HSB ÅR 2015 DIGITAL

2015 ÅRSREDOVISNING HSB ÖSTERGÖTLAND

ÅRSREDOVISNING 2015 ”2015 HAR VARIT HSB ÖSTERGÖTLAND ETT R­ EKORDÅR FÖR HSB  ÖSTERGÖTLAND. ALDRIG HAR DET BYGGTS SÅ MYCKET OCH VI HAR SÅLT I STORT SETT ALLT I  VÅRA AKTUELLA ­PROJEKT.”2

INNEHÅLL ÅRSREDOVISNING 2015 HSB ÖSTERGÖTLAND I korthet/04 Vd har ordet/06Ett aktivt och händelserikt år/08 Verksamheten – Bygga/10 Verksamheten – Leva/14 Verksamheten – Ansvara/18 Verksamheten – Utveckla/22 Föreningsstyrningsrapport/26 Förvaltningsberättelse/30 Finansiella rapporter/41 Revisionsberättelse/64 Styrelse/66 Ledning/68 Bostadsrättsföreningar/70 Hyresrätter/71 3

I korthet ENGAGEMANG HSB Östergötland är en av regionens l­edande b­ ostadsaktörer. HSB engagerar sig i allt som rör Vi bygger, äger och f­örvaltar ­fastigheter i Östergötland och livet, för den enskilda människan södra Närke, en i­ntressant och expansiv marknad. 2015 har och för samhället. Vi lyssnar aktivt p­ räglats av en stark efterfrågan och ett ökat bostadsbyggande. och a­ gerar offensivt med ett starkt driv mot rätt mål. Samverkan och Kärnvärden medlemsinflytande är vår gemen- – ETHOS samma grund. Det i sin tur skapar en verksamhet som bygger på ansvar, HSBs värderingar, det vi k­ allar ­ETHOS, är effektivitet och kreativitet. Vi tror helt vår gemensamma grund. V­ ärderingarna enkelt på att arbeta tillsammans! genomsyrar vår verksamhet i allt vi gör och kommunicerar. E­ THOS fungerar även TRYGGHET som ett ­verktyg för föreningsstyrning och Vi och våra medlemmar värdesätter verksamhetsu­ tveckling inom HSB. trygghet. Alla människor, oavsett familjeb­ ild och livsstil, ska få ett bra, trevlig och långsiktigt boende hos oss. Vi finns alltid här som ett stöd i tillvaron, vid stora och små frågor. Trygghet skapar utrymme att leva livet på det sätt som passar var och en. SAMVERKAN OMTANKE HÅLLBARHET En kan inte göra allt, men alla Att bygga och förvalta bostäder HSB har alltid stått för hållbarhet ur kan göra något. Den tanken är vår kärnverksamhet. Men vi alla aspekter. Vi finns här idag. Och genom­syrar vår verksamhet, som gör mer än så. Vi bryr oss om vi står lika starka imorgon. Vi ska bygger på samverkan människor varandra och om livet i och mellan ­erbjuda tjänster och boende som emellan. Goda, stabila relationer husen. Respekt, hjälpsamhet och är kittet som håller oss samman. ­uppskattning skapar en HSB-­ b­ ygger på kvalitet. Vi ska också ­Samarbeten och nätverk stärker känsla, såväl internt som bland vara en attraktiv och utvecklande våra föreningar och medlemmar. arbetsplats. Med andra ord finns ett oss i vårt arbete med ­ långsiktigt tänkande i allt vi gör. kunden  i­  fokus.ÅRSREDOVISNING 2015 HSB ÖSTERGÖTLAND4

I KORTHET Årets resultat, Mkr 26,5 Nettoomsättning, Mkr 307,2 Rörelsemarginal, % 19,2 Avkastning eget kapital, % 8,1 Soliditet enligt HSB kod, % 43,6VÅRT UPPDRAGär att i ­samverkan med medlem-marna skapa det goda boendet.VÅR VISION ÅRSREDOVISNING 2015 HSB ÖSTERGÖTLANDVi är ledande när det gäller boende. 5

2015 har varit ett intressant Som en följd av läget har vi fått en oerhört stark bostadsmarknad. år på flera sätt. Bland annat Andrahandspriserna har stadigt ökat, även om vi mot slutet av året har vi sett en aldrig tidigare kunde skönja en viss avmattning. Nyproduktionstakten är fortsatt skådad utveckling på bostads- mycket hög och allt vi producerar har sålts. Säljperioder som t­idigare marknaden och fokusering på kunde dra ut på tiden, har under 2015 endast handlat om någon bostäder generellt. Bostads­ enstaka månad. Ett exempel är bostadsrättsradhusen som vi bygger frågan har ivrigt diskuterats i  Harvestad i Linköping, där brf Smultrongården med 24 hus var och debatten har stundtals slutsåld inom tre månader. Det är en följd av en het marknad. Men vi ser det också som en följd av att vi erbjuder en stark produkt. I det här varit het. Vi har lyssnat på läget får vårt välkända varumärke en ännu större betydelse. För det åsikter om nya regler, amor- vinner i två lägen, dels vid en överhettning med ökad konkurrens som följd, dels i krissituationer. Det känns bra att de som har köpt av oss teringskrav, insatskrav och kan känna sig trygga med sitt val. bostadsbristen – bara för att Den bostadsbrist som vi redan tidigare känt av ser ut att öka ytter­ nämna några exempel. Det här ligare som ett resultat av vad som händer i vår omvärld. För att klara detta krävs en bred palett. Man måste jobba med allt från makroekono­ är en fråga som engagerar miska perspektiv till en förståelse i ett mer individnära perspektiv. Det många. Och det är bra, för så handlar om hushållens skuldbörda, kommunernas prissättning av mark ska det vara! Boende är en av och planer, lagstiftning och skattesystemet. Personligen tror jag på idén med en bred samling med alla tänkbara samhällsfunktioner, en bostads­ livets grundpelare. kommission med stort mandat. Man måste se över gränserna för att kunna komma fram till en samlad och långsiktigt hållbar lösning. Den stora befolkningstillväxten, som kännetecknar 2015, är en rejäl utmaning för samhället. Ingen vet var det ska sluta. Men hanteras det på ”Boende är en av rätt sätt så utgör det en oerhörd potential med bland annat en stark arbetsmark­ livets grundpelare” nad.Problemetär samtidigt de stora påfrestningarna på samhället och en politisk ­polarisering. Vi har lärt oss genom åren att politisk osäkerhet och splittring skapar oro. Där finns ett ­varningstecken inför framtiden. Mycket glädjande är att årets kundundersökning, NKI, visar fantas­ tiska resultat i alla områden som vi valt att mäta. Dessutom blir det ekonomiska resultatet det bästa någonsin. En av framgångsfaktorerna är naturligtvis alla medarbetare som gör ett mycket bra jobb. Så när jag nu rundar av, efter många innehållsrika år som vd, vill jag passa på att tacka alla som bidragit med sitt kunnande och engagemang. Jag vill också tacka alla kunder, förtroendevalda i föreningarna, med­ arbetare och andra som jag mött i mitt arbete. Jag hoppas att HSB Öster­ götland kommer att fortsätta som en stark och ledande organisation. XÅRSREDOVISNING 2015 Peter Lindgren HSB ÖSTERGÖTLAND Vd HSB Östergötland6

VD HAR ORDET” MAN MÅSTE SE ÖVER G­ RÄNSERNA ÅRSREDOVISNING 2015 FÖR ATT KUNNA KOMMA FRAM TILL HSB ÖSTERGÖTLAND EN SAMLAD OCH LÅNGSIKTIGT ”HÅLLBAR LÖSNING 7

Ett aktivt och händelserikt år När vi summerar 2015 kan vi konstatera att det varit ett mycket positivt år inom många områden. Här är några av de händelser som vi gärna lyfter fram. 1FÖRSTA K­ VARTALET FÖRSTA SPADTAGET BRF R­ OTUNDAN VI PASSERAR 1200 BOSPARARE MOTALA EXPO Året inleddes trevligt med ett första 2015 blev ett framgångsrikt år på medlemssidan. I mars var det dags för spadtag för brf Rotundan, Folkets U­ nder mars månad passerade vi 1 200 bosparare Motala Expo, en företags­ Park i  Linköping. Här bygger vi nu i  HSB Östergötland och en månad senare blev vi fler mässa för Motala k­ ommuns 42  ­attraktiva lägenheter. X än 15 000 medlemmar i vår region. Allt fler inser näringsliv. Motala är fördelarna med en medlemsägd organisation, där en ­intressant ort med man kan vara med och påverka. X ­spännande framtidsplaner. XÅRSREDOVISNING 20153TREDJE ÖSTGÖTAFORUM HSB ÖSTERGÖTLAND­KVARTALET I september var det dags för Östgötaforum i  Linköping, där vi deltog och berättade om våra BOMÄSSA I SAAB ARENA förvaltningstjänster och också om fördelarna med Bomässan i Linköping i september månad har b­ livit ett medlemskap och bosparande. X n­ ågot av en tradition. Vi fanns som vanligt med som utställare och glädjande var att vi mötte ett stort i­ntresse för vår nyproduktion. I samband med bomässan ­säljstartade vi brf Teatern. X8

ÅRET SOM GICK2ANDRA NYPRODUKTION I LINKÖPING PÅSK RENOVERING ­KVARTALET Andra kvartalet var aktiviteten På påsken ska man vara I Mjölby påbörja­ extra hög i Folkets Park. De första snäll! Och HSB Östergötland de brf Lagmannen SÖDRA EKKÄLLAN-DAGEN f­amiljerna flyttade in i brf Dans­ passade förstås på att dela ut en stor stam­ Södra Ekkällan-dagen är en ny banan, samtidigt som vi hade uppskattade påskägg till sina renovering i maj satsning som flera aktörer står inflyttningar i radhusen i Parkstaden, medlemmar på HSB-­kontoret månad. X bakom. Det blev en lyckad dag sista etappen. Vi säljstartade även brf i Linköping. Samtidigt med visning av lägenheter, in­ Smultrongården i Harve­stad, som kunde barnen få en rolig redningstips, tävlingar, mat och sålde slut i rekordfart. X a­ nsiktsmålning. X mingel. Vi på HSB Östergötland passade på att prata bosparande och hyreslägenheter. X4FJÄRDE RENOVERING MEDLEMMAR BJÖDS PÅ BIO ÅRSREDOVISNING 2015 ­KVARTALET Brf Krigaren i Lin­köping Våra medlemmar uppskattar film! Det blev HSB ÖSTERGÖTLANDSISTA INFLYTTNING BRF HAGEN blev under hösten ­klar med uppenbart då vi i december gick ut med gratisÄven sista kvartalet hände det mycket en omfattande r­ enovering biljetter till ”En jävla underbar jul”. Inominom nyproduktion. Vi byggstartade brf av fönster och  fasad. X n­ ågra timmar var biljetterna slut. Vi tror attSmultrongården och de sista familjerna alla fick en trevlig stund i biosalongen! Xflyttade in i brf Hagen, två projekt i desödra delarna av Linköping. X 9

bygga 2015 har varit ett intensivt år I tillväxtregioner, dit vår huvudmarknad Linköping med o­ mnejd när det gäller bostadsbyggan- hör, råder det bostadsbrist och på andra håll i landet kan man se ett det, inte bara i HSB Östergöt- obalanserat bostadsutbud. Dagens stora ungdomskullar tvingas bo länge lands region utan i hela landet. hemma hos sina föräldrar. Och en annan följd är att flyttkedjan inte fungerar som den borde. Här har staten, kommunerna och byggbolagen Trots det byggs det alltför få ett gemensamt ansvar. lägenheter totalt sett. För HSB Östergötlands del har 2015 varit något av ett rekordår. Aldrig har vi byggt så mycket och vi har sålt i stort sett allt i samtliga projekt som presenterats under året. Totalt har vi 216 bostäder i produktion, huvud­ sakligen i Folkets Park där aktiviteten är fortsatt hög. Den anrika parken har blivit ett levande bostadsområde för människor i alla åldrar och olika familjestorlekar. Andra aktuella projekt är Harvestad, Berga och Valla­ staden i Linköping. Det var ett intensivt rekordår för HSB Östergötland – Samtidigt finns ett intresse för andra e­ xpansiva orter i regionen. I nuläget står bland annat Mjölby på tur, där det finns stora förhoppningar att komma igång med ett projekt vid Svartåns strand. Vi är också fortsatt mycket intresserade av ett nytt projekt i M­ otala. 2016 kommer att bli ett ­spännande år, ­konstaterar Bita  Almasian, byggchef på HSB Östergötland. I november flyttade de sista familjerna in i brf Hagen i Ullstämma. ­Ullstämma är en expansiv del av södra Linköping, där det har byggts ­åtskilligt under ett par års tid. Brf Hagen består av trevliga tvåplansradhus på 113  k­ vadratmeter med carport och en egen tomt.ÅRSREDOVISNING 2015 Fjärde och sista etappen av Parkstaden i Folkets Park stod HSB ÖSTERGÖTLAND klar ­hösten 2015, då familjerna fick tillträde till sina fina hus. Och i  grannfastigheten, brf Dansbanan, har inflyttning pågått mellan mars och a­ ugusti. Samtidigt byggs nu brf Rotundan med totalt 42 lägen­ heter i  p­ arken. I januari togs det första spadtaget och inflyttningen är  ­beräknad till 2016. >>>10

a Brf Dansbanan, Folkets Park.11 ÅRSREDOVISNING 2015 VERKSAMHETEN – BYGGA HSB ÖSTERGÖTLAND

ÅRSREDOVISNING 2015bygga HSB ÖSTERGÖTLAND >>> Det blev succé för säljstarten av brf S­ multrongården och i oktober var det dags för byggstart. För att fira detta arrangerades en lunchaktivitet på plats, där vår vd Peter Lindgren hälsade alla välkomna. Samhälls­ byggnadsnämndens ordförande i Linköpings kommun, Elias Aguirre, höll tal och därefter bjöds besökarna på en beskrivning av projektet. De i­nbjudna, tillsammans med barn som kommer att bo i brf Smultrongården, fick göra handavtryck i en betongplatta. Slutligen bjöds det på mingel och en lättare lunch under bar himmel. Brf Smultrongården ligger i Harvestad, i södra delarna av Linköping. Totalt byggs här nu 24 radhus på 113 kvm, fördelade på två kvarter. Till varje radhus hör ett förråd, en carport och trädgård. I trädgårdsstaden Harvestad finns det närhet till skola, affärer och lekplats. Samtidigt är det nära till idrottsanläggningar, golfbana och naturen. Årets sista säljstart var brf Teatern i Folkets Park som ägde rum den 11  september. Huset blir ett flerfamiljshus på fyra våningar samt en tak­våning och kommer att innehålla totalt 55 lägenheter i storlek 1–5 rum och kök. Brf Teatern kommer, liksom HSBs andra nybyggda bostadsrätts­föreningar, att byggas för att certifieras och klassas enligt Miljöbyggnad Silver. Utmärkande för dessa hus är låg energiförbrukning, bra inomhusmiljö som tar hänsyn till bland annat ljus, ljud och luft samt att det byggs med sunda materialval. Ett exempel är att det på brf Teaterns tak kommer att monteras solpaneler. Certifieringen sker genom Swedish Green Building Councils. X 12

VERKSAMHETEN – BYGGAPågående och planerade projektBRF TEATERN BRF TOMBOLAN BRF SPELMANNENFolkets Park, Linköping Folkets Park, Linköping Folkets Park, LinköpingLägenheter: 55 Lägenheter: 78 Lägenheter: Cirka 50–60Boyta: 1–5 rum och kök, 37–113 kvm Boyta: 2–5 rum och kök, 50–110 kvm Säljstart: Planeras till 2017Säljstart: September 2015 Säljstart: Planeras till 2016 Beräknad inflyttning: Preliminärt 2019Beräknad inflyttning: 2017 Beräknad inflyttning: Preliminärt 2018VALLASTADEN KVARTERET LAGGKÄRLET SVARTÅSTRANDLinköping Berga, Linköping Centralt MjölbyBostäder: 3 radhus/plusenergihus Nyproduktion bostadsrätter Lägenheter: 40med  eget ägande. Lägenheter: 130–140 Boyta: 1–4 rum och kök, 40–90 kvmBoyta: Cirka 120 kvm Säljstart: Planeras till 2017 Säljstart: Planeras till 2016Planerad säljstart: 2016 Beräknad inflyttning: 2019 Inflyttning: Preliminärt 2018Inflyttning: 2017 ÅRSREDOVISNING 2015 HSB ÖSTERGÖTLAND 13

leva Varje nytt projekt som uppförs I mars flyttade de första familjerna in i brf Dansbanan och i augusti i   Folkets Park i Linköping med­ kom det allra sista flyttlasset. Här i Folkets Parks sydvästra del har det byggts verkar till områdets nya karaktär 51 lägenheter på 1–5 rum och kök. De flesta har balkonger i två väderstreck och atmosfär. Under 2015 stod och lägenheterna på markplan har stor uteplats mot innergården. Huset har brf Dansbanan klar – ett ståtligt en spännande arkitektur där rå betong, stål och glas möter en mer levande hus med modern, varierad arki- träfasad och puts. tektur. Här bor nu familjen Axling, Familjen Axling, som består av Håkan, Lisa och lille sonen Alexander, som valde stadsliv och lägenhet ­flyttade in i maj. De hade tidigare ett hus i Kaga, strax utanför Linköping, men kände att de var klara med villaboendet och nu ville bo mer centralt. framför landsbygd och hus. ”Inflyttningen i anrika Folkets Park gick som en dans” – Lisa var först lite tveksam, berättar Håkan. Men efter att ha tittat påÅRSREDOVISNING 2015 flera lika alternativ var vi allt mer överens. Och just Folkets Park passade ossHSB ÖSTERGÖTLAND väldigt bra. Lägenheten på 109 kvadratmeter har stora ljusinsläpp med fönster i två väderstreck. Även balkongen på hela 35 kvadratmeter löper runt hörnet och14

DNai nyFsaoblbkarenftasn VERKSAMHETEN – LEVA Parkger en härlig plats att vistas på efter solens gång. Här kan de sitta och blicka BRF DANSBANAN ÅRSREDOVISNING 2015ut mot de nybyggda radhusen i området, men också mot Gamla Linköping HSB ÖSTERGÖTLANDoch vacker grönska. Familjen uppskattar framförallt läget. Att vara i city, Byggstart: 2013men samtidigt ha nära till naturen, golfbanan, lekplatser och inte minst, Inflyttning: mars–augusti 2015Alexanders fritids. Antal lägenheter: 51 – I vårt hus bor det inga barnfamiljer. Men i området finns det flera barn Storlek: 1–5 rum och köki ungefär samma ålder, vilket är roligt. Och vartefter Alexander växer såslipper vi skjutsa och hämta, något som man annars gör hela tiden när manbor på landet, konstaterar Lisa.Efter en första sommar i lägenhet så har familjen hunnit känna efterhur det är att bo så här. – Vi stormtrivs verkligen! Det är precis som jag hade föreställt mig.Nej förresten, faktiskt bättre, säger Håkan. Det är en lyx att sitta här på­balkongen och blicka ut. Vi är otroligt glada att vi tog det här steget.En person som gläds åt alla positiva kommentarer är HSB Östergötlandsmarknadschef Inger Kannerstål. – Brf Dansbanan blev en fantastisk framgång och var slutsåldlångt före inflyttning. Det är väldigt speciellt att träffa familjernai ett tidigt skede, där vi diskuterar den nya lägenheten, eventu­ella tillval och vad som kommer att hända i de olika stegen. Närde sedan får nycklarna i handen och man ser hur lyckliga ochf­örväntansfulla de är, då har vi verkligen gjort ett bra jobb. X 15

leva Nu är det 100 000 som bosparar i HSB och intresset bara ökar. Allt SÅ BLIR DU fler får upp ögonen för fördelarna med att bospara i HSB. BOSPARARE Förra året tecknades ett nytt samarbetsavtal mellan Swedbank och För att bli b­ osparare måste HSB. Nu kan våra bosparare börja hantera sitt bosparande på nätet, man vara medlem i HSB vilket gör det enkelt att hålla koll på sparbelopp och bosparpoäng. och därefter ö­ ppna ett HSB Smidigt är också att man kan bli bosparare på nätet och även öppna ett Bosparkonto. Enklast är att bosparande logga in på hsb.se med BankID Hundratusen har upptäckt åt minder­ på kort e­ ller mobilt BankID. bosparandets fördelar årig utan Varje sparad hundralapp ger att besöka 1  bospar­poäng. Maximalt något Swed­ får man 5­ p ­ oäng per månad, bank-kontor. det  vill säga 500 kronor perÅRSREDOVISNING 2015 Sedan 2014 är maxbeloppet man kan spara per månad 500 kronor. månad. HSB ÖSTERGÖTLAND Precis som tidigare kan poängen överlåtas till en närstående, men nytt är att det kan delas upp på fler personer. Det har även införts något Swedbank är kontoförande bank för HSBs som kallas dubbla förturer, vilket innebär att en bosparare kan använda bosparande. Enligt beslut av Riksgälden om­ sin förtur till nyproducerade bostäder i HSB och ha kvar förturen till en fattas HSB Bosparkonto och HSB Fasträn­ HSB-hyresrätt så länge sparkapitalet står kvar. X tekonto av den statliga insättningsgarantin. Varje kund har rätt till ersättning för sin sammanlagda kontobehållning i banken med ett belopp som motsvarar högst 100  000 euro. Riksgälden betalar ut ersättning inom 20 arbetsdagar från den dag banken försatts i konkurs eller Finansinspektionen beslutat att garantin ska träda in.16

VERKSAMHETEN – LEVABrf Riksdagsmannen i Mjölby har firat 50 år. Och det blev ett festligtjubileum där ett 80-tal personer var inbjudna till en tur med ångbåtenBoxholm II för att därefter inta en gemensam middag på Lugnalandet.– Inför jubileet har vi försökt ta reda på hur många som har bott härsedan starten, det vill säga 1965. Tyvärr är uppgifterna inte helt enkla att få fram, eftersomAktiva brf Riksdagsmannen lägenheten kan ha har firat femtio år varit skriven på en annan person först. Men som det ser ut så handlar detom sju till nio personer som har varit med alla år och det tycker vi är heltfantastiskt, berättar föreningens ordförande Stefan Rundström.Det här är en aktiv förening med allt från boulespel varje måndag tillmusikcafé och middagar vid stora högtider såsom påsk och jul. Sedan harman travkvällar och många av de boende spelar även bingo varannanvecka. Men mest uppskattat av allt är handarbetsdagarna där man ocksåträffas varannan vecka för att sy, sticka och dricka kaffe tillsammans. X ÅRSREDOVISNING 2015 HSB ÖSTERGÖTLAND 17

HSB är en organisation med an stort ansvar. Vi arbetar målmed- vetet med hållbarhet utifrån alla Arbetet med Utmärkelsen Svensk Kvalitet bygger på ett starkt kundfokus. Vi har utifrån sju olika kriterier stärkt vår verksamhet mot perspektiv – miljö, socialt och ännu nöjdare kunder och ständiga förbättringar. Det näst intill unika ekonomiskt. För oss är inte det r­ esultatet, att HSB Östergötland fått priset två gånger, visar att vi har lyckats i vår ambition och att vi är ett gott föredöme. här något nytt. Tvärtom så är Vår årliga kundundersökning, NKI, är ett viktigt underlag i vårt det en självklar del av vår värde- a­ rbete. Undersökningen genomfördes hösten 2015 via digitala och grund sedan allra första början. postala enkäter. Svarsfrekvensen låg på 41 procent. Av de som svarade upplever 93 procent att HSB Öster­götland motsvarar förväntning­ Och det speglas i vår själ och arna bra eller mycket bra. De viktigaste f­rågorna för våra kunder är vårt hjärta. ­kompetent ekonomisk rådgivning, ­ekonomiska tjänster samt att vi håller vad vi lovar. Att arbeta hållbart är en självklar del av vår v­ ärdegrund HSB ska minska klimatpåverkan med 50 procent fram till 2023,ÅRSREDOVISNING 2015 jämfört med 2008. Det beslutet på HSB-stämman våren 2015 är en följdHSB ÖSTERGÖTLAND av det övergripande målet att Sverige ska vara klimatneutralt 2050. Det är en tuff utmaning som ställer krav på alla aktörer, inte minst för oss inom bostadssektorn. Vi står för cirka en tredjedel av Sveriges energianvänd­ ning och en betydande del av koldioxidutsläppen. Det nya målet innebär att nettoutsläppen av växthusgaser ska vara lika med noll. HSB har ett viktigt ansvar att bidra till Sveriges klimatmål och vi ser oss gärna som f­öregångare. Våra 570 000 medlemmar uppskattar våra strävanden och vår gemensamma satsning på forskningsarenan HSB Living Lab, där vi tillsammans med bland annat Chalmers ska hitta svaren på hur vi kan leva hållbart hemma. HSB Östergötland är ISO-certifierat enligt ISO 9001 och 14001 och vi hållbarhetsredovisar vår verksamhet varje år. – Arbetet med miljö, energi och klimat utgår från de natio­ nella miljömålen, vilka inriktar sig på begränsad klimatpåverkan, en giftfri miljö och en god bebyggd miljö, säger Tomas Eckerud, energi- och miljöexpert på HSB Östergötland. Områden vi prioriterar är de hus vi bygger idag och imorgon. Ambitionen är att all nyproduktion ska klassas minst enligt Miljöbyggnad Silver. Vi erbjuder även energitjänster till våra bostadsrättföreningar och hyresfastigheter. HSBs energiavtal har inneburit en stor vinst för de bostadsrätts­ föreningar i hela landet som hittills anslutit sig. Resultaten visar en >>>18

svara VERKSAMHETEN – ANSVARA HSB LIVING LAB ÅRSREDOVISNING 2015 HSB ÖSTERGÖTLAND HSB Living Lab uppförs på Chalmers i Göteborg. Här skapas ett innovativt laboratorium där de boende kommer att få leva i en ständigt föränderlig och utvärderad miljö. Byggnaden är på fem våningar och rymmer 29 lägenheter tillstudenter och gästforskare. Här finns ävenen utställningsdel med bland annat kontor, möteslokal, showroom för forsknings­ resultat och tvättstudio. I det unika samverkansprojektet kommer helt nya tekniska och arkitektoniska innovationer testas under tio år, vilket ger ny kunskap när framtidens bostäder ska byggas. Huset planeras att stå klart för inflyttning den 1 juni 2016. Läs! hsb.se/kampanjer/hsblivinglab 19

ÅRSREDOVISNING 2015ansvaraHSB ÖSTERGÖTLAND20

VERKSAMHETEN – ANSVARA HSBS ENERGIAVTAL >>> ÅRSREDOVISNING 2015 besparing på drygt 400 miljoner kronor per år i och med minskade kostnader. HSB ÖSTERGÖTLAND HSBs energiavtal är en för- I  genomsnitt har föreningarnas energikostnader gått ner med 107 000 kronor valtningstjänst som innebär per år. Dessutom blir det en stor miljövinst, eftersom minskad energianvänd­ att bostadsrättsföreningen ning också innebär minskade koldioxidutsläpp. HSBs energiavtal är en för­ valtningstjänst som innebär att bostadsrättsföreningen tecknar ett femårsavtal tecknar ett femårsavtal med b­ esparingsgaranti för bostadsrättsföreningens energikostnader. Genom med besparingsgaranti för helhetstänk och systematiskt arbete med hjälp av HSBs energiexperter, ger HSBs energiavtal möjlighet att nå upp till långsiktiga miljö- och besparingsmål. bostadsrättsföreningens Avgiften för avtalet baseras på varje enskild bostadsrättsförenings storlek och energikostnader. Genom förutsättningar. Dessutom finns en besparingsgaranti på minst tre procent under helhetstänk och systema- den femårsperiod som avtalet sträcker sig. tiskt arbete med hjälp av 2015 fick vi tre nya eldrivna servicebilar levererade. Fordon som drivs HSBs energiexperter, ger med biogas och el/elhybrider är HSB Östergötlands val för framtidens trans­ avtalet möjlighet att nå upp portmedel. Steg för steg byts tjänstebilar och reparatörsbilar ut för att minska till långsiktiga miljö- och förbrukningen av drivmedel samt begränsa våra utsläpp. En av bilarna är placerad i Hallsberg, en i Askersund och en i Linköping. De ljudlösa bilarna drivs ­enbart besparingsmål. med el och har en räckvidd på 14 mil. En ”full tank” kostar cirka 24  k­ ronor, vilket innebär en drivmedelskostnad på 1,70 kronor per mil. Utsläppen från bilarna är Läs! www.hsb.se/ obefintliga och vi laddar bilarna i våra egna fastigheter med grön el. ostergotland/om-hsb/ I livets olika skeden efterfrågar våra medlemmar olika typer av lägenh­ eter, något som HSB Östergötland tar hänsyn till. Därför har vi idag nyheter/ också 1 397 hyresrätter som HSB Grannskapsgårdar ansvarar för. De finns i A­ skersund, Motala, Vadstena, Mjölby och Linköping. Alla är välkomna att WE EFFECT söka lediga lägenheter och ställa sig i vår bostadskö. Men våra medlemmar och bosparare har förtur. We Effect är en biståndsorganisation I stadsdelen Berga i Linköping har vi idag ett stort antal hyreslägenheter efter som funnits sedan 1958. Hjälp till den fastighetsaffär som genomfördes med det kommunala bostadsbolaget Stångås­taden 2014. Det innebär att vi under 2015 förvaltat kvarteret Luft­ självhjälp är ledstjärnan i arbetet i 25 spanaren 1 och vi har genomfört ett antal underhållsåtgärder i fastigheterna, länder i fyra världsdelar. We effects bland annat inom energi och miljö. vision är en rättvis och hållbar värld fri från fattigdom. Tillsammans med – 2015 års kundundersökning visar att vi får allt nöjdare hyresgäster. Resultatet sina medlemsorganisationer och de blev i år 84,1, jämfört med förra årets 83, säger Lena Hellman, chef hyresfastig­människor som stödjer verksamheten heter. Det som kommer fram i undersökningen bearbetas systematiskt för arbetar organisationen för att skapa att motsvara våra kunders behov och önskemål. engagemang, bilda opinion och vinna HSB har ett långvarigt samarbete med We Effect för o­ lika projekt runt om i världen. Varje år bidrar vi med två k­ ronorstöd för ett långsiktigt biståndsa­ rbete. per medlem, samt 1 000 kronor per nyproducerad lägenhet Syftet är att fattiga och u­ tsatta till deras arbete med att stötta bostadskooperativ i olika världs­ människor ska få ett bättre liv. delar. U­ nder 2015 samlade HSB in drygt 3,1 miljoner kronor till We  E­ ffect. Dessutom gav HSB ett extra bidrag på drygt en miljon We effects huvudsakliga ­arbetsområden är landsbygds­ kronor och HSB Östergötland skänkte i december 150 000 kronor tillutveckling, bostäder, jämställdhet och organisationen. Pengarna går till arbete med flyktingar i Makedonien. X tillgång till  mark. Läs! weeffect.se 21

När HSB startade för drygt 50 år Utbildningar och kostnadsfria seminarier ingår i HSB Östergötlands sedan var ambitionen tydlig – vi utbud. Vi erbjuder regelbundet tillfällen för styrelseledamöter i bostads­ rättsföreningar och medlemmar. Att utveckla styrelsens kompetens är en skulle driva utvecklingen av det som viktig investering för hela föreningen. Under 2015 har 42 utbildningar och vi ­kallade det goda boendet. Under seminarier genomförts med sammanlagt 580 deltagare. årens lopp har vi ständigt bevisat att HSB Östergötland har ett brett tjänsteutbud, för att underlätta och kost­ vi är en ledande aktör, där ansvar och nadseffektivisera bostadsrättsföreningarnas verksamhet. Vår Boservice har innovation går hand i hand. Det vi gör, vid årets slut 232 kunder som anlitar tjänster inom fastighetsskötsel – allt gör vi för våra ägares bästa – det vill från planteringar och annan utemiljö till trappstädning och reparationer. säga våra medlemmar. Ansvar och innovation vid utvecklandet av det goda boendetÅRSREDOVISNING 2015 Administrativ service erbjuder bostadsrättsföreningarna trygg hjälp HSB ÖSTERGÖTLAND med  ekonomisk redovisning och alla slags administrativa tjänster. 2015 hade 158 föreningar valt att anlita våra kunniga experter för en  s­ midigare  vardag. >>>22

tveckl23 ÅRSREDOVISNING 2015 VERKSAMHETEN – UTVECKLA HSB ÖSTERGÖTLAND

ÅRSREDOVISNING 2015utveckla HSB ÖSTERGÖTLAND Tre av våra större om- och tillbyggnadsprojekt under 2015 BISPMOTALAGATAN 33, MOTALA Fastigheten Trädgårdsmästaren 5 finns på Bispmotalagatan 33 A–D i området Gamla stan i centrala Motala. Huset är tre våningar högt och har en innergård. De 24 lägenheterna är på 3 rum och kök. En kort promenad bort ligger Vättern och stadens centrum. Under 2015 byttes alla fönster, grunden dränerades och fönsterfogar PCB-sanerades. 24

VERKSAMHETEN – UTVECKLA >>> HSB Östergötland erbjuder även professionella projektledare som tar ansvar för om- och tillbyggnader i föreningarna, vilket är både säkert och tidsbesparande. Här finns en värdefull kunskap om husen och de ­lösningar som kan vara värda att satsa på. Detsamma gäller våra energitjänster, som hjälper bostadsrättsföreningar att ta kontroll över sitt energiflöde. Idag har bland annat 17 föreningar energiavtal med HSB Östergötland. E-faktura vid betalning av hyra eller månadsavgift är nu ett alternativ hos HSB Östergötland. – Alla som har en bostad eller lokal som förvaltas av HSB Öster­ götland, har möjlighet att få avgiften via e-faktura eller e-faktura med autogiro, det som kallas e-autogiro. E-faktura är mer kostnads­ effektivt, och framförallt mer miljövänligt, eftersom vi inte skickar någon ­pappersfaktura, berättar Linda Karlsson, chef Administrativ Service på HSB Östergötland. HSB Östergötland vårdar sina fastigheter. Dels de vi äger, dels finns vi med som ett stöd till våra bostadsrättsf­öreningar. Vi gör långsiktiga underhålls­ planer, vilket är en kvalitetsåtgärd. Det ger ett stöd i  p­ laneringen, både tidsmässigt och ekonomiskt, samtidigt som det är en g­ aranti för att upprättahålla och också ut­ veckla fastigh­ etens ­standard. Under 2015 har det pågått flera större om- och  ­tillbyggnader. XVÄSTRA ESPLANADEN 3, MOTALA NYA TANNEFORSVÄGEN 70-72 OCH ÅRSREDOVISNING 2015 S­ ANDGÅRDSGATAN 11, LINKÖPING HSB ÖSTERGÖTLAND Fastigheten Danserskan 3 finns på Västra Esplanaden 3 i området Motala Fastigheten Kommendören 15 finns på Nya Tannefors- verkstad. Huset är tre våningar högt och vägen 70–72 respektive Sandgårdsgatan 11 i stads- delen Tannefors. Husen är tre våningar höga och har har en liten trädgård. De sex lägen­ en liten innergård. I gatuplan är det affärslokaler. De heterna är på 1 rum och kök respektive 3 rum och kök. En kort promenad bort 16 lägenheterna är på 1–4 rum och kök. Husen ligger strax öster om Linköpings innerstad och centrum. ligger Göta Kanal. Under 2014–2015 renoverades samtliga kök ochUnder 2015 stambyttes halva f­astigheten badrum. Utemiljön fräschades upp och ett samtidigt som kök och badrum nytt källsorteringsrum byggdes. ­renoverades. 25

Föreningsstyrningsrapporten har på särskilt uppdrag granskats av Erik  Davidsson, BoRevision. Granskningen har omfattat genomgång av rapporten och föreningens aktiviteter i förhållande till de regler som anges  i Koden. Granskning av skriftlig dokumentation har genomförts, likaså muntlig avstämning med representanter för ledning, styrelse och valberedning. HSB Östergötland tillämpar Bakgrund de HSB-gemensamma styr­ Koden är utformad särskilt för HSB och utgår från Svensk kod för bolags­ dokumenten HSB Kompassen, styrning, de kooperativa principerna och HSBs kärnvärderingar. Koden HSB Varumärkesriktlinjer och uppdaterades och fastslogs vid HSBs förbundsstämma 2015 och tillämpas HSB Kod för ­föreningsstyrning från och med 2016. Den gäller för alla HSB-föreningar, nationella och (Koden). HSB Östergötland regionala bolag samt HSB Riksförbund. Koden gäller ej för bostadsrätts­ omfattar moder­företaget och föreningar. Syftet med Koden är att den ska utgöra ett internt verktyg för samtliga helägda dotterbolag. att säkerställa en öppen och genomlyst organisation, där varje medlem som så önskar ska ha insyn i verksamheten och möjlighet att påverka. Koden ska också bidra till att HSB styrs på ett för medlemmarna effektivt sätt. Den innebär bland annat att årsredovisningen kompletteras med denna föreningsstyrningsrapport, som översiktligt beskriver hur HSB HSB Östergötlands föreningsstyrningsrapport Östergötland tillämpat Koden under räkenskapsåret 2015. KodenÅRSREDOVISNING 2015 tillämpas enligt principen ”följ eller förklara” och det inne­HSB ÖSTERGÖTLAND bär att avvikelser från Koden ska redo­visas och orsaken till avvikelsen förklaras. En effektiv styrning av verksamheten utgör grunden för att skapa förtroende. HSB  Östergöt­ land tillämpar effektiva ledningsprocesser och rutiner med regelbunden uppföljning. HSB Öster­götlands medarbetare uppmuntras att sträva mot företagets vision och mål. De uppnås med hjälp av gemensamma värderingar, individuella mål, tydliga ansvarsområden och befogenhet att agera. Tillämpning av Koden HSB Östergötland följer Koden med undantag för 2.2.10 och 5.1.3. 2.2.10 Information om antal personer som nominerats som förtroende­ valda lämnas på föreningens webbplats. Men av hänsyn till den personliga integriteten redovisas inga personuppgifter. 5.1.3 Värdering av koncernens fastigheter omfattar endast förvalt­ ningsfastigheter enligt BFNAR 2012:1 (K3). På föreningens webbplats finns en särskild avdelning, ”Föreningsstyrning”, där information som rör formella krav på verksamheten publiceras. Nomineringsprocess HSB Östergötlands valberedning representerar föreningens medlemmar och består av personer med geografisk representation från verksamhets­ området och från medlemsgrupperna. Valberedningens instruktion fastställs årligen av föreningsstämman. Valberedningen följer styrelsens arbete under året och har möjlighet att närvara på styrelsesammanträden.26

Valberedningen har under 2015 funnits representerade vid två FÖRENINGSTYRNINGSRAPPORTav styrelsens samman­träden. Valberedningen följer ocksåupp styrelsens arbete genom samtal med enskilda leda­ ÅRSREDOVISNING 2015möter och möte med föreningens vd. Därefter bedöms HSB ÖSTERGÖTLANDi  v­ ilken grad den nuvarande styrelsen uppf­yller dekrav som kommer att ställas till följd av verksam­het, ekonomi och framtida inriktning. Valbered­ningen fastställer kravprofiler för nya ledamötersom behöver rekryteras och ­genomför ettsystematiskt arbete för att söka rätt kandi­dater. Här beaktas bland annat förslag somkommit från medlemmar och dialog förs medb­ ostadsrättsföreningarna.Valberedningens förslag presenteras i kallelsentill  föreningsstämman.Valberedningen presenteras på föreningenswebbplats, i  nyhetsbrev till förtroendevalda ochvia direktutskick till samtliga bostadsrättsföreningar.Här informeras också om hur nomineringar går till ochtidpunkt för inlämnande av förslag till kandidater. Införstämman 2015 har tre nomineringar inkommit.På stämman presenterar valberedningen sitt förslag och lämnar enredogörelse för sitt arbete. Ersättningen till valberedningens ledamöter är1  530 (1 400) kronor per bevistat sammanträde och för ordförande 1 810(1 660) kronor per bevistat sammanträde.FullmäktigeGrundtalet för antal ombud per förening till fullmäktige är 200, vilketinnebär att föreningar i storleksordningen 1–200 bostadsrätter har rätt tillett ombud. HSB Östergötlands fullmäktige består därför av ett ombud perbostadsrättsförening, förutom för tre bostadsrättsföreningar med över 200bostadsrätter som har två ombud vardera, samt en bostadsrättsföreningsom har rätt till tre ombud. Ombud för medlemsgruppen utses på sammagrundtal i relation till gruppens totala medlemsantal.Föreningsstämma hölls den 26 mars 2015. På föreningsstämman deltog65 (63) av totalt 163 (161) röstberättigade ombud. För Askersund 1 (1)ombud, Hallsberg 3 (5), Kumla 0 (3), Linköping 37 (35), Mjölby 13 (10),Motala 3 (4), Vadstena 2 (1) och medlemsgruppen representerades av6 (4) ombud. Av ombuden var 48 män och 17 kvinnor. Vid förenings­stämman deltog sju ledamöter från styrelsen och fyra av ­föreningensrevisorer var representerade. Efter f­örslag från valberedningen valdesKristina Edlund till stämmoord­förande. Till justerare utsågs A­ nn-SofiePeterson och Ove Dyrhed. Ingen av dem är styrelseledamot elleranställd i föreningen. Under m­ ötet gavs fullmäktige möjlighet att ställafrågor, k­ ommentera och ­lämna förslag till beslut. Protokollet från­föreningsstämman finns tillgängligt på föreningens webbplats.Styrelsen och dess arbetsformerStyrelsen består av elva ledamöter, varav två fackliga representanter.Vd  ingår inte i styrelsen.Samtliga stämmovalda styrelseledamöter är oberoende i förhållande tillföreningen och ledningen. >>> 27

>>> Styrelsens storlek och sammansättning ger utrymme för olika kompe­ tenser, erfarenheter, bakgrund och kön. Styrelsen förnyas med hänsyn till utvecklingen av föreningens verksamhet och behovet av kontinuitet i  styrelsearbetet. Styrelsen ska hålla minst fem sammanträden per år varav ett ägnas åt mer långsiktiga planeringsfrågor. Vid behov ska extra sammanträden hållas för särskilda frågor. Styrelsen arbetar efter ett fastlagt program för året och har under 2015 haft sju sammanträden. Varje sammanträdestillfälle har sina, i förväg fastställda, ärenden. Styrelsen har vid sitt sammanträde 2015-10-29 gått igenom och fastställt samtliga policys och tagit beslut om etiska regler. Styrelsens instruktioner i form av arbets­ ordning samt vd-instruktion är anpass­ ade till föreningens förhållanden och STYRELSENS utgör styrdokument för dess arbete. STORLEK OCH Styrelsens arbetsordning genomgår en årlig översyn och en ny årsplan ­SAMMANSÄTTNING tas fram. Aktuell arbetsordning för GER UTRYMME FÖR styrelsen och vd-instruktion antogs OLIKA K­ OMPETENSER, 2015-05-19. Styrelsens arvode framgår av förvaltningsberättelsen ERFARENHETER, (sid 30). ­BAKGRUND Styrelsens utbildning OCH KÖN. Vid första styrelsesammanträdet efter fullmäktigesammanträdet ges en introduktion till HSB, styrelsens arbete, arbetsformer, arbets­ ordning och information om aktuella frågor. Vd träffar nya styrelseledamöter för genomgång av HSB Östergötlands verksamhet. Under 2015 har styrelsen genomgått utbildning i betaltjänstverksamhet och lagen om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism, ett krav som följer av Finansinspektionens tillstånd som ger HSB Östergötland rätt att tillhandahålla betaltjänster. Revisorer Antalet revisorer ska vara lägst två och högst fyra. Tre revisorer utsågs av fullmäktige efter förslag från föreningens valberedning. V­ alberedningen lämnar också förslag till arvoden. Därutöver utses en revisor enligt ­stadgarna av HSB Riksförbund. Extern revision upphandlas av HSB Östergötland och nuvarande revisor, Jonas Leek, valdes in vid stämman 2015 och kommer från PwC. Revisor Maria Jonsson, KPMG, har närvarat under stämman och lämnat en redogörelse av hur revisorernas arbete bedrivits samt svarat på frågor. Revisorernas arvode framgår av årsredovisningen (not 3).ÅRSREDOVISNING 2015 Styrelsens rapport om intern kontroll avseende den HSB ÖSTERGÖTLAND finansiella rapporteringen för räkenskapsåret 2015 Styrelsen ansvarar enligt lagen om ekonomiska föreningar, aktiebolags­ lagen och Koden för den interna kontrollen. Denna beskrivning har upprättats i enlighet med avsnitt 3.5.3 i Koden och är därmed avgränsad till intern kontroll avseende den finansiella rapporteringen.28

Kontrollmiljö FÖRENINGSTYRNINGSRAPPORTHSB Östergötland har en fastställd affärsidé med operativa mål ochfinansiella mål. HSB Östergötlands styrelse fastställer arbetsordningoch vd-­instruktion. Grunden för struktur och kvalitet i arbetet utgörs avc­ ertifiering enligt ISO 9001:2008, kvalitet och ISO 14001:2004, miljö.Styrelsen för HSB Östergötland tar i en särskild process fram mål förverksamheten i ett långsiktigt perspektiv (3–5 år). Resultatet sammanfattasi en affärsplan, ”Huset”, som finns att tillgå på intranätet. All företags­information finns på detta sätt tillgänglig för samtliga medarbetare.I  ”Huset” finns vision, värderingar, mål och utfall på företagsövergripandenivå och på process-/avdelningsnivå. Uppföljning av mål sker avdelnings­vis regelbundet inom områdena processer, medarbetare, kund, utvecklingoch ekonomi. Den operativa verksamhetens struktur bygger på SIQsModell för Kundorienterad Verksamhetsutveckling där systematisk upp­följning och utvärdering av förbättringar i verksamheten är centrala. HSBÖstergötland har erhållit Utmärkelsen Svensk Kvalitet 2013 och 2009.KontrollaktiviteterHSB Östergötland har utformat sin interna kontroll så att ändamålse­ nligakontrollaktiviteter genomförs såväl på övergripande nivåer,till exempel löpande resultatanalyser och analys avnyckel­tal, som mer rutinorienterade kontroller,såsom avstämningar, attester och liknandekontroller som syftar till att förebygga,upptäcka och korrigera fel och av­vikelser. Kontrolla­ ktiviteterna harutformats för att hantera väsentl­igarisker avseende den finansiella I ”HUSET” FINNSrapporteringen. HSB Öster­ ­VISION, V­ ÄRDERINGAR,götland fick 2011-06-15 tillståndav Finansinspektionen att MÅL OCH UTFALLtillhandahålla betaltjänster och PÅ FÖRETAGSÖVER­kontrollaktiviteter kopplade till GRIPANDE NIVÅdenna lagstiftning har genom­ OCH PÅ PROCESS-/­förts av företagets Complianceofficer två gånger under 2015.R­ evisorerna genomför en granskning AVDELNINGSNIVÅ.av internkontroll en gång per år och enIT-revision genomförs vartannat år.Information och kommunikation ÅRSREDOVISNING 2015Basen för den finansiella rapporteringen till styrelsen är fullständiga bokslut HSB ÖSTERGÖTLANDmed operativ resultaträkning och balansräkning varje tertial. Vid varjestyrelse­sammanträde lämnas rapport över företagets finansiella situation,bland annat av ränterisker och likviditet, samt en riskrapport utifrånbetaltjänstperspektivet. Det aktuella ekonomiska läget kommenteras i denskriftliga vd-rapporten som också tas fram inför varje styrelsesammanträde.En sammanställning som visar resultatet per enhet presenteras minst engång per verksamhetsår och rapporteringen följs av en kortfattad redovis­ning av verksamheten. Viktiga samband blir belysta med nyckeltal somär väl definierade. Styrelsen träffar valda revisorer vid minst ett samman­trädestillfälle under året. Avgående revisor Maria Jonsson, KPMG, deltogvid styrelsens sammanträde 2015-02-25 och revisor Jonas Leek, PwC,­deltog vid styrelsens sammanträde 2015-12-09, utan vd eller annan­person från föreningsledningen. X 29

Styrelsen och verkställande d­ irektören KONCERN OCH MODERFÖRETAG för HSB Östergötland ­ekonomisk f­ örening, organisationsnummer Vision och värderingar 716426-3720, lämnar härmed HSB Östergötlands vision är ”Vi är ledande när det gäller boende”. ­årsredovisning och koncernredo­ HSBs  g­ emensamma värdegrund med kärnvärdena Engagemang, Trygghet, ­Hållbarhet, Omtanke och Samverkan, ETHOS, utgör basen i  verksamheten. visning för verksamhetsåret 2015. HSB Östergötlands förvaltningsberättelseÅRSREDOVISNING 2015 Verksamhetsidé och verksamhetsområde HSB ÖSTERGÖTLAND HSB Östergötland-koncernens uppdrag är att främja medlemmarnas ekonomiska intressen och bidra till en långsiktig ekonomisk trygghet. Det sker genom att erbjuda prisvärda bostäder till medlemmar, tillhandahålla kvalificerade förvaltningstjänster och att på olika sätt medverka till att underlätta arbetet i bostadsrättsföreningarna. HSB Östergötland har sedan 2011 tillstånd från Finansinspektionen att ­tillhandahålla betaltjänster enligt lagen om betaltjänster (SFS 2010:751) och står  under tillsyn av Finansinspektionen. Strategier och övergripande planer Vår vision, våra värderingar och våra övergripande mål fastställs av HSB  Öster­ götlands ek.för. styrelse i en affärsplan. Den uppdateras årligen genom förnyade målsättningar. Affärsplanen, vår vision och våra värderingar sammanfattas i  ”­ Huset”. Affärsplanen har förankrats i olika medarbetargrupper med re­ presentation från hela företaget. De övergripande målen finns nedbrutna på avdelnings- och individnivå och följs upp kontinuerligt. Vi följer de HSB-gemen­ samma styrdokumenten HSB Kod, HSB Kompassen och HSB Varumärkesrikt­ linjer. Ledningssystemet har sin struktur från SIQs Modell för Kundorienterad ­Verksamhetsutveckling och vi utvärderar arbetssätt och resultat regelbundet. Vår verksamhet HSB Östergötland ek.för. bildades 1933 och är en av 30 regionala HSB-föreningar i Sverige. Verksamheten bedrivs i den västra delen av Östergötland och i en del av Närke. Vi har fullservicekontor i Hallsberg, Linköping, Mjölby och Motala. Våra ägare HSB Östergötlands ek.för. ägare är dess medlemmar; enskilda personer och bostadsrättsföreningar. Den 31 december 2015 var 15 610 (14 988) enskilda p­ ersoner och 143 (141) bostadsrättsföreningar medlemmar. Vår medlemsutveck­ ling är positiv. Våra enskilda medlemmar kan delas in i fyra olika kategorier; medlemmar som bosparar, medlemmar som bor i hyresrätt, medlemmar >>>30

31 ÅRSREDOVISNING 2015 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HSB ÖSTERGÖTLAND

ÅRSREDOVISNING 2015 >>> HSB ÖSTERGÖTLAND som bor i bostadsrätt och övriga medlemmar. Av våra hyresgäster var 60 (58) procent medlemmar. Vid ett förvärv av en fastighet med stort antal lägenheter förändras basen för beräkningen. Utan förvärvet av Linköping Luftspanaren 1  hade siffran varit 68,6 procent. Av det totala antalet medlemmar var 1 475 (1  139) bosparande medlemmar. Majoriteten av verksamheten drivs i ett moderföretag och två dotterföretag. ­Moderföretag är HSB Östergötland ek.för. Dotterföretag är HSB Boservice i  Västra Östergötland AB som tillhandahåller teknisk förvaltning och HSB Grann­ skapsgårdar AB som förvaltar koncernens fastighetsbestånd. För nyproduktion har HSB Östergötland ek.för. samverkan med HSB Produktion AB via ett antal ­gemensamma bolag. Dessutom finns ett dotterföretag, LMM i Västra Öster­ götland ek.för., som har borgensåtagande för 2 (5) bostadsrättsföreningar. HSB Östergötlands ek.för. ledning Styrelsen för HSB Östergötland ek.för. består av 3 (3) kvinnor och 8 (8) män, varav två män representerar arbetstagarorganisationer. I ledningen för HSB  Ö­ stergötland-koncernen finns 2 (2) män och 5 (5) kvinnor. Styrelsens arbete HSB Östergötland-koncernens strategier, mål och handlingsplaner tas fram med ett flerårigt (3–5 år) perspektiv. Kraven på verksamheten ställs av styrelsen för HSB Östergötland ek.för. som genomför sitt strategiska planeringsarbete under ett par dagar varje år. Även vd deltar i detta arbete. Resultatet sammanfattas i en affärsplan som valideras och förlängs med ett år i taget. Styrelsen genomför regelbundet en omvärldsanalys både ur ett lokalt och nationellt perspektiv. Utfall och resultat, ”Huset”, granskas och analyseras. En avstämning görs även mot de av HSB Riksförbund framtagna gemensamma styrdokumenten. Inför styrelsemöten skickas underlag till styrelsens ledamöter cirka en vecka före varje styrelsesammanträde. En helg ska finnas mellan utsändningsdagen och sammanträdet. Underlaget till styrelsen innehåller en kortfattad skriftlig vd-rapport, där det aktuella läget i verksamheten presenteras. Styrelsesammanträdena används främst för diskussion och beslut. Om det finns skäl för särskild föredragande, utöver vd, så närvarar den föredragande för att svara på frågor och delta i diskussionen i  det aktuella ärendet. Revisorer har deltagit vid ett sammanträde och föredragit r­ esultatet av granskningen av koncernens rutiner, interna kontroll och ­siffergranskning. Härvid har inga representanter från företags­ ledningen deltagit. Styrelsens protokoll återger vilka ärenden som behandlats, vilket underlag som funnits för respektive ärende och innebörden av de beslut som fattats. Missiv och bilaga finns till varje beslut. Protokollet skickas till styrelsens ledamöter cirka två veckor efter styrelsesammanträdet. Om justering av protokollet inte går att genomföra under denna tidsram, skickas protokollet ut i ojusterat skick för justering vid nästa styrelsesammanträde. Vd-sekreterare är adjungerad till styrel­ sens sammanträden som sekreterare. Vid behov uppdaterar vd styrelsen mellan sammanträden med en  kort rapport som distribueras via e-post. Styrelsens ersättning Styrelsen har ett fast arvode som gäller från föreningsstämma till förenings­ stämma. Arvodet delas upp på funktion; ordförande 70 000 (62 000) kronor,32

vice ­ordförande 35 000 (31 000) kronor och övriga ledamöter 18 000 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE(16  800) ­k ­ ronor. Därutöver gäller ett rörligt arvode per bevistat samman­träde. Det rörliga arvodet uppgår till 1 480 (1 360) kronor. Den rörliga ÅRSREDOVISNING 2015ersättningen betalas ut efter föreningsstämman i  maj  månad. HSB ÖSTERGÖTLANDStyrelsens utvärdering av eget arbeteStyrelsen har för utvärdering av sitt interna arbete en särskiltframtagen enkät. Den tar upp frågor om arbetsformer, effektivi­tet, utbildning och samverkansklimat inom styrelsen. Utvärde­ringen genomförs systematiskt en gång per år och resultatet för2015 redovisades i december.Årets utvärdering visar på ett väl fungerande styrelsearbete.­Resultatet delges föreningens valberedning.Styrelsens utvärdering av vdFör vd gäller att i enlighet med styrelsens beslut sköta den löpande förvaltningen avverksamheten efter de riktlinjer och anvisningar som styrelsen meddelar.Vd ska ansvara för att bolagens och föreningarnas bokföring fullgörs i överens­stämmelse med lag, att medelsförvaltningen sköts på ett betryggande sätt samtbevaka att den inom bolaget bedrivna verksamheten är förenlig med bolags­ordning och stadgar. Uppgiften innefattar rätt att besluta i alla frågor rörandebolagens och föreningarnas angelägenheter som inte ska beslutas av styrelsen.Styrelsen har fastställt en vd-instruktion som anger de områden och beslut somalltid ska föredras för och beslutas av styrelsen. Dessa är:X köp och försäljning av fastigheter och aktierX tecknande av avtal med en löptid som överstiger tre år, med ett sammanlagt värde som överstiger 3 MkrX igångsättande av nya bostadsrättsföreningarX investeringar som överstiger 3 MkrX budget för kommande verksamhetsårX personalförändringar som berör mer än tio medarbetareX policyfrågor av väsentlig betydelseStyrelsens utvärdering av vd görs systematiskt i samband med utvärdering av­styrelsens eget arbete. Särskilda frågor i enkäten behandlar specifikt vd. Vdsarbete följs också upp löpande vid sammanträden under året mellan ord­förandeoch vd, där vd presenterar det aktuella läget. Ersättning till vd framgår avå­ rsredovisningen (se not 3).Varor och tjänsterHuvuddelen av företagets tjänster levereras på uppdrag av bostadsrättsfören­ingar, men även andra förvaltningsuppdrag förekommer. I tjänsteutbudet finnssåväl administrativa som tekniska förvaltnings- och konsulttjänster.HSB Östergötland-koncernen förvaltar administrativt sammanlagt 9 686 (9548) bostadsrättslägenheter i 158 (155) bostadsrättsföreningar, varav 15 (14) intehar någon ägarkoppling till HSB och fyra är samfälligheter. HSB Östergötland-­koncernen förvaltar vid årsskiftet dessutom 1 395 (1 395) lägenheter i egnafastigheter och 59 (59) lokaler. I  dessa ingår 140 (140) lägenheter i vårdboenden.HSB Östergötland-koncernen bedriver nyproduktion av bostäder, störreombyggnadsarbeten samt uthyrning av egna lägenheter och lokaler. HSBsmedlemmar ges kontinuerlig information samt rådgivning i boende- och­medlemsfrågor. >>> 33

ÅRSREDOVISNING 2015 >>> HSB ÖSTERGÖTLAND HSB Boservice i Västra Östergötland AB har under 2015 genomfört totalt 12  425 (11 991) arbetsordrar. Reparatörsgruppen har haft 1 947 (1 855) kunder under året. Antalet samtal in via jourtelefon har uppgått till 1 183 (834) varav 901 ärenden har resulterat i uppdrag. Merparten av koncernens anställda ­arbetar i Boservice. Avdelningen Teknikkonsult har 2015 haft en fortsatt stark och stabil efterfrågan på bygg- och projektledartjänster. Efterfrågan är fortsatt stor för lösningar som på sikt leder till besparingar, både avseende föreningens och medlemmarnas ekonomi och fastighetens miljöpåverkan. Bostadsrättsföreningarnas styrelser har en stark vilja att göra miljöriktiga och hållbara vägval som också leder till ekonomiska besparingar. Vår kompetens och kunskap för utveckling och förädling av byggnader och fastig­ heter samt projekt- och byggledning behövs och efterfrågas starkt. Även projekt- och byggledning av ombyggnads- och renoveringsentreprenader har varit efterfrågade. Vi har genomfört ett stort antal ROT-uppdrag på både våra egna hyresfastigheter och på bostadsrättsföreningarnas fastigheter. Upp­ dragen har varit av varierande karaktär och omfattning såsom takbyte, balkongrenovering, stambyte, fönsterrenovering och målningsarbete. Vi kan konstatera ett generellt stort behov av projekt- och bygg­ ledning vid upphandling och genomförande av entreprenader. Under 2015 lanserade vi det nya HSB energiavtalet som garanterar en energibesparing. Några bostadsrättsföreningar har redan valt att ansluta sig till avtalet och flera andra är intresserade. Under 2015 har vi uppdaterat 135 (126) underhållsplaner. Under 2015 har antalet genomförda aktiviteter samt utbildnings- och konferenstillfällen till bostadsrättsföreningarnas ­förtroendevalda, inklusive HSB-ledamöterna, uppgått till 63 (48). 88  (93) procent av våra bostadsrättsföreningar har deltagit. Kunder Vår viktigaste kundkategori är våra medlemmar och de bostadsrättsföreningar vars styrelser är beställare av förvaltningsuppdrag. Vi har också externa kunder vars verksamhet inte har någon ägarkoppling till HSB. Årsmötet för medlemsgruppen hölls den 19 mars på HSB-kontoret i Linköping med 14 (13) deltagare. Föreningsstämman 2015 ägde rum på Cupolen, Folkets Park, i Linköping den 26   mars. Ordförande var Kristina Edlund och 65 (63) ombud deltog varav 17  (18) var kvinnor. Marknader Efterfrågan på våra förvaltningstjänster har varit stabil. Genomförda säljaktivi­ teter och undersökningar visar också att det finns ett ökat intresse från externa bostadsrättsföreningar. Administrativ service har under året arbetat med fyra ombildningsprocesser från externa hyresfastigheter till bostadsrättsföreningar, en konsulttjänst som nu även säljs till andra regionföreningar. Administrativ service fick fyra nya kunder under verksamhetsåret. Nyproduktion bedrivs i regionen där efterfrågan finns. Behovet av nya bostäder är fortsatt störst i Linköping. Kommunens prognos är att det kommer att behö­ vas cirka 1 000 nya bostäder om året.34

Under 2015 hade vi sälj- och byggstart för en ny bostadsrättsförening, brf FÖRVALTNINGSBERÄTTELSES­ multrongården i stadsdelen Harvestad i Linköping. Här byggs det 24 radhusoch  parhus med egna tomter. Intresset för projektet var mycket stort. ÅRSREDOVISNING 2015 HSB ÖSTERGÖTLANDI området Folkets Park pågick byggnation av brf Dansbanan och radhuseni Parkstaden under hela 2015. I brf Dansbanan färdigställdes 51 lägenheteroch alla familjer flyttade in. I Parkstaden färdigställdes 16 radhus och även därf­lyttade alla familjer in i sina nya bostäder. Våren 2015 byggstartade vi denandra bostadsrättsföreningen i Folkets Park, brf Rotundan med 42 lägen­heter. Några månader därefter säljstartades den tredje bostadsrättsföreningeni  F­ olkets Park, brf Teatern med 55 lägenheter. Ytterligare en bostadsrättsfören­ing i Folkets Park, brf Tombolan var föremål för planering och projektering.I Vallastaden, Linköpings nya stadsdel, i närheten av Linköpings Universitet,stadens centrum och kommunens rika naturområden är expoområdet BO2017på väg att ta form. Under 2015 har vi arbetat intensivt med att utforma ochp­ rojektera HSB-radhusen i området. De radhusen har en tydligt uttalad miljö­profil med bland annat plusenergiteknik, en stark idé kring social hållbarhetoch en unik gestaltning.I Mjölby har vi option på mark i kvarteret Rosenkammaren vid Svartåstrand,ett attraktivt läge i centrala delar av staden. Där pågår kommunens arbete medrivning av befintliga byggnader innan det kan bli aktuellt att starta ­projektet.Intresset för lägenheter i en ny HSB bostadsrättsförening i Mjölby är stort.I Motala och Vadstena arbetar vi med projekt som är i tidiga­planeringsskeden.Sammanlagt har vi en projektportfölj på cirka 500 bostäder i planerings-­eller  byggskede.HyresfastigheterVåra hyresrätter och kommersiella lokaler hanteras främst genom HSB Grann­skapsgårdar AB. Vid årsskiftet fanns i koncernen totalt 1 395 (1 395) lägen­heter och 59 (59) lokaler. I det totala antalet ingår tre vårdboenden med totalt140  (140) lägenheter. Uthyrningsgraden i våra lägenheter har under året varit99,8 (99,6) procent. Omflyttningsgraden har varit låg, 15,8 (16,1) procent.MiljöNyproduktionsprojekten avseende bostadsrätter och hyresrätter utförs enligtcertifieringssystemet Miljöbyggnad. Det innebär byggnader som har lågenergi­användning, god innemiljö när det gäller luftkvalitet, termiskt klimatoch dagsljus. Dessutom är de byggda med bra material och med kunskap omvilka produkter som används. Systemet utgår från svenska förhållanden, regleroch praxis. En miljöklassning enligt Miljöbyggnad är ett bevis på att särskildakvaliteter har uppnåtts. Bostadsrättsföreningarna i Folkets Park, Ullstämmaoch Harvestad ska uppnå nivå Miljöbyggnad Silver. HSB Östergötland harmedarbetare som är certifierad miljösamordnare för miljöbyggnadssystemen.Vi har under året arbetat intensivt med att minska våra egna fastighetersenergi­förbrukning och få ännu bättre kontroll på vår kemikaliehantering. Vihar fortsatt att satsa på solcellsanläggningar vilka har varit föremål för studie­besök och mycket positiv uppmärksamhet.En miljögrupp finns med representation från hela företaget och gruppenträffas regelbundet. Varje avdelning/process har en utsedd miljöansvarig varsuppdrag är att bidra till att utveckla företagets miljöarbete. >>> 35

ÅRSREDOVISNING 2015 >>> HSB ÖSTERGÖTLAND Inom HSB Boservice AB finns också nio miljökoordinatorer utsedda vars uppdrag är att bevaka att d­ irekt­iven inom miljöområdet följs i den dagliga verksamheten. HSB Ö­ stergötlands CO2-utsläpp, el- och värmeförbrukning samt transporter följs upp årsvis. E­ nergiuppföljning sker månadsvis. Kreditvärdiga bostadsrättsföreningar Arbetet med att ersätta borgensåtaganden med pantbrev för bostadsrätts­ föreningar med kommunal borgen fortsätter enligt plan och samtliga borgens­ åtaganden beräknas vara lösta inom cirka tre år. Under året har 33,9 (55,2) Mkr omvandlats från borgen till pantbrev. Konkurrenssituation och marknadsposition HSB Östergötland kan erbjuda en komplett fastighetsförvaltning för bostadsrätts­ föreningar. Vi erbjuder våra tjänster både till HSB bostadsrättsföreningar och till fristående bostadsrättsföreningar inom vårt geografiska verksamhetsområde. Under 2015 har vi haft sex seminarier där vi informerat om vilka tjänster vi erbjuder. Dessa har haft olika teman såsom underhållsplaner, eleffektivisering, energiavtal och vicevärd/förvaltare. Vi har också deltagit på två mässor där vi presenterat vårt erbjudande. HSB Östergötlands marknadsandelar inom vårt geografiska verksamhetsområde har under 2015 uppgått till 33 procent, av dessa är 27 procent HSB bostads­ rättsföreningar och 5 procent är fristående föreningar som är kunder till oss. Riks­byggen har 16 procent av bostadsrättsföreningarna inom samma område. Återstående 50 procent är bostadsrättsföreningar som inte är kunder till HSB, vilket innebär en betydande tillväxtpotential i vårt område. Inom nyproduktionen har vi haft sex projekt till försäljning och i byggandefas, samt två projekt under förprojektering. Samtliga är belägna i Linköping. Försäljningstakten har  varit mycket hög det senaste året och ökat för varje  projekt. För nyproduktionen tas det regelbundet fram ­konkurrentr­ apporter. Informationen hämtas från Pro  Booli, k­ onkurrenternas hemsidor, Hemnet, HSB  P­ rojektpartner, kommunens hemsida och från mäklare som vi samarbetar med. Rapporten redovisas för projektledare, företagsledning och för HSB Östergötlands styrelse där den kan ligga till grund för beslut eller fungera som information om det aktuella konkurrentläget. Medarbetare HSB Östergötland ek.för. och dotterbolagen är medlemmar i arbetsgivar­ organisationen Fastigo och har därmed kollektivavtal med Unionen och Fastighets. ­Resultatet av vår årliga medarbetarundersökning visar höga resultat i jämförelse med andra organisationer och att medarbetarna är nöjda. Fem nya medarbetare har anställts under året. Den 31 december 2015 hade HSB  Östergötland-koncernen totalt 104 (99) medarbetare varav 39 (34) är kvinnor och 65 (65) är män. I Hallsberg finns 11 (10) medarbetare, i Linköping 75 (72) medarbetare, Mjölby 8 (8) och Motala 10 (9) medarbetare. HSB Motion, en aktiv friskvårdsförening inom företaget, arrangerar olika typer av hälsoinriktade aktiviteter. Under 2015 hade vi flera friskvårdsaktiviteter r­ iktade mot våra medarbetare. Våra totala medarbetarsatsningar, inklusive36

FEMÅRSÖVERSIKT EXKLUSIVE JÄMFÖRELSESTÖRANDE POSTER UTBETALD KUNDBONUS FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE(För 2011 och 2012 har siffrorna ej räknats om enligt K3-regelverket) 2,5 1,8 2,3 1,2 1,2Nettoomsättning, Mkr 2015 2014 2013 2012 2011Rörelseresultat, Mkr 307,2 264,5 170,4 163,3 169,5 15 14 13 12 11Rörelsemarginal, % 50,0 30,0 23,0 27,9Operativt resultat, Mkr 16,3 11,3 13,5 17,1 8,0 Återbetalning av resultatet till våraOperativ marginal, % 34,8 10,8 46,8 10,2 4,7 bostadsrättsföreningar. ÅterbetalasResultat före skatt, Mkr 11,3 27,5 50,5 i  r­elation till gjorda köp av tjänster.Balansomslutning, Mkr 34,8 4,1 46,8 6,2 29,8 K­ undbonus för 2015 betalas ut efterSoliditet, % 1 615 10,8 1 550 10,2 50,5 beslut på föreningsstämman.Soliditet enligt HSB kod, % 21,1 1 689 19,6 1 554 1 486 43,6 18,6 35,2 16,5 16,7 38,4 32,5 34,5k­ ompetensutveckling, har under 2015 uppgått till 1 367 (1 144) Tkr, vilket EGET KAPITAL OCH­fördelat per medarbetare ger drygt 13 (12) Tkr. AVKASTNING EGET KAPITALRiskhantering 8,1% 3,1%Finansverksamheten regleras av den finanspolicy som beslutas av styrelsen.Den innehåller enhetliga riktlinjer för finanshanteringen och definierar 16,7% 3,6% 22,7%regler, rutiner och rapportering. Finanspolicyn omprövas minst en gång perår och styr den finansiella risken och kopplingen mellan affärsrisken och de 340,3 313,4 303,6 256,4 247,6­finansiella riskerna inom de av policyn definierade ramarna. Finansfunktioneninom HSB  Östergötland ek.för. ansvarar för kort- och långfristig finansiering, 15 14 13 12 11likviditets­planering samt finansiell riskhantering. Därutöver bedrivs in- ochutlåning för HSBs bostadsrättsföreningar. Finansinspektionen gav 2011-06-15 Eget kapital är medlemmarnas insattaHSB Östergötland tillstånd att bedriva betaltjänstverksamhet. Styrelsen för k­ apital och koncernens vinster. MåttetHSB Östergötland och berörda medarbetare har under 2015 genomgått en ­visar hur företaget förräntat medlem-årlig utbildning enligt kraven för betaltjänstverksamheten. marnas kapital. Procentsatsen visar den avkastning som ges på egna kapitalet.HSB Östergötland är exponerat för ett antal finansiella risker såsom ränterisk,likviditetsrisk och kreditrisk. Målet för HSB Östergötlands ek.för. finansverk­ ÅRSREDOVISNING 2015samhet är att långsiktigt trygga finansieringen av företagets verksamhet till så låg HSB ÖSTERGÖTLANDkostnad som möjligt samt erbjuda HSBs bostadsrättsföreningar bra p­ lacerings-och finansieringsvillkor. Det ska ske med lågt finansiellt risktagande. För attbegränsa finansierings­risken har HSB Grannskapsgårdar AB ingått d­ erivatavtal(swapar) på sammanlagt 500  (570) Mkr. De är jämnt fördelade under tiden tilloch med 2025-03-17. Snitträntan i låneportföljen per 2015-12-31 var 2,47 (2,58)procent. Kapitalbindningen har en löptid på 2,4 år och räntebindningstiden är2,4  år. Enligt gällande K3-regelverk har HSB Östergötland valt att tillämpa såkallad säkringsredovisning. Det innebär att det måste finnas en dokumentationtill varje ingånget derivata­ vtal. Dokumentationen ska bland annat innehållainformation om syftet med det ingångna avtalet och effektiviteten i s­äkringen.F­ örändringar i marknadsvärde under swapavtalets löptid redovisas intei  r­ esultatet (se även not 20). >>> 37

ÅRSREDOVISNING 2015 >>> HSB ÖSTERGÖTLAND För inlåning från bostadsrättsföreningar är målsättningen att minst 80  p­ rocent av i­nlånade avistamedel ska kunna betalas tillbaka inom fem bankdagar. Samtliga medel HSBs bostadsrättsföreningar har hos HSB Östergötland ek.för. kan åter­ betalas inom tre bankdagar. Företagets riskexponering är förknippad med affärs­ verksamheten och de finansiella riskerna diskuteras löpande i styrelsen. Vi har ett avtal med HSB Projektpartner AB kring vår nyproduktion. Det är ett sätt för oss att sprida riskerna. Avtalet innebär en samverkan och genom den delar vi risker och vinster lika mellan oss (50/50). Vi fortsätter vår projektutveck­ ling, ett arbete som är mycket viktigt för att kunna möta framtida efterfrågan. Vi har en stor efterfrågan på våra hyresrätter, inte minst de nyproducerade. HSB Produktion HB ägde på balansdagen 2 (5) bostadsrätter i brf Banken varav samtliga var uthyrda per balansdagen. Målsättningen under 2016 är att avyttra dessa lägenheter. I nyproduktion har vi tillämpat successiv vinstavräkning för våra projekt och vinstavräkning har under 2015 skett för brf Dansbanan, brf   Rotundan, brf Teatern, brf Hagen, brf Smultron­ gården samt för Parkstaden. Projekt brf Dansbanan, brf Hagen samt Parkstaden är helt avslutade under 2015. Vinstavräkningen för 2015 har beräknats till 14,3 Mkr, HSB Östergötlands andel. Ekonomisk översikt Under 2015 har HSB Östergötland-koncern­ en sålt en ­fastighet i Linköping med en total vinst på 466 Tkr. Inga nya förvärv har skett. HSB Östergötland-koncernens fastighetsbestånd värderades i sin helhet år 2006 av NAISvefa. Där­ efter har fastighetsbeståndet värderats rullande med en tredjedel av beståndet varje år. Syftet med värderingen är att visa bedömt marknadsvärde, värdeförändring och avkastning på beståndet samt fastställa eventuella nedskrivningsbehov. Med en fastighets marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en försäljning på den öppna fastighetsmarknaden vid en given tidpunkt. Värderingen har skett på objektsnivå genom att ortprismetoden och avkastningsmetoden använts för att få indikationer på fastighetens marknadsvärde. Resultaten enligt dessa metoder vägs samman till en sammanfattad bedömning av marknadsvärdet. Under 2015 består marknadsvärdet dels av den externa värdering som är genomförd och dels av egna bedömningar på övrigt bestånd. Bedömningen baseras på den värdeutveckling som skett på värderat fastighets­ bestånd och har satts i relation till kriterier såsom fastighetens geografiska läge och standard. Marknadsvärdet för samtliga förvaltningsfastigheter bedöms till 1  250 (1 253)  Mkr. Bokfört värde per den 31 december 2015 är 944 (947) Mkr. Fastigh­ eterna bedöms ha ett övervärde på 306 (306) Mkr varav cirka 136 (126) Mkr skapats genom avskrivningar och resterande 170 (180) Mkr genom värdestegring. Fastigheten Elitserien 3, i bolaget Källeken Parkering AB, har inte värderats då detta är ett parkeringshus. Exploateringsfastigheter värderas ej och har därmed exkluderats i  ovan nämnda bokförda värde. Något nedskrivningsbehov av fastigheternas värde bedöms inte föreligga. I de få fall marknadsvärdet understiger det bokförda värdet38

har respektive fastighets kassaflöden och avkastning beräknats. I samtliga fall FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEbedömdes att nedskrivning inte var aktuellt. ÅRSREDOVISNING 2015Koncernen har ett kassaflöde på 24,1 (26,9) Mkr. Det egna kapitalet HSB ÖSTERGÖTLAND­uppgår till 340,3 (313,4) Mkr. Det egna kapitalet motsvarar medlemmarnasr­ edovisade förmögenhet och representerar medlemmarnas finansiering avföreningens tillgångar.En ekonomisk tillväxt är en av grundförutsättningarna för vår verksamhet.P­ rojektportföljen är välfylld och oavsett upplåtelseform krävs en stark soliditet.Vi mäter soliditetens utveckling utifrån tre perspektiv, beräknad på koncernnivå:1. Synlig soliditet 21,1 (18,6) procent.2. Exklusive bostadsrättsföreningarnas innestående medel 27,0 (23,1) ­procent.3. Enligt en beräkningsformel (Eget kapital enligt balansräkningen + – övervärden eller undervärden)/- (Balansomslutning + – övervärden eller undervärden – likvida medlen inklusive värdepapper) 43,6 (38,4) procent.Nettoomsättningen för koncernen, exkluderat för omsättning i nyproduktion, upp­gick under året till 190,5 (169,1) Mkr. Den består i huvudsak av förvaltnings- ochhyresintäkter. Moderföretagets omsättning uppgick till 40,6 (38,4) Mkr. Koncer­nens rörelseresultat uppgick till 50,0 (30,0) Mkr och moderföretagets till -7,4 (-8,5)Mkr. Resultatet före skatt i koncernen uppgick till 34,8 (10,8) Mkr och i  moder­företaget till 6,4 (46,7) Mkr.Koncernens likvida medel var vid årets utgång 292,8 (268,7) Mkr. För moder­företaget uppgick likvida medel till 258,0 (233,4) Mkr och soliditeten inklusiveförvaltat kapital till 31,5 (32,8) procent. Avkastningen på eget kapital uppgicki koncernen till 8,1 (3,1) procent. Bostadsrättsföreningarnas samlade inlåninguppgick till 354,8 Mkr och ska ställas mot moderföretagets samlade t­illgångarsom består av likvida medel 257,9 Mkr, kortfristiga placeringar 0,05  Mkr,ränteb­ ärande värdepapper 147,2 Mkr, totalt 405,2 Mkr. Till detta kommerk­ reditlöften på 98,1  Mkr, vilket sammantaget blir 503,3 Mkr.LMMs borgensåtaganden mot bostadsrättsföreningar­na var 30,2 (64,1) Mkr vid årsskiftet 2015. Underåret har överenskommelse träffats som innebäratt vi har ersatt kommunal borgen med pant­brev. A­ rbete pågår för att ersätta å­ terståendekommunal borgen med pantbrev förs­amtliga bostadsrättsföreningar i Linköping.Vid utgången av 2016 beräknas LMMsborgens­åtagande uppgå till cirka 12,6(46,5)  Mkr. Varje år prövas under vilkentid negativ goodwill ska lösas upp. Denbedömning som nu är gjord är att kvarstå­ende goodwill ska lösas upp på tio år från ochmed 2008.Under 2015 har en kundbonus på 2,5 (1,8) Mkr avsatts förvåra bostadsrättsf­ öreningar.FramgångsfaktorerÖstergötland som helhet är en expansiv region med befolkningstillväxt och ettökat behov av nya bostäder. Rörligheten för befolkning och näringsliv >>> 39

>>> VI BEHÖVER ökar successivt och skapar nya utmaningar, inte minst på bostadsmarknaden. ­FORTSATT VARA Även den demografiska utvecklingen med fler äldre och en stor ungdomskull AKTIVA I ATT MÖTA kommer att bidra till en ökad efterfrågan på boende. Med detta som bas ­MEDLEMMARNAS OCH beräknar Linköpings kommun att under de kommande åren ha behov av cirka MARKNADENS BEHOV 1 000 nya lägenheter per år. Detta ställer nya krav på oss som bostadsprodu­ OCH EFTERFRÅGAN center. ­Därför är det viktigt med en kontinuerlig kunddialog och en lyhördhet mot hela vår marknad. Vi behöver fortsatt vara aktiva i att söka medlemmarnas och marknadens behov och efterfrågan, för att på bästa sätt kunna matcha det i  p­ laneringen av nyproduktion. Ytterligare en framgångsfaktor är att fortsätta kvalitetsarbetet och säkerställa goda leveranser till kund. HSB Östergötland ek.för. med dotterföretag har sedan våren 2004 en certifiering enligt kvalitets- och miljöstandarderna ISO 9001:2008 och ISO 14001:2004. Certifiering enligt ISO-standarden utgör en stabil grund för företagets kvalitets­ arbete. HSB Östergötland har två gånger erhållit Utmärkelsen Svensk Kvalitet. HSB Östergötland-koncernen har under året fortsatt att medverka i ett antal HSB-gemensamma uppdrag, nätverk och projekt. Bland annat deltar vi i med­ lems-, nyproduktions- och förvaltningsnätverk. Under året har vi deltagit i ett utvecklingsarbete tillsammans med andra HSB-föreningar, vars syfte är att under det kommande året byta till ett gemensamt affärssystem. Framtida utveckling Styrelsen har under året arbetat med att formulera företagets strategi för ­perioden 2016–2019. I arbetet har HSBs gemensamma måldokument ­Kompassen, beaktats. Arbetet har skett i samarbete med företagsledning, ­representanter från ägarna och medarbetare. En ny vision har formulerats, ”Boende i toppklass”, och med en vision som bas har tre övergripande mål fastställts: X Lönsam och hållbar tillväxt X Nöjda kunder X Engagerade och delaktiga medarbetare Under hösten har styrelsen påbörjat arbetet med rekrytering av vd, beroende på att nuvarande vd på egen begäran kommer att sluta under mars månad 2016. Omvärldsfaktorerna för företagets tjänster och produkter bedöms vara goda de närmaste åren. En stor del av förvaltningstjänsterna är säkerställda avtal med löptider på mellan sex månader och två år. Den starka efterfrågan på hyreslägen­ heter och nyproducerade lägenheter förväntas bestå. Förslag till vinstdisposition Styrelsen och verkställande direktören föreslår att det fria egna kapital i moder­ företaget som står till föreningsstämmans förfogande, 265 773 237 kronor, disponeras genom att 2 000 000 kronor överförs till reservfond:ÅRSREDOVISNING 2015 Till reservfond avsätts  2 000 000 kr HSB ÖSTERGÖTLAND Balanseras i ny räkning  263 773 237 kr Summa 265 773 237 kr Av koncernens fria egna kapital, 314 619 315 kronor, föreslås 2 000 000 kronor bli överfört till bundna reserver. Vad beträffar företagets resultat och ställning i övrigt hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkningar med tillhörande bokslutskommentarer. X40

FINANSIELLA RAPPORTERHSB ÖSTERGÖTLAND EKONOMISK FÖRENING ORGANISATIONSNUMMER 716426-3720

ÅRSREDOVISNING 2015 Brf Rotundan,HSB ÖSTERGÖTLAND Folkets Park.42

Resultaträkning RESULTATRÄKNING KONCERN MODERFÖRETAG Tkr Not 2015 2014 2015 2014Nettoomsättning 2 307 193 264 524 40 552 38 436 2 614 1 653 1 195 555Övriga rörelseintäkter 266 176 41 747 38 991 309 807 Rörelsens kostnaderÖvriga externa kostnader -177 326 -160 879 -20 353 -20 124Personalkostnader 3 -64 026 -58 471 -26 963 -25 569Avskrivningar av materiellaanläggningstillgångar -18 473 -16 807 -1 801 -1 798 – -59 –Övriga rörelsekostnader – -8 500Rörelseresultat 4 49 982 30 020 -7 429 Resultat från finansiella poster 5 – – – -15Resultat från andelar i koncernföretag Resultat från andelar i intresseföretag 6 – – – -5 432Resultat från värdepapper och fordringarsom är anläggningstillgångar 7 2 553 -3 721 2 327 42 248Övriga ränteintäkter och liknande resultatposterRäntekostnader och liknande resultatposter 8 5 316 11 256 5 219 10 564 9 -23 049 -26 780 -4 096 -6 128Resultat efter finansiella poster 34 802 10 775 -3 979 32 736Bokslutsdispositioner – – 10 407 13 939Koncernbidrag, erhållna 34 802 10 775 6 428 46 675Resultat före skatt -1 099 97 169 9 676 6 525 46 844Skatt på årets resultat 10 -8 328 ÅRETS RESULTAT 26 474 ÅRSREDOVISNING 2015 HSB ÖSTERGÖTLAND 43

Balansräkning KONCERN MODERFÖRETAG Not 2015 2014 2015 2014 Tkr TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 11, 12 980 824 1 003 540 45 727 47 130 827 758 – – Maskiner och andra tekniska anläggningar 13 3 350 3 443 1 025 1 326 Inventarier, verktyg och installationer 14 10 194 10 058 536 7 Pågående nyanläggningar och förskott 995 195 1 017 799 47 288 48 463 avseende materiella anläggningstillgångar 15 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 16 – – 206 870 206 870 – – 125 125 Andelar i joint venture 17 – 8 586 – – 177 995 146 056 Andelar i intresseföretag 18 – 1 165 177 995 146 056 8 707 8 792 1 084 949 Andra långfristiga värdepappersinnehav 19, 20, 23 186 702 164 599 8 707 8 792 Uppskjuten skattefordran 21 1 181 897 1 182 398 394 781 362 792 Andra långfristiga fordringar 22 442 069 411 255 Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar 2 423 7 591 – – Varulager m.m. 12 978 – – – 15 401 – – Bostadsrätter 7 591 Lager av exploateringsfastigheter 9 671 4 003 5 017 – 8 646 150 171 135 792 – – 63 971 76 155 Kortfristiga fordringar 128 76 155 724 659 Kundfordringar 61 153 2 201 1 400 889 Fordringar hos koncernföretag 50 028 88 784 3 651 3 747 Fordringar hos intresseföretag 3 595 52 003 1 199 1 333 Aktuell skattefordran 124 575 2 892 225 119 223 592 Upparbetad men ej fakturerad intäkt 230 681 Övriga fordringar 48 48 63 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 63 Kortfristiga placeringar 23 Kassa och bank 23 292 707 268 633 257 906 233 328 Summa omsättningstillgångar 432 731 506 968 483 073 456 983 SUMMA TILLGÅNGAR 1 614 628 1 689 366 925 142 868 238ÅRSREDOVISNING 2015 HSB ÖSTERGÖTLAND44

BALANSRÄKNING KONCERN MODERFÖRETAG 2015 2014 2015 2014Tkr Not EGET KAPITAL OCH SKULDEREget kapital 24Andelskapital 7 027 6 607 7 027 6 607 18 685 16 685 18 685 16 685Bundna reserver 314 619 290 145 265 773 261 248Balanserat resultat inkl årets resultat 340 331 313 437 291 485 284 539Summa eget kapital AvsättningarAvsättningar för borgensåtaganden 15 240 15 639 – – 6 381 2 894 – –Uppskjuten skatteskuld 21 3 564 5 346 – – 5 889 3 381 3 938 3 381Negativ goodwill 25 31 074 27 260 3 938 3 381Övriga avsättningar Långfristiga skulder 26Övriga skulder till kreditinstitut 810 688 860 250 23 971 23 971 11 600 29 180 – –Övriga skulder 822 288 889 430 23 971 23 971 Kortfristiga skulderLeverantörsskulder 18 166 17 236 2 730 2 854 – – 237 004 206 210Skulder till koncernföretag – 3 091 – 3 091Skulder till intresseföretag 378 776 417 892 357 736 336 614 23 993 21 020 Övriga skulder 27 420 935 459 239 8 278 7 578 605 748 556 346Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 28 1 614 628 1 689 366 925 142 868 238 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER STÄLLDA SÄKERHETER OCHANSVARSFÖRBINDELSERStällda säkerheterFör egna skulder och avsättningarFastighetsinteckningar 763 726 774 802 24 995 24 995 3 938 3 381 3 938 3 382Andra ställda säkerheter 767 664 778 183 28 933 28 377Summa ställda säkerheter Ansvarsförbindelser 30 239 64 122 – – ÅRSREDOVISNING 2015Borgensåtaganden mot bostadsrättsföreningar 3 620 14 790 3 620 14 790 HSB ÖSTERGÖTLANDAnsvarsförbindelse, ej överlämnad bostadsrättsförening 56 247 105 696 472 792 507 058Borgensförbindelser till förmån för koncernföretag Garantiförbindelse Fastigo 801 786 306 305Pensionsåtaganden som inte tagits upp i balansräkningenoch som täcks av en företagsägd kapitalförsäkring 281 386 281 386Garantiåtaganden, pensionsgaranti 599 592 599 592 91 787 186 372 477 598 523 131 45

Kassaflödesanalys KONCERN MODERFÖRETAG Not 2015 2014 2015 2014 Tkr Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster 29 34 802 10 775 -3 979 32 736 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 31 19 276 12 458 2 417 -32 983 54 078 23 233 -1 562 -247 Betald inkomstskatt -1 604 -1 198 -103 128 Kassaflöde från den löpande verksamheten före 52 474 22 035 -1 665 -119 förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital -7 810 12 960 – – Ökning(-)/Minskning(+) av varulager 56 040 -39 259 8 946 56 596 Ökning(-)/Minskning(+) av rörelsefordringar 15 097 -13 000 35 227 48 881 Ökning(+)/Minskning(-) av rörelseskulder 115 801 -17 264 42 508 105 358 Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Förvärv av materiella anläggningstillgångar -16 153 -29 957 -685 -1 145 Avyttring av materiella anläggningstillgångar – 27 516 – 45 Förvärv av dotterföretag/rörelse, netto likvidpåverkan – -115 152 – – Avyttring av dotterföretag/rörelse, netto likvidpåverkan – 7 227 – – Förvärv av finansiella tillgångar -115 725 – -115 725 -113 346 Avyttring av finansiella tillgångar 92 683 21 218 83 870 20 270 Kassaflöde från investeringsverksamheten -39 195 -89 148 -32 540 -94 176 Finansieringsverksamheten Minskning/ökning av andelskapital 420 172 420 172 133 169 14 175 – Upptagna lån 65 817 – – -8 485 Amortering av lån -118 784 133 341 14 595 -8 313 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -52 547 Årets kassaflöde 24 059 26 929 24 563 2 869 268 696 241 767 233 391 230 522 Likvida medel vid årets början 292 755 268 696 257 954 233 391 Likvida medel vid årets slut 30 ÅRSREDOVISNING 2015 HSB ÖSTERGÖTLAND46

Noter NOTER/KASSAFLÖDESANALYSNOT 1/ REDOVISNINGSPRINCIPEROCH BOKSLUTSKOMMENTARERBelopp i Tkr om inget annat angesAllmänna redovisningsprinciper Ventilation/energi (styr & regler) 25 år Transport 30 årÅrsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisnings­lagen Fönster 40 årenligt Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:1 Å­ rsredovisning Restpost 40 åroch koncernredovisning (K3).Värderingsprinciper m.m. Nedskrivningar – materiella anläggningstillgångarTillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärden samt andelar i koncernföretagom inget annat anges nedan. Vid varje balansdag bedöms om det finns någon indikation på att enMateriella anläggningstillgångar tillgångs värde är lägre än dess redovisade värde. Om en sådan indikation finns, beräknas tillgångens återvinningsvärde.Materiella anläggningstillgångar redovisas som tillgång i balansräkningenom det är sannolikt att framtida ekonomiska fördelar som är förknippade Återvinningsvärdet är det högsta av verkligt värde med avdrag för för­med tillgången sannolikt kommer att tillfalla företaget och anskaffnings­ säljningskostnader och nyttjandevärde. Vid beräkning av nyttjandev­ ärdetvärdet kan mätas på ett tillförlitligt sätt. Materiella anläggningstillgångar beräknas nuvärdet av de framtida kassaflöden som tillgången väntasvärderas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade av- och ge upphov till i den löpande verksamheten samt när den avyttras ellernedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår utgifter som direkt kan härledas utrangeras. Den diskonteringsränta som används är före skatt och åter­till förvärvet av tillgången. speglar marknadsmässiga bedömningar av pengars tidsvärde och de risker som avser tillgången. En tidigare nedskrivning återförs endast om de skälAvskrivningar som låg till grund för beräkningen av återvinningsvärdet vid den senaste nedskrivningen har förändrats.Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden ochberäknad nyttjandeperiod. När en komponent i en anläggning byts ut, Låneutgifterutrangeras eventuellt kvarvarande del av den gamla komponenten ochden nya komponentens anskaffningsvärde aktiveras. Utgifter för löpande Låneutgifter som kan hänföras till inköp, konstruktion eller p­ roduktion avreparationer och underhåll redovisas som kostnader, förutom utgifter materiell anläggningstillgång, som tar betydande tid att f­ärdigställa innanför underhåll som bedöms vara av väsentligt värde. I dessa fall aktiveras den kan användas eller säljas, inkluderas i  tillgångens anskaffningsvärde.­utgiften för underhållet som en anläggningstillgång och komponent­avskrivning tillämpas. Fordringar Nyttjandeperiod Fordringar är redovisade till anskaffningsvärde minskat med e­ ventuell nedskrivning.Maskiner och andra tekniska anläggningar 10–20 år Kortfristiga placeringarInventarier, verktyg och installationer  3–7 år Kortfristiga placeringar värderas i enlighet med årsredovisnings­lagen tillByggnaderna består av ett antal komponenter med olika nyttjande­ det lägsta av anskaffningsvärdet och det verkliga värdet.perioder. Huvudindelningen är byggnader och mark. Ingen avskriv­ning sker på komponenten mark vars nyttjandeperiod bedöms som Leasingo­ begränsad. Byggnaderna består av flera komponenter vars nyttjande­period varierar. Alla leasingavtal har klassificerats som operationella leasingavtal.Följande huvudgrupper av komponenter har identifierats och ligger till Operationella leasingavtal – leasetagaregrund för avskrivningen på byggnader: Leasingavgifterna enligt operationella leasingavtal, inklusive förhöjd förstagångshyra men exklusive utgifter för tjänster som försäkring ochStomme och grund 110 år underhåll, redovisas som kostnad linjärt över leasingperioden. ÅRSREDOVISNING 2015 HSB ÖSTERGÖTLANDVärme/sanitet (VS) 50 år Operationella leasingavtal – leasegivare Leasingavgifterna enligt operationella leasingavtal, inklusive första förhöjdEl 40 år hyra men exklusive utgifter för tjänster som försäkring och underhåll, redovisas som intäkt linjärt över leasingperioden.Invändigt (ytskikt, vitvaror m.m.) 15 årFasad 45 årKöksinredning 35 årYttertak 40 år 47

Finansiella tillgångar och skulder av nedlagda uppdragskostnader i förhållande till beräknade uppdrags­ kostnader för hela uppdraget. Antal sålda objekt i relation till totalt antal Finansiella tillgångar och skulder redovisas i enlighet med kapitel 11 objekt påverkar också beräkningen av färdigställandegraden. i  BFNAR 2012:1 och tillämpning av säkringsredovisning.ÅRSREDOVISNING 2015 Säkringsredovisning På uppdrag där utfallet inte kan beräknas på ett tillfredställande sätt redo­ HSB ÖSTERGÖTLAND Säkringsredovisning tillämpas endast då det finns en ekonomisk relation visas intäkt motsvarande nedlagda kostnader på balansdagen. Befarade mellan säkringsinstrumentet och den säkrade posten som överensstäm­ förluster kostnadsförs omedelbart. mer med företagets mål för riskhantering. Dessutom krävs att säkrings­ förhållandet förväntas vara mycket effektivt under den period för vilken Del av koncernens redovisade nettoomsättning avser hyresintäkter. Hyres­ säkringen har identifierats samt att säkringsförhållandet och företagets intäkter aviseras i förskott och periodisering av hyror sker därför så att mål för riskhantering och riskhanteringsstrategi avseende säkringen är ­endast den del av hyrorna som belöper på perioden redovisas som intäkter. dokumenterade senast när säkringen ingås. Moderföretag Skatt Del av moderföretagets redovisade nettoomsättning avser hyresintäkter. Hyresintäkter aviseras i förskott och periodisering av hyror sker därför Skatt på årets resultat i resultaträkningen består av aktuell skatt och upp­ så att endast den del av hyrorna som belöper på perioden redovisas som skjuten skatt. Aktuell skatt är inkomstskatt för innevarande räkenskapsår intäkter. Resterande del av nettoomsättningen avser intäkter från förvalt­ som avser årets skattepliktiga resultat och den del av tidigare räken­ ningstjänster (teknisk och administrativ) samt medlemsavgifter. Intäkterna skapsårs inkomstskatt som ännu inte har redovisats. Uppskjuten skatt är faktureras både som förskott och i efterskott och periodisering av intäkter inkomstskatt för skattepliktigt resultat avseende framtida räkenskapsår sker därför så att endast den del av intäkterna som belöper på perioden till följd av tidigare transaktioner eller  h­ ändelser. redovisas som intäkter. Uppskjuten skatteskuld redovisas för alla skattepliktiga temporära Koncernredovisning skillnader, dock inte för temporära skillnader som härrör från första r­ edovisningen av goodwill. Uppskjuten skattefordran redovisas för Dotterföretag avdragsgilla temporära skillnader och för möjligheten att i framtiden Koncernredovisningen är upprättad enligt förvärvsmetoden. Förvärvs­ använda skattemässiga underskottsavdrag. Värderingen baseras på hur det metoden innebär att ett förvärv betraktas som en transaktion varigenom redovisade värdet för motsvarande tillgång eller skuld förväntas återvinnas moderföretaget indirekt förvärvar dotterföretagets tillgångar och skulder. respektive regleras. Beloppen baseras på de skattesatser och skatteregler Från och med förvärvstidpunkten inkluderas i koncernredovisningen det som är beslutade före balansdagen och har inte nuvärdesberäknats. förvärvade dotterföretagets resultat, tillgångar och skulder liksom eventuell uppkommen goodwill (eller negativ goodwill). Dotterföretag är företag Koncern i  vilka moderföretaget direkt eller indirekt innehar mer än 50 procent av Uppskjuten skatteskuld avseende temporära skillnader som hänför sig till röstetalet eller på annat sätt har ett bestämmande inflytande över den investeringar i dotterföretag redovisas inte i koncernredovisningen, då driftsmässiga och finansiella styrningen. moderföretaget i samtliga fall kan styra tidpunkten för återföring av de temporära skillnaderna och det inte bedöms sannolikt att en återföring Anskaffningsvärdet för dotterföretag beräknas till summan av verkligt sker inom överskådlig framtid. värde vid förvärvstidpunkten för erlagda tillgångar med tillägg av upp­ komna och övertagna skulder samt emitterade egna kapitalinstrument, Avsättningar utgifter som är direkt hänförliga till rörelseförvärvet samt eventuell tilläggsköpeskilling. I förvärvsanalysen fastställs det verkliga värdet, med (förutom negativ goodwill och uppskjuten skatt) några undantag, vid förvärvstidpunkten av förvärvade identifierbara En avsättning redovisas i balansräkningen när företaget har en legal eller tillgångar och övertagna skulder. Från och med förvärvstidpunkten informell förpliktelse till följd av en inträffad händelse och det är sannolikt inkluderas i koncernredovisningen det förvärvade företagets intäkter att ett utflöde av resurser krävs för att reglera förpliktelsen och en till­ och kostnader, identifierbara tillgångar och skulder liksom eventuell förlitlig uppskattning av beloppet kan göras. uppkommen goodwill eller negativ goodwill. Kassaflödesanalys Goodwill Koncernmässig goodwill uppkommer när anskaffningsvärdet vid förvärv En kassaflödesanalys innehåller uppgifter om räkenskapsårets förändringar av andelar i dotterföretag överstiger det i förvärvsanalysen ­fastställda av företagets likvida medel. Räkenskapsårets kassaflöden ska hänföras till värdet på det förvärvade företagets identifierbara nettotillgångar. löpande verksamhet, investeringsverksamhet eller finansieringsverksamhet. Goodwill redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade Vi tillämpar indirekt metod där nettoredovisning av in- och utbetalningar ­avskrivningar och eventuell nedskrivning. i  den löpande verksamheten beräknas. Negativ goodwill Intäkter Negativ goodwill uppkommer när anskaffningsvärdet vid förvärv av a­ ndelar i dotterföretag understiger det i förvärvsanalysen fastställda värdet Koncern på det förvärvade företagets identifierbara nettotillgångar. Intäktsredovisning av pågående uppdrag sker med successiv vinst­ avräkning i de fall där utfallet kan beräknas på ett tillfredställande sätt. Intäkter och kostnader redovisas i resultaträkningen i förhållande till uppdragets färdigställandegrad. Färdigställandegraden bestäms på basis48

Väsentliga uppskattningar och bedömningar NOTERDen negativa goodwill som uppkom 1998 i samband med bildandet av Upprättande av årsredovisning enligt K3 kräver att företagsledning ÅRSREDOVISNING 2015nuvarande koncernstrukturen avseende LMM i Östergötland ek.för. om och styrelse gör antaganden om framtiden och andra viktiga källor till HSB ÖSTERGÖTLAND22 159 Tkr har lösts upp på 75 år. Då de borgensåtaganden som legat till osäkerhet i uppskattningar på balansdagen som innebär en betydandegrund för den negativa goodwillen år 2007 uppgick till 280 229 Tkr har risk för en väsentlig justering av de redovisade värdena för tillgångar ochtiden för upplösning på 75 år omprövats. Då bedömdes att den negativa skulder i framtiden. Det görs också bedömningar som har betydandegoodwillen löses upp under kommande 20 år. År 2008 var borgens­ effekt på de redovisade beloppen i denna årsredovisning. Uppskattningaråtagandena 230 109 Tkr varför bedömning gjordes att den negativa good­ och b­ edömningar baseras på historisk erfarenhet och andra faktorer somwillen ska lösas upp på tio år med start år 2008. Den negativa goodwillen under rådande förhållanden anses vara rimliga. Resultatet av dessa upp­uppgår nu till 3 563 (5  345) Tkr vilket ger en upplösning på 1 782 Tkr. skattningar och bedömningar används sedan för att fastställa redovisade värden på tillgångar och skulder som inte framgår tydligt från andraIntresseföretag ­källor. Uppskattningar och bedömningar ses över årligen. Det slutligaAktieinnehav i intresseföretag, i vilka koncernen har lägst 20 procent ­utfallet av uppskattningar och bedömningar kan komma att avvika frånoch högst 50 procent av rösterna eller på annat sätt har ett betydande nuvarande uppskattningar och bedömningar. Effekterna av ändringarinflytande över den driftsmässiga och finansiella styrningen, redovisas i  dessa redovisas i resultaträkningen under det räkenskapsår som änd­enligt anskaffningsvärdemetoden. Det innebär att utdelningar redovisas ringen görs samt under framtida räkenskapsår om ändringen påverkarsom intäkt. Skälet till att anskaffningsvärdemetoden tillämpas är att det både a­ ktuellt och kommande räkenskapsår. Viktiga uppskattningar ochbokförda värdet på andelarna är av ringa betydelse. bedömningar beskrivs nedan.Gemensamt styrda företag – joint venture Successiv vinstavräkning av projektEtt gemensamt styrt företag är ett joint venture som inbegriper bildandet Ett grundläggande villkor för att kunna bedöma den successiva vinst­av ett aktiebolag, handelsbolag eller någon annan form av företag i vilket avräkningen är att projektintäkter och projektkostnader kan fastställas påvarje samägare äger andelar. Joint venture är ett avtalsbaserat samarbete ett tillförlitligt sätt. Tillförlitligheten bygger bland annat på att systemet fördär två eller flera parter gemensamt bedriver en ekonomisk verksamhet projektstyrning följs och att projektledningen har nödvändiga kunskaper.och har ett gemensamt bestämmande inflytande över verksamheten. Bedömningen av projektintäkter och projektkostnader baseras på ett antal uppskattningar och bedömningar som är beroende av projektledningensInnehav i gemensamt styrda företag konsolideras med hjälp av klyv­ erfarenheter och kunskaper om projektstyrning, utbildning och tidigareningsmetoden. Klyvningsmetoden innebär att företagen redovisas som ledning av projekt. Risk kan finnas att det slutliga resultatet kan kommaom de vore dotterföretag med den skillnaden att endast koncernens att avvika från det successivt upparbetade resultatet.ägarandel av företagens intäkter och kostnader respektive tillgångar ochskulder redovisas i koncernens resultat- och balansräkningar. Garantiåtaganden Avsättning för framtida kostnader på grund av garantiåtaganden redovisasEliminering av transaktioner mellan koncernföretag till det uppskattade belopp som krävs för att reglera åtagandet på balans­Koncerninterna fordringar och skulder samt transaktioner mellan företag dagen. Uppskattningen baseras på kalkyler, företagsledningens bedömningi koncernen liksom därmed sammanhängande orealiserade vinster elimi­ samt erfarenheter från tidigare transaktioner. Årets uppskattade garanti­neras i sin helhet. åtaganden uppgår till 3,9 (0) Mkr.Koncernbidrag och aktieägartillskott Prövning av nedskrivningsbehov förKoncernbidrag som erhållits/lämnats redovisas som en boksluts­dispositioni resultaträkningen. Det erhållna/lämnade koncernbidraget har påverkat materiella anläggningstillgångarföretagets aktuella skatt. Aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital hos Företaget har betydande värden redovisade i balansräkningen avseendemottagaren och aktiveras i aktier och andelar hos givaren, i den mån ej materiella anläggningstillgångar. Dessa testas för nedskrivningsbehovnedskrivning erfordras. i enlighet med de redovisningsprinciper som beskrivits ovan. Återvin­ ningsvärden för kassagenererande verkligt värde enheter har fastställts genom beräkning av nyttjandevärden eller verkligt värde minus försälj­ ningskostnader. För dessa beräkningar måste vissa uppskattningar göras avseende framtida kassaflöden och andra adekvata antaganden avseende e­ xempelvis avkastningskrav. Inkomstskatter och uppskjutna skatter Företaget redovisar i sin balansräkning uppskjutna skattefordringar och skulder vilka förväntas bli realiserade i framtida perioder. Vid beräkning av dessa uppskjutna skatter måste vissa antaganden och uppskattningar göras avseende framtida skattekonsekvenser som hänför sig till s­killnaden mellan i balansräkningen redovisade tillgångar och skulder och mot­svarande skattemässiga värden. Uppskattningarna inkluderar även att skattel­agar och skattesatser kommer att vara oförändrade samt att g­ ällande regler för utnyttjande av förlustavdrag inte kommer att ändras. 49

NOT 2/ forts NETTOOMSÄTTNING PER RÖRELSEGREN NOT 3/ ANSTÄLLDA, PERSONALKOSTNADER OCH 2015 2014 ARVODEN TILL STYRELSE OCH REVISORER Koncern 107 499 95 504 Löner och andra ersättningar samt sociala kostnader, Hyresintäkter, netto 51 907 44 420 inklusive pensionskostnader Teknisk förvaltning 12 858 12 424 Administrativ förvaltning 5 309 5 217 2015 2014 Byggnadskonsultverksamhet 3 810 3 664 Medlemsavgifter 116 656 95 452 Löner och Sociala Löner och Sociala Successiv vinstavräkning 9 154 7 843 ersättningar kostnader ersättningar kostnader Övrigt 307 193 264 524 Moderföretag 18 312 7 530 17 224 7 569 5 710 (varav pensionskostnad) 1) (1 774) 1) (2  134) 12 424 5 217 Dotterföretag 27 750 10 439 25 018 9 289 3 664 (varav pensionskostnad) (2 182) (2 100) 6 288 Moderföretag 5 133 Koncern totalt 46 062 17 969 42 242 16 858 Intäkt pågående byggprojekt 38 436 (varav pensionskostnad) 2) (3 956) 2) (4 234) Administrativ förvaltning 7 212 Byggnadskonsultverksamhet 12 858 1) A v moderföretagets pensionskostnader avser 403 (402) gruppen styrelse Medlemsavgifter 5 309 och vd. Företagets utestående pensionsförpliktelser till dessa uppgår Hyresintäkter 3 810 till 3  938 (3  382). Årets förändring har belastat resultatet med 557 Tkr Övrigt 6 510 e­ xklusive löneskatt. 4 853 2) A v koncernens pensionskostnader avser 403 (402) gruppen styrelse och vd. 40 552 Koncernens utestående ­pensionsförpliktelser till dessa uppgår till 3  938 (3  382). Årets f­örändring har belastat resultatet med 557 Tkr exklusive NOT 3/ löneskatt. ANSTÄLLDA, PERSONALKOSTNADER OCH ARVODEN TILL STYRELSE OCH REVISORER Löner och andra ersättningar fördelade mellan styrelseledamöter m.fl. och övriga anställda Medelantalet anställda 2015 2014 2015 2014 Antal Andel Antal Andel Moderföretag män män Styrelse Övriga Styrelse Övriga och vd anställda och vd anställda Totalt i moderföretaget 30 35% 29 37% Moderföretag 1 899 16 413 1 802 15 422 25 018 Dotterföretag (varav tantiem o.d.) (–) (–) Totalt i dotterföretag 75 81% 70 79% Dotterföretag – 27 750 – Koncern totalt 105 68% 99 66% (varav tantiem o.d.) (–) (–) Koncern totalt 1 899 44 163 1 802 40 440 (varav tantiem o.d.) (–) (–) Redovisning av könsfördelning 2015 2014 Löner och ersättningar avser endast personal i Sverige. Årets bruttolön till den verkställande direktören uppgår till 1 602 449 kronor. Dessutom har i fö retagsledningar Andel kvinnor Andel kvinnor ­bilförmån utgått med 41 Tkr. 25% 25% Vds förmåner 71% 71% Moderföretag Pensioner Styrelsen 45% 44% Pensionskostnad för vd avser avgiftsbestämd pensionsplan. Pensionsåldern Övriga ledande befattningshavare 71% 71% för vd är 65 år och den årliga försäkringspremien uppgår enligt avtal till Koncern totalt 960  000 kronor. Styrelsen Vds pensionsförmån inkluderar en sparförsäkring med dödsfallsbelopp Övriga ledande befattningshavare vars bokförda värde på balansdagen uppgick till 3 938 Tkr.ÅRSREDOVISNING 2015 Avgångsvederlag HSB ÖSTERGÖTLAND Uppsägningstiden för vd är tre månader. Vid uppsägning från företagets sida, eller om verksamheten eller ägarstrukturen ändras, har vd rätt till avgångsvederlag motsvarande 18 månadslöner.50