RES_2013_7_web

2013. november–december www.resourceinfo.hu 750 Ft A -csoport tagjaPortfolio.hu Property Investment Forum 2013November 28. Hotel InterContinental Are we on a sustainable track?Fenntartható úton járunk?ELEMZÉS INTERJÚ ELEMZÉS FÓKUSZLakáspiac – Török Árpád a Szétváló régiós Ingatlanfejlesz-Még mindig TriGranit ter- befektetési tők, bevásárló-van lejjebb? veiről piacok központok

BUDAPESTI zSZOLGÁLTATÓ ZRT.  z¼»À»ÉÐÊóÉ»ÁÁ»Â ÌÒ·ÉÐÅ·ÌÒÂÉҽȷÒÉ ¼ŒÊóÉ¿ ÃĤºÅÁÁ·Â »Â»ÄÊóʸ»Ä · ÊÒ̼ŒÊóÉ ÅÂÏ·Ä ŎлÃƑ ·Ã»ÂÏÄ»Á Á»È»Êó¸»Ä ·Ð ¿½óÄϸ» Ì»Ìį¼Å½Ï·ÉÐÊĤÁÄ·Á Ļà Á»Â ¸·ÀÂĤºÄ¿ËÁ · Á·ÐÒÄÄ·Â óÉ · ÁóÃóÄÄÏ»ÂƔ ¿Äº»ÈÈ» Ļà Á»Â ÁĬÂʻĿŎÁƑûÈÊ ÊĬ¸¸ÄÏ¿È» · ÊÒ̾įÉÐŽÒÂÊ·ÊĤ · ¾įÁĬÐÆÅÄÊ ÊË·ÀºÅÄÅÉ·Ƒ ·¾Å ·Ð »Ä»È½»Ê¿Á·¿ ¸»È»Äº»ÐóÉ»Á»Ê· É·ÀÒÊ ÁĬÂÊÉó½óÄ ¼»ÄÄÊ·ÈÊÀ·Ƒ É ·Ã»ÄÄÏ¿¸»Ä ÉÐŎÁÉó½ Ì·Ä ÈÒƑ ·Ð ÅÊÊ Ê·ÂÒ¾·ÊĤ ¸»È»Äº»ÐóÉ»Á»Ê¼»ÂŋÀċÊÀ·Ƒ ¼»À»ÉÐÊ¿Ɣ Ð · ·ÁĤÆ·ÈÁÅÁ óÆċÊÊ»Êį¿Ê óÉ · ¼ŒÊóÉ¿ ȻĺÉлÈŎÁ ¼»ÂŋÀċÊÒÉÒÈ· Ì·½Ï Òʷ·ÁċÊÒÉÒÈ·ÁóÉÐŎÂį ·ÁĤÁĬÐĬÉÉó½»Á»ÊƑ ̷·ÿÄÊ ·Ð ¿Èź·¾ÒзÁ·Ê óÉ ¸»ÌÒÉÒÈÂĤ ÁĬÐÆÅÄÊÅÁ·Ê óÆċÊį¸»¼»ÁÊ»ÊįÁ»Ê óÉ ŎлûÂÊ»ÊįÁ»Ê ¿É ½ÅĺÅÂÁźÒÉÈ· ÁóÉÐʻʾ»Ê¿Ƒ ¾Å½Ï · û½Ì·ÂĤÉċÊÒÉÁÅÈóȺ»Ã»É·ÊÒ̼ŒÊóÉÊÌÒ·ÉÐÊ·Ä¿ƔÅÁ·Ä Ļà ¿É Ê˺ÀÒÁƑ ¾Å½Ï ÿÂÏ»Ä ĬÉÉл½»Á»Ê Ê·Á·ÈċÊ û½ · ·ÁĤÁĬÐĬÉÉó½ · ÊÒ̼ŒÊóÉÉ»ÂƔ  ÊÒ̾įköltségeinek, gazdaságosságának számolásához ugyanis mindig figyelembe kell venni, hogy ez az·¼ŒÊóÉ¿ÃĤºƑ·Ã»ÂϻɻÊó¸»ÄÄ»ÃÁ»ÂÂÊŎлÂį¸»È»Äº»ÐóÉÈ»ƺÁ·ÐÒÄÈ·ƻóÉÁóÃóÄÏÈ»ÁĬÂʻĿƔ z ÈÊƔ ¼ÅÂϷ÷ÊÅÉ·Ä ½ÅĺÅÊ ¼ÅȺċÊ ·ÈÈ·Ƒ ¾Å½Ï · Èó½¿ ¾įÁĬÐÆÅÄÊÀ·¿Ê · ÷¿ ÁÅÈ ÁĬ̻ʻÂÃóÄÏ»¿Ä»Áû½¼»Â»Âį»Ä¼»ÂŋÀċÊÉ·Ƒ¿Â»ÊÌ»¼»À»ÉÉлƑóÉ·¼»À»ÉÐÊóÉÈóÉлÁóÄÊÊÒ̼»ÂŎ½Ï»Â»ÊÊ»ÂÂÒÉÉ·»ÂƔ˺·Æ»ÉʻķР¿ºóÄ ÿÄÊ»½Ï ʸƑʹ ÿ¿ÒȺ ¼ÅÈ¿ÄÊ ĬÉÉл½Œ ¸»È˾ÒÐÒÉ ÉÅÈÒÄ ʾʷʷ É·ÀÒÊ ŎлûÂÊ»ÊóÉŒ ¾įÁĬÐÆÅÄÊÊÒ̼»ÂŎ½Ï»Â»Ê» Ì·ÂĤÉË û½Ƒ ·Ã¿Ä»Á · ¼Å½Ï·ÉÐÊĤÁ·Ê ÁĬÐ̻ʻÄŎ óÈ¿ÄÊį »½Ä·½ÏŸ¸ »ÂįÄÏ»Ƒ¾Å½Ï · ÉÐŽÒÂÊ·ÊĤ · ÷½· Ê»ÈŎ»Êó¾»Ð Ê·ÈÊÅÐĤ ÃŒÉзÁ¿ ÂóÊ»ÉċÊÃóÄÏ»¿Äó Ãó½ ·Ð»ÂįÊÊ óÈÊ»ÉŎ ÷Àº·Ð »É»Ê»½»É û½¾¿¸ÒÉźÒÉÈĤÂƑ ÿ»ÂįÊÊ ·ÐÊ · ¼Å½Ï·ÉÐÊĤ óÈÐóÁ»ÂÄóƑ É »ÄÄ»Á û½¼»Â»Âį»Ä ·ÐÅÄķ¾ÅÐÐÒÁ»Ðº¾»Ê·¾¿¸·»Â¾ÒÈċÊÒɾÅÐƑ·ÁÒÈ·ÊÒ̼»ÂŎ½Ï»Â»Ê»ÄÁ»È»ÉÐÊŎ¿ÉƔįÁĬÐÆÅÄÊ¿ ÊÒ̼»ÂŎ½Ï»Â»Ê »ºº¿½ ¹É·Á »½Ï Á¿É»¸¸ Ê»ÈŎ»ʻÄ Ì·ÂĤÉËÂÊ û½Ɣ ÅÁ »¾»ÊįÉó½»Ê ʻȻÃÊ»ÊÊû½óÉÉÐÒÃÅÉÊ·Æ·ÉÐʷ·ÊÊ·ÂÉÐŽÒÂʷзȻĺÉлÈ¿ÉƑº»·ÊÅÌÒ¸¸ÂóÆóÉ¿ÈÒÄÏÒʷзÁÁÅÈ¿ÄÒÂÄ·½ÏŸ¸ÂóÆÊóÁŒ ¹óÂÅÁ ·Â·ÆÀÒÄ À»ÂĬÂÊóÁ Á¿ · z ÉзÁ»Ã¸»È»¿Ɣ  Ê»ÂÀ»É ÁĬÈŒ ¾įÁĬÐÆÅÄÊ¿ ÊÒÌ ¼»ÂŎ½Ï»Â»Ê¿ ȻĺÉлÈû½Ì·ÂĤÉċÊÒÉ·óȺ»Áó¸»ÄÊ»ÊÊ»Èį¼»ÉÐċÊóÉ»Á¹óÂÀ··ÁÅÃÆ»ÎȻĺÉлȿÈÒÄÏċÊÒÉ¿Ãź»Â¼»Âó¾·Â·ºÒÉƔз¹ó»½Ï¸»ÌÒ½·ÉÐŽÒÂÊ·ÊĤÄ·Á·Ðз·ÊĬÈ»ÁÌóÉó̻¿ÉƑ¾Å½Ï··ÁÅÉÉÒ½¿ÁĬȸ»Ä¸įÌċÊÉ»ÉÐŽÒÂÊ·ÊÒÉ·¿Êÿĺ·ÐŋÀ·ÁĤóÆŎ»ʻÁƑÿĺÆ»º¿½·Èó½¿Ƒ»ºº¿½ÃÒɼŒÊóÉ¿ÃĤºÅÊ·ÂÁ·Â÷ÐĤ·ÁĤÁĬÐĬÉÉó½»Á»É»Êó¸»ÄƔ½Ï·Ä·ÁÁÅÈ·ÊÒ̼»ÂŎ½Ï»Â»ÊÊ»ÂÀ»ÉÁ¿óÆċÊóÉ»ÅÂÏ·ÄÿÄįÉó½¿À·ÌËÂÒÉÊÀ»Â»ÄÊƑ·Ã»ÂÏÌÅÄÐĤ·Ð¿Èź·¾ÒзÁóÉŎлÊÁĬÐÆÅÄÊÅÁóÆċÊÊ»Êį¿ÉÐÒÃÒÈ·¿ÉƔÃÅÉÊû½Ì·ÂĤÉËÂĤƑʾʷʷ¾įÁĬÐÆÅÄÊÅÊ¿ÄÊ»½ÈÒÂĤÊÒ̼»ÂŎ½Ï»Â»ÊÁ¿óÆċÊóÉ»¹É·Á·Ð»ÂÉįÂóÆóÉ·¸¸·Ä· Ê»È̻лÊÊ ÆÈŽȷø·ÄƑ ·Ã»ÂÏ ·Ð »ÂÁĬÌ»ÊÁ»Ðį óÌ»Á ·Â·ÊÊ ʺ ÊÅÌÒ¸¸¿ ÈóÉлʸ»Ä ÁċÌÒÄÀ· Á¿·Â·ÁċÊ·Ä¿˺·Æ»ÉÊÊÒ̾į̻»ÂÂÒÊÅÊÊÊ»ÈŎ»ÊóÄ·Ê»ÂÀ»ÉȻĺÉлÈÊƔÐÅÁÄÒ·¾įÁĬÐÆÅÄÊÅÁÄÒÂƑ·¾Å·ÊÒ̼»ÂŎ½Ï»Â»Ê¿ȻĺÉлÈÃÒÈû½Ì·ÂĤÉËÂÊƑóÉ·ȻĺÉлȸ»ÒÂÂċÊÒÉÈ·Á»ÈŎÂÊƑ ÅÊÊ »Ð Ä·½ÏÃóÈ ÊóÁ¸»Ä É»½ċÊ¿ · ½ÏÅÈÉ Á¿ÉÐŽÒÂÒÉÊƑ ¾¿ÉлÄ »Ð»Á¸»Ä ·Ð »É»Ê»Á¸»Ä ÃÒÈ Ä»Ã Á»Â¼»ÂÊóÊ»ÄŎ Á¿Ã»ÄÄ¿ ·Ð óÆŎ»ʾ»ÐƑ ûÈÊ À·Ì·ÈóÉÐÊ ÊÒÌÅÂÈĤ »Â»Äįȿо»Êį»Á · ¾įÁĬÐÆÅÄÊ ÃŒÁĬºóÉóÌ»ÂĬÉÉл¼Ŏ½½į Æ·È·ÃóʻȻÁƑ ÿÄÊ ÆóºÒË ·ÐƑ ¾Å½Ï »Â¿ÄºËÂÊƖ» · ¼ŒÊóÉƑ û½¼»Â»Âį ¾į¼ÅÁÅÄ ¼ŒÊƖ»Ƒ ÀĤÂÃŒÁĬºÄ»ÁƖ» · Éп̷ÊÊÏŋÁƑ ¿Â»ÊÌ» ¼»ÂÊĬÂÊĬÊÊ Ò·ÆÅʸ·Ä Ì·ÄƖ» · ¼ŒÊóÉ¿ ȻĺÉлÈƔ ¿Äº»Ð»Á û»ÊÊ· ÊÒ̼»ÂŎ½Ï»Â»Ê ÃÒÉ ÊÒÌÅÂÈĤ ÊĬÈÊóÄį ¸»·Ì·ÊÁÅÐÒÉÅÁ·Ê ¿É »¾»ÊįÌó Ê»ÉÐƑ ·Ã¿ ˽ϷĹɷÁ · ¼Å½Ï·ÉÐÊĤ¿»Â󽻺»ÊÊÉó½»ÊÄĬÌ»Âį½ÏÅÈÉ·¸¸Á¿ÉÐŽÒÂÒÉÊÊ»Éп»¾»ÊįÌóƔ zƖÐÒÃÅÂÀÅÄÌ»ÂŎÄÁƘ        ÍÍÍƔ¼ÅÊ·ÌƔ¾Ë

 REsource TARTALOMJEGYZÉK 10 24CÍMLAPSZTORI INTERJÚEgy modern gazdaság nem képes megbízható és megfizethető energiaellátás nélkül A TriGranit Fejlesztési Zrt. legfontosabb célpontjalétezni, így minden nemzetgazdaság számára alapvető fontosságú, hogy képes legyen a következő 2-3 évben Lengyelország lesz, de a vál-hosszú távon és fenntartható módon biztosítani a szükségleteit fedező energiamennyi- lalatcsoport másik szárnya a régiós piacok mellettséget, valamint az ellátást kiszolgáló infrastruktúrát. Fontos látni azonban, hogy a glo- gőzerővel terjeszkedik Ázsiában és a Közel-Keletenbális energiapiaci folyamatok nem állíthatók meg az országhatárokon, a világ országai is. A elkövetkező néhány évben a Balkán ugyancsakállandó versenyben vannak egymással az energiaellátás terén. egyre fontosabb szerepet kap majd, és a tervek között szerepel egy hazai irodaház-fejlesztési pro- 5–9 Rövid hírek ELEMZÉS | ANALYSIS jekt elindítása is a következő 12 hónapban. Török Brief news Árpáddal, a TriGranit Fejlesztési Zrt. vezérigazga- 36–39 Kiskereskedelmi piac Kelet-Kö- tójával és Phil Evans-szel, a TriGranit ManagementCÍMLAPSZTORI | COVER STORY zép-Európában Zrt. vezérigazgatójával beszélgettünk. CEE’s retail market mix 10–14 Fenntartható úton járunk? TUDÓSÍTÁS Is this the way to sustainability? ELEMZÉS | ANALYSIS Hivatalosan is átadták a város egyik leghányattatot-ELEMZÉS | ANALYSIS 40–43 Pillangóhatás a Pozsonyi úton: tabb ingatlanfejlesztését, a pesti Duna-parton álló miből lesz a cserebogár? Bálnát. Bagdy Gábor pénzügyekért felelős főpolgár- 15–18 Lakáspiac 2013: Így esett tovább Butterfly effect on Pozsonyi Street mester-helyettes, a Fővárostól már jól megszokott idén is minden mutató átnevezés után, 2013. november 8-án CET helyett All the indicators are getting INTERJÚ | INTERVIEW Bálna néven nyitotta meg Budapest legújabb attrak- worse on the residential market cióját. A Duna bal partján, az egykori rozsdaövezet- 48–49 Trófea-szállodákra vadásznak a ben terpeszkedő Közraktárakból végül luxus műve-RENDEZVÉNY | EVENTS befektetők lődési ház lett. Remélhetőleg a hivatalos megnyitó Investors chase trophy hotels után a sokáig hánykolódó Bálna végre révbe érhet. 19–20 Portfolio.hu Property Investment Forum ELEMZÉS | ANALYSIS INTERJÚINTERJÚ | INTERVIEW 50–51 Szétváló régiós befektetési A nyugat-európai befektetési kínálat csökkenése piacok miatt a befektetők újból érdeklődést mutatnak a 21–23 Mikor építkezünk újra? Poland and Russia dominate the kulcsfontosságú közép-európai nagyvárosok hotel- Is there any reason to be CEE investment market piacai iránt. A közel-keleti befektetők trófeákra optimistic about the development vadásznak, és az intézményi befektetők is keresik a market? LISTA | LIST lehetőségeket. A népszerűségi listát egyértelműen Varsó és Prága vezeti, a harmadik helyen KrakkóINTERJÚ | INTERVIEW 52–56 Ingatlanfejlesztők szerepel. A Cushman and Wakefield közép-euró- Real estate developers pai szállodaszekciójának vezetőjével, Frédéric Le 24–27 Új piacokon a TriGranit Fichoux-val beszélgettünk. TriGranit is heading to new 57–60 Bevásárlóközpontok Budapesten markets Shopping and entertainment centers in BudapestTUDÓSÍTÁS | REPORT 61–69 Logisztikai központok 28–31 Elkészült Budapest Eiffel-tornya – Logistics centers and industrial Átadták a Bálnát parks Budapest’s Whale unveiledINTERJÚ | INTERVIEW 32–35 Egyre nagyobb az aktivitás Growing activity on the leasing market Save the date Hotel Intercontinental, Budapest, HungaryThe leading industry get-together in Hungary Partner Gold sponsors In association withsince 2005. The annual full-day conferencethat covers the Hungarian and CEE propertymarkets most important issues.Further information: www.portfolio.hu/en/events,[email protected], tel.: +36 1 327 40 86 www.resourceinfo.hu | 2013/11–12.

REsource ELŐSZÓ Csűrös Csanád Felelős szerkesztő//[email protected] RE Minden,IngatlanInfó SOURCE ami ingatlan Merre és hogyan tovább? További hírekért, elemzésekért látogasson el Az ingatlanszektor szereplőit lassan már fél évtizede foglalkoztatja a kérdés: vajon mikor ér a honlapunkra! www.resourceinfo.hu véget a válság a hazai ingatlanpiacon? Közben kénytelen-kelletlen beismertük, hogy már rég nem ingatlanpiaci válságról van szó, ha lassan is, de hozzászoktunk a gondolathoz, hogy ebben resourceinfo hírlevél a merőben új piaci környezetben mindannyiunknak hosszú távon kell boldogulnunk. A kérdés azóta is csak az, hogy mikor érünk a gödör aljára, és mikor jön a fordulópont. Tavaly novem- READ US DAILY//SUBSCRIBE@//www.resourceinfo.hu berben a Portfolio.hu Property Investment Fórumon szintén erre a kérdésre kíséreltünk meg választ adni, az ingatlanszakma elitjének döntő többsége akkor úgy vélte, hogy az iparág túl Felelős szerkesztő | Editor-in-chief van a mélyponton, ám örvendezésre még egyáltalán nincs ok. 2013-ra mindenki nehéz évet Csűrös Csanád – [email protected] jósolt. A várakozások többé-kevésbé beigazolódtak. A fejlesztési piac az idei évben is éppen csak pislákolt, a kihasználatlansági mutatók az egekben, a bérleti díjak a padló alatt, és bár Szerkesztő | Editor a borongós lakáspiaci hírekhez már hozzászoktunk, a legutóbbi statisztika újabb arculcsa- Major Katalin – [email protected] pást hozott. Emellett azonban egyre-másra pozitív hírek is érkeztek: ha nemzetközi intézmé- nyi befektetők még nem is tülekednek, a befektetési piac mozgolódni kezdett, az irodapiacra Szerzők | Contributors pedig egyre több új bérlő kopogtat be. Közben a hazai gazdaság az év első felében kimászott Ditróy Gergely, Nagy Bálint, Patkó Gábor a recesszióból, a harmadik negyedévtől pedig érdemben gyorsulni kezdett, és talán a Növe- kedési Hitelprogram áldásos hatásaiból is jut ‒ közvetve vagy közvetlenül ‒ néhány morzsa Szerkesztőségi munkatárs | Advertising coordinator az ingatlanszektornak. A színfalak mögött tehát határozottan érzékelhető a hangulatjavulás, Gombos-Nagy Anita – [email protected] a bizonyos fény felvillant az alagút végén. Az még azonban homályos, hogy merre és hogyan tovább. A régió legnagyobb ingatlanos konferenciáján, az idén kilencedik alkalommal megren- Fordító | Translator dezésre kerülő Portfolio.hu Property Investment Fórumon a szakma krémje ismét azért gyű- Nagy András lik össze, hogy ezeket a mindannyiunkat foglalkoztató kérdéseket, kétségeket és lehetőségeket közösen vitassuk meg. Ezután csak remélni tudjuk, hogy a 2014-es év végre válaszokat is hoz. Olvasószerkesztő | Hungarian copy editor Maruszki Judit How do we move forward? Angol korrektúra | Copy editor For nearly half a decade now the real estate sector has been deliberating one single question: Esther Holbrook when will the crisis end for the domestic market? In the meantime, we reluctantly have had to admit that we are no longer just talking about a real estate crisis. Albeit slowly, we’ve adjusted Fotó | Photo to the fact that, facing what is essentially a whole new market environment, we will have to Todoroff Lázár, Fotolia.com, MTI, Profimedia.hu get along on long run. Yet, the question persists in our thoughts: when will we hit rock bot- tom and when will the turning point arrive? At the Portfolio.hu Property Investment Forum Tervezőszerkesztő | Design & Layout last November we tried to find the answer to just this question. The vast majority of the real Benes Bátor Márkó – [email protected] estate industry’s elite believed the industry had indeed reached its lowest point and yet there was absolutely no reason to rejoice: everyone also predicted that the year 2013 would be dif- Értékesítés | Sales ficult. Expectations have been more or less confirmed. The development market has barely Agócs Balázs – [email protected] flickered this year, vacancy rates are at record highs and rental rates are at record lows, and the latest statistics were just another slap in the face. Even so, some positive reports have been cir- Felelős kiadó | Publisher culating: international institutional investors may not be scrambling, but the investment mar- Bán Zoltán ket has begun to stir and an increasing number of tenants are spurring office market demand. NET Média Zrt. Meanwhile, the domestic economy has recovered from the H1 recession and even started 1033 Budapest, Polgár u. 8–10. to grow as of Q3. There is a chance that the real estate sector might somehow benefit from Tel: (+36-1) 327-4080, fax: (+36-1) 327-4081 the effects of the Growth Program, too. All in all, an improved mood has been definitively E-mail: [email protected] detected behind the scenes. In regards to the way forward, the how and where to is still a bit www.resourceinfo.hu blurry. Yet, once again, the market’s elite will gather for the region’s largest real estate confer- ence, Portfolio.hu Property Investment Forum, held for the ninth time this year, to discuss the HU ISSN 1419-4392 questions and issues at hand and the opportunities ahead. A REsource IngatlanInfó bármely részének másolásával és terjesztésével kapcsolatos 2013/11–12. | www.resourceinfo.hu minden jog fenntartva. A NET Média Zrt. valamennyi, a REsource IngatlanInfóba bekerülő adatot, információt, hírt megbízható, ellenőrizhető forrásból szerez. Az adatokat és információkat – lehetőségeinkhez képest – a megjelenés előtt kontrolláljuk. Mindezen körülmények ellenére előfordulhat, hogy a REsource IngatlanInfóban utóbb tévesnek bizonyuló hírek, információk jelennek meg. Éppen ezért felhívjuk tisztelt olvasóink figyelmét, hogy ha a megjelentetett hírek, információk alapján gazdasági, pénzügyi döntést kívánnak hozni, úgy előzőleg az információk megfelelőségét, valóságtartalmát ellenőrizzék. A megjelenő információk esetleges valótlanságából, pontatlanságából eredő károkért a NET Média Zrt. mindennemű felelősségét kizárja.

 REsourceÚjabb arculcsapás ‒ Döbbenetes Tovább hódít a TriGranit RÖVID HÍREKszámokat közölt a KSH RomániábanA KSH adatai szerint 2013 első kilenc új engedélyek száma 31%-kal meghaladta Az Aradon három évvel ezelőtt megnyílt elsőhónapjában 4077 új lakás épült Magyaror- a használatba vett lakásokét. Az egy bevásárlóközpont, az Atrium Center teljesszágon, 37 százalékkal kevesebb, mint egy évvel korábban kiadott engedélyekhez körű ingatlangazdálkodási tevékenységéreévvel korábban. A visszaesés valameny- viszonyítva az ország szinte minden aláírt megállapodással a TriGranit Mana-nyi régióra jellemző, ugyanakkor a hasz- térségében visszaesés tapasztalható. gement Zrt. (TGM) visszatér a román bevá-nálatba vett lakások száma a fővárosban sárlóközpont-piacra. A 29 500 nm-es bevá-3 százalékkal nőtt. A kiadott lakásépítési Győr-Moson-Sopron megye az egye- sárlóközpont háromszintes, és mintegy 150engedélyek száma 5327 volt, ami 32%-os düli terület, ahol a korábbi relatíve magas boltot foglal magában. Továbbá az épület-csökkenést jelent a 2012. január-szeptem- értékhez viszonyítva is emelkedett mind az ben szórakoztató- és wellness-szolgáltatá-beri adatokhoz képest. engedélyezett lakóépületek száma, mind sok, valamint 10 termes, 1600 főt befogadó azok hasznos alapterülete (126, illetve Cinema City mozi is található. A megyei jogú városokban az országos 114%).átlaghoz hasonló (35%-os) volt a lakásépí- A szerződés aláírásakor Phillip Evans, atés visszaesése, a többi városban és a közsé- Az építtetői kör összetételét továbbra is TriGranit Management Zrt. vezérigazgatójagekben az egy évvel korábbinak közel fele a természetes személyek túlsúlya jellemzi, kiemelte: „Az új gazdasági és pénzügyi fel-a használatba vett lakások száma. Növe- bár az általuk épített lakások aránya 66-ról tételek lehetővé teszik a TGM visszaté-kedés csupán Budapesten következett be, 57%-ra csökkent egy év alatt. A vállalkozá- rését Romániába. A »keleti nyitás stratégi-ahol 3%-kal több, 1127 lakás, az összes új sok által épített lakások aránya ugyanekkor ája« ugyanakkor nemcsak az új feltételekhezlakás több mint egynegyede épült. A buda- 32-ről 40%-ra emelkedett. történő alkalmazkodás, hanem vezető sze-pesti növekedés jelentős része mindösz- repünk megtartása és további megerősítése.”sze néhány nagyobb beruházáshoz köt- Az építtetői kör átrendeződésével össz- Az aradi megbízás jó alapot szolgáltat ahhoz,hető. Az összes használatba vett lakás hangban csökkent a saját használatra épí- hogy a TGM további romániai megbízásokatközel felét Budapesten és Pest megyében tett lakások aránya (62-ről 53%-ra), míg az nyerjen el a fővárosban és a tengerparti régi-adták át, emellett csak Győr-Moson-Sop- értékesítésre épített lakásoké nőtt (35-ről óban.ron megyében épült számottevő mennyi- 42%-ra). Bérbeadásra a lakások 3%-a épült,ségű, több mint 400 új lakás. akárcsak egy évvel korábban. Indul a Rudas Gyógy- fürdő déli szárnyának a A tárgyidőszakban kiadott új lakásépítési Az újonnan épült lakóépületekben rekonstrukciójaengedélyek szerint a fővárosban 812 lakás 62-ről 57%-ra csökkent az új családi házaképítését tervezik, ami 53%-kal kevesebb, aránya, ugyanakkor a többszintes, többla- Indul a Rudas Gyógyfürdő déli szárnyának,mint az előző év azonos időszakában. A kásos épületeké nőtt (28-ról 38%-ra). Az új az egykori palackozó üzemnek a rekonstruk-kiadott új engedélyek száma a községekben lakóparki lakások aránya 2%-os (egy évvel ciója, a közel egymilliárd forint összköltségűaz országos átlagot meghaladó arányban korábban 3%-os volt). beruházás várhatóan jövő szeptemberre(38%-kal) csökkent, a városokban 26, a készül el. A felújítás során kialakítanak egy új,megyei jogú városokban 11%-kal esett A tárgyidőszakban a használatba vett a fürdő meglévő egységeihez szervesen kap-vissza. Az év első kilenc hónapjában az lakások átlagos alapterülete 102 nm volt, ez csolódó élményfürdőt, ez az eddig kihaszná- 4 nm-rel kevesebb, mint egy évvel koráb- latlanul álló, leromlott állapotú déli épület- ban. A 100 nm-nél nagyobb alapterületű rész megjelenésében szembeötlő változást lakások aránya 45-ről 42%-ra csökkent. hoz majd. A BGYH Zrt. a rekonstrukciótól a látogatók számának és egyúttal a fürdő bevé- Építési engedélyek és használatbavételi engedélyek telének növekedését várja. (gördülő 4 negyedéves adatok, db) Budapest egyik legjellegzetesebb város-50 000 Használatbavételi engedélyek Építési engedélyek képi, műemléki és idegenforgalmi szempont-45 000 ból kiemelt területén évtizedek óta rontotta40 000 az összképet a Rudas fürdő romos, szürke,35 000 rendkívül rossz állapotban lévő épület-30 000 tömbje. Tavaly az üzemeltető a fürdő hom-25 000 lokzatát és tetőszerkezetét nagyobb részben20 000 uniós támogatás, kisebb részben magyar15 00010 000 5 000 0 I. II. III. IV. I. II. III. IV. I. II. III. IV. I. II. III. IV. I. II. III. IV. I. II. III. IV. I. II. II. 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 FORRÁS: KSH, RESOURCE www.resourceinfo.hu | 2013/11–12.

REsource RÖVID HÍREK előbbi trend hosszú távon szintén kedvezőt- lenül érinti az ipari ingatlanokat bérbeadó költségvetési forrás felhasználásával felújí- RUDAS GYÓGYFÜRDŐ cégeket. A közép-európai országokban is totta, és ezzel a fürdő épülete visszanyerte a hasonló arányban terjed a rövid idejű bérlés rangjának megfelelő vonzó külsejét. A teljes pedig franchise üzlet, utóbbiak elsősorban alacsony díjakon. Elsősorban olyan logiszti- épülettömb képe azonban még ezzel a felújí- a 20 ezer lakos alatti településeken. Az kai cégek veszik igénybe, amelyek az FMCG tással sem lett kifogástalan, mivel a déli épü- üzletszámot három lépésben bővítik: először és e-kereskedelmi szektorban tevékenyked- letrész, a volt palackozó továbbra is elkese- 8-10 darab 600-1000 négyzetméteres üzletet nek, valamint az autóiparban működő ter- rítő állapotban maradt. nyitnak nagyobb városokban, majd további melő-gyártó üzemek. „A csökkenő termelés tíz 400-600 négyzetméteres boltot, végül miatt a gyártók igyekeznek lejjebb szorí- A most megkezdett munkálatok a fürdő a harmadik lépésben érik el a kitűzött tani logisztikai kiadásaikat, ez pedig tovább- területének növelésével több mint 2550 üzletszámot. Az Euronics a második gyűrűzik, hiszen a logisztikusok a humán négyzetméteres területet érintenek. A beru- legnagyobb műszaki kereskedőlánc Euró- költségeken kívül a bérleti díjakon akarnak házás során kialakítanak egy földszinti pában, a vállalat a műszaki cikkek piacán spórolni, ami egy logisztikusnak az egyik medenceteret, ahová két közepes és két ki- 2014-ben 6-8 százalék körüli piacbővülésre legnagyobb költségtényező” ‒ magyarázza sebb, úgynevezett merülőmedencét építenek. számít. A veszprémi székhelyű Vöröskő Kft. az okokat Szalma Péter, a CA Immo bérbe- Az emeleten egy, az utcáról is megközelít- 24 éve működik, tulajdonosai magyar magán- adási vezetője. „Ezt tetézi, hogy a gyártók és hető, közel 250 négyzetméteres étterem várja személyek. A kft. 2001-ben csatlakozott az megrendelőik csupán 1-2 éves időtartam- majd a vendégeket. A tetőteraszon napozó- Euronics International Ltd. nemzetközi ban gondolkodnak, és ez a bérleti szerződé- terasz és jacuzzi fog üzemelni. A jelenlegi beszerzési társuláshoz, jövő év január else- sek időtartamában is visszaköszön.” uszodához csatlakozó vendég- és személy- jétől pedig kizárólagos jogosultságot kap zeti öltözőket magába foglaló épületrész- az Euronics márkanév használatára. A cég Végleg eltörlik a ben pedig egy több mint 500 négyzetméteres közlése szerint az Euronics piaci részesedése föld színéről a pécsi szauna-világot hoznak létre. A rekonstrukci- Magyarországon tavaly 20,93 százalékra magasházat óhoz kapcsolódóan kisebb fejlesztések várha- emelkedett a 2011-es 17,62 százalékról. tók a fürdő meglévő területén is. Elrendelte a több mint két évtizede lakatlan, Terjed az ideiglenes huszonöt emeletes pécsi magasház lebon- Megduplázná magyar- bérlet az ipari ingatla- tását a Baranya Megyei Kormányhivatal. A országi üzleteinek szá- nok piacán munkáról az épület tulajdonosának kell gon- mát az Euronics doskodnia a határozat jogerővé emelkedését Új trend figyelhető meg az ipari ingatlanok követő fél éven belül. A pécsi önkormányzat Három éven belül több mint duplájára budapesti és környéki piacán: főként logisz- abban bízik, hogy a magasház jelenlegi tulaj- növelné magyarországi üzleteinek számát tikai cégek ideiglenesen, gyakran csupán fél donosa eleget tesz a kormányhivatal hatá- a hazai Euronics műszaki áruházláncot évre bővítik a bérelt területüket. A bérlők rozatának, és a szükséges forrás megszer- üzemeltető Vöröskő Kft. Az áruházláncnak 10-15 százaléka ilyen ‒ állapítja meg a CA zésével határidőre lebontatja az épületet. A jelenleg 64 üzlete van Magyarországon, ezt Immo és a DTZ ingatlantanácsadó közös tulajdonos La Torre 2008 Ingatlanfejlesztő szeretnék 2016 elejére 138-ra növelni. A felmérésében. Az ipari ingatlanok bérbe- Kft. képviselője, Hosszú Zoltán úgy nyilat- tervek szerint 138 üzletből 98 lesz saját, 40 adása meredek esésben van, a raktárak, üze- kozott, hogy „mivel a felszámolás alatt álló mek 23,8 százaléka pedig így is üresen áll. Az cégnek nincsen pénze, a munkálatok akkor kezdődhetnek meg, ha az önkormányzat a hitelezők kifizetése érdekében meghirdetett nyilvános licit keretében megszerzi az épüle- tet, illetve megkapja a kormánytól a bontás- hoz ígért anyagi támogatást”. (A magasház tulajdonosa az eredetileg a spanyol Milton- csoport érdekeltségébe tartozó La Torre 2008 Ingatlanfejlesztő Kft., amely a közel- múltban Hosszú Zoltán 76 éves édesanyjá- nak egyszemélyes tulajdonába került.) Az MTI-nek korábban nyilatkozó Maros József építőmérnök-statikus szerint a magas- ház bontása és elemeinek, törmelékeinek 2013/11–12. | www.resourceinfo.hu

 REsource tások eredménye azonban mindig az volt, mok, valamint sportfoglalkozások, tánchá- RÖVID HÍREK hogy rekonstrukciója és fenntartása többe zak, előadások megrendezésére is alkalmas CORVIN SÉTÁNY kerülne, mintha a helyén egy újat emelnének. lesz. Emellett a központ egy 1300 fős Az építőmérnök úgy véli, hogy a magasház koncertteremmel is bővül. A térszintenelszállítása egymilliárd forintba is kerül- különösebb veszélyhelyzet kialakulása nél- kiszélesítik a sétányt, megújulnak a zöld-het, de úgy tűnik, ez az egyetlen esély az kül lebontható. felületek, a burkolatok, az utcai bútorok,üresen álló házzal kapcsolatos probléma csakúgy, mint az Akvárium Klub és amegoldására. Az 1975-ben átadott, 1989- Folytatódik az Erzsébet Fröccsterasz is ‒ olvasható a közleményben.ben életveszélyessé nyilvánított és kiürített tér megújításaIMS-szerkezetű épületet azzal az igénnyel Átadták a Corvin sétányerősítették meg 2003-ra, hogy lakóházként, Megkezdődik az Erzsébet téri Kulturális Köz- legújabb szakaszátkollégiumként, idősek otthonaként vagy pont és Park fejlesztésének második üteme.irodaépületként hasznosulhasson. A számí- A bontási és építési, valamint rekonstruk- Átadták a Corvin sétány legújabb szakaszát, ciós munkálatok az Erzsébet Vagyonkezelő ezzel a sétány elérte a 200 métert, a körút- Kft. közlése szerint fél évig tartanak. A beru- tól pedig már közel fél kilométer hosszú a házó a központ kivitelezésére nettó 1,6 mil- Józsefváros szívét megújító projekt közterü- liárd forintot, a környezet rendezésére mint- letének hossza. A projekt következő épületé- egy nettó 400 millió forintot fordít. A teljes nek fejlesztését év végén kezdik meg: egy költség várhatóan nem haladja meg a nettó újabb, 227 lakásos társasház építése indul 2,5 milliárd forintot. Tájékoztatásuk szerint meg a mai Grund elnevezésű vendéglátó- az Erzsébet tér érintett területének rekonst- hely helyén, ami a tervek szerint 2015 har- rukciójához állami pénz nem szükséges. madik negyedévére készülhet el. A projekt a Park Residence nevet viseli majd, mivel a leg- A központ a nagyjából ezer négyzetmé- nagyobb zöldterületi arány ennél a projekt- teres Erzsébet Műhelyt is magában foglalja nél lesz. majd, amely szociális, kulturális progra- HIRDETÉS www.resourceinfo.hu | 2013/11–12.

REsource BRIEF NEWS Central Statistical of those built by enterprises rose from 32% 2,500 sqm. A swimming pool will be located Office reports shocking to 40%. In line with the change in the com- on the ground floor, along with two middle- figures position of builders, the proportion of new sized and two smaller spa plunge pools. The dwellings built for sale increased (from 35% new area will be directly accessible from the According to data from the Central Statisti- to 42%), while the number of homes built for bath. A 250 sqm restaurant, to be located cal Office (KSH), 4,077 new dwellings were own use decreased (from 62% to 53%). The upstairs, will be accessible from the street. A built in the first nine months of 2013, 37% proportion of homes built for rental purposes sun terrace and Jacuzzi will operate on the fewer than last year. The number of dwell- was 3%, the same as a year ago. In regards to roof. Inside the building, which is currently ings in use decreased in all regions through- new residential buildings, the proportion the visitor and staff changing room, will be out the country, with only the capital city of built for family houses decreased from 62% turned into a 500 sqm ‘sauna world.’ As part Budapest seeing a 3% rise. Compared to data to 57%, and the share of those multi-storey of the reconstruction efforts, minor improve- from January–September 2012, the number apartment buildings increased from 28% to ments can also be expected for the current of residential construction permits also fell 38%. The proportion of dwellings built in res- structure as well: a bridge-like corridor will by 32% (to 5,327). Year-on-year, the fall in idential parks was 2%, compared to 3% last be built in the lobby (which was fully reno- residential housing construction was similar year. In the reference period, the average floor vated in 2012). This will connect the all the to the national average (35%) in county cap- space of a newly occupied dwelling fell year- floors of the buildings along the two ends of itals, while the number of dwellings in use on-year by 4 m, down to 102 m. The propor- the foyer. In regards to the Turkish bathhouse was halved year-on-year in other towns and tion of dwellings with a floor area over 100 m and the building connected to it, a Juventus villages. Only in Budapest was an increase decreased from 45% to 42%. bath and outpatient hospital – complete with reported, where 3% more (1,127) homes dressing rooms, shower blocks and toilets – were built, accounting for 25% of all resi- Work in Rudas Bath’s will be added to it. dential buildings under construction across south wing begins the country. In Budapest, in fact, it is only a Euronics more than few major housing projects that account for The reconstruction of Rudas Bath’s south doubles its Hungarian a considerable part of this growth. Almost wing, the former bottling factory, has started. network half of the new dwellings in use are in Buda- The HUF 1 billion investment is due to be pest and Pest County; in addition to this only completed by September 2014. During the Vöröskő Ltd., operator of the Euronics Győr-Moson-Sopron County reported a sig- project, a new spa unit will be constructed, chain, plans to more than double its network nificant number (over 400) of new home which will quite considerably change the look in Hungary over the coming three years. The yields. Based on the residential construc- of the southern wing, to date an unutilized company intends to increase its current 64 tion permits issued for new developments and dilapidated part of the building. Buda- units to 138 by early 2016. A total of 98 of in the reference period, the number of pest Healing Baths and Hot Springs Co. these 138 stores would be run directly by homes planned (812) for Budapest fell year- Ltd. (BGYH) is hoping that the results will them and the remaining 40 will be operated on-year by 53%. In villages, the number of bring in an increased number of visitors and within the franchise system. The Veszprém new residential construction permits issued revenue. Rudas Bath, located in one of Buda- based Vöröskő Ltd. has been operating for decreased at a rate above the national aver- pest’s key urban, historic, and touristic sites, 24 years and joined Euronics International age (38%), while this rate fell by 26% in the has unfortunately been a sore spot in terms Ltd. in 2001. This June, Vöröskő Ltd. became other towns and by 11% in county capitals. of Budapest’s city image for decades, due to the majority owner of the Euronics brand in In the first nine months of 2013, the number its dreary, gray and rundown appearance. Hungary and will have the exclusive right to of new permits issued was 31% higher than Utilizing mostly EU money as well as a small use this brand name locally as of 1 January that of dwellings in use. Year-on-year, almost portion of Hungarian funds, the operator 2014. According to company data, Euron- all regions across the country saw a decline. renovated the bath’s facade and roof last year. ics had a market share of 20.93% last year, up Győr-Moson-Sopron County was the only Thanks to this boost, the bath regained its from 17.62% in 2011. place where, when compared to its relatively attractive appearance. However, the overall high rate in the previous period, the num- picture was not perfect – even after the ren- TriGranit heads back ber (126) and amount of useful floor area ovation – as the southern wing, the former into Romania covered by construction permits issued for bottling plant, remained in appalling con- residential buildings increased (114%). Pri- ditions. The primary purpose of the recon- TriGranit Management Corporation vate individuals still play a dominant role in struction is to connect the former bottling (TGM) has decided to reenter the Roma- the building sector, although the proportion plant to the bath, to renovate the building, nian shopping centre market. They recently of dwellings built by private persons fell year- and to adjust its functions to match the bath’s announced their full property management on-year from 66% to 57% and the proportion profile. The current project will cover over 2013/11–12. | www.resourceinfo.hu

 REsourcemandate for Atrium Center, the first shop- struction and maintenance would cost more BRIEF NEWSping mall in Arad, Romania, which opened than simply building a new building. Marosthree years ago. The 29,500 sqm, three-level ERZSÉBET TÉR says he believes the high-rise can be demol-shopping mall, is a novelty for its unprece- ished without any danger.dented unique triangular structure. Its 150 strengthened by the fact that manufacturersvenues feature a tenant mix including impor- and their clients are only planning one to two Renovation of Erzsébettant international and local brands, enter- years ahead and this is also reflected in the tér continuestainment venues, wellness facilities, and a duration of their lease contracts,” he asserts.10-screen, 1,600-seat Cinema City. Philip The second phase of the Erzsébet tér (square)Evans, CEO of TriGranit Management Cor- Pécs to finally cultural center and park reconstructionporation, stated, “the new economic and demolish abandoned has begun. According to Erzsébet Assetfinancial environment takes TGM back into high-rise building Management Company demolition, con-Romania. However, the “going East” strat- struction, and reconstruction should takeegy is more than an answer to the current The Baranya County government has finally six months. The investor is putting HUFchallenges, it is a new way of keeping and ordered the demolition of Pécs notorious 1.6 billion towards the center and an addi-strengthening our leadership.” TGM will use deserted twenty-story high derelict residen- tional HUF 400 million towards work onthis momentum as a springboard to take on tial building. The owner has six months from the grounds. The total cost is not expectedmore mandates in Romania, focusing on the the ruling to demolish the building. Repre- to exceed HUF 2.5 billion. According to thecapital city, Bucharest, and coastal regions. sentative of the owner, La Torre 2008 Real company, no public money will be required Estate Development Co Ltd., Zoltán Hosszú for the reconstruction of Erzsébet tér.Industrial real estate says that “given the company is under liq- According to the press release, the center willmarket temporary lease uidation and has no money, the work can also include a 1,000 sqm Erzsébet workshop,agreements grow in only begin after the municipality acquires where social and cultural programs, sportpopularity the building [through the public auction and dance classes, and lectures will be held. organized in order to pay its creditors] and In addition, the new center will also include aA new trend is catching on for Budapest’s it obtains the promised financial support 1,300-person concert hall. The outdoor walk-industrial real estate market and vicinity: from the government required for the demo- ways will be expanded and green spaces willLogistics companies are expanding their lition.” The building, known as “the high be renewed, new street furniture and cov-temporary leased of space, often only for six house” originally belonged to the Spanish ered awnings will also be installed near themonths at a time. Currently, around 10-15% company Milton Group. Hosszú’s 76-year- Akvárium Klub and the Fröccsterasz.of tenants do this, says the joint survey car- old mother recently became the sole ownerried out by CA-Immo and real estate con- of the company. Civil and structural engi- Corvin Promenade’s lat-sultancy firm DTZ. The volume of indus- neer József Maros had previously told the est phase is yieldedtrial property leases is experiencing a sharp Hungarian News Agency (MTI) that thedecline, 23.8% of warehouses and factories cost of the demolition and waste and rub- The latest stage of Corvin Promenade hasare vacant. The above-mentioned trend is ble removal is estimated at over HUF 1 bil- been handed over. The promenade is nowlikewise unfavorable for the industrial prop- lion. It seems destruction is the only way to 200 meters long with the renovated publicerty owners. This trend of short-term con- solve the problem of this ghost house. The space surrounding the project, rejuvenat-tracts at low rental rates is present in simi- house was opened in 1975 and was declared ing the heart of Józsefváros, is nearly a halflar proportions all across the CEE region: dangerous in 1989. The empty IMS struc- a kilometer in surface area. Development ofits mainly logistics companies, active in the ture building was reinforced in 2003, with the next building, a 227-unit condominiumFMCG and e-commerce sector, and manu- plans for it to function as a residence, cam- building to be located where a restaurantfacturing companies operating in the auto- pus, nursing home, or office building. Calcu- called Grund now stands, will begin at themotive industry who make use of it. “Due to lations, however, always showed that recon- end of this year. This project is called Parkthe decline in production, manufacturers are Residence and will have the largest greentrying to squeeze their logistics spending and area ratio in the development. It is due tothis has, of course, further impacts. Logistics be completed by Q3 2015. The basic con-need to cut their rental fees – besides human cept behind the project has always been thecosts – which is the main cost factor for promenade, a concept developed by world-these companies,” says Péter Szalma, Leas- renowned architects, the Rév8, and by Hun-ing Manager at CA Immo. “This is further garian and foreign students. www.resourceinfo.hu | 2013/11–12.

REsource CÍMLAPSZTORI Fenntartható úton járunk? PATKÓ GÁBOR Egy modern gazdaság nem képes tetben rendkívülinek minősíthető, hiszen megbízható és megfizethető ener- semmilyen előzetes számítás vagy kal- giaellátás nélkül létezni, így minden kuláció nem előzte meg, továbbá keve- nemzetgazdaság számára alapvető sebb mint egy hónap állt rendelkezésre fontosságú, hogy képes legyen hosz- ahhoz, hogy a politikai döntést a fogyasz- szú távon és fenntartható módon biz- tói árakban érvényesítsék. A január- tosítani a szükségleteit fedező ener- ban megvalósult rezsicsökkentési akció giamennyiséget, valamint az ellátást nagyságrendileg 100 milliárd forint kiszolgáló infrastruktúrát. Fontos látni újracsoportosítását jelentette, amely- azonban, hogy a globális energiapi- ből mintegy 40-40 milliárd forint jutott aci folyamatok nem állíthatók meg a villamosenergia- és földgázrendszerre, az országhatárokon, a világ országai és az Európában egyedülállóan magas, 27 állandó versenyben vannak egymás- százalékos áfakulcsra visszavezethetően sal az energiaellátás terén. 20 milliárd az államkasszára. Ezen felül a távhőellátásban is tízmilliárdos nagy- Az Európai Unió több mint egy évtizede ságrendet tett ki a rezsicsökkentés hatása, indította el reformtörekvéseit az európai a távhőrendszerek működtetéséhez szük- energiapiacon, amelynek fókuszában a séges éves támogatási összeg 52 milliárd piacok liberalizálása, a korábbi, jellem- forintra emelkedett. zően egyszolgáltatós modell feltörése és a verseny élénkítése volt. Később ezt egé- A lakossági rezsicsökkentés végrehaj- szítették ki még a klímavédelmi törekvé- tása a vállalati fogyasztókat sem hagyta sek, amelyek magukkal hozták a meg- érintetlenül, miután újabb keresztfinan- újuló energiaforrások becsatolásának szírozási elemek épültek be az energiael- és a hatékonyabb energiafelhasználás- látásba. Miközben a háztartások energia- nak az igényét. Az uniós energiapolitika vételezéshez köthető díjai 10 százalékkal továbbra is követi e célkitűzéseket, és az csökkentek, addig a vállalati fogyasz- elérésük felgyorsítása érdekében a nem- tók körében emelkedett a hálózathasz- zeti piacok minél magasabb szintű össze- nálati díj, és a megújuló energiaforrások kapcsolását igyekszik megvalósítani. támogatásának előteremtése is az üzleti fogyasztókra maradt. E lépések közé Mindeközben Magyarországon a 2010- sorolható az a döntés is, amelynek értel- es kormányváltást követően új szemlélet mében a lakosság mentesült a biztonsági jelent meg a nemzeti energiapolitikában, földgázkészlet finanszírozásának terhe amelynek középpontjában az állami tulaj- alól, miközben ez leginkább az ő bizton- don növelése és a lakossági árak csökken- ságos ellátásukat célozza, és egy krízis tése áll. esetén a vállalati fogyasztókat könnyen a fogyasztásuk mérséklésére vagy leállítá- Csökkentjük a rezsit sára kötelezhetik. A kormány első körben a lakossági ener- A vezetékes energiaszolgáltatások kö- giaárak befagyasztásáról határozott, majd vetkező díjcsökkentési hulláma november egyszeri – infláció alatti – emelést köve- elején ért partot, amikor ismét a lakossági tően 2013-ra rezsicsökkentést hirdetett villamosenergia-, földgáz- és távhőellátás a vezetékes energiaszolgáltatásokban. A végfogyasztói árát csökkentette a kor- program és annak végrehajtása sok tekin- mányzat, ezúttal 11,1 százalékos mérték- 2013/11–12. | www.resourceinfo.hu

 REsourceben. Ennek eredményeként éves össze- sége nyílik majd a gázellátással kapcsola- CÍMLAPSZTORIhasonlításban idén decemberben már 20 tos jövőbeni ártárgyalások során, de ezzelszázalékkal lesznek kisebbek a háztartá- a megállapítással nem minden elemző értsok energiaköltségei, amivel a választá- egyet.sokhoz közeledve már az újságokban ésa hirdetőtáblákon is szembesülhetünk. A A különadók és a rezsicsökkentés egyremásodik lakossági díjcsökkentés végre- romló feltételeket biztosítanak a regioná-hajtása szintén tartalmazott további teher- lis hálózati társaságoknak és az alapve-növekedést az üzleti fogyasztók számára. tően lakossági kört és kisebb vállalatokatEzúttal a villamos energia díjába épített energiával ellátó egyetemes szolgáltatók-különböző célzott támogatásokat csopor- nak, amelyek a legtöbb esetben már meg-tosította át a szabályozó a lakosságról az válnának a magyarországi eszközeiktől,üzleti ügyfelekre, mintegy 15 milliárd de vevőre szinte csak az állam oldalárólforint értékben. számíthatnak, amellyel mindeddig még nem sikerült egyik szolgáltatónak sem A kormány akcióját nagyban segítette, megegyeznie. Az elmúlt hónapokban többhogy ezen időszak alatt az európai túlkíná- szolgáltató neve is felmerült, így a Főgáz,latból adódóan folyamatosan csökkentek a a Tigáz vagy az Elmű-Émász csoport,termékárak a kontinentális energiapiacon, egyelőre azonban még nem született meg-ami sok esetben képes volt ellensúlyozni a állapodás. Tekintettel arra, hogy a legtöbbrezsicsökkentésből fakadó vállalati több- külföldi cég már értékesítene, míg a kor-letterheket. mány vásárolni akar, így előbb-utóbb sor kerülhet több tranzakcióra is, amennyi-Államosítás = Nonprofit ben sikerül mindkét fél számára kielégítő vételárban megegyezni. Az államilag sza-A jelenlegi vezetés deklarált célja, hogy bályozott terhek növekedése mindenesetrenövelje a köztulajdon arányát az energia- az érintett szolgáltatók árának csökkenéseellátásban. Az egyébként is nehéz hely- irányába hat. Többen úgy gondolják, hogyzetben lévő európai energiatársaságok az elmúlt években az energiaszolgálta-Magyarországon növekvő kihívásokkal tókra újabb terheket rakó lépések mögötttalálhatták magukat szemben az elmúlt burkolt államosítási szándék van, amivelévekben, ami az egyre inkább kiszámít- a kormány le kívánja törni az egyetemeshatatlanná váló szabályozási környezet- szolgáltatók és a hálózati társaságok árát.ben és a növekvő közterhekben volt tet- Amennyiben elfogadjuk ezt az érvelést,ten érhető. Válságadó, megemelt Robin akkor a közelgő „nonprofit közműszol-Hood-adó, közművezeték-adó, rezsibe- gáltatásról” szóló törvény lehet az utolsófagyasztás, majd -csökkentés, a szol- döfés a szolgáltatók tulajdonosai számára,gáltatási költségeket tovább növelő új hiszen az eddig kiszivárgott tervek sze-követelmények. A környezet érezhetően rint az esetlegesen keletkező profitot nemegyre kényelmetlenebbé vált a hazánk- lehetne a jövőben osztalékként kifizetni,ban tevékenykedő – jellemzően külföldi hanem kötelezően vissza kellene forgatnitulajdonú – energiatársaságok számára. a rendszerbe. Egy ilyen lépés értelemsze-A MOL-pakett visszavásárlását nem szá- rűen nem lehet elfogadható egy magántár-mítva eddig két komoly tranzakcióra saság számára, hiszen nem számíthatnakerült sor, az E.ON gázüzletágának 260 jövedelemre a korábbi és jövőbeni befek-milliárd forint értékű kivásárlására és a tetéseiből.korábban a MOL többségi tulajdonában Pakson bővülnénklévő biztonsági földgáztároló megvásár- Magyarország bővíteni készül jelenlegilására. Az ügyletekkel a 2015-ig terjedő atomenergetikai kapacitását, és a várako-hosszú távú orosz gázellátási szerződés és zások szerint pár hónapon belül beszer-az ország földgáztárolói kerültek közös- zési felhívást hirdethet egy vagy két újge-ségi tulajdonba, meghatározó részben a nerációs reaktor beszerzésére. Bár politikaiMagyar Villamos Műveken keresztül. Akormányzati szándékok szerint az új esz- kommunikáció szintjén gyakran „olcsóközökkel Magyarországnak jobb lehető-www.resourceinfo.hu | 2013/11–12.

REsource COVER STORY áramról” szólnak a nyilatkozatok a beru- Is this the way to házáshoz köthetően, fontos látni, hogy egy bármilyen finanszírozási konstelláció- sustainability? ban is megvalósuló új atomerőműből szár- mazó áram ára jelentősen magasabb lesz, A modern economy cannot exist without a supply of reliable and afford- mint a jelenlegi piaci árak. Nem hivatalos able energy, so, it is essential for any national economy to be able to becslések szerint 3-4 ezer milliárd forint provide the energy required to cover its needs over the long-term, both körül valósulhat meg a tervezett beruhá- sustainably and while maintaining a consistent supply infrastructure. zás, és szinte a teljes évszázadra hatással In this regard, it is important to keep in mind that global energy market lenne a hazai villamosenergia-rendszerre. trends do not stop at the country's borders: countries are in constant, Fontos látni azonban, hogy két új, 1000- permanent competition in the field of energy supply. 1200 MW körüli blokk esetében Magyaror- szág nem válik „atomhatalommá”, ugyanis GÁBOR PATKÓ a meglévő, összesen 2000 MW-nyi paksi blokkokat 2032 és 2037 között le kell állí- The European Union began energy market The public utility cost cut realized in Jan- tani, tehát egy megvalósuló projekt hosszú reforms over a decade ago, focusing on uary 2013 resulted in the redistribution of távon a meglévő kapacitások kiváltására, the liberalization of the markets, breaking approximately HUF 100 billion; the move megújítására lesz elég. up previous monopoly systems that had had a HUF 40 billion affect on the electric- existed within the service industry, and ity and natural gas network, respectively. Mindezek mellett érdemes kitérni arra, on stimulating competition. Later, climate and a HUF 20 billion impact on the state hogy az áram esetében a jelenlegi árszintek protection was added to the directives. budget, due to the 27% VAT (an outstand- igen alacsonynak számítanak, ami részint This brought with it a new market for sus- ing rate for Europe). Cost cuts also car- az európai gazdaság állapotára, részint tainable energy resources and a focus on ried a tens of billions of forints burden on pedig a zöldenergiáknak nyújtott támo- more efficient energy use. The EU's energy municipal heating supply, increasing the gatások által okozott anomáliákra vezet- policy will undoubtedly continue to follow annual subsidies required by municipali- hető vissza. Jelenleg Magyarországon these objectives and the EU is attempting ties for the operation of their district heat- szinte csak a Paksi Atomerőmű és a Mátrai to inter-connect national markets on the ing systems to HUF 52 billion. Erőmű képes versenyképes áron termelni, highest possible level in order to acceler- ami mellett az import aránya havi szinten ate the attainment of its energy goals. Nor did the public utility cost cuts for 20 és 30 százalék között ingadozik. households leave corporate customers Meanwhile, in Hungary, a new national unscathed. New cross-financing compo- Nem lesz olcsó energia energy policy approach emerged fol- nents were added to the energy supply lowing the change in the government in system. While fees for households’ energy Bár jelenleg minden a rezsicsökkentés- 2010 that focused on expanding publicly- consumption were reduced by 10%, net- től és az „olcsóbb energiától” hangos, a owned property and cutting back house- work usage fees for corporate custom- közép- és hosszú távú kilátások egyér- hold costs. ers were raised. Further, the government telműen a magasabb energiaárak irá- declared that household consumers (indi- nyába hatnak, így nem csoda, hogy nem- We cut public utility costs vidual taxpayers) are exempt from hav- zetközi szakmai szervezetek sorozatosan ing to finance security of the natural gas az energiahatékonyság növelésére, az First of all, the government decided to cap reserve, even though the aim is to guaran- épületek minél magasabb fokú szigete- households’ energy costs. Later on, a one- tee the secure supply of energy for house- lésére és az intelligens energiafelhaszná- time raise in costs inevitably appeared, hold consumers, too, and - in case of a cri- lás elterjesztésére sürgetik Európát, hogy at rates less than the inflation rate, than sis – it is corporate consumers that can képes legyen versenyben maradni a világ the state announced a public utility cost more easily reduce or stop their gas con- többi térségével. Magyarországon szintén cut to consumers for pipeline and net- sumption. nagyobb figyelmet kell szentelni a jövő- work energy services. The resulting pro- ben az energiahatékonysági beruházások- gram and its execution can be regarded as The next wave of energy price reduc- nak, és a nem átlátható, a keresztfinanszí- extraordinary in many ways. For one, no tions have come this early November rozási megoldásokat bővítő, valamint a previous calculations had been done in when the government once again reduced szolgáltatást veszteségbe fordító ad hoc advance and, for another, the time between electricity, natural gas, and district heat- csökkentések helyett arra kellene fordí- the announcement and enforcement of the ing costs for households, this time by tani az erőforrásokat, hogy az energetikai political decision was less than a month. 11.1%. As a result, households’ energy rendszer képes legyen megújulni, fejlődni, és továbbra is hozzájárulni az ország ver- senyképességének javításához. 2013/11–12. | www.resourceinfo.hu

 REsource fees, were reapportioned by the regulator The environment has been clearly becom- COVER STORY to exempt households and charge corpo- ing harsher on (what are typically foreign-expenses are going to be 20% lower in rate customers for the approximately HUF owned) energy companies active in Hun-December 2013, compared to Decem- 15 billion forints required. gary. Apart from buying back MOL, thereber 2012: one can already see this fig- have been two other serious transactionsure in bold print, splashed across news- The government's actions have received to date. The first is the buyout of E.ON’spaper headlines and billboards, as we fast ample support from abroad, too. Dur- Hungarian gas branch for HUF 260 bil-approach the national elections. Natu- ing this period, European oversupply lion and the second is the purchase of arally, the execution of the second round has caused wholesale price decreases all secure gas storage facility (previouslyof cuts in household tariffs also included around for the continental energy market, majority-owned by MOL). These transac-additional charges for business consum- which could balance the increasing regu- tions, mostly conducted through the state-ers. This time, certain governmental sub- lated cost to commercial customers. owned Hungarian Electricity Ltd. (Mag-sidies, which are tied to electricity service yar Villamos Művek, MVM), mean that Nationalization=non-profit the long-term supply contract with Rus- sian gas (ending in 2015) and the coun- The current government has decided to try’s strategic gas storage units have now increase the share of public ownership in become public property. The government the national energy supply. Why not when says it intends to use these new tools to European energy companies are having a put Hungary in a better position dur- hard time anyway? In Hungary over the ing future price negotiations, but not all past few years, they have had to face the experts agree with this strategy. ever increasing challenges of an unpre- dictable regulatory environment, grow- The extra tax burdens and the public ing public taxes, and additional tariffs utility cost cuts have created constantly and fees. The “Crisis” tax, an increase in deteriorating conditions for regional net- the “Robin Hood” tax, the public utility work companies and for universal ser- line tax, the public utility tariff freeze (and vice providers supplying energy, mostly its ultimate reduction), and new require- to households and small businesses. In ments regarding the increase in supply- similar cases, service providers would side costs are a few of the main examples. ADVERTISEMENT0DJ\DU7HOHNRP1\UWHODGrmVEmUHOKHWįLQJDWODQRN,URGDKg]DNWHOHSKHO\HNxGxOįNODNgVRNwww.strabag-pfs.huBudaörs Budapest, XI. Sopron Budapest XV.Gyár u. 2. Budafoki út 59. Széchenyi tér 7-10. Kert köz 20.)XQNFLrUDNWgUEg]LV )XQNFLrLURGD )XQNFLrLURGDmVWHFKQROrJLD )XQNFLrLURGDmVWHFKQROrJLDcSxOHWWHUxOHWP2 cSxOHWWHUxOHWP2 cSxOHWWHUxOHWP2 cSxOHWWHUxOHWP27HOHNWHUxOHWP2 7HOHNWHUxOHWP2 7HOHNWHUxOHWP2 7HOHNWHUxOHWP29LVV]DEmUOmV– 9LVV]DEmUOmV– 9LVV]DEmUOmVP2 9LVV]DEmUOmVP2 www.resourceinfo.hu | 2013/11–12.

REsource COVER STORY quickly shake themselves of their assets any profit they make will be required to In addition, we’d also like to point out in Hungary, however, practically the only be reinvested into the system instead of that current electricity prices are already potential buyer currently present on the paid as dividends to shareholders. Obvi- very low. This can be traced, in part, back market is the state and, thus, none of ously, any private company cannot follow to the situation with the European econ- the companies looking to sell have been through such a decision, since it would be omy and, in part, to the anomalies caused able to make a deal. The names of several unable to receive any income from previ- by the subsidies allocated to green energy service providers have been seen on the ous and/or future investments. resources. Today, the Paks Nuclear Power market in the last few months (i.e. Főgáz, Plant and the Mátra Power Plant are Tigáz, and Elmű-Émász Group), but so Paks will be expanded the only power plants in Hungary capa- far none have seen an agreement come ble of producing power at a competitive through. Basically, at this point, most for- Hungary is, further, preparing to expand price, with the import fluctuating between eign companies want to sell and the gov- its current nuclear power capacity and 20-30% on a monthly level. ernment definitely wants to buy. Sooner the government is expected to announce a or later, a number of transactions have procurement tender for one or two new- Energy isn’t going to come cheap got to take place; it’s just a matter of the generation reactors within the coming parties managing to agree on a mutually months. Although on their official state- As the public utility cost cuts and “cheaper acceptable price. Anyway, as the number ments on the matter often mention the energy” dominate the media reports, all of state-regulated burdens increase, the “cheap energy” to come, it is important the mid- and long-term analysis clearly offers made by the affected service pro- to note that the price of electricity from indicates that we will have higher energy viders are bound to decrease in price. a new nuclear power plant, built on any prices; no wonder, then, that interna- It’s not hard to believe, as some experts funding scheme, will be undoubtedly be tional organizations covering the field of do, the government has a (not so) hid- significantly higher than what’s offered at energy are pushing Europe to increase den agenda to nationalize the country’s present market prices. According to unof- their energy efficiency, to insulate as many energy supply. After all, with the addi- ficial estimates, HUF 3-4,000 billion are buildings as possible, and to spread intel- tional measures and burdens in place and needed to realize the project. A project like ligent energy consumption, all in order their position on the market, they have this would have an impact on the domes- to preserve its competitive edge with the these companies in a check-mate and tic electric power system for practically rest of the world. In Hungary, we must put now all they have to do to finish the game the rest of the century. Another point we’d more emphasis on energy efficient invest- is to reduce the amount they pay to uni- like to highlight is that building two blocks, ments for the future instead of focus- versal service providers and energy net- each with a capacity of 1,000-1,200 MW, ing on ad hoc cuts that lack transparency, work companies for their products. If we will in no way make Hungary a “nuclear increase the number of cross-financ- accept this argument, then the incom- powerhouse” because the existing nuclear ing solutions, and turn service providers’ ing “non-profit public utility service” law power blocks (2000 MW) in Paks have to profits into losses. We need to allocate may become the coup de grace for ser- be shut down between 2032 and 2037 any- our resources towards schemes that both vice providers because, according to the way, so, the newly realized project will sim- renew and develop our existing energy plans leaked so far, if this goes through, ply replace and renew our already existing supply system so to improve the competi- capacity. tiveness of this country as a whole. 2013/11–12. | www.resourceinfo.hu

 REsourceLakáspiac 2013: Így esett tések tekintetében továbbra sem nagyon ELEMZÉS várható, a gazdaság növekedése finomantovább idén is minden mutató szólva is mérsékelt, az állami ösztönzők továbbra is elégtelenek a lakosság általá-„Halottról jót vagy semmit”, tartja a bölcs mondás. A tanácsot nem meg- nos pénzügyi helyzetéhez viszonyítva, és afogadva mi azonban összegezzük a hazai lakáspiac 2013-ra vonatkozó, szubjektívnek tűnő tényezők, mint a jövő-továbbra is lehangoló teljesítményét, és megkíséreljük a lehetetlent kép és a létbiztonság mérhető részének vál-azzal, hogy optimizmusra okot adó foszlányokat keresünk a hosszú évek tozásai sem kedveznek a lakáspiac fellen-óta korrigáló (értsd: csökkenő) piaci árakban, építésekben és tranzakci- dülésének. Az árak tekintetében tehát idénókban. is csak ismételni tudjuk magunkat. Volt is, lesz is még lejjebb. DITRÓY GERGELY Zuhanó építések z idei évre vonatkozó elem- vonatkozó hivatalos adatok, azok várha- tóan nem fognak pozitív sokkot okozni, Míg az általános áresésnek vannak a vesz-A zést nem kicsit nehezíti az a vagyis nem kell azzal számolnunk, hogy tesek mellett nyertesei is, addig az építé- tény, hogy a NAV (Nemzeti Adó- a később megjelenő adatok alapján nem sek számának idén is folytatódó vissza-és Vámhivatal) adatközlési problémái egy összezuhant piac rajzolódik majd esésének, a minden zöld foltért aggódó(információnk szerint informatikai átál- elénk, hanem egy virágzó ágazat remény- extrém környezetvédők kivételével, nemlásra hivatkoznak) miatt sem a KSH, sem keltő jövőképe. De hát abból kell főzni, sokan örülhetnek. A lakásépítési enge-az FHB Lakásárindexe, sem más fizetős amink van. délyek száma utoljára 2007 második felé-ügyfelük nem tudott hozzájutni az első ben tudott némi érdemi javulást mutatni,negyedévet követő, használható adatbá- Folytatódó áresés ám azóta olyan mértékű visszaesést mértzishoz. Ez azon túl, hogy nagy érvágás a KSH, hogy az elmúlt néhány évbenaz elemzőknek és a téma iránt érdeklő- Az immáron 6 éve folyamatosan tartó negyedévről negyedévre döntöttük megdőknek, komoly visszaesés az elmúlt évek áresés a 2003-as szintekig vágta vissza a az újabb és újabb történelmi mélyponto-pozitív transzparencianövelő gyakorlatá- lakásárakat. Persze ismerve a lakásárak kat. Olyannyira megrázó a helyzet, hogyhoz képest, amit a magánvásárlók mel- változását befolyásoló makrogazdasági a kitartó csökkenés eredményeként 2013-lett a piaci szereplők és rajtuk keresz- és szűkebb, ágazati körülményeket, ezen ban csoda lesz, ha eléri a 6-7 ezret a hasz-tül átvitten bárki megszenvedhet. Annyi végeredményben semmi csodálkoznivaló nálatba vett lakások száma.azonban biztos, hogy ha majd valami- nincs. A sokak által az ördögtől valónakkor a jövő év közepe tájékán (optimista tartott hitelezés a padlón van, ami nélkül Az összehasonlítás kedvéért, ez a mutatóesetben) meg is érkeznek a 2013 egészére pedig érdemi előrelépés az árak és a fejlesz- egy évvel ezelőtt, 2012-ben, még éppen hogy, de 10 ezer darab felett járt, míg 2008-ban közel 37 ezer, vagyis a hatszo- rosa(!) az ideinek. A jövőbeli használatba- vételek (vagyis elkészült új lakások) számátAz FHB Lakásárindex alakulása Építési engedélyek és használatbavételi engedélyek (1Q 2000 – 1Q 2013) (gördülő 4 negyedéves adatok, db)215 FHB Index reál 50 000 építési engedélyek 45 000 használatbavételi engedélyek FHB Index nominál 40 000195 35 000175 30 000155 25 000135 20 000115 15 000 95 10 000 75 5 0001Q 00 0 3Q 00 I. II. III. IV. I. II. III. IV. I. II. III. IV. I. II. III. IV. I. II. III. IV. I. II. III. IV. I. II. III. 1Q 01 3Q 01 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 1Q 02 3Q 02 1Q 03 3Q 03 1Q 04 3Q 04 1Q 05 3Q 05 1Q 06 3Q 06 1Q 07 3Q 07 1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 1Q 11 3Q 11 1Q 12 3Q 12 1Q 13 FORRÁS: FHB, RESOURCE FORRÁS: KSH, RESOURCE www.resourceinfo.hu | 2013/11–12.

REsource ELEMZÉS kisebb alapterületű lakások megvételével és bérbeadásával operáló, illetve a lelakott lakásokat az átlagnál is jóval nyomottabb áron megvásárló, majd azokat felújító és értékesítő, esetleg bérbe adó vállalkozások tekinthetők nyertesnek. Az utóbbi kategó- riába tartozó kisbefektetők azért is lehetnek sikeresek, mert az új építésű lakások pia- cának lassú megszűnésével egyre kereset- tebbek a viszonylag jó minőségben felújított és beköltözhető lakások, akár vételre, akár bérletre. A jövő. Milyen jövő? azonban determinálja a jelenben kiadott legalább nem látványos esés, inkább csak Egyes részpiacokat leszámítva, a hazai építési engedélyek mutatója. Ám meglepő stagnálás látható. Mindenesetre most már lakásárak tekintetében továbbra is az áresés vagy sem, de ezen a területen is hasonló kezd egyértelműsödni, hogy Magyarorszá- és a stagnálás közötti változásra lehet tendenciák mutatkoznak, így könnyen gon évente ennyi, vagyis 80-90 ezer, jel- számítani a közeljövőben, hiszen egyelőre előre vetíthető, hogy jövőre is folytatódik lemzően élethelyzet-változásból történő semmilyen jel nem mutat arra, hogy a a visszaesés. Szó mi szó, a lakásépítési piac adásvételre van kalibrálva a piac, ami lénye- jelenlegi folyamat pozitív irányba vesz várhatóan jövőre sem teljesít majd jobban. gében függetlennek tűnik az egyéb változá- fordulatot. Egyetlen halvány esély lehet, bár soktól, tényezőktől. ezt sem érdemes túlmisztifikálni, mégpedig Stagnáló tranzakciószám a „félszocpol” kérdésének véglegesedése, Akik örülhetnek legyen az a vásárlókra nézve kedvező vagy A NAV-os adatbázis, így a hivatalos KSH- kedvezőtlen, a leglényegesebb érdeme jelentések hiányában jelenleg az egyetlen Nem sokan vannak azok, akik profitál- a bizonytalanság felszámolása lehetne. támaszt a Duna House havonta megjelenő, nak a jelenlegi helyzetből, ám az első laká- Piaci alapon új lakások továbbra is csak saját értékesítési statisztikából kalkulált sukat vásárlók továbbra is a szerencsések hébe-hóba épülnek majd, az államnak és mutatója jelenti az éves hazai lakástranz- közé tartoznak. Az FHB Lakásárindexének az önkormányzatoknak továbbra sincs akció-szám becslésére. A 2013 októberéig „Hány hónap munka egy négyzetméter a lakásépítés a fókuszukban, a lakosság meglévő adatbázis alapján azt lehet kalku- lakás?” mutatójában egyre biztatóbb érté- pedig érthető módon nem fektet tömegével lálni, hogy a válság első teljes évétől, 2009- kek jelennek meg, köszönhetően az átlagos hitelalapú, hosszú távú befektetést és től kezdve megszokott, 80-90 ezer darab bérek lassú, de stabil növekedésének, illetve finanszírozást igénylő vagyontárgyba. Nincs körüli adásvételt fognak regisztrálni idén a lakásárak kevésbé lassú, de szintén stabil mit szépíteni, a lakáspiac sajnos jövőre sem is, ám ennek a mutatónak a hivatalos köz- zuhanásának. Az első lakásvásárlók mellett teljesít jobban. lésére is még várhatunk jó pár hónapig. Itt persze a befektetési szándékkal, jellemzően Lakástranzakciók száma Hány havi jövedelem egy négyzetméter lakás ára? 250 000 Város 2004 2010 Budapest 2,23 1,54 200 000 Debrecen 2,21 1,36 Nyíregyháza 2,12 1,3 150 000 Kecskemét 1,85 1,3 Pécs 1,93 1,26 100 000 Győr 1,96 1,22 Székesfehérvár 1,91 1,22 50 000 Szeged 1,73 1,16 Szombathely 2,13 1,15 0 Szolnok 1,5 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Miskolc 1,52 1 jan-okt1 0,98 1=DH BAROMÉTER FORRÁS: KSH, RESOURCE FORRÁS: FHB, RESOURCE 2013/11–12. | www.resourceinfo.hu

 REsourceAll the indicators from this, too. One thing is certain, how- ANALYSISare getting worse ever, even if the 2013 data will be available around the middle of next year (in the bestNever speak ill of the dead, so goes the saying. We decided to disregard case scenario), it will most likely not bethese wise words in this instance and summarize the dismal performance shockingly positive. Thus, we do not expectof the 2013 housing market anyway. In this report, we shall attempt the the data to present an optimistic vision of aimpossible by trying to identify some optimistic signs hidden within the market with budding potential, but rather acorrected (i.e. decreasing) market prices, housing construction, and deals market tumbling into collapse. Still, we haveon offer. to work with what little we have. GERGELY DITRÓY Prices continue to fall F irst of all, formulating this service, for that matter) could have been Prices have been continuously falling for the year’s analyses proved particularly able to provide any useful database follow- past six years and they are now currently problematic due to the National ing Q1 2013. Besides being a huge loss for back to levels from 2003. Of course, this isTax and Customs Administration of Hunga- the analysts and all other interested par- not a big surprise, given the current macro-ry’s (NAV) data communication problems ties, it is a serious setback in terms of the economic environment and sector’s mood.(allegedly caused by a change in its IT sys- positive transparency practices that began Loan activity, considered by many as pres-tem). As a consequence, neither the Central to develop in the past few years. In addi- ently almost devilish, has hit rock bottom.Statistical Office (KSH) nor the FHB House tion to private buyers, market players (and, Clearly, without it, no substantial progressPrice Index (nor any other pay-per-client through them, everyone else) will suffer can be expected in terms of prices and/or developments. Economic growth continues to be making very moderate progress and state incentives remain insufficient com- pared to the population’s overall financial situation. Subjective factors, such as future vision and existential security, are also not ADVERTISEMENT www.resourceinfo.hu | 2013/11–12.

REsource  FHB House Price Index Number of construction permits and new dwellings built (Q1 2000 – Q1 2013) (rolling 4-quarter data, units) 215 FHB Index real 50,000 construction permits 45,000 new dwellings built FHB Index nominal 40,000 195 35,000 175 30,000 155 25,000 135 20,000 115 15,000 95 10,000 75 5,000 1Q 00 0 3Q 00 I. II. III. IV. I. II. III. IV. I. II. III. IV. I. II. III. IV. I. II. III. IV. I. II. III. IV. I. II. III. 1Q 01 3Q 01 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 1Q 02 3Q 02 1Q 03 3Q 03 1Q 04 3Q 04 1Q 05 3Q 05 1Q 06 3Q 06 1Q 07 3Q 07 1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 1Q 11 3Q 11 1Q 12 3Q 12 1Q 13 SOURCE: FHB, RESOURCE SOURCE: KSH, RESOURCE encouraging the housing market to boom. deals are the sales statistics that Duna House lighted in the FHB House Price Index’s In regards to prices, we can only repeat our- publishes monthly. Based on their data, cov- “How many months of work are need for selves this year: we have seen lower prices ering the period up to October 2013, we one square meter?” are looking much more and we will see lower prices yet again. have been able to calculate that around promising. This is due to the slow, but 80-90 thousand deals will be registered this steady growth of wages and to the simi- Falling housing construction year, similarly to the post-crisis years since larly steady, but rather jarring fall in hous- numbers 2009. However, we still need to wait for offi- ing prices. As well as first time home-buyers, cial confirmation of this figure from NAV, investors who purchase and lease out (typi- While some might benefit from the gen- which will take a couple of months. At least cally smaller) flats and companies who pur- eral drop in prices, few can be happy about it seems the drop is not extraordinary, since chase underpriced homes, undertake minor the falling number of housing projects – the market is rather stagnant. Anyway, it is renovations, and then sell or rent them can well, apart from extreme environmentalists getting clearer and clearer that the Hungar- also be considered winners. Small investors obsessed with green space. The last time the ian market is due for 80-90 thousand deals, belonging to the latter category can also be number of building permits increased signif- mainly triggered by individuals’ personal life successful, thanks to the waning of the newly icantly was in H2 2007, since then the KSH changing situations. It also seems that this built homes market; refurbished homes in has only registered withdrawals. Further- has happened independent from other fac- relatively good quality (ready to move in to) more, since then, we have witnessed historic tors and/or developments. are becoming increasingly popular. lows in almost every quarter. The situation is so very shocking that – due to the persis- Who are the winners? The future… what future? tent declines – it could be considered a mir- acle if the number of homes in use reaches Not many can benefit from the current sit- Except for a handful of submarkets, we can 6-7 thousand within 2013. To put this into uation, but first time home-buyers are still expect stagnation and/or a further drop perspective, this figure was slightly above 10 amongst the lucky few. The indicators high- in prices for domestic markets in the near thousand in 2012 and was around 37 thou- future. Currently, nothing indicates that sand in 2008 (six times (!) higher than this present trends will change. There is an off year). The projected number of future (new) chance that there might be a new “semi- homes is estimated calculating the number social policy” soon in play; however, we of current building permits. Equally unsur- should not overestimate the impact of this. prising, this statistic is following similar Whether it is favorable or unfavorable for trends and a continued decline can be eas- buyers, it will certainly eliminate any uncer- ily forecast. Basically, the housing market is tainty. New homes will be built only every also not expected to outperform next year. now and then, as housing is not the state and local governments’ main focus and the pop- Number of deals remains static ulation is, of course, not massively invest- ing in any long term credit-based assets. As In the absence of a reliable NAV database for the future: let’s just be frank, the housing and official KSH reports, the only resource market won’t do better next year either. left providing details on domestic housing 2013/11–12. | www.resourceinfo.hu

 REsourcePortfolio.hu Property Investment Forum 2013 RENDEZVÉNY Az Év Projektje Díj jelöltjei Árkád 2I. SZEKCIÓ Bálna Fotó: Bujnovszky Tamás • Kockázatok és árazások Kelet-Európában – Hol az igazság? Budapest Music Center • Fellendülőben a régiós piac – Milyen ingatlant keres az intézményi tőke KKE-ben? • Panelbeszélgetés: Egy asztalnál a régió Geometria székház Green HouseII. SZEKCIÓ Il Bacio • Esettanulmány – Steindl Imre Program Váci Greens • Panelbeszélgetés: Fejlesztési lehetőségek Magyarországon – Állami beruházások • Panelbeszélgetés: Növekedési Hitelprogram – Lehetőségek, esélyek ingatlanosoknakIII/A. SZEKCIÓ: Irodapiac / Logisztika • Panelbeszélgetés: Nyílik az olló az irodapiacon • Panelbeszélgetés: Logisztika: mi épül, mi nem?III/B. SZEKCIÓ: Facility Management / Energiahatékonyság • Komplex szolgáltatásokkal az energiahatékonyság növelése érdekében • Tarol a távhő Budapesten • Panelbeszélgetés: Üzemeltetési kerekasztalIII/C. SZEKCIÓ: Lakáspiac / Urbanisztika • Panelbeszélgetés: Várható-e fordulat a lakáspiacon? • Panelbeszélgetés: Budapest 2030 – Készül a városfejlesztési stratégiaIV/A. SZEKCIÓ: Investment / Development • Panelbeszélgetés: Interaktív IFK-kerekasztal – Mi hiányzik a fejlesztések elindításához Magyarországon? • Panelbeszélgetés: Befektetési trendek Magyarországon – Trófeától a„C” kategóriáigIV/B. SZEKCIÓ: Property Management / Public Real Estate • Panelbeszélgetés: Megszerezni és megtartani a bérlőket 20 százalékos üresedés mellett • Panelbeszélgetés: Állami ingatlanok – Lehetőség a magánszféra számára?IV/C. SZEKCIÓ: Hotel-Leisure / Retail • Panelbeszélgetés: (Be)fürdők – Lehet-e sikeres befektetés egy fürdő vagy egy fürdődesztináció? • Panelbeszélgetés: Új bérlők, új irányok a kiskereskedelembenREsource Property Awards djítátadó Völgy LigetNovember 28., Hotel InterContinental, www.portfolio.hu/rendezvenyek www.resourceinfo.hu | 2013/11–12.

REsource  Portfolio.hu Property Investment Forum 2013EVENTS Speakers Otis Spencer, Gunnar Herm, UBS Peakside Capital Global Real Estate SECTION I. Török Árpád, Gyalay-Korpos Gyula, • Keynote speech: Risks and pricing in CEE – Is the market fairly priced? TriGranit ECE • Presentation - What does institutional money looking for in CEE? • Panel discussion - CEE markets round table Eric Assimakopoulos, Herwig Teufelsdorfer, Revetas Capital IVG SECTION II. • Presentation: Case study - The National Square project in Budapest Frederic Le Fichoux, Rudolf Riedl, • Panel discussion: Public development projects in Hungary - Potential synergies and cooperations Cushman & Wakefield Raiffeisen Evolution • Panel discussion: New waves in financing - Cheap HUF-financing instead of FX-loans? Gyáfrás Sándor, Erste Tatár Tibor, Section III./A: Office / Logistics Group Immorent Futureal Group • Panel discussion: Tenants and developers at one table Section III./B: Facility Management / Energy Efficiency • Presentation: Complex services in order to improve energy efficiency • Alternative heating solutions for new developments • Panel discussion: Facility management: innovations vs reality Section III./C: Housing Section • Panel discussion: Is recovery on the way on the housing market? • Panel discussion: Budapest 2030 - New development strategy for the City Section IV./A: Investment / Development • Panel discussion: Developers’ Round Table: Why aren’t there more developments in Hungary? • Panel discussion: Investment trends - From trophy assets to category ’C’ Section IV./B: Property Management / Public Real Estate • Panel discussion: Acquiring and keeping tenants in a challanging market • Panel discussion - Public projects and asset management in Budapest Section IV./C: Hotel-Leisure / Retail • Panel discussion: Spa investments in Hungary • Panel discussion: New waves, new tenants in retail REsource Property Awards Csukás Csongor, BNP Mike Edwards, Paribas Real Estate Cushman & Wakefield 28 November, Hotel InterContinental, www.portfolio.hu/en/events 2013/11–12. | www.resourceinfo.hu

 REsource1 KÉRDÉS – 3 VÁLASZ nek mindenképpen helye van a piacon. INTERJÚ Bár az üresedési ráta még mindig kriti-Mikor építkezünk újra? kusan magas, 2-3 éven belül előállhat az a helyzet, hogy elfogynak a jó minőségű,Mi a legnagyobb gátja ma Magyarországon az ingatlanfejlesztési projektek és különösen a nagyobb területű, egybe-elindulásának? Változott-e a finanszírozási helyzet az elmúlt egy évben? függő irodaterületek. Ekkor elméletilegHoz-e reménységet a Növekedési Hitelprogram az ingatlanszektor számára? már megérné az új projektek indítása a fej-Milyen projekteknek van létjogosultsága? Minek kell történnie ahhoz, hogy lesztők számára, azonban a finanszírozásia fejlesztési piac lendületet kapjon? helyzet javulására rövid távon nem látok esélyt, így azt tartom reálisnak, hogy aMAJOR K ATALIN piacon inkább egyfajta átrendeződés tör- ténik majd: a jó minőségű, „A” kategóriás irodaterületek bérleti díjai emelkednek majd, és azok a cégek, amelyek nem tud- ják ezt megfizetni, kénytelenek lesznek „B” kategóriás irodákba költözni. A fejlesztők helyzetét tovább nehezíti, hogy befektetési ingatlanpiac jelenleg nem létezik Magyarországon, tehát a fej- lesztők a közeljövőben nem látnak lehe- tőséget a projekt értékesítésére, így a lik- viditási helyzetük javítására.1. 2. 3.BALRÓL JOBBRA: 1. ZELEY CSABA, VAGYONKEZELÉSI IGAZGATÓ, CONVERGENCE; 2. TAKÁCS ERNŐ, Takács Ernő, elnök,ELNÖK, INGATLANFEJLESZTŐI KEREKASZTAL EGYESÜLET; 3. DAVID M. JOHNSTON, IRODA-BÉRBE- Ingatlanfejlesztői KerekasztalADÁSI VEZETŐ, CUSHMAN & WAKEFIELD EgyesületFROM LEFT TO RIGHT: 1. CSABA ZELEY, DIRECTOR OF ASSET MANAGEMENT, CONVERGENCE; Az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal tagválla-2. DAVID M. JOHNSTON, ASSOCIATE, HEAD OF OFFICE AGENCY, CUSHMAN & WAKEFIELD; latai által idén megvalósított beruházások3. TAKÁCS ERNŐ, PRESIDENT, HUNGARIAN DEVELOPERS’ ROUND TABLE nagysága 100 millió euró, vagyis a tava- lyi szinten stagnál, és megegyezik a 2000- Zeley Csaba, országkockázat, és növekszik a bizalom a ben megvalósított beruházások volume- vagyonkezelési igazgató, piacon. Talán egyfajta szemléletváltásra nével. Ez utóbbi szám pedig a 2008-ban ConvergenCE is szükség lenne a bankok részéről, mert realizált 1,3 milliárd eurós volumennek ebben a kérdésben már kicsit átestünk a kevesebb mint 10%-a. Az ingatlanfejlesz-Újabb ingatlanfejlesztési projektek indu- ló túloldalára. A projektek finanszírozá- tők portfóliójában számos jelentős nagy-lásának ma Magyarországon két fő gátja sáról most „kockázatelemzők döntenek”, ságrendű és megfelelően előkészített pro-van: a magas üresedési ráta, illetve a és előfordul, hogy igazán jó projektek is jekt ragadt be. Spekulatív fejlesztések egyfinanszírozás ellehetetlenülése. Bár az elesnek a finanszírozástól. A bankok irre- stagnáló kínálati piacon nem indulnak,előbbivel kapcsolatban már vannak pozi- ális előbérleti arányt követelnek, pedig ugyanakkor  keresleti piacon majd isméttív jelek, az elmúlt negyedévben az iro- Budapest még a legjobb időkben sem volt meg fognak jelenni.dapiac nettó abszorbciója (nettó piaci fel- előbérleti piac, egy irodaház jellemzőenszívás) növekedett, több új, hosszú távra az átadást követő 12-18 hónapban telt Az ágazati volumen növekedésénektervező belépőt látunk a piacon. Ez egy- meg. Az utóbbi időben többen latolgat- feltétele a tartós gazdasági növekedésiértelműen biztató jel, azonban még min- ták, hogy a Növekedési Hitelprogram új pályára állás, a finanszírozás beindulása,dig nem elegendő ahhoz, hogy a fejlesz- lehetőséget teremthet az ingatlanszektor a felvevő piac (bérlő, vevő, befektető)tési piacot lendületbe hozza. számára is, én azonban úgy látom, hogy újraéledése. Növekedési potenciál amúgyA finanszírozási helyzet javulásával kap- a kezdeményezés talán egyedi, elszigetelt valamennyi szektorban érezhető, hiszencsolatban azonban nem vagyok optimista. esetekben javíthat a helyzeten, de látvá- jelentős az elmaradásunk a fejlett gaz-Úgy vélem, hogy ezen a téren akkor nyos változásokat nem hoz majd. dasággal és ingatlanpiaccal rendelkezőlátunk majd pozitív irányú elmozdulást, országokhoz képest. Egyes piaci elemzőkha Magyarországon egy kiszámíthatóbb A jó koncepcióval, megfelelő lokáci- és a kormány 2% körüli gazdasági növe-gazdasági környezet alakul ki, csökken az óval rendelkező irodapiaci fejlesztések- kedésre vonatkozó prognózisa optimiz- musra adhat okot, ugyanakkor fontos www.resourceinfo.hu | 2013/11–12.

REsource INTERJÚ lenne, hogy ebben ne csupán a mezőgaz- piac továbbra is keresi a kis- és köze- 1 QUESTION – 3 RESPONSES daságnak és a közpénzből, EU-forrásból pes bérlőket. Úgy vélem, hogy a követ- finanszírozott állami és önkormányzati kező 6-8 hónapban a prémium iroda- Is there any reason beruházásoknak legyen szerepe. bérleti díjak változatlanok maradnak, to be optimistic ám 2014 első negyedévének végétől about the develop- Az MNB Növekedési Hitelprogramja háttérbe szorulhatnak a bérleti ösztön- ment market? egyelőre nem okoz jelentős élénkülést zők és a kedvezményes ajánlatok. Rövid az ingatlanfejlesztői szektorban, a bank- távon csökkenni fog a kihasználatlanság, What are the main obstacles to szektor pedig továbbra is a különadó, a ám hamarosan korábban bérbe adott initiating real estate development devizahitelek és korábban kihelyezett területek kerülhetnek újból piacra, ami- projects in Hungary? Is there any hitelek problémáival küzd. Az ingatlan- kor a bérlők (elsősorban a nagyobb bér- reason to be optimistic about an befektetési piac szempontjából a javuló lők, mint a KPMG vagy a PWC stb.) a improvement to the financial envi- makrogazdasági adatok és a csökkenő jelenlegi épületekből átköltöznek az új ronment? Will the Central Bank’s országkockázati felár mellett az állam- irodáikba. Ez átmenetileg növelni fogja Loan Program somewhat improve papírok csökkenő hozama is kedvező a kihasználatlanságot, amíg új bérlők el the situation? What projects still körülmény. A jelenleg alul árazott ingat- nem foglalják ezeket az irodákat. A fej- have a place on the market? lanok és a magas hozamok mellett Buda- lesztői oldal viszonylagosan hosszú reak- pest régiós versenytársaihoz képest is cióideje miatt egyelőre még nem látjuk, K ATALIN MAJOR megfelelő alternatívát nyújt a befekte- hogy mikor indulhatnak új projektek. tők számára. Úgy vélem, hogy 2015 már tartogat jó Csaba Zeley, Director of Asset lehetőségeket, de bankok továbbra is Management, ConvergenCE A gazdasági növekedésnek köszönhető magas előbérleti arányt (akár 50%-ot) keresletbővülés, a vásárlóerő javulása, a követelnek meg. Az opportunista, jelen- There are two main obstacles to initiat- korábbi fejlesztések pénzügyi lezárása tős készpénzállománnyal rendelkező fej- ing real estate development projects in rendbe hozhatja a felvevőpiacot, aminek lesztők (például a Skanska és az Atenor) Hungary today: high vacancy rates and köszönhetően ismét beindulhat az ingat- ugyanakkor nagyon pozitív eredménye- the inability to acquire the necessary lanfinanszírozás is. Figyelembe véve a ket értek el legutóbbi fejlesztéseikkel, a capital. However, there have been some jelenlegi túlkínálatot és az iparágra jel- Váci Greens és a Green House egyaránt positive signs concerning the former as lemző lassú reagálóképességet, enyhén irigylésre méltó bérbeadottsággal büsz- net market absorption on the office mar- optimista vélemény szerint 2-3 éven kélkedhet. Ez pozitív dolog a piac szem- ket increased during the recent quar- belül várható ismét jelentős ingatlanfej- pontjából, de valószínűleg nem elég ter and we can see many new players lesztési volumenbővülés. ahhoz, hogy a bankok érdemben mérsé- entering the market, coming in for the keljék a finanszírozáshoz szükséges fel- long haul. These are clearly reasons to David M. Johnston, tételeket. be hopeful, even though it is still not iroda-bérbeadási vezető, enough to give impetus to the develop- Cushman & Wakefield Az építkezés idejének lerövidítése ment market. érdekében a hozzáértő fejlesztők/bér- Noha 2013 harmadik negyedévében a beadók kihasználhatják a piacon tapasz- However, I’m not optimistic about piac talpra állásának óvatos jeleit figyel- talható kisebb fellendülést – elsősorban an improvement to the financial envi- hettük meg, négy éve most volt a leg- magas kihasználatlansággal rendelkező ronment. I think that we’ll only see a alacsonyabb az üresedési ráta, az azon- – „B” kategóriás épületek felújításával. positive shift once Hungary develops ban egyelőre még nem látszik, hogy a Ezzel olyan bérlőket érhetnek el, akik a more predictable economic environ- továbbiakban milyen mértékű lesz a már 2014/2015 folyamán tervezik a köl- ment, country risk reduces, and confi- fellendülés. 2012-ben a budapesti iro- tözést. dence in the market increases. Maybe a dapiacot főként a költözések és a hosz- kind of shift in attitude will be required szabbítások dominálták, de eközben Magyarországot súlyosan érintette a on the side of banks because they’ve négy új belépő is megjelent a piacon, és válság, és – bár akad néhány sikeres új gone a bit too far in this regard. Today, a szolgáltatóközpontok terjeszkedése építkezés – kétlem, hogy ez meggyőzné it's risk analysts who are the ones “decid- is újból megindult. Ennek következté- a bankokat, hogy enyhítsenek a finan- ing” on project funding and this means ben némileg csökkent a túlkínálat és a szírozás feltételein. Ez sok szempontból sometimes even very good projects are kihasználatlansági ráta. viszont jó dolog is, mivel arra kénysze- rejected. Banks currently require unre- ríti a budapesti irodapiacot, hogy elmoz- A nagy bérlők (7 500-10 000 nm-es duljon az előbérlet irányába. Ez hosszú igényekkel) kevés egybefüggő „A” kate- távon megbízhatóbbá és ellenállóbbá góriás területből választhatnak a követ- teszi a piacot. kező 12 hónapban, ezzel egy időben a 2013/11–12. | www.resourceinfo.hu

 REsourcealistic pre-lease rates, even though Buda- would expect headline office rental rates INTERVIEWpest wasn’t a pre-lease type of market even (for A-category products) to remain as isin the golden years. Recently, many people for the next 6 – 8 months, but from end Stable economic growth, resuming financ-have expressed the opinion that the Cen- of Q1 2014, we should start to see incen- ing, and a revival of the buyer’s markettral Bank’s Loan Program might very well tives and tenant inducements shortening. (tenants, buyers, investors) are all pre-con-create new opportunities for the real estate The vacancy rate in turn will therefore drop ditions for investment volume growth. Wemarket, however, in my view, the initiative in the short term, but secondary stock will see growth potential across almost all seg-may improve the situation in some unique, return to the market (notably KPMG,PWC, ments, since the gap between us and thoseisolated cases but it won’t bring about spec- etc) existing buildings when they take occu- countries with a developed economy andtacular changes. pation of their new offices which will push developed real estate market is significant. the vacancy rate up slightly until this space Office market developments with a good is acquired by new tenants. According to some market analysts, theconcept and the appropriate location defi- government’s projection of 2% economicnitely have a place on the market. Although Given the time-lag of property develop- growth might be reason for optimism.vacancy rates are still critically high, we ments – it remains to be seen the knock- However, it is equally important that thismight see a scarcity of quality offices in two on effect for developers. In our opinion growth should not triggered only by theor three years time, especially in the sector there seems to be a window of opportu- agricultural sector, or by the state, or byof larger, whole-unit office spaces. Theo- nity for 2015 – but developers, and more local government initiatives financed by EUretically, in this case, it would therefore be importantly banks, still require large pre- funds. So far, the Central Bank’s Loan Pro-worthwhile for developers to start new proj- lets in place before funds can be released gram hasn’t really perked up the real estateects, but I just don’t see any chance the lend- – in some cases above 50%. Opportunistic sector. The banking sector continues toing environment will improve in the short and cash-rich developers (such as Skan- struggle with extra taxes, foreign currencyterm. I think it is more realistic that some ska and Atenor) have developed buildings loans, and with those bad loans made ear-kind of rearrangement will take place on the and the results are extremely positive – as lier. The improving macroeconomic datamarket: for instance, rental rates for qual- both Vaci Greens and Green House envi- along with the decreasing country risk pre-ity A-category office space will rise and the able occupancy rates – a positive sentiment mium, in addition to the falling yields oncompanies that can’t afford to pay higher for the market but probably not on a large government securities are all favorable con-rental rates will have to relocate to B-cate- enough scale to reduce financing require- ditions for the real estate investment sector.gory offices. ments for those developers reliant on pre- With the currently underpriced properties lets and bank financing. and high yields, Budapest is a valid alterna- David M. Johnston, tive for investors in the region. Associate, Head of Office In order to reduce construction times Agency, Cushman & Wakefield savvy developers/landlords could take The increase in demand generated by advantage of this slight upturn in the mar- economic growth, improvement in pur-Although Q3 2013 showed cautious signs ket and refurbish B-category buildings, chasing power, and the closure of ongoingof a market recovery (lowest vacancy rate with high vacancy rates, in order to attract projects could all fix up the buyer’s mar-in four years) it remains to be seen what larger tenants who have a genuine desire to ket and, perhaps thanks to this, real estatethe scale of the recovery will be moving re-locate in 2014 / 2015. investments could resume again. Consid-forward. In 2012 take-up in the Budapest ering the current oversupply and the slowOffice market remained driven by existing Takács Ernő, President, Hungar- reaction time that now characterizes theoccupiers re-locating or (mostly) renew- ian Developers’Round Table market, even according to optimistic fore-ing in situ– a trend we expected to see into casts, real estate investment volume could2013 – however – instead we saw four new The volume of the investments carried out only significantly increase in two or threemarket entries, an increase in tenants re- by the members of the Real Estate Devel- years’ time.locating and a revival of the SSC’s expan- oper Roundtable is equal to EUR 100 mil-sion needs which eroded the overhang of lion, the same as last year’s level and thespace and reduced the vacancy rate. same investment volume as in the year 2000. This figure is only 10% of the vol- Larger occupiers (7,500 – 10,000 sqm) umes of the year 2008 (EUR 1.3 million).will have little contiguous A-category space Several major projects, having already beento choose from in the next 12 months prepared, are stuck in a real estate develop-– which coupled with the markets con- ers’ portfolio somewhere.tinued appetite for smaller and mediumsized occupiers – should continue to exert Speculative developments will not takedownward pressure on the vacancy rate. I place on a stagnant market, however, from the supply side, they will be soon requested. www.resourceinfo.hu | 2013/11–12.

REsource  Új piacokon a TriGranitINTERJÚ Mik a TriGranit csoport terjeszkedési tervei a következő években? A TriGranit Fejlesztési Zrt. valóban képes lenne megduplázni portfólióját 4-5 év alatt? Mit keres a cégcsoport property management szárnya, a TriGranit Management a Közel-Keleten vagy a Kaukázusban? Interjúnk Török Árpáddal, a TriGránit Fejlesztési Zrt. vezérigazgatójával és Phil Evans-szel, a TriGranit Management Zrt. vezérigazgatójával. CSŰRÖS CSANÁD E lkészült a TriGranit Fejlesz- Ljubljanában a szlovén állammal és az állami Phil Evans: Természetesen, ahol a Tri- tési Zrt. legújabb multifunkcio- vasúttársasággal tárgyalunk a multifunkciós Granit Fejlesztési aktív, ott a TriGranit nális fejlesztése Lengyelország- Emonika megvalósításáról. A TriGranit Management is az. Ugyanakkor azonban ban, Poznanban. Milyen újabb fejlesztési Managementtel együtt Macedóniában is van keressük a megbízásokat más cégektől tervei vannak a cégnek? megállapodásunk. is, és ebben meglehetősen sikeresek vol- Török Árpád: A TriGranit Fejlesztési tunk mostanában. Beléptünk a román, a Zrt. jelenleg Lengyelországban terjeszke- És ahová a TriGranit Fejlesztési megy, bolgár és a macedón piacra. Árpád emlí- dik. Lengyelország lesz cégünk legfonto- oda követi őt a TriGranit Management is? tette, hogy Kínában is aktívak vagyunk. A sabb célpontja a következő 2-3 évben. Azt hiszem, érdemes hozzáfűzni, hogy az emlí- tett fejlesztésen túl most adtuk át a negye- dik irodaházunkat Krakkóban, a B4B projek- tet. A B4B projekt keretein belül most indul az ötödik irodaház fejlesztése. Ezenfelül a következő 2-3 évben, amennyiben a piaci feltételek megengedik, szeretnénk további 3-4 irodaházat fejleszteni. Ezek a fejleszté- sek megnövelnék a B4B bruttó bérbe adható alapterületét 60 ezer négyzetméterre. Jelen- leg Poznanban a lengyel vasúttársasággal, a PKP-val folytatunk tárgyalásokat a projekt folytatásáról. Ez 2-3 irodaházat és egy üzleti szállodát jelentene. Továbbá két másik len- gyel városban is aktívan keressük a fejlesztési lehetőségeket. Ezek részben kiskereskedelmi, részben irodaprojektek lennének. Vannak-e Lengyelországon kívül fej- lesztési tervek? T.Á.: Mi nagyon szeretnénk Magyaror- szágon fejleszteni, ezt többször is kijelentet- tük már. Számos pályázaton vettünk részt, reméljük legalább egy irodaház-fejlesztést sikerül elkezdeni a következő 12 hónapban Budapesten. Mi szívesen fejlesztenénk több projektet is, de a jelenlegi piaci viszonyok között ez nem tűnik túl valószínűnek. Ezen felül több közép- és kelet-európai országban vagyunk aktívan jelen. Számos szlovák fej- lesztés előkészületein dolgozunk, és Romá- niában is 2-3 projektet szeretnénk elindítani. 2013/11–12. | www.resourceinfo.hu

 REsourceTriGranit Management rajtuk keresztül is INTERJÚjelen van Kínában, de önállóan is viszünkprojekteket. A TriGranit Management számáraÁzsia, és ezen belül Kína a legfontosabbrégió? P.E.: Ez nagyon fontos része a világnakszámunkra, de két további régió is az. Azegyik a Kaukázus, ahol nemrég indítottunkel egy projektet Örményországban, de Grú-ziában és Azerbajdzsánban is szeretnénkterjeszkedni. A második terület a Közel-Kelet, négy évig éltem itt, azt hiszem, eléggéjól ismerem ezt a régiót. Nagyon sok érde-kes projekt van ebben a régióban. Például a2012-es labdarúgó-világbajnokság Dohábankerül megrendezésre. Ez számos lehetőségetnyújt számunkra, leginkább az ingatlanüze-meltetés terén. Valószínűleg Dubaiban kerülmegrendezésre a 2020-as Expo, ami továbbilehetőségeket teremt számunkra. A Kaukázus sokaknak meglepő üzleti Közép- és Kelet-Európában, és a KKE-régió Tehát továbbra is a KKE-régió a TriGra-célpontnak tűnhet. Milyen lehetőségeket továbbra is a fő piacunk. Talán érdemes nit Fejlesztési legfontosabb piaca?lát a TriGranit Management ebben a régi- elmagyarázni, mi a legfontosabb különb-óban? ség a TriGranit Fejlesztési és a TriGranit T.Á.: A KEE-régió továbbra is a legfon- Management között. A TriGranit Mana- tosabb piacunk. Ezen kívül szeretnénk a P.E.: Valószínűleg mi vagyunk az első gement egy tanácsadó cég, rugalmasabban Balkánra fókuszálni, mivel úgy gondoljuk,európai stílusú ingatlan-tanácsadó cég a tud új piacokra belépni, mint egy fejlesztő hogy itt 2-3 éven belül jó lehetőségek adód-kaukázusi régióban. Jerevánban és Tbili- cég, amely saját tőkéjét fekteti az új projek- hatnak számunkra. Tehát ez a fő piacunk.sziben is most nyílnak az első bevásárlóköz- tekbe. Tehát ez az egyik oka annak, hogy a Részvényeseink a közép- és kelet-európaipontok. Jerevánban az első bevásárlóköz- TriGranit Fejlesztési egy kicsit óvatosabb, régiót és a Balkánt jelölték meg, mint főpontot mi fogjuk megnyitni márciusban. Ez amikor új piacokról van szó. A másik ok, üzleti terület. Amikor azonban service feeazt jelenti, hogy a piac hatalmas növekedési hogy egy fejlesztő cégnek vannak kapaci- alapú fejlesztésről beszélünk, akkor nyitot-potenciállal rendelkezik. A legtöbb kiskeres- tási korlátai, míg egy tanácsadó cég sokkal tak vagyunk új piacokra is, melyeket Philkedelmi bérlő közel-keleti cég. Dubai nagy- rugalmasabban tud egyszerre több projek- említett, de nem fektetjük be saját tőkénket.vállalatokkal dolgozunk együtt, támogatjuk tet menedzselni. Az együttműködés köz- Vessünk egy pillantást a fejlesztéseinkre aa belépési stratégiájukat a kaukázusi régióba. tünk nagyon erős, és időről időre követ- KKE-régióban és a Balkánon. A TriGranitAz állammal is együttműködünk a márka jük egymást az új piacokra. Nagyon fontos, összesen 1,6-1,7 millió négyzetmétert fej-meghatározásán, melyet ezekbe az orszá- hogy a TriGranit csoportszinten piaci isme- lesztett ebben a régióban. Előrejelzéseinkgokba szeretnének terjeszteni. Ez nagyon retet szerez egy kiterjedt földrajzi területen. szerint portfóliónkat akár megduplázhat-érdekes feladat számunkra. Ez nem csak juk 4-5 éven belül.ingatlannal kapcsolatos üzlet, piaci belépé-sekről beszélünk állami támogatással. Úgy tűnik, a TriGranit Fejlesztési in-kább egy kelet-közép-európai fejlesztő,aki még nem lépett be a kínai piacra. T.Á.: Phil említette, hogy tanácsadóifejlsztőként (service fee alapon) léptünk bea kínai piacra, és keressük a további lehe-tőségeket. Azonban a TriGranit Fejlesztésihisz abban, hogy vannak még lehetőségek www.resourceinfo.hu | 2013/11–12.

REsource INTERVIEW TriGranit heading to new markets What is the expansion strategy of the TriGranit group for the next coming years? Where is TriGranit Development developing projects right now? What is the property management arm of the Budapest- based group doing in the Caucasus and in the Middle East? Interview with Árpád Török, CEO of TriGranit Development and Phil Evans, CEO of TriGranit Management. CSANÁD CSŰRÖS T riGranit Development ber of countries within the CEE region. the Football World Cup in 2022, which has recently opened a new We are doing pre-development on several creates opportunities for us particu- mixed-used development office buildings in Slovakia and we are larly on facility management consultancy. project in Poznan, Poland. What are looking at 2-3 opportunities in Romania. Dubai is likely to host Expo 2020, which is the company’s development plans for In Ljubljana we are in talks with the state also creating further opportunities for us. the future? and the Slovenian railway company in Árpád Török: TriGranit Development order to realize the multipurpose Emon- The Caucasus may sound a surprising is actively expanding in Poland, in fact we ika complex. We have a fee-development business destination to many. What is see Poland as one of our priorities for the agreement – jointly with TriGranit Man- the potential there for TriGranit Man- next 2-3 years. I think it is worth noting agement – in Macedonia. agement? that besides the development you men- tioned, we have also recently completed And wherever TriGranit Develop- P.E.: We are probably the first Euro- our fourth office building in Krakow, the ment goes, TriGranit Management goes pean-style real estate consultancy firm B4B office project. And within the B4B along? doing business in the Caucasus-region. project we are starting the construction Both in Yerevan and in Tbilisi the first of the fifth office building. Furthermore, Phil Evans: Clearly, where TriGranit modern shopping centers opened a year in the next 2-3 years - subject to mar- Development are active, so is TriGra- ago. In fact we are opening the second ket conditions - we would like to develop nit Management. At the same time how- mall in Yerevan in March next year, which further 3-4 office buildings, which would ever, we have been busy pursuing third means that the market has a huge growth bring the B4B office project up to around party mandates elsewhere and we have potential. The majority of the retail ten- 60 thousand sqm of GLA. In Poznan we been quite successful in that regard. We ants there come from Middle-Eastern are in negotiations with PKP, the Pol- entered the Romanian, the Bulgarian and franchise operators, so we are working ish railways about continuing the proj- the Macedonian market. And as Árpád with some of these large companies in ect with a second phase, which would mentioned, TriGranit Development is Dubai on their whole market entry strat- include 2 or 3 office buildings and a busi- active in China. We as TriGranit Manage- egy to the Caucasus region. We are also ness hotel. Moreover we are actively in ment are also active in China alongside working with the governments in terms of search for development opportunities in them but also independently, taking on delivering the retail brands that they want two other Polish cities. These would be some exciting projects there. to bring to these countries, this is a very partly retail, partly office projects. interesting mandate for us. It is not just a Is Asia or China in particular the real estate business, we are talking about Any development plans outside of main area of expansion for TriGranit new market entries with full government Poland? Management? support. Á.T.: Well, we would love to do devel- P.E.: That is a very important part of the It seems to me that TriGranit Devel- opments in Hungary, as we have always world to us but there are two other impor- opment is still rather a CEE developer. said. We are running on several tenders tant regions to us. One is the Caucasus, and we hope we can start at least one where we have just taken on a project in Á.T.: As Phil mentioned, we entered the office development in the next 12 months Armenia and we are looking to expand Chinese market on a fee-basis and we are in Budapest. We would be open to start also in Georgia and Azerbaijan. The sec- searching for further opportunities there. more but looking at the current market ond region is the Middle East, where I However, at TriGranit Development we conditions it does not seem very likely. In spent 4 years and I know the region quite believe that there are still opportunities addition to this, we are active in a num- well. There are many interesting projects in Central and Eastern Europe, and CEE in that region. Doha for instance will host is still definitely our core market. Per- 2013/11–12. | www.resourceinfo.hu

 REsourcehaps it is worth pointing out a signifi- “We see Poland as more and more on the Balkans, which we INTERVIEWcant difference between TGD and TGM. one of our priorities believe will provide us with good oppor-TGM is a consultancy company which is for the next 2-3 tunities in the next 2-3 years. So this isalways more flexible regarding entering years.” our core business. Actually our share-new markets than a development com- holders have defined our core businesspany which also invests its equity into the gains market knowledge in an extensive area to be Central and Eastern Europeprojects. So this is one of the reasons that geographical area. and the Balkans. However when it comesTGD is a bit more cautious about entering to fee development services, we are alsonew markets. Another one is that a devel- So the core market for TriGranit open to enter markets that Phil men-opment company has capacity constraints Development is still CEE? tioned earlier but not investing ourwhen it comes to starting new projects, equity there. Also, let us look at our cur-while a consultancy company can be more Á.T.: CEE markets, where we are rent landbank which is also here in CEEflexible in taking on new projects at the already active are definitely core markets and the Balkans. TriGranit has completedsame time. However, we work very closely for us. In addition to this we will focus around 1.6-1.7 million sqm-s of develop-with each other and follow each other to ments in the region so far. Based on ournew markets from time to time. It is very landbank, we could double this portfolioimportant that TriGranit on a group level in 4-5 years of time. www.resourceinfo.hu | 2013/11–12.

REsource ELEMZÉS Elkészült Budapest Bagdy Gábor megnyitó beszédében Eiffel-tornya úgy fogalmazott: „Tegyük a szívünkre a kezünket, és kérdezzük meg magunk- Hivatalosan is átadták a város egyik leghányattatottabb ingatlanfej- tól, gondoltuk volna-e, hogy ez az épület lesztését, a pesti Duna-parton álló Bálnát. Bagdy Gábor pénzügyekért nemcsak megépül, hanem egyszer meg is felelős főpolgármester-helyettes, a Fővárostól már jól megszokott nyílik.” „A Bálna lekerült a rajzasztalról, átnevezés után, 2013. november 8-án CET helyett Bálna néven nyitotta amivel esélyt kapott arra, hogy még több meg Budapest legújabb attrakcióját. és még jobb bérlőket találjon. Egy félbeha- gyott beruházást mindig nehéz beindítani, DITRÓY GERGELY látható ez több pesti torzón is. Ám a mai napon sikerült kipipálni egy újabb pontot A megnyitás időpontjában a Bálna galéria nyílt meg, mikor fogja tudni piaci a legproblémásabb budapesti projekte- belső kialakítását tekintve néhol alapon is életképes mennyiségű és minő- ket összegző »Fehér könyvben«.” ‒ emelte még építési területet idéző han- ségű bérlővel feltölteni a Főváros. Az épü- ki a főpolgármester-helyettes. Ezt köve- gulat volt tapasztalható. A régi és az új, a let tetején tátongó méretes lyukról pedig tően Bagdy Gábor felidézte az egykori múlt és a jövő találkozása, a modern és az kiderült, hogy nem pénzügyi vagy műszaki CET, ma már Bálna hányattatott sorsáról ipari építészet egymásra hangolása azon- okok miatt nem sikerült befejezni az épü- szóló történetet, pontonként sorra vette ban jól sikerült, mondhatjuk, hogy az épü- letet, hanem a legfelső szinten egy kilátó- a múlt és a jelen jogi és pénzügyi problé- letegyüttes valóban szép lett. A sétány és nak is beillő tetőteraszt alakítottak ki, ahol máit, majd hangsúlyozta, hogy mostantól a teraszok vonzóak. Ingatlanpiaci (fejlesz- 100-200 ember is kényelmesen mulathat ne a gondokkal törődjünk, hanem inkább tői, üzemeltetői) szempontból nagy kér- majd, akár egy ingatlanosoknak rendezett, tekintsünk a jövőbe. „Legyen ez Buda- dés, hogy a ma még látványosan foghíjas könnyed nyáresti partin. A kereskedelmi, pest Eiffel-tornya.” ‒ fejezte ki reményét a bérbeadottságú és kihasználtságú épüle- vendéglátó és jelentős részben kulturális főpolgármester-helyettes. Végül hivatalo- tet, amelyben eddig csak néhány üzlet és funkciókkal ellátott új pesti „kultúrpláza” san is kimondta: „Ezennel a Bálnát meg- kávézó, a legalsó szintjén pedig a Vásár- a tervek szerint egyszerre lesz turisztikai nyitom.” csarnokkal szorosan együttműködő piac- attrakció, illetve a helyi lakosok találkozó- szerű eladótér, valamint egy hatalmas helye. Mit is adtak át? A Bálna elnevezésű Kulturális Kereskedel- mi és Vendéglátó Központot, valamint az Új Budapest Galériát. Az épületegyüttes amolyan kultúrpláza jellegű fejlesztéssé alakult át az elmúlt években, ahol némi kis- 2013/11–12. | www.resourceinfo.hu

 REsource valósult meg. A szaknyelvben az ilyen lyet is létesítettek az épületekben, illetve ELEMZÉS típusú területeket barna- vagy rozsda- a mellette lévő parkos területen. Tulaj-kereskedelem és vendéglátás mellett első- övezetnek szokás nevezni. Ezek azok az donképpen átmeneti kulturális hasznosí-sorban koncertek és kiállítások kínálatá- egykor működő, jellemzően ipari és vas- tás zajlott a területen, ami amellett, hogyval vonzzák a kül- és belföldi turistákat és úti területek, laktanyák, amelyek a meg- (remélhetőleg) némi bevételt jelentett aa helyi lakókat. A Bálna méretét tekintve változott világban funkciójukat vesztették, Főváros számára, ráhelyezte az akkori fia-(bruttó kiadható terület) körülbelül az és több közülük elkezdett igen komolyan talok mentális térképére ezt az addig sötétötöde a West End City Centernek. Vég- lepusztulni. A jó lokációval rendelkező- foltként létező helyszínt, ez pedig egyfajtaeredményben a főváros az üzlethelyiségek, ket (közel a belvároshoz, a forgalmasabb hosszú távú brandépítéssel is felér. Eztkiállítóterek és rendezvénytermek mel- csomópontokhoz) az ingatlanfejlesztők követte a teljes rehabilitálás és funkcióbő-lett néhány autó- és buszparkolóval, egy az első körben számolták fel, és indítot- vítés ötlete és megvalósítása, majd a 2013.új Duna-parti sétánnyal és egy nagy áldo- tak rajtuk fejlesztéseket. Ismertebb buda- november eleji átadással egy teljesen újzatok árán, de végre-valahára elkészült pesti rozsdaövezeti fejlesztések közé tar- fejezet vette kezdetét.ingatlanfejlesztéssel gazdagodott, amely tozik például a Mammut, a Millenáris, aremélhetőleg a tényleges működés és a tel- West End vagy a MOM Park. Miért olyan különlegesjes megnyitás után vonzóbb célpontja lesz ez az egész?az érdemi bérleti díjat is fizetni hajlandó Mi volt itt ezelőtt?vállalkozásoknak. A projektet 2007-ben, még a Demszky- A területen lévő eredeti épületeket, a érában álmodták meg és kezdték el, ám A Bálna a Ferencvárosban, a Fővám tér- pesti Közraktárakat 1881-ben adták át. a konstrukció nem tetszett a 2010-bentől délre, az egykori Közraktárak helyén A komplexum négy épületből állt, mely- színre lépő új városvezetésnek, így a pro- ből kettőt integráltak az új funkcióba (a jekt megtorpant, hosszú jogi procedúra Fővám térhez közelebb eső két tömb), a következett, egymásra mutogatás, pén- maradék kettő közül az egyik még koráb- züket követelő alvállalkozók, elégedet- ban elpusztult, a másikat pedig lebontot- len tervező (a terveket Kaas Oosterhuis ták. Eredeti funkciójuk elvesztése után a holland építész készítette) stb. A kezdeti hosszú évtizedekig pusztuló épületek álla- tervek szerint a beruházás össszköltsége pota folyamatosan romlott, majd a projekt megközelítőleg 31,5 millió euró (akkori indulása előtti években már szórakozóhe- áron számítva 8 milliárd Ft) volt, mely- Egyelőre ingyen is lehet Baross Pál, a Bálna üze- eddig bérlőre. 4-5 darab, vendéglátásnak lemzően gasztronómiai és szuvenírboltokkal meltetőjének, a BFVK fenntartott egység vár még kiadásra, ame- ellátott piacteret ugyanaz üzemelteti, aki igazgatóságának elnöke lyeket a Főváros szándékosan az átadás után a Vásárcsarnokot, ami a két épület közötti kérdésünkre elmondta, tervezett bérbeadni, jobb tárgyalási pozíciót egészséges együttműködésnek jó táptalaj” hogy rendkívül nehéz remélve. Továbbá kisebb „kávézó-szigetek” – véli Baross. Az Új Budapest Galériának a dolga volt a Fővárosnak kialakítására az emeleti szinteken van még szerepe nemcsak azért fontos a projekt szá- a projekt befejezésével lehetőség. A 2500 nm-nyi kiskereskedelmi mára, mert rendkívül nagy területet foglal az ismert jogi és egyéb területből pedig eddig a kisebb, 20-30 nm el, ami így érthetően javít a kihasználatlan-körülmények és procedúrák miatt. közötti egységeket viszonylag gyorsan lefog- sági mutatón is, hanem mert a„galéria jelen- A másik nagy gond pedig az volt, hogy a lalták. Mindeközben előrehaladott tárgyalá- létével komoly mértékben erősödik a Bálnapiac is jelentősen megváltozott a fejlesztés sokat folytatunk egy 1000 négyzetméteres intenzív kulturális szerepvállalása”. A bér-indulása óta, és manapság már teljesen más üzlethelyiségre, amely egy turizmusra épülő, leti díjakkal kapcsolatban Baross úgy nyilat-egy fejlesztés életciklusa, mint akkor. „A kul- ékszer és emléktárgy jellegű shop lenne, kozott, hogy 2016 végére szeretnék elérniturális területek összesen 5000 nm-et foglal- mini múzeummal, mini mozival, mini kávé- a 6-20 euró/nm közötti szinteket, ami azt isnak el a Bálnában, ami az összterület mint- zóval kiegészülve.” – mondta Baross, aki- jelenti, hogy az egyik legnagyobb alapte-egy 40%-a, ebbe beletartozik az „Event Hall” nek az ING magyarországi ingatlanfejlesztő rületű „bérlő”, az Új Budapest Galéria jelen-terem is. A vendéglátás területe egy jól leha- részlegének egykori vezetőjeként kiemelt leg ingyenesen, pontosabban az üzemelte-tárolt rész, eddig 4 egységgel van szerződés, szerepe volt többek között a budai Allee tési költség megfizetése mellett élvezheti amelyek egyenként mintegy 200 négyzetmé- bevásárlóközpont, illetve a Vörösmarty1 Bálna nyújtotta exkluzív környezet előnyeit.teresek, így a vendéglátásra jutó kb. 25%- multifunkciós komplexum fejlesztéseiben. Az üzemeltetési költség jelenleg 3300 forint/os részarányából egyharmadnyi rész talált „A −1 szinten lévő, 2000 négyzetméteres, jel- nm (11 euró) havonta. www.resourceinfo.hu | 2013/11–12.

REsource  ből 7,6 milliárd forintot az épületek fel- Budapest’s Whale unveiled újítása és átépítése jelentett, valamint 300ANALYSIS millió Ft-ot tettek ki a vállalt infrastruk- The former CET construction, now known as“the Whale”(Bálna) and túra- és közlekedésfejlesztési beruházá- as one of Budapest’s most controversial real estate developments, was sok, a Fővám tér kibővítése és a Nehru finally completed on November 8. Gábor Bagdy, the city’s Deputy Mayor park összekötése a Fővám térrel, az of Finance officiated the launch of capital’s newest attraction located akkori tervek szerint. A fejlesztésre 2007- on the Pest side between Szabadság híd (bridge) and Petőfi híd. ben ki is írták azt a DBFO (Tervezés, Épí- tés, Finanszírozás, Üzemeltetés), PPP- GERGELY DITRÓY hez hasonló, ám annál jóval szélesebb jogköröket biztosító programot, amelyet ven at the opening ceremony, ing this, Bagdy recanted the Whale’s trou- a Porto Investment Hungary Kft. nyert bled story. He listed all the past and present meg, így a fővárosi önkormányzattal E the interior still looked a lot like a legal and financial problems and stressed kötött megállapodás értelmében a beru- building site. However, the old and that, from now on, we should not care about házás valamennyi költségét ‒ beleértve the new, the past and the future, the mod- the past but rather focus on the future. “Let a közlekedésfejlesztést is ‒ a cég viselte. ern and the industrial architecture; every- it become the Eiffel Tower of Budapest,” he Ezért cserébe 25 évre kapták volna meg a thing appears to harmonize with each other. asserted. Following this, Bagdy declared, “I területhasznosítási és üzemeltetési, vala- We can report that, indeed, the complex is hereby open the Bálna.” mint a bérbeadásra vonatkozó kizáróla- really quite nice. The promenade and the gos ügynöki tevékenység jogát is. Tarlós terraces are very attractive. The main ques- What is the Bálna? István 2010. évi főpolgármesteri hiva- tion - from a real estate market (develop- talba kerülése után azonban kezdhetett mental and operational) point of view – is: The Bálna is a commercial, gastronomic, aggódni mindenki, aki a Főváros számára when can the capital expect to fill the empty and cultural center and the home of the előnytelennek ítélt szerződéses viszony- spaces with viable and quality tenants? Budapest Gallery. The complex is now ban állt a várossal, így 2011 januárjában Occupancy is currently relatively low. There described as a cultural mall development, a CET körül is elindult a vizsgálat. Erre are just a few shops, cafes, and a market designed to attract foreign and domestic a lépésre többek között azért is volt lehe- hall (all associated with the Vásárcsarnok) tourists and local residents primarily with tősége a város vezetésének, mivel a 2010. located on the ground floor as well as a large concerts and exhibitions as well as com- augusztusi határidőre nem készült el a gallery that have opened so far. It turned out mercial and gastronomic services. In terms projekt. Márton Imre, a Porto Investment that the large hole on top of the building is of size (gross rentable space), it has one- ügyvezetője ekkor még optimistának tűnt, not there because of financial or technical fifth the space West End City Center offers. és azt ígérte, hogy 2011 nyaráig 80 száza- difficulties; it is a 100 - 200 person capac- All in all, the capital has gained - in addi- lékos telítettséggel fogják átadni az épü- ity rooftop terrace providing a panoramic tion to shops, exhibition halls, and meeting letet. Ekkor az épület elvileg már készen view of the city. It is easy to imagine it as the rooms - a new parking lot (to accommodate állt, „csak” a műszaki átadás-átvételt kel- perfect location for a summer evening party cars and buses), a new Danube promenade, lett volna lebonyolítani a végleges kiala- organized for real estate professionals. The and a new real estate development at the kításhoz. Ez volt az a pont, ahol elin- new commercial, gastronomic, and cultural cost of great sacrifice. Following its grand dult a kommunikációs háború, amely centre, which they call the “culture mall”, is opening, we only hope that it becomes a végül a bíróság ítéletével zárult. A több- anticipated to become a tourist attraction as target for many businesses that are willing éves dráma és jogi huzavona vége felé well as a social hub for local residents. to pay substantial rental rates. közeledik, a Főváros lezárta a legfonto- In his kick-off speech, Gábor Bagdy said, sabb frontokat (bár van még bírósági per “Let’s be honest and ask ourselves if we The Whale is located in Ferencváros, just az ügyben folyamatban az MKB Bank- believed that the building would one day south of Fővám tér, at the site of the former kal, és az alvállalkozók közül sem véletle- be completed or even opened…The Bálna Közraktár (public warehouses). In the pro- nül gyülekeztek többen tiltakozva a meg- has been taken off the drawing board and fession, these kinds of sites are commonly nyitó napján). has been given the chance to attract more called brownfield areas. These are former and better tenants. It is always hard to re- industrial and railway sites that in mod- Hát, valahogy így lett az egykori Közrak- launch an abandoned investment; we have ern times have lost their original function tárakból luxus művelődési ház Budapest had quite a few examples for this in Pest. Yet, and many have faced serious decay. Some egyik legértékesebb területén, a Duna bal today, we have managed to tick off one of of these with good locations (close to the partján, a Budapesti Corvinus Egyetem the most difficult projects in our so-called downtown or to busier traffic nodes) have déli szomszédságában. Egy azonban biztos, ‘white book’, emphasized Bagdy. Follow- been redeveloped in the first phase. The a hivatalos megnyitóval a Bálna életében most well known ones in Budapest include teljesen új fejezet veszi kezdetét. 2013/11–12. | www.resourceinfo.hu

 REsourceMammut, Millenáris, West End, and MOM CET project was undertaken. The capital so far we have closed deals with four com- ANALYSISPark, for example. could make this move since the project had panies (each for about 200 sqm). Out of the not been completed by its contracted dead- 25% gastronomic share, nearly one third hasWhy is this so special? line of August 2010. Managing Director of been already rented out. There are about Porto Investment Hungary, Imre Márton, still four or five gastronomic units that are stillThe project was designed and launched back seemed optimistic back then. He promised vacant. The capital has deliberately plannedin 2007 during the Demszky era (Gábor Dem- that they would open the building (with 80% to lease these out after the completion, in theszky was Budapest’s mayor from 1990-2010). occupancy) by Summer 2011. In principle, hope of a better negotiating position. More-However, the new incoming city administra- the building was ready and ‘only’ the techni- over, it is possible to create small ‘café-islands’tion that took over in 2010 did not like the cal handover was left. This was the point at on the other levels. Of the 2,500 sqm of com-construction. The project was discontinued which the communication war started. Sev- mercial space, the smaller units (betweenand a very long legal procedure began, set- eral years of legal wrangling and drama came 20-30 sqm) went quite quickly. Meanwhile,ting off a blame-game that included sub-con- to an end following the court’s verdict and we are in advanced negotiation concerning atractors demanding their money back and an the capital has closed the main fronts (the 1,000 sqm retail shop, a jewelry and souvenirunhappy designer (the plans were designed legal dispute with MKB Bank continues and shop (with a mini museum), a mini cinema,by the Dutch architect Kaas Oosterhuis). it’s no coincidence that several subcontrac- and a mini café,” explained Baross. As theAccording to the original plans, the total cost tors were seen protesting at the opening, too). former leader of ING’s real estate develop-would have been approximately EUR 31.5 ment division, he had a key role in the devel-million (HUF 8 billion at that time). HUF 7.6 Well, this is basically how these former opment of the Allee shopping mall and of thebillion was designated for the renovation and public warehouses became a luxury com- Vörösmarty1 multifunctional complex. “Thereconstruction of the buildings, with HUF munity center on one of Budapest’s most 2,000 sqm gastronomic and souvenir market300 million for covering the infrastructure valuable property sites, here along the riv- located on the first floor is operated by theand transport development investments - erbank and in the vicinity of Corvinus Uni- same company as the Vásárcsarnok. This is aexpanding Fővám tér and connecting it with versity. One thing is sure, with the official good basis for healthy cooperation betweenNehru Park. In 2007, a DBFO (Design, Build, opening a brand new chapter begins in Bál- the two buildings,” asserts Baross. “The NewFinance, Operations) Program tender was na’s life. Budapest Art Gallery is not only importantput in place for the development. This pro- for the project because it occupies a verygram works similarly to a PPP construction Interview with the operator large area (which, of course, clearly improvesbut provides broader legal rights. The tender the occupancy rate) but, thanks to the gal-was won by Porto Investment Hungary Ltd. Operator of the Bálna and President of the lery’s presence, the Bálná’s intense culturalBased on the agreement between the com- Board at BFVK (Budapest Asset Manage- role is further strengthened,” notes Baross.pany and the capital, all the incurred costs - ment Agency), Pál Baross, has said it was Regarding rental rates, Baross says that byincluding transport development – were to very difficult for the capital to finish the proj- 2016 they would like to be charging Eurobe borne by the company. In return, the com- ect, due to well-known legal proceedings and 6-20/sqm. Meanwhile, one of the biggestpany was granted exploitation and operation other issues. The other problem was that the tenants, the New Budapest Gallery, enjoysrights for 25 years, besides the exclusive right market considerably changed since the proj- the exclusive benefits offered by this envi-to act as its real estate agent. After István Tar- ect began and even the life-cycle of a proj- ronment free-of-charge or rather, better said,lós was elected mayor in 2010, anyone with ect is completely different than it used to be. in return for covering the operational costs.a seemingly disadvantageous agreement with “Cultural units occupy, in total, 5,000 square Operating costs currently run at about HUFthe capital had reason to start worrying. So meters (sqm), which is about 40% of the total 3,300 (EUR 11)/sqm /month.it was, in January 2011 investigation into the area (and includes the event hall as well). The gastronomic area was a space easy to delimit; www.resourceinfo.hu | 2013/11–12.

REsource  Egyre nagyobb az aktivitásINTERJÚ Inkább kisebb és kevésbé transzparens adásvételi ügyletek jellemzőek ma a budapesti piacra. A nagyobb befek- tetők elsősorban kiskereskedelmi ingatlanokat keresnek, míg az irodaházak esetében inkább a spekulatív vételek, vagyis, hogy mélyen áron alul megvásárol a befektető egy problémás ingatlant, és kevésbé érdekes az, hogy milyen cash-flowt termel most. Czifra Balázzsal, a DTZ magyarországi vezetőjével beszélgettünk. CSŰRÖS CSANÁD intha nne a bizalom a hazai szintén érdeklődésre tartanak számot, de akkor ezek mögött az rajzolódik ki, hogy áthi- ott sok esetben már a spekulatív vétel jel- dalhatatlan különbségek vannak az eladói és M ingatlanpiac iránt az elmúlt idő- lemző, vagyis hogy mélyen áron alul meg- a vevői igények között. Ez pedig szerintem szakban, a befektetési ingat- vásárol a befektető egy problémás ingat- azért van, mert a jó minőségű, nagyobb ter- lanpiaci statisztikák legalábbis ilyesmit lant, és kevésbé érdekes az, hogy milyen mékeknél az eladók kitartanak, és nem haj- sugallnak. bérlő van benne, milyen cash-flow-t ter- landóak áron alul eladni az ingatlanjukat. Ha a statisztikákat nézzük, akkor láthat- mel most. Sokkal inkább a potenciált nézi juk, hogy a volumen nő. Ha megnézzük ezt és azt, hogy némi ráfordítással és kivárással Tehát nem a korábban sokat emlege- az évet, azt látjuk, hogy a statisztikába két értéket képes teremteni, és néhány év múlva tett országkockázat miatt nem jön össze olyan tranzakciót is beleértünk, melyek nem ezek az ingatlanok akár eladhatóak is lesznek. egy tranzakció, hanem mert nincsen klasszikusan magyarországi ingatlanbefek- Ilyen tranzakció most is volt a közelmúltban egyensúly a vevői és eladói árelképzelé- tetési tranzakciók. Egy-egy deal valóban lét- a VI. kerületben. Ráadásul több olyan eset- sek között? Vagy végeredményben ez is az rejön, most is lezárult egy nagyobb keres- tel is találkozunk, ahol a spekulatív vásárlók országkockázat eltérő megítélésére vezet- kedelmi ingatlan vásárlása, de azért látni nem is hozam alapon árazzák be az ingatlant, hető vissza? kell, hogy a nagy vevők nem sietnek pénzeik hanem négyzetméterárat / tőkeértéket hatá- elköltésével. A már lezárult és a közeljövő- roznak meg. Az országkockázat és az árelképzelések ben várhatóan létrejövő 1-2 nagyobb (20-40 természetesen összefüggnek. Kijelenthető, millió euró körüli) tranzakció mellett jellem- Ezek a spekulatív befektetők jellem- hogy a tranzakciók egy része ezen okból zően kisebb volumenű ügyletek történnek zően magyar befektetők? nem történt meg. Viszont az is igaz, hogy inkább a piacon. Ezek olyan befektetők, akik azoknak a vevőjelölteknek a száma, akik 2-3 millió euró saját erővel rendelkeznek, és Van olyan is, hogy magyar tőke van ben- komoly ajánlatokat adnak, eléggé limitált. ennek nagyjából kétszeresét képesek egy- nük, és olyan is, hogy külföldről érkező pén- Ebben az évben még látok esélyt arra, hogy egy tranzakcióra felhasználni. Ebben a szeg- zek. A magyar szereplők jellemzően kicsik, lezáruljon egy-két klasszikus és transzparens mensben érzékelhető az erősebb mozgás. A nem nagyon kerülnek be a statisztikákba, tranzakció. Minél nagyobb méretet ér el ez nagy intézményi befektetők egyelőre nagyon habár itt is láttunk már 10 millió eurós nagy- a kör, annál pontosabban tudjuk megítélni körültekintően vizsgálják a piacot, és jellem- ságrendű tranzakciót. Mi foglalkozunk ilyen és elemezni a piacot. Az RICS alapelveket zően az opportunista befektetők aktívak a szereplőkkel is, és azt látom, hogy önmagá- is figyelembe véve igazából nincs elegendő vevői oldalon. Hozzáteszem ugyanakkor, ban az MNB Növekedési Hitelprogramja is tranzakció a budapesti kereskedelmi piacon hogy ez az állapot nem csak az intézményi adott ennek a szegmensnek egy lökést. Több ahhoz, hogy érdemben tudjunk nyilatkozni befektetőkön múlik, ha megnézzük főleg a ilyen tranzakcióban vettünk részt tanácsadó- a piaci hozamszintekről. Ez a bizonytalan- nagyobb termékeket a piacon, akkor nagyon ként. ság sok esetben az értékbecslések területén soknál van legalább egy olyan pont, amely is állandó konfliktust okoz értékbecslő és nem teszi annyira vonzóvá egy konzervatív A nagy volumenű, transzparens, prémi- megrendelő között. Egyetlen piaci tranzak- befektető számára. Ez pedig nagyon sokszor umingatlanok terén láttok reményt? Az ciót nem lehet piaci hozamszintnek tekin- a hátralévő bérleti szerződések rövidsége elmúlt években nem sok ilyen tranzak- teni, főleg a mai magyar piacon, ahol nem vagy a korábbról örökölt, ezért a jelenlegi ciót zártak le Budapesten. feltétlenül látható, hogy milyen háttérgon- viszonyok között magasnak számító bérleti dolkodás volt egy adott ügylet mögött. díjakon alapuló árazás. Aktivitás van, érdeklődés van. Látunk több olyan épületet, ahol végigfutott a due Említetted a bérleti piacokra jellemző Milyen ingatlanok iránt van ma egyál- diligence, de tranzakció végül nem jött össze, kivárást, elhúzódó döntéshozatalt. Elér- talán kereslet? végül aztán újrakezdik a tárgyalást egy másik ték az irodabérleti díjak a mélypontot féllel. A piacon ugyanaz az eltolódás van, vagy továbbra is nyomás alatt vannak? Jellemzően kiskereskedelmi ingatlanok mint a bérleti szerződések esetében, vagyis, iránt. Akár különálló szupermarket-épüle- hogy sokkal hosszabbak a tranzakciózárások. Egy biztos: egyre nagyobb az aktivitás. tek iránt, és akár vidéken is. Az irodaházak Amikor pedig végül nem történik meg a zárás, Egyre inkább érezni azt, hogy új igények kez- 2013/11–12. | www.resourceinfo.hu

 REsourcedenek előjönni. Az irodapiacon már egyér- Mindig lehetnek olyan szereplők, akiknek és azon dolgozunk, hogy ezt meg is valósít- INTERJÚtelműen kimutatható, hogy nemcsak a hosz- valamilyen oknál fogva érdemes elkezdeni suk, többek között növelve piaci részesedé-szabbítások, a bővülések, hanem új igények építkezni. Vannak olyan projektek is, ame- sünket az integrált szolgáltatásainkon keresz-is megjelentek. Elég sok olyan szereplő van, lyek formálódnak, esetleg nem a klasszikus tül. A jelenlegi éles piaci versenyben perszeaki már előre mozgolódik, van pl. egy 2015- fejlesztői receptúra szerint, hanem több fél ez nagy kihívás.ös vagy 2016-os szerződéslejárata, de felis- kockázatmegosztása által. Mindig ott azmeri azt, hogy a piacon most van lehetősége örök kérdés, a finanszírozás. Látható, hogy Több a konfliktus mostanában az ügy-jó kondíciók mellett tárgyalásokat kezdeni. fejlesztéshez lehet finanszírozást szerezni, nökségek között, mint korábban?Ez határozottan nagyobb aktivitást ad a nyilván nagyon nehéz és esetenként kelle-piacnak, és innentől kezdve a verseny is egy metlen feltételrendszerrel. Nem mondanám, hogy csak az ügynök-kicsit élesedik. Viszont az irodaház tulajdo- ségek között. Konfliktusok vannak, és főlegnosának muszáj azt szem előtt tartania, hogy A DTZ háza táján vannak mostanában a problémás helyzetekben mindenkit feszítmilyen feltételek mellett tölti fel bérlőkkel az újdonságok. Megjelent a hír, hogy a tulaj- a megoldás kényszere. Ez annak a vissza-épületét a következő 3-5 évre. Kérdés, hogy donos, a UGL leválasztja a DTZ-t. tükröződése, hogy mindenki nyomás alatthol van az egészséges kompromisszum. A dolgozik. Sok esetben egy etikai kódex ésmagyarországi szereplők szerencsére eléggé Valóban szétválik a UGL és a DTZ. Ez egy szabályrendszer pontos betartása megköny-kreatívak ahhoz, hogy találjanak olyan alter- nagyon tudatos folyamat egyik eredménye, nyítené a piaci szereplők dolgát.natívákat, amelyeket beépítenek a szerző- mely tervezetten 12-18 hónap múlva zárul.désbe, de nem feltétlenül lehetetlenítik el az A mai DTZ az ötszöröse annak, amit 2011 Elképzelhetőnek tartod, hogy az ügy-irodaház bevételtermelő képességét. Kétség- végén a UGL megvásárolt, és ennek a jelen- nökségi piacon néhány piaci szereplőtelen viszont, hogy jelenleg még bérlői piac tős része organikus növekedés eredménye. eltűnik Magyarországról?van, bérlőként mozogni továbbra is eléggé Ez a fejlődés megkívánja a tiszta, tevékeny-kedvező. Hozzáteszem egyből, hogy ez ségen is alapuló struktúrát, azaz a mérnöki Azt nem a magyar piac fogja meghatá-attól is függ, hogy mekkora területigényem szolgáltatások elválnak a klasszikus ingatlan rozni, hogy lesz-e piaci konszolidáció. Amivan. Például több mint 5 ezer négyzetméter szolgáltatásoktól. Magyarországon is tuda- a nagy nemzetközi hátterű szereplők körülösszefüggő, jól működtethető területet ma tos cégépítés folyik a piaci lehetőségekhez történik, annak nagyobb, globális összefüg-Budapesten igen nehéz találni. mérten. Sokat fejlődtünk, de még van mit gések az okai. A piac viszont olyan értelem- tenni, mert sokkal többet szeretnénk elérni, ben sokszereplős, hogy egyre több kisebb cég vagy egyéni szereplő van, akik bele-bele Csökkennek még a bérleti díjak? tudnak csipegetni a „tortába”. Ezen szerep- A nominálértékek tartják magukat, az lőknek a szerepe nem lebecsülendő, merteffektívek valószínűleg még csökkennek. Ha akár érdemi, újszerű üzletet is össze tud-a teljes piacot nézzük, mindig találni olyan nak hozni, viszont sok esetben az „éhségük”szereplőt, aki valamilyen speciális érdek miatt összekuszálhatják a folyamatokat. Hamiatt hajlandó nagyobb kompromisszumo- azt nézzük, hogy az irodapiacon milyenkat kötni. kicsi ma egy átlagos tranzakció, akkor Ha 5000 négyzetméter felett nem köny- akár könnyen azt is hihetnénk, hogy bárkinyű területet találni, előfordulhat, ismerhet egy olyan céget, amelyik ekkorahogy újra elkezdenek irodahá- méretű irodát keres és máris összejött egyzakat építeni a fejlesztők? tranzakció. Én azonban azt mon- Ehhez azért sok ilyen igé- dom, mindig nézzünk anyű bérlőre lenne szükség. dolgok mögé és vizsgáljuk meg az adott ingatlanügy- nök szakmaiságát és eti- kai elveit.

REsource  Growing activity on the leasing marketINTERVIEW What types of property are mostly in demand on the Budapest commercial property market today? Has market transparency decreased in the previous years? Will any international agencies disappear from the Hungarian real estate market? Interview with Balázs Czifra, managing director of DTZ Hungary. CSANÁD CSŰRÖS I t seems that confidence in the important. Future potential is much more However, we have seen deals of around domestic real estate market interesting for them, as - with some minor EUR 10 million in this segment. We are has increased recently; at least investment and after some time - these working with such investors and I think the this is what the statistics are suggesting… properties will be able to create value and Hungarian National Bank’s (MNB) Growth If we look at the statistics, we can see then be sold. We have recently seen just Program has also boosted this segment. We that the volume is increasing. In regards such a transaction in Budapest’s District VI. have also acted as a consultant in many of to the present year, we can see that two In addition, we have seen many examples in these deals. transactions are included in the total which speculative investors have not priced volume that can not be considered truly a given property based on future yields but, Do you think there is still hope for classic Hungarian real estate investment rather, have set a price per square meter large-scale, transparent, premium deals. Some deals have indeed been closed. (sqm). property? Not many deals of the like Recently, the deal of a commercial box have been closed in Budapest recently… has been closed, yet it is also true that Are speculative investors typically customers are not buying widely. Smaller foreigners? There is activity, there is interest. For a lot size deals are more typical and the investors of property, due-diligence was conducted, are those who have EUR 2-3 million in Some are Hungarians, but other funds but ultimately no deals were closed. And own capital and who have twice as much have arrived from abroad. Hungarian then negotiations begin again with a new available for a transaction. This segment is investors are typically small; they are party. The same applies for the investment quite lively. Larger institutional investors, usually not even included in the statistics. market as it does for the leasing market; however, are typically rather cautious and opportunistic investors are typically more active. I must add, however, that this does not only depend on institutional investors. If we consider the larger products available on the market, most of them have at least one feature that makes them less attractive in the eyes of a conservative investor. And this feature is, most of the time, the short remaining duration of the existing lease contracts or pricing based on previous, therefore relatively high rental levels. What types of property are mostly in demand? Typically, retail property: stand alone supermarket buildings, even in the countryside. Office buildings are also in demand. Yet, the latter are typically speculative investments; meaning that an investor is purchasing a problematic property for a very low price and the tenant portfolio or the current cash flow is less 2013/11–12. | www.resourceinfo.hu

 REsourceclosing the deal takes much more time. “There is still a Indeed, it has appeared in the news that INTERVIEWAnd when no agreement is reached then chance that one or UGL will spin off DTZ. This is a result of athis means that the differences between two transparent, deliberate process, which is planned to bethe vendor’s and the customer’s needs are classic deals can be completed in 12-18 months. Today DTZ isirreconcilable. I think the main reason closed this year.” five times bigger than it was back in 2011behind this is that, in the case of good when UGL acquired it. A significant partquality products, sellers are holding out and consideration the conditions with which of this was generated by organic growth.are not willing to undersell their property. he can fill a given property for the next We have been also consciously developing three to five years. The question is: where the Hungarian company according to Thus, the reason for not closing a deal is the healthy compromise? Hungarian the existing market conditions. We haveis not the much discussed country risk market players are luckily creative enough already developed significantly, but webut the price difference stratifying buyers to find a variety of alternatives they can still have work to do as we would like toand sellers? Or, ultimately, does this also build in the contracts without undermining achieve more. Amongst others we wouldcome back to a varying perception of the office building’s revenue-generating like to increase our market share throughcountry risk? capacity. Undoubtedly, this is a tenant mar- our integrated service solutions. Of course, ket - tenants are still in favor. I should it is a great challenge in the current market It can be stated that some of the deals in immediately add that this also depends on circumstances.question haven’t been closed for this reason. the rental space size. Currently it is quiteYet, the number of serious bidders is quite hard to find a well-operated space in Buda- Are conflicts between the agencieslimited. There is still a chance that one or pest above five thousand sqm. more common today than they used totwo transparent, classic deals can be closed be?this year. The bigger this cycle is, the more But are rental rates still expected toprecisely we can define the market and fall? I would not say [conflicts] only betweenthe prices. In fact, there really are no deals, the agencies. There are conflicts, especiallythere are only one or two, and - according Not in nominal terms, but effective rents in problematic situations, as everyoneto the RICS guidelines - this is not enough are probably still decreasing. If we consider wants to reach a solution. Everyone worksto define market yield. Pricing tension is the overall market, there are always a under pressure and there are consequences.constant in the property valuation segment few market players who are willing to In many cases, respecting ethics standardsas well. One deal does not make a market compromise due a special interest. and guidelines would make the life of mar-yield; especially on the Hungarian market ket players easier.where it is not clear for everyone what the If it is not easy to find offices abovethought process was behind a particular 5,000 square meters, is it possible that Do you think it is possible thatdeal. developers will begin constructing office some agencies will disappear from the buildings again? Hungarian market? You mentioned that the rental mar-ket is characterized by endurance and For this to happen many bigger tenants A possible market consolidation will notprotracted decision-making. Have rental would be needed. There will always be be determined by the Hungarian market.rates finally hit rock bottom or are they companies who, for some reason, start What is happening to agencies with majorstill under pressure? new developments. There are projects that international backgrounds is influenced by are not formulated based on the classic more complex factors. However, the mar- One thing is certain: there is growing development recipe. Through risk sharing, ket is quite compound, with an increasingactivity. New needs are starting to surface. for example, it is sometimes possible number of smaller players, who can takeNot only extensions, but expansions have to obtain financing. It is obviously very their piece of the pie, too. As they are notalso appeared on the rental market. Still, difficult and terms are quite unpleasant, but affiliated to anyone, they can do anything.this is only a sign that there is life on the it is possible. The role of these entrepreneurs should notmarket and there are some companies be underestimated; they are even capablewilling to make decisions. There are lots of Lately there has been some news going of creating meaningful new businesses. Ifcompanies who stir in advance; for example, around about DTZ. Apparently, UGL, we consider how small the average officetheir contract expires in 2015 or 2016, but the owner, is planning to spin off DTZ. market deal is, we could easily assumethey recognize that this is the perfect time how anyone may know a company lookingfor negotiating good conditions and are for an office of this size, thus, anyone canconsidering this option. This surely activates become a real estate agent. However, I thinkthe market and widens the competition that we should look behind things and wea bit. On the other hand, a sober owner should look at the ethical standards andof an office building has to take into professional qualities of the agencies. www.resourceinfo.hu | 2013/11–12.

REsource ELEMZÉS Kiskereskedelmi piac Kelet-Közép-Európában: Vegyes a kép A kiskereskedelmi ingatlanpiaci fejlesztések változatos képet mutatnak a kelet-közép-európai régióban: van, ahol folyamatosan növekszik, máshol pang a piac. A piac állapota tükrözi a fejlesztők, hitelezők és kiskereskedők eltérő érté- kelését az adott országgal kapcsolatban, illetve azt, hogy ezek az országok a fejlesztési ciklus mely pontján állnak. Az aktuális gazdasági teljesítmény, illetve a vásárlóerő értékelése mellett a fejlesztők figyelembe veszik az adott ország földrajzi és demográfiai adottságait is. A fentieket figyelembe véve lat hét új projektnek, valamint egy bőví- belépési és terjeszkedési stratégiát foly- Lengyelország messze a legnép- tésnek köszönhetően összesen 130 000 tatnak. szerűbb kiskereskedelmi befek- négyzetméterrel bővült, és ezek a fej- tetési célország Közép-Európában, és lesztések együtt több mint 10 százalékát A legjelentősebb új fejlesztés a Cent- ezzel együtt az egyik legsikeresebb ezen teszik ki az összes európai üzletközpont- rum Černý Most bővítése volt Prágában, a téren egész Európában. A lengyel gaz- átadásnak az év első felében ‒ derül ki a amelyet a központ tulajdonosa és üze- daság az eurózóna válsága és a gazdasági Cushman & Wakefield adataiból. meltetője, az Unibail-Rodamco hajtott visszaesés ellenére folyamatosan növe- végre. A több mint 80 000 négyzetméter kedett az elmúlt években. Ráadásul több, Hagyományosan Csehországot szokás alapterületű, 170 kiskereskedelmi egysé- regionális szinten jelentős várossal, vala- a lengyelek után a biztos második helyre get magában foglaló komplexum jelenleg mint hatalmas belső piaccal is rendelke- sorolni növekvő gazdaságának, valamint Csehország egyik legnagyobb bevásárló- zik. jelentős regionális gazdasági központ- központja. Amikor 1997-ben első alka- A közelmúltban átadott legjelentősebb jainak köszönhetően. Jelentős fejlesz- lommal megnyitott, vitathatatlanul az projekt az 58 000 négyzetméteres Poz- tési aktivitás tapasztalható Prágában és a első regionális bevásárlóközpont lett az nan City Center, amely a TriGranit és nagyobb városokban is. Mindemellett az országban. az Europa Capital közös fejlesztésében országban érezhetőek a gazdasági vissza- készült el. Ezen túlmenően a varsói kíná- esés következményei, a vásárlóerő gyen- Magyarországon a régióban elsőként gült, emiatt a kiskereskedők óvatosabb jelent meg a modern bevásárlóközpont koncepciója. Ám az azóta eltelt évek- AFI PALACE PLOIESTI 2013/11–12. | www.resourceinfo.hu

 REsourceben Magyarország lemaradt kelet-közép- Fotó: Illyés Tibor/MTIeurópai szomszédaitól, többek közt aromló gazdasági mutatók, valamint a ELEMZÉSkereskedők és fejlesztők negatív véle-ménye miatt. Az ország meghatározó POZNAN CITY CENTERproblémája az is, hogy túlságosan „fővá-rosközpontú”. A kiskereskedelmi fej- ben sokkal jobb lesz a helyzet. Van érvé- AFI Europe által fejlesztett AFI Palacelesztési tevékenységeket szigorúan visz- nyes építési engedélyünk az Etele City Ploiesti. A több mint 50 millió eurósszavágták, mivel a vásárlóerő és így a Center felépítéséhez a vasútállomás beruházással épült komplexumot 16kiskereskedelmi forgalom is igen ala- melletti területen, és jövőre szeretnénk hónapos építkezés után, idén októberbencsony szinten vannak 2007 óta. „2014- elkezdeni az építkezést, de ez a kiskeres- adták át. A 33 000 négyzetméter bruttóben a kiskereskedelmi fejlesztésekkel kedelmi szegmens általános állapotától alapterületű, a Raiffeisen Bank Interna-kapcsolatos legfontosabb kérdés, hogy is függ” ‒ mondta Tatár Tibor, a Futureal tional által finanszírozott és az M. Tzurnövekszik-e a vásárlóerő, mivel jelenleg csoport kereskedelmi fejlesztésekért fele- tervezőcég által tervezett központ többaz emberek többsége igen árérzékeny” ‒ lős vezérigazgatója. mint 100 helyi és nemzetközi márkánakmondta Pál Erika, a JLL Hungary kiske- ad helyet, és 7000 négyzetméternyi szó-reskedelmi részlegének vezetője. A román nagyvárosokban a korláto- rakoztatótérrel is rendelkezik. zott kínálat miatt Románia felkapott A legújabb bevásárlóközpont-fejlesztés, kiskereskedelmi célponttá vált. Jóllehet „Mikor eldöntöttük, hogy belekezdünkegyben az egyetlen jelentősebb pro- a válság komolyan érintette Romániát, az AFI Palace Ploiesti fejlesztésébe, elsőjekt ebben az évben a budapesti Árkád az ország most már a gazdasági kilába- lépésként felmértük a ploiesti lakosságbevásárlóközpont 20 000 négyzetméte- lás jeleit mutatja: a közelmúltban nem- igényeit és szükségleteit. Az eredményekres bővítése volt, amely az ECE nevéhez zetközi befektetők két jelentős kiskeres- azt mutatták, hogy jelentős igény mutat-fűződik. A bővítés eredményeképpen a kedelmi központot is nyitottak. kozik a nagy román és nemzetközi divat-létesítmény a maga 68 000 négyzetméte- márkák iránt, ezért ezeket szerettük volnarével a legnagyobb kiskereskedelmi köz- A legutóbb átadott létesítmény az elérhetővé tenni. A város mérete, a von-pont lett Magyarországon. záskörzetben elérhető potenciális vásár- THE PARK, PRÁGA lók vásárlóereje és igényei, valamint a Bár a lehetőségek korlátozottak, a célpiac és az elhelyezkedés alapján úgyFutureal csoport továbbra is tervezi az döntöttünk, hogy a központ méretétúj budapesti metróvonal végállomá- 33 000 négyzetméterben határozzuk meg”sánál található, Etele téri kiskereske- ‒ mondta el David Hay, az AFI Europedelmi és szórakoztatóközpont, illetve Romania vezérigazgatója a projektről.irodaház építését. „Magyarországon akiskereskedelmi fogyasztás jelenleg a A legfrissebb EU-tagállam, Horvát-2008-as szint 85 százaléka. Egyes keres- ország területén ugyan kínálkozik lehe-kedők esetében idén már megkezdődött tőség a kiskereskedelmi fejlesztésre, áma növekedés, így remélem, hogy 2014- a kis ország gazdasága válságban van, ezért a kiskereskedelmi elemzők szerint a horvát piac közel áll a teljes telített- séghez. Annak ellenére, hogy az uniós tagság minden piaci szektorban lehe- tővé tenné a piaci növekedést, a hor- www.resourceinfo.hu | 2013/11–12.

REsource ANALYSIS vát gazdaság mégis visszaesést mutat. CEE’s retail „Fejlesztői oldalról nézve elsősorban az market mix alacsony kínálattal rendelkező másodla- gos városokban van fejlesztési lehetőség, Retail real estate development either continues to thrive or is depressed ahol hiányoznak a modern kiskereske- depending on where you look in the CEE region. This reflects the differing delmi egységek, vagy a meglévő ingat- assessment of CEE countries from the view of developers, lenders, and retail- lanok elavultak, és nem felelnek meg a ers and their position in the development cycle. Aside from the current eco- befektetési elvárásoknak” ‒ tette hozzá nomic performance and assessment of spending power, companies consider Fabijan Matosevic, a Victorios befekte- the geography and demographics of countries specifically in regards to the tési cég partnere. number of large population centres and potential footfall. A szerb piacra belépni vagy ott ter- R egarding all of the above, Unibail-Rodamco. The complex, a total jeszkedni kívánó kiskereskedők éppen the general consensus is that of 170 retail units exceeding 80,000 sqm, ellentétes problémával szembesülnek, Poland is by far the most pop- is now one of the largest shopping cen- mivel az egész országban hiányoznak ular retail destination in Central Europe tres in the Czech Republic. This complex a megfelelő kiskereskedelmi területek, and indeed one of the most successful is arguably the first regional shopping annak ellenére, hogy számottevő igény in Europe as a whole. The country has centre in the Czech Republic, originally mutatkozik a nagyon divat- és márka- experienced continued economic growth opened in 1997. tudatos ország vásárlói részéről. Habár in recent years, despite the euro zone Szerbia uniós tagjelölt ország, a fejlesz- crisis and economic downturn. Further, Hungary was the first country in the tők ódzkodnak a szerbiai beruházások- it has a large internal market with sev- region to attract modern shopping cen- tól, elsősorban a gazdasági problémák eral large regional cities. tre concepts. However, it lost out to its és a hitelfinanszírozás nehézségei miatt. The most significant recent delivery CEE neighbours in the intervening years Mindemellett a GTC és a Plaza Centers was the 58,000 sqm Poznan City Centre, due to negative economic indicators and is úgy nyilatkozott, hogy további fejlesz- co-developed by Trigranit and Europa negative sentiment on the part of devel- téseket terveznek, és várhatóan több Capital. In addition, according to Cush- opers and retailers. Further, the coun- nemzetközi befektető is meg fog jelenni man & Wakefield, supply in Warsaw try suffers from the problem of being a szerb piacon, amint reális lehetőséget increased by 130,000 sqm through seven too “capital centric”. Retail development látnak a fejlesztésre. new schemes and one extension total- activity has therefore been severely cut ing nearly 10% of all European shop- back as consumer spending and hence Szerbiában a legutóbb átadott létesít- ping centre delivery for the first half of retail sales have remained low since 2007. mény a 30 000 négyzetméteres belgrádi the year. Conventional wisdom puts the “The major question for retail develop- Stadium Centre, ahol üzletet nyitott Czech Republic in a clear second place ment in 2014 is how spending power will többek közt a C&A, a Zara, a Deben- after Poland, as the economy is improv- rise, as most people are very price sensi- hams és a H&M is. A központ érde- ing and the country has several large tive at the moment,” said Erika Pál, Head kessége a tetőn található futballstadion, regional cities. There is significant devel- of Retail at Jones Lang LaSalle Hungary. amely a helyi futballcsapat, a Voždovac opment in Prague and its other major otthona. population centres. However, the coun- Hungary’s most recent shopping cen- try has also been hit by the economic tre delivery (and the only significant Még keletebbre, Oroszországban az downturn, resulting in a fall in spending project for this year) was ECE’s 20,000 első fél évben az alapterület nagysá- power and retailers have therefore pur- sqm expansion of the Árkád shopping gát vizsgálva több új bevásárlóközpon- sued a more cautious entry and expan- centre in Budapest, bringing the size tot adtak át, mint bármely más európai sion strategy. of the development to 68,000 sqm and országban, és a jelenleg építés alatt álló The most significant recent opening making it the largest retail scheme in és 2014 végére elkészülő, összesen 3,2 was the extension to Centrum Černý Hungary. millió négyzetméternyi létesítményállo- Most in Prague by owner and operator, mányával Oroszország jó eséllyel pályá- Although the pipeline remains slow to zik a második legnagyobb piac helyére. flow, Futureal plans to go ahead with its development of their Etele Square retail, „Oroszország fenntartható növekedést mutat, az évente átadott 1,5 négyzet- méternyi új terület ellenére a kínálatot meghaladó igény mutatkozik a minőségi bevásárlóközpontok iránt” ‒ mondta el Maxim Karbasznyikov, a Cushman & Wakefield oroszországi kiskereskedelmi részlegének vezetője. 2013/11–12. | www.resourceinfo.hu

 REsourceleisure and office development just adja- brands and features over 7,000 sqm of site problem. Even though it is a very ANALYSIScent to the terminus of the new metro line entertainment space. fashion and brand-conscious countryin Budapest. “Retail consumption in Hun- and there is considerable demand fromgary is down 85% from the figure for 2008. “When we took the decision to develop consumers, here retailers are faced withThis year it is starting to increase for cer- the AFI Palace Ploiesti, we first studied of a lack of quality retail space across thetain retailers. So, I hope that 2014 will be the needs and desires of the residents of board. Despite being a candidate for EUmuch better. We have a building permit in Ploiesti. We found that there is a great membership, developers are reluctant toforce for Etele City Center, to be situated demand for the top national and interna- enter Serbia due to economic concernsnext to the railway station [Kelenföldi tional fashion brands to be present in the and the country’s difficulty in acquiringPályaudvar] and we would like to start city centre. We decided to limit the size debt finance. However, GTC and Plazaconstruction next year, but this depends of the GLA mall to 33,000 sqm. This is Centres are both said to have develop-on the overall mood in the retail indus- due to the size of the city, the needs and ment projects in the pipeline and moretry,” said Tibor Tatár, CEO of Commercial spending power of the catchment area international developers are expectedDevelopment at the Futureal Group. and the target market, and the location of to enter this market as they begin to set the project,” said David Hay, CEO of AFI their sights on the development possibil- Romania has become the new fash- Europe Romania. ities.ionable retail destination, with severallarge cities currently featuring limited Croatia, the EU’s newest mem- Belgrade’s latest delivery was themodern retail provisions. Although the ber, offers many opportunities for retail 30,000 sqm Stadium Centre, which hascountry was once in danger of becom- development; however, as a small coun- already attracted C&A, Zara, Debenhamsing saturated, once it was severely hit by try going through an economic crisis, it and H&M. The centre uniquely features athe economic downturn, things changed. is already considered to be “approaching roof top football stadium, home pitch ofHowever, the country is now showing saturation” by retail analysts. Despite its the local football team, Voždovac.signs of economic recovery and recently potential for market growth in all mar-saw the handover of two major retail cen- ket sectors, following its EU member- Further east, Russia has delivered moretres backed by international investors. ship, Croatia is experiencing an eco- new shopping centre space in the first nomic downturn. “On the development half of this year than any other country in Romania’s latest delivery was AFI side,  opportunities in the retail sector Europe and is poised to become the sec-Europe’s AFI Palace Ploiesti, a complex are  primarily in undersupplied second- ond largest market with a total of 3.2 mil-officially opened in October. This project ary urban areas where there is insufficient lion sqm under construction and due forhad an investment of over EUR 50 mil- stock of modern retail space or the exist- yield by the end of 2014.lion and a 16-month construction period. ing stock mostly comprises old, below-The project, with a gross leasable area of standard investment grade property,” “Russia demonstrates sustainable33,000 sqm, was financed by Raiffeisen commented Fabijan Matosevic, Partner growth with demand for quality shop-Bank International and designed by M. at Victorios Investment Managers. ping centres exceeding supply, despiteTzur Architects. It houses retail venues the mere 1.5 million sqm delivered annu-for over 100 national and international In fact, retailers looking to locate or ally,” notes Maxim Karbasnikoff, Head of expand in Serbia seem to have the oppo- Retail at Cushman & Wakefield Russia. OPENING CEREMONY OF POZNAN CITY CENTRE www.resourceinfo.hu | 2013/11–12.

REsource ELEMZÉS Pillangóhatás a Pozsonyi úton: miből lesz a cserebogár? A folyamatosan változó városszövet dinamikáját pontosan követi a gaz- dasági és demográfiai szerkezet változása is. Jól látható ez az alapvetés az újlipótvárosi Pozsonyi út esetében is, amely jókora változáson esett át az elmúlt néhány évben. NAGY BÁLINT K ellemes meglepetésben lehet gazdasági és demográfiai szerkezet válto- reagálnak a társadalmi változásra is. Így része annak, aki az újlipótvárosi zása is. Külön érdekesség, hogy bár a kerü- nem csoda, hogy főként a szolgáltató szeg- Pozsonyi útra téved. Mint ismert, leti vezetés tervei szerint kiemelt jelentő- mens bontogatja szárnyait. Ezen belül első- a Margit híd és a Szent István park koráb- séggel bírt az Európa Terv (a XIII. kerület ként talán a gasztronómiához kapcsolódó ban elkészült rekonstrukciójának foly- hosszú távú fejlesztésének fő irányait jelöli különböző egységeket érdemes megem- tatásaként, 2011 végén kezdődött meg a ki az Európa Terv, amely Angyalföld, líteni: jól látszik, hogy az elmúlt időszak- terület rehabilitációja. A felújítás során Újlipótváros és Vizafogó alapvető fejlesz- ban sorra nyitottak a különbözőféle „kiülős” mintegy 20 százalékkal növekedett a zöld- tési stratégiája – a szerk.) 2007-2013-as kávézók, modern bisztrók, csábító édesség- felület nagysága, akadálymentes gyermek- ciklusában egy Duna-parti sétány kialakí- és gasztroboltok, valamint éttermek. Az és idősbarát gyalogosfelületek jöttek létre. tása (ez a mai napig nem valósult meg – a utcában például jól megfér egymás mellett A parkolás szabályozásával pedig meg- szerk.); ennek ellenére alulról szerveződő, a régi bútordarabnak számító „Dunapark” szűntek a tömegközlekedés folyamatos- organikus, pusztán a piaci változásokra étterem és kávéház a Szent István park ságát zavaró forgalmi dugók. A korábbi reagáló folyamat hatásaként éppen itt, a szomszédságában, vagy például a közel- rendezetlen utcakép tehát – a környezet- Pozsonyi úton indult be jelentős kiskeres- múltban számos gasztroblogon nagyobb barát anyagok beépítésének is köszönhe- kedelmi s vélhetően demográfiai változás publicitást kapó „The Donut Library” fán- tően – humanizált közterületté alakult át. is. Legalábbis a kiskereskedelmi és lakáspi- kozó. De akad még könyvesbolt is szép Ez azonban nem minden. aci mutatók valamelyest ezt igazolják. számmal a sétányon; köztük külön gyer- A megújulás már önmagában szép tel- mekekre pozicionált is, minden nap mese- jesítmény, az azóta eltelt néhány évben Az 1,2 kilométer hosszú sétányon egy- délutánnal. Sőt, találhat design- és ékszer- viszont ennél jóval több is történt. Az ese- mást érik a megújult, egyedi portával, a boltot, galériát és trendi fodrászatot is mények igazolták: a folyamatosan változó mai kor követelményeinek megfelelően bőven, aki erre jár. városszövet dinamikáját pontosan követi a frissen berendezett kirakatokkal rendel- kező kiskereskedelmi egységek, melyek A változás tehát kézzel fogható, nagy Lakáscélú ingatlanok átlagárának alakulása Lakáscélú ingatlanok fajlagos árának alakulása a XIII. kerületi Pozsonyi úton (2008-2012) a XIII. kerületi Pozsonyi úton (2008-2012) 30 000 000 370 000 25 000 000 360 000 350 000 20 000 000 340 000 15 000 000 330 000 10 000 000 átlagár 320 000 fajlagos ár, átlag medián ár 310 000 fajlagos ár, medián 5 000 000 300 000 0 2009 2010 2011 2012 2008 290 000 FORRÁS: FHB LAKÁSÁRINDEX, RESOURCE 2008 2009 2010 2011 2012 FORRÁS: FHB LAKÁSÁRINDEX, RESOURCE 2013/11–12. | www.resourceinfo.hu

 REsourcekérdés ugyanakkor, hogy a helyi adott- ELEMZÉSságokra építő, jól pozicionált kiskereske-delmi egységek mellett előbb-utóbb meg- lakáspiaci mutatók és a kiskereskedelem szinten ugyanakkor jól kirajzolódnak ajelennek-e az elmúlt időszakban egyre minősége között egyébként többnyire szi- lakáspiaci trendek. Az FHB Lakásárindexinkább a bevásárlóközpontokba visszahú- nergia figyelhető meg; amennyiben egy adataiból kiderül, hogy bár az átlagárakzódó divatmultik és egyéb kiskereskedelmi adott területnek javul a reputációja, akkor emelkedést produkáltak a 2007-2012 közéhálózatok? Bár ingatlanpiaci szakértők sze- óhatatlanul mozgásba lendülnek az egyes eső öt évben, a fajlagos árak mégis mini-rint a Váci utca és az Andrássy út továbbra részpiacok is. Nem szabad ugyanakkor mális csökkenést mutattak. Ez az ellenté-is a kereskedők első számú célpontja, ez figyelmen kívül hagyni azt, hogy egészsé- tes folyamat főként oda vezethető vissza,azonban nem feltétlenül jelenti azt, hogy ges piaci környezetben természetesen a hogy az adásvételek eltolódtak a nagyobbegy Pozsonyi úthoz hasonló terület piaci kiskereskedelem előbb-utóbb mindig jól lakások felé.életének éppen ez lesz a következő fejezete. leköveti a terület demográfiai változásaitAmennyiben viszont a fejlesztések nem áll- is” – mondta el a REsource megkeresésére A tiszta árváltozást ugyanakkor legin-nak le – különös tekintettel a Duna-parti Baross Pál FRICS, a Realaudit ügyvezetője, kább a méretkategóriák szerinti bontássétányfejlesztésre –, előfordulhat, hogy a BFVK Zrt. igazgatótanácsának elnöke. jelzi. Ezek szerint mind az 50 négyzetmé-további átalakuláson esik majd át kiskeres- ter alatti, mind a 80 négyzetméter felettikedelmi szempontból a terület. Valljuk be, A lakáspiaci mutatók mindazonáltal alapterületű lakások esetében csökkenésa Duna-part közelsége egyébként ezt egy- magukért beszélnek, és igazolják a város- figyelhető meg a fajlagos árakban. Egye-értelműen lehetővé tenné. fejlesztésben rejlő egyéb járulékos követ- dül az 50-80 négyzetméter közötti kategó- kezményeket is. Bár negyedéves bontásban riában tudta korrigálni 2012-re a piac azMi volt előbb: a tyúk – a kevéssé értékelhető számú tranzakció előtte lévő évek esését. Ez főként annakvagy a tojás? okán – nagyon zajosak a folyamatok, éves köszönhető, hogy a 60 és 80 négyzet-A terület kiskereskedelmi fejlődése ter-mészetesen lakáspiaci szempontból semelhanyagolható. Felvetődik ugyanakkor akérdés, mi volt előbb, a tyúk vagy a tojás:vagyis a terület kiskereskedelmi piacánakfellendülése, vagy a lakáspiaci folyamatokelőidézte demográfiai változás – különöstekintettel a helyi vásárlóerő összetételére– követte előbb a rehabilitációs folyamatot?„Korántsem beszélhetünk spontán folya-matról, az ingatlanpiaci mutatók javulásátszinte mindig valamilyen reorganizációsfejlesztési folyamat előzi meg. A javuló Az eladott lakáscélú ingatlanok alapterületének Lakáscélú ingatlanok fajlagos árának alakulása, méretka- alakulása a XIII. kerületi Pozsonyi úton (2008-2012) tegóriák szerinti bontásban a XIII. kerületi Pozsonyi úton90 430 000 fajlagos, átlag, 50 alatti fajlagos, átlag, 80 felett 410 000 fajlagos, átlag, 50 és 80 között80 390 000 370 00070 350 000 330 00060 310 000 290 00050 270 000 250 00040 2008 2009 2010 2011 201230 alapterület, átlag (nm) FORRÁS: FHB LAKÁSÁRINDEX, RESOURCE20 alapterület, medián (nm)10 0 2008 2009 2010 2011 2012 FORRÁS: FHB LAKÁSÁRINDEX, RESOURCE www.resourceinfo.hu | 2013/11–12.

REsource EALNEALMYZSÉISS méter közötti lakások ritkábbak a környé- Bár a fenti számok elsőre nem feltétlenül sem vizionáltak mást. 2009-ben például a ken. Méretkategóriák szerinti bontásban támasztják alá eredeti állításunkat – misze- Portfolio.hu online interjújában Hunyady egyébként összességében nagyon kicsi, 1-3 rint a terület fejlődése a lakáspiacnak is Attila, akkor még az ingatlanfejlesztő AL százalékos csökkenés figyelhető meg a faj- hatalmas lökést adott –, arról azonban ne Holding elnökeként (Hunyady jelenleg az lagos árak változásában. Az évi nagyjából feledkezzünk meg, hogy ezen időszak alatt InHouse Társasházkezelő Zrt. vezérigaz- 90 ezres tranzakciószámhoz viszonyítva éppen a válság éveit írtuk. Ennek fényé- gatója) a következőképpen reagált arra az viszont a vizsgált időszak alatt bekövetke- ben pedig ez a minimális csökkenés inkább olvasói kérdésre, hogy vajon lát-e esélyt zett közel 200 adásvétel már igazán szép stagnálásnak tudható be. Pozitív gazdasági árcsökkenésre a XIII. kerület újlipótvárosi számnak nevezhető. Ne felejtsük el, egy mutatók mellett viszont – vegyülve az urba- részén, különösen a Dunához közeli utcák alig több mint 1 kilométer hosszú útsza- nizációs folyamatokkal – vélhetően a jövő- vonatkozásában: „Nem, extrém lokálpatri- kaszról beszélünk, melyen összesen, ha ben az árak jelentős emelkedése várható. otizmus, nulla új telek és fejlesztés, kihalás- néhány ezer ingatlan található. sal lehet csak bekerülni.” Persze ingatlanpiaci szakértők korábban Butterfly effect on Pozsonyi Street The dynamics of Budapest’s constantly changing urban fabric are greatly line with the latest trends. No wonder the affected by changes to its economic and demographic structure. A good service sector is soaring here. First things example of this basic rule can be easily made of Pozsonyi utca (street) in first, let’s look at the cuisine on offer: it's Újlipótváros, which has undergone significant change over the past few years. clearly visible that many of the cafés located here, with outdoor seating, modern bis- BÁLINT NAGY tros, charming specialty sweets, gastronomy shops, and restaurants opened recently, and ou’ll certainly enjoy a pleas- closely linked to changes in the economic one after the other. For example, the well- and demographical structure. Let’s start established Dunapark restaurant and café Y ant surprise if you wander along with a funny quirk in the story: although next to Szent István Park has been here for Pozsonyi utca, located in the part the 2007-2013 period of the Europe Plan years, then came the The Donut Library, a of Budapest’s District XIII known as Újlipót- [editor’s note: the Europe Plan is the basic doughnut shop that has received a great deal város. As is well known, the reconstruction development strategy laying down the long- of publicity on gastro blogs lately. The num- of the area began at the end of 2011, follow- term development goals for Budapest’s Dis- ber of book shops along the promenade has ing the renovation of the Margit híd (bridge) trict XIII including Angyalföld, Újlipótváros increased over the years, too. One even spe- and Szent István Park. As part of the proj- and Vizafogó], which included the con- cializes in children’s books, hosting daily ect, green space increased by around 20% struction of a promenade along the Dan- fairy tale readings for its patrons. As one and many barrier-free, child – and elderly- ube rakpart (riverbank) – a plan which held strolls along this charming leafy street, one friendly pedestrian zones were established. special significance in the municipal leader- can also find designer clothing and jewelry New parking regulations ended the con- ship’s agenda – , hasn’t been not realized yet, shops, art galleries, and trendy barber shops. stant traffic jams that had been interfering somehow, despite the unrealized plans, sig- with the smooth operation of public trans- nificant changes still took place in terms of So, the change is clearly visible. However, port, too. So, thanks to use of eco-friendly retail (and presumably also the demograph- will such an inviting atmosphere tempt mul- materials, the previously unorganized street ics of the area) right there on Pozsonyi utca. tinational brands and other retail chains has now been transformed into a people- This trend has been grass-roots, organic, to leave the shopping centers, that they friendly public space: but that's not all to it. and reacted naturally to changes in the mar- rarely tend to venture from, and show up The reconstruction alone was a great ket: at least, this is what retail and housing here – next to well-positioned retail units accomplishment, however, so much more market indicators seem to suggest. built with local character? Property market happened in the background over the past experts have said that Váci utca (street) and few years, all of which contributed to the In the not far to distant past, this was Andrássy út (road) remain the retail indus- outcome. In this article, we’d like to high- quiet underdeveloped area frequented pri- try’s main targets, but that doesn't neces- light some of the major events that, with- marily by locals. Now retail units line the 1.2 sarily mean that this is the end of the story out which, this success story would not have kilometer long street promenade, complete for Pozsonyi utca’s market life. In case the been quite the same. This story serves as an with renovated and new, quaint and unique planned developments continue (i.e. the example, too, that the interwoven dynamics storefronts. The stores greet customers with Danube wharf promenade development), of this city’s constantly changing fabric are freshly decorated, chic windows, clearly in the next chapter for areas like this one might mean further transformation from a retail 2013/11–12. | www.resourceinfo.hu

 REsource ANALYSISpoint of view. Let's face it; its proximity to from the FHB House Price Index reveals Although all the statistics provided herethe Danube is ripe for just such a transfor- that average prices increased over the five- don’t necessarily confirm our above-statedmation. year period between 2007 and 2012, how- hypothesis, namely that development in the ever, individually, prices showed a minimal area gave a huge boost to the housing mar-Which came first, the chicken or decrease. This counter trend can be primar- ket, we shouldn't forget that this all hap-the egg? ily attributed to the fact that transactions pened in the midst of the crisis years. In light have shifted in favor of larger homes. of this, the minimal drop of prices mightThe retail sector's development in this area be interpreted more like stagnation. Posi-has definitely had an impact on the hous- In any case, best indicator of net price tive economic indexes in combination withing market, too. The question is, however: change is calculated with a breakdown by urbanization processes are expected to bewhich came first, the egg or the chicken? size category. According to this breakdown, the joint cause of significant price growth inWas it the upswing of the local retail mar- specific prices decreased both in case of flats the future.ket or the demographical changes caused smaller than 50 square meters (sqm) andby housing market trends? In particular, did larger than 80 sqm. By 2012, the market was Of course, real estate experts have alwaysthe change in composition of the local pur- only able to correct the earlier price drops for predicted this. For example, in a Portfolio.chasing power or the rehabilitation pro- flats in the 50-80 sqm range. In fact, homes hu interview with Attila Hunyady in 2009,cess happen first? According to Pál Baross, between 60-80 sqm are quite rare in this area. the then chairman of AL Holding (currentlyFRICS, the managing director of Realau- The breakdown according to size category the CEO of InHouse Társasházkezelő Zrt.),dit and chairman of the board of directors indicates that, overall, the drop in specific answered a question provided by one ofat BFVK Zrt, “this is far from being a spon- prices was really low (only between 1-3%). our readers asking if he saw any chance oftaneous process; improvement in housing Considering there are around 90,000 transac- a price drop in the District XIII Újlipótvárosmarket indicators are almost always pre- tions a year, seeing nearly 200 deals take place area, particularly along the streets close toceded by a reorganization process. Mostly, during the examined period is quite remark- the Danube. Hunyady replied, “no; therewe can see synergies between improving able: let’s not forget that we are talking about is die-hard localism and zero new build-housing market indicators and the quality of a section of street a little over one kilometer ing plots and development, so, you can onlylocal retail. If the reputation of a particular and with only a few thousand properties. move in if someone passes away.”area is improving, than certain submarketswill gain momentum, too. Still, we shouldnot ignore the fact that – in a healthy mar-ket environment – retail will certainly fol-low suit with demographic changes sooneror later.” However, the local housing market indi-cators speak for themselves and, in this case,they confirm it’s been the collateral conse-quences of urban development. Althoughthe trends can’t be clearly tracked in aquarterly breakdown, due to the low num-ber of transactions, housing market trendsshow up explicitly at the annual level. Data www.resourceinfo.hu | 2013/11–12.

REsource HIRDETÉS Rekordalacsony árszintek a magyar lakáspiacon Az első lakásukat vásárlók és a befektetők, lakáskiadók lehetnek azok a csoportok, melyek kilendítik a lakáspiacot a több éve tartó gödörből. A makrogazdasági környezet egyre pozitívabb: gazdasági növekedés, alacsony infláció, kedvező lakásárak, rekordalacsony kamatszint. Hány havi kereset egy négyzetméter lakás ára országosan? Első lakásukat vásárlók helyzete 2,2 lakásárak és jövedelmek viszonya 2,0 munka- elérhető lehetőségek támogatások 1,8 infláció hitelezési feltételek 1,6 2013 2010 2002 1,4 a középponttól távolabbi értékek kedvezőbb helyzetet jelentenek 1,2 Forrás: FHB 1,0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Forrás: FHB A 2008-ban kitört válság még mindig érezteti hatá- kenés egyre jobb vásárlási lehetőséget kínál, a kamat- Minél alacsonyabb a mutató értéke, azaz minél sát, és a gazdaság szereplői lassú kilábalásra ren- támogatás és az új lakások piacát érintő szocpol erő- rövidebb időszak jövedelmét kell kiadni egy négy- dezkedtek be. A folyamatok azonban eltérően hat- sítése könnyíti az első évek terheit. zetméternyi lakásra, annál kedvezőbbek a vásárlók nak a különböző helyzetben lévő családokra. Az lehetőségei. A tavaly óta történt javulás pedig az FHB kiemelt figyelmet fordít azokra a fiatalokra, akik A háztartások jövedelmi helyzete javul emelkedő jövedelmeknek és a lakásárak 2%-os csök- az első lakásukat szeretnék megvásárolni, többek kenésének együtt tulajdonítható. között ezért indította 2011-ben útjára az Első Laká- Az alacsony infláció a reálbérek növekedését okozta, sukat Vásárlók helyzetének elemzését. Az 5 legfon- az előző év azonos negyedévéhez képest 1,9%-kal. Nagyvárosainkban hasonló folyamatok tosabb szempontot ábrázoló pókháló-ábra bemu- Ennek a folyamatnak érezhető hatása lehet a lakáske- játszódnak le tatja, hogy a 2002-es és a 2013-as helyzet igen eltérő: resletre, amennyiben a tendencia folytatódik, illetve a hajdani támogatási rendszer helyett jelenleg ked- amint a foglalkoztatottak arra számítanak, hogy tar- Az Első Lakásukat Vásárlók számára kedvező trend vezőbb lakásárak és alacsonyabb kamatok segíthetik tósan folytatódni fog. A jövedelmi helyzetet a lakás- nemcsak országosan, hanem az egyes nagyvárosok- első lakásukhoz a fiatal családokat. A 2010-es helyzet- árakhoz viszonyítva vonjuk be az Első Lakásukat ban is igaz, például Budapesten, Debrecenben és hez képest egyértelműen javultak a mutatók. A már Vásárlók helyzetének elemzése során. A jövedelmi Győrben is. Az elmúlt többéves időszak fő trendje az tulajdonosokat kedvezőtlenebbül érintő lakásárcsök- helyzet javulása a csökkenő lakásárakkal együtt jóval erőteljes csökkenés: 2004 óta évről évre egyre keve- kedvezőbb helyzetbe hozta a lakásvásárlókat. sebbet kell dolgozni egy négyzetméternyi lakásért. A Az utóbbi több mint tíz évben kezelt adatbázi- Az FHB Lakásárindexről kiszűrhető például annak a hatása, ha az egyes sára támaszkodva hozta létre az FHB lakásárinde- időszakokban több budapesti vagy vidéki adás- xét. Az FHB-index különlegessége, hogy Magyar- lakáspiac transzparenciáját, hiszen átlátható mód- vétel történt. Az FHB Lakásárindex megbízhatóan országon ez az első tranzakciós árakon alapuló szertannal készülő, valós adásvételek statisztiká- számol be a szektor hangulatáról, a lakóingatlan- mutatószám, amely a magyar használt lakóingat- ján alapuló mutatón keresztül követhetik figye- piac alapvető folyamatairól. Az FHB új szolgálta- lanok tranzakciós árainak változását mutatja 1998- lemmel a lakáspiac alakulását a piaci szereplők. tása többet nyújt egy általános, országos lakásárin- tól kezdődően negyedéves bontásban mostanáig. Az alkalmazott statisztikai eljárás lényegében dexnél. Az FHB a negyedévente publikált országos Az ingatlanszektor hagyományosan transzpa- azon alapul, hogy a lakások értéke felbontható az index mellett ügyfeleinek részletes mutatókat is renciaproblémákkal küzd: a pénzügyi szektorhoz egyes tulajdonságaik (elhelyezkedés, építésmód kínál. Ezek a részletes mutatók területi és ingat- képest az ingatlanpiac határozottan kevésbé átlát- stb.) értékeire. A mutató összeállításánál kezelték lantípus szerinti bontást tesznek lehetővé, azaz a ható. Az FHB Lakásárindex ilyen szempontból egy- azt a problémát, hogy nem cserél gazdát minden szolgáltatást megrendelő előfizetők egyéni gazda- értelműen hiánypótló szolgáltatás, hiszen (immár negyedévben az összes ingatlan, így az egyszerű sági-stratégiai igényeiknek, érdekeltségi körüknek közel 900  000) valós tranzakción alapuló, transz- mutatók (átlagár, mediánár) alakulása az éppen megfelelően kaphatnak részletes képet a lakás- parens index mind ez idáig nem létezett Magyar- értékesített ingatlanok sajátosságaitól, a minta piac egy-egy speciális szegmensének alakulásáról, országon. Az index jelentősen növeli a magyar összetételétől függene. Ezt az ún. összetételhatást aktuális helyzetéről. a nemzetközileg elismert ingatlanárindexeknél is használt hedonikus módszerrel kezeli az FHB, így 2013/11–12. | www.resourceinfo.hu

 REsourceÁllami támogatás mértéke egy tipikus lakás esetén, 10 millió forintos hitelre Különösen az Első Lakásukat Vásárlóknak kedvez az akár 3,25 millió forint vissza nem térítendő támo-4 500 000 gatást jelentő, új lakásokra érvényes lakásépítési HIRDETÉS4 000 000 támogatás (a szocpol) is, hiszen kifejezetten csalá- dokra vagy tervezett családokra szabták: a támogatás3 500 000 mértéke a (vállalt) gyerekek számával együtt növek- szik. Ezen felül még a lakás-takarékpénztári megtaka-3 000 000 rításokban elérhető támogatásra lehet támaszkodni. Idén januártól érvényes a magasabb illetékkedvez-2 500 000 mény a 35 évesnél fiatalabb Első Lakásukat Vásárlók2 000 000 számára: legfeljebb 15 millió forintos lakás vásárlása-1 500 000 kor a tulajdonszerzés után egyébként fizetendő ille- ték felét kell leróniuk. Jelenleg a 35 év alattiak, jövő1 000 000 évben pedig már minden Első Lakását Vásárló kérheti az illeték 12 havi pótlékmentes részletfizetését.500 000 Számos példát láthatunk ennek a szegmens-0 nek a támogatására külföldön is. Van, ahol köz- 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 ponti kormányzati intézkedésekről van szó, más- hol önkormányzati vagy akár egyetlen jelzálogbank kamattámogatás szocpol LTP adókedvezmény Forrás: FHB becslés által bevezetett kedvezményekkel lehet találkozni. E konstrukciókhoz hasonlítva a magyar támogatásivárosokra jellemző nettó kereseteket az egy adózóra konstrukciója 2013-ban új lakás építésére, vásárlására rendszert, elmondható, hogy széles körben nyújt ajutó adóalapból az egy adózóra jutó adót levonva például 6% induló kamattal igényelhető, 6,36-7,09% vásárlóknak kedvező lehetőségeket.közelítjük. THM mellett. Támogatások és konjunktúra alapozhatja Budapesten kell a legtöbbet dolgozni egy négy- Az Első Lakásukat Vásárlók számára az alacso- meg a változástzetméternyi lakásért: mintegy másfél hónapot. Ez azt nyabb kamatkörnyezet a 15 év körüli tipikus futam-jelenti, hogy Budapesten – miközben mind a laká- időt is figyelembe véve azt jelenti, hogy a hitelek rész- A gazdasági válságból való kilábalás és az ösztönzősok, mind a keresetek tipikusan magasabbak, mint letei mérsékelt terhet jelentenek. Elmondható, hogy támogatási rendszer együttes hatása meghozhatja aaz ország többi részén – a lakások ára nagyobb elté- immár az árfolyamkockázattól mentes forinthite- lakáspiacon is régen várt fordulatot. Az FHB Banknálrést mutat más nagyvárosokhoz képest, mint a kere- lek nyújtotta lehetőségek nem sokkal maradnak el a hitelezés és a hitelek iránti érdeklődés emelkedésesetek eltérése. Budapesten 2010-ben 255 ezer forint az előző évtized közepén uralkodó devizahiteleké- az egyik erre utaló jel, a másik ilyen indikátor pedigkörüli átlagos négyzetméterár érvényesült, míg a től. Az összképet még tovább javítja a hozzáférhető az lehet, hogy az első lakásukat vásárlók és a befek-havi átlagos nettó kereset 165 ezer forint körüli volt. támogatások köre. tetési célra beruházók egyre nagyobb számbanEzzel szemben Miskolcon például az átlagos fajla- jelennek meg a vevői oldalon. Az FHB Ingatlan Zrt.gos ár és a havi kereset szinte megegyezett egymás- Valószínűleg a kedvező támogatási és kamatfo- saját ingatlanközvetítési üzletágának tapasztalataisal: előbbi 130 ezer forint körüli, utóbbi 134 ezer forint lyamatoknak tulajdoníthatóan a hitelezés első félévi azt mutatják, hogy a potenciális érdeklődők mintegykörülire becsülhető. A fenti adatokból az is kiszámít- élénkülése óvatosan folytatódott. A kihelyezés növe- 25-30%-a keres első lakást, az ő végső döntésüknekható, hogy mennyibe kerül – ledolgozott hónapokban kedett, és a lakáscélú hitelezés augusztusban elérte azonban sokszor az anyagi helyzetük szab korlátot,mérve – egy átlagos méretű lakás. Egy 60 négyzetmé- a 13 milliárd forintot. Az év hátralevő részében e ten- ezért ennek a vásárlói csoportnak az ún. „félszocpol”teres lakást tekintve például látjuk, hogy míg Buda- denciák folytatódására számítunk. kedvezmény bevezetése további lökést adhatna. Apesten 92,4 hónapot, azaz több mint 7 és fél évet kell 2010-es évig tapasztalt jelentősebb esés óta márdolgozni (más célra egyáltalán nem költve), addig ez A támogatási rendszer itthon és külföldön harmadik éve, a népszerű lokációkban kimutatha-Győrben alig több mint 6 év, Szolnokon vagy Miskol- is sokrétű tóan növekvő bérleti díjak és a bérlakáspiacon elér-con pedig 5 év vagy annál is kevesebb. Az itt bemu- hető, akár bruttó 8%-os vagy azt meghaladó hoza-tatott adatok különösen fontosak az Első Lakásukat Az első lakásukat vásárlók gyakran kiemelt figyel- mok egyértelműen igazolják azt a véleményt, hogyVásárlók számára, akik új belépőkként először jelen- met kapnak a kormányzat és a piaci szereplők részé- az első lakásvásárlók mellett a befektetési, kiadásinek meg a lakáspiaci lépcsőn (property ladder), és ről – ők a célpontjai számos lakáshoz jutást elősegítő céllal vásárlók (buy to let) a másik vásárlói csoport,nem feltétlenül tudják első ingatlanukat egy korábbi programnak. Számításaink során egy tipikus család amely a keresleti oldalon segítheti a kilábalást. Aeladásából részben finanszírozni. Éppen ezért a hitele- által egy tipikus lakás vásárlásához felvett hitel kap- csak lassan csökkenő túlkínálat és a gazdasági for-zési környezet is különösen fontos számukra. csán összegeztük a lehetséges támogatások érté- dulat törékenysége miatt azonban a lakásárak idén két, a jelenleginél kedvezőbb lehetőségek legutóbb még tovább csökkennek, és a hitelüket fizetni nemA lakáshitelek kamata tovább csökken 2004-ben kínálkoztak. tudók körüli bizonytalanság is elhúzódó, lassú fordu- latot prognosztizál.A csökkenő inflációval párhuzamosan tovább csök- Az állami támogatások legnagyobb része a kamat-kentek a betéti és hitelkamatok is. Támogatott hitel támogatott hitelek révén szerezhető meg. Az ott-igénybevétele esetén akár 6% induló kamattal is igé- honteremtési kamattámogatás öt éven át tart, és anyelhető lakáshitel. Az FHB Állami Támogatott Hitel referenciahozam akár 70%-a is lehet (új lakás esetén, három gyermekkel), de legalább a referenciahozam 50%-a.FHB INDEX MOLNÁR ZSOLT DR. NAGY GYULAweb: www.fhbindex.hu vezérigazgató-helyettes FHB Jelzálogbank Nyrt.e-mail: [email protected] FHB Ingatlan Zrt. FHB Index projektvezetőDirekt vonal: Telefon: +36 (1) 452-9208 Telefon: +36 (1) 452-5930+36 (1) 452-7999 Mobil: +36 (30) 748-3913 Mobil: +36 (30) 964-6087Cím: 1082 Budapest, Üllői út 48. E-mail: [email protected] E-mail: [email protected] www.resourceinfo.hu | 2013/11–12.

REsource SPONSORED ARTICLE First-time buyers and investors could kick-start the market People buying their first home and buyers looking for investment and leasing opportunities could help the real estate market get out of the depression that has been characterizing the market for years now. The macroeco- nomic environment is now offering more support to the market in terms of economic growth, low inflation, and record-low interest rates. The economic crisis that started in 2008 still has been coupled with a growth in real wages. mate the average net income for each city by affects the markets and market players have Should these trends remain unchanged and deducting the tax per taxpayer by the tax base inevitably prepared for a slow recovery. The employee expectations remain optimistic (that value per tax payer, this means those in Buda- trends, however, have varying effects on house- the trends will hold), then this could have a pest must work longer (approximately one and holds in different situations. FHB is paying spe- notable impact on the demand for residen- a half months) for each square meter (sqm) of cial attention to the first-time, young homebuy- tial real estate. Taking into account the corre- property. Whereas both wages and housing ers demographic, which is one of the reasons lation between personal income and housing prices are typically higher in Budapest than in it started analyzing the situation for first-time prices, FBH’s First Home Buyers report can con- the other parts of the country, the difference home buyers in 2011. Its web diagram analy- clude that lower prices combined with growing in housing prices, compared to other Hungar- Affordability: Average price per sqm /average monthly wage First Homebuyers in Hungary 2.2 Home prices compared to wages 2.0 1.8 Labour market Available 1.6 opportunities state subsidies 1.4 1.2 Inflation Financing, loan conditions 1.0 Source: FHB 2000 2013 2010 2002 2001 2002 (The further from the center the better the position on the graph) 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Source: FHB sis, featuring the five most important aspects income has indeed put home buyers in a much ian cities, is greater than the income difference. of such sales, shows that the situation in 2002 more favorable position. In 2010, the average price per sqm in Budapest was completely different than it has been in was around HUF 255,000, while the average 2013: Replacing the importance of the subsidy Namely, the lower the index and the shorter monthly net income was around HUF 165,000. system, it is now lower interest rates and more the period necessary for raising the capital In comparison, the average price and average affordable flat prices that influence young fam- equivalent to one square meter of flat property monthly income were almost identical in Mis- ilies ability to buy their first homes. Compared then the greater the chances buyers have to kolc (price/sqm was estimated at around HUF to 2010, the new indexes indicate the situa- reach a successful transaction. The improvement 130,000, while income/month was around HUF tion has clearly ameliorated. While decreasing gauged from last year to this year can be attrib- 134,000). prices have affected current homeowners unfa- uted to two factors: increasing personal income vorably, they are also offering better opportuni- and a 2% drop in housing prices. If we employ the above-mentioned data, ties to buyers. In addition, interest rate subsidies we can also calculate an average-sized flat’s and the “szocpol” (the Hungarian state subsidy Trends for major cities worth in working months. In the case of a 60 for families with children) for new-builds have sqm Budapest flat, we would have to work eased the burdens of the first few years for first- While the trend is beneficial for first-time home for 92.4 months (or over 7.5 years) to be able time buyers. buyers nationwide, it also has had an interest- to buy the flat (if we don’t spend on anything ing impact on some of Hungary’s larger cities else), whereas in Győr it would take a little over Household incomes are improving (for example, for Budapest, Győr, and Debre- six years and in Szolnok or Miskolc it’s only five cen). Namely, major cities have seen a strong years or even less. Low inflation caused a 1.9% increase in real decrease in buying power: ever since 2004, one wages, compared to the same quarter in the has to work less per each square meter of prop- The data indicated here is especially impor- previous year. Thus, the increase in net wages erty, but one must work longer in big cities than tant for first home buyers that are newcomers one does in towns and villages. Since we esti- to the property ladder and, therefore, not neces- 2013/11–12. | www.resourceinfo.hu

 REsource State subsidy for a typical home (with a HUF 10 M loan) first-time home buyers under the age of 35. If the SPONSORED ARTICLE price of the property doesn’t exceed HUF 15 mil-4,500,000 lion, only half of the normal duty is charged. Cur- rently, buyers under 35 can now ask for a 12-month4,000,000 installment scheme in order to pay off the tar- iff, however, as of next year, every first-time home3,500,000 buyer will be entitled to this payment option.3,000,000 There are also numerous international exam- ples of subsidies provided for this segment of the2,500,000 population. In some countries, these are tied to central government policies. In others, they are2,000,000 the result of local government policies requir- ing a single mortgage bank to provide discounts.1,500,000 Overall, when compared to the range of exam- ples and sample solutions, the Hungarian sub-1,000,000 sidy system clearly provides a broad range of favorable opportunities to buyers.500,000 Subsidies and growth can lay the0 groundwork for change 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Recovery from the economic crisis and incentive interest rate subsidy \"szocpol\" (subsidy for families with children) systems can together provide the long awaited turn for the housing market. For FHB Bank, one home savings account subsidy tax deduction of the greatest signs of an upswing is the grow- ing demand for loans. The second most pow- Source: MNB, Portfolio.hu erful indicator is that investors and first-time homebuyers are representing a greater numbersarily able to finance their first property by sell- expect these trends to continue for the remain- of clients on the buyers’ side. FHB Ingatlan Zrt’sing a previous one. For many, the lending envi- der of the year. real estate broker branch reports that 25-30% ofronment is especially important to them. potential enquirers come from private individuals Subsidies are diverse, but not just in seeking their first home. For many, their final deci-Home loan interest rates continue Hungary sion to buy or not is often hinged on their finan-to decline cial limits, so, the introduction of the so-called It’s not unusual for first-time home buyers to get “half-szocpol” subsidy could very well give someAs the rate of inflation drops, so do deposit and special attention from the government and other potential buyers a real boost. After the significantmortgage rates: subsidized home loans are cur- market players. They are often the targets of pro- drop in rental rates experienced up until aroundrently available for interest rates starting as low grams designed to facilitate home buying. FHB 2010, rates for residential property in more pop-as 6%. For example, FHB’s State Subsidized Loan has analyzed the value of available subsidies for ular locations have now risen demonstrably. Con-scheme is available at a starting interest rate a typical home loan for a typical family through- sidering this alongside available gross yields ofof 6%, with an annual percentage rate (APR) of out the years and found that 2004 was the last 8% (or even more) on the rental housing market,6.36-7.09%. time when the situation was more favorable for clearly justifies (in addition to first home buyers) first-time home buyers than it is right now. investors and rental market buyers also choos- Considering the typical 15-year duration of ing to buy now. As oversupply slowly decreasesa mortgage, a low-interest environment means A majority of related state subsidies are avail- and the economy’s fragility slowly buffers, hous-that each installment will represent a more able as special loans with subsidized interest ing prices are expected to drop even further thismoderate burden for first-time home buyers. We rates. The interest rate subsidy for “home build- year. Uncertainty remains regarding the abilitycan say that the opportunities provided by tak- ing” is guaranteed for five years and can cover of debtors to pay their debt, forecasting a pro-ing out a forint-based loan (free of currency risk) between 50-70% of the benchmark yield (max- longed and slow turnaround. However, the roleare not substantially different from the opportu- imum rate is for new flats and for families with first-time buyers, rental market buyers, and inves-nities that foreign currency loans used to offer three children or more). tors play could very well have a positive influencewhen they dominated the market in the middle in the way things turn out.of the last decade. The available subsidies are, in “Szocpol”, the Hungarian state’s non-refundablefact, even brighter in the overall picture. subsidy for home-building or the acquisition of newly-built homes, provides a maximum amount Most likely due to favorable subsidies and of HUF 3.25 million to families or couples plan-positive interest rate trends, the recovery of the ning families: the amount of the subsidy increasesloans markets we began to see in the first half of depending on the number of children (or plannedthe year has slowly maintained course. Lending family size). In addition, families can rely on thevolume has increased and mortgages totaled support available from the savings and loan banks.HUF 13 billion forints in August. Further, we From January 2013, the duty tariff decreased forFHB INDEX ZSOLT MOLNÁR DR. GYULA NAGYURL: www.fhbindex.hu Vice-managing Director FHB Mortgage Bank Nyrt.E-mail: [email protected] FHB Real Estate Zrt. FHB Index Project ManagerDirect line: Phone: +36 (1) 452-9208 Phone: +36 (1) 452-5930+36 (1) 452-7999 Mobile: +36 (30) 748-3913 Mobile: +36 (30) 964-6087Address: 1082 Budapest, E-mail: [email protected] E-mail: [email protected]Üllői út 48. www.resourceinfo.hu | 2013/11–12.

REsource INTERJÚ Érdekes a hotelpiac a befektetők szá- ről egy egészséges összetételű ügyfélkörről Nehéz általánosítani ebben a kérdésben, mára? Várható, hogy a közel-keleti befek- beszélhetünk, másrészt pedig a piac fellen- mert az elmúlt időszakban láttunk trófea- tetők újabb budapesti szállodákat vásá- dülő szakaszban van, ami befektetői szem- szállodákat nagyon agresszív hozamszintek rolnak? Melyik a top három szállodapiac pontból értéknövekedési potenciált hor- mellett gazdát cserélni, de ez alapvetően Közép-Európában? Többek között ezek- doz magában. Ha folytatnom kell a sort, annak tudható be, hogy a hotelpiac éppen ről beszélgettünk a Cushman and akkor valószínűleg Krakkót nevezném meg a mélypontján volt, aminek köszönhetően Wakefield közép-európai szállodaszekci- harmadiknak. Krakkóban is alapvetően az a profitmarzsok nagyon alacsonyak vol- ójának vezetőjével, Frédéric Le Fichoux- erős felhasználói kereslet az, ami hajtja a tak. Ezek a tranzakciók azt jelentik, hogy a val. hotelpiacot is. Mindez természetesen nem befektetők felismerték a hotelpiac erős fun- jelenti azt, hogy a régió más piacai ne len- damentumait, hajlandóak kockázatot vál- A KKE-régió ingatlanbefektetési piaca nének érdekesek, sok befektető érdeklődik lalni és csökkenteni a tőkemegtérülésüket az elmúlt hónapokban a fellendülés jeleit más városok iránt is. Ugyanakkor azt gon- annak érdekében, hogy növeljék a bevéte- mutatja. Igaz ez a hotelbefektetési piacra dolom, hogy a befektetői kereslet a többi leken keresztül jelentkező megtérülésüket. is, szállodák iránt is érdeklődik a tőke a városban korlátozottabb, és jóval nehezebb Ha általánosítani kell, akkor úgy fogalmaz- régiónkban? megtalálni a helyes terméket helyes árazási nék, hogy a stabil jövedelemtermelő képes- szint mellett. séggel rendelkező szállodák hozamszintje a A hotelbefektetési piac aktivitása növe- kedett 2013 során az EMEA régióban, az Az elmúlt 1-2 évben megfigyelhettük, FOUR SEASONS, BUDAPEST első félévben 38 százalékkal szárnyalva hogy közel-keleti befektetők prémium túl az ezt megelőző év azonos időszakát. szállodaépületeket vásároltak Budapes- közép-európai régióban 7,75 és 8,25 száza- A növekedés jelentős részét jellemzően ten (Le Meridien, Four Seasons). Gon- lék körül alakul. nyugat-európai portfólióértékesítések és dolja, hogy ez a trend folytatódik majd egyedi eszközértékesítések adták. Ugyan- Budapesten, illetve más közép-európai Érdekli az intézményi tőkét is a hotel- akkor azt látni kell, hogy a nyugat-euró- városokban? szektor? Milyen szállodák érdekesek a pai befektetési kínálat csökkenése miatt a konzervatív, intézményi befektetőknek? befektetők újból érdeklődést mutatnak a Azt gondolom, hogy ez a trend vélhe- kulcsfontosságú közép-európai nagyvá- tően folytatódni fog, ugyanakkor nem sza- Igen, érdeklődnek az intézményi befek- rosok iránt. Összességében azt kell monda- bad elfelejtenünk, hogy olyan trófea-esz- tetők is. Az, hogy milyen hoteleket keres- nom, hogy a befektetői bizalom visszatért közökből, amelyeket említett, nem sok van nek, nagyban függ az adott befektetőtől. A a KKE-régió iránt, és jelenleg is számos a közép-európai régióban, tehát az ilyen szabályozott német nyílt végű ingatlanala- tranzakciós ügylet van az átvilágítási (due tranzakciók mennyisége korlátozott. pok jellemzően olyan hoteleket keresnek, diligence) vagy a lezárási szakaszban. Azt melyeket bérleti szerződésben üzemeltet- gondolom, hogy ahogyan az európai gaz- Említette, hogy nehéz jó hotelt jó ára- nek, és a bevételek minimum 70 százaléka daság fellendülése elindul, úgy folyama- zási szinten találni Közép-Európában. rögzített. Más típusú intézményi befekte- tosan nő majd a hotelbefektetések iránti Mi ma a jellemző hozamszint a KKE- tők szívesen vásárolnak változó bevételű, befektetői bizalom is, és így Közép-Euró- régió szállodabefektetési piacán? menedzsmentszerződéssel üzemeltetett pában is egyre több tranzakciós aktivitást hotelt is, de ők is csak prémiumszállodákat fogunk látni a 2014-es évben. hajlandóak megvenni. Melyik városok számítanak a legnép- szerűbbnek a befektetők körében? Az ingatlanpiacon általában Varsó, Prága, Budapest a sorrend. Ugyanez a helyzet a hotelszektorban is? Varsó és Prága egyértelműen uralják a befektetési piacot, és általánosságban azt lehet mondani, hogy ez a két piac rajta van a régióban aktív befektetők radarján. Varsó népszerűségét alapvetően az magya- rázza, hogy egy nagy és egészséges gaz- daság fővárosa. Prága esetében egyrész- 2013/11–12. | www.resourceinfo.hu

 REsourceInvestors chase trophy hotelsAre hotels getting more popular ket and these cities are generally on the INTERVIEWamongst institutional property inves- radar for most investors interested in buy-tors? When it comes to hotels, what ing hotels in the region. Warsaw is con- the strong market fundamentals in playmakes a good trophy asset? What kinds genial due to the fact that it is the capi- and that they are ready to take some risksof assets are German funds looking for? tal city of a core strong economy in the and lower their capital return in favor ofWe interview Frederic Le Fichoux, Head region and Prague is interesting based on income return. More generally speaking,of Hospitality for CEE at Cushman and the healthy mix of its clientele base, as capitalization rates on stabilized incomeWakefield. well as its upside potential, due to recov- for hotels are now generally in the region ery of the market. The next market would of 7.75 to 8.25%. The CEE property investment mar- probably be Krakow as it also has a strongket has been showing signs of growth. demand generator mix happening. That Is institutional money interested inDoes the same go for the hotel invest- said, other main cities in the region are the hotel sector? What kind of hotelsment market as well? also interesting to a lot of investors, but are they looking for? this is more limited and finding the right The volume of hotel investment activ- product at the right price is even more Yes. It really depends on the institu-ity within the EMEA region surged in important on this markets. tion. Regulated German funds are typi-2013, increasing by 38% in the first half of cally looking at hotels operated under athe year, compared to the same period in In the last one to two years Buda- lease agreement with a minimum of 70%2012. This increase is mostly led by major pest has seen some trophy hotel assets fixed income, which applies to only a fewportfolio and single asset transactions bought by Middle Eastern investors (i.e. hotels in the region. Other institutionaltaking place especially in Western Europe. Le Meridien, Four Seasons). Do you investors are happy with variable incomeHowever, as acquisition opportunities expect this trend to continue in Buda- streams generated by hotels operatedin top Western European cities dimin- pest as well as in the whole CEE region? under a management agreement but, here,ish, investors are now showing renewed they would only consider core hotels.interest in key Central European gateway Yes, but a more expanded view of thecities. Overall, interest from investors in CEE region…keeping in mind, though,hotel assets is returning to the CEE region that there are not many trophy assets inand numerous deals are either in due dil- the region.igence or in the closing stages. Further-more, as the European economy recov- What are the CEE hotel investmenters and interest in hotel investments market’s current yield levels?increases, we expect greater transac-tion activity within the Central European It is difficult to generalize, as we haveregion in 2014. seen trophy and core assets selling at very aggressive initial yields, even though Which hotel investment markets are these cases reflect the fact that the trans-the most attractive: Warsaw, Prague, or actions took place when the market wasBudapest? at rock bottom and when hotels achieved low profit margins. These transactions Warsaw and Prague dominate the mar- reflect the fact that investors recognize Save the date Hotel Intercontinental, Budapest, HungaryThe leading industry get-together in Hungary Partner Gold sponsors In association withsince 2005. The annual full-day conferencethat covers the Hungarian and CEE propertymarkets most important issues.Further information: www.portfolio.hu/en/events,[email protected], tel.: +36 1 327 40 86 www.resourceinfo.hu | 2013/11–12.

REsource  Szétváló régiós befektetési piacokELEMZÉS A kelet-közép-európai régió befektető- A német Deka Immobilien különösen Tim O’Sullivan, a CBRE ingatlantanács- inek magatartása jól tükrözi a térség aktív volt Lengyelország és Csehország adó ügynökség délkelet-európai tőkepiaci egyes országaival szembeni eltérő befek- területén. Varsóban körülbelül 148 mil- vezetője megerősíti, hogy a befektetők tetői bizalmat. Határozott különbségek lió euróért vásárolta meg a 37 000 négy- ugrásra készen várják, hogy Magyaror- mutatkoznak a régió érettebb és lesza- zetméteres International Business Centert, szágra jöhessenek, és amint egy nagyobb kadó piacai között. Az utóbbiak kevésbé illetve az UBM-mel és Warimpexszel közö- megállapodás születik, azt valószínűleg voltak hatékonyak a befektetői bizalom sen az InterContinental Hotelt szerezte automatikusan követi a többi is. A szak- visszaszerzésében a gazdasági visszaesés meg 103 millió euróért. Prágában a Deka ember az irodapiaci hozamokat Varsóban és az eurózóna válsága óta. Ez a helyzet a Skanskától vásárolta meg a 27 000 négy- 6 százalékra, Prágában 6-6,5 százalékra, azonban néhány országban változhat a zetméteres City Green Court irodaházat 54 Budapesten 7,5 százalékra becsüli. Álta- közeljövőben. millió euróért. lánosságban tehát jelenleg Varsó és Buda- pest között körülbelül 100-150 bázispont A térség országait különböző mértékben Magyarország esetében a politikai és gaz- különbség is mutatkozhat. sújtották a kisebb-nagyobb mértékű politi- dasági kockázatok egyidejű jelenléte tartja kai-gazdasági bizonytalanságok, a negatív távol a befektetőket és hitelezőket. Romá- Az oroszországi volumenekhez képest hangulat, az érzékelt jogi és eljárásbeli prob- nia szintén arra vár, hogy visszatérjenek a még a lengyelországi és a csehországi szá- lémák, a befektetési termékek korlátozott befektetők, miután a gazdasági visszaesés mok is eltörpülnek. A potenciális piac csak száma és a finanszírozási problémák. Az és az eurózóna válsága miatt a befektetők egyedül Moszkvában nagyobb, mint számos adatok alapján nyilvánvalónak látszik, hogy sokkal óvatossabbá váltak a román piaccal európai országban. A Morgan Stanley Real Lengyelország, Csehország és Oroszország szemben. A legfiatalabb EU-tagállam, Hor- Estate Investing (MSREI) ingatlanbefektető jobban vészelte át az elmúlt évek viharait, vátország lehetőségei korlátozottak, mivel cég által megvásárolt 205 000 négyzet- mint Magyarország, Románia, Horvátor- a kis ország területén kevés a befektetési méteres moszkvai Metropolis bevásárló- szág vagy Szerbia. ingatlan, valamint a fejlesztési és beruházási központ megszerzése az orosz piac eddigi célú hitelfinanszírozás is nehézkes. Szer- legnagyobb volumenű tranzakciója. Az Mindazonáltal a befektetők láthatóan biában a befektetési termékek, a megfelelő üzlet értékét 1,2 milliárd dollárra, (1 mil- keresik a lehetőségeket Magyarországon és üzleti környezet hiánya miatt jelenleg nem liárd euróra) becsülik. A bevásárlóköz- Romániában, mert ezekben az országokban beszélhetünk működő befektetési piacról. pont egy multifunkciós komplexum része, jelentős hozamprémium érhető el az éret- mely három, összesen 80 000 négyzetméter tebb piacokhoz képest. A logisztikai piacot tekintve egy nem- bruttó összterületű irodaépületet is magá- rég megkötött megállapodás keretében a ban foglal. A befektetési tranzakciók összvolumeneit W.P. Carey tulajdonába került a H&M Poz- tekintve a régióban az első helyen Lengyel- nan melletti, 83 000 négyzetméteres logisz- A JLL a 2013-ban várható oroszországi ország áll, Közép-Európában Csehország, tikai központja 64 millió euróért. Ez a léte- befektetések volumenét 7,5 milliárd dollárra keleten pedig Oroszország követi. A Jones sítmény a H&M kelet-európai elosztó becsüli. Csehország esetében 1,2 milliárd Lang Lasalle (JLL) adatai szerint a közép- központja, valamint az európai e-kereske- eurót, Magyarországon pedig szerencsés európai térségben a 2012-es év öt legna- delmi és internetes kiskereskedelmi logisz- esetben 350-400 millió eurót valószínűsít, gyobb befektetési ügylete mind Lengyelor- tikai központja is. „Ez az ügylet volt ebben ami a 2012-es befektetések dupláját jelentené. szágban történt. A legnagyobb volumenű az évben a negyedik befektetésünk Euró- üzlet a varsói Złote Tarasy központ meg- pában, így idén az európai befektetése- „A magyarországi, romániai és bulgáriai szerzése volt 475 millió euróért. Szintén ink összege már eléri a 166 millió eurót.” – másodlagos piacokon fellendülés tapasz- Varsóban, az irodapiaci szektorban az Alli- mondta a megállapodásról Jeffrey Lefleur, a talható. Magyarországon érezhető szem- anz Real Estate és a Tristan Capital Partners W. P. Carey ügyvezető igazgatója. léletváltás történt több bank részéről, töb- közösen vásárolták meg a Warsaw Finan- bek közt a kereskedelmiingatlan-piaci cial Centert 210 millió euróért. Ez az épü- Ward Stocker, a Victorios befektetéskeze- tranzakciók finanszírozásában. A magyar let Varsó üzleti negyedének egyik jelleg- lő cég partnere, aki tanácsadóként közremű- gazdaság kezd magához térni, a jelenlegi zetes felhőkarcolója. A fővároson kívül a ködött a W. P. Carey-féle megállapodásnál, 7,75 százalékos prémium irodapiaci hoza- Union Investment a łódži Manufaktura kis- úgy látja, hogy a hasonló eladási-visszabér- mok 200 bázispontos előnyt jelentenek a kereskedelmi központot vásárolta meg 390 lési ügyletek az ingatlanszektor növekvő magyar kötvényhozamokkal szemben, ami millió euróért. A szintén a kiskereskedelmi ágát képviselik Európában, köszönhetően meghaladja mind a válság előtti, mind a vál- szektorhoz köthető a katowicei Silesia Cen- a bizonytalan időkben vonzó alacsony koc- ság utáni hozamprémiumokat.” – összegezte ter, amely az Allianz és az ECE tulajdonába kázat, magas hozam konstrukciónak. A W. Damian Harrington, a JLL kelet-európai került át. P. Carey több hasonló megállapodást kötött kutatási és tanácsadási részlegének regioná- Horvátországban is. lis igazgatója. 2013/11–12. | www.resourceinfo.hu