Tényleg elsakkoztuk a fürdőbizniszt?

2013. március–április www.resourceinfo.hu 750 Ft A -csoport tagjaINTERJÚ ELEMZÉS FÓKUSZCharles Taylor Mikor vetünk Négy- és ötcsillagoselhagyja a gátat a lánc- szállodák, szálloda-magyar piacot tartozásoknak? üzemeltetők

2013. május 16., Hilton Vár Legnagyobb üzemeltető és ingatlankezelő cégek Lehetséges további költség- csökkentés? Banki ingatlanok üzemeltetése Költséghatékonyság növelése Zöld megoldások Vállalati ingatlan-dilemmák Főtámogató Támogatók Szakmai partner További információk: www.portfolio.hu/rendezvenyek, [email protected] tel.: +36 1 327 40 86, [email protected]

 REsource TARTALOMJEGYZÉK 12 24CÍMLAPSZTORI TUDÓSÍTÁSMagyarország a világ első öt gyógyvízben leggazdagabb állama közé tar- Londonban negyedmillió új lakás épül,tozik Japán, Izland, Olaszország és Franciaország mellett. A wellness- és Varsóban felhúzzák Európa legnagyobb iro-gyógyturizmus valóban ígéretes iparág ma Magyarországon, úgy tűnik azonban, daházát, a TriGranit pedig Oroszországbanhogy az elmúlt 10 év tömeges fürdőfejlesztéseivel talán túl mély vízbe ugrottunk. épít bevásárlóközpontot. Európa legnagyobbHévíz valódi sikertörténet, de mi a helyzet a több tucat, termálvízre alapozott ingatlanpiaci kiállítása alapján úgy tűnik,hazai beruházással? hogy az ingatlanszektor kezdi felvenni az új gazdasági környezet ritmusát: válságról egyre5–11 Rövid hírek INTERJÚ | INTERVIEW kevesebbet hallani, új fejlesztésekről, új lehe- Brief news tőségekről azonban annál inkább. Tudósítás a 36–39 Charles Taylor, MIPIM-ről, Cannes-ból.CÍMLAPSZTORI | COVER STORY Cushman and Wakefield INTERJÚ 12–19 Elsakkoztuk a fürdőbizniszt? TUDÓSÍTÁS | REPORT Spa business – Deep water or A hotelszektor az ingatlanpiac azon kevés szeg- stepping stones? 40–43 RICS-Portfolio.hu Property menseinek egyike, amelyben van még némi élet. Valuation 2013 Az iparág teljesítménye azonban korántsemINTERJÚ | INTERVIEW látványos: az árak lefelé csordogálnak, a Malév ELEMZÉS | ANALYSIS csődbe ment, és egyre nő a bankok által visz- 20–23 Hegedűs Attila, BDO szavett szállodák száma. Hegedűs Attilával, a Attila Hegedűs, BDO 44–46 Régiós verseny a turistákért BDO ügyvezető igazgatójával beszélgettünk. Tourism competition – IsTUDÓSÍTÁS | REPORT Budapest losing its edge? ELEMZÉS 24–27 MIPIM 2013 INTERJÚ | INTERVIEW Az, hogy az I., a II., az V. és a XII. kerületek- ben találhatók ma Budapesten a legmagasabbELEMZÉS | ANALYSIS 47–49 Puszta vagy egy négyzetméterre jutó lakásárak, vélhetően romkocsmaturizmus? senki számára nem újdonság. A négyzetmé-28–31 Csúszik a lánctartozások The Puszta or the “ruin pubs”? terár azonban csak egy a lakhatás szempont- visszaszorítása jából fontos mutatók közül. Melyik kerület a Fight against circular debts LISTA | LIST legélhetőbb? Hol a legsúlyosabb a bűnözés? delayed Lakáspiac más nézőpontból. 50–54 Négycsillagos szállodákELEMZÉS | ANALYSIS Four-star hotels32–35 Melyik a legélhetőbb Ötcsillagos szállodák kerület? Five-star hotels Which is Budapest’s most livable district? Szállodaüzemeltetők Hotel Facility ManagersLegfrissebb hírek,legaktuálisabb elemzések.RESOURCEINFO.HU www.resourceinfo.hu | 2013/3–4.

REsource ELŐSZÓ A főpolgármester elengedte Budapest kezét RE Minden,IngatlanInfó SOURCE ami ingatlan Hosszú évek óta először Budapest nem képviseltette magát hivatalos (vagy nem hivatalos) standdal az európai ingatlanszektor első számú eseményén, a cannes-i MIPIM-en. A min- További hírekért, elemzésekért látogasson el den évben mintegy 20 ezer vezető ingatlanos döntéshozót vonzó eseményen minden jelen- a honlapunkra! www.resourceinfo.hu tősebb európai (és sok Európán kívüli) város vagy régió megjelenik kiállítóként. Teszik ezt egyrészt annak érdekében, hogy széles körben bemutassák fejlesztési projektjeiket, terve- resourceinfo hírlevél zett beruházásaikat, másrészt pedig találkozási, kapcsolatteremtési fórumot, fizikai hely- színt biztosítsanak városuk üzleti közössége számára. Úgy vélem, emellett van egy harma- READ US DAILY//SUBSCRIBE@//www.resourceinfo.hu dik, korántsem elhanyagolható okuk is a megjelenésre: mivel mindenki ott van, ezért nem akarnak kimaradni. Ott vannak a versenytársak, nekik is ott kell lenniük. Minden évben, így Felelős szerkesztő | Editor-in-chief idén is saját standdal jelent meg a legtöbb közép-európai főváros, így Budapest közvetlen Csűrös Csanád – [email protected] versenytársai, Prága és Varsó. Sőt, az elmúlt évekhez hasonlóan Cseh- és Lengyelországból a másodlagos városok és gazdasági régiók is önálló standdal mutatták meg magukat a Côte Szerkesztő | Editor d’Azur-ön. Ezzel szemben Budapest vezetése vagy a külföldi cégek magyarországi befekte- Ditróy Gergely – [email protected] téseit elvileg ösztönző Külgazdasági Hivatal (ismertebb nevén HITA) valamiért nem tartotta fontosnak, hogy Budapest jelen legyen a kiállításon. Nem tartották fontosnak, hogy Buda- Szerzők | Contributors pest rajta legyen a befektetők térképén. Nem tartották fontosnak, hogy Budapest eljuttassa Major Katalin, Nagy Bálint, Patkó Gábor, Palkó István saját üzeneteit a külvilágnak egy olyan időszakban, amikor Magyarország nemzetközi meg- ítélése kivételesen rossz. Nem tartották fontosnak, hogy rajta tartsák Budapestet a térképen. Szerkesztőségi munkatárs | Advertising coordinator Gombos-Nagy Anita – [email protected] The mayor of Budapest let go of the city’s hand Fordító | Translator Nagy András For the first time in many years, the city of Budapest was not officially represented at MIPIM, the number one event for the European real estate industry. The most important cities, coun- Olvasószerkesztő | Hungarian copy editor ties, and regions from across Europe take part every year as exhibitors. On one hand, they Maruszki Judit come to introduce their development projects and development plans for a broad audience, on the other hand, the event provides a meeting venue and networking forum for their city’s Angol korrektúra | Copy editor business community. I think they also have a third reason for being present, which shouldn’t Esther Holbrook be overlooked: everyone else is there and they don’t want to miss out. Just like every year, most CEE capitals also have their own stand; including Prague and Warsaw. In fact, even Fotó | Photo secondary cities and economic regions in the Czech Republic and Poland are represented at Todoroff Lázár, Fotolia.com, MTI, Orosz Márton, Profimedia-Red Dot the Cote d’Azur. For some reason, the leaders of Budapest and the Hungarian Investment and Trade Agency (HITA), whose responsibility is supposed to include encouraging foreign Tervezőszerkesztő | Design & Layout companies to invest in Hungary, didn’t think it was important for Budapest to be present at Benes Bátor Márkó – [email protected] the expo this year: they didn’t think it was important for Budapest to be marked on inves- tors’ map. Nor did they think it was important for Budapest to convey its own message to the Értékesítés | Sales outside world at a time when the international opinion of Hungary is exceptionally negative. Agócs Balázs – [email protected] Balaton Gábor – [email protected] Csűrös Csanád Felelős kiadó | Publisher Felelős szerkesztő//[email protected] Bán Zoltán NET Média Zrt. 1033 Budapest, Polgár u. 8–10. Tel: (+36-1) 327-4080, fax: (+36-1) 327-4081 E-mail: [email protected] www.resourceinfo.hu HU ISSN 1419-4392 A REsource IngatlanInfó bármely részének másolásával és terjesztésével kapcsolatos minden jog fenntartva. A NET Média Zrt. valamennyi, a REsource IngatlanInfóba bekerülő adatot, információt, hírt megbízható, ellenőrizhető forrásból szerez. Az adatokat és információkat – lehetőségeinkhez képest – a megjelenés előtt kontrolláljuk. Mindezen körülmények ellenére előfordulhat, hogy a REsource IngatlanInfóban utóbb tévesnek bizonyuló hírek, információk jelennek meg. Éppen ezért felhívjuk tisztelt olvasóink figyelmét, hogy ha a megjelentetett hírek, információk alapján gazdasági, pénzügyi döntést kívánnak hozni, úgy előzőleg az információk megfelelőségét, valóságtartalmát ellenőrizzék. A megjelenő információk esetleges valótlanságából, pontatlanságából eredő károkért a NET Média Zrt. mindennemű felelősségét kizárja. 2013/3–4. | www.resourceinfo.hu

 REsourceElképesztő visszaesés a lakások árában Fizetősek lesznek RÖVID HÍREK az olasz szigetekA KSH jelentése szerint a használt lakások befolyásolni ‒ állapítja meg a Központi Sta-piacán a 2011. évi enyhe árcsökkenés után tisztikai Hivatal 2012 első három negyed- A görögökkel ellentétben Olaszország nema 2012. év elején jelentkező kisebb áremel- évének adatait vizsgáló elemzésében. árusítja ki szigeteit, hanem más eszközökkelkedés csak átmenetinek bizonyult. 2012 szed be pénzt. Egyeurós „belépti díjat” szed-második negyedévében újabb, ezúttal erő- Minden lakáspiaci probléma eredője nek ugyanis a turistáktól a toszkán Elba szi-teljesebb árcsökkenés kezdődött, mely- ‒ leszámítva a hitelezés (legyen az deviza getén, amely ezzel a lépéssel számos más itá-nek hatására az éves árszint 3,1 százalék- vagy forint) befagyását, a releváns állami liai sziget példáját követi. Évi egymillió euróskal elmaradt az egy évvel korábbitól. Az ösztönzők eltűnését, a magyar gazdaság bevételt várnak Elbán a nyártól érvényesúj lakások piacának meghatározó jellem- teljesítményét vagy az emberek jövőbe belépődíjtól. Aki komppal érkezik a szigetre,zője a forgalom minden korábbinál alacso- vetett bizalmának és biztonságérzetének annak fizetnie kell ‒ így döntött az Elbánnyabb szintre történő visszaesése. 2012- alacsony szintjét, stb. ‒ a tranzakciók szá- fekvő nyolc település polgármestere. Azben az eddig ismert újlakáseladások száma mának folyamatos csökkenése, ami vég- olasz sajtó úgy értesült, nem kizárt, hogy aza megelőző év már szintén alacsony érté- eredményben árcsökkenéshez vezet. Kivé- adót már tavasszal bevezetik. A legnagyobbkének a kétharmadát sem érte el. 2012-ben tel természetesen most is létezik, hiszen a toszkán szigetre érkezők közül csak azoknaka kezdeti élénkülés után a használtlakás- lakáspiac annál azért jóval heterogénabb, nem kell fizetniük, akik Elbán dolgoznak,értékesítések száma is tovább csökkent, az hogy egyetlen általános ármozgással min- vagy nyaralójuk van ott. Huszonkétezer üdü-első három negyedévben az időarányosan denki számára releváns mutatót lehessen lőház található a szigeten. Mentességet kap-beérkező adásvételek száma 3 százalékkal generálni. A legszembetűnőbb különbség tak az elbai kikötőkben magánhajóval partrakevesebb volt a 2011. évinél. a használt és az új építésű lakások árvál- szállók is. Így kizárólag a turistákat sújtják, tozásában figyelhető meg. Míg a használt akiknek a szállodákban már idegenforgalmi 2012 első három negyedévében alig lakások esetében egyetlen területi kivétel adót is kell fizetniük. A lapok hangsúlyoz-2300 lakás épült értékesítési céllal. Ugyan- sincs a csökkenő árak és négyzetméter- ták, hogy a harmincezer lakosú Elbán a pol-ekkor az értékesített új lakások száma 1800 árak tekintetében, addig az új építésű ott- gármestereken túl negyvennégy tanácsos ésvolt, ami a 2011. év azonos időszakában honoknál, ugyan csak minimális mérték- százhuszonnégy önkormányzati képviselő ismegfigyelt eladásoknak mindössze 62 szá- ben, de matematikailag emelkedést ‒ amit fizetést kap. Ezt megtakarítva nem kellenezaléka. 2012-ben a használtlakáspiacon nevezzünk inkább stagnálásnak ‒ lehet megadóztatni a turistákat. Az utóbbi évek-létrejött lakáseladások száma csak az első tapasztalni, mind fővárosi, mind országos, ben Capri, Capraia és Giglio szigete is egyeu-negyedévben haladta meg a megelőző év mind egyes kerületek szintjén. Az egyetlen rós belépési díjat vezetett be. Sergio Ortelli,azonos negyedévének forgalmát (10%-kal), baj ezzel csak annyi, hogy annyira kicsi a Giglio polgármestere bejelentette, hogy azezt követően már számottevően elmaradt minta, vagyis olyan kevés az értékesített új összeget az idén másfél euróra emeli.a forgalom az egy évvel korábbitól: a máso- építésű lakások száma, hogy hiteles követ-dik negyedévben a visszaesés 17 százalékos keztetést szinte képtelenség levonni belő- Nem lesz kínai piacvolt. Ezt az értéket a további adatbeérkezé- lük. Akad ugyanis több olyan budapesti a Pólus mellettsek várhatóan már nem fogják alapvetően kerület is, ahol 2012 első 9 hónapja alatt egyetlen új építésű ingatlan adásvételét A TriGranit közleményben cáfolta a közel-Használt és új lakások tranzakcióinak sem regisztrálták. múltban megjelent sajtóhíreket, miszerint a társaság kínai piacot kíván létesíteni a Pólus száma Magyarországon¹ A budapesti használt lakásokat vizsgálva Center és az Ázsia Center közötti üres tel- a válság kitörése óta a második legrosszabb ken. Mint írják, „A TriGranitnak nincs telke40 000 5000 negyedévet zárta 2012 harmadik három Budapesten, a XV. kerületben a Pólus Cen- hónapjában a piac, a 4000 tranzakciót alig ter mellett. A telek tulajdonosa a Pólus II.35 000 Használt (bal t.) 4500 meghaladó értékkel. Az új építésű lakáso- Ütem Ingatlanfejlesztő Kft., amelyhez a30 000 Új (jobb t.) 4000 kat boncolgatva ez a mutató azonban egy- TriGranitnak nincs köze. A Pólus II. Ütem25 000 értelműen negatív csúcs, hiszen alig több Ingatlanfejlesztő Kft. a Demján-csoport 3500 mint 200 új otthont sikerült értékesíteni a része. A Demján-csoportnak nincs rövid 3000 23 kerületben összesen. Ennek sok egyéb távon megvalósuló saját, nagy ingatlanfej- tényező mellett két meghatározó oka is lesztési szándéka a területtel kapcsolatban,20 000 2500 van. Egyfelől az, hogy a piaci körülmények ugyanakkor, mint bérbeadót több potenciá- miatt csak elvétve épülnek (és épültek az lis érdeklődő is megkereste, és kisebb terü-15 000 2000 elmúlt három évben) új társasházak, illetve10 000 1500 az, hogy az új lakások ára kevésbé alkuké- 5 000 1000 pes a használtakhoz viszonyítva. 50000 1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 1Q 11 3Q 11 1Q 12 3Q 12 1=2008-TÓL NEGYEDÉVENKÉNT, DARAB FORRÁS: KSH, RESOURCE www.resourceinfo.hu | 2013/3–4.

REsource RÖVID HÍREK 8 emeletes vasbeton irodaház jövőjének sorsa. Hamarosan megszülethet az a kor- ÁRKÁD 2 mányhatározat, amely szerint az elhaszná- lódott irodaházat lebontják. A Gazdasági let-bérbeadások folyamatosan vannak az ház jelenlegi együttes bérbeadottságáról a cég Minisztérium 1971-ben elkészült épü- ingatlanegyüttesen. A Pólus II. Ütem Ingat- képviselői nem mondtak el konkrétumokat, lete Budán az egyik legnagyobb környezet- lanfejlesztő Kft.-t a tavalyi év során megke- azt azonban közölték, hogy az új épületszárny védelmi probléma a kerületi polgármes- resték a Magyar-Ázsia Piacüzemeltető Kft. – 3 üzlet kivételével – csaknem 100 százalék- ter, Láng Zsolt szerint. A Hűvösvölgyből képviselői fejlesztési terveikkel. A bérbe- ban bérbeadásra került. Az Árkád 1 és az érkező szél a minisztériumi épület hatal- adó egyetértett azzal, hogy a több tízmilliós Árkád 2 hosszú távú üzemeltetője és bér- mas tömbje miatt nem jut el a Margit kör- plusz adóbevételt, mintegy 1000 új munka- beadója az ECE. Az új bérlők közé tartozik útra, nem tudja átszellőztetni a Duna irá- helyet, új rendőrőrsöt, játszóteret, szabadtéri többek között az Interspar, a Van Graaf, a nyába a körút felgyülemlett szennyezett színpadot is magába foglaló új kereskedelmi New Yorker, a Hervis, a Deichmann és az levegőjét. Varga szerint a kormány célja, negyed hozzájárulhat a kerület fejlődéséhez. Apple Reseller „iStyle”. A 2002-ben átadott hogy a rossz állapotú és alig kihasznált A bérbeadó ugyanakkor felhívta a figyelmet Árkád 1 is hamarosan formát kap, a kibővült épület helyén a környezetéhez illeszkedő arra, hogy csak olyan fejlesztés valósulhat bevásárlókomplexumra új koncepciót alakí- terület jöjjön létre. A terveknek összhang- meg az általa tulajdonolt területen, amely tanak ki, amelyben érvényesülhetnek a két ban kell lenniük a közeli Széll Kálmán tér nem ütközik jogszabályba, és bírja az illeté- épületrész szinergiái. A létesítmény így össze- megújításának terveivel is. Varga Mihály kes engedélyező hatóságok engedélyét. Isme- sen 200 szaküzletet, kávézót, vendéglátó-ipari hozzátette, a bontás után a minisztériumi reteink szerint az egyeztetések megkezdőd- létesítményt és szolgáltatót foglal magában. épület mintegy 2,5 hektárnyi területe a tek a XV. kerületi Polgármesteri Hivatal és a Millenáris két épületének rekonstrukciójá- Magyar-Ázsia Piacüzemeltető Kft. illetéke- Lebontják az egykori val együtt újulna meg. sei között.” gazdasági minisztérium épületét A KÉSZ Zrt. építi Megnyitott az Árkád 2 a Kossuth teret Varga Mihály miniszter arról tájékoztatott, 18 hónapig tartó építkezés után március hogy a kormány elé került a Margit körúti, Lezárult a Kossuth tér átépítésére kiírt, 21-én megnyitotta kapuit az Árkád 2 Buda- zártkörű tender. A meghívásos pályázat egy pest bevásárlóközpont. A háromszintes új elektronikus árlejtéses licittel fejeződött be, épületszárny mintegy 20 000 nm bérbead- amelyet a KÉSZ Zrt. nyert. A zártkörű ten- ható területtel és számos új üzlettel egészíti ki derre a KÉSZ-en kívül a Magyar Építő Zrt., a már meglévő Árkád 1 bevásárlóközpontot. illetve a Reneszánsz Zrt. alkotta konzorci- Az összesen 68 000 nm bérbeadható terület- umot, valamint a Swietelsky-Penta kon- tel rendelkező két épület Magyarország leg- zorciumot hívták meg. Értesülések szerint nagyobb plázája lesz. Az Árkád 2 már az ECE a KÉSZ 14 milliárd forinthoz közeli vállalási 6. bevásárlóközpontja Magyarországon, a árral nyert, de a szerződést egyelőre még projekt beruházói körét az ECE / Otto család nem kötötték meg. A Kossuth téri nagy- és a DWS egy zárt ingatlanbefektetési alapja beruházás megvalósítására már a múlt év alkotják. Az új bevásárlóközpont beruházási végén kiírtak egy pályázatot, amelyet az volumene összesen kb. 80 millió euró. A két AZ EGYKORI GAZDASÁGI MINISZTÉRIUM 2013/3–4. | www.resourceinfo.hu

 REsourceegyik pályázó (ZÁÉV) váratlan visszalépése hogy ez ebben az évben is így lesz.” ‒ mondta RÖVID HÍREKmiatt érvénytelennek nyilvánítottak. A most Hlobil. „A magas kihasználatlansági mutatónyertes KÉSZ Zrt.-nek a jövő év márciusára (19,4%) hatására Magyarországon 2012-benkell elkészülnie a térrel. nem történt spekulatív ipariingatlan-fejlesz- tés. Összesen 16 500 négyzetméter új terü-Autógyártók mentik let került átadásra, ám ezen területekre mármeg a logisztikai piacot az építés előtt előbérleti szerződés kötte- tett. Nem számítunk jelentős mértékű újHelyre állt az egyensúly a kelet-közép-euró- A KOSSUTH TÉR, MOST spekulatív kínálatra a piacon egészen addig,pai ipariingatlan-piacon. Az üres terüle- míg hasonlóan alacsony a kereslet irántuk,tek aránya az elmúlt két évben a megfelelő kedő vállalatok igényeinek kielégítéséhez.” ‒ illetve ameddig a kihasználatlansági mutató10,5 százalékon áll, míg 740 000 négyzetmé- mondta Ferdinand Hlobil, a Cushman & nem süllyed 10 százalék alá” ‒ mondta Faze-ter újonnan fejlesztett terület került átadásra Wakefield kelet-közép-európai régiójának kas István, a Cushman & Wakefield buda-(leginkább Lengyelország területén) a tavalyi ipari vezetője. A közeljövőben a fejlesztések pesti irodájának munkatársa. Az előző évévben – áll a Cushman & Wakefield legfris- mértékének enyhe növekedésére és a már során több mint 350 000 négyzetméter iparisebb elemzésében. A régiós országok piacai meglévő épületek felújítására számítanak a ingatlan került bérbeadásra Magyarorszá-alapvetően egészséges számokat mutatnak, régióban. Elmúltak már azok az idők, ami- gon, ennek több mint 60 százaléka hosszab-ugyanakkor az üresedési ráta Magyarorszá- kor egymást érték az ipari fejlesztések. Az bítás volt. Ez világosan mutatja a jelenlegigon a legmagasabb. Reményt talán csak a elmúlt 15 évben Közép-Európa ipariingat- trendet és azt, hogy a piac jelenleg a bérlők-gépgyártó szektor jelenthet, főként az autó- lan-piaci „lefedettsége” szinte felzárkózott nek kedvez.gyártó vállalatok érdeklődésének köszönhe- Nyugat-Európához. „Az ipariingatlan-fej-tően. „Az új fejlesztések tekintetében a piaci lesztés a piacnak továbbra is aktív szegmense Óriás expanziót tervezkapacitás a régióban 500 000 és 1 000 000 ‒ csak a tavalyi évben 350 millió euró értékű az Immochannégyzetméter közé tehető évente. Ennyi fejlesztés történt a régióban. Arra számítunk,modern, logisztikai és gyártóépület átadása Az Auchan Immochan nevű ingatlanfej-kell évente a kínálat megújulásához, vala- lesztő cége befektetőket keres intenzív euró-mint az újonnan piacra lépő avagy terjesz- pai fejlesztési terveinek megvalósításához. HIRDETÉS0DJ\DU7HOHNRP1\UWHODGrmVEmUHOKHWįLQJDWODQRN,URGDKg]DNWHOHSKHO\HNxGxOįNODNgVRNwww.strabag-pfs.huBudaörs Budapest, XI. Sopron Budapest XV.Gyár u. 2. Budafoki út 59. Széchenyi tér 7-10. Kert köz 20.)XQNFLrUDNWgUEg]LV )XQNFLrLURGD )XQNFLrLURGDmVWHFKQROrJLD )XQNFLrLURGDmVWHFKQROrJLDcSxOHWWHUxOHWP2 cSxOHWWHUxOHWP2 cSxOHWWHUxOHWP2 cSxOHWWHUxOHWP27HOHNWHUxOHWP2 7HOHNWHUxOHWP2 7HOHNWHUxOHWP2 7HOHNWHUxOHWP29LVV]DEmUOmV– 9LVV]DEmUOmV– 9LVV]DEmUOmVP2 9LVV]DEmUOmVP2 www.resourceinfo.hu | 2013/3–4.

REsource RÖVID HÍREK A vállalatcsoport több projektjét és működő törvény miatt. Grósz reméli, hogy „ezt a áruházát értékesítené annak érdekében, hogy törvényt a döntéshozók megváltoztatják”. nagy léptékű expanziójához finanszírozási LIDL, KIRÁLY UTCA alapot biztosítson. A felépített négyzetméte- Európai luxustró- reket tekintve a kereskedelmi láncok Európa feákra költik tal Partners által fejlesztett 200 ezer négy- legnagyobb ingatlanfejlesztőinek számítanak, az olajvagyonokat zetméteres Metropolis eladása a valaha többen közülük saját tulajdonú áruházaik volt legnagyobb oroszországi ingatla- révén több millió négyzetméter kiskereske- Az elmúlt néhány évben a közel-keleti nos tranzakció. A Metropolisban többek delmi ingatlanterület tulajdonosai. Az Auc- befektetők feltűnő tempóban növelték érde- között a Michael Kors, H&M, GAP, River han Immochan nevű ingatlanfejlesztő cége keltségeiket az európai ingatlanpiacokon. A Island, New Look, DKNY, Bebe, Jaeger, megközelítőleg 2 millió négyzetméter kiske- Qatar Investment Authority (QIA) most Uterque, Imaginarium és a Zara bérelnek reskedelmi területtel rendelkezik, amelyeket egy firenzei ötcsillagos Four Seasons hotel üzleteket. döntő részben az Auchan áruházak foglalnak megvásárlásáról folytat intenzív tárgyalá- el bérlőként. A vállalatcsoport bejelentése sokat. A toszkán főváros központjában álló Távozik Charles Taylor szerint a közeljövőben Európa-szerte inten- szálloda akvizíciójával a közel-keleti arab zív expanziót tervez, amelynek megvalósí- emírség egy újabb európai luxustrófeá- Távozik Budapestről Charles Taylor, a buda- tásához befektetőpartnereket keres, illetve hoz juthat. A 21 000 négyzetméteres, 116 pesti Cushman & Wakefield iroda part- több átadott fejlesztési projektjét és már szobás Palazzo della Gherardesca hotel nere és ügyvezető igazgatója, és a társaság működő áruházát értékesítené. A terv része Firenze egyik patinás, központi lokáción lengyel irodájának vezetőjeként folytatja a vállalatcsoport 2013-as új stratégiájának, elhelyezkedő épületét foglalja el. A tranzak- tovább munkáját. Taylor a Cushman & melynek során mintegy 700 ezer négyzetmé- ció értéke egyelőre nem ismert, de a tárgya- Wakefield magyarországi irodáját irányí- ter új kiskereskedelmi terület fejlesztésének lásokat vezető Hamad bin Khalifa Al-Thani totta az elmúlt 11 évben, a vezetést a buda- finanszírozási alapját szeretnék megterem- és a hotel tulajdonosai között a megbeszélé- pesti iroda jelenlegi iroda-bérbeadási veze- teni. Az Immochan ennek érdekében inten- sek 160 millió eurós vételárról folynak. Az tőjének, Pados Gergelynek adja át. (Lásd zívebb jelenlétet tervez az európai ingatlan- európai ingatlanbefektetési piacon a vál- interjúnkat a 36. oldalon.) piacokon, első lépésként az idei MIPIM-en ság óta egyre nagyobb szerep jut a közel- dobja piacra számos stabil jövedelemtermelő keleti állami és ázsiai vagyonalapoknak, a Plázában képességgel rendelkező ingatlanját. A válla- legnagyobb vevők között szerepel a Qatar nem lesz trafik latcsoport az eszközök kisebbségi tulajdonát, Investment Authority is. A hét elején az illetve ingatlan- és eszközkezelői szerepét alap egy másik figyelemre méltó tranzakci- Nemcsak meghosszabbították a dohány- megtartaná. Az Immochan első alkalommal óról is beszámolt, ennek keretében a párizsi bolt-koncessziós pályázat leadási határ- jelenik meg Európa legrangosabb ingatlanos Printemps áruházban szerezne érdekeltsé- idejét, hanem kizárták a tenderből azokat eseményén. get. Az évek során az emírség nagy lendü- a boltokat, amelyek bevásárlóközpontok- lettel építette fel állásait az európai luxus- ban nyílnának, a szabályzat szerint ugyanis Terjeszkedik a Lidl piacokon. Portfóliójában olyan ékkövekkel a trafikoknak az utcára kell nyílniuk. A büszkélkedhet, mint a londoni Harrods dohányboltszövetség szerint a kültéri bejá- Újabb áruházat nyit a Lidl Budapesten. A áruház, amelyet megközelítőleg 1,5 mil- rat biztonsági kérdést is felvet, ráadásul nagy VI. kerületi 1243 négyzetméteres üzlet az lió fontért vásárolt 2010-ben. A fenti két számban pályáztak a most kizárt körből. ország 157. Lidl áruháza. A Lidl alapítása a tranzakció szervesen illeszkedik az emír- 30-as évekre nyúlik vissza Németországba, ség akvizícióinak sorába, melynek kereté- a vállalatcsoport ma Európa legnagyobb ben luxusmárkákban, hotelekben és luxus- diszkont élelmiszer-kereskedelmi hálóza- áruházakban növeli érdekeltségeit. tát tudhatja magáénak. A Lidl Magyaror- szágon 2004-ben jelent meg piaci szereplő- Az eddigi legnagyobb ként, mikor első logisztikai központját és 12 orosz üzlet üzletét is megnyitotta. Mára országszerte 157 áruháza, 3 logisztikai központja (Szé- A Morgan Stanley Real Estate Investing kesfehérvár, Hejőkürt, Szigetszentmiklós) (MSREI) hatalmas oroszországi tranzak- és közel 3500 dolgozója van. Mindeköz- ciót jelentett be. Az amerikai befektető cég ben Grósz Jenő, a Lidl Magyarország igaz- a Metropolis bevásárlóközpontot vette meg gatóságának elnöke úgy nyilatkozott, hogy mintegy 1 milliárd euróért. A kazah Capi- mintegy 30 új üzletet buktak el a plázastop 2013/3–4. | www.resourceinfo.hu

 REsourceÁrkád 2 now open BRIEF NEWSto the publicAfter 18 months of construction the Buda- holiday houses located on the island. Thus, ÁRKÁD 2pest shopping mall Árkád 2 opened its doors the fee focuses on taxing tourists, who payto the public on March 21. The three-sto- an additional tourist tax in all hotels. Local in Budapest’s District VI. Lidl was foundedrey, 20,000 square meter (sqm) extension media has highlighted that Elba is home to 30 years ago in Germany. It is currently oneadds a number of new stores to the existing thirty thousand inhabitants. The island has of the largest discount food retail networksArcade 1 shopping center. With this expan- a mayor, forty-four councilors, and one hun- in Europe. Lidl arrived in Hungary in 2004,sion, the shopping center has become Hun- dred twenty-four municipal deputies who all when it opened its first logistic center andgary’s largest retail complex, a total of 68,000 receive a government salary. A simple reduc- 12 stores. Today, Lidl boasts 157 depart-sqm. Árkád 2 is ECE’s sixth shopping mall in tion in the number of governmental employ- ment stores, 3 logistics centers (in Székes-Hungary. Investors include ECE/Otto fam- ees would be more than enough to make up fehérvár, Hejőkürt, and Szigetszentmiklós)ily and DWS, a closed real estate investment the difference. In recent years, Capri, Giglio and nearly 3,500 employees across Hungary.fund. The new shopping center’s total invest- Island, and Capraia have all introduced a Lidl Hungary’s Chairman of the Board, Jenőment volume is estimated at approx. EUR EUR 1 landing duty charge. Sergio Ortelli, Grósz, said they have had to abandon around80 million. Representatives of the two build- Giglio’s mayor recently announced that their 30 new store plans due to the plaza stop bill.ing have not yet given the specifics on tenant fee will be increased to EUR 1.5 within the Grósz says he hopes that “decision makersoccupancy; however, they revealed that, with year. will change this law.”the exception of three stores, the new wing isalmost entirely leased out. ECE will remain No kiosks in the malls Industrial market savedthe facility manager and landlord of Árkád 1 by the automotive in-and 2 in the long-term. New tenants to the The deadline for applying for the tobacco dustryextension include, Inter Spar, Van Graaf, shop concession tender has been extended.The New Yorker, Hervis, Deichmann and In line with the current regulations, the According to the latest annual study onthe Apple resale chain “iStyle”. Following the stores shall only be accessible from outside a the Central European Industrial marketopening of its new wing, the next step will be shopping center space; thus, stores in shop- released today by Cushman & Wakefield,to modernize the Árkád 1, a building com- ping malls are excluded from participating the industrial real estate market in Centralpleted in 2001 that includes 200 stores, cafes, in the tender. According to the association Europe has reached equilibrium. Availabil-restaurants and service providers. Soon to of tobacco stores, the outdoor only entrance ity of space has maintained a healthy 10.5%be implemented, the changes will include a requirement exclude a large number of can- for two years and the volume of new con-new, enlarged concept, where the synergies didates from the tender as well as raising a struction amounted to 740,000 sqm last year,between the two buildings can be exploited. number of security issues. with new construction taking place most notably in Poland. The countries of thisItalian islands to Lidl gets bigger region report essentially healthy figures. Thecharge entry fee vacancy rate is the highest in Hungary. Only Lidl has now opened its 157th super market the car-manufacturing industry remainsUnlike Greece, Italy is not planning to sell in the Hungary, this time a 1,243 sqm store a beacon of hope, thanks to the hard workits islands. However, it does intend to raise of automotive manufacturing companies.money through other means involving its “In regards to new construction in Centralland assets. Following many Italian islands’ Europe, the capacity of the market is esti-example, tourists arriving to Elba Islandwill have to pay a EUR 1 “landing fee.” Theisland is expecting an annual EUR 1 mil-lion in revenue from the fee, which will beintroduced this summer. The Italian pressreported that the fee might be introducedalready by spring. Those exempt from theduty fee include workers on the island ofElba, owners of local holiday houses, andpassenger arriving at the Elba ports by pri-vate boat. There are twenty-two thousand www.resourceinfo.hu | 2013/3–4.

REsource BRIEF NEWS mated to be between 500,000 to 1 million Real Estate Development Ltd., which lis, developed by the Kazak Capital Part- sqm a year. This amount of modern logistic has nothing to do with TriGranit. Pólus II ners, is the biggest ever transaction that space and number of production plant facil- Phase Real Estate Development Ltd. is part has taken place on the Russian commercial ities need to be built every year. At this rate, of the Demján Group. Demján Group does real estate market.  Major tenants include there be a complete renewal of the premises not have any short-term development plans Michael Kors, H&M, GAP, River Island, offered and incoming companies or ones for the site, however, as a landlord, several New Look, DKNY, Bebe, Jaeger, Uterque, that are expanding their operations will interested parties have approached it. Rep- Imaginarium, and Zara.  have premises to choose from when they resentatives of Hungarian-Chinese Mar- want to lease,” state Head of the CEE Indus- ket Management Ltd. have approached Immochan plans trial Team at Cushman & Wakefield Ferdi- Pólus II Phase Real Estate Development Ltd. mass expansion nand Hlobil. “In the near future, we expect with development plans.” The landlord rec- a slight expansion in new construction and ognizes that this development would gen- Auchan’s real estate development com- continuous renovation of existing plants erate tens of millions in additional tax reve- pany, Immochan, is seeking investors for across Central Europe. The times of rock- nue and about 1,000 new jobs. Additionally, its intensive European developments plans. eting construction, when the market had it would contribute to district development The group plans to sell a multitude of proj- to make up for the lack of modern indus- by creating a new commercial area, includ- ects and stores in order to finance their trial premises within previous decades, are ing a police station, a playground, and an large-scale business expansion. In terms irrevocably gone. In the past 15 years, Cen- outdoor theater. However, the landlord also of square meters, retail chains are some of tral Europe has come significantly closer to emphasizes that only those developments the largest real estate developers in Europe. the level of density of the logistics network that are not contrary to the law and have Many of them own several million sqm of Western Europe… The construction of the competent authorities’ permission can of retail space. Immochan owns approxi- industrial real estate still remains an attrac- be fulfilled on the site that he owns. To our mately 2 million sqm of retail space, mainly tive segment. Last year alone, around EUR knowledge, negotiations between the Buda- occupied by Auchan. According to an 350 million was invested into construc- pest District XV Mayor’s Office and the Immochan press release, Auchan is plan- tion in the region. We expect that this level Hungarian-Chinese Market Management ning an intensive expansion across Europe will also be maintained this year,” empha- Ltd are currently underway. in the near future. Further to this, they are sized Hlobil. “Due to the high vacancy rate looking for investor, stating that they would (19.4%), there were no speculative indus- Russia’s biggest be willing to part with several of their proj- trial real estate developments in Hungary in transaction ever ects and stores. This plan is part of the com- 2012. In total, 16,500 sqm of new space was pany’s 2013 new strategy, based on which yielded. These properties were pre-leased Morgan Stanley Real Estate Investing they intend to raise capital for the devel- before completion. We do not anticipate (MSREI) has announced the acquisition opment of 700 thousand sqm of new retail new speculative supply as long as supply of the Metropolis Mall in Russia for EUR 1 space. It has become obvious that Immo- remains weak and vacancy rates do not fall billion from Capital Partners.  The acqui- chan is planning to greatly increase their below 10%, “ says Negotiator for Cushman sition of the 200 thousand sqm Metropo- presence on the European real estate mar- & Wakefield Budapest, István Fazekas. Over 35,000 thousand sqm of industrial property was let in Hungary over the past year; 60% of these were extensions. This clearly indi- cates that the current trend includes a mar- ket that favors the tenant. Mystery of the Chinese AUCHAN market at Pólus TriGranit has publically denied the claim that the company intends to establish a Chinese market on the empty plot between Pólus Center and Asia Center. The press release states: “TriGranit does not own the site in Budapest’s District XV, next to Pólus Center. The site is owned by Pólus II Phase 2013/3–4. | www.resourceinfo.hu

 REsourceket. As a first step, at this year’s MIPIM they the major buyers. Earlier this week the fund BRIEF NEWSput on the market several properties, com- announced another notable transaction inplete with stable income. The group plans which it would acquire interest in the Pari- HARRODSto maintain a minority ownership and sian line of shops Printemps. Over the years,would remain the property and asset man- the emirate has built up a considerable Euro- demolition, the 2.5 hectare site is due to beagers. Immochan was present at MIPIM, pean luxury market portfolio including Lon- renovated alongside the reconstruction ofEurope’s most important real estate annual don department store Harrods, which was the two Millenáris buildings.event, for the fist time this year. purchased for approximately GBP 1.5 mil- lion in 2010. The above two transactions are Charles Taylor leavesMiddle Eastern inves- in line with the emirate’s acquisition strategy, Budapesttors acquire luxury which includes luxury brands, hotels, andtrophies from Europe luxury department stores. Charles Taylor, the partner and managing director of Cushman & Wakefield Buda-In the last few years, investors from the Former Economic pest has decided to leave Budapest andMiddle East have continued to increase Ministry HQ due for continue his career as head of Cushman &their business interests in the European real demolition Wakefield’s Polish office. Taylor has led theestate market. Qatar Investment Author- Budapest office for the past 11 years. Hisity (QIA) is now conducting serious nego- Hungarian Minister Mihály Varga announ- successor will be Gergely Pados, who cur-tiations for the purchase of the five-star ced the Cabinet’s consideration of the rently heads the Office Agency. (See ourFour Seasons Hotel in Firenze. By purchas- future of its eight-story reinforced concrete interview on page 38.)ing the centrally located Tuscan hotel, the building, located on Margit Boulevard 8Arab Emirate could find themselves acquir- and it might soon decide on the demolition KÉSZ developsing yet another European luxury trophy. of the office building. Budapest’s District II Kossuth térThe 21,000 sqm, 116-room hotel located Mayor, Zsolt Láng, says that the Ministry ofon Palazzo della Gherardesca is one of the Economic Affairs’ building (constructed inmost tarnished buildings in the square. The 1971) is a huge environmental problem astransaction price is not yet known, but dis- the wind blowing from Hűvösvölgy can notcussions between Hamad bin Khalifa Al- reach Margit körút, and can not redirectThani and the hotel’s owner so far indicate polluted air towards the Danube. Accord-an approximate EUR 160 million purchas- ing to Varga, the Cabinet intends to replaceing price. Since the crisis, Middle Eastern the building with a one that is more envi-and Asian asset funds have had a growing ronmentally friendly. Plans need to alsopresence on the European real estate mar- conform with the Széll Kálmán tér reno-ket. Qatar Investment Authority is one of vation plan. Varga also said that, after the KOSSUTH TÉR The restricted tender put up for the recon- struction of Kossuth tér has concluded. KÉSZ Co. Inc. won the electronic ten- der bid, and the Hungarian Construct- ing Co. Ltd, the Renaissance Inc. consor- tium and the Penta-Swietelsky consortium were also invited to participate. Based on our sources, KÉSZ won, providing a nearly HUF 14 billion offer, but the transaction has not yet been concluded. A tender process for the Kossuth tér project had been con- cluded at the end of last year; however, it was declared invalid due to the unexpected withdrawal of one of the applicants (ZÁÉV). KÉSZ Co. Inc is required to complete the work by next March. www.resourceinfo.hu | 2013/3–4.

REsource CÍMLAPSZTORI Mély víz vagy ugródeszka? MAJOR K ATALIN Sodrófolyósok, pezsgőágyak, vízgomba, ség (amely 106, a legjelentősebb fürdők soulness és medical wellness.… Csak csaknem 100%-át tömöríti) adatai szerint kapkodjuk a fejünket a 100 milliárdok- csak a szövetségi fürdőkben 8,5-9 ezer ból ránk zúduló fürdőattrakciók hal- ember dolgozik. Az ágazat éves árbevé- latán. A wellness- és gyógyturizmus tele meghaladja az 50 milliárd forintot, valóban ígéretes iparág ma Magyar- annak ellenére, hogy a turisztikai szakma országon, úgy tűnik azonban, hogy az úgy véli, egy fürdőnek nem feltétlenül a elmúlt 10 év tömeges fürdőfejlesztése- profittermelés a feladata, elegendő, ha ivel talán túl mély vízbe ugrottunk. önfenntartó. A fürdők igazi jelentősége az általuk generált beruházásokban rej- Magyarország a világ első öt gyógyvízben lik: a szakértők ebben a szegmensben leggazdagabb állama közé tartozik Japán, 2,6-3-szoros multiplikátorhatással kalku- Izland, Olaszország és Franciaország mel- lálnak, ami azt jelenti, hogy egységnyi für- lett, hazai gyógyvízkincsünk kivételes, és dőfejlesztésre szánt beruházás 2,6-3-szo- már a rómaiak fürdőket építettek Aquin- ros új beruházási volument generál, ez cumban – ezt álmunkból felébredve is ugyancsak igaz a munkaerőegység tekin- tudjuk. A magyar lakosság imád well- tetében. Az iparági statisztikák évről évre nessezni, és szinte bizonyos, hogy leg- egyre impozánsabb számokat mutatnak alább egy rokonunk volt már beutaló- fel: csak 2012-ben a gyógyszállodákban a val Hévízen, amely nemcsak Európa, de vendégek száma 10,2, a vendégéjszakáké a világ legnagyobb gyógyító erejű meleg pedig 9,6 százalékkal nőtt az előző évhez vizű tava. A magyarországi 1000 gyógy- képest, a gyógy- és wellness szektor pedig vízlelőhely közül a sárvári gyógyvízkincs a vendégek számát tekintve 30 százalé- egyedülálló, ez a világon az egyetlen hely, kos bővülést tudott produkálni (Forrás: ahol kétféle összetételű termálvíz tör fel. Magyar Turizmus Zrt.). A gyógyvízkultúra tehát a tradicionáli- san sikeres ágazatok egyike Magyarorszá- Ennek fényében nem csoda, ha az gon. Legnagyobb fürdőink gyógyvizeit a egészségturizmusba az elmúlt 10 évben 60-as, 70-es években az olajkutatások sze- öntötték a milliárdos támogatásokat. A rencsés „melléktermékeként” lelték fel, és szektor a 2000-es évek elején kapott a jelentősebb fürdőépítések is ekkor kez- igazi lendületet, először az Első Széche- dődtek. A tradíció mögé az elmúlt évti- nyi Terv forrásai, majd az uniós támoga- zedekben egész iparági háttér és komoly tások és további állami programok tur- infrastruktúra épült fel: a fürdők mel- bózták az ágazatot. Az elmúlt 10 évben lett jelentős beruházásokat generált a közel 100 milliárd forintnyi tőke áram- kapcsolódó szálloda- és vendéglátóipar lott a szektorba, amelyet a válság előtti kiépülése, kialakult az ágazatot kiszolgáló olcsó finanszírozás dúsított. A szektor beszállítói réteg, valamint magasan kvali- kivételesen kedvező pénzügyi hátteré- fikált szakemberbázis és technológia. nek köszönhetően egymás után nőttek ki a földből a fürdőkomplexumok, well- Erre a lóra tettünk ness szállodák, aquaparkok, és a semmi- ből jelentek meg új fürdővárosok. Az ágazat nemzetgazdasági jelentősége elvitathatatlan. A Magyar Fürdőszövet- Az iparági kommunikáció sorra siker- történetekről és az egészségturizmusban 2013/3–4. | www.resourceinfo.hu

 REsourcerejlő lehetőségekről számolt be, mellette Gyakori jelenség, hogy az új projektnél CÍMLAPSZTORIazonban egyre-másra kezdtek szivárogni elmaradt a célcsoportnak megfelelő érté-az ágazat árnyoldalait latolgató véle- kesítési termékszerkezet, szolgáltatáskörmények, röppentek fel hírek túlságosan definiálása, amely hibás fürdőkoncepcióknagyot álmodó városokról, eladósodott megvalósítását eredményezte. Számosönkormányzatokról, vergődő vagy éppen létesítmény nyögi még mindig annak ter-lakat alá kerülő fürdőkomplexumokról. A heit, hogy építészek tervezték, akik nemsajtón kívül egyre több szakmabéli kezdte szenteltek elég figyelmet a sikeres fürdő-boncolgatni, hogy az elmúlt évtized für- koncepcióknak és az üzemeltetési sajá-dőépítési láza bizony nem feltétlenül szá- tosságoknak. A pénzügyi-gazdaságosságimít sikertörténetnek. értékeléssel és a hatástanulmányokkal a források megszerzésére ácsingózó önkor-Hová folytak el a források? mányzatok hajlamosak voltak nagyvona- lúan bánni: visszatérő probléma, hogy aA nagy hurráoptimizmussal bejelentett fenntartási és üzemeltetési költségek azprojektek nem sikerültek mindenütt ma- eredeti tervekhez képest végül jelentősenkulátlanul. Mint utóbb kiderült, a fejlesz- magasabbra szöknek. Noha kézenfekvőtési hajrában nagyvonalú és elsietett dön- lenne, az alternatív energiákat meglepőentések sora született, és számos életképtelen, kevés helyen aknázzák ki megfelelőena szükséges infrastrukturális háttér kiépü- (természetesen vannak kiemelkedő pél-lésére esélytelen létesítmény épült fel. dák ennek ellenkezőjére is). Location, location, location – zárja A válság itt is keresztülhúzta a számí-rövidre a kérdést egy iparági szakember tásokat. Hiába a fürdőépítésre kapott fej-–, az ingatlanmantra a fürdőfejlesztések lesztési támogatás, ha az erősen bankitekintetében is érvényes. Ennek ellenére finanszírozáson alapuló infrastruktúratöbb esetben már a legelső lépésnél, a – pl. a szállodafejlesztések – nem tudtakfürdő helyszínének kiválasztásánál alap- megvalósulni, vagy nem olyan volumen-vető hibákat követtek el. Nyilvánvalóan ben, mint azt a projekttervezésnél való-alapkövetelmény lett volna az is, hogy a színűsítették. Több esetben a már elevefejlesztés valós piaci igényeket elégítsen túl nagy terhet vállaló, devizahitelbenki. Ez a két sarokpont pedig példátla- eladósodott önkormányzatok nem tud-nul sok esetben hiányzott. A kínálat fej- ták előteremteni a szükséges forrásokatlesztése több projektnél nem a keresleti az üzemeltetéshez, sőt, egyenesen bele-trendek alapján és nem kapacitásarányo- rokkantak az eredetileg kitörési pontkéntsan, tehát nem a kereslet nagyságát és a megcélzott vállalkozásba (csak hogy egytulajdonos/üzemeltető pénzügyi lehető- példát hozzunk: a gelsei fürdőfejlesztésselségeit figyelembe véve történt. Gyakori a település egy lakosra jutó adóssága mahibaként bukkan fel, hogy koordinálat- több mint 1 millió forintra rúg).lanul, pontszerűen, esetenként csak azuniós források elérhetőségére alapozó Nagyot álmodtakvagy ad hoc tervek alapján épültek fel alétesítmények. Ennek eredményeképp A szakma egyöntetű véleménye szerintnéhány régióban hosszú távú strukturá- az elmúlt 10 év fürdőfejlesztési hullámá-lis problémák alakultak ki. Ezek az egy- ban igazi dimenzióváltás következett bemáshoz közeli komplexumok az adott az ágazatban. A hatvanas években épült,régióban tovább élezték a verseny- korábbi fürdők számára elengedhetet-helyzetet. Voltak olyan „fürdővárosok”, lenek voltak a fejlesztések, hogy egyál-amelyek egy csapásra, a semmiből szü- talán piacon tudjanak maradni. A malettek meg. Itt nemcsak az alapvető inf- legnagyobb és legsikeresebb fürdőváro-rastrukturális háttér, hanem esetenként saink is ebben az időszakban érték el aaz egyéb turisztikai vonzerők és attrak- nemzetközileg is versenyképes színvo-ciók is hiányoztak, ami tovább gyengí- nalat. Hévíz, Bükfürdő, Hajdúszoboszlótette az újonnan piacra lépő létesítmé- egyértelmű prioritást kaptak, de valódinyek pozícióit. sikertörténetként említhetjük Sárvárt www.resourceinfo.hu | 2013/3–4.

REsource  is, amely mindössze két medencéből fejlő- Magyarország geotermikus viszonyai C˚ dött virágzó fürdővárossá. 130CÍMLAPSZTORI Ipoly SALGOTA3R0JÁN MISKOLC NYÍREGYHÁSzZaAmos 120 A fejlesztések ezekben a koncentrált régi- 30 Tisza 110 Zalaókban továbbra is folyamatosak, a kíná- 100 Dunalat bővül, a látogatószámok növekednek.30 90 Ez alapvetően annak köszönhető, hogy az 80 egészségturizmust kiszolgáló infrastruk- GYŐR TATABÁNYA 30 70 túra, például szállodai háttér már eleve léte- 60 zett, illetve a fürdőkapacitásokkal együtt 30 Velence BUDAPEST DEBRECEN 50 bővült. Úgy tűnik, nem nagyon tudott nagy SZORáMbaBATHELY SZÉKESFEHÉRVÁR KECSKEMÉT 40 baklövést elkövetni, aki ezekben a térségek- T SOIÓNFOK 30 ben fejlesztett. Ráadásul Hévíz esetében ZALAEGERSZEG A L A 30 20 utolérhetetlen versenyelőnynek számít a 10 sármelléki Hévíz-Balaton Airport, amelyet B szintén az önkormányzat tart fenn. KAPOSVÁRSZEKSZÁRD BÉKÉSCSABA Emellett számos, kisebb volumenű sike- PÉCS res történetet is említhetünk a sorban, köz- SZEGED tük a mórahalmi, a tiszakécskei, a hódme- zővásárhelyi vagy a mezőkövesdi fürdő FORRÁS: A GEOTERMIKUS KOORDINÁCIÓS ÉS INNOVÁCIÓS ALAPÍTVÁNY ÉS A MISKOLCI felemelkedését, amelyeknek alapvetően EGYETEM HIDROGEOLÓGIA INTÉZETÉNEK TANULMÁNYA, RESOURCE sikerült eltalálniuk a helyes volumen- és kapacitásarányokat. jelentősen javítani, így az akkori fürdőve- nél szükséges. A napi, helyi vendégből nem zető le is mondott. Az átvilágítások elle- lehet egy ilyen komplexumot fenntartani” – A fenti pozitív példákkal ellentétben a nére a fürdő sorsa még most is bizonytalan. véli egy iparági szakértő. nagy csinnadrattával beharangozott Makói Hagymatikum esete nem volt ilyen szeren- Makó esetében úgy tűnik, hogy a város- Nem túl sok jó hírt hallani Magyar- csés. A tavaly év elején átadott, több mint vezetés igencsak nagyot álmodott. A komp- ország legnagyobb, 4400 nm vízfelületű hárommilliárd forintból épülő fürdőkomp- lexum tipikus hibája a rossz fürdőkon- élményfürdőjéről, a szegedi Napfény- lexum felett egész évben gyülekeztek a fel- cepció és a látogatószámot megalapozó fürdő Aquapolisról sem. A városban és hők. Az üzemeltetési költségek elszálltak, szállodakapacitás hiánya. A svájci frank környékén számos fürdő működik (köztük és a fürdő a nyári hónapokon kívül nem hitel ugyancsak komoly fejfájást okoz a a tradicionális Anna fürdővel és a Makói hozott elegendő bevételt, így mintegy 76 városvezetésnek. „A fürdőben a funkciót Hagymatikummal). A gigantikus beruhá- millió forintos veszteséget halmozott fel. feláldozták a művészet oltárán, az impo- zás részben hatmilliárdos uniós pénzből és A fürdővezetés takarékossági intézkedése- záns belső terek szegényes kínálatot és 2 milliárd forintnyi önrészből valósult meg. ket vezetett be, lerövidítette a nyitva tartást, szűk szolgáltatáspalettát rejtenek. Makó- Igaz, a szerb és a román piac növekedése és az alkalmazottak közel felét elbocsátotta. val alapvetően nem lenne olyan komoly baj, nagyobb fürdőkapacitásokat is elbírna a A számokon azonban azóta sem sikerült mert a szerb és a román küldőpiac dinami- térségben, az elaprózódó kereslet egyelőre kus növekedést produkál évek óta. Annak nem tudja eltartani a létesítményt. Az eset ellenére, hogy a fürdő szép, nem volt meg tipikus példája az egymást kannibalizáló, a területfejlesztés, amely egy ilyen projekt- koordinálatlanul megvalósult fürdőépíté- seknek. Fotó: Rosta Tibor/MTI Mély vízbe ugrottak HAGYMATIKUM, MAKÓ Elhíresült a kalandos sorsú Aquasziget Esz- tergom Élményfürdő története is. A kezdet- ben többször áttervezett fürdőkomplexum végül magas minőségben, és többé-kevésbé helyes koncepcióval került megvalósításra. A gondokat részben itt is a tervezett szállo- dai kapacitások elmaradása okozza, amely már önmagában is aláássa a látogatószám- növekedésének lehetőségét. „A fürdő- vel szemben szerkezetkészen áll két szál- loda, amelyek a válság miatt nem épültek meg. Ha ezek megépültek volna, akkor Esz- tergomról csak jót hallanánk. Jó helyen van, közel Budapesthez, a fürdő felépíté- 2013/3–4. | www.resourceinfo.hu

 REsource Magyarország vízforgalma Zrt. jelentős alvállalkozói adóssággal félbe- Zala hagyta az építkezést. A beruházást a CIB Duna 6,728,9 3,0 Bankkal kötött lízingszerződésnek köszön- hetően sikerült befejezni, később az üze- CÍMLAPSZTORI20,6105,4meltetést a bank vette át. A komplexumot 18,7 végül az eredmények elmaradása után 2011 szeptemberében bezárták. A fürdő azóta 2035,0 190,0 hol kinyit, hol bezár, mindenesetre a hon- lapon jelenleg az áll, hogy az élményfürdő 10,0 DuMnaosoni 192,0 52,0 Ipoly SALGÓTARJÁ6N6,5 MISKOLC NYÍREGY-Szamos szeptember 1-jétől zárva tart.1,0 10,24 A széles kínálatot felvonultató, tradicio- nális fürdővárosok mellett kevés esélye van TATABÁNYA Tisza 124,6 egy kisebb, hagyományokkal, stabil ven-0,5 GYŐR BUDAPEST DEBRECEN 5,3 dégkörrel nem rendelkező új létesítmény 68S,Z0ÉKESFEHÉRVVÁelRence 7,5 sikerének. A Sárvár árnyékában épült cell- 3,5 SZOMBATHELY 8,8 dömölki fürdőnél, úgy tűnik, ezt a hibát27,0 Rába követték el. A problémát tetézi, hogy a ter- O NSIÓFOK 24,5 vezésnél nem találták meg a helyes mére- ZALAEGERSZEG A T KECSKEMÉT 32,5 teket, és nem adtak egyértelmű arculatot, Mura B A 41,1 23,9 tematikát a fürdőnek. A szakértő ugyan- L 98,7 csak az alapvető tervezési hibák iskola- példájaként említi a villanytrafók elosztó502,4 BÉKÉSCSABA bázisa alá épült, golfpálya-beruházással egybekötött gödi komplexumot. KAPOSVÁR A balneológusok szerint természeti SZEKSZÁRD SZEGED 176,8 adottságait tekintve Harkány az egyik leg- Dráva PÉCS ígéretesebb fürdőhelyünk. Noha a lokáci- óban rejlő lehetőségeket korábban még a Érkező vízhozam ÖSSZESÍTÉS TriGranit is felismerte, végül a megvaló- Keletkező vízhozam 3602 m3/s suló koncepció kevésbé bizonyult sikeres- Távozó vízhozam 180 m3/s nek. A kiváló gyógyászati erővel rendelkező 3782 m3/s fürdőben továbbra is erősen a gyógyvízre koncentráltak, és kevésbé törekedtek egész 590,5 2377,0 814,5 FORRÁS: MAGYAR FÜRDŐSZÖVETSÉG, RESOURCE évben működő komplex élményszolgálta- tás-paletta kialakítására, ami a fenntart-sét az üzemeltetési költségek arányaiban rányoktól és a sorozatos vezetőváltásoktól ható gazdaságos működéshez elkerülhetet-is sikerült jól eltalálni” – véli egy iparági sem. len követelmény.szakértő. Az igazsághoz az is hozzátarto-zik, hogy a beruházás drágább lett a terve- A dunaújvárosi Aquantis története semzettnél, csúszott az átadás, az üzemeltetési sokkal szívderítőbb, a 3,4 milliárd forint-költségek pedig elszaladtak. 2009 végére az ból épített fürdőkomplexumra már egy-Aquasziget odáig jutott, hogy a szolgáltató éves működés után lakat került, miutánnéhány órára kikapcsolta az áramot a több a szolgáltató itt is kénytelen volt lekap-millió forintos adósságot felhalmozó fürdő- csolni az áramot. Az élményfürdő kezdet-ben, majd tavaly szeptember elsején a léte- től fogva viták kereszttüzében áll, sokan asítmény hőellátását biztosító társaság is kiválasztott helyszínt is kétségbe vonták,szerződést bontott. A fürdő akkor kényte- hiszen alig 800 méterre található a Dunailen volt bezárni, mígnem az önkormányzat Vasműtől. Az önkormányzat 2006 augusz-a létesítmény állagmegóvására szánt keret- tusában uniós források nélkül kezdte el aből pénzt utalt a szolgáltatóknak, lehe- projekt megvalósítását, az építkezést a für-tővé téve, hogy a fürdő tavaly június végén dőépítési tapasztalattal egyáltalán nem ren-újra megnyisson. A fürdő hányatott sorsa delkező Mahíd 2000 Zrt. kezdhette el. Azvalószínűleg nem független az esztergomi önkormányzat majdnem belerokkant aönkormányzat eladósodottságát övező bot- projekt finanszírozásába, ráadásul az idő- közben fizetésképtelenné vált Mahíd 2000A szakma nem vitatja, hogy az elmúlt 10 év für- A„kovász most kel” rulnak” – teszi hozzá. Határozott véleménye sze-dőfejlesztései között előfordultak baklövések is, rint a fürdőfejlesztésekkel nem lehet leállni. Aés érdemesebb lett volna egy átgondolt kon- fenntartsa a komplexumot, és adjon időt az most veszteséges fürdőket is a kapcsolódó fej-cepció mentén, koordináltabban megvalósítani egész rendszer felfutásának, a hosszú távú ven- lesztések húzhatnák ki a pácból. „A fürdő mint-a fejlesztéseket. Vancsura Miklós, a Magyar Für- dégkör kialakulásának.” A szakember egyébként egy kovászként szolgál egy egész sor beruházás,dőszövetség ügyvezető elnöke szerint érdemes hangsúlyozza, hogy a hazai fürdőknek nincse- mögöttes infrastruktúra profitábilis működésé-lenne elemezni a veszteséges fürdők működé- nek milliárdos veszteségei, a fürdők nagyjából hez. Nem érdemes rövidlátónak lennünk, szá-sét. Újragondolt tervekkel és a szükséges fejlesz- pozitív nullszaldóban vannak. „Azok a komp- mos, most még súlyos gondokkal küzdő helyentésekkel szinte mindegyik létesítmény pénzügyi lexumok, ahol megfelelő volt a fürdőfejlesz- fejlődőben van a turizmus. Ebbe invesztálni kell,helyzete rendezhető lenne. „Egy súlyos hely- tési koncepció, az igényeket és a kapacitásokat a hasonló volumenű fejlesztések közép- vagyzetbe kerülő létesítmény esetében az a kérdés, helyesen mérték fel, sikeresek, és hosszú távú hosszú távon térülnek meg. Az új fürdők több-hogy van-e az üzemeltetőnek ereje arra, hogy hitelek felvételével képesek törleszteni a bevál- sége esetében a kovász most kel.” lalt önrészt. Vannak persze olyan létesítmények, amelyek további tulajdonosi támogatásra szo- www.resourceinfo.hu | 2013/3–4.

REsource COVER STORY Deep water or industry believes that baths don’t neces- stepping stones? sarily have a profit-making function (self- sustaining should be sufficient for them), K ATALIN MAJOR the sector’s annual turnover is over HUF 50 billion. The key role of the baths is the Photo: Attila Kovács/MTI investment generated by them: experts cal- culate in this segment has a 2.6 to 3 times AQUASZIGET ESZTERGOM multiplying impact. This means that one unit of investment into thermal baths gen- Twister, bubble beds, fountains, soul- two types of substance erupts. Not sur- erates 2.6-3 units of additional investment. ness and medical wellness… it’s easy to prisingly, the thermal water industry is This is also true in terms of the labor unit. get baffled by all these spa attractions, traditionally one of the successful sectors Industry statistics provide more compel- billions of forints in developments. in Hungary. ling numbers, year-on-year: in 2012, the Wellness and medical tourism is indeed number of guests increased by 10.2% in a promising industry in Hungary, how- Our thermal waters were discovered spa hotels and the number of guest nights ever, it seems that with the mass of spa in the ‘60s and ‘70s, the fortunate “by- by 9.6%. The health and wellness sector projects implemented over the past 10 products” of oil exploration. The devel- additionally showed a 30% growth rate in years we might have just jumped into opment of our most important baths regards to the number of guests (Source: the deep end. also began back then. Over the next few The Hungarian National Tourist Office). decades the tradition became backed by Hungary is one of the top five richest a whole industry and a strong infrastruc- In light of this, it is not surprising that states in terms of thermal water, alongside ture: besides the baths, the construction of billions of forints in state support have been Japan, Iceland, Italy, and France. Further- its associated hotels and restaurants gen- poured into health tourism over the past more, our thermal water is exceptional erated significant investment. A new layer 10 years. The sector was heavily boosted in and even the Romans already knew this of supply, the engagement of highly qual- the early 2000s, first with Széchenyi Plan when they built the baths in Aquincum – ified professionals, and a technological funds then EU funds, and later further every Hungarian knows this by heart. The base was also established. state funds enhanced the sector. Over the Hungarian population loves wellness and past 10 years, nearly HUF 100 billion has certainly everyone has at least one relative Betting on this horse flowed into the sector and, during the pre- who has been referred to Héviz, which crisis period, some basic financing further is not only Europe’s, but also the world’s The sector’s role in the national economy is enriched this. Thanks to the sector’s excep- largest medicinal thermal lake. Of Hunga- undeniable. Based on data from the Hun- tionally good financial background, baths, ry’s 1,000 thermal water sources, Sárvár’s garian Baths Association (including 106 spa hotels, and water parks rose out of the thermal water resource is unique; this is bath venues, almost all of the major ones), ground one after the other and spa resorts the only place on earth where water with the federal baths employ 8,500-9,000 appeared out of nowhere. people. Despite the fact that the tourism The industry constantly reports success stories and highlights potential opportu- nities in health tourism. At the same time, information on the sector’s downside has also started to infiltrate the mainstream media. Stories began to appear about cit- ies that dreamed too big dream, indebted local governments, and struggling – or even boarded-up bathing complexes. Apart from the press, an increasing num- ber of professionals began to say that last decade’s spa construction fever might not entirely be a success story. Where did the money end up? Some projects announced with optimis- tic hurrahs did not all turn out well. As it were, a series of generous and hasty deci- 2013/3–4. | www.resourceinfo.hu

 REsourcesions were made during the development facilities are still moaning the burden of COVER STORYrace. Many unviable facilities were built, being designed by architects who did notsome without any background infrastruc- GELLÉRT pay enough attention to what makes a suc-ture whatsoever. cessful spa complex and its operational basic infrastructural background missing particularities. Local governments – eager “Location, location, location”– this is but other, complimentary tourist attrac- to receive funds – tended to take finan-the brief answer given by industry special- tions as well which further weakened their cial-economic evaluations and feasibilityists which is valid for spa developments, position. studies with a grain of salt. For instance,too. In many cases, fundamental mistakes maintenance and operational costs arewere made from the very beginning – Often in the case of these new projects, occasionally much higher than originallywhen the location for the spa was selected. the definition of an appropriate sales struc- planned. Although it should be obvious, aObviously, meeting real market needs ture – one based on the target group and surprisingly few number of places properlyshould have also been a basic requirement. the service range – was commonly miss- exploited alternative energy options (ofThese two fundamental rules went miss- ing. This resulted in the development of course, there are some outstanding exam-ing in a number of cases. Many projects completely backward spa concepts. Many ples to the contrary as well).were developed without consideration fordemand trends or capacities – that it to ADVERTISEMENT The crisis further upset the apple cart.say, they were implemented without tak- Some of the associated infrastructuraling into account the size of the demand developments (for example hotels), whichor the owner’s/operator’s financial limita- relied heavily on bank loans, had not beentions. Many facilities developments were built. In many cases, local municipali-not well coordinated, some plans were far ties found themselves heavily indebtedtoo ad-hock. As a result, long-term struc- in foreign currencies and unable to raisetural problems arose in some regions. the capital for the operation. They evenThe closely located facilities only fur- exhausted themselves with these invest-ther sharpened the competition within a ments, which were intended to be theregion. “Spa cities” popped up over night. town’s saving grace. (One example of thisHowever, in these cases, not only was the is the spa development in Gels, where www.resourceinfo.hu | 2013/3–4.

REsource COVER STORY KIRÁLY BATH On the other hand, the Hagymatikum Aquapolis water park in Szeged. Although in Makó, a project commenced with great it boasts Hungary’s biggest water surface Photo: Zoltán Gergely Kelemen/MTIper capita debt amounts to over HUF 1fanfare, was not a success story. Clouds(4,400 sqm), there are already a number million.) have been gathering over the spa com- of spas in the city and the vicinity (includ- plex, which was built with a HUF 3 billion ing the traditional Anna Spa and Hagyma- Dreaming big budget within one year and completed tikum in Makó). This significant invest- at the beginning of last year. Operational ment was partially financed with EU funds Experts believe that the spa development costs increased greatly and, apart from the (HUF 6 billion) and a remaining HUF 2 bil- industry has undergone a real dimen- summer months, the bath did not gener- lion was invested as the down payment. It sion shift over the past 10 years. For ate enough revenue, thus, it has accumu- is true that Serbian and Romanian mar- those spas built in the sixties, develop- lated HUF 76 million in losses. The spa’s ket growth could support even bigger sup- ment became an indispensable means by management introduced austerity mea- ply, yet is currently not enough demand which to stay on the market. Today’s larg- sures, shortened opening hours and laid to maintain the spa complex. This case is est and most successful spas reached their off nearly half of its employees. The figures, a typical example of how uncoordinated level of internationally competitiveness however, did not significantly improve. As construction projects have cannibalize during this period. Hévíz, Bükfürdő, and a result, the former managing director each other. Hajdúszoboszló are clearly on the top of resigned. In spite of all due diligence, the this list, but we might also mention Sárvár, spa’s fate remains uncertain. Jumping into deep water a real success story in which a thriving spa resort was born out of two pools. In Makó's case, it seems that the city The story of the ill-fated Aquasziget Water government dared to dream too big. The Park Esztergom is also well known. The Development in the above-mentioned problem with the spa complex is typical; it bath complex was redesigned several regions is continuous; supply is expanding has the wrong concept and the local hotel times at the start and finally it was devel- and the number of visitors increasing. This capacity is not in on par with the number oped as a high quality facility following is basically due to the fact that the infra- of visitors. “Functionality has been sac- a more-or-less correct concept. In this structure serving health tourism, for exam- rificed for art in the spa; the impressive case, problems also arose from the lack of ple hotels, was pre existent and expanded interiors hide a narrow range of services. hotel capacity, which can in itself under- together with the spa’s capacity. It seems The municipalities’ debts in Swiss francs mine the growth potential. “There are that developments in these regions were are also a serious headache. Basically, two structurally complete hotels in front all successful. In addition, regarding Hévíz, Makó should not have any big problems, of the spa that were not completed, due the Sármellék Heviz Lake Balaton Airport, as the number of Serbian and Romanian to the crisis. If they had been completed, as maintained by the local government, tourists are dynamically growing. In spite we would only hear good news about Esz- provides a great competitive advantage. of the beauty of the baths, the necessary tergom. It is in a good location, close to We might also mention other smaller-scale infrastructural developments were not Budapest, and the spa’s development and success stories, including spas in Mórah- carried out. Daily and local guests can not operational costs were well planned,” says alom, Tiszakécske, Hódmezővásárhely, or sustain such a facility,” says a local expert a local expert in the industry. The proj- Mezőkövesd, all which managed to find in the industry. We haven’t heard much ect was more expensive than originally the right volume to capacity ratios. goods news either about the Napfényfürdő planned, the hand over was delayed, and AQUAPOLIS, SZEGED 2013/3–4. | www.resourceinfo.hu

 REsourceoperational costs increased dramati- Photo: Sándor H. Szabó/MTIcally. By the end of 2009, the situation atAquasziget was so severe that the spa had COVER STORYaccumulated millions of forints debt andthe local electrical service provider even investment was completed, thanks to SÁRVÁRshut off their power for a few hours. Last a loan agreement with CIB Bank. LaterSeptember, the heating supplier also can- the bank took over the facility’s opera- image. Experts consider the complex incelled its contract. Therefore, the bath had tion. The complex was closed in Septem- Göd a good example of this fundamen-to shut down until the local government ber 2011, due to a lack of revenue. Since tal design problem; this facility was builtpaid the service provider from the bud- then, the bath is sometimes open, other under electric distribution transformers.get dedicated to the facility’s conservation. times closed – in any case, we see onThe spa managed to reopen at the end of their homepage that the adventure park is According to balneologists, in terms oflast June. The bath’s vicissitudes fate might closed from September 1. natural endowments, Harkány is one ofvery well be related with the local govern- Hungary’s most promising spa locations.ment’s debt issues and with its continuous In traditional spa towns that already Even TriGranit has previously hailed itschange in leadership. offer a wide range of services, new facil- potential. However, the final product was ities with less history and without a sta- less successful than anyone could have The story of Dunaújváros’ Aquantis is ble clientele have little chance. This mis- anticipated. The project heavily focusedalso not a pretty tale. The bath complex, take was made in Celldömök, where a spa on the excellent healing features of thebuilt with an investment of HUF 3.4 bil- was built in the shadow of Sárvár. In addi- thermal water and put less importance onlion, was closed after only one year of tion, the facility was not the right size for developing a year-round spa experienceoperation. Again, the service provid- the market and it had no clear branding package, although this is an inevitableers shut off the utilities here as well. The requirement for sustaining an economicalspa was placed in the cross fire from the operation of such a complex.very beginning, as many even questionedit’s legitimacy in the first place, since it islocated only 800 meters from the localironworks. The municipal governmentbegan the project in 2006 without any EUfunds. Work began with Mahíd 2000 Inc,the construction company who appar-ently had no previous experience withspa construction. The municipality almostcollapsed due to financing the project.In addition, Mahíd 2000 Inc, then wentbankrupt, leaving subcontractors unpaidand a glitch in the delivery schedule. The “The leaven is rising” Those in the industry certainly do not lems, the question is whether the opera- believes that spa developments should notdeny that spa developments in the past 10 tor has the strength to maintain the com- come to a halt. Those spas that currentlyyears have been full of blunders and that it plex and to give the project enough time are in the red could recover, thanks to fur-might have been better to focus on stron- to develop a long-term clientele,” says ther developments. “Spas act as leaven forger concepts and implement develop- Vancsura. He emphasizes that domestic the profitable operation of other underly-ments in a much more coordinated fashion. spas don’t actually have billions of forint ing investments and infrastructure. It is notThe Executive Chairman of the Hungar- in losses. “Those projects in which the spa worth being short sighted. In many loca-ian Baths Association, Miklós Vancsura, development concept was appropriate tions currently facing severe conditions,believes it is worth studying the operation and the requirements and capacities were tourism is just developing. We need toof loss-making spas. With new, better plans correctly assessed are successful and they invest, as developments of a similar scaleand the right development, almost all their can repay their long-term debts. Of course, are returning their investments in the mid-financial situations could be resolved. “In there are facilities that require additional term. In the case of most the new spas, ‘thethe case of a facility with serious prob- funding,” Vancsura stressed. He strongly leaven is rising’.” www.resourceinfo.hu | 2013/3–4.

REsource INTERJÚ Van-e még élet a hotelpiacon? A hotelszektor az ingatlanpiac azon kevés szegmenseinek egyike, amelyben van még némi élet. A szektor teljesítménye azonban korántsem látványos: az árak lefelé csordogálnak, a Malév csődbe ment, és egyre nő a bankok által visszavett szállodák száma. Hegedűs Attilával, a BDO ügyvezető partnerével beszélgettünk. MAJOR K ATALIN Ú gy tnik, hogy a hotelszek- zíti az ötcsillagos piac dolgát. Bár igaz, van- Az üzletemberek esetében úgy vélem, ez tor az ingatlanpiac azon kevés nak olyan kivételek – pl. a Four Seasons vagy nem annyira lényeges körülmény, hiszen egy szegmenseinek egyike, ahol a Kempinski –, akik képesek az átlagnál jobb üzletember igazából azért jön Budapestre, van némi mozgás. Egyetért ezzel? teljesítményre. mert itt van dolga. Ebben a szegmensben A szakterületem a szállodapiac és a turiz- az üzleti attraktivitás felülírhatja azt, hogy mus, így kevésbé van rálátásom a kiskeres- A Malév csődjével rengeteg üzleti utazó milyen módon repül ide az utazó. kedelmi és az irodapiacra, de annyi bizonyos, elveszett, ugyanakkor megjelentek a fapa- hogy míg vannak jövedelmet nem termelő, dos légitársaságok. Ezzel egy időben elin- Tény, hogy a fapadosok megjelenésével részben üres irodaházak és nem fizető bér- dult egy más típusú turizmus, főleg Buda- inkább a kedvező árú desztinációkat kereső lőkkel „rendelkező” bevásárlóközpontok, a pesten. Ennek megítélése meglehetősen réteg jelent meg Budapesten, ami a szállodák szállodák most is képesek arra, hogy folya- ellentmondásos. Ön hogyan vélekedik közép- vagy alsó kategóriáinak kedvez. matos cash-flow-t produkáljanak. Ez sajnos erről? még mindig nem jelenti azt, hogy a szállo- Összefoglalva elmondható, hogy minden daszektor látványos megtérülésekre képes, A Malév csődje három szegmensben mindennel összefügg, de amellett sem sza- mivel egyrészt ez nagyban függ a szezona- okoz gondot. Egyrészről eltűnt a felhordó bad elmenni, hogy a Malév működtetése litástól, másrészt a svájci frankban eladóso- piac, ugyanis korábban Budapest mint dél- nem volt rentábilis (és ez nem egyedi eset, dott piaci szereplők számára komoly fejfájást kelet-európai csomópont működött, így a hiszen olvashatunk gazdálkodási gondok- okoz az árfolyam megugrása. Azt azonban el tranzitutasok száma is jelentkezett a reptér ról – pl. LOT – vagy összeolvadásról, mint lehet mondani, hogy a jó helyen, jó koncep- forgalmában, másrészt a kifelé menő forgal- a KLM-AIR FRANCE esete), az ingatlanpi- cióval, jó áron fejlesztett szállodák továbbra mat is érintette, hiszen a Balkán térségébe achoz vagy más befektetésekhez hasonlóan is képesek tartós megtérülésre. irányuló utazások esetében most mindenki a tartós veszteséget a tulajdonosok nehezen keresi az alternatívákat (pl. sokan Bécsből viselik el, és ilyenkor jön a keserű döntés. A statisztikák szerint a szállodákban utaznak Szófiába). nő a kihasználtság, az árak viszont nem Az olcsó szállodák szegmense viszont emelkednek. Ennek mi az oka? A Malév megszűnése leginkább a konfe- egyre erősödik. Mekkora üzlet például renciaturizmust érintette, hiszen a konfe- priváthostelt üzemeltetni? Mennyire Az elmúlt évben a vendégforgalom Buda- renciák esetében fontos egy point to point zavarják a piacot az olyan lehetőségek, pesten több mint 10 százalékkal nőtt, az árak légitársaság, valamint a kedvező ár, ame- mint a couchsurfing? viszont nem emelkedtek. A belvárosi szállo- lyet elképzelhető, hogy más légitársaságok dák esetében ugyan volt némi árnöveke- nem adnak meg. Ez a hiány a versenyképes- Egy öt lakás egybenyitásával kialakított dés, de ez még mindig nagyon messze van séget megnehezíti, de ha rendelkeznénk a hostel jövedelmezősége korlátozott, mert a 2007-es csúcsidőszaktól, ráadásul a 2007 régóta tervezett több ezer fős kongresszusi nagyon szezonális üzlet, és ugyanúgy van- és 2012 közötti inflációs hatást a szálloda- központtal, a helyzet más is lehetne. Ebben nak állandó költségei. Kiemelendő, hogy egy piac nem tudta leképezni. Ezek az árszintek az esetben nem függene ilyen mértékben a ilyen hostel vagy privátlakás kiadása eseté- a 2000-es évek elején voltak jellemzőek. piac a légitársaságok árazásától. A konfe- ben teljesen más a költségstruktúra, mint renciaszegmens még erősebb megjelenése egy szállodánál. Budapest jelenleg egy jó ár-érték arányú nagyot lendítene a szállodapiacon, hiszen a desztináció, ez a tendencia azoknak a szállo- válság ellenére még mindig ez a szegmens A turistáknak azonban ez nagyon jó alter- dáknak kedvez, amelyek 50 és 80 euró/éjszaka rendelkezik a legmagasabb költési hajlan- natíva, hiszen akár 30 euróért (vagy olcsób- között értékesítenek, ugyanakkor megnehe- dósággal. ban) találnak a belvárosban szobát. Nagyon jól jelzi a piacon zajló folyamatokat, hogy 2013/3–4. | www.resourceinfo.hu

 REsourcea hostelek (közöttük olyan unikálisak is, Budapest egy történet, de mi a helyzet Ha viszont valakinek van elegendő önereje INTERJÚmint az Art Boutique Hostel) húzódnak vidéken? – támogatásokkal kombinálva, esetleg mini-befelé a városközpontba. A piacon vannak mális hitellel –, egy jó koncepcióval Buda-olyan cégek, amelyek professzionális szinten A vidéki szállodapiac alacsony bázisról pesten és vidéken is sikeres lehet.művelik ezt az üzletágat (pl. a Mellow Mood indult. 2000 előtt kevés minőségi szálláshelyvagy a Wombats), és jó lehetőséget láttak- volt, de a Széchenyi Terv keretében elin- Milyen stratégiát folytatnak a bankok alátnak a belvárosi, kiszámítható minőséget duló fejlesztések nyomán megjelent a pia- visszavett szállodákkal kapcsolatban?és árat nyújtó hostelek üzemeltetésében. con egy komoly kínálat, melyet a kereslet fel is szívott. Nőtt az emberek életszínvonala, Ez összetett kérdés. Láttam már olyan, A hostel és a couchsurfing egy feeling, a divatba jöttek a hosszú hétvégés pihenések, bank által visszavett szállodát, amelyikturista vagy kinő belőle, vagy benne marad. a vidéki piacot felpörgette a wellness és a működött, csak túl volt finanszírozva. ArraEz életforma, majdnem olyan, mint a lakóko- konferenciák. Ez a szegmens most is létezik, is van példa, hogy egy rosszul működő szál-csis turizmus. Az ilyen utazóknak lehet, hogy bár sokkal szűkebben, mint a válság előtt. lodát nem akar a bank átvenni – annál töb-sok pénzük van, de nem nagyon akarnak vál- Konferenciákra a legalkalmasabb Budapest bet ugyanis a bank sem tud kihozni egy szál-toztatni a szokásaikon, mert kimondottan így mágikus 100 kilométeres körzete, így a fize- lodából, mint az eredeti tulajdonosa, viszontszeretnek utazni. A couchsurfing ugyancsak tőképes kereslet eltűnését ez a piac szenvedi eladhatatlan. Olyan szállodákat érdemesrendkívül jó lehetőség például a fiatal uta- meg leginkább. visszavenni, amelyekben van potenciál:zók számára, hiszen így azt a 30 eurót is meg- egy működő szálloda termel valameny-spórolhatják, amit egy hostelre fizetnének ki. A válság óta a fejlesztési piac éppen nyi profitot, és később így eladhatóbb. BárTehát természetesen ez nem elhanyagolható csak vegetál. Épülnek még új szállodák? ahogyan az ingatlanpiac más szegmensei-piaci szegmens, ilyen szempontból mindenki ben, itt is jellemző az az anomália, hogy azmindenkinek versenytársa. A piacon a válság kitörése óta a fejlesztési eladási árral szemben arcpirítóan alacsony volumen látványosan megtorpant. Azok a vételi ajánlat jelenik meg, így nem jön létre Már szinte közhely, hogy Magyaror- szállodák, amelyek 2010 és 2012 között nyíl- a tranzakció. A szálloda egy fix cash-flow-tszág, Budapest nincs kitalálva, nincs meg tak meg, még a válság előtt indult fejleszté- termelő ingatlan, amelyet nem fognak árona „sztorija”. Milyen irányba kéne elindul- sek voltak. alul értékesíteni.nunk? Bár nem nagyon beszélhetünk tömeges Mit tapasztal a hotelbefektetési pia- A fürdőkben például van potenciál, a bezárási hullámról, számos szálloda került con?pörgő éjszakai életben, a buliturizmusban már banki kézbe, így nem nagyon akarnakszintén, de arra ügyelni kell, hogy ne essünk újabb fejlesztésekre tömegesen hitelt adni. A budapesti piacon tavaly két, egyediát a ló túloldalára, ne járjunk úgy, mint tranzakció történt, a Four Seasonst és a LePrága, ahol a folyamat odáig jutott, hogy pél- Méridient vásárolták meg. Általánosságbandául az angol turisták péntek este érkeztek, az a jellemző, hogy a befektetők regionáli-szombat reggel meg fordultak vissza. Buda- san és portfólióban vásárolnak. Például azpest egyébként olyan gyöngyszem, amely InterContinentalt pár éve a Lexton vásá-képes mindig új arcát mutatni és meglepni a rolta meg, de nem specifikusan a budapestituristát. Ez például remek alapja lehet a már- szállodát, hanem egy 23 hotelből álló port-kaépítésnek, a megfelelően „vastag” marke- fóliót. Budapesten véleményem szerint azoktingbüdzsé mellett. a jó célpontok, ahol – félretéve a termék és a lokáció alaptézisét – jelen van egy nemzet- Magyarország ezeréves ország, kreálnunk közi brand vagy márkázási lehetőség, míg akell a történeteket, ezt imádják a turisták.A mai utazó keresi a témát, az izgal- kis kapacitású szállodák elsősorban a helyi,mat, az olyan attrakciókat, mint azaz magyar tőke felé kacsingat-például a tematikus útvonalak. hatnak. Vidéken inkább aPozitív példája volt ennek a belföldi befektetők meg-magyar feltalálókat bemutató jelenése vizionálható,kiállítás a Millenárison, amely de összességébenbemutatta mindazokat a elmondható, hogytalálmányokat, amelyeket a következő évek-a magyarok adtak a világ- ben a tranzakciósnak. Ez nemcsak a külföl- piac nem a vidékidiek és a budapestiek, de szállodákat fogjaa vidékiek számára is tömegében meg-vonzó lehet(ne). mozgatni. www.resourceinfo.hu | 2013/31–42.

REsource INTERVIEW Does the hotel market still have a pulse? The hotel industry is one of the few real estate segments that’s still active. The sector’s performance, however, has been far from spectacular: prices are decreasing, Malév went bankrupt, and the number of hotels repos- sessed by banks is increasing. We spoke to Attila Hegedűs, Managing Partnerr of BDO. K ATALIN MAJOR t seems that the hotel industry Four Seasons or Kempinski, that have an It is also true that, with the advent of above average performance. low-cost airlines, those travelers looking for I is one of the few types of real cheap destinations are now arriving to the estate where we can still see With Malév’s bankruptcy, we lost a lot capital and this favors mid- and lower cat- some activity. Do you agree with this? of business travelers. However, low-cost egory hotels. My area of expertise is the hotel industry airlines then appeared. A new type of and tourism; thus, I have little insight into tourism has been established, especially In conclusion, we can say that every- the retail and office market. Yet, one thing in Budapest. This is a quite controver- thing is connected and we should also not is certain, while there are many partially sial phenomenon. What is your opinion forget that Malév’s operation was not prof- empty office buildings that do not produce on this? itable. This is not an isolated case, we can revenue or shopping centers with non-pay- read about economic problems (for instance, ing tenants, hotels can still produce a con- Malév’s bankruptcy caused problems for with LOL or mergers as KLM-Air France). stant cash flow. Unfortunately, this still does three different segments. For one, the back- Similar to the real estate market, owners are not mean that the hotel industry has spec- haul market disappeared. In the past, Buda- not willing to finance losses in the long term tacular returns. This is, firstly, a very sea- pest used to be Southeast European hub and and, in such cases, bitter decisions have to sonal market and, secondly, exchange rates these transit passengers increased the air- be made. jump sporadically causing market players port’s traffic. Secondly, it meant departure – already heavily indebted in Swiss Franc - traffic as well. Now, those who are traveling Low-budget hotels are a growing mar- serious headaches. However, it can be said to the Balkan region are looking for alterna- ket. Is it serious business operating a pri- that a well-located hotel with a decent con- tives (for example, many travel to Sofia via vate hostel? How much do options like cept, one that was developed with a proper Vienna). Couch surfing disturb the market? budget, is still able to achieve a sustainable return. Conference tourism was the sector most Opening five apartments together and affected by the collapse of Malév, as – apart operating them as a hostel means limited Statistics show that hotel occupancy from a competitive price - point-to-point air profitability, as it is a very seasonal business rates are increasing, but prices are not ris- travel is a key factor in this business. This gap with constant fixed costs. In particular, hos- ing. What is happening? represents a competitive disadvantage, how- tels and private homes have completely dif- ever, if we had our long-anticipated confer- ferent cost structures than hotels. They are, In recent years, tourism grew by 10% in ence center with a few thousand-person however, very good alternatives for tour- Budapest, but prices have not increased. capacity, then the situation would be dif- ists as they can get a room in the downtown Downtown hotels observed a slight price ferent. In that case, the market would not for EUR 30 (or less). The fact that hostels increase, but this is far from the 2007 peak. depend so much on airlines’ pricing policies. (including many unique ones, like the Art In addition, the hotel industry was unable to The strengthening of the conference segment Boutique Hostel) have moved into the city, map the inflation between 2007 and 2012. could actually boost the hotel industry, as well, that indicates the market trend. Prices are at the same level as they used to - despite the crisis - this is still the segment be in the early 2000s. with the highest propensity to spend. There are also professional companies in this business, like Mellow Mood or the Budapest is currently a good value-for- Yet, I think this is not such an important Wombats, who saw - and still see - a good money destination. This trend favors hotels factor for business travelers, as they come to opportunity in the operation of downtown offering rooms between EUR 50 and 80 a Budapest because they want to do business hostels at reliable quality and low prices. night and, at the same time, this market is here. In this segment, business attractive- unfavorable for five-star hotels. It is also true ness can override all the hows and by what Hostels and couch surfing are both feel- that there are some exceptions, for example, means the traveler has to come to Budapest. ings, tourists either grow out of them or remain stuck. This is a lifestyle, almost like 2013/3–4. | www.resourceinfo.hu

 REsourcecaravan tourism. Such people can start routes). A positive example for this is the Since the crisis, there haven’t been many INTERVIEWmaking a lot of money and still not really exhibition in Millenáris, presenting Hun- developments. Are new hotels still built?want to change their travel habits, as they garian inventors and all the internationallike traveling this way. For example, couch inventions that Hungary produced. This is Since the crisis, development volume hassurfing is also a very good option for young might be not only attractive for foreigners, visibly decreased. Hotels opening duringtravelers, as they can even save the EUR 30 but for visitors from Budapest or from the 2010-2012 were developed before the cri-they would pay for a hostel. So, of course, countryside as well. sis. Although we can not really speak aboutthis is not an insignificant market segment. a massive wave of closures, banks have sinceIn this respect, everyone is everyone’s com- Budapest is one story, but what about repossessed several hotels. Therefore, it goespetitor. the countryside? to say that banks are not willing to grant sub- stantial capital for developments right now. It has almost become a cliché that Hun- The rural hotel market began with a low However, with a good concept, anyone cangary – in particular, Budapest – has not base. Before 2000, there were only a few be successful in Budapest or in the coun-been properly invented yet and it still has quality hotels there. However, thanks to tryside if they have enough own capital andno story. What direction should we go? developments funded by Széchenyi Plan, a some credit support. serious supply was created which has been Spas have potential, as does spinning absorbed by the demand. Living standards What are banks’ approaches to repos-nightlife or party tourism. However, we increased, long weekends became trendy, session of a hotel?should be careful not to exaggerate; we must and the rural market was boosted by well-not follow Prague’s example, as they arrived ness and conference tourism. The segment This is a complex issue. I have seen repos-at a point where English tourists, for exam- is still there, but this is a much more nar- session of hotels by banks that worked wellple, arrive Friday night and leave Saturday row market than it used to be before the but were over financed. In other cases, banksmorning. Budapest is a gem; it has were not actually willing to take over badlyseveral faces and can surprise crisis. The best loca- operating hotels, as the bank was not able totourists. This can be the basis tion for conferences reap more out of the hotel than the owner did,for a great brand, together are cities within 100 and the hotel was not able to be sold. Hotelswith a “thick” market- kilometers of Buda- with potential are always worth taking over,ing budget. Hungary is a pest; thus, this is the as an operating hotel will make some profitthousand-year-old coun- market which suf- and it can be sold later on under better con-try, we have to create sto- fers the most from ditions. Even though this segment is charac-ries and tourists love this. terized by the anomaly of offering a shame-Today’s travelers are the disappearance fully low bid compared to the asking price, solooking for themes, of a solvent deals are not made, hotels are properties gen-excitement, and demand. erating a fix cash flow and no one wants toattractions sell at a loss.(such asthematic What has been your recent experience in the hotel investment market? There were two major deals on the Buda- pest market; Four Seasons and Le Meridien were purchased. In general, investors buy regionally or entire portfolios. For example, a few years back, Lexton bought InterCon- tinental, not only the hotel in Budapest, but the entire 23 hotel portfolio. In my opinion, good targets in Budapest – besides holding the basic features of location and being a good product – have either an international brand or have branding potential. While small capacity hotels are primarily focusing on Hungarian investors, domestic investors are more likely in the countryside. However, on the whole, we can say that rural hotels will not be an investment market focus in the years to come. www.resourceinfo.hu | 2013/3–4.

REsource TUDÓSÍTÁS Londonban negyedmillió új lakás épül, Varsóban felhúzzák Európa legnagyobb irodaházát, a TriGranit pedig Oroszországban épít bevásárlóközpontot. Európa legnagyobb ingatlanpiaci kiállítása alapján úgy tűnik, hogy az ingatlanszektor kezdi felvenni az új gazdasági környezet ritmusát: válságról egyre kevesebbet hallani, új fejlesztésekről, új lehetőségekről azonban annál inkább. Tudósítás a MIPIM-ről, Cannes-ból. CSŰRÖS CSANÁD A z európai ingatlanszektor legfonto- TriGranit vezérigazgatója kifejtette, hogy venture partnerként részt vesznek egy kínai sabb eseményének számító MIPIM jelenleg legfontosabb piacuknak Lengyelor- fejlesztésben is. Ez utóbbival kapcsolat- egyik szomorú tanulsága, hogy az szágot tekintik, itt ugyanis összesen jelen- ban megjegyezte, hogy a kínai beruházásba elmúlt évek gyakorlatával ellentétben idén leg 200 ezer négyzetméternyi folyamatban tőkével nem szállnak be. Török Árpád a bal- Budapest nem képviseltette magát stand- lévő fejlesztésük van. Emellett vizsgálják egy káni terjeszkedéssel kapcsolatban kifejtette, dal. Ez egyrészt azért is különösen fájó, oroszországi kiskereskedelmi projekt elindí- hogy a TriGranitnak ezek a piacok a kelet- mert mindeközben a régióbeli verseny- tását is. A cégvezető hangsúlyozta, hogy a közép-európai gyökerek miatt nem számí- társ országok közül mindnek komoly jelen- TriGranitnak jelenleg nincs fejlesztési pro- tanak annyira egzotikusnak, mint a nyugat- léte volt. Lengyelország és Csehország az jektje Magyarországon. Török Árpád emel- európai fejlesztőknek. elmúlt években megszokott módon nem lett kiemelte, hogy a cég üzemeltetési üzlet- csupán a fővárosokkal reprezentálta magát, ága belépett a macedón piacra, és joint A Lengyelországban aktív belga Ghe- hanem másodlagos városok és régiók is (pl. lamco közép-európai ügyvezetője, Jeroen Ostrava, Brno stb.) külön standdal jelen- Szállodaberuházást van der Toolen elmondta, hogy cége jelen- tek meg Cannes-ban. Másrészt azért is szo- mutatott be a Wing leg Varsó legmagasabbra tervezett iroda- morú a budapesti városvezetés passzivitása, ház-fejlesztésén dolgozik. A Warsaw Spire mert távolmaradásával eldobott egy eszközt A Wing a MIPIM hotelpiacra fókuszáló szekci- névre keresztelt projekt egy magasházból magától, mely javíthatott volna a magyar ójában„Buda Post Palace” néven bemutatta és két kisebb épületből áll majd, és 2015- piac jelenlegi kedvezőtlen nemzetközi meg- az egykori Moszkva téren lévő Postapalota re kerülhet átadásra. Az összesen 100 ítélésén. fejlesztési tervét. A fejlesztő tulajdonában ezer négyzetméternyi irodaterület köz- lévő épületből a Wing a korábbi tervek- ponti épülete a Ghelamco vezetője szerint Oroszországban fejleszt bevásárló- nek megfelelően szállodát varázsolna. Úgy Európa legmagasabb építés alatt álló iro- központot a TriGranit tűnik, hogy az évek óta üresen álló épület- daépülete is egyben. Jeroen van der Toolen ben a hotelpiac ébredezésével újra lát fantá- elmondta, hogy 2013 végéig terveik szerint A MIPIM keretén belül megrendezett, a ziát a Wing. 50 százalékban bérbe fogják tudni adni az közép-európai fejlesztési lehetőségekről épületet. Hozzátette, hogy valószínűleg két szóló panelbeszélgetésben Török Árpád, a nagy bérlő elviszi az épület mintegy felét. 2013/3–4. | www.resourceinfo.hu

 REsource TUDÓSÍTÁS A WARSAW SPIRE Joe Borowski, a Knight Frank lengyel- fontos nekik az ingatlanok zöld minősítése, lett kiemelte, hogy új repülőtérre is szük-országi ügyvezetője kifejtette, a Ghelamco mert azt gondolják, hogy e nélkül a későb- sége van városának, hiszen Heathrow márés a TriGranit példája is jól mutatja, hogy biekben nem fogják tudni értékesíteni a így is kapacitásainak maximumán üze-jelenleg a KKE-régióban alapvetően nem megvásárolt eszközeiket. Vagyis elsősor- mel. Szerinte azonban az új terminálnakprobléma a finanszírozás, hiszen a nagy ban hosszabb távú kiszállási szempontok nem Heathrow-nál kellene megépülnie,és sikeres ingatlanfejlesztők jól láthatóan érdeklik őket a zöld kérdés kapcsán. Abban mert az ott lakók zajterhelése már így is aztovábbra is aktívak. Borowski szerint a a beszélgetés résztvevői mind egyetértet- egyik legmagasabb az Európai Unióban. Amultinacionális cégek által kiszervezett tek, hogy mára Közép-Európában iparági főpolgármester emellett bemutatta Lon-szolgáltatóközpontok (shared service cen- sztenderddé vált a zöld minősítések meg- don új városfejlesztési tervét is. A grandió-ter, Business Process Outsourcing) továbbra szerzése, és szinte nem épül olyan iroda- zus London Plan lényege, hogy összefogjais komoly lehetőséget jelentenek a közép- ház, amely ne törekedne valamelyik nagy a város barnamezős területeit egy egy-európai ingatlanszektor számára. Szerinte nemzetközi minősítési rendszer (BREEAM, séges koncepció alapján. A London Planerre a területre a régióban aktív fejlesztők- LEED) oklevelének megszerzésére. keretén belül Johnson szerint 250 ezer újnek továbbra is érdemes odafigyelniük. lakás épül majd meg, és összesen 500 ezer Bemutatta a„London Plan”-t új munkahellyel számol. A beszélgetésben többször felmerült a Boris Johnsonzöld fejlesztések kérdése is. Nicklas Lind- Boris Johnson hangsúlyozta, hogy aberg, a zöld fejlesztésekben hagyományo- A MIPIM-en szinte már visszajáró vendég- brit gazdaságot Londonnak kell kihúzniasan élenjáró svéd Skanska közép-európai nek számító londoni főpolgármester dina- a gödörből, a fővárosnak kell utat mutat-vezetője elmondta, hogy korábban valóban mikus és folyamatos poénokkal teletűzdelt nia a gazdaság fellendítésében. A poli-sokan csupán marketingeszköznek tekin- beszédében egyrészt méltatta városa közel- tikus a jelenlegi válságkezelő-gazdaság-tették a zöld gondolatot, mára azonban sok múltban elért sikereit, másrészt bemutatta élénkítő politikákról azt mondta, hogy abérlő számára világos lett, hogy a zöld épü- a metropolisz fejlesztési tervét. Az ingatla- megszorítás önmagában nem lehet a gaz-let valós költségmegtakarítást is jelent szá- nos közönség nagy kedvencének számító daságpolitika lényege, az ugyanis növeke-mukra. politikus a tavalyi londoni olimpiát hatal- dést, fejlődést igényel. Johnson szerint az mas sikerként értékelte, és kiemelte, hogy egyik legfontosabb, hogy London magához Török Árpád ehhez hozzátette, hogy míg a fejlesztések fenntarthatóan hozzájárul- vonzza a legtehetségesebb fiatalokat szerteaz irodapiacon viszonylag világos a helyzet nak a város fejlődéséhez. Boris Johnson a világból. A polgármester szerint nagyona bérlők számára, addig a kiskereskedelmi büszkén emelte ki, hogy a ma 8,6 millió fontos, hogy London alacsony kulcsú ésbérlőket nehezebb meggyőzni arról, hogy embert számláló város lakossága az elmúlt kiszámítható adórendszert tartson fenn, dea zöld megoldásokkal járó kötelezettségek négy évben 600 ezer fővel nőtt, ami egyér- szerinte nem szabad belemenni a városokaz ő érdeküket is szolgálják. A magyar tulaj- telműen azt bizonyítja, hogy London vonzó között zajló „adóversenybe”, mert az sze-donú fejlesztő vezérigazgatója szerint azon- célpont a globális munkaerőpiacon. rinte sok esetben fenntarthatatlanul ala-ban kétségtelen, hogy a jövő az, hogy az csony adókulcsokat eredményez, ami hosz-irodaházakhoz hasonlóan a bevásárlóköz- Boris Johnson elmondta ugyanak- szú távon visszavetheti a városok fejlődését.pontok is „zöldek” lesznek. Mint elmondta, kor, hogy a városnak komoly infrastruk- A közönség azon kérdésére, hogy vannak-ea tervezett oroszországi bevásárlóközpont- turális fejlesztésekre van szüksége ahhoz, miniszterelnöki ambíciói, Boris Johnson aztjuk is rendelkezni fog zöld minősítéssel. hogy megőrizze vezető szerepét. A főpol- felelte, hogy 2016-ig biztosan polgármester gármester kijelentette, hogy Londonban szeretne lenni, utána azonban még „nem Otis Spencer, a lengyelországi székhe- komoly vasútfejlesztéseket fognak meg- lehet tudni”, hogy mit hoz a sors.lyű KSP Real Estate ügyvezetője elmondta, valósítani a következő években. Emel-hogy befektetőként egész egyszerűen azért www.resourceinfo.hu | 2013/3–4.

REsource  WarsawSkyscrapers for and a mall for Russia MIPIM 2013REPORT A quarter of a million new flats are under construction in London, Europe’s largest office building has been erected in Warsaw, and TriGranit is building a shopping center in Russia. Based on Europe’s largest real estate exhibition, it seems that the sector has finally begun to catch up with the new economic environment’s pace: we hear less and less about the crisis and more and more about new developments and opportunities. This is our report on MIPIM, from Cannes. CSANÁD CSŰRÖS ne of the sad facts faced at ing expansion into the Balkans, Török said Managing Director of Knight Frank that, due to TriGranit’s Central and Eastern Poland, Joe Borowski, commented that O MIPIM – the most important European roots, these markets are not quite both Ghelamco and TriGranit are exam- European real estate industry as exotic for them as they are for Western ples of how acquiring capital is funda- event of the year – is that, contrary to pre- European developers. mentally not a problem in the CEE region: vious years, Budapest was not represented The big and successful real estate devel- amongst the exhibit stands. This is par- Central European CEO at the Belgian opers continue being active. According to ticularly painful, as all our regional com- company Ghelamco (currently very active Borowski, service centers outsourced by petitors were present and accounted for. in Poland), Jeroen van der Toolen, said major multinational companies (i.e. Shared Poland and the Czech Republic were not that his company is now working on build- Service Center, Business Process Out- only present with their respective capitals, ing Warsaw’s tallest building. The project, sourcing) presently provide major oppor- but - as usual - their secondary cities and called the Warsaw Spire, includes an office tunities for those in the Central European regions (eg, Ostrava, Brno, etc.) also each tower and two smaller buildings. It is due real estate sector and, in his opinion, this had a separate stand. On the other hand, to be completed by 2015. The main build- is exactly what developers should focus on. the Budapest government’s passivity is also ing, with its 100 thousand sqm in office disheartening because, due to this absence, space is Europe’s tallest office building The topic of green developments came we lost the opportunity to turn around the under construction. According to van der up frequently throughout the discus- currently adverse international opinion of Toole, the company plans to pre-lease 50% sion. President of Skanska Central Europe the Hungarian market. of the building by 2013. He also added (a Swedish company that is traditionally that they foresee two major tenants occu- green focused), Nicklas Lindberg, said that TriGranit to develop Russian pying approximately half of the building. green ideas were previously only market- shopping center During the panel on Central European development opportunities, CEO of Tri- Granit, Árpád Török, stated that Poland is their major market. They currently have 200 thousand square meters (sqm) of ongo- ing development located there. In addition, TriGranit is considering launching a Rus- sian retail project. Török emphasized that they presently don’t have any ongoing proj- ects in Hungary. Török has also pointed out that the company’s chain of facility manage- ment businesses has now entered the Mace- donian market and they are also partici- pating in a Chinese development as a joint venture partner. Regarding the latter, he has stated that TriGranit will not buy into the Chinese project with capital. Concern- 2013/3–4. | www.resourceinfo.hu

 REsource REPORT BORIS JOHNSONing tools. However, at this point, it became development plan. The politician, a favor- mum capacity. In his opinion, the new ter-clear to many tenants that a green building ite in the real estate industry, once again minal should not be built at Heathrow, ascan truly hold real cost saving benefits for delivered a dynamic speech full of humor. local residents already are subject to one ofthem. Török also added that while the sit- Johnson said that last year’s London Olym- the highest noise pollution levels in the EU.uation is relatively clear for tenants on the pics were a huge success and stressed thatoffice market, it’s harder to convince retail the developments made will now contrib- Furthermore, Johnson unveiled Lon-tenants that obligations connected to green ute to the sustainability of the city in the don’s new urban development plan. Thesolutions serve in their best interests. He future. Johnson proudly pointed out that main theme behind the grand London Planbelieves that, in the future, shopping cen- the city’s population (currently around 8.6 is connecting the city's brown field areasters to become “green,” just like office build- along a single concept. According to John-ings did. He further revealed that TriGran- Wing presents hotel development son, the plan includes building 250 thou-it’s shopping center project in Russia will be sand new flats and the creation of 500green-certified. During the sessions on the hotel market, thousand new jobs. Wing presented its project called “Buda Post Manager Director of the Polish-based Palace,” development of the Post Office Pal- Johnson emphasized that it’s London’sKSP Real Estate, Otis Spencer, said that - as ace located on Széll Kálmán tér (formerly task to pull out the whole British economyan investor - green certificates are impor- Moszkva tér). According to the plans, Wing forward, as the capital needs to show thetant to them. Oddly, this company is mainly would transform the building, which they path of recovery. Concerning the currentconsidering the green topic in terms of now own, into a hotel. It seems that, thanks crisis management issues and economiclong-term exit strategies. They are con- to the re-awakening of the hotel industry, stimulus package, he says that that auster-vinced that it might be near to impossi- Wing sees an opportunity in this currently ity cannot be the essence of the economy.ble to sell an asset in the future without very empty building. According to Johnson, it is essential thatone. All the participants in the discussion London to attract the most talented youngagreed that at this point obtaining green million people), increased by 600 thousand people from all over the world. In his opin-certification has become an industry stan- over the last four years. This clearly dem- ion, it is also important for London todard for Central Europe. Almost all ongoing onstrates that London is an attractive des- maintain a low-key and predictable tax sys-office developments now pursue certifica- tination on the global labor market. tem, however, he also thinks that it is nottion from one or more of the major inter- worth participating in the [EU] cities’ “taxnational rating systems (BREEAM, LEED). Johnson noted that the city still needs competition.” He warns that such behavior major infrastructural changes in order to will result in unsustainable, low tax ratesBoris Johnson presents maintain its leading position. He pointed that might, in the long run, set back an“The London Plan” out that major rail developments are entire city's development. In response to an planned for London in the coming years. audience member’s question as to whetherThe London mayor, Boris Johnson, a return- In addition, the city needs a new airport - or not he has Prime Ministerial ambitions,ing guest to MIPIM, spoke in praise of the as Heathrow is already operating at maxi- he said that he would like to remain mayorrecent successes met by his city, further to for sure until 2016. Afterwards, no onepresenting the metropolitan’s upcoming knows what will happen. www.resourceinfo.hu | 2013/3–4.

REsource ELEMZÉS Fotó: Varga György/MTI Tovább csúszik az építésügyi lánctartozások megakadályozását célzó törvényjavaslat elfogadása. Pedig gátat vetni a 400 milliárd forint értékű építőipari lánctartozással szemben csak összetett jogszabályi háttér megal- kotásával lehetne. Kérdéses persze, hogy a saját kárán bár, de az állam képes, illetve akar-e példát statuálni. NAGY BÁLINT K ésik az építésügyi lánctartozá- vélemény, amelyre a bíróság ítéletét alapoz- szövetség közreműködésével tárgyalta a ter- sok megakadályozásával, valamint hatja. Ugyanakkor a kormány reményei sze- vezetet. a késedelmes fizetésekkel össze- rint a szakvéleményeknek permegelőző függő módosításokról is szóló törvényja- hatásuk is lesz. Szatmáry Kristóf, a tervezetet előterjesztő vaslat elfogadása – értesült a REsource. Az Nemzetgazdasági Minisztérium (NGM) Országgyűlésnek benyújtott, az eredeti ter- „A hazánkban működő építési vállalkozók gazdaságszabályozásért felelős államtitkárá- vek szerint márciusban tárgyalt tervezet legnagyobb problémája, hogy a használat- nak expozéja szerint a javaslat mindezen előreláthatólag csak júliusban kerülhet a bavételi eljárást megelőző műszaki átadás- túl a késedelmes fizetésekkel összefüggő kabinet elé. A tervezetről napvilágot látott átvételi eljárás során nincs, aki harmadik jogharmonizációs célú törvénymódosításo- részletek szerint a kormány – számos más félként igazolást adna arról, hogy a generál- kat is tartalmaz. E szerint a vállalkozások részletszabály mellett – olyan garancia- kivitelező a kivitelezési szerződésben fog- egymás közötti szerződéses viszonyában rendszert építene ki, amely biztosítja, hogy laltak szerint az építési munkákat befejezte, a késedelmi kamat mértéke a referencia- a vállalkozások az elvégzett munkájukért illetve azok műszaki helyességének a kivite- kamatlábnak nem 7, hanem 8 százalékpont- megkapják a fizetségüket. „A parlament- lezési tervdokumentációk szerint eleget tett. tal növelt mértéke lesz. Emellett módosul hez benyújtott törvényjavaslat jól szolgálja A független szerv által kiállított igazolás hiá- a kamatszámítás szempontjából alkalma- azt a célt, hogy a jövőben kevesebb lánc- nyában viszont az építési fővállalkozók gya- zandó referencia-kamatláb fogalma is. Kése- tartozási ügy legyen. Igaz, a most meglévő, korta nem tudnak számlát benyújtani. A delmes teljesítés esetén továbbá az adós mintegy 400 milliárd forint értékű építő- megrendelő pedig nem tud, vagy nem akar legalább 40 eurónyi költségtérítés megfi- ipari lánctartozási helyzeten már nem tud fizetni, ezért mindent kitalál, hogy ne kell- zetésére is köteles lesz a hitelező behajtási érdemben változtatni. A tervezet a tartozá- jen a teljesítést igazolnia. Ezen a helyze- költségeinek fedezeteként. Nem megerősí- sok jövőbeni visszaszorítását célozza meg” ten segítene a Teljesítésigazolási Szakértői tett, iparági forrásoktól származó hírek sze- – mondja Koji László, az Építési Vállalko- Szerv, az ÉVOSZ véleménye szerint logiku- rint pedig az építőipari beruházások eseté- zók Országos Szakszövetségének (ÉVOSZ) san felépített módon” – mondja Koji László, ben a jövőben nem lehet majd 30 napnál alelnöke. aki kiemelte, a tervezet kidolgozásában az nagyobb fizetési határidőt megadni, kivéve, A tervezet legfőbb eleme a Teljesítésiga- ÉVOSZ szakértői is közreműködtek. Az ha szerződésben nem kötik ki ennek ellen- zolási Szakértői Szerv (TSZSZ) felállításáról NGM Vállalkozásfejlesztési Tanácsa a szak- kezőjét. szól. Az Országgyűlés honlapján olvasható javaslat általános indoklása szerint a TSZSZ vizsgálná a szerződés teljesítését, szakvé- leményt adna arról, hogy a szerződés tel- jesítése megtörtént-e, és amennyiben erre nem, vagy nem a szerződésnek megfelelő módon került sor, a teljesítésért járó ellenér- ték megfizetése – adott esetben a szerződést biztosító mellékkötelezettség érvényesí- tése – milyen összegben indokolt. A tény- állás megállapítására természetesen válto- zatlanul a bíróságon kerülne sor. A TSZSZ szakvélemény rendeltetése az lenne, hogy a perben rendelkezésre álljon egy olyan szak- 2013/3–4. | www.resourceinfo.hu

 REsource A fizetési határidőnek a felek szabad meg- kus pénzügyi helyzete generál, jelenleg több- hogy a már ismert elemeken túlmenően a ELEMZÉSállapodásán kell alapulnia, amelyhez ezt nyire a beszállítók finanszírozzák az építke- jelenleginél erőteljesebb szabályozási hát-követően a felek kötve vannak. A hang- zéseket. A piaci szereplők szerint a tervezet teret kapjon az irreálisan alacsony ár ellenisúly tehát az ezzel kapcsolatos megállapo- törvényre emelésével tehát csak lejjebb kerül fellépés, a minimális rezsióradíj alatti vállal-dás betartásán van, amelyre egy ilyen tör- a lánctartozás kezdőpontja. Így egyes piaci kozás tilalma, illetve a legelőnyösebb ajánlatvényi előírásnak csekély a ráhatása” – véli szereplők szerint eredményesebb lenne a kiválasztása a legolcsóbb helyett, vagy pél-Takács Ernő, az Ingatlanfejlesztői Kerekasz- lánctartozásért felelős szervezeteket követ- dául az is, hogy felgyorsítsák az uniós for-tal Egyesület frissen megválasztott elnöke. kezetesen eltávolítani a rendszerből. rásból finanszírozott munkák ellenértéké-Koji László ugyanakkor hangsúlyozza: „A 30 nek kifizetését” – fűzi hozzá Koji László.napos fizetési határidő a komoly likviditási Mindezek ellenére nagyon jónak tartjaproblémákkal küzdő építőipar számára lét- a kezdeményezést Felfalusi Péter, s reméli, Nagy kérdés ugyanakkor, hogy az államkérdés. Két-három százalék körüli árbevé- hogy beváltja majd a hosszú távú elképze- kitart-e a tervezetben szereplő előírásoktel-arányos jövedelmezőség mellett ugyanis léseket is. Az Intrum Justitia Kft. ügyveze- és módosítások mellett? Visszás helyze-az építési vállalkozások képtelenek hónapo- tője szerint ugyanakkor nagy kérdés, hogy tet teremt ugyanis, hogy Magyarországonkon keresztül előfinanszírozni munkájukat. az alvállalkozók élnek-e majd ezzel a lehető- a lánctartozások jelentős részét jellemzőenAz EU erre vonatkozó irányelvének nemzeti séggel, és nem tartanak-e majd a fővállalko- maga az állam generálja, gondoljunk csak azjogszabályba öntése viszont végre megtör- zóval folytatott munkakapcsolat romlásától. utófinanszírozásos projektekre. Az állam-ténik, amit az ágazatba tartozó vállalkozá- „Ugyanakkor hasonlóképpen fontos lenne mal szemben az építési vállalkozások viszontsok már régóta várnak.” Az ÉVOSZ elnöke az alvállalkozók szabályozása, a részteljesí- nem szoktak pereskedni, faktoráltatják vagyugyanakkor kiemelte azt is, fontos lenne, tések kiegyenlítése is, főként az állami ten- eladják követeléseiket erre szakosodott vál-hogy az építési beruházások közbeszerzési derekben. Hiszen ennek hiányában uniós lalkozásoknak. Bár tény, hogy a közmegren-piacán a kivitelezőknek a jelenleginél maga- támogatásoktól eshetnek el ezek a projek- delő általában, ha késve is, de fizet. Ugyan-sabb, minimum 30 százalékos kötelező elő- tek is” – mondja Felfalusi Péter. Mint ismert, akkor az ezzel kapcsolatos eljárásokleget kelljen adni. hazánkban a közbeszerzési törvény is defi- indokolatlanul akár évekig is elhúzódhat- niálja, hogy a beszállító nem tekinthető nak. Arról nem is beszélve, hogy többnyire Ugyanakkor piaci szereplők szerint nagy alvállalkozónak. Arról nem is beszélve, hogy komoly veszteséggel járhatnak.hiányossága az NGM által készített lánctar- Magyarországon a nem éppen szigorú sza-tozás elleni tervezetnek, hogy a szerződések bályozás miatt nagyon sok a kényszer- vagy „Azt gondolom, hogy alapvetően felülrőljelentős részében a projekt összköltségének éppen egyéni vállalkozás. „Németország- kellene szabályozni a problémakört, majdtöbb mint 50 százalékáért felelő beszállítók ban például 5 évig nem lehetnek ügyveze- az egyének szintjére hozni a szabályozást.(építőanyag-gyártók, -kereskedők) egyálta- tői vagy tulajdonosai más cégnek azok, akik Az államnak tehát példát kellene statuál-lán nem szerepelnek benne. A rendeletterve- korábban projektcéget döntöttek be” – hívja nia. A különböző államigazgatási egységek-zet tehát csak az alvállalkozókig vezeti visz- fel a figyelmet Felfalusi Péter. nek kiterhelés nélkül is meg kellene fizet-sza az építési folyamatot, így amennyiben a niük a késedelmi kamatot. Továbbá fontosTSZSZ igazolja is a teljesítést, még egyálta- A törvénytervezetet mindezek figyelem- lenne, hogy az összesen kifizetett késedelmilán nem biztos, hogy a különböző beszállí- bevételével csupán az első lépésnek tartja kamatra vonatkozóan is legyen előírás,tók is pénzükhöz jutnak. Hiszen a gyakorlat az ÉVOSZ. „A lánctartozás visszaszorítása tehát ne ülhessenek rá a pénzre, és ne szen-szerint, melyet főként az alvállalkozók kriti- összetett feladat, többirányú intézkedésre vedjen késedelmet a kifizetés” – összegzi van szükség jogszabályi oldalról is. Fontos, Felfalusi Péter. HIRDETÉS .huegy Otthon friss hírek, elemzések,megér a mindennapokban edukációs anyagokkattintást! Magyarország vezeto lakossági pénzügyi portálján www.resourceinfo.hu | 2013/3–4.

REsource  The fight against circular debts delayedANALYSIS Photo: Gábor Kertész/MTI The adoption of a bill aimed at preventing circular debts in the construction industry has been further delayed. Yet, the only way to limit circular debts, currently totaling HUF 400 billion, is the establishment of a complex legal foundation. The question is, of course, whether the state is able to - and whether it wants to - set an example, even at its own expense. BÁLINT NAGY T he adoption of the bill, which The actual purpose of the expert opinion that the ÉVOSZ experts have also con- includes amendments intended to issued by TSZSZ would be to make an opin- tributed to the proposal. The Ministry for prevent circular debt as well as late ion available on which the court can base its National Economy’s Enterprise Develop- payments within the construction industry verdict. At the same time, the government is ment Council has discussed the draft pro- is delayed, REsource has now learned. The hoping that these expert opinions will also posal with the participation of ÉVOSZ. draft in front of Parliament was originally have a preventive effect on legal cases. set to be discussed in March, but now it According to the exposé by Kristóf Szat- seems that the discussion will be delayed “The biggest problem contractors operat- máry, under-Secretary Responsible for until July. According to our sources, along ing in Hungary face is that there is no third Economic Regulation at the Ministry for with other measures the bill addresses; it party to issue a certificate during the tech- National Economy (NGM), the proposal proposes to create a governmental system nical delivery/acceptance process preced- also contains amendments that intend to of guarantees that assure that contractors ing the commissioning procedure about create legal harmonization in regards to will be paid for work that has been deliv- the completion of the contracted construc- late payments. The rate of default interest ered. “The bill submitted to the Parlia- tion work and whether the general con- will be increased to a reference rate of +8 ment serves the purpose of decreasing the tractor has completed the work accord- percentage points as opposed to the cur- number of circular debt cases in the future. ing to the technical requirements stated rent rate of +7 percentage points. Also, However, it’s true that it won’t have a signif- in the building engineering project plan. the definition of the reference rate appli- icant effect on the current situation wherein Without a certificate issued by an indepen- cable for interest rate calculations will be circular debts have reached about HUF 400 dent party, general contractors are often changed. Regarding late payments, the billion. The draft aims to limit debts in the unable to submit an invoice. The buyer, in debtor will be obliged to pay a compen- future,” said László Koji, vice president of turn, cannot - or does not want to - pay, so, sation of EUR 40 to cover the creditor’s the National Federation of Hungarian Con- they make up excuses why they wouldn’t collection costs. According to uncon- tractors (ÉVOSZ). accept delivery. Setting up the Completion firmed information from industry sources, The main component of the proposal is Certification Expert Body would help to regarding the payment deadline for devel- setting up the so-called Completion Certifi- solve these problems in a way that ÉVOSZ opments in the construction industry, cation Expert Body (TSZSZ). According to thinks is logical,” says Koji, who highlighted these will not be able to exceed more than the explanatory statement, which is avail- able on the parliament’s website, the TSZSZ would investigate as to whether a contract was fulfilled, it would hand down an opin- ion on the fulfillment of the contract, and it would determine the justified payment amount. If necessary, it would also provide an opinion on the vindication of additional obligations should the contracted work not be carried out according to the requirements of the contract or at all). Of course, the court would remain the institution, which declares the actual circumstances of that obligation. 2013/3–4. | www.resourceinfo.hu

 REsource30 days, unless it is stated otherwise in thePhoto: Szilárd Koszticsák/MTI real practice (mostly generated by the criti- first step. “Cutting back circular debts is acontract. cal financial standing of subcontractors) it is, complex task, we need various regulatory ANALYSISin fact, in most of the cases the suppliers that measures, too. It is important to create a Payment deadlines must be based on an are financing the construction. According to more elaborate regulatory backgroundindependent agreement between the par- market players, the adoption of the proposal to facilitate actions against unrealisticallyties and the parties have to abide by that will only determine a lower starting point low prices, to prohibit contracting belowagreement. So, the emphasis is on obser- for circular debts. Some market players say the minimum hourly charge-out rate,vance of the agreement and a legal regula- it would be more effective to consequently to encourage choosing the most favor-tion has little effect on that,” asserts Ernő remove the organizations responsible for able proposal instead of the cheapest one,Takács, the newly elected president of the circular debt from the system. and to accelerate payments for projectsReal Estate Developer Roundtable Associ- financed from EU funds,” Koji emphasizes.ation. Still, Koji believes that “a 30 day pay- Despite all voices of dissent, Managingment deadline is a matter of life and death Director of Intrum Justitia Kft., Péter Fel- The additional question is, however,in a construction industry which is strug- falusi believes that this is a very good ini- whether the state will actually abide by thegling with serious liquidity problems. With tiative and he is hoping that it will also ful- requirements and changes should the billa 2-3% pre-tax margin, construction com- fill many long-term objectives. However, he become law. There’s an anomalous situationpanies are simply unable to pre-finance also thinks it’s questionable whether sub- here, because a significant proportion of cir-operations for months. Now, finally, the contractors will even use this option or cular debts in Hungary are generated by thenational regulation will harmonize with whether they will be too afraid of spoiling state itself (let’s just mention post-financedthe applicable EU directive, a long-awaited their professional relationships with gen- projects here). Yet, construction companiesmeasure for companies in the industry.” At eral contractors. “The regulation on sub- usually don’t sue the state, they simply keepthe same time, regarding the public pro- contracting and payment for partial deliver- factoring or selling their active debts to spe-curement part of the construction mar- ies would be likewise important, especially cialized companies. On the other hand, it’sket, Koji also emphasized that it would be in public tenders. Without such measures, true that public buyers usually pay, evenimportant to specify a higher mandatory these projects might lose the opportunity if rather late. Still, collection proceduresadvance payment (of at least 30%) to con- to receive EU funds,” insists Felfalusi. It is can take years for no real reason. (Not totractors. common knowledge that according to the mention that there are often serious losses Hungarian law on public procurement, involved with waiting for the payment.) According to market players, an impor- suppliers are not considered subcontrac-tant element is missing from NGM’s pro- tors. Not to mention that, due to permis- “I think that the whole problem shouldposal to combat circular debts: suppli- sive regulation, the number of necessity be basically regulated from above and theners - responsible for over 50% of a project’s enterprises and sole proprietorships is very put into effect on the individual level. Thetotal cost in the majority of contracts (con- high in Hungary. “In Germany, for example, state should set an example. Public admin-struction material manufacturers and retail- individuals who have previously led a proj- istrational bodies should pay the defaulters) - are not included in the proposal. Since ect/their company to bankruptcy are not interest without having to charge it onthe proposal considers subcontractors as allowed to own or manage another com- them. In addition, it is important to reg-the start of the chain, even if TSZSZ certi- pany for five years,” Felfalusi points out. ulate the total amount of default inter-fies completion, it is still uncertain whether est paid, so buyers couldn’t hold backthe involved suppliers will also receive their Taking all this into consideration, the money and the payment couldn’t bemoney. After all, according to the current ÉVOSZ thinks that the bill is only the delayed,” summarized Felfalusi. www.resourceinfo.hu | 2013/3–4.

REsource ELEMZÉS Melyik a legélhetőbb kerület? Nem oda Buda! Az, hogy az I., a II., az V. és a XII. kerületekben találhatók ma Budapesten a legmagasabb egy négyzetméterre jutó lakásárak, talán már senki számára nem újdonság. Néhány (az V. kerületen kívüli) pesti vagy óbudai és újbudai városrész ugyan képes lehet felvenni a versenyt az átlagosan 340-350 ezer forintos négyzetméter- árakkal, de az értékesítési ár alapján elitnek minősülő kerületeket nem képesek megszorítani. A négyzet- méterár azonban csak egy a lakhatás szempontjából fontos mutatók közül. DITRÓY GERGELY A z FHB Otthontérképének adatai Használt lakások átlag négyzetméterára kerületenként 2008-ban és 2012-ben segítségével megvizsgáltuk, hogy egy adott kerület árai hogyan (ezer forint, 2012-es adat I.–III. n.é.) viszonyulnak a környék bűnözési muta- tóihoz, jövedelmi viszonyaihoz, zöldterü- 400 leteinek arányához. Vagyis arra keressük a választ, hogy azon túl, hogy drága egy 2008-ban 2012-ben kerület, az egyéb, olykor szubjektív szem- pontok alapján is olyan jó-e ott az élet? 350 300 250 A gazdagok a drága kerületekben 200II. élnek? XII. 150 V. Az egyik legevidensebb vizsgálati szem- XI. pont, ha megnézzük, hogy vajon a legdrá- 100 XIII. gábbnak mondott budapesti kerületek- VI. ben vajon azok élnek-e, akik a legtöbbet szempont szerint pont fordított a hely-IX. keresik? Nyilvánvaló, hogy mind a hiva- zet, mivel míg jövedelemben a XII. kerü-XVI. talos lakásárak tekintetében, mind a KSH let az éllovas, addig lakásárban a II. kerü- XIV. által közölt jövedelmeket nézve megfogal- let a csúcstartó.  Ennek oka többek között III. mazódhat bennünk néhány kérdés a hite- az, hogy a II. kerületben az elmúlt évek- XXII. lességet tekintve, ám ennél pontosabb ben arányaiban rengeteg kis és közepes VII. hivatalos becslést ma senki sem tud adni. alapterületű, új építésű luxuslakást érté- XVII. Most, hogy elfogadtuk bázisnak, hogy a kesítettek, ami egyértelműen felfelé húzta XVIII. KSH által kalkulált egy főre jutó szemé- az átlagárakat. Továbbá a lakosságszámot IV. lyi jövedelemadót képező jövedelmet és tekintve jóval nagyobb kiterjedésű az ala- VIII. az Otthontérkép NAV adatbázisából sta- csonyabb presztízsű városrész a II. kerü- XIX. tisztikai módszerekkel számított értéke- letben, a jövedelemkülönbségek tekinteté- XX. ket tekintjük hitelesnek, el is kezdődhet az ben tehát ez is meghatározó ok. Hasonló X. összevetés. jelenség tapasztalható az I. és V. kerület XV. viszonyában, ahol szintén fordított a hely- XXIII. A feltételezés igaz, valóban egyér- zet a jövedelem és az értékesítési ár tekin- XXI. telmű összefüggés mutatható ki a jövede- tetében. Meglepetésnek számíthat még a lem és a fajlagos értékesítési árak között, listán a IX. kerület alacsony jövedelemmu- FORRÁS: KSH, RESOURCE ám néhány érdekességet így is megfi- gyelhetünk. A II. és XII. kerület tekinte- tatója a lakásárakhoz viszonyítva, illetve tében kiugróan magas mind a jövedelem, Óbuda és Zugló magas jövedelme a hiva- mind a lakások négyzetméterára, ám a két talos értékesítési négyzetméterárakhoz képest. A lista azonban többnyire konzek- vens, és bizonyos kerületi, városrészi sajá- tosságokat leszámítva elmondható, hogy akinek több pénze van, az olyan helyen él, ahol magasabbak a lakások négyzetméter- árai. Alkudj, ha tudsz! Márpedig manapság szinte nincs is olyan ház, lakás, amelyet alku nélkül el lehetne eladni. A lakáspiacon természetesen (első- sorban a használt lakások között) alkudo- zás mindig volt, és mindig is lesz. Ezt is az aktuális piaci helyzet alakítja, így „eladói piac” (kevés eladó lakás, sok vevő) ese- 2013/3–4. | www.resourceinfo.hu

 REsourceJellemző tranzakciós négyzetméterár Budapesten A bűnözés megoszlása Budapesten IV. IV. XV. XV.III. III. II. XVI. II. XVI. XIII. X. XIII. X. XIV. XIV.XII. V. VI. VII. XII. V. VI. VII. I. VIII. I. VIII. XVII. XVII. XI. IX. >310 ezer XI. IX.XXII. XXI. 281–310 ezer XIX. 251–280 ezer XIX. XX. 221–250 ezer XVIII. 191–220 ezer XX. XVIII. XXI. <190 ezer nem lakóövezet XXII. XXIII. FORRÁS: FHB, RESOURCE XXIII. magas átlagnál magasabb átlag feletti átlag alatti átlagnál alacsonyabb alacsony nem lakóövezet FORRÁS: FHB, RESOURCEtén az alku akár licitbe is fordulhat, vagyis kisebbnek mutatkozik majd a statisztiká- Ám, ha az átlagos mértéktől eltérő bűnö-nem olcsóbb lesz a kínálati árnál a lakás, ban. A legnagyobb értékesítési számokkal zési statisztika lenne az egyik legfonto-hanem drágább ‒ de ezt most talán hagy- büszkélkedő XIII. kerület 5,7 százalékos sabb szempont a lakásvásárlás tekinteté-juk is ‒, ám ez a veszély jelenleg nem átlagos alkumértéke lehet a reális arany ben, akkor a II. kerület sem végzett volnafenyegeti sem a hazai, sem a budapesti középút, amellyel lakásvásárlás előtt érde- a lista élén, hiszen a legrosszabb kategó-lakáspiacot. Szóval alku van, nem is akár- mes kalkulálnunk. riába, vagyis a magas bűnözési mutatóvalmekkora. Furcsa vagy sem, de továbbra rendelkező kerületek közé került, hason-is ugyanaz a négy kerület vezeti ezt a lis- Mit számít a zöld és a bűnözés? lóan az V. kerülethez.tát is, amelyek a legnagyobb egy főrejutó jövedelemmel, illetve legmagasabb A zöldterület aránya, a kiváló hegyi Melyik kerületben a legjobb élni?négyzetméterárral rendelkeznek, és nem levegő, az alacsony beépítettség olyanazért, mert most megfordítottuk a szám- szempontok, amelyek miatt a budai laká- Ez az a kérdés, amelyre minden rendessort, és a legkisebbtől kezdtük. Valóban sok tulajdonosai szeretik megkérni a lokálpatrióta, aki önszántából él Buda-a legdrágább kerületekben lehet a legna- magasabb árat, és ez az egyik olyan ok, pesten belül, a saját környékét jelöli meg,gyobb mértékben, mintegy 8-10 százalék amelyért sokan meg is fizetik azt a vevők és természetesen milliónyi érvvel alá isközött alkudni a kínálati árakból, jóval a közül. Amennyiben kizárólag a zöldterü- támasztja döntését. Az árakon, bűnözésibudapesti átlag felett. Ez az információ let arányát vizsgáljuk, azt tapasztalhatjuk, statisztikákon túl olyan szempontok isegyesek számára lehet akár iránymutató hogy a két legdrágább kerület bővelkedik kikerülhetetlenek, hogy milyenek a kör-is, ám nyilvánvalóan a jelenlegi torz piaci benne, ám az I. és az V. kerület nem állnak nyéken a szolgáltatások, az intézményikörülmények között értendő. Ez annyit túl jól ebben a mutatóban. A zöldterület hálózat (iskolák, rendelők), a közlekedésitesz, hogy rengeteg eladásra kínált, drága viszonylagosan magas aránya azonban (közúti és tömeg-) vagy akár a szórako-budai lakást eleve túláraznak, és menet nem sokat számít az árak tekintetében, zási lehetőségek, valamint egyéb szubjek-közben sem hajlandóak engedni a kíná- ha a lakás Csepelen vagy Kőbányán van. tív szempontok. Így nem is próbálnánklati árukból, milliónyi személyes és szub- Ezekben a kerületekben ugyan elég magas meg száraz statisztikai adatok alapján leg-jektív okra hivatkozva, míg az olcsóbb a zöldterületek aránya, ám az árak az élhetőbb kerületet vagy városrészt meg-és kevésbé keresett kerületekben már az utolsók közt járnak. Vélhetően nem segí- nevezni, hiszen mindenkinek megvannakeladási procedúra során maga az eladó tenek ezeken a területeken az egyéb szub- a maga preferenciái, és minden városrész-enged az árból, hogy egyáltalán érdeklő- jektív tényezők, a mérsékelt tömegközle- nek megvan a maga előnye és hátránya.dőt találjon, így a végső alku mértéke jóval kedési lehetőségek, valamint a mérhető, Egy biztos, Budapesten mindenki találhat az átlagnál magasabb bűnözési mutatók. magának megfelelő otthont. www.resourceinfo.hu | 2013/3–4.

REsource ANALYSIS mostlivableWhich is Budapest’s district? Is Buda really top-notch? The fact that Budapest’s Districts I, II, V, and XII boast the highest housing prices per square meter (sqm) is no surprise. A few districts in Pest (including District V) and some districts in Újbuda or Óbuda can compete, with the average HUF 340-350 thousand HUF/sqm prices, still, they are not able to match sales prices in the most elite districts. Price per square meter, however, is only one important housing parameter. GERGELY DITRÓY U tilizing the FHB Home Map, Average housing price per square meter on the second hand market by we can analyze how a given dis- districts in 2008 and 2012 (thousand, Q1 – Q3 2012 data) trict’s prices relate to the crime rate, an average resident’s income, and to 400 the proportion of green area in a given 2008 2012 neighborhood. In other words, we would like to consider if, beyond the fact that 350 these are expensive districts, if they are really the best places to live based on 300 other (sometimes subjective) criteria. 250 Do the rich live in expensive 200 districts? 150 One of the most obvious analyses is to 100II study whether people with the highest XII incomes are actually choosing to live ria, the outcome is exactly the opposite.V in Budapest’s most expensive districts. Incomes are the highest in District XII, Of course, in comparing official hous- while District II recorded the high prices.I ing prices with official income data pub- One explanation for this is that manyXI lished by the Central Statistics Office small and medium sized, newly built lux-XIII (Központi Statisztikai Hivatal, KSH) ury homes were recently sold in DistrictVI we might encounter some credibility II. This has clearly pulled up the aver-IX issues, however, since there is currently age price. Another reason might be that XVI no more accurate estimation, we will the labeling of District II as a so-called XIV have to make do. Establishing this basis, “lower prestige area.” District II has a III we will consider the per capita taxable much bigger population than surround- XXII income (provided by the KSH) and the ing districts and this has had an impact VII values calculated by Home Map using on the income rates. A similar phenom- XVII statistical methods (using the NTCA enon can be observed in Districts I and XVIII database), and, thus, we can begin our V, where we have also observed a reverse IV comparison. ratio in terms of income and sales prices. VIII Low income compared to the sales prices, XIX The assumption is actually true; there as seen in District IX, might be surprising XX is indeed a clear correlation between but so is Óbuda and Zugló’s high-income X income and residential sales prices. Fur- figures compared to their official sales XV ther to this, we can observe a few interest- XXIII ing details: In District II and XII, income XXI and sales prices/sqm are both extremely high. However, based on these two crite- SOURCE: KSH, RESOURCE prices. All in all, the list is mostly con- sistent and, apart from the unique char- acteristics of a few districts, we can state that those who have more money live in places where the price/sqm is higher. Bargain, if you can Currently, it is almost impossible to sell a house or an apartment without bar- gaining. Of course, bargaining has, is, and always will be present on the hous- ing market (especially within the owner- occupied sector). This is partly influ- enced by the current market situation, thus, in a “seller’s market” (times with few houses for sale and many buyers) bargaining can even turn into an auction wherein prices increase instead of drop- ping. Yet, for the time being, let’s leave this scenario be; as neither the domestic 2013/3–4. | www.resourceinfo.hu

 REsourceTypical transaction price per square meter in Budapest Income distribution in Budapest IV IV ELEMZÉS XV XVIII III II XVI II XVI XIII X XIII X XIV XIVXII V VI VII XII V VI VII I VIII I VIII XI IX XVII XI IX XVIIXXII XXI XIX > 310 th XIX XX 281 – 310 th XVIII 251 – 280 th XX XVIII 221 – 250 th XXI 191 – 220 th XXII < 190 th XXIII non residential XXIII high higher than average SOURCE: FHB, RESOURCE above average below average lower than average low non-residential SOURCE: FHB, RESOURCEnor the Budapest market is threatened the asking price of around 5.7% in aver- most important factors for homebuyers,by this option. So, bargaining is a signifi- age. Indeed, this can be considered the than District II would not be at the topcant element of residential sales. Believe golden mean by which one considers if it of the list. This district ranked as one ofit or not, the same four districts cited is worth buying a house. the districts with the highest crime rate,above as having the highest income level as did District V.and price/sqm indicators are on the top Feeling good:of this list as well (and not because we how green and how safe? What is the best districtreversed the sequence and started from in Budapest to live in?the bottom of the list). Indeed, one can The considerable green space, the excel-(and apparently does) bargain in the city’s lent mountain air, the low-built homes; To this question, every local patriot, whomost expensive districts, in fact, more these are all examples homeowners in has staked their claim and set up campthan the Budapest average (between 8 - Buda will cite in regards to asking for in a corner of Budapest, will point to10%). For some, this information might higher prices. In fact, they are exactly their own neighborhood, supportingbe just the tip of the iceberg in analyz- why many are willing to pay these higher their decision with million rationales. Ofing the city’s complex housing market, prices. If we look at a map of the city’s course, aspects other than price rangeyet, under the currently distorted mar- green area, we can see that the two most and crime levels are also key: Theseket conditions it is also a reasonable sce- expensive districts abide in it, yet Dis- include social services, the institutionalnario. It’s no secret that plenty of expen- tricts I and V certainly do not score high network (schools, hospitals), transportsive homes in Buda are overprized with on this indicator. A relatively high ratio (road and public), entertainment oppor-owners refusing to reduce prices for of green space does not automatically tunities, and other subjective factors. So,a million personal and subjective rea- have a significant bearing on the price based on our dry statistical data, we trulysons. Meanwhile, in the cheaper and (as in the case of apartments in Csepel do not intend to nominate the city’s mostless attractive districts, sellers reduce or Kőbánya). In these districts, the pro- livable districts or neighborhoods. Every-prices even before the bargaining stage, portion of green area is relatively high, one has their own preferences and everyin order to find a buyer. Thus, there will however, prices are some of the lowest. neighborhood has its advantages and dis-be less of a margin between the asking Other subjective factors are not likely advantages. However, we will make oneprice and the final figure. In District XIII, to help either; specifically, less access to final conclusion on this subject, that itwhich lays claim to the largest number of public transport facilities and higher- is possible for everyone to find the mostsales, bargaining results in a decrease on than-average crime rates. However, if suitable home for themselves here in crime statistics ranked as one of the Budapest. www.resourceinfo.hu | 2013/3–4.

REsource INTERJÚ A retail a szívem csücske Távozik Magyarországról Charles Taylor, a Cushman & Wakefield ügyvezető igazgatója, hogy a 135 fős lengyel iroda vezetőjeként folytassa tovább munkáját. A szakemberrel magyarországi éveiről beszélgettünk. CSŰRÖS CSANÁD ikor érkezett Magyarországra? tunk, nem volt ipari ingatlan csapatunk, úgy öt év múlva. Nehéz megmondani, hogy emlékszem, volt egy olyan tevékenységünk, két-három év múlva ez megváltozik-e, bár a M 1998. március 21-én érkeztem amit „Business Space”-nek hívtunk, iroda- és változások – ha egyszer elkezdődnek – álta- Londonból, előtte 9 évig dolgoz- ipari ügynökséggel foglalkozott. Akkoriban lában gyorsan történnek. Az ingatlanszakma tam London központjában, a Healey and 33 alkalmazottunk volt, leginkább kiskeres- végül is ciklikus üzlet, piacok jönnek és men- Bakernél, a kiskereskedelmi részlegén. Az kedelem és ingatlanüzemeltetés tartozott a nek, fellendülnek és csődbe mennek. Úgy ügynökség a West End központjában talál- tevékenységi körünkbe. Érdekes, hogy 2001- vélem, a jelenlegi makrogazdasági és poli- ható, a Bond, Sloan és az Oxford Street volt 2004 között Magyarország volt a régió veze- tikai helyzet nem túl kedvező, a befektetők a területünk. Igazán izgalmas piac volt, de tője a befektetési volument tekintve. Furcsa aggódnak, és inkább más országokba men- akkor két-három éve már nem igazán szár- arra gondolni, hogy bár most sereghajtók nek, hiszen van választási lehetőség. Jelenleg nyalt. A kiskereskedelmi csapatot vezettem vagyunk, a kezdeti években a befektetők szí- erős elkötelezettség kell ahhoz, hogy valaki először Magyarországon. Két fontosabb vesebben jöttek Magyarországra. A föld- Magyarország mellett döntsön. Ha megnéz- üzlet céljából érkeztem Magyarországra: az hivatal nyilvántartása tiszta és világos volt. zük Magyarország GDP-előrejelzését, ez az egyik a Campona bérbeadása, a másik pedig, Az első befektetési üzletek megalapozták a év nem tűnik túl izgalmasnak. Azonban ha hogy a Tesco hipermarket körül bevásárló- bizalmat, és még több befektetőt vonzottak 2014-et vagy 2015-öt nézzük, akkor már 2 központot építsünk, a Tesco Megaparkot. ide. Német, amerikai és izraeli alapokkal dol- százalékos GDP-növekedést látunk, ameny- goztunk együtt. Ma persze a helyzet éppen nyiben helyes az előrejelzés, tehát a cik- Milyennek látszott Kelet-Közép-Eu- ellentétes, tavaly 170 millió euró volt a beru- lus már fellendülőben lesz. Az érem másik rópa, és elsősorban Magyarország 2001- házások volumene szemben a lengyelországi oldala Lengyelország, a régió kedvence: 4 ben olyasvalaki számára, aki Londonból 2,8 milliárd euróval. Úgy gondolom, Len- százalék GDP-növekedés az elmúlt évek érkezett? Mik voltak a tervei? gyelország – tekintettel a méretére – mindig során. Természetesen a ciklus megy tovább, is esélyesebb volt az első helyre, más volt a hamarosan 2 százalék körül lesznek, ami Igazi londoniként érkeztem meg, úgy gon- helyzet. még mindig jó mutató a kelet-közép-euró- doltam, a dolgok úgy működnek egész Euró- pai régióban, de persze messze van a 2 évvel pában, ahogy Londonban. Gyorsan rájöttem, Mi a véleménye arról, amit az előbb ezelőtti értékektől. hogy Közép-Európa egyfajta európai bázist említett, hogy Magyarország a régió követ az indexálás és bérleti díjak terén – sereghajtója lett. Úgy gondolja, ez közép-, Mit gondol, ez mennyiben politikai akkoriban német márkában, majd később illetve hosszú távon is így marad? Vagy vagy makrogazdasági probléma Magyar- áttért euróra –, ahogy egész Európa. Mint- csak idő kérdése, és Magyarország vissza- országon? egy hat hónap alatt megértettem, hogy a brit küzdi magát, legalább a cseh szintekre? ingatlanpiac egy kicsit különleges, más, mint Úgy gondolom, a befektetők részéről a a többi. Én már nem brit voltam, hanem Amikor átvettem a cég vezetését 2001- legnagyobb gond a kormány megítélésével, európai. Közép-Európában akkoriban izgal- ben, elég nagy nehézségeim voltak a lon- illetve a bizonytalansággal kapcsolatos. Min- mas időket éltünk, nagyon gyors volt a fejlő- doni vezető partnerrel, mert nem értette, denki szereti minimalizálni a kockázatokat, dés. A fejlesztők számos olyan hibát követ- Magyarország hogyan teljesíthet ennyire ez még inkább igaz manapság, és a befekte- tek el, melyekkel mi már találkoztunk az Csehország mögött. Számára mindkettő tők a legkevésbé sem szeretnék a pénzüket Egyesült Királyságban, és igazán sok hoz- egy 10 milliós ország volt, hasonló gazdasági egy kiszámíthatatlan országba vinni. Már- záadott értéket tudtunk ezeknek a projek- helyzetben. Nagyon erős volt a prágai iro- pedig jelen pillanatban a külvilág így látja teknek teremteni. Nagyon mozgalmas idő- dánk, bevétel és profit terén mindig előttünk Magyarországot. Ezt kell helyrehozni, vagy szak volt ez, sokat dolgoztunk együtt helyi jártak. Prága mindig is érettebb piac volt, és a mostani kormánynak kellene kiszámítha- fejlesztőkkel, izraeliekkel vagy amerikaiak- tudtak fejlődni. Nagyon hiszek a ciklikusság- tóbbnak lennie, vagy változásra van szükség. kal, magyar építészekkel és néhány szakem- ban. Nem hiszem, hogy Magyarország nem- A befektetők pillanatnyilag óvatosak, elég a berrel az Egyesült Királyságból is. Akkoriban zetközi megítélése ezen a szinten lesz négy- legkisebb indok ahhoz, hogy egy bizonyos többnyire kiskereskedelemmel foglalkoz- 2013/3–4. | www.resourceinfo.hu

 REsourceeszközbe vagy országba ne fektessenek be. Ezek mind vonzó tulajdonságok. A befekte- Visszagondolva magyarországi éveire, INTERJÚAmennyiben nem felel meg minden feltétel- tők likviditást keresnek, a fejlesztők pedig melyik volt a kedvenc projektje?nek, nem terjesztik elő a befektetési bizott- azt, hogyan tudnak egy ingatlanból köny-ságnak. És ha beleképzeljük magunkat egy nyen kiszállni, értékesíteni és újra befek- Számtalan projektben vettem részt. Elsőalap akvizíciós szakemberének a helyzetébe, tetni a pénzt. Azt hiszem, van egy kis csor- üzleteim egyike volt a Váci utcai Mango,aki Franciaországért, Párizsért és Lengyelor- daszellem abban, ahogy a befektetők mind ez volt a zászlóshajónk, hiszen egy nem-szágért felelős, akkor elképzelhetjük, meny- Lengyelországba mennek. Minden elvárás- zetközi cég lépett a piacra. És utána egy sornyire nehéz a bizottság elé állni azzal, hogy: nak megfelel az ország, és összehasonlítva másik üzlet következett, például a Promod,„Ezt az irodát vagy bevásárlóközpontot aka- a többi régiós országgal, a legtöbb befek- a L’Occitane és más nemzetközi üzletek. Arom megvenni Budapesten”. Sokkal köny- tető valószínűleg arra a következtetésre jut, legérdekesebb projektjeim közé tartozik anyebb azt mondani, hogy: „Ezt találtam hogy Lengyelország a megfelelő hely – de Budapest Airport átvilágítása a British Air-Lengyelországban”, vagy „Ezt találtam Lon- ez nem mindig egyértelmű. Hatalmas fej- ways felkérésére. Fantasztikus érzés voltdonban”. Ez ma a legtöbb befektetőre igaz. lesztések vannak minden ágazatban, és egy nagyobb csapat tagjává válni, és meg-Másrészt, azoknak a befektetőknek, akik sok esetben a befektetők meg vannak győ- tapasztalni, hogyan működik egy repülő-keresik a jó üzleteket, magas hozamokat ződve arról, hogy jó üzlet irodaházakat vásá- tér. Néhány projekt persze mérhetetlenülszeretnének elérni, és hisznek az ingatlan- rolni Varsó belvárosában, vagy másodlagos bosszantó volt, mint például a CET, mely-piac ciklikusságában, nekik tulajdonképpen kiskereskedelmi egységeket kisebb váro- ről nem szeretnék többet mondani. Az énmost érdemes Magyarországon körülnézni sokban. Ez egyszerűbb, mint az alapokhoz szívem csücske a kiskereskedelem, úgyés befektetni. Mivel a leginkább abban az leásni, és átgondolni, mi fog történni ezek- vélem, 2007 igazán izgalmas év volt szá-estben maximalizálhatjuk hozamunkat, ha kel az ingatlanokkal a jövőben. A közelben munkra, hiszen megnyitottuk az Arénaakkor vásárolunk, amikor az ingatlan olcsó, megnyíló bevásárlóközpont hatással lesz-e Plázát. Három bevásárlóközpont bérbe-és akkor adjuk el, amikor a piac a csúcson a vízgyűjtő területemre, tervbe van-e véve adásán dolgoztunk egy időben: Aréna Pláza,van. Ezt a pontot soha nem lehet pontosan irodafejlesztés a közelben, amely miatt elve- AIG Market Central, Agria Park (a WINGeltalálni, de most ez megfelelő időszak vásár- szíthetem bérlőimet, várható-e visszaesés a fejlesztése Egerben). Összesen 11 emberláshoz. Az a probléma ma Magyarországon, bérleti díjakban? Tehát ez is bonyolult piac, dolgozott a kiskereskedelmi ügynökségihogy ha valaki szeretne befektetni, akkor és most már kicsit óvatosabbak a befekte- csapatunkban, őrületes év volt, mindentvalószínűleg saját tőkéből kell megtennie, tők Lengyelországgal is, mint korábban, de sikerült bérbe adnunk, és mindhárom pro-hiszen elég nehéz hitelhez jutni. Tehát ingat- Magyarországgal összehasonlítva ez valóban jekt sikeresen megnyílt. Ez volt az egyiklanbefektetés szempontjából most tényleg a dinamikus befektetési piac. legjobb év. 2001 óta vezetem az irodát, ésbefektető hozzáállásán múlik, hogy meny- a létszám 33 főről 59-re nőtt mára, plusznyire aggasztja a kormány, illetve a jövő. 30 külsős alkalmazott. A bevétel pedig 2001 óta több mint ötszörösével nőtt, az Mint korábban említettük, Varsó a leg- üzlet tehát jól megy. 2001-ben vettem át azinkább likvid, legvonzóbb piac a régióban. irodát, és volt egy kis veszteség abban azGondolja, hogy ez a felfutás ki fog tartani évben. Sose felejtem el, hogy a vezető part-a következő néhány évben? ner Londonban mennyire megkeserítette az életemet e miatt a kis veszteség miatt. Én nem állítanám, hogy ez felfutás, Elhatároztam, ilyen többé nem fordulhatinkább egy aktív piacról van szó, melyet egy elő, és ez volt az utolsó alkalom, hogy azerős gazdaság hajtott, amely már ugyannémiképp lelassult, de még iroda veszteséget termelt. 2002 óta amindig erős. Könnyű hitel- mai napig nyereségesek vagyunk.hez jutni, van likvidi- Ami nem rossz, ha belegon-tás a piacon, minden dolunk, mi minden történtágazatban számos Magyarországon azóta,fejlesztés folyik, és különösen az elmúltehhez társul az három évben.ország mérete.

REsource INTERVIEW My heart is in retail Charles Taylor steps down from his position as head of Cushman & Wakefield’s Hungarian business to head the company’s Polish office, which employs 135 staff. We talked with Charles about his years in Budapest. CSANÁD CSŰRÖS W hen did you arrive in Budapest? bled it up with office agency and called the this low level in terms of international inves- I arrived here on March 21, team Business Space, but they weren’t a top tors’ perception of Hungary and I don’t see 1998 from London, having worked 2 player at that time. We employed 33 peo- in four of five years’ time it being the same for 9 years in Central London covering retail ple back in 2001, but significantly we had as it is today. It’s very difficult to say if it will agency with Healey and Baker. My back- established a property management depart- change in two or three years’ time, maybe ground has always been in the retail sector, I ment and were gaining heaps of experience. sooner, although change tends to happen was covering London’s West End, including Interestingly, back in 2001-2004 Hungary more quickly when it happens. Property is a Bond Street, Sloane Street, Oxford Street so was leading the region in investment vol- cyclical business at the end of the day, mar- really interesting markets, but the recession umes. Amazing to think of that today when kets come in to favor then fall out of favor, had limited activity for the past two or three it’s absolutely the reverse, but in those early there’s booms and there’s a bust. What you’ve years. I came out to Hungary to lead the retail years investors were more comfortable com- got here is a situation where due to the mac- team, in 2001 the main business was retail, ing into Hungary. There were no restitution roeconomic and political situation it’s defi- and there was a lot happening. I worked on issues, the land registry was clear and trans- nitely out of favor, people are concerned, they two major: one was Campona Shopping Cen- parent. Once the first investment deals were have other countries they can go to, they have ter, to run the leasing, and the second was the done that created more confidence and other a choice. Pan European funds have a choice, Tesco Megapark scheme, to develop a large investors came in. We were working with there are many countries to invest into. To shopping center around the Tesco hypermar- German funds, American funds, Israelis. Of pick Hungary at this point of time there has ket. So it’s been 15 years in Hungary. course now it’s completely the opposite, last to be a strong reason. As we can see if we year investment volumes in Hungary were look at the GDP forecast for Hungary this Back in 2001 what did CEE and partic- at €170 million compared with €2.8 billion year doesn’t look very exciting. But if you ularly Hungary look like for you coming in Poland. Poland was always going to over- look at 2014 and 2015, we’re back up at over from London? What was your perspec- take given its scale, but in those days, Hun- two percent GDP growth, if the forecasts are tive then? gary was ahead of its time. correct, so you can see the cycle starting to work. At the other end of the scale you’ve got I came out with a true ‘London head’ on, What do you think, is the situation you Poland which has obviously been the darling so I thought the way things were done in just described, namely that Hungary is of the region: 4 percent GDP growth during London was the way it should be done across the last one in the CEE investment market, the last couple of years now starting to slow. Europe. I quickly learned that the Central will remain like this on the mid- or long European markets were adopting European term? Or is it just a matter of time when What do you think, to what extent is it market standards with indexation of rents Hungary comes back at least to Czech a political issue and to what extent is it a and rents denominated in Deutschmarks. Republic levels? macroeconomic issue in Hungary? After about six months in the region, I real- ized that the U.K. property market was a lit- When I first took over running the Buda- I think the main issue here is the investors’ tle bit special, a little bit different, and actu- pest office in 2001, I had a great problem perception, it’s about the government and ally I’d moved from being a Brit to European. with the Senior Partner in London, because uncertainty. No one wants additional risk, In Central Europe, the property markets he couldn’t understand why our Hungarian and the last thing they want to do is to put were experiencing exciting times, develop- office was so far behind Prague. For him they their money into a country where it’s unpre- ment was underway, new retailers and con- were both countries of 10 million people and dictable and that’s how the outside world cepts were arriving. But developers were very similar economies. We had a very strong sees Hungary. Either the existing govern- frequently repeating mistakes that we’d office in Prague and they were always way in ment needs to be more predictable or there seen made before in the U.K. so it was rel- front in terms of revenue and profit. Prague needs to be a change. Investors are cautious atively easy to quickly add value to these has always been a more mature market there at the moment, they just need the smallest projects. And so it was a dynamic time. We and they had grown steadily since. I’m a great reason not to put their money into a partic- were mostly a retail business at that time, believer in the economic and property cycles, ular asset or a particular country. If it doesn’t there was no industrial team in fact we dou- I just don’t believe that Hungary will stay at tick the box, they won’t invest. And if you put 2013/3–4. | www.resourceinfo.hu

 REsource Looking back at the time you’ve spent INTERVIEW in Hungary, what was your favorite proj-yourself in the position of a fund’s acquisition got availability of debt, liquidity in the mar- ect here?surveyor covering European markets, imag- ket, a pipeline of development across all sec-ine going in to the Board and saying: “I want tors, and you’ve got a big country. All those I’ve been involved in a whole range of proj-to buy this office building in Budapest”. It’s things are attractive. Investors are looking for ects. One of the first deals we did was themuch easier to say “I found this in Poland” liquidity, developers are looking for how they Mango store in Váci utca, it was a large flag-or “I found this in London”. This applies to can exit their scheme, get cash and reinvest. ship store with the international parent com-most core investors. On the flipside if you’re I think there’s a bit of herd mentality with pany coming in. And then a series of deal fol-really an opportunistic investor, driven by investors going into Poland. It’s very easy to lowed like Promod, L’Occitane, H&M andhigher returns, and you believe in the prop- tick the boxes, and when you look at Central other international retailers. One of the mosterty cycles, then actually now is a very inter- European countries of course most investors interesting projects we worked on was theesting time to be looking and buying in Hun- probably conclude that Poland is the place due diligence for British Airport Authoritygary. Because the best way to drive property to be, but it’s not quite so straightforward. when they purchased Budapest Airport. Itperformance is basically to buy when the There’s a huge development pipeline that’s was fantastic to be part of a much bigger teamproperty is cheap, and sell when it’s at the top coming out of the ground across all sectors, and to learn about how the airport functions.of the market. You never can time it perfectly, and in many instances some investors have Some projects have been immensely frus-but it’s got to be a good time for buying. The been convinced that it’s great to buy Central trating, such as CET, no further commentsproblem for Hungary at the moment is that if Warsaw offices or secondary retail in a shop- on that! Other have been great to work withyou want to buy here, you really need to be an ping center out in a secondary city, rather because they evolved over time. We’ve hadall-equity buyer because debt is very limited. than drilling down to the fundamentals and a long relationship with East-West BusinessSo from the property investment perspective thinking about what is really going to happen Center, we worked with Skanska to get theit’s really down to investor sentiment and it’s to these properties and the rental levels over building leased up, then we sold it on behalflargely concerned about the government and time. Is there a shopping center opening of Skanska to Polonia Property Fund, then wewhat is going to happen in the future. down the road that’s going to have impact managed it for Polonia Property Fund, con- on my catchment area, are there other office tinued the leasing and negotiated the lease As mentioned earlier, Warsaw is the developments being built in the vicinity of renewals, and we’re still working with themmost liquid, most popular market in CEE? this office building I might lose my tenants today. Personally my heart is in retail, so IDo you think this hype is going to con- to in the future, I might face a void, some think 2007 was a really exciting year becausetinue in the next couple of years? erosion in the rental values? So it’s a compli- we opened Aréna Plaza. We had three shop- cated market too, and there’s a bit more cau- ping centers we were leasing at the same time: I wouldn’t describe it as hype, what you’ve tion now in Poland than there has been, but Aréna Plaza, AIG’s Market Central, and alsogot at the end of the day is an active market, ultimately compared to Budapest it’s a really WING scheme in Eger called Agria Park. Soit’s been driven by a strong economy which dynamic investment market. we had 11 people working in our retail agencyis slowing down but it’s still strong. You’ve team, and it was an absolutely manic year, we got it all leased and all the projects opened really successfully, so that was one of the best years. I’ve been running the office from 2001, and over these years our headcount has gone from 33 in 2001 to 59 people today in the office here plus another 30 off-site. If you look at the revenue, it grew more than fivefold since 2001 to today, so the business has grown considerably. In 2001 when I was appointed Managing Director the office had just made a small loss, and I’ll never forget the talking to we received from our Senior Partner about delivering a loss. I thought we’re not going to do that again, and since 2002, due to the incredible team that comprises Cushman & Wakefield’s Budapest office, we have consis- tently delivered a healthy profit, which is not bad when you consider all that has happened Hungary recently. www.resourceinfo.hu | 2013/3–4.

REsource TUDÓSÍTÁS PropertyValuation 2013 Idén harmadik alkalommal került megrendezésre a Portfolio.hu és az RICS közös szakmai rendezvénye. Bár az eseményen optimista vélemények is hangot kaptak, az összkép mégis a piacon évek óta uralkodó hangulatot erősítette. A paradigmák változatlanok: a válság óta Magyarországon a befektetési volumenek ijesztően alacsony szinten ragadtak, az amúgy is rendkívül óvatos befektetői hangulat, a magyar gazdaság halvány tel- jesítménye rövid távon aligha adhat okot a piac fellendülésére. MAJOR K ATALIN ik a reális hozamszintek Buda- is nehéz időszakot vészelt át az ingatlanszek- elemzője a magyar gazdaság növekedési tor. Úgy vélem azonban, hogy mostanra elér- kilátásairól beszélt. A szakember sze- M pesten? Mit gondolnak a piacról keztünk egy olyan pozícióba, amely lehető- rint Magyarországon az elmúlt időszak- a görög, a német, a londoni és a séget adhat a piaci konszolidációra és a ban megváltoztak a fő kérdések: míg fél magyar befektetők? Miért túlárazott Varsó, stabilabb növekedésre” – adta meg a kezdő- évvel ezelőtt a kérdőjelek az ország hosz- és miért túl kockázatos Budapest? Milyen hangot Manginas. „Az ingatlan mint eszköz- szú távon is fenntartható finanszírozása és makrokilátásokra számítson az ingatlanpiac osztály a többi eszközosztállyal verseng. Az az IMF-tárgyalásokkal kapcsolatos her- középtávon? – többek között ezeket a kérdé- IPD elemzései alapján az ingatlanszektor a cehurca köré csoportosultak, a hangsú- seket vitatta meg több mint 150 hazai és kül- többi eszközosztálynál hosszú távon jobban lyok ma máshová tevődtek át: a kérdés az, földi ingatlanpiaci szakember a Portfolio.hu teljesít, rövid távon azonban a hozamszintek hogy mikor indulunk el a növekedés útján. és az RICS közös szakmai rendezvényén, a rendkívül nehezen megítélhetőek, és jellem- Növekedés hiányában ugyanis a gazdaság- Property Valuation 2013 konferencián. zőek a szélsőséges piaci mozgások, főként, politika eddigi szerény eredményei is szer- ha egyedi eszközök szintjén vizsgáljuk azo- tefoszlanak. Globális helyzetkép kat. Az ingatlanpiaci hozamok globális szin- ten egyre inkább konvergenciát mutatnak.” „A kép egyelőre nem túl rózsás: miénk a A konferencia nyitóelőadásában Nassos régió legalacsonyabb gazdasági növekedése, Manginas, az IPD (Svájc, Ausztria, KKE, Mikor indul be a növekedés? az összes mutató romló gazdasági teljesít- IPD – Investment Property Databank) ügy- ményre utal. Összességében a növekedési vezető igazgatója nyújtott áttekintést a glo- Az első szekció második előadásá- kilátásaink jelenleg meglehetősen gyenge bális ingatlanpiaci helyzetről. „Ismét kemény ban Madár István, a Portfolio.hu vezető lábakon állnak” – figyelmeztet. A magyar éven vagyunk túl, 2012-ben globális szinten BALRÓL JOBBRA: KOCSIS PÉTER, JELLINEK DÁNIEL, IOANNIS GANOS, CHRIS BENNETT, ANDREA WINKELSDORF, CSŰRÖS CSANÁD 2013/3–4. | www.resourceinfo.hu

 REsourcegazdaság strukturális problémái lassan zérigazgatója kifejtette, hogy – ami a glo- TUDÓSÍTÁSépülnek le, a bankszektor külső forrásai- bális tőkeallokációt illeti – vannak olyannak leépítése még zajlik, ami továbbra is befektetők, akik kimondottan a magas RIEDL (BALRA), EDWARDS, MACMILLANforrásszűkét hoz magával, ezzel egyide- kockázatokat keresik, és a feltörekvő pia-jűleg a külső környezet sem támogatja a cokon, például Mexikóban, Brazíliában MICHAEL SMITHINGnövekedést. keresnek ingatlanpiaci befektetési lehe- DITRÓY GERGELY ÉS NAGY GYULA tőségeket. Ők Magyarországon is jelen „Bár vannak bizakodásra okot adó vannak.tényezők is” – tette hozzá a szakember.A kiigazítások lassan véget érnek, a jöve- „Az európai piacok trendjei a polarizá-delmi sokkok egyre kevésbé lesznek erő- ció irányába mutatnak, a nyugat-európaisek, és a külső környezet is halvány fellen- piacok egyre inkább szétválnak a kelet- ésdülést mutat. dél-európai piacoktól. A vevői és az eladói árelvárások közötti különbség továbbraHol a helyünk a régióban? is hatalmas, de az eltérés mértéke folya- matosan csökken” – fejtette ki vélemé-Az első szekció második kerekasztal- nyét Ioannis Ganos, a Bluehouse Capitalbeszélgetésének fókusza az ingatlanpiacok befektetési igazgatója. A társaság a közel-nemzetközi és hazai árazási trendje volt. múltban vásárolta meg az Infopark egyikMíg a tavalyi évben az ingatlanszektorban épületét, és továbbra is a régióban keresis az euró válsága jelentette a fő problé- befektetési lehetőségeket.mát, az iparág fő fókusza ma már más kér-dések felé tolódott el. Bedőlt projektek: szabadulnának a bankok Tekintettel arra, hogy a régió orszá-gainak fejlődése és teljesítménye egyre Félkész és bedőlt projekteket vásárolniinkább szétválik, a szektor egyre inkább rendkívül kockázatos, ennek fő oka, hogyaz országkockázatokra és a finanszírozási az eszközértéket különösen nehéz megha-források elérhetőségére koncentrál. tározni. Kocsis Péter, a WING vezérigazgató- A bankok nem szívesen finanszíroz-helyettese úgy látja, hogy a hazai piacot zák a tranzakciókat, alapvetően továbbramég mindig túl kockázatosnak ítélik a is konzervatív üzletpolitikát folytatnak, ésbefektetők. „Jelenleg nem a finanszírozás szívesebben szabadulnának ezektől az esz-hiánya a legnagyobb probléma, hanem közöktől. Ez tükröződik a projektek ára-a makroökonómiai háttér, a bizonyta- zásában, sok esetben egy félkész projektlan politikai környezet és a gazdaság tel- értéke az eredeti befektetés mindösszejesítményével kapcsolatos várakozások” – 25-30 százalékát éri el.teszi hozzá. Rudolf Riedl, a Raiffeisen Evolution ügy- Chris Bennett, az Europa Capital euró- vezető igazgatója megerősítette, hogy a főpai feltörekvő ingatlanpiacokért felelős kérdés egy ilyen tranzakció esetében az,igazgatójának summázata szerint Len- hogyan lehet megfelelően értékelni a pro-gyelország a stabil gazdasági fundamen- jektet, és hosszú távon is megfelelő üzletitumok és a piac mérete miatt minden tervet összeállítani.országnál jobb pozícióban van. A szakem-ber rámutatott, hogy Románia és Bulgária Graham MacMillan, a CBRE kelet-kö-– bár komoly kihívásokat is rejt magában zép-európai értékbecslési üzletágának– sajnos Magyarországnál is kedvezőbb igazgatója rámutatott, az ilyen tranzakciókhelyzetben van. Különösen Romániában esetében az a fájdalmas a fejlesztő vagyrengeteg ígéretes prémiumtermék van az elsődleges befektető oldaláról, hogypiacon, elsősorban az iroda- és a kiske- egy félkész projekt jelenlegi piaci értékereskedelmi alpiacon. „Magyarországon a általában meg sem közelíti a befektetetthozamok nem ellensúlyozzák a kockáza- tőkét. Székely Gábor, az Appeninn Hol-tokat, így a befektetői elvárások értelem- ding Nyrt. vezérigazgatója úgy értékeli,szerűen a hozamemelkedés irányába tere- hogy minimum 10 százalékos hozam-lik a piacot.” – mondja. szint mellett érdemes egy ilyen projektet megvásárolni. Jellinek Dániel, az Indotek Group ve- www.resourceinfo.hu | 2013/3–4.

REsource REPORT PropertyValuation 2013 Portfolio.hu and RICS’joint professional real estate conference, Property Valuation 2013, took place for the third time this year. Although optimistic opinions were also voiced, the overall atmosphere confirmed the mood that has been dominating the market for years. The paradigms are unchanged: since the crisis, investment volumes in Hungary are stuck at strikingly low levels and investors, already in an extremely cautious mood, are reacting to the Hungarian economy’s poor performance in a way which provides little if any reason to expect an upswing in the market. K ATALIN MAJOR FROM LEFT TO RIGHT: EDINA WINKLER, NASSOS MANGINAS, JOHN VERPELETI, KRISZTIÁN HORNOK, MICHAEL SMITHING W hat are realistic yield levels for another rough year. 2012 was also a hard senior analyst at Portfolio.hu discussed the Budapest? What do investors year for the real estate sector at the global Hungarian economy’s current growth out- from Greece, Germany, London, level. However, I think that, today, we have look. According to Madár, the main issues and Hungary think of this market? Why reached a position that provides us with an that Hungary faces have recently changed: is Warsaw overpriced and why is Buda- opportunity for a market consolidation and while six months ago the issues causing pest too risky? What kind of macroeco- a more stable growth,” asserted Manginas. the greatest uncertainty were the coun- nomic outlook should the real estate indus- “As an asset category, real estate is compet- try’s search for sustainable capital for the try expect in the mid-term? Over 150 real ing with other asset categories. Based on long run and the hassle surrounding the estate market experts from Hungary and IPD’s analysis, the real estate sector is per- IMF negotiations, today, the emphasis has abroad discussed these questions and oth- forming better than the other asset catego- shifted: The big question now is when we ers at this year’s Property Valuation confer- ries in the long run, however, it’s really hard will start growing again. ence. to judge yield levels for the short run and extreme market fluctuations are typical, “Right now, the outlook is not very bright: Global overview especially if we study them on the level of we have the lowest economic growth in the individual assets. Real estate market yields region, all indicators suggest a deteriorat- Kicking off the conference with a speech are showing increasing convergence on the ing economic performance. All in all, our by Nassos Manginas, the managing direc- global level.” growth prospects are pretty fragile at the tor of the Swiss/Austrian Company Invest- moment,” warned Madár. The Hungarian ment Property Databank (IPD), partici- When will growth start up again? economy’s structural problems are slowly pants were given an overview of the global taking their toll; cutbacks in external funds real estate industry situation. “We survived In the next presentation, István Madár, from the banking sector are still in progress, 2013/3–4. | www.resourceinfo.hu

 REsourceKOCSIS (LEFT), JELLINEK, GANOS AGÓCS, CSŰRÖScontinuing to represent a scarcity of funds, region, due to its solid economic funda- the asset value is very hard to determine.at the same time, the external environment mentals and the size of its market. Bennett Banks, sticking to their conservative busi-is not supporting growth either. pointed out that, although they also rep- ness policies, are not interested in financ- resent serious challenges, both Romania ing transactions. They’d simply prefer to get “However, there are indicators that give and Bulgaria are, unfortunately, in a more rid of these assets. Indeed, projects pricingus reason to hope,” added Madár. Correc- favorable position than Hungary. Roma- clearly reflects this situation as the value oftions are slowly coming to an end, income nia in particular has a great deal of prom- a half-finished project often reaches onlyshocks will settle down and, all the while, ising premium products, mostly in regards 25-30% of the original investment.the external environment is showing signs to the office and retail submarkets. “In Hun-of a slight upswing. These factors, com- gary, yields don’t compensate for the risks, Managing Director of Raiffeisen Evolu-bined with a few natural economic tenden- so, investors’ expectations are obviously tion, Rudolf Riedl, confirmed that regard-cies and favorable government measures, pushing the market towards a yield increase,” ing such a transaction the main question iscould make all the difference. says Bennett. how to properly evaluate the project and prepare a business plan that is suitable forWhat is our place in the region? CEO of Indotek Group, Dániel Jellinek, the long term. put the spotlight on two kinds of globalInternational and domestic real estate mar- capital allocation investors – those who CBRE’s head of Valuation for CEE, Gra-ket pricing trends was the focus of the sec- specifically seek high risk opportunities and ham MacMillan, says that the painful thingond roundtable discussion during the first those looking for investment opportunities for a developer (or a primary investor) issession. Whereas the euro crisis was the in the real estate markets of emerging mar- that the market value of a half-finishedreal estate market’s main problem last kets (e.g. Mexico and Brazil). He says both project usually disparages greatly from theyear, at this point, the focus of the indus- are present in Hungary as well. value of the invested capital. According totry has shifted. Considering the increasing CEO of Appeninn Holding Nyrt., Gábordivergence between development and per- “European markets trends are indicating Székely, such a project is worth buying at aformance in the countries throughout the a shift towards polarization, with Western minimum yield level of 10%.region, the sector is increasingly concen- European markets increasingly breakingtrating on country risk and the availability away from Eastern and Southern Europe ISTVÁN MADÁRof sources for funding. markets. The disparity between buyers and sellers’ price expectations remains huge, Deputy CEO of WING, Péter Kocsis, but this difference is constantly shrinking,”says he thinks that investors still consider asserts Investment Director at Bluehousethe domestic market as too risky. “Cur- Capital, Ioannis Ganos. Bluehouse recentlyrently the biggest problem is not the lack of bought one of the Infopark buildings andcapital finance but the expectations regard- continues to look for investment opportu-ing the macroeconomic background, the nities in the region.uncertain political environment, and theperformance of the economy,” noted Kocsis. Distressed projects: banks are trying to drop them European Capital’s director responsi-ble for emerging real estate markets, Chris Acquiring a half-finished and/or bankruptBennett, concluded that Poland is in a bet- project is extremely risky primarily becauseter position than any other country in the www.resourceinfo.hu | 2013/3–4.

REsource  versenyRégiós a turistákért:ELEMZÉS Budapest csehül áll? Bár a hivatalos statisztikák alapján továbbra is dinamikusan növekszik Budapest turizmusa mind vendégek, mind vendégéjszakák tekintetében, Bécs és Prága – régiós vetélytársaink – előnye egyelőre behozhatatlan- nak tűnik. A vendégek számának növekedése ugyan jól látható, ennek ellenére a fontosabb kihasználtsági és bevételi mutatókban rendre az európai összehasonlítási lista utolsó harmadában szerepel fővárosunk. DITRÓY GERGELY A Magyar Szállodák és Étter- 6 000 000 Vendégek száma (fő) mek Szövetségének (MSZÉSZ) 5 000 000 a 2012-es évet vizsgáló trendri- 4 000 000 2009 2010 2011 2012 portjából kiderül, hogy Budapest szállodái 3 000 000 a vizsgált 31 európai városhoz hasonlítva 2 000 000 Bécs Budapest Prága1 szobafoglaltságban 23. – Athént, Pozsonyt, 1 000 000 Bukarestet, Lisszabont, Madridot, Man- 1= 2012-RE NINCS ADAT FORRÁS: RESOURCE-GYŰJTÉS chestert, Tallint és Vilniust megelőzve - –, nettó átlag szobaárban csak a 29. – Vendégéjszakák száma (darab) Pozsonyt és Vilniust megelőzve –, s így 14 000 000 nettó REVPAR-ban („revenue per available 12 000 000 2009 2010 2011 2012 room”, vagyis az egy kiadható szobára 10 000 000 jutó szobaárbevétel) a 28. helyet érték el. 8 000 000 Bécs Budapest Prága1 Vagyis Budapest olcsó, ám nagyon sokak 6 000 000 szerint ár-érték arányban kiemelkedő szol- 4 000 000 1= 2012-RE NINCS ADAT FORRÁS: RESOURCE-GYŰJTÉS gáltatást és élményt is nyújt, amit jól lát- 2 000 000 hatóan tudnak a külföldről érkező turisták Szállodák átlagos Nettó átlag Nettó is. A szállodaipar és turizmus témakörét - szobafoglaltsága (%) szobaár (€) REVPAR (€) vizsgálva ma még elkerülhetetlen meg- említeni a Malév csődjének szerepét és a Bécs 71,7 98,4 70,6 piacra gyakorolt hatásait. A bizonytala- Prága 68,6 73,8 50,6 nabbá vált repülős utazási feltételek lát- Budapest 64,0 65,0 41,6 hatóan visszavetették a hazánkba irányuló üzleti célú turizmust, ám köszönhetően a FORRÁS: RESOURCE-GYŰJTÉS fapados légitársaságok által átvett néhány desztinációnak, sok, kisebb vásárlóerővel rendelkező és a drágább, minőségi szolgál- tatásokat kevésbé igénybe vevő vendéget repítenek hazánkba – elsősorban Buda- pestre. Európa és a régiónk A MSZÉSZ riportjában található ada- tok szerint 2012-ben Európában a szállo- dák átlagos szobafoglaltsága 66,2 száza- lék, nettó átlag szobaára 104,3 euró, nettó REVPAR-ja 60,9 euró volt. A szobafog- laltság 0,1 százalékponttal, a nettó átlag 2013/3–4. | www.resourceinfo.hu

 REsource Bécs, Budapest, Prága szállodáinak 2012-es decemberében a szobafoglaltság Bécs- függ össze. Ezek a tendenciák a fővárosi ELEMZÉS teljesítményét összehasonlítva megállapít- ben 71,1 százalék – ami közel az éves turisztikai piac átrendeződését mutatják, ható, hogy az átlagos kihasználtság Bécs- átlaggal azonos –, Prágában 60,5 száza- ami a kisebb költőképességű városlátogató ben 71,7%, Prágában 68,6%, Budapesten lék, Budapesten pedig 51,1 százalék volt, turisták arányának növekedésére, az üzleti 64% volt. A nettó átlag szobaár az oszt- ami nálunk az éves átlagtól közel 13 szá- és főleg a MICE (Meetings, incentives, rák fővárosban 98,4, Prágában 73,8, Buda- zalékponttal marad el. A nettó átlag szo- conferences and exhibitions) szegmens pesten pedig 65 euró lett. A nettó REVPAR baár Bécsben 105,9 euró, Prágában 75,1, részarányának csökkenésére utal. Ezek a terén a szállodák Bécsben 70,6, Prágában Budapesten pedig 65 euró volt. Ennél is változások pozitívan érintik a középkate- 50,6, Budapesten pedig 41,6 eurót értek el. fontosabb és figyelemre méltóbb különb- góriás – főleg háromcsillagos – szállodá- ség, ami a nettó REVPAR-ban volt kat, negatívan az ötcsillagos hotelek piacát.szobaár 4,7 százalékkal, a nettó REVPAR tapasztalható. Míg Bécsben 75,3, Prá- Ezt igazolja, hogy míg Budapesten 2012-pedig szintén 4,7 százalékkal javult 2011- gában 45,4 euró volt ez az érték, addig ben a REVPAR mutató a háromcsillagoshez hasonlítva. Jól érzékelhető ezekből a Budapesten mindössze 30,7 euró lett. A szállodákban 10,6 százalékkal, addig azszámokból is, hogy bár európai szinten a szállodai bevétel szempontjából legfon- ötcsillagos kategóriában 6, a négycsillagos-vendéglátóhelyek kihasználtsága stagnál, tosabb mutató (REVPAR) a bécsi szál- ban pedig mindössze 4,2 százalékkal nőtt aa fontosabb régiókban némileg javuló és lodáknál 2,5-szer, a prágaiaknál 50 szá- bázishoz képest.megnyugvó általános gazdasági feltételek- zalékkal volt magasabb, mint amit anek köszönhetően az elmúlt egy évben a budapestiek értek el. Budapesten 2012-ben a szállodák összesszállodapiacon nőtt a jövedelmezőség. Az szobaárbevétele 70,7 milliárd forint volt.elemzés kiemeli, hogy Európa öt régiója Mindeközben Budapesten Ez a 2011. évinél 8,1 százalékkal magasabb,között nettó REVPAR-ban – ami komp- és 5,1 százalékkal haladja meg a 2008. évitlexen fejezi ki a szállodák bevételi tel- A statisztikák alapján a budapesti szállodák vagy a válság előtti utolsó év eredményét.jesítményét – a legnagyobb növekedést átlagos kihasználtsága 2012-ben 60,4 szá- A belföldi oldalról érkező bevételeket segí-2012-ben Kelet-Európában mérték, 8,8 zalék volt, a 2011-es évi adatnál 3,4 száza- tették az üdülési utalványokat használószázalékos növekedéssel. lékponttal magasabb. A bruttó átlag szo- turisták is. 2012-ben éves szinten a szállo- baár 17 496 forint, a bruttó REVPAR pedig dákban jelentkező Üdülési csekk forgalma A riportban vizsgált öt kelet-közép- 10 407 forintra emelkedett. Feltűnő, hogy 2,5 milliárd, a SZÉP Kártya forgalma pedigeurópai ország – Ausztria, Csehország, a kereslet dinamikus növekedése, illetve az 8,1 milliárd forint volt. A SZÉP Kártya fel-Lengyelország, Magyarország, Szlovákia euró/forint 2012. évi átlagos 289,34 forin- használása – az év eleji lassú indulás elle-– között 2012-ben a legjobb teljesítményt, tos árfolyamának 2011-hez képest 3,6 szá- nére – az év során több mint háromszornem meglepő módon, Ausztria szállo- zalékos gyengülése ellenére a budapesti nagyobb lett, mint a kifutó ÜCS-forgalomdái érték el 69,7 százalékos szobafoglalt- átlag szobaárak 2012-ben csupán 0,1 szá- – derül ki a riportból. A fővárosi szállodák-sággal, 96,4 euró nettó átlag szobaárral zalékkal, a REVPAR mutató 3,7 százalékkal ban az összes vendégéjszakaszám növe-és 67,2 euró nettó REVPAR–ral. A máso- nőtt a múlt évhez képest – állapítja meg a kedésének mértéke kétszerese, a külföldidik helyen a csehországi hotelek végeztek tanulmány. Ez jól láthatóan utal a keres- szállodai vendégéjszakáké közel három-65,7 százalékos kihasználtsággal, 72 euró let összetételére, amely a Malév csődjével szorosa volt a vidéki szállodákban mutat-nettó átlag szobaárral és 47,2 euró nettó és a fapados légitársaságok térnyerésével kozó növekedésnek.REVPAR-ral. Ezekhez képest a magyar-országi szállodák 2012-ben szobafoglalt-ságban 63,6 százalékkal a harmadik, nettóátlag szobaárban 60,3 euróval az ötbőlaz ötödik, nettó REVPAR-ban pedig 38,4euróval a negyedik helyen végeztek, Szlo-vákiát megelőzve. A három legfontosabb régiós turiszti-kai központ között 2012-ben a REVPARmutató a legnagyobb mértékben, 7,4 szá-zalékkal Prágában javult. Ugyanez Bécs-ben 4 százalék volt, Budapesten pedig 5,3százalékkal nőtt. Az elemzés megállapí-tása szerint feltűnő az év utolsó hónap-jában mutatkozó teljesítménykülönb-ség a három város szállodái között. 2012 www.resourceinfo.hu | 2013/3–4.

REsource  Is Budapest losing its edge? Vienna, EUR 75.1 in Prague and EUR 65 in Budapest. The difference in net REVPAR wasANALYSIS Although - based on the official statistics five European regions, Eastern Europe main- even more noteworthy. While it was EUR - Budapest’s tourism is growing dynami- tained the highest REVPAR (an indicator that 75.3 in Vienna and EUR 45.4 in Prague, it was cally both in terms of number of guests provides a complex analysis of hotel reve- only EUR 30.7 in Budapest: The most impor- and visitor nights, Vienna’s and Prague nue performance). The growth of this indi- tant hotel revenue indicator (REVPAR) was seem to have an advantage that will make cator was 8.8%. Among the five CEE coun- 2.5 times higher for the Viennese hotels and it rather difficult to catch up. The increase tries examined in the report (Austria, the 50% higher for the Prague hotels than it was in the number of guests is quite visible, Czech Republic, Poland, Hungary, Slovakia), for the Budapest hotels. however, Hungary’s capital is one of the not surprisingly, Austrian hotels performed last third on the European list in terms of the best in 2012 with occupancy at 69.7%, Meanwhile in Budapest utilization and revenue indicators. a net price per room of EUR 96.4 and a net REVPAR of EUR 69.7. Hotels in the Czech Statistics show that the average occupancy of The Hungarian Association of Hotels and Republic ranked second on the list with occu- the Budapest hotels was 60.4% in 2012, 3.4% Restaurants (MSZÉSZ) 2012 report on tour- pancy at 65.7%, a net price per room of EUR more than in 2011. The gross average room ism trends reveals that Budapest hotels are 72 and net REVPAR at EUR 47.2. Compared price was HUF 17,496 and the gross REVPAR 23rd (of 31 European countries analyzed) in to the these figures, Hungarian hotels ranked increased to HUF 10,407. According to the terms of room occupancy - ahead of Athens, 3rd in occupancy (63.6%), 5th (out of five) in report, it is remarkable that - despite a strong Bratislava, Bucharest, Lisbon, Madrid, Man- terms of net price per room (EUR 60.3) and increase in demand and the weakening of the chester, Tallinn and Vilnius. Furthermore, 4th in REVPAR (38.4), ahead of Slovakia. EUR/HUF exchange rate (by 3.4% to an aver- Budapest is 29th in terms of net average room age level of 289.34) - the average room price rate – ahead of only Bratislava and Vilnius. Comparing Vienna, Budapest, and only increased by 0.1% and the REVPAR by Furthermore, Budapest ranked 28th in terms Prague’s hotel performance: average occu- 3.7% in 2012. This is clearly due to the com- of REVPAR (revenue per available room). In pancy was 71.7% in Vienna, 68.6% in Prague position of demand, connected to Malév’s other words, Budapest is cheap and, accord- bankruptcy and to the increased presence of ing to many, it provides outstanding service and 64% in Budapest. Net price per room low-cost airlines. This trend suggest a shift in and experience considering the cost–bene- was EUR 98.4 , EUR 73.8 and EUR 65 and the capital’s tourism market and indicates a fit ratio - as is attested by many foreign tour- REVPAR was EUR 70.6, EUR 50.6 and EUR growth in the number of tourists with lower ists. If we want to examine the hotel and tour- 41.6, respectively. spending capacity and a decrease in the busi- ism industry, facing Málév’s bankruptcy and ness travel sector (mainly MICE - Meetings, its impact on the market is unavoidable. The Out of the three major regional touris- Incentives, Conferences, and Exhibitions). shaky airplane travel conditions have appar- tic centers, Prague’s REVPAR improved the These changes will positively affect the mid- ently set back business tourism. However, most, by 7.4% in 2012. REVPAR increased range sector, especially 3-star hotels and, thanks to the low budget airlines that have by 4% in Vienna and by 5.3% in Budapest. most negatively, 5-star hotels. This supposi- taken over a few destinations, many tourists - The report states that the performance gap tion is also supported by the fact that whereas with limited purchasing power and less inter- between the three capitals was quite remark- REVPAR increased for Budapest 3-star hotels est in high-quality services - are arriving to able during the last month of the year. In by 10.6%, it only increased by 6% for 5-star the country, mainly to Budapest. December, occupancy in Vienna was at hotels and by 4.2% for 4-star hotels. 71.7% - something close to the annual aver- Europe and our region age – while in Prague it was 60.5% and in Total revenue for Budapest hotels was HUF Budapest 51.1% (13% below the annual aver- 70.7 billion in 2012. This was 8.1% higher According to the MSZÉSZ’s report, the aver- age). Net price per room was EUR 105.9 in than the 2011 figure and 5.1% higher than age European occupancy rate was 66.2%, the in 2008 - the last year before the crisis. Hol- average net price per room was EUR 104.3, iday vouchers have contributed somewhat and the net REVPAR EUR 60.9. Compared to the revenue generated by domestic tour- to 2011, occupancy improved by 0.1%, while ists. In 2012, annual holiday voucher turn- net price per room and net REVPAR both over was HUF 2.5 billion and SZÉP card’s improved by 4.7%. It is clearly visible from turnover was HUF 8.1 billion. According to these figures that occupancy all over Europe the report, SZÉP card, which came into cir- remained stagnant. However, thanks to gen- culation slowly starting the beginning of the erally improving economic conditions in the year, was used three times more than often major European regions, the hotel industry’s than the former holiday card. Guest nights profitability has slightly improved over the increased twice as much in the capital as they past year. The study emphasizes that, out the did in rural area and three times as much in hotels abroad. 2013/3–4. | www.resourceinfo.hu

 REsource1 KÉRDÉS – 3 VÁLASZ sorban az ország általános megítéléséből és INTERJÚ a szolgáltatások átlag alatti színvonalábólPuszta vagy romkocsmaturizmus? fakad. Határozottan úgy vélem, hogy azok a fiatalok, akik megengedhetik maguknak,Van Balatonunk, gyógyvízünk, trendi Budapestünk és romkocsmaturizmu- hogy egy-egy hétvégére kifejezetten csak egysunk, ellenben nincs tudatos imázsépítésünk, országpromóciónk és világos jó szórakozás céljából külföldre utazzanak,üzenetünk. Kiaknázatlan lehetőségeink és rejtett kincseink annál inkább – azok nem az alacsony státuszú turisták. Ade mi lehet a helyes irány, merre induljunk tovább, milyen kitörési pontokat Sziget látogatóit felmérő kutatások világosankeressünk, és – egyáltalán – milyen jövőképhez tartsuk magunkat? kimutatják, hogy a hozzánk érkező fiatalok általában a felső-középosztályból kerülnek MAJOR K ATALIN ki. Lehet, hogy most még nem az ötcsillagos szállodákban szállnak meg, és nem a Miche- lin-csillagos éttermeket keresik, de az egy főre jutó költésük ettől függetlenül könnyen lehet, hogy több, mint a Magyarországra érkező átlagturistáé. Tóbiás Gábor, menedzser, Ingatlan-, szabadidős és turizmusfejlesztési tanácsadás, KPMG Tanácsadó Kft.1. 2. 3. Az újszerű lehetőségek, irányok azonosításá- hoz egy pillanatra felejtsük el, hogy volt egyBALRÓL JOBBRA: 1. GERENDAI KÁROLY, SZIGET KFT., ÜGYVEZETŐ IGAZGATÓ; gazdasági válság, és hogy jelenleg a túlélésért2. TÓBIÁS GÁBOR, MENEDZSER, INGATLAN-, SZABADIDŐS ÉS TURIZMUSFEJLESZTÉSI TANÁCSADÁS, küzd a turisztikai szektor legjava. TegyükKPMG TANÁCSADÓ KFT.; 3. HEGEDŰS MÁTÉ, MARKET MANAGER HUNGARY & ROMANIA, EXPEDIA félre a szakma által rendszeresen hangoz-LODGING PARTNER SERVICES tatott elvárásokat, miszerint több forrást országpromócióra, nemzeti légitársaságot, Gerendai Károly, szakemberek részéről is. Míg korábban a leg- egyszerűbb és olcsóbb működést, alacso- Sziget Kft., ügyvezető igazgató többen értetlenül álltak a hasonló jelenségek nyabb áfát, stb. Tegyük félre az ország adott- előtt, talán kezd végbemenni egy olyan gene- ságait is: a gyógyvízkincset vagy a Balatont.Úgy látom, hogy már ma is az egyik leg- rációváltás, amely olyan új döntéshozókat Ha sikerült ezektől elvonatkoztatnunk, akkorjobban működő irány az ún. „ifjúsági vagy hoz felszínre, akik már a rendszerváltás után koncentráljunk arra, mi a cél: nagyságren-buliturizmus.” Itt elsősorban nem is a feszti- szocializálódtak. Nyilván most is sokan van- dekkel több turista, több költés és elégedett,válokra gondolok, hanem a budapesti szóra- nak, akik a konzervatív értékrendhez próbál- visszatérni vágyó utazók. Ehhez olyan új att-kozóhelyekhez és a romkocsmákhoz kapcso- nak ragaszkodni, és persze még mindig kér- rakciókra van szükség, amelyek vendégéjsza-lódó turizmusra. Ez a jelenség, mondhatni dés, hogy Budapestnek elsősorban milyen kák százezreit képesek generálni. A teljességmeglepetésszerűen, teljesen magától ala- arcát akarjuk a világ felé mutatni. A legerő- igénye nélkül néhány ötlet: nagy befogadó-kult ki, anélkül, hogy bármilyen tudatos kon- sebb küldőpiacaink a nyugat-európai orszá- képességű konferencia-központ, legalábbcepció vagy stratégia lett volna mögötte. Itt gok, fejlődési lehetőségeket viszont inkább 3-4000 fő plenáris kapacitással; tematikusegy újfajta hungarikum jött létre, ami egye- a keleti régió kiaknázásában látok. Oroszor- park, például egy vidámpark nemzetközidülállónak mondható nemcsak európai, szág, Ukrajna, Kína mind-mind jelentős nagy márkanévvel, régiós vonzerővel; nemzet-hanem világviszonylatban is. Ma – az általá- piacok, egyre komolyabb vásárlóerőt képvi- közi jelentőségű események, akár többnaposnos országképpel szemben – Budapest a fia- selnek, és – ellentétben Nyugat-Európával – könnyűzenei fesztiválok. Ugyancsak külön-tal felnőttek körében kifejezetten trendinek ezekben az országokban még nincs túlkíná- leges attrakció lehet egy 5-10 különálló, deszámít. Ráadásul ebben a szegmensben még lat rendezvényekből. Nem értek egyet azzal egymáshoz közel elhelyezkedő golfpályátbőven van tartalék, így, ha nem sikerül ezt is a véleménnyel, hogy a fiatal turisták növekvő magába foglaló golfdesztináció vagy egytudatosan tönkretenni, akkor további jelen- számának köszönhető az alacsonyabb vásár- kaszinóváros. Az irány kijelölése mellett azttős növekedésre számíthatunk. A fesztivál- lóerővel rendelkező turisták nagy aránya is tudnunk kell, hogy a jövő turisztikai attrak-turizmus ugyancsak ehhez a célközönséghez Magyarországon. Sajnos valóban elég rossz ciójának milyennek kell lennie. Ehhez ismer-kapcsolódik, ez a két szegmens kifejezetten a hazai turisták összetétele, és ez a Malév nünk kell, hogy miként változnak az utazásijól kiegészíti egymást. Úgy látom, hogy egyre kiesésével még tovább romlott, de ez első- szokások, például a mai fiataloké (Z gene-javul a fogadókészség az országképért felelős www.resourceinfo.hu | 2013/3–4.

REsource INTERJÚ ráció), akik a válság során lettek tinédzse- programok üzenete sem világos: nem derül 1 QUESTION – 3 RESPONSES rek, most vesznek részt a felsőoktatásban, ki, hogy mi az az attrakció, mi az a termék, és hamarosan munkaerőként jelennek meg amelyet kínálunk. Érdemes például össze- The Puszta or a piacon. Ők a közösségi média fogyasztói hasonlítani, hogy Tallin és Pécs hogyan the “ruin pubs” és tartalmának létrehozói. Élni és dolgozni használta ki lehetőségeit Európa kulturá- is bárhol tudnak majd, és utaznak bárhova, lis fővárosaként. Míg Pécsen nem nagyon Hungary has fantastic touristic sites - bármivel és bárkivel, vagy sokszor egyedül. tapasztalhattuk, hogy ez az eseménysorozat Lake Balaton, spas, trendy Budapest, A jövő turistái egy helyszínt jóval azelőtt turisztikai desztinációként nagyobb hatással ruin pubs, but what we still don’t have megismerhetnek, virtuálisan bebarangol- lett volna a városra, Tallin ebben az időszak- is a consciously constructed country hatnak, hogy odautaznának. Amikor pedig ban az egyik leggyorsabb növekedést pro- image, cohesive promotion, or even a megérkeztek, játszi könnyedséggel tájéko- dukálta Európában. Ez sokban köszönhető clear message, an emblem of what we zódnak okostelefonjaikkal. Ők magas minő- a tudatos imázsépítésnek: az észtek marke- bring to the world. Nevertheless, we ségű szolgáltatást követelnek meg, elér- tingtevékenységüket arra a néhány országra have a wealth of untapped opportunities hető áron és biztonságosan. Ugyanakkor korlátozták, ahonnan várakozásaik szerint a and hidden treasures but we remain új és egyedülálló élményt keresnek, amitől legnagyobb hatékonysággal tudtak vendége- uncertain; in which direction to head, egy utazó többnek érzi magát, és amit más- ket vonzani, kimondottan Finnországra és which windows of opportunity should hol nem kaphat meg. Az újdonságból eredő Oroszországra fókuszáltak. Talán nekünk we look for, and what kind of future vonzerő fenntarthatóságához elengedhetet- is valami hasonló stratégiát kellene válasz- should we envisage for ourselves? len a nagyfokú rugalmasság – ez teszi lehe- tanunk, és érdemesebb lenne néhány helyre tővé, hogy a gyorsan változó igényekre az koncentrálnunk a marketingköltéseinket, K ATALIN MAJOR üzemeltető rövid idő alatt és lehetőleg kis így valószínűleg mi is nagyobb hatásfokot költségek mellett tudjon reagálni, és ennek tudnánk elérni. A célzott desztinációkkal Károly Gerendai, köszönhetően az attrakció termék-életgör- turisztikai együttműködésre kellene lépni, Managing Director, Sziget Ltd. béje hosszú ideig elnyújtható. A jövő attrak- így tervezhetőbb és kiszámíthatóbb lenne az ciófejlesztései sikerének záloga tehát a jövő idegenforgalom. Kiemelhetnénk például a It seems that the best direction to go is utazóinak ismerete és elvárásaik kiszolgá- tradicionálisan legnagyobb küldőpiacainkat, the already successful “youth party tour- lása rugalmas és dinamikus megközelítéssel: mint például Németország vagy az angol ism.” I don’t have in mind festivals per se, az attrakció változzon, frissüljön állandóan, piac. Ugyancsak érdemes lenne olyan orszá- but more tourism related to Budapest’s váljon márkanévvé. gokat bevonnunk a látókörünkbe, ahonnan nightlife and ruin pubs – thus, young peo- magasabb vásárlóerővel rendelkező turistá- ple come to Budapest to have fun as well as Hegedűs Máté, Market Manager kat tudunk idecsábítani, akik többet költe- to do classic sightseeing. This trend, quite Hungary & Romania, Expedia nek, és a minőségi szolgáltatásokat használ- surprisingly, is a completely self-devel- Lodging Partner Services ják – gondolok itt például az észak-európai oped phenomenon, not backed by a con- országokra, mint Svédország vagy Norvégia. scious development plan or strategy for- Mielőtt a nemzetközi trendeket vizsgálva a Az olyan nagy potenciállal bíró országokról mulated by either the capital or by the lehetséges kitörési pontokat meghatároz- sem szabad megfeledkeznünk, mint Orosz- state. A new “hungaricum” was born; the nánk, Magyarországon egy kicsit előrébb ország vagy a környező nagyobb országok. pubs’ look, atmosphere, and cultural pro- lenne érdemes kezdeni a történetet. Elő- Egy kis tudatossággal ezekből a régiókból grams are unique not only for Europe, but ször is ki kellene találni magunkat, illetve a jelenleginél sokkal több látogatót tud- also worldwide. Today, as opposed to the elsősorban a terméket, amelyet értékesíteni nánk idevonzani. Ezek a nemzeti turiszti- country’s general image, Budapest appears szeretnénk. Piacra vinni egy jó terméket kell, kai stratégia részeként kellene, hogy meg- to be trendy amongst young adults. In és Magyarországot egyelőre nem érzem fogalmazódjanak, és megfelelő intézményi addition, this segment has still plenty of annyira kiforrottnak, mint néhány szomszé- szinten kellene képviselni őket. Érdemes reserves, thus, if we do not destroy it on dos versenytárs-desztinációt. Olyan turiszti- lenne kiszélesítenünk a kínálati palettán- purpose, we can expect further significant kai stratégiát kellene kialakítanunk, amely- kat is. Budapest mellett bevonhatnánk más growth. Festival tourism, which also tar- lyel nagyobb tömeget tudunk megmozgatni, régiókat, amelyek megfelelő infrastruktúrá- gets this segment, attracts tens of thou- nyilván észben tartva a szegmentáció szabá- val rendelkeznek, és könnyen megközelít- sands to Hungary and these two seg- lyait. Sajnos egyetértek azzal a vissza-visz- hetőek. Továbbfejleszthetnénk néhány, már ments complement each other. It seems szatérő véleménnyel, hogy az országnak amúgy is tradicionálisan létező attrakcióin- to me that professionals responsible for nem elég egységes az arculata. Jelen pilla- kat, pl. történelmi-kulturális idegenforgal- the country’s image are becoming more natban az országmarketingünk inkább kam- munkat. Ezt a témát újragondolva, tema- open to these trends. In the past, many pányszerű, semmint állandó jelenlét a kül- tikusan, szakemberek bevonásával, újabb were confused about similar trends, but a földi országokban, és az általunk hirdetett sikeres termékként tudnánk piacra vinni. 2013/3–4. | www.resourceinfo.hu

 REsourcenew generation is currently emerging, bring- finally concentrate on our goal: a lot more trends (internet booking, social media net- INTERVIEWing with it new decision-makers who grew up tourists, more spending, and satisfied travel- works, etc.) we need to pull back a little andafter the regime change who have new ideas ers who intend to return. To accomplish this, look at Hungary. Firstly, we should define our-about how to cope with the changing world. we need attractions that are able to generate selves as the product we want to sell. It’s onlyObviously, there are many who still hold on hundreds of thousands of guest nights. To worth launching a good product on the mar-to their conservative values, and, of course, name just a few ideas: a high-capacity confer- ket and, for the time being, I think Hungaryit remains an open question as to which face ence center with a plenary capacity of at least is not as mature as some of our neighbor-Budapest intends to show to the world. Our 3-4000, a theme park (for example, an amuse- ing competitor destinations. A tourism strat-main sources of capital are currently Western ment park with an international brand name egy should be developed that is able to targetEuropean countries and yet I see great poten- and regional presence), events of interna- a greater market, obviously bearing in mindtial in the East: Russia, Ukraine, and China. tional significance, or multi-day music festi- segmentation rules. Unfortunately, I haveThese are all major markets, with increas- vals. Another special attraction could be a golf to agree with the recurring opinion that theing purchasing power, and - unlike Western facility destination including 5-10 separate, country hasn’t got a uniform image. At theEuropean countries - there is no over-sup- but closely spaced, golf courses or a casino moment, our country marketing is quite adply in terms of festivals. I don’t agree with the city. In addition to selecting the direction, we hoc; we have no constant presence abroad andopinion that the higher proportion of tour- should also know how our future attraction the message from market campaigns is notists with low purchasing power is due to the should be. We need to keep up with chang- clear: it is simply not clear what the attractionincreasing number of young tourists. Unfor- ing travel habits; for example, today’s youth here is and what the product we offer is. Fortunately, domestic tourism does not have (generation “Z”), who were teenagers during example, it is worth comparing Tallinn withthe best composition right now, and this has the crisis, are now completing their higher Pécs, looking at how they took advantage offurther deteriorated with the loss of Malév. education, and will soon appear on the job their opportunities as European Capitals ofHowever, this is mainly due to the coun- market. They are both the social media con- Culture. While it seems as if the event did nottry’s overall perception and to the low qual- tent creators and consumers. They can live have an impact on Pécs as a touristic desti-ity of services. Many attribute this phenom- and work wherever they want to; they travel nation, during the same period, Tallinn expe-enon to the spread of “party tourism” but I anywhere, by any mode and with anyone, but rienced the fastest growth in Europe. Thisfirmly believe that young people, who can often alone. Future tourists can get to know a is largely due to Estonia’s conscious imageafford to travel abroad for just a leisure week- place well before actually arriving there; they building strategy: they limited their market-end, are not low-income tourists. Visitor data can virtually roam it. Once they get there, ing activity to the countries from which theyfrom the Sziget [music festival] clearly indi- they can easily orientate with the help of their expected the most guests (Finland and Rus-cates that these young people belong to the smart phones. They require high-quality ser- sia). Maybe we should follow a similar a strat-upper-middle class. Maybe they are not stay- vices at affordable prices and with maximum egy and ought to concentrate our marketinging in five-star hotels and are not looking for safety. And at the same time, they are look- power in a few locations; we could probablyMichelin-star restaurants, nonetheless their ing for new and unique experiences that add achieve higher efficiency this way. We couldper capita spending capacity might be easily value to their lives - something they can not focus, for example, on our traditionally larg-more than those of an average tourist com- get anywhere else. A great deal of flexibil- est sources of capital: Germany or the UK, etc.ing to Hungary. ity is essential for sustaining attractiveness – It would also be worth targeting countries this means operators must be able to adapt that have tourists with greater purchasing Tóbiás Gábor, Manager of Real to rapidly changing needs with minimal extra power who require quality services, for exam- Estate, Leisure and Tourism costs. Should this be managed successfully, ple, the northern European countries, such as Advisory Services, KPMG the attraction’s life curve can be significantly Sweden or Norway. We should also not for- prolonged. A key success factor in developing get about countries with high potential, suchIn order to identify new opportunities and future attractions is to know future travelers as Russia or the larger surrounding countries.directions, we need to forget about the eco- and to meet their expectations, maintaining With a more conscious approach, we couldnomic crisis for a moment and ignore the a flexible and dynamic approach: the creation attract many more visitors from these regions.fact that most of the tourism sector is cur- of a dynamic and vibrant attraction, which Besides just Budapest, we could involve otherrently struggling to survive. Let’s set aside ultimately becomes a brand. Hungarian regions with the appropriate infra-our usual expectations of the industry: more structure and accessibility. We could furthersources of capitals, more country promotion, Máté Hegedűs, Market Manager develop our existing attractions; it would bea national airline, easier and cheaper opera- for Hungary and Romania, Expe- quite a straightforward investment to rein-tion, less VAT, etc. Let’s set aside even the dia Lodging Partner Services force our historical/cultural tourism. With thecountry’s specific characteristics: our ther- help of professionals and business partners,mal waters, Budapest, the Balaton…If we Before defining the various possible mar- we could reinvent this topic while launchingmanage to disregard all these, then we can ket-entry points by examining international additional successful products on the market. www.resourceinfo.hu | 2013/3–4.

REsource  Ötcsillagos szállodák Five-star hotelsLISTA Szobák 2012. évi Rendez- száma vendég- Szálloda neve és címe és ágyak éjszakák Kiemelt szolgáltatások vényterem Szálloda Szálloda- Tulajdonos Szálloda- Szálloda elérhetőségei száma száma össz- építésének igazgató üzemeltető területe éve cég neve (nm) neobarokk palotában kortárs, modern belsőépítészeti megoldások, Buddha-Bar Hotel Budapest interaktív multimédiás LCDTV-rendszer, Buddha-Bar Étterem & 1902 Tel: +36 1 799 7300 Klotild Palace***** (Klotild www.buddhabarhotel.hu 1052 Budapest, 102/213 N.A. Lounge, Buddhattitude Spa, ingyen wifi az egész szálloda területén/ 160 Palota) Fazekas Klotild Kft. Mellow Mood [email protected] Váci u. 34. contemporary, modern interior design in a neo-baroque palace, Tamás Invest Kft. interactive multimedia LCDTV system, Buddha-Bar Restaurant & Lounge, Buddhattitude Spa, free wifi on the hotel premises Corinthia Hotel Budapest**** 414/N.A. N.A. Royal Spa (medence, szauna, jacuzzi, spa kezelések), 31 konferencia- 2,800 1896 Corinthia Hotels IHI Magyarország Tel: +36 1 479 4000 superior és rendezvényterem, ingyen wifi, Executive Club, 5 étterem/ felújítva/ Thomas M www.corinthia.com/budapest 1073 Budapest, modernized Fischer International Zrt. Erzsébet krt. 43–49. Royal Spa (pool, sauna, jacuzzi, spa treatments), 31 conference and [email protected] event rooms, free wifi, Executive Club, 5 restaurants 2002 7 funkcioná- Four Seasons Hotel Gresham lis helyiség, Palace Budapest*****luxory 1051 Budapest, 179 (19 2 előkészítő Four Seasons Tel: +36 1 268 6000 Széchényi István tér 5–6. lakosztály/ suites)/N.A. N.A. Four Seasons Gresham Étterem, Gresham Bár, Spa/ helyiség/ 2004 Mr. Yves N.A. Hotels and www.fourseasons.com/budapest Four Seasons Gresham Restaurant, Gresham Bar, Spa 7 function Giacometti N.A. Resorts [email protected] rooms, 2 prefunction rooms közvetlen átjárás aWestEnd Shopping Centerbe, Executive emelet, Hilton Budapest luxusminőségű Serenity matracokkal és ágyakkal, síkképernyős LG televí- WestEnd***** 1062 Budapest, ziókkal felszerelt szobák, tetőterasszal rendelkező fitneszterem és szauna, Westend Tel: +36 1 288 5500 Váci út 1. 230/300 56,193 11 napfényes tárgyalóterem, két részre osztható 400 fős bálterem/ 1 107 2000 Jan Ebsen Szállodaüze- www.budapest-westend.hilton.com direct access toWestEnd Shopping Center, Executive floor, rooms Thomsen meltető Kft. [email protected] equipped with luxury Serenity beds and mattresses as well as flat-screen LG televisions, fitness room and sauna with a rooftop terrace, 11 sunny meeting rooms, ball room for 400 persons separable into 2 parts Tel: +36 1 889 6600 Hilton Budapest***** www.hilton.com 1014 Budapest, Hess András tér 1–3. 322/N.A. 110,940 szálloda, vendéglátás, konferenciaterem/ 1 629 1976 Árvai Zoltán Danubius Zrt. Danubius Zrt. www.budapest.hilton.com hotel, hospitality, conference room www.facebook.com/hiltonbudapest www.twitter.com/hiltonbudapest [email protected] Kempinski Hotel Corvinus 2 étterem, 2 bár, 10 konferenciaterem, elektromos töltőállomás, Tel: +36 1 429 3777 Budapest***** www.kempinski.com/budapest 1051 Budapest, 359/667 93,792 Kempinski SPA és fitneszcenter/ 1 400 1992 Mr. Emile Kempinski Hotel Kempinski Hotel [email protected] Erzsébet tér 7–8. 2 restaurants, 2 bars, 10 conference rooms, electric charging station, Bootsma Budapest Zrt. Kempinski SPA and fitness center Mamaison Hotel Andrássy 24 órás recepció, több nyelven beszélő személyzet, ingyenes wifi, 1937 ORCO Hotel Tel: +36 1 462 2100 Budapest***** felújítva/ Nagy-Szász Management www.mamaison.com 1063 Budapest, 68/127 28,350 Baraka étterem, különböző méretű tárgyalótermek, őrzött parkoló/ 100 modernized István ORCO Hotel Zrt. Üzemeltető Kft. reservations.andrassy@ Andrassy út 111. 24-hour reception, multilingual staff, free wifi, Baraka restaurant, 2002, 2007 mamaison.com meeting rooms of various sizes, guarded parking St. George Residence All Suite 1785 Tel: +36 1 393 5700 Hotel Delux***** N.A. wwwstgeorgehotel.hu 1014 Budapest, 26/58 8,500 N.A. 200 felújítva/ Gazdag N.A. Fortuna u. 4. modernized Zoltán [email protected] 2007 Hotel name and address Number Number Highlighted services Total area Year of General Owner Name of Hotel contacts of rooms of guest of event construc- manager the hotel and beds nights rooms management in 2012 (sqm) tion company 2013/3–4. | www.resourceinfo.hu