คู่มือการเขียนบทความวิจัยสำหรับตีพิมพ์-KM

คมู อื การเขียนบทความวิจยั สำหรับตีพมิ พ Knowledge Managment คณะสถาปตยกรรมศาสตร มหาวิทยาลัยเทคโนโลยรี าชมงคลธญั บุรี

คำนำ การเขียนบทความวิจยั เพื่อการตพี ิมพ์ ถือเป็นสิง่ สาคญั อยา่ งยง่ิ สาหรับนกั วจิ ยั และนกั วชิ าการ ท่ีจะ นาองค์ความรู้ที่ได้จากกระบวนการศกึ ษาค้นคว้า เผยแพร่สภู่ ายนอกให้หนว่ ยงานที่เกี่ยวข้องสามารถนา องคค์ วามรู้ที่ได้ไปสร้างให้เกิดประโยชน์ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ มหาวทิ ยาลยั เทคโนโลยีราชมงคลธญั บรุ ี จงึ ได้จดั ทาโครงการ การ จดั การความรู้ (Knowledge Management) เพื่อเป็นแนวทาง รวบรวมและกระจายความรู้ ด้านการเขียน บทความวิจยั สาหรับการตีพมิ พ์ โดย รวบรวมหลกั การและวธิ ีการตา่ งๆ ด้านการตพี ิมพ์เผยแพร่ผลงานวจิ ยั จากกลมุ่ อาจารย์คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ ของมหาวิทยาลยั ประกอบด้วย ผศ.ดร. วชริ ะ แสงรัศมี, ผศ. ณวสั น์ ฐานวิสฐิ พล, ดร. ธนภมู ิ วงษ์บาหรุ และผ้ทู รงคณุ วฒุ ิทงั้ ผ้มู ีประสบการณ์ ได้แก่ ดร.ธีระวฒั น์ เหมือนศรีชยั , ร.ศ.ดร. ภาวณิ ี เอี่ยมตระกลู เกิดเป็น “คมู่ ือการเขียนบทความวิจยั สาหรับตีพมิ พ์ ” ที่ รวบรวม หลกั การเขียนบทความวิจยั สาหรับตีพิมพ์ องค์ประกอบของการเขียนบทความวจิ ยั การเลือก วารสารสาหรับตีพมิ พ์ผลงาน เพื่อใช้เป็นแนวทางการเริ่มต้นเขียนบทความวจิ ยั สาหรับการตีพมิ พ์เผยแพร่ ผ้จู ดั ทาหวงั เป็นอยา่ งยง่ิ ว่าองคค์ วามรู้จากคมู่ ือเลม่ นี ้ จะสามารถใช้เป็นแนวทางในการปฏิบตั ทิ ี่ดสี าหรับ นกั วิจยั คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ มหาวทิ ยาลยั เทคโนโลยีราชมงคลธญั บรุ ี

สำรบญั คานา หน้ำ หลกั การเขียนบทความวจิ ยั สาหรับตพี ิมพ์…………………………………………….. องคป์ ระกอบของการเขียนบทความวิจยั ……………………………………………… 1 การเลือกวารสารเพ่ือตีพิมพ์ผลงาน……………………………………………………. 3 เทคนิคการเขียนบทความวจิ ยั สาหรับตพี มิ พ์ในวารสาร………………………………. 5 ภาคผนวก……………………………………………………………………………… 11 13

1 หลักการเขียนบทความวิจัยสาหรับตีพมิ พ์ 1. การเตรียมความพร้อมสาหรับทาบทความวจิ ัยเพ่ือตพี มิ พ์ในวารสาร 1) ศกึ ษาบทความทางวิชาการในด้านท่ีตนเองสนใจให้ได้มากท่ีสดุ โดยเฉพาะอยา่ งย่ิง บทความที่ถกู เขียนโดยนกั วชิ าการ เพื่อเป็นแนวทางศกึ ษาวิธีการในการเขียนบทความ หลกั การ เรียบเรียงเนือ้ หา การใช้ภาษาวชิ าการ (Academic Writing) ท่ีเหมาะสมในการเขียนบทความวจิ ยั 2) ผ้เู ขียนบทความควรทราบวา่ วารสารที่เราจะสง่ อยใู่ นวารสารกลมุ่ ใด มีตารางเวลาใน การเปิดรับบทความอยา่ งไรบ้าง ต้องสง่ บทคดั ยอ่ ไปจองไว้ก่อนหรือสง่ ในรูปของ Full paper นอกจากนีว้ ารสารท่ีดีควรมีผลการประเมินคา่ Impact Factor ท่ีสงู กลา่ วคอื ยง่ิ มีคา่ Impact Factor สงู แสดงวา่ วารสารนนั้ เป็นที่นิยมถกู นามาอ้างอิงในการเขียนบทความมาก 3) นกั วจิ ยั ควรหมน่ั เข้าร่วมงานสมั นาทงั้ ระดบั ชาตหิ รือระดบั นานาชาติ เน่ืองจากมี ผ้เู ชี่ยวชาญในสาขาวจิ ยั นนั้ ๆ เข้าร่วมรับฟังการนาเสนออยดู่ ้วย เกิดการวพิ ากษ์วิจารณ์ผลงาน ซงึ่ สามารถนาแนวทางมาปรับใช้กบั งานของตนเองได้ 4) นกั วิจยั ควรกาหนด หรือตงั้ เปา้ หมายวารสารท่ีจะลงตีพมิ พ์ลว่ งหน้าตอนเร่ิมทาวจิ ยั 5) ควรอา่ นบทความในวารสารตา่ งๆ ที่เราสนใจตพี มิ พ์เพ่ือดลู กั ษณ์และเนือ้ หาในรูปแบบ ได้บ้างท่ีสามารถตพี มิ พ์ในวารสารได้ เชน่ บทความอาจอยใู่ นรูปของการวพิ ากษ์ เป็นต้น 2. สร้างบทความวจิ ัยจากผลการวจิ ัย ผ้เู ขียนต้องทราบประเดน็ และวตั ถปุ ระสงค์ท่ีชดั เจนในการวิจยั ของตนเอง ผลท่ีได้เป็น อยา่ งไร มีการสงั เคราะห์และแปลความความของผลที่ได้ด้วยทฤษฎี แนวคิด ปัจจยั ตา่ งๆ ที่ทาให้ เกิดผลของงานวจิ ยั อีกทงั้ ควรมีการวเิ คราะห์ผลงานวจิ ยั ของนกั วจิ ยั ทา่ นอื่นวา่ ได้ผลเหมือนหรือ ตา่ งจากเราอยา่ งไรและเพราะอะไร 3. หลักในการเขียนบทความวิจัย 1) มีประเดน็ หรือแนวคดิ ทางวิชาการที่ชดั เจนและมีเนือ้ หาถกู ต้องสมบรู ณ์ 2) เลือกหวั ข้อหรือประเดน็ ท่ีนา่ สนใจ มีเนือ้ หาท่ีทนั สมยั มีความสาคญั ตอ่ วงการวิชาการ มาใช้ในการเขียนบทความ

2 3) มีการวเิ คราะห์ สรุปประเดน็ เป็นไปตามแนวคดิ และทฤษฎีท่ีเหมาะสมและชดั เจน ตาม หลกั วชิ าการ มีการสงั เคราะห์ความรู้จากแหลง่ ตา่ งๆและเสนอความรู้หรือวธิ ีการที่เป็นประโยชน์ 4) สอดแทรกความคดิ ริเริ่ม หรือความรู้ใหมท่ ่ีเป็นประโยชน์ ท่ีแสดงถงึ ทศั นะทางวชิ าการ ของผ้เู ขียนอยา่ งชดั เจนและเที่ยงตรง บนฐานของข้อเท็จจริงทางวิชาการ 5) ควรค้นคว้าอ้างอิงจากแหลง่ ข้อมลู ท่ีหลากหลาย เชื่อถือได้ ทนั สมยั ครอบคลมุ และมี การอ้างอิงอยา่ งเป็นระบบถกู ต้องตามแบบแผน 6) มีการนาเสนออยา่ งเข้าใจงา่ ย ใช้ศพั ท์และภาษาทางวิชาการที่ถกู ต้องเหมาะสม มี ตาราง แผนภมู ิ แผนภาพประกอบตามความจาเป็น

3 องค์ประกอบของการเขียนบทความวจิ ยั 1. ช่ือเร่ือง (Title) 1) ส่ือความหมาย กระชบั ใจความ ผ้อู า่ นสามารถจบั ใจความได้และคาดหวงั ได้วา่ จะมี เนือ้ หาอยา่ งไร 2) ไมย่ าวจนเกินไป มีความชดั เจน ตรงประเดน็ 2. บทคัดย่อ (Abstract) 1) ระบปุ ระเด็นปัญหา วตั ถปุ ระสงค์ วิธีการ หรือแนวทางการศกึ ษา 2) เน้นผลการศกึ ษาท่ีสาคญั ท่ีค้นพบ 3) ไมม่ ีการอ้างองิ ไมอ่ ้างถึงภาพ / ตารางในเนือ้ หาหลกั 4) โดยทว่ั ไปจะมีความยาวประมาณ 200 – 250 คา 3. คานา หรือบทนา (Introduction) 1) ระบปุ ระเดน็ ปัญหาที่นามาสกู่ ารวจิ ยั 2) รวบรวมข้อมลู การวจิ ยั ท่ีเกี่ยวข้องจากอดีตถึงปัจจบุ นั 3) แสดงถึงเหตผุ ลความจาเป็นท่ีต้องทาวจิ ยั ในเร่ืองนี ้ไมท่ าไมไ่ ด้ 4) วตั ถปุ ระสงค์ (Objectives) ของการวจิ ยั 5) ผ้เู ขียนสามารถเขียนหวั ข้ออื่นๆกอ่ น คานาหรือบทนา เนื่องจากเป็นหวั ข้อที่เขียนยาก 4. อุปกรณ์ วธิ ีการ และสถิตทิ ่ใี ช้ในการวิจัย (Materials & Methods) 1) บอกรายละเอียดเก่ียวกบั กระบวนการศกึ ษา โดยอ้างอิงวิธีการท่ีเป็นที่ยอมรับในระดบั สากล 2) กระชบั ชดั เจน 3) นกั วจิ ยั ท่านอื่นสามารถดาเนนิ การตามได้ 4) เป็นสว่ นท่ีเขียนง่ายที่สดุ ควรเขียนเป็นหวั ข้อแรก 5. ผลการวิจัย (Results) 1) ต้องสอดคล้องกบั วตั ถปุ ระสงค์ (Objectives) ที่ระบไุ ว้ 2) เขียนแบบกระชบั ไม่เขียนบรรยายยืดยาวจนเกิดไป

4 3) แสดงข้อมลู ด้วยตาราง รูปภาพ ทาให้ผ้อู า่ นเข้าใจง่ายกวา่ การเขียนบรรยายเพียงอยา่ ง เดยี ว แตไ่ มจ่ าเป็นต้องบรรยายข้อมลู ทงั้ หมดท่ีมีในตาราง, ภาพ, กราฟ 4) เป็นสว่ นท่ีเขียนไมย่ ากมาก แนะนาให้เขียนเป็นลาดบั ที่ 2 ตอ่ จาก อปุ กรณ์ วธิ ีการ และ สถิตทิ ่ีใช้ในการวิจยั (Materials & Methods) 6. การอภปิ รายผลการวิจัย (Discussion) 1) ไมน่ าผลมาเขียนซา้ 2) ชีใ้ ห้เห็นถึงความสมั พนั ธ์ของผลการศกึ ษาวา่ คล้อยตาม หรือขดั แย้งกบั ทฤษฎี หรือ สมมตฐิ านที่มีการนาเสนอมาก่อน 3) เปรียบเทียบผลการศกึ ษากบั ผลของการศกึ ษาอ่ืน สอดคล้องหรือขดั แย้งกนั อยา่ งไรและ เพราะเหตใุ ด 7. ข้อสรุปของการวิจัย (Conclusion) 1) ข้อความปิดท้ายท่ีเน้นยา้ ความสาคญั ของงานวจิ ยั 2) อาจมีประเดน็ เสนอแนะสาหรับงานวจิ ยั ในประเดน็ เดียวกนั ในอนาคต 3) ควรแตกตา่ งจากบทคดั ย่อ 8. กิตตกิ รรมประกาศ (Acknowledgements) 1) ขอขอบคณุ แหลง่ ทนุ สนบั สนนุ งานวจิ ยั (สาคญั ที่สดุ ) 2) ขอบคณุ บคุ คลท่ีมีสว่ นชว่ ยในงานวจิ ยั (ต้องสาคญั มากๆ เทา่ นนั้ ) 3) ขอบคณุ ผ้ทู ่ีชว่ ยแสดงความคดิ เหน็ หรือตรวจแก้ไขต้นฉบบั บทความวิจยั แตไ่ ม่ จาเป็นต้องขอบคณุ ผ้ทู รงคณุ วฒุ ิท่ีวิจารณ์บทความวจิ ยั 4) บคุ คลที่ขอบคณุ ต้องไมม่ ีชื่อร่วมในผลงานชนิ ้ นี ้ 9. การอ้างอิง (References) 1) เขียนตามรูปแบบที่วารสารกาหนดทกุ ประการ 2) อ้างองิ เฉพาะงานท่ีจาเป็น และเก่ียวข้องโดยตรงกบั งานที่เขียน

5 การเลือกวารสารเพ่ือตพี มิ พ์ผลงาน 1. ลักษณะของวารสารท่มี ีคุณภาพ 1) เป็นวารสารสว่ นกลาง เช่น สมาคมวิชาชีพ หรือองค์กรท่ีไมม่ ีสว่ นได้ สว่ นเสีย เชน่ Nature Journal, Science Journal 2) มีเนือ้ หาสาระดี ได้แก่ เคารพหลกั วิทยาศาสตร์ เทคโนโลยี หรือหลกั วิชาการของตน มี การตรวจสอบโดยผ้ทู ่ีอยใู่ นวงการ ไมล่ าเอียง เนือ้ หามีความใหม่ 3) มีการออกตามกาหนดที่แนน่ อน 4) มีรายละเอียดด้านบรรณานกุ รม (Bibliographic details) สาหรับการอ้างองิ (volume, issue, page numbers) 5) มีผ้อู ้างองิ บทความจานวนมาก (Impact Factor สงู ) นอกเหนือจากการอ้างงานของ ตนเองโดยผ้วู จิ ยั 6) ได้รับครอบคลมุ โดยวารสารทตุ ิยภมู ิ (Abstract, Indexes) ท่ีแพร่หลาย เชน่ Science Citation Index, Scopus 2. Journal Impact Factor 1) Journal Impact Factor หมายถึง จานวนการอ้างอิงทงั้ หมดตอ่ จานวนบทความ ทงั้ หมด 2) Journal Impact Factor ไมใ่ ชข่ ้อสรุปสาหรับทกุ สิง่ แตค่ า่ Impact Factor บง่ ชีว้ ารสาร มีการนาผลงานวิจยั ไปใช้อ้างองิ 3) คา่ Impact Factor สงู บง่ ชีว้ า่ บทความวชิ าการท่ีตพี มิ พ์ในวารสารนนั้ ๆ ได้รับความ สนใจจากผ้อู า่ นจานวนมาก 4) คา่ Impact Factor ขนึ ้ อยกู่ บั ปัจจยั หลายปัจจยั - ลกั ษณะของวารสาร เชน่ จานวน Volume, Issue ตอ่ ปี - เนือ้ หาครอบคลมุ ด้านใดบ้าง เชน่ Science Journal, Nature Journal ครอบคลมุ ทกุ แขนงของวทิ ยาศาสตร์ แต่ Molecular Ecology Journal มีเฉพาะบทความเกี่ยวกบั Population Genetics และ Evolution

6 3. การเลือกวารสารสาหรับตพี มิ พ์ผลงานวจิ ัย 1) ควรเลือกวารสารที่มีความสอดคล้อง จดุ มงุ่ หมายและขอบเขตตรงกบั ลกั ษณะงานวิจยั ของตวั เอง โดย วารสารจะแบง่ เป็น 2 สาขา คอื สาขาเทคโนโลยี เชน่ ผลงานด้านนวตั กรรม เป็น ต้น และสาขามนษุ ย์ศาสตร์ เชน่ ผลงานด้านสงั คมและสง่ิ แวดล้อม เป็นต้น 2) ข้อกาหนดตา่ งๆของวารสารที่สาคญั เชน่ วธิ ีการที่ใช้ศกึ ษา วารสารบางวารสารมี ข้อกาหนดวา่ ไมร่ ับงานวจิ ยั ท่ีใช้ วิธีการศกึ ษาบางประเภท เชน่ Molecular Ecology Journal ไมร่ ับ การวจิ ยั ที่ใช้วิธีตรวจลายพมิ พ์ดเี อ็นเอโดยใช้เทคนคิ พีซีอาร์ 3) การเลือกวารสาร ควรดจู ากงานวิจยั ที่ตพี มิ พ์ในวารสารนนั้ ๆวา่ คล้ายคลงึ หรืออยใู่ น ระดบั เดยี วกนั กบั งานวิจยั ของเราหรือไม่ 4) ดจู ากการอ้างอิง ที่เกี่ยวข้องกบั บทความวจิ ยั ของเรา 5) ใช้เครือขา่ ย อาจารย์ – ลกู ศษิ ย์ ไปตพี มิ พ์ในสถาบนั ที่สาเร็จการศกึ ษา 6) ใช้บริการบริษทั รับพสิ จู น์อกั ษรบทความวิจยั เพ่ือหาท่ีตีพิมพ์เผยแพร่ 7) เลือกวารสารที่มี impact factor ไมส่ งู เกินไป ในการเลือกวารสารสาหรับตพี ิมพ์ใน ชว่ งแรก จากนนั้ จงึ ตอ่ ยอดพฒั นาบทความไปสวู่ ารสารที่มี impact factor ท่ีสงู ขนึ ้ 4. สิทธิในบทความ (Rights for author) 1) บางวารสารให้สทิ ธิผ้เู ขียนบทความในการเผยแพร่หรือนา ไปใช้ใหม่ หลงั จากได้รับการ ตีพมิ พ์แล้ว 2) อนญุ าตให้เผยแพร่เฉพาะบางเวอร์ชน่ั ของบทความ เชน่ เวอร์ชน่ั ที่ผา่ นขนั้ ตอน peer review หรือเวอร์ชน่ั สมบรู ณ์ ท้ายสดุ (final version) ในเว็บไซต์ของสถาบนั 3) อนญุ าตให้ใช้รูปภาพ กราฟ หรือตารางในบทความไปใช้ในหนงั สือ เป็นต้น 5. ค่าใช้จ่ายสาหรับการตีพมิ พ์ (page charge) 1) วารสารบางวารสารต้องมีคา่ ใช้จา่ ยสาหรับการตพี ิมพ์ ซงึ่ มีหลกั เกณฑ์แตกตา่ งกนั ออกไปต้องศกึ ษารายละเอียดให้ดีใน คาแนะนาสาหรับผ้เู ขียน (Instruction to author) 2) เกือบทกุ วารสารจะต้องจา่ ยคา่ ภาพสีประกอบบทความ (Color figure) 3) การจา่ ยคา่ ตพี ิมพ์ไมไ่ ด้การันตวี า่ บทความวิจยั จะได้รับการตีพิมพ์

7 6. ระยะเวลาในการวิจารณ์งานวิจัย และการตีพมิ พ์ 1) บางวารสารใช้เวลา 2-3 สปั ดาห์ สามารถทราบผลการพิจารณา บางวารสารใช้เวลา มากกวา่ 6 เดือน 2) วารสารสว่ นใหญ่ใช้เวลา 2-3 เดือน ในการพิจารณา 7. เอกสารท่ีต้องส่งพร้อมบทความ 1) ต้นฉบบั บทความวจิ ยั 2) รูปภาพประกอบ (ไฟล์รูปภาพที่แยกจากต้นฉบบั บทความ) 3) จดหมายนาสง่ (cover letter) 8. หนังสือนาส่งบทความ (cover letter) จดหมายท่ีเจ้าของบทความ (corresponding author) เขียนถงึ บรรณาธิการ (editor) เพ่ือ แสดงความประสงค์ท่ีจะสง่ บทความวจิ ยั เพื่อขอรับการพจิ ารณาลงตีพมิ พ์ มี 3 ตอน ดงั นี ้ 1) ระบวุ า่ ต้องการสง่ บทความเร่ืองใด ผ้เู ขียนมีใครบ้าง ต้องการให้วารสารลงในหมวดหมู่ ใด (Research article, short communication ฯลฯ) 2) ระบกุ ารค้นพบที่สาคญั ของงานวจิ ยั 3) ระบวุ า่ บทความนีไ้ มเ่ คยตีพิมพ์ และไมอ่ ยรู่ ะหวา่ งการพจิ ารณาโดยวารสารอื่น 9. การสืบค้น/ ตรวจสอบวารสารในฐานข้อมูล 1) การสืบค้นในฐานข้อมลู TCI (Thai Journal. Citation Index Center) www.kmutt.ac.th/jif/public_html/index.html ก่อนสง่ บทความในวารสาร TCI ต้องสมคั ร สมาชกิ Thai jo ก่อน

8 2) วารสารใน ISI web of knowledge http://apps.webofknowledge.com

9 3) วารสารใน Scopus http://www.scopus.com 4) การตรวจสอบรายชื่อวารสารใน Jeffrey Beall’s List of Predatory, Open-Access Publishers http://scholarlyoa.com/individual-journals/

10 10. ส่งิ ท่ีควรคานึงถงึ ในการตพี มิ พ์ผลงาน 1) ไมค่ วรสง่ บทความไปตีพิมพ์ในวารสารตา่ งๆ ในเวลาเดียวกนั 2) ต้องไมส่ ง่ บทความท่ีได้รับการตีพมิ พ์แล้วไปตพี มิ พ์ท่ีอื่นอีก 3) ต้องระบชุ ื่อของผ้เู ขียนทกุ คนท่ีมีสว่ นร่วมตามความเป็นจริง และให้ระบชุ ่ือผ้เู ขียน/ ผ้วู จิ ยั หลกั 4) ต้องระบหุ รือมีการอ้างองิ หากมีการนาผลงานของผ้อู ื่นมาใสใ่ นบทความ ไมข่ โมยงานผ้อู ่ืน (Plagiarism) 5) ควรกาหนดหรือมีข้อตกลงให้ชดั เจน ของสดั สว่ นของผ้มู ีสว่ นร่วมวจิ ยั และผ้รู ่วมเขียนทกุ คน 6) ไมค่ วรนาวทิ ยานิพนธ์หรืองานวิจยั ทงั้ เรื่องมาเขียน บทความ เพราะไมใ่ ช่ Mini Thesis 7) ต้องยดึ และปฏิบตั ิตามขนั้ ตอน และรูปแบบวารสารอย่างเคร่งครัด เชน่ จานวนหน้าเทา่ ไร Font อะไร บทคดั ย่อไมเ่ กินก่ีคา เป็นต้น รวมถงึ การเขียนเอกสารอ้างองิ ทกุ วารสารจะมี Format เป็นของ ตนเอง ผ้เู ขียนควรศกึ ษา Format อยา่ งละเอียดถ่ีถ้วน 8) ถ้าผ้วู จิ ยั ไมม่ ีความเชียวชาญด้านภาษาองั กฤษ ควรใช้ Peerwith ในการตรวจสอบบทความ https://www.peerwith.com/

11 เทคนิคการเขียนบทความวิจัยสาหรับตีพมิ พ์ในวารสาร ผศ.ดร. วชิระ แสงรัศมี • งานวจิ ยั ยงั ไมส่ ามารถนามาเขียนเป็นบทความวจิ ยั ได้อยา่ งสมบรู ณ์ • ความถกู ต้องของการใช้ภาษาองั กฤษ • ใช้ระยะเวลาเกือบปีในการรอผลพจิ ารณาจาก Peer Review • ขาดความรอบคอบในการจดั ทาบทความ ใช้ข้อความซา้ ทาให้ขาดโอกาสในการสง่ บทความนนั้ • ควรเขียนวิจยั ท่ีสอดคล้องการตพี ิมพ์สามารถนามาตพี มิ พ์ได้จริง • จ้างผ้เู ช่ียวชาญทางด้านภาษาตรวจสอบความถกู ต้องของการใช้ภาษาองั กฤษ • ผ้เู ขียนควรทาการตรวจสอบระยะเวลาการประเมินบทความจากวารสารหรือบทความท่ีตีพมิ พ์ใน วารสารนนั้ ๆ • ตรวจทาน ให้เพ่ือนร่วมงานอา่ น ผศ. ณวัสน์ ฐานวสิ ฐิ พล • เร่ืองภาษาองั กฤษ • รอผลพิจารณาจาก Peer Review นานมาก • บทความถกู ปฏิเสธเน่ืองจากมีเนือ้ หาใกล้เคียงกบั ผ้วู ิจยั ท่านอื่นซงึ่ ใช้พืน้ ท่ีศกึ ษาเดยี วกนั และเป็น ชาวตา่ งชาติ • ให้เขียนวิจยั เพ่ือการตีพมิ พ์และเลือกวารสารให้เหมาะสมกบั งานของตนเอง • เรื่องภาษาองั กฤษ ให้จ้างผ้เู ช่ียวชาญทางด้านภาษาตรวจสอบ และใช้ระบบ PEER WITH • ต้องคดิ วา่ บทความวิจยั สามารถนาไปขอผลงานทางวชิ าการได้ • แรงจงู ใจในการทาบทความคอื คา่ ตอบแทน

12 ดร. ธนภูมิ วงษ์บาหรุ • ยงั ไมม่ ีงานวจิ ยั ของตนเอง • ไมม่ ีคนให้คาปรึกษา • งานถกู reject ด้วยเหตผุ ลงานไมส่ อดคล้องกบั วารสาร • การอ้างองิ ไมด่ จี ะทาให้บทความขาดความนา่ เช่ือถือ และสง่ ผลตอ่ วารสารได้ • เร่ิมเขียนบทความวชิ าการจากประเด็นท่ีสนใจ และความถนดั ของตน • การทบทวนวรรณกรรมสามารถนามาเขียนบทความลงวารสารได้ • หวั ข้อเร่ืองต้องนา่ สนใจกระชบั ต้องมีคาสาคญั ปรากฏ • ต้องอ่านบทความ และเขียนบทความเพ่ือฝึกความชานาญ งานวจิ ยั ควรเผยแพร่ ร.ศ. ดร. ภาวิณี เอ่ียมตระกูล 1) ควรหาประเด็นท่ีงาย ใกล้ตวั สามารถจบั ต้องได้สะดวกในการเก็บรวบรวมข้อมลู 2) ผ้ทู าวิจยั ไมจ่ าเป็นต้องทาคนเดียวเสมอไป อาจมีการร่วมมือกบั อาจารย์ทา่ นอ่ืน หรือผ้ทู ี่มี ประสบการณ์เฉพาะทางในเร่ืองนนั้ ๆ จากสาขาเดยี วกนั หรือตา่ งสาขาก็ได้เพ่ือสามารถตอบประเดน็ ปัญหา ได้อยา่ งครบถ้วน 3) คานงึ อยเู่ สมอว่างานวจิ ยั หนง่ึ ชนิ ้ สามารถตพี ิมพ์ได้กี่ Paper และแตล่ ะ Paper จะตพี ิมพ์ใน ระดบั ใด โดยสามารถแยกตามวตั ถปุ ระสงค์ คือ การทา Literature review เพ่ือทราบถึงสิ่งท่ีนกั วชิ าการ ทา่ นอื่นๆ ได้ทาอะไรมาแล้วบ้าง , การวเิ คราะห์ข้อมลู เชน่ คา่ ตวั แปร การสร้างความสมั พนั ธ์ของตวั แปร เป็นต้น, ผลลพั ธ์หรือนโยบายทาให้เกิดสิ่งได ประโยชน์ที่จะได้รับเป็นอยา่ งไร 4) ไมค่ วรเลือกแหลง่ ทนุ วจิ ยั ที่ Commercial risk จนเกินไป เพราะจะสง่ ผลให้งานวจิ ยั นนั้ มีความ เป็นวชิ าการน้อยทาให้ยากในการนามาตพี ิมพ์ 5) ควรมีการบริหารจดั การเวลาที่ดี ระยะเวลาในการทาบทความวิจยั หรือบทความวิชาการไมค่ วร เกิน 1 ปี 6) ในทีมผ้เู ขียนควรมีการชว่ ยกนั ตรวจทาน ข้อบกพร่องของบทความอยา่ งน้อย 2-3 รอบ 7) บทคดั ย่อภาษาองั กฤษนนั้ มีความสาคญั ควรเขียนให้ถกู ต้องและควรมีผ้ตู รวจเช็ค ทงั้ ภาษาไทย และภาษาองั กฤษ 8) ในการเขียนบทความหากตรวจพบวา่ มีคาซา้ กบั งานวิจยั อื่น เกิน 30 % จะถกู Reject ทนั ที

13 ภาคผนวก

14 การแลกเปลี่ยนเรียนรู้ด้านเทคนิคการเขียนบทความวชิ าการและวจิ ยั

15

16

17

18

19 การจัดการความรู้ด้านการวจิ ัย (บทความวจิ ัยและวชิ าการ Journal Paper) โดย รศ. ดร. ภาวิณี เอ่ียมตระกูล

20

21

22

23

24

25

For Review Only Architectural Engineering and Design Management Investigating Low-Income Public Housing Management and Maintenance Cost Journal: Architectural Engineering and Design Management Manuscript ID AEDM-2018-0027.R1 Manuscript Type: Original Article Keywords: public housing; maintenance cost, building management; factor https://mc.manuscriptcentral.com/aedm

Page 1 of 21 For Review Only Architectural Engineering and Design Management 1 2 Investigating Low-Income Public Housing Management and 3 Maintenance Cost 4 5 A low-cost public housing management has been the challenging issues in Thailand how low- 6 income residents do manage and maintain the conditions of buildings. A number of 30 7 buildings which have been more than 40 years were selected. The analysis processes include 8 the evaluation of the existing management and the maintenance conditions. Collecting a 9 building annual report with building managers interviewing was empirically investigated in 10 the maintenance cost analysis by regression model. The results show that a group of 11 independent administrative management indicated a better performance than a co- 12 administrative management group in overall building managements due to flexibility in work. 13 As a budget limitation, a corrective-based maintenance was used without long term plan of 14 the building management of both groups. The influent factors for building maintenance cost 15 were dwelling unit occupied and common property area at 0.05. In addition, to predict 16 maintenance cost based on the age of building, there were highlighted reliability of co- 17 operative, electricity, insurance and other costs of the activities. These variables should be 18 specifically taken into account of maintenance program under condominium juristic person 19 policy for enhancing quality of living. The study could provide significant information to 20 support National Housing Authority policy on public housing management. 21 Keywords: public housing; maintenance cost, building management; factor 22 23 https://mc.manuscriptcentral.com/aedm 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60

Architectural Engineering and Design Management Page 2 of 21 1 2 3 Introduction 4 5 Affordable housing policy of Thailand has mainly operated by National Housing Authority 6 (NHA) to promote a low-cost housing for rental and affordable homeownership since 1973 7 8 (Kritayanavaj & Phanitchapakdi, 2008). The walk-up flat (5-storey) is a standard form of 9 10 public housing projects. Presently, there are public housing completed more than 524,267 11 units or 12% sharing was provided in Bangkok Metropolitan Region (BMR). As the result, a 12 13 maintenance program and work are necessary to ensure the building conditions for residents’ 14 15 safety and the stay. The maintenance investigation on public housing has been addressed in 16 concerned with the management and the physical conditions. Previous research like the 17 18 studying on public housing maintenance was found that insufficient funds for maintenance 19 housing project leads to deteriorating physical condition and common facilities (Angsuthara, 20 For Review Only 21 2010; and Lohmeng, 2007). The operating and capital expenses trend increased according to 22 23 the age of the building (Arpaponkul, 2008). The improvement of the management building 24 program will increase the common facility management fee payment rate through the 25 26 appropriate management system (Mesiri, 1999). There are a few studies of the maintenance 27 issue of the old-aged building with a large hire-purchase public housing type for low-income 28 29 that constructed during NHA establishment. Klong Chan Flat has been 40 years and beyond. 30 31 It was built in 1975 to 1977 and located in the urban area of Bangkok. The project included 32 30 buildings with 5,872 units. All buildings of this project were arranged by Condominium 33 34 Juristic Person (CJP) as a self-operation. Therefore, it needs to be investigated and analyzed; 35 36 how CJP of each building did maintain a building condition to enhance the living quality of 37 residents as the maintenance is the best option for building owners when seeking to reduce 38 39 the possibility of their building deteriorating (Nor et al.,2012). 40 41 42 Building Maintenance 43 44 Maintenance can be mentioned in term of preserving the building that suitable for its use (El- 45 Haram & Horner, 2002). It seeks to extend the life of the building elements through day-to- 46 47 day work (Hills & Worthing, 2006). Moreover, providing appropriate operation is necessary 48 49 to prevent the condition of the building from deteriorating for residents’ safety (Hui, 2005). 50 However, due to budget limitation, a maintenance operation must be reliable and economical 51 52 (Flores-Colen et al., 2010). Using maintenance factor is varying based on building types and 53 maintenance concepts. There are six items to assess housing maintenance in public housing; 54 55 providing good services, easy to contract, keeps residents informed, good value for money, 56 57 good overall services, and sufficient resources by focusing on the residents’ perception (Nor 58 59 60 https://mc.manuscriptcentral.com/aedm

Page 3 of 21 For Review Only Architectural Engineering and Design Management 1 2 et al.,2013). According to AL-khatam (2003), the listed nineteen factors affecting 3 maintenance that can be grouped into six groups; process design, using materials, 4 environments, knowledge of maintenance, financial management, and maintenance strategy. 5 These factors were found in the studying factors affecting maintenance cost of institution 6 buildings in Nigeria by Faremi, Ademga, Dada, and John (2014), to evaluate building’s 7 physical, functional and operational performance. According to Horner (1997), in housing 8 maintenance, there are many alternative options available to the building manager. The 9 manager can decide whether to carry out periodic maintenance at fixed intervals whether to 10 carry out regular inspection, or whether simply to respond to the requests of the residents 11 when problems occurred. Also, building maintenance plan can be operated based on reactive, 12 proactive, and modernization and improvement with a new legislation and regulations 13 (Horner (1997). 14 15 Maintenance Costs 16 Maintenance costs include all money spent on keeping the building up to an acceptable 17 standard. It associates with day-to-day repair, preventive and improvement takes. The 18 maintenance cost also is related to the direct such as materials, plants, staff management. 19 Indirect costs include penalty costs due to the unavailability of the building and revenue (El- 20 Haram & Horner, 2002). There are seventeen factors affecting maintenance cost through 21 mean score ranking of questionnaire survey and those were top ten ranked; 1) building age, 2) 22 building area or size, 3) vandalism by users, 4) faulty design, 5) building services, 6) building 23 materials, 7) deferred maintenance, 8) poor maintenance tracking, 9) budget constraint, and 24 10) low concern for future maintenance (Faremi, Ademga, Dada, and John, 2014). The 25 maintenance cost differs in various places such as location, availability of resources, 26 materials, funds and transportation (Ali, 2009). Another approach to identify maintenance 27 performance is found in the study of office building, five dependent variables were 28 significantly correlated between characteristics of scheduled maintenance and cost consisting 29 of skill and knowledge of labor, level of spare part and material stock, quality of spare parts 30 and materials, length of predetermined maintenance interval, and amount of maintenance and 31 failure downtime (Au-Yong, Ali, and Ahmad, 2014). Five factors could be affecting 32 maintenance cost including high expectation of tenants of maintenance standards, budget 33 constraints, improper use of property, energy costs, and policy (El-Haram and Horner, 2002). 34 Au-Yong , Ali , and Ahmad (2014) investigated the relationship between the characteristics 35 and the performance through inferential analysis; then, to develop a regression model for 36 37 https://mc.manuscriptcentral.com/aedm 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60

Architectural Engineering and Design Management Page 4 of 21 1 2 3 prediction purpose. Four attributes were skill manager, management monitoring, maintenance 4 5 information, and frequency of building inspection to predict cost performance. Therefore, 6 investigating maintenance condition of public housing in urban area was applied above 7 8 literature reviewed focusing on factor of maintenance; 1) building management system, 2) 9 10 building characteristics, and 3) predicting maintenance cost. This was to identify main issues 11 and factors for ensuring a sustainable public housing maintenance and management. 12 13 14 15 Methods 16 To analyze existing management and maintenance building of Klong Chan Flat, the field 17 18 survey was conducted throughout 30 buildings by interviewing staff involved in building 19 maintenance program of five groups (Table 1). 20 21 Table 1. Field survey based on group of managementFor Review Only 22 23 Field survey based on group management and number of dwelling unit 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 4 buildings 6 buildings 5 buildings 6 buildings 9 buildings 41 (*108/building) (*180/building) (*180/building) (*270/building) (*198/building) 42 Flat 1, 2, 3, 4 Flat 5, 8, 9, 11, 12, 13 Flat 6, 7, 10, 14, 15 Flat 16, 17, 18, 19, Flat 22, 23, 24, 25, 43 20, 21 26, 27, 28, 29, 30 44 * dwelling unit/ building 45 Data collection and analysis method can be divided into three parts: 46 47 1) Building management system 48 A semi structured interviews 30 condominium juridical managers (technical term 49 50 called of Thai law) that registered in Condominium Act B.E.2522 (1979) was conducted. The 51 52 interviewees were considerably expert in the maintenance operation, and thus able to provide 53 accurate and reliable answers towards the questions. The interviewing consists an important 54 55 issue to reveal a problem and management situation through instructed interview questions, 56 those should be recommend in order to rising the efficient building management with high 57 58 59 60 https://mc.manuscriptcentral.com/aedm

Page 5 of 21 Architectural Engineering and Design Management 1 2 satisfaction of residents for Kong Chan Flat. Also, the six questions to assess residents’ 3 satisfaction on their building from questionnaire survey of 370 samples in Klong Chan Flat 4 were conducted. 5 6 Interview Question to Building Manager Questionnaire distribution to residents* 7 1) What is the existing building management system and Are you satisfied with building materials? 8 how does it work? Are you satisfied with solid waste/garbage storage 9 2) What are the main issues of building management and management? 10 how do CJP solve those problems? Are you satisfied with building paints? 11 3) Is there a yearly building assessment program? Are you satisfied with cleanness of building? 12 4) What are the most complaints from residents? Are you satisfied with the management and 13 5) How do you manage building management cost and fee? maintenance? 14 6) How much money do CJP spend for building management Are you satisfied with facilities of building? 15 to improve and maintain building in a good condition, and * Likert-Type 5 Scale Response 16 also for public utility (water supply, electricity, solid waste)? 17 18 7) What is a main issue of building management and how do you 19 20 solve that issue? 21 22 8) Do residents participate on building management? 23 24 9) Do you think that the government sectors should be involved for 25 26 building management as well as raising your building management 27 28 capacity? 29 10) ny suggestion for public ng 30 improvement or other issue? 31 For Review Only 32 Figure 1 Interview and questions pattern to building managers and residents 33 34 2) Building characteristics 35 In classifying physical building of Klong Chan Flat, the evaluation sheets; building 36 37 structure, building facilities service, building regulation, public utility, and open space area 38 were distributed to all building managers to assess their building conditions on the four scale 39 evaluation (very good, good, fair, and poor) (Ahmad, Siti, Nasyairi, and Normazwin, (2012) 40 that how it remains in good conditions. Also, a usage of common area of each flats have been 41 investigated to evident how the CJP manage under the building regulation. 42 3) Predicting maintenance cost. 43 44 Transferring a building ownership under Condominium Act B.E.2522 (1979), 45 according to Building Control Act B.E.2522 (1979), all flats of Klong Chan Flat must be 46 annually inspected and every five years for grand inspection. Available 5-Year report of 47 representative group (A, B, C, and D) flat was collected to investigate how physical of 48 building change based on maintenance work. These documents can be supporting the 49 buildings field survey. Also, the report were giving cost of maintenance, income, fees of 50 building that was the attributes in predicting cost model by SPSS. A correlation and 51 regression analysis model widely applied for prediction process (Yong, Ali, Ahmad, 2014). 52 The multiple linear regression model is formulated as: 53 54 https://mc.manuscriptcentral.com/aedm 55 56 57 58 59 60

Architectural Engineering and Design Management Page 6 of 21 1 2 3 4 5 Y = ߚ0 + ߚଵ‫ݔ‬ଵ + ߚଶ‫ݔ‬ଶ + ⋯ + ߚ௞‫ݔ‬௞+ɛ equation…….1 6 Where: 7 Y = the dependent or response variable, 8 X1, X2 ,X3,….,Xk = the independent or predictor variables, 9 E(Y) = ߚ0 + ߚଵ‫ݔ‬ଵ + ߚଶ‫ݔ‬ଶ + ⋯ + ߚ௞‫ݔ‬௞= is the deterministic component of the model, 10 β1 = the contribution of the independent variable Xi and, 11 ɛ = a random error of the model. 12 13 14 Results and discussion 15 1) Building management system and existing maintenance of public housing 16 17 Based on the evaluation sheet (Table 2) of building conditions, the results of two different 18 characteristics of management were investigated. 19 20 Co-administrative management:For Review Only 21 22 1) Group A (104 units): this group is smaller size by number of dwelling unit. To 23 manage these building, each flat have their own a CJP board and building manager (1 24 25 persons/flat) under the mandated of Condominium Act B.E.2522 (1979). Flat 3 is co- 26 27 administrative office center sharing staffs and facilities for this group. The field observation 28 and evaluation sheet indicate that Flat 2 and 4 were quite worse in term of building 29 30 maintenance conditions. 31 2) Group B (180 units): Flat 8 is the co-administration office center. This group was 32 33 found to be a good organized management on common area and the clean court yard and the 34 35 ground floor. Meanwhile, Flat 13, 11, and 9 were found unorganized and careless in this 36 group. 37 38 Independent administrative management: 39 40 3) Group C (180 units): They have own the administration office. Flat 14, 7, and 6 41 were found well management of their properties. Keeping a green area inside and in front of 42 43 building were found in this group, they regularly maintained by trimming trees. Additional 44 functions at the court space of building as a playground was encouraging a meaningful public 45 46 area. 47 48 4) Group D (270 units): This is the largest building group in term of number of 49 dwelling unit. Most of these flats were found in good management. Flat 16 performed well 50 51 maintenance with restriction of building regulation and provided a green area for residents. 52 53 5) Group E (198 units): a good condition of physical building and surrounding area of 54 this group were found of Flat 22, 24, and 26 with the cleanness and well organized. Green 55 56 areas inside and in front of building were found in this group. 57 58 59 60 https://mc.manuscriptcentral.com/aedm

Page 7 of 21 Architectural Engineering 1 Table 2. Evaluated sheet of building conditions 2 3 Ma intena nce a nd ma nag ement of Co -Adm ini stra tio n o ffice a nd res ources 4 co-o w ners hi p property 5 Group A Group B 6 Building struc tur e* 7 - column, bea m, walls r efe r annua l For Revie1234 5 8 9 11 12 13 8 9 inspec tio n re port 10 - roof structur e and tile 11 Building fa cilitie s ser vic es*** 12 - good c ondition of sta ir a nd a dd 13 14 ha ndra il for elde rs 15 - CCTV 16 - fire sa fety (exit sign, f ir e extinguishe r) 17 Building re gulation*** 18 - do not put a stuff along c orr idor 19 - do not insta ll T V. sa tellite a t c orridor 20 21 wa ll 22 - do not insta ll a conde nse r air in fr ont 23 24 of r oom 25 Public utility*** 26 - dra ina ge pipe syste m in good condition 27 - lighting syste m of building 28 - ava ila ble te le phone, inte rnet, wa shing 29 30 a nd wa ter ma chines se rvice s 31 Open spac e a re a*** 32 - orga niz ed and clea nness of gr ound 33 34 f loor a re a for par king zone , ac tivity 35 - maintain building cour t with r emain a 36 37 gr ee n ar ea a nd sport ar ea for livable 38 pla ce** 39 - surro unde d a re a clea nness, a nd 40 pr ovid ing gre en a re a in fr ont of flat** 41 42 * From annual building inspection under Building Control Act. B.E.2522 (1979) report that building must 43 44 ** Based on NHA purposed in greenery and creating space activity 45 46 *** Building evaluation by observation and interview = Very good = Good 47 https://mc.manuscrip

and Design Management In de pe nd ent Ma nag ement Gro up C Gro up D Group E 36 7 10 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 ew Only be inspected every 5 years = Fair = Poor ptcentral.com/aedm

Architectural Engineering and Design Management Page 8 of 21 1 2 3 As the above investigation, it could be mentioned that a physical maintenance of building 4 5 condition was quite not distinctive between two groups of management. All building structure 6 was still in good conditions. However, the exterior materials and surrounding environments 7 8 depend on the building maintenance program and the regulation to the tenants. The 9 10 unauthorized installations commonly found were T.V. satellites, cages, drying racks, 11 lightweight canopies and supporting frames for air conditioner along public corridor. These 12 13 objects were placed without prior approval from CJP. Thus, residents seem to be unaware of 14 15 building regulations due to the fact that most occupants also behave inattentively. This 16 directly affected the ambience of buildings. This issue was in line with Chan (2000) regarding 17 18 maintenance of the old buildings in Hong Kong. The study was shown the protruding 19 unauthorized structures might directly result in building decay and maintenance on external 20 For Review Only 21 walls that was obstructed by those disorganized objects. In terms of multi-purpose area, all 22 23 flats have been provided with bikes and motorcycles parking, relaxing area with benches and 24 trolley booth space. However, areas of some flats still were found not well-organized as 25 26 planned. The results of Ahn (2011) and Chareonsuk (1997) revealed that the planned 27 28 maintenance is the predetermined tasks that are well organized and performed in advance so 29 as to reduce or to prevent any damages to the building components or items. Two perceived 30 31 characteristics of the building management (co-administration and independent 32 administration) of residents showed that a mean score of independent administration group 33 34 (M= 2.85, SD= .694) was higher than co-administrative management level (M= 2.70, 35 36 SD=.721). However, the score indicated a fair satisfied level and there was no significant 37 difference between two groups at P-Value = .061. The result of Halim, Muthusamy, Chia, and 38 39 Lam (2011) mentioned that the building users’ low satisfaction was mainly due to issues such 40 as lack of maintenance staffs, expertise, tools, technology, insufficient allocations and 41 42 inappropriate maintenance strategies. 43 44 Table 3 Mean score of residents’ satisfaction with different administration 45 Co-administration Independent-administration 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 Total mean score = 2.70** (S.D. .721) Total mean score = 2.85** (S.D. .694) 56 T-test Analysis 57 58 59 60 https://mc.manuscriptcentral.com/aedm

Page 9 of 21 Architectural Engineering and Design Management 1 2 H1= Co = In Levene's Test for t df Sig. 3 H1= Co≠ In Equality of Variances (P-Value) 4 5 F Sig. 6 7 Satisfaction 1.094 .296 -1.876 368 .061* 8 9 * No significant at the 0.05 level between two groups 10 11 **Satisfied level: 1.00–1.50 = Highly Dissatisfied, 1.51- 2.50 = Dissatisfied, 2.51–3.50 = Fair satisfied, 3.51–4.50 = 12 13 Satisfied, 4.51−5.00 = Highly satisfied. 14 15 2) Predicting factors to maintenance and cost 16 17 This part indicated maintenance factors by examining the exiting building expenditures based 18 19 on building report. The expenditure was divided into four main categories; administrative, 20 21 water supply, electricity supply and building development cost (Table 4). 22 23 Table 4 Averaging expenditures of Klong Chan Flat 24 25 FLAT Expenditures (Baht/month) 26 27 Group A 108 units Co-Admin feeFor Review OnlyAdministrationWater supply Electricity Building Total 28 development 10415.75 29 1 30 8310 31 2105.75 N/A N/A N/A 32 33 Co- Administrative Management 2 2105.75 6109 N/A 30852.61 8580 45541.61 34 35 3 2105.75 8688 N/A N/A 12101 20789 36 37 4 2105.75 17651.17 13353.99 8604.48 3464.737 45180.12 38 39 5 40 41 Group B 180 units 1402.95 16815.5 N/A N/A 5502 23720.45 42 43 8 1387.66 15457 25443 14485 14371 71143.66 44 45 9 1379.78 18054 26550.93 13304.63 3890 63179.34 46 47 11 1400.12 14494 30036.5 N/A 62725 108655.62 48 49 12 1379.79 22172 25103.7 15205 11902 75762.49 50 13 1397.04 17474 24682.06 14427.11 27795 85775.21 51 52 Group C 180 units 6 N/A N/A N/A N/A N/A N/A 53 54 7- N/A N/A N/A N/A N/A 55 56 10 N/A N/A N/A N/A N/A N/A 57 58 Independent Administrative Management 14 - 25418.92 23889.18 12188.06 9858.144 71354.29 59 Group D 270 units 60 15 - 22370 26486 11444 10112 70394 Group E 198 units 16 - 24005.42 39411.7 18178.37 16177.92 97773.41 32547.19 16809.23 28036.62 113010.56 17 - N/A 35617.52 N/A 18 - N/A N/A N/A 19 - 28960 16989 37191 113724 20 - 30189.21 30584 100876.02 21 N/A N/A 31718.27 18668.63 20299.91 N/A N/A N/A N/A 22 - 23000 72127.37 23 - 22409.67 25377.19 12986.18 10764 79406.68 24 24259.84 25646.81 15817.62 15532.58 68427.94 25 - 26243.25 21825.74 8726.26 91900.46 - 21938.63 14569.21 13616.1 97642.74 26 - 24116.09 25544 25544 77135.32 27 - 24300 25263.24 38202.88 13385.14 15016.55 12555.53 https://mc.manuscriptcentral.com/aedm

Architectural Engineering and Design Management Page 10 of 21 1 2 3 28 - 27750 25491.15 11986.21 7264 72491.36 4 29 - 28692.58 21863.96 14186.25 27733.8 92476.59 5 30 - 26300 25500 14500 2291.66 68591.66 6 Noted: expenditure were based on monthly average, N/A = data not available 7 These expenditures were discussed below. 8 9 1) Administrative cost 10 The administrative cost mainly consists of the staff salary and the office equipment 11 12 which were considered as the significant amount of building expenditure. Especially, those 13 flats operated under an independent management feature (Group C, D, and E) granted a half 14 15 of building fee income. Meanwhile, Group A and B (co-administrative management) 16 17 performed better on administrative cost management because of sharing staffs. However, 18 salary of staff and building managers was considered a significant factor affecting an increase 19 20 or decrease of expenditures based on an employment rate.For Review Only 21 22 2) Water supply cost 23 This fee was first ranked among other expenditures and significantly consumed an 24 25 amount of income. Group D paid water supply fees are more than other groups. The water is 26 supplied to each building by Metropolitan Waterworks Authority (MWA) with a progressive 27 28 rate charge. Fine from delayed payment and water meter lock will be conducted to enforce 29 30 residents. 31 3) Electricity supply cost 32 33 In terms of the electricity cost, there was no significant difference among all flats even 34 35 they were different in size of building units. Installation of additional light bulbs or light 36 poles, to provide more security to residents and their properties at night, was taken place for 37 38 all flats. The expenditures of these flats were found not much different in total. However, the 39 CJP was concerned to high electricity cost due to the facility of light poles provided in 40 41 parking areas. 42 43 4) Building development cost 44 The cost of building maintenance was quite difficult to be managed in regular basis as 45 46 the action must depend on causes of fault or damage. The cost typically includes structure 47 48 repairs, lighting system, pipe/drainage system, roof, landscape, waste collection, cleaning, 49 insurance and other related activities. Therefore, to maintain building in pleasant conditions, 50 51 the budget is considered very important (Chan, 2000). However, the amount of income 52 allocated for building development was towards corrective-based maintenance to presently 53 54 serve quality of living rather than accounted as budget for long-term plan. 55 56 57 58 59 60 https://mc.manuscriptcentral.com/aedm

Page 11 of 21 Architectural Engineering and Design Management 1 2 Figure 1 Building maintenance conditions of Klong Chan Flat Project 3 4 1) Factor affecting building expenditures 5 6 To clarify influence factors in terms of maintenance and expenditures, the possible 7 8 variables have been integrated into this analysis (Table 5) that included the dependent and 9 10 independent variables in a regression analysis. 11 For Review Only 12 Table 5 Potential key variables to explain maintenance expenditure 13 14 Dependent variables Type Variables criteria explained 15 Unit 16 17 Building expenditure of Baht continuous The most important factor for keeping buildings in good 18 19 maintenance condition upon stated public housing improvement 20 21 Independent variables Variables criteria explained 22 23 Building management Unit Type 24 25 Maintenance management Type categorical Two different characteristics of Klong Chan Flat are co- 26 27 operation management and individual management. 28 29 This data obtained from field survey and related 30 31 documents. 32 33 Building charge Baht categorical Amount of building charges for improvement might 34 35 decrease the maintenance performance. 36 37 Building physical condition* Unit Type 38 39 Structure Score continuous Existing building conditions towards physical 40 41 Facility of building service Score continuous maintenance including structures, facilities, public 42 43 Open space Score continuous utilities, cleaning and open spaces could affect 44 Tidiness of building Score continuous maintenance cost. 45 46 Building features Unit Type 47 48 Dwelling unit occupied** No. of continuous Different numbers of dwelling units occupied could 49 50 Room affect maintenance cost. 51 52 Site of building project M2 continuous Different sites of building could affect maintenance 53 54 Common property area cost. 55 M2 continuous Total area of common property in terms of open space 56 57 and ground floor was used to identify influence factors. 58 59 Noted: * Four independents of building physical condition; structure, facility of building service, open space and tidiness were transformed from the evaluation 60 checklist into 4 (Very Good), 3 (Good), 2 (Fair), and 1 (Poor). By this application of rating scale, the Cronbach’s alpha was employed to test the reliability of score and found at 0.67 that reflects acceptable reliability level (0.6-0.7 = acceptable). ** Dwelling unit occupied by residents of this study was assumed that all flats were full occupied rate. Table 6 showed the significant relationship between building expenditure and variables of three features; building management, building physical condition and building features by performing Pearson’s correlation analysis. Three variables were found significantly correlated with building expenditure variance by giving a perfect correlation that should be more than 0.3 or above denoting a strong relationship and those variables has required a p-value of less https://mc.manuscriptcentral.com/aedm

Architectural Engineering and Design Management Page 12 of 21 1 2 3 than .05 to indicate statistically significant (Sauder, Lewis, and Thornhill, 2009). The three 4 5 variables: building charge, a number of dwelling unit and common property were added in 6 the multiple linear regression model. This method was also applied in the study of Au-Yong 7 8 CP, Ali, and Ahmad (2014). The result showed that the explanatory variables in the 9 10 maintenance expenditure of Model 1 (Table 7) accounted for 76.4 percent of the variance in 11 this model (R2=0.764). By keeping these three variables constant, the analysis results 12 13 revealed that one independent was not significant with P-value of more than .05 (Building 14 15 Charge = .238). Meanwhile, Dwelling Occupied and Common Area independents were 16 proved to be significant indicating dependent variance. 17 18 Table 6 Correlation matrix between covariates (10 variables) 19 Variables BT MT BC DO SBP CP ST FB OP TB 20 Building expenditure For Review Only1.00 21 Management type .401 1.00 22 Building charge -.630** -.387 1.00 23 Dwelling unit occupied .739** .717** -.710** 1.00 24 Site of building project .442 -.131 -.665** .242 1.00 25 Common area .469* -.053 -.710** .305 .927** 1.00 26 Structures .301 .099 -.450* .259 .165 .110 1.00 27 28 Facility service .293 .513* -.278 .529* .139 .023 .001 1.00 29 30 Open space .067 .031 -.140 .124 .299 .242 -.218 .541* 1.00 1.00 Tidiness of building -.124 -.069 -.186 .084 .363 .310 .156 .331 .487* 31 Noted: BT = Building total expenditure, MT = Management type, BC = Building charge, DO = Dwelling unit occupied, SBT = Site of building project, CP = Common property area, ST = Structures, FB = Facility of building service, OP = Open space, and TB = Tidiness of 32 building, 33 **. Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed). 34 *. Correlation is significant at the 0.05 level (2-tailed). 35 36 Model 1: (Enter Method) 37 Table 7 Variables predicting building expenditure by Enter Method 38 Collinearity Statistics 39 Variables B t Sig. Tolerance VIF 40 (Constant) -51.671 -1.011 .327 41 42 Building_Charge (BC) .159 1.234 .235 .284 3.523 43 Dwelling_Occupied (DO) 18.174 4.794 .000 .440 2.274 44 Common_Area (CA) 100.468 2.607 .019 .533 1.875 45 Constant = -51.671; SEtest + 9.13 R = .874; R2 = .764; F = 17.276 ; P-value = .000 46 * Significant at the 0.05 level 47 48 From Model 1, a predictive equation formula was determined as below. 49 50 51 BMM = -51.671+ 0.159BC+18.174DO+100.468CA 52 53 To eliminate the non-significant predictors as shown in Model 1 and define a validated 54 55 equation, therefore, stepwise model was analyzed as shown in Table 8. In Model 2, two 56 independents were identified including Dwelling Occupied and Common Area with 71.1 57 58 59 60 https://mc.manuscriptcentral.com/aedm

Page 13 of 21 Architectural Engineering and Design Management 1 2 percent reliable as predictors. Thus, these variables must be taken into consideration when 3 determining public housing expenditure investigation. 4 5 Model 2: (Stepwise Method) 6 7 Table 8 Variables predicting building expenditure by Stepwise Method 8 9 Variables B t Sig. Collinearity Statistics 10 11 Tolerance VIF 12 13 (Constant) 9.433 .732 .001 14 15 Dwelling_Occupied 14.828 2.698 .000 .900 1.111 16 1.111 17 Common_Area 70.092 2.342 .032 .900 18 19 Constant = 9.433; SEtest + 9.2 20 R = .861; R2 = .711; F = 24.37 ; P-value = .000 21 22 * Significant at the 0.05 level 23 24 From Model 2, a predictive equation formula was determined as below. 25 For Review Only 26 BMM = 9.433+14.8282DO+70.092CA 27 28 Both models were determined by a validation of the regression with tolerance and VIF value 29 more than 0.1 and lower than 10 (Sauder, Lewis, and Thornhill, 2009) respectively. In 30 applied multivariate regression model of maintenance expenditure, the analysis indicated that 31 monthly maintenance cost of old public housing project would be calculated by a size of 32 dwelling occupation and common area. 33 34 2) Building development cost 35 To investigate the development cost of building, the yearly report of building report 36 was collected. The seven representative buildings were examined towards maintenance cost 37 allocation (Table 9). Flat 8 was considered as a case study based on available data of six-year 38 record continually. This information was employed to analysis building development 39 expenditure. 40 41 Table 9 Comparative annual development cost 42 43 Group A B D E 44 45 Expenditure Flat 4 Flat 8* Flat 20 Flat 23 Flat 24 Flat 26 Flat 29 46 Structure, repair 47 Lighting - 51,700 54,040 3,500 - 19,913 95,000 48 Pipe/drainage system 2,818 4,650 27,784 4,859 - 12,401 19,358 49 Landscape 6,679 46,588 94,736 51,460 13,188 100,041 59,950 50 Roof 13,000 10,860 11,350 46,037 167,760 11,580 51 Garbage collection - 15,700 800 - 1,958 2,500 52 Clean - 30,000 - 30,000 30,000 30,000 25,000 53 Insurance 24,000 7,979 26,100 10,090 11,600 17,923 2,300 54 Other 1,033 20,325 16,018 19,570 15,208 55 13,154 2,855 - - 3,890 108,438 61,658 56 Total 7,047 192,788 32,348 74,296 120,733 478,004 292,554 57 54,731 9,779 186,391 58 255,647 59 60 https://mc.manuscriptcentral.com/aedm

Architectural Engineering and Design Management Page 14 of 21 1 2 3 Remark: Flat 8 was selected for analysis yearly cost of expenditure as data available of six years 4 In terms of building development expenses, there was no much change in 5 6 administrative cost meanwhile electricity cost was slightly increased. For the development 7 8 cost, the amount was found very high compared to other costs in 2012 and 2013 and steadily 9 decreased in 2014 and 2015. In 2016, all cost categories were not quite distinctive in total as 10 11 shown in Table 10. The significant amount of spending under CJP operations was lighting 12 13 and installation of electricity devices as first rank. Second and third were pipe/drainage 14 system and garbage collection respectively. From the top three ranking factors, the analysis 15 16 indicated that Flat No. 8 has emphasized on improving and maintaining the buildings 17 essentially and critically for quality of daily lives. 18 19 20 For Review Only 21 Table 10 Building development cost of Flat 8 22 Year Building Development Cost: Flat 8 (Cost unit = baht) 23 24 Expenditure 2011 2012 2013 2014 2015 2016 25 Management and services 26 Co-operation cost 12,055 14,843 15,367 16,875 16,354 16,653 27 Administration management 231333.4 198505.5 197393 193212 197464 185479.5 28 Electricity 128710.5 134682.16 133886.68 136461.1 162959.37 173817.02 29 Total (1) 372,098.9 348,030.66 346,646.68 346,548.1 376,777.37 375,949.52 30 Development cost 31 Structure, repair, replace 75405.75 13881 2463 18300 10209 51,700 32 Lighting/electricity devices 28161 91176 98591 5336 11793.4 4,650 33 Pipe/drainage system 5035 48492 39503 40915 30288 46,588 34 Landscape 12090 28000 19200 54500 12000 13,000 35 Roof repair - 4848 16350 12225 15,700 5995 Garbage collection 30000 30000 30000 28000 30000 30,000 36 Clean - 6418 2594 5516 4040 7,979 37 Insurance - 24168.09 23724 23724 21974 20,325 38 Insect spraying 24251 400 - 1180 21800 - 39 Inspection of building 10600 - 10000 - - - 40 Other activity 27338 17259 13086.5 3695.75 1730 2,855 41 Total (2) 212,880.75 264,642.09 255,511.5 193,391.75 150,330 192,788 42 Total (1)+(2) 584,980 612,672.8 602,158.3 539,939.6 527,107.7 568,737.1 43 Noted: Water supply cost was not involved into the building development cost analysis because its covered by water fee charge directly 44 without using building fee. 45 46 To predict the building development cost based on the information in Table 10, the variables 47 48 have been classified into two categories; independent and dependent variables as shown in 49 Table 11. According to the study of Faremi, Ademga, Dada, and John (2014) and Ali (2009) 50 51 pointed that building age is important factor in maintaining costs of building. Therefore, a 52 53 yearly report and age of building of Flat 8 (established in 1976) was coded as 35 years 54 (2011), 36 years (2012), 37 years (2013), 38 years (2014), 39 years (2015) and 40 years 55 56 (2016) respectively. Thus, the age variable was considered an independent variable. Fourteen 57 58 59 60 https://mc.manuscriptcentral.com/aedm

Page 15 of 21 Architectural Engineering and Design Management 1 2 variables including co-operation cost, administration management, electricity, structures, 3 lighting/electric devices, pipe and drainage system, landscape, roof, solid waste, cleaning, 4 insect protection, insurance, inspection and other activities were dependent variables. 5 Correlation and linear regression analysis were employed to reveal significant factors of a 6 prediction model. 7 8 Table 11 Variables explain maintenance expenditure cost of Flat 8 9 10 Independent variable 11 12 Age of building 13 14 Dependent variable (14 variables) 15 16 Management and services cost Development cost 17 X1 Co-operation cost 18 X2 Administration management X1 structure, repair X7 cleaning 19 X3 Electricity insect protection 20 X2 lighting/electric devices X8 insurance 21 For Review Only inspection 22 X3 pipe and drainage system X9 other activities 23 24 X4 landscape X10 25 26 X5 roof X11 27 28 X6 solid waste 29 30 Those variables were tested in correlation coefficient for statistic relationship between 31 dependent and independent variables by a correlation coefficient must be more than 0.3. 32 Table 12 presented the results of significant independent variables of Flat 8 by indicating a 33 perfect positive correlation including three variables; co-operative, electricity, insurance and 34 other activities of .864, .902, -.898, and -.939 respectively. 35 36 Table 12 Correlation matrix between covariates (15 variables) 37 38 Variables A CO AD EL DEV ST LT P L R SW CL I IS IST O 39 40 Age 1.000 0.864* -0.785 0.902 -0.631 -0.213 -0.552 0.514 -0.026 0.632 -0.131 0.667 0.404 -0.898* -0.633 -0.939** 41 42 Co-operation 0.864* 1.000 -0.932 0.610 -0.374 -0.590 -0.289 0.773 0.382 0.717 -0.410 0.760 0.298 -0.581 -0.733 -0.964** 43 44 Administration -0.785 -0.932** 1.000 -0.588 0.084 0.588 0.035 -0.930** -0.276 -0.784 0.202 -0.868* -0.085 0.579 0.690 0.836* 45 46 Electricity 0.902* 0.610 -0.588 1.000 -0.640 0.039 -0.550 0.334 -0.382 0.359 0.228 0.595 0.464 -0.982** -0.578 -0.735 47 48 Development -0.631 -0.374 0.084 -0.640 1.000 -0.162 0.891 0.243 0.105 0.064 0.208 -0.071 -0.718 0.584 0.397 0.597 49 50 Structure -0.213 -0.590 0.588 0.039 -0.162 1.000 -0.449 -0.622 -0.355 -0.400 0.178 -0.272 -0.330 -0.126 0.308 0.466 51 52 Lighting -0.552 -0.289 0.035 -0.550 0.891* -0.449 1.000 0.237 -0.074 0.043 0.390 -0.169 -0.342 0.548 0.399 0.477 53 54 Pipe 0.514 0.773 -0.930** 0.334 0.243 -0.622 0.237 1.000 0.375 0.676 -0.176 0.874* -0.140 -0.322 -0.644 -0.600 55 56 Landscape -0.026 0.382 -0.276 -0.382 0.105 -0.355 -0.074 0.375 1.000 0.215 -0.928** 0.289 -0.282 0.389 -0.355 -0.240 57 58 Roof 0.632 0.717 -0.784 0.359 0.064 -0.400 0.043 0.676 0.215 1.000 -0.226 0.495 -0.228 -0.454 -0.147 -0.622 59 60 Solid waste -0.131 -0.410 0.202 0.228 0.208 0.178 0.390 -0.176 -0.928** -0.226 1.000 -0.187 0.147 -0.219 0.316 0.352 Cleaning 0.667 0.760 -0.868* 0.595 -0.071 -0.272 -0.169 0.874 0.289 0.495 -0.187 1.000 -0.056 -0.575 -0.857* -0.668 Insect 0.404 0.298 -0.085 0.464 -0.718 -0.330 -0.342 -0.140 -0.282 -0.228 0.147 -0.056 1.000 -0.322 -0.336 -0.470 Insurance -0.898* -0.581 0.579 -0.982** 0.584 -0.126 0.548 -0.322 0.389 -0.454 -0.219 -0.575 -0.322 1.000 0.480 0.697 Inspection -0.633 -0.733 0.690 -0.578 0.397 0.308 0.399 -0.644 -0.355 -0.147 0.316 -0.857* -0.336 0.480 1.000 0.718 Other -0.939** -0.964** 0.836* -0.735 0.597 0.466 0.477 -0.600 -0.240 -0.622 0.352 -0.668 -0.470 0.697 0.718 1.000 Noted: A = Age, CO= Co-operation cost, AD = Administrative cost, EL= Electricity cost, DEV = Development cost, ST = Structures cost, LT = Lighting and electricity device cost, P = pipe and drainage system, L= Landscape cost, R= Roofing cost, SW= Solid waste cost, CL=Cleaning cost, I=Insect protection cost, IS= Insurance cost, IST=Inspection building cost, and O= Other activity cost. **. Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed). *. Correlation is significant at the 0.05 level (2-tailed). https://mc.manuscriptcentral.com/aedm

Architectural Engineering and Design Management Page 16 of 21 1 2 3 4 5 Therefore, four significant variables responsive with age of buildings; co-operative, 6 electricity, insurance and other activity cost have been addressed in the regression model by 7 8 using SPSS program. The result showed that the explanatory variables in the building 9 10 expenditure cost of prediction (Table 13) accounted for 74.7, 81.3, 80.6, and 88.1 percent of 11 the variance in this model. The results revealed that independent (age of building) was 12 13 significant with P-value of less than .05. 14 15 Table 13 Variables predicting old building expenditure by Stepwise Method 16 Variables B t Sig. Collinearity Statistics 17 Tolerance VIF 18 Co-operative cost (Constant) -1.411 -1.648 .017* 19 Age .083 3.437 .026* 1.000 1.000 For Review Only 20 Constant = -1.411; SEtest + .857 21 R = .864; R2 = .747; F = 11.82; P-value = .026* 22 Electricity cost (Constant) -17.233 -2.260 .008* 23 Age .894 4.168 .014* 1.000 1.000 24 Constant = -17.233; SEtest + 7.624 25 R = .902; R2 = .813; F = 17.372; P-value = .014* 26 27 Insurance cost (Constant) 4.961 7.593 .002* 28 Age -.075 -4.074 .015* 1.000 1.000 29 Constant = 4.961; SEtest + .653 30 R = .898; R2 = .806; F = 16.594; P-value = .015* 31 Other activity cost (Constant) 19.194 5.763 .004* 32 Age -.510 -5.439 .006* 1.000 1.000 33 Constant = 19.194; SEtest + 3.33 34 R = .939; R2 = .881; F = 29.587; P-value = .006* 35 * Significant at the 0.05 level 36 37 38 From the prediction model, a predictive equation formula was determined as following: co- 39 operative cost = -1.411+.083(Age), electricity cost = -17.233+.894(Age), insurance cost = 40 41 4.916 -.075(Age), and other activity cost = 19.194 -.510(Age). For example, in 2018, the age 42 of Flat 8 is 42 years and would be predicted towards co-operative cost as below. 43 44 Co-operative cost = -1.411+.083 (42 Years) 45 46 = -1.411+3.486 47 = 2.075 (10,000) 48 49 = 20,750 Baht/Year 50 51 The models were determined by a validation of the regression with both tolerance value and 52 VIF value more than 0.1 and lower than 10 (Sauder, Lewis, and Thornhill, 2009). The linear 53 54 regression model of Flat 8 would be calculated by the age of the building. These variables 55 should be considered for the maintenance program to control and manage building cost as 56 57 58 59 60 https://mc.manuscriptcentral.com/aedm

Page 17 of 21 For Review Only Architectural Engineering and Design Management 1 2 well as the expenditure and the budget capacity. The impacts of these factors were rated high 3 on maintenance costs. The result is similar to Faremi, Ademga, Dada, and John (2014) that 4 the age is one dominant factor meanwhile size of buildings, vandalism by users, faulty design 5 and poor incorporation of building services are also dominant factors that impact the costs of 6 maintenance. The variables could be addressed in the policy of monitoring the age public 7 housing of National Housing Authority to monitor maintenance expenditure issues in order to 8 find ways how low-income residents solve and deal with building conditions in accordance 9 with these predicting models. In addition, the building manager or CJP can follow Lee & 10 Scott (2009)’s suggestion on engaging with outsourcing strategies to minimize operation cost 11 and further reduce the expenditure of age building. 12 13 Conclusion and Recommendation 14 To ensure residents’ quality of living with good physical conditions of public housing, long- 15 term maintenance and management under the CJP operations of Klong Chan Flat is very 16 important. The processes of the study were conducted on three approaches; building 17 management investigation, building characteristics evaluation, and predicting maintenance 18 cost in providing the information for building management regarding maintenance cost. The 19 three main recommendations are as followings: 20 21 (1) Building management 22 There were two different building management approach; co-administrative 23 management and independent administrative management. The result of two groups was not 24 quite distinctive in term of operating building management. However, the successful public 25 housing management from the field survey how to inform and involve residents on the issues 26 of management should be concerned. The co-administrative management can be effectively 27 reducing cost among the building group members as salary of managers and staffs. On the 28 other hand, a delay of improvement properties might be happen due to many cases of repair 29 and maintenance program of each building. For independent administrative group, it is 30 flexible system that a manager can solve building problems immediately without staff 31 members’ agreement. The weakness of this management approach is lacking a collaborative 32 working with other staffs and residents. The beginning of both managements should be 33 involved with residents to be a part and give their maintenance knowledge which might rise 34 up to the highest satisfaction as needs/expectations. 35 (2) Building characteristics evaluation 36 The result of this part was showing an overview building evaluation by interviewing 37 38 https://mc.manuscriptcentral.com/aedm 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60

Architectural Engineering and Design Management Page 18 of 21 1 2 3 all 30 managers and observation. Only exterior physical evaluation was assessed. Most 4 5 buildings have been getting old that building components could result in damage affected 6 other functions. For example, roof problems cause damage on ceiling and interior furnishings 7 8 of dwelling units. Therefore, this issue might lead to more severe case compared to saving 9 10 some amount only onto requested case. It is expected that building maintenance could 11 become more important and serious issues for low-income residents. The combination of the 12 13 technical and administrative actions must be the acceptable standard to perform building 14 15 functions. In case of the building decay that significant budget is needed, financial support, 16 hence, from government needs to be addressed for low-income public housing projects. 17 18 (3) Predicting maintenance cost 19 Mainly expenditures include administrative cost, water supply cost, electricity supply 20 For Review Only 21 cost and building development cost. Especially, two factors; dwelling unit occupied and 22 23 common area have the relationship with the building expenditure. Therefore, these variables 24 should be accounted for planning a building development programe. In addition, the result of 25 26 predicting maintenance cost of 6-year expenditure report indicated that four significant 27 factors running by prediction model included co-operative, electricity, insurance and other 28 29 activity costs. Thus, these variables must be specifically taken into account of maintenance 30 31 program to control and manage building income and expenditures in the forthcoming future. 32 Moreover, to effectively control maintenance cost, the regular monitor and the active 33 34 management under CJP operations need to be improved and developed. This is useful for 35 36 building maintenance practitioners for the planning improvement based on the maintenance 37 cost performance. 38 39 To conclude, the result of the study would be useful under the public housing 40 management operation which could be essentially applicable for Klong Chan Flat Project. 41 42 The maintenance cost analysis could also be applied for the operational management of other 43 44 low-income public housing projects in Thailand as well as for the determination of 45 maintenance cost prioritized to support low-income occupants that they operate the public 46 47 housing management and maintenance programs by themselves. 48 49 50 Acknowledgements 51 52 The authors acknowledge the assistance and financial support provided by 53 xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, the Ministry of Education for this research. 54 55 56 References 57 58 59 60 https://mc.manuscriptcentral.com/aedm

Page 19 of 21 For Review Only Architectural Engineering and Design Management 1 2 AL-Khatam, J.A.(2003). Building maintenance cost. Master of engineering report, King 3 Fahd University of Petroleum & Minerals, Dhahran, Saudi Arabia. Retrieved from: 4 https://www3.kfupm.edu.sa/cem/research/ms_thesis/jalal_khatam.doc 5 6 Ahmad, E.H., Siti, A.S., Nasyairi, M.N., and Normazwin, I. (2012). Assessing factors 7 influencing Performance of Malaysian Low Cost Public Housing in Sustainable 8 Environment, Procedia - Social and Behavioral Sciences 50. pp.920 – 927. 9 10 Ahn S, Kim W (2011). On Determination of the Preventive Maintenance Interval 11 Guaranteeing System Availability under a Periodic Maintenance Policy. Structure and 12 Infrastructure Engineering: Maintenance, Management, Life-Cycle Design and 13 Performance 7(4). pp.307-14. 14 15 Ali, A.S. (2009). \"Cost decision making in building maintenance practice in Malaysia\", 16 Journal of Facilities Management, 7(4). pp. 298 – 306. 17 18 Angsuthara, A. Athena, (2010). A management of the National Housing Authority 19 Condominium : A case Study of Thonburi Condominium Housing Estate. Master thesis, 20 Chulalong University. 21 22 Arpaponkul, N. Narumol (2008). Expense cost of eight storey condominium: case studies of 23 14 condominiums in business central area of Bangkok. Master thesis, Chulalong 24 University. 25 26 Chan, K.J.K. (2000). Maintenance of old buildings. The Hong Kong Surveyors,11 (2), pp.4-7. 27 Chareonsuk C, Nagarur N, Tabycanon M T. A (1997). Multicriteria Approach to the Selection 28 29 of Preventive Maintenance Intervals. International Journal of Production Economics. 49, 30 pp. 55-64. 31 Au-Yong CP, Ali AS, Ahmad F. (2014). Prediction cost maintenance model of office building 32 based on condition-based maintenance. Maintenance and Reliability, 16 (2), pp. 319– 33 324. 34 EI-Haram, M.A. & Horner, M.W (2002). Factor affecting housing maintenance cost. Journal 35 of Quality in Maintenance Engineering, 8(2), pp.115-123. 36 Faremi, O., Ademga, O., Dada, M., John, B. (2014). Factors affecting maintenance cost of 37 institutional buildings. 9th Unilag Annual Research Conference & Fair on Health, 38 Infrastructure and Development, University of Lagos. Retrieved from: 39 https://www.researchgate.net 40 Flores-Colen I. & De Brito J (2010). A Systematic Approach for Maintenance Budgeting of 41 Buildings Facades Based on Predictive and Preventive Strategies. Construction and 42 Building Materials, 24, pp.1718-29. 43 44 https://mc.manuscriptcentral.com/aedm 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60

Architectural Engineering and Design Management Page 20 of 21 1 2 3 Halim T, Muthusamy K, Chia S Y, and Lam S W. A. (2011). Systems Approach in the 4 5 Evaluation and Comparison of Engineering Services Applied in Facilities Management. 6 Facilities, 29(3/4): pp. 114-32. 7 8 Hills, S. & Worthing, D. (2006). Private home, public cultural asset: the maintenance 9 10 behaviour of listed building owner-occupiers. Journal of Housing and the Built 11 Environment, 21(2), pp. 203 213. 12 13 Horner R M, El-Haram M A, Munns A. (1997). Building Maintenance Strategy: A New 14 15 Management Approach. International Journal of Quality in Maintenance, 3(4). pp. 273- 16 80. 17 18 Hui, E. Y. Y. (2005), Key success factors of building management in large and dense 19 residential estates. Facilities, 23(1/2), pp.47-62. 20 For Review Only 21 Kritayanavaj, P., Phanitchapakdi, K. (2008). Housing delivery system in Thailand. GH Bank 22 23 Journal,52, 61–10 24 Lee, H.H.Y. & Scott, D. (2009), Overview of maintenance strategy, acceptable maintenance 25 26 standard and resources from a building maintenance operation perspective”, Journal of 27 Building Appraisal, 4(4), pp. 269-78. 28 29 Mesiri, P. (2009). Mid-income condominium management in Bangkok CBD. Master thesis, 30 31 Chulalong University. 32 Nor, A.Y., Shardy, A., Sarah, Z., and Nurul, U.M.N. (2012). Residents’ maintenance priorities 33 34 preference: the case of public housing in Malaysia. Procedia - Social and Behavioral 35 36 Sciences. 62, pp. 508 – 513. 37 Nor, A.Y., Shardy, A., Sarah, Z., and Nurul, U.M.N. (2013). Performance of Housing 38 39 Maintenance in Public Housing. Journal of Economics and Sustainable Development. 40 4(6), pp. 156 – 163. 41 42 Lohmeng A. (2007). A management of condominiums common facilities: case study of NHA. 43 44 Laksi Housing Project, Laksi District, Bangkok. Master thesis, Chulalong University. 45 Saunders, M., Lewis, & P., Thornhill, A. (2009). Research methods for business students. 46 47 Pearson Education Limited, Essex. 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 https://mc.manuscriptcentral.com/aedm