Mietspiegel_2016

Stadt LandShut www.landshut.deMietspiegel 20146hauptamt - Statistik für nicht preisge- bundene Mietwoh- nungen

Geleitwort des OberbürgermeistersErstmals wurde 1999 durch eine umfangreiche Befragungsaktion ein qualifizierter Mietspiegel erstellt,d.h., dass das Mietpreisgefüge auf einer breiten Basis ermittelt wurde. Eine Aktualisierung dieser Zah-len erfolgt üblicherweise nach 2 Jahren über den Preisindex. In 4-jährigen Abständen muss eine neueBefragungsaktion durchgeführt werden. Die erhobenen Daten werden neu ausgewertet, um den An-forderungen eines qualifizierten Mietspiegels zu entsprechen. Die Stadt Landshut legt deshalb im Jahr2016 wieder einen neuen Mietspiegel vor. Er sorgt für eine Fülle von Informationen und vor allem fürTransparenz. Davon profitieren bei Mietangelegenheiten aller Art insbesondere die Bürgerinnen undBürger unserer Stadt.Das EMA-Institut für empirische Marktanalysen aus Regensburg, das im Auftrag der Stadt Landshut imJahr 2015 die Daten gesammelt und den Mietspiegel neu erstellt hat, war besonders auf die MithilfedaEdaeurssfrtmMMfraeiieelistwtpewrilreluiigasrdegneergfeü1Bwg9ae9ise9aissudefudneri.cienhDseearebihnAreeeuritufeggmnialftBbamneagseiursienniectrebhmreesistBttoüeentltfzdrwtaeguurursndndehg.seAEarinzknltgeiicoaAhnbkeeetruninaDlzqiasuunieakrilhiufdirnzeegienndrtiBeWersüoeMrrghiZeentarusihnnplnigeeneegnneelrufgeonerlgsdmtteBüallbüct,lhircdgth.ehehr.ran,wb,deaedissniees.Dnaiecsh 2hJaat hgraennzübweer sdeenntPlircehiszinudmexG. Inel4in-jgähernigdeensAbMsiteätnsdpeinegmeulsssbeeinigeenteraugeeBne.frIangduniegsseanktiDonandukrcshcghelifeüßhert wicehrdaellne.KDrieäfeterhmobiet neeinn, Ddaietebnewi edredrenErnsetuellauunsggemwietgrteeht,oulfmendehnabAennfo.rdNeerbunegnedneemineEsMqAua-Ilnifisztieitrutet ndaMrfieitcshpiehgieerlsbeziuaeunst--dsprürecckhliecnh. DdieenStHadatuLsa-nudsnhdutGlergutnddebsehsailtbzeimrvJearherin20L1a6nwdiesdheurt euinnedn dneeunenMMieietetsrvpeiergeeinl voLra. nEdr sshorugtt fuünrdeinUemFgülele-bvounngInfnoermnnateionn,ednieunbdevidoreadlleiemsefüsr TPrraonjsepkatreanuzc.hDafivnoannpzrieolflitiuenretenrbsetüi Mtzitethaanbgeenle.gAenuhcehitedniealSlear Achrtvinesrsbteäsnodnidgeernefdüier BGüerbgeäruindnee-nuunndd GBürurgnedrsutnüscekrsebr eSwtaedrtt.ung, das Amtsgericht und die Verwaltung, die für die Erstellungzuständig war, haben das Projekt engagiert begleitet.Das EMA-Institut für empirische Marktanalysen aus Regensburg, das im Auftrag der Stadt Landshut im Jahr 2015AdiuefDdaietevnogreliseagmenmdeeltnunZdahdleennMläiestsstpsieicghel anuecuherinstedleltrhZatu,kwuanrftbeasuofnbdaeuresna.uDf dieieSMtaitdhtilfweidrderdMieiseetenr aMnigeetswpieiesgeen.lrDeagheelrmgäilßt migeiannbedsieongdeeräsnhdeerrztleicnheVr eDrahnäkltdneisnsBeüargnepriansnseennunudnBdüargketurna,lidsiieeraeunf .freAiwufillidgieersBeasWisedisieesewAirudfgadbeerMunietetrssptüietzgteulnfdürAMngieatbeernozdueirhVreenrmWioehtneur ningevnegrsecmhaiecdhtehnaebneSn.itDuiaetsiohnaetngasnteztsweesineentlwicihchztuigmeGOerlinegnetinerduensgMshieilt-fsepiseegienls, wbeeingnetirmageEnin. zIneldfaiellsdeine DMainektesfcehslitegßeeleicght walilred.Kräfte mit ein, die bei der Erstellung mitgeholfen haben.Neben dem EMA-Institut darf ich hierbei ausdrücklich den Haus- und Grundbesitzerverein Landshut und den Mie-terverein Landshut und Umgebung nennen, die beide dieses Projekt auch finanziell unterstützt haben. Auch dieLSaancdhsvheurst,täimndMigäernz f2ü0r1G6ebäude- und Grundstücksbewertung, das Amtsgericht und die Verwaltung, die für die Er-stellung zuständig war, haben das Projekt engagiert begleitet.Auf die vorliegenden Zahlen lässt sich auch in der Zukunft aufbauen. Die Stadt wird diesen Mietspiegel regelmäßigan die geänderten Verhältnisse anpassen und aktualisieren. Auf diese Weise wird der Mietspiegel für Mieter oderVermieter in verschiedenen Situationen stets eine wHicahntigseROamriepnf tierungshilfe sein, wenn im Einzelfall die Mietefestgelegt wird. OberbürgermeisterLandshut, im März 2016 Hans Rampf Oberbürgermeister 2

A. Allgemeine Erläuterungen zum MietspiegelDieser Mietspiegel wurde im Auftrag der Stadt Landshut unter finanzieller Beteiligung♦ der Stadtverwaltung Landshut♦ des Haus- und Grundbesitzervereins Landshut und Umgebung e.V.♦ des Mietervereins Landshut und Umgebung e.V.erstellt. Lokale Wohnungsmarktexperten und das Amtsgericht Landshut haben beratend mitgewirkt. Mit der Da-tenerhebung und der wissenschaftlichen Ausarbeitung des Mietspiegels war das EMA-Institut für empirischeMarktanalysen beauftragt. Rechtliche GrundlagenDer Mietspiegel ist im Bürgerlichen Gesetzbuch definiert als Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete,welche aus den üblichen Entgelten gebildet wird, die für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung,Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen der Betriebskosten abge-sehen, geändert worden sind (§§ 558c Abs. 1, 558 Abs. 2 BGB). Er gibt Auskunft über das allgemeine Mietpreis-gefüge in der Stadt Landshut. Die nach anerkannten statistischen Verfahren ermittelten Vergleichsmieten dienennicht der Mietpreisfestsetzung, sondern sollen die eigenverantwortliche Mietpreisbildung erleichtern, zur Ver-sachlichung von Mietpreisauseinandersetzungen beitragen und Gerichtsverfahren zwischen den Mietvertragspar-teien möglichst vermeiden.Der vorliegende Mietspiegel erfüllt die Voraussetzungen eines qualifizierten Mietspiegels. Gemäß § 558a Abs. 2BGB kann der qualifizierte Mietspiegel neben Vergleichsobjekten und Sachverständigengutachten zur Begrün-dung einer Mietpreiserhöhung herangezogen werden, enthält aber gleichzeitig die Vermutung, dass die im Miet-spiegel ausgewiesenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Begründet ein Vermieter einMieterhöhungsverlangen nicht mit diesem Mietspiegel, so hat er trotzdem die Vergleichsmiete aus dem Miet-spiegel mitzuteilen, sofern dieser Angaben für die betrachtete Wohnung enthält (§ 558a Abs. 3 BGB). Geltungsbereich des MietspiegelsDer Mietspiegel gilt ausschließlich für nicht preisgebundene Mietwohnungen des freifinanzierten Wohnungsbaus.Er gilt insbesondere nicht für♦ Wohnungen des öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbaus,♦ großteils oder ganz gewerblich genutzte Wohnungen,♦ selbst genutzte Wohnungen,♦ Wohnungen, die Teil eines Jugendwohn-, Studentenwohn-, Alten-(pflege)- oder sonstigen Heimes sind,♦ Wohnungen, die nur vorübergehend – maximal 6 Monate - vermietet sind (z.B. Ferienwohnungen),♦ ganz oder überwiegend möbliert vermietete Wohnungen,♦ Wohnungen, die vollständig untervermietet sind,♦ Einzelzimmer, die Teil einer kompletten Wohnung sind,♦ nicht abgeschlossene Wohnungen. DatengrundlageDer Mietspiegel basiert auf Mietdaten, die im Rahmen einer Zufallsstichprobe von über 3.100 Wohnungen imNovember/Dezember 2015 zum Zweck der Mietspiegelerstellung im Stadtgebiet von Landshut im Rahmen einerpersönlichen Befragung durch Erhebungsbeauftragte bei Haushalten erhoben wurden. Ausgewertet werdenkonnten 1.334 mietspiegelrelevante Mietobjekte nach Maßgabe der Bestimmungen des BGB. MietbegriffBei der im Mietspiegel dargestellten ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich um die monatliche Nettomiete(kalt) pro Quadratmeter. Die Nettomiete ist definiert als der rein für die Überlassung der Wohnung zu leistendeMietpreis. Betriebskosten gemäß § 2 Betriebskostenverordnung sind darin nicht enthalten, durchschnittlicheBetriebskosten für Landshut sind aber im Betriebskostenspiegel am Ende dieser Broschüre ausgewiesen. Auchdie Vermietung einer Garage oder eines Stellplatzes ist nicht berücksichtigt. Beim Vergleich der individuellenVertragsmiete mit den Angaben im Mietspiegel ist darauf zu achten, dass von der Vertragsmiete die evtl. enthal-tenen Betriebskosten und Zuschläge abgezogen werden müssen, falls solche in der Vertragsmiete enthaltensind. 3

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Modernisierung des Treppenhauses samt Eingangstür +1%zeitgemäße Erneuerung der Elektroleitungen incl. Verstärkung des Leitungs- + 1 % querschnittsmaßgebliche Verbesserungen des Wohnungsgrundrisses +1%umfassende Erneuerung der Außenanlagen +1%Die Wohnung befindet sich in einem Altbau, der nicht entkernt und nicht - ver- -2% gleichbar einem Neubau – total saniert wurde 2)1) Modernisierungsmaßnahmen finden nur Berücksichtigung, wenn die Wohnung vor 1995 errichtet wurde und nach 1995 bauli- che Maßnahmen durchgeführt worden sind, die zu einer wesentlichen Gebrauchswerterhöhung der Wohnung im Vergleich zum ursprünglichen Zustand der Wohnung führten (keine Instandhaltungs- oder Renovierungsarbeiten!). Vor 1995 durchge- führte Modernisierungsmaßnahmen gelten jetzt als Standardniveau. Nach 1995 gebaute Gebäude weisen kaum Modernisie- rungsmaßnahmen auf und unterliegen schon den ab 1996 geltenden strengeren gesetzlichen Bestimmungen bei Wärme- schutz und Energieeinsparung.2) Ein Altbau ist charakterisiert durch ein Baujahr vor 1918, hohe Räume und z.T. besondere Fensterformen.Tabelle 5: Zu-/Abschläge in Prozent der Basisnettomiete für Kriterien der kleinräumigen WohnlageKriterien der kleinräumigen Wohnlage PunktwertDer Lärmpegel in unmittelbarer Umgebung ist äußerst niedrig. +1Die Umgebung im Umkreis von 50 m ist geprägt von hohem Grünbestand (z.B. +1 Parkanlagen, alter Baumbestand).Im Umkreis von 100 Metern befinden sich größere Wald-, Wiesen- oder Parkflächen +1 (mindestens Fußballfeldgröße) mit Möglichkeiten zum Spazierengehen.Es handelt sich um eine helle, gut belichtete Wohnung mit vorwiegend sonnenseiti- +1 ger Ausrichtung der Haupträume (insbesondere nach Süden und Westen).Die Hauptwohnräume liegen in Richtung einer Haupt- bzw. Durchgangsverkehrsstra- -1 ße mit starkem und mittlerem Verkehrsaufkommen.Nächste Grünanlage oder nächster Park (mindestens so groß wie Fußballfeld) ist -1 fußläufig mehr als 1.000 m entfernt.Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf (z.B. Nahrungsmittel) sind mehr als -2 1.000 Meter entfernt.Die Hauptwohnräume sind überwiegend schattseitig (Norden) ausgerichtet oder die -1 Hauptwohnräume sind schlecht belichtet (tagsüber meist elektrisches Licht erfor- derlich). Punktsumme für die kleinräumige Wohnlage:Anhand dieser Punktsumme ergibt sich folgender Zu-/Abschlag in Prozent der Basisnettomiete: Zu-/Abschlag Übertragbeste Wohnlage Punktsumme: + 3 und mehr +3%gute Wohnlage Punktsumme: + 2 +2%durchschnittliche Wohnlage Punktsumme: zwischen - 1 und + 1 0%einfache Wohnlage Punktsumme: - 2 und weniger -3%Tabelle 6: Zu- und Abschläge in Prozent der Basisnettomiete je nach Zentrumsnähe Zu-/Abschlag Übertrag +2%Entfernung zum Stadtzentrum – Rathaus (Luftlinie)0 bis < 1 km -1%1 bis < 4 km -3%4 und mehr km 6

CC. .BBeetrtireiebbsskkoosstetennssppieieggeel l C. BetriebskostenspiegelDDamamit iat uacuhchvovnonBBrurtutott-o-odoedrerTeTieliinliknlkulsuisvimvmieiteetnenauafudf ideieunubnebkeaknantneteNNetetottmomieiteetegegsecshclholsossesnenwweredrednenkaknan,nw, wurudrednenbebiedi edrerDDDaataemtneitenarehurehcbheubvnuognngeBbereubntetfona-flaloslldsBeBretTeriteeribleinsbkkslouksostisevtmneniuentuednndMaMuiefitedptirpeerieusinesbefeüfkrüarGnGnatraeargaNegenett/noP/mPkwikew-tSe-Stegtelelpslllcpähltälzotezseseerenfarfwsasestsr.dtN.enNacakhcafhnofnlog,legwneu-nrd- endedeGGrarfaikfbiekenei ngdegrbeebDneantdeidneieeerhremermbitutietntlegteltenebnMeMnitftiaettllelwslweBreeterttreiuenubdnskdSoSpsatpenannbunrnbedrieteMitneienitmpimreJaiJshaerhf2rü02r 10G41a4wrawiegiedened/reP.rk.w-Stellplätze erfasst. Nachfolgen- de Grafiken geben die ermittelten Mittelwerte und Spannbreiten im Jahr 2014 wieder.GsGWGeossHbWWneoeoaHHeäsbnbnsaatuiäeseässzissgdutituieuzsiszieeggddrnueeuG,veeeegsBnrrnHEeW,e,vov/ggBeBWHHGrHaEebnEenHGs//ateeuWWerGätrGrsaananHiHGaasGwsirstctMsuiteuutrurtrszaiuraiiaahaawwrgiärtircdcMbmMssueeneüeuresurrueurehsehätrsätrrnbmdbmmlnninüewüeesAres,slnevekssgaBussspddHlnmmlnieiEewwirAoeuaArsllsnn/btkkgnafeaususpWpreGraiesfslneHiaeouGioeuafgsueustztbbtnggnffuusutrtrerelassifisfslitaaeennugwffirugusegsuecuzzMeheeseuuuustrusturnngggethtnneugeeenungätrrrrrbmeheeeheenüeeseggnengnngggessrrrrrrrrdlmniwArlsnkauspeioeuabtgnfre00isfslfsuge00uzu000u,,st0000t,,00eneung00,,,ehe00e000,,,,00011ngngge000,,000022rrrr0,,,003330,,,00044110,0002200,033300,07440,,0800,,1090,1070,,118000,112900,13000,,,14001,,000012,,,003,,00011,,04002200220003330,4400,,00,0,,022,000,,0220700022,00800,,,44190,,,22155,,22110,21442033550,94000,20,3,,0,390223000,400,0035,,03,,22422,500444055,0,1,243,0904010,,6,3434650,401,46 0,08,282 1,16,666 KKaKmaamminiirnnerrieKeniiainngmiiugginuungnnregginig0u,00n,1g001,00,80800,,0011,710,708 0,17 0,82 1,66 AAlAlglllleggmeemmeieeAniislnnltgssreottrrmmoommeinst0r,o00m0,10,001,60600,,00101,71,076 0,17 SStSrattrrßaaeßßneernnSerriteenraiiinngßiiuggenuungnnregginig0u0,000,n0,00,0g0,0200,4024 00,00,00,0240,00,0000,01,001,0000,02,02,0100,030,3,2000,040,04,300,050,05,400,060,0,65000,070,0,76000,080,,087000,009,,089001,010,,0900011,11,,010011,12,1,020011,13,2,030011,1,43,004011,,154,00501,165,0601,6170,0701,70 MMoMnooanntaMlaitclotihlcnicehahetNelicNeNhbeeeebbnNeeknenokbksooetsnetkneonisntine€n€/€qi//nmqmm€2/qm MMaxaimximalMawlaewxretimrtalwert MMitteittlewlewMreittrtet lwert MMiniinmimaMlawinlewimretartlwertGarGaagraege 43,60 71,00 70 80 30,00 50,00StelSlptellalptlaztz 26,40 8,00GemeinGsecmheainftsschaanfttseanntennene 13,50 8,15 2,47KabelKaanbselcahnslcuhslusss 14,94 10,78 6,25 0 10 20 30 40 50 60 MonaMtolincahtleichZeuZsucschhllääggeeinin€ p€ropWroohnWunoghnung 7 77

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