PIM_2016_1_web

Ingatlan 2016/1 790 Ft Szakmai partnereink RAJTVONALONA BUDAPESTI OLIMPIAThe BUDAPeST OlymPicS iS AT The liNeBelestünk Jamie Office- Tényleg mindent Rég nem látottOliver budapesti társadalomban megváltoztat a optimizmuséttermébe élünk? CSOK? a szállodapiacon

www.wing.hu

12 BELESTÜNK A JAMIE’S ITALIAN BUDAPESTBE 54 Hatalmas fába vágta a fejszéjét a Zsidai Group, FORDULÓPONTOK a gasztrocsoport szárnyai alatt nyílik meg ugyanis Jamie Oliver legújabb olasz étterme, A 2015-ös év fordulópontot jelentett mind a azaz a Jamie’s Italian Budapest. A májusi nyitás magyarországi kereskedelmi ingatlanpiac, kapcsán Zsidai Zoltán Roy-jal beszélgettünk a mind a Cushman & Wakefield számára, koncepcióról, társadalmi felelősségvállalásról amely összeolvadt a DTZ-vel. Limp Adrián és arról, vajon kijön-e a matek. MRICS, a Cushman & Wakefield ingatlanér- tékelési és tanácsadási részlegének igazga-JÓ-E NEKÜNK 34 tója beszélt a fellendülő piac értékbecslésiAZ OLIMPIA? gyakorlatairól.Az, hogy Budapest versenybe száll a 2024-es nyáriolimpiai és paralimpiai játékok rendezési jogáért, máraeldöntött ténnyé vált, hiszen a főváros február közepénbeadta első pályázati anyagát. A következő nagy kérdés,hogy valóban Budapestre esik-e majd a NemzetköziOlimpiai Bizottság (NOB) választása, és ha igen, sikerül-eidőben, fenntartható módon felkészülni az ötkarikásjátékokra.6–11 34–37 54–59Rövid hírek Újra pörög a piac – Interjú Limp Adrián- Jamie’s Italian Budapest:Brief news nal, a Cushman & Wakefield ingatlan- vajon kijön a matek? értékelési és tanácsadási részlegének Jamie’s Italian Budapest:12–22 igazgatójával does the maths work out? The market is on the move again – InterviewEgész BudapEstEt with Adrian Limp, Head of Valuation & LISTáK/LISTSfElfoRgatja az olimpia Advisory at Cushman & Wakefield HungaryThe Olympics are turning Asset menedzsment cégekBudapest upside down 39–43 Asset management companies26–27 Rég nem látott optimizmus Facility & Property menedzsment cégek a szállodapiacon Facility & Property management companieslassan elfogynak az irodák Unprecedented optimismRunning out of office space on the hotel market Bevásárló- és szórakoztató-központok Budapesten, Bevásárlóparkok28–31 44–49 Shopping and entertainment centres in Budapest, Shopping mallsOffice-társadalomban élünk? Tényleg mindent megváltoztat a CSOK?We are living in an office society Does CSOK really change everything? Építészeti tervezőirodák Architecture firms32–33 50–53 Épületgépészeti cégekVélemény: A CSOK ellopja a show-t Dráguló mindennapok Building engineering companiesa kereskedelmi ingatlanok piaca elől The increasing cost of daily lifeOpinion: CSOK steals the show from Irodabútor-forgalmazóthe commercial property market és irodatechnikai cégek Office furniture suppliers and office equipment suppliers 3

hUNGARY’S LEADING, Major KatalinBILINGUAL REAL ESTATEMAGAZINE Főszerkesztő/Editor-in-chief [email protected] Member of the Portfolio Group további hírekért, elemzésekért látogasson el AZ ELSő SOROK a honlapunkra! www.portfolio.hu/ingatlan A Portfolio Ingatlanmagazin első sorait böngészi most, kedves Olvasó, amely, bár vadonatúj névként debütál a piacon, az Felelős szerkesztő | Editor-in-chief ingatlanpiaci szaklapok kedvelői számára régi ismerős. Nem véletlen, hiszen Ön Magyarország legpatinásabb nyomtatott Major Katalin – [email protected] ingatlan szaklapjának reinkarnációját tartja a kezében. Szerzők | Contributors 2016 első negyedévétől Portfolio Ingatlanmagazin címmel jelenik meg a REsource, korábbi nevén REsource Ingatlaninfó. Az Budai Ákos, Ditróy Gergely, Nagy Bálint , ország egyetlen kétnyelvű ingatlanpiaci szaklapja tavaly ünnepelte huszonkettedik születésnapját, vagyis szinte egyidős a Madurovicz-Tancsics Tünde modern magyarországi ingatlanpiaccal, és az elmúlt két évtized során a hazai ingatlanszektor első számú információforrásává Szerkesztőségi munkatárs | Advertising coordinator vált. A REsource 2007 óta a Portfoliót is kiadó, a CEMP Csoporthoz tartozó NET Média Zrt. gondozásában jelenik meg, a Barta Krisztina névváltás pedig része annak a stratégiai törekvésnek, melynek keretében a médiacsoport a Portfolio ernyőmárka alá vonja Fordító | Translator be ingatlanos brandjeit, kihasználva a Portfolio ingatlan rovat, az Otthontérkép, az Irodahaz.info, a Raktár.info és a Portfolio Adrian Bury, Nagy András, Robert Young Ingatlanmagazin összehangolásában rejlő szinergiákat. Angol korrektúra | Copy editor Magazinunk az idei évtől felfrissült dizájnnal és tartalommal, megnövelt példányszámban, a korábbiaknál kétszer nagyobb McLean és Társa Kft. terjedelemben, évi négy alkalommal jelenik meg. A lap terjesztési csatornái bővülnek, a kiadvány ezentúl kiskereskedelmi Fotó | Photo forgalomban is megtalálható lesz. Todoroff Lázár, Shutterstock.com, MTI A koncepció új, de van, ami sosem változik: a hazai ingatlanpiac legfontosabb témáit a szakíróinktól, elemzőinktől korábban Tervezőszerkesztő | Layout editor megszokott alapossággal és tényszerűséggel dolgozzuk fel. Magazinunkban továbbra is a hazai, illetve a nemzetközi kereske- Rajhona Tamás delmi és lakóingatlan-piac és a városfejlesztés legaktuálisabb trendjeinek adunk teret: ingatlanos topsztorik, exkluzív inter- Értékesítés | Sales júk, iparági mélyelemzések, piaci vélemények, egyedülálló szakmai listák – minden, amit a hazai ingatlanpiacról tudni kell. Bacsa Attila – [email protected] Felelős kiadó | Publisher ThE FIRST LINES Bán Zoltán NET Média Zrt. Dear Reader, you are browsing the first lines of Portfolio Ingatlanmagazin. Although it is a brand new name on the market, it 1033 Budapest, Polgár u. 8–10. may seem like an old friend to those who enjoy real estate magazines. This is no coincidence, because you hold in your hands Tel: (+36-1) 327-4080, fax: (+36-1) 327-4081 the reincarnation of Hungary’s most established real estate publication. E-mail: [email protected] From the first quarter of 2016 REsource, previously known as REsource Ingatlaninfo, will be appearing under the title Port- www.portfolio.hu/ingatlan folio Ingatlanmagazin. The only bilingual real estate magazine in Hungary celebrated its twenty-second birthday last year, meaning that it is almost the same age as the modern Hungarian real estate market. Over the last two decades it has become Lapunkat rendszeresen szemlézi a megújult the Hungarian real estate sector’s primary source of information. Since 2007 REsource is published, alongside Portfolio, by NET Média Ltd., a part of the CEMP Group. The name change is part of a strategy in which Portfolio gathers its real estate A Portfolio Ingatlanmagazin bármely részének másolásával és terjesztésével brands under an umbrella brand, taking advantage of the synergy of combined information in Portfolio Ingatlan, Otthon- kapcsolatos minden jog fenntartva. térkép, Irodaház.hu, Raktár.info and Portfolio Ingatlanmagazin. A NET Média Zrt. valamennyi, a Portfolio Ingatlanmagazinba bekerülő Our magazine has been given a revamped design and contents, and will appear in increased numbers with twice the previ- adatot, információt, hírt megbízható, ellenőrizhető forrásból szerez. Az ous length, four times a year. Our methods of distribution are expanding: the publication will now be available at retail adatokat és információkat – lehetőségeinkhez képest – a megjelenés outlets. előtt kontrolláljuk. Mindezen körülmények ellenére előfordulhat, hogy a The concept is new but some things never change: we will analyse and present the Hungarian real estate market’s most Portfolio Ingatlanmagazinban utóbb tévesnek bizonyuló hírek, információk important topics with the same thorough and factual approach we always have. Our magazine will continue to explore the jelennek meg. Éppen ezért felhívjuk tisztelt olvasóink figyelmét, hogy most relevant domestic and international commercial and residential real estate markets as well as urban development: top ha a megjelentetett hírek, információk alapján gazdasági, pénzügyi real estate stories, exclusive interviews, in-depth analyses, market opinions, individual professional lists and everything you döntést kívánnak hozni, úgy előzőleg az információk megfelelőségét, need to know about the Hungarian real estate market. valóságtartalmát ellenőrizzék. A megjelenő információk esetleges valótlanságából, pontatlanságából eredő károkért a NET Média Zrt. mindennemű felelősségét kizárja.4

2016/1 www.portfolio.huBUILT TO LEAD.Cushman & Wakefield is a leader in the globalreal estate marketplace, putting the client atthe center of everything we do.Cushman & Wakefield Kft. H-1052 Budapest, Hungary Deák Ferenc u. 15; Tel: +36 (1) 268 1288; www.cushmanwakefield.com 5

BUDAPEST KEZD VISSZAKERÜLNI A TÉRKÉPRE MAGYARORSZÁG ISMÉT úJ REKOR- Hosszú évek után újra volt saját standja Bu- díjak tekintetében. Az optimizmus ugyan- DOT ÁLLíTOTT FEL dapestnek a világ legfontosabb ingatlanpi- akkor egyértelműen óvatossággal párosul, aci kiállításán, a MIPIM-en. Ezzel Budapest amit nem is titkolnak a piaci szereplők. A Az RICS Nemzetközi Kereskedelmi legalább részben visszakerült a befektetői válság emlékei élénken élnek még az ingat- Ingatlan Monitor kutatása szerint térképre, hiszen a kiállításon hagyomá- lanfejlesztőkben, ezért új projekteket csak 2015 negyedik negyedévében nyosan mindegyik jelentős közép-európai konzervatívan, komoly előkészítés mellett sem tört meg a kelet-közép-eu- nagyváros saját standdal képviselteti ma- indítanak el. rópai ingatlanpiacokon uralkodó gát. A magyar főváros még biztosan nem A résztvevők arról számoltak be, hogy ko- általános optimizmus. Magyar- tart ott a befektetői figyelem megszerzé- molyan megnövekedett a befektetői ér- országon 2008 óta nem látható sében, mint Varsó, de a magyar ingatlan- deklődés a budapesti piac iránt. Történik magasságba emelkedett mind a piaccal kapcsolatos befektetői hangulat jól mindez annak ellenére, hogy a magyar bérlői, mind a befektetői hangu- latot mérő index, miközben Bul- gáriában, Csehországban és Ro- mániában is rendkívül pozitívak a kilátások. érzékelhetően sokat javult az elmúlt idő- piac hagyományosan dominánsan vevői, a ELADTÁK szakban, és ez Cannes-ban is tapasztalható. német ingatlanalapok továbbra sem tértek BUDAPEST ELSő A budapesti standon megrendezett ingat- vissza érdemben Budapestre, helyettük IRODAhÁZÁT lanfejlesztői panelbeszélgetés résztvevői is megjelentek más nemzetközi befektetők, il- határozott optimizmussal beszéltek a piac letve sokkal aktívabbak lettek a hazai ingat- Az Erste Bank 100 százalékos tu- jelenlegi állapotáról. A fejlesztők kivétel lanalapok is. Mindezekkel párhuzamosan a lajdonában álló, ingatlankezelés- nélkül egyetértettek abban, hogy ameny- finanszírozási környezet is jelentős mérték- sel és -értékesítéssel foglalkozó nyiben valamilyen erős külső sokk nem be- ben javult. A bankok sokkal nyitottabbak az Erste Ingatlan Kft. 2015 végén folyásolja a piacot, úgy a következő néhány új fejlesztésekkel kapcsolatban, jobb felté- megvásárolta az Astoriánál talál- évben szép fejlődésnek lehetünk tanúi Bu- telekkel tudnak a fejlesztők ma finanszíro- ható ikonikus irodaházat, az East- dapesten mind a hozamok, mind a bérleti záshoz jutni, mint korábban. West Business Centert. A Buda- pest első modern irodaházaként MAGYARORSZÁGON TERJESZKEDIK számon tartott épületet 1991-ben A cSEh INGATLANFEJLESZTő adták át a Skanska első közép-eu- rópai fejlesztéseként. A 2008-ban Magyarországi ipariingatlan-portfóliót vásárolt fel a CTP nemzetközi ingatlanbefektető és végrehajtott átalakításokat köve- -fejlesztő cég. Az akvizícióval tovább növelte közép-európai jelenlétét a cég, mely így már tően az irodaház ma 23 000 négy- 3,25 millió négyzetméteres bérbe adható területtel rendelkezik a régióban. A portfólió két zetméternyi irodaterületet kínál 9 elemből áll: egy 34 300 négyzetméteres logisztikai raktárból az M0 körgyűrű mellett, mely- emeleten.  nek új neve CTPark Üllő, illetve egy 6203 négyzetméteres raktárból és üzemből Tatabányán, az M1 autópálya mellett, melynek új neve CTPark Tatabánya.6

2016/1 www.portfolio.hu Lakáspiaci tranzakciószám becslés 11 921 12 000 10 000 5183 8 000tovább bővült 6 000a váci útlegNagyobb 4 000fejlesztése 2011 2012 2013 2014 2015 2016Átadták a Váci Greens irodakomp­lexum harmadik, „B” épületét, mely Forrás: Duna House, Portfolioösszesen 24 500 négyzetméternyiirodaterületet kínál 6 szinten. Az új Nyár óta Nem adtak el eNNyi lakástépület területének 60 százalékátmár előszerződéssel bérbe vette Kiugróan magas forgalmat regisztrált a nos időszakához képest. A magas forgaloma GE Infrastructure Hungary Hol­ Duna House 2016 februárjában a magyar­ hátterében nemcsak a megnövekedett ke­ding Kft., így a Váci Greens márci­ országi lakáspiacon. Az idei év első hónap­ reslet, hanem az ugyancsak megnövekedettustól közel 4000 munkavállalónak jában még valamivel kevesebb tranzakció kínálat áll, amelyet egyrészt a forintosítástbiztosít irodaterületet. A fejlesz­ zárult le, mint egy évvel korábban, a máso­ követő eladási hullám, másrészt a CSOKtés az új épület átadását követően dik hónap azonban több mint 10 százalékkal miatt új lakásba vágyók értékesítési kedvetovább folytatódik, a hatodik épü­ erősebb forgalmat hozott az előző év azo­ erősített.lettömb helyén fekvő régi épületbontásával, valamint a Váci Greens bezárhatják a déli pályaudvartnegyedik épületének mélyépítésimunkálataival. Lázár János elismerte, hogy a kormánynak hez lehetőség van uniós források lehívására. van olyan terve, mely szerint lebontanák a A részletekről csak annyit tudni, hogy márci­budapestNek új Déli pályaudvart, és a helyén parkot alakíta­ us végére készülhet el egy tervezet a Nyugatifőépítésze vaN nának ki. A miniszter szerint, ha ez megtörté­ pályaudvar felújításáról, illetve a Nyugati és a nik, akkor a kelenföldi pályaudvar fejlesztésé­ Déli közti terület parkosításáról.Mártonffy Miklós, okleveles épí­tészmérnök és városépítési-város­gazdasági okleveles szakmérnökváltotta Finta Sándort a budapestifőpolgármesteri hivatal városépí-tési főosztályvezetői posztján.A  főépítészi pozíciót 2010 óta el­látó Finta Sándor távozása 2014ősze óta lógott a levegőben, magaa főpolgármester is elismerte aszakember távozásáról szóló saj­tóértesüléseket. A Portfolio infor­mációi szerint Finta a továbbiak­ban a 2024-es budapesti olimpiapályázatán dolgozik. MártonffyMiklós korábban a XVIII. kerület fő-építészeként dolgozott. 7

Ipariingatlan-piaci mutatók LUxUSLAKÓPARK ÉPÜL A PESTI Új átadás (nm) Teljes kereslet (nm) Üresedési ráta (%) BULINEGYED KöZEPÉN 26% 1Q 10 180 000 24% 2Q 10 160 000 Az új építésű lakásokat terhelő 22% 3Q 10 140 000 áfa csökkentése, valamint a CSOK 20% 4Q 10 120 000 kibővítése alaposan felforgatta 18% 1Q 11 100 000 az újlakás-piacot, számos fejlesz- 16% 2Q 11 80 000 tő jelentette be régi-új projektek 14% 3Q 11 60 000 elindítását. A belvárosban első- 12% 4Q 11 40 000 ként a Gozsdu Udvar és a Marina 10% 1Q 12 20 000 Part kivitelezője, a Triholding je- 2Q 12 lentette be, hogy új luxuslakópark 8% 3Q 12 0 építésébe kezd. Az ingatlanfej- 4Q 12 lesztő csoport a pesti bulinegyed 1Q 13 ütőerének számító Király utcában 2Q 13 kezdi meg fejlesztését, a K40 név- 3Q 13 re keresztelt 105 lakásos projekt 4Q 13 tervezett átadása 2017 végére 1Q 14 várható. 2Q 14 3Q 14 JöVőRE 4Q 14 INDULhAT 1Q 15 AZ úJ KONG- 2Q 15 RESSZUSI 3Q 15 KöZPONT 4Q 15 ÉPíTÉSE Forrás: BRF, Portfolio Elkészült a budapesti konferencia- és programturizmus fejlesztésé- TOVÁBB cSöKKENT AZ ÜRESEDÉS nek középtávú koncepciója, ami a AZ IPARI INGATLANOK PIAcÁN központ megépítéséhez szükséges források biztosításáról és üteme- A BRF legutóbbi jelentése szerint 2015 ne- évben. 2015-ben az éves teljes bérlői keres- zett felhasználásáról szóló előter- gyedik negyedévében a teljes budapesti let 353 220 négyzetméter volt, ami csupán jesztés részeként tavasszal kerül modern spekulatív ipariingatlan-állomány 5,5 százalékkal maradt el a 2014-ben mért a kormány elé. A kész koncepció- 39 340 négyzetméterrel bővült, és elérte rekord magas kereslettől. Az üresedési tervet és a tervezési programot az 1 881 650 négyzetmétert. A Budapesti ráta 1,7 százalékpontot csökkent az előző még idén véglegesítik, 2017-ben a Szabadkikötőben az Ekol Logistics számára negyedévhez képest, és 5 százalékpontot források ismeretében elindulhat átadtak egy 5000 négyzetméteres raktárat, éves viszonylatban, így 10,6 százalékon állt az építkezés. A mintegy négyezer továbbá egy 34 340 négyzetméteres, telje- év végén. A ráta utoljára 2007-ben volt ha- fő befogadására alkalmas létesít- sen bérbe adott ingatlan is bekerült az ál- sonlóan alacsony szinten. mény átadására 2018 végén kerül- lományba, miután a CTP megvásárolta azt. Az év során a nettó abszorpció volumene het sor. A negyedik negyedévben a teljes bérlői folyamatosan pozitív volt, így a bérbe adott kereslet 81 190 négyzetméter volt, ami 30 állomány minden negyedévben növekedni százalékkal meghaladta a harmadik ne- tudott. Az abszorpció volumene a negye- gyedévben regisztrált szintet. A kereslet kö- dik negyedév során érte el a legmagasabb zel 66 százalékát szerződéshosszabbítások szintet összesen 66 265 négyzetméterrel. tették ki, míg az új tranzakciók részaránya 2015 során 130 130 négyzetméter volt a 22, a bővüléseké pedig 12 százalék volt. piaci felszívás éves mennyisége, ami 8 szá- Előbérleti szerződést, illetve BTS megálla- zalékkal haladta meg a 2014-ben rögzített podást nem regisztráltak az utolsó negyed- volument. ÁLLAMOSíTANÁK A hUNGExPÓT Egy februári kormányrendelet szerint a Hungexpo Budapesti Vásárváros tulajdonosának, a Foncière Polygone Hungária Kft.-nek a 99,9934169 szá- zalékos társasági részesedése kerül- ne az állam nevében eljáró Magyar Nemzeti Vagyonkezelő Zrt.-hez. A cég jelenlegi tulajdonosa a francia GL Events cégcsoporthoz köthető Foncière Polygone SAS, mely 2005- ben privatizálta a Hungexpót, és vál- lalta a vásárközpont fejlesztését.8

2016/1 www.portfolio.hu 9

BUDAPEST IS BAcK ON ThE MAP hUNGARY SETS NEw After many long years Budapest once again mism is of course tempered with caution; REcORD had a booth at the world’s most important market participants are not trying to hide real estate expo, MIPIM. With this, Budapest this. The memory of the recession is still According to the RICS Commer- at least partially returned to the investor vivid in the minds of property developers, cial Property Monitor for Q4 2015 market, since traditionally every significant so new projects are started conservatively most countries in Central and Central European city is represented by a and with great preparation. Eastern Europe can expect rela- booth. The Hungarian capital has not quite Participants reported greatly increased in- tively strong economic growth attained the investor attention that for ex- vestor interest towards the Budapest mar- and remarkable improvements ample Warsaw has, but investor sentiment ket. All this happens despite the fact that in their commercial property towards the Hungarian property market has the traditionally dominant buyers in the markets. Both the Occupier Sen- improved noticeably recently, and this can Hungarian market, German real estate firms timent Index and the Investment be experienced in Cannes too. have not significantly returned to Budapest. Sentiment Index registered a positive value across all sectors in Bulgaria, the Czech Republic, Hungary and Romania. the panel members of the discussion at the In their stead other international investors BUDAPEST’S Budapest booth spoke of the current state have arrived and domestic real estate firms FIRST OFFIcE of the market with definitive optimism. The have become a lot more active. Alongside BUILDING hAS developers all agreed that as long as some this, the financing environment has greatly BEEN SOLD strong external shock does not influence improved. Banks are a lot more open to- the market, we will witness some good pro- wards new developments and developers Towards the end of 2015 Erste gress in Budapest in the next few years, can gain financing with far better conditions Real Estate Ltd, a subsidiary of both in income and rental fees. This opti- than before. Erste Bank working with property development and sales, bought A LUxURY APARTMENT cOMPLEx IS BEING BUILT IN the iconic East-West Budapest ThE MIDDLE OF ThE PEST PARTY DISTRIcT Center office block at Astoria. The building, considered Budapest’s The decrease in the VAT on newly built apartments, and the expansion of the CSOK pro- first office building, was con- gramme have caused a stir in the new apartment market. Numerous developers have an- structed by Skanska as their first nounced the beginning of old-new projects. In the city centre, Triholding, the developer of Central European development. Gozsdu Udvar and Marina Park were the first to announce that they would begin building the renovations were completed a new luxury apartment complex. The real estate developers are beginning the project in in 2008, the office building now Király utca, the heart of the Budapest party district, and expect the 104-flat project, dubbed boasts 23 000 square metres of K40, to be completed by the end of 2017. office space over 9 floors. 10

2016/1 www.portfolio.hu Industrial market indicators Completion (sqm) Take up (sqm) Vacancy rate (%)VÁcI úT’S BIGGEST 26% 1Q 10 180 000DEVELOPMENT 24% 2Q 10 160 000hAS BEEN FUR- 22% 3Q 10 140 000ThER ExPANDED 20% 4Q 10 120 000 18% 1Q 11 100 000The third, “B” building of the Váci 16% 2Q 11 80 000Greens office complex has been 14% 3Q 11 60 000handed over, offering a com- 12% 4Q 11 40 000bined 24 500 square metres of 10% 1Q 12 20 000office space over six floors. Some 2Q 1260% of the building has been pre- 8% 3Q 12 0rented by GE Infrastructure Hun- 4Q 12gary Holding Ltd., so Váci Greens 1Q 13will be the office of nearly 4000 2Q 13workers from March. After the 3Q 13new building is handed over, fur- 4Q 13ther developments will continue 1Q 14with the demolition of the old 2Q 14building where the sixth build- 3Q 14ing block is, and the laying of the 4Q 14foundation for the Váci Greens’ 1Q 15fourth building. 2Q 15 3Q 15cZEch REAL 4Q 15ESTATE DEVEL-OPER ExPANDS Source: BRF, PortfolioIN hUNGARY VAcANcIES hAVE FURThER DEcREASEDCtP, the international real estate IN ThE cOMMERcIAL REAL ESTATE MARKETdeveloping and investing com-pany bought a Hungarian com- According to the latest report by BRF, the ments or BtS agreements were registeredmercial real estate portfolio. The entire Budapest speculative commercial in this quarter. The total rental demand inacquisition increased their pres- real estate market grew by 39 340 square 2015 was 353 220 square metres, which wasence on the Central European metres in the last quarter of 2015, reach- only 5.5% less than the record level demandmarket, which now spans some ing 1 881 650 square metres in total. A 5000 measured in 2014. Vacancies decreased by3.25 million square metres in the square metre storage facility was given to 1.7% compared to the previous quarter, byregion. The portfolio consists of Ekol Logistics in the Budapest Free Port, and 5% compared to the entire year, and settledtwo items: a 34 300 square metre a 34 340 square metre fully leased property at 10.6% at the end of the year. This low ratelogistical storage facility by the was added to the portfolio after it was pur- was last achieved in 2007.M0 ring road now named CtPark chased by CTP. During the year the rate of net absorptionÜllő and a 6203 square metre Rental demand in the fourth quarter was was constantly positive, therefore the leasedstorage space and factory at tata- 81 190 square metres, which exceeded the properties were able to grow every quarter.bánya by the M1 highway named registered level in the previous quarter by the volume of absorption reached its high-CTPark Tatabánya. 30%. Nearly 66% of the demand was made est level in the fourth quarter totalling 66,265 up by extending existing contracts, while the square metres. In 2015 the market absorp- proportion of new transactions was 22% and tion was 130 130 square metres, which ex- expansions were 12%. No pre-rental agree- ceeded the volume recorded in 2014 by 8%. DÉLI RAILwAY STATION MAY BE cLOSED János Lázár admitted that the government has plans to demolish the Déli Railway Sta- tion and build a park in its place. If this were to happen, the minister believes there would be an opportunity to request EU funds to develop the railway station at Kelenföld. All we know of the details is that a plan to reno- vate the Nyugati Railway Station and to add parks in the area between the Nyugati and the Déli Railway Stations should be ready by the end of March. 11

egész Budapestetfelforgatja az olimpia Budai Ákos - Madurovicz-Tancsics Tünde A z, hogy BudApeST verSenyBe SzáLL A 2024-eS nyárI oLImpIAI éS pArALImpIAI jáTékok rendezéSI jogáérT, márA eLdönTöTT Ténnyé váLT, hISzen A fővá- roS feBruár közepén BeAdTA eLSő páLyázATI AnyAgáT. A köveTkező nAgy kérdéS, hogy vALóBAn BudApeSTre eSIk-e mAjd A nemzeTközI oLImpIAI BIzoTTSág (noB) vá- LASzTáSA, éS hA Igen, SIkerüL-e IdőBen, fennTArThATó módon feLkéSzüLnI Az öT- kArIkáS jáTékokrA.12

2016/1 www.portfolio.hu 13

A GYőZELEM TITKA 2020 önmagában mindenképp támogatja, nélkül megszervezni a vizes játékokat, az hogy Budapesthez hasonló, közepes mére- nagyban növelheti a magyar pályázat esé- A 2024-es olimpia több korábbi pályázója – tű városok rendezzenek olimpiai játékokat” lyét. Ez persze azt is jelenti, hogy a vizes legutóbb egy népszavazás után Hamburg – véli Andrea Sartori, a KPMG sporttanács- vébén hibának vagy bármilyen botránynak – is visszalépett már, és könnyen elképzel- adási részlegének globális vezetője. nincs helye. hető, hogy a versenyben maradt városok Az, hogy Budapest vállalta, hogy a mexikói A NOB ráadásul sokszor inkább érzelmi (Párizs, Róma és Los Angeles) között is akad Guadalajara visszalépése miatt a tervezett- alapon hozza meg döntését. Ami igazán még olyan, aki visszavonja pályázatát. Bu- nél négy évvel korábban, 2017-ben rendezi fontos, az nem a pályázat részleteinek tö- dapest azonban nem csak kieséses alapon meg a vizes világbajnokságot, rendkívül rizi- kéletessége, hanem az, hogy Budapest a érheti el, hogy elnyerje az ötkarikás játékok kós, de az olimpiarendezés esélyeit is növe- bizottság minél több tagjának elnyerje a rendezési jogát. lő, okos döntés volt Sartori szerint. A júliusi szavazatát – megfelelő kommunikációval és „A Budapest esélyeit erősítő okok közül a eseményre ugyanis mindössze másfél hó- lobbizással. „Egy sztorit kell eladni, nem a legfőbb az Agenda 2020 elnevezésű kez- nappal az előtt kerül majd sor, hogy a NOB technikai részletekkel teletűzdelt tervet” – deményezés tavalyi elfogadása, melynek Limában dönt a 2024-es olimpia rendezési mondja Sartori. célja, hogy az olimpiák fenntarthatóbbak jogáról. Mivel a végső döntés meghozói és legyenek mind pénzügyi, mind gazdasági, befolyásolói közül sokan személyesen is NEM cSAK KÉT hÉTRE mind környezeti szempontból. Nem lehet nyomon követik majd a 2017-es vizes vb-t KELL TERVEZNI tudni, hogy a NOB szándékai mennyire ko- Budapesten, ha sikerül minden probléma molyak ezzel kapcsolatban, de az Agenda Bár az infrastruktúra komoly fejlesztésre szorul, nincsen technikai akadálya annak, Rio de Janeiro 2016 – Siker? hogy Budapest megrendezzen egy olim- piát. Mivel azonban az ország és a főváros Rio de Janeiro 2009-ben nyerte el az idei nyári játékok megrendezésének jogát, a lakóinak a két hétig tartó játékok után hosz- sportkedvelők augusztusi érkezésére pedig 33 helyszínnel (ebből 22 meglévő vagy szú évtizedekig együtt kell élniük az olimpia ideiglenes) készül. Bár 2014 elején komoly aggályok merültek fel azzal kapcsolat- örökségével, fontos, hogy Budapest hosszú ban, hogy időben elkészülnek-e a létesítmények, 2015 végére két aréna kivitelével távon fenntartható rendezési tervvel álljon minden helyszín építése befejeződött. elő, amely része egy nagyobb városi és or- Az olimpia teljes költségét közel 40 milliárd reálra (kb. 3080 milliárd forint) becsülik, szágos fejlesztési programnak. ami nem túl jó hír a komoly gazdasági problémákkal küzdő Brazíliának, még annak Olyan beruházásokat kell megvalósítani a figyelembevételével sem, hogy a horribilis összeg jelentős része a tömegközlekedé- készülődés keretében, melyek amúgy is ré- si hálózat fejlesztésére megy el, amiből remélhetőleg hosszú távon is profitálhat a szei az ország hosszú távú fejlesztési stra- város. tégiájának. Ideális esetben ezekre a fejlesz- Szintén nem túl jó hír, hogy március elejéig az olimpiai játékokra szóló jegyek alig 47 tésekre előbb-utóbb amúgy is sor kerülne, százalékát sikerült értékesíteni úgy, hogy eleve nagyjából 1 millióval kevesebb je- az olimpia csak felgyorsítja a folyamatokat. gyet hoznak forgalomba, mint a 2012-es londoni olimpia idején. Némi optimizmusra A sportlétesítmények többsége képez kivé- ad okot, hogy a drágább jegyeket sikerült eladni, így már 194 millió dollár befolyt az telt – sok beruházásra ugyanis soha nem olimpiai kasszába, ami a várt bevétel 74 százalékát jelenti. kerülne sor, ha nem lenne az olimpia. A fenntarthatóság jegyében a lehető legjobb megoldás erre a problémára ideiglenes létesítmények felhúzása, illetve meglévő vagy egyébként is szükséges létesítmények felszerelése ideiglenes lelátókkal. Ha pedig egy épület felhúzása nem oldható meg ide- iglenes jelleggel, akkor előre meg kell találni a megfelelő utóhasznosítási módot. Az ilyen fajta fenntarthatóság tekintetében az elmúlt évek olimpiái közül London a leg- jobb példa, ahol a 24 olimpiai helyszínből 13 volt átmeneti jellegű, és hasonló számú, a várost hosszú távon nem megterhelő ideig- lenes létesítmény készül a következő, 2016- os riói olimpiára. A budapesti olimpiára nézve pedig biztató jel, hogy az ideiglenes lelátós módszert alkalmazzák a 2017-es vi- zes világbajnokságra épülő Dagály-komple- xum esetében.14

2016/1 www.portfolio.huKöRVONALAZÓDNAK lökés az ingatlanpiacnakA TERVEK A budapesti ingatlanpiacra nem csak az lehet jelentős hatással, ha a város elnyeri aA budapesti megvalósíthatósági tanulmány játékok rendezésének jogát, magának a pályázásnak is lehetnek pozitív hozadékai.készítői a helyszínek kiválasztása során az Budapest jelenleg a turisztikai népszerűségét tekintve Prága mögött áll, ismertsé-Agenda 2020 célkitűzéseit tartották szem gének növelése jól jöhet a hazai ingatlanpiacnak is. A pályázással ugyanis a városelőtt. A cél az volt, hogy maximalizálható kivívhatja a világsajtó figyelmét, ami egy ekkora méretű városnál sokkal többet szá-legyen a helyszín utóhasznosítása, az adott míthat, mint a már egyébként is nagy ismertségnek örvendő nagyvárosok, példáulterületet extra fejlesztés nélkül vagy mini- Róma, Párizs vagy Los Angeles esetében. A végső szavazást közvetlenül megelőző-mális fejlesztéssel lehessen bevonni, illetve en pedig még nagyobb figyelem irányulhat a budapesti pályázatra, ami több turistailleszkedjen az olimpiától független fejlesz- vagy cég érdeklődését is felkeltheti hazánk iránt.tési tervekhez. Amennyiben Budapest tényleg elnyeri az olimpiarendezés jogát, az ehhez köthetőAz olimpia harmincnyolc versenyhelyszínen infrastrukturális és ingatlanfejlesztések jelentősen átalakíthatják a főváros képét.kerülne megrendezésre, melyek közül 24 Olyan területek juthatnak lehetőséghez, és újulhatnak meg, melyek korábban rend-már most alkalmas vagy alkalmassá tehető kívül leromlott állapotban voltak. A Csepel-sziget északi része jelenleg a főváros leg-a lebonyolításra. Ezek közé tartozik például a nagyobb összefüggő beépítetlen területének számít, amely sok kedvező adottság-Groupama Aréna, a Papp László Sportaréna, gal rendelkezik. A terület hasznosítására már korábban is születtek elképzelések,a Szusza Ferenc Stadion, a Dagály Úszóaré- egy időben például itt tervezték kijelölni Budapest magasházas övezetét. Szinténna és a Puskás Ferenc Stadion. A már meg- régóta vár megoldásra a Duna pesti oldalán álló terület, ahova még 2005-ben ál-lévő vagy épülő 24 helyszínen felül 4 vissza- modták meg a Duna City projektet, melyről még 2009-ben, a válság idején is készültbontható és 10 ideiglenes, utólag teljesen tájékoztató a befektetőknek, de aztán a tervekből semmi sem lett.lebontható létesítmény épülne a 2024-es Nem csak az említett területek, a játékoknak otthont adó helyszínek profitálhatnakbudapesti olimpiára, új edzéshelyszín építé- közvetlenül az olimpiarendezésből, a szomszédos lokációk ingatlanpiacára is pozitívsére pedig egyáltalán nincsen szükség, csak hatással lehet a változás, így például Csepel, a XI. vagy a XX. kerületek iránt is élén-átalakításokra és felújításokra. külhet az érdeklődés.A budapesti pályázatban két fővárosi zóna Az olimpia városalakító hatását jól mutatja, hogy a legutóbbi, 2012-es londoni ötka-és hét klaszter, illetve a főváros közigaz- rikás játékok során az olimpiai falu segítségével egy egész városrészt sikerült reha-gatási határain belül még három külön- bilitálni. A négy évvel ezelőtti nyári játékokra felépített ingatlanok, lakóépületek maálló versenyhelyszín szerepel. Mindegyik már bevételt termelnek a városnak.klaszter az olimpiai falu 10 kilométeres ésa városközpont hat kilométeres körzetében falu lakásainak egy része később piaci ér- lu a város több, új lakókörnyezet bővítéséthelyezkedik el. A központ az Olimpiai Park tékesítésre kerülhet lakóingatlanként, míg igénylő városrészén kapna helyet, ahol azklaszter, amelyet a IX., X. és XXI. kerületek- másik része közszolgálati lakásként funkci- utóhasznosítás az olimpiai falu lakásaihozben, a Kvassay zsilip térségébe terveznek, a onálhat, illetve kollégiumi hasznosítása is hasonló lehetne. A technikai falu, melyben ahárom különálló versenyhelyszín pedig az felmerülhet. sporteseményeket lebonyolító személyzetEtele téren, a Nagytétényi lőtéren, valamint A médiaközpont a Duna lágymányosi olda- elhelyezése történne, a Foka-öböl partjána Testvérhegyen lenne. lán helyezkedne el, későbbiekben bériro- fekvő ingatlanokon valósulna meg. KésőbbAz olimpia főhelyszíne a legfontosabb olim- daként vagy hivatalok székházaként hasz- lakóingatlanként kerülnének értékesítésrepiai létesítményeket foglalja magában, a nosíthatnák, de befektetők részére történő a lakások, valamint a közszolgálati, illetve afőstadiont, az olimpiai falut, valamint a köz- piaci értékesítés is elképzelhető. A médiafa- kollégiumi használat is felmerülhet.vetítő- és sajtóközpontot. Több szempontmérlegelését követően esett a választás ahelyszínek közül a Kvassay zsilip környeze-tére, a főstadion pedig a Vituki területénkapna helyet. A főstadion igazán impozánseleme lehet az olimpiának közvetlen víz-parti fekvésének köszönhetően, ezt öveznéaz olimpiai park nagy zöldfelületével, melykésőbb a megmaradó és kibővülő városipark részévé válna, a főstadion pedig visz-szabontás után 15 ezer férőhelyes atlétikaistadionként funkcionálna tovább. A Cse-pel-sziget északi csúcsának magasságábankapna helyet a Ráckeve-Soroksári Duna-ágbal partján az olimpiai falu, mely a korábbiDuna City projekt helyén valósulna meg. A 15

Szusza Ferenc Stadion Óbudai Dagály Ilovszky Rudolf Stadion sziget Margitsziget Városliget Papp László Puskás Ferenc Stadion Sportaréna Fehér Dűlő Normafa Kongresszusi Központ Hungexpo Lágymányos-dél Groupama Aréna Etele tér OLIMPIAI KÖZPONT Kvassay zsilip és környezete BUDAPEST 2024 SPORTÁG / SPORT JAVASOLT HELYSZÍN / SUGGESTED VENUE Master Plan Atlétika / Athletics Kvassay zsilip Szusza Ferenc Stadion (UTE) Gyeplabda / Hockey Városliget - Műjégpálya Íjászat / Archery Kvassay zsilip Csillebérc Kerékpár / Cycling Etele tér Papp László Sportaréna Kerékpár / Cycling Puskás Ferenc Stadion / Groupama Aréna Fehér úti lőpálya Versenyhelyszín / Game Venue Kézilabda / Handball Kincsem park Kosárlabda / Basketball Hungexpo \"G\" pavilon Dagály Olimpiai falu / Olympic Village Labdarúgás / Football Margitsziget Médiaközpont / Media Centre Lövészet / Shooting Illovszky Rudolf Stadion (Vasas) Lövészet / Shooting Etele tér Óbudai-sziget Médiafalu / Media Village Ökölvívás / Boxing Új kongresszusi központ Öttusa / Pentathlon Lágymányos - Dél Hősök tere Technikai falu / Technology Centre Öttusa / Pentathlon Dagály Széchy Tamás Uszoda Rögbi / Rugby Turbina utca Röplabda / Volleyball Meglévő/tervezett létesítmény Strandröplabda / Beach Volleyball Existing/planned venue Súlyemelés / Weightlifting Új, ideiglenes létesítmény Tenisz / Tennis New, temporary venue Triatlon / Triathlon Bővítendő létesítmény Úszósportok / Swimming Venue to be expanded Új, megmaradó, de részben visszabontott létesítmény Vizilabda / Water Polo New, partially deconstructable venue Vívás / Fencing16

2016/1 www.portfolio.huFelforgatná az ország közlekedését A többi helyszín kiválasztása szorosan kap- csolódott a főhelyszín meghatározásához,A kormány februárban határozott az olimpia rendezéséhez szükséges közlekedési az egymáshoz viszonyított távolságok és ainfrastruktúrafejlesztések soráról. A listán az alábbi fejlesztések szerepelnek – több közlekedési lehetőségek, utazási idők figye-száz milliárd forint értékben: lembevételével történt. A sporthelyszínek részben a Duna-parton, részben pedig az – Az elővárosi vasúti kapcsolatok városon belüli javításának érdekében átmeneti zónában kapnának helyet, főként kibővítenék a Déli összekötő vasúti hidat. A vasúti híd és a Rákóczi híd közé a főhelyszín közelében koncentrálódnának, szorítanának be egy harmadik sínt, növelve ezzel a Kelenföld-Ferencváros nagyobb részt a pesti, kisebb részben a bu- vonalszakasz kapacitását. dai oldalon. Bizonyos sporteseményeknek más helyszínek is helyt adnának, úgy mint – Új megállóhelyek is épülnének a vonalon: a Rákóczi híd pesti hídfőjénél, Istvánmező és a Puskás Ferenc Stadion kör- valamint a Népligetnél. nyéke, valamint a dunai szigetek (Óbudai- sziget, Margitsziget), illetve a Dagály Úszó- – A csepeli HÉV-et megszüntetnék, és villamossá alakítanák, aréna területe és környéke. összekötve a 2-es villamossal. Szintén a főhelyszín részét képeznék a Csepel-sziget északi csücskének nyugati – Áthelyeznék a leendő olimpiai központ útjában lévő kelebiai vasútvonalat. részére tervezett sportlétesítmények (ka- – A szintén útban lévő ráckevei HÉV-et nem megszüntetnék, jak-kenu szlalompálya, velodrom és BMX- pálya), melyek később a városi parkhoz hanem a föld alá vinnék vagy áthelyeznék. kapcsolódnának majd. A Csepel-sziget kele- – A korábbi terveknek megfelelően továbbfejlesztenék a kisföldalattit: a ti oldalára helyeznék az atlétikai bemelegítő pályákat, míg a Rákóczi híd budai hídfőjétől belvárosban meghosszabbítanák a Vigadó térig, új megállót építenének a délre megvalósuló sajtó- és közvetítőköz- Hungária körútnál, valamint a járműállományt is megújítanák. pont mellett kapna helyet a teniszközpont. – Új, 2x3 sávos közúti híd épülne Buda és Pest között, Csepelen keresztül, Budapest mellett egyes vidéki helyszínek a budai Galvani út és a soroksári Illatos út vonalában. is szerepet kaphatnak az olimpia megren- – Az M1-es autópálya Győr és Budapest között, valamint az M7-es Balatonvilá- dezésében. Ezek közé tartozhat Debrecen, gos és Budapest között a jelenlegi 2x2 sávról 2x3 sávosra bővülne. Szeged, Miskolc, Székesfehérvár, Balatonfü-A listára felkerült fejlesztések döntő többsége korábban is tervbe volt véve, jelentős red, Veszprém, Szombathely, Győr, Göd ésrészükre pedig az olimpiától függetlenül is mindenképp szükség lenne. Vannak azon- Dunakeszi-Alag.ban olyan „fejlesztések”, melyek rendkívül rövid távú gondolkodásról tanúskodnak.A főváros közép- és hosszú távú fejlesztési tervei között már évek óta szerepel a KELL EZ NEKÜNK?Duna-parti HÉV-vonalak összekötésével létrejövő észak-déli regionális gyorsvasút(más néven 5-ös metró) elképzelése. A csepeli HÉV villamossá alakítása amellett, Az, hogy Budapest elnyerje a 2024-es nyá-hogy nagy valószínűséggel nem tudná kielégíteni az utazási igényeket, évtizedekre ri olimpiai játékok rendezési jogát, távolrólellehetetlenítené ennek a régóta várt fejlesztésnek a kivitelezését. Aggodalomra sem tűnik lehetetlennek. Ha jól átgondoltad okot, hogy a megvalósíthatósági tanulmány a két hétig tartó rendezvény miatt – a város hosszú távú érdekeit figyelembeegy egész kerület közlekedési értelemben vett lekapcsolásával számol, az olimpia vevő – tervek alapján, költség- és határidő-központi területét érintő kötöttpályás vonalak nagy részére pedig lehetőség helyett túllépés nélkül sikerül kivitelezni a kap-akadályként tekint. csolódó beruházásokat, egy olimpia óriási lökést adhat a főváros fejlődésének. Nem- csak a konkrét versenyterületek kelhetnek új életre, hanem számos egyéb városrész ingatlanpiaca is profitálhat az ötkarikás játékokból, ráadásul a Budapestre irányu- ló óriási figyelem az idegenforgalmat sem hagyná érintetlenül. A nagy lehetőségek mellé persze hatalmas kockázat társul: egyes rosszul megválasztott fejlesztések többet árthatnak, mint használhatnak. A megrendezés legnagyobb kockázata pedig a korrupcióban rejlik, melynek veszélyei- re még Fürjes Balázs, a kiemelt budapesti beruházásokért felelős kormánybiztos is felhívta a figyelmet. 17

The Olympics are turning Budapest upside down Ákos Budai – Tünde Madurovicz-Tancsics T he fAcT ThAT BudApeST IS compeTIng for The rIghT To hoST The 2024 Summer oLympIcS And pArALympIcS hAS now Been decIded, AS The cApITAL SuBmITTed The InITIAL AppLIcATIon mATerIALS In The mIddLe of feBruAry. The nexT BIg queSTIon IS, wILL The choIce of The InTernATIonAL oLympIc commITTee (Ioc) reALLy fALL on BudApeST, And If So, wILL The cITy mAnAge To prepAre for The gAmeS In TIme And In A SuSTAInABLe mAnner. ThE SEcRET OF VIcTORY before the IOC makes the decision in Lima ward with a city development plan which is on the right to host the 2024 Olympics. As sustainable in the long term, and which is Hamburg, an earlier applicant for the 2024 many of those making and influencing the part of a larger urban and national develop- Olympics, has now stepped down following final decision are personally keeping track ment scheme. a recent referendum, and it is easy to imag- of the 2017 WAC in Budapest, if the aquatic Certain projects must be completed in the ine that one or more of the cities remaining games are organised successfully without course of preparations, which in any case in the competition (Paris, Rome and Los An- any problems, the chances of the Hungarian are part of the country’s long term devel- geles) may also withdraw their applications. application could be greatly enhanced. This opment strategy. In an ideal case, these Budapest, however, cannot win the right to means, of course, that there is no room for improvements will be made anyway sooner host the games simply by a process of elimi- mistakes or any kind of scandal in the WAC. or later, and the Olympics just speed up the nation. Furthermore, the IOC often makes its deci- procedures. In the opinion of Andrea Sartori, Global sion on an emotional basis. What is really The majority of sports facilities form excep- Head of Sport at KPMG, “the foremost of important is not the perfection of the de- tions to this logic – many investments would the reasons boosting Budapest’s chances tails in the application, but that Budapest never be made if there were no Olympics. is the acceptance last year of the Agenda wins the votes of as many committee mem- In terms of sustainability, the best possible 2020 initiative, the purpose of which is to bers as possible, by appropriate commu- solution to this problem is to put up tempo- make the Olympics more sustainable in the nication and lobbying. “You have to sell a rary facilities, or to fit existing or otherwise areas of financing, the economy and the story, not a plan interlaced with technical necessary facilities with temporary stands. environment. We do not know how serious details”, says Sartori. Or if a building of a temporary nature can- the IOC’s intentions are in this regard, but in not be erected, then a means of subsequent any case the Agenda 2020 in itself favours YOU DON’T JUST PLAN use for it must be found in advance. the hosting of the Olympic Games by medi- FOR A FORTNIGhT With regard to this kind of sustainability, the um-sized cities such as Budapest.” best example of Olympics in recent years is the fact that Budapest has undertaken to Although the infrastructure is in need of London, where 13 of the 24 Olympic sites host the World Aquatics Championships in considerable improvement, there are no were of a temporary nature, and a similar 2017, four years earlier than planned due to technical barriers to Budapest hosting the number of temporary facilities which will the withdrawal of Guadalajara, Mexico, was Olympics. However, as the residents of the not burden the city in the long term are an extremely risky decision, but a clever country and the capital city will have to live being constructed for the Rio Olympics in one which increases its chances of hosting with the Olympic heritage for many dec- 2016. And a reassuring sign with respect the Olympics, according to Sartori. After ades after the two weeks that the games to the Budapest Olympics is that the tem- all, the July event will be held just six weeks last, it is important that Budapest come for-18

2016/1 www.portfolio.huRio de Janeiro 2016 – Success?Rio de Janeiro won the right to host this year’s summer games even considering that a significant proportion of this horrendousin 2009, and 33 sites are being prepared (22 of these be- sum is going on the development of the public transport network,ing temporary or already existing) for the arrival of sports from which the city will hopefully profit in the long run.enthusiasts in August. Although there were serious concerns at It is likewise not good news that by the beginning of Marchthe beginning of 2014 as to whether the facilities would be ready scarcely 47 percent of the tickets for the Olympic Games hadin time, by the end of 2015, construction of all the sites had been been sold, even though around 1 million fewer tickets have beencompleted, with the exception of two arenas. issued than for the 2012 London Olympics. There is some causethe fact that the total cost of the Olympics is estimated at close to for optimism in that the more expensive tickets have been sold,40 billion reals (approx. 3.08 trillion HUF) is not such good news so 194 million dollars have already come into the Olympic fund,for Brazil which is struggling with severe economic problems, which amounts to 74 percent of the expected takings.porary stand method is being used in the ment or with minimal improvement, into under construction, 4 facilities would beDagály Complex, under construction for the development plans independent of the built for the 2024 Budapest Olympics which2017 World Aquatic Championships. Olympics. can be partially dismantled, as well as 10 the Olympics would be held on thirty eight temporary sites which may subsequentlyPLANS ARE TAKING ShAPE competition sites, of which 24 are already be totally demolished, and there is no need suitable for hosting the event, or can be at all to build a new training site, just to con-those producing the Budapest feasibility made so. Among these are the Groupama vert and renovate existing ones.study have kept the objectives of Agenda Arena, the Papp László Sports Arena, the two metropolitan zones and seven clusters2020 in mind when selecting possible sites. Szusza Ferenc Stadium, the Dagály Swim- are featured in the Budapest application,The goal was to maximise the subsequent ming Pool and the Puskás Ferenc Stadium. as well as three more separate competitionutilisation of each site, to incorporate or fit Besides the 24 sites already in existence or sites within the administrative boundariesthe given territory, without extra develop- 19

of the capital. Each cluster is located within Boost to the property marketa 10 kilometre radius of the Olympic villageand a six kilometre radius of the city cen- The Budapest property market could not only be significantly impacted if the city winstre. The centre is the Olympic Park cluster, the right to host the Games, but the application itself could produce a positive yield.which is planned for the Kvassy Lock area, Budapest is at present behind Prague in terms of popularity as a tourist destination,in districts 9, 10 and 21, and the three sepa- so making people more aware of the city could do the domestic property marketrate competition sites would be on Etele some good. After all, by submitting the application the city can attract the attention ofSquare, the Nagytétényi Shooting Range the world press, which for a city of such size counts a great deal more than in the caseand on Testvérhegy. of major cities such as Rome, Paris or Los Angeles, which are already much betterthe main Olympic site includes the most known. Immediately before the final vote, however, even greater attention could beimportant Olympic facilities: the main sta- directed at the Budapest application, which could arouse the interest of more touristsdium, the Olympic village and the broad- or companies in our country.casting and press centre. After weighing a If Budapest actually does win the right to host the Olympics, the infrastructurenumber of criteria, the choice of site fell on and property developments associated with this could significantly transformthe Kvassay Lock region, and the main stadi- the appearance of the capital. Certain areas could be given opportunities, and beum would be located in the Vituki area. The renovated, which were previously in an extremely dilapidated condition. The northernmain stadium could be a truly impressive part of Csepel Island is at present the largest interconnected area of non-built-upelement of the Olympics, due to its position land in the capital, so it has many advantageous features. There have previously beendirectly on the waterfront. This would be ideas on how the land should be utilised, for instance, at one time there were plans toencircled with the large green surface of the assign this as Budapest’s high-rise belt. The area on the Pest side of the Danube hasOlympic Park, which would later become an likewise been waiting for an answer for a long time, where the Duna City project wasenduring and extended section of the city imagined in 2005, and for which a prospectus was produced for investors in 2009, atpark, and following reduction in size, the the time of the crisis, but then nothing came of the plans.main stadium could continue to function Not only the areas mentioned and the sites hosting the Games may benefit directlyas an athletics stadium accommodating from the Olympics, the change may also have a positive influence on the property15 thousand. The Olympic village would market in neighbouring locations, for instance, interest in Csepel, or districts 9 or 21be located on the left bank of the Ráckeve- may be enlivened.Soroksár Danube branch at the level of the The transforming effect of the Olympics on a city is clearly shown by the fact thatnorthern tip of Csepel Island, on the site of during the last, 2012 London Games, a whole city section was restored with the aidthe former Duna City project. Some of the of the Olympic village. The properties and residential buildings constructed for theflats in the village could later be sold on summer Games of four years ago are already producing income for the city.the market as residential properties, whilstothers could serve as public service flats, oreven as student accommodation.the media centre would be located on theLágymányos side of the Danube, whichcould subsequently be utilised as rentedoffices or administrative headquarters, butsale on the market to investors is also fea-sible. The media village would be locatedin several sections of the city where exten-sion of new residential areas is needed, andwhere subsequent use would be similar tothat of the Olympic village flats. The tech-nical village, where the personnel runningthe sports events would be accommodated,would be constructed on properties on thebank of Foka Bay. The flats would later besold as residential properties, or usage aspublic service flats or student accommoda-tion is also conceivable.the selection of the other sites was stronglylinked with the location of the main site, and20

Supportinggrowth andsustainabilityGeneral Real Estate Advisory Services– Real estate valuation– Market and financial feasibility studies– Site and location advisory– Real estate taxation advisory– Best-use analysisHotel Advisory Services– Services related to hotel development– Hotel valuation– TransactionsSport Infrastructure Advisory Services– Services related to stadium and arena development– Economic impact and legacy of sport infrastructure and major sport eventsKPMG.hu© 2016 KPMG Tanácsadó Kft. , a Hungarian limited liability company and a member firmof the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG InternationalCooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved. The KPMG nameand logo are registered trademarks or trademarks of KPMG International.

it would stir up transport in the country this was made in consideration of relative distances, transport options and travelling In February, the government decided on a series of transport infrastructure times. Some of the sports venues would be improvements, needed for hosting the Olympics. The following developments are on located on the Danube bank, some in the the list – at a value of several hundred billion HUF: junction area, mainly being concentrated close to the main venue, largely on the Pest – In order to improve suburban rail connections within the city, the side, but with some on the Buda side. Cer- Southern Cross Railway Bridge would be enlarged. A third line would tain sports events would be housed on oth- be jammed between the railway bridge and Rákóczi Bridge, thus er sites, such as Istvánmező and the vicinity increasing the capacity of the Kelenföld-Ferencváros section. of the Puskás Ferenc Stadium, as well as the Danube islands (Óbuda Island, Margaret – New stops would also be built on the line: by the Pest end of Rákóczi Island), and the area and surroundings of Bridge, and by Népliget. Dagály Swimming Pool. the sports facilities planned for the western – The Csepel suburban railway (HÉV) would be closed and transformed side of the tip of Csepel Island would also into a tramline, linking with the no. 2 tram. form part of the main venue (kayak slalom run, velodrome and BMX track), which would – The Kelebia railway line, in the way of the Olympic centre to be, would later be linked to the city park. The athletics be relocated. warm-up tracks would be located on the east side of Csepel Island, whilst the tennis – The Ráckeve HÉV, likewise in the way, would not be closed, but would centre would be housed alongside the press be taken below ground or relocated. and broadcasting centre to be established to the south of the Buda end of Rákóczi Bridge. – In accordance with earlier plans, the M1 underground would be Besides Budapest, certain provincial ven- developed: in the city centre it would be extended as far as Vigadó ues could play a role in hosting the Olym- Square, a new stop would be built by Hungária Boulevard, and the pics. These could include Debrecen, Sze- rolling stock would be renewed. ged, Miskolc, Székesfehérvár, Balatonfüred, Veszprém, Szombathely, Győr, Göd and – A new 2x3 lane road bridge would be built between Buda and Pest, via Dunakeszi-Alag. Csepel, in the line of Galvani Road and Illatos Road in Soroksár. DO wE NEED ThIS? – The M1 motorway between Győr and Budapest, as well as the M7 between Balatonvilágos and Budapest, would be widened from the the idea of Budapest winning the right to present 2x2 lanes to 2x3. host the 2024 Olympic Games seems far from impossible. If the associated pro- A decisive majority of the developments on the list were also targeted earlier, and jects can be completed on the basis of well a significant number of them would certainly have been needed irrespective of the thought-out plans which take the long-term Olympics. There are, however, some “improvements” which evidence extremely interests of the city into consideration, with- short-sighted thinking. The idea of a north-south regional fast train (otherwise out exceeding costs or missing deadlines, known as Metro 5) to be created by linking the Danube bank HÉV lines has been the Olympics could have a huge impact on featured for many years among the mid- and long-term development plans for the the development of the city. Not only would capital. The transformation of the Csepel HÉV into a tramline, besides the fact that the specific competition sites be resuscitat- in all probability it would not be able to satisfy transportation requirements, would ed, but the property markets in numerous frustrate the implementation of this long awaited development for decades. It is a other city sections could also profit from cause for concern that because of an event lasting a fortnight, the feasibility study the Games, and furthermore, the huge at- reckons on switching off a whole district in a transport sense, and regards a great tention directed at Budapest would hardly proportion of the fixed-rail lines affecting the central Olympic area as a hindrance leave tourism unaffected. The great oppor- rather than an opportunity. tunities are of course associated with enor- mous risk: certain wrongly chosen develop- ments could do more harm than good. the greatest risk in the arrangement, how- ever, lies in corruption, the dangers of which have also been mentioned by Balázs Fürjes, government commissioner responsible for special Budapest investments.22

2016/1 www.portfolio.huKedvező kilátások a befektetésiingatlanok piacán2015-ben jelentős mértékben, mintegy 60 százalékkal 2015-ben több fejlesztésre alkalmas telek is eladás-nőtt a kereskedelmi ingatlanok piacán lezárt befekte- ra került, a fejlesztési ingatlanok – és előkészített pro-tési tranzakciók összvolumene. Az év első felében közel jektek – keresettsége 2016-ban várhatóan tovább300 millió eurót költöttek a befektetők magyar ingatla- erősödik.nokra, az év közepét követően pedig a nagyobb értékűügyletek kerültek fókuszba. A teljes éves befektetési ér- Folytatódik az enyhe hozamcsökkenés SALAMON ADORjáNték meghaladta a 740 millió eurót. A befektetési ingatlanok hozamszintje az év során nem változott számottevően, a kiemelt befektetési volumen CEO, Eston 2015-ben jelentős befektetéseket eszközölt több hatására sem. A portfólióértékesítések és a nagyértékűamerikai hátterű intézményi befektető, emellett elő- tranzakciók arányának növekedése miatt ugyanakkor, International Zrt.térbe kerültek a hazai intézményi és magánbefektetők egyes részpiacokon enyhe hozamráta-csökkenés voltis. A hazai ingatlanalapok is egyre aktívabbak, bár be- megfigyelhető. Modern, prémium bérirodák esetébenfektetési tevékenységük még nem tért vissza a válságelőtti szintre. „2014-hez hasonlóan több vevő a közel-keleti, ázsiai régiókból érkezett, 2016-ban a várakozások szerint A jelentősebb befektetési ügyletek közül kiemelhető erősödni fog a távol-keleti befektetők jelenléte.”a TriGranit nemzetközi ingatlanportfóliójának eladása,melynek során egy 500 millió eurót meghaladó értékű a megtérülési mutató 7,25 százalék körül alakul, amicsomag került a TPG Real Estate-hez (magyar telkek, mintegy 25 bázispontos csökkenést jelent az előző év-továbbá lengyel és orosz ingatlanok). Szintén jelentős a hez képest. A logisztikai célú ingatlanok piacán tovább-Morgan Stanley Real Estate Investing vezette konzorci- ra is limitált az eladói szándék, az adott részpiacon 9um tranzakciója (AEW Europe portfóliója); az év egyik százalék körüli hozamszint a jellemző. Nem változottlegnagyobb értékű megállapodása magába foglalta a érdemben a kiskereskedelmi célú ingatlanok jellemzőMOM Parkot, a West End Business Centert és az EMKE megtérülési rátája: a kiemelt – prémium – ingatlanügy-irodaházat, összesen közel 85 ezer négyzetméternyi letek esetén 7 százalék körüli volt.iroda- és kiskereskedelmi területet. A jelzetteken kí-vül 2015-ben több portfólióértékesítés is történt; elkelt Erős kereslet, csökkenő hozamokegyebek mellett a Szeged Plaza – Csepel Plaza – Zala- Várakozásaink szerint 2016-ban tovább nő az ingatlan-egerszeg Plaza csomag, a Kálvin Center – Duna Office befektetők likviditása, ami a hazai vásárlók pozíciójánakCenter – Baross 52 irodaház portfólio, és az Erste Bank megszilárdulásán túl új, távol-keleti vevők térnyerésétingatlanai (Tabán, Irene és Királyhágó irodaházak). is megalapozza. A fejlesztői tevékenység élénkülésével várhatóan ismét lesz példa épülő beruházások értéke- További, jelentős befektetési ügyletek: Office Garden sítésére (forward purchase), emellett várakozásaink sze-I. és Premier Outlets Center (vevő: Lonestar), Infopark rint a fejlesztési telkek iránt tovább erősödik a kereslet.E (Magyar Posta Ingatlan Alap – Diófa Alapkezelő), Az új beruházások mellett a befektetői figyelem hom-Europolis Park Budapest M1 (Prologis). lokterében továbbra is az értéknövekedési potenciállal bíró ingatlanok lesznek, ebben a vonatkozásban az iro- PRÉMIUM INGATLANBEFEKTETÉSI HOZAMOK (%) daházak kiemelt szerephez juthatnak – kommentálta10 a tanácsadó cég piaci jelentését Salamon Adorján, az 9 Eston International Zrt. elnök-vezérigazgatója. 8 7 6 5 4 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015Ipari/logisztika Iroda Üzlethelyiség Hirdetés/Promotion 23

Miért éppen Budapest? interjú markuS LoevenforSttaL, a the ritz-CarLton, BudapeSt SzáLLodaigazgatójávaL Miért Budapestet választották a  Milyen közönséget céloznak meg? legújabb The Ritz-Carlton szálloda helyszíneként? A vendégek széles körét várjuk, számítunk A the Ritz-Carlton új és izgalmas helyszín- az üzleti utazókra és a kikapcsolódni vágyók- ként tekint Budapestre, amely remek po- ra is. A rendelkezésükre álló szolgáltatások tenciállal bír. Mindig is az volt az alapelvünk, gondoskodnak a pihenésről és a felejthetet- hogy a világ legizgalmasabb és leglenyűgö- len élményekről: tökéletesen felszerelt kon- zőbb városaiban működtetünk szállodákat, ferenciatermekkel, teljes körű spa szolgálta- a magyar főváros remekül beleillik ebbe az tásokkal, étteremmel és az első osztályú The elképzelésünkbe. Földrajzilag is könnyen el- Ritz-Carlton Clubbal várjuk őket. Egy olyan érhető helyen, Európa szívében fekszik. A nyitott, vendégbarát és modern környezet gazdag történelmi és kulturális háttér, va- megteremtését céloztuk meg, amely vonzó lamint az izgalmas kikapcsolódási lehető- lehet a kifogástalan szolgáltatást kereső uta- ségek megfelelnek jó hírű és megbecsült zók, többek között a helyiek számára is. szállodaláncunk elvárásainak. Budapest rá- adásul lendületben van, egyre vonzóbbá vá- lik az üzleti és pihenési céllal utazók körében egyaránt.  Hány szállodával rendelkeznek világ- szerte? A budapestin kívül hol terveznek újabb szállodát nyitni a közeljövőben?Hirdetés A the Ritz-Carlton több mint száz éves ta- Markus LoEvEnforst the Ritz-Carlton szigorú protokollt követ a pasztalattal rendelkezik ebben az iparág- kiválasztást követően is, ami elengedhetet- ban, és páratlan színvonalat biztosít. Jelen-  Hány embert foglalkoztatnak? Hogyan len ahhoz, hogy kiváló szolgáltatást nyújt- leg világszerte 91 szállodát működtetünk 30 működik a kiválasztási folyamat? Milyen hassunk. Úgynevezett Aranyszabályaink országban, illetve területen. Terveink szerint elvárásaik vannak a dolgozókkal szem- igazodási pontot és útmutatást jelentenek a budapestit követően Panamában, Kíná- ben? az összes munkatársunk számára annak ban, a malajziai Langkawin, az Egyesült Álla- érdekében, hogy valódi odafigyeléssel és mokban található Waikiki Beachen, valamint Gondos kiválasztási folyamatunk biztosítja, gondoskodással tudják kiszolgálni a vendé- a marokkói Tamuda Bay-ben bővítjük a port- hogy megfeleljünk azoknak a magas szin- geinket. fóliónkat újabb szállodákkal. Folyamatosan tű elvárásoknak, amelyeket a vendégeink keressük a lehetőségeket, hogy örömet sze- jogosan támasztanak velünk szemben. A  Melyek a rövid és hosszú távú céljaik rezzünk meglévő és leendő vendégeinknek. Magyarországon?  Mekkora befektetést igényelt a The Budapest csodálatos, elbűvölő város, amely Ritz-Carlton, Budapest megnyitása? számtalan feledhetetlen látványosságot és élményt kínál. A The Ritz-Carlton család új A hotel megnyitása hosszú folyamat ered- tagjának megnyitásával Budapest új minő- ménye, amely magába foglalta az Erzsébet ségi szintet ismerhet meg a szállodai ven- téren található történelmi épület teljes át- déglátásban. alakítását, a dolgozók kiválasztását és a marketingtevékenységet is.24

2016/1 www.portfolio.huWhy Budapest?interview with markuS LoevenforSt, generaLmanager of the ritz-CarLton, BudapeSt the hotel opening is the pinnacle of a long process that entailed the complete recon- structing of the historically preserved build- ing at Erzsébet Square, as well as recruitment and marketing activities.  Who is your target audience? We intend to attract a wide range of visitors, including business and leisure travellers alike. the facilities at their disposal will ensure a rewarding and unforgettable stay, since we offer fully equipped conference rooms, com- prehensive spa services, an in-house restau- rant and a top notch The Ritz-Carlton Club. We hope to create an open, welcoming and hospitably modern atmosphere that attracts those who seek the utmost level of impecca- ble services, including locals.  What is the recruitment process like? What are the traits of your employees you like to refer to as Ladies and Gentlemen? Why did you choose Budapest as  How many hotels do you have world- the careful and cautious recruitment pro- Promotion the latest addition to The Ritz- wide? Where else do you plan to open new cess serves the purpose of guaranteeing theCarlton portfolio? establishments in the near future? gold standards our visitors rightfully expect. the Ritz-Carlton does follow a strict protocolthe Ritz-Carlton regards Budapest as a brand the Ritz-Carlton has over one hundred years’ upon recruitment, to make sure services andnew, exciting location with great potential. It experience in the industry, setting unparal- demands are delivered superbly. Our so-has always been our key principle to locate leled standards. Worldwide we currently called Gold Standards serves as creed andour establishments in the world’s most vi- have 91 hotels in 30 countries and territories. as guidance for our Ladies and Gentlemenbrant and fascinating cities, and the Hungar- Apart from the latest addition in Budapest, to provide genuine care and comfort for ourian capital fits right into this. Also, geographi- we plan to extend our portfolio with hotels guests.cally this European capital is located in the in Panama, 2 new hotels in China, Langwaki,heart of Europe, making it easily accessible. Malaysia, a new hotel in Waikiki Beach, USA,  What are your short and long termthe rich historical and cultural background, and one in Tamuda Bay, Morocco. We contin- plans in Hungary?topped with exciting leisure possibilities are uously seek possibilities to delight our Ladiesup to par with our reputable and renowned and Gentlemen, as we like to call our existing Budapest is an amazing, charming city thathotel chain’s standards. Furthermore, Buda- and potential guests. has a lot to offer with numerous unforgetta-pest is experiencing a great momentum and ble sights and experiences. With the openingis more and more attractive to business and  How much investment did the opening of the latest addition to the Ritz-Carlton fam-leisure travellers alike. of The Ritz-Carlton, Budapest require? ily, Budapest will experience a new level of hospitability and standards. 25

IrodAhAz.Infolassan elfogynak az irodákJ eLenTős MéRTékBen, 62 százALékkAL nőTT A keResLeT A BudApesTi iRodApiACon A TAvALyi év neGyedik neGyedévéBen, MiközBen Az üResedési RáTA 2008 óTA neM LáToTT szinTRe CsökkenT. FejLeszTés Azon-BAn ALiG TöRTénT Az év uToLsó HáRoM HónApjáBAn, és Az eGész éveT TekinTve is 25 százALékkAL keve-seBB új iRodATeRüLeT keRüLT A piACRA, MinT eGy évveL koRáBBAn. A BRF legutóbbi irodapiaci jelentése szerint az üREsEdési Ráta teljes kereslet (beleértve a saját tulajdonú2015 utolsó negyedévében egyetlen iroda- TOVáBB CSöKKenT, tranzakciókat) 160 975 négyzetmétert tett ki,fejlesztés fejeződött be, ami 3020 négyzet- és EléRtE a 2008 ami negyedéves viszonylatban 62 százalékosméterrel növelte a budapesti modern iro- máSODIK negyeDÉVe növekedést jelent. A szerződéshosszabbí-daállományt. 2015 egészét tekintve a kínálat óTA mÉRT LegALA- tások 38 480 négyzetméterrel a kereslet 2450 885 négyzetméterrel bővült, 25,4 száza- CSOnyABB ÉRTÉKeT. százalékát tették ki. Az új szerződések 27, azlékkal kevesebbel, mint 2014-ben. előbérleti szerződések 25 százalékos aránytAz üresedési ráta tovább csökkent, és elérte mutató 3,2 százalékponttal csökkent az elő- képviseltek a teljes keresletből. A saját tu-a 2008 második negyedéve óta mért legala- ző negyedévi adathoz képest.  lajdonú tranzakciók a kereslet 14 százalékátcsonyabb értéket.  Jelenleg 12,1 százalékon Az üresedés jelentős csökkenését az egész év jelentették. A bérlők bővülése 10 százalékosáll, ami az előző év azonos időszakához ké- során tapasztalt pozitív nettó abszorpció se- részaránnyal járult hozzá a negyedéves ke-pest 4,1 százalékpontos, míg az előző ne- gítette, ami éves szinten 175 975 négyzetmé- reslethez. gyedévhez képest 1,4 százalékpontos csök- ter volt, 39 százalékkal több, mint egy évvelkenést jelent. Az egyes alpiacokat tekintve korábban. A legmagasabb nettó abszorpcióttovábbra is  Dél-Budán a legalacsonyabb az a Váci úti folyosón mérte a BRF, ez majdnemüresedés  (6,4%), és az  agglomerációban a 56 000 négyzetmétert tett ki.legmagasabb  (29,3%). Az utolsó negyedév Hasonlóan az előző negyedévekhez, a keres-során a legnagyobb pozitív változást a nem let erős volt október és december között is. Aközponti Pest alpiac produkálta, itt a piaci A budapesti modern irodapiac, 2015 Q4 Belváros Pest központ Buda központ Nem-központi Pest Észak-Buda Dél-Buda Váci úti folyosó Agglomeráció Összes CBD Central Pest Central Buda Non-Central Pest North Buda South Buda Váci Corridor Periphery Total Bővülés (m²) 0 3020 000 0 0 0 3020 Completions (sqm) 347 427 584 778 403 305 416 775 317 691 337 322 756 039 117 632 3 280 969 Teljes állomány (ezer m²) Total Stock ('000 sqm) 38 430 52 244 38 997 48 788 49 846 21 719 111 341 34 439 395 804 Kihasználatlan terület (m²) 11,1% 8,9% 9,7% 11,7% 15,7% 6,4% 14,7% 29,3% 12,1% Vacancy (sqm) 13 946 18 033 17 567 24 734 7145 40 597 37 724 1228 160 974 Kihasználatlansági ráta (%) Vacancy Rate (%) 9363 14 592 6214 6486 1863 28 737 31 629 602 99 486 Teljes bérbeadás (m²) Total TLA (sqm) Nettó bérbeadás (m²) Net take-up (sqm)26

2016/1 www.porTfoLIo.huA BRF 202 szerződést regisztrált 2015 utolsó Running out crease reflects a 1.4 percentage points de-negyedévében, az átlagos tranzakcióméret of office space crease q-o-q and a 4.1 percentage point de-pedig 801 négyzetméter volt. A legnagyobb cline y-o-y. At a submarket level, the Southtranzakciók között volt a Budapest Környé- d eMAnd FoR oFFiCe spACe in BudA- Buda submarket is still the best-performingki törvényszék saját tulajdonú tranzakciója pesT GReW siGniFiCAnTLy in Q4 market from a vacancy perspective (6.4%),a nem központi Pest alpiacon, egy 11 275 2015, WHiLe THe vACAnCy RATe ReACHed whilst the highest vacancy rate is still re-négyzetméteres előbérleti szerződés a Váci A neW ReCoRd LoW oF 12.1%. deveLop- corded in the Periphery region (29.3%).Greens B épületében és a British telecom MenT ACTiviTy WAs LoW in THe LAsT During the last quarter the largest positiveszerződéshosszabbítása az IP West irodaház- QuARTeR oF THe yeAR, THe AnnuAL sup- change was registered in the Non-Centralban 11 250 négyzetméteren. A legnagyobb új pLy in 2015 WAs 50,885 sQuARe MeTRes, Pest submarket, where the market indica-tranzakció a  Népliget Centerben  köttetett 25.4% LoWeR THAn in 2014. tor shrank by 3.2 percentage points q-o-q.több mint 2500 négyzetméterre.  the remarkable improvement of the vacan-A 2015-ös kereslet meghaladta az előző évek One new office building of 3020 square me- cy rate was in part generated by positive netszintjét,  összesen 538 055 négyzetmétert tres was delivered to the market in the last absorption over the entirety of 2015, total-adtak bérbe, ami 15,6 százalékkal magasabb, quarter of 2015, in the Central Pest submar- ling 175 975 square metres. This volume in-mint a 2014-es kereslet. A szerződéshosszab- ket. The annual supply in 2015 was 50,885 dicates an increase of more than 39% whenbítások nélküli kereslet, a nettó bérbeadási square metres, 25.4% lower than in 2014. compared to 2014. The highest net absorp-szint 45 százalékkal volt magasabb, mint The office vacancy rate continued to de- tion occurred in the Váci Corridor, extend-2014-ben, összesen 364 795 négyzetmétert cline, reaching the lowest level since Q2 ing to almost 56 000 square metres (or 32%tett ki. Ezzel szemben a szerződéshosszab- 2008, currently standing at 12.1%. This de- of all net absorption for 2015).bítások 19 százalékkal elmaradtak a 2014-es In line with previous quarters, occupier ac-szint mögött. tivity was strong in Q4. The total leasing ac- tivity (including owner occupation) equatedThe modern office market in Budapest Q4 2015 160 975 square metres, reflecting a 62% growth q-o-q. Out of this volume, renewalsKihasználatlansági ráta 12,06% had a share of 24% (38 480 square metres).Average vacany rate the volume of new leases accounted for 27% and pre-leases took a 25% share. Own-A teljes állomány megoszlása (%) CBD er occupation activity took a higher marketComposition of total stock (%) share when compared to previous periods, 10% standing at 14%. Only 10% of the total leas- Periphery ing activity was expansion-based. Central Pest According to BRF, 202 lease agreements 4% were signed in Q4 2015, with an average 18% deal size of 801 square metres. One sig- Váci Corridor nificant owner occupied agreement was Central Buda concluded in Non-Central Pest with the Bu- 24% dapest Környéki törvényszék; a pre-lease 12% contract was signed at Váci Greens B on South Buda 11 275 square metres, while British Telecom Non-Central Pest renewed their lease in IP West for 11  250 11% square metres. The largest new transaction 11% was signed by a public company in Népliget North Buda Center, extending to over 2500 square me- tres. 9% Annual demand (including owner occupa- tion) continued to increase, and reachedKihasználatlansági ráta (%) Teljes bérbeadás (1000 m²) a record high for 2015 of 538 055 squareVacancy Rate (%) Total TLA (1000 sqm) metres of signed transactions. This repre- sents a 15.6% growth on 2014. Net take-11 9 10 12 16 6 15 29 12 14 18 18 25 7 41 38 1 161 up (excluding renewals) totalled 364 795 square metres, which was 45% higher than Forrás/Source: BRF, REsource the previous year. The volume of renewals decreased by 19% in 2015. 27

IrodAhAz.InfoOffice-társadalombanélünk?A modern korI SzervezeT közponTjA, A kommunIkácIó, A menedzSmenT éS A munkAvégzéS cenTrumA Az IrodA. A koLLégákATéS A váLLALATI TudáST mAgáBA SűríTő, AnnAk oTThonT Adó LéTeSíTmény meghATározó SzerepeT jáTSzIk A cégek éLeTéBen,így AnnAk kIváLASzTáSárA nAgy gondoT keLL fordíTAnI. Az IrodAház.Info méréSeInek SegíTSégéveL fény derüL ArrA, hogymILyen Irodák A LegkeLendőBBek, eLSőSorBAn BudApeSTen.Az office-társadalomban egy ember éle- tődő. Az első „irodakezdemények” a szerze- tő kereskedelmiingatlan-tanácsadók közöstének tetemes részét a munkahelyén tölti. tesi cellák voltak, e korból származtatjuk az színtere – tett kísérletet egy közös megegye-A nap 24 órájából minimum nyolcat a GDP iroda szó gyökereit is. Kevesen tudják, hogy zésen alapuló szisztematikus rendszer felállí-növelésére áldoznak a társadalom gazdasá- a büro, „burra” szó eredetileg az „asztal” lá- tására, mely felszereltség és minőség alapjángilag aktív tagjai, ami akkor válik drasztikus bául szolgáló kódexek letakarására szolgáló „A”, „B” és „C” kategóriába sorolja az irodahá-adattá, amikor szembesülünk azzal, hogy lepelre utalt, egyfajta buraként funkcionált. zakat. Hard és szoft jellemvonások képezik amindez az ébren töltött órák felét teszi ki. A feljegyzések szerint a XVI. században csoportosítás alapját, előbbibe tartozik pél-Nem mindegy tehát, hogy milyen környe- Giorgio Vasari (olasz építész, festő) építette dául a kivitelezési minőség, a modern kábel-zetben telik el ez az idő. A modern kori mun- az első irodaházra emlékeztető munkaállo- vezetés és légkondicionálás, utóbbiba pedigkavégzés helyszíne egyértelműen az iroda. mást. Az ipari forradalom idején, a fehér- és olyan szempontok sorolhatók, mint a megfe-Csupán az utóbbi években, mikor a techno- szürkegalléros tevékenységek szétválásával lelő belmagasság, megfelelő liftek, illetve azlógia elérte a megfelelő fejlettségi szintet, egyidejűleg, a térrendezés tekintetében is árnyékolt ablakok.jelentek meg bizonyos munkaköröknél az kettévált a fizikai termék előállítására és a A keresési statisztikák alapján a legtöbbenúgynevezett neonomádok, akik nem irodá- menedzsmentre/adminisztrációra alkalmas (25,6%) az „A” kategóriás irodák iránt érdek-ba járnak be dolgozni nap mint nap, hanem tér. A szervezet szíve, keringési központja lődnek, alig lemaradva az „A+” (23,2%) és akávézókban, éttermekben végzik a munká- tehát az iroda lett. „B” (22,1%) klasszifikációjú ingatlanok áll-jukat, tekintve, hogy csupán laptopra és in- nak. Valamivel több mint 10 százalék szűré-ternetkapcsolatra van szükségük. A kategória sében jelent meg vezető kritériumként a „C”A fent említett példát és még néhány kivételt Az irodák minőségi alapon történő kate- kategória. Általánosságban elmondható,leszámítva azonban az irodai munkaforma a gorizálására nincs egységes módszertan. hogy a szervezetek szívesebben bérelnek,XXI. században még általánosnak mondha- A Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyezte- mint vásárolnak irodát. Az azonnali (ins-tó. Nem volt ez mindig ennyire magától érte- tő Fóruma (BRF, BIEF) – mely a hazai veze- tant) irodák piaca ugyan nem a legkereset- eAkzkioRoRAdAiRHoádzáinkAFoT .koeLRdeAsLnáenk A munkavégzés helyszínének kér- dése leggyakrabban akkor vetődik 1-150 m2 fel, amikor egy szervezet változás 150-300 m2 előtt áll, amikor költözni vagy ép- 300-500 m2 pen vásárolni kell. Mely szempon- 500- m2 tok alapján érdemes irodát keresni? Milyen prioritási sorrend a legcél- Forrás: irodahaz.info ravezetőbb? Az Irodaház.info, Ma- gyarország első számú irodaház-28 kereső portálja összegyűjtötte a leglényegesebb kritériumokat, és adatai alapján megvizsgálta, hogy mely típusú irodaházakat keresik a leginkább a cégek, szervezetek.

2016/1 www.porTfoLIo.hutebb, de egy bizonyos szegmens számára a LeGAkzeRiResoedTATHeBáBz.áinRFkoAToeLGdóARLiáánk 1-5 €/m2/hólegpraktikusabb, a látogatók kicsivel több 5-8 €/m2/hómint 5 százaléka volt kíváncsi ezekre. Bár 8-11 €/m2/hóa „zöld” irodák egyértelműen terjednek, a 11- €/m2/hókeresők körében létezhet némi fenntartás,hiszen kevesen érdeklődnek a kimondottan Forrás: irodahaz.infoilyen ingatlanok iránt.A méret ra viszont arányaiban nagyobb a kereslet, ni: 5-8 eurós (23,2%), 8-11 eurós (17,1%), sőt,Általános irányelv, hogy a munkaadónak ugyanis 12,6 százalék érdeklődött e típus akár a 11 euró/négyzetméter feletti haviminden helyiséget összevetve 8-10 négyzet- iránt az Irodaház.info adatbázisa alapján. bérleti díjat is.méternyi irodaterületet kell biztosítania egydolgozó számára. Ez az a méret, mellyel még Az ár A stíluskordában tartható a munkahelyi stressz Hiába a nagy tervek és elképzelések, az Manapság már az irodaházak tekintetébenazon aspektusa, amely a munkatársak kö- irodabérlés valójában mégiscsak anyagi is külön stílusokról beszélhetünk. Elegáns,zelségéből és a tér szűkösségéből eredhet. kérdés. Bár a statisztikából első pillantás- patinás, exkluzív, fiatalos, loft és még foly-Mi számít elegendő térnek? Ennek megha- ra arra következtethetünk, hogy a keresők tathatnánk a sort. Irodaválasztásnál érde-tározására kiválóan alkalmas, ha az embert meglehetősen árérzékenyek, és inkább a mes ezt is tekintetbe venni. Sokan nem isegy 1 méter magasságú és 40 centiméter kedvezőbb árfekvésű, 1-5 euró/négyzetmé- gondolják, hogy milyen ellentmondásosátmérőjű hengernek tekintjük, akit minden teres havi költséggel járó irodákat preferál- vagy akár visszatetsző tud lenni, ha egyirányból egy 1,2 méteres privát zóna, egy ják, összességében azonban többen vannak szervezet nem a profiljának megfelelő iro-burok ölel körül. Természetesen a belma- azok, akik e fölötti árat is hajlandóak kifizet- daházat választ ki.gasság, a folyosók szélessége, az irodában A nagy múltra visszatekintő irodapiac nö-elhelyezett tárgyak mérete és mennyisége vekedési lendülete az új munkaformák ésmind-mind befolyásolják, hogy valójában munkaszervezési trendek ellenére is töret-mekkora irodaterületre van szüksége az len, amit az évről évre csökkenő üresedésiadott vállalatnak. ráta is alátámaszt. A kor kívánalmainakA keresési adatokból kiolvasható, hogy a megfelelően gombamód szaporodnak alegtöbben (50,7%) 150 négyzetméteres multifunkciós komplexumok, melyek nem-vagy annál kisebb irodaterületeket keres- csak a munkaterületeket, de különfélenek. Bizonyos szempontból nem meglepő szolgáltatóegységeket, például plázákat,adat ez, hiszen a munkaterület a szervezet éttermeket, fitnesztermeket is magukbalétszámával van szoros összefüggésben. foglalnak. Előrejelzések szerint ezek a típu-150-300 négyzetméteres irodát mintegy sú beruházások egyre népszerűbbek lesz-19 százalék keres, a 300-500 négyzetméte- nek a jövőben. Vajon eljutunk-e oda, hogyres munkaterületekre alacsonyabb az igény az irodaegyüttesek kis szigeteket alkotva,(5,1%). Az 500 négyzetméter feletti irodá- a „város a városban” elv mentén magukba olvasztják az összes kiszolgálót, amelyre a Keresett kategóriák az Irodaház.info oldalán dolgozónak egy nap leforgása alatt szüksé- ge lehet?25% 23,220% 2915% 23,2 22,110%5% 11,4 8,9 C kat. 3,6 5,20% A kat. B kat. Zöld Azonnali Eladó A+kat. iroda irodaForrás: irodahaz.info

IrodAhAz.InfoWe are living inan office societyThe offIce IS The huB of The modern compAny And The huB for communIcATIon, mAnAgemenT And work. ThIS InSTITuTIon,whIch ServeS AS A home for coLLeAgueS And corporATe knowLedge IS A defInITIve fAcTor In A compAny’S LIfe. Therefore,greAT cAre muST Be TAken when chooSIng one. STudIeS done By IrodAház.Info hAve heLped reveAL whIch offIce BuILdIngSAre The moST SoughT AfTer In BudApeST.In an office society, people spend a vast is where the word office originates from. altors – made an attempt to agree on theamount of their time at their workplace. Few people know that the word “bureau” creation of a systematic method that wouldEconomically active members of society originally refers to the cloth used to cover categorise office buildings into A, B and Cspend at least 8 of the 24 hours in the day the codexes that served as table legs. Ac- based on their equipment and quality. Theincreasing the GDP – quite a drastic num- cording to historical records, Giorgio Vasari categories are founded on hard and softber when we realise that this constitutes (Italian architect and painter) was the first characteristics, the former includes, for ex-half of a person’s waking hours. It matters, person to build work stations resembling ample, construction quality, modern pipingtherefore, what environment these hours an office in the 14th century. At the time of and air conditioning and the latter consid-are spent in. The setting for modern-day the Industrial Revolution, the separation ers aspects such as sufficient ceiling height,work is clearly the office. Only in recent of white and blue collar jobs was accom- adequate lifts and shaded windows.years as technology reached an adequate panied by the separation of spaces for the According to the study, the majority oflevel of development did so-called neono- manufacturing of goods from spaces for people (25.6%) are interested in categorymads, who do not go to work in the same management and administrative purposes. A offices, barely behind are the A+ officesoffice every day, begin appearing in certain therefore, the centre of the organisation, (23.2%) and B (22.1%) offices. With some-work circles. They work in coffee houses the nucleus of commerce, became the of- what more than 10% demand are the cat-and restaurants, since they only require a fice. egory C offices. Generally, organisationslaptop and an Internet connection. prefer to rent, rather than buy offices.However, apart from the above example Category While the market for instant offices is notand a few other exceptions, the norm for There is no unified theory on the categori- the most popular, it is the most practical forthe 21st century is still office work. This sation of offices based on quality. The Bu- a certain segment of the market and a littlewas not always so clear cut. The first “fledg- dapest Research Forum (BRP, BIEF) – which over 5% were interested. Though “green”ling offices” were cells for monks, and this is the common ground for Hungarian re- offices are spreading, there is some reser- p(bRaesFeedRoRnediroodFaFihCaez.siinzfeo data) The issue of office location is most often raised when a company is 1-150 sqm facing changes, when it has to 150-300 sqm move or purchase a new location. 300-500 sqm What aspects are worth looking at 500- sqm when looking for an office? What order of priorities is most efficient? Source: irodahaz.info Irodaház.info, Hungary’s number one office building search engine30 has collected the most important criteria and, based on the data, determined which types of office buildings are most sought after by companies.

2016/1 www.porTfoLIo.hu (baspeRdeFoenRiRroeddaphRaizC.einRfoAndaGteas) 1-5 €/sqm/month 5-8 €/sqm/month 8-11 €/sqm/month 11- €/sqm/month Source: irodaha.z.infovation among clients, since only a few wereinterested in this type of property.size price styleAs a rule, an employer has to provide 8-10 Regardless of the plans and expectations, Nowadays, we can talk about differentsqm of space for an employee including all renting an office is essentially a financial styles even in office buildings. Elegant, es-fixtures. This is the size where the stress question. At first glance statistics would tablished, exclusive, youthful, loft and theproblems that arise from the close proxim- lead us to believe that clients are excep- list goes on. This is also worth consideringity of workers and the limitation of space tionally price sensitive and prefer the more when choosing an office. Many do not con-can be controlled. moderately priced 1-5EUR/sqm/ month of- sider how contradictory it can appear whenWhat is enough space? To define this, con- fices. In fact, there are more people who they choose an office that does not matchsider a person to be a one metre tall, 40 cm are willing to pay a higher price: 5-8 EUR their company’s image.diameter cylinder surrounded by a 1.2 me- (23.2%), 8-11 EUR (17.1%), and even 11 EUR/ The longstanding growth of the office mar-tre private zone bubble in all directions. Of sqm/ month in rent. ket continues despite new forms of workcourse the ceiling height, the width of the and work organisation, which is furthercorridors and the size and number of ob- supported by the ever decreasing numberjects in the office all influence how much of empty offices. In response to the de-office space a given company really needs. mands of the age, multifunctional complex-the study indicates that 150 sqm or smaller es are sprouting up everywhere. These areoffices are the most sought after (50.7%). not only places of work but also offer ser-this is not necessarily surprising since the vices such as malls, restaurants and gyms.size of the work area is in direct correla- they are predicted to become increasinglytion with the size of the company. 150-300 popular in the future. Will we ever reach asqm offices are sought after by 19% and the point where each office complex forms itsdemand for 300-500 sqm offices is lower own little island like “a city within a city”,(5.1%). However, demand for offices over molding all the services their workers need500 sqm is proportionately higher, since in a day together within them?12.6% of people are interested in this typeof office according to the database. 31 Preferred office categories (based on Irodahaz.info data)25% 23.220%15% 23.2 22.110%5% 11.4 8.9 3.6 5.20% A cat. B cat. A+ cat. C cat. “Green” Instant for sale office officeSource: irodahaz.info

irodaHaZ.iNFo A CSOK ellopja a show-t a kereskedelmi ingatlanok piaca elől SZiNte alig jut Figyelem aZ iNgatlaNpiacról SZóló HírekbeN a lakoSSágNak SZáNt „iNgyeNmilliók” mellett a HaZai kereSkedelmi iNgatlaNokkal kapcSola- toS egyre poZitívabb FejleméNyekNek, pedig bőveN leNNe miről írNi éS beSZélNi, HiSZeN óriáS léptekkel HaladuNk kiFelé a gödörből. vélemény DITróy GErGEly nettó abszorpció (vagyis a piaci felszívás) gű kereskedelmi ingatlanok tulajdonosainak önmagukban olyan jelek, melyek a várható kedvez. Ugyanis ezek a legnépszerűbbek Kereskedelmi ingatlanok üzletágvezető/ (további gazdasági növekedés és stabilitás, a befektetők körében, akikre pedig a friss Commercial real estate manager az ipari, az SSC, BSC és IT szektorok bővülé- pénzek megjelenésével folyamatos nyomás Mapsolutions Zrt. se), illetve a remélt egyéb (felminősítés, jogi nehezedik, hogy az ígért hozamokat eszköz- környezet és vállalkozási környezet stabili- vásárlásokkal is biztosítsák. A kereskedelmi Amellett– és akkor kezdjük a még sajnos zálódása, világgazdasági kockázatok mér- ingatlanok piacát így bőven lesz, ami fűtse inkább negatív mutatóval –, hogy az új fej- séklődése stb.) indikátorok ellenére is jogos a következő időszakban – vizsgáljuk akár az lesztések az elmúlt néhány évben, így tavaly önbizalommal tölthetik el a hazai irodapiaci ingatlanokat használó bérlők, a fejlesztők sem kápráztatták el a piacot, a következő szektor szereplőit. vagy a befektetők oldaláról. Ha a válság előt- 2-3 évben már találhatunk nagyon komoly A hozamok tekintetében – melyek régiós és ti aranyidők nem is térnek vissza (szerencsé- – persze jelentős mértékben egyedi igényre nemzetközi összehasonlításban a legfonto- re), a stabil, de fenntartható növekedésből szabott (bts) vagy nagy százalékban előbér- sabb mutatók közé tartoznak – folyamatos minden profi szereplő ki fogja tudni venni a lettel rendelkező –, elindított projekteket, a javulás, azaz az ingatlaneszközök értéke, részét. amelyek szerencsére nem csupán látvány- az ország „bóvli” kategóriás besorolása mi- terveken léteznek, hanem „a szinte biztosan atti kockázati felár ellenére is emelkedik. A keresések is élénkülnek megvalósuló” kategóriába tartoznak. Az új Ez egyértelmű bizonyítéka annak, hogy a Az Irodaház.info infó oldalunkon folyama- fejlesztések mellett, melyek alapvetően a hazai piacot belülről ismerők és vásárlási tosan mérjük és vizsgáljuk a rajtunk keresz- hazai modern irodapiac (ami jelenleg mint- szempontból jó pozícióban lévők elmúlt évi tül történő irodakereséseket. A havi több egy 3,3 millió négyzetméter) 3-5 százalékát bevásárlásai kimondottan nyereséges üz- tízezer konkrét érdeklődésből pedig két jelentik, a pozitív hangulatot a meglévő ál- letnek bizonyultak, és a növekvő források dolog rajzolódik ki. Az egyik, hogy egyre több lomány teljesítménye okozza. A folyamato- kihelyezése miatt mind a régiós, mind a és egyre nagyobb irodaterületet keresnek san csökkenő kihasználatlansági ráta, ami magyar ingatlaneszközök iránt tovább nő a maguknak a cégek, valamint az, hogy a mé- mára 12 százalékra zuhant, illetve a 2015- kereslet, ami szorítja lefelé a „mindenható” ret mellett egyre nagyobb arányban válasz- ben regisztrált 180 ezer négyzetméter körüli hozamokat. De magánemberként hogyan tanak mind kategóriára, mind átlagárra ma- profitálhatunk ebből? Szerencsére nem ne- gasabb minőséget. A jövőbe vetett bizalom künk kell kitalálni a tuti üzletet, és milliárdok tehát konkrétan lecsapódik az ingatlanpiaci sem kellenek ahhoz, hogy saját irodaházat termékek teljesítményében, illetve a cégek vehessünk. Az év nyertesei, az ingatlanala- irodaválasztásában. pok a legfrissebb statisztikák szerint éppen erre adnak lehetőséget. A legnagyobb ilyen alapok (Diófa, Erste, OTP), kiválóan meglo- vagolva a felfokozott hangulatot és érdek- lődést az ingatlanpiac iránt, az év első két hónapjában több mint 20 milliárdnyi friss tő- két vonzottak, ez pedig a fejlesztőknek (így a további új projekteknek) és a magas minősé-32

2016/1 www.porTfoLIo.hucSOK steals the expect very significant projects, tailored to in- creasing, despite the risk premium due to theshow from the dividual requirements (bts – Built to Suit) to a listing of the country in the “non-investmentcommercial considerable extent, or launched with a large grade” category. This is clear evidence of theproperty market percentage of preleases. These, fortunately, fact that the purchases made last year by do not exist merely on the drawing board any those who know the domestic market fromALongSIde The “free mILLIonS” dedI- more, but belong to the category “almost cer- the inside and those in a good position fromcATed To The popuLAce, The IncreAS- tain to materialise”. Besides the new develop- a buying standpoint proved to be markedlyIngLy poSITIve deveLopmenTS In con- ments, which basically comprise 3-5% of the profitable transactions, and due to increas-necTIon wITh hungArIAn commercIAL modern office market in Hungary (3.3 million ing outsourcing, the demand for immov-properTIeS hArdLy geT Any ATTenTIon square metres at present), the positive mood able assets in both Hungary and the regionIn newS ABouT The properTy mArkeT – is caused by the performance of the existing is growing, which is pushing the “almighty”even Though There wouLd Be pLenTy office space. The constantly falling vacancy yields downwards. But how can we profitTo wrITe And TALk ABouT AS we Are rate, which has plummeted to 12%, as well as from this as private individuals? Fortunately,cLImBIng ouT of The pIT wITh gIAnT the net market absorption of about 180 thou- we don’t have to devise a sure-fire deal, andSTrIdeS. sand square meters registered in 2015, are in we don’t need billions either in order to buy themselves signs, which, despite the expect- our own office block. The property funds,OPInIOn ed indicators (further economic growth and which are the winners of the year according stability, expansion of the industrial, the ssc to the latest statistics, are offering an oppor-Besides this of course (to start with the one, [Shared Services Centre], bsc [Business Ser- tunity for just that. The largest of these fundsunfortunately still rather negative indicator), vices Centre] and It sectors) and those addi- (Diófa, Erste, OTP), masterfully riding thenew developments have not dazzled the mar- tionally hoped for (upgrading, stabilisation of heightened mood and interest in the prop-ket over the past couple of years, or even last legal environment and business environment, erty market, have attracted more than 20year. In the next 2-3 years, however, we can the lessening of world economic risks), may fill billion in fresh capital in the first two months players in the domestic office market sector of the year, and this favours the developers with legitimate self-confidence. (and thus more new projects) and the own- With regard to yield, which in a regional and ers of high quality commercial properties. international context is one of the most im- these are, after all, the most popular among portant indices, there is continuous improve- investors, who are under constant pressure ment, i.e. the value of immovable assets is in- as new money appears to guarantee the promised yields also by purchasing assets. the commercial property market will thus have plenty to heat it in the coming period, whether examined from the side of the ten- ants using the properties, the developers or the investors. Even if the rose-tinted golden age from before the crisis does not return (fortunately), all professional players will be able to make a contribution to stable but sus- tainable growth. searches are also getting livelier On our information site irodaház.info we con- tinuously monitor and analyse searches for offices on our website. From the tens of thou- sands of specific enquiries made each month, two things stand out. One is that companies are looking for ever more and ever larger of- fice space for themselves, and the other is that as to standard too they are choosing a greater proportion of higher quality, both by category and by average price. In other words they are trusting in the future and are in- creasingly picking quality and a more attrac- tive working environment.

Újra pöröga piacA 2015-ös év fordulópontot JElEntEtt mind A mAgyArországi kErEskEdElmiin- gAtlAn-piAc, mind A cushmAn & WAkEfiEld számárA, AmEly összEolvAdt A dtz-vEl. limp Adrián mrics, A cushmAn & WAkEfiEld ingAtlAnértékElési és tAnácsAdásirészlEgénEk igAzgAtóJA bEszélt A fEllEndülő piAc értékbEcslési gyAkorlAtAiról. A Cushman & Wakefield és a DTZ Egyértelműen örömtelibb a jelenlegi piaci fejlesztések jelenleg még nincsenek napi- tavalyi összeolvadása nagy válto- trendekről beszélgetni, mint a válság éve- renden, inkább piaci konszolidációt és piacrazást jelentett a cég életében. Hogyan be- iről. A múlt év világos fordulópontot jelen- lépési próbálkozásokat látunk. A kiskeres-folyásolta az értékbecslési üzletágat a tett a magyarországi befektetési ingatlan- kedelmi ingatlanok állománya stabil, kevéskét cég egyesülése? piac és a Cushman & Wakefield számára a jelentős fejlesztés, ami részben a jelenle- egyaránt. A piaci hangulat jelentősen javult: gi szabályozási környezetnek tudható be. AA Cushman & Wakefield és a DTZ globális a szokásosan aktív szereplőkön kívül a nagy növekvő vásárlóerő és fogyasztói bizalomösszeolvadási folyamata 2015 szeptembe- intézményi befektetők is növekvő érdeklő- hatására a megfelelően pozicionált, kiválórében kezdődött, és 2016. január óta a teljes dést mutatnak. Egyre többet dolgozunk fo- elhelyezkedésű kiskereskedelmi ingatlanokcsapat a Cushman & Wakefield összevont lyamatban lévő tranzakciókon, de eközben jól teljesítenek. Több biztató kiskereskedel-központi irodájában dolgozik. Bár maga az az ismétlődő portfólióértékeléseket sem mi tranzakciót is láthattunk, és arra számí-összeolvadás bonyolult és sok kihívást ma- hanyagoljuk. A vevők, bankok és vállalatok tunk, hogy a közeljövőben további jelentősgában foglaló feladat mind jogi, mind HR igényei egyre inkább a valódi tanácsadás ingatlanok is gazdát cserélhetnek.oldalról, a két csapat összehozása nagyon felé mozdulnak el, az értéken kívül a mód-simán ment. Mindkét vállalatnak megvol- szertani megközelítés, a valóban fontos  A tranzakciók hiánya évekig megnehe-tak az erősségei, globálisan nagyon kevés részletek is a fókuszba kerültek. Nagyon szí- zítette az árazást és a hozamok kiszámí-volt az átfedés, és szerencsére folyamato- vesen dolgozunk ügyfeleinkkel, akik rend- tását a piacon. Hogyan változott a helyzetsan nő a projektjeink száma. A Cushman & szerint egy számnál jóval többre kíváncsiak. a befektetési aktivitás növekedésével?Wakefield-nél az értékbecslő csapat nyolc,magyar és nemzetközi szinten is tapasz-  Az egyes szegmenseket persze eltérő Ilyen szempontból jelentős pozitív változá-talatot szerzett szakemberből áll. Piacve- trendek jellemzik. Hol a legerősebb, illet- sok szemtanúi vagyunk. Míg néhány éve mégzető értékbecslési tanácsadóknak tartjuk ve a leggyengébb a fellendülés mértéke? tranzakciós tárgyalásokkal vagy kevésbé re-magunkat. A vállalat jelenleg több mint 80ingatlanszakértőt alkalmaz, és egyértelmű- Kihasználtsági szempontból a budapesti iro-en piacvezető az iroda- és kiskereskedelmi dapiac nagyon jól teljesített, a bérleti díjakbérleti piacon. növekedése ténylegesen elkezdődött, utób- bi fordulópontot jelent a piac életében. Ez  Az elmúlt egy-két évben az ingatlan- nem teljesen független a bérleti díjak elmúltpiac szinte minden szegmense a növe- években megfigyelt alacsony szintjétől, dekedés jeleit mutatta. Érzékelhető ez a mindenképpen említésre méltó. A logisztikaimozgás az ügyfelek részéről érkező meg- piac is élénkül: a bérleti díjak stabilizálódnak,keresések számában is? az üresedés csökken. Ugyanakkor spekulatív34

2016/1 www.portfolio.hu bérlők fizetőképessége, a bérleti időszak és a valós piaci bérleti díjak a kulcsszavak a be- fektetési célú ingatlanok esetében. A ban- kok hitelezési hajlandósága fontos szem- pont, és ezen a területen javulást látok. A hosszú távú ügyfélkapcsolatok minden szempontból fontosak, elvégre az ingatlan- piac legalább annyira szól az emberekről, mint magáról az ingatlanról.  Hogyan változott az ingatlan-érték- becslési gyakorlat a válság hatására?leváns, esetleg régebbi tranzakciókkal kellett A bevásárlóutcai ingatlanok körül valódi fel- Stratégiai szinten fontosabbá vált a kocká-indokolnunk az alkalmazott hozamrátát, ma hajtás van, a befektetők egymásra licitálnak zatkezelés. Ezzel nagyobb figyelem irányula legtöbb értékbecslésnél számos aktuális a legjobb termékekért. Utóbbiak esetében az ingatlanok alapvető tényezőinek alapo-tranzakciós adat is rendelkezésünkre áll. Ez további hozamcsökkenésre számítok: a ho- sabb vizsgálatára is. Optimális bérlői mix-pozitív fejlemény, jó látni az aktivitást és a zamszintek megközelíthetik a 6 százalékot, szel rendelkezünk? Elégedettek-e a bérlők?csökkenő hozamszinteket, ugyanakkor az ér- vagy akár az alá is csökkenhetnek. A varsói Milyenek a bérleti szerződések lejárati pro-tékbecslő felelőssége, hogy reális maradjon, és a prágai piacot elnézve egyértelműen van filjai? Jelentősek-e a bérbeadói költségek?és a piaccal összhangban dolgozzon. lehetőség az árak további emelkedésére. A Van-e befektetési piaca a terméknek? Ez kihívás Budapest számára inkább az, hogy csak néhány azok közül a kérdések közül,  Hogyan változhatnak a hozamszintek érett kelet-közép-európai piacként bizonyít- amelyeket meg kell válaszolni a piaci értéka következő 12 hónapban? son, mivel az elmúlt években inkább a délke- meghatározásához. Az értékbecsléseinket let-európai országokkal, így Romániával és jellemzően két vagy három értékbecslő néziBizonyos befektetési termékek iránt érzékel- Bulgáriával hozták párhuzamba. át, és folyton ellenőrizzük egymás munká-hetően megugrott a kereslet Budapesten. Az ját, hogy megkapjuk a helyes választ. Ezenirodákat sokan keresik, és nem lennék meg-  A fejlesztések volumenét tekintve jó- túlmenően az értékről alkotott vélemé-lepődve, ha az év vége felé jóval 7 százalékos val szerényebb bővülés jellemzi a hazai nyünk tükrözi befektetési és bérbeadásihozamszint alatti tranzakciókról is beszélhet- kereskedelmiingatlan-piacot. A mostani ügynökeink tudását, akik folyamatosan köz-nénk. A kiskereskedelmi szektorban jelentős piaci körülmények között milyen projek- reműködnek a piaci tranzakciókban.különbségek figyelhetők meg a különféle tek lehetnek sikeresek?eszközosztályok között. A szűk piac miatt a  Milyen kihívásokkal kell szembenéz-bevásárlóközpontokat érintő tranzakciók A múltbéli hibákat követően a fejlesztők nie az ingatlan-értékbecslőknek az újbólritkák, és szó szerint minden termék egyedi. visszatérnek az alapokhoz. A helyszín, a növekvő piacon? Amint említettem, az értékbecslőknek reá- lisnak kell maradniuk. Míg az ügynököknek rámenősnek és proaktívnak kell lenniük az ügyletek elősegítése érdekében, az érték- becslők dolga inkább az, hogy kövessék a piacot – ha úgy tetszik, értelmezniük kell a megfigyelt trendeket. Az értelmezés nem jelenti azt, hogy ne adhatnánk értékes ta- nácsokat a jövőbeli trendekre vonatkozóan, de mindig szem előtt kell tartanunk, hogy a jelenben értékelünk, nem egy év múlva. A növekedés éveiben számos túlzottan op- timista értékbecslést láttam, amelyek talán a piac jövőbeli növekedésére számítottak. De meg kell értenünk, és ami még fonto- sabb, folyamatosan emlékeznünk is kell rá, hogy az ingatlanpiac ciklikusan változik. 35

The market ison the move again20 15 hAS proven To Be A TurnIng poInT for BoTh The hungArIAn commercIAL properTy mArkeT And for cuShmAn & wAkefIeLd, whIch hAS merged wITh dTz.  AdrIAn LImp mrIcS, heAd of vALuATIon & AdvISory AT cuShmAn &wAkefIeLd hungAry TALked To uS ABouT vALuATIon prAcTIceS In A recoverIng mArkeT. Last year’s merger between Cush- man & Wakefield. Market sentiment has agenda though, we rather see market con- man & Wakefield and dTz was a improved significantly: demand from larger solidation and entry attempts. Retail stock isbig change for the company. How did it institutional investors is increasing, beyond rather steady, partly due to current regula-influence the valuation depatment!? that observed from the usual suspects. tions rather discouraging developments. On We do more and more work in connection the back of increased spending power andCushman & Wakefield and DTZ started the with ongoing transactions whilst still per- more consumer confidence, retail assetsworldwide merger process in September forming the recurring portfolio valuations. with good fundamentals perform well. We2015, and all staff sits at the consolidated Besides, the requirements of purchasers, have seen a number of encouraging retailCushman & Wakefield HQ office since Janu- banks and corporates are increasingly advi- transactions and expect to see some moreary 2016. Despite the merger being a compli- sory-related, rather than simply ticking the assets changing hands in the near future.cated and challenging legal and HR task, ourteams have come together very smoothly. “one should understand, and more importantly,Both companies had their strengths, there remember that property is a cyclical business”were very small overlaps across the globeand luckily there is a continuously increas- box for valuation work done. And we love to  The lack of transactions made pricinging number of projects to work on. work for clients who are actually looking for and calculating yields difficult over theMy team at Cushman & Wakefield consists more than just a number. past years. How has this changed withof eight, both locally and internationally the increase in investment activity?trained professionals. We consider our-  different segments are of course char-selves market leaders for best valuation acterised by different trends. Where is I see a major positive change in this regard.advice. The company currently employs the upswing the strongest, and where is Whereas a few years ago I had to justify theover 80 real estate professionals and is an it the weakest? applied yield for a certain property withabsolute market leader in office and retail transaction negotiations or with less rel-leasing. From an occupational point of view offices evant or dated transactions, today, there have performed very well and we are see- are quite a few actual comparables avail-  Almost all segments of the real es- ing a turning point in the Budapest market, able for most of the valuations. Whilst thistate market have been showing signs of while rental growth is actually becoming a is positive and it is good to see activity andgrowth in the past one or two years. Can reality in the market. That is not irrespec- decreasing yield levels, it is also the respon-this growth be felt in the number of re- tive of the low rent levels observed in the sibility of a valuer to stay realistic and act inquests coming from prospective clients? past several years, nevertheless it is a story line with the market. worth telling. Logistics have picked up too,It is certainly more encouraging to discuss rents have stabilised and vacancy is falling.  How might yields change over thetrends in the current market than it was Speculative developments are not on the next 12 months?during the years of the crisis. Last year wasclearly a turning point for both the Hungar-ian commercial property market and Cush-36

2016/1 www.portfolio.huWe are witnessing a flight for certain invest- be successful under the current market Our valuations are typically reviewed byment products in Budapest. Offices are conditions? two or three valuers, we keep on challeng-sought after and I would not be surprised to ing each other to get to the right answer.discuss prime deals well below the 7% mark After some failures in the past, developers Beyond that, our opinion of value reflectstowards the end of the year. In the case of focus on property basics. Location, tenant the knowledge of our investment and leas-retail, significant differences are observed covenant strength, lease term and market ing agent colleagues, who are continuouslyin various asset classes. Due to the small rental levels are the keywords for investment out in the market doing deals.market, shopping centre deals are rare and properties. Banks’ willingness to lend is im-literally each product is different. There is a portant and I see improvement in this area.  What challenges must valuers face onreal buzz around high street products, in- Long term client relationships are important this newly growing market?vestors are ready to compete for strong as- in all aspects, after all, property is a people As mentioned earlier, valuers shall remainsets. I anticipate further yield compression business, rather than just brick and mortar. realistic. Whilst agents are rightly bullishwith levels converging to 6% or even lower. and proactive to facilitate deals, valuersEyeing core markets such as Warsaw and  How has the practice of valuation should rather be the followers of the mar-Prague there is certainly room for improve- changed as a result of the crisis? ket, interpreters of trends if you like. Beingment. The challenge is rather for Budapest interpreters does not stop us from givingto prove itself again, as a core CEE market, On the strategic level risk management has valuable advice as to future trends, but weas over the past years there has been more become more important. This has brought always need to bear in mind that we valuecomparison to SEE countries such as Roma- along a focus on better analysis of property today, not in one year’s time.nia or Bulgaria. fundamentals. Do we have an optimal ten- I have seen many overly optimistic valu- ant mix, are tenants happy, what are the ations in the booming years, perhaps an-  Based on the volume of develop- lease expiry profiles, do we have significant ticipating further market growth. But onements, growth is much more modest landlord costs, is there an investment mar- should understand, and more importantly,on the Hungarian commercial real es- ket for the product – these are some of the remember that property is a cyclical busi-tate market. What kind of projects can questions to ask to get to the market value. ness. 37

Kiállítás Kiállítás és vásárLAKÁSOMHOZ MINDEN EGY HELYEN.A LAKÁS 2016 az a lakossági kiállítás és vásár, ahol minden a lakáskeresőkről és a lakáskeresőknek szól. Több ezer új és használtlakás, telkek, projektek, hitel, tanácsadás – minden egy helyen. Várjuk azokat, akik új vagy használt lakást akarnak venni vagyeladni, lakást akarnak bérelni vagy bérbe adni, hitel felvételén gondolkoznak, komplett szolgáltatást és teljes körű tájékoztatástszeretnének kapni a lakásvétel vagy eladás menetéről, illetve a CSOK nyújtotta lehetőségekről. A belépés ingyenes! KIEMELT FŐTÁMOGATÓK:KIEMELT TÁMOGATÓK: TÁMOGATÓK: SZAKMAI PARTNEREK: INGATLAN magazi n2016. MÁJUS 6-8. MILLENÁRIS B ÉPÜLET, BUDAPEST www.lakas2016.hu

2016/1 www.portfolio.huRég nem látottoptimizmusa szállodapiaconASzáLLodAIpArT Az opTImIzmuS jeLLemzI, AmI mInd A fejLeSzTéSI, mInd pedIg A BefekTeTéSI pIAcon TeTTen érheTő. A Befek- TeTők BudApeSTen IS TöBB projekT eLIndíTáSáT TervezIk, mInTegy 600-800 öTcSILLAgoS éS 1000-2000 négycSILLAgoS vAgyAnnáL ALAcSonyABB kATegórIájú SzoBáT TArTALmAzó BeruházáSSAL gAzdAgodhAT hAmAroSAn A fővároS. de vIdéken ISTöBB projekT megvALóSuLáSA várhATó, AhoL A fogLALTSágI éS BevéTeLI-jövedeLmezőSégI muTATók LáTványoS emeLkedéSeSzInTén öSzTönzőLeg hAT A fejLeSzTőkre. 39

A magyarországi és ebben a legmeghatáro- gal bíró épületek esetében van így. Tehát a 80.000 euró közé esik. A budapesti szálloda-zóbb szerepet játszó budapesti szállodaipari szálloda ismét valós alternatívája, de leg- piaci fellendülés a meglévő kapacitásokhoztrendek és fejlesztések mozgatórugói rész- alábbis jó kiegészítője lehet egy hatékony képest arányaiban még csekély, a jelenlegiben vagy egészben megfeleltethetők az eu- ingatlanportfóliónak. mintegy 19 ezer szobás kapacitás kevesebbrópai trendeknek és fejleményeknek. Soha Jelenlegi tudomásunk szerint mintegy 600- mint 5-10 százalékáról beszélünk, mint po-nem látott optimizmus jellemzi a szállodai 800 ötcsillagos és 1000-2000 négycsillagos tenciálisan és reálisan megjelenő új kínálat,tranzakciós és fejlesztési folyamatokat mind vagy annál alacsonyabb kategóriájú szoba- amely a piacra kerülhet a következő évek-Európa-, mind világszerte. 2015-ben a szállo- kapacitást előirányzó projekt van valamilyen ben. A magasabb kategóriákban a nemzet-dai tranzakciók volumene világszerte elérte a fejlesztési szakaszban Budapesten, jelentős közi szállodaláncokkal kötött menedzsment-rekord 80 milliárd eurót, amelyből Európa ré- részük már a hitelezésre egyre fogékonyabb vagy franchise-szerződések a jellemzőek,szesedése szakértői becslések szerint meg- bankok látókörébe került. A magasabb kate- míg alacsonyabb kategóriákban az önállóhaladta a 20 milliárd eurót. Ezek a számok góriájú szállodák jellemző projektmérete 200 vagy hazai üzemeltető által végzett üzemel-ráadásul nem tartalmazzák az új fejlesztésű szoba alatti és 20 és 30 millió euró közötti be- tetést is elfogadják egyes finanszírozók. A fixprojektek értékét. fektetési sávban mozog, míg az alacsonyabb bérleti szerződésben működtetett szállodákBár az európai szállodatranzakciók jelentős kategóriájú szállodák esetében a szobaszám száma kevés, de erre is van példa, tavaly egyhányada az Egyesült Királyságban realizá- tipikusan 60 és 120 szoba közé, az egy szo- prominens helyszínen megépítendő szállodalódott tavaly, a pozitív folyamatok – mind bára eső beruházási költség pedig a 40 000-„A következő években több ezer szobávalbővülhet a szállodakapacitás Budapesten” tranzakció, mind fejlesztési volumen tekinte- 2010 és 2015 között 36 tében – átragadnak Európa más országaira is. átadott fővárosi 703 tavaly az eurózóna GDP-növekedése 1,5 szá- hotelszobák zalék körül alakult, amelyhez rendkívül ala- megoszlása 201 csony, gyakorlatilag nullaszázalékos infláció, besorolás szerint 53 alacsony olajárak, nem növekvő, esetenként csökkenő repülőjegyárak és gyenge euró pá- *** hotel 80 49 XIII. 72 138 XIV. rosult. Ezek olyan makrogazdasági feltételek, **** hotel 53 X. amelyek a szállodai és repülési szolgáltatá- ***** hotel VI. sok iránti keresletet dinamikusan hajtották VII. 413 felfelé, és amelyeket a terrorizmus, migráció II. 138 és egyéb globális vagy országspecifikus koc- V. VIII. kázati tényezők sem tudtak túlzottan negatí- IX. 358 van befolyásolni. 85 135 BUDAPESTRE VISSZATÉRTEK A SZÁLLODAIPARI BEFEKTETőK XX. 90 Budapesten, ahogy Európa más országa- 21 inak nagyvárosaiban, közel két számje- gyű átlagár-, foglaltság- és/vagy RevPAR- emelkedéseket regisztráltak, miközben számos projekt elindításán vagy újraindítá- sán fáradoznak befektetők. A szálloda mint ingatlantípus és befektetési eszköz ismét felkeltette a fejlesztők figyelmét, több pro- jekt esetében az összehasonlító megtérülési számítások azt jelzik, hogy a jövedelmező- ségi mutatók és a kapcsolódó kockázatok kombinációja igen kedvezővé vált. Ráadásul ez nem csak a korlátozott hasznosíthatóság-40

2016/1 www.portfolio.huSzárnyakat kapott a turizmus A hazai és nemzetközi keresleti viszonyok alakulásának vesztesei a vidéki kisebb szállo-Az idegenforgalom szárnyakat kapott az elmúlt néhány évben, 2009 és 2014 között dák, amelyek vagy az adott régióban, telepü-közel 35 százalékkal nőtt a vendégek száma. A legtöbben Magyarországon Budapest lésen jellemző gazdasági nehézségek miatt,szállásait keresték fel, ahol a 2009-es 2,3 millióról 3,5 millióra növekedett a keres- vagy a menedzsmenttudás és szakértelem,kedelmi szálláshelyek vendégforgalma, ami az országos átlagot is jelentősen meg- továbbá a tőke hiányában nem képesek mar-haladó közel 50 százalékos emelkedést jelentett. A különböző szálláshelyek közül káns koncepcióval megszólítani a potenciálisa szállodák még az átlagosnál is jobban teljesítettek, a bővülés a forgalmukban 45 vendégköröket.százalékos volt. 2014-ben összesen már 7,5 millió vendég fordult meg a hazai hotelek-ben. 3,2 millióan a fővárosi szállodákat keresték fel, ahol egyébként a legmagasabb a aktíV konszolidációsszállodákba érkező vendégek aránya a kereskedelmi szálláshelyeken belül: a turisták szakaszban a nemzetközi93,2 százaléka szállt meg hotelekben Budapesten. A kereslet élénkülésének hatására szállodaiparjavultak a szállodák kihasználtsági mutatói is, országos átlagban 51,6 százalékra nö-vekedett a 2013-as 49,7, a 2012-es 47,7 és a 2011-es 45,9 százalékról. A legjobban az Közvetett hatása van és lehet a budapesti ésötcsillagos szállodák teljesítenek immár évek óta, ahol a kihasználtság meghaladja vidéki szállodaiparban egyaránt a nemzet-a 60 százalékot, 2014-ben pedig megközelítette a 70 százalékot is a KSH adatai sze- közi viszonylatban egyre erősödő befektetőirint. Budapest ebből a mezőnyből is kitűnik, a szállodák átlagosan 65,2 százalékos és szállodaüzemeltetői konszolidációnak.kihasználtság mellett működtek tavalyelőtt, ami messze meghaladta az ország más 2015-ben 12 milliárd dolláros tranzakció ke-turisztikai régiójának teljesítményét, az ötcsillagos hotelek pedig közel 76 százalékos retében vette meg a Marriott Internationalarányt produkáltak. a Starwood szállodaláncot, aminek ered-A bővülő keresletet látva a fejlesztők is a tettek mezejére léptek, a kereskedelmi szál- ményeképpen több mint 100 országban 1,1láshelyek férőhelyeinek száma 2009 és 2014 között 22,7 százalékkal növekedett, így millió szobával és 5500 hotellel, valamint 302014 év végén meghaladta a 370 ezret, melyből 50 ezer tartozott a fővároshoz. különböző branddel rendelkező mega-szál- lodalánc jött létre. Szintén tavaly vásároltaesetében a német Meininger szállodalánc kö- Vidéken is jaVuló meg az Accor a Fairmont-t, egy főleg luxus-telezte el magát erre a konstrukcióra. tendenciák szállodákat üzemeltető céget, melynek üzle-Azt, hogy egy adott szálloda márkanévvel ti értéke szakértők szerint eléri a 2,9 milliárdvagy függetlenül, a tulajdonos direkt üze- A vidéki szállodapiac helyzete a budapesti dollárt. 2015-ben a kínai Sanghaj Tartománymeltetésében nyíljon-e meg, sok faktor be- és részben a nemzetközi trendektől élesen Kormányzat tulajdonában álló Jin Jiang nevűfolyásolja: van-e a tulajdonosnak „exit”, azaz elválik, ugyanakkor itt is megfigyelhető a állami vállalat megszerezte a Louvre Hotelseladási elképzelése, hajlandó-e együttmű- foglaltsági és bevételi-jövedelmezőségi mu- szállodavállalatot, amelynek üzleti értékétködni hotelláncokkal, megfelelni elvárása- tatók látványos emelkedése. A wellness és 1,4 milliárd dollárra becsülik. A felsorolt né-iknak és kifizetni a díjaikat, vagy netán egy gyógyszállodák, valamint a kiemelt nagy- hány példa a szállodaipar globális konszoli-belvárosi, A+-os helyszínnel úgy gondolja, városokban működő, jobb minőségű szál- dációját jelzi, ami várhatóan további növe-hogy egy unikális lokáció, ikonikus termék lodák kilátásai pozitívak. Ráadásul több új, kedést, fejlesztést, a disztribúciós és onlinesikeréhez nem feltétlenül szükséges drága nagyobb léptékű projekt megvalósulása is költségek optimalizációját, a brandek és ter-nemzetközi brand. várható a Modern Városok programja kere- mékek szofisztikáltságának kiteljesedését tében (pl. Nyíregyházán, Szekszárdon stb). és a tulajdonosi-üzemeltetői viszonyrend- szer átrendeződését, az ár-érték arányosA kereskedelmi szálláshelyek férőhelyeinek minőség javulását, valamint a befektetésekés a vendégforgalmának alakulása Magyarországon jövedelmezőségének, hatékonyságának ja-(2000=100%) vulását hozhatja. Bár Magyarországon sok szálloda küzd a 170% munkaerő-elvándorlás következményeivel, 160% az eszközpótlásra és termékfejlesztésre el- 150% határolható források szűkösségével, a piac 140% méretéből adódó korlátokkal, elmondható, 130% hogy nagyon régen nem voltak ilyen pozití- 120% vak a szállodapiaci trendek, folyamatok, illet- 110% ve ilyen magas szintű a szállodai fejlesztések- 100% be vetett üzleti és piaci bizalom. 90% 80% A cikk elkészülésében közreműködött Németh Richárd, a BDO Magyarország Hotel és Ingatlan2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Szolgáltató Kft. partnere, ügyvezető igazgatója. Forrás: KSH, Portfolio 41

Unprecedentedoptimism on thehotel marketT he hoTeL mArkeT IS chArAcTerISed By opTImISm, whIch cAn Be oBServed In BoTh The deveLopmenT And InveSTmenT mArkeTS. InveSTorS In BudApeST Are pLAnnIng To BegIn muLTIpLe projecTS, The cApITAL wILL Soon See projecTS wITh Some 600-800 fIveSTAr And one or Two ThouSAnd four or fewer STAr roomS. BuT SeverAL projecTS Are LIkeLy To mAnIfeST In The counTrySIdeToo, where BookIng And Income-profIT IndIcATorS Show A SIgnIfIcAnT IncreASe And provIde deveLoperS wITh moTIvATIon.The Hungarian, and most definitively the Though a significant portion of hotel trans- terrorism, migration and other global orBudapest hotel market’s trends and de- actions last year took place in the United country-specific risk factors.velopments can be partially or entirely Kingdom, the positive outlook – both inequated with European trends and devel- transactions and development volume – hOTEL INVESTORS hAVE RE-opments. Unprecedented optimism typi- has also spread to other countries within TURNED TO BUDAPESTfies hotel transactions and development Europe. Last year, GDP growth for the Euro-processes in Europe as well as worldwide. zone showed growth of around 1.5%, which Budapest, like other big cities in EuropeIn 2015 the volume of hotel transactions is coupled with remarkably low, almost zero registered close to double-digit increasesachieved a record high at 80 billion EUR, per cent inflation, low oil prices, stagnant or in reservations and/or RevPAR (revenue perof which the European share was over 20 decreasing airfare prices and a weakening available room), while investors are work-billion EUR according to professional esti- euro. These are the macroeconomic condi- ing on starting or restarting numerous pro-mates. Furthermore, these numbers do tions which drove demand for hotel and air jects. Hotels, as a form of property and annot contain the value of newly developed travel services dynamically upwards, and investment tool have once again gained theprojects. which were not significantly impacted by attention of developers. The return figures for several projects indicate that the profit-42

2016/1 www.portfolio.huability and related risk make a very attrac- pendent or domestic management for the national and international conditions aretive combination. Furthermore, this holds hotel. Hotels on a fix rent contract are rare, developing does not benefit smaller ru-true for properties that are not limited in but there are some. Last year the German ral hotels, which are struggling to attracttheir uses. The hotel is once again a viable Meininger hotel chain committed itself to potential guests either due to economicalternative, or at least a good supplement this type of contract for a hotel to be built difficulties in the region or settlement, orfor an efficient property portfolio. in a prominent location. because they lack management or profes-Currently we know of projects in progress Whether the hotel has a brand name or sional skills or capital to come up with anin Budapest at the moment aiming to build runs independently under the direct man- attractive concept.some 600-800 five star and one or two agement of the owner is influenced bythousand four or fewer star rooms. A sig- many factors: whether the owner has an ThE INTERNATIONAL hOTELnificant portion of them are being looked ‘exit’/sale strategy, whether he is willing to MARKET IS IN A PERIOD OF Ac-at by banks that are increasingly credit cooperate with hotel chains, adhere to their TIVE cONSOLIDATIONhappy – said Richárd Németh. Typically, expectations and pay the contributions, orhigh category hotels have a project size be- whether he believes that an inner city A+ the increasing consolidation between in-low 200 rooms and cost between 20 and location does not necessarily require an ex- ternational investors and hotel manage-30 million EUR, while the lower category pensive international brand. ment does and can have an indirect impacthotels generally have between 60 and 120 on the Budapest and rural hotel markets.rooms, and the investment per room is be- RURAL TENDENcIES ARE IM- In 2015, Marriott International purchasedtween 40,000 and 80,000 EUR. The current PROVING the Starwood hotel franchise in a 12 bil-upswing in the Hungarian hotel market is lion dollar transaction, as a result of whichsomewhat modest compared to the cur- the rural hotel market is drastically dif- a mega-hotel chain in over a 100 countriesrent capacity of 19 thousand rooms, the ferent from Budapest and international with 1.1 million rooms, 5500 hotels and 310potentially and realistically emerging pro- trends. However, reservation and income- different brands was created. Last year alsojects that could be realised in the next few profit indicators show a significant increase saw Accor purchase Fairmount, a companyyears constitute about 5-10% of the mar- here too. Wellness and healing hotels, as with mostly luxury hotels whose value ap-ket. For higher category hotels, manage- well as higher quality hotels in the bigger proaches 2.9 billion dollars according toment or franchise contracts with foreign cities have good prospects. Furthermore, experts. Also in 2015, a government com-hotel chains are typical, while in the lower many new, larger projects may be realised pany by the name of Jin Jiang, property ofcategories investors often accept inde- as part of the Modern Cities program (e.g. the Chinese Shanghai Province Govern- in Nyíregyháza, Szekszárd etc.) The way ment, purchased the Louvre Hotels hotel company, which was estimated to have netTourism is soaring worth of 1.4 billion dollars. The above men- tioned examples demonstrate the globalTourism has been soaring in recent years. The number of visitors increased by 35% consolidation of the hotel industry, whichfrom 2009 to 2014. Most people in Hungary found accommodation in Budapest, will presumably bring growth, develop-where guest nights for touristic accommodation increased from 2.3 million to 3.5 ment, the optimisation of distribution andmillion, a significant increase of close to 50%, exceeding the national average. online costs, the increasing sophisticationAmong the different types of accommodation, hotels did exceedingly well, increasing of brands and products, a rearrangementtheir turnover by 45%. In 2014, 7.5 million guests visited Hungarian hotels. 3.2 million of the owner-manager relationship, a bet-chose a hotel in Budapest, where, incidentally, the highest proportion of guests ter price/quality ratio and increasing return(93.2%) stayed in hotels. and efficiency on investment.In response to increased demand, the occupancy indicators also improved and Though many hotels in Hungary suffer fromincreased to 51.6% nationally, from 49.7% in 2013, 47.7% in 2012 and 45.9% in 2011. the emigration of the workforce, the limitedFive star hotels have been performing the best for years: occupancy exceeds 60 per resources allocated to replacement andcent, and in 2014 approached 70 per cent according to KSH data. Budapest exceeds product development and the limitationsnational averages here too. Hotels averaged 65.2% occupancy, which is significantly caused by the size of the market, one cangreater than in other touristic regions in the country; five star hotels performed at definitely say that the trends and processesnearly 76% occupancy. in the hotel market have not been this posi-Seeing the increase in demand developers took action, commercial accommodation tive in a long time, nor has there been suchgrew by 22.7% from 2009 to the end of 2014 exceeding 370 thousand in number, of a high level of business and market trust inwhich 50 thousand are in the capital. the development of hotels. Contributions to the article by Richárd Németh, Managing Director of BDO Hungary Hotel and Real Estate Ltd. 43

Tényleg mindentmegváltoztat a cSOK? Madurovicz-Tancsics Tünde A TAvALyI év vége éS Az IdeI eLeje egyAránT A cSok-TóL voLT hAngoS. nem ALAp- TALAnuL, Az eLérheTő öSSzeg jeLenTőS emeLéSe SohA nem LáToTT könnyíTéST jeLenTheT BIzonyoS cSALádok SzámárA. máSok AzonBAn kevéSBé örüLheTnek A cSok LeheTSégeS hATáSAInAk. hArc Az eLérheTő új LAkáSokérT, emeLkedő árAk, nehezeBBen érTékeSíTheTő újSzerű LAkáSok éS cSALádI házAk – mInd A cSok LA- káSpIAcrA gyAkoroLT hATáSAI közöTT SzerepeLheTnek. mInden ATTóL függ Termé- SzeTeSen, hogy ponToSAn mekkorA kereSLeTnövekedéST Idéz eLő A kormányzATI InTézkedéS, mIndeneSeTre A fejLeSzTők már moST Az árAk emeLéSe meLLeTT dön- TöTTek nAgyon Sok eSeTBen, AnnAk eLLenére, hogy Az áfAcSökkenTéS hATáSárA Az árAknAk InkáBB mérSékLődnIük keLLeTT voLnA A már eLInduLT fejLeSzTéSek- Ben A TAvALyI év végéhez képeST.44

2016/1 www.portfolio.hu A CSOK tavaly július elejétől vált elérhetővé, ra, mint a válság előtti időkben. Akkor éven- és nagy érdeklődés övezte. Bár előzetesen te körülbelül 30-35 ezren igényelték évente a kormány 4000 igénylővel számolt az évre, az állami segítséget, ami előre vetítheti, az érdeklődők száma mindössze néhány hogy a mostani otthonteremtési támoga- hónap alatt meghaladta ezt a szintet, így a tási rendszer is népszerű lehet. Az év elején keretet megemelték. Jellemző, hogy vidé- életbe lépett változások pedig további olajat ken és Budapesten eltérés mutatkozott az önthetnek a tűzre, a háromgyermekes csa- igénylők céljai között, míg a főváros eseté- ládok részére elérhető támogatási összeget ben elsősorban a lakásvásárlásokhoz kap- jelentősen megemelték, számukra 10 millió forintos vissza nem térítendő támogatás és„A fővárosban átlagosan 3,8 százalékkal növeked- 10 millió forintos hitel áll rendelkezésre új la- kás vásárlásához és új ház építéséhez.tek a bruttó fajlagos árak 2015 novembere és 2016 KELLETT A SEGíTSÉG?februárja között az újlakás-beruházások esetében.” Az újlakás-fejlesztések csak nagyon lassan indultak be eddig annak ellenére, hogy a csolódnak a támogatási kérelmek, addig piac most már több mint egy éve lendü- vidéken a bővítés szerepel a célok között letben van. Ezt mutatja, hogy 2015-ben nagyobb arányban. kevesebb lakást adtak át, mint 2014-ben. A tavaly bevezetett CSOK nagyjából hasonló Az egyetlen örömteli fejlemény az enge- összegeket biztosít a lakásvásárlók számá- délyek számának jelentős bővülése volt, ami már előre jelzi, hogy lassan azért lesz használt lakások piaca választék az új lakások piacán. De az újon- nan engedélyezett beruházásokon kívül A CSOK használt lakásokra elérhető konstrukciója a 2015-ös év vélhetően sokan veszik elő a korábban már tapasztalatai szerint látványosan nem mozgatta meg a piacot, és engedélyt szerzett, eddig azonban a piaci vélhetően a jövőben sem lesz ez másként, az új támogatási struk- helyzet miatt a fiókban porosodó terveiket túra azonban hozhat változásokat. Az új 10 millió forintos támo- is. Ugyanakkor csodát egyelőre nem várha- gatás ugyan csak új lakásokra elérhető, így ezt a piacot érinti köz- tunk, az engedélyezés a nagy (Budapesten vetlenül, közvetve azonban a használt piacra is hatást gyakorol. A 72, országosan 30 százalékos) emelkedés jelentős támogatásnak köszönhetően az új lakások és házak komoly ellenére is messze elmaradt a válság előtti versenytársai lehetnek a használt ingatlanoknak, mivel a köztük szinttől, így az idén átadott lakások száma lévő árkülönbség az állami forrásokkal jelentősen csökkenthető. A még biztosan nagyon alacsony szinten fog legrosszabbul az újszerű lakások és házak eladói járhatnak. Ennek mozogni a 2008-ashoz képest, 2017-ben hátterében két tényező is állhat, egyrészt ezek az új otthonok utáni azonban már komolyabb lehet a bővülés. legdrágább ingatlanok a piacon, így az árkülönbség itt a legkisebb, Most nézzük meg egy kicsit az újlakás-ér- aminek következtében egyes vásárlók elfordulhatnak tőlük, így a to- tékesítéseket! A válság éveiben jellemzően vábbi áremelkedés kérdéses lehet, illetve akár árcsökkenésre is sor nagyon kevés újlakás-tranzakcióra került kerülhet. Egyedül azokban a CSOK 10+10 millió forintos konstrukci- sor évente, a lakáspiaci élénkülés ellenére ója által nem érintett vásárlókban bízhatnak, akik az új ingatlanok még 2014-ben is csak 3300 lakást vásárol- hirtelen megugró árai miatt mégis inkább a használt lakások piacán tak meg magánszemélyek, míg 2015 első jelennek meg vételi szándékukkal. Másrészt ugyanakkor érvényesül három negyedévében ez a szám mindössze a pszichológiai hatás is: sokan nem szeretnék „veszni hagyni” az álla- 1770 volt, vagyis az összes tranzakció csu- mi ingyenmilliókat, így ha újszerű vagy új lakás között kell választani- pán 2 százalékát tette ki. Az alacsony szint uk, akkor inkább az utóbbi mellett döntenek, még akkor is, ha a meg- hátterében elsősorban a szűkös kínálat állt, emelkedett árak miatt ez kevésbé indokolható racionális érvekkel. az Otthontérkép keresési statisztikái példá- ul azt mutatták, hogy a legtöbben az új laká- sokra kerestek rá. A vásárlók tehát alig vár- ták, hogy a lakásfejlesztések beinduljanak, és végre megvehessék álmaik otthonát, míg a beruházók az árak növekedése mellett az áfacsökkentésben reménykedtek. 45

10+10 millió forint, szont az új lakások bizonyos fokú drágulása vásárlók, akik nem jogosultak a 10+10 millióami mindent megváltoztat a túlkeresletes piacon nem meglepő, ezért forintos támogatásra, de mégis most épülő nem valószínű, hogy a nagyobb kínálat otthont szeretnének vásárolni. Például azErre a fejlesztésekben egyébként is jelen- megjelenése a korábbi szintre löki vissza az egygyermekes családok csak 600, míg a két-tős lemaradásban lévő, ugyanakkor erősen árakat. A mostani egy átmeneti és nagyon gyermekesek „csak” 2,6 millió forint államitúlkeresletes piacra érkezett meg a CSOK különleges időszaknak tekinthető, amint támogatásra jogosultak új lakás vásárlása10 millió forintos konstrukciója az év elején, azonban a megnövekvő keresletet felszívja esetén. Így egyrészt igencsak meg kell har-amitől sokan vérszemet kaptak, mind vásár- a megjelenő új kínálat, a piac visszatérhet a colniuk a jelenlegi „lakásínséges” időszak-lói, mind pedig eladói oldalon. A támogatást normális kerékvágásba, és ismét beállhat az ban az elérhető ingatlanokért, másrészt eztvárhatóan igénylők számát nagyon nehéz egyensúly vélhetően egy kicsit a korábbiak- a megugró árak miatt csak jóval drágábbanmegbecsülni, a már most három gyerme- nál magasabb árszinten. tehetik meg. Nagyon kevés ugyanis az olyanket nevelők száma több százezer, de ter- projekt, ahol az áfacsökkentés a bruttó árakmészetesen nem rohan majd mindegyikük KiK a legnagyobb tényleges mérséklését eredményezte. Mi-fejvesztve új lakást vásárolni vagy építkezni. veszteseK? vel az új és újszerű lakások árai az előbbiekLesznek olyanok is, akik a támogatásért cse- drágulása miatt jelentősen elválhatnak egy-rébe előre vállalják be a gyermekeket, és él- A CSOK támogatásnak nem mindenki örül- mástól, ezért elképzelhető, hogy ezek a vá-nek az állami forrás nyújtotta lehetőséggel. het azonban felhőtlenül. A megugró újla- sárlók inkább mégis a használtlakás-piaconBár a januári számok szerint a 10 millió kás-árak miatt nagyon rosszul járnak azok a keresnek maguknak új otthont.forintos CSOK-ot még nagyon kevesen igé-nyelték, a bankfiókok tapasztalatai szerint A CSOK támogatási összegeaz érdeklődés továbbra is nagy, így előbb-utóbb ezek is igényléssé válhatnak. Külö- Gyermekek száma Új lakás Használt lakásnösen, ha lesznek végre megfelelő mennyi- építése vagy vásárlása vásárlása vagy bővítése*ségben elérhető új otthonok.A piac törvényszerűsége, hogy jelentős 600 000 Ft 600 000 Fttúlkereslet esetén az árak meglódulnak föl-felé. Az új lakások piaca most éppen ebben 2 600 000 Ft 1 430 000 Fta helyzetben van. Annak ellenére, hogy alakásáraknak az áfacsökkentés miatt az év 10 000 000 Ft 2 200 000 Ftelejétől mérséklődést kellene mutatniuk a 10 000 000 Ft 2 750 000 Ftmár megkezdett projektekben, éppen azellenkezője történik, áremelkedés tapasz- Minimális hasznos alapterület a CSOK igénybevételéheztalható. A fejlesztők igyekeznek kihasználnia különleges piaci körülményeket. Akinek Gyermekek száma Főszabály szerint Új egylakásos lakóépület építésemost van értékesíthető új lakása, az nagyon vagy vásárlása eseténjól járt, az áfacsökkentés lenyelése mellett aCSOK egy részét is a profitja részévé teheti. 40 m2 70 m2A Budapesti Lakáspiaci Riport számításaiszerint a fővárosban átlagosan 3,8 száza- 50 m2 80 m2lékkal növekedtek a bruttó fajlagos árak2015 novembere és 2016 februárja között 60 m2 90 m2az újlakás-beruházások esetében, de vanolyan projekt, ahol a 20 százalékot is elérte 60 m2/70 m2** 90 m2a drágulás mértéke, annak ellenére, hogy azáfacsökkentés következtében a bruttó árak * használt lakás vásárlása esetén a vételár nem haladhatja meg a 35 millió Ft-ot17 százalékkal csökkenhettek volna. és a hitelintézet által megállapított forgalmi érték 120%-átNagy kérdés, hogy az árak emelkedése mi-lyen trendet követ majd. Vannak olyan pro- ** új lakásnál 60 m2, használtnál 70 m2jektek, melyek az áfacsökkentés lenyeléséntúl még a 10 millió forintos CSOK-ot is igye-keztek „beépíteni” az árba. Ezek azonbanvalószínűleg nem lesznek hosszú életű ten-denciák, a nagyobb kínálat megjelenése ésígy a verseny fokozódása letörheti a túlára-zott projektekben a vételárakat. Másfelől vi-46

2016/1 www.portfolio.huDoes cSOK reallychange everything?Tünde Madurovicz-TancsicsAT The end of LAST yeAr And AT The BegInnIng of ThIS yeAr There wAS A LoT of TALk ABouT cSok (fAmILy home-creATIon ALLowAnce). noTwIThouT reASon; The SIgnIfIcAnT IncreASe In The Sum AvAILABLe couLd meAnunprecedenTed reLIef for cerTAIn fAmILIeS. oTherS, however, Are LeSS hAppyABouT The poSSIBLe effecTS. A BATTLe for The AvAILABLe new houSIng, rISIngprIceS, dIffIcuLTy In SeLLIng recenTLy conSTrucTed fLATS And houSeS – TheSecouLd ALL Be Among The effecTS of cSok on The houSIng mArkeT. of courSe,ALL ThIS dependS on exAcTLy how much IncreASe In demAnd IS generATed ByThe governmenT meASure. AT Any rATe, deveLoperS hAve ALreAdy decIded ToIncreASe prIceS In mAny cASeS, deSpITe The fAcT ThAT due To The vAT reducTIon,prIceS ShouLd rATher Be fALLIng In newLy LAunched deveLopmenTS compAredwITh The end of LAST yeAr.CSOK became available from the beginning wAS ThE hELP NEEDED?of July last year, accompanied by great inter-est. Although beforehand, the government New housing developments have startedhad reckoned on 4000 claimants for the year, up only very slowly, despite the fact thatthe number of enquirers exceeded this level the market has been buoyant for morein just a couple of months, so the budget was than a year now. This is shown by the factincreased. Typically, there has been a differ- that less homes were sold in 2015 thanence between the goals of claimants in Buda-pest and the countryside; whilst in the former “In the case of new housing investments, gross specificcase the support applications are linked pri-marily with housing purchases, in the latter prices increased by 3.8 percent on average in thecase, expansion is featured in greater pro-portion. capital city between November 2015 and February 2016”the CSOK introduced last year provideshouse buyers with sums approximately simi- in 2014. The only thing we can be happylar to those in the days before the crisis. At about is that there has been a significantthat time, around 30-35 thousand claimed increase in the number of permits, whichstate aid each year, which foreshadows how anticipates that more of a choice will gradu-popular the present home creation support ally become available on the new housingsystem may become. The changes intro- market. But besides the newly licensed in-duced at the beginning of the year, however, vestments, presumably many are also get-may add further fuel to the fire; the support ting out previously licensed plans, whichavailable to families with three children has have been gathering dust in a drawer duebeen raised significantly. A non-repayable to market conditions. At the same time, wegrant of 10 million HUF and 10 million HUF are not expecting a miracle as yet; despiteof credit are available to them for purchasingnew housing and for building new houses. 47

the large increase (72 percent in Budapest, House price change by house size30 percent nationwide), licensing lies wellbehind the pre-crisis level, so the number Source: Budapesti Lakáspiaci Riport, Portfolioof homes completed this year will certain-ly stay at a very low level compared with 20-30 30-40 40-50 50-60 60-70 70-80 80-90 90-100 100-110 110- 10% house price change2008. Expansion could be more significant floor space (sq. m) 8% (2015 November – 2016 February)in 2017. 6%Now let’s take a look at new housing sales. 4%In the years of the crisis, typically very few 2%new housing transactions were made each 0%year, but despite the recovery in the hous- – 2%ing market, only 3300 homes were pur-chased by private persons in 2014, whilst Second hand housing market The CSOK scheme available for second hand housing did not influence the mar- ket significantly according to 2015 observations, and presumably this will be no different in the future either, though the new support structure may bring changes. The new 10 million HUF grant is only available for new housing, so it affects this market directly, but it also has an indirect influence on the second hand market. Thanks to this significant grant, new flats and houses can be serious competitors for second hand properties, as the price difference between them can be reduced considerably by the state resources. Those selling recently constructed flats and houses could fare the worst. There could be two factors behind this: on the one hand, after new housing these are the most expensive properties on the market, so the price difference is the smallest here. As a result of this, certain buyers may avoid them, so further price increases for them may not happen, and price decreases may even occur. They can only rely on those buyers who are not affected by the CSOK 10+10 million HUF scheme, who due to the sudden leap in the price of new properties prefer to appear on the second hand housing market with their purchase intentions. On the other hand, a psychological effect also comes into play; many would not like to see the free state millions “go to waste”, so if they have the chance to choose between a recently constructed flat and a new one, they will pick the latter, even if this is less justifiable by rational arguments due to the increased prices.in the first three quarters of 2015 this fig- 10+10 MILLION hUF, whIch several hundred thousand, but of course noture was just 1770 in all, i.e. it amounted to chANGES EVERYThING everyone will rush panic-stricken into buyinga mere 2 percent of total transactions. Be- a new house, or building one. But there willhind the low level lay first and foremost the Into this market, lagging behind in develop- likewise be others who plan to have childrenscarcity of supply; for instance, the search ments but at the same time experiencing in exchange for the grant, and take advan-statistics for Otthontérkép show that most powerful overdemand, the CSOK 10 million tage of the opportunity provided by the statewere searching for new housing. So buy- HUF scheme arrived at the beginning of the resource.ers could hardly wait for housing develop- year, which caused many to grow bold, bothments to get underway, and they could fi- on the buyers’ and on the sellers’ side. The whAT cOULD cSOK BRING TOnally buy the home of their dreams, whilst number of prospective applicants for the ThE NEw hOUSING MARKET?investors were putting their hopes in VAt grant is very difficult to estimate; the numberreductions, alongside rising prices. of those with three children at the moment is Although according to the January figures very few have applied for the 10 million HUF CSOK48

2016/1 www.portfolio.huas yet, interest continues to be high as expe- high as 20 percent, despite the fact that gross whO ARE ThE BIGGESTrienced by bank branches, so sooner or later prices could have fallen by 17 percent as a re- LOSERS?this could also be turned into applications. In sult of the VAT reduction.particular, if new homes finally become avail- the question remains as to what trend the Not everyone can be blissfully happy aboutable in appropriate quantities. price increases with follow. There are certain the CSOK grant, however. Due to the soaringIt is a law of the market, that if there is sig- projects which, besides swallowing up the prices of new housing, those buyers who arenificant overdemand, prices will take an up- VAt reduction, have also attempted to “in- not entitled to the 10+10 million HUF sup-ward swing. This is the condition of the new corporate” the 10 million HUF CSOK into the port will fare very badly if they would like tohousing market right now. Despite the fact price. These will probably not be long-lasting purchase a home which is at present underthat due to the VAt reduction, house prices tendencies, however; with the appearance construction. For example, families with oneshould be falling from the beginning of the of a greater supply, and thus an increase in child are only entitled to 600 thousand HUFyear in projects already started, precisely competition, the purchase prices in over- state support when buying a new home, andthe opposite is happening: price rises are ob- priced projects could be dampened down. those with two children get “only” 2.6 million The market for development plots is accelerating Due to the crisis which erupted in 2008, in the following years housing and office investments stopped almost completely, so the market for development plots also ceased to exist, or it entered a state of suspended animation. The launching of developments, however, could move the market away from the nadir. As an effect of the governmental measures at the end of last year, in particular the long- awaited VAt reduction, the subject of launching ever more housing projects has been raised, but sites needed to be found for these. But the growing demand could also send prices up. The price rise may affect not only the areas suitable for major investments, however; the increase in CSOK support could also launch a larger number of private construction projects. One means of acquiring the 10+10 million HUF support is the construction of a new house, which many may choose as an option. This may happen to a significant extent especially in smaller provincial settlements, where new housing projects have not really been launched, but likewise the construction of more houses is to be reckoned with in the metropolitan agglomeration.served. Developers are attempting to exploit then again, the fact that prices of new hous- HUF. Thus on the one hand they will have tothe unusual market conditions. Anyone with ing will rise to a certain extent on a market fight hard for the available properties, and ona saleable new house right now is in a very with overdemand is not surprising, so it is the other it will cost them a good deal moregood position; besides swallowing up the unlikely that the appearance of greater sup- due to soaring prices. There are very few pro-VAt reduction, part of the CSOK can be made ply will knock prices back to their former jects where the VAt reduction has resulted inpart of their profit. According to calculations level. The present period may be regarded as an actual fall in gross prices. As the pricesin the Budapest Housing Market Report, in interim, and very unusual, but as increasing of new and recently constructed housingthe case of new housing investments, gross demand is absorbed by the newly appear- could diverge from one another significantlyspecific prices increased by 3.6 percent on ing supply, the market may get back onto its due to the price increases of the former, it isaverage in the capital city between Novem- normal track and balance may be restored, conceivable that these buyers will prefer tober 2015 and February 2016, but there are presumably at a price level somewhat higher look for their new homes on the second handcertain projects where the price rise was as than the previous one. market after all. 49

Dráguló mindennapokegyre TöBBeT hALLhATunk A LAkáSárAk emeLkedéSérőL, A megfIzeTheTeTLenSégIg dráguLó oTThonokróL. kevéS Szó eSIkAzonBAn ArróL, hogy mILyen környezeTBe ILLeSzkedIk BeLe ez A dráguLáS, éS mILyen egyéB jeLenSégek kíSéreTéBen váLIk AmIndennApI éLeT réSzévé. Az Otthontérkép legfrissebb adatai szerint országos átlagban egyértelműen jelentkezik a kínálati árak emelkedése, lokációs vi- szonylatban azonban korántsem általános ez a jelenség. Míg a fővárosban például 2014 és 2015 között 25 százalékkal mentek fel az árak, addig az ország bizonyos részein csökkenés mutatkozott. Az ármozgás önmagában képet tud festeni az ingatlanpiacról, a nagy egészet vizsgálva azonban csak egyetlen szegmens. Célravezető lehet tehát tágítani a képet, és egyéb társadalmi és gazdasági tényezőket is bevonni a szemlélődésbe. A LAKÁSÁRAK ÉS NÉHÁNY FONTOS TERMÉK ÁRVÁLTOZÁSA 2000-2015100% 73% 97% 75% 88% 75% 86% 67% 62% 50% 25% 34% INGATLAN +88% 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2015BENZIN VILÁGOS SÖR KENYÉR (kg) BRUTTÓ BÉREK VEZETÉKES GÁZ (1 m3)+53% +115% +129% +197% +211%Forrás: KSH, FHB, Otthontérkép Miből telik lakásra? együttmozgása figyelhető meg abban az ér- évekkel ezelőtti szintre. A 2000-es évi adato- Lakást vásárolni az ember hitelből, megta- telemben, hogy mindhárom esetben növe- kat bázisnak tekintve 2008-ban 2,5-szer több karításból, örökségből, esetleg lakáscseré- kedés tapasztalható. fizetést vittek haza a közszférában dolgozók, ből felszabaduló összegből szokott. Az első A közszféra bérei és a lakásárak párhuzamo- a lakások pedig csaknem kétszer annyiba két esetben lényeges szerepet játszik, hogy san futnak, emelkedésüket azonban 2008- kerültek, mint az ezredfordulón. A mélypont havi szinten mennyi pénzből élünk. 2000 óta ban a gazdasági válság visszavetette, és csak a bérek tekintetében 2010-ben volt, amikor a lakásárak, a közszféra és a versenyszféra mostanában kezdenek visszakapaszkodni az jelentősen visszaestek a bruttó fizetések. Az50