PIM_2018_01

INGATLANm a g a z i n2018/1 990Ft Pengeélen a magyar lakáspiac! Mi lesz a nagy boom vége?ISSN 2498-5880 180019 772498 588001

TUDJUK, HOGY ÉVEK ÓTA KERESEDAZT A HELYET, AHOL VÉGRE OTTHONLEHETSZ. NEKIÁLLTUNK MEGÉPÍTENI.Vízparti otthonokat építünk a 13. kerületben. MEGÉRKEZTÉLDANUBIO.HU

12 Nem sok hiány- 20 zott a másodikPengeélen aranykorhoz Az okosvárosMalaimklaeágsszypaaiarnca– gy ma már nemboom vége? Dübörögnek az építkezések Magyarországon, a csak utópia korábbi évekhez képest rengeteg új lakás épül.A munkaerőhiány, a kivitelezési költségek emelkedése és a Budapest a boom egyik fő helyszíne, ahol több Az új technológiai fejlesztések megjelenéselakásáfa miatti kapkodásban egyre nagyobb a hibázás lehetősé- ezer lakás átadása várható az idén és jövőre, a az ingatlanpiacon is nagy változásokatge, így a mostani piacon a korábbiaknál is körültekintőbbnek kell növekvő költségek miatt azonban az új lakások eredményez. Az elmúlt években már sokatlenni abban, hogy kitől, hol és milyen feltételekkel vásárolunk új árai is folyamatosan emelkednek. lehetett hallani az okosváros koncepciórólépítésű lakást. és okosotthonok kialakításáról, amelyek új 58 perspektívákat hoznak az építészetbe, az üzemeltetésbe és az ingatlantulajdonosok életébe.6-11 40-42 68-69Rövid hírek Hasznos tanácsok lakásvásárlóknak Hatalmas robbanás előtt a budapesti irodapiac12-16 44-46 70-72Pengeélen a magyar lakáspiac Friss változásoknak örülhetnek– Mi lesz a nagy boom vége? a leendő CSOK-osok Tömeges csúszások az építőiparban18-19 48-51 74-7710 dolog, ami a lakáspiacot mozgatja Hitelből vennél lakást? Mi lesz az újlakás-piaccal a jövőben? Erre figyelj oda!20-24 78-80 52-54Nem sok hiányzott a Átalakítja az ingatlanpiacotmásodik aranykorhoz Amit a lakáskiadáshoz a digitalizáció? feltétlenül tudnod kell28-31 81-83 55-57Mélypontról a csúcsra négy év alatt Wellbeing: divathóbort Megéri-e még lakásba fektetni? vagy kulcs a jövőhöz?32-36 58-60 84-94Mi most a legfontosabb dolog, amittudni kell az újlakás-piacról? Az okosváros ma már nem csak utópia Listák38-39 62-66Nő a bizonytalanság Az irodapiac kihívásaitInnen már nehéz nagyot ugrani vitatta meg a szakma 3

A csoport tagja Ditróy Gergely felelős szerkesztő [email protected] További hírekért, elemzésekért látogasson el Pengeélen a honlapunkra! www.portfolio.hu/ingatlan Egy évvel ezelőtt még aggodalom nélkül bíztunk abban, hogy nemsokára biztos választ kaphatunk a lakáspiac legégetőbb Felelős szerkesztő kérdéseire, ám mára ez az érzés elillant, sőt. Tavaly ilyenkor még csak mellékesen foglalkoztunk a mára egyértelművé vált, Ditróy Gergely – [email protected] rendszerszintű gondokkal, mint az 5 százalékos áfa körüli bizonytalanság, a kivitelezési nehézségek vagy egyes esetekben a Szerkesztő megemelkedett költségek miatti fejlesztői trükközések, amelyek okán néhányak számára igazi rémálommá vált a vélhetően Budai Ákos, Futó Péter régóta dédelgetett családi álom, az új lakásba költözés. Szerencsére a többség, ha az eredeti átadást tekintve kisebb Szerzők csúszással is, de természetesen jó minőségben, a szerződött áron veheti majd át új otthonának kulcsait. Egy évvel ezelőtt Hornyák József, Madurovicz-Tancsics Tünde, Meszlényi Tamás, még a töretlen optimizmus és gondtalan értékesítés idejét éltük, ma viszont több szó esik a kételyekről, a nehézségekről, Palkó István, Pásztor Roxána a bizonytalanságot okozó elemekről. Néhány hónapja még szinte minden hazai fejlesztő a bűvös 2019. év végi átadással, Szerkesztőségi munkatárs a biztos 5 százalékos áfa határidejével hirdette eladó otthonait, ám ez nemrég megváltozott. A kulcsszó ma már nem a Barta Krisztina négyzetméterár, hanem a nettó négyzetméterár. Logikus. Ki akarna, ki merne kockáztatni egy ilyen bizonytalan, ténylegesen Korrektúra kiszámíthatatlan környezetben? A fejlesztőknek – sajnálni azért nem kell őket – rengeteg, piaci oldalról érkező nehézséggel, Maruszki Judit szabálymódosítással kell megküzdeniük. Egyre jobb minőségű, egyre hatékonyabban és környezettudatosabban fenn- Fotó tartható ingatlanokat kell építeniük az aktuális előírásokat betartva, mindezt egyre öldöklőbb versenyben, a megfizethető Mónus Márton, Sebestyén László, Stiller Ákos, Shutterstock.com, MTI és hozzáértő szakmunkásokat vadászva. Ez az üzlet – mondhatnánk. És igazunk is lenne. A mára ténykérdéssé váló több Tervezőszerkesztő hónapos (egyes esetekben akár 1-2 éves) csúszások miatt – hogy az esetleges bedőlésekről már ne is beszéljünk – sokkal Rajhona Tamás megfontoltabbá váltak a szereplők. Vásárlók és fejlesztők egyaránt. Az állami támogatási rendszeren is lehetne és nyilván Értékesítés olykor kell is módosítani, finomítani, változtatni. Az építőipart is lehet segíteni, ösztönözni, de amit semmiképp sem lehet Bacsa Attila – [email protected] megspórolni, az a mielőbbi kinyilatkoztatás az 5 százalékos áfával kapcsolatban. A bizonytalanság már ma érezteti negatív Felelős kiadó hatását. Bán Zoltán NET Média Zrt. Öntsünk tiszta áfaterheket a lakáspiac poharába! 1033 Budapest, Polgár u. 8–10. Tel: (+36-1) 327-4080, fax: (+36-1) 327-4081 A Portfolio Ingatlan 2018-as lakáspiaci különszáma a piacot érintő és a potenciális vevőket érdeklő legfontosabb kérdésekre E-mail: [email protected] keresi a választ, és mutat utat. Szót ejtünk azokról a tényezőkről, amelyek aktuálisan mozgatják a lakáspiacunkat, kitérünk a www.portfolio.hu/ingatlan Portfolio Ingatlan online oldalán hónapok óta kiemelt témaként kezelt lakáspiaci horrorsztorikra, megkérdezzük a legfonto- sabb piaci szereplők véleményét a jövőről, kitekintünk az építőiparra, a befektetési lehetőségekre és azok megváltozott kör- ISSN 2498-5880 nyezetére, tanácsokat és tippeket adunk a vásárláshoz, valamint bemutatunk olyan ingatlanpiaci témákat, amelyek mindenki életére komoly hatással lesznek a jövőben, mint a wellbeing, a smart city, a robotizáció vagy az üzemeltetési piac jövője. Lapunkat rendszeresen szemlézi a megújult A Portfolio Ingatlanmagazin bármely részének másolásával és terjesztésével kapcsolatos minden jog fenntartva. A NET Média Zrt. valamennyi, a Portfolio Ingatlanmagazinba bekerülő adatot, információt, hírt megbízható, ellenőrizhető forrásból szerez. Az adatokat és információkat – lehetőségeinkhez képest – a megjelenés előtt kontrolláljuk. Mindezen körülmények ellenére előfordulhat, hogy a Portfolio Ingatlanmagazinban utóbb tévesnek bizonyuló hírek, információk jelennek meg. Éppen ezért felhívjuk tisztelt olvasóink figyelmét, hogy ha a megjelentetett hírek, információk alapján gazdasági, pénzügyi döntést kívánnak hozni, úgy előzőleg az információk megfelelőségét, valóságtartalmát ellenőrizzék. A megjelenő információk esetleges valótlanságából, pontatlanságából eredő károkért a NET Média Zrt. mindennemű felelősségét kizárja.4

Ingatlan www.portfolio.hu/ingatlan A TÁJÉKOZOTTSÁG MILLIÓKAT ÉRNEM SZÁMÍT, hogy eladni vagy vásárolni szeretnénk.NEM SZÁMÍT, hogy Budapesten vagy vidéken.NEM SZÁMÍT, hogy közvetítőként másoknak segítünk, vagy sajátmagunk intézzük ügyeinket.AMI SZÁMÍT, hogy hiteles és naprakész információkkal rendelkezzünk, és avégső döntést mindig tudatosan hozzuk meg. Portfolio • Portfolio Ingatlan • Pénzcentrum • Rendezvények • Trader

A Balatonon is pörögnek a lakásépítések Az új lakások 80 százaléká- A magyarországi lakásépítési boom a Bala- itt szeretne lakást venni, annak a budapesti nál csúszik ton-partot sem hagyta érintetlenül. A válság árakra kell készülnie.  Az árak magas szintje az átadás kirobbanása előtt elég sok fejlesztés zajlott azonban nem meglepő a legfelkapottabb a Balaton mellett, de a nehéz években a fej- balatoni településeken, ugyanis a használt Már tavaly is sokéves rekordok lesztők leállították a beruházásokat. Most lakások árai is közelítik vagy meg is haladják dőltek meg a fővárosi újlakás- azonban ismét egyre több apartmanház több pesti kerületét. Az épülő lakóparkok jel- piacon, de könnyen lehet, hogy projektet jelentenek be, a válság mélypont- lemzően a kiemelkedő lokációkban valósul- a 2018-as év felülírja majd ezt is. jához képest 2016-ban közel nyolcszor annyi nak meg, a vízpart közelsége pedig jelentős Idén mind értékesítésben, mind építési engedélyt adtak ki. A jelentős növe- prémiumot biztosít számukra. Nem titok, építési volumenben újra erős kedés elsősorban a legnépszerűbb balatoni hogy a fejlesztők sem a helyi lakosságra szá- évet vár az OTP Budapesti Újla- településeket érinti, az egyik leglátványo- mítanak vásárlóként, hanem elsősorban a kás Értéktérképe, miközben a sabb növekedést Siófok produkálta, ahol befektetési céllal nézelődőket célozták meg. frissen piacra kerülő kínálat 2019 több mint 870 építési engedélyt adtak ki Ebben segítheti őket, hogy az elmúlt évek- után, a potenciálisan megemel- 2016-ban. Új építésű nyaralót venni azon- ben drasztikusan emelkedett a Balatonnál kedő áfaszint miatt visszaeshet ban nem egyszerű a magyar tengernél, aki eltöltött vendégéjszakák száma. majd.  2017-ben tovább emelke- dett a lakásépítések száma, az egész éves értékesítési volumen így 9100 volt, amire 2006 óta nem volt példa. A még mindig magas keresletet leginkább az mutatja, hogy a lakások legnagyobb ré- szét továbbra is már az építkezési folyamatok alatt eladják. Mind- Halad a SZOT-szálló helyén épülő luxuslakás projekt Folyamatosan halad előre a rózsadombi meggyengült, leromlott, így az új társasház össze pár száz rögtön költözhe- egykori SZOT-szálló átalakítása, a bontás csak az eredeti épület lebontásával valósít- tő lakás van a fővárosban, ami megkezdődött, és ezzel párhuzamosan az ható meg. A bontáskor keletkezett sittet a rekordalacsony szintet jelent. A új szerkezet építése is elindult. A fejlesztő helyszínen ledarálják, a felhasználható alap- piaci boom egyik árnyoldalaként a meglévő hotel helyett luxuslakásokat ala- anyagokat pedig beépítik az alapozás során, említett jelenség, hogy az ere- kít ki. Mivel az épület vázszerkezete 20 évig így a bontással egy ütemben már az új szer- detileg meghirdetett átadási dá- állt, a hőingadozás miatt a műszaki állapota kezet építése is zajlik. tumhoz képest – elsősorban az építőipari kapacitáshiány miatt – Új típusú munkásszállókkal küzdenének egyre több épület átadása késik. a munkaerőhiány ellen Az OTP Jelzálogbank adatbázisá- ban nagyjából a beruházások 80 Egyre népszerűbb a tömeges szálláshely szolgáltatás Magyarországon, ami az egymás hatá- százalékában kellett fél év alatt sát erősítő munkaerő- és ingatlanpiaci trendekkel magyarázható – mutat rá a Staff House Zrt. legalább egy negyedévvel kitolni piaci elemzése. Hazánkban több mint 35 ezer ember hiányzik a gyártó szektorból, így a nagy- a várható átadás dátumát. Emel- vállalatok arra kényszerülnek, hogy a gyártás helyétől több száz kilométerre, illetve akár a lett arról is egyre több esetben határon túlról is toborozzák a kékgalléros munkaerőt. A munkáselszállásolás problémájának hallani, hogy a növekvő építőipari megoldását a professzionális szállásolás tudja biztosítani. Egy ilyen ingatlan üzemeltetése, költségek mellett a beruházók és több száz munkás egyidejű elhelyezése, ki-be költöztetésük menedzselése, problémáik keze- kivitelezők tapasztalatlansága, lése, az ingatlan karbantartása folyamatos jelenlétet, ellenőrzést igényel. A megfelelő mun- illetve a 2019 végi dátum miatti kaerő-elszállásolás nagyban segíti a fluktuáció csökkenését, hiszen a dolgozók idejük jelentős kapkodás minőségi problémákat részét töltik ezeken a szállásokon. eredményez az új lakásoknál.6

Elképesztően 2018/1 PORTFOLIO.HU/INGATLANsok lakás épülttavaly Megnyitott Magyarország legújabb reptéri szállodájaA KSH-nak a hazai lakásépítésekrőlszóló legfrissebb jelentése alapján Január elején megnyitotta kapuit hazánk első, közvetlen terminál-összeköttetéssel ren-az egész 2017-es évben mintegy delkező repülőtéri szállodája, az ibis Styles Budapest Airport Hotel. A WING fejleszté-14  400 új lakás épült, 44 száza- sében megvalósuló, ötszintes szálloda bruttó szintterülete 6600 négyzetméter, és 145lékkal több, mint egy évvel koráb- kétágyas szobával rendelkezik. A hotel célcsoportjába az üzleti céllal utazók és a turistákban. A kiadott építési engedélyek egyaránt beletartoznak, emellett az átutazó vendégek, a légiforgalmi személyzet vagyés egyszerű bejelentések alapján akár a konferenciaturizmus számára is megfelelő szálláshelyként szolgálhat. A 2-es ter-építendő lakások száma majdnem mináltól körülbelül 200 méterre, a korábbi külső parkoló helyszínén épült fel az ingatlan,38 ezer volt, 20 százalékkal több a ami lehetővé tette a közvetlen összeköttetést. Szintén új esemény volt a repülőtér életé-2016. évinél. Budapesten nem nőtt ben, hogy a működtető Budapest Airport megkapta a főváros engedélyét egy új parkoló-az épített lakások száma, viszont ház építésére, valamint egy iroda- és raktárépület létesítésére.a városokban és a községekbentöbb mint másfélszer annyi lakásépült. A lakásépítés változatlanulközel fele-fele arányban oszlik mega természetes személyek és a vál-lalkozások között.Magasabb az Rendkívül erősen indult az évértékesít­ ési a lakáspiaconidő a tégla­lakásoknál Az adásvételek számában 2018 első negyedéve a válság óta mért legerősebb évkezdés volt, több mint 37 ezer tranzakció történt a hazai lakóingatlan-piacon – derül ki a DunaJóval magasabb az értékesítési idő House havi Tranzakciószám Becsléséből. 2018 márciusában országosan 13 426 lakóin-a téglalakásoknál, mint a panelek gatlan-adásvétel bonyolódott, a negyedéves számok pedig a 2008-as válság óta a leg-esetében az országos és a fővárosi magasabb szinten állnak. Ha ilyen erős marad az év hátralévő része is, akkor reális lehetadatok alapján egyaránt. Az előző a 160-180 ezres éves tranzakciószám. Ugyan a 2018. márciusi becslés megközelítőleg 3hónapban átlagosan 2-3 hónap százalékkal elmaradt az előző két év márciusának értékétől, az egész negyedévet nézvealatt került eladásra egy panella- azonban néhány százalékkal több lakást adtak el, mint 2016-ban vagy 2017-ben. kás, míg a téglalakásukat eladnikívánó tulajdonosoknak 4-5 hó- Havi tranzakciószám becslésnapot kellett várniuk, hogy vevőttaláljanak. A főváros pesti oldalán Forrás: Duna House, Portfolio– a Duna House Barométer adataialapján – pedig még ennél is töb- 16 000 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018bet, mintegy 6 hónapot kell várni a 14 000sikeres értékesítésre. 12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 2011 7

Mi lesz a Telekommal? Tervezik – Közeledik a hatalmas váltás a IX. kerületi atlétikai Végéhez közeledik a Magyar Telekom új székházának építése, a tervek szerint az év második stadiont felében készülhet el a nagyságrendileg 4500 fő befogadására alkalmas irodaház. A bruttó 105 ezer négyzetméteres épület nemcsak kívülről lesz látványos, de belső funkcióiban és megol- Elkészült a Kiemelt Kormányza- dásaiban is sok újdonságot tartogat. A kivitelezésnél nagy hangsúlyt helyeznek az energiata- ti Beruházások Központja Non- karékosságra, valamint a kreatív munkakörnyezet kialakítására. A munkatér mellett a legfelső profit Zrt. (KKBK) összegzése a emeleten egy fitnesz-wellness központ is helyet kap, valamint ugyanitt lesz egy 200 méteres hirdetmény nélküli tárgyalásos kültéri futópálya és egy belső zöld kert is. Az épülethez mélygarázs, biciklitároló, illetve egy közbeszerzésről a „Kemény Fe- 300 fő befogadására alkalmas konferenciaterem is épül. renc Sportlétesítmény-fejlesztési Program keretében megvalósuló Magyarország legnagyobb Budapesti Atlétikai Stadion tel- raktárát építi fel az Auchan jes körű tervezésére”. Az atlétikai stadion a Rákóczi híd pesti híd- Hazai kereskedelmi kapacitásának bőví- 200 négyzetméteres lesz.  A létesítmény új főjétől délre, a IX. kerületben, a tésén dolgozik a francia tulajdonú Auchan épületei automatizált csomagoló- és szál- Kvassay-zsilip melletti, mintegy nemzetközi kiskereskedelmi lánc, melynek lítórendszerek befogadására alkalmasak, 15 hektáros területen épül fel. keretében a Magyarországon valaha épí- amivel még hatékonyabbá válhat a vásárló- Befogadóképessége 15 ezer fő tett legnagyobb komplexumot hozza létre. kat kiszolgáló ellátási lánc. A cég logisztikai lenne, de a tervek szerint 55 ezer Az Üllői Airport Logisztikai Központ terüle- ellátásában kulcsszerepet játszó új központ főig bővíthető. A telket négy évvel tén megvalósuló zöldmezős létesítmény 87 várhatóan még idén átadásra kerül. korábban vásárolta meg az állam, mintegy 16,5 milliárd forintért. Dübörögnek az építkezések az országban, csak kapkodjuk a fejünket Zöld utat kapott a Széna Hihetetlenül felpörögtek az építőipari beruházások Magyarországon az elmúlt egy évben. A tér felújítása megindult kivitelezési munkák összértéke meghaladta a 2000 milliárd forintot, ami 47 százalé- kos növekedést jelent 2016-hoz képest. Drasztikusan növekedett a mélyépítési kedv: a megin- A tervek szerint 2019 végére telje- dult mélyépítési munkák értéke megduplázódott az előző évihez képest. Szintén jól teljesített a sen megújul Budapesten a II. ke- lakásépítési szegmens, ahol több mint 50 százalékkal több beruházás indult el 2017-ben, az EBI rületi Széna tér. A buszpályaudvar Építésaktivitási Jelentése alapján. A magas- és a mélyépítés is lendületben van, 2017-ben közel várhatóan más helyre kerül, illet- 1200 milliárd forint értékben léptek építési fázisba a különböző magasépítési projektek, az elő- ve a felújított Széll Kálmán térhez ző évhez képest így a szektor 22 százalékos növekedést produkált. A magasépítés húzóágának méltó, megnövelt zöldterülettel számító lakásépítések az egész évet tekintve rekordösszegben indultak, az előző évhez képest rendelkező Széna tér jön létre. A 51 százalékos növekedést produkálva. A mélyépítés is lendületben van, összesen több mint rekonstrukciós munkálatok 2019 922 milliárd forint értékben kezdődtek meg kivitelezési munkák a szektorban, ami azt jelenti, májusában kezdődhetnek meg, a hogy megduplázódott a kivitelezési fázisba lépő beruházások összértéke 2016-hoz képest. teljes körű felújítás nagyjából fél évet vesz majd igénybe. A Széna tér megújítása a Blaha Lujza tér rekonstrukciójával együtt bekerült a főváros idei költségvetésébe, a felújítás költsége várhatóan 2,5 milliárd forint lesz.8

Értékálló befektetés Panoráma. Utolsó ütem, utolsó az V. kerületben, Stílus. Élmény. lehetőség! a Szervita téren. Otthon a Új otthonok a 32 m2-től 141 m2-ig XII. kerületben. XI-XII. kerület határán. emeraldresidence.hu 49,6 m2-től 149 m2-ig 29,14 m2-től 126,45 m2-ig nemetvolgyiresidence.hu sasadliget.hu AZ ÉV LAKÓINGATLAN FEJLESZTŐJE

700 lakást épít a WING 300 millióval támogatja Tavaly év végén a Wing Zrt. bejelentette, hogy megkezdi első lakóingatlan-fejlesztését. A a kerület mintegy 700 lakásos projekt a XIII. kerületben fog megépülni. A Kassák Residence elne- a Corvin Áruház vezésű, okosotthonokat kínáló lakóparkkal főleg a városi életformát választó fiatalokat felújítását célozza meg a vállalat. Az okosotthon koncepció mellett az energiahatékonyság jegyében például a parkolóban minden parkolóhelyhez kialakítható lesz elektromos autótöltő is. Tavaly novemberben döntött arról A lakások alapterülete 30-130 négyzetméterig terjed, a legnagyobb számban azonban a józsefvárosi képviselő-testület, 50 négyzetméter körüli lakásokat alakítanak ki. A projekt első ütemében két épületben hogy a Corvin Áruház Blaha Lujza összesen 230 lakás építése kezdődik meg 2018 első felében. Az ütemtervek alapján 2019 tér felőli burkolatát hatósági vég- harmadik negyedévében kerülhetnek átadásra az ingatlanok, így nem számolnak nagy rehajtás keretében le kell bonta- költségnövekedéssel a kedvezményes áfa esetleges visszaállítása esetén sem. ni. A felújítást az önkormányzat is támogatja, a kormányhatározat- Ennyibe kerülnek a luxuslakások ban megítélt 300 millió forintos a világ legdrágább városaiban hozzájárulást a kerület a Corvin Áruház műemléki homlokzatának Idén is elkészítette a Statista azt a kutatását, amelyben megnézte, hogy egymillió dol- felújítására fordítja, amelynek lárért hány négyzetméternyi luxuslakást lehetne venni a világ különböző városaiban. A várható befejezése 2019 vége. A tavalyihoz hasonlón a lista élére Monaco került, ahol az említett összeg mindössze egy rekonstrukció tartalmazza a teljes 16 négyzetméteres lakásra lenne elegendő. Bár azt, hogy pontosan milyen kritériumok homlokzatfelújítást, a homlokzati szükségesek ahhoz, hogy prémium minőségűnek ítéljenek egy lakást, nem részletezi a nyílászárók cseréjét, a meglévő cikk, ennek ellenére érdekes összehasonlítani az egyes világvárosok legmagasabb kate- bejáratok felújítását és áthelyezé- góriájú lakásainak árait. Monaco után az ezüstérmes Hongkong, a bronzérmes New York sét. Emellett szigetelik a tetőt, új lett, ahol 22 és 25 négyzetméternyi luxuslakásra lenne elég az egymillió dollár (kb. 255 fűtési, hűtési és elektromos rend- millió forint). Nincs azonban sokkal lemaradva London sem, ott egy 28 négyzetméteres szert építenek ki, és a tervek között lakás kerülne ki ugyanebből. Budapest ugyan nem szerepel a kutatásban, de a hazai lu- szerepel új mozgólépcső és liftek xuslakások árait figyelembe véve mintegy 150-170 négyzetméteres luxuslakás kerülne ki beépítése is az áruházba. a fent említett összegből.  Teljes10 magyaro­ rszági portfólióját értékes­ ítette az Atrium Összesen 18 ingatlanát értékesíti az Atrium European Real Estate Csoport Magyarországon, és egy további egységet Csehországban. Az ingatlanok összértéke eléri a 70 millió eurót, vagyis mintegy 22 milliárd forintot, így a döntéssel lényegében a teljes magyarországi portfólióját értékesíti a vállalat. A tranzakció volumene a cég 2017. szeptember 30-án számolt könyv szerinti értékének 8 százalékát teszi ki. Az Atrium a régió kiske- reskedelmi piacának egyik legna- gyobb szereplője. Magyarországon többségében élelmiszerüzleteket tulajdonol, vidéken Penny Marke- tek, Budapesten többek között az EuroCenter bevásárlóközpont tar- tozik hozzá.

Ennyit lehet 2018/1 PORTFOLIO.HU/INGATLANalkudnia fővárosi Az egész régióban szárnyal a piaclakások árából Míg a globális befektetési volumen 2010 óta kisebb megszakításokkal stabilan növekszik,Továbbra is a XIII. kerület a leg- addig Magyarországon 2014-ig nem volt érdemi bővülés. Az azóta eltelt 4 évben viszontkeresettebb a fővárosban, de az Magyarország is felkerült a befektetői térképre, felzárkózva ezzel a világpiaci trendekhezelőző hónapokhoz képest sokkal – hangzott el a CBRE befektetési reggelijén. A régió gazdasága több mint 4 százalékkalkisebb a fölénye. A lakásvásárlók bővült tavaly, a munkanélküliségi ráta rekordalacsony szinteken van, a bérek egy év alattáltal leginkább kedvelt kerületek 14 százalékkal emelkedtek, és az építőipari volumen is maximális kapacitáson megy. Bárrangsora és a különböző lakástí- 2018-ra is hasonlóan jók a kilátások, nem árt odafigyelni a lehetséges veszélyekre sem. pusok esetében elérhető áralku A befektetői várakozások között zsinórban ötödik éve vannak többségben azok a vélemé-is szerepel a legfrissebb Duna nyek, melyek szerint továbbra is növekedhet a globális befektetési volumen, de a várako-House Barométer kiadványban. A zásoknál erősebb ütemű, túl hirtelen bekövetkező kamatemelés veszélyes lehet a mosta-XIII. kerület után mostanra a XIV. ni stabil növekedésre. Más vélemények szerint az ingatlanok esetleges túlárazottságárakerület is belehúzott, mindössze is egyre inkább figyelni kell. Természetesen egy globális gazdasági sokk is alááshatja azegy százalékponttal maradt le, erős bérlői keresletet, de ennek az előző két tényezőhöz képest jelentősen kisebb az esé-míg a képzeletbeli dobogó harma- lye. A lehetséges veszélyek mellett nem árt odafigyelni arra, hogy a befektetési volumendik fokára a VII. kerület állhatott szektorok közötti részaránya is változóban van. Az eddig éveken keresztül legnépsze-fel. A külvárosi kerületek jelentős rűbbnek számító irodapiac elkezdett veszíteni vonzerejéből, akárcsak a kiskereskedelmirészében a vásárlók kevesebb ingatlanok piaca, és a befektetett tőke egyre inkább az ipari/logisztikai, a hotel és azmint 8 százaléka keresett csak alternatív ingatlanbefektetésekhez vándorol. lakást. Ami az áralkut illeti, jellem-zően 3-7 százalék között mozog azátlag, de ehhez hozzájön még az Hotelfejlesztésbe kezd a BIFa rendre 2 százalék körüli árcsök- az Andrássy útonkentés, amit az eladó saját magakorrigál a hirdetett ingatlanon, Saját részvényekért cserébe vásárolt meg egy 8000 négyzetméteres butikhotelt tervezmielőtt megjelenne a vevő. Ös�- egy  Andrássy úti ingatlant  a Budapesti In- építeni.szességében így a vevők által el- gatlan Hasznosítási és Fejlesztési Nyrt. (BIF), A BIF célja, hogy a két ingatlant közösen átala-képzelt árhoz képest mintegy 5-10 amivel a társaság még közelebb került ahhoz, kítva nagyjából 100 szobás szállodát hozzonszázalékkal alacsonyabb áron hogy SZIT (Szabályozott Ingatlanbefekteté- létre, amelynek tervezési és engedélyezte-cserélnek végül gazdát a lakások. si Társaság) legyen. Az akvizícióval egy 700 tési folyamata már az idén elindul, a kivite-Míg Budapesten a meghirdetett négyzetméteres telken álló 1000 négyzetmé- lezést követően pedig várhatóan 2020 elejénárhoz képest átlagosan csak 4-6 teres épület került a társaság tulajdonába, nyithatja meg kapuit a vendégek előtt. A tel-százalék közötti árcsökkenés ér- melynek a szomszédos épülete már most is jes beruházás 3,5-4 milliárd forintból valósul-hető el, addig vidéken ugyanez a BIF tulajdonában áll. A társaság a két telken hat meg.5-9 százalék között van. Jellem-zően a panel- és a téglalakásokatsikerül legjobban beárazniuk azeladóknak, ezek esetében ritka az5-6 százaléknál magasabb alku,míg családi házaknál ugyanez9-10 százalék közelében is lehet.  11

Pengeélena magyarlakáspiac Mi lesz a nagy boom vége? Futó Péter F éléveket csúszó építkezések, a saját pénzükért pereskedő vásárlók és elérhetetlen kivitele- zők. Elsőre azt gondolnánk, hogy a tíz éve kezdő- dött válság rémtörténeteit halljuk, ezek azonban mind az elmúlt hetekben-hónapokban a Portfolio Ingatlan szerkesztőségébe érkezett olvasói leve- lek történeteiben szerepelnek. Szerencsére nem ez az általános tendencia, ám tény, hogy a mun- kaerőhiány, a kivitelezési költségek emelkedése és a lakásáfa miatti kapkodásban egyre nagyobb a hibázás lehetősége. Mindezt a pórul járt újla- kás-vásárlók által megírt személyes kálváriák is bizonyítják, figyelmeztetve ezzel a többieket, hogy a mostani piacon a korábbiaknál is legyenek körül- tekintőbbek a tekintetben, hogy kitől, hol és milyen feltételekkel vásárolnak új építésű lakást.12

2018/1 PORTFOLIO.HU/INGATLAN 13

Jól nézd meg, hogy kitől vásárolsz! Néhány hónappal ezelőtt érkezett a Portfolio Ingatlan szerkesztőségébe egy ol- vasói levél, amelyben egy új lakást vásárló számolt be arról, hogyan vált az otthonvá- sárlás valódi rémálommá számára. A sze- rencsétlenül járt olvasó problémája akkor kezdődött, amikor az épület átadása a ter- vezett időben nem valósult meg, a kivitele- ző pedig hirtelen elérhetetlenné vált. Miu- tán a cég jogi képviselőjét sikerült elérnie, közölték vele, hogy a munkaerőhiány miatt a szerződés ellehetetlenült, így két lehető- ség közül választhat: a fejlesztő vagy vissza- adja az eredetileg befizetett vételárrészletet kötbér és egyéb kártérítés nélkül, vagy ha a vásárló további 5,5 millió forintot befizet, akkor befejezik a lakását. Mindez egy olyan épületben, ahol azóta is zajlik az építkezés, és a lakásokat folyamatosan értékesítik. A fejlesztő célja ebben az esetben az volt, hogy a magas keresletet kihasználva olyan vásárlót találjon, aki hajlandó magasabb árat is kifizetni a korábban tervasztalról ol- csóbban értékesített lakásért. Az árak emel- kedése miatt erre valóban lenne esélye, az eset viszont súlyos etikai és jogi kérdéseket vet fel. A hír megjelenését követően több hasonló cipőben járó vásárló is írt, akiket a fejlesztők valami módon megpróbáltak megrövidíteni. Szerencsére nem mindenki- nél volt ennyire súlyos a helyzet. Egy másik vásárló például azt sérelmezte, hogy a be- ruházó cég nem tette lehetővé, hogy saját maga válasszon burkolatot, csak az általuk kínált listából választhatott, ahol viszont a piaci árnál jelentősen drágábban voltak el- érhetők ugyanazok az anyagok. A legtöbben viszont az átadások csúszására panaszkod- nak, ami nem is csoda, ha az épülő lakások számát a rendelkezésre álló kapacitások- kal összevetjük. Hogy pontosan mire figyel- jünk, mielőtt elkötelezzük magunkat egy új lakás mellett, arról részletesebben is olvas- hatunk a „Hasznos tanácsok lakásvásárlók- nak” című cikkben. Mi okozza a problémát? A mostani problémák többsége a válság éveire vezethető vissza, amikor az alacsony kapacitáskihasználtság miatt az alapanyag- gyártók vagy szüneteltették tevékenységü- ket, vagy jelentősen csökkentették azt, ami14

2018/1 PORTFOLIO.HU/INGATLAN Lakásépítések száma (db/év) Forrás: KSH, Portfolio120 000100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 01960 1962 1964 1966 1968 1970 1972 1974 1976 1978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016a termelésben is jelentős csökkenést ho- futás idején kezdtek bele számos államizott. A lakásfejlesztők azonban a néhány év- óriásberuházásba. Ezek után nem csoda, havel ezelőtt megélénkülő keresletre reagálva a lakásfejlesztők csúsznak a projektjeikkel,egyre többen döntöttek úgy, hogy elindít- a vásárlók pedig azon bosszankodnak, hogyják korábbi vagy újonnan tervezett lakás- nem költözhetnek be időben a kiválasztottprojektjeiket. Az 5 százalékra csökkentett otthonukba, vagy nem az elvárt minőségetlakásáfa és a CSOK bevezetését követően kapják, miközben már az előlegre is hatal-élénkült meg igazán a beruházások száma, mas összegeket fizettek ki.ami azt jelentette, hogy 2016-ban és 2017-ben nagyon megnőtt az igény a meglévő fej- Valóban rosszabblesztői kapacitásokra, mind a munkaerőpia- a minőség?con, mind az építőanyagok terén.A helyzetet azonban két dolog is nehezíti. A szakemberek szerint az elmúlt évekbenEgyrészt Magyarország mellett egész Euró- mind a felhasznált anyagok minősége, mindpában szárnyal az építőipar, ami a rendel- a kivitelezők felszereltsége sokat javult, ez- zel egyidőben azonban ismét megjelentek„Magyarország mellett egész Európában szárnyalaz építőipar, ami a rendelkezésre álló munkaerőegy részét elszívja, miközben a lakásépítéseken túla kereskedelmi ingatlanok – irodaházak, logiszti-kai központok, szállodák – fejlesztése is aranykorátéli, így a munkaerő mellett az alapanyagokból isegyre nagyobb a hiány.”kezésre álló munkaerő egy részét elszívja, a kevésbé hozzáértő beruházók a piacon.másrészt a lakásépítéseken túl a kereske- A javuló minőség elsősorban a szigorúbbdelmi ingatlanok – irodaházak, logisztikai jogszabályi előírásoknak és a technikai fej-központok, szállodák – fejlesztése is arany- lődésnek volt köszönhető, ezzel együtt azkorát éli, így a munkaerő mellett az alap- energiahatékonysági mutatókban is elin-anyagokból is egyre nagyobb a hiány. Ezen dult a fejlődés. Ennek azonban még nemvalamelyest segíthetne az állam azzal, ha a látszik a kézzelfogható eredménye, ugyan-legnagyobb beruházásait ütemezve indíta- is ezek a lakások többségükben még átadásná el, egyelőre azonban nem ezt látjuk, ha- előtt állnak, így az, hogy a most épülő la-nem éppen ellenkezőleg, a legnagyobb fel- kásoknál valóban sikerül-e tartani a maga- 15

sabb minőségi elvárásokat, csak a követke- lenére most is vannak megbízható fejlesz- hatóan nem egy év alatt fognak elkészül- ző években derül majd ki. tők, de tény, hogy a mostani felfutás során ni. A mostani probléma oka leginkább ab- Az új lakást vásárlóknak a szakértők azt ta- szerencsevadászok is megjelentek a piacon. ban keresendő, hogy a már említett kapa- nácsolják, hogy a mostani piacon legyenek 2018-ban Budapesten a 700 ezer forintot citások egyelőre nem tudnak lépést tartani nagyon körültekintők: ha a beruházónak közelíti az új lakások átlagos négyzetméter- a megnövekedett igényekkel. A magyaror- vannak korábbi referenciái, menjenek el, ára. A külsőbb kerületekben ennél akár 30 szági lakásállományhoz viszonyítva viszont nézzék meg azokat, de akár az építkezés fá- százalékkal is kedvezőbb lehet az ár, de a nem is feltétlenül van szükség 30-40 ezer zisait is kövessék figyelemmel. Sajnos most legjobb helyeken fekvő lakásokért – belvá- új lakásra évente, sokak szerint a meglé- is sok beruházó van a piacon, akik felkészü- ros, Budai Vár, hegyvidéki területek – kezd vő állomány megfelelő karbantartása mel- letlenül, szakmai hozzáértés és tapasztala- általánossá válni az 1-1,5 milliós négyzetmé- lett akár 20-25 ezer új lakás is elegendő le- tok nélkül vágnak bele társasház építésébe. terár. Ilyen árak mellett viszont a vásárlók is hetne. Bár sokan már a tervasztalról megvásárol- elvárhatják, hogy ne csússzon az adott pro- A lakásfejlesztők egyöntetű véleménye sze- ják a lakást, érdemes várni az első kapavágá- jekt, és az átadás is a megfelelő minőség- rint sokat segítene a piacon, ha kiderülne, sig. Ha ugyanis egy építkezés nem kezdődik ben történjen meg. hogy mi lesz 2019 után a kedvezményes la- el az ígért időpontban, vagy rendkívül lassan halad, várható, hogy a későbbiekben is lesz- „Az új lakást vásárlóknak a szakértők azt tanácsol- nek vele problémák. Az építőipar legfonto- ják, hogy a mostani piacon legyenek nagyon körül- sabb kérdéseivel a „Tömeges csúszások az tekintők: ha a beruházónak vannak korábbi refe- építőiparban” című cikkben foglalkozunk. renciái, menjenek el, nézzék meg azokat, de akár Egy megbízható kivitelező nem engedhe- az építkezés fázisait is kövessék figyelemmel.” ti meg magának, hogy kétes minőségben építsen, a lakásokat ugyanis minél hama- Mit hoz a jövő? kásáfával. Ha továbbra is 5 százalék mel- rabb, probléma nélkül szeretné értékesíte- lett lehetne építkezni, az valamelyest meg- ni, hogy elkezdhesse a következő projekt- Ha megnézzük a mostani fejlesztési boo- nyugvást hozna a piacra, nem kellene an�- jét. Noha egyre többen vállalnak garanciát mot, akkor sokan elképesztő szárnyalásról nyira sietni a most induló építkezésekkel, a munkájukra, ettől függetlenül a vásár- beszélnek, noha a kétezres évek elején volt ami stabilizálná a piaci kilengéseket. Bár az lóknak a műszaki átadás-átvétel idején ér- több olyan év is, amikor a mostaninál je- új lakások iránti kereslet várhatóan a követ- demes műszaki ellenőr segítségét kérniük, lentősen több lakás épült. Tavaly országo- kező években sem fog érdemben csökken- hogy biztosak lehessenek új otthonuk meg- san bő 14 ezer lakást adtak át – a fejleszté- ni, de a kapacitások növelésével a piac egy- felelő műszaki állapotában. si célú és a saját célú építkezésekkel együtt re inkább alkalmazkodhat majd a mostani –, ami ugyan 40 százalékkal meghaladja a lendülethez, ami kiegyensúlyozottabb ter- A munkaerőhiány egyenes 2016-os 10 ezer körüli értéket, de messze vezhetőséget eredményezhet. Hogy milyen út az áremelkedéshez elmarad az ezredforduló utáni évek 30-40 tényezők befolyásolják a lakáspiac jövőjét, ezres átlagától. A kiadott új lakásépítési en- arról a „Tíz dolog, ami a lakáspiacot mozgat- A munkaerő és az építőanyagok hiánya a gedélyek (bejelentések) száma már ismét ja” című cikkben írunk. magas kereslet mellett egyenes út az ár- 30-40 ezer között van, ezek azonban vár- emelkedéshez. A mélypont óta egyes buda- pesti kerületekben közel duplájára emelke- dett az új lakások ára, de a főváros átlagá- ban is mélyen a zsebébe kell nyúlnia annak, aki új lakást szeretne. A sok rémtörténet el-16

18 ÉVE AZ INGATLANSZAKMA ÉLVONALÁBAN!A CITY CARTEL FRANCHISE HUNGARY KFT. országos és nemzetközi ingatlanközvetítő hálózat, BUDAPESTösszes kerületével, agglomerációjával, valamint egyéb belföldi és külföldi (pl.: osztrák, horvát, olasz, spanyol,dubaji stb.) ingatlanokkal foglalkozik, kiválóan, magasan kvalifikált, sok éves tapasztalattal rendelkező értékesítőicsapatával. Külföldi és belföldi készpénzes befektetőinknek KERESÜNK eladó és kiadó: házakat, lakásokat építési telkeket, fejlesztési területeket luxusingatlanokat, kastélyokat ipari és kereskedelmi ingatlanokat, irodaépületeket, hoteleket, éttermeketLegfontosabb feladatunknak tekintjük, hogy a hozzánk forduló ügyfeleket igényeik szerint, személyre szabottanszolgáljuk ki. Elégedett vevőink, eladóink évek óta visszatérnek és ajánlanak minket.Tiszteljen meg bennünket, legyen Ön is kiemelt ügyfelünk! Szeretjük a munkánkat, ügyfeleink maximális elégedettségére törekszünk.Szeretettel várjuk személyesen a City Cartel Buda kiemelt irodáiban:• Bp., XI. Hegyalja út 54. (Tel.: 06-30-815-2500)• Bp.,II. Szilágyi E. fasor 121. I. em. Budagyöngye Bevásárlóközpont (Tel.: 06-1-200-5990)• Bp.,V. Molnár utca 12. (Tel.: 06-1-266-3746)• Bp., XI. Bartók Béla út 44. (Tel.: 06-1-784-4892)• Dunaföldvár, Béke tér 7. (Tel.: 06-30-815-2529) Dr. Vincellér Valéria Dr. Vincellér Zsuzsa Dr. Vincellérné Fogarassy Valéria ügyvezető ügyvezető ügyvezető City Cartel Buda City Cartel Buda City Cartel Franchise [email protected] [email protected] [email protected] 06/30-815-2525 06/30-815-1999 06/30-815-2510www.citycartel.hu • E-mail: [email protected]

Befektetők HitelezésBár a saját célra történő vásárlások erő- Egy lakás vételárát egy összegben kifizetnisödésével a befektetők mostanra kevésbé nem egyszerű feladat, éppen ezért a vá-vannak reflektorfényben, mint néhány év- sárlók egy jelentős része hitel segítségévelvel ezelőtt, a jelenlétük még mindig nagy jut hozzá a választott otthonához, így a hi-hatást gyakorol az ingatlanpiac alakulására. telfelvétel feltételei mindig is erősen befo-Az Airbnb továbbra is szárnyal, ami főként lyásolták a lakáspiac alakulását. A mostania belvárosi kerületekben érezteti hatását, alacsony kamatkörnyezet élénkíti a hitelfel-emellett azonban a klasszikus, hosszú távú vételi hajlandóságot, ami ösztönzi a lakás-lakáskiadók szerepe is jelentős, különösen vásárlást, és sok más tényező mellett felfeléaz egyetemek vagy a jó tömegközlekedésűvárosrészek közelében. 10hajtjaazárakat. Demográfia, dolog, urbanizáció A demográfiai folyamatok – összefüggés- ben az egyes térségek társadalmi, gazdasági helyzetével – ugyancsak hatással vannak a lakáspiacra. Magyarországon például hiába csökken a népesség, Budapest és néhány nyugat-magyarországi település évek óta sta- bilan tartja a lakosságszámát, amit a rosszabb gazdasági helyzetű térségekből elvándorlók biztosítanak. A stabil népesség magasabb ke- resletet teremt a használt és az új ingatlanok iránt, míg az elnéptelenedő országrészek túl- kínálata és leromló lakásállománya az ottani lakásárakban mutatkozik meg. Turizmus Vajon mitől függ, hogy egy lakás ára felfelé vagy lefelé tart? Miért ér- tékelődik fel az egyik környék, és válik egyre olcsóbbá egy másik? Ezek a Soha nem volt még annyi turista a világon, kérdések sokkal összetettebbek annál, hogy egy-egy szóval válaszol- mint tavaly, és az idei év várhatóan ezt is junk rájuk, de közelebb kerülünk a megoldáshoz, ha megnézzük, mi az a felülmúlja majd. Míg korábban az erős turiz- tíz fontos tényező, amely biztosan hatással van a lakáspiac alakulásá- mus legfeljebb a hotelpiacon és a kiskeres- ra, így a saját lakásunk árára is. kedelmi ingatlanok piacán éreztette hatá- sát, addig a lakáshotelek terjedése bizonyos Állami ösztönzők területek lakáspiacát is teljesen felforgatta. Budapesten például az V., a VI. és a VII. ke- Az elmúlt évek lakáspiaci szempontból két rületi Airbnb-típusú szálláshelyek létrejötte fontos kormányzati intézkedése a CSOK be- a lakásárakra és a lakások bérleti díjaira is vezetése és az új lakások áfájának 27-ről 5 erős hatással volt. százalékra történő mérséklése volt. Mindez hozzájárult a piac beindulásához, de a ked-18 vezményes lakásáfa jövője körüli bizonyta- lanság átmeneti megtorpanást okozott.

2018/1 PORTFOLIO.HU/INGATLANVárosfejlesztések Gazdasági környezetMikroszinten egy városrész le- vagy felér- Bár különféle állami ösztönzőkkel lehet segíteni a la-tékelődésében az aktuális városfejleszté- káspiacot, legnagyobb mértékben a gazdasági környe-si koncepciónak is nagy szerepe van. A IX. zet határozza meg azt, hogy mennyiért, mennyien éskerület körúthoz közeli városrehabilitációs milyen lakást tudnak vásárolni. Az alacsony kamatkör-területei tipikusan ennek a példái, de egy nyezet nemcsak a hitelezést segíti, hanem a befektető-átfogó városfejlesztést megvalósító magán- ket is a lakáspiac felé terelheti, akik a magasabb hoza-befektető színre lépése is megváltoztathat mok reményében dönthetnek a lakásvásárlás mellett.mindent. Ennek legjobb példája a Corvin A gazdaság erősödése és a GDP növekedése a reálbé-Sétány, ahol a főváros egyik legrosszabb rek emelkedését is erősíti, ami a saját célra történő vá-hírű környéke alakult át modern, fiatalos sárlások számát növeli.városrésszé.ami Energia­hatékonyságia lakás- szabályozásokpiacotmozgatja A lakásvásárlás előtt állók Magyarországon egy- előre kevéssé figyelnek arra, hogy leendő laká- suk milyen energiahatékonysági besorolással rendelkezik, az új lakások esetében viszont egyre szigorúbbak a szabályok. 2018 elejétől az induló projekteknek úgynevezett költségoptimalizált energetikai követelményeknek kell megfelelniük, 2021 elejétől pedig már a közel nulla energetikai szint követelményeit kell teljesíteniük. Míg előb- binél a projekt építési engedélyének benyújtása, utóbbinál a lakások használatbavételi engedélyé- nek dátuma számít. Bár az egyre szigorúbb sza- bályok hozzájárulnak a fenntarthatóbb lakásál- lomány kialakulásához, a kivitelezésben további költségemelkedést okozhatnak, tovább drágítva ezzel az új lakásokat.Építkezések TechnológiaA lakáspiacba vetett optimizmusra utal, Az okosotthonokról szinte mindenki hallott már,ha sok fejlesztő kezd lakásprojektek meg- de a technológia nem csak a lakások berende-valósításába. Egy ilyen beruházás akár két zéseinek működésén keresztül szivárog be azévig is tarthat, így a fejlesztők azzal, hogy ingatlanpiacra. Az új technológiák az értékesítéselkezdik a projektet, kiállnak amellett, hogy során is segítséget nyújthatnak újfajta értéke-annak befejezéséig kitart majd a piaci op- sítési csatornák megjelenésével. A lakáshirde-timizmus. A mostani lakásépítéseknél az tések célközönségének hatékonyabb eléréseoptimizmusnak leginkább a kivitelezési pedig több érdeklődőt, ezáltal magasabb árakatköltségek és az alapanyagárak emelkedése eredményezhet. Vannak azonban olyan kívülrőlszab gátat, ami sok esetben a tervezett ha- jövő technológiák, amelyek közvetetten befo-táridők kitolódásához, az átadások csúszá- lyásolhatják a piacot. Az elektromos autók és azsához vezet. autómegosztó rendszerek általánossá válásával például egyrészt a parkolóhelyek piaca alakulhat át, másrészt korábban zajos környékek válhatnak élhetőbbé és értékesebbé. 19

Nem sokhiányzotta másodikaranykorhoz Dübörögnek az építkezések, de mi lesz az áfával? Madurovicz-Tancsics Tünde Dübörögnek az építkezések Magyarországon, a korábbi évekhez képest rengeteg új lakás épül. Budapest a boom egyik fő helyszíne, ahol több ezer lakás átadása várha- tó az idén és jövőre. Az emelkedő költségek miatt az új lakások árai rekordsebesség- gel növekedtek az elmúlt években, Budapesten ma eladó új lakást átlagosan csak 720 ezer forintos négyzetméteráron lehet vásárolni20

2018/1 PORTFOLIO.HU/INGATLAN 21

Felpörögtek az építések Aktuálisan szabad lakások fajlagos ára Budapesten kerületenként (ezer Ft/m2) Évekig alig épült új lakás Magyarországon, a válság előtti aranyévek után Budapesten Forrás: Budapesti Lakáspiaci Riport is csak néhány fejlesztő maradt, aki bele mert vágni az építkezésbe. 2016 azután ko- 2500 moly fordulópontot hozott: két, 2015 vé- 2000 gén bejelentett intézkedés egyszerre rob- 1500 bantotta be a piacot és az építkezéseket. 1000 Az új lakások áfája hirtelen 27 százalékról 5 százalékra csökkent, miközben a lakás- 500 vásárláshoz járó állami támogatások, vagy- 0 is a CSOK összegei emelkedtek. Ráadásul az áfacsökkentést csak néhány évre hirdet- V. ték meg – mindössze 2019. december végé- I. ig szól –, ez az időbeli korlátozottság pedig XII. még inkább támogatta a lakásrohamot. Fej- II. lesztők és vásárlók egyaránt új lakásokat VII. akartak, mégpedig azonnal. VI. Jelentős építkezési hullám vette kezde- XIII. tét 2016 elejétől, amit az építési engedé- IX. lyek számának hirtelen megugrása is mu- III. tat, 2016-2017-re a korábbi évekhez ké- VIII. pest megháromszorozódott a kiadott XI. engedélyek száma. Még ennél is nagyobb IV. volt azonban a bővülés a fővárosban, ahol XIV. 2016-2017-re az engedélyek közel négysze- XVIII. resükre növekedtek a megelőző két évhez XVII. képest. Mivel az építkezések 2016 után in- X. dultak be igazán, az átadott új lakások szá- XX. mában csak lassan kezd látszani az előbb XV. említett hullám. 2016-ban még egyálta- XVI. lán nem volt érdemi növekedés az új laká- XXII. sok számában, 2017-től kezdett látszani a XIX. lakásépítések felpörgése, az idei év pedig XXIII. sokéves rekord lehet, és jövőre is sok lakás készülhet el. Annál is inkább, mivel a ked- bi közel 8 ezret, ami meglehetősen magas lamivel több, mint 2000 volt az idei első ne- vezményes áfa időszaka a jövő év végén szám, ha összevetjük a korábbi években a gyedévben a szabad lakások száma a Bu- lejár, így vélhetően a beruházók mindent vállalkozók által épített lakások számával, dapesti Lakáspiaci Riport adatai szerint. A megtesznek majd, hogy a projektjüket be- ami 2012 és 2015 között 1100 körül vagy az második legnépszerűbb helyszínnek a XI. fejezzék a határidő előtt. alatt mozgott. kerület számít közel 4 ezres számával, azon- Vidéken elsősorban a családiház-építések ban itt is nagyon magas a már gazdára ta- indultak be, amiben az áfacsökkentés mel- Budapest népszerű lált ingatlanok aránya. Ugyanakkor Pest lett nagy szerepet játszott a CSOK, aránya- helyszínei déli, külsőbb kerületei nem tartoznak a fej- iban ugyanis az alacsonyabb árak miatt ez lesztők célpontjai közé, itt alig épül még a nagyobb segítséget jelentett vidéken. A Budapesten a legtöbb társasházi lakást, kö- mostani boom időszakban is társasházi la- kedvezményes áfa meghozta az építési ked- zel 7 ezret a XIII. kerületben hirdetnek a fej- kás, úgy tűnik, a beruházók az építkezések- vet a vállalkozók részéről is, de a fejleszté- lesztők, ami nem meglepő, a válság előtti kel Budára, Észak-Pestre és a belvárosra sek beindulása erősen koncentrált, a na- időszakban is az egyik legnépszerűbb hely- vagy az ahhoz közeli helyszínekre koncent- gyobb városokat, azon belül is főként Buda- színnek számított a kerület. Ezek jelentős rálnak inkább. pestet érintette. A várható átadások száma része azonban már gazdára is talált, alig va- pedig magukért beszél, csak Budapesten több mint 9 ezer, legalább 4 lakást tartal- mazó projektben található otthont adhat- nak át az idén, jövőre pedig szintén továb-22

2018/1 PORTFOLIO.HU/INGATLAN aki most szeretne új építésű lakást vásárol- ni, 2018 elején már átlagosan közel 720 ezer forintot kellett adni a még szabad társas- házi lakások négyzetméteréért, míg példá- ul 2016 első negyedévében a még nem el- adott otthonok fajlagos ára csupán 550 ezer forint volt. A lakásvásárlók dolga Budán és Pesten is nehezedett, utóbbi esetében vala- mivel jobban. Pesten két évvel ezelőtt még 525 ezer forint körüli összeget kellett átla- gosan fizetniük a lakásvásárlóknak, ha új la- káshoz szerettek volna hozzájutni, míg 2018 első három hónapjában 700 ezer forint kör- nyéki átlagárakkal kellett számolniuk a ve- vőknek. Budán a 2016 elején 600 ezer forin- tos szintről 760 ezerre növekedett az aktuá- lisan szabad lakások fajlagos ára.A 2018 első negyedévében szabad és eladott Hol mennyiért lehet vásárolni Budapesten?új lakások száma Budapest kerületeiben Jelentősek a különbségek Budapest külön-Forrás: Budapesti Lakáspiaci Riport böző kerületei között az aktuálisan szabad új lakások árait illetően. A legmagasabb ára- eladott szabad kat messze az V. kerületben találjuk, ahol az erkély-terasz, valamint a kert területeket is8000 figyelembe véve a hirdetett, még nem elkelt új lakások átlagos fajlagos ára meghaladja a6000 2 millió forintot. De mélyen kell a zsebébe nyúlnia az új lakást vásárlóknak az I., a II. és4000 a XII. kerületekben is, ahol több mint 1 millió forintot kell adni az otthonok négyzetméte-2000 réért. Az egyik legnépszerűbb helyszínnek számító XIII. kerület drágaságban a 7. he-0 lyen áll 704 ezer forintos fajlagos áraival, a XI. kerület pedig 11., itt 690 ezer forintot kell I. adni a szabad társasházi lakásokért négy- II. zetméterenként. A legolcsóbban a dél-pes- III. ti kerületekben lehet új lakáshoz jutni, ott IV. az átlagos, az erkély és kert területeket is fi- V. gyelembe vevő fajlagos árak mindenhol 600 VI. ezer forint alatt maradnak, több kerületben VII. pedig az 500 ezer forintot sem érik el. VIII. Az árak növekedésében jelentős szerepet IX. játszik az építőipari drágulás, valamint a X. nagy kereslet miatt a telekárak is drasztiku- XI. san emelkedtek az elmúlt években. A költ- XII. ségek ilyen arányú változása miatt a fejlesz- XIII. tők folyamatos nyomás alatt vannak, hogy XIV. áraikat emeljék a megfelelő profitráták biz- XV. tosításához. Ameddig pedig ezeken az ára- XVI. kon találnak vevőt, a piac felívelése tovább XVII. folytatódik. Egyelőre nem is látszik a keres- XVIII. let csökkenése, a lakások sok esetben még XIX. mindig a tervasztalról elkelnek. Nagy sze- XX. XXI. XXII. XXIII.Mi a helyzet az árakkal? ken emelkedik az új építésű lakások ára. Ez látszik a KSH számaiból is. 2016-ban ugyanAz áfacsökkentésnek elméletileg az új laká- átmeneti megtorpanás volt, ezt azonbansok árának csökkenését kellett volna hoznia, csupán az okozta, hogy az árak időközbeniez azonban a statisztikákban egyáltalán nem növekedése csak akkor realizálódhatott, mi-látszik. A KSH számai szerint a tiszta árválto- kor a hullám első lakásai elkészültek, és ígyzás hirtelen megugrott a CSOK és a kedvez- az adásvételük is végbemehetett. 2016 végé-ményes áfa bevezetése után. Ez azt jelenthe- től tehát ismét meredek áremelkedés jelle-ti, hogy a szintén hirtelen megugrott kereslet mezte a piacot. 2014 vége és 2017 harmadikmiatt a már kész lakással rendelkező beru- negyedéve között az új építésű ingatlanokházók emelni tudtak az áraikon. A kész laká- esetében 35 százalékos volt a tiszta árválto-sok azonban gyorsan elfogytak a piacról, a zás, vagyis ennyivel emelkedtek az árak.vevők a tervasztalról voltak kénytelenek vá- A Budapesti Lakáspiaci Riport adatai szerintsárolni. Akik ezt még az építési hullám elején bizony mélyen kell a zsebébe nyúlnia annak,tették meg, jól jártak, azóta ugyanis merede- 23

repe lehet az árak alakulásában az áfa jövő- legesen legyen tégla vagy beton felhúzni a fejezési dátum, úgy válik láthatóvá a sta-jének, amennyiben valóban véget ér 2019 házakat. A munkaerőhiány miatt pedig szin- tisztikákban is, hogy bizony nagyon nagyvégén a kedvezményes kulcs korszaka, tén lassabban haladhat az építkezés, nehe- csúszásokra is fel kell készülni a lakások át-sok vásárló előrehozhatja vásárlási szán- zebb a megfelelő szakemberek megtalálá- adásánál.dékát, hogy relatíve alacsonyabb áron vá- sa, miközben a határidő szorít. Sőt egyre Mindez a 2019-re átadni tervezett lakások-sárolhasson, vagyis lehet biztos kereslet a inkább szorítani fog, ha ugyanis a kedvez- nál még az átlagnál is komolyabb problémamost épülő lakásokra magas árakon is. Ha ményes áfa időszaka nem hosszabbodik lehet, hiszen a csúszás akár azt is jelentheti,az áfakulcs mégsem változna, elképzelhe-tő, hogy veszít lendületéből a kereslet, a ve- „Az áfacsökkentés ellenére jelentősen nőttek az újvők pedig így jobban megnézhetik, hogy az lakások árai, 2018 elején átlagosan 720 ezer forintotegyes projektekben milyen árakon vásárol- kellett adni a budapesti új lakások négyzetméteréért.”nak. meg, a projekteket be kell fejezni a jövő év hogy a lakás nem készül el a kedvezményesMi a legnagyobb kihívás je- végéig. A Budapesti Lakáspiaci Riport ada- áfaidőszakban, vagyis a tranzakció sem me-lenleg az újlakás-piacon? tai szerint már most is nagyon sok helyen het végbe addig, így pedig a vevő már a vannak csúszások, tavaly a 4. negyedévben magasabb áfát kényszerülhet megfizetni aAzt gondolhatnánk, hogy az újlakás-piac új a lakások felénél tolódott a kezdetben meg- fennmaradó vételárrészletekre. Jelenleg aaranykorát éli, van kereslet, az építkezések hirdetetthez képest a várható átadás ide- Budapesti Lakáspiaci Riport adatai szerinttömegével zajlanak, a fejlesztők örülhetnek je, körülbelül az otthonok 10 százalékánál 2019 utolsó negyedévében közel 3500 tár-az áremelkedésnek. Mégsem lehet azonban pedig a befejezés már legalább 1 éve csú- sasházi lakás átadását tervezik a fejlesztők,őszinte a mosolyunk, mert egyre nagyobb szik. Ahogy telik az idő, és egyre több lakás további 2400 pedig az utolsó előtti háromproblémákat okoz a munkaerőhiány, sőt, a esetében múlik el a korábban tervezett be- hónapban készülne el.más piacokat is jellemző építési hullám azépítőanyag-ellátásnál is komoly gondokatokoz. Egy fejlesztéshez, különösen, ha na-gyobbról van szó, akár hosszú időre előre lekell kötni a kapacitásokat ahhoz, hogy tény-24

Ti megálmodjátok, mi megtaláljuk!Teljes körű ingatlan- és hitelközvetítés A smart ingatlan ,,az év legdinamikusabban fejlődő franchise hálózata” díj 2017. évi nyertese. a díj adományozója a magyar franchise szövetség. smartingatlan.hu

Épül Dél-Buda új városnegyede, a BudaPart BudaPart: AZ otthonod Mert egy igazán kellemes otthon budapartiA hazai ingatlanfejlesztési boom egyik legizgalma-sabb beruházását valósítja meg Dél-Budán a PropertyMarket. Közel Budapest belvárosának forgatagához,pezsgő környezetben, mégis barátságos, a forgalom-tól védett utcákban kapnak majd helyet a BudaPart la-kóépületei, karnyújtásnyira a Dunától. A városnegyedléptékű projekt koncepciója a kellemes vízpart, a rek­reációs közparkok és a belvárosias jellemzők közöttteremt egyensúlyt.A BudaPart egy kivételes hely. Nemcsak azért, mert át, igény szerint motorizált redőnyökkel, illetve hűtésia Lágymányosi-öböl különleges környezeti adottságait rendszerrel. Belsőépítészek által megalkotott, többfaj-a fejlesztők messzemenőkig figyelembe véve teremte- ta berendezési koncepció segíti a vásárlókat abban,nek olyan közeget, amely az ott élők és dolgozók szá- hogy kiválaszthassák a hozzájuk legjobban illő stílust,mára nyújt új életstílust, hanem mert ez a 21. századi amelyben hosszú távon jól érzik magukat.élettér valódi közösséggé is szervezi őket. A tervezettfejlesztési ütemek végére 15 lakó- és 14 irodaház, va-lamint szálloda, éttermek és üzletek készülnek majdel, melyek körül 20 hektáron zöld parkok, korosztályosjátszóterek, kutyafuttató, bicikliút, futó- és sportpályákis létesülnek.Az ingatlanfejlesztő célja, hogy a külső és belső kör- „A közeljövőben több ezer lakás is épülhet Budapes-nyezetet is vonzóbbá téve olyan miliőt alkosson, ten, így hatalmas a reklámzaj és a verseny a piacon. Aamellyel az életminőséget javítva a lakásokból igazi tervezőasztalról választó vásárlók dolga nem egysze-otthonokat teremt. A BudaPartra költözőket a legújabb rű, hisz a legtöbb fejlesztés hasonló paraméterekkelnemzetközi trendek alapján épülő lakások várják, me- kínál lakásokat. Újépítésű lakás vásárlásakor ugyanlyeket tágas terek, nagy belmagasság és üde, letisz- kiindulópont az alaprajz, de meghatározóbb lehet a lo-tult enteriőrkialakítás jellemez. A lakásokat kulcsraké- káció, a beépített anyagminőség, a megbízható kivite-szen, jól felszerelten, gépesített konyhabútorral adják lezői háttér és a fejlett infrastruktúra. Mi a fejlesztéseink során arra törekszünk, hogy a BudaPartra költözők ne csak egy lakásba, hanem egy közösségbe, egy külön- leges élettér élményébe költözzenek, ahol az ember- központú közösségi terek és a természetközeliség do- minálnak.” – mondja a projektről Kiss Ákos, a Property Market lakóingatlan és kommunikációs igazgatója. A projekt ’A’ ütemében összesen öt, köztük egy iro- da- és négy lakóépületet építenek, melyek 2019-ben készülnek el a Market Építő Zrt. kivitelezésében.26



Mélypontróla csúcsra négyév alatt Így változtak a lakásárak a mélypont óta Pásztor Roxána S ok mindent megmutatnak a statisztikák az elmúlt évek ingatlanpiaci trendjeiről, azon belül is a lakások áraiban történt változásokról. A csökkenést hamar felváltotta a két számjegyű éves árnövekedés, ami 2013 és 2017 ősze kö- zött a használt lakásoknál összesítve akár 30-50 százalékos emelkedést is jelenthetett a nagyobb városok lakására- iban. Budapesten a változás mértéke a 80 százalékot is elérte a használt lakások fajlagos árát tekintve. Az új lakások árváltozása kisebb kilengésekkel, de hasonló mintát követve alakult át csökkenésből gyors, majd lassú növekedésbe.28

2018/1 PORTFOLIO.HU/INGATLANVáltozásból nem volt hiány a hazai ingat- 2013: A mélypont éve 2014: kezd észhezlanpiacon az elmúlt 4-5 évben. Míg 2013- térni a piacban egyre inkább lassuló árcsökkenésről A lakáspiac 2013 körül érte el mélypontját,számoltak be a statisztikák, később a las- ez volt ugyanis az utolsó év 2008 óta, amikor A 2014-es év rekordalacsony lakásárszint-sú emelkedést egyre gyorsabban növekvő még csökkentek az árak. A használt lakások- tel indult, de az év eleji adatok alapján márárak váltották, egészen 2017-ig, amikor már nál az árcsökkenés lassuló ütemben folyta- óvatos trendfordulóra lehetett számítani. Aismét lassuló emelkedést mutattak a szá- tódott, az egy évvel korábbi árakhoz képest kezdeti feltételezés később beigazolódott,mok. A használt és új lakások között a tren- közel 3 százalékkal esett vissza a használt ez volt az első év, amikor már erősödő la-dekben nagy különbséget nem vehettünk lakóingatlanok értéke az egész országot te- káspiacról beszélhettünk, a forgalom folya-észre, azonban általánosságban az újlakás- kintve. Az új lakásoknál ugyanebben az év- matosan növekedett – az árakkal párhuza-piac valamivel stabilabban reagált minden- ben már 0,2-0,3 százalékos emelkedést is le- mosan. 30 százalékkal nőtt az értékesítettnemű változásra, a növekedés és a csökke- hetett tapasztalni, ami jól mutatja, hogy az új használt lakások száma, és az új építések isnés terén egyaránt. Összességében nézve ingatlanok alkották a kevésbé volatilis piaci 10 százalékkal növekedtek az egy évvel ko-Budapest mellett a közép- és a nyugat-du- szegmenst. Az értékesítésben aligha történt rábbi adatokhoz képest. A fokozatos, nemnántúli régiók voltak azok, ahol a megye- változás az új ingatlanoknál, a használt laká- túl gyors áremelkedés 4 százalékot tett kiszékhelyek lakásárai alapján a legmagasabb soknál viszont ebben az évben már kezdett mind az új, mind a használt lakások eseté-árváltozás következett be. élénkülni a kereslet, ami a közel 4 százalékos ben. Ha pedig nem a tiszta árváltozást, ha- forgalomnövekedésben mutatkozott meg. nem a ténylegesen eladott használt laká- sok átlagos árát nézzük, a növekedés mér-„Nem egészen 5 év alatt 33-55 százalékkal téke mintegy 7 százalékos volt. A két számnőtt a használt lakások négyzetméterára, különbsége az eladott lakások minőségbe-míg az újaké 32-50 százalékkal.” li összetételének a változásából fakadt, jel- lemzően több drágább lakás került eladásra ebben az időszakban. 29

2015: Meglepetésszerű Használt és új lakások fajlagos árváltozása a régiókugrás éve megyeszékhelyein (2013-2017 q3 között)A vártnál meredekebben emelkedtek a ma-gyarországi lakásárak, de a fellendülés el- Forrás: KSH, Portfoliotérő képet mutatott az egyes régiókban. Azárak emelkedése az egyébként is drágább használt lakások új lakásokterületeken volt a legmagasabb,  a fővárosegyértelműen éllovas maradt, és Nyugat- 90Dunántúl megyeszékhelyein is jelentős voltaz árváltozás. Ennek hatására a használt la- 70kások árszintje is átlépte a 2010. évi bázistaz első negyedévben, az év egészét nézve 50pedig 4,6 százalékkal meghaladta azt. Az újlakások ára 2015-ben már a 2008-as érté- 30keket is meghaladta, vagyis elérte a válságelőtti szintet. Ugyanakkor reál értelemben 10még nem történt meg az áttörés, a használtlakások ára 20 százalékkal elmaradt a vál- 0 Dél-Alföld Észak-Alföld Dél-DunánKtöúzl ép-Mo. (városok) Észak-Mo.ság előtti értékektől. A tiszta árváltozás 11százalék volt a használt, míg 8 százalék az új Budapest Közép-DunántúNl yugat-Dunántúlingatlanok esetében. Az értékesítések szá-ma tovább növekedett 18-20 százalékkal, ez 2016: Jóból is megárt a sok szetétele jócskán megváltozott, a kisebbazonban csak a használt lakások körében településeken is élénkülni kezdett a for-bekövetkező forgalomélénkülésnek volt kö- Bár még nem volt érzékelhető hatása, de galom, nőttek az árak, viszont ezek az ala-szönhető, az új lakások iránti kereslet to- az első hónapokban egyre több új lakóház- csonyabb árú ingatlanok lefelé tolták az ár-vábbra sem volt erős. projekt indult. A korábbi évek stagnálása emelkedés mértékét. Az összetételhatás után már az új lakóingatlanok adásvételé- kiszűrése nélkül a tényleges tranzakciók nek száma is megemelkedett, a használta- csupán 5,2 százalékos áremelkedést mu- ké pedig tovább nőtt mintegy 9 százalék- tattak. A folyamatos emelkedés ellenére a kal. A tiszta áremelkedés töretlen maradt, lakások reálértéke még mindig nem érte el sőt még erősebbé vált, az újaké 10 száza- a 2008-as szintet, az új és a használt laká- lékkal, a használt lakások árai pedig 13 szá- sok egyaránt elmaradtak ettől 8-10 száza- zalékkal voltak magasabbak, mint a koráb- lékban. bi évben. Ugyanakkor a tranzakciók ös�-30

2018/1 PORTFOLIO.HU/INGATLAN2017: a stagnálás előszele? gyeszékhelyek sem, ahol 10 százalék volt lakások piacán is. Nem okoz nagy meglepe- ez az érték. Régiónként nézve Dél-Alföld és tést, hogy a legnagyobb drágulás a közép-Tavaly mérséklődés következett be a tiszta Dél-Dunántúl szerepelt a második és a har- magyarországi régióban, Budapesten voltáremelkedésben, az új lakásoknál 2 száza- madik helyen az áremelkedésben, amely- tapasztalható. A használt lakásokra vonat-lék alatti drágulást rögzítettek az első hó- nek mértéke 9-10 százalék körül alakult. kozó statisztikák alapján 2013 és 2017 har-napokban, míg az első három negyedévben madik negyedéve között több mint 80 szá-összesítve 7,8 százalékos volt az emelke- Budapest és a többi zalékkal nőttek a fajlagos árak, míg az újdés mértéke a korábbi évhez képest. Szinte megyeszékhely az elmúlt lakásoknál 44 százalékos volt ez az érték.ugyanekkora volt a tiszta árváltozás a hasz- 4-5 évben Ezzel szemben az egyes régiók megyeszék-nált ingatlanoknál is, az összetételhatás és helyeit összehasonlítva a legkisebb növe-a kisebb települések élénk forgalma miatt Az összesített országos adatokat nézve a kedést Észak-Magyarországon rögzítették,azonban a ténylegesen eladott lakóingatla- 2014 óta tartó felívelés hatására 2017 első a használt lakásoknál ennek a mértéke alignok áraiban a növekedés kisebb, mintegy két negyedévéig az árindex nominálisan kö- érte el a 30 százalékot, míg az új lakások- nál az alacsony tranzakciószám miatt csu-„A statisztikák alapján 2013 és 2017 harmadik pán becslések vannak a négyzetméteráraknegyedéve között több mint 80 százalékkal nőtt változásáról. Az ország többi megyeszékhe-a használt lakások fajlagos ára Budapesten, míg lyén az árváltozás hasonlóan alakult, nemaz új lakásoknál 44 százalék volt ez az érték.” egészen 5 év alatt 33-55 százalékkal nőtt a használt lakások négyzetméterára, míg az2,8 százalékos volt. Budapesten közel 12 zel 62 százalékkal, míg reál értelemben kö- újaké 32-50 százalékkal. Bár az idei évre vo-százalékos volt a növekedés mértéke 2017 zel 59 százalékkal emelkedett. Eltérően ala- natkozóan még nincsenek elérhető adatok,első felében a korábbi év ezen időszakához kult azonban a növekedés mértéke az egyes várhatóan mostanában fogjuk reálértelem-képest, de nem maradtak el sokkal a me- magyarországi régiókban a használt és az új ben is elérni a válság előtti maximumokat, vagyis mindössze 4 év kellett ahhoz, hogy az árak a válság mélypontjáról a mindenkori maximumok közelébe emelkedjenek. 31

Mi most alegfontosabbdolog, amittudni kell azú jlakás-piacról?32

2018/1 PORTFOLIO.HU/INGATLAN Fábián Gergely évben is folytatódhat. Bár a tavalyi év érdemi korlátok figyelhetők meg, különö- során érdemi bővülés indult meg a lakás- sen a szakképzett munkaerő hiánya és a Pénzügyi rendszer elemzéséért kínálatban 14 ezer átadott lakással és 38 kedvezményes áfa körüli bizonytalanság és hitelösztönzésért felelős ezer kiadott új lakásépítési engedéllyel, miatt. Számításaink szerint az új lakás- ügyvezető igazgató ez mégsem tud lépést tartani a jelentős fejlesztések mintegy 44 százalékát idő- Magyar Nemzeti Bank kereslettel. Az alacsony kamatkörnye- beli csúszás jellemzi, így 2018. év végére zet következtében számottevő súlya torlódott az építés alatt álló új lakásokImmár négy éve tart a dinamikus fellen- van a befektetési céllal vásárlóknak, és tervezett átadásának jelentős hányada.dülés a hazai lakásárakban az MNB la- mára – különösen a nagy áremelkedés A kockázatok összességében Budapest-kásárindexe alapján, mely trend az idei tükrében – egyre nagyobb szerepet kap re koncentrálódnak, ahol négy év alatt a lakásvásárlás hitelből való finanszíro- megduplázódtak az árak. Érdemi lassu- zása. 2017-ben 39 százalékkal nőtt az új lásnak kell bekövetkeznie a lakásárak nö- szerződésű lakáscélú hitelek száma, míg vekedésében, hogy ne váljon túlfűtötté a tízből négy lakást már hitelből vásárol- fővárosi piac. Az újlakás-kínálat további nak. Az alacsony munkanélküliség, az egészséges bővülése így elengedhetet- éves szinten 4-5 százalékos reáljövede- len lesz a piac egyensúlyához, miközben lem-emelkedés, valamint az alacsony ka- a lakáshitelezést szorosan nyomon kell matok további erős keresletet vetítenek követni, hogy időben lehessen jelezni a előre. Előretekintve a lakáskínálatban beavatkozás szükségességét. Balogh László inkább nő a projektek iránti érdeklődés is. ki. Az új lakásokra felszámítandó 5 száza- A folyamatot leginkább az lassíthatja, hogy lékos áfakulcs 2019 végi kivezetése nagy Vezető gazdasági szakértő a szakemberhiány és az építőanyagárak valószínűséggel visszaesést okoz az eladá- Ingatlan.com drágulása miatt a lakásépítés költségei je- si céllal épülő lakások számában 2020-tól. lentős mértékben – évente átlagosan 5-10 Erre abból lehet következtetni, hogy amígAz új lakások piaca egyre nagyobb se- százalékkal – növekednek, amiből a lehető az elmúlt 1-2 évben az új építésű lakásokbességre kapcsol 2018-ban és 2019-ben. legtöbbet próbálnak áthárítani a vevőkre. kínálata az ingatlan.com-on dinamikusanEnnek legfőbb oka, hogy egyrészt a be- Ennek eredményeként az új lakások átla- emelkedett, addig 2020-as vagy azt követőruházókat szorítja a 2019 végén megszű- gos ára a használt lakásokét meghaladó átadással egyelőre nem hirdetnek új lakó-nő kedvezményes lakásáfa kivezetése, mértékben növekszik – évente 15-20 száza- ingatlant az oldalon. Ez pedig a beruházókmásrészt pedig minél inkább átadásközeli lékkal –, ez viszont jelentősen leszűkítheti a építési kedvének jövőbeni visszaesésétállapotba kerülnek a beruházások, annál jövőbeni potenciális vásárlók körét. Figye- vetíti előre. Ha ez a forgatókönyv bekö- lemre méltó fejlemény az is, hogy 2017-ben vetkezik, akkor a lakásépítésekben ismét kevesebb új lakás épült Budapesten, mint nagyobb szerepet kaphatnak a saját célra 2016-ban, annak ellenére, hogy a kereslet épített ingatlanok. Jelenleg több mint 300 és a kínálat is nőtt az új lakások piacán. Ez ezer embert foglalkoztat az építőipar – erre intő jel lehet a jövőre nézve a lakásvásár- utoljára tíz éve volt példa –, viszont az ága- lóknak és az építtetőknek is. A szakember- zat jövője szempontjából kulcsfontosságú hiány miatt nem ritka az eredeti átadási lesz, hogy az építési vállalkozók hogyan időpontok csúszása, a végső határidőt a tudják megtartani az elmúlt két évben ki- kedvezményes lakásáfa megszűnése jelöli épült kivitelezői kapacitásaikat.  33

Kiss Ákos mind az irodaépítési kedv megélénkült 2017-ben az előző évhez képest a kiadott az országban, és érezhetővé vált, hogy a építési engedélyek száma is nagyot nőtt – Lakóingatlan értékesítési bizalom visszatért a piacra. Ezt mutatja mintegy 20 százalékkal –, azonban az idei igazgató az is, hogy a kereslet évek óta egyre job- év nagy kérdése a kedvezményes áfakulcs ban erősödik az új építésű lakások iránt, sorsa. Amennyiben a hatályos szabályok Property Market Kft. ráadásul a vevők egy jelentős része már nem változnak, nem kizárható az év má- a tervezőasztalról vásárol lakást. Azt ta- sodik felében a megindított beruházások Az előrejelzések és elemzések szerint a pasztaljuk, hogy erős a kereslet mind a számának némi visszaesése. A munkaerő- tavalyi rekordok után 2018-ban szintén saját, mind a befektetési célra szánt la- hiány kellemetlen következményei miatt erőteljes évet várhatunk, ez az értékesí- kások iránt, hiszen az elmúlt években a nehezebb lett kivitelezőt találni, számos tésre és az építési volumenre egyaránt reálbérek nagymértékű növekedésével és esetben csúszhatnak a határidők. Viszont igaz. 2016-ban és 2017-ben mind a lakás-, a kedvezőtlen hitelállomány leépülésével így is eredményes lehet a 2018-as év a la- megteremtődtek a feltételek arra, hogy kásépítések terén, mivel a tavalyi évben az új építésű lakáspiac keresleti oldala is Budapesten használatba vett több mint beindulhasson. Mivel a rendszerváltozás 2700 lakás után, a jelenlegi kilátások alap- óta ilyen alacsony kamat mellett, forintala- ján legalább 6000-7000 lakás épül meg. pon még nem lehetett lakáshitelhez jutni, Mindez annak ellenére, hogy az építőipari mint most, az alacsony alapkamatnak és a kapacitáshiány és kivitelezési költségnöve- jó jelzáloghiteleknek köszönhetően 30-40 kedés nagy kihívás elé állítja a kivitelezői százalékkal nőtt a felvett hitelek aránya. háttér nélküli beruházókat. Kricsfalussy Tamás csolatos várakozások határozzák meg. Az, évben több példa is volt. A vevőknek a ki- hogy 2020. január 1-jén emelkedik-e meg vitelezés alatt lévő projektek esetén is fel Értékesítési vezető az áfa, vagy a kedvezményes áfa időszakát kell készülniük 3-9 havi csúszásra az erede- Metrodom további egy-két évvel kitolják, illetve, hogy tileg meghirdetett időpontokhoz képest, az áfa kulcsa a korábbi 27 százalékosra, ezért mindenkinek csak olyan szerződés Az új építésű lakások piacát, illetve a pi- esetleg a kedvezményes 18 százalékos- aláírását javasoljuk, amelyekben egyrészt acon bekövetkező változásokat a szo- ra változik-e, alapvetően határozza majd rögzítve van az átadás időpontja, másrészt kásos ismert és jól belátható gazdasági meg a bruttó lakásárakat. Az árak vára- kellő szankciók vannak meghatározva ké- tényezőkön túl – gazdasági növekedés, kozásaink szerint idén 8-10 százalékkal sedelem esetén. Sajnos várhatók olyan kamatszintváltozás, infláció stb. – alap- emelkednek, ennek csak részben oka az esetek is, amikor az alvállalkozók hiánya, vetően az új építésű lakások áfájával kap- áfaemeléstől való félelem, legalább ilyen illetve a kivitelezési költségek gyors növe- fontos, hogy a kínálat a munkaerőhiányból kedése miatt – ez 2016 óta minden évben adódó szűk kapacitás miatt nem tud lépést meghaladta a 10 százalékot, és idénre is tartani a kereslettel. Bár újabb projektek 12-14 százalékot várunk – több projekt is folyamatosan indulnak és év végéig még bebukik. Befektetési céllal, kellő körülte- indulni is fognak – várakozásaink szerint kintéssel, még mindig jó választás az új idén és jövőre is mintegy 10-11 ezer új la- építésű lakás vásárlása, bár a bérleti díjak kás kerül a piacra –, kivitelező hiányában növekedése lelassult, az árak azonban rö- azonban már meghirdetett projekteket vid és középtávon is a más, alacsony koc- halasztanak el, vagy függesztik fel az ér- kázatú befektetésekénél jóval magasabb tékesítésüket, ahogyan erre az elmúlt fél hozammal kecsegtetnek.34

Te is szívesen laknál itt?House of Freedom Noah Ház – Bárhol felépíthető!A Szabadság Háza Rezsimentes, önfenntartó, környezetbarát lakóház. www.noahhouse.hu

Valkó Dávid értékesítésben, mind építési volumenben és kivitelezők tapasztalatlansága, illetve a újra erős évet várunk. 2018-ban 9 ezer, 2019 végi dátum miatti gyakori kapkodás Vezető elemző jövőre pedig bőven tízezer feletti új lakás az új lakások egy részénél minőségi prob- OTP Ingatlanpont átadását jelezzük előre az OTP Budapesti lémákat eredményezhet. Érdemes tehát Újlakás Értéktérképének számai alapján. alaposan tájékozódni vásárlás előtt, és utá- Sokéves rekordok dőltek meg tavaly a fővá- Ezt követően viszont a frissen piacra kerülő nanézni mind a beruházónak, mind – ha rosi újlakás-piacon. 9100 társasházi lakás- kínálat – a 2019 után várhatóan jelentősen már ismert – a kivitelező cégnek, ezek refe- eladást regisztráltunk, ami utoljára 2006- megemelkedő áfaszint miatt – visszaeshet renciáinak, pénzügyi hátterének. Bár a ter- ban volt ennél több, ráadásul minden jel majd. A piaci boom egyik árnyoldalaként vezőasztalról történő vásárlással jelentős, arra utal, hogy a 2018-as év felülírja majd említett jelenség, miszerint az eredetileg bizonyos esetekben akár 20-30 százalékos ezeket a számokat is. Idén ugyanis mind meghirdetett átadási dátumhoz képest árengedmény is elérhető, a kivitelezés bi- – elsősorban az építőipari kapacitás- és zonytalanságai némely esetben ekkor még munkaerőhiány miatt – egyre több épület nagy kockázatot jelenthetnek. A körültekin- átadása késik, nem légből kapott. Az OTP tés amiatt is indokolt, hogy a vásárlók egy- teljes piacot monitorozó adatbázisában a re több pénzt kénytelenek áldozni egy új beruházások nagyjából 80 százalékában lakás megvásárlására. A tavalyi nagyjából kellett – a két frissítés között eltelt fél év 550 ezer forintos budapesti négyzetméter- alatt – legalább egy negyedévvel kitolni árak után idén 620 ezer forint körüli árakra az átadás dátumát. Emellett arról is egyre kell számítani, jövőre pedig a fővárosi új több esetben hallani, hogy a növekvő épí- lakások négyzetméteréért átlagosan akár tőipari költségek mellett egyes beruházók 700 ezer forintot is fizetni kell majd. Nagygyörgy Tibor számottevő a befektetési célú lakásvásár- elmozdulhatnak a saját projektmenedzs- lás. A bankok finanszírozási hajlandósága ment és/vagy generál felé, illetve további Vezérigazgató és a kockázatmentes hozamok alacsony végáremelkedések prognosztizálhatók. Biggeorge Property Zrt. szintje mind a fejlesztőket, mind a hitelt Az átadások csúszása is elsősorban a felvevő vásárlókat támogatja. A válság kapacitáshiányra vezethető vissza, de a A Biggeorge Property továbbra is erős éveiből áthúzódó elhalasztott kereslet projekt teljes meghiúsulása inkább csak keresletet regisztrál prémium lokációjú még mindig érződik, folyamatos az első la- nagyon félrekalkulált árazású tömegter- és minőségű budapesti lakóingatlan-fej- kást vásárlók érdeklődése. Az újlakás-árak mékek esetén várható. Azt tapasztaljuk, lesztései iránt. Az új lakást vevők között növekedésének meredeksége csökkent, és a jövőben még inkább annak erősödé- egyre növekszik a jelzáloghitelt és a CSOK- de nem látunk arra utaló jeleket, hogy sére számítunk, hogy az új lakást vásárlók ot igénybe vevők aránya, de továbbra is az irány változna a következő negyed- egyre jobban megfontolják, hogy kikben években. A keresletet és a kínálati árak bízhatnak meg, hol látják biztosítottnak emelkedését nemcsak a növekvő GDP és a projekt garantált megvalósulását. Itt a a jelentős bérkiáramlás fűti, hanem egyre nagyobb, évtizedes track-recorddal ren- inkább a megemelkedett kivitelezési költ- delkező fejlesztők jelentős előnyt élvez- ségek is, amelyeket eddig nagy részben a nek a kisebb, kevesebb referenciával bíró piac át tudott hárítani a lakásvásárlókra. A cégekkel szemben. Az áfával kapcsolatos kapacitáshiány okozta kockázatokat a ge- bizonytalanság miatt előrehozott vásárlá- nerálkivitelezők a generálfedezetek drasz- sokat várunk a következő negyedévekben, tikus emelésével kívánják kompenzálni, bár minden racionális érv amellett szólna, amit viszont a fejlesztők nem fognak tudi hogy 2020 után is fennmaradjon az 5 szá- lenyelni, ezért várhatóan egyre többen zalékos adókulcs.36

SZÁRNYALÁS A HAZAI ÉPÍTŐIPARBAN Manapság nincs könnyű helyzetben az építőipar. Az ágazatot sújtó problémák közismer- tek, ezért számít üdítő kivételnek, ha egy cég évtizedek óta stabil szereplője az ingatlan- fejlesztői piacnak. A SISKIN Cégcsoport beruházásról beruházásra bizonyítja, a minőségi munka nem külső tényezőkön múlik, hanem belső indíttatásból fakad, a megbízhatóság pedig nem üres reklámszöveg, hanem tény. Olyan tény, amelyet esetükben számos bizonyíték támaszt alá a 90-es évektől kezdve egészen napjainkig. A cég egészen pontosan 1996-ban kezdett luxus társasházak építésébe a II. és XII. kerület kivételes adottságú telkein. Másoknál az első pár év a szárnypróbálgatás időszaka, a Siskinnél azonban jóval helytállóbb az erős kezdés kifejezés, melyet ‒ az ingatlanpiaci trendekhez és igényekhez igazodva ‒ egy lakóparképítés követett, és hogy kihívás is legyen a dologban, egyből a legigényesebb vásárlóréteg számára. A 2002-ben átadott, exkluzív Szépilona Lakópark luxuslakásaiban 140 család talált otthonra. Ezután, 2004-ben a földmunkagépek már a Kondorosi Lakónegyed belső kertes épületeinek készítették elő a terepet a XI. kerületben, a Fehérvári és a Kondorosi út sarkán. Az építkezés magas színvonalának és a kerület rehabilitációjának köszönhetően a Kondorosi Lakónegyed nagy népszerűségnek örvend, a 11 ütemben felhúzott épületekbe több mint 1500 család költözött be az utolsó épület 2017. év végi átadásáig. Mivel a helyválasztás mindkét fél ‒ a lakáskeresők, illetve a beruházó ‒ teljes megelégedésére szolgált, ezért a cégcsoport maradt a XI. kerületben, és 2016-ban egy újabb, remek adottságú telekre tűzte ki zászlaját. Az Alíz utcában azóta is lázas építkezés folyik, olyannyira, hogy a Budai Bolero I. Lakópark első két épületébe 2018. év elején már be is költözhetnek a boldog lakástulajdonosok. A Budai Bolero 25-95 nm közötti, megfizethető árú, minőségi kivitelezésű lakásai iránt akkora a kereslet, hogy már csak a Bolero II. épületeiben találnak leköthető lakásokat az érdeklődők. A SISKIN Cégcsoport az építkezés levezénylésén, illetve a lakások igény szerinti kialakításán és határidőre történő átadásán túl olyan szolgáltatásokat is nyújt, melyekkel a lakossági és befektetési célú ingatlanvásárlókat segíti (pl. belsőépítészet, lakberendezés). Az, hogy esetükben minden, mindig a terv szerint halad, a saját pénzügyi finanszírozásnak, a cég által nyújtott minőségi, illetve megvalósulási garanciának, valamint annak a megbízható szakembergárdának köszönhető, akikkel az évek során szoros, egymás munkájának kölcsönös megbecsülésén alapuló kapcsolatot alakítottak ki. Ahol ilyen olajozottan mennek a dolgok, ott a vezetőségnek a cég koordinálásán túl olyan ügyek támogatására is jut ideje és energiája, melyek élhetőbb környezetet teremtenek és a közösséghez tartozás élményét nyújtják a kerületben élő, tanuló fiatalok számára. A Budai Bolero befejezéséig még másfél év hátravan, de már kezdenek körvonalazódni a jövőt illető tervek. A cég legújabb projektjéről azonban egyelőre csak annyit árulhatunk el, hogy a helyválasztás „hagyománytiszteletről” árulkodik...

Nő a bizonytalanság– Innen már nehéznagyot ugraniJók a kilátások, de az árak nem nőhetnek az égigFutó PéterAz egy évvel ezelőtt megjelent Portfolio Ingatlan Magazint lapozgatva jött szembe egy hirdetés, amelyben az egyik lakásfejlesztő a XIII. kerületi projektjében hatalmas betűkkel hirdette, hogy kulcsrakész lakások már16 millió forinttól elérhetők. Az ár akkor meglehetősen magasnak tűnt egy új építésű garzonlakásért, egy év elteltévelazonban azt látjuk, hogy Budapesten csak elvétve találni 20 millió forint alatt új lakást, a 16 milliós árcédula pedigmár az olcsóbb kerületekben is csak álom. A számok láttán egyre többekben merül fel a kérdés, hogy hol lehet az ár-emelkedés vége, ki az, akinek a mostani árszinteken is megéri új lakást venni, és egyáltalán meddig tarthat a mostani la-káspiaci szárnyalás. A kérdésről a hazai szakma elismert szereplőit kérdeztük meg, akik egy kérdőíves felmérés soránmost is elmondták véleményüket arról, hogy mi várható az év hátralévő részében a hazai lakáspiacon.Növekvő bizonytalanság Az árak tekintetében a megkérdezettek dezettek közül többen számítanak áremel- több mint fele szerint tovább folytatódhat kedésre a kistelepüléseken, mint a fővá-Hatodik alkalommal kérdeztük meg a lakás- az emelkedés, de ennek ütemével kapcso- rosban és a megyeszékhelyeken. Bár a kü-piac szakértőit arról, hogy mire számítanak latban egyre óvatosabbak a becslések. Az lönbség nem nagy, mégis jól mutatja, hogya következő fél év során az árak, a forgalom óvatosság nem alaptalan, hiszen négy-öt év a főváros-vidék közti árolló kezd stabilizá-vagy a bérleti díjak tekintetében. A koráb- alatt a mélypontról elértük a válság előtti lódni. Mielőtt azonban elindulnánk a közsé-bi felmérésekhez képest a legfontosabb kü- csúcsokat, a növekedés pedig nem tarthat gekbe befektetési céllal vásárolni, nem ártlönbség, hogy a kérdésekre adott válaszok- örökké, bár egyelőre a gazdasági folyama- tudni, hogy ez még nem jelenti az árak Bu-ban soha nem volt még ekkora szórás, mint tok nem utalnak arra, hogy a közeljövőben dapesthez történő felzárkózását, arról vanmost, vagyis a szakértők is egyre bizonyta- bármiféle korrekció jönne a piacon. Most szó, hogy a főváros egyelőre nem tud továb-lanabbak abban, hogy a mostani szintekhez először fordult elő azonban, hogy a megkér- bi előnyre szert tenni a vidéki árakhoz ké-képest meddig emelkedhet a piac.38

2018/1 PORTFOLIO.HU/INGATLANpest. Országrészenként viszont a községek A hazai lakáspiac várható alakulása a következő 6 hónapbanközött is hatalmas különbségeket látunk. Forrás: Portfolio IngatlanBéreljek vagy újat vegyek? erős csökkenés nincs emelkedés erős csökkenés változás emelkedésA lakások bérleti díjaiban ugyanannyianszámítanak stagnálásra, mint emelkedésre, Budapest, tégla, árde most is van, aki szerint a bérleti díjaknak Budapest, panel, árinkább csökkenniük kellene. Ezzel kapcso- Budapest, családi ház, árlatban valószínű, hogy a bérek emelkedé- Budapest, új építés, ársével párhuzamosan valóban lehet egyfaj- Budapest, bérleti díjta emelkedés, de kiugró drágulásra nem kell Budapest, keresletszámítanunk. Megyeszékhely, tégla, árAz új építésű lakásokról viszont nem mond- Megyeszékhely, panel, árható el ugyanez, az építőanyagok és a mun- Megyeszékhely, családi ház, árkaerő hiánya miatt várhatóan nem áll meg Megyeszékhely, új építés, áraz árak emelkedése, amit az is bizonyít, Megyeszékhely, bérleti díjhogy mostanra az új lakások ismét nagyobb Megyeszékhely, keresletütemben drágulnak, mint a használtak. Az, Kistelepülés, tégla, árhogy bérelni vagy vásárolni éri meg, legin- Kistelepülés, családi ház, árkább az egyéni anyagi helyzettől függ, vi- Kistelepülés, keresletszont számtalan cikk született már a lakás- Befektetési vásárlók arányavásárlás esetleges kockázatairól, különösen Külföldi vásárlók arányaaz új lakások esetében. Hitellel vásárlók arányaBefektetés, külföldiek, 2017. I. félév 2018. I. félévhitelezés A következő fél évben áremelkedésre számítók arányaA leginkább kiegyenlített válasz a befekte-tési célú vásárlók vonatkozásában érkezett, társasházi lakások és családi házak esetében (%)akiknek az arányával kapcsolatban a szakér-tők stagnálásra számítanak. Az idei évben a Forrás: Portfolio Ingatlanvezető ingatlanügynökségek szerint a tava-lyinál is több lakás cserélhet majd gazdát, de Társasházi lakások Családi házakúgy tűnik, a befektetői és a saját célú vásár-lások arányában nem lesz jelentős elmozdu- 70 Megyeszékhelyek Kistelepüléseklás. A külföldi vásárlók számában is inkább 60stagnálásra számít a többség, de itt többek 50szerint enyhe növekedés is bekövetkezhet. 40Ami a hitellel történő lakásvásárlások szá- 30mát és arányát illeti, a megkérdezettek több 20mint 80 százaléka továbbra is emelkedésre 10számít, néhányan gondolják csak úgy, hogy 0év végéig inkább a mostani szinten marad- Budapest hat a hitelezés, de a hitelfelvételi hajlandó- A felmérésben az ság csökkenését senki nem tartja valószí- alábbi szakembereket nűnek. A jövővel szembeni bizonytalanság kérdeztük meg azonban itt is megmutatkozik abban, hogy a lakáshitelt felvevők 70 százaléka fixált ka- Balla Ákos – Balla Ingatlan mattal veszi fel a hitelét, vagyis előre felké- Balogh László – Ingatlan.com szül a kamatok esetleges emelkedésére. Benedikt Károly – Duna House Horváth Áron – Budapesti Lakáspiaci Riport Incze Zsombor – FHB Kricsfalussy Tamás – Metrodom Mester Nándor – Otthontérkép Sápi Zoltán – Eltinga Soóki-Tóth Gábor – Otthon Centrum Valkó Dávid – OTP Jelzálogbank és a Portfolio Ingatlan csapata 39

Hasznos tanácsoklakásvásárlóknak Hogyan kerüld el, hogy az újlakás-vásárlás rémálommá váljon? Madurovicz-Tancsics Tünde A következő egy-két év nagy kérdése nem az lesz a lakásvásárlók számára, hogy hol és mit tudnak megvásárolni. A legtöbben azzal az égető problémával néznek majd szembe, hogy vajon elkészül-e a lakásuk, és milyen minőség- ben. A piaci környezet és a piacon ismét megjelent szerencsevadászok miatt minden eddiginél körültekintőbbnek kell lenniük azoknak, akik lakást vásárolnak, vagy akiknek otthonát most építik a fejlesztők!40

2018/1 PORTFOLIO.HU/INGATLANMagyarországon hosszú ideig alig épültek tudott vagy tud lakást vásárolni. Ez egyben nyen elkalkulálhatják magukat. Egy 2016-új lakások, a fejlesztők ugyanis az alacsony nagyon nagyfokú bizalom a fejlesztő felé, ban, azaz még a jóval alacsonyabb költségeknettó árak miatt nagyon sok helyszínen nem egyúttal nagyon sok kockázattal is jár. Ezért figyelembevételével beárazott projektnél –tudták kigazdálkodni a megfelelő profitot. különösen felértékelődött a vásárlói körül- ha nem kalkuláltak a megfelelő áremelke-2016-ban azonban fordult a kocka, az új la- tekintés szerepe: egy rossz cég vagy projekt déssel – előfordulhat, hogy az építés utánkásokat terhelő áfa csökkentésével a nettó kiválasztása több millió forinttal rövidítheti már nem jön ki a megfelelő profit, vagy akárárak meg tudtak emelkedni annyira, hogy meg a vásárlókat, és nagyon sok bosszúság- 0-ra csökken. Emiatt egyébként már na-megérje projektet indítani. Így robbanássze- gal járhat. gyobb projekt is hiúsult meg, bár ebben azrűen indultak el az építkezések Magyaror- esetben szerencsére megbízható fejlesztő-szágon, a társasházi projektek száma külö- Miért ilyen sok ről volt szó, így minden vásárló gond nélkülnösen Budapesten növekedett drasztikusan. a kockázat most? visszakapta az addig befizetett összegeket.A fejlesztők aktivitásának köszönhető- A piacon egyre szaporodnak a rémtörténe-en jelentős kínálat jelent meg új lakások- Az újlakás-vásárlásnak természetesen min- tek és horrorsztorik, egyes fejlesztők na-ból, amelyre a vevők is igyekeztek lecsapni. dig voltak kockázatai, különösen akkor, ha gyon álságos gyakorlatot követnek. A többiA hosszú lakásínséges időszakot követően a még el nem készült lakás megvásárlásáról projekthez képest lényegesen alacsonyabbmegemelkedett állami családtámogatásokat volt szó. A válság éveiben azonban a szeren- áron hirdetik meg projektjeiket, majd az el-is kihasználva a vásárlók is aktívak lettek a la- csevadászok és a kókler beruházók kevésbé adott lakásokra befizetett összegekből sike-káspiacon. Ekkor azonban a lakások csupán a voltak aktívak, inkább eltűntek. Ahogy azon- resen el is indítják a projektet, a készültségtervező asztalán léteztek, és még ma is igaz, ban a piac megélénkült – akárcsak az arany- bizonyos szintjén azonban igyekeznek lecse-hogy többségük csak most épül, viszony- években –, visszatértek a korábban sok vá- rélni az olcsóbban vásárló vevőiket, és a pro-lag kevés a már ténylegesen befejezett pro- sárló életét megkeserítő vállalkozók, illetve jekt lakásait (az építés végéhez közeledve) lé-jekt. 2017-ben ugyan már elkezdődtek az áfa újak jelentek meg, ismét kihasználva, hogy nyegesen magasabb áron új vásárlóknak ér-okozta építési boom első hullámához tartozó a jelentős érdeklődés miatt bármit el lehet tékesíteni. A korábbi vevőknek ultimátumotprojektek átadásai, ezekben azonban a hasz- adni. adnak: vagy megelégednek a korábban be-nálatbavételi engedély megszerzésének idő- Ráadásul a jelenlegi piacon akár egy jó szán- fizetett összegeik visszafizetésével kötbér éspontjára szinte nem is maradt szabad lakás. dékú, de kevésbé felkészült fejlesztő is baj- kártalanítás nélkül, vagy csak több millió fo-A mostani építési hullámban tehát a vásár- ba kerülhet, a jelenleg hatalmasat emelke- rint további befizetése mellett készül el a la-lók többsége szinte csak a tervezőasztalról dő munkaerőköltséggel és építőanyagárral kásuk. jellemezhető környezetben ugyanis kön�- 41

Összességében tehát – bár a lakásvásárlók kázatai miatt nagyon nem mindegy, hogy sal, és rendszeresen ellenőrizni, hogy mi-így is sokkal körültekintőbbek, mint a 2000- mennyi pénzt utalunk át a vállalkozásnak ként halad a beruházás. A szakaszos, vagy-es évek elején, amikor tényleg minden még az előtt, hogy a lakás elkészülne. Minél is készültségi foknak megfelelő fizetésrossz lakást el lehetett adni – a tervasztalról nagyobb a kifizetett összeg, annál nagyobb esetén például a következő részlet átutalá-történő vásárlások nagy száma miatt nagyon kockázatot vállalunk. Másrészt, ha jelentős sa előtt mindenképpen meg kell győződninagyfokú körültekintésre és utánjárásra van vételárrészletet kell kifizetnünk jóval a lakás arról, hogy az adott projekt tényleg elérte aszükség a vásárlók részéről. elkészülte előtt, esetleg előbb kell értékesíte- megadott fázist. Így ugyanis elkerülhetők az ni a korábbi ingatlanunkat, hogy a szükséges olyan helyzetek, mikor a fejlesztő kiszámláz-Megbízható-e a fejlesztő? önerőt biztosítani tudjuk. za a szerkezetkész állapot elérését műszaki ellenőr által aláírt igazolás csatolásával, mi-Az első természetesen az legyen, hogy min- Jogi gondok közben az épületnek még egyes helyeken hi-denképpen igyekszünk leinformálni a fejlesz- ányoznak a külső falai. Ebből is látszik, hogytőt: van-e már építési tapasztalata, mekko- A fejlesztők jellemzően ügyvéd által alapo- egy adott projekt műszaki ellenőrétől ne vár-ra volumenben húzott fel eddig épületeket. san átgondolt és átnézett szerződést tesz- juk, hogy vevőként a mi érdekeinket képvise-Ez utóbbi például azért fontos, mert egy ko- nek a leendő vevők elé, amely elsősorban a li. A saját biztonságunk érdekében akár jár-rábban csak négylakásos társasházakat épí- saját érdekeiket védi. Ennek segítségével ter- ható út lehet, ha több vásárlóval összefogvatő cég számára esetleg, hiába van építési ta- mészetesen igyekeznek minimalizálni a mos- műszaki szakembert bízunk meg az érdeke-pasztalata, túl nagy falatnak bizonyulhat egy tani különleges körülményekből fakadó koc- ink képviseletével, aki ellenőrizni tudja pél-30-50 lakásos társasház felhúzása. Elsősor- kázatokat. Így szerepelhet benne például vis dául, hogy a takart szerkezetek is megfele-ban már tapasztalattal rendelkező, megbíz- majorként az időjárás kedvezőtlen alakulása, lő minőségben készültek el. Egy rosszul szi-ható cégtől vásároljunk! A következő lépés, de jolly jokerként ma már a munkaerőhiány getelt fürdő vagy egy hanyagul kivitelezetthogy felkeressük a cég referenciamunkáit, is alapvető tartozék. A mostani környezet- csövezés ugyanis később sok esetben csakés akár beszélünk az ott lakást vásárlókkal, ben, ahol lépten-nyomon erről szóló hírek- a már megjelent penészedés után derül ki, amikor a frissen csempézett fürdőt teljesen„Körültekintés legyen a jelszó, így talán az szétverve javítható csak a hiba.új lakás megvásárlása nem fordul rémálomba, Ráadásul a mostani piaci környezet is nehe-mint nagyon sokak esetében.” zíti, hogy a lakások megfelelő minőségben készülhessenek el. A projektekkel ugyan-hogy milyen tapasztalataik voltak a céggel. be botlunk, akár valóban fellépő probléma- is sietni kell, a hamar munka pedig ritkán jóÉrdemes lehet fórumokon is rákeresni a vál- ként, akár csak kifogásként használva, ez a – ahogy a mondás is tartja. Nincs idő adottlalkozóra. (Nem csak a cégre, mert a mögötte tétel a szerződésben aduász lehet a fejlesz- esetben megvárni a megfelelő száradási,állók a negatív hírnév eltüntetésére új névbe tők kezében. Nemcsak a korábban említett kötési időket, míg a gyors munkatempó so-csomagolhatják tevékenységüket.) negatív példákban – mikor a korábbi vevői- rán nagyobb a hibázási lehetőség is. Szin- től akar megszabadulni a fejlesztő – használ- tén jellemző a piacra, hogy nehéz megtalálniMilyen a fizetés ütemezése? ható az előbbi kifogásként, de a beruházás a megfelelő szakembereket, jelentős részük befejezésének csúszása is bármeddig tolha- ugyanis már külföldön dolgozik, az itt ma-Nagyon nem mindegy, hogy milyen fizetési tó ezzel az indokkal, anélkül, hogy a fejlesztő radtakért pedig nagyon sok projekt verse-ütemezéssel kell kifizetni az adott lakást. A kötbért fizetne. Márpedig a csúszások tény- nyez egyszerre. Ugyancsak a minőség rová-kisebb fejlesztők jellemzően a szakaszos fi- leg valós problémát jelentenek, és egyre na- sára mehet, ha a fejlesztők nem megfelelőenzetési módot választják, vagyis a vevőknek a gyobb méreteket öltenek. kalkulálták előzetesen az építési költségeket,készültségi foknak megfelelően kell teljesíte- Szintén fontos, hogy az apró betűs részeket így az anyagokkal kénytelenek spórolni an-niük a vételárrészleteket. Ennek megfelelő- is olvassuk el a szerződésekben, mielőtt aláír- nak érdekében, hogy ne veszteséggel fejez-en a használatbavételi engedély megszerzé- nánk, ugyanis tartalmazhatnak olyan kitéte- zék be a projektet.se előtt már a lakás vételárának 80-90 száza- leket is, melyek szerint például a közműbekö- Összefoglalva az eddigieket, csak a nagyon-léka a fejlesztő számlájára kerül. A nagyobb tések költsége szintén a vevőket terheli, így nagyon körültekintő utánjárást tudjuk ja-és ezért tőkeerősebb beruházóknál azonban jelentősen növelve a lakásvásárlás terheit. vasolni minden lakásvásárlónak. Mindenkönnyen lehet, hogy mindössze 20-30 szá- problémakör esetében keressük meg a hoz-zalékos előleg kifizetése is elegendő, míg a Minőség-ellenőrzés, záértőket! A szerződésnél kérjük ügyvédfennmaradó összeget elég a lakás tényleges minőség-ellenőrzés! segítségét, informálódjunk a cégről min-elkészülte után rendezni. den lehetséges fórumon, a műszaki kér-A fizetés ütemezése több ok miatt sem elha- A lakásvásárlók többsége laikusnak számít désekhez pedig kérjük műszaki szakem-nyagolható kérdés, egyrészt a korábban már az építési kérdésekben, ennek ellenére mu- ber támogatását! Így talán valóban örömte-említett, tervasztalról történő vásárlás koc- száj felvértezniük magukat minimális tudás- li esemény lehet az életünkben az új lakás megvásárlása.42

HOZZÁNK HÉTFŐN IS ÉLMÉNY BEJÖNNI www.penzcentrum.hu/karrier

Friss változásoknakörülhetnek a leendőCSOK-osok Változtatott a kormány az igénybevétel fontos szabályain Palkó István Két év alatt 49 ezer család összesen 153 milliárd forint összegben vette igénybe a CSOK néven elhíresült új szocpolt, vagyis a Családi Otthonteremtési Kedvezményt. A támogatás népszerűsége várhatóan tovább nő idén, hiszen egyre több lakás talál gazdára Magyarországon, nő a lakáshitel-felvételi kedv, ráadásul 2018. március 15-ével a támogatás igénybevételének feltételei is jelentősen egyszerűsödtek. Az alábbiakban az általunk legfontosabbnak ítélt szabály- változásokat mutatjuk be..44

2018/1 PORTFOLIO.HU/INGATLANKinek jár a 10 milliós ban 2 millió forintnyi szocpolt már igénybe lalnia kell, hogy a vételár (vagy bővítés ese-„főnyeremény”? vettek. A március 15-i változások egyik fon- tén a bekerülési költség) kiegyenlítésére tos üzenete, hogy ma viszont már figyelmen használja fel a kérelem benyújtását meg-Továbbra is fontos tudnivaló, hogy a legna- kívül lehet hagyni ezeket a gyermekeket az előző 5 éven belül értékesített lakástulaj-gyobbat szóló, 10 millió forintos, egyszeri igénylésnél, ha így kedvezőbb az igénylő donának az eladási árát, csökkentve bi-vissza nem térítendő támogatást azok ve- számára. Tehát lényegében kétféleképpen zonyos tételekkel. A tulajdoni korlátozáshetik igénybe, akik legalább három gyer- lehet kiszámítani a felvehető összeget, és eltörlése szintén a használt lakást vásár-mekkel rendelkeznek, vagy ennyit előre a két összeg közül a nagyobbat felvenni. Az lóknak kedvez.vállalnak, és velük újonnan épülő lakásba említett példában ez éppen nem okoz válto-költöznek. A többi támogatási összeg sem zást, hiszen egy új gyermek után csak 600 Változtak a határidőkváltozott 2016 eleje óta, vagyis egy gyer- ezer forintot lehetne felvenni, így a 8 milliósmekkel 600 ezer forintra, két gyermekkel összeget érdemes választani. Ha viszont az A CSOK-ot továbbra is a hitelintézeteknélpedig 1,43-2,60 millió forintra tarthatunk illető használt lakásba költözik, és a szocpol lehet igényelni, de megjelentek a rájuk vo-igényt, miközben a használt lakásba költö- natkozó új határidők is: lakásvásárlás ese-ző háromgyermekesek 2,2 millió forintraszámíthatnak. A lakások drágulása sajnos „Egy további fontos változás azokat érinti,elvitte e támogatási összegek jó részét, ez akik bővítést terveznek, netán már a bővítésazonban semmit sem változtat azon a té- közepén tartanak, de eddig valamiért nemnyen, hogy a „CSOK nélkül vagy CSOK-kal” gondoltak a CSOK-ra. Eddig a CSOK-ot mégtípusú dilemmákra mindig ez utóbbi a jó a bővítési munkálatok megkezdése előtt kellettválasz. igényelni, most azonban már a folyamatban lévő bővítésre is jár a pénz a gyermek után.”Változások,amelyek sokakat érintenek felvétele óta 2 új gyermeke születik, a négy tén a kérelem benyújtásának napját követő gyermek után 1 430 000 forintot vehet fel 30 napon belül, lakás építése vagy bővítéseAnnál is inkább, mert idén március 15-én az eddigi, négy gyermek után járó 2,75 mil- esetén pedig a kérelem benyújtásának nap-hatályba léptek a CSOK feltételeinek 2018- lió forint 2 millió forinttal csökkentett válto- ját követő 60 napon belül kell elbírálnia aas változásai. Minden jövőbeni igénylő zata, vagyis 750 000 helyett. A szabályválto- hitelintézetnek a kérelmet. A hiányos doku-jól járt a módosításokkal, hiszen lényege- zás igazán a használt lakást vásárlók egy ré- mentáció kiegészítésére biztosított időtar-sen egyszerűbbé vált a támogatás igény- szének kedvez.  tam a határidőbe nem számít bele. A kére-lése, és felgyorsult a folyósítása. Sőt, lem benyújtásának napja az a nap, amikorforintszázezrekben mérhető változásokat Van már lakásod? az igénylő a kérelmet és az igénylési felté-is találtunk a jogszabályban, főleg a hasz- Nyomás a CSOK-ért! teleket igazoló dokumentumokat és nyilat-nált lakásba költözők és a bővítést tervezők kozatokat hiánytalanul benyújtja a hitel-egy része nyerhet ezekkel. Összegyűjtöt- Ugyancsak jelentős változás történt ab- intézetnek. A hitelintézetnek ezekről iga-tünk hét nagy változást, amelyekre nagyon ban, mennyire tűrik meg a szabályok egy zolást kell adnia az igénylőnek, amelybenérdemes odafigyelni, ha CSOK igénybevéte- másik lakás meglétét. Új lakás vásárlása tájékoztatja a kérelem elbírálásának az idő-lét fontolgatjuk. vagy építése esetén eddig is megtarthatta tartamáról és az esetlegesen szükséges ki- meglévő lakástulajdonát az igénylő, lénye- egészítésekről. Kérelem benyújtásának mi-Vettél már fel szocpolt is? gében csak annyi volt az elvárás (bizonyos nősül az is, ha a kérelmet és a becsatoltNem gond! fontos kivételekkel), hogy életvitelszerűen dokumentumokat a hitelintézet függő köz- kell élnie új lakásában. Használt lakás ese- vetítője vette át.Főszabályként jól ismert, a gyakorlati rész- tén viszont élt egy korlátozás: legfeljebbletek terén azonban kevésbé köztudott 50 százalékos tulajdoni hányaddal lehetett Bővítenél?szabály, hogy ugyanazon gyermek után rendelkezni másik lakásban (kivéve, ha bi- Itt a kiváló lehetőség!csak egy alkalommal lehet igénybe venni a zonyos haszonélvezeti jog volt a meglévőCSOK-ot, tekintetbe véve a korábban felvett lakáson). Ezt a korlátozást eltörölték, most Egy további fontos változás azokat érin-támogatást (pl. szocpol) is. Nem alapfelté- már másik lakáson meglévő tulajdon ese- ti, akik bővítést terveznek, netán már atel ezután sem, hogy olyan gyermekünk le- tén is igényelhető a CSOK, megmaradt vi- bővítés közepén tartanak, de eddig vala-gyen, akire még nem vettünk fel támoga- szont az a szabály, hogy az igénylőnek vál- miért nem gondoltak a CSOK-ra. Eddig atást, elegendő a támogatáshoz lakáscéllalrendelkeznünk. Eddig kötelező volt levon-ni a már igénybe vett támogatás összegéta teljes gyermekszám után járó CSOK ös�-szegéből. A harmadik gyermeket vállaló, újlakásba költöző párok például 10 millió he-lyett 8 millió forintot kaphattak, ha koráb- 45

CSOK-ot még a bővítési munkálatok meg- összeghez legalább 2 éve, a többi támoga- Nem kell mindenféle papírtkezdése előtt kellett igényelni, most azon- táshoz legalább 180 napja társadalombiz- beszerezniban már a folyamatban lévő bővítésre is tosítási jogviszonyban kellett eddig is áll-jár a pénz a gyermek után. Ennél nagyobb nia legalább az egyik igénylőnek (ebben 30 Nyilatkozati elvet vezettek be, vagyis nemváltozás, hogy eltörölték azt a szabályt, napos megszakítás lehetett). Nehézség volt feltétlenül kell erkölcsi bizonyítvánnyal iga-amely szerint bővítés esetén a családi ott- viszont a külföldön dolgozók számára, hogy zolni a büntetlen előéletet, NAV-igazolássalhonteremtési kedvezmény nem haladhat- az igénylés pillanatában már a hazai társa- a köztartozásmentességet, házassági anya-ja meg a számlával igazolt bekerülési költ- dalombiztosítás alatt kellett állniuk (még ha könyvi kivonattal a házastársi kapcsolatot,ség 50 százalékát. Vagyis most már akár csak egy napja is). Ezt a szabályt azonban jogerős bírósági ítélettel az elvált szülők kis-a teljes bővítést meg lehet finanszírozni új és használt lakások esetében sem kell korú gyermekeinek elhelyezését, gyámha-a használt lakás támogatási összegének ezután alkalmazni, házastársak vagy élet- tósági határozattal az örökbefogadást, ki-megfelelő, gyermekszámtól függő össze- társak esetén is elégséges, hogy legalább rendelő határozattal a gyámság fennállá-gű CSOK-kal. Továbbra is be kell nyújtani az egyik fél a kérelem benyújtásának idő- sát, igazolással a tanulói jogviszonyt vagyazonban a hitelintézet által elfogadott bő- pontjában kereső tevékenysége alapján va- a megváltozott munkaképességet. A bün-vítési költségvetésben szereplő, a készült- lamely másik EGT-állam társadalombizto- tetőjogi felelősség vállalásával tett teljes bi-ségi foknak megfelelő bekerülési költség sítási rendszerének hatálya alatt áll, és ezt zonyító erejű magánokirat helyettesíthetilegalább 70 százalékát igazoló számlákat. az illetékes külföldi hatóság által kiállított ezeket, ezzel érdemben csökkent a CSOK-Lakás bővítésének minősül egyébként a la- igazolással igazolja. Emellett teljes bizo- igénylők adminisztrációs terhe, és felgyor- sult az igénylés várható folyamata.kás hasznos alapterületének legalább egy nyító erejű magánokiratba foglaltan vállal- Konklúziólakószobával történő növelése (ideértve ni kell, hogy a támogatási szerződés meg-az építmény térfogatnövelésével nem járó kötését követő 180 napon belül a magyar A fenti felsorolás nem teljes, az egyedi ese-tetőtér-beépítést is), valamint az emelet- társadalombiztosítási rendszer biztosított- tekről, további jogszabályi módosítások-ráépítéssel vagy tetőtér-beépítéssel létre- jává válik.  ról a hitelintézetek szakértőinél érdemeshozott lakás akkor, ha az emeletráépítés érdeklődni, és honlapjaik is meglehetősenvagy tetőtér-beépítés révén nem jön lét- Adásvételed volt? részletes felvilágosítást nyújtanak. Az ideire két új, önálló albetétként nyilvántartott Hosszabb időd maradt változások összességében nagyon pozi-lakás. A meglévő épület, épületrész vagy tívnak tekinthetők a CSOK-felvevők szem-építmény átalakítása nem minősül a lakás A családi otthonteremtési kedvezmény- pontjából, ugyanakkor jól látható, hogy to-bővítésének. re való jogosultság megállapítását és mér- vábbra sem a támogatás fogja felkelteni a tékének meghatározását használt vagy új lakásigényt, ez jellemzően a jövőben is for-Külföldről jössz haza? lakás vásárlása esetén az adásvételi szer- dítva működik. A CSOK ezzel együtt is jóNem diszkriminál a CSOK! ződés megkötését követő 120 napon belül eszköz arra az állam kezében, hogy a köl- kellett kérni eddig a hitelintézettől. Ez a sza- tözést fontolgatókat, lakásvásárlás vagyA külföldről hazatérők helyzetén könnyít bály egyszerűen 180 napra változott, vagyis -építés előtt állókat a demográfiai és la-leginkább a tb-jogviszonyra vonatkozó vál- ha lakást vásárolunk, még csaknem fél éven káspiaci szempontból hasznos döntésretoztatás. A 10 millió forintos támogatási keresztül igényelhetjük a CSOK-ot. motiválja.46



Hitelből vennéllakást?Erre figyelj oda!Így csökkentheted a kockázatokatMeszlényi TamásSoha nem látott mértékben csökkentek a jelzáloghitelek kamatai Az utóbbi években, ennek következtében pedig jelentősen megnőtt az emberek hitelfelvételi kedve. Bár az újonnan felvett hitelek esetében – szemben a korábbidevizahitelekkel – már nem kell számolni az árfolyamkockázattal, ettől függetlenül nem állíthatjuk, hogy a mostanihitelfelvételi láz ne rejtene magában kockázatokat. Az alábbiakban néhány olyan tanácsot találnak a friss hiteligény-lők, melyek megfogadásával csökkenthetik kockázatukat.Teljesen természetes, hogy a hiteligénylők Persze abból az irányból is megközelíthet-a lehető legkisebb törlesztőrészlet mellett jük a kérdést, hogy a jelzáloghitelek jelen-szeretnék visszafizetni a tartozásukat. Eb- tős része 10, 20, akár még hosszabb fu-ből következik, hogy még mindig magas a tamidővel rendelkezik, ennyi idő alatt pe-változó kamatozású hitelek aránya: az MNB dig biztosan emelkedni fognak a kamatok.adatai szerint az ilyen hitelt felvevők aránya Innen vizsgálva a kérdést akár azt is mond-idén januárban csökkent először 40 száza- hatnánk, nincs túl nagy jelentősége annak,lék alá. Változó kamatozás mellett jelentő- hogy mikor indul meg ez a folyamat: a teljessen kisebb törlesztőrészlettel számolha- futamidő viszonylatában már kevésbé fon-tunk, legalábbis a hitelfelvétel pillanatában. tos, hogy valaki 17 vagy 18 évig fizeti a ma-Sokan azonban nem mérik fel, hogy milyen gasabb törlesztőt.komoly kockázatot vállalnak azzal, hogy rö- Az igazán fontos kérdés az, hogy mekko-vid kamatperiódust választanak. ra kamatemelkedésre lehet számítani a ké-Bár szinte mindenki tudja, hogy a jelenle- sőbbiekben. A bökkenő csak az, hogy nincsgi alacsony kamatkörnyezet egyedi jelen- ember, aki 0-20 éves távlatban képes len-ség, és nem tarthat ki a végtelenségig, az- ne ezt megjósolni. Hitelfelvételkor bizonyá-zal már sokkal ritkábban vannak tisztá- ra nem a legjobb hallani, de ettől függetle-ban az emberek, hogy mit is jelentene a nül ki kell mondani: egy kölcsön felvétele bi-törlesztőrészletük szempontjából egy je- zony kockázat, mind a hitelintézet, mind azlentősebb kamatemelkedés. Pedig előbb- adós szempontjából. Amit tehetünk, hogyutóbb biztosan megindulnak a kamatok fel- igyekszünk minél jobban csökkenteni a koc-felé, ezt senki sem vitatja. A kérdés csak az, kázatot.hogy mikor.48

2018/1 PORTFOLIO.HU/INGATLANVálasszunk minél hosszabb tékben a törlesztőrészlet. A legjobb megol- rül a későbbi kamatkockázat kiküszöbölé-kamatperiódust! dás persze az, ha az egész futamidőre fixált se. Ez talán soknak tűnik, ám érdemes el- a kölcsön kamatozása. gondolkodni azon, hogy mi történik az elsőA kockázat csökkentésének egyik igen egy- A kisebb kockázatnak persze ára van, amit az esetben akkor, ha jelentősebben emelked-szerű módja, ha minél hosszabb kamatpe- adós fizet meg: jelenleg például egy 10 millió nek a kamatok. Tételezzük fel, hogy az elsőriódust választunk. Bár a hitelekkel foglal- forintos, 15 éves futamidejű hitelt akár 2,22 3 évben nem történik változás e téren, ámkozó cikkek, statisztikák már a 3 és 5 éves százalékos THM mellett is felvehetünk, ami utána jelentősebben megemelkedik a ka-kamatperiódusú hiteleket is fix kamatozású 65 ezer forintos törlesztőrészletet jelent. Ha matkörnyezet. 2 százalékos kamatemel-hiteleknek nevezi, érdemes tisztában len- ugyanezt az összeget ugyanezzel a futamidő- kedés esetén az eredeti 65 ezer forintosni azzal, hogy sok szakértő szerint csak a vel, de 15 évre fixált kamattal szeretné vala- törlesztő 73 ezerre, 3 százalékos emelke-10 évre vagy ennél is hosszabb időre fixált ki felvenni, akkor már 5 százalék feletti THM- dés esetén 77 ezerre forintra emelkedne.kamatok nyújtanak valós védelmet az adós ekből kell válogatnia, és a törlesztőrészlete 4 százalékos emelkedés esetén pedig márszempontjából. Ennek oka egyszerű: ennyi sem lesz alacsonyabb 77 ezer forintnál. magasabb lenne a törlesztő a fixált hitelidő alatt számottevően csökken a hitel tőke- A hitelfelvétel pillanatában tehát úgy tű- törlesztőjénél: meghaladná a 81 ezer fo-tartozása, így már egy nagyobb kamatemel- nik, hogy legalább havi 12 ezer forintba ke- rintot.kedés esetén sem nő meg drasztikus mér-„Bár szinte mindenki tudja, hogy a jelenlegi Ne feszítsük kialacsony kamatkörnyezet egyedi jelenség, és nem a jövedelmet!tarthat ki a végtelenségig, azzal már sokkalritkábban vannak tisztában az emberek, hogy A kockázat csökkentésének egy másikmit is jelentene a törlesztőrészletük szempontjából módja, ha az adósok úgy választanak fu-egy jelentősebb kamatemelkedés.” tamidőt, hogy a törlesztőrészlet fizetése mellett is legyen pénzük megtakarítani. Ké- pes lenne a háztartás kifizetni egy havi 100 ezer forintos törlesztőrészletet? Nos, hos�- szabb távon jobban járhatnak, ha ebben az esetben csak 80 ezres törlesztőt vállalnak 49

magukra az adósok, a maradék 20-at pedig lejáratáig jelentősen csökkenthetik a teljes annyira komolyan veszik a bankok, hogy amegtakarítják. visszafizetendő összeg mértékét. biztosítás hiánya miatt akár fel is mondhat-Jelzáloghitel esetén természetesen kézen- És van még egy szempont: a lakáshitel köte- ják a hitelszerződést.fekvő megoldás egy lakás-takarékpénztár lezettség, amelynek nem teljesítéséből csak Ezzel szemben nem ennyire szigorúak a hi-(LTP) nyitása, hiszen az éves befizetések- baja származhat az adósnak. Ezzel szemben telintézetek akkor, amikor életbiztosítás-re jelentős, 30 százalékos állami támoga- egy megtakarítás esetén jóval enyhébbek a ról van szó. Többnyire az ügyfelekre hagy-tás jár. Így tehát igaz, hogy az első években következmények abban az esetben, ha a ják, hogy kötnek-e ilyet vagy sem, bár az islassabban csökken az adósok tőketartozá- háztartás olyan pénzügyi nehézségekkel igaz, hogy gyakorta olcsóbban kapnak hiteltsa, ám a későbbiekben jelentősebb összeg- szembesül, melyeket csak úgy tud orvosol- az igénylők, amennyiben biztosítják magu-gel – 4 év után már 1,3 millió forinttal – tör- ni, ha átmenetileg kevesebb pénzt takaríta- kat is. Sok adós mégsem köt ilyet, mivel eb-leszthetik elő a hitelüket, ami még akkor is nak meg az adósok. ben is csak olyan pluszköltséget lát, amel�-megéri, ha ezért előtörlesztési díjat kell fi- lyel nem számolt akkor, amikor a hitelfelvé-zetniük. Mindenképpen kössünk tel mellett döntött.Ráadásul könnyen lehet, hogy ezzel a díjjal életbiztosítást! Pedig talán mondanunk sem kell, hogy ezsem kell számolniuk, ugyanis egyes hitelek- mekkora felelőtlenség: 10-20 év alatt nem-nél, illetve a Minősített Fogyasztóbarát La- Jelzáloghitel felvételekor mindenképpen csak az ingatlannal, de az adósokkal is tör-káshitelek esetében díjmentesen lehet elő- szükséges lakásbiztosítást kötnünk, amely ténhet bármi, aminek következtében átme-törleszteni a lakás-takarékpénztári beté- egyaránt védi az adóst és a hitelezőt: a fe- netileg, tartósan vagy akár véglegesen is ki-tekből. Ezt a futamidő alatt természetesen dezetként szolgáló ingatlan megsemmisülé- eshet az adós jövedelme. Nem kell rögtöntöbbször is megismételhetik, ezzel a hitel se esetén a biztosításból fedezhetik a ház- a legrosszabbra gondolni, bőven elegendő, lakás helyreállítását. Ennek meglétét oly-50