Account Officer Oleh : Salta SE. MAK AK CA 1
TUJUAN PEMBELAJARAN ▪ Mengerti arti & fungsi Jaminan Kredit. ▪ Mengerti dan memahami aspek hukum jaminan kredit dalam proses pemberian kredit. ▪ Mengerti dan memahami ketentuan yang berkaitan dengan pengikatan agunan ▪ Mengerti dan memahami pengikatan agunan sebagai second way out dalam rangka llikwidasi agunan 2
PENGERTIAN JAMINAN KREDIT UNDANG-UNDANG POKOK PERBANKAN Bhw pemberian kredit hrs berdasar keyakinan Bank atas KEMAMPUAN & KESANGGUPAN Debitur unt melunasi hutangnya sesuai yg diperjanjikan (Ps.8) Keyakinan Bank diperoleh dari Penilaian yg seksama Terhadap 5 C’s : 1. Watak 2. Kemampuan 3. Modal 4. Prospek usaha 5. Agunan 3
UNDANG-UNDANG POKOK PERBANKAN FUNGSI JAMINAN KREDIT : • Jaminan yg didasarkan keyakinan Bank atas KARAKTER & KEMAMPUAN debitur untuk membayar kreditnya melalui dana dari hasil usahanya yang dibiayai kredit. Tercermin dalam Cash Flow debitur ➔ First Way Out (Analisa & evaluasi terhadap : watak/karakter, kemampuan, modal, dan prospek usaha). • Jaminan yang didasarkan atas LIKUIDASI AGUNAN apabila First Way out tidak dapat digunakan sebagai alat pembayaran kembali kreditnya ➔ SECOND WAY OUT (Analisa dan evaluasi terhadap Agunan tambahan). 4
PENGERTIAN HUKUM JAMINAN Hukum Jaminan : keseluruhan kaidah hukum yg mengatur hubungan hukum antara pemberi & penerima jaminan dalam kaitannya dg pembebanan jaminan utk mendapatkan fasilitas kredit. (H.salim HS,S.H.M.S) Unsur2 yang tercantum dalam definisi ini adalah: 1. Adanya kaidah hukum 2. Adanya pemberi & penerima jaminan 3. Adanya jaminan 4. Adanya fasilitas kredit 5
PENTINGNYA JAMINAN KREDIT Mengapa Jaminan itu perlu ? Kredit yang diberikan oleh Bank mengandung RISIKO, oleh karena itu jaminan kredit dalam arti keyakinan atas kemampuan dan kesanggupan debitur untuk melunasi kewajibannya merupakan faktor penting yang harus diperhatikan oleh Bank 6
ASAS-ASAS HUKUM JAMINAN LIMA ASAS PENTING : 1. Asas publisitas ; harus didaftarkan 2. Asas spesialitas ; dapat dibebankan atas barang2 / persil yang sudah terdaftar an. orang ttt. 3. Asas tak dapat dibagi-bagi ; hak pembebanan tdk dapat dibagi meski hutang telah dibayar sebagian 4. Asas inbezittstelling ; jaminan harus dikuasai oleh penerima jaminan (gadai) 5. Asas horizontal ; tanah & bangunan bukan merupakan satu kesatuan 7
JAMINAN DALAM PEMBERIAN KREDIT Jaminan menurut sifatnya dibedakan menjadi : 1. Jaminan Umum : Jaminan yg diberikan oleh debitur kepada setiap kreditur tanpa hak saling mendahulu (konkuren) Ps 1131 KUHPerdata 2. Jaminan Khusus : Jaminan yg diberikan oleh debitur kepada kreditur dengan hak mendahulu (preferent) 8
SYARAT JAMINAN KREDIT Persyaratan Jaminan dalam pemberian kredit : 1. SECURED : jaminan kredit tsb dapat diikat secara nyata secara yuridis formal, sesuai dengan hukum & perundang - undangan yang berlaku. Sehingga apbl dikemudian hari terjadi wanprestasi, maka bank telah mempunyai alat bukti yang sempurna untuk melakukan eksekusi terhadap jaminan tsb. 2. MARKETABLE 9
SYARAT JAMINAN KREDIT 2. MARKETABLE : Apabila karena wan prestasi sehingga jaminan tsb harus, perlu dan dapat dieksekusi, maka jaminan tsb dapat dengan mudah dijual atau diuangkan untuk melunasi hutang debitur 10
ASPEK HUKUM IDENTIFIKASI KEKAYAAN CALON DEBITUR A. HAK KEBENDAAN (HAK ABSOLUT) : Hak mutlak atas suatu benda yg memberikan kekuasaan langsung atas suatu benda & dapat dipertahankan terhadap siapapun dan pada hakekatnya dapat dilakukan pengikatan nyata Contoh : Hak Milik atas tanah, bangunan, kendaraan, dll 11
HAK KEBENDAAN Ciri-ciri hak Kebendaan : 1. Merupakan hak mutlak, yang dapat dipertahankan terhadap siapapun 2. Mengikuti bendanya (droit de suit) 3. Adanya hak mengajukan gugatan terhadap siapapun Penggolongan Benda Menurut Hk.Perdata 1. Benda Tidak Bergerak 2. Benda Bergerak 12
BENDA TIDAK BERGERAK Benda dikategorikan sebagai benda tidak bergerak karena : 1. sifatnya : misal tanah 2. tujuannya : mesin2 yang ditanam di tanah 3. ketentuan UU : kapal 20m3, pesawat 13
PERALIHAN & PEMBEBANAN HAK Peralihan : jual beli, hibah, tukar menukar, inbreng, pelepasan hak, pewarisan Pembebanan : HT, Hipotik Peralihan dan pembebanan : Memerlukan prosedur hukum khusus yaitu secara terang (dihadapan pejabat yg berwenang) dan memenuhi asas publisitas (didaftarkan) 14
BENDA BERGERAK Benda dikategorikan benda bergerak karena : 1. sifatnya : mesin, kendaraan, piutang, dll 2. ketentuan UU : saham, obligasi, kapal < 20 M3 Pembebanan : Gadai, Fidusia, Resi Gudang Peralihan : tidak memerlukan prosedur khusus, setiap peralihan/penguasaan hak berlaku sebagai alas hak yang sempurna (Pasal 1977 KUH Perdata) 15
B. HAK PERORANGAN (HAK RELATIF) : Hak yang timbul dari adanya suatu perikatan Contoh : Hak yg dimiliki penyewa bangunan atas dasar perjanjian sewa menyewa 16
HAK PERORANGAN Ciri-ciri : 1. Hanya dapat dipertahankan thd pihak ttt 2. Kemungkinan pemindahan hak terbatas 3. Kemungkinan mengajukan gugatan terbatas Kendala sebagai jaminan : 1. Sulit Pengalihannya / eksekusinya 2. Tidak termasuk obyek lembaga pengikatan yang ada (HT, Gadai, Fidusia, Hipotik) 17
JENIS-JENIS PENGIKATAN AGUNAN 1. HAK TANGGUNGAN 2. FIDUSIA (FEO - Fiduciaire Eigendoms Over Dracht) 3. GADAI 4. CESSIE 5. HAK JAMINAN RESI GUDANG 6. BORGTOCHT (Penjaminan Utang) 7. HIPOTIK 18
HAK TANGGUNGAN UU No. 4 tahun 1996 : Hak jaminan yg dibebankan pada hak atas tanah sbgmn dimaksud dalam UU No.5/1960 ttg UUPA, berikut/tidak berikut benda lain yg merupakan satu kesatuan dg tanah itu, utk pelunasan utang ttt yg memberikan kedudukan yg diutamakan terhadap kreditur2 lain 19
CIRI-CIRI HAK TANGGUNGAN 1. Memberikan kedudukan/hak yg diutamakan : → Hak didahulukan/diutamakan adalah hak yg dimiliki u/ memperoleh pembayaran dari hasil penjualan obyek ybs dibandingkan kreditur konkuren lainnya. → HT dengan peringkat lebih awal (ex. : peringkat 1) akan mendpt prioritas pembayaran terlebih dahulu. → Hak preference tetap dapat dilakukan walaupun pemberi HT pailit. 2. HT selalu mengikuti obyek hak tanggungan ditangan siapapun obyek HT tsb berada. 20
OBYEK HT 1. Hak Milik 2. Hak Guna Usaha 3. Hak Guna Bangunan 4. Hak Pakai atas tanah Negara yg menurut ketentuan yg berlaku wajib didaftar & menurut sifatnya dapat dipindahtangankan. 21
• Hak Milik adalah Hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah. • Hak Milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. • Hanya warganegara Indonesia dapat mempunyai Hak Milik. 22
• Hak Guna Usaha adalah Hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, dalam jangka waktu tertentu, guna perusahaan pertanian, perikanan, atau peternakan. • HGU diberikan atas tanah yang luasnya paling sedikit 5 hektar, dengan ketentuan bahwa jika luasnya 25 hektar atau lebih harus memakai investasi modal yang layak dan tehnik perusahaan yang baik sesuai perkembangan zaman. • HGU dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. • HGU diberikan untuk paling lama 25 tahun. 23
• Untuk perusahaan yang memerlukan waktu yang lebih lama dapat diberikan HGU untuk waktu paling lama 35 tahun. • Atas permintaan pemegang hak dan mengingat keadaan perusahaannya jangka waktu di atas dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 25 tahun. 24
• Siapa yang dapat mempunyai HGU ? 1. WNI 2. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. Orang atau badan hukum yang mempunyai HGU dan tidak lagi memenuhi syarat di atas, dalam jangka waktu 1 tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak itu kepada pihak lain yang memenuhi syarat tsb. 25
• Hak Guna Bangunan Adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu paling lama 30 tahun. • Atas permintaan pemegang hak dan dengan mengingat keperluan serta keadaan bangunannya, jangka waktu dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 20 tahun. HGB dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. 26
• Siapa yang dapat mempunyai HGB ? 1. WNI 2. Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. Orang atau badan hukum yang mempunyai HGB dan tidak lagi memenuhi syarat-syarat, dalam jangka waktu 1 tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak itu kepada pihak lain yang memenuhi persyaratan. Jika HGB tidak dilepaskan/dialihkan maka hak itu hapus karena hukum dengan ketentuan bahwa hak pihak lain akan diindahkan. 27
• HGB terjadi : 1. Mengenai tanah yang dikuasai langsung oleh Negara : karena penetapan Pemerintah. 2. Mengenai tanah milik : karena perjanjian yang berbentuk otentik antara pemilik tanah yang bersangkutan dengan pihak yang akan memperoleh HGB itu. 28
HAK TANGGUNGAN Sifat-sifat HT : 1. Tidak dapat dibagi-bagi kecuali jika diperjanjikan 2. Tetap mengikuti obyeknya dlm tangan siapapun obyek HT berada 3. Dimungkinkan Roya Partial 4. Utang yg dpt dijamin dgn HT : - utang yg tlh ada/tlh diperjanjikan dg jumlah ttt - utang yg berasal dr satu hubungan hukum atau satu utang atau lebih yg berasal dr beberapa hubungan hukum. 29
lanjutan Sifat-sifat HT : 5. Dapat dibebani lebih dr 1 HT 6. Merupakan Hak yg didahulukan 7. Mempunyai kekuatan Eksekutorial 30
SKMHT Syarat Formil : wajib dibuat dgn Akta Notaris atau Akta PPAT Syarat Materiil : - tidak memuat kuasa utk melakukan perbuatan hukum lain. - tidak memuat kuasa substitusi - mencantumkan secara tegas obyek HT, jumlah utang, nama & identitas kreditor serta debitor (jika debitor bukan pemberi HT). 31
JANGKA WAKTU SKMHT 1 bulan, untuk tanah yang sudah terdaftar 3 bulan, untuk tanah yang belum terdaftar Sampai saat berakhirnya masa berlakunya Perjanjian Pokok, Utk kredit ttt yaitu kredit kpada KUD, KUT, KKPA, KPR ttt, Kredit dg plafon sd 50 juta 32
APHT WAJIB MENCANTUMKAN : 1. Nama dan Identitas pemegang & Pemberi HT 2. Domisili Para Pihak 3. Penunjukan secara tegas utang/utangs yg dijamin 4. Nilai tanggungan 5. Uraian yg jelas mengenai obyek HT. 33
JANJI-JANJI DALAM APHT 1. Janji yg membatasi kewenangan pemberi HT utk : menyewakan obyek HT, menentukan / mengubah jangka waktu sewa, dan / atau menerima uang sewa di muka kecuali atas persetujuan tertulis dari pemegang HT. 2. Janji yg membatasi kewenangan pemberi HT utk mengubah bentuk/tata susunan obyek HT. 34
JANJI-JANJI DALAM APHT 3. Janji yg memberi kewenangan pd pemegang HT untuk : - mengelola obyek HT berdasarkan penetapan ketua PN tempat obyek HT bila debitor cidera janji. - menyelamatkan obyek HT bila diperlukan utk eksekusi / mencegah hapus / dibatalkannya Hak Atas Tanah yg menjadi obyek HT krn tdk dipenuhi / dilanggarnya ketentuan. 35
JANJI-JANJI DALAM APHT 4. Janji bahwa pemegang HT pertama mempunyai hak utk menjual dgn kekuasaan sendiri obyek HT bila debitor cidera janji. 5. Janji yg diberikan oleh pemegang HT pertama utk tidak dibersihkan dr HT. 6. Janji bahwa pemberi HT tidak akan melepaskan haknya atas obyek HT tanpa persetujuan tertulis lebih dahulu dr pemegang HT. 36
JANJI-JANJI DALAM APHT 7. Janji bahwa pemegang HT akan memperoleh seluruh/sebagian ganti rugi yg diterima pemberi HT untuk pelunasan piutangnya bila obyek HT dilepaskan haknya oleh pemberi HT atau dicabut haknya utk kepentingan umum. 8. Janji bahwa pemegang HT akan memperoleh seluruh / sebagian uang asuransi yg diterima pemberi HT utk pelunasan piutangnya bl obyek HT diasuransikan. 37
JANJI-JANJI DALAM APHT 9. Janji bahwa pemberi HT akan mengosongkan obyek HT pd waktu eksekusi HT. 10. Janji bahwa sertifikat Hak Atas Tanah yg telah dibubuhi catatan pemberian HT diserahkan kpd pemegang HT (Jika tdk diperjanjikan maka akan dikembalikan kpd pemegang HAT). 38
PENDAFTARAN PEMBERIAN HT 1. HT wajib didaftarkan pd Kantor Pertanahan 2. Paling lambat 7 hari setelah APHT ditanda tangani, PPAT wajib mengirimkan akta tsb & warkah lain yg diperlukan kpd Kantor Pertanahan. 3. HT lahir pd hari tanggal buku tanah HT yaitu hari ke 7 setelah penerimaan scr lengkap surats yang diperlukan.(Jika hari ke 7 jatuh pd hari libur, maka pada hari kerja berikutnya). 39
FIDUSIA UU No.42 Tahun 1999 tanggal 30 September 1999 Hak jaminan atas benda bergerak baik yg berwujud maupun yg tidak berwujud & benda tidak bergerak khususnya bangunan yg tidak dapat dibebani HT sebagaimana dimaksud dalam UU No. 4 Th. 1996 ttg HT yg tetap berada dlm penguasaan Pemberi Fidusia, sebagai agunan bg pelunasan utang ttt, yg memberikan kedudukan yang diutamakan kepada Penerima Fidusia terhadap kreditor lainnya. 40
FIDUSIA Biasa disebut Fiducia Eigendom OverDracht (FEO) : Merupakan pengalihan hak kepemilikan suatu benda atas dasar kepercayaan dng ketentuan bahwa benda yg hak kepemilikannya dialihkan tsb tetap dalam penguasaan pemilik benda. 41
• Obyek Fidusia : Meliputi segala benda bergerak yang dapat dimiliki dan dialihkan baik yang berwujud maupun tidak berwujud, yang terdaftar maupun tidak terdaftar dan benda tidak bergerak yang tidak dapat dibebani HT dan Hipotek. • Meskipun ada kesamaan antara obyek fidusia dan gadai, namun : Dalam fidusia, obyek tidak perlu diserahkan fisik/penguasaannya kepada bank, sehingga benda bergerak yang tidak dapt diikat gadai karena tidak dapat diserahkan fisiknya kepada bank karena merupakan sarana usaha debitur dapat ditampung oleh lembaga jaminan fidusia. 42
ASAS-ASAS FIDUSIA 1. Mengikuti bendanya (asas Droit de Suit) 2. Didaftarkan ke Kantor Pendaftaran Tanah/KPT (asas Publisitas). 3. Memberikan hak u/ menjual langsung (Eksekutorial). 4. Obyek yg diikat Fiducia, adalah tertentu/ terinci (asas Spesialitas). 5. Merupakan Perjanjian Accesoir. PEMBEBANAN FIDUSIA 1. Dibuat dng Akta Notaris 2. Memuat minimal : identitas para pihak. 3. Dpt diberikan kpd lebih dari 1 penerima fidusia (sindikasi/konsorsium). 4. Wajib didaftarkan ke KPT ditempat Pemberi fiducia 43
FIDUSIA SIFAT FEO : 1. Asesoir 2. Kekuatan eksekutorial & Preference 3. Tetap mengikuti benda 4. Wajib di daftarkan PROSES TERJADINYA FEO 1. Perjanjian kredit debitur dan kreditur 2. Dibuat perjanjian Fidusia secara Notariil 3. Didaftarkan di Kantor Pendaftaran Fidusia 4. Penerbitan Sertipikat Jaminan Fidusia. 44
FIDUSIA HAPUSNYA FIDUSIA : 1. Hapusnya hutang yang dijamin dengan Fidusia 2. Pelepasan hak jaminan oleh Penerima Fidusia 3. Musnahnya benda yang menjadi obyek Jaminan Fidusia EKSEKUSI FIDUSIA : 1. Pelaksanaan Title Eksekutorial (Demi Keadilan berdasarkan Ketuhanan YME) dengan mengajukan permohonan fiat eksekusi kepada PN. 2. Parate Eksekusi, dengan mengajukan permohonan lelang langsung KLN. 3. Penjualan di bawah tangan 45
GADAI Pasal 1150 KUH Perdata : Hak yang diperoleh seorang kreditor atas suatu barang bergerak yg diserahkan kepadanya oleh seorang debitor / orang lain atas namanya dan memberikan kekuasaan kepada kreditor untuk mengambil pelunasan piutangnya dr hasil penjualan barang-barang tsb didahulukan dari kreditor lainnya. Obyek Gadai : - Benda bergerak Berwujud (mebel, perhiasan/emas) - Benda bergerak tidak berwujud (deposito, saham) 46
GADAI SIFAT GADAI 1. Obyek benda bergerak 2. Hak kebendaan 3. Barang dikuasai pemegang gadai 4. Bersifat preferens 5. Accesoir PROSES TERJADINYA GADAI 1. Perjanjian Pokok 2. Perjanjian gadai 3. Penyerahan benda 47
GADAI Hapusnya Gadai : 1. Hapusnya perjanjian pokok 2. Dilepaskan secara sukarela 3. Barang tanggungan hilang atau musnah 4. Pemegang gadai menjadi pemilik atas barang jaminan 48
GADAI Hak Pemegang Gadai : 1. Menjual dg kekuasaan sendiri (Parate eksekusi) 2. Menahan barang sampai utang lunas (Hak retensi) 3. Mengambil pelunasan atas eksekusi barang gadai 4. Minta ganti rugi atas biaya yg dikeluarkan untuk menyelamatkan barang gadai 5. Menggadaikan lagi barang yang digadaikan 6. Mempunyai hak preferens 49
GADAI Kewajiban Pemegang Gadai 1. Bertanggungjawab atas hilangnya/kemerosotan benda gadai 2. Harus memberitahu pd yg berhutang jika akan menjual barang gadai 3. Bertanggungjawab atas hasil penjualan benda gadai 4. Mengembalikan barang gadai jika hutang lunas 50
Search
