สัญญาเช่า

สญั ญาเชา่

ความระงบั แห่งสญั ญาเชา่ 1. ระงบั ไปดว้ ยเวลา แยกพจิ ารณาไดด้ งั นี้ ก. สญั ญาเชา่ ทมี่ กี าหนดเวลา ยอ่ มระงบั ไป เมอื่ สนิ้ กาหนดเวลา ทไี่ ดต้ กลงกนั ไว้ โดย ไม่จาเป็ นตอ้ งบอกกลา่ วกอ่ น (มาตรา 564) ข. สญั ญาเชา่ ทไี่ ม่มกี าหนดระยะเวลา มาตรา 566 บญั ญตั วิ า่ “ถา้ กาหนดเวลาเชา่ ไม่ปรากฏในความทตี่ กลง กนั หรอื ไม่ สนั นิษฐานไดไ้ ซร ้ ทานวา่ คูส่ ญั ญาฝ่ ายใดจะบอกเลกิ สญั ญา เชา่ ่

จากมาตรา 566 แยกพจิ ารณา ไดด้ งั นี้ 1. คูส่ ญั ญาฝ่ ายหนึ่งฝ่ ายใดจะบอกเลกิ สญั ญาเชา่ นน้ั เสยี กไ็ ด้ การบอกเลกิ สญั ญานี้ เป็ นสทิ ธจิ ะบอกเลกิ หรไื มบ่ อกเลกิ กไ็ ด้ ถา้ จะบอก เลกิ กบ็ อกเลกิ ไม่แมค้ ูส่ ญั ญาอกี ฝ่ ายหนึ่งจะมไิ ด้ ประพฤตผิ ดิ แมแ้ ตน่ ้อยกต็ าม แตต่ อ้ งไมล่ มื วา่ การจะบอกเลกิ สญั ญาเชา่ เชน่ นีไ้ ดต้ อ้ งเป็ นการ เชา่ ทไี่ มม่ กี าหนดระยะเวลาเชา่ นนั้ 2. เพอื่ จะใหม้ ผี ลเป็ นการบอกเลกิ สญั ญา จะตอ้ งใหเ้ วลาอกี ฝ่ ายหนึ่ง โดยบอกเลกิ สญั ญา เชา่ ในขณะเมอื่ สุดระยะเวลาอนั เป็ นกาหนดคา่

การบอกเลกิ สญั ญาวนั อนื่ ไมไ่ ดน้ อกจากวนั กาหนดชาระคา่ เชา่ แตค่ วามจรงิ ไมไ่ ดเ้ ป็ น เชน่ นน้ั คูส่ ญั ญาจะบอกเลกิ สญั ญาในวนั ใดก็ ได้ แตผ่ ลแห่งการบอกเลกิ สญั ญาจะเท่ากบั การบอกเลกิ สญั ญาในวนั ครบรอบกาหนด ชาระคา่ เชา่ ทถี่ ดั ไปนน้ั เอง เชน่ สญั ญาเชา่ ทไี่ มม่ กี าหนดเวลาเชา่ แตม่ ี กาหนดชาระคา่ เชา่ ทุกวนั ที่ 5 ของเดอื น คูส่ ญั ญาฝ่ ายใดฝ่ ายหนึ่งจะบอกเลกิ สญั ญาใน วนั ใดกไ็ ด้ ถา้ บอกเลกิ ชา้ กวา่ วนั ที่ 5 ของ เดอื นมกราคม กจ็ ะมผี ลเหมอื นกบั เป็ นการ

3. การบอกเลกิ สญั ญานีจ้ ะมผี ลตอ่ เมอื่ พน้ กาหนดชาระคา่ เชา่ ครง้ั ตอ่ ไป เชน่ ตาม ตวั อยา่ งใน ขอ้ 2 หากมกี ารบอกเลกิ สญั ญาใน วนั ที่ 5 มกราคม กจ็ ะครบกาหนดในวนั ที่ 5 กมุ ภาพนั ธ ์ แตถ่ า้ บอกเลกิ สญั ญาในวนั ที่ 6 มกราคม จะครบกาหนดในวนั ที่ 5 มนี าคม เพราะถอื มผี ลเท่ากบั เป็ นการบอกเลกิ สญั ญา ในวนั ที่ 5 กมุ ภาพนั ธ ์ ตวั อย่าง ก. เชา่ บา้ น ข. โดยไม่มกี าหนด ระยะเวลาเชา่ กาหนดชาระคา่ เชา่ ทุกวนั สนิ้ เดอื น ถา้ ข. บอกเลกิ สญั ญาเชา่ ในวนั ที่ 10 เมษายน 2554 ก. จะตอ้ งออกจากบา้ นในวนั ที่

4. ความในตอนทา้ ยของมาตรา 566 ทวี่ า่ “แตไ่ มจ่ าเป็ นตอ้ งบอกกล่าวล่วงหนา้ กวา่ 2 เดอื น” เป็ นกรณีทสี่ ญั ญาเชา่ มกี าหนดชาระ คา่ เชา่ ครงั้ ละหลาย ๆ เดอื น เชน่ กาหนดชาระ คา่ เชา่ เป็ นรายปี ถา้ หากจะใหบ้ อกเลกิ สญั ญา โดยตอ้ งใหอ้ กี ฝ่ ายหนึ่งรูต้ วั กอ่ นชว่ั กาหนด ระยะเวลาชาระคา่ เชา่ ระยะหนึ่งเป็ นอยา่ งน้อย เชน่ ทกี่ ล่าวมาแลว้ กจ็ ะเป็ นการบอกเลกิ สญั ญาลว่ งหน้านานเกนิ ความจาเป็ น กฎหมายจงึ กาหนดวา่ ไม่จาเป็ นตอ้ งบอก ล่วงหน้ากวา่ 2 เดอื น ศกึ ษาคาพพิ ากษาฎกี าที่ 700/2515

2. ระงบั ไปตามขอ้ สนั นิษฐานของกฎหมาย มาตรา 565 บญั ญตั วิ า่ “การเชา่ ถอื สวน นน้ั ท่านใหส้ นั นิษฐานไวก้ อ่ นวา่ เชา่ กนั ปี หนึ่ง การเชา่ นากใ็ หส้ นั นิษฐานไวก้ อ่ นวา่ เชา่ กนั ตลอดฤดูทานาปี หนึ่ง” สาหรบั กาหนดเวลาเชา่ นาตามมาตรา 565 วรรค 2 กาหนดวา่ การเชา่ นาใหม้ ี กาหนดคราวละไม่น้อยกวา่ 6 ปี การเชา่ นา รายใดทที่ าไวโ้ ดยไมม่ กี าหนดเวลา หรอื ตา่ กวา่ 6 ปี ใหถ้ อื วา่ การเชา่ นารายนน้ั มกี าหนดเวลา 6 ปี และเมอื่ สนิ้ ระยะเวลาในการเชา่ นาแลว้ ถา้ ผูใ้ หเ้ ชา่ นาไมบ่ อกเลกิ การเชา่ นา และผูเ้ ชา่

3. ระงบั ไปดว้ ยทรพั ยส์ นิ สูญหาย แยกพจิ ารณา ไดด้ งั นี้ ก. ทรพั ยส์ นิ ทเี่ ชา่ สูญหายไปหมด ถอื วา่ สญั ญาเชา่ ระงบั ไปดว้ ย ข. ทรพั ยส์ นิ ทเี่ ชา่ สูญหายไปเพยี งบางส่วน “ถา้ ทรพั ยส์ นิ ทเี่ ชา่ สูญหายเพยี งบางสว่ น และไดเ้ ป็ นเพราะความผดิ ของผูเ้ ชา่ ท่านว่าผู ้ เชา่ จะเรยี กใหล้ ดคา่ เชา่ ลงตามส่วนทสี่ ูญหาย กไ็ ด”้ “แตถ่ า้ ผูเ้ ชา่ ไมส่ ามารถใชป้ ระโยชนจ์ าก ทรพั ยส์ นิ นนั้ ได้ ท่านวา่ ผูเ้ ชา่ จะบอกเลกิ

4. ระงบั ไปเพราะคูส่ ญั ญาตาย แยกพจิ ารณาได้ ดงั นี้ ก. กรณีทเี่ ชา่ ทรพั ยส์ นิ โดยกาหนดวา่ เชา่ กนั ตลอดอายุของผูใ้ หเ้ ชา่ หรอื ของผูเ้ ชา่ ถา้ ผูใ้ หเ้ ชา่ ตายหรอื ผูเ้ ชา่ ตาย สญั ญายอ่ มระงบั ไป ข. กรณีทเี่ ชา่ ทรพั ยส์ นิ โดยไมไ่ ดก้ าหนด วา่ เชา่ กนั ตลอดอายุของผูใ้ หเ้ ชา่ หรอื ผูเ้ ชา่ ถา้ ผูเ้ ชา่ ตายสญั ญายอ่ มระงบั เสมอ แตถ่ า้ ผูใ้ ห้ เชา่ ตายย่อมไมท่ าใหส้ ญั ญาระงบั

5. ระงบั ไปเพราะการโอนกรรมสทิ ธใิ์ นทรพั ยส์ นิ ที่ เชา่ แยกพจิ ารณาไดด้ งั นี้ ก. สญั ญาเชา่ สงั หารมิ ทรพั ย ์ ระงบั ไป เพราะการโอนกรรมสทิ ธใิ์ นทรพั ยส์ นิ ทเี่ ชา่ ข. สญั ญาเชา่ อสงั หารมิ ทรพั ย ์ ไมร่ ะงบั เพราะเหตโุ อนกรรมสทิ ธทิ์ รพั ยส์ นิ ทเี่ ชา่ ผูร้ บั โอนยอ่ มรบั ไปทงั้ สทิ ธแิ ละหนา้ ทขี่ องผูโ้ อนซงึ่ มี ตอ่ ผูเ้ ชา่ นน้ั ดว้ ย ศกึ ษาตวั อยา่ งหน้า 63 ประกอบ

6. ระงบั ไปดว้ ยการบอกเลกิ สญั ญา คูส่ ญั ญาแตล่ ะฝ่ ายย่อมมสี ทิ ธบิ อกเลกิ สญั ญาเชา่ ไดถ้ า้ มขี อ้ ตกลงกนั ไว้ หรอื มี กฎหมายบญั ญตั ใิ หส้ ทิ ธไิ ว้ เมอื่ มกี ารบอกเลกิ สญั ญาแลว้ สญั ญายอ่ มระงบั ไป คาพพิ ากษาฎกี าที่ 537/2521 การบอก เลกิ สญั ญาเชา่ อสงั หารมิ ทรพั ย ์ ไมม่ กี ฎหมาย บญั ญตั ใิ หท้ าเป็ นหนงั สอื ดงั นน้ั จงึ บอกเลกิ สญั ญาดว้ ยวาจาได้