Espanés, 2003). Registro (Espanés, 2003). Moisset manifiesta que Sánchez Calero hace re- en la publicidad encontra- ferencia a la ubicación de mos dos elementos unidos la publicidad: de manera inescindible; pero para efectos didácti- El Derecho de la publi- cos los divide en: por una cidad inmobiliaria es De- parte la publicidad pro- recho civil porque en ma- duce ciertos efectos sus- teria civil, y en función tantivos (constitutividad, de intereses civiles, aplica oponibilidad a terceros, el principio civil de pro- seguridad del tráfico); por tección del tercero que de otra, el legislador, para buena fe confía en la apa- lograr esos fines, organi- riencia. Civil es la materia: za un sistema en el que se las situaciones jurídicas inmobiliarias en su pro- -24-

yección hacia el tráfico; ci- ro, 2009, p, 20). vil, el interés a proteger: el de la seguridad de adqui- Para Odar, Mayobanex rientes e imponentes; y ci- W. Calvay trata de sus vil, finalmente, el principio efectos: nuclear de la protección de La publicidad registral, la apariencia. En razón de es la exteriorización sos- este principio, al tercero tenida e ininterrumpida no puede oponerse lo que, de determinadas situacio- sin tacha de negligencia, le nes jurídicas que organiza es desconocido; al tiempo e instrumenta el Estado a que, positivamente, dicho través de un órgano ope- tercero puede contar con rativo para producir cog- la efectividad de lo que en nocibilidad general “erga forma objetiva se le presen- omnes” respecto de terce- ta como realidad. Sánchez ros, con el fin de tutelar los Calero nos habla sobre la derechos y la seguridad en ubicación en el Derecho el tráfico de resoluciones del principio de publici- administrativas, judicia- dad, para este tratadista les y demás los mismos. señala que este principio Por ello, la publicidad re- pertenece al derecho civil gistral, en nuestro ordena- por los efectos que produ- miento jurídico peruano, ce: protección del tercero es el medio empleado por de buena fe, trafico inmo- la oficina registral para di- biliario y protección de la fundir y dar a conocer a apariencia. (Sanchez Cale- todo el público en general -25-

los actos, contratos, docu- obligatorio cumplimiento, mentos como importan- por cuanto mediante su cia la de brindar seguri- aplicación se cumple el fin dad jurídica eficaz. que se primordial que busca todo encuentran en la entidad, Registro esto es: informar con el objeto de garantizar a quienes tienen un interés y proteger a los inscribien- legítimo y a terceras per- tes y a terceros, teniendo sonas sobre la situación como importancia la de jurídica de las personas o brindar seguridad jurídi- de los bienes. Esto es hacer ca eficaz. Odar define a la accesible al público la in- publicidad como la exte- formación que consta en el riorización de situaciones Registro; y, así contribuir jurídicas por intermedio a la seguridad jurídica y al del Registro, organismo tráfico inmobiliario. del Estado, para el cono- cimiento general a fin de El principio de Publici- tutelar derecho y brindar dad en materia registral seguridad jurídica (Odar, es de reciente data, como 2012). tal es de obligatorio cum- plimiento a fin de crear un Para el Autor, el Prin- estado de cognoscibilidad, cipio de Publicidad es el esto es la oportunidad de principio registral por ex- que sean conocidos tan- celencia, y como tal es una to hechos como nego- norma rectora de toda cios jurídicos (contratos), la actividad registral, de y demás actuaciones de -26-

trascendencia legal, que CONTRATO DE determinan la situación jurídica en la cual se en- PROMESA DE COM- cuentra el bien raíz. PRA VENTA DE BIE- NES INMUEBLES Existe doctrinariamente El Autor considera per- hablando una publicidad tinente partir de las de- material, la misma defien- finiciones de: promesa, de al titular del derecho promesa de venta, deno- real inscrito; y, una publi- minaciones, el principio cidad formal que consiste pacta sunt servanda, obli- en informar todo lo que se gación, contrato en gene- halla en los asientos regís- ral; y, el contrato de pro- trales. mesa de compraventa, Esta publicidad formal este último es el campo de es la que va a informar estudio: Promesa Oferta de manera general tanto deliberada que una perso- a las partes contratantes, na hace a otra de darle o así como también a terce- hacerle alguna cosa. Com- ros que tengan interés en promiso de contraer una el bien raíz, advirtiéndoles obligación o de cumplir de los negocios en gestión. un acto. No se puede cumplir este objetivo si no se ha reali- Declaración unilateral zado previamente la ins- de voluntad por la cual cripción del contrato. consiente uno en obligar- se a dar o hacer una cosa en tiempo futuro. Contra- -27-

to unilateral por el que se dad de acto. Sinalagmático concede a otro la cosa o el o bilateral en virtud de lo hecho que pide, que crea cual las partes se compro- la obligación de cumplir- mete mutuamente, tanto lo. Aquí se hace énfasis en dar como en recibir, al en la causa que da origen momento de la celebra- al contrato y que también ción del contrato definiti- le da el nombre la pro- vo o prometido. mesa, misma que puede consistir en una oferta o Siendo esta otra carac- un compromiso a futuro. terística de este contra- (Diccionario y guia de la to el hecho que genera la normativa de los codigos misma obligación para las civil y procedimiento civil, partes contratantes. (bis. 2011) pág. 314). Promesa de venta. - Es René Abeliuk Manase- un contrato sinalagmático vich, nos da una reseña que, a la vez que presupone de cómo nace y ha evolu- la necesaria y simultánea cionado este contrato: intervención de las par- El Derecho Romano no tes obligadas a la celebra- conoció la promesa actual, ción de la escritura, tiene sino únicamente esbozos la característica especial de ella, en el llamado pacto de que los contratantes no de contrahendo o ineundo pueden cumplir su deber contractus. Por su parte el aisladamente, sino en uni- Código Frances se refirió -28-

únicamente a la promesa turo. En todo caso es con- de venta en su Art. 1.589: temporáneamente que se “la promesa de venta equi- ha desarrollado plenamen- vale a la compraventa cuan- te la teoría del contrato de do existe consentimiento promesa, aun en los países recíproco de las dos partes que carecen del texto legal sobre la cosa y el precio”. La o tienen una muy escueta disposición desde su dic- reglamentación.” (Manase- tación originó tan graves vich, 1983) discusiones en la doctri- La promesa de contra- na y jurisprudencia que to en las diversas legis- éstas desalentaron a mu- laciones recibe diversas chos Códigos clásicos de denominaciones, tales reglamentar el contrato. como: contrato emergen- Entre los del siglo pasado, te, pre-contrato, contrato como dejamos apuntado, preparatorio, contrato pre- en nuestro y los inspira- liminar, precontrato, peti- dos en él constituyen una ción de contrato, opción, excepción en cuanto tra- promesa de contratar, ante tan expresamente el con- contrato, pacto de contra- trato en estudio. Entre los hendo, contrato opción y más modernos, el Código contrato prometido. Suizo dispone en su Art. 22: “puede establecerse por En referencia al tema de contrato la obligación de los contratos de promesa concluir un contrato fu- de compraventa en tratán- dose de bienes inmuebles, -29-

nos encontramos con la contratos, lo recoge nues- penosa realidad en las Uni- tra legislación en el Códi- dades Judiciales, esto es: go Civil: Libro IV DE LAS en las Cortes, Juzgados y OBLIGACIONES EN GE- Unidades Multicompeten- NERAL Y DE LOS CON- tes de administración de TRATOS, TITULO XII, justicia en Ecuador, exis- que trata DEL EFECTO te un gran número de de- DE LAS OBLIGACIONES mandas como consecuen- artículos 1.561 y 1.562, cia del incumplimiento que dicen: “Art- 1561.- del contrato de promesa Todo contrato legalmente de compraventa de bienes celebrado es una ley para inmuebles. Lo que obede- los contratantes, y no pue- ce al desconocimiento del de ser invalidado sino por Derecho, de la Ley y sus su consentimiento mutuo principios por parte de la o por las causa legales; y, generalidad de los ciuda- “Art. 1562.- Los contratos danos, particularidades deben ejecutarse de buena que a continuación vamos fe, y por consiguiente obli- a tratar a fin de conocerlas gan , no sólo a lo que en y entenderlas. ellos se expresa, sino a to- das las cosas que emanan Pacta sunt servanda. Lo precisamente de la natu- pactado obliga o el con- raleza de la obligación, o trato es ley para las partes, que , por la ley o la cos- este es un de los principios tumbre, pertenece a ella.” de la teoría general de los (Codigo Civl , 1999). Aun -30-

cuando podemos apreciar cuando mencionan: que existen dos normas del Código Civil vigente “La palabra obligación que recogen expresamente procede de los términos la- este principio no está por tinos OB y LIGARE que sig- demás en favor de la segu- nifica Ligado a, amarrado, ridad jurídica del tráfico ligar o encadenar, se cons- inmobiliario en Ecuador, tituye en el vínculo del de- dotarle al contrato de pro- recho que nos constituye en mesa de compraventa de la necesidad de dar o hacer, bienes inmuebles de for- o no hacer alguna cosa”. malidades y otros requi- sitos como su publicidad Estos autores, de manera con el fin de que las partes práctica han recurrido a la contratantes conozca que etimología de la palabra a están obligadas por ley a fin de determinar su signi- cumplir con lo pactado; y, ficado y alcance, aplicando que terceros puedan cono- una de las principales for- cer que ya existe un nego- mas de interpretación del cio jurídico en proceso. Derecho, así la obligación es un vínculo legal o en Otro concepto importan- derecho, mismo que de- te es el referente a la obli- riva en una obligación de gación, los autores, Néstor dar, hacer o no hacer algo Rombola, y Lucio Reboi- (Lucio, 2004). ras, nos dan una opinión Para Luis Parraguez acerca de la obligación Ruiz la obligación es: -31-

Un vínculo jurídico en los contratos manifestan- virtud del cual una perso- do lo siguiente: na llamada deudor queda en la necesidad de realizar “Si el acuerdo o concur- una prestación que pue- so de voluntades tiene por de consistir en dar, hacer objeto crear obligaciones, o no hacer, a favor de otra recibe el nombre específico denominada acreedor, de de contrato. Podemos de- tal manera que compro- finirlo como la convención mete todo su patrimonio generadora de obligaciones embargable en garantía o bien el acuerdo de las vo- del cumplimiento El trata- luntades de dos o más per- dista Luis Parraguez tam- sonas, destinado a crear bién define a la obligación obligaciones”. Alessandri como un vínculo de carác- basa su concepto para de- ter legal; y, denomina a la finir al contrato en el ele- una parte como deudor y mento esencial, esto es el la otra como acreedor; y, acuerdo de dos o más vo- hace hincapié en los efec- luntades, generadoras de tos de la mismas que son obligaciones o que busca el dar, hacer o no hacer crear obligaciones, como (Parraguez, Manual del es el caso del contrato de Derecho Civil Ecuatoria- promesa de compraventa no, 1999) (Rodriguez, De los contra- tos, 2011, págs. 3, 4). Arturo Alessandri Ro- Para Juan Larrea Hol- dríguez, conceptualiza a guín, el contrato es: -32-

“Un acto por el cual una rias personas se ponen de parte se obliga con otra a acuerdo sobre una decla- dar, hacer o no hacer algu- ración de voluntad común, na cosa, cada parte puede destinada a regular sus de- ser una o muchas perso- rechos”. Inicia su análisis nas” El tratadista ecuato- por el número de intervi- riano nos da una definición nientes no menos de dos o muy puntual del contrato más por ello hace referen- como un acto, siento este cia a varias personas, como la exteriorización de la vo- segundo elemento de su luntad de la persona, que definición está el acuerdo produce una obligación de voluntades exteriori- frente a otro individuo de zado; y, cuyo fin es dejar dar, hacer o no hacer, en establecido en el contrato la obligación de hacer está sus derechos y obligacio- encasillado el contrato de nes añadiría (Lucio, 2004, promesa de compraven- pág. 30). ta de bienes inmuebles; y, finalmente manifiesta el Para Luis Parraguez hecho de que cada par- contrato es: te puede ser una o varias personas (Holguin, 1975). “Contrato es una con- vención o acuerdo de vo- Ruy Díaz nos da su con- luntades que celebran dos cepto: o más personas con el ob- jeto de crear obligaciones Sobre el Contrato señala: para una o ambas partes”. “Hay contrato cuando va- Parraguez también pone -33-

énfasis, en su definición consentimiento o acuerdo de contrato, en el acuer- de voluntades, el segundo do de voluntades, las par- elemento es el número de tes contratantes pueden intervinientes: por lo me- ser dos o más personas, nos debe de haber dos o situación que también la varias personas, quienes señalan otros tratadistas, coinciden de manera libre con el propósito de gene- y voluntaria en otorgar de- ra obligaciones de manera terminado contrato, mis- unilateral o bilateral para mo contiene las cláusu- las partes contratantes que las o parámetros a los que intervienen en el otorga- han acordado sujetarse las miento del contrato (Pa- partes contratantes; y, que rraguez, Manual de De- surte efectos legales para recho Civil Ecuatoriano, las partes y frente a terce- 1999). ros (Contratos Teoria Ge- Savigny sobre el contra- neral, págs. 33, 34). to nos dice: Promesa de compra- “Contrato es el acuerdo venta, como primera de- de muchas personas sobre finición cito a Bernardo una manifestación común Pérez Fernández del Cas- de voluntad destinada a tillo: regir sus relaciones jurídi- “El contrato de promesa cas”. Esta definición toma es un acuerdo de volun- en cuenta como primer tades por medio del cual, elemento del contrato al una parte o ambas, según -34-

sea unilateral o bilateral, se en que las partes se obli- obligan a celebrar un con- gan a celebrar un contrato trato futuro”. Fernández de compraventa dentro de del Castillo inicia su defini- cierto tiempo. Las prome- ción por el elemento esen- sas de venta y compra son cial de todos los contratos, unilaterales, la promesa de y de manera esencial en compraventa es bilateral. este tipo de contrato, esto Esta definición de Gar- es el consentimiento mis- cía, a más de describir en mo que se deja expresado que consiste este contrato en el contrato; y, en virtud y de resaltar sus elemen- del cual se generan la obli- tos esenciales como son el gación de hacer, esto es: plazo o la condición que celebrar otro contrato en tienen que cumplirse para el futuro, fin último que el otorgamiento del con- busca este contrato preli- trato prometido, resalta su minar. (Castillo, 1990). característica esencial de ser bilateral en el caso de la Según Alejandra García compraventa, lo que apor- con respecto a la promesa ta a una definición más manifiesta que: completa (Tellez, 2015). Es un contrato por el cual Barros A. nos da su de- las partes se obligan una a finición: comprar y la otra a vender una cosa, a cierto precio, La promesa de celebrar en determinado plazo; o un contrato es una con- en otras palabras, es aquél vención escrita, en virtud -35-

de la cual las partes se obli- tradición (Barros, A. 1932, gan a celebrar un contrato pag 68). de los que la ley no decla- ra ineficaces, dentro de un Hildebrando Leal Pé- plazo o condición que fije rez, señala que: la época de su celebración, La promesa de contrato y debiendo especificar- de compraventa consiste se en ella todas las bases en el acuerdo de las par- que constituye el contrato tes contratantes para ce- prometido, de modo que lebrar posteriormente el solo falten la tradición de contrato de compraventa, la cosa o las solemnidades bien porque no pueden que las leyes prescriban. perfeccionarlo al momen- Esta definición del contra- to o porque simplemente to de promesa de compra- no desean que produzca venta toma en cuenta los efectos actuales. Esta pro- elementos que lo confor- mesa es el efecto del con- man, como son: debe ser sentimiento de las partes por escrito, se establece en relación con el acuer- una obligación de hacer, do resultante del objeto y esto es le celebración de un el precio, solo por alguna contrato que de acuerdo razón prefieren perfeccio- con la Ley no se ineficaz; nar el contrato de compra- estableciéndose un plazo venta en un término pos- o condición para la cele- terior (Pérez, 1989, p. 43). bración del contrato pro- La naturaleza jurídica del metido; y, que solo falte la contrato de promesa de -36-

compraventa es la de un contrato que les confiere contrato preparatorio. Se ciertas garantías para que toma en cuenta para esta llega a otorgarse el contra- definición el acuerdo de to definitivo de compra- voluntades, la intención venta. Este contrato es el de celebrar a futuro otro llamado contrato de pro- contrato. Leal Pérez pone mesa de compraventa. énfasis en la razón o causa para postergar la celebra- La causa que obliga a la ción del contrato definiti- celebración de un precon- vo; y, se toma en cuenta su trato, que de hecho: esta naturaleza jurídica de ser es cualquier eventualidad un contrato preparatorio. que impide la celebración al momento del contrato Rueda Andrade, coinci- definitivo o de compra- de con el concepto de Leal venta propiamente dicho Pérez manifestando que: (Andrade, 2015, pág. 3). Es frecuente en la vida Ramón Meza Barros da práctica que quienes de- la siguiente definición sean celebrar el contrato del contrato de promesa de compraventa no pue- de compraventa: dan hacerlo de inmediato. Por falta de algún requisito La promesa de celebrar o por otras circunstancias un contrato es un contrato que no es posible solucio- que tiene una fisionomía narlas en ese momento; propia. Difiere la prome- por ello, celebran un pre- sa de una simple oferta, -37-

policitación o propuesta. dición. La promesa es un Supone un acuerdo de vo- antecedente del contrato luntades, aunque una sola prometido; no es el mis- de las partes resulte obli- mo contrato, sino uno di- gada a celebrar el contrato verso a este. En la defini- prometido. ción de Alessandri, como elemento nuevo tenemos El tratadista hace una que: aclara que la prome- diferenciación de la ofer- sa si bien es el antecedente ta, licitación o propuesta, de la compraventa, es un en cuanto que el contrato contrato diferente; y, men- contiene el acuerdo de vo- ciona al plazo o condición luntades aun cuando sea que también es distintivo unilateral. (Barros, 1955, de este contrato. (Rodri- p 72). guez, 2003, p. 841). Arturo Alessandri Ro- “En el contrato de pro- dríguez sobre el tema, mesa una o ambas partes opina lo siguiente: se comprometen a celebrar, dentro de cierto tiempo, un La promesa de celebrar determinado contrato que un contrato puede definir- no pueden o no desean ce- se diciendo que es aque- lebrar por el momento.” lla convención por la cual los contratantes se obli- Esta definición hace hin- gan a celebrar otro contra- capié en su característica to dentro de cierto plazo de ser unilateral o bilate- o al evento de una con- ral, el plazo pero no toma -38-

en cuenta a la condición especificarse en ella todas como el otro elemento las bases que constituyan para determinar la época el contrato prometido, de para celebrar el contrato modo que sólo falte la tra- prometido; y, finalmente la dición de la cosa o las so- circunstancia de no querer lemnidades que las leyes o no poder otorgar el con- prescriben. trato definitivo (Universi- dad Autonoma de Gurre- La primera definición ro, 2019) hace relación a la finali- dad de este tipo de con- En términos generales, tratos; y, la segunda a los es aquél por el cual las par- parámetros o requisitos tes se obligan a celebrar un establecidos en la ley para contrato determinado en el contrato de promesa cierto plazo o en el even- (https://www.u-cursos.cl/ to de cierta condición. En derecho/2005/0/ CURSO- términos más estrictos, LICEN1/1/material_do- aludiendo a sus requisitos, cente/bajar?id_material= es la convención escrita en 71975, 2005). virtud de la cual las par- tes se obligan a celebrar Aníbal Torres Vásquez, un contrato de los que la sobre el contrato prepa- ley no declara ineficaces, ratorio manifiesta: dentro de un plazo o con- Contrato preparatorio dición que fije la época de (denominado también su celebración, y debiendo contrato preliminar, pro- -39-

mesa de contrato, pre- tratos, su naturaleza de ser contrato, pactun de con- preparatorio de un contra- trahendo, compromiso, to a otorgarse en el futuro; pactun de ineudo contrac- y, genera una obligación tu) es el que está dirigido a de hacer (Vásquez, 2012). la celebración de otro con- trato futuro, entre las mis- Salvador Rocha Díaz, mas partes, que por ahora define a este contrato no pueden (por obstácu- como: los legales, financieros o de otra naturaleza) o sim- Un acuerdo de volunta- plemente no quieren con- des en virtud del cual una cluir. de las partes, o ambas, se obliga a celebrar dentro Cumple la función de de un tiempo determina- preparación del contrato do, un contrato cuyos ele- definitivo, Crea la obliga- mentos se señalan desde ción de hacer consistente luego” El autor parte del en celebrar, dentro de un elemento consensual del plazo o cumplida cierta contrato, siendo este esen- condición, el contrato fu- cial del mismo caso con- turo. Es bastante completa trario mal se puede hablar esta definición que va des- de contrato, en virtud del de las diversas denomina- cual las partes contratan- ciones dadas a este con- tes se comprometena fu- trato, los elementos que lo turo “celebrar”, dice este diferencian de otros con- autor, otro contrato en un tiempo ya estipulado o es- -40-

tablecido (El Contrato de el tiempo, toda vez que se promesa, 1974). agotará cuando se cumpla la obligación de hacer que Para Jorge Oviedo Al- él mismo generó: la cele- ban hace referencia al bración del contrato de- tratamiento en la legisla- finitivo. Dicha obligación ción colombina: de hacer, que es celebrar el contrato prometido se El contrato bilateral de cumplirá al vencimiento promesa en el derecho de un plazo o al acaeci- privado colombiano, ma- miento de una condición. nifiesta que se trata de Hace referencia a las carac- un contrato preparatorio, terísticas de este contrato: como lo califica algún sec- bilateral, su naturaleza ju- tor de la doctrina, en el rídica de ser preparatorio; sentido de que está des- y, destaca la vida efímera tinado a que las partes se del mismo y sus elemen- pongan de acuerdo pre- tos esenciales como son el viamente sobre el conteni- plazo o condición (Albán, do de un contrato al cual 2019). quieren ligarse de mane- ra definitiva, que será el Tratamiento en la legis- acuerdo o convenio poste- lación de México. Un con- rior. Esto nos permite an- trato de promesa podría ticipar y concluir también, definirse como un pre-con- que el contrato de prome- trato. Es decir, cuando dos sa, de suyo, está llamado a personas se comprometen tener una vida limitada en -41-

a hacer determinada promesa de compraventa cosa en un tiempo futuro. manifiesta que es: Este se puede hacer con el fin de dar algo a otra per- La convención por la cual sona en un tiempo deter- se declara querer concluir minado, o también para un contrato en el porve- cumplir determinada con- nir, no obliga a las partes dición en un plazo especí- sino cuando se ha fijado la fico. De cualquier manera, época en que debe ser con- es un contrato de un con- cluido y las cláusulas prin- trato y, aunque cueste en- cipales del contrato, y si tenderlo al principio, re- en el intervalo las circuns- sulta de mucha utilidad. tancias no han cambiado de tal modo que el objeto Este también puede ser expresamente determina- llamado contrato prelimi- do o aquel que aparece se- nar. Esta es una descrip- gún las circunstancias se ción más que definición ha hecho imposible, o si se del contrato de prome- ha destruido el crédito de sa, se destaca su situación una o de otra de las partes. cronológica de ser un con- En general, es necesario trato celebrado con ante- realizar tales promesas a rioridad, por ello lo deno- más tardar un año después minan como pre-contrato de haber sido convenidas, o contrato preliminar (De- sino el derecho quedará recho Mexicano, 2018). prescrito. Ramon Sánchez Ramón Sánchez sobre la esboza el tratamiento que -42-

la legislación mexicana da Civil ecuatoriano, al refe- al contrato de promesa, rirse a la promesa de con- en que circunstancias no tratar, la define como: “es surtirá efecto alguno y su la oferta de conformar, rea- plazo para la prescripción lizar o no realizar un hecho (Sánchez, 2004, p. 209). y de celebrar con una per- Según la jurisprudencia sona determinada un con- ecuatoriana: “La prome- trato. La promesa de con- sa de compraventa es un tratar, como la de verificar pre contrato o un contrato un acto jurídico, obliga a preparatorio, cuyo objeto su cumplimiento” es la celebración a futuro Esta definiciones hacen de un contrato definitivo. referencia a su naturaleza Mediante la promesa las juridica, su finalidad de partes contraen únicamen- comprometer a futuro la te una obligación de hacer, celebracion de otro con- que consiste precisamente trato al cumplirse el plaso en suscribir, dentro de cier- o la condicion estableci- to plazo o cuando se hubie- da en la promesa (Lara, p. re cumplido una condición, 463). una obligación de dar” Manuel Sánchez Zura- (Gaceta Judicial, 2007). El ty, con base en la juris- jurista nacional Dr. Aníbal prudencia ecuatoriana Guzmán Lara en su obra elabora el siguiente con- denominada Diccionario cepto: explicativo del Derecho -43-

El contrato de prome- de las condiciones esti- sa de compraventa es un puladas en el contrato de contrato preparatorio para promesa (Zuraty, 2011, p la celebración del contrato 14). Uno de los tratadistas definitivo, el contrato de ecuatorianos más impor- compraventa. El objeto del tantesg Juan Larrea Hol- contrato de promesa de guín, coincide con los de- compraventa, es pues, el más autores, nos dice: contrato definitivo. Desde luego, tanto el uno como “Efectivamente, la juris- el otro son contratos prin- prudencia ha confirmado cipales y no existe depen- que la promesa de compra- dencia entre ellos, son in- venta de inmuebles entre dependientes y solo existe nosotros, produce una obli- una relación íntima entre gación de hacer, y que in- los dos. Celebrada la es- cumplida la obligación, el critura de compraventa juez puede dar eficacia al las obligaciones emanadas contrato firmando la escri- del contrato de promesa tura pública en reemplazo de compraventa quedan del vendedor renuente” cumplidas. En mérito del Por demás interesante e contrato de promesa de importante son las con- compraventa, solo se pue- sideraciones que hace la de exigir la celebración del Jurisprudencia sobre el contrato de compraventa contrato de promesa de que deberá contener por compraventa, su naturale- supuesto, todas y cada una za jurídica, el vínculo en- -44-

tre el contrato de promesa créditos; pero no crean de- y el definitivo; y, la facultad rechos reales, conforme a que tiene el Juez de firmar la teoría del título y modo la escritura en el contra- de adquirir, instituciones to definitivo en reempla- propias del derecho roma- zo del vendedor (Holguín, no bonitario o vulgar, que 2008, p. 24). adopta nuestro derecho ci- vil.” (DEPARTAMENTO En referencia a la natura- DE ESTUDIOS JURIDI- leza Jurídica de la promesa COS , 1995, pág. 2 27) de contrato: El Registro de la Propie- “El contrato de promesa dad, está catalogado como de compraventa no es títu- un registro de datos pú- lo traslativo de dominio no blico. Lo cual quiere decir, constituye modo de adqui- analizando el significado rir. Solamente es contrato, de estas palabras del trata- que como tal, únicamente dista Jaime Villava Plaza, crea una obligación, obli- que el Registro mantiene gación de hacer de cuerdo a en su poder la informa- su tipicidad. En consecuen- ción de interés general y cia, no produce otro efecto de libre acceso al público que el exigir la celebración en general. Continuando del acto jurídico o contra- con el análisis del doctor to prometido. En nuestro Jaime Villalva sobre el Re- Código Civil, los contratos gistro de la Propiedad y sólo crean obligaciones, o Mercantil del Ecuador, el sea, derechos personales o -45-