สารบญั หนา เรื่อง 1 บทสรุปผบู รหิ าร 2 บทท่ี 1 ประวตั ิยอของกจิ การ 2 3 ความเปนมาของกจิ การ 3 แนวคดิ ทางธุรกิจ 3 รายละเอยี ดโครงการ 4 อัตราเขา พกั เฉลี่ย 4 รายละเอียดการใหบรกิ าร 4 จุดเดน กิจการ 5 6 บทที่ 2 วิเคราะหส ถานการณ 6 7 การวเิ คราะหสภาพโดยรวม 9 การวเิ คราะหการทอ งเทีย่ วไทย 11 ยทุ ธศาสตรการทอ งเทีย่ วไทย 12 ผลกระทบจากคล่ืนสึนามิ 13 ภาพรวมเมืองพัทยา 14 แหลงทองเที่ยว 14 จํานวนการทองเที่ยวและอตั ราการเขาพกั 14 ประชากร 15 สภาวะการแขงขนั ของอตั ราคา เชารายเดอื น 16 อตั ราคา เชาของ Service Apartment 17 กลมุ ลกู คา 17 สภาวะการแขงขนั ของอัตราคาเชารายเดือน 17 อัตราการเขาพัก (Occupancy Rate of Accommodation) 17 การวเิ คราะหส ถานการโดยรวม 17 SWOT ANALYSIS 18 18 บทท่ี 3 วัตถุประสงคและเปา หมายทางธรุ กจิ 18 โอกาสทางธรุ กจิ ปจ จยั สูค วามสําเรจ็ วสิ ยั ทศั น พนั ธกจิ เปา หมาย 5 ป กลยุทธร ะดับบริษทั (Corporate Strategy) กลยุทธร ะดับปฏิบตั กิ าร (Function Strategy)
สารบญั หนา เรอ่ื ง 19 บทท่ี 4 แผนการตลาด 19 19 เปาหมายทางการตลาด 19 กลมุ ลกู คา และลูกคาเปาหมาย 19 การวางตาํ แหนงของกจิ การ 21 กลยุทธดานการตลาดและอาคารสถานท่ี 21 21 บทท่ี 5 แผนจดั การและแผนกาํ ลงั คน 22 23 โครงสรางองคกร 24 ทีมบริหาร 25 อัตรากําลงั 25 การบรหิ ารจัดการ 25 26 บทที่ 6 แผนดําเนนิ งานโดยรวม 27 บทที่ 7 แผนการเงนิ 28 29 เงินทนุ และแหลงทีม่ าของเงนิ ทนุ 30 ผลตอบแทนของการลงทนุ 31 งบกําไรขาดทนุ 32 งบกระแสเงนิ สด 32 งบดลุ 32 อตั ราสวนทางการเงิน 33 จุดคมุ ทนุ 34 35 บทท่ี 8 ความเสี่ยงและแนวทางแกไ ข 35 บทท่ี 9 ขอ เสนอ 36 ขอเสนอตอ ผูร ว มทนุ ขอ เสนอตอ ธนาคาร ภาคผนวก A1 : ผลตอบแทนของโครงการ A2 : เงินทุนหมุนเวยี น A3 : โครงสรา งการลงทุน A4 : ขอ สมมุตฐิ านทางการเงนิ
บริษัท สยามบริการ จํากดั Service Apartment บทสรปุ ผบู รหิ าร ความเปนมาของกิจการ นายสมชาย เทพถนิ่ ทอง อายุ 40 ป จบการศึกษาเพียงมธั ยมตน จากการท่ีทํางานตัง้ แตแ รก ผานทงั้ งาน โรงแรม และเปดแผงลอยขายสินคา ดว ยความมงุ มนั่ และมหี ัวทางการคา ภายในเวลา 25 ป ก็ประสบความสําเรจ็ ใน ชวี ิต มีกิจการา นขายของท่ีระลกึ และรา นอาหารพทั ยารวม 6 แหง ตอมานายศรี เจาของบริษทั เพียงใจ ไดเสนอขายทด่ี ินพรอ มอาคาร มเี นอ้ื ที่ 1 ไร อยูต ิดถนนสุขุมวทิ บริเวณ ใกลพ ัทยากลาง ปจจุบนั เปด เปน เซอรวสิ อพารท เมน ท รวม 122 หอ ง มอี ตั ราการเขาพกั 73% โดยจะขายเพียง 35 ลานบาท จากการวิเคราะห ธรุ กจิ ทองเที่ยวในพัทยา พบวา มีแนวโนมดี ดงั นั้นจงึ ไดชวนเพอ่ื นนกั ธรุ กิจอกี 2 คน ต้ัง บรษิ ัท สยามบริการ จํากัด ดวยทุนจดทะเบียน 20 ลา นบาท เพื่อลงทนุ ในโครงการน้ี แนวคิดในการทําธรุ กิจ ผูรวมลงทนุ ประกอบธุรกิจรา นอาหาร รานขายของท่รี ะลกึ ธุรกจิ ทองเทยี่ วในพัทยา และอีกคนเปน รองนายก เมอื งพทั ยา ดวยการ เชอื่ มโยงธรุ กจิ เขาดวยกนั จะเปนประโยชนต อทุกฝา ย การซื้อโครงการนี้ กเ็ พื่อทจี่ ะไดเขามาใน ธุรกิจโรงแรม และเชือ่ มโยงเครือขายธุรกิจใหค รบวงจร รายละเอยี ดโครงการ เปน อาคาร 8 ช้ัน มีหอ งพัก 112 หอ ง จอดรถได 30 คัน และสามารถจอดรถในซอยขางโรงแรมบวกกบั เชา ท่ี จอดรถของวัดในบริเวณใกลเคียงจะสามารถจอดรถไดเพ่ิมอกี 80 คัน หอ งมี 2 ขนาด คือ ขนาด 30 ตารางเมตร และ ขนาด 60 ตารางเมตร มีรา นอาหารใหบ ริการในโรงแรม จากโรงแรมจะไปชายหาดพทั ยาสามารถไปจากซอยขาง โรงแรมได เปนจุดท่ีสงบ แตอ ยูใ นยา นการคา การวิเคราะหส ถานการณ ประเทศไทยเปนแหลงทองเท่ยี วทงั้ Sight seeing และ Holiday อีกท้ัง มีจดุ เดนที่ ประชาชนมีอธั ยาศัยดี ประกอบกับรัฐบาลสงเสรมิ การทอ งเท่ียวมาโดยตลอด และถึงเปนหนง่ึ ในยุทธศาสตรห ลกั ของประเทศ ซ่ึงไดว างให พัทยา อยูในกลุม Cluster: หาดทราย ชายทะเล โดยมแี ผนจะสงเสริมใหเปน แหลงทอ งเท่ียวแบบยัง่ ยนื อีกท้ังพทั ยา เปน แหลง ทอ งเที่ยวทม่ี คี รบทง้ั ธรรมชาติ การแสดง บันเทิง พิพิธภณั ฑ มีผลใหเปนสถานท่ี ท่นี ยิ มมาพกั ผอ นของ นักทองเท่ยี ว ชาวไทยและชาวตา งชาติ ภายหลังการเกดิ สนึ ามิ เมือ่ ปลายป 2547 ยิ่งสงผลใหนักทอ งเทย่ี วจากฝง อัน ดามัน ยา ยมาเท่ียวฝง อา วไทย ซ่ึงมี สมยุ และพัทยาเปนแหลงทอ งเท่ียวยอดนิยม I
บริษัท สยามบริการ จาํ กดั Service Apartment สภาพการแขง ขัน อตั ราคา เชาหอ งพักของอาคารชุดในพทั ยา จะอยรู ะหวา ง 20,000-50,000 บาท ขน้ึ อยกู ับทาํ เลทีต่ ัง้ เนอื้ ที่ หอง และความหรูหราของโครงการ สวน เซอรวสิ อพารทเมน ท จะมีคาเชา อยรู ะหวาง 2,500-38,00 บาท ซง่ึ ผูเ ชา โดยมากจะเปนคนทํางานในนคิ มอตุ สาหกรรมทั้งท่ชี ลบรุ ี และระยอง ซง่ึ จะมีทงั้ คนไทยและชาวตา งชาติ โดยสวนมาก ตองการท่พี ักที่สะอาด เงยี บสงบ และอยูใกลแ หลงทองเท่ยี ว สะดวก ตอ การซื้อของ และรับประทานอาหาร โอกาสทางธรุ กิจ พทั ยาเปน แหลง ทอ งเที่ยวยอดนิยม มผี ูตอ งการ หอ งพกั เปนจาํ นวนมาก เพราะเปน แหลงท่พี ักของคนทาํ งาน ในนคิ มอุตสาหกรรม อกี ท้ังทําเลท่ีตงั้ ของโครงการดีมาก ราคาที่ซอื้ ก็ไมแ พง และมูลคาทรพั ยสินจะเพิม่ สูงขน้ึ มากใน อนาคต วัตถปุ ระสงคท างธรุ กิจ ตอ งการจะเปนเซอรวิส อพารทเมนท สําหรับลกู คาระดบั กลาง ทต่ี อ งการความเปนสวนตัว และให ความสาํ คัญของคณุ ภาพบริการ โดยจะมีการปรับปรงุ อาคารและตบแตงหอ งพกั ใหมหมด เพื่อใหเกดิ รปู โฉมใหม เปาหมายและกลยทุ ธ ตัง้ เปา หมาย อัตราเขาพักอยทู ่ี 82% โดยมีกลยุทธหลกั คือรักษาลูกคา เดมิ ทเี่ ปนรายเดอื น และขยายตลาดเขาสกู ลุม ลูกคา ชาวตางชาติ ทีเ่ ขาพกั ท้ังรายวนั และรายเดือน โดยจะมกี ารปรับปรุงสถานที่ใหมห มด และวางตาํ แหนง โครงการ เปน แบบ บูตกิ โรงแรม เนนลกู คาเฉพาะกลุม โดยใหค วามสาํ คัญ ตอ ความสงบ แตต ดิ ตอ สื่อสารได มีอินเตอรเ น็ทแบบ ไรส าย รวมทั้งการใหบริการเสมือนญาตมิ ิตร ในการทาํ ตลาดจะมีทีมงานทม่ี ปี ระสบการณใ นงานโรงแรมและงานขาย งานเงิน โครงการจะใชเ งินลงทนุ ประมาณ 44 ลา นบาท ใชเงินจากผูรวมทุน 20 ลานบาท และเงนิ กูยืม 28 ลา นบาท โดยมีระยะเวลาคืนทุน 7.18 ป มีอตั ราผลตอบแทนจากการลงทุน (IRR) อยูท่ี 15.25% มีกําไรสุทธใิ นปแ รกอยูที่ 5.27% และเพิ่มเปน 12.18% ในปที่ 5 ขอ เสนอและความเสยี่ ง การกเู งิน จะใชหลักประกันโครงการ โดยจะขอวงเงินกู 28 ลา นบาท สามารถใชค นื ไดภ ายใน 7 ป สวนใน เรอ่ื งความเสี่ยง ไดม ีแผนการจัดกิจกรรมทางตลาด เชน ใหสวนลดเพม่ิ การวิเคราะหตลาดและปรับเปลยี่ นแผน เพ่ือให สามารถบรรลเุ ปาหมายได II
แผนธุรกจิ โครงการ เซอรวสิ อพารทเมนท ของ บรษิ ทั สยามบรกิ าร จํากัด
บริษทั สยามบรกิ าร จํากัด Service Apartment บทท่ี 1 ประวัตยิ อของกิจการ ความเปนมาของกิจการ นายสมชาย เทพถิ่นทอง อายุ 40 ป จบการศึกษาระดับมัธยมตน ออกจากโรงเรียนมาทํางานต้ังแตอายุ 15 ป เริ่มตนจากพนักงานเปดประตูของโรงแรม แหงหนึ่งในเขตพัทยา ตอมาไดเล่ือนตําแหนงไปเปนหัวหนางานดูแล หองพักของแขกภายหลังท่ีทํางานกับโรงแรมมานาน 10 ป ก็ไดออกไปประกอบธุรกิจการคา เร่ิมจากการคาเปนแผง โดยขายสินคาท่ีระลึก จากการท่ีเปนคนที่มีหัวทางการคาและมีมนุษยสัมพันธที่ดี บวกกับความมุมานะ จากการพูด ภาษาองั กฤษไมเ ปน กฝ็ ก จนสามารถเจรจากับชาวตางชาตไิ ด จากแผงลอยเล็กๆ ก็ขยับมาเปนรานคา จนปจจุบันเปน เจาของรา นขายของที่ระลึกรายใหญใ นพัทยา รวมท้งั มีกจิ การรานอาหารประมาณ 3 แหงในเขตเมืองพทั ยา จากการติดตอในวงการคา นายศรี อิ่มเอม เจาของบริษัท เพียงใจ จํากัด ตองการยายไปอยูตางประเทศ และจะขายท่ีดิน 1 ไร พรอมอาคาร 8 ชั้น ต้ังอยูบนถนนสุขุมวิท ใกลพัทยากลาง ปจจุบัน เปดเปนเซอรวิส อพารท เมนท รวม 112 หอง แตมีคนเขาพักเฉล่ีย 73% ในป 2548 ของพักรวม โดยจะขายในราคา 35 ลานบาท ซ่ึงเปนราคา ที่นา สนใจ จากการวิเคราะหโครงการ นายสมชายมองเห็นวาธุรกิจหองพักใหเชามีแนวโนมดี เนื่องจากจํานวน นักทองเที่ยวจากฝงอันดามัน ยายมาทองเที่ยวในฝงอาวไทย ซ่ึงมีพัทยาและเกาะสมุย เปนแหลงทองเที่ยวยอดนิยม อกี ทง้ั ทําเลท่ตี ัง้ ของโครงการกอ็ ยใู นยายการคา ตดิ ถนนสุขุมวทิ รวมทงั้ ตวั เองกม็ ีประสบการณในการทํางาน เก่ียวกับ โรงแรมมานานสบิ ป จึงมีเพื่อนฝูงทรี่ จู กั และอยใู นวงการโรงแรมอยมู าก ดงั น้นั จงึ ตดั สนิ ใจลงทนุ ในโครงการ ในการลงทุน นายสมชาย ไดจัดต้ังบริษัท สยามบริการ จํากัด ข้ึนมาโดยมีทุนจดทะเบียนรวม 20 ลานบาท โดยเปน การรวมทุนของบคุ คล 3 คนคือ 1. นายสมชาย ทานถ่นิ ทอง ถือหุน 40% 2. นางกงิ่ กาญจน ศรแี กว ถือหุน 30% 3. นายวชิ า พรอมพงศ ถือหนุ 30% การรวมทุนดังกลาว เปนการรวมทุนของบุคคลท่ีทําธุรกิจรวมกันมา และอีกประการหน่ึง นางกิ่งกาญจน ยัง เปน เจาของธุรกจิ ทองเทีย่ วในพัทยา มสี ายสมั พนั ธกบั บริษัททองเท่ียวในกรุงเทพ ทําใหสามารถประสานงานหาบุคคล มาเขาพักในโรงแรมได สวนนายวิชา เปนรองนายกเมืองพัทยา ซ่ึงจะชวยประสานงานในการหาคนในภาครัฐ และ เอกชน เขา พักได 1
บรษิ ทั สยามบรกิ าร จํากดั Service Apartment แนวคิดทางธรุ กิจ การทาํ ธรุ กิจโรงแรมกเ็ ปน การประสานเครือขายธุรกจิ ของกลุมผูลงทุนซงึ่ มรี านขายของท่รี ะลกึ รานอาหาร และธุรกิจทอ งเที่ยวในเขตเมืองพัทยา ดังนัน้ การลงทนุ ซ้อื อาคาร เซอรวิส อพารทเมนท คือการเปนกาวแรกของการ ขยายเขา ธุรกจิ โรงแรม เพือ่ ใหเ ครอื ขา ยครบวงจร ในแผนงานระยะยาว จะมกี ารลงทุนทําธรุ กิจโรงแรมในพัทยาอยาง จริงจงั ดงั นั้นการลงทุนครงั้ นี้ ก็เพ่ือ 1. เปนการเขา มาศึกษาธรุ กิจทพ่ี กั โดยเร่มิ จาก เซอรวิส อพารท เมน ท 2. เพอ่ื สรางเครือขา ยธรุ กิจบรกิ าร จะทําใหเ กิด การประสานงานเอ้ืออํานวยใหธุรกิจ โดยรวมมีรายได มากขน้ึ แนวคิดในการทําธรุ กจิ เซอรวิส อพารท เมนท คือ การยกระดบั ที่พกั จากตลาดลา ง ขึ้นไปอยูต ลาด ระดบั กลาง โดยจะเนนเรอ่ื งความสะอาด และการใหบ รกิ ารทด่ี ี เพือ่ ใหเปนท่ีพกั สําหรับคนทํางาน คนพักระยะยาว ท่ี ไดช ่ือวา “ จิ๋วแตแจว “ รายละเอียดโครงการ ทาํ เลทีต่ ้งั ตัวโครงการมเี นื้อท่ี 1 ไร เปนอาคาร 8 ชั้น ต้ังอยูบนถนนสขุ ุมวทิ ใกลพัทยากลาง อยฝู ง ทางออก จากพทั ยาเขา กรุงเทพ จากชัน้ 8 มองเหน็ วิวทะเลไดช ัดเจน การคมนาคมสะดวก อยูในเขตเมอื งแตไม พลกุ พลา น คอ นขา งสงบ ดานหนาโครงการเปนซอยใหญ สามารถจอดรถไดตลอดแนว และ ภายในซอยเปน แหลงขายอาหารทง้ั ตอนกลางวันและกลางคืน เปนซอยทส่ี ามารถทะลุไปชายหาดพทั ยาได สภาพทว่ั ไปของโครงการ พื้นทีอ่ าคาร ช้นั ที่ จาํ นวน พ้นื ท่เี ฉล่ีย พ้นื ท่ี (ตรม.) หองพกั มาตรฐาน (ยนู ิต) (ตรม.) หอ งพัก ขนาดใหญ 2-8 84 30 2,520 รวม 2-8 28 50 1,450 112 - 3,920 • ช้ันลางเปน หองอาหาร หองโถงตอนรับ (Lobby) และสาํ นักงาน • มีลฟิ ต 2 ตัว • จอดรถในโรงแรมได 30 คัน และจอดรถในซอยไดอีก 30 คัน และสมารถเชาท่ีวัดซึ่งอยูในบริเวณ ใกลเ คียง มาเปนทีจ่ อดรถไดอีกประมาณ 50 คนั 2
บริษัท สยามบริการ จํากดั Service Apartment อัตราการเขา พกั เฉลย่ี รายการ หอ งพกั รายวนั หอ งพกั รายเดอื น รวม รวม พัดลม ปรบั อากาศ 92 ทั้งหมด จาํ นวนหอ งพกั 20 40 52 112 จํานวนหอ งทีเ่ ขาพกั (หอ ง) 4.36 34.25 40.17 74.42 78.78 2545 4.17 34.08 41.50 75.58 79.75 2546 5.93 35.25 23.50 58.75 64.68 2547 6.76 36.83 38.50 75.33 82.09 2548 อัตราการเขา พัก (%) 21.80 85.63 77.25 80.89 70.34 2545 20.85 85.20 79.81 82.15 71.20 2546 29.65 88.13 45.19 63.86 57.75 2547 33.80 92.08 74.04 81.88 73.29 2548 เน่อื งจากการดาํ เนินการปจจบุ ัน ยังใชก ลยุทธต้งั รับ มีผลใหอัตราการเขาพักรายวันเฉลี่ย 4 ป (2545-2548) อยทู ี่ 26.53% แตจ ะเห็นไดวาอัตราการเขาพักรายเดอื นเฉลย่ี อยทู ี่ 77% และเฉพาะป 2548 อตั ราการเขาพักอยูท ี่ 81% และคาเฉล่ยี รวมท้ังรายวันและรายเดือนอยทู ี่ 73% ซึง่ สงู กวาคา เฉลีย่ อตั ราการเขาพกั ของโรงแรมในเมืองพทั ยา รายละเอยี ดการใหบ ริการ • มีบริการหอ งพักแบบรายวันและรายเดือน • มีบรกิ ารรับซกั รดี และทาํ ความสะอาด • มีรา นอาหารและเครอ่ื งดม่ื และขายของใชจ าํ เปน จดุ เดน ของกจิ การ • โครงการต้ังอยูในทําเลท่ีดี มีหองพัก 112 หอง ซ่ึงสามารถบริการไดงาย (จํานวนหองท่ีเหมาะสม 120-180) • ผูบรหิ ารมเี ครือขา ยท่ีเอ้อื ประสานตอการประกอบธุรกิจ เชน มีธรุ กจิ ท่เี ก่ยี วของ มีสายสัมพันธท ี่ดี • ผูบ ริหารมีธุรกจิ ทีม่ น่ั คง มปี ระสบการณ ในงานโรงแรม และมฐี านการเงนิ ทด่ี ี 3
บรษิ ทั สยามบริการ จาํ กดั Service Apartment บทท่ี 2 การวเิ คราะหส ถานการณ การวิเคราะหส ภาพโดยรวม องคก ารการทองเท่ียวโลก (World Tourism Organization) ไดป ระมาณอตั ราเจรญิ เติบโตของการทอ งเท่ยี ว ของโลกระหวางป 2543-2553 อยูท ่ี 7.7% สาํ หรับประเทศไทยในชวงป 2547-2549 WTO คาดวา จะมอี ัตราการเจรบิ เตบิ โตอยทู ่ี 7.8% จากการเขาสูย ุค Digital Economy นกั ทองเท่ยี วสามารถหาขอ มลู การทองเทีย่ วไดง ายข้ึน มีความ ตอ งการในสนิ คาทม่ี สี วนประกอบของสาระความรู บริการที่ยดื หยุน และเหมาะสมกับความตอ งการรายบุคคลมากข้นึ ตัง้ แตป 2523-2545 รวมประมาณ 22 ป ประเทศท่ีมนี ักทองเทีย่ วเขา ไปทอ งเท่ยี วมากที่สุด 4 อันดบั แรกคือ ฝรง่ั เศส สเปน สหรัฐอเมริกา และอติ าลี สว นอนั ดบั ท่ี 5 และ 6 คือ จนี และองั กฤษ สวนประเทศไทยอยูในอันดับที่ 18- 22 ตํ่ากวามาเลเซยี การวเิ คราะหก ารทองเทีย่ วไทย ประเทศไทยมีแหลงทองเท่ียวสวยงาม หลากหลาย เปนแหลงทองเที่ยวทั้ง Sight seeing destination และ Holiday destination จุดเดนที่สําคัญคือประชาชนมีอัธยาศัยใจคอดี แตก็มีปญหาความแออัดทั้งสนามบิน เมือง ทองเท่ียว สภาพแวดลอมท่ีเสื่อมโทรม การบริการสาธารณูปโภคไมเพียงพอ จากการศึกษาความไดเปรียบในตลาด ทอ งเทย่ี ว พบวา ความไดเปรยี บของไทยทเี่ คยมอี ยูใ นลําดับที่ 28 ของตลาดนานาชาติ ไดลดถอยลง 18 ตลาด รวมท้ัง ตลาดสําคัญ เชน มาเลเซีย เยอรมนี สเปน อิตาลี และเบลเยี่ยม สาเหตุของการถดถอย เกิดจากการแขงขันดาน การตลาดท่ีรุนแรงขึ้น และอาจเกิดจากความเสื่อมโทรมของแหลงทองเท่ียวที่ดึงดูดใจของประเทศไทย แตที่ผานมา ทางรัฐบาลไดกําหนดการทองเที่ยวเปนยุทธศาสตรหลักที่สําคัญของประเทศรวมท้ังการกระตุนใหคนไทยเที่ยว เมอื งไทย ทาํ ใหจาํ นวนนักทอ งเทยี่ วโดยรวมเพิ่มขึน้ โดยมรี ายละเอียดขอมูลตัง้ แตป 2538-2547 ดงั น้ี Year นกั ทอ งเทีย่ วชาวตา งชาติ นกั ทองเท่ยี วชาวไทย รวม เปลี่ยนแปลง (ลา นคน) (ลานคน) 21.28 0.76 2538 6.95 52.26 59.21 (0.65) (0.29) 2539 7.19 52.47 59.66 4.64 3.30 2540 7.22 52.05 59.27 6.89 5.74 2541 7.76 51.68 59.44 3.00 5.76 2542 8.58 53.62 62.20 2543 9.51 54.74 64.25 2544 10.06 58.62 68.68 2545 10.80 61.82 72.62 2546 9.70 65.10 74.80 2547 12.00 67.12 79.12 4
บริษัท สยามบริการ จํากัด Service Apartment ยุทธศาสตรการทอ งเท่ยี วของไทย จากการที่รัฐบาลกําหนดใหการทองเท่ียวเปนยุทธศาสตรหลักของประเทศไทย ดังนั้นการทองเท่ียวแหงประเทศ ไทย ไดต้ังเปาหมายใหไทยเปนศูนยกลางการทองเท่ียวแหงเอเชีย ในป 2551 โดยชูภาพลักษณประเทศไทยเปน ดนิ แดนแหง ความรืน่ รมย (Happiness on Earth) เปาหมายป 2548-2551 เปาหมาย 2548 2551 จาํ นวนนักทองเทยี่ ว (ลา นคน) 76.25 81.00 ในประเทศ 14.00 20.00 ตางประเทศ 90.25 101.00 รวม 347,000 550,000 รายได (ลา นบาท) 400,000 700,000 747,000 1,250,000 ในประเทศ ตา งประเทศ รวม กลยทุ ธห ลกั ตามที่วางไว สาํ หรบั กลยทุ ธก ารทาํ ตลาดป 2548 ประกอบดว ย 8 กลยุทธห ลกั กลยทุ ธท ี่ 1 การเจาะตลาดนักทองเท่ียวคุณภาพที่มีการใชจายสูง ไดแกกลุมไฮเอนด ประชุม กอลฟ สขุ ภาพ ดาํ น้ํา ลองเสตย ฮนั นมี นู กลยุทธท ส่ี อง การสงเสริมกิจกรรมที่ทําใหนักทองเท่ียวใชจายเพิ่มข้ึนและพักนานวันขึ้น เชน การทํา ชอปปงพาราไดซ สปา นวด ทองเท่ียวเชิงนิเวศน กิจกรรมการเรียนรูวัฒนธรรม การเปลี่ยน กลมุ ผูโ ดยสารแวะเปลย่ี นเครอื่ งใหเ ปน นักทองเท่ยี ว กลยทุ ธท ี่สาม เปนกลยุทธการโฆษณาประชาสัมพันธ สรางการรับรู และภาพลักษณดานบวกของ ประเทศผานส่ือ กลยุทธทีส่ ่ี สงเสริมการทองเท่ียวชวงโลวซีซ่ัน เจาะตลาดรัสเซีย ยุโรปตะวันออกดวยการทําชารเตอร โฟลท สง เสริมการขายกลมุ ตลาดท่ชี อบฤดฝู น เชน ตะวนั ออกกลาง กลยุทธทหี่ า เพ่ิมความถีใ่ นการเทยี่ วไทยในตลาดระยะสั้น ดวยการนําเสนอแหลงทอ งเทย่ี วใหม กลยทุ ธที่หก เพิ่มขีดความสามารถในการแขงขัน เชน การทําอี-ออนไลน จัดตั้งสํานักงานใน ตา งประเทศเพิ่มเตมิ กลยทุ ธท เ่ี จ็ด เสนอขายกจิ กรรม เทศกาลงานประเพณี กลยุทธท่แี ปด สงเสริมใหไทยเปน เกตเวยสภู ูมิภาคเอเชยี 5
บรษิ ทั สยามบรกิ าร จาํ กดั Service Apartment และจากกลยุทธหลกั ไดก าํ หนดแผนการพัฒนาสินคา และบริการดานการทอ งเที่ยวภายใน 3 ป เพอื่ ให มคี ุณภาพมาตรฐาน และสามารถสง เสรมิ การทอ งเทยี่ วไดอ ยา งยั่งยืน โดยแบงเปน 4 Cluster ดงั น้ี Cluster ท่ี 1 : หาดทราย ชายทะเล : พทั ยา, ภเู ก็ต, พงั งา, กระบี่, สมยุ , หัวหนิ , ชะอาํ Cluster ท่ี 2 : อทุ ยาน ธรรมชาติ ปา เขา : เชียงใหม, กาญจนบุรี, เพชรบุรี Cluster ที่ 3 : ประวัตศิ าสตร วัฒนธรรม : กรงุ เทพ, เชียงใหม, เชียงราย, สโุ ขทยั , กาญจนบุร,ี อยุธยา Cluster ท่ี 4 : ความสนใจเฉพาะ : Shoppimg, Food, MICE, Golf, Wellness & Spa จากภาพรวมของตลาดการทองเที่ยวของประเทศไทย จะเห็นไดวาจํานวนนักทองเที่ยวโดยรวมไม ลดลง และรัฐบาลไดกําหนดใหการทองเท่ียวเปนยุทธศาสตรหลักของประเทศ โดยมีแผนจะพัฒนาสินคาและ บริการดานการทองเที่ยว โดยสวนหน่ึงจะเปนแหลงทองเท่ียว หาดทรายและชายทะเล โดยกําหนดพ้ืนที่ใน จงั หวัดทองเที่ยวหลกั ผลกระทบจากคล่นื ไสส นึ ามิ เมอ่ื ปลายเดอื นธนั วาคม 2547 เกดิ คล่ืนยักษสึนามิถลมแหลงทอ งเทยี่ วท่ีสาํ คัญในภาคใต คือ ภเู กต็ พงั งา (เขาหลัก) กระบ่ี(หมูเ กาะพพี ี) และจังหวัดระนอง ทาํ ใหเ กดิ ความตืน่ ตระหนกของนักทองเท่ยี วชาวตา งประเทศ มีผล ใหนกั ทองเท่ียวลดลงมากในชว งตน ป 2548 ซ่ึงเปน High Season และยังสง ผลตอ เนื่องมาตลอดป ประกอบกับมี ปญหาเรื่องการกอการรายในภาคใต ดงั นัน้ จากการตั้งเปาหมายนกั ทองเทียวชาวตางประเทศในป 2548 จํานวน 14 ลา นคน คาดวา จะมนี กั ทอ งเท่ยี วเขามาประมาณ 12.38 ลานคน ใกลเคยี งกบั ป 2547 การเกิดคลืน่ ยักษสนึ ามิ ในฝง อันดามนั กลับสงผลดีตอการทอ งเทีย่ วทางฝง อาวไทย โรงแรมพักในเกาะสมุย พัทยา มีนักทอ งเท่ยี วเขามาพักเต็ม นักทองเทียวไดเ ปลยี่ นมาพักผอนในเขตอาวไทย ซ่งึ มีเกาะสมุยและพัทยา เปน แหลง ทอ งเท่ียวยอดนยิ ม ซึง่ เปนที่รูจักดีทวั่ โลก ภาพรวมเมืองพทั ยา เมืองพัทยาเปนเมืองทองเท่ียวท่ีไดรับความนิยมทั้งนักทองเที่ยวชาวไทยและชาวตางประเทศ และเปนเมือง ที่ไดรับการพัฒนาใหเ ปนแหลง ทอ งเท่ียวหลกั ของภาคตะวันออก กิจกรรมทางเศรษฐกิจสวนใหญจึงเปนกิจกรรมตางๆ ท่ีเกย่ี วของกบั การทองเทย่ี ว โดยประชากรสวนใหญ รอ ยละ 87 ประกอบอาชพี ดา นการคาและการบริการนักทองเที่ยว ในรูปแบบตางๆ นอกนัน้ ประกอบอาชีพเกษตรกรรม อุตสาหกรรมการประมง และการคาขาย ประชาชนมีรายไดเฉลี่ย ประมาณ 250,000 บาท/คน/ป โดยมรี ายละเอียด ดังนี้ 6
บรษิ ทั สยามบรกิ าร จํากัด Service Apartment แหลงทองเทย่ี ว เมืองพัทยาเปนแหลงทองเที่ยวประเภทธรรมชาติ ท่ีมีชื่อเสียงทางทะเลแหงหน่ึงของประเทศ ซ่ึงเปนที่นิยม ของนักทองเท่ียวชาวไทยและชาวตางประเทศ จนไดรับการกําหนดใหเปนเมืองที่อยูในเขตพ้ืนท่ีการพัฒนาพื้นท่ี ชายฝง ทะเลตะวนั ออกของแผนพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมแหง ชาติ ประวัตเิ มอื งพทั ยา ในฐานะทีเ่ ปนสถานที่ทอ งเที่ยวท่มี ชี ่อื เสียง เริ่มตนเมื่อเดอื นเมษายน พ.ศ. 2502 โดย ทหารอเมริกันที่มีฐานทัพอยูที่จังหวัดนครราชสีมา ไดผลดั กันมาพักผอนเปนงวดๆ ละ 1 สัปดาห ตอมาจงึ ได เปล่ียนแปลงจากหมบู า นชายทะเลท่ีเงียบสงบ มาเปน แหลง ทอ งเท่ียวตากอากาศทีม่ บี ริการสง่ิ อํานวยความสะดวก และความบนั เทิงไวบรกิ ารแกน ักทอ งเที่ยวอยา งทนั สมัย และสมบรู ณแบบ ดงั ท่ีพบเหน็ ในสภาพปจจบุ ัน จดุ เดนของสถานท่ีทองเที่ยวแหงนี้ ไดแก ชายหาดท่ีเปนแนวยาวตอเนื่องกันถึง 15 กม. แสงแดดท่ีเหมาะสม ตอการอาบแดดรวมทั้งองคประกอบอ่ืนๆ เชน น้ําทะเลใส เกาะ ภูเขา ลักษณะภูมิประเทศท่ีสวยงาม การคมนาคม สะดวก มสี ถานบริการและสิง่ อํานวยความสะดวกไวสนองความตองการของนักทองเที่ยวทุกรูปแบบ จึงนับไดวาเมือง พัทยามีความเหมาะสมตอการเปนเมืองทองเที่ยวพักผอนหยอนใจเปนอยางย่ิง ซ่ึงสถานที่ทองเท่ียว และกิจกรรมการ ทอ งเท่ยี วท่สี าํ คญั ในเขตเมืองพัทยาและใกลเคยี ง สรุปไดด ังนี้ แหลง ทองเท่ยี วในเขตเมืองพทั ยา 1. หาดพทั ยา 2. หาดนาจอมเทยี น 3. หาดวงพระจนั ทร 4. หมูเ กาะลา น • เกาะลา น • เกาะครก • เกาะสาก 5. อาวกระทงิ ลาย 6. สวนเฉลิมพระเกียรติ ถ.พระตาํ หนัก 7. เขาพทั ยา(เขาพระพทุ ธบาท) 8. เมืองจาํ ลอง (Mini Siam) 9. พพิ ธิ ภัณฑข วด (Bottle Art Museum Pattaya) 10. พพิ ิธภัณฑร ิบลี่ “เช่ือหรือไม” (Riple’s Believe It or Not) 11. ศูนยฝก สอนลิงพัทยา (Pattaya Monkey Training Center) 12. ปราสาทสัจธรรม (The Sanctury Of Truth) 13. โรงภาพยนตพาโนรามา 14. วัดเขาพระบาทพัทยา 15. วัดพระใหญ 7
บรษิ ทั สยามบริการ จาํ กดั Service Apartment 16. ศาลเจาสามเซียน ฮก ลก ซว่ิ 17. สนามแขง รถเลก็ พัทยาคารท สปด เวย 18. กฬี าแบดมินตัน 19. เค อาร โกคารท กรังดป รีซ 20. กีฬาบนั จ้ี จ๊ัมพ 21. สนามมวยเทพประสทิ ธ์ิ 22. กฬี ายิงปน 23. กฬี าโบวล ่งิ 24. สนามกอลฟ 25. กฬี าเพน ทบ อล 26. กฬี าเรือใบ 27. เลคแลน วอเตอร เคเบิ้ลสกี 28. สวนน้ําพทั ยาปารค 29. กฬี าเทนนสิ 30. กีฬาวนิ เซริ ฟ 31. กีฬาดาํ น้ํา 32. กีฬาตกปลา 33. ปะการังเทียม แหลงทอ งเท่ียวนอกเขตเมอื งพัทยา 1. สวนนงนชุ 2. อุทยานหนิ ลานปแ ละฟารม จระเข 3. สวนเสือศรีราชา 4. สวนสตั วเปด เขาเขียว 5. พระพทุ ธรปู แกะสลกั หนาผาเขาชจี รรย 6. วัดญาณสังวรารามวรมหาวิหาร 7. อุทยานสามกก (ตั้งอยูบรเิ วณเดยี วกบั ฮอสชู พอยท คลบั ) 8. เคร่ืองบินเล็ก เครื่องรอ น 9. สนามแขงรถพีระอินเตอรเนชั่นแนลเซอรก ติ 10. เดอะ ฮอสชู พอยท คลบั 11. สวนปา พนารักษ 12. ไรวนาสนิ ธ 13. หมูบา นชา งพทั ยา 8
บรษิ ัท สยามบรกิ าร จาํ กดั Service Apartment จาํ นวนนักทอ งเทย่ี วและอตั ราการเขาพัก สถติ ิผูมาเยือนเมอื งพทั ยาและรายไดจ ากการทองเที่ยว นักทองเที่ยว/รายได รวม จาํ นวน ปพ.ศ. ชาวไทย จํานวนเงิน ชาว จํานวนเงิน นกั ทอ งเท่ยี ว จํานวนเงนิ (คน) (ลา นบาท) ตา งประเทศ (ลา นบาท) (คน) (ลา นบาท) 2,971,069 (คน) 23,598.50 3,201,195 28,005.46 28,391.21 3,454,592 32,743.88 2540 1,100,573 4,406.96 1,870,496 30,271.64 3,652,465 34,928.74 32,720.21 3,857,650 37,893.24 2541 1,008,829 4,352.67 2,192,366 34,366.73 4,184,423 39,953.76 36,173.66 4,253,474 42,392.44 2542 1,046,553 4,657.10 2,408,039 32,450.64 5,010,564 40,194.25 38,918.23 48,672.72 2543 1,120,761 5,173.02 2,531,704 2544 1,177,762 5,587.03 2,679,888 2545 1,305,598 6,218.78 2,878,825 2546 1,463,304 7,743.61 2,790,170 2547 1,680,824 9,753.49 3,329,740 ท่มี า : สาํ นกั งาน ททท.ภาคกลางเขต 3 ชลบรุ ี 9
บรษิ ัท สยามบรกิ าร จาํ กดั Service Apartment สถิติการทองเท่ียวพทั ยา ป 2544-2546 ขอมลู 2544 2545 2546 2547 4,184,423 4,253,474 5,010,564 ผูเยย่ี มเยือน 3,857,650 1,305,598 1,463,304 1,680,824 2,878,825 2,790.170 3,329,740 ไทย 1,117,762 3,890,509 3,936,618 4,667,234 1,075,964 1,212,048 1,409,340 ตางประเทศ 2,679,888 2,814,545 2,724,570 3,257,894 นกั ทองเทย่ี ว 3,595,764 293,914 316,256 343,330 229,634 251,256 271,484 ไทย 976,526 64,280 65,000 71,846 ตางประเทศ 2,619,238 3.64 3.45 3.42 2.15 2.36 2.41 นกั ทศั นาจร 261,866 4.21 3.93 3.85 ไทย 201,236 2,813.03 2,893.62 2,991.25 2,357.55 2,484,24 2,661.13 ตา งประเทศ 60,650 3,019.59 3,012.06 3,087.24 2,906.45 2,929.49 3,025.26 ระยะเวลาพาํ นกั เฉลีย่ (วนั ) 3.69 2,543.95 2,584.36 2,761.85 3,045.02 3,021.86 3,096.58 ไทย 2.15 1,576.34 1,356.86 1,413.74 1,484.11 1,342.18 1,401.90 ตา งประเทศ 4.24 1,905.87 1,413.12 1,458.54 คาใชจา ยเฉลี่ย/คน/วัน(บาท) 42,392.44 40,194.25 48671.72 6,218.78 7,743.61 9753.49 ผูเยยี่ มเยือน 2,824.61 36,173.66 32,450.64 38918.23 ไทย 2,342.35 ตา งประเทศ 3,036.56 242 250 261 24,648 25,349 26,503 นกั ทองเทยี่ ว 2,914.69 61.08 58.09 57.15 ไทย 2,518.53 3.00 2.91 2.57 3,604.542 3,610,812 4,308,901 ตางประเทศ 3,062.40 1,062,932 799,862 896,524 3,245,969 นกั ทัศนาจร 1,587.74 2,804.680 2,714,288 ไทย 1,487.45 ตางประเทศ 1,920.53 รายได (ลานบาท) ผเู ย่ียมเยอื น 39,953.76 ไทย 5,587.03 ตา งประเทศ 34,366.73 ขอ มลู สถานพักแรม จาํ นวนสถานพกั แรม(แหง) 236 จํานวนหองพัก 23,960 อัตราการเขาพักเฉลีย่ (%) 59.44 ระยะเวลาพํานักเฉล่ีย(วัน) จาํ นวนนักทองเท่ียวพกั แรม(คน) 3.14 3,331,771 ไทย 720,364 ตางประเทศ 2,611.407 10
บริษทั สยามบริการ จํากัด Service Apartment ประชากร ประชากรเปนทรัพยากรที่มีการเคล่ือนไหวเปลี่ยนแปลงตลอดเวลา และมีผลสะทอนถึงระบบเศรษฐกิจ สงั คม แรงงานการใชทีด่ ิน การใชทรัพยากรธรรมชาติ ตลอดจนสาธารณูปโภค ตางๆ ในการวางแผนพัฒนาทองถิ่นให มีประสิทธิภาพ โดยเฉพาะเปนสวนสําคัญตอการวางแผนพัฒนาในการกําหนดทิศทางการจัดระบบเศรษฐกิจ สังคม แรงงาน การใชท ี่ดนิ การจัดสรรทรัพยากรธรรมชาตใิ หไดผ ลสูงสุด ใหส อดคลอ งกบั สภาพความเปน อยูทด่ี ใี นอนาคต สถิตจิ ํานวนประชากรในเขตเมอื งพัทยา ตามทะเบยี นราษฎร พ.ศ. 2535-2545 ป จาํ นวนประชากร(รวม) ชาย(คน) หญงิ (คน) จาํ นวนครัวเรือน 2536 63,246 32,543 30,703 9,097 2537 64,078 32,795 31,283 9,405 2538 70,794 35,277 35,517 9,609 2539 72,412 35,946 36,466 9,871 2540 77,727 37,958 39,769 11,368 2541 77,794 38,417 39,377 13,491 2542 79,814 39,210 40,604 13,535 2543 82,133 40,127 42,006 14,192 2544 85,533 41,606 43,927 14,827 2545 89,413 43,123 46,290 15,445 2546 91,396 44,020 47,376 15,734 2547 97,259 44,020 47,376 ท่ีมา : WWw. pattayapolice.org หมายเหตุ : มีประชากรแฝงประมาณ 300,000-400,000 คน สถิตปิ ระชากรในเขตเมอื งพทั ยา ป 2546-2547 ประชากร ป 2546 ป 2547 ประชากร เพมิ่ ขึ้น (ลดลง)% เพ่มิ ข้นึ (คน) 6.45 ประชากรทง้ั หมด 91,396 97,295 5,899 6.10 ประชากรชาย 44,020 46,706 2,686 6.78 ประชากรหญงิ 47,376 50,589 3,213 จํานวนครัวเรือน 15,734 11
บรษิ ทั สยามบริการ จํากัด Service Apartment สภาวะการแขง ขันของอตั ราคาเชา รายเดอื น อัตราคาเชา ของอาคารชุดในพทั ยา Luxury Standard ทําเลทีต่ ง้ั เน้ือที่ คาเชา /เดือน คาเชา/ตรม. เน้อื ที่ คาเชา/เดอื น คา เชา/ตรม. ตรม. บาท บาท ตรม. บาท บาท พัทยาเหนือ 200 55,000 275 พทั ยาใต 100 20,000 200 จอมเทยี นและอื่นๆ 120 55,000 458 200 45,000 225 80 20,000 250 264 55,000 208 192 55,000 286 300 30,000 100 320 95,000 297 212 50,000 236 224 65,000 290 คา เชา เฉลย่ี /ตรม. 316 192 12
บรษิ ทั สยามบริการ จาํ กดั Service Apartment อัตราคาเชา ของ Service Apartment ชื่อ ทาํ เลท่ีตัง้ ขนาดพนื้ ที่ จํานวน สิง่ อํานวยความ ราคาตอ เดอื น หอง หอ ง สะดวก (บาท) KS. APARTMENT ถ.สขุ ุมวทิ 0-3822-3778-80 ตดิ บา นสุขาวดี 24 ตารางเมตร 75 หอง แอร ตูเย็น เคเบลิ้ ทีวี 4,200 โทรศัพท เคร่อื งทํานาํ้ อนุ B2T PLACE ตรงขามโรงเรยี น 24 ตารางเมตร 72 หอ ง เฟอรน เิ จอรพ รอ ม 2,500 0-3822-2032 บางละมุง 4,000 0-3822-3694 ถ.สุขมุ วทิ 35 ตารางเมตร พัดลม เย้ืองโรงเรยี นวุฒิ 70 ตารางเมตร แอร 12,000 P&P โชติ 160 ตารางเมตร 25,000 0-3842-1525 26 ตารางเมตร 22 หอ ง ไมโครเวฟ ทีวี 38,000 0-9168-9696 ซ. 8 โพธสิ าร 60 หอ ง ตเู ยน็ เคเบลิ้ ทีวี 24 ตารางเมตร เฟอรนเิ จอร เคร่ืองทําน้าํ 18,000 J.P. VILLA ซ. 6 โพธสิ าร รอ น 0-3872-7470-5 24 ตารางเมตร แอร เครือ่ งทาํ นํา้ รอน 3,500 0-3872-7746-9 แยกซอยโพธิสาร เฟอรน เิ จอรพ รอ ม ไทยทองแมนช่นั หรือแยกพัทยาเหนอื 26 ตารางเมตร 0-3872-6767 ใกลท า รถทัวรพ ัทยา 56 ตารางเมตร 24 หอง แอร+ พดั ลม 0-3872-6251 -กรงุ เทพฯ สะอ้งิ การเดน ท ถ.พทั ยา-นาเกลอื 20 หอ ง แอร 3,500 0-3842-1921 พัดลม 2,500 0-3841-0308 80 หอง หองพดั ลม เรือนทิพย พัทยา - เฟอรนเิ จอร อางอาบนํา้ หองแอร - เฟอรน ิเจอรครบ ทวี ี หอ งมาตรฐาน 3,000-3,500 ตเู ย็น อางอาบนาํ้ เครือ่ งทาํ นํ้าอนุ หองมาตรฐาน 5,000-6,000 หอ งใหญ 11,000-12,000 13
บริษทั สยามบริการ จํากัด Service Apartment กลมุ ลูกคา • พนกั งานระดับกลางที่ทาํ งานในนิคมอุตสาหกรรม • ผบู รหิ ารชาวตา งประเทศที่ทาํ งานในนคิ มอตุ สาหกรรม • ชาวตา งชาตทิ มี่ าทองเทีย่ วหรือมาประกอบธุรกิจในเขตเมืองพัทยา • นกั ทองเทย่ี วชาวตา งประเทศที่มากบั กลุมทัวร • นักทอ งเทย่ี วชาวไทยทีเ่ ดนิ ทางมาทองเทย่ี วสว นตวั สภาวะการแขง ขันของอตั ราคา เชา รายเดอื น ลูกคากลุมคนทํางาน • มคี วามตองการหอ งพกั ขนาดใหญ สะดวกตอการพกั ผอ นและทาํ งาน • ตองการพกั ท่ีเงียบสงบ แตอ ยไู มไ กลแหลงทองเที่ยวและศูนยการคา • พนักงานชาวไทยท่ที าํ งานมานานต้งั แต 5 ปข ้ึนไป จะเปลี่ยนจากการเชา พกั รายเดอื น เปน การซ้ือที่ อยอู าศยั และนําคาเชา มาผอ นกบั สถาบันการเงนิ เนอ่ื งจากอัตราดอกเบ้ียตํ่า อตั ราการผอ นชําระ ธนาคารใกลเ คียงกับคา เชา ลกู คานักทองเท่ยี ว • มีความตองการหองพักท่สี ะอาด บรกิ ารดี อาหารอรอ ย • อยูใกลแ หลง ทองเทีย่ ว สะดวกตอการออกไปเที่ยวชม บริษทั ทองเที่ยว • หอ งพักทส่ี ะอาด บรกิ ารดี รวมอาหารเชา และอาหารคํา่ • ไมควรอยูใกลแ หลง ทอ งเทีย่ วมากนัก เพราะจะเสยี โอกาสในการพานกั ทอ งเท่ยี วไปแหลง Shopping ท่ีมกี ารตกลงกนั อัตราการเขา พัก (Occupancy Rate of Accommodation) อตั ราการเขา พกั เฉลย่ี ของท่ีพักในพัทยา จะอยปู ระมาณ 60% จะมีโรงแรมทเี่ ปดมานาน คืนทนุ หมดแลว มี การใชง บปรับปรุงเปน จํานวนตํ่า อัตราการเขาพกั จะอยูประมาณ 30 – 50 % สว นโรงแรมใหมที่มีการปรับปรงุ อยู ตลอด จะมีอตั รากาเขา พกั ประมาณ 70 – 90 % 14
บริษัท สยามบรกิ าร จาํ กัด Service Apartment การวิเคราะหส ถานการโดยรวม อยูในทําเลท่ีดี อยูติดจากถนนสุขุมวิท หองพักกวางขวาง มีพื้นที่ประมาณ 30 ตารางเมตร ปกดานหลังทั้งหมด สามารถมองเห็นวิวทะเล จากการดําเนินธุรกิจที่ผานมา ไมเคยทํากิจกรรมทางการตลาด ก็ยังมีผูเชารายเดือน ประมาณ 80 หอง ดังน้ันถามีการปรับปรุงสถานที่ใหสวยงาม และทําการตลาดอยางจริงจัง ก็สามารถเพิ่มจํานวนผู เชา อกี ทั้งรายเดอื นและรายวนั ถาพิจารณาสภาพแวดลอมภายนอก จะเห็นวาพัทยา เปนแหลงทองเที่ยวติดอันดับของประเทศ เน่ืองจากอยูไม ไกลจากกรุงเทพมหานครและการคมนาคมสะดวก และเปนแหลงทองเท่ียวที่มีองคประกอบครบถวน ทะเล เกาะ ภูเขา พพิ ิธภัณฑ สวนสัตว สถานบันเทิง และหางสรรพสินคา ดังน้ันจึงมีนักทองเท่ียวเขามาเยือนพัทยาปละประมาณ 4 ลานคน แมแตในป 2546 ซ่ึงมีปญหาโรคซาร จํานวนนักทองเท่ียวโดยรวมยังเพ่ิมขึ้น 1.65 % โดยมีรายไดจาก นกั ทอ งเท่ียวปละไมนอ ยกวา 40,000 ลา นบาท จากสถิติยอนหลัง 3 ป (2544-2546) จํานวนสถานท่ีพักแรมในพัทยา อยูระหวาง 236-250 แหง มีหองพัก ประมาณ 25,000 หองและมอี ตั ราการเขาพักประมาณ 60% ซง่ึ นบั วา อยูในเกณฑที่ดี จากขอมูลนกั ทองเท่ียวทีม่ าเยอื นพัทยาในป 2545 จาํ แนกเปนเชือ้ ชาตโิ ดยมี 5 อนั ดบั แรกดงั น้ี เช้อื ชาติ จาํ นวนคน อตั ราเพม่ิ % ไทย 799,862 11.04 % จีน 532,032 2.94 % 228,014 -5.50 % เยอรมัน 213,062 17-24 % ฮองกง 208,647 3.89 % อังกฤษ จํานวนชาวตางประเทศทยี่ น่ื ขออยูชั่วคราวประมาณ 1 ป เดือน 2546 มจี าํ นวน 1,138 คน นอกจากน้ี ยงั มนี กั ทอ งเท่ียวที่พักอาศัยอยูท่ีพัทยาเปน เดอื น อยเู ปน จํานวนมาก นอกจากน้พี ทั ยายังเปนศนู ยกลางและเปนสถานทพี่ ักอาศัยของผูบ ริหารระดับกลางท้งั ชาวไทยและ ชาวตางประเทศ ซ่ึงทํางานอยูในนิคมอุตสาหกรรมท้ังชลบุรีและระยอง และโครงการ จงึ นบั นา สนใจ 15
บริษทั สยามบริการ จํากัด Service Apartment SWOT ANALYSIS SO • โครงการอยใู นทาํ เลทด่ี ี • พทั ยาเปน แหลง ทอ งเที่ยวยอดนิยมของประเทศ • หองพักมีขนาดกวางขวางและมองเห็นวิว • เปนศูนยกลางในการพักอาศัยของผูบริหาร ทะเล ระดับกลางของบรษิ ทั ในนคิ มอุตสาหกรรม • อัตราการเขาพักป 2548 อยูท่ี 75.07% • การเกิดสึนามิที่อันดามันมีผลใหนักทองเที่ยว มากกวาอัตราการเขาพัก เฉลี่ยของโรงแรม เปล่ียนมาพักทอ่ี า วไทย ที่พทั ยาซึง่ อยทู ี่ประมาณ 60% WT • สภาพโดยรวมของโครงการตองตกแตงให • อัตราดอกเบ้ียที่ตํ่า ทําใหคนท่ีทํางานต้ังแต 5 ป สวยงามและบริการท่ีดีกวาเดิม ข้ึนไป เปลี่ยนจากการเชามาเปนการซื้อบานอยู • กิจกรรมทางการตลาดไมด ี อาศัย • ปญหาโรคซาสในจีน อาจจะสงผลกระทบรุนแรง ตอธรุ กิจทองเทีย่ วของพทั ยา 16
บริษัท สยามบริการ จาํ กดั Service Apartment บทท่ี 3 วตั ถุประสงคและเปา หมายธุรกิจ โอกาสทางธรุ กิจ 1. เปน ธุรกิจท่ีนา ลงทุน ตวั โครงการเปด ดําเนินการมานาน มีผูเ ขาพกั ประมาณ 73% และแนวโนมการ ทอ งเที่ยว การอตุ สาหกรรม ของพทั ยายังเจรญิ เตบิ โตดี ดงั นัน้ ธุรกจิ เซอรว สิ อพารท เมน ท ก็มแี นวโนม ดตี ามไปดวย 2. ผูประกอบการมีประสบการณใ นงานโรงแรมมานาน 10 ป มคี วามรูและความเขา ใจในธุรกจิ เปน อยา ง ดี อกี ทง้ั เครือขา ยทางธรุ กิจของผูล งทนุ ก็ประสานและเอื้ออาํ นวยตอการทาํ ธุรกิจโดยรวม 3. เปนโครงการที่มีอตั ราความสําเร็จ เนื่องจากมีผเู ขาพกั ในอัตรา 73% อยแู ลว เพียงปรับปรุง และทํา การตลาดหองพักรายวันมากขึ้น อตั ราเขา พักจะสูงขน้ึ 85% ปจ จัยแหง ความสาํ เร็จ • ทาํ เลทต่ี ้ังตอ งเดน สะดวกตอ การคมนาคม และอยูย านตลาดหรือยานธุรกจิ • ตองมีเอกลักษณของตวั เอง เชน โครงการจะใหความสําคัญในเรอื่ งความเงยี บสงบความเปน สวนตัว และคณุ ภาพบริการ • ตองมเี ครอื ขา ยในการทําธุรกิจ จะชวยในเร่อื งการสงลูกคา การเผยแพรช ือ่ ใหเปนรจู กั วิสัยทัศน จะเปนเซอรว สิ อพารทเมน ท สําหรบั ลกู คาระดบั กลางทีไ่ มตอ งการความเปนสว นตัว โดยจะใหความสาํ คญั ในเรอ่ื งคุณภาพบรกิ าร พนั ธะกิจ 1. จะปรบั ปรุงโรงแรมใหม ทั้งตัวอาคารและภายในหอง โดยจะใหค วามสาํ คญั ในเรื่องความสงบ สะดวกสบายเหมือนพกั อยูในบาน 2. จะพัฒนาบุคลากรในเร่ืองการใหบริการ การดูแลผเู ขาพักเสมือนญาตมิ ิตร 3. จะใชเ ครือขา ย เพอื่ หาลูกคาและชว ยใหลกู คา ไดรบั บริการแบบครบวงจร 17
บรษิ ทั สยามบรกิ าร จาํ กดั Service Apartment เปาหมาย 5 ป เปา หมาย หนวย ปที่ 1 ปท่ี 2 ปท ่ี 3 ปท ี่ 4 ปท ี่ 5 1 อตั ราการเขาพัก % 82.14% 82.14% 82.14% 82.14% 82.14% 2 จํานวนหอ งทขี่ ายได หอง 92 96 96 96 96 3 รายไดรวม บาท 10,017,760 12,091,394 12,514,868 13,766,354 13,766,354 4 กาํ ไรสทุ ธิ บาท 527,698 347,770 738,169 1,534,122 1,677,330 ถ กําไรสุทธิ % 5.27% 2.88% 5.90% 11.14% 12.18% กลยทุ ธระดบั บรษิ ทั (Corporate Strategy) • จะรกั ษาสดั สว นกลุมลกู คาเดมิ ท่ีพกั รายเดอื น • จะขยายตลาดกลมุ ลูกคาชาวตา งประเทศทีพ่ ักรายเดอื นและรายวัน กลยทุ ธร ะดบั ปฏิบัตกิ าร (Function Strategy) ดา นการตลาด - ติดตอบรษิ ัททองเทยี่ ว ที่นํานักทองเทีย่ วชาวเอเชียเขา มาในประเทศไทย - โฆษณาประชาสัมพันธในกลุมลูกคาผูบริหารบริษัทและนักทองเท่ียวชาวตางประเทศท่ีพักอยูเปน เดอื น ดา นอาคารสถานที่ - ปรบั ปรงุ หอ งพกั รายวันใหมหมด - ปรบั ปรงุ หอ ง Lobby ตบแตง สวนและทาสอี าคารใหมห มด ดานการบริหารจัดการ - จดั โครงสรางองคกร กําหนดหนาทแ่ี ละความรับผดิ ชอบอยา งชดั เจน - จัดทีมงานบริหาร วางระบบการบรหิ ารจัดการ และกําหนดตัวชวี้ ัด ประเมินผล - วางระบบการใหบ รกิ าร ดา นการเงิน - กําหนดระบบงบประมาณ เพือ่ ควบคุมคาใชจ าย - วางระบบการบริหารการเงิน และการควบคมุ ภายใน 18
บริษัท สยามบรกิ าร จํากัด Service Apartment บทที่ 4 แผนการตลาด เปา หมายทางการตลาด รายการ ปท่ี 12345 1. หอ งพกั ท่ขี ายได (หอ ง) • รายเดือน 79 79 79 79 79 • รายวนั 13 13 13 13 13 • รวม 98 98 98 98 98 82% 82% 82% 82% 82% 2. อัตราการเขา พกั (%) กลมุ ลกู คาและลกู คา เปา หมาย • ผบู ริหารระดับกาลางทท่ี าํ งานในนคิ มอุตสาหกรรม • พนักงานภาครัฐและเอกชนที่มาทาํ งานช่ัวคราว หรือมาสัมมนาอบรม • ชาวตา งชาติ ท่ีพักระยะยาวในพัทยา • นักทอ งเท่ียวชาวเอเชีย โดยมลี ูกคาเปาหมาย เปนชาวจีน เกาหลี และญีป่ นุ โดยมงุ ทีล่ ูกคากลมุ เลก็ ๆ เพื่อมใิ หมีเสียงวุนวาย ทาํ ลายบรรยากาศ การวางตาํ แหนงของกจิ การ จะวางตาํ แหนงเปน เซอรว สิ อพารท เมนท แบบบูตกิ โรงแรมทเ่ี นน ลกู คา เฉพาะกลุม โดยกาํ หนดราคาที่ไม แพง แตม คี ุณภาพการบริการท่ีดี กลยทุ ธดานการตลาดและอาคารสถานที่ กลยทุ ธดานสนิ คาและบริการ • กาํ หนดชัน้ ที่พกั แยกระหวา งหองพักรายเดอื นและหอ งพักรายวัน ดงั นี้ - ชั้นท่ี 1 เปนหอ งรบั รองและสว นบรกิ าร - ชั้นที่ 2-5 เปน หองพักรายเดอื น - ชัน้ ที่ 6-8 เปน หองพกั รายวัน 19
บริษทั สยามบรกิ าร จํากัด Service Apartment • ปรบั ปรุงชน้ั ลา ง ทัง้ Lobby ,Front Office ใหส วยงาน สะดวกสบาย รวมทาสี และตบแตงสวนโดยรอบ รวมท้งั ใชง บทัง้ สิ้นประมาณ 1 ลา นบาท • ติดต้ัง Internet เพื่ออํานวยความสะดวกใหก บั ลกู คา โดยเปน ระบบไรส าย กลยทุ ธร าคา • กาํ หนดราคาคาเชา รายเดือน ดงั นี้ - หองปรบั อากาศ 5,000 บาท - หอ งปรับอากาศใหญ 10,000 บาท • ปรับปรุงหอ งพกั รายวัน โดยตบแตงใหมทัง้ หมด และกาํ หนดอตั ราคาเขา รายวนั ดังน้ี - หอ งมาตรฐานกําหนดราคา 600 บาท รวมอาหารเชา แตราคาขายหลงั สว นลดจะอยทู ่ปี ระมาณ 500 บาท - หอ งขนาดใหญ กาํ หนดราคา 1,000 บาท รวมอาหารเชาแตร าคาขายหลังสว นลดจะอยทู ี่ ประมาณ 900 บาท กลยุทธดานทีมงานขายและการสง เสริมการขาย • สรา งทมี งานขาย เพอื่ ติดตอ บริษัททอ งเทยี่ วและการขายตรง • กําหนดนโยบายใหส ว นลดกับบริษทั ทองเทย่ี วและกลมุ ลูกคา แนะนาํ โดยอิงอตั ราตลาด • ใหสวนลดหรือรางวัลกับลูกคา เดมิ ท่ีพกั อยแู ละแนะนาํ ลูกคา ใหมม าเขา พกั โดยใหค า คอมมชิ ช่ัน 50 % ของคา เชาพักเดือนแรก หรอื เปนของขวัญมูลคา ใกลเคียงกนั • ทําแผน พบั แจกตามสถานบันเทิง ทเี่ ชารถ หรอื Agency ตา ง ๆ ท่เี ก่ียวขอ งกบั นักทองเที่ยว • นําจดหมายพรอมแผน พบั ติดตอไปยังบริษทั ตา ง ๆ ในนคิ มอุตสาหกรรม 20
บรษิ ัท สยามบริการ จํากดั Service Apartment โครงสรา งองคกร บทท่ี 5 แผนจัดการและแผนกาํ ลงั คน กรรมการผจู ดั การ ฝา ยงาน ฝา ยงาน ฝา ย ฝา ยบัญชี ฝายอาหาร การตลาด ตอ นรับ ธุรการ และการเงิน และจัดเลย้ี ง พนักงาน Cashier Supervisor พนักงาน แมค รัว การตลาด บญั ชี พนักงาน พนักงานทํา ผชู วยแม ตอ นรับ ความสะอาด ครัว พนกั งาน พนักงานซอ มบาํ รงุ พนักงาน บรกิ าร และจดั สถานท่ี ครวั พนกั งานซกั รีด คนสวน ทมี บรหิ าร 1) ชอื่ นายสมชาย ถิ่นเทพทอง อายุ 40 ป ตําแหนง งาน กรรมการผูจัดการ การศึกษา มัธยมศกึ ษาตอนตน ประสบการณ งานเกยี่ วกบั โรงแรม ตาํ แหนง สุดทา ย หวั หนางาน สถานท่ี และความสะอาด ประสบการณ 10 ป เจา ของกิจการรานอาหาร และรานขายของที่ระลกึ รวม 6 แหงในเขตเมอื งพัทยา 21
บรษิ ัท สยามบริการ จํากดั Service Apartment 2) ชือ่ นายวิชา ศรกี ิจ อายุ 38 ป ตําแหนง งาน ผจู ัดการทั่วไป การศกึ ษา ปรญิ ญาตรีสาขาโรงแรม ประสบการณ 16 ป ในธุรกิจโรงแรม ตาํ แหนง สุดทาย ผูจัดการท่ัวไป โรงแรม นารายณ ที่พทั ยากลาง อตั รากาํ ลงั อัตรากําลงั จาํ นวน (อัตรา) ลําดบั ท่ี ตาํ แหนงงาน ปที่ 1 ปท ่ี 2-10 1 กรรมการผูจ ัดการ 11 00 2 ผูจดั การท่วั ไป 11 12 3 สมหุ บญั ชี 11 33 4 พนกั งานบญั ชี 11 11 5 ผจู ดั การสว นหนา 11 23 6 พนกั งานตอนรบั /พนกั งานตลาด 24 11 7 หวั หนา ชา ง 24 23 8 ชางทว่ั ไป 11 9 หัวหนาครวั 20 27 10 พนกั งานครวั 11 พนกั งานบรกิ าร 12 หัวหนาพนักงานทาํ ความสะอาด 13 พนกั งานทาํ ความสะอาด 14 พนักงานซกั รีด 15 คนสวน รวม 22
บรษิ ทั สยามบรกิ าร จาํ กดั Service Apartment การบรหิ ารจดั การ ระบบการใหบ ริการ • กําหนดเปาหมายการใหบรกิ าร • จัดทาํ ตัวชีว้ ดั ผลงาน เชน ความเร็วในการจัดหอง, Check – in, Check – out, ความสะอาด • จัดทําคมู อื ปฏิบัตงิ าน • จดั อบรมพนักงาน ระบบการบรหิ ารจัดการ • วางระบบขอมลู เพ่ือตดิ ตามผลการปฏบิ ัตงิ านทกุ เดอื น • ใหผลตอบแทนตามความสามารถ ระบบการบรหิ ารบัญชแี ละการเงิน • กําหนดงบประมาณ เพือ่ ควบคุมคา ใชจ า ย • การจัดซอ้ื ทรัพยสนิ ตองขออนุมัติทุกครง้ั • การเกบ็ เงินจากลูกคา ภายนอก ตอ งจา ยเชค็ ขดี ครอม และส่งั จา ยในนามบรษิ ทั เทานั้น • เงินสดตองตรวจเชค็ กบั เอกสาร และนําสงทกุ วนั 23
บรษิ ทั สยามบรกิ าร จาํ กัด Service Apartment บทท่ี 6 แผนดาํ เนนิ งานโดยรวม จากแนวคิดทจี่ ะปรบั เปล่ยี นอาคารเดมิ ที่ใหเ ชา พัก ใหเปนอาคารเซอรวิส อพารทเมนท ท่ีมจี ุดเดน ในเร่ือง คุณภาพบรกิ าร และมบี รรยากาศที่ใหค วามเปนสวนตวั กับผูเขาพัก ดงั น้นั จงึ มีการวางแผนดาํ เนินงานไว ดงั น้ี แผนงาน แผนงานรายเดอื นในปท ี่ 1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 แผนการตลาด 1.1 การปรับปรงุ อาคารและหองพัก 1.2 การจัดทาํ แผนการตลาด 1.3 การจัดเตรยี มทีมงานขาย 1.4 การติดตอบรษิ ทั ทอ งเทีย่ ว 1.5 การตดิ ตอ บรษิ ทั ในนคิ มอตุ สาหกรรม 1.6 การติดตอ หนวยงานภาครัฐ 1.7 การตดิ ตามผล 2 แผนจัดการและแผนกาํ ลงั คน 2.1 การจดั โครงสรางองคกร 2.2 การจัดหาทมี งานระดบั บรหิ าร 3.3 การวางระบบการบริหาร 3.4 การวางระบบการใหบรกิ าร 3.5 การจดั อบรม 4 แผนการเงนิ 4.1 การจัดหาทุนและเงนิ กู 24
บริษทั สยามบรกิ าร จํากดั Service Apartment เงนิ ลงทุนและแหลง ทีม่ าของเงินทุน บทท่ี 7 แผนการเงนิ เงนิ ลงทุนและแหลง ท่ีมาของเงนิ ทุน เงินลงทนุ แหลงทม่ี าของเงินทุน(บาท) ในปท ่ี 1 และ 2 (บาท) 35,000,000 เงนิ ลงทนุ เงนิ กยู มื รวม อาคารสํานักงาน/รานคา 9,960,000 คาตบแตงและเฟอรนเิ จอร 7,000,000 28,000,000 35,000,000 เครื่องใชแ ละอปุ กรณสาํ นกั งาน 500,000 ยานพาหนะ 1,000,000 9,960,000 0 9,960,000 คา ใชจ ายกอ นเปด ดาํ เนินการ เงนิ ทนุ หมนุ เวยี นเพม่ิ ขนึ้ สุทธิ 500,000 500,000 0 500,000 0 รวม 1,000,000 0 1,000,000 46,960,000 500,000 0 500,000 0 00 18,960,000 28,000,000 46,960,000 ผลตอบแทนของการลงทนุ หนวย ผลตอบแทนจากการลงทุน ป 20 หวั ขอ บาท 41,138,302 1. ระยะเวลาของโครงการ ป 7.18 2. มูลคาการลงทุนของโครงการ บาท 567,328 3. ระยะเวลาคืนทุน % 15.25% 4. มูลคาปจ จุบันสทุ ธ(ิ NPV) 5. อตั ราผลตอบแทน (IRR) 25
บริษัท สยามบรกิ าร จาํ กดั Service Apartment งบกาํ ไรขาดทนุ งบกําไรขาดทนุ (บาท) 1 2 3 4 5 รายได 7,557,870 8,817,338 8,817,338 9,699,071 9,699,071 รายไดอ่นื 2,459,890 3,274,056 3,697,530 4,067,283 4,067,283 รวมรายได 10,017,760 12,091,394 12,514,868 13,766,354 13,766,354 ตน ทนุ ขายและบรกิ าร 984,273 1,169,907 1,220,150 1,342,165 1,342,165 คาเสอ่ื มราคาและคาใชจ ายตัดจา ย 00000 รวมตนทนุ ขาย 984,273 1,169,907 1,220,150 1,342,165 1,342,165 กาํ ไรข้ันตน คา ใชจ า ยในการขาย&บริหาร 9,033,487 10,921,486 11,294,717 12,424,189 12,424,189 คาเสื่อมราคาและคาใชจายตัดจา ย 3,853,632 4,272,672 4,418,191 4,740,585 4,866,003 รวมคา ใชจ ายในการขายและบริหาร กําไรจากการดําเนนิ งาน 2,071,000 4,157,000 4,187,000 4,217,000 4,247,000 หกั ดอกเบยี้ จา ยเงินกู 5,924,632 8,429,672 8,605,191 8,957,585 9,113,003 กําไรกอ นหกั ภาษี 3,108,855 2,491,815 2,689,527 3,466,604 3,311,186 หัก ภาษเี งินไดน ิติบคุ คล 30% 2,355,000 1,995,000 1,635,000 1,275,000 915,000 กําไรสุทธิ 753,855 496,815 1,054,527 2,191,604 2,396,186 226,156 149,044 316,358 657,481 718,856 527,698 347,770 738,169 1,534,122 1,677,330 งบกาํ ไรสะสม 0 527,698 875,469 1,613,637 3,147,760 กาํ ไรสะสมตนงวด 527,698 347,770 738,169 1,534,122 1,677,330 กาํ ไร (ขาดทุน) สทุ ธิ 527,698 875,469 1,613,637 3,147,760 4,825,090 กําไรสะสมปลายงวด กาํ ไรขนั้ ตน / ยอดขาย 90.17% 90.32% 90.25% 90.25% 90.25% กําไรจากการดาํ เนินงาน/ยอดขาย 31.03% 20.61% 21.49% 25.18% 24.05% กาํ ไรสทุ ธ/ิ ยอดขาย 5.27% 2.88% 5.90% 11.14% 12.18% 26
บรษิ ัท สยามบรกิ าร จํากดั Service Apartment งบกระแสเงนิ สด งบกระแสเงนิ สด (บาท) 1 2 3 4 5 เงินสดรบั 3,108,855 2,491,815 2,689,527 3,466,604 3,311,186 กาํ ไรจากการดาํ เนินงาน -226,156 -149,044 -316,358 -657,481 -718,856 หกั ภาษีเงนิ ได 2,071,000 4,157,000 4,187,000 4,217,000 4,247,000 บวกคาเสือ่ มราคาและคาใชจายตัดจา ย ลกู หนก้ี ารคา 0 0 0 0 0 สนิ คา คงเหลือ 0 0 0 0 0 เจาหน้กี ารคา 0 0 0 0 0 สินทรัพยห มุนเวียนอ่นื 0 0 0 0 0 สนิ ทรัพยไมห มุนเวียนอ่นื 0 0 0 0 0 คา ใชจา ยคา งจาย 0 0 0 0 0 หนีส้ ินหมนุ เวียนอื่น 0 0 0 0 0 หนี้สินไมห มนุ เวียนอื่น 868,000 112,000 0 98,000 0 6,611,770 6,560,169 7,124,122 6,839,330 กระแสเงินสดจากการดาํ เนนิ งาน 5,821,698 0 0 0 0 0 0 0 0 0 เงินกยู ืมระยะสั้น 0 0 0 0 เงินกูย ืมระยะยาว 28,000,000 0 0 0 0 เงนิ ลงทุน 20,000,000 6,611,770 6,560,169 7,124,122 6,839,330 กระแสเงินสดจากการจัดหาเงนิ 48,000,000 150,000 150,000 150,000 150,000 150,000 150,000 150,000 150,000 รวมเงินสดรับ 53,821,698 6,461,770 6,410,169 6,974,122 6,689,330 เงินสดจาย 46,960,000 0 0 0 0 คา ใชจา ยลงทนุ 4,000,000 4,000,000 4,000,000 4,000,000 1,995,000 1,635,000 1,275,000 รวมเงนิ สดจาย 46,960,000 5,995,000 5,635,000 5,275,000 915,000 4,915,000 เงินสดคงเหลอื กอ นชาํ ระหนี้ 6,861,698 ชําระเงินตน หน้เี งินกรู ะยะสั้น 0 ชําระเงนิ ตน หนี้เงนิ กูร ะยะยาว ชาํ ระดอกเบี้ยจา ย 4,000,000 รวมชาํ ระหนี้เงนิ ตน และดอกเบย้ี 2,355,000 6,355,000 เงนิ สดเปลี่ยนแปลงสทุ ธิ 506,698 466,770 775,169 1,699,122 1,774,330 เงินสดตนงวด 0 506,698 973,469 1,748,637 3,447,760 เงินสดปลายงวด 973,469 1,748,637 3,447,760 5,222,090 506,698 27
บรษิ ัท สยามบรกิ าร จํากดั Service Apartment งบดุล งบดลุ (บาท) 12345 สินทรัพย เงินสดและเงินฝากธนาคาร 506,698 973,469 1,748,637 3,447,760 5,222,090 ลูกหน้ีการคา 00000 สนิ คาคงเหลอื 00000 สินทรัพยหมุนเวียนอ่ืน 00000 รวมสนิ ทรพั ยห มนุ เวียน 506,698 973,469 1,748,637 3,447,760 5,222,090 ท่ดี ิน อาคาร และอุปกรณส ทุ ธิ 44,439,000 40,532,000 36,595,000 32,628,000 28,631,000 สัมปทานและสิทธกิ ารเชาสุทธิ คา ใชจา ยกอ นเปดดาํ เนินการสุทธิ 00000 สนิ ทรพั ยไ มห มุนเวียนอน่ื 450,000 350,000 250,000 150,000 50,000 รวมสินทรพั ยไ มห มนุ เวียน 00000 รวมสนิ ทรพั ย 44,889,000 40,882,000 36,845,000 32,778,000 28,681,000 หน้สี ินและสว นของผถู ือหนุ 45,395,698 41,855,469 38,593,637 36,225,760 33,903,090 เงินกูยมื ระยะส้ัน เจาหนีก้ ารคา 00000 คา ใชจา ยคา งจา ย 00000 หนีส้ นิ หมุนเวียนอื่น 00000 รวมหนส้ี ินหมนุ เวียน 00000 เงนิ กูยืมระยะยาว หนส้ี ินไมห มนุ เวียนอนื่ 0000 0 24,000,000 20,000,000 16,000,000 12,000,000 8,000,000 รวมหน้ีสนิ ระยะยาว 1,078,000 รวมหนีส้ ิน 868,000 980,000 980,000 1,078,000 เงินลงทุน กาํ ไรสะสม 24,868,000 20,980,000 16,980,000 13,078,000 9,078,000 รวมสว นของผถู อื หุน 24,868,000 20,980,000 16,980,000 13,078,000 9,078,000 รวมหน้ีสนิ และสวนของผูถอื หุน 20,000,000 20,000,000 20,000,000 20,000,000 20,000,000 527,698 875,469 1,613,637 3,147,760 4,825,090 20,527,698 20,875,469 21,613,637 23,147,760 24,825,090 45,395,698 41,855,469 38,593,637 36,225,760 33,903,090 28
บรษิ ทั สยามบรกิ าร จํากดั Service Apartment อัตราสว นทางการเงิน อตั ราสว นทางการเงิน หนว ย 1 2 3 4 5 1 อตั ราสวนสภาพคลอง (Liquidity ratios) เทา 0 0 0 0 0 1.1 อัตราสว นหมนุ เวยี น (Current ratio) 1.2 อัตราสว นหมนุ เวยี นเร็ว (Quick ratio) เทา 0 0 0 0 0 1.3 อตั ราสวนเงนิ สด (Cash ratio) เทา 0 0 0 0 0 2 อัตราสว นความสามารถในการชําระหน้ี (Leverage ratios) 2.1 อัตราสว นหนี้สนิ ตอทนุ (Debt to Equity ratio) เทา 1.21 1.01 0.79 0.56 0.37 2.2 หนสี้ นิ ตอ สินทรพั ยร วม (Debt to Total Assets ratio) เทา 0.55 0.50 0.44 0.36 0.27 2.3 ความสามารถในการจายดอกเบ้ีย (Interest coverage) เทา 1.32 1.25 1.64 2.72 3.62 3 อัตราสวนความสามารถในการดาํ เนนิ งาน (Efficiency ratios) 3.1 อตั ราหมุนเวยี นลกู หน้ี (Accounts receivable turnover) รอบ 0 0 0 0 0 3.2 ระยะเวลาเกบ็ หน้ี (Collection period) วัน 0 0 0 0 0 3.3 อตั ราหมนุ เวียนสนิ คา คงเหลือ (Inventory turnover) รอบ 0 0 0 0 0 3.4 ระยะเวลาเกบ็ สินคาในคลงั (Inventory days) วนั 0 0 0 0 0 3.5 อัตราหมนุ เวยี นเจาหน้ี (Accounts payable turnover) รอบ 0 0 0 0 0 3.6 ระยะเวลาจายหน้ี (Accounts payable days) วัน 0 0 0 0 0 3.7 อตั ราหมุนเวียนสนิ ทรพั ยรวม (Total asset turnover) เทา 0.22 0.29 0.32 0.38 0.41 4 อัตราสว นความสามารถในการหากาํ ไร (Profitability ratios) 4.1 อตั รากําไรชั้นตน (Gross profit margin) % 90.17 90.32 90.25 90.25 90.25 31.03 20.61 21.49 25.18 24.05 4.2 อตั รากาํ ไรจากการดาํ เนนิ งาน (Operation profit margin) % 4.3 อตั รากาํ ไรสทุ ธิ (Net profit margin) % 5.27 2.88 5.90 11.14 12.18 4.4 อตั ราผลตอบแทนตอ สินทรัพยรวม (ROA) % 1.16 0.83 1.91 4.23 4.95 4.5 อตั ราผลตอบแทนตอ สว นของเจา ของ (ROE) % 2.57 1.67 3.42 6.63 6.76 29
บริษทั สยามบรกิ าร จาํ กัด Service Apartment จดุ คุมทุนในปท ่ี 1 • คาใชจ า ยคงที่ (บาท) คา ใชใ นการขายและบรหิ าร 3,853,632 คา เส่ือมราคาและคาใชจายตัดจา ย 2,071,000 ดอกเบ้ียจาย 2,355,000 รวม 8,279,632 • อตั รากาํ ไรสวนเกนิ ตอหนวย 100%-13.02% = 86.98% • จุดคุม ทุน (บาท) = 8,279,632 86.98% = 8,279,632 0.8698 = 9,519,006 จากยอดขายปท ่ี 1 เทากบั 10,017,790 บาท จะเห็นไดว าจดุ คุมทุน ในปท ่ี 1 = 95% ของยอดขาย เนอ่ื งจาก เปน ปท ี่มีการลงทุนปรบั ปรุงอาคาร และทําใหการเขาพักไมสะดวก จนถงึ ปท ี่ 4 จดุ คมุ ทุนจะลดลงเหลอื 86% ของ ยอดขาย เหตุท่ีเปน เชนนัน้ เพราะธรุ กิจเซอรว สิ อพารทเมน ทเ ปนธรุ กจิ ที่ทํากาํ ไรนอ ย แตค นื ทนุ ระยะยาว และสุดทาย จะไดก ําไรจากมูลคาทรพั ยสนิ ทีเ่ พมิ่ ขน้ึ 30
บริษัท สยามบรกิ าร จาํ กดั Service Apartment บทที่ 8 ความเส่ยี งและแนวทางแกไข โอกาสที่จะ ความเส่ยี ง สาเหตขุ องความเส่ยี ง ผลกระทบและแนวทางแกไข เกิดขน้ึ 1. จํานวนลูกคาราย 1.1 พนักงานบริษัทที่อยนู านเปล่ียนไป ผลกระทบ นอย เดือนไมเปน ไป ซอื้ บา นแทนการเชา - รายไดต าํ่ กวา เปา หมาย ตามเปา หมาย แนวทางแกไข มาก 1.2 บรษิ ทั ท่ีจัดอบรมเปล่ียนไปพักทอ่ี น่ื 1.1 จัดทาํ กจิ กรรมทางการตลาด 2. จาํ นวนลูกคา 1.3 ลูกคา นักทอ งเทย่ี วทอ่ี ยนู านไมส นใจ รายวันไมเปน ไป โดยแจกแผน พับ ตามเปาหมาย เขาพกั 1.2 ใหสว นลดเพ่ิมขึน้ ผลกระทบ 2.1 ทีมงานตลาดเจาะกลุมลกู คาไมได - รายไดจ ะลดลงมาก 2.2 ราคาไมจงู ใจกลมุ ลูกคา แนวทางแกไ ข 2.1 วเิ คราะหต ลาดและวางแผนใหม 2.2 ปรบั เปล่ียนเปนหองพักรายเดอื น มากขึ้นเพอ่ื เพิม่ รายได 31
บรษิ ทั สยามบรกิ าร จํากัด Service Apartment บทท่ี 9 ขอเสนอ ขอเสนอตอผรู ว มทุน • เงินลงทนุ รวม 20 ลา นบาท มีสัดสวนการลงทนุ โดย 40% ถือหุน โดยนายสมชาย สว นผรู ว มทุนอกี 2 คน ถอื หนุ คนละ 30% • ผูร วมทนุ ท้ัง 3 คน จะเปน กรรมการบริษัท โดยผูมีอาํ นาจลงนามคือนายสมชาย ลงนามรวมกบั กรรมการอีกคน รวมเปน 2 คน • บรษิ ทั จะไมมแี ผนการจา ยเงินปนผลจนกวาจะชําระหน้ธี นาคารเสร็จสิน้ • ถาธุรกจิ ไมเปนไปตามเปาหมาย จะมีการลงทุนเพิ่มอกี 10 ลานบาท โดยจะลงทุนในสดั สวนเดมิ ขอ เสนอตอธนาคาร • จะขอกูเ งนิ เพ่อื ซอื้ อาคาร รวม 28 ลานบาท กาํ หนดเวลาใชค นื 7 ป โดยใชห ลักประกันเปน อาคาร พอมทด่ี นิ ที่ใหบรกิ าร เซอรว สิ อพารท เมน ท โดยมเี งือ่ นไข ดังนี้ ประเภทเงินกู วงเงนิ อตั ราดอกเบ้ีย ระยะเวลา วัตถุประสงค (บาท) (%) (เดอื น) ซอ้ื โครงการ เงนิ กูระยะส้นั 0 เงินกรู ะยะยาว 0 0 รวม 28,000,000 MLR+1 (9%) 84 28,000,000 32
บรษิ ัท สยามบรกิ าร จาํ กัด Service Apartment ภาคผนวก A1 : ผลตอบแทนของโครงการ A2 : เงนิ ทนุ หมุนเวียน A3 : โครงสรางการลงทนุ A4 : ขอ สมมตุ ิฐานทางการเงนิ 33
บรษิ ัท สยามบรกิ าร จํากัด Service Apartment A1 : ผลตอบแทนของโครงการ ผลตอบแทนจากการลงทุน (บาท) 1 2 3 4 5 10 20 เงินสดรับ กําไรจากการดําเนนิ งาน 3,108,855 2,491,815 2,689,527 3,466,604 3,311,186 3,311,186 3,311,186 หกั ภาษีเงนิ ได 30.00% -226,156 -149,044 -316,358 -657,481 -718,856 -718,856 -718,856 บวก คา เสอื่ มราคา 2,071,000 4,157,000 4,187,000 4,217,000 4,247,000 4,247,000 4,247,000 ลกู หนก้ี ารคา 0000000 สนิ คา คงเหลอื 0000000 เจา หนี้การคา 0000000 สินทรัพยห มนุ เวียนอืน่ 0000000 สินทรพั ยไ มห มุนเวียนอืน่ 0000000 คา ใชจา ยคางจา ย 0000000 หน้ีสินหมนุ เวียนอื่น 0000000 หนส้ี นิ ไมหมนุ เวียนอื่น 868,000 112,000 0 98,000 0 0 0 5,821,698 6,611,770 6,560,169 7,124,122 6,839,330 6,839,330 6,839,330 กระแสเงินสดจากการ ดาํ เนินงาน บวก มลู คา ธรุ กิจ (ราคาขายธรุ กจิ ) 6,622,372 รวมเงินสดรับ 5,821,698 6,611,770 6,560,169 7,124,122 6,839,330 6,839,330 13,461,702 เงินสดจา ย คา ใชจายลงทุน 46,960,000 150,000 150,000 150,000 150,000 150,000 150,000 รวมเงนิ สดจาย 46,960,000 150,000 150,000 150,000 150,000 150,000 150,000 กระแสเงินสดคงเหลือสทุ ธิ -41,138,302 6,461,770 6,410,169 6,974,122 6,689,330 6,689,330 13,311,702 กระแสเงนิ สดคงเหลือสะสม -41,138,302 -34,676,531 -28,266,363 -21,292,240 -14,602,910 18,843,741 92,359,415 เงินสด ณ มูลคาปจ จบุ นั 15.00% -41,138,302 5,618,931 4,847,008 4,585,599 3,824,646 1,901,525 935,351 เงินสด ณ มลู คา ปจ จุบนั สะสม -41,138,302 -35,519,371 -30,672,363 -26,086,764 -22,262,118 -9,441,310 567,328 ระยะเวลาของโครงการ (Project Period) 20 ป มูลคา ธรุ กิจ(ราคาขายธรุ กิจ) 2 เทา ของกําไรจากการดาํ เนินงานปท ่ี 20 6,622,372 บาท มูลคาปจ จบุ ันสทุ ธิ (Net Present Value) : NPV อตั ราคิดลด 15.00% 567,328 บาท อัตราผลตอบแทน (Interest Rate of Return ) : IRR 15.25% บาท 34
บรษิ ทั สยามบริการ จาํ กดั Service Apartment A2 : เงนิ ทุนหมนุ เวยี น เงินทนุ หมนุ เวยี น (บาท) ปท ี่ 1 ปท ี่ 2 ปท ่ี 3 ปท่ี 4 ปท ี่ 5 ลกู หน้กี ารคา 0 0 0 0 0 บวก สินคา คงเหลือ 0 0 0 0 0 หัก เจาหน้กี ารคา 0 0 0 0 0 รวมเงินทนุ หมนุ เวียนในแตละป 0 0 0 0 0 เงนิ ทนุ หมุนเวยี นเพิ่มขึน้ สทุ ธิ 0 0 0 0 0 A3 : โครงสรา งการลงทุน โครงสรา งการลงทุน (บาท) ปท ่ี 1 ปท่ี 2 ปท ่ี 3 ปท่ี 4 ปที่ 5 เงินทนุ หมนุ เวยี นเพ่ิมขึ้นสุทธิ 0 0 0 0 0 ทด่ี ินที่ตงั้ โรงงาน 0 0 0 0 0 อาคารโรงงาน 0 0 0 0 0 เครอ่ื งจกั รและอุปกรณใ นโรงงาน 0 0 0 0 0 ทดี่ นิ ท่ตี ง้ั สํานักงาน / รานคา 0 0 0 0 0 อาคารสํานักงาน / รานคา 0 0 0 0 คาตบแตง และเฟอรน ิเจอร 35,000,000 เคร่ืองใชและอปุ กรณส ํานกั งาน 9,960,000 100,000 100,000 100,000 100,000 ยานพาหนะ 50,000 50,000 50,000 50,000 คา สมั ปทานหรือสิทธิการเชา 500,000 คา ใชจายกอนเปด ดําเนินการ 1,000,000 0 0 0 0 รวมการลงทนุ ทีเ่ ปนสินทรัพยทนุ 0 0 0 0 0 0 0 0 0 รวมเงนิ ลงทุน 500,000 150,000 150,000 150,000 150,000 เงินกูระยะสน้ั 46,960,000 วงเงนิ กรู ะยะยาว 150,000 150,000 150,000 150,000 เงนิ ทุนของกจิ การ 46,960,000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 รวมแหลงที่มาของเงินทนุ 0 0 0 0 28,000,000 20,000,000 0 0 0 0 48,000,000 35
บริษทั สยามบรกิ าร จํากดั Service Apartment A4 : ขอสมมตุ ฐิ านทางการเงนิ A 4 ขอสมมตุ ฐิ านทางการเงิน (บาท) 1 2 3 4 5 1 รายได บาท 7,557,870 8,817,338 8,817,338 9,699,071 9,699,071 1.1 รายไดจากการขายและบริการ % 0.00% 16.66% 0.00% 10.00% 0.00% อตั ราการขยายตัว 1.2 รายไดอ ่ืน บาท 2,459,890 3,274,056 3,697,530 4,067,283 4,067,283 อตั ราการขยายตัว % 0.00% 33.10% 12.93% 10.00% 0.00% 1.3 รวมรายได บาท 10,017,760 12,091,394 12,514,868 13,766,354 13,766,354 2 ตน ทุนขายและบรกิ าร % 13.02% 13.27% 13.84% 13.84% 13.84% 2.1 ตน ทุนขายและบรกิ าร / รายได บาท 984,273 1,169,907 1,220,150 1,342,165 1,342,165 2.2 รวมตน ทุนขายและบรกิ าร 3 คาใชจ ายในการขายและบรหิ าร 3.1 จาํ นวนเงนิ คาใชจ า ย บาท เงนิ เดือนและคา สวสั ดิการ 2,166,600 2,274,930 2,388,677 2,508,110 2,633,516 0 0 0 0 คา เชา 0 0 0 0 0 0 0 0 0 คา นํา้ ประปา ไฟฟา และโทรศพั ท 0 0 0 0 0 คา วสั ดุสาํ นักงาน 0 181,371 187,723 206,495 206,495 0 0 0 0 คาวัสดุสนิ้ เปลือง 0 0 0 0 0 0 0 0 0 คาซอ มแซมและคา อะไหล 150,266 241,828 250,297 275,327 275,327 คาเช้อื เพลงิ คา พาหนะ และคาเดินทาง 0 12 24 36 48 คา ขนสง 0 1,574,531 1,591,470 1,750,617 1,750,617 4,272,672 4,418,191 4,740,585 4,866,003 คาคอมมิชชั่น 0 35.34% 35.30% 34.44% 35.35% คา สงเสรมิ การขายและ โฆษณา 200,355 คารบั รอง 0 คาใชจ ายอนื่ 1,336,410 3.1 รวมคา ใชจ า ยในการขายและบรหิ าร 3,853,632 สัดสวนคา ใชจ าย / รายได % 38.47% 36
บริษทั สยามบริการ จํากัด Service Apartment A 4 ขอ สมมุติฐานทางการเงนิ (บาท) 1 2 3 45 3 คา ใชจา ยในการขายและบรหิ าร 21.63% 18.81% 0.00% 0.00% 3.2 สดั สว นคา ใชจ า ย / รายได % 0.00% 0.00% เงินเดอื นและคาสวัสดิการ 0.00% 0.00% คาเชา 0.00% 0.00% 19.09% 18.22% 19.13% คาน้ําประปา ไฟฟา และโทรศัพท 1.50% 1.50% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% คา วสั ดุสํานักงาน 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% คาวัสดุสน้ิ เปลอื ง 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 2.00% 2.00% 1.50% 1.50% 1.50% คา ซอมแซมและคา อะไหล 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% คา เช้อื เพลิง คา พาหนะ และคาเดินทาง 13.34% 13.02% 0.00% 0.00% 0.00% คา ขนสง 38.47% 35.34% 0.00% 0.00% 0.00% 2.00% 2.00% 2.00% คา คอมมิชช่นั 0.00% 0.00% 0.00% คา สงเสรมิ การขายและ โฆษณา 12.72% 12.72% 12.72% คา รับรอง 35.30% 34.44% 35.35% คา ใชจ า ยอื่น รวม 3.3 อตั ราการขยายตัว % เงนิ เดือนและคาสวสั ดิการ 0.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% คา เชา 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% คานาํ้ ประปา ไฟฟา และโทรศพั ท 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 20.70% 3.50% 10.00% 0.00% คาวัสดุสํานักงาน 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% คา วสั ดสุ น้ิ เปลอื ง 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 20.70% 3.50% 10.00% 0.00% คา ซอมแซมและคา อะไหล 0.00% 0.00% 100.00% 50.00% 33.33% 0.00% 17.82% 1.08% 10.00% 0.00% คา เชอ้ื เพลิง คา พาหนะ และคา เดนิ ทาง คาขนสง คา คอมมชิ ช่นั คาสง เสรมิ การขายและ โฆษณา คา รบั รอง คา ใชจ า ยอนื่ 37
บริษัท สยามบรกิ าร จาํ กดั Service Apartment A 4 ขอ สมมตุ ิฐานทางการเงนิ (บาท) 1 2345 4 การลงทนุ บาท 4.1 ลงทนุ ในสวนการผลิต 4.1.1 ท่ีดนิ ท่ตี ง้ั โรงงาน 00000 4.1.2 อาคารโรงงาน 00000 4.1.3 เคร่อื งจกั รและอุปกรณใ นโรงงาน 00000 4.1 รวมลงทนุ ในสว นการผลติ 00000 4.2 ลงทุนในสวนการขายและบรหิ าร 0 0 0 0 0 4.2.1 ทด่ี ินท่ีตง้ั สํานกั งาน / รา นคา 35,000,000 0 0 0 0 4.2.2 อาคารสํานกั งาน / รา นคา 9,960,000 100,000 100,000 100,000 100,000 4.2.3 คา ตบแตง และเฟอรนิเจอร 50,000 50,000 50,000 50,000 4.2.4 เครือ่ งใชแ ละอปุ กรณส าํ นกั งาน 500,000 0 0 0 0 4.2.5 ยานพาหนะ 1,000,000 0 0 0 0 4.2.6 คาสัมปทานหรือสิทธิการเชา 0 0 0 0 4.2.7 คาใชจ ายกอนเปด ดาํ เนินการ 0 150,000 150,000 150,000 150,000 500,000 4.2 รวมลงทุนในสวนการขายและบรหิ าร 46,960,000 4.3 รวมการลงทุนทง้ั หมด บาท 46,960,000 150,000 150,000 150,000 150,000 5 เงนิ ทุนหมุนเวียน 24,493 24,493 26,942 26,942 80.43% 80.43% 80.43% 80.43% 5.1 ลูกหน้ีการคา 360 0 0 0 0 รายไดจากการขายและบริการตอวนั 20,994 สดั สวนการขายเครดิต / รายได % 81.74% ระยะเวลาใหเครดิต วัน 0 5.1 รวมลกู หนก้ี ารคา บาท 0 0 0 0 0 5.2 สินคา คงเหลือ 5.2.1 วัตถุดบิ 360 รายไดจ ากการขายและบริการตอวนั 20,994 24,493 24,493 26,942 26,942 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% สัดสวนตน ทุนวัตถดุ ิบ / รายได % 0 0 0 0 0 ตนทนุ วตั ถุดบิ ตอ วัน บาท 0 0 0 0 0 ระยะเวลาสตอกวัตถดุ ิบ วนั 5.2.1 รวมสตอกวตั ถดุ บิ บาท 0 0 0 0 0 38
บรษิ ทั สยามบริการ จาํ กัด Service Apartment A 4 ขอ สมมุติฐานทางการเงิน (บาท) 1 2 3 4 5 5 เงินทนุ หมนุ เวียน 20,994 24,493 24,493 26,942 26,942 13.02% 13.27% 13.84% 13.84% 13.84% 5.2 สินคา คงเหลอื 2,734 3,250 3,389 3,728 3,728 5.2.2 สินคา สาํ เรจ็ รูป 360 0 0 0 0 0 รายไดจ ากการขายและบรกิ ารตอ วนั สดั สว นตนทนุ ขาย / รายได % ตน ทุนขายตอ วนั บาท ระยะเวลาสตอ กสนิ คา สาํ เร็จรปู วนั 5.2.2 รวมสตอ กสนิ คา สาํ เร็จรปู บาท 0 0 0 0 0 5.2 รวมสนิ คาคงเหลือ บาท 0 0 0 0 0 5.3 เจาหนก้ี ารคา 360 5.3.1 วตั ถดุ ิบและชน้ิ สว น บาท 20,994 24,493 24,493 26,942 26,942 % 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% รายไดการขายและบริการ/วัน บาท 0 0 0 0 0 สดั สว นตนทุนวัตถดุ บิ / รายได % 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% ตนทนุ วัตถดุ บิ ตอ วนั วัน 0 0 0 0 0 การไดเ ครดิต / ตน ทุนวัตถดุ บิ บาท - - - - - ระยะเวลาไดเ ครดิต 5.3.1 รวมเจา หนกี้ ารคาคาวัตถดุ ิบ 5.3.2 สนิ คา 360 รายไดการขายและบริการ/วัน บาท 20,994 24,493 24,493 26,942 26,942 สดั สวนตน ทุนขาย / รายได % 13.02% 13.27% 13.84% 13.84% 13.84% ตน ทนุ ขายตอวัน บาท 2,734 3,250 3,389 3,728 3,728 การไดเครดิต / ตน ทุนสนิ คา % 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% ระยะเวลาไดเครดติ วัน 0 0 0 0 0 บาท 0 0 0 0 0 5.3.2 รวมเจา หนก้ี ารคาคา สินคา 5.3 รวมเจา หนกี้ ารคา บาท 0 0 0 0 0 5.4 รวมเงนิ ทนุ หมนุ เวยี น 00000 เงนิ ทนุ หมนุ เวยี นเพ่มิ ข้นึ 00000 39
บริษทั สยามบริการ จํากัด Service Apartment A 4 ขอ สมมุติฐานทางการเงนิ (บาท) 12345 6 เงนิ กูย มื และทนุ 00000 00000 6.1 เงนิ กรู ะยะสนั้ บาท 00000 ยอดหน้ตี น งวด 00000 บวก เงนิ กเู พิ่ม บาท หกั ชาํ ระหนี้ บาท ยอดหนี้ปลายงวด บาท อัตราดอกเบย้ี % 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% ดอกเบย้ี จา ยเงนิ กูระยะส้นั บาท ----- 6.2 เงนิ กรู ะยะยาว งวด 84 72 60 48 36 6.2.1 วงเงินกู ทกี่ ใู นปท ี่ 1 งวด 12 12 12 12 12 งวด 72 60 48 36 24 จาํ นวนงวดตนงวด บาท 333,333 333,333 333,333 333,333 333,333 งวดการชาํ ระตอ ป บาท 28,000,000 24,000,000 20,000,000 16,000,000 12,000,000 จาํ นวนงวดปลายงวด 9.00% 2,355,000 1,995,000 1,635,000 1,275,000 915,000 การชาํ ระเงนิ ตน ตอเดอื น บาท 4,000,000 4,000,000 4,000,000 4,000,000 4,000,000 ยอดหนตี้ น งวด บาท 6,355,000 5,995,000 5,635,000 5,275,000 4,915,000 ชําระดอกเบย้ี บาท 24,000,000 20,000,000 16,000,000 12,000,000 8,000,000 ชําระเงินตน รวมยอดชําระหนี้ ยอดหนปี้ ลายงวด 6.2.2 วงเงนิ กู ทก่ี ใู นปท ่ี 2 จาํ นวนงวดตนงวด งวด 0 0 0 0 0 งวดการชาํ ระตอป งวด 0 0 0 0 0 จํานวนงวดปลายงวด งวด 0 0 0 0 0 การชาํ ระเงินตน ตอ เดอื น บาท 00000 ยอดหน้ีตน งวด บาท 0 0 0 0 0 ชําระดอกเบย้ี 0.00% 0 0 0 0 0 ชําระเงนิ ตน บาท 0 0 0 0 0 รวมยอดชําระหน้ี บาท 0 0 0 0 0 ยอดหน้ปี ลายงวด บาท 0 0 0 0 0 40
บรษิ ทั สยามบรกิ าร จาํ กัด Service Apartment A 4 ขอ สมมุติฐานทางการเงนิ (บาท) 12345 6 เงนิ กยู มื และทนุ 6.2 เงินกรู ะยะยาว 6.2.3 วงเงินกู ทก่ี ูในปท ี่ 3 จํานวนงวดตน งวด งวด 0 0 0 0 0 งวดการชาํ ระตอ ป งวด 0 0 0 0 0 จาํ นวนงวดปลายงวด งวด 0 0 0 0 0 การชําระเงินตน ตอ เดอื น บาท 00000 ยอดหนตี้ นงวด บาท 0 0 0 0 0 ชําระดอกเบยี้ 0.00% 0 0 0 0 0 ชําระเงินตน บาท 0 0 0 0 0 รวมยอดชําระหน้ี บาท 0 0 0 0 0 ยอดหนป้ี ลายงวด บาท 0 0 0 0 0 6.2.4 วงเงินกู ทกี่ ูในปท ี่ 4 จาํ นวนงวดตนงวด งวด 0 0 0 0 0 งวดการชาํ ระตอป งวด 0 0 0 0 0 จํานวนงวดปลายงวด งวด 0 0 0 0 0 การชําระเงนิ ตน ตอเดอื น บาท 00000 ยอดหนตี้ น งวด บาท 0 0 0 0 0 ชําระดอกเบย้ี 0.00% 0 0 0 0 0 ชําระเงินตน บาท 0 0 0 0 0 รวมยอดชําระหนี้ บาท 0 0 0 0 0 ยอดหนี้ปลายงวด บาท 0 0 0 0 0 6.2.5 วงเงนิ กู ทกี่ ใู นปท ่ี 5 จํานวนงวดตนงวด งวด 0 0 0 0 0 งวดการชาํ ระตอป งวด 0 0 0 0 0 จํานวนงวดปลายงวด งวด 0 0 0 0 0 การชําระเงนิ ตน ตอเดอื น บาท 00000 ยอดหน้ตี นงวด บาท 0 0 0 0 0 ชาํ ระดอกเบย้ี 0.00% 0 0 0 0 0 ชาํ ระเงนิ ตน บาท 0 0 0 0 0 รวมยอดชาํ ระหนี้ บาท 0 0 0 0 0 ยอดหนีป้ ลายงวด บาท 0 0 0 0 0 41
บริษทั สยามบรกิ าร จาํ กัด Service Apartment A 4 ขอ สมมุตฐิ านทางการเงิน (บาท) 1 2 3 4 5 6 เงนิ กูย มื และทนุ 6.2 เงนิ กรู ะยะยาว 6.2.6 ยอดคงเหลอื ของเงินกูระยะยาว ยอดหนร้ี วมตนงวด บาท 0 24,000,000 20,000,000 16,000,000 12,000,000 บวก กเู งนิ เพิ่ม บาท 28,000,000 0 0 0 0 หัก ชาํ ระเงนิ ตน บาท 4,000,000 4,000,000 4,000,000 4,000,000 4,000,000 6.2.6 ยอดหน้ีรวมปลายงวด บาท 24,000,000 20,000,000 16,000,000 12,000,000 8,000,000 6.2.7 ยอดการชาํ ระหนเ้ี งินกูระยะยาว บาท 4,000,000 4,000,000 4,000,000 4,000,000 4,000,000 ชําระหนเ้ี งินตนทก่ี ใู นปท ี่ 1 0 0 0 0 0 ชาํ ระหนเี้ งินตน ที่กูในปท ี่ 2 0 0 0 0 0 ชาํ ระหนเ้ี งินตนท่ีกูใ นปท่ี 3 0 0 0 0 0 ชําระหนี้เงินตนทก่ี ูในปท ี่ 4 0 0 0 0 0 ชําระหนี้เงนิ ตน ท่ีกใู นปท่ี 5 4,000,000 4,000,000 4,000,000 4,000,000 4,000,000 6.2.7 รวมยอดการชาํ ระหนเ้ี งนิ กรู ะยะยาว 6.2.8 ยอดการชําระดอกเบยี้ ดอกเบยี้ เงินกูร ะยะยาวที่กูใ นปท ี่ 1 2,355,000 1,995,000 1,635,000 1,275,000 915,000 0 0 0 0 0 ดอกเบย้ี เงินกรู ะยะยาวทก่ี ูในปท ่ี 2 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 ดอกเบย้ี เงนิ กูระยะยาวที่กูในปท่ี 3 0 0 0 0 0 ดอกเบยี้ เงินกูระยะยาวทีก่ ใู นปท่ี 4 2,355,000 1,995,000 1,635,000 1,275,000 915,000 0 0 0 0 0 ดอกเบยี้ เงินกูระยะยาวทกี่ ูใ นปที่ 5 2,355,000 1,995,000 1,635,000 1,275,000 915,000 รวมดอกเบีย้ เงนิ กรู ะยะยาว รวมดอกเบี้ยเงนิ กรู ะยะส้ัน 6.2.8 รวมดอกเบี้ยจา ย บาท 6.3 เงนิ ลงทุน 0 20,000,000 20,000,000 20,000,000 20,000,000 ทนุ ตนงวด 20,000,000 0 0 0 0 บวก เพิ่มทนุ (ลดทนุ ) 20,000,000 20,000,000 20,000,000 20,000,000 20,000,000 ทุนปลายงวด 42
บรษิ ัท สยามบรกิ าร จํากัด Service Apartment A 4 ขอสมมุติฐานทางการเงนิ (บาท) 1 2 3 4 5 7 คา ใชจ ายทเ่ี ปน สนิ ทรพั ยท นุ 7.1 ทด่ี ิน อาคาร และอปุ กรณ บาท 7.1.1 ท่ีดนิ ที่ตงั้ โรงงาน ตน งวด 0 0 0 0 0 เพิม่ ขึน้ 0 0 0 0 0 ปลายงวด 00000 7.1.2 อาคารโรงงาน บาท ตน งวด 00000 เพิม่ ขึ้น 00000 ปลายงวด 00000 7.1.3 เครอื่ งจกั รและอุปกรณในโรงงาน บาท ตนงวด 0 0 0 0 0 เพิม่ ขน้ึ 0 0 0 0 0 ปลายงวด 00000 7.1.4 ทีด่ ินท่ตี ง้ั สํานักงาน / รา นคา บาท ตนงวด 0 0 0 0 0 เพ่ิมขึ้น 0 0 0 0 0 ปลายงวด 00000 7.1.5 อาคารสํานกั งาน / รา นคา บาท ตนงวด 0 35,000,000 35,000,000 35,000,000 35,000,000 เพ่มิ ขนึ้ ปลายงวด 35,000,000 0 0 0 0 35,000,000 35,000,000 35,000,000 35,000,000 35,000,000 7.1.6 คา ตบแตงและเฟอรน เิ จอร บาท ตน งวด 0 9,960,000 10,060,000 10,160,000 10,260,000 เพ่ิมข้นึ ปลายงวด 9,960,000 100,000 100,000 100,000 100,000 9,960,000 10,060,000 10,160,000 10,260,000 10,360,000 43
บริษัท สยามบรกิ าร จํากดั Service Apartment A 4 ขอสมมตุ ฐิ านทางการเงิน (บาท) 1 2 3 4 5 7 คา ใชจ า ยทเ่ี ปนสนิ ทรัพยทนุ 0 500,000 550,000 600,000 650,000 7.1 ท่ดี ิน อาคาร และอปุ กรณ 500,000 50,000 50,000 50,000 50,000 7.1.7 เครื่องใชและอปุ กรณส ํานักงาน บาท 500,000 550,000 600,000 650,000 700,000 ตนงวด เพมิ่ ขน้ึ ปลายงวด 7.1.8 ยานพาหนะ บาท ตน งวด 0 1,000,000 1,000,000 1,000,000 1,000,000 เพม่ิ ขน้ึ ปลายงวด 1,000,000 0 0 0 0 1,000,000 1,000,000 1,000,000 1,000,000 1,000,000 7.1 รวมที่ดิน อาคาร และอปุ กรณ บาท 46,460,000 46,610,000 46,760,000 46,910,000 47,060,000 7.2 สินทรัพยทไ่ี มม ีตัวตน 7.2.1 คา สมั ปทานหรอื สทิ ธกิ ารเชา บาท ตนงวด 0 0 0 0 0 เพ่ิมขึน้ 0 0 0 0 0 ปลายงวด 00000 7.2.2 คา ใชจายกอ นเปด ดําเนนิ การ บาท ตนงวด 0 500,000 500,000 500,000 500,000 เพ่มิ ขึน้ ปลายงวด 500,000 0 0 0 0 500,000 500,000 500,000 500,000 500,000 7.3 รวมคาใชจ ายท่ีเปนสนิ ทรัพยทนุ 46,960,000 47,110,000 47,260,000 47,410,000 47,560,000 44
บรษิ ัท สยามบริการ จาํ กัด Service Apartment A 4 ขอ สมมุติฐานทางการเงนิ (บาท) 12345 8 คาเส่อื มราคาและคา ใชจ า ยตดั จาย 00000 00000 8.1 คา เสื่อมราคาของการผลิต บาท 8.1.1 ท่ีดินทต่ี ั้งโรงงาน 0.00% 0000 000 00 0 8.1.1 คาเสอ่ื มราคารวม 00000 8.1.2 อาคารโรงงาน 5.00% 0 0 0 0 0 00000 0000 000 00 0 8.1.2 คาเส่อื มราคารวม 00000 8.1.3 เคร่อื งจักรและอปุ กรณในโรงงาน 10.00% 0 0 0 0 0 00000 0000 000 00 0 8.1.3 คาเส่อื มราคารวม บาท 0 0 0 0 0 8.1 รวมคาเสื่อมราคาของการผลติ บาท 00000 45
Search
