RES_2013_1_web

2013. január–február www.resourceinfo.hu 750 Ft A -csoport tagja Twenty years of real estate Húsz évaz ingatlanpiaconELEMZÉS INTERJÚ KÜLÖNKIADÁSHúsz év, Baross Pál, SPECIAL EDITIONhúsz ingatlanos Hajnal István, Mipim 2013sztori Kocsis Péter

The world’s property market for more than 20 years 12 - 15 MARCH 2013 Palais des Festivals Cannes, France mipim.com INVESTING IN REAL ESTATE ? MIPIM brings together the most influential players from all international property sectors, offering unrivalled access to the greatest number of development projects and sources of capital worldwide. 18,860 m2 Exhibition surface 19,400 Delegates 1,860 Exhibiting Companies 1,600 CEO & Chairmen 220 Key Political Leaders 83 Countries 60 Conferences REGISTER NOW CONTACT: LAURIANNE DICECCA +33 (0) 1 79 71 95 94 [email protected]® is a registered trademark of Reed MIDEM. All rights reserved. ??????? MIPIM, THE EXCLUSIVE EVENT FOR REAL ESTATE PROFESSIONALS Meet the right business partners among 4,100 investors and 4,000 developers Gain industry expertise thanks to more than 60 conferences with 200+ senior industry speakers Find the best solutions to increase the value of your property asset at the MIPIM Innovation Forum Experience our brand new Logistics Pavilion, the perfect hub for industrial and logistics opportunities Discover Turkey, MIPIM 2013 Country of Honour, through a special programme of events in a dedicated Pavilion For more information, please visit our website: www.mipim.com BUILDING TOMORROW’S WORLD

 REsource TARTALOMJEGYZÉK 12 30CÍMLAPSZTORI INTERJÚKerek születésnapot ünnepel idén a REsource IngatlanInfó, 1993-ban jelent 20 éves születésnapi összeállításunk részekéntmeg először az újság. Jubileumi összeállításunkban megemlékezünk az általunk olyan meghatározó ingatlanos személyiségek-legfontosabbnak vagy legemlékezetesebbnek tartott eseményekről, sztorikról: kel is beszélgettünk, akik sokat tapasztaltak azönkormányzati lakásprivatizáció, Duna Pláza, devizahitelezés, Aréna Pláza, elmúlt években. Baross Pál, Hajnal István ésTópark. Összeállításunk bemutatja, hogyan jutottunk el az első modern irodahá- Kocsis Péter más-más szemüvegen keresztülzaktól a válságig. 20 év ingatlantörténelme évről évre. nézik-nézték ugyanazt a piacot, így az elmúlt húsz év különböző interpretációit ismerhetjük5–11 Rövid hírek ELEMZÉS | ANALYSIS meg rajtuk keresztül. Brief news 48–51 Három utca, három lakáspiac KÖRINTERJÚCÍMLAPSZTORI | COVER STORY Three streets, three housing markets A zöld minősítés ma már nem lehetőségnek, 12–29 Húsz év az ingatlanpiacon hanem alapkövetelménynek számít az új fej- Twenty years of real estate 52–54 Irodapiac 2012 lesztések esetében, a most építés alatt álló pro- market Office market 2012 jektek csaknem kivétel nélkül ebben a szellem- ben valósulnak meg. Milyen lehetőségei van-INTERJÚ | INTERVIEW INTERJÚ | INTERVIEW nak a korábban átadott épületeknek? Melyek lehetnek a kitörési pontok, megkülönböztető30–33 William Benkő, a REsource 52–57 Van új a nap alatt? jegyek, amellyel egy-egy fejlesztés kitűnhet a alapítója Zöld megoldások többi zöld projekt közül? Milyen új elvárások William Benkő, founder of Seeking green solution jelentek meg a piacon? REsource LISTA | LIST ELEMZÉS Hajnal István: El kell dobni a34–37 régi tankönyveket 58–65 Zöld fejlesztések Magyar- Ha valaki csak néha pillant rá a budapesti István Hajnal: We have to get rid országon modern irodapiac legfontosabb statisztiká- of the old books Green developments it bemutató elemzésekre, akkor a 2012-es in Hungary összesítő számokat látva vagy a szívéhez kapott, vagy szánakozó nevetésben törhetett38–43 Baross Pál: Én még a tégla és Folyamatban lévő zöld fejlesz- ki. Ami a tavalyi évben történt a hazai iroda- malter generációja vagyok tések Magyarországon piacon, az, bár a trendek és az előzetes felmé- Pál Baross: I still belong to the Ongoing green developments in rések alapján megjósolható volt, a végleges és brick and mortar generation Hungary hivatalos számokat látva azonban több mint sokkoló.44–47 Kocsis Péter: 2004-ben eldob- Építészeti tervezőirodák ták a gyeplőt Architecture firms Péter Kocsis: In 2004 the reins were let go Budapest, 2013. május Főtámogató Legnagyobb üzemeltető és ingatlankezelő cégek Támogatók Lehetséges további költségcsökkentés? Banki ingatlanok üzemeltetése További információk: Költséghatékonyság növelése www.portfolio.hu/rendezvenyek, Zöld megoldások [email protected] Vállalati ingatlan-dilemmák www.resourceinfo.hu | 2013/1–2.

REsource ELŐSZÓ Csűrös Csanád Felelős szerkesztő//[email protected] Húsz éves a REsource RE Minden,IngatlanInfó SOURCE ami ingatlan Húsz évvel ezelőtt, 1993-ban jelent meg első alkalommal a REsource IngatlanInfó. A magazin nagyjából tehát egyidős a hazai ingatlanszektorral, hiszen a kilencvenes évek További hírekért, elemzésekért látogasson el elején születtek meg az első modern bérirodaházak, és a kilencvenes évek közepén nőt- a honlapunkra! www.resourceinfo.hu tek ki a semmiből az első korszerű bevásárlóközpontok is. Mostani, ünnepi számunk- ban visszaemlékezést tartunk, kísérletet teszünk arra, hogy összefoglaljuk az elmúlt resourceinfo hírlevél húsz év ingatlantörténelmét. Természetesen összesítésünk szubjektív, mi így láttuk a mögöttünk álló két évtizedet. Minden évből egy eseményt vagy sztorit emeltünk ki, és READ US DAILY//SUBSCRIBE@//www.resourceinfo.hu reményeink szerint a kis történetek összeállnak egy egésszé, és kirajzolódik belőlük a teljes történet íve. A visszatekintésből kiderül, hogy milyen rövid idő alatt estek le a Felelős szerkesztő | Editor-in-chief hozamszintek Magyarországon a nyugat-európai szintek közelébe, és az is, hogy való- Csűrös Csanád – [email protected] jában milyen rövid ideig tartott itthon a professzionális ingatlanszektor virágzása. A visszaemlékezés részeként olyan meghatározó ingatlanos személyiségekkel is beszél- Szerkesztő | Editor gettünk, akik sokat tapasztaltak az elmúlt években. Baross Pál, Hajnal István és Kocsis Ditróy Gergely – [email protected] Péter más-más szemüvegen keresztül nézik-nézték ugyanazt a piacot, így az elmúlt húsz év különböző interpretációit ismerhetjük meg rajtuk keresztül. A visszaemlékezés Szerzők | Contributors közben persze nem feledkeztünk meg az egyik legégetőbb kérdésről sem, vagyis arról, Major Katalin, Nagy Bálint, Patkó Gábor, Palkó István hogy hol tartunk most? Egy piaci ciklus alján vagyunk, ahonnan felfelé (vissza) vezet az út, avagy egy teljesen új korszak kezdetén? Önök mit gondolnak? Szerkesztőségi munkatárs | Advertising coordinator Gombos-Nagy Anita – [email protected] REsource celebrates its 20th anniversary Fordító | Translator Nagy András REsource Propertyinfo first hit the newspaper stands in 1993. In fact, the magazine is just around the same age as Hungary’s domestic real estate sector. The first modern office Olvasószerkesztő | Hungarian copy editor developments were completed in the early ‘90s and the first shopping centers begin to Maruszki Judit appear, from nowhere, in the mid ‘90s. In this, our jubilee edition, we decided take a trip down memory lane past the last twenty years of real estate history. Of course, our sum- Angol korrektúra | Copy editor mary – like anyone’s memory - is subjective and it is how we see the past two decades: Esther Holbrook Humor us. We highlight events or stories from throughout the last 20 years. We hope that these little snippets come together to create a whole picture, in which the entire story is Fotó | Photo clearly outlined. These vignettes show how quickly (and indeed how closely) Hungarian Todoroff Lázár, Fotolia.com, MTI, Profimedia.hu yield levels became on par with West European ones. They also illustrate how short-lived prosperity on the professional real estate sector was. As part of our trip down memory Tervezőszerkesztő | Design & Layout lane, we interviewed a number of dominant personalities in the real estate sector, peo- Benes Bátor Márkó – [email protected] ple that have experienced a lot in recent years. Pál Baross, István Hajnal and Péter Kocsis have all observed the market through different lenses. Thus, we can discover a range inter- Értékesítés | Sales pretations of the past twenty years through them. Of course, in the midst of our nostalgia, Agócs Balázs – [email protected] we can never forget about one of the market’s most pressing current issues, either, the big: Balaton Gábor – [email protected] where are we now? Are we at the bottom of the cycle, where there is only a way (back) up, or are we at the beginning of a completely new era? So, we ask you: looking back, looking Felelős kiadó | Publisher at where we are now, and looking ahead; what do you think? Bán Zoltán NET Média Zrt. 2013/1–2. | w w w. r e s o u r c e i n f o . h u 1033 Budapest, Polgár u. 8–10. Tel: (+36-1) 327-4080, fax: (+36-1) 327-4081 E-mail: [email protected] www.resourceinfo.hu HU ISSN 1419-4392 A REsource IngatlanInfó bármely részének másolásával és terjesztésével kapcsolatos minden jog fenntartva. A NET Média Zrt. valamennyi, a REsource IngatlanInfóba bekerülő adatot, információt, hírt megbízható, ellenőrizhető forrásból szerez. Az adatokat és információkat – lehetőségeinkhez képest – a megjelenés előtt kontrolláljuk. Mindezen körülmények ellenére előfordulhat, hogy a REsource IngatlanInfóban utóbb tévesnek bizonyuló hírek, információk jelennek meg. Éppen ezért felhívjuk tisztelt olvasóink figyelmét, hogy ha a megjelentetett hírek, információk alapján gazdasági, pénzügyi döntést kívánnak hozni, úgy előzőleg az információk megfelelőségét, valóságtartalmát ellenőrizzék. A megjelenő információk esetleges valótlanságából, pontatlanságából eredő károkért a NET Média Zrt. mindennemű felelősségét kizárja.

 REsourceÚjabb történelmi mélypont a lakásárakban Eladtak egy iroda- RÖVID HÍREK házat BudapestenÚjabb visszaesést mért a lakásárakban az csony forgalom melletti árnyomás mégFHB negyedévente publikált Lakásárin- enyhén lefelé mutató. 2012 első félévé- Az IVG értékesítette az Infoparkban általadexe. Az árak zuhanása továbbra is látvá- ben a korábban feltárt fordulat tartóssá- fejlesztett hat épület közül az utolsókéntnyos, és a piacot segítő hatások legkoráb- gának valószínűségét csökkentette, hogy épített Infopark E irodaházat. A vevő aban az idei év végére eredményezhetnek az elmúlt 10 év legalacsonyabb lakás- görög Bluehouse Capital ingatlanbefek-érdemi változásokat. Az FHB Lakásárin- forgalma mellett zajlott le. A 2012-es év tetési alap, mely befektetéseivel a közép-dex legfrissebb adatai szerint 2012 harma- egészében ezért még nem köszöntött be és dél-európai piacra specializálódott. Adik negyedévében csökkentek a lakásárak a fordulat, és a piacot továbbra is a mak- tranzakció értékét a felek nem hozták nyil-Magyarországon mind az előző negyed- rogazdasági környezet gyengesége hatá- vánosságra. Az Infopark E jelű irodaház,évhez, mind 2011 hasonló időszakához rozta meg. Legkorábban 2013 év végére mely 2009-ben került átadásra, összesenképest. A 2010-es 5,1%-os csökkenés után lehet mérhető hatása a 2013 januárjá- mintegy 17 200 nm bérbeadható területtel2011-ben 1,9%-kal csökkentek a lakásárak tól még kedvezőbb feltételekkel nyújtott és 269 férőhelyes mélygarázzsal rendelke-nominálisan, reál értelemben pedig 5,5%- állami támogatású otthonteremtő lakás- zik, a bérbeadottsága 86%-os. A LEED Sil-kal. 2011 második felében az első félévhez hiteleknek. Az éves lakástranzakciók ver minősítéssel is rendelkező épület bér-képest további 1,6%-kal mérséklődtek az számának a lakásállományhoz viszonyí- lői között található a Lufthansa Systems,árak, majd ez a negatív tendencia némi- tott, jelenleg hozzávetőlegesen 2%-os a National Instruments, a Kraft Foodsleg változott 2012 második negyedévében, aránya mind nemzetközi összevetés- és az elsőként Magyarországra települt EUamikor kismértékű növekedés látszott ben, mind historikusan nagyon sekély szervezet, az Európai Innovációs és Tech-alacsony forgalmi adatok mellett. A har- valós piacot mutat, amelynek megdup- nológiai Intézet. Az Infopark innovációsmadik negyedéves csökkenés ellentétes a lázódásakor sem beszélhetnénk túlfű- és technológiai parkot az IVG fejlesztette2012 első felében mért kedvezőbb folya- tött állapotról. Ez egyrészt azt jelzi, hogy Budapesten egy közel hat hektáros terüle-matokkal, inkább a lakáspiac fundamen- a háztartásoknál igen nagy az elhalasz- ten 1998 óta. Az irodaparkban közel 100tumai által indokolt lassú lejtmenethez tott lakáskeresleti döntés, másrészt azt, 000 nm bérbeadható terület épült fel 2009-illeszkedik. 2012 harmadik negyedévében hogy az ártrend megváltozása gyorsan, ig. „A magyar ingatlanpiac jelenleg nem túlnominálisan 1,5%-kal csökkentek a lakás- pár negyedév alatt megtörténhet, így ez vonzó célpont a nemzetközi befektetők sze-árak az előző negyedévhez képest. 2011 biztató jel lehet a piac számára. A meg- mében. Ezért is nagy öröm számunkra azhasonló időszakához képest a mért érték lévő kereslet egyik legfontosabb eleme Infopark E épület sikeres eladása” – mondta1%-os csökkenést jelent. az első lakást vásárlók szegmense, amely Kay-Uwe Blandow, az IVG Hungary Kft. kulcsfontosságú a lakóingatlanok piacán: ügyvezető igazgatója. A görögországi köz- Az adatok alapján elmondható, hogy kevesebb saját lakásvásárlói, fenntartói ponttal rendelkező Bluehouse Capitalbár 2012-ben néhol fordulat jelei figyel- tapasztalattal, rövid munkapiaci múlt- jelenleg Bulgáriában, Horvátországban,hetők meg, és a lakásárak csökkenésé- tal rendelkező, jellemzően karrierjük Görögországban, Szerbiában, Romániábannek üteme 2009-2011 között országos elején járó 19-35 éves fiatalokból áll. Az és Csehországban rendelkezik ingatlanbe-szinten lényegesen mérséklődött, az ala- első lakásukat vásárolni tervezők lehető- fektetésekkel. ségei fokozatosan javultak az elmúlt év Az FHB Lakásárindex alakulása során a támogatási rendszer újjáéleszté- Egyre több sének, majd az idén januári bővítésének ingatlant vásárol 220 következtében. A 2013 januárjától kedve- a norvég állam zőbb kamatok és törlesztőrészletek reá- FHB Index nominál FHB Index reál lis alternatívát kínálnak az albérleti díj A norvég állami olajalap (NBIM) 2,4 milli- helyett. Az FHB Lakásárindex kutatásá- árd euró értékben alapít befektetési alapot 200 ban öt olyan lényeges szempontot vizs- az amerikai Prologis-szal. A Prologis Euro- gál, amely meghatározza a fiatal vásár- pean Logistics Partners névre keresztelt új 180 lók döntését. Ezek a munkalehetőség, a alap 50-50 százalékban lesz az NBIM és a lakásárak, az állami támogatás, a hitele- Prologis tulajdona. Az alap a Prologis által 160 zési feltételek, illetve az infláció. A vizs- fejlesztett európai logisztikai ingatlanokat gálatok szerint az előbbi tényezők közül fog vásárolni. A 430 milliárd eurót kezelő 140 az elmúlt évben csak az infláció változott norvég nyugdíjalap két évvel ezelőtt kez- az első lakásvásárlók számára kedvezőt- 120 lenül. 100 80 FORRÁS: FHB, RESOURCE2000. I. n.é. 2001. I. n.é. 2002. I. n.é. 2003. I. n.é. 2004. I. n.é. 2005. I. n.é. 2006. I. n.é. 2007. I. n.é. 2008. I. n.é. 2009. I. n.é. 2010. I. n.é. 2011. I. n.é. 2012. I. n.é. www.resourceinfo.hu | 2013/1–2.

REsource RÖVID HÍREK áll, szomszédságában található a Kassák miatt vált égető szükséggé. Bár ezen a terü- Park. A 17 800 négyzetméternyi területet leten is van mit fejlődni: a tereket jobban ki kínáló irodaház a Skanska közlése szerint lehetne aknázni, és használatukat racionáli- már befejezése előtt 60%-ban bérlőre talált, sabbá lehetne tenni. Az átépítésnek köszön- jelenleg 4400 négyzetméternyi iroda áll hetően remélhetőleg több ember fogja hasz- még rendelkezésre a 7 szintes épületben. A nálni a teret, és a csomópont funkcionálisan Green House fehér hollónak számít a buda- jobban betöltheti majd szerepét. A terület pesti irodapiacon, hiszen a tavalyi év iro- technológiai tárolási funkciója is megszűnik daátadásait tekintve nem túlzás kijelenteni, majd, amely jelenleg az egyik legnagyobb hogy a 2012-es új budapesti irodaállomány probléma” – fejtette ki Vitézy Dávid, a BKK döntő többségét a Green House teszi ki. vezérigazgatója. A tervpályázaton nyertes Építész Stúdió Kft. és Lépték-Terv Kft. a GREEN HOUSE Kitalálták az új többi díjazott vagy megvásárolt pályamű „Moszkva” teret egyes elemeit felhasználva a Főmterv Mér- dett el ingatlanokat vásárolni, azonban nöki Tervező Zrt.-vel mint a közlekedéster- eddig kizárólag irodaházakat és kiskereske- Az egykor volt Moszkva, ma már újra Széll vezésért felelős generáltervezővel közösen delmi ingatlanokat vett. Kálmán névre hallgató térnek meg kell őriz- készíti el a Széll Kálmán tér részletes enge- nie önmagát, ám ami nem oda való, annak délyezési és kivitelezési terveit. Az építé- Átadták a Skanska mennie kell – hangzott el a Buda legjelen- szeti és a közlekedési tervek együttes leszál- új irodaházát tősebb közlekedési csomópontjának átala- lítása 2013 végén várható az engedélyek és kításáról szóló januári sajtótájékoztatón. A hozzájárulások kiadásától függően, így 2014 A terveknek megfelelően, a 2012. decem- szép emlékek megőrzésével egy időben a tavaszán kezdődhet meg az építkezés. A tér ber 15-én kiadott jogerős használatbavé- kaotikus állapotoknak, „a kocsmatoldalé- felújítására közel 4,2 milliárd forint áll ren- teli engedéllyel, valamint a két első bérlő koknak”, a „villamoskocsikkal megtűzdelt delkezésre a központi költségvetésből bizto- egyidejű beköltözésével hivatalosan is embermasszának” azonban mennie kell. sított támogatás, fővárosi források, valamint átadásra került a Green House, a Skanska Mindezek helyett elegáns, friss és környe- a teret érintő „budai fonódó villamos” pro- legújabb irodaház-fejlesztése. A XIII. kerü- zettudatos közösségi teret álmodtak meg jekt európai uniós forrásainak felhasználásá- leti Önkormányzat Építésügyi Csoportja az építészek és urbanisták. A Széll Kálmán val. Az első ütem befejezése 2015-re várható. határozatában megerősítette, hogy a Green tér megújítására még a Főváros és a Buda- House minden szakhatósági követelmény- pesti Közlekedési Központ írt ki közös Megmenekül a Rudas nek maximálisan megfelelt. Az első beköl- tervpályázatot. A kiemelt fontosságú pro- pusztuló szárnya tözők (az ABB és a Skanska Property Hun- jekt újabb állomásához érkezett, miután gary) már birtokba vették az épületet. Az 2012. december 11-én kihirdették a tér újra- Hosszú évek után 2013 januárjában pont „A” kategóriás, LEED Platinum előtanúsí- tervezésére kiírt urbanisztikai és építészeti került a budapesti látképet csúfító egyik tott Green House a Kassák Lajos, Tüzér tervpályázat eredményét. „A Széll Kálmán pusztuló műemléki épület megújulásának és Lőportár utcák által határolt területen tér jelenleg is kompakt csomópont, a kor- lehetőségére. A Rudas fürdő déli épületrészé- szerűsítés főként az általános állagleromlás nek tulajdonosa a Magyar Nemzeti Vagyon- LÁTVÁNYTERV A SZÉLL KÁLMÁN TÉR MEGÚJÍTÁSÁRA 2013/1–2. | www.resourceinfo.hu

 REsourcekezelő Zrt. (MNV) és a Budapest Gyógy- hat, és utána megnyithat a jobb sorsra érde- jekten dolgoztak együtt, ahol a BNP az üze- RÖVID HÍREKfürdői és Hévizei Zrt. (BGYH) aláírták az mes fürdő- és szállodakomplexum. Azóta meltetést, a Robertson pedig a bérbeadástingatlan határozatlan időre szóló vagyon- Tarlós István főpolgármester is megszólalt a végezte. Csukás Csongor, a BNP vezetőjekezelésbe adásáról szóló szerződést. Pan- kérdésben, aki szintén úgy vélte, hogy akár hangsúlyozta, hogy az együttműködésselcsoló, jacuzzik, szaunák, masszázshelyiségek, már idén megnyithat a Rác fürdő épülete. nem változott meg a tulajdonosi struktúra,napozóterasz és egy étterem is megvalósul- tehát a BNP nem vásárolta fel a Robertsont.hat, szerencsés esetben már 2014 őszén nyit- Együttműködik A két cég jogi értelemben továbbra is füg-hat a felújított déli szárny. Szőke László, a a BNP és a Robertson getlen lesz, és fizikailag sem költöznek össze.BGYH vezérigazgatója hangsúlyozta, azzal, A Robertson ugyanakkor felveszi a BNPhogy az MNV döntése értelmében nem egy A BNP Paribas Real Estate magyarországi Paribas Real Estate logóját.harmadik félnek adták oda az ingatlant (több irodája január 1-jével együttműködési meg-vendéglátóipari érdeklődő, pályázó is volt), állapodást írt alá a korábban a GVA-hálózat Olajdollárok az euró-végre egységes fürdőkomplexum jön létre. tagjaként működő Robertson Hungary pai ingatlanokraA mintegy egymilliárdos beruházáshoz a tanácsadócéggel. Vagyis a Robertson csatla-BGYH-nak rendelkezésre áll 50% önerő, és kozott a BNP Paribas Real Estate nemzet- Tovább növelik érdekeltségeiket a közel-amennyiben 3 hónapon belül sikerül elő- közi hálózatához. A Robertson alapvetően keleti befektetők az európai ingatlanpiaco-teremteni a fejlesztéshez szükséges forrás tranzakciós, értékbecslési és tanácsadói kon. A LaSalle Investment Managementmásik felét, akkor akár 2014 őszén meg is szolgáltatásokat nyújt, közlésük szerint egy 40 000 négyzetméteres irodakomplexu-nyithat az új szárny. Mindemellett a BGYH több mint 220 ezer négyzetméternyi iroda- mot vásárolt a párizsi Montparnasse üzletirendelkezik az épülettömb északi részén egy terület és kiskereskedelmi terület kizáróla- negyedben egy abu-dzabi állami alap (ADIA,elvi szállodaépítési engedéllyel, ám Szőke gos képviseletét látják el Magyarországon. Abu Dhabi Investment Authority) nevében.elmondása szerint ez egyelőre csak vízió, és A BNP Paribas Real Estate Magyarorszá- Az eladó a Crédit Agricole, amely jelenlegcsak az önkormányzat kérésére került fel a gon elsősorban üzemeltetéssel foglalko- az ingatlan legnagyobb bérlője. Bár a pon-szálloda képe egyes látványtervekre. A szom- zik, jelenleg 180 ezer nm-nyi irodaházat és tos vételárat a felek nem hozták nyilvános-szédos Rác fürdővel kapcsolatban Szőke hoz- bevásárlóközpontot üzemeltet. Tilki Róbert, ságra, piaci információk szerint az ügyletzátette, információi szerint folyik az egyezke- a Robertson ügyvezetője elmondta, hogy értéke elérte a 240 millió eurót, a tranzak-dés a főváros és magánszemélyek között. A már az elmúlt két évben is több olyan pro- ció hozamát 7% körülire becsülik. A ter-jelenleg is folyó csődeljárás tavasszal lezárul- HIRDETÉSMagyar Telekom Nyrt. eladó és bérelhető ingatlanokIrodaházak, telephelyek, üdülők, lakások: www.strabag-pfs.huBudapest, V. Budapest, XI. Budapest III. Budapest XV.Petőfi Sándor u. 17–19. Budafoki út 59. Huszti út 32. Kert köz 20.Funkció: iroda és technológia Funkció: iroda Funkció: iroda és technológia Funkció: iroda és technológiaÉpületterület: 11118 m2 Épületterület: 1917 m2 Épületterület: 6627 m2 Épületterület: 1189 m2Telekterület: 2356 m2 Telekterület: 3057 m2 Telekterület: 6365 m2 Telekterület: 1612 m2Visszabérlés: 3995 m2 Visszabérlés: – Visszabérlés: 2186 m2 Visszabérlés: 450 m2 www.resourceinfo.hu | 2013/1–2.

REsource RÖVID HÍREK vek szerint az ingatlant hamarosan a fran- jelentéséből. A harmadik negyedév kiemel- kítását ingatlanalap-kezelő társaságán, a cia befektetési társaság, az Amundi foglalja kedő statisztikája után az utolsó negyedév- Heitman European Property Partners majd el. A társaság egy 9 éves bérleti szer- ben a kereslet szerény maradt: a 22 181 nm IV-en (HEPP IV) keresztül az új tulajdonos ződést írt alá a bérbeadóval, és több párizsi teljes bérbeadás az idei év legalacsonyabb Heitman már tavaly megkezdte. A beruhá- egységének összevonásával az irodakomple- értéke. Ennek a volumennek 52%-át új bérlői zást a bérbeadó és üzemeltető AIG/Lin- xumba helyezi át székhelyét. szerződés, illetve bővülés adta, míg 48% volt coln Kft. koordinálja. A tulajdonos anya- az újratárgyalások aránya, szemben a har- cége 1966-ban Chicagóban alakult, jelenleg Korfu egy darabját madik negyedév 62%-os értékével. A negye- 23,8 milliárd dollárnyi ingatlanvagyont kezel adták el a görögök dik negyedévben a nagy bérlők nem voltak Észak-Amerika, Európa és Ázsia ingatlanpia- aktívak. A Waberer hosszabbítása kivételé- cain. Az ingatlankezelő a kelet-közép-európai A görög állam privatizációs alapja elfogadta a vel egyetlen bérleti szerződés sem érte el az térség egyik vezető ingatlanbefektetőjeként, New York-i székhelyű NCH Capital 23 mil- 15 európai országban több mint 4 milliárd lió eurós ajánlatát, így a befektető cég mint- ALKOTÁS POINT euró értékű vagyon fölött rendelkezik. egy 0,5 millió négyzetméteres, vagyis egy 50 hektáros fejlesztési területet szerzett Korfu 5000 nm-t, így az átlagos tranzakcióméret Változások az épület- szigetének északkeleti partjánál. A nemzet- 1300 nm-re csökkent a harmadik negyedév minősítésben közi tender végeredményét a görög nemzeti 6400 nm feletti értékéről. Új belépővel nem eszközkezelő alap (Hellenic Republic Asset gazdagodott a piac, de növekedés történt 2013-ban változnak a zöldminősítési rend- Development Fund, HRADF) jelentette be, több meglévő parkban is: az Airport City szerek. A BREEAM rendszer esetében pl. a miszerint elfogadták az NCH Capital ajánla- 6884 nm, a Dél-Pesti Üzleti Park 5817 nm, az minősíthető „sztenderd” épületek körébe tát, így 99 évre szóló koncessziós jogot szer- Európacenter 3747 nm alapterületű új épü- bekerülnek a lakóépületek is. Emellett töb- zett a New York-i székhelyű cég a tenger- lettel bővült. Ez utóbbi egyelőre teljes egészé- bek között bővülnek a minimumkövetel- parti ingatlanra. Ez az első sikeres tranzakció, ben bérlőre vár. Az üresedési ráta a harmadik mények, új kritériumok is megjelennek, így melyben egy jelentős méretű, az állam tulaj- negyedévben mért lényegi csökkenés után nehezebbé válik a minősítések – különösen a donában lévő területet valóban értékesítet- érdemben nem változott a logisztikai parkok- magasabb, ’Excellent’ és ’Outstanding’ szin- tek. A mostani megegyezés is a része annak nál (19,1%), míg a városi logisztika esetében tek – megszerzése. A felújítási projektekre a nagyívű privatizációs programnak, mely- megemelkedett (21,7%). Így a teljes budapesti nem fog kiterjedni az új kézikönyv hatálya. nek célja a görög hitelek visszafizetése. Az ipari ingatlanállományra vetítve a kihaszná- A LEED rendszerben új kategória jelenik állami alap szóvivője hozzátette, a Kassiopi latlanság 2012 végén 19,4% volt, azaz 353 350 meg, a Location and Transportation, amely beruházás elérheti akár a 100 millió eurót nm terület állt üresen. összefogja a fejlesztéshez köthető, közleke- is, hiszen a 23 millió eurós földhasználati déssel kapcsolatos környezeti hatásokat. A díj mellett mintegy 75 millió eurót költenek Milliárdos felújítás rendszer a jövőben korábbi három helyett majd a terület fejlesztésére is, ugyanis a szer- az Alkotás Pointban már hat épülettípust különböztet meg, ezzel ződés értelmében a földhasználat mellett a jelentősen csökkennek a túlzott általános- befektető egy bruttó 36 ezer négyzetméteres Közel 1 milliárd forintot fordít 2012 és 2013- ságból fakadó megfelelési nehézségek. Az új ingatlanfejlesztésre is jogot szerzett. A New ban az új tulajdonos fejlesztésekre és beru- LEED rendszer emellett nagy hangsúlyt fek- York-i székhelyű NCH Capital jelenleg mint- házásokra az Alkotás Point irodaházban. Az tet a minősítés indításának megfelelő idő- egy 3,5 milliárd dollár tőkét kezel. irodaház átépítését és környezetbarát átala- zítésére (a tervezési fázis kezdete), melyet külön ponttal jutalmaz. A változások ifj. Lip- Állóvíz az ipari- csei Gábor, az Óbuda Group projektigazga- ingatlan-piacon tója szerint jó irányba hatnak, a szakember jó iránynak tartja a regionális különbségek 2012 végére a teljes budapesti modern ipari erősebb figyelembevételét és az alkalmazha- ingatlanállomány 1 822 933 négyzetméterre tóság bővítését. A BREEAM eddig is európai nőtt, miután az utolsó negyedévben három szabványokra támaszkodott, azonban az új ipari parkban került átadásra új épület 16 448 rendszerben egyszerűsödik a hazai szabvá- nm összterülettel. Ebből korábbi szerződések nyok befogadtatása, míg a LEED kifejezetten révén két csarnok részben vagy egészben már európai projektekre szabott alternatív telje- bérlőre talált – derül ki a Budapesti Ingatlan sítési módok kidolgozásával és a mérték- Tanácsadók Egyeztető Fórumának (BIEF, egységek kettős – SI és angolszász rendszer BRF) 2012 negyedik negyedévére vonatkozó szerinti – megadásával nyit a kontinentális projektek felé, tette hozzá Lipcsei. 2013/1–2. | www.resourceinfo.hu

 REsourceHistorically low segment and this is the current target group tor, Kay-Uwe Blandow. Blue House Capital BRIEF NEWShousing prices for the housing market. This is a segment has real estate investments in Bulgaria, Cro- with both minimal home buying and home atia, Greece, Serbia, Romania, the CzechFHB’s quarterly housing price index has keeping experience, less work experience as Republic, and now Hungary.recorded a new shortfall in housing prices. they are typically at the beginning of theirPrices fell significantly; moreover, the mea- careers, and usually between the ages of 19 Skanska`s newsures – introduced to support the market and 35. Conditions for people buying their office building opens- will not result in a turnaround before the first homes have gradually improved over its doorsend of this year. According to the latest fig- the past few years, thanks to the reintroduc-ures published by the FHB House Price Index, tion of the new housing subsidy system and Skanska’s latest development, Green House,house prices decreased in Hungary (com- to its extension in January. The new interest received its occupancy permit on 15 Decem-pared to the previous quarter and compared rates and repayment installment schemes, in ber 2012, in line with the project’s origi-to the same period in 2011). After a 5.1% force since January 2013, make home buying nally projected timeframe. With the simul-decrease in 2010, housing prices declined by a reasonable alternative to paying for a rental. taneous settling in of its first two tenants,1.9% in 2011 (in real terms by 5.5%). In the The FHB housing price index examined five (ABB and Skanska Property Hungary) thesecond half of 2011, prices dropped by a fur- important areas that influence the decision office building is now officially open andther 1.6%, compared to the first half of the of potential new home buyers. These are: job functional. Budapest’s District XIII munici-year. A slight increase was recorded in Q2 opportunities, home prices, state subsidies, pal government’s building division has con-2012, when housing prices rose. The decrease mortgage conditions, and inflation. Studies firmed that Green House is compliant within Q3 goes against the positive signs reported show that, of these factors, only inflation has all the technical requirements of the respec-in the first half of 2012. Rather it falls in line become unfavorable over the past five years. tive authorities. The A-category, LEED Plat-with the downhill turn of the housing mar- inum pre-certified  real estate is located onket, as justified by the fundamentals. In the IVG’s Budapest office a plot bordered by Kassák Lajos utca, TüzérQ3 2012, housing prices declined by 1.5% property sold utca and Lőportár utca, as well as Kassákin nominal terms and by 1% compared to Park. The 17,800 sqm commercial devel-same period in 2011. Based on the figures IVG has sold off the last of its six Infopark opment has already been 60% pre-leased,provided above, we can state that the rate E office properties that it developed as part prior to completion. Currently, 4,400 sqm ofof the decrease in housing prices slowed of the Budapest Infopark. The buyer is the office space is available in the 7-floor build-down between 2009 and 2011. However, only Greek investment firm, Bluehouse Capital, ing. Green House is a rare phenomenon onweak signs of the slight turn that occurred which specializes in property investments the Budapest office market. Considering lastat its low point can be seen as of yet and is in Central and Southeast Europe. The par- year’s office openings, it is not an exaggera-very dispersed. This positive trend is further ties have agreed not to disclose the exact pur- tion to say that Green House accounts for theweakened by the fact that all this is happen- chase price. The office building, completed at vast majority of 2012’s total new office stock.ing parallel to the lowest turnover recorded the end of 2009, has a rental area of aroundon the housing market over the last 10 years. 17,200 sqm with 269 underground parking Middle East investsIn 2012, there were still no signs of a turn and spaces and a current occupancy rate of 86%. in the European realthe market continues to be defined by a weak The building is a LEED Silver certified prop- estate marketmacroeconomic environment. The positive erty. Tenants include Lufthansa Systemseffects of the new housing subsidy system Hungaria, National Instruments, Kraft Middle Eastern investors have further– introduced in January 2013 – will remain Foods Hungaria, and the first EU organiza- increased their stake in European real estaterather limited up until the end of 2013. The tion based in Hungary, The European Insti- markets recently when an Abu Dhabi stateamount of new deals recorded, compared to tute of Innovation & Technology. IVG fund, the Abu Dhabi Investment Authoritythe total housing stock, is 2% - both an inter- developed and marketed Infopark as the first (ADIA) purchased 40,000 sqm of office spacenational and regional historical low. Even if innovation and technology park in Central in Paris’ Montparnasse quarter, via LaSallethis number doubled, we could still not call and Eastern Europe. It has been present on Investment Management. The seller wasit an over-heated market. On one hand, this a six-hectare plot in Buda since 1998. The Credit Agricole, the property’s major tenant.indicates that households tend to put off pur- Infopark has a total rental area of 100,000 It is estimated that the property was boughtchasing decisions. On the other hand, price sqm. “The Hungarian real estate market is for EUR 240 million and the deal’s yield istrends also exhibit that they can change currently not a very attractive destination for estimated at around 7%. Based on the plans,quickly, within a few quarters; in this way, it international investors. Therefore, Infopark Eis a positive sign for the market. First time building’s sale is a great success for us,” com-homebuyers are currently the key demand mented IVG Hungary Ltd’s Managing Direc- www.resourceinfo.hu | 2013/1–2.

REsource BRIEF NEWS the office building will be soon occupied by by 2014. BGYH CEO, László Szőke, empha- Kalman tér is currently a compact transport French investment firm, Amundi. The com- sized that, thanks to the Hungarian National hub. The renewal became extremely neces- pany has signed a nine-year fixed lease on the Asset Management’s decision, the property sary as general conditions have deteriorated. property and will move its recently merged was not sold to a third party (a number of Though there is also room for improve- headquarters to the office building. catering companies were interested in the ment throughout this area, the space could deal) and finally one single bath complex can be better exploited and its usage could be BNP and Robertson be created here. BGYH currently has 50% of rationalized. Hopefully thanks to the devel- enter into alliance the total costs required for the reconstruc- opment, more people will use the square tion (EUR 1 billion) in own funds. On the off and the node`s functional role will be bet- BNP Paribas Real Estate’s Hungarian office chance that they manage to raise the remain- ter fulfilled. The technological storage func- has signed a cooperation agreement with ing other half, the new wing will be open by tion of the area will cease as this is currently Robertson Hungary, a former member of Autumn 2014. Perchance, BGYH is also in one of the biggest problems, “ commented the GVA network: in other words, Robert- possession of a hotel building permit. Szőke BKK`s CEO, David Vitézy. Tender win- son has joined BNP Paribas Real Estate’s said this is only a plan for the future and the ners Építész Stúdió Ltd. and Lépték-Terv international network. Robertson’s profes- hotel was only included in the visual design Ltd. will jointly prepare the detailed licens- sional services include transactions, valua- due to the request of the local government. ing and execution plans for Széll Kalman tér tion, and consultation services. Currently, along with Főmterv Mérnöki Tervező Inc., Robertson Hungary is the exclusive agent “Moszkva” tér has the firm responsible for the general design. for office and retail opportunities totaling been reinvented Completion of the architectural and trans- approximately 220,000 sqm. BNP Paribas portation plan is scheduled for the end of Real Estate is directly present in Hungary Széll Kalman tér (formerly Moszkva tér) 2013, depending on the time needed to through its Property Management busi- must preserve itself, yet, what does not acquire the necessary permits and licenses. ness line. The company currently manages belong there has to go: this was what was Thus, construction is planned for Spring 180,000 sqm (GLA) of office and retail build- 2014. The budget for the renovation is ings. Robertson Hungary`s managing direc- stated this January during the press confer- tor, Robert Tilki, said the companies have ence announcing the transformation plan RENEWING FORMER MOSZKVA TÉR already been working together for the last for one of Budapest’s most important trans- two years on a number of projects in which port hubs, located in Buda. The site’s chaotic nearly HUF 4.2 billion, which will be cov- BNP was in charge of property manage- state, “pub attachments,” and “trams full of ered by the Capital from the central budget ment and Robertson for transactions. CEO masses of people” may all have to disappear, and by EU funds granted for the “Buda elec- of BNP Csukás Csongor emphasized that the and yet we can preserve it all in our good trical trams” project. The first phase is due ownership structure has not changed and memories. Instead, we can look forward to in 2015. BNP has not purchased Robertson. How- the elegant, fresh, green public space that ever, Robertson will be using BNP Paribas has been planned by professional archi- No changes on the Real Estate’s logo. tects and urban developers. The Capital industrial real estate announced a joint tender, written together market Rudas’ decaying wing with Budapest Transport Centre, for the to be rescued renovation of Széll Kalman tér last year. The By the end of 2012, modern industrial project has reached a new stage of devel- stock in the greater Budapest area totaled After many years, it was decided this January opment after the results of the tender were 1,822,933 sqm, following the yield of three that the Rudas bathhouse, a now decaying announced on 11 December 2012. “Széll new buildings totaling an area of 16,448 historical building and eyesore, would finally sqm. Based on the Q4 2012 Industrial be renovated. The Hungarian National Asset Management Inc., Budapest Ther- mal Baths and Hévíz Ltd. have further signed a contract on the transfer of the real estate’s trusteeship. According to plans, the bath will be equipped with a children’s pool, Jacuzzi, saunas, an exercise pool, massage premises, a sunbathing terrace, and a restau- rant. The renovated south wing could open 2013/1–2. | www.resourceinfo.hu

 REsourceMarket Analysis conducted by the Buda- throughout Budapest and vicinity, the rate the right to develop minor tourism projects BRIEF NEWSpest Research Forum (BRF), two of these stands at 19.4% with 353,350 sqm of space totaling about 36,000 sqm. NCH Capital ishad been partially (or entirely) pre-leased having remained vacant at the end of 2012. based in New York City and manages overbefore completion. After the record-break- USD 3.5 billion in capital.ing statistics from Q3, last quarter’s demand Greece sellsremained quite modest. Total leasing activ- part of Corfu Alkotás Point’s HUF 1ity (TLA) was recorded at 22,181 sqm, the billion investmentlowest on record this year. 52% of TLA Greece’s state privatization fund hasreflected new leases or expansions, while accepted a EUR 23 million bid from US- The new owner of Alkotás Point will investrenewals accounted for 48% (down from based NCH Capital for the development a record sum of almost HUF 1 billion in62% in the last quarter). With the exception of a resort on a 500,000 sqm site located on a series of major development projects inof Waberer’s renewal, no lease was signed the north-east corner of Corfu. The Hel- 2012 and 2013. The US-based investmentfor any space above 5,000 sqm in the last lenic Republic Asset Development Fund management firm Heitman purchasedquarter, creating a remarkable contrast to (TAIPED) announced that it has accepted the office building via its Heitman Euro-the previous quarter. The average deal size NCH Capita’s bid. NCH Capital was granted pean Property Partners IV fund (HEPPdropped from 6,400 sqm in Q3 to 1,300 sqm the rights to the seaside plot for a period IV). It has forged ahead with the build-in Q4. For the first time this year, total stock of 99 years. This deal is the first success- ing’s reconstruction, incorporating envi-increased when three parks expanded in ful privatization program agreement that ronmentally friendly solutions. AIG Lin-Q4, each by adding a new building: Airport involves state-owned land of such a signifi- coln leasing and property managementCity grew by 6,884 sqm, South-Pest BP by cant size. The program is part of the terms firm will coordinate the projects. Based5,817 sqm and Europa Center by 3,747 sqm. of Greece’s EU/IMF bailout. The investment in Chicago, Hetiman’s mother company(The latter remains vacant at present.) Aver- adds up to some EUR 100 million, including was founded in 1966. It manages USD 23.8age vacancy rates for logistics parks did not the EUR 23 million for the acquisition of the billion (almost EUR 22 billion) in assets,change in Q4, remaining at 19.1%, following leasehold and an estimated amount of EUR which are invested directly and indirectlythe sharp decrease seen in Q3. In regards 75 million for the development of the plot. into real estate throughout in North Amer-to city logistics, the rate increased to 21.7%. Besides the leasehold, the investor will have ica, Europe, and Asia.Measured against the total industrial stock ADVERTISEMENT www.obudagroup.com RETURN ON QUALITY25 years in Hungary and the CEE Bécsi Corner Offices, Budapest 500 projects FIABCI Prix d’Excellence 2011 ÓBUDA Architect Studio 3.5 million sq m of building floor area www.resourceinfo.hu | 2013/1–2.PROJECT MANAGEMENT CONSULTANCY DESIGN CONSTRUCTION FACILITY MANAGEMENT

REsource  AZ INGATLANPIAC HÚSZ ÉVEELEMZÉS Húsz év az ingatlan- piacon Kerek születésnapot ünnepel a REsource, 1993-ban jelent meg először az újság. Jubileumi összeállí- tásunkban megemlékezünk az általunk legfontosabbnak vagy legemlékezetesebbnek tartott esemé- nyekről, történetekről. 20 év ingatlantörténelme évről évre. CSŰRÖS CSANÁDMAJOR K ATALIN 2013/1–2. | www.resourceinfo.hu

 REsourceAZ INGATLANPIAC HÚSZ ÉVE1993: Félmillió ingyenlakásFotó: Jászai Csaba/MTIAlakáspiac mai struktúrájának kiala- Noha a lakásprivatizáció háztartások eredményezett. A bérlakásokat sok esetben ELEMZÉSkulásában kétségtelenül meghatározótömegeit juttatta lakástulajdonhoz, annaknem a benne élő családok vásárolták meg,szerepet játszott a 90-es évek elején lezajlott hosszú távú hatásai több szempontból is tor- így voltak, akik – akár több lakást is megsze-lakásprivatizáció. Lényege az önkormány- zulásokat okoztak a lakáspiacon. A társada- rezve – jelentős ingatlanvagyont halmoztakzati lakásvagyon magánkézbe juttatása volt, lom aránytalanul nagy hányada jutott lakás- fel. Érdemes megemlíteni, hogy a lakáspriva-amelyre nagyrészt kényszerből került sor. vagyonhoz, köztük olyanok is, akik nem tizáció szintén egyik gyökere volt annak – aAz önkormányzatok a 80-as évek végére óri- rendelkeztek a fenntartáshoz és a felújítás- magyar társadalmat ma is átható – szemlé-ási felújítási igénnyel bíró, rossz minőségű hoz szükséges pénzeszközökkel. Az értékesí- letnek, amely a lakástulajdont mindenki szá-lakástömeggel rendelkeztek, és a modernizá- tett lakások nagy részében még ma is alacso- mára természetesnek és szükségesnek tekinti.cióhoz szükséges anyagi források előterem- nyabb státusú és jövedelmű családok laknak,tésére nem sok esélyük volt, ám a lakások így az akkor elodázott felújítások a mai napigprivatizációjával gyakorlatilag megszaba- nem történtek meg. Ennek következményedulhattak ezektől a terhektől. Több mint 500 a budapesti lakásállomány rossz minőségeezer önkormányzati lakást értékesítettek és gyors állagromlása. Az önkormányzatiebben az időszakban, ami hozzávetőleg két- lakásvagyon kiárusításának ugyancsak fon-millió embert érintett közvetlenül. A bérla- tos öröksége a szociális bérlakások hiánya,kásokat elsősorban a benne lakók vásárolták ami állandó lakáspiaci problémaként jelent-meg, rendkívül előnyös feltételekkel, a lakás kezik. Az ügy társadalmi megítélése rendkí-forgalmi értékének töredékéért, hosszú lejá- vül ellentmondásos, és több ponton is egyen-ratú részletfizetési lehetőséggel. lőtlenséget és igazságtalan vagyonelosztást1994: Állnak az első irodaházak 1995: Bokros-csomag FOTEX PLAZA beszélhetünk. Zöld minősítéseknek, Váci A rendszerváltás utáni gazdaságtörténet úti irodafolyosónak még nyoma sem volt egyik fontos mérföldköve volt a Bokros-Arendszerváltozás után néhány 1994-ben. Az 1994-ben első születésnapját csomag néven elhíresült fiskális intézke- évvel már állnak az első modern bér- ünneplő REsource IngatlanInfóban meg- déssorozat. Az intézkedések megítéléseirodaházak Budapesten. Néhány név az jelenő listákban külön oszlopban jelöl- máig ellentmondásos, a Bokros Lajosakkori legkeresettebb modern irodahá- ték meg, hogy az adott irodaházban hány pénzügyminiszter nevéhez köthető cso-zak közül: EMKE Irodaház, Rumbach telefonfővonal áll rendelkezésre. Bár a mai mag előzményei, kiváltó okai jól illuszt-Center, Buda Business Center, Madách értelemben vett érett irodapiacról még rálják a rendszerváltás utáni Magyaror-Trade Center. Kialakult irodapiacról, iro- nem volt szó, azonban a nagy nemzetközi szág legnagyobb gazdasági problémáit.dapiaci lokációkról persze még közel sem ügynökségek és tanácsadó cégek közül A történet ugyanis kísértetiesen hason- többen már megjelentek a magyar piacon. lít a közelmúlt eseményeire: 1994-re tart- A REsource listáin a bérbeadó ügynöksé- hatatlan magasságokba emelkedett az geknél a leggyakrabban a DTZ és a Jones államháztartási hiány, amit a Bokros-cso- Lang Wootton neve tűnt fel. Túl nehéz mag kemény megszorító intézkedésekkel dolga nem volt akkoriban az ügynöksé- 1996-ra 3 százalékra szorított vissza. A geknek, hiszen alapvetően túlkereslet jel- megszorításoknak többek között magas lemezte a várost. A nagy nemzetközi vál- infláció, zuhanó reálbérek, csökkenő lalatok ebben az időszakban kezdtek fogyasztás és gazdasági visszaesés volt az megjelenni Magyarországon, és a Nyu- ára. Ellenben fiskális egyensúly alakult ki, gat-Európában, Amerikában megszokott ami a népszerű interpretáció szerint hely- minőségű irodaházakat kerestek maguk- reállította az országgal szembeni befekte- nak. Ilyenből pedig nem sok volt, így a tői bizalmat. Egy biztos: két év mérsékelt bérleti díjak a mai többszörösére rúgtak: növekedés után közel 10 éves növekedési nem voltak ritkák az 50-60 márkás (nomi- pályára állt az ország. A növekedési pályát nálisan kb. 25-30 eurós) bérleti díjak sem. azonban 2007-től újra a megszorítások és az alacsony növekedés váltotta fel. www.resourceinfo.hu | 2013/1–2.

REsource ELEMZÉS AZ INGATLANPIAC HÚSZ ÉVE 1996: Nem csak a Skála van! 1996-ig Magyarországon bevásárlóköz- bevásárlóközpontok robbanásszerűen ter- DUNA PLÁZA pontok gyanánt gyakorlatilag csak a múlt jedtek el mind a budapesti, mind a vidéki rendszer vívmányai, a 70-es, 80-as évek- városokban. A plázákat részben a mére- ben épült áruházak és üzletházak létez- tük, részben pedig a kiskereskedelmi terü- tek. Ezek zászlóshajói az 1970-es években letek újszerű kialakítása különböztette épült óbudai Flórián üzletház vagy a Skála meg a korábbi áruházaktól és üzletházak- Szövetkezeti Áruház, amelyeket a zömével tól. Ugyancsak egyértelmű szakaszhatárt az 1980-tól a kilencvenes évek első feléig jelentett, hogy a bérlők között számolat- tartó időszakban létrehozott második lanul jelentek meg a korábbi nemzetközi generációs társaik követték. Ebben az idő- kiskereskedelmi láncok üzletei és addig a ben épült a Skála Metró Áruház, az Árpád magyar piacon ismeretlen márkák. üzletház, a Budagyöngye és a Sugár, amely 1996-ig az ország legnagyobb bevásárló- Erről az időszakról tanúskodik az óbudai központja volt. Eurocenter, a Határ úti Europark, a Lurdy ház, a Campona, illetve a Plaza Centers Az első klasszikus „plázák” megszületé- vidéki és budapesti bevásárlóközpontjai. sére Magyarországon egészen a kilencve- A budapesti plázaépítés egyik meghatá- nes évek közepéig kellett várni. A Duna rozó mérföldköve volt az 1999-ben átadott Pláza 1996. október 14-én – a Pólus Cen- Westend City Center, illetve az 1998-ban tert körülbelül egy hónappal megelőzve nyitó Mammut I., amelyek ma is Budapest – nyitotta meg kapuit. Ezt követően a legsikeresebb plázái közé tartoznak 1997: Két szám- 1998: Az új Nemzeti jegyű hozamok Budapesten Fotó: Róka László/MTI let ünnepélyes alapkőletétele. Az építke- zést azonban nem sokkal később, 1998 Hét évvel a rendszerváltás és két évvel a Az új Nemzeti Színház tervezését és szeptemberében az új kormány hivatalba Bokros-csomag után a budapesti ingat- felépítését rendkívül széles körű tár- lépésével hirtelen leállították a beruhá- lanpiacot a nemzetközi befektetők még sadalmi, politikai és szakmai viták övez- zás magas költségeire, környezetvédelmi alapvetően inkább kockázatosnak tar- ték. Az épület új helyszíneként évtizedes és közlekedési problémákra hivatkozva. tották. Legalábbis a tranzakciós hozam- készülődést követően az Erzsébet teret A színház ügye ezután ismét heves viták szintek erről árulkodnak. jelölték ki 1988-ban, de a megvalósítás első kereszttüzébe került, és újabb összecsapá- lépéseire csak egy évtized elteltével került sok és ötletsorozatok kezdődtek a tervek- A prémium budapesti tranzakciós sor: 1998 márciusában történt meg az épü- kel, a beruházás költségvetésével és a hely- hozamok 1997-ben 11 százalékon áll- színnel kapcsolatban. Új helyszínt végül a tak, miközben a szomszédos Bécsben ferencvárosi egykori expótelkek egyikén 5,5 százalékot fizettek a befektetők, jelöltek ki, majd az építkezésre kiírt közbe- vagyis a kockázati prémium a fejlett szerzési eljárás elnyerését követően, 2000 nyugat-európai piacokhoz képest több szeptemberében a kivitelezést az Arcadom mint 500 bázispont volt. Érdemes bele- Építőipari Rt. kezdte meg. A Dunán rin- gondolni: ez a kockázati prémium szint gatózó hajó képzetét keltő épületet végül még a válság idején sem tért vissza. rekordidő – 15 hónap – alatt építették fel: a műszaki átadásra 2001 decemberében A másik érdekesség a közép-európai került sor. Az épület közvetlen szomszéd- régión belüli erőviszonyok megosz- ságában 2005-ben felépült a szintén sokat lása. 1997-ben a prágai hozamszintek támadott Művészetek Palotája, és a dél- megegyeztek a budapestivel, azonban pesti Duna-partot életre kelteni hivatott Varsóban csak jóval magasabb hozam- Milleniumi Városközpont, amely Budapest szintek mellett, 13 százalékon voltak egyik legnagyobb multifunkciós projektje. hajlandóak vásárolni a befektetők. 2013/1–2. | www.resourceinfo.hu

 REsourceAZ INGATLANPIAC HÚSZ ÉVE Fotó: Jászai Csaba/MTI1999: megnyitják a WestEndet ELEMZÉSAWestEnd City Centert, Budapest első ütem átadását követően felröppentek. A új kormányzati negyed kapcsán is felmerült, ikonikus bevásárlóközpontját 1999. projektről szóló hírek időről időre felütik a ez utóbbitól azonban végül a TriGranit visz-november 12-én adták át. A komplexum a fejüket, azonban a beruházás egyelőre nem szalépett. A legfrissebb információk szerintNyugati pályaudvar szomszédságában, egy került a megvalósítás közelébe. A második egy 300 000 négyzetméteres komplex város-régi, elhanyagolt vasúti-ipari rekonstruk- ütem megépítése a sokak kedélyét borzoló fejlesztési beruházást építenének a területre.ciós területen, mintegy 200 millió dollárosberuházásból épült meg a TriGranit fejlesz-tésében. Az építkezés 1998-ban kezdődött,és a kivitelezést szélsebesen, 14 hónap alattfejezték be, hogy a bevásárlóközpont még1999 karácsonya előtt megnyithasson. Amozgólépcsőkkel és üvegátjárókkal átszőtt50 000 nm-es pláza, multipex mozival éskávézókkal, vízeséssel, 400 üzlettel és egyéb,addig nem látott extrákkal az igazi modern,nyugati pláza élményét hozta be a magyarpiacra, és napi 50 000 fős látogatottságávalma is Budapest egyik legsikeresebb bevá-sárlóközpontja. A Westendtől északra ter-vezett Westend II. tervei már csaknem az2000: Indul a lakástámogatás 2001: 1 millió négyzetméterBár a 90-es évek máso- csökkentek, hogy a lakáshi- átadott iroda dik felében a lakásárak tel felvétele korábban nemmár meredeken emelked- látott széles körben vált 2001 jeles évnek számít a budapesti iro-tek, a lakáspiac igazi robba- elérhetővé Magyarorszá- dapiac életében, megépült ugyanis aznására azonban egészen az gon. A hatás nem maradt egy milliomodik négyzetméter modernúj évezredig kellett várni. el: robbanásszerű hitelezési bériroda.A 90-es években ugyanis boom kezdődött, a követ-a lakossági hitelezés csak kező években több száz- Az első bérirodák az 1980-as éveknagyon korlátozott mér- milliárd forintnyi támoga- végén épültek Budapesten, ezt alapultékben alakult ki, a kama- tott lakáshitelt helyeztek ki véve legalább 12 évnek kellett eltelnietok nagyon magasak voltak, a magyarországi bankok. A ahhoz, hogy elérkezzünk az első millióa bankok hitelezési hajlandósága pedig csúcsévben, 2003-ban több mint 700 milli- négyzetméter irodaterület átadásához.alacsony. Így a lakásvásárlások jellemzően árd támogatott forinthitelt vett fel a lakos- Az ezután következő 12 év alatt ennekönerőből történtek. A 90-es évek végé- ság. A hitelezési epxanziónak köszönhe- a másfélszerese épült meg, hiszen anek gazdasági növekedése kitermelt egy tően felpörgött a lakásépítési piac is. A 2008-ban elért 2 millió után jelenlegfizetőképes réteget, így a meglévő piacon korábbi, jellemzően évi 20 ezres átadott 2,6 millió négyzetméternyi – nem sajáttúlkereslet alakult ki, az árak pedig 1998- lakásszám 2004-re átlépte a bűvösnek tulajdonú – bériroda várja a bérlőkettól 2000-ig reálszinten megduplázódtak. tartott 40 ezres határt. A magyarországi Budapesten.Hitelezés híján azonban tömeges újlakás- lakásállományt figyelembe véve ugyanisépítések nem indultak el. Ezen az állapo- évi 40 ezer új lakásra lenne szükség ahhoz, A magyar főváros az elmúlt két évti-ton változtatott az első Orbán-kormány hogy 100 év alatt teljesen megújuljon az zedben folyamatosan viszonylag magasáltal bevezetett lakástámogatási rendszer. állomány. Érdekesség, hogy ennek elle- kihasználatlansággal küzdött. 2001-benA költségvetési pénzből finanszírozott nére a 40 ezres darabszámot az elmúlt 20 a bérirodák üresedési rátája 22 száza-támogatási rendszernek köszönhetően a évben csupán kétszer, 2004-ben és 2005- lék körül volt, vagyis nagyságrendileglakáscélú hitelek kamatai oly mértékben ben sikerült elérnie a lakáspiacnak. hasonló a jelenlegi mintegy 25 százalé- kos szintekhez. www.resourceinfo.hu | 2013/1–2.

REsource ELEMZÉS AZ INGATLANPIAC HÚSZ ÉVE tek meg a külföldi, többek között izraeli és spanyol cégek lakásprojektjei is. A fejlesztők 2002: A lakásboom favoritja eleinte egyértelműen a XIII. kerü- let volt, majd fokozatosan a XIV., IX. , a XI. Ahazai lakásépítési boom a 2000-es tek el a lakóparképítések, melyek a korábbi és később a VIII. kerület is felkerült a lista évek elején indult Magyarországon. A társasházépítésekhez képest merőben új élére. Az első lakóparkok inkább a prémium külföldi befektetők kelet-európai ingatlan- koncepciót jelentettek. Az első fecskék – minőséget képviselték, olyan extra szolgál- piacokra áramló tőkéjének és az abban az a 2001-2002-ben átadott – még főként tatásokkal, mint az uszoda, a lobby vagy a időben bevezetett új lakástámogatási rend- magyar fejlesztők által épített házak vol- szivarszoba. Markáns képviselője volt ezek- szernek köszönhetően tömegesen terjed- tak, majd egyre nagyobb dömpinggel jelen- nek a projekteknek például az Autoker Cézár Háza. Ezeket nem sokkal később Fotó: H. Szabó Sándor/MTI CÉZÁR HÁZ követték az alacsonyabb minőségű, főként hitelből, illetve az állami támogatási rend- szerre támaszkodó vásárlói réteg számára épített több száz lakásos projektek. Az újla- kás-fejlesztési hullám csúcspontja a 2003 és 2006 közötti időszakra tehető: ehhez az időszakhoz kötődik például a Marina-part prémiumként pozicionált első üteme, a IX. kerület rehabilitációs területének szá- mos lakótömbje vagy néhány, a peremke- rületekbe felhúzott, leginkább lakótelepnek beillő projekt. 2003: Indul a devizahitel-cunami 2004: EU-csatla- kozási hajrá Folyósított lakáscélú hitelekMrd Ft viditásbőség, a bankok közötti hitele- zési verseny és a kamattámogatási rend- „Nagyszerű pillanat részesei vagyunk: 1000 szer korlátozása együttesen vezettek el a Magyarország visszatért Európához, támogatott forint nem támogatott forint magyarországi devizahitelezés beindulá- visszatért azokhoz az értékekhez, ami- sához. A devizahitelezés 2004-ben már ket ezer éve vall magáénak” – mondta 900 szabad szemmel is jól látható volumen- Medgyessy Péter miniszterelnök 2004. deviza ben zajlott, 2005-re pedig átvette a „veze- május elsején, amikor Magyarország tést” a forinthitelekkel szemben. 2006 és kilenc másik országgal együtt belépett 800 2009 között a magyar lakosság példátlan az Európai Unióba. 700 módon adósodott el devizában, 2007-ben 600 a folyósított devizahitelek volumene elérte Az EU-hoz való csatlakozás jelentő- 500 a 600 milliárd forintot, míg 2008-ban meg- sen növelte a bizalmat Magyarország- 400 haladta a 800 milliárdot. A lakáspiac ezek- gal szemben: mind a lakásokat vásárló 300 ben az években második virágzását élte, a magánbefektetők, mind pedig a nagy 200 devizahiteleknek köszönhető brutális hitel- nemzetközi intézményi befektetők is 100 kínálat nagyon erős keresletet támasztott a egyre bátrabban fektettek be Budapes- lakáspiacon, amit a lakásfejlesztők termé- ten. A hangulat 2004-ben optimista volt, 0 szetesen ki is használtak. A 2003-ban elin- a magyar gazdaság növekedett, az ingat- 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 dult időszakban tehát alapvetően nem a lanpiac, ezen belül a lakáspiac dübör- gazdasági konjunktúra fűtötte a lakáspi- gött. A befektetői bizalom a hozam- FORRÁS: KSH, RESOURCE acot, hanem a hitelezés. Ennek ellenére a szintekben is tükröződött: az 1997-es 11 környező országokkal ellentétben végül százalék 2004-re 8 százalék alá csökkent, Nem sokáig tartott a forintban való valódi lakáspiaci buborék nem alakult ki, ami azt jelentette, hogy Béccsel szem- lakossági lakáshitelezés időszaka ami hatalmas szerencsének tekinthető – a ben a magyar főváros kockázati felára a Magyarországon. Az első Orbán-kormányt 2008 után történteket figyelembe véve. 97-es 500 bázispontról 200 bázispontra váltó szocialista kabinet több lépésben fel- zsugorodott. számolta a költségvetésre nagy terheket rovó lakástámogatási rendszert. Kamattá- mogatás híján a forinthitelezés nem tudott tovább működni, hiszen a hazai kamat- szintek továbbra is elviselhetetlen magas- ságokban tanyáztak. A megengedő hazai szabályozási környezet, a nemzetközi lik- 2013/1–2. | www.resourceinfo.hu

 REsourceAZ INGATLANPIAC HÚSZ ÉVE 2005: Külföldi roham a lakáspiacon ELEMZÉS2006: Slumból Az ingatlanfejlesztések hőskorának lakásárak hasonló, robbanásszerű növeke-promenád lakáspiaci boomját erőteljesen táplálta désére spekulált. A hazai fejlesztők nagy- a külföldi vásárlók tömeges megjelenése. mértékben számítottak ezekre a vásárlókra,A szlömösödés problémája és a lepusztult Elsőként az angolok, az írek, majd később akik sok esetben a tervasztalról vásároltak,városrészek rehabilitációja már az ötve- a spanyolok özönlötték el a budapesti lakás- és talán sosem jártak Magyarországon. Anes években megoldandó problémaként piacot, akiket a korábban Írországban, majd magyar fejlesztők külföldi road-show-konmerült fel Budapesten. A probléma keze- később Spanyolországban tapasztalt gigan- vagy egy partnercégen keresztül értékesítet-lése az 1997-ben elfogadott Budapesti tikus áremelkedések motiváltak. A főként ték a lakásokat, jellemzően a magyar piaciVárosrehabilitációs Program után kapott magánvásárlókból álló befektetői réteg a árakhoz képest 10-15 százalékos felárral, deújabb lendületet. Ennek egyik eklatáns pél- a közvetlen kapcsolatfelvétel is gyakori volt.dája volt a Corvin-Szigonyból később Cor- Az általános forgatókönyv szerint 20 szá-vin Sétánnyá avanzsált projekt, amely a zalék önerővel és a saját külföldi laká-régió legnagyobb városrevitalizációs prog- saik terhére felvett jelzáloghitellel szálltakramja. A 800 millió euró értékű projekt első be a kelet-európai ingatlanpiaci raliba – atégláját 2006. augusztus 30-án rakták le a hüvelykujj szabály szerint 45 ezer euróért180 lakásos Cordia Premier Ház alapkö- garzonnal, 60-70-ezer euróért 2 szobás, ésveként. A 22 hektáros területre a fejlesztő 100 ezer euróért 3 szobás lakással. Érde-Futureal 3000 lakást, 130 ezer nm irodate- kes jelenség volt akkoriban a szellemházakrületet, egy közel 34 ezer nm-es bevásárló- megjelenése, amelyek jól érzékeltetik, hogykomplexumot, valamint egy 80 ezer nm-es egy projekten belül milyen nagy arányban„tudásparkot” tervezett. A terület tengelyét értékesítettek külföldieknek, akik sokszora névadó 700 méter hosszú és 36 nm szé- még a lakás kiadásával sem bajlódtak. Alességű Corvin Sétány képezi. Bár a válság piac azóta azonban csúfosan megmutatta,némi habozásra adott okot a projekt életé- hogy könnyelműség volt csupán az áremel-ben, úgy tűnik, hogy a grandiózus vízió, ha kedésre spekulálniuk.nem is 100%-ban az eredeti tervek szerintés némi csúszással, de megvalósul.2007: Fújják a lufitAglobális likviditásbőségnek és a volumene 2007-ben megközelítette a 2 mil- Fotó: Beliczay László/MTI Közép-Európába vetett bizalomnak liárd eurót. Összehasonlításképpen: semköszönhetően ömlött a tőke a régió ingat- előtte, sem utána egyetlen évben sem érte ARÉNA PLAZAlanpiacába. A befektetők versengtek a meg- el a befektetési piac az 1 milliárd eurót sem.vásárolható ingatlanokért, csakúgy mint a A hozamok is zuhantak tovább, a budapesti rint 5,5 százalékos hozamszintet produ-bankok a finanszírozható fejlesztésekért, prémiumingatlanok hozamai 6 százalék alá kálva ezzel. Minden valószínűség szerintbefektetésekért. A végeredményt ismerjük: süllyedtek, vagyis szinte eltűnt a hozam- a fejlesztő Plaza Centers az újkori magyardübörgő ingatlanpiac, hatalmas új fejlesz- prémium Nyugat-Európa és Magyarország ingatlantörténelem legnagyobb üzletét csi-tések, meredeken zuhanó hozamszintek, között. Az ingatlanlufi talán egyik leglátvá- nálta meg. A hozamemelkedést és a bérletirekordmagas tőkeáttételek, olcsó finan- nyosabb példája az Aréna Pláza bevásárló- díjak csökkenését figyelembe véve az Arénaszírozás, tőzsdére lépő ingatlanfejlesztők. központ fejlesztése és értékesítése volt. A Pláza vélhetően a töredékét éri ma az akkoriEbben a globális pilótajátékban 2007 volt 180 ezer négyzetméteres bevásárlóközpont 400 millió eurónak.a „csúcsév”, rekordalacsony hozamokkal és ugyan alapvetően kedvezőtlen lokáción, kétrengeteg tranzakcióval. A befektetői étvá- metrómegálló között, alacsony vásárlóerejűgyat jól mutatja, hogy ebben az időszak- környéken épült, azonban mégis rekord-ban bevált eszköz volt az ún. forward- áron tudták eladni. Ráadásul úgy, hogy aztranzakció, amelynek az volt a lényege, üzlet még a pláza átadása előtt megkötte-hogy a befektető még a projekt elkészülése tett. A brit Active Asset Investment Mana-előtt megvásárolja az ingatlant a fejlesztőtől. gement mintegy 400 millió eurót fizetettMagyarországon az ingatlanbefektetések a bevásárlóközpontért, akkori hírek sze- www.resourceinfo.hu | 2013/1–2.

REsource ELEMZÉS AZ INGATLANPIAC HÚSZ ÉVE 2008–2009: Tündöklés után bukás A2007-ben már óriásira dagadt lufi A válság ráadásul kifejezetten rossz megszületett Budapest kétmilliomodik végül 2008-ban durrant ki hatal- pillanatban érte a hazai ingatlanpia- négyzetméter bérirodája. Az irodahá- mas robajjal. A Lehman Brothers ameri- cot, hiszen a korábbi forrásbőségnek zak átadása ezzel nem állt meg, 2008- kai befektetési bank csődje az összeom- köszönhetően a fejlesztési ciklus tetején ban és 2009-ben összesen több mint fél- lás szélére sodorta a globális pénzügyi járt a budapesti irodapiac. A folyamat- millió négyzetméternyi irodaházat adtak rendszert. Magyarországot különösen ban lévő fejlesztések nagy részét termé- át. A gyatra reálgazdasági környezetben sérülékeny állapotban találta a globá- szetesen már nem lehetett leállítani, így átadott új kínálat meg is tette a hatását, lis pénzügyi-gazdasági válság, de egész a recesszió időszakában rekordmeny- a kihasználatlansági ráta 2009-ben már Európa szenvedett. A 2008-as pénzügyi nyiségű új irodaház ömlött rá a piacra. 20, 2010-ben pedig 25 százalékra emel- összeomlást 2009-ben reálgazdasági visz- A fővárosi irodapiac épp 2008-ban jubi- kedett. Ennek megfelelően a bérleti díjak szaesés követte, az Európai Unió – Len- lált: a Haller Gardens irodaház átadásával is meredeken zuhanni kezdtek, mintegy gyelország kivételével – összes tagállama 20-30 százalékot veszítettek korábbi érté- recesszióba borult. Természetesen az kükből. A piacon megjelentek a koráb- ingatlanszektor azonnal és fájdalmasan ban csak az alacsonyabb kategóriákból kénytelen volt tudomásul venni, hogy a ismert egy számjegyű bérleti díjak, ami felhőtlen aranyéveknek vége. A bankok mind a mai napig komoly fejfájást okoz pillanatok alatt zárták el a pénzcsapokat, sok ingatlantulajdonosnak és finanszí- ami gyakorlatilag azonnal befagyasztotta rozó banknak. mind a fejlesztési, mind a befektetési pia- cot szerte Európában. Az összeomlástól a lakáspiac sem menekülhetett meg. A devizahitele- A hazai ingatlanbefektetési piacon a zés lényegében eltűnt a piacról, a magas hatás ugyanilyen drámai volt: a hozamok forintkamatok, a lakosság pesszimista a korábbi 6 százalékos szintekről pilla- kilátásai és a bankok alacsony hitelezési natok alatt 9 százalék környékére emel- hajlandósága azonban lényegében lehe- kedtek. Ennél is fájdalmasabb volt a lik- tetlenné tették a lakossági hitelezést. A viditás szinte teljes kiszáradása, ami máig lakáshitelezés 2008-ban tetőzött, utána tartó problémája a hazai ingatlanszektor- viszont meredek zuhanás következett, nak. a kihelyezések a korábbi szintek töre- 2010 ESEMÉNYEI REsource XVII. évfolyam Az Allianz Turisztikai Átadják a felújított Tőzsdére megveszi mamutot Margit hidat megy az az Allee 50 épít az SCD Appeninn százalékát Megfúrják Demján Sándor Megnyílik a Corvin A Wing eladja a Megalakul Átadják a Szállodacsődök Bevásárlóközpont K3 irodaházat a Fidesz- Belváros Új országszerte szlovákiai kormány kaszinó Főutcáját projektjét

 REsourceAZ INGATLANPIAC HÚSZ ÉVEdékére csökkentek. Ennek megfelelően ELEMZÉSaz árak csökkenni kezdtek, az adásvé-teli tranzakciók száma szintén zsugoro-dott, míg a bankok új projektek fejleszté-sét már nem finanszírozták. A sokak általvárt lakásárzuhanás ugyan elmaradt, dea lakásfejlesztési piac gyakorlatilag meg-halt, és ebből az állapotából azóta semtámadt fel.Tópark: az állatorvosi lóA buborék kidurranása előtti csúcsévek- nyosabb ingatlanfejlesztéssé vált a vál- TÓPARKben az ingatlanfejlesztők korábban soha ság előtti időszakban. Természetesen anem látott méretű projekteket álmodtak Tóparkról van szó, az M1-M7-es autópá- álmodták meg az „új várost”: 13 év alatt,meg, a jelszó a legtöbb esetben a multi- lya bevezető szakasza mellé tervezett iro- összesen több mint 300 milliárd forint-funkcionális fejlesztés volt. A több száz- daház-konglomerátumról. ból fejlesztett volna a Walker & Williams.ezer négyzetméter megépítését célzó Az eredeti tervek szerint az első ütem-megaprojektek döntő többsége végül a A Tópark ugyanis látványos felfutásá- ben 2010 végéig 100 000 négyzetmé-krízis beköszöntése miatt nem jutott el a val és nem kevésbé látványos bedőlésével ter iroda, és 168 bérlakás, illetve apart-megvalósítási szakaszba. Néhány közülük a válság, illetve az azt megelőző ingatlan man került volna átadásra. Jól mutatjavégleg eltűnt a süllyesztőben, míg néhány – és hitelezési buborék egyik szimbólu- a nagyvonalúságot, hogy egyedülállóa jobb reálgazdasági környezetre várva mává vált. Érdemes felidéznünk a törté- módon csak a projekt előkészítése 3 mil-felfüggesztette tevékenységét. Akadt netet, különös tekintettel a szerénynek liárd forintba került. Bár konkrét bérlő-azonban egy, melyet hatalmas csinnad- legkevésbé sem nevezhető számokra. ket a fejlesztő egyetlen alkalommal semrattával vezettek be a piacra, és a kivitele- nevezett meg, az idő előrehaladtávalzése meg is kezdődött. A túlnyomó több- 2007-ben összesen 140 hektárosra az előzetes bérbeadottság folyamato-ségében irodaházat és kisebb részbenkiskereskedelmi funkciót magába foglalóprojekt az ingatlanszektorban soha nemlátott marketingkampánnyal nyomult, ésegyértelműen a legfeltűnőbb-leglátvá- 2011 ESEMÉNYEI REsource XVIII. évfolyam Átadják a TriGranit- Összeomlik az Eladják a KÖKI-t épületeket SCD-birodalom Gresham- vesz a Kedvezményes Heitman palotát végtörlesztésA TriGranit Viták miatt Nem Plázastop Elkészülátadja a K&H nem nyit hitelez törvényt a Szeged Árkádúj székházát meg a CET többet az fogadnak el Eurohypo

REsource  AZ INGATLANPIAC HÚSZ ÉVEELEMZÉS VARSÓ san nőtt. 2008 elején már 30 százalékos tották fel. A szerkezetkész állapot végül a kedő teljesítményt nyújtott a lengyel piac. bérbeadottságról szóltak a sajtóközle- projekt végét is jelentette egyben, hiszen A nemzetközi befektetők, finanszírozók mények, 2009-ben, az alapkő letételénél a finanszírozó német Eurohypo végül lengyel csodáról, biztonságos menedék- pedig már 43 százalékról. A megaprojekt befagyasztotta a kivitelezés folytatásához ről beszéltek azokban az időkben, ami- beruházóinak közben arra is jutott ener- szükséges további forrásokat, vagyis egy- kor a Magyarország név szitokszónak giája, hogy olyan politikai nagyágyú- szerűen nem utalt több pénzt a Tópark- számított körükben. A lengyel csoda kat igazoljanak a csapatba, mint Kuncze nak. A 100 ezer köbméter beton és 12 egyik nagyon fontos titka kétségtelenül Gábor. Az SZDSZ egykori elnöke lett ezer tonna betonacél azóta is memen- az, hogy az Európai Unióban egyedüli- ugyanis az infrastruktúra-fejlesztésekért tóként magasodik a városba érkezők elé, ként elkerülték a recessziót a válság ide- felelős Bia-Projekt Ingatlanforgalmazó emléket állítva ezzel egy letűnt korszak- jén. Az EU egyik legnagyobb belső piacá- Zrt. felügyelő bizottságának elnöke. nak. val rendelkező Lengyelország a válságban az ingatlanbefektetők kedvencévé vált, a A történet 10 hónapnyi látványos épí- A lengyel csoda befektetési piaca likvid maradt, a hoza- tőmunka után eljutott a bokrétaavató mok pedig a nyugat-európai szinteket ünnepségig, ahol a korábbi marketing- A 2008-2009-es időszak egyik fontos fej- közelítették. vehemenciát szerényebb viszonyok vál- leménye az volt, hogy a régióban kiemel- 2012 ESEMÉNYEI REsource XIX. évfolyam Elkészül a Csődbe megy Arab REsource Sió Pláza a Malév befektetők Property Awards vették meg a életműdíjat kap Bontják Meridient Demján Sándor az első Átadják a panelépületet Görög befektető veszi Portfolio.hu-RICS Megnyit a Hegyvidék meg az Infopark új Market Sentiment Buddha Bar Központot épületét Survey: 7,5 százalékon a Hotel hozamok

 REsourceTWENTY YEARS OF REAL ESTATE MARKET Twenty years of real ANALYSIS estate marketREsource magazine, published for the first time in 1993, is celebrating a round anniversary. In this, ourjubilee edition, we recall the events that we consider the most memorable, or most important, in thepast 20 years of real estate history.CSANÁD CSŰRÖSK ATALIN MAJOR www.resourceinfo.hu | 2013/1–2.

REsource ANALYSIS TWENTY YEARS OF REAL ESTATE MARKET 1993: Thousands of homes for free Home privatizations throughout the '90s a long-term installment payment scheme market permanent problems. There are also undoubtedly played a decisive role in as an option. Although the home privatiza- many sticky points about how housing priva- the resulting structure of the current housing tions made a great deal of households’ home- tization has been awarded and to whom. In market. The key agenda was to assign private owners, this caused several distortions to the many ways, it led to inequality and to unfair owners to what had been council homes. This housing market in the long-term. A dispro- distribution of wealth. In many cases, apart- was largely a forced decision with very practi- portionately large share of society could now ments were not purchased by the family liv- cal motivations. In the late '80s, local munici- purchase homes, including those who did not ing there but by someone else and there were palities were left in possess of a great deal of have the necessary funds to put into sustain- those who acquired a considerable real estate poor quality real estate, requiring massive ing and renovating their flats. The major- portfolio by purchasing more than their share renovation. Raising the necessary funds for ity of these ‘re-privatized’ homes are, to this of apartments. this overhaul would have been quite difficult, day, occupied by with lower income fami- if not impossible, for them. Making tenants lies, thus, the postponed renovations have responsible for the economic burdens of their also, to this day, still not take place. A con- homes, through privatization, would signifi- sequence of this is that Budapest’s housing cantly ease this burden. Over 500,000 coun- stock is of notably poor quality and experi- cil flats were sold during this period, directly encing rapid deterioration and \"slumifica- effecting approximately two million people. tion\". Another important inheritance of this In most cases, the flats were purchased by the legacy is the lack of available social housing inhabitants, under very attractive conditions for those who do need government assis- – for a fraction of the market value and with tance, another issue that causes the housing 1994: The first office buildings opened 1995: The Bokros package Photo: Csaba Jászai/MTI MADÁCH TRADE market or office market locations from that The Bokros package – a series of fiscal time. There were no signs of any green rat- measures – was an important milestone Afew years after the regime change, ing or the Váci út office corridor. Within in Hungary’s post-socialist economic the first modern office buildings were the lists compiled by REsource – which history. Assessment of these measures already complete. These are only a few celebrated its first birthday in 1994 – a sep- remains controversial to this day. How- names amongst the most notable mod- arate column actually indicated the num- ever, the background and causes of this ern office buildings: EMKE Office Build- ber of telephone lines available. Although package, associated with Finance Minis- ing, Rumbach Center, Buda Business Cen- it was certainly not a mature office market ter Lajos Bokros, illustrate very well the ter, and the Madách Trade Center. We can according to current standards, the major major economic problems present after make no mention of any established office international agencies and consultancy the regime change in Hungary. The story firms were already present on the mar- is eerily similar to the recent events: in ket. Among others, DTZ and Jones Lang 1994, the budget deficit rose to unsus- Wootton appeared most frequently on the tainable heights, which – implement- Resource lists. Agencies did not have such ing the austerity measures stipulated in a hard time back then, as the market was the Bokros package – was reduced to essentially characterized by excess demand. 3% by 1996. The price for the restrictive The big international companies had begun measures included high inflation, falling to arrive in Hungary during this period and wages (in real terms), declining consump- they were all looking for offices with qual- tion, and economic downturn. Fiscal bal- ity on par with what they were used to ance, however, was established and this in Western Europe or in America. There apparently restored investor’s confidence were not many of these, thus, rental rates in the country. One thing is certain: after were many times higher than they are now: two years of moderate growth, the coun- rental rates of around DEM 50-60 were not try kept on growing for almost 10 years. uncommon (EUR 25-30, in nominal terms). However, in 2007, this was superseded by restrictions and low growth. 2013/1–2. | www.resourceinfo.hu

 REsource TWENTY YEARS OF REAL ESTATE MARKET Duna Plaza opened its doors on 14 Octo- ANALYSIS ber 1996, just one month ahead of Pólus 1996: There is not just Skála! Center. Subsequently, shopping centers began mushrooming up across BudapestPhoto: József Balaton/MTI DUNA PLÁZA and the countryside. Plazas were differ- ent from the former department stores, Until 1996, shopping malls were ond generation of stores, built mainly mainly in terms of size but the develop- thought of as only bygone achieve- from 1980 to the first half of the 90s. Skála ment and use of the retail space was also ments of the past regime – stores and Metro Store, Árpád Store, Budagyöngye new. Another clear difference was that the department stores built in the '70s and and Sugár (the nation’s largest shopping tenants included countless international '80s. The two flagships were Flórián center until 1996) were all built during retail chains, stores, and brands that, thus Department Store and Skála Co-opera- these years. We had to wait until the mid- far, were completely unknown to the Hun- tive Store. These were followed by a sec- nineties for Hungary to get its first “plaza.” garian consumer. Óbuda Eurocenter, Europark, Lurdy House, Campona and Plaza Center are all examples of shopping malls in Buda- pest and the countryside from this period. Westend City Center (completed in 1999) and Mammut (opened in 1998) were both important milestones for the plaza con- struction industry in Budapest and to this day they both remain the city’s most pop- ular plazas. 1997: Two- 1998: The new National Theater digit yields in Budapest Photo: László Róka/MTI in March 1998. By September 1998, shortly after the new government took office, the International investors still con- The National Theater’s design (and investment was suddenly grounded. The sidered the Budapest office market subsequent construction) was a mat- administration cited high costs, environ- rather risky, even seven years after the ter of great social, political, and profes- mental issues, and traffic problems. Once regime change and two years after the sional debate and even a smidgen of scan- again, the theater became a hot topic for launch of the Bokros package. dal. After decades of preparation, Erzsébet debate, with new clashes as well as with tér was finally chosen in 1988 as site for the completely new ideas, plans, investment At least this is what was reflected in new theater building. However, the first budgets, and site proposals. Finally, a for- the transaction yield levels. Yields for baby steps towards implementation would mer expo site in Ferencváros, along the premium category transactions were only take place only ten years later when river, was chosen as the new location. around 11% in 1997, while investors the foundation stone ceremony was held Arkadon Building Industry Co., the winner paid only 5.5% in nearby Vienna. This of the public procurement procedure for means that the risk premium was 500 the construction, was given the go ahead to basis points higher compared to the start construction in September 2000. The developed Western European mar- building, symbolizing a boat bobbing on kets. Risk premiums were never that the Danube, was completed within record high again, not even during the crisis. time – in 15 months. The technical hando- ver took place in December 2001. The The distribution of forces within highly criticized Palace of Arts was then the Central European region is also built in 2005 just adjacent to the theater interesting: yields in Prague were the and Millennium City Center, the biggest same as in Budapest in 1997, however, multi-functional project in Budapest, with investors were only willing to pur- claims to reviving the South-Pest Coast, is chase at much higher (13%) yields in also located nearby. Warsaw. www.resourceinfo.hu | 2013/1–2.

REsource ANALYSIS TWENTY YEARS OF REAL ESTATE MARKET 1999: WestEnd opens it doors Budapest’s iconic shopping center, Wes- Plans for a Westend II, planned just north connection to the much-considered govern- tEnd City Center, was completed on 12 of Westend, surfaced shortly after the hand mental quarter that was due to be located November 1999. The complex was built over of the first phase (mall). Ocassionally, in the same approximate area. However, the right up against the city’s western railway news about the project would rear its head plan was eventually withdrawn by Trigranit. station (Nyugati pályaudvar) on an old, der- from time to time, however, the project was Based on recent information from REsource ilict industrial railway site. The total invest- always far from realization. The construc- sources, a 300,000 sqm urban area complex ment cost was USD 200 million and it was tion of a second phase was also raised in is now due to be built here. developed by TriGranit. Construction began in 1998 and was completed extremely quickly, within 14 months, so that the shopping mall could open its doors before Christmas 1999. The 50,000 sqm plaza included numerous escalators, glass passag- ways, a multipex cinema, cafes, a waterfall (called The Niagra Falls), 400 shops, and a host of never before seen features to a mall. It brought the western mall experience to the domestic market. With 50,000 visitors per day, WestEnd is still one of the most successful shopping centers in Budapest. 2000: Subsidized housing 2001: One million square meters Although housing prices rose billions forints in subsidized loans. In the of office space sharply in the second half of the '90s, peak year, 2003, Hungarians took out over we had to wait until the new millennium HUF 700 billion in subsidized loans. Due The Budapest office market celebrated to see the housing market boom. In the to this brutal lending expansion, hous- its jubilee, the one-millionth square 90s, retail lending was very limited, inter- ing market revived as well. The number meter of modern office building com- est rates were very high, and banks’ will- of housing units built reached the magic pleted, in 2001 (with the delivery of ingness to lend was low. Thus, people number of 40 thousand (compared to Haller Gardens office park). If we take bought their homes entirely with own around 20 thousand in previous years). into account that the first offices were funds. Thanks to the economic growth of In regards to the Hungarian housing built in the late ‘80s, then, we would the '90s, a new solvent class was formed stock, nearly 40 thousand units per year have had to wait at least 12 more years and, thus, excess demand dropped off the are required to renew the entire housing for the next million square meters. In existing market. Prices doubled between stock completely within 100 years. Inter- the following 12 years, one-and-half 1998 and 2000, in real terms. However, in estingly, in the last 20 years the housing times more was built and, in 2008, total the absence of lending activity, no mas- market succeeded in reaching this num- stock reached 2 million, while 2.6 mil- sive home construction began. The new ber only twice, in 2004 and in 2005. lion square meters of office space are housing subsidy scheme, introduced by currently available to tenants in Buda- the first Orbán government, changed pest. Interestingly, the Hungarian cap- this status. Thanks to the subsidy scheme, ital has struggled with relatively high financed by the central budget, interest vacancy rates throughout the last rates on housing loans decreased to such two decades. In 2001, vacancy rates an extent, that mortgages were widely for office buildings stood at around available in Hungary. And the effect was 22%, more or less in line with the 25% impressive: a lending boom that contin- vacancy rate we are currently experi- ued within the following years, wherein encing. Hungarian banks provided hundreds of 2013/1–2. | www.resourceinfo.hu

 REsourceTWENTY YEARS OF REAL ESTATE MARKET Developers’ clear favorite was Buda- pest’s District XIII. Gradually this came to2002: Housing boom include Districts XIV, IX, and XI, as well as, Billion HUF later on, District VIII.The domestic housing market boom gary was introduced to a completely new began in 2000. Thanks to capital flow ANALYSISurban housing concept. The first of theseThe first residential communities were towards the Eastern European real estate buildings, yielded between 2001 and 2002, premium quality properties with extra ser- markets from foreign investors as well as were developed primarily by Hungarian vices like swimming pools, lobbies and to the new housing subsidy schemes, the companies. Soon after, an increasing num- cigar rooms. Autoker’s Cézár House is a construction of residential communities ber of foreign companies (namely, Israeli striking example of this. began to spread. In contrast to the com- and Spanish ones) started housing proj- munist-era condominium buildings, Hun- ects here. Shortly thereafter, lower quality projects followed in their footsteps, building hun- MARINA BEACH dreds more apartments. These develop- ments targeted customers who relied on credit or who were eligible for the state’s subsidiary scheme. The peak of the new home developments was between 2003 and 2006: for example, premium property Marina Beach’s first phase was completed during this period as was several blocks of District IX rehabilitation project and a few other projects on the city limits that looked a lot like housing estates, just not housing estates from Hungary.2003: The tsunami is launched 2004: The EU-accessionHousing loans issued in Hungary tory environment, the abundance of inter- national liquidity, credit competitions “We are living a great moment, Hungary1000 subsidized Forint-loan non-subsidized Forint-loan between banks and the limitation of the has returned to Europe; we returned to existing interest rate subsidies system com- the values we’ve been owning for thou-900 FX-loan bined all led to the rise of foreign currency sands of years,” said Prime Minister loans in Hungary. Crediting denominated in Péter Medgyessy on 1 May 2004 when800 foreign currencies was already in practice by Hungary, together with other nine 2004 and it “took the lead” from forint loans countries, joined the EU.700 in 2005. Between 2006 and 2009, the vol- ume of Hungarians’ foreign currency loans The European Union accession has600 reached an unprecedented high: foreign significantly increased confidence in currency loans granted in 2007 totaled HUF Hungary: both private investors buy-500 600 billion and exceeded HUF 800 million ing homes as well as large interna- in 2008. During these years, the brutal loan tional institutional investors began400 supply situation created by foreign currency investing more boldly in Budapest real loans induced a very strong demand on the estate market. Everyone was optimistic300 house market, the house market experi- in 2004: the Hungarian economy was enced a second boom, and real estate devel- growing and the the housing market200 opers obviously made use of the situation. was booming. So, basically, it was crediting that fueled the100 house market in the period starting in 2003, Investors’ confidence was also and not economic growth. Despite all of reflected in the yield levels; it dropped0 this, the house market didn’t develop a real from the 11% level in 1997 to below 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 bubble, which is a very lucky thing consider- 8% in 2004, meaning that the risk pre- ing what happened after 2008. mium against Vienna fell from 500 SOURCE: KSH, RESOURCE basis points to 200 points (compared to 1997).The forint-denominated housing loan period in Hungary did not last long.After the first Orbán administration lost the elections, the socialist government abol- ished this housing subsidies system in sev- eral steps, since this system had put a great burden on the public budget. Without inter- est rate subsidies, loans offered in forints were not a viable option anymore, since domestic interest rates were still unbear- ably high. Hungary’s permissive regula- www.resourceinfo.hu | 2013/1–2.

REsource  TWENTY YEARS OF REAL ESTATE MARKET 2006: From slum- 2005: Foreigners’ land grabANALYSIS ber to promenade During those heroic pioneer years of ers were waiting for these buyers, some of Photo: László Beliczay/MTIAlready in the '50s, “slumification” and thereal estate development in Hungary,whom had never even been to Hungary and rehabilitation of run-down neighborhoods the housing boom was massively fueled by were known to purchase flats based on the was identified as one of Budapest’s “solv- the overwhelming presence of foreign inves- blueprint. Domestic developers were selling able” problems. This issue was addressed tors. Firstly the English, then the Irish, and, their apartments during international road again, in 1997, at the adoption of the Buda- later, the Spanish invaded the Budapest shows or with the help of partner compa- pest Urban Rehabilitation Program. Cor- housing market. Motivated by the enor- nies, typically with 10-15% extra premium vin Szigony (later Corvin Promenade) is mous price increases they had previously on domestic prices. Direct contact was also considered one of Eastern Europe’s larg- experienced in Ireland and (later) in Spain, quite common. The general standard for est urban revitalizations projects ever. The these (mostly private) investors were specu- purchasing real estate in Eastern Europe kick off ceremony for the project took lating on the chance a similar price increase was 20% down payment plus a mortgage place on 30 August 2008 with the laying of would take place here. Hungarian develop- secured by their own homes abroad. Prices the foundation stones for the Cordia Pre- were roughly EUR 45 thousand for a studio mier House. The project is being devel- apartment, EUR 60 – 70 thousand for a two- oped by Futureal Group on a 22-acre site bedroom apartment, and EUR 100 thou- and is planned to include 3,000 residential sand for a three-bedroom apartment. ‘Spirit’ apartments,130 thd sqm in office space, an houses (mainly empty buildings which the approximately 34-thd sqm shopping center foriegn owners were not making use of) and an 80 thd sqm R&D park. The 700×36 were a special phenomenon from this era, m promenade will serve as the axis of the well illustrating how big a share foreign area. Although the crisis has given some owners had of the pie at this time, in some ground for some hesitation concerning cases, not even bothering to rent out their the project, it seems that the grand vision – apartments for profit. The market has since although not entirely the same as the origi- then (dismally) shown how simply frivolous nal plans – will be realized in the end. it was to speculate on price increases alone. 2007: Bubbles Thanks to the abundance of global volume in Hungary reached nearly EUR 2 ARÉNA PLAZA liquidity and to the confidence in the billion in 2007. The market never reached Central European region’s real estate mar- this volume again, neither before nor later. reported then, the yield was 5.5%). Most ket, the market spilled over with capi- Yields continued to fall with yields on pre- likely, the developer, Plaza Centers, made tal. Investors were competing for prop- mium real estate in Budapest decreasing the best deal in the history of Hungarian erty and banks for developments they to 6%. Thus, the yield premium between real estate. Considering the yield increases could finance. We all know what happened Western Europe and Hungary had almost and the decrease in rental rates, Arena next: the booming real estate market, huge disappeared. Perhaps the best example of Plaza is now most likely to be worth a mere new developments, a sharp drop in yields, the real estate boom was the development fraction of the EUR 400 million it once sold record-high leverage, cheap loans, and real and sale of Arena Plaza shopping cen- for. estate developers going public. The “peak ter. The 180-thousand sqm mall has quite year” in this global pyramid scheme was an unfavorable location, being located 2007, known for its record low yields and between two metro stops and in a neigh- significant transactions. A voracious inves- borhood with limited purchasing power, tors’ appetite was clearly evidenced by the and yet it sold for a record price. Further- fact that so-called ‘forward-transactions,’ more, the deal was closed even before the wherein investors would purchase a prop- mall was completed. The British company erty from the developer even before the Active Asset Investment Management paid project was completed, were quite com- approximately EUR 400 million for the mon in this period. Real estate investment shopping center (based on the numbers 2013/1–2. | www.resourceinfo.hu

 REsourceTWENTY YEARS OF REAL ESTATE MARKET ANALYSIS2008–2009: The burst of light ends with a crashIn 2007, the bubble grew huge and estate market at a specifically bad time. for lease in Budapest reached 2 million finally burst with a mighty crash in Thanks to the earlier abundance of liquid- square meters (sqm). Nor was this the end2008. The American investment bank ity, the Budapest office market was at the of new office building deliveries; over halfLehman Brothers went bankrupt and it peak of its development cycle. Of course, a million sqm of office space was deliv-put the entire global financial system on turning back was not an option for most ered in 2008 and 2009 combined. The newthe verge of collapse. Due to the global developments already in construction, so, supply, delivered in a weak real economicfinancial-economic crisis, Hungary found a record number of new offices poured situation, had a significant effect on theitself in an extremely vulnerable situa- onto the market during the recession. The vacancy rate, which reached 20% in 2009tion but, in actuality, the whole of Europe capital’s office market had just reached and increased to 25% in 2010. Accordingly,was suffering. The financial breakdown in a milestone in 2008: with the delivery of rental rates started dropping steeply and2008 was followed by a decline in the real Haller Gardens, the volume of office space decreased by around 20-30%. One-digiteconomy in 2009 and, with the exception rental rates, previously only typical for theof Poland, all the European Union mem- lower categories, appeared on the marketber states fell into recession. Of course, and, to date, still the cause of serious head-the real estate industry was forced to aches for many property owners and finan-quickly and painfully realize that the cial institutions.golden years were over. Banks rushed toturn off money taps and, as a result, both The house market couldn’t avoid thethe development and the investment mar- crash either. Foreign currency denomi-ket instantly froze all over Europe. nated loans practically disappeared from the market. At the same time, high forint- The effect was just as dramatic for the based interest rates - alongside people’sdomestic property investment market: pessimistic outlook and banks’ low will-yields instantly grew from its earlier 6% ingness to give out capital - basically madelevel to around 9%. An even more pain- it impossible to loan to individuals. Theful consequence was that liquidity dried number of new housing loans peaked inup, a persisting problem on the domes- 2008, however this was followed by a steeptic real estate sector until this day. Fur- decrease and new loans reached a merethermore, the crisis hit the Hungarian real fraction of their previous level. As a EVENTS OF 2010 Volume 17 Allianz SCD begins The newly renovated Margaret Appeninn buys a building 50% share a tourism Bridge is handed over goes public in Allee mammoth shopping centerWing sells Fidesz The Main Street of Hotel insolvencies Sándor Corvin ShoppingK3 office government Budapest Downtown spread nationwide Demján’s Center opens itsbuilding takes office Project is completed casino project in Slovakia is doors torpedoed

REsource  TWENTY YEARS OF REAL ESTATE MARKETANALYSIS result, prices began dropping, the number gan “multifunctional development.” In the paign was launched and undoubtedly it of sales transactions also dropped, and all end, the majority of these megaprojects - became the most advertised and most the while banks willingness to finance new aiming to build hundreds of thousands of spectacular real estate development from development projects dissipated. Although sqm - were not realized, due to the start the period before the crisis. Of course, the fall in residential property prices didn’t of the crisis. Some of these projects were we are talking about Tópark, the massive materialize as expected, the housing devel- gone forever, but others merely suspended office conglomerate planned next to exit opment market was practically dead in the activity, awaiting an improvement of the ramp of the M1-M7 highway. water and hasn’t resurrected since. real economic environment. However, there was one project - introduced to the With its spectacular rise, and addition- Tópark, a memento from an era market amongst great fanfare - that got as ally spectacular fall, Tópark soon became far as the construction phase. The project the symbol of the crisis as well as of the During those peak years just before the mostly included office property but it also preceding real estate and crediting bubble. crisis, real estate developers dreamed had a retail element to it. In the time to It is worth to recount the story, especially up fantastical projects, unlike anything come, an unprecedented marketing cam- because the dimensions were anything but seen before, in most cases, under the slo- modest. 2011 ESEMÉNYEI REsource XVIII. évfolyam KÖKI is Heitman The SCD empire Gresham handed over buys crashes Palace TriGranit is sold buildings Árkád in Szeged TriGranit Early repayment CET does not open, No more The “Plaza is finished yields the scheme due to the public credit for Stop” law is new K & H HQ implemented debate Eurohypo adopted building

 REsourceTWENTY YEARS OF REAL ESTATE MARKET In 2007, the dream was to build a “new ANALYSIScity” on 140 hectares: Walker & Wil-liams planned to develop the project at ironically, when it was deemed structurally region. International investors and financ-a cost of over HUF 300 billion over 13 complete because the German company ers were called the Polish performanceyears. According to the original plans, they Eurohypo had at this point canceled any a “miracle” and “a safe harbor” at a timewould have built 100,000 sqm of office further funding toward the project. Since when the mention of Hungary was equal tospace and 168 residential apartments in then, the 100,000 sqm complex, a city of cursing. One of the very important secretsthe first phase by the end of 2010. A good concrete and 12,000 tons of concrete steel to the Polish miracle was that they wereindicator of the breadth of this project is stands to this day greets anyone arriving the only country in the EU able to avoidthat the preparation of the project alone to the city as a memento of ages since past. recession during the crisis. Poland, one ofcost HUF 3 billion. Although the devel- the member states with the biggest inter-oper never published any actual data on its The Polish wonder nal markets in the EU, became a favoritefuture tenants, the preliminary occupancy for investors during the crisis; its invest-grew constantly with time. At the start of One of the biggest surprises of 2008-2009 ment market remained liquid and yields2008, press releases announced a 30% pre- was the performance of the Polish market, approached Western European levels.lease level and an occupancy reaching 43% which was outstanding development in theby 2009, at the time of the foundation lay-ing ceremony. The developers of the mega-project even had the energy to bring polit-ical stars like Gábor Kuncze onboard: theformer president of the SZDSZ (Allianceof Free Democrats, political party) becamethe head of the supervisory board at Bia-Projekt Ingatlanforgalmazó Zrt., the com-pany responsible for the project’s infra-structural development. After 10 months of spectacular con-struction work, our story now comes tothe topping-out ceremony, at which pointthe previously intensive marketing wasscaled down. The project came to an end, EVENTS OF 2012 Volume 19 Sió Plaza Malév goes Arab Sándor Demján on its way bankrupt investors is awarded the REsource The first panel buy Property Lifetime house is Meridien Achievement AwardHegyvidék demolished Greek investor buys Portfolio.hu & RICS BuddhaCenter opens new Infopark Market Sentiment Bar Hotelits doors building Survey records a 7.5% yield opens

REsource  AZ INGATLANPIAC HÚSZ ÉVEINTERJÚ William Benkő az Egyesült Államokban született, és a rendszerváltás idején költözött Magyarországra. A 90-es években ingatlanközvetítéssel foglalkozott, és 1993-ban ő indította el a REsource magazint, ám azóta eltávo- lodott az ingatlanpiactól. A REsource alapítójával, az Amerikai Kereskedelmi Kamara jelenlegi magyarországi elnökével beszélgettünk. CSŰRÖS CSANÁD zerkilencszázkilencvenhárom- ban csak az újságok megérkezésekor szem- annak, ha kapott telefonfővonalat. Nyilván- besültünk. Felmerült bennünk, hogy meg- valóan ez ma elképzelhetetlen probléma. E ban, a magyarországi ingat- bízunk egy diákcsoportot, hogy házhoz lantörténelem hajnalán alapí- vigyék, de rögtön jött a kérdés, hogy hová? Mikor adtad el a REsource-t? tottad a REsource magazint. Honnan jött Ezek üzleti ingatlanok voltak, nem való- 1996-ban adtam el, mert 1996-ban meg- az ötlet? színű, hogy a háziasszonyokat érdekelte érkezett Magyarországra egy induló cég, az 1993-ban alapítottam az újságot testvé- volna. Végső kétségbeesésünkben felhívtuk Euronet, és ők megkértek, hogy segítsem remmel, Benkő Sándorral együtt. Ingatla- Mike Stone-t, aki a Budapest Business Jour- az itteni terjeszkedésüket. Az elején csak nok közvetítésével kezdtünk foglalkozni, és nal (BBJ) egyik alapítója volt, neki elmond- részidőben voltam náluk, de utána hama- azt vettük észre a ’90-es évek elején, hogy tam, hogy mi a probléma. Ő erre egyből rosan eljött az a pillanat, amikor nem tud- nagyon sok érdeklődő, komoly kereslet volt rávágta, hogy az újságot be kell húzni mel- tam párhuzamosan végezni a kettőt. Annak irodaház, raktárcsarnok iránt, de sok eset- lékletként a BBJ-be, szállítsuk át a kinyom- idején megígértem, hogy ha egyszer el kell ben a keresleti és a kínálati oldal között tatott példányokat az irodájukba. Így indult adnom az újságot, akkor elsősorban a Buda- nyelvi akadályok voltak. Így aztán azon a kapcsolat. Nem sokkal később a nyomdai pest Business Journalnak fogom felaján- kezdtünk el gondolkodni, hogyan lehetne költségek csökkentése érdekében áttértünk lani. Nekik pedig butaság lett volna nem a magyarul nem tudó végfelhasználóknak egy olyan rendszerre, hogy ugyanabból a élni ezzel a lehetőséggel, meg is vásárolták információkat közvetíteni úgy, hogy átlép- papírból, ugyanabban a méretben, ugyan- tőlem. jük a nyelvi határokat. Megálmodtuk azt, abban a nyomdában készült az újság, mint hogy csinálnánk egy olyan újságot, ahol iko- a BBJ, sőt még a tördelést is a BBJ vette át. Ezzel teljesen el is szakadtál az ingat- nokkal, piktogramokkal lehetne áthidalni lanpiactól? a nyelvi akadályokat, ugyanis a metró ’M’ Akkoriban már éppen elkészültek az betűje angolul, magyarul, németül vagy len- első modern irodaházak Budapesten. Igen. Ezt követően 10 évig dolgoztam gyelül is ugyanazt jelentette, csakúgy mint a az Euronetnél, először Magyarországon, ’P’ a parkolót, stb. A fejlécben voltak ezek az Igen, akkor már állt az East-West az azután a környező országokban építettünk ikonok, és alá csak egy számot kellett írni. Astoriával szemben, a Buda Business Cen- ki ATM-hálózatot. Az irányítószám alapján a program ki tudta ter a Kapás utcában, a Váci utcában is voltak választani a kerületet, és az adott kerületi irodák, stb. Volt lehetőség irodát bérelni, de Ha jól tudom, azóta sem tértél vissza irodákat az adott kerület újságrészébe tette nem sok. Igazából ezután indult be az épí- az ingatlanokhoz? bele. Az első ingatlanok, amelyek megjelen- tési boom. tek az újságban, általunk képviselt, illetve Nem, ma induló, start-up vállalkozá- más közvetítőktől bekért ingatlanok voltak. Mi az, ami gyökeresen más volt a jelen- sokkal foglalkozom. Miután eljöttem az legi irodapiachoz képest? Euronettől, beszálltam különböző ipar- A REsource hosszú éveken keresztül ágakba, melyekről azt gondolom, hogy a Budapest Business Journalba behúzva Egyrészt a kínálatból fakadóan a bérlők komoly változások állnak előttük. Ilyen pél- jutott el az olvasókhoz. Ez az együttmű- kénytelenek voltak elfogadni olyan megol- dául az egészségügy vagy a megújuló ener- ködés akkoriban magától értetődő volt? dásokat, amelyeket ma már nem fogadná- gia. Ezeken a területeken vagy bevásárol- nak el. Ha volt egy szabad iroda, és ő indí- tam magamat vállalkozásokba, vagy segítek 1993. október 15-én jelent meg az első tani akart egy vállalkozást, sokkal kisebb másoknak vállalkozásokat indítani. Mosta- szám, 4000 példányban, szépen le is szál- súllyal esett latba az, hogy milyen a kilá- nában leginkább azzal foglalkozom, hogy lították az irodánkba az összes példányt. A tás, mekkora az ablak, milyen a ház loká- próbálok piacot teremteni az USA-ban problémát csak az jelentette, hogy halvány ciója, mint manapság. A bérlő örült annak, olyan magyar innovációk részére, amelyek lila gőzünk sem volt arról, hogyan fogjuk hogy egyáltalán le tudott ülni valahová, és működnek, bizonyítottak, csak a magyar ezt terjeszteni, ezzel a problémával valójá- el tudta indítani a vállalkozását. Sőt, örült piac kicsi, és az amerikai piac mérete kell 2013/1–2. | www.resourceinfo.hu

 REsourcenekik ahhoz, hogy elérjék azokat a sikere- Az Euronettel körbejártad a környező még egyszer ne fordulhasson elő az, amit INTERJÚket, amelyekre méltó az innováció. országokat is. Látsz markáns különbsé- 2008-ban láttunk, és az élet megy tovább. geket az üzleti kultúrát tekintve? Időről Ma a tőzsdék rekordmagas szinteken van- Az Egyesült Államokban születtél, időre divat felkapni egy-egy országot a nak. Vannak olyan cégek, amelyek megta-nőttél fel, és a ’90-es évek elején jöt- térségből, és példaként kiemelni. lálják a módját annak, hogy akár a válságtél Magyarországra. Mekkora volt a alatt is növekedjenek. Elég gyorsan fognakkultúrsokk, amikor a rendszerváltáskor Óriási különbség nincs az országok változni a szelek, meg kell tanulni állítaniideköltöztél? között, ami az embereket illeti. A kiugró a vitorlán. Nem az a legfontosabb, hogy teljesítmények több faktorból adódhatnak. az államhoz fordulok, és elkezdek könyö- A rendszerváltás idején költöztem ide, és Az egyik, hogy hozhattak olyan gazdaság- rögni, hogy fújassa megfelelő irányból asemmilyen támpontom nem volt az itteni politikai intézkedéseket, ösztönző progra- szelet. Ez a piac feladata. Nagyon hiszekviszonyokhoz, nem volt kapcsolati tőkém. mokat, amelyek arra ösztönzik az ott dol- a piac önkorrekciós képességében. A fej-Az emberek megígértek dolgokat, de sok- gozó embereket, hogy valamilyen irányba lődés tekintetében nincs egyenes vonal,szor nem állták a szavukat, és ennek jellem- fejlesszenek. Ugyanakkor egy országnak hanem cikkcakk van. Ez mindig is ígyzően semmilyen következménye nem volt. van egy fejlődési görbéje, és ennek nem volt. Nem szabad kétségbe esni: ha nincsMeg kellett tanulnom megélni egy olyan minden szakasza olyan meredek, mint az szükség arra, amit gyártok, akkor fel kellmozgó talajon, ahol az ember megőrizte előző vagy a következő. Azért nem szabad ébredni, kitalálni valami mást.a rugalmasságát, de nem vette át ezt a stí- kétéves múltra ránézni, és azt mondani,lust. Például amikor a Budapest Business hogy ez sokkal jobb ország, mert ennek a Személy szerint hiszel még Közép-Journallel megállapodtunk abban, hogy be versenynek nincs vége. Ha 2008-tól nézed Európában? Úgy tűnik, hogy a globá-fogjuk fűzni a REsource-ot az ő újságukba, az USA-t, akkor azt mondod, hogy a világ lis érdeklődés ma inkább Ázsia vagyakkor ezt az üzletet gyakorlatilag kézfogás- összedőlőfélben van. De megtanulta a vál- Latin-Amerika felé irányul, Közép-sal szentesítettük, ez a kapcsolat több éven ságból, amit meg kellett tanulnia, beépí- Európa közel sem olyan érdekes már,át tartott, és soha nem volt vita. Akkor is tett olyan fékeket a rendszerbe, hogy mint 10-15 vagy 20 évvel ezelőtt.hittem abban, hogy azembernek a hírneve a Ez így igaz, ennek több oka is van. Azlegfontosabb, még úgy egyik, hogy a délkelet-ázsiai országok-is, ha lesznek olyan ban – elsősorban Koreában – nagyonátmeneti időszakok, komoly márkák nőttek ki, amelyek maamikor ez a fajta hoz- már vetélytársai a legnagyobb globá-záállás nem tud érvé- lis cégeknek. Ehhez több minden kellett.nyesülni. Egyrészt át kellett alakítani a gazdaságu- kat, másrészt az embereknek hinniük kel- lett abban, hogy képesek végigcsinálni és fenntartani ezt a csodát. Amikor oldal- ról kezdett jönni a szél, a dolgok nem úgy alakultak, Európában egy csomó ember elveszítette a hitet saját magában. Ilyen- kor az emberek megijednek, lelassul- nak, beletaposnak a fékbe. Lehet, hogy Délkelet-Ázsiában job- ban eltalálták, hogy a méretük miatt jobban kiléphettek arra a piacra, amelyik vevő volt az ő termékeikre, és innen- től kezdve ez öngerjesztő folyamattá vált. Meggyő- ződésem, hogy a magyar ember képes kiváló minőséget gyártani- előállítani, csak ezt lehetővé kell tenni számára, és biz- tatni kell. www.resourceinfo.hu | 2013/1–2.

REsource  TWENTY YEARS OF REAL ESTATE MARKETINTERVIEW William Benkő was born in the United States and moved to Hungary around the time of the regime change. In the nineties he was involved in real estate brokerage and he was the one to launch REsource magazine in 1993, but since then he drifted away from the real estate market. We were talking with the founder of REsource, who is currently the President of the American Chamber of Commerce in Hungary. CSANÁD CSŰRÖS ou founded REsource mag- no idea how we would distribute them: where and get to work. In fact, tenants We faced this problem only when the mag- were happy if they could get a phone line. Y azine in 1993, at the dawn azines arrived. Our first idea was to hire a Obviously, this problem is now unimag- of domestic real estate time. group of students to do delivery, but, soon, inable. Where did the idea come from? the question came back around: to where? I founded the newspaper, together with These were commercial properties; house- When did you sell REsource? my brother Sándor Benkő, in 1993. We wives were not likely to be interested. In In 1996: A new start-up company, were working as real estate intermediar- desperation, we called Mike Stone, one of Euronet, arrived to Hungary in 1996 and ies in beginning of the early ‘90s and soon the founders of Budapest Business Journal they asked me to help with their local realized that the demand for office and (BBJ), and explained our problem to him. operations. At first, I only worked part- warehouse space was already quite signif- He replied immediately that it should be a time for them, but very soon I could not icant, however, in many cases, there were BBJ supplement and asked us to send the manage both of my jobs at the same time. language barriers between the demand printed copies directly to his office. This At one time, I had made a promise that, and supply. Thus, we started to think is how our relationship started. Not long if I ever sold the magazine, I would first about how we could overcome the lan- after, in order to reduce printing costs, ask Budapest Business Journal first. They guage barriers and reach the non-Hun- REsource was produced from the same would have been silly not to take the garian speaking end-users. We planned paper, in the same size, and by the same opportunity to purchase it from me. a newspaper where we could surmount press as BBJ – even the pagination was this with icons and pictograms. The letter taken over by BBJ. And you really lost all your connec- “M”, for example, stands for underground tions to the real estate market? in English, as well as in Hungarian, Ger- Back then, had the first office build- man and Polish. The same applies for the ings been completed already? Yes. I worked for the following 10 years letter “P”, for parking. These icons were for Euronet. We established the first placed in the header and then only num- Yes, East-West was already there in ATM network in Hungary and then in the bers had to be added. Based on the postal front of Astoria, together with Budai neighboring countries. code, the computer program was able to Business Center on Kapas utca and a few sort out the list by district and then the offices on Vaci utca. There was office As far as I know, you never returned offices were added to the appropriate part space available, but not much. The con- to the real estate market? of the newspaper according to their var- struction boom actually started after- ious districts. The first property data we wards. Yes, that’s correct. Now, I work with published was about ones represented by start-ups. After leaving Euronet, I worked us personally or was property that had What might you say was radically dif- in the various industries I thought were been requested by other intermediaries. ferent, compared to the current office due for major developments ahead. market? Like, for example, the health industry or For many years, REsource was a renewable energy. I either bought com- Budapest Business Journal supplement. Firstly, due to the scarce supply, tenants panies in these industries or helped oth- Was this an obvious cooperation for had to accept solutions that they would ers with their start-ups. Nowadays, I am you? not normally go with today. If someone mostly trying to create a market in the wanted to start a business and there was U.S. for the most serviceable new Hun- The 4,000 copies of our first edition an empty office, then the view, the size of garian innovations for which the Hungar- were published on 15 October 1993 and the windows, or location was much less ian market is too small and that need the they were all delivered to our office. Our important than it is today. Tenants were size of the U.S. market to achieve the suc- main problem was that we had absolutely satisfied if they could sit down some- cess they deserve. 2013/1–2. | www.resourceinfo.hu

 REsource You were born in the United States, pest Business Journal to add REsource back in 2008, you might have said that INTERVIEWyou grew up there, and then you came to their magazine, the deal was basically the world was about to collapse. How-to Hungary in the early ‘90s. How big sealed with a handshake. This relation- ever, it has learnt its lesson from this cri-a shock was that for you, as you moved ship lasted for years and we never had sis and installed brakes on the system, so,back just during the regime change? issues. At this point, I already believed that what we saw in 2008 will never hap- that, even if there might be moments pen again…and life goes on. Today, the I did move here in the midst of the where this kind of attitude can – and will stock markets are at record highs. Thereregime change. I had absolutely no idea – not prevail, reputation was the most are companies that have managed toabout the local situation and I did not important thing. grow even during the crisis. The windknow anyone. People promised to do changes quickly enough and one mustthings but often did not keep their word, With your work at Euronet, you learn how to set the sail. Turning to theresulting, typically, in no consequences have been to every country in the state and begging it to make the windon their part. I had to learn ‘living’ in a region. From time to time, it is trendy flow from the right direction should notway, in that I had to be flexible but, at the to make an example out of one coun- be the focus. This is the market’s job. Isame time, without adopting this style. try from this region: Do you see any truly believe in the market’s ability toFor example, when we agreed with Buda- significant variation, in terms of busi- self-correct. There is no straightfor- ness culture? ward development; they will always zig- zag. It’s always been that way. We must There is no big difference between not despair: if there is no market for my these countries, regarding people. product, then it’s time to wake up and figure out something else. Outstanding performance has many factors. Firstly, whether or not It seems that global interest has the country introduced economic turned towards Asia or Latin Amer- measures or incentive programs ica. Do you, personally, still believe in that encourage people to innovate. Central Europe? Central Europe is not nearly as interesting as it used to be 10 At the same time, every country has or 15 or even 20 years ago… its own ‘development curve’ and not every stage of this is as steep as the That’s right; and there are many rea- previous or the following one. That’s sons for this. Firstly, some very strong why we should not make a two-years-of company brands have been established time frame of reference, and should, in Southeast Asian countries, mainly in Korea. These brands can compete with rather, just say that this is a cur- the largest global companies. This was rently much better country, able to happen for several reasons: Firstly, because it’s an ongo- they had to change their economies. Sec- ing competition. ondly, people had to believe they are able If you look at to make this happen and could maintain the U.S the miracle. When the wind started to blow from the other direction and things did not turn out as planned, many Euro- pean simply lost faith. In cases like this, people get scared and they slow down. Maybe they hit it better in South East Asia, and, due to their size, they could enter into a market that was open to their products. From then on, it became a self-per- petuating process. I strongly believe that Hungary is able to manufacture high- quality products, but they should have opportunities made available to them and they need encouragement. www.resourceinfo.hu | 2013/1–2.

REsource  AZ INGATLANPIAC HÚSZ ÉVEINTERJÚ Magas bérleti díjak, nagyvonalú üzleti tervek, privatizált vállalatok után megmaradt értékes ingatlanok. Hogyan indult az újkori hazai ingatlanszektor története? Az elmúlt húsz évről és a jelenlegi helyzetről beszél- gettünk Dr. Hajnal Istvánnal, a Biggeorge’s – NV vezérigazgatójával. CSŰRÖS CSANÁD Igen, ők csináltak először „A” kategó- rendelkező közvetítő cégek is, amelyek rájöt- riás irodaházakat Budapesten. Utána érke- tek, hogy itt lehetne valamit csinálni. Volt H ogyan indult el több mint két zett meg néhány német magánbefektető, egy tízszeres felértékelődés a ’90-es évek évtizede mindaz, amit ma pro- akik jellemzően csak építészekkel dolgoztak, derekán, amikor ezek a néhány ezer forintra fesszionális ingatlanszektornak szó nem volt a mai értelemben vett profesz- értékelt és privatizált vállalati telephelyek nevezünk? szionális ingatlanfejlesztésekről. De például egyszer csak elkezdtek pár 10 ezer forinto- Ha egészen a gyökerekig megyünk vissza, már 1992-ben az ITC-nek a DTZ dolgozott kat érni – mint fejlesztési telkek. akkor azt kell mondanom, hogy alapvetően mint ingatlanközvetítő. Az intézményesség a privatizációval kezdődött. Kétfajta privati- még nagyon messze állt a maitól, legendák Ráadásul a ’90-es évek esetében nem zációról beszélhetünk, az egyik a lakáspriva- keringtek arról, hogy a Váci úton az egyik 10 eurós irodabérleti díjakról beszélhe- tizációs történet, amelyet a Belügyminiszté- német üzletember üldögélt egy toronyszo- tünk. rium vezényelt le, és ehhez kapcsolódott egy bában, maga elé vett egy kockás papírt, arra ingatlanértékbecslő- és ingatlanközvetítő- felírta, hogy 12 ezer négyzetméter szorozva Valóban nem: 60-70 márkáról beszé- képzés is. A másik az állami vagyonhoz tar- 80 ezer forinttal, egyenlő ennyi és ennyi; lünk. A Fotex-házban, ha jól emlékszem, 70 tozó nagyobb ingatlanok privatizációja volt. bérbe tudom adni négyzetméterenként 37 márka fölött volt a bérleti díj. A ’90-es évek Ebben a folyamatban értékbecslőként én is márkáért, és akkor kijött, hogy ezen meny- közepén aztán egyszer csak azt vettük észre, részt vettem, a különböző könyvvizsgálóknak nyit fog keresni, és belevágott a „fejlesztésbe”. hogy kezd megjelenni egy új kínálat, bevá- az átalakulási vagyonmérleghez állóeszköz- Körülbelül ennyi volt az üzleti tervezés. A sárlóközpontokkal (Duna Plaza), irodahá- értékeléseket készítettünk. Ez volt az a piaci piac akkor még egészen pici volt. zakkal (Buda Square). Addigra már az ügy- szegmens, amelyik először megtetszett a nökségek elég gyorsan beletanultak a piacba, nagy nemzetközi tanácsadóknak-könyvvizs- Ha a ’90-es éveket általában vadkapi- világossá vált, hogy ezeket az ingatlanokat gálóknak, akik addigra már itt voltak Magyar- talizmusként értelmezzük, akkor ez igaz ügynökségeken keresztül lehet kiadni. A országon, akkor még nem négyen, hanem volt az ingatlanszektorra is? semmiből 1-2 év alatt megindult az a piac, hatan. Lassan már szivárogtak az ingatlan- amelyet most ismerünk. 2000-ben, a 2000- ügynökségek is, de ők ekkoriban – a ’90-es Persze, bizonyos értelemben feltétlenül. es évek elején pedig már egy dübörgő piacra évek hajnalán – éppen hogy csak nézelőd- De azt gondolom, hogy akkor az ingatlan érkeztek ide azok a befektetők, akik nemzet- tek. 1988-1993 között az ÁPV-nek ingatlan- mint befektetés messze nem volt annyira közi színvonalú termékeket akartak vásá- értékeléseket szállítani jó üzletnek számított. érdekes, mint amennyire a 2000-es évek rolni. 2006-ig volt egy meredeken emelkedő A professzionális ingatlanszakma első generá- elejére vált. A „vadprivatizációban” az iro- pálya, amely volumenében egyre nagyobb és ciója ebből a privatizációs-értékbecslős világ- daházakat nem tekintették akkora érték- komolyabb lett. A válság kitörése óta pedig ból nőtt ki. Az első modernnek nevezhető fej- nek, vagyonnak. Az, hogy megtöltjük bérlő- egyfajta csodavárás, üresjárat zajlik, mesz- lesztések is erre az időszakra datálhatóak. Az vel, és eladjuk, nem volt általános szemlélet sze nincs olyan intenzitása ennek a piacnak, első olyan irodaház, amelyik már nemzetközi még akkoriban. Sokkal inkább a különböző mint az első öt évében volt. szintű volt, a Pénzintézeti Központ leánycé- termelő cégek, telephelyek érdekelték az gének, az ITC-nek nevezett fejlesztő cégnek üzletembereket. Azután egyre jobban lehe- Az elmúlt 20 évben mi volt a legna- a beruházásában valósult meg. A Váci utcá- tett látni, hogy ezek a termelő telephelyek gyobb baklövés a magyar ingatlanpiacon? ban az ITC két házat is épített, többek között sok esetben nem termelnek már annyira, és a Fontana házat is, amelyet eredetileg lakó-, akkor egy pillanat alatt elérkezett a felérté- Könnyű lenne a devizahitelezést vagy iroda- és üzletháznak szántak. kelődés az ingatlanok esetében. Ez volt az az állatorvosi lóként a Tóparkot említeni…Volt időszak, amikor a Soroksári úti telkek egyik azonban egy olyan baklövés, hogy az 1988- Vagyis az első irodaházakat még nem is pillanatról a másikra értékesek lettek, és las- 92 közötti privatizációs értékelések idősza- magáncégek, hanem állami vállalatok épí- san beszivárogtak azok a fejlesztői tudással kában piac hiányában minden értékbecslő a tették? nettó pótlási érték alapján értékelte az épü- 2013/1–2. | www.resourceinfo.hu

 REsourceleteket. Jellemzően mérnökökről van itt szó, Szerinted most egy ciklus alján vagyunk, hogy miért nem érvényes már. Kidobáltam INTERJÚakik nem tudták elfogadni azt, hogy egy vagy új korszak köszöntött be az ingatlan- ezeket a könyveket, de egyelőre hiányzik,csarnoképület ne érje legalább a felét annak, szektorban? hogy helyettük mit vegyünk elő. Nincs nagyamibe a megépítése kerülne. Éppen ezért tőkeáttétellel való ingatlanfejlesztés, nincsnagyon magasra sikeredett az állami válla- Szerintem egyértelműen egy teljesen új spekulatív fejlesztés, nem lehet hirtelen soklatok első eszközértékelése. Nagy pénzt kel- korszak jött el. A kilencvenes években iszo- pénzt keresni az ingatlanon, az ingatlan mintlett befizetni, de magas volt a könyvi érték. A nyú gyorsan integrálódtunk egy meglévő értékőrző vagyon sztereotípia sem stimmel.piac aztán később ezt leértékelte, de az első nemzetközi piacba, öt év alatt a semmiből Rendben, de akkor mi van helyette? Nyil-könyvi értékek a cégek nyitómérlegében lett egy igazán nemzetközi kapcsolatrend- ván az, hogy lehet létesítménygazdálkodni,szerepeltek. A magas értékek mögött magas szerrel, pénzügyi rendszerrel áthálózott fenn lehet tartani a meglévő portfóliót, idő-amortizáció volt, az első években az állami ingatlanpiacunk. Azután ez a nemzetközi szakosan lehet pótolni, és erre kell építkezés,költségvetésbe nem sokat fizettek be a priva- ingatlanpiac, mint olyan, amelynek mi integ- ehhez finanszírozás és szakértő, de vannaktizált cégek, mert nagyon sok amortizációt ráns részei vagyunk, torpant meg. A nyugati olyan piaci szereplők, akik az új helyzetetszámoltak el. Az elején, amikor az államnak ingatlanpiacban soha nem látott paradigma- messze nem látták be, így még a szebb jövőtnagyon kevés pénze volt, ez komoly gon- váltás zajlik, és ez velünk együtt történik. Az, várják a tervezők vagy a hatóságok. Ők úgydot jelentett. Ha úgy tetszik, ezt az értéke- hogy a zöld gondolat bejött, része a változás- gondolják, hogy vissza fog térni az az idő,lők szúrták el. Meg lehetett veregetni a vállu- nak, de nem a lényege. Azonban azt, hogy amikor lesz mit tömegével tervezni megkat, hogy nem engedték olcsón privatizálni a hely-lokáció mint olyan nem lesz foko- szabályozni, márpedig valószínűleg arra kellaz állami vagyont, de volt egy kezdeti teher- zottan és mindig értékesebb, nagyon nehéz berendezkedni, hogy a jövőhöz teljesen más,tétel, ami mértékadó közgazdászok akkori elfogadni. Az egész ingatlanpiac arra épült lassabb és talán megfontoltabb ingatlan-elemzése szerint rögtön negatív pályára állí- fel, hogy egyre kevesebb a föld, az ingatlan használat tartozik.totta az állam gazdálkodását. nagyon jó befektetés, mert annak az értéke mindig emelkedni fog. Az értékemelkedés Magyarország az elszalasztott lehetősé- oka pedig az, hogy mindig megvan rá agek országa. Az ingatlanszektor mit sza- használói igény. Ez az állítás persze nagylasztott el az elmúlt 20 évben? vonalakban igaz maradt, de ma már egyáltalán nem biztos, hogy irodába A világos logisztikai országstratégia vagy gyárba kell menni dolgozni, mertnagyon hiányzik. Nem sikerült kimondani, ugyanazt megteheted például otthon-hogy ennek az országnak a logisztika a kitö- ról is. Emellett a családi szerkezetekrési lehetősége. Ezt kellene támogatni. Nem- soha nem tapasztalt módon változtak,csak a konkrét raktározási feladatok ellá- ami megint csak újfajta ingatlan-tásáról, hanem az ehhez tartozó humán, igényt hoz elő.közlekedési, szervezeti infrastruktúráról isbeszélek. Jöjjön-menjen az országon keresz- Összességében matül akár egész Európa, tegyék itt le a dolgai- azt látjuk, hogy azkat, rakják át vízről levegőbe, levegőből vas- ingatlan nem tartja azútra, széles nyomtávról normál nyomtávra értékét, és akkor azstb. Ennek az operatív szinten történő meg- egész banki finanszí-oldása helyenként ott van, de sosem tudott rozási formula gyö-egységes stratégiává összeállni. Az lett volna kerestől változásraa kedvenc fejlesztésem, ha ezt országos szorul. Most márléptékű küldetéssé emelik. Keserű tapasz- vagy 15 éve tar-talatom, hogy egyelőre nem sikerült elő- tok ingatlanfejlesz-relépnünk a székesfehérvári repülőtér pro- tési kurzust az épí-jektünkkel, amely egy országos logisztikai tészképzésben, éshálózat egyik eleme lett volna. Sosem sike- a mostani fél-rült elfogadtatni semmilyen szintű dön- évet úgy kezdtem,téshozóval, hogy nézzük az egészet rend- hogy egy szatyor-szerben, és ezt a rendszert próbáljuk ban bevittem azinfrastrukturálisan felépíteni. összes olyan köny- vet, amelyet refe- A 2000-es évek rohanása után a vál- renciaként szoktamság óta komoly gödörbe került a szektor. használni, és mind- egyikről elmondtam, www.resourceinfo.hu | 2013/1–2.

REsource  TWENTY YEARS OF REAL ESTATE MARKETINTERVIEW High lease rates, rough business plans, valuable properties left after privatized companies. What was the beginning of the story for the modern Hungarian real estate industry? We interviewed Dr. István Hajnal, CEO of Biggeorge’s – NV about the past twenty years and the current situation. CSANÁD CSŰRÖS gory office buildings in Budapest. Then, a There was a tenfold up-valuation in the mid- few German private investors came on the nineties and company sites, once valued at T he professional real estate scene. They were typically only working with a few thousand forints, were privatized and industry is now over 20 years architects, as there were no professional real suddenly began to be valued as development old: How did it all start? estate developments as we know them today. plots at a few ten thousand forints. If we go all the way back to the roots, I However, for example, DTZ was already have to say that basically it started with working as a real estate broker for ITC in Additionally, office lease rates in the privatization. There were two types of priva- 1992. Institutionalization was very far from nineties were not in the EUR 10 range. tization: the flat privatization managed by today’s level, there were legends about a Ger- the Ministry of the Interior (a property valu- man businessman sitting in an attic room on No, they were around DEM 60-70. If I ator and real estate broker training was held Váci utca, making calculations on a piece of remember well, rental rates were over DEM related to this) and privatization of bigger, paper and multiplying 12,000 square meters 70 in the Fotex building. In the mid-nineties, public asset property. I participated as a val- (sqm) by HUF 80,000 (this was based on a suddenly we have realized that a new kind uator in this process. We prepared the valu- lease rate of DEM 37 per sqm). Once he cal- of supply had started to appear on the mar- ation of fixed assets applied to the transfor- culated the profits, he started “developing.” ket in the form of shopping centers (Duna mation balance sheet for various auditors. That was more or less the business plan. At Plaza) and office buildings (Buda Square). Big international consultants/auditors who that time, the market was still very small. By this point, agencies had pretty quickly had already been present in Hungary were learned the quirks of the market and it the first to become interested in this mar- If the general situation in the nineties became clear that this real estate could be ket segment. At that time, these were the was interpreted as ‘wild’ capitalism, was leased through agencies. The market we ‘Big Six’, not the ‘Big Four’. Slowly, real estate that also true for the real estate industry? know today started blooming in one to two agencies also entered the market, however, years, out of nothing. In 2000 and the begin- at that time, at the dawn of the nineties, they Of course, in a certain way it was. Yet, I ning of the 2000s, investors seeking inter- were only looking around. Providing prop- think that real estate as an investment at that national-level products had already arrived erty valuations for ÁPV (the Hungarian time was far from being so interesting as it to a booming market. Until 2006, there State Privatization and Asset Management became by the beginning of the 2000s. Dur- was steep growth, growing in volume and Company) was a lucrative business between ing this period of “wild privatization,” office becoming increasingly serious. Since the 1988 and 1993. The first generation of real buildings were not considered high value start of the crisis, the market is kind of wait- estate professionals came from this privati- assets. The concept of filling them up with ing for a miracle and we are in neutral gear; zation-valuation world and the first modern tenants and then selling it was not common- the intensity of today’s market is far from the developments also date back to this period. place at all. Businessmen were much more level it was in the first five years. The first international-level office building interested in various manufacturing com- was developed by a company called ITC, a panies and production sites. It only became What was the biggest mistake that took subsidiary of the Centre for Monetary Insti- more obvious with time that these produc- place on the Hungarian real estate market tutions (Pénzintézeti Központ). ITC built tion sites were often not actually producing in the past 20 years? two units on Váci utca, including the Fon- anything anymore and the value of the prop- tana building, which was meant to serve as a erty then jumped up in an instant. This was It would be too easy to bring up the for- residential, office, and retail building. a time when plots on Soroksári út became eign currency loans or Tópark as an iconic valuable from one day to the next and, example. However, there was also a faulty So, the first office buildings were devel- slowly, brokers figured out that they could valuation concept that occurred between oped by state companies, not private do something here, as they had the devel- 1988 and 1992, in the time of the privati- firms? opment know-how, and entered the market. zations: since there was no market, all val- uators valued buildings based on the net Yes, they were the first to build A-cate- 2013/1–2. | www.resourceinfo.hu

 REsource stopped short. Right now, the Western real INTERVIEW estate market is going through a paradigmreplacement value. This practice was typi- ing actual warehousing services, but also a shift the likes of which we have never seencal for engineers who would not accept that human, transport and organizational infra- before, and we are part of it. The spread ofa hall was worth less than half of its build- structure. Companies from all over Europe the ‘green’ idea is just part of the change,ing costs. Therefore, in the beginning, state should come and have their goods stored but not the essence of it. However, the factcompanies’ assets were valued very high. here including transfer shipments from that location, as such, won’t get increasinglyA high amount was required to invest, but water to air, air to rail, wide gauge to stan- valuable is very hard to accept. The wholebook value was also high. Later, the mar- dard gauge rail, etc. This has been realized real estate market was built on the assump-ket revalued this bringing it down to a lower at an operative level in certain locations, tion that land is getting scarcer and reallevel, however, the first book values were yet, it was never integrated into a compre- estate is a very good investment because it isalready registered in companies’ opening hensive strategy. Making this a national goal becoming increasingly valuable, and the rea-balance. Behind these high values, there would have been my favorite development. son value increases is the constant demandwas also a high amortization rate. So, priva- My [personal] bitter experience was that we from users. Of course, this statement istized companies didn’t contribute much to have thus far not been able to move forward more or less still true, however, these days, itthe state budget during those first few years with our airport project in Székesfehérvár, is not at all a given that you have to go to thebecause they wrote off a lot as amortization. which would have served as one element in office or factory to work because you can doAt the beginning, when the state had very a national logistic network. We never man- the same from home, too. At the same time,little money, this was a serious issue. Basi- aged to convince any decision maker to take family structures are changing in a way thatcally, this was the valuators’ fault, if you like. a systematic approach and try to develop an has also never been seen before, which againYou could pat their shoulders for not letting infrastructure for this system. is creating a new type of real estate need.state assets to be privatized at a low value,but there was this initial burden that put the After the rush of the 2000s, the indus- All in all, we can see that real estate todaystate’s finances on a negative course right try went into a serious slump. Do you doesn’t keep its value and, in this case, thefrom the start, according to the analysis of think we are at the low point of a cycle or whole bank financing formula requires aauthentic economists at the time. has a new era dawned upon the real estate drastic change. It’s been 15 years already that industry? I’m holding a real estate development course Hungary is the country of lost oppor- for architectural students and I started thistunities. What opportunities has the real Clearly a new era has begun. Our inte- semester by taking all books I’ve been usingestate industry lost over the past 20 years? gration into the existing international mar- as a reference to the lecture in a bag and, for ket during the nineties was extremely quick. each of these books, I told the students why Having clear country-wide logistics From virtually zero, Hungary developed a it’s not valid anymore. I have thrown awaystrategy would prove invaluable. We never real estate market with a real international these books, but their replacements are stillmanaged to define logistics as the take-off relations and financial system in as little as missing. There is no real estate developmentpoint for this country. That should be sup- five years. Then, the international real estate with high capital leverage, there are no spec-ported. I’m not just talking about provid- market, which we are an integral part of, just ulative developments, you can’t make a lot of money quickly when dealing in real estate, and the stereotype about real estate pre- serving its value is not true any more. Very well, but what is there instead? Obviously, you can provide facility management, you can sustain the existing portfolio, from time to time you can compliment that portfolio and, for this, you need a construction which involves capital and experts, however, there are market players who are far from under- standing the new situation. So, planners and the authorities are still holding on for a brighter future. They think that the time will come when they can plan and regulate vast developments but, in the future, we will probably have to settle for a completely dif- ferent, slower, and perhaps more conscious use of real estate. www.resourceinfo.hu | 2013/1–2.

REsource INTERJÚ AZ INGATLANPIAC HÚSZ ÉVE Én még taégla és malter generációja vagyok Az elmúlt 20 évben a hazai ingatlanpiacon megszámlálhatatlan fejlesztés ment végbe, ingatlanos cégek tucatjai építettek irodaházakat, bevásárlóközpontokat, lakásokat, egyéb kereskedelmi ingatlanokat, mind- eközben pedig egy teljes generáció nőtt fel és nőtt bele a rendszerváltáskor még nem is létező ingatlanszak- mába. A hazai ingatlanszektor egyik legismertebb arca, legnagyobb tanítója, emblematikus személyisége, Baross Pál FRICS emlékezett vissza a kezdetekre és az ingatlanpiac elmúlt két évtizedére. DITRÓY GERGELY rendszerváltáskor jöt- nyíltak, és csak 2-3 minőségi szállodánk olyan közel próbált kerülni a belvároshoz, volt. Minden előrejelzés arról szólt, hogy és az én első projektem is az Andrássy út A tél haza, és akkor kezdtél el ez a közép-európai átalakulás körülbe- elején volt. ingatlanokkal és az ingatlan- lül 5-7 évig fog tartani, és 2-5 százalékos szakmával is foglalkozni. Milyen volt a gazdasági növekedést fog hozni, különö- Elsősorban amiatt volt/van ez így, helyzet a ’90-es évek elején Magyaror- sen a szolgáltatói szektorban. Mindenki, mert jobb közel lenni az állami admi- szágon? aki ingatlanpiaci elemzéssel foglalko- nisztrációhoz, vagy a közlekedés, a szol- Akkoriban még az ITC irodaházak szá- zott, Budapestet preferálta. Mindeköz- gáltatások voltak fontosak? mítottak a legmodernebb ingatlanok- ben a hazai piaci szereplők technikailag nak, a Skanska pedig már elkezdte az nem is léteztek. Érdemes megnézni a 20 Mindez együtt. A belvárosról a legtöbb East-West Centert. A modern irodák bér- évvel ezelőtti REsource egyik példányát, magyar embernek nem elsősorban a mun- leti díja négyzetméterenként mintegy 50 ami akkor még csak egy apróhirdetési kahely jut eszébe, hanem a lakás, szóra- márka volt. A ’90-es években Magyar- újság volt. A minőségi fejlődés az utóbbi kozás, kultúra, de a nyugati és leginkább ország rendszerváltó kirakatország volt, 5-6 évben történt meg, amikor széle- amerikai városokban a belvárosnak első- nagyon sok fejlesztői érdeklődést von- sebb körű szakmai újsággá vált a maga- sorban irodafunkciója van, a cégek közel- zott ide a privatizáció és az ingatlanpiac zin. De ott van például a MAISZ is, amely sége és a jó megközelíthetőség miatt. állapota. Mindenki látta, hogy az épü- az első amerikai segélyprogram részeként Emellett előny az is, ha a kormányintéz- letállományunk nagyon silány, de azt is jött létre. A US Aidnek volt egy prog- mények is a közelben vannak, de az üzlet mindenki tudta, hogy Budapest a század- ramja, amely elsősorban a magyar ingat- elsősorban nem arról szól, hogy az ember fordulón még egy kimondottan elegáns lanpiac közvetítői, értékbecslői szaktudá- elszalad a miniszterelnökhöz. Inkább az a főváros volt, és ennek a romjain újabb sát akarta megalapozni, a MAISZ is ebből fontos, hogy az üzletembereknek legyen várost lehet építeni. nőtte ki magát. A program segítségével elég lehetőségük egymással tárgyalni. elsősorban műszaki végzettségű embe- Az igény volt meg hamarabb a modern reknek adtak lehetőséget arra, hogy átke- Hogyan változott az elmúlt 20 évben épületekre, vagy a fejlesztői bizalom a rüljenek az ingatlanszakmába. a döntéshozók, polgármesterek, főépí- jövőben? tészek hozzáállása az ingatlanosokhoz? 1990 körül így képzeltétek el, hogy az Hol volt tetten érhető a vadkapitaliz- Mind a kettő. Akkoriban még nem irodafolyosók és kereskedelmi közpon- mus? volt jelentős a bérlői struktúra. A PWC- tok ott fognak működni, ahol most? nél 10-12-en dolgozhattak, az Ernst and Én inkább úgy fogalmaznám meg, Youngnál hasonló számban, de ilyen Nem, akkor mindenki a belvárosra kon- hogy ezeknek a korai fejlesztéseknek a méretű volt a legtöbb nagy multi cég, centrált. De a belvárosban nem lehetett vadkapitalista szaga az ingatlanakvizíci- tehát nem volt még nagy bérlői keres- helyet találni. Az akkori fővárosi vezetés óknál volt érezhető. A legtöbb kiszemelt let, de mindenki előrevetítette azt, hogy nagyon védte a történelmi belvárost, és ha ingatlan általában rossz minőségű (bar- lesz egy komolyabb irodapiaci – és per- valamit szeretett volna látni, az egy reha- namezős övezet, gyárépület) és felesleges sze később kereskedelmi és logisztikai – bilitációs, lakosságmegtartó, turisztikai volt, és mind önkormányzati vagy állami igény. A másik, ami nagyon fontos volt fejlesztés. Nem véletlen, hogy a Skanska is vállalati tulajdonban voltak. Itt folytak a akkor, a szállodapiac. A határok meg- nagy kavarások, hogy hogyan lehet ezeket 2013/1–2. | www.resourceinfo.hu

 REsourcea telkeket megszerezni. Utána az építke- „A kapcsolatok a Mi volt számodra az elmúlt 20 év leg- INTERJÚzéssel kapcsolatban – kivéve a belvárost főépítészekkel, a műsza- nagyobb sikere és csalódása?és az Andrássy út környékét, amely min- ki osztállyal és a poli-dig nagyon szem előtt volt – a megszüle- tikusokkal leginkább Az Andrássy út 9-et nagyon szerettem.tendő épületek minősége nem volt időt- udvariassági alapon for- Ez volt az első projekt az Andrássy úton.álló, de az akkori környezethez, építészeti málódtak.” Mondjuk úgy, hogy ez a legszebb „gyer-stílushoz képest még mindig jobbak vol- mekem” a fejlesztéseim közül. Én mégtak. Nem volt nehéz építési engedélyt sze- Ez azóta is hozzátartozik a piac műkö- annak a generációnak a tagja vagyok, akitrezni, a kapcsolatok a főépítészekkel, a déséhez. Telket ugyan nehezebb szerezni, úgy hívok, hogy a tégla és a malter nem-műszaki osztállyal és a politikusokkal leg- ezt már inkább a piacról vásárolják. Állí- zedéke. A gazdasági számítás számunkrainkább udvariassági alapon formálódtak. tom, hogy a legtöbb telekprojekt, amely mindig az volt, hogy létre tudom-e hozniSosem éreztem azt, hogy nehéz akadályo- nem valósult meg, túl volt tervezve. Túl azt az (építészeti) értéket és minőséget,kon kellene átvergődniük azoknak, akik sok mindent álmodott rá a fejlesztő, aki amit szeretnék, avagy sem. A mai generá-vagy túl akarták építeni a telküket, vagy tulajdonképpen a telekkel spekulált. ció elsősorban az Excel-táblázatból indulcsak csalni akartak valahol egy kicsit. Az ki, mekkora az az összeg, amelyet a fej-igazán nagy nehézséget inkább az jelen- Annak idején a fejlődés irányait meg- lesztésre akarok költeni, és utána teszitette, hogy a város képtelen volt magának határozhatta az, hogy hol voltak enge- hozzá az építészetet, hogy mi az, amimegfogalmazni ezt a hatalmas fejlődési dékenyebbek az önkormányzatok? ebbe belefér.kilátást az ingatlanpiacon. Lakásfejlesztések kapcsán biztosan. Ott Mikor fordult meg ez a hozzáállás? Az a kényszer, hogy az adminisztrá- érzem leginkább a túlépítési problémát, Akkor, amikor az ingatlanfejlesztés főcióval jóban kell lenniük a fejlesztők- amely az engedékenységre vezethető visz- motivációja a befektetőknek való eladásnek ahhoz, hogy elérhessék a céljaikat, lett.mennyire szerves része a mai napig a sza. Az irodánál már fon-piacnak? tosabb az elhelyezkedés, Komoly csalódásod? nem lehet bárhol bár- Az első komolyabb csalódásom a Dózsa mit megépíteni. A kis- György úton az Építők székháza volt. kereskedelemnél pedig Láttam, hogy az egy jó épület, amelyből még inkább igaz az, hogy valami különlegeset lehetne kihozni, de az elhelyezkedés a leg- alapvetően nem igazán vonzódtam az fontosabb, ezért szinte hozzá, mert szocialista központnak érez- mindegy, hogy melyik tem. Van az épületben egy előadóterem, önkormányzat mennyire amelyre azt mondtam, hogy bontsuk el, engedékeny. és építsünk hozzá valami modernet. Leg- nagyobb megdöbbenésemre levédték az általunk már megvásárolt épületet, és nem hagyták elbontani a konferenciater- met. Azóta is ott áll. Akkor éreztem elő- ször, hogy nehezen értek szót a dogma- tikusan építészeti és műemlékvédelmi paradigmában dolgozókkal. A máso- dik nagy csalódásom a Vörösmarty tér volt (Vörösmarty1 nevű multifunkciós fejlesztés – a szerk.). Ez egy olyan épü- let, amelyet nemcsak magunk fejlesz- tettünk, hanem volt hozzá egy társunk is. Itt tapasztaltam meg azt, hogy ha az ember nem jól választja meg a társát, akkor annak az elképzelései, céljai elté- rőek lesznek. Ez az épület továbbra is attól szenved, hogy a társtulajdonos nem tud életet lehelni az épület egy jelentős részébe. Ez megfoghatatla- nul rossz érzés. w w ww. r we s.roeusorucrecieninf ofo..hhu || 22001133/1–2.

REsource INTERJÚ A neved most már egyet jelent erős magyar ingatlanfejlesztő vállalatok feltétlenül ingatlan-, hanem parkfej- Magyarországon az ingatlanszakma már többet produkáltak, mint a külföl- lesztésre fordítja, az utakat felújítja, stb. oktatásával is. Hogy látod, sikerült ren- diek. Mindeközben a magyar piac telítő- Európai kontextusban a jövő a városszé- des szakembergárdát kinevelni 20 év dött is, így nincsenek olyan lehetőségek, pítés, városüzemeltetés, az ingatlanminő- alatt? amelyek miatt a külföldiek versenyezné- ség erősítése. Európában egyre inkább a nek. Meg kell találni azt a rehabilitációs minőséget választják a cégek is. Ha számokról beszélünk, hihetetlenül munkát, amellyel korszerűsíteni lehet. Ez sikeres volt a 20 év, eltekintve az utolsó egy új piaci szegmens, fel kell rá készülni, Jó volt számodra az elmúlt 20 év? néhánytól. Hatalmas mennyiségű, arány- tudni kell, hogyan kell csinálni. Igen, én nagyon szerettem ezt a 20 lag minőségi ingatlanállomány jött létre évet. Nagyon jó érzés, hogy olyan baráti az országban. Ma pedig már minden Mi hiányzott számodra az elmúlt 20 és ismeretségi köröm van az ingatlan- szinten megtalálható a szakmában az az évben a hazai ingatlanpiacról? szakmában, akik mind fiatalabbak nálam. ember, aki ehhez ért is. Ha a cégekről Egy részüket tanítottam is, másik részük- beszélek, akkor 4-5 olyan nagy hazai fej- Igazából minden alpiacon vannak jó nek csak a vállát veregettem, ha valami jót lesztő van, aki akkor nem létezett, és tel- példák. Az Infopark és a Graphisoft Park csináltak. Néha úgy érzem magam, mint jesen modern üzleti stratégiával építkező két nagyon kiváló és különleges városi valami professzor, akinek nincs saját egye- vállalatépítési modellt tudott létrehozni. ingatlanpark. Örömteli példa néhány bel- teme. Ha a társadalom és az ingatlanszakma városi épület átalakítása, néhány ragyogó kapcsolatáról beszélek, akkor azt mond- hotel fejlesztése, pl. a Four Seasons (Gre- Szerencsésnek tartod magad? hatom, hogy továbbra is rémes. Mindenki sham Palota) vagy a Continental Hotel Abban voltam szerencsés, hogy az első – egy városvezető, egy főépítész, az utca (Hungária Fürdő), de akad néhány olyan klienseim között volt az ING. Igazából embere – azt mondja, hogy az ingatla- kiskereskedelmi ingatlanfejlesztés is, ők kerestek meg engem, mikor Magyar- nosok „disznók”. Sok esetben rosszabb a amely bárhol megállná a helyét. Per- országra jöttek. Annyit tudtak rólam, megítélésük a bankárokénál annak elle- sze találhatunk sajnos sok rossz példát hogy magyar vagyok, értem a szakmát, és nére, hogy szép, jó, hasznos termékeket is. Az ingatlanpiacon rengeteg jó innová- becsületes vagyok. Ezzel a hárommal ala- hoznak létre. Az ingatlanszakma repu- ció is van, mint az üzlethelyiségek, étter- poztam meg a dolgot. tációja és publicitása a ’90-es és a 2000- mek belső kialakításának egyre kreatívabb es években elsősorban a fejlesztőkről megjelenése, vagy a romkocsmák kialaku- Mit üzennél a jövő ingatlanos gene- szólt – ma már elsősorban a befektetők- lása, melyek elsősorban építészeti inspirá- rációinak? ről, üzemeltetőkről. Ha azt állítjuk, hogy ciók, és nem ingatlanfejlesztési aspirációk. a szakmának még mindig vannak telje- Amit pedig továbbra is igazán hiányolok, Elsősorban azt, hogy ez nagyon szép sen alulfejlesztett területei, akkor ez igaz. az a várossal való együttműködés. szakma, és a következő évek kihívásai a Ilyen például az ingatlanfinanszírozás, fenntarthatóság, a minőség és az együtt- amihez nagyon kevesen értenek, külö- A következő 20 év alapvetése lehet az, működés szükségessége lesznek. Inkább nösen a bankok nem. De ilyen az ingat- hogy építsünk minőségi és esztétikus kevesebb hozam, de nagyobb érték. lanüzemeltetés is, illetve a magyar ingat- épületeket, és újítsuk meg a régit? lanalapok is nagyon felemás történet. Baross Pál FRICS 1968-ban hagyta el Magyar- Egyszerűen hiányzik a szakmából és sok Biztos, hogy ez lesz a fő irány. Mindig országot, előbb Kanadában, majd Angliá- ingatlanos cégből az állandó megújulásra lesznek modern épületek, de ha megnéz- ban járt egyetemre. A Világbankhoz tartozó való képesség. Nyilván tisztelet a kivétel- zük az európai urbanizációs folyamatokat, Város- és Lakáskutatási Intézet munkatársa- nek. A legborzasztóbb azonban talán az, akkor a fő irány a rehabilitáció. Magyar- ként ötvennégy országban dolgozott. Több hogy az állami szektorban az ingatlan- országon volt a rendszerváltásig az ún. évig élt Indiában, Indonéziában és Hollandi- nal foglalkozó szakemberek minősítése szocialista város, amelynek megvolt a ában, majd a rendszerváltás után költözött és szaktudása mennyire nem moderni- maga ideológiája, szerkezete, működése. vissza Magyarországra. 2010 óta a Budapest zálódott. Utána megpróbáltak egy európai várost Főváros Vagyonkezelő Központ Zrt. igazga- csinálni, ez egy fejlesztési modell volt: tóságának elnöke. Tanít a Közép-európai A fejlesztők esetében az első 10-15 még több irodát, még több kereskedelmet Egyetem (CEU) ingatlanfejlesztésre szakosí- év a külföldiekről szólt, hiszen itthon behozni, mert a városok gazdasága min- tott MBA-programjában. 2006-ban a Magyar még nem is nagyon volt sem tapasztalat, denütt átalakult a hozzáadott érték szem- Köztársaság Tiszti (Polgári) Keresztjét kapta sem tőke. Most viszont mintha eltűn- pontjából. Ma a nyugati városok nagy az ingatlanszakma fejlesztésében kifejtett nének a külföldiek. része életforma-orientált. Ha megnézzük munkájáért, valamint 2010-ben REsource a top városokat, azt látjuk, hogy a város Property Awards életműdíjjal tüntették ki. Egyrészt most már van komoly hazai arra költ, hogy a meglévő funkcióit job- Feleségével három gyermekük van. tőke és vállalati szaktudás, amely fel ban ellássa, még egy kicsit több legyen a tudja venni a versenyt. 2002-03 óta az zöld, a barnamezős beruházásokat nem 2013/1–2. | www.resourceinfo.hu

 REsourceTWENTY YEARS OF REAL ESTATE MARKET INTERVIEWOver the past 20 years countless developments have taken place on the domestic real estate market, dozensof real estate companies have built office buildings, shopping centers, apartments, and other commercialproperties. In the meantime, a whole generation has become experts on the real estate profession, a non-existent business at the time of the regime change. One of the most well known faces of the domestic realestate sector, Pál Baross FRICS, shared his memories with us about the early years.GERGELY DITRÓY ou returned home to Hun- \"Connections to the No. Back then, everyone was concentrated chief architect, to the on the city center; there were no empty sites Y gary during the regime change technical department, there. The former city leadership ardently and engaged in real estate and and to most politicians protected the historic center. They wanted toin the real estate profession. What was were formed on a see a rehabilitation project there that couldthe situation here like in the early 90’s? courtesy basis.” retain residents and develop tourism. It is Back then, the ITC office buildings were not a coincidence that Skanska tried to comeconsidered the most modern properties and seven years and would generate 2-5% eco- close to the center and that my first projectSkanska had already started development of nomic growth, especially for the service sec- was also at the beginning of Andrassy út.East-West Center. The rental fee in a mod- tor. Every real estate analyst preferred Buda-ern office building was DEM 50 per square pest. Meanwhile, technically, no domestic Was/is the reason for this that it is bet-meter (sqm). In the 90s, Hungary was a companies existed. It is worth looking at a ter to be close to the state administrationregime-changing model country; privatiza- copy of one of the REsource magazines from or are services and transportation moretion and the housing market attracted a lot 20 years ago, which, back then, contained important?of developers. Everyone could see that the only ads. Quality has improved in the lastbuildings were very poor quality but every- five or six years, since it has become a wider- A combination of all these: most Hungar-one also knew that Budapest used to be an range professional magazine. We might also ians do not associate the downtown areaelegant city at the turn of the century and, mention MAISZ (Hungarian Real Estate with work places, but rather with homes,on the ruins of this, a new city could be built. Professionals Association) here, which was entertainment, and culture. However, in founded on the first US Aid money. US Aid Western European cities (and primarily in What came first, the demand for mod- used to have a program that focused on the States), city centers function as the loca-ern buildings or developers’ trust in the establishing the professional expertise of tion of offices, with companies in close prox-future? Hungarian real estate intermediaries and imity and easily accessible. In addition, it is valuers. MAISZ was the continuation of this. also an advantage that government insti- Both. In those days, there was no signif- The program gave people – with primarily tutions are nearby, not that business is pri-icant tenant structure. Around 10-12 peo- technical backgrounds – the opportunity to marily about visiting the Prime Minister. Itple used to work for PWC and the num- become real estate professionals. is more important that business people havebers were similar at Ernst & Young, too. the opportunity to negotiate with each other.All the other big multinational companies In 1990, did you foresee that office cor-were similar in size, thus, tenant demand ridors and commercial centers would be How have the attitudes of policy mak-was small. However, everyone could antic- located where they are now? ers, mayors, and chief architects changeipate a significant office market demand in regards to real estate professionals incoming followed, of course, by a commer- the last 20 years? Where was ‘wild’ capi-cial and logistics demand. The hotel market talism most visible?was another important sector: borders wereopened and we had only two or three quality I would rather say that real estate acquisi-hotels. Everyone forecasted that the Central tion of the early developments allowed spaceEuropean transition would take about five to for wild capitalism. Most of the selected www.resourceinfo.hu | 2013/1–2.

REsource INTERVIEW properties were generally low-quality (in were over designed. The developer planned time, I felt that it is hard for me to under- brown field areas or industrial buildings), too much for the site and was actually just stand people working dogmatically within were obsolete, and were all owned by the speculating with the plot. the architectural paradigm. My second big- local governments or by the state. Purchas- gest disappointment was Vörösmarty tér ing these sites was quite tricky. In regards to Were developments in the past located [the Vörösmarty1 multifunctional develop- the development phase, the quality of build- in areas where the local government was ment]. We did not develop this building by ings was not durable (with the exception of more permissive? ourselves, but had a partner. Here, I experi- Andrassy Avenue and the downtown area, enced that if you do not choose your part- which was always in the center of attention), Housing developments for sure. This is ner well then his ideas and goals might be and yet they were still better than the existing where I see the over-development problem different from yours. This building contin- architectural style. Obtaining a building per- the most and it can be traced back to the ues to suffer from the fact that the co-owner mit was not difficult; connections to the chief leniency. In the case of offices, location is is not able to vitalize a substantial part of the architect, to the technical department, and to key; you can not just build anything, any- building. This is an awful feeling. most politicians were formed on a courtesy where. Location is even more important for basis. I never felt that someone who wanted commercial properties, thus, is does not Your name became synonymous with to exceed the built-up area or wanted to cheat really matter how lenient a local govern- real estate industry education in Hungary. a little bit needed to overcome hard obstacles. ment is. How do you feel about it, do you think you The big problem was, rather, that the city was managed to educate a generation of decent unable to mobilize itself in terms of this huge What was your greatest success and professionals over the last 20 years? real estate development opportunity. biggest disappointment in the past 20 years? If we are talking in numbers, it’s been an Developers staying on good terms with incredibly successful 20 years, apart from the administration in order to achieve I really loved Andrássy Avenue 9. This the last few. A huge, relatively high-qual- their goals; is this still an integral part of was the first project on Andrassy út. Let’s ity real estate portfolio has been established the business today? just say that this is my most beautiful “baby” in the country. And now we have compe- among my developments. I still belong to tent people at all levels of this profession. If Yes, it is still how the market works. It what I call the brick and mortar generation. we are talking about companies, today, there is harder to get land; it is more often pur- The economic calculation for us was always are four to five domestic developers that did chased from the market. I am sure that most to consider whether I am able to create the not exist back then which have been able to of the projects that have not materialized (architectural) value and quality I want to build companies with modern business strat- or not. The present generation starts with egies. If we are talking about the relation- Pál Baross (FRICS) first left Hungary in 1986 an excel table and bases everything on ship between the society and the real estate to attend university in Canada and then in the amount they can spend on the devel- industry, then, I must say, this is still terri- England. As a member of the World Bank's opment, tacking on the architecture later ble. Everyone, from politicians, to chief archi- Urban Research Institute, he has worked in once they consider what amount might be tects, to the man on the street, will say that 54 countries around the world. He has lived enough for. real estate professionals are “pigs.” In many for several years at a time in India, Indone- cases, our reputation is worse than bankers, sia, Holland, finally moving back to Hun- When did this attitude change? although we create appealing, good, and use- gary after the political change. He is now When the main reason for developing ful products. The real estate industry’s repu- the head of ING Real Estate Development became selling it to investors. tation and publicity mainly concerns devel- and teaches real estate development for the opments from the ‘90s and 2000s. Today, it MBA program at Central European Univer- Serious disappointments? is mainly about investors and facility manag- sity, Budapest. Pál Baross has been Senior My first major disappointment was the ers. If we were to say that the profession has Advisor of the Deputy Mayor, Budapest Builders’ Headquarter on Dózsa György still under-developed areas, this is true. For Municipality, since 2010. He teaches in the út. I saw that it was a good building, from example, real estate finance is one such area Real Estate MBA program at Central Euro- which I could bring out something special, that very few people comprehend and banks, pean University’s (CEU). In recognition of his but, basically, I did not really like the build- especially, don’t understand. However, prop- outstanding contribution to the real estate ing, as it looked like a socialist center. The erty management is also a good example, industry in Hungary, Baross was awarded building has an auditorium; I said we should while Hungarian real estate investment funds the“Golden Cross of the Hungarian Republic” demolish it and build something mod- are a very odd story as well. Simply put, the in 2006. He was also awarded the REsource ern, as an extension. Much to my astonish- whole profession and many real estate com- Lifetime Achievement Award in 2010. He is ment, the building – which we had already panies lack renewal skills (obviously, with a married with three children. purchased - was listed as a heritage site and few honorable exceptions). But perhaps the they would not let us demolish the audito- worst part is that people in the public sec- rium. It is standing there still. For the first 2013/1–2. | www.resourceinfo.hu

 REsourcetor’s qualifications for and knowledge of real city, which had its own ideology, structure Sometimes I feel like a professor who does INTERVIEWestate is absolutely not up to date. and function. Then they tried to transform not have his own university. it into a European city, the development Developers in the last 10-15 years model was the following: bringing in more Would you consider yourself a luckyhave mostly been foreigners, as Hungary and more offices and commercial activities, person?did not have domestic know-how and/ as the city’s economy has changed,basedor capital. Now, however, the foreigners on the added value. Today most of the I was lucky to have ING among the first ofseem to have disappeared. western cities are life-style oriented. If we my clients. Actually, they were the ones who look at the top cities then we see that they approached me when they came to Hun- On one hand, we’ve got serious domes- spend their money on improving their gary. All they knew about me was that I amtic capital and business expertise, which is existing functions, creating more green Hungarian, I know the business, and I am anabsolutely able to compete. Since 2002 or areas, making out of the brown filed invest- honest person. These three things mattered.2003, strong Hungarian real estate compa- ments parks rather than buildings, and arenies have been already accomplishing more renovating roads etc. In the European con- What would you say to the next gener-than their foreigner competitors. On the text the future is city beautification, urban ation of real estate professionals?other hand, the Hungarian market is sat- management and improving the quality ofurated; there are no longer opportunities real estate. European companies are opting First of all I would say that this is a beauti-that foreigners find worth competing for. more and more for quality. ful profession. The coming years’ challengesWe need to establish some rehabilitation will be sustainability, quality, and coopera-projects, for upgrading. This is a new mar- Were the last 20 years good tion. Have rather less yield, but more value.ket segment that needs preparation and for you?you should know how to do it. Yes, I really loved these What have you missed on the domestic 20 years. It feels goodreal estate market over the past 20 years? having a group of friends and acquain- Actually, there are good examples on tances in the realeach submarket. Infopark and Graphisoft estate business thatPark are two excellent and very special real are all younger thanestate parks. The renovation of a few down- me. Some of themtown buildings are very positive examples, used to be my stu-too. Or the development of some beautiful dents and others arehotels like, for example, [Gresham Palace] those I have praisedor the Continental Hotel (Hungaria Bath). when they did some-And I could mention a few retail develop- thing good.ments, too, which could cope anywhere.Of course, there are unfortunately, a lot ofbad examples as well. The real estate mar-ket has a lot of great innovations, like morecreative interior design in shops and res-taurants or the establishment of the ruinpubs, which are basically architecturalinspirations rather than real estate devel-opment aspirations. What I still really missis the cooperation with the city. Building high-quality and attractivebuildings and renewing the existing onesmight be the basic for the next 20 years? This will be the main direction for sure.There will always be modern buildings, butif you consider the European urbaniza-tion processes, the principal direction isrehabilitation. Hungary used to be ,untilthe regime change, the so-called socialist w w w .wr ewswo .urerscoeui rncfeoin. hfou.hu| |2 0210133//11––2 .

REsource  AZ INGATLANPIAC HÚSZ ÉVEINTERJÚ 2004-ben eldobták a gyeplőt Hogyan indult Magyarországon a modern ingatlanfinanszírozás? Hogyan jutottunk el az első bevásárlóközpontok finanszírozásától a csúcsévekig, majd a bedőléshez? Kocsis Péterrel, a Wing vezérigazgató-helyettesével beszélgettünk az elmúlt 10-15 év történetéről. CSŰRÖS CSANÁD H osszú évekig foglalkoztál ingat- fesszionális finanszírozókkal, fejlesztőkkel, hogy nem annak a közönségnek készítették, lanfinanszírozással, a HVB intézményi befektetőkkel. amelyik ilyen környezetben lakik. 2004-ben Bank ügyvezető igazgatója vol- aztán eldobták a gyeplőt, és a magyar ban- tál. 15-20 évvel ezelőtt miben volt más az Tehát a meglátásod szerint a nyu- kok is elkezdtek esztelenül finanszírozni, ingatlanfinanszírozás, mint most? gati típusú professzionális ingatlanpiac nekik ráadásul az a hátterük sem volt meg, Én 20 évvel ezelőtt végeztem az egyete- Magyarországon összesen 8 éven keresz- ami a cross-border finanszírozóknak igen, men, úgyhogy pontosan 20 évvel előttről tül működött? akiknek több évtizedes, akár évszázados nincsenek még emlékeim, de az a szemé- tapasztalatuk volt ezen a téren. A magyar lyes tapasztalatom, hogy nagyjából 1997-98- Igen. Ha megengedőek vagyunk, akkor bankok árazásban beszálltak ebbe a ver- ban indult el olyasmi, amit már ingatlanfi- legfeljebb 1997 és 2008 között. 2004, az senybe, de kockázatkezelésben, kockázat- nanszírozásnak lehet nevezni, hiszen maga EU-csatlakozás nagy lökést adott a piacnak, érzékenységben biztosan nem. Az ingatlan az ingatlanfejlesztés is a ’90-es évek köze- hiszen akkor mindenfajta korlát leomlott a valami önálló értékké kezdett válni, az ingat- pén jelent meg. Akkoriban a magyar ban- cross-border finanszírozás előtt, és ekkor lanfedezet a vállalati hitelek mögött is ingat- kok ezt a terméket nem ismerték, és válla- kezdtek a külföldi bankok direktben is jönni lanként volt értékelve, és ez a vállalati finan- latfinanszírozási módszerekkel álltak hozzá: Magyarországra. Ezzel önmagában nem volt szírozásokat is érintette. A klasszikus példa rövid távú hitelekkel. Külföldi bankok ekko- gond, és most sem lenne, de itt már előjön erre az autó-bemutatóterem, autókereske- riban nem voltak hajlandóak magyaror- a nagy nemzetközi válság buborékképző dés: ott van egy ingatlan valahol a város szé- szági projekteket finanszírozni. Emlékeze- hatása. Ez a buborék hozta ezeket a ban- lén, és azt beértékelik egy bizonyos értékre. tes a Westend és a Mammut esete, ahol a kokat Magyarországra, mert mindenfelé De ha abban nincs kereskedés, kiköltözik szervező bank azt tanácsolta a fejlesztők- keresték a növekedést, Magyarország pedig belőle az autókereskedő, akkor az ingatlan nek, hogy adjanak el üzlethelyiségeket, ami biztonságos területnek látszott. Onnantól nem ér semmit, mert nem tudsz benne sem- növeli az önerejüket, és így nincs szüksé- számítanám a magyar piac „eldurvulását” mit sem csinálni. A bankok mégis elfogad- gük olyan nagy arányú finanszírozásra. A vagy „elbuborékosodását”, amikor ez a cross- ták értékként, megfinanszírozták. A bank így Westend financiális alapjait is négy bank border finanszírozás megjelent, és a nyugati már nemcsak a cég kereskedelmi alapüzle- hozta létre, miközben az üzlethelyiségek standardokat feltételrendszerben, önerőben tét finanszírozta, hanem az ingatlanbefekte- párhuzamos eladásával áll elő a magas önerő. és nagyrészt árazásban is érvényesítették tését is, aminek most nincs értéke. A válla- Néhány éves működés után, amikor az épí- Magyarországon. Több szakosított pénzin- latfinanszírozásban megjelent az a furcsaság, tést finanszírozó hitel lejárata közeledett, jött tézet közvetlenül is belépett Magyarországra, hogy az ingatlanfedezetet nem ingatlanként a német Hypovereinsbank, és szervezett rá ezek közül a legnagyobb az Eurohypo volt. kezelték, mégis ingatlanként értékelték. egy klasszikus ingatlanfinanszírozást. 2001- Számukra nem volt nagy különbség Madrid, ben aztán nagy változás történt, a német Párizs és Budapest között. Mennyire köszönhető ennek, hogy ma befektetési alapok előtt ugyanis megnyílt a a klasszikus ingatlanfinanszírozásra sem külföldi befektetés lehetősége, és igazából Finanszírozási költség tekintetében? adnak már hitelt a bankok? Most túlkom- akkor jelentek meg Magyarországon először Inkább kockázatérzékenységben. Biz- penzálnak a bankok, és mindent tiltólis- a klasszikus intézményi befektetők a maguk tosan voltak eltérések, de nem foglalkoz- tára tesznek, aminek köze van az ingatlan- minőségi igényeivel, de szerényebb hozam- tak azzal, hogy ez nagyon friss piac, szem- hoz? elvárásaival együtt. Ez fontos lépés volt, mert ben a több évtizedre visszatekintő nyugati ezzel párhuzamosan beindultak a nemzet- piacokkal. Ennek a piacnak akkor sem volt A mai hitelhiány oka elsősorban az, hogy közi fejlesztők is. Ez egy rövid időszak volt, mélysége. Olyan, mint amikor a legújabb nincsen piac, nincs kereslet. Az ingatlan 2000–2008 között működött a rendszer pro- BMW-ket kiviszik a harmadrendű utakra. ugyan valóban szitokszóvá vált, de ha értel- Elmegy ugyan rajta az autó, de nyilvánvaló, mes üzleti tervet tudunk bemutatni, akkor 2013/1–2. | www.resourceinfo.hu

 REsourceáltalában van a projektre finanszírozás. Jel- profitot akartak, legalábbis 2005 környé- Említetted a konzervatív bankokat, INTERJÚlemzően persze a korábban konzervatívab- kéig, hanem piacot nyerni, meg kiszolgálni illetve azt a több évtizedes tapasztala-ban és szakmaibban hozzáálló bankok részé- azokat az ügyfeleiket, akik idejöttek. Nekik tot, amely sok nyugat-európai banknálről tapasztalható nyitottság, ahol kevesebb pedig nehéz lett volna elmagyarázni, hogy megvan. Mindez a gyakorlatban hogyaningatlanprobléma volt. Ezeknek a bankoknak miért fizessenek többet ugyanannak a bank- mutatkozott meg?nincs olyan sok negatív élményük, és egyéb- nak Magyarországon, amelynek a németként is jobban értik azt a nyelvet, azt az üzleti vezérigazgatójával amúgy otthon napi kap- A konzervativizmus származhat abból, hatervet, amit most kapnak. csolatban vannak. A 2000-es évek közepén 100 éves banki hagyománnyal jön egy intéz- aztán előtérbe került a profitelvárás a ban- mény Magyarországra, és ezt a megszer- Ma mind az ingatlanbefektetés, mind koknál. A befektetőknél viszont mindig is zett tapasztalattömeget szükségszerűen ide-a finanszírozás területén a nagy nemzet- megvolt a kockázatokat is figyelembe vevő hozza magával. Ebben volt nekem is részem.közi szereplők kiemelt figyelmet fordí- hozamelvárás, és nekik nem volt elkötele- Ezekben a nagy múltú intézményekben van-tanak az országkockázatra, illetve annak zettségük egyetlen ország irányába sem. Ez nak olyan természetes korlátok, amelyekenleginkább számszerűsített indikátorára, a tükröződött a hozamszintekben is: az iroda- az intézmény nehezen lép keresztül. AkkorCDS-felárakra. Így volt ez a válság előtt is? piaci hozamok 10-11 százalékról indultak el, is, ha bármilyen profitnyomás van rajta, nyilvánvaló, hogy ez az országkockázatot is vagy bármilyen lehetőségeket lát, az intéz- Természetesen 10 és 20 évvel ezelőtt is kifejezte, valamint a rendszer fejletlenségét, mény emlékszik arra, hogy volt egyszer márfontos volt az országkockázat, mint ahogy tapasztalatlanságát. Azután jöttek a német nagy válság, és akkor milyen rossz volt.most is az. Ha ez nem érintene minket nega- alapok, majd az EU-csatlakozás és azzaltívan, azt mondanám, hogy ez természetes. párhuzamosan a hit, hogy minden olyan Hol állunk most? A ciklus alján?Viszont amikor 1997-ben elindultunk, egé- lesz, mint Ausztriában, csak idő kérdése. Mindenki, én is szeretném hinni, hogy aszen a válságig olyan bizalom volt Magyar- Ebből kifolyólag mindenki meglepetten, de ciklus alján vagyunk. Az az érdekes, hogyországgal szemben, hogy a külföldi bankok örömmel tapasztalta, hogy néhány éve alatt Magyarországon nincs nagy története ennekinkább szponzorálták az itteni leánycégei- 6 százalék alá süllyedtek az irodahozamok, a piacnak. Ahogy beszéltünk is róla, nagyket, mintsem hogy elkérték volna a kocká- legalábbis a csúcsévben a legjobb tranzak- felfutást láttunk. Az volt a válság elején azzati felárat, csak hogy menjen az üzlet, mert- ciók ezen a szinten köttettek. Közben per- egyik nagy kockázat, hogy senkinek sincshogy növekedésről volt szó. Nem feltétlenül sze tudtuk, hogy a jóval hosszabb ingatlan- válságban szerzett likvidációs, felszámolási, piaci múltú Nyugat-Európában a korábbi 20 újrapozicionálási tapasztalata. Nemcsak a év átlaga a 6 százalék, tehát nagyon gyor- résztvevőknek, hanem a jogrendszernek sem. san értük utol őket, nagyon nagy értéknö- De a másik oldalról biztató, hogy amióta ez vekedés történt. De talán mindenki számára a fajta ingatlanvilág Nyugaton létezik – sze- még inkább nyilvánvalóvá vált a jelenség rintem leginkább a ’80-as évek eleje óta –, ott már volt 3-4 válság. Jellemzően nem egy- a romániai történéseken keresztült. Ott szerre mindenhol, hanem országonként-pia- ugyanis sokkal rövidebb idő alatt ment conként máskor, részben a ciklusaik eltérő végbe mindaz, ami nálunk. A csúcsévben lefutása, részben országspecifikus sokkok olyan hozamokról beszéltek Bukarestben, miatt. Nekünk ez az első válságunk. Az első biztos, hogy mindenkinek nagyon fáj, nagyon mint Budapesten, és ők csak 2007-ben bizonytalan, hogy mi lesz belőle. De a válsá- csatlakoztak az EU-hoz, de már ezt gokból eddig mindig volt kiút. Amennyiben megelőzően úgy kezelték őket, ebből indulunk ki, van okunk reménykedni. mintha bent lennének. Ráadásul úgy tűnik, hogy a mostani, nálunk még zajló válságból az USA gazdasága már alapvetően kijött, az ingatlanpiaca is felfelé tart, Németország erős, az Egyesült Király- ság is, tehát a mostani válságból is kiju- tottak már országok. Ugyanakkor a vál- ság minden értelmes ember figyelmét ráirányította globalizált világunk komp- lexitására és az ebben rejlő elképesztő kockázatokra. Minden ember, minden cég, minden kormány csak részeket képes ebből meglátni, esetleg kezelni, miközben az egész kikerülhetetlenül hat ránk. www.resourceinfo.hu | 2013/1–2.

REsource INTERVIEW TWENTY YEARS OF REAL ESTATE MARKET In 2004 the reins were let go H How was modern real estate financing launched in Hungary? How did we get from financing the first malls to the peak years, and then to the crash? We talked about the story of the past 10-15 years with Péter Kocsis, Wing’s deputy CEO. CSANÁD CSŰRÖS A s the general manager of sional financiers, developers, and institu- pean road. The car can run, but obviously UniCredit Bank, you have tional investors only between 2000 and it was not designed for people who live been engaged in real estate 2008. in those conditions. In 2004, Hungarian finance for many years. Was real estate banks gave rein to the horse and began to finance different 15-20 years ago? So, in your opinion, a Western-style insane funding tactics. In addition, they I graduated 20 years ago, thus, I have professional real estate market was only did not even have the background that no memories from before 20 years ago. present in Hungary for eight years? cross-boarder funders had, some of which My personal experience is, however, that had many decades, or even centuries, of something – which we might have already Yes. If we are generous, we might say experience in this field. Hungarian banks called real estate financing – began between 1997 and 2008. EU accession in entered into a pricing competition, but roughly around 1997-98, as real estate 2004 was a major boost for the market, they were not ready for risk management developments also began only in the as all the barriers of cross-border financ- and risk assessment. Real estate began to mid 90’s. At the time, Hungarian banks ing came down and foreign banks started taken on a separate value; there were still were not familiar with this product and coming to Hungary directly. This was not collaterals for corporate loans, thus, it also they wanted to adopt corporate financ- a problem per se, but already back then affected corporate financing. The classic ing methods, i.e. short-term lending. Wes- the bubbling effect of the international cri- example of this is car showrooms and car tend and Mammut are memorable exam- sis was visible. The bubble brought these dealers: there is a property somewhere on ples; the banks advised the developers banks to Hungary, as they sought growth the edge of town and it is also valued at a to sell commercial premises in order to opportunities everywhere. Hungary certain value. However, this is not a trad- increase their down payments so that they seemed like a safe bet. I would say that able property. If the car dealer moves out, would not need such large-scale financing. the “coarsening” and “bubbling effect” on the property is not worth anything, as you Westend’s financial resources were estab- the Hungarian market started when cross- can not use it for anything. Banks, how- lished by four banks, finance started with a financing began and the Western standard ever, did accept it as an asset and, thus, 50% down payment and, when it was com- conditions – in terms of down payment they financed not only the core business pleted, Hypovereinsbank, our parent com- and pricing – were largely validated also in but the property as well, which had no pany, set up traditional real estate funding Hungary. Many specialized financial insti- value. Something strange happened with services. Foreign banks were unwilling to tution came directly to Hungary, one of corporate financing; collaterals had their finance Hungarian projects in the mid '90s. the largest ones was Eurohypo. For them, own value and were not treated like real Duna Plaza was the first to obtain capi- there was not much difference between estate, however, at that time, they were tal, followed by Mammut and Westend. Madrid, Paris, and Budapest. assessed like real estate. Then, a big change occurred in 2001, Ger- man investment funds opened up to for- In terms of the costs of acquiring cap- The fact that banks are not willing to eign investment opportunities. Traditional ital? grant loans for traditional real estate institutional investors – with their qual- projects: is due to this? ity requirements, but lower yield expec- Rather in terms of risk-tolerance. There tations – only then appeared in Hun- were surely differences, but they did Today’s lack of credit is mainly due to gary. This was an important step, as, at the not address the fact that this was a very the fact that there is no market and no same time, international developers also new market – as opposed to the West- demand. Real estate has actually become entered the market. This was still a brief ern markets, which go back for several a swear word, yet, if a sensible business period, as the system was run by profes- decades. This market did not have depth. plan is presented, then obtaining finance It’s like when you are driving your lat- for a project is still possible. This is est BMW on a third-order Eastern Euro- 2013/1–2. | www.resourceinfo.hu

 REsourcemainly granted by banks that have had a should pay more to the same bank in You mentioned conservative banks INTERVIEWmore conservative and professional atti- Hungary when they had daily contact as well as the decades of experiencetude in the past and therefore have had with the German CEO back at home many Western European banks have.fewer problems with their real estate anyway. From the mid-2000s, banks How is this demonstrated in practice?portfolio, as they did not accept them as were expected to make profit. Investors,collateral for business expansion. These however, always had such expectations One reason for their conservatismbanks did not go through such bad expe- and they did not have commitments to might be that some banks came to Hun-riences and they understand the business any country. This was reflected in the gary with a 100-year banking traditionmuch more. yield levels as well: office yields started and they inevitable brought their huge from 10-11%. Obviously, this was due depth of experience with them. I experi- Today, both real estate investors and to the country risk and to the underde- enced this myself. Those institutions withfinanciers pay particular attention to velopment of the system. Then German a long history have natural barriers, too,country risk and/or the best quantita- funds arrived and EU accession and, which they hardly ever overcome: even iftive indicator, to CDS premiums. Was together with these, came the belief that there is pressure to profit or they see anthis the case also before the crisis? it is only a matter of time before every- opportunity. The institutional memory thing will be like in Austria. For this rea- recalls that once there was a crisis and Of course, even 10-20 years ago son, everyone was surprised – but happy how bad it was.country risk was as important as it is at the same time – when office yieldsnow. If this had not affected us nega- dropped to 6% (at least for the largest Where do we stand now? Are we aretively, I would say that this is normal. transactions during the peak year). Of at the bottom of the cycle?From when we started in 1997 all the course, we knew that 6% is a 20-yearway up to the period of the crisis, trust average in Western Europe. This high Everyone, including myself, wouldtowards Hungary was so strong that for- value growth happened very fast. Yet, like to believe that we are at the bot-eign banks preferred sponsoring their maybe it is through the Romanian phe- tom of the cycle. Interestingly, this mar-local subsidiaries rather than asking for nomenon that this became even clearer. ket does not have much history in Hun-a risk premium; just to let the business There, everything happened even faster gary. As we said, we saw a big ramp. Thego, as it was all about growth. They did than in Hungary. During the peak year, great risk at the beginning of the crisisnot necessarily want to make profit, at was that no one had significant liquida-least up until 2005, yields in Bucharest were tion or wind-up experience. This was notbut wanted to win close to the ones in only valid for the market participants buta market share Budapest and yet for the legal system as well. On the otherand serve their cli- they only joined hand, it is encouraging that since the realents who came here. the EU in 2007. estate market has existed in WesternAnd it would have Still, prior to that Europe – I think pretty much since thebeen difficult to they had been early ‘80s – they have experienced threeexplain to their cli- treated as if they to four crises. Typically, not at the sameents why they had already time, everywhere, as the cycles were dif- joined. ferent in the various countries’ markets. Yet, this is the first one for us. It is cer- tain that the first one really hurts every- one; it is very uncertain what will happen. There’s always been a way out of every crisis so far. Furthermore, it seems that the U.S. has already come out of the cur- rent crisis. The economy has surely come out of it, but even the real estate market has also started on its way up; Germany is strong, as well as the United Kingdom, thus, there are countries which have already come out of the current crisis. www.resourceinfo.hu | 2013/1–2.

REsource ELEMZÉS Három kiemelt terület: három lakáspiacitrend Mit keresnek orosz és szlovák befektetők a budapesti Kazinczy utcában? Hogyan emelkedhettek a válság elle- nére a négyzetméterárak a II. kerületi Lövőház utcában? Miért kopott meg a Ráday utca egykor üstökösként ragyogó fénye? Lakáspiaci trendek, folyamatok a városrehabilitáció és az alulról szerveződő társadalmi válto- zások után a fővárosban. NAGY BÁLINT folyamatosan változó városszö- utca Fény és Káplár utca közötti szakaszát lanokon is nyomot hagytak – 2008 és 2010 sétálóutcává alakították át, a Káplár utca és a között közel 15 százalékos ármérséklődés A vet dinamikája pontosan követi a Marczibányi tér között pedig csillapított for- zajlott le –, 2011-ben viszont, közvetlenül a gazdasági és társadalmi szerkezet galmú övezetet hoztak létre. A rehabilitáci- sétálóutca átadását követő évben már ismét változásait. Legyen szó egy városrehabilitá- óval tehát jelentősen megváltozott a város- emelkedésnek indultak. Igaz, a Lövőház ciós beavatkozásról, mint például a II. kerü- rész karaktere. utca jellemzően alacsonyabb árszínvonalú- leti Lövőház utca felújítása, vagy éppen egy nak tűnik, mint a teljes 1024-es irányítószám önszerveződő folyamat végkifejletéről, mint De nem csak fizikai átalakulásról beszél- területén (ezen az irányítószámon számos például az elmúlt években jókora publicitást hetünk, lakáspiaci szempontból is jól végig- kiemelt presztízsű városrész található, mint kapott Kazinczy utcai vigalmi negyed társa- követhető ugyanis a fejlesztés folyamata. A például a Rózsadomb – a szerk.) lezajlott dalmi átalakulása. Bár a változás természe- Lövőház utcai rehabilitáció egyértelműen adásvételek, bár ez a különbség nem jelentős. tesen nem mindig arat osztatlan sikert, de az igazolja hipotézisünket – az esztétikusabb Nominálisan 2012-ben már a válság kirob- biztos, egy adott városrész jellegzetes karak- környezet következtében valóban emelke- banása előtti, 2006-os árszinten mozogtak a tere többnyire erősíti annak gazdasági pozí- dett a területen található lakóingatlanok vételárak ezen a területen. cióit, biztosítja a lakosság magasabb életmi- átlagos értékesítési négyzetméterára. Az nőségét, és kedvezően befolyásolja a terület értékesítési négyzetméterárak 2008-ban VII. kerület: Kazinczy utca megítélését is. Nagy kérdés ugyanakkor, hogy még hozzávetőlegesen 230-450 ezer forint egy pusztán fizikai vagy társadalmi változás között szóródtak, 2011-re viszont tágult az Más a helyzet a VII. kerületi Kazinczy utcá- mennyire módosíthatja az érintett terüle- ársáv. Ami viszont elemzésünk szempont- ban, hiszen itt nem egy előre eltervezett tek ingatlanpiaci viszonyait? A funkcionális jából mindenképp figyelemre méltó, hogy városrehabilitációs fordulat, hanem egy alul- megújulás, illetve az esztétikusabb környe- a válság kezdeti évei a Lövőház utcai ingat- ról szerveződő társadalmi változás mozgatta zet következtében valóban emelkedik-e a meg az ingatlanpiaci állóvizet. A Kazinczy lakóingatlanok értékesítési ára és bérleti díja? Király és Dob utca közötti szakasza 2011 Három ilyen budapesti területet vizsgáltunk, nyarára jutott el oda, hogy néhány, a kefét hogy választ kapjunk kérdéseinkre. Az elem- evő lakókkal teli bérházat leszámítva gya- zéshez az FHB adatbázisát hívtuk segítségül. korlatilag csak szórakozóhelyekből áll. Ilyen koncentrációra ma Budapesten legfeljebb a II. kerület: Lövőház utca Hajógyári szigeten van példa. Bel-Buda funkcióbővítő rehabilitációja még Lakáspiaci szempontból azonban már 2008-ban kezdődött a Nemzeti Fejlesztési jóval árnyaltabb a kép, mint a Lövőház utca Ügynökség által 2007 decemberében kiírt, esetében, így a kép kissé csalóka is lehet. A „Budapesti integrált városfejlesztési prog- Kazinczy utcában 2008-ban számos kiemel- ram – Budapesti kerületi központok fejlesz- kedően magas áron végbement tranzak- tése” című pályázata keretében. A II. kerületi ció zajlott – a négyzetméterárak több eset- önkormányzat közel 1 milliárd forint EU-s ben 700 ezer forint felettiek voltak. Eközben támogatásból és 400 millió forint önrész- viszont több lakás csupán a 100-200 ezer ből újította fel a Keleti Károly utcát, a Mech- forint közötti árszegmensben talált gazdára. wart ligetet és az elemzésünkben is vizsgált 2009-re viszont már elmaradtak a kiemel- Lövőház utcát. Mint ismeretes, a Lövőház kedően magas áron lezajlott tranzakciók – 2013/1–2. | www.resourceinfo.hu

 REsourcemelyeket néhány új építésű ingatlan értéke- ELEMZÉSsítése hozott –, így nem meglepő, hogy azelmúlt 5 év távlatában az árak szinte folya- földi a területen, akik nem riadnak vissza hiszen a Ráday utcai helyszín nem vált be.matos esést produkáltak. Ugyanakkor a sta- a minimum 400-500 eurós induló bérleti A Portfolio.hu értesülései szerint a Costes atisztikák a Kazinczy utca esetében is pozitív- díjaktól sem. A befektetők jellemzően a nap- Vörösmarty téren található Palazzo Doroty-nak mondhatók: a medián árak jellemzően pali plusz két hálószobás lakásokat keresik, tyában üzemelhet tovább.magasabbak, mint a teljes 1075-ös irányító- hiszen bekerülési költségen viszonylag kicsiszám alatti adásvételek esetében. Nomináli- a különbség, a bérleti díj mégis nagyobb A lakáspiaci trendek sem szólnak egyéb-san 2012-ben a 2007-es árszinten mozogtak mértékű bevételhez vezethet. ként másról, a Ráday utca térvesztését aza vételárak ezen a területen. átlagos, illetve a medián négyzetméter- IX. kerület: Ráday utca árak alakulása is alátámasztja. Az általános „Bár turisztikai szempontból az elmúlt csökkenő tendencia 2008 óta kirajzolódikhárom évben valóban érzékelhető a fellen- A Ráday utca a ’90-es évek elején válto- mind a Ráday utcában, mind a teljes 1092-dülés, a vásárlók halmazának mégis csak zott át trendi szórakozó utcává. Budapes- es irányítószám területén. Igaz, a tranzak-bizonyos része választja célterületként a ten sokáig vezette is a menőségi listát, ám ciós árak között nem fedezhető fel szabály-Kazinczy utcát, vélhetően a nem éppen ide- manapság lecsúszóban van. Ennek oka talán szerű kapcsolat. 2008-ban még megvalósultális környezeti hatások következtében” – a VII. kerület romkocsmáinak egyre emel- olyan tranzakció a Ráday utcában, amelynekmondja Salusinszky Gergely. Az Otthon kedő népszerűsége, illetve a Kálvin tér több több mint 600 ezer forintos négyzetméteráraCentrum VII. kerületi franchise-partnere éve tartó átépítése. Mi sem mutatja job- volt, a későbbi években viszont már inkábbszerint az olykor nem megfelelő utcakép, a ban a térvesztést, mint hogy sajtóértesülé- a 450 ezer forint körüli maximumok voltakszórakozóhelyek nyitvatartási ideje, vala- sek szerint a Ráday zászlóshajója, a Costes a jellemzőek. A minimum négyzetméterárakmint a tavasztól-őszig működő teraszok sok is veszteséget termel. A tehetős turis- viszont továbbra is sokatmondóak, a válságesetben riasztónak hatnak. Új problémaként ták egyre kevésbé preferálják a sétálóutcát. évei alatt is 150 ezer forintnál vertek gyö-merül fel a szórakozóhelyek előtti dohány- Gerendai Károly, a Michelin-csillagos étte- keret. 2012-ben pedig nominálisan a 2004-zás, ami elsősorban az alacsonyabb emeleten rem társtulajdonosa korábban úgy nyilatko- 2005-ös árszinten mozogtak a vételárak ezenfekvő, utcai lakások esetében hozott kimu- zott, továbbra is a költözésen gondolkodnak, a területen.tatható árcsökkenést. Így az sem meglepő, hogy bár a tulajdo-nosi rétegben nem történt trendforduló,de a lakást használók, valamint az albérlőktekintetében szemmel látható a változás. Aszakember tapasztalatai szerint elsősorbana fiatalabb korosztály, valamint a befekte-tési céllal vásárlók szempontjából preferált aterület. Sok orosz vásárlóról hallani, de szlo-vák nemzetiségű vásárlóval is találkoztakmár az ingatlanos szakemberek. A befekte-tők megjelenése a piacon korántsem nevez-hető meglepetésnek, a bérlők többsége kül- II. ker. Lövőház utca lakásárainak alakulása VII. ker. Kazinczy utca lakásárainak alakulása (2008-2012) (2008-2012) 510330 Átlagos négyzetméterár (e Ft) Medián négyzetméterár (e Ft)310 470290 430270 2009 2010 Átlagos négyzetméterár (e Ft) Medián négyzetméterár (e Ft) 390250 2008 2011 2012 350 FORRÁS: FHB, RESOURCE 310 270 2008 2009 2010 2011 2012 FORRÁS: FHB, RESOURCE www.resourceinfo.hu | 2013/1–2.

REsource ANALYSIS Three priority areas, trends three housingmarket What are Russian and Slovak investors looking for in Kazinczy utca in Budapest? How could prices per square meter rise in District II, on Lövőház utca, despite the crisis? Why did Ráday utca – at one time a blazing comet – go stale? We discuss housing market trends and processes, urban regeneration, and grass root social changes in the Hungarian capital. BÁLINT NAGY B udapest’s ever-changing urban Káplár utca has been turned into a pedes- bearing the 1024 postal code (many pres- dynamics go hand in hand with trian zone and the area between Káplár tigious parts of the city are located within its economic and social-struc- utca and Marczibányi tér has become a this postal code, for example, Rózsadomb), tural changes. This is the case with urban reduced traffic zone. Thanks to the reha- however, the comparison is irrelevant. In rehabilitation projects such as the one on bilitation, the area’s character has signifi- nominal terms, sale prices in 2012 were Lövőház utca in District II. Furthermore, it cantly changed. around the same as 2006 pre-crisis prices. also holds true in the case of self-organiz- ing processes, for example, the one result- However, these are not just surface District VII, Kazinczy utca ing in Kazinczy utca becoming an enter- changes; the development also had an tainment district that has received massive impact on the housing market. For us, the The situation is different on Kazinczy utca publicity. Although changes are not always rehabilitation in Lövőház utca is clear evi- in District VII where, instead of a pre- meet indistinctive success, it is clear that dence of our hypothesis where, thanks to planned urban development project, a a characteristic feature of an area often an aesthetically-improved environment, grassroots social change transformed the strengthens its economic position, ensures average sales prices per square meter real estate market. Since the summer of a higher quality of life for its residents, and (sqm) have indeed increased. Sale prices 2011, the area between Kazinczy and Dob positively influences the perception of per sqm ranged between HUF 230-450 utca has been almost predominately occu- the given area. The big question is how- thousand in 2008, while the range wid- pied by bars and clubs, along with a few ever; how does a purely physical or social ened in 2011. The fact that the first years of unhappy, tired tenants. Only Hajógyári change affect its real estate market condi- the crisis have left their mark on the prop- Sziget compares to its level of concentra- tions? Will successful, functional regener- erty on Lövőház utca is also important to tion. ation and an improved environment actu- note for our analyses. Prices decreased by ally boost real estate sale prices or rental 15% between 2008 and 2010. On the other Compared to Lövőház utca, the housing rates? Using FHB’s database for our analy- hand, in 2011 – a year after it was turned market is more complex and the whole pic- ses, we studied three districts in the capital into a pedestrian zone – prices began ture might be a bit deceiving. A number of to get answers to our questions. to increase. It is true that Lövőház utca high-value deals were closed on Kazinczy has typically lower prices as other streets utca back in 2008; sale prices were, in many District II, Lövőház utca cases, above HUF 700 thousand/sqm. At The rehabilitation of inner-Buda began back in 2008, under a tender presented by the National Development Agency in December 2007 called “Budapest Inte- grated Urban Development Program – Development of Budapest District Cen- ters.” According to our analyses, under this scheme, the District II local government renovated Keleti Károly utca, Mechwart liget, and Lövőház utca with nearly HUF 1 billion in EU support and an additional HUF 400 million in other funds. The area between Lövőház utca, Fény utca and 2013/1–2. | www.resourceinfo.hu